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Verkaufswertberechnung Marktanalyse- und Bewertung

Für Tatjana Thomas und die Erbengemeinschaft Objekt: Jollystraße 11 81545 München


Agenda

ƒ Ausgangssituation Einsicht von Grundbuch und Bauakte ƒ Lagebewertung ƒ Bebaubarkeitsprüfung ƒ Wertfindung ƒ Bewertungsergebnis ƒ RE/MAX Services ƒ Verkaufsmandat


Ausgangssituation

Die nachfolgenden Basisinformationen sind Grundlage der Einschätzungen: ƒ Baugrund mit EFH Altbestand, Jollystraße 9, 81545 München (Harlaching) ƒ Grundbuchauszug aus dem Jahre 2000, bereitgestellt von RA Helling ƒ von München Giesing - Gemarkung/Flurstück:12871/127 ƒ zu 820 m2 ƒ Eigentümer (nach dem zu erwartenden Erbschein): Erbengemeinschaft Helling (zu ¼), Imrich (zu ½) und Thomas (zu ¼) ƒ Bestehende zwei Mietverträge wurden zum 30.09.2009 gekündigt ƒ Beauftragung für die Veräußerung des Grundstücks im Rahmen eines sechsmonatigen, qualifizierten Makleralleinaftrags durch die Fa. RE/MAX Finest Homes Immobilien München Harlaching vom 17.08.2009 (Frau und Herr Imrich) sowie vom 23.08.2009 (Frau Helling, Frau Thomas)


Agenda

ƒ Ausgangssituation ƒ Lagebewertung Beurteilungen, Microlage ƒ Bebaubarkeitsprüfung ƒ Wertfindung ƒ Bewertungsergebnis ƒ Alternative Vermarktungsmöglichkeiten ƒ RE/MAX Services ƒ Verkaufsmandat


Lagebewertung Beurteilungen Die Fachzeitschrift „CAPITAL“ verlegt alljährlich den ImmobilienKompass, ein detailliertes Nachschlagewerk zu den begehrtesten Wohnvierteln in Deutschlands wichtigsten Städten. München Harlaching ist eines dieser „begehrtesten Wohnviertel“ des Landes. Die Redaktion der Zeitschrift recherchiert vor Ort und wertet Befragungen von 45 Fachjournalisten und 350 Maklern aus. Die Harthauserstraße im Herzen Harlachings und wurde im Jahr 2008 von „CAPITAL“ mit der zweitbesten Note („gute Lage“) ausgezeichnet. Auch der Plötz-Immobilienführer vergibt der Harthauserstraße vier von fünf Sternen „gehobene Wohnlage“.


Lagebewertung

Umgebung (Microlage) Die Jollystraße ist eine Tempo 30 verkehrsberuhigte, ruhige und trotzdem verkehrsgünstig gelegene, reine Anliegerstraße. Sie liegt in Nähe zum Perlacher Forst. Das Gebiet am Rande des Perlacher Forstes ist eine besonders beliebte, ruhige und grüne Wohnlage. Diverse Geschäfte für den täglichen Bedarf befinden sich in der Nähe, sind zu Fuß jedoch nur ungünstig erreichbar. Der Hubschrauberlandeplatz des Harlachinger Krankenhauses liegt in etwa 300m Entfernung. Im Süden des Grundstücks befindet sich ein verhältnismäßig großes MFH. Immobilien in diesen exklusiven Lagen sind sehr wertbeständig. Nach dem Gebiet um die Menterschwaige liegt die Jollystraße in einer der besten Wohnlagen in Harlaching.


Agenda

ƒ Ausgangssituation ƒ Lagebewertung ƒ Bebaubarkeitsprüfung Bebauung Æ Nutzungsmöglichkeiten Æ Zielgruppenanalyse ƒ Wertfindung ƒ Bewertungsergebnis ƒ Alternative Vermarktungsmöglichkeiten ƒ RE/MAX Services ƒ Verkaufsmandat


Bebaubarkeitsprüfung Die maximale Bebauung ist ein maßgeblicher Faktor der Wertfindung des Grundstücks. Im Gegensatz zum überwiegenden Teil der Grundstücke in Harlaching befindet sich das Grundstück innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplans. Dieser regelt den Bauraum sowie das Maß der Nutzung (GRZ 0,4 / GFZ 0,8)

Max. Baukörper: 12mx14m, 2 Vollgeschosse zzgl. Terrassengeschoss Die „Bodenrichtwert-GFZ“ beträgt auf Basis 447m2: 0,545 Æ max. erzielbare Wfl. bei EFH oder DH: ca. 430m2 Æ max. erzielbare Wfl. bei MFH: ca. 415 m2

Es ergeben sich die folgenden Zielgruppen: Selbstnutzer Privatinvestoren gewerbliche Investoren kleinere Bauträger größere Bauträger

Die Bebaubarkeit wurde in Zusammenarbeit mit unserem internen Architekten geprüft.

Sie ist unverbindlich und kann abschließend nur im Rahmen eines Bauvorbescheid gesichert werden.


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ƒ Ausgangssituation ƒ Lagebewertung ƒ Bebaubarkeitsprüfung ƒ Wertfindung Drei unterschiedlich gewichtete Verfahren zur Preisfindung ƒ Bewertungsergebnis ƒ Alternative Vermarktungsmöglichkeiten ƒ RE/MAX Services ƒ Verkaufsmandat


Bewertungsergebnis – Angebotspreis

Ergebnis Wertverfahren

Ergebnis

Gewichtung

Vergleichswert

893.026,00 €

60%

Residualwert

787.466,00 €

30%

Ertragswert

867.654,00 €

10%

ERGEBNIS: zzgl. Verhandlungsspielraum 5% SUMME

858.820,80 € 42.941,04 € 901.761,84 €

Ædaraus ergibt sich ein empfohlener Gesamtangebotspreis von 902.000,00 €


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ƒ Ausgangssituation Einsicht von Grundbuch und Bauakte ƒ Lagebewertung ƒ Marktanalyse ƒ Bewertungsergebnis ƒ Alternative Vermarktungsmöglichkeiten ƒ RE/MAX Services ƒ Verkaufsmandat


alternative Vermarktungsmöglichkeiten 2. Gegenseitige Gestattung des Grenzanbaus mit Objekt Jollystraße Nr. 9 Auf Grund der umliegenden Bebauung ist in diesem Fall aller Voraussicht nach ein wesentlich größer Baukörper möglich. Kein schützenswerter Baumbestand im Bauraum ca. 31m x 14m, 2 Vollgeschosse +Terrassengeschoss (BEZUGSFALL 1) ca. 30m x 14m, 2 Vollgeschosse +Terrassengeschoss ca. 34m x 13m, 2 Vollgeschosse +Terrassengeschoss (BEZUGSFALL 2)

Die Bebaubarkeit wurde in Zusammenarbeit mit unserem internen Architekten geprüft. Sie ist unverbindlich und kann abschließend nur im Rahmen eines Bauvorbescheid gesichert werden.


alternative Vermarktungsmöglichkeiten 2. Gegenseitige Gestattung des Grenzanbaus mit Objekt Jollystraße Nr. 9 Nachbar-Neubau Zusätzlich gewonnener Bauraum (3m x14m) Ursprünglicher Bauraum (12m x 14m) Neuer MFH Baukörper 15m x 14m erzielbare Wfl.: ca. 500m2 Voraussetzung: ENTWEDER: Gegenseitige Gestattung des Grenzanbaus Übernahme der Abstandsflächen Jollystr. 9 / 11 ODER: Klärung, ob Grenzanbau auf Grund der Aussage „Grenzanbau ist möglich“ ohne Nachbarbeteiligung darstellbar ist Eine gemeinschaftliche TG-Einfahrtsnutzung könnte Voraussetzung Ihrerseits für die Gestattung sein.

Die Nachbarpartei ist auf Ihr Einverständnis angewiesen.

Die Bebaubarkeit wurde in Zusammenarbeit mit unserem internen Architekten geprüft. Sie ist unverbindlich und kann abschließend nur im Rahmen eines Bauvorbescheid gesichert werden.


alternative Vermarktungsmöglichkeiten 2. Gestattung des Grenzanbaus mit Objekt Jollystraße Nr. 9 Die nachfolgende Residualwertberechnung würde aus dem großen Baukörper resultieren: Berechnung Neubau eines MFH 14 x 15m, 2 Vollgeschosse +Terrassengeschoss Æ ca. 500m2 Wfl. Daraus ergibt sich: 970.872,- Grundstückswert Æ zzgl. 5% Verhandlungsspielraum Æ 1,02 Mio €

Bei diesem Modell eröffnet sich eine neue, lukrative Zielgruppe: Selbstnutzer Privatinvestoren gewerbliche Investoren kleinere Bauträger

größere Bauträger

Die Bebaubarkeit wurde in Zusammenarbeit mit unserem internen Architekten geprüft. Sie ist unverbindlich und kann abschließend nur im Rahmen eines Bauvorbescheid gesichert werden.


alternative Vermarktungsmöglichkeiten 3. Vermarktung zweier DHH als Neubauvorhaben in Zusammenarbeit mit einem Bauträger Vereinfacht: Bauträger reserviert das Grundstück mit Aufschlag kostenfrei. Dies ist möglich, da er weniger Risiko trägt, wenn er das Grundstück nicht erwerben muss. Der Bauträger geht mit einer Planung auf den Markt und entscheidet je nach Resonanz nach einem festgesetzten Zeitraum, ob er das Grundstück ankauft. Räumt man dem Bauträger diese Möglichkeit ein, kann ein Aufschlag beim Kaufpreis angesetzt werden. Empfohlener Aufpreis: 30.000,00 € Erforderlicher Zeitraum für die Reservierung: ca. 3 bis 4 Monate Daraus ergibt sich ein empfohlener Angebotspreis von 902.000,00 € + 30.000,00 € = 932.000,00 €

Die Bebaubarkeit wurde in Zusammenarbeit mit unserem internen Architekten geprüft. Sie ist unverbindlich und kann abschließend nur im Rahmen eines Bauvorbescheid gesichert werden.


alternative Vermarktungsmöglichkeiten ÜBERSICHT Empfohlener Angebotspreis Grundstück Bestand Empfohlener Angebotspreis nach Abstandsflächenübernahme Empfohlener Angebotspreis mit Reservierungsoption

902.000,00 € 1.020.000,00 € 932.000,00 €

Weiteres Vorgehen: - Klärung der Mietersituation (Termin für ein freies Objekt) - Erneute Kontaktaufnahme mit den Nachbarn unsererseits - Herbeiführung einer Vereinbarung hinsichtlich der gegenseitigen Abstandsflächenübernahme - Vermarktung des Grundstücks nach Klärung der o.g. Punkte - Sollten o.g. Punkte nicht geregelt werden können, Festlegung der gewünschten, alternativen Vermarktungsart - Bestand - mit Reservierungsoption

Die Bebaubarkeit wurde in Zusammenarbeit mit unserem internen Architekten geprüft. Sie ist unverbindlich und kann abschließend nur im Rahmen eines Bauvorbescheid gesichert werden.


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ƒ Ausgangssituation Einsicht von Grundbuch und Bauakte ƒ Lagebewertung ƒ Marktanalyse ƒ Bewertungsergebnis ƒ Alternative Vermarktungsmöglichkeiten ƒ RE/MAX Services Das können Sie von uns erwarten ƒ Verkaufsmandat


Profitieren Sie vom gigantischen Netzwerk. International und regional. Niemand weltweit vermittelt mehr Immobilien als RE/MAX. Mit mehr als 7.000 Büros in über 65 Ländern der Welt ist RE/MAX heute die unangefochtene Nummer 1 in der Immobilienwirtschaft. Unser internationales Netzwerk hebt uns maßgeblich ab von kleineren Maklergeschäften. Unsere Immobilienmakler sind Ihre Multiplikatoren: Über 100.000 weltweit, über 250 in Bayern, über 50 im Großraum München, acht in München-Harlaching. Wir würdigen den erheblichen Geldwert Ihres Eigentums und sind jederzeit offen für gemeinschaftliche Geschäfte. Wir teilen unsere Provision mit Anderen, was – zum Nachteil Ihres Verkaufserfolgs - in der Branche leider noch zu selten praktiziert wird. Nur so garantieren wir die größtmögliche Marktstreuung für Ihre Immobilie und finden zum bestmöglichen Preis den passenden Käufer. Weltweit oder nebenan.


Wir bewerben Ihre Immobilie. Umfassend und professionell. Wir stellen Ihre Immobilie von ihrer besten Seite dar. Ein ausführliches Exposé mit professionellen Fotos und aufgearbeiteten Grundrissen stellt hierbei die Basis. Ihre Immobilie vermarkten wir in den gängigen regionalen und überregionalen Printmedien, in Hochglanzmagazinen (z.B. Bellevue, München Süd) und auf den einschlägigen Internetportalen (Immobilienscout.de, Immonet.de, sueddeutsche.de etc.). Ihr Angebot wird darüber hinaus in unserem weltweiten Intranet den 100.000 Immobilienmaklern unseres Netzwerks zugänglich gemacht. Auf der Münchner Immobilienmesse „Eigentum & Wohnen“ ist RE/MAX neuerdings im Frühjahr und Herbst jeden Jahres für Sie präsent. Zudem wird Ihre Immobilie in den Galerien ausgewählter RE/MAX Büros im Münchner Umland genauso wie in unseren einzigartigen Schaukästen in beliebten Restaurants (z.B. in München Harlaching: Gutshof Menterschwaige oder Antica Trattoria) veröffentlicht. Individuelle Verkaufskarten runden unser Konzept ab.


Kein Vermittlungserfolg? Keine Kosten für Sie. Unsere Tätigkeit ist für den Auftraggeber vollkommen ohne Risiko. Sollte der gewünschte, vorher vereinbarte Erfolg, das heißt der Verkauf, nicht eintreten, fallen keinerlei Kosten an.

RE/MAX Finest Homes Immobilien Tiroler Platz 5 81545 München - Harlaching Tel 089-6780-4141 Fax 089-6780-4140 www.remax-finesthomes.de Albania | Anguilla | Antigua & Barbuda | Argentina | Aruba | Australia | Austria | Bahrain | Bahamas | Belgium | Belize Bonaire |Botswana | Brazil | Bulgaria | Canada | Cayman Islands | Chile | Costa Rica | Curaçao | Croatia |Czech Republic Denmark | Dominican Republic | Ecuador | El Salvador | Estonia | Finland | France | Germany | Greece | Grenada | Guam Guatemala | Honduras | Hungary |Iceland | India | Ireland | Israel | Italy | Jamaica | Kuwait | Latvia | Lebanon | Lithuania Luxembourg | Macedonia | Malta | Mauritius |Mexico | Montenegro | Namibia | Netherlands | Nevis | New Zealand | Nicaragua Oman | Panama | Poland | Portugal | Puerto Rico | Qatar | Romania | Saudi Arabia | Scotland | Serbia | Singapore | Slovakia Slovenia | South Africa | Spain | St. Barth | St. Croix | St. John | St Kitts & Nevis | St Lucia | St. Maarten/St. Martin | St. Thomas Sweden | Switzerland | Trinidad & Tobago | Turkey | Turks & Caicos |United Arab Emirates | United Kingdom | Uruguay United States | U.S. Virgin Islands | Venezuela | Wales | Zambia


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ƒ Ausgangssituation Einsicht von Grundbuch und Bauakte ƒ Lagebewertung ƒ Marktanalyse ƒ Bewertungsergebnis ƒ RE/MAX Services ƒ Verkaufsmandat


Provisionsregelung In Bayern ist es Usus, lediglich 3% plus MwSt. Provision vom Erwerber zu verlangen. Die „Innenprovision“ von 3% plus MwSt. wird marktüblich in den Kaufpreis eingerechnet. Daraus ergeben sich nachfolgende, finale Angebotspreise: Empfohlener Angebotspreis Grundstück Bestand Empfohlener Angebotspreis nach Abstandsflächenübernahme Empfohlener Angebotspreis mit Reservierungsoption

935.000,00 € inkl. 3,57% „Innenprovision“ 1.059.000,00 € inkl. 3,57% „Innenprovision“ 965.000,00 € inkl. 3,57% „Innenprovision“

Der Markt in Harlaching ist dynamisch. Nicht vorhersehbare Liebhaberpreise sind möglich. Eine höherer Preis ist insbesondere möglich für den Grundstücksbestand (für EFH Neubau) !

Die Bebaubarkeit wurde in Zusammenarbeit mit unserem internen Architekten geprüft. Sie ist unverbindlich und kann abschließend nur im Rahmen eines Bauvorbescheid gesichert werden.


Vielen Dank f端r Ihre Aufmerksamkeit!

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