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a cidade como um canteiro de negócios: a produção da habitação e do espaço urbano pelos grandes promotores imobiliários no Brasil e na França. O caso das aglomerações urbanas de São Paulo e de Paris.


u

niversidade de S達o Paulo Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

Trabalho Final de Gradua巽達o em Arquitetura e Urbanismo

Higor Rafael de Souza Carvalho

S達o Paulo, dezembro de 2011.


d

efesa realizada dia 2 de dezembro de 2011, em São Paulo, na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo.

Membros da banca:

Profa. Dra. Vera Maria Pallamin (orientadora) Departamento de Tecnologia da Arquitetura - FAU USP

Profa. Dra. Maria Irene Szmrecsányi (professora da casa) Departamento de História da Arquitetura e Estética do Projeto - FAU USP

Profa. Dra. Mariana Fix (professora convidada) FACAMP, Campinas


sumário:

agradecimentos

15

resumo

21

abstract

27

résumé élargi

33

introdução

41


59

Identificando agentes e territórios

61

capítulo 1

parte 1

Identificando territórios: RMSP e IDF

95

capítulo 2 Identificando agentes da incorporação imobiliária: um grande mercado nas mãos de poucos atores. Definições. Histórico das incorporadoras escolhidas

127

Estado, políticas neoliberais e financeirização: novos contextos políticos e econômicos para a produção privada da habitação

131

capítulo 3 Anos 1980-2000, contexto macroeconômico e político internacional: o Neoliberalismo

parte 2


capítulo 4

145

Tudo é finança. Definições, processos de abertura de capital de empresas privadas, financeirização da economia e do setor imobiliário

capítulo 5

187

Sem políticas públicas de habitação, instrumentos políticos para o mercado

parte 3

Da economia ao território

217

capítulo 6

221

Da economia ao território: considerações sobre cursos financeiros na produção da habitação em IDF e na RMSP

capítulo 7 Sete grupos incorporadores em dois territórios: Geografia da produção imobiliária residencial em 2010 em IDF e na RMSP

243


305

capítulo 8 Fotografias da habitação

331

Discussão, Limites de pesquisa e perspectivas

353

Bibliografia

parte 4


agradecimentos


à

Vera Pallamin, pelos ensinamentos, pela parceria em duas orientações,

pelo apoio e pela amizade. À Mariana Fix, pelas trocas, pelo incentivo, pela amizade e oportunidade. À Maria Irene Szmrecsányi e ao Eduardo Nobre, pelos ensinamentos, pelo interesse na pesquisa e por terem aceitado o convite de integrarem a banca. A todas as instituições que me conferiram bolsas de estudo e/ou de pesquisa, desde o Ensino Médio até o ciclo universitário, a saber: Colégio Maria José, pela bolsa parcial, e à minha mãe, que assim me deram condições de me preparar para o excludente vestibular da Universidade de São Paulo; à Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (FAPESP), pela Bolsa de Iniciação Científica; e ao Conseil Régional

Île-de-France, por ter me escolhido entre candidatos internacionais para compor o Programme Master Île-de-France, concedendo-me importante bolsa de estudos, sem a qual eu não teria condições de estudar na França durante quinze meses. Ao Sr. Gabriel Dupuy e àqueles que foram importantes na aprovação de minha candidatura no processo seletivo para o corpo discente do Master 2 Recherche Aménagement, Urbanisme et Développement Local da Universidade Paris 1 Panthéon-Sorbonne. A Sylvie Fol e ao Xavier Desjardins, por terem aceitado o desafio de orientar o único aluno estrangeiro da turma. A Sylvie Fol, que continuou respondendo aos meus questionamentos, mesmo quando eu já estava de volta ao Brasil Ao Francis Beaucire pelos comentários preciosos sobre meu projeto de pesquisa no contexto de seu curso. Ao Antoine Brès, pela contribuição durante a banca de defesa 17


da pesquisa em Paris. A Sra. Isabelle Geneau, pelas considerações importantes ao meu trabalho sobre a financeirização do imobiliário, entregue como produto final do curso Economie et Territoires, por ela ministrado em parceria com o Sr. Pierre Beckouche. A todos aqueles que foram meus professores na Sorbonne, por terem me ajudado, a cada aula, a compreender as particularidades envolvidas no planejamento do território francês e europeu. Ao Rodolphe Cousin, pela oportunidade rara, pela confiança e pela amizade. A todos aqueles que foram meus professores na Universidade de São Paulo, seja na FAU, na FFLCH ou no IEB, pelos ensinamentos importantes ao longo de todos esses anos de graduação, sobre arquitetura, urbanismo, cidade e sociedade. A Raquel Rolnik pela indicação de leitura e pelos comentários. Ao Silvio Macedo, pelo interesse e pelas sugestões. À Samantha Furlan, da Embraesp, pela concessão dos dados sobre o mercado imobiliário em São Paulo, e ao Prof. Emilio Haddad, pela intermediação desse contato. Aos amigos que me ajudaram diretamente na produção deste trabalho: Pedro Cotovio Suzuki, pelo projeto gráfico, diagramação e tratamento de imagens; Alexandre Gaiser, pelas conversas e pela ajuda na confecção e no tratamento dos mapas; Aline Klimas, pela colaboração na produção dos gráficos. À Luciana Romão pela revisão do trabalho e pelo apoio importante na reta final. A Elodie Martinez, pela ajuda na compreensão de termos jurídicos das legislações francesas. Aos camaradas que me auxiliaram na compreensão das questões próprias ao mercado financeiro: Khaled Boughanmi, Márcio Medeiros, Sihame Bouchouari, Stéphane Gailet, Yassine Slaoui. Aos amigos Ana Helena Santana, Carol Laiate, Edson Koza, Gabriel Fernandes, João Busko, Lari Guelman, Lidi Lopes, Marcelo Ilyas Guimarães, Mariana Guimarães, Marília Castilho, Marília Fernandes, Natália Gaspar, Nicolas Poudret, Thais Oyola, entre tantos outros, pelas trocas e ajudas diversas. Aos amigos do EPA!, que compreenderam meu afastamento das atividades e das aulas do cursinho popular de linguagem arquitetônica, no período de conclusão deste trabalho. Aos amigos que me acompanharam ao longo de grande parte da graduação, em especial à Laura Lotufo.

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A Carolina e Rafaela Frediani, que tiveram paciência e compreensão com o “arquiteto” que empregaram para projetar e conduzir a reforma do Espaço Bambino, esse ano. Aos dezesseis camaradas do Master, pela troca quotidiana, e a todos que me apoiaram direta ou indiretamente na França e no Brasil: Amélie Martin, Andrea Valério, Audrey Burlotto, Cécile Altaber, Damien Delaville, Elias Vidal, Emmanuelle, Eric e família Andreani, Florence Caron, Hugo e Paola Costa, Juliana Guilheri, Mariana Veauvy, Marion Maisonobe, Marine Smeuler, Mathias Rouet, Matthieu Drevelle, Nicolas Persyn, Paola Mazzella, Shouliang e Tingting Chen, Suryesh Chatwani. A todos aqueles que me inspiraram nessa redação. Aos meus pais, Maria Celina e Benedito Abreu, que mesmo diante de todas as limitações, não cessaram de me incentivar a cada etapa de meu percurso. E enfim, a toda minha família, a qual, ainda que às vezes distante, nunca deixou de estar presente.

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resumo


h

á muito pouco tempo, tanto no Brasil, quanto na França, a habita-

ção é considerada um direito do cidadão. Se na França o direito à moradia aparecia na Constituição desde 1946, ele era colocado como um princípio a ser regulamentado em legislação específica, futura. Mais de seis décadas foram necessárias para que aquela regulamentação pudesse ser implementada naquele que é conhecido como o país dos Direitos do Homem e do Cidadão. Com a Lei n° 2007-290, de 5 de março de 2007, o cidadão francês passa a ter o direito de reclamar ao Estado o acesso à moradia digna, incondicionalmente. Um direito de reclamar um direito (Droit au Logement Opposable – Lei DALO) que, na prática, tem demonstrado dificuldades

de ser estabelecido. No Brasil, o direito à moradia aparece na Constituição Federal em 14 de fevereiro de 2000, com a Emenda Constitucional no 26: “são direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição”. Mas, em ambos os países, se a moradia foi elevada à categoria de direito, as formas como os Estados vêm conduzindo suas políticas habitacionais mostram-se muito mais atreladas aos interesses do capital e dos agentes financeiros do que às necessidades de seus cidadãos. O fato é que dentro de um sistema capitalista, e no contexto de um Estado de suporte aos interesses do mercado (Estado aqui chamado de neoliberal), a produção da habitação vem se apresentando cada vez mais alinhada às novas configurações econômicas dos grandes grupos de produção imobiliária, sem deixar de se vincular aos interesses mercantis, de mais-valia e de exploração da mão-de-obra nos canteiros. Os grupos privados a que nos referimos são os incorporadores imobiliários, figuras que 23


vislumbram o negócio imobiliário, que realizam investimentos no fundiário, contratam colaboradores, viabilizam o projeto e produzem moradias em larga escala. Nos países em questão, a concentração da produção habitacional nas mãos desses poucos merece destaque. Não coincidentemente, no momento da mundialização de capitais, esses grandes promotores são também os grupos financeirizados do mercado imobiliário francês e brasileiro, há menos de uma década. Nessa lógica, ocorre uma aproximação do mercado financeiro ao da produção imobiliária, com exigências de adaptações (de gestão, mas também de produção) de uma esfera sobre a outra. Assim, observa-se que uma parte importante do parque de novas habitações nesses países está sendo construída ou transformada de acordo com as estratégias econômicas deste pequeno grupo de atores, cada vez mais sujeitos aos interesses de seus acionistas, não raramente especuladores estrangeiros, que buscam reproduzir seu capital na esfera abstrata e especulativa do mundo das finanças. Suas operações têm um único objetivo: obter os maiores lucros possíveis em mercados cuja expansão é garantida, sem nenhuma preocupação com qual tipo de “mercadoria” venha a ser produzida, sem interesses com os impactos territoriais desse tipo de produção ou com a produção do espaço. Quando o mundo financeiro se aproxima do mercado imobiliário – e principalmente da produção habitacional, objeto de nosso estudo – as operações bursáteis podem gerar vultosos dividendos para aqueles que investem seu capital nas ações de uma incorporadora imobiliária; a incorporadora, por sua vez, recebe essa soma de investimentos como uma injeção de recursos que são apropriados para dominar o acesso à terra – substrato irreprodutível e imprescindível para a reprodução do capital sob a forma imobiliária – expandir mercados e aumentar a produção. O Estado tem um papel central nesse contexto. E não apenas no sentido de viabilizar a produção do espaço urbano, levando infraestrutura, mas também atuando para assegurar a valorização dos capitais privados dos incorporadores e de seus investidores, nacionais e internacionais. Percebemos interferências dessa natureza na França de Sarkozy, com lei que incentiva o consumo de residências novas para investimento locativo, num momento em que a política habitacional do país, tão marcante nos “anos dourados do planejamento” apresenta-se sucateada; mas também vemos atuação semelhante no Brasil de Lula, com o programa de reativação da economia através de forte incentivo à produção imobiliária residencial. 24


Partindo dessas constatações, e de um olhar sobre os efeitos das finanças sobre a produção capitalista da habitação nas aglomerações urbanas de São Paulo e de Paris, a pesquisa busca mapear como surgem e como se materializam as novas estratégias econômicas das maiores incorporadoras imobiliárias no Brasil e na França, questionando seus efeitos na produção da habitação por esses agentes que tomam a cidade como um canteiro de negócios.

Palavras-chave: grandes promotores imobiliários – produção privada da habitação – financeirização da produção habitacional – mercado imobiliário – Île-de-France – São Paulo – habitação-mercadoria.

25


26


abstract


a

lthough in France the right to housing dates back to the 1946

Constitution, this right appeared as a principle to be regulated by a specific future legislation. Over six decades were necessary so that those rules could be implemented in what is known as the country of the Rights of Man and of the Citizen. With the Law No. 2007-290 5th of March 2007, the French citizens have the right to require that the State provides them with access to decent housing, unconditionally. A right to claim a right (Droit au Logement Opposable - DALO Law) which in practice has proved difficult to be established. In Brazil, the right to housing appears in the Federal Constitution on the 14th of February, 2000, with the Constitutional Amendment no. 26 “education, health, work, housing, leisure, safety, social insurance, protection of motherhood and childhood, and assistance to the destitute are social rights according to this Constitution.� But as in France, while the State claims housing to be a constitutional right, both countries continue to face great challenges to ensure that right to their citizens. The fact is that within a capitalist framework, and in the context of a State aligned with the market interests, here called neoliberal, housing production has been more and more aligned with the market, thus mixing with commercial interests, surplus value, workforce exploitation at the construction sites, and new logics of accumulation and capitalization of the great capitalist private housing production agents. These agents are real estate developers, those who discover the real estate business site, invest in land, hire partners, enable the project and produce housing on massive scale. In Brazil as in France, the concentration of market housing production in the hands of some of these major agents is not insignificant. Not by chance, in the context of 29


globalization of capital, these major developers are also the groups of the French and Brazilian real estate markets that have gone through financialization for less than a decade. In these terms, there is an approximation of the financial market to housing production, with demands for management and production adaptations of a sphere over the other. Thus it is observed that an important part of the sites for new housing in these countries is being built or transformed in accordance with the economic strategies of this small group of actors, increasingly subject to the interests of its shareholders, not rarely foreign speculators, who seek to multiply their capital in the abstract and speculative sphere of the financial world. Its operations have a single goal: to obtain the largest profits as possible in markets whose expansion is guaranteed, with no concern for what kind of “merchandise” will be produced, without caring about environmental impacts of this type of production or with the production of space . When the financial world gets close to the real estate market - and especially of housing production, the object of our study - the stock market operations can generate substantial dividends for those who invest their capital in shares of a real estate developer; the developer, in return, receives this sum of investments as an injection of resources that are appropriate to increase production and expand markets, seeking to control the access to land, an essential substrate for the multiplication of capital in the form of real estate. The State plays a vital role in this context. And not only in the sense of enabling the production of urban space providing infrastructure, but also acting to ensure the valorization of the developers` and investors` private capital, both national and international. We perceive such interferences in the France of Sarkozy, with a law that encourages the consumption of new homes for rental investment at a time when the country’s housing policy, so remarkable in the “golden years of planning” presents itself as a total failure, but we also see a similar initiative in Lula`s Brazil, with the program to reactivate the economy through strong incentive to residential real estate market. Based on these findings and on the study of the phenomenon in the largest urban conglomerations of these countries, the research aims to map how the new economic estrategies of the major real estate developers in Brazil and France emerge and 30


materialize, questioning the effects on market output of that which is, at least legally, a citizen’s right and a State`s duty.

Keywords: major property developers - private housing production - financialization of housing production - real estate - Île-de-France - São Paulo - housing -merchandise.

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résumé élargi


s

i en France ou bien au Brésil l’accès au logement opposable est un droit

de l’homme, il est vrai aussi que la production privée de logements s’établit selon des méthodes de production de type capitalistes, telle que celles du marché immobilier, des intérêts des agents, de la plus value, de l’exploitation de la force de travail dans les chantiers... Les agents les plus importants de cette production capitaliste et privée du logement sont les promoteurs immobiliers (en brésilien, pour désigner la figure du promoteur, nous nous servons surtout de l’expression « incorporador imobiliário », généralement au féminin, soit « incorporadora imobiliária ») ; le promoteur est l’acteur qui visualise l’opportunité d’une affaire, qui fait des investissements pour l’achat du foncier, qui articule les divers acteurs de la chaîne de production du logement . Au Brésil, la concentration d’agents dans l’ensemble de la production de logements formels1 n’est pas négligeable. Dans l’agglomération urbaine de São Paulo2, presque 40% de toutes les unités résidentielles produites en 2010 ont été réalisées par les dix plus grands promoteurs du pays3.

1 Il faut dire que la plupart de la population n’a pas accès au marché immobilier formel. La solution historiquement employée par ces citoyens, est l’auto-construction au sein des quartiers les plus éloignés du centre-ville, là où se trouvent du foncier sans affectation claire, comme les friches urbaines. Ce commentaire est, pourtant, trop simpliste. Pour mieux expliquer au lecteur français la crise du logement au Brésil, il nous faudrait revenir à 1850, expliquer la Loi des Terres, la fin de l’esclavage, la naissance des plus importants centres urbains, ce qui n’est pas possible dans le cadre de cette recherche. 2 São Paulo est la plus grande agglomération urbaine du pays et la plus importante de l’Hémisphère Sud, où habitent près de 22 millions de personnes, soit 11% de la population nationale. 3

Données Embraesp, 2010.

35


En France, aujourd’hui, les gros promoteurs immobiliers sont les responsables pour le tiers de toute la production privée de logement4. Il s’agit, donc, d’un gros marché dominé par seulement quelques agents. En moins d’une décennie et dans le cadre de la mondialisation des capitaux5, ces promoteurs ont été également les groupes les plus financiarisés des marchés immobiliers français et brésilien. Dans cette perspective, il existe un net rapprochement entre les marchés financiers et le marché de l’immobilier, avec des adaptations (de gestion, mais aussi de production) d’une sphère sur l’autre bien sûr ; ce qui entraine des conséquences importantes pour la production de l’espace urbain. Nous sommes en face d’un moment historique, assez complexe à comprendre, dans lequel une partie importante du parc de logements de nos villes s’élabore selon la logique économique de ce petit échantillon d’acteurs. Ces derniers sont chaque fois plus susceptibles aux intérêts des investisseurs internationaux, des grands fonds de pension, des groupes de private equity, qui aujourd’hui prennent toute leur place dans l’actionnariat de ces promoteurs. Leurs gestions et la conduction de leurs affaires sont désormais reglées par la logique de la valorisation financière, la production n’étant plus qu’une partie de ce circuit complexe. L’Etat y joue un rôle majeur. Non pas seulement dans la mesure où il amène l’infrastructure et les réseaux divers aux espaces urbains, mais également et surtout, comme supporteur de la valorisation financière de ces promoteurs et des capitaux des investisseurs internationaux qui y placent leurs actifs. Dans le cadre de la crise financière et économique mondiale, démarrée aux Etats-Unis avec les prêts subprime, le politique mène un rôle majeur vers la récupération des marchés de l’immobilier et du financier. La politique conduite par Nicolas Sarkozy (droite), avec le lancement d’un nouveau dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif – Loi Scellier – en janvier 2009, rejoint ainsi celle du président Lula (dit de gauche) au Brésil, avec la création du programme MCMV (Ma maison, ma vie), avec la promesse de faire

4 J. Polard. Acteurs économiques et régulation politique: les promoteurs immobiliers au centre des politiques du logement dans les régions de Paris et de Madrid. Thèse de doctorat en Sciences Politiques. Paris: Sciences Po, 2009. 5 F. Chesnais, (org.). La finance mondialisée : racines sociales et politiques, configuration, conséquences. Paris: La Découverte, 2004.

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construire, par le marché, 1 million de logements neufs à partir de 2009. Ces deux politiques sont ainsi des instruments incontestables de sustentation du marché. Dans cette étude, nous verrons plus à fond comment fonctionne chacune de ces politiques, et nous pourrons remarquer l’effet que ces instruments jouent sur les performances financières des promoteurs cotés en bourse, et également sur la production effective de logement dans les années qui se suivent à 2009. Ce mémoire est structuré en quatre parties, au-délà de cette Introduction. Dans la première partie, « Identification des agents et des territoires », nous présenterons en deux chapitres les territoires étudiés, soit la Région métropolitaine de São Paulo et la Région Île-de-France, en termes socio-politiques, économiques et urbains (chapitre 1). Dans le deuxième chapitre, nous travaillerons sur les origines de la promotion immobilière professionnelle en France et au Brésil, bien comme l’historique des promoteurs immobiliers étudiés (Nexity, Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier et Icade, en France ; Cyrela Brazil Realty, Living, Gafisa S.A., Tenda et PDG6 Realty, au Brésil), en partant de leurs parcours historiques, les expansions géographiques de leurs marchés, leurs stratégies employées pour devenir des leaders du marché du logement dans leurs pays. La Partie 2, « Etat, politiques néo-libérales et financiarisation : des nouveaux cadres politiques et économiques pour la production privée du logement », a été partagée en trois chapitres (3, 4,5). Ainsi dans le chapitre numéro 3, on remonte aux années 1980 pour chercher les racines sociales et politiques de la financiarisation au sein des pays impérialistes et la formation d’un nouvel ordre mondial. En revanche, dans ce chapitre, nous n’avons pas pour but de revisiter toutes les théories concernant le néolibéralisme. Il s’agit plutôt de centrer nos recherches sur les origines du moment où la finance prend sa place hégémonique au sein de l’économie internationale. Dans le quatrième chapitre, nous étudierons ensuite la financiarisation en ces termes les plus larges : ses définitions, son processus de généralisation autours du monde, les procédures et les conséquences de l’ouverture de capital en bourse des plus grands promoteurs immobiliers en France et au Brésil. Ainsi, nous étudierons la financiarisation de la production immobilière résidentielle, en présentant les 6 Que le lecteur français ne se trompe pas: le sigle PDG qui forme le nom du plus récent grand promoteur immobilier brésilien signifie « Poder De Garantir » (soit « Pouvoir D’Assurer), n’ayant alors rien à voir avec la célèbre abréviation pour « président-directeur général ».

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particularités des promoteurs français et brésiliens, en vérifiant les justificatifs qui ont conduit ces promoteurs en bourse. Nous clôturons ce chapitre avec une analyse de l’évolution historique de la performance financière de leurs actifs, en faisant attention aux effets de la crise financière de 2008 et à la reprise financière de chacune de ces entreprises, à partir de 2009. Dans le dernier chapitre de la Partie 2, nous étudierons les dispositifs créés par les états brésilien et français : mesures de support à la production et à la consommation de l’immobilier résidentiel neuf (Programme Ma maison, ma vie, au Brésil, et la Loi Scellier, en France), comme des méthodes de sustentation du marché (immobilier mais aussi financier) en tant que politiques anti-cycliques. Dans la Partie 3, “De l’économie au territoire” (divisée en trois chapitres, numérotés du 6 au 8), nous cherchons à établir une relation directe entre performance financière voire boursière de chacun des promoteurs et leur production immobilière effective (chapitre 6). Puis, nous faisons une analyse dans le septième chapitre, sur l’activité de production de logements dans l’année 2010 ; la plus importante de toute la première décennie du XXIème siècle en termes de nombre de logements lancés ou réservés, en essayant de comprendre comment se passe la reproduction du capital en investissements immobiliers dans le territoire de l’Île-de-France et de l’agglomération urbaine de São Paulo. Le chapitre 8 clôture cette partie, avec des analyses sur le logement que chacun des promoteurs ont produit au long de l’année 2010, dans les territoires étudiés. La qualité architecturale, les modèles standardisés, l’insertion urbaine seront quelquesuns des sujets pris en compte. Plus qu’avec une simple conclusion, cette recherche s’achève avec une partie appelée : « La ville comme un chantier d’affaires: des nouvelles limites pour la place de l’architecture et de l’urbanisme à l’âge de la mondialisation financière ». Nous reviendrons sur les sujets travaillés tout au long de la recherche mais avec en plus de nouveaux éléments, comme les effets de la financiarisation sur le rôle des architectes et des aménageurs urbains, la polémique sur la formation d’une bulle immobilière du logement dans les deux pays en conséquence de la financiarisation des promoteurs ajoutées des politiques de l’Etat. Il sera alors temps d’exposer les limites de la recherche et de proposer de nouvelles perspectives qui pourront être étudiées probablement dans le cadre d’une thèse.

38


Mots-clés : promoteurs immobiliers – production privée du logement – logementmarchandise – financiarisation de la production immobilière – Région Île-de-France – São Paulo – Loi Scellier – Programa Minha Casa Minha Vida – standardisation.

39


introdução


a

o longo desta introdução, explicaremos o trabalho que aqui se apresen-

ta, em termos de método, e a gênese da escolha do tema de pesquisa, a partir de um breve recuo na minha trajetória pessoal.

I.I Breve recuo na trajetória pessoal e gênese da escolha da problemática de pesquisa Sempre me interessei pela questão urbana. Antes de iniciar a graduação na FAU USP, trabalhei como técnico de construção civil em empresa de estudos e projetos de infraestrutura urbana, o que me permitiu entrar em contato com questões relativas a alguns conflitos técnicos próprios do espaço urbano, além de financiar meus estudos preparatórios para o vestibular. Este interesse por tudo o que envolve temática urbana acompanhou meus estudos desde meu ingresso à universidade, em 2005. Os agentes do complexo jogo de relações sociais, econômicas e políticas da (e na) cidade foram, assim, meu foco de estudos em trabalhos de graduação, de Iniciação Científica e em pesquisa realizada e defendida durante meus estudos no exterior. Através destes trabalhos, pude constatar a importância da atuação dos agentes envolvidos ao mercado imobiliário na produção e transformação da cidade. De janeiro de 2008 a agosto de 2009, por exemplo, desenvolvi com apoio da FAPESP e orientação da Profa. Dra. Vera Maria Pallamin, uma pesquisa de Iniciação Científica sobre a formação e transformação histórica do primeiro empreendimento imobiliário urbano em São Paulo, o planejamento do bairro dos Campos Elíseos, na região central. Partindo da análise da produção daquele espaço urbano pelos agentes privados, discuti a evolução do bairro ao longo do século XX, tratando de conflitos relacionados 43


à transformação urbana, como as questões patrimoniais, sociais e ideológicas presentes em projetos públicos e de mercado1. A pesquisa procurou identificar os principais atores desses processos urbanos e me permitiu aprofundar um pouco a discussão que vinha sendo feita ao longo de trabalhos de graduação, principalmente o debate relacionado à produção do espaço urbano e ao mercado imobiliário, que então já vinha se aproximando do mercado financeiro. Ao mesmo tempo, tive a oportunidade de trabalhar como monitor de duas disciplinas da graduação, Fundamentos Sociais do Design, ministrada pelos professores doutores Marcos Braga e Maria Irene Szmrecsányi, na graduação em Design desta faculdade, e Fundamentos Sociais da Arquitetura e Urbanismo 1, na graduação em Arquitetura e Urbanismo, em turma ministrada apenas pela Profa. Dra. Maria Irene. Nessas duas monitorias aprendi muito, trabalhei muito, e me aproximei de uma bibliografia mais própria à sociologia e à economia, o que foi extremamente importante para o desenvolvimento de estudos futuros2. Também na mesma época, participei em conjunto com amigos da graduação e da pós-graduação da FAU3, da criação do núcleo “EPA!” (Espaço, Projeto e Ação!), de caráter de extensão universitária, no qual discutíamos a importância da ação direta em projetos de habitação, principalmente, junto aos movimentos populares, e pude também assistir a reuniões públicas do Grupo de Trabalho sobre Mercado Imobiliário do Laboratório de Habitação de Assentamentos Humanos (LabHab) desta instituição. Em 2008, tive ainda a honra de ser convidado pela Profa. Dra. Mariana Fix para atuar como assistente de pesquisa em sua tese de doutorado. Nessa ocasião tive a oportunidade de acompanhar a crise dos empréstimos subprimes nos Estados Unidos e de observar a existência dos mecanismos predatórios das hipotecas aplicadas às moradias. Obtive uma melhor compreensão das consequências sociais deste fenômeno – as execuções hipotecárias (foreclosures), os despejos e o crescente desemprego naquele país – e fui sendo sensibilizado pela temática da financeirização. Na ocasião, ain-

1 Uma das discussões deste trabalho foi publicada pelo IPHAN-SP, no contexto do concurso “Pesquisando Nosso Bairro: Bom Retiro e Luz”, de 2008. A pesquisa foi apresentada para líderes do movimento popular em São Paulo, no Fórum Centro Vivo, e na Escola Superior de Arquitetura de Nancy, França (ambas em 2009). 2

Parte dessa bibliografia foi utilizada para a redação do capítulo 3 do presente trabalho.

3 Entre eles, Carolina Oukawa, Chico Barros, Pedro Nakamura, Gabriel Fernandes, Juliana Grenffel, Natália Gaspar, Rafael Pereira, entre outros. Agradeço a todos pelas trocas e amadurecimento.

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da sem entender muito todo aquele processo, pude perceber a dimensão que aquele fenômeno estava tomando, ao articular-se com o mercado imobiliário. Esse conjunto de experiências extracurriculares me foram extremamente formadoras. Assim, logo após a finalização da pesquisa de iniciação científica e de todas essas atividades correlatas, embarquei para quinze meses de estudo e pesquisa em Paris (cursando o último ano da especialização nível Master em urbanismo e planejamento urbano na Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne). No quadro desse Master, percebendo a raridade de novos estudos sobre a promoção imobiliária habitacional naquele país, produzi entre 2009 e 2010 uma dissertação intitulada “La ville comme un chantier d’affaires: la production de l’habitation et de la ville par les grands promoteurs immobiliers en Île-de-France”, orientada pelos professores Sylvie Fol e Xavier Desjardins, ambos urbanistas e geógrafos. Realizada a defesa4, tive a oportunidade de integrar a equipe do arquiteto urbanista Rodolphe Cousin em sua agência de urbanismo na Ilha da Reunião, departamento francês situado no Oceano Índico, próximo à costa africana oriental, onde trabalhei como urbanista durante seis meses, atuando, sobretudo, em planos de reabilitação de habitações e bairros insalubres. De retorno ao Brasil desde abril de 2011, em conversa com a orientadora Vera Pallamin surgiu a ideia de continuarmos o estudo realizado em Paris, estendendo a discussão para São Paulo, com o objetivo de produzir uma análise comparativa das novas formas de atuação das grandes incorporadoras imobiliárias na produção privada da habitação, nos dois países. O tema da pesquisa e, sobretudo, o mapeamento das transformações nas estratégias econômicas daqueles agentes era relativamente raro na França. Passadas as décadas de 1970 e 1980, as pesquisas acadêmicas que continuaram a abordar o tema não foram tão numerosas quanto no Brasil onde, curiosamente, a Academia foi muito influenciada pelos estudos franceses dos anos 70. Algumas teses de doutorado voltaram a abordar o papel das incorporadoras imobiliárias na produção privada da habitação na França a partir dos anos 2000, geralmente debruçadas sobre aspectos políticos ou relativos à expansão urbana, à periurbanização, à habitação social, e aos discursos de sustentabilidade (ecoquartiers, por exemplo). Pouco são estudadas as estratégias econômicas dos promotores imobiliários, exceto quando partem da análise do mercado 4 A defesa da pesquisa foi realizada em Paris, na Sorbonne, no dia 27 de setembro de 2010, presidida pelo geógrafo Prof. Dr. Francis Beaucire e composta pelo arquiteto e Prof. Dr. Antoine Brès, além dos dois orientadores.

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imobiliário terciário, assunto sobre o qual as pesquisas são mais numerosas, tratando inclusive da securitização de edifícios terciários (Ludovic Halbert, Ingrid NappiChoulet, Vincent Renard, Dominique Lorrain, entre outros). Notamos, entretanto, que não há um enfoque na problemática da financeirização da produção, muito menos da habitação. No Brasil, alguns pesquisadores parecem convergir para a formação de uma Escola sobre a financeirização imobiliária, como Adriano Botelho (2005), Sávio Miele (2008), Lucia Shimbo (2010), Beatriz Tone (2010), Pedro Arantes (2010), Luciana Royer (2010), Mariana Fix (2007, 2011), entre outros. Por sua vez, inúmeros trabalhos já foram produzidos sobre a dinâmica da produção imobiliária na Região Metropolitana de São Paulo. São trabalhos de conclusão de curso, pesquisas de iniciação científica, mestrados e doutorados que estudam a produção habitacional a partir de seus aspectos espaciais, de paisagem, de morfologia e tipologia. Nossa pesquisa deve passar pela discussão desses princípios de produção e modificação do espaço urbano metropolitano, seja na grande São Paulo, seja na grande Paris, embora não tenha sido possível aprofundar esse enfoque no mesmo nível que esses outros trabalhos o fizeram. Acreditamos, inclusive, que tal aprofundamento não seja metodologicamente recomendável, visto que o plano de trabalho proposto já abarcava um número bastante completo de assuntos a serem abordados num Trabalho Final de Graduação, a ser desenvolvido ao longo de um ano. Nos contentamos, portanto, em discutir a produção da habitação e da cidade pelos grandes incorporadores imobiliários nos dois países através da análise das estratégias econômicas desses agentes, das características do bem imobiliário produzido, da padronização dos espaços urbanos e da habitação como mercadoria. Esperamos que o produto final deste Trabalho Final de Graduação contribua para a compreensão das novas configurações econômicas, políticas e urbanísticas sob as quais a produção da habitação vem sendo submetida nesses dois grandes centros urbanos.

I.II Método de Pesquisa I.II.I Objetos de estudo O objeto de estudo maior deste TFG é a produção da habitação e da cidade pelos grandes grupos privados de incorporação imobiliária no contexto neoliberal (em termos políticos, econômicos e urbanísticos) e da mundialização dos capitais. 46


O campo de estudos escolhido é aquele no qual grandes investimentos imobiliários residenciais vêm ocorrendo, delimitados pela Região Metropolitana de São Paulo, no caso brasileiro, e pela Région Île-de-France, no caso francês. Ambas localidades são representativas do ponto de vista de cada um dos mercados imobiliários nacionais e, nesse sentido, nos permitem discutir a lógica através da qual tanto a habitação como a cidade vem sendo produzidas nesses países. De certa forma, os incorporadores em si, enquanto agentes centrais da produção e transformação do espaço urbano, também são nossos objetos de estudo. O recorte que fizemos abarca apenas as principais incorporadoras imobiliárias residenciais, de capital aberto nas Bolsas de Valores de São Paulo, Paris e Nova York5. Entre os grupos franceses, Nexity, Kauffman & Broad, Bouygues Immobilier e Icade. Entre os brasileiros, Cyrela Brazil Realty (e a Living), Gafisa S.A. (e a Tenda) e PDG Realty.

I.II.II Objetivos O principal objetivo deste trabalho é compreender as consequências que o sistemamundo neoliberal, no contexto da mundialização dos capitais, traz sobre o território através da abertura de capital dos grandes incorporadores imobiliários na produção privada da habitação. A comparação deste cenário entre duas importantes regiões metropolitanas mundiais (uma dita central, outra dita periférica) nos permitirá identificar as características desse processo num plano internacional.

I.II.III As hipóteses de pesquisa As hipóteses se apóiam em nossas observações durante os trabalhos de campo, em nossas pesquisas científicas anteriores, em outras experiências profissionais pessoais e, por fim, no estudo bibliográfico realizado antes do início da pesquisa. Estas hipóteses são : No contexto de financeirização da economia, a financeirização da produção imobiliária ocorre como estratégia de capitalização para aumento da produção.

5 Como veremos ao longo do trabalho, a Gafisa S.A. é uma incorporadora brasileira de capital aberto na Bolsa de Valores de São Paulo e naquela de Nova York. É a única empresa estudada que se capitaliza em dois mercados financeiros.

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Os grandes grupos de incorporação e promoção imobiliária produzem habitação antes de tudo como mercadoria. Essas habitações-mercadoria são frequentemente padronizadas. Produção da moradia em larga escala, uniformizada. O Estado assume posicionamento claro de suporte ao mercado, seja ele financeiro ou imobiliário. Essa sustentação se materializa por meio da criação de mecanismos de incentivo à valorização do patrimônio privado destes grupos de promoção imobiliária, no Brasil e na França. Estes mecanismos, por sua vez, geram consequências diretas sobre a produção privada da habitação e sobre a valorização do capital financeiro destes grandes grupos.

I.II.IV Método teórico e empírico A pesquisa foi construída principalmente a partir de métodos teóricos (isto é, a partir do estudo da bibliografia de referência), mas a pesquisa empírica (investigação e levantamento de dados para produção de dados quantitativos, análise de projetos de lançamentos imobiliários, de discursos e entrevistas com as incorporadoras, membros do poder público e funcionários das incorporadoras) também foi de grande importância. As duas partes, a teórica e empírica, são apresentadas a seguir.

I.II.IV.I Linhas de pesquisa teórica Apresentamos a seguir um quadro de linhas de pesquisa teórica por temas de estudo, referências nesse e em outros estudos.

Sobre a globalização: S. Sassen, F. Chesnais. Saskia Sassen é reconhecida internacionalemente desde a publicação de seus escritos sobre as chamadas cidades globais, tais como Nova York, Tokyo e Londres (1991). Suas obras tratam das cidades globais de países centrais, mas possuem um olhar crítico deste fenômeno e de suas consequências nos espaços urbanos. Trata-se apenas de uma de nossas referências teóricas para a reflexão referente à globalização, mas não foi utilizada diretamente para a produção desta pesquisa. Chesnais, contudo, foi referência importante e diretamente empregada para tratar dos fenômenos correlatos à globalização ou mundialização em aspectos econômicos, políticos e sociológicos.

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Sobre o mito das cidades globais nos países periféricos, no Brasil: J. S.W. Ferreira, M. Fix, R.Rocco. Os três autores publicaram suas pesquisas acadêmicas (doutorado, no caso de João Sette W. Ferreira e Roberto Rocco; mestrado, no caso de Mariana Fix), discutindo os mitos de uma São Paulo nos moldes das cidades globais de países centrais. Os autores são importantes para o debate do caso paulistano e para a análise dos efeitos de um hipotético processo de internacionalização da cidade segundo os moldes vindos dos países centrais.

Do neoliberalismo: D. Harvey, G. Duménil, D. Lévy, F. Chesnais. Os autores publicaram diversos trabalhos sobre aspectos econômicos, políticos e sociais próprios à ordem neoliberal nos países centrais. Eles foram utilizados diretamente na redação do capítulo 3 deste trabalho, entre outros.

Da espacialização do neoliberalismo, do urbanismo neoliberal: D. Lorrain, X. Desjardins. Dominique Lorrain e Xavier Desjardins são pesquisadores franceses que estudaram a questão do neoliberalismo sob o ponto de vista do espaço urbano (Desjardins trabalhou sobretudo com a produção da habitação de interesse social no contexto neoliberal, enquanto Lorrain está mais interessado nas estratégias de empresas, no mercado e nas políticas públicas).

Da produção capitalista do espaço: D. Harvey, L. C. Q. Ribeiro, M. Davis. David Harvey mostra em diversos de seus trabalhos como os principais atores do sistema capitalista se apropriam do espaço e o transformam segundo interesses privados. Mike Davis nos respalda trazendo um olhar menos teórico do que aquele de Harvey, abordando o assunto a partir de seus estudos de caso. Luís Cesar de Queiroz Ribeiro contribuiu para a discussão da questão da renda e do preço da terra.

Da finança, da abertura de capital de empresas: V. Lépinay, R. Dore, F. Chesnais, Lei

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Nacional 6.404/1976 (Brasil), Lei no. 2003-706 (França), prospectos e informativos das Bolsas de Valores de São Paulo e de Paris. Vincent Lépinay (antropólogo francês do Massachussets Institut of Technology) Contribuiu para a construção de nossas definições em relação à finança, graças ao curso que o professor ministrou durante evento no Instituto de Matemática e Estatística da USP. Foi também importante a entrevista que nos concedeu, em setembro de 2011. Ronald Dore, britânico, traz uma visão de mercado sobre o que são finanças, enquanto que Chesnais expõe sua opinião crítica ao fenômeno. As leis nacionais e os informativos e mini-cursos disponíveis nos portais eletrônicos das Bolsas de São Paulo e de Paris nos foram bastante úteis para o entendimento da complexa trama de conceitos que se destacam do tema.

Da economia financeirizada: F. Chesnais, G. Duménil, D. Lévy, D. Harvey. Os autores são referências no pensamento crítico à economia globalizada e à financeirização. Sobre isso, Chesnais publicou diversos estudos sobre a financeirização de diversos setores da economia francesa e internacional, além de ser o criador do termo “mundialização financeira”.

Das transformações ocorridas na empresa capitalista do pós Segunda Guerra: O. Weinstein. Olivier Weinstein é professor emérito da Universidade Paris XIII, autor de estudos referentes às estruturas das empresas capitalistas de antes e de hoje. Sua obra nos permitiu conhecer as transformações pelas quais passaram as grandes corporações (incluindo as empresas de incorporação imobiliária) na última década do século XX, sobretudo na França.

Da estrutura econômica dos mercados imobiliários, das mutações do circuito imobiliário e da evolução da lógica econômica e financeira das grandes incorporadoras: M. Fix, J. Pollard, L. Shimbo, I. Nappi-Choulet, A. Botelho, S. Miele, C. Topalov, M. Mouillart, M. Ball, L. Halbert, G. Marty, relatórios anuais de desempenho financeiro publicados pelos incorporadores.

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Este conjunto de autores nos guiou na discussão da estrutura econômica dos incorporadores franceses, e serviu para a discussão do caso brasileiro. De Christian Topalov, referência internacional dos estudos econômicos do mercado imobiliário francês dos anos 1970 aos 1980, à Guy Marty, ator mainstream do mercado imobiliário francês de hoje (Marty é presidente do Institut d’Epargne Immobilière et Foncière); juntamente com outros pesquisadores contemporâneos (Michael Ball, professor na Reading University de Londres; Ludovic Halbert, pesquisador do Centre National de la Recherche Scientifique, em Paris; Mariana Fix, doutora em Economia pela Unicamp; Adriano Botelho e Sávio Miele, da Geografia da USP; Michel Mouillart, pesquisador do mercado imobiliário residencial na França) fizeram face à complexidade do objeto de estudo. A tese de Julie Pollard, sobre a incorporação imobiliária na França e na Espanha nos ajudou na compreensão da problemática francesa, e seu artigo publicado na revista Sociologie du Travail foi importante para esmiuçarmos as políticas de investimento locativo com redução fiscal na França. Os relatórios financeiros são dossiês publicados pelos próprios incorporadores, como parte das exigências de transparência de mercado de toda empresa de capital aberto. Estes relatórios, normalmente disponíveis na internet, trazem informações importantes acerca das atividades realizadas pelo grupo em questão, bem como as justificativas (sob a ótica otimista dos promotores, evidentemente) para determinado desempenho financeiro e produtivo, em determinado período do recorte histórico considerado no relatório. Eles responderam a muitas de nossas questões sobre a política de condução dos negócios e investimentos desses agentes, sendo úteis diante da impossibilidade de se obter entrevistas.

Do simbolismo arquitetônico e da imagem da arquitetura: P. Bourdieu, O. Arantes, P. Arantes, L. Shimbo. Conhecemos o trabalho de Pierre Bourdieu, um dos principais sociólogos e intelectuais da França, assim como os escritos de Otília Arantes, sobre o papel da ideologia presente em projetos arquitetônicos e de espaços públicos, fazendo crítica à arquitetura e urbanismo modernos. Pedro Arantes, arquiteto, defendeu recentemente sua tese de doutorado, baseando-se na teoria de Bourdieu, na qual mostra claramente as relações entre arquitetura, mercado e ideologia, num momento de hegemonia financeira. No entanto, conseguimos nos aproximar apenas de um artigo de Bourdieu (Un 51


emplacement pour un père de famille), de um conjunto de artigos de Otilia Arantes (Urbanismo em fim de linha) e da tese de Lucia Shimbo que trata, dentre outros temas, da questão da padronização da habitação de mercado. Os autores ficam como referência para próximos estudos.

Da habitação como mercadoria: C. Topalov, P. Cuturello, D. Callen, L. Shimbo. Estes autores trabalharam (ou trabalham, no caso de Delphine Callen, doutoranda) a tese de que no sistema capitalista a habitação privada é produzida como mercadoria, apesar de particularidades diversas que a tornam “impossível” (Topalov), “estranha” (Cuturello), ou um “produto padronizado” (Callen, dissertando sobre a moradia periurbana na França).

Da questão fundiária, da terra como mercadoria no Brasil: M. Marx, L.C.Q. Ribeiro, E. Maricato, R. Rolnik. Do recorte mais histórico sobre as origens da propriedade privada da terra no Brasil (Murillo Marx), ao estudo mais teórico sobre a renda, renda diferencial e preço da terra (Luís César Q. Ribeiro), a trabalhos mais políticos (Ermínia Maricato) ou legalistas (Raquel Rolnik), tivemos acesso a um panorama amplo sobre a questão. Em nosso plano de trabalho estabelecido em abril de 2011 prevíamos a redação de um capítulo teórico sobre a questão da propriedade privada da terra no Brasil (a partir do recorte histórico da Lei de Terras) e na França (desde um recuo histórico sobre o papel da Revolução Francesa na formação do mercado de terras francês). No entanto, não tivemos tempo necessário para aprofundarmos essa discussão, que será resumida em um item do capítulo 7, de maneira menos teórica, sobre a constituição de bancos de terras pelas incorporadoras estudadas.

Das políticas brasileiras de habitação e intervenções estatais para a produção da habitação: E. Maricato, N. Bonduki, P. Arantes e M. Fix, L. Royer, Lei Nacional 11.977/2009. Gostaríamos de ter avançado mais no estudo das políticas habitacionais no Brasil, recuando, ao menos, até a década de 1960, quando da criação do Banco Nacional da Habitação (nos apoiando nos trabalhos realizados nos anos 1980 e 90 por Ermínia 52


Maricato, Nabil Bonduki, entre outros), assim como queríamos ter tido mais tempo para estudarmos a tese recente de Luciana Royer, sobre a financeirização da política habitacional no Brasil (Sistema Financeiro Imobiliário, Sistema Financeiro da Habitação...). Concentramos nossos esforços, no entanto, na discussão sobre o programa Minha Casa Minha Vida, através da leitura do artigo científico de Mariana Fix e Pedro Arantes, além da própria Lei Nacional que implanta o programa.

Das políticas francesas de habitat: P. Voisin, J. Pollard, B. Lefebvre, M. Mouillart, S. Occhipinti, J.-C. Driant. O trabalho de Paul Voisin, Une politique du logement, é histórico (1946), contribuindo para a compreensão do que era o desafio de se fazer política pública para habitação em um cenário em que a França encontrava-se destruída pela Guerra. A pesquisa de Bruno Lefebvre, Michel Mouillart e Sylvie Occhipinti (Politique du logement, 50 ans pour un échec, de 1991) também nos trouxe elementos para nosso repertório. Mas foi substancialmente a tese e o artigo de Julie Pollard, além de artigo de Jean-Claude Driant, que nos pautaram nesse aspecto, uma vez que se tratam de trabalhos mais recentes sobre o assunto naquele país, trazendo contribuição sobre a discussão de posturas políticas mais atuais, não contempladas nos estudos anteriores.

I.II.IV.II A pesquisa empírica A pesquisa empírica baseou-se em duas linhas principais: uma linha quantitativa, e uma mais qualitativa.

I.II.IV.II.I A pesquisa empírica quantitativa A linha empírica quantitativa constituiu-se de investigações sobre dados de produção imobiliária em fontes diversas (sites das incorporadoras, relatórios financeiros, artigos de jornal, discursos, etc.). Foi, portanto, de suma importância para a construção de dados, gráficos e tabelas que nos permitiram avançar na discussão teórica, argumentá-la e melhor compreender as dimensões reais dos objetos de estudo. Foi elementar para o mapeamento dos investimentos imobiliários das incorporadoras francesas em Île-de-France (IDF), já que na França não tivemos acesso a uma base de dados oficial, como conseguimos aqui através da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). Lá, tivemos de construir nosso banco de dados de lançamentos 53


imobiliários empiricamente, a partir pesquisas extensas em diversas fontes. Para a análise dos empreendimentos lançados pelas incorporadoras na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP), contamos com uma base de dados oficial, e, portanto, só tivemos de analisá-la e dela extrair as informações de que necessitávamos. Com isso, pudemos fundamentar a discussão sobre qual tipo de habitação é atualmente produzido na grande São Paulo e na grande Paris, além de nos aproximarmos de uma classificação dos tipos de habitação que são produzidos por cada incorporadora, no que tange à localização, à tipologia, ao preço do metro quadrado, área útil média. Cartografias foram realizadas num esforço de mapearmos os eixos de interesse e de atuação desses grandes grupos nas duas regiões metropolitanas.

I.II.IV.II.II A pesquisa empírica qualitativa Constituiu-se de duas frentes: Mapeamento de artigos de jornal e artigos veiculados pela mídia crítica: Dos periódicos críticos: Correio da Cidadania, Le Monde Diplomatique, The New Left Review, Lute Ouvrière, Alternatives Economiques, La vie des idées, Libération. Dos periódicos diversos: O Estado de São Paulo, Folha de São Paulo, Le Monde, Le Figaro, Les Echos, Revista Exame, The Economist, Financial Times, La Tribune, Le Moniteur, La Vie Immo. Entrevistas: Como na França não conseguimos realizar entrevistas com a maior parte dos agentes que contatamos, obtivemos as respostas às perguntas que nos colocávamos através de discursos, declarações oficiais, entrevistas a rádios, entrevistas contidas em livros, entre outros. Os relatórios financeiros também cumpriram o papel de completar as informações faltantes, e, apesar de fugir dos moldes tradicionais de entrevista, este método alternativo nos permitiu obter os dados de que precisávamos. No Brasil mantivemos a mesma estratégia. Dentre as poucas entrevistas que realizamos, constam: Na França: Eiffage Immobilier, novembro de 2009, Oise. Sogefoncier, novembro de 2009, Oise. 54


Serviço de Urbanismo da Prefeitura de Boulogne-Billancourt, Monsieur Leaurou, julho de 2010. Uma série de outras entrevistas foram realizadas na França no contexto da pesquisa que lá foi desenvolvida, em parte envolvendo estudos de registros do direito de construir de mais de vinte cidades da Pequena Coroa urbana parisiense. Esses dados não foram incorporados nesse trabalho por não serem pertinentes ao seu propósito. No Brasil: Arquiteta da Gafisa construtora, julho 2011. Vincent Lépinay, professor do MIT, setembro 2011.

I.II.V Apresentação da estrutura do trabalho Esse trabalho está estruturado na presente introdução, em três partes principais de desenvolvimento e numa parte final, de discussão. Na primeira parte, “Identificando agentes e territórios”, tratamos em dois capítulos da identificação dos territórios (capítulo 1) e dos agentes estudados (capítulo 2), ou seja, dos promotores imobiliários escolhidos, nas principais aglomerações urbanas do Brasil e da França. Quais são e como são os territórios escolhidos, em termos sócio-políticos, econômicos e urbanísticos? Quem são esses agentes, quais suas origens, quais estratégias empregaram para se tornarem líderes da produção privada de habitação em seus respectivos países? A Parte 2, intitulada “Estado, políticas neoliberais e financeirização: novos contextos políticos e econômicos para a produção privada da habitação”, é dividida em três capítulos, do 3 ao 5. No capítulo 3, fazemos um recuo histórico até os anos 1980 para compreendermos a formulação de uma então nova ordem mundial, discutindo brevemente a montagem do novo quadro político e econômico nos países capitalistas centrais, dentro das reformas aplicadas e sugestionadas por Margareth Thatcher e Ronald Reagan. Não pretendemos com esse capítulo estudar a fundo as teorias do Neoliberalismo; ele é antes produto de nossas buscas pelas origens históricas do momento em que a finança assume papel hegemônico na economia internacional, ou seja, que a financeirização torna-se um fenômeno generalizado. Em seguida, no capítulo quarto, discutimos a financeirização em seus aspectos mais amplos: definição, processo histórico de dissipação, procedimentos e conseqüências 55


da abertura de capital de grandes empresas privadas no Brasil e na França e a generalização do fenômeno em diversos setores da economia. É nesse momento que trabalhamos a questão da financeirização da produção imobiliária residencial, apontando particularidades de promotores franceses e brasileiros, verificando as justificativas de algumas delas para a abertura de capital e o que significou para essas empresas tal transformação. Fechamos o capítulo indicando a evolução histórica do desempenho financeiro de cada incorporadora, dando destaque para os efeitos da crise financeira de 2008 sobre a valorização acionária dessas empresas e apontando como, a partir de 2009 ocorreu a recuperação financeira desses agentes de produção habitacional. Por fim, no quinto capítulo, ainda na Parte 2, mostramos como os Estados brasileiro e francês, por meio de políticas de incentivo ao consumo e à produção da habitação (Programa Minha Casa Minha Vida, no Brasil, e Lei Scellier, na França) sustentam o mercado por meio dessas medidas anti-cíclicas. A Parte 3, “Da economia ao território”, parte de toda a discussão realizada nos capítulos precedentes, compreendendo quem são os agentes, quais são suas histórias e em qual contexto político e econômico atuam, para analisar o que e como esses promotores produzem em termos de moradia nas respectivas regiões metropolitanas mais importantes do Brasil e da França. Ela se estrutura em três outros capítulos, numerados do 6 ao 8. No capítulo 6 buscamos relacionar o desempenho financeiro em Bolsa de cada um dos promotores com a produção imobiliária por eles efetivamente produzida. No sétimo capítulo, fazemos uma breve análise sobre a produção da habitação no ano de 2010, buscando entender como a reprodução do capital em investimentos imobiliários se espacializa nas duas aglomerações urbanas estudadas. Já no capítulo 8, estudamos as características das moradias produzidas por essas incorporadoras: arquitetura, inserção urbana, tecnologia, características físicas, padronização6 e preços de comercialização; por fim, apresentamos exemplos de empreendimentos que foram construídos em 2010, nos nas metrópoles em questão. Mais do que uma simples conclusão, a última parte deste trabalho é dedicada, para além da discussão dos temas levantados ao longo do trabalho, ao questionamento

6 Por padronização falamos da uniformidade de soluções arquitetônicas e urbanísticas propostas para os lançamentos imobiliários, produzidos quase que em série. Em francês, já utilizamos o termo standardisation, que comporta uma conotação crítica sobre a mercantilização excessiva da habitação.

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dos limites deste estudo e à proposição de novas linhas de pesquisa que poderão ser desenvolvidas futuramente.

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parte 01:

Identificando agentes e territ贸rios


cap铆tulo 01: Identificando territ贸rios: RMSP e IDF


s

e nosso objeto de estudo parte da análise de fenômenos urbanos, imobiliá-

rios, sociais e econômicos que ocorrem sobre dois territórios, acreditamos ser imprescindível apresentarmos quais territórios são esses, dando assim base para uma melhor compreensão dos processos analisados ao longo de todo o trabalho. Nesse capítulo, optamos por ilustrar como são estruturados os dois territórios estudados, em termos de divisão política, configuração demográfica, desenvolvimento hu-

mano, econômico e urbano, entre outros critérios que possam ser pertinentes, caso a caso. As imagens abaixo (Figura 1) indicam o posicionamento dessas regiões na divisão político-territorial de cada país.

Figura 1 – Localização geográfica da Região Metropolitana de São Paulo no estado de São Paulo e no Brasil; Ile-de-France na França.

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1.1 Brasil: a Região Metropolitana de São Paulo Até pouquíssimo tempo atrás, teríamos escrito neste trabalho que a Região Metropolitana de São Paulo, ao contrário da Região Île-de-France, seria um conjunto de municipalidades autônomas reunidas em um perímetro sem estrutura política própria. No final de setembro de 2011, contudo, aquele perímetro que tinha sido traçado nos anos 1970, cujo planejamento fora delegado à Emplasa1 em 1975 com o objetivo de viabilizar o planejamento intermunicipal da grande São Paulo, tornou-se a primeira Região Metropolitana no Brasil a contar com um Conselho de Desenvolvimento gerido por um colegiado2 e todo o aparato burocrático que lhe é decorrente. A lei que propunha a reorganização administrativa da RMSP, de 2005, foi sancionada pelo Governador do Estado em junho de 2011, e oficializada em setembro com a escolha de um colegiado para o Conselho, para os próximos dois anos. A implantação efetiva da Região, cujo modelo é inspirado nas metrópoles européias3, no entanto, deve ocorrer apenas a partir de março de 2012. A iniciativa, ao menos no plano teórico, nos parece interessante, uma vez que se pretende congregar dirigentes dos Executivos municipais visando o estabelecimento de políticas públicas que façam face à complexidade das problemáticas do espaço urbano metropolitano, que não são meramente restritas ao “dentro” e ao “fora” dos limites municipais. Nos anos 70, a criação de um órgão técnico de planejamento metropolitano, a Emplasa, se apresentou como uma primeira tentativa de se abordar a dinâmica metropolitana de São Paulo assumindo a complexidade intermunicipal de questões como habitação, transportes, redes de infraestrutura de saneamento e de abastecimento. No entanto, como não houve adaptação necessária na instância política, na prática, esses temas que continuaram a ser abordados separadamente por cada um dos municípios que compõem a RMSP.

1

Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano S.A.

2 A gestão do colegiado tem duração de dois anos, e o primeiro presidente escolhido foi o prefeito da capital, G. Kassab. Os demais membros são os prefeitos dos 39 municípios, 17 secretários de Estado e dois representantes da Assembléia Legislativa do Estado de São Paulo (ALESP). 3 Em reportagem de Janaina Garcia, os modelos de gestão metropolitana tomados como referência são os de Londres, Madrid e Barcelona. Cf: J. Garcia, Prestes a ser oficializada, região metropolitana de São Paulo terá “inspiração” em metrópoles européias, In: Uol Notícias, 18 de maio de 2011. Disponível no portal (visitado em outubro de 2011): http://noticias.uol.com.br/cotidiano/2011/05/18/regiao-metropolitanade-sao-paulo-deve-ser-oficializada-em-duas-semanas.jhtm

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Articulando-se ao Conselho de Desenvolvimento já eleito, é prevista a criação de um Fundo de Desenvolvimento, de uma Agência de Desenvolvimento Metropolitano (autarquia que será vinculada à Secretaria de Desenvolvimento Metropolitano do Estado), e também da formação de um Conselho Consultivo, que representará a entrada de participação popular na gestão pública da Região4. Tudo é ainda muito incipiente, e a Região – em termos administrativos –, bem como as políticas que lhe serão atribuídas, ainda encontra-se em construção. Espera-se que a articulação dos poderes Executivo e Legislativo do Estado de São Paulo viabilize, assim, a gestão de políticas públicas de planejamento regional, como transportes metropolitanos e mobilidade, drenagem interurbana e saneamento básico5. Os 39 municípios que compõem a RMSP – e que contribuem para a geração de um PIB de 572 bilhões de reais6, algo em torno de 57% do PIB do estado de São Paulo – permanecerão com suas esferas políticas próprias, porém uma nova instância será adicionada, em nível metropolitano. Esses municípios, ao total, acolhem uma população de 20,395 milhões de pessoas (2011), numa área de 8.051km2, o que resulta numa densidade de 2.533hab./km2. No entanto, deve-se considerar que a população metropolitana é majoritariamente urbana, com um grau de urbanização de 98,86% 7. A imagem abaixo (Figura 2) articula a divisão política dos municípios da Região com a mancha urbana da Grande São Paulo (em cinza claro). Para entendermos a importância econômica da Região, recorremos a dados oficiais da Fundação SEADE8 e do IBGE9. Os municípios dessa região metropolitana se destacam na participação do PIB estadual em todos os setores da economia, exceto na agroindústria. No setor da indústria, o município de São Paulo ainda é responsável pela maior porcentagem municipal do valor adicionado ao PIB estadual (25,77%) e outros da RMSP também se destacam: São Bernardo do Campo (4,33%), Guarulhos (3,44%), Santo André (1,63%) e Diadema (1,51%). No setor de serviços, a capital é 4 Portal do Governo do Estado de São Paulo, Alckmin sanciona lei que reorganiza Região Metropolitana de SP, 16 de junho de 2011. 5 Cf. http://www.sdmetropolitano.sp.gov.br/lenoticia.php?id=434, portal da Desenvolvimento Metropolitano do Estado de São Paulo, visitado em outubro de 2011.

Secretaria

de

6 Dados de 2008 do IBGE. Esse PIB é equivalente àquele do Chile e corresponde à 18,9% do PIB brasileiro. 7

Dados Fundação SEADE para o ano de 2010.

8

Fundação Sistema Estadual de Análise de Dados.

9

Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.

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Região Metropolitana de São Paulo 2010 Guararema Poá Ferraz de Vasconcelos Suzano Biritiba Mirim Salesópolis Mauá Ribeirão Pires Rio Grande da Serra Santo André São Caetano do Sul Diadema São Bernardo do Campo Juquitiba São Lourenço da Serra Embu Guaçu Itapecerica da Serra Cotia Embu Vargem Grande Paulista Itapevi Jandira Barueri Carapicuíba Taboão da Serra Osasco Santana de Parnaíba

Pirapora do Bom Jesus Cajamar Francisco Morato Franco da Rocha Caieiras Mairiporã Guarulhos Arujá Santa Isabel Itaquaquecetuba Mogi das Cruzes

RMSP Municípios Mancha Urbana Rios | Represas

0

3

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), PONTES (2010) e FRAPPAT (2010).

Figura 2 – [Mapa] – Região Metropolitana de São Paulo.

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responsável por 40% do valor adicionado do setor ao PIB do estado de São Paulo. Outros municípios da RMSP de grande importância no setor de serviços do estado são: Osasco (3,77% do PIB estadual), Guarulhos (3,08%) e São Bernardo do Campo (2,24%)10. Nos três mapas seguintes (Figura 3 à Figura 5) são apresentadas questões como a espacialização da renda média por distrito da capital e por municípios da região para o ano de 2007, a densidade demográfica em 2007 e, por fim, a evolução demográfica entre os municípios da RMSP de 1997 a 2007 11. Com um IDH de 0,82812, a RMSP possui o sétimo melhor índice de desenvolvimento humano metropolitano do Brasil, mas esse valor está longe de refletir as condições reais de vida de sua população. Observando o mapa de rendas familiares em 2007 (Figura 3), percebemos que as questões sociais na RMSP se manifestam com forte relação ao território. Assim, as maiores rendas médias avaliadas em 2007 (rendas familiares superiores a 4.000 reais) encontravam-se nos distritos do setor Sudoeste da capital, enquanto que as famílias cujas rendas médias eram intermediárias (de 2.201 a 3.000 reais) concentravam-se principalmente nos distritos adjacentes das áreas de população mais abastada, mas também em diversos municípios da região, como aqueles que compõem o grande ABC. Pelo mapa, percebe-se a concentração de famílias de rendas médias inferiores (até 1.800 reais mensais) nas franjas da mancha urbana metropolitana. É preciso, contudo, ponderar: dentro dos limites do município de São Paulo, numerosas são as famílias de renda mais baixa, quando não de renda inexistente, que moram em condições precárias e insalubres, em favelas e cortiços. A “ocupação socioeconômica desigual de setores urbanos contíguos” 13 em São Paulo, nesse sentido, é latente, como ocorre na zona Sul, na região de Paraisópolis e do Morumbi (Figura 8), sem que

10 Todos os dados desse parágrafo foram obtidos junto à Fundação SEADE, estatística para 2008. 11 Os mapas são de autoria de Fábio Pontes, a partir de dados das pesquisas Origem-Destino realizadas em 1997 e 2007, pelo Metrô, e constam no corpo de seu Trabalho Final de Graduação em Arquitetura e Urbanismo. Cf: F. Pontes, Diretrizes de projeto para a ampliação da rede de metrô de São Paulo. (Trabalho de conclusão de curso). São Paulo: FAUUSP, 2010. 12 PNUD/IBGE, 2000. 13 R. Meyer, M. Grostein, C. Biderman, São Paulo metrópole, p. 220.

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a proximidade física gere encurtamento das distâncias sociais, já que “cada um desses grupos está assentado em sistemas urbanos isolados” 14. Ao contrário do que ocorre em Île-de-France, como veremos no item a seguir15, na RMSP as maiores densidades demográficas são encontradas nas margens da mancha urbana, em locais onde a infraestrutura urbana é precária ou até mesmo inexistente. A questão habitacional e do mercado imobiliário brasileiro estão diretamente ligadas a isso. Nos anos 50, em São Paulo, “todo o proletariado (...) teve de resolver seus problemas de moradias com seus próprios recursos, providenciando casas autoconstruídas em loteamentos, grande parte deles clandestinos nos terrenos dos baixios entre áreas industriais ao longo das ferrovias. Apesar disso, a carência de casas populares foi crescendo ininterruptamente, como sabemos bem até hoje” 16. Desprovida de condições que lhe garanta o acesso à moradia formal, dentro de um mercado imobiliário historicamente constituído para a minoria, grande parte da população, excluída, teve de encontrar suas próprias alternativas para resolver o problema do acesso à moradia; nesse processo, a conivência do Estado foi importante, e diversos loteamentos irregulares e favelas conformam a expansão urbana de São Paulo, principalmente no final dos anos 80, quando da crise econômica e do fim do Banco Nacional da Habitação17, principal veículo da política habitacional brasileira de 1964 a 1986. A observação do mapa de evolução populacional (Figura 5) corrobora o que acaba de ser dito. Enquanto bairros e distritos centrais vêm perdendo população de 1997 a 2007 (e mesmo antes disso), a população das periferias cresce em ritmo avassalador, consequência dos abismos sociais e de políticas públicas excludentes que sempre marcaram a produção da cidade no Brasil.

14 Ibidem, idem. 15 Em meados do século XX e, principalmente, após a Segunda Guerra Mundial, surgem favelas nas periferias de Paris, em decorrência da falta de opção por moradias e em conseqüência da destruição causada pela guerra. O Estado francês atuará fortemente construindo conjuntos de habitação social nessas antigas áreas de favelas, erradicando esse tipo de moradia e de ocupação do solo já nos anos 70. Se a insalubridade deixa de existir nessas áreas, contudo, esses continuarão a ser referidos como bairros “sensíveis”, dada a problemática social que ali continua concentrada. Passaremos por essa discussão novamente no capítulo 5 desse trabalho. 16 C. Lemos, Prefácio, In: M. R. A. de Sampaio (org.), A promoção privada da habitação econômica e a arquitetura moderna, p. 7. 17 Voltaremos a trata do Banco Nacional da Habitação (BNH) mais adiante, ainda que rapidamente, na Parte 2 do trabalho.

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Renda média familar 2007

R$ 1800 ou menos R$ 1801 - 2200 R$ 2201 - 3000 R$ 3001 - 4000 Mais de R$ 4000 OBS: a média da região metropolitana é de R$ 2,211 Limites de distritos e municípios 0

3

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), PONTES (2010) e FRAPPAT (2010).

Figura 3 – [Mapa] - RMSP – Geografia da renda familiar. Fonte: F. M. Pontes, Diretrizes de projeto para ampliação da rede de metrô de São Paulo (TFG FAUUSP, 2010).

70

71


Densidade populacional 2007

Menos de 50 hab./ha 50 - 74 hab./ha 75 - 99 hab./ha 100 - 124 hab./ha 125 - 149 hab./ha 150 hab./ha ou mais OBS: a média da região metropolitana é de 109 hab./ha Limites de distritos e municípios 0

3

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), PONTES (2010) e FRAPPAT (2010).

Figura 4 – [Mapa] – RMSP – Densidade demográfica (habitantes por hectare) em 2007. Fonte: F. M. Pontes, Diretrizes de projeto para ampliação da rede de metrô de São Paulo (TFG FAUUSP, 2010).

72

73


Variação populacional 1997/2007

-16% ou menos -15% a 0 0 a +15% +16% a +30% +31% a +45% +46% a +60% +61% ou mais OBS: a média da região metropolitana foi de +16% Limites de distritos e municípios 0

3

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), PONTES (2010) e FRAPPAT (2010).

Figura 5 - RMSP – Evolução demográfica de 1997 a 2007. Fonte: F. M. Pontes, Diretrizes de projeto para ampliação da rede de metrô de São Paulo (TFG FAUUSP, 2010)

74

75


As imagens a seguir mostram formas de ocupação do solo, contrastes socioterritoriais que conformam a paisagem urbana dessa que é uma das maiores metrópoles do planeta.

Figura 6 – São Paulo (município). Verticalização do bairro da Mooca e antigas áreas industriais. Fonte: André Bonacin.

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Figura 7 – Foto Jardim Anália Franco, Zona Leste da capital. Atuação do mercado imobiliário na produção de torres residenciais em bairros historicamente marcados por uma tipologia mais horizontal. O aumento da densidade construtiva, contudo, não é necessariamente acompanhado de aumento de densidade demográfica. Fonte da imagem: R. Meyer, M. Grostein, C. Biderman, São Paulo metrópole, p. 203.

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Figura 8 – Vista da favela de Paraisópolis com bairro do Morumbi, ao fundo. Fronteira urbana do mercado imobiliário e do acesso à moradia formal. Fonte da imagem: R. Meyer, M. Grostein, C. Biderman, São Paulo metrópole, p. 221.

1.2 França: a Região Île-de-France O Estado da República Francesa é composto por 26 regiões administrativas, sendo 22 delas em território metropolitano (excluindo-se a Córsega, todas continentais); as quatro restantes são ultramarinas: Guiana Francesa, Guadalupe, Martinica e Reunião. Fiquemos apenas com a análise da França Metropolitana, continental. Lá, cada Região é dividida por Departamentos os quais, por sua vez, são divididos em arron78


dissements, cantões e municípios (communes)18. Paris é um caso à parte: além de capital do Estado francês e da Região Île-de-France, é o único município com estatuto de Departamento – daí o fato de a cidade ser dividida em arrondissements, já que guarda o estatuto de um Departamento, sem que esses sejam divididos em municípios, o que comprometeria a unicidade do município. As Regiões e os Departamentos são governados por prefeitos, nomeados por decreto pelo Presidente da República, sugestionado pelo Primeiro Ministro. As regiões contam também com Conselhos regionais, responsáveis pela deliberação de diretrizes de desenvolvimento e de planejamento. Esses Conselhos são dirigidos por um presidente e os conselheiros são eleitos em sufrágio universal, assim como os prefeitos (maires) das municipalidades (communes), também definidos por eleições diretas. A Região Île-de-France, “ilha da França”, é o território francês escolhido para nosso estudo. Ela é bastante representativa no quadro da dinâmica imobiliária francesa, onde atuam praticamente todos os grupos de incorporação imobiliária, e onde também os preços do setor são os mais elevados19. Uma vez que o próprio mercado imobiliário francês atuante em escala nacional toma como referência a dinâmica imobiliária “franciliana” 20, sua escolha como objeto de estudo mostra-se pertinente, permitindo um melhor entendimento da produção habitacional local, sem perdermos de vista fenômenos que influenciam essa produção em escala nacional. Além de Paris, integram-se à Região sete departamentos: Hauts-de-Seine, SeineSaint-Denis e Val-de-Marne (formando assim a chamada Pequena Coroa21 urbana), Val-d’Oise, Yvelines, Essonne e Seine-et-Marne (compondo a chamada Grande Coroa22 urbana). Ao total, 1.281 municípios compõem o território. A Figura 9 ajuda a compreender essa divisão política. 18 Até a década de 1980, o Estado francês era muito centralizador. Com as leis de descentralização implantadas a partir de 82, o poder local ganha maior dimensão política e recursos financeiros provenientes do Estado, ocorrendo o fortalecimento dos departamentos e das comunas. Nos anos 90, as intercomunalités (intercomunalidades) passarão a ser implementadas na prática, conferindo maior autonomia às coletividades territoriais locais, que passam a se articular para resolverem coletivamente políticas como água, esgoto, equipamentos institucionais de alcance intercomunal. Sobre esse assunto, bem como sobre seu histórico, conferir J. Girardon, L’intercommunalité. Paris: Ellipses Marketing, 2008. 19 A única Região que possui um imobiliário tão elevados quanto Île-de-France é Provence-Alpes-Côtesd’Azur (PACA), na costa mediterrânea em fronteira com a Itália e a Suíça. 20 Tradução direta do gentílico francilien, referente à Região Ile-de-France. 21 Também chamada de Primeira Coroa (Petite Couronne, Première Couronne). 22 Em francês, Grande Couronne.

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Île-de-France 2010

4

1

Seine-Saint-Denis

2

Hauts-de-Seine

3

Val-de-Marne

4

Val-d’Oise

5

Yvelines

6

Essone

7

Seine-et-Marne

1

PARIS

2 5

3 7

Ile-de-France Departamentos Mancha Urbana

6

Rio Sena

0

3

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/Île-de-France_(region)

Figura 9 – [Mapa] – Região Île-de-France.

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Com uma área total de aproximadamente 12.000km2 (2,8% do território nacional) e uma população de 11,6 milhões de habitantes (19% dos franceses), é a região de maior densidade demográfica do país: 970,6 hab./km2 23. No entanto, visto que 80% da superfície regional é marcada pelo uso predominantemente rural, pelos bosques e áreas naturais, a densidade demográfica em área urbana aqui também é muito maior. A predominância rural no uso do solo de Île-de-France é reflexo da importância do setor primário na economia do país, maior potência agroalimentar da Europa, conhecida como “celeiro europeu”. Dentre as diversas classificações territoriais estabelecidas pelo INSEE24, uma delas refere-se à identificação das “vocações” comunais, estabelecendo se determinado município é majoritariamente “urbano” ou “rural”. O mapa apresentado na Figura 10 mostra o fenômeno na escala de Île-de-France, relacionando as comunas a áreas urbanas e unidades urbanas25. Nesse sentido, percebemos que a “área urbana” parisiense se estende da cidade central (Paris) até as comunas da Grande Coroa mais próximas dos limites departamentais entre Pequena e Grande Coroa. Uma imagem mais precisa da mancha urbana da aglomeração parisiense, no entanto, pode ser observada pelos mapas abaixo. Eles espacializam na Região a densidade demográfica (Figura 11). É ali que a densidade demográfica é mais importante, com concentrações mais expressivas em Paris, onde a densidade média é de 300hab./ha, e na Pequena Coroa variando entre 100 e 300hab./ha. As comunas da Grande Coroa imediatamente ligadas à mancha urbana da aglomeração parisiense são majoritariamente urbanas, com concentrações que variam de 25 a 100hab./ha.

23 Dados do INSEE para o ano de 2008, disponíveis no site: www. insee.fr, consultado em outubro de 2011. 24 Institut national de la statistique et des études économiques (Instituo nacional de estatística e de estudos econômicos). 25 A definição de área urbana (aire urbaine) é do INSEE: “Entende-se por área urbana um conjunto contínuo de comunas, sem enclaves, constituído de uma unidade urbana de mais de 10.000 postos de trabalho e por comunas rurais ou unidades urbanas (coroa periurbana) das quais ao menos 40% da população trabalhadora residente trabalhe no pólo ou nas comunas atraídas por ele”. Por sua vez, o INSEE define unidade urbana: “a noção de unidade urbana baseia-se sobre a continuidade do espaço construído e sobre o número de habitantes. É chamada de unidade urbana uma comuna ou um conjunto de comunas apresentando um espaço construído contínuo (sem descontinuidade de mais de 200m entre duas construções) que contam com ao menos dois mil habitantes. São consideradas rurais as comunas sem espaço construído contínuo e com menos de dois mil habitantes e aquelas onde menos da metade da população municipal concentra-se no espaço construído contínuo”. Cf.: www.insee.fr.

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"Área urbana" de Paris "Periferia" de Paris Paris (cidade central) Coroa periurbana: comunas "urbanas" Coroa periurbana: comunas "rurais" Outras "áreas urbanas" de IDF Cidades centrais "Periferias" Coroa periurbana: comunas "urbanas" Coroa periurbana: comunas "rurais" Comunas de IDF fora de qualquer "área urbana" Fora de "área urbana": comunas "urbanas" Comuna "urbana": comuna pertencente a uma "unidade urbana" Comuna "rural": comuna não ligada a qualquer "unidade urbana"

Fora de "área urbana": comunas "rurais"

Figura 10 – Île-de-France: área urbana de Paris, comunas urbanas e comunas rurais. Fonte: IAU.

Além da influência do pólo urbano parisiense na conformação das dinâmicas do território franciliano, percebe-se uma grande determinação dos eixos de circulação viária e da rede de transportes férreos na estruturação dos espaços urbanizados. O modelo “dedos de luva”, como os urbanistas franceses chamam a expansão urbana em torno desses eixos, é observável quando analisamos atentamente a extensão da mancha urbana pelos eixos de mobilidade metropolitana, nos dois mapas que se seguem: rede rodoviária (Figura 13) e rede de transportes férreos metropolitanos (Figura 12), ambos produzidos pelo Institut d’Aménagement et d’Urbanisme de Île-de-France, o IAU. Se a infraestrutura de transporte assume papel decisivo na determinação de eixos de expansão e consolidação urbana, ela também confere à Ile-de-France uma capilaridade de fluxos (de mercadorias, de pessoas) muito importante. O território é cortado por rodovias nacionais, departamentais, comunais e vias expressas. Quanto aos transportes ferroviários, vale destacar três dimensões: a rede de transporte municipal parisiense (formada por 14 linhas de metrô – 213km – e três linhas de bonde – 31,4km - , implantados e coordenados pela RATP26), a rede metropolitana regional (cinco linhas 26 Régie Autonome des Transports Parisiens, Empresa Pública Autônoma de Transportes de Paris.

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de trem metropolitano, o RER27, também gerido pela RATP – 587km) e a malha de alta velocidade nacional e internacional (com diversas linhas que conectam a capital francesa com capitais regionais e de diversos outros países limítrofes, coordenados pela SNCF28). No total, uma rede que transporta bilhões de passageiros anualmente. Veremos na Parte 3 desse trabalho, quando discutiremos a política de aquisição fundiária das incorporadoras estudadas, que a questão da localização dos terrenos é imprescindível para o sucesso do empreendimento residencial; para empreendimentos horizontais, por exemplo, a boa localização articula proximidade de rodovias e estações de transporte férreo com a característica de paisagem rural do local, o que será trabalhado adiante. Île-de-France concentra também 29% de toda a riqueza produzida no território francês metropolitano, com um PIB de pouco mais de 552 bilhões de euros para o ano de 200929. Em 2007, o PIB da Região (474 bilhões de euros) era dividido de maneira bastante desigual em relação aos setores da economia: três quartos desse montante provieram do setor de serviços, enquanto que a atividade industrial contribuiu com 10% e o setor agroalimentar com os restantes 15%. Se o setor terciário é o responsável maior pelo incremento do PIB franciliano, a maior concentração de empregos desse setor encontra-se em Paris, ainda que nas últimas décadas a expansão de atividades terciárias para outros pólos, sobretudo para Leste da capital, tenha feito recuar essa concentração de 63% em 1982 para 55% em 200530. Descrição curiosa da capital de Île-de-France é feita em 1960 por Bastié, que parte da compreensão da cidade em termos do que ele chama de “capital imobiliário”: “na cidade de Paris (8.700 hectares), a malha viária ocupa 26% da área [da cidade], os espaços verdes públicos 5%, os edifícios públicos 12,5%, os imóveis de habitação pertencentes às municipalidades 5%, a SNCF 6%, as águas 2%, os cemitérios 1%. Estima-se que 3500 hectares, ou seja, pouco mais de 42% da superfície de Paris (...) sejam propriedade privada. No conjunto da periferia essa porcentagem é mais elevada.

27 Réseau Express Régional, Rede Expressa Regional. 28 Société Nationale des Chemins de Fer, Empresa Nacional de Estradas de Ferro. 29 Fonte: INSEE, dados provisórios para o ano de 2009, consultado em outubro de 2011. Cf.: http:// www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=20&ref_id=ecotc0811 30 S. Francastel, P. Rohaut, Concurrence territoriale et complémentarité des pôles d’emploi franciliens. DRE Ile-de-France, julho 2007.

84


(...) A porcentagem do solo pertencente às municipalidades é aqui um bom índice do nível de urbanização” 31. Para J. Bastié, a compreensão da dinâmica socioterritorial da grande Paris32 passa pela influência do mercado imobiliário: “os fatores imobiliários, a mais-valia e suas desigualdades, são muito causa e conseqüência dos deslocamentos da população e das atividades no interior da aglomeração, das diferenças sociais entre os bairros, de orientação da expansão social. A mais-valia fundiária afasta pouco a pouco as utilizações sem relação com o valor da terra que elas ocupam: moradias dos pobres, entrepostos, pequenas indústrias, atividades agrícolas33, etc... Ela é, na economia liberal, um dos principais agentes da evolução e da diferenciação da paisagem urbana, mesmo se seus efeitos são perceptíveis, às vezes, apenas em longo termo” 34. Em termos de desenvolvimento humano, em 2003 Île-de-France possuía um índice de 0,969, superior ao da França (0,939) e ao da Noruega (0,963), que lidera o ranking dos países desenvolvidos, nesse quesito35. Para o IAURIF36, contribuem para esse valor o elevado PIB da região – que não necessariamente é um reflexo das condições de vida da população – e o grande número de estabelecimentos escolares e universitários que ali se concentram.

31 J. Bastié, Capital immobilier et marché immobilier parisiens. In: Annales de Géographie, n.373, p. 227. 32 Nesse caso, usamos o termo Grande Paris como referência à grande aglomeração urbana, como diríamos no Brasil, Grande São Paulo. Não fazemos referência, portanto, aos planos de compreensão do território de Île-de-France para as próximas décadas, discussões essas que recebem o nome de Grand Paris. 33 O autor usa o termo “grande culture puis maraîchage”. 34 J. Bastié, op. cit., p. 227. 35 O índice de desenvolvimento humano (IDH) leva em consideração a avaliação de três fatores da sociedade avaliada: expectativa de vida, escolaridade e PIB per capta. Para os dados apresentados, conferir IAURIF, IDH alternatif pour l’Île-de-France, 2003. Disponível em: http://fr.pekea-fr.org/FAIR/ Nascimento-I-Fair-22avril.pdf 36 Institut d’Aménagement et d’Urbanisme de la Région Île-de-France.

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Île-de-France: Densidade demográfica (1999)

Menos de 25 hab./ha 25 - 50 hab./ha 50 - 100 hab./ha 100 - 300 hab./ha Mais de 300 hab./ha

Limite departamental Espaço construído Principais cursos d'água

0

5

10 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/Île-de-France_(region)

Figura 11 – [Mapa] – Île-de-France: Densidade demográfica (1999). Fonte: IAU.

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87


Île-de-France: Malha ferroviária de transporte de pessoas (2007)

Metrô Corredor de ônibus Trem metropolitano "Transilien" Trem intermetropolitano TER e grandes linhas Trem à alta velocidade (TGV) Trem metropolitano "RER" (pacote) Limite departamental Espaço construído Principais cursos d'água

0

5

10 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/Île-de-France_(region)

Figura 12 – [Mapa] – Île-de-France: Malha ferroviária de transporte de pessoas (2007).

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Île-de-France: Malha rodoviária (2003)

Via expressa Rodovia nacional Rodovia departamental

Limite departamental Espaço construído Principais cursos d'água

0

5

10 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/Île-de-France_(region)

Figura 13 – [Mapa] – Île-de-France: Malha rodoviária (2003).

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Abaixo, algumas imagens que representam o tipo de ocupação e uso do solo predominante de três setores: Paris, municípios da Pequena Coroa e Grande Coroa.

Figura 14 – Paisagem Paris: grande densidade construtiva e demográfica, gabarito uniforme, tecido urbano histórico. Ao fundo, à direita, bairro de negócios de La Défense (fora de Paris). Ao fundo, à esquerda, torres residenciais dos anos 1970. Fonte: foto do autor, 2009.

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Figura 15 – Paisagem Pequena Coroa IDF: Tecido urbano densamente ocupado, diversidade de tipologias arquitetônicas e de usos do solo (residencial, comercial e serviços), presença de torres verticais de habitação social. Nas fotos, municípios de Gentilly, Le Kremlin-Bicêtre e Fresnes, ao sul da Pequena Coroa. Fonte: Fotos do autor, 2010.

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Figura 16 – Paisagem Grande Coroa IDF: uso predominantemente rural, expansão de núcleos residenciais horizontais próximos a vias de circulação rápida e transportes públicos, não raramente vinculados a um pequeno núcleo urbano medieval. Na imagem, paisagem de Val d’Oise, ao Norte de IDF. Fonte: acervo pessoal do autor, 2010.

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capítulo 02: dentificando agentes da incorporação imobiliária: um grande mercado nas mãos de poucos atores. Definições. Histórico das incorporadoras escolhidas.


o

mercado imobiliário é, sem dúvidas, um dos principais atores da

reprodução da cidade e das mutações urbanas. Logo, é um ator singular nos estudos de planejamento urbano e nas discussões de políticas públicas para a cidade. Entender como estes atores atuam revela-se então indispensável para a compreensão dos fenômenos de transformação urbana sob os quais as cidades contemporâneas estão sujeitas. A produção privada e de mercado da habitação submetem-se às lógicas da empresa capitalista, uma vez que as incorporadoras se estruturam como tal. Olivier Weinstein coloca a grande empresa capitalista como agente central das transformações econômicas pelas quais passa o sistema capitalista desde o século XIX, mas destaca que sua atuação é condicionada a outras esferas. Assim, “a empresa é uma das instituições centrais, se não a instituição central do capitalismo moderno. Ela não é a única – o mercado, a finança e o Estado moderno tiveram seu papel; a ‘natureza’ da firma, suas

características essenciais e suas transformações históricas só podem ser compreendidas quando relacionadas com esses últimos” 37. Dentro dessa perspectiva, é importante estudar a produção habitacional a partir de uma análise interna desses promotores, sem esquecer, contudo, suas atuações no mercado, suas transformações financeiras e o papel do Estado na criação de mecanismos que incitem a produtividade dessas sociedades e o mercado em que atuam. É nesse sentido que nosso trabalho se estrutura. Procuramos então investigar qual é o papel dos principais agentes do mercado imobiliário nas duas metrópoles em questão. Percebemos que, em ambos os casos, a 37 O. Weinstein. Pouvoir, finance et connaissance: les transformations de l’entreprise capitaliste entre le XXe et XXIe siècle, p. 7.

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produção imobiliária concentra-se nas mãos de poucos atores. Estes, por sua vez, estão cada vez mais sujeitos a influências externas, internacionais. A produção de moradias, nesse contexto, assume proporções nunca antes verificadas. A importância econômica dos serviços imobiliários (produção, comercialização, conselho, administração de bens e ativos) é inegável; na União Européia, eles representam 10% do PIB. Na França, atuam em todos esses serviços mais de 76 mil empresas, empregando mais de 300 mil trabalhadores38. Lá, a produção imobiliária nacional é controlada por um número limitado de atores: um terço de tudo o que é construído em território francês metropolitano (França continental) é realizado pelos dez maiores promotores privados da construção civil39. Na Região Metropolitana de São Paulo, essa participação é ainda maior. De acordo com dados da Embraesp40, em 2010, 39,24% da produção imobiliária era detida por um grupo de dez grandes incorporadoras. A incorporação imobiliária parece então ser um terreno de gigantes. Disso obtemos uma primeira constatação: tanto em países ditos centrais, como a França, quanto em países ditos periféricos41, como o Brasil, parte significativa do parque imobiliário residencial privado está sendo produzido ou transformado a partir das lógicas decorrentes de um processo econômico comum a todos esses grandes incorporadores. E por apresentarem majoritariamente a mesma configuração econômica, há cerca de dez anos, estes grupos conseguem se expandir rapidamente, buscando valorizações progressivas, capazes de responder às expectativas de seus investidores. Assim, a financiarização, como expressão maior da economia mundializada, não apenas garante a esses agentes maior poder de investimento, mas trazem para a escala local interesses de investidores que, muitas vezes, são estrangeiros ao mercado e ao país onde investem. De certa forma, a abertura de capital das incorporadoras abre as portas das transformações urbanas para atores mesmo internacionais. 38 Cf. P. Zivkovic et al., Financiarisation de l’immobilier : la réponse innovante du groupe BNP Paribas. In: Les entretiens de la Maison Dorée. [Relato de evento]. Paris, 23 nov. 2006. 39

Cf. POLLARD, J. « Acteurs économiques et régulation politique » – Thèse IEP de Paris – 2009.

40

Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio.

41 Ao longo da pesquisa, e principalmente nas próximas etapas do desenvolvimento desse TFG, perceberemos que em matéria de promoção imobiliária, a delimitação centro-periferia deixa de fazer sentido, uma vez que os processos se passam de maneira quase contemporâneas, com estratégias em comum e formas de produção habitacional bastante semelhantes.

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Dentro desse contexto complexo e polêmico que envolve tantos interesses privados e públicos, estudar os principais atores da incorporação imobiliária nos permite ir ao cerne desse processo. Para estudarmos o fenômeno na França, escolhemos quatro dos dez maiores promotores imobiliários atuantes naquele país: Nexity, Bouygues Immobilier, Kaufman & Broad e Icade. Para o estudo do fenômeno brasileiro, optamos por três grandes grupos, demasiado complexos: Cyrela Brazil Realty, Gafisa S.A. e PDG Realty, atentando para duas marcas populares, pertencentes a esses grupos: Living e Tenda. Antes de prosseguirmos com a análise dos promotores escolhidos, é importante recuperarmos o histórico dessa forma de produção capitalista da habitação, além de definirmos os termos “incorporador” ou “promotor imobiliário”.

2.1 Origens da promoção privada da habitação e da incorporação imobiliária Em 1974, Christian Topalov propunha uma definição para o termo “promoteur immobilier”, correspondente em língua francesa ao agente que no Brasil chamamos de “incorporador imobiliário”. Para o autor, o promotor imobiliário é “um agente social que assegura a gestão de um capital imobiliário de circulação na sua fase de transformação em mercadoria habitação” 42. Disso decorre que, para o autor, só há incorporação imobiliária quando um capital de circulação se transforma na forma mercadoria da habitação, ou seja, quando a fonte de financiamento das operações imobiliárias passa a ser capitalizada. Na França, até o início do século XX, o método predominante de produção imobiliária era aquele baseado na iniciativa e nos recursos próprios do proprietário, seja para uso próprio ou locativo. Esse “proprietário”, no caso, era o pequeno burguês. Era ele quem contratava um construtor para empreender determinado edifício em terreno de sua propriedade, pagando-o diretamente com recursos próprios. Essa montagem, que podia assumir caráter rentista, não era capitalista, aos olhos de Topalov. Para que o fosse, os recursos deveriam visar a aceleração da rotação do capital, industrial.

42 C. Topalov, Les promoteurs immobiliers : contribution à l’analyse de la production capitaliste du logement en France, p. 15.

99


O fato é que, a partir das primeiras décadas do século XX, a importância do papel assumido pelo pequeno burguês na construção imobiliária é recuada e novas formas de financiamento, majoritariamente estatais, entram em cena. O Estado, através da injeção de “capital de circulação pouquíssimo remunerado” no financiamento de habitações populares (HBM, HLM43) e, posteriormente, a partir dos anos 1930, “ao associar capitais públicos e privados” no surgimento das primeiras empresas de economia mistas de Paris (parceria entre capitais público e privado) contribuiu para a formação da promoção habitacional na França do entre-guerras. “A conseqüência é a aparição de um conjunto complexo de organismos de promoção que constituem um setor público e semi-público que precede largamente o desenvolvimento da promoção privada” 44. De fato, se empresas privadas de construção já atuavam naquele país no final dos anos 20, é preciso reforçar que naquele contexto essas construtoras atuavam majoritariamente no setor de obras públicas e construção pesada, não atuando, portanto, na construção civil nem tampouco na incorporação imobiliária. É o caso da construtora familiar do empresário Bernard Arnaud, origem histórica de Nexity, que só passará a atuar com incorporação nos idos dos anos 70. A partir da década de 1950, outras medidas estatais foram implementadas. Ainda segundo Topalov, “os incentivos à construção e os empréstimos especiais do Crédit foncier45 (1950) asseguram o financiamento a longo termo de operações imobiliárias (...). Esses empréstimos, consentidos a taxas sensivelmente inferiores àquelas de mercado, permitem o desenvolvimento rápido de uma nova forma social de circulação do capital: o acesso à propriedade, que conduz a um comprometimento maior da parte das rendas familiares consagrada à moradia. (...) Sobre essas bases, nasce a promoção imobiliária profissional, uma nova categoria de gestores do capital de circulação, agora privado, de rotação rápida” 46. Dentre as empresas francesas que estudamos, apenas a Icade se lançou à promoção imobiliária profissional da qual fala Topalov, nos anos 50. Mas a Icade, como veremos adiante, é uma estrutura muito particular, visto que é uma incorporadora originada 43 HBM: Habitation à Bon Marché (habitação “em conta”), modelo de promoção pública de moradia posteriormente substituído pelo HLM: Habitation à Loyer Modéré (habitação a aluguel moderado – social). 44

C. Topalov, op. cit., p. 18.

45 Crédit Foncier de France é uma instituição financeira criada em 1852 para financiar operações imobiliárias. 46

100

Ibidem, idem.


dentro de um banco público, a Caisse des Dépôts. A Bouygues seria um exemplo de empresa que nasce naquela década (1952) a partir da iniciativa privada, mas ainda bastante limitada à atuação como construtora de infraestrutura. Juridicamente, desde 1978, o Code Civil francês estabelece no Livro 3 (Das diversas formas que se adquire uma propriedade), no Título VIII bis (“Do contrato de promoção imobiliária”), composto de quatro artigos (do 1831-1 ao 1831-5), as determinações relativas às operações imobiliárias. Nesse Código define-se relações entre o promotor imobiliário e o mandatário público (maître d’ouvrage47) que “o contrato de promoção imobiliária é um mandato de interesse comum pelo qual uma pessoa dita ‘promotor imobiliário’ se compromete face a um maître d’ouvrage de fazer construir, por um preço pré-estabelecido (...) à realização de um programa de construção de um ou mais edifícios assim como à proceder, ou garantir que procedam, à toda ou parte das operações jurídicas, administrativas e financeiras correlatas ao mesmo objeto. Esse promotor deve garantir a execução das responsabilidades dadas às pessoas com as quais ele tratou em nome do maître d’ouvrage. Se o promotor se engaja à executar por si próprio uma parte das operações do empreendimento, ele terá, quanto a essas operações, as obrigações de um prestador de serviços48 ”. O Artigo 1831-2 define que “o contrato dá o poder ao promotor de fechar contratos, receber os trabalhos, liquidar os mercados e geralmente de terminar, em nome do maître d’ouvrage, todos os atos que exigem a realização do programa”. No Brasil, a legislação federal é mais incisiva na definição da incorporação imobiliária que o Código Civil francês, e regulamenta a atividade de incorporação imobiliária em território nacional desde 1964 49, artigo 28: “para efeito dessa Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações composta de unidades autônomas” e no artigo 29 “considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisso ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas em edificações a serem construídas 47 O maître d’ouvrage é o mandatário, gestor responsável pela implantação do projeto, podendo ser uma pessoa do setor privado ou do público, mas normalmente do setor público. Grandes projetos municipais contam com a coordenação de um maître d’ouvrage público, por exemplo. Não se refere ao “mestre de obras” dos canteiros, visto que este último é chamado de “maître d’oeuvre”. 48

Locateur d’ouvrage.

49

Lei No. 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei do Condomínio). Título II, Das incorporações.

101


ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”. Se em 1964 já havia uma legislação para determinar o que vinha a ser a incorporação imobiliária, evidentemente que essa já se tratava de uma atividade mais ou menos formal e presente na sociedade. O resgate do histórico de incorporação imobiliária no Brasil, contudo, não pôde ser realizado a contento. Sabemos que no caso da cidade de São Paulo essa história passa pelo projeto do primeiro bairro planejado da cidade, os Campos Elíseos, empreendimento dos engenheiros imigrantes Victor Nothmann e Frederico Glette para aquele que seria o bairro nobre da capital, com o status necessário para abrigar (e justificar) a saída da elite cafeeira de suas casas-grandes nas fazendas do Oeste paulista. Naquele primeiro empreendimento, terras das chácaras do Carvalho, Elias Chaves e do Campo Redondo foram adquiridas e, sobre elas, alamedas largas para a época foram abertas e, nos lotes, uma arquitetura palaciana de estilo eclético foi produzida50. Grande parte daqueles palacetes eram projetados e construídos pelo escritório do engenheiro-arquiteto Ramos de Azevedo, responsável também pela construção de inúmeros estabelecimentos públicos, tais como o Theatro Municipal de São Paulo, na praça que hoje leva seu nome. Diversos fatores, dentre os quais a popularização do bairro, fizeram com que a elite paulista se retirasse do bairro nos anos 1920, caminhando para outros bairros novos, projetados para esse público, tais como Higienópolis ou os bairros jardins implantados pela City of São Paulo Improvements and Freehold Land Company Limited, companhia de desenvolvimento urbano de capital inglês, instalada em São Paulo em 1912, responsável pela realização de bairros como Pacaembu, Jardim América, Jardim

50 Defendemos em pesquisa de Iniciação Científica sobre o tema que, ao contrário do que é normalmente veiculado sobre o assunto, o bairro não abrigava apenas a elite, mas também uma pequena classe média, para quem haviam sido pensados lotes menores, mais estreiros, onde se instalou uma tipologia alinhada aos recuos, com exceção daquele de fundos. Sobre o tema e a evolução histórica do bairro, conferir: H. R. S. Carvalho, Campos Elíseos: um bairro, um patrimônio, uma cidade. Um caso histórico de mutação urbana e de patrimônio público da cidade de São Paulo. (Relatório Científico de Pesquisa). São Paulo: FAU USP, FAPESP, 2009.

102


Europa, entre outros. De acordo com Raquel Rolnik51, esses bairros projetados para a elite receberam as primeiras experiências de legislação de uso e ocupação do solo, de caráter restritivo, para controlar o acesso à terra e garantir o a

exclusividade

dos

empreendimentos. Para Carlos Lemos52, a preocupação com obter a casa própria é recente, datando dos anos 40, quando da Lei do Inquilinato53. Até então, a forma de moradia preponderante em São Paulo eram as casas de aluguel para a classe média, os cortiços para o operariado e os palacetes para a elite. Mas se olharmos esses fatos históricos pelo prisma da teoria de Topalov, ainda que rentistas o lucro com a construção e venda

moradias populares em geral

caso dos palacetes

ou visando

nenhuma dessas formas de

moradia podem ser encarados como produtos de processos de promoção imobiliária capitalista. Ainda nos anos 30, em São Paulo, o modelo de produção imobiliária feita pelo pequeno burguês parecia prevalecer, quando

certos fazendeiros ainda insisti-

ram em aplicar seu numerário em imóveis de aluguel e, nessa época, o prédio de apartamentos já era fato corriqueiro e aceito por todos, deixando de apresentar a velada fama de ambiente promíscuo” 54. Enquanto atividade capitalista nos termos de Topalov, a promoção imobiliária surge no Brasil em meados do século XX, com o impulso gerado pelas mudanças nas cenas política e econômica do país, com a tentativa de industrialização por substituição de importações e com o processo de urbanização e verticalização dos centros urbanos, intensificados pelo êxodo rural pós Segunda Guerra55. “Surge nesse momento, aos finais da década do armistício, a figura do incorporador imobiliário, o promotor de ofertas de uma nova mercadoria, o apartamento em condomínio” 56. Nos anos 50, elas surgem ainda no formato de construtoras, para depois evoluírem para empresas incorporadoras construtoras ou simplesmente incorporadoras. 51 Baseamo-nos em notas de aula, referentes ao curso Instrumentos de Planejamento, ministrado pela Professora em 2011, na FAU USP. 52 C. Lemos, Prefácio, In: M. R. A. de Sampaio (org.), A promoção privada da habitação econômica e a arquitetura moderna, p. 6. 53 A Lei do Inquilinato foi instaurada em 1942 por Getúlio Vargas para, nas palavras de Carlos Lemos: “demagogicamente proteger o inquilino da sanha argentária do locador, naqueles dias em que a falta de moradias começava a ficar flagrante e indicando a incapacidade da ‘promoção privada’ de abastecer de telhados novos a cidade de crescimento populacional descontrolado”. C. Lemos, op. cit., p. 7. 54

Ibidem, p. 7.

55

E. Maricato, Indústria da construção e política habitacional (Tese de doutorado), p. 92.

56

C. Lemos, op. cit., p. 7.

103


O fato é que a história das próprias incorporadoras que compõem nosso objeto de estudos nos dão indícios de quando esse mercado ganha importância no Brasil. Dentre as empresas brasileiras que estudamos, listamos aquelas cujas origens são mais antigas: a construtora Goldfarb (que hoje faz parte da PDG Realty) é criada em 1952, em São Paulo; dois anos mais tarde surge, no Rio de Janeiro, a construtora Gomes de Almeida Fernandes Ltda., núcleo histórico da Gafisa; a Cyrela é fundada em 1962, também como construtora, em São Paulo; a construtora Tenda é criada em 1969, em Belo Horizonte. Para além de nossos objetos de estudo, podemos citar a MRV Engenharia, fundada em 1979 em Contagem, Minas Gerais; a Tecnisa, em 1977 e a Rossi, em 1980, ambas em São Paulo. Portanto, o modelo de empresa capitalista de construção e incorporação imobiliária parece se consolidar no Brasil a partir dos anos 1950, atrelado a reformas econômicas e políticas. A Lei de 1964 vem regulamentar a prática de uma atividade que, já nos anos 60, se anunciava como o modelo de produção privada habitacional a ser consolidado.

2.2 Definição empregada Já apontamos até aqui algumas definições jurídicas e teóricas do que é a promoção (ou incorporação) imobiliária no Brasil e na França, e apontamos papéis próprios dos agentes maiores dessa atividade, os incorporadores (ou promotores)

57

propriamente

ditos. Faz-se necessário, contudo, pontuarmos qual a definição que utilizamos nesse trabalho, partindo da confluência de todas as demais que já foram citadas. Dizemos que o promotor (ou incorporador) imobiliário é o agente (a empresa, o grupo, a instituição) que lança um programa imobiliário, que visualiza as oportunidades de negócio, que se ocupa da aquisição e incorporação ou divisão das parcelas e lotes adquiridos, de modo a viabilizar o projeto. É ele também quem estabelece o programa de necessidades do edifício a ser projetado, de seu partido arquitetônico, dos critérios

57 Promotor e Incorporador imobiliário são termos para a mesma figura, o primeiro sendo mais comum em territórios francófonos (promoteur immobilier) e o segundo sendo mais comum no Brasil. Aqui, o termo é frequentemente utilizado no feminino, fazendo referência às empresas incorporadoras, e não ao indivíduo incorporador em si, como ocorre na França. Ao longo do trabalho, optamos principalmente pela denominação brasileira, no feminino, mas nos permitimos empregar o termo no masculino, bem como a tradução literal do termo francês (“promotor”, portanto) para evitarmos repetições excessivas.

104


de implantação, sempre tendo como diretrizes a legislação edilícia e urbana local58. É assim o grande gestor dos investimentos privados do setor imobiliário, e coordena equipes técnicas diversas que atuarão no programa até sua entrega. A incorporadora imobiliária atua, portanto, em uma frente diferente daquela da construtora. Mas ocasionalmente, o incorporador pode também se ocupar da construção do programa imobiliário59 – se ele detiver as competências para tanto. Nesse caso, ele assume o papel de incorporador e de construtor e concentra em si parte considerável das atividades do ciclo de produção imobiliária. É o caso da Gafisa S.A. (com a construtora Gafisa e a incorporadora-construtora Tenda), da Cyrela Brazil Realty (com a construtora Cyrela e a incorporadora-construtora Living), da PDG Realty (com as incorporadoras-construtoras Goldfarb e Agre), a Bouygues (com a incorporadora Bouygues Immobilier e a construtora Bouygues Construction60). Evidentemente, a escolha de se atuar incorporando e construindo um mesmo empreendimento depende de estudos de viabilidade de mercado, em consonância com os as projeções de lucro a serem obtidas61. No entanto, geralmente os incorporadores imobiliários não se ocupam da construção, mas subcontratam a construtora conveniente. Nesse tipo de arranjo, em determinado empreendimento, a construtora pode derivar de um grupo de incorporação imobiliária concorrente, sob a forma de uma filial ou segmento. Foi o que percebemos em Curitiba, uma das cidades brasileiras fora do estado de São Paulo que visitamos para termos idéia do que as grandes incorporadoras atuantes em São Paulo estavam produzindo Brasil afora. Encontramos um empreendimento PDG Realty, formado por 58 Em São Paulo, o Código de Obras e Edificações e o regulamento do Corpo de Bombeiros para edificações urbanas são os principais instrumentos. Do ponto de vista urbanístico, temos sobretudo o Plano Diretor do município e o zoneamento. Na França, os principais instrumentos legais são Code d’urbanisme (Código de Urbanismo), o Code de la construction et de l’habitation (Código da Construção e da Habitação), o Plan Local d’Urbanisme (Plano Local de urbanismo, equivalente ao Plano Diretor no Brasil) e outros instrumentos legais existentes, como o Programme Local de l’Habitat (Programa Local do Habitat). 59 Programme immobilier é o termo em francês para empreendimento imobiliário. Em alguns momentos do texto, utilizamos a tradução direta do termo (programa imobiliário) para evitarmos aliterações. 60 Entretanto, as atividades da Bouygues Construction são majoritariamente concentradas na edificação de grandes equipamentos públicos, pouco sendo feito em termos de imobiliário residencial. Um indício de que nesse grupo, a concentração de atividades não foi escolhida como o método mais rentável. 61 Segundo arquiteta da Gafisa, em entrevista a nós concedida, a incorporadora de mesmo nome lança pesquisa em diversas construtoras para a realização do empreendimento, inclusive na sua própria construtora. A empresa escolhida para construir é aquela que oferece o melhor orçamento.

105


três grandes torres de habitações de alto padrão, construída pela Gafisa construtora, parceria que os corretores locais tinham ligeira dificuldade de assumir. Sem mais tardar, passamos para o estudo do histórico das incorporadoras escolhidas para essa pesquisa, tanto no Brasil, quanto na França.

2.3 Histórico das grandes incorporadoras do mercado imobiliário residencial francês e brasileiro. Se os incorporadores escolhidos fazem parte dos dez principais grupos imobiliários dos dois países, escolhemos dentre os maiores62 aqueles que apresentam características estruturais interessantes de serem estudadas. Assim, na França, Nexity foi escolhida por ser a líder no mercado de produção residencial privada francesa. Bouygues Immobilier é a única incorporadora pertencente a um grupo de negócios e investimentos mais diverso, apesar de suas origens históricas remontarem à atividade da construção civil. A Icade foi escolhida por ser a única grande incorporadora originária de um organismo financeiro francês (Caisse des Dépôts et Consignations), ator que foi aos poucos se retirando da promoção de habitação social e se encaminhando em direção ao mercado habitacional não assistido. Finalmente, Kaufman & Broad é a única incorporadora dentre as dez maiores atuantes na França a ser de origem estrangeira, o que a torna singular em relação às demais. Dentre as incorporadoras brasileiras, a Cyrela Brazil Realty foi escolhida por ter sido durante muitos anos a maior empresa do ramo atuante no Brasil, tanto em termos de produção e de unidades lançadas por ano, quanto em termos de capital. A Cyrela é também um grupo de forte atuação na Região Metropolitana de São Paulo, além de atuar em países como Argentina e Uruguai. O grupo Gafisa é aquele que possui uma das mais sólidas marcas voltadas ao segmento econômico no Brasil, hoje; a escolha deste grupo nos permite, então, abordar um agente que atua tanto na produção habitacional voltada ao segmento de luxo e médio padrão quanto à produção do segmento econômico. Além disso, é a única incorporadora, dentre todas as estudadas nessa pesquisa, a ser cotada em duas Bolsas de Valores: a de São Paulo e a de Nova York. 62 A escolha dos maiores incorporadores se pauta no fato de que esses são os agentes da produção habitacional de maior produtividade e alcance geográfico, além de serem os grupos de capital aberto, condição para que o estudo.

106


Para completar o quadro de incorporadoras brasileiras, escolhemos a PDG Realty, nova líder da incorporação imobiliária residencial brasileira, e também uma das mais recentes empresas do setor. Prosseguiremos em seguida com o estudo dos processos históricos de formação desses grandes agentes do desenvolvimento imobiliário, começando pelas empresas francesas.

2.3.1 Histórico das incorporadoras francesas escolhidas: Nexity, Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier e Icade.

Figura 17 – Logomarcas das incorporadoras francesas, em 2010-11.

2.3.1.1 Nexity L’acteur intégré de l’immobilier 63.

63

Slogan da empresa, em 2010-11: “o ator integrado do imobiliário”.

107


Seu nome atual é recente, data de 1995, mas as origens empresariais de Nexity remontam aos anos 1920. A incorporadora provém da venda, em 1974, da empresa familiar de Bernard Arnault, de construção de edifícios e obras públicas (BTP, bâtiments et travaux publics), criada em 1926 na cidade de Roubaix (situada no Norte da França, a 10km de Lille e a 200km de Paris). A essa nova estrutura empresarial, agora voltada para a incorporação imobiliária residencial, mas ainda controlada por Bernard Arnaud, foi dado o nome de Ferret Savinel. Em 1989, após a diversificação de suas atividades em direção à produção de residências principais64 e de sua expansão para outras Regiões do país, a sede social da empresa retira-se da pequena cidade de Roubaix, situada na Região Nord-Pas-de-Calais, para se instalar na capital da Região Île-de-France, em Paris, agora com o nome de Grupo George V. Em seguida, em 1990, ainda sediada em Paris, numa estratégia de expansão geográfica de mercados, e se aproveitando do aquecimento do mercado imobiliário residencial naquele país, a empresa se expande e se implanta em Madrid, na Espanha. Em 1995 a família Arnault cede o grupo George V (antiga Ferinel) à Compagnie Générale d’Immobilier et de Services (Companhia Geral Imobiliária e de Serviços), momento no qual houve o agrupamento da empresa com diversas outras sociedades imobiliárias menores. Naquele ano, como já dissemos, o grupo passa a se chamar Nexity. A expansão de Nexity continua em 2001 com sua implantação em Lisboa, Portugal, e em seguida em 2002, em Bruxelas, Bélgica. De 2001 a 2003, o grupo confirma a incorporação imobiliária como centro de suas atividades para, já em 2004, se lançar na Bolsa de Valores de Paris, Euronext, no primeiro mercado. No mesmo ano, a direção geral de Nexity e diversas de suas ramificações se instalam em La Défense, bairro de negócios na periferia de Paris. Em 2005, Nexity inicia suas atividades de incorporação em Milão, Itália. Em 2007, com um acordo entre Nexity e o grupo bancário Caisse d’Epargne, (Caixa de Poupança), ocorre o que orgulhosamente o grupo afirma como “o nascimento do primeiro ator integrado das competências imobiliárias”, e Nexity integra a si as

64 “Residência principal” é uma tradução direta de um termo em francês referente à casa própria, à primeira propriedade imobiliária de um indivíduo. Aquele que compra sua residência principal é chamado de primo-accédant ou accédant à la propriété, que nesse trabalho chamaremos de primeiro-proprietário.

108


atividades e mercados de Lamy et Keops65. Para a Nexity, ser um ator integrado do imobiliário é trabalhar com três categorias de clientes (pessoas físicas, pessoas jurídicas e poder público, sobretudo prefeituras) em seis frentes: promoção imobiliária residencial, promoção imobiliária terciária, prestação de serviços imobiliários, investimentos, desenvolvimento de projetos urbanos e redes de agências imobiliárias do grupo 66. Em junho de 2008, Nexity se expande em direção à promoção de imóveis de veraneio e de lazer, com a criação de um departamento interno, especializado em projetos e empreendimentos de hotelaria. No final daquele ano, por uma questão de estratégia de mercado, o grupo anuncia a cessão de sua participação (que havia sido iniciada em 2007) no Crédit Foncier da Caisse Nationale des Caisses d’Epargne. Com essa trajetória, Nexity se torna líder na incorporação de habitação em toda a França67. Internacionalmente, além dos países já citados, o grupo também realiza investimentos de incorporação imobiliária residencial na Polônia, Alemanha e República Tcheca68. De acordo com o relatório de desempenho financeiro de Nexity, relativo ao segundo semestre de 2008, o grupo “dispõe de uma clientela composta de primeiros proprietários [accédants à la propriété] (moradias principais e secundárias) e de investidores particulares que adquirem imóveis a fim de alugá-los” 69. Em números, a grande maioria das vendas de Nexity ocorrem com investidores. Já em 2008, por exemplo, mais da metade de tudo o que a incorporadora produz é comercializada com finalidades de investimento (55%), contra 36,5 % de clientes que realizam o sonho da casa própria e 8,5 % de compradores de suas residências secundárias. Hoje, a participação de investidores particulares na clientela total da incorporadora é ainda mais significativa, o que trataremos nas Partes 2 e 3 desse trabalho. Em 31 de dezembro de 2010, com um capital acumulado de 2 bilhões 747 milhões de euros, Nexity já havia produzido um total de 911.530 moradias, possuía 12.016 65

Um dos grupos franceses de serviços imobiliários.

66 Cf. Prospecto de apresentação do grupo, de 2011, disponível em: http://www.nexity.fr/files/file/ plaquettes/2011/Nexity_Brochure_Corporate_2011_fr.pdf 67 Cf. D. Callen, La fabrique des lotissements périurbains par les grands promoteurs immobiliers en Île-de-France : des modèles standardisés? [Article de conférence]. Paris: Pôle Villes, 2010. 68 O histórico do grupo Nexity aqui escrito foi baseado nas informações da evolução cronológica da empresa, disponível no site do grupo (www.nexity.fr). 69

Relatório Financeiro de Nexity, 2009: 6.

109


moradias em obras, já havia construído 6,6 milhões de metros quadrados de imóveis terciários e possuía um banco de terras de 835 mil metros quadrados70.

2.3.1.2 Kaufman & Broad L’avenir vous appartient 71. Incorporadora imobiliária estritamente residencial, a Kaufman & Broad é a segunda maior incorporadora atuante na França72. Mas como seu “sotaque” já denuncia, a empresa é de origem estrangeira. Na cidade de Detroit, nos Estados Unidos, surgia em 1957 aquela que seria uma das gigantes da incorporação imobiliária em território norte-americano: a KB Homes, empreendimento de Donald Kaufman e Eli Broad. Apenas onze anos após terem fundado a empresa em Detroit, os senhores Kaufman e Broad expandiram seus negócios à França, onde chegaram em 1968. E desde então, a Kaufman & Broad, como foi designada a filial francesa da KB Homes, defende orgulhosamente sua responsabilidade por ter trazido ao território francês o “estilo californiano de residência unifamiliar”, dos subúrbios americanos para os espaços periurbanos franceses. A verdade é que até hoje a incorporadora atua na França produzindo, sobretudo, “residências individuais em vila”, como preferem chamar os conjuntos residenciais horizontais que dominam as franjas urbanas das grandes cidades francesas. Ali, de 1968 até hoje, sua importância cresceu gradativamente, em grande parte graças à compra de outros incorporadores residenciais franceses, principalmente os regionais, tais como: Bâti Service, Breguet Immobilier, Frank Arthur, First Promotion, Sopra Promotion e Lotibat... E cresceu tanto, que no ano 2000 foi a primeira empresa exclusivamente imobiliária na França a tornar-se “pública”, abrindo seu capital na Bolsa de Paris, Euronext. A sede KB Homes, contudo, já tinha suas ações negociadas na Bolsa de Nova York desde 1987. A Kaufman & Broad S.A. seguia sendo majoritariamente controlada por sua sede, que detinha 49% das ações da filial francesa, em 2007. Mas em 2007 a KB Homes liquida

70 Cf. Prospecto de apresentação do grupo, de 2011, disponível em: http://www.nexity.fr/files/file/ plaquettes/2011/Nexity_Brochure_Corporate_2011_fr.pdf

110

71

Slogan da incorporadora em 2010-11: “o futuro vos pertence”.

72

D. Callen, op. cit.


suas participações73 na filial francesa. Suas ações são vendidas na Bolsa de Paris, e, no final das negociações, aquele percentual acionário é transferido para a Financière Gaillon 8, empresa controlada pelo grupo europeu de private equity74 PAI Partners75. A esse percentual já bastante expressivo, juntou-se um complemento dos títulos de Guy Nafilyan (então presidente da Kaufman & Broad S.A.) conferindo à PAI Partners um bloco de controle de 50,28% do capital. “Após a oferta pública e da compra simplificada depositada pela Financière Gaillon 8, de acordo com os artigos 234-2 e 2331, 2° do Regulamento geral da AMF 76, a PAI tornou-se titular de 6.499.921 ações do grupo. KB Homes não é mais presente no capital e a Financière Gaillon 8 detinha, no dia 31 de agosto de 2007, 17.701.681 ações representando o equivalente em direitos de voto de Kaufman & Broad, isto é, 79,46 % do capital” 77. Em 2010, 13,5% do capital acumulado da empresa – que naquele ano fechou em 935,7 milhões de euros – advinha da promoção apenas de loteamentos horizontais do tipo “maison en village”, ou seja, o estilo californiano, ao entregar naquele ano 508 unidades habitacionais desse tipo. Se a “bandeira” do grupo é a promoção de residências individuais, contudo, é com a promoção de apartamentos que a incorporadora é mais remunerada: 84,6% do fechamento de 2010 proveio da produção e comercialização daquele tipo de moradia (4.886 apartamentos); assim, o pólo habitação da Kaufman & Broad fechou 2010 dominando 98,1% do total de sua receita, o que indica que o ano passado não foi um bom momento para a produção imobiliária terciária francesa.

73 Correspondentes à soma de 10.921.954 ações , vendidas ao preço de 55 euros por ação, isto é, mais de 600 milhões de euros. Cf. http://www.ketb.com/ketbmedia/UK/biblio/KB%20HOME_VA_VF.pdf 74 Grupos de private equity são fundos de investimento que investem em empresas com potencial de crescimento. A idéia é a de alavancar a capitalização de corporações de destaque em seus setores de atuação, visando lucros extraordinários quando de sua revenda, anos mais tarde. Sobre os grupos de private equities, será melhor trabalhado na Parte 2 desse trabalho. 75 A PAI Parteners é uma das mais antigas instituições de private equity na Europa, tendo suas origens no banco de investimentos francês Paribas. Hoje ela atua em diversos países, com escritórios em Paris, Copenhague, Londres, Luxemburgo, Madrid, Milão e Munique. A PAI Parteners se interessa por negócios com empresas cujo capital social parte de meio bilhão de euros. Uma curiosidade, em toda a Europa a equipe é formada por cerca de apenas 50 especialistas em diversos mercados, o que denota o nível de abstração desse trabalho. Cf. paipartners.com 76 Autorité des Marchés Financiers (Autoridade dos Mercados Financeiros), entidade francesa de controle das operações e negociações financeiras que ocorrem no país. Trataremos do papel dessa instituição no capítulo 4 da Parte 2. 77

Kaufman & Broad, Document de référence 2008, p.6.

111


2.3.1.3 Bouygues Immobilier Ensemble, imaginons votre bien-être 78. Como se não bastasse ser uma das principais incorporadoras imobiliárias francesas, Bouygues Immobilier é apenas um dos segmentos de atuação do grupo Bouygues S.A., uma das quarenta maiores empresas privadas francesas, considerando todos os setores da economia. Mas o próprio grupo Bouygues S.A. possui origens no setor da construção civil. Criada em 1952 por Francis Bouygues na lógica de uma empresa familiar de construção civil e obras públicas, até os anos 1980 a Bouygues S.A. se concentrava principalmente no ramo da construção em geral, quando então o grupo inicia sua expansão para os mercados de telecomunicações, mídia e construção de plataformas petrolíferas. Vale lembrar que a primeira investida de Francis Bouygues ocorre nos anos 1950, portanto dentro do contexto de reconstrução da França no pós-Guerra. Nesse contexto histórico, F. Bouygues soube se aproveitar dos investimentos do Estado de bemestar social para se afirmar como um ator líder no setor francês de construção civil (conjuntos habitacionais sociais, rodovias, etc.). Outra demonstração de que o grupo sabe usar das condições macroeconômicas e políticas do país onde atua foi dada na década de 80, quando do desmantelamento das políticas de Estado keynesianas e do início da onda de privatizações de empresas estatais. Nesse sentido, o grupo expande seu capital em diversos ramos de atividade até então controlados por estatais, como a aquisição da TF1 – o principal canal de televisão da França – ou a criação da Bouygues Télécomunications, operadora de telefones celulares e internet. Dez anos antes, entretanto, a característica de gestão familiar da empresa já havia sido alterada pelo modelo de sociedade anônima, seguido da entrada na Bolsa de Valores de Paris, já em 1970. Cotada em Bolsa enquanto grupo, todos os segmentos de atuação do grupo se “financeirizaram”; dessa forma, a Bouygues Immobilier entrou em Bolsa várias décadas antes dos demais grandes incorporadores imobiliários da França. Além disso, o grupo Bouygues S.A. é uma das duas empresas de construção

78

112

Slogan do grupo em 2010-11: “juntos, imaginamos vosso bem-estar”.


que compõem o índice CAC 40 da Bolsa de Paris, onde participa com 1,06% do volume de papéis negociados pelo índice79. Dos anos 1950 pra cá, o braço de incorporação imobiliária do grupo Bouygues S.A. atua em praticamente todo o continente europeu, sobretudo na promoção de torres de escritórios e habitação na Espanha, Polônia, Bélgica e Portugal. A incorporadora do grupo Bouygues fechou o ano de 2010 com um acúmulo de 2,418 bilhões de euros – portanto alguns milhões a menos que os resultados da incorporadora líder de mercado, Nexity – dos quais 2,310 bilhões de euros advinham apenas da promoção imobiliária residencial 80 (95% da receita, portanto).

2.3.1.4 Icade Nous donnons vie à la ville 81. A Icade é uma incorporadora bastante particular, e foi escolhida para nosso estudo exatamente devido a essa particularidade. Ele é o único incorporador originário de um organismo puramente financeiro, a Caisse des Dépôts et Consignation (CDC). A CDC, por sua vez, “foi criada ainda em 1816 como uma estrutura bancária do Tesouro e dos estabelecimentos públicos para contribuir ao suporte do curso dos empréstimos do Estado. Hoje é um grupo público que atua em missões de interesse geral em apoio às políticas públicas conduzidas pelo Estado e pelas municipalidades, atuando no financiamento habitacional e de numerosas políticas públicas, como construção de infraestruturas de transporte e hospitais” 82.

79 O índice CAC 40 (Cotation Assistée Continue 40 – Cotação Assistida Contínua 40) é um índice fictício que demonstra o desempenho do mercado financeiro na Bolsa de Paris. Ele reúne as ações das 40 maiores empresas de capital aberto da França e, dentre elas, a Bouygues S.A. e a Vinci são as duas únicas do ramo da construção a integrarem o índice, implementado em 1988. 80 O ano de 2010 para Bouygues Immobilier foi bastante particular, sobretudo no que concerne à promoção de bens imobiliários terciários. Nos anos de 2008 e 2009, por exemplo, a participação do mercado terciário não foi tão modesta, ficando na casa de 38% e 30% dos fechamentos anuais, respectivamente. Uma queda de 33% da receita proveniente da incorporação de imóveis terciários, portanto, assolou a incorporadora, o que pode indicar uma retração do mercado nesse segmento. 81

Slogan da companhia em 2010-11: “nós damos vida à cidade”.

82 Retirado da apostila do curso “Mécanismes monétaires et financiers”, ministrado por Dominique Durant na ENSAE, Paris, em 2009-2010, p. 47. Tradução livre nossa, a partir do francês.

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A história da Icade parece acompanhar as evoluções das políticas públicas de habitação francesas da segunda metade do século XX: tendo surgido em 1954 – portanto no contexto do Estado de bem-estar social e das políticas de produção de moradias em grandes conjuntos habitacionais modernistas nas bordas das grandes cidades83 –, sob o nome de “Société Centrale Immobilière de la Caisse des Dépôts” (SCIC), ela foi uma das entidades que mais produziu habitação de interesse social naquele momento, sobretudo em região parisiense. A missão da então SCIC era, portanto, a de promover habitações sociais para órgãos públicos e semi-públicos de gestão de habitações sociais (bailleurs sociaux). E ela permanece atuando exclusivamente nesse setor até os anos 1980 quando, ao final da década, possuía um parque de habitações sociais locativas formado por 200 mil unidades84. Nos anos 90, já numa fase histórica de montagem do neoliberalismo na França, a sociedade imobiliária da Caisse des Dépôts passa a atuar na promoção de habitações de mercado e na incorporação de imóveis terciários. Após diversas transformações na sua estrutura interna e na composição de seu capital, em 2003 a SCIC se torna Icade (Immobilière de la Caisse des Dépôts). Nessa década, a Icade passa a vender seu parque habitacional locativo, inicialmente em comercializações de pequeno porte, até aquela que ficou conhecida como a maior venda de moradias na história do país: em novembro de 2009, a Icade realizou a venda de 34 mil unidades residenciais em Îlede-France, sobretudo, arrecadando na operação 1,65 bilhão de euros. Para erradicar esse tipo de serviços na estrutura da empresa, previa-se a venda ao longo de 2009 e de 2010 de um total de 29.452 moradias, num total de 600 milhões de euros, dos quais deverão ser repassados 300 milhões para os acionistas da companhia85, sendo que a Caisse des Dépôts (detentora de 59% das ações de Icade em 2009) obterá 180 milhões de euros, e os fundos de pensão irlandeses City North Developments serão remunerados com 15 milhões de euros, segundo o Le Monde. Sem querermos nos estender muito nesse aspecto da história da incorporadora, que talvez merecesse uma pesquisa exclusivamente dedicada ao estudo de suas transformações, o fato é que se o objetivo inicial da filial imobiliária do banco público de 83

Sobre esse assunto, discutiremos melhor no capítulo 5 da Parte 2 desse trabalho.

84 Sénat (France), Cession du pôle logement de l’Immobilière Caisse des Dépôts, In : JO Sénat, de 29 de janeiro de 2009. Cf. http://www.senat.fr/questions/base/2009/qSEQ09010409S.html 85 B. Bissuel, I. Rey-Lefebre, Icade: les bailleurs sociaux victimes d’un « scandale d’Etat » ?, In : Le Monde, 31 de dezembro de 2009.

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investimentos Caisse des Dépôts era o de promover a habitação social, numa alternativa à produção social locativa estatal, a Icade foi gradualmente se retirando do mercado social para entrar no mercado mais lucrativo da promoção imobiliária terciária, quando muito da habitação, voltada para a classe média86. Como já disseram B. Bissuel e I. Rey-Lefebvre, o que choca é que “Icade é um tipo de mutante. A operadora imobiliária, que cumpria missões de interesse coletivo nos ‘trinta gloriosos’ se transformou em uma sociedade cotada em Bolsa preocupada em bem servir seus acionistas” 87. Cotada em bolsa desde abril de 2006 e com um capital somado em 1,4 bilhão de euros em dezembro de 2010, a pluralidade frentes de atuação de Icade faz dela uma estrutura muito complexa, indo da incorporação residencial à promoção de centros comerciais, o que a torna ainda mais diversa de seu formato original. Ainda segundo informações do próprio grupo, a Icade tem se esforçado há cerca de três anos para instaurar a terceirização de suas atividades. Assim, a Icade parece querer retornar às origens de seu grupo sede, a Caisse de Dépôts, atuando com atividades exclusivamente financeiras. Entretanto, esta característica é apenas nossa interpretação de uma tendência do grupo, que pode vir a acontecer, mas que de fato não deverá se consolidar imediatamente. Hoje, esse tão complexo agente da produção das cidades francesas, possui uma clientela tão diversificada quanto as atividades que desempenha: do total das promoções imobiliárias residenciais, 28,5% são destinadas a indivíduos que compram sua casa própria, 29,6% aos bailleurs sociaux (organismos investidores de locação social), 2,9% são investidores institucionais e 38,9% são investidores privados (pessoas físicas que compram imóveis para revenda ou locação). Outra particularidade de Icade em relação às demais incorporadoras escolhidas é que, com a entrada de Serge Grzybowski no cargo de diretor geral da empresa, em 2007, a Icade foi elevada ao estatuto de Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC). O mecanismo de funcionamento de uma SIIC fora criado pela Lei das Finanças n° 2002-1575, de 30 de dezembro de 2002. Trata-se de um regime de sociedades de capital aberto “em um mercado regulamentado francês, cujo capital social não seja 86 Este fato ficará evidente mais adiante, quando demonstraremos o produto tipo de cada um dos promotores na região Île-de-France, na Parte 3 deste trabalho. 87

B. Bissuel, I. Rey-Lefebre, op. cit.

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inferior a 15 milhões de euros, que tenham por objetivo principal a aquisição ou a construção de imóveis em vista de alugá-los, ou a detenção direta ou indireta de participações” 88. Os aluguéis recolhidos dos imóveis produzidos por essas sociedades são divididos entre os acionistas. O setor de incorporação imobiliária da Icade, contudo, continua atuando independentemente da transformação ocorrida em 2007. Nesse trabalho, nos interessamos exclusivamente pelo pólo de incorporação imobiliária residencial do grupo, descartando, portanto, suas atividades de promoção terciária, suas atuações como investidora estritamente fundiária ou como SIIC.

Figura 18 – Logomarcas das incorporadoras brasileiras, em 2010-11.

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Lei n° 2002-1575, de 30 de dezembro de 2002, Artigo 208C.


2.3.2 Histórico das incorporadoras brasileiras escolhidas: Cyrela Brazil Realty (e Living), Gafisa S.A. (e Tenda), PDG Realty.

2.3.2.1 Cyrela Brazil Realty Cyrela: Ontem, hoje e sempre ao seu lado. Living: Seja dono da sua casa / Com a solidez Cyrela. A Cyrela é de fato a grande líder do mercado de incorporação imobiliária no Brasil. Ela fechou o ano de 2010 com a primeira posição no ranking das incorporadoras, segundo a Embraesp. Dentre as diversas categorias que compõem o ranking, a Cyrela é a primeira nos dois principais quesitos: número de unidades lançadas (6,44% de toda a produção de 2010) e produto total lançado (capital produzido, equivalente à soma de 1,5 bilhões de reais). A história do grupo Cyrela começa em 1962, com a criação oficial da empresa. Em 1981, cria-se a Seller, subsidiária responsável pela comercialização dos imóveis produzidos pela companhia, mas talvez seja o ano de 1994 que tenha propulsionado a Cyrela a tomar marcas de liderança no mercado: naquele ano, a Cyrela e a incorporadora argentina IRSA unem-se para a formação de um empreendimento conjunto em forma em “joint venture” 89, a chamada Brazil Realty, dando dimensão internacional à companhia que ainda estava muito restrita ao estado de São Paulo. No ano 2000, a Cyrela firma acordo com a construtora RJZ Engenharia, atuante no Rio de Janeiro, e começa a se expandir também em território nacional. Em 2005 a Cyrela abre capital na Bolsa de Valores de São Paulo, agora sob o nome de “Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações”. No ano seguinte, um grande crescimento acompanhou a empresa: expansão das atividades para outros sete estados brasileiros, criação de uma “joint venture” com a Agra, a MAC, a Plano & Plano e a Goldsztein, seguindo os moldes daquela realizada com a empresa argentina em meados dos anos 90. É também em 2006 que a marca Living é criada (voltada para o mercado popular, nos segmentos econômicos e supereconômicos), além de

89

Modelo de associação entre empresas, sem que haja perda de autonomia jurídica de cada uma delas.

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ocorrer a incorporação total da construtora RJZ Engenharia. Em 2006 a Cyrela faz sua segunda oferta pública de ações da Cyrela (follow-on 90) na Bovespa. Em 2007 uma nova série de acordos com outras empresas do ramo permite que a Cyrela amplie ainda mais o seu domínio sobre o mercado imobiliário nacional. É quando o grupo constitui uma “joint venture” com seis empresas: Concima, Cury, Cytec, SKR, Lider, IRSA. Nesse ano ocorre também a criação de uma filial exclusiva para a incorporação do imobiliário de escritórios, com a Cyrela Commercial Properties (CCP), e a expansão para outros estados brasileiros, totalizando 14 estados. Sua atuação em escala nacional se consolida em 2008, quando o grupo passa a atuar em todas as regiões do país, num total de 17 estados. No mesmo ano, a Cyrela entra em parceria com a Lucio Empreendimentos e Participações Ltda., e afasta-se do setor imobiliário corporativo, dos centros de logísticas e shopping centers. Em 2009, a Cyrela Brazil Realty S.A. é eleita por uma pesquisa da Economática91 como a maior empresa de construção civil da América Latina e Estados Unidos. É também em 2009 que a Living torna-se uma empresa com sede própria, atuando principalmente como construtora. Impulsionada pelo lançamento do programa federal Minha Casa, Minha Vida, a Cyrela realiza, em outubro de 2009, seu segundo follow-on (terceira oferta, portanto) na Bolsa de São Paulo com o objetivo de captar recursos para expandir seus empreendimentos. Com essa nova operação, a companhia previa captar 950 milhões de reais, dos quais investiria 70% para aquisição de novos terrenos e 30% para capital de giro. Na época, a imprensa publicava notas92 sobre a opinião de especuladores financeiros, que esperavam que a Cyrela lançasse a agora construtora Living na Bovespa, o que não foi efetivado.

90 Chama-se de follow-on as novas ofertas de ações realizadas por empresas já listadas, e que já fizeram, portanto, suas ofertas públicas iniciais de ações, OPA ou IPO, na sigla em inglês. Sucessivos follow-on podem ser realizados ao longo do tempo, o que permite à companhia de continuar se capitalizando. 91 Instituto de pesquisas em finanças criado em 1986, atuante em países diversos do continente americano, entre eles Brasil, Chile, Argentina, Peru, México e Estados Unidos. 92 S. Fontes, Construtoras devem voltar à Bolsa, mas com ânimo contido, In: O Estado de São Paulo, 28 de junho de 2009.

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A Cyrela Brazil Realty é uma das cinco empresas do setor da construção civil que compõem o índice da Bovespa, o Ibovespa93. Dentre as empresas que participam94, seus papéis têm a segunda maior participação, com 1,73% do total. No ano passado, a empresa se consolida no Uruguai e na Argentina, e em um total de 16 estados brasileiros, e fecha o ano tendo produzido ao todo 35 mil habitações, para 105 mil clientes 95.

2.3.2.2 Gafisa S.A. Gafisa: Grandes ideias para viver bem. Tenda: Construindo felicidade. A Gafisa se autodenomina líder da incorporação imobiliária residencial, com produtos para todas as faixas de renda. A informação está longe de ser verdade, visto que o acesso à moradia formal, de mercado, no Brasil, ainda é para poucos96. No entanto, ao fazer tal declaração, a Gafisa provavelmente refere-se à transformação que se passou em sua política de investimentos imobiliários, saindo de um mercado exclusivamente marcado pelas unidades de alto padrão para classes de renda elevada, para se dirigir para camadas mais populares, chamadas no jargão das incorporadoras como “segmento econômico”. Há poucos anos, a Gafisa incorporou a Tenda, trazendo para dentro da estrutura do grupo um aparato pronto para a produção de habitação para o mercado econômico (unidades habitacionais cujos preços variam de 50 a 200 mil reais).

93 O Ibovespa é um índice fictício que reúne em uma carteira teórica papéis das principais empresas cotadas na Bolsa de São Paulo. Ele surge em 1968 e é usado para avaliar o desempenho diário do mercado financeiro da Bovespa, já que os papéis das 68 empresas que o compõem representam 70% do total de capital negociado. Cf.: http://www.bmfbovespa.com.br, visitado em outubro de 2011. 94 As empresas da construção que compõem o Ibovespa, em 2011, são, por ordem de importância de participação: PDG Realty (PDGR3), Cyrela Brazil Realty (CYRE3), MRV Engenharia (MRVE3), Gafisa S.A. (GFSA3) e Rossi Residencial (RSID3). 95 Dados e histórico da companhia obtidos através do sítio do grupo (www.cyrela.com.br) e de pesquisa quantitativa da EMBRAESP, disponível no endereço eletrônico: http://www.embraesp.com.br/pesquisas/ Rankings%20Incorporadoras%20-%202010.htm 96 Mesmo medidas governamentais como o programa Minha Casa Minha Vida falham ao não conseguir atingir a maior parte do déficit habitacional brasileiro, aquele que engloba as famílias de até três salários mínimos de renda. Faremos discussão mais aprofundada sobre esse tema ao longo do capítulo 5 da Parte 2 desse trabalho.

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Contudo, como estratégia de mercado, a marca Gafisa continua a ser vinculada apenas para empreendimentos residenciais dos segmentos média, média-alta e alta renda (unidades com preço superior a R$200.000,00). A Gafisa possui também uma marca voltada para desenvolvimento urbano e negócios fundiários, a Alphaville, com a venda de lotes de 70 a 500 mil reais. Todas as marcas e faixas de preço correspondem a uma gama variada de estados, logo, de mercados. Juntas, as marcas atuam em 22 estados, portanto, com maior abrangência geográfica que aquela que foi tida como líder do mercado nacional em 2009, a Cyrela. A história da Gafisa começa nos anos 1950. Em 54, foi criada a Gomes de Almeida Fernandes Ltda. (GAF), atuando como incorporadora nas cidades do Rio de Janeiro e São Paulo. A empresa mantém o perfil de empresa familiar até 1997, quando ocorre a fusão com parte do capital da GP Investiments S.A.97, formando a Gafisa S.A. (sociedade anônima, ainda de capital fechado). A participação com a Gafisa deixa de existir aos poucos, iniciando-se com os primeiros desinvestimentos realizados em 2002; em 2006 a GP adquire ações da Gafisa, mas esse percentual não é significativo. Em 2005, antes mesmo de se financiarizar, 32% do capital social da empresa é adquirido por uma financeira internacional, a “Equity International Management”. Ou seja, quase um terço do capital social de uma das maiores incorporadoras brasileiras, grande produtora de unidades residenciais em diversas cidades do Brasil, torna-se internacional antes mesmo da abertura de capital da companhia. Estamos diante da própria internacionalização da produção habitacional de mercado no Brasil, num momento em que os novos agentes dotados de grandes somas de capital vêm investir em empresas brasileiras do setor, sob a forma de grupos de private equity. Por sua vez, essa injeção de capital estrangeiro parece ter contribuído para transformações mais importantes na estrutura financeira e de gestão da incorporadora, visto que no ano seguinte, logo no início de 2006, a empresa abre capital na Bolsa de Valores de São Paulo, disponibilizando ações equivalentes a 47% do capital social da companhia. Também em 2006, firmou-se um acordo através do qual a Alphaville Urbanismo S.A. foi totalmente adquirida pela empresa (a se consolidar 100% como Gafisa em janeiro 97 A GP Investiments S.A. é uma empresa de private equity que se afirma líder do gênero na América Latina. Como toda empresa do ramo, seu objetivo é o de valorizar empreendimentos injetando capital para garantir o crescimento da companhia, visando sua revenda. A GP Investiments foi fundada em 1993, e no Brasil já atuou capitalizando grupos como Globo, Playcenter, Hoppi Hari, Sé Supermercados, ABC Supermercados, Restaurante Fogo de Chão, BRMalls, BR Properties, entre outras.

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de 2012), integrando em sua estrutura a incorporação de loteamentos residenciais de alto padrão nas regiões metropolitanas de todo o país. A incorporação da Tenda, construtora voltada para a produção de habitações populares que fora criada em Belo Horizonte em 1969, ocorreu entre 2007 e 2008, quando a Gafisa tornou-se acionista total das ações da companhia mineira, negociadas na Bovespa desde o mesmo ano, 2007. O fato é que em março de 2007 a Gafisa já tinha demonstrado interesse em atuar no segmento econômico, ao criar a FIT Residencial Empreendimentos Imobiliários

Figura 19 – imagens do dia em que a Gafisa passa a ser listada na Bolsa de Nova York. À esquerda, fachada da New York Stock Exchange com faixa comemorativa da Gafisa debaixo da bandeira estadunidense. (fonte: relatório financeiro da Gafisa). À direita, empresários da Gafisa, confiantes, comemoram o sucesso do primeiro IPO (fonte: site da Gafisa).

Ltda. Em outubro do mesmo ano, agora acionista majoritária da Tenda, a Gafisa passa a administração da Fit para a Tenda, conciliando assim incorporação e construção de habitações de mercado popular dentro de sua estrutura. Ainda em março de 2007, a Gafisa realizou uma Oferta Pública de Ações (OPA, IPO na sigla em inglês) nos Estados Unidos, “o que resultou na circulação de aproximadamente 78,6% de todo o capital social da companhia ao final da oferta. Ao final

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da oferta, as entidades relacionadas à Equity International e à GP eram os legítimos proprietários de aproximadamente 14,2% e 7,3% do nosso capital social, respectivamente” 98 (site da Gafisa). Imagens do evento podem ser observadas na Figura 19. Ainda em 2007, o grupo Gafisa fecha acordo com uma construtora do Alagoas, a Cipesa Engenharia S.A. Com esse acordo, a Gafisa possui 70% das ações da “Nova Cipesa”, como passou a ser chamada a filial alagoana, agora atuante também em desenvolvimento imobiliário. Em 2008, outras negociações internas no grupo reorganizam a estrutura da Gafisa em relação à Tenda e à Fit. Esta, que era subsidiária integral da Gafisa, foi incorporada pela Tenda, com o objetivo de que juntas, as duas marcas consolidassem suas atuações na produção de moradia popular no Brasil. No ano seguinte, no dia 30 de dezembro, novas transações internas de capital ocorrem entre a Tenda e a Gafisa; agora, com a fusão total das ações, a Tenda passa a ser subsidiária integral da Gafisa99: “A reestruturação foi realizada através da permuta de todas as ações remanescentes da Tenda não detidas pela Gafisa em ações da Gafisa (fusão de ações)” 100. Em março de 2010, a Gafisa faz seu follow-on na Bolsa de São Paulo, com o objetivo de financiar o crescimento futuro da empresa. Veremos os resultados desse procedimento, no capítulo 6 desse trabalho. A Gafisa S.A. é uma das empresas do ramo da construção que participa do índice Bovespa, o Ibovespa, e seus papéis participam com 1,27% do total do índice. A incorporadora atua em 22 estados do Brasil, além do Distrito Federal.

2.3.2.3 PDG Realty 98 Esta citação e informações sobre o histórico da companhia foram obtidos através do site do grupo, disponível em www.gafisa.com.br 99 A Lei Nacional 6404/76, que dispõe da regularização da abertura de capital de empresas privadas no Brasil, trata na seção V sobre a incorporação de empresas como subsidiárias totais. O artigo 251, parágrafo segundo, “A companhia pode ser convertida em subsidiária integral mediante aquisição, por sociedade brasileira, de todas as suas ações, ou nos termos do artigo 252” e no artigo 252, temos que: “A incorporação de todas as ações do capital social ao patrimônio de outra companhia brasileira, para convertê-la em subsidiária integral, será submetida à deliberação da assembléia-geral das duas companhias mediante protocolo e justificação”. Os processos envolvidos na abertura de capital de empresas será melhor trabalhado na Parte 2 deste trabalho. 100

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Cf. site da companhia, em www.gafisa.com.br


Poder de garantir. A PDG Realty, como a Icade na França, é uma estrutura de investimentos imobiliários que surge de um banco101. No caso da PDG, essa criação é bastante recente, datando de 2003. Trata-se de uma estratégia de expansão de negócios do fundo gestor de ex-sócios do Banco Pactual, dentre eles Gilberto Sayão, dono da financeira Vinci Partners. Logo em 2006, apenas três anos após sua criação, a PDG torna-se uma estrutura independente. Em 26 de janeiro de 2007, a PDG abre capital na Bolsa de Valores de São Paulo, arrecadando apenas nessa operação uma soma de R$440 milhões, aumentando o patrimônio líquido da empresa para R$680 milhões102. Desde então, a PDG assume uma estrutura pulverizada do capital, isto é, sem o controle majoritário de algum dos antigos fundadores. No mesmo ano, a PDG adquire duas grandes empresas do setor imobiliário: a Goldfarb (incorporadora e construtora do segmento econômico) e a CHL (incorporadora e construtora do Rio de Janeiro) 103. Uma das particularidades da PDG, o que é visto como uma grande vantagem do ponto de vista dos investidores financeiros e dos analistas em geral, é a de adquirir empresas construtoras, sem, contudo, se apropriar da incorporação e construção decorrentes. O fato é que a política de aquisição empresarial da PDG baseia-se no modelo de holding, i.e., as empresas que são absorvidas pela PDG mantém-se independentes

101 Contudo, Icade é fruto de um investimento de um banco público voltado para investimentos em programas sociais, sobretudo, enquanto que a PDG é originária de um banco privado de investimentos. 102 Cf. PDG Realty, Comentário de Desempenho 4T06 e ano 2006. Arquivo não disponibilizado no portal da PDG, mas econtrado no endereço: http://www.acionista.com.br/home/pdg/resultados_4T06. pdf 103 Não conseguimos descobrir em que mês preciso ocorre a primeira aproximação da PDG com as duas construtoras citadas acima. O primeiro relatório financeiro da PDG data do primeiro trimestre de 2007, quando da abertura de capital da empresa. Nesse relatório, já é anunciado o aumento da participação da PDG no conjunto de ações (ainda não comercializadas em Bolsa) da Goldfarb, de 49% para 70%. Isso nos leva à conclusão de que a primeira compra de ações da Goldfarb pela PDG teria ocorrido entre janeiro e fevereiro de 2007.

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na produção, enquanto o capital, os lucros e investimentos passam pelo controle da PDG104. A fala do presidente do grupo, José Antonio Grabowsky, é bastante explicativa: “nosso modelo de negócios privilegia o que há de melhor nas duas pontas” [gestão financeira e produção imobiliária]. “Entramos com a cultura de resultados que herdamos dos bancos de investimentos, sem prejudicar a autonomia de cada uma das companhias. (...) Nós compramos capacidade gerencial e não terrenos ou prédios” 105. Mas se com a incorporação da Goldfarb e da CHL a PDG já se tornava uma incorporadora importante na cena da promoção imobiliária residencial brasileira, é com a aquisição da Agre que ela se consolida como líder no mercado. Para entendermos a importância dessa operação, é preciso antes passarmos pela história da formação da Agre, empresa também bastante recente. A criação da Agre, um empreendimento do espanhol Enrique Bañuelos, foi fruto da fusão de algumas companhias que vinham se destacando há anos em diversos ramos da promoção imobiliária no Brasil: a Agra, a Klabin Segall e a Abyara. A Agre assumia então maior importância na produção residencial voltada para a classe média e média-alta no Brasil, em especial em São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador. A Agre, porém, durou pouco: tendo sido anunciada, em setembro de 2009, a fusão em Bolsa das companhias que a compunham, em maio de 2010 a recém criada incorporadora foi incorporada pela PDG. De acordo com o presidente em exercício em 2010 da PDG, José Antonio Grabowsky, a Agre já teria procurado a PDG para oferecer sua venda no final de 2009, “quando estávamos no meio da preparação para o follow-on [segunda emissão de ações] da PDG. Na época, não tínhamos condições de olhar o negócio. Há quinze dias, nós voltamos atrás e procuramos a Agre. Eles ainda estavam interessados em vender” 106. 104 Por isso, ao analisarmos o histórico de produção das companhias que hoje compõem a PDG Realty, observamos que, quando essas são incorporadas diretamente pela PDG, empreendimentos continuam sendo lançados sob a marca desses companhias – é o que acontece com Goldfarb (que desde sua incorporação pela PDG, em 2007, até dezembro de 2010 produziu 17.418 unidades na RMSP) e com a Agre (que desde sua fusão com a PDG, em 2010, lançou 844 unidades na RMSP). No entanto, o mesmo não acontece com aquelas empresas que já haviam se fundido subordinadamente a outras companhias, antes de serem incorporadas pela PDG – é o caso da Klabin Segall, por exemplo, que tendo se fundido com a Abyara e a Agra para a formação da Agre, teve suas atividades, além de seu capital, fusionado aos da Agre.

124

105

Cf. Uma empresa em construção, In: Isto é Dinheiro, 09 de julho de 2008. N. 562.

106

P. Cançado, Incorporadora PDG compra a Agre, In: O Estado de São Paulo, 04 de maio de 2010.


Isso posto, percebemos que o bilionário espanhol atuou individualmente como uma empresa do tipo private equity107, ao comprar empresas com potencial de crescimento, alavancá-las e revendê-las no mercado financeiro em um curto prazo de tempo. E isso se confirma com afirmação de um executivo próximo a Enrique Bañuelos, em entrevista ao Estado de São Paulo: Bañuelos, que segundo o executivo estaria insatisfeito com o desempenho financeiro da Agre, queria “uma empresa com olhar financeiro e não de engenheiros” 108. A “compra” da Agre pela PDG ocorreu de forma virtual, financeira, apenas através de negociações envolvendo transações e fusões de ações das companhias. Em pouco mais de oito anos de existência, a PDG Realty já produziu 70 mil unidades habitacionais em mais de 360 empreendimentos, em mais de cem cidades, saindo do completo anominato para a liderança da incorporação imobiliária brasileira, junto com a Cyrela Brazil Realty (dados da Embraesp, 2010). Hoje a empresa atua em 17 estados brasileiros e Distrito Federal. Em janeiro de 2011 optou por unificar suas marcas, sem contudo alterar o esquema de gestão e produção, holding. Em agosto, a empresa foi nomeada pela Revista Isto é Dinheiro com o título de “Melhor da Dinheiro 2011” no segmento Construção Civil Leve, que levou em consideração “mais de 500 das maiores empresas do Brasil e é a única lista do gênero que analisa as companhias não só pelo seu desempenho, mas também leva em conta indicadores de sustentabilidade financeira, recursos humanos, inovação, qualidade, responsabilidade social e ambiental e governança corporativa” 109. A PDG Realty afirma ser a única empresa imobiliária cujo capital é 100% pulverizado, isto é, sem retenção de parte do capital por acionistas majoritários pertencentes à “direção” do grupo. É também a empresa do setor de construção com a maior participação no índice da Bovespa, o Ibovespa, com 2,26% da carteira. Também afirma ser o maior grupo imobiliário das Américas e procura atrair investidores através de um discurso sobre a confiança: “confiança que se constrói a cada dia, respeitando compromissos, cumprindo o prometido, garantindo sempre a qualidade dos seus empre-

107

Sobre as private equities, trataremos melhor do assunto ao longo da Parte 2 dessa pesquisa.

108

Ibidem, idem.

109

PDG Realty, Resultados do 2º.T. de 2011, p.6.

125


endimentos e a sua solidez financeira. Confiança que se traduz na filosofia, na postura e no lema da PDG: Poder de Garantir” 110.

110 Cf. portal eletrônico da incorporadora, http://www.pdg.com.br/sobrepdg, visitado em maio de 2011.


parte 02:

Estado, políticas neoliberais e financeirização: novos contextos políticos e econômicos para a produção privada da habitação


n

essa segunda parte do trabalho, trataremos em três capítulos das

questões relativas ao contexto político e econômico ao qual se vincula atualmente a produção capitalista da habitação no Brasil e na França. No capítulo 31 voltamos aos anos 1980 para analisarmos o desmonte das políticas de bem-estar social, inicialmente na Inglaterra e nos Estados Unidos, para depois se dissiparem internacionalmente através de diretrizes neoliberais. Essas diretrizes contribuem para a construção do cenário econômico – e político – atual no qual as finanças

possuem um papel de destaque, expandindo-se para diversos setores da economia. Buscamos nessas páginas compreender a montagem do cenário onde a finança assume papel central na economia e na produção imobiliária. A partir desse ponto, o fenômeno da financeirização propriamente dito será abordado no capítulo seguinte. Recorremos ao tema da abertura de capital de empresas privadas, buscando compreendê-lo em sua configuração mais contemporânea – apesar de, historicamente e num cenário internacional, a abertura de capital ser um fenômeno que data de finais do século XIX –, intensificado em diversos países a partir dos anos 80. Trata-se de um capítulo mais conceitual, no qual verificaremos como ocorrem os processos de capitalização em Bolsas de Valores e daremos uma dimensão da importância do mercado financeiro no conjunto das transações econômicas mundiais. Após apresentada a financeirização em lato sensu, estudaremos ainda no capítulo 4 a financeirização do imobiliário, investigando os processos de abertura de capital 1 A numeração dos capítulos continua corrida considerando os dois capítulos precedentes, presentes na Parte 1 deste trabalho. A divisão do trabalho em partes e capítulos se deve meramente a questões metodológicas e à organização da apresentação dos assuntos tratados no trabalho.

129


das empresas de incorporação imobiliária no Brasil e na França, suas justificativas e desempenhos diante das flutuações de mercado, e indicaremos a importância da intervenção estatal para a recuperação dessas empresas em momento de crise. Por fim, no capítulo 5 aprofundamos o estudo sobre a intervenção estatal na economia imobiliária e, nessa perspectiva, apontaremos a estratégia anticíclica e mercadológica do Estado brasileiro e daquele francês no que tange aos efeitos desejados sobre a atividade imobiliária residencial – e sobre a economia como um todo, como consequência – através dos programas “Minha Casa, Minha Vida” 1 e 2, no Brasil, e da Lei Scellier, na França.

130


capítulo 03: Anos 1980 – 2000, contexto macroeconômico e político internacional: o Neoliberalismo.


a

literatura crítica sobre economia e política internacional convencionou

chamar de Neoliberalismo uma nova ordem mundial que vinha sendo imposta ao mundo pelos países imperialistas a partir dos anos 802. Globalização, livre mercado,

livre comércio, livre circulação de capitais, Estado coadjuvante (sic) 3 e privatização seriam, então, alguns dos termos que passaríamos a ouvir com maior freqüência em qualquer veículo da mídia nacional ou estrangeira. Em texto de 2004, o professor Gérard Duménil e o pesquisador Dominique Lévy publicam um artigo que busca compreender os motivos que levaram à implantação da “ordem neoliberal” no mundo4. Para eles, apesar de ser difícil precisar uma data para a imposição da doutrina neoliberal internacionalmente, o marco histórico seria o que eles chamam de “golpe de 1979”, quando, nos Estados Unidos, o Federal 2 O termo de fato abarca dimensões maiores do que o termo liberalismo, defendido pelos agentes principais desse modelo. Ao acrescentar o prefixo “neo”, acrescenta-se uma perspectiva crítica às conseqüências sociais, culturais, políticas e econômicas. O termo passou a ser empregado principalmente fora da esfera estritamente econômica; hoje, discute-se conseqüências de posturas e políticas neoliberais na educação, na cultura, na privatização, no planejamento urbano, entre outros. 3 A idéia de que o Neoliberalismo é momento histórico de recuo do Estado face aos agentes privados da Economia, descrição comumente aplicada ao termo, nos parece um equívoco. Diversos são os autores a demonstrar que, através das políticas neoliberais, o Estado reorganiza seu papel, pró-mercado. Na França, por exemplo, país onde a figura do Estado sempre foi algo bastante simbólico, desde o reinado de Luís XIV, com Colbert e, mais recentemente, com De Gaulle e Mitterrand, falar em Estado ausente ou coadjuvante seria um equívoco. Os processos de privatização de empresas públicas e de retração de políticas sociais, observados naquele país nas últimas décadas, são lidos pela Academia francesa como um momento no qual o Estado, neoliberal, assume um papel central de condução de políticas em prol do mercado, e não como um recuo do Estado ou um laissez-faire generalizado. 4 G. Duménil e D. Lévy, O neoliberalismo sob a hegemonia norte-americana. In: F. Chesnais (org.). A finança mundializada.

133


Reserve5, buscando alcançar o controle da inflação, aumenta as taxas de juros a níveis exorbitantes, sem avaliar as conseqüências, sobretudo sociais6, dessa medida. E concluem que essa “doutrina” se trata de um período marcado por uma nova hegemonia financeira; essa nova hegemonia se apresenta bem enquadrada em um contexto de imperialismo contemporâneo, porque “a hegemonia neoliberal da finança se soma e se combina à hegemonia do país dominante no seio da coalizão dos países imperialistas, a dos Estados Unidos” 7, mas “o que o define, para falar mais precisamente, é a reafirmação (e as formas) de um poder de classe” 8. Antes da “nova” fase de hegemonia financeira, outra existiu, do final do século XIX até o ano de 1929 – a “primeira hegemonia financeira”. É no final do XIX, portanto, nos Estados Unidos, que começam a surgir as sociedades anônimas9 de capital aberto. A quebra da Bolsa de Nova York em 1929 levou consigo o primeiro período de hegemonia financeira, descrito por Duménil e Lévy. Seguem-se, portanto, principalmente no contexto pós Guerras, quatro décadas de políticas keynesianas10, através das quais o Estado passa a intervir massivamente na economia; a construção civil e o setor de infraestruturas são privilegiados nessa política, enquanto medidas anticíclicas, o que incentivou a criação ou permitiu o fortalecimento 5

Equivalente ao banco central nos Estados Unidos, também conhecido pela abreviação “Fed”.

6 Os autores consideram a intervenção como um golpe devido à “violência política”. E continuam mostrando os efeitos danosos que se seguiram: controle de salários, arruinamento dos sistemas de proteção social, desemprego, crescimento lento e crises nos países periféricos, entre outras (cf. G. Duménil e D. Lévy, op. cit., p. 85). 7

G. Duménil e D. Lévy, op. cit., p. 86.

8

Ibidem, idem.

9 As sociedades anônimas em si também são criação deste período, e consistem numa transformação da gestão e da organização administrativa do antigo modelo de empresa capitalista de base familiar. A então nova empresa em forma de sociedade anônima se estrutura como uma sociedade de capitais, marcada pela divisão do capital social da empresa em ações. Os maiores detentores dessas ações controlam a empresa e, num primeiro momento, os acionistas majoritários costumavam ser os antigos patronos do empreendimento. A essa empresa, que pode ser de capital fechado ou aberto, a literatura costuma chamar de chandleriana, já que o assunto fora destrinchado minuciosamente em pesquisas de Alfred Chandler, nas primeiras décadas do século XX. Sobre o assunto, conferir, por exemplo, O. Weinstein, Pouvoir, finance et connaissance: les transformations de l’entreprise capitaliste entre le XXe et le XXIe siècle. 10 Primeiramente nos Estados Unidos, com a adoção da teoria de John Keynes pelas políticas estatais, de caráter anticíclico (o plano New Deal é a consolidação inicial dessa teoria) exportada então internacionalmente como modelo de solução para a crise econômica – adotada em momentos de crise até hoje, como veremos mais adiante. De maneira resumida e grosseira, trata-se de uma teoria que prima pelo forte controle estatal da economia, segundo a qual cabe ao Estado criar mecanismos de incentivo à produção, gerando efeitos benéficos em cadeia para diversos setores da economia.

134


de empresas de construção bruta11. No que tange à produção da habitação, a era do Estado de bem estar social pode ser entendida como um período marcado por fortes políticas habitacionais, priorizando a provisão pública de moradias, sobretudo na Europa do pós Segunda Grande Guerra. É o tempo dos trinta gloriosos, dos anos de ouro12 e mesmo nos Estados Unidos percebia-se uma política forte do Estado na produção de moradias13. Na França, por exemplo, é quando grande parte dos conjuntos habitacionais locativos, do tipo HLM (Habitation à Loyer Modéré), serão construídos, com o objetivo de acabar com as favelas das periferias de Paris, sobretudo, apoiados na ideologia da arquitetura modernista dos anos 50 e 60 14. No Brasil15, o governo de ditadura militar de 1964 criou o Banco Nacional da Habitação, o BNH, que durou até 1986, e que foi responsável por financiamentos vultosos em habitação, como nunca tinha sido visto até então no país, mas com programas voltados quase que exclusivamente para a classe média16. Retomando a teoria das fases de hegemonia financeira, de autoria de Duménil e Lévy, é nos anos 80, portanto, que ressurge o papel central da finança, correspondendo à “segunda hegemonia financeira”, período ainda vigente. Assim, “o neoliberalismo nasceu de uma luta de classes de grande envergadura em que a finança, reprimida

11 Como já vimos no capítulo histórico dos promotores imobiliários estudados, foi o caso do grupo Bouygues, que se aproveitou da situação política do momento para se desenvolver como empresa de contrução e obras públicas, se ramificando futuramente para o setor da incorporação imobiliária. 12

Cf. E. Hobsbawn. Os anos dourados. In: A Era dos extremos: o breve século XX.

13 Cf. M. Fix, Financeirização e transformações recentes no circuito imobiliário no Brasil. Tese Doutorado, 2011. 14 Esse modelo de intervenção urbana e de promoção de habitação social, contudo, foi muito criticado pela sociedade francesa a partir dos anos 90, mas sobretudo nos anos 2000. Alegou-se que este tipo de solução habitacional gera comunidades em guetos, e que muito frequentemente, essas “cités HLM” não possuíam urbanidade necessária para que não se tornassem bolsões dormitórios. Situaremos melhor esse momento histórico, ainda que rapidamente, no capítulo 5 deste trabalho, quando também trataremos de como o Estado francês passou em 50 anos de provedor de habitação àqueles que se encontravam no déficit habitacional para provedor de meios pelos quais o indivíduo pudesse acessar o mercado. 15 Sabemos que as condições políticas são bastante distintas daqueles países centrais para o Brasil. A citação do caso brasileiro neste parágrafo visa unicamente criar um panorama sobre como, naquele momento, o Estado brasileiro vinha atuando em políticas habitacionais, sem a pretensão de nos estendermos na discussão dessa questão. 16 Em artigo crítico ao Programa Minha Casa, Minha Vida, de 2009, Pedro Arantes e Mariana Fix afirmam que, durante a ditadura militar no Brasil, grande parte dos subsídios públicos concedidos em políticas habitacionais eram “tomados” pela classe média, em detrimento da grande parcela da população, mais necessitada. Cf. P. Arantes, M. Fix, Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitação. In: Correio da Cidadania, junho 2009.

135


depois da crise de 1929 e da Segunda Guerra Mundial, reafirma progressivamente sua preponderância e volta a ser dominante na transição dos anos 70 e 80” 17. Se nos Estados Unidos a segunda fase de hegemonia financeira se iniciou com o “golpe de 79”, no mesmo ano, Margareth Thatcher assumia na Inglaterra o posto de primeira-ministra. Sua gestão foi marcada por reformas de “remercadorização” econômica18, políticas essas que ficariam conhecidas como características maiores do Estado neoliberal e que seriam tidas pela mídia não crítica como exemplos a serem seguidos internacionalmente pelos governos: “em onze anos e meio no poder, Thatcher privatizou furiosamente, peitou sindicalistas, encolheu o governo e recuperou a prosperidade dos ingleses”

19

(sic). À “recuperação da prosperidade dos ingleses”, Veja

refere-se empiricamente aos efeitos da recuperação das taxas de lucros das empresas privadas britânicas e ao retorno da concentração de ativos20 por suas elites. Do ponto de vista das empresas privadas, alegava-se que as políticas keynesianas empregadas por diversos Estados, da crise de 1929 àquela de 197321, conferiram uma diminuição da taxa de lucro das empresas. Esses fenômenos foram contabilizados nos dois gráficos que se seguem, ambos de autoria de Gérard Duménil e Dominique Lévy22. O primeiro gráfico mostra a evolução das taxas de lucro das empresas privadas nos Estados Unidos e Europa (média de três países: Alemanha, França e Reino Unido) 17

G. Duménil e D. Lévy, op. cit., p. 89.

18

C. Deak, O mercado e o Estado na organização espacial da produção capitalista.

19 Cf. Os campeões do neoliberalismo. In: Veja, setembro de 2003. Apud: S. Leblon, A exumação do discurso neoliberal na mídia. In: Carta Maior, 13 de outubro de 2008. 20 Por ativos, cabe aqui todas as dimensões referentes ao capital, dos meios de produção (maquinário, propriedades), ao capital entesourado, às ações e títulos financeiros. 21 A crise de 1973 ficou conhecida pelo “choque do petróleo”, quando países membros da OPEP criarão medidas de embargo de fornecimento de petróleo aos países europeus e aos Estados Unidos. O embargo gerou o caos na economia internacional, já que os recursos eram e são ainda fundamentais para a base produtiva da indústria capitalista. As conseqüências macroeconômicas desse choque se manifestarão sob a forma de uma crise econômica internacional, afetando, inclusive, o mercado imobiliário terciário francês, o qual, diante daquele cenário de retração do crédito e aumento da inflação na Europa, associados a um estado de superprodução e acúmulo de empreendimentos vazios desse tipo, entrará em profunda recessão da qual só começará a se recuperar em meados dos anos 80, com a diminuição do estoque de empreendimentos vagos. Cf. I. Nappi-Choulet, Les mutations de l’immobilier: de la finance au développement durable, p. 20-21. 22 O gráfico da evolução das taxas de lucro foi produzido a partir de dados da NIPA (BEA), Fixed Assets Tables (BEA), OCDE, Comptes Nationaux Français (INSEE) e integra o artigo “O neoliberalismo sob a hegemonia norte-americana”, op. cit. O segundo gráfico foi publicado no artigo “Capital Resurgent”, e utilizado por D. Harvey em “A brief history of neoliberalism”, op. cit.

136


de 1960 a 2000; o segundo, a evolução da concentração de ativos “nas mãos da fração superior das classes capitalistas e das instituições onde se concentra sua capacidade de ação” 23, o 1% da população estadunidense mais abastada, de 1922 a 1998.

Figura 20 – [Gráfico]. Taxa de lucro (%) da Economia privada na Europa e nos Estados Unidos.

Do gráfico acima (Figura 20), constatamos que, tanto nos Estados Unidos, quanto na Europa, a taxa de lucro das empresas privadas foi drasticamente diminuída dos anos 60 aos 70, saindo da casa dos 20% para chegar a quase 13% em 1980. No entanto, Chesnais nos chama a atenção para o fato de que, justamente de 1955 a 1975, a economia capitalista internacional, até então caracterizada por um crescimento desigual, convergiu durante aqueles vinte anos em direção a uma maior tendência de equivalência24. Contudo, a partir de 1979, com a instauração de políticas ditas neoliberais 23

Nas palavras de François Chesnais. Cf. A finança mundializada, p. 57.

24 Cf. F. Chesnais, O capital portador de juros, In: A finança mundializada, p. 57; M. Husson, Les casseurs de l’Etat social. Paris: La Découverte, 2003.

137


nos países envolvidos pelo estudo dos autores, as taxas de lucro voltaram a subir, para atingirem quase o mesmo patamar daquele encontrado em 1960, agora no ano 200025.

Figura 21 – [Gráfico]. Evolução da concentração de renda pelo 1% mais rico da população norte-americana.

O segundo gráfico (Figura 21) deixa evidente que ao final da década de 70, a elite dos Estados Unidos, representando assim uma parcela da elite mundial, não mais concentrava em suas mãos um percentual de riqueza equivalente à quase a metade dos ativos do país existentes em 192926; ao contrário, tratava-se do momento histórico onde a concentração da riqueza era a menos acentuada no século XX. As políticas neoliberais de Ronald Reagan (presidente dos Estados Unidos em dois mandatos, de 1981 a 1989), marcadas principalmente pela desregulamentação, corte de gastos

25 Entretanto, Harvey, ao analisar as taxas de crescimento mundial de 1960 a 2000 (a partir de dados da World Commission on the Social Dimension of Globalization), comprova que a “neoliberalização” faliu nesse sentido, com taxas praticamente constantes de 1980 a 2003. Cf. D. Harvey, A brief history of neoliberalism, p. 154. 26 A comparação entre épocas, no entanto, só pode ser feita no sentido relativo, uma vez que o número bruto de pessoas que corresponde a 1% da população americana em 1930 e em 1970 é outro, assim como o total de ativos do país, também mais importante nas últimas décadas do século XX, em relação ao início do mesmo século. Dentro dessas considerações, a curva nos permite analisar a concentração de ativos nas mãos de poucos, uma das reivindicações das elites mundiais daquele momento.

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públicos e redução da regulação da economia pelo governo, podem ser vistas, sob essa ótica, como um esforço oficial pela retomada do poder de classe das elites por meio da desigualdade social 27. Para David Harvey, “podemos, portanto, interpretar a neoliberalização antes como um projeto utópico para realizar um plano teórico de reorganização do capitalismo internacional ou como um projeto político para restabelecer as condições para acumulação de capital e restaurar o poder das elites econômicas. (...) o segundo desses objetivos foi, na prática, preponderante. (...) A utopia teórica do argumento neoliberal tem primeiramente trabalhado como um sistema de justificação e legitimação de qualquer atitude necessária para justificar esse objetivo. A evidência sugere, além disso, que quando os princípios neoliberais se chocam com a necessidade de restaurar ou sustentar o poder das elites, esses princípios são mesmo abandonados ou tornam-se tão modificados a ponto de serem irreconhecíveis” 28. Harvey mostra ainda que “teoricamente, o Estado neoliberal deveria favorecer fortes direitos à propriedade privada, o Estado de direito, e as instituições de mercados de livre funcionamento e livre comércio” 29. Dentro de uma concepção em que as corporações são juridicamente definidas como indivíduos (no Brasil, pela figura da pessoa jurídica, na França pela personne morale), é papel do Estado garantir a liberdade total de direitos de todos os indivíduos. “O Estado deve, portanto, usar de seu monopólio de meios de violência para preservar essas liberdades a qualquer custo. Consequentemente, a liberdade de negócios das corporações (legalmente vistas como indivíduos) de operarem dentro dessa malha institucional de livre mercado e livre comércio é vista como um bem fundamental. A empresa privada e a iniciativa empreendedora são tidas como chaves para a inovação e para a geração de riqueza” 30. Mas como ocorreu o aumento dos lucros das empresas privadas dos países onde o neoliberalismo se assumiu como política de Estado, ou em que medida o neoliberalismo

27 Harvey mostra que a volta da concentração de ativos nas mãos das populações mais abastadas não aconteceu apenas nos Estados Unidos, mas o mesmo ocorreu também na Rússia, no México, na China e nos países da Europa do Leste. A França, contudo, foi uma das poucas exceções, com retração da desigualdade social entre 1978 e o final da década de 1990. Cf. D. Harvey. op.cit., p. 16. Tradução livre nossa. 28

D. Harvey, op. cit., p. 19. Tradução livre nossa.

29

D. Harvey, A brief history of neoliberalism, p. 64. Tradução livre nossa.

30

Ibidem, idem.

139


ofereceu ferramentas que permitissem essa retomada de lucros31? Uma das respostas à questão é o aumento da liberdade de capitais dentro da nova fase de hegemonia financeira. O gráfico abaixo, também produzido por Duménil e Lévy32, estabelece uma comparação entre as curvas de lucro de empresas privadas financeiras (financial corporations – bancos, fundos de investimento e instituições financeiras), e de sociedades não financeiras, ambas nos Estados Unidos, de 1960 a 2000.

Figura 23 – [Gráfico]. Taxas de lucro de empresas de capital aberto e fechado, nos Estados Unidos, de 1960 a 2001.

31 Evidentemente, essas corporações continuavam e continuam a extrair a mais-valia também pela exploração de sua força de trabalho, agora ainda mais fragilizada. François Chesnais afirma que os “assalariados foram as verdadeiras vítimas” desse processo, desconhecendo os acontecimentos políticos maiores. Trabalho barato, pouco protegido, subcontratação internacional e flexibilização do emprego são algumas dessas formas de exploração atuais. Cf. F. Chesnais, O capital portador de juros, In: A finança mundializada, p. 55. 32 D. Harvey, A brief history of neoliberalism, p. 158, Apud G. Duménil e D. Lévy, Capital Resurgent, p.111, 134.

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A partir do gráfico acima (Figura 23), percebemos a montagem histórica de uma recuperação da importância das operações financeiras nos Estados Unidos. As financial corporations (no gráfico representado pela curva em linha pontilhada), que tiveram seus lucros recuados quase que continuamente de 1960 a 1975, passam a obter lucros cada vez mais importantes a partir dos anos 80. Nesse recorte histórico, um pico de recuperação rápida ocorreu entre 1975 e 198033, para cair novamente em 1980 à mesma taxa que era encontrada em 1975. O que nos interessa principalmente nesse gráfico, no entanto, é a atestação de que, a partir de 1980, portanto logo após o “golpe de 79”, o lucro das empresas financeiras aumentou a ritmo intenso, enquanto que as empresas não financeiras prosseguiam com uma evolução de lucro praticamente constante. Contudo, as crises que ocorreram internacionalmente nos anos 90 mostram a fragilidade deste setor, fazendo despencar a taxa de lucro deste tipo de sociedade entre os anos de 1996 e 2001, para equivalerem-se aos mesmos índices obtidos em 1975, período de menor lucro dessas corporações. Nos anos 80 34, portanto, será montado um cenário político que preze pela retomada de poder das elites mundiais e dos lucros das grandes corporações capitalistas através de uma nova onda de hegemonia financeira. É através da abertura de capital que as empresas privadas buscaram recuperar lucros e desempenhos antes só vistos no período que precedeu à quebra da Bolsa de Nova York, em 1929. Sávio Miele35, citando Arrighi36, sustenta essa idéia: o momento histórico em que ocorre financeirização da economia é aquele de crise37. As reformas estatais que passarão a ocorrer a partir de então serão essenciais para a transformação vista nas estruturas das empresas privadas, porque “antes que ele” [capital portador de juros] “desempenhasse um papel econômico e social de primeiro plano, foi necessário que os Estados mais poderosos

33 O que é apontado por François Chesnais como resultado da valorização das transações financeiras pelos petrodólares. 34 Sinais de recuperação do papel das finanças já vinham sendo percebido nos Estados Unidos desde o fim da Guerra Fria, e em países como a França a partir dos anos 70. 35 S. A. de F. Miele, O lugar dos investimentos imobiliários-financeiros na reprodução capitalista da Metrópole de São Paulo. In: Diez años de cambios en el Mundo, en la Geografía y en las Ciencias Sociales, 1999-2008. Actas del X Coloquio Internacional de Geocrítica, Universidad de Barcelona, 26-30 de mayo de 2008. <http://www.ub.es/geocrit/-xcol/345.htm> 36

G. Arrighi, O longo século XX.

37 Continuando a observação de Miele, “é importante salientar que o momento de acumulação que vivemos, considerando o plano da reprodução capitalista geral, pode estar em crise, mas estes capitais individuais não estão, pois conseguem se valorizar e produzir acumulação”. Cf. S. Miele, op. cit., p. 5.

141


decidissem liberar o movimento dos capitais e desregulamentar e desbloquear seus sistemas financeiros” 38. Como descreve Lúcia Shimbo, “no contexto dos países centrais do neoliberalismo, a proliferação de novos instrumentos financeiros e o processo de desregulamentação dos mercados, desde a crise da década de 1970, resultou na transformação das estruturas produtivas do setor financeiro e imobiliário” 39. O neoliberalismo, como resposta àquela configuração vista como pouco favorável para os grandes capitalistas, é, portanto, condição principal para que a financeirização enquanto processo aconteça. Nesse novo contexto político e econômico, e sobretudo nos anos 1990, as finanças tomarão lugar importante em grande parte dos mercados, mesmo naqueles mais tradicionais, como o imobiliário. François Chesnais chama esse fenômeno de “mundialização financeira”

, momento no qual a nova hegemonia financeira será consolidada

40

em diversos setores econômicos, dos especulativos aos produtivos, do sistema-mundo de então. Quando observamos a dimensão dos negócios financeiros em todo o mundo, a hegemonia existente é clara: em todo o mundo, observa-se um aumento praticamente exponencial das transações financeiras, quando comparadas à produção efetiva mundial (PIB mundial), cuja evolução tenderia a um crescimento linear bastante tímido, como mostra o gráfico da Figura 24, produzido por Cécile Marin em setembro de 201141. De acordo com esse gráfico, a economia mundial estaria em 2010 em um estágio no qual seu PIB seria de aproximadamente 60 trilhões de dólares, enquanto que as operações financeiras – reprodução abstrata do capital, “dinheiro que faz dinheiro”, atividades meramente especulativas – estariam num estágio dez vezes superior a esse montante, chegando a 600 trilhões de dólares! Esses números nos dão uma idéia da importância desses fenômenos na atualidade, e deixam claro a ordem de grandeza dos interesses em jogo, dos agentes financeiros envolvidos. Essa onda avassaladora de ativos financeiros e riqueza fictícia está se tornando hegemônica em diversos setores da economia, afetando não apenas grandes 38

F. Chesnais, O capital portador de juros, In: A finança mundializada, p. 35.

39 L. Shimbo, Habitação Social, Habitação de Mercado: a confluência entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro (Tese de Doutorado), p. 98. 40

F. Chesnais, A mundialização financeira; A finança mundializada.

41 Cf. Crise bancaire: le casse du siècle, In : Manière de voir, 119. Disponível em : http://www.mondediplomatique.fr/mav/119/

142


Figura 24 – [Gráfico]. Montante dos derivativos e PIB mundiais. Fonte: C. Marin, Manière de voir 119, Le Monde Diplomatique.

agentes internacionais, mas também os atores locais. Na consonância de uma busca eufórica por novas alocações de ativos da parte dos grandes agentes financeiros, à sede de crescimento e aumento de produtividade e lucros por parte de gestores empresariais, tudo parece ser transformado segundo as lógicas do mercado financeiro. O mercado imobiliário e as grandes incorporadoras, agentes importantes na produção da habitação e da cidade já responderam ao fenômeno, adaptando-se às novas diretrizes hegemônicas. Diante desse fenômeno de importância quase incomensurável, ou ao menos até há pouco inimaginável, qual o efeito dessa articulação financeira 143


na produção da habitação? Embora considerada como um direito do cidadão nas Constituições dos países estudados, a habitação, e aqui nos referimos àquela de mercado, produzida pelas grandes corporações imobiliárias, tem sido incorporada à lógica de produção e de reprodução do capital, sujeita ao novo contexto de supremacia financeira. Quais os efeitos dessa aproximação na produção dos lugares de vida de milhares de pessoas, que adquirem suas casas próprias produzidas nessa nova lógica financeira? Qual o lugar do planejamento urbano, das políticas habitacionais progressistas e das articulações das forças sociais dentro de um cenário de tamanha opulência? O que esperar para nossas cidades, quando agentes tão poderosos se impõem na sua produção, e quando o poder público mostra-se conivente a esse movimento? Essas inquietações serão discutidas ao longo de todo esse trabalho. Por ora, nos contentamos em deixar evidente a importância dos fenômenos que aqui estão sendo tratados. Como já dissemos, nosso objetivo nesse capítulo não é o de estudar toda a teoria do neoliberalismo, isso não faz parte de nosso foco e seria imprudente42. Mas acreditamos ter sido importante esse recuo, que fundamenta e contextualiza todo o processo histórico, econômico, social e político no qual se inserem as transformações produtivas do setor imobiliário dos países que nos dispusemos a estudar, o que faremos a seguir.

42 Alguns dos próprios estudiosos do assunto, Duménil e Lévy, se recusam a analisar o Neoliberalismo como uma doutrina una e universal, já que afirmam existir diferentes configurações de políticas neoliberais de acordo com a política executada em cada país. Cf. G. Duménil e D. Lévy, O neoliberalismo sob a hegemonia norte-americana, In: F. Chesnais, A finança mundializada.

144


capítulo 04: Tudo é finança. Definições, processos de abertura de capital de empresas privadas, financeirização da economia e do setor imobiliário


c

omo já dissemos, o mundo das finanças, hoje, se impõe em diversos as-

pectos da vida cotidiana das sociedades pós-industriais. A financeirização toma dimensões importantes na produção de setores até então bastante tradicionais, como a agroindústria43 e o mercado da construção civil, segmentos onde as mudanças foram substanciais. Em ambos os casos, o produto final parece reduzido em mera comodity, como será apresentado mais adiante, na Parte 3 deste trabalho, ao discutirmos a padronização (ou “standardização”) da habitação que deriva desses novos circuitos de produção. Não nos interessam nessa pesquisa os fenômenos estritamente financeiros que envolvem a habitação como bem negociável por títulos financeiros44, mas antes os processos pelos quais a finança se apropria ou transforma a produção capitalista da habitação de mercado, através de novas configurações na estrutura financeira e de gestão dos grandes grupos de incorporação imobiliária. Dentro de um recorte histórico, já discutimos no capítulo anterior que a ordem neoliberal trouxe consigo a prevalência da financeirização, do capital financeiro, sobre a economia. Mas como definir a financeirização? Tanto a Academia quanto o mercado 43 Nas grandes potências agroexportadoras, como o Brasil, a financeirização da produção agroalimentar passa pelo chamado Mercado Futuro, criando-se títulos correspondentes à previsões de produção das safras futuras, antes que elas sejam efetivamente produzidas. Após a conversão dos grãos em papéis, estes são negociados no mercado internacional de investimentos financeiros, através das bolsas de mercado futuro, onde estes papéis são comercializados. 44 No setor imobiliário, vimos recentemente as conseqüências da transformação de moradias em ativos financeiros nos Estados Unidos, com a crise dos empréstimos de tipo subprime. Sobre esse último assunto, entre outros, conferir a tese de Mariana Fix, Financeirização e transformações recentes no circuito imobiliário no Brasil, 2011.

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parecem ter dificuldades em definir o termo. Vincent Lépinay45 mostra a dificuldade em se definir o fenômeno e cita três possíveis interpretações para o termo “finança”. Duas de suas leituras partem de uma polarização ideológica da Economia em si: de um lado (interpretação liberal, de direita) a finança “completaria o mercado”, dentro de uma concepção em que Economia é informação e que a finança é uma rede complexa de informações cuja função é a de completar o “quebra-cabeça” da Economia; de outro (interpretação crítica, de esquerda) a finança “abstrairia o mercado”, numa concepção marxista na qual a Economia é definida pela produção e pelo trabalho46. A terceira leitura que faz o antropólogo francês é de natureza de mercado, e é bastante próxima daquela definida por Ronald Dore47, que define o fenômeno pelo termo financialization, criado pelos anglo-saxões. Então, de acordo com Dore, a financialization pode ser compreendida como “a dominância crescente da indústria financeira no total da atividade econômica, do controle financeiro na gestão das corporações, dos ativos financeiros dentro do total de ativos, da comercialização de ativos securitizados e particularmente das ações dentro dos demais ativos financeiros, do mercado de ações como um mercado de controle corporativo na determinação de estratégias empresariais, e das flutuações no mercado de ações como um determinante de ciclos dos negócios” 48. A partir desse leque de definições, temos que a financeirização é um fenômeno marcado pelo crescimento da importância das finanças, das relações fictícias de reprodução do capital, no conjunto das atividades econômicas – pela sua importância como rede de informações – o que pode ocorrer pela presença de medidas financeiras na gestão interna de grandes empresas de capital aberto, e bem particularmente, por uma 45 Antropólogo francês, professor do Massachussets Institute of Technology (MIT), procura estudar as finanças a partir do ponto de vista das relações sociais. Seu discurso sobre definição do termo “finanças” é aqui reproduzido a partir de anotações nossa em curso por ele proferido (Introduction of Social Studies on Finance), em ocasião do 4º. EIAGIME (Encontro Internacional de Alunos de Graduação do Instituto de Matemática e Estatística da USP), no IME-USP, em agosto de 2011. 46 É a leitura que fazem todos os pesquisadores críticos que já citamos até aqui, visão da qual compartilhamos. No entanto, nos parece interessante e necessário buscar compreender outras interpretações do mesmo fenômeno, para que possamos compreendê-lo de maneira mais abrangente. 47 Sociólogo britânico, pesquisador em Economia Internacional na London School of Economics and Political Science. Preferimos usar a definição de Dore porque esta se apresenta mais precisa, publicada. 48 Tradução livre nossa. A definição do Professor Dore pode ser encontrada em inglês no sítio The free dictionary (Cf. http://encyclopedia.thefreedictionary.com/Financialisation), ou em sua obra publicada no ano 2000, Stock Market Capitalism: Welfare Capitalism: Japan and Germany vs. the Anglo-Saxons, publicada pela Oxford University Press.

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gestão empresarial feita a partir do desempenho das ações da empresa no mercado financeiro e pelo impacto determinante de suas performances financeiras nos ciclos de negócios, gestão e de produção. Mas tudo isso se passa, dentro da interpretação crítica da qual compartilhamos, por um processo de transformação das lógicas produtivas pela lógica financeira, dentro de um quadro construído politicamente pelas reformas do Estado neoliberal. Alguns pesquisadores apontam essas características como sendo um regime de acumulação sucessor ao modelo fordista, um regime no qual a base estaria muito mais centrada na esfera financeira do que naquela da produção49. A financeirização das empresas capitalistas, sobretudo depois dos anos 90 – portanto dentro da nova fase de hegemonia financeira –, tem ocorrido em diversos setores e em ritmo acelerado. Para se transformar em uma sociedade de capital aberto, contudo, a empresa deve se adaptar radicalmente em um processo complexo, geralmente regulamentado por leis ou regulamentos nacionais. Na França, a regulação das operações financeiras passam atualmente pela Autorité des Marchés Financiers (AMF), criada em 2003 pela Lei no. 2003-706, de 1º. de agosto de 2003, através da fusão de três outros organismos, a saber: Commission des Opérations de Bourse (COB, criada em 1967), o Conseil de Discipline de la Gestion Financière (CDGF, de 1990) e o Conseil des Marchés Financiers (CMF, de 1996). Cabe à AMF o controle das operações financeiras, da veiculação de informações, dos processos de abertura de capital de sociedades anônimas na França, da segurança e da proteção dos investimentos realizados em operações financeiras francesas e européias. No Brasil, a Lei Nacional 6.404, de 1976 50, regulamenta a constituição de sociedades anônimas no Brasil, tanto de capital fechado quanto de capital aberto, discorrendo das responsabilidades, deveres e direitos de empresas desejosas de transformar a gestão de suas empresas para o modelo de negociações públicas. De acordo com essa lei, toda companhia a fins lucrativos, mercantis, pode se tornar uma sociedade anônima, mas para ser de capital aberto, é preciso que seus valores mobiliários sejam admitidos pela

49 François Chesnais destaca o pioneirismo de Michel Aglietta nos anos 90, ao perceber então transformações na economia norte-americana, caracterizadas por um “regime de crescimento patrimonial” como o “capitalismo do amanhã” em países de capitalismo avançado. Cf. F. Chesnais, La théorie du régime d’accumulation financiarisé: contenu, portée et interrogations. Attac, 2002. Disponível em: http://www. france.attac.org/archives/spip.php?article882 . 50 Diversos artigos e parágrafos foram incluídos à lei original de 1976 em leis de 1997, 2001, 2007 e 2011, o que indica a adaptação da legislação em relação às configurações do mercado.

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Comissão de Valores Mobiliários51 para que possam ser comercializados no mercado de ações. Narrando o caso da abertura de capital de uma construtora brasileira52, Lucia Shimbo demonstra também que, meses antes de se apresentar para a Comissão de Valores Mobiliários, a empresa deve tornar público o “aviso ao mercado” sobre a operação que pretende realizar, preparar minuciosos relatórios de apresentação (“roadshows internacionais”) aos investidores, e tentar convencê-los a investir na empresa quando esta estiver efetivamente negociada em Bolsa. Mas quais as vantagens de se enfrentar transformações de tamanha complexidade, visando à financeirização? As empresas de capital aberto possuem algumas vantagens do ponto de vista financeiro: os acionistas principais têm mais facilidade em vender seus patrimônios (a chamada liquidez, no jargão do mercado financeiro), os investimentos de outros acionistas capitalizam a corporação mais rapidamente e, em cima deste capital excedente, a empresa passa a ser dotada de meios mais significativos para autoinvestimento em sua produtividade, que pode se manifestar de diferentes formas: investimento em maquinários, em tecnologia produtiva, em expansão geográfica, na compra de empresas menores e concorrentes ou, sobretudo no caso das incorporadoras imobiliárias, através da constituição de um banco de terras, que garanta a produtividade contínua da empresa53. Além disso, as corporações de capital aberto costumam identificar vantagens no fato de se tornarem “públicas”, em relação à imagem de confiança que inspiram em investidores e clientes, sobretudo relacionados a

51 Guardando as variações locais, comissões desse tipo se apresentam em diversos países já que o processo de abertura de capital é internacional e em geral derivados da experiência americana, que fez escola. Em explicação de Lucia Shimbo, trata-se de “um colegiado ligado ao Ministério da Fazenda, que tem por atribuição disciplinar, normatizar e fiscalizar o funcionamento do mercado de valores mobiliários e a atuação de seus protagonistas (as companhias abertas, os intermediários financeiros e os investidores)”. Cf. L. Shimbo, Habitação social, habitação de mercado: a confluência entre estado, empresas construtoras e capital financeiro. (tese de doutorado). Universidade de São Paulo, São Carlos, 2010. Na França, o papel de controle financeiro é desempenhado por colegiado da AMF, como já descrito acima. 52 Em sua tese, a autora optou por não identificar a empresa, e preferiu designá-la de “empresa construtora pesquisada”, ou pela sigla ECP. 53 A questão fundiária é de fato o principal entrave para a financeirização da produção imobiliária. Ela sempre foi um nó na produção capitalista da casa e da cidade, e agora é o principal entrave para a financeirização da produção imobiliária. Como a terra não é reprodutível e é finita, para que a produção possa continuar acontecendo é preciso que haja o monopólio desse substrato. Diversos autores estudaram essa fascinante questão que sem dúvidas constitui o problema central das cidades brasileiras. Cf. Murillo Marx, Luis Cesar Q. Ribeiro, Christian Topalov, Ermínia Maricato, entre outros.

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aspectos de pujança e transparência54. Por fim, a capitalização permite às empresas de encontrarem o capital necessário para seus investimentos, projetos, ampliações, sem endividamento. Assim, cria-se um descolamento entre produção e fluxos de capitais, donde um desempenho mais flexível. Com esses processos de abertura de capital, como mostra Chesnais, ocorre o deslocamento de um modelo de gestão baseado na corporate governance, representada pela figura do “administrador-industrial” 55, para outro no qual a preocupação central de todo o circuito de produção da corporação, no caso “gerida” pela figura do “administrador-financeiro”, é o da valorização acionária. Lembremos da postura de Enrique Bañuelos, tratada no capítulo 2 deste trabalho, que vende sua empresa de incorporação imobiliária residencial, a Agre, para que houvesse a criação de uma incorporadora “com olhar financeiro e não de engenheiros”. No mesmo capítulo, vimos também que parte significativa das hoje principais incorporadoras francesas e brasileiras foram historicamente construídas a partir de negócios familiares, sobretudo aquelas cuja história remonta a meados do século passado, como Bouygues, Nexity, Cyrela e Gafisa e que se tornaram sociedades anônimas de capital fechado, num primeiro momento, e de capital aberto, mais recentemente. Quando essas empresas, principalmente a partir dos anos 1990 e através de dinâmicas que lhes são particulares, deixam de ser organizadas pela lógica familiar ou de capital fechado – corporate governance – para tornarem-se estruturas “públicas” 56 de capital aberto, o novo perfil de gestor dessas corporações “molda-se no molde da finança e explora a liberdade permitida pela ‘virtualidade’ dela. Ele contornou rapidamente o controle do qual era, a princípio, objeto. Mas suas prioridades são muito diferentes das do administrador-industrial que ele substituiu. Os grupos são dirigidos por pessoas para as quais a tendência da Bolsa é mais importante do que qualquer outra coisa. O controle da corporate governance foi em geral frustrado, mas os valores da finança 54 Para compreender o processo pelo qual empresas abrem capital em Bolsa, recorremos às orientações contidas numa brochura produzida pela Bovespa. A publicação está disponível na internet, e foi acessada no dia 18.02.2010. Cf. www.bmfbovespa.com.br/empresas/download/guiaaber.pdf 55 Comumente encarnado na mesma figura do patrão (no sentido patriarcalista do termo) no caso das empresas familiares ou na figura dos acionistas majoritários, no caso da sociedade anônima de capital fechado. 56 No mercado financeiro, as empresas de capital aberto são também chamadas de empresas públicas, no sentido em que seu capital social é disponibilizado à oferta pública em negociações bursáteis. Esse é o sentido do termo, designando estrutura completamente diferente àquela da empresa estatal, que é verdadeiramente pública por pertencer a todos os cidadãos do país de origem.

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triunfaram” 57. Essa afirmação de Chesnais deixa claro que, nesse novo momento surgido com a “revolução conservadora” de Thatcher e Reagan, a fim de aumentarem seus lucros, rentabilidades e possibilidades de crescimento, a empresa financeirizada altera seu foco, da obtenção de lucro pela comercialização da produção, para a rentabilidade de seus papéis e dos papéis de seus acionistas. Duas formas distintas de organização empresarial e de produção, dois modos diversos de acumulação de riquezas. Ao estudar em sua tese de doutorado o caso da abertura de capital de determinada construtora, Lucia Shimbo narra as promessas que o então diretor da companhia teve de fazer em diversos “roadshows”, de quadruplicar sua produtividade, para atingir a cifra de 40 mil unidades residenciais lançadas por ano58. A diferença desses dois modos de acumulação é bem ilustrada pela metáfora de Vincent Lépinay59: se para “produzir” é preciso explorar recursos e matérias-primas, transformando-as, a “derivação” – como o antropólogo do MIT denomina a estratégia de criação de valor através da abstração – funciona como um parasita, cujo mecanismo de sobrevivência consiste em nutrir-se da riqueza produzida pelo hospedeiro, sem, contudo comprometê-lo excessivamente (exaurir seus recursos a ponto de “matálo” exigiria ao parasita encontrar um segundo hospedeiro). Nessa metáfora, seriam “parasitas” de determinada sociedade anônima seus investidores como um todo, dos menores (pequenos acionistas individuais) aos maiores (como fundos de pensão ou grupos de private equity60). Nesse sentido, a produção deixa de ser o cerne da corporação. Ela passa a interessar o suficientemente para garantir a constante valorização financeira da empresa e dos dividendos esperados por seus investidores; o que se produz e, sobretudo, como se produz, parece ser mera eventualidade dentro desse processo. Essa possibilidade de formulação do sistema capitalista, na qual parece se privilegiar a acumulação abstrata àquela derivada da produção efetiva, contudo, já havia sido 57

F. Chesnais, O capital portador de juros. In: A finança mundializada, p. 54.

58 L. Shimbo, Habitação social, habitação de mercado: a confluência entre estado, empresas construtoras e capital financeiro, p. 157. No nosso estudo, as relações entre evolução financeira e produtividade das incorporadoras imobiliárias analisadas serão trabalhadas separadamente, no capítulo 6 da Parte 3. 59

Baseamo-nos em sua aula proferida no curso Introduction of Social Studies on Finance, op. cit.

60 Empresas de private equity são estruturas que vislumbram a possibilidade de grandes lucros na aquisição de uma empresa de potencial produtivo limitado, transformando-a numa lógica de gestão financeira. Após a transformação da empresa, num curto prazo de tempo (poucos anos, no máximo) essa é revendida, normalmente em processos de transações de ações, o que gera para a sociedade de private equity lucros vultosos.

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prevista por Karl Marx e por Keynes, o que nos lembra Luiz Gonzaga Belluzzo: “Marx, como Keynes, desvendou no capitalismo a possibilidade da acumulação de riqueza abstrata, desvencilhada dos incômodos da produção material” 61. Mas como já dissemos, o que nos propomos a estudar são as relações existentes entre economia e território, finanças e imobiliário, para conhecer as novas formas de construção do espaço, em um contexto de economia mundializada. Já listamos até aqui alguns elementos que nos ajudam a compreender a nova conjuntura econômica e o processo histórico de aproximação dessas duas esferas. Agora, discutiremos a nova configuração organizacional e produtiva das principais empresas de incorporação imobiliária residencial francesas e brasileiras através da evolução do desempenho dessas empresas no mercado financeiro.

4.1 A financeirização das incorporadoras imobiliárias e suas implicações sobre a produção privada da habitação Toda corporação privada a fins lucrativos pode transformar-se em companhia pública, de capital aberto. Mas como esse fenômeno ocorreu em relação às empresas do setor imobiliário? Por que uma incorporadora imobiliária, especificamente, se interessaria em abrir seu capital em uma Bolsa de Valores? O discurso de Allain Dinin, presidente e diretor geral da Nexity, nos ajuda a compreender melhor esse processo. Em 2004, quando da entrada do grupo na Euronext

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(Bolsa de Paris), Dinin respondeu em uma entrevista à rádio francesa BMF: “o desejo de entrarmos em Bolsa se explica porque o mercado imobiliário está numa ótima fase e acreditamos que essa fase vá persistir durante um bom tempo. Os gerentes e diretores da Nexity são acionistas com uma participação de cerca de 16% do capital e não colocam nada no mercado. Quando de nossa introdução na Bolsa, vamos persistir a

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L. G. Belluzzo, Prefácio, In: F. Chesnais (org.), A finança mundializada, p. 8.

62 A Euronext existe desde o ano 2000, e reúne importantes bolsas de valores européias numa única estrutura. Fazem parte dessa estrutura as Bolsas de Amsterdam (sede), Paris, Bruxelas, Londres e Porto . A Bolsa de Nova York (NYSE) foi incorporada pela Euronext em 2007.

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sermos acionários de nossa empresa, porque nela acreditamos63. Hoje o nosso conjunto de acionistas é essencialmente formado pelos fundos LBO64, é tempo de passar à outra coisa, nossa empresa é adulta, ela precisa de uma estrutura financeira reforçada e é por isso que entramos na Bolsa. Fizemos bilhões de euros em volume de negócios no ano passado, equipamos mais de 10.000 famílias com moradias, e pensamos então a partirmos para a Bolsa” 65. Explicação muito similar a essa foi proferida pela Icade. De acordo com o grupo, em informação divulgada no seu site, a incorporadora criada a partir da Caisse de Dépôts et Consignations66 abriu seu capital na bolsa no ano de 2007 porque “esse novo estatuto permite simplificar suas estruturas e aperfeiçoar seu modelo de empresa tornando-a mais ‘performática’ em termos de desenvolvimento e rentabilidade”. Em 2007, suas ações fecharam o ano sendo negociadas ao preço de 84,50 euros, uma das maiores cotações já registradas do mercado imobiliário-financeiro francês. De acordo com Julie Pollard, “um argumento utilizado recorrentemente porta sobre o desejo de se manter independente e de poder gerir seus [das incorporadoras] desenvolvimentos mais livremente do que se continuassem vinculados a um grande grupo bancário ou de construção” 67. De fato, como já dissemos, o objetivo de captação de recursos e expansão de mercado é central na decisão de uma empresa abrir capital 63 Presenciamos na França um receio da parte dos promotores ao abrirem capital em Bolsa. Se por um lado eles se mostravam confiantes, como de praxe, por outro, mostravam-se sempre bastante cautelosos em relação a essa inserção: “nós entramos em Bolsa, mas nossas finanças são controladas por nós mesmos” é uma dessas declarações, que presenciamos quando entrevistamos um dos responsáveis pelo setor habitacional da construtora Eiffage, em novembro de 2009. Como já foi comentado mais profundamente em nota de rodapé no capítulo 3, o acionariato de trabalhadores pode ser compreendido dentro da lógica estatal de incentivo à participação do trabalhador como investidor da empresa privada na qual trabalha, como também servir de estímulo à produção da companhia. 64 Fundos LBO: do inglês leveraged buyout, em português usa-se o termo “fundo de alavancagem”. Grosso modo, consiste num investimento baseado em mecanismo de propulsão financeira de uma companhia, realizado por outra companhia, em geral financeira, num procedimento de alto risco, e, portanto, de maior potencialidade de lucro. A empresa que participa de um fundo desse tipo obtém um retorno maior do que se ela obtivesse um financiamento comum no mercado. 65

A. Dinin, em discurso proferido em 2004.

66 A Caisse des Dépôts, como é usualmente conhecida pelos franceses, é uma instituição financeira pública, criada em 1816, controlada pelo poder público (representantes do Banco da França, do Parlamento e do Senado). Apesar de pública, atua também em setores de concorrência de mercado, como o imobiliário, através da incorporadora Icade (“Immobilier de la Caisse des Dépôts”). 67 J. Pollard. Acteurs économiques et régulation politique: les promoteurs immobiliers au centre des politiques du logement dans les régions de Paris et de Madrid. [Tese de Doutorado]. Institut d’Etudes Politiques de Paris, Sciences Po, Paris, 2009.

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em Bolsa. No Brasil, a abertura de capital por parte de empresas atuantes no ramo da construção civil pode ser compreendida como uma solução à falta de capitalização dessas empresas, inexistente desde o fim do Banco Nacional da Habitação, o BNH. Além disso, essa preocupação de se obter investimento sem endividamento, citada por Julie Pollard para a França, também é empregada para compreensão do caso brasileiro e é citada por Daniel Volochko, ao citar a fala do diretor de uma grande incorporadora brasileira, que afirmava em 2007 ser preferível tornar-se sócio de seu próprio negócio do que endividar-se com bancos68. Ingrid Nappi-Choulet denomina esse fenômeno como “désintermédiation” 69, mostrando que nesse novo momento, o intermédio bancário deixa de ser a única opção de financiamento das empresas. Para a autora, isso só foi possível graças à desregulamentação financeira, que ocorreu na França no mesmo momento que ocorria na cena internacional, ao menos nos países ditos centrais, durante os anos 1980. Como já dissemos, estudos sobre a financeirização da produção imobiliária na França são raros, sobretudo aqueles que consideram o fenômeno analisando a produção habitacional. É possível, contudo, recuperar alguns artigos e trabalhos acadêmicos que tratam da aproximação das esferas financeiras e imobiliárias e da atuação dos grandes promotores imobiliários de maneira geral, mas principalmente documentos advindos do próprio setor de investimentos. Assim, a origem do fenômeno de financeirização do imobiliário na França é descrita por agentes do mercado como conseqüência de uma soma vultosa de capitais disponíveis, advindos notadamente de fundos de aposentadoria por capitalização. “A financeirização constitui antes de tudo a resposta mais adaptada à aceleração da transferência de ativos imobiliários. Passamos de um estágio ‘bela adormecida’, onde o ativo imobiliário era detido de modo tradicional, para um tipo de ‘balé fantástico’, onde os ativos mudam de mãos (do Estado aos investidores privados; das empresas privadas aos investidores institucionais; dos investidores institucionais aos particulares pessoas físicas) a um ritmo frenético” 70.

68 A frase do empresário, originalmente publicada por Danilo Volochko, em 2007, foi recuperada na tese de Lucia Shimbo, op. cit., p. 104. 69

I. Nappi-Choulet, Les mutations de l’immobilier : de la finance au développement durable, p. 32.

70 Cf. P. Zivkovic et al., Financiarisation de l’immobilier : la réponse innovante du groupe BNP Paribas. In : Les entretiens de la Maison Dorée, p. 6. [Relato de evento]. Paris, 23 nov. 2006.

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Guy Marty71 qualifica como “tardia” a entrada do mercado imobiliário francês e europeu na lógica financeira. Sua explicação é a de que, devido a uma dificuldade de medir o valor do imóvel face a ondas de mudanças econômicas tão rápidas, o sistema financeiro se concentrava sobretudo nos bens móveis; além disso, dentro de um cenário de instabilidade econômica marcado pela inflação72, propriedades imobiliárias eram investimento seguro, graças ao “valor refúgio” 73 que o imobiliário representava. Mas finda a inflação na Europa, os objetos antes vistos apenas pelo valor refúgio são incluídos no mercado financeiro. Para o autor, esse processo é marcado por três fases: a primeira (1997-1999) era caracterizada por um “procedimento especulativo”; a segunda (1999-2001) como conseqüência do “desaparecimento dos mercados habituais” e a terceira (2001-2002) como simplesmente uma “procura por lugares de investimento alternativos” 74. O método de divisão evolutiva do mercado imobiliário em três etapas é também empregado por Julie Pollard, em sua tese de doutoramento. Para ela, o mercado imobiliário francês conheceu, desde os anos 1980, um processo de transformação ancorado em três momentos: incorporação dos pequenos incorporadores pelos grandes grupos; segmentação dos incorporadores independentes e, por fim, a internacionalização dos capitais privados do setor da construção. Esta última etapa é a principal característica da inserção desse mercado na economia dita mundializada. Mas assim como Marty, Ingrid Nappi-Choulet afirma que a financeirização do imobiliário francês é fenômeno novo, datando principalmente do início do século XXI. É preciso atentar, entretanto, para o fato de que, nesse ponto, a autora – assim como Zivkovic, que havia descrito o estágio atual das relações entre finanças e imobiliário como um “balé fantástico” – emprega o termo “financeirização” sob a ótica da “transformação” do imóvel como um título financeiro (i.e., securitização), concepção diferente daquela que estamos abordando nesse trabalho. Nessa perspectiva, a autora afirma que o fenômeno acontece, na França, sobretudo com os bens imóveis não 71 Marty é diretor do Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (Instituto de Poupança Imobiliária e Fundiária, IEIF), portanto, agente central desse mercado na França. Cf. G. Marty, Urbanisme, aménagement, immobilier... et financiarisation. In : Les Cahiers, v.145, out.2006, pp.78-84. 72 É preciso lembrar que na França, desde 1972, as taxas de inflação só começaram a cair a partir de 1982, saindo da importância de 15% em média para atingir uma variação em torno de 3% ao ano, mantendo-se constante nessa proporção até atualmente, para sermos sintéticos. No Brasil, a instabilidade econômica só foi controlada após a implantação de uma política severa de aumento dos juros, e da criação do Plano Real, na segunda metade dos anos 1990.

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73

Em outros termos, “entesouramento”. Cf. livros de O Capital, 1867- 94.

74

Cf. Marty, In : Les Cahiers, 2009 : 82.


residenciais e seria uma conseqüência direta de um processo iniciado com a gestão da crise imobiliária do terciário de 1991. A partir de 1996, fundos de investimentos norte-americanos, oportunistas, injetam recursos na indústria imobiliária francesa e européia, o que não apenas fez relançar o mercado imobiliário europeu, como permitiu uma transformação progressiva na estrutura desse mercado, saindo de uma lógica patrimonialista para uma financeira, própria “dos novos fundos de investimento imobiliários não cotados, criados e majoritariamente geridos pelos grandes bancos de investimento” 75. Para dar ideia da dimensão do fenômeno, Ingrid informa que de 1995 a 2009, na Europa, o número de fundos desse tipo atuando na Europa passou de cerca de 30 para 480. Mas para que esses fundos chegassem a atuar na França, foi preciso instaurar-se um panorama favorável, pautado principalmente pela liberalização financeira. Se na França o processo ocorreu em ligeiro atraso comparativamente aos Estados Unidos ou ao Reino Unido, Nappi-Choulet atesta que em território francês o processo se inicia em 1985, com a reforma que “permite aos agentes não financeiros, como empresas, de terem acesso direto ao mercado monetário, tanto para se financiarem em operações de curto prazo, ditas de tesouraria, como para realizar seus investimentos”76, com a eliminação, em 1987, da exclusividade de enquadramento e concessão de crédito pelo “Banco Central” daquele país (Banque de France)77 e pela privatização de estatais francesas entre 1986 e 87. Seria, portanto a partir de meados da década de 80 que a financeirização de empresas capitalistas de diversos setores teriam um pano de fundo mais favorável para fazê-lo. Entretanto, ao observarmos o Quadro 2, mais adiante, percebemos que a Bouygues S.A. já era uma sociedade cotada na Bolsa de Paris desde 1970; a flexibilidade de 75 I. Nappi-Choulet, Les Mutations de l’immobilier : de la finance au développement durable, p. 31. A participação desses fundos de investimento internacionais na estrutura financeira das grandes incorporadoras francesas e brasileiras será estudada ainda nesse capítulo, mais adiante. Adiantamos, no entanto, que esses atores ainda desempenham papel central em diversas dessas incorporadoras, como sócios de seus negócios imobiliários. A cidade e a habitação que esses agentes produzem, derivam dessa montagem, assunto da Parte 3 dessa pesquisa. 76

I. Nappi-Choulet, op. cit., p. 33.

77 O crédito a médio prazo para construção e aquisição de imóveis residenciais surge na França logo após o término da Primeira Guerra Mundial, sendo que de 1931 a 37 a instituição responsável pelo fornecimento de crédito era a Caisse des Dépots et Consignations, passando para as mãos da Banque de France de 1937 a 1987. Em 1950 a Banque de France passa a estabelecer critérios para definir aspectos físicos das moradias que seriam construídas, para poderem se beneficiar do crédito. Cf. B. Lefèbvre, M. Mouillart, S. Occhipinti, Politique du logement : 50 ans pour un échec, p. 13.

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mercados daquele grande grupo francês provavelmente é fator importante para uma entrada em Bolsa tão antecipada em relação aos demais promotores imobiliários estudados, cuja financeirização se instala nos anos 2000. Bouygues Immobilier entra em Bolsa, portanto, como conseqüência da financeirização de todo o grupo, e não pode ser compreendida como fato relevante para a história da financeirização imobiliária francesa. Na França, como já foi citado no capítulo 2, a primeira empresa exclusivamente do setor imobiliário a abrir capital foi a companhia estrangeira Kaufman & Broad, no ano 2000. Naquele momento, a incorporadora ainda era controlada pela norte-americana KB Home, um dos principais promotores imobiliários nos Estados Unidos, reconhecida por seus empreendimentos residenciais suburbanos. A decisão de inserção em bolsa da filial francesa passa, portanto, por decisões de estratégia de mercado e de financiamento realizada nos Estados Unidos, que previram o aquecimento da economia e as projeções favoráveis referentes ao mercado imobiliário residencial na Europa. A segunda a abrir capital foi a líder do mercado, a Nexity, em 2004, seguida pela Icade, em 2007. É portanto na primeira década do século XXI que a financeirização da produção habitacional na França se instala, de fato. O fenômeno não se restringe à França. Em todo o mundo, em apenas seis anos, de 2000 a 2006, a capitalização em bolsa de empresas do imobiliário foi dobrada78. E assim como na França, no Brasil, a aproximação do imobiliário às finanças, precisaria passar por um quadro de transformações macro na estrutura regulamentar financeira e política, num primeiro momento, e aos investimentos advindos dos fundos de pensão, logo depois. Desse modo, segundo Lucia Shimbo, o caso brasileiro teria ocorrido em duas fases: a primeira, de 1993 a 2004, caracterizada pela criação de um cenário político e regulamentar favorável79, e a segunda, de 2005 a 2010, na qual a financeiri-

78 P. Zivkovic et al., Financiarisation de l’immobilier : la réponse innovante du groupe BNP Paribas. In : Les entretiens de la Maison Dorée, p. 6. 79 Trabalhando a partir de publicações de Danilo Volochko (A produção do espaço urbano e as estratégias reprodutivas do capital, 2007), Adriano Botelho (O urbano em fragmentos, 2007), Mariana Fix (São Paulo cidade global, 2007) e Cláudio César Paiva (A diáspora do capital imobiliário, sua dinâmica de valorização e a cidade no capitalismo contemporâneo, 2007), Lucia Shimbo reconstrói todo um histórico que passa pelo desmonte do BNH, pelo surgimento do SFI, do mecanismo dos CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), pelos FII (Fundos de Investimentos Imobiliários). Sabemos que o estudo desse processo complexo é indispensável para a compreensão da questão estudada no Brasil, mas preferimos não abordá-los a fundo neste trabalho, dado o prazo curto que dispúnhamos para fazê-lo.

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zação ocorreu de fato, com a entrada em Bolsa das grandes companhias imobiliárias do país. Nessa perspectiva, o processo de abertura de capital das empresas da construção civil no Brasil pode ser compreendido, dentro de um contexto de reforma do quadro financeiro a partir dos anos 90 com o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI, em 1997) e como uma reação (de busca por financiamentos alternativos) às limitações que vinham sendo impostas por leis nacionais80, como aquela que impedia a transferência de recursos, por uma incorporadora, de um de seus empreendimentos, debilitado financeiramente, para outro que se encontrava em melhor situação. A abertura de capital através da oferta pública de ações permitiria assim uma “rápida alavancagem financeira”, nas palavras da autora, evitando o endividamento da empresa com uma instituição financeira. Além disso, foi a entrada em Bolsa desses grandes agentes da produção imobiliária brasileira que lhes permitiu obter recursos para novos investimentos e para a aquisição de construtoras menores, atuantes em outros estados ou com enfoque em outro perfil de consumidor81, normalmente mercado popular82. Pedro Arantes e Mariana Fix, em artigo crítico ao Programa Minha Casa, Minha Vida, também recuperam o processo histórico de abertura de capital das incorporadoras brasileiras e demonstram como transformações em aspectos legais, no acesso ao crédito, ao financiamento habitacional foram importantes para a elaboração de um pano de fundo favorável: “em um primeiro momento, a partir de 2003, houve ampliação da faixa de financiamento habitacional compulsório do FGTS e SBPE para o setor imobiliário, o que promoveu a ampliação dos prazos de financiamento e a redução nos juros” 83. É o que Lúcia Shimbo coloca ao falar da existência de um tripé que sustenta os antecedentes da onda de abertura de capital das construtoras: “o contexto favorável da estabilização econômica, a queda dos juros dos financiamentos e o fomento público e privado para o crédito imobiliário formaram um tripé (...) que 80 Lúcia aponta, citando D. Volochko, as leis “do Incontroverso”, “do Patrimônio de Afetação”, “Sociedades de propósito específico”. Cf. L. Shimbo, Habitação social, habitação de mercado: a confluência entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro (Tese de doutorado), p. 102. 81 A autora se baseia em dados contidos na Pesquisa Anual da Indústria da Construção, de 2006, publicada pelo IBGE. Cf. L. Shimbo, op. cit., p. 104. 82 Na França, a incorporação de pequenos promotores pelos grandes promotores não ocorre como conseqüência da financeirização, mas principalmente como suporte para ela, uma vez que essas junções podem ser vistas como alavancagens necessárias para uma atuação mais ostensiva dessas empresas. 83 P. Arantes, M. Fix, Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitação. In: Correio da Cidadania, agosto de 2009.

159


alavancou tal crescimento” 84. Pedro Arantes e Mariana Fix completam: “associado a isso, desde 1997 já existe o instrumento da “alienação fiduciária”, que facilita ao credor a tomada do imóvel no caso de inadimplência, ampliando as garantias para o setor privado. A partir de 2006, as principais empresas construtoras e incorporadoras abriram seu capital na Bolsa de Valores, capturando bilhões de reais em poucos meses” 85. Em entrevista à revista Caros Amigos86, Raquel Rolnik complementa as explicações sobre como o processo de financeirização do imobiliário teria ocorrido no Brasil. De acordo com a professora, inicialmente ocorre uma experiência de abertura de capital de grandes empresas, dentre as quais sete grandes construtoras brasileiras. Essas empresas buscavam “captar capital financeiro para aumentar sua escala de produção num movimento que já havia acontecido antes, inclusive da América Latina. As sete grandes empresas construtoras captam recursos, compram terras, montam projetos para fazer um lançamento de produtos imobiliários nas cidades brasileiras e aí vem a crise financeira” 87. A onda de abertura de capital das incorporadoras brasileiras ocorre entre 2006 e 2007. Nesse período, passam a ser cotadas na Bovespa: Cyrela Brazil Realty (2005), Gafisa S.A., Even, Brookfield Incorporações (2006), MRV Engenharia, Tecnisa, PDG Realty, Tenda e Rodobens (2007). Vale lembrar que a Rossi Residencial já havia realizado suas primeiras investidas em Bolsa no ano de 1997. Voltando ao estudo do período pré-crise, vimos que, ao abrirem capital, as incorporadoras tornam-se “públicas”, saindo de um modelo de gestão pautado na corporate governance para entrarem numa gestão estratégica financeira. Nesse contexto, espera-se uma retração do poder de gestores que até então controlavam a empresa, como núcleos familiares históricos ou antigos administradores. Isso contudo não é regra. A empresa pode sim tornar-se “pública” e continuar detendo parte importante 84 L. Shimbo, Cidades médias carimbadas: a produção imobiliária por empresas construtoras de capital aberto, In: P.C.X. Pereira (org.), Negócios imobiliários e transformações sócio-territoriais em cidades da América Latina, p. 49. 85 P. Arantes, M. Fix, Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitação. In: Correio da Cidadania, agosto de 2009. 86 Direito à moradia versus especulação imobiliária. In: Revista Caros Amigos, ano XV, n.169, 2011, p. 14. 87 No artigo, a autora prossegue sua explicação enumerando as relações entre esse processo de abertura de capital e a crise financeira de 2008, iniciada nos Estados Unidos, também de origem imobiliária. Retomaremos sua fala mais adiante, quando discutiremos as relações políticas entre Estado e as gigantes da construção civil no Brasil, através do programa Minha Casa, Minha Vida.

160


do seu próprio capital, através de acionistas majoritários, às vezes camuflados sob outras roupagens. Os casos da Cyrela (cf. Quadro 1) e da Bouygues S.A. (cf. Quadro 2) são emblemáticos. A Bouygues S.A. criou uma empresa de gestão financeira apenas para controlar o patrimônio da família Bouygues; essa empresa, liderada por Martin e Olivier Bouygues, filho e neto de Francis Bouygues, criador da empresa de construção em 1952, chama-se SCDM e detém, ao menos desde 2006, porcentagem de ações variando de 18 a 28%. No Brasil, Elie Horn continua detendo parte significativa das ações da Cyrela em seu nome próprio (23,20% em outubro de 2011), mas de 2006 a 2009 possuía, além das ações que lhe são nominativas, duas outras empresas em seu nome, a EH Capital Management (regulada por leis das Ilhas Britânicas) e a Erinor Sociedad Anónima (empresa regulada no Uruguai). Analisando o Quadro 1, abaixo, em parte reprodução do quadro construído por Lúcia Shimbo, em parte colaboração nossa, atualizando-o para as empresas de nosso interesse com dados de 2007 e de 2011, percebemos que em dois anos, a importância dos grupos controladores formados por núcleos familiares históricos ou por antigos administradores das companhias foi bastante reduzida, o que pode significar tanto uma retração desses administradores na composição do capital social das empresas, como também um aumento do capital tornado público pela companhia, com os follow-on (novas ofertas de ações); consequentemente, ocorreria uma diminuição da porcentagem equivalente das ações desses antigos líderes dentro da composição total do capital da companhia. No caso da Cyrela e da Gafisa, o controle da empresa pelos seus núcleos históricos de gestão na sua estrutura de capital mostrou-se menos importante em 2011 que em 2009 e 2007. Se em 2007 41,3% das ações da Cyrela eram detidas pelo grupo controlador88, em 2009 esse número foi reduzido para 35,24% e para 28,38% em 2011. O capital da Gafisa já é mais pulverizado, com apenas um acionista com mais de 5,10% do capital social da empresa (Blackrock).

88 A estratégia da Cyrela de continuar controlando as finanças da empresa é singular. Em 2007, Elie Horn, fundador da companhia, mantém-se como acionista importante individualmente, mas sua participação torna-se maior na medida em que consideramos como parte do capital em sua detenção aquele relativo às empresas de investimentos em seu nome, como a Erineor (que segue normas uruguaias), a EH Capital Mortgage (que segue regulamentação das Ilhas Virgens Britânicas).

161


Quadro 1: Posição acionária das incorporadoras estudadas listadas na Bovespa

Posição acionária * (setembro de 2009)

Posição acionária (outubro de 2011)

Razão Social

Cotação unitária na Bolsa desde

Posição acionária 2007

Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e

2005

- 41,3% Grupo Controlador (31,1% Elie Horn; 6,2% Erinor Sociedad Anonima; 2,1% EH Capital Management; 2% Rogério Jonas Zylbersztajn); - 6,7% Janus Capital Management LLC; - 5,1% Sloane Robinson LLP; 0,4% administradores; - 46,6% Outros.

(Dados retirados do Relatório Financeiro Anual 2009 da Cyrela) - 35,24% Grupo Controlador; - 6,7% Carmignac Gestion; - 6,16% Blackrock Inc; - 0,28% Administradores; - 51,62% Outros

- 23,20% Elie Horn; - 7,81% Carmignac Gestion; - 5,30% Blackrock Inc; 5,18% Eirenor S/A; - 5,18% Janus Capital Management Llc; - 5% Grupo Tarpon; 48,34% Outros

jan/06

- 13,8% EIP Brazil Holdings (Equity International); - 2,4% Tesouraria; - 83,9% Outros.

- 14% EIP Brazil Holdings Llc; - 10% Marsico Capital Manage Llc; - 54% Outros.

- 5,10% Blackrock Inc; - 0,14% Ações Tesouraria; - 94,76% Outros.

Abyara Planejamento Imobiliário

jul/06

Dados não encontrados.

- 51% IPU Participações; - 38% Outros

Inexistente no pregão.

Klabin Segall S.A.

out/06

Dados não encontrados.

- 58% Boeta Participações S.A.; - 42% Outros.

Inexistente no pregão.

PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participações

jan/07

Dados não encontrados.

- 41% Ubs Pactual Des. E Gestão I; - 58% Outros

- 7,21% Blackrock Inc; - 5,06% T. Rowe Price Associates; - 87,73% Outros.

Agra Empreendimentos Imobiliários S.A.

abr/07

Dados não encontrados.

- 23% Cyrela Brazil Realty; - 47% Outros.

Inexistente no pregão.

Construtora Tenda

out/07

Dados não encontrados.

- 60% Gafisa S.A.; - 23% Outros

Totalmente incorporada pela Gafisa. Inexistente no pregão.

Participações CNPJ: 073.178.600/0001-18

Gafisa S.A. CNPJ: 001.545.826/0001-07

CNPJ: 002.950.811/0001-89.

* Fonte: tese Lúcia Shimbo (dados referentes ao ano de 2007) e colaboração do autor (dados 2009 e 2011) a partir de dados publicados pelas incorporadoras em relatórios financeiros anuais e semestrais. Em nossa tabela, a categoria “outros” equivale tanto aos acionistas minoritários quanto à porcentagem de ativos negociados em free-float. Fonte: produção do autor a partir de dados publicados pelas incorporadoras em relatórios financeiros anuais e semestrais.

162

163


Do mesmo quadro, vemos também que a Agra, a Klabin Segall e a Abyara89 já eram empresas listadas na Bovespa antes de sua fusão em torno da Agre, ocorrida em 2009; incorporada pela PDG, os papéis da então Agre fundem-se aos da PDG, donde a inexistência de títulos da companhia em negociação em Bolsa, atualmente. Além disso, nota-se a existência de alguns agentes em comum, que atuam investindo em diversas incorporadoras simultaneamente. É o caso, por exemplo, da Blackrock Inc., que em 2011 detém porcentagem equivalente a 5,30% das ações da Cyrela e, ao mesmo tempo, possui 5,10% do capital social da Gafisa e 7,21% daquele da PDG. A Blackrock é uma das maiores empresas de investimentos financeiros no mundo, atuando em 25 países com um total de mais de nove mil funcionários espalhados no total de seus escritórios e demonstra interesse particular nas companhias listadas nas Bolsas de Valores de países emergentes, citando entre elas a Bovespa e a Bolsa de Hong Kong90. Esse fenômeno não é, contudo, exclusividade do mercado financeiro-imobiliário brasileiro. Na França, dentro de nosso objeto de estudo, outra empresa de investimentos de importância internacional atua como acionista importante da incorporadora Kaufman & Broad. Como já dissemos no capítulo 2 deste trabalho, parte acionária que cabia à sede norte-americana foi vendida ao fundo de pensão PAI Partners91, detendo em dezembro de 2010 um total de 88,74% das ações da companhia, a qual, se não mais americana, também não pode ser chamada de francesa, visto que a composição de seus acionistas é sobretudo de origem internacional. A “PAI está entre os principais atores europeus do Private Equity. PAI gera e aconselha fundos de investimento dedicados às operações LBO92 por um montante global de 8 bilhões de euros. Desde 1998, PAI realizou 35 operações de LBO em 9 países europeus. PAI Partners

89 Tivemos dificuldades em encontrar dados precisos sobre o histórico dessas incorporadoras antes de suas fusões. Relatórios financeiros desses grupos, por exemplo, não são mais encontrados na Internet. 90

Cf. apresentação da Blackrock em seu site.

http://media.corporate-ir.net/media_files/irol/11/119943/2010AR_Final/index.html 91 A PAI Parteners é uma das mais antigas instituições de private equity na Europa, tendo suas origens no banco de investimentos francês Paribas. Hoje ela atua em diversos países, com escritórios em Paris, Copenhague, Londres, Luxemburgo, Madrid, Milão e Munique. A PAI Parteners se interessa por negócios com empresas cujo capital social parte de meio bilhão de euros. Uma curiosidade, em toda a Europa a equipe é formada por cerca de apenas 50 especialistas em diversos mercados, o que denota o nível de abstração desse trabalho. Cf. paipartners.com 92

164

Em português usa-se o termo “fundo de alavancagem”, como já tratado no item 4.1 desse trabalho.


investe nos setores em consolidação e em mercados cujo crescimento é relativamente pouco sensíveis às flutuações dos ciclos econômicos e financeiros” 93. Se a presença das financeiras (fundos de pensão e private equities, principalmente) foi de suma importância para a transformação do mercado imobiliário francês, seja num momento de securitização dos empreendimentos terciários, seja num momento mais recente, quando esses fundos passam a ser acionistas majoritários de incorporadoras imobiliárias residenciais, talvez em poucos países como o Brasil esse fenômeno é tão importante. Lembremos que foram os fundos de pensão que permitiram a construção de uma nova centralidade terciária na cidade de São Paulo, na região da Avenida Luis Carlos Berrini, chegando inclusive a ser veiculada, pela Associação Brasileira de Fundos de Pensão, a imagem de que “a avenida é dos fundos”, já que eles detinham entre 60 a 80% das propriedades das torres de escritórios da região94. Quando o investimento provém de fundos internacionais, a sensação de poderio desses novos agentes é impactante. O infográfico presente na Figura 25, produzido pelo jornal The Wall Street Journal, mostra a entrada de capital estrangeiro nas economias de diversos países do mundo, em 2001 e em 2011. Logo se percebe a concentração de expatriação de capital em direção aos países em desenvolvimento; em seguida, salta aos olhos o papel de destaque que o Brasil possui na acolhida desses recursos, perdendo em 2011 apenas para a China! Esse capital expatriado sob a forma financeira é visto com ressalva até por aquele jornal de negócios americano: “a abundância de dinheiro tem incentivado empréstimos bancários mais arriscados, além de estar alimentando uma potencial bolha imobiliária” 95. A lógica financeira de qualquer mercado é bastante vulnerável face às diversas condições da economia mundial; além disso, qualquer que seja o mercado produtivo da corporação na qual os investidores internacionais aplicam seus capitais, é preciso garantir a existência de uma forte demanda pelo produto dessa corporação (talvez um dos poucos pontos aos quais a questão da produção é posta). No caso da produção imobiliária

93

Kaufman & Broad, Document référence 2010, p. 37.

94

Cf. M. Fix, São Paulo cidade global: fundamentos financeiros de uma miragem, p. 50.

95 J. Lyons, Dark side of Brazil’s rise, In: The Wall Street Journal, 13 de setembro de 2011. Sobre a possibilidade de formação de bolha imobiliária, no Brasil e na França, discutiremos na Parte 4 desse trabalho.

165


Figura 25 – Fluxo de Capitais estrangeiros pelo mundo em 2001 e 2011. Fonte: Wall Street Journal.

residencial, a existência de expressivo déficit habitacional96, tanto no Brasil quanto na França, articulado com o apoio estatal na criação de incentivos ao consumo de bens duráveis como a moradia seriam, então, indícios de garantia de bons negócios em longo prazo, ainda que na França e no Brasil ela seja apresentada como um direito97. Falamos até aqui sobre como ocorreu a aproximação do circuito financeiro ao circuito de produção imobiliária no Brasil e na França. Financeirizando-se, portanto, as incorporadoras obtêm maior fluxo de capital para aquisição de terrenos, aumentam suas escalas da produção, beneficiam-se com a antecipação do capital e, finalmente, são ainda remuneradas com o pagamento parcelado do consumidor de suas mora-

96 A França é o país europeu com o menor percentil de população proprietária, com 58%. A demanda nacional estaria em torno de dois milhões de unidades (número aproximado de famílias em situação de habitação precária, “mal logement”). No Brasil, a questão é mais séria, já que o déficit é da ordem de 7,2 milhões para o ano 2000, de acordo com dados da Fundação João Pinheiro. Cf. P. Arantes, M. Fix, Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitação, In: Correio da Cidadania, 6 de agosto de 2009. 97 Mariana Fix explica em sua tese de doutorado os motivos pelos quais os Estados Unidos não reconhecem a moradia como um direito, o que para a pesquisadora é elemento central para as práticas de especulação financeira atreladas ao sistema de hipotecas imobiliárias. No Brasil, ainda de acordo com Mariana, o que ocorre é o contrário: dado o enorme déficit habitacional do país, e dentro de um circuito imobiliário fortemente influenciado pelo Estado (Programa Minha Casa, Minha Vida), os próprios promotores imobiliários divulgam a situação calamitosa que é a habitação no Brasil, impulsionando assim o Estado a continuar criando mecanismos políticos de incitação do mercado imobiliário.

166


dias produzidas98. Mas também traçamos os caminhos que levaram os investidores financeiros a encontrarem no mercado imobiliário oportunidades de investimento e de especulação. Como bem mostrou Guy Marty, esses investidores não são preocupados com o projeto, com o planejamento, com o urbanismo, ou com as cidades, ao contrário: tudo o que conta é a rentabilidade do investimento. Assim, “planejamento, urbanismo, construção são indissociáveis do sentido de duração, da ação projetada a longo termo, mas são atividades profundamente inscritas na realidade das coisas, na importância normal das evoluções econômicas, demográficas, sociais ou políticas. O investidor tem primeiramente o privilégio de poder se abstrair desse tipo de consequências indesejáveis, e de não considerar nada além do resultado final em termos de rentabilidade, e depois, ele tem sua própria maneira de se preocupar com o futuro. Essa diferença de ponto de vista traz várias consequências para os mercados imobiliários”, e para as cidades, evidentemente.

98 Citando a tese de Carolina Castro, Lúcia Shimbo elenca esses elementos como fatores de interesse das direções das incorporadoras em entrarem em Bolsa. Cf. L. Shimbo, Habitação social, habitação de mercado: a confluência entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro (Tese de doutorado), p. 117.

167


Quadro 2: Posição acionária das incorporadoras estudadas listadas na Euronext de Paris

Razão Social Bouygues S.A.

Cotação unitária na Bolsa desde 1970

Posição acionária 2006

*SCDM é uma empresa controlada por Martin e Olivier Bouygues, filho e neto de Francis Bouygues, fundador da empresa. ** O FSI em 2009 era detido em 51% pela Caisse des dépôts e 49% pelo Estado francês. Fonte: produção do autor a partir de dados publicados pelas incorporadoras em relatórios financeiros anuais e semestrais.

Posição acionária 2007

Posição acionária 2008

Posição acionária 2009

Posição acionária 2010

Posição acionária 2010

- 18,7% SCDM*;

- 18,2% SCDM*;

- 19,2% SCDM*;

- 18,6% SCDM*;

- 27,3% SCDM*;

- 18,1% SCDM*;

- 13,2% Assalariados Bouygues;

- 14,2% Assalariados Bouygues;

- 15,4% Assalariados

- 18,3% Assalariados

- 22,6% Assalariados

- 19,8% Assalariados

- 2,1% Groupe Artémis

- 2% Groupe Artémis (F. Pinault);

Bouygues;

Bouygues;

Bouygues;

Bouygues;

(F. Pinault);

- 39,8% Outros acionistas

0,9% Groupe Artémis

- 34,3% Outros

- 30,5% Outros

- 40,3% Outros

- 38,6% Outros acionistas

internacionais;

(F. Pinault);

acionistas internacionais;

acionistas interncionais;

acionistas internacionais;

internacionais;

- 25,8% Outros acionistas

- 38,4% Outros

- 28,8% Outros

- 19,6% outros acionistas

- 21,8% Outros

- 27,4% Outros acionistas

franceses.

acionistas internacionais;

acionistas franceses.

franceses.

acionistas franceses.

franceses.

- 26,1% Outros acionistas franceses.

Kaufman & Broad

2000

- 42,32% Kaufman & Broad

- 81,48% empresas detidas pelo

- 85,65% empresas

- 88,74% empresas

- 88,74% empresas

International Inc.;

Fundo PAI Partners;

detidas pelo Fundo PAI

detidas pelo Fundo PAI

detidas pelo Fundo PAI

- 6,71% Kaufman & Broad

- 0,48% Assalariados K&B;

Partners;

Partners;

Partners;

Develop. Group;

- 18,04% Outros.

- 4,84% Kaufman &

- 1,24% K&B S.A.;

- 1,18% Kaufman &

- 0,71% Kaufman & Broad S.A.;

Broad S.A.;

- 0,69% Assalariados

Broad S.A.;

- 0,46% Assalariados

- 0,55% Assalariados;

K&B S.A.;

- 0,77% Assalariados

- 49,8% Outros.

- 8,96% Outros.

- 9,33% Outros.

K&B; - 9,32% Outros.

Nexity

2004

161.692.835 euros

39,5% CNCE

- 40,8% Caisses

- 41,9% CE Holding

- 42,1% Caisses

32.338.567 ações

- 11,6% Administradores

d’Epargne Participations;

Promotion;

d'Epargne (BCPE

e assalariados Nexity;

- 10,3% Administradores

- 9,5% administradores e

Group);

- 18,8% Administradores e

- 5,6% Caisse des dépots

e asslariados Nexity

empregados Nexity;

- 10,3% Administradores

assalariados Nexity;

et consignations ;

- 5,4% Fond Stratégique

- 5,5% Fond Stratégique

e empregados Nexity;

- 9,2% Caisse des dépots;

- 5,1% Generali France

d'Investissement**,

d'Investissement**

- 5,5% Fond Stratégique

- 72% Outros.

Assurances ;

- 5% Generali ;

- 5,1% Generali ;

d'Investissement**;

- 38,2% Outros.

- 38,5% Outros.

- 38% Outros.

- 5,2% Generali; - 36,9% Outros.

Icade

abr/06

- 65% Caisse des Dépots;

49.193.780 ações

49.194.091 ações

49.293.131 ações

51.802.133 ações

- 61,58% Caisse des Dépôts;

- 61,58% Caisse des

- 58,62% Caisse des

- 55,78% Caisse des

- 0,89% Autodetenção;

- 0,96% Assalariados;

Dépôts;

Dépôts;

Dépôts;

- 43,33% Outros.

- 0,79% Autodetenção;

- 0,82% Assalariados;

- 0,81% Assalariados;

- 0,77% Assalariados;

- 36,67% Outros.

- 0,91% Autodetenção;

- 0,92% Autodetenção;

- 0,89% Autodetenção;

- 36,69% Outros.

- 39,65% Outros

- 42,56% Outros.

- 35% Outros

168

- 55,78% Caisse des Dépots;

169


4.2 Análise da evolução das ações das incorporadoras estudadas A primeira década do século XXI marca indubitavelmente uma “revolução” na produção imobiliária na França e no Brasil. É nesse período que, sobretudo no caso brasileiro, ocorrerão rearranjos importantes de incorporação de empresas imobiliárias, expandindo-se mercados e alcances geográficos. Na França, a aglutinação de sociedades de promoção imobiliária também ocorre, sobretudo nos anos 90, e mais no sentido de compra de várias empresas regionais de menor porte por outra líder na escala nacional. Mas, principalmente, é nos anos 2000 que Kaufman & Broad, Nexity e Icade abrem capital na Bolsa de Paris, e Cyrela Brazil Realty, Gafisa S.A. e PDG Realty se financeirizam na Bolsa de São Paulo. Qual o traço comum e quais as particularidades dos cursos acionários de cada uma dessas incorporadoras? Propomo-nos a apresentar nesse momento o histórico das valorizações bursáteis das incorporadoras imobiliárias estudadas, a fim de construirmos um panorama dos fatores que podem interferir na valorização e desvalorização dessas empresas, buscando construir um conhecimento mínimo que nos permita, logo mais, melhor compreendermos o estudo de duas de nossas hipóteses: a do papel do Estado na recuperação desses mercados, e a do atrelamento da capitalização financeira com a produtividade. Elementos que consideramos chave para o entendimento de um novo contexto de produção da habitação, em ambos os países escolhidos para esse estudo. Um dos primeiros pontos que chamam a atenção de um observador leigo ao ver a curva de valorização acionária, sem dúvidas, é o quanto aquilo representa em termos de “valor”. Então pesquisamos e aprendemos que as ações de determinada empresa podem ter valores previamente determinados (valor nominal) ou não. No primeiro caso, a atribuição de um valor nominal para cada ação depende de várias condições e fatores, mas, tudo começa quando da decisão da companhia em abrir capital em Bolsa. Nas reuniões obrigatórias com o órgão responsável pela regulamentação do mercado financeiro em cada país (Comissão de Valores Mobiliários, no Brasil; AMF, na França), são levados em consideração diversos fatores, dentre os quais o capital social da empresa e a estratégia de atração de investidores. Para um mesmo capital social, por exemplo, valores nominais de ações podem ser maiores ou menores, dependendo do quão dividido será esse capital: um número maior de ações tende a baixar o preço do papel individual, enquanto que um número “mais restrito” desses 170


títulos geraria um valor nominal superior, comparativamente. Nesse ponto, a questão que se coloca é qual o perfil de investidor que a companhia pretende atrair para sua capitalização. Ações mais baratas atraem pequenos investidores, que possuem menos capital para investir na compra de títulos caros. Desse modo, se a ação possui um valor nominal, esse é fixo e representa uma fração ideal do capital social total da companhia. Caso contrário, os valores das ações estarão sujeitos às “avaliações” do mercado, para mais ou para menos, mas sempre representando frações ideais do capital social da companhia cotada em Bolsa. O capital social, por sua vez, equivale à soma de todo o capital da companhia, pulverizado através de ações. Para que o capital social seja alterado (normalmente para mais, através da injeção de capital – follow on – pertencente ao patrimônio líquido da empresa) é preciso antes que essa operação seja discutida e aprovada pela comissão de regulação de operações financeiras do país em que a abertura de capital ocorre. No Brasil, a legislação de controle do sistema financeiro autoriza e, em alguns casos, obriga, a alteração do capital social comercializado em Bolsa (correção monetária), pelo aumento do valor nominal das ações (caso as ações das companhias possuam valor nominal), sem necessariamente emitir novas ações99. Caso haja lucro, como após o exercício social anual positivo, por exemplo, o capital social da sociedade poderá ser aumentado; contudo, deverá ser retraído caso haja perda de lucros no exercício social100. Apesar de regulamentado, o mercado financeiro é abstrato, sujeito às instabilidades da economia e às “variações de humor” dos investidores. Nele, o poder da informação é central e a especulação se apropria disso, como já tratamos nesse trabalho, ao discorremos sobre as definições do termo “finança”. Uma das constatações que podemos obter ao analisar o desempenho de determinado mercado financeiro ou de determinada empresa cotada em Bolsa, é como reagem os investidores (especuladores, por vezes) face às desventuras do mercado. Outra é como o mercado enxerga a pujança de determinada empresa listada, face a série de vicissitudes. Nesse item, apresentaremos os cursos das ações das empresas incorporadoras estudadas ao longo dos últimos anos, indicando o fortalecimento do mercado 99

Lei Nacional, artigo 167, parágrafo primeiro.

100 Atividades realizadas pela empresa durante seu funcionamento, ao longo de um ano. Cf. Art. 175 da Lei Nacional 6404.

171


imobiliário nos dois países quando comparados aos demais setores cotados em Bolsa, assim como recuperações do valor fictício dessas companhias face às intervenções dos Estados. Antes de estudarmos caso a caso, faz-se necessário explicarmos como ler os gráficos que se seguem. As flutuações de valores das ações de cada companhia são representadas pelos planos em destaque, em cinza, identificados com o nome de pregão das ações de cada incorporadora. As linhas identificadas por “CAC 40” ou “Ibovespa” representam os índices das bolsas de Paris e de São Paulo. No eixo horizontal está representada a variação do tempo e, no vertical, duas escalas: uma em porcentagem aplicada para a variação do índice, CAC 40 ou Ibovespa, e uma em euros ou reais, referente aos preços aplicados à curva de ações. Já fizemos notas sobre esses índices na Parte 1 do trabalho, mas acrescentamos a explicação agora no corpo do texto. O índice CAC 40 (Cotation Assistée Continue 40 – Cotação Assistida Contínua 40) é um índice fictício que demonstra o desempenho do mercado financeiro na Bolsa de Paris. Ele reúne as ações das 40 maiores empresas de capital aberto da França e, dentre elas, a Bouygues S.A. e a Vinci são as duas únicas do ramo da construção a integrarem o índice, implementado em 1988. O Ibovespa é um índice fictício que reúne em uma carteira teórica papéis das principais empresas cotadas na Bolsa de São Paulo. Ele surge em 1968 e é usado para avaliar o desempenho diário do mercado financeiro da Bovespa, já que os papéis das 68 empresas que o compõem representam 70% do total de capital negociado. Do Ibovespa, as três incorporadoras brasileiras que estudamos fazem parte, e contribuem com uma representatividade total de 5,26% do total de papéis assimilados pelo índice. Isso posto, passaremos agora a estudar as evoluções dos desempenhos das incorporadoras imobiliárias nos mercados financeiros, a começar pelas francesas.

4.2.1 Desempenho financeiro das incorporadoras francesas O gráfico a seguir (Figura 26) mostra o processo histórico de variação da valoração acionária unitária da Kaufman & Broad, segunda maior incorporadora habitacional na França. O desempenho financeiro da empresa em si é representado pela curva identificada por “ação KOF.PA”, a sigla correspondendo à nomeação dos papéis da empresa no pregão da Euronext Paris. Cruzando as informações presentes nessa 172


imagem com aquelas contidas no Quadro de Posição acionária das incorporadoras analisadas, presente no item 4.1 desse capítulo, notamos que quando se financeirizou, no ano 2000, suas ações eram comercializadas ao valor de pouco mais de 10 euros. Esse valor se manteve mais ou menos constante até 2004, quando valorização vertiginosa acontece, até atingir seu pico, de aproximadamente 60 euros o título unitário,

Figura 26 – [Gráfico]. Evolução das cotações do grupo Kaufman & Broad na Bolsa Euronext, de Paris, desde 2000.

em 2007. Fonte: Yahoo Finance, baseado em dados da Bolsa de Paris, Euronext. A linha vertical mais intensa demarca o início do ano 2009, quando a Lei Scellier começou a valer (valores em euros). A comparação entre a curva de ações da Kaufman & Broad com o índice CAC 40 mostra que de 2002 a 2009 as ações da incorporadora estavam mais valorizadas do que a média dos papéis das maiores empresas americanas. Essa característica não é única à Kaufman & Broad, podemos observar esse fenômeno em todos os gráficos seguintes, referentes a empresas imobiliárias cotadas na Bolsa de Paris. Se recuperarmos o histórico do processo de abertura de capital das empresas do imobiliário na França, perceberemos que esse período coincide com aquele no qual apresentamos o despertar do interesse dos investidores, nacionais e estrangeiros, pelo mercado imobiliário, dentro de um contexto em que os investidores buscavam investimentos alternativos. 173


Além disso, podemos associar a valorização ocorrida nesse período ao panorama internacional, nacional e local favorável à atuação do mercado imobiliário, à entrada de investimentos internacionais atraídos pelas boas projeções de crescimento do setor naquele país e pela euforia econômica na cena internacional. Com o estouro da bolha dos empréstimos imobiliários de tipo subprime, nos Estados Unidos, tudo se retrai; assistimos a uma desvalorização muito significativa dos papéis daquela que se diz a mais importante produtora de moradias suburbanas para as famílias francesas, e tanto, que no final do ano de 2008 as ações da Kaufman & Broad assumiram recorde mais baixo de sua história, ficando o valor da ação inferior a 10 euros. Nesse momento, voltam a se encontrar as curvas do índice CAC 40 com as de ações da Kaufman & Broad. Em 2008, no entanto, o governo francês se mobiliza para a criação de um mecanismo de incentivo ao consumo de moradias novas, o que passa a ser bem visto pelos investidores e permite uma recuperação rápida, principalmente quando comparamos com o gráfico das ações da americana KB Home, negociadas na Bolsa de Nova York (Fig. 27, abaixo). Lembremos que, se a entrada em Bolsa da filial francesa Kaufman & Broad ocorre em 2000, ela deixa de estar vinculada à KB Home, norte-americana, apenas em 2007. Fomos então pesquisar qual a situação financeira e acionária da KB Home na Bolsa de Nova York, no momento da venda de sua filial francesa, e percebemos que, naquele momento, a empresa enfrentava dificuldades de mercado, evidentemente, dentro de um cenário de estouro da bolha subprime. A justificativa dada pela sede americana

Figura 27 – [Gráfico] - Evolução das cotações do grupo KB Home na Bolsa de Nova York, desde 1987.

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pela cessão de sua participação na companhia foi a de que a KB Home desejava passar a atuar apenas no mercado americano. Liberando-se do braço francês de seus investimentos, a KB Home recuperava o equivalente a 49,03% de todo o capital social da filial francesa, numa tentativa clara, embora não assumida, de garantir a recuperação da sede histórica, em crise. Fonte: Yahoo Finance, baseado em dados da Bolsa NYSE Euronext (valores em dólares). As considerações que fizemos entre o mercado financeiro do setor imobiliário e aquele do índice da Bolsa de Paris podem se estender ao estudo de caso de Nexity. A partir do gráfico de evolução das ações da incorporadora líder em produção habitacional na França (Figura 28), observamos que desde o início de sua trajetória financeira até meados de 2007, a valorização da empresa foi progressiva e superior ao CAC 40, chegando a quase 300%. O contexto econômico favorável, a confiança dos investidores internacionais em relação ao contexto econômico positivo por anos, sobretudo no setor do mercado imobiliário, é sem dúvidas o responsável por essa valorização. A queda é progressiva a partir desse momento, e chega à sua pior cotação em novembro de 2008 (com ação comercializada ao preço de 6,52 euros), ficando portanto 50% menos valorizado que o índice. O desespero dos investidores e dos administradoresfinanceiros da companhia face a esta situação caótica termina, no período analisado, alguns meses antes da virada do ano de 2009.

Figura 28 - [Gráfico] – Evolução das cotações de Nexity na Euronext, de Paris. Fonte: Yahoo Finance, baseado em dados da Bolsa de Paris, Euronext. A linha vertical mais intensa demarca o início do ano 2009, quando a Lei Scellier começou a valer. (valores em euros).

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A conjuntura de desvalorização financeira de Nexity começou a ser superada a partir de final de 2008 e, certamente, a situação econômica internacional não é a melhor explicação para isso. Foi a intervenção do Estado francês no primeiro dia de janeiro de 2009101, através de um instrumento jurídico e fiscal de incentivo à produção e ao consumo de moradias novas, que repercutiu “positivamente” sobre a valorização acionária dessa e das demais companhias imobiliárias do país. Com isso, novos investidores chegam ao mercado (tanto no circuito produtivo, quanto naquele especulativo), buscando aproveitar-se de possíveis vantagens do programa do Estado – cabe dizer que os especuladores financeiros foram os primeiros a se manifestar, visto que, pouco antes da nova Lei das Finanças ser aprovada, a recuperação da valoração acionária dessa e de outras incorporadoras francesas já vinha ocorrendo. Como dissemos, no mundo das finanças a especulação é o carro-chefe, e a “informação” é o que conduz. A valorização do mercado de Nexity subiu até meados de 2009, para se estabilizar em setembro de 2010 em torno de 25 euros a ação. Em seguida, o ano de 2010 foi marcado pela valorização progressiva da companhia, o que de certa forma reflete indícios de uma recuperação do mercado imobiliário francês, após a crise de 2008. Nossa hipótese também é comprovada por argumentos da própria incorporadora, no seu relatório financeiro semestral, publicado em 30 de junho de 2009: “a atividade do setor habitacional no primeiro semestre de 2009 está em clara progressão em relação ao mesmo período em 2008. O mercado da habitação nova, muito degradado no segundo semestre de 2008, melhorou a partir de 2009 sob o efeito da baixa das taxas de juros para o crédito imobiliário e das diversas medidas de estímulo à compra de bens imobiliários decididos ao final de 2008 pelo Estado: duplicação do programa Prêt à Taux Zéro [crédito à taxa zero] para as famílias que queiram adquirir sua primeira casa, e pelo novo dispositivo Scellier -Carrez para investimento locativo, principalmente. Esses elementos atuaram no retorno ao mercado daqueles que queriam se tornar proprietários [primo-accédants] e dos investidores particulares” 102 . Ainda no mesmo relatório, os administradores-financeiros de Nexity deixam claro que os investidores que compram moradias para obterem renda a partir da locação, o fazem para ter um capital acumulado sob a forma de um bem imobiliário como

176

101

O estudo dessa intervenção será parte do tema do próximo capítulo.

102

Relatório financeiro de Nexity, de junho de 2009, p. 5.


garantia de renda quando de uma nova crise econômica. Para esses investidores, a casa individual não serve, num primeiro momento, como moradia propriamente dita, mas como um patrimônio financeiro. Em compensação, o relatório afirma que existe uma grande parte dos clientes de Nexity que compram as residências produzidas pelo grupo para conseguirem sair do aluguel103. O caso da Bouygues S.A. também é interessante. Posto que o grupo não atua unicamente no mercado imobiliário, mas também em diversos outros setores da indústria e dos serviços, ele não é identificado diretamente pelos investidores como um promotor imobiliário. De fato, Bouygues Immobilier representa somente 7% do volume de negócios da Bouygues S.A.104. Desse modo, o investidor, querendo aplicar seu capital em ações de setores em alta valorização – como a produção imobiliária o fora naquela época – não seria atraído a investir na Bouygues S.A., donde a explicação por não termos encontrado valorização tão importante quanto aquela observada para as ações das duas primeiras incorporadoras francesas.

Figura 29 - [Gráfico] – Evolução das cotações do grupo Bouygues S.A. na Bolsa Euronext, de Paris. Fonte: Yahoo Finance, baseado em dados da Euronext. A linha vertical mais intensa demarca o início do ano de 2009, quando a Lei Scellier começou a valer. 103 Para esses indivíduos, o Prêt à Taux Zéro, i.e., crédito à taxa zero de juros, acordado pelo comprador e uma agência bancária que aderisse ao programa (sendo remunerada pelo Estado com algumas isenções) parece ser mais adequado. No entanto, ainda que os relatórios financeiros das incorporadoras vinculem esse tipo de crédito a uma garantia da ampliação de mercado, esse mecanismo foi pouco utilizado, de fato, por ser extremamente complexo e pouco claro, ao menos até 2011, quando ele será reinventado no formato do PTZ+ (Prêt à Taux zéro plus). Dessa forma, pouco provável que a recuperação acionária das incorporadoras se deva à confiança dos investidores em relação a esse instrumento, mas sim à Lei Scellier, releitura de outros dispositivos de incentivo ao investimento locativo que funcionavam muito bem, em termos de incremento à produção imobiliária residencial e às vendas. 104 Cálculo do autor a partir de dados divulgados no relatório financeiro da Bouygues S.A. para o ano de 2010. Cf. Bouygues S.A., Document Référence 2010, p. 14.

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No campo das finanças, a existência de vários ramos de atuação e investimento em uma única corporação pode fazer com que o conjunto do grupo seja mais forte diante de crises financeiras e econômicas. Contribui, também, além de vincular a imagem de maior estabilidade, face aos investidores, uma vez que esses são atraídos a comprar os títulos provenientes dos grupos que aparentem maior pujança. É o que podemos observar pela evolução dos valores das ações do grupo Bouygues ao longo do ano de 2009 (Figura 29). Listada na Bolsa de Paris desde os anos 70, a Bouygues S.A. começou os anos 2000 com sua maior cotação já atingida na década, superior a 90 euros o papel. O estouro da bolha da internet e a crise internacional que dele derivou são explicações possíveis para a queda vertiginosa nos valores das ações até o ano de 2003. À queda constante seguiu-se uma valorização constante até 2008, quando a crise financeira iniciada nos Estados Unidos faz os investidores recuarem em suas apostas. No final de 2008, o Grupo Bouygues S.A. tinha seus papeis comercializados a 25 euros. Em 2010, as ações da companhia voltaram a se valorizar, chegando à cotação de 40 euros cada, mas em 2011 ocorreu nova desvalorização e as ações chegaram a setembro de 2011 com cotação próxima àquela registrada em 2003 (20 euros), mais baixa da década. Sobre a curva acionária da Bouygues S.A., é preciso fazer outras duas considerações: o impacto da intervenção estatal no mercado imobiliário em 2009 foi sim seguido de revalorização dos papéis do grupo, mas inferior ao efeito causado nas ações das demais companhias imobiliárias francesas que estudamos. E, em relação ao índice CAC 40, apenas em dois momentos da década a Bouygues apresentou valorização superior: no ano 2000, com a valorização do setor das telecomunicações, e no ano 2007, com a valorização do imobiliário. Entretanto, como dissemos, esse último desempenho foi mais modesto do que aquele observado por suas concorrentes. Para finalizarmos esse item, vejamos o que aconteceu com as ações da Icade. No gráfico abaixo (Figura 30), podemos constatar que a cotação mais elevada foi aquela registrada em 11 de junho de 2007, quando os papéis eram negociados ao preço de 143 euros cada (uma valorização em relação ao CAC 40 de mais de 500%), e a menor cotação atingida por ações da Icade foi de 40,5 euros, para o dia 06 de outubro de 2008 (ainda assim mantendo-se 100% mais valorizada que o índice das quarenta maiores da Euronext Paris). Essa singularidade pode ser explicada ao lembrarmos que a Icade é uma incorporadora de capital aberto ligada a um grande banco público, que 178


Figura 30 - [Gráfico] – Evolução das cotações de Icade na Bolsa Euronext, de Paris. Fonte: Yahoo Finance, baseado em dados da Euronext. A linha vertical mais intensa demarca o início do ano de 2009, quando a Lei Scellier começou a valer.

ainda hoje atua como seu acionista majoritário. Assim, riscos de falência e incertezas de continuidades dos negócios desse promotor são bastante minimizados em relação às companhias privadas, mais sujeitas às adversidades do mercado. A recuperação aos efeitos da crise financeira ocorreram desde novembro de 2008, para se tornarem mais estáveis a partir de janeiro de 2009; a maior cotação naquele ano ocorreu aos 12 de outubro, com ação vendida a 75,25 euros. Atualmente, também as ações da Icade sofrem desvalorização, e eram cotadas a 55,62 euros no dia 19 de setembro de 2011. O segundo semestre de 2011 parece não ser bom momento para as captações de recursos financeiros em Bolsa, mas essa não é característica apenas de Icade. Se voltarmos para analisar os gráficos de Kaufman & Broad, Nexity e Bouygues S.A., ou se avançarmos aos próximos para observarmos os cursos financeiros das incorporadoras brasileiras, perceberemos uma onda de desvalorização financeira generalizada. O atual contexto econômico internacional, com a retração econômica dos Estados Unidos e com as crises na Grécia e na Europa como um todo, é decisivamente um elemento determinante nessa queda.

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4.2.2 Desempenho financeiro das incorporadoras brasileiras Como já tratamos nesse capítulo, a partir de 2005, tendo já sido criado um contexto jurídico favorável, as grandes incorporadoras brasileiras entram em Bolsa. Dentre aquelas que estudamos, a Cyrela Brazil Realty foi a primeira, em 2005, seguida da Gafisa S.A., em 2006 e da PDG, em 2007. A Tenda, enquanto ainda era uma construtora-incorporadora independente, abre capital na Bovespa também em 2007. Assim, quando a Cyrela Brazil Realty realiza sua oferta primária de ações na Bovespa, no dia 1º. de julho de 2005, o valor de cada ação era de apenas 3,45 reais, preço elevado em um real no mês seguinte (10 de julho de 2005) para fechar 2005, após importante valorização, com uma cotação de 13,01 reais, no dia 29 de dezembro. O gráfico presente na Figura 31, adiante, nos ajuda a visualizar essas flutuações. A maior cotação histórica da incorporadora ocorre em 31de outubro de 2007, quando a ação fecha o dia valendo 28,38 reais. Em meados de 2007, durante o auge de valorização acionária da Cyrela, os investidores estrangeiros compunham a maior parte dos acionistas da incorporadora, cujo percentual de acionistas americanos atingia a marca de 60%, segundo o jornal Brasil de Fato105. Esse interesse dos investidores estrangeiros, e sobretudo dos americanos, fez o embaixador americano Clifford Sobel anunciar uma “lua de mel” entre os investidores americanos, o mercado imobiliário residencial brasileiro e a política habitacional do governo Lula106, declaração que pode ser compreendida dentro do quadro favorável de crédito que o governo estava montando, ainda anos antes do lançamento do MCMV. “Houve um aumento exponencial nos valores de financiamento habitacional contratados pelo sistema FGTS-SBPE: em 2003, quando se iniciou o primeiro governo Lula, o valor total contratado era de aproximadamente cinco bilhões de reais; em 2008, na metade do segundo governo, esse valor excedeu quarenta bilhões de reais” .

107

105 Na verdade a porcentagem é um pouco menor, de 58,4%, obtidos a partir da soma das participações de Janus Capital Management LLC, Sloane Robinson LLP e outros. Para os percentuais, ver quadro 1 neste capítulo. Para o artigo, cf. A. Aranha, Lula: o “melhor presidente” para o setor imobiliário. In: Brasil de Fato, 30 de junho de 2011. 106

Cf. A. Aranha, op. cit., In: Brasil de Fato.

107 L. Shimbo, Habitação social, habitação de mercado: a confluência entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro (Tese de doutorado), p. 26.

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Sob a influência da crise americana e mundial, a partir de então, as ações da Cyrela se desvalorizaram e nunca mais um valor tão elevado fora atribuído aos papéis da companhia. A esse momento, seguiu-se uma longa fase de desvalorização, que atingiu seu menor preço em 21 de novembro de 2008, fechando a 5,47 reais. Em 2009, a participação de alguns grandes acionistas americanos na constituição do grupo principal

35 30 25 20 15 10 5 01/07/11

01/07/10

01/07/09

01/07/08

01/07/07

01/07/06

0 01/07/05

valor da ação em reais

Cotação das ações da Cyrela Brasil na Bovespa (2005-11)

Figura 31 – [Gráfico]. Evolução das cotações da Cyrela Brazil Realty na Bovespa. Fonte: gráfico de produção do autor, baseado em dados das cotações diárias da companhia na Bovespa, obtidas junto com o setor de investimentos do banco Crédit Suisse. Agradeço aos amigos que intermediaram a obtenção desses dados. A linha vertical em destaque marca o mês de julho de 2009, quando o programa MCMV é implantado.

de acionistas da Cyrela havia recuado, como podemos observar no Quadro 1, páginas atrás: ainda que não possamos identificar quem compunha a porcentagem de 51,62% de acionistas em free-float, não víamos em 2009 a Sloane Robinson LLP nem a Janus Capital Management LLC entre acionistas de destaque. Em contrapartida, entra nos acionistas a empresa de private equity BlackRock Inc., marcando a primeira entrada desse investidor no mercado imobiliário brasileiro108. Em outubro de 2009, a Cyrela Brazil Realty realiza a terceira oferta pública de ações na Bovespa (segundo follow on), com o objetivo de continuar financiando seus projetos, dentro de uma atmosfera otimista garantida pelo lançamento do programa Minha 108 Em 2011, a BlackRock Inc. é acionista com mais de 5% dos papéis da Cyrela Brazil Realty, da Gafisa S.A. e da PDG Realty. Ver Quadro 1.

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Figura 32 – [Gráfico] - Evolução das cotações da Gafisa S.A. na Bovespa. Fonte: Yahoo Finance, baseado em dados da Bovespa. A linha vertical cheia, mais intensa, demarca o mês de julho de 2009, quando o programa MCMV foi implantado.

Casa, Minha Vida pelo governo federal. Apenas nessa operação, a incorporadora consegue arrecadar 1,2 bilhão de reais. Antes de prosseguirmos com a análise da evolução acionária da Cyrela, analisemos o caso da Gafisa S.A. e da PDG Realty. A Gafisa S.A. realiza sua oferta primária de ações na Bovespa (OPA ou IPO) em janeiro de 2006 e, em pouquíssimo tempo, como podemos observar pela Figura 32, suas ações são valorizadas e chegam à cotação em torno de 25 reais em pouco mais de dois meses. Assim como as ações da Cyrela, os papéis da Gafisa S.A. se valorizam entre 2006 e 2007, para atingirem a maior cotação de sua história na Bovespa, em torno de 34 reais. Em meados de 2007, seguindo a tendência de retração do mercado financeiro internacional, os valores das ações da Gafisa despencam tão rapidamente quanto se valorizaram em 2006. Em janeiro de 2008, seus papéis são cotados a um terço do valor que demonstravam no auge de 2007, e continuaram a cair ao longo dos meses que se seguiram, para valerem pouco mais de um real no final daquele ano. Das três incorporadoras brasileiras que estudamos, apenas pudemos estudar o desempenho acionário comparado ao índice Ibovespa no caso da Gafisa S.A.109. A Gafisa é uma das empresas que compõem o índice da Bolsa de São Paulo e, ao contrário da Bouygues S.A. que na França também participava da composição do índice da Bolsa 109 Isso se deve ao fato de que nem a Cyrela nem a PDG publicam os resultados bursáteis com recuo de mais de um ano. Por sua vez, portais eletrônicos especializados em finança, como o Yahoo Finance, que utilizamos para obter os gráficos das ações das demais incorporadoras, não conseguem gerar imagens comparativas entre o curso das ações das duas brasileiras com o índice Ibovespa, ou qualquer que seja.

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daquele país, por ser a Gafisa uma empresa exclusivamente atuante no circuito de produção imobiliária, a valorização do setor de 2006 a 2008 é mais evidente nesse caso. Do dia 25 de janeiro de 2007, quando a PDG Realty realiza sua primeira oferta de ações na Bovespa, até meados do ano seguinte, a PDG conseguiu capturar uma soma de 1,2 bilhão de reais110, apenas com a abertura de capital111. Da Figura 33, vemos que a empresa parte em janeiro de 2007 com ações cotadas a 3,30 reais, caindo para 2,30 em abril daquele ano, para se recuperar e atingir preço variável em torno de 6 reais de meados de 2007 a meados de 2008, quando voltam a cair até atingir o valor mais baixo de seu curso histórico, dia 21 de novembro de 2008, valendo 1,88 reais. Mas se compararmos com as demais incorporadoras brasileiras, as ações da PDG Realty levaram um pouco mais de tempo para sofrerem com os efeitos da crise econômica mundial. Enquanto as ações da Cyrela Brazil Realty e da Gafisa S.A. sofrem grandes desvalorizações já no segundo semestre de 2007, as ações da PDG só verão uma diminuição de valor após o segundo semestre de 2008. A revista Isto é Dinheiro dirá que a pujança da PDG Realty consiste no fato de ser uma empresa de gestão diferenciada, ainda mais focada na gestão financeira que suas concorrentes: “o setor imobiliário passou do paraíso ao inferno no mercado de capitais. De vedetes da Bovespa, muitas ações de empresas do setor transformaram-se em micos. Nesse cenário, imagine o que aconteceria com uma companhia com nome enigmático e desconhecido do grande público. Mais: e se ela não assentasse um único tijolo ou não vendesse um só apartamento? Pois bem, os papéis dessa companhia, a PDG Realty, valorizaramse 43,4% desde seu IPO, em janeiro do ano passado, até a quarta-feira 2, segundo a Economatica. Nascida como um investimento particular dos sócios do Banco Pactual, hoje UBS Pactual, a PDG é uma holding de participações em companhias imobiliárias. Seus executivos pouco entendem de cimento e pregos, mas conhecem profundamente os meandros do mercado financeiro. De certa forma, a PDG uniu dois mundos complementares, ao levar para um setor tradicional e predominantemente familiar os mais modernos instrumentos de financiamento e captação de recursos - numa espécie de casamento de duas engenharias, a financeira e a civil. Trata-se de uma fórmu-

110 Curiosamente, o mesmo montante arrecado pela Cyrela Brazil Realty quando de sua terceira oferta pública de ações. 111 Cf. Uma empresa em construção: por que as ações da PDG Realty se valorizam, enquanto o setor imobiliário desaba nas bolsas, In: Isto é Dinheiro, edição 562, de 09 de julho de 2008.

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12 10 8 6 4 2 25/01/11

25/01/10

25/01/09

25/01/08

0 25/01/07

valor da ação em reais

PDG Realty - ações na Bovespa (2007-11)

Figura 33 – [Gráfico]. Evolução das cotações da PDG Realty na Bovespa. Fonte: gráfico de produção do autor, baseado em dados das cotações diárias da companhia na Bovespa, obtidos junto com o setor de investimentos do banco Crédit Suisse. Agradeço aos amigos que intermediaram a obtenção desses dados. A linha vertical cheia, em destaque, marca o mês de julho de 2009, quando o programa MCMV é implantado.

la que, tudo indica, será a marca registrada do mercado imobiliário brasileiro nos próximos anos” 112. Mas, contrariando todo o otimismo da equipe redatora da revista, a crise afetou sim o curso das ações da PDG, o que aconteceu meses após a publicação daquele artigo, provavelmente como conseqüência do agravamento da crise financeira, que tomava dimensões de crise econômica. Atingindo a menor cotação em novembro de 2008, a recuperação de valores das ações se instala no início de 2009, assim como acontece com a Gafisa S.A. e a Cyrela Brazil Realty. A valorização dos papéis das incorporadoras aqui analisadas (e não apenas das brasileiras, mas também das francesas) que, grosso modo, evoluíam em ritmo ascendente desde 2006, é descontinuada com a chegada da crise norte-americana. A crise financeira evolui para crise econômica e, diante desse cenário, os investidores optam por guardar seu capital em meios mais seguros, gerando toda uma onda de liquidação desses papéis que passam a valer pouco ou quase nada. O período mais crítico para as incorporadoras analisadas foram aqueles meses entre o final de 2008 e o começo de 2009. No Brasil, é quando os papéis da Gafisa S.A. e da 112 Cf. Uma empresa em construção: por que as ações da PDG Realty se valorizam, enquanto o setor imobiliário desaba nas bolsas, In: Isto é Dinheiro, edição 562, de 09 de julho de 2008.

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PDG Realty passaram a valer menos de dois reais, enquanto que a Cyrela resistia com seus pouco mais de cinco reais a cada ação. Esse momento histórico, como vimos em item anterior, também foi danoso para a capitalização das incorporadoras francesas, que mantiveram na época cotações históricas abaixo de 10 euros o papel, com exceção do grupo Bouygues S.A., por motivos já explicados. Por que ocorre a revalorização dos papéis dessas companhias brasileiras, timidamente, a partir de janeiro de 2009? Por que ocorre a recuperação das incorporadoras francesas a partir do final de 2008? A cogitação sobre prováveis intervenções governamentais no sentido de promover uma recuperação do mercado de produção habitacional, cujo efeito multiplicador na economia não pode ser desconsiderado – lembremos do bastante difundido jargão francês: “si le bâtiment va, tout va” 113 – é, de fato, uma das explicações possíveis. Quando essas intervenções estatais são implantadas, a relação torna-se incontestável. Em todos os gráficos de ações de incorporadoras brasileiras e francesas inseridos nesse capítulo, percebemos a retomada dos investidores e a revalorização dos papéis dessas companhias. No caso brasileiro, apenas para citar um dado suplementar, o setor de empresas da construção civil listadas na Bovespa foi o que mais se valorizou ao longo do primeiro semestre de 2009, recuperando-se em 87%, graças à previsão de lançamento do programa Minha Casa, Minha Vida114. Mas em março de 2011, diante do pronunciamento do governo de se realizar um corte de 5,1 bilhões de reais no orçamento do programa – dentro da reforma orçamentária realizada pelo Ministério do Planejamento, com cortes totais da ordem de 50 bilhões de reais115 –, os valores das ações das companhias imobiliárias sofreram queda, o que levou os empresários das grandes incorporadoras afirmarem que “o governo precisava ‘ter um pouco mais de cuidado’ ao tratar de temas que afetam companhias com ações negociadas em Bolsa” 113

. Na primeira semana de março de 2011, “empresas como Cyrela, MRV,

116

A expressão pode ser traduzida para: se o setor da construção civil vai bem, tudo vai bem.

114 Dados da Economática publicados no jornal O Estado de São Paulo. Esse dado foi publicado, por sua vez, no artigo de Pedro Arantes e Mariana Fix, sobre o programa MCMV. Cf. P. Arantes, M. Fix, Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitação no Brasil, In: Correio da Cidadania, julho de 2009. 115 Cf. Programa Minha Casa, Minha Vida tem corte de R$5,1 bilhões, In: Correio Braziliense, 28 de fevereiro de 2011. 116 S. D’Amorim, F. Foreque, J. Lage, Corte no Minha Casa, Minha Vida derruba ações de construtoras, In: Folha.com, 03 de março de 2011.

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Direcional e Gafisa, que atuam no programa, viram a cotação recuar 7,29%, 6,9%, 6,34% e 4,53%, respectivamente, nos dois primeiros dias da semana” 117. Para a corretora financeira Ativa118, aquele era o momento de se investir na aquisição de ações das companhias do setor imobiliário, uma vez que já se previa o lançamento da segunda edição do MCMV para o segundo semestre, com grande valorização dos papéis das incorporadoras. Segundo a reportagem da Folha.com, no dia 02 de março as ações das incorporadoras voltavam a recuperar parte de suas perdas. Ao longo desse capítulo pudemos perceber quais as justificativas que fizeram os grandes agentes de incorporação imobiliária recorrerem ao mercado financeiro como solução para capitalizar e ampliar recursos. Vimos também que a financeirização confere a esses promotores maior pujança e lhes permite produzir em maior escala. Mas também percebemos que aquilo que lhes confere poder também os torna mais frágeis. Face às instabilidades macroeconômicas, aos pronunciamentos oficiais do governo, entre outros fatores, esses agentes se mostram vulneráveis e precisam recorrer ao suporte do Estado (ou solicitar mudanças de direcionamento das políticas públicas) para lhes garantir o relance de suas atividades. Trataremos das formas recentes de atuação do Estado no suporte ao mercado imobiliário, tanto no Brasil como na França, no capítulo 5, a seguir.

186

117

Ibidem.

118

Ibidem.


capítulo 05: Sem políticas públicas de habitação, instrumentos políticos para o mercado


t

raçamos até aqui um breve histórico do contexto político e econômico que

transformou a forma de produção capitalista da habitação no Brasil e na França. Vimos o papel decisivo que a instauração de reformas políticas marcadamente mais abertas aos interesses do mercado, aqui chamadas de neoliberais, associadas a um cenário de desregulamentação e abertura financeira, tiveram sobre a financeirização

da economia e da produção imobiliária. Mas vimos também que o Estado, aquele mesmo que teria recuado face aos agentes privados da economia a partir dos anos 1980, assume papel central a partir de 2009, tanto no Brasil quanto na França, para a recuperação de um mercado – e da economia como um todo – possivelmente ameaçado pela crise de 200843. Essas intervenções que são definidas por diversos estudiosos como políticas anticíclicas nos colocariam diante de um conflito teórico se considerássemos o neoliberalismo simplesmente como o regime da não-intervenção do Estado. Antes, tais intervenções devem ser compreendidas dentro de uma perspectiva de uma nova configuração do papel do Estado, onde o plano político assume papel de ator maior no suporte ao mercado. Os teóricos franceses nos ajudam a compreender esse ponto: “o termo neoliberalismo (...) remete à liberdade dos mercados, a qual deve ser entendida como a liberdade do capital. Não se pode deduzir que o Estado tenha perdido toda função. O neoliberalismo se impôs sob a proteção do Estado” 44. Harvey também nos mostra 43 Inicialmente de base financeiro-imobiliária nos Estados Unidos, tornou-se crise econômica internacional num segundo momento. 44 G. Duménil e D. Lévy, O neoliberalismo sob a hegemonia norte-americana, pp. 86-87. Nesse trecho, os autores haviam se inspirado em H. Helleiner, States and the reemergence of global finance. From Bretton Woods to the 1990s, Ithaca/Londres, Cornell University Press, 1994.

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esse impasse teórico quanto ao papel do Estado, mas deixa claro, assim como o fizeram Duménil e Lévy, que “de um lado, espera-se que o Estado neoliberal se afaste e monte a cena para a atuação do mercado, mas por outro lado supõe-se que ele seja ativo na criação de uma atmosfera favorável para os negócios e para se comportar como uma entidade competitiva na política mundial” 45. Csaba Déak completa: “se tais governos” [Reagan e Thatcher, como exemplos centrais de governos neoliberais] “de fato reduziram os benefícios sociais e privatizaram um certo número de empresas estatais (algumas delas, segundo regras muito diferentes das do mercado), eles também alargaram sua própria intervenção em uma ampla gama de áreas, desde o envio de polícia contra operários em greve, ao aumento das despesas do Estado para socorrer (grandes) bancos em falência, e até tentar (embora tenham falhado nisso) intervir no mercado monetário mundial, o derradeiro regulador financeiro, e criando cada vez mais instrumentos de controle do Estado em níveis supranacionais”46 Em um artigo de 2009, Julie Pollard47, citando Bruno Jobert48, explica que na França, a “a ‘virada neoliberal’, longe de significar o desaparecimento do Estado, se constitui, sobretudo, como uma ferramenta de reafirmação política” e cita outros trabalhos mais recentes49, que mostraram que o “suporte público ao mercado poderia produzir novos ‘modos de fazer’ estatais e que a progressão da concorrência [de mercado] e a afirmação do Estado podiam andar lado a lado” 50 . Dentro de um contexto em que o Estado torna possível a financeirização, mas não deixa de assumir um papel político central, ainda que esse papel se manifeste pela sustentação incondicional ao mercado, a globalização das perdas causadas pela crise de 2008 parece ter sido respondida, dentro de nosso objeto de estudo, por uma globalização de soluções encontradas pelos Estados para o suporte ao mercado, ainda que – ao menos no discurso – esses dois governos sejam apresentados em formatos 45

D. Harvey, A brief history of neoliberalism, p. 79. Tradução livre nossa.

46

C. Deak, O mercado e o Estado na organização espacial da produção capitalista, nota 29.

47 J. Pollard, Soutenir le marché: les nouveaux instruments de la politique du logement. In: Sociologie du Travail, n. 52, 2010, p. 325. Tradução livre nossa. 48 B. Jobert, Le tournant néo-libéral en Europe: idées et recettes dans les pratiques gouvernementales. Paris : L’Harmattan, 1994. 49 J. Levy, The State after Statism: New State Activities in the Age of Liberalization. Cambridge MA: Harvard University Press, 2006. P. Hassenteufel, Sociologie politique: l’action publique. Paris : Armand Colin, 2008. 50

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J. Pollard, op. cit., p. 325.


ideológicos distintos51. Não que o modelo intervencionista empregado nos dois países sejam idênticos, ao contrário, são bastante distintos, mas ambos buscam motivar a produção imobiliária para reaquecer a economia diante de uma possibilidade de crise. Apresentamos a seguir as soluções encontradas pelos Estados brasileiro e francês para reaquecer a economia através do incentivo à produção imobiliária, criando a tal atmosfera favorável aos negócios citada por Harvey: o Programa Minha Casa, Minha Vida, no Brasil, e a Lei Scellier, na França.

5.1 O caso brasileiro: Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e a reorganização dos grandes promotores imobiliários no Brasil Um milhão de casas. Desse número, 400 mil unidades para famílias cuja renda se situa entre 0 e 3 salários mínimos52, outras 400 mil para famílias de 3 a 6 salários mínimos e 200 mil para famílias de 6 a 10 salários mínimos de renda familiar53. Essas eram as metas para produção e comercialização de moradias pelo mercado presentes no Programa Minha Casa, Minha Vida, criado pelo Governo Federal na gestão Lula (Partido dos Trabalhadores), em julho de 2009, dentro do Ministério da Casa Civil54. O programa é sancionado pela Lei Nacional 11977, de 7 de julho de 2009, que dispõe em seu Artigo primeiro das definições do Programa Minha Casa, Minha Vida : 51 O governo do Presidente Luís Inácio Lula da Silva (Partido dos Trabalhadores, PT), que se apresenta como representante da esquerda, e o governo Nicolas Sarkozy (União por um Movimento Popular, UMP) ideologicamente alinhado com a direita política daquele país. 52 Para essas famílias, o preço da unidade habitacional deve se situar entre 41 e 52 mil reais, para cidades acima de 50 mil habitantes. Dentre as 400 mil residências previstas para essa categoria, a maioria é urbana (350 mil contra 50 mil para habitações rurais autoconstruídas dentro do PNHR). Para essas 400 mil “casas”, prevêem-se subsídios de 60 a 90% do valor do imóvel. 53 Para essas famílias, o preço da unidade habitacional aumenta para uma faixa que vai de 73 a 130 mil reais, e podem contar com subsídios de até 20 mil reais, com recursos advindos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, FGTS. 54 O fato de o programa ter sido elaborado dentro fora do Ministério das Cidades evidencia o caráter mercadológico e nada comprometido com os impactos urbanos. Revela também que não se trata de política habitacional, mas praticamente de pacote econômico. No Ministério das Cidades, que tinha sido visto como uma conquista do movimento de luta por reforma urbana no início da primeira gestão do Governo Lula, o PlanHab (Plano Nacional de Habitação) vinha sendo elaborado buscando instaurar a reforma urbana, o direito à cidade, a habitação verdadeiramente como um direito. Para Ermínia Maricato, a questão urbana foi rifada no governo Lula e aparentemente no governo Dilma. Cf. entrevista de mesmo título concedida à Valéria Nader e Gabriel Brito, ao Correio da Cidadania, 2011.

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“Art. 1o O Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV - tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais, requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias com renda mensal de até dez salários mínimos e compreende os seguintes subprogramas: Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU), Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR)”, grifo nosso. Pelo PNHU, dentro do Programa MCMV, cabe à União conceder “subvenção econômica ao beneficiário pessoa física no ato da contratação de financiamento habitacional” (Art. 2º.). Essas subvenções são autorizadas a chegarem ao teto de dois bilhões e quinhentos milhões de reais55, e deverão ser geridas pela Caixa Econômica Federal (Art. 9º.). Como não se trata de uma política habitacional, e como o programa fora elaborado dentro do Ministério da Casa Civil, o Ministério encarregado não é unicamente o Ministério das Cidades, mas também o Ministério da Fazenda, o que deixa clara a importância da dimensão econômica do Programa como um todo. A União é autorizada a conceder subvenções num total de um bilhão de reais para serem investidos em municípios de até 50 mil habitantes, com beneficiários cuja renda familiar mensal não ultrapasse três salários mínimos, através do Banco Central do Brasil ou de agentes financeiros do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Além de definir os valores e limites das subvenções individualizadas destinadas a cada beneficiário, de delimitar a remuneração das instituições financeiras por operações realizadas e de dispor das quantidades, condições e modalidades de ofertas públicas de subvenções, ao Poder Executivo Federal também é dado o poder de definir quais tipologias habitacionais, quais os “padrões de habitação” 56 e quais formas de infraestrutura urbana serão aceitos no caráter desse Programa57. Os recursos são divididos regionalmente, pelo Executivo Federal, a partir de prioridades por ele elencadas, o que exclui da discussão o Ministério das Cidades. A União também fica autorizada a conceder subvenção econômica ao Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) para financiamento de 55

Para o PNHR era previsto, em 2009, o teto de quinhentos milhões de reais em subvenções.

56 Curiosamente, percebemos a existência de um conceito de padrão habitacional mesmo em um documento oficial do governo, uma Lei Nacional, a partir do qual todas as habitações deverão ser reproduzidas. Voltaremos a esse assunto quando tratarmos da “standardização” da produção habitacional, ou da habitação como commodity, na terceira parte deste trabalho. 57

192

Cf. Artigo 6ºB da Lei 11977, incisos I ao IV.


infraestrutura em projetos de habitação popular (Art. 33), e esse montante pode chegar até o valor de cinco bilhões de reais. A Lei do programa MCMV proíbe o remembramento de lotes destinados à construção de moradias dentro do escopo do MCMV (Art. 36). A vedação deverá durar 15 anos a partir da assinatura do contrato. O programa também prevê a regularização fundiária de loteamentos irregulares, desde que garantindo o mínimo de habitabilidade, urbanidade, salubridade, evitando áreas de risco, e se articulando com políticas setoriais de habitação, meio ambiente, saneamento, entre outros. É também objeto do Programa facilitar o acesso à terra das populações mais pobres e garantir a aplicação das Zonas Especiais de Interesse Social existentes nos Planos Diretores municipais. No entanto, se o programa prevê a construção de 400 mil unidades habitacionais para famílias de 0 a 3 salários mínimos, ele falha por não ser possível de ser aplicado em todo território nacional. Raquel Rolnik, em entrevista à revista Caros Amigos58, lembra que o preço da terra em regiões metropolitanas é muito maior do que em pequenas cidades interioranas do país e, dessa forma, nas grandes cidades, o subsídio governamental para as famílias com essa faixa de renda estaria indo totalmente para o preço da terra – e não apenas porque o preço do solo urbano consolidado é mais caro do que o do solo rural, por exemplo, mas porque inexistem instrumentos de gestão do solo urbano, o que permite que suas variáveis sejam totalmente condicionadas à lei mais básica do mercado: a da oferta e da procura. Isso inviabiliza a execução do programa para essa faixa de renda nos grandes centros urbanos. Esse fenômeno já tinha sido alertado em 2009 por Mariana Fix e Pedro Arantes, em um importante artigo de reflexão crítica acerca do programa que então acabava de ser lançado pelo governo Lula: “o pacote, tal como proposto, irá estimular o crescimento do preço da terra como um todo (...), favorecendo ainda mais a especulação imobiliária articulada à segregação espacial e à captura privada de investimentos públicos. Assim, a política habitacional de interesse social se tornará cada vez mais inviável, dado o crescimento do preço dos terrenos, o que poderá ser, ironicamente, mais uma justificativa, por parte do mercado e da tecnocracia, para que se atenda apenas as faixas de rendimento acima de 3 salários mínimos” 59. 58 Cf. Direito à moradia versus especulação imobiliária. Entrevista com Raquel Rolnik. In: Caros Amigos, ano XV, n. 169, abril 2011, pp. 12-17. 59 Cf. P. Arantes e M. Fix, Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitação, In: Correio da Cidadania, 2009.

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Rolnik afirma também que o Programa MCMV pode ser compreendido dentro da lógica do processo de financeirização da produção de mercado da habitação no Brasil. A professora defende que, num primeiro momento, começou-se uma onda de abertura de capital das corporações privadas de diversos setores, dentre as quais sete empresas do mercado da construção civil. Com a mobilização de recursos adquirida, essas empresas passaram a viabilizar investimentos, através da compra de terrenos e da montagem de projetos imobiliários a serem desenvolvidos nas áreas urbanas no Brasil. Diante da crise financeira internacional de 2008, Raquel Rolnik afirma que essas sete empresas corriam o risco de falir, mas pediram “socorro” junto ao Ministério da Fazenda e ao Governo Federal. Então o Ministério da Fazenda constriu o que Rolnik afirma ser uma “medida anticíclica keynesiana típica”: recorreu à construção civil para evitar o resfriamento da economia brasileira e, ainda, criar um mercado para as habitações que as incorporadoras imobiliárias estavam prestes a lançar; Rolnik afirma que as incorporadoras estariam prestes a produzir um parque de 250 mil casas, ao que o governo multiplica por quatro, criando o programa Minha Casa, Minha Vida. Para Mariana Fix e Pedro Arantes, o governo federal negou possibilidades de construção de habitações populares dentro de uma lógica de formação social (o que aconteceria através do fortalecimento dos movimentos sociais organizados e da transformação de um estado de ingerência da burocracia pública) para privilegiar uma lógica de mercado, na qual os interesses privados se sobressaem aos coletivos, sobretudo àqueles das coletividades locais e municipais, uma vez que a elas não é dada alternativa a não ser aprovar os projetos “planejados” pelas construtoras e incorporadoras imobiliárias; eles mostram, ainda, que apenas 3% do total do subsídio público é destinado à provisão de habitações fora da lógica de mercado, por cooperativas autogeridas, por exemplo. Nega-se a gestão pública da cidade, a importância do planejamento urbano, a atuação e mobilização dos movimentos populares. A lógica privada permite aos agentes do mercado imobiliário produzir o que querem, como querem e onde querem. “É provável ainda que os municípios sejam pressionados, nas cidades médias (acima de 50 mil moradores, e que serão o alvo principal da investida), a alterar a legislação de uso do solo, os coeficientes de aproveitamento e mesmo o perímetro urbano, para viabilizar economicamente os projetos. As companhias habitacionais e secretarias de

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habitação devem estar preparadas para se tornar um balcão de aprovações, muitas delas ‘flexibilizadas’” 60. Não é à toa que Lula tenha recebido dos promotores imobiliários brasileiros o título de melhor presidente para o setor imobiliário de todos os tempos. Em reportagem publicada no jornal Brasil de Fato61, a jornalista Ana Aranha relatava que, para os grandes empresários do mercado imobiliário brasileiro, Lula foi o melhor presidente para o setor. E os efeitos positivos para as incorporadoras imobiliárias são claros quando lembramos da valorização financeira ocorrida em diversas incorporadoras, dentre as quais a Cyrela Brazil Realty. A reportagem mostrava que, graças aos efeitos do programa MCMV no mercado imobiliário brasileiro, “a conquista do sonho de milhares de brasileiros em comprar a casa própria, de quebra, alimentava o sonho de um punhado de americanos: as ações da Cyrela subiram 50% ao longo daquele ano”. Isso pôde ser comprovado nesse trabalho no capítulo anterior, de maneira generalizada, quando apontamos a revalorização acionária das incorporadoras brasileiras após o lançamento do MCMV. E se recuperarmos o histórico levantado para cada um dos promotores imobiliários estudados, o que realizamos no capítulo 2, perceberemos que o grande capital imobiliário já se preparava para a montagem de um pacote deste tipo, através da aquisição de construtoras subsidiárias que vinham produzindo habitação para uma faixa de mercado que as grandes incorporadoras ainda não atingiam, já que seus produtos ainda eram marcados pelo padrão habitacional de luxo. Esse processo foi tendência que marcou o mercado da promoção imobiliária e, como já foi tratado em capítulos precedentes, claramente ocorreu no sentido da incorporação de pequenas empresas construtoras especializadas na produção de habitação para o mercado popular (para unidades familiares de 6 a 10 salários mínimos de renda mensal) pelas grandes incorporadoras de capital aberto, que até então só trabalhavam com o mercado mais abastado. Como também já foi citado aqui, o aumento do crédito com a liberação do FGTS e do SBPE durante os seis primeiros anos dos governos Lula seria a investida

60 Ibidem, idem. Mais adiante, os autores afirmam que “(...) o governo federal ao invés de atuar para reverter esse quadro de entraves à gestão pública e de fragilidade do associativismo popular, reconhece que a eficiência, enfim, está mesmo do lado das empresas privadas”. 61 A. Aranha, Lula: o “melhor presidente” para o setor imobiliário. In: Brasil de Fato, 30 de junho de 2011.

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estatal inicial para a construção de todo esse cenário, que seria coroado em 2009 com o pacote MCMV. O MCMV veio dar sustentação a transformações importantes que vinham ocorrendo dentro das estruturas empresariais do grande capital imobiliário brasileiro. Assim, dentre as incorporadoras estudadas nesse trabalho, a Cyrela Brazil Realty e a Gafisa S.A. desempenharam papel de destaque nessa atividade. Em 2005, a Cyrela havia criado a marca Living, selo que desvinculava a produção de habitações populares – mercado ao qual a Cyrela queria se expandir – daquela de alto padrão que havia consolidado o nome da empresa no mercado imobiliário paulistano e brasileiro. Naquele mesmo ano, em 2005, a empresa realizou uma joint venture com a Agra, a MAC, a Plano & Plano e a Goldsztein e, dois anos mais tarde, outra é realizada, agora com a incorporação das empresas Concima, Cury, Cytec, SKR, Líder e IRSA. Com essas junções empresariais, a Cyrela expande seus mercados geográfica e comercialmente, incorporando tanto seus “modos de fazer” quanto seus clientes. No caso da Gafisa, como já tratamos na Parte 1 deste trabalho, a expansão para o mercado popular também passou pela criação de uma marca dentro da empresa, a FIT Residencial, em 2007, portanto dois anos mais tarde que a iniciativa da Cyrela, ao criar a Living. Mas foi a incorporação da construtora mineira de destaque nacional na produção de moradias populares que permitiu à incorporadora se preparar para atacar o filão que viria a ser viabilizado, sobretudo, com o programa MCMV. É importante lembrar que, diferentemente dos casos narrados com a Cyrela, a Gafisa não incorporou a Tenda pela criação de uma joint venture, mas por uma operação exclusivamente financeira, através da compra de ações da construtora na Bolsa de São Paulo, que ocorreu em dois momentos: em outubro de 2007 (mesmo ano da criação da marca FIT) com a compra da maior parte das ações da Tenda, e em dezembro de 2008, quando a Gafisa S.A. incorpora a si todas as ações da Tenda, que deixa de existir no pregão. A aquisição da Goldfarb pela PDG também parece mais um exemplo desse fenômeno. No entanto, a particularidade consiste no fato de que a PDG já produzia moradias mais econômicas que as duas outras grandes incorporadoras brasileiras, e a Goldfarb, por sua vez, produz habitações de padrão (em termos de preço e área útil) intermediário entre o modelo popular (Tenda, Living) e o alto padrão (Gafisa, Cyrela) 35. Em todo caso, em 2007, portanto antes da aquisição da Goldfarb, a PDG já obtinha 196


57,7% de sua renda líquida anual (i.e., 41,5% do lucro líquido) pela produção e comercialização de unidades residenciais para o segmento econômico, enquanto que o setor padrão médio trazia à companhia 16,7% da receita líquida e 24,7% advinha do segmento médio-alto62. Assim, a aquisição da Goldfarb pode ser interpretada como uma consolidação da incorporadora no mercado prioritariamente popular, enquanto que a incorporação da Agre deve ser vista como uma expansão de mercado. Os moldes desse programa, que é mantido e ampliado no governo da Presidente Dilma Roussef (PT) trata a questão habitacional no Brasil como questão de mercado, que deve ser resolvida em quantidade, e não em qualidade. Não se pode esquecer que o modelo inspirador para essa política é aquele mexicano, que fora identificado, estudado e apresentado pelos agentes mainstream do mercado imobiliário brasileiro ao Ministro da Fazenda, Guido Mantega, em setembro de 2007, quando do 79º. ENIC (Encontro Nacional da Indústria da Construção). A “inquietação” partiria então de João Cláudio Robusti, presidente do SindusCon-SP, ao se indagar como um país como o México teria conseguido erradicar seu déficit habitacional a partir de uma intervenção econômica que tomava o próprio FGTS brasileiro como referência63. Após uma viagem àquele país e seis meses de produção de um relatório em conjunto com a FGV Projetos, chegava ao Ministério da Fazenda dez propostas para estimular a habitação, propostas estas que foram bem recebidas. A incorporação da questão habitacional e da cidade como um negócio é declarada: “observamos que no México o modelo de financiamento torna a produção de moradia popular um negócio atrativo para construtoras e agentes financeiros. Esta é uma das chaves mais importantes para entender porque a iniciativa privada se encantou com o modelo mexicano e lança conjuntos habitacionais de dezenas de milhares de unidades habitacionais naquele país. por este motivo, nossas propostas incluem um novo programa de financiamento com recursos do FGTS, uma racionalização na concessão de subsídios para que mais famílias possam se beneficiar e uma securitização para mitigar riscos inerentes ao financiamento da baixa renda” 64, grifo nosso, destacando como a iniciativa privada encara a produção habitacional dentro desse modelo:

62

PDG Realty, Apresentação dos resultados do 4º. Trimestre e ano de 2007, p. 9.

63 O relato de J. C. Robusti pode ser lido no Editorial da Revista Construção de outubro de 2007, publicada pelo próprio Sindicato da Indústria da Construção em São Paulo. 64

J. C. Robusti, Na rota correta, In: Construção, out.2007, p. 3.

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Figura 34 – À esquerda, foto de conjunto habitacional produzido pela iniciativa privada no México, dentro do modelo que serviu de inspiração para os principais agentes do mercado imobiliário brasileiro. Fonte: Corona. À direita, imagem da capa da Revista Construção, publicada pelo SincusCon-SP, em outubro de 2007.

mera questão de mercado, de produção de mercadoria para reprodução do capital e valorização financeira. O fato é que, no Brasil, passados pouco menos de dois anos da entrega das propostas do SindusCon-SP a Mantega, e dentro de um cenário ameaçador de crise, as propostas tomam corpo na Lei Nacional que implementa o programa MCMV. E as conseqüências urbanas e habitacionais derivadas dessa medida não tardariam para ser identificadas. Com efeito, como há “um descompasso total entre a política de financiamento de moradia e a política de gestão de solo, que não existe, que foi desconstituída, e sem nenhum controle social, sem nenhuma forma pública de trabalho, está se fazendo casa sem cidade” 65. É o que nos chamava a atenção durante cursos da graduação, quando a Professora Ermínia Maricato anunciava o risco de se pensar na questão habitacional no Brasil meramente do ponto de vista quantitativo: nesses casos, não se produzem cidades, mas “depósitos de gente”. Após ter sido anunciado um corte no orçamento do programa MCMV pelo Ministério do Planejamento (março de 2011), a Presidente da República sancionou o lançamento da segunda edição do programa em junho desse ano. A segunda fase do programa deve se estender até 2014, com a promessa de construir mais dois milhões de 65

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Raquel Rolnik, em entrevista à Caros Amigos, op. cit., p. 15.


moradias. Com um orçamento público previsto 75% superior àquele da primeira edição (125,7 bilhões de reais contra 71,7 bilhões anteriormente), aumentou-se o preço médio das moradias de baixa renda (de 42 mil reais para pouco mais de 55 mil, agora) bem como o tamanho médio dessas unidades habitacionais (de 35m2 para 39,6m2 para casas; de 42m2 para 45,5m2 para apartamentos). Contentamo-nos em elencar esses elementos já que, por fins metodológicos, não estenderemos a discussão à segunda edição do programa. Veremos a seguir que a apropriação da habitação e do mercado de sua produção como um instrumento de relance da economia e de geração de mais-valia imobiliária não se restringiu ao Brasil, mas também foi a medida encontrada pelo governo francês face à crise financeira e econômica internacional.

5.2 E o Estado francês entra em cena: a Lei Scellier66 Na França, seis meses antes do lançamento da solução encontrada pelo governo Lula no Brasil para o enfrentamento da crise econômica, o Presidente da República Francesa, Nicolas Sarkozy, cria um dispositivo legal para reaquecer o mercado da produção habitacional. O Presidente já tinha deixado claro em discursos anteriores, desde o início de seu mandato, que tinha por meta fazer da França um país de proprietários. A medida criada por ele em primeiro de janeiro de 2009 mostrou-se como uma forma bastante particular de concretizar esse projeto. Como veremos adiante, o dispositivo Scellier tem efeito de aumento no total de propriedades habitacionais, mas seu objetivo maior não é aquele de munir de casa própria os cidadãos que ainda não a possuem. Instrumentos de incentivo ao acesso à propriedade como residência principal existem, mas no presente governo não foram configurados de modo a causarem impacto econômico da mesma ordem que a Lei Scellier o foi. Quanto às políticas de acesso à casa própria, observamos um esforço mais claro do governo Sarkozy apenas em 2011, quando a população e a mídia começavam a se 66 Para o estudo e redação dessa parte do capítulo, foram muito importantes artigos e publicações produzidos pelos próprios promotores, mas principalmente o artigo de Julie Pollard, publicado em 2010 na revista Sociologie du Travail. Ainda que a autora não tenha trabalhado sobre o dispositivo Scellier e que sua abordagem não passe pela questão da financeirização ou dos efeitos financeiros dos dispositivos fiscais, seu artigo nos guiou na construção do raciocínio sobre a transição de modelos de intervenção pública do Estado francês na questão da habitação dos anos 80 aos 2000, e nos deu fundamento para compreender o processo histórico dos dispositivos fiscais de incentivo ao investimento locativo naquele país.

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indagar “onde estaria a França dos proprietários”; ao passo que no outono de 2008, apenas um ano após sua posse, mas dentro do cenário de crise econômica iminente, já se organizava a montagem do dispositivo Scellier67, dentro da reforma da Lei de Finanças, que estava prevista para aquele ano. Durante pesquisa realizada na França a partir de 2009, percebíamos que a valorização bursátil das principais incorporadoras francesas apontava indícios de recuperação após meses de queda contínua, em 2008. Evidentemente influenciadas pela crise inicialmente financeira que assolou o mundo a partir daquele ano, crise de origem imobiliária, os principais promotores franceses viam seus patrimônios serem desvalorizados bruscamente, levando alguns desses grupos à beira da falência. Mas meses antes da virada de ano 2008-2009, os papéis de algumas dessas incorporadoras mostravam indícios de recuperação. Tratava-se – é o que defendemos em nossa pesquisa realizada na Sorbonne – de um efeito da especulação acerca da previsão de lançamento do dispositivo Scellier, montado meses antes pelo Elysée. E de fato, o dispositivo mostrou-se como um “socorro” às incorporadoras imobiliárias francesas, incitando o setor da produção e comercialização de bens imobiliários residenciais novos, agora produzidos majoritariamente para atender à demanda levantada pelo dispositivo. Então, comparativamente, se observarmos que a intervenção do governo brasileiro no mercado imobiliário como resposta à crise se consolidou numa lei nacional cujo objetivo era o de incentivar a produção habitacional pelo mercado e a aquisição da casa própria – ainda que para uma parcela insignificante do déficit habitacional brasileiro –, na França, os mecanismos criados podem ser entendidos de uma maneira dupla: permitir o acesso à propriedade para quem não possui a casa própria68 e contribuir para os esforços do Estado no sentido de continuidade do desmonte das políticas públicas de habitação social locativa, que marcaram o cerne das políticas habitacionais francesas durante décadas. 67 É verdade que outros mecanismos de incentivo ao acesso à casa própria já existiam e continuam a existir depois de 2009 naquele país. Até 2011, eles representavam uma série de mecanismos complexos que tornavam suas aplicabilidades menos eficientes. Em 2011, no entanto, há a criação do Prêt à Taux Zéro Plus (PTZ+), que reúne em si os antigos mecanismos de crédito: Prêt à Taux Zéro, Prêt Conventionné, Prêt Social Location-Accession e o Pass-Foncier. Quanto à política de habitação social locativa, outros vários dispositivos existem, sem impactar diretamente no mercado da promoção imobiliária privada. 68 Hoje sabe-se que grande parte das aquisições que foram beneficiadas pelo dispositivo Scellier desde 2009 decorrem de investimentos de particulares abastados. Cf. “Scellier”: “grave erreur” (promoteurs), In: Le Figaro, 9 de novembro de 2011. O dispositivo incita o consumo da habitação nova, mas aumenta a concentração de renda e patrimônio nas mãos das famílias ricas.

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Para compreendermos como esse mecanismo fora implantado em 200969, é preciso, entretanto, fazermos um recuo, ainda que breve, no histórico das intervenções estatais nas políticas habitacionais naquele país. Recuperada após a Segunda Guerra Mundial graças aos investimentos diretos advindos dos Estados Unidos através do Plano Marshall para a Europa (1947-1951), a França se viu diante de um importante déficit habitacional, parte conseqüência da Guerra, parte efeito da intensificação do êxodo rural e dos processos migratórios europeus70. Instaura-se então dos anos 1950 a 1975 aquilo que Xavier Desjardins71 denomina de “anos dourados do planejamento urbano” na França, tendo nas políticas públicas de habitação social seu traço maior. Em matéria de política habitacional, “o crescimento dos financiamentos públicos é mais marcado a partir de 1945: danos da guerra seguidos de empréstimos do Tesouro aos organismos de habitação social, intervenções da Caisse des Dépôts no financiamento a longo termo da produção de habitações, notadamente desde 1954” . Durante aqueles anos, para erradicar conflitos sociais e urbanos, o governo francês

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atuou massivamente na construção de inúmeros conjuntos habitacionais verticais de arquitetura moderna, as chamadas “cités HLM”, ou “cidades de habitação de aluguel moderado” – sobretudo na periferia parisiense, que concentrava a maior parte dos bidonvilles73 (favelas) e dos desabrigados.

69 Se a Lei Scellier se apresenta em 2009 como uma resposta à crise com potencialidades muito maiores, sua origem remonta há algumas décadas e deve ser entendida tal como processo, no lugar de uma intervenção pontual. Buscaremos mostrar isso nesse capítulo. 70 A partir dos anos 1950, um grande fluxo migratório de países europeus menos desenvolvidos começou a trazer à Paris, principalmente, população portuguesa e espanhola numerosa. Tivemos a oportunidade de conhecer famílias portuguesas que chegaram naquela época, nos anos 60, e que viviam em favelas no Norte de Paris. De acordo com seus testemunhos vivos, em muitas daquelas ocupações falava-se português e não francês. Num segundo momento, décadas mais tarde, o fluxo de migrantes advinha principalmente da África, sobretudo do Maghreb, região que passaria por processos de descolonização da França no correr dos decênios que se seguiram. 71 Desjardins, geógrafo e professor da Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, co-orientou nossa pesquisa realizada na França. Na nota, referimo-nos à expressão utilizada em seu artigo “Le logement social au temps du néolibéralisme”, In: Métropoles, n.4, 2008. URL : http://metropoles.revues.org/3022 72 C. Topalov, Les promoteurs immobiliers : contribution à l’analyse de la production capitaliste du logement en France, p. 18. 73 O radical “bidon” utilizado na expressão do jornalista do Le Monde, R. Gauthier, adjetiva o termo “ville” com um substantivo equivalente a “sucata”. Essa cidade de sucata, foi a designação encontrada pelo jornalista francês para denominar o bairro espontâneo e precário que estava surgindo naquela cidade, em 1953. Hoje o termo foi incorporado no vocabulário francês bem como na Academia para referir-se a favelas, ainda que seja comum o emprego de “slums” e “favela” em estudos de caso.

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Esse modelo de intervenção estatal baseado no investimento à construção direta de locações sociais ficou conhecido como “aide à la pierre” 74, ou seja, políticas públicas de construção física e gestão de habitações sociais, intermediadas por agentes públicos e semi-públicos chamados de bailleurs sociaux, para quem se dirigiam os recursos estatais75. No entanto, no início dos anos 90, aqueles complexos habitacionais passaram a ser vistos como bolsões de exclusão76 e focos de conflitos sociais, e tanto, que posteriormente foi colocada em questão a viabilidade de se manter esses edifícios em pé. Com forte reação de oposição das populações diretamente envolvidas, recentemente, alguns desses edifícios de cité HLM foram demolidos, como o caso da Cité des 4000, em La Courneuve, Saint-Denis, em agosto de 201177. Sem nos prolongarmos muito nesse debate, é preciso entender que estamos diante da consolidação de um processo de transformação da política habitacional francesa, iniciado com a reforma em 197778. As explicações para tal reforma partem da compreensão dessas transformações sob a ótica da (neo)liberalização política do Estado. Do ponto de vista prático, ocorre gradativo desmantelamento de medidas do tipo “aide à la pierre”, marca do período keynesiano francês, e uma substituição por medidas do tipo “aide à la personne” 79, dependendo da renda do beneficiado, e dispositivos de isenção fiscal (“avantages fiscaux”). Com as “aides à la personne”, o Estado, aos poucos, deixa de atuar na oferta de habitação para fornecer incentivos para a deman-

74 Subvenções do Estado para organismos públicos e semi-públicos de construção de habitação de interesse social (majoritariamente de finalidade locativa) quando um empreendimento do tipo é planejado. Apesar de se caracterizar por uma lógica bastante particular, caracteriza-se da atuação do Estado na construção de moradias sociais e populares, daí o termo “ajuda à pedra”, ou seja, “ajuda” do Estado através da construção. Pedra, por sua vez, em referência histórica à tecnologia de construção francesa, que adota a alvenaria de pedras calcárias como técnica mais recorrente para a construção de edifícios (haussmannianos, por exemplo) e obras públicas. 75

OPHLM e OPAC, por exemplo, substituídos em 2007 por um único órgão, o OPH.

76 De certa forma, a crítica que é feita assemelha-se àquela que fizemos sobre o caso brasileiro, quando questionamos a inexistência de urbanidade Conferir, por exemplo, E. Préteceille, La ségrégation sociale at-elle augmenté? La metrópole parisienne entre polarisation et mixité. In: Sociétés contemporaines, n. 62, 2006. 77 Aparentemente a população residente foi banida de seus direitos, e a demolição teria sido feita sem que houvesse novas moradias para a população envolvida. O « evento » foi registrado em documentação fotográfica por Martin Argyroglo. 78 Cf. J. Pollard, Soutenir le marché: les nouveaux instruments de la politique du logement. In : Sociologie du Travail, n.52, p. 324. 79

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Em português, “ajuda à pessoa” ou “ao indivíduo”.


da, por meio de recursos aos locatários ou proprietários de determinada moradia80. Os dispositivos fiscais de incentivo ao investimento locativo, tais como a lei Scellier, consolidam a tendência: “a política habitacional em 50 anos passou de uma política de produção massiva para responder às necessidades, a uma política que tende a se limitar como uma correção das tendências do mercado” 81 . Nos anos 90, alguns autores tratarão desse momento como um fracasso das políticas públicas de habitação82. Nesse sentido, o Estado passa então a recuar progressivamente de uma ação direta, abrindo espaço para atuação dos atores de mercado – ainda que esse processo tenda a ser visto pela Academia francesa como uma reafirmação política. Com instrumentos que tornam cada vez mais possível a ampliação das fronteiras de atuação dos agentes privados, a atuação do poder público restringe-se somente àquelas situações limite, correspondente a parcela muito restrita da população francesa, que não possui atributos que lhe permita acessar a qualquer outro dispositivo estatal de inserção ao mercado. Assim, “de um lado, o Estado garantiria alguma segurança, assumindo um segmento que não se insere no mercado, mas que é cada vez mais restrito. De outro, observaríamos a progressão das lógicas e atores de mercado para um segmento crescente da oferta de habitação e uma parte cada vez mais importante da população” 83. A transição de caráter de intervenção das políticas públicas de habitação na França podem ser acompanhadas no gráfico a seguir (Figura 35), de autoria de Julie Pollard, a partir de dados das instituições Compte du logement (2006) e Unal (2006). Em 1984, quase metade (49%) de todo investimento público em políticas de habitação eram destinados à construção de moradias, enquanto que 34% eram investimentos concedidos à pessoa (crédito), e apenas 17% dos investimentos equivaliam aos dispositivos fiscais, ou seja, à não-entrada de receita. Em 2006 o quadro é outro: já pouco mais da metade (51%) das ajudas públicas equivalem a políticas de crédito, enquanto que 31% correspondiam às deduções fiscais (aumento de 91% da importância desses dispositivos em 18 anos), e apenas 18% dos investimentos públicos se destinavam à construção de habitações sociais. Passados 26 anos, metade de todas as transações envolvendo a 80

Cf. Ibidem, idem.

81 A.-M. Fribourg, Evolution des politiques du logement depuis 1950, In: M. Ségaud, C. Bonvalet, J. Brun (orgs), Logement et habitat: l’état des savoirs. 1998. Apud: J. Pollard, op. cit., p. 324. Tradução nossa. 82 Cf. B. Lefèbvre ; M. Mouillart ; S. Occhipinti ; R. Quillot, Politique du logement : 50 ans pour un échec. 83

J. Pollard, op. cit., p. 324.

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comercialização de bens imobiliários novos, em 2010, se beneficiaram de reduções provenientes de dispositivos fiscais84.

Figura 35 [Gráfico] – Distribuição dos investimentos públicos na França em 1984 e em 2006. Fonte: J. Pollard, Soutenir le marché, In: Sociologie du Travail, 52, 2010.

Diferentemente das políticas do tipo “aide à la personne” ou “aide à la pierre”, o mecanismo dos dispositivos fiscais não consiste numa passagem de recursos públicos para um particular ou uma instituição de promoção de habitação social. A natureza da ajuda fiscal é outra: normalmente configurada pela isenção ou redução de impostos, o Estado deixa de recolher parte das contribuições e encargos do beneficiado. Nesse sentido, não é investimento público que “sai”, mas receita que “deixa de entrar” aos cofres públicos. Se os dispositivos fiscais de investimento locativo beneficiam os potenciais pequenos investidores, Julie Pollard nos lembra que os diversos atores econômicos do setor de produção da habitação são os grandes beneficiados das ajudas indiretas, mas substanciais, provindas do Estado, entre eles os conselheiros e corretores imobiliários, os construtores e os incorporadores. Mas são esses últimos os maiores dependentes dessas políticas, tanto devido ao aporte que essas operações representam no montante de suas operações, como no esforço de montagem de programas específicos para usufruir 84 J. Pollard, Soutenir le marché : les nouveaux instruments de la politique du logement. In : Sociologie du Travail, n.52, 2010.

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de tais programas. Assim, “os dispositivos fiscais de incitação ao investimento locativo, que possuem hoje um papel pivô na política habitacional, testemunham um fenômeno de dependência desses atores de mercado em relação à intervenção pública” 85. Contudo, não é de hoje que dispositivos de isenção ou de redução fiscal são aplicados na França, assim como não é nova a dependência dos promotores imobiliários. Esses dispositivos já eram empregados em meados do século XX, para ajudar promotores imobiliários a realizarem suas operações e investimentos; agora, no entanto, esse tipo de isenção estimula a produção dos promotores se aplicando na outra ponta do circuito e, sobretudo, adquire uma extensão muito maior. Em 2010, um francês a cada cinco era locatário de um proprietário e, dentre esses proprietários, a metade é considerada como pequenos investidores, isto é, pessoas físicas que adquirem um bem imobiliário para viver da renda que o aluguel lhes permite obter, reduzir seus impostos e constituir um patrimônio. Esse tipo de investidor é figura nova na França, datando apenas dos anos 198086. E de certa forma, esse tipo de configuração política de incentivo duplo (à construção e ao investimento locativo particular) se inicia no mesmo momento. De meados dos anos 70 ao ano de 1984, na França, a produção imobiliária residencial nova sofreu uma queda de 39% 87, e foi quando o então Ministro do Equipamento, Paul Quilès, do Partido Socialista (PS), percebeu a potencialidade de se criar um mecanismo de base fiscal para estimular a produção e incentivar o consumo através de investimentos locativos individuais. Historicamente, esse momento coincide com aquela mudança de caráter das políticas habitacionais do governo francês: a passagem dos investimentos de tipo “aide à la pierre” para as “aides à la personne” e aos dispositivos fiscais. No contexto social, trata-se de novo posicionamento do Estado francês, de provedor direto de habitação locativa social, para privatizador, ainda que de maneira bastante particular e privilegiando o pequeno investidor na construção de um parque social locativo no país. No entanto, de 1984 até 1996 os dispositivos fiscais eram muito pouco utilizados, quando passarão a ser empregados sucessivamente por diversos governos, mas sendo empregados com objetivos distintos, variáveis de acordo com o posicionamento

85

Cf. J. Pollard, op. cit, p. 325.

86 H. Michel. Propriété. In: Propriétaires : politiques publiques et groupes d’intérêt dans le secteur immobilier en France. Thèse de l’EHESS, Paris, 2000. Apud: J. Pollard, op. cit. 87

Cálculo nosso, a partir de dados divulgados por J. Pollard, p. 328.

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político de cada partido: os governos de direita empregavam dispositivos fiscais visando ao aumento em quantidade do parque de habitações locativas, enquanto que a esquerda se mostrava mais preocupada em produzir habitações guardando uma política de controle dos aluguéis88. Caso notável foi a criação em 1996 de um dispositivo fiscal de amortização digressiva sobre a produção privada de habitação, durante presidência de Jacques Chirac, de direita, no qual o Ministro do Equipamento, dos Transportes, da Habitação e do Turismo era Pierre-André Périssol. Com o dispositivo Périssol – que levou o nome do ministro, como é de tradição naquele país – o número de moradias vendidas pulou de 26 mil (1995) para 55 mil, em três anos89 (em quatro anos o Périssol induziu a construção de 150 mil novas moradias) porque, ao contrário dos dispositivos precedentes (Quilès e Méhaignerie), a amortização permitia uma dedução de até 80% do valor do bem imobiliário comprado! Com o retorno da esquerda ao Elysée, em 1999, o dispositivo é substituído por outro, agora chamado de Besson, e não apenas reduzia as possibilidades de amortização a um teto de 65% do preço de compra do imóvel, como reorganizava a distribuição das taxas de amortização, estendendo-se por mais tempo, além de limitar a renda dos locatários e controlar os aluguéis empregados, o que desestimulou o investimento locativo, reduzindo a produção pela metade ao final da vigência do dispositivo Besson, em relação ao anterior, dito Périssol. Em 2002 a direita volta ao poder, e com ela, um novo dispositivo fiscal, mais próximo do Périssol, agora sob o nome de Robien, que incitou a venda de 185 mil novas residências de 2003 a 2005. Em 2006, o dispositivo é reformulado, já que as questões relativas à habitação deixam de fazer parte do escopo do Ministério do Equipamento e passa a entrar na pauta do Ministério do Emprego, da Coesão Social e da Habitação, então sob chefia do ministro J.-L. Borloo. À reforma do dispositivo Robien, entra em cena o Borloo social. Será apenas em 2008 que um novo modelo de dispositivo fiscal será pensado, durante a gestão do deputado François Scellier, que organizou um relatório propositivo sobre o tema. O gráfico a seguir (Figura 36) mostra que nas últimas décadas, a produção habitacional francesa foi bastante sustentada por esse tipo de política.

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88

Cf. J. Pollard, op. cit.

89

Cf. J. Pollard, op. cit., p. 332.


Figura 36 – [Gráfico]. Produção da habitação pela incorporação imobiliária na França por tipo de programa: primeira moradia e investimento locativo. Fonte: produção nossa a partir de tabela de dados levantados por Julie Pollard, em “Soutenir le marché”, Sociologie du Travail.

Dessa forma, nas duas últimas décadas, a incorporação imobiliária na França encontra no plano político respaldo mais ou menos certo para o bom desempenho de suas atividades, graças ao suporte público a negócios imobiliários privados. Nesse sentido, a política habitacional francesa a partir dos anos 90 parece ter se reduzido a uma sucessão de dispositivos fiscais que conversam com a orientação política do governo do Estado, ainda que o Prêt à Taux Zéro (PTZ) tenha sido criado em 1995 para conceder crédito a juros zero à aquisição da primeira residência. Mas se o PTZ possui um orçamento com limite pré-estabelecido, os dispositivos fiscais se caracterizam exatamente pelo não-controle do poder público sobre quem e quantos aderem a esse tipo de investimento, de modo que “as ajudas fiscais, acordadas abertamente, apresentam-se como um ‘cheque em branco’, o que não acontece no caso das ajudas destinadas à habitação social” 90. Em todos esses anos, as diferenças partidárias pareciam se manifestar apenas no teor da aplicação desses instrumentos: medidas mais restritivas e controle de aluguéis mais forte como características da orientação da esquerda – que causavam a diminuição das vendas de residências novas para locação –, medidas mais liberais que visavam a

90

J. Pollard, op. cit., p.335.

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produção em massa e sem controle de aluguéis como traços da conduta de direita91. Além disso, se na França não houve a atuação direta dos promotores imobiliários na elaboração de um modelo de política pública, como ocorreu no Brasil com o caso MCMV, Julie Pollard afirma que existe o domínio dos agentes privados na escala local, principalmente durante cenários políticos favoráveis, seja através de estratégias intensivas de propaganda e incentivo aos investimentos de pessoas físicas, seja pela manipulação da criação de programas estrategicamente posicionados sobre o território onde os promotores bem entendem; para Julie, esses efeitos sobre o território de uma produção em massa são tanto maiores quanto mais frágeis são os poderes públicos locais. Dispositivos de redução de impostos como aqueles aqui citados, assim como a Lei Scellier, em vigor desde 1o. de janeiro de 2009, substituindo os instrumentos Borloo e Robien, são verdadeiros suportes ao mercado, que intervém no final da cadeia produtiva e mercantil. Nessa perspectiva, se a soma dos capitais financeiros nacionais e internacionais convergem sob a forma de investimentos nas ações das incorporadoras, financiando-as e as incitando a produzirem – início da cadeia – é preciso que o parque habitacional construído seja vendido, para completar o circuito. Assim, o dispositivo Scellier incita, por sua vez, possíveis consumidores a adquirirem suas casas próprias ou para investimento, completando dessa forma o circuito investimento-produçãocomercialização-valorização-remuneração, ameaçado com a crise de 2008. Vale lembrar que todas as incorporadoras francesas estudadas descreviam em seus relatórios financeiros de 2009 e de 2010 a importância que o dispositivo Scellier assumia no conjunto de suas operações. Em junho de 2009, Nexity apontava em relatório financeiro semestral que já era possível perceber a recuperação do mercado habitacional, graças ao dispositivo Scellier. Para a líder do mercado francês, por exemplo, o número de reservas de compras de imóveis residenciais em todo o país apresentava alta de 38,6% em relação ao mesmo período de 2008, mas a recuperação não havia atingido as reservas de lotes, que sofreram queda de 6% (14% do total de reservas realizadas no primeiro semestre de 2009 contra 20% no mesmo período de 2008). Para a região Île-de-France, também havia sinais de recuperação na atividade de incorporação residencial: alta de 16,3% em relação a junho de 2008. 91 J. Pollard conta a história de casos em que os aluguéis praticados acabavam por ser iguais ou superiores aos de mercado, durante o retorno da direita ao poder e com a implantação do dispositivo fiscal Robien (2002-2005) o que gerou uma mobilização em torno do tema. O investidor, nesse caso, não apenas ganhava com a redução do preço do investimento pelas deduções fiscais, como lucrava acima da média com os aluguéis empregados.

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Mas o que vem a ser a Lei Scellier? Promulgada em 1º. de janeiro de 2009, a chamada Lei Scellier faz parte da Lei das Finanças de 2009, e é um dispositivo de incentivo ao investimento locativo por pessoas físicas. Consiste em um instrumento de desfiscalização (no sentido de retração dos impostos) sobre a renda daquele que investe na compra de imóvel residencial novo para destiná-lo ao locativo, por uma duração determinada. Ela permite a esses investidores (independentemente de renda ou de estado civil) comprarem uma propriedade residencial – não necessariamente o investidor precisa ser proprietário de sua residência principal –, necessariamente nova92 se beneficiando da redução considerável de seus impostos sobre a renda. A contrapartida está no fato de que o investidor é obrigado a destinar a propriedade recém-adquirida (ou cujo contrato de compra em estado futuro de construção tenha sido recém-assinado) para locação por, no mínimo, nove anos e, no máximo, quinze. A lei foi reajustada sucessivas vezes de 2009 até agora. Em sua formatação original, apenas com as reduções de impostos, uma residência nova podia sair 25% mais barato

Figura 37 – cartaz oficial de lançamento da Lei Scellier, em 2009. Fonte: Ministério da Habitação (França).

92 A aquisição da residência deve se proceder em “VEFA”, isto é, “vente en état futur d’achévement” (venda [do imóvel] em estado de conclusão futura). Ou seja, é preciso comprar o imóvel “na planta”, como se diz coloquialmente no Brasil. Essa determinação indica o interesse em estimular a produção de novas unidades habitacionais, e não de consumir o parque de moradias já existente.

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para quem a comprasse no primeiro ano de vigência da lei, destinando-a para um plano locativo de nove anos. Caso o proprietário estendesse a locação por mais seis anos, num total de 15 anos (o que configura a Lei Scellier Social), essa redução subiria para 32%. A Figura 37, a seguir, mostra um cartaz oficial do Ministério da Habitação da França, produzido em 2009, veiculando a propaganda do novo instrumento fiscal de incentivo ao investimento locativo. Vale discorrermos sobre ele. Num primeiro olhar, o cartaz é dividido em dois planos verticais: à esquerda, a imagem de uma casa e de crianças brincando no quintal; à direita, uma moeda de dois euros. Podemos dizer que à esquerda, portanto, prepondera a dimensão “concreta”, tanto pela ideia de solidez representada pela casa, como pela escolha da expressão “compromissos concretos” que lhe serve quase de legenda. À direita reina, por sua vez, a dimensão “financeira”, reiterada pela expressão “vantagens a se apropriar”; em suma, a casa vira, à direita, poder de troca e, nesse sentido, possibilidade de lucro. A mensagem escrita reitera o discurso gráfico e propagandeia o dispositivo Scellier. Na parte superior do cartaz, lê-se: “Comprar para alugar – novo dispositivo”. Aos “compromissos concretos”, abaixo, vincula-se parte da mensagem: “você cria moradias para locação em regiões de grande demanda. Você participa à retomada da construção civil e da economia”. Ao lado de “vantagens à se apropriar”, o fechamento conclusivo da mensagem: “Novo dispositivo fiscal ‘Scellier’: reduções diretas do seu imposto sobre a renda. Condições excepcionais para investimentos [realizados] antes do final de 2010”. Com isso percebemos que, mais que uma divisão, o cartaz representa, conscientemente ou não, uma polaridade. Ao valor de uso que está na base do direito à moradia, surge como “a outra face” a forma-dinheiro, literalmente. A abstração da mercadoria mostra-se de forma óbvia no cartaz. E é essa a forma como o Ministério da Habitação do governo Sarkozy enxerga a habitação: como um patrimônio financeiro. É essa a forma com a qual tem se delineado a política habitacional naquele país: a habitação, antes de um direito, transforma-se na mercadoria por excelência do atual momento de financeirização do setor imobiliário, um instrumento de relance da economia e de ge-

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ração de mais-valia para pequenos investidores. O Ministério assim “rifa” 93 a política urbana francesa, e a cidade é oficialmente anunciada como um canteiro de negócios. A partir de 2010, as porcentagens de redução fiscal passaram a encolher, mas a introdução da categoria de imóvel Bâtiment Basse Consomation94 (BBC) permitiu a manutenção de um nicho de investimento ainda vantajoso para o comprador, e as incorporadoras se adaptaram a essa nova demanda. Assim, se na Lei de Finanças de 2011, residências convencionais passaram a obter redução de “apenas” 13% para locações de 9 anos ou de 23% para 15 anos, os edifícios BBC podiam obter redução de 22% ao serem destinados para locação por 9 anos, ou até de 32% para locação por 15 anos (Lei Scellier Social BBC). Elaboramos um diagrama para facilitar o entendimento da formulação do dispositivo validado para 2011, como se vê a seguir (Diagrama 1).

Scellier 9 anos

BBC: -22% (Lei Scellier BBC)

Scellier Social 15 anos

BBC: -32% (Lei Scellier Social BBC)

não BBC: -13% (Lei Scellier não BBC)

não BBC: -23% (Lei Scellier Social não BBC) Diagrama 1 – Mecanismo do dispositivo Scellier votado para 2011. Fonte: elaboração do autor a partir de dados da Lei das Finanças 2011.

Em 2011, revisões à Lei de Finanças continuaram a ocorrer, assim como os ajustes impostos ao dispositivo Scellier, como veremos logo mais. Mas independentemente do ano de aquisição e de início do investimento (2009, 2010, 2011 ou 2012), alguns parâmetros do programa permaneceram imutáveis: para poder se beneficiar das reduções fiscais, a unidade habitacional adquirida precisa, além de ser nova, ter o preço no ato da compra limitado a 300 mil euros95. O novo proprietário também é obrigado 93 Fazemos referência à fala da Profa. Ermínia Maricato, em entrevista ao jornal Correio da Cidadania. Cf. V. Nader , G. Brito, Ermínia Maricato: “Questão urbana foi rifada pelo governo Lula, pelo PT e aparentemente pelo governo Dilma”, In: Correio da Cidadania, 9 de março de 2011. 94 Construção de baixo consumo (de energia), em francês. O conceito de sustentabilidade energética está presente nessa categoria, e suas definições estão presentes na Lei. 95 Para se ter uma idéia, o preço mediano de uma casa individual, unifamiliar, na região Île-de-France (uma das mais caras do país, sem dúvidas), em janeiro de 2009, era de 304 mil euros, de acordo com a instituição de pesquisas imobiliárias, LaVieImmo. Preço mediano: valor mediano obtido entre o mais elevado e o mais baixo dentre aqueles encontrados na amostragem.

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a respeitar o teto do aluguel recomendado pelo Estado, que varia de acordo com o tipo de imóvel e com sua localização geográfica. Essas localizações definidas pela lei baseiam-se em estudos oficiais que apontam desequilíbrio entre a oferta e a demanda de moradias locativas. Pela Lei Scellier, os municípios franceses são divididos em cinco zonas passíveis de receber investimentos Scellier, zonas essas que também definem o valor máximo dos aluguéis para imóveis adquiridos com as vantagens do programa Scellier. Essas zonas são: - Zona A bis: Paris e 68 cidades da Região Île-de-France (Pequena Coroa); - Zona A: demais cidades da aglomeração parisiense, parte da Região Côte d’Azur (litoral Hyères-Menton) e a aglomeração urbana em território francês ao redor de Genebra, Suíça (conurbação internacional); - Zona B1: as aglomerações urbanas francesas de mais de 250 mil habitantes, a Grande Coroa ao redor de Paris, algumas aglomerações urbanas atípicas (preço do metro quadrado excepcional), o interior da Côte d’Azur, a Córsega e os departamentos de alémmar (Guadalupe, Guyana Francesa, Martinica, Ilha da Reunião); - Zona B2: as aglomerações francesas de mais de 50 mil habitantes e de menos de 250 mil habitantes, o restante de Île-de-France, algumas zonas litorâneas ou fronteiriças onde o preço do m2 seja elevado; - Zona C: o restante do território nacional. No entanto, a Lei Scellier só é aplicada nas zonas A bis, A, B1 e B2. Excepcionalmente, o Ministério da Habitação pode fornecer autorizações específicas para algumas cidades da zona C apresentando uma forte demanda locativa. As imagens a seguir (Figura 38) ilustram esse “zoneamento” na França metropolitana e em Île-de-France. Percebe-se forte concentração em grandes centros urbanos e em regiões de alta demanda imobiliária, não estritamente locativa, como a Região Île-de-France e a costa mediterrânea da Região Provence-Alpes-Côte-d’Azur, por exemplo. Da imagem, percebemos que além dessas áreas principais, o dispositivo se aplica principalmente nos grandes pólos urbanos metropolitanos, como Lille, Nancy, Strasbourg, Lyon, Grenoble, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, Orléans, Rouen, entre outras. Como o dispositivo Scellier é um instrumento de incentivo ao investimento locativo, e como os valores desses aluguéis são controlados pelo poder público, achamos 212


Figura 38 – Distribuição das zonas geográficas passíveis de receberem investimentos Scellier, na França metropolitana e em Île-de-France. Fonte: Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature.

pertinente apresentar qual o valor médio desses aluguéis. Esses valores são apresentados no Quadro 3, a seguir, por zona e por preço por metro quadrado. Na França – assim como ocorre no Brasil com a adaptação de empreendimentos residenciais concebidos para atender aos limites estabelecidos pelo MCMV –, as incorporadoras também criam empreendimentos “especialmente voltados” para a lei Scellier, incentivando os investidores a comprarem onde, dentro dessas zonas, os promotores desejam promover a construção e, porque não, a expansão urbana, tão temida na Academia e nas municipalidades francesas. Além disso, as incorporadoras se apropriam deste dispositivo para incentivar mesmo aquelas famílias mais modestas a investirem no imobiliário, criando serviços de consultoria especializados no dispositivo legal. Em propagandas veiculadas no site da Nexity, por exemplo, dizia-se que “o que é preciso saber é que esse dispositivo pode ser uma resposta a diferentes objetivos: proteger sua família, construir um patrimônio 213


Preços teto dos aluguéis (euros/m2) praticados por zona para aquisições assinadas a partir de 2011

Zona

Scellier

Scellier social

Zona A bis

21,70

17,36

Zona A

16,10

12,88

Zona B1

13,00

10,40

Zona B2

10,60

8,48

Quadro 3 – Preços máximos de aluguéis autorizados por zona pela Lei Scellier 2011. Fonte: elaboração do autor a partir de dados da Lei de Finanças 2011.

imobiliário, garantir um complemento de renda, preparar sua aposentadoria e, claro, reduzir seus impostos, mas isso os senhores já haviam entendido” 96. Ainda no portal eletrônico da líder do mercado imobiliário francês, o leitor é fortemente incentivado a se engajar nesse tipo de investimento, ao ler mensagens como: “lembre-se: a lei Scellier vos permite de vos constituir um patrimônio tranquilamente, porque o financiamento da habitação se faz em grande parte pelos aluguéis do locatário e pelas economias de impostos realizados!” 97. Da mesma forma, outros diversos promotores imobiliários publicam em seus sites gráficos demonstrando que, caso o investidor opte por adquirir uma residência dentro das condições mais favoráveis (construção ecologicamente correta destinando-a para locação por 15 anos), a participação do investidor no preço total do imóvel será de apenas 20%, já que 30% do valor será economizado com pagamentos de impostos e que o locatário, com seus aluguéis, deverá pagar soma equivalente a 50% do imóvel. Outro fator comprova a adoção do dispositivo Scellier como medida contra a crise imobiliário-financeira: em 2009 percebia-se o forte interesse do governo em incentivar investimentos que viessem a se consolidar rapidamente, ainda dentro do cenário de crise. Aqueles que investissem na compra de habitações para incentivos locativos dentro do dispositivo Scellier ainda em 2009 e em 2010 seriam beneficiados com

214

96

Cf. Site Nexity: http://www.nexity-investissement-immobilier.com, visitado em junho de 2011.

97

Idem.


uma redução significativamente mais importante, em relação àqueles que resolvessem investir a partir de 2011. “Além da baixa das taxas de juros, os promotores atribuem largamente a melhora observada no primeiro semestre de 2009 à implantação do dispositivo Scellier: ‘o novo dispositivo Scellier em favor do investimento locativo privado causou poderosa recuperação nas vendas aos investidores: Jean François Gabilla estima uma participação de investidores no total das vendas de 60 a 75% no primeiro semestre contra 49% em média. 15 mil residências foram vendidas em Scellier no primeiro trimestre, comparados a 35 mil em todo ano de 2008’” 98. Os efeitos da Lei promulgada em 2009 na França continuavam presentes ao final de 2010: “as vendas [de residências novas] ainda ocorrem graças ao dispositivo Scellier em favor dos investimentos locativos novos (66% das vendas dos 9 primeiros meses do ano)” 99. Mas a conjuntura econômica internacional e a complexa situação fiscal que assola a segunda maior potência da zona euro foi determinante na continuidade ou no sucesso de qualquer empreendimento. Esperava-se que em 2011 a crise econômica internacional já estaria resolvida. Esperava-se que a política anticíclica da Lei Scellier surtiria efeito multiplicador sobre outros setores da economia. No entanto, a retração econômica internacional se apresenta mais grave do que se esperava. Assim, o governo francês se vê forçado a rever sua política financeira. Tanto para controlar o déficit orçamentário, quanto para tentar manter a avaliação de crédito internacional “AAA”, como a avaliação da Standard & Poors. Nesse contexto, o Primeiro Ministro François Fillon anunciou em novembro de 2011 uma reforma orçamentária e tributária no país, com a meta de reduzir os gastos públicos em 7 bilhões de euros em 2012, 11,6 bilhões de euros em 2013 e um total de 65 bilhões de euros até 2016100. Na prática, isso se manifesta aumentando-se impostos diversos da população e das empresas, mas também na aceleração das tramitações da reforma previdenciária e na diminuição dos nichos fiscais. A redução das vantagens fiscais para o programa Scellier em 2012 e sua total anulação a partir de 2013 foi a solução encontrada pelo Ministro para voltar a arrecadar impostos aos cofres públicos.

98

Cf. Le Moniteur, de 22 junho de 2009, apud J. Pollard, op. cit., p. 337.

99

Fonte: FPI, apud: Icade, Document Référence 2010, p.18.

100 Cf. França anuncia medidas para equilibrar déficit até 2016, In: Folha.com, 07 de novembro de 2011.

215


Ao anúncio, os promotores imobiliários reagiram com repúdio. Marc Pigeon, presidente da Federação dos Promotores Imobiliários (FPI), afirmou em uma conferência de imprensa realizada dia 09 de novembro de 2011: “é um grave erro. Se suprimimos o financiamento do setor privado, no momento em que os investimentos públicos estão em baixa, com qual dinheiro vai-se financiar a habitação, quando os franceses consagram um quarto de suas receitas nesse setor?”. E mais, para Pigeon “o governo não tem noção da gravidade da situação da ‘habitação’ e do seu peso na economia nacional, e causa rude impacto no poder de compra dos franceses” 101. O presidente de Nexity, incorporadora que viu os preços de suas ações caírem em 11% no dia do anúncio oficial102, também se pronunciou: “a supressão da Lei Scellier não é rentável para o poder público. Ela vai permitir uma economia de 1 bilhão de euros. Mas deixará de ganhar 1,9 bilhão de euros com impostos TVA103 ” 104. O PTZ+, pacote formulado em 2011 para facilitar o crédito à taxa zero para famílias que queiram adquirir a casa própria, nova ou não, também sofrerá reduções, mas não será suprimido; em compensação, para se beneficiar será preciso que o imóvel seja novo, excluindo-se a possibilidade de se obter crédito à taxa nula de juros para aquisição de imóveis antigos. Dessa forma, o governo assume que, face à crise, a primeira política a ser cortada deveria ser aquela de caráter menos social, o dispositivo Scellier, mas transfere uma parte do apoio que conferia às incorporadoras para o PTZ+, garantindo suporte estatal mínimo aos agentes da produção capitalista da moradia. Na próxima parte iremos analisar as possíveis relações existentes entre mercado financeiro e produção habitacional, além de pesquisarmos quais são e onde ocorreram as mobilizações de capital nos campos de estudo, e de discutirmos a habitação produzida pelos agentes estudados nos dois países.

101

Cf. “Scellier”: “grave erreur” (promoteurs), In: Le Figaro, 09 de novembro de 2011.

102 Cf. France to end Scellier housing tax break next year, In: Property Investor Europe News, 09 de novembro de 2011. Disponível em: http://www.pie-mag.com/articles/2133/france-to-end-scellier-housingtax-break-next-year/, visitado dia 10 de novembro de 2011. 103 A TVA, Taxe sur la valeur ajoutée, é o imposto sobre produtos e bens de consumo, e se aplica apenas no consumidor final, de modo a isentar os impostos sobre a cadeia produtiva. 104

216

J.-Y. Guérin, Le prêt à taux zéro réduit, le Scellier supprimé, In: Le Figaro, 08 de novembro de 2011.


parte 03:

Da economia ao territ贸rio


n

a terceira parte desse trabalho, partiremos da economia ao território.

O capítulo 6 relança a discussão sobre as interfaces existentes entre estratégias econômicas das incorporadoras e suas produções imobiliárias. É quando buscaremos estabelecer possíveis relações entre o desempenho financeiro desses agentes da produção da habitação e a produção da habitação em si. Em seguida, no capítulo sétimo, apresentaremos uma cartografia dos investimentos

imobiliários residenciais promovidos por esses agentes nas aglomerações urbanas de São Paulo e de Paris. O ano-exercício escolhido é 2010, momento de recuperação do mercado imobiliário francês e brasileiro, a partir das intervenções estatais ocorridas em 2009. Faremos também uma breve passagem sobre a política de aquisição fundiária das incorporadoras estudadas. Dedicaremos o capítulo 8 à observação das habitações produzidas naquele ano, a partir de um olhar sobre os efeitos do aumento da produtividade e da gestão baseada na lógica financeira das incorporadoras sobre a habitação e os espaços que esses agentes vêm produzindo recentemente.

219


capítulo 06: Da economia ao território: considerações sobre cursos financeiros na produção da habitação em IDF e na RMSP.


j

á demonstramos até aqui que a abertura de capital das empresas incorporadoras pode ser compreendida como estratégia de capitalização sem endividamento para financiar seus projetos e expandir seus mercados. Julgamos

pertinente realizarmos esse capítulo, quase ensaístico, buscando tecer considerações sobre possíveis relações entre os mercados financeiro e imobiliário em que atuam cada um dos agentes estudados. Antes de partirmos para a análise caso a caso, entretanto, são necessários breves apontamentos metodológicos. O primeiro deles pauta sobre a diferença de fontes dos dados e de informações que elas nos fornecem. Para elaborarmos os gráficos de produtividade imobiliária das incorporadoras estudadas na RMSP, partimos de base de dados oficiais fornecida pela Embraesp. Nesse caso, a disponibilidade de informações sobre o número de lançamentos com um recuo de cerca de cinco anos em relação ao momento em que as incorporadoras abriram capital, nos permite comparar o que efetivamente significou a injeção bilionária de recursos em investimentos financeiros sobre o setor. Para os casos franceses, baseamo-nos em dados publicados pelas próprias incorporadoras em seus relatórios anuais de desempenho. Esses relatórios reúnem em si diversas informações sobre a atuação da empresa ao longo de determinado exercício, mas raramente fazem referência a períodos anteriores aos quais propõem relatar. Dessa forma, nos estudos das incorporadoras francesas não será possível comparar a dimensão do impacto da financeirização sobre a escala de produção desses grupos antes e depois da abertura de capital. Outro ponto que merece ser destacado consiste na diferença terminológica empregada em cada país para se analisar a produtividade da incorporação imobiliária. Assim, 223


a diferença terminológica entre “unidades lançadas” (expressão usada no Brasil) e “unidades reservadas” (expressão mais recorrente dentre as empregadas na França), deve ser compreendida dentro de um contexto de diferentes formas de organização do mercado imobiliário em cada país. Enquanto no Brasil empreendimentos residenciais são lançados para depois serem comercializados, na França, quando se compra um imóvel “na planta” (en état futur d’achévement), o cliente deve assinar um pré-contrato (contrat de réservation) com o dever de pagar 5% do valor de aquisição do imóvel. O cliente tem o direito de recusar o contrato em até sete dias, mas o empreendimento apenas será lançado se tiver um percentual de pré-vendas já consolidado, normalmente da ordem de 40% do número de unidades residenciais a serem produzidas, podendo chegar a 100% em caso de empreendimentos terciários. Essas determinações não são oficiais, apesar de quase gerais, mas são estratégias de mercado, podendo variar de incorporadora para incorporadora. Caso as obras não se iniciem, o pagamento realizado pelo indivíduo que reservou o imóvel será devolvido – o que na prática é bastante raro, visto que o número de reservas líquidas é geralmente bastante próximo do número bruto, que não considera as desistências1. Uma vez que o lançamento é certo, o cliente recebe da incorporadora uma carta chamada de “acte de vente” (ato de venda) e ele é então convidado a dirigir-se a um cartório de imóveis (na França, instituições desse tipo são personificadas pelos Notaires) para assinar o acte d’acquisition (ato de aquisição). Nesse sentido, o número de unidades reservadas (aquelas pré-vendidas) assume importância capital, e torna-se parâmetro de desempenho produtivo, não apenas como índice de desempenho por parte dos incorporadores em si e como demonstração de produtividade face aos investidores financeiros, mas também como método de avaliação econômica por parte de órgãos nacionais de pesquisa e estatística. Por mais estranho que possa parecer, não é freqüente encontrarmos nos relatórios financeiros das incorporadoras francesas o número de unidades residenciais produzidas por ano, mas em todos os relatórios pode-se ler quantas foram as unidades reservadas durante determinado exercício2. Ora, se para que um empreendimento residencial

1 Baseamo-nos em observações realizadas em cerca de vinte relatórios financeiros anuais que estudamos para o caso das incorporadoras francesas. 2 Quando esses números foram disponibilizados, contudo, optamos por inseri-los igualmente ao nosso estudo. É o que acontece com o caso Kaufman & Broad, que será apresentado adiante, nesse capítulo.

224


seja efetivamente lançado em canteiro de obras 40% das unidades em média devem ter sido pré-vendidas, podemos compreender o número de reservas como parte do número de lançamentos fechados em determinado ano para um futuro próximo. No Brasil, os dados da Embraesp pautam-se já no número de lançamentos. Uma última observação parece-nos importante: com exceção do caso Bouygues Immobilier – já que as ações do grupo Bouygues S.A. correspondem a todas as atividades do grupo – em todos os demais aqui estudados podemos cogitar interpretações da valorização financeira sobre a reprodução do capital imobiliário, porque as demais incorporadoras estudadas atuam unicamente na incorporação imobiliária, o impacto dessa atividade produtiva na reprodução de seu capital é direto. Desse modo, suas ações negociadas em Bolsas de Valores representam parcelas de um capital social advindo da produção imobiliária e, sobretudo, residencial. Nos itens que se seguem, buscaremos interpretar relações existentes entre a produção imobiliária (dimensão concreta) e as flutuações financeiras (dimensão abstrata) das incorporadoras estudadas, com o objetivo de melhor compreender o funcionamento desse sistema imobiliário-financeiro.

6.1 Considerações sobre cursos financeiros na produção imobiliária na RMSP “Antes das empresas abrirem seu capital, já estava em curso, no Brasil, uma tendência de crescimento e de concentração de capital nas grandes empresas atuantes no mercado imobiliário residencial, sobretudo, as incorporadoras e as construtoras. Após a abertura de capital, a produção dessas empresas foi potencializada e abrangeu grande parte dos imóveis comercializados recentemente na RMSP, em especial” 3.

6.1.1 O caso Gafisa S.A.

3 L. Shimbo, Habitação social, habitação de mercado: a confluência entre Estado, empresas construtoras e mercado financeiro (Tese de doutorado), p. 26.

225


3500

35

3000

30

2500

25

2000

20

1500

15

1000

10

500

5

0 1S 2S 1S 2S 1S 2000 2000

2001 2001 2002

Gafisa

2S 1S

2S

1S 1S 1S 2S 1S 2S

2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006

Tenda

1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 0

2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011

Gafisa S.A. (Total)

Figura 39 – [Gráfico] – Gafisa S.A.: curso das ações na Bovespa e unidades residenciais lançadas por semestres (2000-11) na RMSP. Fonte: elaboração do autor a partir de curva de ações disponível no site Yahoo Finance e de dados do número de lançamentos fornecidos ao autor pela Embraesp.v

Para estudarmos as relações entre finanças e produção da Gafisa na RMSP, optamos pela curva de ações da Gafisa S.A. no Novo Mercado da Bovespa4. Ao longo da primeira década do século XXI, o pico de produtividade semestral da Gafisa S.A., na RMSP, ocorreu durante o segundo semestre de 2010, com 2.942 unidades lançadas apenas naquele semestre. Do primeiro semestre de 2000 ao primeiro semestre de 2006, portanto antes da abertura de capital, a produção da Gafisa na grande São Paulo evoluía a um ritmo praticamente constante, se desconsideramos a ocorrência de dois picos: o segundo semestre de 2002 e o segundo semestre de 2005, quando sua produção deixou a faixa de cerca de 500 unidades lançadas por semestre para atingirem 1.342 unidades para o segundo semestre de 2002 e 1.012 unidades novas para o segundo semestre de 2005. Vale lembrar que, até 2007, a Tenda era uma construtora-incorporadora independente da Gafisa e que, ainda que naquele momento a construtora mineira continuasse a atuar principalmente na região de Belo Horizonte, ela já adquiria papel de destaque na produção imobiliária residencial da RMSP, com um desempenho não muito aquém daquela que era, e é, uma das principais incorporadoras brasileiras, de forte atuação no mercado, a Gafisa. Também é

4 A Gafisa S.A. também é cotada é cotada na Bolsa de Nova York, como já dissemos na Parte 2 desse trabalho.

226

Valor da ação em Reais

Número de unidades lançadas

Gafisa S.A.: curso das ações na Bovespa e unidades residenciais lançadas por semestres (2000-11) na RMSP


importante ressaltar que, embora ambas empresas estivessem atuando na produção de moradias na RMSP, elas não eram diretamente concorrentes, pois atuavam em segmentos diferentes de mercado, a Gafisa atendendo público da classe alta e médio-alta e a Tenda produzindo para o segmento econômico5. Evidentemente, a incorporação da Tenda pela Gafisa resultou em um grande negócio para a Gafisa S.A. O grupo se expande para além da fronteira do segmento de luxo, absorvendo o saber-fazer da construtora mineira para se aproveitar do enorme déficit habitacional que passaria efetivamente a se consolidar como segmento de produção dentro do mercado formal após o lançamento do programa MCMV, pelo governo Lula, em julho de 2009. Um ano após a abertura de capital da Gafisa na Bovespa, nos confrontamos com um crescimento do número de lançamentos na RMSP de uma ordem nunca antes vista naquela década. Só no primeiro semestre de 2007, o grupo Gafisa S.A. lançou um total de 2.254 novas unidades residenciais6, i.e., pouco abaixo do que fora produzido ao longo dos cinco primeiros semestres dos anos 20007. De fato, a abertura de capital permitiu ao grupo recolher recursos financeiros importantes para completar seus projetos de expansão imobiliária e, em confluência com a fusão da Tenda e com a política de crédito imobiliário do Governo, garantiu o otimismo do mercado, refletindo em desempenho até então inédito para o grupo. O aquecimento do mercado imobiliário atraiu o interesse de investidores no mercado financeiro e, diante de resultados concretos tão promissores, o valor das ações da Gafisa na Bovespa atinge marca histórica, ficando cotada de 2007 a 2008 na casa dos 30 reais o papel. No entanto, como já dissemos no capítulo 4, a crise financeira e econômica internacional de 2008 se manifestou com uma retração da confiança dos investidores, partindo do princípio que o mercado financeiro assume características especulativas a partir de uma rede de informações (cf. capítulo 3). A desconfiança e a incerteza que se 5 No gráfico da Figura 39 consideramos a produção “Gafisa S.A.” como sendo a soma dos lançamentos realizados na RMSP pela marca Gafisa e pela marca Tenda a partir do momento em que ocorre a fusão das duas companhias, em 2007. Esse é o motivo pelo qual o gráfico de barras apresenta valores para a Gafisa S.A. apenas a partir daquele ano. 6 Essa marca histórica foi obtida apenas nos dois últimos meses do primeiro semestre de 2007, o que mostra a concentração de esforços do agora grupo Gafisa S.A. na produção desses lançamentos durante os primeiros quatro meses daquele ano. 7 De janeiro de 2000 a junho de 2002, a Gafisa lançou um total de 2.350 unidades habitacionais na RMSP. Fonte: Dados fornecidos pela Embraesp.

227


instalou foi generalizada em diversos mercados e em vários países e, acompanhando o momento de instabilidade econômica de então, registrou-se uma queda brusca tanto na valoração acionária (o preço da ação cai da casa dos 30 reais para cerca de 5 reais entre o primeiro semestre de 2008 e o primeiro semestre de 2009) quanto na produtividade do grupo Gafisa S.A., em termos de número de unidades residenciais lançadas na RMSP (saindo de 1.592 unidades no primeiro semestre de 2008 para apenas 690 unidades no mesmo período de 2009). Diante de cenário de crise, todos os investidores optaram por guardar seu capital em meios mais seguros, gerando toda uma onda de liquidação desses papéis que passaram a valer pouco ou quase nada. O momento mais crítico foi no começo do ano de 2009, quando os papéis da Gafisa atingiram o ponto de menor valorização histórica, cotados a menos de dois reais a ação. Como consequência da crise, a produção do grupo Gafisa caiu no primeiro semestre de 2009 para números tão baixos como não se via desde o primeiro semestre do ano 2000, ao que o Governo Federal reagiu, em julho de 20098, através do pacote habitacional promovido pelo Ministério da Fazenda e pela Casa Civil. Assim, as cotações do grupo na Bovespa foram recuperadas até atingirem valor três vezes superior àquele mais crítico em um ano, como discutimos no capítulo 5. Se naquele capítulo verificamos simplesmente uma retomada da valorização acionária da companhia, agora percebemos que os dois anos que se seguiram trouxeram consigo também um reaquecimento da atividade imobiliária da empresa. Com a implantação do programa MCMV pelo Governo Lula e com o retorno da confiança dos investidores, os valores das ações no primeiro semestre de 20109 são triplicados e a atividade produtiva do grupo tomou novo fôlego. Foi então que, numa estratégia própria do mercado financeiro, visualizando a recuperação de novos recursos e a revalorização das ações, a Gafisa S.A. recebe autorização da Comissão de Valores Mobiliários para lançar novas ações na Bovespa (follow on), atingindo em pouco tempo a marca de quase trinta reais o papel, para se estabilizar meses adiante em torno de treze reais cada ação. O gráfico mostra que a associação de um contexto político favorável (o lançamento do MCMV, que em 2010 já começava a ser aplicado após seis meses de marasmo) com 8 Traçamos um marco visual sobre o gráfico, representado pela linha vertical posicionada sobre a indicação do segundo semestre de 2009 no eixo da abscissa (tempo) no gráfico. 9

228

Cf. capítulo 4 desse trabalho.


um método de capitalização eficiente (segunda oferta pública de ações) garantiram para o grupo Gafisa S.A. que o segundo semestre de 2010 tivesse um desempenho recorde em arrecadação financeira e em produtividade imobiliária na RMSP. Naquele semestre, o grupo lançou 2.942 unidades novas (sendo 1.630 da marca Gafisa e 1.312 da Tenda), recorde semestral histórico para o grupo. Vale apontar para o fato de que, em 2010, a maior parte da produção da Gafisa S.A. não foi voltada ao setor econômico, portanto, não vinculada ao programa MCMV: ao total, 2.704 unidades lançadas pela marca Gafisa, enquanto que 1.696 novas unidades haviam sido incorporadas pela marca popular. Naquele ano, naquele território e para aquele grupo de incorporação imobiliária, portanto, o MCMV teria sido responsável direto de parte não ignorável da produção (38% do total de lançamentos), embora seu efeito maior pareça ter sido o de incentivo ao otimismo do mercado. Sobre a produção de 2010, continuaremos a tratar no capítulo 7 desse trabalho, quando espacializaremos esses investimentos no território da Região.

6.1.2 O caso Cyrela Brazil Realty Se no começo da década passada a Cyrela era líder do mercado de promoção habitacional no Brasil, na RMSP – que sempre foi seu principal mercado – seu desempenho produtivo era praticamente irrisório quando comparado à importância dos lançamentos realizados a partir de 2005, como podemos constatar na Figura 40. A abertura de capital na Bovespa, associada à maior disponibilidade de crédito, à queda nas taxas de juros e à estabilidade econômica nacional10 explicam esse salto na produção dessa e de outras incorporadoras brasileiras. Mas vamos estudar o caso com mais atenção, observando a Figura 40. Os altos e baixos das ações parecem acompanhar a dinâmica de lançamentos residenciais na RMSP. Desde 2005, a Cyrela Brazil Realty realizou três ofertas de ações na Bovespa. As duas primeiras (2005 e 2006) permitiram à companhia aumentar sua produção: se do primeiro semestre de 2000 ao segundo semestre de 2004, a Cyrela lançou 5.611 unidades residenciais na RMSP, do primeiro semestre de 2005 ao segundo semestre de 2009, 14.028 unidades foram lançadas (aumento da produção em duas vezes e 10 L. Shimbo, Cidades médias carimbadas: a produção imobiliária por empresas construtoras de capital aberto, In: P.C.X. Pereira (org.), Negócios imobiliários e transformações sócio-territoriais em cidades da América Latina, p. 49.

229


35

7000 6000

30

5000

25

4000

20

3000

15

2000

10

1000

5

0

1S 2S

2000 2000

1S 2S 1S

2001 2001 2002

Cyrela

Living

2S 1S

2S

1S 1S 1S 2S 1S 2S

2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006

1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S

2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011

Cyrela Brazil Realty (Total)

Figura 40 – [Gráfico] – Cyrela Brazil Realty: curso das ações na Bovespa e número de unidades residenciais lançadas por semestres (2000-11) na RMSP. Fonte: Elaboração do autor a partir de cotações da empresa na Bovespa e de dados do número de lançamentos fornecidos ao autor pela Embraesp.

meia). Se restringirmos a comparação do período pré-abertura de capital ao período pós-abertura e pré MCMV (2005-2008), esse número é de 11.281 unidades (pouco mais que o dobro). Nesse período, as ações da Cyrela passaram por grande valorização, saindo de menos de cinco reais o papel para atingir o preço de quase 30 reais, em 2007. A crise financeira internacional retraiu o interesse dos investidores, como vimos no capítulo 4, e, como conseqüência de uma instabilidade geral do mercado, o número de lançamentos residenciais da Cyrela Brazil Realty (considerando-se as duas marcas, Cyrela e Living) sofreu grande queda na RMSP, saindo de 6.236 unidades lançadas no segundo semestre de 2007, para 2.503 no segundo semestre de 2008 e 1.420 no primeiro semestre de 2009. O segundo semestre de 2009, contudo, já aparentava a retomada dos investimentos da companhia na produção de novas moradias na grande São Paulo: 6.466 novas unidades haviam sido lançadas naquele semestre pelas duas marcas da incorporadora na RMSP. Em relatório anual de 2009, publicado em dezembro daquele ano, a Cyrela publicou explicação interessante quanto ao seu desempenho. Vale a pena transcrevê-la aqui: “em 2009, apesar dos efeitos da crise financeira internacional, o mercado imobiliário brasileiro registrou bom desempenho. A partir do segundo trimestre, as condições macroeconômicas mais favoráveis proporcionaram a retomada significativa dos lançamentos e levaram a um excelente desempenho de vendas. O mercado de capitais 230

0

Valor da ação em Reais

Número de unidades lançadas

Cyrela Brazil Realty: curso das ações na Bovespa e unidades residenciais lançadas por semestres (2000-11) na RMSP


também apresentou resultados expressivos, o que permitiu às companhias dar continuidade aos seus planos de expansão. Os investidores, principalmente estrangeiros, identificaram o mercado imobiliário como um nicho de crescimento em um ambiente com demanda reprimida e abundante oferta de crédito. Com a recuperação da confiança do consumidor observada ao longo do ano, os lançamentos puderam ser intensificados e fecharam em níveis próximos aos de 2008. Alguns movimentos contribuíram para a recuperação do setor, entre eles a fixação das menores taxas de juros da economia brasileira e o lançamento, pelo governo federal, do programa Minha Casa, Minha Vida, que possibilita o acesso de classes mais baixas ao mercado imobiliário. Outra novidade bem-vinda foi a ampliação do limite de valor para financiamento via Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e uso de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), cujo teto passou a R$ 500 mil –antes, apenas imóveis até R$ 350 mil podiam ser financiados. A pronta recuperação dos níveis de emprego e o consistente aumento da renda dos brasileiros também mantiveram estável a demanda das classes média e alta. Como resultado, o ano de 2009 terminou com nível recorde de financiamento imobiliário” 11. O programa MCMV teve impacto positivo para os empresários da promoção imobiliária. As ações da Cyrela tiveram importante valorização e, nesse cenário de grande euforia, a Comissão de Valores Mobiliários autorizou a incorporadora a emitir novas ações, buscando reforçar a capitalização de sua produção. Os lançamentos realizados na RMSP entre 2009 e 2010 foram superiores àqueles realizados em 2007 e 2008: 13.969 unidades contra 12.149, respectivamente.

6.1.3 O caso PDG Realty O estudo das relações financeiras e de produção da incorporadora PDG Realty também é interessante. No gráfico acima (Figura 41), vemos a evolução dos lançamentos semestrais das principais companhias atuantes em São Paulo que hoje compõem a PDG Realty, do ano 2000 ao primeiro semestre de 2011. Também vemos, no fundo, a evolução das cotações financeiras da PDG Realty desde sua abertura de capital na Bovespa, em janeiro de 2007. Do cruzamento dessas informações, podemos tirar algumas observações. 11

Cyrela Brazil Realty, Relatório anual 2009, p.26, grifos nossos.

231


6000

12

5000

10

4000

8

3000

6

2000

4

1000

2

0

1S

2002

2S

2002

PDG

1S

2003

2S

2003

1S

2004

Goldfarb

1S

2004

1S

2005

2S

2005

Klabin Segall

1S

2006

2S

2006

Agre

1S

2007

2S

2007

1S

2008

2S

2008

1S

2009

2S

2009

1S

2010

2S

2010

1S

2011

PDG Realty (Total)

Figura 41 – [Gráfico] – PDG Realty: curso das ações na Bovespa e número de unidades residenciais lançadas por semestres (2000-11) na RMSP. Fonte: Elaboração do autor a partir de cotações da empresa na Bovespa e de dados do número de lançamentos fornecidos ao autor pela Embraesp.

Se a companhia foi criada em 2003, é somente no segundo semestre de 2007 que ocorreram, na RMSP, os primeiros lançamentos imobiliários por ela incorporados: o Ecolife Santana, em Santana, e o Ecolife Independência, no Ipiranga. Nesses dois lançamentos foram construídas 276 unidades, ao total. Os novos empreendimentos apenas foram lançados em julho de 2008, já com participação da subsidiária Goldfarb, que havia sido adquirida no ano anterior. A Goldfarb, por sua vez, é a incorporadora dentre aquelas que hoje formam o grupo PDG Realty que mais produziu ao longo da última década, além de também ser aquela cuja atividade foi mais constante, entre 2000 e 2007. A Klabin Segall, por exemplo, que passou a compor a Agre em setembro de 2009, havia lançado entre o primeiro semestre de 2000 e o segundo de 2009 um total de 6.883 unidades, enquanto que a Goldfarb já havia lançado 21.044 unidades na RMSP12. A Agre, surgindo em setembro de 2009, dentro de um modelo de aglutinação de empresas para além da união de capitais, não mais foram lançados imóveis com a marca Klabin Segall, que passaram a ser identificados como lançamentos Agre. Enquanto existiu, o grupo Agre lançou somente seis empreendimentos residenciais na RMSP, num total de 1.405 unidades.

12

232

Cálculos do autor a partir de base de dados disponibilizada pela Embraesp.

0

Valor da ação em Reais

Número de unidades lançadas

PDG Realty: curso das ações na Bovespa e unidades residenciais lançadas por semestres (2000-11) na RMSP


Na RMSP, podemos dizer que a PDG só passou a ter uma produção imobiliária relevante a partir da aquisição da Goldfarb, em 2007, no mesmo ano em que a companhia abriu capital na Bovespa. Com o sucesso da oferta pública primária de ações na Bolsa, e com a capitalização resultante de 440 milhões de reais, o capital da companhia se elevou para 680 milhões de reais ao final daquele ano e, dessa forma, a incorporadora conseguiu coletar recursos que lhe permitiram aumentar sua escala de produção. Assim, do quarto trimestre de 2006 para o quarto trimestre de 2007, houve um aumento de 72% no número de unidades residenciais lançadas em todo o país13. O desempenho de escala de produção na RMSP, contudo, foi muito superior: se até 2006 a companhia não havia lançado sequer uma unidade residencial na metrópole paulista, ao final de 2007 esse número havia saltado para 5.192 unidades, das quais 3.628 foram lançadas no segundo semestre daquele ano. Essa transformação da escala de produção na RMSP e em todo o Brasil foi assim responsável por um aumento da receita líquida da PDG Realty em 162% de dezembro de 2006 a dezembro de 2007, e pode ser compreendida como conseqüência da consonância de fatores como a abertura de capital na Bovespa, o momento favorável para o mercado imobiliário e a disponibilidade de crédito. Observando a Figura 41 podemos distinguir dois momentos que marcaram a produção da incorporadora na RMSP após sua abertura de capital. A primeira fase foi de 2007 a 2009: esse momento, embora seja marcado pela maior produtividade da companhia na RMSP (total de 15.025 unidades novas), o número de lançamentos passa a ser decrescente de 2007 a 2009, coincidindo com a desvalorização acionária da empresa no mercado financeiro; além disso, esse período é marcado pela atuação da subsidiária Goldfarb na realização desses empreendimentos. A segunda fase vai de 2009 a 2011: a empresa recupera maior pujança tanto no mercado imobiliário quanto naquele bursátil. O número de lançamentos em 2010 não se aproximou do recorde que fora obtido de 2007 a 2008, mas com recursos capitalizados pela segunda oferta de ações no final de 2009, e com o aquecimento do setor promovido pelo MCMV, apresentou recuperação em relação ao que fora produzido em 2009.

13

Cf. PDG Realty, Apresentação dos resultados do 4º. Trimestre e ano de 2007, p. 17.

233


França: número total de unidades residenciais reservadas por ano (2000-10), todos os promotores do país x taxas de juros 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0

7 6 5 4 3 2 1 2002 2003 2004 2000 2001 apartamentos total casas

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Figura 42 – [Gráfico] – França: número total de unidades residenciais reservadas por ano (2000-10). Fonte: produção do autor a partir de dados do Ministère de l’Equipement, divulgados como anexo no relatório financeiro de 2010 da Kaufman & Broad.

Como dissemos na introdução desse capítulo, não dispomos de dados sobre a produção das incorporadoras francesas entre os cinco primeiros anos da década passada. Mas a partir de dados do Ministério do Equipamento14 pudemos produzir o gráfico acima (Figura 42) que demonstra a evolução da produção habitacional privada na França, de 2000 a 2010, por tipologia, considerando todas as incorporadoras atuantes no país. Na imagem, traçamos também a evolução das taxas de juros aplicáveis aos negócios imobiliários naquele país. Assim, com a Figura 42, temos uma idéia do desempenho da produção imobiliária residencial na França, considerando todos os tipos de incorporadoras, das menores e locais às maiores, transnacionais de capital aberto, de 2000 a 2010. Quanto à tipologia de unidades produzidas, percebemos um número substancialmente maior de apartamentos, em detrimento das casas individuais. Percebemos também que o número de reservas de moradias novas de 2000 a 2005 evoluiu a um ritmo inversamente 14 O nome completo do Ministério é, desde Nicolas Sarkozy, que unificou ministérios distintos, Ministério da Ecologia, do Desenvolvimento sustentável, dos transportes e da habitação. Mas percebemos que as publicações não citam o nome completo do Ministério, preferindo encurtá-lo apenas para o termo mais pertinente ao tema tratado. Assim, usualmente é dito Ministério do Equipamento (construção civil, obras públicas, rodovias) ou Ministério da Habitação (programas de moradia, habitação social, direito à moradia, políticas habitacionais), entre outros.

234

Evolução das taxas de juros (%)

Número de unidades reservadas

6.2 Considerações sobre cursos financeiros na produção imobiliária em IDF


proporcional à taxa de juros: no ano 2000 os juros estavam em torno de 6% e o número de reservas total era de 75.183 unidades, ao passo que em 2005 as taxas de juros estavam reduzidas a apenas 2%, e o número de unidades reservadas aumentou para 121.571 unidades. A taxa de juros, contudo, não é o único fator a influenciar na produção das incorporadoras, sendo preciso considerar a chegada de recursos vultosos pela capitalização financeira em Bolsa, além de avaliar o momento positivo para a atuação do setor e não somente na França, mas em diversos países, como o Brasil. De 2005 a 2007 a taxa de juros dobrou e o número de reservas, contudo, continuou a se expandir (em 2007, ano recorde de reservas nacional, 127.014 unidades novas foram reservadas). Dessa forma, no momento em que as incorporadoras francesas abrem capital, entre 2000 e 2007, nota-se que essas decisões foram em grande parte impulsionadas pela confiança do mercado imobiliário residencial na França.

6.2.1 O caso Nexity Observando o gráfico da Figura 43, no que tange à produção de Nexity, identificamos que o ano de 2008 separa dois momentos de grande atividade produtiva da incorporadora. O número de unidades reservadas em toda a França em 2007 foi superior em 366 unidades àquele de 2006 (10.553), continuando a fase de otimismo do mercado.

14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

10553

10919

10808

11854

7307

2006

2007

2008

2009

2010

70 60 50 40 30 20 10 0

Valor da ação em Euros

Número de unidades reservadas

Nexity: Curso das ações na Bolsa de Paris e unidades residenciais reservadas por ano (2006-10) em IDF

Figura 43 – Nexity: curso das ações na Bolsa de Paris e unidades residenciais reservadas por ano (2006-10) em IDF. Fonte: elaboração do autor a partir de curva de ações da companhia disponível no site Yahoo Finance e de dados sobre o número de reservas obtidos nos relatórios financeiros anuais da incorporadora.

235


A retração acontecida em 2008 é clara: aquele ano fechou com uma queda de 33% no total de reservas. Mas naquele ano também ocorreu uma queda significativa no valor das ações, da ordem de 42% em comparação ao preço referente a 2007. A implantação da Lei Scellier permitiu uma recuperação relativamente rápida: em 2009 o número de reservas de unidades habitacionais novas produzidas por Nexity se elevou à marca de 10.808, apenas 111 unidades abaixo do desempenho de 2008, auge do boom do mercado residencial até a chegada da crise, e já superior em relação ao que Nexity propunha produzir em 2006. À recuperação do mercado imobiliário, acompanhou-se recuperação da avaliação da empresa no mercado financeiro, com valorização de 300% no preço das ações (de 10 euros cada no início de 2009 para cerca de 30 euros no início de 2010). Além disso, uma das estratégias não negligenciáveis da Nexity foi a criação, em 2008, do setor Nexity Villes et Projets, responsável por atuar conjuntamente com as comunas para a criação de operações de renovação urbana, promoção de parques de habitação social, entre outros. Dessa articulação, Nexity garante a totalidade das produções habitacionais nessas operações, o que a torna mais poderosa. Essas investidas geram maior confiança no investidor, que se sente mais atraído a realizar aplicações nas ações da companhia. Nossa hipótese de reação do mercado imobiliário-financeiro face à implantação do dispositivo Scellier é confirmada em declaração da própria incorporadora: “desde a retomada bastante dinâmica do investimento locativo no primeiro semestre de 2009, graças ao dispositivo Scellier, a participação dos investidores privados continuou a aumentar para atingir um pico de 58,8% de nossos clientes em 2010” 15. Ainda naquele relatório, lia-se que apenas 17,4% das habitações reservadas em 2009 destinavam-se a projetos de primeira residência, da primeira casa própria. Isso deixa claro que a recuperação da produção da incorporadora Nexity só aconteceu graças ao suporte do governo Sarkozy ao mercado imobiliário-financeiro, pois a população que se arriscou no sonho exclusivo de adquirir a casa própria, naquele ano, ainda foi muito inexpressiva. Além disso, em 2009 a França registrava recorde de desemprego na década, com

15

236

Cf. Nexity, Rapport d’activité 2010, p. 26.


10% de sua população ativa sem trabalho formal, 9,6% em 2010 e previsões de 9,2% de desempregados para 201116. Esses dados nos dão embasamento para entender porque o dispositivo Scellier foi usado essencialmente como investimento de famílias mais abastadas. Em apenas seis meses de Lei Scellier, Nexity já observava um aumento da procura dos investidores particulares, que em junho de 2009 somavam 47% das comercializações de habitação promovidas pelo grupo, contra 40% para o mesmo período de 2008. A explicação dada pela incorporadora é clara: “as vantagens fiscais promovidas pela Lei Scellier seduzem um grande número de investidores” 17, que consideram “o produto imobiliário como um produto de poupança a longo termo, podendo beneficiar de um efeito de valorização importante” 18. Naquele mesmo período, a venda dedicada a famílias que compravam sua casa própria sofreu forte queda em relação ao total de operações realizadas, saindo de 45% das transações em junho de 2008 para apenas 29% em junho de 200919. No final de 2009, a porcentagem de vendas de Nexity aos pequenos investidores foi ainda maior, chegando a 52%, contra 33% em dezembro de 200820.

6.2.2 O caso Kaufman & Broad O caso Kaufman & Broad é bastante interessante, já que para essa incorporadora conseguimos obter dados sobre o número de unidades habitacionais reservadas e o número de unidades lançadas, de 2006 a 2010 (com exceção do número de lançamentos para o ano de 2006). Como ocorreu com Nexity e Icade, em 2008 o número de unidades reservadas em toda a França foi inferior ao resultado obtido em 2006 ou 2007. Mas no caso da Kaufman & Broad, o desempenho foi ainda pior em 2009, com 93 reservas a menos que em 2008. Isso mostra que a incorporadora de origem estadunidense levou mais tempo para se recuperar dos efeitos da crise financeira internacional. Lembremos que

16

Fonte : INSEE, 2010.

17

Nexity, Rapport d’activité 1er semestre 2009, p. 6.

18

Ibidem, idem.

19

Ibidem, p. 7.

20

Nexity, rapport financier dezembro 2009, p. 23.

237


Número de unidades

12000 10000

8374

8000

50

8156

6000 4000 2000 0

60

10056 6651 6266

4892

4799 2354

2006 unidades reservadas

2007 2008 unidades lançadas

2010

Figura 44 – [Gráfico] – Kaufman & Broad: curso das ações na Bolsa de Paris e unidades residenciais reservadas por ano (2006-10) em IDF. Fonte: elaboração do autor a partir de curva de ações da companhia disponível no site Yahoo Finance e de dados sobre o número de reservas obtidos nos relatórios financeiros anuais da incorporadora.

nessa época a empresa também passava por transformações importantes no nível organizacional, já que acabava de deixar de ser um braço europeu de uma das maiores incorporadoras dos Estados Unidos, para se assumir como uma sociedade de capital internacional, sediada na França. Em termos de lançamentos promovidos pela Kaufman & Broad, o ano de 2007 foi destaque na segunda metade da primeira década do século XXI. A marca de 10.056 unidades lançadas em obras deve ser compreendida como resultado de um número importante de reservas que vinham sido consolidadas anos antes e durante o próprio ano de 2007. A crise assolou de maneira ainda mais significativa o lançamento de canteiros de obras Kaufman & Broad, já que em 2008 apenas 2354 unidades saíram do projeto e em 2009 somente 2.139 começaram a ser construídas, em todo o território nacional. Mas assim como as demais incorporadoras atuantes na França, a recuperação de Kaufman & Broad ocorreu graças à intervenção política do Estado francês, com a nova Lei das Finanças, que estabeleceu, entre outras determinações, o dispositivo Scellier. Para melhor se apropriar desse mecanismo, e buscar assim se recuperar de uma crise de dois anos, “o grupo instalou em cada Região responsáveis comerciais dedicados à venda aos investidores particulares (produtos Scellier). Para tanto, Kaufman & Broad se articula com redes especializadas: bancos, conselheiros financeiros, empresas espe-

238

30 20 10

2139 2009

40

0

Valor da ação em Euros

Kaufman & Broad: Curso das ações na Bolsa de Paris e unidades residenciais reservadas por ano (2006-10) em IDF


cializadas, para vender certos produtos e mais particularmente para vender os programas que podem beneficiar de reduções fiscais” 21. Em 2010, 62% das reservas foram realizadas por investidores, enquanto os primeiro-proprietários representavam apenas 16% da clientela da K&B.

6.2.3 O caso Icade

6000 5000

4465

5057

4884

4000 3000

5153

2000 1000 0

120 100 80

3052

60 40

2006

2007

2008

2009

2010

Valor da ação em Euros

Número de unidades reservadas

Icade: Curso das ações na Bolsa de Paris e unidades residenciais reservadas por ano (2006-10) em IDF

20 0

Figura 45 – [Gráfico] – Icade: curso das ações na Bolsa de Paris e unidades residenciais reservadas por ano (2006-10) em IDF. Fonte: elaboração do autor a partir de curva de ações da companhia disponível no site Yahoo Finance e de dados sobre o número de reservas obtidos nos relatórios financeiros anuais da incorporadora.

O comportamento da atividade da Icade, no que tange às reservas de unidades habitacionais produzidas pela incorporadora, tem comportamento similar ao de Nexity. O ano de 2008 atuou como um “separador de águas”, ou seja, como inflexão entre uma produtividade pré-2008 (que estava em clara progressão) e a recuperação a partir de 2009 (e que assumiu, diga-se de passagem, já naquele ano desempenho superior ao de 2007). Nesse sentido, 2010 representou o coroamento da produtividade da incorporadora, que não apenas consolidou sua recuperação pós-crise financeira internacional, como assumiu o melhor desempenho da década! “O mercado do residencial se recuperou em 2010. Os fatores que permitiram essa correção são em parte devido a uma demanda estruturalmente forte de habitação, que 21

Kaufman & Broad, Document de Référence 2010, p. 24.

239


se beneficiou de taxas de crédito para aquisição de moradias historicamente baixas” [em torno de 1%] “de diversas medidas de sustentação (notavelmente a dedução de juros de empréstimo para a residência principal e os dispositivos como o Scellier) e de outra parte um efeito valor refúgio, ligado às incertezas econômicas, à uma poupança fracamente remunerada e uma aversão aos riscos de outros tipos de investimento (em ações na bolsa, em obrigações)” 22.

Bouygues Immobilier: Curso das ações na Bolsa de Paris e unidades residenciais reservadas por ano (2006-11) em IDF 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

14307 10777

11465

11230 8015

2006

2007

2008

7320

2009

Jun.2010

5769

2010

Jun.2011

Figura 46 – [Gráfico] – Bouygues Immobilier: curso das ações na Bolsa de Paris e unidades residenciais reservadas por ano (2006-10) em IDF. Fonte: elaboração do autor a partir de curva de ações da companhia disponível no site Yahoo Finance e de dados sobre o número de reservas obtidos nos relatórios financeiros anuais da incorporadora.

O caso Bouygues Immobilier é talvez o mais complicado de ser estudado. Talvez seja até mesmo pouco representativo, visto que, como já descrevemos anteriormente, a incorporadora é apenas um dos braços do gigante grupo Bouygues S.A. – uma das 40 maiores empresas privadas da França, com atividades que vão da incorporação imobiliária às telecomunicações, passando pela construção bruta internacional e pela atuação em plataformas de petróleo – de modo que a atividade imobiliária residencial forma apenas uma pequena parte da receita e das ações do grupo.

22

240

Icade, Document de référence 2010, p. 18.

90 80 70 60 50 40 30 20 0

Valor da ação em Euros

Número de unidades reservadas

6.2.4 O caso Bouygues Immobilier


Daí a fragilidade de possíveis conclusões sobre os efeitos do desempenho financeiro da companhia sobre sua atividade de incorporação imobiliária. Seria preciso uma investigação mais detalhada, buscando informações sobre a política de transferência de recursos intra-grupo, o que seria demasiadamente complexo para essa pesquisa. Ainda assim, realizamos essa aproximação graficamente, porém sem tecermos comparações entre as duas esferas. Contentamo-nos, portanto, com uma análise sobre o número de reservas atingido ao longo da década. Como todas as incorporadoras francesas estudadas, o menor número de reservas foi obtido em 2008, para atingir importante recuperação pós 2009, logo, pós Lei Scellier. Essa recuperação revelou-se ao final de 2010 como a mais significativa face às demais incorporadoras tratadas nesse estudo, atingindo um número de reservas habitacionais de 14.307, 25% superior aos números de 2007. Com uma queda de 21% no número total (IDF, França e Europa) de unidades residenciais reservadas em junho de 2011, em comparação a junho de 2010 (o que corresponde a uma queda de 6% do valor arrecadado em euros), a Bouygues Immobilier justificou esse desempenho explicando que o ano de 2010 havia sido excepcional, e que as condições desfavoráveis da economia internacional, associadas ao aumento da taxa de juros seriam explicações plausíveis para tal desempenho: “no primeiro semestre de 2011, o mercado residencial sofreu uma queda após um 2010 excelente, apoiado pelas taxas de juros historicamente baixas e pelas medidas favoráveis ao reaquecimento do mercado criadas pelo governo (duplicação do PTZ, pass foncier para os primo-occupants e dispositivo Scellier para o investimento locativo). Esse resfriamento se explica pelo contexto econômico incerto, pela subida, certamente moderada, das taxas de juros e pela pouca presença dos investidores” 23.

6.2.5 Considerações gerais sobre o funcionamento do sistema financeiro-imobiliário A análise dos casos aqui apresentados nos levou a perceber algumas características das relações entre mercado financeiro e mercado imobiliário financeirizado. Resumimos nossas observações no Diagrama 2, apresentado a seguir.

23

Bouygues S.A. Relatório Financeiro Semestral, junho de 2011, p. 15.

241


O mercado financeiro confere ao plano produtivo do mercado imobiliário maiores insumos para garantir a produção. O plano produtivo, por sua vez, é o espelho do desempenho da sociedade à qual o investidor aplicou seus capitais. A produção se torna estímulo para a atração de novos investimentos financeiros, impulsiona a valorização acionária e, nesse sentido, confere maior facilidade na captação de novos recursos, caso a incorporadora venha a realizar novas ofertas de ações. Os dois planos formam um mecanismo coeso e interdependente, modelo que tem se mostrado como dominante na produção da habitação e da cidade em tempos de nova hegemonia financeira.

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Diagrama 2 – Observações sobre o mecanismo de funcionamento do imobiliário-financeiro.

242


capítulo 07: Sete grupos incorporadores em dois territórios: Geografia da produção imobiliária residencial em 2010 em IDF e na RMSP.


n

esse capítulo, analisaremos a geografia da reprodução do capital

imobiliário nas metrópoles que compõem nosso objeto de estudos. Buscaremos compreender como ocorre o processo atual de espacialização dos investimentos imobiliários a partir de um olhar sobre os lançamentos residenciais promovidos, em 2010, pelas incorporadoras estudadas no Brasil e na França. Esse estudo partiu de um método de investigação empírico, sobretudo no caso francês, uma vez que para mapearmos a produção imobiliária residencial em Île-de-France, tivemos de nos basear em publicações dos lançamentos, canteiros de obras e das unidades residenciais comercializadas por cada promotor, em seus portais eletrônicos, na Internet. Com esses dados, construímos uma base de dados suficientemente complexa, que nos permitiu realizar esse estudo. Para a Região Metropolitana de São Paulo, dispomos de uma base de dados mais sólida, obtida junto à Embraesp24. Também será possível indicar as formas como essa produção habitacional ocorre sobre cada um dos territórios, alguns de seus impactos, as regiões que atraem mais investimentos dos promotores e que, por sua vez, determinam a evolução de nossas cidades. Será assunto dessa parte, igualmente, a discussão da habitação-mercadoria produzida por esses agentes. Partindo do princípio que a questão fundiária é indispensável para a produção da habitação e para a reprodução do capital imobiliário, julgamos importante começarmos esse capítulo com uma breve nota sobre a questão da terra nessas aglomerações e sobre a política de aquisição de terrenos das incorporadoras analisadas. 24

Por intermédio do Prof. Emílio Haddad e de Samantha Furlan, a quem deixo meus agradecimentos.

245


7.1 Considerações teóricas sobre localização, preço da terra e preço da mercadoria. A terra é o nó da acumulação capitalista, principalmente sob a forma da produção imobiliária. E isso já foi objeto de inúmeros estudos25. O fato é que, enquanto bem não reprodutível e substrato basilar para a expansão do capital imobiliário (agora atrelado ao capital financeiro, como vimos), quem a possui garante a capacidade de continuidade de produção e de acumulação de capital. Isso já é sabido há tempos. Para ficarmos em apenas um exemplo, em 1974, Christian Topalov dizia que a produção capitalista da habitação encontrava na questão da propriedade privada da terra seu maior entrave, que só acontece quando essa habitação é produzida como mercadoria: “se é evidente que um imóvel sempre precisou de um solo suporte, essa necessidade física aparece como contradição social apenas quando a produção dessas moradias torna-se uma produção de mercadorias dominada por um processo capitalista: contrariamente à situação histórica em que a habitação é objeto de uma autoconstrução26 (individual ou coletiva), a industrial constitui um aparelho de produção investindo um capital que possa se reproduzir de forma contínua, e consequentemente utilizar uma quantidade crescente de terrenos, que ele não pode possuir para si próprio. A organização social da produção habitacional deve então permitir um aprovisionamento regular de terrenos, que são por sinal o objeto de uma apropriação privada” 27. No que tange a esse “aprovisionamento de terrenos”, vimos rapidamente, na Parte 2, que a abertura de capital em Bolsas de Valores significou, mais claramente para as incorporadoras brasileiras, a possibilidade de expansão de negócios imobiliários, traduzida nos espaços urbanos como uma verdadeira “corrida à terra”, da parte desses agentes. Nesse item do sétimo capítulo, buscamos identificar os impactos de toda essa expansão de capital financeiro-imobiliário sobre o território, partindo da análise das estratégias fundiárias de cada uma das incorporadoras estudadas.

25

Conferir, por exemplo, C. Topalov, E. Maricato, L.C.Q. Ribeiro, P. Cuturello, entre tantos outros.

26 O autor usa o termo francês “auto-fourniture”, ou seja, auto-aprovisionamento, o que preferimos traduzir como auto-construção. 27 C. Topalov, Les promoteurs immobiliers: contribution à l’analyse de la production capitaliste du logement en France, p. 16.

246


Relatando o processo de acumulação financeira nos países emergentes a partir dos anos 90, François Chesnais nos alerta para a existência de uma ligação importante do crescimento desse tipo de acumulação com o monopólio da propriedade privada da terra nas mãos das elites socioeconômicas. Para o autor, nesses países – com destaque para a América Latina –, a renda fundiária alimentou a renda financeira. Aqui, “a acumulação financeira foi amparada por mecanismos anteriores de concentração muito elevada da riqueza patrimonial, da grande propriedade fundiária, das rendas do subsolo” 28. Efetivamente, a construção desse cenário de concentração fundiária descrito por Chesnais, no Brasil, tem suas origens históricas no passado colonial de exploração, mas é consolidado com a Lei de Terras de 1850, quando, já “independentes”, escolheu-se manter estática a estrutura social e política do país, cancelando o sistema de cessão de terras pelas sesmarias e instituindo, então, a propriedade privada da terra, numa reação da elite brasileira face ao “risco” iminente do fim da escravatura, representado pelo fim do tráfico negreiro. Para possuir a terra no Brasil, desde então, seria preciso adquiri-la em mercado, pagando29. Com essa simples medida, portanto, a elite brasileira – latifundiária – conseguiu congelar a estrutura social do país até hoje. A terra tornou-se propriedade para poucos e, dessa concentração, a partir de uma articulação de políticas de diversos níveis e interesses internacionais, segundo Chesnais, lançaram-se as bases para a futura acumulação financeira. “Após vinte anos, no contexto da globalização das finanças e depois das trocas, foram os investidores financeiros que aceleraram, em alguns casos impulsionaram, se não organizando, a formação dos grandes grupos na agroindústria e nas minas e transformação de metais. Renda financeira e renda da propriedade do solo e do subsolo estão mais do que nunca estreitamente aliadas” 30. Se François Chesnais citou – para o caso dos países emergentes, dentre os quais o Brasil – a agroindústria e a extração de recursos minerais como exemplos de produtos 28 F. Chesnais, Alguns elementos sobre o capitalismo contemporâneo e a crise econômica e financeira mundial, In: S. Leal, N. Lacerda (orgs.), Novos padrões de acumulação urbana na produção do habitat: olhares ccruzados Brasil-França, p.19. 29 Na França, o processo de mercadorização do solo é mais antigo, remonta ao desmantelamento do feudalismo, com o aparecimento dos burgos. E sendo a França um país dito central, não emergente, não faria sentido a aproximação do processo histórico da instituição de um mercado fundiário francês com o argumento de Chesnais, referente unicamente aos países emergentes. 30

Ibidem, idem.

247


da articulação entre grupos financeiros e propriedade privada do solo, acrescentaríamos a esses exemplos os principais agentes de produção imobiliária atuantes no país. Afinal, como vimos, munidos de somas vultosas de capital, em grande parte de origem internacional, as incorporadoras lançaram-se à ampliação de seus bancos de terras, compostos principalmente de solo urbano. A terra é entrave em qualquer regime de produção imobiliária capitalista. Na França, hoje, isso não é diferente. Mas as origens mercantis da propriedade da terra são pouco mais antigas do que no Brasil. A propriedade privada do solo, dita “propriedade imobiliária” no Direito francês, é instaurada na França com a Revolução Francesa, institucionalizada com o Código Napoleônico, hoje formatado no Código Civil (artigos 546, 552 e 546). Antes de 1804, a propriedade fundiária confundia-se com a propriedade da Coroa (princípio da inalienabilidade do domínio da Coroa) e, nesse sentido, a transferência do solo real para outrem seria considerado como cessão de parcela do território francês. Napoleão I muda isso ao instaurar o Código Civil dos Franceses, determinando que “a propriedade de uma coisa, seja mobiliária, seja imobiliária, dá direito a tudo o que ela produz, e sobre aquilo que à ela se une, seja naturalmente, seja artificialmente. Esse direito se chama direito de acesso” (Art. 546) e, nesse sentido, “a propriedade do solo traz consigo a propriedade do que está sobre o solo e no subsolo” (Art. 552). Hoje, institucionalizado o acesso à terra como direito à propriedade privada, encontramos um mercado de terras consolidado em ambos países. Nuances entre as políticas de aquisição fundiária empreendidas pelos promotores imobiliários estudados, contudo, podem ser percebidas, essencialmente quando estudamos algumas das incorporadoras francesas. Dentre elas, comecemos com o estudo do caso da Nexity. Em seus relatórios anuais, disponíveis e consultáveis na Internet, a incorporadora francesa não revela claramente como conduz sua política de aquisição de terras. Mas o apelo que faz em seu portal eletrônico31 é bastante elucidativo: em 2011, encontramos propaganda divulgando os planos da incorporadora de constituir-se de um banco de terras mais importante, que pudesse garantir sua produtividade constante; inserimos uma imagem dessa propaganda abaixo (Figura 47).

31

248

Cf. http://www.nexity-logement.com/, consultado em setembro de 2011.


Figura 47 – Nexity procura terrenos em toda a França (propaganda). Fonte: site da incorporadora, visitado em outubro de 2011.

Na imagem, lê-se: “Nexity procura terrenos em qualquer lugar da França para realizar os edifícios residenciais e as casas de amanhã. Contate-nos logo!”. Ao acessar o link, o internauta é convidado a preencher um pequeno formulário, indicando a área de seu terreno e a localidade, além de dados pessoais para contato. Ainda que conteúdo simbólico do apelo seja menos explícito do que o era em 201032, a imagem incita proprietários de terreno a oferecê-los à incorporadora, destacando o “nó” da terra: para que a cidade possa continuar a avançar33, e com ela a produção de casas e edifícios tão “caros” para a sociedade francesa, faz-se necessário o aumento do patrimônio fundiário da companhia. As demais incorporadoras divulgam informações em seus relatórios anuais de desempenho, e o conteúdo veiculado é variado. A Bouygues Immobilier, por exemplo, prefere demonstrar sua capacidade de identificar bons negócios fundiários – especulativos – desde indícios de recuperação do mercado, pós-crise de 2008: “Bouygues Immobilier demonstrou tal capacidade [performante] adaptando rapidamente suas estratégias e estruturas de custos quando da crise de 2008 e, em seguida, adotando, desde os primeiros sinais de retomada no começo de 2009, uma estratégia ativa de 32 Em 2010, a Nexity divulgava em seu portal eletrônico um link cuja linguagem visual era digna de anúncios do far-west americano. No anúncio, lia-se: “WANTED: Nexity cherche des terrains partout em France!”, deixando clara a semelhança do teor de seus projetos de expansão fundiária com o que fora a corrida ao oeste americano, na época da colonização dos Estados Unidos. 33 Visitando empreendimentos residenciais de Nexity em terrenos anteriormente rurais em pequenas cidades da grande coroa urbana de Paris, como no município de Bailly-Romainvilliers, por exemplo, lia-se slogans como “Nexity: La ville avance” (Nexity: a cidade avança) em placas fixadas nos canteiros de obras.

249


aquisição de terrenos a um preço atraente. É assim que a Bouygues Immobilier pôde aproveitar plenamente da retomada do mercado habitacional em 2010 e obter desempenho superior ao obtido pelo mercado” 34 e “a atividade da sociedade é diretamente ligada à sua capacidade de controlar (após liberação das autoridades administrativas) os terrenos construtivos adequados, em termos de localização e de preço, com as necessidades de nossa clientela. Esse recurso fundiário é objeto de pesquisas constantes para controlar a sua adequação ao mercado de cada região” 35. Já a Icade, publica dados mais interessantes, como números e valores de seu banco de terras. Assim, descobrimos que ao final de 2008, a Icade contava com um banco de terras de 18,5 milhões de euros, banco que foi diminuído 3,3 milhões de euros no ano seguinte, pela utilização em empreendimentos diversos. A Icade, enquanto incorporadora, prefere não assumir o poder de garantir a disponibilidade de terrenos para a continuidade de suas atividades: “o desenvolvimento da atividade de Icade depende principalmente da disponibilidade de reservas fundiárias, do sucesso na busca por terrenos e do custo de suas aquisições, portanto, de fatores que a Icade não pode dominar completamente. A raridade de reservas fundiárias disponíveis, as operações de pré-comercialização desfavoráveis e a concorrência forte de diversos atores do mercado são susceptíveis de tornar os preços dos terrenos mais caros, a ponto de poderem não ser compatíveis com o plano de investimento da Icade e de ter conseqüências desfavoráveis significativas sobre sua atividade, seus resultados e suas perspectivas de desenvolvimento” 36. No entanto, em dezembro de 2008 a companhia dispunha de um banco de 1.726.273m2 de terrenos de diversas zonas, inclusive zonas rurais e trechos de terras hoje ocupados por rodovias.37 A Kaufman & Broad já é mais detalhista e, embora disponha de um banco de terras de 973.530m2 para empreendimentos residenciais que serão lançados até 2013 em toda a França, e esteja em negociação para adquirir outros 465.117m2, a incorporadora afirmar não especular: “a estratégia de Kaufman & Broad é a de comprar apenas os terrenos necessários ao desenvolvimento de suas atividades e de nunca proceder à aquisição de terrenos como investimento especulativo. Os terrenos comprados pelo grupo no curso dos três últimos exercícios (compreendendo os terrenos comprados

250

34

Bouygues S.A., Document de référence 2010, p. 72.

35

Ibidem, p. 142.

36

Icade, Rapport financier 2009, p.316.

37

Ibidem, p. 382.


pelas sociedades incorporadas pelo grupo ao longo do exercício no qual foram realizadas tais incorporações) representaram um investimento total de 129 milhões [de euros] para o exercício de 2008, 288 milhões para o exercício 2007 e 267 milhões para o exercício 2006. A Kaufman & Broad dispõe de suas próprias equipes especializadas na pesquisa fundiária e na montagem das operações. Essas equipes vão à busca de terrenos, os estudam sob seus aspectos administrativos, jurídicos, comerciais e técnicos e estabelecem um posicionamento financeiro do projeto que poderá ser realizado sobre o terreno. Essas equipes pesquisam terrenos respondendo aos critérios de seleção fixados pelo grupo no que tange, principalmente: localização geográfica (próximo de uma cidade dinâmica beneficiando de uma boa imagem para os empreendimentos horizontais de casas individuais e no centro ou nas proximidades de uma aglomeração urbana atraente, produzindo assim boa imagem38 para os empreendimentos de apartamentos); o entorno, à proximidade de pólos de empregos, de transportes em comum, de equipamentos públicos como creches e escolas, de comércios e cinemas, de espaços verdes de infraestruturas esportivas: golf, piscina...; da qualidade dos terrenos (do solo, da insolação); dos critérios de investimento do grupo: terrenos permitindo realizar, de maneira geral, para os conjuntos de casas individuais, empreendimentos de 15 a 90 casas e para os apartamentos operações de 10 a 200 unidades, respeitando uma taxa de margem bruta provisória mínima de 20%. O controle da qualidade dos terrenos é efetuada pela Kaufman & Broad. Um estudo da natureza do solo de terrenos cuja aquisição é desejada, compreendendo geralmente um estudo sobre a poluição e o passado fundiário é sistematicamente encomendado a um escritório de estudos especializados. Para os programas horizontais de casas individuais, um estudo técnico das vias e das redes de infraestrutura diversas é conduzido para determinar o montante de obras para viabilização do terreno, permitindo de fixar o custo global do desenvolvimento do terreno. Desde sua origem, a Kaufman & Broad dotou-se de uma equipe de técnicos especialistas em infraestrutura urbana. Essa equipe prepara o projeto de implantação do empreendimento e segue o desenvolvimento do terreno” . Com essas informações, Kaufman & Broad garante aos seus investidores que pro-

39

cede à aquisição de terrenos de maneira tecnicamente raciocinada, não comprando “qualquer terreno” “em qualquer lugar da França”, mas destacando a importância da localização para o sucesso de seus empreendimentos. 38 Nota: nesse caso, o adjetivo “boa” empregado para qualificar o nome “imagem” para expressar a idéia de uma imagem atraente, e n��o no sentido moral. 39

Kaufman & Broad, Document de Référence 2008, pp.21-22 ; 25.

251


Se a localização é fator importante, a força do capital bilionário das grandes incorporadoras para o domínio pleno dos melhores lugares revela-se central. O contraste do poder de atuação de uma grande incorporadora face à impotência de uma pequena é evidente. Em entrevista que realizamos40 com a filial de incorporação de uma construtora de envergadura nacional, a Eiffage Immobilier, no departamento de Oise, norte da França, a questão da localização dos empreendimentos de loteamentos e casas individuais foi por nós investigada, junto com uma equipe de outros três estudantes. Matthieu Dassonville, responsável pelo pólo de empreendimentos da Eiffage Immobilier, revela: os melhores terrenos são rapidamente adquiridos pelas grandes incorporadoras, terrenos próximos a pólos urbanos, redes de transporte, equipamentos e eixos de circulação. No entanto, a preocupação em relação à localização é também relatada41 por uma pequena incorporadora do norte da França, a Sogefoncier: “eu não compro terrenos em ladeiras e ruins, assim como não compro terrenos em plena zona rural. Eu tenho terrenos à 30km de Beauvais (Millot), onde três quartos dos compradores são parisienses originários das Antilhas. Em zona periurbama, eles precisam ter dois carros, e encontram dificuldades em relação ao fato de que não há escolas, colégios, comércio. Para as crianças, não é um local adaptado. Resultado: tenho 15 lotes que não são vendidos há dois anos. É preciso necessariamente que os terrenos estejam situados à proximidade de rodovias nacionais e autopistas!” 42. Entretanto, ficava claro que os melhores terrenos já pertenciam aos grandes incorporadores, o que deixa pouca opção para os menores promotores, locais. Essa discussão – sobre as diferenças de atuação entre promotores locais e promotores internacionais, contudo, foge um pouco do escopo dessa pesquisa. Acreditamos, porém, ser importante inserirmos essa pequena contraposição em relação às localizações dos empreendimentos imobiliários, que explica a lógica de atuação e de territorialização de investimentos dos grandes promotores imobiliários naquele país. No Brasil, as incorporadoras imobiliárias também demonstram a importância de se constituir um landbank, como por aqui essas empresas preferem denominar suas reservas fundiárias. Assim, a Cyrela Brazil Realty declara que sua terceira oferta pública de ações na Bovespa ocorreu exatamente nesse objetivo: “Realizamos ainda operações 40

Entrevista realizada em novembro de 2009.

41

Entrevista realizada em novembro de 2009.

42 Fala de G. Roche-Fossiez, proprietária da pequena incorporadora local Sogefoncier. Entrevista concedida ao autor e à M. Drevelle, M. Maisonobe e M. Hucault, no contexto de uma pesquisa da Sorbonne.

252


no sentido de (...) ampliar o capital disponível para os investimentos. Em outubro de 2009, nossa terceira oferta pública de ações resultou na captação de R$ 1,2 bilhão na BM&FBovespa, dos quais 70% serão usados para a aquisição de terrenos que sustentarão a continuidade do nosso crescimento” 43. Além disso, a própria estratégia de atuação da incorporadora consiste no aumento da aquisição de terrenos: “a empresa adota critérios rígidos para escolha, avaliação e aquisição de terrenos, e possui landbank que torna viáveis os lançamentos previstos a cada ano. Assim, tem condições de ampliar a oferta de produtos e de estar atenta às oportunidades de mercado” 44. Em termos de área, o banco de terras da Cyrela praticamente dobrou de 2006 a 2009, saindo de 6,5 milhões de metros quadrados em 2006 para atingir 12,6 milhões em 200945. E a empresa revela como funciona o processo de pesquisa e os critérios de escolha para aquisição dos terrenos: “as propostas para aquisição de terrenos, recebidas de agentes imobiliários, proprietários e outras organizações, são elaboradas internamente com base em pesquisas de mercado. Um comitê composto por representantes de várias áreas reúne-se semanalmente e as analisa. Nesse trabalho são considerados as características do terreno, os aspectos socioeconômicos da região, o alinhamento ao projeto previsto, a condição topográfica e o acesso à infraestrutura. Também são realizadas pesquisas com moradores, incorporadores e potenciais compradores sobre as especificidades dos empreendimentos existentes em cada região, a oferta e a demanda, bem como sobre a renda média e o perfil da população do entorno. Em geral, cada projeto tem início com três alternativas de produto, cuja definição final é baseada nos dados apurados. No aspecto financeiro são analisados critérios de rentabilidade. Também é levada em conta a probabilidade de obtenção das licenças e aprovações legais nos órgãos competentes. A Cyrela procura adquirir os terrenos por meio de permuta de unidades a serem construídas ou percentual sobre as vendas dos imóveis. Caso essa transação não seja viável, os adquire em dinheiro, sozinha ou em parceria com outras incorporadoras ou construtoras, o que ocorre mais em regiões com grande demanda”

. Em 2007, 81% dos 129 terrenos obtidos naquele ano pela incorpora-

46

dora (somando um valor geral de vendas da ordem de dez milhões de reais) foram resultados de transações por permuta de unidades residenciais, ou seja, sem qualquer desembolso por parte da companhia. 43

E. Horn, Apresentação, In: Cyrela Brazil Realty, Relatório Anual 2009, p. 5.

44

Cyrela Brazil Realty, Relatório Anual 2009, p.8.

45

Ibidem, p. 32.

46

Ibidem, p. 11.

253


Ao final de 2009, após o lançamento do MCMV e da terceira oferta pública de ações realizada pela companhia para expansão de seu banco de terras, “o landbank da Cyrela totalizava 12,6 milhões de metros quadrados (acréscimo de 13,2% em relação a 2008), com VGV47 potencial de R$ 39,2 bilhões com permuta ou R$ 34,6 bilhões sem permuta (em linha com o exercício anterior). (...) Do estoque, 72,6% do valor pago pelos terrenos foi por meio de permuta. As aquisições também levaram em conta a estratégia de diversificação regional, de maneira que 31,7% do VGV potencial está localizado fora do eixo Rio-São Paulo” 48. A Gafisa S.A. também assegura seus investidores mostrando como planeja seu futuro a partir da continuidade de seus empreendimentos: “o banco de terrenos consolidado, no final de 2007, era de R$ 10,195 bilhões a valor de mercado, o equivalente a 19,2 milhões de metros quadrados de área útil, em linha com a política de assegurar áreas para o lançamento de empreendimentos por um período de dois a três anos. A relação banco de terrenos versus lançamento está em 3,4 vezes. Da área total, 56% estão fora do Rio de Janeiro e São Paulo, o que também deixa clara a expansão da empresa para outros Estados. No final de 2007, 82% do banco de terrenos tinha sido adquirido na forma de permuta, sendo que o número de unidades potenciais total chega a 90.271 unidades, das quais 56.911 são Gafisa” 49. Assim como a Nexity, a Gafisa S.A. também dispõe em seu site de uma chamada de procura de terrenos. Sem anexar ao anúncio figuras apelativas ou idealizadas, a incorporadora brasileira afirma no ícone “Venda seu terreno”: “a Gafisa quer aumentar ainda mais sua participação e estar presente em diferentes bairros e cidades. Se você quer fazer uma proposta de venda de terreno à Gafisa, preencha o formulário abaixo. Caso tenhamos interesse em sua proposta, entraremos em contato” 50. A PDG Realty também opera com banco de terras. Ao final do segundo trimestre de 2011, a companhia possuía um patrimônio de 28,4 bilhões de reais “entesourados” na forma de propriedades fundiárias em quase todos os estados do Brasil e na Argentina. Para os terrenos que formam esse patrimônio, a incorporadora pretende realizar 565 empreendimentos e produzir 176,5 mil unidades habitacionais. O caráter 47

Valor Geral de Vendas, em reais.

48

Ibidem, p. 38.

49

Gafisa S.A., Relatório Anual 2007, p. 34.

50 Cf. site da Gafisa S.A., em: http://www.gafisa.com.br/contato/venda-seu-terreno, visitado em novembro de 2011.

254


especulativo de sua atuação fica claro na seguinte afirmação: “52% do nosso banco de terreno foi comprado antes de 2009 e assim grande parte dele já passou por expressiva valorização” 51. A transparência das aquisições fundiárias da companhia é constatada também quando da publicação da evolução desse banco de terrenos, como mostra o gráfico (Figura 48) produzido pela companhia. Quebra por Ano de Aquisição do Bando de Terrenos (%)

4,3%

2006

36,5%

2007

11,5%

2008

13,0%

2009

20,8%

2010

14,0%

2011

Gráfico da Evolução do Banco de terras da PDG Realty em todo o Brasil e Argentina. Fonte? PDF Realty, Resultados 2º Trimestre 2011, p. 13. Figura 48 – [Gráfico] – Evolução do Banco de terras da PDG Realty em todo o Brasil e Argentina. Fonte: PDG Realty, Resultados 2º. Trimestre 2011, p. 13.

Constatamos desse gráfico que, efetivamente, 52,3% do banco de terras da incorporadora PDG Realty, existente em 2011, foi obtido antes do lançamento do MCMV, e mais, que 40,8% de todo o banco de terras da companhia foi obtido imediatamente após sua abertura de capital na Bovespa (somando-se as porcentagens das aquisições de 2006 e de 2007). Do total dos quase seiscentos empreendimentos “potencialmente construíveis” nesses terrenos, a incorporadora já definiu que 50% das 51

PDG Realty, Resultados do 2º. Trimestre de 2011, p. 13.

255


unidades habitacionais que nele serão promovidas (72.623 unidades, num total de 146.649 unidades) serão do segmento popular de até 130 mil reais, portanto, passíveis de receberem financiamento do MCMV. Outras 14.297 unidades (10% do total que será produzido nos terrenos) serão da faixa de 130 a 170 mil reais, também dentro do financiamento MCMV. Os 40% restantes serão divididos em unidades nas faixas de 170 a 500 mil reais (32% do total de unidades previstas, com financiamento do SFH) e acima de 500 mil reais (9%, financiamento de mercado) 52. Isto posto, confirma-se a afirmação de Luis César Ribeiro: “a renda da terra urbana conduz-nos à concepção da especulação imobiliária como resultado necessário das formas pelas quais se realiza a acumulação do capital na produção imobiliária” 53. Tendo sido discutida a questão da incorporação fundiária, partiremos agora para o estudo da produção residencial sobre esses terrenos, começando pelo caso da RMSP.

7.2 Espacialização dos empreendimentos residenciais na RMSP Ao contrário da Região IDF, onde existe uma gama de produtos imobiliários que são lançados cotidianamente pelas grandes incorporadoras imobiliárias, como mostraremos em item a seguir, na RMSP, nenhuma das incorporadoras estudadas havia lançado em 2010 outra tipologia de ocupação do solo que não a vertical. É característica desses grandes incorporadores imobiliários, atuantes em grandes capitais brasileiras, a produção de empreendimentos majoritariamente verticais54, que privilegiem o modelo de adensamento construtivo – e os maiores lucros –, sem necessariamente aumentar a densidade demográfica. A Gafisa S.A., por exemplo, já restringe seu campo de atuação a esse modelo: “a [marca] Gafisa desenvolve condomínios verticais direcionados às classes média e média-alta e alta, com preço médio acima de R$ 200 mil” 55. Explicações possíveis para esse fenômeno passariam por diversos aspectos, entre eles os de natureza urbanística e os de mercado. No Brasil, por exemplo, temos a regulação do quanto se pode construir no solo urbano baseado em coeficientes de aproveitamento, além da existência de instrumentos de criação de solo, como a outorga onerosa; na 52

Todos os dados foram obtidos em: PDG Realty, Resultados do 2º. Trimestre de 2011, p. 13.

53

L. C. Q. Ribeiro, Dos cortiços aos condomínios fechados, p. 30.

54 No entanto, já foi estudada a importância do crescimento do número de condomínios horizontais na RMSP, ao que deu-se o nome de “reestruturação espacial urbana” (Cf. P. C. X. Pereira, Reestruturação 55

256

Gafisa S.A., Relatório Anual 2007, p. 26.


França, em contrapartida, um dos traços fortes dos planos urbanísticos é o controle do gabarito, geralmente fixo. Outra leitura, não coadjuvante à anterior, entretanto, é de natureza econômica ou de mercado: a escassez de grandes terrenos em áreas urbanas consolidadas inviabiliza a promoção de conjuntos residenciais horizontais. Diversos autores vêm trabalhando a questão da profusão de conjuntos residenciais horizontais nas grandes cidades brasileiras e seus aspectos de segregação social e urbana56, modelo que já foi identificado como reestruturador do urbano57. Percebemos a existência desse tipo de empreendimento imobiliário nas franjas das grandes aglomerações urbanas brasileiras, normalmente para as classes mais abastadas em loteamentos de luxo, mas sobretudo após o lançamento do MCMV, grandes conjuntos horizontais vêm sendo propostos, aprovados e construídos em eixos de expansão urbana (mais ou menos definidos), principalmente em cidades médias brasileiras. Esses empreendimentos horizontais populares baseiam-se na reprodução de um modelo de habitação pré-concebido e padronizado, viabilizando a produção em larga escala, com lançamentos de várias centenas de unidades habitacionais. Esses tipos de empreendimento horizontais são produzidos principalmente por incorporadoras e construtoras que atuam essencialmente no que eles chamam de “segmento econômico”, empresas como HM Engenharia, MRV Engenharia, Rodobens Negócios Imobiliários, e a própria Tenda. No entanto, o recorte que adotamos nessa pesquisa, ao propormos estudar apenas algumas das maiores incorporadoras nacionais de capital aberto, dentro de território delimitado pela Região Metropolitana de São Paulo, nos impede de estendermos a pesquisa para essa linha. Ainda que tenhamos adicionado as marcas e linhas populares dessas incorporadoras, a estatística mostra que o modelo horizontal de promoção da habitação na RMSP não foi contemplado por esses agentes, no ano de 2010 (outra demarcação metodológica de nosso estudo). O leitor interessado poderá consultar a tese de Mariana Fix, atualmente no prelo, que aborda o assunto partindo da observação das outras construtoras listadas no parágrafo acima. De fato, e embasados em dados fornecidos pela Embraesp, podemos afirmar que, de janeiro de 2000 a junho de 2011, apenas 36 empreendimentos horizontais foram 56

P.C.X. Pereira, C. D’Ottaviano, entre outros.

57 P.C.X. Pereira (org.), Dinâmica imobiliária e reestruturação urbana na América Latina (2006); Negócios imobiliários e transformações sócio-territoriais em cidades da América Latina (2011).

257


lançados na RMSP pela soma de lançamentos da Cyrela, Living, Gafisa, Tenda, PDG, Goldfarb, Klabin Segall e Agre. Desses 36, 17 foram lançados em 2007 e a Goldfarb, a Tenda e a Cyrela lideraram os lançamentos (com 14, 10 e 8 empreendimentos horizontais, respectivamente). Em 2009 e 2010, nenhum conjunto residencial horizontal fora lançado por essas empresas na RMSP. A geografia dos empreendimentos residenciais promovidos na Região Metropolitana de São Paulo pelas grandes incorporadoras estudadas em 2010 pode ser traduzida pelo mapa da Figura 49, a seguir. Ao analisarmos o mapa da Figura 49, percebemos que a reprodução do capital imobiliário no território da RMSP é fortemente marcado por uma setorização dos lançamentos de determinadas incorporadoras de acordo com as características socioeconômicas dessas áreas. Antes de tudo, o que determina essa “especialização” territorial é o preço da terra. Evidentemente, o preço da terra na capital paulista é superior àquele de outros municípios da região metropolitana. Nesse sentido, uma concentração maior de lançamentos realizados pelas marcas Cyrela, Gafisa e PDG encontram-se dentro da capital, enquanto que os empreendimentos Living e da Tenda, majoritariamente voltados aos chamados mercados econômico e popular, são mais dispersos na RMSP. Dentre aqueles empreendimentos localizados na Região, o mais distante do centro da capital é o Vila Nova Urupês Suzano, em Suzano, incorporado pela Living. O mais central é o Mood, da Cyrela, localizado na Rua Alvaro de Carvalho, próximo ao viaduto Nove de Julho. Com as duas marcas58, a Cyrela Brazil Realty conseguiu produzir do empreendimento mais central ao mais distante do centro da capital. O Quadro 4, a seguir, mostra os valores médios que eram praticados pelas incorporadoras estudadas, por marca, nos lançamentos realizados em 2010 na RMSP, assim como o tamanho médio das unidades produzidas, por área útil. Ele traz também valores resumidos para cada incorporadora. Assim, percebemos que as menores unidades médias lançadas na RMSP em 2010 eram aquelas das marcas populares e econômicas, a menor delas sendo da marca Tenda (44,93m2), seguido da Living (50,62m2) e da Goldfarb (67,33m2). Em termos de preço total, as mais acessíveis eram aquelas produzidas pelas três marcas populares, na mesma ordem. Em termos de preço do metro quadrado, porém, ocorre uma pequena diferença: o menor preço praticado era

58

258

Empregamos o termo marca para a Living, mas desde


o da Living (R$2.608,44/m2) contra os R$2.756,18/m2 que eram praticados pela Tenda. O terceiro menor preço continua sendo o da Goldfarb (R$3.131,00/m2). Uma vez que o preço da terra é integrado no preço de venda das unidades a partir de uma partilha do preço por frações ideais de terreno, fica evidente que as marcas populares precisam buscar terrenos mais baratos para produzirem moradias a preços menores do que os das marcas consolidadas há mais tempo no mercado, voltadas para a produção de moradia para a classe de rendas média e alta.

Valores médios das habitações produzidas por marca Área útil

Preço Total

Preço por m2

Tenda

44,93

122.888,25

2.756,18

Living

50,62

132.544,67

2.608,44

Goldfarb

67,33

211.577,78

3.131,00

Gafisa

113,65

563.178,23

5.348,00

PDG

116,22

585.209,46

4.798,19

Cyrela

113,92

684.071,31

5.877,43

Agre

145,21

781.535,38

4.863,63

Valores médios das habitações produzidas por grupo Área útil

Preço Total

Preço por m2

Gafisa S.A.

79,29

343.033,24

4.052,09

Cyrela Brazil Realty

82,27

408.307,99

4.242,94

PDG Realty

109,59

526.107,54

4.264,27

Quadro 4 – Valores médios das unidades habitacionais lançadas por marca e por grupo na RMSP em 2010. Fonte: elaboração do autor a partir de dados primários da Embraesp.

259


Região Metropolitana de São Paulo Lançamentos residenciais promovidos em 2010 pelas incorporadoras estudadas: Cyrela, Living, Gafisa, Tenda, PDG Realty

G

L L PG GG

T

P L GG C C CC P C G C PA P PG P PA C L G PA P C G PG PA G PG L L P G P G L

T

L

T

TT GG T G G

C

Cyrela

L

Living

G

Gafisa

T

Tenda

P

PDG

PA

PDG + AGRE

PG

PDG + Goldfarb

L L T

T L

P

RMSP

PA G T

Município de São Paulo Mancha Urbana Rios | Represas Aeroporto Trem | Metrô

0

3

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), PONTES (2010) e FRAPPAT (2010).

Figura 49 – [Mapa] – Cartografia dos empreendimentos imobiliários residenciais lançados em 2010 na RMSP pelas incorporadoras: PDG, Goldfarb, Agre, Cyrela, Living, Gafisa e Tenda

260

261


Portanto, as unidades médias mais caras haviam sido lançadas pelas marcas Agre (R$781.535,38), Cyrela (R$684.071,31), PDG (R$585.209,46) e Gafisa (R$563.178,23). Em termos de área útil, a maior unidade média foi produzida pela Agre (PDG Realty), seguidas pela marca PDG, Cyrela e Gafisa. Cyrela e Gafisa lançaram unidades médias praticamente da mesma metragem, com a diferença de menos de meio metro quadrado. As relações preço por metro quadrado mais elevadas, contudo, são das duas marcas mais consolidadas no mercado paulistano, Cyrela (R$5.877,43/m2) e Gafisa (R$5.348,00/m2), seguidas da Agre (R$4.863,63/m2) e da marca PDG (R$4.798,19/m2). Se considerarmos todas as unidades lançadas, agrupando-as às três incorporadoras, vemos que a PDG Realty, apesar de surgir com a meta de focar nos mercados econômico e popular, é a incorporadora que lançou as unidades menos populares na RMSP, naquele ano, em termos de área útil média, preço médio e preço médio do metro quadrado. Dentre as três incorporadoras brasileiras, a Cyrela Brazil Realty apresentou valores intermediários para sua unidade média e a Gafisa S.A., graças à Tenda, foi a responsável pelo lançamento da menor e menos cara unidade média. A seguir, apresentaremos a espacialização dos lançamentos imobiliários realizados por pelas incorporadoras estudadas, que totalizaram 14.657 unidades em 2010 em toda a região metropolitana.

7.2.1 Gafisa S.A. Em 2010, na Região Metropolitana de São Paulo, a Gafisa S.A. lançou 4.398 unidades residenciais, das quais 2.702 (61%) pela marca Gafisa e as restantes pela marca Tenda, como mostra o Quadro 5. Desse total, percebemos que a marca Gafisa realizou a maior parte de seus lançamentos (1.805 unidades) na capital, enquanto que a Tenda lançou a maior parte de suas unidades nos demais municípios da Região. Considerando a produção de 2010 da Gafisa S.A., quanto ao número de empreendimentos e de unidades lançadas, notamos que 52% dos empreendimentos ocorreram na cidade de São Paulo, ao passo que 58% das unidades se concentram na cidade. Isso mostra graficamente que o número médio de unidades lançado nos empreendimentos na capital é maior do que aqueles que se realizam nos demais municípios da região metropolitana. 262


Gafisa S.A. - Unidades lançadas em 2010 na RMSP Gafisa

Tenda

Gafisa S.A.

São Paulo

1805

746

2551

RMSP sem a capital

897

950

1847

Total

2702

1696

4398

Quadro 5 – Gafisa S.A.: unidades lançadas em 2010 na RMSP. Fonte: elaboração do autor a partir de dados primários da Embraesp.

Gafisa S.A. empreendimentos residenciais lançados em 2010 em São Paulo e demais municípios da RMSP

Gafisa S.A. unidades residenciais lançadas em 2010 em São Paulo e demais municípios da RMSP

42%

48%

58%

52%

São Paulo

RMSP sem a capital

São Paulo

RMSP sem a capital

Figura 50 – [Gráfico] – Geografia dos empreendimentos e unidades lançadas pela Gafisa S.A. em 2010 na RMSP. Fonte: elaboração do autor a partir de dados primários da Embraesp.

Uma cartografia dos empreendimentos lançados pela Gafisa S.A. é apresentada a seguir (Figura 51) e dela, conseguimos extrair algumas observações interessantes. Percebemos um ponto na zona oeste de São Paulo, na região da Barra Funda, que concentra seis empreendimentos lançados pelas duas marcas estudadas do grupo Gafisa S.A. Os seis empreendimentos são realizados em terrenos contínuos, resultando numa área total da ordem de 80.000m2, onde estão sendo construídas (novembro de 2011) quase 1.500 unidades residenciais. Esses empreendimentos se localizam em 263


uma Zona Especial de Interesse Social59 de tipo 3 (ZEIS 3), e trataremos com mais atenção desse caso no capítulo seguinte. Outras observações podem ser tiradas da cartografia da Figura 51. Percebemos quatro empreendimentos da marca Gafisa que, curiosamente, são construídos quase que seguindo um eixo de valorização imobiliária da cidade: partindo da Vila Mariana (empreendimento Smart Vila Mariana), passando pela Vila Olímpia (empreendimento Igloo Vila Olímpia), pelo Brooklin (Vision Brooklin) e por Santo Amaro (empreendimento Stelatto). Concentrados no setor sudoeste da cidade, o mais valorizado pelos principais agentes do mercado imobiliário paulistano, alguns desses empreendimentos apresentam o preço do metro quadrado mais caro dentre os empreendimentos lançados pela marca Gafisa, na RMSP, em 2010: é o caso do Igloo Vila Olímpia (R$9.718,49/m2) e do Smart Vila Mariana (R$8.703,37/m2) 60. Ainda em relação aos lançamentos da marca Gafisa, chama a atenção dois empreendimentos situados no extremo oeste da mancha urbana consolidada da grande São Paulo. Trata-se da quarta fase do empreendimento Parque Barueri Condomínio Clube, localizado em frente ao lago de um parque municipal da cidade de Barueri. Ali, o preço da terra menos elevado com certeza é determinante no preço do metro quadrado da unidade (R$3.427,60/m2). Além dos empreendimentos iniciados na ZEIS da Barra Funda, a marca Tenda realizou, em 2010, dentro dos limites municipais de São Paulo, outros três lançamentos: o Residencial Viver Itaquera (unidade comercializada a R$2.723,97/m2), em Guaianazes; o Residencial Vista Club (R$ 3.683,63/m2), no Campo Limpo; e 59 Zonas Especiais de Interesse Especial são instrumentos urbanísticos previstos no Estatuto das Cidades e consistem em determinações de áreas de interesse social, demarcadas na lei de Zoneamento e no Plano Diretor do município. O objetivo dessas demarcações é o de garantir a promoção de habitação social nos limites de cada perímetro demarcado. No Plano Diretor de São Paulo, existem quatro tipos de ZEIS, a saber: ZEIS 1 (favelas, loteamentos irregulares, onde deve ocorrer regularização fundiária e produção de habitação de interesse social), ZEIS 2 (terrenos subutilizados onde devem ser construídas habitação de interesse social e equipamentos culturais e sociais), ZEIS 3 (terrenos e imóveis vazios ou subutilizados em áreas urbanas consolidadas com oferta de empregos e serviços no entorno, onde deve ser produzida habitação de interesse social, com atenção para a geração de emprego e renda), ZEIS 4 (glebas ou terrenos localizados em área de proteção aos mananciais, onde deve ser produzida habitação de interesse social para população moradora em áreas de risco). 60 O Vision Brooklin, localizado ao lado do Jardim Edith, próximo à ponte estaiada da Avenida Roberto Marinho, nova centralidade financeira da capital, tinha sua unidade mais cara vendida ao preço de R$6.739,69 o metro quadrado. O empreeendimento Stelatto, na Marginal do Rio Pinheiros, possuía sua unidade mais cara vendida ao preço de R$5.661,31 o metro quadrado.

264


o Residencial Alta Vista (R$2.361,76/m2), no Itaim Paulista. São bairros e distritos distantes do centro da cidade. As unidades lançadas nesses empreendimentos são menores do que aquelas que são produzidas pela marca Gafisa (de 40 a 50m2 de área útil privativa no caso da Tenda, de 80 a 250m2 no caso da Gafisa), mas o preço do metro quadrado não é tão inferior ao de alguns empreendimentos da marca Gafisa, comparado com a área. A unidade mais barata lançada pela Tenda em 2010, no terreno de estudos, localiza-se na cidade de Osasco, Residencial Portal das Rosas, com 41,89m2 de área útil, sendo vendida, na época do lançamento, ao preço de R$82.500,00, i.e., R$1.969,44/m2. Vale a pena destacar o empreendimento Vale Verde Cotia, na cidade de Cotia, que se encontrava na sua quinta fase em 2010. Ali foram lançadas 384 unidades, apenas nessa fase. O empreendimento vertical se insere em um conjunto marcado por uma tipologia horizontal que fora produzida ao longo das quatro fases precedentes. O método construtivo em alvenaria estrutural é disfarçado com os apliques de estilo neoclássico, introduzindo à moradia popular uma “estética” similar àquela dos empreendimentos voltados para a elite, tão difundida em São Paulo desde os anos 90. Feita essa análise, constatamos que os empreendimentos lançados pela Gafisa e pela Tenda pautam-se, sobretudo, em duas questões: preço do terreno e características socioeconômicas e culturais do entorno dos empreendimentos. Adequar preço ao “perfil” do “cliente” parece ser o método empregado pela Gafisa S.A. ao produzir seus lançamentos.

265


Gafisa S.A. (Gafisa+Tenda) Lançamentos residenciais na RMSP, exercício 2010

Cyrela Living

G GG

G

TT GG T G G

T

GG

G

Gafisa

T

Tenda PDG

T

PDG + AGRE

T G

PDG + Goldfarb

G G

T

G

G

T

RMSP GT

Município de São Paulo Mancha Urbana Rios | Represas Aeroporto Trem | Metrô

0

3

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), PONTES (2010) e FRAPPAT (2010).

Figura 51 – [Mapa] – Gafisa S.A. (Gafisa e Tenda): cartografia dos empreendimentos imobiliários residenciais lançados em 2010 na RMSP.

266

267


7.2.2 Cyrela Brazil Realty “Em 2009, a Living Construtora respondeu por cerca de 32% de nosso portfólio de lançamentos e das vendas, e estimamos que, até 2012, esse percentual chegue a 50%” . Se em 2009 Elie Horn anunciava seus planos de fazer da Living responsável por

61

metade de toda a produção residencial da Cyrela Brazil Realty, verificamos que, ao menos na RMSP, essa meta já fora atingida – e até mesmo ultrapassada – em 2010. Em 2010 o grupo lançou, na grande São Paulo, um total de 6.083 unidades residenciais novas, das quais 4.029 (66%) pela construtora Living e 2.054 (34%) produzidas pela marca Cyrela, vide Quadro 6. Todas as unidades produzidas pela marca Cyrela se concentraram na capital, enquanto que a Living praticamente dividiu seus investimentos entre a cidade de São Paulo (55%) e os municípios metropolitanos (45%). Quadro 6 – Cyrela Brazil Realty: unidades lançadas em 2010 na RMSP. Fonte: elaboração do autor a partir de dados primários da Embraesp. Se compararmos o número de unidades lançadas pelo grupo com o número de empreendimentos realizados em 2010, como indica a Figura 52, perceberemos que 70% das 6.083 unidades habitacionais foram lançadas na capital, enquanto que 82% dos empreendimentos foram realizados na cidade de São Paulo. Isso indica que o número médio de unidades lançadas por empreendimento na capital foi inferior àquele produzido nos empreendimentos lançados nos demais municípios metropolitanos. Da cartografia que realizamos sobre os empreendimentos lançados pela Cyrela Brazil Realty na RMSP em 2010, percebemos uma grande concentração de empreendimentos da construtora Living na porção nordeste da Região. Eles são localizados nos municípios de Suzano (Vila Nova Urupês Suzano), Itaquaquecetuba (Viva Mais Itaquá) e Guarulhos (Mais Guarulhos), e nos bairros de Curuçá (Mais Vila Curuçá), Cangaíba (Mais Cangaíba) e Jaçanã (Vita Jaçanã Residence Club e Mais Jaçanã Nature). Os empreendimentos da Living são construídos majoritariamente em áreas periféricas da metrópole, onde o preço da terra é mais barato. Naquele ano, as unidades construídas pela Living em empreendimentos situados fora da capital variaram entre 42 e 47m2 de área útil (média de 49,78m2), não muito menores do que aquelas lançadas pela Living na capital, cuja área útil média era de 51,13m2.

61

268

E. Horn, Mensagem do Presidente, In: Cyrela Brazil Realty, Relatório Anual 2009, p. 4.


Dentre os lançamentos Living, destacamos um empreendimento da construtora Living realizado em uma ZEIS em Pirituba, voltado para o financiamento do programa Minha Casa, Minha Vida. O Vitória Pirituba se situa em um trecho do bairro que deverá se transformar completamente nos próximos anos, devido ao avanço das novas fronteiras da incorporação imobiliária paulistana. Face à tamanha pressão do capital financeiro-imobiliário que se expande e consome o solo urbano a um ritmo avassalador, uma comunidade favelada, que ocupa a área há trinta anos, é ameaçada de não mais residir no local, onde ocupa há três décadas. Se todos os empreendimentos da marca Cyrela foram lançados na capital, com exceção de um (Thera Residence, no Brooklin), todos os lançamentos promovidos pela marca Cyrela se concentraram nos bairros pericentrais da zona leste: Mooca (Piazza Suprema, Luzes da Mooca – Villa Solare, Villagio Luna e Portale Matino), Belém (Alameda Cotegipe Violeta) e Pari (Camino Espaço e Lazer – Tulipa, Lírio e Girassol). Chama-nos a atenção o lançamento da marca Cyrela em plena na área central (Mood, na Rua Alvaro de Carvalho), por tanto tempo esquecida pelos grandes incorporadores imobiliários. A inversão do discurso ideológico que vigorou durante as décadas de 70 aos anos 2000, atrelando ao centro a imagem de insegurança, agora associado à comodidade e à idéia de “cosmopolitanismo” já começava a ser empregada para atrair compradores da classe média em lançamentos nos bairros centrais desde 200862. Veremos a seguir onde ocorreu a reprodução do capital sob a forma imobiliária promovida pelo grupo PDG Realty, fechando, assim, a análise da geografia dos empreendimentos residenciais lançados na RMSP em 2010, pelas incorporadoras em questão.

62 Apontamos em pesquisa de Iniciação Científica lançamentos da Klabin Segall e da Cyrela na região dos Campos Elíseos e Santa Cecília, no distrito da Sé, empreendimentos que foram quase “pioneiros” pela “redescoberta” das áreas centrais de São Paulo pelo grande capital imobiliário. Cf. H. R. S. Carvalho, Campos Elíseos, um bairro, um patrimônio, uma cidade: um caso histórico de mutação urbana e de patrimônio público na cidade de São Paulo.

269


Cyrela Brazil Realty (Cyrela+Living) Lançamentos residenciais na RMSP, exercício 2010

C

Cyrela

L

Living Gafisa Tenda

L L L L C C

L L

C C CC

PDG

L

PDG + AGRE

L

C C L

PDG + Goldfarb

L L

RMSP Município de São Paulo Mancha Urbana Rios | Represas Aeroporto Trem | Metrô

0

3

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), PONTES (2010) e FRAPPAT (2010).

Figura 53 – [Mapa] – Cyrela Brazil Realty (Cyrela e Living) : cartografia dos empre§§endimentos imobiliários residenciais lançados em 2010 na RMSP.

270

271


Cyrela Brazil Realty. - Unidades lançadas em 2010 na RMSP Cyrela

Living

Cyrela Brazil Realty

São Paulo

2054

2209

4263

RMSP sem a capital

0

1820

1820

Total

2054

4029

6083

Figura 52 – [Gráfico] – Geografia dos empreendimentos e unidades lançadas pela Cyrela Brazil Realty em 2010 na RMSP. Fonte: elaboração do autor a partir de dados primários da Embraesp.

7.2.3 PDG Realty Antes de apresentarmos o mapeamento dos investimentos imobiliários produzidos pela PDG Realty na RMSP, em 2010, precisamos fazer breve nota metodológica. Enquanto holding, como já tratamos nesse trabalho, a PDG Realty concentra o capital e os investimentos realizados pelas suas subsidiárias, sem controlar diretamente sua produção. Na base de dados da Embraesp, por exemplo, empreendimentos da Goldfarb são incluídos na de empreendimentos realizados pela PDG. Contudo, o mesmo não acontece com aqueles lançamentos promovidos pela Agre. Logo, em nosso método de pesquisa, consideramos no cálculo de unidades e empreendimentos realizados pela PDG Realty a soma daqueles lançamentos listados como PDG e Agre. Assim, pelo Quadro 7, podemos constatar que naquele ano, no terreno de estudos, a companhia lançou 4.176 unidades residenciais novas, sendo 1.273 exclusivamente da

PDG Realty - Unidades lançadas em 2010 na RMSP PDG

Agre

Glodfarb

PDG Realty

São Paulo

1983

957

1398

2940

RMSP

1012

224

324

1236

Total

2995

1181

1722

4176

Quadro 7 – PDG Realty: unidades lançadas em 2010 na RMSP. Fonte: elaboração do autor a partir de dados primários da Embraesp.

272


marca PDG, 1.722 da marca Goldfarb (totalizando 2.995 unidades pela metodologia da Embraesp), e 1.181 unidades da Agre. A Agre lançou 81% de suas unidades capital, percentil equivalente ao número de unidades da Goldfarb na cidade de São Paulo. A marca PDG, exclusivamente, lançou um total de 585 unidades na capital (bairros do Tatuapé, Vila Mariana, Butantã e Vila Guilherme). Considerando a produção total do grupo na RMSP em 2010 (cf. Figura 53), percebemos que a porcentagem de unidades e de empreendimentos realizados no município de São Paulo e na Região é praticamente equivalente. A grande maioria dos empreendimentos da PDG Realty (71%) e das unidades (70%) foram lançados na capital. Porcentagens próximas que indicam significativa constância entre o número de unidades lançadas por empreendimento dentro e fora dos limites municipais da capital. Na cartografia abaixo, Figura 54, percebemos alguns lançamentos do grupo claramente alinhados ao eixo de transporte metroviário, como os empreendimentos Spettacolo Tatuapé (96 unidades, R$5.252,00/m2), Parque Anália Franco (100 unidades, R$6.168,00/m2) e L’Essence Mooca (em parceria com a Agre, 324 unidades, R$6.063,00/m2), ao longo da linha vermelha (leste-oeste) do Metrô. O empreendimento mais caro da PDG Realty foi lançado pela marca PDG, o Soul Madá, na Vila Madalena, com 44 unidades. Ali, o metro quadrado mais barato ultrapassa os dez mil reais, e o mais caro fica por R$11.961,11, no momento do lançamento. Hoje, o valor deve ser muito superior a esse. Importante ressaltar relativa concentração de alguns lançamentos nos municípios do ABC, como São Bernardo do Campo (Domo Life, da Agre), Santo André (Royale Noble Résidence Prestige, da PDG), São Caetano do Sul (Premier Espaço Cerâmica, Reserva Espaço Cerâmica, da PDG), em terrenos antes de uso industrial. No caso dos empreendimentos Premier Espaço Cerâmica e Reserva Espaço Cerâmica, foi demolido um grande complexo industrial que guardava na gleba de quase 14.000m2 parte da memória pública do passado industrial da cidade de São Caetano, aquela que, como afirma a incorporadora, citando a Organização das Nações Unidad, é a cidade número 1 do Brasil63. Hoje, no terreno, estão sendo construídas 448 unidades

63 Na propaganda do empreendimento, a incorporadora cita os benefícios de se morar em São Caetano do Sul, avaliada como cidade número 1 no Brasil pela ONU, “com qualidade de vida superior ao de muitos países desenvolvidos”. Cf. http://www.reservaespacoceramica.com.br, visitado em novembro de 2011.

273


PDG Realty unidades residenciais lançadas em 2010 em São Paulo e demais municípios da RMSP

PDG Realty empreendimentos residenciais lançados em 2010 em São Paulo e demais municípios da RMSP

29%

30%

71%

70%

São Paulo

RMSP sem a capital

São Paulo

RMSP sem a capital

Figura 53 – [Gráfico] – Geografia dos empreendimentos e unidades lançadas pela PDG Realty em 2010 na RMSP. Fonte: elaboração do autor a partir de dados primários da Embraesp.

habitacionais em três “prédios baixos, com poucos andares, evitando grandes áreas de sombra, o que garante a ventilação natural do ambiente” 64. Ainda que não faça parte de nosso recorte metodológico, vale atentarmos para o fato de que a marca PDG lançou em 2011 o empreendimento Urbe, no centro de São Paulo, na Rua Álvaro de Carvalho, não muito distante do Mood promovido pela Cyrela. Confirma-se assim o interesse das grandes incorporadoras em promover negócios imobiliários para a classe médio-alta paulistana no centro de São Paulo. É a gentrificação do centro65 e o retorno à cidade66 da elite que o deixou nos idos dos anos 195067.

64 Cf. site do empreendimento: http://www.reservaespacoceramica.com.br, visitado em novembro de 2011. 65 Cf. C. Bidou-Zachariasen, De volta à cidade: dos processos de gentrificação às políticas de “revitalização” dos centros urbanos; H.R.S. Carvalho, Campos Elíseos: um bairro, um patrimônio, uma cidade.

274

66

Cf. C. Bidou-Zachariasen, op.cit.

67

F. Villaça, Espaço intraurbano no Brasil.


Passaremos a seguir para os mapeamentos dos investimentos imobiliテ。rios residenciais promovidos em テ四e-de-France pelas quatro incorporadoras francesas escolhidas, em 2010.

275


PDG Realty (PDG+Agre+Goldfarb) Lançamentos residenciais na RMSP, exercício 2010

Cyrela Living Gafisa Tenda PG

P

PA P P

PA PA PG

PA P

P

PDG

PA

PDG + AGRE

PG

PDG + Goldfarb

PG PG

P

P

P P

RMSP

PA

Município de São Paulo Mancha Urbana Rios | Represas Aeroporto Trem | Metrô

0

3

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), PONTES (2010) e FRAPPAT (2010).

Figura 54 - [Mapa] – PDG Realty (PDG, Agre, Goldfarb): cartografia dos empreendimentos imobiliários residenciais lançados em 2010 na RMSP.

276

277


7.3 Espacialização dos empreendimentos residenciais em Îlede-France (IDF) Antes de analisarmos a geografia dos empreendimentos imobiliários realizados em IDF, faz-se necessário discorremos um pouco sobre as características da habitaçãomercadoria produzida pelas incorporadoras estudadas. Analisando o Quadro 8, notamos que a unidade média promovida pela Bouygues Immobilier foi a mais popular, tanto no número médio de cômodos, como na área útil média e no preço médio total. Essa unidade média “popular” da Bouygues possuía três cômodos (sala e cozinha sem divisão, um dormitório e um banheiro), área útil de 64m2, vendida ao preço de 242.641 euros (3.791,27 euros/m2). Se essa foi a Bouygues lançou a unidade média mais “popular”, não é possível afirmar qual promotor produziria a unidade média menos popular. Os valores médios encontrados para as unidades da Icade, Kaufman & Broad e Nexity possuem o mesmo número de cômodos (4). A unidade média da Nexity possui a maior área útil média (98m2), mas o menor preço médio por metro quadrado (3.063,60 euros/m2). A Kaufman & Broad lançou unidades cujo preço médio é o mais elevado dentre as empresas estudadas (353.365,00 euros), mas o metro quadrado mais caro foi lançado pela Icade (4.393,00 euros/m2). Podemos, contudo, apontar para o fato de que, curiosamente, a incorporadora que surge com o objetivo de promover habitação social é aquela que cobrou mais caro por cada metro quadrado das habitações que constrói.

Valores Médios

Nexity

Bouygues Immobilier

Icade

Kaufman & Braod

Número de comodos

4

3

4

4

Área em m2

98

64

72

93

Preço (em euros)

300.233,00

242.641,00

325.600,00

353.365,00

Preço por m2

3.063,60

3.791,27

4.393,00

3.903.96

Fonte: produção do autor a partir dos dados divulgados pelas incorporadoras Quadro 8 - Valores médios das unidades habitacionais lançadas por incorporadora em IDF em 2010. Fonte: elaboração do autor a partir de dados primários coletados nos sites das incorporadoras, em 2010.

278


Considerando os preços mais elevados e os mais baixos das unidades comercializadas pelas incorporadoras como critérios para abordar a produção residencial desses promotores, percebemos que, no caso da Bouygues Immobilier, a unidade mais cara foi o apartamento-tipo do edifício Carré Nature, localizado próximo ao parque público do castelo de Scéaux, no município de mesmo nome, na Pequena Coroa; com 90m2 distribuídos em quatro cômodos, cada unidade era vendida ao preço de 700 mil euros. No município de Dammaire-lès-Lys68 a Bouygues vendeu sua unidade de menor preço, por 106.500 euros, apartamento de 38m2; não por acaso, aquele foi o empreendimento mais distante de Paris lançado pela incorporadora na Região, naquele ano. Já em relação à Nexity, o preço mais elevado cobrado por uma unidade da incorporadora Nexity foi de mais de um milhão de euros (1.225.000,00 euros a unidade) do empreendimento Horizons, localizado na Zone d’Aménagement Concerté69 (ZAC) de Île Seguin - Rives de Seine, na cidade de Boulogne-Billancourt, município que faz fronteira com Paris a oeste. A unidade de menor preço localizava-se no empreendimento So Green, na cidade de Corbeil-Essonnes, no departamento de Essonnes, a 30km de Paris. Quanto à Kaufman & Broad, as unidades comercializadas em 2010 em IDF tinham preço compreendido entre 136 mil e 694 mil euros. A mais barata foi o apartamentotipo de 35,37m2 do empreendimento Les terrains Saint Nicolas, na cidade de Gonesse, departamento de Val d’Oise (Grande Coroa, a 17km do centro de Paris). A mais cara foi a casa-tipo de 179m2 no empreendimento Le parc Julia, em Bailly-Romainvilliers. A Icade comercializava em 2010, em IDF, unidades entre 178 mil e 925 mil euros, ambos extremos eram apartamentos. O primeiro, no empreendimento Le Jardin des Aromates, em Trapes, departamento de Yvelines (Grande Coroa, a 26km da Catedral de Notre-Dame), possuía 53,44m2 de área útil. O segundo, de 117,5m2, localizado no empreendimento Seine de vie sur parc, também na ZAC Île Seguin-Rives de Seine, em Boulogne-Billancourt. Ao total, foram identificados 133 lançamentos residenciais produzidos pelas incorporadoras estudadas em IDF, número que é superior àquele identificado para a RMSP. Na grande São Paulo, os três grupos brasileiros de incorporação imobiliária lançaram 62 empreendimentos – sendo, por marca, 12 da Living, 10 da Cyrela, 8 da Tenda, 15 68

Município a 47km ao Sul do centro de Paris, no departamento de Seine-et-Marne.

69

Zona de planejamento participativo, instrumento urbanístico que será comentado a seguir.

279


da Gafisa, 5 da Agre, 4 da Goldfarb e 12 da PDG. Essa comparação, contudo, não é efetiva se tivermos em vista que não dispomos do número de unidades lançadas em cada um dos 133 lançamentos franceses70. Os resultados obtidos através da pesquisa empírica na França nos mostra a diversidade de tipologias de empreendimentos, ao contrário dos lançamentos realizados em São Paulo, onde todos os lançamentos eram do tipo vertical. Em Île-de-France, eram conjuntos horizontais de casas individuais, edifícios verticais de apartamentos, conjuntos mistos (horizontal e vertical) e loteamentos71. Mas a tipologia mais construída pelas incorporadoras estudadas é, também em IDF, aquela do edifício vertical, com unidades residenciais em apartamentos. Ao total, quase 68% dos programas residenciais promovidos naquele ano, pelas quatro incorporadoras, eram edifícios de apartamentos. Observando as informações contidas no gráfico da Figura 55, percebemos que para o ano-exercício estudado, a Nexity foi a incorporadora que mais realizou lançamentos Distribuição dos lançamentos residenciais por tipo de empreendimento, em IDF, 2010 Horizontal - casas

Mistos

Vertical - apartamentos

Loteamentos

Total

48

31

31 26

24

24

23 16

12 6

Nexity

4

3

4

7 0

Bouygues Immobilier

0

0

Kaufman & Broad

1

6 0 Icade

Figura 55 – [Gráfico] – Distribuição dos lançamentos residenciais por tipo de empreendimento, por incorporadora, em IDF, ano 2010. Fonte: elaboração do autor a partir de dados divulgados pelas incorporadoras em seus portais eletrônicos, ao longo de 2010. 70 Essa dificuldade nos foi imposta pela natureza de nossa de base de dados, que não possui o número de unidades lançadas por empreendimento. Não conseguimos obter uma base de dados oficial, como tivemos em São Paulo. 71 Nesses casos, referimo-nos a empreendimentos onde se vendem lotes prontos para serem construídos, já instalados de infraestrutura urbana como traçado viário, abastecimento, rede de coleta de esgoto, drenagem urbana, iluminação pública e mobiliário urbano, como bancos e lixeiras.

280


na aglomeração parisiense, com um total de 48 empreendimentos. Foi a Nexity também quem empreendeu o maior número de lançamentos verticais (26) e também de lançamentos horizontais (12), além de ser a única incorporadora a ter produzido loteamentos (4). Nexity e Icade lançaram seis empreendimentos mistos cada. As incorporadoras Bouygues Immobilier e Icade lançaram 31 empreendimentos cada. Elas lançaram também o mesmo número de empreendimentos verticais (24), e divergem pouco no número de lançamentos horizontais – 3 para a incorporadora do grupo Bouygues e 1 para a aquela da Caisse des dépôts – e de lançamentos mistos – 4 lançamentos para a Bouygues Immobilier e 6 para a Icade. A Kaufman & Broad é a incorporadora que menos lançou empreendimentos em IDF, com um total de 23. Ela foi a segunda em número de lançamentos horizontais (7) e a terceira em termos de lançamentos verticais (16). Em números brutos, em IDF, a empresa que mais lançou empreendimentos em 2010 foi a Nexity (48), seguida da Bouygues Immobilier e Icade (31 lançamentos cada) e, por último, Kaufman & Broad, com 23 lançamentos. No que tange ao território, a Figura 56 nos permite ter uma idéia da geografia desses investimentos imobiliários residenciais no território franciliano. É preciso dizer que o mercado imobiliário em Paris é muito específico, sendo raras as ofertas de moradias novas. Predomina a comercialização de apartamentos em imóveis antigos, dos séculos XVIII e XIX, sobretudo. A promoção imobiliária nova fica atrelada à rara disponibilidade fundiária, a menos que uma grande operação urbanística seja implantada, como as ZAC (Zone d’Aménagement Concerté, i.e., “zona de planejamento participativo”), instrumento de planejamento francês de parceria públicoprivada para a transformação de bairros “pouco dinâmicos”, como áreas de passado industrial ou de pátios de manobra ferroviária72. Em 2010, dos 133 lançamentos que identificamos em Île-de-France, apenas um deles foi realizado em Paris “intra-muros”. Incorporado pela Nexity, o Quintessence 73, si72 São exemplos de ZAC em Paris as operações que transformaram áreas industriais nos anos 70 a 90 em bairros verticalizados de uso misto, como as experiências da Place d’Italie (13º. arrondissement, ao sul), do Front-de-Seine (15º. arrondissement, próximo à torre Eiffel) e de Paris Rive Gauche (15º arrondissement, esse, com verticalização menos intensa). Daremos exemplos mais detalhados e atuais de ZACs em construção no capítulo 8, quando apresentaremos estudo de caso. 73 Infelizmente, enquanto estávamos em Paris, poucas informações haviam sido disponibilizadas sobre o empreendimento, atualmente em obras, com previsão de entrega para o segundo semestre de 2012.

281


tuado no 17º. arrondissement (noroeste da cidade), possui unidades do tipo “studio” (geralmente em torno de 12 a 15m2) ao cinco cômodos (normalmente por volta de 90m2). Não por acaso, ele é localizado próximo a uma área em transformação: a ZAC Clichy-Batignoles, uma antiga área terminal ferroviária, ainda em fase de projeto e consulta pública. Observando a cartografia da Figura 56, fica clara a já referida escassez de empreendimentos novos no interior de Paris, em 2010. Percebemos grande concentração de lançamentos na Pequena Coroa (59% do total identificado), distribuídos quase igualitariamente por toda ela, com exceção da porção leste dos departamentos de Seine-Saint-Denis e Val-de-Marne. Vale lembrar que, além proximidade de Paris, os terrenos da Pequena Coroa são atrativos também por permitirem aos incorporadores produzirem empreendimentos mais atraentes para investidores do dispositivo Scellier, uma vez que, juntamente com Paris, a Pequena Coroa configura a zona “A bis” da geografia do dispositivo, permitindo aos investidores que aderirem ao investimento locativo de tipo Scellier cobrarem os aluguéis mais elevados dentre a faixa de aluguéis autorizados pela Lei Scellier, por zona geográfica (cf. capítulo 5 desse trabalho). Na Grande Coroa, os empreendimentos se localizam majoritariamente nas franjas da mancha urbana de Paris. Mas é notável também a influência de outras centralidades. É o caso do foco de lançamentos às margens do rio Sena, a 25km ao sul de Paris74, ou da concentração de empreendimentos à leste da capital, nos municípios a polaridade da Eurodisney, como Bailly-Romainvilliers. Devemos também destacar que os empreendimentos lançados quase no limite da Região de Île-de-France estão mais vinculados às influências de pólos urbanos das Regiões limítrofes, como descreveremos melhor adiante. As figuras a seguir mostram a divisão territorial dos empreendimentos por cada uma das incorporadoras, em três divisões: Paris, Pequena Coroa e Grande Coroa. É importante observar o papel que as redes de transporte coletivo assumem na estruturação do espaço metropolitano franciliano, e na determinação das fronteiras da 74 Intercomunalidade* de Évry-Centre-Essonnes, um dos maiores pólos de empregos de Île-de-France, depois de Paris, com destaque para o setor industrial de alta teconologia, como produção de satélites, informática (Arianespace, IBM), além de outras pequenas e médias empresas de setores diversos. *Definimos “intercomunalidade” no capítulo 1; no caso que apresentamos aqui, trata-se de uma intercomunalidade do tipo “comunidade de aglomeração”.

282


expansão imobiliária residencial. Nas figuras 57 a 60, apresentadas mais adiante, confirmamos aquilo que foi apontado no item 7.1 desse capítulo, quanto às localidades

Nexity - empreendimentos residenciais lançados em 2010

Kaufman & Broad empreendimentos residenciais lançados em 2010

2%

0%

30%

36% 70%

62%

Bouygues Immobilier empreendimentos residenciais lançados em 2010

Icade - empreendimentos residenciais lançados em 2010

0%

0%

50%

45%

50% 55%

Paris

Grande Coroa

Pequena Coroa

dos empreendimentos em relação aos eixos de circulação e transporte público. Nos mapas, notamos que os empreendimentos se localizam quase sempre a uma distância

283


máxima de cinco quilômetros de uma linha de trens metropolitanos – RER, conforme apresentado no capítulo 1 desse trabalho. Outra observação que podemos fazer é que cada uma das quatro tipologias de lançamentos tendem a serem construídas em um tipo específico de localização, buscando entorno, paisagem e legislação urbanística coerentes com o que cada programa propõe. Diante disso, parece-nos pertinente apresentarmos cartografias desses empreendimentos separadas por tipologias, como veremos nas Figuras 57 a 60. Os empreendimentos de habitação coletiva vertical (cf. Figura 57) são mais freqüentes na Pequena Coroa urbana. O caráter urbano consolidado dos municípios que compõem essa parte do território e a escassez de maiores terrenos que permitam a construção de conjuntos residenciais horizontais ou loteamentos, associados a uma demanda importante por habitação nesses municípios75 são explicações possíveis. A população que procura por apartamentos nesses municípios são, em geral, indivíduos da classe média com emprego sólido em Paris e um potencial de compra razoável. O empreendimento vertical mais afastado do grande centro urbano nacional é o Le Jardin Saint Martin 3, incorporado pela Kaufman & Broad no município de Freneuse76, às margens do Sena. Quanto aos lançamentos de loteamentos, onde são comercializadas exclusivamente a propriedade fundiária de lotes com infraestrutura urbana, suas ofertas em 2010 foram raras. Apenas quatro lançamentos do tipo foram por nós identificados, todos da mesma incorporadora, a Nexity. Dois desses lançamentos se localizam no departamento do Val d’Oise (Norte de IDF), um terceiro em Yvelines (Oeste de IDF) e o quarto deles dentro da Pequena Coroa da aglomeração urbana, em Val-de-Marne, como mostra a Figura 58. A atividade de promoção de conjuntos residenciais horizontais é muito mais significativa, comparativamente à produção de loteamentos, exclusivamente fundiários. A Figura 59 localiza esses empreendimentos no território franciliano. Os empreendimentos de casas individuais são em maioria realizados na Grande Coroa e, em 75 O fato de serem muito próximos de Paris, mas, ao mesmo tempo, extra-muros, contribui para a produção de empreendimentos que conciliam proximidade do maior pólo metropolitano de postos de trabalho e de serviços, com preços mais acessíveis. 76 Pequeno município franciliano, de 3.873 habitantes (2008), a 60km a oés-noroeste de Paris, quase na divisa com a Região Haute-Normandie (10km mais próximo de Rouen, “capital” da Haute-Normandie, que da capital nacional).

284


2010, estavam principalmente localizados no setor sudoeste da aglomeração, em geral ao longo do eixo do rio Sena. O programa mais distante do centro de Paris é o Le Domaine d’Angerville, produzido pela Nexity, no pequeno município de Angerville. O empreendimento se localiza próximo a rodovias departamentais e à malha forroviária de Île-de-France, mas provavelmente é mais influenciado pelo pólo urbano de Orléans, na Região Centre, que por Paris, na Região Île-de-France (Angerville se situa 20km mais próximo da capital da região Centre que da capital nacional). Os empreendimentos mistos têm a particularidade de misturar duas tipologias, se adequando, portanto, tanto em terrenos de urbanização mais consolidada, como naqueles municípios mais próximos da zona rural. Dessa forma, percebemos esses loteamentos tanto na Pequena Coroa como na Grande Coroa urbana de Île-de-France (Figura 60). Uma vez apresentadas as cartografias por tipo de lançamento residencial, mostraremos os mapeamentos dos investimentos imobiliários por incorporadoras, em seguida (Figuras 61 a 64). Finda essa análise geral, partiremos agora para o estudo da produção imobiliária residencial de cada uma das quatro incorporadoras em IDF, no ano de 2010.

285


Île-de-France Lançamentos residenciais promovidos em 2010 pelas incorporadoras estudadas

K

I B B N N N

N

N I

N

N

K NBI N K K I B K B BI B I N I K B N I I I B KI N B N B K I N N N N K B I K N N B K B I N I BI N K B B BI B K N N I I B B B I BB I K I N B B N N K K N N N I I N I B N I N N K I B B K N N N I B B I

B

B

B

Bouygues Immobilier

I

I

I

Icade

K

K

N

N

Mistos

K

Loteamentos

N

N

Apartamentos

N K

Horizontal

N

Kaufman & Broad N

N

Nexity

Ile-de-France Paris | Pequena Coroa Mancha Urbana Rio Sena Aeroporto

N 0

3

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/Île-de-France_(region)

Figura 56 – [Mapa] – Île-de-France: cartografia dos empreendimentos imobiliários residenciais lançados em 2010 por Nexity, Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier e Icade.

286

287


Île-de-France

N I

K NBI N K B K B BI B I N I K N I N I I I B N B N N K N B K B I BI N K B B BI B K N N I I B B B I B I K I N B B K K I I I

K I K B N

B

B

Bouygues Immobilier

I

Icade

K

Kaufman & Broad

N

Nexity

Ile-de-France

N

Departamentos

I

N B

Mistos

I B

Loteamentos

Horizontal

K

Apartamentos

Lançamentos de edifícios verticais de apartamentos, identificados em 2010 pelas quatro incorporadoras estudadas

Mancha Urbana

N

Rio Sena

B

Ferrovias principais Aeroporto

0

3

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/Île-de-France_(region)

Figura 57 – [Mapa] – Île-de-France: cartografia dos empreendimentos residenciais verticais (apartamentos) lançados em 2010 por Nexity, Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier e Icade.

288

289


Île-de-France

Mistos

Loteamentos

N

Horizontal

N

Apartamentos

Lançamentos de loteamentos, identificados em 2010, todos Nexity

Bouygues Immobilier Icade

N

Kaufman & Broad N

Nexity

N

Ile-de-France Departamentos Mancha Urbana Rio Sena Ferrovias principais Aeroporto

0

3

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), http://www.mapsofworld.com/france/regions/ilede-france/ile-de-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/Île-de-France_(region) Figura 58 – [Mapa] – Île-de-France: cartografia dos loteamentos lançados em 2010 por Nexity.

290

291


Île-de-France

N K B N

N

B

Bouygues Immobilier

I

Icade

K

Kaufman & Broad

N

Nexity

B I

Ile-de-France

N

N

B

N N B N

K K

Mistos

Horizontal

K

Loteamentos

Apartamentos

Lançamentos de conjuntos residenciais horizontais, identificados em 2010, promovidos pelas quatro incorporadoras estudadas

Departamentos K K

N

Mancha Urbana Rio Sena

B

Ferrovias principais Aeroporto

N 0

3

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/Île-de-France_(region)

Figura 59 – [Mapa] – Île-de-France: cartografia dos lançamentos horizontais realizados por Nexity, Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier e Icade em 2010.

292

293


Île-de-France

N N I

Mistos

Horizontal

Apartamentos

N

Loteamentos

Lançamentos de empreendimentos mistos identificados em 2010, promovidos pelas quatro incorporadoras estudadas

B

Bouygues Immobilier

I

Icade

N I N

N I N

Kaufman & Broad N

B

Nexity

N I

Ile-de-France

N

Departamentos Mancha Urbana I

Rio Sena Ferrovias principais Aeroporto

0

3

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/Île-de-France_(region)

Figura 60 – [Mapa] – Île-de-France: cartografia dos lançamentos mistos realizados por Nexity, Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier e Icade em 2010.

294

295


Nexity

N

N N

N

N

Mistos

Horizontal

N

N

Apartamentos

N N

Loteamentos

Lançamentos residenciais em Ile-de-France, exercício 2010: edifícios verticais, conjuntos horizontais de casas individuais, programas mistos (vertical e horizontal) e loteamentos

Bouygues Immobilier

N N

N

Icade

N

N

N

N N N

N

N

N

Kaufman & Broad

N N

N

N N

N

N

N

N

Nexity

N N

N N

N N N

Ile-de-France

N

N

Departamentos N N

N

N

Mancha Urbana

N

Rio Sena Ferrovias principais Aeroporto

N 0

3

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/Île-de-France_(region)

Figura 61 – [Mapa] - Nexity: cartografia dos lançamentos residenciais realizados em IDF em 2010.

296

297


Kaufman & Broad

K K K

K

K

Bouygues Immobilier

K K

K

Icade

K K

K

Mistos

K

Horizontal

K

Loteamentos

Apartamentos

Lançamentos residenciais em Ile-de-France, exercício 2010: edifícios verticais e conjuntos horizontais de casas individuais

K

Kaufman & Broad

K

Nexity

K K K K

K

Ile-de-France Departamentos K K

Mancha Urbana Rio Sena Ferrovias principais Aeroporto

0

3

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/Île-de-France_(region)

Figura 62 – [Mapa] – Kaufman & Broad: cartografia dos lançamentos residenciais realizados em IDF em 2010.

298

299


Bouygues Immobilier

B

Mistos

B

Loteamentos

Apartamentos

B

Horizontal

Lançamentos residenciais em Ile-de-France, exercício 2010: edifícios verticais, conjuntos horizontais de casas individuais e programas mistos.

B B B

B

B

B

B

B

Icade

B B B B

B

B B

Bouygues Immobilier

Kaufman & Broad

B

B B B B B B BB B B

Nexity

Ile-de-France B B

Departamentos

B

Mancha Urbana B

Rio Sena

B

Ferrovias principais Aeroporto

0

3

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/Île-de-France_(region)

Figura 63 – [Mapa] – Icade: cartografia dos lançamentos residenciais realizados em IDF em 2010.

300

301


Icade Lançamentos residenciais em Ile-de-France, exercício 2010: edifícios verticais, conjuntos horizontais de casas individuais e empreendimentos mistos (vertical e horizontal)

K

I B B N N N

N

N I

N

N

K NBI N K K I B K B BI B I N I K B N I I I B KI N B N B K I N N N N K B I K N N B K B I N I BI N K B B BI B K N N I I B B B I BB I K I N B B N N K K N N N I I N I B N I N N K I B B K N N N I B B I

B

B

B

Bouygues Immobilier

I

I

I

Icade

K

K

N

N

Mistos

K

Loteamentos

N

N

Apartamentos

N K

Horizontal

N

Kaufman & Broad N

N

Nexity

Ile-de-France Município de Paris Mancha Urbana Rio Sena Ferrovias principais Aeroporto

N 0

3

15

30 km

Fonte: mapa produzido pelo autor a partir de informações coletadas nos portais eletrônicos das incorporadoras, Google Earth (2011), http://www.mapsofworld.com/france/regions/ile-de-france/ilede-france-map.html e http://en.wikipedia.org/wiki/Île-de-France_(region)

Figura 63 – [Mapa] – Icade: cartografia dos lançamentos residenciais realizados em IDF em 2010.

300

301


304


capítulo 08: Fotografias da habitação


o

observador atento à cidade percebe, tanto na Grande São Paulo,

quanto na Grande Paris, excessivas semelhanças entre os edifícios residenciais lançados pelo mercado imobiliário. À primeira vista, essas similaridades se apresentam exclusivamente quanto às linguagens, ao “estilo” ou à “estética” 77. As semelhanças,

porém, vão além de uma mera questão formal, são efeitos de um modo de se conceber e de se produzir a moradia (que em ambos os países é um direito do cidadão), sob a lógica mercantil. E ela está presente em todas as tipologias de empreendimento (residencial horizontal ou vertical) e de segmento de mercado (popular, econômico ou de médio e alto padrão), embora seja mais explícita nos produtos lançados para a baixa renda. Com o aquecimento (e aparecimento, de certa forma) do mercado de promoção privada de habitação popular no Brasil – que até os anos 2000 era majoritariamente deixada para a produção pública em conjuntos habitacionais promovidos pelo gover-

77 Para ilustrarmos com um único exemplo, lembremos da onda de empreendimentos imobiliários residenciais lançados ao “estilo neoclássico”, a partir de meados anos 90, mas principalmente nos anos 2000. Elementos como frontões, cornijas e pastiches diversos eram (e são, pois esse modelo ainda é recorrente) aplicados nas fachadas de diversas torres dos lançamentos residenciais voltados para a classe média e alta, sobretudo. As incorporadoras voltadas para o mercado popular criaram produtos passíveis de receber apliques do mesmo “estilo” a partir de meados da década passada, como veremos em algumas ilustrações, a seguir. A linguagem “neoclássica” não é a única empregada em empreendimentos dessas companhias, contudo: também existem outros “estilos” como o contemporâneo, tradicional, moderno, ou qualquer outra designação que os incorporadores imobiliários desejem empregar

307


no78 - a padronização da produção habitacional ganha nova força, e é empregada no sentido de ampliar as possibilidades de lucro com a diminuição dos custos de produção. Para lucrarem com a comercialização das unidades produzidas, vendidas a preço bem abaixo daquele que o mercado imobiliário brasileiro estava acostumado a operar até então79, as incorporadoras e construtoras que se preparavam para “atacar” o mercado popular precisaram baratear seus custos de produção. Nesse sentido, “com um valor final de venda tão baixo, a margem de lucro por edifício é também pequena. A lucratividade do negócio para o construtor estará na produção das unidades em larga escala. Por isso, as construtoras que pretendem ingressar nesse novo mercado sabem que não terão sucesso se não investirem no detalhamento inicial dos projetos de seus empreendimentos, que serão executados às centenas em todo o país” 80. Para orientar esse mercado, revistas técnicas começaram a publicar como empresas construtoras de médio porte estavam conseguindo produzir moradia a baixo custo, obtendo lucros significativos com a comercialização de unidades vendidas a preços inferiores aos usuais. Dentre essas publicações, em 2007, a revista Téchne ensinava as vantagens da alvenaria estrutural para a construção de moradias populares: “alvenaria estrutural é o sistema construtivo mais adotado em edifícios econômicos. Quanto menor o número de tipos de blocos diferente, maior a produtividade obtida. Na medida do possível, instalações hidráulicas são pré-montadas para evitar improvisos durante a execução. Dimensões mínimas dos ambientes variam de cidade para cidade, dificultando padronizações de projetos” 81. À padronização da técnica, associa-se a padronização do projeto. A concepção projetual padronizada também foi intensificada e se revelou através da criação de um número limitado de projetos-tipo de unidades residenciais aplicáveis e reproduzíveis em diversas cidades brasileiras. Das incorporadoras estudadas no Brasil, algumas delas

78 As grandes incorporadoras e construtoras só passam a serem atraídas para a produção de habitação para as camadas mais populares da sociedade quando nela vê a oportunidade de negócio lucrativo, em meados da década passada. Até então, sem condições de acesso à moradia ofertada nas condições de mercado, para essas pessoas a alternativa era a produção estatal ou a autoconstrução, predominante. L. Shimbo, O “segmento econômico” do mercado imobiliário e os programas públicos: faces da política habitacional contemporânea no Brasil”, In: S. Leal, N. Lacerda (orgs.), Novos padrões de acumulação urbana na produção do habitat: olhares cruzados Brasil-França, p. 125.

308

79

No “segmento econômico” as unidades novas são vendidas de 50 a, no máximo, 200 mil reais.

80

R. Faria, Torres econômicas, In: Revista Téchne, Ed.130, jan.2007.

81

Ibidem.


admitem operar com modelos padronizados82 de unidade habitacional, reproduzidos e aplicados em qualquer terreno a ser incorporado. É caso assumido pela Tenda (4 modelos padronizados, para edifícios verticais e conjuntos horizontais) e pela Fit Residencial (5 modelos padronizados eram produzidos pela subsidiária da Gafisa S.A. que foi incorporada pela Tenda), tratados na tese de Lúcia Shimbo83. De acordo com a autora, a Living não informa se possui modelos padronizados de habitação e, em sua tese, Shimbo não informa sobre a padronização na Cyrela, Goldfarb, Agre, PDG e Gafisa84. Contudo, como apontamos anteriormente, não só as marcas populares padronizam sua produção projetual. A Cyrela Brazil Realty, por exemplo, pratica a padronização projetual tanto para habitações lançadas pela Living, quanto pela marca Cyrela. Em entrevista com dois ex-arquitetos da Cyrela Brazil Realty, um ex-funcionário da Living e outro que trabalhava na Cyrela, foi-nos informado que ambas as marcas possuem, em sua estrutura empresarial, um departamento de viabilização de projetos, formado por arquitetos. O papel do arquiteto nesses departamentos é então resumido ao desenvolvimento do que eles chamam de “famílias de produtos” e à inserção de projetos padronizados aos terrenos de cada empreendimento. As “famílias de produtos” são projetos padronizados, “prontos” para serem aplicados em qualquer terreno. Em cada “família” são padronizadas as unidades, o layout do pavimento-tipo, as fachadas, as instalações hidráulicas e elétricas, os acessos... Tudo. Codificada, sabe-se o quão utilizada é determinada “família” pelo número de vezes que esse código é reproduzido, no conjunto das obras. Quando o mesmo projeto – ou mesma “família” – é aplicado em terrenos distintos, as diferenças de cada empreendimento se restringem ao encaixe do edifício projetado no lote, sendo papel do arquiteto adequar o modelo já padronizado às limitações de recuo, planejar os acessos e os itens de lazer, que normalmente também são padronizados: quadra poliesportiva, playground e salão de festas para empreendimentos populares, piscina, espaço gourmet, 82

Produtos, no vocabulário das incorporadoras.

83 Cf. L. Shimbo, Habitação social, habitação de mercado: as confluências entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro, Tese (Doutorado), p.139. 84 Outras empresas que admitem trabalhar com poucos modelos de unidade habitacional, e que estão identificadas na tese de Lúcia Shimbo são: MRV Engenharia (1 modelo para conjunto horizontal, 2 modelos para verticais), Inpar (2 modelos econômicos e 1 supereconômico), Rossi Residencial (2 modelos horizontais e 1 vertical), Rodobens Consórcios Imobiliários (1 modelo para empreendimentos horizontais e outro para verticais). Cf. L. Shimbo, op. cit., pp. 139-140.

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garage band, child care, espaço fitness, atelier, espaço pet, “bosques”, “praças”, e toda sorte atrativos que ajudem a “valorizar” o empreendimento, para os padrões alto e médio. As características geográficas, climáticas, urbanísticas e culturais, portanto, não chegam nem a ser cogitadas nesse processo. Trata-se de uma forma de produzir moradia pelo mercado de maneira padronizada, em escala e em série, como foram pensadas as primeiras linhas de montagem industriais, no modelo fordista. Não por acaso, a comparação com a indústria automobilística é feita por empreendedores da construção civil, que trabalham na padronização da produção de moradias populares: “a idéia é fazer apartamento em escala. A Fiat não faz o carro, Uno, o mesmo tal? A idéia, grosso modo, é a gente fazer do mesmo jeito. Apartamento de dois quartos como se fosse em série” 85. Uma amostra dessa produção padronizada da habitação é disponibilizada a seguir, com imagens retiradas dos portais eletrônicos de comercialização de moradias das incorporadoras estudadas no Brasil. Na figura 65, temos maquetes eletrônicas e fotografias de empreendimentos residenciais lançados pela Tenda em 2010 na RMSP, hoje em construção. Vemos quatro empreendimentos verticais, mas apenas dois “produtos”. Assim, o mesmo projeto do empreendimento lançado no Itaim Paulista foi reproduzido, em Itaquera e em Osasco86. Outro produto vertical da Tenda foi lançado em Cotia, mantendo a “linguagem” de pastiches neoclássicos aplicados a uma arquitetura padronizada, construída em alvenaria estrutural87.

85 Depoimento de um engenheiro que trabalhava na empresa construtora pesquisada por Lúcia Shimbo em sua tese de doutorado. Cf. L. Shimbo, Cidades médias carimbadas: a produção imobiliária por empresas construtoras de capital aberto, In: P. C. X. Pereira, Negócios imobiliários e transformações sócioterritoriais em cidades da América Latina, p. 51. 86 Sem considerar que esse empreendimento-tipo pode ter sido também reproduzido em outros municípios para além da grande São Paulo e em outros anos. 87 Para atrair a classe média brasileira (visto que os empreendimentos econômicos se destinam a um perfil de clientes cuja renda familiar está em torno de seis a dez salários mínimos, i.e., até 5.450 reais mensais) algumas incorporadoras têm optado pelo mascaramento das formas de habitação popular através do aplique de elementos neoclássicos nas fachadas, imitando o estilo dos edifícios lançados pelos mesmos grupos de incorporação para um perfil da população de renda mais elevada. Essa discussão merece ser tratada em outra pesquisa, e deve levar em consideração a teoria sobre o capital simbólico de Pierre Bourdieu. Infelizmente, não foi possível avançar sobre essa teoria nesse trabalho.

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Figura 65 – Tenda (Gafisa S.A.), Resedencial Valle Verde Cotia | Tenda (Gafisa S.A.), Resedencial Valle, Verde Cotia | Tenda (Gafisa S.A.), Resedencial Valle , Verde Cotia | Tenda (Gafisa S.A.), Residencial Alta Vista, Itaim Paulista, São Paulo | Tenda (Gafisa S.A.), Residencial Portal das Rosas, Osasco | Tenda (Gafisa S.A.), Residencial Viver em Itaquera|Itaquera, São Paulo Fotografias da habitação. Tenda: Padronização da produção imobiliária na RMSP em 2010. Fonte: portal eletrônico de vendas da incorporadora.

Na Figura 66, vemos alguns dos lançamentos realizados pela Living em 2010, na RMSP e podemos perceber as semelhanças dessa produção habitacional padronizada. São lançamentos realizados nos bairros de Campo Limpo, Pirituba, Cangaíba, Curuçá e na cidade de Guarulhos, todos semelhantes, todos propondo soluções arquitetônicas similares para espaços geográficos diferentes. As imagens da Figura 67 representam empreendimentos produzidos pelas marcas voltadas ao mercado de padrão “médio” e “alto”. Aqui, percebe-se que a uniformização ainda está presente em diversos projetos. Eles parecem entre si, e mesmo entre produtos de outras empresas.

Figura 66 – Living (Cyrela Brazil Realty), Liber Park Campo Limpo Campo Limpo, São Paulo | Living (Cyrela Brazil Realty), Liber Park Campo Limpo, Campo Limpo, São Paulo | Living, Liber Bosque Clube, Pirituba, São Paulo | Living ,Mais Cangaíba, Cangaíba, São Paulo | Living ,Vitória Pirituba, Pirituba, São Paulo.| Living, Máximo Guarulhos, Guarulhos | Living, Mais Curuçá, Curuçá, São Paulo Fotografias da habitação. Living: Padronização da produção imobiliária na RMSP em 2010. Fonte: portal eletrônico de vendas da incorporadora.

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Figura 67 – PDG, Pq. das Flores Res. Butantã, Butantã, São Paulo | Goldfarb (PDG Realty), Giardiro Imperiale, Vl. Prudente, São Paulo | Agre (PDG Realty), Pq. das Flores Res. Bosque, Butantã, São Paulo | Cyrela, Mood, Centro de São Paulo | PDG, Vert. Cidade Universitária, Butantã, São Paulo | Cyrela, Luzes da Mooca Spazio Lume, Mooca, São Paulo | Cyrela, Luzes da Mooca Sardenha, Mooca, São Paulo | Gafisa, Mosaico, Vila Madalena, São Paulo Fotografias da habitação: PDG, Goldfarb, Agre, Cyrela: padronização da produção imobiliária na RMSP em 2010. Fonte: portal eletrônico de vendas das incorporadoras.

Na França, não possuímos informações se as incorporadoras possuem um número de “produtos” ou “famílias” limitado. Entretanto, segundo o arquiteto Antoine Brès88, a atividade do profissional arquiteto no seio dessas corporações é reduzida, quando muito, àquela de um fachadista; normalmente, para cada empreendimento existe um conjunto restrito de possibilidades tipológicas que pode ser reproduzido, como se os projetos das unidades fossem carimbos que são aplicados inúmeras vezes sobre o território. As imagens dos empreendimentos lançados pelas incorporadoras em Île-deFrance, em 2010, provam que a padronização não é estratégia exclusiva dos agentes do mercado imobiliário brasileiro. Na figura 68, temos exemplos de edifícios lançados pelas diversas incorporadas em 2010. As semelhanças são ainda mais latentes quando comparamos os posicionamentos dos lotes em relação à via pública. Os edifícios construídos nas esquinas, junto ao alinhamento do lote, encontram na legislação urbanística amparo que não se vê

88 Professor associado ao Instituto de Geografia da Universidade Paris 1 Panthéon-Sorbonne. Baseamonos em comentário por ele proferido quando da defesa de nossa pesquisa naquela instituição, em setembro de 2010.

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na maioria dos municípios brasileiros, que obrigam a incorporação a trabalhar com recuos89. Na França, o modelo de residência sob a forma de casas individuais é aquele no qual a questão da padronização fica mais evidente. Em Île-de-France, nos conjuntos horizontais periurbanos ou nos bairros mais distantes dos centros de cada uma das comunas, cada modelo é produzido e reproduzido sucessivas vezes, numa releitura da urbanidade produzida nos subúrbios norte-americanos, reduto da classe média daquelas cidades. A semelhança não é infundada; como já destacamos no capítulo 2, a Kaufman & Broad, um dos mais importantes promotores de casas na França em loteamentos desse tipo, afirma ser a responsável por ter trazido o modelo suburbano californiano de habitação para a França, há pelo menos quarenta anos.

Figura 68 – Kaufman & Broad, Les Jardins Debussy, Comuna: Neuilly-sur-Marne | Kaufman & Broad, Les Jardins des Dames, Comuna: Freneuse | Bouygues Immobilier, Althéa, Comuna: Argenteuil | Kaufman & Broad, Le Clos Raphael, Drancy | Bouygues Immobilier , Les Balcons de la Valée, Chatenay Malabry | Bouygues Immobilier , L’art de vivre, Comuna: Chatou | Bouygues Immobilier , City Flachat, Comuna: Asnieres-sur-Seine | Bouygues Immobilier , Primavera, Nanterre Fotografias da habitação: França, edifícios residenciais empreendidos em lotes de esquina. Fonte: portal eletrônico de vendas das incorporadoras.

89 Nesse sentido, em termos de forma de ocupação do solo, a legislação urbanística vigente conforma bastante o que pode ser construído, formalmente, no interior dos lotes urbanos. Ao determinar obrigatoriedades como recuos laterais, frontal e de fundos, fixando uma taxa de ocupação e um coeficiente de aproveitamento por zona, a legislação urbanística brasileira define um modelo volumétrico que pode ser erigido em cada parcela, diferente daquele que é autorizado na França. Os produtos resultantes são portanto diferentes em relação aos países, mas similares entre si, enquanto reflexos da mesma legislação, sob a lógica do lucro máximo e do máximo aproveitamento dos terrenos.

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Figura 69 – Kaufman & Broad, Comuna: Chatenay Malabry | Kaufman & Broad, Les Jardins de la Valée, Comuna: Chatenay Malabry | Bouygues Immobilier | Bel Agora | Comuna: Cergy | Bouygues Immobilier, Botanellia, Comuna: Saint Fargeau, Ponthierry Fotografias da habitação: padronização – França, edifícios residenciais laminares. Fonte: portal eletrônico de vendas da incorporadora.

O caso dos três projetos de Nexity, com a mesma imagem de reprodução, o que naquele ano também ocorria em dois programas de Kaufman & Broad, prova a redução da habitação produzida pelos incorporadores imobiliários à mera mercadoria. Ainda que as imagens expostas acima não possam abarcar todas as dimensões que envolve o projeto de uma moradia, o simples fato de se empregar uma única maquete eletrônica para representar empreendimentos em localidades tão distintas, denuncia o que está em jogo na produção imobiliária residencial nesses países: lucros máximos, custos mínimos e, para tanto, a padronização dos projetos e dos espaços construídos é vista como caminho para tanto. Seria portanto incoerente afirmar que o grande capital imobiliário tem consagra pouca importância para a elaboração de seus projetos: sua

Figura 70 – Nexity, Le Domaine des Hayettes, Cidade: Bernes sur Oise | Nexity, Le Clos Racine, Comuna: Darmantin en Goele | Nexity, Le Domaine du Parc, Comuna: Saint Pierre Du Perray | Nexity, Le Clos Brinvilliers, Comuna: Villiers sur Orge | Kaufman & Broad, Le Bois de l’Aunaie, Comuna: Saint Germai-Laxis | Bouygues Immobilier, Le Domaine du Bois Noble, Comuna: Evry Gregy | Kaufman & Broad, Les Jardins Saint Martin, Freneuse | Kaufman & Broad, Les Jardins des Aubins, Comuna: Bruyeres-sur-Oise Fotografias da habitação: padronização – França, casas unifamiliares. Fonte: portal eletrônico de vendas das incorporadoras.

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elaboração é importante sim, mas uma vez que a “família” de produtos está configurada, basta repeti-la quantas vezes for possível, que as grandes incorporadoras imobiliárias atribuem à maioria de seus projetos, em detrimento de aspectos tão caros como a qualidade ambiental e espacial dos lugares que produzem. No caso extremo, isto é, no caso onde os projetos sejam idênticos em bairros e municípios diversos, o que se faz não é arquitetura, mas sim a produção em série de um produto padronizado, como qualquer outro. O mesmo se aplica para lançamentos imobiliários que não possuem necessariamente a mesma imagem síntese de representação, mas que trazem um único conceito de moradia, um modelo padronizado produzido em série. A padronização intensiva pode construir paisagens urbanas bastante problemáticas. O modelo mexicano citado pelo Secovi como exemplo a ser seguido no Brasil, para resolver a questão do déficit habitacional brasileiro pela lógica do mercado é um exemplo. A urbanidade decorrente de empreendimentos desses tipos é nula. A paisagem excessivamente homogênea, como se tivesse sido produzida em uma linha de montagem fordista, nega a idéia de cidade ao garantir o acesso à moradia. Moradia, nesse sentido, é compreendida como mero habitáculo físico, alheio às relações sociais e ao direito à cidade. As Figuras 71 e 72 ilustram o resultado do espaço construído nessa lógica de reprodução do capital imobiliário através da repetição excessiva de casas padronizadas, na França e no Brasil. Dois modelos que usam da padronização para públicos diversos. A Figura 71 mostra um conjunto residencial horizontal em Marne-la-Valée, região Île-de-France. O loteamento foi construído com uma via única helicoidal, inserindo-se no meio de um campo de golfe. A solução encontrada para o desenho urbano do loteamento está longe de ser interessante do ponto de vista urbanístico, onde predomina a segregação social de uma classe média francesa, predominando o transporte individual como meio de deslocamento principal. A Figura 72 mostra um empreendimento horizontal construído do segmento popular nos limites urbanos de Campinas. Ali, a segregação espacial que ocorre é principalmente de uma população menos favorecida, que encontra nesses empreendimentos ofertas que se adéquam ao seu poder de compra, quando associados aos subsídios do Minha Casa, Minha Vida. A mesma casa repetida centenas de vezes em uma única gleba, onde passam a morar algumas milhares de pessoas semi fechadas em um parque residencial que não se distingue muito do 315


Figura 71 – França : padronização da habitação. Conjunto residencial horizontal rodeando um campo de golf, em Marne-la-Valée, Île-de-France. Fonte: GoogleEarth, 2010.

modelo mexicano apresentado nesse trabalho, nem tampouco das soluções habitacionais para a população de baixa renda durante o período da ditadura militar no Brasil (para ficarmos apenas em dois exemplos, lembremos da Cidade de Deus, no Rio de Janeiro, e da Cidade Tiradentes, na zona leste de São Paulo). As duas figuras mostram então exemplos de construção padronizada de casas sem a produção de cidades.

A padronização da habitação produzida pelas grandes incorporadoras refere-se, antes, à total redução da arquitetura à lógica mercantil, à redução da moradia a um produto e à redução das cidades em espaço de mera reprodução do capital imobiliário, sem projeto público, sem reflexão coletiva de que cidade se quer construir.

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Figura 72 – Brasil: padronização da habitação. Conjunto residencial horizontal em Campinas, produzido para o programa MCMV. Fonte: Google Earth, 2010.

8.1 Exemplos de casos Gafisa e Tenda – Marques de São Vicente Trata-se de um grande terreno localizado entre a Avenida Marques de São Vicente e a Marginal do Rio Tietê, de mais de 80.000m2, onde atualmente estão sendo construídas torres de empreendimentos da marca Gafisa e da Tenda, concomitantemente. Nesse terreno, localizado ao lado da favela Comunidade Água Branca, os empreendimentos da marca Gafisa são: Jardins da Barra das Orquídeas (uma torre, 192 unidades), Jardins da Barra das Azaléias (uma torre, 221 unidades), Jardins da Barra dos Girassóis (duas torres, total de 300 unidades). Da marca Tenda, no terreno, estão em obras os empreendimentos Barra Funda Park Arvoredo (duas torres, total de 223 unidades), Barra Funda Park Floresta (duas torres, total de 300 unidades) e Barra Funda Park Bosque (duas torres, total de 223 unidades) 90. Embora ao total estejam sendo construídas dez torres no terreno, existem apenas quatro projetos de edifícios, um para as seis torres da marca Tenda, rotacionados sobre o terreno para garantir o aproveitamento máximo dentro dos parâmetros da lei urbanística, e três para as quatro torres da Gafisa. Os empreendimentos da marca 90 Adotamos a metodologia da Embraesp, que considera cada torre como um empreendimento a parte, com dados individualizados.

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Gafisa ficaram voltados para a Avenida Marquês de São Vicente, enquanto que os empreendimentos da Tenda estão sendo erigidos nos fundos do terreno. Dois padrões de construção lado a lado: torres da Gafisa são erigidas com sistema estrutural de concreto armado, ao passo que nos lançamentos da Tenda, todas as torres são de alvenaria estrutural, idênticas. A particularidade do edifício consiste no fato de ele ser construído em uma Zona Especial de Interesse Social do tipo 3, isto é, onde se deve construir no mínimo 40% de unidades HIS, 40% de unidades HMP e 20% para outros setores. No caso dessa grande operação, a gleba será dividida em condomínios independentes, garantindo a separação entre as torres Gafisa daquelas da Tenda. Seria importante investigar o caso mais a fundo, e verificar qual o arranjo que foi realizado para que pudesse ser construídas tanto habitações de interesse social quanto moradias de alto padrão. Além disso, como dissemos, o terreno fica ao lado da Comunidade Água Branca, onde residem oito mil pessoas, grande parte em favela existente desde os anos 1970, outros em conjunto habitacional Cingapura, construído durante a gestão Maluf na prefeitura de São Paulo. Visitamos a comunidade em novembro de 2011, e conversamos com a liderança do movimento de moradores. Ela nos informou que, quando foram lançadas as torres da Gafisa e da Tenda no terreno vizinho, nada lhes foi falado e, visto o sucesso 318


Figura 73 – Empreendimentos da Gafisa e da Tenda atrás da favela Água Branca, na Avenida Marquês de São Vicente: da padronização das formas à justaposição de realidades contrastantes. Fonte: foto do autor, novembro de 2011.

de vendas, a justaposição à comunidade residente não parece ter sido um revés para os negócios da empresa. Mas o que mais os preocupa é a Operação Urbana Água Branca, que pode ser uma real ameaça para sua permanência no local onde residem há décadas91. Living – Pirituba A área onde hoje estão em obras quatro torres incorporadas pela Living em 2009 e 2010 tem sido palco de grandes transformações urbanas. A área se localiza entre a Marginal do Rio Pinheiros, a Rodovia dos Bandeirantes e a Avenida Raimundo Pereira de Magalhães, início da antiga estrada velha para Campinas. Os lançamentos, mais uma vez, ocorrem ao lado de uma favela, a Comunidade do Spama. Os dois empreendimentos da Living possuem um total de 380 unidades, distribuídos em duas torres do Condomínio Vitória Pirituba (380 unidades) e em duas torres do Liber Bosque Clube (466 unidades ao total). Para as quatro torres, dois projetos, que são repetidos sucessivas vezes em outros bairros de São Paulo, da região metropolitana 91 Estamos nos articulando com essa liderança, e nos comprometemos a dar-lhes retorno quanto aos assuntos relativos à operação urbana. Convidamos aqui estudantes e profissionais a prosseguirem com o acompanhamento do caso, seja diretamente com a comunidade, seja enquanto pesquisa acadêmica, que neste trabalho, dadas suas limitações, não pôde ser suficientemente trabalhada.

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Figura 74 - Empreendimentos da Living ao lado da favela do Spama, na Avenida Raimundo Pereira de Magalhães: da padronização das formas à justaposição de realidades contrastantes. Fonte: foto do autor, novembro de 2011.

e do país. Mas ainda que as quatro torres sejam construídas pela mesma “marca” do grupo Cyrela, os empreendimentos são destinados a públicos diferentes. As 380 unidades do Condomínio Vitória Pirituba destinam-se a famílias do segmento popular, passível de receber investimentos do Minha Casa, Minha Vida. Esse é um caso que merecia ser estudado com mais atenção: além de se adequar aos limites do MCMV, o empreendimento teve suas unidades totalmente vendidas no feirão da Caixa Econômica Federal, e é construído em uma ZEIS. Um estudo de caso detalhado investigaria, portanto, diversos aspectos da produção de moradias pelo mercado para o segmento popular, articulando uma análise do instrumento urbanístico de ZEIS e das formas de financiamento propostas com recursos do MCMV. Todo o entorno imediato do empreendimento, num raio de aproximadamente quinhentos metros, deverá ser transformado radicalmente nos próximos anos, e merece ser acompanhado pelos pesquisadores interessados pelas questões relativas à cidade. 320


A disponibilidade de um terreno de aproximadamente 150.000m2 vazio desde a saída dos equipamentos esportivos do clube dos funcionários do Banespa, colocado à venda, já despertou o interesse de várias incorporadoras92. Outros terrenos na área também já foram comprados para empreendimentos residenciais. Há poucos anos, um terreno antes ocupado por uma metalúrgica (Spama) foi transformado em duas torres residenciais, em frente ao ponto onde hoje a Living realiza seus lançamentos. Não muito longe dali, a cerca de cem metros, ainda na Avenida Raimundo Pereira de Magalhães, a PDG Realty acaba de lançar um empreendimento que terá duas torres, com unidades totalmente vendidas em poucos dias. A Cyrela Comercial Properties, empresa de negócios imobiliários do setor terciário de Elie Horn (também de capital aberto), adquiriu em 2009 um terreno no encontro da Avenida Raimundo Pereira de Magalhães com a Marginal do Rio Tietê, e pretende investir ali uma soma de 210 milhões de reais para construir 200 lojas de um novo shopping center93. Diante de tanto interesse do capital imobiliário em se expandir sobre o território, o futuro da comunidade de 250 famílias que formam a favela do Spama nos parece estar em aberto. Segundo corretor da Living por nós entrevistado, a Cyrela já teria iniciado a tramitação para a compra do terreno onde há trinta anos94 existe a favela. No entanto, a comunidade se apresenta articulada a lideranças da União dos Movimentos de Moradia de São Paulo, à Defensoria Pública e afirma já ter dado entrada ao pedido de usucapião. Também apresenta algumas vitórias junto à Sabesp95, que recentemente autorizou a instalação de um sistema de abastecimento de água potável na área. Há trinta anos, as famílias que habitam a comunidade do Spama têm naquele espaço suas referências históricas e pessoais. A casa, a escola, o acesso ao transporte público, a vida no bairro, lhes garante um mínimo direito à cidade. Suas relações com aquela terra e com o espaço fundamentam-se substancialmente no valor de uso96, enquanto que

92 Segundo entrevista informal realizada com um corretor da Living, no canteiro de obras do empreendimento Vitória Pirituba. Segundo ele, uma das interessadas seria a MRV Engenharia. 93 Cf. Cyrela compra terreno para construir shopping na Marginal Tietê, Portal Exame, 01 de dezembro de 2009. 94 Informação dada pela liderança comunitária. De acordo com ela, a primeira criança nascida na comunidade hoje tem 27 anos e continua habitando o local. 95 Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo, empresa de economia mista cotada na Bovespa desde 2002. 96 Ainda que saibamos da existência de mercados imobiliários informais no interior das favelas, com a compra e venda de barracos e casas, por exemplo, a

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para a incorporadora, as questões envolvidas se restringem ao valor de troca. Citando Ana Fani Carlos: “Referimo-nos, especificamente, à contradição entre a produção do espaço (que tende a se concretizar sob os interesses e necessidades da reprodução do capital e sob o poder do Estado) e a reprodução da vida (que diz respeito ao conjunto das necessidades da sociedade e que tem como objetivo a construção do humano)” 97. Kaufman & Broad, Bouygues Immobiliers, e Nexity – Bailly-Romainvilliers Nas pequenas cidades francesas, atividade imobiliária é praticamente sinônimo de expansão urbana e, nesse caso, de consumo de terras rurais. O caso que apresentamos aqui é testemunha desse processo.

Figura 75 – Bailly Romainvilliers – Esplanade du Toque Bois. Complexo de moradias “Origine”, incorporado por Bouygues Immobiliers entregue em setembro de 2010. No fundo, edifício coletivo residencial abriga famílias em um ambiente artificialmente produzido, como em um cenário. Fonte : foto do autor, agosto de 2010.

97 CARLOS, A. F. A. “O lugar e as práticas cotidianas”. In: O espaço urbano: novos escritos sobre a cidade, 1.a ed, São Paulo: FFLCH, 2007, p. 41.

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O pequeno burgo medieval de Bailly-Romainvilliers98 que contava com uma apenas 371 habitantes em 1975, teve sua população aumentada em quinze vezes nos últimos 35 anos. As explicações para esse crescimento vertiginoso passam pelas políticas do Estado francês de desenvolver, nos anos 70 e 80, pólos de tecnologia e serviços em territórios de pouca importância demográfica e econômica. Marne-la-Valée, em Îlede-France, à leste de Paris, foi uma ville nouvelle99 criada em 1972. Seu desenho final foi definido em 1987, quando da criação de um quarto setor interno, chamado de Val d’Europe. Desde então, a ville nouvelle agrupa 26 municípios, dentre os quais, Bailly-Romainvilliers100. A criação do quarto setor de Marne-la-Valée, por sua vez, veio em resposta às investidas da Walt Disney Company, desejosa de expandir seus negócios com parques de diversões para além dos Estados Unidos e do Japão. Para o Estado francês, a chegada da Disney seria a garantia de sucesso para sua política de diluição populacional de Paris e de outros grandes centros urbanos. É nesse contexto que acontece a explosão demográfica do “vilarejo”. A Figura 74 mostra uma esplanada nova construída pela Bouygues Immobilier no setor de expansão norte da cidade. A este, outros empreendimentos se articulam, com residências altamente padronizadas com linguagem historicista, criando toda uma paisagem bucólica e artificialmente construída como um cenário idealizado. O caso de Bailly-Romainvilliers é um exemplo da articulação da força do capital estrangeiro com o poder público na determinação de políticas públicas nacionais e locais, em benefício da incorporação imobiliária. Em meados dos anos 2000, a prefeitura municipal mostrava-se refratária às propostas de expansão urbana, justificando ser um crescimento desproporcional ao crescimento econômico da cidade e do setor. Com a chegada de Arnaud de Belenet (UMP, o mesmo partido de Sarkozy) ao cargo de prefeito, em 2005, ele “disponibilizou recursos graciosos ao encontro das decisões do governante [do departamento] para assinar em nome do Estado os direitos de construir (esse último sendo o responsável por assinar 98 A comuna (de pouco mais de 6km2) se localiza na Grande Coroa de IDF, no departamento de Seineet-Marne, arrondissement de Torcy, cantão de Thorigny-sur-Marne, a 35km a leste do centro de Paris. É acessível desde Paris pelo trem metropolitano RER A, até a parada Disneyland, ou por rodovias departamentais. Para definições dos termos empregados, conferir capítulo 1. 99 Cidade nova, nome que foi dado a esse tipo de política de estímulo ao desenvolvimento urbano e territorial na França dos anos 70 e 80. Foram desenvolvidos nove desses novos pólos em todo o território nacional, naquelas décadas. 100

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Figura 76 – Kaufman & Broad : Le parc Julia, Bailly-Romainvilliers. Fonte : portal de vendas da incorporadora.

todos os direitos de construir das villes nouvelles)” 101. Assim, os projetos dos promotores imobiliários encontraram apoio importante para sua realização com a articulação do prefeito, que conseguiu mover todos os entraves urbanísticos e políticos para essa expansão. Na nova zona urbana da cidade, de 2010 a 2012 deverão ser construídos cerca de 631 novas moradias, entre casas e apartamentos. Nesse conjunto, diversas incorporadoras serão beneficiadas, entre elas Nexity (71 novas unidades), Icade (40 unidades), Kaufman & Broad (44 unidades) e Bouygues Immobiliers (82 unidades, já construídas). Se estimarmos uma média de quatro pessoas por unidade residencial, teríamos com essas mais de seiscentas unidades novas, um acréscimo populacional de 2524 habitantes, ou seja, algo equivalente a 45% da população atual do município102. A Kaufman & Broad continua realizando lançamentos que usam do fetiche historicista e bucólico. O Le parc Julia103, por exemplo, era descrito pela incorporadora, em 2010, da seguinte maneira: “35 casas, 7 apartamentos, 3 casas sobrepostas. Lotes vastos para abrigar toda a família. Luxo. Trabalhadas arquitetonicamente com balcões. A 600m do centro da cidade, e próximo ao golfe”104. Na mesma área de expansão urbana, Nexity realiza um empreendimento com apartamentos em pequenos prédios e algumas casas, o Résidence de l’air du temps, com unidades de dois a seis cômodos. 101 Cf. http://www.bailly-romainvilliers.fr/bailly_romainvilliers/menu_principal/democratie_locale/ les_interventions_du_maire, consultado em agosto de 2010. 102 Resta saber se essas unidades serão habitadas. Parte delas se inserem no perfil do investimento locativo Scellier, mas quando estivemos no terreno, as casas e prédios que já haviam sido lançados não pareciam ser habitados. Não podemos afirmar, contudo, se isso seria um efeito do dispositivo Scellier, ainda que efetivamente seja possível. 103 Disponibilizamos dados sobre a localização geográfica e características das unidades residenciais desse empreendimento no capítulo 7. 104 Descrição retirada do portal eletrônico de vendas do grupo, http://www.ketb.com/immobilier-neuf/ vente-apparts-maisons-villas.aspx, consultado em maio de 2010.

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Esses projetos, contudo, são os mesmos em qualquer cidade, mudando-se apenas os tipos de revestimento e os apliques empregados. Aqui, o “estilo” do conjunto faz referência aos imóveis que hoje compõem o patrimônio arquitetônico e urbano das cidades francesas, próprios à Idade Média, com casas justapostas, pátios semi-públicos, arcadas internas, janelas forçadamente colocadas desalinhadas, para criar aspecto de tosco. O edifício vertical, para não se descontextualizar da ambiência medieval, foi construído como um castelo, tornando-se elemento de coroamento da esplanada gramada. Mas a evidente modernidade das técnicas empregadas tornam a paisagem urbana forçada, como um setor de um parque de diversões. Do ponto de vista psicosociológico, o indivíduo é então convidado a um outro tipo de espaço, um sonho. A paisagem urbana sendo projetada dessa forma faz o visitante sair da realidade exterior para viver em um sonho, um mundo perfeito, onde a ilusão e a fantasia são as regras. Sharon Zukin, estudando exclusivamente os parques temáticos da Disney, e citando Goldberger, afirma: “o Disney World funciona porque abstrai os elementos técnicos e arquitetônicos do lugar e as emoções que os lugares evocam. ‘Quanto mais abertamente falsas são as construções, mais confortáveis nos sentimos com elas” (Goldberger, 1992)’ ” 105. A expansão do mercado imobiliário sobre essa pequena cidade parece garantida com os planos da Eurodisney de construir um novo parque temático nos limites municipais de Bailly-Romaivilliers. Os Villages Nature serão um parque de diversões diferenciado, voltado para a prática do ecoturismo. Aproveitando-se da existência de um bosque natural e da renovação da concessão de uso territorial assinada entre a Eurodisney e o Estado francês, passando de 2017 para 2030, o parque terá 22,3km2, ou seja, área quase quatro vezes superior à área total do município. Segundo o jornal eletrônico Le Quotidien, o parque será composto de “uma cidade lacustre e uma vila florestal, assim como devem ser construídas 7.000 moradias (das quais 1.700 numa primeira fase). (...) Cerca de 10.000 apartamentos adicionais poderão ser construídos. A Eurodisney estima que o projeto gere 70.000 empregos diretos, indiretos e induzidos” 106. Logo, a Eurodisney estende seus negócios ao imobiliário, visto que pretende custear a construção dessas unidades residenciais nos municípios limítrofes 105 S. Zukin, Aprendendo com a Disney World, p. 13. A autora cita GOLDBERGER, Paul. A curious mix of Versailles and Mickey Mouse. New York Times, 21 jun. 1992. 106 Cf. France: Euro Disney prolonge sa convention avec l’Etat, vise 8 mds d’investissements, Le Quotidien, 14 de setembro de 2010.

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ao parque. Para tanto, duas incorporadoras já foram contratadas: Pierre et Vacances (especialista em imóveis de veraneio) e Kaufman & Broad. Nexity e Icade – Boulogne-Billancourt Nesse item, não veremos a atuação dos incorporadores imobiliários a partir de um olhar sobre a padronização da produção habitacional, mas discutiremos arranjo importante de articulação entre capital imobiliário e poder público na construção de um espetáculo urbano. No final do século XIX, as indústrias Renault instalaram suas primeiras usinas na cidade de Boulogne-Billancourt107. Permaneceram por 94 anos na gleba de 74 hectares conhecida como “trapézio”, assim como na ilha Seguin. Desde de que lá se retiraram, esse terreno frequentemente identificado por agentes privados e públicos como “excepcional e único em Île-de-France” foi tema de diversas discussões e debates, e hoje é palco de um grande negócio imobiliário. Hoje, a área é planejada enquanto uma ZAC (Zona de Planejamento Participativo), a ZAC Île-Seguin – Rives de Seine, cujo projeto é de concepção de Jean Nouvel. Ali, começam a sair da terra um bairro misto de habitações, escritórios, comércios e equipamentos – logo, uma cidade 108. Dez anos após o abandono da área pelas indústrias Renault, o Conselho Municipal de Boulogne-Billancourt adotou um plano de referência para o setor e, no mesmo ano, os últimos colaboradores da Renault deixaram o terreno. Nos dois anos que se seguiram, foram criadas a ZAC, a SAEM Val de Seine Aménagement109 e foi aprovado o Plano Local de Urbanismo no qual a ZAC já estava prevista. As primeiras obras foram iniciadas em 2006, e em julho de 2009 o arquiteto Jean Nouvel foi escolhido pela SAEM Val de Seine Aménagement para ser o criador do plano diretor da Ilha Seguin. A SAEM, por sua vez, se articulou com as incorporadoras imobiliárias quando criou o núcelo Développement Boulogne Seguin, agrupando Nexity, Icade, Hince e Vince

107 Cidade limítrofe com Paris, à oeste, localizada na Pequena Coroa de IDF, no departamento de Hautsde-Seine, em arrondissement e cantão homômino. 108 Não pretendemos nos estender muito na análise da montagem desse caso, aqui nos interessa mais apontar como ocorre a atuação das incorporadoras nessa operação, especificamente. O leitor interessado poderá acompanhar o caso em maiores detalhes em: H. R. S. Carvalho, La ville comme um chantier d’affaires: la production du logement et de la ville par les grands promoteurs immobiliers en Ile-de-France. 109 “Sociedade Anônima de Economia Mista Val de Seine Planejamento”, órgão semi-público responsável pela execução dos projetos e condução de obras (maîtrise d’ouvrage, como dissemos no capítulo 1).

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Figura 77 – vista aérea do conjunto da ZAC Ile-Seguin – Rives de Seine, em BoulogneBillancourt. No centro da imagem, a gleba do “trapézio”. No meio do rio Sena, a ilha Seguin. Ao fundo, à direita, a torre Eiffel. Fonte: site da prefeitura de Boulogne-Billancourt, 2010.

Immobilier. As incorporadoras, nesse caso, possuem um papel adicional àquele de produzir os empreendimentos. A Figura 77 mostra o canteiro de obras de dimensões incomuns que se tornou a área, e a Figura 78 mostra o plano mestre que guia a construção desse “espetáculo urbano”. Nesta última, vemos, no primeiro plano, a Ilha Seguin e a volumetria dos edifícios culturais que deverão ser construídos sobre ela. A Ponte Renault, nova, faz a conexão entre a Ilha e o território do trapézio. A primeira linha de edifícios à margem do Sena, hoje já construída, concentra habitações e comércios. À esquerda da ponte, o único edifício da Renault que foi mantido. Atrás dele, a torre Horizons, novo cartão postal da cidade, projeto de Jean Nouvel. À direita da torre, um conjunto de edifícios residenciais já em fase de finalização, e o novo parque público de Billancourt. Os volumes representados sem detalhamento dentro do perímetro da ZAC referem-se aos edifícios 327


que deverão ser construídos mas que não possuem projeto específico, a ser definido pelas incorporadoras. Ao total, deverão ser construídos 382.300m2 de habitações, das quais um terço de caráter “ajudado” HLM”

111

110

. Afim de que o estigma de “conjunto popular” ou de “cite

seja evitado, a metragem quadrada de unidades sociais são espalhadas entre

os empreendimentos de mercado, restringindo assim o número de empreendimentos especificamente voltados para habitação de interesse social. Esses poucos, por sua vez, recebem tratamento em suas fachadas, com placas metálicas coloridas e texturizadas e apliques em madeira. Trata-se de um mascaramento de uma estrutura convencional, travestida em alta tecnologia, segundo uma lógica de espetacularização e valorização financeira bastante frequente nos projetos arquitetônicos da atualidade112. Com um projeto de tal orientação, tão claramente definido para um público “seleto”, a incorporadoras imobiliárias se aproveitam para lançar edifícios com os quais seus lucros serão maiores. A Icade lançou ali o empreendimento Seine de vie sur parc, com

Figura 78 – Imagem da maquete eletrônica do projeto aprovado pela SAEM. Fonte : site da cidade de Boulogne-Billancourt, visitado em agosto de 2010.

110 Entra nessa porcentagem as habitações sociais, mas também moradias estudantis e para jovens profissionais. 111 Em entrevista com o responsável pelo Serviço municipal de direito do solo, Monsieur Léroux, que acompanhava de perto toda a operação, perguntamos se a multiplicidade de “formas” arqutitetônicas levariam em conta a heterogeneidade da população, garantindo o lugar de população menos favorecida na “nova cidade”. Sua resposta foi decididamente negativa. 112 Cf. P. Arantes, O grau zero da arquitetura na era financeira. Disponível em: http://www.scielo.br/ pdf/nec/n80/a12n80.pdf

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apartamentos de cinco cômodos, área média de 117,5m2, vendidos a 925 mil euros, como descrevemos no capítulo 7. O empreendimento é realizado em frente ao parque Billancourt, o que o valoriza ainda mais. Se recuperarmos os dados da unidade média da Icade, apresentados no capítulo precedente, veremos que a unidade média promovida em 2010 pela Icade, em IDF, possuía 4 cômodos, 72m2 e custava 325.600 euros. As unidades produzidas no Seine de vie sur parc são, portanto, efetivamente menos populares do que aquela unidade média franciliana que a incorporadora produz.

Figura 79 – Fotografias da habitação. À esquerda, Icade – empreendimento Seine de vie sur parc. A direita, Nexity – empreendimento Parc en Seine. Fonte: site de vendas das incorporadoras, consultado em julho de 2010.

A Nexity, com seu empreendimento Parc en Seine, prevê para 2014 a entrega de apartamentos em frente ao parque Billancourt, assim como o empreendimento da Icade, que viemos de apresentar. Nesse caso, a Icade lança unidades de 19,7 a 143,4m2. Mas a diversidade de tamanhos de unidades não significa tampouco diversidade social. Afinal, poucos são aqueles dispostos a pagar de 6.908 a 9.949 euros o metro quadrado de uma unidade habitacional. O caso de Boulogne-Billancourt nos mostra uma outra forma de expansão do capital imobiliário, aqui articulado ao poder público para a transformação da cidade, que apaga seu espaço industrial e se adéqua, assim, aos princípios contemporâneos de espetacularização do espaço público.

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Figura 80 – conjunto de edifícios residenciais já construídos em face ao parque Billnacourt. Fonte: foto do autor, julho de 2010.

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parte 04:

Discuss達o, Limites de pesquisa e perspectivas


e

ste trabalho foi realizado como produto final de sete anos de reflexões,

em minha formação como arquiteto e urbanista. Dessa forma, ele é consequência de um pensamento acadêmico e elo necessário a uma reflexão mais ampla sobre a cidade e a arquitetura. Procuramos abarcar uma leitura, ao mesmo tempo urbana e projetual, conseguida através da interpretação econômica dos agentes atuantes na produção da habitação e do espaço nas regiões metropolitanas de São Paulo e Île-de-France. Dessa forma, a pesquisa nos prepara para a compreensão do jogo de atores e agentes diversos - locais ou internacionais, estatais ou privados, institucionais ou individuais -, todos responsáveis pela reprodução dessas metrópoles. Consideramos o entendimento da complexidade dos fatores aqui analisados de grande importância ao estudante e futuro profissional, uma vez que, hoje, “fazer arquitetura” sem ter em mente o jogo de interesses que “faz a cidade” seria, no mínimo, ingenuidade. Portanto, procuramos, antes de tudo, desenvolver um pensamento crítico sobre a produção arquitetônica e urbanística em nossa metrópole, que nos acompanhará ao longo de nossa futura trajetória profissional e acadêmica. Quanto à pesquisa, constatamos que as hipóteses que nos conduziram na pesquisa eram pertinentes, uma vez que os resultados encontrados as validam. Assim, admitimos como válidas as hipóteses iniciais, enumeradas na Introdução desse trabalho, pelos motivos apresentados ao longo das três partes precedentes, bem como pela “discussão” que propomos a seguir.

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Limites da pesquisa Dentre as nossas dificuldades, o tempo disponível para a realização da pesquisa foi uma das principais. Propusemo-nos a compreender a produção capitalista da habitação a partir de vieses econômicos, financeiros, políticos e sociais, mas alguns desses pontos exigiram um esforço e concentração maiores. Questões relacionadas às diferenças jurídicas, ao funcionamento dos mercados financeiros, à estruturação política dos territórios tiveram de ser trabalhadas com cautela. Outros temas importantes tiveram de ser tratados superficialmente, principalmente os casos práticos apresentados do capítulo 8. Julgamos importante, contudo, indicar a importância do acompanhamento desses casos, sem querermos com isso restringir novos estudos de caso exclusivamente a esses as possibilidades. Acreditamos que os casos apresentados, sobretudo aqueles brasileiros, podem nos trazer informações-chave para a compreensão dos mecanismos de funcionamento de alguns instrumentos urbanísticos associados a políticas públicas, até então pouco estudados, além de serem importantes politicamente, no que diz respeito ao acompanhamento das comunidades mais frágeis envolvidas nos processos. Questões de disponibilidade de dados também são limites dessa pesquisa. O método empregado para o mapeamento da atividade imobiliária em Île-de-France foi essencialmente empírico, diante do fato de que, na França, nenhuma das instituições concernidas ao estudo aceitaram nos repassar suas bases de dados oficiais. Além disso, no que tange aos dados produzidos no capítulo 6, não dispúnhamos de informações sobre o número de lançamentos imobiliários por incorporadora francesa, mas sim o número de reservas. Apesar de já termos explicado as razões para essa diferença, acreditamos ser importante continuarmos o estudo utilizando de dados oficiais de lançamentos, e não apenas de reservas (ainda que, em geral, a maior parte dessas reservas terminem em canteiro de obras). Seria preciso obter dados da produção total de habitação das grandes incorporadoras estudadas antes da abertura de capital, ano a ano, e comparar com o número de lançamentos anual após a entrada em Bolsa. Isso nos traria elementos novos para comprovar, efetivamente, o maior desempenho desses agentes na produção da habitação e da cidade, através da financeirização da produção.

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O recorte metodológico nos impôs outras limitações no caso dos casos brasileiros: a discussão sobre a urbanidade dos grandes empreendimentos horizontais construídos para contemplar financiamentos do programa MCMV. Isso se deveu à escolha de agentes e de um território não onde essa questão não era posta. Para o modelo mais popular de habitação, que vem sendo promovido aos moldes do MCMV, deveríamos ter escolhido outras empresas, fortes nesse mercado, como a Rodobens Negócios Imobiliários, a MRV Engenharia ou a HM Engenharia. Felizmente, esse assunto foi abordado na tese de Mariana Fix, atualmente no prelo, contribuição importante para o mapeamento dos fenômenos urbanos citados. Gostaríamos também de termos abordado a questão da transformação urbana em bairros de passado industrial em São Paulo, que hoje constituem novas fronteiras da expansão do capital imobiliário-financeiro. Sobre a transformação da morfologia urbana em bairros pericentrais da cidade de São Paulo: a substituição de tipologias de residências unifamiliares em bairros de origem operária por grandes torres verticais, que incorporam diversos lotes menores e o transformam em um único grande terreno, permitindo a construção de torres: muda-se a urbanidade das ruas, a densidade demográfica do bairro, a memória da cidade, tudo isso em nome do quê? Da expansão do mercado imobiliário. Seria importante também mapear a influência de instrumentos como a outorga onerosa do direito de construir na verticalização dos empreendimentos na cidade de São Paulo. Essa pesquisa seria de grande interesse para compreendermos como um instrumento urbanístico tem afetado o território ao permitir que as incorporadoras construam além do que é previsto pelo Plano Diretor de São Paulo1. Seria importante também termos realizado um número maior de entrevistas, com representantes das incorporadoras e com técnicos do poder público, mas o tempo curto foi fator limitante nesse aspecto. A essas limitações empíricas, associam-se limitações teóricas.

1 Iniciamos a busca dessas informações em conjunto com Isabela Armentano e Fernanda Mota em trabalho da disciplina Instrumentos Urbanísticos, ministrada pela Profa. Dra. Raquel Rolnik na FAU USP, no segundo semestre de 2010. Não foi possível, contudo, chegarmos a uma conclusão mais definitiva até o fechamento desse trabalho.

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Limitações teóricas: Algumas de nossas limitações são de fundo teórico. Seria importante trabalharmos as teorias desenvolvidas por pesquisadores de diversas áreas, para conseguirmos aprofundar a crítica. Entre eles, Henri Lefebvre (A produção do espaço); Pierre Bourdieu (capital simbólico); Luciana Royer (financeirização da política habitacional no Brasil); Ermínia Maricato, Nabil Bonduki, entre outros (políticas habitacionais brasileiras desde o BNH); Jean-Claude Driant, entre outros (histórico das políticas habitacionais francesas).

Perspectivas – Linhas de pesquisa a serem seguidas: Após termos constatado os limites desse trabalho, parece-nos pertinente enuemerar algumas linhas de pesquisa a serem traçadas pelos pesquisadores interessados no tema. As linhas de pesquisa que merecem serem seguidas são: No Brasil: A (não) urbanidade e os modelos de ocupação do solo dos conjuntos residenciais promovidos através do programa Minha Casa, Minha Vida; Investigação junto às legislações urbanísticas, a fim de verificar como o poder público autoriza a transformação de usos ou de potencial construtivo; Em São Paulo, o papel das Operações Urbanas na delimitação de áreas de áreas de expansão imobiliária residencial; Articulações dos movimentos populares de luta por moradia face à expansão do capital imobiliário-financeiro; Estudos de caso comparados entre conjuntos habitacionais do MCMV no Brasil e nas periferias das grandes cidades mexicanas e chilenas. Na França: O lugar do mercado imobiliário residencial para o desenvolvimento das pequenas cidades francesas;

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O surgimento dos setores de incorporação imobiliária nos bancos franceses (pesquisa por nós desenvolvida na França, mas que merece ser aprofundada por outros pesquisadores); As políticas de substituição de programas de habitação social HLM, com a destruição de conjuntos modernistas construídos no pós-Guerra e as reivindicações da população concernida; As relações existentes entre os loteamentos periurbanos franceses e os subúrbios norte-americanos; No momento em que o dispositivo Scellier venha a ser extinto, em 2013, quais novas configurações de incentivo à produção habitacional de mercado serão traçadas pelo Estado francês? Nas pesquisas comparadas entre ambos países, ou nos pontos de reflexão pertinentes ambos os casos: Aprofundamento das questões relativas aos efeitos do mercado financeiro sobre a produção habitacional capitalista; Acompanhamento das transformações das posições acionárias das incorporadoras, investigando a importância de capitais estrangeiros na constituição acionária desses grupos; Investigação mais aprofundada das transformações nas estruturas de projeto e de incorporação antes e depois da abertura de capital; As diferenças entre incorporadoras nacionais e internacionais dos grupos menores de incorporação imobiliária A articulação entre instrumentos urbanísticos que visem o cumprimento da função social da propriedade com a política de financiamento habitacional e os programas Limites da padronização: até que ponto a padronização da produção habitacional capitalista é empregada em espaços geográficos distintos? Estudos de casos comparando a produção das incorporadoras brasileiras atuantes em países latinoamericanos e das incorporadoras francesas que atuam em países europeus;

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O papel do planejamento urbano e das políticas de desenvolvimento local na era da mundialização dos capitais e da acumulação financeira: quais limites e quais perspectivas para a política urbana ? Ousamos cogitar a necessidade da criação – ou de retomada – de um grupo de estudos interdisciplinares e internacional sobre a produção da habitação e da cidade pelo mercado imobiliário, reunindo elementos próprios à economia urbana, às finanças, à geografia, à sociologia, à política, ao urbanismo e à arquitetura. Esperamos que a análise realizada no conjunto desse trabalho possa trazer novos elementos para o debate das questões referentes aos agentes da produção da habitação e da cidade, e nos permita refletir sobre a criação de políticas públicas habitacionais e de planejamento urbano que façam face à complexidade dos temas envolvidos na questão.

Discussão Ao término desse trabalho, não acreditamos ser pertinente fecharmos com um capítulo de conclusões, mesmo porque a reflexão acerca do tema ainda está em construção. Pesquisas acadêmicas importantes vêm sendo realizadas por pesquisadores brasileiros, e, na França, o fenômeno ainda é pouco estudado. Propomos então um fechamento através da forma de “discussão”, um pouco aos moldes da Academia francesa, mas que nesse caso consideramos mais apropriado. Se a conformação do capitalismo atualmente na esfera da acumulação financeira é recente nos ditos países centrais, tanto mais o é naqueles chamados periféricos. As raízes desse fenômeno devem ser compreendidas como um esforço das elites e das grandes corporações dos países imperialistas dos anos 80 em retomar a acumulação do grande capital a níveis antes vistos somente durante a primeira fase de hegemonia financeira, descrita por Duménil e Lévy. No final dos anos 80, as políticas neoliberais configuram-se como veículos dessa estratégia, na qual a finança reassume papel hegemônico. Nesse sentido, uma onda de abertura de capital das corporações e sociedades anônimas marcará a economia internacional, dando um papel às Bolsas de Valores como não se via desde os anos 1920, e a financeirização passa a ocorrer em setores da economia e da sociedade até então bastante tradicionais, como a produção de alimentos e a produção capitalista da habitação. 338


Associado a isso, a mundialização aparece como veículo de propagação dos ideais desses países para o mundo. “Os anos de neoliberalismo constituíram uma tragédia histórica para os países ditos do terceiro mundo (se é que ainda se pode chamá-los assim), incluindo o Brasil. Infelizmente, não é verdade que o neoliberalismo está morto, enquanto ideologia. Principalmente nas cidades, ele está mais forte do que nunca, sobretudo nos países emergentes” 2. As finanças passam a ser importantes fontes de capitalização e de expansão de empreendimentos em diversos setores econômicos. Ajustes legais na estrutura jurídica de cada país serão necessários para conformar e regular as atividades de um mercado financeiro cada vez mais imponente. No caso do setor imobiliário, tanto no Brasil, como na França, vemos uma aproximação inicial desses dois “mundos” através da securitização de empreendimentos terciários, e do surgimento de fundos de investimento imobiliários. Nesse contexto, os fundos de pensão e aposentadoria desempenham papel de primeiros investidores. A financeirização da produção habitacional, contudo, acontece mais tarde, de maneira geral, em meados dos anos 2000 e impõe transformações importantes em grandes empresas construtoras e incorporadoras que, há décadas, eram geridas por estruturas familiares ou sociedades anônimas de capital fechado. É quando, num contexto de otimismo internacional do mercado imobiliário, e com justificativas que lhes são próprias a cada país, as incorporadoras passaram a ser cotadas em Bolsas de Valores. As grandes incorporadoras vêem vantagens ao tornarem seus capitais sociais públicos, como a alavancagem sem endividamento, permitindo-lhes expandir seus mercados e empreendimentos. Permite-lhes também ter representatividade no mercado face à concorrência de outras incorporadoras de capital aberto. E essa passa a ser a forma principal de capitalização dessas empresas: às ofertas públicas primárias de capital, seguem-se sucessivos follow-on, visando financiar metas ousadas como controle de terras e expansão da atividade produtiva no plano internacional. Se a produção dessas corporações aumenta em um ritmo nunca antes visto, o que pode ser visto como um fortalecimento causado pelo papel das finanças nas estruturas de gestão desses grupos, ao mesmo tempo, esses grupos se tornam frágeis e mais susceptíveis às instabilidades do mercado. Prova disso são os efeitos da crise financeira

2 E. Maricato, K. Leitão, Notas sobre globalização, crise e cidades no Brasil, In: Novos padrões de acumulação urbana na produção do habitat: olhares cruzados Brasil-França, p.108.

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internacional, iniciada em 2007 nos Estados Unidos, evoluindo para crise econômica internacional nos anos seguintes. Nesse momento, em que tanto as incorporadoras brasileiras como as francesas haviam acabado de se lançarem em Bolsa, o Estado assume, mais uma vez, papel central de garantidor das condições de mercado. Os Estados intervieram com a criação de leis que implantam programas e dispositivos de estímulo à produção e ao consumo de imóveis residenciais novos, enquanto medidas anticíclicas. Os programas adotados nesses países foram claramente associados a um objetivo duplo: solucionar o problema do déficit habitacional e cooperar para o reaquecimento da economia. No caso francês, uma dimensão suplementar deve ser considerada: a retomada dos incentivos fiscais para estimular a produção habitacional nova e os investimentos locativos – Lei Scellier – vêm de encontro com o desmonte das políticas keynesianas de habitação, quando o Estado francês ainda atuava produzindo moradias destinadas a programas de aluguel social. Contraditoriamente, em um governo que dizia fazer da França um país de proprietários, ao término de pouco menos de três anos, percebe-se a falência dessa política, tanto em termos de viabilidade financeira para os cofres públicos, quanto pelo fato de ter trabalhado para angariar novos patrimônios imobiliários para uma população essencialmente abastada. Políticas de crédito à taxa zero de juros para estimular a aquisição da casa própria ficaram em segundo plano na gestão Sarkozy. Face à crise econômica, vêem-se ainda mais reduzidas, poucos meses após a reação do Estado face aos questionamentos da população, sobre “onde estaria a França dos proprietários”. O que não é nada bom para um político que planeja ser reeleito nas próximas presidenciais. A política estatal brasileira, de incentivo ao mercado imobiliário residencial, apresentou-se mais eficiente. Tanto do ponto de vista da materialização dos investimentos – tendo sido atingida a meta de um milhão de unidades lançadas – quanto do prisma eleitoreiro; ao menos, garantiu a reeleição do partido dito de esquerda, agora em seu terceiro mandato consecutivo. Mas aqui, diferentemente do que ocorrera na França, o modelo de intervenção foi moldado pelos próprios incorporadores imobiliários, que se reuniram com o governo e lhe mostraram como proceder para evitar a crise do setor. A esse projeto privado para uma “política pública”, articula-se o discurso popu-

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lista: “vocês tiveram coragem, competência e inteligência de apresentar propostas. O aquecimento da construção civil é resultado da humildade e da competência dos empresários e do governo. Agora, precisamos resolver alguns gargalos, porque em breve faltarão, também, insumos e mão-de-obra básica, como pedreiros e azulejistas” 3. No momento em que empresas estavam à beira da falência, devido à tamanha desvalorização de seus papéis, os Estados intervieram e criaram condições que permitiram ao investidor voltar a se interessar pelo mercado. A valoração das ações dessas incorporadoras foi recuperada4. Com ela, o relance das atividades. Afinal, a produção imobiliária das incorporadoras de capital aberto parece seguir as dinâmicas do mercado financeiro. Quando comparadas as curvas de ações com os números de produção, percebia-se forte impacto de uma esfera sobre a outra. Dessa forma, a valorização financeira da companhia lhe permite ter maior valor de mercado e recuperar maiores somas de investimento quando das emissões de ações. Os recursos assim adquiridos tornam-se combustíveis para a expansão do capital de origem financeira na forma imobiliária, reproduzindo, com ele, a habitação e a cidade. Bons índices de produtividade são sinais de confiança aos investidores acionistas, que passam a comprar mais ações desses grupos, com objetivos não raramente especulativos. Afinal, “o capital portador de juros busca ‘fazer dinheiro’ sem sair da esfera financeira, sob a forma de juros de empréstimos, de dividendos e outros pagamentos recebidos a título de posse de ações e, enfim, de lucros nascidos de especulação bem-sucedida. Ele tem como terreno de ação os mercados financeiros integrados entre si no pano doméstico e interconectados internacionalmente” 5. Para garantir essa produtividade, no entanto, entra em cena uma das questões nevrálgicas da produção capitalista da habitação, como a questão da terra. O solo sendo irreprodutível, a mercadoria habitação não pode ser produzida e consumida como todas as outras, como cita Topalov. Essa é uma das maiores contradições envolvidas na financeirização da produção imobiliária residencial. Por isso, após a abertura de capital, a corrida à terra consumiu bilhões de reais e de euros na aquisição de terrenos pelas incorporadoras. Algumas incorporadoras mostram guardar alguns critérios como

3 Cf. Presidente Lula participa da abertura do 79º Enic, Secovi-SP, 04 de outubro de 2007. Disponível em: http://www.secovi.com.br/noticias/presidente-lula-participa-da-abertura-do-79-enic/1960/ 4

Para voltarem a cair anos mais tarde, diante do agravamento da crise econômica.

5

F. Chesnais, O capital portador de juros, In: A finança mundializada.

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quando privilegiam a aquisição de terrenos urbanos para a construção de moradias para uma população urbana. Outras compram tudo o que está ao seu alcance, inclusive terrenos em áreas rurais, bosques, áreas edificadas de interesse histórico, terras utilizadas por infraestrutura de sistema viário, áreas ocupadas por favelas. Com toda essa orquestração de mercados, Estado, agentes privados, fluxos de capital, de informações, de produção, estamos diante de uma forma de acumulação da produção habitacional que mostra-se como novo padrão, internacional. “Assim, a financeirização dos mercados imobiliários é mais que um simples fenômeno ou uma resposta a uma crise de um setor em dificuldade, é uma realidade que é preciso compreender para poder antecipar suas evoluções, suas consequências e polêmicas” 6. Nesse novo arranjo, as incorporadoras imobiliárias, transformadas da base de “governança corporativa” para o modelo de capital aberto, têm suas prioridades transformadas. Agora, o que importa mais é a rentabilidade financeira, passando por cima de princípios como o direito à moradia e à cidade. É o triunfo da abstração sobre a produção7. A habitação parece ser mero detalhe nessa nova trama de relações entre capital imobiliário e capital financeiro. Exemplo extremo é o caso da incorporadora francesa Icade, que passa de provedora de habitações sociais para atuar terceirizar suas atividades do pólo habitacional. Dentro desses grupos, aquilo que é um direito vira mercadoria, e essa mercadoria, na lógica financeria, torna-se algo como uma commodity. O que David Harvey chama de “commodification of everything”, é representado na produção capitalista da habitação de hoje como a reprodução de projetos-chave, padronizados, produtos (como chamam as incorporadoras brasileiras), aplicados em série como se produzia carros em uma linha de montagem industrial dos tempos de Henry Ford. A habitação torna-se mercadoria, e mercadoria banalizada. A especulação financeira se articula à reprodução do capital imobiliário, as dimensões que o fenômeno toma são vultosas. Diante desse contexto, constrói-se como nunca,

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6 9.

I. Nappi-Choulet, Les mutations de l’immobilier : de la financiarisation au développement durable, p.

7

Cf. F. Chesnais, O capital portador de juros. In: A finança mundializada, p. 54.


numa euforia tal que remete o imaginário das pessoas ao receio de bolhas imobiliárias, palavras que se tornaram mais próximas do vocabulário da população desde a crise de 2007. Face ao aumento intensivo dos preços dos imóveis residenciais, no Brasil e na França, surgem indagações sobre a montagem de bolhas imobiliárias nesses países. Quanto ao Brasil, o aumento da renda e a criação da lei de alienação fiduciária, associados à diminuição das taxas de juros, fez o crédito imobiliário alcançar índices recordes (37 bilhões de reais no primeiro semestre de 2011, alta de 55% em relação ao mesmo período de 2010)8. Para Luis França, da Abecip9, “as pessoas começaram a procurar mais, a demanda era muito grande por imóvel, então aí você tem um ajuste nos preços dos imóveis” 10. Sinais de bolha podem ser observados quando há um descolamento do preço de venda dos imóveis com o preço do aluguel, e quando ocorre deslocamento entre preço de venda e custo de produção. Otimista, em entrevista ao Jornal da Globo, o presidente do Sindicato da Indústria da Construção do Rio Grande do Sul, Moacyr Schukster interroga: “Por que poderíamos ter uma bolha? Ou pela supervalorização do imóvel ou pela falta de renda de quem vai pagar a prestação. Se nós tivermos essas duas pontas bem cuidadas, nós não teremos nenhum problema” 11. Entretanto, em São Paulo, aqueles dois sinais de bolha se manifestam. Segundo Samy Dana, da FGV-SP, em entrevista ao Jornal da Globo, “em São Paulo, os preços subiram muito, sobretudo o preço de imóveis novos, a gente não vê o aluguel acompanhando” 12. Segundo a reportagem do Jornal da Globo, nos últimos três anos, em São Paulo, houve aumento de 85% nos preços de venda dos imóveis, enquanto que o aluguel aumentou em 38% no mesmo período13. Em julho de 2011, o Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo publicou em uma de suas cartas periódicas um artigo chamado “Alerta 8 Cf. Acesso ao financiamento ajuda os brasileiros a comprarem casa própria, Jornal da Globo, 17 de agosto de 2011. Disponível em: http://g1.globo.com/jornal-da-globo/noticia/2011/08/acesso-aofinanciamento-ajuda-os-brasileiros-comprarem-casa-propria.html, visitado em agosto de 2011. 9

Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança.

10 Cf. Acesso ao financiamento ajuda os brasileiros a comprarem casa própria, Jornal da Globo, 17 de agosto de 2011. 11 Cf. Entenda as causas do crescimento nos preços dos imóveis no Brasil, Jornal da Globo, 17 de agosto de 2011. 12

Idem.

13

Idem.

343


de Bolha” 14. Na publicação, o professor declarava que “os preços dos imóveis residenciais e comerciais, estes mais, têm crescido no mercado brasileiro além do que é explicável pela sua estrutura de custos. Preços crescentes não são sinônimos de bolha, mas preços crescentes sem explicação na estrutura de custos são efeitos de desorganização do mercado e identificam a ocorrência de bola”. E explicando o fenômeno ocorrido, o professor da Poli cita as vantagens do mercado imobiliário como lugar de investimento: “preços crescentes não são causas de bolha, mas são efeitos de existência de demanda desarticulada de mercado, influenciada pela sensação de que o produto de real estate, mesmo prejudicado pelos seus atributos de rigidez e liquidez, representa um ativo no qual é possível fazer posições especulativas de curto prazo com expectativa de resultados expressivos”. O gráfico a seguir (Figura 81) é de autoria do Núcleo de Real Estate da Poli. Através dele, o professor Lima Jr. explica que no primeiro semestre de 2011, em São Paulo, “os preços residenciais subiram na amostragem global, 14,4%, o que se traduz em um aumento recorrente mensal equivalente a 2,21%, contra 5,6% de variação do Incc-fgv15, equivalente a 0,91% recorrente mensal, metade da taxa de crescimento dos preços. Para acompanhar a curva de custos, o índice de preços deveria estar em junho-2011 em 185,66, contra os 203,37 medidos pela Fipe”. Em outras palavras, a curva mais fina refere-se ao índice de preços medido pela Fipe-zap. Para que o comportamento do mercado imobiliário paulistano não se apresentasse desordenado, essa curva deveria acompanhar o mesmo ritmo de progressão que aquela referente aos custos de produção, medidos pela FGV (curva mais espessa, na parte baixa do gráfico). A relação entre os dois índices é dada pelo desconto do índice Fipe-zap pelo efeito Incc-fgv (curva intermediária, no gráfico). Desse modo, o professor percebe um descolamento dos preços em relação ao custo de produção desde dezembro de 2010, no mercado imobiliário de São Paulo. A curva correta é representada com a bifurcação mais espessa na parte superior da curva do índice Fipe-zap.

14 J. R. Lima Jr., Alerta de Bolha, Carta do NRE-POLI No.25-11, de julho-setembro de 2011, Universidade de São Paulo, São Paulo. 15 Incc-fgv: índice nacional de custo da construção do mercado, da Fundação Getúlio Vargas. Ele expressa a evolução nos custos da construção no Brasil.

344


Figura 81 – [Gráfico] – Evolução dos índices de preço de venda dos imóveis residenciais novos em São Paulo e da curva de custos de produção. Fonte: NRE-POLI.

O jornal The Wall Street Journal já publicou artigo indicando que a entrada de capital estrangeiro na economia brasileira (segundo país a receber maior soma nos últimos anos, após a China), alimenta a formação de uma bolha imobiliária no país. As informações contidas no gráfico da Figura 81, associadas às informações sobre descolamento entre preços dos imóveis e alugéis, indicam, portanto, que graças ao aquecimento do mercado imobiliário residencial, obtido com a abertura de capital das incorporadoras e com as políticas implementadas pelo governo federal, em São Paulo, estamos passando por uma bolha imobiliária. Na França, face à alta importante nos preços dos imóveis residenciais na França, da ordem de 140% desde o final da década de 90, os especialistas estão divididos. Michel Mouillart admite que o aumento de preços existe, mas não acredita na hipótese de a alta dos preços ser efeito de uma bolha imobiliária na França. Ele destaca aspectos sociológicos relativos à alta dos preços: “é preciso dizer que a alta dos preços impediu as famílias modestas de adquirirem a casa própria”, além de participar à “segregação

345


social nas aglomerações urbanas” 16. Já de acordo com Marc Tonati17, “a bolha imobiliária está formada há alguns meses” 18 e, para ele, o principal indício é o descolamento entre o crescimento dos preços dos imóveis em relação ao crescimento da renda da população francesa. Ele estima que a bolha não deve estourar, mas “desinchar” com uma queda dos preços de 5 a 10% de maio de 2011 a meados de 2012, quando das eleições presidenciais. Para o Centre d’analyse stratégique, centro de estudos estratégicos ligado ao governo francês, existe uma bolha imobiliária na França e, para seus pesquisadores “é somente quando a bolha estoura que sua existência se impõe a todos” 19.

Figura 82 – [Gráfico] – Evolução dos preços dos imóveis novos na França e relação com o custo da construção. Fonte: Centre d’Analyse Stratégique, 2011.

16 M. Mouillart, entrevistado pelo periódico La vie Immo. Cf. Une bulle immobilière en France ? C’est ce qu’en pensent les experts, La vie Immo, 23 de maio de 2011. Disponível em: http://www.lavieimmo.com/ interview-immobilier/une-bulle-immobiliere-en-france-ce-qu-en-pensent-les-experts-11677.html 17

Responsável em pesquisas de economia junto à Assya Compagnie Financière.

18 Cf. Une bulle immobilière en France ? C’est ce qu’en pensent les experts, La vie Immo, 23 de maio de 2011. 19

346

Idem.


A Figura 82 mostra gráfico produzido pelo Centre d’analyse stratégique, em abril de 201120. Ele mostra a evolução dos índices de preços praticados pelo mercado francês quanto a casas e apartamentos, e associa essas curvas àquela referente ao custo de produção, de 1990 a 2009. Fixadas em 1990 com o índice 100, as curvas evoluem no mesmo ritmo até 1998, quando os índices de preços de mercado passam a ser superiores ao índice do custo. Mas ali também o aumento dos preços parece ser acompanhado de um aumento dos custos de produção, mais ou menos ao mesmo ritmo. Apenas um sinal de descolamento ocorre em todo o período analisado: em 2008, o índice de custos de produção sofre ligeira queda, à qual acompanha o índice de preços das casas. No entanto, no mesmo período, os índices de preços de apartamentos continua a progredir. O gráfico que obtivemos nos fornece elementos para a compreensão do comportamento do mercado apenas até 2009, seria preciso obter versão mais atualizada. Mas ao aumento dos preços dos apartamentos novos em Île-de-France, indicados na Figura 82 para 2009, vemos a continuação do crescimento desses preços de 2009 a 2011, na Figura 83. Não queremos afirmar sobre a existência ou não de uma bolha imobiliária em Île-deFrance. Contudo, certo é que, assim como acontece hoje com o caso brasileiro, a nova pujança de capital disponível nas mãos das incorporadoras, associado a políticas estatais de valorização e incentivo do mercado imobiliário têm feito aumentar os preços dos imóveis novos e usados naquele país, sobretudo em Île-de-France. Para Vincent Rénard, a excessiva presença das finanças nos mercados imobiliários traz consigo um verdadeiro problema: a volatilidade consequente (ciclos, bolhas) desestabiliza os mercados e criam dificuldades ao domínio do desenvolvimento urbano e ao acesso à habitação, problema que identificado não apenas nos países ditos centrais, mas fortemente agravados nos países periféricos21 que se abrem à economia financeira. “Enfim, os dois elementos que precedem contribuem para sublinhar a impotência

20 Centre d’Analyse Stratégique. L’évolution des prix du logement en France sur 25 ans. La note d’analyse N. 221, abril de 2011, p. 10. 21 Lembremos que, nesses países, como o Brasil (onde 70% da população é excluída do mercado formal de habitação), esses agravantes vêm apenas a se somar a uma estrutura de exclusão social que é posta à priori.

347


Figura 83 – [Gráfico] – Evolução da média dos preços por metro quadrado dos apartamentos novos comercializados na região Île-de-France, de 2006 a 2011. Fonte: LaVieImmo.

crescente das políticas públicas urbanas, que penam cada vez mais a atingirem os objetivos que elas assinam, que seja a diversidade social ou a luta contra a urbanização dispersa. Essa última observação nos conduzirá a nos perguntar sobre a eficácia das políticas públicas e as condições de suas implementações” 22. Mais do que impor consequencias ao território, a financeirização das incorporadoras imobiliárias as torna internacionais, seja do ponto de vista da expansão geográfica de seus investimentos, seja quanto às origens de seus capitais. Assim, sérios problemas começam a existir no contexto político. Qual o lugar para a política urbana nesse novo momento histórico? Qual o lugar do planejamento urbano e das políticas habitacionais nesse novo contexto? Como gerir a cidade enquanto planejadores, urbanistas, órgãos e instituições públicas, quando outros atores chegam em cena? Para Christian Topalov, uma mudança nesse domínio seria apenas possível se a situação fosse conduzida por uma lógica não-capitalista, para além dos interesses privados de mais-valia. Nesse caso, a habitação seria “possível”, mas ela não seria uma “mercadoria”, já que sua produção seria realizada fora de uma lógica capitalista. “Constatamos, no entanto, que uma produção em massa dessa habitação média é problemática. Ela deve passar pela promoção pública, ou no caso de permanecer privada, ela precisa da manutenção de elementos não-capitalistas no sistema de produção e 22

348

V. Renard, La ville saisie par la finance, In : Le Débat, n.148, p. 108.


circulação. As políticas habitacionais que emergiram com o Welfare State iam nesse sentido. Essas que marcam hoje os anos de crise visam, ao contrário, a fazer da habitação uma mercadoria como todas as outras. Elas já se confrontam à mesma realidade incontornável” 23. Assim, a formulação de uma política pública de provisão de habitação em massa conduzida ou sugerida por promotores privados pode ser algo claramente perigoso. Como contrapartida à habitação conduzida por promotores privados, é necessário pensar o papel que os movimentos populares assumem na cidade, principalmente aqueles que reivindicam o direito à moradia, trabalhado na presente monografia. Esses movimentos traduzem a polarização da habitação, entre ser um direito e uma mercadoria. Uma colocação interessante é feita em obra coletiva dos autores Bruno Lefebvre, Michel Mouillart, Sylvie Occhipinti: “Ora, se reconhecemos a existência de um direito à moradia, isso pressupõe que reconheçamos a existência de um ou vários responsáveis. Na verdade, mesmo se o Estado possui um papel particular, cada um de nós é responsável desse direito. Jogar a habitação numa lógica de mercado é talvez esquecê-la” 24. E se, segundo Chesnais, as empresas de capital aberto passam a atuar principalmente para promover o lucro dos investimentos na esfera financeira, isso se comprova com a fala do agente mainstream francês, Guy Marty: “podemos lamentar que as finanças submetam todos os critérios, que sejam a qualidade arquitetônica ou a utilidade econômica à ideia única de rentabilidade previsível de um imóvel” 25. As articulações dos movimentos populares em luta pelos direitos à moradia e à cidade, parecem ser um caminho, uma esperança à onda de reprodução do capital sob as formas do imobiliário, que reduz um direito, lugares de vida, valores de uso, em mercadoria, valores de troca. Face à expansão do capital imobiliário, agora ainda mais poderoso, visto que articulado e alimentado pelo capital financeiro, os movimentos sociais precisam ser reforçados. No plano político, discutindo as conseqüências da tomada da cidade pelas finanças, Vincent Renard lamenta que inexistam instrumentos urbanísticos que controlem a influência das finanças sobre o espaço – na França, mas podemos validar a observação

23

C. Topalov, Logement en France : l’histoire d’une marchandise impossible, pp. 420-21.

24

B. Lefèbvre, M. Mouillart, S. Occhipinti, Politique du logement : 50 ans pour un échec, p. 230.

25 G. Marty, Urbanisme, aménagement, immobilier... et financiarisation. In : Les Cahiers, v.145, out.2006, p. 81.

349


também para o Brasil –, em direção a equilíbrios a longo termo: certamente, a habitação há séculos faz parte de um mercado, há um preço a ser pago para ocupar a casa dos seus sonhos, ou então encontrar a intersecção de seus sonhos e de suas possibilidades. Mas a violência das arbitragens financeiras é impulsionada pela carência de mecanismos de planificação estratégica para garantir grandes equilíbrios a longo termo26. Os agentes privados que investem nas companhias imobiliárias se interessam apenas no lucro financeiro, nos dividendos, na possibilidade de especulação, como admite Guy Marty, da IEIF, ao dizer que a entrada do capital internacional no setor imobiliário não ocorre pelo “amor à pedra”. Esses investidores, fundos de pensão internacionais, empresas de private equities, e investidores particulares, têm então a “vantagem” de não terem de se preocupar com as conseqüências da reprodução desse capital sobre o território. Diante disso, com a intensificação das atividades imobiliárias, o território pouco importa e, as políticas públicas locais, que deveriam controlar a ação desses agentes, mostra-se vulnerável, quando não conivente, face a esses processos. A produção da habitação, nesses moldes não mais pode ser chamada de arquitetura, assim como os espaços produzidos não mais apresentam valores de projetos de cidade. Espaço construído parece ser o termo que nos resta para abordar esses aspectos da cidade contemporânea. No momento em que a especulação gera riquezas de uma ordem estratosfericamente superior ao avanço da economia real, em que as trocas financeiras assumem valores muito superiores aos do PIB mundial, já foi dito que o poder das finanças deve ser desmantelado. Chesnais aposta nos movimentos sociais e na militância juvenil como esperança para solucionar essa questão. Acreditamos na importância da luta política junto aos movimentos populares para a defesa das populações que são mais afetadas quando, para manter o lastro material da reprodução capitalista, o capital imobiliáriofinanceiro os ameaça na escala local. A pesquisa acadêmica é outra frente importante, nos trazendo elementos para a compreensão das reais dimensões dos fenômenos ligados à produção capitalista da habitação e da cidade na era da acumulação financeira. Essas pesquisas nos apontariam caminhos a serem seguidos na política pública, em

26

350

Ibidem.


momento de configuração política favorável. Lembramos do fechamento da fala de David Harvey no Fórum Urbano mundial, em março de 2010, na cidade do Rio de Janeiro: antes de sabermos como agir face aos interesses do grande capital sobre o território, precisamos compreender o que eles podem fazer conosco.

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Este caderno foi composto na família de fontes Baskerville e Didot e impresso em dezembro de 2011 sobre papel alta alvura 120g/m² 370



A cidade como um canteiro de negócios.