Page 1

                   

Midtre Skånland Bygdeutvikling

  Mot hull 14

HÅLOGALAND GOLF PARK SLUTTRAPPORT FASE 1 

Hovedrapporten

Utført av Sessan Consult AS Sandstrand, juni 2011

Midtre Skånland Bygdeutvikling v/Kristian Torbergsen

Sandstrand 9445 Tovik


2

Bakgrunn  Lokale grunneiere og andre interessenter har en tid vurdert mulighetene for å etablere en 18 hulls golfbane på Sandstrand i Skånland kommune. Motivet for dette sett i fra grunneiernes side, er å se på alternativ utnyttelse av arealer som ligger ubenyttet eller innen kort framtid høyst sannsynlig vil bli liggende brakk. Arealene blir i dag bare delvis blir brukt til forproduksjon. Redusert utnyttelse av arealer til forproduksjon er en trend Sandstrand vil oppleve i tida framover. Midtre Skånland Bygdeutviklingslag har tatt i mot denne utfordringen og tatt initiativet til en prosess der formålet er å legge til rette for etablering av en fullverdig golfbane på Sandstrand. Erfaringene fra arbeidet med denne saken så langt viser at det er stor interesse og motivasjon for prosjektet. Erfaringene viser også at prosjektet er mer krevende å drive fram enn antatt – både når det gjelder kapasitet og kompetanse.

Arealer og egnethet   Prosjektet krever et samlet areal på 400-600 mål. Arealet bør være sammenhengende på en slik måte at det er mulig å legge en trasé med korte transportetapper mellom green og nytt utslag. Første utslag og siste green bør heller ikke langt fra hverandre og ikke langt fra parkeringsplass/klubbhus. Det er pekt på flere alternative områder med et slikt areal på strekningen Sandstrand – Tovik. Ett av arealene (alternativ I) ligger i nærheten av Sandstrand skole og Sandstrand grendehus. En betydelig del av området ligger helt ned mot strandlinjen. Øvrige arealer ligger på oppsiden av riksvei 825. Terrenget ligger i sin helhet med varierende, men svak stigning fra havet og opp mot lysløypa øverst i området. Et annet areal (alternativ 2) ligger fra Skjærmarka og vestover – avgrenset ved IL Santor sin lysløype i sør og RV825 i nord. Terrenget ligger også her med varierende svak stigning opp fra RV825.

Alternativ 1  Det foretrukne området ligger i tilknytning til Sandstrand skole og Sandstrand grendehus. Området er spesielt attraktivt fordi  det er knyttet til eksisterende infrastruktur – grendehuset med muligheter for utvidelse og opprusting  det er ligger attraktivt til mot havet og med utsikt mot midnattssola og  det er topografisk sett egnet for formålet. Dette området har vært befart av golfarkitekt Svein Drange Olsnes fra Stavanger. Med på befaringen var representant fra grunneiere, Skånland kommune og golfentusiaster fra regionen. Den foreløpige konklusjonen fra alle som var med på befaringen var at her kan det etableres en bane som kan bli svært attraktiv og med unike særegenheter sett både i nasjonalt og i internasjonalt perspektiv. Området framgår av kartskisse alternativ 1 og berører i alt 23 grunneiere med 32 teiger. Grunneierne har vært kontaktet personlig og forespurt om interessen for å avstå grunn til prosjektet. Dette arbeidet ble gjennomført i perioden desember 2009 – februar 2010. Det viste seg snart at grunneierne er ganske splittet i synet på utbygging av golfbane. Det er avgitt grunneier erklæring om utleie av grunn til prosjektet for 19 av teigene. Erklæringen gjelder for 3 år og kan tinglyses som midlertidig heftelse på eiendommen. For de resterende 13 teigene er det ikke avgitt grunneiererklæringer. Eierne av disse teigene er i mot etablering av golfbane i dette området. Hovedargumentene er at det er feil å bruke dyrket mark til dette formålet og at det gir for lite arbeidsplasser i forhold til de store arealene som bindes opp. Med disse argumentene som bakteppe har heller ikke spørsmål om bytte eller makeskifte av arealer vært aktuelt.


3

Teigene som dermed ikke er tilgjengelig ligger sentralt til og låser dermed området slik at det ikke er mulig å utvikle det til golf-formål. Med så mange sentrale teiger uten aksept fra grunneier kan vi ikke se muligheter for å realisere prosjektet på dette området.

Alternativ 2  På bakgrunn av konklusjonen ovenfor har prosjektleder undersøkt mulighetene for å utvikle området fra Skjærmarka og vestover – avgrenset av RV825 og IL Santor sin lysløype – ref. kartskisse vedlegg 2. Det er andre og færre grunneiere involvert i dette området. Arealet har ikke samme kvaliteter som alternativ 1, men kan vise seg å være interessant likevel. En større del av dette arealet ligger i utmark og arealet er sammenhengende uten gjennomskjæringer av trafikkerte veier. Store deler av arealet gir utsikt mot midnattssola på samme måte som alternativ 1. Området mangler imidlertid infrastruktur i form av bygninger, veier og parkeringsplasser. Grunneierne har vært forespurt om de er villige til å inngå intensjonsavtale om planlegging av området med formål utbygging av golfbane. Intensjonsavtalen har en tidshorisont på 5 år og gir grunnlag for en mer konstruktiv dialog mellom grunneierne og utbygger. Ikke alle grunneiere har svart innenfor prosjektperioden.

Plansituasjonen  Kommunen har varslet planstart for arealet alternativ 1. Planarbeidet er ikke startet opp med bakgrunnen i at det har vært uavklart mht. grunneiernes holdning til prosjektet. Prosjektorganisasjonen har hatt den oppfatning at grunneierne må ha gitt sin tilslutning til prosjektet innen kostnadskrevende planlegging iverksettes. I anleggsplanen til Kommunedelplan for folkehelse, idrett og friluftsliv 2011-13 er golfbanen ført opp med 2 byggetrinn med 9 hull i hvert trinn. Første byggetrinn er ført opp på 16. plass. Det er IL Santor som er oppført som utbygger. Idrettslaget har tatt på seg dette ansvaret i mangel av annen naturlig organisering av prosjektet.

Oppgaver i prosjektet  Dersom det oppnås enighet med grunneierne i alternativ 2 om å kjøre en del av planprosessen, bør dette kunne finansieres med offentlig tilskudd og eget arbeid. I første omgang må det utarbeides enkelt prospekt som grunneierne og potensielle investorer kan ta stilling til. Prospektet må være så komplett at det er mulig å ta stilling til videre deltagelse. Selve prosessen rundt utarbeidelse av prospektet må være så åpen og inkluderende at de berørte føler eierskap til prosjektet. Dersom grunneierne slutter seg til prospektet, starter det egentlige planarbeidet med reguleringsplan herunder utarbeidelse av planprogram. Denne delen av planarbeidet er både kostnadskrevende og faglig krevende.

Organisering av det videre arbeidet  For tiden er IL Santor oppført som ansvarlig instans i kommunedelplan for folkehelse, idrett og friluftsliv. Dette valget er gjort av hensiktsmessighetsgrunner og er ikke dypt forankret i organisasjonen. Lokalt er vel IL Santor den organisasjonen som er best trent i å drive fram utbyggingsprosjekter. Sportslig ligger imidlertid golf på siden av klubbens naturlige virkeområde. På sikt må det finnes en annen og mer dedikert organisasjon til å ta på seg det faglige og administrative ansvaret. Det har vært drøftet med Harstad golfklubb om de kan ta på seg ansvaret for å dra prosjektet. Styret i golfklubben har i møter med oss avvist denne tanken under henvisning til de store utfordringene klubben har hatt på ulike felt de seinere årene. Dermed må det etableres en egen lokal/regional organisasjon eller golfklubb som kan ta denne oppgaven.


4

Min vurdering nå er at det først kan inviteres til å danne en regional golfklubb når det foreligger et prospekt og alle grunneierforhold er avklart med tilslutning. Reguleringsplanen bør utarbeides av en organisasjon som er sportslig og administrativt dedikert for oppgaven og som har langsiktige interesser i prosjektet. Prosjektet har forventninger til at grunneierne organiserer seg og at de gjennom en slik organisering er mer synlig i planprosessen. I intensjonsavtale og grunneiererklæringer inviteres grunneierne til å danne et eget samvirkeforetak som kan representere dem gjennom prosessen. Jeg tror det gir en bedre planprosess og større lokalt eierskap.

Økonomiske forutsetninger  Planlegging  Prospektet kan utarbeides innenfor en ramme på kr 65.000 inkl. mva med tillegg av direkte utgifter i form av reiser og møter. Reguleringsplanen er atskillig mer kostnadskrevende og inneholder flere usikkerhetsmomenter som gjør at det kan være vanskelig å sette rammer. Et estimat vil nok ligge nær kr 600.000 inkl. mva. med tillegg av direkte utgifter i form av reiser, møter, kopiering mm. De neste trinnene i prosessen er knyttet til prospektering, anbudsprosess og byggesøknader. Disse kostnadene er tilsvarende estimert til kr 700.000 inkl. mva. (prisjustert) med tillegg av reiseutgifter, medgått tid til reiser mm. Også her er det knyttet stor usikkerhet til kostnadsnivående. Investering  Det er regnet at det vil kost om lag kr 1 mill pr hull for en golf bane. En typisk totalkostnad vil dermed ligge i området kr 18-25 mill. Kostnaden vil jo være svært avhengig av terreng og grunnforhold. Jeg vil anta at omfanget av infrastruktur som allerede er på plass, vil påvirke kostnadsbildet.

Grunnlaget for golfbanen  Hålogaland Golf Park planlegges som en regional bane. Innenfor nærregionen bestående i første rekke av Harstad kommune, ETS kommunene, Lødingen, Gratangen, Kvæfjord og Ibestad (Harstad-regionen) vil Hålogaland Golf Park vil kunne gi innbyggerne i disse kommunene et meget attraktivt golftilbud. Det må være en målsetting at interessen og medlemsgrunnlaget i Harstadregionen i seg selv er stort nok til å kunne ta en slik grunnlagsinvestering og til å kunne betjene de årlige drifts- og vedlikeholdsutgifter på anlegget. Turist- og andre gjestespillere fra storregionen, nasjonalt og internasjonalt vil da kunne bli en ekstrainntekt som da kan benyttes til en kontinuerlig videreutvikling av anlegget. Nærmeste fullt utbygde 18-hullsbane ligger i Skjomen og er Narvik Golfklubb sin bane. Denne banen ligger ikke optimalt til for innbyggerne i Harstad-regionen. Harstad golfklubb har sin 9hullsbane som er lokalisert 5 km fra Harstad sentrum. Klubben leter etter muligheter for en full 18hullsbane og banen på Sandstrand er aktuell i den sammenhengen. Lofoten Golf Links er også en 9 hullsbane.

Et regionalt prosjekt  Dette er et regionalt prosjekt som vil gi positive konsekvenser for hele storregionen. Med storregion mener vi i denne sammenheng hele Sør-Troms, regionen fra og med Narvik og nordover, samt Vesterålen og Lofoten. Et prosjekt som kan være med å bidra positivt til det regionale samarbeidet som det i den senere tid har vært mye snakk om når det gjelder en felles næringsregion i området.


5

Dette anlegget vil kunne få stor betydning for allerede eksisterende næringsliv, først og fremst for turist- og reiselivsnæringen, handels- og servicenæringen, etc. En positiv utvikling i disse næringene vil også gi positive ringvirkninger i andre næringer. Dersom prosjektet skal ha livets rett, må prosjektet ha et regionalt preg. Samarbeidet med Harstad golfklubb er derfor sentralt i prosjektet. Dette er golfklubben positiv til. Sør-Troms regionråd har avgitt følgende uttalelse til prosjektet: Sør-Troms Regionråd gir sin samlede støtte til etableringen av en 18-hulls golfbane på Sandstrand i Skånland kommune. Det er de åtte kommunenes klare oppfatning at dette prosjektet vil gi et positivt bidrag til den samlede utviklingen i regionen, og at tilbudet, når det er på plass, vil gi positive ringvirkninger for arbeidet med andre utviklingsprosjekt i regionen. Sør-Troms Regionråd ser følgende fordeler med etableringen: • Beliggenheten gir god tilgjengelighet ved sin sentrale plassering i Hålogalandsregionen med kort avstand til regionens hovedflyplass. • Etableringen støttes av Harstad Golfklubb. • En 18-hulls golfbane i regionen vil gi reiselivet, og næringslivet for øvrig, et positivt bidrag når regionen skal markedsføres og framstå som attraktiv. Vi ønsker prosjektgruppen lykke til i sitt videre arbeid.

Konsekvenser for nærområdet  Skånland er en liten kommune (ca. 3000 innbyggere) med små ressurser og begrenset næringsaktivitet. Nærheten til Harstad gjør imidlertid at kommunen greier å holde innbyggertallet relativt stabilt. Behovet for å skape nye næringer og arbeidsplasser er imidlertid stort. En golfbane på Sandstrand med et kvalitativt høyt nivå vil skape mange positive ringvirkninger lokalt i kommunen. Sandstrand ligger sentralt nokså midt i kommunen, slik at mulighetene for at flest mulig av kommunens innbyggere har de beste muligheter til å nyte godt av disse ringvirkningene. For Skånland kan dette få positiv effekt på flere områder:  Skånland kommune har betydelige arealer som kan utvikles til attraktive hytteområder og som da gradvis kan realiseres.  Evenskjer vil kunne videreutvikles som handelssenter både m.h.t. økt volum og omfang av typer varetilbud.  Tovik kan utvikles eksempelvis med et enda bedre konsept for bensin- og dagligvarehandel  Golfbanen vil i seg selv bidra til arbeidsplasser.  En 18 hulls bane vil dessuten skape grunnlag for et serveringssted med middels høy standard.  Grunnlaget for eksisterende og eventuelle nye kulturaktiviteter generelt i kommunen vil få et styrket grunnlag.  Kommunen har allerede hotellet ved Tjeldsundbrua Kro og Hotell og andre reiselivsanlegg som kan videreutvikles.

Fasene i prosjektet  Prosjektet har vært fasedelt slik det framgår av tabellen nedenfor. Det gjøres ingen endringer i dette nå utover det forhold at prosjektet er lagt til IL Santor inntil videre. Fase

Innhold

1

 

Skaffe til veie erklæringer om utleie av grunn fra grunneierne Etablere alternative løsninger for arealer som er i bruk

Ansvar MISBU/ IL Santor


6

   2

    

innenfor området Få på plass en foreløpig organisering av eierskap og drift Gjennomføre en foreløpig analyse av de økonomiske forutsetningene for prosjektet Finansiere fase 2 gjennom utarbeidelse av søknader om støtte Utvikle lay-out skisse Utarbeide reguleringsplan for området – herunder konsekvensutredning Utarbeide kostnadskalkyler og finansieringsplaner Beslutte om realisering Organisere prosjektet formelt med etablering av nødvendige selskaper og inngåelse av nødvendige avtaler.

Interimsstyret HGP

  

Prosjektering av golfbanen med opprusting av omkringliggende infrastruktur Finansiering Innhenting av anbud Beslutte om bygging

4

Bygging

HGP

5

Drift

HG

3

Konklusjon  Prosjektet avventer fortsatt tilbakemelding fra noen grunneiere i areal alternativ 2. Når disse tilbakemeldingene foreligger, gjøres det en samlet vurdering. Dersom det også her blir mange grunneiere som står utenfor, anbefaler vi å avvente utviklingen. Det er stor sannsynlighet at det innen få år vil være enda færre gårdsbruk i drift i bygda og følgelig større behov for å finne alternativ utnyttelse for å holde arealene i hevd. OKS, 01.07.2011


S a nds t r a nd, 01. 07. 2011

Hå l og a l a ndg ol fpa r kI Ma r k er tomr å demå l t l c a400må l påk a r t e t


S a nds t r a nd, 27. 06. 2011

Hå l og a l a ndg ol fpa r kI I

Av mer k e tomr å demå l tl 570må l påk a r t .


Sluttrapport for Prosjekt Hålogaland golf park  

Foreløpi versjon av sluttrapporten. Det er forventet noen svar som påvirker rapportens innhold.

Advertisement
Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you