Issuu on Google+

Housing Market and  Economic Outlook Lawrence Yun, Ph.D. Chief Economist NATIONAL ASSOCIATION  OF REALTORS® Presentation at Charlotte Regional REALTOR®  Association

Charlotte, NC November 1, 2011


U.S. Annual Existing Home Sales  …Ready to Breakout? 8,000,000 7,000,000 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

0


7,000,000

2008 ‐ Jan 2008 ‐ Mar 2008 ‐ May 2008 ‐ Jul 2008 ‐ Sep 2008 ‐ Nov 2009 ‐ Jan 2009 ‐ Mar 2009 ‐ May 2009 ‐ Jul 2009 ‐ Sep 2009 ‐ Nov 2010 ‐ Jan 2010 ‐ Mar 2010 ‐ May 2010 ‐ Jul 2010 ‐ Sep 2010 ‐ Nov 2011 ‐ Jan 2011 ‐ Mar 2011 ‐ May 2011 ‐ Jul 2011 ‐ Sep

Monthly Existing Home Sales …  Flat Line outside of Tax Credit Tax Credit Impact

6,500,000

6,000,000

5,500,000

5,000,000

4,500,000

4,000,000

3,500,000

3,000,000


2000 ‐ Jan 2000 ‐ Jul 2001 ‐ Jan 2001 ‐ Jul 2002 ‐ Jan 2002 ‐ Jul 2003 ‐ Jan 2003 ‐ Jul 2004 ‐ Jan 2004 ‐ Jul 2005 ‐ Jan 2005 ‐ Jul 2006 ‐ Jan 2006 ‐ Jul 2007 ‐ Jan 2007 ‐ Jul 2008 ‐ Jan 2008 ‐ Jul 2009 ‐ Jan 2009 ‐ Jul 2010 ‐ Jan 2010 ‐ Jul 2011 ‐ Jan 2011 ‐ Jul

… Despite Record Low Rates 30‐year Mortgage Fed Funds

9 8 7 6 5 4 3 2 1 0


6

‐2

‐4

‐6

‐8

‐10 2000 ‐ Q1 2000 ‐ Q3 2001 ‐ Q1 2001 ‐ Q3 2002 ‐ Q1 2002 ‐ Q3 2003 ‐ Q1 2003 ‐ Q3 2004 ‐ Q1 2004 ‐ Q3 2005 ‐ Q1 2005 ‐ Q3 2006 ‐ Q1 2006 ‐ Q3 2007 ‐ Q1 2007 ‐ Q3 2008 ‐ Q1 2008 ‐ Q3 2009 ‐ Q1 2009 ‐ Q3 2010 ‐ Q1 2010 ‐ Q3 2011 ‐ Q1 2011 ‐ Q3

Economy Losing Momentum

(GDP growth after recession should be sustained 4% to 5% … not 1% as in 1st half in 2011)

10

8

Desired Pace

4

2

0


Consumer Confidence in the Tanks 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2000 ‐ 2001 ‐ 2002 ‐ 2003 ‐ 2004 ‐ 2005 ‐ 2006 ‐ 2007 ‐ 2008 ‐ 2009 ‐ 2010 ‐ 2011 ‐ Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan


1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

NC Home Sales ‐ Annual

250

200

150

100

50

0


1990 ‐ Jan 1991 ‐ Jan 1992 ‐ Jan 1993 ‐ Jan 1994 ‐ Jan 1995 ‐ Jan 1996 ‐ Jan 1997 ‐ Jan 1998 ‐ Jan 1999 ‐ Jan 2000 ‐ Jan 2001 ‐ Jan 2002 ‐ Jan 2003 ‐ Jan 2004 ‐ Jan 2005 ‐ Jan 2006 ‐ Jan 2007 ‐ Jan 2008 ‐ Jan 2009 ‐ Jan 2010 ‐ Jan 2011 ‐ Jan

Case‐Shiller Index: Charlotte and Miami

300

250

200

150

100

50

0


Charlotte Region Activity • September 2011 YTD … up 1.1%  • September 2010 YTD … up 4.0% (with tax credit) • Inventory … down 20% • Closed average price … down 6.5% • Listed average price … up 5% • Case‐Shiller price index … bottomed ??? … up 2 out of the  past 3 months Source: CRRA 10K reports


U.S. Housing Starts… Very Low and  much below Long‐term Average 2500 Housing Starts in thousands

2000 1500

Long‐term Average; Long‐term Requirement

1000 500 0 2000  2001  2002  2003  2004  2005  2006  2007  2008  2009  2010  2011  ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan


600

2000 ‐ Feb 2000 ‐ Aug 2001 ‐ Feb 2001 ‐ Aug 2002 ‐ Feb 2002 ‐ Aug 2003 ‐ Feb 2003 ‐ Aug 2004 ‐ Feb 2004 ‐ Aug 2005 ‐ Feb 2005 ‐ Aug 2006 ‐ Feb 2006 ‐ Aug 2007 ‐ Feb 2007 ‐ Aug 2008 ‐ Feb 2008 ‐ Aug 2009 ‐ Feb 2009 ‐ Aug 2010 ‐ Feb 2010 ‐ Aug 2011 ‐ Feb 2011 ‐ Aug

Newly Built Home Inventory (40 year lows)

700

In thousands

500

400

300

200

100

0


Charlotte Housing Permits 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0


Improving Factors for Higher Home Sales • Improving Factors – – – – – –

Job Creation (though slowly) Stock market recovery from 2008 Rising rents and larger pool of qualified renters Buyers want distressed properties … at deep discounts International buyers cashing in on the weakened dollar Smart money chasing real estate

• Potential Huge Positive … Lending opens up • Potential Huge Negative … Washington policy change


140000

138000

2000 ‐ Jan 2000 ‐ Jul 2001 ‐ Jan 2001 ‐ Jul 2002 ‐ Jan 2002 ‐ Jul 2003 ‐ Jan 2003 ‐ Jul 2004 ‐ Jan 2004 ‐ Jul 2005 ‐ Jan 2005 ‐ Jul 2006 ‐ Jan 2006 ‐ Jul 2007 ‐ Jan 2007 ‐ Jul 2008 ‐ Jan 2008 ‐ Jul 2009 ‐ Jan 2009 ‐ Jul 2010 ‐ Jan 2010 ‐ Jul 2011 ‐ Jan 2011 ‐ Jul

Total U.S. Payroll Jobs – Modest Recovery (1.3 million in the past 12 months)

In thousands In thousands

6.5 million  below prior peak

136000

134000

132000

130000

128000

126000

124000


400 390 380 370 360 350 340 330 320 310 300 2000 ‐… 2000 ‐… 2001 ‐… 2001 ‐… 2002 ‐… 2002 ‐… 2003 ‐… 2003 ‐… 2004 ‐… 2004 ‐… 2005 ‐… 2005 ‐… 2006 ‐… 2006 ‐… 2007 ‐… 2007 ‐… 2008 ‐… 2008 ‐… 2009 ‐… 2009 ‐… 2010 ‐… 2010 ‐… 2011 ‐…

North Dakota Jobs ‐ Booming

In thousands In thousands


11000

8500 2000 ‐… 2000 ‐… 2001 ‐… 2001 ‐… 2002 ‐… 2002 ‐… 2003 ‐… 2003 ‐… 2004 ‐… 2004 ‐… 2005 ‐… 2005 ‐… 2006 ‐… 2006 ‐… 2007 ‐… 2007 ‐… 2008 ‐… 2008 ‐… 2009 ‐… 2009 ‐… 2010 ‐… 2010 ‐… 2011 ‐…

Texas Payroll Jobs – Fully Recovered In thousands In thousands

10500

10000

9500

9000


4900

3500 2000 ‐… 2000 ‐… 2001 ‐… 2001 ‐… 2002 ‐… 2002 ‐… 2003 ‐… 2003 ‐… 2004 ‐… 2004 ‐… 2005 ‐… 2005 ‐… 2006 ‐… 2006 ‐… 2007 ‐… 2007 ‐… 2008 ‐… 2008 ‐… 2009 ‐… 2009 ‐… 2010 ‐… 2010 ‐… 2011 ‐…

Michigan Payroll Jobs – Ongoing Structural Changes

In thousands In thousands

4700

4500

4300

4100

3900

3700


4300

3500 2000 ‐… 2000 ‐… 2001 ‐… 2001 ‐… 2002 ‐… 2002 ‐… 2003 ‐… 2003 ‐… 2004 ‐… 2004 ‐… 2005 ‐… 2005 ‐… 2006 ‐… 2006 ‐… 2007 ‐… 2007 ‐… 2008 ‐… 2008 ‐… 2009 ‐… 2009 ‐… 2010 ‐… 2010 ‐… 2011 ‐… 2011 ‐…

NC Jobs – Recovery Starting

In thousands In thousands

4200

4100

4000

3900

3800

3700

3600


900 850 800 750 700 650 600 550 500 450 400 1990 ‐… 1991 ‐… 1992 ‐… 1993 ‐… 1994 ‐… 1995 ‐… 1996 ‐… 1997 ‐… 1998 ‐… 1999 ‐… 2000 ‐… 2001 ‐… 2002 ‐… 2003 ‐… 2004 ‐… 2005 ‐… 2006 ‐… 2007 ‐… 2008 ‐… 2009 ‐… 2010 ‐… 2011 ‐…

Charlotte Long‐Term Job Growth In thousands In thousands


700

0 2000 ‐… 2000 ‐… 2001 ‐… 2001 ‐… 2002 ‐… 2002 ‐… 2003 ‐… 2003 ‐… 2004 ‐… 2004 ‐… 2005 ‐… 2005 ‐… 2006 ‐… 2006 ‐… 2007 ‐… 2007 ‐… 2008 ‐… 2008 ‐… 2009 ‐… 2009 ‐… 2010 ‐… 2010 ‐… 2011 ‐… 2011 ‐…

Weekly Fresh Unemployment Claims … Not Going under 400,000 In thousands In thousands

600

500

400

300

200

100


Financial Asset at $45 trillion …  Good Recovery from 2008 55000 50000 45000 40000 35000 30000 2000 ‐ 2001 ‐ 2002 ‐ 2003 ‐ 2004 ‐ 2005 ‐ 2006 ‐ 2007 ‐ 2008 ‐ 2009 ‐ 2010 ‐ 2011 ‐ Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 est.

Source: Federal Reserve


Source: Federal Reserve 2011 ‐ Q1

2010 ‐ Q3

2010 ‐ Q1

2009 ‐ Q3

2009 ‐ Q1

2008 ‐ Q3

2008 ‐ Q1

2007 ‐ Q3

2007 ‐ Q1

2006 ‐ Q3

2006 ‐ Q1

2005 ‐ Q3

2005 ‐ Q1

2004 ‐ Q3

2004 ‐ Q1

2003 ‐ Q3

2003 ‐ Q1

2002 ‐ Q3

2002 ‐ Q1

2001 ‐ Q3

2001 ‐ Q1

2000 ‐ Q3

2000 ‐ Q1

Housing Equity (source of funds for  small business owners) … Down

14000

13000

12000

11000

10000

9000

8000

7000

6000

5000


‐1 2000 ‐ Jan 2000 ‐ Jul 2001 ‐ Jan 2001 ‐ Jul 2002 ‐ Jan 2002 ‐ Jul 2003 ‐ Jan 2003 ‐ Jul 2004 ‐ Jan 2004 ‐ Jul 2005 ‐ Jan 2005 ‐ Jul 2006 ‐ Jan 2006 ‐ Jul 2007 ‐ Jan 2007 ‐ Jul 2008 ‐ Jan 2008 ‐ Jul 2009 ‐ Jan 2009 ‐ Jul 2010 ‐ Jan 2010 ‐ Jul 2011 ‐ Jan 2011 ‐ Jul

CPI Apartment Rent (3‐month moving avg., annualized rate) 

6 %

5

4

3

2

1

0


Home Price vs Rent (index = 100 in 1980) rent

price

450.0 400.0 350.0 300.0 250.0 200.0 150.0 100.0 50.0 0.0 1980 ‐ Jan

1984 ‐ Jan

1988 ‐ Jan

1992 ‐ Jan

1996 ‐ Jan

2000 ‐ Jan

2004 ‐ Jan

2008 ‐ Jan


Serious Delinquent Mortgages …  Mostly those who took out loans in bubble years (90+ days late or in foreclosure process) 12.0

In millions

10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 2000 ‐ Q1 2000 ‐ Q3 2001 ‐ Q1 2001 ‐ Q3 2002 ‐ Q1 2002 ‐ Q3 2003 ‐ Q1 2003 ‐ Q3 2004 ‐ Q1 2004 ‐ Q3 2005 ‐ Q1 2005 ‐ Q3 2006 ‐ Q1 2006 ‐ Q3 2007 ‐ Q1 2007 ‐ Q3 2008 ‐ Q1 2008 ‐ Q3 2009 ‐ Q1 2009 ‐ Q3 2010 ‐ Q1 2010 ‐ Q3 2011 ‐ Q1

0.0

U.S.

NC

In 2010, there were 1.5 million distressed sales … need to wait 2.7 years


Distress Sales: 30% to 40% of  Transactions  Will Remain Significant for Next 2 years 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 2008 ‐ 2009 ‐ 2009 ‐ 2009 ‐ 2009 ‐ 2010 ‐ 2010 ‐ 2010 ‐ 2010 ‐ 2011 ‐ 2011 ‐ Oct Jan Apr Jul Oct Jan Apr Jul Oct Jan Apr


Very Low Default among Recent Homebuyers Fannie and Freddie Backed Mortgage Loan Performance

Fannie Mae Vintage

Cumulative Default Rate  after 18 months

Freddie Mac Vintage

Cumulative Default Rate  after 18 months

2002

3.1%

2002

2.7%

2003

2.5%

2003

1.2%

2004

4.6%

2004

2.0%

2005

4.8%

2005

1.8%

2006

11.6%

2006

6.0%

2007

28.7%

2007

22.3%

2008

12.6%

2008

13.7%

2009

1.2%

2009

1.1%

Source: Federal Housing Finance Agency 


Smart Money Buying? • All‐cash record high at 30% to 35% of all sales Investors want quick deals Investors cannot get mortgage Some do not want to bother with appraisals  Financial asset recovery helping with cash Hedge against future inflation … alternative to  expensive gold – Hedge against future housing shortage? – Empty nesters downsizing and using leftover cash for  kids’ home?

– – – – –


‐5

‐10

‐15

‐20 2011 ‐ Jan

2009 ‐ Jan

2007 ‐ Jan

2005 ‐ Jan

2003 ‐ Jan

2001 ‐ Jan

1999 ‐ Jan

1997 ‐ Jan

1995 ‐ Jan

1993 ‐ Jan

1991 ‐ Jan

1989 ‐ Jan

1987 ‐ Jan

1985 ‐ Jan

1983 ‐ Jan

1981 ‐ Jan

1979 ‐ Jan

1977 ‐ Jan

1975 ‐ Jan

20

1973 ‐ Jan

1971 ‐ Jan

1969 ‐ Jan

Real Estate as Inflation Hedge? (single‐family home price in blue vs CPI in red)

Good inflation hedge in the past before the housing bubble/bust

15

10

5

0


6 5 4 3 2 1 0 ‐1 ‐2 2000 ‐ Jan 2000 ‐ Jul 2001 ‐ Jan 2001 ‐ Jul 2002 ‐ Jan 2002 ‐ Jul 2003 ‐ Jan 2003 ‐ Jul 2004 ‐ Jan 2004 ‐ Jul 2005 ‐ Jan 2005 ‐ Jul 2006 ‐ Jan 2006 ‐ Jul 2007 ‐ Jan 2007 ‐ Jul 2008 ‐ Jan 2008 ‐ Jul 2009 ‐ Jan 2009 ‐ Jul 2010 ‐ Jan 2010 ‐ Jul 2011 ‐ Jan 2011 ‐ Jul

CPI Inflation Rising (% change from one year ago)

• Social Security COLA forecast to rise 3.5% in 2012 • Workers Wage to rise by 1.7% in 2011


Broad Inflationary Pressure Indicator

% change from one year ago

Consumer Price Index

3.8%

Producer Price Index (Finished Product)

6.5%

Producer Price Index (Intermediate Product)

7.5%

Producer Price Index (Crude Product)

24.2%

Dow Jones Commodity Spot Price Index

28.3%

Gold Price

Off Record High Price … but very  high 


Upside Potential Surprise


Average Credit Score for  Loan Origination Normal

2009

2010

If

Fannie 

720

761

762

720

Freddie

720

757

758

720

FHA

650

682

698

660

15% to 20% Higher Sales


Downside Potential Surprise


Washington Policy Change? • QRM and 20% downpayment requirement ??? – Affordability (staying within budget) more important than down  payment – No taxpayer bailout for FHA and VA program

Limit mortgage interest deduction for high income and  second homes ??? – Crush the working class in resort areas (Yacht Tax Impact) – Cascading impact to middle class homes and hurts confidence to  buy a home

• Lower conforming loan limit ??? • Fannie and Freddie model was flawed (private  profit/taxpayer loss) and need a fundamental restructuring  … not total privatization – Jumbo interest rates on all loans? – Non‐existent loans in times of crisis?


National Museum of American History

• 4 million no‐down‐payment VA mortgages for World War II veterans • Fueled an unprecedented growth of America’s middle class 


Real Estate Baseline Outlook • Moderate GDP Expansion 1.5% to 2.5% in the next 2 years   • 1.0 to 1.5 million annual job additions yearly in the next 2 years • Mortgage Rates rising to 4.3% by year‐end 2011 and 5.0% in 2012  • Not that important compared to underwriting standards

• Home sales – no reason to go lower … slight increases next 2 years • Home values – steady and slow growth in the national price in the  next 2 years … critical source of small business start‐up funds • Commercial : net absorption rising, vacancy rates falling, cap rates  falling


Presidential Quotes • Franklin Delano Roosevelt:  “A nation of homeowners is unconquerable.”

• Ronald Reagan “We will preserve the part of the American dream  which the mortgage‐interest deduction symbolizes."


For More Information – Daily Data and Analysis on Latest Trends – http://www.facebook.com/narresearchgroup – Twitter @NAR_Research


Dr. Yun's presentation in Charlotte (November 2011)