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第一部分

土地法 金榜狀元超強讀本 導讀   土地法是規範土地的基本法,由於土地相關事務繁多,因此在土地法之後另外公布了各種相 關的特別法,以符合實際上的需要。   雖然特別法優於普通法,然而並不影響土地法崇高之地位,這從各種考試中,土地法出現的 機率永遠居高不下,即可見其端倪。   在我們不動產經紀人的國家考試也一樣,土地法的題目不少,因此我們多用一些心思在本法 上,絕對值得。 土地法總共五編,內容如下: 第一編 總則 第二編 地籍 第三編 土地使用 第四編 土地稅 第五編 土地徵收   由於第四編的[土地稅]已經另外制定了「土地稅法」;而第五編的[土地徵收]也三讀通過「土 地徵收條例」,基於特別法優先適用的原則,因此在我們不動產經紀人的考試範圍中並不列入, 以免產生適用上的混淆。   換句話說,土地法的考試範圍,其法條總數僅有142條,而且在命題時多半集中在少數的帝 王條款,因此準備起來輕鬆愉快。 【法條沿革】:最近修法時間 中華民國一百年六月十五日總統華總一義字第10000122981號令刪除第8、34、175條條文;並修正公布第34-1、172條條文


土地法占分圖 收錄曾出題法條 ●代表選擇題1題 ◎代表問答題 法條 1 2 4 5 7 10 12 13 14 15 16 17 18 19 20 24 25 26 29 31 32 34-1 34-2 37 38 41 43 44 46-1 46-2 46-3 57 58 59 61

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第 一 編 總 則

總 則 蓄勢待發:建立輪廓的導讀說明   土地法第一編的總則,係針對本法的大方向予以制定,其中細分了五章,包含第一章的 [法例]、第二章的[地權]、第三章的[地權限制]、第四章的[公有土地]、第五章的[地權調整]。 第一編由於位居著獨占鰲頭的優勢,因此命題委員很喜歡在這邊尋找題目,由於其基本概念 多半簡單易懂,所以要在這邊拿分是很簡單的事情。 第一編之規定如下: 第一章 [法例]: 土地法對於土地之定義。(土地法第1條) 土地分為四大類。(土地法第2條) 土地法由地政機關執行。(土地法第3條) 公有土地之所有權人。(土地法第4條) 土地改良物之定義。(土地法第5條) 自耕之定義。(土地法第6條) 土地債券之定義與發行機構。(土地法第7條) 土地法施行法之制定。(土地法第9條) 第二章 [地權]: 土地之地權(上級所有權與下級所有權)。(土地法第10條) 他項權利依民法之規定。(土地法第11條) 私有土地所有權之消滅與回復規定。(土地法第12條) 湖澤岸地增加面積之優先取得權。(土地法第13條) 第三章 [地權限制]: 依法不得私有之土地。(土地法第14條) 地下之礦物不得私有之規定。(土地法第15條) 私有土地所有權移轉之限制。(土地法第16條) 外國人不得取得我國土地之種類。(土地法第17條) 外國人取得我國土地權利之前提。(土地法第18條) 外國人取得我國土地之用途限制。(土地法第19條) 外國人取得我國土地之程序。(土地法第20條)

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第 一 編 總 則

第一章 法例 法條切入,金榜捷徑 第1條 土地法對於土地之定義 本法所稱[土地],謂[水陸]及[天然富源]。

▼ 必勝基礎立磐石-(本法條之立法目的與法律效果) 這個定義,正是所謂[包山包海]。

第2條 土地分為四大類 Ⅰ土地依其使用,分為左列各類:  第一類 [建築用地],如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂 場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲台、船埠、碼頭、飛機基地、墳場 等屬之。  第二類 [直接生產用地],如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽 地、水源地、池塘等屬之。  第三類 [交通水利用地],如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等 屬之。  第四類 [其他土地],如沙漠、雪山等屬之。 Ⅱ前項各類土地,得再分目。 ★★ ▼ 必勝基礎立磐石-(本法條之立法目的與法律效果) 土地的用途很多,加以分類,可便於管理。

狀元獨享-深入本法條重要觀念 這很容易出選擇題,必須每一類都用心研究,看為什麼會編到裡面,體悟一下,自然通達。

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1. 土地法將土地依其使用分為四類,其中第三類為交通水利用地,下列何者非屬交通水利用地 項目? (A)溝渠 (B)池塘 (C)湖泊 (D)堤堰 (100年試題) 2. 下列何者屬於土地法所稱之建築用地? (A)港灣 (B)船埠 (C)堤堰 (D)漁地 (98年試題) 3. 土地法規定,土地依其使用,得分為各類。下列何者錯誤? (A)建築用地 (B)直接生產用地 (C)交通水利用地 (D)要塞軍備用地 (97年第一次試題) 4. 我國土地法規定,土地依其使用可分為幾類? (A) 3 (B) 4 (C) 5 (D) 6 (89年試題)

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解析

1. 池塘屬於直接生產用地。 2. (A)錯誤:[港灣]屬於土地法第 2 條第三類---交通水利用地。[土地§2] (B)正確:[船埠]屬於土地法第 2 條第一類---建築用地。[土地§2] (C)錯誤:[堤堰]屬於土地法第 2 條第三類---交通水利用地。[土地§2] (D)錯誤:[漁地]屬於土地法第 2 條第二類---直接生產用地。[土地§2] 3. [要塞軍備用地]並非分類的項目。 解答 1:B 2:B 3:D 4:B。

第3條 土地法由地政機關執行 本法除法律另有規定外,由[地政機關]執行之。

▼ 必勝基礎立磐石-(本法條之立法目的與法律效果) 為了土地事務,特別成立[地政機關],土地的重要性由此可知。

第4條 公有土地之所有權人 本法所稱[公有土地],為國有土地、直轄市有土地、縣 (市) 有土地或鄉(鎮、 市)有之土地。 ★

榜首練功房-本法條之關鍵字與選擇題必知考點 可考解釋名詞,也可以考比大小。

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1. 土地法所定義公有土地與國有土地兩者意涵範圍之關係為何? (A)公有土地小於國有土地 (B)公有土地等於國有土地 (C)公有土地大於國有土地 (D)公有土地與國有土地無關係 (100年試題) 2. 土地法所稱公有土地,係指: (A)國有土地、直轄市有土地、縣(市)有土地或鄉(鎮、市)有之土地 (B)國有土地、直轄市有土地、縣(市)有土地或國營企業有之土地 (C)國有土地、直轄市有土地、國營企業有之土地或鄉(鎮、市)有之土地 (D)國有土地、國營企業有之土地、縣(市)有土地或鄉(鎮、市)有之土地 (97年第一次 試題)

解析

1. 將[公有]想像為全體人民,而[國有]認定為國有財產局,答案昭然若揭。 解答 1:C 2:A。

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第 一 編 總 則

第二章 地權 第10條 土地之地權(上級所有權與下級所有權) Ⅰ中華民國領域內之土地,屬於[中華民國人民全體],其經人民依法取得所有 權者,為私有土地。 Ⅱ私有土地所有權[消滅]者,為「國有土地」。 ★ ▼ 必勝基礎立磐石-(本法條之立法目的與法律效果) 本條第一項的觀念是從憲法延伸過來的,是一個漂亮的申論題,揭示了[上級所有權]和[下 級所有權]的觀念。

榜首練功房-本法條之關鍵字與選擇題必知考點 「私有土地所有權消滅者,為國有土地」

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1. 依土地法之規定,私有土地之所有權消滅者,其最終歸屬為何? (A)國有土地

(B)直轄市有土地

(C)縣(市)有土地

(D)鄉(鎮、市)有土地 (99年試題)

2. 私有土地所有權消滅者,其所有權歸下列何者? (A)直轄市、縣(市)有 (B)鄉、鎮、市有 (C)國有 (D)無主土地 (95年考題)

解析

1. 這是[天下為公]的觀念。 解答 1:A 2:C。

第11條 他項權利依民法之規定 土地所有權以外設定[他項權利]之種類,依民法之規定。

第12條 私有土地所有權之消滅與回復規定 Ⅰ私有土地,因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時,其所有權視為消滅。 Ⅱ前項土地,回復原狀時,經原所有權人證明為其原有者,仍回復其所有權。 ★

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土地法 歷屆申論試題 精彩解析 一、土地法第34條之1共有土地之優先購買權與土地法第104條基地或房屋之優 先購買權,二者其立法目的、規範內容要件、效力等之差異為何?試比較 說明之。(25分) (請見土地法§34-1、§104) (101年試題)

▼ 作答之前,超強審題破解秘訣 本題應作答之項目如下:

一、第34條之1與第104條之優先購買權其立法目的之差異。 二、第34條之1與第104條之優先購買權其規範內容要件之差異。 三、第34條之1與第104條之優先購買權其效力差異。

▼ 讓閱卷老師青睞的答題建議 答:茲依土地法第34條之1與第104條之規定,說明如下: 地盡其利、地盡其用、地利共享、避免荒廢,係土地運用之原則,針對不易利用或使 用權與所有權相益之土地,予以立法規定,以達前述之目標。 一、第34條之1與第104條之優先購買權其立法目的之差異如下: (一) 土地法第34條之1: (1) 本條之規地係以少數服從多數之原則以消滅土地之共有關係,使土地得 以方便使用。 (2) 為避免優勢之一方濫行其權利,或謀不義之財,故賦予共有人優先購買 權。 (二) 土地法第104條: (1) 地上權人、典權人或承租人對該土地所擁有之權利均為[用益物權],而基 地所有權人雖擁有土地,卻非房屋之所有權人。 (2) 透過優先購買權之賦予,除對前述之權利人保護之外,並令土地之使用 權與所有權合而為一。 二、第34條之1與第104條之優先購買權其規範內容要件之差異說明: (一) 土地法第34條之1,其優先購買權之規定如下: 共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 (二) 土地法第104條,其優先購買權之規定如下: 基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋 出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。 三、第34條之1與第104條之優先購買權其效力差異。 (一) 土地法第34條之1:

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(六) 擔保金利率之計算規定: 擔保金利率之計算,應與租金所由算定之利率相等。 (七) 擔保金之金額限制 擔保金之金額度,不得超過[二個月]房屋租金之總額。 (八) 擔保金之抵付規定: 已交付之擔保金,超過前項限度者,承租人得以超過之部分抵付房租。 二、出租人得收回房屋之原因規定: 出租人非因左列情形之一,不得收回房屋: (一) 出租人收回自住或重新建築時。 (二) 承租人違反民法之規定,將房屋轉租於他人時。 (三) 承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。 (四) 承租人以房屋供違反法令之使用時。 (五) 承租人違反租賃契約時。 (六) 承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

解題關鍵.輕鬆記憶 房屋分[政府興建]與[人民所有]兩大項目,切莫忘記。

特別提醒.超級補帖.搶分攻略 法條內容之前,先建立標題,保證內容嚴謹且有權威性。

一、土地法第78 條規定:「左列登記,免繳納登記費:一、因土地重劃之變更 登記。二、更正登記。……八、限制登記。」試問:此一法條中所稱「限 制登記」之意涵為何? 請分別就其意義及效力申述之。(25 分)(請見 土地法§75-1、§79-1、土地登記規則§141) (97年第二次試題)

▼ 作答之前,超強審題破解秘訣

本題包含以下幾項應申論之重點: 一、限制登記之意義。 二、限制登記之種類。 三、限制登記之效力。

▼ 讓閱卷老師青睞的答題建議 答:茲依土地法之規定,敘述如下: 一、限制登記之意義如下: 所謂[限制登記,係限制登記名義人處分土地所為之登記,經限制登記之後,原 權利人即不得辦理妨礙限制內容之新登記。 二、限制登記之種類有[依當事人契約]與[法院囑託]而發生兩大類,茲分述如下: (一) 依當事人契約而發生之限制登記,稱為[預告登記]: 不動產經紀人

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超強口訣.金榜必我 四種法院囑託之登記,必須了解其意義。

一網打盡.相關重點報您知 限制登記後,仍得進行之登記,均不影響請求權人之權益。

特別提醒.超級補帖.搶分攻略 內容之前,請務必記得加上標題。

二、試依土地法之規定,說明外國人取得土地權利之限制內容。(25 分)(請 見土地法§17、§18、§19、§24) (97年第二次試題)

▼ 作答之前,超強審題破解秘訣

本題包含以下幾項應申論之重點: 一、那些土地不得讓外國人取得。 二、外國人取得土地之用途限制。

▼ 讓閱卷老師青睞的答題建議 答:茲依土地法之規定,敘述如下: 一、外國人取得土地權利基本應本平等互惠原則之規定: 外國人在中華民國取得或設定土地權利,以依條約或其本國法律,中華民國人民 得在該國享受同樣權利者為限。 二、以下之土地,不得移轉、設定負擔或租賃於外國人: (一) 林地。 (二) 漁地。 (三) 狩獵地。 (四) 鹽地。 (五) 礦地。 (六) 水源地。 (七) 要塞軍備區域及領域邊境之土地。 (八) 因繼承而取得前述土地之規定: (1) 前項移轉,不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起 三年內出售與本國人,逾期未出售者,由直轄市、縣 (市) 地政機關移請 國有財產局辦理公開標售。 (2) 已因繼承取得前述所列各款土地尚未辦理繼承登記者,亦適用之。 三、外國人得取得下列各款用途之土地: 外國人為供自用、投資或公益之目的使用,得取得左列各款用途之土地,其面積 及所在地點,應受該管直轄市或縣 (市) 政府依法所定之限制︰ 不動產經紀人

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(一) 住宅。 (二) 營業處所、辦公場所、[商]店及工廠。 (三) 教堂。 (四) 醫院。 (五) 外僑子弟學校。 (六) 使領館及公益團體之會所。 (七) 墳場。 (八) 有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資,並經中央目的事業主管 機關核准者。 四、取得後權利義務之規定: 外國人租賃或購買之土地,經登記後,依法令之所定,享受權利,負擔義務。

解題關鍵.輕鬆記憶 平等互惠原則是超強引言,切莫遺漏。

特別提醒.超級補帖.搶分攻略 可將取得後享受權利,負擔義務之規定寫入作為結尾。

一、依土地法規定,私有土地所有權在處分上有何限制?試申述之。(25 分) (請見土地法§16、§17、§18、§31、§32) (97年第一次試題)

▼ 作答之前,超強審題破解秘訣

本題包含以下幾項應申論之重點: 一、基本國策之遵循。 二、處分對象之限制。 三、禁止細分之規定。 四、耕地負債最高額之限制。

▼ 讓閱卷老師青睞的答題建議 答:茲���土地法之規定,敘述如下: 為保護國家之土地,土地法特別針對私有土地所有權在處分上予以限制,其內容如 下: 一、遵循基本國策之規定: 私有土地所有權之移轉、設定負擔或租賃,妨害基本國策者,中央地政機關得報 請[行政院]制止之。 二、處分對象之限制: (一) 處分對象為外國人之基本原則: 外國人在中華民國取得或設定土地權利,以依[條約]或[其本國法律],中華民 國人民得在該國[享受同樣權利]者為限。

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2013不動產土地法