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ZAHAR EGOITZA BAT EGITEKO

BIDEGARRITASUN AZTERLANA AURREPROIEKTUA SODUPE, GUEÑES

ESTUDIO DE VIABILIDAD ANTEPROYECTO RESIDENCIA DE PERSONAS MAYORES SODUPE, GÜEÑES

ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES


OBJETIVOS

valorar la viabilidad de la construcción y explotación de una residencia de ancianos en la unidad EP01 del sector Aranzibia de Sodupe en Güeñes.

- Estudio de mercado

conocer las posibilidades de implantación y comercialización de un proyecto residencial dirigido a personas mayores en el Término Municipal de Güeñes

- Anteproyecto determinar si es factible construir en esta parcela un edificio que responda a las necesidades que se requieren en el estudio de viabilidad.

- Estudio de viabilidad

proponer el modelo, funcional y de gestión de residencia, más adecuado a los criterios de minimización de riesgo comercial y maximización de rentabilidad del negocio

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ESTUDIO DE MERCADO - Area Influencia - Usuarios potenciales - Capacidad económica de los mayores - Plazas residenciales existentes - Distribución de las plazas residenciales - Tarifas medias - Ocupación media - Previsión de población de mayores - Proyección de plazas ofertadas - Residencias con atención socio sanitaria

Tras analizar los datos en el área de influencia, hay una demanda insatisfecha con la oferta actualmente existente, habiendo un potencial de oportunidad de negocio enfocado a atender necesidades socio-sanitarias.

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ANTEPROYECTO - Condiciones del estudio de viabilidad - Características de la parcela - Normativa aplicable - Condicionantes urbanísticos - Propuesta Edificio

Es factible construir un edificio para albergar una residencia socio sanitaria que cumpla las normativas edificatoria y de uso, satisfaga los condicionantes municipales y cuente con prestaciones que la hagan atractiva, tanto para los residentes como los gestores.

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ESTUDIO DE VIABILIDAD - Planteamiento de modelo de residencia - Costes de construcción - Programa de gestión. - Supuestos de explotación. gestor-propietario gestor-arrendatario

Analizado el modelo de residencia, con sus costes de construcción y explotación resulta viable plantear una residencia socio sanitaria versátil y con estandares de calidad.

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PARCELA

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PARCELA

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PARCELA

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IMPLANTACIÓN

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PARCELA

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PARCELA

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PARCELA

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ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES

1


2

Zona de Influencia

Habitantes en Zona de Influencia Poblacion en área de influencia, Año 2011

Municipios en un radio de 25 km desde Güeñes

ÁREA DE INFLUENCIA

65 +

2011 Total

ÁREA DE INFLUENCIA

ZONA 25

TOTAL Güeñes Abanto Alonsotegi Arakaldo Arrankudiaga Arrigorriaga Artzentales Balmaseda Barakaldo Basauri Bilbao Derio Erandio Etxebarri Galdakao Galdames Getxo

65 +

2011

%

Total

%

ZONA 25

887.388

186.225

20,99

6.403 9.742 2.838 129 954 12.525 753 7.681 100.064 41.777 351.356 5.578 24.369 10.230 29.153 843 80.252

1.257 1.549 584 24 172 1.850 157 1.637 21.147 9.996 78.739 1.087 4.544 1.215 5.020 192 15.610

19,63 15,90 20,58 18,60 18,03 14,77 20,85 21,31 21,13 23,93 22,41 19,49 18,65 11,88 17,22 22,78 19,45

Gordexola Leioa Loiu Muskiz Orozko Ortuella Portugalete Santzurzi Sestao Sondika Sopuerta Ugao-Mirabelles Zalla Zamudio Zaratamo Zierbena

1.728 30.483 2.494 7.518 2.512 8.440 47.698 47.101 28.805 4.543 2.570 4.052 8.411 3.277 1.651 1.458

375 4.401 531 1.286 491 1.604 11.343 9.796 6.741 981 517 765 1.423 643 304 244

Fuente: Censos de Población y Padrones Municipales de habitantes del Instituto Nacional de Estadística (2011)

Porcentaje de habitantes mayores en Zona de Influencia

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21,70 14,44 21,29 17,11 19,55 19,00 23,78 20,80 23,40 21,59 20,12 18,88 16,92 19,62 18,41 16,74


3 Demanda

Oferta

Conclusiones

ESTUDIO DE MERCADO

ANÁLISIS DE LA DEMANDA OBJETIVO Conocer con profundidad cuál es la realidad de la que partimos. Recopilación exhaustiva e interpretación de datos demográficos, económicos, sociales, y asistenciales.

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Cuantificación de la demanda potencial actual Planteamiento ¿Cuál es la demanda potencial de servicios residenciales y sociosanitarios en el área analizada?

Dependientes según tram os de edad Tram o de Edad

Mujeres

Varones

65-69

18%

14%

70-74

26%

18%

75-79

35%

27%

80-84

49%

33%

85-89

61%

50%

90-94

79%

68%

95-99

96%

84%

100 y más

100%

100%

Fuente: Elaboración propia a partir de INE, Encuesta de Discapacidad, Autonomía Personal y Situaciones de Dependencia (EDAD), Año 2008

Personas mayores dependientes en el Área de Influencia

Personas mayores que precisan atención socio-sanitaria en hospitales (medias y largas estancias)

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Cuantificación de la demanda potencial actual Estimación de la población mayor “residencializable” ¿Cuántas personas mayores dependientes reciben prestaciones del Sistema de Autonomía y Atención a la Dependencia (SAAD)? Personas mayores beneficiarias de una prestación del SAAD* *No todas las prestaciones a la dependencia consisten en el ingreso en una residencia

mayores beneficiarias de atención residencial y prestación económica vinculada al servicio

Población solicitante y beneficiaria de prestaciones por dependencia

Categoria Población de 65 años y más

Zona de Influencia Absoluto

Relativo

186.225

Solicitantes

26.072

14,00%

Beneficiarios

11.081

75,48%

Grado III

6.759

61,00%

Grado II

4.211

38,00%

Fuente: Elaboración propia a partir de INE, IMSERSO (Datos solicitantes y beneficiarios totales y según su grado de dependencia) y GESCA

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6

Evoluciรณn de la poblaciรณn mayor Proyecciรณn de la poblaciรณn y resultados

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7

Evolución de la población mayor Proyección de la población y resultados

Proyección de población de 65 años por grupos de edad y sexo, 2013 a 2040, Zona de Influencia Cam bio Relativo Grupo de edad

2012

2015

2020

2027

2030

2037

2012 a 2037

186.225

202.808

229.830

278.508

301.144

348.265

87,01%

127.677

134.799

153.525

184.580

195.602

214.313

67,86%

Hombres

55.943

57.587

63.315

73.876

77.906

85.795

53,36%

Mujeres 80 años y m ás Total

71.734

77.212

90.210

110.704

117.696

128.518

79,16%

58.548

68.009

76.305

93.927

105.542

133.953

128,79%

Hombres

19.865

22.986

24.337

28.085

31.069

38.113

91,86%

Mujeres

38.683

45.023

51.968

65.842

74.473

95.840

147,76%

Total 65 a 79 años Total

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Evolución de la población mayor Demanda proyectada ¿Cuál es el número de beneficiarios mayores de 65 años residentes proyectados en la zona de influencia? Beneficiarios 2012

Beneficiarios 2024

Beneficiarios 2037 Proyeccion de solicitudes y beneficiarios m ayores de 65 años, de prestaciones por dependencia en zona de influencia

Personas

Valor Prom edio Extrapolado

Población

2012 186.225

2015 202.808

2018 218.640

2021 235.914

2024 256.355

2030 301.144

2037 348.265

Solicitantes

26.072

28.393

30.610

33.028

35.890

42.160

48.757

Beneficiarios

11.081

12.068

13.010

14.038

15.254

17.919

20.723

Grado III

6.759

7.361

7.936

8.563

9.305

10.931

12.641

Grado II

4.211

4.586

4.944

5.334

5.797

6.809

7.875

Fuente: Elaboración propia a partir de datos del INE, IMSERSO y GESCA

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Socio economía Renta personal Rentas medias en Área de Influencia en relación a Bizkaia de renta media personal

Renta per capita 2009

Zona Geográfica

Renta per Capita

Relación con m edia provincial

Euskadi

19.631 €

102%

Bizkaia

19.241 €

100%

Área de Influencia

19.227 €

100%

Fuente: EUSTAT. Estadística de Renta Personal y Familiar

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Socio economía Pensiones Receptores de pensión por jubilación

de renta media personal

Núm ero de pensiones por grupos de edad, clases y sexo. Zona de Influencia. 2011. Clase de Pensión

Importe Medio de la pensión por jubilación

Total

Todas

186.225

Jubilación

115.922

Viudedad

53.496

Otras clases

16.807

Tabla de elaboración propia. Fuente: Instituto Nacional de la Seguridad Social. Informe Estadístico 2011

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Socio economía Consumo de los mayores

de renta media personal

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Demanda

Oferta

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Conclusiones

ESTUDIO DE MERCADO

ANALISIS DE LA OFERTA OBJETIVO Conocer con profundidad cuál es la competencia de un posible proyecto. Recopilación exhaustiva e interpretación de datos de la oferta residencial para personas mayores.

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Base de datos de oferta residencial Ratio de cobertura

Ratio de Cobertura en la Zona de Influencia

*Déficit de 1.207 plazas, según criterios de la OMS (ratio 5%)

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Base de datos de oferta residencial Distribución de plazas

Según titularidad de la gestión

16,11% 20,69%

Según financiación de plaza

6,75% 56,45% 27,44% 47,88%

Pública (Diputación Foral) Pública (Municipal)

24,68%

Privada (Mercantil) Privada (Religiosa o Fundación) Pública

Concertada

Privada

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Base de datos de oferta residencial Tarifas

Tarifas m edias corregidas Grado de Dependencia 1 2 3

Tarifa corregida Hab. Doble Hab. Individual 1.854,27 € 2.045,86 € 2.225,12 € 2.455,03 € 2.670,14 € 2.946,04 €

Fuente: Base de datos de oferta residencial

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Previsión de la oferta de plazas residenciales Aplicación del ratio de cobertura sobre la población proyectada mayor de 65 años en la zona de influencia, basado en los datos de oferta de plazas actual

Personas m ayores de 65 años que requieren residencialización en zona de influencia Categoria

Proyección de población al final del periodo Personas que precisan plaza residencial en base al índice de cobertura recomendado por la OMS (5%) Plazas existentes a 01/01/2012 y plazas que se prevén existentes en años posteriores con el índice de cobertura actual (4,4%) Plazas a crear en el periodo

2012

2015

2020

2025

2030

2037

186.225

202.808

229.830

263.980

301.144

348.265

9.311

10.140

11.492

13.199

15.057

17.413

8.104

8.924

10.140

11.492

13.199

15.057

1.207

1.216

1.352

1.707

1.858

2.356

Fuente: Elaboración propia a partir de INE, Explotación estadística del Padrón

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Demanda

Oferta

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Conclusiones

ESTUDIO DE MERCADO

CONCLUSIONES OBJETIVO Sobre la base de los aspectos considerados en el estudio, definir la recomendaciones sobre la idoneidad del modelo residencial más adecuado

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Conclusiones Aspectos considerados

Ratio de atención residencial en el Área de Influencia

Consecuencias sociodemográficas del envejecimiento a largo plazo de la población residente

Perfil de la demanda

Conclusiones sobre la idoneidad del modelo residencial

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Conclusiones Ratio de cobertura

Ratio de atención residencial en el Área de Influencia

Del total de mayores dependientes, beneficiarios de algún tipo de prestación a la dependencia, 7.260 son potenciales usuarios de residencias.

El número de plazas residenciales en explotación en el Área de Influencia a diciembre de 2012 es de 8.104, que suponen una ratio de 4,4 plazas por cada 100 mayores de 65 años, por debajo de las recomendaciones mínimas de la OMS (5 plazas por cada 100 mayores de 65 años). Ello se traduce en un déficit de plazas residenciales, en la actualidad, de 1.200 plazas aproximadamente.

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Conclusiones Proyección demográfica

Consecuencias sociodemográficas del envejecimiento a largo plazo de la población residente

Un estudio de proyección a largo plazo de la población residente en el área de análisis, confirma la tendencia a mantenerse durante los próximos 25 años el sobre-envejecimiento de la población, con un fuerte ensanchamiento de los grupos de edad mayor de 60 años durante todo el periodo, observándose un crecimiento del 129% en el caso de los mayores de 80 años.

Esta misma proyección, en relación con el número de plazas ofertadas actualmente, nos indica que en dicho periodo será preciso crear un total de 9.300 plazas nuevas.

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Conclusiones Proyección demográfica

La capacidad económica de los mayores o sus descendientes es en general alta en relación con la renta media estatal, y prácticamente coincidente con la provincial. Las pensiones se sitúan en el rango más alto de la geografía estatal.

Más del 1,5% de la población mayor precisa atención socio-sanitaria en hospitales (medias y largas estancias hospitalarias por padecimiento de enfermedades crónicas).

Se estima que el número de pacientes con Alzheimer en los países industrializados se doblará de 2013 a 2030.

Perfil de la demanda

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Conclusiones Recomendaciones

Conclusiones sobre la idoneidad del modelo residencial a proyectar

Edificio asistencial con servicios geriátricos, con especial atención a demencia senil • • • • • • •

Edificio funcional, que tenga en cuenta su mantenimiento. Integrador de los tres aspectos que condicionan la vida de las personas mayores: vivienda adaptada, la asistencia socio-sanitaria, y el ocio con finalidad terapéutica. Conviene concebirse como centro modulado que permita la convivencia en grupos según necesidades de atención. Versatilidad con diferentes grupos de demanda, dado que puede ser dirigida a usuarios con diferentes grados de dependencia. Protagonismo de las zonas comunes, orientadas al ocio y la interacción entre los residentes. Habitaciones espaciosas, concebidas con parámetros hoteleros, pero con instalaciones socio-sanitarias (pre-instalación para tomas de oxígeno y vacío, baños adaptados, sin barreras arquitectónicas…). Calidez en el equipamiento del centro, sin perder la funcionalidad.

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ANTEPROYECTO

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OBJETIVOS

DETERMINAR SI ES FACTIBLE CONSTRUIR EN ESTA PARCELA UN EDIFICIO

QUE RESPONDA A LAS CARACTERÍSTICAS DEFINIDAS EN EL ESTUDIO DE VIABILIDAD Y QUE CUMPLA CON LAS NORMATIVAS EXIGIBLES A ESTE TIPO DE EDIFICIOS.

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2. ANTECEDENTES 2.1 PARCELA

Palacio Aranzibia

Sodupe Goikoa

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2. ANTECEDENTES 2.1 PARCELA

+63 +59 +56

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2. ANTECEDENTES 2.1 PARCELA

ACCESO DESDE EL PASEO DEL RIO VISTA DESDE LA ZONA INFERIOR DEL CAMINO

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2. ANTECEDENTES 2.1 PARCELA

VISTA DESDE KADAGUA KALEA

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2. ANTECEDENTES 2.1 PARCELA

ESCALERAS EN EL CAMINO SOBRE TRINCHERA DE TREN VISTA DESDE LA ZONA SUPERIOR DEL CAMINO

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2. ANTECEDENTES 2.2 NORMATIVA - NORMATIVA URBANÍSTICA

SUPERFICIE PARCELA SUPERFICIE EN LA QUE SEPUEDE EDIFICAR

3.399m2 2.270 m2

EDIFICABILIDAD:

1 m2/m2

SUPERFICIE CONSTRUIDA MAXIMA:

3.399 m2 Acceso parcela

ALTURA MAXIMA: PB+4 (15M)

Servidumbre Paso ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES


2. ANTECEDENTES 2.2 NORMATIVA - NORMATIVA PARA EL PROGRAMA

DECRETO 41/98 SERVICIOS SOCIALES RESIDENCIAS

MODELO DE RESIDENCIA PARA MAYORES DEPENDIENTES DE BIZKAIA

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2. ANTECEDENTES 2.3 ESTUDIO VIABILIDAD

- UNA RESIDENCIA SOCIO SANITARIA. - UNA RESIDENCIA CON CAPACIDAD PARA 90 RESIDENTE APROXIMADAMENTE. - CON SERVICIOS, LOCALES Y ZONAS DE ACTIVIDADES AMPLIOS Y VARIADOS

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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.1 TIPO RESIDENCIA

EN LA RESIDENCIA PROPUESTA SE INTENTA INTEGRAR LOS CONCEPTOS MÁS SIGNIFICATIVOS QUE CONDICIONAN LA VIDA DE LAS PERSONAS MAYORES: - LA VIVIENDA O ESPACIO HABITACIONAL, QUE DEBE ESTAR ADAPTADA A SUS NECESIDADES, TANTO EN ESPACIO COMO EN CONTENIDO. - LA ASISTENCIA SANITARIA O EL CUIDADO DE LA SALUD. - EL OCIO, ES DECIR, LA OCUPACIÓN DEL TIEMPO LIBRE EN ACTIVIDADES LÚDICAS O CULTURALES Y RECREATIVAS. EL MODELO FUNCIONAL PROPUESTO PLANTEA UN CENTRO MUY VERSÁTIL CAPAZ DE ALBERGAR TODO TIPO DE RESIDENTES, DESDE VÁLIDOS O DEPENDIENTES LEVES, HASTA GRANDES DEPENDIENTES, E INCLUSO PACIENTES DERIVADOS DE HOSPITALES. QUE SE DIFERENCIE POR SUS SERVICIOS, LA VARIEDAD DE ACTIVIDADES, LA FUNCIONALIDAD DE LAS INSTALACIONES Y LA CALIDAD DE SUS ESPACIOS. CON ESTAS PREMISAS ES POSIBLE DESARROLLAR UNA RESIDENCIA CON CAPACIDAD MÍNIMA PARA 88 RESIDENTES ALOJADOS EN 55 HABITACIONES (22 INDIVIDUALES Y 33 DOBLES). ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES


3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN ESTADO ACTUAL

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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN PLANTA SÓTANO (SERVICIOS) +56.50

Acceso servicio

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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN PLANTA ACCESO, +59.50

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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN PLANTA BAJA (ACCESO) +59.50

Acceso peatonal

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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN PLANTA PRIMERA (SALIDA PARCELA) +64.00

SALIDA JARDINES

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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACION PLANTAS SEGUNDA Y TERCERA (HABITACIONES)

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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN

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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN

VISTA NORTE HACIA EL RIO

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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN

VISTA OESTE

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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN

VISTA SUR

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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN

VISTA ESTE

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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.3 TIPOLOGIA Y PROGRAMA

ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES


3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.3 TIPOLOGIA Y PROGRAMA PLANTA SÓTANO (SERVICIOS) +56.00

ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES


3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.3 TIPOLOGIA Y PROGRAMA PLANTA BAJA (ACCESO) +59.50

Salida Jardines

Acceso Visitas

Recepción

ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES


3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.3 TIPOLOGIA Y PROGRAMA PLANTA PRIMERA (ACTIVIDADES COMUNES Y ACCESO A PARCELA) +64.00

Salida Jardines

ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES


3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.3 TIPOLOGIA Y PROGRAMA PLANTAS SEGUNDA Y TERCERA (RESIDENCIA)

Control Zonas Estar

ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES


3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.3 TIPOLOGIA Y PROGRAMA SECCIONES

ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES


3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.3 TIPOLOGIA Y PROGRAMA SUPERFICIES

ZONAS COMUNES Y ACTIVIDADES: RATIO POR RESIDENTE: SUPERFICIE SERVICIOS SUPERFICIE CONSTRUIDA SUPERFICIE EXTERIOR SUPERFICIE MAXIMA CONSTRUIBLE:

1.100 m2 12.50 m2/resid. >>>> 4.5 NORMA 56.25 m2/resid. >> 40.0 MEDIA 30.75 m2/resid. 3.399 m2

SUPERFICIE CONSTRUIDA PROPUESTA: 4.030 m2 INCREMENTO DE SUP. CONSTRUIBLE:

631 m2 ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES


3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.4 PRESUPUESTO

COSTE ESTIMADO m2 (p.e.m.): 900 €/ m2

ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES


3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.4 PRESUPUESTO

PRESUPUESTO EJECUCION MATERIAL EDIFICO: 4.735.740 €

ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES


VISTA DESDE KADAGUA KALEA ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES


VISTA DESDE EL PASEO DEL RIO KADAGUA ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES


VISTA SUR DEL PORCHE Y SALIDA ZONA VERDE ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES


VISTA AREA DEL ESPACIO DE ENTRADA ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES


VISTA DESDE AUTONOMIA KALEA ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES


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2

Estructura y Metodología Planteamiento

Costes de construcción

Supuesto de negocio gestor-propietario

Programa de gestión

Supuesto de negocio gestor-arrendatario

Conclusiones sobre la viabilidad del negocio

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3 Planteamiento

Costes de construcción

Programa de gestión

Supuestos de negocio

Conclusiones

ESTUDIO DE VIABILIDAD

PLANTEAMIENTO OBJETIVO Conocer los escenarios de negocio posibles a partir del modelo de residencia propuesto

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4

Planteamiento Modelo residencial

Oferta de plazas previstas: 88

ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEĂ‘ESko UDALA


5

Planteamiento Supuestos de negocio

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6 Planteamiento

Costes de construcción

Programa de gestión

Supuestos de negocio

Conclusiones

ESTUDIO DE VIABILIDAD

COSTES DE CONSTRUCCIÓN OBJETIVO Establecer la inversión inicial: Presupuesto de Ejecución Material + gastos asociados a la redacción y a la gestión del proyecto + gastos en instalaciones y equipamiento

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7

Costes de construcción Muestreo Presupuesto de Ejecución Material de obras similares P.E.M. adoptado

P.C. adoptado

RATIOS Localización

BASAURI BILBAO AMOREBIETA TXURDINAGA ** GÜEÑES (Dispac. Imtelectual)** ONDARROA ** Promedio C.A.P.V.

fecha 2007 2009 2010 2011 2012 2013

P.E.M.

Actualización

PEM actualizado

€/m2

IPC

€/m2

779 €/m2 785 €/m2 904 €/m2 743 €/m2 936 €/m2 1.013 €/m2

13,10% 9,30% 7,00% 3,80% 0,30% 0,00%

860 €/m2

Valor adoptado para Residencia en GÜEÑES

881 €/m2 858 €/m2 968 €/m2 771 €/m2 939 €/m2 1.013 €/m2

905 €/m2

P.C actualizado €/m2

1.048 €/m2 1.021 €/m2 1.152 €/m2 917 €/m2 1.117 €/m2 1.206 €/m2 1.077 €/m2

900 €/m2

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8

Costes de construcción Ejercicio de promoción inmobiliaria Datos principales

Construcción sobre rasante

Construcción bajo rasante

M² CONSTRUIDOS M² CONSTRUIDOS M² CONSTRUIDOS M² CONSTRUIDOS M² CONSTRUIDOS

DATOS PRINCIPALES SOBRE RASANTE BAJO RASANTE URBANIZACIÓN (aceras, acceso garaje,"plaza" entrada…) TERRAZAS (Zonas de paso, porche, terrazas…) ZONAS VERDES

PRECIO PRECIO PRECIO PRECIO PRECIO

3.860,00 m2 1.092,00 m2 644,00 m2 197,00 m2 1.873,00 m2

DATOS BÁSICOS DE COSTES COSTE M2 CONSTRUIDO EN SOBRE RASANTE COSTE M2 CONSTRIDO PLANTA BAJO RASANTE COSTE M2 CONSTRIDO URBANIZACION COSTE M2 CONSTRIDO TERRAZAS M2 CONSTRUIDOS URBANIZACIÓN Y ZONAS VERDES

900,00 € 900,00 € 300,00 € 150,00 € 30,00 €

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9

Costes de construcción Ejercicio de promoción inmobiliaria Resumen de costes

RESUMEN DE COSTES COSTE CONSTRUCCION EDIFICO COSTE DE SOBRE RASANTE COSTE DE BAJO RASANTE COSTE DE URBANIZACION COSTE DE TERRAZAS COSTE CONSTRUCCIÓN ZONAS VERDES PRESUPUESTO EJECUCION MATERIAL Beneficio industrial y gastos generales

PRESUPUESTO DE CONTRATA GASTOS ASOCIADOS A LA REDACCION DE PROYECTOS Honorarios Arquitecto Honorarios Aparejador/Control Obra Honorarios Proyecto Instalaciones Estudio Seguridad y salud Coordinador Seguridad y Salud Control de Calidad Certifiacion Energetica Gestion Residuos

5,60% 2,40% 1,20% 1,20% 0,25% 0,13% 0,02% 0,02%

so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM

GASTOS ASOCIADOS A LA GESTION DEL PROYECTO Seguro Decenal Licencia Obra y actividades Tasas Impuesto de Construcción O.N. y D.H. Notaría O.N. y D.H. A.J.D. O.N. y D.H. Registro

0,70% 1,20% 4,00% 0,10% 1,00% 0,15%

so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM

GASTOS ASOCIADOS A LA UTILIZACION DEL EDIFICIO INSTALACIONES: COCINAS, LAVANDERIA … EQUIPAMIENTO: MOBILIARIO GENERAL…

TOTAL GASTOS DE GESTION

Total costes iniciales

P.E.M. 19%

P.C.

3.474.000,00 € 982.800,00 € 193.200,00 € 29.550,00 € 56.190,00 € 4.735.740,00 € 899.790,60 €

5.635.530,60 € 512.407,07 € 265.201,44 € 113.657,76 € 56.828,88 € 56.828,88 € 11.839,35 € 6.156,46 € 947,15 € 947,15 € 338.605,41 € 33.150,18 € 56.828,88 € 189.429,60 € 4.735,74 € 47.357,40 € 7.103,61 € 750.000,00 € 250.000,00 € 500.000,00 €

1.601.012,48 €

TOTAL COSTES Y GASTOS

TOTAL COSTES INICIALES

7.236.543,08 €

Construcción del edificio

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10 Planteamiento

Costes de construcción

Programa de gestión

Supuestos de negocio

Conclusiones

ESTUDIO DE VIABILIDAD

PROGRAMA DE GESTIÓN OBJETIVO Definición de los parámetros del negocio: relación de ingresos y gastos de la cuenta de explotación en una proyección a 25 años

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11

Programa de gestión Ingresos

TARIFAS 2016 (IVA 10% no incluido)

Habitación Doble Habitación Individual

Sin Grado 1.594,68 1.594,68

Grado I 1.993,34 2.199,30

ESCENARIO DE OCUPACIÓN MEDIA PROYECTADA (%) Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 y ss. Enero 4,55% 37,50% 65,91% 96,59% Febrero 9,09% 39,77% 69,32% 96,59% Marzo 13,64% 42,05% 72,73% 96,59% Abril 17,05% 44,32% 76,14% 96,59% Mayo 19,32% 46,59% 79,55% 96,59% Junio 21,59% 48,86% 82,95% 96,59% Julio 23,86% 51,14% 86,36% 96,59% Agosto 26,14% 53,41% 89,77% 96,59% Septiembre 28,40% 55,68% 93,18% 96,59% Octubre 30,68% 57,95% 96,59% 96,59% Noviembre 32,95% 60,23% 96,59% 96,59% Diciembre 35,23% 62,50% 96,59% 96,59% MEDIA ANUAL 21,88% 50,00% 83,81% 96,59%

Grado II 2.392,00 2.639,16

Grado III 2.870,40 3.166,99

15,50% 34,60% 24,30% 25,60%

Válidos / Dependientes leves Dependientes moderados Dependientes severos Grandes dependientes

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12

Programa de gestión Ingresos

Mes

Plazas cubiertas dobles val/dependientes leves Plazas cubiertas dobles dependientes moderados Plazas cubiertas dobles dependientes severos Plazas cubiertas dobles grandes dependientes Plazas cubiertas sencillas val/dep. leves Plazas cubiertas sencillas dep. moderados Plazas cubiertas sencillas dependientes severos Plazas cubiertas sencillas grandes dependientes Total plazas cubiertas

tarifa 2019 1.705,93 € 2.132,41 € 2.558,89 € 3.070,66 € 1.705,93 € 2.352,74 € 2.823,28 € 3.387,95 €

Mes ocupación Plazas en Habitaciones Dobles Plazas en Habitaciones Individuales Atípicos Ingresos Mensuales

66 22

96,59% 174.500,63 € 41.933,27 € 6.493,02 € 222.926,92 €

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13

Programa de gestión Gastos de gestión: costes de personal 85,00 13,18 71,83

CAMAS OCUPADAS Válidos Dependientes

ENERO Personal Jornada

Ratio de personal

PERSONAL * Adm inistrador Gerente Director Médico Titulado Superior Supervisor ATS/DUE Trabajador Social Fisioterapeuta Terapeuta Ocupacional Titulado Medio Gobernante TASOC Oficial Mantenim iento Oficial Adm inistrativo Conductor Gerocultor Cocinero Jardinero/Peluquero Auxiliar Mantenim iento Auxiliar Adm inistrativo Portero-Recepcionista Lim piador-Lavandera Pinche Cocina Ayudante Oficios varios Personal no cualificado TOTAL PERSONAL TOTAL PERSONAL ATENCIÓN DIRECTA (A/D) CÓM PUTO DE PERSONAL SEGÚN JORNADA LABORAL CÓM PUTO DE PERSONAL A/ D SEGÚN JORNADA LABORAL

Ratio de Personal Ratio de Personal de Atención Directa

1,00 1,00 1,00 3,00 1,00 1,00 1,00 1,00 26,00 2,00 1,00 2,00 5,00 2,00 1,00 49,00 34,00

1,00 0,25 0,25 3,00 1,00 0,50 0,50 1,00 26,00 2,00 1,00 2,00 5,00 2,00 1,00 46,50 31,50 46,50 31,50 0,55 0,37

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14

Programa de gestión Gastos de gestión: costes de personal

Salario Base CATEGORÍA PROFESIONAL

*Actualizado a 2016

Administrador Gerente Director Médico Titulado Superior Supervisor ATS/DUE Trabajador Social Fisioterapeuta Terapeuta Ocupacional Titulado Medio Gobernante TASOC Oficial Mantenimiento Oficial Administrativo Conductor Gerocultor Cocinero Jardinero/Peluquero Auxiliar Mantenimiento Auxiliar Administrativo Portero-Recepcionista Limpiador-Lavandera Pinche Cocina Ayudante Oficios varios Personal no cualificado

2.060,60 € 2.060,60 € 2.060,60 € 1.785,13 € 1.785,13 € 1.573,35 € 1.573,35 € 1.573,35 € 1.573,35 € 1.503,91 € 1.503,91 € 1.415,21 € 1.284,59 € 1.284,59 € 1.284,59 € 1.284,59 € 1.284,59 € 1.267,71 € 1.284,59 € 1.267,71 € 1.267,71 € 1.267,71 € 1.194,61 € 1.194,61 € 1.194,61 € 1.194,61 €

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15

Programa de gestión Gastos de gestión: costes de personal

Costes Personal Administrador Gerente Director Médico Titulado Superior Supervisor ATS/DUE Trabajador Social Fisioterapeuta Terapeuta Ocupacional Titulado Medio Gobernante TASOC Oficial Mantenimiento Oficial Administrativo Conductor Gerocultor Cocinero Jardinero/Peluquero Auxiliar Mantenimiento Auxiliar Administrativo Portero-Recepcionista Limpiador-Lavandera Pinche Cocina Ayudante Oficios varios Personal no cualificado PREVISIÓN DE RETRIBUCIONES POR COMPLEMENTOS SALARIALES COSTE SEGURIDAD SOCIAL COSTES PREVISTOS POR ABSENTISMO LABORAL (3%)

124.869,94 € - € - € 2.824,74 € 611,78 € 611,78 € - € 6.470,40 € 2.156,80 € 1.078,40 € 1.030,80 € - € 1.940,02 € - € - € - € - € 49.306,85 € 3.475,64 € - € - € 1.737,82 € 3.475,64 € 8.188,06 € 3.275,22 € 1.637,61 € - € 5.308,50 € 28.102,90 € 3.636,99 €

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16

Programa de gestión Gastos de gestión: costes operativos

Costes Operativos Compras alimentación Limpieza / Lavandería Higiene personal Parafarmacia Reparación y mantenimiento Suministros (luz, agua, gas, calefacción) Comunicaciones Correos y Mensajería Seguros Impuestos municipales Otros (material oficina, prensa, publicidad, gastos excepcionales, etc)

46.707,35 € 15.235,57 € 2.582,30 € 1.065,20 € 1.517,10 € 3.776,61 € 8.521,59 € 710,13 € 129,12 € 613,30 € 1.420,27 € 11.136,17 €

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17 Planteamiento

Costes de construcción

Programa de gestión

Supuestos de negocio

Conclusiones

ESTUDIO DE VIABILIDAD

SUPUESTOS DE NEGOCIO OBJETIVO Proyección de la cuenta de explotación, según el gestor sea propietario del inmueble, o arrendatario pagador de una renta

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18

Supuestos de negocio Gestor-propietario

CUENTA DE EXPLOTACIÓN

INGRESOS RESIDENCIA TOTAL INGRESOS GASTOS COSTES PERSONAL COSTES OPERATIVOS CANON* AMORTIZACIONES + FINANCIEROS REPOSICIONES EN EQUIPAMIENTO TOTAL GASTOS RESULTADO RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS EBITDAR (margen bruto operativo) EBITDAR % SOBRE INGRESOS

2.016

2.017

2.018

2.019

2.020

2.021

2.022

566.325,61 €

1.324.562,22 €

2.270.604,78 €

2.675.123,07 €

2.742.001,15 €

2.810.551,17 €

2.880.814,95 €

566.325,61 €

1.324.562,22 €

2.270.604,78 €

2.675.123,07 €

2.742.001,15 €

2.810.551,17 €

2.880.814,95 €

447.761,42 € 117.432,01 € - € 607.614,48 € - €

846.227,12 € 273.379,18 € 29.226,88 € 607.614,48 € - €

1.255.446,39 € 467.872,98 € 50.101,52 € 607.614,48 € - €

1.498.439,27 € 549.941,39 € 61.110,75 € 607.614,48 € - €

1.535.900,25 € 563.689,93 € 62.638,52 € 607.614,48 € - €

1.574.297,75 € 577.782,18 € 64.204,48 € 607.614,48 € - €

1.614.680,97 € 592.226,73 € 65.809,59 € 607.614,48 € - €

1.172.807,91 €

1.756.447,66 €

2.381.035,37 €

2.717.105,89 €

2.769.843,18 €

2.823.898,89 €

2.880.331,78 €

13.347,72 €

483,18 €

658.471,24 € 23,43%

673.907,25 € 23,39%

606.482,30 € 1.132,18 € 0,20%

431.885,45 € -

110.430,59 € -

204.955,91 € 15,47%

547.285,41 € 24,10%

41.982,82 € 626.742,41 € 23,43%

27.842,03 € 642.410,97 € 23,43%

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19

Supuestos de negocio Gestor-propietario

CUENTA DE EXPLOTACIÓN 2016-2040

INGRESOS RESIDENCIA

TOTAL

81.373.184,25 TOTAL INGRESOS

GASTOS 56,56% COSTES PERSONAL 20,56% COSTES OPERATIVOS 2,27% CANON* 11,20% AMORTIZACIONES + GASTOS FINANCIEROS 0,40% REPOSICIONES EN EQUIPAMIENTO TOTAL GASTOS RESULTADO RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS RESULTADO DESPUÉS DE IMPUESTOS RESULTADO ACUMULADO DESPUÉS DE IMPUESTOS

81.373.184,25

46.027.002,47 16.731.563,37 1.843.159,16 9.114.217,20 327.972,15 73.715.942,19

7.657.242,06 -1.914.310,51 5.742.931,54 5.742.931,54

EBITDAR (margen bruto operativo) 18.614.618,42 EBITDAR % SOBRE INGRESOS 22,88% Margen neto medio explotación sobre ventas después de impuestos 7,06%

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20

Supuestos de negocio Gestor-arrendatario

ESQUEMA DE RENTAS Año 1 - € Año 2 112.500 € Año 3 188.565 € Año 4 225.000 €

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21

Supuestos de negocio Gestor-arrendatario

CUENTA DE EXPLOTACIÓN

2.016

INGRESOS RESIDENCIA

566.325,61 1.324.562,22

TOTAL INGRESOS

566.325,61 1.324.562,22

GASTOS COSTES PERSONAL COSTES OPERATIVOS ALQUILER AMORTIZACIONES + FINANCIEROS REPOSICIONES EN EQUIPAMIENTO TOTAL GASTOS

447.761,42 117.432,01 0,00 87.459,23 0,00

846.227,12 273.379,18 112.500,00 87.459,23 0,00

652.652,65 1.319.565,53

RESULTADO RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS EBITDAR (margen bruto operativo) EBITDAR % SOBRE INGRESOS

2.017

-86.327,05

4.996,69

1.132,18 0,20%

204.955,91 15,47%

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22

Supuestos de negocio Gestor-arrendatario CUENTA DE EXPLOTACIÓN 2016-2040

INGRESOS RESIDENCIA

TOTAL

81.373.184,25 TOTAL INGRESOS

GASTOS 56,56% COSTES PERSONAL 20,56% COSTES OPERATIVOS 8,35% ALQUILER 1,07% AMORTIZACIONES + GASTOS FINANCIEROS 0,40% REPOSICIONES EN EQUIPAMIENTO TOTAL GASTOS RESULTADO RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS RESULTADO DESPUÉS DE IMPUESTOS RESULTADO ACUMULADO DESPUÉS DE IMPUESTOS

81.373.184,25

46.027.002,47 16.731.563,37 6.795.207,58 874.592,26 327.972,10 70.428.365,67

10.944.818,58 -2.736.204,64 8.208.613,93 8.208.613,93

EBITDAR (margen bruto operativo) 18.614.618,42 EBITDAR % SOBRE INGRESOS 22,88% Margen neto medio explotación sobre ventas después de impuestos 10,09%

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23 Planteamiento

Costes de construcciรณn

Programa de gestiรณn

Supuestos de negocio

Conclusiones

ESTUDIO DE VIABILIDAD

CONCLUSIONES OBJETIVO Definir los parรกmetros de retorno de la inversiรณn a partir de los dos supuestos de negocio analizados

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24

Conclusiones Aspectos considerados

Rentabilidad desde el punto de vista de la gestiรณn

Retorno de la inversiรณn en la construcciรณn del inmueble

Conclusiones sobre la viabilidad de la inversiรณn

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25

Conclusiones Rentabilidad desde el punto de vista de la gestión

El margen de explotación obtenido por el grupo gestor-propietario es muy escaso (7%), tanto en relación con la rentabilidad media del mercado, como con el riesgo asumido como consecuencia de la inversión inicial realizada en la construcción del inmueble.

Desde el punto de vista de la gestión, el único supuesto de negocio viable es el de gestor-arrendatario, pues consigue obtener un margen de explotación de mercado, en torno al 10%, limitando su riesgo a la propia operatividad del negocio.

El supuesto de negocio gestor-arrendatario

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Conclusiones Retorno de la inversión en la construcción del inmueble

Desde el punto de vista de la inversión, la rentabilidad obtenida por obtención de alquileres es negativa, pues las rentas agregadas obtenidas durante el periodo de explotación no alcanzan para cubrir la inversión inicial.

Sólo considerando una inversión pública en el proyecto se podrían añadir a la recuperación parcial de la inversión vía capitalización de rentas otro tipo de retornos, más relacionados con el concepto de “rentabilidad social”: servicio público para el ciudadano, actividad económica generadora de impuestos municipales, creación de puestos de trabajo…

Inversión pública versus Inversión privada

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Conclusiones

Conclusiones sobre la viabilidad del negocio

Inversión pública en la construcción de la residencia.

Ahorro en la inversión inicial, por deducción de costes derivados de licencias de obras y actividades, e impuesto de construcción (incremento del retorno de inversión, del 83 al 86%).

Los costes de inversión en equipamiento y renovación del mismo son a cargo del grupo gestor.

Resumen de operación de inversión pública en el proyecto: RESUMEN DE OPERACIÓN INVERSIÓN INICIAL - 6.486.543 € GASTOS FINANCIEROS - 1.683.071 € RECUPERACIÓN DE INVERSIÓN INICIAL 246.258 € RENTAS OBTENIDAS 6.795.208 € RESULTADO - 1.128.148 €

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