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2014.1.2 第 121 期

2014 年 1 月 2 日

逢星期四出版

年末家居七大禁忌

电话:604.639.6111


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2011 国际葡萄酒竞赛「金牌」及「铜牌」

2008 克隆宾国际葡萄酒质量竞赛「金牌」 2005 环太平洋国际葡萄酒竞赛「金牌」 2005 艾洛士逸品竞赛「金牌」 2002 日本葡萄酒挑战竞赛「银牌」

台湾 中国 日本 配送到家

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录 [ 特别策划 ] 10-17

回望 2013,看新年买房趋势 2013 年大温住宅房地产市场是一个扭转局势,经 历了前三个月的低迷,地产市场持续了足足将近 9 个 月的火热。尽管其中有着一些不利的声音出现,包括 来自各处的泡沫论说法,包括按揭利率的悄悄提高, 但无论是数据上的蒸蒸日上,还是房地产相关从业人 员的忙碌不停,抑或是买家奔走低陆平原各处看房的 热潮,都让 2013 年的大温房地产市场生意兴隆。

[ 新闻析 ] 46-53

2013 欧美亚哪国置业最佳 随着积蓄渐丰,近年中国人置业已遍及全球,就 近的置业地点有东南亚的泰国、新加坡、日本、韩国; 较远的有欧洲,北美洲美加各大小城市,以致大洋洲 的澳洲和新西兰等地,适逢近年欧美日各国经济不景, 对中国人资金入市不抗拒,甚至有夸张的说法“中国 资金打救全世界”。

[ 家居谈 ] 62-64

12 星座新年新家布置方案 不同星座的人因为性格的不同,在家居布置方面也 有诸多不一样的地方,比如说,天秤座渴望居住在一个 宽阔开阔的空间里,而巨蟹座的人却喜欢小而私密的环 境,金牛座喜欢简单色调装饰家,而水瓶座却喜欢色彩 艳丽的色彩。新年来了,家居布置也不能一蹴而就,要 选,就从适合自己性格的那款开始。

[ 百家谈 ] 张维斌:暗流汹涌的 2013 …………………………………………18 刘可:在 SFU 大学投资“学生宿舍”是正确的选择 ………………20 贾骏:沥青瓦片………………………………………………………42 雷春鸣:冰点 …………………………………………………………43 张欣然:2013 年市场回顾 ……………………………………………44

[ 按 揭 速 查 ]……………………………………………………………32 [ 信 息 广 场 ]………………………………………………………56-57 [ 靓盘推荐 ]………………………………………………………58-59

Address: 500-4211 Kingsway, Burnaby, BC, V5H 1Z6 Tel: 604-639-6111 Fax: 604-568-2008 Email: ads@gcpmedia.ca ISSN: 1927-372X Copyright © Home & Realty Weekly 本刊版权归房地产周刊所有,未经授权不得转载。

目录 Contents

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展望新年买房五大趋势 回望

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特别策划

房地产周刊编辑部独家策划

2013

2013 年大温住宅房地产市场是一个扭转局势,经历了前 三个月的低迷,地产市场持续了足足将近 9 个月的火热。 尽管其中有着一些不利的声音出现,包括来自各处的泡 沫论说法,包括按揭利率的悄悄提高,但无论是数据上 的蒸蒸日上,还是房地产相关从业人员的忙碌不停,抑或 是买家奔走低陆平原各处看房的热潮,都让 2013 年的 大温房地产市场生意兴隆。房地产周刊在 2014 新年伊 始之际,一起回顾今年大温人们买房的几个重要趋势,让 大家在新年购房中能得到启发。

Hot Topics

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特别策划

Hot Topics

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北上投资卑诗城镇,赚的盆满钵满

北卑诗的城镇近年来越来越进入投资者的视线,能源

资。他们把带有家具的双拼屋以每月 5000 加元的价格

业的利好消息带动了北部的经济势头,手里有闲钱的人

出租出去,在打掉费用和开支之后,每月还留有 1600

们开始考虑这一片冉冉升起的热土,我们在 113 期房地

加元的现金。Richardson 认为,基于房产价值、人口、

产周刊的特别策划中报道了这个趋势。而 12 月关于北方

经济基本面、投资入门成本和现金流等方面的综合考量,

门户输油管道的批准消息,给这个投资趋势给了明确的

卑诗北部是非常有吸引力的房地产投资去处。

方向,大温的投资者心里也都乐开了花。 记者最新获悉的消息是,当输油管道批准消息传出后,

枫树岭脊椎指压治疗师 Matthew Boser 过去四年一 直在北卑诗购买物业,其中 9 个位于 Fort St. John 和

卑诗北方小镇的房价持续上涨,尤其是租房价格则是火

Dawson Creek 的独立屋、双拼及四拼屋都已经出租出

箭式上升,Kitima 就面临着这样的情况,每月房租价格

去,这些物业每年能够有 8% 到 10% 的投资回报。根据

从 600 元上升到 1800 元。而在 2007 年三月的统计中,

房屋情况的不同,Boser 出租出去的房子价格从 1300

该城镇的租房空置率是 44.5%,现在则是供不应求。

加元到 5500 加元不等,这样产生的现金流足以抵扣每

Michelle Cook 和 丈 夫 Brent Harris 卖 掉 了 在 Kelowna 价值 42 万的独立屋,几经波折才在 Fort St.

个月的账面开支。他说,“我发现在大温地区很难找到 这样回报的投资。”

John 买了一栋价值 34 万加元的双拼屋。Cook 说,“我

房地产经纪人协会的报告指出,北卑诗房地产交易

们通过互联网寻找房源,看到了一些很喜欢的房子,于

活跃,尤其是那些期待资源热潮的社区,例如 Kitimat

是立即就去问地产经纪,但都发现在一两天内已经卖掉

和 Fort St. John。Kitimat 如今已经成为价值 60 亿加元

了,从没想到这个小地方的房子卖得这么抢手。”

北方门户输油管道的终点站,还是油轮港口站点。这个

而热衷投资房产的 David 和 Lisa Richardson 夫妻 则在 Dawson Creek 买了两套靠在一起的双拼屋作为投

9000 人的沿海小镇将成为三个天然液化气厂的大本营, 这将意味着被贴上一个 200 亿加元的标签。

下转 P14


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特别策划

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上接 P11

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温东古老社区重焕青春,渐变买家热土

2013 年夏天,温东 31 号 E23rd Ave. 一栋房子,

元独立屋地理界线,多年来一直向东移动。以前被视为

挂牌价格是 89 万 9 千加元,迅速就有 7 个报价,最后

可负担的温哥华东区一部分也已经划在该界线内,只有

在 7 月 9 日售出的价格上升到 105 万 8 千加元,相对卑

能付得起巨额首付的人才会去报价。

诗省的房地产趋势,温东的房子逆流而上,越来越多买 家在寻找更实惠的社区,也有越来越多商家前去开发新 的市场,改造原有社区,温哥华东区目前正变得炙手可热, 97 期房地产周刊的特别策划深入报道了此事。 不少主攻温哥华市场的地产经纪表示,温东的社区建 设也在改善,并且这里有比温西更多的设施。新的时尚 街区 Main 街和 Fraser 街也在悄悄成为都市时髦一族向 往的圣地,独特的温哥华东区 Commercial Drive 社区 也吸引了年轻人的目光,还有最古老的社区 Wall 街开始 让更多人认识到 Point Grey 的东区版本的美好之处,独 特的温哥华东区 Commercial Drive 社区

2012 年 7 月 1 日,在温哥华的独立屋有 54% 被估 价在百万加元以上。而四年前,这个数字只有 34%,这 是一个剧烈疯狂的增长速度。环境让一个房子具有价值, 在一个多样化和互相连接的城市结构里,所有房屋的价 值都在上升,为什么那么多人被吸引着往温哥华东区, 是因为对社区的需求。 温哥华东区的 Fraser 街区显然处于一个上升阶段, 看 着 那 些 潮 流 人 士 从 Les Faux Bourgeois 餐 馆 出 来 到 Matchstick 咖啡馆,Matchstick 咖啡馆是第一个给 Kingsway 和 Fraser 街路口这个新热点区域定下基调的 店铺。不出所料,街上的成人性用品店被宠物用品店取代。

地产经纪们认为,很多开发商和建商看重这块市场,

随后,延伸到 Fraser 街和 27 街路口,JJ Bean 最近开

进来整修旧建筑和街道,并新建了很多楼盘,让这里变

了分店,然后,29 街有了个星巴克咖啡馆。这些咖啡馆

得更适宜居住。那些一直想要在温哥华买个独立屋的人

围绕着新的公寓楼盘而到来。

们把目光也移向了东区。

德国移民 Walter Martz 和太太在 Wall 街上购买了

地产经纪李小姐表示,在温哥华西区买一个 70 万加

一个新开发楼盘的房屋,这是一栋 6 层楼高的公寓,俯

元的公寓就能在温哥华东区买一个独立屋,带有的地下

瞰着温哥华港,Martz 觉得这和家乡 Hamburg 有相似

室可以出租以帮助支付每月的按揭。

之处,都是港口城市,当然北面山景是额外增加的。越

Bing Thom 建筑事务所城市规划师 Andrew Yan 绘 制了一副地图,房屋估价高于 100 万加元的用蓝色标注, 低于 100 万加元的房屋用红色标注。这个绘制的百万加

来越多的开发商开始关注这个区块,越来越多的从未去 过那里的买家前去看房,种种迹象表明,这块曾经淡出 的土地重回众人的视线之中了。

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03

特别策划

Hot Topics

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开发商发力,设计实现微居大温

我们可能还能记得一年前,一家地产开发商在素里市中心宣布推出微型 公寓楼盘 Balance,把大温的微居概念推到温哥华中心以外的地区,而素 里市中心地段一夜之间成了地产商开发微型公寓的必争之地。但微居在大多 数人心目还是居住狭窄、空间有限、无法呼朋唤友聚会聚餐的概念。时隔一年, Bosa 的大举动再次让大家把眼光集中在素里,推出的 BosaSPACE 以合 理的设计将空间自如延伸、日夜格局变化,真正让微居变得更舒适更可实现。 这些微居楼盘主要目标是首次购房者,年收入在 22000 元到 55000 元 的年轻人,买家还包括预期的投资者和在素里就读的学生和家长,还有意想 不到的是吸引了相当数量的老年人。微居房屋的价格是极大的一个因素,十 几万加元可以买到些什么? 随着加拿大各大中城市房价的居高不下,年轻人首次购房越来越晚,买 房难度越来越大,素里这种微型公寓的楼盘这两年已经不属于新鲜首创,加 国地产开发商们都在尝试推出这种功能式微型公寓。 加拿大专业共管公寓统计研究单位 Urbanation Inc. 公司副执行总裁

到 340 平方英尺,而温哥华市中心附近的 Drake 街 600 号路段的很多公 寓也都是 330 平方尺左右。 要知道,低于 600 平方英尺的公寓要实现两个在厨房岛吃个早餐是个 容易做到的事情,但要举办一次八人的宴请是件很艰难的挑战,除非是占用 其他房间的空间,不过在 BosaSPACE,这是个日常轻易实现的事情。 BosaSPACE 是一种可负担居住的概念,不只是传统意义上的微居, 比如没有能放大餐桌的地方、没有地方放写字台,或者没有客厅。其 35 层 的 310 个公寓内,每套都巧妙结合了 8 人餐桌、大面积空间隔离墙、嵌入 式床、沙发系列、电视、储物柜等弹性家居设备,但不像以往其他楼盘那样 需要另外加钱才能升级这类设备。 BosaSPACE 公寓可以进行的各种变化,虽然比不上孙悟空的 72 变, 但 36 变还是有的。只需要几分钟时间,所有房间都能重新排列组合,卧室 变成客厅、客厅变成客房,餐区、客厅随时变成双倍空间。BosaSPACE 对华裔留学生也十分具有吸引力,公寓内包括床、沙发、电视、储物间、洗

Ben Myer 表示,加拿大公寓平均面积日益缩水,过去 4 年平均面积减少

衣房等几乎所有设施和家具。留学生不用花钱再买家具,只要一些厨房用具,

80 平方英尺,过去 375 平方英尺的公寓都嫌小,现在已经有 277 平方英

带上衣物就能直接入住。即使作为投资买屋出租,专家认为也会十分受欢迎。

尺的微型公寓。也就是说,要想在市区生活,享受市区繁华和奢侈生活,就 得牺牲居住面积。

温哥华著名地产分析师 Michael Ferrira 认为:“目前,很多公寓住宅 为了做到价钱实惠,其空间都变得愈来愈小,也影响到实际实用的效率,

温哥华城市规画发展顾问格 Michael Geller 认为,这种微型套间并非

BosaSPACE 是首个真正解决这问题的项目,实在是突破性的发展。我预

人人适合,但如果设计得好,小面积一样可以适宜居住。他指出,其实这类

计它对未来住宅设计的影响,会全方面覆盖到规划师、建筑师、设计师和发

微型套间在温哥华早已存在,煤气镇 (Gastown) 一带的单位,大多是 270

展商。”


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04

特别策划

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大学校区的公寓楼盘,收获人文和金钱

作为大温最高尚的居住社区及最优秀的学区之一,

大学邻舍协会的董事局主席 Richard Alexander 住

UBC 和 SFU 向来是重视子女教育的本地家庭偏爱的热

在 Wesbrook Village 有 5 个年头了,依稀记得以前邻

门区域,多年来,由于其良好的地产增值前景及高回报

居很少,不过像是很久之前的事情。他说,“Wesbrook

的租赁市场,这两个区域也在一直受到众多境内外投资

Village 现在感觉像是个真正的社区,这里有很多公车穿

者的大力追捧。

梭在街道,这里主要街道上有银行、杂货店和各类商店,

卑诗大学先是校园北端的 The Chancellor 区,然后 又是 Hawthorn Place。现在南校园社区正在蓬勃发展。

到处都是人。”这里有医疗���健站、医生、药剂师,从 发廊到音乐学校等各种服务机构。

过去两年,一个崭新的生活社区在 16 街附近迅速发展起

而 SFU 坐落于本拿比市 Burnaby Mountain 山顶,

来。整个社区被 763 公顷的地形丰富的 Pacific Spirit 公

可远眺北岸群山、Burrard Inlet 及温哥华市中心,坐拥

园环抱。这个叫做 Wesbrook Village 的社区在建成后将

辽阔壮丽的无敌景观。整个 Univercity 社区,被 1500

成为卑诗大学校园中最大的社区,以城市屋和公寓两种

英亩公园环抱,被称为山顶上的“耶鲁镇”,人文气息

住宅形式结合,成为超过 3000 居民的新家。

异常浓厚。

卑诗大学的规划更注重社区建设。尤其在 Wesbrook

2003 年以来,SFU 大学对于校园周边的大片土地

Village,社区意识尤为明显。住宅,有市售房,也有出租屋;

开始进行有系统的规划,致力于打造大型可持续发展的

购物,商业区增加了生活便利性;附近各种基础建设完善,

模范社区——UniverCity,SFU 校园住宅区独特的价值

同时强调对自然环境的珍惜和保护。社区内还专设一个

进一步受到置业者及投资界的重视。

没有铺柏油的步行和单车小径“绿色街道”,特别增加 了公交专线等等,无疑都大幅减少了汽车的使用。

这个大型住宅社区的目标人口就是 1 万人,整个社 区规划也获多个环保节能的可持续性发展奖项。而 SFU

大 学 邻 舍 协 会(The University Neighbourhoods

总体规划将发展社区中心为方向,不再增建学生宿舍,

Association)就是把这一切衔接到一起,为了实现这个

因此,以租养房成了这里投资的一个有效方向。地产经

目标,2007 年 Old Barn 社区中心开幕,这里就成为整

纪刘可计算过,投资 26 万加元的 Studio 首付 9 万 2,

个地方的社交核心,给附近居住的家庭、年轻人、成年人、

其余贷款,这样房子月租收入 1150 加元,扣除各种费

老年人提供一系列的项目。Old Barn 社区中心成了大学

用和贷款本金和利率,每年还有 1657 元盈余。这在大

内非学生居民的社交中心。

温地区算是投资回报率很高的一个区域了。

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特别策划

Hot Topics

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未来,我们工作生活在同一个楼盘

大温附近混合用商业地产在各处如雨后春笋搬出现,成为如今的一个潮

Grant 说,“没有停车位的公寓也都马上卖完,以前的日子里土地用途

流和趋势,其规模和发展范围都不容忽视。温哥华市中心 2013 年有超过

很孤立,这里是你的办公地点,那里是你的工作地点,现在已经不是这样了,

180 万平方面积的办公楼目前在施工中,还有 100 万平方英尺面积在审批

人们无法负担多辆汽车。”

过程中,另外有 160 万平方英尺面积的在大温其他地方施工中,这些还没 有计算那些混合使用项目。例如温哥华的 Oakridge 中心重建项目和本拿比 的 Brentwood Town 中心重建项目。在铁道镇 Metropolis 的 Sears 重建 项目还包括两栋办公楼。 温哥华最近成交价 3.7 亿加元的 Marine Gateway 也显著表明众多买 家还是偏好地段的便利性。这个面积达 82 万平方英尺的 PCI 开发项目将在 2015 年建成,就坐落在 Marine Drive 架空列车站和每天 500 车次的南温 哥华公车中心。 这个项目包括了 415 个居民公寓、46 个出租单位、以及零售和公共场 所,有一个最先进的 Cineplex 影城,还有一个办公大楼。该办公大楼超过 50% 面积已经被制造天然气引擎和汽车的高科技公司 Westport 租下,作 为低陆平原的总部。 Marine Gateway 的开发项目相当成功,这种混合用途的商住开发吸引 了很多人的目光,吸引的不只是办公楼租户,还有众多的普通买家。 即 使 这 里 没 有 在 温 哥 华 市 中 心, 渴 望 的 买 家 也 是 很 多。PCI 主 席

为了解决这些困扰, Marine Gateway 还将提供一个合作汽车网络以 及自行车中心。 这是一个时间和金钱的问题,越来越多的人不希望被卡在长距离通勤 中,一种优质生活需求在产生中,需要 Marine Gateway 这类的房地产项 目,可以选择在哪里上班就在哪里居住。这个开发的区域连接着 Main 街和 Cambie 街,其中心是一个活跃的商业街,包括一个面积达 4 万 6 千平方 英尺的大统华超市,目前那里很难买到日用品,社区会很欢迎这个超市入驻。 Ivanhoé Cambridge 和 Westbank 已经申请 Oakridge 中心重建的 土地用途改变。这个申请的项目包括 450 万平方英尺的开发项目,其中 143 万平方英尺零售面积、42 万 4260 平方英尺办公面积和 270 万平方英 尺的住宅面积,楼盘利用架空列车加拿大线,使其为办公、居住和商业链接 到一起。 Brentwood Town 中心是由 Shape Properties 分四期建设,根据现 有计划,至少有 1 栋 30 到 40 层高的办公楼,第一期重建是西南角 8 英亩 地块,估计在 2014 年中完成。本拿比的 Solo District 将会是 1 栋 12 层高,

Andrew Grant 说,“在 2012 年春天,我们的公寓很快就销售一空,几乎

23 万平方英尺的办公楼建筑,位于 Brentwood 架空列车站附近。办公楼

就在一天内。超过 90% 的买家表示良好的交通位置是他们做决定的重要原

是住宅的一部分,是第二期开发的一个部分。

因。” Grant 预计 Marine Gateway 一年可以产生超过 200 万公交流量。


百家谈

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第 99 期

Professionals'Talk

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暗流汹涌的 2013 文 / 张维斌(Alec Zhang)

于大温地区的房地产市场来说,在刚刚过去 的 2013 年,看上去实在称不上一个好年份, 这一年来的市场表现可以用“波澜不惊”来

形容。从 2012 年下半年的调整,到 2013 年初的止跌 回稳,市场是在一片紧张的气氛中度过的。2013 年年 初的时候,市场一片悲观,坊间到处充斥着“崩盘”、 “惨跌”等方向的预测。结果,市场给出了一份令人满 意的答卷:成交量在前 7 个月呈逐步放大的趋势,且步 步为营,稳扎稳打。到了下半年 8 月份的时候,市场就 作者:张维斌 大温地区资深房地产经纪 联系方式:604-726-4666 网址:www.VanRealtor.com

已经完全稳住了阵脚,成交量也恢复到了过去十年的平 均值左右,而到了这时,2012 年市场调整的降幅就已 经基本上被消化掉了。

市场总体貌似平静,独立屋均价已创出新高。

从价格系统上来看,2013 年也是一个貌似平静的 一年,因为市场各方的总体指标没有大的变化。2013

便成了抢手货。加之有些华人买家对其自己喜爱房源的

年 11 月底的指标价格系统较一年前的同期上升了 1%,

情有独钟,竞价购买便不足为奇了。

这是一个很小的变化,貌似无足轻重,但仔细观察,结

2013 年的房地产市场,还是一个“暗流汹涌”的一

果大为不同。相对于 2012 年中期调整之前的价格,到

年。从年初至年末,市场在逐步热络,价格虽然上升不

2013 年 1 月底的时候,市场的总体价格下降了 6.29%,

多,但各地表现不同。最为明显的是各城区的独立屋市

而 到 了 近 年 底 的 时 候, 总 体 价 格 相 对 于 年 初 上 升 了

场,社区不同,价格升跌的差异很大。举例来说,在温

2.53%,也就是说,单独观察 2013 年,从年初至年末,

哥华西区,全区一年来的市场总体涨幅为 3.26%,不同

市场价格系统的升幅已经超过了 2.5 个百分点。

社区的差异就很大了。其中,University VW 的升幅为

有一个值得注意的情况是,在城市屋和公寓价格表

14.23%;Kitsilano 的 升 幅 为 13.33%;Shaughnessy

现平平的同时,独立屋的成交均价已经创出了新高,已

的 升 幅 为 10.65%;Point Grey 的 升 幅 为 10.11%;

经达到 $1,259,775(如图)。成交均价是市场价格系统

与 此 相 反 的 是,South Granville 下 降 了 8.67%;

的另一个方面,它反映的是市场单一房产品种成交价的

Mackenzie Heights 下降了 4.76%;同一城区不同社区,

平均值。平均值的拉高,表明在市场已经成交的房屋中,

价格波动差距如此之大,恐怕是很多人没有想到的。

个体成交价格较高,拉高了成交价的平均值所致。这就

老张认为,看一个地区的房地产市场,自然要观察

说明,整个大温地区的高价房屋成交活跃,这就让我们

总体的价格走势,但是对我们每个人来说,各个城区、

不得不将目光投向了温西、西温等高价屋集中的城区,

不同社区价格系统的升跌更加重要。毕竟,无论您作为

也是华人买家最为活跃的热点社区。

买家还是卖家入市的时候,目标区域更加重要。您关心

对于华人较为钟爱的温西、西温来说,高价位的房

的重点应放在特定的城区、社区内。假如您想在温西的

源历来都十分引人注目。这种情况受市场的大势影响很

Shaughnessy 买房子,西温房价的升跌就与您没什么

小,因为热点地区的房源有限,符合华人口味的房源就

关系;假如您是西温 Whitby Estates 社区内的卖家,北

更加有限。温哥华地区的房源,尤其是高档独立屋的房源,

温房价的升跌于己何干呢?

以二手房源为主,而这些二手房都是以前温哥华的当地 人所建,设计思路自然以西方社会的房屋理念为基础,

波澜不惊、暗流汹涌之后呢? 2014 年应该是一个 稳步上升的年份,让我们拭目以待吧。

就是所谓的“洋房”概念。这些概念和华人的生活方式 和偏好往往存在着很多矛盾的地方,这也是一种东西方 文化的差异。而一旦那些华人喜爱的房源出现的时候,

一家之言,仅供参考。 更多信息请浏览:www.VanRealtor.com


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楼盘观

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在 SFU 大学投资“学生宿舍”

是正确的选择

文 / Jerry Liu 刘可

民大温以后,如何让自己带过来的钱 能既养活自己,又保值增值,是一个 值得我们深思的问题。在 SFU 大学

中心地带投资公寓是一个很好的选择,我喜欢 称它为“学生宿舍”。

一、学府之最,环境优美。 SFU 曾 九 次 荣 获 Maclean's 杂 志 选 为 最 佳 综 合 大 学 的 高 等 学 府, 坐 落 于 本 拿 比 市 Burnaby Mountain 山顶,坐拥无敌景观。整 个 Univercity 社区,被 1,500 英亩公园环抱, 被昵称为山顶上的“耶鲁镇”,人文气息异常 浓厚。这是一个 2004 年开始总体规划的大型 住宅社区。其目标人口为 10,000 人,整个社区 的规划,曾获多个奖项,所采用的可持续发展 设计,也一直领先业内。山上的住宅设计节能 环保,比传统住宅节能多达 40%。

到目前为止,在我们为客户管理的投资房中,

权属于大学。我们买了房产以后相当于向大学

出租率为 100%,空值率为零。

租住了 99 年产权。但 99 年后,如果大学要收

二、交通方便,设施齐全。

在 SFU 投 资 26 万 的 Studio 为 例, 首 付

回产权,不是价值为零,而是要给予相应赔偿。

92,000 元, 贷 款 168,000 元, 房 子 年 租 金

简单地说,也就是要以 99 年以后的市场价格买

从 SFU 驾 车 到 温 哥 华 市 中 心 只 需 30 分

13,800 元( 月 租 1150 元), 扣 除 全 年 的 物

回房产或是我们俗称的“动迁费”。

钟; 到 架 空 列 车 千 禧 线 Production Way-

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月 706.61/ 利 率 3%),5% 租 赁 管 理 费 660

区 内 更 设 有 日 托 中 心 及 一 间 全 新 小 学。

元,全年盈余 1,657.83 如果算上还的本金,

著 名 中 学 如 Burnaby North 中 学 及 Burnaby

实际盈余将达到 5,097.15 元,按照初始投资的

Mountain 中学等也近在咫尺。

92,000 元计算投资回报率为 5.5%。以此推算

如 果 你 想 足 不 出 户, 社 区 内 日 常 购 物 方

18 年也就是 216 个月可收回投资(这里不考虑

面 已 十 分 充 足, 各 式 餐 馆 一 应 俱 全, 更 有 超

租金变化和房产增值因素)。而在西区、西温、

过 22,000 英 尺 的 Nesters Market 大 型 综 合

Downtown 市中心等地产投资回报一般要 36.6

超市。正在准备动工推出并会于 2016 年初完

年即 439 个月。可见 SFU 大学是投资地产的

工的 Centre Block 楼盘会帮社区添加并完善

最佳选择。

更多的设施,令山上的生活更完美!更何况到

如 果 一 个 留 学 生 租 一 个 Studio 每 年 要 付

Metrotown 中心开车仅需 20 分钟,吃喝玩乐

13,800 元的房租,大学四年下来就是 55,200

全在你瞬间可及。

元,如果将 55,200 元作首付买房自住,大学毕

四、安全投资,前景保障。 SFU 大学,现有 32,000 名学生,教职员 工 3,000 多人。每年国际留学生的数量都在增 加,2012 年 9 月份学期共有 4,269 名国际学 生注册 SFU,中国国际留学生占所有国际留学 生人数的 60%。 目前有 23,000 人在 SFU 山上工作,生活 和学习,到 2030 年,这个数字会达到 40,000 人。 但是,也绝不是说在 SFU 大学社区中买任何一 处楼盘都没有风险,社区内也存在地点差别, 不同的楼盘出租率和回报率也有所不同。有些 楼盘还有出租的限制,要以规避风险为前提。

业时再将此物业以原价卖出,你投入的资金就

三、以房养房,以房养学。

可全部收回。更何况四年后地产还会不断的增

据 SFU 校园的总体规划,尽管每年的学生

值呢。

人数(尤其是国际学生)都在增加,未来以发

对于投资 SFU 房产有些客人对 99 年产权

展社区中心为方向,不再增建学生宿舍。由于

租赁地有疑问,在这里顺便解释一下 SFU 关于

大学地处山顶,很多新生都会选择住在校区。

99 年的地产政策。一般意义上说,SFU 土地

作者:刘可 (Jerry Liu) 毕业于 UBC 大学电子工程专业,从业于 北美著名地产公司 SUTTON。从业以来 连年获奖,是大温地区金牌地产经纪。 联系方式:604-992-8662 电子邮件:liuj@sutton.com 助 理:刘振伟 电 话:604-727-0065


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加拿大各大银行房贷利率一览表 贷款机构

定期按揭

英文

中文

Bank of China (Canada)

中国银行(加拿大)

活期按揭

6 个月

1年

2年

3年

4年

5年

6 个月

1年

4.14

3.74

3.84

4.04

4.14

4.24

N/A

N/A

4.00

3.14

3.14

3.75

4.54

5.34

6.30

6.30

Bank of Nova OpenScotia o H us e: 六 周 2-4pm 丰业银行

4.55

3.75

3.89

3.99

4.39

4.99

6.45

6.50

CIBC

4.45

3.09

3.14

3.55

4.39

6.70

6.35

Open House: 周六,日 2-4pm

Bank of Montreal

Open

满地可银行

帝国银行

House: 六1月26日(周 ) 2-4pm

Coast Capital O Savings pen o H us e:

5.34 Open

康富银行 日 周 1-5 pm

N/A

2.89

2.99

Open o H us e: 六 周 14pm 汇丰银行

4.45

3.60

3.95

Open of o H uCanada s e: 日 周 2-4pm Laurentian Bank 龙顺银行

4.40

3.14

国家银行

4.40

皇家银行

House: 六 1:30-4pm 周

3.15

3.25

3.65

N/A

4.39

4.45

4.99

5.34

6.20

6.35

3.19

3.75

4.54

3.14

3.14

3.65

4.00

3.14

3.14

Open o H us e: 六 周1 -5pm TD Canada Trust 道明加拿大信托

4.00

3.09

Van City

4.00

3.14

HSBC

高贵林楼盘精选

National Bank Royal Bank

Open o H us e: 六 周 1-5pm

温东区商业楼盘精选

温市信贷储蓄

Open o H us e: 六 周 2-4pm

Open o H us e: 六 周 2-4pm

5.34

6.70

6.30

4.54

5.34

6.70

6.70

3.75

4.54

5.34

6.30

6.30

3.14

3.65

4.54

5.34

N/A

6.30

3.14

3.65

4.54

5.34

6.30

6.30

上表为 2014 年 1 月 1 日截稿时各贷款机构利率,如有更改恕不另行通知。


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建地出售 开放式的客厅及大 有一个有顶停车位


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房屋的屋面之

老贾 谈屋

沥青瓦片 Asphalt shingles 文 / 方圆验屋 贾骏

屋面的沥青片是我们大温地区最常见建筑材料,也 是最经济的选择。它们有各种各样的颜色、形状和纹理。 从它的分类上来看主要按它的基层材料分成二类: organic 和 fiberglass。这是在加拿大的分类。如果在 中国可能有七、八类屋面,你想硬纸板都能做皮鞋, 搞不准温州的商人也会拿硬纸板做成屋面出售的。呵 呵,老贾随嘴撇的笑话,别当真哦。不过我还真听说 有厂家试验硬纸板基层的沥青屋面。

作者:贾骏 加拿大验屋师协会验屋师 联系方式:778-822-9252 Jia2Home@gmail.com

沥青瓦片的性质 沥青瓦是一种具有装饰与防水功能的屋面材料。它 有良好的防水性能,色彩丰富,形式多样,施工简便 等特点。沥青瓦片的寿命一般为 20 年左右,它使用时 间的长短也和环境温度、阁楼通风状况,气候条件有 关。沥青屋顶在凉爽的气候持续的时间比在炎热的气 候下要长;阁楼的通风状况也很大程度上影响着屋面 的沥青瓦片的寿命。我们在屋面上经常看见在大树下 的屋面会长满青苔,表面的碎石子也已脱落的更严重。

沥青瓦片的构成

而在夏日的阳光暴晒的屋面,它的碳氢基变软,如果

从它的组成上来说,它分成三个部分:基层材料, 沥青浸层和表面的碎石颗粒。

上去踩,那是一步一个脚印,所以尽量避免在晌午时 分爬沥青屋面。

基层材料作为这个瓦片的骨架主体有二种。就是我

随着时间的流逝,沥青会逐渐老化,整体发生皱缩,

们上面已经提到的 fiberglass 和 organic。这二者相比

导致表面的 coat 层的碎石子脱落;碎石子脱落也使得

organic 要重一些,大约 2kg 每平方尺,如果在有大

沥青的碳氢基暴露在阳光直射下,进一步加速了沥青

风的地区选择质量较重的还是有一定的优势的。基层

的老化。同时,固定沥青瓦片的钉子头露出来,雨水

材料增强了瓦片的抗拉性,

就会顺着钉子渗进屋面底板下,损坏房屋的木结构,

沥青沁入基层材料并包裹在其上,形成沥青瓦片的

并在里面发霉。爬进阁楼里,如果我们发现有的屋面 底板发黑的霉块,那及有可能是以前屋顶漏过水。

形状,构筑成防水层。 再在上面撒一层碎石子,保护沥青不受阳光紫外线

沥青瓦片在北美住宅建筑的 80%左右,。相对于

的照射,因为 X 光和紫外线直射在沥青上会加速沥青

其他屋面材料,它的价格约每平方英尺 0.80 美元起,

的老化。同时也增加了瓦片的自重,并提供了各种色彩,

是相当便宜的;而且可以买到各种各样的颜色,风格。

还有防火的作用。

并且它们很容易切割和安装,也适合各种斜顶屋面尺 寸和形状。如果出现损坏的状况,也易于修复。

附加补充材料: 沥青屋面瓦片修补方法 目前我们见到的沥青瓦片最经典的是 3 片沥青屋 面片(3-Tab shingle),它的优点最突出的就是便宜。 经销商们也乐于采购这样材料。一般材料费大约 50100 一方(一方相当与 100 平方尺),安装费 200300 一方(100 平方尺)。 一家之言,仅供参考。

工具和材料 ·屋面沥青胶和胶枪 ·刮刀和切刀

首先将需要修补的部位进行清理。 树叶、灰尘等杂物清扫干净。

用刮刀轻挑松动的沥青瓦片。 不要掀的太高,以防它断裂。

将沥青胶涂抹在瓦片下。

轻按沥青瓦片,将它按回原处。


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冰 点

January 02, 2014

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文 / 雷春鸣博士

作者:雷春鸣 美国 Nova Southeastern 大学教育学博士 日本 Tokai 大学建筑学硕士 联系方式:604-541-6387 charmlei168@hotmail.com

各位《房地产周刊》的亲爱读者,先要祝 您 Happy New Year,阖府吉祥万事如意。 在这样的寒冬,老人教我们,只要脖子、肩膀、肚 脐、膝盖、脚板暖了,全身就暖了。我想说“心暖了, 全身就暖了”。 农历年前,平日不常见的朋友,难免会在各种购物 商场或是 Party 见到面。老派人物,更要串串门子互 道恭喜,不管真假,总是笑咪咪尽说些个吉祥话。 一片大喜的节日,偏偏就会有天真宝贝蛋冒出来, 让大家接不上话。小男生的黯然表情,勾起老雷的沉 箱记忆。 在我念高中的年代,国家整体经济仍显艰难,全 校住校生及舍监、工友,都在学生宿舍搭伙吃大锅饭, 通学生及临时工例外。校园角落,不时看到一个什么 吃重活儿都做的临时工,王叔。每到中午,总见王婶 踩着三轮儿给王叔送饭,夫妇俩随便找个操场台阶就 地而坐,王婶笑瞇瞇看着王叔吃饭,夫妇有说有笑, 餐后收好饭盒,踩着三轮而去,继续她的工作,我很 喜欢午休时间远远看王叔吃午饭的幸福。 有一天,学校工友张叔走上前,好奇看了王叔的 饭盒,大声嚷嚷:“老嫂子,你怎么给老王吃这个呀? 一点油水都没有,这哪行呀?”。说完,张叔叼着牙 签扬长而去。张叔,可是中午跟我们住校生一块儿在 学生餐厅用过餐的。

王叔夫妇愣在了那儿,接着王叔低着头把饭盒里剩 下的米粒很快扒光,王婶别过头偷偷擦泪。 王叔,一个卖劳力的临时工,他太太捡破烂,能 够挤出这么个饭盒给王叔送来,已经尽了她最大努力。 我甚至怀疑,王婶中午有饭吃吗? 朋友孩子很有艺术天分,在乡亲的聚会 Party 被 人问起,“高中毕业申请到哪个学校呀?”孩子很骄 傲地说,申请到了某技术学院学木工。乡亲同情的说: “学木匠呀?哎呀,那又何必出国移民呢?可惜了!”。 幸福的喜悦,霎那间愕然结了冰。 我私下问乡亲:“何必这么说呢?”。乡亲:“我 哪说错了?我说的可都是真话呀!唉,可惜瞜!”。 几年前,一个社区孩子,立志做名厨,几经艰难比 试,申请到了厨艺学院的入学许可。消息一出,乡亲, 同样的深表同情。喜悦,再次结冰。 王叔、两个男孩的黯然表情,深刻难忘。说了这几 段故事,是要提醒您我,到了我们这个年纪,要学会 静口,要学会不去坏了人家的喜悦。静口、修身、齐 家、治国、平天下。静口,就是要管好自己的嘴皮子, 这是调整风水格局前,就要先做好的功课。 如果拉开嘴皮子就要说,怕是再好的风水都要破 局。“心暖了,全身就暖了”,出门拜年之前,警醒 着您我,别把好人缘给弄拧了。 一家之言,仅供参考。


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January 02, 2014

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2013 年市场回顾 文 / 张欣然

作者:张欣然 大温地产经纪,著有新书 《温哥华房地产投资指南》 (列治文时代坊三联书店有售) 联系方式:604-418-2787 Ryan@precisionrealty.ca

哥华房地产市场经历了 2012 年的低迷,在

如温哥华西区已经显示出来。同 2012 年相比,2013 年

2013 年再次焕发了生机,“10 年历史均值”

市场的变化本人认为与以下几点因素有关:

成为一个市场趋势的重要标尺。市场渐渐从

2012 年的“均线之下”渐渐步入与“均线平齐”;市 场的挂牌 / 售出比从 2012 年的悬殊差距变为 2013 的 相对持平;地产局也将整个市场由 2012 年的“买方市

1. 市场对过去几年连续上涨 的正常反应

场”定位为“平衡市场”。 诚然,温哥华各个区域之

在经历了 2009-2011 的连续上涨之后,市场上面

间也不是铁板一块,也存在着一些细微的差别,于是就

的恐慌情绪弥漫,“随时暴跌 25%”的理论开始蔓延;

有了 2013 年我们讨论过的温西热点地块、UBC 探究、

买涨不买跌,在市场下滑的时候正是考验人们对这个市

温东的价值回归、市中心未来发展等等细节话题。

场的信心。

年终的市场回顾,不妨我们先看一下 2013 年度温 哥华地产局官方每月地产走势的概览,整个市场的感觉 便略知一二: 2013 年 1 月

2. 新开工青黄不接 前几年的火热市场催生了许多大型项目,然而这些

市场平静,却暗流涌动

2013 年 2,3 月 雾里看花,市场缓慢复苏 2013 年 4 月

需求上升,市场房价渐稳

2013 年 5 月

销售量仍低于十年均值, 买卖双方趋于平衡。

大型项目很多还未交付,在局部地区形成了真空,造成 了需求的压力,推动了房市的活跃。

3. 魁省移民小幅重开 和更换移民部长

2013 年 6 月

大温地区房屋市场双方趋于平衡。

2013 年 7 月

晴空万里,7 月楼市销售异常活跃

2013 年 8 月

交易今夏仍然保持活跃

银行的巨大压力——2013 年年末,对新移民和非居民非

2013 年 10 月

大温地区市场保持平衡

常优惠的 BMO 提高了贷款利率。 虽然加拿大银行继续

2013 年 11 月

大温地区市场保持平衡

维持基准利率不变,并暗示会保持至 2015 年,但是很

传统意义上来说,每年的一月至六月是市场的活跃 期。 2013 年的市场表现与传统市场略为不同。本人经 常听到客人讨论市场下半年开始活跃,没有抢到 offer 等 等。 纵观市场表现,这个趋势从 5、6 月份在局部地区

除了这些利好消息之外,未来的市场也会受到来自

多人都预感到了未来利率可能上涨,也为未来增加了一 些不确定性。 一家之言,仅供参考。


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新闻析

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Special Report

January 02, 2014

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2013 欧美亚 “外国人”置业政策梳理

哪个才是佳国

采编 / 石莉

随着积蓄渐丰,近年中国人置业已遍及全球,就近的置业地点有东南亚的泰国、新加坡、日本、韩国;较远的有欧洲, 北美洲美加各大小城市,以致大洋洲的澳洲和新西兰等地,适逢近年欧美日各国经济不景,对中国人资金入市不抗 拒, 甚至有夸张的说法“中国资金打救全世界”。

希腊

希腊

希腊

欧洲自由通行 由于希腊是申根国家,这就意味着获得希腊居留权 等于获得了申根 26 个国家自由通行的权力。所以项目

希腊最新投资移民法规定:外国人在该国购买 25 万欧元或以上的房产,2 个月即可获得为期 5 年、可延

适合不想要繁琐的签证程序,在欧洲有商业往来或者渴 望在欧洲取得自由旅行权利的投资者。

期的居留签证。25 万欧元的投资门槛,比邻国要求的 投资额 度低至少 5 万欧元。而且 5 年内无需居住,无 需纳税,5 ���后无条件更换第二个移民身份,第三次可

无条件去海外居住

以拿到 10 年永久移民身份。

希 腊是目前在所有发达国家中唯一一个取得永久可 更新的居留权而一天都不需要居住的国家。投资者拿到

希腊

外国人在希腊置业的优势 不用花太多钱 希腊投资移民法案规定,投资 25 万欧元购买房产

手的居留权是永久的可更新的居留证,每五年更新一次, 更新 的唯一标准就是只要持有法定房产依然存在。所 以项目适合平日无暇去海外居住,只是希望有需要时可 以无条件的去居住的投资者。

即可获得永久可更新的希腊居留身份。相对其他两个欧 洲热门移民国葡萄牙和塞浦路斯来讲,希腊投资额低, 且生活费用低,生活品质高,所以项目适合不想花很多 钱就可以取得欧盟身份的投资者。

家庭度假的好处所 希腊是令人向往的度假天堂,拥有厚重的历史文化


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新闻析

Special Report

January 02, 2014

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审批时间 2 个月内就可以全家获得永久居留权。申请人 无需证明投资资金来源,无需经商背景,无语言和居住 要求。在此期间,申请人每两年登陆塞浦路斯一次即可, 是目前欧洲唯一一个一步到位获得永居的欧盟国家。

现行移民政策暂不会有任何变动 塞浦路斯

现 时,众多移民申请人最常问的问题是,申请塞浦 和爱琴海 2500 个迷人的岛屿,用很多旅游达人的说 法——希腊是一个白去不厌的地方。对于渴望在海外建 立自己 第二家园的投资者,希腊是一个很好的选择。特 别是希腊的克里特岛是世界着名的长寿之乡,每年来此 做生命充电的国际游人达到 300 至 400 万人。在这样 的长 寿之乡建立自己的第二家园,相信会被许多投资者

路斯移民有什么好处,他们关心现行政策的安全性和稳 定性,办移民手续有没有其他特殊的要求,以及需要花 多长时 间。一些国内企业家还有在当地开公司的想法, 他们想要知道自己能不能把中国的生意做到这边来;还 有人考虑拿到塞浦路斯身份之后做进出口生意,因为他 们可以 享受当地甚至是整个欧盟有利的税务政策。 之前有业内人士估计,因房源有限,塞浦路斯买房

所接受。

移民项目到今年秋季会因为“额满”而收紧或者暂停。 对此,Paschali 公司区域经理 Paschalis Paschali 指

为子女提供更好的教育环境

出,政府机构和房地产商保持着密切的联系,政府会不

法案规定,只要投资者取得了希腊的居留权,子女

定期地开会告知最新的政策情况,而目前没有任何消息

在希腊可享受免费教育的权利。希腊的公立教育体系非 常发达,拥有优秀的国际教育系统,加上希腊和中国的 家庭观念非常相似,都十分重视家庭,重视子女的教育。

称买房移民 项目会在何时终止。 Paschalis 表示,只要是移民申请递交成功就不会 受到影响,除非是申请人自身不符合申请条件。如果在

另外,希腊拥有悠久的文化历史,是欧洲文化的发

买房之后到递 交移民申请这段时间政策有变,房地产公

源地。所以在这样的环境下学习,不仅可以学到知识,

司会依据和申请人签订的合同将钱退还。移民专家也分

还会 受到欧洲文明的陶冶。对于想让自己的子女接受欧

析认为,因该国政府需要资金,最近五年内房产市场都

洲教育的父母来讲,希腊置业项目也是一个不错的选择。

不会饱 和。

雅典是希腊首都,也是希腊最大的城市。雅典位于 巴尔干半岛南端,三面环山,一面傍海,西南距爱琴海 法利龙湾 8 公里,属亚热带地中海气候。基菲索斯河和 伊利索斯河穿城而过。市内多小山。雅典是世界上最古 老的城市之一,有记载的历史就长达 3000 多年。

塞浦路斯 塞浦路斯于 2012 年初放开移民政策,允许非欧盟 国家居民在塞购置不少于 30 万欧元的永 久产权房产,

塞浦路斯


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Special Report

January 02, 2014

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受中国公民申请,未知道是否也适用于香港人。 不过,葡萄牙此前也慷慨给予澳门人护照,甚至西 班牙如今仍对前殖民地的菲律宾人爱护有加,对符合一 定资格的原殖民地菲律宾人的后嗣可以给予西班牙护照。 用房 地产投资为条件,出售一些居留权和护照又算得甚 么?至少可鼓励更多富裕的外国人买入更多物业,也是 刺激经济的方法之一。。

葡萄牙

买房不交“转换费”

葡萄牙:

遗产赠与不征税

1 人申请 2 月获批 3 代受益

塞浦路斯政府在 2011 年 12 月 6 日颁布法案规定, 截至 2012 年 6 月 2 日申请人买房不用交“转换费”, 转换费为购房款的 3%~8% 不等,而最新的政策是该法 案将延期到今年年底,在此 期间申请人只要从房地产商 那里卖了房然后在国土局做登记手续就行,不需要再缴 纳转换费。申请过程中没有遗产税,父母把资产赠与孩 子是不征税的;对于公司分 红这一块也是没有税金的。 另外,在该国货币自由交换制度之下,把任何额度 的钱汇入任何国家的账户都可以。申请人需要缴纳的公 司税是 10%,收入所得税每年免税额度是 2 万欧元,超 过 2 万欧元以上就要征税,征税额度从 20%~35% 不等, 此外每年要缴纳的城市管理清洁费为 200~500 欧元左 右。

移 民葡萄牙的门槛相对较低:在葡萄牙投资 50 万 欧元购置房产,主申请人、配偶、未满 18 周岁子女及 双方父母即可在 2 个月内获得葡萄牙居留权,持有有效 证居留 证 6 年后可自行申请加入葡萄牙国籍(5 年后即 可获得永居身份)。获得葡萄牙移民身份后,申请人及 家属不仅可以享受葡萄牙的福利、教育、投资等资源, 更可以 任意畅行欧盟 26 个申根国,尊享国际化生活。 葡萄牙购房移民“1 人申请 2 月获批 3 代受益”的 利好政策一经推出,就获得了投资者的热烈追捧。 据葡 萄牙外交部最新统计信息显示,截止 2013 年 7 月份, 已有约 147 人提交 ARI(黄金居留许可)申请,其中 已有 47 人成功获得黄金居留许可,并成功吸 收了超过 7350 万欧元的投资。其中,投资金额最高的申请人来

投 资人必须投资民用住宅而非商业住宅。18 岁以 上的孩子,他的申请会比较特殊,最重要的是要证实他 为家庭附属成员,在法律上父母对他有监护权,同时父

自中国,其投资额为 130 万欧元。 据悉,在整个欧洲,葡萄牙属于房产价格十分 低廉 的国家,即使是里斯本最贵的地区,房价也只是西欧很

母要做 出声明全权负责照看孩子,并负担经济上的支出。 此外,他还需要提供大学读书的信息,并填写一个全新 表格,然后和父母的文件放在一起就可以了。

葡萄牙 只要在葡萄牙投资 50 万欧元以上的房产,即可以连 同家人申请移民葡萄牙。这不仅仅是居留权,是可以正 式取得葡萄牙护照、成为葡萄牙公民,享受与葡萄牙一 般国民同样的社会福利。只是,这个计划据悉目前只接

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行为,并驱逐那些在葡萄牙获刑一年以上的外国人。根 据新的法律,居住在葡萄牙的外国人被判刑超过一年将 无法再更新居留许可。 比较过去的移民法规,新法主要从五个方面进行了 改革,包括雇佣非法移民现在视作犯罪行为;创立了新 居留许可“蓝卡”;加强了对假结婚的打击,引入了“家 庭重新组合”的规定;重新解释了关于在葡萄牙投资移 民的规定。

德国 德国

受德国房地产价格处于低位的现实吸引,近年来大 量境外资本进入德国楼市。尤其是目前由于欧元贬值带

多度假胜地的房价的三分之一。受经济危机的影响,葡

来的连锁反应和欧洲银行贷款的低息政策,造成德国房

萄牙房产市场价格跌入低谷,目前 30 万欧元和 50 万欧

地产正处在三低时期:房价低、利息低、欧元低,正是

元的门槛房已触底反弹,房源所剩不多,因此,想通过

在德国投资房地产的最佳时期。

买房移民葡萄牙的投资者要及早行动了。外国人在葡萄

由于政府通过房地产法和税法等对购买房地产行为

牙买房,已经成为叩开欧盟国家大门的敲门 砖 , 子女留

的有效控制,使得德国的房地产市场一直处于相对稳定

学将享受更多优惠和便利。

的状态。

葡萄牙新《移民法》严打非法移民

德国“外国人”置业政策

另据报道,葡萄牙管理外国人出入境和居留的新《移

德国政府鼓励支持外国人投资置业,外国人可不受

民法》于本月开始生效,该法将雇佣非法移民列为犯罪

限制地购买别墅、公寓、商铺、酒店等房产(无论是期房、 新房还是二手房),或者购地自己建房。健全的法律体

德国

系和独立的司法体制,保护着每个海外投资者的利益, 保障私有财产神圣不可侵犯。 在德国购置房地产,同时拥有永久房屋产权和永久 土地产权,并立即获得房产证和地契。房地产没有使用 年限,可以世代拥有,代代相传。子女及指定亲属继承 40 万欧元以下的房地产免交遗产税。 如果父母生前将房地产转到子女名下,可免交印花 税。另外父母还可以以未成年子女的名义购买房地产。 德国二手房地产市场活跃,房地产项目随时可以变卖, 投资者很容易退出房地产市场。 德国无货币管制,变卖的收益可以无限制转移至全 球指定帐户。在德国购置房产后,可便捷获得德国入境 签证,畅游欧洲 24 个申根国家,而无需再签证;如果 打算在 德国留学、工作、经商、定居、养老,拥有房产 项目,将有利于获取德国长期居留以及绿卡,甚至申请 德国护照,免签证自由出入世界 100 多个国家。


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不仅在日本公司就职的外国员工可以贷款买房,合同员 工和普通打工者买房的也不在少数。 同 时,日本的房贷条件也相应的放宽。此前,只有 取得日本国籍或取得永住身份的人才有资格申请贷款买 房,但近几年情况发生了变化。只要有在留签证,有正 常的纳 税记录的人,都可以申请银行贷款。许多年收入 在三四百万日元(约合二三十万元人民币)的华侨华人 都成功贷款买房,成了在日固定资产持有人。 为何有不少在日华人明明有钱,但还是选择贷款买 房呢?这是因为涉及到上缴个人所得税的问题。在日本,

日本

购房后要到税务部门申报所得税,税务部门会询问购房 德国法律规定,居住在德国的家庭,除每月领取孩 子养育津贴外,子女免费就读德国的公立小学、初中、 高中,而高等教育也几乎是免费的,这对望子成龙的家 长来说无疑是一个无可比拟的优势。

者的财产来源。 假如你连续 5 年上报的年收入是 400 万日元,但是 却在第 5 年一下子拿出 2000 万日元买房,这就有隐匿 收入的嫌疑,不但会被追缴所得税,还有可能面临罚款。 不过,目前越来越多的人倾向于一次性付清全款。

日本 随着生活富裕,华人的资金变得丰富,有钱人多了 起来。有钱了,就很容易想到投资,让钱生钱,这是所

从目前来看,无论与过去的泡沫顶峰时期相比,还 是同当前火热的中国房产市场相比,日本的房价确实不 算太贵。日本法律规定,上一代的资产在身后自然过户 给下一代,6000 万以下的财产可免缴遗产税。当然, 如果身前赠与,那就需要支付高达 44% 的赠与税。

有人的向往。近年来,日本房地产市场的重新启动、各 种购房商业贷款纷纷出笼、针对外国人购房的条件和手 续也不断宽松,外国人在日购房的热潮也越发高涨。 据了解,日本修改了相关法律政策,外国人在日本 购房不再有任何限制,事先申请已变为事后报批也可以。

马来西亚 随着交通的日益快捷,很多人都已经走出国门,更 多的还在国外购房长居。马来西亚房产市场 也开始火爆

日本

起来。但是因为中马两国房产市场环境和政策的差异, 不少人对在马来西亚买房都存有误区,例如有的购房者 喜欢购买二手便宜物业、被国内固有印象影 响而错过良 好入市时机等,甚至有部分购房者相信购买了马来西亚 房产就能够成功移民,种种误区导致不少购房者在马来 西亚楼市屡屡碰壁。 2006 年 12 月起,马来西亚政府陆续放宽了部分外 资投资房地产市场条例。包括外国人可不经马来西亚外 资委员会(FIC)批准即可购买价格在 25 万令吉以上的 房屋(2010 年 1 月 1 日起变更为 50 万令吉以上)。 一个外国人可在马来西亚购买任何类型的房产,包


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付州政府一千令吉。若以公司名义购买则须支付州政府 两千令吉。 州政府在给予批准时会根据以下因素而做出考量: 房产的地点房产的类型,如:高级公寓、联排别墅、住宅、 独立式洋房若是新房产开发区 :现有外国拥有房产的百 分比州政府申请批准需注意的重要事项各州政府的土地 法令规定有所不同标准表格和应支付州政府的注册费(约 一百五十令吉至五百令吉) 和同意书的批准费律师费州 政府将会在申请之后一至两个月内公布有关申请是否被 批准如果额没有批准,房屋买卖合约将会被终止,而买 家之前所支付的首期款将会 被无息退还。 州政府所需要的相关文件一份房屋买卖合约副本一 份买家的护照 / 身份证副本买家和开发商双方的公司组

马来西亚

织章程和表格 24、44、49(若买家为外国公司)EPU 括高级公寓、独立式洋房设置土地。他们可以私人名义

的批准 / 通知确认(若适用)最近一期缴付该房产门牌

或公司名义购买住宅或商业地产。但下列房产除外;主

税 / 地税的收据国家土地法典第 433B 条的申请表格。

要包括: 1. 低于州属土地法令规定的最低购买价格的房产, 各州对此规定也许不一; 2. 州政府决定的中低成本的住宅单位; 3. 马来人或土著保留地上所建的房产; 4. 州政府在任何房产开发项目中以土著权益为优先 的房产外国人购买马来西亚房产的先决条件根据 1965 年国家土地法典,非马来西亚公民或外国公司在购买任 何房 产前,必须获得州政府的事先批准。由于各州政府 对非公民所设下的最低购买价格各异,因此在达致任何 协议前,必须向有光政府机关查询。

马来西亚

州 政 府 的 批 准( 国 家 土 地 法 典 433B 条) 如 今, 外国公司或非公民在收购任何产业不须得到外国投资 委员会(简称“FIC”)的批准,因 FIC 已在 2009 年 6 月 30 日被解散,而由首相署的经济规划单位(简称

新加坡

EPU)所替代。 新 加坡是公认的亚洲商业与金融中心,开放、廉洁 因此,除非被豁免,任何外国公司或非公民在收购 任何产业时须得到 EPU 的批准。根据国家土地法典第 433B 条,购买的马来西亚房地产价格必须在各州政府 所设定的最低房价以上如:雪兰莪州:50 万令吉以上��� 隆坡:50 万令吉以上柔佛州:50 万令吉以上。 另:申请者须先支付 500 令吉作为申请费用,在获 取柔佛州政府的同意后,须支付政府一万令吉。槟城: 100 万令吉以上。另:申请者是以个人身份购买,须支

的商业环境造就了新加坡成功的自由市场经济。据调查, 外国投资新加坡房地产所占比例中中国高达 32%。对于 国 内房产投资者而言,新加坡对投资房产的外国买家, 身份没有限制,无货币管制,无地产增值税,外国人同 样可贷款,租金收入足以还贷款。 新加坡作为花园城市,其优质的教育和福利养老制 度,一直深受投资移民申请者的欢迎。


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泰国 泰 国是最著名的亚洲旅游目的地之一;泰国经济在 各个领域具备持续高增长的潜力 , 其中包括房地产业。 房地产市场在泰国经济增长,结合普通低价商品房的建 设,地理位置优越以及公共建设的支持下稳步增长。 因 此,外国人在泰国购买房屋作为他们的养老住所,度假 别墅或投资房产都是一个理想的选择。大多数经济学家 相信泰国经济复苏前景基本面仍然看好,相对於其他 亚 新加坡

洲国家,已显示泰国经济的良好增长迹象。

但外国投资者在买房时有一些限制: 1、外国人不能在新加坡买组屋,只能买私人公寓或 者别墅。 2、在共管公寓方面,外国人可以自由购买,但须缴 纳 15%额外印花税。 3、在有地住宅方面,圣淘沙岛上的升涛湾(Sentosa Cove)是外国人和永久居民可购买的唯一有地住宅,但 必须获得政府的特别批准,而且只能购买一间自用。获 准的考虑条件包括申请者是否永久居民、是否对新加坡 经济有贡献等。

外国购房者的法律瓶颈: 49% 的产权限制 与东南亚其他地区的房地产投资不同,海外人士在 泰国购房,面临产权限制。“你可以买一栋楼里的很多 间公寓,但是不能买一栋楼的产权。”前述曼谷地产中 介说。 按 照泰国《公寓法》规定,外国人可以在泰国购买 公寓,但该公寓所有外国人购买的面积合计不得超过整 栋公寓总面的 49%。”外籍公民最多只能拥有一栋公寓

不过,需要提醒买房人的是,在新加坡,外籍买家

49% 的产权。外籍人士需要提供将购房款自海外转账至

的持有成本比当地人要高,无论自住或出租,需要交纳

泰国国内银行的凭证,并有银行开具的证明。因而,外

的税费都约为租金额的 10%。此外,当房产再交易时,

籍公民想要获得房屋产权,需要与泰国公民“合作投 资”。

五年 以上的房产再交易时无需交税,而五年以内的房 产,再次交易时按一年至四年的时限,需要交纳总成交 款 16%、12%、8%、4% 不等的税费。

但是,由于这种“合伙”的形式存在风险,目前采 用与泰国公民合伙购房的案例并不普遍。更多去泰国投 资的外籍人士,选择租用长期产权的方式,获得房屋使 用权。

泰国


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般来讲,贷款机构要求外国买主缴纳的首付为房价的 50%,大大高于美国人的 20%,而且余额的贷款利率 也会比较高。今天美国购房贷款利率低于 4%,但是外 国买家通常以投资为目的,所以他们能够拿到的利率会 在 5% 甚至更高。

外国人出售美国房产 与本地人一样需缴资本利得税 拥 有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式, 为实现这一目标,美国有一套相对完善的住房政策。资 本利得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美 国房地 产市场健康稳定发展的重要税收政策。外国人出

美国

售美国房产与本地人一样,同样需要缴纳“资本利得税”。 按 照泰国政府规定,外籍人士可以租用泰国房产

美国人自己出售房产时,获利的部分是要纳税的,尽管

30 年。到时限后,可以到泰国土地管理部门延长 30 年

有 一定的免税额度,税率可能高达 25%,外国人在美

使用期。期间,房屋使用权可以转让。另外,外籍人士

国购置房地产之后出售获利的部分也要纳税。

可以在 泰国注册公司,并通过将房产登记到公司名下的

与本地人不同的是,外国人出售房产时需要“预 扣”

方式,实现对泰国房产的持有。但是,在泰国注册公司,

资本利得税。具体的操作办法是:外国人外国人在出售

同样要受到 49% 的比例限制。据泰国《土地法》规定,

房地产的时候,买方必须将卖主所得的总额预先扣留

外 国人在泰国设立的公司,泰方持股至少达到 51%,

10%,并且填写 8288 和 8288A 两份表格, 在成交后

即外籍公民持股不得超过 49%。

的 20 天内与预扣款项一并上交国税局。这项代征税务 通常由履约保证中介公司(Escrow Company)负责 办理。买方如果没有依法预扣这笔税款,可能面临 1 万

美国 随着在美国置业越来越普遍,人们对赴美置业不再 只是新奇凑热闹,更多的人们已将其付诸现。然 而,由 于美国法律体系极其完善,各种税收政策涉及到了购房 过程中的方方面面,有的时候也会引起人们的许多疑问 和顾虑。下面小编就整理了一些关于外国人在美 国买房 相关政策的知识,希望能给大家提供帮助。

美元的罚款。

在美国置业不会自动 为外国人提供签证或者绿卡 在美国购买地产不会自动为外国人提供签证或者绿 卡。在赴美旅游或暂住之前,外国人必须已经持有签证或 者绿卡。申请签证的过程需要 4 至 6 周(取决于申请人 所在国家的美国领事馆)。一般来说,申请绿卡的过程非 常漫长(3 年甚至更久),并且需要符合许多规定。

购房资格无限制 美国联邦政府从来没有禁止外国人在美国购置房地 产,任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民 国家,是欢迎外国人在美国投资或购置房产的,在买房 方面几乎没有任何的限制。

外国人申请房贷条件 比美国人苛刻 外国买家想要取得贷款,条件比美国人苛刻。一

美国


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列治文 Seafair 区安静内街 全新豪华独立屋 地址 : 9351 Chapmond Cr., Richmond 价格 : $1,998,000 类型 : 独立屋 单位面积 : 地 7,062 平方呎 房间构造 : 楼上有 3 睡房 +1 书房 , 一楼 1 室 1 厅 经纪人 : Linda Qin 覃琳 电话 : 604-782-6160 经纪公司 : Macdonald Realty Westmar 公司电话 : 604-279-9822 推荐理由: 享有 3348 尺舒适的居住环境,配合顶级的手工和品质, 一楼客厅和家庭厅非常挑高,大气 。流线型的设计没 有任何浪费空间,窗户和露台的设计令到整个房子尤 为光猛,敞亮。靓丽豪华的大门,流光溢彩的大理石 台面。一流的开放式厨房、地热,实木地板和优雅的 灯饰。一楼有一室一厅出租单位,独立出入,非常方 便。楼上有 3 睡房 +1 书房 ( 非常 宽敞,可做 卧室 ), 设计新颖,超凡,让人 眼前 一亮,是您置家的梦想选 择!请尽快来电!

西温 Caulfeild 区域 海景舒适独立屋 地址 : 4759 Headland Dr, West Vancouver 价格 : $1,898,000 类型 : 独立屋 单位面积 : 地 7500 平方呎 房间构造 : 4 卧 4 卫 2 车库,活动房 经纪人 : Wells Peng 电话 : 604-518-2896 经纪公司 : MacDonald Realty 公司电话 : 604-926-6718 推荐理由: 地处西温 Caulfeild 区域 , 4 卧 4 卫南向阳光海景舒适 独立屋。客厅厨房双向壁炉,尽显品味。新式厨房, 枫木橱柜及大理石台面。全枫木地板及全新地毯,3 个宽敞卧室,一宽大书房(可作卧室),宽大活动室, 适合家居娱乐。朝阳露台及后花园。生活便利,靠近 Caulfeild Village 及学校,生活好选择。


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Home, Sweet Home

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性格家居:12 星座 新年家居布置方案

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采编 / 石莉

不同星座的人因为性格的不同,在家居布置方面也有诸多不一样的地方,比如说,天秤座渴望居住在一个宽敞开阔的空 间里,而巨蟹座的人却喜欢小而私密的环境,金牛座喜欢简单色调装饰家,而水瓶座却喜欢色彩艳丽的色彩……新年即 将到来,家居布置也不能一蹴而就,要选,就从适合自己性格的那款开始。

白羊座家居:简洁明快活泼

巨蟹座家居:温情舒适私密

3 月 21 日 -4 月 20 日

6 月 22 日 -7 月 22 日

对活泼、喜爱开阔感的白羊而言,客厅绝对要大,摆

注重空间的舒适性。通常他会选择白、银和珍珠色

设必须简洁,而且 " 主题 " 要明确,不需摆太多东西,以

等安静的颜色来装扮房间。 虽然巨蟹钟爱古董和丝织品,

明快的风格取胜,更能凸显白羊的帅气。 家具最好可

但还是会将厨房和客厅布置地温情脉脉。柔和的灯光会

移动,以便随时创造出新的空间感或开阔感。卧房可能

是布置客厅的重点,窗帘也必须达到遮蔽的效果,让巨

是最容易被白羊忽视的地方,白羊睡眠时间少,所以品

蟹可以安居其中。巨蟹除了恋家还恋床,卧室绝对不能

质相对很重要,色调以中暖色系为主,柔和灯光、窗,不

马虎。

放电视,以营造绝佳的睡眠环境。

金牛座家居:清新自然大方 4 月 21 日 -5 月 20 日 个人独特的美感和设计,最重要的是该有的一定要

狮子座家居:简单大方实用 7 月 23 日 -8 月 22 日 华丽的法式古典床或高质感的皮床都是最佳选择 ; 可以 缩减卧室、厨房、阳台等 等,把空间让 给客厅好营

有,房子的装潢、外观都是金牛座会重视的,务求要充满

造气派非凡的门面 ; 爱美的狮子衣服多多, 一间规画得宜、

美感。布置最好 倾向清新自然的风格,要简单实用,而

宽敞明亮、有大窗镜子的衣帽间是必不可少的设计。

且舒适大方,有助金牛座的身心健康。

双子座家居:流行趣味新颖 5 月 21 日 -6 月 21 日

处女座家居:内敛精致完美 8 月 23 日 -9 月 22 日 居家品味以整齐清洁为治家第一要件,对设计新颖

流行敏感,不喜欢一成不变的东西,选择的装饰品

的卫浴或寝具用品,眼光独到。对家居装修一丝不苟,

通常也能体现他的双重性格。好比衣柜、梳妆台等最好

坚信少既是多,没有多作余杂物的极简风格最受他们欢

是组合式, 可拆卸重组, 创造新趣味。新鲜漂亮的装饰物,

迎,最好空间要大。

让流行更好的融入其中。


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天秤座家居:开阔别致和谐

摩羯座家居:艺术传统古典

9 月 23 日 -10 月 22 日

12 月 22 日 -1 月 19 日

渴望居住在一个宽敞开阔的空间里,色彩的选择影

浓浓的亲情与个人所取得的成绩融入到居家装饰设

响居家心情,深蓝色,能够帮助他们加快脚步做出判断,

计中, 还会不遗余力地寻找贵重的丝织品、大气的家具。

红色则能加强他们的企图心,更具活力。喜欢用花或是

迷恋方正,把古典发挥到极至,也是了不起的风格展现。

画来提升家居气质。

天蝎座家居:神秘个性独特 10 月 23 日 -11 月 21 日

 

水瓶座居家:简洁跳跃前卫 1 月 20 日 -2 月 18 日 彩绘墙壁,全金属装饰,甚至整个房间都是同一色

独树一帜,突显神秘特质,用黑色和葡萄色这样浓

调都能够让房间多上许多特色和韵味。接受开放性的空

重的色彩来装饰爱家,黑色的窗帘、异国的装饰品都是

间设计,喜欢具有现代化及冷静理性的简洁风格,对于

天蝎座的最佳选择。房间弥漫一些族落气息,流露出一

较前卫尖端的设计接受能力非常强,喜欢灰色及白色等

些种秘的气质。

具有简洁感觉的颜色。

射手座家居:异域大方随兴

双鱼座居家:温情浪漫艺术

11 月 22 日 -12 月 21 日

2 月 19 日 -3 月 20 日

在意 整 体布局,他们比 较有国外渊源,所以在房间

彰显其都会气质的摩登现代造型床,或以特殊材质

的布置上经常也会采用全部国外的格调,因其喜欢的国

制成、具休闲品味的纸纤造型床是双鱼座的最佳首选。

家和宗教的不同而有不同的布置,落落大方的装饰风格

适合随意摆设的家居环境,应避免太清楚有条理的隔间

更合乎射手座的口味和心情。乱中有序,营造出一种不

及布置,鱼缸是不错的装饰,可以为双鱼带来幸运。

经意的美感,让人觉得随兴但是自在。


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地处温哥华市中心位置,坐落于 at Concord Pacific Place 的一期公寓 楼,布局最好的单位,3 卧房 1 书房 + 阳台, 西南角, 尽享水景园景。

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白石鎮 無敵海景 全新建造中

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新海岸 年底將至,買房好時機

新海岸公司現排第

3名

新海岸正式運行一年,截止於2013年10月30日, 在列治文63家經紀公司中規模(人數)排第三名

Morning Yu 羽 晨

鄭 莉


HRW 121(01.02.2014)