LEHTI UUDESTA SUUNNITTELUSTA K O N S U LT O I N T I -T E E M A N U M E R O

No. 1/2016 0€

08 Big Room korostaa vuoro­ vaikutusta 16 Mitä vuokralai­ nen tarvitsee?

20

Due Diligence vauhdittaa kiinteistökauppoja

02 ½done 1_2016

Sisällys

olosuhteisiin Kolumni: ”Tehokkaalla toimitusjohtajalla on toinen jalka menneisyydessä.”

Big Room antoi työkaluja Suomenlinnan tiedonhallintaan

Vähemmällä enemmän. Oras Tynkkysen haastattelu

Julkaisija: Granlund Oy Malminkaari 21, PL 59, 00701 Helsinki Päätoimittaja: Minttu Vilander Toimituskunta: Miia Anttila, Pekka Metsi, Juhani Pekkonen, Susanna Sairanen, Ritva Rissanen, Jari Salmi, Minttu Vilander, Piia Sormunen ISSN 2242-4997 (painettu) ISSN 2242-5004 (verkkojulk.)

18

15 1 8 20 23

Ärrä on aina matkan varrella

BREEAM-ympäristösertifiointi ohjaa

vastuulliseen päätöksentekoon Due Diligence -prosessi hallintaan

Tulevaisuuden Olympiastadion kunnioittaa

yleisöä ja perinteitä

Graafinen suunnittelu: Porkka & Kuutsa Oy Painopaikka: Alocon Oy Kannen kuva: Mikko Mäntyniemi Kannen mallit: Susanna Sairanen, Jari Salmi, Ville Reinikainen, Piia Sormunen ja Ritva Rissanen Kansikuva kuvattu Helsinki-Vantaan lentoasemalla

Kuva: Citycon

04 07 08 12

Senaatti panostaa kiinteistöjensä

12

Kuva: Sitra

Kuva: Mikko Mäntyniemi

15

Kuva: Arttu Kokkonen

08

Esipuhe

½done 1_2016 03

KONSULTOINNIN SYVIN OLEMUS Petri Juntunen, kuva

03

Granlundin uuden konsultointiyhtiön Granlund

Kestävä hyvinvointi on meille ihmisten tarpeiden,

Consultingin toiminta käynnistyi vilkkaasti.

taloudellisten reunaehtojen ja luonnonvarojen huomioon

Porukan määrä yli tuplaantui ensimmäisen puolivuotis­

ottamista toiminnassamme. Elinkaarikonsultoinnin

kauden aikana. Asiantuntijoiden osaaminen on hyvä mix

kulmakivinä toimivat ihmisten hyvinvointi, energia- ja

kivijalkojamme, energiatehokkuutta ja ympäristöasioita

ympäristöviisaat ratkaisut sekä enenevässä määrin

sekä uusien kykyjen Due Diligence-, kustannustenhallinta-,

myös ylläpidon arvostuksen lisäämiseen.

koulutus- ja kiinteistöjohtamisen osaamista.

Näillä teemoilla lähdemme liikkeelle. Lisää ideoita

Avaamme tässä ½donessa uuden yhtiön tekemistä

kumpuaa varmasti yhteistoiminnasta asiakkaidemme

ja tutustumme ihmisiin. Jutut, kuten toimintammekin,

kanssa. Mukana on nöyrä palveluasenne, sillä konsultointi

ovat ”poikkitieteellisiä”, eli niissä on mukana Granlundin

on palveluammatti. Jatkuvaa kehittämistä unohtamatta..

asiakkaita, yhteistyökumppaneita ja omia osaajiamme.

Antoisia lukuhetkiä uuden ½donen parissa. Laittakaa

Mitä uutuusarvoja konsultoinnissa sitten haetaan? Ainakin seuraavat tekijät ovat nousseet esiin: Digitaaliset palvelut – mikä voisi olla hedelmäl­ lisempi alue IoT:n ja Big Datan hyödyntämiselle kuin kiinteistöt? Monille asiakkaillemme ajatus uusien tietojärjestelmien käyttöönotosta ja eri järjestelmien integraatiosta ei kuitenkaan ole agendalla kovin kor­ kealla. Tähän tartumme uusilla digitaalisilla palveluilla. Taustalla hyrräävät parhaat tietojärjestelmät ja reaa­ liaikaisesti integroituvat tietovarastot, joista asiakas voi hankkia hyödyt ja herkut palveluna. Uusi Granlund PULSE on hyvä esimerkki tästä. Faktat ja laskennallinen analyysi – kiinteistöissä yhdistyy mielenkiintoisella tavalla fyysinen, yleensä melko stabiili ja vaikeasti muokattava, rakenne sekä tiloissa tapahtuva dynaaminen toiminta ja muuttu­ va toimintaympäristö. Granlundin perinteisiin kuuluu laskea, simuloida ja opti­ moida. Tämä pätee hyvin uuteen konsultointiinkin. Jokaisessa projektissa voi olla Due Diligence -näkö­ kulmaa, kun kohteista kai­ vetaan esiin faktat ja tule­

”JOKAISESSA PROJEKTISSA VOI OLLA DUE DILIGENCE -NÄKÖKULMAA.”

vaisuuden skenaarioista optimoidaan paras vaihtoehto. Käyttäjät, tuo kiinteistöalan heikoiten hyödyn­ netty voimavara. Ymmärtämällä tiloissa tapahtuvaa toimintaa ja siellä toimivia ihmisiä paremmin, ym­ märrämme myös mitä pitää kehittää. Haluamme tukea sekä isoja päätöksi että arkea. Tiedon aktiivinen jakaminen, opastus ja motivointi, tuotteistetut palvelut – näillä tee­ moilla kehitetään toimivampaa kommunikaatiota ja yhteistyötä myös käyttäjien suuntaan.

palautetta tulemaan vaikka Twitterin kautta.  Pekka Metsi @p_metsi Granlund

04 ½done 1_2016

SENAATTI PANOSTAA KIINTEISTÖJENSÄ OLOSUHTEISIIN Vesa Tompuri, teksti ja kuva

04 

Senaatti-kiinteistöt ja Granlund ovat käynnistäneet laajan yhteistyöhankkeen, jonka tavoitteena on parantaa Senaatin kohteiden käyttäjätyytyväisyyttä ja lisätä työn tuottavuutta olosuhdehallinnan avulla. Teknisenä perustana työssä on kiinteistöjen laaja anturointi ja mittauksista Granlundin Manager Metrix -ohjelmiston avulla koottava big data.

01 Pasi Pipatti (kuvassa oikealla) ja Heikki Ihasalo laittoivat tietämyksensä palvelemaan yhteistä tavoitetta, rakennusten entistä täsmällisempää olosuhde­hallintaa.

½done 1_2016 05

Senaatti on ottanut edelläkävijän roolin suomalaisessa

kiinteistöissä ei ole pois käyttäjien yksilöllisistä toiveista.

kiinteistönhallinnassa ryhtymällä systemaattisesti

– Olosuhteita voi seurata ja säätää jopa työpistekoh­

parantamaan kiinteistöjensä olosuhdehallintaa tieto­

taisesti. Tavallisesti käyttäjillä on muutaman asteen

tekniikan ja tietomallinnuksen keinoin. Tavoitteen taus­

vaikutusmahdollisuus huonelämpötiloihin, Pipatti toteaa.

talla on tutkittu tieto optimoitujen sisäilmaolosuhteiden

Senaatin ja sen edeltäjäorganisaatioiden 200-vuoti­

myönteisestä vaikutuksesta tuottavuuteen. – Viime aikoina kiinteistönpidossa on keskitytty Suo­

sen historian aikana kiinteistökantaan on kertynyt hyvin erityyppisiä rakennuksia. Erot niiden automaatiojärjes­

messa lähes pelkästään energiatehokkuuteen. Se on tär­

telmien välillä ovat niin ikään suuria. Metrixin käytön

keää edelleen, mutta olosuhteiden hallinta on vielä monin

näkökulmasta tämä ei ole ongelma, sillä Metrixiin voi

verroin tärkeämpää, sanoo talotekniikan asiantuntija Pasi

hakea tietoa mistä tahansa nykyaikaisesta automaatio­

Pipatti Senaatin toimitila- ja ylläpitopalvelut -yksiköstä.

järjestelmästä.

Valmiudet olosuhdehallinnan kehittämiseen tieto­

– Kerättävä mittaustieto ja näin kertyvä big data on

tekniikan keinoin ovat olleet olemassa jo aiemmin. Granlundin johtava asian­ tuntija, automaatiotekniikasta tohtoriksi kolme vuotta sitten väitellyt Heikki Ihasalo kertoo, ettei olosuhteiden hallinta­ tiedolle ollut alkuvaiheessa hyödyntäjiä, vaikka tiedon käyttökelpoisuudesta oli näyttöä. – Tarvittiin Senaatin kokoinen toimija tekemään pään­avaus. Tässä on kyse ei enempää eikä vähempää kuin big datan hyödyntämisestä ylläpitotoiminnassa,

murskattavissa niin pieniksi paloiksi, että

”VIIME AIKOINA KIINTEISTÖNPIDOSSA ON KESKITYTTY SUOMESSA LÄHES PELKÄSTÄÄN ENERGIA­ TEHOKKUUTEEN.”

se on hyödyksi jopa johtamisjärjestelmissä tai kiinteistösijoituksia mietittäessä, Heikki Ihasalo lupaa. Miljoonia mittauksia. Fysikaalisessa mielessä kyse on perussuureista: lämpö­ tiloista, hiilidioksidipitoisuudesta, ilman­ kosteudesta ja ilmanvaihdon paine-eroista. Senaatin tämänhetkisistä noin 60 Met­ rix-kohteesta kertyy vuorokaudessa mil­ joona mittaushavaintoa, joiden välittämää

Pasi Pipatti, Senaatti

tietoa on voitava analysoida tehokkaasti. – Lähestymme asiaa uudesta näkökul­

Ihasalo sanoo. Jatkossa tavoitteena on Ihasalon mukaan myös tieto­

masta päästäksemme kiinni siihen, mikä ei toimi kuten

mallien integrointi ylläpitoaikaiseen olosudeseurantaan

pitää. Sen sijaan, että ohjelmisto tuottaisi käyttäjälleen

ja asiakaspalveluun.

loputtomasti mittauslukemia, se ensisijaisesti panee

– Senaatti on pilotoinut virtuaaliseksi kiinteistöksi nimettyä ylläpidon tietomallia muutamissa kohteissa, Ihasalo kertoo.

kiinnittämään huomiota esimerkiksi automaatiohäly­ tysten määrään, Heikki Ihasalo toteaa. Vaikka olosuhdehallinta on Metrixin sovelluksis­

Sopii kaikkiin kiinteistöihin. Senaatilla on kiinteis­

ta uutuusarvoisin ja ehkä keskeisin, Metrix soveltuu

töjä kaikkialla Suomessa, ja niiden käyttötarkoitukset

erinomaisesti myös energiatehokkuuden optimointiin.

vaihtelevat virastotyöstä näyttämötaiteeseen ja raja­

Tämä sopii myös Senaatin tavoitteisiin, sillä energiate­

valvontaan. Jotta laaja ja maantieteellisesti hajautettu

hokkuuden parantaminen on jatkossakin yksi Senaatin

kiinteistökanta olisi yhtenäisesti analysoitavissa, kiin­

keskeisistä kiinteistönhoidollisista tavoitteista.

teistöjen rakennusautomaation kattavine anturointei­ neen on oltava ajan tasalla.

– Tämän big data -projektimme myötä energiankäyt­ töön vaikuttavat tekijät ovat tunnistettavissa entistä

– Kiinteistöjä voi ja kannattaa etävalvoa. Metrix-oh­

helpommin. Näin ollen voimme reagoida kulutuspoik­

jelmisto toimii keskeisenä etävalvonnan työkaluna.

keamien syihin entistä tehokkaammin, Pasi Pipatti

Tärkeää on myös antaa asiantuntija-apua paikallisille

perustelee.

toimijoille heidän kiinteistönhoidossaan, Heikki Ihasalo muistuttaa. Pasi Pipatti korostaa sitä, että Metrixin mahdollista­ ma yhtenäinen tapa valvoa ja ohjata olosuhteita Senaatin

Big data -projekti on samalla luonnollinen jatkumo Senaatti-kiinteistöissä jo vuosien ajan harjoitettuihin energiansäästötalkoisiin. Big data tuo tärkeän lisän energiankulutuksen mittarointiin. 

06 ½done 1_2016

KOETTU EI OLE YHTÄ KUIN MITATTU Riikka Soitinaho ja Minttu Vilander, teksti Kaapo Kamu, kuvat

06 

Granlund antaa käyttäjille äänen – myös omissa toimitiloissaan.

Nykyaikaiset rakennukset ovat täynnä mittauksia. Kiin­

Myöhemmin onneksi huomattiin, ettei aktiivisuus vaadi likakaivon tyhjennystä. Palautetta tuli ensim­ mäisen kuukauden aikana satoja ja niihin on reagoitu aktiivisesti. Tämä kertoo, että kanavalle on tarvetta.

teistöistä saadaan yhä tarkempaa ja reaaliaikaisempaa

Palautteen keräämisen lisäksi tärkeää on, että siihen

dataa, ja uusien sovellusten myötä se on useampien

reagoidaan. Käyttäjän tulee saada nopeasti vastaus, sillä

saavutettavissa ja hyödynnettävissä.

kukaan ei jaksa antaa palautetta, jos siihen ei reagoida.

Mutta mitä tekniset mittaukset kertovat ihmisten hyvinvoinnista? Kiinteistöissä mitataan myös asioita, jotka havait­ semme itsekin, kuten lämpötila, hiilidioksidipitoisuus,

Tulevaisuus on käyttäjäystävällinen. Ennen käyttä­ jät pääsivät ääneen kerran tai kaksi vuodessa perinteis­ ten kyselytutkimusten avulla. Niiden tulokset kertovat usein vain yhdestä ajanhetkestä.

ilmankosteus tai valoisuus. Emme pysty havaitsemaan,

Palautetta halutaan kuitenkin antaa, kun ongelma

että lämpötila on juuri 23 astetta, mutta tiedämme, onko

on akuutti, silloin esiin nousseisiin ongelmiin voidaan

se meille sopiva vai ei.

tarttua nopeammin. Palautteen avulla voidaan myös

Kun rakennuksen automaatiojärjestelmä arvioi läm­ pötilan sopivuutta, se luottaa ennalta määrättyyn tavoi­

hahmotella, miten mitattu ja koettu sisäympäristö eroa­ vat toisistaan.

tearvoon ja sallittuun vaihteluväliin, jotka on määritelty

Tulevaisuudessa käyttäjä voi lähettää huoltopyyntöjä

ohjearvojen mukaan. Ihmisten kokemukset ympäristös­

muutamalla napin painalluksella omalla mobiililaitteel­

tään ovat kuitenkin paljon monimuotoisempia.

laan juuri silloin, kun vika tai puute havaitaan.

Pelkillä mittauksilla emme tiedä, jos jossain vetää

Avainasemassa onkin sovellusten käytettävyys, kos­

tai työtiloissa on liian hämärää tai meluisaa, puhu­

ka palautteen antamisen täytyy olla helppoa ja nopeaa.

mattakaan siitä, että voisimme ymmärtää kokemusten, ympäristön ja viihtyisyyden vuorovaikutusta.

Tunteet ja tekniikka yhdistyy? Tunteiden ja teknii­ kan yhdistäminen voi tuntua haastavalta. Moni kysyykin,

Joskus paras keino onkin kysyä käyttäjiltä itseltään.

mistä voi tietää, että saatu palaute on ”relevanttia” eikä

Likakaivon tyhjennys aiheutti palautetulvan. Gran­

vain tunnemyrskyssä tehty avautuminen.

lund otti käyttöön reaaliaikaisen palautejärjestelmän,

Tunteet vaikuttavat ihmisten toimintaan. Kaikki

Granlund PULSEn, pääkonttorillaan. PULSEN avulla ih­

vaikuttaa kaikkeen – tunteet siihen, miten koemme

misillä on ollut mahdollisuus antaa palautetta verkossa,

sisäympäristön ja sisäympäristö siihen, millainen fiilis

mobiilisti sekä tiloihin sijoitetuilla ”fiilisnappuloilla”.

meillä on.

Jo ensimmäisenä päivänä palautteita tuli kymme­ niä. Osasyynä innostuneeseen vastaanottoon lienee työaikana tyhjennetty likakaivo, jonka hajuhaitta toimi sopivana motivaattorina palautteenantajille.

Granlund kysyy tiloissaan vain yksinkertaisesti ”mikä fiilis?” ja antaa käyttäjille vapaan sanan kertoa lisää. Ja tällä kysymyksellä saatu informaatio on ollut kiin­ teistön kehittämisen kannalta hyvinkin relevanttia. 

½done 1_2016 07

”TEHOKKAALLA TOIMITUSJOHTAJALLA ON TOINEN JALKA MENNEISYYDESSÄ.” Miia Anttila, teksti Sami Kulju, kuva

07 

Näin kirjoitti Eteran toimitusjohtaja Stefan

Ylläpidon näkökulmasta mahdollisimman suuri tuo­

Björkman. Hän puhui johtamisesta, mutta aja­

tanto tarkoittaa usein mahdollisimman monipuolista

tus pätee mielestäni myös kiinteistöalan kehitykseen. Alaamme liittyvät keskeisesti jättiläismäiset möh­käleet,

palvelukokonaisuutta. Onko se realistista? Tehokkuuden nimissä managereiden ja huoltohen­

rakennukset, joita ei noin vain korvata, jos loppu­tulos ei

kilökunnan odotetaan olevan monialaisia osaajia, suo­

miellytä. Siksi on hyvä pitää toinen jalka menneisyydes­

ranaisia ihmemiehiä ja -naisia, joiden pitää suorittaa

sä, vaikka toinen juokseekin jo kohti kokeilu­kulttuuria.

kaikki tehtävät minimiajassa.

Digitaalisuus tulee vahvasti kiinteistöjen ylläpidon kes­

Retronäkökulma hankintamallille olisi hankkia yllä­

kiöön, mutta missä ylläpidon teemoissa jalka on hyvä pitää

pitoa pienempinä kokonaisuuksina, eli parasta osaamis­

menneessä? Omien kokemusteni kautta nostan seuraavat

ta kuhunkin osa-alueeseen. Tämä vaatii tilaajalta enem­

asiat, joissa me voisimme olla niin sanotusti Retro Trendy.

män johtamisen resursseja, joita ei enää välttämättä ole.

Ylläpito huomioon jo suunnitteluvaiheessa. Muu­ tama vuosi sitten olin mukana tienrakennushankkees­

Voisivatko allianssimallit rantautua myös ylläpitoon? Ylläpidon hankinta ja johtaminen ovat niin tiukasti

sa, jossa urakoitsija muisteli kaiholla, kuinka ennen

kiinni taloudellisessa tehokkuudessa, että uskon vain

tiemestarit olivat aina mukana varmistamassa, että

uusien hankintamallien voivan kasvattaa ylläpidon

teemme teistä myös helposti ylläpidettäviä jo suunnit­

arvostusta ja palvelukokemusta. 

telu- ja rakennusvaiheessa. Tämän tarpeen ymmärtää varmasti jokainen. Menneestä tähän päivään tuotu versio on elinkaari­ suunnittelija, jonka rooliin kuuluu ylläpidon tarpeiden huomioiminen hankkeen jokaisessa vaiheessa, alun suunnittelusta lopun ylläpitoon. Tärkeää tietoa ruutupaperilla. Toinen käytännön­ kokemus on jäähallihankkeen elinkaarikustannusten määrittämisen yhteydestä, jossa määritettiin järjestel­ mien vikaantumisen ennustamista ja korjaussyklejä. Kokenut asiantuntija kaivoi esiin vanhat ruutuvihko­ merkinnät, kuinka laitteiden ylläpitoon liittyviä tilastoja pidettiin ennen yllä. Kun toiminnan merkittävä tehosta­ minen alkoi 1990-luvulla, tällaiset ruutupaperimerkin­ nät alkoivat näyttää turhalta ja ne lopetettiin. Nyt niille kuitenkin oli taas käyttöä. Ilokseni olen huomannut, että moni tiedostaa jälleen, että pelkkä investointikustannuksien määrittäminen ei enää vastaa kustannusohjauksen tarpeisiin. Käytön ja ylläpidon kustannustietoja analysoidaan jälleen pitkällä ai­ kavälillä – eikä sitä enää edes tarvitse tehdä ruutupaperille. Alliansseja ylläpitoon. Wikipedian mukaan talou­ den tehokkuus tarkoittaa ”käytössä olevien niukkojen tuotantoresurssien hyödyntämistä mahdollisimman suuren tuotannon aikaansaamiseksi mahdollisimman vähin uhrauksin”.

”VOISIVATKO ALLIANSSIMALLIT RANTAUTUA MYÖS YLLÄPITOON?”

08 ½done 1_2016

BIG ROOM ANTOI TYÖKALUJA SUOMENLINNAN TIEDONHALLINTAAN Elina Jäntti, teksti Arttu Kokkonen, kuvat

08 

Big Room -työskentely auttoi Suomenlinnan hoitokuntaa eteenpäin tiedonhallinnan uudistuksessa. Kun projektin eri tekijät kerätään saman pöydän ääreen ja kaikki saavat vaikuttaa, tuloksena on paremmin toteutettu ja tehokkaampi hanke.

01 Työpajoissa kaikki ovat päässeet alusta asti vaikuttamaan ja antamaan oman näkemyksensä päätöksentekoon. Samoissa pöydissä istuivat Granlund Consultingin vetäjien kanssa niin huoltomiehet, puutarhurit, arkkitehdit, Suomenlinnan vankilan edustajat kuin urakoiden työnjohtajat.

½done 1_2016 09

10 ½done 1_2016

Hyvää pöhinää. Energinen olo. Innostuneita ihmisiä. Tällaisia tuntemuksia oli ilmassa Big Room -työpa­ japäivän päätteeksi Suomenlinnassa. Granlundin ja Suomenlinnan yhteistyö lähti liikkeelle, kun Suomenlinnan hoitokunta etsi sopivaa tapaa tie­ donhallinnan projektin toteuttamiselle. Historiallisena maailmanperintökohteena Suomenlinna on yksi Suomen mittavimmista ja merkittävimmistä restaurointikoh­ teista, mutta linnoituksessakin painitaan nykyaikaisten haasteiden kanssa. – Toimintakulttuuri on muuttumassa muun muassa digitalisaation ja suurten ikäluokkien eläköitymisen myötä. Yksi ajankohtaisia kärkihankkeitamme on tiedon­ hallinnan kokonaisuudistus, jonka tavoitteena on tuoda

Käytännössä kaikki pro­

kaikki Suomenlinnan kunnossapitoon ja sen proses­

jektin kannalta olennaiset

02 Suomenlinnan hoito­ kunnan Petri Lyytikäinen (vas.), Ulla Räihä ja Satu

seihin liittyvä tieto järkevästi eri osapuolten saataville,

tahot sekä työpajoja koor­

kertoo Suomenlinnan hoitokunnan johtaja Ulla Räihä.

dinoivat Granlundin osaajat

ovat auttaneet löytämään

Projekti haluttiin toteuttaa vuorovaikutteisella ja

ovat kokoontuneet samaan

yhteisen kielen asioiden

osallistavalla tavalla, joten menetelmäksi valittiin Gran­

tilaan – Suomenlinnan Pi­

lundin Big Room -työpajat. Suomenlinnassa on jo käy­

runkirkkoon – kaksi kertaa.

tössä Granlund Manager -huoltokirja, joten yhteistyö

Aamusta iltapäivään kestävissä työpajoissa olivat mukana

Granlundin kanssa oli luontevaa.

hoitokunnan eri yksikköjen edustajat ja tärkeimmät si­

Niemelä kokevat, että työpajat

ratkaisemiseen.

– Big Room -työskentely sopii erinomaisesti tällaiseen

dosryhmät: samoissa pöydissä istuivat niin huoltomiehet,

projektiin, joka koskettaa erilaisia kiinteistötiedon kans­

puutarhurit, arkkitehdit, Suomenlinnan vankilan edustajat

sa tekemisissä olevia toimijoita. Kun kaikki käytännön

kuin urakoiden työnjohtajat. Kaikki ovat päässeet alusta

työtä tekevät osapuolet ovat alusta asti osallisena, pää­

asti vaikuttamaan ja antamaan oman näkemyksensä

tösten tekeminen on vahvemmalla pohjalla ja ihmiset

päätöksentekoon.

sitoutuvat projektiin paremmin, Ulla Räihä sanoo. Työpajoja pohjustettiin Granlundin ja Suomenlinnan hoitokunnan yhteistyönä ottaen huomioon kohteen ja

Toisen työpajapäivän jälkeen tunnelmat Suomenlin­ nassa olivat innostuneet. – Hyvin koordinoitu työskentelytapa, ajattelun ohjaa­

projektin erityispiirteet. Suomenlinnan hoitokunta on organisaationa monialai­ nen: kunnossapitopalveluissa, restau­ roinnissa, maailmanperintöpalveluissa sekä hallinnossa työskentelee monen eri alan ammattilaisia. Hoitokunnan

minen ja tittelien heittäminen syrjään on

”IHMISET EIVÄT KOE OLEVANSA YKSIN ASIOIDEN KANSSA.”

tuottanut hyviä avautumisia ja löydöksiä. On ollut niin sanotusti hyvää pöhinää, to­ teaa Suomenlinnan hoitokunnan kunnos­ sapitopäällikkö Petri Lyytikäinen. – Ihmiset ovat olleet innostuneita. Työ­

yhteistyöverkosto on laaja ulottuen Suo­

Ulla Räihä, Suomenlinnan

pajojen ansiosta pintaan on noussut eri

menlinnan vankilasta kansainväliseen

hoitokunta

suunnista samanlaisia asioita ja käytäntöjä,

Unescoon. Myös historiallinen kohde

joita voisi parantaa, Satu Niemelä lisää.

asettaa omat raaminsa: toisaalta hallussa on suuri määrä

Osallistujien mukaan jo kahdessa kokoontumisessa

historiatietoa, jota on velvollisuus säilyttää ja esitellä,

on löydetty ratkaisuja ongelmiin, jotka voisivat muuten

mutta samaan aikaan eletään kvartaalitaloutta ja asioita

vaatia useita palavereja, sähköposteja ja selvityksiä.

täytyy toteuttaa nyky­aikaisesti.

Toisaalta itse työpajoissa on ehditty keskittyä projektin

– Meillä on paljon kohteen hoitamiseen liittyvää tietoa,

kannalta olennaisiin asioihin.

mutta se on tällä hetkellä osittain hajallaan eri järjes­

– Työpajoissa on enemmän aikaa hakea yhteinen

telmissä, tietokoneilla ja hiljaisena tietona ihmisten

kieli eri tahojen välille kuin perinteisissä kokouksis­

päässä. Halusimme työpajoissa ratkoa käytännön pro­

sa tai sähkö­posteissa. Big Room -työskentely auttoi

sesseja ja työtapoja, joilla oikea tieto saadaan oikeaan

huomaamaan, että eri osapuolilla oli asioista samoja

paikkaan ja oikeille ihmisille, kertoo tiedonhallinnan

näkemyksiä ja että yhteinen kieli voi löytyä. Ihmiset

kokonaisuudistuksen projektipäällikkö Satu Niemelä

eivät koe olevansa yksin asioiden kanssa, Ulla Räihä

Suomenlinnan hoitokunnasta.

kiittelee.

Big Room antoi työkaluja Suomenlinnan tiedonhallintaan

VUOROVAIKUTTEINEN JA TULOKSELLINEN MENETELMÄ

11 

Big Room -työpajat ovat yksi

säännöllisin väliajoin samaan ti­

Granlund Consultingin tar­

laan. Olennaista on yhteisten tavoit­

½done 1_2016 11

Suomenlinnan Big Room -työpajoissa on työs­ tetty muun muassa tiedon­ hallintaan liittyvää vas­ tuunjakoa ja keskusteltu

joamista asiantuntijapalveluiden

teiden löytäminen ja ymmärryksen

kokoustamisesta. Asiakas

ja -koulutuksen työmenetelmistä.

luominen eri osapuolten välille.

Big Room voidaan käsittää fyy­

Koordinaattori suunnittelee ja ohjaa

on ollut työpajoissa aktii­

sisenä tilana, joka kokoaa kaikki

prosessia sekä vastaa työpajojen

projektin kannalta olennaiset osa­

tulosten koostamisesta, raportoin­

puolet samaan tilaan ratkomaan

nista ja osapuolten informoinnista.

keskeisiä ongelmia. Toisaalta Big

– Haluamme, että yhteistyö kans­

Room on myös työskentelymene­

samme on energisoivaa. Konsultis­

03 Työpajatyöskentelyssä muodostetaan visuaalisuuden ja vuorovaikutuksen keinoin yhteinen muisti. Post it -laput auttavat konkretisoimaan ja ryhmittelemään ajatuksia.

vinen toimija. – Edellisestä työpajasta opimme, että aina pitää olla mukana joku yllätysmomentti. Tällä kertaa se oli uuden­ lainen tahti: työpajojen tulosten esittelylle varattiin aikaa

telmä, jossa olennaista on vuoro­

ta tulee helposti vain sähköpostin

10 minuuttia per ryhmä. Tahallinen kiire tuotti tulosta,

vaikutteinen ja hyvin koordinoitu

täyttäjä, mutta me haluamme tehdä

tapa työskennellä.

asioita toisin. Työpajatyötä tehdään

Petri Lyytikäinen kuvailee.

– Uudet innostavat ja osallista­

asiakkaan kanssa yhdessä, mikä

Työskentely jatkuu työpajojen tulosten raportoinnilla

on innostavaa myös meille, sanoo

ja toimenpidesuunnitelmilla. Osallistujia informoidaan

yksi vahvoista toimintatavoistam­

Granlund Consultingin toimitus­

me. Rakennus­ala on murroksessa,

johtaja Miia Anttila.

läpi projektin.

vat työskentely­menetelmät ovat

ja perinteinen ylhäältä johdettu

Granlund on käyttänyt Big

– Kaikki työpajojen osallistujat ovat kokeneet, että tällä

kokouskäytäntö ei enää toimi.

Room -menetelmää menestyk­

työskentelytavalla päästään konkreettisesti eteenpäin

Vuorovaikutteisella Big Room -työ­

sekkäästi rakentamisen allianssi­

ja käytännön työhön. Mitä paremmin tiedonhallinta

pajamenetelmällä luodaan posi­

hankkeissa. Menetelmä on käytös­

tiivinen ilmapiiri aiheen ympärille

sä myös avaruusteknologiassa ja

ja ihmiset sitoutuvat projekteihin

autojen valmistuksessa.

paremmin. Kaikki pääsevät vaikuttamaan ja antamaan oman

– Olemme saaneet Big Room -menetelmällä aikaan hyviä tulok­

näkemyksensä, kuvailee Granlund

sia verrattuna perinteisiin työta­

Consultingin neuvonantopalvelui­

poihin. Intensiivinen menetelmä

den johtaja Piia Sormunen.

tehostaa hankkeen edistämistä ja

Big Room -työpajat kokoa­

tuo nopeassakin ajassa laadukkai­

vat Granlundin ammattilaiset

ta lopputuloksia, Piia Sormunen

sekä kaikki projektin osapuolet

sanoo. 

hoidetaan, sitä enemmän säästetään ihmisten työaikaa ja rahaa. Viime kädessä se vaikuttaa siihen, että Suo­ menlinnan kaikki prosessit on hoidettu tehokkaasti, maailmanperintöarvojen mukaisesti ja oikeassa aika­ taulussa, Ulla Räihä sanoo. – Big Room -menetelmästä saimme myös hyviä työ­ kaluja tulevaa Suomenlinnan tunnelin allianssiprojektia ajatellen, Petri Lyytikäinen lisää. 

12 ½done 1_2016

VÄHEMMÄLLÄ ENEMMÄN ENERGIATEHOKKUUS ON AVAIN PAREMPAAN HUOMISEEN Satu Irisvik, teksti Sitra, kuva

12 

Pariisin ilmastosopimuksessa maat sitoutuivat rajaamaan ilmaston lämmönnousun alle kahteen asteeseen. Mitä tämä tarkoittaa käytännössä ja kuinka se tulee vaikuttamaan suomalaisiin kiinteistöihin ja asumiseen tulevaisuudessa? Joulukuussa solmittua Pariisin ilmastosopimusta pi­

ero. Erityisesti muualla Pohjois-Euroopassa ollaan mo­

detään tärkeänä edistyksenä taistelussa ilmaston läm­

nissa asioissa meitä edellä ja meillä on tsempattavaa,

penemistä vastaan. Sopimuksen sisältö on moninainen

Tynkkynen toteaa.

ja sisältää useita, toisiaan täydentäviä tavoitteita, joilla

Nettopositiivisuus maksimoi hyödyt. Asumisen ja

kaikilla on kuitenkin yhteinen päämäärä: maapallon läm­

kiinteistöjen energiatehokkuus on ilmastonmuutoksen

pötilan nousu rajataan selvästi alle kahteen asteeseen.

hillitsemisessä merkittävä tekijä ja koskettaa meitä

– Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että nettona koko

kaikkia. Länsimainen ihminen viettää 90% ajastaan

maailman päästöt olisivat nolla. Maailman päästöt

sisällä. Asumisen ja rakentamisen energiatehokkuuteen

täytyy kääntää laskuun mahdollisimman ripeästi, Oras

voivat vaikuttaa niin yksilöt kuin yrityksetkin. Yksilön

Tynkkynen kertoo.

kohdalla keinot ovat erilaiset, riippuen asuuko henkilö

Tynkkynen tietää mistä puhuu. Hän on työskennel­

omakotitalossa vai kerrostalossa. Jälkimmäisessä suo­

lyt ilmasto­asioiden parissa monissa eri rooleissa jo

ria vaikutusmahdollisuuksia voi olla vähemmän, mutta

vuosia. Hän on toiminut muun muassa Vihreiden kan­

myös taloyhtiöissä energiatehokkuuteen on kiinnitetty

sanedustajana sekä vuosina 2007–2011 hallituksen

huomiota yhä enemmän.

ilmastopoliittisena asiantuntijana ja sittemmin Sitran

– Omakotitalossa asukas voi vaikuttaa energiankäytön

vanhempana neuvonantajana. Lisäksi Tynkkynen on

tehostamiseen suoraan tekemällä esimerkiksi energia­

osakas ilmasto- ja ympäristöalan asiantuntijapalveluita

remontteja. Vaikutus näkyy heti energialaskussa. Oma­

tarjoavassa Tyrskyssä. Tynkkynen kertoo, että Suomen hal­ litusohjelmassa on jo joukko vahvoja kirjauksia, jotka tukevat muun muassa päästöjen vähentämistä. Parhaillaan hallitus valmistelee energia- ja ilmas­ tostrategiaa, joka antaa konkreettisia ehdotuksia myös Pariisin ilmastosopi­ muksen tavoitteiden saavuttamiseksi Suomessa.

kotiasuja voi itse valita käyttöönsä vain uu­

”ERITYISESTI MUUALLA POHJOISEUROOPASSA OLLAAN MONISSA ASIOISSA MEITÄ EDELLÄ.” Oras Tynkkynen, Sitra

Mutta onko suomalaisilla kestä­

siutuvaa energiaa, asentaa aurinkopaneelin tai maalämpöpumpun, kertoo Tynkkynen. Yrityksillä valtaa on yksilöä enemmän ja niiden vaikutusmahdollisuudet ilmaston­ muutoksen hillitsemiseksi ovat monipuo­ liset. Eivätkä vaikutukset jää ainoastaan luonnon osalta saamapuolelle. Tynkkynen puhuu tästä nimellä nettopositiivisuus. –Idea on se, että yritys pyrkii jättämään nettona positiivisen jäljen yhteiskuntaan.

vä kehitys hallussa verrattuna muuhun Eurooppaan?

Kun aiemmin on pyritty minimoimaan haittoja, kuten

Tynkkysen mukaan se riippuu paljon näkökulmasta ja

kasvihuonekaasupäästöjä, tässä katsotaan myös miten

siitä, mitä tarkastellaan. Monia asioita teemme hyvin:

voidaan maksimoida hyötyjä. Yritys pystyy auttamaan

meillä on esimerkiksi fossiilisia polttoaineita korvattu

tuottamiensa palveluiden ja tavaroiden kautta myös

biopolttoaineilla. Toisaalta parantamisen varaakin löy­

toisia vähentämään ilmastokuormitusta. Esimerkiksi

tyy. Suomessa tuotetaan ilmastopäästöjä ja kulutetaan

rakennusliike voi rakentaa energiatehokkaita taloja,

luonnonvaroja paljon asukasta kohti.

jotka auttavat asukkaita ja käyttäjiä tehostamaan omaa

– Ruotsissa asetettiin tavoitteeksi, että päästöt lei­

energiankäyttöään.

kataan nollaan vuoteen 2045 mennessä. Suomessa

Yritykset voivat vaikuttaa ilmastokuormitukseen

tavoite on –80% vuoteen 2050 mennessä. Siinä on selvä

muun muassa sillä, miten ja millaista energiaa käyttävät

Oras Tynkkynen ×× 38-vuotta ×× Yhteiskuntatieteiden maisteri ×× Asuu Tampereella ×× Vihreiden kaupunginvaltuutettu ja varaeuroparlamentaarikko ×× Vanhempi neuvonantaja Sitrassa ×× Osakas ilmasto- ja ympäristö­ alan asiantuntijapalveluita tarjoavassa Tyrskyssä ×× Kansanedustaja 2004–2015 ×× Vihreän liiton vara­ puheenjohtaja 2009–2013

½done 1_2016 13

14 ½done 1_2016

Vähemmällä enemmän

tiloissaan. Liikematkan voi korvata videokonferenssilla ja yrityksen autot voivat olla hybridejä. Yrityksillä on

PARIISIN ILMASTOSOPIMUS LYHYESTI

jo olemassa olevissa toiminnoissaan selkeitä mah­

Lämpötilaraja. Maapallon lämpötilan nousu rajataan selvästi alle

dollisuuksia muuttaa toimintaansa, tuotteitaan sekä

kahteen asteeseen.

palveluitaan kestävän kehityksen suuntaan. Yritykset ovat myös ostajia, joilla on vaikutusvaltaa. Kun yritys etsii alihankkijaa, joka toimii kestävän kehityksen pe­ riaatteiden mukaisesti, se nojaa markkinatalouteen: jonkunhan kysyntään on vastattava.

Ilmastorahoitus. Teollisuusmaat maksavat köyhille kehitysmaille niiden ilmastotoimista vähintään sata miljoonaa dollaria vuosittain alkaen vuonna 2020. Vahingonkorvaukset ja menetykset. Kaikkein haavoittuvimmat maat voivat hakea ilmastonmuutoksen aiheuttamista pysyvistä va­ hingoista korvauksia. Esimerkiksi, jos saarivaltio joutuu siirtämään koko kansan toiseen paikkaan ilmastonmuutoksen vuoksi.

Viherkattoja ja aurinkopaneeleja. Millaista on tule­ vaisuuden rakentaminen ilmastonmuutoksen hillitsemi­ sen näkökulmasta? Tynkkynen uskoo, että kiinteistöjen energiatehokkuus ja uusiutuvat energiamuodot ovat tärkeitä tekijöitä, jotta päästöjä voidaan vähentää. – Uudisrakentamisessa täytyy päästä nollaenergia­

Tavoitteet tarkastetaan. Sopimus tarkastetaan viiden vuoden välein ja sopimusta voidaan tuolloin kiristää. Päästötavoitteet riittämättömiä. Sopimuksen päästötavoitteet eivät kuitenkaan riitä pitämään lämmönnousua alle kahdessa astees­ sa. Sopimus ei myöskään velvoita Kiinaa maksamaan ilmastorahaa, vaan se on luokiteltu neuvotteluissa kehitysmaaksi. Lähde: Yle

tasolle. Nykyisen rakennuskannan energiantehokkuu­ – Esimerkiksi aurinkopaneelit ovat kalliin maineessa,

dessakin on iso työ. Se, että kiinteistöissä ja rakennustyömailla on parem­

mutta oikeasti niiden hinnat ovat romahtaneet hyvin

mat mahdollisuudet seurata energiankulutusta auttaa

lyhyessä ajassa niin, että ne ovat yhä useammassa

myös vähentämään sitä. Jo nyt hajautettu energiantuo­

tilanteessa taloudellisesti järkeviä. Niillä voi korvata

tanto on yleistynyt merkittävästi ja se kasvaa koko ajan,

ostosähköä ja säästää rahaa, puhumattakaan luonnosta.

kun ihmiset tuottavat itse energiaa. Liikenne muuttuu

Kymmenen neliön vaikutus. Kun puhutaan asumi­

ja sähköautot yleistyvät kiihtyvässä tahdissa. Oras Tynkkynen kuvaa energiatehokkuuden tule­

sen ja rakentamisen ilmastokuormituksesta, katsomme usein niihin liittyviä suoria kytköksiä, kuten energian­

vaisuuden olevan valoisa, vaikka Suomen olosuhteet

kulutusta. Kiinteistöihin ja asumiseen sekä niiden ilmas­

ovatkin haastavat. Uudet rakennukset kuluttavat yhä

tokuormitukseen liittyy kuitenkin olennaisesti myös

vähemmän energiaa ja nykyteknologialla voidaan tehdä

muita tekijöitä, kuten tilankäyttö.

rakennuksia, jotka eivät tarvitse ostoenergiaa muualta,

– Meillä on Suomessa kova asuntopula, mutta samaan

vaan voivat tuottaa sen itse. Tynkkynen visioi, kuinka

aikaan meillä seisoo tyhjän panttina hirveästi käyttä­

tulevaisuudessa meillä on tuhansia – ellei jopa miljoo­

mätöntä tilaa, jota lämmitetään. Sitä voitaisiin käyttää tehokkaammin muussa tarkoituksessa,

nia – rakennuksia, jotka tuottavat itse energiaa, joka voi olla aurinkopaneeleita tai lämpöpumppuja. Toisaalta rakentaminen kuluttaa pal­ jon energiaa ja luonnonvaroja. Mutta siinäkin voidaan tehdä tulevaisuudessa ympäristön kannalta järkeviä ratkaisuja. Tynkkysen mukaan erityisesti kotimai­ sen puun käyttö on ilmaston kannalta

”RAKENNUSTEN ROOLI ILMASTONMUUTOKSEN­ TORJUNNASSA ON RATKAISEVA.”

esimerkiksi vanhoja toimistoja asumis­ käytössä, summaa Tynkkynen. Tiukat kaavoitusmääräykset sanelevat näiden tilojen käyttöä – tai käyttämättä jät­ tämistä – mutta Tynkkynen kehottaa niin yrityksiä kuin yksityishenkilöitäkin miet­ timään asuntoa tai liiketilaa hankkiessaan,

Oras Tynkkynen

millaiselle tilalle on itseasiassa tarvetta.

hyvä valinta. Ylipäänsä rakennusten rooli ilmastonmuu­

Tarvitaanko välttämättä 150 neliötä vai riittäisikö 110?

toksentorjunnassa on ratkaiseva.

Etenkin isommissa kaupungeissa jokainen neliö on kallis

– Huomattava osa energiasta kuluu rakennusten läm­ mitykseen ja muuhun energiankäyttöön. Se mitä rakennuksissa tehdään, on ratkaisevaa siinä, miten ilmastokuormitus vähenee.

hankinta ja sen käyttö­aste kannattaa pitää korkeana jo taloudellisista syistä. – Jos täytyy olla se kerrostalohuoneiston oma sauna, jota käytetään vuorokaudesta puoli tuntia ja muun ajan

Tynkkynen uskoo, että tulevaisuutta rakentamisessa

se seisoo tyhjillään, niin se sitoo pääomaa ja energiaa.

ja kiinteistöissä on muuttuvan ilmaston myötä myös

Tilankäytön optimointi vähentäisi merkittävästi niin

muun muassa viherkatot, jotka auttavat hillitsemään

kuluja kuin ilmastokuormitustakin.

tulvia ja ylläpitävät luonnon monimuotoisuutta. Tynk­

Kymmenen neliön vaikutus voi siis olla niin kukka­

kynen nostaa myös esille vähäpäästöisten ratkaisujen

rolle kuin maapallollekin suuri. Joskus vähemmän on

taloudelliset hyödyt.

enemmän. 

½done 1_2016 15

ÄRRÄ ON AINA MATKAN VARRELLA Satu Irisvik, teksti Mikko Mäntyniemi, kuvat

15 

Kun ärräläiset etsivät liiketilaa uudelle myymälälle, vaikuttaa sijainti ja tilan muunneltavuus kiinteistönvalintaan enemmän kuin mikään muu. Ärrä on siellä, missä ihmiset liikkuvat. Ei ole liiketiloiltaan kahta samanlaista Ärrää, ei Helsingissä eikä Rovaniemellä, mutta jokainen Ärrä tarjoaa asiak­ kailleen mahdollisimman kattavat ja yhtenäiset palvelut. Valtakunnallisesti R-kioskilla on yhteensä 615 myymälää. – Haluamme ylläpitää verkostoa joka puolella Suomea ja taata palveluja sielläkin, mistä muut ovat jo lähteneet, Nora Immonen kertoo. Immonen työskentelee R-kioski Oy:llä kauppapaikatja rakentaminen -liiketoimintayksikön johtajana. Hänen vastuulleen kuuluu siis uusien R-kioskin myymälöiden kiinteistöt, niiden etsiminen ja vuokraaminen sekä muokkaaminen Ärrän käyttöön. Palveluita nopeasti ja helposti. R-kioski, tuttaval­ lisemmin Ärrä, käyttää toiminnastaan mieluiten sanaa convenience business. Mitä se tarkoittaa suomenkielellä? – Siltä puuttuu vielä suomenkielinen vastine. Se on yhdistelmä lähikauppaa, palvelupistettä ja kahvilaa. Myymälästämme voi ostaa ja hankkia kaikki nopeasti, matkan varrelta. Se on helposti lähestyttävä ja nopea paikka, Immonen vastaa. Tämä asettaa myös kiinteistönvalinnalle kriteereitä. Immonen listaa tärkeimmiksi sijainnin ja näkyvyyden. Myymälän on oltava esimerkiksi julkisen liikenteen solmukohdassa ja siellä missä ihmiset jo liikkuvat. Sen on oltava helposti lähestyttävä ja sinne täytyy voida poiketa nopeastikin. Ärrän myymälät tarjoavat myös valtavan määrän palveluja. Ärrältä löytyvät muun muassa matkakorttien latauspisteet, käteisnostopalvelut, Veikkauksen ja Postin palvelut sekä muut pakettipalvelut, passinluovutukset ja prepaid-liittymien myynti. Ja lisää tulee koko ajan. Vuokralaiselle yksi tärkeä kriteeri kiinteistövalinnoissa onkin, että kiinteistö tai sen tekniikka ei rajoita uusien

16 ½done 1_2016

tuotteiden ja palveluiden

02 Granlund Consultingin

kuin vaikka 100 vuotta paikoillaan seisseen kivijalka­

sisään ottamista.

työntekijät jalkautuivat

myymälän ominaisuuksiin. Erityisesti rakennusvaiheessa

– Tarjoamme esimer­ kiksi entistä enemmän postipalveluita, joiden kohdalla muun muassa

Helsinki-Vantaan uudelle R-kioskille pohtimaan vuokra-

olevien kiinteistöjen kohdalla Ärrä painottaa enenevissä

laisten tarpeita. Myös Finavia

määrin hyvää ja esteetöntä sisäänpääsyä, hyviä näyteik­

on Granlundin pitkäaikainen

kunoita sekä automaattiovia. Jos kädessä on kahvikuppi,

kumppani.

esteettömyysvaatimukset ovat tärkeitä. Näitä kysy­

postipaketti ja sanomalehti, ovesta olisi mukava kulkea avaamatta sitä itse. Silti, sijainti ratkaisee.

myksiä mietimme niin nykyisten kiinteistönomistajien

–Meidän täytyy olla asiakkaan matkan varrella, siellä

kuin tulevienkin kanssa. Näissä tilanteissa voi joskus

missä ihmiset liikkuvat. Jos se täydellinen paikka sattuu

olla myös kunta tai kaupunki mukana, riippuen missä

olemaan kolmion mallinen tila, jossa on ympyränmuo­

myymäläpaikka on, kuvailee Immonen vaatimuksia.

toiset seinät, pyrimme ratkaisemaan senkin tilanteen,

615 myymälää, tuhansia erilaisia ratkaisuja. R-ki­

Immonen kertoo nauraen.

oski on vuokralaisena noin 400:ssa kiinteistössä. Myy­

Valoisa tulevaisuus. Etenkin pienissä kivijalkamyy­

mälät vaativat kiinteistöön muutostöitä etenkin aloitus­

mälöissä olosuhteet ovat itsessään haastavia. Lämpöti­

vaiheessa sekä usein myös silloin kun uusia tuotteita

lanvaihtelut voivat olla talvella suuria, kun ovi käy yh­

tai palveluita lanseerataan. Toisaalta Ärrä sitoutuu lii­

tenään ja loskaa pakkautuu kynnyksille. Kesäkuumalla

ketiloihinsa pitkäksi aikaa eikä vaadi kohtuuttomuuksia.

jäätelöaltaat puhaltavat täydellä teholla, jotta herkut

–Teemme myymälästä pohjakuvat ja suunnitelmat,

eivät sula käsiin. Kiinteistön tekniikka onkin kovassa

jotka käymme läpi kiinteistönomistajien kanssa. Neu­

arvossa jo nyt, mutta sen merkitys on suuri myös tule­

votteluvaiheessa meillä on lista siitä mitä tarvitaan ja

vaisuudessa. Tulevaisuuden kehityskohteena Immonen

millaisia ratkaisuja niihin tehdään, Immonen kuvailee

pitää myymälöiden valaistusta.

kiinteistönvalintaprosessia.

–Valaistusta ei ehkä ole koettu aiemmin niin oleellise­

Immonen kertoo, että monet kiinteistönomistajat

na elementtinä myymäläsuunnittelussa, me suomalaiset

ovat yllättyneitä Ärrän investointien suuruudesta per

olemme ehkä niin funktionaalisia. Mutta onhan valon

myymälä. Tämä johtuu lähinnä R-kioskin convenien­

kohdistamisella ja sävyllä paljon merkitystä myös siinä

ce-konseptiin liittyvistä laitteista. Virvoitusjuomat

miltä tuotteet näyttävät ja miten asiakas kokee tilan

täytyy pitää kylminä, hotdogit tarjota kuumina, pullat

viihtyvyyden. Se on tärkeässä roolissa myös energian­

paistuvat uunissa ja kahvi keitetään parhaalla mahdolli­

kulutuksessa, Immonen linjaa.

sella keittimellä, jotta sen maku on taattua. Lisäksi Ärrän

Immonen kehottaa myös kiinteistönomistajia tu­

ajatus on, että valitussa kiinteistössä ollaan 10, 20 tai

tustumaan kiinteistöjensä äärellä liikkuviin ihmisiin

30 vuottakin. Muutostyöt voivat olla pieniä tai suuria

ja siihen millaisia palveluja he kaipaavat. Sen jälkeen

riippuen paikasta, mutta yhteinen sävel löytyy kyllä. Rakentamisvaiheessa oleviin kiinteistöihin on luon­ nollisesti helpompi vaikuttaa vuokralaisenakin eri tavoin

myös kiinteistönomistajan on huomattavasti helpompi päättää, millaisia tuottavia vuokralaisia tämän kannattaa liiketilaansa ottaa. Kaikki voittavat. 

½done 1_2016 17

ARKKITEHTUURI, ENERGIANKULUTUS, TARINANKERRONTA

MONI ASIA OHJAA TIL AVALINTAA 17 

Granlund Consulting haluaa yhdistää tuottavan kiinteistön ja tyytyväisen, sitoutuneen käyttäjän. Käyttäjän äänen tulee kuulua, joten kysyimme Ärrän lisäksi neljä erilaista näkökulmaa siihen, mitkä ovat olennaisia kriteerejä toimitiloja etsittäessä. 1. Millaisia asioita huomioitte sijainnin lisäksi toimitiloja valitessanne? 2. Miten kiinteistöala voisi kehittää toimintojaan? 3. Mitkä ovat oman toimialanne ydin­ bisneksen merkittävimmät muutokset tulevina vuosina? Vaikuttavatko ne toimitilatarpeisiinne?

KENNETH STRÖMSHOLM, CEO JA PEKKA UTTI, KIINTEISTÖPÄÄLLIKKÖ, VEHO 1. Kilpailijoiden sijoittuminen alueelle tai lähistölle, oma liikekiinteistöverkosto, kiinteistöjen sopivuus toiminnallemme, muunneltavuus ja kunto (omat/ vuokratilat), isännöinnin ja kiinteistö­huollon toiminta sekä kiinteistöjen energiankulutus ja ekologisuus. 2. Lisätä palveluhenkisyyttä, parantaa kiinteistöjen huollon ja kunnossapidon koordinointia, koulutuksen lisääminen. 3. Autojen ”sähköistyminen” sekä muut polttoaine­ ratkaisut, nettikaupparatkaisut ja some saattavat vaikuttaa myös toimitilatarpeisiin.

ANJA MATILAINEN, COUNTRY MANAGER, ARTEK 1. Tilan sopivuus toimin­nallemme, koko, varasto. Ra­ kennus itsessään ja sen arkkitehtuuri.

JUSSI KARJULA, CEO, HOIVATILAT 1. Päiväkotihankkeissa tärkeää, mihin suuntaan kunta

2. Tänä päivänä tulisi löytyä enemmän joustavuutta ja

kasvaa ja miten työmatkaliikenne suuntautuu. Hoi­

yhteistyökykyä ideoida ja toteuttaa yhdessä tilan­

vakotihankkeissa keskeistä on ympäröivät palvelut,

käyttöä mahdollisimman sopivaksi ja vuokralaisen

kuten etäisyys terveyspalveluihin. Molemmissa

tarpeita vastaaviksi. Tilojen remontoiminen ja päi­

korostuvat joukkoliikenneyhteydet, koska henkilö­

vittäminen tulisi tehdä yhteistyössä ja kustannukset

kuntaa on paljon ja vanhemmat sekä läheiset voivat

jakaen. Hyvästä suunnittelutyöstä ja tilojen päivityk­ sestä hyötyy myös kiinteistön omistaja.

liikkua joukkoliikennevälineillä. 2. Palvelurakentamisessa korostuu usein nopeus

3. Meillä on useampi myynti­kanava, joita kehitämme

ja ratkaisujen konseptointi, ei kuitenkaan laadun

jatkuvasti. Tällä hetkellä fokuksemme on kehittää ja

kustannuksella, siksi tietty modulaarisuus ja teh­

kasvattaa projektimyyntiämme, jota varten etsimme

dasvalmistus sopii hyvin käyttämiimme tiloihin.

uusia toimisto- ja näyttelytiloja.

Tärkeää on myös muuntojoustavuus, jolloin raken­ nus taipuu tarvittaessa kohtuukustannuksin uu­ teen käyttötarkoitukseen. Myös energiatehokkuus ja ekologisuus sekä elinkaaren aikaiset käyttökulut

HANNO NEVANLINNA, DIRECTOR OF CULTURE, FUTURICE

merkitsevät.

1. Liikenneyhteydet, erikoisuus, puhutteluvuus, laa­

3. Suomi ikääntyy ja väki keskittyy kasvukeskuksiin

jeneminen, muokattavuus, tarinankerronnalliset

tulevina vuosikymmeninä. Erityisesti vanhuspuolelle

elementit…

tarvitaan ratkaisuja, jotka tukevat itsenäistä asumista

2. Joustavuutta, nopeutta, asiakaslähtöisyyttä.

mahdollisimman pitkään, mahdollistaen samalla

3. Tällä hetkellä trendi on, että töitä tehdään paljon

sosiaalisen yhteyden, tuen ja palvelun. Uskon, että

asiakkaan tiloissa. Trendi on vaihteleva ja vaikuttaa

kehittämämme palvelukortteli-konsepti, joka yhdis­

erittäin merkittävästi tarvitsemaamme työpiste­

tää erilaiset palvelut, on yksi tapa tuottaa asuminen

määrään.

ja palvelut tehokkaasti tulevaisuudessa. 

18 ½done 1_2016

BREEAM-YMPÄRISTÖSERTIFIOINTI OHJAA VASTUULLISEEN PÄÄTÖKSENTEKOON CITYCON ON YKSI POHJOISMAIDEN AHKERIMMISTA RAKENNUSTEN YMPÄRISTÖSERTIFIOIJISTA

BREEAM-kategoriat: ×× Materiaalit ×× Terveys ja hyvinvointi

Sanna Karppinen, teksti Citycon, kuvat

×× Liikenne

18 

×× Vesi

×× Jätehuolto

Yhteensä jo 16 Cityconin omistamaa ja neljä yhtiön hallinnoimaa kauppakeskusta on saanut BREEAM In-Use -sertifikaatin. Tavoitteena on sertifioida 75 % kiinteistökannasta vuoteen 2017 mennessä. Citycon Oyj on keskeisillä paikoilla sijaitsevien kaup­

×× Energia ×× Päästöt ×× Maankäyttö ja ekologia ×× Johtaminen

Cityconin ja Granlund Consultingin yhteistyö ym­

pakeskusten johtava omistaja, kehittäjä ja hallinnoija

päristösertifioinneissa alkoi BREEAM-sertifioinneilla

Suomessa, Pohjoismaissa ja Baltiassa. Kestävän kehi­

vuonna 2015: Suomessa, Ruotsissa ja Virossa päätettiin

tyksen periaatteiden noudattaminen on osa Cityconin

sertifioida kahdeksan kauppakeskusta.

vastuullisuusstrategiaa.

– BREEAM In-Use -luokitusjärjestelmä oli meille toi­

– Kiinteistöalalla on erinomaiset mahdollisuudet ja

mivin vaihtoehto, ja myös Norjassa sijaitsevissa osto­

useita kustannustehokkaita keinoja pienentää hiili­

keskuksissamme on tehty aikaisemmin sama valinta,

jalanjälkeä ja ympäristövaikutuksia sekä vähentää sa­

kertoo Kivelä.

malla energiankulutusta ja siihen liittyviä kuluja, kertoo

– BREEAM on Britteinsaarilla jo 1990-luvulla luo­

Cityconin vastuullisuusanalyytikko Johanna Kivelä.

tu maailman ensimmäinen rakennusten ympäristö­

– Kyseessä on win-win-tilanne.

luokitusjärjestelmä, ja se sopiikin eurooppalaisille

½done 1_2016 19

kiinteistöille usein paremmin kuin Yhdysvalloissa kehitetty LEED, toteaa Granlund Consultingin projekti­ päällikkö Robert McGrath. – Se on asiakkaille myös nopeampi ja edullisempi vaihtoehto. Sertifiointi nostaa kiinteistön arvoa ja ympäristö­ profiilia. Sertifioitavista kauppakeskuksista neljä sijaitsi Suomessa, kolme Ruotsissa ja yksi Virossa. Tavoitteena oli saavuttaa kiinteistöissä vähintään sertifiointitaso ”Good”. – Lopullisessa sertifioinnissa kaikki Cityconin kauppa­ keskukset saivat joko arvosanan ”Good” tai ”Very good”,

”GRANLUND CONSULTING ON AINOA SUOMALAINEN YRITYS, JOKA VOI SUORITTAA BREEAM IN-USE -SERTIFOINTEJA MYÖS MUISSA POHJOISMAISSA. KANSAINVÄLINEN PROJEKTITIIMI MAHDOLLISTAA SUJUVAN YHTEISTYÖN MONIKANSALLISTEN YRITYSTEN KANSSA.”

kertoo Robert McGrath. – Sertifiointi paljasti joitakin puutteita kiinteistöjen käytäntöjen dokumentoinnissa ja rakennusten perustiedoissa, mutta näitä asioita voitiin parantaa. Nyt kiinteistöissä on hyvät mahdollisuudet sertifiointitason nostamiseen tulevaisuudessa. Sertifiointiprosessi parantaa kiinteistöjen markki­ na-arvoa ja ympäristöprofiilia.

– Tunnemme Cityconin kiinteistöt ja järjestelmät niin hyvin, ettei asiakkaan tarvitse osallistua sertifioinnin kaikkiin vaiheisiin, vaan heidän asiantuntijoidensa ai­

– Kansainvälisen sertifikaatin käyttö on meille hyödyl­

kaa säästyy muihin töihin, Granlundin McGrath toteaa.

listä, koska Cityconilla on kansainvälinen omistajakunta

– Kun prosessi voidaan viedä läpi nopeasti, kustannukset

ja tarvitsemme eri maissa sijaitsevista kiinteistöistäm­

laskevat.

me vertailukelpoista tietoa. BREEAMin avulla teemme

Suomessa Cityconin kauppakeskuksissa on käy­

benchmarkkausta ja pohdimme, mikä on tilanteemme

tössä Granlund Manager Energy -ohjelmisto. Se antaa

nyt ja mitkä voisivat olla seuraavat askeleet, joilla paran­

kiinteistöjen energiakulutuksesta reaaliaikaista tietoa,

namme kiinteistöjemme ympäristö- ja kustannushyötyjä.

jota voidaan hyödyntää sertifioinnissa.

BREEAM kiinnostaa myös vastuullisesta sijoittamisesta

– Tiedon avulla etsimme kunkin rakennuksen kannalta

kiinnostuneita kansainvälisiä sijoittajia ja helpottaa heidän

toimivimmat ratkaisut, joilla sertifioinnissa saavutetaan

analyysiaan. Lisäksi sertifiointi auttaa meitä panostamaan

paras mahdollinen tulos, McGrath kertoo. – Granlundin

järjestelmällisyyteen ja dokumentaatioon, eli voimme

laaja ympäristöalan asiantuntemus auttaa esimerkiksi

käyttää BREEAMia jatkuvan parantamisen työkaluna.

kehittämään energiankulutuksen mittausjärjestelmiä

Ympäristöystävällisyyden pitkäjänteistä paran-

ja parantamaan tuloksia niissä kohdissa, joissa se on

tamista. BREEAM In-Use -sertiointi on parhaimmillaan

mahdollista. Samalla kun BREEAM-tulokset paranevat,

työkalu, jolla kiinteistön energiatehokkuutta ja ympä­

kiinteistön energiakustannukset laskevat.

ristöystävällisyyttä parannetaan pitkäjänteisesti. Gran­

Sertifiointi on yksi etappi matkan varrella. Kah­

lundin konsultointipalvelujenkin tavoitteena on auttaa

deksan kauppakeskuksen sertifiointiprojekti saatiin

asiakasta hyödyntämään BREEAM-prosessia ja sen

päätökseen sovitussa ajassa ja budjetissa. Aikaisemmat

tuloksia monipuolisesti.

sertifioinnit huomioiden Citycon omistaa nyt Pohjoismai­ den suurimman BREEAM In-Use -ympäristösertifioidun

– Sertifiointiprosessissa

kauppakeskusportfolion.

saatu tieto auttaa tulevai­ suuden päätöksenteossa,

– Sertifioituna on nyt 55 % koko kiinteistökannastam­

kuten kiinteistön ylläpidon

me, kertoo Cityconin Johanna Kivelä. – Sertifiointi on

pitkän aikavälin suunnit­

osoittanut, että Cityconin kauppakeskusten vahvuuksia

telussa (capex), rakennuk­

on esimerkiksi sijainti erinomaisten joukkoliikenne­

sen peruskorjaustarpeiden

yhteyksien varrella osana tiivistä kaupunkimaisemaa. Kiitosta on saanut myös kauppakeskustemme jätehuolto,

määrittämisessä sekä energiatehokkuuden ja jä­ tehuollon parantamisessa, McGrath toteaa. Myös pitkään jatku­ neesta yhteistyöstä on prosessin aikana hyötyä.

01 Cityconin vastuullisuus­ analyytikko Johanna Kivelä nostaa Cityconin kauppakeskusten vahvuuksiksi sertifioinneissa mm. energiaseurannan, laajat kierrätysmahdollisuudet ja sijainnin: ostoksille pääsee joukkoliikennevälineillä.

kuten laajat kierrätysmahdollisuudet, ja uusiutuvan energian käyttö. Esimerkiksi Tampereen Koskikeskuk­ sessa hyödynnetään viereisestä koskesta saatavaa lämpö- ja jäähdytysenergiaa. Seuraava tavoitteemme on, että 75 % Cityconin kiinteistöistä on BREEAM In-Use -sertifioitu vuoteen 2017 mennessä. 

20 ﾂｽdone 1_2016

DUE DILIGENCE -PROSESSI HALLINTAAN!

Sanna Karppinen, teksti窶サuukka Rantala/P&K, kuvitus Sami Kulju, kuva

½done 1_2016 21

21 

Teknisten ja ympäristö Due Diligence -prosessien aikataulu on yleensä kireä. Siksi työn sisältö on tärkeää räätälöidä tarkoituksenmukaiseksi ja palvelemaan koko kiinteistökauppaprosessia. Keskeistä on myös DD-työn puolueettomuus.

”KESKEINEN ASIA LÄHES KAIKISSA DUE DILIGENCE -SELVITYKSISSÄ ON KORJAUSJA YLLÄPITOVASTUIDEN JAKAUTUMINEN KIINTEISTÖN OMISTAJAN JA VUOKRALAISTEN VÄLILLÄ”

Tänä päivänä DD-prosessissa kiinnitetään huomiota myös kiinteistökokonaisuuden vahvuuksiin ja esimer­ kiksi vuokralaisten tyytyväisyyteen. – Vielä 15 vuotta sitten tekninen Due Diligence tarkoitti lähinnä kuntotarkastusta ja PTS-suunnitelmaa, kertoo

Ritva Rissanen

Granlundin omaisuudenhallintapalvelujen toimiala­ johtaja Ritva Rissanen. – Tänä päivänä DD-selvitykset

ympäristömääräyksiä sekä ympäristövastuita, Rissanen

käsittävät useita eri osa-alueita ja lopullinen sisältö

toteaa. – Tärkeää on huomioida myös Natura- ja muut

valitaan aina tilanteen ja tarpeen mukaan. Granlundin asiantuntijoiden tehtävänä on huolehtia, että DD-prosessissa keskitytään oikeisiin asioihin. – Tehokas DD-prosessi edellyttää aktiivista yhteis­

luonnonsuojelualueet. Niiden unohtaminen voi viiväs­ tyttää tai jopa kaataa kehityshankkeen. Ulkomaiset ostajat ovat usein kiinnostuneita myös kiinteistöjen ympäristösertifioitavuudesta.

työtä niin asiakkaan kuin hänen sidosryhmiensäkin

DD-prosessissa huomioidaan lähes poikkeuksetta

kanssa, ja tuloksista on tärkeää viestiä ymmärrettävästi,

maaperä- ja pohjavesiriskit sekä rakennusmateriaalien

Rissanen korostaa. – Riskejä ei vähätellä, muttei liioi­

haitta-aineriskit.

tellakaan. Emme myöskään halua unohtaa kokonaan myönteisiä asioita.

– Ympäristöriskien arvioinnissa on tärkeää pysyä muuttuvan maailman mukana, Rissanen toteaa. – Esi­

Realistinen näkemys kustannuksista. Kiinteistön

merkiksi tulvat ovat runsastuneiden sateiden ja en­

korjauskustannusten arvioinnissa huomioidaan esimer­

nustetun meren kohoamisen takia uhkia laajemmilla

kiksi kiinteistön ikääntyminen, tekninen kuluminen ja

alueilla kuin ennen.

omistamisen strategia.

Huomio kiinteistöjen käyttäjiin. DD-selvityksis­

– Keskeinen asia lähes kaikissa Due Diligence -selvi­

sä kiinnitetään yhä useammin huomiota käyttäjien

tyksissä on korjaus- ja ylläpitovastuiden jakautuminen

tarpeisiin ja arvoihin, joista energiatehokkuus on yksi

kiinteistön omistajan ja vuokralaisten välillä, Rissanen

tärkeimmistä.

kertoo. – Vuokrasopimusten määrittämän vastuujaon pe­

– Laajaa peruskorjausta tai kiinteistökehitystä vaa­

rusteella on ennustettava omistajan ylläpitokustannuksia

tivissa kohteissa arvioimme aina huolella, miten ener­

tulevaisuudessa. Jo kiinteistön ostovaiheessa onkin hyvä

giatehokkuusvaatimukset vaikuttavat korjausrakenta­

arvioida, miten vuokralaiset ovat suorittaneet ylläpitovel­

misen kustannuksiin, Rissanen toteaa. – On myös hyvä

voitteensa siihen asti ja miltä tulevaisuus näyttää.

muistaa, että energiatehokkuuden parantamisella on

Kiinteistöjen ylläpitoa kannattaa katsoa riittävän pitkälle eteenpäin. – Suosittelen pohtimaan, millaiset ylläpitokäytännöt tukevat kiinteistön arvon säilymistä ja kannattavaa

usein myönteisiäkin vaikutuksia, esimerkiksi vuokra­ laistilanteeseen. Yhä useammin DD-selvitys huomioikin kiinteistön käyttäjien tyytyväisyyden.

kiinteistöliiketoimintaa, Rissanen toteaa. – Esimerkiksi

– Omistajan tuottotavoitteet ja vuokralaisten toiveet

kiinteistön muuntojoustavuus nousee pitkän tähtäimen

muodostavat saumattoman liiton, Rissanen kiteyt­

suunnitelmissa usein valttikortiksi.

tää. – Hyvillä paikoilla sijaitsevissa arvokiinteistöissä

Ympäristöselvitykset korostuvat kansainvälisissä

vuokralaiset ovat valmiita korkeisiin vuokriin, mutta

kaupoissa. Suomessa on runsaasti paikallisia raken­

samalla he vaativat kiinteistöltä enemmän kuin vuok­

tamis- ja ympäristömääräyksiä, ja siksi suomalainen

ralaiset alueilla, joilla vuokrat ovat matalammat ja pal­

asiantuntijakumppani on erityisen tärkeä silloin, kun

velutarjonta vähenemässä.

myyjä- tai ostajakandidaatti on ulkomaalainen. – Granlundin laaja tietämys ympäristö- ja ener­ gia-asioista auttaa ennakoimaan hanke- ja viran­ omaissäädösten vaikutuksia, paikallisia rakentamis- ja

Toimivat sisäolosuhteet ja talotekniikka eivät enää aina riitä. – Yhä useammin kiinteistön pitää tukea myös vuok­ ralaisten brändiä sekä tuote- ja palvelukonsepteja. 

22 ½done 1_2016

Due Diligence -prosessi hallintaan!

01 Northern Horizon Capi­talin rahastomanageri ja maajohtaja Jussi Rouhennon mielestä alan toimijoiden kanssa on helppo toimia.

NORTHERN HORIZON CAPITAL :

MYYJÄN DD VAUHDITTI HOIVAKIINTEISTÖJEN KAUPPAA Sanna Karppinen, teksti Northern Horizon Capital, kuva

22 

Northern Horizon Capital hallinnoi kiinteistö­

osoitus myyjän vastuullisuudesta

rahastoja useilta eri kiinteistö­segmenteiltä

ja kaukonäköisyydestä. Puolueet­

vastuu jää kokonaan kiinteistön

tomalla raportilla vältetään myös

omistajalle. Siksi DD-prosessissa

koko Itämeren alueella. Granlund Consulting toimi Nor­

olivat yhden käyttäjän kohteita ja

thern Horizon Capitalin hallin­

tarkoitettu ikäihmisten tehostet­

noiman Healthcare I -rahaston

tuun palveluasumiseen.

kohteiden TEDD-projektissa

– Tavoitteenamme oli saada

ole, tyhjien kiinteistöjen korjaus­

yllätykset, jotka voivat aiheuttaa

on tärkeää huomioida, miten

kiistoja tai jopa kaataa kaupan

ylläpitovastuut jakautuvat omis­

jälkikäteen.

tajan ja vuokralaisten välillä eri

– Mielestämme myyjän DD so­ veltuu kaikille sellaisille toimijoil­ le, jotka haluavat antaa myyntiti­

myyjän DD-selvityksen teknisenä

koko kiinteistöportfoliosta tekni­

lanteessa potentiaalisille ostajille

ja ympäristöalan asiantuntijana.

nen yleiskuva ja riittävän kattavat

ammattimaisen ja mahdollisim­

tilanteissa. Laadukkaat kiinteistöt houkut­ televat pitkiin vuokrasopimuksiin. – Portfolion pitkien vuokraso­ pimusten taustalla on, että kaikki

Myyntiprojekti kantoi nimeä ”Sky”.

taustatiedot, jotka toimisivat suo­

man kattavan myyntiaineiston,

kiinteistöt ovat suhteellisen uusia,

– Tiimimme tuotti puolueetto­

raan myös kaupanteon aineistona,

Rouhento toteaa. – Olimme hank­

rakennettu vuosina 2006–2012, kertoo Northern Horizonin Rouhen­

mat kiinteistökohtaiset raportit,

kertoo Northern Horizon Capitalin

kineet ja rakennuttaneet kohteita

joiden tekniseen osioon kuuluivat

Suomen maajohtaja ja Healthcare

vuodesta 2007 alkaen viiden

to. – Kaikki kiinteistöt ovat myös

esimerkiksi kiinteistöjen kaava-,

rahastomanageri Jussi Rouhento.

vuoden ajan sekä sen jälkeen hal­

käyttötarkoituksensa mukaisia ja

rakennuslupa- ja rasiteasioiden,

– Kohdetasolla halusimme konk­

linnoineet niitä määrätietoisesti.

hoiva-alan toimijoille sopivia. Niillä

ylläpitokustannusten sekä tekni­

reettisen tilannekuvan ja tiedot

Niinpä halusimme tehostaa myös

on hyvä sijainti, ja ne jakautuvat

sen kunnon ja korjaus­tarpeiden

kussakin kiinteistössä tarvitta­

myyntiprosessia ja tehdä tarjouk­

maantieteellisesti ympäri Suomen

selvitykset, kertoo Granlund

vista toimista ja esimerkiksi mah­

sen antamisesta ostajaehdokkaille

aina Kuusamosta Helsinkiin.

Consultingin johtava asiantuntija

dollisesta korjausvelan määrästä.

mahdollisimman helppoa.

Jari Loukiainen. – Lisäksi otimme

Kiinteistöjen oli myös täytettävä

Kiinteistön laatu vaikuttaa

Northern Horizonin Healtcare-tiimi on syystäkin tyytyväi-

kantaa kohteiden energiate­

tietyt viranomaisten kriteerit,

ylläpitokulujen jakautumiseen.

nen DD:n tuloksiin. Healthcare

hokkuuteen. Ympäristöosiossa

koska hoiva-ala on monin tavoin

Yksi olennainen osa Granlundin

I -rahaston kiinteistöportfolio

teimme vaiheen 1 -ympäristöris­

säänneltyä liiketoimintaa.

DD-selvityksiä on tutkia, miten

myytiin vuoden 2016 alussa eQ

kiinteistöjen vuokralaistilanne ja

Hoivakiinteistöt -erikoissijoitus­

ylläpitovastuiden jakautuminen

rahastolle 155 miljoonan euron

vaikuttavat kustannuksiin pitkällä

hintaan.

kikartoitukset, joissa selvitimme muun muassa tontin toiminta­ historiaa, arvioimme maaperän ja pohjaveden pilaantumisriskiä

DD-selvitys ei paljastanut suuria yllätyksiä. – Muutamat löydökset pystyim­

tähtäimellä.

sekä kartoitimme rakenteiden

me korjaamaan ennen kaupante­ koa ja samalla saimme varmuuden

– Kaikissa rahaston kohteissa

herättelivät meitä nostamaan

epäpuhtauksien esiintymistä.

siitä, että selvitys oli perusteelli­

oli voimassaolevat vuokrasopi­

valmiustasoamme, Rouhento

sesti tehty.

mukset, joissa ylläpitovastuiden

kiteyttää. – Uskon, että DD-selvi­

Tietoa ylläpidon kokonais-

– Granlundin asiantuntijat myös

DD vauhdittaa kauppoja ja

jakautuminen vuokralaisen

tyksen arvoa lisäsi, että sen teki

toimista. Rahaston johto tarvitsi

osoittaa vastuullisuutta. Laki ei

ja vuokranantajan välillä oli

yksi maamme nimekkäimmistä,

DD-raportin 27:stä hoiva-alan

määrää kiinteistön myyjää teettä­

määritetty, toteaa Granlundin Jari

tunnetuimmista ja hyvämainei­

kiinteistöstä. Pääosin kiinteistöt

mään DD:tä. Siksi se onkin selvä

Loukiainen. – Jos vuokralaisia ei

simmista toimijoista. 

tilanteesta ja konkreettisista

½done 1_2016 23

TULEVAISUUDEN OLYMPI A STADI O N KUNNIOITTAA YLEISÖÄ JA PERINTEITÄ Minttu Vilander, teksti Työyhteenliittymä K2S ja NRT, kuvat

23 

Vuonna 1938 avattu Olympiastadion tunnetaan niin tornistaan kuin moniin mieliin painuneista urheilu- ja kulttuurihetkistä. Suomalaiset ovat kokeneet stadionilla moninaisia hurmoshetkiä, oli kyse sitten vuoden 1952 olympialaisista, suomi­musiikin muistomatkalle kuulijat singonneesta Mestarit Areenalla -konsertista tai Huuhkajien otteista täyden stadionin edessä.

24 ½done 1_2016

Tänä keväänä alkava Olympiastadionin remontti muun­

2006 ja perusparannustyötä tehdäänkin yhteistyössä

taa historiallisen urheilu- ja tapahtuma-areenan uu­

Museoviraston kanssa.

teen kuosiin, paikaksi, joka täyttää kansainvälisten

– Olemme tehneet töitä sen eteen, että stadionin eri­

suurtapahtumien vaatimukset. Remontin on tarkoitus

tyinen luonne säilyy. Tehtävät muutokset ja paikan

valmistua vuonna 2019.

historiallinen aitous erottavat uudistetun stadionin koko

Stadion-säätiön toimitusjohtaja Maija Innanen ko­

maailman stadioneiden joukossa. Olympiastadion on

rostaa, että suunnittelun lähtökohtana on ollut se, että

maamerkki ja osa suomalaista identiteettiä. Stadionin

yleisöllä on korkeat standardit, mutta he arvostavat

uudistaminen mahdollistaa sille toisen, uudenaikai­

yhteistä menneisyyttä.

semman elämän.

– Olympiastadion on kautta historian ollut ja on tu­

Asiakaslähtöisyys on remontin tärkein näkökulma.

levaisuudessakin Suomen tärkein suurtapahtumien

Maija Innanen korostaa, että yleisön palveleminen ja

areena. Stadionin uudistamisen omaleimaisuus tulee

elämykselliset kokemukset ovat uuden stadionin mer­

näkymään aitojen puitteiden merkittävissä parannuk­

kittävin tehtävä.

sissa, jotka palvelevat uusimpia stadionvaatimuksia.

– Tärkeimpinä näkökulmina ovat katsojien mukavuu­

Innanen korostaa, että stadionin merkitys urheilun,

den nostaminen sekä sellaisten tilojen lisääminen, joissa

kulttuurin, viihteen ja turismin kohtauspaikkana säilyy,

ihmiset voivat tavata, juoda, syödä ja nauttia ennen

mutta tehtävät vain päivitetään vastaamaan nykypäivän

tapahtumaa, tapahtuman aikana ja sen jälkeen. Tavoit­

vaatimuksia.

teenamme on rakentaa erinomainen katsojakokemus,

– Uudistetulla stadionilla tilat, yleisöpalvelut, suo­ rituspaikat, logistiikka ja tekniset valmiudet ovat ny­

kunnioittaen olemassa olevan rakennuksen luonnetta ja merkitystä.

kyaikaisen monitoimiareenan vaatimusten mukaiset.

Yleisön parempi palveleminen näkyy tehtävissä uudis­

Monikäyttöisyys ja muunneltavuus ovat tärkeitä, ne ovat

tuksissa: kaikki stadionin katsomot katetaan ja istuimet

stadionrakentamisen kehityssuunta kaikkialla maailmassa.

uusitaan. Ravintola- ja palvelutilojen määrä kuusinker­

Merkittävänä historiallisena kohteena Olympia­

taistetaan ja wc-tilojen määrä 2,5-kertaistetaan. Yleisön

stadion on suojeltu rakennussuojelulain nojalla vuonna

turvallisuutta kasvatetaan lisäämällä poistumisteitä.

”VIIME VUOSINA OLYMPIASTADIONILLA ON VIERAILLUT VUOSITTAIN NOIN 650  0 00  –   7 00  0 00 KÄVIJÄÄ JA TULEVAISUUDESSA PAIKAN USKOTAAN HOUKUTTELEVAN MILJOONA KÄVIJÄÄ JOKA VUOSI.“

½done 1_2016 25

Remontin tavoitteissa korostetaan, että stadion tu­ lee olemaan kaupunkilaisten ja vierailijoiden käytössä päivittäin. – Stadionin uudistuva vierailijakeskus ja ravintola palvelevat kaikkia vierailijoita – turisteja, liikkuja, kokous­ asiakkaita – ympäri vuoden. Tänne voi siis tulla vaikka vain fiilistelemään paikan tunnelmaa, Innanen kertoo. Kasvavia vierailijamääriä ja ainutlaatuisia elämyksiä. Tavoitteet vierailijamäärien kasvamiselle on asetettu myös korkealle. Viime vuosina Olympiastadionilla on vieraillut vuosittain noin 650 000 – 700 000 kävijää ja tulevaisuudessa paikan uskotaan houkuttelevan mil­ joona kävijää joka vuosi. Valmistuessaan stadion on 81-vuotias. Mikä on se asia, mikä ei ole muuttunut vuosikymmenten saatossa, vaikka tekniset vaatimukset ja yleisön tarpeet ovatkin kasvaneet? – Olympiastadion on paikka, jossa ihmiset voivat ko­ kea yhdessä ikimuistoisia ja ainutlaatuisia elämyksiä. Uskomme, että tämä yhteisöllisyys on ollut kantava voima ennen ja on myös tulevaisuudessa. Rakennamme yhteisiä elämyksiä tuleville sukupolville, Maija Innanen tiivistää Olympiastadionin merkityksen suomalaisille. Tutustu Olympiastadionin uudistukseen: www.stadion.fi

26 ½done 1_2016

menestykseen.

Kuva: Mikko Mäntyniemi

01 Jan Pawli luotsaa Granlund Manageria kansainväliseen

Lyhyesti

GRANLUND MANAGER TARJOAA RATKAISUJA LÄHI-ITÄÄN JA KIINAAN

26 

Maailmalla autetaan kiinteistönomistajia säästämään kuluja ja energiaa.

Granlund Manager -liiketoiminnassa on panostettu viime syksystä alkaen kansainvälisen liiketoiminnan voimakkaaseen kehittämiseen. Skandinaviassa Mana­ gerille on tehty jalansijaa jo pitkään, mutta viime syk­ systä lähtien on selvitetty aktiivisesti mahdollisuuksia myös uusilla markkinoilla. Kiina ja Lähi-itä ovat nousseet erityisen potenti­ aalisiksi alueiksi Managerin maailmanvalloituk­selle. Näillä alueilla on viimeisen 20–30 vuoden aikana nähty valtava rakennusbuumi sekä

”NYT YLLÄPITO ON AJANKOHTAISTA.” Jan Pawli

elintason nousu. Näiden seu­ rauksena tarve ylläpidon te­ hokkaaseen seuraamiseen ja toteuttamiseen on erityisen akuuttia

– Aiemmin näillä alueilla keskityttiin luomaan ja rakentamaan uutta, ei ylläpitämään jo rakennettua. Nyt ylläpito on ajankohtaista, summaa kansainvälisen ohjelmistoliiketoiminnan johtaja Jan Pawli. Manager tarjoaakin ratkaisuja juuri tämän hetken ajankohtaisiin ongelmiin, kun talouskasvun hidastu­ minen, energiahinnan nousu ja työntekijäkustannusten kasvaminen vaativat kulujen tarkempaa hallintaa. Gran­ lund Manager antaa ratkaisuja ylläpidosta ja energiasta aiheutuvien kustannusten hallintaan. Ohjelmisto tarjoaa kiinteistönomistajille tietoa ja läpinäkyvyyttä kiinteistön ylläpitoprosesseihin. Lisäksi Granlund Manager kerää, raportoi ja optimoi energian­ kulutukseen liittyvää tietoa ja käytäntöjä – Me tarjoamme kiinteistönomistajille vaikutusmah­ dollisuuksia ylläpidon toimenpiteisiin sekä pitkän aika­ välin suunnitteluun ja kustannustenhallintaan. On selvää, että heillä on haasteita, joihin me voimme vastata, Pawli summaa. 

Lyhyesti

½done 1_2016 27

Kuvitus: Pirita Toivanen

ELINKAARI OHJAIN – MUKANA ALUSTA ASTI

27 

Rakennusten elinkaariominaisuuksiin vai­ kutetaan parhaiten varhaisessa vaiheessa, jo

hankekohtaisia tavoitteita asettaessa ja suunnittelun käynnistyessä. Uuden palvelukokonaisuu­temme, Elinkaari Ohjai­ men, avulla tunnistamme ja ennakoimme rakennuksen elinkaariominaisuudet hankkeen alkutaipaleella, mikä mahdollistaa myös käyttöön ja ylläpitoon liittyvien haasteiden tuomisen esille jo varhain. Energia-, ympäristö- ja sisä­ympäristöasioiden lisäksi, laajennamme elinkaarikonsultin roolin käsittämään sekä terve talo -näkökulman että elinkaarikustannushallin­ nan. Elinkaarikonsultti on ohjaava, poikkitieteellinen ja puolueeton sekä eri osapuolia yhdistävä asiantuntija. Elinkaari Ohjain ei tarkoita yhtä henkilöä, vaan eri osa-alueiden asiantuntijoista koostuvaa tiimiä, jota edustaa kokenut hankevastaava. Hankevastaava työs­ kentelee asiakkaan, suunnittelijoiden ja muiden osa­ puolten yhteyshenkilönä. Elinkaari Ohjain -tiimi huolehtii yhteistyössä raken­ nuttajan kanssa elinkaaritavoitteiden määrittelystä sekä varmistaa elinkaaritavoitteiden ja pitkä­aikaiskestävyyden toteutumisen koko rakennuksen elinkaaren ajan. Tavoit­ teiden hallinta sekä niiden raportointi ja päivittäminen suunnittelun edetessä, rakentaessa ja käyttöönottovai­ heessa varmistaa tavoitteiden toteutumisen. Näin mahdollistamme saumattoman laadunhallinnan, jossa asiakkaamme saa elinkaari­edullisen ja toimivan kiinteistön koko sen käyttöiän ajaksi. Uudessa palvelussamme hyödynnämme työpajame­ netelmiä ja edistämme uudenlaista vastuullista toiminta­ kulttuuria rakennusalalla – kuten kaikessa, mitä teemme.  Haluatko kuulla lisää? Ota yhteyttä. Johtava energia-asiantuntija Ulla Nykter, Granlund Consulting, 050 303 7697, ulla.nykter@granlund.fi

COACHING: UUDENLAISIA TOIMINTAMALLEJA ALALLE

27 

Granlund Consulting haluaa tuoda tuoretta ajattelua kiinteistöalalle Coaching-palveluil­

laan. Valmennuksissa uudet toimintamallit ja alaan vaikuttavat säädökset ja trendit sidotaan asiakkaan omaan liiketoimintaan. – Haluamme yhdistää tarpeellisuuden, tiiviyden ja toimivuuden, summaa Coaching –vastuukouluttaja Piia Sormunen. Valmennuksiin osallistuneille jaetaan Open Badge -osaamismerkki, jonka voi liittää esimerkiksi Linked­ Inin-profiiliin. – Oppimismerkistä voi valmennettavalle muodostua merkittävä hyöty esimerkiksi, kun allianssihankkeen henkilöitä kootaan yhteen. Badgen avulla voi osoittaa tuntevansa fasilitointia, Sormunen korostaa. Tällä hetkellä valmennuksia järjestetään mm. Big Room -työpajamenettelyistä, lähes nollaenergiaraken­ tamisesta ja ISO 14001 -standardeista. Mikäli haluat tietää, mitä nämä tarkoittavat juuri sinun liiketoimintasi kannalta, otathan yhteyttä Piia Sor­ museen (040 653 3118 tai piia.sormunen@granlund.fi). 