Issuu on Google+

SOR

jaarverslag 2012

Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam | Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam T (010) 444 55 55  F (010) 404 80 26  E info@sor.nl www.sor.nl


Colofon Tekst en cijfers: SOR Vormgeving en opmaak Identity Design, Rotterdam Fotografie: Arnoud Verhey, Rotterdam; Y-Photography, Rotterdam; Jan van der Meijde, Capelle a/d IJssel Productie: Telstar Media, Pijnacker


SOR jaarverslag 2012


Inhoudsopgave Voorwoord 3 Bestuursverklaring 3 A Bestuursverslag

5

B Ondernemingsverslag

14

C Verslag van de raad van commissarissen

50

D Bijlagen

58

Lijst van figuren en tabellen Figuur 1: Organisatiestructuur van SOR

12

Figuur 2: Organigram van SOR

17

Figuur 3: Ontwikkeling van de liquide middelen 2012 - 2022

20

Figuur 4: Ontwikkeling personeelsformatie

23

Figuur 5: Personen in dienst per einde 2012

23

Figuur 6: Ontwikkeling ziekteverzuim

24

Tabel 1:

21

Meerjarenbegroting 2013-2018

Tabel 2:

Niet-gekoppelde derivaten

21

Tabel 3:

Gekoppelde derivaten

22

Tabel 4:

Portefeuille in ontwikkeling

25

Tabel 5:

Toegankelijkheid woningen

25

Tabel 6:

Resultaten projecten in uitvoering gedurende 2012

26

Tabel 7:

Voorraad per 31-12-2012

29

Tabel 8:

Verdeling aanbiedingscategorieĂŤn sociale huurwoningen

29

Tabel 9:

Passendheid van de verhuringen (BBSH Bijlage E)

30

Tabel 10: Specificatie verhuringen

30

Tabel 11: Overzicht relaties met zorg- en welzijnsinstellingen in of nabij woongebouwen

32


Voorwoord & Bestuursverklaring

3

Voorwoord Geachte lezer,

Met trots presenteren wij het jaarverslag 2012. Een zeer gedenkwaardig jaar in de volkshuisvesting en rond het wonen in het bijzonder. Direct en indirect ondervindt ook SOR de gevolgen van de crisis op de woningmarkt en specifiek op corporaties gerichte maatregelen door de rijksoverheid. Ieder voor zich ontwikkelingen, die de financi谷le gezondheid van SOR in negatieve zin be誰nvloeden. Ondanks deze moeilijke omstandigheden is het resultaat zeker bevredigend te noemen. Weliswaar wordt onze toekomstige investeringscapaciteit ernstig aangetast, toch boeken wij goede resultaten. Zo zijn er mooie stappen vooruit gemaakt op het vlak van klanttevredenheid, met de oplevering van nieuwe woningen en door innovatieve vormen van dienst足 verlening. En samen met onze partners hebben we gewerkt aan het borgen van zorg- en welzijnsfuncties voor de (wijk)bewoners die daar behoefte aan hebben. In het nu voorliggende jaarverslag geven wij u uit足 gebreid toelichting op feiten en omstandigheden. Als u behoefte voelt hierop te reageren dan stellen wij dit zeer op prijs. Harry Rietveld mei 2013

Bestuursverklaring Alle middelen die SOR ter beschikking heeft zijn in het verslagjaar uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.

H. Rietveld MBA Directeur-bestuurder SOR


4

OfficiĂŤle opening van nieuwbouwproject Vlinderhof in Brielle, april 2012.


5

A

Bestuursverslag

1 Missie en visie

1 Missie en visie

5

2 Terugblik op 2012

6

3 Governance en bestuurlijke organisatie

8

SOR stelt zich ten doel het welzijn van senioren

3.1. Governance

8

in en om Rotterdam te bevorderen. Dit doen wij

3.1.1 Bestuursbesluiten

8

door hen zelf te laten kiezen uit combinaties

3.1.2 Ondernemingsraad

9

van wonen, aanvullende dienstverlening en

9

zorg.

Met het verschijnen van het ondernemingsplan “Onderweg naar 2015� is de missie als volgt

3.1.3 Klachten- en geschillencommissie

geformuleerd.

3.1.4 Integriteitsbeleid

10

We richten ons op senioren die, nu of later,

3.1.5 Risicobeheersing binnen SOR

10

ondersteuning nodig hebben in het wonen en

3.2. Bestuurlijke organisatie

11

die ondersteuning in hun eigen woning willen

3.2.1 Organisatiestructuur

11

ontvangen.

3.2.2 Verbindingen

11

De woningen die SOR levert zijn ruim en

3.2.3 Sectorale samenwerkingsverbanden

12

comfortabel. Bovendien hebben deze een goede prijs-kwaliteitverhouding. In samenwerking met professionele partijen organiseren wij aanvullende woon-, welzijns- en zorgdiensten. SOR is flexibel en speelt in op veranderende marktomstandigheden en klantwensen. Deze missie is in de loop der jaren niet wezenlijk veranderd. Zij helpt ons tot op de dag van vandaag de vraag van onze klanten te beantwoorden naar een geschikte woonsituatie in de derde en vierde levens­ fase die zoveel veranderingen met zich meebrengen. Deze missie blijft ons kompas, ongeacht de omstandigheden. In onze hedendaagse visie betekent het: antwoord geven op de markt, die zich uitdrukt in een veel diversere vraag dan voorheen. Wij onderkennen dat en zullen ons aanbod, zowel wat betreft de woningen als de aanvullende diensten die wij of partners van ons leveren, specifieker en gedifferentieerder maken. Dat houdt in dat wij zullen reageren en anticiperen op verschillen in bepalende elementen als leefstijlen, culturele achtergrond, inkomen en leeftijd.


6

2 Terugblik op 2012

In het najaar leverde de formatie een nieuw kabinet op, dat op het vlak van de woningmarkt een nieuw beleid aankondigde. Tegen het einde van 2012 werd

Het jaar 2012 is een jaar geweest met diverse

duidelijk dat de ideeën niet tot succes in de Eerste

in­cidenten in de corporatiebranche, wetswijzigingen,

Kamer zouden leiden. In het voorjaar van 2013 zijn

verschuivingen en bewustwordingen. Dat vereist

diverse wijzigingen in de plannen doorgevoerd,

eigenlijk zorgvuldige planning, maar het dwong ons

waaronder verruimd huurbeleid.

tot aanpassingen in bedrijfsvoering en begroting in een hoog tempo. In dit hoofdstuk belichten wij de

De reeds aangekondigde scheiding van wonen en

voor ons relevante ontwikkelingen in de corporatie­

zorg is onverkort en zonder verdere temporisering

sector, de invloed van het kabinetsbeleid, de situatie

doorgezet. Een aantal zorginstellingen, die

op de woning- en zorgmarkt, de keuzes die we maken

verzorgings­huizen van ons huren, kondigden in 2012

in ons bedrijf en tot slot een korte vooruitblik op de

aan dat zij problemen voorzien in de zorgexploitatie

toekomst.

in die gebouwen. Voor SOR betekent het een toe­ nemend risico op de middellange termijn. Met de

Corporatiesector

overheveling van een deel van de zorgfinanciering

Begin 2012 is de corporatiesector opgeschrikt door de

naar de gemeente betekent het bovendien een

ontstane situatie bij Vestia. Door de gevolgen van de

toenemende complexiteit in het woon-, welzijn- en

langdurig lage rentestand kon Vestia het verplichte

zorgveld.

onderpand (de margin call) niet voldoen bij de betrokken banken. Het ultieme risico was een

Woningmarkt en zorg- en welzijnsmarkt

faillissement, waarbij de resterende schulden zo groot

De nieuwe kabinetsplannen hebben geen directe

waren, dat zij via de achtervangconstructie bij het

verandering veroorzaakt in de doorstroming in de

WSW de hele sector in gevaar bracht. Gecoördineerde

woningmarkt. Aan het einde van 2012 was er alleen

actie van onder andere het ministerie van BZK, het

sprake van een tijdelijke opleving op de koop­

CFV en het WSW heeft ertoe geleid dat faillissement

woningenmarkt, veroorzaakt door aanpassingen aan

is voorkomen.

de voorwaarden voor de hypotheekrenteaftrek. Het gevolg is een nog altijd verder afnemende bouw- en

De directe consequentie was wel dat alle corporaties

verkoopactiviteit, na reeds twee jaren van daling.

aan het CFV saneringssteun moeten bijdragen. Een

Voor SOR heeft het grote gevolgen voor de afzet van

bijkomend effect was dat zowel CFV als WSW de

de nieuwbouw die is opgeleverd. Een belangrijk deel

regels waarmee zij hun beleid vormgeven streng zijn

van de nieuwbouw betreft vrije sector-appartemen­

gaan volgen. Voorheen werd voor SOR een uit­

ten, veel kandidaat-bewoners hiervoor laten een

zondering toegestaan in de waardering van de

koopwoning achter. Het niet kunnen verkopen van

zorgvastgoedportefeuille, maar deze is in het voorjaar

de woning is voor veel beoogde klanten een reden

van 2012 ingetrokken.

om niet door te stromen naar onze woningen. Het resultaat is een forse huurderving in de nieuwbouw.

Kabinet In datzelfde voorjaar werd duidelijk dat Nederland in

Is er in de woningmarkt sprake van een voortdurende

2013 niet zou kunnen voldoen aan de 3%-norm van

stagnatie, in het werkveld van zorg en welzijn is

de EU. Na een zeven weken durende “tussen­

sprake van snelle wijzigingen. In Rotterdam leidt het

formatie” viel het kabinet en werd een tussentijds

tot een sanering van subsidiestromen in met name de

akkoord gesloten tussen de twee regeringspartijen en

welzijnssector. De nieuw verworven verantwoordelijk­

drie oppositiepartijen. Het begrotingstekort werd

heden op het zorgvlak hebben nog geen duidelijke,

gedicht door een aantal harde maatregelen, waar­

gemeentebrede, organisatievorm gekregen. Los

onder een BTW-verhoging en een heffing op de

daarvan is de invloed van het zorgkantoor op de

sociale huursector. Deze laatste moet € 2 miljard

ordening in de zorgsector alleen maar groter

opleveren in 2017, waarvan € 1,8 miljard door de

ge­worden. Daarmee zijn de onzekerheden in de

corporaties. Ter compensatie werd verruimd huur­

exploitatie van ons zorgvastgoed, de diverse diensten­

beleid in het vooruitzicht gesteld.

centra en aanverwante voorzieningen toegenomen.


Bestuursverslag

7

Gevolgen voor de eigen organisatie

Toekomst

Het geheel van gebeurtenissen heeft intern voor de

Dit alles doen wij in de wetenschap dat onze doel­

nodige discussie gezorgd. Doordat de beoordeling van

groep de komende decennia zal groeien en dat de

SOR door de sectorinstituten onverwacht en onaan­

behoefte aan geschikte woningen voor huishoudens

gekondigd werd gewijzigd, waren wij genoodzaakt

met een zorgvraag aanmerkelijk groter is dan het

aan de spreekwoordelijke noodrem te trekken. De

aanbod. Een verhuizing van een senior levert de

beoordeling zou namelijk aanmerkelijk negatiever

langste verhuisketen op. Bij afnemende productie zal

zijn dan voorheen, waardoor SOR te maken zou

hoogstens specifieke inrichting van de woonruimtebe­

krijgen met verscherpt toezicht. Om dit voor te zijn is

middeling, gericht op de doorstroming van senioren,

in de zomer en het najaar gewerkt aan een meer­

een vergelijkbaar effect kunnen sorteren. Tegelijker­

jarenbegroting die de toets der kritiek kan doorstaan.

tijd staat met de nieuwe huurprijswetgeving de

De concrete keuzes die zijn gemaakt voor de meerja­

betaalbaarheid van deze woningen sterk onder druk.

renbegroting vanaf 2013 zijn het terugbrengen van de investeringsbegroting naar € 0,- (uiteraard de

Voor wat betreft de realisatie van ons ondernemings­

projecten in aanbouw uitgezonderd), een structurele

plan betekent het dat we het investeringsgedeelte

verlaging van de bedrijfskosten met 10% en een

niet kunnen uitvoeren zoals we aanvankelijk dachten.

verhoging van de huurprijzen naar 90% van de

Wel kunnen we de stappen zetten die we hebben

maximaal toegestane huur.

voorgenomen op het vlak van verbetering van de organisatie. Dit valt samen met het in Nederland

Deze ingreep in de begroting gaat gepaard met een

ontstane sentiment dat woningcorporaties best wel

verbetertraject van de organisatie. Dit traject bestaat

een stuk efficiënter en zakelijker zouden kunnen

uit het analyseren van alle functies, taken en ver­

opereren. Wij verwachten dat aan te tonen, maar

antwoordelijkheden met als doel de effectiviteit en

tegelijk ook te laten zien dat een woningcorporatie

de efficiëntie van de organisatie te verhogen. Uit­

meer is dan een verhuurder van woningen. Het BBSH

gangspunten zijn lagere kosten en een hogere

draagt ons dat op.

kwaliteit. Deze hogere kwaliteit moet leiden tot verhoging van de klanttevredenheid, waarbij wij een 8 als doel hebben gesteld.


8

3 Governance en bestuurlijke organisatie

HPF of bewonerscommissie. Het verslag is op­genomen in paragraaf 3.1.3. 3.1.1 Bestuursbesluiten Iedere twee weken vergadert het directieteam, waarvan de verslagen na vaststelling via het intranet

3.1

Governance

beschikbaar zijn voor de medewerkers van SOR. Bestuursbesluiten worden per kwartaal aan de raad

De governancestructuur van SOR bestaat uit zes

van commissarissen gerapporteerd. Besluiten waar­

organen en wordt ondersteund door een set

voor instemming van de raad van commissarissen

instrumenten en documenten, die op alle werknemers

nodig was staan vermeld in paragraaf 9.5. en komen

van SOR van toepassing zijn. Bewoners en andere

in deze opsomming niet voor.

belanghebbenden kunnen altijd via de website of via het kantoor van SOR over de documenten beschikken.

Investeringsbesluiten

De leden van ieder van de organen worden genoemd

■■

wijziging Park Fazano;

in Bijlage 1. ■■

Raad van commissarissen: Deze heeft drie rollen:

■■

toezichthouder op de onderneming en haar bestuur, werkgever van de directeur-bestuurder en

Fasebesluit voorbereiding bestemmingsplan Tuin­ laan Schiedam;

■■

Aankoop 26 bestaande woningen in Oostvoorne t.p.v. Park Fazano;

adviseur van bestuur en directie. Het verslag van de ■■

Fasebesluit voorbereiding bestemmingsplan­

raad van commissarissen staat in deel C.

■■

Sloop van de kerk en het gebouw Alver;

Bestuur: SOR heeft als rechtspersoon de stichtings­

■■

Eindafrekening Hoeksteen;

vorm en wordt bestuurd door één bestuurder. Deze

■■

Eindafrekening Berlagehof;

positie is geïncorporeerd in de functie directeur-

■■

Afboeken kosten van vervallen projecten;

bestuurder. De directeur-bestuurder wordt bij­

■■

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming gebouw Rietplaat;

gestaan door drie directeuren, die aan het hoofd staan van de respectievelijke afdelingen Wonen,

■■

heeft SOR twee stafafdelingen: HRM en Beleid en

Correctie van levensduren van intramurale ge­bouwen naar een maximaal 40-jarige exploitatie;

Vastgoedontwikkeling en Financiën. Hiernaast ■■

Project Meerval afvoeren van de investeringslijst.

Bestuursondersteuning, waar bestuurssecretariaat,

■■

beleidscoördinatie en communicatie zijn

Besluiten t.a.v. beheer van de portefeuille

ondergebracht.

■■

Extern accountant: Sinds 2010 is BDO als accoun­ tant gecontracteerd. BDO heeft in het voorjaar van

murale portefeuille; ■■

■■

Gravin;

accountant in zijn verslag verder in op de ■■

■■

plein: huurders jonger dan 55 jaar, mits passend bij

vertegenwoordiging in de zin van de Overlegwet.

leefstijl, zijn ook toegestaan; ■■

Ontkoppeling van de huurcontracten voor woning en garage in de Plussenburgh;

werkzaamheid van het HPF behandeld. Daarnaast

■■

Tijdelijke afwijking van toewijzingsbeleid in Stads­

Huurdersplatform (HPF): Dit is de huurders­ In paragraaf 5.8.1 worden de samenstelling en

■■

Het niet doorberekenen van de bouwrente aan een deel van de kopers van nieuwbouwappartementen

van commissarissen gaat als opdrachtgever van de be­oordeling van de accountant.

Eenmalige huurverlagingen t.b.v. aanpak leegstand nieuwbouw;

2012 de jaarstukken van 2011 gecontroleerd en in het najaar de interim controle uitgevoerd. De raad

Nieuwe PMC-indeling van de woning- en intra­

worden ook de rol en positie van de bewoners­

■■

Huurharmonisatie de Kristal;

commissies toegelicht.

■■

Huurbeëindiging van een welzijnsinstelling,

Ondernemingsraad: Deze is in maart 2002 ingesteld

huurreductie nieuwe instelling, bedrijfswaarde­

als personeelsvertegen­woordiging bij SOR. Het

verlaging met 65% als gevolg van acute

verslag van de OR is in paragraaf 3.1.2 opgenomen.

be­zuiniging gemeente Rotterdam;

Klachten- en geschillencommissie: deze behandelt

■■

Aanvraag van verplichte horecavergunning voor

klachten van bewoners, woningzoekenden en

23 recreatiezalen in Rotterdam als gevolg van

bewonerscommissies en bemiddelt tussen SOR en

verscherpte regelgeving;


Bestuursverslag

■■

9

Vaststellen voorwaarden en vereisten ten aanzien

In het overleg tussen ondernemingsraad en bestuur­

van camerabewaking woongebouwen SOR op

der zijn ten aanzien van het personeelsbeleid de

verzoek en voor rekening van bewoners.

volgende onderwerpen behandeld: ■■

e-learning;

■■

werkkostenregeling;

Wijzigen van de waarderingsgrondslag vanaf de

■■

kilometervergoeding;

jaarrekening 2012 van historische kostprijs naar

■■

loopbaanbudget;

bedrijfswaarde (sociaal bezit) c.q. marktwaarde

■■

mobiele telefoonregeling;

(commercieel bezit);

■■

risicoinventarisatie en -evaluatie;

■■

Uniformering effectieve uren gemaakt in t.i. en b.v.;

■■

bedrijfskleding.

■■

Vaststellen parameters FMP, MJB en bepalen

Besluiten t.a.v. bedrijfsvoering en organisatie ■■

onrendabele top nieuwbouw (conform CFV);

Over de organisatieontwikkeling zijn besproken:

■■

Begroting 2013;

■■

organisatieverbetertraject ‘De lat gaat omhoog’

■■

Meerjarenbegroting 2013-2022;

■■

pilot aanbesteding standaardopdrachten

■■

Treasury jaarplan 2013;

■■

het reglement van de Klachten- en

klachten- en mutatieonderhoud; ■■

Geschillen­commissie; ■■

advies samenvoeging huur- en servicekosten­ administratie en benoemen coördinator;

in rekening brengen van incassokosten aan de

■■

advies reductie personeelsformatie en sociaal plan;

huurder;

■■

stand van zaken derivatenportefeuille van SOR.

■■

Inrichting van digitale factuurverificatie;

■■

Sale and lease back: vaststellen van de evaluatie,

Communicatie met de achterban vindt plaats via

procedurebeschrijving en bepaling positie t.o.v.

nieuwsbrieven en door raadpleging tijdens mede­

dispositiebeleid, strategisch voorraadbeleid en

werkersbijeenkomsten. De nieuwsbrieven, de

investeringsstatuut;

verslagen van de bijeenkomsten en de adviezen van

■■

Vaststellen dispositiebeleid;

de ondernemingsraad zijn voor de medewerkers

■■

Vaststelling uitvoeringsplan organisatieverbeter­

toegankelijk via het intranet. Publicatie wordt

traject ‘De Lat gaat Omhoog’;

afgestemd met de directie.

■■

■■

Aangaan van een strategische alliantie met Lelie zorggroep;

3.1.3 K  lachten- en geschillencommissie

Deelname aan collectieve aanvraag via Aedes ter

De commissie heeft conform het eigen reglement een

verkrijging van de ANBI-status.

tweeledig doel: ■■

Zij stelt huurders, woningzoekenden en bewoners­

3.1.2 Ondernemingsraad

commissies in de gelegenheid klachten in te dienen

De ondernemingsraad is in maart 2002 ingesteld als

over zaken waarin zij belanghebbende zijn voor

personeelsvertegenwoordiging bij SOR. Gespreks­

zover het de uitvoering van beleid betreft en SOR

onderwerpen zijn het personeelsbeleid in brede zin,

zich niet bereid toont om het betreffende besluit te

de organisatieontwikkeling en de jaarrekening- en

herzien. Zij adviseert het bestuur over afhandeling van de klacht.

begroting. ■■

Zij beslecht geschillen tussen SOR en het HPF of

De OR had begin 2012 zeven zetels, waarvan er zes

een bewonerscommissie buiten een bevoegde

waren bezet. In de loop van 2012 hebben twee leden

rechterlijke instantie om, door voor beide partijen

zich teruggetrokken om persoonlijke redenen. Van­

bindende uitspraken te doen.

wege de aangekondigde inkrimping van het aantal

De commissie rapporteert aan de directeur-bestuurder.

SOR medewerkers tot onder 100 medewerkers heeft de OR besloten om het aantal zetels terug te brengen

Gedurende 2012 zijn drie klachten aanhangig

naar vijf. In 2012 is de aandacht van de OR vooral

gemaakt, waarvan één niet ontvankelijk is verklaard.

uitgegaan naar het organisatie verbetertraject binnen

Een klacht over financiële compensatie wegens

de afdeling Wonen en naar de beoogde verbreding

overlast is ongegrond verklaard. Een klacht over

van het traject naar de rest van de organisatie.

gefactureerd mutatieonderhoud aan een ex-bewoner is kort voor de jaarwisseling ingediend. Deze wordt in 2013 behandeld.


10

tot € 50.000,- per opdracht een verplichting aan te 3.1.4 Integriteitsbeleid

gaan, daarboven is de bestuurder bevoegd, voor zover

Het integriteitsbeleid van SOR bestaat uit de

de statuten daar ruimte toe bieden.

integriteits­code, de klokkenluidersregeling en de e-gedragscode: ■■

■■

De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het

De integriteitscode is in 2006 vastgesteld en wordt

ontwerp, de implementatie en de werking van de

door alle werknemers onderschreven. In deze code

interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze

staan aanwijzingen en voorschriften voor houding

systemen hebben te maken met bijvoorbeeld beleids­

en gedrag naar de medewerkers onderling, naar

vorming, processen, taken en het beïnvloeden van

huurders en naar derden.

gedrag. Maar ook met andere aspecten van de

In 2008 is de klokkenluidersregeling vastgesteld.

organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen

Deze regeling biedt de mogelijkheid om bij

te realiseren en potentieel wezenlijke fouten,

ge­constateerde onregelmatigheden, die niet

verliezen of fraude of de overtreding van wetten en

binnen de werking van de integriteitscode opgelost

regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te

kunnen worden, bij een onafhankelijk persoon

signaleren. SOR beseft terdege dat het hebben van

deze onregelmatigheden te melden. De regeling

adequate en effectieve risicobeheersings- en controle­

voorziet in een onafhankelijk onderzoek en indien

systemen hier geen absolute garantie toe biedt.

daar aanleiding toe is een beoordeling door de raad van commissarissen. In 2012 zijn geen ■■

Ten aanzien van risicobeheersing onderkent SOR op

meldingen gedaan.

hoofdlijnen vijf risicogebieden:

In 2009 is met de e-gedragscode een aanvulling

■■

Financiering en fiscaliteit. De belangrijkste risico’s

gekomen op de integriteitscode, gericht op het

die hierbinnen vallen zijn de renterisico’s en

gebruik van digitale communicatiemiddelen, met

rentederivaten. Het proces rondom het aangaan

name ten aanzien van correct gedrag bij het

hiervan wordt gevoerd binnen het maandelijks

gebruik van e-mail en van internet.

liquiditeitenoverleg, dat zich houdt aan de criteria

Bespreking van het gewenste gedrag en toezicht op

zoals gesteld in het treasurystatuut. In het

de getoonde integriteit behoren tot de taken van alle

liquiditeitenoverleg worden de liquiditeiten­

leidinggevenden. In 2012 is begonnen met integratie

planning, het liquiditeitenbeheer en de meerjaren

van de afzonderlijke regelingen in één document.

exploitatieprognoses behandeld. Deze

De verwachte afwikkeling van de bijbehorende

in­strumenten dragen eraan bij dat risico’s

procedure valt in de tweede helft van 2013.

hanteerbaar blijven. Ten aanzien van opdrachtnemers en aannemers van

Naast deze regelingen heeft SOR een vertrouwens­

SOR zijn in het kader van de Wet Ketenaansprake­

persoon, waarbij in overleg met de OR gekozen is

lijkheid enkele instrumenten voor handen om het

voor een persoon buiten de werkorganisatie. De

risico op naheffing door de fiscus bij faillissement

omvang van de organisatie wordt als te beperkt

te minimaliseren, bijvoorbeeld door bij projecten

gezien om een naaste collega op een dergelijke

de BTW rechtstreeks aan de belastingdienst te

positie te benoemen. De rol van de vertrouwens­

betalen.

persoon is het bespreken van ongewenste situaties in de werksfeer, met name waar het gaat om intimidatie

■■

Projectontwikkeling. Dit proces doorloopt vijf fases:

of intimiteiten. Gedurende 2012 zijn geen meldingen

initiatief, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp,

gedaan in het kader van integriteitschendingen,

uitvoering, afrekening. Voordat naar een nieuwe

overige onregelmatigheden of ongewenste situaties

fase kan worden overgegaan wordt over een bij de

in de werksfeer.

af te sluiten fase behorend beslisdocument formeel door de directeur-bestuurder een besluit genomen.

3.1.5 Risicobeheersing binnen SOR

In zowel het fasebeslisdocument als het statusdocu­

SOR werkt op basis van bevoegdheden, gekoppeld

ment is een SWOT analyse een vast onderdeel.

aan het organisatieschema en begrensd door de

Hierin wordt een opsomming gegeven van de

jaarbegroting. De statuten bevatten de bepalingen

mogelijke risico’s en de wijze waarop deze risico’s

ten aanzien van de bevoegdheden van de bestuurder.

worden beheerst indien ze zich zouden voordoen.

Directieleden zijn bevoegd binnen hun begroting en

Deze fasering werkt als trechter waarmee zowel de


Bestuursverslag

11

projectbegroting als de exploitatieopzet steeds

ten aanzien van het vaststellen en

preciezer en zekerder worden. Door de gefaseerde

implementeren van huren gescheiden over

besluitvorming bestaan er drie momenten waarop

twee directies.

besloten wordt of een project al dan niet door kan gaan. De directie verantwoordt elk kwartaal de

■■

ICT. Op dit gebied spelen risico’s ten aanzien van

voortgang van de doelstellingen uit het jaarplan en

de gegevensintegriteit, fysieke beveiliging van

de bijzonderheden van het betreffende kwartaal.

apparatuur, continuïteit en het technisch beheer.

Om beter inzicht te krijgen in de procesrisico’s

De gegevensintegriteit is gewaarborgd door

worden de processen systematisch vastgelegd en

achtervangprocedures gecombineerd met de

intern beoordeeld. Voor de komende jaren wordt

toegangsbeveiliging. Deze laatste wordt onder­

aandacht geschonken aan verdere risicobeheersing

steund door een aan- en afmeldprotocol van

in de processen. Bij al zijn voorstellen aan de

nieuwe en vertrekkende medewerkers. De

bestuurder ter voorbereiding van besluitvorming

beveiliging van de apparatuur en het beheer liggen

brengt het management risico’s schriftelijk in beeld.

deels bij SOR zelf en deels bij de aanbieders van

De aankoop van grond en gebouwen is onderhevig

gehoste diensten. Voor de ondersteuning en de

aan besluitvorming in de raad van commissarissen.

beleidsvorming op dit vlak wordt expertise bij

Bij aanbestedingen wordt overwegend meervoudig

externe bureaus ingehuurd. Ten aanzien van de

aanbesteed, waarbij de controle op de levens­

continuïteit van de systemen is in 2013 een uitwijk­

vatbaarheid van de meedingende bouwbedrijven

faciliteit gebouwd. De continuïteit en de gegevens­

onderdeel is van de procedure.

integriteit zijn daarmee nog beter gewaarborgd. Twee maal per jaar wordt de werking van deze

■■

Onderhoud van gebouwen. Het onderhoud is

uitwijkfaciliteit getest op werking.

gericht op het in stand houden van de kwaliteit van het pand op het functionele niveau van oplevering van de nieuwbouw. Om de onderhoudslasten te

3.2

Bestuurlijke organisatie

beperken wordt tijdens de nieuwbouw zoveel mogelijk gekozen voor hoogwaardige en

3.2.1 Organisatiestructuur

onderhouds­arme materialen. Hiermee wordt

De huidige organisatiestructuur is in 2008 ingericht,

tevens het risico op waardevermindering beperkt.

waarmee de groeistrategie van SOR beheerst uit­

De planning van onderhoudsbeurten en renovaties

gevoerd kan worden. Met het aanstellen van

gebeurde door middel van de beoordeling door de

directeuren is inhoud gegeven aan delegatie van

onderhoudsopzichters van nut en noodzaak van

verantwoordelijkheden en bevoegdheden. In Figuur 1

de ingrepen, gebaseerd op het meerjarenplan

is de topstructuur weergegeven. De nadere organisa­

met onderhoudscycli. In 2012 is een deel van het

torische invulling staat in paragraaf 4.6. Naar aan­

bezit op basis van conditiemeting volgens NEN-

leiding van het verbetertraject zullen in 2013

normering in kaart gebracht, in 2013 volgt de rest.

aanpassingen gedaan worden aan het organogram.

De hierop gebaseerde meerjaren onderhoudsbe­ groting wordt jaarlijks geactualiseerd, waarmee de

3.2.2 Verbindingen

totale onderhoudskosten worden beheerst. De

Onder de toegelaten instelling SOR is in 2008 een

aanbesteding van onderhoudswerken verloopt via

holdingstructuur geformeerd. Hiermee is invulling

een meervoudige offerteaanvraag voor bedragen

gegeven aan fiscale vereisten om voor vrijstelling van

vanaf € 1.000,-, uitgezonderd spoedeisende of

vennootschapsbelasting (Vpb) in aanmerking te

specialistische werken.

komen. Tevens is hiermee tegemoet gekomen aan de wens om de toegelaten instelling in juridische zin

■■

Exploitatie. De risico’s betreffen hier vooral huur­

zoveel mogelijk te vrijwaren van grote risico’s in de

derving en leegstand. Huurderving door wan­

projectontwikkeling. Met ingang van 2013 is SOR

betaling wordt door de incassoprocedure

vennootschapsbelastingplichtig geworden. In 2013 zal

ondervangen, die start bij de eerste uitblijvende

daarom beoordeeld worden in hoeverre de huidige

betaling en reeds voor de eerstvolgende uitblij­

juridische structuur nog voldoet aan het doel waartoe

vende betaling is geëscaleerd tot het niveau van

zij is ingericht. In Figuur 1 is de juridische structuur

aanmaning. Daarnaast zijn verantwoordelijk­heden

weergegeven.


12

Figuur 1: Organisatiestructuur van SOR

Juridische structuur

Organisatiestructuur

SOR

Raad van commissarissen

SOR Holding b.v.

directeur-bestuurder

Beleid en bestuursondersteuning

HRM Senior Village Numansdorp b.v.

SOR Vastgoedontwikkeling b.v. Wonen

Financiën

Vastgoedontwikkeling

SOR Voordeban B.V.

nemen deel aan gezamenlijk woningmarktonderzoek. De onderlinge verhouding tussen moeder en dochters

De daaruit voortkomende kennis wordt binnen SOR

is dusdanig belegd, dat het bestuur van de toegelaten

voornamelijk aangewend voor het strategisch voor­

instelling de volledige zeggenschap heeft over de

raadbeleid (zie paragraaf 5.3).

dochters. De productie binnen de bv’s vindt uitslui­ tend plaats met als doel te leveren aan de toegelaten

Woonruimtebemiddeling wordt samen met de

instelling. Bovendien is ervoor gekozen om de vereis­

collega-corporaties in de stadsregio Rotterdam

ten ten aanzien van verantwoord maatschappelijk

georganiseerd via Woonnet Rijnmond. Binnen SOR

ondernemerschap en daarmee ook de vereisten aan

leidt dit tot richtlijnen en voorschriften bij de verhuur

het toezicht die van toepassing zijn op de toegelaten

van woningen (zie paragraaf 5.7). Het werkgebied van

instelling op de dochters van toepassing te laten zijn.

SOR ligt deels op de Hoeksche Waard, dat buiten de

In geen van de bv’s is personeel ondergebracht.

stadsregio Rotterdam valt. In dit gedeelte van het werkgebied heeft SOR afspraken met collega woning­

3.2.3 Sectorale samenwerkingsverbanden

corporatie HW Wonen.

SOR is lid van Aedes, Maaskoepel en Woonnet Rijn­ mond. Het lidmaatschap van Aedes draagt bij aan de

Naast deze lidmaatschappen onderhouden wij structu­

sectorbrede contacten die we kunnen en willen

reel collegiaal contact met drie andere corporaties die

onderhouden. Daarbij behartigt Aedes de belangen

zich net als SOR met name toeleggen op seniorenhuis­

van de sector in brede zin, waar ook SOR baat bij

vesting. Het doel van het overleg is bespreken van

heeft.

gezamenlijke problematiek en waar mogelijk het vinden van oplossingen en treffen van maatregelen

Maaskoepel geeft door sectorale samenwerking

om onze belangen als seniorenhuisvesters op de

inhoud aan de beleidsterreinen woningmarktbeleid

gewenste wijze voor het voetlicht te krijgen.

en woonruimtebemiddeling in de Stadsregio Rotter­ dam. Beleidsvorming op deze terreinen heeft invloed op de beleidskeuzes die SOR maakt. Voor woonruim­ tebemiddeling is dat op directe wijze, doordat de regionale huisvestingsverordening hierop toeziet. De inhoud van de verordening is in samenwerking tussen Maaskoepel en de Stadsregio Rotterdam tot stand gekomen. Voor de beleidsvorming op het vlak van voorraadbe­ heer is de invloed op het beleid van SOR indirect. Wij


13

Project de Gravin in Oud-Beijerland biedt behalve 203 appartementen in diverse prijsklassen een breed scala aan wijkvoorzieningen voor jong en oud.


14

B

Ondernemingsverslag 4 Ondernemingsplan

15

6 Jaarrekening

36

4.1

Visie op markt en maatschappij

15

6.1 Balans

36

4.2

“Onderweg naar 2015”

15

6.2 Resultatenrekening

38

4.3 Investeringsstrategie

16

6.3 Kasstroomoverzicht

40

4.4

Financieel-economische strategie

16

6.4

Mutaties in bedrijfswaarde en marktwaarde

41

4.5

Maatschappelijk ondernemerschap

16

6.5

Algemene toelichting op de jaarrekening

42

17

6.5.1 Regelgeving

42

6.5.2 Grondslagen voor consolidatie

42 42

4.6 Organisatieontwikkeling 5

18

6.6

5.1 Financiën

Beleid en resultaten

18

6.6.1 Algemeen

42

5.1.1 Ontwikkelingen 2012

18

6.6.2 Materiële Vaste Activa

42

5.1.2 Resultatenrekening

19

6.6.3 Vastgoedbeleggingen

43

5.1.3 Balans

19

6.6.4 Financiële Vaste Activa

44

5.1.4 Bedrijfswaarde

19

6.6.5 Kortlopende Activa en Vorderingen

44

5.1.5 Meerjaren exploitatieprognose

19

6.6.6 Liquide Middelen

44

5.1.6 Treasury

20

6.6.7 Groepsvermogen

44

5.1.7 Beoordeling door CFV

22

6.6.8 Voorzieningen

44

5.1.8 Beoordeling door WSW

22

6.6.9 Langlopende Schulden

45

6.6.10 Kortlopende Schulden

45

6.7

45

5.1.9 Financiële ondersteuning buitenlandse instellingen 22

Toelichting op de balans

Toelichting op de resultatenrekening

5.1.10 Grondposities

23

6.7.1 Algemeen

45

5.1.11 Sponsoractiviteiten

23

6.7.2 Opbrengsten

45

5.2 HRM

23

6.7.3 Bedrijfslasten

45

5.2.1 Formatie

23

6.7.4 Rentebaten en rentelasten

46

5.2.2 Ziekteverzuim

24

6.8

47

5.2.3 Ontwikkeling van medewerkers

24

5.3

24

Strategisch voorraadbeleid

5.4 Vastgoedontwikkeling

26

5.4.1 Projectenplanning

26

5.4.2 Projecten in uitvoering

26

5.4.3 Aan- en verkoop

27

5.5

27

Behoud van woningkwaliteit

5.5.1 Klachten- en mutatieonderhoud

27

5.5.2 Planmatig onderhoud

28

5.5.3 Onderhoud van de directe woonomgeving

28

5.5.4 Realisatie van de onderhoudsbegroting

28

5.6 Huurprijsbeleid

28

5.7 Verhuurbeleid

29

5.8

31

Maatschappelijk beleid en leefbaarheid

5.8.1 Bewoners

31

5.8.2 Relaties zorg- en welzijnssector

32

5.8.3 Relaties gemeente, regio, rijksoverheid

34

Kengetallen jaarrekening 2012


Ondernemingsverslag

4 Ondernemingsplan

15

In Rotterdam voert de gemeente de regie in de ontwikkeling van woonservicegebieden, door deel­ gemeentes en partijen uit de sectoren wonen, welzijn

In 2011 heeft SOR een nieuw ondernemingsplan

en zorg en uiteraard de bewoners te betrekken. Voor

vastgesteld, te vinden op de website www.sor.nl. Het

SOR biedt dit enerzijds de gelegenheid om de eigen

ondernemingsplan staat niet op zichzelf, maar volgt

gebouwen een duidelijkere positie te geven in de

op het plan dat we in 2007 vaststelden voor de

buurt en anderzijds de mogelijkheid om de buurt ook

periode tot 2011, met een verlengde horizon tot

in de gebouwen uit te nodigen. De beoogde uitkomst

2016 voor de voorraadontwikkeling. Veel van de

is dat vrijwilligerswerk en mantelzorg zo een stimu­

keuzes die we toen maakten, zijn nog steeds actueel.

lans krijgen. Aansluitend is er de verwachting bij SOR

De omstandig­heden zijn in het afgelopen jaar echter

dat de verhuurbaarheid hierdoor verbetert.

danig gewijzigd, zowel in de wereld om ons heen, als binnen de organisatie. Daardoor komen accenten anders te liggen.

4.2

“Onderweg naar 2015”

In het ondernemingsplan kwam de nadruk meer

4.1

Visie op markt en maatschappij

op de beheerde voorraad te liggen. Middels het formuleren van nieuwe product-marktcombinaties en

De visie van SOR is dat de doelgroep senioren steeds

met de in 2009 doorgevoerde organisatiewijziging

meer diversiteit kent. Naarmate bewoners ouder

krijgt de organisatie de middelen om gerichter

worden, is er in toenemende mate behoefte aan vrije

aansluiting op de markt te maken. Hiermee maken

tijdsbesteding nabij de woning. Maar er zijn er ook

we een stap naar meer bij leefstijlen aansluitende

velen die zich tot op hoge leeftijd gezond en goed

producten. Met het verdwijnen van de investerings­

voelen en die actief willen zijn in verenigingen, door

ruimte zal in 2013 nog meer focus liggen op de

te sporten of anderszins. De woongebouwen van SOR

beheerorganisatie en willen we verdere stap zetten

bieden altijd de benodigde beschutting, maar zijn

in de professionalisering van onze dienstverlening.

door hun centrale ligging ook een goede uitvalsbasis om de gewenste activiteit te ontplooien.

De positie die SOR inneemt hebben we als volgt

SOR voorziet niet alleen in een geschikte gebouwde

■■

samengevat:

die de stap van woonomgeving naar passende leef­

■■

■■

■■

■■

SOR integreert de werelden van wonen, welzijn en zorg;

een signalerende rol. Vanuit deze visie worden niet alleen de eigen

SOR stimuleert de totstandkoming van hechtere sociale netwerken;

consulenten hebben een actieve ondersteunende rol, de huismeesters en onderhoudsopzichters hebben

SOR bedient de verschillende senioren met passende product-marktcombinaties;

spelen, maar ook vanuit de organisatie van SOR zelf wordt hier invulling aan gegeven. De woon­

SOR is dé woningcorporatie voor 55-plussers in de regio;

omgeving kunnen maken. Het zijn vooral zorg­ aanbieders en welzijnsorganisaties die hierin een rol

SOR is aanspreekbaar op haar brede maatschappelijke positie;

omgeving, maar ook in samenwerking met partijen,

■■

SOR smeedt vruchtbare samenwerkingsverbanden;

■■

SOR is oplossingsgericht bij onderhoud aan haar woningen.

ge­bouwen ontwikkeld, maar wordt ook de bijdrage aan buurt- en wijkontwikkeling rondom onze complexen beoordeeld. De beheerteams hebben

De portefeuille-indeling in drie categorieën blijft

een integrale rol in de leefbaarheid in en om onze

bestaan:

complexen. De samenwerking tussen woon­

■■

Woningen zijn ons kernproduct;

consulenten, huismeesters en onderhoudsopzichters

■■

Verpleeg- en verzorgingshuizen zijn onze, in

is geïntensiveerd wat ruimte biedt tot het ontstaan

omvang, tweede categorie. De investerings- en

van diversiteit in de dienstverlening.

beheerplanning hiervan stellen wij in overleg met onze zorgpartners op;


16

■■

Het derde portefeuilledeel bestaat uit bedrijfsen maatschappelijk onroerend goed. Middels dit

4.4

Financieel-economische strategie

vastgoed kunnen wij veel maatschappelijke functies herbergen. In geval van commerciële aanwending

De financiële prognose is het tweede kaderstellende

leveren zij het benodigde rendement voor onze

element in de uitvoering van de strategie. In ons

maatschappelijke en sociale huurtaken.

ondernemingsplan hebben wij de volgende doelen gesteld:

In ons beheermodel staat het leefklimaat voorop. De

■■

meter, die ons scherp houdt op onze prestaties op

Positief jaarresultaat, op basis van historische kostprijs.

klanttevredenheid is daarbij een belangrijke graad­ ■■

Solvabiliteit boven de 10%, op basis van historische kostprijs.

het vlak van onderhoudsbeleid, sociaal beheer en de dienstverlening. Omdat onze gebouwen zonder

■■

Rentedekkingsgraad boven de 1,25.

uitzondering midden in woonwijken staan, hebben

■■

Investeringsbeslissingen worden op basis van

wij belang bij goede samenwerkingsrelaties met de

bedrijfswaarde genomen. De gehanteerde set

ons omgevende partijen: (deel)gemeenten, collega-

parameters wordt jaarlijks geactualiseerd.

corporaties en zorg- en welzijnsinstellingen. Hier

Op grond van de gewijzigde accountantsrichtlijn

werken wij dan ook aan, evenals aan een gezond

RJ645 zijn wij met ingang van 2012 overgegaan

bedrijf in termen van financiële resultaten en vak­

op waardering op bedrijfswaarde. De financiële

kundige medewerkers.

resultaten staan in de jaarrekening. Een nadere beschouwing staat in paragraaf 5.1.

4.3

Investeringsstrategie 4.5

Maatschappelijk ondernemerschap

Hoewel de investeringsbegroting naar € 0,- is terug­ gebracht, blijven wij wel vasthouden aan onze uit­

Het maatschappelijk ondernemerschap van SOR is

gangspunten. Investeringen in vastgoed worden langs

gestoeld op drie pijlers:

een meetlat gehouden, die bestaat uit de volgende

■■

■■

De investering versterkt de portefeuille in zijn

prestatie­velden wonen en zorg, toewijzen, verhu­

aansluiting op de markt. Strategisch voorraadbeleid

ren en vervreemden en betrekken van huurders bij

geeft de kaders aan waarbinnen geopereerd wordt. ■■

■■

Bevordering van het leefklimaat van de bewoners. Hiermee wordt inhoud gegeven aan de BBSH-

elementen:

De locatie voldoet aan kwaliteits- en nabijheids­

beleid en beheer. ■■

Het voorzien in maatschappelijk vastgoed ten

eisen ten aanzien van voorzieningen, winkels en

behoeve van professionele en vrijwilligers­

openbaar vervoer.

organisaties. Hiermee wordt inhoud gegeven aan

De woningen voldoen aan het standaard pro­

de BBSH-prestatievelden wonen en zorg en

gramma van eisen van SOR, dat voor het eerst is opgesteld in 1995 en sindsdien voortdurend is

leefbaarheid. ■■

Milieubewuste investeringen, ten behoeve van

doorontwikkeld. In 2012 is begonnen met het

beheersbare woonlasten gekoppeld aan

programma van eisen te verbijzonderen naar de

comfortabele woningen in toekomstvaste

PMC’s die wij onderscheiden.

gebouwen. Hiermee wordt inhoud gegeven aan het BBSH-prestatieveld kwaliteit en instandhouding

Het gebied waar de toelating voor is afgegeven,

woningbezit.

omvat Stadsregio Rotterdam en de drie westelijke

In paragraaf 5.8 worden onze keuzes en resultaten in

gemeenten in de Hoeksche Waard. Inmiddels is SOR

beeld gebracht.

actief (zowel in het beheer en eigendom van bestaande woningen als in projectontwikkeling) in acht van de twintig gemeenten die binnen het werkgebied vallen. Binnen de gemeente Rotterdam is SOR actief in twaalf van de veertien deelgemeenten.


Ondernemingsverslag

4.6

17

Organisatieontwikkeling

In 2012 zijn geen wijzigingen aan het organogram gedaan. Wel is onder druk van de kostenbesparingen en de wegvallende investeringsprojecten afscheid genomen van een aantal medewerkers. Binnen de afdeling Wonen, die de hele front office omvat, is een begin gemaakt met een verbeterslag van de dienst­ verlening. Tot eenzelfde traject in de rest van de organisatie is in het vierde kwartaal besloten. Het traject behelst een analyse van het taken- en verantwoordelijk­hedenpakket, de functies en de personeelsbezetting, en zal in 2013 uitgevoerd worden. Figuur 2: Organigram van de SOR

Klachten- en geschillencommissie Raad van commissarissen

Huurdersplatform Ondernemingsraad

Directeur-Bestuurder

Beleid en bestuursondersteuning

HRM

Directiesecretariaat

Wonen

Onderhoud Vastgoedbeheer Bedrijfsruimten

Financiën

Communicatie

Vastgoedontwikkeling

Office management

Financiële administratie

Office management

Receptie en Woonwinkel

Controller

Projectmanagement

Beheerteam Noord

Huuradministratie

Project controlling

Beheerteam Zuid

Servicekosten administratie

Beheerteam Te Hoogerbrugge

ICT Facilitair


18

5 Beleid en resultaten

worden. De tijdelijke regeling behelst het verhuren van tenminste 90% van de DAEB-woningen aan inkomens tot de inkomensgrens (zie paragraaf 5.7).

5.1

Financiën

Het WSW heeft, onder druk van de achtervangers, de wijze van bepalen van de onderpandswaarde

De resultatenrekening en de balans zijn ontleend aan

ge­wijzigd. Het effect hiervan voor SOR is een daling

de jaarrekening 2012, zoals deze door de accountant

van de onderpandwaarde met € 211 miljoen, waar­

is gecontroleerd. De cijfers in deze paragraaf

door de waarde van de leningen langdurig hoger is

betreffen de geconsolideerde cijfers van de toe­

dan de onderpandswaarde (zie ook paragraaf 5.1.8).

gelaten instelling en onderliggende bv’s.

Op grond hiervan verstrekt het WSW gedurende langere periode geen nieuwe borgingsruimte. Omdat

5.1.1 Ontwikkelingen 2012

al het bezit bij het WSW in onderpand gegeven is,

De kredietcrisis blijft voortduren en blijft een forse

is het ook niet mogelijk om delen van de niet-DAEB

invloed houden op de woningmarkt. Door de aan­

portefeuille als onderpand voor commerciële

houdende stagnatie op de koopmarkt blijven wij

financiering te laten fungeren. Gevolg hiervan is dat

merken dat de afzet van de middeldure huur­

de investeringsruimte voor eigen ontwikkeling tot

woningen achterblijft bij de verwachting. Gevolg

nihil is terug gebracht.

hiervan is een hogere dan geprognosticeerde huur­ derving. Deze huurderving doet zich zowel voor in

In 2012 hebben de eerste gesprekken plaatsgevonden

bestaand bezit als ook in nieuwbouwbezit. Door de

met de belastingdienst over de heffing van

verder dalende rente naar historische lage niveaus zijn

vennootschaps­belasting bij de zogenoemde zorg­

meerdere corporaties in de problemen gekomen als

corporaties. Onderwerp van deze gesprekken was de

gevolg van margin calls op de derivatenportefeuille.

openingsbalans per 1 januari 2012. Doelstelling van

SOR heeft net als een aantal andere corporaties

de fiscus is om te komen tot één vaststellings­

derivaten met een negatieve marktwaarde, maar dit

overeenkomst met alle zorgcorporaties. SOR blijft

heeft niet geleid tot margin calls van de betrokken

aanspraak maken op de redelijke overgangstermijn,

banken.

die is overeengekomen in de in 2008 afgesloten vaststellingsovereenkomst. Op grond daarvan blijven

Begin 2012 werd de sector opgeschrikt door ernstige

wij bovendien van mening dat SOR pas vanaf 2013

financiële problemen bij Vestia. Als gevolg van de

vennootschapsbelastingplichtig is. Als gevolg van de

extreem lage rente was Vestia niet in staat om aan de

waardedaling van het bezit is ingeschat dat de

margin verplichtingen te kunnen voldoen. Om toch

komende jaren er geen heffing zal plaatvinden.

aan de verplichtingen te kunnen voldoen is er een

Voor 2012 heeft dit een positief effect van circa € 3,5

reddingsplan opgesteld, waarbij een bijdrage van de

miljoen op het jaarresultaat.

banken en van de corporaties verwacht wordt. Deze laatste is vertaald in een voorgenomen heffing door

Op grond van de wijzigingen in de RJ645, heeft SOR

het CFV van € 750 miljoen door de corporatiesector.

met ingang van 1 januari 2012 de waarderings­

Gezien de voorgenomen verhuurdersheffing verwacht

grondslagen van het vastgoed aangepast. In het

het CFV bij nog meer corporaties problemen.

verleden was deze gebaseerd op historische kostprijs, de nieuwe waardering is gebaseerd op bedrijfswaarde

In het afgelopen jaar is geen voortgang geboekt op

voor sociaal vastgoed (DAEB) en marktwaarde voor

het omzetten van de EU-regeling in wetgeving.

commercieel vastgoed (niet-DAEB). De keuze is

Verwacht was dat de Herzieningswet toegelaten

ingegeven door het feit, dat hiermee inzichtelijk

instellingen volkshuisvesting in 2012 zou worden

gemaakt wordt wat de intrinsieke waarde van SOR is

goedgekeurd, maar deze doelstelling is door het

en daarmee de mogelijke ruimte om verbeteringen

kabinet niet gehaald. Met de Herzieningswet zal de

c.q. investeringen in het bestaande vastgoed uit

in 2011 ingevoerde tijdelijke regeling worden ver­

te voeren. Geconstateerd kan worden dat de

vangen en wordt tevens geregeld op welke wijze de

economische crisis ook voor SOR negatieve gevolgen

administratieve splitsing van het bezit in een DAEB-

heeft: het commerciële vastgoed heeft een waarde­

en een niet-DAEB-gedeelte vormgegeven moet

daling laten zien van 0.7% in 2011 en 2.6% in 2012.


Ondernemingsverslag

19

Om de onderlinge vergelijkbaarheid te verbeteren

5.1.4 Bedrijfswaarde

heeft SOR voor haar berekeningen aansluiting

In 2012 heeft SOR de uitganspunten van de bedrijfs­

gezocht bij de CFV- en WSW-parameters. Dit heeft tot

waarde herbeoordeeld en heeft de volgende aanpas­

gevolg, dat de bedrijfswaarde verlaagd is. De belang­

singen verwerkt:

rijkste aanpassingen zijn de grondwaarde (€ 5.000 per

■■

De inschatting van de onderhoudskosten is

woning i.p.v. actuele waarde) en de levensduur van de

verhoogd als gevolg van het inrekenen van een

verzorgingseenheden (met 10 jaar verkort)

groot onderhoudsingreep in het 25e en het 40e jaar. Hiermee is de ingerekende onderhoudsuitgave conform de intern gehanteerde parameters bij

5.1.2 Resultatenrekening

investeringen en sluit deze meer aan bij gemiddel­ 2012

2011

den in de sector. In 2013 wordt versneld conditie­

bedrijfsopbrengsten

€ 62.646

€ 60.584

meting van het hele bezit uitgevoerd en worden

bedrijfslasten

€ 63.520

€ 44.974

de resultaten verwerkt in de bedrijfswaarde 2013

- € 873

€ 15.610

financieel resultaat

- € 35.810

- € 23.129

groepsresultaat

- € 36.683

- € 7.519

bedrijfsresultaat

■■

De grondwaardering is aangepast conform de uitgangspunten van het CFV (€ 5.000,- voor zelf­ standige woningen, € 2.500,- voor overige een­ heden). In het verleden werd door de SOR de commerciële grondwaarde in de bedrijfswaarde

De uitgebreide verlies- en winstrekening en de

opgenomen.

toelichting erop staan in hoofdstuk 6.2

■■

Er heeft een herbeoordeling van de levensduur van het zorgvastgoed plaatsgevonden. De levens­ duur is (op hooflijnen) verkort van een 50 jarige

5.1.3 Balans

naar een 40 jarige exploitatie. Als onderdeel van Activa

2012

2011

materiele vaste activa

€ 565.016

€ 634.245

heroriëntatie plaats op de levensduur van

vastgoedbeleggingen

€ 224.019

€ 210.958

zorgvastgoed.

financiele vaste activa

€ 2.025

€ 2.617

€ 60.299

€ 33.862

€ 851.359

€ 881.682

€ 27.300

€ 57.300

€ 3.843

€ 34.700

2012

2011

€ 111.461

€ 204.430

€ 28.453

€ 18.613

langlopende schulden

€ 693.571

€ 635.359

kortlopende schulden

€ 17.874

€ 23.280

€ 851.359

€ 881.682

€ 27.300

€ 57.300

€ 3.843

€ 34.700

vlottende activa totaal nog te ontvangen leningen uitstaande opdrachten onroerende zaken in ontwikkeling

het strategisch voorraadbeleid vindt een verdere

De bedrijfswaarde bedraagt per einde 2012: DAEB portefeuille

527.575.619

Niet-DAEB portefeuille

246.521.334

Totaal bedrijfswaarde

774.096.953

5.1.5 M  eerjaren exploitatieprognose Passiva eigen vermogen voorzieningen

totaal met financiers overeen-gekomen leningen aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling

Als gevolg van de daling van de berekende onder­ pandswaarde door het WSW is de investeringsruimte van SOR verdwenen. Was er in de oude situatie nog sprake van een onderpandswaarde van € 809 miljoen, in de nieuwe situatie is deze met € 211 miljoen verlaagd naar € 598 miljoen. De nominale waarde van de leningenportefeuille bedraagt per einde 2012 € 693 miljoen. Rekening houdend met de waarde van de ontwikkelgronden en de liquiditeitspositie van SOR levert dit een negatieve ruimte op van € 35 miljoen. Uit de beoordeling bleek dat ook de kasstroom

Een uitgebreide balans en de toelichting erop staan in

conform WSW-parameters, dus inclusief de fictieve

hoofdstuk 6.1

jaarlijkse aflossing van de leningen met 2%, langdurig negatief was en pas aan het einde van de prognose­ periode van 10 jaar positief wordt. Dit alles heeft tot het besluit geleid alle nieuwbouwontwikkelingen stop te zetten.


20

Tabel 1: Meerjarenbegroting 2013-2018 Balanstotaal

2013

2014

2015

2016

2017

2018

820.244

781.104

759.898

750.243

743.196

739.782

Weerstandsvermogen

96.672

88.276

82.271

80.241

80.202

83.602

Solvabiliteit

11,8%

11,3%

10,8%

10,7%

10,8%

11,3%

De investeringsstop is verwerkt in de laatst vast­

Ondanks de slechte marktomstandigheden is er, door

gestelde meerjarenbegroting. Voor de meerjaren­

optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden in

begroting gelden de uitgangspunten:

de markt, een verbetering gerealiseerd op het uit­

■■

Gemiddelde huurstijging: inflatie+1,5% in de jaren

zetten van de overtollige middelen.

2013-2017, in de jaren daarna inflatie (2,0%). ■■

■■

■■

Stijging van loon- en onderhoudskosten van

Eind 2010 heeft SOR voor € 110 miljoen aan finan­

inflatie+1%.

ciering aangetrokken, waarmee alle destijds geplande

Herfinancieringsrente: forward rente per medio

investeringen en herfinancieringen tot eind 2017

november, verhoogd met een opslag van 0,5%.

gegarandeerd waren. Als gevolg van de veranderende

Lange rente vanaf 2016: 5,25%.

ratio’s bij het WSW heeft SOR al haar investeringen stopgezet en heeft SOR een ruime liquiditeitspositie.

In de meerjaren exploitatieprognose is tevens rekening gehouden met de verhuurdersheffing en de

In het eerste half jaar van 2013 wordt gewerkt aan

saneringsbijdrage, ondanks dat de wettelijke grond

een risicoinventarisatie in de portefeuille intramuraal

hiervoor ontbreekt. In de meerjarenraming zijn alleen

vastgoed. Tevens wordt overgeschakeld op conditie­

projecten meegenomen, die in uitvoering zijn (de

meting als systematiek om de onderhoudsingrepen te

BuitenBan, De Gravin en Het Facet).

plannen en begroten. De uitkomsten uit beide activiteiten zijn bepalend voor de investeringen die

In 2013 zullen we de financiële stuurparameters, zoals

wij noodzakelijk achten in het bestaande bezit.

de gewenste solvabiliteit, rentedekkingsgraad en loan to value herijken, mede gebaseerd op de nieuwe

Als gevolg van het stopzetten van de investeringen

waarderingsgrondslagen en de veranderde markt­

ontwikkelt de liquiditeitspositie van SOR zich positief,

omstandigheden. Op basis van de oude waarderings­

mede door de inschatting van de vertraagde VPB

grondslagen levert dit tabel 1 op.

heffing. Deze vertraagde heffing wordt veroorzaakt door de waardedaling van het bezit, waardoor er voor

5.1.6 Treasury

meerdere jaren compensabele verliezen ontstaan.

De verantwoordelijkheden en bevoegdheden hiervan liggen vast in het in 2011 herijkte Treasurystatuut.

Derivatenposities

In het treasuryjaarplan zijn de mandaten in de

Binnen het treasurybeleid van SOR dient het gebruik

or­ganisatie en de activiteiten voor 2012 beschreven.

van financiële instrumenten ter beperking van in­herente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s.

Door het later starten van projecten, heeft SOR het

Op grond van het geldende interne treasurystatuut is

afgelopen jaar een ruime liquiditeitspositie gehad.

het gebruik van financiële instrumenten slechts

Figuur 3: Ontwikkeling van de liquide middelen 2012 - 2022 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022


Ondernemingsverslag

21

toe­gestaan voor zover er een materieel verband met

overeen­gekomen dat wanneer de driemaands euribor

het belegde/gefinancierde vermogen kan worden

rente onder een bepaalde ondergrens zou komen, er

gelegd, en zolang de toepassing ervan tot een positie

door SOR een vastgestelde hogere rente betaald dient

van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt,

te worden, zolang de driemaands euribor rente onder

die een lager risicoprofiel heeft dan een positie

die ondergrens staat. Door de, niet voorziene, lage

zonder gebruik te maken van deze instrumenten.

rente in 2012 is SOR verplicht de vastgestelde hogere rente te betalen.

SOR loopt geen valutarisico’s en slechts beperkte markt- en prijsrisico’s. De belangrijkste risico’s loopt

De oorspronkelijke doelstelling van SOR destijds is

SOR over haar leningen o/g. Het treasurybeleid is erop

geweest een extendible lening af te sluiten met een

gericht om voor langere looptijden zekerheid te

uitgestelde storting. Op het moment van het afsluiten

hebben over de maximaal verschuldigde rente.

van de overeenkomst was nog niet exact te bepalen

Krediet- en liquiditeitsrisico’s worden beperkt door

wanneer de liquiditeiten noodzakelijk waren. Er is

gebruik te maken van meerdere banken. Derivaten

nooit de intentie geweest een separate derivaten­

worden bij het aangaan gewaardeerd tegen actuele

constructie op te zetten. Het was de bedoeling om

waarde van dat moment. Dit zal veelal de kostprijs

deze derivaten op te nemen in een door Fortis Bank

van het betreffende derivaat zijn. Indien en voor

te verstrekken lening. Daarom zijn de door de Fortis

zover derivaten een aantoonbare sterke hedge

Bank afgesloten derivaten nooit als derivaten­

vormen op afgedekte (rente)risico’s van uitstaande

constructie aangemerkt, temeer omdat hiervoor nooit

leningen, worden deze gewaardeerd volgens hedge

contracten getekend zijn. In de huidige markt en ten

accounting tegen kostprijs. Jaarlijks wordt per deri­

tijde van het verzoek aan Fortis Bank bleek echter dat

vaat een deel van de kostprijs ten laste of ten gunste

Fortis Bank de financiering niet kan/kon verstrekken

van het resultaat verwerkt, evenredig aan de looptijd

tegen acceptabele kredietopslagen. Effectief heeft

van de lening waar het derivaat mee is gehedged. De

SOR de lening van € 52,7 miljoen bij een andere bank

derivatenpositie van SOR staat in Tabel 2.

dan de Fortis/ABN AMRO afgesloten en heeft zij nu een losstaande derivatenportefeuille. Met de Fortis/

De derivaten zijn onder te verdelen in caps, die zijn

ABN AMRO worden nu de contractuele voorwaarden

aangekocht met een hoge uitoefenprijs (strike) en

van deze (derivaten)constructie vastgelegd.

geschreven floors, die niet zijn gekoppeld aan onder­ liggende leningen. De combinatie van een gekochte

Als gevolg van de aangescherpte regelgeving kunnen

cap en een geschreven floor wordt aangemerkt als

de swaptions niet meer als hedge gezien worden en

een collar. Voor de geschreven floor ontvangt SOR een

dient de SOR de negatieve waarde van ruim 11 mln.

premie die kan worden gebruikt ter financiering van

ten laste van het resultaat te brengen. Doelstelling

de Caps. Per ultimo 2012 bedraagt de waarde van

van SOR is om de swaption niet te verkopen (doel­

deze constructies € 483.000,- negatief.

stelling was opname in een leningovereenkomst) en zullen de koersmutaties in de komende jaren ten

In het verleden zijn er door SOR derivaten (caps en

gunste/laste van het resultaat gebracht worden.

floors) afgesloten om de rente-risico’s van leningen

De overige derivaten (knock-in floor en de IRS)

met een variabele rente te beperken. Om de kosten

kunnen wel als aan lening gekoppende derivaten

van de cap te beperken is met de bank

gekwalificeerd worden.

Tabel 2: niet-gekoppelde derivaten Cap[1]

Positie

Hoofdsom

Strike

Einddatum

Marktwaarde d.d. 31-12-2012

Long

€ 4.700.000

5,00%

1-7-2014

Nihil

Long

€ 4.000.000

5,00%

2-3-2015

Nihil

Long

€ 15.882.000

5,50%

1-3-2016

Nihil

Long

€ 22.300.000

5,00%

2-1-2015

Nihil

Hoofdsom

Strike

Einddatum

Marktwaarde

Short

€ 4.700.000

3,00%

1-7-2014

Neg. € 233k

Short

€ 4.000.000

3,00%

2-3-2015

Neg. € 250k

Short

€ 52.700.000

4,25%

2-1-2055

Neg. € 11,2 mln.

Floor

Swaption


22

Tabel 3: Gekoppelde derivaten Derivaten

Positie

Hoofdsom

Conditie

Strike

Eind-datum

Gekoppeld aan lening

Marktwaarde d.d. 31-12-2012

Knock-in Floor

Short

€ 52.700.000

3,25%

1,50%

02-01-2015

2010006/7

Neg. € 3,6 mln.

Cap

Long

Cap

Long

€ 10.440.000

6,00%

15-01-2013

23 + 39

Nihil

€ 10.000.000

5,00%

01-07-2013

87

Nihil

Cap

Long

€ 4.000.000

5,00%

01-07-2013

idem

Nihil

Cap

Long

€ 52.700.000

5,00%

02-01-2015

2010006/7

Nihil

IRS

Long

€ 52.700.000

3,93%

02-01-2035

201006/7

Neg. € 14,6 mln.

De derivaten Tabel 3 in zijn gekoppeld aan geborgde

voldeed aan de eisen van het WSW is SOR gevraagd

leningen, maar zijn niet in deze leningen verwerkt. De

een herstelplan op te stellen.

Caps hebben geen waarde, aangezien de uitoefenprijs (strike) relatief hoog is ten opzichte van de actuele

Eind januari 2013 heeft SOR het herstelplan aan het

rentecurve. De Knock-in floor, IRS en Swaption

WSW aangeboden. Hangende het oordeel over het

hebben een substantieel negatieve waarde van in

herstelplan heeft het WSW in 2012 geen krediet­

totaal € 17,2 miljoen. Deze waarde wordt veroorzaakt

waardigheidsoordeel afgegeven.

door de (extreem) lage rentecurve. 5.1.9 F inanciële ondersteuning buitenlandse 5.1.7 Beoordeling door CFV

instellingen

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft, op

SOR is in het verleden regelmatig benaderd voor

grond van het BBSH, de jaarstukken en de ingezonden

internationale projecten. In 2010 heeft SOR een

verantwoordingsstukken over 2011 beoordeeld en

beoordelingskader vastgesteld voor de ondersteuning

geconstateerd dat het vermogen op balansdatum

van buitenlandse instellingen om nieuwe verzoeken

groter is dan het voor SOR vastgestelde risicobedrag

aan te toetsen. De kernoverwegingen zijn dat de

plus vermogensbeklemming. Het door het CFV

steun daar plaatsvindt waar de effectiviteit hoog is

bepaalde volkshuisvestelijk vermogen bedraagt

voor de huisvesting van mensen met lage inkomens

23,7%. Het door het CFV bepaalde risico bedraagt

en/of beperkingen die het dagelijkse leven hinderen,

13,9%. Op grond hiervan heeft het CFV het oordeel

dat de steun gaat naar projecten waar het senioren

“voldoende solvabiliteit” afgegeven. Daarnaast heeft

betreft en dat de steun plaatsvindt in een land of

het CFV SOR het continuiteitsoordeel A2 gegeven.

regio die aansluit bij de belevingswereld van de eigen bewoners.

5.1.8 Beoordeling door WSW In 2009 heeft het WSW SOR toestemming gegeven om

In 2001 is ervoor gekozen bij te dragen aan het

het maximaal te borgen bedrag te bepalen op 95%

gezamenlijk initiatief van de gemeente Rotterdam en

van de bedrijfswaarde. In 2011 heeft het WSW SOR als

dertien Rotterdamse corporaties waaronder SOR in

kredietwaardig beoordeeld. Begin 2012 is onder druk

Durban in Zuid-Afrika. Daar is een woningcorporatie

van de achtervangers het beleid aangescherpt: alleen

opgericht, de First Metro Housing Company, waaraan

de verpleeg- en verzorgingshuizen kunnen voor

een onderhandse geldlening is verstrekt. Het aandeel

maximaal 95% van de bedrijfswaarde worden

van SOR bedraagt € 34.034,-, waarvoor van het

geborgd, het overig vastgoed kan geborgd worden

Ministerie van VROM toestemming is ontvangen. SOR

tot 50% van de WOZ-waarde.

houdt rekening met een eventuele niet volledige inbaarheid van hoofdsom en rente.

Door deze beleidswijziging is de borgingscapaciteit van SOR verlaagd van € 809 miljoen naar € 598

In 2010 is besloten tot de garantstelling voor een

miljoen, een daling van € 211 miljoen. Rekening

lening aan Residencija 55+ in Slavonski Brod in

houdend met de overliquiditeit van € 52 miljoen per

Kroatië. SOR staat garant voor de rente en aflossing

einde 2011 was er nog sprake van een negatief saldo

(€ 24.929.-) Met deze lening kan een woning­

in de verhouding borgingscapaciteit versus

bouwproject gerealiseerd worden, bestemd voor

op­genomen leningen van € 35 miljoen. Omdat ook de

senioren en mensen met een beperking. Eind 2012

operationele kasstroom op WSW uitgangspunten niet

hebben wij van DIGH (Dutch International Guarantees


Ondernemingsverslag

23

for Housing) vernomen dat Residencija 55+ in gebreke

5.1.11 Sponsoractiviteiten

is gebleven en dat de rente en aflossing over 2012

Door SOR zijn in 2012 geen sponsoractiviteiten

niet betaald zijn. Wij dringen er bij DIGH op aan om

ontplooid, zoals bedoeld in de MG 2006-04.

inzicht te verschaffen in de financiële situatie van Residencija 55+.

5.2

HRM

5.1.10 Grondposities In de afgelopen jaren heeft SOR diverse grondposities

5.2.1 Formatie

verworven. Hiermee wil zij haar positie met

In 2012 is de organisatie met één medewerker

betrekking tot mogelijke nieuwbouwontwikkeling

gekrompen van 107 naar 106 medewerkers. In figuur

veiligstellen. In 2012 heeft SOR haar grondpositie

4 staat de ontwikkeling van de laatste vijf jaar. Met

uitgebreid met één aankoop ter plaatse van de

het vertrek van drieëntwintig medewerkers en de

Tuinlaan in Schiedam.

komst van tweeëntwintig medewerkers was het totaal aantal mutaties vijfenveertig. Negen medewerkers Jaar van verwerving:

Gemeente, locatie:

hebben op eigen verzoek de organisatie verlaten, zes medewerkers hebben gedwongen de organisatie

Rotterdam, Hoogvliet, Meerval

1996

moeten verlaten en bij acht medewerkers liep het

Rotterdam, Schiebroek, Vredevorstkerk

2004

contract van rechtswege af. Er zijn in 2012 geen

Oostvoorne, Fazantlaan

2007

medewerkers doorgestroomd. Per einde 2012 waren

Numansdorp, Molenpolder

2008

er 106 medewerkers in dienst. In figuur 5 is de verde­

Rotterdam, Centrum, KPN Binnenrotte

2008

ling naar leeftijd en geslacht weergegeven. Naast de

Oud Beijerland, Boerderij Dijkzicht

2009

medewerkers in dienst zijn er in 2012 in totaal acht­

Oud-Beijerland, Bijlschoollocatie

2010

tien externe krachten ingehuurd. In 2012 hebben er

Oud Beijerland, Karel Doormanstraat

2011

elf stagiairs/leerlingen stage gelopen bij SOR.

Schiedam, Tuinlaan

2012

Figuur 4: Ontwikkeling personeelsformatie 100%

120

80% 100

60% 40%

80

20% 0%

60 2008

2009

Aandeel mannen

2010 Aandeel vrouwen

2011

2012

Aantal medewerkers

Aantal fte’s

Figuur 5: Personen in dienst per einde 2012 20 15 10 5 0 t/m 24 jaar

25 t/m 34 jaar Vrouwen

35 t/m 44 jaar

45 t/m 54 jaar Mannen

55 en ouder


24

Figuur 6: Ontwikkeling ziekteverzuim 5%

4%

3%

2%

1%

0% 2007

2008

2009

2010

Kort verzuim

2011

2012

Totaal verzuim

5.2.2 Ziekteverzuim Het totaal van het ziekteverzuimpercentage bedroeg

5.3

Strategisch voorraadbeleid

in 2012 3,86%, het kort ziekteverzuim 1,53%. Ten opzichte van 2011 is het totaalverzuim met 1,16%

Specifieke besluiten ten aanzien van de voorraad­

gestegen en het kort ziekteverzuim met 0,17%

ontwikkeling, hetzij investeringen, hetzij onderhoud,

gedaald. Het landelijke gemiddelde totaal verzuim

worden onderbouwd vanuit het strategisch voorraad­

ligt bij woningcorporaties op 4,1% en bij de overheid

beleid. Met het strategisch voorraadbeleidsplan, dat

op 5,3%.

eind 2012 is opgesteld, wordt inhoud gegeven aan de beoogde kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkeling

5.2.3 Ontwikkeling van medewerkers

van de vastgoedportefeuille.

De beoordeling van medewerkers is erop gericht te zorgen voor ontwikkeling van kennis, vaardigheden

In onze vastgoedportefeuille maken wij onderscheid

en competenties. Daartoe hanteren wij een drie­

in zelfstandige woningen, bedrijfsonroerend goed en

voudige gesprekscyclus (plannings-, functionerings-

verpleeg- en verzorgingshuizen. Voor de woningen­

en beoordelingsgesprek) en wordt jaarlijks een

portefeuille zijn in 2012 nieuwe productmarktcombi­

opleidingsbudget vastgesteld op basis van 4% van de

naties geformuleerd, waarmee ge­specificeerde

bruto loonsom. In 2012 was een budget beschikbaar

klantgroepen worden gekoppeld

van € 169.000,- dat voor 87% is benut.

aan een nieuwe productindeling. De klantgroepen zijn omschreven op basis van leefstijl, leeftijd,

In 2012 heeft SOR geëxperimenteerd met e-learning,

in­komensprofiel en levensfase. De productindeling is

gericht op het op niveau houden van de basis­

gedaan op basis van huurklasse en voorzieningen in

vaardigheden van office software. De tevredenheid

en nabij de gebouwen.

is ambivalent: slechts 7 van de 16 medewerkers die zich hebben aangemeld, hebben de cursus volledig

De beoogde groei van SOR wordt gerealiseerd door

afgerond en geven de methode gemiddeld een 6,2.

zowel eigen projectontwikkeling als door de aankoop

De kritieken zijn in kaart gebracht en tevens zijn er

van bezit. Voor de kwalitatieve beoordeling van

oplossingen gezocht om een groot deel van de

iedere investering is het standaard programma van

problemen te ondervangen. De verwachting is dat

eisen van SOR de leidraad. Het programma van eisen

e-learning een effectieve methode is om te leren,

bevat onder meer eisen ten aanzien van:

met de kanttekeningen dat niet ieder onderwerp zich

■■

voorzieningen, met name winkels.

geen vrijblijvend karakter mag hebben. Op grond daarvan is besloten om e-learning op een ruimer vlak te gaan gebruiken.

De locatie, die moet voldoen aan eisen van bereik­ baarheid per openbaar vervoer en de nabijheid van

leent voor de toepassing van e-learning en dat het ■■

De woningplattegrond, waarin onder andere ruime entrees en ruime sanitaire ruimten van belang zijn.


Ondernemingsverslag

■■

■■

■■

■■

25

Toe- en doorgankelijkheid voor rolstoelgebruikers

De ontwikkeling van de portefeuille Verpleging en

van zowel de woning als de buitenruimte, uit­

Verzorging blijft achter bij de in het verleden reeds

gedrukt in nul tot vier sterren, volgens de

beoogde afname. De onzekerheden in de stelsel­

in de regio Rotterdam gehanteerde Wijze

wijziging van het scheiden van wonen en zorg hebben

Uilen-waardering.

lange tijd besluitvorming in de weg staan. De signalen

Veiligheid, wat bij de realisatie moet leiden tot het

dat de benodigde c.q. toegelaten capaciteit voor

Politiekeurmerk Veilig Wonen op complexniveau.

intramurale verzorging in hoog tempo afneemt zijn

Duurzaamheid, wat moet resulteren in een A-label

nu overduidelijk. In 2013 wordt beoordeeld met welke

volgens de EPA-classificatie.

aanpassingen en investeringsbesluiten wij die reductie

Kostenbewustzijn, wat zich uit in onderhoudsarme

op zullen vangen.

materialen en installaties. Dit alles levert een comfortabele woning, waarin als het erop aankomt intensieve zorg thuis geleverd kan

Een belangrijke kwaliteit van voor senioren geschikte

worden.

woningen is de toegankelijkheid. Deze wordt in de Stadsregio Rotterdam weergegeven aan de hand van

Bij nieuwbouw wordt rekening gehouden met

een sterrenwaardering, waarbij vier sterren een

eventuele toekomstige verkoop door waar mogelijk

maximale toe- en doorgankelijkheid voor rolstoelen

afzonderbare bouwdelen te ontwerpen en voor de

betekent. Alle woningen die SOR bouwt worden in

appartementencomplexen een splitsingsakte op te

principe op het niveau van vier sterren gerealiseerd.

stellen. In nieuwbouwproject De Gravin is dit toe­

De verdeling in de woningvoorraad per einde 2012

gepast en worden twee afzonderlijke bouwdelen met

staat in Tabel 5.

totaal 30 appartementen verkocht. Tabel 5: Toegankelijkheid woningen  

Het dispositiebeleid van SOR voorziet in complex­

Aantal

Aandeel

gewijze verkoop, rekening houdend met de wettelijke

geen

19

0%

vereisten die daarvoor bestaan. Ook dispositie­

1 ster

302

6%

besluiten worden onderbouwd vanuit het strategisch

2 sterren

1.091

21%

voorraadbeleidsplan.

3 sterren

1.292

25%

4 sterren

2.459

48%

De verschuiving naar meer driekamerappartementen en meer vrije sectorappartementen ligt op koers. In 2012 is met de oplevering van 260 woningen waarvan 149 in Krimpen aan den IJssel een stap gezet naar een groter bezitsdeel in de randgemeenten. Na de huidige productie wordt het aandeel in randgemeenten nog verder vergroot (zie Tabel 4). Tabel 4: Portefeuille in ontwikkeling

woningen

Voorraad per einde 2012

In productie

Voorraad na realisatie

Doel­verdeling

sociale huur

4.080

79%

66

4.146

78%

65%

vrije sector

1.083

21%

107

1.190

22%

35%

Rotterdam

4.490

87%

0

4.490

84%

75%

673

13%

173

846

16%

25%

tot 2 kamers

2.077

40%

0

2.077

39%

35%

vanaf 3 kamers

3.086

60%

173

3.259

61%

65%

totaal woningen

5.163

66%

173

5.336

66%

verpleging en verzorging

2.009

26%

42

2.051

25%

686

9%

48

734

9%

Regiogemeenten

bedrijfsruimten


26

toegelaten instelling aan de afdeling Wonen. Per

5.4

Vastgoedontwikkeling

einde 2012 waren vier projecten in uitvoering. Door­ dat het ieder grote projecten waren, sommige ver­

5.4.1 Projectenplanning

deeld over twee fases, lopen de opleveringen over

De meerjarenprognose die in het najaar van 2012 is

meerdere kalenderjaren. Naast deze projecten wordt

opgesteld geeft geen ruimte meer voor nieuwe

gewerkt aan de voorbereiding van enkele kleinere

projecten. Desondanks heeft SOR een aantal

projecten. De realisatie daarvan is afhankelijk van de

ontwikkellocaties in bezit en is er sprake van een

te maken keuzes in 2013.

aantal benodigde grote ingrepen in de bestaande voorraad. Door de specifieke financieringssituatie van

In onderstaande Tabel 6 zijn de opleveringen weer­

SOR is het afstoten van de ontwikkellocaties

gegeven van de in uitvoering zijnde projecten

on­verstandig. Dit zou immers leiden tot

gedurende 2012. De bijbehorende investeringen zijn

verslechterende ratio’s bij de toezichthoudende

terug te vinden in de geconsolideerde jaarrekening.

instanties. ■■

Facet (fase 2), Krimpen aan den IJssel: bouw gestart

In de eerste helft van 2013 zullen keuzes hieromtrent

in het voorjaar van 2011. In deze fase zijn in twee

gemaakt worden.Voor SOR betekent het concreet dat

gebouwen 149 huurwoningen gerealiseerd. Ople­

in de eerste helft van 2013 de laatste uitvoerings­

vering heeft respectievelijk voor de zomer en eind

projecten opgeleverd worden. Daarna zal op basis van

2012 plaatsgevonden. Samen met de eerste fase

het strategisch voorraadbeleid en de beoordeling van

van dit project zijn op deze locatie 157 huurwonin­

de financierings- en investeringsruimte bepaald

gen, 54 verpleeghuisplaatsen, 395 m² bedrijfsruimte en 365 m² maatschappelijk vastgoed gebouwd.

worden welke projecten opgepakt kunnen worden. ■■

De Gravin, Oud-Beijerland: in aanbouw sinds 2010

5.4.2 Projecten in uitvoering

van 66 sociale en 107 vrije sector huurwoningen,

Al het werk aan de projecten in voorbereiding en

30 koopwoningen, 42 verpleeghuisplaatsen,

ontwikkeling vindt plaats binnen SOR Vastgoedont­

2.800 m² bedrijfsruimte en 1.000 m² maatschappe­

wikkeling BV door de afdeling Vastgoedontwikkeling.

lijk vastgoed. De oplevering loopt sinds eind 2012

Projecten worden na oplevering overgedragen aan de

en loopt tot in het eerste kwartaal 2013 door. ■■

BuitenBan, Rotterdam (Hoogvliet): nieuwbouw van

Onderstaande opsomming geeft het inhoudelijk beeld

in totaal 111 sociale en vrije sector huurwoningen.

van Tabel 6:

Het project bevat drie gebouwen, met naast de

■■

Vlinderhof (fase 2), Brielle: in 2012 zijn de laatste

woningen ook 4.200 m² bedrijfsruimte en 1.200 m²

sociale en de resterende 18 vrije sector huur­

maatschappelijk vastgoed. Hierin worden gevestigd

woningen opgeleverd. Totaal met fase 1 zijn na de

o.a. het deelgemeentekantoor, een vestiging van

oplevering op deze locatie 91 sociale en 111 vrije

de bibliotheek en winkels.

sector huurwoningen gerealiseerd. Daarnaast is 200 m² bedrijfsruimte gereserveerd voor buurtvoor­

De nadruk in de onderhanden en opgeleverde

zieningen. In overleg met de gemeente is het

projecten ligt op de bouw van niet-DAEB-woningen

openbare gebied ingericht.

en op de randgemeenten rond Rotterdam. Dit is

Tabel 6: Resultaten projecten in uitvoering gedurende 2012  

 

Opgeleverd in 2011

Opgeleverd in 2012

Oplevering in 2013

DAEB

Woningen

31

111

12

 

Verpleging en verzorging

0

0

42

 

Bedrijfsruimten

0

12

12

 

Parkeerplaatsen

0

24

0

niet-DAEB

Woningen

36

256

73

 

Bedrijfsruimten

0

60

36

 

Parkeerplaatsen

0

0

0

Koop

Woningen

0

30

0

67

493

175


Ondernemingsverslag

27

overeenkomstig de strategische doelen, waarin toename van het bezit in de randgemeenten en een

5.5

Behoud van woningkwaliteit

toename van vrije sectorwoningen beoogd wordt. De toevoegingen aan de portefeuille Verpleging en

Net als voor de nieuwbouw is voor het onderhoud van

Verzorging bestaat geheel uit verpleegplaatsen in

de woningen het programma van eisen (PVE) richting­

Krimpen aan den IJssel en in Oud-Beijerland. In beide

gevend. Bij renovaties wordt het als uitgangspunt

gemeenten zijn bestaande verzorgingshuizen

genomen, maar wordt tevens een bedrijfsmatige

gesloopt en zijn nieuwe verpleeghuizen gerealiseerd.

afweging gemaakt; de investering die gedaan moet worden om aan de vereisten te voldoen, moet in een

De locaties waar gebouwd wordt voldoen alle aan

verantwoorde verhouding staan tot de bedrijfswaarde

de vereisten die SOR stelt ten aanzien van de aan­

van het pand. Hiervoor zijn geen absolute kengetallen

wezigheid van openbaar vervoer en winkel­

geformuleerd, omdat iedere investeringsmogelijkheid

voorzieningen. Afhankelijk van de locatie en het

in een complex op zijn merites wordt beoordeeld.

product worden voorbereidingen getroffen voor

Hierbij gaat het om de technische ingreep zelf, als ook

samenwerking met zorginstellingen tijdens de

de positie in de lokale woningmarkt en de positie in

exploitatie. Gezien deze toekomstige samenwerking

de gehele portefeuille van SOR. Ook bij deze keuzes

worden keuzes in het project altijd met instemming

bepaalt het beleid zoals omschreven in paragraaf 5.3

van de beoogde samenwerkingspartner gemaakt. De

de kaders.

begeleiding van en controle op deze keuzes worden gedaan door de interne projectteams, waarin alle

In 2012 zijn wij begonnen met de omschakeling van

betrokken afdelingen tijdens en na de projectfase

onderhoudsplanning op basis van standaard cycli naar

vertegenwoordigd zijn.

een planning op basis van conditiemeting. Hiermee wordt de focus verlegd van het opvolgen van de cycli

5.4.3 Aan- en verkoop

naar de beoordeling van de staat van het gebouw.

In het najaar is een nieuw dispositiebeleid

Vanaf 2013 zal de stap gemaakt worden naar het

geformuleerd. Hiermee worden kaders, voorwaarden

beleidsmatig bepalen van de minimale gewenste

en doelen gesteld aan eventuele verkopen. Inmiddels

conditie op grond van het strategisch voorraadbeleid

is helder geworden dat vanuit de financiële strategie

en zullen de resterende gebouwen volgens deze

verkoop noch aankoop voorkeursmethoden zijn om

systematiek beoordeeld worden.

de vastgoedportefeuille te ontwikkelen. In beide gevallen is onder de geldende omstandigheden

5.5.1 K  lachten- en mutatieonderhoud

sprake van verslechterende ratio’s.

Het onderhoud van de woningvoorraad heeft kwaliteits­behoud tot doel. Het klachten- en mutatie­

In 2012 hadden wij vier gebouwen, die niet meer in

onderhoud is gericht op herstel in goede staat en

de portefeuille van SOR passen, op de nominatie staan

betreft het onderhoud dat voor verantwoordelijkheid

om complexgewijs te verkopen. Hierin zijn wij niet

en rekening van de verhuurder komt. Het mutatie­

geslaagd, mede als gevolg van de slechte marktom­

onderhoud heeft een functie in de verhuurbaarheid

standigheden. In de zomer is besloten dit initiatief

van de woning. Eventueel onderhoud dat tot de

stop te zetten.

verantwoordelijkheid (en rekening) van de huurder behoort, kan door SOR gedaan worden. Het behoort

Onderdeel van het nieuwbouwproject De Gravin in Oud-Beijerland is de bouw van 30 koop­ appartementen. Eind 2011 waren er 19 verkocht, eind 2012 was er nog één bijgekomen. De overige appartementen worden verhuurd, indien zij niet alsnog verkocht zijn binnen afzienbare tijd na op­levering. De oplevering vindt plaats begin 2013.

dan tot dezelfde processen als het klachtenonderhoud.


28

5.5.2 Planmatig onderhoud

5.5.4 R  ealisatie van de onderhoudsbegroting

Het planmatig onderhoud is gericht op de instand­

Bij de uitvoering van het onderhoud is SOR binnen de

houding en waar nodig vervanging van bouwdelen en

begroting gebleven. Op klachten- en mutatieonder­

installaties. Dankzij de keuze voor onderhoudsarme

houd is een overschrijding gemaakt van bijna 30%, op

materialen is het kostenniveau van het onderhoud, in

planmatig onderhoud is een onderbesteding gereali­

sectoraal opzicht, beperkt. Een kenmerk van recente

seerd van 28%. Oorzaken voor deze afwijkingen van

nieuwbouw is dat er in toenemende mate met

de begroting liggen in een combinatie van aan­

in­stallaties wordt gewerkt om de energieprestatie te

bestedingsresultaten en beperking van de activiteiten

verbeteren en om het gebruiksgemak te verhogen.

planmatig onderhoud.

Het gevolg hiervan is dat de lasten gedurende de exploitatie op dit punt hoger worden.

Sinds 2010 maken wij grote kosten met de vervanging van brandmeldcentrales en het op orde krijgen van de

Zowel bij het bouwkundig onderhoud als bij het

bouwkundige brandpreventieve voorzieningen in de

onderhoud aan de installaties wordt het PVE in acht

verzorgingshuizen in onze portefeuille. Na controle

genomen, en wordt gestreefd naar verbetering van de

door de brandweer en de gemeente Rotterdam in 2010

energie-efficiëntie en naar de toepassing van onder­

bleek dat op enkele complexen snellere actie nodig

houdsarme materialen. Dit leidt soms tot investerin­

was om aan de nieuwste brandveiligheids­vereisten te

gen, maar beperkt op de langere termijn de

kunnen voldoen, dan wij aanvankelijk in onze planning

onderhoudslasten en deels ook de woonlasten van de

hadden. Ook in 2012 hebben wij in zes gebouwen de

huurders.

centrales aangepast. De hiermee gemoeid gaande kosten worden ten dele opgebracht door de hurende

De vervanging van installaties door nieuwe

zorginstelling en ten dele door SOR zelf.

verbeterde varianten, leidt vaak tot hogere efficiëntie. Sinds in juli 2011 de EPA-normering in het woning­

Een tweede kritische installatie in verzorgingshuizen is

waarderingsstelsel is toegepast kunnen wij

de drinkwaterinstallatie. Het gevaar van legionella­

in­novatieve installaties (zoals WKO-installaties),

besmetting is daar relatief groot en vereist zorgvuldig

verdisconteren in de maximaal toegestane huur. Voor

beheer ervan door de gebruiker van het pand. Voor

SOR betekende het, dat voor ongeveer 3.900 wonin­

alle gebouwen bestaan beheerplannen om

gen de waardering hoger werd, maar voor ongeveer

besmettingen zoveel mogelijk te voorkomen. Deze

500 woningen de waardering lager werd.

bestaan voornamelijk uit periodieke controles en spoelinstructies, die door de gebruiker van het

5.5.3 Onderhoud van de directe woonomgeving

gebouw (meestal een zorginstelling) uitgevoerd

SOR beschikt bij veel complexen over binnentuinen

worden. In 2010 hebben wij voor het laatst een grote

of daktuinen. Dit onderhoud wordt uitgevoerd

besmetting van een installatie gehad, waardoor een

binnen de servicekosten en drukt daarmee niet op

hele installatie tijdelijk buiten gebruik is gesteld om

de begroting. Bij dit onderdeel rekent SOR ook de

te reinigen. In 2012 hebben wij slechts enkele kleine

centrale hallen en recreatieruimtes in de complexen.

besmettingen gehad, die niet dergelijke maatregelen

Ook hiervoor geldt dat het (schoonmaak)onderhoud

vergen, maar kunnen worden verholpen door spoelen

en de glasbewassing uit de servicekosten worden

van de installatie.

betaald. De directe omgeving van de complexen valt buiten

5.6

Huurprijsbeleid

het vizier van SOR, omdat er meestal sprake is van direct aangrenzend openbaar gebied dat door de

Het huurbeleid van SOR is sinds 2011 gericht op

gemeente wordt onderhouden. De huismeesters

optimalisatie van de huuropbrengsten. Aanleiding

houden toezicht op het ontstaan van eventuele

hiervoor waren de verwachte afnemende financiële

obstakels in de directe omgeving van de complexen

resultaten. In dat jaar zijn streefhuren vastgesteld

en zorgen zo voor een ongestoorde en on­belemmerde

voor zover dat markttechnisch verantwoord wordt

toegang tot de complexen.

geacht. Deze huren worden bij mutatie gerealiseerd. Bij de jaarlijkse huurverhoging is de wettelijke ruimte van 2,3 % gebruikt in de sociale huurklasse.


Ondernemingsverslag

29

Tabel 7: Voorraad per 31-12-2012 Gemeente

Tot € 361,61

Tot € 517,64

Tot € 652,52

Vanaf € 652,52

Totaal

Brielle

1

64

71

157

293

Krimpen aan den IJssel

0

8

35

114

157

Oostvoorne

0

33

29

90

152

Rotterdam

474

2580

734

702

4490

Spijkenisse

0

3

48

20

71

475

2688

917

1083

5163

Totaal

Voor de vrije sector voeren wij sinds juli 2011 het

vrijkomend bezit hiervan af te wijken (Volkshuis­

beleid dat gedurende 10 jaar de jaarlijkse huur­

vestelijk Labelen of Lokaal Maatwerk). Een laatste

verhoging 0,5%-punt hoger zal zijn dan de toe­

mogelijkheid is directe bemiddeling, waarbij de

passelijke verhoging voor de sociale huursector. Dit

woning niet geadverteerd wordt, maar rechtstreeks

kan alleen worden toegepast op woningen met

aan een kandidaat wordt verhuurd. Deze methode

geliberaliseerde huurcontracten.

wordt vooral gebruikt voor de huisvesting van bijzon­ dere groepen, bij SOR met name kandidaten met een

De ontwikkelingen die zich in 2012 hebben voor­

zorgindicatie of een urgentie en kandidaten die door

gedaan, hebben SOR genoodzaakt de inkomsten nog

woongroepen van senioren worden voorgedragen.

verder te verhogen. In principe geldt vanaf 2013 het beleid dat woningen op 90% van de maximaal

Omdat SOR zich richt op de huisvesting van uit­

toegestane huur worden gebracht, behalve daar waar

sluitend 55-plussers, kiest SOR ervoor om bij de

dat markttechnisch niet haalbaar is.

vrij­komende woningen altijd 55 jaar als minimum leeftijd te adverteren. Reden hiervoor is dat het

In Tabel 7 staat de verdeling van de woningvoorraad

beheermodel van SOR gericht is op een passende

over de verschillende prijssegmenten per gemeente.

woonsituatie voor deze, overigens diverse, doelgroep.

Voor SOR is de aftoppingsgrens voor drie- of meer­

Bovendien zijn de investeringen in de woningen en de

persoonshuishoudens niet relevant, aangezien slechts

samenwerking met zorginstellingen gericht op het

aan één- en tweepersoonshuishoudens is verhuurd.

beschikbaar hebben van woningen waarin zorg geleverd kan worden aan klanten die dat nodig

In de huurcontracten voor het bedrijfsonroerend goed

hebben, direct of op termijn. Om markttechnische

en voor de verpleeg- en verzorgingshuizen is het CPI

overwegingen is in drie gebouwen afgeweken van dit

over het voorgaande kalenderjaar de gehanteerde

beleid.

index. In 2012 bedroeg de toegepaste index 2,3%. Advertenties via Woonnet Rijnmond 5.7 Verhuurbeleid

Via Woonnet Rijnmond zijn 814 advertenties geplaatst

SOR richt zich op de huisvesting van senioren. Voor de

voor sociale huurwoningen en 105 directe

verhuur betekent dit dat woningen verhuurd worden

be­middelingen aangemeld. De verdeling over de

aan huishoudens zonder kinderen waarvan de leden

categorieën staat in Tabel 8. In een beperkt aantal

tenminste 55 jaar oud zijn. Door deze keuze heeft

gevallen is een herhaalde actie nodig om tot verhuring

SOR zich kunnen specialiseren wat betreft de vast­

te komen. Naast de in deze tabel opgenomen cijfers

goedportefeuille, het dienstenpakket en vooral de

zijn ook nog vele verhuringen gedaan in de vrije sector.

expertise van haar medewerkers op die markt.

Het totaal van alle verhuringen staat in Tabel 9.

Huisvestingsverordening De regionale huisvestingsverordening is gestoeld op

Tabel 8: Verdeling aanbiedingscategorieën sociale huurwoningen Aantal aanbiedingen

het aanbodmodel en heeft als uitgangspunt dat waar mogelijk geen beperkingen worden gesteld aan de

Lokaal maatwerk

woningzoekenden die in aanmerking willen komen

Volkshuisvestelijk labelen

38

5%

770

83%

voor de vrijkomende sociale huurwoningen (voor­

Voorwaardevrij

6

1%

waardevrij aanbieden). Omwille van leefbaarheid

Directe bemiddeling

105

12%

bestaat de mogelijkheid om voor een deel van het

Totaal aanbiedingen

919


30

Tabel 9: Passendheid van de verhuringen (BBSH Bijlage E) Aantal personen

Leeftijd

Eenpersoons

tot 65 jaar

Jaarinkomen

vanaf 65 jaar Tweepersoons

tot 65 jaar vanaf 65 jaar

tot € 366,37

tot € 524,37

vanaf € 524,37

totaal

<= 22025,00

7

46

42

95

> 22025,00

6

28

54

88

<= 20675,00

5

55

116

176

> 20675,00

1

20

116

137

<= 29900,00

1

9

14

24

> 29900,00

0

4

43

47

<= 28225,00

0

18

64

82

1

6

107

114

21

186

556

763

> 28225,00

Behalve in de Stadsregio Rotterdam heeft SOR sinds

Passende toewijzing

het najaar van 2012 ook woningen in Oud-Beijerland

In het kader van het BBSH wordt de zogenoemde

dat in de Hoekse Waard ligt. De sociale huurwoningen

passendheid beoordeeld. Dit is gedefinieerd als de

worden conform de daar geldende regelgeving

verhuring van woningen tot de aftoppingsgrens (in

aangeboden en verhuurd. Daartoe werken wij samen

2012: € 524,37) aan huishoudens onder de inkomens­

met corporatie HW Wonen.

grenzen en woningen boven de kwaliteitkortings­ grens (in 2012: € 366,37) aan huishoudens boven de inkomensgrenzen.

Verhuurresultaten In tabel 9 zijn de verhuurresultaten weergegeven, conform bijlage E van de BBSH-verantwoording aan

Het resultaat in 2012 is een passende verhuring in

het ministerie van BZK, waarbij inkomen, leeftijd en

68% van de gevallen. In 31% van de verhuringen is

omvang van het huishouden relevant zijn voor de

een laag inkomen in een dure woning gehuisvest.

beoordeling van de passendheid van de huisvesting.

Voor een belangrijk gedeelte zijn dit verhuringen aan

De hoeveelheid verhuringen is groter dan het hier­

65-plussers, die ook boven de aftoppingsgrens in

boven genoemde aantal aanbiedingen. Het verschil is

aanmerking komen voor huurtoeslag. Daarnaast

te verklaren door verhuringen buiten het werkgebied

wordt niet alleen het inkomen, maar ook het beschik­

van Woonnet Rijnmond en de verhuur van vrije

bare vermogen beoordeeld bij de verhuring. Met

sectorwoningen.

name de verhuur van woningen in de vrije sector gebeurt aan huishoudens die een eigen woning

Sinds 2011 wordt naast de BBSH-vereiste streng

hebben verlaten en daarmee vermogen beschikbaar

gecontroleerd op de toewijzingen van DAEB-

hebben gemaakt. Daarmee is deze scheefheid niet per

woningen aan huishoudens met inkomens onder

definitie niet passende huisvesting.

de € 34.085,-. In 2012 is in 90,1% (491 van de 545) van de verhuurde DAEB-woningen voldaan aan de EU-regeling. Tabel 10: Specificatie verhuringen tot € 361,66

tot € 517,64

vanaf € 517,64

totaal

Totaal

21

186

556

763

lage inkomens

13

128

236

377

49%

hoge inkomens eenpersoons tweepersoons tot 65 jaar vanaf 65 jaar

68% Passend

8

58

320

386

51%

19

149

328

496

65%

2

37

228

267

35%

14

87

153

254

33%

7

99

403

509

67%

31% “duur scheef” 1% “goedkoop scheef”


Ondernemingsverslag

31

Voor situaties waarin gerenoveerd of gesloopt wordt,

5.8

Maatschappelijk beleid en leefbaarheid

heeft SOR een verhuiskostenvergoeding in overeen­ stemming met de daartoe geldende wettelijke regeling. Daarnaast worden soms aanvullende

SOR onderscheidt in haar maatschappelijke opgave

af­spraken gemaakt. In 2012 zijn geen renovaties of

drie partijen die van direct belang zijn voor het

sloopwerken uitgevoerd waarop deze regeling van

uitvoeren van haar strategie: bewoners, zorg- en

toepassing was.

welzijnsinstellingen en overheden. Overleg met HPF 5.8.1 Bewoners

Het HPF bestaat per einde 2012 uit vijf leden en een

Bewonersparticipatie

aspirant lid en heeft een eigen begroting en jaarplan.

Bewoners van SOR worden via twee manieren betrokken bij beleid en uitvoering van het werk.

SOR heeft zeven vergaderingen gehad met het HPF,

Het Huurdersplatform (HPF) is voor SOR de over­

waarvan één samen met de leden van de RvC, die

koepelende gesprekspartner in de zin van de Overleg­

deze zetel bekleden op voordracht van het HPF. In

wet op het gebied van strategie en beleid. Het HPF is

2012 zijn de volgende onderwerpen besproken:

een zelfstandige vereniging van de aangesloten

■■

Ondernemingsplan SOR 2011-2015;

bewonerscommissies van onze gebouwen en bestaat

■■

Opbouw en verdeling van de huismeester­ kostenpost in de servicekosten;

uit door de bewonerscommissies gekozen bestuurs­ leden. Naast de beleidsmatige agenda fungeert het

■■

Huurbeleid en de ontwikkeling van de financiële positie van SOR;

HPF als klankbord en adviseur voor de bewoners­ commissies in de gebouwen, zonder inhoudelijk

■■

Bijstelling reglement Klachtencommissie

belanghebbende te worden.

■■

Dispositiebeleid;

■■

Klanttevredenheidsonderzoek 2011 en het bij­behorende verbeterplan;

De bewonerscommissie is de vertegenwoordiging van bewoners van het specifieke gebouw waarbinnen zij

■■

Contracten met energieleveranciers;

actief is. Met name op het vlak van het dagelijks

■■

Ondersteuning van (op te richten) bewoners­commissies.

beheer, onderhoudsingrepen en keuzes rondom servicekosten is de bewonerscommissie de gespreks­ partner. Per einde 2012 waren er in 36 gebouwen (van

Het HPF houdt jaarlijks een vergadering met alle

de 53) bewonerscommissies aanwezig, waarvan 2 in

bewonerscommissies. Ook hier is SOR aanwezig.

oprichting. De bewonerscommissie en SOR voeren het overleg op basis van een samenwerkingsovereen­

Leefbaarheid

komst, waarin onder andere de rechten en plichten

In de leefomgeving van de bewoners kiest SOR voor

volgend uit de Overlegwet zijn opgenomen.

een beheermodel dat erop gericht is om vooral die bewoners te ondersteunen voor wie het in contact

In de overige gebouwen slaagt SOR er niet in om een

blijven met de buren, de wijk, moeilijker wordt. De

commissie op te richten, wat meestal samenhangt met

inzet is drieledig:

de reeds hoge gemiddelde leeftijd van de bewoners.

■■

Activering van de bewoners.

In de gebouwen waar geen bewonerscommissie actief

■■

Bevordering van het leefklimaat in het complex.

is, wordt in de vereiste participatie voorzien door een

■■

Aansluiting behouden bij de woonomgeving.

jaarlijkse bewonersvergadering.

Het risico op vereenzaming wordt met het ouder worden groter en met deze inzet verwacht SOR dit te

Financiële bijdrage SOR

voorkomen. Een belangrijke drager voor deze inzet is

Conform de Overlegwet ontvangen HPF en bewoners­

de ontmoetingsruimte die in de meeste woon­

commissies vergoedingen. Met het HPF worden

complexen aanwezig is. Het beheer van deze ruimtes

budgetafspraken gemaakt op basis van een jaarplan.

wordt gedaan door de bewoners zelf. Daarnaast

De bewonerscommissies ontvangen een bedrag

worden ook activiteiten georganiseerd. SOR

bestaand uit een basisbedrag plus een bedrag naar

ondersteunt de zelfwerkzaamheid hierin, door de

rato van het aantal woningen. De activiteiten­

oprichting van activiteitencommissies. In veel gevallen

commissies ontvangen deze exclusief het basisbedrag.

wordt deze rol ingevuld door de bewonerscommissies.


32

Per einde 2012 waren er in vijf gebouwen activiteiten­

gemaakt om te skypen. In 2013 wordt dit ook in

commissies actief.

andere gebouwen mogelijk gemaakt. Daarnaast wordt gewerkt aan het beschikbaar maken van

Waar de zelfwerkzaamheid niet voldoende is, de

buurtgerelateerd nieuws op het systeem, zodat

leefbaarheid te veel achteruit gaat en de behoefte

bewoners makkelijk op de hoogte zijn van wat er

aan activiteit groot is, wordt gekozen voor de

in de buurt gebeurt en georganiseerd wordt.

in­schakeling van welzijns- of zorgpartners, om de activiteit een impuls te geven. Uiteindelijk is voor de

5.8.2 R  elaties zorg- en welzijnssector

gezondheid en het welzijn van die bewoners die hun

SOR heeft met elf instellingen huur- en samen­

vitaliteit achteruit zien gaan, een aanbod van contact,

werkingsovereenkomsten. Deze overeenkomsten

vertier en beweging de beste remedie voor het

hebben betrekking op verzorgings- en verpleeg­

behoud van levenskracht. Het bevorderen van de

huizen, op de levering van extramurale zorg in

onderlinge contacten bevordert ook de leefbaarheid

zelfstandige woningen en op welzijnsondersteuning

in het complex. In 18 gebouwen wordt door SOR een

in de complexen.

financiële bijdrage geleverd. Daarna is er in tien gebouwen ondersteuning op basis van een samen­ werkingsovereenkomst met de naburige of inpandige zorginstelling.

Tabel 11: Overzicht relaties met zorg- en welzijnsinstellingen in of nabij woongebouwen Zorg- of welzijnsinstelling

Ondersteuning leefklimaat door

Aantal gebouwen waarin wordt samengewerkt Woongebouw

woonruimtebemiddeling Sinds 2010 past SOR in enkele gebouwen lokaal maatwerk toe, in de zin van de huisvestings­

Domotica met alarm­ opvolging aanwezig

Verzorgings- of verpleeghuis

verordening (zie ook paragraaf 5.7). Het lokaal

Aafje

4

1

2

maatwerk heeft als doel het vrijwilligerspotentieel in

Middin/ Senions

2

2

1

de gebouwen te versterken. Het gekozen instrument

Careyn

2

2

0

daarvoor was een bewonersvertegenwoordiging uit

Catharinastichting

1

0

2

het gebouw voordrachten te laten doen. De evaluatie

Humanitas

3

0

0

na twee jaar liet zien dat het in drie gebouwen

Laurens

4

2

2

succesvol genoeg was om voort te zetten. Er is toe­

MOB

1

0

0

name van het aantal door de bewoners zelf

Pameijer

1

0

0

ge­organiseerde activiteiten, wat wij als signaal

Sonneburgh

3

0

3

beschouwen van een goed leefklimaat.

Thermiek Lelie Zorggroep

Daarnaast is in woningadvertenties voorrang gegeven

Zorgwaard

aan wijkbewoners. Hiermee hebben we beoogd om

Totaal

2

0

0

10

0

4

1

1

1

28

7

15

nieuwe bewoners in staat te stellen hun eigen sociale netwerk in de buurt intact te houden en om hiermee

Naast deze gebouwen hebben wij nog zes op zichzelf

de omgeving beter te betrekken bij activiteiten in het

staande verzorgingshuizen in portefuille, die gehuurd

woongebouw. Deze voorrangsregel heeft weinig

worden door Lelie zorggroep, Laurens en Aafje. Bij

succes gehad en is na de evaluatie begin 2012 niet

deze gebouwen bestaat geen samenwerkingsovereen­

meer toegepast.

komst, slechts een huurovereenkomst.

Innovatie ten behoeve van de leefbaarheid

Scheiden wonen en zorg

In een aantal gebouwen heeft SOR een domotica­

In 2012 is begonnen met onderzoek naar de toekomst­

systeem gebouwd, dat naast een geavanceerde

mogelijkheden van de verzorgings- en verpleeghuizen.

kijk-spreek-luisterverbinding vanuit de woning met

Door de scheiding van wonen en zorg en de overheve­

de toegangsdeur tot het gebouw, ook andere toe­

ling van een deel van dit domein van rijksoverheid

passingen kan krijgen. De ontwikkeling daarvan

naar gemeenten, is het risicoprofiel van deze panden

verloopt langzaam maar gestaag. In 2012 zijn in een

sterk gewijzigd in het nadeel van SOR. Omdat zowel

aantal van de gebouwen de systemen geschikt

SOR als de zorginstellingen geraakt worden door deze


Ondernemingsverslag

33

scheiding van wonen en zorg vindt het onderzoek

Bezuinigingen op de WMO hebben geleid tot een

deels gezamenlijk plaats. Het heeft eind 2012 geleid

verminderd aanbod van welzijnsondersteunende

tot een strategische alliantie met de Lelie Zorggroep.

activiteiten. SOR heeft geen gegevens over de

Deze is erop gericht de ingrepen in de gezamenlijke

ge­volgen voor de zorgvraag, al is er het vermoeden

portefeuille integraal te plannen, rekening houdend

dat de vermindering op langere termijn zal leiden tot

met elkaars mogelijkheden en beperkingen. Beide

een eerdere of intensievere zorgvraag. In de wijk

vinden hun oorzaak in de snel wijzigende wettelijke

Overschie is het welzijnswerk in een gebouw na

omstandigheden; beperkingen zijn er op het vlak van

gemeentelijke bezuinigingen per 1 januari 2012

investeringen (door de corporatie) en exploitatie (door

overgenomen door zorgpartner Laurens. Om dezelfde

de zorginstelling). Maar de wettelijke omstandigheden

reden heeft SOR met MOB een contract gesloten ter

brengen beide partijen ook tot het verkennen van

ondersteuning van Ka Fook Mansion, de woongroep

nieuwe initiatieven.

voor Chinese ouderen. De rode draad is dat als gevolg van de wijzigingen in de AWBZ-financiering, zorg­

De financiering en organisatie van individuele

partijen zich concentreren op hun kernactiviteit, zodat

persoons­alarmering in samenwerking met zorg­

er minder ruimte is voor welzijnsondersteuning.

partners blijft moeilijk rond te krijgen. De inzet van door SOR gerealiseerde domotica (met beeld­

Woonservicegebieden

verbinding via een alarmcentrale) loopt hierdoor

SOR beschouwt het woonservicegebied als een

vertraging op en blijft achter bij de doelstellingen.

alliantie, waarbij de rol van SOR bestaat uit vastgoed­

Het leidt nog tot beperkte kwaliteit in relatie tot het

eigenaar en deskundige op het gebied van woon­

beoogde aanbod.

zorgcomplexen met jarenlange ervaring in het samen­werken met zorginstellingen. Het nut van de

Welzijnsondersteuning

woonservicegebieden bestaat uit het ontstaan van

Door SOR ingeschakelde welzijnsondersteuning vindt

een netwerk van buurtgenoten en organisaties. Door

in drie complexen plaats, met als doel een goed

leden uit het netwerk worden activiteiten ontplooid

woon- en leefklimaat. SOR gaat over tot het

met het oog op activeren en betrokken houden van

in­schakelen (en daarmee subsidiëren) van welzijns­

buurtgenoten, waaronder onze huurders.

ondersteuning in complexen waar het niet meer met bewoners of door de eigen medewerkers te organise­

SOR is in Rotterdam actief betrokken bij vier van de

ren is. Het doel is uiteindelijk ervoor te zorgen dat het

16 woonservicegebieden: in de deelgemeenten

leefklimaat binnen de complexen dusdanig is dat

Noord, Kralingen-Crooswijk, Delfshaven en Lage Land/

mensen er graag willen wonen. De problematiek die

Prinsenland. In nauw overleg met zorgpartners aldaar

wij in enkele gebouwen hiermee aanpakken, komt

dragen we via personele inzet, subsidies of huur­

voort uit de niet goed bij elkaar aansluitende leef­

verlaging of huurverlaging bij aan de verdere

stijlen van bewonersgroepen. Dit vindt zijn oorsprong

in­vulling ervan. De aard en inhoud in ieder van de

in sterk uiteenlopende culturele of maatschappelijke

gebieden heeft een ander karakter. Enerzijds doet dit

achtergronden.

recht aan de specifieke lokale situatie, anderzijds blijft de vraag onbeantwoord op welk niveau resultaten en

In één gebouw werkt SOR samen met stichting

effecten dusdanig gemeten worden dat de bijdrage

Pameijer. In twintig woningen worden cliënten onder

aan het gemeentelijk beleid inzichtelijk wordt. De

begeleiding van Pameijer gehuisvest. Dit project is

gemeente heeft in 2012 de eerste ervaringen opge­

gericht op het weer zelfstandig gaan wonen van

daan met een monitor voor de woonservicegebieden,

mensen vanuit een institutionele omgeving. Pameijer

om het antwoord hierop te kunnen formuleren.

ondersteunt daarbij het woon- en leefklimaat in het

Uitkomsten hieruit zijn nog niet beschikbaar.

complex, omdat de sociale samenhang daar ontbrak. Na een relatief goed verlopen periode in 2009 en

In de randgemeenten rond Rotterdam vinden ver­

2010, is er sinds 2011 een negatieve ontwikkeling in

gelijkbare initiatieven plaats. In Oud-Beijerland is een

leefklimaat en verhuurbaarheid merkbaar. In het

stuurgroep actief, die de verantwoordelijkheid heeft

najaar 2012 is begonnen met een bouwkundig

inhoud te geven aan woonzorgzonering. Voor Oud-

onderzoek van het gebouw, met het oog op een

Beijerland ligt het project De Gravin in het hart van

verbetering van verhuurbaarheid en leefklimaat.

een woonzorgzone. Zorgwaard start in 2013 met het


34

exploiteren van een grand café voor senioren in

De in 2011 gemaakte samenwerkingsafspraken tussen

De Gravin en omgeving.

de corporaties en de gemeente Rotterdam geven meer invulling aan de maatschappelijke doelen dan

5.8.3 Relaties gemeente, regio, rijksoverheid

voorgaande prestatieafspraken. Voor SOR ligt de

SOR bezit woningen en grondposities in zes

nadruk hierin op de woonservicegebieden en

gemeenten. Vijf daarvan (Rotterdam, Krimpen aan

geschikte woningen voor senioren.

den IJssel, Brielle, Westvoorne en Spijkenisse) liggen in de WGR+-regio Stadsregio Rotterdam. De zesde

Vogelaarwijken

gemeente, Oud-Beijerland, ligt in de Hoeksche Waard.

In 2012 heeft SOR een beperkte bijdrage geleverd aan

Daarnaast heeft SOR grondposities in Schiedam en

vier van de zeven Rotterdamse Vogelaarwijken:

Numansdorp.

Rotterdam West, Rotterdam Noord, Vreewijk en Overschie. In tegenstelling tot de eerste twee jaren

Regionaal

heeft SOR sinds 2010 geen fysieke investeringen meer

SOR onderhoudt geen reguliere contacten met de

gedaan, omdat de benodigde investeringen in de

Stadsregio Rotterdam, maar neemt wel deel aan

betrokken complexen reeds gedaan zijn. In 2012 zijn

discussiebijeenkomsten, die meestal door de Stads­

in het kader van de Vogelaarwijken kosten gemaakt

regio in samenwerking met Maaskoepel

voor sociale uitgaven, gericht op de ondersteuning

ge­organiseerd worden. Ook bij de gezamenlijke

van bewoners en de betrokkenheid bij de omliggende

activiteiten van Stadsregio en Maaskoepel is te

buurt. Hieraan is behoefte gezien de verminderde

merken dat zij sterk beïnvloed worden door de elkaar

vitaliteit en mobiliteit van de bewoners van de

opvolgende kabinetten. Nog altijd is er geen wette­

complexen. Met deze ondersteuning wordt eenzelfde

lijke basis in een nieuwe huisvestingswet voor een

doel nagestreefd als met onze deelname aan de

nieuwe huisvestingsverordening, hoewel er wel

woonservicegebieden: senioren te activeren en

behoefte aan is. Tegelijkertijd neemt de onzekerheid

mantelzorg te bevorderen.

over de vorm ervan toe: het nieuwe kabinet houdt vast aan het opheffen van de WGR+, dat de wettelijke basis vormt voor een regionale huisvestings­ verordening. Het gevolg zou zijn dat er weer gemeentelijke verordeningen komen. Voor SOR, met woningbezit in vijf gemeenten in de stadsregio, zou dat een forse hindering zijn in de dagelijkse verhuuractiviteiten. Gemeente Rotterdam Het overleg met de gemeente Rotterdam is in 2012 minder frequent geweest dan in eerdere jaren. Er zijn enkele bestuurlijke overleggen geweest tussen de gemeente en de woningcorporaties. Daarnaast vindt overleg plaats tussen de beleidsadviseurs van de afdeling Wonen en die van de woningcorporaties. Er is geen gestructureerd overleg geweest tussen de directie van SOR en die van de dienst Stads­ ontwikkeling (voorheen de diensten dS+V en OBR). Er zijn plannen om dit in 2013 in ere te herstellen. Op het terrein van wonen en zorg neemt de frequentie van overleg met de dienst MO (uitschrij­ ven) sinds eind 2012 toe. Het wederzijdse belang is de huisvesting van zorgbehoevende mensen goed te organiseren, nu de gemeente daar een veel grotere verantwoordelijkheid in krijgt.


35

Project BuitenBan in het stadshart van RotterdamHoogvliet bestaat uit woongebouwen Hoge Ban en Lage Ban, winkelruimten, bibliotheek en stads足deelkantoor


36

6 Jaarrekening 6.1

Balans

Balans per 31 december 2012 Activa

2012

2011

527.575.619

590.408.311

28.381.401

31.133.085

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed gekwalificeerd als productiemiddel Sociaal vastgoed gekwalificieerd als productiemiddel in ontwikkeling Roerende zaken in exploitatie

2.551.165

2.507.494

Roerende zaken in exploitatie domotica

1.604.922

1.675.075

Roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.260.305

1.415.931

Onroerende zaken ten dienste van exploitatie

3.642.540

7.105.140

565.015.952

634.245.035

202.505.407

165.710.892

21.513.718

45.246.683

224.019.125

210.957.575

1.475.681

2.068.328

548.930

548.930

2.024.611

2.617.258

791.059.687

847.819.868

Subtotaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging in ontwikkeling Subtotaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Geactiveerde derivaatkosten Hypothecaire lening u/g Vechtstroom IV Subtotaal financiële vaste activa Totaal vaste activa Vlottende activa Kortlopende Vorderingen Huurdebiteuren

174.096

188.065

3.397.429

1.728.011

Overlopende activa

2.116.637

1.525.650

Voorraden Te Verkopen Woningen

1.313.715

866.987

Overige vorderingen derden

65.634

1.350

7.067.511

4.310.063

Liquide middelen

53.231.549

29.552.162

Totaal vlottende activa

60.299.060

33.862.225

851.358.747

881.682.094

Te ontvangen BTW subtotaal kortlopende vorderingen

Totaal generaal P.M. Nog te ontvangen leningen Uitstaande opdrachten onroerende zaken in ontwikkeling

27.300.000

57.300.000

3.843.000

34.700.000


Ondernemingsverslag

37

Balans per 31 december 2012 Passiva

2012

2011

-

-

Eigen vermogen Aandelenkapitaal Agio op aandelen Kapitaal

-

-

45

45

Overige reserve

111.461.069

204.429.717

Totaal eigen vermogen

111.461.114

204.429.762

11.720.832

486.295

Voorzieningen Voorziening negatieve waarde derivaten Afkoop renteconversie leningen

16.731.943

18.126.952

Totaal voorzieningen

28.452.775

18.613.247

10.733.197

11.359.575

682.332.545

623.502.556

110.414

103.311

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

394.909

393.408

693.571.065

635.358.850

Vooruit ontvangen huren

678.458

301.870

Schulden aan leveranciers

5.573.538

10.397.926

760.349

1.954.411

Overige schulden Totaal langlopende schulden

Kortlopende schulden

Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden

1.077.431

1.307.474

Overlopende passiva

9.784.016

9.318.554

17.873.792

23.280.235

851.358.747

881.682.094

Totaal kortlopende schulden

Totaal generaal P.M. Met financiers overeengekomen leningen Aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling

27.300.000

57.300.000

3.843.000

34.700.000


38

Toelichting bij de belangrijkste verschuivingen in de

(2011 = 25.6%) De daling van de solvabiliteit wordt

balansverhoudingen.

verklaard door aanpassingen in de gehanteerde

Als gevolg van de gewijzigde waardering (RJ 645) is

aannames/parameters in de bedrijfswaarde, die leidt

de balanswaardering gewijzigd. Tot en met 2011 vond

tot een mutatie in de waardering van de activa.

de waardering plaats op basis van historische kostprijs.

De langlopende schuldpositie is toegenomen met

SOR heeft er voor gekozen om het sociaal vastgoed te

€ 58.8 mln. Het betreft hier de opname van leningen

waardering tegen bedrijfswaarde en het commercieel

(€ 72.1 mln.), die eind 2010 contractueel waren

vastgoed tegen taxatie waarde. Op basis van de

vastgelegd en reguliere aflossingen (€ 13.3 mln.).

nieuwe grondslagen bedraagt de solvabiliteit 16.5%

Balanstotaal

2013

2014

2015

2016

2017

2018

820.244

781.104

759.898

750.243

743.196

739.782

Weerstandsvermogen

96.672

88.276

82.271

80.241

80.202

83.602

Solvabiliteit

11,8%

11,3%

10,8%

10,7%

10,8%

11,3%

6.2

Resultatenrekening

Winst- en verliesrekening over 2012 Operationele baten en lasten

2012

2011

50.675.593

49.371.237

7.314.642

7.164.275

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkopen Bestaand Bezit Verkopen Nieuwbouw

66.751

-

-

1.005.375

865.856

535.445

Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf

1.271.662

1.269.103

Overige bedrijfsopbrengsten

2.451.814

1.238.984

62.646.318

60.584.420

Afschrijvingen

17.305.209

8.159.911

Overige waardeveranderingen Vastgoedportefeuille

Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten

21.334.406

12.581.580

Salarissen, sociale lasten en pensioenen

5.945.297

5.984.477

Lasten onderhoud

5.043.001

5.149.096

Overige Bedrijfslasten

4.171.102

4.209.232

Exploitatielasten

3.990.929

3.473.207

Leveringen en Diensten

5.683.526

5.379.905

46.292

36.881

63.519.762

44.974.290

-873.444

15.610.130

Rentebaten

5.848.272

6.142.847

Rentelasten

-29.830.800

-28.871.498

Renteresultaat

-23.982.528

-22.728.652

Exploitatie Panden in Beheer Totaal bedrijfslasten Operationeel resultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en -lasten

Waardeveranderingen van Financiële vaste activa

-11.827.185

-400.624

Financieel resultaat

-35.809.713

-23.129.276

Groepsresultaat

-36.683.158

-7.519.146


Ondernemingsverslag

Toelichting bij de belangrijkste elementen en

39

■■

De overige baten zijn € 2,1 miljoen hoger dan

af­wijkingen in het jaarresultaat.

begroot. Er is voor domotica € 1,1 miljoen

T.o.v. de begroting en als gevolg van stelsel­

ge­factureerd voor voorgaande jaren en 2012, die

wijzigingen leiden de volgende zaken tot het jaar­

niet was begroot. Tevens is de niet begrote

resultaat van € 36,7 miljoen negatief.

opbrengst van de pro rata-regeling in het kader

■■

Er is in 2012 voor het commercieel vastgoed een

van de BTW-wetgeving (€0,3 mln) voor 2012

taxatie gemaakt, deze taxaties hebben geleid tot

opgenomen en zijn er enkele reserveringen van

een afboeking van (-/- € 16,3 miljoen). Dit wordt verklaard door de waardedaling van het bestaande

■■

nog te betalen kosten vrijgevallen (€0,3 mln). ■■

vastgoed, maar tevens de lagere waarde van de

(-/-€ 2,0 miljoen). Dit komt doordat er meer is

opgeleverde nieuwbouw van de BuitenBan en Het

besteed aan advieskosten (-/- € 0,7 miljoen) en ICT

Facet (taxatiewaarde is lager dan historische

(-/- € 0,2 miljoen) en en de toename van de overige

kostprijs van de investeringen).

exploitatielasten (-/-€ 0,6 miljoen) ten opzichte van

Er is in 2012 een impairment uitgevoerd op de

de begroting, dit wordt verklaar door de forse

historische kostprijs van het kantoorgebouw van de

toename van verhuurkosten (makelaars enzovoorts)

SOR, de huidige taxatiewaarde blijkt lager dan de

om de leegstand tegen te gaan. Daarnaast is er

historische kosten (-/-€ 3,8 miljoen) waardoor er

sprake van een niet begroot verlies bij deel­

een afboeking heeft moeten plaatsvinden. ■■

Door strengere regelgeving rondom de verant­

nemingen (-/- € 0,3 miljoen). ■■

In de begroting 2012 was er nog rekening

woording van derivaten heeft de SOR een extra

ge­houden met de vennootschapsbelasting (hier­

niet begrote voorziening moeten vormen. Dit heeft

voor was € 2,3 miljoen begroot).  Er was in 2012

het resultaat voor 2012 met  € 11,4 miljoen

nog geen sprake van belastingplicht in het kader

verlaagd. Deze voorziening heeft betrekking op

van de Vpb.

een swaption voor een derivaat van € 52,7 miljoen. ■■

De algemene kosten zijn fors hoger dan begroot

De huren zijn € 1,8 miljoen lager dan begroot. Deze daling wordt geheel veroorzaakt door de hogere leegstand.


40

6.3

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012

Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2012 (indirecte methode)

(Ă&#x2014; â&#x201A;Ź 1.000) 2012

Bedrijfsresultaat

2011

-873

15.610

Afschrijvingen

17.305

9.361

Overige Waardeveranderingen

21.334

11.158

-

-

Vorderingen

-2.757

-705

Kortlopende schulden

-5.406

452

7

1.219

29.609

37.095

-

19.379

Aanpassingen voor:

Vrijval/dotatie egalisatierekeningen en voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal:

Overige Kasstroom uit bedrijfsoperaties Correctie Boekwaarde Verkopen Ontvangen interest Betaalde interest

562

6.143

-29.831

-28.871

Kasstroom uit operationele activiteiten

341

33.746

Investeringsactiviteiten Investeringen Desinvesteringen Kasstroom uit investeringen Mutatie financiĂŤle vaste activa

-37.408

-58.275

2.542

295

-34.866

-57.980

-

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-401 -34.866

-58.380

Financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden

72.160

10.540

-13.956

-26.326

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

58.204

-15.786

Toename/afname geldmiddelen

23.679

-40.420


Ondernemingsverslag

41

Mutaties in de marktwaarde van het niet-DAEB-bezit

6.4

Mutaties in bedrijfswaarde en marktwaarde

De waardering van de niet DAEB voorraad is geba­ seerd op marktwaarde. Voor dat bezit heeft er een taxatie plaatsgevonden door een onafhankelijk

Het DAEB-bezit van SOR wordt gewaardeerd tegen

taxateur. De mutatie in de waardering wordt als volgt

bedrijfswaarde. Het niet-DAEB-bezit wordt

verklaard:

ge­waardeerd tegen marktwaarde. In deze paragraaf staan de mutaties in de waarderingen gedurende

Mutaties marktwaarde

2012.

Marktwaarde per 1 januari 2012

(× € 1.000,-) 165.711

Mutaties in het boekjaar

Mutaties in de bedrijfswaarde van het DAEB-bezit

- Aankopen investeringen

Onrendabele investeringen worden ten laste van de

- Projecten afwaardering

herwaarderingsreserve gebracht. Als gevolg van het

- Projecten ontwikkeld in 2012

51.698

grote investeringsvolume van SOR van de afgelopen

- Waardedaling bestaand bezit

-3.918

jaren is de bedrijfswaarde per eind 2012 nagenoeg

Totaal mutaties

1.204 -12.190

36.794

gelijk aan de boekwaarde volgens historische kostprijs en afschrijvingen komen te liggen. Bij investerings­

Marktwaarde per 31 december 2012

202.505

beslissingen wordt deze vergelijking steeds gemaakt. De voor de bedrijfswaardeberekening gehanteerde Mutatie bedrijfswaarde in 2012

(× € 1.000,-)

Bedrijfswaarde per 1-1-2012

Huurstijging

Gevolgen van aanpassingen beleids­ parameters en uitgangspunten

- 2012: 2,3% tenzij in het huurcontract anders is bepaald - 2013: 2,5% vanaf 2014: 2% conform WSW

- in de autonome ontwikkeling

-2.698

- in huurbeleid

18.145

- in de onderhoudslasten - in de overige lasten

- woon- en commerciële complexen: 50 jaar - zorgcomplexen: 40 jaar

15.443 -19.070

- in de restwaarde

-58.367

- in de indexering

11.907

subtotaal aanpassingen

Maximale economische levensduur

-37.396

- in de levensduur

- in de herclassificatie

Stijging variabele en overige kosten - vanaf 2012: 3% - vanaf 2016: 3% conform WSW Leegstand - Woningen: 1% - Bedrijfsruimten: 3% - Verzorgingshuizen: 0%

2.283 -69.753

Gevolgen van mutaties in het bezit: - Sloop - Overige weggevallen vhe’s - Nieuwbouw - Overige mutaties woningen subtotaal mutaties

parameters zijn:

590.408

Stijging onderhoudskosten -126

- vanaf 2012: 3% - vanaf 2016: 3% conform WSW

-278

Grondwaarde

7.802 -478 6.920

Totaal mutatie bedrijfswaarde

-62.833

Bedrijfswaarde per 31-12-2012

527.575

- waarde op basis van de verwachte bestemming aan het einde van de levensduur, gecorrigeerd met kosten van sloop en bouwrijp maken op basis van normen WSW. Disconteringspercentage - 5,25% Prijspeil - ultimo 2012 Rente na conversie - 5,25%


42

verplichtingen verwerkt die kunnen worden

6.5

Algemene toelichting op de jaarrekening

ge­kwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting

6.5.1 Regelgeving

huurders, gemeenten en overige stakeholders aan­

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in

gaande verplichtingen inzake toekomstige her­

overeenstemming met de wettelijke bepalingen van

structureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten.

Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de

Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het

Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven

besluitvormingsproces van de corporatie rondom

door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

projectontwikkeling en herstructurering. Van een

Grondslagen voor consolidatie

feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering

De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en

van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aan­

vennootschappen zijn:

vragen van de bouwvergunning heeft

■■

SOR Holding B.V. (100%)

■■

SOR Vastgoedontwikkeling B.V. (100%)

■■

SOR Senior Village Numansdorp B.V. (100%)

6.6.2 M  ateriële Vaste Activa:

■■

SOR Voordeban B.V. (100%)

Sociaal Vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel

plaatsgevonden.

De activiteiten van de SOR Holding B.V. bestaan uit

gewaardeerd tegen actuele waarde

het optreden als holding vennootschap en als zo­danig

Als gevolg van de herziene richtlijn heeft de SOR er

het verwerven en houden van belangen in andere

voor gekozen het sociale vastgoed te kwalificeren als

vennootschappen ten behoeve van de

bedrijfsmiddel en te waarderen tegen actuele waarde.

Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam.

Dit betekent dat de SOR het sociaal vastgoed waar­

De activiteiten van SOR Vastgoedontwikkeling B.V.,

deert tegen bedrijfswaarde. Het sociaal vastgoed

SOR Voordeban B.V. en Senior Village Numansdorp

omvat onzelfstandige woningen (verzorging),

B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling

woningen in exploitatie met een huurprijs tot de

binnen het statutair werkgebied van de stichting

huurtoeslaggrens en het maatschappelijk vastgoed.

Ouderenhuisvesting Rotterdam.

Deze wijziging is ook verwerkt in de vergelijkende cijfers en beginvermogen.

Voorts heeft de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam naast bovengenoemde belangen de

Bedrijfswaarde

volgende verbindingen:

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is het niet meer

■■

Vechtstroom C.V.

toegestaan om de rentabiliteitswaardecorrectie (2011

■■

First Metro Housing

€ 38.533.000) op de leningenportefeuille toe te

Deze verbindingen komen niet in aanmerking

passen. Voor de herziening van de richtlijn liepen alle

voor consolidatie daar er geen sprake is van een

waardemutaties via de winst- en verliesrekening.

economische eenheid.

Vanaf 2012 dienen waardevermeerderingen of rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt te worden of, indien sprake is van een terugname uit het

6.6

Toelichting op de balans

verleden, via de winst- en verliesrekening te worden verwerkt. Waardeverminderingen dienen of in de

6.6.1 Algemeen

winst- en verliesrekening verwerkt te worden of in

De SOR past vanaf verslagjaar 2012 de herziene

mindering te worden gebracht op een eerder

Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten

gevormde herwaarderingsreserve. Ook bij waardering

Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze

tegen bedrijfswaarde worden afschrijvingen in acht

herziene Richtlijn is een aantal belangrijke

genomen te worden. Bijzondere waarde­

wijzigingen opgenomen. Deze wijzigingen worden

verminderingen die niet in mindering kunnen worden

toegelicht bij het betreffende activum of passivum

gebracht op eerder gevormde herwaarderings­ reserves, moeten direct in het resultaat worden

Verplichtingen

verwerkt. De toets op bijzondere waarde­

In de jaarrekening worden naast juridisch

verminderingen geschiedt op complexniveau volgens

af­dwingbare verplichtingen tevens feitelijke

deze indeling:


Ondernemingsverslag

43

a. Verzorgingshuizen

Roerende zaken in exploitatie

b. Woningen

Deze worden gewaardeerd op basis van aanschaf­

c. Overige Verhuureenheden niet zijnde woningen

waarde onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen.

(bedrijfsruimten, garages)

De roerende zaken in exploitatie betreffen activa waarvan de rente en afschrijving ten laste van de

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante

servicekosten worden gebracht.

waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en

Onroerende en roerende zaken ten dienste van

toekomstige exploitatielasten over de geschatte

de exploitatie

resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt

Deze activa zijn gewaardeerd tegen historische

rekening gehouden met de voorgenomen

kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste

be­stemming en aard van het bezit.

afschrijvingen volgens het lineaire systeem. Het kantoorgebouw van de SOR (inclusief bijbehorende

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op onder­

parkeerplaatsen) is in het verleden ten onrechte

bouwde veronderstellingen die de beste schatting van

gepresenteerd als activum in exploitatie. Deze wordt

de directie weergeven van de economische

vanaf 2012 als activa ten dienste van exploitatie

om­standigheden, die van toepassing zullen zijn

gekwalificeerd.

gedurende de resterende levensduur van het actief.

Jaarlijks vindt voor het kantoorgebouw van de SOR

De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern

een toetsing (impairment) plaats of de historische

geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken

kostprijs verminderd door afschrijving niet hoger is

een periode van 10 jaar. De kosten van planmatig

dan de marktwaarde van het gebouw. Eventuele

onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren

waardeverminderingen en -vermeerderingen (tot

onderhoudsbegroting onderkende cycli per com­

maximaal historische kostprijs minus afschrijvingen)

ponent. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de

worden ten laste van het resultaat gebracht.

verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente.

Hiervoor geldende Afschrijvingstermijnen ■■

kantoorgebouw

50 jaar

Op het sociale vastgoed schrijven wij af volgens de

■■

inventarissen

20/10/5/3 jaar

componentenmethode, met de termijnen:

■■

automatisering

5/3 jaar

Grond: Over grond in eigendom wordt niet 6.6.3 Vastgoedbeleggingen

afgeschreven. ■■

Casco:

50/40/35/20 jaar

Commercieel Vastgoed gekwalificieerd als vastgoed-

■■

Installaties:

25 of 20 jaar

belegging gewaardeerd tegen actuele waarde Als gevolg van de herziene richtlijn is ervoor gekozen

Sociaal Vastgoed gekwalificieerd als productiemiddel

om het commerciele vastgoed te kwalificeren als

in ontwikkeling

vastgoedbelegging en te waarderen tegen marktwaarde

Dit betreft het sociaal vastgoed in aanbouw of

(taxatiewaarde). Ook deze stelselwijziging is verwerkt in

renovatie, wat wordt gewaardeerd tegen uitgave­

de vergelijkende cijfers en het beginvermogen.

prijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directie­

Het commercieel vastgoed omvat woningen in

voering onder aftrek van een bijzondere waardever­

exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslag­

mindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten.

grens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maat­

Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend.

schappelijk vastgoed) en alle parkeerplaatsen en

De geactiveerde rente wordt berekend tegen de

-garages. De marktwaarde van het commerciele

ge­middelde rentevoet over het totale vermogen.

vastgoed is bepaald door een taxatie te laten uit­

Afschrijving vindt pas plaats nadat de betreffende

voeren door een door het ministerie erkende onaf­

complexen in exploitatie zijn genomen.

hankelijke en terzake kundige taxateur.


44

Winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging

op hun huidige plaats en in hun huidige staat te

in de waarde van de vastgoedbeleggingen, worden

brengen. De opbrengstwaarde is de geschatte

verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Bij

verkoop­prijs onder aftrek van direct toerekenbare

vastgoedbeleggingen is geen sprake van jaarlijkse

verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengst­

afschrijvingen.

waarde wordt rekening gehouden met de incourant­ heid van de voorraden.

Commercieel Vastgoed gekwalificeerd als vastgoed­ belegging in ontwikkeling

6.6.6 L iquide Middelen

Dit betreft het commercieel vastgoed in aanbouw,

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en

dat wordt gewaardeerd tegen uitgaveprijzen en

deposito’s met een looptijd korter dan twaalf

toe­gerekende kosten van het werkapparaat uit

maanden. Indien er rekening-courant schulden bij

hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering

banken zijn, worden deze opgenomen onder schulden

onder aftrek van een bijzondere waardevermindering

aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering

6.6.7 Groepsvermogen

worden de stichtingskosten en de reële waarde van

Het groepsvermogen bestaat uit het kapitaal, overige

het commerciële vastgoed betrokken.

reserves en de herwaarderingsreserve.

6.6.4 Financiële Vaste Activa

Herwaarderingsreserve

Geactiveerde Derivaatkosten

Als gevolg van de herziene richtlijn heeft de SOR er

Om in de komende jaren in onze financierings­

voor gekozen het sociale vastgoed te kwalificeren als

behoefte te voorzien en daarbij nu al de risico’s voor

bedrijfsmiddel en te waarderen tegen bedrijfswaarde.

de SOR te beperken is een aantal rentederivaten

Als gevolg hiervan is er een herwaarderingsreserve

afgesloten. De betaalde premies van deze “Average

gevormd. Deze maakt deel uit van de overige

Rate Caps” zijn geactiveerd en worden gedurende de

reserves.

looptijd ten laste van het renteresultaat afgeschreven, te beginnen bij de startdatum van de looptijd.

6.6.8 Voorzieningen Voorzieningen werden gevormd voor in rechte

Overige Financiële Vaste Activa

afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen

De onder financiële vaste activa opgenomen overige

die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijn­

vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige

lijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is

vorderingen. Deze vorderingen worden initieel

en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden

gewaardeerd tegen reële waarde. Bijzondere waarde­

geschat. De voorzieningen zijn tegen nominale

verminderingen worden in mindering gebracht op de

waarden opgenomen.

reële waarde en direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening.

Voorziening Negatieve Waarde Derivaten De voorziening negatieve waarde derivaten is

6.6.5 Kortlopende Activa en Vorderingen

getroffen voor de negatieve marktwaarde van het

Waardering van alle kortlopende vorderingen

in­effectieve deel van onder kostprijs-hedge-accoun­

geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend

ting gewaardeerde derivaten.

met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid voor zover van toepassing.

Afkoop Renteconversie In december 2007 heeft voor een deel van de

Voorraden Woningen Nog Te Verkopen

leningen­portefeuille ad € 259.000.000 renteconversie

De onverkochte woningen uit projectontwikkeling

plaatsgevonden. Als onderdeel van deze transactie

worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere

heeft de SOR een bedrag van € 23.706.952 ontvangen.

opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle

Dit bedrag wordt naar rato van de gemiddelde

kosten die samenhangen met de verkrijging of

resterende looptijd van de leningen (= 16 jaar) in de

vervaardiging (directe loonkosten, toeslagen voor

komende jaren verwerkt in het resultaat.

indirecte vaste en variabele kosten en toegerekende rente), alsmede gemaakte kosten om de voorraden


Ondernemingsverslag

45

6.6.9 Langlopende Schulden

overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de

Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen

bijdrage berekend op grond van de regelingen,

reële waarde.

waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.

Langlopende Leningen De borgsteller ten opzichte van de geldgevers is het

Verkoop onroerende zaken

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), waarbij

De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo

de gemeenten fungeren als achtervang voor

van de behaalde verkoopopbrengst minus de boek­

eventuele schulden. De aangetrokken leningen

waarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigings­

worden afgelost op basis van het annuïteiten-, het

prijs (Projecten voor derden). Winsten worden

lineaire-, of het fixe-systeem.

verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Het resultaat van project De Gravin is

Kortlopende Schulden

bepaald op basis van de percentage of completion

Kortlopende schulden en passiva worden gewaar­

methode. Op 31 december 2012 waren 22 van de 30

deerd op nominale waarde.

woningen verkocht. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen

6.7

Toelichting op de resultatenrekening

bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van

6.7.1 Algemeen

onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de

verantwoord.

opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op

6.7.3 Bedrijfslasten

transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij

Afschrijvingen Sociaal Vastgoed

zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.

Als gevolg van de herziene richtlijn heeft de SOR er voor gekozen het sociale vastgoed te kwalificeren als

6.7.2 Opbrengsten

bedrijfsmiddel en te waarderen tegen bedrijfswaarde.

Huren

Uitgangspunten voor afschrijvingen op het sociaal

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege

Vastgoed:

gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar

■■

De afschrijvingen op sociaal vastgoed zijn ge­baseerd op de bedrijfswaarde.

2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. ■■

De afschrijvingen op sociaal vastgoed vinden

Beheervergoedingen

volgens lineaire methode plaats op basis van

Met de exploiterende instellingen van onze

geschatte economische levensduur en vinden plaats op basis van de componentenmethode.

complexen is overeengekomen dat door onze stichting een zogenaamde beheervergoeding zal

■■

Op de afschrijvingen op sociaal vastgoed, op basis

worden gegeven voor kosten administratie, kosten

van bedrijfswaarde, worden de gerealiseerde

huismeester, kosten maatschappelijk werk en

herwaarderingen in mindering gebracht en ten

plaatsingskosten.

laste van de herwaarderingswaarderingsreserve gebracht.

Vergoedingen

■■

De gewijzigde afschrijvingsmethode (lineair) en

Vergoedingen zijn de bedragen welke de huurders

toepassing van de componentenmethode betreffen

boven de (netto) huurprijs betalen voor bijvoorbeeld

een schattingswijziging. Bij een schattingswijziging

boilers, brandstoflevering, schoonmaak, alarmering,

is het niet toegestaan de vergelijkende cijfers en

huismeester enzovoort.

het vermogen met terugwerkende kracht aan te passen.

Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de vrijval uit de egalisatie­

Overige afschrijvingen

rekening rijksbijdragen en de overige overheids­

De afschrijvingen op overige materieel vaste activa

bijdragen opgenomen. Voor zover de overige

vinden plaats op basis van de lineaire methode (activa


46

ten dienste van exploitatie) of annuitaire methode (roerende zaken in exploiatie). Tevens wordt er rekening gehouden met de economische levensduur en geen rekening gehouden met een eventuele restwaarde. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen hebben o.a. betrekking op het onrendabele deel van investeringen bij nieuwbouw en renovatie. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekking op jaarlijkse waardeveranderingen in de overige vastgoedportefeuille. Salarissen, Sociale Lasten en Pensioenpremies Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslag­ jaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 6.7.4 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. FinanciÍle instrumenten Voor een uiteenzetting over het treasurybeleid zie paragraaf 5.1.6.


Ondernemingsverslag

6.8

47

Kengetallen jaarrekening 2012

Aantal verhuureenheden (VHE) Per 31 december boekjaar

2012

2011

2010

2009

2008

61

61

61

61

61

4019

3962

4587

4644

4531

174

174 26

26

26

Sociaal bezit in exploitatie Woongebouw (vooroorlogs) Woningen en woongebouwen Maatschappelijke ruimten Dienstencentra

8

8

Verpleeghuizen

26

26

Verzorgingshuizen

1.996

1.996

1.934

2.046

1.989

subtotaal

6.284

6.227

6.608

6.777

6.607

1083,0

881,0

Commercieel bezit in exploitatie Woningen

159,0

145,0

139,0

139,0

114,0

Dienstencentra

Garages

12,0

12,0

42,5

42,5

42,5

Bedrijfsruimten

272,0

191,0

406,5

406,5

404,5

48,0

48,0

63,0

43,0

43,0

subtotaal

1574,0

1277,0

651,0

631,0

604,0

Totaal

7.858,0

7.504,0

7.259,0

7.407,9

7.211,0

0,0

15,0

0,0

0,0

123,0

Winkels

Mutaties in het boekjaar Verkocht Gekocht

18,5

1,5

0,0

0,0

41,0

342,0

322,0

107,0

172,4

589,0

Gesloopt/uit exploitatie

0,0

68,0

256,0

2,0

0,0

Overige wijzigingen

1,0

1,5

0,0

27,0

23,0

263,0

620,0

1193,0

792,0

387,0

In exploitatie genomen

In aanbouw

Uitgangspunten verhuureenheden (VHE): 1 woning = 1 verhuureenheid 1 garage = ½ verhuureenheid onroerende zaken niet zijnde woongelegenheden per 80 m² = 1 verhuureenheid

Totale personeelsbezetting (voltijds) Per 31 december boekjaar

2012

2011

2010

2009

2008

a. Directie

10,68

9,13

7,85

6,85

2,27

b. Woondiensten

15,83

18,17

18,06

16,61

11,03

8,00

10,00

11,33

9,33

7,81

c. Financiën en Informatisering d. Bedrijfsbeheer

5,17

3,92

3,92

4,42

5,77

e. Groep Onderhoud

5,00

5,00

5,00

4,00

8,25

5,67

8,56

9,22

7,67

4,35

subtotaal t.l.v. bedrijfskosten

50,35

54,78

55,38

48,88

39,48

g. Huismeesters

13,78

12,78

13,78

11,78

10,24

4,63

5,38

6,17

5,37

6,00

f. Vastgoed

h. Te Hoogerbrugge/De Klapwiek/Hoeksteen

6,10

6,31

5,04

3,42

7,14

subtotaal t.l.v. servicekosten

24,51

24,47

24,99

20,57

23,38

Totaal

74,86

79,25

80,37

69,45

62,86

i. Te Hoogerbrugge restaurant


48

Verhuur en incasso Per 31 december boekjaar

2012

2011

2010

2009

2008

1. Verhuringen

763

641

500

487

707

2. Goedkope woningen

474

403

477

524

525

3. Huurachterstand in %

0,34

0,38

0,39

0,39

0,95

4. Huurderving in %

6,27

4,07

2,17

2,26

1,95

De grens van goedkope woningen per 1-7

€ 361,66

€ 361,66

€ 357,37

€ 357,37

€ 348,99

De max. grens van betaalbare woningen per 1-7

€ 517,64

€ 517,64

€ 511,50

€ 511,50

€ 499,51

2012

2011

2010

2009

2008

Continuïteit Per 31 december boekjaar 1. Liquiditeit (current ratio)

0,40

0,19

0,16

0,13

0,45

2. Solvabiliteit

13,1

23,2

10,3

10,2

11,9

3. Rentabiliteit eigen vermogen (REV)

-32,9

-3,7

6,6

2,5

7,6

4. Rentabiliteit totaal vermogen (RTV)

-0,1

1,8

3,5

3,6

4,5

Toelichting ad 1. Vlottende activa: kortlopende schulden ad 2. Eigen vermogen: totaal vermogen × 100% ad 3. Jaarresultaat: eigen vermogen × 100 %. ad 4. Jaarresultaat (voor aftrek intrest op vreemd vermogen): totaal vermogen × 100 %.

Kerngegevens balans en resultatenrekening per verhuureenheid Per 31 december boekjaar 1. Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie 2. Bedrijfswaarde onroerende zaken in exploitatie 3. Marktwaarde onroerende zaken in exploitatie 4. Eigen vermogen 5. Afschrijvingen 6. Salarissen en sociale lasten

2012

2011

-

2010

2009

2008

80.319

74.181

73.169

109.991

103.174

105.303

83.955

94.814

128.656

129.766

14.184

27.243

10.964

10.033

10.051

2.202

1.087

1.203

1.073

1.011

757

798

800

725

734

7. Kosten onderhoud

642

686

702

720

688

8. Overige bedrijfslasten

531

561

1.758

1.444

1.450

111-

2.080

3.700

3.562

3.256

9. Bedrijfsresultaat 10. Rentelasten minus rentebaten

4.557

3.082

2.975

3.313

2.508

4.668-

1.002-

725

249

741

Per 31 december boekjaar

2012

2011

2010

2009

2008

1. Gemiddeld rente % langlopende leningen

4,24

4,27

4,53

4,47

4,48

219,7

414,1

157,0

158,7

168,2

11. Jaarresultaat Overige kengetallen

2. Reserve uitgedrukt in % van de en overheidsbijdragen nettohuren


49

Kerngegevens balans en resultatenrekening totaal Per 31 december boekjaar

(Ă&#x2014; â&#x201A;Ź 1.000) 2012

2011

1. Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie 2. Bedrijfswaarde onroerende zaken in exploitatie

527.575

590.408

3. Marktwaarde onroerende zaken in explotatie

202.505

165.711

4. Eigen vermogen

111.461

204.430

5. Egalisatierekeningen*)

2010

2009

2008

583.039

549.527

527.622

798.427

764.303

759.338

79.585

74.322

72.478

-

-

-

2.134

2.326

6. Weerstandsvermogen

111.461

204.430

79.585

76.456

74.804

7. Langlopende schulden*)

693.066

635.359

670.607

635.654

509.167

873-

15.610

26.861

26.387

23.477

35.810

23.129

21.598

24.544

18.087

36.683-

7.519-

5.263

1.844

5.344

8. Bedrijfsresultaat 9

Rentelasten minus rentebaten

10. Jaarresultaat

*) A  ls gevolg van een nieuwe richtlijn voor de Jaarverslaggeving inzake financiĂŤle instrumenten, is m.i.v. 2008 de egalisatie van de renteconversie gerubriceerd onder langlopende schulden i.p.v. onder egalisatierekeningen.


50

C

Verslag van de raad van commissarissen 7 Samenstelling van de raad van commissarissen 51 7.1

Leden van de raad van commissarissen

51

7.2

Benoemingen en herbenoemingen

51

7.3 Vergoedingen

52

8 Samenstelling en bezoldiging van

9

het Bestuur

52

Organisatie van het toezicht

53

9.1 Governancecode

53

9.2 Toetsingskader

53

9.3

53

Taakverdeling en commissies

9.4 Risicobeheersing door de raad van commissarissen 53 9.5

Gespreksonderwerpen en besluiten

54

9.6 Relatie met en beoordeling van

10

de accountant

55

Het functioneren van de raad in 2012

56

10.1 Zelfevaluatie

56

10.2 Kritische agendapunten van de raad

56

10.3 Kennisontwikkeling en innovatie door de raad

47


Verslag van de raad van commissarissen

51

7 Samenstelling van de raad van commissarissen 7.1

Leden van de raad van commissarissen

De raad van commissarissen is de intern toezicht­houder. In 2012 maakten de volgende personen deel uit van de raad van commissarissen: Leden van de raad van commissarissen Naam

Geboren

Hoofdfunctie

Drs. W. van Deventer (Wim) vice-voorzitter (huurderszetel)

15-04-1951

Bestuurder Centrum voor Reuma en Geen relevante nevenfuncties Revalidatie Rotterdam

Drs. H.M.A. van Duin MRE (Helen) Vanaf 15-5-2012

19-10-1958

Directeur De Key/Principaal

Commissaris De Seyster Veste Penningmeester Stichting Straat en Zwerfkinderen Rotterdam Bestuurslid Platform Openbare Ruimte Lid H-team

Mr. A. Dupain (Ancora) Tot en met 15-5-2012

15-02-1953

Vice-president Gerechtshof â&#x20AC;&#x2122;s-Gravenhage

Geen relevante nevenfuncties

Drs. Ing. B. de Graaf (Bert) voorzitter

13-11-1948

Nevenfuncties

Directeur Bedegra BV Associate Ecorys Nederland

Lid raad van commissarissen Triodos Vastgoedfonds Lid raad van advies Rebel Groep Vennoot Aquaplanning Lid Investment Committee ROMD

Drs. H.W.F. Houben MBA (Leny) (huurderszetel) Vanaf 28-2-2012

03-08-1953

Voorzitter Raad van Bestuur ASB Wonen Welzijn Zorg

Lid van het bestuur van Zorgscala (vereniging zorgaanbieders Haaglanden) Lid van de VDZ Haaglanden

J.M. Kremer MBA (Anne Margreet) Vanaf 15-5-2012

23-02-1970

Concern controller bij Inovum

Deelnemer Vastgoed Kennisnetwerk Zorg

Ir. A. de Ruiter (Fred)

23-07-1948

Voormalig directeur dS+V, gemeente Rotterdam

Geen relevante nevenfuncties

7.2

Benoemingen en herbenoemingen

Commissarissen worden conform de huidige statuten benoemd voor een periode van maximaal vier jaar, met de mogelijkheid tot een herbenoeming. Rooster van (her)benoemingen benoemd

einde huidige zittingsperiode

2002

2013

Drs. Ing. B. De Graaf

2009

2013,

Ir. A. de Ruiter

2007

2015

Drs. W. van Deventer

herbenoembaar

Drs. H.M.A. van Duin MRE

2012

2016

herbenoembaar

Drs. H.W.F. Houben MBA

2012

2016

herbenoembaar

J.M. Kremer MBA

2012

2016

herbenoembaar


52

Uitgangspunt voor de benoeming en herbenoeming van leden van de raad van commissarissen is de profielschets, die in juli 2011 is vernieuwd. Leden van de raad van commissarissen dienen te voldoen aan algemene kwaliteitseisen, zoals strategisch inzicht, visie, bestuurskracht, maatschappelijke betrokken­

8 Samenstelling en bezoldiging van het Bestuur

heid, integriteit, omgevingsbewustzijn en uit­ drukkingsvaardigheid. Op vijf terreinen dient de raad

Directeur-bestuurder is de heer H. Rietveld MBA

over brede, generalistische kennis te beschikken:

(1953). Hij is sinds 1986 directeur van SOR en in 1997

■■

Financiën.

benoemd als directeur-bestuurder. De benoeming is

■■

Management en bestuur.

toentertijd voor onbepaalde tijd geschied. De raad zal

■■

Bouwen, wonen en projectontwikkeling.

opnieuw beoordelen of een in het kader van de

■■

Zorg en welzijn.

governancecode vereiste bestuurdersbenoeming voor

■■

Marketing en consumentenvoorkeuren.

bepaalde tijd wenselijk is, wanneer het onderwerp

Daarnaast verdient het aanbeveling om specialistische

actueel of relevant is.

kennis op het gebied van wetgeving in de gelederen te hebben. Dit is echter geen vereiste.

Enige relevante nevenfunctie is die van bestuurslid van de Elisabeth Stichting anno 1455.

Werving in het vierde kwartaal van 2011 heeft geresulteerd in drie nieuwe commissarissen, die in

De bezoldiging van de directeur-bestuurder in 2012 is

het eerste en tweede kwartaal zijn toegetreden tot de

vastgesteld door de raad van commissarissen overeen­

raad. Hiermee zijn de eind 2011 reeds bestaande en in

komstig de aanbevelingen van de commissie Izeboud.

2012 ontstane vacatures ingevuld. Tevens wordt

Over de beoordeling van de bestuurder en de hoogte

hiermee ook voorzien in het aanstaande aftreden

van de bezoldiging, waarover in de jaarrekening

van de heer Van Deventer in 2013. Zonder verdere

verantwoording wordt afgelegd, is met de voltallige

wijzigingen zal gedurende 2013 de raad uit zes

raad gesproken. Er is geen afzonderlijk remuneratie­

personen bestaan en in 2014 uit vijf personen.

rapport opgesteld.

7.3

Vergoedingen

In 2011 is de vergoeding van de raad in overeen­ stemming gebracht met de Honoreringscode commissarissen, die geldt sinds 1 juli 2010. De bezoldiging is, gegeven de zwaarteklasse van SOR, vastgesteld op € 9.000,- voor leden van de raad en € 13.500,- voor de voorzitter van de raad. Deze vergoeding is niet gewijzigd voor het jaar 2012. In het najaar heeft de raad besloten om de vergoedingen in 2013 met 10% te laten afnemen, overeenkomstig de bezuinigingen die in de organisatie worden door­ gevoerd in 2013.


Verslag van de raad van commissarissen

9 Organisatie van het toezicht

53

9.2

Toetsingskader

Onderstaande vastgestelde documenten vormden het toezichtskader in 2012 voor de raad van commissarissen:

9.1

Governancecode

■■

De statuten van SOR, laatst gewijzigd op 11 februari 2009.

SOR onderschrijft de Governancecode Woning­

■■

Het ondernemingsplan 2012-2015.

corporaties. In het najaar is een apart agendapunt

■■

Integriteitscode, vastgesteld in 2006 (gedragscode) en 2008 (e-gedragscode, gericht op gebruik van

gewijd aan de uitwerking van de Governancecode,

digitale communicatiemiddelen en -kanalen)

ter bevestiging van bestaande documenten en ter uitwerking in nieuwe documenten of nog na te

■■

december 2011.

komen afspraken. Doel van de agendering was vast te stellen in hoeverre we aan de code voldoen, of het toetsingskader volstaat en of op basis van de diverse

De jaarbegroting 2012, zoals vastgesteld in

■■

Het treasurystatuut, vastgesteld op 8 mei 2008, gewijzigd op 12 december 2012.

documenten en activiteiten goed toezicht gehouden

Daarnaast is een investeringsstatuut in voorbereiding.

kan worden. Het toetsingskader staat in de volgende

Deze wordt in 2013 vastgesteld.

paragraaf toegelicht. Daarnaast baseert de raad zijn toezicht op: ■■

Het huishoudelijke reglement van de raad, in 2012

9.3

Taakverdeling en commissies

ongewijzigd. ■■

De profielschets van de raad, in 2012 gewijzigd.

De raad kiest er nadrukkelijk voor om geen

■■

Het rooster van aftreden, in 2012 ongewijzigd.

gespecialiseerde commissies in te stellen. In de gover­

■■

De klokkenluidersregeling, vastgesteld in 2008, in

nancecode wordt geadviseerd om een auditcommissie

2012 aangepast.

en een selectie- en remuneratiecommissie in te stellen.

■■

Jaarverslag en jaarrekening.

De raad stelt zich op het standpunt dat alle leden in

■■

Accountantsrapportage en managementletter.

principe in het geval van SOR over dezelfde

■■

Kwartaalrapportages.

informatie moeten kunnen beschikken. Hiermee

■■

Specifieke rapportages met betrekking tot onder

wordt verzekerd dat zowel de afzonderlijke leden van

meer derivaten, grondposities.

de raad als de raad als geheel te allen tijde een volledig inzicht hebben in hun verantwoordelijk­

Naast het hebben van deze documentatie, stelt de

heden. Bij de behandeling van de governancecode in

code een visitatie eens in de vier jaar verplicht. De

het najaar van 2012 is dit standpunt nogmaals

enige en meest recente visitatie is gehouden in het

bevestigd.

najaar van 2010. Naar aanleiding van het rapport van aanbevelingen is medio 2011 een plan van aanpak gemaakt. De leerpunten uit de visitaties zijn in een plan van aanpak van acties voorzien. Een bijzondere

9.4

Risicobeheersing door de raad van commissarissen

actie die ondernomen is en die in het licht van de visitatie te beschouwen is, is deelname aan het

Ten behoeve van de risicobeheersing worden in de

SEV-experiment “de aanspreekbare commissaris”.

governancecode onderwerpen en onderdelen

In Hoofdstuk 9 wordt hier verslag van gedaan.

genoemd waaraan een goed functionerend intern risicobeheersings- en controlesysteem moet voldoen. Het beheersen van de risico’s op zichzelf gebeurt binnen de organisatie. De raad wordt middels discus­ siestukken en besluitstukken betrokken. Waar het gaat om inzicht in de beheersing wordt de raad op de hoogte gesteld door middel van rapportages. Deze koppelen terug op de documenten waaruit het


54

toetsingskader bestaat. De kwartaalrapportage dient

Het marktrisico is afhankelijk van externe macro-

nog verder verbeterd te worden om voldoende scherp

economische omstandigheden. Het effect laat zich

de voortgang van (en daarmee de risico’s in) de

merken in de verhuurbaarheid van de woningen,

uitvoering van de diverse processen, activiteiten en

waarbij vooral de verhuur van de vrije sector­

projecten in beeld te krijgen.

huurwoningen sinds 2010 achterblijft bij de doel­ stellingen. De kwartaalrapportages bieden de raad

Specifiek zijn project-, rente- en marktrisico’s te

inzicht in de resultaten.

onderscheiden. De raad van commissarissen houdt op drie manieren zicht op de projectrisico’s.

SOR verkoopt op beperkte schaal individuele

1. In de kwartaalrapportages wordt over de bestuurs­

woningen en heeft daarnaast in 2012 plannen gehad

besluiten gerapporteerd, waaronder de in de

voor de verkoop van een aantal gebouwen. Het al dan

projecten genomen besluiten.

niet verkopen is van grote invloed op de meerjaren

2. Van alle projecten wordt de faseovergang van

investerings- en liquiditeitsprognose. De raad opereert

Definitief Ontwerp naar Uitvoering geagendeerd.

bij dit onderwerp in zijn rol als toezichthouder, onder

In geval van overschrijding van de bevoegdheid

andere door kaders voor de verkoop vast te stellen en

van de bestuurder wordt het ter besluitvorming

door zijn statutaire verplichtingen in acht te nemen.

aan de raad van commissarissen voorgelegd,

Daarnaast fungeert hij als adviseur van de bestuurder,

anders ter kennisneming.

waar het gaat om timing en wenselijkheid van de

3. Overige statutaire bepalingen, waarvoor in­stemming van de raad is vereist, met name op

verkoop en om beoordeling van de zich manifesterende kandidaat-kopers.

het gebied van grond- en onroerend goed­ transacties. Deze worden geagendeerd op het moment dat zij actueel zijn in het project.

9.5

Gespreksonderwerpen en besluiten

Het renterisico heeft zowel betrekking op de

De raad is in 2012 zes keer bijeen geweest. De bijeen­

bedrijfsfinanciering in zijn algemeenheid als op de

komst aan het begin van de zomer is gecombineerd

ontwikkelactiviteiten en de daarop volgende

met een bezoek aan een aantal gebouwen en een

exploitatie in het bijzonder. Het belangrijkste

discussiebijeenkomst met het bestuur van zorginstel­

instrument hierin voor de organisatie is het treasury­

ling Laurens in Rotterdam. Meer hierover in hoofdstuk

beleid. In paragraaf 0 wordt de werkwijze van de

10.

organisatie hierin toegelicht. Het treasurystatuut, door de raad vastgesteld, is leidend. De organisatie

Van de leden van de raad van commissarissen is,

dient binnen die kaders een jaarplan in, dat ook door

overeenkomstig de vereisten uit de Governancecode

de raad is vastgesteld. Het toezicht vindt plaats op

Woningcorporaties, de onafhankelijkheid vastgesteld.

basis van kwartaalsgewijze rapportage. Met dit stelsel

Bij geen van de genomen of voorgelegde besluiten

is de raad voortdurend op de hoogte van de mate

was sprake van strijdigheid van belangen van één of

waarin financieringsbehoefte nog moet worden

meer leden van de raad van commissarissen. Onder­

afgedekt en welk effect de financieringsactiviteiten

staande opsomming betreft besluiten over het eigen

hebben op de werkelijke totale rentevoet.

functioneren, over de voorraadontwikkeling en over de besturing en ontwikkeling van de organisatie. Het

Specifieke aandacht is begin 2012 uitgegaan naar de

gaat om besluiten die, naast de bestuursbesluiten

derivatenpositie van SOR. Door de ontwikkelingen in

zoals opgesomd in paragraaf 3.1.1, statutair tot de

de sector heeft de raad zich, aanvullend op de

bevoegdheid van de raad te rekenen zijn.

treasuryrapportage, zeer gedetailleerd geïnformeerd over de aangegane posities en de potentiële gevolgen

Eigen rol en functioneren

van het zich voordoen van een worst case scenario,

■■

De raad heeft de volgende besluiten genomen:

waarbij de rente langdurig tot 0,5% daalt. De raad

■■

Benoeming van mevrouw Houben, mevrouw Van Duin en mevrouw Kremer tot commissaris.

heeft geconstateerd dat er dan een bestaand, maar goed te dragen risico bestaat, dat wel tot een

■■

leidt.

Deelname aan het SEV-experiment “De aanspreek­ bare commissaris”.

liquiditeits­beslag maar niet tot liquiditeitsproblemen ■■

Een bezuiniging op de eigen vergoeding in 2013


Verslag van de raad van commissarissen

■■

■■

van 10%, in aansluiting op de bezuinigingsronde

Besturing en de ontwikkeling van de organisatie

SOR van 10%.

De raad gaat akkoord met:

Conform de governancecode een jaarlijks terug­

■■

de groepsjaarrekening 2011;

kerend overleg te plannen met de externe

■■

het jaarverslag 2011;

accountant, buiten aanwezigheid van de

■■

het voorgestelde huurbeleid 2012;

bestuurder.

■■

vaststelling van het gewijzigde reglement van

Het vermelden van de conclusies en verbeterpunten van het eigen functioneren en van het

■■

55

de Klachten- en geschillencommissie; ■■

historische kostprijs naar bedrijfswaarde voor het

Geen auditcommissie in te stellen, op grond van

sociaal vastgoed en de DCF-methode te hanteren

het standpunt dat de hele raad over alle informatie

voor het commercieel vastgoed met ingang van het

moet beschikken. ■■

het omzetten van de balanswaardering van

functioneren van de bestuurder in het Jaarverslag.

Een aanpassing van de vergaderstructuur:

boekjaar 2012; ■■

- Voorafgaande aan de raadsvergadering vindt

vertrouwenspersoon van SOR voor de duur van

gedurende een half uur intern overleg van de raad plaats. - Dit interne overleg wordt gevolgd door een

één jaar; ■■

het opstellen van een intern herstelplan;

■■

de begroting 2013 en de meerjarenbegroting 2013-2022;

halfuur overleg tussen de raad en de directeur-bestuurder.

de benoeming van de heer Van Deventer tot

■■

het treasuryjaarplan 2013.

- Hierna volgt de vergadering van de raad conform de opgestelde agenda en in aan­ wezigheid van directieleden, voor zover de agenda daar aanleiding toe geeft, en de notulist.

9.6

Relatie met en beoordeling van de accountant

Voorraadontwikkeling

Sinds boekjaar 2011 is BDO aangesteld als extern

De raad heeft de raad de volgende besluiten

accountant. BDO heeft de jaarstukken over het jaar

genomen:

2012 voorzien van een goedkeurende accountants­

■■

■■

Akkoord te gaan met het verlenen van het

verklaring. Tijdens de vergadering van 23 mei 2013

gevraagde opstalrecht en erfdienstbaarheid aan

heeft de raad de jaarrekening van SOR, alsmede het

Eneco ter plaatse van de Binnenhoftoren.

volkshuisvestelijk jaarverslag besproken en, indachtig

De voorgestelde aankoop van het KPN-gebouw

het positieve oordeel van de accountant, vastgesteld.

met grond in Schiedam goed te keuren. ■■

■■

■■

De verlieslatende investering in de Theeschenkerij

Ten aanzien van de governance heeft de raad

Vroesenpark niet goed te keuren.

ge­constateerd dat het beeld dat ontstaat uit de

De in augustus 2012 voorgestelde aankoop van

jaarstukken een goede basis vormt voor de verdere

het dienstencentrum Schiebroek uit te stellen.

ontwikkeling van de organisatie.

De voorgestelde aankoop van de 26 woningen in Oostvoorne goed te keuren.

■■

De voorgenomen verkoop van gebouw Gerrit de Koker voor € 6,6 miljoen. k.k. aan Wooncompas goed te keuren. De Raad stemt ermee in om de effectuering van het besluit Gerrit de Koker te verkopen een jaar uit te stellen.

■■

Akkoord te gaan met de juridische levering van het nieuwbouwproject Stadsplein Spijkenisse van SOR VGO BV aan SOR.


56

10 Het functioneren van de raad in 2012

10.2 Kritische

de raad

agendapunten van

In 2012 zijn gedurende het jaar de zich snel wijzigende omstandigheden steeds meer aandacht

10.1 Zelfevaluatie

op gaan eisen. In de eerste helft van het jaar is stil­gestaan bij de derivatenportefeuille, in het licht

Ten behoeve van de evaluatie van het functioneren

van wat er zich bij Vestia had afgespeeld. De

zijn aan het einde van 2012 individuele gesprekken

rapportage hierover wekte voldoende vertrouwen

gehouden door de voorzitter met de afzonderlijke

dat de risico’s die SOR loopt niet de continuïteit van

leden en een gezamenlijk gesprek met de voltallige

de onderneming in gevaar brengen.

raad. Belangrijk aandachtspunt was het verloop van en het besluitvormingsproces tijdens de

Meer onzekerheid over de toekomst kwam op dat

vergaderingen.

moment voort uit de gewijzigde beoordeling door het WSW van de balansverhoudingen van SOR. Als direct

Voor zijn informatievoorziening is de raad in belang­

gevolg hiervan is de borgingsruimte geminimaliseerd.

rijke mate aangewezen op de directie van SOR. Bij

Dit houdt in dat voor het verkrijgen van toekomstige

vergaderingen zijn dan ook zowel de directeur-

financiering andere wegen gezocht moeten worden.

bestuurder als de afdelingsdirecteuren aanwezig, voor

Daarbij komt dat door de scheiding van DAEB- en

zover de agenda daar aanleiding toe biedt. Om de

niet-DAEB-bezit een deel van de financiering van

besluitvorming te ondersteunen is gekozen tot een

beoogde investeringen überhaupt niet geborgd zou

gewijzigde vergaderstructuur. Deze wordt gedeeld in

kunnen worden. De ruime liquiditeit van SOR maakt

een bespreking zonder aanwezigheid van directie­

het geen actueel probleem maar beperkt wel het

leden direct gevolgd door een bespreking met de

uitvoeren van de investeringsplanning.

directie. Dit biedt de gelegenheid voor de raad eerst interne discussie te voeren, alvorens de toelichting van

In de tweede helft van het jaar bleek dat bij de

de directie te horen.

voorbereidingen van de begroting van 2013 de investeringsmogelijkheden van SOR feitelijk tot 0

De raad is van oordeel dat de directie voldoende

waren gereduceerd. Daarbovenop is een reductie van

informatie verschaft aan de raad zodat deze zich een

de bedrijfskosten nodig, om aan de vereisten van de

goed afgewogen oordeel kan vormen en tot de juiste

toezichthoudende organen te kunnen blijven

besluiten kan komen. Wel heeft zij de wens geuit om

voldoen. De raad heeft daarom besloten om, vooruit­

de informatievoorziening meer op bestuurlijke

lopend op de oordelen van die instituten, de organisa­

hoofdlijnen te laten verlopen en vooral ook in relatie

tie een herstelplan op te laten stellen, waarmee de

tot de jaarplannen en anderszins gemaakte afspraken.

kerndoelen behaald kunnen worden: een A-oordeel bij het CFV, een positief jaarresultaat en een

Uit de individuele gesprekken tussen de voorzitter en

solvabiliteit van meer dan 10% (deze laatste twee

de leden is een aantal wensen geuit ten aanzien van

op basis van historische kostprijs).

verdiepende cursussen van VTW. Door de voorzitter is vooral ook gewezen op de wenselijkheid van een

De raad heeft geconstateerd dat de organisatie dat

kritische houding en benutting van de specifieke

voortvarend heeft opgepakt. De meerjarenbegroting

competenties per lid. Door enkele leden is expliciet

2013-2022 kent een dal gedurende de eerste jaren.

aandacht gevraagd van de voorzitter voor de positie

De ingrepen die vanaf 2013 begroot zijn, bestaand uit

van de bestuurder en de strategie van de organisatie.

voornamelijk een kostenreductie van 10% en het schrappen van alle investeringen uit de investerings­

In zijn algemeenheid is de mening dat de Raad haar

begroting, leveren een herstel vanaf het midden van

positief kritische houding nog wat kan verhogen,

de prognoseperiode op. Aan het einde van de periode

maar gelijktijdig overheerst het gevoelen dat er

worden de gewenste resultaten behaald.

sprake is van een gezond evenwicht tussen toezicht­ houdende en uitvoerende activiteiten.


Verslag van de raad van commissarissen

57

In het kader van het SEV-experiment “De aanspreek­

10.3 Kennisontwikkeling

door de raad

en innovatie

bare commissaris” heeft de raad een bijeenkomst gehouden met de vaste gemeenteraadscommissie Fysieke Infrastructuur en Buitenruime van de

De leden van de raad zijn aangesloten bij de VTW

gemeente Rotterdam. Deze bijeenkomst was erop

(Vereniging van Toezichthouders bij Woning­

gericht om te beproeven in hoeverre toezichthouders

corporaties). Deze vereniging biedt de mogelijkheid

van de corporatiebestuurder en de toezichthouders

voor collegiale afstemming tussen commissarissen en

van het gemeentebestuur van elkaar kunnen leren.

organiseert daarnaast ook cursussen voor haar leden. Diverse leden van de raad hebben één of meer

De uitkomst van de bijeenkomst was dat er interesse

bijeenkomsten en cursussen bijgewoond. Daarnaast

naar en behoefte is aan elkaars inzichten. Dit is dan

voorziet zij zich waar mogelijk zelfstandig van

met name gekoppeld aan relevante momenten als de

informatie via ter beschikking staande bronnen zoals

totstandkoming van een nieuw ondernemingsplan of

van het ministerie van BZK en andere professionele

de aanloop naar gemeenteraadsverkiezingen. Een

organisaties.

tweede uitkomst was een gesprek met vertegen­ woordigers van de RVC’s van vier grote Rotterdamse

Eind juni heeft de raad een bezoek gebracht aan een

corporaties, om te toetsen of zij ook geïnteresseerd

aantal gebouwen, zowel bestaand als nieuw, zowel

waren in een dergelijk gesprek. Dit heeft eenmalig in

woningen als intramuraal zorgvastgoed. Met name

januari 2013 plaatsgevonden. De verwachting is dat in

voor de nieuwe commissarissen vormde dit een goede

2013 opnieuw een bijeenkomst tussen de raad en de

gelegenheid om een indruk te krijgen van het vast­

gemeenteraadscommissie zal plaatsvinden.

goed van SOR. In het najaar is opnieuw een bezoek gebracht door de commissarissen aan een aantal gebouwen. Daarnaast heeft een gesprek plaats­ gevonden met het bestuur van zorginstelling Laurens over de gevolgen van het scheiden van de financiering van wonen en zorg. De conclusies uit het gesprek gecombineerd met het bezoek aan één van de oudere zorgcomplexen hebben goed inzicht gebracht in de risico’s die ontstaan zijn met de wetswijzigingen op dit vlak.


58

D Bijlagen Bijlage 1 Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR

59

Bijlage 2 Bedrijfsgegevens van de verbindingen

60

Bijlage 3 Projectenoverzicht vanaf fase V.O. per 31-12-2012

62


Bijlagen

59

1 Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR Bedrijfsgegevens Bedrijfsnaam

SOR

Vestigingsplaats

Rotterdam

Datum van oprichting

9 september 1968

Koninklijk Toelatingsbesluit

Nr. 89.005111, d.d. 3 maart 1989

Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rotterdam

Handelsregister dossiernummer: 24185744, d.d. 13 november 1990

Datum laatste vaststelling van de statuten bij akte

11 februari 2009, verleden bij Fokkema Linssen notarissen

Kantooradres

Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam

Postadres

Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam

Website

www.sor.nl

Contactgegevens

E-mail: info@sor.nl Telefoon: (010) 444 55 55 Fax: (010) 404 80 26

Samenstelling stichtingsorganen op 31 december 2012 Raad van commissarissen

drs. W. van Deventer

vice-voorzitter

drs. H.M.A. van Duin MRE drs. ing. B. de Graaf

voorzitter

drs. H.W.F. Houben J.M. Kremer MBA ir. A. de Ruiter Bestuurder

H. Rietveld MBA

Directieteam

G. de Heide RC

FinanciĂŤn

ir. M.R. Luten

Vastgoedontwikkeling

D. van der Meyden MBA

Wonen

ir. S.C.E.M. Pollen

Beleid en Bestuursondersteuning

H. Rietveld MBA

Directeur-bestuurder

W. van den Bedem

secretaris, vice-voorzitter

A. van der Graaf

lid

E. de Rooij

voorzitter

A.Oosterheerd

Arbo-commissie

Ondernemingsraad

vacature Bestuur Huurdersplatform SOR (zelfstandig rechtspersoon)

T. Dekker

penningmeester,secretaris a.i.

B. Hagens L. van Reeuwijk

voorzitter

E. Vink Klachtencommissie

ing. H.J.B. Nap mr. M. van Seventer mr. drs. C.J.M. Stubenrouch

secretariaat


60

2 Bedrijfsgegevens van de verbindingen Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR HOLDING B.V. Naam van de verbinding

SOR HOLDING B.V.

Rechtsvorm

B.V.

Vestigingsplaats

Rotterdam

Statutaire doelstelling

Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.’s van de T.I.

Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar

Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.’s van de T.I.

Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?

JA

Financiële gegevens 2012 Vennootschap

SOR HOLDING B.V.

Eigen vermogen

€ 1.365.036,-

Jaaromzet

€ 0,-

Belang in %

100%

Nominale waarde belang

€ 18.000,- gewone aandelen

Intrinsieke waarde

€ 1.365.036,-

Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap

De T.I. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.

Geldstromen Van T.I. naar verbinding

N.V.T.

Van verbinding naar T.I.

Terugstorting Agio € 55.212,-

Doorberekende kosten aan de verbinding

NVT

Risicobeheersing

Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheer­ sing gelijk aan die in de T.I.

Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Vastgoedontwikkeling B.V. Naam van de verbinding

SOR Vastgoedontwikkeling B.V.

Rechtsvorm

B.V.

Vestigingsplaats

Rotterdam

Statutaire doelstelling

Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I.

Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar

Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I.

Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?

Ja

Financiële gegevens 2012 Vennootschap

SOR Vastgoedontwikkeling B.V.

Eigen vermogen

€ 1.462.126,-

Jaaromzet

€ ,--

Belang in %

100%

Nominale waarde belang

€ 18.000,- gewone aandelen

Intrinsieke waarde

€ 1.462.126,-

Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap

De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.

Geldstromen Van T.I. naar verbinding

Betaalde termijnen incl. verrekening via r/c € 37.126.766

Van verbinding naar T.I.

Terugstorting Agio (via SOR Holding BV) € 55.212,-.

Productie en ontwikkeling van vastgoed in de verbinding

Productie ten behoeve van de T.I. € 38.010.573,Opgeleverd tegen kostprijs aan de T.I. € 3.967.209,-

Doorberekende kosten aan de verbinding

Risicobeheersing

Voor een bedrag van € 1.271.662,- aan doorberekende ontwikkel­ kosten. Het betreft personele en overige kosten welke door de T.I. zijn gemaakt voor de projectontwikkeling in de B.V. Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheer­ sing gelijk aan die in de T.I.


Bijlagen

61

Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Senior-Village B.V. Naam van de verbinding

SOR Senior-Village B.V.

Rechtsvorm

B.V.

Vestigingsplaats

Rotterdam

Statutaire doelstelling

Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.

Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar

Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.

Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?

Ja

Financiële gegevens 2012 Vennootschap

SOR Senior-Village B.V.

Eigen vermogen

€ 16.021,-

Jaaromzet

€ 0,-

Belang in %

100%

Nominale waarde belang

€ 18.000,- gewone aandelen

Intrinsieke waarde

€ 16.021,-

Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap

De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.

Geldstromen Van T.I. naar verbinding

n.v.t.

Doorberekende kosten aan de verbinding

n.v.t.

Risicobeheersing

Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risico­ beheersing gelijk aan die in de T.I.

Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Voor de Ban B.V. Naam van de verbinding

SOR Voor de Ban B.V.

Rechtsvorm

B.V.

Vestigingsplaats

Rotterdam

Statutaire doelstelling

Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.

Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar

Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.

Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?

Ja

Financiële gegevens 2012 Vennootschap

SOR Voor de Ban B.V.

Eigen vermogen

€ 11.165,-

Jaaromzet

€ 0,-

Belang in %

100%

Nominale waarde belang

€ 18.000,- gewone aandelen

Intrinsieke waarde

€ 11.165,-

Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap

De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.

Geldstromen Van T.I. naar verbinding

n.v.t.

Doorberekende kosten aan de verbinding

n.v.t.

Risicobeheersing

Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobe­ heersing gelijk aan die in de T.I.


62

3 Projectenoverzicht vanaf fase V.O. per 31-12-2012 Projectnaam

Gemeente (kern c.q. deelgemeente)

Ontwikkelfase

De Gravin

Oud-Beijerland

Uitvoering

BuitenBan

Rotterdam, Hoogvliet

Uitvoering

Bijlschool

Oud-Beijerland

Voorlopig Ontwerp

Sonneburgh

Rotterdam, Charlois

Voorlopig Ontwerp

Boerderij Dijkzicht

Oud-Beijerland

Voorlopig Ontwerp

Park Fazano

Oostvoorne

Voorlopig Ontwerp


63

In de Geuzenhof is het eerste Skype project zeer enthousiast ontvangen. Zelfs de landelijke media interviewde bewoners die via domotica contact houden met kinderen in het buitenland


64

Na een basisschool en verpleeghuis Tiendhove zijn ook de twee woongebouwen in project Het Facet opgeleverd: een veelzijdige ontmoetingsplek voor alle Krimpenaren.


Colofon Tekst en cijfers: SOR Vormgeving en opmaak Identity Design, Rotterdam Fotografie: Arnoud Verhey, Rotterdam; Y-Photography, Rotterdam; Jan van der Meijde, Capelle a/d IJssel Productie: Telstar Media, Pijnacker


SOR

jaarverslag 2012

Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam | Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam T (010) 444 55 55  F (010) 404 80 26  E info@sor.nl www.sor.nl


SOR jaarverslag2012