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G ES C H Ä F T S B ER I C H T 2 012

EMOTION, GESELLSCHAF TLICHE V E R A N T W O R T U N G , N A C H H A LT I G E S W I R T S C H A F T E N . D A S WA R U N S E R G E S C H Ä F T S J A H R 2 0 12 .

S C H Ö N ER W O H N EN I S T G RÜ N


Z W E I TA U S E N D Z W Ö L F

G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12

Starke Bestände, nachhaltige Erträge, stabile Cashflows. Das Geschäftsjahr 2012 war für die GWH -Gruppe wiederum erfolgreich. Auf den nachfolgenden Seiten präsentieren wir Ihnen einen repräsentativen Querschnitt unserer Tätigkeiten im abgelaufenen Geschäftsjahr. Und wir beschränken uns dabei gewollt nicht nur auf unser wirtschaftliches Handeln. Wir präsentieren Ihnen einen Auszug der Themen und Tätigkeiten, die uns das Jahr über beschäftigen, im Großen, wie manchmal scheinbar im Kleinen. Wir sehen uns selbstverständlich als wirtschaftlich agiles Unternehmen und als aktiver Marktteilnehmer. Wir sehen uns aber auch als aktives Mitglied der Gesellschaft und fühlen uns ihr im Allgemeinen und unseren Kunden im Besonderen verbunden und zuweilen auch verpflichtet. Der erste Teil des Ihnen vorliegenden Geschäftsberichtes mag Ihnen einen kleinen Einblick in unsere Tätigkeiten verschaffen. Im zweiten Teil unseres Geschäftsberichtes präsentieren wir Ihnen das abgelaufene Geschäftsjahr in Zahlen und Fakten. Wir unterstreichen unsere nachhaltige Ertragskraft und wir vermitteln Ihnen einen tiefen und transparenten Einblick in unser strategisches Handeln, unser Geschäftsmodell und nicht zuletzt in unsere Geschäftspolitik.


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12

EDITORIAL DER GESCHÄF TSFÜHRUNG

2

B E R I C H T D E S A U F S I C H T S R AT E S

4

Z W E I TA U S E N D Z W Ö L F

6

Räume zum Leben

6

Perspektiven

8

Lebensqualität

10

Freiräume

12

Zukunftsfähig

14

Leistungsstark

16

Verantwortung

18

Chancen

20

Partnerschaft

22

Umwelt- und Klimaschutz

24

Ausblick

26

Z A H L E N U N D FA K T E N

27

Zusammengefasster Lagebericht und Konzernlagebericht

28

Konzernabschluss (nach IFRS )

39

Konzerngewinn- und -verlustrechnung

39

Konzernbilanz

40

Konzern-Kapitalflussrechnung

41

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

42

Anhang zum Konzernabschluss

44

Konzern-Segmentberichterstattung

82

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

84

Jahresabschluss der GWH Immobilien Holding GmbH (nach HGB )

85

Bilanz

85

Gewinn- und Verlustrechnung

86

Anhang

87

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

93

Impressum

94


Z W E I TA U S E N D Z W Ö L F

KO N Z E R N - K E N N Z A H L E N N A C H I F R S

31. 12. 2012 Mio. EUR

31. 12. 2011 Mio. EUR

Ertragslage Erlöse Hausbewirtschaftung

273,1

269,8

Verkaufserlöse Immobilienhandel

43,5

38,6

Verkaufserlöse Bauträger

26,3

46,8

1,5

1,4

Umsatzerlöse

344,4

356,6

EBIT vor Bewertungseffekten¹

119,1

111,5

34,6 %

31,3 %

Erlöse Dienstleistungen

in % vom Umsatz EBT vor Bewertungseffekten¹

75,0

66,0

21,8 %

18,5 %

EBITDA

188,6

116,7

EBIT

187,1

114,7

EBT

137,7

61,4

2.358,9

2.280,0

in % vom Umsatz

Vermögens- und Finanzlage Fair Value Immobilienbestand

874,6

932,7

Bilanzsumme

2.431,3

2.374,4

Eigenkapital

1.283,8

1.224,0

Eigenkapitalquote

52,8 %

51,6 %

Loan to Value

34,9 %

38,6 %

Finanzielle Schulden

Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit

158,0

96,5

Cashflow aus Investitionstätigkeit

– 58,9

– 88,5

– 101,2

– 20,4

42.405

42.755

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Operative Kennzahlen Wohnimmobilienportfolio (Anzahl WE ) Eigene Wohnungen Pachtbestände ETW -Verwaltung und Geschäftsbesorgung

Wohnimmobilienportfolio, gesamt Wohnfläche – ohne ETW -Verwaltung – in m² Vermietungsbedingter Leerstand (in %)

784

784

4.992

4.599

48.181

48.138

2.690.008

2.709.489

1,0 %

1,2 %

Neubauvolumen (Eigenbestand)

67

69

Bauträgerverkäufe

94

178

Ankäufe (Anzahl WE )

569

1.235

Verkäufe (Anzahl WE )

898

656

374

361

Immobilienhandel

Mitarbeiter (Anzahl im Jahresdurchschnitt)

1 ohne Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und der derivativen Finanzinstrumente zum beizulegenden Zeitwert


Auff den nachf hfollgend den Seit Se iten en prä räse sent ntie iere ren n wi wirr Ihne Ih nen ne n de den n Ge Gesc schä sc häft hä ftssft sberi be rich ri chtt de ch derr GW GWH H Imm mmo o-

Vermietungsschwerpunkt.

Wertsteigerung.

Mit einem Leerstand von 1,0 % über das

Konsequente Investitionen in die In-

Gesamtunternehmen zum Bilanzstichtag

standhaltung und Modernisierung

31. 12. 2012 haben wir unseren Leerstand

unserer Bestände sind ein Garant für die

wiederum gesenkt. Besonders erfolgreich

Werthaltigkeit unserer Immobilien. Die

verlief unser Vermietungsgeschäft in un-

GWH -Gruppe hat im Geschäftsjahr 2012

seren Kernmärkten Rhein-Main, Rhein-

rund 56 Mio. Euro in die Instandhaltung

land und Kassel.

und Modernisierung ihrer Bestände

lichen Beteiligungen der

in %

investiert und sichert damit nachhaltig

Helaba.

1,6

ihre Immobilienwerte. Im Geschäftsjahr

Hold Ho ldin ing g is istt ei eine ne 100 %i %ige ge Tochter der Landesbank Hessen-Thüringen und Muttergesellschaft der wohnungswirtschaft-

1,4

2012 haben wir in jeden Quadratmeter 1,4

Die Di e GW GWH H Immob obil bil iliien ien

1,5

dass Ge da Gesc schä sc häft hä ftsj ft sjjah ahrr 20 2012 12. 12

1,6

bili bi lien Holdi lding g GmbH bH fü für

Wohnfläche durchschnittlich 20,10 Euro 1,2

1,2

in Instandhaltung und Modernisierung 1,0

1,0 0,8

(inkl. Eigenleistung) investiert.

0,6

in Euro / m²

0,4

20,50 2008

2009

2010

2011

2012 20,10

20,10

18,50

N O R D R H E I N - W E S T FA L E N

19,00

18,90

19,10

19,30

19,30

19,70

19,70

18,10 2008 Kassel

Witzenhausen

2009

2010

2011

2012

Investitionen in Instandhaltung / Modernisierung inkl. Eigenleistungen

Korbach

Düsseldorf

Baunatal Fritzlar

Hessisch Lichtenau

Köln Stadtallendorf

Bad Hersfeld

Marburg

Bonn

Standortbestimmung. Wir haben die Marktlage mit starker

HESSEN

Kaufnachfrage und adäquaten Preis-

Gießen Fulda

strukturen genutzt, um unsere Bestände

Schlüchtern

in peripheren Lagen zugunsten unserer

Steinau an der Straße

Kernstandorte weiter zu arrondieren.

Bad Homburg Bad Vilbel

R H E I N L A N D - P FA L Z

Hanau Offenbach

Frankfurt Wiesbaden Mainz Ginsheim-Gustavsburg Raunheim

B AY E R N

Hochheim Dietzenbach Darmstadt

Wir haben uns durch Wohnungszukäufe insbesondere in den Teilmärkten Rheinland und Rhein-Neckar verstärkt. In unserem Wachstumsmarkt Rheinland bewirtschaften wir nun deutlich über 3.500 Wohnungen im Eigenbestand.

Heidelberg

SA ARL AND BA D EN -W ÜRT T EMBERG


Z W E I TA U S E N D Z W Ö L F

DIE GESCHÄF TSFÜHRUNG D ER GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH. VON LINKS: T HOMAS ECHELME Y ER, BERNH A RD BR AUN (VORSIT ZEND ER) UND MICH A EL HA ACK.

Mieten entwickeln, Bestände aufwerten, Leerstände reduzieren. Das waren nur einige unserer Ziele für das Geschäftsjahr 2012. Auf den folgenden Seiten unseres Geschäftsberichtes möchten wir Ihnen darstellen, wie wir diese Ziele erreicht haben. Die GHW Immobilien Holding GmbH konnte mit ihren operativen Töchtern auch im Geschäftsjahr 2012 die stabil hohen Ergebnisse der Vorjahre noch übertreffen. Die Marktverfassung mit starker Käufernachfrage nach Wohnimmobilien infolge der ausklingenden Finanzkrise und nach wie vor sehr niedrigem Zinsniveau haben wir zur Bestandsarrondierung in zumeist peripheren Lagen genutzt. Auch das vergangene Geschäftsjahr stand wiederum im Zeichen der weiteren Verfeinerung unserer Management-Prozesse. Ein wesentlicher Schritt ist uns mit der Einführung und dem „Go-Live“ eines neuen Kunden-Management-Instrumentes zum 1. Februar des laufenden Geschäftsjahres gelungen. Die GWH -Gruppe konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr ihren Umsatz stabil auf hohem Niveau halten. Das EBIT vor Bewertungseffekten stieg auf 119,1 Mio. Euro (Vorjahr 111,5 Mio. Euro). Die Bilanzsumme der GWH Immobilien Holding GmbH belief sich zum Bilanzstichtag auf 2.431,3 Mio. Euro (Vorjahr 2.374,4 Mio. Euro)

2


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12

Miet Mi ieten en entwiick kel elt lt, Wohn Woh Wo hnun hnun ungs gsb gs best be stä tän ände änd de auf uff g werttett und ge d Lee eers rstä tänd nde de

Auch im Geschäftsjahr 2012 ist es uns gelungen, den vermietungsbedingten Leerstand weiter

red re duzi du zier ier ertt. Das war

abzusenken. Zum 31. 12. 2012 betrug der Leerstand über das Gesamtunternehmen 1,0 % (Vorjahr 1,2 %).

das Gesc das Geschä häft hä ftsjjah ahr hr 20 2012 12..

Die GWH -Gruppe hat zum Bilanzstichtag 42.405 eigene Wohnungen bewirtschaftet (Vorjahr 42.755 WE ) und weist einen Gesamtbestand inklusive Geschäftsbesorgung und Verwaltung für Dritte von 48.181 Wohnungen aus (Vorjahr 48.138 WE ). Das Neubauvolumen für den Eigenbestand lag mit 67 Wohnungen auf konstantem Niveau (Vorjahr 69 WE ). Auch im abgelaufenen Geschäftsjahr haben wir unsere Marktstellung in unserem Wachstumsmarkt Rheinland weiter gefestigt. Das Gros unserer Wohnungszukäufe entfiel auf den Wirtschaftsraum Düsseldorf / Köln / Bonn. Wir bewirtschaften in diesem Markt mittlerweile mehr als 3.500 Wohnungen. In unserem Geschäftssegment Immobilienhandel haben wir das derzeitige Marktumfeld – mit starker Nachfrage bei gleichbleibender Angebotsschwäche an attraktiven Standorten – genutzt, um eine weitere Bestandsarrondierung in peripheren Lagen durchzuführen. Wir haben in 2012 insgesamt 898 Wohnungen (Vorjahr 656 WE ) überwiegend in Nord- und Osthessen zur Bestandsbereinigung verkauft und zur weiteren Stärkung unseres Kernbestandes in unseren Zielmärkten Rhein-Main, Rheinland und Kassel 569 Wohnungen (Vorjahr 1.235 WE ) gekauft. Der Vertriebsumsatz ist in 2012 auf 43,5 Mio. Euro gestiegen (Vorjahr 38,6 Mio. Euro). Unser Bauträgergeschäft stand im abgelaufenen Geschäftsjahr im Zeichen der Vorbereitung neuer Projekte. In 2012 haben die Vorbereitungsarbeiten begonnen für unser Engagement im Bauprojekt Heidelberg-Bahnstadt mit 45 Wohnungen und eines weiteren Neubau Projektes im prosperierenden neuen Frankfurter Stadtteil Riedberg. Wir haben im abgelaufenen Geschäftsjahr 94 Neubau Eigentumsobjekte ergebniswirksam verkauft (Vorjahr 178 WE ). Unser Geschäftssegment Dienstleistungen konnte seinen Umsatz moderat auf 1,5 Mio. Euro steigern (Vorjahr 1,4 Mio. Euro). Die GWH hat zum Bilanzstichtag 4.705 Wohnungen für Eigentümergemeinschaften und Institutionelle Dritte verwaltet (Vorjahr 4.512 WE ). Hinzu kamen 1.071 Wohnungen in Pacht und Geschäftsbesorgung (Vorjahr 871 WE ). Für das laufende Geschäftsjahr erwarten wir eine weitere Kaufangebotsverknappung bei Wohnimmobilien in wirtschaftlich attraktiven Lagen und damit verbunden steigende Preise. Durch unsere verstärkte Präsenz an wirtschaftlich starken Standorten erwarten wir eine überproportionale Mietentwicklung für das Geschäftsjahr 2013. Der vorliegende Konzernabschluss der GWH Immobilien Holding GmbH als Führungsunternehmen der GWH -Gruppe ist nach IFRS aufgestellt.

BERNHA RD BR AUN

T HOMAS ECHELME Y ER

MICHA EL HA ACK

GESCHÄF TSFÜHRER

GESCHÄF TSFÜHRER

GESCHÄF TSFÜHRER

( VO RSIT ZEND ER)

3


Z W E I TA U S E N D Z W Ö L F

Im Geschäftsjahr 2012 hat der Aufsichtsrat die ihm nach Gesetz, Gesellschaftsvertrag und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben mit großer Sorgfalt wahrgenommen und sich von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugt. Der Aufsichtsrat der GWH Immobilien Holding GmbH hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr regelmäßig und umfassend über die Lage und Entwicklung des Konzerns, der Gesellschaft sowie ihrer Tochtergesellschaften und der wesentlichen Beteiligungen informiert und die Geschäftsführung laufend überwacht und beratend begleitet. Die Geschäftsführung hat den Aufsichtsrat regelmäßig und zeitnah, mündlich und schriftlich, umfassend über die Geschäftspolitik, die Unternehmensplanung und -strategie, wesentliche Ereignisse und Entwicklungen sowie potentielle Chancen und mögliche Risiken unterrichtet. Schriftliche Quartalsberichte enthielten Aussagen über die Lage des Unternehmens, die verfolgte Geschäftspolitik, bedeutsame Geschäftsvorfälle, die Ergebnisentwicklung, Abweichungen zwischen tatsächlicher und geplanter Entwicklung sowie Erkenntnisse aus dem Risikomanagement- und Frühwarnsystem. Geschäfte, zu denen die Zustimmung des Aufsichtsrats erforderlich ist, wurden auf der Grundlage schriftlicher Vorlagen geprüft und von der Geschäftsführung erläutert, daraufhin wurden die entsprechenden Beschlüsse gefasst. Außerhalb der Sitzungen des Aufsichtrats stand der Aufsichtsratsvorsitzende in regelmäßigem Kontakt mit der Geschäftsführung und besprach wesentliche Themen der Geschäftsentwicklung und des Risikomanagements. Im Geschäftsjahr 2012 haben drei Sitzungen des Aufsichtsrates stattgefunden. Hierin wurden die Geschäftsplanung und der Geschäftsverlauf 2012 des Konzerns ausführlich behandelt. Schwerpunkt der Berichterstattung und Erörterung hierzu waren der Wirtschaftsplan und das Investitionsprogramm für 2012 und 2013. Weiterhin wurden andere grundsätzliche Themen behandelt, so die mittelfristige Konzernplanung und Liquiditätsentwicklung des Konzerns, die Neubauvorhaben sowie der Ankauf von Wohnungsbeständen und Grundstücksakquisitionen. Des Weiteren beschäftigte sich der Aufsichtsrat mit dem Erwerb von Minderheitsanteilen Dritter an der MAVEST Wohnungsbaugesellschaft mbH sowie der Aufstockung des Geschäftsanteiles an der WoWiMedia GmbH & Co. KG . Außerdem wurde das Finanzierungspotential für genehmigte Projekte der GWH IH Gruppe erläutert und die mittelfristige Entwicklung des Verschuldungsgrades vorgestellt. Der von der Geschäftsführung aufgestellte handelsrechtliche Jahresabschluss der GWH Immobilien Holding GmbH und der Konzernabschluss nach IFRS zum 31. Dezember 2012 sowie der zusammengefasste Lagebericht und Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2012 wurden von dem durch die Gesellschafterversammlung am 03. Mai 2012 bestellten und vom Aufsichtsrat beauftragten Abschlussprüfer, PricewaterhouseCoopers AG , Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, geprüft. Der Abschlussprüfer hat dem Jahresabschluss und dem Lagebericht sowie dem Konzernabschluss und dem Konzernlagebericht den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk mit Datum vom 15. März 2013 erteilt. Die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers zusammen mit dem Jahresund Konzernabschluss sowie dem zusammengefassten Lagebericht und Konzernlagebericht wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern unverzüglich nach der Aufstellung zur Verfügung gestellt.

4


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12

Der Abschlussprüfer hat an der Aufsichtsratssitzung am 24. April 2013 teilgenommen und über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet und ergänzende Auskünfte erteilt. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss, den Konzernabschluss und den zusammengefassten Lagebericht und Konzernlagebericht eingehend beraten und geprüft. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfungen hat der Aufsichtsrat keine Einwendungen erhoben und sich dem Ergebnis des Abschlussprüfers angeschlossen. Der Aufsichtsrat hat den von der Geschäftsführung aufgestellten handelsrechtlichen Jahresabschluss und Konzernabschluss nach IFRS zum 31. Dezember 2012 gebilligt und der Gesellschafterversammlung empfohlen, den handelsrechtlichen Jahresabschluss festzustellen. Das Jahresergebnis von EUR 43.116.985,94 der GWH Immobilien Holding GmbH wurde gemäß dem bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag an das Mutterunternehmen abgeführt. Die Gewinnabführung wurde bereits bei der Aufstellung des Jahresabschlusses berücksichtigt. Zum 31. Dezember 2012 besteht kein Bilanzgewinn, so dass der Gesellschafterversammlung kein Gewinnverwendungsbeschluss vorgeschlagen werden kann. Der Aufsichtsrat spricht allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Konzerngesellschaften sowie den Geschäftsführern seinen Dank und seine Anerkennung für ihre erfolgreiche Arbeit und die besonderen Leistungen im Geschäftsjahr 2012 aus. Frankfurt am Main, 24. April 2013 Für den Aufsichtsrat

JÜRGEN FENK A U F S I C H T S R AT S V O R S I T Z E N D E R

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Z W E I TA U S E N D Z W Ö L F

Z U V E R L Ä S S I G , KO M P E T E N T, S E R V I C E O R I E N T I E R T

Die GWH bietet mehr als nur Wohlfühlwohnen. Die GWH bietet über 120.000 Menschen ein Dach über dem Kopf. Das ist uns Herausforderung und Verpflichtung zugleich. Wohnen ist ein menschliches Grundbedürfnis. Wohnen und insbesondere der Anspruch an die eigenen vier Wände hat sich im Laufe der Jahrzehnte verändert und entwickelt. Wohnen bedeutet heute mehr als nur einen sicheren Platz zum Schlafen zu haben, vor Kälte, Regen oder Hitze geschützt zu sein, oder einen persönlichen Rückzugsort sein Eigen nennen zu dürfen. Wohnen ist heute ein wesentlicher Teil der individuellen Selbstverwirklichung, ist ein Ausdruck von Stil, Lebensart und zuweilen auch Weltanschauung. Als eine der großen Wohnungsgesellschaften in Deutschland war es immer eines unserer Ziele mit diesen sich entwickelnden Ansprüchen Schritt zu halten. In der Mitte des vergangenen Jahrhunderts sind wir mit Verve unserem Wohnungswirtschaftlichen Auftrag nachgekommen, günstigen und modernen Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu schaffen. Mit dem Wegfall des Wohnungswirtschaftlichen Auftrags haben wir unsere Wohnprodukte deutlich ausdifferenziert. Wir schaffen heute Wohn- und Lebensqualitäten, die maßgeschneidert sind für unsere verschiedenen Zielgruppen. Eben „Räume zum Leben“.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12

LEBENSL ANGE V ERBINDUNG: L ANGJÄ HRIGE MIET ERJUBIL Ä EN B E S TÄT I G E N D I E W O H N - U N D L E B E N S Q U A L I TÄT B E I D E R G W H . W I E H I E R I N F R A N K F U R T, W O 16 M I E T E R V O N A B T E I L U N G S LEIT ER MICHA EL AMMANN Z U I H R E M 5 0 - J Ä H R I G E N M I E TJ U B I L Ä U M I N S M O Z A R T- C A F É EINGEL A D EN W URD EN.

TA U N U S H A N G M I T W E I T B L I C K

EIGENTUMSWOHNUNGEN AUS ERSTER HAND

Neubau von 6 Doppelhaushälften und 21 Reihenhäusern in Hofheim-Wallau.

GWH baut an historischem Ort in Kasseler Innenstadtlage.

Eine grüne Insel mitten im Rhein-Main-Gebiet zwischen

Wenn Neubauten nicht nur der steigenden Nachfrage

Hofheim und Wiesbaden und ein Wohnidyll in Feld-

nach innerstädtischem Wohnraum entgegenkommen,

randlage am Taunusrand – so lässt sich die Lage des

sondern darüber hinaus Baulücken und alte Wunden

Grundstücks in Hofheim-Wallau, auf dem in 2012 sechs

im Stadtbild schließen können, hat die GWH zwei wich-

Doppelhaushälften und 21 Reihenhäuser entstanden

tige Ziele gleichzeitig erfüllt. So im Vorderen Westen,

sind, am besten beschreiben. Viel Raum für Lebensquali-

einem beliebten Kasseler Stadtteil in unmittelbarer

tät vom Keller bis zum Dachstudio mit Dachterrasse

Nähe zur Innenstadt. Der Neubau mit acht hochwerti-

bieten die jeweils etwa 145 Quadratmeter Wohnfläche.

gen Wohnungen und großzügigem Penthouse ist

Umweltfreundliches und kostensparendes Heizen ist

eins von mehreren Projekten, mit denen sich die GWH

über die zentrale Pelletheizung gewährleistet. Wahl-

im Rahmen des Programms „Aktive Kernbereiche

weise zwei Stellplätze oder eine Garage und ein zusätz-

in Hessen“ engagiert. Im Frühjahr 2014 sollen die Bau-

licher Stellplatz sichern die Anbindung an die viel-

arbeiten in der Westerburgstraße abgeschlossen sein,

fältigen Angebote in der näheren Umgebung. Wer es

fast 90 Jahre nachdem der irische Schriftsteller und

ganz genau wissen will, kann sich beim Besuch des

spätere Nobelpreisträger Samuel Beckett frisch verliebt

Musterhauses selbst überzeugen.

seiner Kasseler Cousine Peggy Sinclair hinterherreiste und praktisch um die Ecke des GWH -Neubaus eine neue Bleibe fand.

Viielfä lfälltiige Ange g bote für all lle Woh hnb bedürf dü rfni niss sse: e: daf afür ür ste teht ht die GW GWH H – von derr so de sozi zial zi al gef eför örde ör dert de rten rt en Woh ohnu nung nu ng bis zum exkl ex klus kl usiv us iven iv en Woh ohne neig ne igen ig entu en tum tu m. A ls ein m. ines es der gr g oßen ß Wohnung h gsunterneh t hmen in Hess He ssen ss en erf rfül üllt ül lt die GW GWH H sei eitt me mehr hr als 85 Jah 85 ahre hren n zu zuve verl rlä läs ässi sig ig ei eine iness der der wiich chti hti tig gsten st en Gru rund ndbe nd bedü be dürf dü rfni rf niss ni sse ss e de derr Me Mens nsch ns chen ch en.. en

7


Z W E I TA U S E N D Z W Ö L F

G W H A L S G A S T G E B E R D E S A R B E I T S K R E I S E S „G E S E L L S C H A F T U N D Q U A R T I E R “

Wohnungsgesellschaften als wichtige Partner bei der Stadtentwicklung. Stadtteile und Siedlungen verändern sich fortlaufend – sei es durch Zuzug und Wegzug, soziale und wirtschaftliche Veränderungen oder aktuelle Entwicklungen auf den Immobilien- und Wohnungsmärkten. Die vielfältigen Herausforderungen in der Quartiersentwicklung erfordern deswegen eine aktive Begleitung. Ziel ist dabei der Erhalt einer hohen Wohn- und Lebensqualität für die Bewohner sowie die Gestaltung eines Wohnumfeldes, das Zufriedenheit und Identifikation

Mit i ih ihrer ak ktiven i und d nachh hhalltiigen

mit diesem erlaubt und dem Quartier Zukunftsperspektiven bietet.

Quar Qu arti tier erse sent ntwi wick cklu lung ng übe bern rnim immt mt die

Hier haben die Wohnungsunternehmen als wichtiger Partner der

GWH GW H Ver eran antw an twor tw ortu or tung tu ng für die Zuk ukun unft un ft

Quartiers- und Stadtentwicklung eine tragende Rolle. Denn wie kaum

ihre ih rerr Wo re Wohn hnsi hn sied si edlu ed lung lu ngen ng en und lei eist stet st et dam amit it

ein anderer kennen sie die Geschichte und die Besonderheiten ihrer

als zu al uve erlä läs ässi sige ger Parttne er der de St Städ ädtte äd te und d

Wohnsiedlungen und Bewohnerschaft und übernehmen häufig bereits

Geme Ge mein me inde in den de n se seit it Jah ahrz rzeh rz ehnt eh nten nt en ein inen en wic ich h-

seit Jahrzehnten Verantwortung für deren Entwicklung. So organisiert

tige ti gen n Beit Beit itra rag g fü fürr di die e Stad adt dte tenttwiick ckl klung lung..

die GWH seit vielen Jahren Nachbarschaften, übernimmt Aufgaben von der Mieterberatung über Pflege- und Betreuungsangebote bis zu Bildungsprogrammen und fördert aktiv die Integration der verschiedenen Mietergruppen. Zum Erfahrungsaustausch über den eigenen Bestand hinweg hatte die GWH als Mitglied im Arbeitskreis „Gesellschaft und Quartier“ der Arbeitsgemeinschaft letztes Jahr ihre Kolleginnen und Kollegen aus der Arbeitsgemeinschaft großer Wohnungsunternehmen (AGW ) nach Frankfurt und Raunheim eingeladen.

I N R A U N H E I M S T E L LT BÜRGERMEIST ER THOMAS JÜHE DIE ENT W ICK LUNG D E R S TA D T V O R .

8


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12

Als l Vermiieter kennt di die GWH GW H w ie kau aum m ei ein n

ande an dere de rerr di re die e Be Bedü dürf dü rfni rf niss ni sse ss e und un d An Anfo ford fo rder rd erun er unge un gen ge n ih ihre rerr re Mieter, t , di die ih ihre jeweili ilige g Lebe Le bens be ns- und Woh ns ohns nsit ns itua it uaua tion ti on mit sich ich bri brin ingt gt. t.

L E B E N S Q U A L I TÄT U N D I N D I V I D U A L I TÄT I N J E D E R L E B E N S P H A S E

F O K U S I N T E G R AT I O N

Demographischer Wandel als Herausforderung für die Zukunft des Wohnens.

Erfolgreiche Quartiersentwicklung in der Frankfurter Henri-Dunant-Siedlung.

Mit dem demographischen Wandel verändert sich die

Sossenheim, früher ein Dorf der Kleinbauern, Hand-

Bevölkerungsstruktur nachhaltig: Die Menschen wer-

werker und Ziegelbrenner, hat bis heute sein dörfliches

den älter, die Geburten weniger und die Gesellschaft

Stadtbild erhalten und ist Sinnbild für die Verknüpfung

vielfältiger. Gerade mit zunehmendem Alter verbringen

des Lebens im Grünen mit dem Leben in der Großstadt.

die Menschen immer mehr Zeit in den eigenen vier

Gleichzeitig ist Sossenheim bekannt als Stadtteil der

Wänden. Hier kann das wohnliche Umfeld entscheidend

Siedlungen, die den Stadtteil im Laufe der Jahrzehnte

zu Selbstbestimmung, Individualität und Lebensqualität

bis auf das Doppelte haben anwachsen lassen und ihn

beitragen. Deshalb beteiligt sich die GWH intensiv an

bis heute charakterisieren. So auch die in den 1960er

der Entwicklung von Betreuungs- und Pflegeangeboten

Jahren entstandene und nach dem ersten Friedens-

für ältere Menschen, damit diese weiterhin in ihrer

nobelpreisträger benannte Henri-Dunant-Siedlung mit

vertrauten Umgebung leben können. Zum Beispiel in

rund 1.100 Wohnungen.

der Friedrich-Ebert-Straße in Kassel, wo die GWH in

Für Generationen von Mietern der Siedlung ist die

Zusammenarbeit mit den Diakoniestationen ein Wohn-

GWH hier ein wichtiger Bezugspunkt – nicht nur als

projekt für Ältere gestartet hat, die weiterhin selbst-

Vermieterin, sondern auch weil sie die Entwicklung des

ständig in ihrer Wohnung leben möchten.

Quartiers seit vielen Jahren gezielt mit vielfältigen

Inklusive Concierge im Erdgeschoss, wo ein Mitarbeiter der Diakoniestationen Kassel als Concierge für

Angeboten und Aktivitäten begleitet und gefördert hat. Nicht denkbar wäre dies ohne die enge Zusammen-

die Unterstützung bei haushaltsnahen Dienstleistungen

arbeit mit der Stadt Frankfurt sowie Verbänden und

oder Beratungen zu Pflegeleistungen zur Verfügung

Vereinen vor Ort. So konnte zum Beispiel 1999 die GWH

steht.

den Ersten Preis im Wettbewerb „Räume zum Leben“ an den Mieterverein Henri-Dunant-Siedlung für seine Ideen zur Mediation zwischen Jung und Alt vergeben.

AUFGRUND IHRER L A NG J Ä H R I G E N E R FA H R U N G I S T D I E GWH E I N G E F R A G T E R U N D W I C H T I G E R PA R T N E R B E I D E R Q U A R T I E R S E N TWICKLUNG.

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Z W E I TA U S E N D Z W Ö L F

S I C H E R H E I T H AT P R I O R I TÄT

Mit dem Europagarten erhält die zweite Wohnanlage der GWH das Gütesiegel „Sicher Wohnen in Hessen“. Die Wohnanlage mit 196 Miet- und 91 Eigentumswohnungen sowie einer Kindertagesstätte und Tiefgarage ist die bislang größte, die mit diesem Siegel ausgezeichnet wurde. Aber nicht die erste der GWH : Bereits im Jahr 2005 erhielten die Dornbuschhöfe im Frankfurter Norden als erste Wohnanlage in Hessen das begehrte Prädikat, das gemeinsam vom Innenministerium und dem Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft vergeben wird. Voraussetzung für die Verleihung des Gütesiegels ist eine Reihe von baulichen Präventivmaßnahmen, die das Sicherheitsgefühl für die Bewohner deutlich erhöhen. Zu den Maßnahmen zählen zum Beispiel gut einsehbare Außenanlagen, Gegensprechanlagen mit Videofunktion, dreifach verglaste Fenster mit Sperren, die das Drehen des Griffs bei geöffnetem Fenster verhindern sowie Videoüberwachung in der Tiefgarage.

„Wir setzen auf Prävention. Und das Beste für uns ist, dass wir Partner wie Sie haben“, lobte Innenminister Boris Rhein bei der Verleihung des Gütesiegels.

INNENMINIST ER BORIS RHEIN, DIE GW H - GESCHÄF T S FÜHR ER B ERNH A RD BR AUN UND MIC H A EL H A ACK SOW I E DR. RUDOLF RIEDINGER, DIREK TOR DES VERBANDS DER S Ü D W E S T D E U T S C H E N W O H N U N G S W I R T S C H A F T ( V. R . N . L .) , ENTHÜLLEN DIE PL AK ET T E.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12

D e GW Di G H hat im Eu uro opa p vier vi ier ertte tel rund tel d 67, 7, 4 Mi 7,4 Mio o. o. Euro inv Euro Eu nves esti es tier ti ertt. er t.

L E B E N S Q U A L I TÄT V O R D E R E I G E N E N H A U S T Ü R

FA M I L I E N T R E F F K A S S E L- O B E R Z W E H R E N

Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“: Neugestaltung der Außenanlagen in Darmstadt Kranichstein.

GWH schafft Raum für generationenübergreifenden Begegnungsort. Eine neue Anlauf- und Kontaktstelle für Familien, ältere Menschen und Jugendliche aus dem Kasseler Stadtteil Oberzwehren zu schaffen: diese Idee stand Pate bei der Eröffnung des neuen Familientreffs im Mai 2012 in den Räumen einer Wohnanlage der GWH . Koordiniert von zwei Sozialpädagoginnen bietet das Stadtteilbüro für alle Generationen Beratung, Hilfen und Angebote zu den Themen Erziehung und Bildung, Kultur, Gesundheit, Beruf und Finanzen, Sport und Wohnung. Darüber hinaus sind während der Sprechzeiten eine allgemeine soziale und Mieterberatung möglich. Angesichts der

S TA D T R ÄT I N B R I G I T T E L I N D S C H E I D , G W H - G E S C H Ä F T S F Ü H R E R M I C H A E L H A A C K U N D S TA D T R ÄT I N B A R B A R A A K D E N I Z

weiteren demografischen Entwicklung schafft die GWH gezielt Räume, um den unterschiedlichen Wohn- und

745.000 Euro investierte die GWH in die Modernisie-

Lebensbedürfnissen der verschiedenen Generationen

rung der Außenanlagen, ein Drittel davon gefördert mit

bestmöglich gerecht zu werden.

Mitteln aus dem Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“. Die offizielle Übergabe im Frühjahr 2012 war für die Stadt Darmstadt und die GWH auch Anlass, in eigener Sache zu feiern: Das Projekt sei ein gelungenes Beispiel für die gute Zusammenarbeit zwischen Stadt und Wohnungswirtschaft – vor allem in Zeiten, in denen die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum hoch sei, so der gemeinsame Tenor.

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Z W E I TA U S E N D Z W Ö L F

N E U E K I TA I N F R A N K F U R T S C H A F F T F R E I R Ä U M E

Kinder und Eltern profitieren gleichermaßen vom wohnungsnahen Betreuungsangebot. Familie und Beruf in Einklang zu bringen zählt zu den großen Herausforderungen in unserer Gesellschaft. Entscheidend dafür ist, Familien gleichzeitig die bestmögliche Unterstützung und erforderliche Freiheit bei der selbstbestimmten Aufteilung von Fürsorge- und Erwerbsaufgaben zu geben. Gefordert sind hier Gesellschaft, Wirtschaft und Politik gleichermaßen. Als eines der großen Wohnungsunternehmen übernimmt die GWH hier Verantwortung und ist ein verlässlicher Partner bei der familienfreundlichen Gestaltung von Angeboten in ihren Wohngebieten. Zum Beispiel mit der Kindertagesstätte „Dornbuschläufer“, die einen weiteren wichtigen Meilenstein des Neubauprojektes in der Eschersheimer Landstraße markiert, bei dem die GWH insgesamt 368 Wohnungen e und eine Kindertagesstätte gesch geschaffen hat. Viel Raum, um sich zu bewegen und sich zu entf entfalten: das bietet die Kita nic nur den Kindern, sondern nicht im übertragenen Sinne auch Mit Mi it ih ihre ren n inno innova vati tive iven n

de Eltern. den

und un d zu zuku kunf ku nfts nf tsfä ts fähi fä hige hi gen ge n Ange An g bo ge bote ten n sc scha haff fftt di ff die e GWH GW H Fre reir iräu äume me und d die

Mögl gli lichk ichkei eit it zu zurr ei eige igene nen n Entf En tfal altu tung ng..

DIE ER ZIEHERINNEN NA HMEN S T E L LV E R T R E T E N D F Ü R D I E K IND ER D IE SPIEL ZEUGE D ER GW H ENTGEGEN.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12

P L Ä N E V E R W I R K L I C H E N U N D K R E AT I V S E I N

HÄMMERN FÜR DIE EIGENEN TR ÄUME

„Kunstwerker“ in Wiesbaden-Schelmengraben.

„Die Kinderstadt“ am Frankfurter Riedberg.

Vor allem Kinder sind in ihrer Entwicklung darauf

Nach drei Jahren ist sie nicht mehr wegzudenken: „Die

angewiesen, eigene Ideen zu verwirklichen, Probleme

Kinderstadt“ am Frankfurter Riedberg, zu der die GWH

lösen zu lernen und ihre Fähigkeiten realistisch einzu-

regelmäßig in den Herbstferien Kinder aus den Nach-

schätzen. Denn gerade das aktiviert ihr Selbstvertrauen,

barschaften einlädt. Montag bis Freitag, jeweils von

ihre Selbstsicherheit und macht Mut, weitere Heraus-

15.00 Uhr bis 18.00 Uhr wird gesägt, gehämmert und

forderungen anzupacken.

gebuddelt für die eigenen vier Wände und die eigene

Dieser Aufgabe haben sich die Wiesbadener

Stadt. Organisiert vom Verein Abenteuerspielplatz

Kinder- und Jugendkunstschule, ein Zusammenschluss

Riederwald e. V. und vor Ort begleitet von vier pädago-

freischaffender Künstlerinnen und Künstler, mit ihren

gischen Betreuern.

mobilen Kunstwerkstätten verschrieben. Im Bauwagen oder Container, dort wo sich die

Mit tatkräftiger Unterstützung der Eltern entstanden auch in diesem Jahr wieder beeindruckende Bau-

Kinder aufhalten: auf Spielplätzen oder Schulhöfen.

werke. Die Begeisterung war so groß, dass die Kinder-

Die „Kunstwerker” betreiben derzeit acht Werkstätten,

stadt sogar eine Woche in die Verlängerung ging.

in denen mit unterschiedlichsten Materialien und künstlerischen Techniken gearbeitet wird. Etwa 100 bis 150 Kinder im Alter von 4 bis 15 Jahren sind einmal pro Woche eingeladen und können mit Unterstützung der GWH kostenfrei an ihrer Kunstwerkstatt teilnehmen.

A BT EILUNGSL EIT ER D ER GW H BRUNO K R AUS, S U S A N N E K U E H N H O L D U N D A N G E L I K A D A U TZENBERG VON D EN KUNST W ERK ERN SOW IE GW H - GESCHÄF T SST ELLENLEIT ERIN SANDR A W EHRMANN GEMEINSA M MIT D EN K IND ERN BEI DER SCHECKÜBERGABE.

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Z W E I TA U S E N D Z W Ö L F

G U T E R S TA R T I N E I N E G E M E I N S A M E Z U K U N F T

Begrüßungsfest, viele Blumen und offene Ohren für die neuen Mieter in Meerbusch. 55.000 Tulpen, 30.000 Narzissen, 20.000 Blausterne und 10.000 Trau-

Kern Ke rnmä ärk rkte kte festi tige ige g n, A kq kquiisi siition ti onen on en umset etze tze zen n – so die ie Str trat ateg teg egiie ie der GW de GWH H , di die au auff ei ein la lang gfri fris isti t ge gess und un d nach chh hha halt halt ltiig iges Bes iges estta tand ndsw dsw swac ach ac hshshs tum ziiel tum tu elt lt. t.

benhyazinthen: Mit einem Meer aus Blumen begrüßt die GWH ihre neuen Mieterinnen und Mieter in Meerbusch. Bürgermeister Dieter Spindler gab mit GWH Geschäftsstellenleiter Stefan Bürger gemeinsam den Startschuss für das Fest zur Begrüßung und die gemeinsame Zukunft im Quartier. Denn seit dem 1. Januar 2012 ist die GWH neue Vermieterin im Rheineck-Meerbusch.

Schon Wochen vor dem Fest hat die GWH alle Mieter zu einer groß angelegten Mieterbefragung eingeladen, bei der viele ihre Wünsche und Erwartungen für die Zukunft äußerten. Die Ergebnisse fließen in die weiteren Planungen ein, die dann in enger Abstimmung mit den Vertretern der Stadt Meerbusch umgesetzt werden sollen. Mit dem Rheineck-Meerbusch bewirtschaftet die GWH bereits mehr als 3.500 Wohnungen in Nordrhein-Westfalen. Der Ankauf der 786 Wohnungen ist für die GWH dabei ein weiterer wichtiger Schritt gewesen, ihre Marktstellung in ihrem Wachstumsmarkt Rheinland weiter zu festigen und auszubauen.

U M FA N G R E I C H E M O D E R N I S I E R U N G E N N A C H A N K A U F D E R S I E D L U N G R H E I N E C K- M E E R B U S C H : B E R E I T S M E H R A L S E I N E V I E R T E L M I L L I O N E U R O I N V E S T I E R T. KUR Z NACH D EM K AUF L AUFEN DIE PL ANUNGEN FÜR DAS MOD ERNISIERUNGSPROGR A MM BEREIT S AUF V O L L E N T O U R E N . N A C H N U R W E N I G E N M O N AT E N S I N D D I E E R S T E N 4 5 W O H N U N G E N B E R E I T S R E N O V I E R T, S A N I E R T U N D M O D E R N I S I E R T. J E N A C H B E D A R F R E I C H T EN DIE A RBEIT EN VON NOT W ENDIGEN MALER- UND S C H R E I N E R A R B E I T E N B I S H I N Z U KO M P L E T T S A N I E R U N G E N M I T N E U E N B Ä D E R N , T Ü R E N , ISO - V E R G L A S T E N F E N S T E R N U N D H E I Z KÖ R P E R N , B E I D E N E N P R O W O H N U N G B I S Z U 18 . 0 0 0 E U R O U N D I N S G E S A M T M E H R A L S EINE VIERT ELMILLION EURO INV EST IERT W URD EN.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12

S TA D T U N D L A N D F Ö R D E R N N E U E N W O H N -

AUF WERTUNG DER NEUEN „R ÄUME ZUM

WEITERER ZUK AUF

R AUM IN WIESBA DEN

LEBEN“

Über 5.000 Wohnungen im GWH -Bestand in der Landeshauptstadt.

Kreative Fassadengestaltung mit internationalen GraffitiKünstlern.

GWH ist neue Vermieterin von 262 Wohnungen in Siegburg, Troisdorf und Sankt Augustin. Die GWH wächst weiter – auch in Nord-

Über 5.000 Wohnungen bewirtschaftet

Im Juli stand die Neu-

rhein-Westfalen: Mit dem Zukauf in

die GWH in Wiesbaden, etwa 700 davon

gestaltung der Fassaden

Siegburg, Troisdorf und Sankt Augustin

im Stadtteil Sauerland. Bis Ende 2013

auf der Agenda:

zählen weitere 262 Wohnungen zum

kommen weitere 52 Wohneinheiten dazu.

Neben neuen

Bestand der GWH . Insgesamt bewirt-

Verteilt auf zwei Gebäude mit barriere-

Anstrichen in der

schaftet die GWH derzeit rund 48.000

freien Erdgeschosswohnungen, Terrassen

Neusser Straße

Wohnungen, davon über 3.500 in Nord-

und Loggien in den darüber liegenden

33 – 35 und Römerstraße 48 – 50 in Meer-

Stockwerken sowie direktem Zugang zur

busch legten die beiden Graffiti- und

Tiefgarage. Die Investitionen, mit denen

Airbrush-Künstler Nils Bieda und David

die GWH ihr Angebot an attraktivem

Schmidt im Badener Weg 26 Hand, oder

den engagieren. So liegt zum Beispiel

und bezahlbarem Wohnraum erweitert,

besser: ihre Spraydosen an.

auch die kaufmännische Verwaltung und

belaufen sich auf insgesamt 12 Millionen

Entstanden ist ein rund 45 m2 großes

rhein-Westfalen. Als Bestandshalter will sich die GWH langfristig in ihren neuen Bestän-

technische Entwicklung der Wohnun-

Euro. 4,2 Millionen Euro davon beträgt

und durch die naturnahen Straßenna-

gen komplett in der Hand von Mitarbeite-

das Landesdarlehen, weitere 1,85 Millio-

men wie zum Beispiel Am Farnacker und

rinnen und Mitarbeitern der GWH .

nen Euro steuert die Stadt Wiesbaden

Am Wildpfad inspiriertes Fassadenge-

bei. Zusätzlich wird das Projekt mit dem

mälde, das die neuen „Räume zum Leben“

KfW-Programm „Energieeffizientes

der GWH kreativ aufwertet und gleich-

Bauen – KfW-Energieeffizienzhaus 70“

zeitig stadtgestalterisch Akzente setzt.

gefördert. So ist es möglich, Mietpreise für Durchschnittsverdiener anbieten zu können. Die Neubauten markieren einen weiteren wichtigen Schritt des inzwischen fast zwanzigjährigen baulichen Engagements der GWH im Wiesbadener Stadtteil Sauerland.

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Z W E I TA U S E N D Z W Ö L F

N A C H H A LT I G E S W A C H S T U M A U F D E R G R U N D L A G E V O N F I N A N Z I E R U N G S K R A F T, R E N D I T E S TÄ R K E U N D W I R T S C H A F T S K R A F T

Die GWH im Konzernverbund der Hessischen Landesbank. Die GWH als wohnungswirtschaftliches Kompetenzzentrum im Konzernverbund der Hessischen Landesbank genießt einen hervorragenden Ruf als zuverlässiger, innovati-

Die Di ie GW GWH H ver erfü fügt fü g über gt b er

ver Bauträger und Partner in allen Fragen rund um das Immobilieneigentum.

eine ei ine her ervo vorr vo rrag rr agen ag end en de de

Die GWH baut, vermietet und bewirtschaftet als eine der

Fina Fi inanz nzst stä tärk ärke ke als ls Bau au--

großen Wohnungsgesellschaften in Deutschland Wohngebäude,

träg trä tr äger und äger d Käu äufe äuf fer vo fer von n

investiert in innovative Lösungen zur Eigentumsbildung,

Wohn Woh Wo hnun hnun ungs gspo gs port rtf tfo foli foli lien en.. en

leistet mit rund 48.000 Einheiten an rund 100 Standorten einen aktiven und zeitgemäßen Beitrag zur Wohnraumversorgung.

NIED ERSACHSEN

Unser Ziel ist die nachhaltige Wertentwicklung des Unternehmens und seiner Bestän-

N O R D R H E I N - W E S T FA L E N

de durch steigende Effizienz und äußeres Wachstum an zukunftsfähigen Standorten.

Kassel Düsseldorf

Die Wachstumsschwerpunkte der GWH

Baunatal

liegen in den Regionen Rhein-Main,

Fritzlar

Hessisch Lichtenau

Köln

Rheinland, Rhein-Neckar und dem Raum Kassel. Als langfristig orientierter Be-

Stadtallendorf

Bad Hersfeld

Marburg

Bonn

standshalter kauft die GWH regelmäßig

HESSEN

Wohnungen an zukunftsfähigen Standorten

Gießen Fulda

hinzu und verkauft Bestände in peripheren

Schlüchtern

Lagen zur Bestandsarrondierung.

Steinau an der Straße Bad Homburg Bad Vilbel

R H E I N L A N D - P FA L Z

Hanau Offenbach

Frankfurt Wiesbaden Mainz Ginsheim-Gustavsburg Raunheim

Hochheim Dietzenbach Darmstadt

SA ARL AND

Heidelberg

D I E WA C H S T U M S S C H W E R PUNK T E D ER GW H LIEGEN IN D EN REGIONEN RHEIN - M A IN, RH EINL A ND, RH EIN - NECK A R UND D EM R AUM K ASSEL .

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Witzenhausen

Korbach

BA D EN -W ÜRT T EMBERG

B AY E R N


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12

GROSSES NEUBAUPROJEK T

U M FA S S E N D E S I N F O R M AT I O N S A N G E B O T

B M W - M A R AT H O N I N F R A N K F U R T

Reihenhäuser und Eigentumswohnungen in Kassel-Wehlheiden.

FÜR ALLE ZIELGRUPPEN

GWH -Mitarbeiter stellen sportliche Leistungsfähigkeit unter Beweis.

Projekt-Websites für mobile Nutzung optimiert. Information und Transparenz werden bei der GWH groß geschrieben. Zum Dialogangebot zählen zum Beispiel die Websites der aktuellen Bauprojekte Frankfurter fliederGärten und der Unterliederbacher Parksiedlung. Im neuen Design sind die Projekthomepages an die GWH -Homepage angepasst und darüber

Mit dem Bau von Reihenhäusern und Eigentumswohnungen auf dem Gelände der ehemaligen Landesfeuerwehrschule startet im Frühjahr 2013 eines der großen Neubauprojekte in Kassel des letzten Jahrzehnts. Nach derzeitiger Planung werden auf dem etwa 16.000 Quadratmeter

hinaus für mobile Endgeräte wie das iPhone, iPad oder andere Smartphones optimiert. Ein weiteres Highlight ist der neue Imagefilm der GWH . Exklusiv für die GWH spielen hier Mieter und Mitarbeiter

die Hauptrollen. Streaming und Download unter www.gwh.de.

Gleich mit zwei Staffeln ist die GWH am 28. Oktober 2012 beim BMW-Marathon in Frankfurt gestartet. Gelaufen sind die Teams aus jeweils zwei Männern und zwei Frauen über die klassische Marathondistanz von 42,195 Kilometern. Die „Runners“ der GWH erreichten das Ziel nach vier Stunden und einer Minute, die „Racers“ folgten etwa zwanzig Minuten später. Zahlreiche GWH Mitarbeiter waren im Juni wieder unter der Flagge des Mutterunternehmens Helaba beim traditionellen J. P. Morgan Challenge am Start. Der 5,6 Kilometer lange Lauf durch die Frankfurter Innenstadt und größte

großen Gelände an der Sternbergstraße

Firmenlauf Europas feierte in diesem

rund 70 Wohneinheiten entstehen – von

Jahr seinen zwanzigsten Geburtstag.

Eigentumswohnungen und günstigen Reihenhäusern bis zu hochwertigen Einfamilienhäusern im Reihenhausformat. Als eines der ersten Teilprojekte wird eine Idee des Frankfurter Architekten Jens Jakob Happ umgesetzt: Zehn Einfamilienhäuser im „britischen Stil“ werden am westlichen Rand des Sternberg-Carrées gebaut. Die Gebäude mit bis zu 180 Quadratmetern Wohnfläche verfügen über großzügige Raumschnitte, große Dachterrassen und direkten Zugang ins Haus durch die Garage.

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Z W E I TA U S E N D Z W Ö L F

V ERSPRECHEN GEGENÜBER W IESBA DENER WOHNUNGSDE ZERNEN TEN EINGELÖS T

GWH startet umfangreiches Programm für mehr Lebensqualität vor der eigenen Haustür. In enger Zusammenarbeit mit der Stadt Wiesbaden startet die GWH umfangreiche Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfelds im Stadtteil Schelmengraben. Fünf Jahre sind angesetzt, bis der letzte Bauabschnitt abgeschlossen ist und für die Bewohner der rund 2.300 GWH -Wohnungen praktisch vor der eigenen Haustür ein neues Lebensgefühl beginnt. Konkret geplant sind die Aufwertung von Grünanlagen und Wegen, die Umgestaltung der Eingangsbereiche sowie die Erneuerung der Außenbeleuchtungen. Mit der großangelegten Erneuerung im Schelmengraben löst die GWH ihr Versprechen ein, das sie im Vorjahr dem damaligen Wohnungs- und späteren Umweltdezernenten Arno Goßmann gegeben hatte.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12

„Diese vier Charaktere haben eines gemeinsam: Sie haben eine verborgene Bedeutung, eine Relevanz für unsere Gesellschaft, die nicht auf den ersten Blick erkennbar ist.“ erklärt Architekt Friedhelm Schmidt.

S TA D TJ U B I L Ä U M : „ K A S S E L P U T Z T S I C H R A U S “

INNEN UND AUSSEN NEU

W E LT S TA R S I N K A S S E L

GWH gewinnt Sonderpreis beim Fassadenwettbewerb. Glückwunsch für den Sonderpreis beim

39 Gießener Wohnungen neun Monate lang komplett modernisiert.

Kasseler Fassadenwettbewerb, den die

Kontinuierliche Investition in die In-

GHW zeigt Pina Bausch, Jacques-Yves Cousteau, Mahatma Gandhi und Amelia Earhart in Niederzwehren.

GWH als stolze Gewinnerin für die Ge-

standhaltung und Modernisierung ihrer

Im Zuge der Fassadengestaltung im

staltung ihres Gebäudes in der Heinrich-

Wohnungsbestände zählt zu den wich-

Kasseler Wohngebiet „Im Windenfeld“

Plett-Straße mit nach Hause nehmen

tigsten Aufgaben der GWH , um die

wollte die GWH auf vier wichtige Per-

konnte! Die Gemeinschaftsaktion „Kassel

Attraktivität ihres Bestandes langfristig

sönlichkeiten aufmerksam machen und

putzt sich raus“ der Stadt Kassel, der

zu sichern. Auch wenn die umfassenden

dazu beitragen, dass ihre Ideen nicht

Maler- und Lackiererinnung sowie des

Modernisierungen häufig viel Zeit in

in Vergessenheit geraten. Ausgewählt

Extra Tipp sollte Wohnungs- und Haus-

Anspruch nehmen und Mieter teilweise

und großflächig an den Außenwänden

besitzer motivieren, anlässlich des Stadt-

auf ihren gewohnten Komfort verzichten

zu sehen sind inzwischen Pina Bausch,

jubiläums in 2013 möglichst viele neuge-

und Ersatzeinrichtungen nutzen müssen.

Jacques-Yves Cousteau, Mahatma Gandhi

staltete Fassaden zu präsentieren.

Wie letztes Jahr in Gießen, wo die GWH als Teil der nachhaltigen Bestands-

und Amelia Earhart. Damit nicht nur die Augen etwas

entwicklung Bäder und Sanitäranlagen,

davon haben, wurden die Fassaden zuvor

Elektroinstallationen, Heizung und Wär-

mit einer Wärmedämmung versehen,

medämmung in den Häusern der Dürer-

um den Energieverbrauch zu reduzieren

straße 13 – 27 komplett modernisierte.

und die Heizkosten zu senken.

Zu guter letzt erhielten auch die Außenfassaden im Zuge der Wärmedämmung einen neuen Anstrich.

Die Di e GW G H hat in de der Gi der G eß eßen e er e Düre Dü rers re rsttr rs traß aße ße in insg insg ges esam amtt am 1,3 Mi 1,3 1, Mio o. Eur o. uro o in invest inve sti tie iert rt. t.

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Z W E I TA U S E N D Z W Ö L F

V O R A U S S E T Z U N G F Ü R N A C H H A LT I G E N U N T E R N E H M E N S E R F O L G

Familienfreundliche Personalpolitik. Der unternehmerische Erfolg der GWH als eines der großen Immobilienunternehmen und wohnungswirtschaftliches Kompetenzzentrum im Konzern der Landesbank HessenThüringen ist nicht denkbar ohne leistungsfähige Teams mit qualifizierten und engagierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern. Gleichzeitig sind hohe Motivation und Leistungsbereitschaft nur möglich, wenn sich Unternehmens- und Mitarbeiterinteressen im Gleichgewicht halten. Erhalt und Ausbau einer individuellen, flexiblen und familienorientierten Unternehmenskultur, die vielfältige Chancen bietet, haben bei der GWH deswegen einen außerordentlich hohen Stellenwert. Dies bestätigt auch die Zertifizierung im Rahmen des Audits „Familie und Beruf“. Empfohlen von Wirtschaftsverbänden und Politik unterstützt das Audit Unternehmen, die eine familienbewusste Personalpolitik nachhaltig umsetzen.

Als eines der großen Immobilienunternehmen fördert die GWH aktiv den Nachwuchs und bietet attraktive Perspektiven für qualifizierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12

„„Wer im Auswahlverfahren überzeugt, d dem bieten wir gerne ein Teilzeitmodell fü für Auszubildende mit 30 WochenA N FA N G 2 0 S I N D S I E ,

st stunden an. Zumal wir damit sehr gute

JUNGE MÜT T ER UND AN-

E Erfahrungen gemacht haben“, erklärt

G E S T E L LT B E I D E R G W H :

A Ausbildungsleiter Mirko Kapp.

CAROL A HARTMANN UND SABRINA KILIAN.

F Ü R A L L E FÄ L L E

J U N G E M U T T E R U N D B E R U F S TÄT I G

FIT FÜR DIE ZUKUNF T

Eltern-Kind-Arbeitszimmer sichert kurzfristige Betreuungsmöglichkeit.

GWH bietet Teilzeitmodell für Auszubildende.

GWH startet duales BachelorStudium in Frankfurt.

Während „Kind und Karriere“ zu den

Den Fachkräftebedarf zu sichern ist eine

Brückentage in Kita

vielbeachteten Themen des beruflichen

der großen Herausforderungen für

und Hort, bewegliche

Alltags zählt, stehen junge Mütter und

unsere Gesellschaft. Gleichzeitig ver-

Ausbildung eher selten im Fokus. Obwohl

ändern sich die Anforderungen an Fach-

fall der Kinderbetreuung: kurzfristig

gerade hier angesichts der künftigen

kräfte mit der zunehmenden Globalisie-

eine Notfallbetreuung zu finden ist meist

demografischen Entwicklung und des

rung und dem fortlaufenden Struktur-

schwer bis unmöglich. Ein Eltern-Kind-

damit verbundenen Fachkräftemangels

wandel permanent.

Arbeitszimmer am Arbeitsplatz kann

großer Handlungsbedarf besteht.

Ferientage oder Aus-

eine Lösung sein. So auch bei der GWH ,

Als Unternehmen, das seit mehr als

Deshalb bietet die GWH seit dem letzten Jahr neben der klassischen Aus-

die dieses Angebot vor einigen Jahren ins

einem halben Jahrhundert erfolgreich

bildung der Immobilienkaufleute in

Leben rief.

ausbildet, will die GWH hier mit gutem

Frankfurt erstmals ein duales BWL -

Beispiel vorangehen.

Studium zum Bachelor of Arts (B. A.) mit

In einem separaten Raum kann der Elternteil sein Kind betreuen und gleich-

Studienschwerpunkt Immobilienwirt-

zeitig seine beruflichen Aufgaben erle-

schaft an. Nicht ganz uneigennützig:

digen. Wie erwartet, muss das Angebot

Denn viele Mitarbeiterinnen und Mit-

nicht sehr häufig in Anspruch genommen

arbeiter der GWH haben ihre Karriere als

werden. Aber bereits das Wissen, dass

Auszubildende bei der GWH begonnen

man sich auf diese Notfalloption verlas-

und sind ihr ein Berufsleben lang treu

sen kann, ist eine große Entlastung.

geblieben.

Die Di ie GW GWH H förd ördert dert gez eziiel ielt lt die ie fac achl hliich hl iche he und un d pe pers rsön rs önli ön lich li che ch e En Entw twic tw ickl ic klun kl ung un g ih ihre rerr re Mita Mi tarb rbei beite teri rinn nnen en und d Mit itar arb beiter beit er – wass viel wa elfä lfä fälltig ltig ge Ma Maß ßnah ßn ahme hmen n zu zurr Ve Verreiinb nbar bark keit von Beruff und keit d Fam amil iliie il ie oder der ande an dere ren n In Inte tere ress ssen en mit ein insc schl hlie ießt ßt..

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Z W E I TA U S E N D Z W Ö L F

GWH S T E L LT R Ä U M E Z U R V E R F Ü G U N G

Projekt zur Frauenförderung am Frankfurter Berg. Frauen aller Altersgruppen – unabhängig von Familienstand, Herkunft oder Religion – sollten ihre eigenen Räumlichkeiten bekommen, um sich auszutauschen und sich gemeinsam für ihren Stadtteil zu engagieren. Das Ziel des neuen, 2012 ins Leben gerufenen Frauentreffs am Frankfurter Berg. Träger des Projekts ist der Evangelische Regionalverband, gefördert wird der neue Frauentreff auch vom Frauenreferat der Stadt Frankfurt. Ihren Beitrag zur Förderung des Frauentreffs leistet die GWH , indem sie die Räume im Erdgeschoss eines der

Häuser in der Julius-Brecht-Straße mietfrei zur Verfügung stellt. T R A D I T I O N E L L E S FA M I L I E N F E S T I M F R A N K F U R T E R PA L M E N G A R T E N

Die Di ie GW GWH H eng gag giert iert sich ic h nach chh hha halt hal ltig lti ig für ür das so-

Luftschlösser und Entdeckungsreisen zu Gewürzen und Kräutern

ziial ale le Zusa Zusamm mmen enlleb leben ben der der Mensch Mens Me chen hen en, di die e in in ihr hren hren Wohn Woh Wo hnge hnge gebi biet eten ten leb eben ben en..

Auch in 2012 war das traditionelle GWH -Familienfest im Frankfurter Palmengarten wieder ein voller Erfolg. Getreu dem diesjährigen Motto „Gut gewürzt“ standen für die großen und kleinen Familienmitglieder neben vielen bekannten Attraktionen spannende Entdeckungsreisen der Grünen Schule rund um das Thema „Gewürze und Kräuter“ auf dem Programm. Erstmals waren in diesem Jahr auch die „GWH -Luftschlösser“ mit dabei. Bei diesen handelt es sich um eine neue Spielaktion, bei der Kinder und Erwachsene die aufblasbaren Bauelemente mit viel Spaß und Reißverschlüssen zu witzigen Figuren zusammenbauen können.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12

Die Di ie GW GWH H übern berniimmt immt Ver eran antw twor ortu tung ng für ür die ie Kind Ki nder nd er, Ju er Juge gend ge ndli nd lich li chen ch en, Er en Erwa wach wa chse ch sene se nen ne n un und d äl älte tere te ren re n Miet Mi eter er in ih ihre ren n Si Sied edlu lung ng gen en,, in inde dem m si sie e ge g zi ziel eltt das soziial das ale le Zu Zusa samm mmen en leb leben ben förd rder dertt un und d siich h ge meiinsa me insam m mi mit it Orga Organi nisa isati tion ti onen en vor Ortt kar arit itat ati tiv iv in ihr hren en Woh ohng ngeb ng ebie eb iete ie ten te n en enga gagi ga gier gi ert. er t.

IN FR ANKFURTER SCHULEN

L ANGJÄHRIGE UNTERSTÜT ZUNG

GWH fördert Hausaufgabenbetreuung. Schüler werden regelmäßig montags bis freitags bei den

SOS -Kinderdörfer und Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungsund Siedlungswesen.

Hausaufgaben betreut. Ermöglicht mit einer Spende, mit

Einen SOS -Bildband sowie eine Urkunde erhielt die

Frankfurter Berg, Albert-Schweitzer-Schule: Siebzig

der die GWH die Förderung und Bildung von Kindern,

GWH vom Präsidenten der SOS -Kinderdörfer für die in-

die in ihren Beständen leben, unterstützt. Ebenfalls ge-

zwischen vierzigjährige Unterstützung der SOS -Kinder-

spendet hat die GWH für die Hausaufgabenbetreuung

dörfer. Nachhaltiges soziales Engagement hat für

in der Michael-Ende-Schule im Frankfurter Stadtteil

die GWH eine lange Tradition und ist fester Bestandteil

Rödelheim. Und das bisher mit Erfolg: vor allem bei den

ihres unternehmerischen Handelns. So auch die Koope-

versetzungsgefährdeten Schülerinnen und Schülern

ration mit der 1969 gegründeten Entwicklungshilfeor-

hat sich die Förderung in Kleingruppen gelohnt.

ganisation der Wohnungswirtschaft DESWOS , zu deren Förderern die GWH mit ihren alljährlichen Finanz- und Sachspenden seit Jahrzehnten zählt. An der traditionellen Sammlung beim Sommerfest der GWH beteiligten sich auch in 2012 wieder viele Gäste und spendeten insgesamt 1.715 Euro. Von der Geschäftsleitung auf 3.430 Euro verdoppelt, ist das Geld diesmal rn für für den barrierefreien Ausbau von Häusern Menschen mit Behinderungen im Indischen Idukki bestimmt. Hinzu kommen Sachspenden der GWH im Wert von jährlich rund 35.000 Euro.

S A M M E L S P E N D E : A D S - / A D H S -T E L E F O N B E R AT U N G DES K IND ERSCHUT ZBUNDES K ASSEL .

Mit der neuen ADS- / ADHS -Telefonberatung des Kinderschutzbundes unterstützt die GWH ein Projekt, das hessenweit seinesgleichen sucht. Immer dienstags steht Eltern, Lehrern, Erziehern sowie anderen Betroffenen eine Verhaltenstherapeutin mit langjähriger Erfahrung im Umgang mit ADS -Betroffenen telefonisch Rede und Antwort. Bei Bedarf können auch persönliche Termine vereinbart werden. Für das Projekt spendet die GWH bei jeder verkauften Eigentumswohnung 100 Euro an den Kasseler Kinderschutzbund, oder – sofern der Käufer ebenfalls 100 Euro spendet – den doppelten Betrag. Beachtliche 6.600 Euro sind im letzten Jahr auf diesem Weg zusammengekommen. 23


Z W E I TA U S E N D Z W Ö L F

A K T I V E R K L I M A S C H U T Z M I T PA S S I V H A U S U N D P E L L E T H E I Z U N G

Frankfurter Bürgermeister legt Grundstein für zukunftsweisende Parkstadt-Siedlung. Etwa fünf Minuten zur Bushaltestelle und Bahnstation und von dort aus eine viertel Stunde bis zum Frankfurter Hauptbahnhof: Verkehrsgünstig und nah an der bereits vorhandenen Infrastruktur von Einkaufs- und Sportmöglichkeiten bis zu Ärzten, Kindergärten und Schulen entstehen in der Unterliederbacher Parkstadt 52 neue Wohneinheiten – aufgeteilt in 16 Mietwohnungen und 36 Mietreihenhäuser. Als zukunftsweisend gilt das Bauprojekt vor allem durch seinen Beitrag zum Klimaschutz: Komplett in Passivhausbauweise errichtet, reicht aufgrund der guten Wärmedämmung eine umweltgerechte Pelletheizung für die notwendige Wärmegewinnung im Winter aus. Beim nachhaltigen Bau und Betrieb von Wohnungen setzt die GWH als eine der großen Wohnungsgesellschaften in Deutschland seit Jahren konsequent auf innovative und zukunftsweisende Technologien. So wird zum Beispiel für die neue Siedlung in der Parkstadt gemeinsam mit der KEG , einer Tochter der Frankfurter Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung, auch ein alternatives Verkehrskonzept entwickelt.

DIE FERTIGST ELLUNG IST FÜR HERBST

2 0 13 G E P L A N T, Z U R G R U N D S T E I N L E G U N G MIT FR ANKFURTS BÜRGERMEIST ER UND D EZERNENT FÜR PL ANEN UND BAUEN, O L A F C U N I T Z , H AT T E D I E GWH I M S PÄTS O M M E R 2 0 12 E I N G E L A D E N .

24


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12

Zu den vielf ielf lfäl älti tige igen n Ma Maß ßnah ßn ahme hmen n der der GWH GW H zur Sic iche heru he rung ru ng grö rößt ßtmö ßt mögl mö glic gl iche ic herr he

Nach chh hhal haltig ltig gkeit keit zäh ähl hlen len In Inve vest stit itio ione nen n in ener en erge g ti ge tisc sch he San he anie ieru rung ng gen und d die Umrü üst stun tung g au auff en ener ergi giee ieeffi ffizi zien ientte te Anl nlag lagen entech te chni nik k od oder er reg egen ener erat ativ ive e Br Bren enns nsto toff ffe e ebenso wie der Passivhausstandard bei Neubauprojekten.

MODERNISIERUNGEN IN DIET ZENBACH

E N E R G I E W E N D E I N F R A N K F U R T- D O R N B U S C H

Höhere Energieeffizienz durch Wärmedämmverbundsystem.

Mehrjährige energetische Sanierung abgeschlossen.

Energieeffiziente Dämmsysteme reduzieren den Ener-

Bekannt ist der Frankfurter Stadtteil Dornbusch, der

gieverbrauch und mindern damit auch den Ausstoß von

für kurze Zeit als Sitz des Bundestages in der Nach-

klimaschädlichen Treibhausgasen. Gleichzeitig senken

kriegszeit vorgesehen war, heute vor allem durch das

sie die Heizkosten, was vor allem den Mietern direkt

Funkhaus des Hessischen Rundfunks. Was viele nicht

zugute kommt.

wissen: er zählt auch zu den grünsten Lagen in der

Im Rahmen einer umfangreichen energetischen

Stadt. Denn im letzten Jahr konnte auch der letzte Bau-

Modernisierung hat die GWH ihren Bestand in der

abschnitt des umfangreichen Modernisierungspro-

Dietzenbacher Neckarstraße jetzt komplett mit einem

gramms abgeschlossen werden. Seit 2008 hat die GWH in der Eckernförder Straße

Wärmedämmverbundsystem ausgestattet, die Kellerdecke und die Trockenräume im Dachgeschoss gedämmt

Haus für Haus die Wärmedämmung und Fassaden

und zusätzlich die Treppenhausfenster durch Wärme-

erneuert sowie Eingangsbereiche und Zuwege moder-

dämmfenster ersetzt. Angenehmer Nebeneffekt für

nisiert. Mit der fortlaufenden energetischen Sanierung

Mieter und Anwohner: Im Zuge der Modernisierung

ihres Bestands leistet die GWH damit einen wichtigen

wurde auch die Fassade des Gebäudes optisch aufge-

Beitrag zum Klimaschutz, da für Gebäudeheizung und

wertet und der Eingangsbereich mit modernen Leuchten

-klimatisierung neben dem Verkehr die größten Ener-

und Wandfliesen neu gestaltet.

giemengen benötigt werden.

Die Di ie GW GWH H hat im ve verrgang ga ngen ng enen en en Jah ahr hr rund d 6 Mi Mio o. Eur uro o in in die ie ene nerrgeti ge tisc ti sch sc he San he aniie ieru ieru rung ng ihr hrer hrer Gebäud Gebä Ge ude de in invest inve sti tie iert rt. t.

25


Z W E I TA U S E N D Z W Ö L F

Stabile Konjunktur. Für das laufende Geschäftsjahr erwarten wir stabile Ergebnisse, eine weitere Verminderung unseres Leerstandes und eine durchschnittliche Steigerung unserer Mieten im preisfreien Bestand von 1,5 Prozent. Auch im Geschäftsjahr 2013 wird unser Segment Immobilienhandel als wichtige Ertragsquelle wesentlich zu unseren operativen Cashflows beitragen. Das gegenwärtige Marktumfeld erschwert allerdings das Erreichen der erforderlichen Rentabilitäten im Ankauf von Wohnimmobilien. Unsere Segmente Bauträger und Dienstleistungen werden im laufenden Geschäftsjahr wiederum einen stabilen Ergebnisbeitrag liefern.

26


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12

Z A H L E N U N D FA K T E N

27

Zusammengefasster Lagebericht und Konzernlagebericht

28

Konzernabschluss (nach IFRS )

39

Konzerngewinn- und -verlustrechnung

39

Konzernbilanz

40

Konzern-Kapitalflussrechnung

41

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

42

Anhang zum Konzernabschluss

44

Konzern-Segmentberichterstattung

82

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

84

Jahresabschluss der GWH Immobilien Holding GmbH (nach HGB )

85

Bilanz

85

Gewinn- und Verlustrechnung

86

Anhang

87

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

93

27


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — Z U S A M M E N G E FA S S T E R L A G E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L A G E B E R I C H T

ZUSA MM ENG EFA S S T ER L AG EB ER I C H T UND KONZ ERNL AG EB ERIC H T 2012 1.

KO N Z ER N S T R U K T U R U N D KO N Z ER N S T R AT EG I E

1.1.

KO N Z ER N S T R U K T U R

Die GWH Immobilien Holding GmbH („GWH IH “) ist eine 100 %-ige Tochtergesellschaft der Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, Frankfurt am Main / Erfurt (Helaba) und Mutterunternehmen der wohnungswirtschaftlichen Beteiligungen der Helaba. Die Geschäftstätigkeit der Holding erstreckt sich auf die Verwaltung ihrer Beteiligungen und auf die Erbringung von Geschäftsführungsleistungen für ihre Tochtergesellschaften. Die folgenden Gesellschaften wurden in den Konzernabschluss einbezogen; zusammen bilden diese den GWH -Konzern („GWH “):

Gesellschaft

Anteilsbesitz¹

GWH Immobilien Holding GmbH (Mutterunternehmen)

Geschäftsfelder

Wohnungsbestand²

Holding, Dienstleistungen

DKB Wohnimmobilien Beteiligungs GmbH & Co KG

94,9 %

Beteiligungsverwaltung

GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen

99,7 %

Immobilienbewirtschaftung Immobilienhandel Bauträger Dienstleistungen

38.259

GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH

94,9 %

Immobilienbewirtschaftung Immobilienhandel

2.309

MERIAN GmbH Wohnungsunternehmen

90,7 %

Immobilienbewirtschaftung Immobilienhandel

523

MAVEST Wohnungsbaugesellschaft mbH

94,9 %

Immobilienbewirtschaftung

595

MAVEST Vertriebsgesellschaft mbH

94,9 %

Immobilienbewirtschaftung Immobilienhandel

42

G+S Wohnen in Frankfurt am Main GmbH

99,7 %

Immobilienbewirtschaftung

1.456

FRAWO Frankfurter Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH

99,5 %

Immobilienbewirtschaftung Immobilienhandel

5

G+S Bauen und Wohnen GmbH

99,7 %

Bauträger

CP Campus Projekte GmbH

50,0 %

Bauträger

Wowi Media GmbH & Co. KG

23,7 %

Telekommunikation

1 durchgerechnete unmittelbare und mittelbare Beteiligungsquote 2 Eigene und gepachtete Wohnungsbestände 31. 12. 2012

1. 2 .

G E S C H Ä F T S M O D EL L U N D KO N Z ER N S T R AT EG I E

Die GWH als einer der großen Wohnungsbestandshalter ist ein erfolgreicher Asset Manager, der im Wohnungsbereich das gesamte Spektrum der immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungen auch für Dritte anbietet. Das Geschäftsmodell ist zielgerichtet durch ein effizientes, wertentwicklungsorientiertes und aktives Portfoliomanagement unterlegt. Ziel unseres Portfoliomanagements ist es, jede Immobilie unter Ertragsgesichtspunkten ihrer optimalen Nutzung zuzuführen und möglichst effiziente Verwaltungsstrukturen an zukunftsfähigen Wohnimmobilienstandorten zu entwickeln. Die GWH fokussiert sich im Rahmen ihres Geschäftsmodells auf die Segmente Immobilienbewirtschaftung, Immobilienhandel, Bauträger und Dienstleistungen.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — Z U S A M M E N G E FA S S T E R L A G E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L A G E B E R I C H T

Unsere Strategie sieht ein wachstumsorientiertes, profitables Handeln zur Steigerung des Unternehmenswertes vor. Alle Segmente erwirtschaften positive Free Cashflows, die wir dazu nutzen, das Ergebniswachstum durch verbesserte Portfolioqualität, Bestandsakquisition, Neubau und Wertoptimierung voranzutreiben. Am Jahresende wurden von der GWH insgesamt 48.181 Wohnungen (Vorjahr: 48.138) verwaltet. Das verwaltete Wohnimmobilienportfolio und die Aufteilung auf die einzelnen Segmente setzt sich wie folgt zusammen:

2012

2011

42.405

42.755

Immobilienbewirtschaftung Konzerneigene Wohnungen Pachtbestände

784

784

43.189

43.539

4.705

4.512

Dienstleistungen ETW -Verwaltung für Dritte

Geschäftsbesorgte Wohnungen von Dritten

Verwalteter Wohnungsbestand

287

87

4.992

4.599

48.181

48.138

Der bedeutsamste Geschäftsbereich ist die Bewirtschaftung von Wohnimmobilien im Rahmen des aktiven Portfoliomanagements. Sämtliche Tätigkeiten werden über zwei regionale Geschäftsstellen in Frankfurt am Main und Kassel erbracht. Der Fokus in der Bewirtschaftung liegt auf der Steigerung der Kundenzufriedenheit sowie der Erhöhung der Bestandsrentabilität durch Nutzung von Mieterhöhungspotenzialen sowie einem aktiven Leerstands- und Instandhaltungsmanagement. Unsere Akquisitionsstrategie zielt neben den angestammten Regionen Rhein-Main sowie Nord- und Mittelhessen auf starke Wirtschaftsregionen mit den Ballungsräumen Rheinland und Rhein-Neckar. Im Berichtsjahr haben wir unsere Akquisitionsstrategie erfolgreich fortgesetzt und in diesen Wirtschaftsräumen 569 Wohnungen (in 2011: 1.377 Wohnungen) erworben. Das Geschäftssegment Immobilienhandel ist die zweite Säule des operativen Geschäfts. Wohnungsbestände, die unsere Anforderungen an Renditestärke und Entwicklungspotenzial nicht erfüllen, oder im Verkauf über den Bewirtschaftungsrenditen liegende Verkaufsrenditen erzielen, werden unter dem Gesichtspunkt der Portfoliooptimierung identifiziert und nach Zweckmäßigkeit entweder en-bloque oder im Rahmen von Einzelprivatisierungen sozialverantwortlich veräußert. Im Bauträgergeschäft stehen neben der Errichtung und dem Verkauf von zielgruppenorientierten Bauträgerprojekten unter Beachtung von anspruchsvollen Zielrenditen die Revitalisierung von Bestandslagen und die Verdichtung von Bestandsgrundstücken im Fokus. Der regionale Schwerpunkt liegt in der Rhein / Main-Region und in Nord- und Mittelhessen. Das vierte Segment „Dienstleistungen“ bildet die Bewirtschaftung von Wohnungsbeständen für Dritte und die konzerninterne Geschäftsbesorgung ab. Derzeit werden 4.992 Eigentumsund Mietwohnungen in diesem Geschäftsbereich bewirtschaftet. Wachstumschancen ergeben sich aus der Tendenz der institutionellen Anleger zur Auslagerung des Assetmanagements an Dienstleister sowie zur mittelbaren Immobilienanlage.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — Z U S A M M E N G E FA S S T E R L A G E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L A G E B E R I C H T

2.

W I R T S C H A F T L I C H E R A H M EN B ED I N G U N G EN

2 .1.

GESAMT WIRTSCHAF T

Die wirtschaftliche Entwicklung des Jahres 2012 war weiterhin geprägt durch die noch nicht überwundene Staatsschuldenkrise in Europa und der damit verbunden Vertrauenskrise im Euroraum. Die Rezession im Euroraum hat sich auch 2012 fortgesetzt und die seit Herbst 2011 rückgängige gesamtwirtschaftliche Produktion sank im zweiten Quartal 2012 weiter um 0,2 %. Die deutsche Wirtschaft konnte entgegen der europäischen Rezession im Jahresdurchschnitt weiter um 0,7 % wachsen. Damit hat sich das preisbereinigte Wachstum gegenüber den Vorjahren (2011: 3,0 % und 2010: 4,2 %) verringert, wobei es sich in den Vorjahren auch um Aufholprozesse nach der weltweiten Wirtschaftskrise 2009 handelte. Die Binnennachfrage hat sich unterschiedlich entwickelt. Während der Konsum der privaten und öffentlichen Haushalte gestiegen ist, konnten die Investitionen keinen positiven Beitrag zum BIP Wachstum beitragen. Die Bauinvestitionen sind um 1,1 % zurückgegangen. Für 2013 wird eine Belebung der Konjunktur und ein Wachstum von 1,0 % im Jahresdurchschnitt erwartet. Die Lage auf dem Arbeitsmarkt hat sich im Jahr 2012 nicht wesentlich verändert. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2012 mit 6,7 % um 0,1 Prozentpunkte über dem Vorjahresniveau. Im Dezember 2012 waren unverändert gegenüber dem Vorjahreszeitraum 2,8 Mio. Menschen in Deutschland arbeitslos gemeldet. Die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Arbeitsverhältnisse stieg im November 2012 im Vergleich zum Vorjahresmonat um 0,6 % auf 41,9 Mio. Arbeitsplätze. Für 2013 gehen die Prognosen von einer annähernd konstanten Arbeitslosenquote von 6,8 % aus. 2.2.

L AG E D ER I M M O B I L I EN W I R T S C H A F T

Zwischen Januar und November 2012 wurde in Deutschland der Neubau von 196.494 Wohnungen genehmigt. Das entspricht einer Steigerung um 6,9 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Als besonders erfreulich bezeichnet der Immobilienverband Deutschland (IVD ) den nun bereits seit 2010 anhaltenden Aufwärtstrend im Wohnungsneubau. In erster Linie hat die positive Mietenentwicklung zu verstärkten Investitionen im Wohnungsneubau geführt. Für das Jahr 2013 rechnet die KfW Bankengruppe mit einer weiteren Steigerung der Wohnbauaktivitäten auf 204.000 Einheiten. In der vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung durchgeführten Befragung „Expertenpanel Immobilienmarkt“ werten 68 Prozent der Befragten die Konjunkturaussichten als positiv ein; 38 Prozent rechnen für 2013 mit einer weiterhin steigenden Nachfrage auf dem Markt für Wohnimmobilien. Mehr als die Hälfte der Befragten geht zudem davon aus, dass das momentan hohe Kaufpreisniveau stabil bleibt, bzw. noch steigen wird. Die GWH war im abgelaufenen Geschäftsjahr gut in ihren Teilmärkten positioniert. Angebotsüberhänge im Mietwohnungsbereich in Osthessen wurden kontinuierlich abgebaut. Der Teilmarkt Rhein-Main war wiederum durch Nachfrageüberhänge im Mietwohnungssektor und einer stabilen Nachfrage auf dem Eigentumsmarkt geprägt. Die GWH erzielte über den gesamten Bestand eine Nettokaltmiete von 5,72 EUR je qm Wohnfläche und lag damit deutlich über dem Durchschnitt der alten Bundesländer (5,18 EUR / qm).

30


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — Z U S A M M E N G E FA S S T E R L A G E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L A G E B E R I C H T

3.

G E S C H Ä F T S V ER L AU F U N D EN T W I C K LU N G D ER S EG M EN T E

Die nachfolgenden Erläuterungen zu den einzelnen Segmenten und die Zahlenangaben beziehen sich auf den IFRS -Konzernabschluss der GWH IH . 3 .1.

I M M O B I L I EN B E W I R T S C H A F T U N G

Am Jahresende 2012 wurden in diesem Segment 43.189 Wohnungen (im Vorjahr 43.539) verwaltet. Darin enthalten war ein Bestand von 42.405 (im Vorjahr 42.755) eigenen Mietwohnungen. Die Verringerung des Bestands resultierte bei einem Neubezug von 67 und einem Ankauf von 569 Wohnungen aus dem Abgang von 976 Wohnungen hauptsächlich durch Verkauf. Die Zahl der gepachteten Wohnungen lag unverändert bei 784 WE . Das Vermietungsgeschäft war in Osthessen wie in den Vorjahren von erhöhter Fluktuation und an Einzelstandorten von Nachfrageschwäche bei der Wiedervermietung geprägt. In ihrem Geschäftsbereich „Nord“ (Nordhessen, Osthessen, Mittelhessen und Rheinland) konnte die GWH trotzdem einen Abbau der vermietungsbedingten Wohnungsleerstände von 296 Einheiten am Ende des Vorjahres (1,8 % des Wohnungsbestandes) auf nunmehr 241 Einheiten (1,5 % des Bestandes) erreichen. In Südhessen war weiterhin eine stabile Wohnraumnachfrage mit geringen Leerständen zu verzeichnen. Die Zahl der vermietungsbedingt leerstehenden Wohnungen lag hier Ende 2012 bei 167 Einheiten (0,7 % des Bestandes) gegenüber 214 Einheiten im Vorjahr (0,8 % des Bestandes). Die Mieterträge im Gesamtbestand betrugen 187,3 Mio. EUR (im Vorjahr 182,4 Mio. EUR). Der Anstieg resultiert aus durchgeführten Mieterhöhungen und der Reduzierung der Leerstände. Damit verbunden war eine Ergebnisverbesserung aus der Bestandsbewirtschaftung um 4,4 Mio. EUR auf 139,1 Mio. EUR , die aufgrund geringerer Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung eine überproportionale Entwicklung aufwies. Die Aufwendungen für die Instandhaltung des Wohnungsbestandes lagen absolut mit 45,8 Mio. EUR auf dem Niveau des Vorjahres (46,0 Mio. EUR) und betrugen 24,4 % (Vorjahr: 25,2 %) der Jahresmieterträge. Zum Bilanzstichtag bestand ein Bestellobligo von rd. 0,9 Mio. EUR (im Vorjahr 1,2 Mio. EUR) für Instandhaltungsaufträge, die voraussichtlich im 1. Quartal

2013 ausgeführt werden. Die im Geschäftsjahr 2012 vorgenommenen Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen verringerten sich gegenüber dem Vorjahr um 0,3 Mio. EUR auf 1,6 Mio. EUR , die Mietrückstände ohne Berücksichtigung von Wertberichtigungen beliefen sich am Bilanzstichtag auf 4,2 Mio. EUR (im Vorjahr 4,5 Mio. EUR). 3.2.

I M M O B I L I EN H A N D EL

Der Verkauf aus dem Immobilienhandelsbestand war auch 2012 eine wesentliche Ertragsquelle. Es wurden 272 (im Vorjahr 209) Gebrauchtwohnungen in der Einzelprivatisierung mit Verkaufserlösen von 24,6 Mio. EUR (im Vorjahr 18,0 Mio. EUR) und 626 (im Vorjahr 447) Wohnungen im en-bloque-Vertrieb mit Erlösen von 18,9 Mio. EUR (im Vorjahr 20,6 Mio. EUR) an die Erwerber übergeben. Der nach Berücksichtigung aller direkt zurechenbarer Kosten (i. W. Vertriebskosten) erzielte Beitrag zum Jahresergebnis betrug 7,0 Mio. EUR (im Vorjahr 3,9 Mio. EUR).

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — Z U S A M M E N G E FA S S T E R L A G E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L A G E B E R I C H T

3.3.

B AU T R ÄG ER

Im Bauträgersegment konzentrierte die GWH ihr Angebot auf das Rhein-Main-Gebiet und die Stadt Kassel. Die Geschäftstätigkeit hatte 2012 ein gegenüber dem Vorjahr geringeres Volumen, aufgrund eines im Vorjahr realisierten großvolumigen Projektes mit Investorenwohnungen. Insgesamt wurden aus dem Verkauf von 94 Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern (im Vorjahr 178 Einheiten) sowie von unbebauten Grundstücken Kaufpreise von 26,3 Mio. EUR (im Vorjahr 46,8 Mio. EUR) erzielt. Der Ergebnisbeitrag dieses Geschäftsbereiches lag bei 4,2 Mio. EUR (Vorjahr: 5,1 Mio. EUR). 3.4.

D I EN S T L EI S T U N G EN

Das Dienstleistungsgeschäft beinhaltete im Wesentlichen eine umfangreiche Wohnungseigentumsverwaltung mit 4.992 Wohnungen (im Vorjahr 4.599) für Dritte (auch institutionelle Investoren: Hamburg Trust und Fraport Casa) und die kaufmännische Geschäftsbesorgung für ein Beteiligungsunternehmen. Die Erlöse lagen wie im Vorjahr bei 1,4 Mio. EUR , das Segmentergebnis betrug 1,2 Mio. EUR (im Vorjahr 1,3 Mio. EUR). 4.

ER L ÄU T ERU N G EN Z U R V ER M Ö G EN S - , F I N A N Z- U N D ER T R AG S L AG E

Die nachfolgenden Erläuterungen zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der GWH Immobilien Holding GmbH betreffen den nach dem HGB aufgestellten Einzelabschluss, die zum Konzern den nach den IFRS aufgestellten Konzernabschluss. 4 .1.

V ER M Ö G EN S - , F I N A N Z- U N D ER T R AG S L AG E D ER G W H I M M O B I L I EN H O L D I N G G M B H (H G B)

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der GWH IH ist durch die Holdingfunktion geprägt. Das Gesamtvermögen wies mit 1.041,7 Mio. EUR zum Jahresende 2012 gegenüber dem Vorjahr eine Erhöhung um 1,1 Mio. EUR aus, die auf eine Zunahme der Forderungen gegen verbundene Unternehmen um 2,6 Mio. EUR und einer Reduzierung der flüssigen Mittel um 1,5 Mio. EUR zurückzuführen war. Der Anteil der Finanzanlagen (Anteile an verbundenen Unternehmen) an der Bilanzsumme betrug zum Bilanzstichtag 95,1 % (im Vorjahr 95,2 %). Die GWH IH verfügte zum 31. 12. 2012 über ein zum Vorjahr unverändertes Eigenkapital von 949,9 Mio. EUR . Der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital betrug 91,2 % nach 91,3 % im Vorjahr. Das Anlagevermögen wurde wie im Vorjahr vollständig durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital (45,5 Mio. EUR) finanziert. Die finanziellen Verhältnisse sind geordnet. Die Gesellschaft war im Geschäftsjahr 2012 jederzeit in der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Das Geschäftsjahr 2012 schloss mit einem Jahresergebnis von 43,1 Mio. EUR (im Vorjahr 42,4 Mio. EUR) ab, das aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages vollständig an die Muttergesellschaft abgeführt wird. Die Ertragslage ist wesentlich durch die Beteiligungserträge geprägt (41,9 Mio. EUR , im Vorjahr 43,6 Mio. EUR). Die Erträge aus Teilgewinnabführungsverträgen beinhalten den Gewinnanteil aus der stillen Beteiligung an der GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen. Die GWH IH hat 2010 die einheitliche Steuerungsfunktion für sämtliche von ihr gehaltenen Tochterunternehmen übernommen. Die Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit und die Personalaufwendungen resultieren aus der Erbringung dieser Steuerungs-, Kontroll- und Managementleistungen für die Tochtergesellschaften. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten neben den Verwaltungsaufwendungen mit 2,4 Mio. EUR Garantiezahlungen zur Absicherung eines Teils des Beteiligungsbuchwertes an der GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — Z U S A M M E N G E FA S S T E R L A G E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L A G E B E R I C H T

4.2.

V ER M Ö G EN S - , F I N A N Z- U N D ER T R AG S L AG E D E S KO N Z ER N S (I F R S)

Das Gesamtvermögen des Konzerns wies mit 2.431,3 Mio. EUR zum Jahresende 2012 gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg um 56,9 Mio. EUR (bzw. 2,4 %) aus. Die langfristigen Vermögenswerte erhöhten sich im Wesentlichen durch einen Anstieg der als Finanzinvestition gehaltenen Vermögenswerte um 79,5 Mio. EUR auf 2.322,0 Mio. EUR , die 95,5 % des Gesamtvermögens (Vorjahr: 94,5 %) repräsentieren. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen bei Nettoinvestitionen von 15,7 Mio. EUR und nach Umbuchungen in die Immobilien des Vorratsvermögens von 4,2 Mio. EUR aus einer Nettozuschreibung durch die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert in Höhe von 68,0 Mio. EUR . Der Konzern hat in 2012 seine Anteile an der WoWi Media GmbH & Co. KG , Hamburg, auf 23,72 % aufgestockt und somit die Gesellschaft erstmals als assoziiertes Unternehmen im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Hierdurch ergibt sich der erstmalige Ausweis von Anteilen an assoziierten Unternehmen in Höhe von 3,1 Mio. EUR . Die kurzfristigen Vermögenswerte verzeichneten zum 31. 12. 2012 eine Reduzierung um 24,6 Mio. EUR auf 81,9 Mio. EUR . Neben einer Abnahme der flüssigen Mittel um 2,1 Mio. EUR und Vorräte um 3,3 Mio. EUR resultierte diese im Wesentlichen aus der Verminderung der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte um 18,9 Mio. EUR , hauptsächlich durch Zahlungseingänge von im Vorjahr getätigten Grundstücksverkäufen. Der Konzern verfügte zum 31. 12. 2012 über ein Eigenkapital von 1.283,8 Mio. EUR . Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr um 59,8 Mio. EUR resultierte im Wesentlichen aus dem Saldo von Jahresergebnis (110,6 Mio. EUR) und Ergebnisabführung an die Helaba (43,1 Mio. EUR). Die Eigenkapitalquote betrug 52,8 % nach 51,6 % im Vorjahr. Der Rückgang der finanziellen Schulden um 58,2 Mio. EUR resultiert im Wesentlichen aus planmäßigen Tilgungen sowie Rückzahlungen von Darlehen. Die langfristigen Vermögenswerte wurden zu 95,1 % durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital (950,5 Mio. EUR) finanziert. Das Verhältnis der Netto-Finanzverbindlichkeiten zum Immobilienvermögen (LT V ) betrug 34,9 % (im Vorjahr 38,6 %).

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — Z U S A M M E N G E FA S S T E R L A G E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L A G E B E R I C H T

Die Gesellschaften des GWH -Konzerns verfügten insgesamt über liquide Mittel von 50,4 Mio. EUR zzgl. 12,3 Mio. EUR freie Kreditlinien.

W ESENT LICHE POST EN D ER KO N Z E R N - G E W I N N - U N D - V E R L U S T R E C H N U N G

2012 Mio. EUR

2011 Mio. EUR

Ergebnis aus 139,1

134,7

Immobilienhandel

7,0

3,9

Bauträgergeschäft

4,2

5,1

Dienstleistungen

1,2

1,3

Rohergebnis

151,5

145,0

Verwaltungs- und Personalaufwand

– 31,0

– 30,9

Immobilienbewirtschaftung

Übrige Erträge und Aufwendungen EBIT (vor Bewertungseffekten) Anpassung der Marktwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

– 1,3

– 2,7

119,1

111,4

68,0

3,2

EBIT

187,1

114,6

Finanzergebnis

– 49,4

– 53,2

EBT

137,7

61,4

Ertragsteuern

– 27,1

– 12,0

Konzernjahresüberschuss

110,6

49,4

Der Anstieg des operativen Ergebnisses (EBIT vor Bewertungseffekten) um 7,7 Mio. EUR (bzw. + 6,9 %) ist durch zwei Sondereffekte beeinflusst. Zum Einen aus dem Ergebniseffekt der erstmaligen At-equity Einbeziehung der WoWi Media GmbH & Co. KG (1,9 Mio. EUR), zum Anderen durch das um 3,2 Mio. EUR höhere Immobilienhandelsergebnis, was auf das gute Marktumfeld zurückzuführen ist. Neben dem Ergebnisanstieg im operativen Geschäft ist die Ertragslage des Konzerns im Wesentlichen durch drei weitere Effekte bestimmt. Die größte Auswirkung hat die durch einen unabhängigen Sachverständigen durchgeführte Bewertung der Immobilien zum Bilanzstichtag, die gegenüber dem Vorjahr in 2012 zu einer deutlich höheren positiven Marktwertanpassung in Höhe von 68,0 Mio. EUR (Vorjahr 3,2 Mio. EUR) geführt hat. Die Anpassung in 2012 spiegelt die positive Marktentwicklung (i. W. gestiegene Marktmieten und gesunkenes langfristiges Zinsniveau) wider, nachdem sich im Vorjahr die eher neutrale Marktentwicklung im Bewertungsergebnis niedergeschlagen hat. Weiterhin ergab sich eine Verbesserung des Finanzergebnisses, in dem Aufwendungen aus der Bewertung zweier Zinsswaps zum beizulegenden Zeitwert in Höhe von 5,2 Mio. EUR (im Vorjahr 7,8 Mio. EUR) enthalten sind. Andererseits erhöhte sich der Ertragsteueraufwand von 12,0 Mio. EUR auf 27,1 Mio. EUR im Wesentlichen infolge eines Anstiegs des latenten Steueraufwandes wegen des erhöhten Bewertungsergebnisses der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. Das Geschäftsjahr 2012 schloss mit einem Jahresergebnis von 110,6 Mio. EUR (im Vorjahr 49,4 Mio. EUR) ab. Insgesamt haben wir unsere operativen Ziele für 2012 erreicht. Das Konzernergebnis ist im Vorjahresvergleich insbesondere durch den Anstieg der nicht liquiditätswirksamen Bewertungsgewinne auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien positiv beeinflusst.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — Z U S A M M E N G E FA S S T E R L A G E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L A G E B E R I C H T

5.

R I S I KO - U N D C H A N C EN B ER I C H T

5 .1.

R I S I KO M A N AG EM EN T

Die GWH IH ist als Tochter der Helaba eng in das Risikomanagementsystem der Bank eingebunden. Im Mittelpunkt der Risikostrategie steht das ertragsorientierte Eingehen und Managen von Risiken. Als Konsequenz ist die GWH kontinuierlich mit der Identifikation und Nutzung von sich bietenden Chancen beschäftigt, durch die die Weiterentwicklung und das Wachstum des Konzerns gesichert werden können. Deshalb ist das um die wohnungswirtschaftlichen Risiken erweiterte Risikomanagementsystem wesentlicher Bestandteil der Unternehmenssteuerung. Für alle Geschäftssegmente sind als Überwachungs- und Frühwarnsystem Risikomanagementinstrumente und -leitlinien eingerichtet, die eine qualifizierte und zeitnahe Überwachung der Geschäftsabläufe gewährleisten. Im Rahmen des Chancen- und Risikomanagements werden die Mitglieder der Geschäftsführung, der Aufsichtsrat und die leitenden Angestellten regelmäßig über die Ergebnisentwicklung des Konzerns und der Tochterunternehmen informiert. 5.2.

R I S I KO B ER I C H T

Portfoliorisiko. Für das Kerngeschäftsfeld des Konzerns, das Portfoliomanagement, sind Risiken zur Zeit unverändert im Wesentlichen in der Nachfrageschwäche an Einzelstandorten auf dem osthessischen Vermietungsmarkt zu erkennen. Der Konzern begegnet diesem Problem mit erhöhten Vermarktungsanstrengungen und einer ständigen Verbesserung des Kundenservices. Auch die Bestandsverkäufe an Problemstandorten tragen diesem Risiko Rechnung. Es ist nicht zu erkennen, dass auch bei einer Marktabschwächung Leerstandsverluste in einer Höhe eintreten könnten, welche die Ertragskraft des Unternehmensbereiches nachhaltig beeinträchtigen werden. Selbst bei einer stark negativen Entwicklung verfügt der Konzern über ausreichende Ertragsreserven im Bestandsverwaltungsbereich, mit Verlusten ist hier nicht zu rechnen. In diesem Segment ist durch eine wachsende Zahl der Haushalte eine steigende Nachfrage bei gleichzeitig weitgehend stagnierendem Marktangebot zu erwarten. Eine Zunahme der Arbeitslosigkeit würde zwar die Wohnkaufkraft insgesamt schwächen, das Wohnungsangebot der GWH ist jedoch zu großen Teilen auf durchschnittliche und einkommensschwächere Haushalte zugeschnitten. Zinsrisiko. Aus den bestehenden Darlehensverbindlichkeiten ergeben sich Risiken aus schwankenden Kapitalmarktzinsen nach Auslaufen bestehender Zinsbindungsfristen. Um das operative Ergebnis der Immobilienbewirtschaftung langfristig gegen diese Risiken abzusichern, hat die GWH die Konditionen für den Großteil der in 2013 anstehenden Darlehensprolongationen vorzeitig mit zehnjähriger Laufzeit fixiert. Für bestehende Darlehen mit kurzfristiger Zinsbindung erfolgt die Absicherung im Wege eines antizipativen Hedgings über Zinsswaps mit ursprünglich zehnjähriger Laufzeit. Die Zinsswaps sind ausschließlich bei der Helaba abgeschlossen.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — Z U S A M M E N G E FA S S T E R L A G E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L A G E B E R I C H T

Forderungsausfallrisiko. Forderungsausfallrisiken bestehen aus dem Vermietungsgeschäft in nicht erheblichem Umfang. Die Mietrückstandsquote lag zum Bilanzstichtag bei nur 1,2 % der Jahressollmiete, die Rückstände waren zudem weitgehend durch Kautionen abgesichert und im Jahresabschluss angemessen wertberichtigt. Die Forderungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten sind durch entsprechende Vorauszahlungen der Mieter weitgehend gedeckt. Bauträgerrisiko. Im Bauträgergeschäft bestehenden Risiken wird durch eine kontinuierliche Überwachung der genehmigten Investitionsbudgets und der erwarteten Verkaufserlöse angemessen Rechnung getragen. Darüber hinaus wird der Überhang an Vorratsgrundstücken und unverkauften Objekten begrenzt und ständig überwacht. Wesentliche Einzelrisiken aus schwer- oder unverkäuflichen Objekten sind nicht zu erkennen. Forderungsausfallrisiken sind begrenzt, da Verkaufsobjekte erst nach Eingang der fällig gestellten Kaufpreisanteile den Käufern übergeben werden und der grundbuchliche Eigentumsübergang erst nach Eingang der Restkaufpreise erfolgt. Risiken im Immobilienhandel. Im Bereich Handel mit Bestandsimmobilien bestehen keine Risiken, da die Verkaufsobjekte weitestgehend vermietet sind und daher einen positiven Deckungsbeitrag auch aus der Bewirtschaftung erbringen. Die Übergabe verkaufter Objekte an die Erwerber erfolgt grundsätzlich erst nach Eingang des Kaufpreises bei der Gesellschaft oder Hinterlegung beim Notar, so dass in diesem Bereich keine Forderungsausfallrisiken entstehen können. Für alle Geschäftsbereiche wurden als Überwachungs- und Frühwarnsystem Risikomanagementinstrumente eingerichtet. Insbesondere die oben angesprochenen Risiken, aber auch die Instandhaltungs-, Modernisierungs-, Neubau- und Vertriebstätigkeit und die damit verbundenen Liquiditätsrisiken unterliegen einer ständigen Beobachtung bzw. Überwachung. Die Geschäftsführung wird laufend über alle Ergebnisse, der Aufsichtsrat und die Gesellschafter werden zeitnah über wesentliche Risiken informiert. 5.3.

C H A N C EN D ER Z U K Ü N F T I G EN EN T W I C K LU N G

Chancen für die zukünftige Entwicklung ergeben sich auf dem Mietwohnungsmarkt, da hier trotz eines moderat wachsenden Neubauvolumens weiteres Mieterhöhungspotential besteht. Im Rhein-Main-Raum, dem wichtigsten Tätigkeitsgebiet der GWH , wird zudem die Zahl der Haushalte weiter zunehmen und eine erhöhte Wohnraumnachfrage auslösen. Davon wird tendenziell auch der Wohnungseigentumsmarkt und somit das Bauträgergeschäft sowie der Gebrauchtwohnungsverkauf profitieren, Bereiche, in denen die GWH ein Angebot für breite Einkommensschichten bereitstellt. Ertragschancen sieht die GWH weiterhin im Ankauf von Immobilienpaketen, die je nach Eignung zur Ergänzung des Bewirtschaftungsbestandes, zum en-bloque-Verkauf oder zur Einzelprivatisierung verwendet werden. Die GWH verfügt über die Management- und Mitarbeiterqualität zur Abwicklung solcher Projekte und die notwendige Liquidität und Bonität zur Finanzierung auch größerer Investitionen. Voraussetzung sind erzielbare Renditen deutlich über dem Kapitalmarktzins. Nach Einschätzung der GWH überwiegen die Marktchancen die bestehenden Risiken. Darauf gründen sich die zukünftigen Erwartungen, die nicht nur stabile Erträge, sondern auch Wachstum und damit die Sicherung der Arbeitsplätze trotz Produktivitätsfortschrittes unterstellen.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — Z U S A M M E N G E FA S S T E R L A G E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L A G E B E R I C H T

6.

N AC H T R AG S B ER I C H T

Die GWH hält auch in 2013 an ihrer Wachstumsstrategie durch den Erwerb von Wohnportfolien fest. Im ersten Quartal steht die Übergabe von 66 Wohnungen in Neu-Isenburg sowie 56 Wohnungen in Köln und deren organisatorische Integration in die Bestandsbewirtschaftung an. Weitere Ankaufsverhandlungen werden geführt, das gestiegene Preisniveau auf dem Wohnimmobilienmarkt erschwert jedoch die Erfüllung unserer Renditeansprüche. Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, sind nicht zu vermerken. 7.

P R O G N O S EB ER I C H T

Die GWH als langfristiger Bestandshalter orientiert sich in ihrer Geschäftstätigkeit an drei wesentlichen Parametern: Zum Einen an der aktuellen, mittelfristigen und langfristigen Wirtschaftssituation, zum Anderen an den demographischen Grundgrößen, bestehend aus Bevölkerungsstruktur, Bevölkerungsentwicklung, Altersstruktur und Wanderungsbewegungen und zum Dritten an der Anpassung ihrer Produktqualitäten an die Nachfrage im Markt. Die wirtschaftliche und konjunkturelle Situation war in Deutschland trotz der Rezession im Euroraum im abgelaufenen Geschäftsjahr stabil. In der mittelfristigen Perspektive erwarten wir eine gemäßigte aber stete positive Entwicklung in den wesentlichen volkswirtschaftlichen Parametern. Wir erwarten zudem ein mittelfristig moderat anwachsendes Zinsniveau. Hinsichtlich der demographischen Entwicklung sieht sich die GWH gut aufgestellt. Mit Bestandsexpansionen in den Regionen Rhein-Main, Rheinland und Rhein-Neckar investieren wir gleich in drei der lediglich sieben prognostizierten bundesdeutschen Wachstumsregionen. Die GWH reagiert nachhaltig auf die Themenbereiche „Demographischer Wandel“, „Bevölkerungsentwicklung“ sowie „energetische Standards“. Unser Wohnungsangebot, das auf die Nachfrage der wachsenden Zahl der durchschnittlichen und einkommensschwächeren Haushalte zugeschnitten ist, wird auf Grund des stagnierenden Marktangebots eine verstärkte Nachfrage erfahren. Die Strategie der GWH setzt vorrangig auf die wertsteigernde Bewirtschaftung unserer Wohnimmobilien. In unserem Kernsegment „Immobilienbewirtschaftung“ wollen wir die Bestandsrentabilität weiter kontinuierlich durch die Nutzung von Mieterhöhungspotenzialen und ein effizientes und effektives Leerstands- und Instandhaltungsmanagement steigern. Unser Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm werden wir weiterhin mit erheblichen, auf die Wettbewerbsfähigkeit und Wertsteigerung zielenden Investitionen fortführen. Wesentlichen Anteil in der mittelfristigen Investitionsplanung der GWH hat das Thema „Energetische Aufrüstung“. Wir identifizieren über unser Portfoliomanagement Wohnungsbestände, in die wir wirtschaftlich sinnvoll in die energetische Aufrüstung investieren. Dies gilt für unser Segment Immobilienbewirtschaftung, aber auch für unser Segment Bauträger. Wir wählen gezielt das jeweils wirtschaftlich sinnvollste energetische Gebäudekonzept in der Einzelfallprüfung. Für die Mieten erwarten wir im preisfreien Bereich über den gesamten Wohnungsbestand eine durchschnittliche Steigerung von 1 %.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — Z U S A M M E N G E FA S S T E R L A G E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L A G E B E R I C H T

Für die Fortsetzung unserer Wachstumsstrategie sehen wir unter der Voraussetzung stabiler Finanzierungsbedingungen trotz des gestiegenen Kaufpreisniveaus auf dem Wohnimmobilienmarkt weiterhin gute Chancen. Der Immobilienhandel bleibt sowohl bei der Einzelprivatisierung als auch im en-bloqueBereich zur Portfoliobereinigung und -optimierung eine wichtige Ertragsquelle. Die Erlöse tragen auch in Zukunft wesentlich zu unseren operativen Cashflows bei. Das Bauträgergeschäft wird abhängig von der Realisierung der geplanten Fertigstellungen und erfolgswirksamen Übergaben einen höheren Ergebnisbeitrag leisten. Vor dem Hintergrund einer stabilen Konjunktur in 2013 erwarten wir ein operatives EBIT auf leicht niedrigerem Niveau von 2012. Unvorhersehbare Entwicklungen können jedoch zu Anpassungen zu der prognostizierten Entwicklung führen. Frankfurt am Main, den 15. März 2013 GWH Immobilien Holding GmbH

Die Geschäftsführung

BERNH A RD BR AUN

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T HOMAS ECHELME Y ER

MICHA EL HA ACK


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

KONZ ERN A B SC HLUS S GW H IMMOBILIEN HOLD ING GMBH FR A NK FURT A M M A IN, ZUM 31 . D E Z EMB ER 2012 KO N Z E R N G E W I N N - U N D V E R L U S T R E C H N U N G F Ü R D E N Z E I T R A U M V O M 1 . J A N UA R B I S 3 1 . D E Z E M B E R 2 0 12

Anhang

Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung Sonstige Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung

D1

2012 TEUR

2011 TEUR

273.100

269.827

4.873

4.940

138.910

140.089

139.063

134.678

Erlöse aus der Veräußerung

43.456

38.619

Buchwertabgänge

34.091

31.688

2.320

3.039

Vertriebs- und andere Aufwendungen aus der Veräußerung Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

7.045

3.892

Erlöse aus der Veräußerung

26.340

46.848

Buchwertabgänge

22.456

41.237

Aktivierte Eigenleistungen

872

1.423

Übrige Erträge

849

Vertriebs- und andere Aufwendungen aus der Veräußerung

1.424

1.893

Ergebnis aus dem Bauträgergeschäft

4.181

5.141

Erlöse aus Dienstleistungen

1.457

1.439

250

163

1.207

1.276

Nicht realisierte Bewertungsgewinne

143.579

55.123

Nicht realisierte Bewertungsverluste

75.616

51.940

67.963

3.183

Aufwendungen aus Betreuungstätigkeit Ergebnis aus Dienstleistungen

D2

Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert

C 1; E 1

Verwaltungsaufwand

D3

7.520

8.028

Personalaufwand

D4

23.528

22.855

Sonstige betriebliche Erträge

D5

437

600

Sonstige betriebliche Aufwendungen

D5

3.658

2.632

Ergebnis aus At Equity bewerteten Unternehmen

E 5; E 6

1.715

– 148

Ergebnis aus Finanzanlagen

D6

1.676

1.625

188.581

116.732

1.509

2.067

187.072

114.665

Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA ) Abschreibungen

D7

Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT ) Finanzerträge

D8

1.047

862

Finanzaufwendungen

D8

50.414

54.153

Ergebnis vor Steuern (EBT ) Ertragsteuern

D9

Jahresergebnis davon entfallen auf Minderheitsgesellschafter davon entfallen auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens

137.705

61.374

27.075

12.017

110.630

49.357

1.184

875

109.446

48.482

2012 TEUR

2011 TEUR

110.630

49.357

– 4.302

– 462

GESA MT ERGEBNISRECHNUNG F Ü R D E N Z E I T R A U M V O M 1 . J A N UA R B I S 3 1 . D E Z E M B E R 2 0 12

Anhang

Jahresergebnis Netto-Ergebnis aus versicherungsmathematischen Gewinnen und Verlusten Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen Gesamtergebnis davon entfallen auf Minderheitsgesellschafter davon entfallen auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens

E 13; D 9

– 4.302

– 462

106.328

48.895

1.171

871

105.157

48.024

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

KO N Z E R N B I L A N Z Z U M 3 1 . D E Z E M B E R 2 0 12

Vermögenswerte Anhang

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

E1

2.322.000

2.242.531

Sachanlagen

E2

12.795

12.343

Immaterielle Vermögenswerte

E3

2.382

2.937

Finanzanlagen

E4

66

906

Anteile an Gemeinschaftsunternehmen

E5

217

364

Anteile an assoziierten Unternehmen

E6

3.125

Forderungen und sonstige Vermögenswerte

E7

6.261

4.937

Aktive Latente Steuern

D9

2.534

3.860

2.349.380

2.267.878

Vorräte

E8

21.214

24.546

Forderungen und sonstige Vermögenswerte

E7

7.755

26.644

Langfristige Vermögenswerte

Ertragsteuererstattungsansprüche Zahlungsmittel

E9

Kurzfristige Vermögenswerte Summe Vermögenswerte

Eigenkapital und Schulden Anhang

Gezeichnetes Kapital

2.545

2.828

50.377

52.509

81.891

106.527

2.431.271

2.374.405

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

25.000

25.000

Kapitalrücklage

924.854

924.854

Gewinnrücklagen

318.595

254.954

1.268.449

1.204.808

Den Anteilseignern des Mutterunternehmens zuzuordnendes Eigenkapital Minderheitenanteile

15.361

19.198

Eigenkapital

E 10

1.283.810

1.224.006

Finanzielle Schulden

E 11

782.545

832.378

Derivative Finanzinstrumente

E 12

53.304

47.450

Pensionsrückstellungen

E 13

35.358

30.076

Sonstige Rückstellungen

E 14

2.688

2.778

Passive latente Steuern

D9

73.966

51.982

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

E 15

2.629

2.861

950.490

967.525

Finanzielle Schulden

E 11

92.016

100.349

Sonstige Rückstellungen

E 14

2.609

3.019

666

120

Langfristige Schulden

Ertragsteuerschulden Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Schulden Summe Eigenkapital und Schulden

40

E 15

101.680

79.386

196.971

182.874

2.431.271

2.374.405


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

KO N Z E R N - K A P I TA L F L U S S R E C H N U N G F Ü R D E N Z E I T R A U M V O M 1 . J A N UA R B I S 3 1 . D E Z E M B E R 2 0 12

2012 TEUR

2011 TEUR

Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT )

187.072

114.665

Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert

– 67.963

– 3.183

– 9.958

– 6.931

Betriebliche Geschäftstätigkeit

Buchgewinn aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Einzahlungen aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

43.456

38.619

Ergebnis aus Finanzanlagen

– 1.676

– 1.625

Ergebnis aus At Equity bewerteten Unternehmen¹

– 1.715

1.509

2.067

Abschreibungen und Wertminderungen

– 87

– 244

7.487

17.161

Veränderung der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte

20.408

– 13.934

Veränderung der Rückstellungen

– 3.375

– 2.553

Veränderung der Verbindlichkeiten

21.382

– 7.431

Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge und Aufwendungen Veränderung der Vorräte

Operativer Mittelzufluss

196.540

136.611

Auszahlungen für Zinsen

– 38.103

– 38.770

Einzahlungen aus Zinsen

959

841

– 1.409

– 2.228

157.987

96.454

Auszahlungen für den Erwerb von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

– 44.127

– 71.599

Auszahlungen für Investitionen in als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

– 13.035

– 15.192

Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen, Immaterielle Vermögenswerte und Finanzanlagen

– 3.397

– 3.380

Gezahlte Ertragsteuern Mittelzufluss aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit Investitionstätigkeit

Erhaltene Beteiligungserträge und andere Einzahlungen aus Finanzanlagen Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit

1.681

1.672

– 58.878

– 88.499

Finanzierungstätigkeit Einzahlungen aus der Aufnahme von Darlehen Auszahlungen aus der Tilgung von Darlehen Gezahlte Finanzierungskosten Auszahlungen für den Erwerb von Minderheitenanteilen Ausschüttungen an Minderheitsgesellschafter Ausschüttungen an die Anteilseigner des Mutterunternehmens

132.325

95.703

– 187.140

– 75.540

– 279

– 197

– 3.698

– 150

– 42.449

– 40.182

– 101.241

– 20.366

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds

– 2.132

– 12.411

Finanzmittelfonds am Anfang der Periode

52.509

64.920

Finanzmittelfonds am Ende der Periode

50.377

52.509

Mittelabfluss aus Finanzierungstätigkeit

Siehe auch die Erläuterungen im Konzernanhang. 1 In 2011 war das Ergebnis aus At Equity bewerteten Unternehmen in Höhe von TEUR 146 in der Position „Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge und Aufwendungen“ enthalten.

41


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

KO N Z E R N - E I G E N K A P I TA LV E R Ä N D E R U N G S R E C H N U N G Z U M 3 1 . D E Z E M B E R 2 0 12

gezeichnetes Kapital

Stand 1. 1. 2012

Kapitalrücklage

Erwirtschaftete Gewinne

TEUR

TEUR

TEUR

25.000

924.854

255.391 109.446

Jahresergebnis

Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen

Gesamtergebnis

109.446

Aufgrund eines Ergebnisabführungsvertrages abzuführender Gewinn

– 43.117 1.333

Kauf von Minderheitsanteilen

Steuerwirkungen aus Organschaft

291

Transaktionen mit Anteilseignern

– 41.493

Stand 31. 12. 2012

25.000

924.854

323.344

Stand 1. 1. 2011

25.000

924.854

249.012

Jahresergebnis

48.482

Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen

Gesamtergebnis

48.482

Aufgrund eines Ergebnisabführungsvertrages abzuführender Gewinn

– 42.449

gezahlte Dividenden

Steuerwirkungen aus Organschaft

346

– 42.103

25.000

924.854

255.391

Transaktionen mit Anteilseignern Stand 31. 12. 2011

42


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

Gewinnrücklagen IAS 19

Summe Gewinnrücklagen

TEUR

TEUR

Den Anteilseignern des Mutterunternehmens zuzuordnendes Eigenkapital TEUR

Minderheitenanteile

Summe Eigenkapital

TEUR

TEUR

– 437

254.954

1.204.808

19.198

1.224.006 110.630

109.446

109.446

1.184

– 4.289

– 4.289

– 4.289

– 13

– 4.302

– 4.289

105.157

105.157

1.171

106.328

– 43.117

– 43.117

– 43.117

– 23

1.310

1.310

– 5.008

– 3.698

291

291

291

– 23

– 41.516

– 41.516

– 5.008

– 46.524

– 4.749

318.595

1.268.449

15.361

1.283.810

21

249.033

1.198.887

18.477

1.217.364

48.482

48.482

875

49.357

– 458

– 458

– 458

–4

– 462

– 458

48.024

48.024

871

48.895

– 42.449

– 42.449

– 42.449 – 150

– 150

346

346

346

– 42.103

– 42.103

– 150

– 42.253

– 437

254.954

1.204.808

19.198

1.224.006

43


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

A NH A NG ZUM KONZ ERN A B SC HLUSS FÜR DAS GESCH Ä F T S JA HR ZUM 31 . D E Z EMB ER 2012 A

A L LG EM EI N E A N G A B EN Z U M KO N Z ER N A B S C H LU S S

A .1

G R U N D L AG EN D E S KO N Z ER N A B S C H LU S S ES

Die Muttergesellschaft des GWH -Konzerns - die GWH Immobilien Holding GmbH, Frankfurt am Main (im Folgenden kurz „GWH IH “) – nimmt das Wahlrecht gemäß § 315a Abs. 3 HGB in Anspruch und erstellt zum 31. Dezember 2012 einen vollständigen IFRS -Konzernabschluss. Die Geschäftstätigkeit der GWH IH umfasst neben der Verwaltung ihrer Beteiligungen auch die Erbringung von Geschäftsführungsleistungen für die im Konzern zusammengefassten Unternehmen. Die operativen Tochtergesellschaften sind insbesondere in folgenden Geschäftsbereichen tätig: – Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes und eigenen Kapitalvermögens, – Errichtung, Betreuung, Bewirtschaftung, Verwaltung und Veräußerung von Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, – Übernahme von allen Aufgaben, die im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallen, – Erwerb, Entwicklung, Belastung, Verwaltung und Veräußerung von Grundstücken zum Zwecke des Wohnungs- und Gewerbebaus, Ausgabe von Erbbaurechten. Der Firmensitz der Gesellschaft befindet sich in der Westerbachstraße 33 in 60489 Frankfurt am Main, Bundesrepublik Deutschland. Die oberste Muttergesellschaft des Teilkonzerns ist die Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, Frankfurt am Main / Erfurt („Helaba“). Diese stellt als unmittelbares Mutterunternehmen der GWH IH einen Konzernabschluss auf, in den die Gesellschaft einbezogen ist. Der Konzernabschluss wird in Übereinstimmung mit allen in der EU anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS) und Interpretationen des International Reporting Interpretations Committee (IFRIC ) aufgestellt. Darüber hinaus sind ergänzend die nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften berücksichtigt worden. Der Konzernabschluss umfasst neben der Konzerngewinn- und Verlustrechnung, der Gesamtergebnisrechnung und der Konzernbilanz als weitere Bestandteile die Kapitalflussrechnung, die Eigenkapitalveränderungsrechnung und den Anhang. Darüber hinaus wurde ein Lagebericht aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung orientiert sich an den Empfehlungen der European Public Real Estate Association (EPRA ). Die Abschlüsse der GWH IH sowie ihrer Tochterunternehmen werden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Der Konzernabschluss wird in Euro – der funktionalen Währung des Konzerns – aufgestellt. Alle Angaben erfolgen in Tausend Euro (TEUR), soweit nicht anders vermerkt.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

A.2

A N W EN D U N G VO N I F R S I M G E S C H Ä F T S JA H R

Es gibt keine neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen, die im Jahr 2012 Anwendung finden, die eine wesentliche Auswirkung auf den Konzern hatten. Folgende Standards und Interpretationen bzw. deren Änderungen wurden veröffentlicht und sind für Geschäftsjahre, die nach dem 1. Januar 2012 beginnen, anzuwenden. Auswirkungen auf den Konzernabschluss sind nicht zu erwarten.

Standard

Titel

Änderung IFRS 7

Finanzinstrumente: Angaben – Übertragung finanzieller Vermögenswerte

Erstanwendungszeitpunkt¹ 01. 07. 2011

IAS 12

Ertragsteuern: Latente Steuern

01. 01. 2013

IAS 1

Darstellung des Abschlusses – Darstellung einzelner Posten des sonstigen Ergebnisses

01. 07. 2012

IAS 19

Leistungen an Arbeitnehmer

01. 01. 2013

IFRS 10

Konzernabschlüsse

01. 01. 2014

IFRS 11

Gemeinsame Vereinbarungen

01. 01. 2014

IFRS 12

Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen

01. 01. 2014

IFRS 13

Bemessung des beizulegenden Zeitwerts

01. 01. 2013

IAS 27

Einzelabschlüsse

01. 01. 2014

IAS 28

Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen

01. 01. 2014

Änderung IFRS 1

Erstmalige Anwendung der IFRS – Ausgeprägte Hochinflation und Beseitigung der festen Zeitpunkte für Erstanwender

01. 01. 2013

Änderung IFRS 7

Finanzinstrumente: Angaben – Saldierung von finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten

01. 01. 2013

Änderung IAS 12

Latente Steuern: Realisierung zugrunde liegender Vermögenswerte

01. 01. 2013

Änderung IAS 32

Finanzinstrumente: Darstellung – Saldierung von finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten

01. 01. 2014

IFRIC 20

Abraumkosten in der Produktionsphase eines Tagebauwerks

01. 01. 2013

1 Ggf. angepasst durch EU -Endorsement

A.3

S C H ÄT Z U N G EN U N D A N N A H M EN

Die Erstellung des Konzernabschlusses erfordert zu einem gewissen Grad Schätzungen und Annahmen, die sich auf Ansatz, Bewertung und Ausweis der Vermögenswerte, Schulden, Eventualverbindlichkeiten, Erträge und Aufwendungen auswirken. Durch die mit diesen Annahmen und Schätzungen verbundene Unsicherheit könnten jedoch Ergebnisse entstehen, die in der Zukunft zu erheblichen Anpassungen des Buchwerts der betroffenen Vermögenswerte und Schulden führen. Schätzungen sind insbesondere erforderlich zur – Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien; – Bewertung der Pensionsrückstellungen; – Ansatz und Bewertung aktiver latenter Steuern; – Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte derivativer Finanzinstrumente sowie – Schätzung der Nutzungsdauern der im Sachanlagevermögen ausgewiesenen selbstgenutzten Immobilien.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die tatsächlichen Beträge können sich aufgrund einer von den Annahmen abweichenden Entwicklung der Rahmenbedingungen von den Schätzwerten unterscheiden. In diesem Fall werden die Annahmen und, sofern erforderlich, die Buchwerte der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden entsprechend angepasst. Annahmen und Schätzungen werden fortlaufend neu bewertet und basieren auf historischen Erfahrungen und weiteren Faktoren, einschließlich Erwartungen hinsichtlich zukünftiger Ereignisse, die unter den gegebenen Umständen vernünftig erscheinen. Die oben genannten, mit Schätzungsunsicherheiten besonders behafteten Vermögenswerte und Schulden haben zum Stichtag folgenden Einfluss auf die Konzernbilanz:

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

2.322.000

2.242.531

Negativer Marktwert derivativer Finanzinstrumente

53.304

47.450

Pensionsrückstellungen

35.358

30.076

Selbstgenutzte Immobilien

11.360

11.600

2.534

3.860

Aktive latente Steuern

B

KO N S O L I D I ER U N G S K R EI S U N D KO N S O L I D I ER U N G S M E T H O D EN

In den Konzernabschluss werden – unverändert zum Vorjahr – neben der Muttergesellschaft GWH IH insgesamt 9 direkt oder indirekt verbundene Tochterunternehmen im Rahmen der

Vollkonsolidierung einbezogen. Darüber hinaus wird die CP Campus Projekte GmbH, Frankfurt am Main, als Gemeinschaftsunternehmen gemäß IAS  31.38 im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die Anteile an der WoWi Media GmbH & Co. KG , Hamburg, wurden zum 31. Dezember 2012 auf 23,72 % aufgestockt. Die Gesellschaft wird als assoziiertes Unternehmen gemäß IAS  28.11 im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen.

Firma

Anteil Eigenkapital

gehalten durch

In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen – Vollkonsolidierung 1

GWH Immobilien Holding GmbH, Frankfurt a. M.

2

GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt a. M.

94,9 % 5,1 %

1 3 1

3

DKB Wohnimmobilien Beteiligungs GmbH & Co. KG , Potsdam

94,9 %

4

GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH, Frankfurt a. M.

94,9 %

1

5

MERIAN GmbH Wohnungsunternehmen, Frankfurt a. M.

90,7 %

1

6

G+S Bauen und Wohnen GmbH, Frankfurt a. M.

100,0 %

2

7

FRAWO Frankfurter Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft mbH, Frankfurt a. M.

94,9 % 5,1 %

2 4

8

G+S Wohnen in Frankfurt GmbH, Frankfurt a. M.

100,0 %

2

9

MAVEST Wohnungsbaugesellschaft mbH, Frankfurt a. M.

100,0 %¹

4

80,0 % 20,0 %

4 9

11 CP Campus Projekte GmbH, Frankfurt am Main

50,0 %

2

12 WoWi Media GmbH & Co. KG , Hamburg

23,7 %

2

10 MAVEST Vertriebsgesellschaft mbH, Frankfurt a. M.

In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen – At Equity

Nicht in den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen Projektgesellschaft Darmstadt Goethestraße 36 mbH i. L., Frankfurt a. M.

51,0 %

2

Projektgesellschaft Darmstadt Goethestraße 36 mbH & Co. Bauträger KG i. L., Frankfurt a. M.

51,0 %

2

1 Anteil am Eigenkapital zum 31. 12. 2012 99,993 %

In den IFRS -Konzernabschluss sind neben der GWH IH alle wesentlichen Tochterunternehmen einbezogen, an denen der GWH IH unmittelbar oder mittelbar die Mehrheit der Stimmrechte zustehen, bzw. die unter ihrer Beherrschung stehen. Beherrschung liegt vor, wenn die GWH IH die Möglichkeit zur Bestimmung der Finanz- und Geschäftspolitik eines Unternehmens hat, um daraus wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. Gegebenenfalls vorhandene potentielle Stimmrechte werden bei der Beurteilung der Beherrschung berücksichtigt. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt durch die Verrechnung der Beteiligungsbuchwerte mit dem anteiligen neu bewerteten Eigenkapital der Tochterunternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs. Ein sich eventuell ergebender aktivischer Unterschiedsbetrag wird als Geschäftsoder Firmenwert unter den immateriellen Vermögenswerten ausgewiesen und anlassbezogen bzw. mindestens jährlich einem Wertminderungstest unterzogen. Konzerninterne Geschäftsvorfälle werden im Rahmen der Schulden-, Aufwands- und Ertragskonsolidierung sowie der Zwischenergebniseliminierung in voller Höhe eliminiert. Auf temporäre Unterschiede aus der Konsolidierung werden die nach IAS  12 erforderlichen Steuerabgrenzungen vorgenommen. Auf Konzernfremde entfallende Anteile am Eigenkapital von Kapitalgesellschaften werden unter dem Posten „Minderheitenanteile“ ausgewiesen. Auf Konzernfremde entfallende Anteile am Eigenkapital von Personengesellschaften werden unter dem Posten „langfristige sonstige Verbindlichkeiten“ ausgewiesen.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

C

B I L A N Z I ER U N G S - U N D B E W ER T U N G S G R U N D S ÄT Z E

C .1

A L S F I N A N Z I N V E S T I T I O N G EH A LT EN E I M M O B I L I EN

Als „Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ werden im Konzern gemäß IAS  40 Immobilien klassifiziert, die zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden und der Anteil der Selbstnutzung bei weniger als 10 % liegt. Zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gehören Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten, unbebaute Grundstücke und Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter. Immobilien, die für die künftige Nutzung als Finanzinvestition erstellt oder entwickelt werden, werden während ihrer Erstellungs- oder Entwicklungsphase ebenfalls zum beizulegenden Zeitwert der Immobilie angesetzt. Ist dieser noch nicht verlässlich ermittelbar, werden diese Immobilien zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden bei Zugang mit ihren Anschaffungsoder Herstellungskosten bewertet. Transaktionskosten, wie z. B. Maklerhonorare, Notarkosten und Grunderwerbsteuern werden bei der erstmaligen Bewertung einbezogen. Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten, beispielsweise aufgrund von Erweiterungs- und Ersatzinvestitionen, werden angesetzt, sofern es wahrscheinlich ist, dass daraus dem Konzern zukünftig wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird und die Kosten des Vermögenswertes zuverlässig ermittelt werden können. Im Rahmen der Folgebewertung werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) angesetzt. Daraus resultierende Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam in der Periode erfasst, in der sie entstanden sind. Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wird nach international anerkannten Bewertungsmethoden ermittelt. Für den gesamten Bestand des Konzerns an Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen sowie unbebauten Grundstücken erfolgte die Bewertung zum Bilanzstichtag durch unabhängige Sachverständige nach Marktwerten, insbesondere ermittelt auf der Basis des Discounted CashflowVerfahrens. Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte erfolgte aufgrund der Kapitalanlagebasis des nachhaltigen, erreichbaren Mieteinkommens unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten und erwarteter Leerstandsquoten. Für die Bewertung wurden die Immobilien aufgrund einer Standort- und Objektbeurteilung strukturiert und in Cluster unterteilt. Grundlage hierfür waren die Parameter Markt (MakroStandort), Standort (Mikro-Standort), Objekt und Qualität des Cashflows. Dabei wurden in sich homogene Gruppen gebildet, die sich untereinander in Bezug auf die Lage und die Qualität der Verwaltungseinheiten und damit ihr jeweiliges Risiko unterscheiden.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

Auf Basis der gebildeten Cluster wurden unverändert zum Vorjahr folgende Grundsätze angewandt: – Ableitung von jährlichen Mietsteigerungsraten (0,0 % bis 2,0); – Ableitung von nicht-umlagefähigen Betriebskosten; – Ableitung von effektiven Leerstandsquoten (1,0 % bis 8,0 %); – Ableitung von Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätzen. Auf Basis der Immobilien wurden folgende Grundsätze angewandt: – Festlegung der Marktmiete zum Bewertungsstichtag; – Festlegung der Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und sonstige Kosten; – Entwicklung der Miete je qm Mietfläche aus der Fortschreibung der Marktmiete und der Ist-Miete; – Entwicklung des Leerstandes bei clusterspezifischen Annahmen zum Zielleerstand; – Entwicklung der Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, sonstigen Kosten sowie ggf. Erbbauzinsen. Die Ermittlung der Cashflows erfolgt in zwei Schritten. Über einen Detailprognosezeitraum von zehn Jahren ergeben sich die Einzahlungen aus den derzeitigen Sollmieten bei unterstellter Vollvermietung vermindert durch Ertragsschmälerungen aufgrund von aktuellen Leerständen im ersten Jahr respektive angenommenen strukturellen Leerständen in den Folgejahren zwei bis zehn. Der so ermittelte Betrag vermindert um Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Erbbauzinsen ergibt den freien zu diskontierenden Cashflow vor Steuern und Kapitaldienst. Im elften Jahr wird ein hypothetischer Verkauf der Immobilie unterstellt, der Verkaufswert wird als Restwert der Berechnung zugrunde gelegt. Die Summe der Barwerte der Zahlungsströme des Detailprognosezeitraumes und des hypothetischen Wiederverkaufs stellt den beizulegenden Zeitwert der Immobilie dar. Der Diskontierungssatz besteht aus einem risikolosen Zinssatz von 3,95 % (Vorjahr 4,20 %; 10-jährige Staatsanleihen) sowie Zu- und Abschlägen für bestehende Immobilien-, Lage- und Marktrisiken. Der auf das Portfolio bezogene, ungewichtet gemittelte Diskontierungszins liegt bei 6,6 % (Vorjahr 6,7 %). Der auf das Portfolio bezogene, ungewichtete Kapitalisierungszins beträgt unverändert zum Vorjahr 6,1 %. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden ausgebucht, wenn sie veräußert oder wenn sie dauerhaft nicht mehr genutzt werden und kein künftiger wirtschaftlicher Nutzen bei ihrer Veräußerung erwartet wird. Gewinne und Verluste aus dem Verkauf oder aus der Stilllegung werden im Jahr der Veräußerung oder Stilllegung erfasst. C.2

S AC H A N L AG EN

Unter den Sachanlagen werden selbstgenutzte Immobilien und Betriebs- und Geschäftsausstattung ausgewiesen. Im Konzern werden Immobilien als Sachanlagen klassifiziert, wenn der Anteil der Selbstnutzung bei 10 % und höher liegt. Sachanlagen werden gemäß IAS  16 zu Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen die geschätzten Nutzungsdauern der Vermögenswerte zugrunde.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die Anschaffungskosten beinhalten die Ausgaben, die dem Erwerb des Vermögenswertes direkt zurechenbar sind. Die Herstellungskosten umfassen alle direkt dem Herstellungsprozess zurechenbaren Kosten sowie Teile der Gemeinkosten, die zugerechnet werden können. Fremdkapitalkosten werden nicht angesetzt. Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten, beispielsweise aufgrund von Erweiterungs- und Ersatzinvestitionen, werden angesetzt, sofern es wahrscheinlich ist, dass daraus dem Konzern zukünftig wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird und die Kosten des Vermögenswertes zuverlässig ermittelt werden können. Die Sachanlagen werden zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten erfasst und linear über die geschätzte Nutzungsdauer abgeschrieben. Dabei beträgt die wirtschaftliche Nutzungsdauer der Betriebs- und Geschäftsausstattung für Hardware drei Jahre und für Büroeinrichtung fünf bis 20 Jahre. Die Nutzungsdauer für selbstgenutzte Immobilien beträgt 50 Jahre. Die Buchwerte der Sachanlagen werden auf Wertminderung überprüft, sobald Indikatoren dafür vorliegen, dass der Buchwert eines Vermögenswertes seinen erzielbaren Betrag übersteigt. Sachanlagen werden ausgebucht bei Abgang oder zu dem Zeitpunkt, an dem aus der weiteren Nutzung oder Veräußerung des Vermögenswertes kein wirtschaftlicher Nutzen mehr erwartet wird. Die aus dem Abgang des Vermögenswertes resultierenden Gewinne oder Verluste werden als Differenz aus Nettoveräußerungserlösen und Buchwerten des Vermögenswertes ermittelt und in der Periode, in der der Vermögenswert ausgebucht wird, erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Restwerte, Nutzungsdauern und Abschreibungsmethoden werden am Ende eines jeden Geschäftsjahres überprüft und soweit notwendig angepasst. C.3

I M M AT ER I EL L E V ER M Ö G EN S W ER T E

Immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Die Vermögenswerte – im Wesentlichen Lizenzen und Software – werden linear über die wirtschaftliche Nutzungsdauer von drei bis fünf Jahren abgeschrieben. C.4

F R EM D K A P I TA L KO S T EN

Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden können, werden als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten dieses Vermögenswerts aktiviert. Andere Fremdkapitalkosten werden als Aufwand erfasst. Ein qualifizierter Vermögenswert ist ein Vermögenswert, für den ein beträchtlicher Zeitraum erforderlich ist, um ihn in seinen beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen Zustand zu versetzen. Im GWH -Konzern wird dies ab einem Herstellungszeitraum größer ein Jahr angenommen. Fremdkapitalkosten werden in der Periode erfolgswirksam erfasst, in der sie anfallen.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

C.5

W ER T M I N D ER U N G VO N N I C H T- F I N A N Z I EL L EN V ER M Ö G EN S W ER T EN

Vermögenswerte mit begrenzter Nutzungsdauer werden auf Wertminderungsbedarf überprüft, wenn entsprechende Ereignisse bzw. Änderungen der Umstände anzeigen, dass der Buchwert nicht mehr erzielbar erscheint. Vermögenswerte, die eine unbestimmte Nutzungsdauer haben, werden nicht planmäßig abgeschrieben. Sie werden jährlich auf Wertminderung überprüft. Die Bewertung erfolgt für jeden Vermögenswert einzeln. Soweit dies nicht möglich ist, erfolgt die Ermittlung auf Basis einer Gruppe von Vermögenswerten. Ein Wertminderungsaufwand wird in Höhe des den erzielbaren Betrag übersteigenden Buchwertes erfasst. Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus dem beizulegenden Zeitwert des Vermögenswertes abzüglich Veräußerungskosten und dem Nutzungswert. Bei Fortfall der Gründe für eine Wertminderung erfolgt eine Wertaufholung bis zum fortgeführten Buchwert, der sich ohne Erfassung der Wertminderung ergeben hätte. C.6

F I N A N Z I EL L E V ER M Ö G EN S W ER T E

Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Finanzanlagen sind gemäß IAS  39 als „zur Veräußerung verfügbare Finanzinvestitionen“ zu klassifizieren. Sie umfassen Anteile an nicht konsolidierten Tochterunternehmen sowie Beteiligungen. Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bewertet, da kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und der beizulegende Zeitwert nicht zuverlässig ermittelt werden kann. Die in der Konzernbilanz erfassten Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind der Kategorie „Darlehen und Forderungen“ zuzurechnen. Sie werden bei ihrer erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung werden sie zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet. Erkennbaren Ausfallrisiken wird durch entsprechende Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Sofern die Gründe für in früheren Perioden vorgenommene Wertberichtigungen nicht mehr vorliegen, erfolgen entsprechende Wertaufholungen. Neben den erforderlichen Einzelwertberichtigungen werden bei Forderungen gleicher Risikostruktur Portfolio-Wertberichtigungen auf Basis historischer Ausfallraten durchgeführt. Finanzielle Vermögenswerte werden in der Bilanz angesetzt, wenn der Konzern diese vertraglich erworben hat und ihm der hieraus resultierende Nutzen zusteht. Eine Ausbuchung erfolgt, wenn die vertraglichen Rechte auf Cashflows aus dem finanziellen Vermögenswert auslaufen oder der finanzielle Vermögenswert übertragen wird oder der Konzern weder eine Verfügungsmacht noch wesentliche mit dem Eigentum verbundene Chancen und Risiken zurückbehält. Die bilanzielle Erfassung aller marktüblichen Käufe und Verkäufe von finanziellen Vermögenswerten erfolgt am Handelstag, d. h. am Tag, an dem der Konzern die Verpflichtung zum Kauf oder Verkauf eingegangen ist.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

C .7

VO R R ÄT E

Unter den Vorräten werden Immobilien, die mit Weiterveräußerungsabsicht erworben wurden sowie im Rahmen der Bauträgertätigkeit des Konzerns bereits hergestellte oder in Herstellung befindliche Immobilien ausgewiesen. Hinzu kommen Betriebsstoffe in Form von Heizölvorräten. Die Vorräte werden zum niedrigeren Wert aus Anschaffungs- und Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert angesetzt. Im Falle unfertiger Leistungen bestimmen sich die Nettoveräußerungswerte als geschätzter Verkaufspreis abzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung und der geschätzten notwendigen Veräußerungskosten. Der Bestand der Heizölvorräte wird durch Inventur ermittelt, die Bewertung erfolgte nach dem FiFoVerfahren. C.8

Z A H LU N G S M I T T EL

Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Zahlungsmittel sind gemäß IAS  39 als „Darlehen und Forderungen“ zu klassifizieren. Die Zahlungsmittel beinhalten Bargeld und Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Laufzeit von bis zu drei Monaten. Sie werden zum Nennwert ausgewiesen, der aufgrund der Kurzfristigkeit dem beizulegenden Zeitwert entspricht. C.9

F I N A N Z I EL L E V ER B I N D L I C H K EI T EN

Vertraglich eingegangene finanzielle Verbindlichkeiten werden angesetzt, wenn der Konzern hieraus in Anspruch genommen werden kann. Sie werden bei ihrer erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung werden sie unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Die Verbindlichkeiten werden ausgebucht, sobald die entsprechende Schuld getilgt ist. Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Finanziellen Schulden sind gemäß IAS  39 als „zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten“ zu klassifizieren. Die hierunter ausgewiesenen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern. Im Konzern werden verschiedene Immobilien anhand zinsbegünstigter Darlehen im Zusammenhang mit der Förderung durch die öffentliche Hand finanziert. Diese unverzinslichen bzw. niedrigverzinslichen Darlehen werden im Zugangszeitpunkt mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt. Der ermittelte Zinsvorteil im Zugangszeitpunkt wird mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten der geförderten Immobilie verrechnet. Nach der erstmaligen Erfassung werden sie unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Durch die Inanspruchnahme von zinsbegünstigten Darlehen entsteht nicht nur eine Verpflichtung zur Rückzahlung des Darlehens, sondern darüber hinaus zur Errichtung von Wohnimmobilien zwecks Vermietung zu begünstigten Konditionen. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten sind gemäß IAS  39 als „zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten“ zu klassifizieren.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

C .10 D ER I VAT I V E F I N A N Z I N S T R U M EN T E

Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen derivativen Finanzinstrumente sind gemäß IAS  39 als „erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Verbindlichkeiten“ zu klassifizieren. Im GWH -Konzern werden derivative Finanzinstrumente zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken aus dem operativen Geschäft und dem Finanzierungsbereich eingesetzt. Die derivativen Finanzgeschäfte wurden ausschließlich mit der Helaba abgeschlossen. Derivative Finanzinstrumente werden nach IAS  39 erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert angesetzt. Der Marktwert der Zinsswaps bestimmt sich durch Abzinsung der erwarteten künftigen Zahlungsströme über die Restlaufzeit des Kontraktes auf Basis aktueller Marktzinsen und Zinsstrukturkurven. Derivative Finanzinstrumente mit einem positiven beizulegenden Zeitwert werden als Vermögenswerte, solche mit einem negativen beizulegenden Zeitwert als Schulden ausgewiesen. Die bislang eingesetzten derivativen Finanzinstrumente erfüllen nicht die Kriterien für eine Bilanzierung von Sicherungsgeschäften, so dass die Gewinne und Verluste aus Änderungen des beizulegenden Zeitwertes sofort erfolgswirksam erfasst werden. C .11 P EN S I O N S R Ü C K S T EL LU N G EN

Für die Mitarbeiter des Konzerns bestehen leistungsorientierte Altersvorsorgepläne, die auf der Beschäftigungsdauer und dem letzten Jahresentgelt der Mitarbeiter basieren. Einen Pensionsanspruch haben jedoch im Wesentlichen nur die Mitarbeiter der Konzerngesellschaft GWH , die vor dem 1. Juli 1983 bei der Gesellschaft beschäftigt waren. Der Plan vom 20. Dezember 1990 sieht für alle vor dem 1. Juli 1983 eingetretenen Mitarbeiter Leistungen in Form von Invalidenrenten, Altersrenten ab Vollendung des 65. Lebensjahres, vorgezogenen Altersrenten beim Bezug von vorzeitigen Altersruhegeldern der gesetzlichen Rentenversicherung sowie Hinterbliebenenrenten beim Tod eines Berechtigten vor. Der jeweilige Rentenanspruch ergibt sich in Abhängigkeit von den bis zum Eintritt des Versorgungsfalls zurückgelegten Dienstjahren. Die Finanzierung leistungsorientierter Versorgungszusagen, bei denen das Unternehmen einen bestimmten Versorgungsumfang garantiert, erfolgt durch die Bildung von Pensionsrückstellungen. Bei der Bewertung der Pensionsrückstellungen werden die Verpflichtungen aus der betrieblichen Altersversorgung nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren („Projected Unit Credit Method“) entsprechend IAS  19 „Leistungen an Arbeitnehmer“ ermittelt. Danach werden nicht nur die am Stichtag bekannten Renten und erworbene Anwartschaften, sondern auch künftig zu erwartende Steigerungen von Gehältern und Renten berücksichtigt. Zu jedem Bilanzstichtag wird eine versicherungsmathematische Bewertung durch einen externen Aktuar durchgeführt. Die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste werden vollumfänglich bilanziert, sie werden erfolgsneutral in den Gewinnrücklagen ausgewiesen. Die Rückstellung entspricht damit der tatsächlichen Verpflichtung zum jeweiligen Bilanzstichtag. Der anteilige Aufwand aus der Aufzinsung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Posten „Finanzaufwendungen“ erfasst.

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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

C .12 S O N S T I G E R Ü C K S T EL LU N G EN

Gemäß IAS  37 werden Rückstellungen gebildet, wenn eine gegenwärtige (gesetzliche oder faktische) Außenverpflichtung besteht, die tatsächliche Inanspruchnahme wahrscheinlich ist und eine zuverlässige Schätzung des Mittelabflusses möglich ist. Die Bewertung der Rückstellungen erfolgt bei Einzelrisiken mit dem wahrscheinlichen Wert der Inanspruchnahme. Langfristige Rückstellungen werden – sofern der Effekt wesentlich ist – abgezinst. Der Abzinsungssatz entspricht einem Satz vor Steuern, der die aktuellen Markterwartungen im Hinblick auf den Zinseffekt sowie die für die Schulden spezifischen Risiken widerspiegelt. Effekte aus der Aufzinsung von Rückstellungen durch Zeitablauf werden in den Finanzaufwendungen ausgewiesen. Rückstellungen für nachteilige Verträge werden erfasst, wenn der erwartete wirtschaftliche Nutzen aus dem Vertrag die unvermeidbaren Kosten zur Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen unterschreitet. Die Rückstellung wird mit dem niedrigeren Wert aus dem Barwert der Erfüllungsansprüche oder einer möglichen Entschädigung bei Ausstieg aus dem Vertrag bzw. bei Nichterfüllung passiviert. Garantie- und Gewährleistungsrückstellungen werden erfasst, wenn die entsprechenden Immobilien oder Dienstleistungen verkauft werden. Der passivierte Betrag beruht auf Erfahrungswerten. C .13 E V EN T UA LV ER B I N D L I C H K EI T EN

Eventualverbindlichkeiten sind auf vergangenen Ereignissen beruhende mögliche Verpflichtungen gegenüber Dritten, deren Existenz durch das Eintreten oder Nichteintreten zukünftiger unsicherer Ereignisse erst noch bestätigt wird oder auf vergangenen Ereignissen beruhende gegenwärtige Verpflichtungen, bei denen ein Ressourcenabfluss nicht wahrscheinlich ist, bzw. deren Höhe nicht ausreichend verlässlich geschätzt werden kann. Eventualverbindlichkeiten werden entsprechend den Vorschriften des IAS  37 nicht angesetzt. Sie werden jedoch im Anhang unter H.2 angegeben, sofern der Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen möglich ist. C .14 Z U W EN D U N G EN D ER Ö F F EN T L I C H EN H A N D

Die Konzernunternehmen erhalten Zuwendungen der öffentlichen Hand in Form von Aufwendungszuschüssen sowie zinsbegünstigten Darlehen. Zuwendungen der öffentlichen Hand werden planmäßig als Ertrag erfasst, und zwar im Verlauf der Perioden, die erforderlich sind, um sie mit den entsprechenden Aufwendungen, die sie kompensieren sollen, zu verrechnen. Die Aufwendungszuschüsse in Form von Erstattungen entrichteter Zinsen werden im Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung ausgewiesen. Die unverzinslichen bzw. zinsbegünstigten Darlehen werden als finanzielle Schulden ausgewiesen. Sie weisen im Vergleich zu marktüblichen Darlehen Vorteile wie niedrige Zinsen oder zins- und tilgungsfreie Zeiträume auf. Die Darlehen werden bei Auszahlung mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet und in der Folge mit fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet. Dem stehen Restriktionen bei der Mietentwicklung der Immobilien gegenüber, die bei der Fair-Value-Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien berücksichtigt wurden. 54


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

C .15 L E A S I N G V ER H Ä LT N I S S E

Bei Leasinggeschäften wird gemäß IAS  17 grundsätzlich zwischen Finanzierungsleasing und Operating-Leasingverhältnissen unterschieden. Leasingverhältnisse, in denen alle wesentlichen Chancen und Risiken, die mit dem Eigentum am Leasingobjekt verbunden sind, auf den Leasingnehmer übertragen werden, werden als Finanzierungsleasing klassifiziert. Der Leasinggegenstand wird beim Leasingnehmer aktiviert, die korrespondierende Verbindlichkeit wird passiviert. Die Leasingzahlungen werden in einen Zins- und Tilgungsanteil aufgeteilt. Alle übrigen Leasinggeschäfte werden als Operating-Leasingverhältnis klassifiziert, die Leasinggegenstände werden beim Leasinggeber bilanziert. Unter einem Operating-Leasing erhaltene oder geleistete Zahlungen werden über die Dauer des Leasingverhältnisses in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die im GWH -Konzern bestehenden Leasingverträge – insbesondere die mit Mietern bestehenden Mietverträge – stellen sämtlich Operating-Leasingverhältnisse im Sinne des IAS  17 dar. C .16 ER T R AG S R E A L I S I ER U N G

Erträge und Aufwendungen des Geschäftsjahres werden unabhängig von der Zahlung erfasst. Erlöse aus der Vermietung und aus dem Verkauf sind realisiert, wenn die geschuldete Leistung erbracht worden ist bzw. der Gefahrenübergang erfolgt ist und der Betrag der erwarteten Gegenleistung verlässlich geschätzt werden kann. Betreuungsentgelte werden erst dann als Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit ausgewiesen, wenn die vereinbarten Betreuungsleistungen erbracht sind. Die unter dem Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung ausgewiesenen Mieteinnahmen werden in Höhe der Sollmieten vermindert um Erlösschmälerungen mit der Leistungserbringung erfasst. Die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen auf umlagefähige Betriebskosten werden in der Höhe als Umsatzerlöse aus Mietnebenkosten erfasst, in der im Geschäftsjahr umlagefähige Betriebskosten angefallen sind. Der verbleibende Differenzbetrag wird als Forderung bzw. Verbindlichkeit aus Vermietung ausgewiesen. Zinserträge und -aufwendungen werden periodengerecht unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode erfasst. C .17 ER T R AG S T EU ER N

Die tatsächlichen Ertragsteuererstattungsansprüche und -schulden für laufende und frühere Perioden sind mit dem Betrag zu bewerten, in dessen Höhe eine Erstattung von den Steuerbehörden bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörden erwartet wird. Der Berechnung des Betrags werden die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die am Bilanzstichtag gelten. Latente Steuern sind die zu erwartenden Steuerbelastungen bzw. Steuerentlastungen aus den zum Bilanzstichtag bestehenden temporären Differenzen der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden im Konzernabschluss und des Wertansatzes der der Berechnung des zu versteuernden Einkommens zugrunde liegenden Steuerbilanz. Darüber hinaus werden aktive latente Steuern auf Verlustvorträge nur angesetzt, sofern ihre Nutzung in Folgejahren ausreichend wahrscheinlich ist.

55


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

Passive latente Steuern (latente Steuerschulden) werden für alle steuerbaren temporären Differenzen erfasst. Aktive latente Steuern (latente Steueransprüche) werden für alle abzugsfähigen temporären Unterschiede, noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge und nicht genutzte Steuergutschriften nur in dem Umfang gebildet, in dem es wahrscheinlich ist, dass ausreichende zukünftige steuerliche Gewinne verfügbar sind, gegen die die temporären Differenzen verrechnet werden können. Entsprechende Wertberichtigungen wurden vorgenommen, soweit dies auf der Basis der Ergebnisse der Vergangenheit und der prognostizierten Ergebnisse der voraussehbaren Zukunft nicht gegeben ist. Latente Steuerverbindlichkeiten, die durch temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen entstehen, werden angesetzt, es sei denn, dass der Zeitpunkt der Umkehrung der temporären Differenzen vom Konzern bestimmt werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Differenzen in absehbarer Zeit aufgrund dieses Einflusses nicht umkehren werden. Latente Ertragsteuern, die sich auf direkt im Eigenkapital erfasste Posten beziehen, werden im Eigenkapital und nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Aktive und passive latente Steuern werden nur dann miteinander saldiert, sofern ein einklagbares Recht besteht, die bilanzierten Beträge gegeneinander aufzurechnen, wenn sie gegenüber derselben Steuerbehörde bestehen und die Realisierungsperiode übereinstimmt. Latente Steueransprüche und -verbindlichkeiten werden nicht abgezinst. Mit der Helaba als Organträgerin besteht eine gewerbe- und körperschaftsteuerliche Organschaft. Die sich aufgrund der Organschaft ergebenden steuerlichen Auswirkungen bei der Helaba werden nicht durch Konzernumlagen verrechnet. Die Bilanzierung von Ertragsteuern bei der GWH IH folgt der wirtschaftlichen Betrachtungsweise (sog. Stand-AloneAnsatz). Danach werden der Organgesellschaft trotz fehlender eigener Steuerschuld latente und tatsächliche Steuern zugeordnet. Die Zuordnung erfolgt in der Weise, als ob die Organgesellschaft selbst steuerverpflichtet wäre. Steuerforderungen und -verbindlichkeiten werden in den Gewinnrücklagen ausgewiesen. C .18 U M S AT Z S T EU ER

Umsatzerlöse, Aufwendungen und Vermögenswerte werden in der Regel nach Abzug der Umsatzsteuer erfasst, sofern Vorsteuerabzugsfähigkeit gegeben ist. Eine Ausnahme bilden folgende Fälle: – Wenn die beim Kauf von Vermögenswerten oder Dienstleistungen angefallene Umsatzsteuer nicht von der Steuerbehörde eingefordert werden kann, wird die entrichtete Umsatzsteuer als Teil der Herstellungskosten des Vermögenswerts bzw. als Teil der Aufwendungen erfasst. – Forderungen und Schulden werden mitsamt dem darin enthaltenen Umsatzsteuerbetrag angesetzt. Es besteht eine umsatzsteuerliche Organschaft der GWH -Konzerngesellschaften mit der Helaba. Der Umsatzsteuerbetrag, der von der Steuerbehörde erstattet oder an diese abgeführt wird, wird in der Konzernbilanz unter den sonstigen Vermögenswerten bzw. unter den sonstigen Verbindlichkeiten erfasst.

56


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

D

ER L ÄU T ER U N G EN Z U R KO N Z ER N G E W I N N - U N D V ER LU S T R E C H N U N G

D.1

ER G EB N I S AU S D ER I M M O B I L I EN B E W I R T S C H A F T U N G

Zum Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung werden die folgenden Erträge und Aufwendungen aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zusammengefasst:

Mieteinnahmen Erlöse aus Mietnebenkosten Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung

2012 TEUR

2011 TEUR

187.330

182.445

85.770

87.382

273.100

269.827

Aktivierte Eigenleistungen

1.376

1.036

Übrige Erträge

3.497

3.904

4.873

4.940

Betriebskosten und Grundsteuern

86.407

86.374

Aufwendungen für Instandhaltung

45.755

46.031

Sonstige Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung

Pachtaufwendungen und Erbbauzinsen

3.368

3.244

Abschreibungen auf Mietforderungen

1.519

1.882

Übrige Aufwendungen

1.861

2.558

Aufwendungen der Immmobilienbewirtschaftung

138.910

140.089

Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung

139.063

134.678

Als Mieteinnahmen werden die erzielten Sollmieten abzüglich Erlösschmälerungen ausgewiesen. Als Erlöse aus Mietnebenkosten werden im Wesentlichen die im Geschäftsjahr angefallenen umlagefähigen Betriebskosten ausgewiesen. D. 2

ERG EB N I S AU S D I EN S T L EI S T U N G EN

Die Erlöse aus Dienstleistungen beinhalten im Wesentlichen Erlöse aus der Wohnungseigentumsverwaltung, Geschäftsbesorgung, Maklertätigkeit sowie sonstigen Betreuungsleistungen. D. 3

V ER WA LT U N G S AU F WA N D

Als Verwaltungsaufwand sind folgende Aufwendungen ausgewiesen:

2012 TEUR

2011 TEUR

Datenverarbeitung und Kommunikation

2.622

2.464

Büroräume und Büroeinrichtung

1.174

2.047

Prüfungs- und Beratungskosten

1.005

1.112

Aufwendungen für Mitarbeiter

582

373

Aufwendungen für Öffentlichkeitsarbeit und Werbung

581

441

Fahrzeugkosten

558

564

Versicherungen und Beiträge

379

398

Sonstiger Verwaltungsaufwand

619

629

7.520

8.028

Verwaltungsaufwand

57


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

D. 4

P ER S O N A L AU F WA N D

Der Personalaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

Löhne und Gehälter Sozialversicherungsabgaben Zuführung zur Pensionsrückstellung Personalaufwand

2012 TEUR

2011 TEUR

19.372

18.856

3.950

3.796

206

203

23.528

22.855

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter stellt sich wie folgt dar:

2012

2011

Kaufmännische und technische Angestellte

210

194

Hauswarte

102

107

Vollzeitbeschäftigte

312

301

60

58

Kaufmännische und technische Angestellte

2

2

62

60

374

361

23

26

Hauswarte Teilzeitbeschäftigte Durchschnittlich beschäftigte Mitarbeiter Durchschnittlich beschäftigte Auszubildende

D. 5

S O N S T I G E B E T R I EB L I C H E ER T R ÄG E U N D AU F W EN D U N G EN

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen Kostenerstattungen und Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen resultieren in Höhe von TEUR  2.449 (Vorjahr TEUR  2.449) aus Aufwendungen für die Übernahme einer Garantieverpflichtung gegenüber

der GWH IH . Der Garantiegeber garantiert die Werthaltigkeit der Beteiligung an der GWH in Höhe der ursprünglichen Anschaffungskosten. Die GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH hat mit Wirkung zum 31. Juli 2012 20,3 % und mit Wirkung zum 30. September 2012 5,1 % der Anteile an der MAVEST Wohnungsbaugesellschaft mbH erworben. Die mit der Anteilsvereinigung ent-

standene Grunderwerbsteuer in Höhe von TEUR  972 ist in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten. D. 6

ERG EB N I S AU S F I N A N Z A N L AG EN

Im Ergebnis aus Finanzanlagen werden wie im Vorjahr ausschließlich Beteiligungserträge ausgewiesen.

58


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

D.7

A B S C H R EI B U N G EN

Die Abschreibungen setzen sich wie folgt zusammen:

2012 TEUR

2011 TEUR

Auf Sachanlagen – selbstgenutzte Immobilien

240

857

Auf Sachanlagen – Betriebs- und Geschäftsausstattung

257

229

Auf immaterielle Vermögenswerte

1.012

981

Abschreibungen

1.509

2.067

2012 TEUR

2011 TEUR

D. 8

F I N A N Z ERG EB N I S

Das Finanzergebnis weist folgende Struktur auf:

Zinserträge

1.047

862

Finanzerträge

1.047

862

Fremdkapitalkosten

38.596

38.881

Zinsaufwand unverzinsliche bzw. zinsbegünstigte Darlehen

4.850

5.736

Zinsaufwand für Pensionsrückstellungen

1.454

1.506

Geldbeschaffungskosten Wertminderungen im Sinne des IAS 39 – Derivate Finanzaufwendungen Finanzergebnis

279

197

5.235

7.833

50.414

54.153

– 49.367

– 53.291

Bezüglich der Bewertung der Derivate wird auf die Ausführungen unter E.12 verwiesen. D. 9

ER T R AG S T EU ER N

Der Ertragsteueraufwand setzt sich wie folgt zusammen:

2012 TEUR Laufende Ertragsteuern

2011 TEUR

2.239

1.951

Latente Ertragsteuern

24.836

10.066

Ertragsteuern

27.075

12.017

Der laufende Steueraufwand wird auf der Basis des zu versteuernden Einkommens des Veranlagungszeitraumes ermittelt. Für den Veranlagungszeitraum 2012 beträgt der zusammengefasste Steuersatz aus Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag 15,8 %. Einschließlich der Gewerbeertragsteuer von 15,5 % beträgt die Steuerbelastung für 2012 unverändert zum Vorjahr 31,3 %. Dieser Steuersatz wird auch bei der Bewertung der latenten Steuern zugrunde gelegt.

59


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

Eine Saldierung von aktiven und passiven latenten Steuern erfolgt, soweit sowohl eine Identität des Steuergläubigers und der Steuerbehörde als auch Fristenkongruenz bestehen. Infolgedessen werden folgende aktive und passive latente Steuern zum Bilanzstichtag bilanziert:

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

Steuerforderungen, die innerhalb von 12 Monaten realisiert werden

2.163

3.620

Steuerforderungen, die nach mehr als 12 Monaten realisiert werden

371

240

2.534

3.860

Aktive latente Steuern Steuerverbindlichkeiten, die innerhalb von 12 Monaten realisiert werden

8

Steuerverbindlichkeiten, die nach mehr als 12 Monaten realisiert werden

73.958

51.982

Passive latente Steuern

73.966

51.982

Latente Steuern – netto

– 71.432

– 48.122

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

Die latenten Steuern setzen sich wie folgt zusammen:

Steuerliche Verlustvorträge Derivative Finanzinstrumente Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

1.382

3.585

10.582

9.491

328

Pensionsrückstellungen

2.733

1.537

Sonstige Vermögenswerte und Schulden

1.234

1.273

Aktive latente Steuern

15.931

16.214

Langfristige Finanzschulden

32.822

32.158

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

54.236

31.856

305

322

87.363

64.336

Latente Steuern – netto

– 71.432

– 48.122

Ergebniswirksam als Steueraufwand

– 24.545

– 9.720

Sonstige Vermögenswerte und Schulden Passive latente Steuern

Ergebnisneutral als Veränderung direkt im Eigenkapital erfasst Veränderungen latente Steuern – netto

1.235

127

– 23.310

– 9.593

Für abzugsfähige temporäre Differenzen (ohne Verlustvorträge) wurden wie im Vorjahr in voller Höhe latente Steuern gebildet. Zum 31. Dezember 2012 bestehen nicht genutzte körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR  8.729 (Vorjahr TEUR  22.651) sowie gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR  7 (Vorjahr TEUR  4), für die aktive latente Steuern gebildet wurden, da ihre Realisierbarkeit mit hinreichender Wahrscheinlichkeit gewährleistet ist. Die Bewertung der latenten Steuern auf Verlustvorträge führte in 2012 zu Aufwendungen in Höhe von TEUR  2.203 (Vorjahr TEUR  2.898).

Für noch nicht genutzte Verlustvorträge in Höhe von TEUR  19.827 (Vorjahr TEUR  27.893) wurden in der Bilanz keine latenten Steuern aktiviert. Die nicht angesetzten Verlustvorträge sind wie im Vorjahr unbegrenzt vortragsfähig.

60


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die Überleitungsrechnung zwischen dem ausgewiesenen und dem erwarteten Ertragsteueraufwand für die Geschäftsjahre zum 31. Dezember 2012 und 2011 stellt sich wie folgt dar:

31. 12. 2012 TEUR

31.12.2011 TEUR

Ergebnis vor Steuern

137.705

61.374

Ertragsteuersatz in %

31,3 %

31,3 %

Erwarteter Steueraufwand Auswirkungen gewerbesteuerlicher Hinzurechnungen und Kürzungen

43.102

19.210

– 16.686

– 8.571

nicht abziehbare Betriebsausgaben

665

690

Nicht angesetzte aktive latente Steuern auf entstandene Verlustvorträge

169

329

Steuereffekte aus Vorjahren

150

–5

Übrige

– 325

364

Effektive Ertragsteuern

27.075

12.017

Effektiver Steuersatz in %

19,7 %

19,6 %

Aufgrund der zwischen der GWH IH und der Helaba bestehenden körperschaft- und gewerbesteuerlichen Organschaft wurden – der wirtschaftlichen Betrachtungsweise folgend – Steueraufwendungen in Höhe von TEUR  291 (TEUR  346) ergebniswirksam berücksichtigt. Im Berichtsjahr wurden aktive latente Steuern in Höhe von TEUR  1.419 (Vorjahr aktive latente Steuern TEUR  184) ergebnisneutral direkt mit dem Eigenkapital verrechnet. Diese betrafen ausschließlich die gebildeten latenten Steuern auf Bewertungsunterschiede zwischen IFRS und Steuerbilanz bei den Pensionsverpflichtungen. Latente Steuern für aufgelaufene Gewinne von Tochtergesellschaften werden nicht angesetzt, soweit sie voraussichtlich dauerhaft bei den Tochtergesellschaften verbleiben. Diese Gewinne könnten zu einer zusätzlichen Steuerschuld führen, sofern sie als Dividenden ausgeschüttet oder die Beteiligungen an dem jeweiligen Tochterunternehmen veräußert werden würden. Zum Bilanzstichtag wurden für daraus resultierende temporäre Differenzen in Höhe von TEUR  20.626 (Vorjahr TEUR  18.423) keine passiven latenten Steuern gebildet.

61


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

E

ER L ÄU T ERU N G EN Z U R KO N Z ER N B I L A N Z

E .1

A L S F I N A N Z I N V E S T I T I O N G EH A LT EN E I M M O B I L I EN

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden zum beizulegenden Zeitwert angesetzt und haben sich wie folgt entwickelt:

Vermietete Grundstücke und Gebäude TEUR

unbebaute Grundstücke

Immobilien im Bau

Summe

TEUR

TEUR

TEUR

2.220.021

11.866

10.644

2.242.531

44.127

44.127

6.475

17

6.544

13.036 – 8.005

2012 Buchwert zum 1. 1. Zugänge aus Erwerb Sonstige Zugänge Verrechnung Fördervorteile zinsbegünstigte Darlehen

– 7.951

– 54

Abgänge

33.497

33.497

Veränderungen aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert

67.841

122

67.963

9.622

– 8.426

– 5.351

– 4.155

2.306.638

3.579

11.783

2.322.000

2.168.772

9.087

12.642

2.190.501

68.893

2.706

71.599

3.524

1

12.701

16.226

Umbuchungen Buchwert zum 31. 12.

2011 Buchwert zum 1. 1. Zugänge aus Erwerb Sonstige Zugänge Verrechnung Fördervorteile zinsbegünstigte Darlehen

– 3.807

– 1.258

– 5.065

Abgänge

31.688

31.688

2.731

452

3.183

11.596

– 380

– 13.441

– 2.225

2.220.021

11.866

10.644

2.242.531

Veränderungen aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert Umbuchungen Buchwert zum 31. 12.

Die Umbuchungen in 2012 betreffen wie im Vorjahr Grundstücke, die zur Bebauung im Rahmen von Bauträgerprojekten in das Vorratsvermögen (IAS  2) übertragen wurden. Die im Zusammenhang mit der Vermietung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfassten Erträge und Aufwendungen sind in der Gewinn- und Verlustrechnung als Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung erfasst. Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind im Wesentlichen durch Grundpfandrechte zu Gunsten verschiedener Kreditgeber belastet.

62


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

E.2

S AC H A N L AG EN

Als Sachanlagen werden zum Bilanzstichtag selbstgenutzte Immobilien sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung ausgewiesen. Die Sachanlagen haben sich wie folgt entwickelt:

Selbstgenutzte Grundstücke und Gebäude TEUR

Betriebs- und Geschäftsausstattung TEUR

Summe Sachanlagen TEUR

2012 Anschaffungs- und Herstellungskosten 13.533

2.367

15.900

Zugänge aus Erwerb

Stand 1. 1.

1

1.006

1.007

Abgänge

853

853

13.534

2.520

16.054

1.934

1.623

3.557

240

257

497

795

795

Stand 31. 12. Kumulierte Abschreibungen Stand 1. 1. Planmäßige Abschreibungen Abgänge Stand 31. 12. Buchwert 31. 12. 2012

2.174

1.085

3.259

11.360

1.435

12.795

13.513

2.494

16.007

20

256

276

2011 Anschaffungs- und Herstellungskosten Stand 1. 1. Zugänge aus Erwerb Abgänge Stand 31. 12.

383

383

13.533

2.367

15.900

2.852

Kumulierte Abschreibungen 1.077

1.775

Planmäßige Abschreibungen

Stand 1. 1.

257

229

486

Wertminderungen

600

600

381

381

1.934

1.623

3.557

11.599

744

12.343

Abgänge Stand 31. 12. Buchwert 31. 12. 2011

Die Zu- und Abgänge in 2012 resultieren im Wesentlichen aus den Investitionen in eine neue Hardware-Ausstattung im Rahmen des Projektes „Desktop-Virtualisierung“. Die selbstgenutzten Immobilien sind im Wesentlichen durch Grundpfandrechte zu Gunsten verschiedener Kreditgeber belastet.

63


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

E.3

I M M AT ER I EL L E V ER M Ö G EN S W ER T E

Unter den immateriellen Vermögenswerten werden im Wesentlichen erworbene Lizenzen und Software ausgewiesen. Die immateriellen Vermögenswerte haben sich wie folgt entwickelt:

Lizenzen und Software TEUR 2012 Anschaffungs- und Herstellungskosten Stand 1. 1. Zugänge aus Erwerb Abgänge Stand 31. 12.

5.248 468 476 5.240

Kumulierte Abschreibungen Stand 1. 1.

2.311

Planmäßige Abschreibungen

1.012

Abgänge

465

Stand 31. 12.

2.858

Buchwert 31. 12. 2012

2.382

2011 Anschaffungs- und Herstellungskosten Stand 1. 1. Zugänge aus Erwerb Abgänge Stand 31. 12.

4.841 490 83 5.248

Kumulierte Abschreibungen Stand 1. 1. Planmäßige Abschreibungen Abgänge

1.413 981 83

Stand 31. 12.

2.311

Buchwert 31. 12. 2011

2.937

Die Zugänge in 2012 betreffen Neuanschaffungen im Zusammenhang mit der DesktopVirtualisierung. Im Vorjahr wurden im Wesentlichen Lizenz- und Projektkosten für die SAP -Umstellung aktiviert

E.4

F I N A N Z A N L AG EN

Die Veränderung der Finanzanlagen im Geschäftsjahr 2012 in Höhe von TEUR  840 betrifft die Anteile an der WoWi Media KG , Hamburg. Diese wird nach der Aufstockung der Anteile zum 31. Dezember 2012 als assoziiertes Unternehmen im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen.

64


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

E.5

A N T EI L E A N G EM EI N S C H A F T S U N T ER N EH M EN

Als Gemeinschaftsunternehmen wird die 50 %ige Beteiligung an der CP Campus Projekte GmbH, Frankfurt am Main, im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Die zusammengefassten finanziellen Informationen zum 31. Dezember 2012 stellen sich wie folgt dar:

Gesamt TEUR

anteilig (50 %) TEUR

Kurzfristige Vermögenswerte

8.016

4.008

Summe Vermögenswerte

8.016

4.008

Kurzfristige Schulden

381

191

Langfristige Schulden

7.200

3.600

Summe Schulden

7.581

3.791

Jahresergebnis

– 294

– 147

E.6

A N T EI L E A N A S S O Z I ER T EN U N T ER N EH M EN

Als assoziiertes Unternehmen wird die Beteiligung an der WoWi Media GmbH & Co. KG , Hamburg im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen (Anteilsquote zum 31. Dezember 2012 23,72 %). Aus der erstmaligen Bewertung zum Fair Value zum 31. Dezember 2012 resultiert ein Ertrag in Höhe von TEUR  1.862, der im „Ergebnis aus At Equity bewerteten Unternehmen“ ausgewiesen ist. Die zusammengefassten finanziellen Informationen zum 31. Dezember 2012 stellen sich wie folgt dar:

Gesamt TEUR

anteilig TEUR

Langfristige Vermögenswerte

10.614

2.250

Kurzfristige Vermögenswerte

4.233

873

14.847

3.123

Summe Vermögenswerte Kurzfristige Schulden

21

5

Summe Schulden

21

5

3.993

823

Jahresergebnis

65


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

E .7

F O R D ER U N G EN U N D S O N S T I G E V ER M Ö G EN S W ER T E

Die Forderungen und sonstigen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen:

Langfristig TEUR

Kurzfristig TEUR

Summe TEUR

Gesellschafterdarlehen¹

3.600

85

3.685

Forderungen Eigentümergemeinschaften

2.611

2.611

31. 12. 2012

Forderungen aus Vermietung¹

2.555

2.555

Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken¹

2.545

2.545

Geleistete Betriebskostenvorauszahlungen Sonstige Forderungen und Vermögenswerte² Summe

2.200

2.200

50

370

420

6.261

7.755

14.016

20.790

31. 12. 2011 Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken¹ Forderungen Eigentümergemeinschaften Forderungen aus Vermietung¹ Geleistete Betriebskostenvorauszahlungen Gesellschafterdarlehen Sonstige Forderungen und Vermögenswerte² Summe

20.790

2.784

2.784

2.679

2.679

2.230

2.230

2.100

2.100

53

945

998

4.937

26.644

31.581

1 Diese Forderungen stellen Finanzinstrumente i. S. d. IAS 39 dar, Angaben gemäß IFRS 7 erfolgen im Abschnitt E 16. 2 Hierunter sind Forderungen ausgewiesen, die als Finanzinstrumente i. S. d. IAS 39 einzuordnen sind, Angaben gemäß IFRS 7 erfolgen im Abschnitt E 16.

Die Forderungen aus einem Gesellschafterdarlehen gegenüber der CP Campus Projekte GmbH resultieren aus der Finanzierung eines Bauträgerprojektes in Frankfurt am Main. Das Darlehen wird marktüblich verzinst und ist fällig bis zum 31. Dezember 2014. Die Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken bestehen im Wesentlichen aus Verkäufen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und sind unverzinslich. Sie entstehen in der Regel mit dem wirtschaftlichen Übergang. Die Fälligkeit der Forderung kann hingegen von der Erfüllung vertraglicher Pflichten abhängen. Im Geschäftsjahr 2012 wurden wie im Vorjahr keine Wertberichtungen gebildet. Die Forderungen aus Vermietung bestehen aufgrund rückständiger Mietzahlungen sowie Ansprüchen aus Nebenkostenabrechnungen und sind unverzinslich. Die Wertberichtigungen werden aufgrund der Alterstruktur und in Abhängigkeit, ob es sich um aktive oder ehemalige Mieter handelt, gebildet. Aufgrund dieser Vorgehensweise weisen diese Forderungen nur in geringem Umfang überfällige, nicht wertgeminderte Beträge auf. Die Wertberichtigungen für Forderungen aus Vermietung haben sich wie folgt entwickelt:

2012 TEUR

2011 TEUR 1.729

Wertberichtigung zu Beginn des Geschäftsjahres

1.825

Nettozuführung / -auflösung

– 185

96

Wertberichtigung zum Ende des Geschäftsjahres

1.640

1.825

66


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die sonstigen Finanzforderungen sind unverzinslich. Es wurden weder im Berichtsjahr noch im Vorjahr Wertberichtigungen vorgenommen. Nach Abwägung von Nutzen und Kosten ist eine weitere Aufteilung nach Fälligkeiten nicht vorgenommen worden, da diese Informationen zur Beurteilung des Kreditrisikos nicht wesentlich sind. Die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte mit Ausnahme der Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken entsprechen dem maximalen Ausfallrisiko. Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen Bestands deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Bei den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken ist das maximale Ausfallrisiko auf die Marge und die Kosten der Rückabwicklung beschränkt, da die veräußerten Immobilien bis zum Zahlungseingang als Sicherheit im Konzern verbleiben. E.8

VO R R ÄT E

Die Vorräte setzen sich wie folgt zusammen:

31. 12. 2012 TEUR Immobilien im Bau Unbebaute Grundstücke Fertiggestellte Immobilien Heizölbestände Summe Vorräte

31. 12. 2011 TEUR

13.192

6.203

7.488

4.220

13.672

534

451

21.214

24.546

Als Immobilien des Vorratsvermögens werden bebaute und unbebaute Grundstücke ausgewiesen, die zur Veräußerung bestimmt sind. Als „Immobilien im Bau“ werden laufende zum Verkauf bestimmte Bauträgerobjekte ausgewiesen. E.9

Z A H LU N G S M I T T EL

Der Konzern verfügt zum Bilanzstichtag über folgende Zahlungsmittel:

Guthaben bei Kreditinstituten Kassenbestände Zahlungsmittel

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

50.354

52.462

23

47

50.377

52.509

Die Guthaben bei Kreditinstituten stehen zur freien Verfügung und werden im Wesentlichen mit variablen Zinssätzen für täglich kündbare Guthaben verzinst.

67


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

E .10 EI G EN K A P I TA L

Die Entwicklung des Konzerneigenkapitals ergibt sich aus der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung. Zum Bilanzstichtag beträgt das voll erbrachte Stammkapital unverändert zum Vorjahr TEUR  25.000.

Aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages wird der im Geschäftsjahr erzielte Überschuss der GWH IH in Höhe von TEUR  43.117 an die Helaba abgeführt (Vorjahr TEUR  42.449). Die Ergebnisabführung ist als sonstige Verbindlichkeit passiviert. Die GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH hat mit Wirkung zum 31. Juli 2012 20,3 % und mit Wirkung zum 30. September 2012 5,1 % der Anteile an der MAVEST Wohnungsbaugesellschaft mbH von einem Minderheitsgesellschafter zu einem

Kaufpreis von insgesamt TEUR  3.698 gekauft. Die direkt im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen berücksichtigen den Anteil der versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste aus den Pensionsverpflichtungen abzüglich der darauf entfallenden latenten Steuern. Unter den Minderheitenanteilen ist der Anteilsbesitz Dritter an den Konzerngesellschaften erfasst. E .11 F I N A N Z I EL L E S C H U L D EN

Als Finanzielle Schulden werden im Wesentlichen Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern ausgewiesen, die im Zusammenhang mit der Finanzierung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stehen. Die Zusammensetzung und die Fristigkeiten der Finanzschulden ergeben sich wie folgt:

bis 1 Jahr TEUR

1 bis 5 Jahre TEUR

Über 5 Jahre TEUR

Summe TEUR

88.523

181.553

507.656

777.732

3.493

12.606

80.730

96.829

92.016

194.159

588.386

874.561

96.878

226.833

499.246

822.957

3.471

14.511

91.788

109.770

100.349

241.344

591.034

932.727

31. 12. 2012 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Finanzschulden

31. 12. 2011 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Finanzschulden

Die Finanzschulden sind im Wesentlichen durch Grundpfandrechte auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien und die unter den Sachanlagen bilanzierten selbstgenutzten Grundstücke und Gebäude gesichert.

68


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

E .12 D ER I VAT I V E F I N A N Z I N S T R U M EN T E

Der Konzern hat zur Absicherung der Zinsänderungsrisiken eines Teils der langfristigen Kapitalmarktdarlehen zwei Zinsswaps (derivative Finanzinstrumente) mit der Helaba abgeschlossen. Den im Rahmen der Payer-Swaps zu leistenden fixen Zinszahlungen stehen variable Zinseinzahlungen auf der Basis 3-Monats-Euribor gegenüber. Die Bezugszeiträume und -beträge stellen sich wie folgt dar:

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

30.000

30.000

Bezugszeiträume und Bezugsbeträge 03. 07. 2006 bis 30. 06. 2016 02. 07. 2007 bis 02. 07. 2017

30.000

30.000

01. 07. 2008 bis 01. 07. 2018

30.000

30.000

01. 07. 2009 bis 30. 06. 2019

30.000

30.000

01. 07. 2010 bis 30. 06. 2020

25.000

25.000

01. 07. 2011 bis 30. 06. 2021

25.000

25.000

Nominalvolumen

170.000

170.000

Beizulegender Zeitwert

– 53.304

– 47.450

Die Bewertung dieser Zinsderivate nach IAS  39 erfolgt zum beizulegenden Zeitwert nach geeigneten mathematischen Bewertungsmodellen. Für Finanzinstrumente, die in der Bilanz zum Marktwert bewertet werden, erfordert IFRS  7 die Offenlegung der Marktwertzusammensetzung nach Leveln gemäß der folgenden Hierarchie: Level 1: Verwendung von auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten notierten (unverändert übernommenen) Preisen. Level 2: Verwendung von Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um die in Level 1 berücksichtigten notierten Preise handelt, die sich aber für den Vermögenswert oder die Verbindlichkeit entweder direkt (d. h. als Preis) oder indirekt (d. h. in Ableitung von Preisen) beobachten lassen. Level 3: Verwendung von nicht auf beobachtbaren Marktdaten basierenden Faktoren für die Bewertung des Vermögenswerts oder der Verbindlichkeit (nicht beobachtbare Inputfaktoren). Die Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente wurden gemäß Level 2 ermittelt. Der Marktwert bestimmt sich durch Diskontierung der vertraglich fixierten erwarteten künftigen Zahlungsströme auf der Basis indikativer Marktzinssätze und Zinsstrukturkurven. Marktwertänderungen werden unter Berücksichtigung von latenten Steuern erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

69


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

E .13 P EN S I O N S R Ü C K S T EL LU N G EN

Die Pensionsrückstellungen werden zum Bilanzstichtag mit dem Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung nach versicherungsmathematischen Methoden auf der Basis eines externen Gutachters unter folgenden Annahmen bewertet:

31. 12. 2012

31. 12. 2011

Anwartschaftstrend

2,0 % p.a.

2,0 % p.a.

Rentendynamik

2,0 % p.a.

2,0 % p.a.

3,50 % p.a.

5,00 % p.a.

Sterbewahrscheinlichkeiten

„Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck

„Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck

Individualisierungsverfahren

„Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck

„Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck

Rechnungszinsfuß

Die leistungsorientierte Verpflichtung („Defined Benefit Obligation“ – DBO) hat sich wie folgt entwickelt:

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

30.076

29.675

DBO am 1. 1.

Aufwand für hinzuerworbene Versorgungsansprüche (Dienstzeitaufwand) Aufzinsung der bereits erworbenen Ansprüche (Zinsaufwand) Rentenzahlung Versicherungsmathematische Gewinne (–) und Verluste DBO am 31. 12.

206

203

1.454

1.506

– 1.915

– 1.897

5.537

589

35.358

30.076

Der Dienstzeitaufwand wird im Personalaufwand und der Zinsaufwand im Finanzergebnis erfasst. Die versicherungsmathematischen Gewinne bzw. Verluste der Berichtsperiode werden direkt im Eigenkapital in den Gewinnrücklagen erfasst. Bis zum Abschlussstichtag wurden versicherungsmathematische Gewinne und Verluste von kumuliert TEUR  6.184 (Vorjahr TEUR  647) direkt im Eigenkapital erfasst. Die Beträge der laufenden und vorangegangenen vier Berichtsperioden stellen sich wie folgt dar:

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

31. 12. 2010 TEUR

31. 12. 2009 TEUR

31. 12. 2008 TEUR

35.358

30.076

29.675

27.500

28.718

Leistungsorientierte Verpflichtung

Wie in den Vorjahren ergaben sich keine wesentlichen erfahrungsbedingten Anpassungen. Für das Geschäftsjahr 2013 wird mit einem Pensionsaufwand (Dienstzeit- und Zinsaufwand) in Höhe von TEUR  1.468 gerechnet.

70


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

E .14 S O N S T I G E R Ü C K S T EL LU N G EN

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

01.01. TEUR

Verbrauch TEUR

Auflösung TEUR

Aufzinsung TEUR

Zuführung TEUR

31. 12. TEUR

langfristig TEUR

kurzfristig TEUR

2012 99

10

3

92

92

Altlastensanierung

1.259

146

153

960

960

Fertigstellung und Gewährleistung

2.263

326

780

53

563

1.773

1.073

700

Personalrückstellungen

Modernisierung

1.284

1.284

1.284

442

113

78

407

407

Übrige Rückstellungen

1.735

1.070

61

3

174

781

563

218

Sonstige Rückstellungen

5.798

1.665

994

56

2.102

5.297

2.688

2.609

Rechtstreitigkeiten

2011 Personalrückstellungen

109

13

3

99

99

Altlastensanierung

1.433

174

1.259

1.259

Fertigstellung und Gewährleistung

1.246

394

106

24

1.493

2.263

918

1.345

Rechtstreitigkeiten

391

121

3

175

442

442

Übrige Rückstellungen

829

159

33

7

1.090

1.734

502

1.232

4.008

861

142

31

2.761

5.797

2.778

3.019

Sonstige Rückstellungen

Zum Bilanzstichtag werden für eine Altlastensanierung Rückstellungen in Höhe von TEUR  960 (Vorjahr TEUR  1.259) ausgewiesen. Sie wurde für die angeordnete Verpflichtung

gebildet, umfangreiche Untersuchungs-, Sicherungs- und Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.

71


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

E .15 V ER B I N D L I C H K EI T EN AU S L I EF ERU N G EN U N D L EI S T U N G EN U N D S O N S T I G E V ER B I N D L I C H K EI T EN

Die Verbindlichkeiten gliedern sich wie folgt:

Langfristig TEUR

Kurzfristig TEUR

Summe TEUR

31. 12. 2012 Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter¹

43.376

43.376

518

20.855

21.373

Erhaltene Anzahlungen für Grundstücksverkäufe

-

18.793

18.793

Verbindlichkeiten aus Vermietung¹

-

15.058

15.058

229

1.835

2.064

1.877

1.877

5

1.763

1.768

2.629

101.680

104.309

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen¹

Verbindlichkeiten gegenüber Mitarbeitern² Minderheitenanteile am Eigenkapital von einbezogenen Personengesellschaften¹ Übrige Sonstige Verbindlichkeiten Summe Verbindlichkeiten

31. 12. 2011 Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter¹

42.697

42.697

598

16.328

16.926

Verbindlichkeiten aus Vermietung¹

13.239

13.239

Erhaltene Anzahlungen für Grundstücksverkäufe

4.002

4.002

380

1.912

2.292

1.877

1.877

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen¹

Verbindlichkeiten gegenüber Mitarbeitern² Minderheitenanteile am Eigenkapital von einbezogenen Personengesellschaften¹ Übrige Sonstige Verbindlichkeiten Summe Verbindlichkeiten

6

1.208

1.214

2.861

79.386

82.247

1 Die Verbindlichkeiten stellen Finanzinstrumente i. S. d. IAS 39 dar, Angaben gemäß IFRS 7 erfolgen im Abschnitt E 16. 2 Hierunter sind Verbindlichkeiten ausgewiesen, die als Finanzinstrumente i. S. d. IAS 39 einzuordnen sind, Angaben gemäß IFRS 7 erfolgen im Abschnitt E 16.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter betreffen in Höhe von TEUR  43.117 (Vorjahr TEUR  42.449) Verbindlichkeiten aus Ergebnisabführung aufgrund des bestehenden Beherr-

schungs- und Ergebnisabführungsvertrages zwischen der GWH IH und der Helaba. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Betriebskosten. In den langfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind im Wesentlichen Sicherheitseinbehalte und Garantieverbindlichkeiten enthalten. Die Verbindlichkeiten aus Vermietung betreffen im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Nebenkostenabrechnungen mit Mietern. Die Verbindlichkeiten gegenüber Mitarbeitern enthalten in Höhe von TEUR  487 (Vorjahr TEUR  691) Verbindlichkeiten aus Altersteilzeitvereinbarungen. Darüber hinaus werden hier

unverändert zum Vorjahr im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Erfolgsbeteiligungen sowie aus Urlaubs- und Überstundenguthaben ausgewiesen.

72


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

E .16 Z U S ÄT Z L I C H E A N G A B EN Z U D EN F I N A N Z I N S T R U M EN T EN

Die Buchwerte der unter den Zahlungsmitteln und kurzfristigen Forderungen und sonstigen Vermögenswerten ausgewiesenen Finanzinstrumente entsprechen aufgrund der kurzen Restlaufzeiten näherungsweise dem beizulegenden Zeitwert. Die Buchwerte der unter den langfristigen Forderungen und sonstigen Vermögenswerten ausgewiesenen Finanzinstrumente entsprechen den fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode. Die beizulegenden Zeitwerte entsprechen den Barwerten der mit diesen Vermögenswerten verbundenen Zahlungen unter Berücksichtigung der jeweils aktuellen Zinsparameter. Die Beteiligungen und Anteile an nicht konsolidierten Tochtergesellschaften, die unter den Finanzanlagen ausgewiesen werden, sind mit ihren Anschaffungskosten bewertet, da kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und der beizulegende Zeitwert nicht zuverlässig ermittelt werden kann. Die Buchwerte der unter den finanziellen Schulden ausgewiesenen Finanzinstrumente entsprechen fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode. Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte erfolgt durch Diskontierung der zukünftigen Cashflows mittels der aktuellen Zinsstrukturkurve zum Bilanzstichtag. Die Buchwerte der unter den langfristigen Schulden ausgewiesenen Finanzinstrumente entsprechen fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode. Die beizulegenden Zeitwerte entsprechen den Barwerten der mit diesen Schulden verbundenen Zahlungen unter Berücksichtigung der jeweils aktuellen Zinsparameter. Die unter den kurzfristigen Schulden ausgewiesenen Finanzinstrumente haben regelmäßig kurze Restlaufzeiten. Die Buchwerte entsprechen somit näherungsweise den beizulegenden Zeitwerten.

73


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

Nachstehend ist die Einteilung der Finanzinstrumente in die entsprechenden Klassen nach IFRS  7.6 mit der Zuordnung zu den Bewertungskategorien nach IAS  39 dargestellt:

31. 12. 2012

Bewertungskategorie nach IAS 39

Buchwert

Wertansatz nach IAS 39

TEUR

Fortgeführte Anschaffungskosten TEUR

beizulegender Zeitwert erfolgswirksam TEUR

beizulegender Zeitwert

TEUR

Vermögenswerte Forderungen und sonstige Vermögenswerte

1

8.836

8.836

Finanzanlagen

2

66

66

8.836 –

Zahlungsmittel

1

50.377

50.377

50.377

Schulden Finanzielle Schulden

3

874.561

874.561

1.038.925

Derivative Finanzinstrumente

4

53.304

53.304

53.304

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

3

84.386

84.386

82.509

59.213

25.673

Summe nach Bewertungskategorien IAS 39 Darlehen und Forderungen

1

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte

2

66

Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten

3

958.947

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Verbindlichkeiten

4

53.304

31. 12. 2011 Vermögenswerte Forderungen und sonstige Vermögenswerte

1

25.673

25.673

Finanzanlagen

2

906

906

Zahlungsmittel

1

52.509

52.509

52.509

Schulden Finanzielle Schulden

3

932.727

932.727

1.031.400

Derivative Finanzinstrumente

4

47.450

47.450

47.450

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

3

76.906

76.906

75.029

Darlehen und Forderungen

1

78.182

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte

2

906

Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten

3

1.009.633

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Verbindlichkeiten

4

47.450

Summe nach Bewertungskategorien IAS 39

74


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die Komponenten des Nettoergebnisses werden im Wesentlichen als Finanzerträge und Finanzaufwendungen ausgewiesen. Die der Kategorie „Darlehen und Forderungen“ zuzuordnenden Wertberichtigungen sowie Erträge und Aufwendungen im Zusammenhang mit ausgebuchten Forderungen sind im Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung enthalten. Die Erträge aus Beteiligungen werden im Ergebnis aus Finanzanlagen gezeigt.

Bewertungskategorie nach IAS 39

Zinsen

Wertberichtigungen

Erträge aus Beteiligungen

TEUR

TEUR

TEUR

Bewertung zum beizulegenden Zeitwert TEUR

Nettoergebnis

1.047

– 887

160

1.676

1.676

– 43.365

– 43.365

– 5.235

– 5.235

– 42.318

– 887

1.676

– 5.235

– 46.764

862

– 1.525

– 663

1.625

1.625

– 44.560

– 44.560

– 7.833

– 7.833

– 43.698

– 1.525

1.625

– 7.833

– 51.431

TEUR

2012 Darlehen und Forderungen Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Verbindlichkeiten

2011 Darlehen und Forderungen Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Verbindlichkeiten

Nachstehend sind die prognostizierten (undiskontierten) Zahlungsströme der originären finanziellen Verbindlichkeiten sowie der derivativen Finanzinstrumente ersichtlich:

Buchwert

Finanzielle Schulden

Cashflows

31. 12. 2012 TEUR

2013 TEUR

2014 TEUR

2015 TEUR

2016 TEUR

2017 TEUR

874.561

116.804

114.764

50.533

45.530

54.341

Derivative Finanzinstrumente

53.304

9.898

9.531

9.009

7.921

5.735

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

84.386

83.755

131

98

153

258

31. 12. 2011 TEUR

2012 TEUR

2013 TEUR

2014 TEUR

2015 TEUR

2016 TEUR

Buchwert

Finanzielle Schulden

Cashflows

932.727

128.545

97.408

113.666

56.106

59.297

Derivative Finanzinstrumente

47.450

7.979

7.483

6.995

6.169

5.042

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

76.906

76.140

213

137

120

291

75


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

F

ER L ÄU T ERU N G EN Z U R K A P I TA L F LU S S R EC H N U N G

Der Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit wird ausgehend vom Konzernergebnis vor Zinsen und Steuern nach der indirekten Methode ermittelt. Die Cashflows aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit werden zahlungsbezogen separat ausgewiesen. Die Einzahlungen aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien und als Finanzinvestition gehaltener Immobilien werden im Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit, die Einzahlungen aus der Veräußerung von immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen werden im Cashflow aus der Investitionstätigkeit ausgewiesen. Erhaltene und gezahlte Zinsen werden grundsätzlich gesondert im Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit gezeigt. Steuerzahlungen werden gesondert in voller Höhe im Cashflow der betrieblichen Geschäftstätigkeit erfasst, da eine Zuordnung zu bestimmten Investitions- und Finanzierungstätigkeiten nicht durchführbar ist. Der ausgewiesene Finanzmittelfonds enthält zum 31. Dezember 2012 wie im Vorjahr ausschließlich Zahlungsmittel. G

ER L ÄU T ER U N G EN Z U R S EG M EN T B ER I C H T ER S TAT T U N G

Die Entwicklung und Aufgliederung der Segmente mit den dazugehörigen Erlösen und Aufwendungen ist der als Anlage beigefügten Segmentberichterstattung zu entnehmen. Entsprechend den Regelungen in IFRS  8 werden einzelne Jahresabschlussdaten nach Segmenten getrennt dargestellt, wobei sich die Aufgliederung an der internen Berichterstattung orientiert. Der GWH -Konzern hat folgende Segmentierung gewählt: Segment I – Immobilienbewirtschaftung. Dieser Geschäftsbereich umfasst die Bewirtschaftung eigener und gepachteter Bestände an Mietwohnungen sowie sonstiger Objekte und enthält im Wesentlichen die nach IAS  40 als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und alle damit zusammenhängenden Aufwendungen und Erträge. Der Geschäftsbereich erbringt sämtliche Tätigkeiten eines modernen Asset- und Portfoliomanagements, wie die Betreuung der Mietverträge, die Wohnungsvermarktung sowie die Instandhaltung und Modernisierung des Immobilien-Portfolios, mit dem Ziel der Optimierung der Mieterlöse. Segment II – Immobilienhandel. Dieser Geschäftsbereich umfasst die Vorbereitung und Durchführung des Verkaufs von Wohnungen aus dem eigenen Bestand im Rahmen von Bestandsoptimierung und -bereinigung. Der Verkauf erfolgt zum einen durch Blockverkäufe, zum anderen auch im Wege der Einzelprivatisierung, also durch den Verkauf einzelner Wohnungen (z. B. an Mieter).

76


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

Segment III – Bauträgergeschäft. Dieser Geschäftsbereich umfasst die Entwicklung, die Herstellung und den Verkauf von Immobilienprojekten an Einzelinvestoren als auch an institutionelle Investoren. Segment IV – Dienstleistungen. Dieser Geschäftsbereich umfasst die Erbringung externer und interner Dienstleistungen, u. a. private Wohnungseigentumsverwaltung sowie Wohnungsbewirtschaftung für institutionelle Investoren. Konzerninterne Transaktionen betreffen im Wesentlichen Geschäftsbesorgungsverträge, die zu marktüblichen Bedingungen durchgeführt werden. Für die Segmente gelten die gleichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze wie für den Konzernabschluss. Im Rahmen der Überleitung auf den Konzernabschluss werden alle Aufwendungen und Erträge ausgewiesen, die nicht einem der definierten Segmente zuordenbar sind. Darüber hinaus werden hier alle konzerninternen Erträge und Aufwendungen in voller Höhe eliminiert. Bei den Außenumsätzen handelt es sich ausschließlich um Inlandsumsätze. Auf eine weitere Aufteilung wurde aus wirtschaftlichen Erwägungen verzichtet. Bei den Innenumsatzerlösen handelt es sich um Erlöse, die zwischen den Segmenten erzielt wurden. Die Verrechnungspreise sind marktorientiert festgelegt. Die Aufwendungen werden bei der jeweils betroffenen Aufwandsposition abgesetzt. H

S O N S T I G E ER L ÄU T ER U N G EN U N D A N G A B EN

H .1

L E A S I N G V ER H Ä LT N I S S E

Leasingverhältnisse, die als Finanzierungsleasing zu qualifizieren sind, bestehen zum Stichtag nicht. Sämtliche Mietverträge, die der Konzern mit seinen Mietern abgeschlossen hat, sind nach IFRS als Operating-Leasingverhältnisse einzustufen.

Der Konzern ist Leasinggeber einer Vielzahl von Operating-Leasingverhältnissen (Mietverträgen), im Wesentlichen über als Finanzinvestition gehaltene Immobilien. Die bestehenden Mietverträge sind zum überwiegenden Teil grundsätzlich innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündbar. Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen aus unkündbaren Operating-Leasingverhältnissen beträgt TEUR  47.599 (Vorjahr TEUR  45.615) und ist innerhalb eines Jahres fällig.

77


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

Darüber hinaus ist der Konzern Leasingnehmer im Rahmen unterschiedlicher Leasingverhältnisse. Aus langfristigen Immobilienpachtverträgen sowie aus dem Leasing von Kraftfahrzeugen und Büromaschinen sind folgende künftigen Mindestleasingzahlungen zu leisten:

bis 1 Jahr TEUR

1 bis 5 Jahre TEUR

über 5 Jahre TEUR

Summe TEUR

31. 12. 2012 Miet- und Leasingverträge

275

271

69

615

Pachtverträge Immobilien

2.507

3.598

6.105

Summe

2.782

3.869

69

6.720

31. 12. 2011 Miet- und Leasingverträge

280

320

107

707

Pachtverträge Immobilien

2.482

6.105

8.587

Summe

2.762

6.425

107

9.294

Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen aus Untermietverhältnissen beträgt zum Bilanzstichtag TEUR  1.009 (Vorjahr TEUR  982) und ist innerhalb eines Jahres fällig. H.2

H A F T U N G S V ER H Ä LT N I S S E U N D S O N S T I G E F I N A N Z I EL L E V ER P F L I C H T U N G EN

Im Zusammenhang mit dem Erwerb von Geschäftsanteilen an der GWH im Jahr 2000 besteht eine Garantie- und Verpfändungsvereinbarung inkl. Nachtrag aus 2010, mit der die GWH IH eine Absicherung der Werthaltigkeit ihrer Beteiligung in Höhe des Beteiligungs-

buchwertes, maximal bis zu den damaligen Anschaffungskosten von TEUR  489.700 erhalten hat. Für die Übernahme der Garantie zahlt die GWH IH ein Entgelt von TEUR  612 pro Kalendervierteljahr. Die Vereinbarung kann nur von der GWH IH und erstmals am 30. Juni 2020 mit Wirkung zum 2. Januar 2021 gekündigt werden. Am 31. Dezember 2012 bestanden Haftungsverpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen aus Bürgschaften für Verbindlichkeiten Dritter in Höhe von TEUR  170 (Vorjahr TEUR  765). Die Wahrscheinlichkeit einer Inanspruchnahme der GWH aus diesen Bürgschaf-

ten ist als gering einzuschätzen. Die GWH haftete im Vorjahr darüber hinaus im Rahmen einer selbstschuldnerischen Bürgschaft für die Erfüllung der Verpflichtungen aus einem Grundstückskaufvertrag der CP  Campus Projekte GmbH, Frankfurt am Main, bis zu einer Gesamthöhe von TEUR  4.334. Für die Fertigstellung der laufenden Neubauprojekte im Mietwohnungsbereich werden Kosten in Höhe von TEUR  13.727 erwartet, von denen zum Bilanzstichtag bereits TEUR  8.910 beauftragt sind. Für die am Bilanzstichtag im Bau befindlichen Bauträgerprojekte beträgt das Bestellobligo TEUR  1.496. Im Rahmen der Geschäftstätigkeit erwachsen dem Konzern regelmäßig weitere Verpflichtungen für laufende Baukosten. Zum Bilanzstichtag bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Grundstückskäufen in Höhe von TEUR  11.571 (Vorjahr TEUR  7.019).

78


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

Darüber hinausgehende, im Konzernabschluss 2012 nicht ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, bestehen nicht. Es bestanden am Bilanzstichtag nicht bilanzierte Treuhandvermögen und -verbindlichkeiten aus Sicherheitsleistungen der Mieter in Höhe von TEUR  33.424 (Vorjahr TEUR  32.651). Aufgrund des in gleicher Höhe bestehenden Treuhandvermögens besteht kein Risiko der einseitigen Inanspruchnahme der Treuhandverbindlichkeiten. H.3

H O N O R A R E D E S A B S C H LU S S P R Ü F ER S

Die Verwaltungsaufwendungen enthalten in Höhe von TEUR  279 Honorare für im Berichtsjahr als Aufwand erfasste Abschlussprüfungsleistungen (Vorjahr TEUR  289). Darüber hinaus sind in 2012 wie im Vorjahr keine sonstigen Leistungen erbracht worden. H.4

K A P I TA L M A N AG EM EN T

Ziele des Kapitalmanagements im Konzern sind: – Gewährleistung einer angemessenen Renditeerzielung für die Investoren unter Beachtung der relevanten Risikosituation; – Sicherstellung einer jederzeitigen Kapitaldienstfähigkeit sowie – Umsetzung der Wachstums- und Bestandsoptimierungsstrategie durch finanzielle Flexibilität. Im Rahmen des Chancen- und Risikomanagements des Konzerns werden die Mitglieder der Geschäftsführung regelmäßig über die Ergebnisentwicklung des Konzerns und der Tochterunternehmen und damit über die Entwicklung des Eigenkapitals informiert. H.5

R I S I KO M A N AG EM EN T

Der Konzern ist im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Für alle Geschäftsbereiche wurden als Überwachungs- und Frühwarnsystem Risikomanagementinstrumente und -leitlinien eingerichtet, die qualifiziert und zeitnah überwacht werden. Zinsrisiko. Aus den bestehenden Darlehensverbindlichkeiten ergeben sich Risiken aus schwankenden Kapitalmarktzinsen nach Auslaufen bestehender Zinsbindungsfristen. Um das operative Ergebnis langfristig gegen diese Risiken abzusichern, wurden zwei Zinsswaps abgeschlossen. Die Zinsswaps, mit denen das Zinsniveau künftig abzuschließender, variabel verzinslicher Darlehensverträge bzw. -prolongationen gesichert werden soll, sind ausschließlich mit verbundenen Unternehmen (Helaba) geschlossen. Forderungsausfallrisiko. Forderungsausfallrisiken bestehen aus dem Vermietungsgeschäft in nicht erheblichem Umfang. Die Mietrückstandsquote ist gering und wird ständig überwacht. Zudem sind die Rückstände weitgehend durch Kautionen abgesichert. Dem Ausfallrisiko finanzieller Vermögenswerte wird zudem durch angemessene Wertberichtigungen Rechnung getragen. Liquiditätsrisiko. Der Konzern überwacht laufend das Risiko eines etwaigen Liquiditätsengpasses mittels einer Liquiditätsplanung, in der die Laufzeiten der Finanzinvestitionen und der finanziellen Vermögenswerte sowie erwarteter Cashflows aus der Geschäftstätigkeit berücksichtigt werden. Erhöhte Liquiditätsrisiken bestehen aufgrund des Bestandes an liquiden Mitteln und der kontinuierlichen Zahlungsmittelzuflüsse aus der Immobilienbewirtschaftung nicht. 79


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

H.6

GESCHÄF TSFÜHRUNG

Mitglieder der Geschäftsführung waren im Geschäftsjahr: Bernhard Braun, Rechtsanwalt, Frankfurt am Main Thomas Echelmeyer, Diplom-Kaufmann, Moers Michael Haack, Diplom-Ingenieur, Bad Homburg H .7

AU F S I C H T S R AT

Mitglieder des Aufsichtsrates waren im Geschäftsjahr und danach: Jürgen Fenk, Vorstand Landesbank Hessen-Thüringen, Aufsichtsratsvorsitzender, Wien (seit 2. Oktober 2012) Johann Berger, stellv. Vorstandsvorsitzender Landesbank Hessen-Thüringen, Aufsichtsratsvorsitzender, Lenggries (bis 30. September 2012) Dr. Detlef Hosemann, Vorstand Landesbank Hessen-Thüringen, stellv. Aufsichtsratsvorsitzender, Frankfurt am Main Norbert Bickelhaupt, Geschäftsführer der Helaba Gesellschaft für Immobilienbewertung mbH, Mühltal Hartmut Hoffmann, Hausmeister, Arbeitnehmervertreter der GWH , Baunatal Dieter F. Kasten, Rechtsanwalt, Königstein Maris Rakuts, Betriebsratsvorsitzender der GWH , Arbeitnehmervertreter der GWH , Wiesbaden Die Bezüge der Aufsichtsratsmitglieder betrugen TEUR  7 (Vorjahr TEUR  6). H.8

B E Z I EH U N G EN Z U N A H E S T EH EN D EN U N T ER N EH M EN U N D P ER S O N EN

Im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Konzerns werden Bankgeschäfte mit nach IAS  24 als nahestehend anzusehenden Unternehmen zu marktüblichen Bedingungen abgeschlossen. Die nachfolgenden Angaben betreffen die Geschäftsbeziehungen zu verbundenen Unternehmen und Beteiligungen des Helaba-Konzerns:

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

Forderungen an Helaba

1

1

Forderungen und sonstige Vermögenswerte

1

1

Bankguthaben bei Gesellschaften des Helaba-Konzerns

753

1.367

Zahlungsmittel

753

1.367

Darlehen von Gesellschaften des Helaba-Konzerns

335.595

335.306

Finanzielle Schulden

335.595

335.306

Zinsswap Helaba

53.504

47.450

Negativer Marktwert Derivativer Finanzinstrumente

53.504

47.450

Verbindlichkeiten gegenüber Helaba aus Ergebnisabführung

43.117

42.449

259

248

43.376

42.697

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

Zinsaufwendungen an Gesellschaften des Helaba-Konzerns

19.941

– 19.356

Aufwendungen / Erträge aus der Bewertung Zinsswap Helaba

– 5.235

– 7.833

Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaften des Helaba-Konzerns Sonstige Verbindlichkeiten

80


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates sowie die Mitglieder der Geschäftsführungen von einbezogenen Tochterunternehmen oder deren direkte Familienangehörige unterhalten über die Organbeziehungen hinaus keine persönlichen Geschäftsbeziehungen zu Gesellschaften des GWH -Konzerns. Die Geschäftsführung hat von der Gesellschaft im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von TEUR  1.214 erhalten (Vorjahr TEUR  1.117). Für diese Gruppe bestehen Pensionsrückstellun-

gen in Höhe von TEUR  2.143 (Vorjahr TEUR  1.353). Im laufenden Geschäftsjahr wurden Zuführungen zu den Pensionsrückstellungen in Höhe von TEUR  141 als Aufwand erfasst (Vorjahr TEUR  133). An frühere Mitglieder der Geschäftsführung einbezogener Tochtergesellschaften wurden im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von TEUR  188 (Vorjahr TEUR  192) geleistet. Für diese Gruppe bestehen Pensionsrückstellungen in Höhe von TEUR  2.153 (Vorjahr TEUR  1.987). Frankfurt am Main, den 15. März 2013 GWH Immobilien Holding GmbH

Die Geschäftsführung

BERNH A RD BR AUN

T HOMAS ECHELME Y ER

MICHA EL HA ACK

81


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

KO N Z E R N - S E G M E N T B E R I C H T E R S TAT T U N G Z U M 3 1 . D E Z E M B E R 2 0 12

Segment I Immobilienbewirtschaftung

Segment II Immobilienhandel

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

Segmenterlöse – konzernextern

273.100

269.827

43.456

38.619

Segmenterlöse – konzernintern

4.873

4.940

277.973

274.767

43.456

38.619

Sonstige Segmenterträge Segmenterträge

– 34.091

– 31.688

Segmentaufwendungen – konzernextern

– 138.910

– 140.089

– 2.320

– 3.039

Segmentaufwendungen – konzernintern

– 2.696

-2.682

– 428

– 229

– 141.606

– 142.771

– 36.839

– 34.956

136.367

131.996

6.617

3.663

67.963

3.183

204.330

135.179

6.617

3.663

Buchwertabgänge

Segmentaufwendungen Segmentrohergebnis vor Bewertung IAS 40 Bewertungsergebnis IAS 40 Segmentrohergebnis

– 8.276

– 8.009

– 280

– 250

– 17.011

– 16.160

– 650

– 570

Ergebnis aus At-Equity bewerteten Unternehmen

Übrige Erträge und Aufwendungen

179.043

111.010

5.687

2.843

– 1.197

– 1.598

– 46

– 56

177.846

109.412

5.641

2.787

Verwaltungsaufwand Personalaufwand

Segmentergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen (EBITDA ) Abschreibungen Segmentergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT ) Finanzerträge Finanzaufwendungen Bewertungsergebnis Derivate Segmentergebnis vor Steuern (EBT ) Ertragsteuern Jahresergebnis

82

– 40.845

– 41.106

– 14

– 11

137.001

68.306

5.627

2.776


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

Segment III Bauträgergeschäft

Segment IV Dienstleistungen

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

26.340

46.848

1.457

1.439

6.887

6.055

1.721

1.697

Konzernfunktion und Überleitung 31. 12. 2012 TEUR

Konzern

31. 12. 2011 TEUR

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

344.353

356.733

– 6.887

– 6.055

6.594

6.637

28.061

48.545

8.344

7.494

– 6.887

– 6.055

350.947

363.370

– 22.456

– 41.237

– 56.547

– 72.925

– 1.424

– 2.167

– 250

– 163

– 142.904

– 145.458

3.124

2.911

– 23.880

– 43.404

– 250

– 163

3.124

2.911

– 199.451

– 218.383

4.181

5.141

8.094

7.331

– 3.763

– 3.144

151.496

144.987

67.963

3.183

4.181

5.141

8.094

7.331

– 3.763

– 3.144

219.459

148.170

– 379

– 621

– 1.802

– 1.398

3.217

2.250

– 7.520

– 8.028

– 835

– 1.380

– 5.032

– 4.745

– 23.528

– 22.855

– 147

– 148

1.862

1.715

– 148

– 1.545

– 407

– 1.545

– 407

2.820

2.992

1.260

1.188

– 229

– 1.301

188.581

116.732

– 58

– 136

– 208

– 277

– 1.509

– 2.067

2.762

2.856

1.052

911

– 229

– 1.301

187.072

114.665

1.047

862

1.047

862

– 417

– 987

– 145

– 60

– 3.758

– 4.156

– 45.179

– 46.320 – 7.833

– 5.235

– 7.833

– 5.235

2.345

1.869

907

851

– 8.175

– 12.428

137.705

61.374

– 27.075

– 12.017

110.630

49.357

83


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — KO N Z E R N A B S C H L U S S

B ESTÄT IGUNGSV ERMERK D ES A B SC HLUS SPRÜF ERS Wir haben den von der GWH Immobilien Holding GmbH aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Gesamtergebnisrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang – sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS , wie sie in der EU anzuwenden sind, liegt in der Verantwortung der Geschäftsführer der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben. Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW ) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführer sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS , wie sie in der EU anzuwenden sind, und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Frankfurt am Main, den 15. März 2013 PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

DIRK FISCHER

P PA . A N D R E A S H E L LW I G

WIRTSCHAF TSPRÜFER

WIRTSCHAF TSPRÜFER

84


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — J A H R E S A B S C H L U S S

GW H IMMOBILIEN HOLD ING GMBH JA HRESA B SCHLUSS FÜR DAS GESCH Ä F T S JA HR ZUM

31 . D E Z EMB ER 2012 B I L A N Z Z U M 3 1 . D E Z E M B E R 2 0 12

Aktiva A.

31. 12. 2012 EUR

31. 12. 2011 EUR

991.131.694,07

991.131.694,07

991.131.694,07

991.131.694,07

50.413.389,13

47.828.077,74

127,82

127,82

50.413.516,95

47.828.205,56

Anlagevermögen Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen

B.

Umlaufvermögen

I.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 2. Sonstige Vermögensgegenstände

II.

Guthaben bei Kreditinstituten

Passiva A.

1.662.800,07

50.617.293,45

49.491.005,63

1.041.748.987,52

1.040.622.699,70

31. 12. 2012 EUR

31. 12. 2011 EUR

Eigenkapital 25.000.000,00

25.000.000,00

924.854.390,00

924.854.390,00

949.854.390,00

949.854.390,00

1. Rückstellungen für Pensionen

2.027.354,00

1.618.388,00

2. Sonstige Rückstellungen

1.027.907,16

993.824,16

3.055.261,16

2.612.212,16

45.500.000,00

45.500.000,00

I.

Gezeichnetes Kapital

II.

Kapitalrücklage

B.

Rückstellungen

C.

203.776,50

Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 4. Sonstige Verbindlichkeiten (davon aus Steuern: EUR 38.605,72; Vorjahr: TEUR 33)

877,15

21.823,71

43.299.853,49

42.585.565,46

38.605,72

48.708,37

88.839.336,36

88.156.097,54

1.041.748.987,52

1.040.622.699,70

85


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — J A H R E S A B S C H L U S S

GE W INN - UND V ERLUST RECHNUNG F Ü R D A S G E S C H Ä F T S J A H R 2 0 12

1.

Umsatzerlöse

2.

Sonstige betriebliche Erträge

3.

Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung (davon für Altersversorgung EUR 368.653,56; Vorjahr TEUR 72)

4.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

5.

Erträge aus Beteiligungen

6.

Erträge aus Teilgewinnabführungsverträgen

7.

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

8.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

9.

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

10.

Sonstige Steuern

11.

Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn

12.

Jahresüberschuss

86

2012 EUR

2011 EUR

2.962.405,09

2.342.169,21

2.923,92

4.010,96

1.876.903,49

1.768.833,55

472.777,84

164.855,13

2.349.681,33

1.933.688,68

3.384.318,88

3.394.587,04

41.923.841,65

43.581.114,32

6.009.163,50

3.893.134,28

114.752,89

112.771,32

2.157.985,00

2.152.168,00

43.121.101,84

42.452.756,37

4.115,90

3.896,00

43.116.985,94

42.448.860,37

0,00

0,00


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — J A H R E S A B S C H L U S S

A NH A NG ZUM JA HRESA B SCHLUSS FÜR DAS G ESC H Ä F T S JA HR ZUM 31 . D E Z EMB ER 2012 A.

A L LG EM EI N E A N G A B EN

Die GWH Immobilien Holding GmbH, Frankfurt am Main („GWH IH “), ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 und 4 HGB . Der Jahresabschluss 2012 wurde gemäß dem Gesellschaftsvertrag nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches für große Kapitalgesellschaften und Vorschriften des GmbHGesetzes aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt. B.

ER L ÄU T ER U N G EN Z U D EN B I L A N Z I ER U N G S - U N D B E W ER T U N G S M E T H O D EN

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden gegenüber dem Vorjahr unverändert beibehalten. Die Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bilanziert. Bei voraussichtlich dauernden Wertminderungen werden Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zu Nennwerten angesetzt. Erkennbaren Ausfallrisiken wird durch entsprechende Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Die Guthaben bei Kreditinstituten wurden zum Nennwert angesetzt. Die Rückstellungen wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Die Pensionsrückstellungen wurden nach versicherungsmathematischen Grundsätzen nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Lohn- und Gehaltssteigerungen sowie Rentenanpassungen ermittelt. Die Bewertung erfolgte auf der Basis eines versicherungsmathematischen Gutachtens unter folgenden Annahmen:

31. 12. 2012

31. 12. 2011

Anwartschaftstrend

2,0 % p.a.

2,0 % p.a.

Rentendynamik

2,0 % p.a.

2,0 % p.a.

Rechnungszinsfuß

5,06 % p.a.

5,14 % p.a.

Sterbewahrscheinlichkeiten

„Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck

„Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck

Individualisierungsverfahren

„Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck

„Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck

Der Zinssatz entspricht dem von der Deutschen Bundesbank bekanntgegebenen Abzinsungszinssatz gemäß § 253 Abs. 2 HGB mit einer angenommenen Laufzeit von 15 Jahren. Verbindlichkeiten wurden mit ihren Erfüllungsbeträgen bewertet.

87


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — J A H R E S A B S C H L U S S

C.

ER L ÄU T ERU N G EN Z U R B I L A N Z U N D Z U R G E W I N N - U N D V ER LU S TRECHNUNG

BIL ANZ

Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens ist in nachfolgendem Anlagengitter dargestellt:

E N T W I C K L U N G D E S A N L A G E V E R M Ö G E N S I N D E R Z E I T V O M 1 . J A N UA R B I S 3 1 . D E Z E M B E R 2 0 12

Anschaffungs- / Herstellungskosten

Abschreibungen

Buchwert

01. 01. 2012 TEUR

Zugänge TEUR

Abgänge TEUR

31. 12. 2012 TEUR

01. 01. 2012 TEUR

Zugänge TEUR

Abgänge TEUR

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

Anteile an verbundenen Unternehmen

991.132

0

0

991.132

0

0

0

0

991.132

991.132

Anlagevermögen

991.132

0

0

991.132

0

0

0

0

991.132

991.132

Finanzanlagen

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. Die folgenden Aktiva betreffen verbundene Unternehmen und Gesellschafter:

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

50.413

47.828

Forderungen gegen verbundene Unternehmen davon gegen Gesellschafter davon gegen Beteiligungsunternehmen Guthaben bei Kreditinstituten

50.413

47.828

204

1.663

davon gegen verbundene Unternehmen

4

26

davon gegen Gesellschafter

4

26

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen wie im Vorjahr im Wesentlichen Forderungen aus Gewinnausschüttungen der GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt am Main („GWH “) und der DKB Wohnimmobilien Beteiligungs GmbH & Co. KG , Potsdam („DKBB “). Darüber hinaus sind hier wie im Vorjahr Forderungen aus Geschäftsbesorgung ausgewiesen. Das zum Nennwert angesetzte und erbrachte gezeichnete Kapital beträgt unverändert zum Vorjahr TEUR  25.000. Die Rückstellungen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

01. 01. 2012

Auflösung

Zuführung

31. 12. 2012

TEUR

Inanspruchnahme TEUR

TEUR

TEUR

TEUR

1.618

409

2.027

Personalrückstellungen

647

646

648

649

Jahresabschlusskosten

347

339

2

373

379

994

985

2

1.021

1.028

2.612

985

2

1.430

3.055

Pensionsrückstellungen

Sonstige Rückstellungen Rückstellungen

88


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — J A H R E S A B S C H L U S S

Die folgenden Passiva betreffen verbundene Unternehmen und Gesellschafter:

31. 12. 2012 TEUR Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten davon gegenüber verbundenen Unternehmen davon gegenüber Gesellschafter Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen davon gegenüber Gesellschafter davon gegenüber Beteiligungsunternehmen

31. 12. 2011 TEUR

45.500

45.500

45.500

45.500

45.500

45.500

43.300

42.586

43.210

42.490

90

95

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr und weniger als fünf Jahren. Die übrigen Verbindlichkeiten haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten wie im Vorjahr die Verbindlichkeiten aus der Ergebnisabführung an die Gesellschafterin Landesbank HessenThüringen Girozentrale („Helaba“). Daneben sind hierin Verbindlichkeiten aus Geschäftsbesorgung enthalten. In den sonstigen Verbindlichkeiten waren im Vorjahr Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit in Höhe von TEUR  16 enthalten. Die Verbindlichkeiten sind nicht gesichert. G E W I N N - U N D V ER LU S T R E C H N U N G

Die Umsatzerlöse betreffen Geschäftsbesorgungsdienstleistungen gegenüber der GWH und wurden ausschließlich im Inland erzielt. Wesentliche periodenfremde Erträge resultieren aus Auflösungen von Rückstellungen in Höhe von TEUR  2 (Vorjahr TEUR  3), die in den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen sind. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten mit TEUR  2.449 (Vorjahr TEUR 2.449) Prämienzahlungen aufgrund einer bestehenden Garantie- und Verpfändungsvereinbarung. Die Erträge aus Beteiligungen betreffen die Vorabausschüttung der GWH von TEUR  40.333 (Vorjahr TEUR 41.813) und das laufende Ergebnis der DKBB von TEUR  1.591 (Vorjahr TEUR  1.768).

Die Erträge aus Teilgewinnabführungsverträgen beinhalten wie im Vorjahr den Gewinnanteil aus der atypisch stillen Beteiligung an der GWH . Die folgenden Posten betreffen Erträge und Aufwendungen mit verbundenen Unternehmen:

Erträge aus Teilgewinnabführungsverträgen Erträge aus Beteiligungen Zinsen und ähnliche Aufwendungen

2012 TEUR

2011 TEUR

6.009

3.983

41.924

43.581

2.075

2.075

89


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — J A H R E S A B S C H L U S S

Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen enthalten in Höhe von TEUR  83 (Vorjahr TEUR  77) Aufwendungen aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellungen. Das Jahresergebnis der Gesellschaft wird aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages an die Helaba abgeführt. D.

S O N S T I G E A N G A B EN

Haftungsverhältnisse und Sonstige finanzielle Verpflichtungen Unter der Bilanz auszuweisende Haftungsverhältnisse gemäß §§ 251 i. V. m 268 Abs. 7 HGB bestanden zum Bilanzstichtag nicht. Im Zusammenhang mit dem Erwerb von Geschäftsanteilen an der GWH im Jahr 2000 besteht eine Garantie- und Verpfändungsvereinbarung inkl. Nachtrag aus 2010, mit der die GWH IH eine Absicherung der Werthaltigkeit ihrer Beteiligung in Höhe des Beteiligungs-

buchwertes, maximal bis zu den damaligen Anschaffungskosten von TEUR  489.700, erhalten hat. Für die Übernahme der Garantie zahlt die GWH IH ein Entgelt von TEUR  612 pro Kalendervierteljahr. Die Vereinbarung kann nur von der GWH IH und erstmals am 30. Juni 2020 mit Wirkung zum 2. Januar 2021 gekündigt werden. P ER S O N A L

Im Geschäftsjahr hat die Gesellschaft durchschnittlich sechs (Vorjahr fünf) Mitarbeiter beschäftigt.

90


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — J A H R E S A B S C H L U S S

A N T EI L S B E S I T Z

Zum Bilanzstichtag bestanden die nachfolgenden unmittelbaren und mittelbaren Beteiligungen mit mindestens 20 % Kapitalanteil i. S. d. § 285 Abs. 11 HGB , Eigenkapital und Ergebnis beruhen auf handelsrechtlicher Rechnungslegung.

Firma

Anteil Eigenkapital

gehalten durch

Eigenkapital zum 31. 12. 2012 TEUR

Jahresergebnis 2012 TEUR

94,9 %

GWH IH

357.486

46.489

5,1 %

2

94,9 %

GWH IH

36.713

1.677

Unmittelbare Beteiligungen 1

GWH ¹

2

DKBB ²

3

GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH, Frankfurt am Main

94,9 %

GWH IH

60.854

4.719

4

MERIAN GmbH Wohnungsunternehmen, Frankfurt am Main

90,7 %

GWH IH

18.590

1.181

100,0 %

1

2.638

3

94,9 % 5,1 %

1 3

210

1.175

Mittelbare Beteiligungen 5

G+S Bauen und Wohnen GmbH, Frankfurt am Main

6

FRAWO Frankfurter Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main³

7

G+S Wohnen in Frankfurt GmbH, Frankfurt am Main³

100,0 %

1

23.417

887

8

MAVEST Wohnungsbaugesellschaft mbH, Frankfurt am Main

100,0 %4

3

4.433

701

9

MAVEST Vertriebsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main³

80,0 % 20,0 %

3 8

25

181

10

Projektgesellschaft Darmstadt Goethestraße 36 mbH i. L., Frankfurt am Main

51,0 %

1

28

1

11

Projektgesellschaft Darmstadt Goethestraße 36 mbH & Co. Bauträger KG i. L., Frankfurt am Main

51,0 %

1

53

– 11

12

CP Campus Projekte GmbH, Frankfurt am Main

50,0 %

1

435

– 294

13

WoWi Media GmbH & Co. KG , Hamburg 5

23,7 %

1

6.465

5.517

1 Eigenkapital inkl. Einlage stiller Gesellschafter 2 Eigenkapital zum 31. 12. 2012 nach Ergebnisverwendung, Ergebnis 2012 vor Ergebnisverwendung 3 Eigenkapital zum 31. 12. 2012 nach Ergebnisabführung, Ergebnis 2012 vor Ergebnisabführung 4 Anteil Eigenkapital 99,993 % 5 Angaben zu Eigenkapital und Ergebnis beziehen sich auf den Jahresabschluss zum 31. 12. 2011

GESCHÄF TSFÜHRUNG

Mitglieder der Geschäftsführung waren im Geschäftsjahr: Rechtsanwalt Bernhard Braun, Frankfurt am Main, Vorsitzender Diplom-Kaufmann Thomas Echelmeyer, Moers Diplom-Ingenieur Michael Haack, Bad Homburg Die Mitglieder der Geschäftsführung erhielten im Geschäftsjahr 2012 Bezüge in Höhe von TEUR  1.214 (Vorjahr TEUR  1.117).

91


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — J A H R E S A B S C H L U S S

AU F S I C H T S R AT

Mitglieder des Aufsichtsrats sind: Jürgen Fenk, Vorstand Landesbank Hessen-Thüringen, Aufsichtsratsvorsitzender, Wien (seit 2. Oktober 2012) Johann Berger, stellv. Vorstandsvorsitzender Landesbank Hessen-Thüringen, Aufsichtsratsvorsitzender, Lenggries (bis 30. September 2012) Dr. Detlef Hosemann, Vorstand Landesbank Hessen-Thüringen, stellv. Aufsichtsratsvorsitzender, Frankfurt am Main Norbert Bickelhaupt, Geschäftsführer der Helaba Gesellschaft für Immobilienbewertung mbH, Mühltal Hartmut Hoffmann, Hausmeister, Arbeitnehmervertreter der GWH , Baunatal Dieter F. Kasten, Rechtsanwalt, Königstein Maris Rakuts, Betriebsratsvorsitzender der GWH , Arbeitnehmervertreter der GWH , Wiesbaden Die Bezüge der Aufsichtsratsmitglieder betrugen TEUR  7 (Vorjahr TEUR  6). H O N O R A R E D E S A B S C H LU S S P R Ü F ER S

Bezüglich der Angaben zu den für das Geschäftsjahr berechneten Gesamthonoraren des Abschlussprüfers wird von der Befreiungsvorschrift des § 285 Nr. 17 HGB Gebrauch gemacht, da die Angaben im Konzernabschluss der Gesellschaft erfolgen. G E S EL L S C H A F T ER

Die Gesellschafterin Helaba hält 100 % der Anteile. KO N Z ER N A B S C H LU S S

Die GWH IH stellt den Konzernabschluss für den kleinsten Kreis von Unternehmen auf, dieser wird beim Handelsregister des Amtsgerichtes Frankfurt am Main (HRB 79594) eingereicht. Die Helaba als unmittelbares Mutterunternehmen der Gesellschaft stellt den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen auf. Dieser wird beim Handelsregister der Amtsgerichte Frankfurt am Main (HRA 29821) und Jena (HRA 102181) eingereicht. Frankfurt am Main, den 15. März 2013 GWH Immobilien Holding GmbH

Die Geschäftsführ Geschäftsführung

BERNH A RD BR AUN

92

T HOMAS ECHELME Y ER

MICHA EL HA ACK


G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 12 — J A H R E S A B S C H L U S S

B ESTÄT IGUNGSV ERMERK D ES A B SC HLUSSPRÜF ERS An die GWH Immobilien Holding GmbH, Frankfurt am Main Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der GWH Immobilien Holding GmbH, Frankfurt am Main, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführer der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW ) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbe zogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführer sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Frankfurt am Main, den 15. März 2013 PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft haft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

DIRK FISCHER

P PA . A N D R E A S H E L LW I G

WIRTSCHAF TSPRÜFER

WIRTSCHAF TSPRÜFER

93


Z W E I TA U S E N D Z W Ö L F

IMPRESSUM

Herausgeber GWH Immobilien Holding GmbH

Westerbachstraße 33 60489 Frankfurt am Main Telefon 069 97551-0 www.gwh.de Ansprechpartner Marc Hohmann Leiter Unternehmenskommunikation Telefon 069 97551-296 Konzept und Gestaltung Buddelschiff Kommunikation GmbH Stuttgart Redaktion Gögele Public Relations Bad Soden Juni 2013

Bildnachweis — Umschlag istockphoto.com, GWH Archiv — Seite 2 Ulrich Schepp — Seite 6/7 istockphoto.com (Deklofenak) — Seite 8/9 istockphoto.com (Urilux, Pingwin) — Seite 10/11 istockphoto.com (GlobalStock) — Seite 12/13 istockphoto.com (dorioconnell) — Seite 14/15 istockphoto.com (TommL, pixalot) — Seite 18/19 istockphoto.com (Urilux) — Seite 20/21 istockphoto.com (BrianAJackson) — Seite 22/23 istockphoto.com (ChrisGorgio, malerapaso) — Seite 24/25 istockphoto.com (luigidezotti), veer.com (naumoid) — GWH Archiv

94


S C H Ö N ER W O H N EN I S T G RÜ N


GWH Geschäftsbericht 2012