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2014.2.20 第 128 期

2014 年 2 月 20 日

逢星期四出版

电话:604.639.6111


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鷺島酒莊

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每天11:00 酒厂参观导览 台湾 中国 日本 配送到家 16880 Westminster Hwy. Richmond, B.C (7号路与8号路中间)

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www.luluislandwinery.com 每日营业 :10:00am-6:30pm

2013 ICEWINE 日本国际葡萄酒大赛金牌 2012 客隆宾国际葡萄酒大赛特别金奖

2011 全加拿大冰酒金牌奖

2008 克隆宾国际葡萄酒质量竞赛「金牌」 2005 环太平洋国际葡萄酒竞赛「金牌」

2005 艾洛士逸品竞赛「金牌」 2002 日本葡萄酒挑战竞赛「银牌」

2011 国际葡萄酒竞赛「金牌」及「铜牌」

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录 [ 特别策划 ] 10-17

废“百万富豪签证”不影响大温楼市 1986 年推出的加拿大投资移民计划中要求,对于有 160 万加元净资产的投资移民,只需借给加拿大政府 80 万加元 5 年时间, 就可以快速给于签证, 这个政策多年来被称为 “百万 富豪签证”,这个零风险计划在中国富人之中非常受欢迎。 到 2012 年,这个计划暂时冻结,大量中国大陆富人的投资 移民申请积压,直到上周被宣布废弃所有 59000 个申请案例。 温哥华的许多地产经纪表示房地产市场可能会收到冲击。

[ 精英录 ] 20-22

杨义,精锐效能纵横温西地产 温哥华地产经纪上万,每个人也各有特色,除了帮客户 处理普通的房屋买卖交易,也有少数就专攻地产的投资。温 西地产投资专家杨义用经验证明,当务实和术业有专攻完美 结合,成功就不远了。秉承少而精的生意原则和以真为本的 服务态度,杨义带领客户投资的房子,经常是短短几个月就 能获利五六十万元,甚至到百万加元。

[ 全球论 ] 67-69

众筹入股地产投资 Crowdfund,意思就是众筹,就是一个新项目或企业向 众人发出请求的融资方式。当这种请求面向全球时,即成为 大众融资。众筹不是一种新概念,早在十几年前,这种方式 已经在电影和音乐领域开始萌发。如今,为房地产项目众筹 资金的做法,已经从南美洲蔓延到北美洲。

[ 新闻析 ] 加拿大房产公司入股上海商业地产 ………………………………38 [ 新趣记 ] Webee: 智能管家 ………………………………………………60-61 [ 中国说 ] 王健林:英国最富有地产投资者 ……………………………………70 [ 宅图录 ] 蒙特利尔富人区的绝美古宅 ………………………………………77 [ 百家谈 ] 张维斌:选购学区房要看学生具体情况……………………………26 Linda:投资移民一刀切后,温哥华地产何去何从?………………35 张欣然:移民政策变化细看影响 ……………………………………36 贾骏:改性沥青屋面卷材的维护和识别……………………………52 刘 泽: 灯 饰 …………………………………………………………53 雷春鸣:助跑…………………………………………………………54 杨卫东: 6 年涨涨跌跌看大温房价…………………………………55 王涛: 小留学生:租房 VS 买房……………………………………56 [ 一 周 读 ]……………………………………………………………28 [ 按 揭 速 查 ]……………………………………………………………30 [ 靓盘推荐 ]………………………………………………………40-41 [ 信息广场 ]………………………………………………………58-59 Published by: GCP Media Group Inc. Address: 500-4211 Kingsway, Burnaby, BC, V5H 1Z6 Tel: 604-639-6111 Fax: 604-568-2008 Email: ads@gcpmedia.ca ISSN: 1927-372X Copyright © Home & Realty Weekly 本刊版权归房地产周刊所有,未经授权不得转载。

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“百万富豪签证”报废 会影响大温楼市吗? 房地产周刊编辑部独家策划

1986 年推出的加拿大投资移民计划中要求,对于有 160 万加 元净资产的投资移民,只需借给加拿大政府 80 万加元 5 年时 间,就可以快速给予签证,这个政策多年来被称为“百万富豪签 证” ,这个零风险计划在中国富人之中非常受欢迎。到 2012 年, 这个计划暂时冻结,大量中国大陆富人的投资移民申请积压,直 到上周被宣布废弃所有 59000 个申请案例。温哥华的许多地产 经纪表示房地产市场可能会受到冲击。

01

投资移民最爱登陆温哥华

在过去 8 年中,大约有 4 万名投资移民进入卑诗省,其中三分之二是华人,包括香港人和台湾人,同期,楼价上升了 超过 80%。近几年,已有数万内地富豪在温哥华落户,他们带来的社会和经济影响引起关注,包括温哥华居高不下的房价。

据《南华早报》对移民署数据的分析,腰斩的申请中大约有 4.55 万份来自中国内地申请人从香港递交的申请,而其中八成 的移民目的地是卑诗省。加国移民铁幕的落下在温哥华引发恐慌,人们担心房价会因此而大泄,因为近期到卑诗的中国移民有 96% 会住在温哥华。 在过去 8 年中,大约有 4 万名投资移民进入卑诗省,其中三分之二是华人,包括香港人和台湾人,同期,楼价上升了超过 80%。近几年,已有数万内地富豪在温哥华落户,他们带来的社会和经济影响引起关注,包括温哥华居高不下的房价。 该报获得的数据显示,2012 年根据联邦投资移民计划获批的移民人数降至 1,778 人,与此前 5 年平均每年逾 3,000 人的 水平相比锐减 42%。

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实际落户人数也大幅减少。 2003 年至 2010 年期间,卑诗省每年接纳的投资移民约占加拿大所有投资移民的五成左右。但 在 2011 年,这个比例下降至 36%,2012 年进一步降至 28%(加拿大全境移民人数包括魁北克一个独立移民计划的移民人数)。 加拿大政府从 2012 年开始冻结该计划,以清理堆积如山的待处理申请,当中大部分都来自中国人。2005 年到 2012 年期间, 约 3 万 7 千人正式落户卑诗省。

02

南瓜田里走出来的中国城市

Kerry Starchuk 是土生土长的列治文人,这个温哥华著名的卫星城市几乎就像是在西半球的中国城市,早前这里以蓝莓 园和南瓜田闻名,现在已经有了很炫的商场,繁忙的高楼和街道之间充满了各种豪华轿车。

申请投资移民的中国人中 80% 都表示计划落户卑诗省;而截至去年 1 月份,未处理的 7 万 5651 份移民申请中,5 万 7308 份都是来自中国人。照此推算,计划落户卑诗省的中国移民约占加拿大移民申请总人数的 60%。 无论在比例或实际数字上,申请落户卑诗省的移民获批个案都有所减少。 2012 年,这批人约占加拿大总移民人数的 49%,但在此前的十年,这个比例平均是 60.1%。这些富有的地产买家来自什么中国大陆地方呢?北京、上海、湖南、大连, 几乎每个大中城市都有。 Kerry Starchuk 是土生土长的列治文人,这个温哥华著名的卫星城市几乎就像是在西半球的中国城市,早前这里以 蓝莓园和南瓜田闻名,现在已经有了很炫的商场,繁忙的高楼和街道之间充满了各种豪华轿车。 Starchuk 说:“当你走出去,你看看车,列治文有多少辆法拉利?有多少辆兰博阿基尼?”Starchuk 在列治文的家 价值 130 万加元,她无意卖掉,但她面临着越来越高的地税和城市的变化,邻居们都把房子卖给中国富豪们套现走了。她说: “我没有看到有很多家庭住在这里,大多数是投资,经常看到只有一些家人,房主都不在。” Starchuk 认为,列治文只是块巨大的飞地,很多人从来没有离开这个社区去了解加拿大人到底是怎么样的。

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一些忧心忡忡的豪宅地产经纪

西温地产经纪 Clarence Debelle 认为这个投资移民计划的结束对高端豪宅市场造成冲击。他认为大多数来买豪宅的是 有钱的中国移民,现在他们要过来变得困难,我们几乎会损失 80% 到 90% 的西温哥华买家。

加拿大帝国商业银行经济学家 Benjamin Tal 认为,现在联邦预算已经关闭了漏洞,堵住了富有的投资者的捷径,这 可能会对温哥华房地产市场产生影响,但对多伦多影响很少。 西温地产经纪 Clarence Debelle 仍在收到来自中国大陆的豪宅报价,但他认为这个投资移民计划的结束会影响大温 经济,并对高端豪宅市场造成冲击。Debelle 说:“我直接和这些带来财富的人接触,这些创造很多本地加拿大人工作的 人们,建筑商、交易商、建筑师、地产经纪等。大多数来买豪宅的是有钱的中国移民,现在他们要过来变得困难,我们几 乎会损失 80% 到 90% 的西温哥华买家。” Debelle 强调说,“有多少本地加拿大人有 600 到 700 万加元花在买房子上?我们中间很少有人有这样的资金。” 西温地产经纪 Jason Soprovich 说:“每个人都在震惊中,基本上这样做就意味着减少多少有投资能力的人进入豪 宅市场,我们现在要找出实际会有减少多少。温哥华是个多元文化的大池子,这样做当然会有后果。” 温哥华移民律师 Richard Kurland 说,他预期房价会受到实质性的影响,出售的豪宅数量会增加。他认为投资移民计 划在历史上的角色是很清楚的。他说:“家庭通过保险将资产保存在中国内地以外,温哥华是一个好地方,这让楼价升破 房顶。人们不用抵押就把房子买下来。如果你是一个投资移民者,你想保证妻子和儿女都住得好。100 万、150 万加币看 起来可能是很多钱,但在温哥华的房地产市场则算不上什么。” Kurland 说:“当你突然少了数以百计的百万富翁来买房,房价只能走一条路,那就是下来。”

04

专家:富人买房只是少数

温哥华本地著名的“公寓大王”Bob Rennie 也表示,“百万富豪签证”报废只会影响大温地区售价在前 20% 的房子, 这些房子价格都超过 210 万加元,他怀疑大约有兴趣的买家中占到 35% 外国投资者,另外的 69% 的市场是相当稳定的。

不过其他人则没有这么可能,他们认为,即使投资移民计划冻结,大温住宅市场的房价还会继续上涨。卑诗大学尚德 商学院的 Tom Davidoff 认为,房地产市场还靠其他因素,例如低利率以及本地和全球经济状态驱动。他认为:“我们从 过去几年中可以看到,市场并没有冷静下来,很难相信冻结投资移民会影响地产市场,即便是温哥华豪宅市场。” 加拿大咨议局的资深经济学家 Robin Wiebe 表示,没有任何迹象表明加拿大政府要完全取消投资移民政策,但也认


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上接 P11

为会对本地市场有微小的影响。Wiebe 说:“每一次的联邦预算案都会有一系列的取舍。” 移民律师 Mona Chan 表示,那些排在等候名单的投资移民会很受挫,但总体而言,对加拿大和卑诗省都是好事情。 她说:“这是一个有益的举措,可能会伤害到一点点,有些银行说,他们没有达到预期的数字,汽车和地产会失去一些生意, 但长远来说,我们需要那些真正会在这里呆很久的人们。” 卑诗大学著名的地理学家 David Ley 说:“投资移民计划带来的是移民中最高级的人,但很明显,他们买的也是房地 产市场中最高级的。” 温哥华本地著名的“公寓大王”Bob Rennie 也表示,“百万富豪签证”报废只会影响大温地区售价在前 20% 的房子, 这些房子价格都超过 210 万加元,他怀疑大约有兴趣的买家中占到 35% 外国投资者。Rennie 认为:“你应该知道这个 统计数据,从 2006 年到 2012 年,大温地区 69% 的房屋销售都是卖给已经有一个物业的人,只有 31% 卖给首次置业者 或者海外新移民,所以这 69% 的市场是相当稳定的”。

05

政府否认投资移民影响房价

加拿大的移民部长 Chris Alexander 最近在接受记者采访时否认,近年来,以中国人为主的数万百万富翁投资移民涌入 温哥华,与推高该市房地产市场有关。并且表示,政府对于投资移民计划对位于西岸的温哥华的房价的影响“完全不担心”。

根据 Re/Max 一项调查显示,在温哥华归为豪宅的房屋价值至少在 200 万加元以上,这样的房子在 2012 年到 2013 年期间销量增加了 16%。 加拿大的移民部长 Chris Alexander 最近在接受记者采访时否认,近年来,以中国人为主的数万百万富翁投资移民涌入 温哥华,与推高该市房地产市场有关。并且表示,政府对于投资移民计划对位于西岸的温哥华的房价的影响“完全不担心”。 温哥华的房价属全球第二高,仅次于香港。 Chris Alexander 说:“ 我 们 考 虑过所有因素,但对此绝对不担心。 最近几年,通过这个计划和我们的企 业家计划,我们只通过了大约 5000 个 人 的 申 请。 这 占 了 移 民 总 体 不 到 2%。” 但被问到他是否认为富有的移民 在楼市中扮演一定角色时,他认为房 地产火热不是投资移民计划导致。他 说:“将这些变化与投资移民计划联 系起来是不对的。通过该计划进入加 拿大的移民占总体移民数量的比例越 来越小,这个计划甚至不一定能让申 请人成功移民加拿大。当然,亚洲人 在我们的地产市场中,以及加拿大安 全投资圣地的地位——我们政局稳定、 税率低、金融行业口碑管理俱佳—— 都会吸引各种各样的投资。我们为此 感到自豪。”


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技术移民才是地产市场的支撑力

卑诗大学城市经济和房地产研究中心的 Tsur Somerville 指出,渥太 华似乎把移民中心从投资移民转向技术移民,这才可能会对大温房地产 市场有长远的影响。他认为,比起投资移民,技术移民群体将更年轻, 更注重房屋价格,他们更倾向于寻找公寓或者城市屋这样的住宅。

温哥华太阳报专栏作家 Don Cayo 认为,此举对大温地产市场是有 影响,但很可能没有人们想象的那么大。就算是最近有超过 2500 名投 资移民来卑诗省,首先不是所有人都买房,买房人数可能只是一半,或 者是三分之一;其次到卑诗省投资移民数量 2012 年以来已经大幅减少 了,还不到 2008 年和 2010 年间高峰期的一半,而房屋价格也平稳了 好几年。最后,看看大温地区住宅市场的数量,菲沙河南北都是每年 4 万 5 千户的成交量,几百户房屋不会有什么大影响。 卑诗大学城市经济和房地产研究中心的 Tsur Somerville 指出,渥 太华似乎把移民中心从投资移民转向技术移民,这才可能会对大温房地 产市场有长远的影响。他认为,比起投资移民,技术移民群体将更年轻, 更注重房屋价格,他们更倾向于寻找公寓或者城市屋这样的住宅,不会 去老的居住区寻找昂贵的独立屋。 Chris Alexander 引述政府的评估指出,旧的投资计划饱受滥用和 欺诈行为困扰,许多移民返回​​到原来的国家继续工作,仅把他们的配偶 和子女留在加拿大居住。这种现象,在富裕的中国家庭中最为常见。他说, 腰斩计划的决定大部分是处于经济考量,因为通过该计划获得的纳税收 入比加拿大其他经济计划少。他说:“根据移民项目条件,数量颇大的 一部分申请者承诺在加拿大居住,却没有真正在这里定居下来。任何移 民项目,如果成为滥用和这种欺诈行为的对象,都应该进行改革。” 他同时宣称,一个新的投资移民风险投资基金将在年底前启动,需 要申请者提供较大数额的投资金额,并纳入有针对性的“高风险”投资。


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大温依然是大家想来住的地方

专栏作家 Don Cayo 认为,影响房地产市场不会是移民问题,更多的是经济增长的问题,只要大温哥华仍然是大家想 要来生活的地方,房价就会被抬高,无论是从其他省来,还是从中国的城市里都一样。不过低端的房屋市场依然需要一定 的价格保障,历史证明了一个很简单的事情,就是大量建造新楼盘最终会缓解价格压力。

没有任何证据可以证明此举是针对房地产市场,但一直以来确实有投资者无底限地哄抬房价的传闻,过热的房地产市 场是加拿大财长费海提多年以来在关注和打压的事情。不过,当问及对海外买家房屋拥有权方面会不会立法,费海提表示 没有这方面的打算。 经济学家 Benjamin Tal 表示,自己在研究中发现,温哥华高端豪宅已经有软着陆的迹象。他说:“这一定已经影响 了豪宅市场,但并不是说市场活跃度下降,只是没有继续上升。” 他认为美国开始得到加拿大这些申请移民的投资者的好处,“我们在赶走他们,美国政府则希望吸引更多的投资者。” 西雅图地产经纪 Becky Lee 认为,有钱的中国人可能会选择把钱从温哥华转向西雅图,她说:“这些投资移民中有 些人会来西雅图,因为我们互相靠的很近、气候很类似,而我们这边的房屋价格要便宜很多,而租金价格高很多。”美国 有类似的投资移民计划,只要投资至少在 50 万美元以上的外国人就能发绿卡。不过 Becky Lee 承认,西雅图没有一个 象列治文这样有众多的中国商店和中国美食的郊区城市。 Royal LePage 行政总裁 Phil Soper 告诫说,移民潮在加拿大地产市场中起到很重要的作用。 “我们公司在全世界经营, 无论是发达国家还是发展中国家,包括美国,都能看到移民在房地产市场中起着更重要的角色。虽然富有的外国投资者抢 购西温哥华和多伦多海边最贵的房产不断上头版头条,但外来买房者带来的是积极的正面的影响。”Soper 认为,加拿大 需要继续打开大门让移民进来。 Don Cayo 认为,影响房地产市场不会是移民问题,更多的是经济增长的问题,只要大温哥华仍然是大家想要来生活 的地方,房价就会被抬高,无论是从其他省来,还是从中国的城市里都一样。不过低端的房屋市场依然需要一定的价格保 障,历史证明了一个很简单的事情,就是大量建造新楼盘最终会缓解价格压力。

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: Roy Yang

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纵横温西地产投资 精锐效能,

杨义

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文 金 /勉

作为投资者,参与房地产行业的途径很多,不过要想在这个 行业崭露头角,还需要很多实战经验和背景功课;很多人都 相信投资房地产可以赚大钱,但在这个行业赚钱的难度并不 低。房产市场的变化虽然说不上如股市般瞬息万变,但一点 失误或犹豫下,也难免错失几十甚至上百万……温西地产投 资专家杨义用经验证明:当“务实”与 “术业有专攻”完美 结合,成功就不远了。 温哥华地产经纪上万 , 每个人也各有特长。除了帮客户处理 普通的房屋买卖交易,也有少数,就专攻地产的投资。 “纸上得来终觉浅,欲知此事须躬亲”。有着多年温西地产 投资经验的资深经纪人杨义 (Roy Yang) 说,投资者需要拥 有相当丰富的专业知识、良好的计划性,还有专注力。而为 客户着想,将他们的利益放在第一,永远是最重要的。 “投机取巧,赚得了一时,做不了长久”。秉承“少而精” 的生意原则和以“真”为本的服务态度,杨义带领客户投资 的房子,经常是短短几个月就能获利五六十万,甚至百万。 虽然这位投资专家低调地 “不善言谈”,但对于问题的回应, 简洁却清晰,让人无需重复即可抓到重点。其实,多做少说 的“务实”,不正是许多人成功人士的共同点吗?


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业。当然,这期间也让他积累了很多很好的实战经验,包括 市场的观察分析,房屋的考量判断,价格的谈判沟通等。 技术出生,转战商场,不同的思路,不同的运作方式, 一边努力开拓着市场,一边学习累积更多的专业知识和经验, 杨义在地产界渐入佳境,也挖掘了自己的潜力,让他发现原 来那个专攻电脑技术活儿的自己,也是可以在商场上做出一 些成绩的。从刚开始的普通物业买卖,到现在侧重投资型客 户、精攻温西地产投资,杨义最主要的目标,是帮客户赚钱: 温西一套 188 万的房子,三个月后卖出之时 255 万杨义帮客 户赚了 67 万;一套 280 万买的房子,一月转手卖了 330 万;

被动转型 挖掘意外潜力 2001 年移民温哥华的杨义,出国之前在大学做电脑教师, 同时也做芯片与软件的设计,算是走在科技潮流尖端的专业

去年帮客户投资的一套,更创记录地升值涨了 150 万。 要获得这些令人艳羡的成绩,要建立口碑,赢得客户的 信任将上百上千万的地产投资项目交予他指导,这是怎么做 到的?对此,杨义的回答是“要做出有质量的活儿”。

人士。但纵使有技术在身,初到新国度,杨义和许多新移民 一样,经历了一段艰苦日子:“当然也想找到老本行工作。 但环境不熟悉,很难一下子找到理想的。况且电脑这个行业 是年龄越大,优势越小,要想进本地大公司,对于新移民来 说不太容易。” 无法改变环境,就改变想法。既然开始了新生活,杨义 也决定换个行业试试。 他先考到了保险经纪的牌照,而在做保险的同时,却发 现温哥华房地产市场的巨大需求。“很多华人出来之余,也 会给资金寻找出路,温哥华的房产,也就成了好的投资项目。 这里环境好,福利佳,适合人类居住,吸引力强,所以在带 动了移民的进入之余,也让这里的房地产市场潜力巨大。” 看到机会,善于把握。杨义就此考了地产经纪牌照,开 始了新的创业。

感谢运气带来机会 2007 年杨义正式入行,第一笔生意是帮朋友卖的房子。 而纵使在入行前半年完成了三个规模较小的房产买卖交易, 在一般人看来已经算是还不错了,但杨义却用“很不好”来 形容。有目标,有期望,机会更易垂青。做了半年,杨义接 到一批客人买房,让他感叹自己着实运气不错。 带着感恩的心态,杨义更全身心地投入这份新工作,开 拓着房地产这个对他而言还不太熟的行业。他几乎将全部时 间和精力都花在客户上,力争为他们中的每一人找到心仪物

将务实进行到底 看杨义说得云淡风轻,把上百上千的投资交易安排筹划 的井井有条,但一开始入行时的心理压力,唯有自知,尤其 是当人到中年、完全转行到一个从未接触过的行业,这勇气 背后的压力更是巨大。好在,杨义有一套自己的致胜法则。 很多人强调“谈判技巧”,但在杨义这里,他更注重“硬 功夫”:对市场(market)和时机(timing)的精准把握, 是他帮客户在房产投资上的制胜法宝。 坚持学习,以便时刻都能适应制度或经济形势的变化;


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把握市场的趋势、分析每次成交后的数据,保证自己走在市 场前面,这些都是杨义固定的功课,保持久了,也成了他的 优势。“市场的把握很重要,尤其是对投资型的房产。”杨 义说。房价涨前下手买,跌前出手卖,这些道理谁都懂,但 真正能把握的住时机的,就不太多了。这些都是需要大量的 实践经验和专业知识沉淀才能获得的。 作为投资顾问型的地产经纪,杨义和客人一样都希望能 从投资中获利。但毕竟人和人之间的想法会有所差别,杨义 最“怕”的,是自己的“感觉”客人跟不上。“之前有客人 卖房,我建议出手的时候可以卖到 480 万,但客人犹豫了, 也就在等待中让房子只卖了 460 万。”为客人可惜之余,杨 义也表示地产经纪毕竟只是起到一个建议作用,最后的决定 权还在客人自己手中。“我会聆听客户的抱怨以及关注点, 及时回应,用积极专业的方式开展业务。但我不会强求客人 一定要怎么做,只会尽力提供最好的建议,有时候客人接连 犯了 2-3 个错误,发现自己的决定让投资损失不少,这时候 才了解到我们专业人士建议的重要性。”

术业有专攻,占领一席之地 不同于有些人追求“量”,杨义在地产投资项目上,注重“少

杨义也开始着手于帮客人买地盖房进行投资的新尝试。“相

而精”的生意经。在他看来,专注于某个侧重点,通过市场

比直接买房投资,自己买地、设计、寻找建商,有时是买旧

的研究分析,把一个地区的情况都研究透彻了,才有增加投

屋推倒重建,这里的硬功夫更多。结构、造型、用材、装修

资的成功性。而在他的广告上,也可以窥探出那些“简洁”、

风格等等,都是决定房子价值的因素。”而这些,当然也不

“无声胜有声”的市场战略。

是一朝一夕能学会或掌握的。“经验多了,看的多了,市场

无数的成功例子证明 , 明确自己的关注点并进行深入研究

需要什么样的房子才能聊熟于心。”

的投资者,更能获得成功、实现更长远的目标。去年开始,

一个“真”字闯市场 杨义坦言自己不善言辞,但因此也让他从来都是想什么, 说什么,追求一个“真”字:“房地产交易也是人与人之间 的交易活动,因此投资者的声誉至关重要。以客人利益为核心, 房子的好与坏我都会直言不讳。为了自己赚一点阶段性的钱 而弄虚作假钻空子,和其他的服务业一样,都不可能在行业 内长久立足。一个轻微错误的举动会伤害你的形象,在市场 上可以毁掉你的商业信誉。” 虽然听起来有些俗,但利益最大化对于商人来说是正常 的;和各种类型的投资一样,能在良性竞争中赚到钱,亦是 体现能力的一种方式。一个被动型转,让杨义挖掘了自己的 潜力,将那份善于分析的逻辑思维和对事物的“钻劲”发挥 得游刃有余,也让他成为温西地产投资的精英代言。 而作为一个普通移民,杨义也用经验和成绩告诉大家: “无 论是在温哥华就业工作还是投资,整个市场的环境比较好, 公平之下机会多,自己肯努力肯坚持把能力发挥出来,就会 有好的回报。”


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百家谈

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第 104 期

Professionals'Talk

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选购学区房 要看学生具体情况 文 / 张维斌(Alec Zhang)

子成龙和望女成凤是华人教育的传统观念, 买房时自然要考虑子女读书的问题,房地产 业内学区房的概念便应运而生。排名靠前的

公立中小学自然也就成为我们华人买家追逐的目标,买 房要买在好的学区,这是几乎所有的学生家长的愿望。 老张认为,追求学区房不可盲目为之,不可盲目地追求 学校的排名。要根据自家学生的具体情况而定,不可一 概而论,要知道,学生的情况不同,选择的学区也应以 适应学生的情况为主。我们举例说明,看看如下几种情 况: 作者:张维斌 大温地区资深房地产经纪 联系方式:604-726-4666 网址:www.VanRealtor.com

例一:新移民登陆时,孩子已经初中毕业,即将或 已经进入高中阶段。 这时学生的头脑中,中国文化的根基已经很牢固了,

BC 省公立学校排名第一的 Lord Byng 中学

例三:新移民登陆时,孩子处在小学的中段(3、 4 年级)。 在这个年龄段,学生头脑中的中国文化有了一些根

很难在短期内适应加拿大的英语教学环境,学生要完全

基,还处于模糊阶段,完全可以改造。一般来说,这个

跟得上普通高中的教学至少需要 2-3 年的时间,这样,

阶段孩子的适应期为 1 至 2 年,所以家长完全不用担

对于这样年龄的学生而言,高中阶段就只剩下适应环境

心学生将来的对加拿大社会的适应能力,顺其自然就好。

了。在这个意义上,任何公立中学对学生而言都差不多

这时,选择排名靠前的中学学区,对孩子就意义重大了。

是一样的,我们这时要看的就是语言环境对孩子的影响。

排名靠前的中学,会使得您的孩子在完成了小学阶段的

如何能够让孩子尽快适应并跟得上高中阶段的英语教学

适应期后,给他(她)的中学学业很大的帮助和推动作

才是首要问题,再好的学区或中学对于这类学生来说都

用,为将来进入名牌大学铺就道路。建议:选择排名靠

没有意义。建议:选择华人较少、西人占人口绝对优势

前的中学的学区买房,如温西、西温、南素里等地。适

的区域买房,如北温、西温、枫树岭、兰里等地,使得

当注意孩子的交友取向,尽量让孩子与加拿大的当地人

学生进入完全的英语环境,并辅之以家庭教师等手段,

为友,在文化背景上与当地孩子们迅速融合。

对学生进行有效的强化教学。 例四:新移民登陆时,孩子处在小学的前 1、2 年 例二:新移民登陆时,孩子已经小学毕业,即将或 已经进入中学阶段。 在这个年龄段,学生头脑中的中国文化根基牢固,

级或者即将上小学。 这时的孩子还没有确立任何文化概念,虽然通过家 庭和中国社会学得了一些中国文化,但尚属初级阶段,

但尚有余地迅速改观,要紧紧抓住这一时机,争取让学

甚至刚刚进入形成期,适应加拿大的教育完全不成问题。

生在 2 年之内完全适应环境,在高中阶段完全融入当地

这时,作为房屋买家,您的选择范围就很广泛,在预算

的学���圈子,以便将来顺利升入心仪的大学。这时,英

的许可范围内,应该尽量考虑学校的排名问题,尽可能

语教学仍然是头等大事,适应学校的环境和社会环境对

在最好的学区买房。任何地方,只要您认为学区好、环

孩子来说同等重要,因为根据要求,他们需要边学习边

境好,都可以纳入视线。建议:高端房买家可考虑温西、

做一些义工之类的工作,已达到中学毕业的要求。建议:

西温;中端房买家可考虑北温、南素里。在这样的区域

选择排名适中的中学学区,华人和当地人混杂的区域买

内,孩子们适应环境、学习进步、将来进入名牌大学,

房,如本拿比、高贵林、穆迪港等地,使得学生既有良

就已经有了可靠地物质基础了。

好的语言环境,又有机会做义工来服务社会,达到学校 要求。另外还应该适当地聘请英语家庭教师,对孩子的 阅读和写作进行有效地梳理。

老 张 之 言, 仅 供 参 考。 更 多 信 息 请 浏 览:www. VanRealtor.com

(一家之言,仅供参考。)


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一周读

In the News

February 20, 2014

28

“ 卑诗省首次购房免税额度调高 5 万

日前发布的卑诗省政府预算案中,省府上调了对首次购房者购房的免税条件限制额度,从原来的 42.5 万加元上调到 47.5 万加

元。这意味着满足一定条件的首次购房者可以在购买 47.5 万以下的二手房时,可以申请免去近 7500 加元的物业转让税。置业者 还需满足是卑诗省民、过去 6 年里申报过两次税、购买的房产在 1.24 英亩以下,购房后 92 天内自住且持续住够第一年等。

“ 素里市府新大楼启用,环保优先

素里市新政府 18 万平方英尺的大楼本周启用,位于 104 Ave. 的 13450 号。新政府大楼是素里中心区计划的一部分,包括中

心广场、图书馆以及 SFU 素里校区,整个中心区计划目前已投入 30 亿元。新政府大楼是现代化玻璃围合的绿色环保建筑,内设剧院、 大型会议室等各类公共活动场地。新大楼获 LEED 黄金认证,兼具绿色环保与人性化设计,室内设计充分利用自然光和节约空间。

“ 加拿大人首次购房靠父母

专家们表示,看到越来越多的加拿大父母帮助自己的孩子买房,尤其是温哥华和多伦多。蒙特利尔银行一项查显示,加拿大

27% 的首次购房者期待父母或其他家庭成员的资助。温哥华地产经纪表示,75% 的客户获得父母帮助支付首付。父母帮忙买房对 经济的整体影响还不明朗,但有助于提高买房需求,对房价构成支撑。

“ 2014 全球最宜居城市 温哥华排第五

咨询公司 Mercer 日前公布 2014 年全球宜居城市排名,加拿大各大城市在北美洲处于领先地位,但在全球范围内,排在北美

洲首位的温哥华只排第 5,渥太华第 14,多伦多第 15,蒙特利尔第 23。2014 排在全球首位的仍然是奥地利的维也纳,第二是瑞 士的苏黎世,其次是新西兰的奥克兰和德国的慕尼黑。旧金山是美国唯一挤进北美前五的美国城市,亚洲排名最高的是新加坡,全 球排名第 25。

“ 温哥华旧监狱改建可负担房屋

温哥华市府联合卑诗房屋协会等多家机构,计划将温市中心东端 Gore St. 空置的 211 号老旧监狱改建成 96 个单位的可负担

房屋,预计花费 1300 万元。该处大楼原本是一所监狱,12 年前关闭使用。计划中 37 个单位给需要帮助的原住民青少年提供就业 培训,其余 59 间单位将用于向弱势妇女及低收入人士提供可负担住房。旧监狱的体育中心将改建成多个社区公共设施,整个项目 预计 2015 年春季完工。

Oakridge 商场重建计划下周公听 温哥华市议会下周将就 Oakridge Centre 地段的重建计划和两项护老院发展项目进行公听。渥列治的项目建议兴建 13 幢最高

45 层商住大厦,为超过 2900 名居民提供住房,预计耗资 15 亿元,附近居民曾就人口密度、楼宇高度和使加拿大线挤拥等问题提 出投诉。另外两个私营养老院发展计划也在下周公听,一是 SW Marine Dr. 的 1900 号路段古宅 Casa Mia 改建为有 62 张床位的 养老院,一是 West Point Grey Private Hospital 的扩建计划,从 76 张床位增加到 153 张。

“ 铁道镇 Sears 将进行升级改造计划

本拿比铁道镇 Sears 店重建计画取得进展,项目已在建筑设计阶段。计划在原址兴建新的旗舰店、五栋高密度的住商综合用途

大楼、两栋办公商业综合大楼。近年来 Sears 关闭或出售了旗下了几个大物业。Sears 还着手经营方向的转型,目标市场导向中 端市场。本拿比 Sears 店拥有 8.9 英亩的土地。

“ 列治文 Steveston 渔村申请世界遗产

列治文 Steveston 渔村日前正向联合国教科文组织申请列入世界遗产名录。全球有 981 个地点获列入世界遗产名录,加拿大

已经有 17 个地点获列入世界遗产名录,卑诗省只有一个位于西岸 Haida Gwaii 附近小岛上的 SGang Gwaay 地点列入世遗名录。 Steveston 渔村正受人口稠密化及城市发展威胁。该地希望通过申请世界遗产来保存渔村,吸引更多游人观光。


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按揭速查

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Mortgage Rates

February 20, 2014

30

加拿大各大银行房贷利率一览表 贷款机构

定期按揭

英文

中文

Bank of China (Canada)

中国银行(加拿大)

活期按揭

6 个月

1年

2年

3年

4年

5年

6 个月

1年

4.14

3.74

3.84

4.04

4.14

4.24

N/A

N/A

4.00

3.24

3.24

4.05

4.84

5.44

6.30

6.30

Bank of Nova OpenScotia o H us e: 六 周 2-4pm 丰业银行

4.55

3.75

3.89

3.99

4.39

4.99

6.45

6.50

CIBC

4.45

3.09

3.14

3.95

4.59

6.70

6.35

Open House: 周六,日 2-4pm

Bank of Montreal

Open

满地可银行

帝国银行

House: 六1月26日(周 ) 2-4pm

Coast Capital O Savings pen o H us e:

5.34 Open

3.15

3.39

3.65

N/A

4.39

4.45

4.99

5.34

6.20

6.35

3.19

3.95

4.74

3.14

3.14

3.95

3.14

3.14

3.14

Open o H us e: 六 周1 -5pm TD Canada Trust 道明加拿大信托

4.00

3.09

Van City

4.00

3.14

HSBC

温 西 区 楼 盘 精 选

高贵林楼盘精选

康富银行 日 周 1-5 pm

N/A

2.89

2.99

Open o H us e: 六 周 14pm 汇丰银行

4.45

3.60

3.95

4.40

3.14

国家银行

4.40

皇家银行

House: 六 1:30-4pm 周

Laurentian Bank of Canada

本 拿 比 楼 盘 精 选

National Bank Royal Bank

龙顺银行

Open o H us e: 六 周 1-5pm

温东区商业楼盘精选

温市信贷储蓄

Open o H us e: 六 周 2-4pm

Open o H us e: 六 周 2-4pm

5.34

6.70

6.30

4.74

5.34

6.70

6.70

3.85

4.74

5.34

6.30

6.30

3.14

3.95

4.74

5.34

N/A

6.30

3.14

3.95

4.74

5.34

6.30

6.30

上表为 2014 年 2 月 19 日截稿时各贷款机构利率,如有更改恕不另行通知。

O


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百家谈

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Professionals'Talk

February 20, 2014

35

投资移民一刀切后, 温哥华地产何去何从? 文 / 覃琳 Linda Qin

两周最火的新闻,除了东莞加油,就是移民 部一刀切,取消投资移民的消息了。亲朋好 友来问:你们地产一定受到重创吧。怎么看

这件事。本人愚见:

作者:覃琳 Linda(加拿大西 门菲莎大学工商管理硕士) Macdonald Realty Westmar Tel:604-782-6160 Office/Fax: 604-231-0236 lindaqinhome@gmail.com www.lindaqin.com

1

投资移民最重要的三个原因如下:孩子教育,转 移资产和改善生活条件。投资移民最头疼的问题: 移民监如何坐满,如不坐满,要不被取消,要不,

换国籍,但回国很不方便。 但如今:留学签证越来越好签,政府大开留学之门, 要留学非常容易;其次,旅游签证也很好签,一签还签 十年,想来就来,想走就走,想避开雾霾,改善生活, 不就买张机票的事;转移资产,在加拿大的外国人可以 任意买房,没有限制,甚至可以贷款,最好情况可以高 达 6 成半,利率同本地人一样,没有区别。外国人也可 以随意卖房,属于自由买卖的状况,是亏是盈,跟着市 场走,同本地人无异。 一刀切并没有实质上地阻挡中国有实力的企业家达 到他们原来想达到的目的。 当然:移民后可以享受的医疗和养老,外国人是享

2

移民不是我的专业,但我也知道,将来,各省的 商业投资移民,即省提名计划,会蓬勃发展,欣 欣向荣,人数大增,他们不是也要买房置业吗?

魁省的投资移民不是还开吗?那也有一年几千的名额呢。

受不了的。但对于多金的有钱人,医疗在国内可以更快, 沟通交流更方便,在国内,有钱便可以享受到很多人上 人的优越感。

3

最后,政府是民选的。政策是多数党制定的。你 对它不满意是吗?简单。用选票把这个多数党政 府推翻,支持一个你满意的党上台,成为多数党。

再把移民政策改过来呗。当然,可惜的是,咱们华人对 参政议政不感兴趣,更别说团结起来推翻政府啦。这是 后话了。如果对参政议政感兴趣的,可以联系我,想当 年,我也是曾经作为候选人参加过市政的选举,虽然以 3000 票败北,也算有亲身体会,这骨子里还是希望能 为华人发出声音的政治女青年。抱歉,扯远了。 综上所述,大家不必惊慌。该买的买,该卖的卖,

马照跑,舞照跳。特别是自住的房子更应该早买。想探 讨的朋友欢迎来电。


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Professionals'Talk

February 20, 2014

36

移民政策变化 细看影响

文 / 张欣然

期,一则消息震惊了全城的每一个中国人,

建成或者正在建设的新屋,大多属于豪宅,工程项目的

各大报纸、新闻类网站、社交网站内都在争

投入成本比较大,新屋屋主有可能此时稍微降价求售以

相讨论—— 移民部突然没有准备的撤销六万

减少利息等成本的消耗。

余份联邦投资移民的申请。听闻本地一地产公司经理立 即召集全公司经纪“训话”——赶紧叫手里的客人出售 物业,大有无风不起浪的感觉。最近本人收到不少客人 咨询该政策改变对温哥华房市的影响,现在不妨和大家 作者:张欣然 大温地产经纪,著有新书 《温哥华房地产投资指南》 (列治文时代坊三联书店有售) 联系方式:604-418-2787 Ryan@precisionrealty.ca

讨论一二。 首先,联邦移民项目的审理速度一直受人诟病。新 闻报道一位申请人在排了八年以后终于获得了批准,但 是其移民的初衷是让其子女赴加读书;审批通过时,其 子女已经在读博士后了。裁撤该项目有助于优化申请人 结构,提高审理速度。 第二,就本人所了解,国内很多移民机构已经提早 与客人沟通,邀请客人换成速度较快的省提名项目,而 且绝大多数有强烈移民意愿的客人都通过省提名项目办 理了移民,其中又以魁北克和萨省居多。 第三,从地产角度分析,该新闻对市场的影响程度

像 Tsawwassen、兰里和北温这样华人聚居比较 少的地方,自然受该政策影响不大。 西温哥华和市中心的市场比较国际化,除了中国买 家以外还有大量的中东买家和本地高端客人; 市中心 的出租需求旺盛,如果真的价格下跌,大多数屋主会选 择将物业继续出租来与之抗衡。 本拿比的市场主要由本地的中产阶级和学生支撑, 受移民政策的影响也不大,主要是集中在商圈周围的刚 性需求。 最近,移民部长又通过多种渠道为新颁布的政策解 释,包括使用媒体舆论等。同时也强调联邦投资移民在 缴纳税金上不如技术移民,可见其重心仍在“钱”上面。 裁撤联邦投资移民是手段,通过优化移民项目让政府自 己得到实惠的利益才是目的。看清政府的动向,才能在 房地产投资中有进有退。

又由地域差别会出现不同的影响: 温哥华西区和列治文西区。这两个区域有很多已经

(一家之言,仅供参考。)


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February 20, 2014

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新闻析

Special Report

February 20, 2014

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加拿大房产公司 入股上海商业地产

人 们 担 心 中 国 写 字 楼 过 剩 之 际, 总 部 位 于

Brookfield 是美国和加拿大最大的写字楼项目所有

多 伦 多 的 房 地 产 公 司 Brookfield Asset

者之一,其拥有的地标性项目包括曼哈顿的布鲁克菲

Management 却看好中国市场,并计划在中

尔德广场 (Brookfield Place) 和洛杉矶的美国银行广场

国大举扩张商业地产。

(Bank of America Plaza)。

Brookfield 上个月完成了一笔交易,拿下香港上市

新天地品牌已经拓展至包括武汉、重庆和佛山在内

公司瑞安地产 (Shui On) 旗下上海新天地将近 22% 的

的中国其他一些城市,也引来了一些效仿者。瑞安集团

权益。上海新天地项目于 2001 年启动,拥有 6 万平米

主席 Vincent Lo 想为“新天地”申请版权,但未得到中

的零售和商业面积,与瑞安开发的另一个商业地产项目

国政府批准。新天地是开放式的综合性项目,由旧社区

毗邻。

改造而成,内有俱乐部、精品店等门面。自开发以来,

Brookfield 首席执行长 Bruce Flatt 说,最近几年公 司一直在投资受困的发达经济体,现在则看好中国的写

新天地已成为迎合中国现代消费者的旧城改造地产的代 名词。

字楼,并将致力于长线投资。弗拉特说,这个新项目(也

罗康瑞说,他预计未来五年新天地开发数量将较目

是 Brookfield 在中国的第一个项目)将使该公司通过瑞

前增加一倍以上。瑞安集团旗下负责管理的子公司中国

安地产的视野加深对当地市场的了解,最终股本收益将

新天地 (China Xintiandi) 还计划 2015 年在香港上市。

至少达到 15%。


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瑞邁地產集團 REMYY Development Group. www.remyy.com |Tel:(403) 460-8966 1(888)884-6708 | Info@remyy.com | 128 2 Ave SE Calgary, AB

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老贾 谈屋

百家谈

Professionals'Talk

February 20, 2014

52

房屋的屋面

改性沥青屋面卷材 的维护和识别 文 / 方圆验屋 贾骏

改性沥青屋面卷材的维护 改性沥青屋面卷材有光滑的表面或者碎石子覆盖的 表面,光滑的表面就需要保护层,防止阳光紫外线的照射。 表层的细沙子可以增添屋面的颜色,防太阳光紫外线照 作者:贾骏 加拿大验屋师协会验屋师 联系方式:778-822-9252 Jia2Home@gmail.com

射的作用,同时,里面还加入了防火剂,起到延迟着火 的功能。

表面细微裂缝并不影响屋面的防水质量和整体性能。只 有当出现大面积的细石子缺失或者裂缝深度较大的屋面 才将会影响屋面的质量,有漏水的隐患。尤其在寒冷的 季节,当室外雨水渗入这样裂缝内,冻结后会进一步地 加大裂缝的深度和宽度,造成屋面状况的恶化。所以我 们定期检查屋面的时候,发现裂缝要及时修补,亡羊补 牢为时未晚,说的就是这个道理。同时,在修补的时候,

改性沥青屋面卷材表面局部会有轻微的裂纹,特别是

(一家之言,仅供参考。) 要注意所采用的材料,改性沥青屋面卷材出现问题也很

老式的那种表面没有细石子的卷材。从实际角度来说,

容易修复。它本身兼容沥青基的材料,所以可以使用沥 青类的粘合剂。   

附则: 如何识别改性沥青屋面卷材 沥青卷材(asphalt roll roofing)也是一种屋面卷材, 不过和其他屋面材料相比,它是最廉价的屋面材料,通 常只用作临时性屋面使用,寿命只有 5 年上下。 如何能知道自己的屋面是否是改性沥青卷材 (Modified bitumen) 而 不 是 沥 青 卷 材(asphalt roll roofing)的那 ? 下边简单介绍一下区分它们的结点 : 第一,改性沥青屋面(Modified bitumen)的材料 边缘较厚,并且封边是使用 torch-on 的方式,所以总能 看见一些沥青胶状物在封边溢出的现象。如果没有这些 的流淌物,采用其他施工方式进行的,那么这样的屋面 会很快脱胶开裂,寿命也不会持久。沥青卷材(asphalt roll roofing)是采用自粘胶的方式施工的。 第二,测量屋面卷材的接缝宽度。由于改性沥青卷材 通常是 39 英寸宽,重叠大约是一个或两英寸,所以肯定 比 36 英寸的沥青卷材(asphalt roll roofing)要宽。 第三,改性沥青卷材(Modified bitumen)不仅比沥 青卷材(asphalt roll roofing)要厚,而且更柔韧,能更 好地抗撕扯,不易断裂。如果你发现屋顶材料有撕裂现象, 轻微的尝试的扯一下,注意千万不要把别人的屋面扯漏 了。如果能扯开,那么它可能是廉价的沥青卷材(asphalt roll roofing)。


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百家谈

Professionals'Talk

February 20, 2014

53

居室内峦头风水(十八)

文 / Linus Liu 刘泽

和灯饰是家居摆设中重要但又是常常被人忽视 的环节。人们习惯性地较多关注家具的选购和 摆放,注意大门,睡床的朝向这些明显的标志

而遗忘了灯具在家中的起到的细微变化。其实灯光往往可 以改变一个房间的色调,给阴暗的房间带来明快,画龙点 睛的改变人们对一个房子的整体感觉。在风水中不好的的 灯光会带来“光煞”,影响人们的身体健康和财运。而运 用得当的灯光会起到催财,挡煞等诸多帮助,起到增益或 是改善的效果。 作者:刘泽 大温地产经纪人,热衷于周 易,风水的研究。坚信以本 地房屋特点 ,加之中国传 统文化必然能创造更好的投 资、自住选择。 联系方式:778-316-8564 linusday@hotmail.com

门厅灯饰 无 论 是 独 立 的 SINGAL HOUSE 还 是 楼 中 的 APARTMENT,很多的房子进如客厅前都有个狭长的玄

聚的重要场所,阴暗的客厅会带坏全家人的运势,也容易

关。因为在转角的位置所以这样的玄关经常缺乏采光,时

产生口角带来家庭矛盾。所以客厅中的立灯最好作为光线

间久了会给人阴森,冷暗的感觉,在风水上会产生煞气,

的补充而不能作为主要的采光来源,可以多用射灯,吊灯

尤其是“五鬼”或是“退位星”飞临时会加重不好的影响。

等在客厅的中央来加强光线的强度,总之一定要保障客厅

这时应该在该位置安置一盏长明灯,就是说不用很亮,但

的明亮才会给家人带来好的学业与事业的运势。

是可以一直开着的灯。这样可以改善采光问题从而驱走煞 气,也会使人的心理上产生明快的感觉。还有在新建的 APARTMENT 中,开发商在客厅的中间预留了吊灯的位

卧室灯饰

置而没有放置灯具,希望住户自己选择喜欢的吊灯。有的

灯光的需要就与客厅正好相反,应尽量选用光线柔和

家庭为了简单起见常会以简单的立灯代替,减少了安置吊

而不刺眼灯具,颜色上应尽量使用黄色的灯光为主。因为

灯的麻烦。但是因为高度和位置的问题这样的客厅常常照

卧室是家人每天休息的地方,过亮的白光会使人亢奋而难

明不足,给人以暗淡,压抑的感觉。客厅是一家人生活团

以入睡。卧室中过强的光线也是一种光煞,长期处于光煞 中会使人烦躁,脾气暴躁,影响家人感情。除了强烈的白 光以外,红色和不断闪烁的光线同样不适合出现在卧室 中。这两种光线会使人情感波动产生不好的“桃花运”, 影响夫妻感情。最后还有多多留意卧室的吊灯,排除光线 本身外吊灯还不能悬挂在睡床的正上方。如果人躺在床上 就能看到玄挂的吊灯会给人以心理上的影响,容易使人失 眠,精神倦怠从而影响休息。 灯光的选用还有特殊的风水用途。像是室内的“横梁 压顶”会引起“阴气”与“阳气”的不平衡而对正下方的 人产生煞气。在横梁的正下方放置一盏立灯会调节下降的 “阳气”而减少“横梁压顶”的危害;再或者找到家中的 财位,并用黄色的吊灯或是射灯放在该位置可以“照旺” 财运。类似的方法还有很多就不一一列举了,希望大家可 以巧用灯光,创造更好的家居运势。

(一家之言,仅供参考。)


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雷老大聊天室

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助 跑

February 20, 2014

54

文 / 雷春鸣博士

院有个不算小的池塘,经常有十来只野鸭子 及候鸟飞来栖息、觅食。看牠们从天而降、 水中跃起,怡然自得,我心也随之高兴。看

着鸭子起落,忆起二十多年前的往事。 那一年,随朋友初到方哥家做客,方哥问我,他 家的风水摆设有何不妥?我说没啥不妥。他质问:「先 作者:雷春鸣 美国 Nova Southeastern 大学教育学博士 日本 Tokai 大学建筑学硕士 联系方式:604-541-6387 charmlei168@hotmail.com

前找的老师,给我都摆了好阵子了,为啥不见起色?」。 呦,我从没为方哥看过风水,干嘛冲我发脾气?我 想,方哥需要的是寅葬卯发的类固醇吧。为啥提起这 段往事? 我生长于公务员家庭,小时后家境虽然清苦,童 年生活却很快乐。每晚全家围坐收音机旁听小说选播, 这是最省钱的娱乐。从封神榜、西游记、三国演义、 水浒传、听到红楼梦等等。父亲也会针对这些剧中人 物的生平、奋斗过程、做人处事是否得宜,做点补述。

在您我走过数十岁月后,方能看懂这世间隐隐的大道。 这阵子气温回升,我与小儿子假日闲坐后阳台看 野鸭觅食,高空划过一道飞机白气。我问:「747 那 么大的飞机,能够飞起来,靠的是什么?」。我们一 起猜,翅膀、引擎、汽油、风。嗯!这都是很重要的 因素,但是当 747 少了「助跑」的跑道,充其量只 能算是一部长着翅膀,飞不起来的大客车。飞机起飞

每段低迷人生路上,不止一次的再次翻阅这些书,

的助跑,与野鸭在水面的起降异曲同工,人生种种经

每次的阅读都有不同的理解,莫非这就是「见山是山、

历遭遇,不就是助跑?所以才有了,天将降大任于斯

见山不是山、见山又是山」?

人也的说法。

「赖布衣传」是高中时期接触的一本书。乍看全

助跑,是成长路上很重要的过程,却往往是最被

书尽是形势气等龙潭虎穴,要不就是神奇的寅葬卯发。

忽略的细节。天下没有谁生下来就会走会跑,人生也

刚接触这本书,看得入迷,一脑子神怪。岁月,让我

没有白走的路,所有的荆棘都是为了奠定未来做锻鍊。

慢慢了解作者写书的出发点,无非就是告诉,人要心善、

商秧、张良、韩信、范增、曹操、司马懿、诸葛亮,

行善,「善恶果报、不是不报、是时机未到」。非要

在在都是说明助跑的好例子。从他们身上更看见十年 磨剑只图一刺的韬光养晦。 这些一代雄主,除了霸气,更具丝丝入扣的细腻, 向历史人物学习做人处事技巧的同时,更要学习他们 海纳百川的雅量,人际关系差了,再会做事也事倍功半。 由一道 747 的白气、候鸟的起降,能有机会教孩子助 跑的涵义,是老天助我?或是孩子缘到? 仅将风水局架好,依然我行我素四处结怨,若此也 能转运,天理何在?方哥期待的寅葬卯发,恰恰忽略 了助跑。 这么说来,风水局是什么?风水局就如同,在刚 刚栽种的小苹果树周围,架上防止动物侵害的铁丝网。 没有铁丝网行不行?当然没啥不可,只是多了被动物 啃食的风险。助跑是什么?苹果树得自己适时吸收土 壤里的养分及水分以图茁壮,这就是助跑,也是生命 里最重要的功课。 (一家之言,仅供参考。)


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February 20, 2014

55

2008 年金融海啸以来

大温房产市场的变化

(二)

文 / George Yang ( 杨卫东 )

图 1 是大温地产局和菲沙地产局,住房综 合(包括独立屋、城市屋和公寓房)平均基准 价格,按年变化曲线。大温地产局辖区,住房 综合平均基准价格,变化于 51 万至 62 万加 元之间。6 年中,2009 年的综合平均基准价 格最低,之后逐年升高,至 2012 达至最高, 2013 年又有所下降。菲沙地产局辖区,住房 综合平均基准价格,变化于 42 万至 47 万加 元之间。其中,2009 年的综合平均基准价格 最 低,2010 年 和 2011 年 有 所 上 升,2012 George Yang 杨卫东 BC 省持牌房地产经纪 电话:604.401.8127 (C) 电邮: georgeyang1168@ yahoo.com

年和 2013 年又逐渐下降。上述两个地产局, 图 1 2008-2013 年大温哥华住房综合平均基准价格的变化

综合平均基准价格曲线的变化趋势类似。所 不同的是,大温地产局 2012 年住房综合平均 基准价格呈上升趋势,而菲沙地产局 2012 年 住房综合平均基准价格呈下降态势。此外,菲 沙地产局住房综合平均基准价格始终低于大 温地产局,而且自 2010 年以来,二者之间的 差别有扩大趋势。 2008 年至 2013 年, 大温地产局辖区, 综合平均基准价格,累计增加了 9.01%,年 均增加 1.80%。菲沙地产局辖区,综合平均 基 准 价 格, 累 计 降 低 了 4.87%, 年 均 降 低 0.97%。 2008 年以来,大温地产局辖区,不同住

图 2 2008-2013 年大温地产局各类住房平均基准价格的变化

房类型,平均基准价格的变化,如图 2 所示。 首先,独立屋的平均基准价格,远高于城市屋 和公寓房;其次,独立屋平均基准价格的变化 幅度,也远高于城市屋和公寓房。自 2008 年 至 2013 年,独立屋的平均基准价格,累计增 加了 19.13%,年均增加 3.83%;城市屋的 平均基准价格,累计增加了 4.67%,年均增 加 0.93%;公寓房的平均基准价格,累计增 加了 0.81%,年均增加 0.16%。这些数据表明, 如果把买房作为投资,那么近年来投资独立屋 的回报率,远高于投资公寓房。 菲沙地产局辖区,不同住房类型,平均 基 准 价 格 的 变 化, 如 图 3 所 示。2008 年 至 2013 年,独立屋的平均基准价格,累计增加 了 9.83%, 年 均 增 加 1.97%; 城 市 屋 的 平 均基准价格,累计降低了 8.58%,年均降低 1.72%;公寓房的平均基准价格,累计降低 了 19.73%,年均降低 3.95%。

图 3 2008-2013 年菲沙地产局各类住房平均基准价格的变化


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Professionals'Talk

February 20, 2014

56

小留学生 买房 VS 租房 文 / Walter Wang (王涛)

留学生在高中阶段开始接触加拿大的教育体系、

些时间段,如 2012 年 6 月至 2012 年 12 月,独立屋跌

熟悉教育理念,为日后升入理想的加、美大学做

幅 -6.8%,公寓 -5.0%;2013 年 1 月至 2014 年 1 月,

好准备。由于年龄偏小,其中相当多的小留们需

独立屋涨 3.19%,公寓涨 3.66%;2012 年 5 月至 2014

要一位家长陪读,帮助照顾生活,住宿问题就随之产生。

年 1 月,独立屋跌 -3.91%,公寓跌 -2.16%。近期数据

本人在同客户和朋友交流过程中,发现在温哥华的陪 读家长对买房和租房哪个合算,还没有个确切的答案。大 温地区的公寓价格多数在小留家长愿意并且可承受范围内, 影响购屋决策的更多是对未来不确定性的担忧,如公寓的 保值和增值问题,重大维修费的不可预测性,孩子中学毕 业后的去留问题等等,在这么多变量的基础上要判断买房 租房哪个合算,实在是难!干脆租房算了,弄个省心省事(未 必百分百),但省心省事能省钱吗? 我们不妨来算笔账,看看买房和租房那个更合适。 作者:Walter Wang (王涛) M.Sc., M.B.A. Royal Pacific Tri-Cities Realty 电话:604-209-3891 walterwang@royalpacific.com

先看租房,目前条件较好的 2 卧室公寓房月租金 $1400

说明,2012 年 6 月以后公寓的市场表现要优于独立屋, 公寓比独立屋增值大,更抗跌。人们一般更多看到的是绝 对数值的增减,那是因为独立屋基数大,而忽视相对数值 的客观性。所有类型房屋的涨跌都与市场大环境密切关联。 公寓同样可以增值,同时由于贷款首付低,月供少,使家 庭财务更为灵活,也能达到分散投资风险的目的。上述统 计数据来源于大温地产局(REBGV)房屋价格指数(HPI, Home Price Index)。

公寓管理维修费用的不可预测性

左右,3 年累计房租支出 $50,400。如买房自住,34 万

共管物业未来可能发生的大规模维修费用一直为公寓

元在大温某些城市可以购买到 5-10 年房龄,2 卧室的公

业主或准买家所诟病。买家的担心不无道理,但如何趋

寓。设定房屋首付 35%,贷款期限 30 年,3 年贷款合同,

利避害呢?一般情况下,10 年内的公寓发生大规模维修

贷款利息 2.99%,则每月贷款支出 $928,加上月管理费

的可能性不大,正常维护保养费用可以从意外事项储备金

$250 和月平均地税 $165,每月实际支出 $1343,3 年累

(Contingency Reserve Fund)中支付。对于年代较长

计 $48,348。可节省 $2052。如首付增加,则可节省更多。

的公寓,可以从物业公司的会议记录中了解整幢公寓楼的

经济账很好算,也一目了然,但如何化解购屋者的担忧呢?

管理现状,存在问题和未来隐患。BC 省新修订的共管物 业法案(Strata Property Act)规定,物业公司每 3 年由

公寓保值和增值问题 先简单回顾下近 5 年内公寓市场价格变化情况。5 年 周期内,最低点是 2009 年 3 月,也是价格曲线的起点, 最高点是 2012 年 5 月。2009 年 3 月到 2010 年 4 月, 公寓市场经历了快速增长,吸引了众多买家购买公寓或自 住或投资,但公寓的供给超过实际需求的问题随之显现, 公寓价格有小幅回落。从 2010 年 4 月至 2013 年底,公 寓价格有过小范围波动,最高点是 2012 年 5 月,低点是 2011 年 1 月。2013 年一整年的时间,公寓价格基本维持 稳定,且价格高于 2011 年 1 月时的市场价格。上述数据 应该可以说明公寓保值不成问题。但似乎也验证了公寓不 增值的论断,这多少有主观判断的因素存在。 从阶段性涨跌来看,除 2011 年 1 月至 2012 年 5 月, 独立屋价格飞涨,涨幅是公寓价格的 3 倍,在其他的一

专业公司出具折旧报告(depreciation reports),对属于 公共部分的物业和财产部分的修理、维护和替换做出说明。 折旧报告是对准买家的一把保护伞。公寓业主和卖家经纪 需要向潜在买家和买家经纪提供详细、真实的物业公司报 告和会议记录等。公寓买家可以通过上述文件,降低购买 问题屋的潜在风险。 再次,小孩未来不确定性。孩子高中毕业后,可能会 去东部或美国上大学,家长渡过 3 年多的陪读生活后也会 回国,到时房产如何处置。3 年后是卖、是租,完全可以 视市场情况而定。3 年的陪读时间,您同样需要有舒适、 惬意的家居生活,这是租房所无法达到的,同时寒暑假还 可作为国内亲朋好友来温哥华的渡假屋。其实,前两个问 题解决了,其他的问题都不是问题。 最后,再重新算一下经济账,3 年房租支出总计 5 万元, 这些真金白银是实实在在地送给其他的公寓投资者。那您 有什么理由不成为公寓的自住者和未来的投资者呢?不考 虑房屋增值,您在自己的家里陪孩子完成学业,其乐融融。 未来房屋增值,出手后不仅可以省下几年的租房钱,还能 获得投资收益,何乐不为。笔者认为,大温地区公寓价格 横盘时间有 3 年之久,未来成长性看好。 留学生买房看上去很美,但实际操作起来仍有些具体 注意事项。本人在同客户沟通时,客户的实际需求放在第 一位,其次是风险控制,最后是未来收益分析。欢迎大家 互相交流。

(一家之言,仅供参考。)


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新趣记 Anecdote

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Webee:智能管家 目前智能家居中枢大多只是实现了定时、远程控制家电,而且其中多数有较高的安装门槛。Webee 在这个基础上更进 了一步,它可以称作是个人的“电子管家”。

1

Webee 有一个学习机制,安装的第一天你可能需要 手动设置大部分操作,一个礼拜以后它会学习你的生

2

该产品的设定非常简单,安装硬件中枢和手机 App, 你就可以开始控制你的家电。智能中枢很小巧,可以

活模式,一个月之后他就会智能管理你的家电。你可以通

放在家里的任何一个角落。它需要网路支持,并有 USB

过配套 App 设置“养成计划”,它需要一到两个礼拜的

和 HDMI 端口。

时间理解你所定下的场景、时间表和规则。

目前很多家庭不能实现智能家居的主要原因是:没有

学习超过 3 个月,Webee 就会自动按照你的习惯替

智能家电。Webee 的周边产品可以解决这个问题,它可

你管理你的家电。你可以设定你的 Webee 有提醒功能:

以“升级”你所有的家电成为智能家电。它的周边产品包括:

用户还是拥有更高的操控权限。例如,你用 Webee 控制

智能插座、智能灯座等。它还能为用户提供智能安全门锁,

院子里的洒水器,当下雨的时候,它会提醒用户“关闭洒

有人员进出、家门被打开,它都能及时提醒用户。用户不

水器”。当 Webee 学习到,你的作息模式,他会在你不

必担心智能中枢不能覆盖全家,每一个智能周边都是一个

下班后提醒你“你忘记关办公室电灯”。该产品可以帮助

小型中转站。它们能互相连接形成网路,智能中枢能够通

用户管理生活上的一些小细节。

过这个网路将指令传达到每一个地方。


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新趣记 Anecdote

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开发团队希望用户能够 帮助他们改进该产品,

使它能够通过手机和家中其 他电子产品连线。目前该产 品已经通过众筹平台面向用 户,配套 App 和云服务都是 免费的。美中不足的是 iOS 平台的 App 还在开发当中, 但会在短时间内面世。


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众筹: 你也可以投资房地产 Crowdfund,意思就是众筹,是初创企业可以取得投资的一种新方式,简单说就是一个新项目或企业向众人发出请求的融资方式。 当这种请求面向全球时,即成为大众融资。众筹不是一种新概念,早在十几年前,这种方式已经在电影和音乐领域开始萌发。与 传统融资方式不同,众投不再依赖一两家大型机构,而是从很多人手中分别取得少量的资金。可以说,众筹是由家人朋友加天使 的投资模式演化而来,只是运营更透明规模更大而已。 如今,为房地产项目众筹资金的做法,已经从南美洲蔓延到北美洲。

【01 面向大众】 Prodigy Network 去年从 3100 名哥伦比亚人那里筹集 到大约 2.39 亿美元,在 Bogotá 修建了一栋 66 层高的摩

Fundrise 的联合创始人 Daniel Miller 说,“(房地产众 筹)是一个非常简单的概念,通过这种方式,你可以投资自 己所在社区里的项目。”

天大楼。而纽约开发商 Urban Muse 现在希望公众也能从 Brooklyn Bridge Park 的一个项目里分得一杯羹。 房地产历来都是富有的投资者和私募股权公司的专属投 资 领 域, 但 如 Fundrise、Property Peers、Realty Mogul 以及纽约的 Prodigy Network 这样的房地产新贵们,正在改 变房地产项目营建及获利人群的格局;它们借鉴 Kickstarter 和 Indiegogo 等网站的做法,让公众得以直接参与房地产项 目的投资。

【02 本地概念】 25 岁的 Daniel Miller 和 36 岁的哥哥 Benjamin 联合创 建了网络平台 Fundrise,社区成员可以通过它投资本地的房 地产项目。兄弟俩出生于华盛顿地区知名的开发商家庭,几 年前,他们开始思考这样一个问题:为什么在社区里,比如 处于转变期的 H 街东北社区,人们不能在应该营建什么样的 项目方面拥有更多的话语权?


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全球论

World

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他们意识到,营建什么样的建筑物,取决于投资者是谁、

这个理念看似简单,却从根本上背离了常规做法,而且

钱从何处来:私募股权投资者对于具体项目缺乏感情,仅仅

需要金融和监管领域的配合。根据现行法律,只有富有的、 “通

视其为一个投资获利的工具。他们倾向于开发千篇一律的项

过审核”的投资者(通常拥有净资产 100 万美元或以上)才

目,修建连锁店林立的购物街,而社区成员可能不需要、也

能投资给私人公司。

不不希望有这样的东西。 Miller 说:“你的钱属于谁,影响着你会开发怎样的项目,

Fundrise 首批项目中的一个,是 H 街 NE1351 号,即 华盛顿 H 街东北社区内一栋拆后重建的建筑。一位很受当地

但从没有人好好想过这个事儿。” Miller 还参与创办了另一

居民追捧的厨师将在这里经营台湾拉面馆,此外还有一些食

个名为 Popularise 的网站,开发商可以通过它来征求社区成

品摊位和一家零售店——这个项目不够主流,很难说服传统

员的意见。

类型的投资者投入资金;但附近的居民却乐于拿出平均每人

他们拿一处公共机构的资产试水,改变其投资者的来源。 华盛顿 H 街上的一栋褪色的二层砖楼——东北 906 号成为了

2000 美元的投资。第一个项目的筹资过程花了 3 个月时间。 第二个项目价值 32 万美元的股票在 3 小时内便销售一空。

最新一处向公众开放筹资的商业开发项目。 华盛顿和弗吉尼亚州的居民可以在 Fundrise.com 上购 买这个改造项目的股份。一周不到,投资者们已经抢购了 1500 股股票,每股价格为 100 美元。这个项目面向公众发 行的股票总数为 3500 股,占总成本的 25%,其余部分来自 私人投资者和米勒家的房地产开发公司 West Mill Capital。

【04 升值收益】 参与投资的公众也会从房产升值中受益——一条新的有 轨电车线路将通往 H 街,有望加速该区域已经开始的复苏, 抬升当地房价。Gina Schafer 是华盛顿地区几家 Ace 五金 店的老板,她投资了 Fundrise 的两个项目,她已经收到第 一笔股息了。她说:“我们五金店的铺面并不是自己的,因

【03 居民意识】 25 岁的 Cameron Cook,是一名项目经理及网络开发 人员,他花 1000 美元购买了 10 股股票,除了源自股息、 租金收入及物业升值,约 7% 的潜在年度财务收益外,这个 理念之新奇和可以直接参与社区复兴,也是吸引他的因素。 Cook 说:“现在社区居民对自己周边将要发生的变化,可 以有更大的控制权了���我觉得这很酷。”

为这里的房价太贵了,但我们希望能拥有自己的铺面。这是 一种渠道,让我们既可以涉足疯狂的华盛顿房地产市场,又 可以支援我们所在的社区”。 开 发 商 Urban Muse 的 创 办 人 Glauco Lolli-Ghetti 不 确定众筹方式是否适用于复杂的大型项目。他说:“在房地 产行业,1000 万到 2000 万美元的项目很容易做;但如果你 只需要 50 万美元购买一处小型房产,然后让当地居民来租


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全球论

World

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用底商商铺,这就很难实现了。对于私募股权来说,这种项

将导致加拿大丧失潜在的经济机会,也缩小了创业者和企业

目太小了。”

家的数量。

在中小投资者的帮助下购买商业地产,对于一些小的地

到今年初为止,全球众筹市场估计价值 35 亿加元,其中

产开发小企业,还有居民社区来说,众筹的做法会带来巨大

大部分资金来自北美和欧洲。虽然与总体商业投资相比,35

的变化。这种开发方式是自下而上,而非自上而下的,极为

亿元仅是九牛一毛,可是加拿大金融管制机构已开始注意这

独特。没有人比社区当地的居民,或是跟当地息息相关的人,

一新兴融资方式,并准备制订规则予以管制。将推出的规则

更加了解那个社区了。

毫无疑问将针对众筹活动中存在的一些问题,如潜在的诈骗、 侵犯专利权和版权等。

【04 政策监管】 众筹形式如今在加拿大开始出现,道明银行经济研究所 日前公布的研究报告建议,加拿大金融管制机构需要确保即 将推出的众筹规则不会损害其潜力。 专家表示,加拿大管制机构不能踟蹰不前太久,可是如 果他们决定採取行动,也有可能由于矫枉过正,而迫使创业 者和拥有公司的人转往支持众筹的地区去融资。这样一来,

但道明银行的报告告诫,管制是必要的,又要避免过度 管制,否则有可能削弱乃至扼杀众筹的活力,从而使其无法 发挥其所有潜力。 报告指出,加拿大的风险投资资金正在减少,创业者及 小型公司难以取得 100 万至 200 万元之间风险投资,因此众 筹对加拿大特别重要,是对加拿大创业者和小型公司融资市 场的一个有力补充。


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中国谈

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王健林 : 英国最富有地产投资者

前,大连万达集团董事长王健林以大约 104 亿英

酒店。郑家纯以 6.86 亿英镑取得格林威治半岛重建项目控制

镑 身 家, 荣 登 2013 地 产 公 报 富 豪 榜(Estates

权,并持有豪华物业 Knights bridge 部分股份。而刘銮雄拥

Gazette Rich List)榜首。中国富豪首次一跃成为

有舰队街(Fleet Street)高盛大楼所有权。

英国最富有的地产投资者,就此终结威斯敏斯特公爵(Duke of Westminster)连续 10 年蝉联榜首的局面。 该榜上,新世界发展主席郑家纯及其家族紧随其后,以 102 亿英镑资产占据第二位。无论王健林或郑家纯,去年均 未跻身榜单前 250 强。 该榜单由有 155 年历史的英国杂志《地产公报》编汇。 该杂志表示,榜单出现变化是因越来越多亚洲资金流入伦敦 地产市场。杂志市场编辑 Noella Pio Kivlehan 说,伦敦就是 这样一个透明的市场,有标志性的建筑和新开发土地,有大 量海外买家正涌入市场。 过去一年,英国最富有的 250 位地产投资者总身家激增 60% 至 1625 亿英镑,是该榜单推出以来最大涨幅,其中大 多数增幅来自亚洲资金。Pio Kivlehan 表示,榜单编辑认为 威斯敏斯特公爵近期不会重回榜首,来自亚洲的资金规模庞 大,能在英国站稳阵脚。 威斯敏斯特公爵身家估计为 80 亿英镑,已跌至榜单第四 位,落后生于孟买的 Reuben Brothers,后者净资产合共拥 有约 83 亿英镑。华人置业主席刘銮雄以 46 亿英镑身家居榜 单第七位。目前,刘銮雄正被澳门当局控以行贿罪。 王健林在伦敦南岸重建项目之一 One Nine Elms 投资 7 亿英镑,计划打造欧洲最高的住宅楼(204 米)及一座豪华

虽然王健林、郑家纯和刘銮雄成为英国地产业新贵,但 英国大部分地产仍由本国贵族持有。不过,三位华人富豪的 合共身家占榜单前 10 位富豪总财富的 38%。 根据物业顾问公司莱坊的数据,去年海外买家在伦敦购 入的新建物业价值 22 亿英镑,高于 2011 年的 18 亿英镑。 其中,香港和内地买家分别占 16% 和 5%。新加坡买家最多, 占 23%。 该榜单 2002 年首次发布,列出在英国至少投资 1 亿英 镑、或把全部或大量财产投资于英国地产、贸易及相关领域 的富豪。


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留法MBA;精通國語、粵語、英語、法語 ;榮獲2011年BC省十大傑出女性;New Coast Realty 2013公司年度金牌經紀。 1996年赴法留學,獲MBA學位。 2001年 移民加拿大,曾獲加拿大保險管理局授 予加拿大有信譽保險經紀。後進軍地產 界,現為新海岸地產經紀。 10多年財產 保險的從業經歷,為其帶來了龐大的客 戶群,也創立了其在房產經紀職業的高 起點。 2013年,在整個大溫地區房地產 行情日趨清淡的低潮中,羽晨仍奪得了 金牌經紀的佳績,更彰顯其疾風知勁草 的人格魅力和日臻完美的銷售策略及技 巧。 ……

Morning Yu 羽 晨

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HRW 128(02.20.2014)