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Segunda Capa


Inova Consultoria


Décima edição já nas ruas, levando para você síndico e/ou adminsitrador a melhor seleção de fornecedores para condomínios. Pensando em reformar ou colocar em dias o empreendimento? Está no lugar certo, além da revista impressa, a consulta por prestadores de serviços também pode ser realizada através do nosso aplicativo para sistema Android. Como de costume agradecemos aos nossos parceiros por contribuir nesta edição, compartilhando seus conhecimentos e levando conteúdos importantes que visam facilitar a vida de quem adminsitra condomínios residenciais e comerciais. Agradecemos também aos nossos clientes que acreditam no nosso trabalho e vinculam suas marcas a nossa revista, nosso foco é a divulgação dos clientes e parceiros. Desejamos boa leitura e até a próxima edição. “O sucesso nasce do querer, da determinação e persitência em se chegar a um objetivo. Mesmo não atingindo o alvo, quem busca e vence obstáculos, no mínimo fará coisas admiráveis”. José de Alencar.

Alan Almeida - Diretor Geral


A importância da contratação de assessoria jurídica

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Gabriel Borges

Advogado, Sócio do escritório Borges Macedo Advocacia e Consultoria

iante do notável crescimento dos condomínios edilícios, a função de sindico tem se tornado cada vez mais complexa, exigindo-se um conhecimento vasto, desde a área contábil, administrativa, gestão de pessoas, até a resolução de litígios e conflitos internos entre condôminos. Por mais capacitado que o sindico seja, torna-se necessária a contratação de um apoio de profissionais especializados, auxiliando na gestão administrativa, financeira e principalmente jurídica. Infelizmente, no tocante ao apoio jurídico, criou-se erroneamente a associação entre o advogado e o judiciário, como se o suporte jurídico se restringisse apenas às demandas judiciais. Por essa razão alguns síndicos ainda põe a figura do advogado em segundo plano, apenas requisitando seus serviços quando da ocorrência de algum litigio, como a cobrança de taxas condominiais inadimplidas ou na ocorrência de demandas trabalhistas, ou seja, no caso de medidas remediadoras, após o dano produzir ou enquanto ainda produz efeitos. Por isso, um efetivo planejamento jurídico se torna imprescindível para trazer segurança e economia ao condomínio, sobretudo nas execuções de tarefas cotidianas, garantindo que todas as ações estejam de acordo com a legalidade, minimizando os riscos de conflitos internos e litígios na esfera judicial, reduzindo consideravelmente os eventuais danos e prejuízos ao condomínio.

Frequentemente os condomínios sofrem ou tem de propor demandas judiciais que poderiam ser evitadas se contassem com atuação de uma assessoria jurídica. Ainda, em alguns casos é possível ingressar com demandas judiciais para recuperação de tributos, como, por exemplo, a recuperação do ICMS pago a maior nas contas de energia elétrica. Ou seja, além da economia evitando demandas judiciais, a assessoria jurídica ainda poderá resultar em uma economia financeira direta ao condomínio na redução da conta de energia e até o recebimento de valores pagos indevidamente nos últimos 5 anos. Além disto, a cobrança de inadimplentes, ações trabalhistas, contratos com empresas prestadoras de serviços, elaboração e alteração da convenção do condomínio e regimento interno, notificações de condôminos infratores, participações em assembleias para orientação aos moradores, entre tantas outras tarefas, podem ser desempenhadas diretamente por uma equipe de profissionais qualificados que irão trabalhar para proteger os interesses do condomínio. Portanto, investir na contratação de um corpo jurídico para o condomínio só traz benefícios, pois, além de auxiliar o sindico em sua gestão, gerar economia, irá proporcionar o crescimento do condomínio, e consequentemente, o patrimônio de todos. 5 - Guia Condomínios


Como o síndico pode mediar conflitos? Jubiracy Souza

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Sindico Profissional e Diretor da Liderança administração de Condomínio

uando as discussões ameaçam comprometer a paz no condomínio, geralmente o síndico é chamado. Essa situação está entre os maiores desafios ligados à administração de edifícios, justamente em função da sua complexidade. Afinal, lidar com o ser humano em suas diferentes demandas, principalmente quando em caso de contrariedade, não é nada simples. Assim, saber como o síndico pode mediar conflitos vai ser bastante útil para conseguir acalmar ânimos exaltados e direcionar o caso para a melhor solução possível. Veja, abaixo, condutas a adotar nesse sentido! Saber ouvir é essencial O síndico pode mediar conflitos começando por ouvir com atenção o problema levado até ele. Isso, mesmo se a demanda parecer pouco razoável ou constituir um exagero. Ser capaz de escutar os envolvidos nas questões que surgem no dia a dia do condomínio serve até como exemplo de conduta. Além do mais, o simples ato de escutar já sinaliza haver consideração pelo problema e vontade de vê-lo solucionado. Lembre-se, nesse momento, de não se deixar levar pela emoção, nem transparecer sua opinião a respeito dos fatos narrados. Assumir uma postura imparcial ajuda a gerenciar o problema Como dito anteriormente, é muito importante evitar tomar partido, quando houver necessidade de mediar uma

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disputa entre vizinhos. Essa isenção deve integrar todas as suas ações diante da questão. Inclusive, ser demonstrada na atitude de dar igual atenção a todas as partes envolvidas. Isso significa tratar cada uma das partes com o mesmo grau de acolhimento e respeito, sem preferir alguma em detrimento das demais. Adotar esse tratamento, fundamentado em justiça, vai se traduzir em confiança na sua imparcialidade. O que será essencial às ocasiões de mediação de contendas. Discrição é parte da mediação Ser discreto é outra postura básica para contornar — ou encaminhar à solução — as situações de conflito no condomínio. Esse sigilo consiste em somente compartilhar as informações sobre o ocorrido, bem como as impressões das partes a respeito da situação, com quem realmente for essencial. Fora esse caso, o melhor é manter máxima confidencialidade em torno da questão, de forma a resguardar tudo que foi dito a você. Veja que os desdobramentos do conflito, pontos de vista de cada morador litigante e outros aspectos como esses, são assuntos a tratar somente com os interessados. Enfim, quando se faz imprescindível, o síndico pode mediar conflitos, alcançando sucesso com suas ações. Esperamos que as atitudes acima elencadas sirvam para auxiliar você na rotina de resolução de problemas entre vizinho, no condomínio sob sua gestão.


A responsabilidade civil e criminal do síndico Lessiene Sardinha

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Advogada e Especialista em Direito Imobiliário.

anseio por segurança e conforto agregado à tentativa de otimizar o espaço urbano, levou à explosão do modelo do condomínio que reúna a convivência em espaço coletivo, fechado, protegido e bem administrado, com base neste cenário a figura a gestão do condomínio, exercida pelo síndico se tornou assunto de grande relevância. Por diversas vezes um síndico é eleito sem sequer conhecer suas funções junto ao condomínio muito menos a dimensão de suas atribuições, gerando a ocorrência de fatos ilícitos que podem resultar na destituição do cargo. Segundo Sílvio de Salvo Venosa, “O síndico desempenha o papel mais importante no condomínio, não só porque o representa ativa e passivamente em juízo, mas também porque exerce as funções executivas do administrador. ” Por esse motivo é importante que o candidato ao cargo de síndico conheça as atribuições previstas no artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro. Cabe ao síndico o dever de cumprir tais determinações, pois caso não cumpra ou administre de forma a causar danos ao condomínio, poderá perder o cargo além de responder civil e/ou criminalmente em juízo. A responsabilidade civil tem previsão no artigo 927 do Código Civil que traz a seguinte redação: “Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará- lo.”. De acordo com o referido artigo, o

objetivo principal da responsabilidade civil é o de reparar o dano que uma pessoa causa a outra. Por sua vez a responsabilidade criminal decorre da existência da prática de um ato que configure crime ou contravenção, a exemplo a apropriação indevida de valores do condomínio. A fim de evitar eventuais fatos ilícitos ou acidentes que venham a acontecer no condomínio e, consequentemente seja responsabilizado, o síndico deve desempenhar suas funções conforme as disposições legais, atuar com transparência, manter as contas do condomínio em dia e prezar pela segurança e qualidade de vida dos moradores. Caso julgue necessário, o síndico poderá contratar profissionais que o auxiliem na gestão prestando assessoria nas diversas áreas com as quais vai lidar garantindo assim, o sucesso da gestão. Dentro do que foi apresentado considerando que a atuação do síndico é o poder/dever em função da lei, deve ele conhecer suas responsabilidades, enquanto administrador do condomínio, estando ciente que é responsável por este e por essa razão está sujeito à responsabilização civil e criminal, decorrentes de ações ou omissões que possam refletir em prejuízos ao condomínio. O condomínio também deve atuar como fiscal conhecendo e observando a atuação do gestor nas diversas questões para não ser prejudicado em uma possível demanda judicial decorrente da conduta do síndico.

Guia Condomínios - 7


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Airbnb em condomínios residenciais

Gabriela Macedo

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Advogada especialista em Direito Imobiliário.

om o incremento dos avanços tecnológicos nas relações sociais, estamos diante de uma era onde novas relações jurídicas estão sendo formadas. Nessa sentido, chegou ao Brasil o AirBnb, uma plataforma com o objetivo de conectar pessoas para acomodação por curto período de tempo, que trouxe inúmeros questionamentos acerca da situação jurídica. A discussão versa sobre a permissão ou proibição desse tipo de plataforma em condomínios residenciais. Enquanto algumas pessoas defendem que trata-se de locação por temporada, prevista na Lei 8.245/91, outras acreditam que trata-se de hotelaria, cuja previsão legal está na Lei 11.771/08. Os defensores da primeira corrente entendem que a proibição fere o direito de propriedade, que tem como pilares o uso, gozo e livre disposição de um bem imóvel por parte do proprietário, dizendo tratar-se de modalidade de locação por temporada, prevista no Art. 48 da Lei do Inquilinato, que apesar de prever o prazo máximo de noventa dias para que a locação se configure como temporada, não estabeleceu prazo mínimo. Entretanto, dispôs que a locação deve se destinar a residência temporária do locatário, o que não se enquadra à situação. Já os defensores da segunda corrente acreditam que o recebimento de diárias faz com que a prática se encaixe na disposição do Art. 23 da Lei 11.771/08, desvirtuando a classificação residencial do condomínio e, por isso, seria vedada aos proprietários. Ocorre que o referido artigo estabelece que para que estabelecimentos sejam considerados meios de hospedagem, precisam ser destinados a prestar serviços de alojamento temporário e precisam oferecer serviços de hospedagem. Sendo assim, a dispo-

nibilização por parte do proprietário, individualmente, do imóvel ou parte dele, não se enquadraria nesse conceito. Os magistrados e tribunais também não consolidaram nenhum entendimento jurisprudencial, o que nos leva a encontrar decisões das mais diversas, umas entendendo pela possibilidade da locação, outras entendendo pela necessidade de proibição. Diante desse impasse, percebemos que nenhuma das duas legislações anteriormente citadas se enquadram perfeitamente ao caso e que estamos, em verdade, diante de uma tecnologia disruptiva, que provoca uma ruptura nos padrões já estabelecidos no mercado, nos levando a uma zona cinzenta no Direito. Considerando o princípio da legalidade, que significa que nenhuma pessoa será obrigada a fazer ou deixar de fazer algo, exceto em virtude de lei, conforme previsto no Art. 5º, II, da Constituição Federal, podemos concluir que, como não existe lei que se enquadre à situação fática determinando a sua proibição, não poderiam os condomínios residenciais proibir tal prática, a não ser através da alteração da convenção de condomínio, uma vez que a Lei 4.591/64, prevê em seu Artigo 9º, §2º que a convenção é obrigatória aos proprietários e a qualquer ocupante. A sugestão para preservação da segurança e harmonia é que os condomínios convoquem assembleia para votação de regras para que os proprietários disponibilizem seus imóveis nessas plataformas e penalidades em caso do descumprimento de qualquer regra. Guia Condomínios - 9


Os desafios do síndico profissional

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seu condomínio contrata pelo preço ou valor? Não vale a pena contratar apenas pelo preço, quando se fala em valorização do seu imóvel.

Os síndicos profissionais são de suma importância, por se tratar do responsável legal, assumem atribuições de extrema complexidade, as seis principais são: Responsabilidade Civil, Criminal, Trabalhista, Tributária, Previdenciária e Ambiental. Muitos se perguntam: O que devo fazer para ser um bom síndico? Não existe nenhuma receita pronta, segue algumas dicas importantes: Busque as informações; peça a ajuda do subsíndico, conselheiros, administradora e advogado do condomínio; tome decisões em conjunto; respeite o morador, escute-o e se comunique; cumpra e faça cumprir as normativas legais; e talvez a dica mais importante, sempre haja com bom senso, sensibilidade e transparência, não seja um gestor com características Hard Power (Poder de autoridade), tenha características Soft Power (Poder brando) e Smart Power (poder inteligente). O síndico precisa se atualizar constantemente e cercarse de assessorias eficientes como uma boa administradora e um corpo jurídico. A contratação da administradora vai auxilia-lo nas seguintes atividades: Emissão de boletos, Rh, apoio nas assembleias, cotações, fluxo de caixa, cálculos de contas a pagar e a receber, prestações de contas, gerenciar a conta bancária, tributação, receita federal, cobrança extrajudicial e emissão de notificações e/ou multas. A assessoria jurídica auxilia na cobrança judicial e extrajudicial, ações ativas e passivas, análise de contratos. Além desses profissionais citados acima, o síndico precisará ter noções dessas atividades para que possa cobra-los, afinal a responsabilidade continua sendo sua.

João Filho

Bacharel em adm. de empresas; Gestor de Condomínios; Síndico Profissional; Conselheiro fiscal da Associação Baiana de Condomínios e loteamentos.

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Assembleia: Você não pode faltar!

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eja a mudança que você quer ver no seu Condomínio! Esteja quite com as taxas condominiais, participe das assembleias e VOTE! O seu voto tem poder e você não deve terceirizar essa responsabilidade. Assembleia não tem que ser chata ou cansativa. Com o envolvimento da maioria dos condôminos ela pode ser, inclusive, muito produtiva. Não adianta ser ausente e depois queixar-se ao síndico pelas decisões tomadas naquela ocasião. O Síndico tem o dever de acatar e fazer cumprir as decisões dos que se fizeram presentes. O grande problema é que muitas vezes só aparecem meia dúzia de gatos pingados - ou nem isso - e estes exercem o direito de decidirem, desde que respeitados os quóruns de deliberação, pelos ausentes. Observem, opinião dada em grupo de WhatsApp, no elevador ou nas áreas de lazer não tem outro efeito além de troca de ideias e desabafos, já o seu voto carrega a possibilidade de mudança. Faça bom uso dele! Entenda os anseios e as necessidades do condomínio, analise previamente os assuntos que serão discutidos na pauta e vote. É importante entender que nem sempre seu voto refletirá a vontade da maioria e você terá que respeitar isso, contudo você foi lá, fez a sua parte e entendeu os porquês de cada decisão deliberada pela maioria dos presentes. O rumo que você deseja para o seu condomínio pode estar no seu voto. Pense nisso! Ressalto, porém, que nem tudo se delibera em assembleia. Como bem cita o Dr. João Paulo Rossi Paschoal “as pessoas gostam de dizer que a assembleia é soberana, mas a verdade é que as decisões da coletividade não podem ser contrárias as leis. A lei é o limite para essas decisões”. Dessa forma, os assuntos colocados em pauta não devem ultrapassar os limites previstos no código civil e na convenção condominial, sob pena de nulidade das decisões tomadas.

Instagram:

@chameosindico

Por quem ama Condomínios Informação, dicas e conteúdo Para síndicos, administradores e condôminos.


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Guia condomínios - 10º Edição  

Nesta edição abordamos temas do cotidiano de síndicos e administradores de condomínios.

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