Samen huren by Cyr De Rycke

INHOUDSOPGAVE SAMEN HUREN............................................................................................. 3 I Inleiding: samen huren.......................................................................3

Hoofdstuk 4

Samen huren Anne Remerie

II Aanloopfase: formaliteiten .................................................................4 A Wat moet je als eigenaar/verhuurder voorzien bij de tehuurstelling?. 4 B Wat voorzie je in het huurcontract?................................................... 5 C Mag je met verschillende personen zonder familiale band een woning of appartement huren? ......................................................... 7 1° Mag je samenhuizen in een kamerwoning?................................... 7 2° Mag je samenhuizen in een ééngezinswoning? ............................ 8 D Eén huurcontract voor alle huurders of per huurder een afzonderlijk huurcontract?..................................................................................... 8 1° Bij een kamerwoning...................................................................... 8 2° Bij een ééngezinswoning................................................................ 9 E Ik ben reeds huurder van een woning en wil in deze woning een woongroep inrichten. Kan ik een deel van deze huurwoning verhuren?.......................................................................................... 10 F Goede vrienden maken goede afspraken: zet het op papier!........... 11 G Mag ik selecteren bij het vinden van de huurders voor mijn woongroep?...................................................................................... 12 III Aanloopfase: medezeggenschap....................................................... 13 A Heb je als huurder evenveel te zeggen als de verhuurder?.............. 13 B Is de relatie tussen de huurders onderling hetzelfde?...................... 13

Voorliggend onderzoek werd tot stand gebracht met de steun van het Onderzoeksfonds PWO van de HoGent.

IV Bewoningsfase: Verplichtingen......................................................... 13 A Voor de verhuurder........................................................................... 13 1° Kwaliteitsvereisten van een woning............................................. 13 2° Hoe kan je als verhuurder bewijzen dat het gebouw voldoet aan de kwaliteitsvereisten?................................................................. 14 3° Bezettingsnormen........................................................................ 15 © Hogeschool Gent en Febecoop VZW, juli 2017

VII Uitloopfase....................................................................................... 30 A Opzeg van het huurcontract.............................................................. 30 1° Door de verhuurder...................................................................... 30 a Na een periode van 9 jaar........................................................ 30 b Tijdens de periode van 9 jaar of de verlengde huurperiode... 30 2° Opzeg door de huurder................................................................ 31 a Opzegmogelijkheden voor een huurder.................................. 31 b Alle huurders/bewoners van de woongroep wensen het huurcontract te beëindigen..................................................... 32 c Eén bewoner/huurder het huurcontract te beëindigen.......... 32 3° Opzeg bij onderhuur?................................................................... 34 a Wanneer de hoofdverhuurder aan de hoofdhuur een einde maakt....................................................................................... 34 b Wanneer de hoofdhuurder vervroegd de hoofdhuur beëindigt.. 35 c Einde van de onderhuur door opzeg van de onderhuurder.... 35 B Leegmaken van de woning................................................................ 35 C Plaatsbeschrijving en vaststelling van de huurschade...................... 36 1° Uittredende plaatsbeschrijving.................................................... 36 2° Welke schade moet je als huurder niet vergoeden?.................... 36 3° Welke schade moet je als huurder wel betalen?.......................... 36 4° Zijn alle huurders gehouden de huurschade te betalen?............. 37 5° Wat indien geen intredende plaatsbeschrijving? ........................ 38 6° Plaatsbeschrijving indien één huurder vertrekt?......................... 38 7° Huurschade bij onderhuur? ......................................................... 38 D Vrijgave van de huurwaarborg.......................................................... 38 E Stopzetting en/of overname lopende contracten............................. 39

B Huurder............................................................................................. 16 1° Algemene verplichting huurder.................................................... 16 2° Brandverzekering:........................................................................ 17 a Eén huurder ondertekent een polis brandverzekering in naam van alle huurders..................................................................... 17 b Elke huurder ondertekent een polis brandverzekering ........... 17 V Bewoningsfase: financiële gevolgen.................................................. 18 A Eéngezinswoning .............................................................................. 18 1° Werkloosheidsuitkering................................................................ 18 2° Pensioen....................................................................................... 19 3° Inkomensgarantie voor ouderen.................................................. 20 4° Leefloon........................................................................................ 20 5° Ziekte- en invaliditeitsuitkering.................................................... 21 a Voor werknemers en werklozen.............................................. 21 b Zelfstandigen........................................................................... 22 c Ambtenaren............................................................................. 23 6° Tegemoetkoming voor personen met een handicap:................... 23 7° Kinderbijslag................................................................................. 23 a Huidige regeling voor kinderen geboren vóór 01/01/2019..... 23 b Toekomstige regeling voor kinderen geboren na 01/01/2019.24 8° Fiscale gevolgen........................................................................... 25 B Kamerwoning ................................................................................... 25 VI Bewoningsfase: risico’s ..................................................................... 25 A Wat als een medehuurder de huur niet betaalt?.............................. 25 1° Er werd één huurcontract getekend door alle huurders samen... 25 a Solidaire verplichting............................................................... 25 b Geen solidaire verplichting...................................................... 26 2° Indien iedere huurder een afzonderlijk huurcontract heeft getekend....................................................................................... 27 3° Ingeval van onderhuur................................................................. 27 B Wat als een huurder schulden heeft en er wordt beslag gelegd op de goederen in de woning?................................................................... 28 a Bij een ééngezinswoning......................................................... 28 b Bij een kamerwoning?............................................................. 29 C Wat als er herstellingen moeten worden uitgevoerd in de woning?.29

SAMEN HUREN I

we de chronologische indeling van de aanloopfase, de bewoningsfase en de uitloopfase.

Inleiding: samen huren

Een groep van 4 jonge mensen (midden 20 – begin 30 jaar) willen graag een woongroep starten. Bedoeling is community-feeling, samen te koken (o.a. ook vegetarisch), tuineren, hobby’s uit te bouwen, kosten zoals internet/tv/digitale media delen en samen te zijn.

1 Gemeenschapshuis of woongroep – Een populaire vorm van samenhuizen bij personen tussen de 23 en 35 jaar is het samen huren en delen van een huurwoning, het zogenaamde ‘friends-wonen’.

Zij huren samen een oud herenhuis in de stadsrand met een totale bewoonbare oppervlakte van 320 m² en een zuid georiënteerde tuin.

Enkel een kamer is privaat en de rest van de huurwoning, zoals sanitair, keuken, woonruimte, bergruimte, kelder, tuin, garage, e.d. is gemeenschappelijk.

De woning is eigendom van een echtpaar van middelbare leeftijd De groep verdeelt de slaapkamers onder hen. Ieder wordt een bepaalde slaapkamer (elk ongeveer 12 m²) toegewezen. De overige ruimtes in de woning zijn gemeenschappelijk (keuken, tuin, sanitair (x2), berging/wasruimte, eetkamer, living en fietsberging).

De huurders kiezen er bewust voor om de woning te delen met de bedoeling de kosten, een wagen of fiets te delen, de taken te verdelen (zoals bijv. beurtelings koken, poetsen, huisvuil buiten zetten, e.d.), samen groenten te kweken, samen een hobby uit te oefenen, enz.

De totale huurprijs bedraagt maandelijks € 1200,00 met daarbovenop maandelijks € 120,00 provisie voor de kosten van water, gas en elektriciteit. De huurders sluiten samen een contract af voor internet en digitale televisie, alsmede een krantenabonnement.

3 Woninghuurwet – Wanneer je als huurder een woning huurt waar je – met toestemming van de verhuurder – jouw hoofdverblijfplaats hebt, is de woninghuurwet van toepassing op je huurcontract.

De term voor een dergelijke vorm van samenhuizen is het gemeenschapshuis of de woongroep.

Opmerking: Jouw hoofdverblijfplaats is de plaats waar je het grootste deel van het jaar effectief verblijft. Op dit adres kan je je domiciliëren.

Opmerking: Ook in de klassieke cohousing is het perfect mogelijk te (ver)huren. Hiervoor wordt verwezen naar de delen in de praktische gids m.b.t. de coöperatie en het appartementsmede-eigendom.

De huurwet bestaat enerzijds uit algemene huurregels waarvan je in een huurcontract kan afwijken (algemeen huurrecht) en anderzijds specifieke huurregels van toepassing op huurcontracten waar de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft, de woninghuurwet genaamd.

2 Casus – In wat volgt overlopen we een aantal knelpunten die kunnen voorkomen bij het samen huren en wonen in een woongroep en reiken we - waar mogelijk- enkele praktische handvaten aan. Ook hier vertrekken we, net zoals bij de andere hoofdstukken, vanuit een concrete casus en volgen

Van de bepalingen in de woninghuurwet kan je contractueel niet afwijken. In de volgende bijdrage wordt hoofdzakelijk stilgestaan bij de bepalingen van de woninghuurwet.

Deze wet bevat geen specifieke regels voor de woongroepen, met name de situatie waarbij er meerdere huurders een onroerend goed huren (= contractuele medehuur).

Aanloopfase: formaliteiten

4 Formaliteiten – Met volgende formaliteiten kan een verhuurder of huurder te maken hebben tijdens de aanloopfase:

Let op: Sedert 01/07/2014 behoort de huurwetgeving tot de bevoegdheid van de gewesten. Wat het Vlaamse gewest betreft, is voorlopig nog de oude federale woninghuurwet van toepassing. Minister Homans kondigde aan dat vermoedelijk tegen september 2018 het nieuwe huurdecreet van toepassing zou zijn. In de ministerraad van de Vlaamse regering van 14/07/2017 werd de tekst van het ontwerp van het Vlaamse huurdecreet aangenomen. Hierin zijn enkele bepalingen opgenomen die van toepassing zijn bij medehuur en een oplossing kunnen bieden voor enkele juridische knelpunten bij een woongroep of gemeenschapshuis.

99 Formaliteiten voor de verhuurder bij de tehuurstelling 99 Vergunning tot opdeling van een eengezinswoning naar een meergezinswoning (kamerwoning) 99 Welke bepalingen voorzie je in het huurcontract? 99 Eén huurcontract voor alle huurders of voor iedere huurder een individueel huurcontract?

Het betreft een voorontwerp dat nog wordt voorgelegd aan de Raad van State voor advies en nadien ter goedkeuring wordt voorgelegd aan het Vlaams Parlement. Het ontwerp is aldus nog voor wijziging vatbaar.

99 Onderverhuren door de hoofdhuurder 99 Afspraken tussen de huurders 99 Selectie van de huurders

Wat moet je als eigenaar/verhuurder voorzien bij de tehuurstelling?

5 EPC – Vooraleer je de woning te huur aanbiedt moet je als verhuurder in het bezit zijn van een energieprestatiecertificaat (EPC). Het EPC wordt opgesteld door erkende energiedeskundigen en geeft de energiezuinigheid van de woning weer met een score. Tips: Een EPC-attest geeft ook aan hoe goed (of slecht) je woning is geïsoleerd. Vanaf 2020 zal iedere woning moeten voorzien zijn van een minimum aan dakisolatie. Als verhuurder kan je hiermee aantonen dat je in orde bent (zie hierover randnummer 48).

6 Afficheren huurprijs – Als verhuurder ben je verplicht om bij iedere publieke aankondiging, zowel via internetsites als op een affiche aan het raam, de huurprijs mee te delen en het aandeel in de vaste kosten. Je mag deze prijs nadien niet meer wijzigen of aanpassen naargelang de kandidaat-huurder die zich aanbiedt (voor onderhuur zie randnummer 31).

Wanneer je de prijs niet vooraf meedeelt, kan de gemeente een boete opleggen van € 50,00 tot € 200,00.

99 Formule indexering huurprijs1 99 Eventueel een solidariteitsclausule (zie hierover vanaf randnummer 103)

7 Kwaliteit woning? – De gehuurde woning moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Je kan steeds een conformiteitsattest aanvragen om te bewijzen dat je woning voldoet aan deze kwaliteitsnormen. Hierop wordt dieper ingegaan vanaf randnummer 46.

99 Welke herstellingen uit te voeren zijn door de verhuurder en welke door de huurder (zie hierover vanaf randnummer 116) 99 Opzegmogelijkheden en sanctie bij vroegtijdige beëindiging (zie hierover vanaf randnummer 121)

8 Rookmelders – In de huurwoning moeten voldoende rookmelders zijn geïnstalleerd, minimaal per verdieping één bij een ééngezinswoning. Bij een kamerwoning (voor definitie zie randnummer 17) moet er per verdiep én per kamer een rookmelder zijn.

99 Af te sluiten verzekeringen door huurder en/of verhuurder (zie hierover vanaf randnummer 65) 99 Het aantal toegelaten bewoners (zie hierover randnummer 63). 10 3-6-9? – Een woninghuurovereenkomst wordt steeds geacht te zijn aangegaan voor een periode van 9 jaar, die op elk moment opzegbaar is mits naleving van een opzegtermijn. Doe je als huurder een opzeg tijdens de eerste drie jaar dan moet je hiervoor een vergoeding betalen, de zgn. wederhuringsvergoeding (i.v.m. opzeg zie vanaf randnummer 121).

Wat voorzie je in het huurcontract?

9 Notaris nodig? – Voor het opstellen van een huurcontract hoef je niet naar de notaris te gaan, tenzij je een huurcontract sluit voor meer dan 9 jaar. Een huurcontract is een contract dat schriftelijk wordt opgesteld en ondertekend door alle partijen.

Opmerking: Een woninghuurcontract kan ook voor een kortere duur worden aangegaan, nl. voor maximum 3 jaar. Dergelijke overeenkomsten moeten steeds schriftelijk worden opgesteld en kunnen niet vroeger worden beëindigd, tenzij anders overeengekomen in het huurcontract.

Inhoud huurcontract? – In het huurcontract worden de rechten en plichten van huurder en verhuurder vastgelegd. De bepalingen in het huurcontract mogen niet in strijd zijn met de woninghuurwet.

Woninghuurovereenkomsten met een termijn langer dan negen jaar moeten steeds opgesteld worden door een notaris en kunnen net zoals de contracten van negen jaar vroegtijdig worden opgezegd mits naleving van een opzegtermijn en/of –vergoeding.

Belangrijk bepalingen zijn:

Een woninghuurovereenkomst die voor meer dan 3 jaar maar minder dan 9 jaar is aangegaan of waarin geen duur is bepaald, zal beschouwd worden als een woninghuurovereenkomst van 9 jaar.

99 Identiteit van de verhuurder en huurder 99 Startdatum en duur van het huurcontract 99 Adres huurwoning

11 Registratie – Als verhuurder ben je verplicht om binnen de twee maand na ondertekening van het huurcontract door alle partijen, een ondertekend exemplaar te laten registreren op het registratiekantoor van de plaats waar de woning is gelegen. Vanaf dat moment is de huurder wettelijk

99 Aanwijzing van de ruimtes en gedeelten van het gebouw die worden gehuurd 99 De huurprijs en voorschot kosten (zoals elektriciteit, gas en water)

99 De regeling m.b.t. de huurwaarborg

Het betreft de gezondheidsindex en volgende formule: (basishuurprijs) x nieuwe indexcijfer (van de maand voor de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract)/ aanvangsindexcijfer (van de maand voor deze waarin het huurcontract is aangegaan). © Hogeschool Gent en Febecoop VZW, juli 2017

beschermd tegen uitzetting door een eventuele nieuwe eigenaar bij een verkoop van de gehuurde woning.

99 De huurwaarborg in de vorm van een bankwaarborg 99 De huurwaarborg in de vorm van een bankwaarborg via het OCMW

12 Plaatsbeschrijving – Het is aan te raden om bij het begin van de huur (bij afgifte van de sleutels en ondertekening van het huurcontract) een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen. Een plaatsbeschrijving is een document die de staat van de woning en de kamers omschrijft bij het begin van de huur. Dit kan aangevuld worden met foto’s.

Vermits de eerste vorm de meest voorkomende vorm van huurwaarborg is, wordt deze hier verder besproken. 15 Huurwaarborg in de vorm van een geïndividualiseerde rekening – In dat geval opent de huurder bij een financiële instelling een speciaal voor de huurwaarborg bestemde rekening waarop hij maximum 2 maanden huur stort.

De plaatsbeschrijving wordt ondertekend door de verhuurder en de huurder en als bijlage gevoegd aan ieder exemplaar van het huurcontract (dus ook dat exemplaar dat later wordt geregistreerd).

De interesten die in de loop van het huurcontract worden opgebouwd zijn verworven door de huurder. De waarborg kan maar worden vrijgegeven mits akkoord tussen de verhuurder en de huurder op het einde van het huurcontract of bij gerechtelijke beslissing.

Tips: Een gedetailleerde plaatsbeschrijving beschermt zowel de verhuurders als de huurder bij het einde van de huur. Zie hierover vanaf randnummer 143, e.v.

13 Verplichte bijlagen – De verhuurder is verplicht om bij een huurcontract twee bijlagen toe te voegen, met name:

Opmerking: In het voorontwerp van het Vlaams woninghuurdecreet wordt de huurwaarborg opgetrokken naar 3 maand huur.

99 de minimumvoorwaarden waaraan elke als hoofdverblijfplaats verhuurde woning moet voldoen om in overeenstemming te zijn met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid2.;

16 Waarborg bij woongroepen? – Hierover wordt stilgestaan vanaf randnummer 24. To do:

99 uitleg over een aantal belangrijke aspecten van het woninghuurrecht (deze bijlage verschilt volgens het gewest waarin je woont)3.

Door de verhuurder: -- vooraf EPC attest aanvragen

14 Huurwaarborg – De huurwaarborg beschermt de verhuurder voor het geval de huurder één van zijn verplichtingen (bij huurschade, niet betaling van huurgelden, enz.) niet nakomt. Er bestaat geen wettelijke verplichting hiervoor, maar doorgaans wordt dit wel vaak gevraagd door een verhuurder.

-- huurprijs vastleggen én vooraf afficheren -- kwaliteit van de woning waarborgen: eventueel via conformiteitsattest -- rookmelders in de woning voorzien per verdiep -- huurcontract opstellen en voorzien van verplichte bijlagen

Er zijn drie vormen van waarborg voorzien in de wet:

-- plaatsbeschrijving opstellen in aanwezigheid van de huurders

99 de huurwaarborg in de vorm van een geïndividualiseerde rekening zie http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_body.pl?language=nl&caller=summary&pub_date=1997-08-21&numac=1997009625 3 zie: http://justitie.belgium.be/nl/themas_en_dossiers/diensten_van_de_fod/documenten_downloaden/huren_en_verhuren_formulieren

-- ondertekend huurcontract samen met de plaatsbeschrijving laten registreren Door de huurders:

-- huurwaarborg storten (zie verder) -- brandverzekering aangaan (zie verder)

Mag je met verschillende personen zonder familiale band een woning of appartement huren?

Een stedenbouwkundige vergunning vraag je aan bij de dienst ruimtelijke ordening van de stad of gemeente waar de woning gelegen is.

17 Eéngezinswoning versus kamerwoning – Om de bovenstaande vraag te beantwoorden, is het belangrijk stil te staan bij het onderscheid tussen een ééngezinswoning en een kamerwoning. Stedenbouwkundig bestaat de term samenhuizen namelijk niet.

Zowel de eigenaar als de huurder kan een vergunning aanvragen (ook relevant bij onderhuur, vanaf randnummer 31). 19 Vergunbaar? – Het verkrijgen van een vergunning verschilt van stad tot stad. In verschillende steden zijn er bijzondere beperkingen opgelegd tot het bouwen van kamerwoningen of is het opsplitsen van een bestaande ééngezinswoning verboden (zie hierover ook hoofdstuk I van deze gids: aandachtspunten in het kader van stedenbouw).

Een ééngezinswoning is een huis of appartement met één huisnummer dat is bestemd voor de bewoning van één gezin of een alleenstaande. Alle bewoners worden in het bevolkingsregister beschouwd als één gezin, samenwonend op één adres. Dit heeft o.a. sociaalrechtelijke gevolgen bij diverse vormen van uitkeringen (zoals leefloon, werkloosheidsuitkering, e.d.) (zie hierover vanaf randnummer 70).

Voorbeeld 1: In Gent: een eengezinswoning met een oppervlakte van minder dan 250 m² mag niet worden opgesplitst tot een kamerwoning of meergezinswoning. Voor deze woningen wordt geen vergunning afgeleverd. Voorbeeld 2: In Leuven: er geldt een principieel verbod tot het opdelen van een eengezinswoning.

Een kamerwoning is een meergezinswoning die bestaat uit verschillende kamers en één of meerdere gemeenschappelijke ruimtes. Een kamer is een woning waarin één of meer van de volgende voorzieningen ontbreken: wc, bad of douche en kookgelegenheid en waarvan de bewoners voor deze voorzieningen afhankelijk zijn van de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt. Hoewel de bewoners in hetzelfde huis wonen, worden zij in het bevolkingsregister niet beschouwd als één gezin dat samenwoont op hetzelfde adres. Iedere bewoner en diens gezin hebben een ander adres.

1°

Tip: informeer vooraf naar de ruimtelijke plannen en stedenbouwkundige verordeningen bij de dienst ruimtelijke ordening (of stedenbouw) van de stad of gemeente waar de woning of het perceel is gelegen. Op de website van veel steden en gemeenten kan je de reglementen downloaden.

20 Kwaliteit – Zoals reeds eerder aangehaald zijn er specifieke kwaliteitsvereisten waaraan een woning moet voldoen. Bij een kamerwoning zal iedere kamer deze kwaliteitstoets moeten doorstaan en niet enkel de woning in zijn geheel. Zie hierover vanaf randnummer 46. 21 Iedere huurder heeft een eigen huisnummer – Voor een kamerwoning zullen meerdere huisnummers worden toegekend en heeft aldus iedere bewoner en diens gezin een eigen adres.

Mag je samenhuizen in een kamerwoning?

18 Vergunning? – Met verschillende personen zonder familiale band samenhuizen in een kamerwoning is toegelaten. Voor het bouwen van een kamerwoning of het opdelen van een ééngezinswoning tot een kamerwoning heb je echter wel een stedenbouwkundige vergunning nodig. Deze verplichting geldt eveneens wanneer je geen enkele aanpassing of verbouwing uitvoert om de ééngezinswoning op te splitsen.

De bewoners worden niet meer beschouwd als samenwonenden zodat dit geen gevolgen heeft op het bedrag van diverse sociale uitkering, noch een weerslag heeft bij een eventuele beslaglegging (zie hierover randnummers 70 en 100 e.v.).

2°

Mag je samenhuizen in een ééngezinswoning?

maar eveneens op vermogensrechtelijk vlak (beslagnames). Zie hierover randnummers 70 e.v. én randnummers 110 e.v.

22 Gezin? – Een ééngezinswoning is een woning die in principe is bestemd voor de bewoning van één gezin. De vraag is wat onder een gezin wordt verstaan. Personen die gehuwd zijn of wettelijk samenwonen worden altijd als gezin beschouwd.

Let op: Indien na een controle van de stedenbouwkundige inspecteurs blijkt dat de bewoners niet als gezin kunnen worden beschouwd, betekent dit dat de ééngezinswoning onvergund werd opgedeeld in kamers en omgevormd tot een kamerwoning. Dit is een stedenbouwkundige overtreding. Voor het opdelen van een woning tot kamerwoning heb je immers een vergunning nodig.

Kan je ook als gezin worden beschouwd zonder dat er een familiale of liefdesband bestaat tussen de huurders? M.a.w. kunnen samenhuizers als gezin worden beschouwd?

In dat geval riskeer je als huurder én als eigenaar/verhuurder – voor zover je als eigenaar/verhuurder op de hoogte was van het samenhuizen en dit hebt toegestaan- een geldboete tot € 40 000,00 en/of een gevangenisstraf tot maximum 5 jaar.

Doorgaans wordt als gezin beschouwd: meerdere personen die duurzaam samenwonen in dezelfde woning en daar hun hoofdverblijfplaats hebben.

Bovendien kan de huurder en/of eigenaar/verhuurder bevolen worden om de woning te herstellen in de oorspronkelijke staat, m.a.w. om de woning te herstellen tot een ééngezinswoning, wat o.a. een vroegtijdige opzeg voor de huurders inhoudt.

Opmerking: Duurzaam samenwonen betekent dat de bewoners er bewust en uit vrije wil voor kiezen om in één woning samen te wonen en een gezamenlijk een huishouden (gezamenlijke taken, huishoudpot, enz..) te voeren.

Opmerking: samenvattend: Je kan met verschillende personen zonder familiale band samen een woning huren. Deze woning kan een eengezinswoning zijn, maar eveneens een kamerwoning.

Het is dus niet vereist dat er een familiale of liefdesband bestaat tussen de bewoners. Het volstaat dat je kan aantonen dat je uit vrije wil hebt gekozen om in een ééngezinswoning duurzaam samen te wonen/huizen en gezamenlijk een huishouden wil voeren.

Bij een ééngezinswoning zijn de huurders ingeschreven op hetzelfde adres en worden zij als één gezin beschouwd, hetgeen sociaalrechtelijke en vermogensrechtelijke gevolgen kan hebben.

Opmerking: De beoordeling om als gezin te worden beschouwd, wordt gemaakt op basis van de concrete situatie ter plaatse.

Bij een kamerwoning heeft iedere huurder een ander huisnummer en worden zij niet als gezin beschouwd.

Mogelijke contra-indicaties van een gezin kunnen zijn: afzonderlijke huurcontracten, de huur wordt per kamer betaald aan de verhuurder, de kamers kunnen op slot, belcodes aan de deur , bewoners kennen elkaar niet, meerdere tellers voor energie enz.

23 Gevolg – Huurders die samenhuizen in een ééngezinswoning worden als één gezin beschouwd en ingeschreven op hetzelfde adres. Voor een ééngezinswoning kunnen er immers geen verschillende huisnummers worden voorzien.

Eén huurcontract voor alle huurders of per huurder een afzonderlijk huurcontract?

1°

Bij een kamerwoning

24 Per huurder een contract – Bij een vergunde kamerwoning zal iedere kamer (voor de definitie zie randnummer 17) een eigen busnummer (A, B, C, enz.) krijgen en heeft zodoende iedere huurder per kamer een eigen huisnummer.

Het feit dat je als één gezin worden beschouwd en bent ingeschreven op hetzelfde adres brengt wel een aantal gevolgen met zich mee op o.a. sociaalrechtelijk vlak (toekenningsvoorwaarden vervangingsinkomens e.d.),

In dat geval is het mogelijk dat je per huisnummer één huurcontract voorziet voor de huurder(s) van deze kamer. Iedere huurder (alleenstaande of gezin) tekent een afzonderlijk en eigen huurcontract. De verhuurder zorgt per kamer voor drie exemplaren van dit huurcontract, nl. één voor de huurder en één voor de verhuurder alsmede een exemplaar om aan te bieden aan het registratiekantoor. (zie hierover randnummer 11)

ders onderling. De andere huurders ondertekenen immers niet hetzelfde huurcontract.

25 Huurprijs en huurwaarborg – In het huurcontract zal enkel het aandeel van deze huurder(s) in de huurprijs van de kamer en de gemeenschappelijke delen worden opgenomen evenals diens aandeel in het voorschot op de kosten voor gas-, elektriciteit en waterverbruik en eventuele andere gedeelde kosten (digitale televisie, abonnementen tijdschriften e.d.).

Om het samenhuizen te doen slagen is het van belang dat vooraf enkele zaken tussen de huurders op papier worden gezet. Zie hierover randnummer 38, e.v.

Iedere huurder zal de huurwaarborg storten, deze bedraagt 2 of 3 maal (bij een bankwaarborg) de huurprijs van de kamer zoals voorzien in het huurcontract.

28 Eén contract voor alle huurders – Bij het samenhuizen in een ééngezinswoning kan er in principe slechts één huurcontract worden opgesteld voor de woning in zijn geheel dat door alle huurders wordt ondertekend. Van zodra er meer dan één huurder-ondertekenaar is van het huurcontract, spreken we van een contractuele medehuur. Medehuur is momenteel wettelijk niet geregeld tussen feitelijk samenwonenden of samenhuizers.

Dit kan nadelig zijn bij een woongroep. Een woongroep is net gestoeld op het bereiken van gemeenschappelijk waarden die door iedere bewoner wordt gedragen.

2°

Een huurwaarborg wordt doorgaans gestort op een geblokkeerde rekening die wordt geopend door de huurder. De vrijgave van de huurwaarborg, op het einde van de huur, kan slechts mits akkoord van de verhuurder en de huurder.

Bij een ééngezinswoning

De verhuurder zal voldoende exemplaren moeten voorzien. Met name, voor iedere huurder een exemplaar van hetzelfde huurcontract, één voor de verhuurder en één om aan te bieden aan het registratiekantoor (zie hierover randnummer 11).

Voorbeeld : Vier personen huren een kamer in een kamerwoning. Aan elk van de huurders wordt een maandelijkse huurprijs gevraagd van € 150,00 en een maandelijks voorschot in de kosten voor gas, water en elektriciteit van € 50,00. Iedere huurder stort als huurwaarborg 2 maal de huurprijs, nl. € 300,00 op een geblokkeerde rekening op hun naam.

Let op: Afzonderlijke huurcontracten per huurder kunnen een tegenindicatie betekenen voor de beoordeling van gezin (zie randnummer 22).

26 Voordelen? – Het feit dat per huurder (of gezin) een afzonderlijk huurcontract wordt opgesteld, biedt zowel voordelen als nadelen waarbij telkens wordt stilgestaan in de volgende hoofdstukken.

29 Huurprijs – Alle huurders zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de uitoefening van de rechten en plichten verbonden aan het huurcontract. Zo zijn zij gezamenlijk gehouden tot het betalen van de volledige huurprijs en de huurwaarborg.

27 De huurders onderling? – Een huurcontract regelt de rechten en plichten in de relatie van de huurder(s) en de verhuurder.

Indien de medehuurders samen één en hetzelfde huurcontract hebben ondertekend, dan is het van belang te weten of er een solidariteitsclausule is opgenomen in dit contract. Ook dit heeft voor- en nadelen die verder uitgebreid worden besproken (zie o.a. randnummers 103 e.v.).

Wanneer er per huurder een huurcontract wordt opgesteld, bevat dit huurcontract geen bepalingen die de rechten en plichten regelt tussen de huur-

30 Huurwaarborg – Zoals reeds aangehaald hierboven bedraagt de huurwaarborg twee maand de huurprijs die doorgaans wordt gestort op een geblokkeerde rekening.

Ingeval van een woongroep in een ééngezinswoning zijn er twee mogelijkheden:

31 Onderhuur – Het verhuren door de huurder wordt onderverhuring genoemd. De verhuurder is de hoofdverhuurder en de huurder de hoofdhuurder.

99 ofwel open je als enige huurder een geblokkeerde rekening en stort je de totale som van de huurwaarborg hierop. De medehuurders kunnen in dat geval hun aandeel in de huurwaarborg terugstorten aan jou.

Ik ben reeds huurder van een woning en wil in deze woning een woongroep inrichten. Kan ik een deel van deze huurwoning verhuren?

Hoofdverhuurder

In dat geval is het aan te raden:

hoofdhuurder/onderverhuurder

onderhuurder 1

• dit te vermelden in het huurcontract;

onderhuurder 2 onderhuurder 3

• een betalingsbewijs bij te houden van de stortingen van de medehuurders

32 Strikte voorwaarden – Onderverhuren is slechts toegelaten als aan alle onderstaande voorwaarden is voldaan:

• Een bepaling op te nemen in het reglement tussen de medehuurders “dat iedere medehuurder zijn aandeel in de huurwaarborg terugkrijgt conform het akkoord hierover bij het einde van de huur.” (Ivm reglement tussen de huurders, zie randnummer 38 en i.v.m. teruggave huurwaarborg einde huur, zie vanaf randnummer 149).

a) de hoofdhuurder mag maar een deel van de huurwoning onderverhuren en zodoende niet de volledige woning; b) de hoofdhuurder blijft de woning (of een deel ervan) als hoofdverblijfplaats bewonen; c) de hoofdverhuurder is akkoord met de onderverhuring.

99 Ofwel openen alle medehuurders samen een huurwaarborgrekening en stort ieder van hen hun aandeel op deze rekening. Dit heeft nadelen, hetgeen hierna aan bod komt in randnummer 151.

Opmerking: Jouw hoofdverblijfplaats is de plaats waar je het grootste deel van het jaar effectief verblijft. Op dit adres kan je je domiciliëren.

Opmerking: samenvattend:

33 Verbod in huurcontract – Onderverhuren kan je verboden worden in het huurcontract. Lees dus steeds jouw huurcontract na voor je dit ondertekent. Ben je van plan om te onderverhuren en een woongroep te starten, bespreek jouw intenties met de verhuurder vóór de ondertekening van je eigen huurcontract.

Bij een ééngezinswoning voorzie je als eigenaar één huurcontract dat alle huurders tekenen. Is de woning vergund tot een kamerwoning dan voorzie je per huurder een afzonderlijk huurcontract

34 Geen contract tussen verhuurder en onderhuurder – Hoewel de toestemming van de hoofdverhuurder is vereist om te mogen onderverhuren,

doet dit geen contract ontstaan tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder. De onderhuurder is voor de hoofdverhuurder een derde partij.

Indien de hoofdhuurder en de onderhuurder(s) echter kunnen aantonen dat zij uit vrije wil hebben gekozen om in één woning duurzaam samen te wonen en aldus gezamenlijk een huishouden willen voeren (taakverdeling, huishoudpot, gemeenschappelijke waarden, enz.), kunnen zij als gezin worden beschouwd. In dat geval is het hen toegelaten om in een eengezinswoning te wonen zonder vergunning.

Als hoofdhuurder blijf je volledig verantwoordelijk t.o.v. de hoofdverhuurder voor het betalen van de volledige huurprijs, schade aan de huurwoning enz (zie hierover vanaf randnummers 102 en 148).

Dit betekent dan wel dat je samen bent ingeschreven op hetzelfde adres wat een aantal gevolgen met zich mee op o.a. sociaalrechtelijk vlak (toekenningsvoorwaarden vervangingsinkomens e.d.) , maar eveneens op vermogensrechtelijk vlak (beslagnames). Zie hierover randnummers 63 e.v. én randnummers 104 e.v.)

35 Onderhuurcontract volgt het hoofdhuurcontract – De duur van de onderhuur mag niet langer zijn dan de resterende duur van het hoofdhuurcontract.

Wordt de hoofdhuur beëindigd dan beëindigt eveneens de onderhuur. Hierop wordt verder ingegaan vanaf randnummers 130, e.v.

Goede vrienden maken goede afspraken: zet het op papier!

38 Geen contract tussen de huurders – Bij een woongroep komt het vaak voor dat de eigenaar of hoofdverhuurder geen bewoner is en er aldus geen contract of reglement bestaat tussen de huurders onderling.

36 Informatieplicht van de hoofdhuurder – Als hoofdhuurder ben je verplicht vooraf de onderhuurders te informeren dat je niet de eigenaar of hoofdverhuurder van de woning bent en welke gevolgen dit voor de onderhuur heeft (zie randnummer 35).

De bewoners van een woongroep streven gemeenschappelijke waarden na, zoals solidariteit, samenhorigheid, betaalbaarheid, e.d.

Tip: Het is aan te raden deze informatie via een brief in twee exemplaren te verschaffen en de kandidaat onderhuurder de beide exemplaren voor ontvangst en kennisname (op datum…) te laten ondertekenen. Eén exemplaar is voor de kandidaat onderhuurder en het andere voor de onderverhuurder.

Om deze doelen te kunnen realiseren is het van belang dat de toekomstige bewoners vooraf aan de bewoning afspraken vastleggen in een reglement.

37 Vergunning – De onderverhuring van een deel van een ééngezinswoning (kamer + gemeenschappelijke keuken/badkamer/WC/andere) houdt in feite het opdelen van een ééngezinswoning in naar een kamerwoning. Hiervoor is in principe een stedenbouwkundige vergunning vereist. (Zie hierover randnummers 18, e.v.)

39 Bij onderhuur – Ook bij onderverhuring is het van belang dat de hoofdhuurder met de onderhuurders een intern reglement opstelt. 40

Bepalingen – Dit reglement bevat minstens het volgende: 99 identiteit van de huurders en adres van het gehuurde goed;

Let op: Een ééngezinswoning (met één huisnummer) is enkel bestemd voor de huisvesting van één gezin of een alleenstaande in tegenstelling tot een kamerwoning. Wordt een ééngezinswoning gebruikt als kamerwoning waarvoor geen vergunning werd verkregen, dan riskeren de verhuurder en/of de huurders een vervolging en de huurders een vervroegde opzeg vermits de woning moet hersteld worden in de oorspronkelijke staat.

99 afspraken m.b.t. het betalen van de huurprijs (zie hierover randnummer 96); 99 een omschrijving van de waarden die men wil nastreven door de woongroep; 99 praktische afspraken: zie voorbeeld hieronder;

Omdat er bij onderverhuring verschillende contractuele relaties zijn tussen enerzijds de hoofdverhuurder en de onderhuurder en anderzijds de hoofdhuurder en de onderhuurders zou dit een indicatie kunnen zijn van een kamerwoning

99 Afspraken m.b.t. uitstapmogelijkheden van de bewoners (zie hierover randnummer 129);

positie, nationaliteit, zogenaamd ras, huidskleur, afkomst, of nationale of etnische afstamming.

99 Afspraken m.b.t. instapmogelijkheid van een nieuwe bewoner (zie hierover randnummer 129).

Het is van groot belang om in de publieke aankondiging – bijv. op het internet of een andere media – duidelijk de waarden die van belang zijn voor de woongroep te omschrijven en bij het gesprek met de kandidaat-huurder deze waarden te bespreken alsmede de inhoud van het huurcontract en het ontwerp van het intern reglement (zie hierover randnummer 40).

Voorbeeld: Praktische afspraken over: -- beurtrol koken, boodschappen, tuindienst, kuisdienst, huisvuil, poetsen gemeenschappelijke delen; -- gebruik wasmachines e.d. (bv. enkel in het weekend, na 22h);

Let op: Het verbod op discriminatie is van toepassing op ieder aanbod tot verhuren dat publiek toegankelijk is.

-- respecteren privacy; -- budget boodschappen, kuis- en tuindienst; -- het ontvangen van gasten; -- inrichting gemeenschappelijke delen -- betalen, aangaan en beheren van gemeenschappelijk internet- , televisie-, kranten of tijdschrift- of ander abonnement en andere gemeenschappelijke kosten (zoals verzekering, energiecontracten, enz.).

Mag ik selecteren bij het vinden van de huurders voor mijn woongroep?

41 Vrije keuze (onder)verhuurder – Als (onder)verhuurder heb je het recht om te kiezen aan wie je verhuurt. Bij een woongroep zal je als verhuurder-bewoner of toekomstige huurder aldus op zoek gaan naar medebewoners die kunnen aarden in de waarden van de woongroep, zoals bijvoorbeeld solidariteit (bijv. samen koken), duurzaamheid (bijv. tuinieren), betaalbaarheid (kosten delen), enz. 42 Verbod op discriminatie – Je mag vrij de voorwaarden stellen bij de zoektocht naar een medebewoner/huurder, maar geen discriminerende selectiecriteria hanteren die niet objectief of redelijk te verklaren zijn. Gronden van discriminatie zijn: geslacht (hierin begrepen zwangerschap, bevalling of moederschap en transseksualiteit), genderidentiteit, genderexpressie, leeftijd, seksuele geaardheid, burgerlijke staat, geboorte, vermogen, geloof of levensbeschouwing, politieke overtuiging, syndicale overtuiging, taal, gezondheidstoestand, handicap, fysieke of genetische eigenschap, sociale

III

Aanloopfase: medezeggenschap

Bewoningsfase: Verplichtingen

Heb je als huurder evenveel te zeggen als de verhuurder?

Voor de verhuurder

1°

Kwaliteitsvereisten van een woning

43 De verhuurder heeft het laatste woord – Een verhuurder heeft meer rechten dan een huurder. De verhuurder staat toe dat de huurder de woning gebruikt tegen een vergoeding. De huurder heeft niet het recht de woning te verkopen of verbouwen.

46 Veiligheid en gezondheid – Huurwoningen (ééngezinswoning, studio, appartement, maar ook iedere kamer in een kamerwoning) moeten bij het begin en gedurende de hele duur van de huur voldoen aan de minimale veiligheid-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten zoals omschreven in de Vlaamse Wooncode.

Het is de verhuurder die de inhoud van het huurcontract bepaalt en de modaliteiten van het huurcontract vastlegt zoals de te huren gebouwen, de huurprijs, bijdrage in de verbruikskosten, duurtijd van het contract, andere regels zoals het al dan niet mogen houden van huisdieren, e.d.

Opmerking: Minimale kwaliteitsvereisten voor iedere woning, zowel voor een ééngezinswoning als een de kamers en gemeenschappelijke delen van een kamerwoning zijn:

Uiteraard mag het huurcontract geen bepalingen bevatten in strijd met de woninghuurwet. Het is aan te raden wanneer je als huurder de bedoeling hebt om te samenhuizen in een woning hierover open met de verhuurder te communiceren en te overleggen over de inhoud van het huurcontract. Maar finaal heeft de verhuurder wel het laatste woord.

-- minimale voorzieningen zoals een keuken, toilet, bad of douche en gootsteen;

-- veiligheid van de gas-, elektriciteits- en verwarmingsinstallatie, bij afwezigheid van een verwarmingsinstallatie, moeten er aansluitingen zijn voor het plaatsen van verwarmingselementen;

-- drinkbaar water; -- structurele stabiliteit van het gebouw; -- veiligheid van trappen;

Is de relatie tussen de huurders onderling hetzelfde?

44 Allen gelijk – In principe is de rechtsverhouding tussen de huurders onderling dezelfde. De ene huurder heeft m.a.w. niet meer rechten dan de andere.

-- geen vochtproblemen; -- mogelijkheid tot verluchting; -- natuurlijke verlichting;

45 Onderhuur – Wanneer een huurder een deel van de woning onderverhuurt (zie hierover vanaf randnummer 31), is de relatie tussen de huurders onderling weliswaar verschillend.

-- vrije toegankelijkheid.

47 Woning niet in orde? – Indien blijkt dat de woning niet in orde is, dan heb je als huurder verschillende mogelijkheden.

De onderhuurders zijn vreemd aan het contract tussen de hoofdhuurder en hoofdverhuurder.

Je kan een procedure voor de Vrederechter opstarten met het oog op het herstel van de woning of de ontbinding van het huurcontract.

De verhouding tussen de onderhuurders is dezelfde. De onderverhuurder beslist over de inhoud van het huurcontract en de te verhuren lokalen, doch binnen de rechten die hij/zij heeft in het hoofdhuurcontract.

Daarnaast kan je eveneens via de dienst huisvesting van de gemeente waar de huurwoning is gelegen kosteloos een procedure ongeschiktheid/onbewoonbaarheid opstarten.

nen, de sociale huisvestings-maatschappij, de gemeente en eventueel ook het OCMW) het recht hebben om bij een geplande verkoop de woning aan te kopen tegen de afgesproken prijs.

48 Bijkomende gemeentelijke verplichtingen – Niettemin voor elke huurwoning in Vlaanderen hetzelfde juridisch kader geldt, kan een lokaal bestuur (bijv. een gemeente of stad) bijkomende kwaliteitsnormen vastleggen. Doorgaans worden deze vastgelegd in een stedenbouwkundige verordeningen of een politiereglement.

Dit is een administratieve procedure waarbij de burgemeester een woning ongeschikt of onbewoonbaar kan verklaren, nadat een technicus is langsgekomen om gebreken in de woning vast te stellen. Bij een woningonderzoek kent een woningcontroleur aan bepaalde gebreken in een huurwoning strafpunten toe aan de hand van een technisch verslag . Het aantal strafpunten (1, 3, 9 of 15) is afhankelijk van het soort probleem en de ernst hiervan. Om in regel te zijn moet de woning onder 15 strafpunten blijven.

Voorbeeld: Politiereglement kamerwoning Gent: heeft vooral te maken met de brandveiligheid. Te raadplegen via https://stad.gent/reglement/politiereglement-op-de-kamerwoningen-vanaf-01012015 Let op: Bijkomende kwaliteitsvereiste tegen 01/01/2020: Onvoldoende dakisolatie = strafpunten. Vanaf 01/01/2010 zal iedere ééngezinswoning, studio of appartement moeten worden voorzien van een minimum aan dakisolatie.

Als tijdens een onderzoek van de woning gebreken worden vastgesteld die overeenkomen met 15 of meer strafpunten, kan de burgemeester beslissen om de woning ongeschikt te verklaren. Bij het vaststellen van een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico t.g.v. deze gebreken wordt de woning onbewoonbaar verklaard en moet de bewoning meteen worden beëindigd.

Als minimumnorm geldt een R-waarde dakisolatie van 0,75m² K/W. Dit stemt overeen met een laag specifiek isolerend materiaal van 3 à 4 cm (maar dit verschilt naargelang het materiaal dat wordt gebruikt). De aanwezigheid van dak isolatie wordt gecontroleerd in het kader van een woningonderzoek door de gemeente (ongeschiktheid/onbewoonbaarheid onderzoek) (zie eerder randnummer 47). De afwezigheid van dakisolatie of onvoldoende dakisolatie kan strafpunten opleveren. Voor gebouwen met daken kleiner dan 16 m² betekent dit tot 31/12/2017 één strafpunt, van 01/01/2018 tot 31/12/2019 drie strafpunten en vanaf 01/01/2020 negen strafpunten. Terwijl dit voor gebouwen met een dak groter dan 16 m² respectievelijk drie, negen en vijftien strafpunten betekent.

In beide gevallen zal de eigenaar/verhuurder verplicht worden om ofwel de gebreken in de woning te herstellen binnen een bepaalde periode, de woning te slopen of te herbestemmen. Let op: Het (verder) verhuren van een ongeschikte of onbewoonbaar verklaarde woning is strafbaar. De verhuurder kan aldus naast de verplichting tot herstel/ sloop of herbestemming eveneens strafrechtelijk vervolgd worden. In dat geval riskeert de verhuurder een geldboete tot van € 500,00 tot € 25 000,00 en zelfs een gevangenisstraf van 6 maand tot drie jaar.

Aan de hand van een EPC-attest, wat verplicht is vooraleer een woning wordt verhuurd, kan je als verhuurder aantonen dat er voldoende isolatie is. (zie over EPC-attest randnummer 5)

2°

Opmerking: Ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen worden opgenomen op een Vlaamse inventaris. Als de woning niet meteen terug in orde wordt gebracht en de woning na een jaar nog steeds op de inventaris staat, zal de eigenaar vanaf dan jaarlijks een heffing moeten betalen. Tenzij een vrijstelling of schorsing hiervoor wordt toegekend.

Hoe kan je als verhuurder bewijzen dat het gebouw voldoet aan de kwaliteitsvereisten?

49 Plaatsbeschrijving – De plaatsbeschrijving omschrijft de staat van de woning bij aanvang van de huur en zal ingeval van discussie gebruikt worden als referentiepunt. Het is dan ook van belang om bij aanvang van de

Daarnaast rust er een recht van voorkoop op elke geïnventariseerde woning. Dat betekent dat bepaalde besturen (de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wo-

huur een uitgebreide en duidelijke plaatsbeschrijving op te stellen (zie hierover vanaf randnummer 12).

50 Conformiteitsattest – Als verhuurder kan je echter een sluitend bewijs voeren over de kwaliteit van de woning door het voorleggen van een conformiteitsattest (dat dateert van vlak vóór de verhuring). Dit attest is een officieel document waaruit blijkt dat de woning voldoet aan de kwaliteitsvereisten. Het wordt uitgereikt na een woningcontrole en is 10 jaar geldig.

Vloeroppervlakte in een ééngezinswoning:

Minimum vloeroppervlakte van de woonlokalen (= woonkamer, keuken of slaapkamer)

Toegelaten bewoners

18 m² 27 m² 40 m² 50 m² 60 m² 70 m² 79 m²

1 2 3 4 5 6 7

De aanvraag voor een conformiteitsattest wordt ingediend bij de gemeente of stad waar de woning is gelegen. Een dergelijk attest is niet verplicht bij het verhuren van een woning, tenzij de gemeente het via een gemeentelijk reglement wel oplegt. Hierover kan je best bij de dienst wonen van de gemeente informeren.

Vanaf 96m² netto vloeroppervlakte geldt elke bijkomende 8 m² voor één bijkomende persoon.

Opmerking: Het bezitten van een conformiteitsattest als verhuurder beschermt je bovendien in de toekomst tegen malafide huurders die zelf schade toebrengen aan de huurwoning om bijvoorbeeld achterstallen op de huur te verantwoorden of een verklaring van ongeschiktheid of onbewoonbaarheid van de woning te bekomen.

3°

Tellen niet mee: • ruimtes met een plafondhoogte van minder dan 220 cm; • ruimtes met een hellend plafond met een vrije hoogte van minder dan 180 cm; • ruimtes die kleiner zijn dan 4 m².

Bezettingsnormen 53

51 Hoe meer zielen, hoe meer vreugd? – Naast de bovenvermelde kwaliteitsvereisten van de woning bepaalt de Vlaamse wooncode specifieke bezettingsnormen voor ééngezins- en kamerwoningen. Met name wordt bepaald hoeveel bewoners zijn toegelaten in een woning. Er is een minimum vloeroppervlakte bepaald voor de woning, alsook wordt een minimum aantal lokalen vastgelegd telkens afhankelijk van het aantal bewoners.

Vloeroppervlakte bij een kamerwoning:

Minimum vloeroppervlakte van de woonlokalen (= woonkamer, keuken of slaapkamer)

Toegelaten bewoners

12 m² 18 m² 35 m² 45 m² 50 m² 60 m² 65 m² 75 m²

1 2 3 4 5 6 7 8 © Hogeschool Gent en Febecoop VZW, juli 2017

Vanaf 96 m² netto vloeroppervlakte geldt elke bijkomende 10 m² voor één bijkomende persoon.

Opmerking: Als vuistregel wordt genomen: van zodra er meer dan dubbel zoveel mensen wonen dan toegelaten, is de woning overbewoond.

Indien een kamer wat de kwaliteit van de woning betreft meer dan 15 strafpunten heeft (zie randnummers 46 e.v.) , wordt de vloeroppervlakte hiervan niet meegerekend om bovenvermelde normen te berekenen.

56 Wat als de woning overbewoond is? – Indien er sprake is van overbewoning zal de verhuurder verplicht worden de bewoning te verminderen met eventueel een uithuiszetting van het teveel aan bewoners als gevolg.

54 Aantal woonlokalen – Naast een minimumvloeroppervlakte per bewoner dient in de ééngezins- of kamerwoning eveneens een minimum aantal woonlokalen (= woonkamer, keuken of slaapkamer) te zijn in verhouding met het aantal bewoners.

Wanneer je als verhuurder de woning verder laat overbewonen, riskeer je eveneens een strafrechterlijke vervolging en een strafsanctie (geldboete tot € 25 000,00 en/of gevangenisstraf). Tip: Het is aan te raden de maximale bewoningsgraad te bepalen van de huurwoning en deze op te nemen in het huurcontract. Voorzie een clausule dat de huurder verklaart niet meer dan een welbepaald aantal personen in het pand te zullen huisvesten (bijv. via onderverhuring).

Deze normen gelden zowel voor ééngezins- als kamerwoningen: Minimum woonlokalen

Toegelaten bewoners

1 of 2 3 4 5 6

1 tot 2 3 4 tot 5 6 tot 8 9 tot 10

Ingeval je vaststelt dat de huurder deze bepaling niet correct naleeft, kan je hem in eerste plaats per aangetekend schrijven aanmanen de verplichtingen opgenomen in het huurcontract na te leven. Weigert de huurder hierop in te gaan, dan kan je via een procedure bij de vrederechter de ontbinding van het contract eisen. To do: verhuurder (samenvattende): Conformiteitsattest aanvragen (= bewijs kwaliteit woning)

Vanaf zes woonlokalen geldt elk bijkomend woonlokaal (= woonkamer, keuken of slaapkamer) voor één bijkomende persoon.

De maximale bewoningsgraad in het huurcontract opnemen.

55 Wat bij overbewoning? – Bij een woningonderzoek uitgevoerd door de woninginspecteur zal niet alleen de kwaliteit van de woning worden onderzocht en hieraan in voorkomend geval strafpunten worden toegekend (zie hierover randnummer 47 e.v.) . De inspecteur zal eveneens de bezetting van de woning onderzoeken a.d.h.v. de netto vloeroppervlakte, het aantal woonlokalen en bewoners.

Huurder

1°

Algemene verplichting huurder

57 Goede huisvader – Als huurder heb je de verplichting de woning te gebruiken als goede huisvader en moet je stipt de huurprijs betalen (i.v.m. het betalen van de huurprijs zie vanaf randnummer 96).

Er is echter maar sprake van een overbewoning als de minimum bezettingsnormen zijn overschreden én het aantal bewoners van de woning zo groot is dat er een veiligheids- of gezondheidsrisico ontstaat. In dat geval resulteert dit in een verklaring tot een ongeschiktheid of onbewoonbaarheid van de huurwoning (zie hierover randnummer 47).

2°

Brandverzekering:

99 een handelingsclausule bevatten die de verzekeringsnemer toelaat om te handelen voor rekening van en in naam van elke medehuurder.

58 Huurdersaansprakelijkheid – Als huurder ben je aansprakelijk voor brand, tenzij je bewijst dat de brand buiten je schuld is ontstaan. Voor dit risico kan je als huurder je laten verzekeren. Deze dekt de huuraansprakelijkheid van de huurder ingeval van brand, waterschade, natuurrampen.

In geval van een schadegeval heb je als huurder één enkel aanspreekpunt (zijnde de verzekeringsmakelaar of contactpersoon van de verzekeringsmaatschappij) die alleen zal instaan voor het beheer van het dossier, de expertise, de schadevergoeding, enz.…

Het is momenteel wettelijk niet verplicht, maar veelal zal de verhuurder in het huurcontract het aangaan van een brandverzekering door de huurder verplichten.

Tip: Vermits er maar één polis wordt onderschreven zal er ook maar één verzekeringspremie moeten worden betaald. Maak afspraken wie instaat voor de betaling hiervan en hoe dit zal worden verdeeld onder de bewoners. Dit kan je opnemen in het reglement onder de huurder (zie hierover randnummer 40)

Opmerking: In het voorontwerp van het Vlaams woninghuurdecreet wordt de huurder verplicht om zijn aansprakelijkheid voor brand en waterschade te verzekeren.

Let op: Ingeval een bewoner vertrekt of wordt vervangen moet de verzekeringsmakelaar of contactpersoon van de verzekeringsmaatschappij hiervan op de hoogte worden gebracht.

59 Welke mogelijkheden bestaan er wanneer er verschillende huurders zijn?

Als het gaat om de medehuurder-verzekeringnemer van de verzekeringspolis dan zal de brandverzekeringspolis moeten worden opgezegd en zal er een nieuwe polis moeten worden onderschreven door een andere huurder die wordt aangeduid als verzekeringsnemer.

Er zijn twee mogelijkheden: 99 de onderschrijving van één enkele polis brandverzekering (huurdersaansprakelijkheid) door één huurder in naam van alle huurders;

61 Verschillende brandpolissen – Dit is een meer flexibele oplossing (o.a. bij vertrek van een huurder, e.d.). Iedere huurder gaat een eigen huurdersaansprakelijkheidsverzekering aan bij een verzekeringsmaatschappij naar keuze. Iedere huurder staat in voor de betaling van de premie van zijn eigen verzekering.

99 de onderschrijving van een polis brandverzekering door elke huurder.

Elke huurder ondertekent een polis brandverzekering

Eén huurder ondertekent een polis brandverzekering in naam van alle huurders

60 Verzekeringsnemer en verzekerde – Je duidt samen met je medehuurders een huurder aan die als verzekeringsnemer alleen de verzekeringspolis ondertekent.

Opmerking: Wanneer iedere bewoner een eigen brandverzekering afsluit stelt zich wel de vraag of de gemene delen van de woning zijn verzekerd. Het is raadzaam dit na te gaan in je eigen verzekeringspolis. Indien de afzonderlijke verzekeringspolissen van de huurders eveneens de gemene delen van de woning omvatten stelt zich geen probleem.

Deze brandverzekeringspolis moet:

Blijken de gemene delen toch niet te zijn verzekerd via de afzonderlijke verzekeringspolissen van de huurders, dan is het aan te raden hiervoor een afzonderlijke verzekeringspolis af te sluiten met één verzekeringsnemer en meerdere verzekerden (zoals besproken in randnummer 60).

99 de namen vermelden van elke verzekerde medehuurder;

Let op: Bij huurwoningen komt het vaak voor dat de woningpolis van de verhuurder een afstand van verhaal bevat t.o.v. de huurders. Dit betekent dat ingeval van brand of schade veroorzaakt door andere gedekte risico’s de verzekeringsmaatschappij van de verhuurder zich niet kan richten tot de huurder en in feite de aansprakelijkheid van de huurder is gedekt door de woningverzekering van de verhuurder.

Bewoningsfase: financiële gevolgen

Eéngezinswoning

63 Bewoners = één gezin – Het onderscheid tussen een woning die is bestemd als ééngezinswoning en waarvoor één huisnummer wordt toegekend en een kamerwoning waarvoor meerdere huisnummers worden toegekend, werd reeds besproken in randnummer 17.

Op het eerste zicht lijkt zo’n afstand van verhaal je als huurder voldoende te verzekeren. Maar hierbij is voorzichtigheid geboden. Het blijft aan te raden als huurder toch nog een woningverzekering aan te gaan om je aansprakelijkheid t.o.v. derden te verzekeren. Je bent namelijk als huurder ook aansprakelijk voor schade aan derden.

Een ééngezinswoning is bestemd voor de bewoning van één gezin. In een ééngezinswoning kan je perfect samenhuizen, maar het gevolg is wel dat de bewoners worden beschouwd als deel van één en hetzelfde gezin. De bewoners zijn namelijk ingeschreven op één en hetzelfde adres.

Stel: je persoonlijke goederen vatten vuur en de brand slaat over naar goederen van buren, voorbijgangers of genodigden. Tegenover die personen geldt de afstand van verhaal in de verzekeringspolis van de verhuurder niet! De derde-schadelijder kan in dit geval van jou als huurder (en verantwoordelijke voor de schade) schadevergoeding eisen.

Dit kan een effect hebben op het bedrag van enkele sociale uitkeringen en voordelen van een bewoner.

62 Brandverzekering inhoud – De bovenvermelde verzekering is enkel de verzekering m.b.t. de aansprakelijkheid van de huurder ingeval van brand e.d.. Deze verzekering zal de schade die ontstaat aan je eigen goederen in de woning niet vergoeden. Hiervoor moet je een bijkomende verzekering aangaan. Het is aan te raden dat iedere bewoner een afzonderlijke polis aangaat om zijn inboedel te verzekeren.

1°

Werkloosheidsuitkering

64 Categorieën – Het bedrag van de werkloosheidsuitkering hangt o.a. af van de gezinssituatie van de rechthebbende. Er bestaan drie categorieën rechthebbenden:

To do: (samenvattende) de huurder moet: -- de woning als goede huisvader gebruiken;

99 samenwonende: ontvangen een lager bedrag;

-- de huurprijs stipt betalen;

99 alleenstaande: ontvangen een tussenbedrag;

-- een brandverzekering aangaan voor de dekking van enerzijds de huurdersaansprakelijkheid en anderzijds de inboedel.

99 alleenstaande of samenwonende met gezinslast: ontvangen een verhoogd bedrag. Opmerking: Indien je samenwoont met je echtgenote of partner die al dan niet een inkomen heeft, zal je altijd als samenwonende worden beschouwd, eventueel met een gezinslast, ongeacht of je nog samenwoont met andere personen.

65 Samenhuizers = samenwonende? – Word je ook beschouwd als samenwonende als je met verschillende personen samenhuist in een huurwoning?

Er zijn twee voorwaarden om als samenwonende te worden beschouwd:

sie en/of krantabonnement, enz.), is de kans bijzonder groot dat samenhuizers in een ééngezinswoning als samenwonend zullen worden beschouwd.

99 je leeft samen onder hetzelfde dak; 99 de huishoudelijke aangelegenheden worden hoofdzakelijk gemeenschappelijk geregeld.

Let op : De werkloze met gezinslast (samenwonend of alleenstaand) heeft recht op een verhoogde uitkering. Je wordt beschouwd als een werkloze met gezinslast als je kan aantonen dat je bepaalde personen financieel ten laste hebt.

66 Onder hetzelfde dak? – Dat je leeft onder hetzelfde dak of in hetzelfde huis, wordt – tot bewijs van tegendeel – afgeleid uit de inschrijving in het bevolkingsregister.

Door te samenhuizen met personen die over een beroeps- of een vervangingsinkomen beschikken, kan je echter die verhoogde uitkering verliezen. Dit is niet het geval indien je samenwoont met je echtgenoot of partner, die over geen beroeps- of vervangingsinkomen beschikt, en met nog andere personen die wel over een dergelijk inkomen beschikken.

Opmerking: Personen die samen een ééngezinswoning huren zullen allen samen inschreven zijn op hetzelfde adres. (zie randnummer 17)

Indien je echter samenwoont met je kinderen én andere personen die over een beroeps- of vervangingsinkomen beschikken, zal je de verhoogde tegemoetkoming verliezen.

67 Gemeenschappelijk huishouden? – Voor de tweede voorwaarde wordt gekeken naar de feitelijk situatie. Nl. wordt er een gemeenschappelijk huishouden gevoerd of wordt het huishoudbudget (ruim bekeken) hoofdzakelijk gemeenschappelijk besteed?

Een voorbeeld om het te illustreren: Situatie 1: Je woont alleen met je kind. Voor je kind ontvang je kinderbijslag. Je ontvangt een verhoogde uitkering vermits je wordt beschouwd als alleenstaande met een gezinslast.

De RVA-controleurs zullen controleren of de aanvrager financieel voordeel haalt uit het huishouden en baseren zich op de feitelijke situatie. Een onderlinge taakverdeling, één teller voor gas, water en elektriciteit, een huishoudpot, enz. zijn voorbeelden waarbij de huurders als samenwonenden werden beschouwd.

Situatie 2: Je woont samen met je kind en met twee vrienden. Voor je kind heb je recht op kinderbijslag. Je medebewoners hebben een inkomen (vervangings- of beroepsinkomen). In dat geval zal je als samenwonende zonder gezinslast worden beschouwd en ontvang je een lager bedrag.

Let op: Een gemeenschappelijk huishouden betekent niet enkel het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes van de woning en het hieruit voortvloeiend financieel voordeel (zoals gedeelde kosten nutsvoorzieningen, lagere huurprijs, e.d.), maar ook dat de samenhuizers een groot deel van hun inkomen samenbrengen (‘huishoudpot’) en gezamenlijk beslissen hoe ze dit besteden (niet enkel voor de betaling van de kosten voor nutsvoorzieningen, maar ook voor boodschappen, abonnementen, enz.).

2°

Pensioen

69 Geen invloed – Samenhuizen of samenwonen heeft geen invloed op het pensioenbedrag van zowel het rust- als overlevingspensioen. Twee gepensioneerden die samenwonen of samen een huis delen, ontvangen beiden een pensioen aan het bedrag van een alleenstaande.

68 Cumulatief – Dit betekent aldus dat in hetzelfde huis wonen pas een invloed zal hebben op de omvang van de werkloosheidsuitkering als het huishouden hoofdzakelijk gemeenschappelijk wordt gevoerd.

Verder opent het samenwonen geen recht op een pensioen zoals bij een uit de echt gescheiden echtgenoot of een overlevingspensioen.

Vermits een woongroep net is gestoeld op het delen van gemeenschappelijk waarden en het huishouden vaak gemeenschappelijk is geregeld (beurte lings koken, boodschappen, gezamenlijke rekening nutsvoorziening, televi-

3°

Inkomensgarantie voor ouderen

99 Het verhoogde bedrag wordt toegekend aan aanvragers die alleen wonen, dat wil zeggen dat ze hun hoofdverblijfplaats niet delen met andere personen. Het verhoogde basisbedrag kan ook worden toegekend aan personen die enkel samenwonen met personen in de rechte opgaande en neergaande lijn en aan personen die werden opgenomen in een RVT of MPI instelling.

70 IGO? – De inkomensgarantie voor ouderen (IGO) is een uitkering die toegekend wordt aan 65-plussers bovenop het pensioen, wanneer die niet over voldoende financiële middelen beschikken. Sinds 2001 vervangt ze het vroegere ‘gewaarborgd inkomen’ en is het een soort ‘leefloon voor ouderen’.

73 Hoofdverblijfplaats delen? – De aanvrager en iedere andere persoon die gewoonlijk samen op dezelfde plaats verblijven, worden geacht dezelfde hoofdverblijfplaats te delen. Dit gewoonlijk verblijf wordt afgeleid uit de inschrijvingen in de bevolkingsregisters van de gemeente waar de betrokkene woont.

Om na te gaan of iemand recht heeft op de IGO, worden eerst alle bestaansmiddelen van de betrokkene en van de echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner in kaart gebracht (en niet van alle andere personen waarmee hij samenwoont). De betrokkene moet ook voldoen aan de voorwaarden op gebied van leeftijd, nationaliteit en woonplaats.

Een persoon die in aanmerking komt voor de IGO en die samen met nog andere personen een huurwoning (ééngezinswoning) bewoont, kan dus nooit recht hebben op het verhoogd bedrag, doch enkel op het basisbedrag.

71 Wat als je woont in een woongroep? – Op twee vlakken kan de bewoning in een gemeenschapshuis of woongroep een effect hebben op het toegekende bedrag van IGO.

Voorbeeld: De maximum maandbedragen zijn te raadplegen via http://www.onprvp.fgov.be/NL/profes/benefits/igo/paginas/default.aspx

Enerzijds zal iedere inkomst van de oudere en diens echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner in rekening worden gebracht voor de toekenning van het bedrag van de IGO. Zo zullen ook de huurinkomsten die de betrokkene ontvangt in een cohousingproject (bijv. de senior die iemand in huis neemt om zijn/haar veel te grote huis te delen) in rekening worden gebracht en zal het bedrag van de IGO hierdoor verminderen of eventueel wegvallen.

Op 01/06/2017 was dit voor het basisbedrag: € 715,74 en voor het verhoogde basisbedrag: € 1073,61

4°

Leefloon

74 Samenwonen? – Het bedrag van het leefloon is afhankelijk van je familiale situatie. Er bestaan drie categorieën: 99 Alleenstaande: wanneer je alleen woont, word je beschouwd als een ‘alleenstaande’.

Anderzijds zal de oudere die woont in een woongroep of gemeenschapshuis enkel recht hebben op het basisbedrag terwijl een oudere die alleen woont recht heeft op een verhoogd bedrag.

99 Samenwonende: wanneer je onder hetzelfde dak woont met iemand anders én je huishoudelijke aangelegenheden hoofdzakelijk gemeenschappelijk regelt, word je beschouwd als ‘samenwonende’.

72 Bedrag? – Als de aanvraag aanvaard wordt, zal de betrokkene een bedrag ontvangen dat rekening houdt met zijn gezinssituatie.

99 Samenwonend/alleenstaande met gezinslast: wanneer je minstens één minderjarig kind ten laste hebt, word je beschouwd als ‘met gezinslast’.

99 Het basisbedrag is van toepassing als de betrokkene zijn hoofdverblijfplaats deelt met één of meer personen.

75 Woongroep/gemeenschapshuis = samenwonen? – Om als bewoner (huurder) van een woongroep (in een ééngezinswoning) als samenwonende te worden beschouwd volstaat het niet dat de bewoners op hetzelfde adres zijn ingeschreven.

Het eerste jaar van je arbeidsongeschiktheid wordt de periode van de primaire arbeidsongeschiktheid genoemd, vanaf 1 jaar arbeidsongeschiktheid spreekt men van invaliditeit.

Net als voor de werkloosheidsuitkering is het vereist dat de bewoners daarnaast hun huishoudelijke aangelegenheden hoofdzakelijk gemeenschappelijk regelen, zoals hun uitgaven voor het huishouden delen (huur, nutsvoorzieningen, abonnementen krant, televisie, internet, enz.), het bestaan van een taakverdeling, gebruik van de gemeenschappelijke delen, enz.

77 De eerste zes maand – Tijdens de eerste zes maand van de arbeidsongeschiktheid speelt je gezinssituatie geen rol op de uitkering. Werknemer (arbeider of bediende)

Bij de toekenning van het leefloon primeert ook hier de feitelijke situatie van de aanvrager. Er wordt steeds een onderzoek uitgevoerd door het OCMW waar de aanvraag werd gedaan. Op basis van dit onderzoek en van de vaststelling of de aanvrager van het leefloon uit de samenwoning een economisch-financieel voordeel haalt, beslist het OCMW om een leefloon van alleenstaande dan wel van samenwonende toe te kennen.

werkloze

Uitkering = 60 % van je brutoloon

Uitkering = werkloosheidsuitkering tenzij deze hoger is dan je arbeidsongeschiktheidsuitkering (nl. Voor wat betreft de eerste dertig dit is 60 % van het brutoloon waarop je werkloosdagen, zie hieronder opmerking 2. heidsuitkering is berekend). Opmerking 1: Het bedrag van de uitkering mag evenwel een bepaald grensbedrag niet overschrijden. De grensbedragen worden ieder jaar bepaald. Je kan deze terugvinden op deze website: www.riziv.fgov.be. Opmerking 2: De eerste dertig dagen heb je in principe (als je voldoet aan de voorwaarden) als werknemer recht op gewaarborgd loon. Wat inhoudt dat je als werkman zowel van je werkgever als van het ziekenfonds een betaling zal ontvangen en deze uitbetalingen samen gelijk zijn aan 100 % van je loon. Als bediende ontvang je in principe de eerste dertig dagen je volwaardig loon rechtstreeks van je werkgever. Het ziekenfonds betaalt pas vanaf de tweede maand.

De kans is ook hier groot dat een bewoner in een gemeenschapshuis of woongroep als samenwonende wordt beschouwd, vermits een gemeenschapshuis/woongroep net is gestoeld op het delen van gemeenschappelijk waarden en het huishouden vaak gemeenschappelijk is geregeld (beurtelings koken, boodschappen, gezamenlijke rekening nutsvoorzieningen, televisie en/of krantabonnement, enz.).

5°

Voor werknemers en werklozen

78 Vanaf de zevende maand – Vanaf dan kan je gezinssituatie wel een rol spelen op het bedrag van je uitkering. Als werknemer heb je recht op een bedrag gelijk aan 60 % van je brutoloon en als werkloze heb je recht op een uitkering gelijk aan 60 % van het brutoloon waarop je werkloosheidsuitkering is berekend. Deze bedragen mogen echter niet hoger zijn dan een bepaald grensbedrag maar ook niet lager dan een minimumbedrag.

Ziekte- en invaliditeitsuitkering

76 Primaire arbeidsongeschiktheid en invaliditeit – Wanneer je getroffen wordt door een ziekte of een ongeval en hierdoor arbeidsongeschikt wordt, ontvang je als werknemer, bediende of werkloze een uitkering i.p.v. je loon of werkloosheidsuitkering.

Dat minimumbedrag kan variëren volgens:

99 je gezinssituatie: met gezinslast, alleenstaande, samenwonende;

In beide gevallen (werknemers en werklozen) bepaalt je gezinssituatie op welk percentage van je brutoloon je recht hebt :

99 je hoedanigheid van al dan niet regelmatig werknemer.

99 65 % als je gezinslast hebt;

Voorbeeld: zie http://www.inami.fgov.be/nl/themas/arbeidsongeschiktheid/ bedragen/werknemers-werklozen/Paginas/min-uitkering-7e-maand-arbeidsongeschikt.aspx#.WVoJN1HfO70

99 55 % als je alleenstaande bent; 99 40 % als je samenwonende bent.

Minimumbedrag van de uitkering vanaf de 1e dag van de 7e maand ongeschiktheid, per dag (in EUR, bruto, voor een 6-dagenweekregeling):

80 Samenwonende = bewoners van een woongroep? – Het ziekenfonds zal je als samenwonend beschouwen als je samenwoont op hetzelfde adres met personen die niet je partner zijn en die een inkomen hebben boven een bepaalde grens.

Tabel 1 – Minimum uitkering in 2017 (in EUR)

Minima van 01.01 tot 31.05

Minima vanaf 01.06 (*)

met gezinslast

56,17

57,29

alleenstaanden

44,95

45,85

samenwonenden

38,54

39,31

met gezinslast

44,48

45,37

zonder gezinslast

33,36

34,03

Hoedanigheid en gezinstoestand van de gerechtigde

Het ziekenfonds bepaalt je gezinssituatie op basis van: 99 de gegevens van het rijksregister;

regelmatig werknemer

99 de informatie die je zelf meedeelt. Opmerking : Ingeval het ziekenfonds op basis van de gegevens in het rijksregister je als samenwonend beschouwt, kan je eventueel nog als alleenstaande worden beschouwd als je zelf kan aantonen dat je ondanks het delen van een huis wel voor jezelf instaat en een autonoom huishouden voert waarbij je zelf bepaalde kosten (huur, elektriciteit, water, gas,...) betaalt. In een woongroep waarbij het samenhuizen en samenleven net centraal staat zal dit echter niet evident zijn.

niet regelmatig werknemer

(*) aanpassing aan de evolutie van de gezondheidsindex (+2 %)

79 Vanaf 12 maand = Invaliditeit – Na het 1e jaar arbeidsongeschiktheid geldt het volgende:

Zelfstandigen

81 Uitkering vanaf de tweede maand – Indien je als zelfstandige arbeidsongeschikt wordt, moet je hiervan tijdig aangifte doen bij de mutualiteit waarbij je bent aangesloten. Voldoe je aan de voorwaarden (na medisch onderzoek, e.d.) dan heb je recht op een maandelijkse uitkering. Het bedrag van deze uitkering is lager indien je als samenwonende wordt beschouwd.

Was je werknemer (arbeider of bediende) voordat je arbeidsongeschikt werd? Dan hebt je recht op een percentage van je brutoloon (het brutoloon van de laatste dag van het 2e kalenderkwartaal dat voorafgaat aan dat waarin het risico zich voordoet of het laatste brutoloon).

Ook hier zal je als samenwonend worden beschouwd indien op het adres waar je bent ingeschreven nog andere personen (met een inkomen) zijn ingeschreven, hetgeen het geval is indien je in een woongroep woont in een ééngezinswoning.

Was je werkloos voordat je arbeidsongeschikt werd? Dan hebt je recht op een percentage van het brutoloon waarop je werkloosheidsuitkering is berekend.

Ambtenaren

In dat geval wordt er rekening gehouden met de inkomsten van de medebewoners. De uitkering voor de persoon met een handicap kan in sommige gevallen zelfs compleet komen te vervallen.

82 Geen invloed – De gezinssituatie speelt voor een ambtenaar (statutair/benoemd) ingeval van arbeidsongeschiktheid in principe geen rol.

6°

Opmerking: Het tegenbewijs is mogelijk. Maar dat zal bij een woongroep of gemeenschapshuis bijzonder moeilijk zijn (zie motivering hiervoor bij randnummer 68).

Tegemoetkoming voor personen met een handicap:

83 IV en IT – Personen met een handicap maken vanaf de leeftijd van 21 jaar aanspraak op twee uitkeringen, met name de inkomensvervangende tegemoetkoming (IV) en de integratietegemoetkoming (IT). Deze uitkeringen worden betaald door het FOD sociale zekerheid na een uitgebreid onderzoek.

7°

Kinderbijslag

85 Nieuwe regeling vanaf 01/01/2019 – Vanaf 1 juli 2014 is de regeling i.v.m. de gezinsbijslagen officieel een bevoegdheid van de gewesten. Wat het Vlaamse gewest betreft heeft de Vlaamse regering in de ministerraad van 02/06/2017 het voorontwerp van het nieuwe decreet i.v.m. de toelagen in het kader van de gezinsbeleid goedgekeurd. Bedoeling is dat deze nieuwe regelgeving over kinderbijslag zijn uitwerking zou hebben vanaf 01/01/2019 voor kinderen geboren na deze datum.

84 Lager bedrag bij samenwoning? – Het bedrag van de uitkering hangt eveneens af van de gezinssituatie en de inkomsten van het gezin. Met name, de tegemoetkomingen kunnen enkel toegekend worden indien de som van het bedrag van het inkomen van de persoon met een handicap met het bedrag van het inkomen van de persoon met wie hij een huishouden vormt niet hoger is dan een bepaald bedrag dat bij wet wordt bepaald.

Voor kinderen geboren vóór 01/01/2019 blijft de huidige federale regelgeving evenwel van toepassing.

Onder huishouden wordt verstaan elke samenwoning van twee personen die geen bloed- of aanverwant zijn in de eerste, tweede of derde graad.

Huidige regeling voor kinderen geboren vóór 01/01/2019

86 Hoe meer kinderen, hoe meer kindergeld? – Het bedrag van de kinderbijslag hangt af van de samenstelling en de werksituatie van het gezin. Momenteel ontvang je voor het eerste kind een bedrag van € 92,09, voor het tweede kind een bedrag van € 170,39 en vanaf het derde kind en volgende een bedrag van € 254,40. Daarnaast ontvang je maandelijks een leeftijdsbijslag en een jaarlijkse bijslag (schoolpremie).

Voorbeeld 1: bloedverwanten: kinderen en ouders (eerste graad), kleinkinderen en grootouders (tweede graad), tante en oom (derde graad) neef en nicht (derde graad) Voorbeeld 2: Aanverwanten: aangetrouwde familie: schoonkinderen en schoonouders (eerste graad), schoonbroers en –zus (tweede graad)

Voor het bepalen van de rang en aldus het bedrag van de kinderbijslag (eerste, tweede of derde kind, …) wordt rekening gehouden met alle kinderen die behoren tot eenzelfde feitelijk gezin.

Zodoende zal een persoon met een handicap die woont in een woongroep in een ééngezinswoning, als samenwonend worden beschouwd met de medebewoners. De bewoners zijn immers ingeschreven op hetzelfde adres en doorgaans geen familie van elkaar.

Feitelijk gezin? – Men spreekt over een feitelijk gezin wanneer je: 99 samenwoont en op hetzelfde adres gedomicilieerd bent;

99 geen familie of aangetrouwde familie bent, tot de derde graad inbegrepen;

Opmerking: Hetgeen hierboven is uiteengezet staat los van de toeslag die je ontvangt indien je kind een handicap of aandoening heeft (erkenning door FOD sociale zekerheid).

99 samen bijdraagt tot de financiële of andere lasten van het gezin.

Op basis hiervan kunnen bewoners van een woongroep worden beschouwd als een feitelijk gezin in zoverre de woongroep de meeste uitgaven gemeenschappelijk beheert en regelt.

Toekomstige regeling voor kinderen geboren na 01/01/2019

91 Voorontwerp decreet – Zoals reeds hierboven aangegeven bereikte de Vlaamse regering een akkoord op 02/06/2017 omtrent het voorontwerp van het nieuwe decreet i.v.m. de gezinstoelagen. Dit voorontwerp moet echter nog door het Vlaams Parlement worden aangenomen en kan nog gewijzigd worden.

88 Vermoeden – Op het vlak van kinderbijslag is er een vermoeden dat twee personen die dezelfde woonplaats hebben, een feitelijk gezin vormen. 89 Voordeel – In het geval de bewoners van een woongroep als eenzelfde feitelijk gezin worden beschouwd, kan dit een voordeel opleveren voor het bedrag van de kinderbijslag. De kinderen van dat feitelijk gezin kunnen immers worden gegroepeerd en zo bestaat de kans dat je een groter bedrag dan voordien ontvangt. Voorwaarde is wel dat iedereen (dus ook de kinderen) op hetzelfde adres zijn gedomicilieerd. Er is mogelijk sprake van een rangwijziging in de toewijzing van de kinderbijslag.

Volgende wijzigingen zoals vervat in het voorontwerp zijn van belang: 99 Voor de kinderen geboren na 01/01/2019 zal steeds hetzelfde bedrag aan kinderbijslag worden toegekend, met name € 160,00/ kind, ongeacht hoeveel kinderen je hebt. 99 De bedragen voor de wezentoeslag zullen wijzigen, maar een belangrijke wijziging is dat de wezentoeslag zal betaald worden zolang het kind rechthebbende blijft, dus ook voor halfwezen , van wie de overlevende ouder eventueel een nieuw gezin vormt (en is gaan samenwonen).

90 Elke voordeel heeft ook een nadeel – De sociale toeslagen op de kinderbijslag zullen evenwel wegvallen in dat geval. Met name: 99 Als je verhoogde wezenbijslag kreeg voor je kind, en je hertrouwt of je gaat samenwonen, dan krijg je het bedrag van de gewone kinderbijslag.

99 Voor gezinnen waarbij het gezinsinkomen onder een bepaalde grens valt, zal een bijkomende sociale toeslag worden uitbetaald bovenop de kinderbijslag. In tegenstelling tot wat er vandaag geldt zal enkel rekening gehouden worden met het gezinsinkomen en niet het socio-professionele statuut van de ouders.

99 Als je kinderbijslag kreeg op basis van een overlevingspensioen, dan verlies je dat recht door te (her)trouwen of te gaan samenwonen. Het kinderbijslagfonds onderzoekt zelf of je echtgenoot of je partner een recht op kinderbijslag kan openen.

Het gezinsbegrip van de huidige regeling (feitelijk gezin) blijft echter behouden (zie hierover randnummer 87). Dit betekent aldus dat de kans groot is dat de bewoners van een woongroep als feitelijk gezin zullen worden beschouwd en dat voor de berekening van het gezinsinkomen de inkomsten van alle bewoners worden meegerekend.

99 Als je een sociale toeslag kreeg als éénoudergezin, dan verlies je dat recht als je (her)trouwt of gaat samenwonen. 99 Als je een toeslag kreeg als langdurig werkloze, langdurig zieke, invalide of gepensioneerde, dan verlies je die misschien als je hertrouwt of gaat samenwonen. Het inkomen van de echtgenoot of partner telt mee.

8°

Fiscale gevolgen

92 Inkomstenbelasting – Enkel voor wettelijk samenwoners of gehuwden is er een gemeenschappelijke belastingaanslag.

Bewoningsfase: risico’s

95 Tijdens de bewoningsfase is het van belang stil te staan bij volgende vragen:

Bewoners in een woongroep dienen een afzonderlijke aangifte in. Het gemeenschappelijk wonen heeft geen invloed op de uiteindelijke belasting aanslag.

a) Wat als een medehuurder de huur niet betaalt?

c) Wat als er herstellingen moeten worden uitgevoerd?

b) Wat als een huurder schulden heeft en er wordt beslag gelegd op de goederen in de woning?

Kamerwoning

93 Geen sociaalrechtelijk gevolgen – Indien de woning waarin je samenhuist reglementair is gebouwd, verbouwd of opgesplitst tot een kamerwoning, dan zijn de bewoners ingeschreven op een afzonderlijk adres (zie hierover randnummer 21).

Wat als een medehuurder de huur niet betaalt?

96 Hoofdverplichting – Het betalen van de huurprijs op de in het huurcontract bepaalde termijn, is naast de plicht om het gehuurde goed als een goede huisvader te gebruiken, een hoofdverplichting van de huurder.

Dit heeft als gevolg dat de medebewoners, m.u.v. je partner en kinderen, niet als leden van je gezin kunnen worden beschouwd (ze wonen immers op een ander adres) en je aldus niet als samenwonende zal worden beschouwd voor diensten zoals RVA, mutualiteit, OCMW e.d.

1°

Er werd één huurcontract getekend door alle huurders samen

Eéngezinswoning – Wanneer je samen met de andere huurders één en hetzelfde huurcontract hebt ondertekend, word je medehuurder en ben je samen met de andere huurders verantwoordelijk voor de uitoefening van de rechten en plichten verbonden aan het huurcontract. Zo ben je o.a. gezamenlijk gehouden tot het betalen van de huurprijs en de huurwaarborg. 1

94 Kadastraal inkomen – Het opsplitsen van een woning tot een kamerwoning heeft wel als gevolg dat hierdoor meerdere woonentiteiten worden gecreëerd. Dit heeft gevolgen op het bedrag van het kadastraal inkomen (KI). In het algemeen is het zo dat het kadastraal inkomen van een woning stijgt wanneer er bijkomende woonentiteiten worden geconstrueerd. Hiervoor bestaat een aangifteplicht.

De huurschuld wordt onder de huurders verdeeld, in die zin dat iedere huurder slechts zijn deel (best uitgedrukt in een breukdeel in het huurcontract) van de schuld moet betalen.

Het kadastraal inkomen is de berekenbasis voor de onroerende voorheffing die door de eigenaar is verschuldigd. Als het kadastraal inkomen stijgt zal het bedrag van de onroerende voorheffing normalerwijze ook stijgen.

Maar doorgaans wordt in een huurcontract met meerdere huurders een solidariteitsclausule opgenomen.

Het is de verhuurder niet toegestaan het bedrag van de onroerende voorheffing door te rekenen aan de huurder wanneer die de woning gebruikt als hoofdverblijfplaats.

Solidaire verplichting

97 Elke huurder staat in voor het geheel – Als in het huurcontract is voorzien dat de huurders zich “hoofdelijk en solidair“ verbinden, zijn de

huurdersverplichtingen opgenomen in het huurcontract, zoals het betalen van de huurprijs, ondeelbaar en is iedere huurder gehouden tot de totaliteit van deze verplichtingen.

Voorbeeld 1: C betaalt de verhuurder voor de maand maart de overige € 900,00. C kan van A, B en D de terugbetaling eisen van elk van een bedrag van € 300,00, vermits de huurschuld gelijk verdeeld is onder hen.

Er bestaat in juridische termen hoofdelijkheid tussen de huurders.

Tip 1: Het recht om hetgeen je als huurder teveel hebt betaald, terug te eisen van je medehuurders wordt in de wet voorzien. Het is wel aan te raden dit recht en de verplichting tot terugbetaling op te nemen in het reglement tussen de huurders (zie hierover randnummer 40).

Dit betekent dat wanneer je als huurder de huurprijs (of jouw deel hierin) niet betaalt, de verhuurder van eender welke andere huurder de betaling van de volledige huurprijs (of het openstaande saldo) kan eisen.

Tip 2 : Open een gemeenschappelijke rekening waarop iedere huurder zijn aandeel in de huurprijs stort, waarna de volledige huurprijs wordt doorgestort naar de verhuurder. Op die manier behoud je als huurder de controle over de betalingen van je medehuurders.

Voorbeeld 1: A, B, C en D huren samen een woning in Gent voor de totale prijs van € 1200,00. In het huurcontract is volgende clausule voorzien: “de huurders verklaren zich hoofdelijk en solidair te verbinden”.

Met deze bankrekening kunnen ook andere gemeenschappelijke kosten (zoals bijv. gemeenschappelijke abonnenten, verzekeringspremie, e.d.) worden betaald.

Onderling hebben de huurders afgesproken elk 1/4de van de huurprijs maandelijks te storten naar de verhuurder. Stel: voor de maand maart betaalt enkel C zijn aandeel in de huur (€ 300,00).

Je duidt best iemand aan die instaat voor het beheer van deze rekening (bijv. in het intern reglement zie randnummer 40).

De verhuurder kan in dat geval de betaling vragen aan C van het openstaand saldo van de huur voor de maand maart, nl. € 900. C zal gelet op de solidariteitsclausule in het huurcontract verplicht zijn dit bedrag te betalen.

Opmerking 1: Een solidariteitsclausule is een voordeel voor de verhuurder omdat het risico op insolvabiliteit niet op diens schouders rust, doch op die van de huurders. Zij kunnen immers elk aangesproken worden voor het geheel.

Geen solidaire verplichting

99 Elke huurder betaalt zijn deel – Indien er geen solidariteitsclausule is opgenomen in het huurcontract, is iedere huurder gehouden voor zijn deel in de huurdersverplichting. Ofwel wordt in het huurcontract bepaald welke huurder voor welk aandeel (uitgedrukt in een breukdeel) in de huurprijs instaat ofwel is hierin niets bepaald. In dit laatste geval betekent dat de huurprijs gelijk wordt verdeeld onder de huurders.

Opmerking 2: Het voorontwerp van het nieuwe woninghuurdecreet voorziet dat de huurders altijd hoofdelijk zijn gehouden voor de uitvoering van de huurverplichtingen. Het is nog af te wachten of deze bepaling in de definitieve tekst van het decreet zal worden behouden (zie hierover randnummer 3).

Vermits er geen solidariteitsclausule is opgenomen, rust het risico op insolvabiliteit van de medehuurders op de schouders van de verhuurder.

98 Wat als je als huurder de totale huurprijs of meer dan je aandeel hebt betaald? – In dat geval kan je hetgeen je teveel hebt betaald, terugeisen van je medehuurders, ieder voor zijn aandeel.

Voorbeeld 2: A, B, C en D huren samen een woning in Gent voor de totale prijs van € 1200,00. In het huurcontract is GEEN clausule van solidariteit voorzien.

Om te bepalen welke huurder tot welk aandeel is gehouden, wordt nagegaan of de huurders onderling hierover iets zijn overeengekomen, bijv. in een intern reglement (zie hierover randnummer 40). Indien hierover niets is voorzien, mag je ervan uitgaan dat het aandeel van iedere huurder gelijk is en aldus de huurschuld gelijk wordt verdeeld onder de huurders.

Onderling hebben de huurders afgesproken elk 1/4de van de huurprijs maandelijks te storten naar de verhuurder. Stel: voor de maand maart betaalt enkel C zijn aandeel in de huur (€ 300,00). De verhuurder zal in dit geval A, B en D moeten aanspreken in betaling van elk € 300,00.

2°

Indien iedere huurder een afzonderlijk huurcontract heeft getekend

Hoofdverhuurder

100 Kamerwoning – Eerder werd reeds aangehaald dat wanneer er voor iedere huurder een afzonderlijk huurcontract bestaat, dit een indicatie is dat de woning is opgedeeld in verschillende woonentiteiten of kamers. Hiervoor is steeds een stedenbouwkundige vergunning vereist (zie hierover randnummer 18).

onderhuurder 1

onderhuurder 2 onderhuurder 3

102 Wat als de onderhuurder niet betaalt? – De hoofdhuurder behoudt al zijn verplichtingen ten opzichte van de hoofdverhuurder. De hoofdhuurder is verantwoordelijk voor de betaling van de totale huurprijs aan de hoofdverhuurder.

Het is dan ook af te raden om bij een woongroep in een ééngezinswoning afzonderlijke en verschillende huurcontracten per huurder te voorzien.

Het is je als hoofdhuurder niet toegestaan de betaling van de totale huurprijs aan de hoofdverhuurder afhankelijk te stellen van de betaling die je zal ontvangen van je onderhuurder(s).

In een kamerwoning kan dit uiteraard wel. Wanneer iedere huurder een afzonderlijk huurcontract heeft ondertekend, dan is er geen sprake van medehuur en kan er ook geen solidaire verplichting in het huurcontract worden opgenomen.

Voorbeeld 3: A verhuurt een woning aan B voor de totale prijs van € 1500,00. Met toestemming van A onderverhuurt B een deel van de woning aan C en D voor de totale prijs van € 1000,00. B heeft een (onder)huurcontract opgesteld dat wordt ondertekend door C en D en waarin een solidariteitsclausule is opgenomen.

Iedere huurder is aldus gehouden tot het betalen van het bedrag van de huurprijs zoals is bepaald in diens huurcontract. Een huurder kan niet aangesproken worden tot betaling van de huurprijs voor een andere kamer indien de huurder van deze kamer de huurprijs niet betaalt.

3°

hoofdhuurder/onderverhuurder

A = hoofdverhuurder

Ingeval van onderhuur

B = hoofdhuurder

C = onderhuurder

D =onderhuurder

D betaalt stipt de huurprijs aan B, maar D heeft zowel voor de maand januari als de maand februari niet meer betaald.

101 Hoofdhuurder en onderhuurder – Onderhuur ontstaat wanneer de huurder, die zelf in de woning blijft wonen, een deel van de huurwoning verhuurt aan één of meerdere personen met akkoord van de verhuurder (zie hierover vanaf randnummer 31).

B moet aan A (= hoofdverhuurder) zowel voor de maand januari als de maand februari telkens € 1500,00 betalen. B zal zelf stappen moeten ondernemen om betaling te krijgen van de openstaande onderhuurprijs voor de maand januari en februari van C.

Bij een onderverhuring ontstaat er geen contractuele relatie tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder. Het contract tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder staat los van het huurcontract dat de hoofdverhuurder heeft gesloten met de hoofdhuurder.

Gelet op de solidariteitsclausule in het onderhuurcontract kan B ook D aanspreken in betaling van de volledige onderhuurprijs (€ 1000,00).

Wat als een huurder schulden heeft en er wordt beslag gelegd op de goederen in de woning?

Opmerking: De wet voorziet in een aantal goederen waarop nooit beslag kan gelegd worden. Dit zijn o.a.

Bij een ééngezinswoning

-- goederen die te nauw zijn verbonden met de persoon en geen verkoopwaarde hebben (diploma’s, dagboek, e.d.)

103 Iedereen op hetzelfde adres – De bewoners van een woongroep in een ééngezinswoning zijn ingeschreven op één en hetzelfde adres. Dit heeft naast de hierboven besproken gevolgen op het bedrag van diverse sociale uitkeringen (zie vanaf randnummer 63) , ook een gevolg wanneer beslag wordt gelegd op de goederen die zich in de woning bevinden.

-- levensnoodzakelijke goederen zoals een bed, tafel, stoel, huishoudtoestellen, goederen voor de kinderen, gereedschap voor de tuin. Luxegoederen of goederen met veel waarde zijn wel beslagbaar.

104 Uitvoerend beslag – Het vermogen van een schuldenaar geldt steeds als onderpand voor zijn schuldeisers. Wanneer je jouw schulden niet vrijwillige betaalt, kan de schuldeiser – na het vooraf succesvol doorlopen van een gerechtelijke procedure – op basis van een vonnis beslag leggen op de goederen die zich in je woning bevinden. Deze goederen kunnen worden verkocht en de opbrengst zal in dat geval dienen om de schuldeisers te betalen.

-- levensmiddelen en brandstof.

-- boeken en andere voorwerpen voor studie of beroepsopleiding -- volstrekt noodzakelijke beroepsgoederen ter waarde van max. € 2500,00. -- voorwerpen bestemd voor de eredienst.

106 Er is beslag gelegd op jouw goederen voor schulden van je medebewoner, wat nu? – Om een verkoop van jouw goederen te vermijden moet je via een gerechtelijke procedure jouw goederen terugeisen. Dit heet een procedure revindicatie. Belangrijk hierbij is dat je moet bewijzen dat de goederen waarop beslag werd gelegd exclusief jouw eigendom zijn. Hoe je dit bewijs levert, is vrij, maar het is aan de beslagrechter om de betrouwbaarheid hiervan te beoordelen. De beste manier van bewijs is het voorleggen van bestelbons of facturen op jouw naam met de bijhorende betalingsbewijzen.

105 Kan er beslag gelegd worden op jouw goederen voor de schulden van een andere huurder? – De gerechtsdeurwaarder mag beslag leggen op alle goederen die zich in de gehele (ééngezins)woning bevinden, m.u.v. de bij wet bepaalde onbeslagbare goederen. Waar de goederen zich bevinden in de woning speelt geen rol. Evenmin speelt het een rol van wie de goederen effectief zijn. Er mag aldus beslag gelegd worden op de goederen in de gemeenschappelijke delen van de woning en de goederen die zich bevinden in de kamers van alle huurders.

107 Wat met goederen die gemeenschappelijk werden aangekocht? – Op deze goederen zal eveneens beslag kunnen worden gelegd. De helft van de opbrengst van de verkoop zal kunnen dienen voor de betaling aan de schuldeisers. Let op: Het risico dat ook jouw goederen in beslag worden genomen, kan je niet 100 % uitsluiten.

Er bestaat immers een wettelijk vermoeden dat alle goederen die een schuldenaar in zijn bezit heeft van hem zijn.

Tips voor de huurders: Enkele tips om dit risico te verkleinen (maar niet geheel uit te sluiten):

Aldus zijn grote herstellingen en herstellingen die nodig zijn door slijtage of ouderdom ten laste van de verhuurder.

-- Stel bij het begin van de bewoning een inventaris op van de goederen in de huurwoning (met foto’s) en geef aan welke goederen van welke huurder(s) zijn. Deze lijst kan gehecht worden aan het intern reglement dat tussen de bewoners wordt opgesteld (zie over dit reglement vanaf randnummer 38).

Let op: Van deze verplichting kan je niet afwijken in het huurcontract.

-- Het is aan te raden één exemplaar hiervan te laten registreren in het registratiekantoor van de plaats waar de woning is gelegen. Door de registratie van deze inventaris kan er niet meer getwijfeld worden aan de betrouwbaarheid van de inhoud ervan.

110 Verplichting huurder – Als huurder ben je gehouden tot de normale onderhoudsherstellingen en kleine herstellingen. Zoals o.a.: 99 onderhoud en herstelling haard en schoorstenen;

-- Bewaar de aankoopbewijzen (facturen, bestelbons, e.d.) én de betalingsbewijzen van de goederen die zich in de woning bevinden en van de goederen die je tijdens de huurperiode aankoopt.

99 herstelling bij glasbreuk; 99 onderhoud en herstelling van tegels;

-- Probeer zoveel mogelijk je aankopen te betalen met een bankkaart. Dit vergemakkelijkt het bewijs van betaling.

99 herstelling van muurbepleistering tot 1 meter hoog; 99 herstelling van sloten en hengsels;

Bij een kamerwoning?

99 onderhoud en herstelling van deuren en vensterramen.

108 Goederen in je kamer en de gemeenschappelijke delen – Bij een kamerwoning zal de gerechtsdeurwaarder enkel beslag kunnen leggen op de goederen die zich bevinden in de kamer van de huurder-schuldenaar alsmede op de goederen die zich bevinden in de gemeenschappelijke delen van de woning.

Tip voor de huurders: Houd regelmatig bewonersvergaderingen: wanneer je met verschillende personen een woning huurt, dan ben je samen gehouden tot de kleine herstellingen en normale onderhoudswerken. Om te vermijden dat deze onderhoudswerken of herstellingen niet gebeuren of steeds door dezelfde persoon worden uitgevoerd (en/of betaald), is het aangewezen de nodige herstellingen of onderhoudswerken te bespreken in een bewonersvergadering die op regelmatige basis samenkomt.

Voor wat betreft de goederen die zich bevinden in de gemeenschappelijke delen is het aan te raden dezelfde tips op te volgen zoals hierboven in het kader omschreven.

Op die manier vermijd je dat hierover wrevel ontstaat en ruzie.

111 Wat bij een beschadiging? – Als huurder ben je eveneens gehouden om de schade die werd aangebracht aan de woning te herstellen of te vergoeden, tenzij deze schade is te wijten aan ouderdom of overmacht.

Wat als er herstellingen moeten worden uitgevoerd in de woning?

109 Verplichting verhuurder – De verhuurder moet de gehuurde woning, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan de huurder leveren en tijdens de duur van de huur in zodanige staat onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is (zie ook hierover vanaf randnummer 46).

Voorbeeld: herstelling of vergoeding van schade door de huurder: schade veroorzaakt door een foutief gebruik van de woning (bijv. krassen op de vloer door het verslepen van een zware zetel of ander meubel) of een foutief gebruik van een toestel in de woning (bijv. verwarmingstoestel of oven).

De verhuurder kan de vergoeding van de schade pas eisen op het einde van de huurperiode, vermits je dan pas als huurder de woning dient terug te geven in de oorspronkelijke staat aan de verhuurder. Tot aan het ogenblik

De verhuurder is aldus gehouden gedurende de ganse duur van de huur de nodige herstellingen uit te voeren, behalve deze die beschouwd worden als het normale onderhoud, waar je als huurder voor verantwoordelijk bent.

VII Uitloopfase

van de effectieve beëindiging en teruggave kan je de schade nog zelf (laten) herstellen (zie hierover vanaf randnummer 141).

113 Bij het beëindigen van de huur moeten volgende formaliteiten worden nageleefd:

112 Wat als één huurder verantwoordelijk is voor de schade? – In dat geval is het aan te raden tijdens een bewonersvergadering een akkoord te bereiken over de afhandeling hiervan:

99 opzeg van het huurcontract; 99 leegmaken van de woning;

99 Ofwel ga je reeds over tot herstelling, hetgeen best wordt gemeld aan de verhuurder en wordt de herstelling vergoed door diegene die verantwoordelijk is voor de schade.

99 plaatsbeschrijving en vaststellen van de huurschade; 99 vrijgave van de huurwaarborg;

99 Ofwel wordt het nog niet hersteld. In dat geval zal de aard van beschadiging worden genoteerd bij de uittredende plaatsbeschrijving bij het einde van de huur (zie hierover vanaf randnummer 139). De schade zal op dat moment worden begroot en afgehouden van de huurwaarborg. Is de huurwaarborg onvoldoende om de schade te betalen, zal het saldo worden verhaald op alle huurders.

99 overname of stopzetting lopende contracten (energiecontracten, internet, enz.).

Tip voor de huurders indien nog niet onmiddellijk de schade wordt hersteld: Maak een document op waarin wordt overeengekomen tussen alle huurders: -- welke schade werd veroorzaakt,

Opzeg van het huurcontract

1°

Door de verhuurder

Na een periode van 9 jaar

114 Opzegbrief vereist – Het huurcontract van negen jaar neemt een einde na afloop van de periode van negen jaar op voorwaarde dat je als verhuurder minstens zes maanden vóór de vervaldatum een opzegbrief aangetekend verstuurt naar alle huurders.

-- wie hiervoor verantwoordelijk is, -- hoe groot deze schade is, -- wie deze zal vergoeden, -- de datum waarop dit akkoord is gesloten.

Opmerking: Indien er geen opzegging gebeurt na een periode van 9 jaar wordt het huurcontract telkens verlengd voor een periode van 3 jaar. Als verhuurder heb je de mogelijkheid het verlengde huurcontract te beëindigen na de periode van 3 jaar mits een vooropzeg van 6 maand.

Voorzie evenveel (ondertekende) exemplaren als er huurders zijn. Zo kan er op het einde van de huur geen discussie zijn omtrent de aansprakelijkheid m.b.t. de huurschade tussen de huurders. (zie hierover vanaf randnummer 141)

Tijdens de periode van 9 jaar of de verlengde huurperiode

115 Vervroegde beëindigding – Het huurcontract kan ook vóór de vervaldatum worden beëindigd door de verhuurder. Ook hier zal het nodig zijn dat je aan alle huurders een opzegbrief aangetekend opstuurt.

Drie situaties – Als verhuurder kan je de huur in volgende drie gevallen voortijdig beëindigen: 99 opzeg om werken in de woning uit te voeren,

Ook hier zal je een opzegbrief moeten versturen naar alle huurders waarin je aantoont dat de werken zullen worden uitgevoerd in de woongedeelten. Als bijlage voeg je bij je opzegbrief een bouwvergunning, een gedetailleerd bestek, een aannemingsovereenkomst of een gedetailleerde omschrijving van de werken met een raming van de kosten. Dit dient als bewijs.

99 opzeg zonder reden met uitbetaling van een vergoeding aan de huurder.

De opzeggingstermijn bedraagt eveneens 6 maand. De termijn start de eerste dag van de maand volgend op deze waarin de opzegbrief is verstuurd.

99 opzeg wegens persoonlijke bewoning,

116 Opzeg wegens persoonlijke bewoning – Als verhuurder kan je het huurcontract opzeggen wanneer jezelf, je partner, je (klein)kinderen of (groot)ouders de verhuurde woning wensen te bewonen.

Let op: Een dergelijke opzeg is slechts mogelijk bij het verstrijken van elke driejarige huurperiode. Dit betekent aldus dat de verhuurder de opzegbrief steeds 7 maand voor het verstrijken van deze driejarige periode moet versturen (de opzegtermijn gaat immers slechts in vanaf de eerste dag van de maand volgend op deze waarin de opzegbrief werd verstuurd).

In dat geval ben je verplicht een opzegbrief (aangetekend) te versturen naar alle huurders waarin je meedeelt dat de huur wordt beëindigd wegens persoonlijke bewoning en ingeval het gaat om bewoning van een familielid moet je het bewijs leveren van de verwantschap.

118 Geen reden – Tot slot kan je als verhuurder vervroegd een einde stellen aan het huurcontract zonder enige reden in te roepen. Dit is enkel toegelaten na afloop van de eerste of tweede driejarige periode (voor een einde na de derde driejarige periode (zie randnummer 115). Je zal een opzeggingstermijn van zes maanden moeten naleven, zo niet zal de kennisgeving voor voortijdige ontbinding zonder reden nietig zijn.

Er is een opzegtermijn van 6 maand in dit geval. De huurder mag aldus vanaf de eerste dag van de maand volgend op deze waarin de opzegbrief werd verstuurd nog gedurende een periode van 6 maand de woning bewonen en kan van die periode gebruik maken om een andere woning te zoeken.

Naast de opzegtermijn te respecteren ben je als verhuurder in dat geval ook verplicht om een verbrekingsvergoeding te betalen. Deze bedraagt 9 of 6 maanden huur naargelang het contract een einde neemt na afloop van de eerste of tweede driejarige periode

Voorbeeld: A verhuurt een woning aan B en C. A wenst op te zeggen wegens persoonlijke bewoning. A stuurt een opzegbrief op 24 maart naar A en C. De opzegtermijn begint te lopen vanaf 1 april en eindigt op 30 september. Ten laatste op 30 september moeten B en C de woning hebben verlaten.

Let op: Wat de reden ook is van de opzeg (persoonlijke bewoning, bewoning door familie, renovatiewerken, geen reden), de verhuurder zal steeds een opzegbrief moeten sturen naar alle huurders afzonderlijk. Het volstaat aldus niet één opzegbrief te sturen geadresseerd aan alle huurders.

Opmerking: De verhuurder kan het huurcontract ook laten opzeggen als er bloedverwanten tot de derde graad (broer, zussen, neven, nichten, tantes of ooms) de woning zullen bewonen. Hierbij kan de opzeg pas gegeven worden ten vroegste 6 maand vóór verstrijken van de eerste driejarige huurperiode.

117 Opzeg wegens werken – Een tweede mogelijkheid om het huurcontract vroegtijdig te beëindigen als verhuurder is het geval wanneer je verbouwings- of renovatiewerken overweegt in de woongedeelten van de woning en de kosten van deze werken drie jaar huurprijs overtreffen.

2°

Opzeg door de huurder

Opzegmogelijkheden voor een huurder

119 Na een periode van 9 jaar – Het huurcontract van negen jaar neemt een einde na afloop van de periode van negen jaar op voorwaarde dat alle

huurders minstens zes maanden vóór de vervaldatum een opzegbrief aangetekend hebben verstuurd naar de verhuurder.

c.1. Vertrek van één huurder uit een kamerwoning 123 Geen gevolg voor andere huurders – Bij een kamerwoning kan iedere huurder zijn eigen huurcontract opzeggen. Dit heeft geen gevolgen voor de andere huurders vermits met iedere huurder een afzonderlijk en ander huurcontract (voor een andere kamer) is afgesloten. De huurders zijn m.a.w. niet gebonden door één en hetzelfde contract.

Opmerking: Indien er geen opzegging gebeurt na een periode van 9 jaar wordt het huurcontract telkens verlengd voor een periode van 3 jaar. De huurders hebben de mogelijkheid het verlengde huurcontract te beëindigen na de periode van 3 jaar mits een vooropzeg van 6 maand.

120 Vervroegde beëindiging – Als huurder kan je echter te allen tijde het huurcontract vervroegd beëindigen (= opzeggen) mits het respecteren van een opzegtermijn van 3 maand.

c.2. Vertrek van één huurder uit een ééngezinswoning 124 Eén huurcontract – Zoals reeds eerder uiteengezet, is het gebruikelijk en ook aan te raden om bij de huur van een ééngezinswoning één huurcontract te voorzien met alle huurders en de verhuurder (zie hierover vanaf randnummer 28). De huurders zijn in dat geval gebonden door één en hetzelfde huurcontract en staan samen in voor de uitoefeningen van de huurdersverplichtingen zoals staat vermeld in dat contract.

Let op: Indien het huurcontract wordt opgezegd door de huurder in de eerste drie jaar van het contract, dan is een verbrekingsvergoeding verschuldigd van 1, 2 of 3 maand huur naargelang de opzeg werd gegeven in respectievelijk het eerste, tweede of derde jaar.

Alle huurders/bewoners van de woongroep wensen het huurcontract te beëindigen

125 Kan één huurder het huurcontract opzeggen ingeval er één huurcontract is ondertekend? – Deze vraag kan niet eenduidig worden beantwoord vermits hierover in de rechtspraak geen eensgezindheid is.

121 Opzeg door alle huurders – Het is voor de hand liggend dat wanneer alle huurders de woongroep wensen te verlaten (vervroegd of na afloop van 9 jaar), zij dit kunnen doen door een opzegbrief te sturen naar de verhuurder (en mits naleving van de opzegtermijn zoals hierboven beschreven).

In principe kan je als huurder individueel het huurcontract voor jezelf opzeggen zonder hiervoor de goedkeuring te moeten afwachten van je medehuurders.

Ofwel wordt één gezamenlijke opzegbrief opgesteld die wordt ondertekend door alle huurders (bij een ééngezinswoning) ofwel verstuurt iedere huurder een afzonderlijke opzegbrief.

Het volstaat dat je een opzegbrief aangetekend verstuurt naar de verhuurder en na afloop van de opzegtermijn ben je als huurder bevrijd van je huurdersverplichtingen.

Let op: Een opzegtermijn gaat pas in de eerste dag van de maand volgend op deze waarin de opzegbrief werd verstuurd. Wanneer je een opzegbrief verstuurt op 20 maart, dan zal de opzegtermijn beginnen op 01 april.

126 Welke gevolgen heeft de opzeg door één huurder voor de andere huurders? – De verhuurder is gehouden de huur voor te zetten met de andere huurders aan de in het huurcontract bepaalde huurprijs. Dit betekent aldus dat jouw opzeg niet tot gevolg heeft dat totale huurprijs wordt verminderd met jouw aandeel hierin.

Eén bewoner/huurder het huurcontract te beëindigen

122 Onderscheid – Het is van belang dat het onderscheid wordt gemaakt tussen de situatie van het vertrek van één huurder uit een kamerwoning en het vertrek van één huurder uit een ééngezinswoning.

De blijvende huurders zullen na de opzegtermijn samen gehouden zijn de volledige huurprijs te betalen t.o.v. de verhuurder.

Opmerking: In het voorontwerp van het nieuwe woninghuurdecreet werd opgenomen dat één huurder de huurovereenkomst voor zichzelf kan opzeggen, mits het voorstellen van een nieuwe huurder. De huurder kan in dat geval niet meer worden aangesproken in het betalen van de huurprijs.

127 Kan de verhuurder de vertrekkende huurder na de opzegtermijn nog aanspreken in betaling van de huurprijs? – Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van het feit of er al dan niet een solidariteitsclausule is opgenomen in het huurcontract (i.v.m. solidariteitsclausule zie randnummer 98).

Indien geen huurder wordt voorgesteld of aanvaard zal de vertrekkende huurder nog 6 maand na de opzegtermijn kunnen worden aangesproken in betaling van de huurprijs. Het is voorlopig nog niet zeker of deze bepalingen zullen behouden blijven in de definitieve tekst van het woninghuurdecreet, vermits het voorontwerp nog voor advies moet worden voorgelegd aan de Raad van State en nadien moet worden goedgekeurd door het Vlaams Parlement. Zie hierover randnummer 3.

99 Werd geen solidariteitsclausule opgenomen in het huurcontract dan kan je als vertrekkende huurder niet meer aangesproken worden in betaling van de huurprijs, noch door de verhuurder noch door de andere huurders. De totale huurprijs wordt opnieuw verdeeld onder de blijvende huurders.

128 Je bereikt beter een akkoord als je wil vertrekken uit een woongroep – Een huurder kan in principe zonder akkoord van zijn medehuurders het huurcontract opzeggen. Dit heeft zoals hierboven beschreven enkele nadelige gevolgen voor de medehuurders die het plots met één huurder minder moeten stellen. Bovendien wordt dit principe niet door iedere rechtbank zomaar aanvaard.

99 Werd er wel een solidariteitsclausule opgenomen in het huurcontract, dan kan je door de verhuurder wel nog door de verhuurder worden aangesproken in betaling van de huurprijs na je vertrek. Heb je in dit geval de huurprijs betaald aan de verhuurder dan kan je het gehele bedrag terugeisen van de andere huurders (Dit verschilt van het geval je nog huurder zou zijn, zie hierover randnummer 99).

Wanneer je als enige huurder wil vertrekken uit een woongroep en eveneens definitief wil bevrijd zijn van de solidaire verplichting, die meestal is vervat in het huurcontract, dan is het aan te raden hierover een akkoord te bereiken met zowel de verhuurders als de medehuurders.

Let op 1: Het loutere vertrek van jou als huurder betekent geen geldige opzeg van het huurcontract en zal je in dat geval niet ontslaan van de huurdersverplichtingen zoals het betalen van de huurprijs, e.d. Je kan nog steeds aangesproken worden tot betaling van de huurprijs of vergoeding van schade, ook al woon je niet meer in de woning.

Dit akkoord wordt op papier gezet en ondertekend door de verhuurder, de medehuurders en jou als vertrekkende huurder. Dit schriftelijk akkoord vormt dan een bijlage van het oorspronkelijke huurcontract, hetgeen je kan laten registreren in het registratiekantoor (zie hierover randnummer 11).

Een opzeg moet steeds per (aangetekende) brief gebeuren.

Waarover kan een akkoord gesloten worden?

Let op 2: In principe is een huurder gehouden tot betaling van een vergoeding wanneer de huurder het huurcontract opzegt binnen de eerste driejarige periode (zie hierover randnummer 121). Wanneer je als enige huurder het huurcontract opzegt binnen deze periode, zal je niet gehouden zijn om deze vergoeding te betalen vermits de woning verhuurd blijft aan de andere huurders. De vergoeding dient namelijk om de kosten van wederverhuring voor de verhuurder te compenseren.

99 De medehuurders én verhuurder zijn akkoord dat je vertrekt en je bent geen contractspartij meer van het oorspronkelijke huurcontract. Gevolg hiervan is dat jij als vertrekkende huurder niet meer gebonden bent door dit contract en de verhuurder je dus niet meer kan aanspreken in betaling van de huurprijs. De medehuurders zijn voortaan zonder jou (al dan niet solidair) gehouden tot de verplich-

3°

tingen opgenomen in het huurcontract. Onderling zullen de medehuurders de verdeling in de huurprijs en kosten moeten herzien.

Opzeg bij onderhuur?

129 Onderhuur – Onderhuur ontstaat wanneer de huurder, die zelf in de woning blijft wonen én deze als hoofdverblijfplaats gebruikt, een deel van de huurwoning verhuurt aan één of meerdere bewoners met akkoord van de verhuurder. (zie hierover randnummer 31).

Voorbeeld: A, B, C en D wonen in een woongroep en zijn solidair gehouden tot betaling van de huurprijs van € 1 200,00. Elke huurder betaalt maandelijks € 300,00 aan de verhuurder. D wil uit de woongroep vertrekken en bereikt hierover een akkoord met zijn medebewoners en de verhuurder. Er wordt hiervan een aanhangsel opgesteld en toegevoegd aan het huurcontract.

Hoofdverhuurder

A, B en C zijn voortaan de huurders van de woning en zijn solidair gehouden tot betaling van de huurprijs van € 1 200,00. A, B en C spreken af elk € 400,00 te storten naar de verhuurder.

99 De medehuurders én de verhuurder zijn akkoord dat je vertrekt op voorwaarde dat er een nieuwe huurder wordt gezocht.

hoofdhuurder/onderverhuurder

onderhuurder 1

onderhuurder 2 onderhuurder 3

130 Einde hoofdhuur = einde onderhuur – Bij een onderverhuring ontstaat er geen contractuele band tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurders. Maar het onderhuurcontract volgt wel hetzelfde lot als het hoofdhuurcontract. De beëindiging van de hoofdhuur heeft onherroepelijk het einde van het onderhuurcontract tot gevolg.

Let op: Deze voorwaarde kan door de medehuurders bij aanvang van de woongroep zijn overeengekomen ingeval van vertrek van één huurder. In de onderlinge overeenkomst van de medehuurders kan je ook opnemen dat de keuze van de nieuwe huurder niet enkel mag gemaakt worden door de vertrekkende huurder maar door de hele woongroep (reglement tussen huurders zie randnummer 40).

De wet legt een aantal verplichtingen op aan hoofdhuurder ter bescherming van de onderhuurder.

Pas als er een nieuwe huurder is gevonden die door de woongroep is aanvaard, kan een schriftelijk akkoord worden opgesteld dat je als vertrekkende huurder niet langer bent gebonden door het huurcontract en de nieuwe bewoner deze verplichtingen vanaf dan overneemt. Dit akkoord moet eveneens worden ondertekend met de verhuurder, zodat de nieuwe bewoner als medehuurder wordt opgenomen in het huurcontract.

Wanneer de hoofdverhuurder aan de hoofdhuur een einde maakt

131 Formaliteiten hoofdhuurder – In dat geval moet je als hoofdhuurder binnen de vijftien dagen een kopie van de opzegbrief (van de hoofdverhuurder) aan de onderhuurder(s) overmaken (best per aangetekend schrijven) en de onderhuurder(s) meedelen dat de onderhuur op dezelfde dag zal worden beëindigd.

Opmerking: Eenmaal het akkoord is bereikt over het vertrek van één medehuurder, is het aan te raden ook volgende formaliteiten na te leven. Deze formaliteiten zullen hierna verder worden uitgediept. -- Uittredende plaatsbeschrijving opstellen en huurschade afrekenen. -- Vrijgave huurwaarborg voor de medehuur of verhuurder ingeval van schade.

Voorbeeld: A verhuurt aan B een woning voor een huurprijs van € 900,00. B onderverhuurt een deel van deze woning aan C en D voor een huurprijs van elk € 300,00.

-- Registratie van het aanhangsel van het huurcontract -- Overname of stopzetting van de lopende contracten (internet, gas, water, elektriciteit, e.d.)

A = hoofdverhuurder

B = hoofdhuurder

C = onderhuurder

A = hoofdverhuurder

D = onderhuurder

C = onderhuurder

D = onderhuurder

A wenst voortaan zelf in de woning te wonen en verstuurt naar B aangetekend een opzegbrief op 19 maart. B ontvangt deze brief op 20 maart. De opzegtermijn begint te lopen vanaf 01 april en zal aflopen op 30 september.

Na 5 jaar wenst B het huurcontract met A te beëindigen. Op 19 maart verstuurt B een opzegbrief naar A. De opzegtermijn voor de hoofdhuur (tussen A en B) begint te lopen vanaf 1 april en eindigt op 30 juni.

B verstuurt uiterlijk 15 dagen na ontvangst van de opzegging (dus op 04 april) een aangetekende brief naar C en D met de mededeling dat de onderhuur zal eindigen op 30 juni.

B moet een opzegbrief versturen naar C en D tussen 20 maart en 31 maart. Dan begint de opzegtermijn voor de onderhuur te lopen vanaf 1 april en eindigt op 30 juni. B zal aan C en D elk een vergoeding moeten betalen van telkens € 900,00 (3 x € 300,00).

Opmerking: Indien je als hoofdhuurder deze kennisgeving niet doet dan bega je een fout en kan je gehouden zijn tot betaling van een schadevergoeding ingeval de onderhuurder hierdoor schade heeft geleden.

B = hoofdhuurder

Einde van de onderhuur door opzeg van de onderhuurder

133 Opzeg door de onderhuurder – Indien je als onderhuurder een einde wenst te stellen aan het onderhuurcontract dan kan je dit doen door een opzegbrief aangetekend te sturen naar de onderverhuurder en een opzegtermijn na te leven van 3 maand.

Wanneer de hoofdhuurder vervroegd de hoofdhuur beëindigt

132 Formaliteiten hoofdhuurder – In dat geval ben je als hoofdhuurder verplicht:

In dat geval zal de onderhuur een einde nemen. Dit heeft geen implicaties op de hoofdhuur.

99 een opzeg te versturen naar de onderhuurder(s) rekening houdend met een opzegtermijn van 3 maanden,

Opmerking: Bij vertrek van de onderhuurder worden ook hier de gebruikelijke formaliteiten bij het einde van de huur nageleefd zoals het opmaken van een uittredende plaatsbeschrijving, het afrekenen van de huurschade en het vrijgeven van de huurwaarborg (zie verder).

99 de onderhuurder(s) een kopie toe te sturen van de opzegbrief die naar de verhuurder werd verstuurd, 99 aan de onderhuurder(s) een verbrekingsvergoeding te betalen gelijk aan 3 maanden huur.

134 Wat bij meerdere onderhuurders? – Hiervoor wordt verwezen naar hetgeen is uitgezet vanaf randnummer 123.

Voorbeeld: A verhuurt aan B een woning voor een huurprijs van € 900,00. B onderverhuurt een deel van deze woning aan C en D voor een huurprijs van elk € 300,00.

Leegmaken van de woning

135 Wat is van wie? – Uiterlijk op de laatste dag van de opzegtermijn moet de woning worden leeggemaakt. Om misverstanden en moeilijkheden hierbij te vermijden, is het aan te raden dat zowel bij aanvang van de huur als tijdens de bewoning een inventaris wordt bijgehouden van de goederen die

zich in de woning bevinden en aan te duiden van wie deze goederen zijn (zie hierover ook vanaf randnummer 104).

Wanneer er huurschade wordt vastgesteld, wordt dit vermeld op de uittredende plaatsbeschrijving. De huurders en verhuurder ondertekenen nadien deze plaatsbeschrijving voor akkoord.

Plaatsbeschrijving en vaststelling van de huurschade

Ben je niet akkoord met een vaststelling, dan laat je dit ook zo noteren op de plaatsbeschrijving.

136 In goede staat woning teruggeven – Als huurder ben je verplicht de gehuurde woning terug te geven in de staat waarin je de woning hebt ontvangen. Je bent als huurder verantwoordelijk voor de beschadigingen die je hebt aangebracht aan de woning, met uitzondering van slijtage door ouderdom of schade door overmacht.

1°

Let op: Wanneer je als verhuurder zonder voorbehoud en zonder plaatsbeschrijving op het einde van de huur de sleutels in ontvangst neemt van de huurders, dan kan je geen huurschade meer verhalen op de huurders. Immers door het ontvangen van de sleutels zonder dat je hierbij een opmerking maakt, geef je te kennen dat er volgens jou geen sprake meer is van huurschade.

Uittredende plaatsbeschrijving

2°

137 Vergelijking plaatsbeschrijvingen – Om te kunnen vaststellen of de woning wordt teruggegeven in dezelfde staat als bij het begin van de huur, is het van belang precies te weten wat de staat van de woning was bij het begin van de huur.

Welke schade moet je als huurder niet vergoeden?

139 Schade door ouderdom of overmacht = huurschade? – Als huurder ben je niet aansprakelijk voor beschadigingen die het gevolg zijn van ouderdom of overmacht. Schade door ouderdom betekent slijtage en beschadigingen ten gevolge van het normaal gebruik door de huurder(s). Elk normaal gebruik van de woning zal onvermijdelijk kleine beschadigingen veroorzaken. Ouderdom wordt beoordeeld volgens de aard van de materialen, installaties of gedeelten van het gehuurde goed.

Daartoe dient de intredende plaatsbeschrijving, nl. deze die bij het begin van de huur werd opgesteld (zie hierover randnummer 12). Bij het einde van de huur, nadat de woning werd leeggemaakt en vóór de afgifte van de sleutels, wordt een uittredende plaatsbeschrijving opgesteld na een rondgang in de woning in aanwezigheid van de verhuurder en de huurders. De staat van de woning op het einde van de huur wordt op dat moment vergeleken met deze zoals beschreven op de intredende plaatsbeschrijving.

Schade door overmacht betekent schade die aan de woning werd veroorzaakt door een gebeurtenis buiten de wil van de huurder(s). Hieronder valt bijvoorbeeld schade ten gevolge van aardverschuivingen, aardbevingen, extreme weersituaties, daden van derden (vandalisme, diefstal, e.d.).

138 Vaststellen van huurschade – De vaststelling van de huurschade veronderstelt aldus een vergelijking tussen de toestand van het gehuurde goed bij ingebruikname en bij het verlaten ervan. Het is de verhuurder die moet bewijzen dat er sprake is van huurschade. Hierbij is het van belang dat de toestand van de gehuurde woning wordt vastgesteld op het einde van de huur én in aanwezigheid van alle huurders.

3°

Welke schade moet je als huurder wel betalen?

140 Vergoeding van de schade – Als huurder heb je de verplichting om de schade die jij of jouw huisgenoten (= bezoekers, tuinman, poetshulp, enz.) veroorzaken in de loop van de bewoning te herstellen of te vergoeden (zie eerder hierover vanaf randnummer 112).

4°

In principe kan de verhuurder de vergoeding van deze schade pas eisen op het einde van de huur, vermits je als huurder dan pas de woning dient terug te geven aan de verhuurder. Tot aan het ogenblik van de effectieve beëindiging en teruggave kan je de schade nog zelf (laten) herstellen.

Zijn alle huurders gehouden de huurschade te betalen?

142 Bij een ééngezinswoning – Alle huurders zijn t.a.v. de verhuurder samen gehouden de huurdersverplichtingen na te leven, zoals het herstellen of vergoeden van huurschade. Dit staat los van wie van de huurders de schade heeft veroorzaakt.

Opmerking: Indien het uitstellen van de herstelling tot aan de beëindiging van de huur de schade zou verergeren of de teruggave van het gehuurde goed in het gedrang brengen, kan de verhuurder de vordering tot herstel vóór het einde van de huur instellen.

Dit betekent dat na akkoord met de verhuurder m.b.t. het bestaan van de huurschade en de begroting ervan, de verhuurder iedere huurder kan aanspreken om een gelijk deel van deze huurschade te betalen.

Dat er sprake is van huurschade wordt aangeduid in de uittredende plaatsbeschrijving. Het is aan de huurder en verhuurder om de schade zelf te begroten of een werkwijze omtrent de begroting overeen te komen. Bijv. de huurder én verhuurder vragen een offerte bij een potentiële herstellende derde en komen zo tot een akkoord over het bedrag van de schade.

Indien in het huurcontract een solidariteitsclausule is opgenomen, kan de verhuurder het volledige schadebedrag opeisen bij één (solvabele) huurder (over solidariteitsclausule zie randnummer 98). Het is dan aan deze huurder om hetgeen zijn aandeel overstijgt terug te vorderen van zijn medehuurders.

141 Wat indien geen akkoord? – Indien de huurder en verhuurder het niet eens raken over het bestaan van huurschade en/of de begroting ervan, zal één van hen een procedure moeten starten voor de Vrederechter van het kanton waar de woning is gelegen. Er bestaat een kosteloze procedure voor de Vrederechter waarbij je de huurder of verhuurder oproept in verzoening. De opgeroepen partij heeft niet de verplichting te verschijnen en enkel als alle partijen aanwezig zijn kan de Vrederechter bemiddelen. De procedure beoogt het bereiken van een akkoord tussen de partijen. De Vrederechter heeft hierin geen beslissingsbevoegdheid.

Indien je als huurder kan aantonen dat slechts één huurder verantwoordelijk is voor bepaalde schade, kan je hetgeen jij hebt betaald aan de verhuurder terugvragen van de aansprakelijke huurder. Belangrijk hierbij is dat ofwel deze huurder zijn schuld hierin erkent en akkoord is de vergoeding van de schade volledig op zich te nemen ofwel jij kan bewijzen dat deze huurder de schade heeft veroorzaakt (zie eerder hierover, randnummer 113).

Let op: Indien de verhuurder en huurders het niet eens raken, is het af te raden dat je als verhuurder in afwachting van een procedure, de schade al zelf laat herstellen. In dat geval zal de Vrederechter de schade niet meer zelf kunnen vaststellen (ook al zijn er foto’s of een uittredende plaatsbeschrijving) en evenmin deze kunnen begroten.

Tip: voor de huurders indien nog niet onmiddellijk de schade wordt hersteld (zie eerder hierover randnummer 113). Maak dan een document op in evenveel exemplaren als er huurders zijn met volgende inhoud: -- schulderkenning van de huurder die de schade heeft veroorzaakt; -- beschrijving van de schade (eventueel ook een foto);

Tip: Je kan als verhuurder de sleutels reeds aanvaarden, maar maak een document op waarin je schrijft ‘de sleutels onder voorbehoud van de definitieve vaststelling en begroting van de schade te ontvangen’.

-- begroting van de schade. Laat alle exemplaren ondertekenen door alle huurders met de handgeschreven melding ‘gelezen en goedgekeurd’.

medehuurder nooit worden aangesproken voor schade die werd veroorzaakt vóór jouw aankomst in de woning.

Op die manier vermijd je dat alle huurders voor deze schade moeten opdraaien op het einde van de huur en kan je de betaling van de schade opeisen van de huurder die de schade heeft veroorzaakt.

7°

143 Bij een kamerwoning – In dat geval zal je als huurder enkel gehouden zijn tot vergoeding van de schade in je kamer en samen met de andere huurders tot vergoeding van de schade in de gemeenschappelijk woongedeelten.

5°

147 Geen overeenkomst met hoofdverhuurder – Zoals reeds uiteengezet ontstaat geen contract tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder(s). A = hoofdverhuurder

Wat indien geen intredende plaatsbeschrijving?

144 Geen vaststelling huurschade – In dat geval wordt vermoed dat de huurder(s) het gehuurde goed ontvangen hebben in de staat zoals het zich bevindt op het einde van de huur, behalve in geval van tegenbewijs door de verhuurder (deskundig verslag, overeenstemmende vermoedens, onafhankelijke getuigen, enz.).

6°

Huurschade bij onderhuur?

B = hoofdhuurder

C = onderhuurder

D =onderhuurder

Wanneer aldus de hoofdverhuurder huurschade vaststelt dan zal de hoofdverhuurder de herstelling en/of vergoeding ervan enkel kunnen eisen van de hoofdhuurder, ook al werd deze schade veroorzaakt door een onderhuurder.

Plaatsbeschrijving indien één huurder vertrekt?

145 Bij ieder vertrek van een huurder, een nieuwe plaatsbeschrijving – Bij een woongroep in een ééngezinswoning, hebben de verhuurder en medehuurders er alle belang bij om een nieuwe plaatsbeschrijving op te maken indien (al dan niet met hun akkoord) één medehuurder de woning verlaat. De vertrekkende huurder is na een geldige opzeg of akkoord (m.b.t. diens vertrek) niet meer gebonden door het bestaande huurcontract (zie hierover vanaf randnummer 125).

De hoofdhuurder heeft op zijn beurt de mogelijkheid de huurschade die een onderhuurder heeft veroorzaakt te verhalen op de onderhuurders.

Vrijgave van de huurwaarborg

148 Finaliteit huurwaarborg – De huurwaarborg beschermt de verhuurder voor het geval de huurder één van zijn verplichtingen niet nakomt. Als huurder ben je verplicht aan het begin van de huur een bedrag van twee maand huur te storten op een geblokkeerde bankrekening op jouw naam (zie hierover randnummer 30).

Bij de uittredende plaatsbeschrijving zal de op dat moment bestaande huurschade kunnen worden vastgesteld alsmede het aandeel van iedere huurder (incl. de vertrekkende huurder) in deze huurschade. Elke medehuurder betaalt dan op die manier voor schade die werd toegebracht aan de woning tot op dat moment.

De vrijgave van de huurwaarborg kan slechts gebeuren mits schriftelijk akkoord van zowel de verhuurder als de huurder(s) (op wiens naam de rekening is geopend).

146 Nieuwe medebewoner – Ook ingeval er een nieuwe huurder de plaats inneemt van de vertrekkende medehuurder is het aan te raden een uittredende plaatsbeschrijving op te stellen, vermits deze als intredende plaatsbeschrijving zal gelden voor de nieuwe huurder. Zo kan je als nieuwe

149 Vrijgave huurwaarborg ten voordele van? – Het is aan de huurder en de verhuurder om op het moment van de uittredende plaatsbeschrijving

en ten laatste op het moment van de afgifte van de sleutels een akkoord te bereiken m.b.t. de vrijgave van de huurwaarborg.

Indien de vertrekkende huurder diegene is op wiens naam de huurwaarborgrekening werd geopend, dan zal deze wel moeten worden vrijgegeven met akkoord van de verhuurder. De blijvende huurders openen nadien een nieuwe huurwaarborgrekening.

De huurwaarborg kan immers geheel worden vrijgegeven aan de huurder of verhuurder, maar kan ook voor een deel worden vrijgegeven aan de huurder of verhuurder. Dit hangt af van de vaststelling m.b.t. eventuele huurschade, eventuele nog te betalen huurgelden en/of te verrekenen kosten.

99 Indien iedere medehuurder zijn afzonderlijk aandeel in de huurwaarborg heeft gestort op een afzonderlijke geblokkeerde rekening, dan kan dit aandeel in de huurwaarborg op basis van het akkoord met de verhuurder worden vrijgegeven aan de vertrekkende medehuurder.

150 Wat als er één huurder vertrekt? – In dat geval zal de huurwaarborg moeten worden geregulariseerd in functie van de gekozen vorm (zie hierover randnummer 30).

De medehuurders zullen (bij de huur van een ééngezinswoning) een deel van de waarborg moeten bijstorten, vermits jouw aandeel in de huur én de huurwaarborg onder hen moet worden verdeeld (zie hierover randnummer 127). Tenzij een nieuwe huurder in je plaats komt en de nieuwe huurder een huurwaarborgrekening opent.

99 Indien de huurwaarborg werd gestort door alle medehuurders op één geblokkeerde rekening, sluit je een akkoord met de verhuurder en de medehuurders om de huurwaarborg vrij te krijgen. Jouw aandeel in de huurwaarborg (of een deel hiervan) kan zoals overeengekomen aan jou worden terugbetaald. De medehuurders die blijven, zullen nadien de huurwaarborg opnieuw moeten samenstellen, al dan niet met een nieuwe medehuurder, door het openen van een nieuwe huurwaarborgrekening.

Stopzetting en/of overname lopende contracten

151 Gezamenlijke contracten – Indien de medehuurders gezamenlijk contracten zijn aangegaan voor bijv. internet, krant, televisie, gas, water en elektriciteit, zullen deze contracten moet worden stopgezet op het einde van de huurperiode.

99 Een andere mogelijkheid bestaat eruit dat de volledige som van huurwaarborg werd gestort door één huurder op een geblokkeerde rekening en de medehuurders onderling hun aandeel in deze huurwaarborg hebben doorgestort naar deze huurder (vermelding in het intern reglement tussen huurders is dan zeker vereist, zie randnummers 30 en 40).

152 Wat bij vertrek van één huurder – Bij het vertrek van één huurder zullen de bestaande contracten niet moeten worden stopgezet vermits de andere medehuurders in de woning blijven wonen.

In dat geval zal er geen vrijgave gebeuren van deze huurwaarborg. De geblokkeerde rekening blijft bestaan, maar je sluit een akkoord met de medehuurders waarbij jouw aandeel in de huurwaarborg (rekening houdend met eventuele vastgestelde huurschade) wordt terugbetaald.

Tip: Zorg ervoor dat bestaande contracten op jouw naam worden overgenomen of stopgezet. Indien je dit niet regelt, kan je immers na je vertrek nog worden aangesproken in betaling hiervan. Zolang je naam op het contract staat, blijf je erdoor gebonden. Verschillende dienstverleners, zoals energieleveranciers e.d. hebben specifieke procedures en formulieren om een dergelijke overnames te regelen. Hiervoor kan je terecht op hun website of bij de klantendienst.

Komt er een nieuwe huurder in jouw plaats dan kan deze huurder zijn deel van de huurwaarborg storten aan de medehuurder op wiens naam de huurwaarborgrekening werd gesloten.