Gri Magazine 2ª Edição

Jun • Jul • Ago 2015 | Ano 1Edição 2 | R$ 47,00

GRI MAGAZINE Uma publicação do GRI Club Brazil

BR PROPERTIES: OS MELHORES ENDEREÇOS CORPORATIVOS VOCÊ ENCONTRA AQUI.

VENTURA TOWERS II

CIDADE JARDIM

WTORRE JK

Rio de Janeiro

São Paulo

São Paulo

A BR Properties é uma das maiores companhias abertas brasileiras dedicada à aquisição, desenvolvimento e locação de imóveis comerciais.

CRECI 020097-J

Com um portfólio de mais de 1 milhão de metros quadrados de área locável, composto por 57 imóveis, distribuídos em 5 Estados brasileiros e localizados nos principais centros financeiros do país, tem a missão de atender a todas as necessidades de ocupação de grandes empresas nacionais e multinacionais, nos segmentos de escritórios, indústrias/logística e varejo.

www.brpr.com.br | ri@brpr.com.br | 55 11 3201-1000

EDITORIaL

Pra começo de conversa res nesta fase de baixa. Cheios de apetite, eles buscam oportunidades que permitam multiplicar seus recursos quando o mercado se reacelerar. Que oportunidades são essas? A reportagem detalha.

Num dossiê completo, a publicação apresenta a trajetória e os planos para o futuro de Rafael Birmann, precursor dos edifícios comerciais AAA em São Paulo e no Brasil.

Líderes de grandes empresas que trabalharam direta ou indiretamente com ele revelam o que pensam sobre seu papel para o mercado imobiliário nacional. Conversamos com nada menos que Elie Horn (Cyrela), Walter Cardoso (CBRE), Nessim Sarfati (Barzel), Daniel Cherman (Tishman) e T.J. Gottesdiener (Skidmore).

Trazemos também entrevistas com Rubens Menin, que abre o jogo sobre os negócios da MRV, e Roland de Bonadona (Accor). Às vésperas de se aposentar, o francês se revela mais brasileiro do que nunca e faz uma retrospectiva da sua carreira.

Mario Miranda Filho

E como um dos pontos de maior atenção para o País é hoje a escassez de água – e consequentemente de energia – a GRI Magazine investigou a fundo os possíveis impactos da restrição desses recursos para o segmento imobiliário. Retratamos também como os empresários da indústria estão lidando com essa perspectiva.

P

ara entender as questões mais determinantes para o mercado imobiliário neste momento complexo, nada melhor do que ouvir quem mais entende do setor. Como parte desse esforço, reunimos nesta segunda edição da GRI Magazine pesos-pesados nacionais e internacionais. A começar por Sam Zell, que estampa a nossa capa e fala sobre a relevância de olhar para cada empresa individualmente na hora de decidir onde investir agora. Eleaponta que o Brasil ainda tem um grande futuro, mas é preciso manter uma perspectiva de pelo menos dez anos ao aplicar os recursos.

Entrevistamos com exclusividade Joshua Pristaw (GTIS Partners) e preparamos uma matéria especial que mostra como estão agindo alguns dos principais investido-

Você não pode perder a coluna de Mailson da Nóbrega, que aborda os efeitos da operação Lava Jato, além de reportagens e artigos sobre os segmentos mais relevantes da indústria imobiliária: residencial, loteamentos, industrial & logística, hotéis, shopping centers e escritórios.

Nesta segunda edição, há ainda várias novidades. A partir de agora, a publicação conta com algumas seções fixas, criadas para enriquecer o conteúdo e aproximar ainda mais as lideranças do setor. A cada número, você terá o perfil e a trajetória profissional de grandes nomes, um resumo da troca de cadeiras no topo da pirâmide e dicas de livros, filmes e viagens. Isso sem falar na coluna Legal, que vai abordar as principais questões jurídicas do setor. A revista também passa a publicar um mapa da indústria de real estate nos diferentes estados, começando por Santa Catarina.

Uma edição imperdível. Boa leitura!

Gustavo Favaron CEO - Brazil

O GRI

O GRI é um clube global que reúne investidores, incorporadores, bancos de investimento, loteadores e empresas hoteleiras e de shopping center.

Fundado em 1998 em Londres, tem presença em 18 regiões do mundo. No Brasil, atua desde 2010.

A missão do GRI é conectar líderes do setor e contribuir para a construção de relacionamentos privilegiados e oportunidades reais de negócios, apoiando assim o desenvolvimento da indústria imobiliária.

Equipe GRI Brasil Gustavo Favaron - CEO Diego Tavares - Director - Brasil Pedro Nicolau - Infrastructure director Giane Faccin - Director, Special Projects Robinson Silva - Director, Special Projects Iramaia Beltrame - Club coordinator

Expediente GRI Magazine

Editora-chefe: Giovanna Carnio giovanna.carnio@griclub.org Projeto gráfico: Daniel Galli Diagramação: Daniel Galli, Vitor Parisi e José Jurs

Canal direto – Leitor

Sugestões de pauta, críticas e sugestões grimagazine@griclub.org (19) 3203-0645

Canal direto – Anunciante

Informações sobre como anunciar na revista diego.tavares@griclub.org (19) 3203-0647

Giovanna Carnio - Director of Communications - Americas

Tiragem: 4.000 exemplares

Vitor Parisi - Marketing coordinator

Impressão: Silvamarts Gráfica e Editora

José Jurs - Marketing analyst Thales Ferreira - Marketing intern Wesley Lemos - Administrative director Izabela Oliveira Rocha - Financial analyst Flávia Moreno - Financial analyst Fabio Gonçalves - Financial assistant João Guilherme Gomes - Relationship manager Josiane Bull - Relationship manager Michelle Guiraldelli - Relationship manager Yuri Scarabello - Research leader Renato Brocanelo - Researcher Victor Hugo Loro- Researcher Victoria Mendes - Researcher Giovana Segatto - Researcher Janaina Oliveira - Maintenance

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Brazil Headquarters Rua Gustavo Ambrust, 464, Nova Campinas Campinas - SP CEP: 13092-106

Imagem da capa: Divulgação Equity Internationalå

Rafael Bianconi - Researcher

sabgroup.com.br Av. Presidente Juscelino Kubitschek, 1600 São Paulo - SP • T.: 11 3080 1800

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ÍNDICE

7 12

8

16 21

Sam Zell

Frases

10

Acontece no GRI

GRI Career

15

Dança das cadeiras

Novos negócios

18

O que dizem os líderes

Roland de Bonadona (Accor)

A nova Engebanc Real Estate

Estante

Dicas de livros

22

Almoço com Sam Zell

O vai-e-vem dos executivos

Perfil

Rodrigo Abbud (VBI)

GRI Lifestyle A vez do rúgbi

“As oportunidades estão em empresas individuais”

25

Álbum de viagem

32

Loteamentos

36

Residencial

41

Acontece no GRI

Leader’s opinion

45

Legal

Escritórios

58

42 56

Andrew Jenner (Astra)

Feirões de imóveis

Rubens Menin (MRV)

Opinião: Fernando Faria (CBRE)

De volta ao centro

GRI Residencial

Planos diretores

Industrial & logística Expansão além do eixo Rio-SP

26

Crise hídrica

Como o setor imobiliário pode ser impactado?

62 71

46

78

Termômetro

Pesquisa com líderes do setor

GRInterview Joshua Pristaw (GTIS Partners)

Acontece no GRI Jantar no RJ – Hotéis

64 74 80

Acontece no GRI Board Dinner

Hotéis Novas redes de luxo no Brasil

Shopping centers A visão de top players

Dossiê

O legado de Rafael Birmann, precursor dos edifícios AAA no Brasil

83

Acontece no GRI

84

Infraestrutura

88

Acontece no GRI

92

Estados em foco

Mundo GRI

98

Final words

96

Jantar com líderes de shopping

Encontros de infraestrutura

Eventos em todo o globo

Shoppings conectados ao metrô

Santa Catarina

Efeitos da operação Lava Jato

66

Caça ao tesouro Investidores saem em busca de oportunidades na baixa |6

Frases

O que os grandes players do setor andam dizendo “Não vejo este momento como ruim. Estou mais animado com a perspectiva de investir hoje do que em 2012.”

Max Lima, sócio-diretor da HSI - Hemisfério Sul Investimentos

“Investir hoje no Brasil com menos de dez anos de perspectiva significa suicídio.”

Sam Zell, chairman da Equity International

Imagens pela ordem de inserção: GRI, divulgação Equity International, divulgação Tendências – Fabiane Lazzareschi, STF – Felipe Sampaio, divulgação e divulgação.

“O Brasil está numa situação semelhante à de um doente que padece ao mesmo tempo da enfermidade e dos efeitos colaterais provocados pelos remédios para combatê-la.”

Gustavo Loyola, sócio da Tendências Consultoria e ex-presidente do Banco Central

“A operação Lava Jato coloca desafios. Mas, se olharmos para trás, veremos que, das grandes crises de governança, sempre saíram tentativas de fortalecimento organizacional.

Aí reside a esperança de melhora.”

Gesner Oliveira, sócio da GO Associados e ex-presidente da Sabesp

“M&A neste ano vai estar muito ligado à situação da Lava Jato e aos ativos sob controle das empresas envolvidas. Elas agora têm necessidade maior de caixa e vão precisar vender ativos.”

Marcos Almeida, managing partner do Brookfield Infrastructure Group

“Na nossa empresa, como viemos de um ciclo de investimento muito pesado, neste momento estamos fazendo das tripas coração para gerar caixa. Mas estamos avaliando oportunidades de negócios.”

Julio Fontana, CEO da Cosan Logística

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CAPA

Sam Zell:

“As oportunidades estão em empresas individuais”

POR GIOVANNA CARNIO

Q

uem conversa com Sam Zell, chairman da Equity International, nota que o ânimo dele com o Brasil anda mais contido. Suas palavras deixam claro que ele vê hoje menos oportunidades no País do que há alguns anos. Mas o megainvestidor continua de olhos bem abertos, certo de que aqui – e em outros lugares do glo-

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Imagens da matéria: Divulgação Equity International

A receita do megainvestidor americano para este momento do Brasil e do mundo é olhar as especificidades de cada negócio, não o mercado como um todo

bo – há belas oportunidades em situações específicas, que precisam ser analisadas a fundo, uma a uma.

“Fiz meu primeiro investimento no Brasil há dez anos. Na época, falei que adorava o País, que se tratava de um mercado extraordinário. Agora, existem muitas razões para

pessimismo, passando pela corrupção e pela crise hídrica.

Porém, ainda acredito que haja oportunidades”, afirma Zell, que participou de um almoço organizado pelo GRI em São Paulo no início de maio. “O Brasil ainda é um ótimo país, com um grande futuro. O problema atual é de governança”, avalia.

Para Zell, o jogo no mercado imobiliário brasileiro mudou e encarar essa nova rodada só é possível mantendo uma perspectiva de no mínimo dez anos. “Menos do que isso significa suicídio”, resume. Ele considera que hoje, na maior parte das áreas de real estate por aqui, não se consegue um retorno alinhado com o risco corrido. “Encontrar os acordos adequados vai continuar difícil pelo menos até o próximo ano.”

O chairman da Equity International, por outro lado, percebe um arrefecimento da competição pelos melhores investimentos, o que lhe agrada. “Historicamente, prefiro falta de competição. E não mudei”, assinala.

Conhecido pela habilidade de comprar ativos e se desfazer deles na hora certa, o americano Sam Zell tem investimentos no mundo todo. No Brasil, já deteve o controle da Gafisa e hoje concentra sua exposição em duas operações de menor porte: o Grupo Thá e a GuardeAqui.

estoque de imóveis significativo criado ao longo do tempo, diferente de Europa e Estados Unidos.

Escala e controle Questionado sobre como avalia o recente movimento de muitas companhias do setor no sentido de expandir sua atuação pelas mais diferentes porções do território nacional, Sam Zell analisa que muitas vezes acabam perdendo o controle da operação, inclusive do ponto de vista da estrutura de custos.

“Em algum momento, as cidades secundárias vão se tornar parte do jogo. Mas é preciso se perguntar: quanta escala se poderá ter depois de chegar lá? Realizar um empreendimento em cada lugar não é um modelo que funcione. É fundamental ter escala e controle”, lembra.

E ilustra com um exemplo da sua rotina: “Nos Estados Unidos, quando levo mais de um voo direto a partir de Chicago para chegar ao lugar, sei que a sua performance será pior. No Brasil, vale o mesmo tipo de regra.”

Atenção às particularidades A receita de Zell para o cenário atual é olhar as particularidades de cada negócio, não o setor como um todo, ou mesmo seus subsegmentos. “As oportunidades estão em empresas individuais. O segredo é olhar para os elementos singulares de cada companhia”, diz.

Foi essa a lógica que o levou a investir na GuardeAqui, uma Reit (Real Estate Investment Trust) do segmento de self storage. Ele identificou um tipo de demanda diferenciada, que cresce conforme a classe média ascende e os apartamentos ficam mais compactos, e percebeu que era possível ao negócio ganhar escala. “Como a economia sofreu, o self storage ficou melhor. No meio de uma situação complicada, esse é um nicho em que não há dificuldade para ocupar espaços”, acrescenta.

O raciocínio vale para o Brasil, mas também para qualquer outra parte do mundo. Como a população vem se expandindo apenas em pouquíssimas regiões – África e Ásia – e nelas há dificuldade de obter escala por conta da restrição do poder aquisitivo, para onde então direcionar os investimentos? “Para situações individuais”, reforça Zell.

Na América Latina, o Brasil ainda é objeto da sua atenção, mas as meninas dos seus olhos são agora Colômbia e México, onde muitas multinacionais têm se estabelecido, colocando demandas de desenvolvimento imobiliário.

Mercados emergentes como esses não contam com um |9

aCONTECE NO GRI

Almoço com Sam Zell O GRI reuniu líderes de boa parte das maiores empresas de real estate no Brasil para um almoço com Sam Zell. O encontro aconteceu em 5 de maio em São Paulo.

Confira quem compôs o seleto grupo de participantes: André Germanos (Cushman & Wakefield), André Freitas (Crédit Suisse), Antonio Ferreira (GP Investimentos), Benny Finzi (Hines), Bruno Laskowsky (Viver), Carlos Martins (Kinea), Christopher Moad (CPPIB), Claudio Bernardes (Secovi), Claudio Dall’Acqua Jr (Iguatemi), Daniel Cherman (Tishman), Fauze Antun (Pátria Investimentos), Felipe Góes (São Carlos), Hailton Liberatore (Libercon), Hardy Milsch (Prologis), João Teixeira (GTIS Partners), Ken Wainer (VBI), Leandro Bousquet (Vinci Partners), Luiz Augusto Amaral (TRX), Marcela Drigo (Clarion), Marcelo Costa Santos (Engebanc Real Estate), Marcelo Fedak (Blackstone), Mauro Dias (Global Logistic Properties), Max Lima (HSI), Raphael Horn (Esser), Ricardo Antoneli (BNCORP), Roberto Pereira (Etoile), Roberto Bisker (SabGroup), Rossano Nonino (Gávea Investimentos), Thais Polegato (BSP) e Walter Cardoso (CBRE), além de Tom Heneghan e Brad Beanblossom, da Equity International.

Imagens desta página: Mario Miranda Filho

Henri Alster (GRI)

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Sam Zell

Daniel Cherman e Roberto Bisker

Marcelo Fedak

4 EMPREENDIMENTOS MODERNOS E UMA ASSINATURA ÚNICA: MAIS DE 100 ANOS DE HISTÓRIA.

Fundação do bairro Pacaembu, em São Paulo, no ano de 1912.

Perspectiva ilustrada da casa modelo do Jardins da Cidade, em Nova Odessa, no ano de 2015*

A Cia. City é a única empresa do setor imobiliário que tem mais de um século de história. Pioneira na introdução do conceito inglês de bairro-jardim no Brasil, idealizou bairros como Jardim América, Pacaembu, Butantã, Alto de Pinheiros, entre outros. Hoje, a Cia. City faz história também no interior de São Paulo. O que é tendência agora, a Cia. City já realizava há mais de 100 anos.

Conheça nossos lançamentos:

Perspectiva ilustrada da fachada

Perspectiva ilustrada da casa referência Perspectiva ilustrada da fachada

Santos - SP

Traços da Cidade Obras iniciadas – previsão dezembro/2016 Apartamentos de 131 m2 - 3 ou 4 dorms. tracosdacidade.com.br

Itu - SP

City Parque Itu Obras aceleradas – previsão dezembro/2015 Apartamentos 130 e 170 m2 - 3 ou 4 dorms. cityparqueitu.com.br

Itatiba - SP

Fazenda Dona Carolina Pronto para construir sua casa Terrenos residenciais de 1.250 a 4.350 m2 fazendadonacarolina.com.br Perspectiva ilustrada da piscina

Nova Odessa - SP

Jardins da Cidade Obras avançadas – previsão junho/2015 Terrenos residenciais de 1.000 a 1.500 m2 jardinsdacidade.com

Fazenda Dona Carolina – registrado sob o R6, na matrícula no 44.464 do Registro de Imóveis de Itatiba – SP. Traços da Cidade – registrado perante o 2º Oficial de Registro de Imóveis de Santos-SP, sob o R.01, na matrícula no 88.538, tem a City Embaré como responsável pelo seu desenvolvimento imobiliário. Jardins da Cidade – Projeto de loteamento aprovado pelo Graprohab por meio do Certificado nº 172/2012 e pela Prefeitura Municipal de Nova Odessa, pelo Decreto no 2842/2012, registrado perante o Oficial de Registro de Imóveis de Nova Odessa – SP, sob o R-3, na matrícula no 5.569, tem a City Nova Odessa como responsável pelo seu desenvolvimento imobiliário.

City Parque Itu – registrado perante o Cartório de Registros de Imóveis de Itu-SP, sob o nº 03 e Averbação nº 05, na matrícula no 65.132, tem a Garden City como responsável pelo seu desenvolvimento imobiliário. *Casa referência projetada pela arquiteta Diana Malzoni.

CIACITY.COM.BR

GRI CAREER A trajetória profissional dos grandes líderes de real estate

Roland de Bonadona CEO do grupo Accor para Américas & Caribe

R

oland de Bonadona, CEO do grupo Accor para Américas & Caribe, acumula uma bagagem de mais de 40 anos no ramo de hospitalidade, tanto na França, onde nasceu e começou a carreira, quanto no Brasil, onde vive há mais de duas décadas. Em entrevista à GRI Magazine, ele abre o jogo sobre os principais momentos da sua trajetória profissional, num período particularmente importante de reflexão, às vésperas de se aposentar. Bonadona também dá dicas valiosas para quem pretende ingressar no setor. Acompanhe:

GRI Magazine: Como começou sua trajetória profissional?

Roland de Bonadona: Estudei Administração de Empresas e um pouco de Sociologia. Quando terminei minha formação, comecei a buscar um emprego que permitisse proximidade com pessoas, clientes. Por isso, escolhi a área de restaurantes.

Entrei como trainee num grupo que na época se chamava Jacques Borel e fiquei nesse ramo até 1987. A essa altura, o grupo Accor já havia sido criado, a partir da fusão do Jacques Borel com o Novotel, e optei por migrar para a parte de hotéis, que me interessava muito.

Imagens da matéria: Divulgação Accor

GRI: O que o levou a vir da França para o Brasil?

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RB: Comecei cuidando do desenvolvimento da marca Sofitel na Europa e, após três anos, tive a oportunidade de fazer uma viagem ao Brasil, para ajudar na validação da entrada dos hotéis Quatro Rodas na marca.

Em seguida, ofereci meus serviços

para vir trabalhar no País. Cheguei em 1990, assumi a direção geral da Accor no Brasil em 1994 e, depois, progressivamente, também os outros países da América Latina e a América do Norte.

GRI: Foi uma decisão estritamente de interesse profissional, então?

RB: Foi um duplo interesse: naquela fase da minha carreira, eu achava importante ampliar minha experiência internacional e, além disso, eu tinha muita inclinação pelo Brasil. Há pessoas que sonham com as Ilhas Gregas, a Indonésia… Eu sonhava com o Brasil. Cheguei e vi uma realidade dividida, paradoxal, com uma parte industrial e urbana muito grande e também paisagens maravilhosas. Realmente achei interessante. Vim para passar três anos e fiquei.

GRI: Quais as principais semelhanças e diferenças entre os perfis profissionais e a cultura corporativa no Brasil e na França?

RB: Não há uma distância tão grande. Na França, a comunicação é muito mais direta. Se algo não está certo, fala-se francamente, na hora.

Parece falta de tato, mas não é. A cultura é assim. No Brasil, não. Falamos com gentileza e trabalhamos muito na relação, que aqui realmente tem uma importância maior. Em termos de ambiente de negócios, há muito mais tensões lá do que aqui, entre os chefes e os empregados e na sociedade como um todo. Isso não quer dizer que as coisas funcionem melhor no Brasil. Acho que é justamente o contrário. Na França, as coisas funcionam de maneira mais organizada exatamente porque há uma maior exigência que aparece com mais agressividade. Já aqui há mais conformismo e acomodação, o que torna mais fácil deixar as coisas como estão em vez de fazê-las progredir.

GRI: Na sua avaliação, qual é a formação ideal para um profissional do seu setor?

RB: É preciso ter capacidade de administrador e também entender bem o negócio. Há dois caminhos: começar com a escola hoteleira e depois ampliar as capacidades de administrador, ou começar como administrador, passar pelo management de campo para aprender bem como funciona e depois juntar as duas perspectivas à medida que crescer em responsabilidades e territórios.

GRI: Você está no mesmo grupo desde 1973. São 42 anos, num cenário em que cada vez mais

se veem pessoas trocando de emprego com frequência. Que vantagens e desvantagens permanecer no mesmo grupo por tanto tempo lhe proporcionou?

RB: Fiquei no mesmo grupo, mas em áreas diferentes e países diferentes.

Acredito que a diversidade enriquece muito o profissional. É importante buscar ampliar a experiência profissional de forma aberta. Quão aberta e direcionada? Isso é uma questão de oportunidade, trajetória e preferência. Recebo currículos de gente que a cada dois anos troca de emprego e isso não me dá muita tranquilidade. Também vejo pessoas que ficam vários anos em uma empresa e depois mudam, construindo uma carreira em que se vê uma linha mestra e complementaridade entre as partes. Se eu fosse recomeçar agora, talvez pensasse numa trajetória mais aberta, mas não posso me queixar porque nunca me faltaram oportunidades dentro do grupo Accor e nunca fiquei muito tempo fazendo a mesma coisa.

“Cada vez que apareceu uma oportunidade nova e decidi assumir o risco, foi um salto a mais na minha carreira” GRI: Quais foram os momentos mais significativos na sua carreira?

RB: Houve vários. Cada vez que apareceu uma oportunidade nova e decidi assumir o risco, foi um salto a mais. O primeiro aconteceu quando vim para o Brasil. Quando se muda de país, renasce-se de alguma forma. É preciso repensar tudo, reaprender e isso transforma o contexto todo de vida, tanto pessoal quanto profissional. Ganha-se adaptabilidade. Outro momento muito importante ocorreu quando assumi a direção da empresa. Ganhei um grau de responsabilidade muito grande e, de alguma forma, uma solidão.

GRI: Então, entende que a liderança é mesmo solitária, como muitos dizem?

RB: Sim e não. É solitária na medida em que é necessário ter accountability. Não posso dizer que outra pessoa não fez o necessário e não houve condições para que eu entregasse o prometido. A responsabilidade é minha. Mas não estou sozinho e sei da força da minha equipe. Sei que posso contar com ela, delegar, mesmo que eu continue sendo o responsável. Isso faz toda a diferença.

GRI: Considera que essa consciência é o principal atributo de um líder?

RB: Essa é uma das características.

Para mim, há três perspectivas que são fundamentais: a estratégia, que é a visão do negócio daqui a cinco ou dez anos; a execução, ou seja, como implementar a visão; e a criação de relações entre as pessoas para que se

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juntem na busca de chegar na visão e executá-la bem. Quando se consegue juntar bem essas três perspectivas, realmente se cria uma diferença.

GRI: Quais são os seus planos para os próximos anos?

RB: Estou em meu 65º ano. Meus planos são transmitir esse projeto que hoje conduzo para um sucessor [Patrick Mendes, nome anunciado poucos dias após a realização desta entrevista], para que o grupo possa continuar com o mesmo sucesso.

Estou bem tranquilo, temos uma equipe aqui bastante sólida para dar sequência a isso. O mais importante é que essa transição se faça de uma forma positiva. Hoje é essa a minha principal preocupação.

GRI: Voltar para a França é um desejo seu?

BREI_GRI_magazine_ALTA.pdf

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12/05/15

RB: Não. Vou a cada dois meses, mas minha vida está aqui.

GRI: Que recomendação daria a um jovem que sonha fazer uma carreira de sucesso no ramo hoteleiro?

RB: Primeiro, daria os parabéns porque se trata de um setor maravilhoso, muito rico em termos de perspectivas e oportunidades, que evolui, mas também guarda suas tradições. Eu diria a esse jovem que deve tentar entender toda a riqueza desse ramo e manter uma visão bem aberta. Quem chega deve descobrir onde está o seu maior espaço de motivação e, a partir daí, mergulhar nesse mundo. É um universo em que sempre é preciso saber trabalhar em time e construir relações dinâmicas com os colegas e os clientes. Em qualquer lugar em que o profissional esteja na organização, o interesse pelo cliente é funda-

mental. Também é crucial a atenção ao resultado.

08:47

GESTÃO DE INVESTIMENTOS – REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT A BREI - Brazilian Real Estate Investments é uma empresa independente, altamente especializada na gestão de investimentos de base imobiliária. Monitora continuamente o mercado através das melhores ferramentas disponíveis e oferece atendimento personalizado, com o desenvolvimento de produtos e serviços exclusivos. | 14 Av. Brigadeiro Faria Lima, 1.744, 4º andar, São Paulo F. 3103-9995 brei.com.br

DaNÇa Das CaDEIRas

MARCELO FEDAK BTG Pactual

Diretor executivo de Real Estate

Blackstone

sxc.hu

O vai-e-vem dos principais executivos do mercado imobiliário CARLOS EDUARDO FREIRE Dahma Urbanizadora Diretor administrativo-financeiro

Em transição de carreira

Managing director

NESSIM DANIEL SARFATI Cyrela Commercial Properties Managing director

CAROLINA BURG Brasil Plural

Head de Real Estate

KSM Realty

Barzel Properties Sócio-fundador

Sócia-diretora

ROLAND DE BONADONA Grupo Accor CEO para Américas & Caribe*

Aposentadoria Câmara de Comércio França-Brasil Presidente

PATRICK MENDES Grupo Accor

Diretor geral de Operações Luxo, Upscale e Midscale para América do Sul*

Grupo Accor

CEO para América do Sul

MARCELO DA COSTA SANTOS Cushman & Wakefield Vice-presidente de Capital Markets e Valuation & Advisory

Engebanc Real Estate

DANNY SPIEWAK Tishman Speyer Managing Director

Groupe Allard COO

WASHINGTON LUIZ BOTELHO DE SOUZA ISS Brasil CEO

JLL

Líder de Soluções Corporativas

AIRTON MEDEIROS Datastore CEO

Em transição de carreira

Sócio-diretor

Informações para a coluna Dança das Cadeiras: dancadascadeiras@griclub.org antiga Posição

Nova Posição

*A troca de comando entre Roland de Bonadona e Patrick Mendes está prevista para 01/07.

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NOVOS NEGร CIOS

Reforรงo na รกrea de assessoria imobiliรกria Freeimages.com

Time comandado por Marcelo da Costa Santos quer competir de igual para igual com grandes players

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escolhido para ficar à frente do segmento de Escritórios e Leandro Angelino, para o departamento de Pesquisa.

Divulgação Engebanc Real Estate

De acordo com Marcelo, a estratégia é somar a experiência da equipe em qualidade e governança dentro de padrões internacionais, e a velocidade e conexão com o mercado local da Engebanc. “Juntamos o melhor dos mundos”, avalia.

O

pior já ficou para trás e a perspectiva de longo prazo é muito boa. O tempo de começar projetos e fazer investimentos é agora.” A frase, de Marcelo da Costa Santos, define bem a motivação que o levou a deixar a Cushman & Wakefield no final de 2014 para ajudar a colocar em pé uma nova empresa, a Engebanc Real Estate.

Ele conta que já abriu conversações com três marcas europeias, na intenção de firmar uma parceria. “Muitos clientes internacionais precisam desse tipo de ligação”, justifica. E avisa: “dentro de três a cinco anos, vamos incomodar o mercado, no bom sentido”.

Momento propício A quem questiona por que começar um novo negócio num cenário complexo como o atual, o líder da Engebanc Real Estate responde de bate-pronto: “Não há melhor momento para se fazer isso no mercado. Quando tudo está bombando, a maré sobe e com ela todos os barcos. Um período de crise é quando se separa o joio do trigo”.

Ele defende que é preciso manter a perspectiva de longo prazo e perceber que os fundamentos do setor continuam firmes. “Uma curva de crescimento se faz em zigue-zague, subindo e descendo. No entanto, na parte de baixo da curva, as pessoas desaA missão do negócio é oferecer assesnimam, se esquecem de olhar para a soria imobiliária e também atuar em lo“O tempo de começar frente e deixam de ver que a tendêncação e transações de compra e venda, competindo com os grandes players cia continua de alta. E essa alta é para projetos e fazer desse mercado. Mas a promessa, setudo: residencial, varejo, logística, gundo Marcelo, é dar um passo além, etc. A população brasileira investimentos é agora” hospitais entregando serviços com um compoestá ficando mais rica e mais velha, e Marcelo da Costa Santos nente mais forte de inteligência. vai demandar mais imóveis. Não há como não ser assim”, argumenta.

“Queremos ajudar nossos clientes a pensar estrategicamente. Esse vai ser o nosso diferencial”, diz Marcelo.

O otimismo de Marcelo é pautado também em realismo.

“Nosso mercado ainda está um pouco distante do que Ele crê em um período de ajuste até 2015 ou 2016 – coné um mercado sofisticado, como o dos Estados Unidos. siderando algumas regiões –, para então se passar a um Existe um longo caminho a percorrer e queremos contrinovo ritmo de crescimento, menos acelerado e mais saubuir ativamente nesse processo de melhoria da qualidadável. E conclui: “é hora de investir”. de dos serviços no Brasil”, complementa.

Time experiente

Momento de oportunidades

Integrada ao grupo Engebanc, há 22 anos no setor de engenharia consultiva, a Engebanc Real Estate já teve boa parcela do seu primeiro escalão definida. Fazem parte do time, além do próprio Marcelo, na função de sócio-diretor, dois outros executivos também com passagem pela Cushman: Abiner Oliveira, que tocará a área de Logística Industrial e Terrenos, e Flávio Riva, responsável pela parte de Avaliações e Assessoria. Daniel Iannicelli foi o

Marcelo da Costa Santos está longe de ser o único a enxergar oportunidades na atual conjuntura do setor imobiliário. Investidores estão de olho no País, ávidos por movimentos que tragam muitos frutos quando o mercado voltar a se aquecer. Veja mais na página 66.

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PERFIL

Rodrigo Abbud Sócio-fundador da VBI Real Estate Empreendedor, pai e maratonista

S

egunda-feira, 5h30. O despertador toca. Em meia hora, ele está num grande parque ou na academia, pronto para iniciar pelo menos 11 km de corrida. Às 8h, revigorado e com a produtividade lá em cima, começa a trabalhar.

A rotina de Rodrigo Abbud, sócio-fundador da VBI Real Estate, é sempre essa. Chova ou faça sol. Em São Paulo, onde estão sua casa e seu escritório, ou em qualquer cidade do mundo para a qual tenha viajado a negócios ou lazer. Numa segunda-feira ou em outros dias, intercalando jogging, musculação e períodos de recuperação indicados pelo treinador.

Acervo pessoal

O gosto pelas atividades físicas vem desde a infância e se explica em boa parte pelo espírito competitivo e pelo elevado nível de auto-cobrança. Por conta do excesso de trabalho, durante alguns anos Rodrigo abdicou dessas práticas, mas hoje tem certeza de que elas trazem benefícios inclusive para a sua vida profissional. “É uma espécie de terapia que ajuda a arejar a cabeça, organizar as ideias, encontrar soluções e, claro, manter a forma”, descreve.

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Apesar da origem libanesa, Rodrigo Abbud se considera mesmo um paulistano da gema. As tradições do país de onde veio o bisavô acabaram se perdendo com o tempo. O que ficou foi o gosto pela culinária árabe.

O pai, advogado, sempre atuou em causas ligadas ao mercado imobiliário. Vem daí sua opção por atuar no setor? Não. O caminho foi bem mais sinuoso, mas cada etapa o fez ter certeza de que agora está exatamente onde deveria.

O início de carreira Tudo começou na Poli, a Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, considerada até hoje uma das melhores em engenharia do Brasil. Na década de 1990, Rodrigo foi aprovado para o curso, mas rapidamente se decepcionou com a aridez dos conteúdos.

Nessa época, uniu-se a colegas que tinham a mesma sensação e, juntos, resolveram participar de um concurso promovido por outra faculdade no mesmo campus, a FEA – Faculdade de Economia e Administração. A competição, em parceria com a Bovespa, propunha uma experiência simulada no mercado de capitais. E quem ganhou foi justamente o seu grupo, convocado para um estágio de um ano na Bolsa. Um ano que começaria a mudar a sua vida.

Era 1996 e foi nesse momento que surgiu uma oportunidade que de fato direcionou toda a sua carreira: uma proposta da Richard Ellis (hoje CBRE) para trabalhar na estruturação de um departamento de gestão de patrimônio de grandes investidores. E essa foi a sua grande escola no setor imobiliário, avalia hoje. Viu a chance de, mesmo num cenário em que o mercado de real estate ainda era muito incipiente no País, vivenciar padrões internacionais de gestão profissional. “Foi aí que me encontrei”, resume.

Tempo de empreender Vieram, então, dez anos de intenso desenvolvimento, participando de grandes negociações, como as dos prédios que o Grupo Abril e a Petrobras ocupam até hoje na capital paulista. Mas chegou um momento em que a sua visão de futuro passou a abranger novos horizontes. Ele enxergou uma oportunidade de mercado inexplorada e decidiu que era hora de ter seu próprio negócio. Como o interesse dos investidores estrangeiros pelo Brasil vinha aumentando, sua ideia era lhes oferecer gestão proprietária de investimentos imobiliários no País. Assim, ele criou em 2006 o embrião da VBI. Empreender trouxe muitos desafios desde o início. “É muito difícil deslanchar no mercado de gestão de investimentos porque os investidores, para darem autonomia para

Divulgação VBI

“Foi uma quebra de paradigma, um grande alento para a carreira de engenheiro porque percebi que o que aprendesse na Poli serviria de base para a minha vida profissional, em qualquer área”, conta. Após a graduação, encarou novos desafios. O primeiro foi curto, mas emblemático. Selecionado para o programa de trainees de uma indústria, desistiu em menos de uma semana.

Definitivamente não era o que queria da vida. “Isso reforçou que o meu foco seria muito mais em negócios e investimentos”, justifica.

alguém gerir seu portfólio, querem comprovação de track record. Mas como ter track record sem um investimento inicial?” A solução para o dilema foi estruturar o negócio a partir de um escopo limitado e o ampliar aos poucos.

Inicialmente, a empresa oferecia gestão de investimentos em projetos pontuais e aproximou-se muito de family offices locais. Em seguida, o conceito de gestão pontual foi estendido a alguns investidores internacionais. Depois, veio uma parceria com a gestora de recursos Vision Brazil. Rodrigo ficou responsável por investir a parte dos recursos captados pela Vision destinada a alocação em real estate. É dessa época outro investimento bastante simbólico, a compra e o retrofit do edifício do Stand Center na avenida Paulista.

A parceria durou até 2009 e envolveu também, em um segundo momento, a criação de um fundo só de real estate usando a plataforma Vision para levantar recursos.

O fundo foi colocado em pé no final de 2007 e a primeira captação ocorreu em abril de 2008.

Crise do subprime A concorrência com renomados players globais não era fácil, mas tudo estava bem encaminhado para a rodada | 19

Imagem: Divulgação VBI

final de levantamento de recursos para o fundo em outubro. Aí veio a crise do subprime nos Estados Unidos. “Pegamos o colapso global. Perdemos grande parte dos nossos investidores e revimos nossa estratégia”, analisa hoje Rodrigo. Com a atenção concentrada nos investidores europeus, conseguiram completar a captação em abril de 2009.

Uma decisão tomada por Rodrigo nessa época não demorou a se mostrar acertada: focar na execução e continuar mantendo relacionamento com os investidores americanos, mesmo com o mercado paralisado.

Quando a conjuntura começou a melhorar e foi possível pensar no lançamento de um novo fundo, aconteceu a surpresa boa.

cionais, uma equipe de cerca de 40 profissionais e AUM (Assets Under Management) de US$ 900 milhões.

Mas essa cifra não enche os olhos dele.

“Meu target não é tamanho, e sim rentabilidade. Para isso, confio muito na execução. O que traz lucratividade é o controle na operação: como se faz a gestão dos investimentos, das obras, como ter certeza de que tudo está caminhando dentro do budget”, garante.

“O que traz lucratividade é o controle na

Planejando o futuro E o que esse empreendedor planeja para o futuro, agora que acumula quase 20 anos de atuação no mercado imobiliário? Manter a VBI nos mesmos trilhos, claro. Entretanto, ele destaca dois outros grandes projetos. “O maior desafio é criar meus dois filhos com princípios. Isso não tem preço. No resto, dá-se um jeito.” O outro é continuar correndo.

Acervo pessoal

“Sentimos que, nessa volta do mercado, os investidores haviam priorizado muito as caoperação” sas locais. As que haviam passado bem por esse período foram valorizadas. Como resultado, tivemos uma grande oferta de recursos, até superior ao espaço no fundo. A crise acabou trazendo uma Lembra-se da rotina de acordar cedo todos os dias para oportunidade muito boa para nós e ficou muito mais fácil se exercitar? Pois saiba que ele já correu a Maratona de captar também veículos subsequentes.”

Chicago e a de Buenos Aires e, ao final desta edição, terá participado também da de Paris. “Maratona é um grande Relacionamento e rentabilidade desafio porque exige conciliar o físico e a cabeça. Todos acham que basta treinar sem parar, mas maratona é 70% De lá para cá, Rodrigo preservou no centro do seu negócabeça e 30% físico”, ensina. E vale mencionar que, além cio a preocupação com a construção e a manutenção de da corrida, ele arruma tempo para jogar tênis e apoiar relações de longo prazo com os investidores. E tem funseu primeiro time de rúgbi. Como? “A desculpa de trabacionado. Hoje, a VBI soma mais de 50 investidores institulhar muito não vale. Tem que querer”, sentencia.

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EsTaNTE

Livros e filmes que fazem a cabeça de quem decide os rumos do mercado

Divulgação Cushman & Wakefield

Divulgação Editora Objetiva

Sway: The Irresistible Pull of Irrational Behavior

Autores Ori Brafman e Rom Brafman Autores: Editora: Ebury Publishing Editora Na versão em português,

A Força do Absurdo

André Germanos, diretor de Mercado de Capitais da Cushman & Wakefield, leu o livro no final de 2014.

Estas são algumas das perguntas que o livro dos irmãos Brafman tenta elucidar explorando, entre outros, os campos da psicologia social e da economia comportamental.

buição de valor e foco em processos em vez de resultados são explorados na obra como os principais motivos que levam a avaliações equivocadas.

Os autores apresentam, através de exemplos práticos e histórias reais, motivos que conduzem a decisões irracionais no campo profissional e no pessoal. Aversão ao risco, comprometimento com posições e análises já tomadas, dinâmicas de grupo, atri-

Cinquenta Anos Esta Noite: o Golpe, a Ditadura e o Exílio Autor José Serra Autor: Editora: Record Editora Preço: a partir de R$ 19 Preço

Cristiane Mamprin Guerra, sócia do Barbosa, Müssnich & Aragão Advogados, leu o livro em julho de 2014.

as questões vividas no contexto do Golpe de 1964 e o conturbado período do exílio.

“A obra conta, sob a ótica pessoal do autor e de seus relacionamentos,

Uma leitura bastante interessante, leve e rápida que faz pensar em como nossas decisões são influenciadas diariamente por fatores externos e internos. Também ajuda a refletir sobre como identificar comportamentos e ações que podem nos afastar da racionalidade.”

Divulgação BM&A Advogados

Divulgação Editora Record

“Por vezes, analisando o mundo dos negócios, nos perguntamos: Por que essa decisão foi tomada? O que leva experimentados profissionais a decisões equivocadas? Como pessoas consideradas extremamente racionais e analíticas são levadas a conclusões desconectadas dos fatos?

Editora Objetiva Preço: a partir de R$ 27 Preço

O livro despertou em mim a humanização dos fenômenos políticos e um novo olhar sobre o nefasto efeito da falta de conscientização política.

Esse novo olhar me trouxe maior curiosidade política. E essa curiosidade me levou à busca de novos textos e, assim, à conquista de uma leitura mais lúcida sobre a atual conjuntura do nosso País, tanto com relação à política quanto à economia e seus rumos.”

Informações para a seção Estante: estante@griclub.org | 21

GRI LIFESTYLE

A vez do rúgbi Já praticado por executivos e patrocinado por empresas do setor, esporte tem nas Olimpíadas do Rio a chance de dar salto no País

O

rúgbi tem quase dois séculos de existência, está presente em 120 países e soma cerca de sete milhões de praticantes, mas ainda não deslanchou no Brasil. Ainda. A reinclusão da modalidade nos Jogos Olímpicos, justamente na edição de 2016, que acontece no Rio de Janeiro, pode ser o empurrão que faltava para o esporte se disseminar de vez por aqui.

Pesquisa da consultoria Deloitte realizada em 2011 já apontava que o rúgbi é um ilustre desconhecido na nossa terra. Porém, também indicava que essa realidade tende a mudar. Na opinião dos entrevistados, o rúgbi aparece na dianteira como o esporte que mais vai crescer no futuro próximo. (Veja o quadro na página ao lado) A Confederação Brasileira de Rugby (CBRu), alinhada com o estudo, tem metas ambiciosas. Quer que o rúgbi se torne o segundo esporte mais praticado no País, atrás apenas do futebol. Com esse salto, replicaríamos no nosso território o que se vê em boa parte do mundo.

João Pires – FotoJump

Alguns números indicam que o rúgbi já vem evoluindo no País. A CBRu calcula que, na virada dos anos 1990, os clubes dedicados à prática mal chegavam a 50. Agora, superam a marca de 300. Além disso, os jogadores ultrapassam 16 mil.

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Nossa seleção feminina não faz feio. Ocupa a 9a posição no circuito mundial de Sevens (modalidade que prevê sete jogadoras em cada time) e é considerada a melhor da América Latina. A masculina, a seu turno, por enquanto está bem mais atrás, na 35a colocação do ranking global de Rugby 15 (com 15 jogadores de cada lado).

Mais exposição e adesão Como sede das próximas Olimpíadas, o Brasil participará dos jogos – que vão ser disputados na modalidade Sevens – tanto com a seleção masculina quanto com a feminina. Tem, assim, uma chance única de atrair mais fãs, praticantes e patrocinadores.

Agustín Danza

Luiz Pires – FotoJump

Do ponto de vista de apoio privado, nota-se que vários executivos do setor imobiliário já têm envolvimento com o rúgbi, em geral porque praticam ou praticaram o esporte. Fazem parte desse grupo, por exemplo, Martín Jaco, CIO da BR Properties, Douglas Munro, presidente da Hines, Rodrigo Abbud, sócio-fundador da VBI Real

Joao Neto – FotoJump

“A presença olímpica dará uma visibilidade ainda maior ao rúgbi e levará muitos países, organizações e sponsors a investir mais no esporte”, assinala Agustín Danza, CEO da CBRu. Um desses países certamente será o Brasil. Podem-se esperar, por exemplo, verbas maiores do COB (Comitê Olímpico Brasileiro) e do Ministério do Esporte.

O rúgbi em perspectiva

Pesquisa realizada pela consultoria Deloitte com 700 brasileiros mostrou que:

• Para 26%, o rúgbi é o esporte menos conhecido entre todas as modalidades • Segundo 17%, o rúgbi é a prática esportiva que mais vai crescer no País nos próximos anos • 22% têm interesse em jogar rúgbi Fonte: “Muito Além do Futebol – Estudo sobre esportes no Brasil” – Deloitte/ 2011

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Estate, e Eduardo Mufarej, presidente da Tarpon Investimentos. Entre os patrocinadores da Confederação Brasileira de Rugby estão pesos-pesados ligados aos mercados de real estate e infraestrutura, como BR Properties, Brookfield, CCR, Cosan, Bradesco e Deloitte.

esporte. “Contribuímos para o desenvolvimento de uma modalidade em ascensão no Brasil. Nosso apoio visa ao estímulo e à inclusão social em projetos de mais de dez times”, detalha Francisco Bulhões, diretor de Comunicação e Sustentabilidade do grupo.

Jaco conta que foi um dos primeiros a apoiar a estruturação da CBRu. “Enxergamos uma grande similaridade. A BR Properties era uma empresa nova no mercado imobiliário corporativo brasileiro e a CBRu tinha também uma proposta nova para o rúgbi no País. Nós nos identificamos com os princípios da confederação e vimos que a associação dos nossos nomes era benéfica”, afirma.

A história Diz a lenda que o rúgbi nasceu em 1823, quando, em um jogo de futebol em uma escola na cidade de Rugby, na Inglaterra, o jovem William Webb Ellis acabou pegando a bola com as mãos e correndo rumo ao gol do time adversário.

Verdade o não, o que se sabe é que, desde o século XVII, os jogos de bola foram incorporados às atividades de educação física das instituições de ensino britânicas de diferentes maneiras, com regras variadas. Com o tempo, as práticas foram passando por várias transformações, até o surgimento das primeiras regras formais, escritas, em 1846.

Martín Jaco

Joao Neto – FotoJump

Hoje, o esporte tem tal projeção que a Copa do Mundo de Rúgbi é o terceiro maior evento esportivo do globo, atrás apenas da Copa do Mundo de Futebol e das próprias Olimpíadas.

Danza lembra que contribui para o interesse corporativo o fato de que o rúgbi é um esporte com bom share de praticantes entre segmentos de alta e média renda, um público atrativo para o mercado imobiliário. “Mas ressalto que o esporte está crescendo muito rapidamente em todos os setores socioeconômicos no País”, diz.

A CBR aponta um componente adicional de atratividade: o jogo carrega princípios muito importantes também para o meio corporativo. O rúgbi embute valores de companheirismo, solidariedade, trabalho em equipe, respeito, coragem, determinação e paixão.

Jaco, que joga rúgbi desde os dez anos de idade e acaba de ser premiado pela CBRu como benfeitor do ano de 2014, concorda. “É um esporte de formação de caráter e sem dúvida traz lições para o mundo dos negócios. A vida corporativa resume-se a um grande trabalho em equipe, assim como no rúgbi. Os princípios desse esporte deveriam estar presentes em qualquer corporação como uma obrigação de todos os seus participantes, uma prática de praxe, não uma exceção.”

Os valores do rúgbi também são ressaltados pela CCR, que tem investido em projetos sociais ligados a esse | 24

No Brasil, o rúgbi começou a ser praticado, trazido por ingleses. O primeiro clube voltado exclusivamente a esse esporte no País surgiu em 1891, no Rio de Janeiro. Depois, o jogo foi se disseminando pelo território e ganhando regularidade.

No País, existem hoje sete federações estaduais – RJ, SC, SP, RS, PR, MG e MS –, além da confederação nacional.

Regras básicas Em linhas gerais, o objetivo do rúgbi é que os jogadores levem a bola para além da linha de gol dos adversários, para então apoiá-la contra o solo e, assim, marcar pontos. Mas a bola só pode ser passada quando o jogador está com as mãos para trás e, para ser chutada para a frente, os integrantes do time de quem chuta precisam estar atrás da bola.

O grande contato físico entre os jogadores pode dar a impressão de que esse esporte está restrito aos fortões. Mas é apenas impressão. Há espaço para variados tipos físicos e aptidões. E a preparação não deve ser apenas física, mas também mental.

Os equipamentos requeridos para o jogo são principalmente chuteiras com cravos apropriados (para tração) e protetor bucal (para preservar dentes e maxilar). Costumam ser usados também uniformes acolchoados, incluindo ombreiras e capacetes, como sempre vemos em filmes americanos.

ÁLBuM DE VIaGEM Os lugares preferidos dos profissionais de real estate

Andrew Jenner

CEO da Astra Investimentos Gordes | França

G

ordes, uma vila medieval situada no Sudeste da França, é a escolha de Andrew. Ele visitou a região em setembro de 2013, acompanhado da mulher, Claudia, e de cinco casais da amigos.

A viagem teve um diferencial: depois de desembarcar em Avignon, o meio de transporte escolhido pelo grupo foi a bicicleta.

“Esse lugar me traz à memória momentos de grande alegria e conquista junto às pessoas que sempre estão me apoiando”, conta ele.

Imagens: Acervo pessoal

Gordes fica a 38 km de Avignon, onde se pode chegar de trem, e a 87 km de Marseille, acessível por avião. O entorno é repleto de vilarejos, todos eles percorridos pelo grupo de Andrew.

Informações para a seção Álbum de Viagem: albumdeviagem@griclub.org

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Crise hídrica e energética

Como o setor imobiliário pode ser impactado?

POR GIOVANNA CARNIO Reservatório em nível crítico na região Sudeste

N

os últimos meses, a falta de chuva e a redução constante do nível dos reservatórios no Sudeste ganhou a atenção da mídia e da população. Ficou claro que a água, até aqui tida como abundante, pode faltar num futuro próximo inclusive para as questões mais básicas, como o dia-a-dia de uma residência.

Mas o problema é muito mais profundo. Se os piores cenários desenhados se concretizarem, não vai haver água para abastecer casas e empresas nem para gerar energia hidrelétrica, a base da matriz energética nacional. Como resultado, a economia da região e de todo o País – considerando que São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais permanecem como o grande motor propulsor do Produto Interno Bruto brasileiro – pode ser abalada.

E o setor imobiliário, como fica? Para tentar responder e essa questão, a GRI Magazine consultou especialistas em recursos hídricos e energéticos, empresários e entidades representativas do segmento.

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Visão otimista Existem aqueles que apostam numa solução razoável para as turbulências, sem que o desempenho do setor seja comprometido de forma significativa. É o caso do professor José Goldemberg, que comanda o Instituto de Energia e Meio Ambiente da Universidade de São Paulo.

Com a experiência de quem, além de estudar o assunto, já foi secretário de Meio Ambiente do governo federal e do estado de São Paulo, ele descarta a ideia de uma contenção drástica no fornecimento de água, que teria consequências diretas sobre o bem-estar da população, o funcionamento das empresas e, consequentemente, o mercado imobiliário.

“Um rodízio de 5x2 dias [cinco dias sem fornecimento de água e apenas dois com, informação que circulou na imprensa no início do ano] seria uma tragédia pública. Essa é uma opção extremamente remota e acredito que não

Alesp

BRasIL

“A probabilidade de racionamento energético e agravamento da crise hídrica felizmente diminuiu. O cenário melhorou nesse “Um sentido”, agrega Gesner Oliveira, sócio da GO Associados e ex-presidente radical da Sabesp.

Medidas simples

mostrou crônico e abalou as transações”, comenta. Também na litorânea Praia Grande, houve restrição de abastecimento no passado, levando a desvalorização de imóveis e dificuldades para venda.

Mas Viana contrapõe que, apesar de o atual contexto trazer esses casos à memória, não chegaremos a tanto. “As chuvas, embora muito atrasadas, estão vindo. São ciclos da natureza, não algo que veio para ficar. Vejo como uma questão passageira e não creio em uma mudança de demanda por imóveis considerando o cenário presente”, afirma. E completa: “Não percebo nenhuma oscilação de preços nos racionamento imóveis por conta da atual conjuntura.”

não vai ocorrer.

Tampouco veremos

pessoas se mudando

Imagem: Acervo pessoal

chegaremos a esse ponto. A Sabesp [Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo] está trabalhando ativamente, interligando reservatórios, fazendo obras pequenas cujo somatório é um paliativo significativo. Um racionamento radical não vai ocorrer. Tampouco veremos pessoas se mudando de São Paulo. A noção de que o setor imobiliário vá sofrer nesse sentido é completamente fora de cogitação.

Vai acabar chovendo. Não é o caso de vender imóveis e mudar”, assegura.

Adaptações em andamento Viana alega que, mesmo antes da presente crise, o comprador de imóveis vinha dando maior valor a imóveis com previsão de reúso de água e armazenamento de água da chuva. “Já havia essa preocupação por parte da sociedade, das incorporadoras e das construtoras.”

Isso significa que o setor de real estate está imune a esse quadro complicado? Não de São Paulo” exatamente. O professor Goldemberg José Goldemberg diz que cabe às empresas desse ramo adotar ações que ajudem a contornar a crise, reduzindo o consumo de água e energia. “O que Ele ilustra essa tendência com o caso do próprio Creci-SP, defendo são medidas pedestres, para que tenhamos que se prepara para mudar para uma nova sede. Trata-se prédios mais inteligentes e racionais”, indica. de um prédio de 1945, para o qual a instituição encomendou um retrofit completo: emprego de energia eólica e As iniciativas propostas por ele são de fato simples – embora não necessariamente baratas – tais como a instalação fotovoltaica, reúso de água, aproveitamento de água da de medidores de água em todas as unidades dos edifícios, chuva e cobertura com jardins para servirem como praças equipamentos de hidráulica que suspendam a vazão imee promoverem economia de ar condicionado, por permidiatamente após o uso, sensores para torneiras e controles tirem reduzir o calor no interior do edifício. “É uma adaptação às novas realidades, e esse movimento tende a se de vazão para descargas. (Veja quadro na página 28) acentuar”, argumenta.

Em termos de eletricidade, segundo Goldemberg, vale a Para Viana, o comportamento do setor imobiliário no atumesma lógica. “Nos prédios todos em Nova York, as luzes al contexto tem sido adequado. “Há percepção de que se apagam assim que uma pessoa sai de um cômodo. O prédios com economia de água e energia têm maior liquiuso de lâmpadas fluorescentes compactas também é amplamente disseminado. O Brasil precisar adotar medidas dez para vendas e, com isso, aumento do preço do metro como essas.” quadrado. Ademais, as empresas que trabalham com essa preocupação se tornam mais bem vistas pela sociedade, o que se reverte em ganhos para elas mesmas. Hoje ninEfeitos sobre preços guém põe na prancheta um projeto sem cuidados nesse sentido”, diz. Na sua avaliação, portanto, as medidas suEngrossa o coro dos otimistas José Augusto Viana Neto, geridas pelo professor Goldemberg já vêm sendo colocapresidente do Creci-SP (Conselho Regional dos Corretodas em prática pelo setor. res de Imóveis). Ele reconhece que a falta d´agua muitas vezes traz problemas para imóveis residenciais e industriais. Lembra, por exemplo, que a cidade de Itu, no inBons exemplos terior paulista, viveu uma crise longa de escassez desse Alguns exemplos comprovam que essa tese pode estar recurso, com prejuízos imensos. correta, mas não está claro ainda se se trata de uma tendência de fato ou ainda movimentos isolados. Vejamos o “A liquidez imobiliária ficou baixíssima e, com isso, o caso da Sonae Sierra, proprietária de dez shopping centers. preço passou a ser usado como atrativo. O problema se | 27

Há alguns anos, o grupo já vinha implementando projetos voltados à autossuficiência no abastecimento de água de seus centros de compras, caso do Shopping Plaza Sul. A justificativa para esse tipo de ação, conforme Ethel Moraes, gerente corporativo de Operações da Sonae Sierra Brasil, é que, para empreendimentos da magnitude de um shopping center, é importante não depender das concessionárias de água e esgoto a fim de alcançar um maior controle da qualidade dos serviços e reduzir despesas. Adicionalmente, a autonomia possibilita liberar grandes volumes de água junto à concessionária para reforçar o abastecimento da população.

Faz todo o sentido, ainda mais num momento como o que vivemos. Por isso, o grupo está intensificando as iniciativas nesse âmbito. Também estuda a implantação de projetos de geração de energia solar e a partir de resíduos.

Moraes revela que a rede está acompanhando de perto a crise hídrica e energética no País e analisando cada um dos seus shoppings para desenvolver planos de ação para possíveis impactos. Não se pode contar com a sorte, pois um eventual desabastecimento de energia e/ ou água afetaria diretamente as operações, paralisando sanitários, comprometendo o processo de limpeza e as operações das lojas de alimentação.

Consumo médio de água nos diferentes tipos de empreendimentos

Consumo de equipamentos convencionais X equipamentos economizadores • Bacia com caixa acoplada: 12 litros/descarga x 6 litros/descarga com válvula de descarga reduzida – 50% de economia • Ducha de 15 a 20 MCA*: 0,34 litro/segundo x 0,13 litro/segundo com restritor de vazão para 8 litros/minuto – 62% de economia • Torneira até 6 MCA: 0,23 litro/segundo x 0,10 litro/segundo com arejador de vazão constante 6 litros/minuto – 57% de economia *Metros de coluna de água Fonte: Cartilha Água, elaborada pela FecomercioSP (Federação do Comércio)

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Regularidade dos serviços Mais um bom exemplo vem da Accor. O CEO do grupo para Américas & Caribe, Roland de Bonadona, considera que a atenção ao abastecimento de água e energia é primordial para a operação do seu negócio em qualquer situação. Por isso, todos os hotéis da rede, mesmo antes desta crise, já contavam com geradores e alternativas para suprimento de água, incluindo contratos com caminhões-pipa e reúso – além de medidas para redução do consumo, como adoção de redutores de pressão e conscientização dos clientes.

“Temos tudo esquematizado. Sabemos exatamente onde estão os 45 hotéis, quanto tempo cada um tem de autonomia e quais são as opções. Já fazemos e também estamos ampliando nossas ações para que os clientes sempre tenham água. Vai existir um custo a mais, mas precisamos mostrar aos clientes que nossos hotéis têm essa segurança, essa regularidade”, diz Bonadona.

Custo extra A questão do custo extra apontada pelo líder da Accor vem à tona em praticamente todas as conversas sobre os impactos da crise, mesmo entre os mais otimistas. Prevalece a avaliação de que os preços tanto da água quanto da energia vão subir consideravelmente nas regiões com escassez de recursos hídricos.

Em São Paulo, por exemplo, começou a ser aplicada em janeiro uma multa pesada para quem ampliar o consumo de água. Mas não para por aí. “O custo da água vai aumentar a médio prazo. Será um instrumento para o governo conter a demanda”, previne o professor Goldemberg.

O preço da energia, por sua vez, vem sendo reajustado no País desde o começo do ano. Além da revisão tarifária periódica, as correções buscam compensar gastos extraordinários das distribuidoras, incluindo a compra de energia (mais cara) de termelétricas.

As elevações devem impactar não apenas a população, mas, de forma incisiva, os custos de produção. Esse é um ponto que pode comprometer a competitividade das empresas instaladas nas localidades mais afetadas. Mas será suficiente para convencê-las a migrar suas operações para outras partes do território nacional, gerando um movimento de realocação de imóveis?

Dificilmente, dizem as fontes ouvidas pela GRI Magazine.

A questão é que a proximidade do mercado consumidor e a disponibilidade de mão de obra qualificada ainda fazem toda a diferença para São Paulo e o Sudeste como um todo. Mudar essa equação exigiria que outros estados oferecessem vantagens muito grandes em termos de impostos e logística.

Sem alternativas E por que o governo simplesmente não passa a usar fontes de energia alternativas para contornar o problema? Não ficaria tudo resolvido? Na verdade, isso é bastante complicado.

No caso da energia solar, a dificuldade para uma implementação maciça está na intermitência da geração, o que a infraestrutura do sistema brasileiro não comporta; quando se trata da energia eólica, a complicação é que é preciso constância dos ventos, algo viável em poucas áreas (notadamente no Nordeste e no Sul); e para a energia a partir da biomassa, o entrave é conseguir grande escala com baixo custo logístico. O ideal para a nossa realidade, portanto, seria ter as próprias hidrelétricas funcionando a plena potência, mas, para tanto, os reservatórios precisariam estar mais abastecidos.

E há que se levar em consideração que, se não vier muita chuva nas próximas semanas, a região Sudeste vai entrar no inverno com os reservatórios praticamente vazios. E justamente no período que tende a ser mais seco e com maior consumo energético. “Não há mais dúvida de que vai haver falta de energia. Neste momento, a dúvida é o que vai ser feito”, opina um executivo do setor, que prefere não ser identificado.

Situação grave Esse tom pessimista também fica patente na avaliação do geógrafo Cláudio Di Mauro, que foi membro da Agência Nacional de Águas, consultor da Unesco e

presidente da Comissão Nacional de Meio Ambiente da Associação dos Geógrafos Brasileiros. Ele classifica a situação atual de escassez de água e energia como muito grave e drástica.

“O problema da água e da energia impacta a fundo todos os setores do sistema produtivo. Não há mais tempo para remediar. É preciso uma postura firme, buscar novos modelos de construção e de cidades, pensar de maneira equilibrada. Há muito o que fazer nessa direção”, pontua.

Di Mauro evoca exemplos internacionais para inspirar o Brasil neste momento crítico, como o de Barcelona. Na cidade, houve um trabalho de planejamento urbano participativo englobando os mais variados atores sociais, não apenas o setor imobiliário, sob a liderança do governo.

“A construção não pode estar isolada. Tem que se envolver no planejamento da sociedade”, propõe. O caminho para contornar esta crise e evoluir, garante ele, está na criação de pactos que levem a uma sociedade melhor e a produzir melhor. É preciso contar também com o apoio do governo, inclusive na forma de subsídios, pois construções mais adequadas a este novo cenário de restrição de recursos envolvem maiores custos.

Ausência de planejamento As explicações para a crise não estão somente nas variações climáticas. O quadro preocupante que vivemos se deve em boa parte à falta de planejamento e visão de longo prazo para o País, ressalta Rodrigo Abbud, sócio-fundador da VBI Real Estate.

Disparidades: enquanto São Paulo corre o risco de parar, Dubai, no meio do deserto, funciona a pleno vapor São Paulo

Governo de Dubai

Governo de SP - Rubens Chiri

Dubai

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“A crise vai forçar uma revisão do plano de negócios das empresas. Acredito em retração na economia de maneira geral, com impacto em todos os segmentos ligados ao mercado imobiliário. Retração na economia significa que o mercado de escritórios vai ter maior vacância, que o residencial vai ser afetado por uma crise de confiança e que os shoppings vão ser duplamente atingidos, por uma dificuldade operacional diante da sua demanda por muita energia elétrica e porque o consumo vai ser contido. Então, os impactos são terríveis para o segmento imobiliário”, descreve.

Abbud considera que a crise está sendo menosprezada vis a vis sua gravidade. “Não temos recursos, previsão de quando isso estará equacionado. Não há plano B. É contar com a sorte, com as chuvas e só”, lastima.

Imagem: Divulgação Sinduscon-SP

E ele dispara: “Para mim, é inconcebível uma cidade do tamanho de São Paulo parar por falta de água e luz. Há cidades no meio do deserto funcionando a plena carga com muito menos recursos hídricos e energéticos do que São Paulo, Rio e Belo Horizonte. É o caso de Las Vegas, Dubai e Telaviv, para citar algumas.

E o Brasil, tão bem provido de recursos naturais, paralisado por fata de planejamento. Isso para mim tem duplo efeito: de ordem prática, que é a retração da economia, e de credibilidade.”

gindo redução do ritmo ou paralização de obras alguns dias por semana, será um caos. Haveria alongamento dos prazos de entrega, desestruturação de projetos e transtornos de custo e para os clientes, com impactos para o setor. Esse não é um cenário improvável, embora extremo”, afirma.

Fase da obra O executivo do Sinduscon-SP lembra que a tomada de atitude dos construtores frente à escassez de água e energia depende da fase em que se encontra a obra. A margem de manobra é muito prejudicada em várias etapas.

Numa fase inicial, por exemplo, é possível adotar soluções para privilegiar menor uso de água e energia, como tecnologias de reúso de água e captação de água da chuva. Na parte de execução, podem-se empregar metodologias de construção seca, como paredes dry wall, ou ainda antecipar um poço artesiano que esteja previsto no projeto para usá-lo já durante a construção.

Mas nesse momento há maior limitação de ações porque o projeto está feito, o prazo definido e o capital investido ou vocacionado. “Já existem compromissos que travam a capacidade de reação”, diz.

Falta de informação

Por sua vez, quando se trata da conclusão das obras, há, sim, menor demanda por água em relação às etapas anteriores. Contudo, é preciso considerar que os edifícios que serão entregues foram projetados e produzidos em outra época, sem o grau de necessidade de otimização de água e energia que se impõe hoje.

Rodrigo Abbud critica a falta de informação sobre a real situação de escassez de água e energia e sobre um eventual racionamento para que o setor imobiliário – e os demais setores – pudesse se preparar. Esse é um ponto destacado igualmente por Francisco Vasconcellos, vice-presiden“Dizer que algum te de Meio Ambiente do Sinduscon-SP setor está preparado (Sindicato da Indústria da Construção).

“Dizer que algum setor está preparado seria mentira. Não houve informação para que houvesse preparação para médio e longo prazos. Todos estão preocupados de julho e agosto [de 2014] para cá, mas aí não havia muito o que fazer.

Ações mais estruturadas para fazer frente à crise não há. O que temos que fazer é ajudar a reduzir o consumo no que for possível. Mas isso não é solução, e sim reação”, pondera Vasconcellos.

seria mentira. Não houve informação para que houvesse preparação para médio e longo prazos”

Industrialização da construção E como a construção vai caminhar daqui para a frente? Vasconcellos entende que a discussão sobre o uso racional da água, que ainda não havia sido levada tão a sério quanto deveria por conta da abundância do recurso, passa a ser prioritária.

“A partir de agora, projetos que não façam considerações mínimas sobre o uso racional da água terão inclusive dificuldade para ser vendidos”, sentencia.

Ele aponta também que o atual cenário difícil pode ser a chance para avançar Francisco Vasconcellos na discussão sobre uma maior indusApreensivo, ele enxerga a situação trialização de sistemas e subsistemas como grave e duradoura. “Não será só da construção. “A construção mais industrializada usa neste ano.” E antevê um cenário negativo. “Se chegarrecursos naturais de forma mais racional porque exige mos a um quadro crítico com racionamento forte, exi| 30

Alesp

O Sistema Cantareira

presas desse mercado que se ajustarem melhor e mais rápido para operar num cenário de escassez de água e energia vão sair na frente em dois pontos: passar com menor dificuldade “A herança deste pelas turbulências, caso a percepção momento difícil dos mais pessimistas se confirme nos próximos meses; e certamente estar será positiva, com mais aptas a sobreviver e se diferenciar em uma nova realidade de fim da intesificação de abundância desses recursos, o que mais cedo ou mais tarde vamos ver. mudanças”

padronização, maior controle. Os recursos são empregados com mais cuidado e eficiência”, explica.

Oportunidades Assim como Vasconcellos, a maioria dos consultados pela GRI Magazine consegue ver oportunidades e aprendizados a partir da atual crise. Mesmo os mais pessimistas. “Há males que vêm para bem”, diz Di Mauro, trazendo à tona o ditado popular.

“Acredito que a herança deste momenJosé Augusto Viana Neto Isso vale para todos os segmentos do to difícil será positiva, com intensificação mercado imobiliário, sem exceção. No das mudanças que já vinham acontecendo. A sociedade residencial, por exemplo, os incorporadores que cedeaprende em momentos críticos. Se nos prepararmos para rem mais espaço a iniciativas que contemplem as novas o futuro, tudo será melhor. Haverá um trauma, mas aunecessidades de água e energia – em paralelo ou mesmento de consciência e resultado positivo”, acrescenta mo em substituição aos itens de lazer que viraram moda Viana, do Creci-SP. nos últimos anos – tendem a ficar em posição de vantagem na escolha do consumidor. Resta saber se a conta E uma coisa é certa. Ainda que as avaliações sobre a dessas mudanças vai fechar tanto para o empreendedor gravidade da crise e seus efeitos sobre o setor imobiliário neste momento divirjam, fica claro que as emquanto para o próprio comprador. | 31

Imagens da matéria: Divulgação AECOM

Loteamentos e comunidades planejadas

Recorte do projeto da Nova Luz, focado na revitalização do centro paulistano

De volta ao centro A escassez de água traz um componente adicional à discussão sobre os modelos de desenvolvimento mais adequados às grandes cidades brasileiras

O

debate sobre o modelo urbano de expansão horizontal, que tem levado para longe das regiões centrais de grandes cidades brasileiras empreendimentos residenciais e comerciais, ganhou um elemento a mais nestes tempos de escassez de água. A questão é que esse padrão coloca demandas que vão além de maiores investimentos em mobilidade. É preciso uma extensa infraestrutura para prover água.

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“Espalhar muito a área urbana exige que se leve água para todas as partes, e isso vai se tornar cada vez mais difícil”, alerta Stephen Engblom, vice­-presidente sênior da AECOM. Ele lembra que essa forma de crescimento urbano se tornou comum não apenas no Brasil, mas em várias partes do globo. No caso de São Paulo, por ser uma cidade

muito grande, o desafio é particularmente intenso.

muito pautado no renascimento das zonas centrais.

“Levar transporte a tantas áreas e contemplar amplas distâncias representa um custo que a sociedade não tem como pagar. É importante pensar também sobre o preço socioeconômico. Quando se divide uma cidade em dois – os que têm e os que não têm – perpetua-se uma segregação na sociedade que, na minha visão, o Brasil já manteve por tempo demais”, argumenta.

Mas a inspiração para avançarmos mais nesse tema em território nacional pode vir também de exemplos no exterior. É o caso do Transbay District, em São Francisco, nos Estados Unidos, projeto com o qual Engblom colaborou. A cidade tinha uma necessidade bilionária de reconstruir a infraestrutura de transporte, mas não existia dinheiro público para isso.

Essas reflexões têm levado Engblom a defender e disseminar pelo mundo a tese de que as populações redescubram o viver nas áreas centrais das grandes cidades. Ele prega bairros abertos, que mesclem diferentes classes sociais, contemplem facilidades em termos de mobilidade e atendam aos desafios da água.

Nova Luz Essa era a ideia, por exemplo, que tentou implementar por meio do projeto Nova Luz, na capital paulista. A AECOM integrou o consórcio selecionado para desenvolver a iniciativa a partir de 2005, na gestão do prefeito Gilberto Kassab. O objetivo era revitalizar parte da região central do município, incluindo a deteriorada Cracolândia.

O trabalho começou, mas foi objeto de muitas batalhas judiciais e acabou sendo cancelado anos mais tarde, já na administração de Fernando Haddad.

Para Engblom, tratou-se da primeira tentativa séria de pensar em como atrair as pessoas a morar e investir em novos escritórios e residências no centro paulistano. A proposta do consórcio incluía abrir espaço para novos edifícios junto aos antigos e estimular os cidadãos a caminhar pelas ruas, rumo a parques, escolas, escritórios e áreas de compras, tudo sempre próximo. “Acredito que o projeto simbolizava a regeneração da região central de São Paulo. Nesse aspecto, foi um projeto histórico”, diz.

Apesar da interrupção, o executivo da AECOM considera a iniciativa um sucesso por ter estabelecido um diálogo no País sobre o tema, inclusive com introdução de práticas exitosas adotadas em outros lugares do mundo.

“Muitas vezes, quando se faz algo pela primeira vez, há desafios políticos. Infelizmente, isso foi o que aconteceu na Nova Luz. O triste é que São Paulo perdeu nos últimos anos inúmeras possibilidades econômicas, mas realmente acredito que em algum momento o projeto estará de volta à vida de alguma forma.”

Exemplos no Brasil e no mundo Engblom também participou de outros projetos aqui no Brasil, como a Cidade da Copa, em Recife, e o Parque Olímpico, no Rio de Janeiro. Ele avalia que o maior legado de ambos é justamente reforçar essa visão sobre um novo conceito de desenvolvimento urbano para o Brasil,

Detalhe do projeto do Transbay District, em São Francisco

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A solução passou por ampliar o tamanho dos prédios e, em troca, os desenvolvedores concordaram em financiar a infraestrutura.

Portanto, o caminho foi criar uma forte parceria entre as iniciativas pública e privada, algo igualmente importante no Brasil.

“Na área da Nova Luz, se um investidor quer comprar um prédio, às vezes é difícil até saber a quem pertence. Então, é preciso melhorar os sistemas e criar acordos que contemplem a distribuição de lucros entre os donos existentes e os novos”, sugere.

PPPs

Outra dica valiosa do executivo da AECOM para São Paulo – e o Brasil como um todo – deslanchar em planejamento urbano é trazer para a discussão todas as partes envolvidas e manter os pés bem­ no chão.

Stephen Engblom ressalta que o nosso País é um mercado muito avançado para PPPs (Parcerias Público­ -Privadas) por causa do histórico do desenvolvimento de grandes contratos de infraestrutura, “As cidades mais incluindo rodovias, ferrovias, aeroportos etc. Então, há conhecimento no sucedidas do mundo mercado sobre como fazer isso. Falta agora direcionar esse know­-how tamserão aquelas que bém para o desenvolvimento e a recuperação urbana. colocarem arquitetos, Ele comenta que recorrentemente é questionado sobre os motivos de as cidades brasileiras, notadamente São Paulo, ainda não estarem revitalizando seus prédios históricos para transformá-los em novos escritórios e apartamentos – diferente do que se observa em Paris, Londres e Nova York.

engenheiros, economistas e setor público atuando em um único time”

O que responde? Que há por aqui um mercado forte e bom conhecimento técnico; porém, não existem mecanismos de financiamento consolidados. “É por isso que as PPPs são muito importantes para projetos de recuperação urbana”, afirma.

GRI Loteamentos

Outro ponto crucial, segundo Engblom, é criar acordos com os donos de prédios históricos. Isso é algo bastante complicado, visto que, pela falta crônica de financiamento no País, grande parte foi construída por meio de parcerias entre diversas pessoas, estabelecendo uma organização de propriedade extremamente complexa.

Stephen Engblom foi o keynote speaker do GRI Loteamentos, em 19 e 20 de maio no Hotel Pulmann Ibirapuera, em São Paulo. Na programação, estiveram discussões sobre os temas fundamentais do setor e muito espaço para networking entre os principais players.

Visão geral do projeto do Parque Olímpico, no Rio de Janeiro

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Stephen Engblom

“Muitas vezes, o problema com o planejamento urbano está em ser feito como um sonho, sem estratégia econômica e ambiental o sustentando. O Brasil tem excelentes arquitetos, ótimos engenheiros e planejadores econômicos muito bons. Contudo, eles nem sempre trabalham juntos. É preciso ter em mente que as cidades mais bem­-sucedidas do mundo serão aquelas que colocarem todas essas partes juntas: arquitetos, engenheiros, economistas e setor público atuando em um único time em vez de separadamente.

Isso é fundamental”, arremata.

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iStock

REsIDENCIaL

Feirões de imóveis: vilões ou mocinhos?

Os prós e contras da estratégia de venda crescentemente usada pelas incorporadoras para desovar estoques

E

m março, a PDG realizou mais uma edição do feirão “Na ponta do lápis”, para o qual anunciou mais de 5 mil imóveis com descontos de até R$ 500 mil. Na mesma época, a Tecnisa implementou um pacote de promoções com reduções de preços prometidas de até R$ 60 mil por unidade. Os exemplos não param por aí. Nos últimos tempos, megaliquidações de imóveis com os mais variados atrativos e brindes não faltam.

Estratégia perfeita para os consumidores, que, depois de anos de preços em elevação, se veem mais próximos da concretização da compra da casa própria, e também para as incorporadoras, que assim conseguem reduzir estoques, fazer caixa e aquecer os negócios. Certo? Sim e não. Os feirões estão longe de ser unanimidade e vêm recebendo elogios e críticas de todas as partes.

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nhia promoveu o Blackout ACS, que abrangeu unidades em Campinas e São Paulo. Em Campinas, houve um evento no Shopping Parque D.Pedro. Já em São Paulo, a ação foi descentralizada, implementada por meio de parceiros de venda e um plantão.

A justificativa da ACS para o feirão coincide com a de outras empresas que adotam esse tipo de procedimento e sumariza sua lógica. “Tínhamos um volume considerável de estoque, alguns imóveis na iminência de estar prontos e empreendimentos de boa qualidade cujas vendas queríamos alavancar em um ano que não foi fácil. Se não vendêssemos e isso virasse estoque para comercialização daqui a dois ou três anos, pagaríamos IPTU e condomínio. Seria pior”, explicita Jeane Machado, diretora superintendiscute que o dente de Incorporação da ACS.

Imagem: Ariana Deschamps

Depois de um período de aceleração do mercado imobiliário, num ritmo tal que as operações nem sempre se expandiram de maneira eficiente e sustentável, agora vivemos um contexto de reversão e desaceleração de vendas que pegou muitas empresas de calças curtas – e estoque cheio. Neste momento, pouquíssima gente duvida que as incorporadoras precisam encontrar formas de passar adiante os imóveis ‘encalhados’ e outros que ainda vão ser entregues, mas sem a receptividade prevista quando os empreendimentos foram lançados.

“Ninguém gosta de dar desconto, de ter prejuízo. Não é algo que se faça por estratégia, por vontade. Houve uma expansão exagerada, excesso de otimismo e isso acabou gerando problemas. Hoje, vemos em- “Não se presas com baixa velocidade de venda, aumento de estoque e vindo de desconto tem que ser Mas os benefícios percebidos, segundo altos lançamentos. Então, o desconto ela, não estão apenas aí. “Achamos boa se torna necessário porque elas precifeito, mas como tem a ideia de criar um mote. Os clientes hoje sam restabelecer caixa. Dar desconto precisam muito de um motivo para ir ao não é opção. Isso tem que ser feito. plantão, necessitam ser estimulados. Não que ser feito”” Caso contrário, não é possível pagar só clientes como corretores. O feirão é José Paim as contas e a companhia pode até uma forma de fazer isso. Eventos no planquebrar”, resume José Paim de Andrade, fundador e tão e tabelas para um empreendimento específico tamCEO da MaxCasa. bém. São estratégias que se complementam”, aponta.

Vantagens Entre os players que já realizaram feirões está a ACS Desenvolvimento Imobiliário. Em junho de 2014, a compa-

A vantagem de incentivar os consumidores também é lembrada por Flávio Prando, vice-presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e presidente da Comissão da Indústria Imobiliária da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção). “Os feirões estão na mídia, competindo com outros ativos que podem desviar recursos, por exemplo carros. Então, é positivo ter feirões uma vez por ano que seja, especialmente voltados para a classe média e média baixa”, defende.

Prando salienta ainda outro ponto positivo, no caso de Agência Caixa de Notícias

Mas se há concordância sobre a necessidade de liquidar estoques, qual o motivo para reclamações, então? Novamente, Paim explica: “Não se discute que o desconto tem que ser feito, mas como tem que ser feito”. É exatamente aí, no modus operandi dos feirões, que se concentra a chuva de críticas, que envolve inclusive compradores.

Feirão da Caixa: diversos fornecedores reunidos

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feirões que reúnem diversos fornecedores, como o da Caixa Econômica Federal. Essas situações, segundo ele, trazem a comodidade de concentrar num mesmo lugar diversas oportunidades, evitando que o comprador precise se deslocar por várias regiões, além de oferecer condições de financiamento diferenciadas. Ele destaca adicionalmente o benefício da segurança, já que os imóveis colocados à venda já tiveram a parte jurídica analisada a fundo. Como resultado, o consumidor pode fazer uma seleção com mais eficiência e comprar melhor.

Aquecimento dos negócios Confirmando que há ganhos, parte dos consultados pela GRI Magazine que já passaram pela experiência de realizar um feirão declara estar satisfeita. É o caso da própria ACS. Para o Blackout, a companhia disponibilizou imóveis com desconto médio de 15%, chegando a 40%. A oferta para a ocasião totalizou R$ 100 milhões e as vendas, ao final do feirão, somaram cerca de R$ 40 milhões. “O Blackout aqueceu os negócios e as pessoas gostaram da proposta. Valeu a pena, não nos arrependemos. Em termos de resultado, ficamos satisfeitos”, avalia Jeane.

Imagem: Acervo pessoal

Já a MRV tem opinião diferente. Rubens Menin, presidente do conselho da empresa, declara não ser favorável à estratégia de concessão de grandes descontos. No entanto, aprecia o modelo de feirão adotado pela Caixa. “Esse tipo de feirão é fundamental e extremamente positivo para o nosso negócio”, define.

“No próximo feirão da Caixa, vamos colocar 15 mil unidades à venda em 25 cidades. É uma megavenda, só possível por meio de feirões”, informou ele pouco antes do início do 11o feirão da instituição, cuja etapa inicial aconteceu em abril em São Paulo e que continua até junho em outras localidades.

Pontos negativos O que mais se ouve de quem se posiciona contra os feirões no formato de liquidação é que eles comprometem as margens dos realizadores e, consequentemente, os resultados a longo prazo. “Resolve-se o problema da semana e detona-se toda a carteira. No final, a dificuldade, em vez de ser resolvida, é agravada. Essa é a armadilha”, opina Paim, da MaxCasa.

Sem eles, sem oba-oba, consegue-se preço médio maior”, diz Elie Horn, presidente do conselho da Cyrela.

Eduardo Schaeffer, CEO do Zap Imóveis, vai na mesma linha. Para ele, os feirões geram mais ruído do que benefício. “Não é uma prática saudável para a incorporadora nem para o mercado”, afirma.

De acordo com ele, quando o Zap realiza ações promocionais, a preocupação é manter uma perspectiva de negócio de longo prazo. Mas essa postura não significa passar à margem do fenômeno dos descontos. O portal inclusive lançou em março uma área para anúncios de imóveis novos, remanescentes ou distratados em São Paulo e no Rio de Janeiro.

Na contramão desse tipo de crítica quanto a um comprometimento de margens, Jeane Machado mostra que a ACS teve preocupação em garantir resultados efetivos em seu feirão. Para o Blackout, a companhia definiu uma oferta limitada de imóveis e fez um estudo prévio. Tudo para garantir que a ação não impactasse os resultados e a viabilidade da companhia, conta ela.

Reação do público interessado...

Outro aspecto dos feirões que é alvo de censura é a lógica de concentrar em um período muito curto promoções em condições especiais, tentando forçar – sob o argumento de que logo depois os preços estarão mais altos – uma decisão para a qual não necessariamente as pessoas estão preparadas.

“Não vimos esse tipo de movimento pontual dar resultado interessante porque uma pessoa não consegue tomar decisão em uma semana sobre um compromisso de 20 a 30 anos. Isso é uma decisão de meses”, diz Schaeffer.

“Nosso feirão aqueceu os negócios e as pessoas gostaram da proposta. Valeu

Mais um viés negativo que impacta o público dos feirões é a decepção recorrente por não encontrarem muitas unidades com o desconto máximo anunciado. “Quem anuncia dá a entender que está vendendo todos os imóveis com elevado desconto, o que no fundo não é verdade”, pontua Paim.

Com esse aspecto, Jeane, da ACS, de certa forma concorda. Ele revela que, no Blackout, muitos clientes imagiarrependemos” naram que conseguiriam concretizar Jeane Machado aquisições dentro da faixa de desconto máximo, tornando assim possível fechar negócios que antes não cabiam em seus orçamentos.

“Os feirões são negativos para o setor imobiliário. Não Essa expectativa, no entanto, só se viabilizou para alguns levam a nada, e isso é ainda pior quando se repetem. | 38

a pena, não nos

Divulgação ACS

Consumidores fazem fila para ser atendidos no Blackout ACS

dos que buscaram o feirão, pois a maior parte das ofertas era mais comedida. Foi difícil também dar conta de atender todos os interessados, uma vez que uma fila se formou dois dias antes do início do evento, exigindo inclusive a distribuição de senhas. “Gerou-se expectativa e também decepção”, pondera a diretora.

… e de quem comprou antes Reclamações não vêm somente de quem quer comprar.

Pessoas que adquiriram imóveis antes dos feirões e pouco depois ficam sabendo da venda de unidades semelhantes em liquidação no geral se sentem lesadas e muitas acabam desistindo do negócio.

“Os balanços das empresas no ano passado mostram grande volume de rescisões causado por elas próprias”, analisa Paim.

“As marcas acabam perdendo força porque o consumidor começa a acreditar que o imóvel não vale aquilo, que existia um sobrepreço”, reforça Schaeffer.

Sobre esse tipo de crítica, Eduardo Zylberstajn, coordenador do índice FipeZap, pondera que o desconto concedido pelas incorporadoras nos leilões se dá em relação ao preço de tabela, não o de mercado, retirando apenas o reajuste do INCC (Índice Nacional de Custos da Construção) que se acumulou desde o início das vendas de cada empreendimento.

E Jeane Machado, da ACS, rebate: Não tivemos grandes problemas com os clientes que compraram no passado, pois mesmo as unidades com descontos maiores não ficaram mais baratas do que o preço de lançamento do empreendimento. Além do mais, o número de unidades com descontos altos foi pequeno, o que reduz mais ainda essa preocupação, já que o cliente não sente que seu apartamento está sendo desvalorizado”.

Os consumidores reclamam A internet se tornou palco para um grande número de reclamações de consumidores que adquiriram imóveis e hoje se decepcionam ao ver unidades sendo vendidas com elevados descontos. Veja algumas delas: “Dois anos atrás, comprei um apartamento na planta (...) Para minha surpresa, agora, ao tentar vendê-lo, descubro que a própria incorporadora está comercializando os mesmos imóveis cerca de R$ 20 mil abaixo do que paguei, me impossibilitando de fazer negócio.”

“Hoje, depois de dois anos e quatro meses, desejo me desfazer do meu imóvel, mas os próprios corretores que me venderam não o querem pois não conseguem passá-lo adiante. Não é um bom negócio? A própria incorporadora lançou um novo empreendimento do mesmo porte que o meu 30% mais barato.”

“Há quatro anos, resolvi investir em um imóvel que estava sendo lançado e o corretor me disse que era um excelente negócio, com retorno garantido. Vinha pagando as prestações, até que resolvi visitar o empreendimento e descobri que quem compra hoje, quase na data de entrega, tem um desconto que deixa o valor menor do que o que obtive. Solicitei o distrato, mas até agora não houve solução.”

Fonte: Depoimentos colhidos no site Reclame Aqui

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Compasso de espera

cado se ajuste. Não se deve estender essa agonia por mais tempo.”

As incorporadoras que têm optado por não entrar na onda dos feirões queixam-se de que, indiretamente, acabam sendo impactadas. Isso porque, diante da exposição a inúmeras ofertas, muitos consumidores adiam a compra, esperando uma oportunidade melhor.

Imagem: Divulgação Secovi-SP

“Quando há feirões, só se vende neles. Entre um e outro, nada acontece. Não são sadios, ninguém ganha. Trata-se de uma loose-loose situation”, diz Horn, da Cyrela.

“Nossas vendas estão ocorrendo mais devagar e temos precisado ser mais flexíveis no preço porque o cliente vê que outros estão anunciando descontos e quer também”, retrata Paim, da MaxCasa. Com isso, o retorno diminui e os reajustes de preços não podem ser feitos dentro do planejado.

O impacto dos feirões, na percepção de Paim, é tão forte que ele chama esse movimento de ‘suicida’ porque acaba fazendo com que o bem imóvel fique desacreditado, pela percepção de perda de valor. Ele argumenta que se trata de uma lógica perversa, que destrói o mercado e cria cada vez maior necessidade de liquidação.

“Em São

Efeito sobre preços Zylberstajn, do FipeZap, reitera: “O mercado por alguns anos não vai comportar o ritmo de lançamentos com que se acostumou no início da década.” Contudo, ele reduz a culpa dos feirões, atribuindo a paradeira do mercado ao desempenho da economia como um todo e à queda de confiança do consumidor.

“A situação do País é gravíssima e mal começou. Os indicadores de confiança do consumidor e do empresariado estão em níveis mínimos, que há muito não se via. Por isso, o compasso de espera. Se acreditamos que o boom ocorreu por culpa de crédito e renda, agora esses dois fatores estão jogando na direção contrária e há deterioração do mercado de trabalho. As pessoas estão mais receosas em firmar compromissos de longo prazo Paulo, não no atual cenário”, afirma.

acredito em reduções drásticas de preços, senão as empresas vão perder capital de giro”

A reação diante dessa realidade? O adiamento de novos empreendimentos. “É loucura lançar. Não sabemos o que vai ser o Brasil daqui a dois anos, não há uma perspectiva boa. Preferimos ser cautelosos e reduzir a oferta para não ser pegos com muito estoque e ter que queimar. Vamos lançar menos do que no passado”, adianta.

A cautela que está tendo com seu próprio negócio, aliás, é o que ele recomenda para o setor como um todo. “É inteligente que todos reduzam a oferta para que o mer-

Flávio Prando

E como ficam os preços nessa conjuntura? “Acredito que vamos ver redução em termos reais.” Essa diminuição já é observada no índice FipeZap, que mede as variações de preços de apartamentos prontos em 20 municípios brasileiros. Desde novembro, o aumento dos preços tem ficado abaixo do IPCA, evidenciando queda de valor real.

Já o Secovi-SP aposta em estabilidade de preços diante da pressão de custos, pelo menos na Grande São Paulo.

“Em São Paulo, as condições de compra de terrenos e reposição de estoque ficaram muito mais onerosas em função do novo Plano Diretor. Houve uma mudança de métrica de custos que precisará ser precificada. Portanto, não acredito em reduções drásticas, senão as empresas vão perder capital de giro”, analisa Prando.

O que fazer e não fazer em se tratando de feirões

Neste momento em que a prática de feirões se tornou corrente no mercado imobiliário brasileiro, os entrevistados pela GRI Magazine fazem algumas recomendações:

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1º Não se pode repetir leilões continuadamente. Eles são uma estratégia por natureza pontual. Do contrário, o cliente perde a noção de que está diante de uma oportunidade.

ter o andamento do mercado.

2º Não se deve divulgar os feirões com muita antecedência. O ideal é que isso seja feito no máximo três semanas antes de cada evento para não comprome-

4º É imprescindível ajustar a estratégia de marketing para não passar ao consumidor a conotação de que todas as ofertas têm o desconto máximo anunciado.

3º Sempre que possível, vale priorizar negociações discretas e pontuais.

aCONTECE NO GRI

GRI Residencial Mais de 180 líderes do mercado imobiliário que atuam no segmento de moradias em todo o Brasil participaram do GRI Residencial em 28 e 29 de abril. O evento, realizado em São Paulo, criou um ambiente propício ao networking e teve 20 rodadas de discussão sobre temas prementes para o desenvolvimento do setor, passando pela nova realidade da velocidade de vendas, a profundidade da demanda e a postura mais adequada a se adotar no cenário corrente – agressividade ou cautela.

GRI

Outro destaque foram os talk shows. O primeiro deles reuniu Eduardo Muszkat, COO e CFO da You, Inc, Ricardo Raoul, managing director da Paladin, Arsenio de Almeida Neto, CEO do Grupo Thá, e Marcio Verri, founding partner e CEO da Kinea Investimentos, para falar sobre o que os investidores estão buscando na atualidade. Do segundo, participaram Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP, Leonardo Diniz, CEO da Rossi Residencial, Rubens Menin, presidente do Conselho da MRV Engenharia, e Meyer Joseph Nigri, chairman da Tecnisa. Na pauta, expectativas quanto ao novo ciclo do mercado imobiliário.

Meyer Nigri, Claudio Bernardes, Rubens Menin, Leonardo Diniz e Gustavo Favaron (GRI) Marcio Verri, Arsenio Neto, Ricardo Raoul e Eduardo Muszkat

Rubens Menin

Claudio Bernardes

Meyer Nigri

Leonardo Diniz

Em sentido horário, Claudio Dall`Aqua (Iguatemi), Sidnei Cosme (CCDI), Alessandro Leal (Google), Joaquim Azevedo (Loan), Fabricio Mitre (Mitre Realty), George Veras (Brazilian Securities) e Victor Moscoso (BTG Pactual)

Marconi Bartholi (Grupo Estrutura)

À frente, Alexandre Frankel (Vitacon) e Luís Pimentel (Tishman)

Imagens desta página: Mario Miranda Filho

À frente, Sérgio Cançado (CEF), José Romeu Neto (Sinduscon) e Marco Adnet (Andrade Gutierrez)

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Divulgação MRV

Leader’s Opinion

Rubens Menin

Presidente do Conselho da MRV e da Abrainc Os fatores que têm mantido a maior construtora de residências populares do País em trajetória ascendente

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O

mercado residencial de habitações populares vai bem, obrigado. Focada nele, a MRV Engenharia registrou vendas recordes em 2014 e se prepara para mais um ano positivo. “Esperamos no mínimo repetir o que foi feito em 2014, com chance de crescimento”, revela Rubens Menin, presidente do Conselho de Administração da MRV e presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias).

Nada mal, num período em que muitas das empresas do setor estão andando de lado ou mesmo para trás.

Em entrevista à GRI Magazine, Menin fala sobre o peso do programa Minha Casa Minha Vida para os negócios da MRV, os esforços da companhia para reduzir ciclos produtivos e assim aumentar sua eficiência, e o papel fundamental que a internet passou a desempenhar no relacionamento com o consumidor e nas vendas de imóveis. Acompanhe:

GRI Magazine: Como avalia o ano de 2014 para a MRV? Rubens Menin: Foi um ano muito bom para nós. Batemos o recorde de vendas de toda a história da empresa. Vendemos mais de R$ 6 bilhões, um crescimento real de 17% em relação a 2013. Entregamos 42.500 chaves para os nossos compradores, o que equivaleria a uma cidade de 120 mil habitantes. Temos uma especificidade que é trabalhar num mercado de construção civil para habitação centrado em imóveis populares, e esse mercado está forte e resiliente.

Enquanto vimos alguns setores imobiliários andando um pouco de lado, o mercado popular foi muito bem.

GRI: Qual o peso do programa Minha Casa Minha Vida para a companhia?

RM: O Minha Casa Minha Vida tem uma representatividade muito grande para nós. Mais ou menos 75% do nosso negócio vêm dele. Não tenho dúvida nenhuma de que esse pro-

grama, iniciado em 2008, é vencedor.

Foi fundamental para a empresa, mas não apenas para ela. É fundamental para o Brasil. É um projeto que mudou a condição de as pessoas terem a casa própria e transfomou como um todo o perfil da indústria de imóveis populares, colocando­-se como um dos pilares da indústria da construção e, de forma indireta, da economia do Brasil.

GRI: O que você espera para a MRV em 2015?

RM: Posso adiantar que, apesar de toda a dificuldade da economia, vemos que em 2015, assim como em 2014, estamos muito resilientes. Esperamos no mínimo repetir o que foi feito em 2014, com chance de crescimento.

“Hoje, mais de 50% das nossas vendas começam na internet” GRI: E para o setor como um todo, qual a sua avaliação para 2014 e expectativa para 2015?

RM: O setor é muito amplo. Alguns segmentos estão com melhores fundamentos e outros um pouco mais prejudicados, resultado em boa parte do baixo crescimento do Brasil. A indústria é muito sensível a isso. O ano de 2014 foi ruim e 2015 ainda não começou bem. O que se está desenhando para melhor é o segmento de imóveis populares.

GRI: Como descreveria o consumidor da MRV hoje?

RM: Atualmente, 60% dos nossos consumidores são jovens, com até 35 anos e que estão comprando seu primeiro apartamento. A grande maioria está na nova classe média, de 110 milhões de pessoas, que surgiu no Bra-

sil nos últimos anos, ganhando poder de compra. O principal canal de venda para esse público é a internet.

A MRV tem uma loja virtual enorme.

Fazemos 4 mil chats com clientes por dia. Mais de 50% das nossas vendas começam nesse canal. Outro ponto fundamental é que esses consumidores exigem que os condomínios tenham cada vez mais lazer interno – para os que têm filho – e segurança – uma questão a que o público mais novo é especialmente sensível.

GRI: Qual a relevância das cidades médias para a companhia?

RM: As cidades médias são 70% do mercado da MRV. Têm muito significado para o nosso negócio e cada vez mais estão aumentando sua participação no nosso mix de vendas.

GRI: Como tem caminhado o esforço da MRV para reduzir ciclos produtivos?

RM: Há o ciclo de produção e o de projeto. O de projeto depende muito da burocracia do Brasil, que é terrível, e o de produção é o que consome maior investimento. Então, para nós é muito importante melhorar o ciclo de produção. Da mesma forma, isso é relevante para o cliente porque, quanto mais rápido ele tiver a casa própria, menos gasta com aluguel. No último ano, conseguimos antecipar 68% das nossas entregas em até 14 meses, fruto da melhoria do processo produtivo. Através da industrialização de processos, temos conseguido avançar nisso de forma bastante agressiva.

GRI: A MRV instituiu 2014 como “O Ano da Sustentabilidade”. Que espaço o tema ocupa hoje na estratégia de negócios da empresa?

RM: Esse tema é fundamental e vamos evoluir cada vez mais. Hoje temos 6 mil acionistas espalhados pelo mundo, 30 mil funcionários e 280 mil clientes ativos. Precisamos to| 43

mar conta de todos os nossos stakeholders de forma muito interativa e atuante, e não é da boca para fora.

Trabalhamos para fazer um produto mais sustentável, plantamos mais de 400 mil árvores nos últimos três anos, investimos R$ 100 milhões em melhorias de urbanização nos nossos empreendimentos e mantemos 98 escolas nos nossos canteiros de obras. Também dedicamos 1% do nosso lucro líquido a causas sociais, através do Instituto MRV. Vemos que hoje não há como uma empresa que trabalha com tantos stakeholders sobreviver se não houver um componente de sustentabilidade muito forte.

GRI: Quais os impactos da crise hídrica e energética sobre a MRV e o setor?

RM: Temos um grupo de trabalho na MRV focado apenas em consumo de água e energia. Estamos implantando nos nossos condomínios diversas iniciativas para melhorar o reúso de água e a adoção de energia solar e gás. Vamos encarar isso de frente.

Na Abrainc, parte fundamental dessa pauta é que todo o setor trabalhe junto nela.

GRI: A MRV já destinou verbas significativas para patrocinar esportistas, como Bruno Senna e o Clube Atlético Mineiro. Que retorno ações como essas proporcionam?

RM: Essa é uma forma de marketing muito interessante pela qual interagimos com a comunidade e obtemos um retorno muito bom em termos de imagem. Fazemos isso desde 1993. Vemos que é fundamental que a marca esteja ligada ao esporte. É bom para a marca, para o País, para todos. É um legítimo ‘ganha-­ganha’.

GRI: Ao olhar para trás, desde 1979, quando fundou a MRV, como enxerga a trajetória da companhia? E o que imagina para os próximos 36 anos? | 44

RM: Somos a única empresa há tanto tempo trabalhando apenas nesse segmento. Começamos com três casas num ano e crescemos muito, com responsabilidade, trabalho de equipe e comprometimento. Assim, nos tornamos a companhia que mais produziu imóveis na história do Brasil. Hoje, um em cada 300 brasileiros mora em uma casa construída pela MRV. Em Uberlândia, por exemplo, o número é ainda mais impressionante: um em cada 16. Entendemos que os fundamentos do nosso setor – a demanda, o crédito e a renda – são muito sólidos. Além disso, o Brasil é continental. Também sabemos que, nos próximos 20 anos, serão necessários 25 milhões de moradias no País. Então, temos um enorme trabalho pela frente. O que precisamos é lutar sempre por eficiência.

quentemente, é preciso muito foco e disciplina para estar sempre atualizado. Nossa empresa hoje é uma indústria de apartamentos. Se considerarmos que um mês tem cerca de 20 dias úteis, alcançamos a marca de entrega de uma chave a cada 3,6 minutos. Isso é mais do que a produção de muita indústria automobilística.

Então, como uma indústria, é imprescindível buscarmos continuamente melhorar a tecnologia.

“Não há como uma

RM: Identificamos o problema, fomos estudá­-lo e estamos trabalhando com muita intensidade para tentar diminuir esses custos que comprometem os preços das moradias. É difícil.

Nosso país é extremamente burocrático e isso pesa muito no Custo Brasil. É uma luta que começamos, mas ainda está muito longe de terminar.

empresa como a nossa, que trabalha com tantos stakeholders, sobreviver se não houver um componente de sustentabilidade muito forte” GRI: Que país pode ser considerado benchmark hoje em soluções para o segmento residencial?

RM: Existe um mito de que a construção civil é pouco produtiva. Isso não é verdade. Temos na MRV um time de melhorias do qual participo ativamente. Já olhamos para o mundo todo e o exemplo mais impressionante hoje é a China. Visitei as duas maiores empresas de lá e fui a todos os canteiros. Também mantemos uma troca de tecnologia grande com os Estados Unidos. Tecnologia é algo que avança todos os dias. Conse-

GRI: Recente estudo encomendado pela Abrainc estimou em R$ 19 bilhões o custo anual de ineficiências e burocracia sobre a cadeia produtiva do setor imobiliário.

Como mudar essa realidade?

GRI: Quais são os maiores desafios da Abrainc para este ano?

RM: Trabalhamos em projetos muito amplos. Estamos participando intensamente das discussões do Minha Casa Minha Vida 3 e de estudos da cadeia produtiva e sobre desoneração e questões fiscais. Reduzir a burocracia faz parte da pauta da Abrainc todos os anos e é uma das prioridades da entidade. Hoje, 30 empresas participam da associação, que está entrando em seu terceiro ano de atividade e tem feito trabalhos importantes para ajudar a melhorar o setor, com reflexos para toda a sociedade brasileira.

LEGAL

O desenvolvimento imobiliário e os planos diretores Rodrigo Bicalho

U

No ano passado, entrou em vigor o Plano Diretor Estratégico de São Paulo, que tem grande relevância, não apenas pela expressão do mercado paulistano, mas também pela influência que exerce na legislação de outras cidades. O plano tem importantes avanços, como o incentivo ao adensamento nos chamados eixos de estruturação urbana (ao longo das principais linhas de transporte público), ênfase na habitação de interesse social e a criação da chamada cota ambiental (benefícios para edifícios ecologicamente sustentáveis).

Entretanto, o plano também tem orientações equivocadas que já trazem consequências sérias para o mercado.

Com o coeficiente de aproveitamento de apenas uma vez a área do terreno, toda construção depende da aquisição de outorga onerosa da Prefeitura, cuja tabela de valores é muito elevada e torna poucos projetos viáveis, ainda que o mercado estivesse aquecido.

Apesar do salutar incentivo ao adensamento no entorno dos eixos de estruturação urbana, o plano restringe as vagas de garagem não computáveis a uma por apartamento ou uma a cada 70 m2 de lojas ou escritórios. Essa medida, que tem por objetivo reduzir a circulação de veículos, não leva em conta a enorme carência de transporte público adequado. Foi também imposta a ‘cota máxima de terreno por unidade’, regra despropositada que limita o tamanho dos apartamentos. Por consequência, na área onde se concentrarão a quase totalidade dos empreendimentos, praticamente só haverá um tipo de produto residencial: apartamentos compactos com uma vaga.

Nas demais regiões, os edifícios estão restritos ao máximo de oito andares (com raras exceções), tornando um grande desafio viabilizar projetos com menos área para vender, porém com elevado custo de terreno, de outorga e de produção. O adquirente terá pela frente não apenas a elevação do preço do imóvel, mas também do condo-

Divulgação

ma das principais finalidades dos planos diretores é planejar o crescimento das cidades, razão pela qual têm grande influência na atividade imobiliária, funcionando como indutores ou inibidores do desenvolvimento de determinadas regiões. Recentemente, municípios brasileiros têm aprovado planos bastante complexos e restritivos, nem sempre levando em conta a demanda por habitações e espaços para comércio e serviços, a preços acessíveis.

mínio, a ser dividido por número menor de unidades.

Outro fator de encarecimento da produção é a cota de solidariedade, que obriga os projetos com mais de 20.000 m2 a destinar 10% para habitação de interesse social ou depositar 10% do valor do imóvel em um fundo municipal, na prática equivalendo a um novo e elevado imposto. Essa exigência, somada à limitação de vagas, poderá comprometer também a oferta de novos empreendimentos corporativos e mistos de grande porte, em uma cidade de vocação empresarial.

Uma das indesejáveis consequências da lei é, portanto, o encarecimento dos novos imóveis, punindo severamente a classe média. Mais um efeito adverso e que já se faz sentir é que muitos paulistanos, apesar de continuarem trabalhando na cidade, têm comprado seu imóvel em municípios vizinhos, como Osasco, Guarulhos e grande ABC, com preço muito mais palatável, fenômeno que fará aumentar, ao invés de reduzir, as viagens de carro pela cidade.

Cabe à Câmara, na votação da Lei de Zoneamento, atenuar no que for possível os efeitos negativos do plano.

Fica também o ensinamento aos demais municípios de que a regulamentação excessivamente restritiva, inibidora da produção imobiliária e do desenvolvimento, acaba por prejudicar os cidadãos, que demandam e têm direito a habitação, comércio e serviços.

Rodrigo Bicalho é advogado especializado em Direito Imobiliário e sócio do escritório Bicalho e Mollica Advogados.

Informações para a coluna Legal: legal@griclub.org O conteúdo deste artigo é de responsabilidade do autor e não representa necessariamente a opinião da revista.

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Mario Miranda Filho

DOssIÊ GRI

Rafael Birmann Presidente da Birmann S/A O legado do precursor dos edifícios AAA no Brasil e seus planos para o futuro POR GIOVANNA CARNIO

A

os 62 anos, mas com disposição de menino, Rafael Birmann recebeu a GRI Magazine no canteiro de obras do B32, o grande empreendimento que está levantando num dos pontos mais nobres de São Paulo. O novo prédio de escritórios de alto padrão vai ficar na avenida Faria Lima, bem próximo do B29 e do B31, que marcaram época como tantos outros da série numerada que ele desenvolveu na cidade.

A expectativa quanto à construção em andamento é ainda maior, considerando-se que se trata provavelmente do último edifício com dimensões grandiosas naquela região – por conta da escassez de terrenos e de limitações colocadas pelo novo Plano Diretor paulistano – e também porque será o derradeiro da carreira de Rafael, recuperado depois de um período difícil nos negócios.

Estudioso e perfeccionista, ele se debruçou com afinco sobre o projeto, que trará inovações, como a área térrea aberta ao público, na forma de uma ampla praça. Mas se o B32 representa um ponto final na trajetória de Rafael em termos de desenvolvimento de prédios comerciais, significa igualmente o início de uma nova etapa, em que pretende se dedicar mais ao urbanismo. E ele está cheio de planos. | 46

Rafael Birmann: Não escolhi esse ramo. Foi meu pai quem o fez. Ele era banqueiro, mas um dia ficou doente e, desenganado, decidiu vender a instituição e investir no negócio imobiliário. Eu nem trabalhava com ele.

Na época, me dedicava a um negócio de informática. Diante da ideia, perguntei: “Pai, mas o que entendemos de negócio imobiliário?” E ele respondeu: “já financiei muito isso no banco. É a coisa mais fácil que existe”. Logo depois, descobri na prática que não era nada disso. Então, o que aconteceu foi que, apesar de não ter escolhido, adoro esse negócio porque tem arquitetura, engenharia, economia, sociologia, história, arte e design. Está tudo ali. Sempre gostei muito de aprender e encontrei no setor mil coisas a discutir, mil oportunidades. Foi uma não-escolha feliz.

GRI: Como aconteceu o seu primeiro empreendimento?

RB: Começamos em 1978 e éramos mais investidores do que incorporadores. Inicialmente, fizemos alguns residenciais e depois veio o negócio de escritórios. Vejo escritório como um segmento um pouco mais sofisticado, que demanda mais pesquisa.

Surgiu nesse período a nossa relação com a Richard Ellis, que estava chegando ao Brasil. Fizemos um escritório, depois outro e assim por diante.

Foi algo que aconteceu naturalmente e se tornou uma especialização.

Em outras empresas, num dia se faz um residencial, em outro um comercial e depois um shopping. Com isso, o conhecimento fica difuso. Para nós, ao contrário, a especialização virou uma forma de adquirir know-how e mantivemos a vontade de melhorar, por exemplo trazendo arquitetos e consultores estrangeiros para discutir nossos projetos. Esse processo de aprendizado nos levou a fazer coisas muito interessantes.

GRI: Além de trazer parceiros de fora, você fez inúmeras viagens principalmente aos Estados Unidos para conhecer como funcionavam os melhores edifícios de lá. Por quê?

RB: Sempre achei que o Brasil precisa melhorar. Qual o problema de copiar? Defendia e defendo olhar como os Estados Unidos fazem, aprender e depois, num segundo momento, tentar melhorar algumas coisas. Isso foi muito importante. O Brasil tem um tremendo potencial, uma natureza muito criativa. Porém, estamos sufocados por amarras. Para ser criativo, é preciso ter estrutura. Então, compreendi que, se conseguíssemos trazer um pouco disso, talvez pudéssemos ser até mais criativos do que eles.

Mas ainda precisamos avançar muito.

GRI: Seus primeiros prédios de escritório, projetados a partir do final da década de 1970, nasceram na Chácara Santo Antônio, num período em que o eixo do desenvolvimento imobiliário paulistano ainda era concentrado na região da avenida Paulista. Como surgiu a percepção de que a cidade se deslocaria para essa área?

RB: Fui estudar em Israel em 1972 e retornei em 1975, não para o Sul, onde nasci, mas para São Paulo, para onde meu pai havia se mudado. Não conhecia nada na cidade, minhas raízes estavam em Porto Alegre. Nesse início, é claro que raciocinávamos, buscávamos ouvir, mas existia um pouco de intuição também. Na verdade, fomos entender bem o que era estar na Marginal [Pinheiros] depois de já estar lá. Não acho que eu tenha tido uma grande visão. Fui vivendo e as coisas foram acontecendo. O terreno na Chácara havia sido do antigo banco do meu pai. Decidimos comprar, fizemos parcerias e começamos a realizar coisas que ninguém ainda tinha visto no País, como o conceito build to suit. Também fizemos a primeira venda de um prédio para uma fundação. Desenvolvíamos aqueles prédios sem financiamento. Era preciso ser um verdadeiro equilibrista.

GRI: Ainda hoje, o conjunto de prédios que você criou naquela região, conhecido como São Paulo Office Park, é uma marco no cenário paulistano. O que o levou a se decidir por prédios baixos e como foi o período de construção?

RB: Começamos com prédios muito simples, caixotinhos. Pelo zonea-

O prédio do Deutsche Bank, que integra o São Paulo Office Park

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Acervo pessoal

GRI Magazine: Por que escolheu o mercado imobiliário como área de atuação profissional?

mento, era melhor que eles fossem baixos. Era muito mais lógico aumentar a laje do que a altura, ao contrário do que estava acontecendo com os prédios da avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, altos e com lajes pequenas. Na época, a tendência natural era fazer um prédio. Aquilo que eu fazia era um predinho, mas um predinho que funcionava.

GRI: Houve dificuldades?

RB: Não demos saltos, mas pulinhos.

Estávamos sempre buscando ir um pouco além. Isso era uma política de empresa? Era mais uma natureza minha que se transmitia para a equipe.

Fala-se em ‘qualidade Birmann’, ‘padrão Birmann’. O fato é que preferíamos aceitar um pouco mais de custo, sem sacrificar a qualidade. Era uma forma de ver as coisas. Olhando para trás, acho que isso foi correto porque, quando passei por problemas nos negócios, ter projetos bons me ajudou a sobreviver. Outro ponto positivo é que esse foco, buscando ficar no topo, motiva as pessoas.

GRI: De que forma constatou isso?

RB: Acho muito simplista a visão de que o objetivo da empresa é maximizar o lucro. De fato é, mas o objetivo das pessoas que estão na empresa nem sempre é esse. Elas têm outras motivações. A resultante do que a empresa quer e do que as pessoas querem é o caminho. Acho que foi isso que aconteceu comigo. É preciso aceitar que a vida não é só lucro. É também realização pessoal, crescimento profissional. Evoluí nessa avaliação e hoje acredito que também entra nessa equação a questão urbana. Quando se tem um terreno, precisamos pensar não apenas nele, mas também no que está além: os vizinhos, a comunidade em volta, a cidade toda. Ou seja, incorporar ao projeto uma visão mais urbana, que foi o que fizemos para o B32.

GRI: Como foi enfrentar o período difícil que viveu nos anos 2000?

RB: Tive uma crise e passei por uma reestruturação. A empresa era grande, tinha 400 funcionários e ocupava 2.400 m² de escritório, mas nos tornamos pequenos, somando não mais do que meia dúzia de pessoas em 100 m². Com tudo isso, aprendi que é preciso ser sempre humilde porque a vida é um círculo. O topo e a base estão juntos. O momento em que se está lá em cima é quando se começa a descer. As dificuldades enobrecem, mas também cansam. É preciso tocar adiante, aprendendo e olhando para a frente.

GRI: Dez anos depois, como avalia tudo isso?

RB: Digo que o que passei não foi por uma questão de conjuntura.

Tem a ver só comigo. Houve milhares de empresários ganhando muito dinheiro no mesmo cenário. Meu maior erro foi talvez não ter tido tanto cuidado, tanta atenção às coisas do negócio, à parte financeira. Às vezes acho que fui um pouco desprendido demais disso. Por outro lado, ter esse desprendimento também me permite hoje pensar que, se falhei como empresário, nunca quis falhar como homem. Lá no final, no acerto de contas, prefiro ter sido um homem que contribuiu e teve integridade do que um homem que ganhou muito dinheiro.

Acervo pessoal

Acervo pessoal

RB: Para se ter uma ideia do momento que vivíamos, uma grande discussão nos meus primeiros prédios era que eu queria que tivessem duas escadas de emergência e sprinkler, coisas que hoje ninguém debate de tão banais. Outro exemplo dos desafios que tínhamos aconteceu quando quisemos fazer uma fachada de granito. Tentamos e ficou um horror, toda manchada porque, aqui no Brasil, colocávamos o granito com massa e o colávamos. Nos Estados Unidos, aplicava-se granito com grampos que seguravam a placa solta, com ar atrás, então não havia risco de manchas.

Isso era uma coisa que não se usava aqui. Começamos a discutir o assunto e identificamos uma empresa que podia fazer aquilo, mas o custo era altíssimo: US$ 300 por m². Então, fomos para Cachoeiro do Itapemirim, que é a capital brasileira do granito. Verificamos como acontecia a produção e, em vez de adquirir as peças prontas, decidimos comprar os blocos e contratar quem os cortasse e instalasse.

Com isso, o preço caiu para US$ 100 por m² e se tornou viável.

GRI: Podemos dizer que seu trabalho teve uma evolução continuada?

O escritório de Rafael na década de 1990, quando sua empresa tinha cerca de 400 funcionários, e hoje, mais modesto, instalado junto à obra do B32

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Arquivo pessoal

Arquivo pessoal

O projeto do B32. No destaque, escultura em formato de baleia que vai ficar na praça aberta ao público

GRI: De que maneira sua empresa, a Birmann, está estruturada agora?

RB: Voltamos em 2005. A Birmann hoje é uma companhia que não tem capital. Ela presta serviços. Antes, tínhamos um formato de empresa com capital para investir em negócios. Já a FLPP é uma companhia que tem o propósito específico de fazer o B32, e a Birmann presta serviços para ela.

Em resumo, a Birmann e eu somos os gestores do projeto do B32, que tem um grupo de investidores que são os donos do capital.

GRI: Foquemos, então, no B32.

Ele tem sido apontado como o seu grande legado, mas o que significa na sua visão?

RB: Esse projeto para mim foi uma grande realização e é extremamente desafiador. Quando o comecei, consegui comprar 35 terrenos e passei a pensar no que fazer com eles. Já tinha vivido anos difíceis, então foi uma espécie de recomeço. Eu queria voltar ao que fiz no passado, re-

pensar os aprendizados, o que está certo e errado e melhorar o que tem que ser mudado. Minha grande descoberta nesse exercício, algo que passei a entender melhor, foi a questão urbana. Nosso setor tem uma péssima imagem, o que de um lado é injusto, mas de outro indica que precisamos agir com uma ética diferente. Não é só ganhar dinheiro em cima de um terreno, achar que todo terreno em São Paulo deve se tornar um empreendimento. Nem todo. Há aqueles que podem ser uma praça, um equipamento público. Não podemos agir como um bando de gafanhotos, e às vezes acho que fazemos isso.

GRI: Como esse entendimento está refletido no projeto?

RB: Tivemos uma experiência interessante. Fizemos um trabalho de divulgação do B32 na vizinhança.

Procuramos as pessoas para falar do projeto e o que aconteceu foi que o pessoal que a princípio era contra ficou a favor. Isso porque trouxemos uma proposta de integrá-lo com a cidade.

GRI: Essa integração vai acontecer por meio da praça aberta ao público no térreo?

RB: Isso é muito importante. Se pararmos para observar, todos os prédios nas avenidas Faria Lima e Paulista são fechados, com muros, cercas ou algo que tenha essa função, como um jardim não convidativo ou um guarda que não deixa as pessoas entrarem.

Veja que os jardins são desenhados para ocupar o espaço no lugar das pessoas, não para as pessoas os ocuparem. É para ficar bonito, mas há uma mensagem clara: ‘não pise na grama’. Isso corroi a urbanidade, que se traduz por as pessoas conseguirem conviver, dialogarem umas com as outras, estarem juntas. Diante desse contexto, uma das coisas que imagino para o B32 é que seja uma espécie de exemplo. Vai resolver algo efetivamente? Não. Mas outros vão poder se inspirar e talvez fazer parecido.

GRI: Como esse conceito de ausência de muros está sendo recebido pelo mercado?

RB: No mundo todo, a violência está | 49

GRI: Essa concepção é a maior diferença entre o B32 e outros tantos projetos que você idealizou e fizeram história nas décadas de 1980 e 1990?

RB: Defini para mim mesmo que quero fazer um prédio que seja uma nova referência. Então, me coloquei todos os pontos a discutir: as especificações técnicas uma a uma, o design e o urbanismo, e o que chamo de paradigma de propriedade e gestão.

Na parte dos aspectos técnicos, fiz uma espécie de revisão envolvendo ar condicionado, elevador, garagens etc. Garagem é uma preocupação porque, infelizmente, enquanto não temos transporte público de qualidade, é algo fundamental. Como o prédio é grande, teremos seis subsolos, mas não queremos que as pessoas fiquem dando voltas em cada um deles; por isso, inventamos rampas expressas, que vão diretamente para o terceiro subsolo. Outra novidade é que, para evitar filas de carros, nossa cancela estará no final da rampa e o veículo, enquanto a desce, já terá sua | 50

placa lida, para em seguida a cancela se abrir automaticamente.

GRI: E nas partes de urbanismo e gestão, o que pode adiantar?

RB: Além do próprio B32, estamos mexendo também no entorno. Por exemplo, temos intenção de promover mudanças no B29 e no B31.

A ideia é integrar o paisagismo com a nossa praça, criar cafés, colocar mesinhas. Não há nada mais urbano do que sentar num café olhando as pessoas passarem na calçada. Vamos para Paris e dizemos que isso é ótimo. Por que não podemos fazer aqui? A própria High Line, em Nova York, nada mais é do que uma calçada e conseguiu se tornar a parte mais visitada da cidade, com o simbolismo de pegar algo que estava morto e fazer reviver. Agora, com relação à parte de propriedade e gestão, entendo que prédios modernos não podem mais ser constituídos de unidades autônomas, com área comum e área privada. A gestão deles tem que ser discutida de outra forma. Reunião de condomínio não é um passo adequado. Avançaremos nisso mais para a frente, mas adianto que gostaria que os investidores convertessem o prédio num fundo imobiliário. Existem mil problemas legais, dificuldades para viabilizar essa ideia, mas estamos examinando isso.

Edifício B29 B29

GRI: Um ponto que gerou muita polêmica no projeto refere-se à compra da rua sem saída adjacente ao terreno, a Oswaldo Imperatrice. Em que situação está hoje essa questão?

RB: Em julho de 2014, a Câmara de Vereadores, depois de um ano e meio, finalmente aprovou a desafetação e venda da rua. A formalização disso, que era para levar 30 a 60 dias no máximo, até hoje não se resolveu.

Esse tem sido um transtorno gigante para a obra.

GRI: Tanto a praça projetada para o B32 quanto o Parque Burle Marx, que a Fundação Aron Birmann, da sua família, administra, trazem um forte componente de parceria entre o setor público e o privado. Esse é o caminho para o avanço do urbanismo no País?

RB: Entendo que uma predisposição para o setor público e o privado atuarem em conjunto é fundamental.

Veja o caso dos aeroportos. Parece que a privatização está resolvendo as dificuldades. Obras de terminais que há décadas eram esperadas estão sendo feitas em dois anos. Tem que haver controle do Estado, claro, mas é preciso abertura para a iniciativa privada. Imagine se a presidente Dilma privatizasse tudo. O Brasil sairia galopando. Não resolveria 100%, mas boa parte. O problema é que é difícil dialogar com o setor público. Na nossa fundação enfrentamos isso e nas discussões do B32 também.

GRI: Além da construção B32, você está envolvido em outro projeto, em Brasília, com similaridades pelo foco em urbanização.

A ideia ali também é criar uma referência para ser multiplicada?

RB: Temos em Brasília a oportunidade de urbanizar uma grande área, onde há uma ocupação irregular, áreas noAcervo pessoal

caindo. Mas, no Brasil e na América Latina, está subindo. O que isso quer dizer? Em parte, nosso urbanismo é causa e consequência dessa violência. É um urbanismo que segrega. O muro não traz mais segurança, e sim aumenta a violência, levando a mais muros. É claro que há uma questão de mercado. Hoje em dia, o mercado quer o muro. Porém, precisamos tentar fazer a nossa parte, explicar para o mercado, educá-lo. Este prédio que estamos construindo, tenho certeza, vai funcionar melhor do que os outros. As pessoas vão ver que é aberto, seguro e agradável, que poderão descer do escritório e tomar um lanche na praça, sob o sol, coisa que todo mundo faz em Nova York, mas não aqui. Será que um banqueiro que queira alugar vai aceitar ter esse espaço público embaixo do prédio? Acho que pode haver alguma restrição, mas vale a pena enfrentar isso e educá-lo também.

GRI: É verdade que o B32 será seu último prédio?

RB: Sim. Não tenho mais idade e espero poder me dedicar a outras coisas. Há muito tempo meu sonho é encerrar essa parte, mas ele foi adiado por conta dos problemas por que passei.

GRI: O que está planejando para o futuro?

RB: Não quero mais buscar ganhar dinheiro em outro empreendimento imobiliário, por mais que isso seja bom. Quero discutir a cidade.

GRI: Que tipo de projeto poderia lhe interessar?

RB: Por exemplo, hoje se fala muito da Ceagesp (Companhia de Entrepostos e Armazéns Gerais de São Paulo). Há gente querendo pegar aquele terreno para fazer um empreendimento. Acho que seria um crime para São Paulo jogar a Ceagesp longe para fazer mais uns predinhos. Na minha visão, o entreposto teria que ser redesenvolvido como um grande centro de comércio, o que ele é, e um centro urbano de turismo e gastronomia. Este é um projeto que me interessaria muito.

GRI: Algo mais em vista?

RB: Outra ideia eu gostaria de colocar em prática nasceu durante as discussões do B32 com a comunidade. Percebi que muita gente confundia a venda da rua Oswaldo Imperatrice com a do Quarteirão da Cultura, a duas quadras de distância. Trata-se de um terreno que pertence à Prefeitura e é ocupado por algumas entidades. Há um pessoal do mercado de olho naquele espaço, mas a comunidade ficou contra.

Olhei para aquilo e vi que, como é hoje, não está bom, está subutilizado. É um espaço que pertence ao governo, mas cada uma daquelas entidades está fechada por muros.

Nada daquilo é efetivamente público. Então, bolei a seguinte proposta: fazer uma parceria público-privada da Prefeitura com uma entidade e criar um projeto totalmente not for profit em benefício da cidade.

A ideia seria construir dois prédios residenciais, cujos apartamentos seriam vendidos com resultado 100% público, e criar cerca de 20 mil m² de área pública, tudo novo e com um espaço equivalente a mais do dobro do atual. Teríamos uma praça aberta, fazendo um verdadeiro vetor de urbanismo neste bairro e ligando a Faria Lima ao Parque do Povo.

Fiz um projetinho há um ano e ainda não tive retorno.

GRI: Um aspecto que chama muito a atenção, quando se olha para as grandes empresas do setor imobiliário da atualidade,

é que recorrentemente observamos nomes que passaram pela Birmann em posição de liderança. Formar talentos sempre foi uma preocupação sua?

RB: Às vezes reflito para entender tudo isso. Nunca tivemos uma estrutura como outras empresas para buscar trainees e educar, mas sempre gostei de ver as pessoas crescerem. Eu dizia: “faça o que conseguir, vá avançando.

Se puder ocupar a minha posição um dia, tudo bem”. Era assim. Isso dava aos profissionais abertura para se desenvolver em todas as áreas e discutir qualquer assunto. Tentávamos sempre estar na ponta, investigando, e isso tudo gerou como consequência não prevista que aqueles jovens abraçassem esse movimento e fossem adiante. Talvez a coisa mais importante que tenhamos feito seja essa. Criamos oportunidades e isso ajudou as pessoas a florescerem.

GRI: Está formando novos talentos agora?

RB: Tenho um time pequeno, mas que está progredindo. Basta dar espaço e as pessoas crescem.

GRI: Como se definiria neste momento da vida?

RB: Um rebelde, ainda tentando entender o mundo e a mim mesmo.

Apesar dos 62 anos, ainda conto muito com o futuro, com o que posso fazer. O melhor está por vir.

Rafael se reúne com seu time atual

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Acervo pessoal

vas e bairros vizinhos já consolidados. É uma situação típica do Brasil, com as quais temos que conviver e saber administrar para poder integrar as partes. Há, sim, a intenção de criar um exemplo que possa ser replicado. É um quadro muito semelhante ao que temos no projeto de São Paulo. Existe uma empresa com investidores, mas quem está tocando somos nós. Acho que essa é uma grande fronteira do setor imobiliário no Brasil. Precisamos parar de fazer loteamentos e pensar em cidades, em coisas mais completas. Vejo as pessoas perdendo a chance de olhar além e questionando o que podem ganhar com isso. Ora, vão resolver melhor as coisas! Nosso setor deveria pensar nisso.

DOSSIÊ GRI

Rafael Birmann sob a lente dos seus pares

O

s prédios que idealizou desde o final da década de 1970 não são a única herança de Rafael Birmann.

Muito pelo contrário. A GRI Magazine ouviu grandes nomes do setor que conviveram diretamente com ele ao longo das última décadas, seja fazendo parte da sua equipe, atuando como parceiros de negócios ou como concorrentes. Eles apontam as características de Rafael que mais fizeram diferença para o desenvolvimento imobiliário paulistano e nacional, e contam histórias e curiosidades sobre sua figura.

Um homem além do seu tempo Por Elie Horn, presidente do Conselho de Administração da Cyrela

“Rafael Birmann é um homem visionário e criativo, um pioneiro do setor imobiliário. Eu o vejo como uma pessoa além do seu tempo, que mereceria um prêmio pelo que realizou.

No setor de imóveis, é preciso estar sempre atualizado.

Nós, na Cyrela, buscávamos nos espelhar nos melhores, e Rafael certamente foi um deles.

Ele contribuiu fortemente para o desenvolvimento de bairros como a Chácara Santo Antônio e o Panamby. Começou a desenvolver escritórios de alto padrão quando ninguém fazia nada nessa linha por aqui. São Paulo deve muito a ele.”

Um pioneiro

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“Rafael Birmann foi pioneiro no business de desenvolver escritórios. Eu o conheci em 1989.

Saí da faculdade e logo comecei a trabalhar com ele. Dois anos depois, ele levou um grupo de seis a sete engenheiros do qual fiz parte à França, para participar

Imagens dos depoimentos: Divulgação

Mario Miranda Filho

Por Daniel Cherman, presidente da Tishman Speyer

de uma feira de construção. Isso mostra que já pensava em buscar elementos no exterior para trazer para cá. Ele foi o primeiro a fazer isso.

Trabalhei com o Rafael por 12 anos, até 2001, e vivemos muitas histórias. Lembro-me em especial de uma apresentação que ele fez no exterior usando desenhos em quadrinhos. Foi algo muito interessante, completamente diferente e carregado de humor.

Entre os projetos que ele encabeçou, destaco o São Paulo Office Park, na Chácara Santo Antônio. Ainda não havia nada naquela região. O desenvolvimento estava concentrado na área da avenida Paulista, mas ele teve a visão de que a cidade cresceria naquela direção, o que acabou se confirmando.

O primeiro prédio dele em que trabalhei foi o do Deutsche Bank, ali na Chácara. Ele desenvolveu o edifício e depois o banco o comprou. Recordo-me até da cerimônia de inauguração, que teve uma exposição sobre a queda do muro de Berlim.

Com relação ao B32, que ele está desenvolvendo agora, creio que, pela experiência que acumulou ao longo do tempo, pela magnitude do terreno e pela localização, será algo realmente marcante.”

Um artista

Por Nessim Daniel Sarfati, sócio-fundador da Barzel Properties “Rafael Birmann veio do Sul, muito bem educado e instruído. Isso foi uma vantagem importante.

Muito da carreira dele começou na Chácara Santo Antônio, onde criou um office park com prédios de três ou quatro andares. Essa estratégia de focar em edifícios menores o ajudou a mitigar riscos naquela época.

Mais tarde, resolveu dar pulos maiores. Descobriu que seria criada a Nova Faria Lima e ficou extremamente interessado em comprar um terreno lá. Ele foi visionário também por acreditar que a presença de multinacionais aumentaria no País e, consequentemente, também a demanda por prédios de alto nível para recebê-las. Um ponto alto dessa trajetória foi a construção do edifício do JP Morgan, na avenida Faria Lima, o primeiro AAA do Brasil. Visitei a obra e, na época, não havia nada igual.

Na Cyrela, onde eu trabalhava, observávamos tudo aquilo e resolvemos fazer escritórios também. A ordem que recebi foi: ‘Copie o Birmann. Se conseguirmos ser o segundo lugar do que ele está fazendo, ficaremos contentes’. Então, fui conhecer de perto o que ele realizava. Sempre nos demos bem e ele nunca escondeu segredos. Tudo o que podíamos fazer no ‘padrão Birmann’, fazíamos.

Eu ia a diversas empresas de comercialização e ouvia: ‘já estamos com o Birmann’. Em determinado momento, fizemos um contrato com a Richard Ellis para alugarem nossos prédios, mesmo sabendo que a preferência era dele. Aceitamos esse segundo lugar, como se fôssemos a mulher traída, a amante. Ele introduziu o padrão, virou referência, mas conseguimos copiar e em alguns pontos aprimorar. Sem ele, teria sido muito mais difícil.

Chegou uma hora em que o Rafael começou a ter dívidas e passar por situações que o impediram de continuar.

Entendo que faltou a ele, como artista e visionário, ter o respaldo de alguém severo na área financeira. Então, nós, que o vínhamos copiando, acabamos por nos tornar seus sucessores na prática.

Mas o legado dele ficou e temos uma ótima relação e muito respeito. Nunca houve uma concorrência ruim. Ele dava palpites nas nossas obras e nós nas dele, pelo gosto de fazer bem feito. Na prática, crescemos juntos.

Fico feliz por ele ter superado a fase difícil e hoje estar fazendo o B32. Acredito que esse projeto será o melhor de São Paulo e que não haverá outro igual.”

Um formador de talentos

Por Walter Cardoso, presidente da CBRE “O começo da Birmann e da Richard Ellis no Brasil se deu no mesmo prédio. Naquela época, começamos o São Paulo Office Park, com os primeiros edifícios da cidade a serem pré-locados e pré-vendidos.

Quando Rafael iniciou saltos maiores, aconteceu, na minha visão, a principal contribuição dele. Lembro-me de que passávamos horas discutindo o layout do andar, a fachada do prédio, o projeto arquitetônico, o sistema de iluminação, o ar condicionado, a eficiência do edifício, o pé direito e como seriam as garagens. Ficávamos inclusive à noite e ninguém reclamava porque o aprendizado era grande. Aí, quando o projeto ficava quase pronto, discutíamos por semanas sobre o marketing. Mostrar | 53

Já são 25 anos trabalhando juntos. Vivemos muitas histórias engraçadas, como a do dia em que fomos visitar a obra de um prédio, levando o presidente e os diretores do banco que o ocuparia. Fizemos um grande discurso, indicando que os equipamentos do edifício seriam os melhores, e bem então o elevador de carga em que estávamos parou e ficamos presos. Mesmo assim, no final, o banco alugou o imóvel.

Hoje, à frente do B32, Rafael tem condição de usar tudo o que aprendeu nos últimos 30 anos. Ele se esmera, não se cansa. Ouve muita gente e não desiste, mesmo que seja difícil aprovar. Agora mesmo ficou sete anos tentando aprovar o projeto do B32. Se fosse qualquer outro, teria cortado algumas partes.

Acredito que o legado dele está presente sobretudo em duas áreas. A primeira é uma arquitetura arrojada e muito eficiente, sempre com alguma coisa a mais. Olhamos e percebemos que há algo diferente. Revolucionário não é a palavra certa para descrever o que ele faz. Escritório não deve ter revolução, e sim coisas novas que não prejudiquem o essencial. Ele consegue fazer isso: trazer coisas novas, mantendo a eficiência.

A segunda área de legado do Rafael que destaco é a formação de talentos. Ele plantou e fecundou esse mercado inteiro. Em cada grande empresa do setor à qual se vá hoje, há um ex-Birmann que passou anos bebendo dessa fonte e hoje faz bonito. O DNA da Birmann está no mercado em geral.”

Um profissional curioso e perspicaz

mos com ele; porém, avalio que o projeto mais importante, de muitas formas, foi o B29, em colaboração com o JP Morgan.

Fui várias vezes ao Brasil ver o que o Rafael estava fazendo. Desenvolvemos projetos para ele em São Paulo e um no Chile. Agora ele está com um projeto em Brasília e, embora não estejamos trabalhando oficialmente nisso, viajei ao País para visitá-lo e estamos conversando.

Também não estamos envolvidos no B32, em São Paulo.

Estávamos muito ocupados na época, e me arrependo agora de não fazer parte. Mas conversamos, jantamos, tomamos café, olhamos o projeto juntos e refletimos em especial sobre o teatro que haverá lá.

Considero que o maior legado do Rafael seja buscar levar ao Brasil um modo internacional de pensar sobre como trabalhar, ampliar a experiência, aumentar a eficiência nos prédios e aprimorar o design. Muitas pessoas na posição dele pensam simplesmente em quanto espaço podem alugar, vender e quanto dinheiro ganhar com isso. Não posso dizer que o Rafael não pensasse nisso, mas ele pensava primeiro em como fazer um prédio melhor. As outras coisas viriam como consequência.

Nos tornamos muito próximos, amigos de fato, e vivemos vários episódios interessantes e engraçados. Um deles aconteceu quando estávamos conversando sobre como desenhar garagens e ele quis ver como eram construídas nos Estados Unidos, quão diferentes eram das do Brasil. Então, um dia pegamos o carro e passamos horas e horas dirigindo, entrando e saindo de garagens, subindo e descendo rampas e olhando as vagas. Ele não queria ver simplesmente desenhos, queria ter a experiência dos motoristas. Esse é o Rafael, com quem espero voltar a trabalhar no futuro.”

Acervo pessoal

que éramos diferentes foi o grande desafio e também o grande sucesso. Outro diferencial foi que decidimos envolver os investidores nas discussões para perceberem a diferença.

Por T.J. Gottesdiener, managing partner da SOM Skidmore, Owings & Merrill LLP “Rafael veio a Nova York na década de 1990, procurando arquitetos americanos para desenhar prédios internacionais no Brasil. Eu o achei muito curioso, perspicaz e divertido. Começamos, então, uma relação que já tem cerca de 20 anos.

O B21 foi o primeiro edifício que fize| 54

A antiga equipe de Rafael. Ao centro, Daniel Cherman (hoje na Tishman Speyer), Walter Cardoso (CBRE) e João Teixeira (agora na GTIS Partners)

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EsCRITÓRIOs

São Paulo continua sendo a cidade que não para de crescer?

Fernando Faria

E

m especial após a década de 1960, adjetivos como ‘a locomotiva econômica do Brasil’ e ‘coração do centro de negócios do País’ têm sido atrelados à maior cidade brasileira. Todavia, com o vai-e-vem da economia nacional ao longo das últimas décadas, em especial com o baixo crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) registrado nos anos recentes, esses adjetivos permanecem mesmo válidos?

Tentando responder a esta pergunta do ponto de vista imobiliário e focando no mercado de escritórios da cidade, pesquisamos em nossos bancos de dados como a ocupação dos usuários de espaços de escritórios vem evoluindo ao longo do tempo.

Se entrássemos em um ‘túnel do tempo’, voltando 25 anos, no inicio de 1990, o que encontraríamos? Nessa ocasião, o total de espaços de escritórios ocupados era de cerca de 5,7 milhões de m², com apenas 45% dos edifícios comerciais dotados de sistemas de ar condicionado central (ACC), evidenciando a baixa qualidade dos prédios de escritórios da época.

E hoje, como estamos?

Conforme ilustrado no gráfico, 25 anos depois, o total de espaços de escritórios ocupados é de cerca de 11,7 milhões de m², um crescimento de 104%, com aproximadamente 58% dos edifícios comerciais dotados de sistemas de ACC. Isso indica uma melhora na qualidade dos empreendimenEvolução da ocupação no mercado de escritórios de São Paulo 14.000.000

M2

CREsCIMENTO DE 104%

12.000.000 10.000.000 8.000.000

CREsCIMENTO DE 168%

6.000.000 4.000.000 2.000.000 01/1990

01/2015

Ocupação em edifícios com e sem ACC

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01/1990

Divulgação CBRE

Opinião tos desenvolvidos nesse período, em particular a partir dos últimos dez a 15 anos, quando começaram a surgir os primeiros edifícios comerciais de alto padrão internacional. Já o crescimento da ocupação ocorrido no mesmo período abrangendo apenas edifícios com ACC saltou de cerca de 2,54 milhões de m² para 6,82 milhões, uma expansão ainda mais expressiva (em torno de 168%).

Examinando a evolução da ocupação em maior grau de profundidade, concluímos que as médias anuais do crescimento da ocupação registradas nos últimos 25, 20, 15, dez e cinco anos, abrangendo edifícios com e sem ACC, variaram entre 3,3% e 2,5% ao ano, com maior ou menor expansão dependendo do ciclo econômico vivenciado; porém, sempre de forma positiva em cada um desses períodos.

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Já se analisarmos como a média do crescimento da ocupação tem evoluído nos edifícios dotados de ACC, portanto, a grosso modo, em edifícios comparativamente com melhor qualidade, veremos que as médias anuais de crescimento da ocupação nos mesmos períodos são ainda maiores, variando entre 4,3% e 3,1% ao ano. Isto nitidamente indica a existência de uma busca contínua por espaços de melhor qualidade, capazes de proporcionar melhor eficiência ocupacional e atender as crescentes demandas dos usuários, que por sua vez também vêm evoluindo e se aprimorando ao longo do tempo.

Outro dado interessante que apuramos foi que, nos últimos 25 anos, mesmo em períodos como 1991 a 1993, 2001 a 2003 e 2012 a 2014, caracterizados por baixo crescimento da economia e taxas de vacância crescentes no mercado de escritórios, a ocupação continuou crescendo, embora em ritmo menor.

Talvez o fato de a cidade e o estado de São Paulo apresentarem uma economia diversa, apoiada em vários setores (serviços, financeiro, industrial e agricultura), venha a esclarecer o crescimento do mercado de escritórios registrado ao longo dos anos. Sim, pelo histórico dos últimos 25 anos, São Paulo continua crescendo.

01/2015

Ocupação em edifícios com ACC

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Fernando Faria é vice-presidente da CBRE e Frics (Fellow of Royal Institution of Chartered Surveyors)

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CMY

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ESCRITÓRIOS BRASIL 2015

09-10 DE SETEMBRO O encontro exclusivo daqueles que lideram o setor de escritórios no Brasil.

Conheça alguns dos participantes:

André Freitas

Credit Suisse Hedging-Griffo

Max Lima

HSI Hemisfério Sul Investimentos

Arsenio de Almeida Neto

Felipe Góes

Grupo Thá

São Carlos Empreendimentos

Paulo Millen

Rafael Birmann

GTIS Partners Brazil

Birmann

Gustavo Pellicari de Andrade Leandro Bousquet Viana Camargo Correa Desenvolvimento Imobiliario

Ricardo Gianotti Antoneli BnCorp

Vinci Partners

Rodrigo Costa Melo

Odebrecht Realizações Imobiliárias

Marcelo Fedak Blackstone

Rossano Nonino

Gávea Investimentos

INVESTIDORES, PROPRIETÁRIOS, DESENVOLVEDORES E LOCATÁRIOS DE EDIFÍCIOS CORPORATE E OFFICES. Informações: +55 (19) 3203-0645 | contato@griclub.org | www.griclub.org Lead Company Members

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Divulgação O Boticário

Industrial & logística

Expansão geográfica CD do Grupo Boticário instalado na Bahia

Pouco a pouco, novas localidades despontam em desenvolvimento logístico, mas o eixo Rio­-São Paulo ainda domina

O

eixo Rio­-São Paulo aglutina a maior parte do estoque de galpões e do desenvolvimento logístico no Brasil. Alguns levantamentos apontam que essa participação estaria na faixa de impressionantes 70% do mercado.

Imagem: Divulgação Libercon

“A priori, praticamente só existem olhos para Rio de Janeiro e São Paulo. Isso acontece pela proximidade dos grandes centros, pela concentração do transporte de cargas, porque há demanda e tomador. Diante de investimentos com bom retorno no Rio e em São Paulo, acaba existindo menor apetite para a procura de novas praças. É um eixo muito concentrado, não só na visão do investidor, mas também do operador”, analisa Hailton Liberatore, diretor da Libercon Engenharia.

“Qualquer relatório mostra que o volume de empreendimentos fora dos eixos principais ainda é pequeno.

Os grandes produtores, pelo tipo de capital que têm e pelo volume de retorno que precisam gerar, se voltam mais a mercados com alto poder de absorção”, adiciona Stephen Tanenbaum, development manager da GTIS Partners. É o que faz a própria GTIS. “Mercados com maior liquidez são o nosso alvo porque não somos patrimoniais. Temos que enfocar o que mais combina com o nosso tipo de capital.” | 58

Tendência?

Em meio a essa dominância, entretanto, aos poucos se veem empreendimentos sendo implantados em outras regiões. Seria precipitado e exagerado falar em tendência de deslocamento, mas é perfeitamente cabível dizer que, crescentemente, empresas e investidores vão percebendo que cidades por muito tempo ignoradas ou subaproveitadas no mapa logístico nacional podem se converter em polos importantes.

“Diante de

“Se compararmos a infraestrutura do setor com mercados mais evoluídos e maduros, caberiam empreendimentos em vários lugares do Brasil”, reconhece Hailton. “Porém, a demanda do Sudeste ainda é gritante, desproporcional perto da restante”, ressalva.

investimentos com bom retorno em RJ e SP, acaba existindo menor apetite para a procura de novas praças” Hailton Liberatore

Entre os investidores e desenvolvedores de olho em novos mercados, ainda predominam os players locais. “São poucos os que se dedicam a empreendimentos fora dos eixos principais.

Isso não quer dizer que não haja oportunidades. É claro que há. Toda cidade tem necessidade de áreas para indústria e distribuição. A questão é avaliar as localidades além de Rio­-São Paulo a partir de outra dimensão, outro poder de absorção, outro critério de retorno.

Por isso, quem está aproveitando mais

exploradas. Só na Bahia temos cerca de R$ 700 milhões em ativos imobiliários”, revela Alves.

Rio, SP e mais

No estado baiano, a TRX desenvolveu centros de distribuição (CD) para companhias como a Brasil Foods, a Ambev e a canadense Magna Cosma. No outro extremo, o Sul brasileiro, está hoje levantando um parque logístico em Quatro Barras, no Paraná. Metade do empreendimento tem destino certo, a Renault. A outra parte vai ficar pré-­pronta para receber as operações de mais uma grande empresa que venha a se interessar pela localidade. Uma nova aposta no futuro além Rio-­São Paulo.

Mas também há players de peso de olho nessas oportunidades. A TRX é um deles. “Obviamente estamos posicionados no eixo Rio-­São Paulo. Não daria para ser diferente, já que essas são as duas maiores cidades do País e os dois maiores centros de consumo. Porém, visualizando o potencial que o País todo tem, começamos por volta de 2011 a explorar alguns movimentos do ponto de vista imobiliário, em especial nas regiões Nordeste e Sul do País, ainda pouco enfocadas pelos players grandes”, conta José Alves Neto, vice­-presidente do grupo.

A ideia que sustenta essa postura é a seguinte: com a expansão do mercado consumidor em mais áreas do território, fornecedores de diversos produtos e serviços tendem a querer ficar mais perto delas para prover um melhor atendimento.

Quem chega antes para suprir suas necessidades imobiliárias sai na frente, conquistando bons projetos. Além disso, pode esperar que os terrenos comprados no início dessa onda se valorizem ao longo do tempo, conforme aumentar a ocupação no entorno. É possível obter boas margens nas operações logísticas em novas faixas do território, ainda que os aluguéis sejam proporcionalmente mais baixos do que os de Rio­-São Paulo. Isso porque os terrenos são mais baratos e a competição é menor, entre outros fatores. “Enxergamos que dá para extrair valor. Conseguimos às vezes até margens um pouco melhores nesse tipo de negócio fora do eixo óbvio Rio­-São Paulo”, aponta o executivo da TRX.

“Sendo empresário no Brasil, não se pode enxergar um ou dois anos. Temos que olhar lá na frente. Partimos de um pressuposto básico: a população vai aumentar.

Se vai aumentar, vai precisar consumir. Se vai precisar consumir, a cadeia toda vem a reboque. Vai, portanto, precisar de varejo, galpão etc. Então, para nós, é interessante, sim, estar nesse universo menos explorado e achamos que vai haver um incremento de demanda nessas outras regiões. Por isso, estamos investindo”, arremata José Alves Neto.

Imagem: Divulgação TRX

essas oportunidades são fundamentalmente os players locais, num movimento ainda pontual”, nota Stephen.

Sondagens

“Estamos apostando bastante a longo prazo no desenvolvimento de outras regiões que hoje são menos exploradas”

A Libercon, por sua vez, tem realizado algumas iniciativas pontuais para experimentar possibilidades de ampliação geográfica do mercado. A ideia fundamental dessas ações é sondar junto a operadores logísticos o que pode ser válido em localidades diferentes, ao permitir, por exemplo, redução de custos e atendimento a ramos específicos de clientes, explica Hailton.

“Temos projetos rodando em Minas Gerais e já fizemos em Pernambuco.

Vimos estudando o Centro­-Oeste também”, diz ele.

Quanto ao nível de ocupação, ele reconhece que é difícil comparar outros locais com o eixo tradicional. “Contudo, se formos assertivos, conseguirmos fazer a leitura do mercado local e colocarmos o produto certo na hora certa, ele tende a ser ocupado rapidamente. A ocupação dos nossos empreendimentos tem sido boa”, afirma.

O Centro­-Oeste, por sinal, requer atenção especial. “A região tem a parte agrícola muito forte; porém, muitos produtos são guardados no Sudeste para ser distribuídos nos grandes centros. Hoje isso faz sentido, mas é preciso avaliar até quando”, afirma.

Olhando para o futuro

Localidades em alta

Hoje, uma fatia entre 35% e 40% dos R$ 4,7 bilhões de ativos sob gestão da TRX está fora de Rio­-São Paulo.

“Estamos apostando bastante a longo prazo no desenvolvimento dessas outras regiões que hoje são menos

As apurações da GRI Magazine indicam que, entre as novas cidades que estão despontando na preferência de operadores e usuários logísticos, figuram a capital mineira, Belo Horizonte, as pernambucanas Recife, Cabo de

José Alves Neto

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Santo Agostinho e Jaboatão dos Guararapes, as baianas Camaçari e Feira de Santana, a goiana Anápolis e Curitiba, no Paraná, além da catarinense Itajaí. Nelas, a maior parte dos projetos segue a lógica build to suit, ou seja, desenho e construção conforme a demanda do cliente que vai ocupá-los.

Imagem: Divulgação Netshoes

A opção da Netshoes, por exemplo, foi a Grande Recife. A companhia escolheu Pernambuco para estabelecer seu terceiro centro de distribuição (CD) no País, o primeiro fora do estado de São Paulo. Os dois primeiros ficam em Barueri e Itapevi.

Em operação desde o final de 2012, a instalação pernambucana foi planejada para otimizar processos e dar mais agilidade às entregas no Norte e Nordeste, mercados que se desenvolveram muito nos últimos anos e se tornaram prioritários para empresas que atuam no território nacional. Com o novo galpão, a Netshoes conseguiu reduzir prazos de envio em até 50%, além de fazer entregas no mesmo dia do pedido para Recife, Jaboatão e Olinda.

Decisão acertada Dentro do CD, a Netshoes inaugurou um posto avançado dos Correios, inovação que havia implementado com sucesso em São Paulo. “Com isso, os produtos desse centro de distribuição já são roteirizados pelos Correios de dentro da empresa e saem diretamente para a entrega ao consumidor”, explica a COO, Graciela Tanaka.

buição dos produtos para essas regiões e também para parte do Centro-Oeste, propiciando ganho de eficiência e redução de custos e tempo de entrega.

O galpão tem uma área de cerca de 25 mil m2 e estrutura modular, para viabilizar expansão conforme aumentar a demanda. Há equipamentos de última geração para automatizar boa parte dos processos. O empreendimento tem capacidade inicialmente para armazenar 16 mil posições-pallet e está preparado para a expedição de até 1.800 caixas/hora.

“A escolha da

O CD do Grupo Boticário contemplou preocupações com a sustentabilidade, que transparecem em decisões como prever o reúso de água pluvial e adotar um telhado branco e coberturas reflexivas para atenuar o efeito ‘ilha de calor’. Os investimentos foram da ordem de R$ 155 milhões e, meses depois, o grupo inaugurou também uma fábrica nas proximidades, em Camaçari, completando a estratégia de atender melhor a faixa Norte-Nordeste.

Grande Recife se mostrou certeira para melhorar nossos serviços e otimizar

Ponto estratégico Já a Cia. Hering, que mantinha um CD em Blumenau, onde se originou, elegeu Anápolis ao resolver construir mais um galpão. A partir dele, distribui tanto itens de fabricação própria quanto produzidos por terceiros.

processos e custos

A cidade goiana tem sido alvo também de outras empresas em razão da sua logísticos” localização estratégica, praticamenGraciela Tanaka te no centro do Brasil, o que facilita a distribuição para todos os cantos do Atualmente, o galpão ocupa 12 mil m2, território. A característica de ‘entroncamento’ atraiu, por contra 3 mil m2 no começo da operação. Há muita auexemplo, a Roche, que instalou no município o CD da tomação, mas também a realização de serviços que desua divisão farmacêutica, e o Grupo Hypermarcas, que mandam personalização, como bordar camisas de times levou sua operação toda para lá. e premontar bicicletas.

Com o CD a pleno vapor, a companhia avalia que tomou a decisão adequada. “A escolha do local se mostrou certeira para melhorar nossos serviços e também para otimizar nossos processos e custos logísticos”, diz Graciela.

CD e fábrica Também de olho no mercado do Norte e Nordeste, o Grupo Boticário, que tinha um centro de distribuição em Registro, município paulista, escolheu São Gonçalo dos Campos, na Bahia, para instalar no ano passado outro CD. A localidade foi definida de modo a facilitar a distri| 60

Fórum GRI Industrial & Galpões Players do Brasil inteiro se reúnem no GRI Industrial & Logística em 7 e 8 de outubro, na capital paulista, para falar sobre este tema e outros tantos fundamentais ao setor. A agenda será intensa, com muito espaço para networking e discussões informais.

Mais informações podem ser obtidas com Giane Faccin pelo e-mail giane.faccin@griclub.org

07 E 08 DE OUTUBRO

Reunindo as grandes lideranças do setor de Galpões e Logística Conheça alguns dos participantes:

Benny Finzi Hines

Mauro Dias

GLP - Global Logistic Properties

Gustavo Pellicciari de Andrade Leandro Bousquet Viana Camargo Correa Desenvolvimento Imobiliario

Max Lima

HSI Hemisfério Sul Investimentos

Vinci Partners

Rossano Nonino

Gávea Investimentos

Luiz Augusto F. do Amaral TRX Group

Stephen Tanenbaum GTIS Partners Brazil

Marcela Drigo Clarion Partners

Thais Polegato Castelan

BSP Empreendimentos Imobiliarios

Marcelo Fedak Blackstone

Thomaz Camargo

RED - Real Estate Development

Investidores, Desenvolvedores, Proprietários e Ocupantes de Centros de Distribuição, Galpões, Parques e Condomínios Logísticos.

Informações: +55 (19) 3203-0645 | contato@griclub.org | www.griclub.org

| 61

TERMÔMETRO

Otimismo consciente Sondagem do GRI mostra como o setor vê sua realidade e a da economia como um todo na atual conjuntura nacional

O

s líderes do setor imobiliário reconhecem que a economia brasileira enfrenta um momento bastante difícil. Ainda assim, a maioria acredita que será possível às suas empresas passar por esse período relativamente bem, sustentadas sobretudo pela sua própria capacidade de tomar decisões estratégicas. Surpreendentemente, grande parte planeja investir ou ampliar negócios.

O GRI ouviu 68 top players do mercado de real estate a respeito desse tema no dia 07 de abril, e os resultados foram divulgados no Board Dinner, realizado na mesma data. Veja os principais destaques da pesquisa:

29,4% 70,6%

Expectativa quanto ao desempenho da economia brasileira em 2015 Será a pior performance das últimas décadas Será um ano difícil, mas não tanto

8,8%

Comportamento das empresas no atual contexto

57,4% 33,8%

Investimento / Ampliação de negócios Observação / Espera para tomada de decisões Desinvestimento / Redução do nível de negócios

16,2% 44,1% 39,7%

Projeção das companhias para este ano Resultado financeiro acima do de 2014 Resultado similar ao de 2014 Resultado abaixo do de 2014

| 62

segmentos que devem sofrer menos em 2015...

Residencial

19,1%

Loteamentos

16,2%

Escritórios

7,4%

7,4%

57,4%

Shoppings

14,7%

Hotéis

5,9%

35,3%

... e o que mais vão oferecer oportunidades

Galpões

13,2%

Todos

Escritórios

30,9%

Residencial

22,1%

Galpões

23,5%

7,4%

Loteamentos

16,2%

Shoppings

7,4%

Hotéis

10,3%

Nenhum

5,7%

Impacto da crise hídrica e energética sobre os negócios Alto Baixo Nulo

7,4%

Confiança de que o governo conseguirá fazer ajustes econômicos e fiscais

8,8%

83,8%

Total Parcial Nula

Figura mais importante para o futuro dos negócios O próprio líder corporativo

77,9%

Ministro Joaquim Levy

13,2%

Presidente Dilma Rousseff

4,4%

Outros

4,5%

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aCONTECE NO GRI

GRI Board Dinner O conselho do GRI teve seu encontro anual em 7 de abril. O grupo discutiu planos para o clube neste ano e a realidade do setor imobiliário. Na sequência, se uniu a outros membros do GRI para um jantar em São Paulo.

GRI

Conheça os integrantes do board do GRI: Adam Gallistel (GIC), Adriana de Alcantara (TIAA-CREF), Christopher Moad (CPPIB), Claudio Bernardes (Secovi), Daniel Cherman (Tishman Speyer), Daniel Citron (Related Brasil), Fauze Antun (Pátria Investimentos), Joshua Pristaw (GTIS Partners), Leandro Bousquet (Vinci Partners), Luiz Amaral (TRX), Marcelo da Costa Santos (Engebanc Real Estate), Marcelo Fedak (Blackstone), Martín Jaco (BR Properties), Max Lima (HSI), Nessim Sarfati (Barzel Properties), Paulo Gomes (Adia), Rafael Birmann (Birmann S/A), Tom Heneghan (Equity International) e Walter Cardoso (CBRE).

Imagens desta página: Mario Miranda Filho

À direita, Rafael Birmann

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Fauze Antun e Leandro Bousquet

Adriano Sartori (CBRE) , Rafael Birman, Rodrigo Abbud (VBI) e Sérgio Athié (Athié Wohnrath)

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iStock

BRASIL

Caça ao tesouro

Investidores saem às compras, em busca de oportunidades que permitam multiplicar o capital quando o mercado se reacelerar POR GIOVANNA CARNIO

H

á alguns anos, a economia brasileira e o mercado imobiliário do País pareciam viver seu auge. Impulsionadas por consumo, atividade empresarial e crédito em alta, as companhias do setor cresciam exponencialmente. Diversas aproveitaram a boa onda para abrir capital e captar quantias vultosas que permitissem financiar uma ampla expansão tanto em termos geográficos quanto em segmentos de atuação. De projetos residenciais a escritórios, loteamentos a galpões, viam-se novos empreendimentos sendo lançados a todo instante.

Aí o cenário mudou. A economia freou fortemente, as pressões de custos aumentaram, o consumo se conteve e começaram a surgir descasamentos entre oferta e demanda. O resultado não demorou a aparecer na forma de estoques crescentes, fluxo de caixa comprometido e retornos aquém do projetado.

Tudo ficou muito pior, certo? Não é bem assim. À primeira vista, o primeiro quadro parece muito mais interes-

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sante, com oportunidades que saltam aos olhos. Porém, o que vivemos agora pode reservar chances únicas de ganhar muito dinheiro.

Descobrir esse mapa da mina não é um exercício fácil, mas há investidores, gestores de recursos e consultores se dedicando com esmero e sangue frio a essa tarefa. Cheios de apetite, eles querem aproveitar a fase de baixa para fazer negócios promissores a preços de ocasião – distressed, como se costuma dizer no jargão do mercado – e multiplicar os recursos aplicados a médio e longo prazos, quando o mercado voltar a se acelerar.

A GRI Magazine conversou com vários desses caçadores de tesouros. Alguns preferem não chamar atenção para os movimentos que estão desenhando até concretizá-los. Afinal, a intenção de modo geral é comprar barato, e nesse tipo de transação o segredo é a alma do negócio. Outros, contudo, toparam revelar suas estratégias, ou pelo menos parte delas.

Natureza oportunista

Diogo Bustani, executivo da HSI – Hemisfério Sul Investimentos, também enxerga particularidades no investidor de agora. “Aqueles que têm uma estratégia de longo prazo para o Brasil e estão prontos para encarar ciclos estão concentrando as posições que mantêm no País em menos gestores, mas continuam investindo”, observa.

Um ponto fundamental a observar é que os investidores em busca de oportunidades no setor imobiliário brasileiro neste momento no geral têm perfil bem distinto do que era observado no período de alta.

Joseph Williams, fundador da Indev “Os investidores que estão Capital, percebe claramente essa diferença. Ele chegou ao Brasil em interessados no Brasil 2009, portanto durante a expansão, e permanece fazendo negócios aqui atualmente têm uma até agora.

Cenário mais realista

Para Joseph Williams, ainda que o cenário anterior fosse marcado por um sentimento natureza mais oportunista” geral de mais confiança no País, “Certos tipos de investidores estão Joseph Williams o atual é mais realista, sem exmuito entusiasmados com o mercesso de otimismo. “Como uma cado imobiliário brasileiro hoje. No empresa de assessoria de investimentos imobiliários, nos entanto, destaco que não fazem parte do mesmo grusentimos muito mais confortáveis no Brasil agora”, diz. po que estava investindo em 2009, 2010 e 2011. Os investidores daquele momento queriam entrar num bom mercado e participar dele, presumindo que continuaria a melhorar. Já os que estão interessados no Brasil atualmente têm uma natureza mais oportunista”, compara.

Joseph avalia que os investidores de agora são muito menos movidos pela emoção sobre a trajetória do Brasil e definem sua atuação a partir de três pontos-chave: evitar perdas; buscar, conservadoramente, retornos que compensem o risco de estar em um mercado emergente; e tentar fazer verdadeiros ‘gols de placa’.

Valor de mercado

Variação do Imob - Índice BM&FBovespa Imobiliário nos últimos anos

Essa percepção é comum entre boa parte dos investidores que estão de olho em oportunidades por aqui neste momento, notadamente os estrangeiros. Mas por quê?

Um conjunto de motivos ajuda a explicar: •

Os fundamentos do mercado estão de volta e as projeções estão sendo feitas ‘com os pés no chão’.

•

Há diversos players com elevado nível de estoque ou vacância, baixa liquidez e sem condições de viabilizar novos empreendimentos sozinhos. Estão, portanto, fortemente motivados a vender ativos ou encontrar parceiros para seus negócios.

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Janeiro de 2008 Valor do mercado em R$ bilhões Valor do mercado em US$ bilhões

Março de 2015

Período Fonte: BM&FBovespa

• Muitas companhias listadas na Bolsa viram suas ações derreter em tempos recentes (Veja gráfico ao lado). Em muitos casos, há um descolamento – temporário – entre o valor de mercado e o dos ativos, o que aumenta a atratividade desses papeis para recompra pelos antigos donos ou aquisição por terceiros. É o que está acontecendo, por exemplo, com a BR Properties, alvo do interesse do BTG Pactual e da Brookfield, que anunciaram a intenção de fazer uma oferta pelo seu controle. Já em outras situações, o baixo volume das negociações não justifica as despesas inerentes para as companhias se manterem com capital aberto. Foi o que ocorreu com a Brookfield.

| 67

•

São Paulo e Rio de Janeiro voltaram a ser o foco dos projetos, algo positivo, já que é muito mais difícil para investidores estrangeiros entender outros mercados brasileiros, menores e menos conhecidos.

•

A moeda não está mais sobrevalorizada. Há alguns anos, a cotação do Real acabava por criar precificações surreais para estrangeiros e afastar vários deles.

•

Investidores inteligentes, pragmáticos e bem capitalizados estão olhando intensamente para o Brasil.

Imagem: Acervo pessoal

“Vejo uma entrada natural de investidores de fora do País”, afirma, alinhado, Silvio Leal, sócio-fundador do BRC Group. Ele considera que quem compreende que o mercado é feito de ciclos conseguiu se preparar para esta fase, ainda que não soubesse quando exatamente ela se iniciaria e o tamanho da queda.

Consequentemente, tem agora a faca e o queijo na mão para fazer bons negócios, para quando a curva retornar à alta.

entrada. É melhor chegar com o dólar a R$ 3,30 do que a R$ 1,60 ou R$ 2.”

Em paralelo à entrada de novos gestores, também se percebe que alguns dos já estabelecidos estão aproveitando o momento para levantar mais recursos por meio de fundos adicionais.

“Na HSI, como enxergamos que devem surgir muitas oportunidades interessantes, partimos para o mercado para captar um novo fundo. Acreditamos que vamos ter de R$ 2 bilhões a R$ 2,5 bilhões para investir em equity ao longo dos próximos quatro anos – isso sem alavancagem. Estamos em captação agora e vamos continuar ao longo dos próximos meses”, informa Diogo.

Unanimidades ou achados Na mira dos investidores, estão diversos tipos de ativos, passando pelos segmentos comercial, industrial e residencial, entre outros. Para a Barzel, a prioridade são imóveis em localidades nobres.

“O mercado não para, não quebra, apenas qualifica os negócios. Estamos num momento de transição e busca das melhores “Os ativos mais interessantes sempre são os oportunidades. Quem tem dinheiro mesmos para todos. Não há melhor está numa posição privilegiada pordo que comprar um shopping na “O mercado não para, ativo que sabe que há uma oferta melhor, avenida Paulista, um prédio na Faria sabe que pode barganhar mais”, arLima, um galpão numa região muito não quebra, apenas gumenta Silvio. localizada para logística. Esses qualifica os negócios. bem são os mais caros, os mais difíceis de se Estamos num momento obter, os mais desejados. Todos queNovos gestores e fundos A briga é ir buscá-los”, resume de transição e busca das rem.

O contexto presente se tornou tão Nessim. melhores atrativo para investidores que novas empresas focadas em gestão de Segundo ele, a partir do momento oportunidades” recursos estão surgindo. Um bom Silvio Leal em que aceitam vir para um mercaexemplo é o da Barzel Properties, do emergente, o que os investidores comandada por Nessim Daniel Sarquerem são “coisas grandes, produtos fati e voltada a fundos soberanos e grandes fundos de prime”, que, ao longo do tempo, sempre se mostrarão pensão. Depois de uma longa carreira na Cyrela, Nessim bons negócios. Por isso, já prevê: “Vai haver uma concoroptou por um voo solo e o momento não poderia ser rência grande nisso”. mais favorável.

O próprio Nessim reconhece que esse tipo de ativo que “Há dois ou três anos, comecei conversações sobre o chama de “óbvio” não deve estar entre as maiores pemeu desejo de atender fundos internacionais que vêm chinchas deste momento. Mesmo assim, vale a pena. cada vez mais para o Brasil. Não previ o dólar na cotação “Prefiro comprar num preço mais alto, mas adequado, atual nem uma crise deste tamanho. Porém, minha saída numa avenida como a Faria Lima, em que sempre existe da Cyrela e a formação da gestora acabaram coincidindo demanda, do que em regiões mais distantes. Na Faria com esta situação de crise econômica, juros altos, valoLima não vai haver ativos tão depreciados. Então, vamos res de imóveis caindo e dólar subindo”, conta ele. ver até onde podemos chegar e comprar naquele patamar. Não vai acontecer liquidação de prédios nesse tipo “É um momento muito bom para uns e ruim para oude localidade”, afirma. tros. Para o investidor estrangeiro que acredita no futuro a médio e longo prazos no Brasil, é um período bom de Mas, enquanto Nessim está de olho em ativos conside| 68

Questionado sobre o que está na sua mira, Diogo prefere não se prender a tipos de ativos. “Não temos um mandato que parta do tipo de ativo, e sim da oportunidade. Então, onde houver uma oportunidade interessante, um bom momento de entrada e preço bacana, estamos interessados em olhar. Mesmo um setor em relação ao qual não tínhamos muito apetite há dois anos hoje pode se tornar atrativo.”

Comprar pronto...

A preferência por tipo de ativo de fato é objeto de variação na preferência dos investidores, mas um aspecto não tem oscilado muito: no geral, eles querem imóveis prontos.

Os investidores, na maioria, acreditam que, no atual quadro, os riscos do desenvolvimento – que em algumas situações podem envolver ter uma obra embargada e perder muito dinheiro – não compensam.

“A situação atual gera muito mais oportunidade de adquirir negócios já prontos do que greenfield”, dispara, direto ao ponto, Gustavo Loyola, sócio-diretor da Ten“A situação dências Consultoria e ex-presidente do Banco Central.

Para ele, a grande vantagem do desenvolvimento é poder produzir o ativo da forma que o investidor considera ideal. Por outro lado, adquirir um imóvel pronto possibilita, além de evitar os riscos de desenvolver, entrar no mercado mais rapidamente.

Joseph, da Indev, também acredita em oportunidades de desenvolvimento e busca investidores que queiram se associar a longo prazo e aplicar altas quantias junto com incorporadores. Dentro dessa ótica, têm prioridade aportes em desenvolvimento residencial para classe média e baixa renda e em desenvolvimento de hotéis com grandes bandeiras estrangeiras.

“Em todos esses casos, o grupo incorporador precisa investir capital significativo, algo como 20% a 25% do total do projeto. Normalmente, focamos em grupos que possam investir um mínimo de US$ 25 milhões e que procurem US$ 100 milhões em financiamento”, detalha.

Numa operação recente, em conjunto com parceiros da JPP Capital, a Indev levantou US$ 100 milhões para um incorporador residencial em São Paulo – que, por sua vez, coinvestiu um capital significativo. A transação prova que existe espaço para aplicar recursos em desenvolvimento, embora limitado.

atual gera

muito mais oportunida­

Imagem: Divulgação Tendências

rados unanimidade, outros gestores e investidores estão no rastro de verdadeiros achados. “Procuramos identificar oportunidades que não estão no radar de outros para não ficar concorrendo em preço”, revela Diogo, da HSI.

Escritórios na mira

Na mesma vertente se posiciona Apesar do otimismo com o desenvolNessim. “O maior risco hoje é quanto de de adquirir negócios vimento, o próprio Joseph identifica à execução. Comprar um prédio que é bem mais difícil encontrar injá prontos do que pronto é mais fácil. Está lá e não há vestidores para incorporação agora. muito o que discutir. É evidente que “No geral, o desenvolvimento está greenfield” quem consegue passar pelas fases muito menos atrativo, principalmente complicadas de execução deve ter Gustavo Loyola porque os investidores atuais querem um retorno maior. Mas, hoje em dia, enxergar a possibilidade de saída de isso não acontece. Então, enfrentar uma propriedade quando a economia essa dificuldade inteira para quê? Para não ganhar mais melhorar”, afirma. do que com um prédio pronto?”, questiona. “Com a crise econômica, aparecem oportunidades de comprar Por isso mesmo, ao lado de perspectivas de desenvolvicoisas prontas ao mesmo preço de construí-las, algo que mento, ele tem se voltado à compra de escritórios com antes não se achava”, responde ele próprio. elevada vacância que possam ter seu valor aumentado por meio de melhorias.

… ou desenvolver

Embora sejam relativamente poucos, há quem opte pelo desenvolvimento. A HSI entende que, mesmo nesta fase do ciclo, pode haver exceções que justifiquem esse perfil de investimento. “Não temos preferência por um ou outro. Analisamos friamente. O que nos gerar um equilíbrio melhor de retorno e risco é o que preferimos fazer”, sumariza Diogo.

Escritórios também podem passar a ser incluídos no radar da HSI. “Vimos observando em São Paulo, por exemplo, uma situação de sobreoferta de escritório comercial.

Mas, antes de ir comprando um ativo barato por conta do excesso de oferta, é preciso entender se a situação parou de ‘sangrar’. Temos que adotar esse tipo de approach e analisar cada setor dentro do seu contexto, tentando acertar o timing. Isso é a arte do negócio”, elucida Diogo. | 69

E ele continua: “Há dois anos, não entraríamos nesse segmento de jeito nenhum. No entanto, hoje acho bem possível que comecemos a ver nos próximos dois anos oportunidades muito interessantes para comprar ativos bons e prontos a preços baixos”.

Shopping e residencial Shopping center é mais um segmento que vem ganhando a atenção dos investidores. Nos últimos tempos, em certos casos a oferta aumentou exageradamente, houve entrada de muitos novos players e lojistas não conseguiram acompanhar o ritmo, resultando em empreendimentos com alta vacância.

Imagem: Divulgação

“Entendemos que isso, nos próximos 24 meses, vai ter que se alterar. Os players iniciantes vão esgotar seu capital e precisar fechar, ocorrendo um ajuste no mercado, ou vão procurar saídas com prejuízo, surgindo oportunidade de outros entrarem. É um segmento que tem desafios e pode ser que isso crie mais uma oportunidade de distress”, indica o executivo da HSI.

ce de ser vistos como bons negócios porque é mais fácil compará-los com o que acontece em outros países. Nossa logística ainda é precária. Quem está fora se mostra disposto a oferecer isso porque já tem. Se olharmos para outros países, sabemos que esse movimento já aconteceu. No Brasil, a história vai se repetir. Pode demorar mais tempo, mas vai se repetir”, analisa o representante do BRC Group, referindo-se não apenas à compra e venda de imóveis, mas também a estruturações mais complexas, que conectem desenvolvimento imobiliário e desenvolvimento de infraestrutura. (Leia mais sobre esse tipo de oportunidade na página 84) E ele ilustra o que o leva a acreditar nesse formato de investimento. “Nossa empresa está trabalhando hoje em duas demandas diretas de fundos externos que querem mitigar riscos para entrar em operações na área imobiliária no Brasil ligadas a infraestrutura.”

Janela de oportunidades Como se percebe, o exemplo dos investidores e gestores que aceitaram revelar suas estratégias à GRI Magazine confirma que estamos diante de grandes oportunidades. É questão de acertar a mira e manter o foco num horizonte que vai além das turbulências que têm tudo para ser passageiras, parte do ciclo do mercado imobiliário.

De acordo com ele, história semelhante se vê no setor residencial. “Mas, nesse segmento, há outras complicações porque existe o SFH [Sistema Financeiro de Habitação], que financia os projetos. Con“O momento é sequentemente, a preocupação se desloca muito mais para a saúde corporativa favorável, mantendo da incorporadora. Aí pode ser que haja algumas oportunidades interessantes uma visão de longo para investimentos estratégicos nos ativos e também nas próprias incorporaprazo. O Brasil não doras. Isso é algo que olharíamos também”, antecipa.

Logística e infraestrutura

vai fechar”

Os ramos de logística/industrial e infraestrutura também prometem estar bem posicionados na disputa por recursos. “O setor industrial sofreu uma sobreoferta nos mercados mais fortes nos últimos três ou quatro anos; porém, esse ritmo se reduziu bastante e o segmento está indicando uma absorção saudável. Então, creio que, num horizonte de 12 a 24 meses, pode se reestabelecer um equilíbrio mais adequado de oferta e demanda e com isso talvez comecemos a enxergar algumas oportunidades interessantes”, afirma Diogo.

Para Joseph, da Indev, merece atenção especial a logística voltada a atender o setor agrícola. E Silvio Leal, por sua vez, concentra suas apostas em infraestrutura.

“Ativos ligados a infraestrutura e logística têm mais chan| 70

“Esta fase é boa porque vai provocar uma depuração do mercado. Acredito que temos mais uns três anos para atingir o ponto de inflexão da curva, para voltar a um patamar que chamamos de natural. Ao final desse período, o mercado vai estar mais saudável”, diz Silvio.

Nessim Sarfati

A seu turno, Diogo, da HSI, lembra que explorar bem o momento exige racionalidade. “A melhor forma de encarar esta fase é não tomar decisões emocionais e procurar oportunidades a preços que consigam sobreviver a esta etapa do ciclo”, sugere.

E Nessim conclui: “O momento é favorável, mantendo uma visão de longo prazo. O Brasil não vai fechar. São 200 milhões de habitantes. Há crise, mas depois de dois, três ou cinco anos, tudo volta a estar bem. Já passamos por crise por cinco, até dez anos seguidos. O mercado imobiliário teve uma crise total de 2001 a 2005 e agora vão acontecer três ou quatro anos turbulentos. Vamos ter gente comprando para depois haver o boom e voltar à normalidade”. Portanto, para quem tem dinheiro em mãos, agora é hora de por mãos à obra e aproveitar da janela que se abriu.

GRInterview

Joshua Pristaw

Senior managing director da GTIS Partners

Divulgação GTIS Partners

“O mercado brasileiro passa por sofrimento passageiro, mas a expectativa de crescimento a longo prazo permanece”

O

tamanho e a liquidez do mercado fazem com que o Brasil se mantenha atrativo aos investidores imobiliários.

Aliás, mais atrativo do que outros mercados emergentes, avalia Joshua Pristaw, senior managing director e co­ head da área de Aquisições relacionadas ao Brasil na GTIS Partners.

Em entrevista à GRI Magazine, ele aponta os ativos de sua preferência no contexto que estamos vivendo, fala sobre as mudanças que percebeu nos dez anos em que vem observando o Brasil de perto, e também revela os futuros planos de investimento da GTIS no País. Acompanhe nas próximas páginas. | 71

GRI Magazine: Quando o Brasil chamou a atenção da GTIS pela primeira vez? Por quê?

Joshua Pristaw: Começamos a analisar o País e, em 2005, realizamos o primeiro investimento. Costumávamos dizer que as pessoas se esqueciam de colocar o ‘B’ de Brasil entre os Brics [bloco dos principais países emergentes, que inclui também Rússia, Índia, China e África do Sul]. Nossa visão naquela época – e ainda hoje – é de que os drivers demográficos de longo prazo do Brasil eram muito positivos e deveriam proporcionar uma demanda sustentável por ativos imobiliários. Víamos uma dinâmica competitiva favorável sob a perspectiva tanto de investimento quanto de levantamento de capital, tornando atrativo alocar tempo e recursos no País.

GRI: Desde então, na sua opinião, as oportunidades para investir no País aumentaram ou diminuíram?

JP: Acredito que tenham aumentado. Os mercados de capital aberto para o setor imobiliário e os mercados de crédito hipotecário cresceram fortemente nos últimos dez anos.

Qualquer transação que envolva uma das principais companhias listadas hoje seria muito grande considerando os padrões de 2005.

GRI: Como vê o atual momento de complexidade política e econômica que o Brasil vive?

JP: Vemos um momento de sofrimento passageiro associado a um crescimento a médio e longo prazos.

Claro que somos cautelosos e acreditamos que algumas classes de ativos ainda requerem ajuste para alcançar o equilíbrio. Mas, em geral, enxergamos os passos que o governo está dando como positivos. Eles devem continuar a pressionar os preços dos ativos, o que é bom porque queremos comprar, mas também desafiador por conta do que já possuímos. | 72

GRI: É hora de ampliar os investimentos aqui? Em que medida?

E onde estão as maiores oportunidades?

JP: Continuamos a acreditar que um foco em ativos com valor depreciado é atrativo hoje. Diante do rápido aumento nas taxas de juros e da depreciação da moeda, olhando tanto para companhias com dívida em Dólar quanto em Real, vemos uma tremenda pressão sobre proprietários de ativos imobiliários para monetizá-­ -los a serviço da dívida.

“Os preços dos ativos devem continuar sob pressão. Isso é bom porque queremos comprar, mas também desafiador por conta do que já possuímos” GRI: A BR Properties é uma dessas oportunidades?

JP: Temos uma política de não comentar situações em andamento no mercado de capitais, mas adianto que este já é um caso intrigante para ser estudado pelo mercado.

GRI: A GTIS tem atualmente cerca de US$ 3 bilhões em ativos sob gestão. Pode-­se esperar alguma mudança na distribuição desses recursos entre Brasil e Estados Unidos?

JP: A divisão varia ao longo do tempo, mas geralmente há aproximadamente 50% para cada país. Investimos muito em todas as classes de ativos imobiliários no Brasil, exceto varejo. Temos exposição em escritórios, residencial, logística e hotéis.

Sempre sentimos que era importante ter uma composição flexível no País porque o cenário de investimento muda muito rapidamente. Mas é igualmente relevante possuir, dentro de casa, capacidade de execução em cada uma das classes de ativos.

Foi por isso que construímos nosso time de execução com diferentes equipes, conforme a classe de ativo.

GRI: Como a companhia percebe hoje o Brasil em comparação com outros países em desenvolvimento?

JP: Estudamos vários outros países em desenvolvimento e o que é atrativo no Brasil são o tamanho do mercado e a liquidez, particularmente em São Paulo. Isso, aliado aos drivers demográficos, como mencionei, ao cenário competitivo e ao arcabouço institucional, faz com que continuemos a sentir que o Brasil é o mercado mais atraente entre os países em desenvolvimento. Todos os anos, o time sênior da GTIS tem uma sessão de planejamento estratégico e discutimos a pertinência de nos expandir para outros mercados em desenvolvimento. Até agora, não achamos nada atrativo o suficiente que justificasse uma mudança de rota.

GRI: Que planos a GTIS tem para o País, considerando o longo prazo?

JP: Queremos estar aqui e continuar aumentando nossa plataforma e nossas capacidades de execução. O Brasil mudou imensamente nos dez anos em que estamos presentes investindo. Porém, algo constante é que estamos completamente convencidos de que é preciso uma plataforma local forte para ter sucesso.

O Brasil não é um mercado que pode ser acessado exitosamente de fora.

Por isso, abrimos um escritório logo após nossos investimentos iniciais.

GRI: Se fosse preciso escolher apenas um segmento de real estate para focar no Brasil, qual seria?

JP: Provavelmente o residencial. Há muito mais deslocamentos nesse tipo de ativo do que em qualquer outro.

A pressão para vender por conta de dívidas é responsável por uma grande parte das oportunidades hoje e, enquanto estiverem baixos para os padrões internacionais, ativos dessa classe serão os mais alavancados.

Esta é provavelmente a maior e mais líquida classe de ativos. Fomos um forte investidor durante a crise imobiliária e a recuperação nos Estados Unidos, nos últimos seis ou sete anos, comprometendo cerca de US$ 1 bilhão. Vemos muitos paralelos e vamos aplicar diversas das lições aprendidas nos Estados Unidos aqui no Brasil. A partir do perfil demográfico brasileiro, acreditamos que não deve haver problemas de demanda no segmento residencial. É preciso apenas encontrar o preço que estimula a demanda.

GRI: No atual cenário, muitas empresas como a GTIS estão atentas à possibilidade de realizar grandes transações nos próximos meses. Que ativos estão na sua mira? Que riscos vale a pena correr?

JP: Estamos olhando para todas as classes de ativos. Procuramos o melhor risco em relação aos retornos.

Entretanto, em vez de dizer que riscos estamos dispostos a correr, prefiro mencionar o que é menos atrativo para nós hoje. Acreditamos que não é mais preciso correr muito risco de desenvolvimento para atingir os nossos objetivos. Por oito a dez anos, tudo no Brasil e na maior parte dos mercados em desenvolvimento girava em torno de desenvolvimento.

Agora não achamos que seja neces-

sário assumir riscos de aprovação e construção. Podemos comprar ativos existentes e ser recompensados por tomar o risco de mercado relativo a locação ou venda.

GRI: Você tem se dividido entre São Paulo e Nova York há vários anos. Como foi se adaptar ao modo brasileiro de fazer negócios?

JP: Algo que sempre me pego repetindo é que, num lugar em que o tempo é caro (as taxas de juros são altas, então fazer nada custa muito), nada acontece rapidamente. É necessário ser paciente para construir os negócios e perceber que as coisas não evoluem conforme o cronograma de Nova York ou de qualquer outro lugar no mundo.

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HOTÉIs

Na rota do luxo

Projeto do novo Trump Rio

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Divulgação Polaris

Bandeiras internacionais desembarcam no País de olho no mercado hoteleiro para alta renda

Brasil parece ter entrado de vez no radar de grandes redes hoteleiras focadas no mercado de luxo.

Elas reclamam de fatores como falta de mão-de-obra qualificada e experiente, financiamento e terrenos adequados e a preços acessíveis em grandes praças.

Também criticam a pesada carga tributária. Mas parece que as dificuldades são menores do que as oportunidades, tanto que bandeiras que até aqui haviam se mantido longe do nosso mercado agora resolveram se instalar, concretizando grandes investimentos. Duas delas são a Four Seasons Hotels and Resorts e a Trump Hotel Collection.

“Entendemos que o Brasil está entre as maiores economias globais e isto o torna um mercado-chave para qualquer empresa que possui ambição de construir uma marca global”, afirma Alinio Azevedo, vice-presidente de Desenvolvimento da Four Seasons para a América Latina e o Caribe.

Cidades-alvo Para Figueiredo, as cidades brasileiras atrativas para o desenvolvimento de novos hotéis de luxo – notadamente dentro de um conceito moderno de luxo, menos ostensivo – são Rio e São Paulo. No Rio de Janeiro, por exemplo, ele calcula que o número de quartos realmente luxuosos não chega hoje a 500. “Isso significa uma oportunidade incrível.”

Oportunidade, aliás, reforçada pela evolução que a cidade vem tendo em termos de atrativos culturais e mobilidade. É o caso do campo olímpico de golfe em construção na Barra da Tijuca, próximo ao novo Trump Rio. “O turismo de golfe movimenta bilhões de dólares globalmente. Durante quatro anos, o Rio terá o único campo de golfe olímpico do mundo”, celebra.

Imagem: Divulgação Four Seasons

O

É preciso lembrar, no entanto, que a capital fluminense praticamente não oferece mais Ele destaca que se trata de um mercado com espaço para projetos ambiciosos por conta da grande capacidade de consumo doméstico e cressua geografia espremida entre mar e cente demanda por experiências de “O Brasil é um montanha – mal de que São Paulo não luxo. “Além disso, como destino interpadece, por ter vários centros e crescer nacional, vem crescendo na preferênmercado-chave para de forma radial. cia de viajantes e muitos dos nossos clientes já visitam o País. Queremos, qualquer empresa que E outras metrópoles nacionais? “Exisportanto, servi-los também quando este uma incógnita nesse aspecto. Que tiverem por aqui”, explica. possui ambição de Rio e São Paulo precisam de hotéis de luxo é fato. Porém, acho que ainda neInteresse elevado construir uma marca nhuma outra capital reúne volume de turistas e maturidade para entender Paulo Figueiredo Filho, CEO da Polaris, global.” luxo. Brasília poderia ser incluída, mas que está desenvolvendo o Trump Hotel Alinio Azevedo está passando por um momento muiRio de Janeiro, conversou com vários to difícil, com um problema imobiliário grupos antes de fechar com o magnata grande. Além disso, a questão de a taxa de ocupação ser Donald Trump. E percebeu grande interesse de todos alta apenas em três dias da semana torna muito difícil um eles pelo País, em especial pela capital carioca. hotel se pagar”, analisa o CEO da Polaris.

A explicação está na ainda baixa oferta de empreendimentos efetivamente luxuosos e na elevada rentabilidade. Segundo Figueiredo, até o ano passado, o Rio tinha o maior RevPar do setor hoteleiro de luxo no mundo. RevPar é o rendimento por quarto disponível, um indicador-chave dessa indústria.

“As taxas de ocupação no setor efetivamente de luxo no Rio chegavam a 80% e a diária média passava com facilidade US$ 400 ou US$ 500”, diz. Com a deterioração econômica recente, essa atratividade diminuiu. Por outro lado, a variação cambial aumentou o apelo para o turista internacional, cliente fundamental para os hotéis de alto luxo. Ou seja, o mercado continua convidativo.

Na visão da Four Seasons, a gama de cidades brasileiras atrativas para abrigar empreendimentos luxuosos é maior. Segundo Alinio, assim como São Paulo e Rio, Brasília e a região Nordeste têm espaço de relevo na lista de destinos preferenciais de investimentos. A rede tem atualmente dois hotéis em desenvolvimento no País: o Four Seasons Hotel São Paulo, em fase inicial de construção e com inaguração prevista para 2017, e o Four Seasons Resort Reserva do Paiva, no litoral pernambucano, que deve entrar em operação em 2018.

“Além dos projetos já anunciados, acreditamos que há potencial, a médio prazo, para uma ou duas outras propriedades Four Seasons no País. Mercados como Rio | 75

de Janeiro e Brasília possuem características que buscamos”, revela.

novidade”, alfineta Figueiredo, numa crítica clara à concorrência.

Lifestyle, o novo luxo

O Trump Rio

Se é certo que o Brasil está na mira das redes hoteleiras de luxo, também é nítido que vem ganhando espaço nesse mercado um novo conceito de luxo, o lifestyle. A regra é menos rococó e mais foco no estilo de vida das novas gerações endinheiradas.

O aporte para colocar em pé o Trump Rio está na casa dos R$ 330 milhões. “Nosso investimento todo é dos sócios empreendedores e depois fizemos captação via fundo de investimento com investidores institucionais”, detalha o CEO da Polaris.

A lógica é a seguinte: enquanto os ricos de antigamente moravam em verdadeiros castelos, os de hoje preferem casas cheias de design. “E se a casa deles não é mais assim, por que o hotel será? A percepção de luxo mudou no mundo, a realidade é essa. Trata-se de uma opção dos consumidores, não nossa”, argumenta Paulo Figueiredo Filho.

Previsto para estar pronto em novembro e entrar em operação em fevereiro de 2016, já atendendo turistas do Carnaval e das Olimpíadas, o hotel fica no Jardim Oceânico, na Barra da Tijuca, e 90% dos quartos têm vista para o mar. Os outros 10%, estão voltados para a Pedra da Gávea.

O conceito lifestyle também prevê uma mudança de ótica na definição de público, que deixa de ser estritamente o hóspede e passa a englobar a cidade em que o empreendimento está instalado. Por isso, cada vez mais os hotéis capricham na oferta de serviços diferenciados para a população local, incluindo restaurantes estrelados, nightclubs badalados, espaço para eventos e spa. E essa oferta ampliada tem se tornado uma bela fonte de receitas adicionais.

No novo Trump Rio, por exemplo, apesar de haver 170 quartos, previu-se capacidade para receber 400 pessoas ao mesmo tempo na piscina e atender até 450 por noite no restaurante. “Se pararmos para pensar, esse modelo não se sustentaria se fosse focado só nos hóspedes”, ilustra Paulo Figueiredo Filho. E se a ordem é rentabilizar ao máximo toda a estrutura, está decretada a extinção dos tradicionais lobbies com seus balcões enormes de ckeck-in. A vez agora é de ambientes que se assemelham a living rooms, com áreas para pessoas conversarem, fazerem reuniões e, claro, consumirem em bares ou cafés.

“Me surpreende que no Brasil novos hotéis continuem a ser feitos seguindo o modelo antigo. Está na cara que o conceito lifestyle funciona, e há muito tempo. Não é | 76

“Sendo a Barra da Tijuca o local da maioria dos eventos dos Jogos Olímpicos de Verão de 2016 e com a perfeita combinação de modernidade e natureza do Jardim Oceânico, a área está posicionada para surgir como o coração do Rio de Janeiro”, disse Donald Trump Jr., vice-presidente executivo de Construções e Aquisições da The Trump Organization, quando o empreendimento foi oficialmente lançado, no ano passado. “Esta é uma época emocionante para desenvolvermos nosso primeiro projeto na América do Sul e também a localização ideal para isso acontecer”, reforçou.

O design de interiores do Trump Rio ficou por conta do renomado David Rockwell, que já fez cenários para a cerimônia do Oscar e peças da Broadway, bem como projetos para a rede de restaurantes Nobu. Para enriquecer o cardápio de serviços, será instalado o primeiro spa da América do Sul assinado por Ivanka Trump, a filha de Donald. O restaurante e o nightclub vão ganhar a chancela de marcas internacionais. E 12 suítes, incluindo a presidencial de 460 m², terão piscinas com guarda-corpo de vidro, mimetizando um aquário debruçado sobre o oceano.

“O luxo está nos detalhes. Para o nosso hotel, buscamos um luxo com um toque de brasilidade, com influência da nossa cultura e do próprio Rio”, define Figueiredo.

Paulo Figueiredo Filho

Divulgação Polaris

Esse movimento começou nos hotéis boutique, mas há tempos foi incorporado pelos grandes grupos lá fora.

Agora, parece ter chegado a vez de se disseminar no Brasil. A trajetória da Trump Hotel Collection ilustra bem isso. O primeiro empreendimento, próximo ao Central Park em Nova York, é marcado por muito mármore rosa, torneiras douradas e móveis escuros. Já os mais recentes, como o que fica no Soho, na mesma cidade, trazem a nova concepção de luxo. E o Trump Rio será o mais moderno de todos, além de incorporar traços da cultura nacional, adianta Figueiredo.

Divulgação Four Seasons Toronto - Christian Horan

O Four Seasons Toronto, inspiração para o novo hotel da rede em São Paulo (nesta foto e abaixo)

Four Seasons São Paulo e Reserva do Paiva

Divulgação Four Seasons Toronto - Christian Horan

O Four Seasons Hotel São Paulo fará parte do complexo de uso misto Parque da Cidade, em desenvolvimento na Marginal Pinheiros. Terá 240 apartamentos, dois restaurantes, dois bares e um spa. “Será um hotel de design contemporâneo, funcional e sofisticado, mas sem ostentação, no estilo do recém-aberto Four Seasons Hotel Toronto”, antecipa Alinio.

Já o Four Seasons Resort Reserva do Paiva, também num complexo misto, somará 153 suítes. Ele terá o perfil de um urban resort, na linha seguida pelo Four Seasons Resort Palm Beach e pelo Four Seasons Resort Santa Barbara, nos Estados Unidos.

Nos dois hotéis no Brasil, a Four Seasons tem intenção de

dar ao padrão internacional um toque nativo. “Acreditamos que o ambiente, a arquitetura, a cultura e a gastronomia locais são parte da experiência hoteleira. No País, não será diferente. Teremos projetos ambiciosos, inovadores e bem brasileiros”, afirma o executivo.

A decisão de implantar os dois projetos em meio a empreendimentos de uso misto – que agregam também residências, escritórios e varejo – reflete uma tendência da indústria hoteleira. Conforme Alinio, “desta forma, diversifica-se o risco do projeto e pode-se alavancar o prestígio e o reconhecimento da marca hoteleira para os demais elementos do empreendimento”.

Em São Paulo, a expectativa é ter um mix de hóspedes estrangeiros e nacionais de alto poder aquisitivo, na maioria viajantes a negócios. Já em Pernambuco, devem prevalecer os brasileiros, com uma combinação entre viajantes a lazer, grupos de incentivo e um pouco de hóspedes corporativos.

GRI Hotéis O novo conceito de luxo na hotelaria é um dos assuntos que estarão em debate no GRI Hotéis, em 24 e 25 de junho. O evento, no Hotel Pullman Ibirapuera, em São Paulo, vai reunir as grandes lideranças da indústria hoteleira no Brasil para troca de experiências, análise de tendências e fomento a negócios.

Mais informações podem ser obtidas com Robinson Silva pelo e-mail robinson.silva@griclub.org. | 77

aCONTECE NO GRI

Jantar no Rio de Janeiro – Hotéis Em 3 de março, a Prefeitura do Rio de Janeiro e o GRI promoveram um jantar na capital fluminense que contou com a presença de grandes players da indústria hoteleira.

Participaram Marcelo Haddad, CEO da agência de fomento Rio Negócios, e líderes do setor, como Roland de Bonadona (Accor), Paula Muniz (Hilton), Ricardo Manarini (IHG), Alexandre Boffoni (Sá Cavalcante), Alexandre Gehlen (Intercity Hotéis), Felipe Gomes (BHG), Antônio Setin (Setin Incorporadora), Wilmar Rodrigues (JHSF), Eudoxios Anastassiadis (Alfa Realty), Ilan Elkaim (Starwood), Max Lima (HSI), Manuel Gama (Travel Inn), Lindsay Gordon (Cushman) e Gustavo Poppe (Drachma).

Marcelo Haddad

Max Lima

Lindsay Gordon e Gustavo Poppe

Alexandre Gehlen e Antônio Setin

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Roland de Bonadona

Imagens desta página: Divulgação Prefeitura do Rio de Janeiro

Marcelo Haddad e Gustavo Favaron (GRI)

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SHOPPING CENTERS

Em perspectiva

iStock

Top players revelam como enxergam o setor no presente contexto

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reocupação, cautela, desafios, mas também oportunidades, busca de eficiência operacional, diferenciação, reinvenção. Estas são algumas das expressões mais pronunciadas pelos players do setor de shoppings neste primeiro semestre de 2015. Elas denotam a percepção generalizada de um cenário difícil para os próximos meses. Por outro lado, deixam transparecer que existem, sim, boas possibilidades para quem estiver atento e adotar estratégias acertadas.

MS: Vejo uma preocupação maior das empresas do setor em compreender seus mercados para poder melhorar a rentabilidade dos seus ativos.

Interesse de investidores

AF: Percebo interesse baixo; porém, creio que a desvalorização do Real pode contribuir para atrair investidores estrangeiros.

TL: Acredito que este momento possa ser um entry point interessante para investidores A GRI Magazine sondou lideranças qualificados. Já é possível ver certos desse mercado que participaram de investidores e grupos estrangeiros se jantar para club members promovido “Ainda há interesse dos posicionando através de aquisições de pelo GRI em 25 de fevereiro em São alguns ativos.

Paulo. Também ouviu alguns dos exe- investidores. Eles estão CDJ: Os investidores estão em comcutivos que estarão no GRI Shopping passo de espera diante do cenário em junho. observando os projetos Brasil, aguardando alguma oportunidade específica ou melhoras no quamais sólidos e as Ainda há interesse de investidores? E dro de mercado, o que somente ocoroportunidades de crescimento? Porerá em 2016. regiões mais estáveis” AV: Ainda há interesse. Os investidode-se esperar a entrada de novas redes de varejo? Existe espaço para inoAlessandro Veronezi res estão observando os projetos mais var? A seguir, as respostas para estas sólidos e as regiões mais estáveis. Imae outras perguntas que não querem calar. Com a palavra, ginar que vão procurar uma propriedade nova, num rinos especialistas: cão que está sendo desbravado, é difícil, principalmente porque se trata de investidores locais em busca de um portfólio defensivo imobiliário ou investidores globais querendo diversificação e que acabam aportando no André Freitas, managing director do Crédit Suisse Brasil.

Alessandro Veronezi, presidente da General Shopping Claudio Dall’Acqua Jr, diretor de Novos Negócios do Iguatemi Felipe Fulcher, CEO da 5R Márcia Sola, diretora executiva de Geonegócios do Ibope Inteligência Thiago Lima, CEO da REP

Desafios de 2015 FF: Este será mais um ano de desafios na nossa indústria; contudo, acreditamos que os desafios também trarão boas oportunidades de negócios.

CDJ: O ano será bastante difícil face ao cenário macroeconômico atual do Brasil. O foco estará em ganho de eficiência operacional e controle de custos. Não é momento para avanço em comercializações, frente à desaceleração do mercado.

Imagem: Divulgação General Shopping

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Oportunidades de crescimento AF: O foco de 2015 vai estar muito mais em crescimento via expansões do que no lançamento de greenfields.

TL: Penso que o momento está mais favorável a fortalecer os ativos atuais. Entendo que os greenfields, neste cenário, incluem maior risco de retorno e um nível de investimento bem mais elevado.

AV: Novos anúncios vão depender do humor do varejista. A esta altura do campeonato, provavelmente ele vai estar avesso a novos projetos, por mais que sejam bons.

Potencial para consolidação MS: Há potencial para fusões e aquisições. Este ainda é um mercado muito pulverizado e momentos de desaceleração como o atual em geral representam um cenário favorável para aquisições.

AF: Acredito que o potencial é grande. Muitos dos empreendimentos inaugurados nos últimos 18 meses têm vacância alta e alguns apresentam NOI (Net Operating Income) negativo.

AV: Acreditamos que vai levar cerca de dois anos neste | 81

marasmo até termos uma retomada de confiança. É nessa retomada que haverá um processo de consolidação mais acelerado.

Entrada de novas redes de varejo

economia. Norte e Nordeste vêm apresentando crescimento acima das demais regiões. Sul, por sua vez, tem ficado abaixo.

AF: Creio que o foco continuará a ser o Nordeste e as cidade médias.

MS: Fala-se muito da expansão dos shoppings para o interior. Isto de fato ocorreu, mas os grandes mercados ainda são as regiões metropolitanas do País.

Imagem: Divulgação Ibope Inteligência

FF: O Brasil continua sendo uma opção de varejo muito interessante e natural para as grandes cadeias de lojas americanas e europeias, e esse movimento é irreversível pelo tamanho e pelo potencial do nosso Tendências e inovações mercado. A cada ano, teremos novas marcas se ancorando no mercado brasileiro.

FF: A tendência para novos shoppings A velocidade só não é maior, pois o País tem dimensão continental, o que exige e expansões será de continuidade na logística e plano estratégico com muito evolução da prestação de serviços para critério. Além disso, nossas barreiras trios clientes. butárias dificultam enormemente quanTL: A convergência do comércio online do essas marcas não têm um parceiro e offline, assim como novos formatos de local. shoppings que ofereçam mais entreteniCDJ: Alguns entrantes ainda estão em mento, lazer e conteúdo, continuará a ser processo de ganho de massa crítica. Entrea tendência. tanto, estamos vendo novas operações MS: Um dos grandes desafios do setor cancelarem sua vinda ao País em 2015.

“Um dos grandes de shoppings daqui para a frente será É um momento delicado para apostas. buscar a diferenciação. O número de TL: Acredito que o interesse de novas redes de varejo deve continuar muito desafios do setor de shoppings do País dobrou em dez anos forte em função dos fundamentos de e hoje o que se vê é cada vez mais do longo prazo do mercado consumidor shoppings daqui para mesmo. Os shoppings precisam mais brasileiro. Porém, evidentemente, o ritdo que nunca se reinventar. mo deve seguir mais lento até que se a frente será buscar a AF: Vejo como tendência a busca da tenha uma visibilidade melhor da conautossuficiência em recursos hídricos via diferenciação, a dução da política econômica e do cenáutilização de poços artesianos. rio político. reinvenção” AV: Sempre há espaço para inovação, AV: Percebemos uma impressionante inclusive em modelos de shopping cenMárcia Sola sofisticação dos varejistas na China. Lá, ters. Mas é muito mais difícil discutir existem operadores com um conheciinovação com o nosso cliente, que é o varejista, num ammento surpreendente do nosso mercado. Tenho a impressão de que estão de olho para entrar aqui. biente econômico desfavorável.

Mudanças no mercado consumidor MS: O crédito mais caro, a inflação e o temor do desemprego devem frear o consumo, em especial de bens supérfluos, pelo menos nos próximos meses. O futuro de médio e longo prazos vai depender do desempenho da economia.

AF: Deve haver certa redução do consumo das classes B e C devido ao aumento dos preços administrados, principalmente tarifas públicas.

CDJ: Vemos um consumidor mais seletivo nas suas escolhas, buscando compras planejadas e menos por impulso.

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Debate ampliado A discussão sobre esses e outros pontos fundamentais para o futuro do setor de shoppings continua no GRI Shopping. O encontro acontece nos dias 16 e 17 de junho no hotel Pullman Ibirapuera, em São Paulo e é aberto a membros e não-membros do GRI.

Atratividade das diferentes regiões do País

Na programação, mais de 20 salas de debate, em que os players apresentam suas perspectivas de modo direto e informal, espaço para interação e ainda um VIP Dinner – este exclusivo para club members.

TL: A atratividade do varejo e consequentemente do mercado de shoppings tem seguido os indicadores da

Mais informações com Giane Faccin, pelo e-mail giane.faccin@griclub.org

aCONTECE NO GRI

Jantar para Club members - Shopping Jantar para club members do GRI, em 25 de fevereiro, agregou mais de 40 líderes do setor de shopping center em São Paulo.

Estiveram presentes nomes como Alessandro Veronezi (General Shopping), Alfredo Khouri Jr. (Catuai), André de Marchi (Benx Empreendimentos), André Freitas (Crédit Suisse), Carlos Simões (C&A), Felipe Góes (São Carlos Empreendimentos), Gastão Valente (GIC), Leandro Bousquet Viana (Vinci Partners), Max Lima (HSI), Mônica Simão (Tenco), Thiago Lima (REP), Vitor Corrêa (V2 Investimentos), Waldir Chao (Sonae Sierra), Gustavo Agostini (Magus) e Francisco de Augustinis (Funcesp).

Alfredo Khouri Jr, Gustavo Agostini e Thiago Lima

Francisco de Augustinis e Felipe Góes

Pré-lançamento da GRI Magazine

Fotos desta página: GRI

A GRI Magazine foi pré-lançada durante o mesmo evento. Os participantes receberam exemplares da primeira edição da revista e conferiram em primeira mão os destaques da publicação.

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INFRAESTRUTURA

Shoppings nos trilhos Conceito de centros de compras conectados a estações se dissemina para ampliar receita não­-tarifária dos metrôs

E

m 1997, foi inaugurado em São Paulo o Shopping Metrô Tatuapé, primeiro grande centro de compras do Brasil construído de forma interligada a uma estação de metrô. De lá para cá, vieram também o Shopping Metrô Boulevard Tatuapé, que formou um complexo junto com o primeiro empreendimento, o Shopping Metrô Itaquera, o Shopping Metrô Tucuruvi e o Shopping Metrô Santa Cruz, todos com o mesmo tipo de estrutura conectada a uma plataforma de embarque e desembarque de passageiros.

Devem se somar a esses cinco pelo menos outros três: dois deles em fase de implantação na Vila Mariana e na

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Vila Madalena, e um em estágio de negociação na Vila Sônia. E isso só para falar da capital paulista. Cidades como Rio de Janeiro e Salvador também estão na mira de empreendedores e concessionárias para receber grandes projetos nessa linha.

A justificativa para a disseminação é nítida. Os shoppings vêm se mostrando mecanismos bastante eficientes para trazer recursos financeiros adicionais à arrecadação de tarifas, contribuindo assim para engrossar as chamadas receitas acessórias. O potencial de ganho agregado por esse tipo de empreendimento também começa a ser usa-

do como instrumento para que o setor público reduza sua parcela nos investimentos para expansão das linhas.

“Certamente, projetos imobiliários conectados a metrôs podem ter uma contribuição muito positiva para as cidades, ajudando a gerar receita e também se mostrando bastante úteis e convenientes para os cidadãos”, analisa Alex Barron, porta­-voz dos grupos CoMet e Nova, focados em benchmarking de metrôs no mundo.

Lição de Hong Kong Falando em mundo, é importante dizer que essa estratégia de acoplar empreendimentos a estações de metrô há muito tempo deixou de ser novidade em vários países. Um dos lugares mais avançados nesse sentido é Hong Kong, onde opera a MTR, tida como referência em receitas acessórias, particularmente as relacionadas a real estate.

A MTR transporta mais de cinco milhões de passageiros por dia e sua malha ferroviária ultrapassa 200 quilômetros de extensão. A companhia poderia se satisfazer com os ganhos de escala proporcionados pelo tamanho, mas preferiu construir uma ampla gama de negócios complementares. Assim, consegue contrabalançar os custos de expansão das linhas sem precisar sobrecarregar as tarifas e mantendo a operação diária independente de subsídios públicos.

São mais de dois milhões de metros quadrados em espaço comercial, incluindo 13 shoppings, que levam uma bandeira própria, a Elements. Resultado desse esforço, entre 2009 e 2013, a contribuição do desenvolvimento imobiliário para os resultados do grupo, na média, superou 20% ao ano.

Avanços no metrô paulistano Por aqui, ainda estamos longe de retornos imobiliários tão representativos, mas tem havido importantes progressos. Dados do Metrô de São Paulo divulgados no final de 2014 apontavam para um faturamento não­-tarifário de US$ 0,07 por passageiro contra mais de US$ 0,20 nos benchmarks globais, incluindo a própria Hong Kong e outras referências.

Aumentar o faturamento não­-tarifário se mostra ainda mais relevante em longos períodos de tarifas congeladas. É uma forma de cobrir custos crescentes e garantir alguma margem de rentabilidade.

Nos últimos anos, as receitas acessórias do metrô paulistano vêm aumentando sua contribuição. Passaram de 5,7% do total de entradas em 2004 para 9,5% em 2013.

Dos R$ 158 milhões arrecadados com esses ‘extras’ em 2013, quase a metade veio de desenvolvimento imobiliário e, por sua vez, mais de 50% dessa parcela saíram dos shoppings, algo em torno de R$ 43 milhões.

Estimativas do próprio metrô, também divulgadas no final de 2014, davam conta de que seria possível mais do que dobrar as áreas contratadas para exploração imobiliária, um potencial e tanto para alavancar as receitas acessórias.

Sem falar nos planos de multiplicar o tamanho da malha até 2030, que podem multiplicar também essas possibilidades, já prevendo empreendimentos comerciais junto com o nascimento de futuras estações.

Interesse dos shoppings Pelo lado dos gestores de shopping, dá para perceber

As receitas não-tarifárias do Metrô de São Paulo

Em 2013, os recursos arrecadados somaram R$ 158 milhões 22% 49%

23%

Distribuição das receitas não­-tarifárias 5% 9% 56%

35%

Distribuição das receitas de desenvolvimento imobiliário

Fonte: Metrô de São Paulo

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Imagem: Divulgação Metrô Rio

que quem se aventurou no modelo parece satisfeito. “A experiência é muito positiva, com excelente desempenho”, diz Elaine Almeida, gerente geral do pioneiro Complexo Tatuapé.

os aeroportos, ou seja, trazer para a área dos empreendimentos de mobilidade shoppings, hotéis e tudo aquilo que puder gerar receitas acessórias que ajudem a viabilizar o negócio. Mas ele pondera: por enquanto, o único tipo de projeto imobiliário efetivamente em estudo pelo grupo é o de shoppings.

Ela destaca entre as vantagens desse tipo de localização a facilidade de acesso pelo público, que garante volume expressivo de visitantes. “O trânsito Estudos no Rio de Janeiro em São Paulo é caótico e cada vez mais as pessoas buscam soluções práticas e conNo Rio de Janeiro, existe também a percepção fortáveis para compras, serviços e lazer. por parte dos operadores do metrô de Pesquisas mostram que boa parte dos que há bastante espaço para evoluir em usuários de shopping chega por meio termos de receitas não-tarifárias. “Há “Há uma grande do transporte público, com ênfase no uma grande diferença de receita nos metrô. Isso ratifica a eficiência de um diferença de receita metrôs que têm espaços de shopping e empreendimento ligado a uma estação grandes empreendimentos imobiliários desse modal”, afirma. nos metrôs que têm junto a estações”, concorda Ricardo Nunes, diretor comercial e de Marketing No Shopping Metrô Itaquera, a experi- espaços de shopping do Metrô Rio. ência positiva está inclusive servindo de estímulo para planos de aumento da esA opção carioca neste momento é olhar e grandes trutura. “O shopping terá sua expansão as próprias estações como shoppings. de mais 21.000 m2 de lojas iniciada ain“Vemos grandes oportunidades de reempreendimentos da neste ano, com inauguração prevista ceitas nas estações e estamos evoluinpara o segundo semestre de 2016 ou do com projetos que passam por reviimobiliários junto o primeiro trimestre de 2017”, adianta talização de espaços e adequação do Eduardo Tavares, um dos sócios-invesmix de lojas presentes, sempre dentro a estações” do conceito de conveniência para os tidores do empreendimento. “Estamos Ricardo Nunes usuários. Estamos focados em dar mais sempre atentos a novas oportunidades qualidade e ter marcas de expressão”, de projetos que venham a ser licitados conta Nunes. Dentro dessa lógica, já estão em operação, em estações de metrô com fluxo de consumidores sufipor exemplo, lojas de marcas como Chocolates Brasil ciente e em regiões cujo poder de compras justifique o Cacau e Megamatte. “Também assinamos um contrato desenvolvimento de um shopping center.” com a academia Smart Fit, que será a primeira na América do Sul em uma estação de metrô”, adianta.

E há outros tantos interessados, além dos que já investem nesse tipo de negócio. A CCR, que integra consórQuanto à implantação de grandes centros de compras cios envolvidos na Linha 4 A ­ marela do metrô paulistano interligados com as estações, o momento é de análise. e na operação do metrô de Salvador, há pouco tempo “Nosso interesse é total, esse é o futuro e precisamos promoveu uma rodada de conversas com os principais evoluir nesse sentido. Entendemos que o metrô é uma operadores de shopping em atuação no País e detectou grande oportunidade de fazer negócios. Mas hoje ainda abertura a esse tipo de projeto. estamos em fase de pesquisa e início de estudos”, afirma o diretor.

Tanto que trabalha no desenvolvimento de um piloto para sondar a receptividade do mercado. A intenção é instalar um shopping junto ao pátio de manobras no fiPontos de atenção nal da Linha 4, estação Vila Sônia. “Já progredimos bastante, temos uma parceria com um grande operador de Mesmo diante de tantas vantagens, há alguns pontos de shopping e estamos na fase de início de discussão com o atenção a serem avaliados por parte dos interessados em poder concedente”, revela Leonardo Vianna, diretor de desenvolver shoppings em estações de metrô. O princiNovos Negócios do Grupo CCR. “Em Salvador, estamos pal diz respeito ao fato de que metrô é uma concessão e também bastante avançados para implementar um centem prazo determinado. Isso é algo a que os shoppings tro de compras”, acrescenta. no geral não estão acostumados, pois a instalação em um terreno particular é permanente.

Segundo Vianna, a ideia da CCR é replicar nos projetos de mobilidade urbana a mesma estratégia adotada para “Quando se está numa área privada, há perpetuidade. | 86

exatamente esse: implantar a estação. Se foi desapropriada com esse tipo de objetivo e é usada para outra espécie de empreendimento, pode haver problemas legais”, diz Vianna.

Existe ainda o risco de que o desempenho da concessionária não seja considerado satisfatório pelo poder público, acarretando perda do seu contrato e, na sequência, comprometendo a operação do shopping.

Para Nunes, do Metrô Rio, esse não é exatamente um entrave, e sim um quesito a discutir. “O que acontece hoje é que os espaços do metrô são do Estado, uma vez que o metrô é uma concessão. Isso “No caso de exige que os projetos sejam muito bem implantação de um combinados com o dono, isto é, o governo. Mas há abertura nesse sentido shopping numa área por parte do poder público”, aponta.

“O prazo para concessão contratual de concessão, há interfere nas decisões dependendo do investimento. Então, tem que ser negociado ou o investimento pode não prazo de vida útil, que acontecer, ficar sem atratividade. Essa é uma conta que precisa ser levada em termina quando acaba consideração.”

Outro aspecto crítico a ser pensado no modelo shopping-­metrô é a questão da legalidade. “Uma área desapropriada para efeito de implantar uma estação de metrô tem um objeto jurídico que é

o contrato. Isso é um complicador”

Leonardo Vianna

Imagem: Divulgação CCR

No caso de implantação numa área de concessão, há prazo de vida útil, que termina em tese quando acaba o contrato. Os investidores consideram que esse prazo de 25 a 30 anos, que é o normal em uma concessão, não é necessariamente suficiente para amortizar os altos investimentos. Isso é um complicador”, explica Vianna, da CCR.

Diante de todo esse quadro, o fundamental é que o Brasil avance na constituição de uma previsão legal que contemple todos os aspectos desse tipo de empreendimento, garantindo segurança jurídica aos envolvidos e novas oportunidades de desenvolvimento socioeconômico.

GRI Infra Para discutir as múltiplas conexões entre o setor imobiliário e o de infraestrutura, o GRI realiza em 20 e 21 de outubro o GRI Infra, em São Paulo.

Mais informações podem ser obtidas com Pedro Nicolau pelo e­-mail pedro.nicolau@griclub.org

Divulgação Shopping Metrô Itaquera

Shopping Metrô Itaquera, um dos pioneiros em São Paulo

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aCONTECE NO GRI

Encontro no Rio de Janeiro – Infraestrutura O Club de Infraestrutura do GRI, que agrega os principais players do setor, se reuniu em 4 de março no Rio de Janeiro para um jantar, a convite da prefeitura da cidade e da Rio Negócios.

Participaram Carlos Baldi (VLT Rio), Carlos Cunha (Supervia), Eduardo Miras (Morgan Stanley), Frederico Porto (Brazilian Securities – Grupo Pan), Gustavo Guerra (Odebrecht Transport), Hamilton Amadeo (Aegea Saneamento), Igor Silva (Modal), Jorge Nobre (Funcef), José Magela (EIG Global Energy Partners), Leonardo Vianna (Grupo CCR), Petrônio Braz Jr (Construtora Queiroz Galvão) e Renato Mello (Odebrecht Transport), entre outros.

Imagens: Divulgação Prefeitura do Rio de Janeiro

Renato Mello e Petrônio Braz Jr.

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Marcelo Haddad

Board Dinner – GRI Club Infra Em 23 de abril, o conselho do GRI Club Infra teve um encontro especial em São Paulo, seguido de jantar.

Estiveram presentes à reunião Leonardo Vianna (CCR), Carlos Parcias Jr (CPFL), Hamilton Amadeo (Aegea), Jorge Nobre (Funcef), Julio Fontana (Cosan Logística e ALL), Marcos Almeida (Brookfield Infrastructure Group) e Petrônio Braz Jr (Queiroz Galvão), todos membros do board, além de um convidado especial, Fernando Lohmann, da Macquarie Infrastructure and Real Assets.

O jantar agregou também: Andre Han (Hyundai Rotem), Cheryl Hanway (IFC/Banco Mundial), Felipe Plasencia (Arteris), Gesner Oliveira (GO Associados), Gustavo Loyola (Tendências Consultoria Integrada e membro do board), João Robert Coas (Desenvix Energias Renováveis), Marcelo Fedak (Blackstone), Miguel Noronha (Barbosa Mello Part.), Wolfgang Schwerdtle (GIC), Italo Joffily (Joffily & Associados), Frederico Estrella Valladares (Tendências), Shogo Takeda e Ryota Goshima (ambos da Mitsubishi) , entre outros.

Gesner Oliveira, Italo Joffily e Ryota Goshima

Imagens desta página: Alex Mello

João Robert Coas, Gustavo Loyola e Frederico Estrella Valladares

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Café com Boon Chin Hau – GIC O vice-presidente do GIC, Boon Chin Hau, compartilhou experiências com um grupo de cerca de 20 líderes do setor de infraestrutura em café da manhã no dia 6 de maio. O encontro aconteceu em São Paulo e confirmou que o GIC continua atento a oportunidades de investimento no Brasil.

A reunião teve participantes de peso, como Antonio Gobbo (Queiroz Galvão), Carlos Parcias Jr (CPFL), Cassio Viana de Jesus (Caixa Econômica Federal), Daniel Lima (Odebrecht Previdência), Frederico Estrella Valladares (Tendências Consultoria), Hamilton Amadeo (Aegea Saneamento), Julio Zogbi (TRX), Nadia Elisabeth Scharen-Guivel (BID), Marcelo Michalua (RB Capital), André Dabus (AD Corretora) e Fernando Marcondes (LOB SVMFA).

Boon Chin Hau, ao centro

Imagens desta página: Mario Miranda Filho

Boon Chin Hau

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Marcelo Michalua (ao centro), André Dabus e Fernando Marcondes

Cassio Viana de Jesus

Nadia Schren-Guivel

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Estados em foco

Santa Catarina

Dreamstime

Mesmo longe de sua melhor fase, mercado local reserva oportunidades em diversos segmentos

A capital catarinense, Florianópolis

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esquisas recentes mostram que, depois de uma década de forte crescimento, o mercado imobiliário de Santa Catarina não está exatamente na sua melhor fase.

Como em outras regiões do País, viu­-se nos últimos meses desaceleração no ritmo de vendas e locação; porém, isso está longe de indicar ausência de oportunidades.

“Trata­-se de um estado para desenvolver bons produtos.

Existe espaço para empreendimentos mais qualificados, embora não tão grandes por conta do tamanho da população. A renda per capita é bastante alta e o nível de poupança, grande”, avalia Felipe Althoff, sócio da BSPropriedades Desenvolvimento Imobiliário.

“Neste momento, os negócios estão em ritmo lento, mas o preço não caiu, o que é um bom sinal. Santa Catarina é um estado em que o setor imobiliário é muito forte”, salienta Helio Bairros, presidente do Sinduscon (Sindicato da Habitação) da Grande Florianópolis.

Corredor de riqueza Santa Catarina abriga aquele que é considerado o sétimo principal corredor de riqueza do País, de Joinville a Florianópolis, e registrou expansão acima da média na-

“É um PIB forte e, mesmo que tenha havido redução da velocidade ultimamente, ainda estamos crescendo muito diante da realidade brasileira. Temos muito potencial, principalmente para desenvolvimento imobiliário, porque o mercado daqui não conseguiu criar tantos produtos como o Sudeste”, ressalta Amandus Zibell, também sócio da BSPropriedades.

A seu turno, Marconi Bartholi, diretor comercial do Grupo Estrutura, aponta que o mercado imobiliário catarinense tem vivido uma verdadeira revolução em termos de produto e público com a chegada de importantes empresas e a efetivação de investimentos que impactam o tecido urbano.

função da possibilidade de alagamentos.

Outro ponto a salientar é que o mercado imobiliário catarinense, de modo geral, é dominado por empresas da própria região. O fato de compreenderem a fundo a realidade do Estado é um grande diferencial. Por outro lado, quem vem de outras localidades tem a vantagem de muitas vezes levar na bagagem experiências sofisticadas e produtos de maior valor agregado.

Parceria local

Imagem: Divulgação Brain

cional nos últimos anos. Muito do desenvolvimento do Estado tem se dado em torno da BR 101 e dos grandes portos, incluindo Itajaí, Navegantes, Itapoá e São Francisco do Sul.

Tudo isso reforça a relevância de que players de fora busquem um parceiro ou assessor local na hora de começar a atuar no Estado. “A recomendação que fazemos para entrar nas cidades catarinen“A recomendação ses é estabelecer uma parceria local. É fundamental entender que o construtor que fazemos para regional tem uma base de custo muito boa e conhecimento do mercado. entrar nas cidades Já quem vem de fora pode entrar com capital e estruturação da incorporação. catarinenses é Acho que essa é uma forma de parceria interessante”, sugere Marcos Kahtalian, estabelecer uma sócio dirigente da Brain.

“São investimentos que trazem consigo clusters específicos e novos profissionais e famílias, com suas demandas por moradia, escolas e serviços. Essa parceria local” onda de novos investimentos e pessoas Marcos Kahtalian Na visão dele, uma parceria nesses somada ao público já existente faz com moldes pode acrescentar em termos que Santa Catarina enfrente 2015 com de estruturação de mercado, marketing de lançamentos mais segurança que diversas outras regiões do País”, diz. e outros aspectos, trazendo elementos que muitas vezes o incorporador local ainda não usa. “Por exemplo, fazer Corroborando essas avaliações, um estudo da consultoum loteamento com um belo plantão decorado é algo ria Prospecta Inteligência Imobiliária divulgado em fevebanal para São Paulo, mas incomum em várias cidades reiro mostrou que, das 100 melhores cidades do Brasil catarinenses”, ilustra. para se investir em imóveis, oito são catarinenses. São elas Florianópolis, Joinville, Blumenau, São José, Itajaí, Buscar um parceiro local foi o que fez André Honorato, Balneário Camboriú, Chapecó e Criciúma. diretor presidente da Paramis Investimentos. Carioca, há quase dez anos ele atua na área de operações financeiContrapontos ras estruturadas em Santa Catarina. André conta que o início não foi fácil, por ser desconhecido e estar introduA esse potencial se somam outros atrativos, como o zindo uma modalidade de acesso a recursos diferente baixo índice de inadimplência, principalmente em residas mais tradicionais (dinheiro próprio e financiamento dências e lotes, e a concessão de incentivos fiscais pelo da Caixa Econômica Federal). Mas valeu a pena e hoje poder público. nem pensa em deixar de fazer negócios lá.

Mas também há pontos de atenção. Santa Catarina possui muitas particularidades e entendê­-las é fundamental para garantir o sucesso de um projeto.

“Encontrei uma barreira de entrada muito grande. A solução passou por operar por meio de um parceiro local reconhecido”, diz.

Há bastante rigor em questões ambientais e no cumprimento do decreto federal de zonamento costeiro. Além disso, não é fácil encontrar propriedades com grandes áreas passíveis de ocupação e certos trechos urbanos podem sofrer intensa variação de valor, por exemplo, em

Na sequência, aconteceu um divisor de águas, que foi o fato de André ter dado uma palestra que estimulou vários empresários a o procurarem para conversar. O passo seguinte foi ensinar o mercado a usar outras estruturas societárias para acessar as novas formas de recursos fi| 93

nanceiros que propunha. Depois vieram operações bem-sucedidas, que acabaram fazendo com que os empresários que tinham utilizado o serviço o recomendassem a outros, e o trabalho deslanchou. Passada quase uma década, a Paramis já movimentou cerca de R$ 500 milhões em operações em Santa Catarina.

“Pode haver dificuldade para chegar lá, mas, uma vez estando, eles vão honrar o que combinaram. Quando um negócio é acertado, funciona. Esse para mim é o grande diferencial de Santa Catarina. Gosto muito de fazer negócios lá”, afirma.

Verticalização Uma tendência que vem se consolidando no Estado nos últimos tempos é a verticalização das construções. “É notório um processo vigoroso de verticalização. O Estado era, à exceção de Balneário Camboriú, muito horizontal, e agora há uma mudança de perfil. Nos últimos cinco anos, a verticalização tem sido mais intensa, a ponto de algumas cidades, como Blumenau, estarem com quase toda a oferta residencial vertical”, observa Marcos, da Brain.

De acordo com ele, a mudança de padrão se deu por um motivo simples: os terrenos ficaram caros. No caso de Blumenau, o movimento foi reforçado pelo histórico de enchentes. Os prédios cada vez mais são percebidos como válvulas de escape para enfrentar as intempéries.

Para se ter uma ideia da dimensão desse fenômeno, recente pesquisa realizada em parceria entre o Sinduscon Blumenau e a Brain constatou que a participação dos apartamentos no total de domicílios na cidade mais do que dobrou entre 2000 e 2014, saltando de 11,3% para 23,7%. Do total de novos domicílios entregues entre 2010 e 2014, quase a metade (46,5%) foi de apartamentos. (Veja quadro abaixo)

Verticalização em Blumenau Período

Quantidade de domicílios

Quantidade de apartamentos

Participação

2000

77.208

8.762

11,3%

2010

101.087

19.859

19,6%

2014

119.310

28.327

23,7%

Variação entre 2010 e 2014

18.223

8.468

46,5%

Fonte: Onmaps IBGE -­ Brain

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O movimento tem atingido também cidades menos conhecidas. “Alguns municípios, como Piçarras, aprovaram recentemente o zoneamento para 19 andares, o que já impactou significativamente os lançamentos de grandes projetos. Araquari da mesma forma está se verticalizando rapidamente”, exemplifica Bartholi.

Residencial Dentro de sua característica de múltiplas realidades, reunindo cidades industrializadas, voltadas a atividades portuárias e a veraneio, Santa Catarina tem um mercado imobiliário que oferece muitas oportunidades, em diversos segmentos. “Todas as cidades têm potencial”, acredita Bairros, do Sinduscon.

Na parte de moradias, vale lembrar que prepondera no Estado a primeira residência – exceção feita a municípios como Balneário Camboriú, Itapema e também Florianópolis, que agrega primeira e segunda residências. Por essa caracterísica, conforme a população catarinense cresce, a demanda por habitações tende a aumentar naturalmente, concentrada nos imóveis de entrada, compactos, com dois ou três dormitórios.

“No geral, falamos de ofertas clássicas, com uma ou duas torres e área de lazer, tudo dimensionado para o tamanho desse mercado. Grandes condomínios não são comuns, salvo para empreendimentos de habitação popular, caso do Minha Casa Minha Vida”, diz Marcos.

Nos municípios mais voltados a veraneio, existe maior espaço para empreendimentos luxuosos e com unidades amplas. Entretanto, esse mercado tende a ser o mais afetado pela conjuntura econômica.

Na maior parte, pode­-se dizer que a oferta de imóveis residenciais no Estado tem ocorrido em quantidade próxima ao adequado. Via de regra, os excessos são pontu-

Marcos assente. “Quando olhamos a evolução histórica da oferta e a absorção, não percebemos uma situação em Santa Catarina que possa mostrar problema grave de oferta, a começar porque não há esses grandes empreendimentos que aumentam muito a oferta nas grandes cidades. No Estado, ocorreu ampliação de oferta, mas existia demanda. As pessoas foram comprando e agora vemos uma estabilização”, analisa.

Na área de shoppings, por sua vez, um campo a explorar é a compra de centros em operação, introduzindo uma administração mais robusta e promovendo aumento da ABL (área bruta locável).

Escritórios e logística No segmento de logística e industrial, à primeira vista pode­-se ter a sensação de que já há galpões suficientes à disposição no Estado. Mas um olhar mais criterioso revela que o território carece de empreendimentos mais modernos.

“Temos quatro importantes portos, um próximo ao outro. Eles geram demanda por logística e infraestrutura, que ainda são muito precárias. Não encontramos condomínios logísticos bem estruturados”, observa Felipe. Há também várias outras demandas em termos de infraesde imóveis trutura, como um aeroporto na região de Blumenau, um porto focado em líem Santa quidos e marinas em Florianópolis.

Bartholi, do Grupo Estrutura, compara a realidade catarinense com a da vizinhança. “O volume de unidades ofertadas não foi tão voraz como nos polos próximos, a exemplo de Curitiba e Porto Alegre. Dessa forma, o estoque disponível é saudável, relativamente baixo “O estoque nas principais cidades, como Joinville, disponível Blumenau, Itajaí e Florianópolis, e não há descontos em preços de venda”, Catarina é saudável afirma. É possível, portanto, inferir que, a longo prazo, continuarão a existir boas oportunidades em termos de desenvolvimento de empreendimentos residenciais de entrada, sobretudo os verticais, desde que respeitado o ritmo de crescimento vegetativo da população.

e

não há descontos em preços de venda”

Loteamentos, hotéis e shoppings Quanto a loteamentos, vale, mais uma vez, ponderar expectativas e dimensões do mercado. “Raramente se vai fazer no Estado um loteamento de milhares de unidades.

Não há demanda populacional suficiente para tanto”, afirma Felipe. Mas, guardada essa proporção, é possível perceber que esse é um segmento atrativo.

“Ainda há carência de loteamentos, bairros planejados e também condomínios. Falta um crescimento horizontal estruturado, uma oferta bem feita, incluindo questões como o parcelamento da compra para o consumidor, bem diferente daquela compra e venda de lotes soltos.

Esse é um mercado ‘virgem’ ou pouco desenvolvido nessas cidades”, sinaliza Marcos.

Para hotéis, há oportunidades sobretudo no que toca a renovação dos empreendimentos atuais e criação de outros mais sofisticados. Em algumas cidades, a oferta não condiz com o tamanho da economia.

Imagem: Mario Miranda Filho

ais, em áreas localizadas de alguns municípios. “Não se vê hiperoferta na cidade toda em nenhum município”, assegura Amandus.

Em termos de escritórios, percebe­-se um nível razoável de vacância; no entanto, existe espaço para salas de padrão econômico e em nichos, como o da área médica.

Marconi Bartholi

“Na maioria dessas cidades, não houve oferta significativa de empreendimentos comerciais verticais. Ainda que o momento atual não seja o mais convidativo, é preciso pensar em um ciclo de dois a três anos. Como essas localidades têm forte indicação para o setor de serviços, é natural que haja uma demanda reprimida por salas comerciais básicas”, projeta Marcos.

Oportunidades, portanto, existem. Aos interessados, Amandus dá um recado final certeiro: “O mercado catarinense como um todo tem demanda, mas não possui tamanho como o do Sudeste. Isso exige que se tenha muito critério para investir. Não há espaço para errar”.

GRI Santa Catarina O mercado imobiliário catarinense será o foco de evento que o GRI promove em 30 de junho em Balneário Camboriú.

Mais informações com Robinson Silva pelo e­-mail robinson.silva@griclub.org | 95

MuNDO GRI

Os eventos que são destaque na agenda global do GRI

África do Sul

Africa GRI 2015 | Joanesburgo, 21 e 22 de abril

Inglaterra

British GRI 2015 | Londres, 28 e 29 de abril

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México

Mexico GRI 2015 | Cidade do México, 27 e 28 de janeiro

Turquia

Imagens desta seção: GRI

Turkey GRI 2015 | Istambul, 20 e 21 de abril

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FINaL WORDs

Retração da economia vem, sobretudo, da operação Lava Jato Mailson da Nóbrega e Juan Jensen pós uma expansão de apenas 0,1% no ano passado, a economia brasileira passa por muitas dificuldades e um processo dolorido de ajuste que deve conduzir a economia a uma contração de 1,4% neste ano. Motivos para a contração econômica não faltam. Além da baixa confiança de consumidores e empresários, a falta de água em importantes centros urbanos, a alta da taxa de juros, o ajuste fiscal e de preços administrados, pesam principalmente contra a economia os efeitos da operação ‘Lava Jato’ sobre os investimentos da Petrobras e investimentos de infraestrutura. Isso sem falar nos riscos de um possível racionamento de energia elétrica.

A crise de confiança de consumidores está fundamentada num quadro inflacionário caótico, na perda de renda e no aumento do desemprego. Do lado dos empresários, a alteração constante de regras, com a falta de perspectivas positivas num quadro político extremamente complicado, tem limitado a expansão dos investimentos. Os ajustes econômicos, com alta da taxa de juros, aumento de impostos, redução de gastos públicos e realinhamento de preços administrados, não ajudam a retomar a confiança, ao menos no curto prazo. Adicionalmente, o racionamento hídrico em várias partes da região Sudeste, seja com racionamento explícito ou com redução da pressão do sistema, ajuda a compor a fraqueza do atual quadro econômico.

Mas o principal fator a trazer a economia e a projeção para o ano ao território negativo advém dos efeitos da operação ‘Lava Jato’ sobre os investimentos. Espera-se que a Petrobras reduza os investimentos em 30% neste ano. Considerando o peso dos investimentos da empresa no PIB e os efeitos multiplicadores na economia, o impacto direto e indireto dessa retração é de 1,0 ponto percentual no PIB. Adicionalmente, levando em conta uma retração de 15% nos investimentos em infraestrutura, devido ao | 98

Mailson da Nóbrega

Tendências

A

impacto da operação ‘Lava Jato’ em empresas do setor de construção, temos um efeito adicional no PIB de 0,9 ponto percentual. No total, o impacto é de 1,9 ponto percentual. Ou seja, não fossem os efeitos da operação ‘Lava Jato’, o PIB poderia ser levemente positivo em 2015.

Se não bastasse o quadro descrito, os riscos para a atividade econômica seguem assimétricos para baixo. Um cenário de racionamento de energia elétrica não consta neste cenário de retração de 1,4% para o PIB no ano. A razão para isso é que simulações indicam que um nível médio de energia natural afluente na casa de 85% da média histórica nos próximos meses, em conjunto com a fraca atividade econômica e o impacto da alta de preços de energia elétrica, permite evitar um quadro de racionamento. No entanto, se as chuvas forem fracas, o racionamento passa a ser provável. Nossas estimativas apontam que um corte de 10% na oferta de energia tem impacto negativo de 0,8 p.p. no PIB. Ou seja, caso o racionamento de energia se confirme, a retração do PIB deve ficar próxima de 2,0% neste ano.

E depois? Bom, se tudo der certo, depois de um ano de ajustes, poderemos desfrutar de um quadro mais positivo para os próximos anos. Não se trata de retomar um crescimento em torno de 4%, mas o PIB do País pode ao menos voltar a registrar expansão, ainda que na casa de 2% ao ano.

Mailson da Nóbrega é ex-ministro da Fazenda e sóciodiretor da Tendências Consultoria Juan Jensen é CEO da Tendências Consultoria e professor do Insper Contato com os colunistas: finalwords@griclub.org O conteúdo deste artigo é de responsabilidade dos autores e não representa necessariamente a opinião da revista.

6 a Edição

BRAZIL

GRI2015

São Paulo 17 - 18 | NOVEMBRO Hotel Grand Hyatt

O PONTO DE ENCONTRO DOS QUE LIDERAM O SETOR IMOBILIÁRIO LARGEST COLLECTION OF REAL ESTATE LEADERS IN BRAZIL

ADRIANA DE ALCANTARA

ADAM GALLISTEL GIC USA

USA

MARTIN JACO BR PROPERTIES BRAZIL

CHRISTOPHER MOAD CANADA PENSION PLAN INVESTMENT BOARD CANADA

MARCELO FEDAK BLACKSTONE BRAZIL

CLAUDIO BERNARDES SECOVI BRAZIL

MARCELO SANTOS ENGEBANC REAL ESTATE BRAZIL

H

DANIEL CHERMAN TISHMAN SPEYER BRAZIL

MAXIMO LIMA HEMISFÉRIO SUL INVESTIMENTOS BRAZIL

DANIEL CITRON RELATED BRASIL BRAZIL

NESSIM SARFATI BARZEL PROPERTIES BRAZIL

FAUZE ANTUN PÁTRIA INVESTIMENTOS BRAZIL

TOM ALAN HENEGHAN EQUITY INTERNATIONAL USA

JOSHUA PRISTAW GTIS PARTNERS USA

PAULO GOMES ADIA ABU DHABI

LEANDRO BOUSQUET VINCI PARTNERS BRAZIL

RAFAEL BIRMANN BIRMANN S/A BRAZIL

LUIZ AMARAL TRX BRAZIL

WALTER CARDOSO CBRE BRAZIL

Em sua 6ª edição, o Brazil GRI 2015, encontro mais importante promovido pelo Global Real Estate Institute (GRI) na América do Sul, traz um panorama de todo o mercado imobiliário e oportunidades de negócios nos 26 estados do país.

Com seu formato único presente em 18 países, o encontro reúne os principais investidores, incorporadores e desenvolvedores do setor para discutir investimentos, antecipar tendências, soluções e oportunidades de negócios que visam o crescimento sustentável.

Entre em contato e garanta já o seu lugar. +55 19 3327-2495 | contato@griclub.org | www.griclub.org

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