Issuu on Google+

lehti uudesta suunnittelusta ylläpito kehittyy -teemanumero

04 07

No. 1/2014 0€

10 Senaatti moti­ voi käyttäjiä 20 FInZEB mää­ rittelee rajoja

Cityconin kokonais­ valtainen energianhallinta SYK:n massiivinen mittarointiuudistus

s.16

Oliko ylläpitomme eilen tehokasta?


02 ½done 1_2014

Sisällys

07

03 04 07 10 13 15 16 17 19 20 22

Esipuhe

Cityconin kokonaisvaltainen

energianhallinta Suomen Yliopistokiinteistöjen massiivinen

mittarointiuudistus Senaatti motivoi käyttäjiä

Ylläpito kehittyy yhteistyöllä

Granlund Manager vahvistuu Ruotsissa

Oliko ylläpitomme eilen tehokasta?

Benchmarking auttaa kehittämään

Energiasimuloinnista tukea ylläpidossa

FInZEB määrittelee rajoja

Konesalien ylläpidossa hyvä kehitysvauhti

Julkaisija: Granlund Oy Malminkaari 21, PL 59, 00701 Helsinki Päätoimittaja: Juhani Pekkonen +358 10 759 2241, juhani.pekkonen@granlund.fi ISSN 2242-4997 (painettu) ISSN 2242-5004 (verkkojulkaisu)

Graafinen suunnittelu: Porkka & Kuutsa Oy Painopaikka: Alocon Oy Kannen kuva: Petri Juntunen Kannen mallit: Jenni Rusama, Petra Tiainen, Asta Varpio, Sara Grotell

kuva: Granlund

kuva: Granlund

22

kuva: Citycon

04


esipuhe

½done 1_2014 03

Ylläpito kehittyy Petri Juntunen, kuva

03 

Lapsi koulussa, työntekijä toimistossa, ostaja kaupassa – heidän takiaan kiinteistöjen ylläpidon

pitää toimia. Välillisenä lopputuloksena ovat mm. hyvä

sisäympäristö ja energiatehokkuus. Lopullisena tavoittee­ na on tietysti luoda hyvät puitteet oppimiselle, vaikkapa insinöörityölle toimistossa ja shoppailulle kaupassa. Jostakin syystä kiinteistöjen ylläpidossa edellä mainittuja tavoitteita ei ole noteerattu kovin korkealle.

”Yksi tärkeimmistä ylläpidon muutos­ tarpeista on reaali­a ikaisuus johtamisessa.”

Laadukkaissa tiloissa, joita tukevat laadukkaat palvelut, tällainen avoi­ muus voisi olla tilojen kilpailuvaltti. Tekemällä kiinteistöjen tiedoista (reaa­ liaikaisesti) havainnollisia ja mielenkiintoisia voisim­

Teollisuuspuolella prosessi eli itse tekeminen määrit­

me saada käyttäjät myös

telee kaiken, mutta toimitiloissa ei tiloissa toimivalle

paremmin innostumaan tilojensa tehokkaasta käytöstä.

ihmiselle ole suotu vastaavaa asemaa.

Yksi tärkeimmistä ylläpidon muutostarpeista on reaali­

Kiinteistöala ja varsinkin rakentamispuoli ovat panos­

aikaisuus johtamisessa. Perinteinen ylläpidon johtaminen

taneet kovasti tiedonsiirron standardeihin ja tietomal­

keskittyy määräaikaisiin töihin ja ongelmien ratkaisuun.

linnukseen. Niiden avulla ammattilaiset siirtelevätkin

Kehittyneet keskitetyt valvomot ja tiedonsiirto verkon yli

tietoa ”näppärästi” keskenään. Tilojen loppukäyttäjää ei

ovat auttaneet tilannetta. Pystytään reagoimaan nopeam­

tässä kehityksessä ole paljoakaan muistettu. Talotekniset

min ongelmiin ja saadaan tehoja keskittämisestä. Vieläkin

laitteiden tiloissa näkyvät osat ovat tyypillisesti kryptisiä

on puuttunut keino hallita kokonaisuutta (koko kiinteistö­

käyttöliittymiltään, eikä tietoja rakennuksesta tai tiloista

kannan tilannetta) tehokkaasti, analysoida tärkeimpien

jaeta käyttäjien kanssa. Samalla kuitenkin tiedetään, että

tavoitteiden kuten sisäympäristön ja energiatehokkuuden

esimerkiksi toimiston sähkönkulutuksen suurin potentiaali

toteutumista reaaliaikaisesti ja mitoittaa ylläpitoa näiden

on käyttäjien käyttäytymisen muutoksessa ja tyypillisesti

tietojen perusteella. Meidän mielestämme sellainen toimin­

sisäympäristön laatuasiat eivät ole heille kovin tuttuja.

tamalli ja työkalut on nyt kehitetty, ja siitä kerrotaan tämän

Olisiko mahdollista, että toimistotalon jokaisella käyttäjällä olisi reaaliaikaisesti saatavilla:

lehden sivuilla. Tämä ½done-numero kuvaa uusia mahdollisuuksia

×× oman tilansa sisäympäristön laatutiedot

kiinteistöjen ylläpidossa. Mukana on sekä kuvausta to­

×× oman organisaationsa energiatehokkuus

dellisista käytännön projekteista että avauksia uusista

×× tietoja kiinteistö- ja tilapalveluiden onnistumisesta

tuotteista ja palveluista. 

×× helppo palautekanava ja vaikutusmahdollisuus em. tietoihin ?

Pekka Metsi Granlund


04 ツスdone 1_2014

Cityconin kokonaisvaltainen

energianhallinta Pekka Metsi, teksti窶イitycon, kuvat


½done 1_2014 05

04

Citycon Oyj on jo monia vuosia koros­ tanut kestävän kehityksen tavoitteita ja tehnyt työtä niiden eteen suoranaisen liike­ toiminnan rinnalla. Konkreettisesti tavoit­ teita on esitetty vaikkapa vuoden 2013 vuosi­ kertomuksessa. Citycon ja Granlund allekirjoittivat vuoden 2013 syksyllä kattavan sopimuksen energiahallinnan konsultoinnista ja kiinteistöjen ylläpidon tiedonhallinnan ohjelmistoista. Sopimuksen piiriin kuuluvat kaikki Cityconin kohteet Suomessa. Sopimuksen tavoittee­ 01 Cityconin tavoitteita vuosi-

na on kokonaisvaltaisesti

kertomuksessa.

johtaa energiatehokkuutta

02 Citycon omistaa mm. Iso omena -kauppakeskuksen.

lähtien yksittäisten mitta­ reiden luennasta ja pääty­ en pörssiyhtiön kestävän

kehityksen raportointiin. Tavoitteena on aktivoida omaa toimintaa ja sidosryhmiä ja tietysti saada aikaan positii­ vista kehitystä. Seuranta ja raportointi ovat vain välineitä – todellinen tavoite on parantaa energiatehokkuutta eli saada aikaan muutoksia. Käytännössä Cityconin ja Granlundin sopimukseen liittyvät mm. energian ja veden tuntitasoinen kaukoluenta ja tiedonsiirtojen vikatilanteiden hallinta, energiakustan­ nusten edelleenlaskutus, energiaraportointi ja energia­ tehokkuuden jatkuva seuranta sekä ohjauksen palvelut. Lisäksi erikseen sovittaessa voidaan toteuttaa tekno­ logiahankkeita tai käyttäjille kohdistuvia kampanjoita. Jatkossa tavoitteena on yhä vahvemmin kehittää City­ conin energiamittauksia ja toteuttaa mittarointistrategiaa. Suuressa kiinteistömassassa on aina myös ikääntynyttä tekniikkaa. Näiden osalta on seuraavassa vaiheessa tar­ koitus lähteä uudistuksiin luotettavimmilla ratkaisuilla. Cityconin kehitys- ja vastuullisuus­ johtaja Marko Juhokas: ”Meille kestävä kehitys on tärkeä osa sekä strategista että operatiivista johtamista. Taloudel­ lisen ja sosiaalisen vastuun lisäksi Ci­ tycon kiinnittää erityistä huomiota ym­ päristövastuuseen. Energia on tärkein

Marko Juhokas

Tärkeimpiä tekijöitä kokonaisvaltaisessa energiajohtamisessa ovat: Tekijä

Vaikutus

Tärkeää

Ehyet prosessit ja integroidut

Tehokkuus ja luotettavuus.

Virheet vievät uskottavuutta. Nopea reagointi

tietojärjestelmät.

ongelmiin.

Asiantuntemus ja oikeat linjaukset.

Kustannukset hallinnassa. Ei pilotoida.

Aktiivinen viestintä ja raportointi.

Sidosryhmien aktivointi.

Liian monimutkaisten ratkaisujen välttäminen. Pelkät insinööriraportit eivät riitä. Käyttäjien innostaminen.

Kaikki keinot käyttöön.

Aina voi parantaa.

Osaamisvaatimuksena tekniikka, ICT, johtaminen, käyttäytymistieteet …


06 ½done 1_2014

yksittäinen aihe, mutta toki ympäristövastuuseen sisältyy paljon muutakin. Energiayhteistyöllä Granlundin kanssa haemme luotettavaa ja hyvin integroitua tiedonhallintaa sekä mahdollisuutta jatkuvasti yhdessä kehittää toimintaa. Se että meillä oli jo Granlund Manager käytössä, tehosti

”Kauppakeskukset ja kaupan tilat ovat otollinen ympäristö aktiiviselle energiajohtamiselle.”

merkittävästi liikkeelle lähtöä. Laajempi energiayhteistyö on lähtenyt mukavasti liikkeelle ja toiminta on ollut ak­ tiivista monilla eri foorumeilla. Kumppani, joka hallitsee laajasti substanssin ja pystyy joustavaan palveluun, on meille tärkeä.” Kauppakeskukset ja kaupan tilat ovat otollinen ympä­ ristö aktiiviselle energiajohtamiselle. Toiminnan intensi­ teetti vaihtelee voimakkaasti, tekniikkaa on suhteellisen paljon ja volyymit ovat suuria. Tekniikka on kehittynyt esimerkiksi ilmastoinnin tarpeen mukaisessa ohjauk­ sessa sekä mittausjärjestelmien osalta, mikä vaikuttaa kustannusten laskuun. Toiminnalle voidaan helpommin saada kannattavuutta ja säästöt voivat olla merkittäviä. Insinööriosaamisella ja sitä kautta tekniikalla voidaan saada jo nykyisillä eväillä hyviä tuloksia. Seuraava suuri haaste on saada myös vuokralaisasiakkaat ja heidän asiakkaansa mukaan energiatehokkuuden ihmeelliseen maailmaan. Mistä löytyy sellaisia ”sweetspotteja” jotka sekä parantavat kaupan myyntiä/asiakasuskollisuutta/ brändiä ja samalla säästävät kustannuksia. Kestävän kehi­ tyksen ja paremman yhteistoiminnan kautta näitä löytyä. 

03 Insinööriosaamisella ja sitä kautta tekniikalla voidaan saada jo nykyisillä eväillä hyviä tuloksia. Seuraava suuri haaste on saada myös vuokralaisasiakkaat ja heidän asiakkaansa mukaan energiatehokkuuden ihmeelliseen maailmaan.


½done 1_2014 07

Suomen Yliopistokiinteistöjen

massi i v i n en mittarointiuudistus

01 Jyväskylän yliopiston liikunta­

Veikko Martiskainen, teksti Granlund, kuvat

tieteellinen tiedekunta.

07

Mitä et voi mitata, et voi johtaa. Mitä et voi johtaa, et voi kehittää. Tehokas kulutuksien mittaaminen luo edellytykset energiajohtamiselle ja energiatehokkuuden kehittämiselle. Kulutuk­ sien mittaamisen tulee olla luotettavaa, automaat­ tista, tuntitasoista ja vähintään rakennuskohtaista. Näistä lähtökohdista Suomen Yliopisto­kiinteistöt Oy lähti massiiviseen mittarointi­uudistukseen yhteistyössä Granlundin kanssa.


08 ½done 1_2014

”Mittaroinnissa päädyttiin avoimeen ja joustavaan malliin. Toteutuksissa ei sitouduta mihinkään laitetai järjestelmätoimittajaan vaan asetettuun vaatimustasoon.”

Suomen Yliopistokiinteistöt Oy (SYK) omistaa pääkau­ punkiseudun ulkopuolella sijaitsevien yliopistojen toi­ mitilat. Valtaosa tiloista sijaitsee yhdellätoista eri yli­ opistokampuksella. Yli 1 100 000 htm2:ä, 80 kiinteistöä ja lähes 400 rakennusta tekevät SYK:stä yhden Suomen merkittävimmistä kiinteistönomistajista. Kulutusseurannan lähtötilanne oli melko sekava eikä lainkaan tyydyttävällä tasolla. Kulutuksia mitat­ tiin useimmiten suurina kokonaisuuksina. Kattavaa rakennus­kohtaista mittarointia ei ollut. Päämittauksista merkittävä osa oli kuitenkin jo automaattiluennan pii­ rissä. Rakennuksissa oli satoja alamittauksia, mutta niitä oli luettava manuaalisesti. Myös tieto, mitä oikeasti mitattiin, oli usein puutteellista. Kattavaa ja luotettavaa kokonais­kuvaa rakennustasoisesta energiatehokkuu­ desta ei ollut mahdollista muodostaa. SYK ja Granlund solmivat vuonna 2011 laajan ener­ giahallintaa koskevan yhteistyösopimuksen. Tällöin yhdeksi keskeiseksi tavoitteeksi asetettiin tätä toimintaa tukevan mittarointiratkaisun aikaansaaminen. Minimi­ vaatimukseksi asetettiin rakennuskohtainen, automaat­ tinen ja tuntitasoinen kulutuksien mittaaminen, jota on mahdollista täydentää tarpeen mukaan alamittauksilla. Toimivan energiahallintayhteistyön kautta SYK:lle oli luontevaa lähteä kehittämään myös mittarointia yhteis­ työssä Granlundin kanssa. Olemme vastanneet projektin kokonaiskoordinoinnista, 02 TTY Kampusareena-aukio.

suunnittelun ohjauksesta, rakennuttamisesta, val­

vonnasta ja merkittävästä osaa suunnittelua. Mittaroinnissa päädyttiin avoimeen ja joustavaan malliin. Toteutuksissa ei sitouduta mihinkään laite- tai järjestelmätoimittajaan vaan asetettuun vaatimustasoon. Toteutusratkaisut perustuvat asetetut vaatimukset täyt­ täviin eri laitetoimittajien mittareihin ja laitteisiin. Kokonaiskuva mittaroinnin nykytilasta saatiin katta­ valla kartoituksella. Tuotettu tieto toimi myös suunnit­ telun lähtötietona. Pilottikohteen suunnittelun ohessa syntyivät myös suunnittelu- ja dokumentointiohjeet sekä vaatimukset niin olemassa olevien kohteiden kuin uudisrakennuksien mittaroinnin toteutukselle. Jokai­ sesta mittarista laaditaan yksilöllinen mittarikortti. Mittareiden sijaintitiedot ja mittausalueet merkitään erikseen tätä varten oleviin piirustuksiin. Myös tietojen arkistoinnista ja ylläpidosta sovittiin. Näin luotiin malli, jonka avulla tiedetään missä mittarit sijaitsevat ja mitä ne mittaavat. Mittarointiuudistuksen ensimmäiseen vaiheeseen kuului lähes 800 uutta mittaria. Toisessa vaiheessa mittarointia tullaan täydentämään alamittauksilla, joi­ den toteutuksessa huomioidaan erityisesti käyttäjien yksilölliset kulutuksien seurantatarpeet.


”Kulutusseurantaohjelmiston tulee itse kyetä analysoimaan tietoa ja tuoda tehokkaalla tavalla esille poikkeamakohteet.”

½done 1_2014 09

SYK:n uuden mittaroin­ tiratkaisun avulla voidaan

04 TTY Kampusareenan Tieto­aukio.

kulutuspoikkeamat paikan­ taa nopeasti ja tarkasti. Samalla myös erilaisten kulutus­ profiilien, kuten esimerkiksi yöaikaisten pohjakuormien analysointi ja niiden muutoksiin reagointi mahdollistuvat. Granlund Managerin energiahallintatyökaluja käyte­ tään kulutustietojen analysoinnin ja raportoinnin työka­ luina. SYK:n mittariuudistuksen tuottama kulutustiedon määrä on niin valtava, että poikkeamien sattuman­varainen etsintä rakennus- tai mittarikohtaisia kulutuksia tutki­ malla ei ole tehokas tapa toimia. Kulutusseurantaoh­ jelmiston tulee itse kyetä analysoimaan tietoa ja tuoda tehokkaalla tavalla esille poikkeamakohteet. SYK on sitoutunut energiatehokkuussopimuksen kautta 6 %:n energiansäästöön. Tavoitteena ei ole säästää hinnalla millä hyvänsä, vaan tuottaa hyvät sisäolosuhteet optimaalisella energiankulutuksella. Kulutuksien lisäksi mittaroidaan olosuhteita ja teknistä toimivuutta. Työka­ luna tässä on pilotoitu Granlund Manager Metrix -ohjel­ mistoa. Kokemukset ovat olleet hyviä ja suunnitelmissa

03 Mittarointiuudistuksen ensimmäiseen vaiheeseen kuului lähes 800 uutta mittaria. Jokaisesta mittarista laaditaan yksilöllinen mittarikortti.

on tarkoitus ottaa toimintamalli laajempaan käyttöön. Yhdistämällä energian, olosuhteiden ja toimivuuden seuranta luodaan erinomaiset edellytykset täysin uu­ denlaiseen energiatehokkuuden hallintaan. 


10 ½done 1_2014

Senaatti

motivoi

käyttäjiä Granlund, teksti Senaatti-kiinteistöt, kuvat


10

½done 1_2014 11

Senaatti-kiinteistöjen kehityspäällikkö Esa Halmet­oja selvitti ½done-lehdelle kiinteistöjen ylläpitoa. 1. Senaatti on kehittänyt yhteistyössä käyttäjien kanssa mm. tilankäytön tehokkuutta ja energia-asioita. Onko käyttäjät helppo innostaa tällaisiin projekteihin mukaan ja mitä keinoja te olette käyttäneet?

Valtionhallinnon tilankäytössä kaikuu isännän ääni. Valtiontalouden tiukkuus pakottaa organisaatiot kar­ simaan kustannuksiaan. Yksi merkittävä kuluerä ovat toimitilat. Niinpä monilla Senaatin asiakkailla ei ole muuta vaihtoehtoa kuin tehostaa tilankäyttöään. Pro­ sessit ovat nopeita, eikä henkilöstö aina ehdi sopeutua tapahtuviin muutoksiin. Tämä on valitettavaa sekä hen­ kilöstön että operaattorina toimivan Senaatin kannalta. Emme haluaisi otsaamme ”tilapoliisin” leimaa, mutta aina sitä ei voi välttää. Haastavissa tilanteissa toimii parhaiten rakentava yhteistyö asiakkaan paikallisen organisaation kanssa. Avainsanoja ovat avoimuus ja luottamuksen rakenta­ minen. Meidän on mentävä asiakkaan rinnalle, ja py­ rittävä tukemaan heidän muutosprosessiaan parhaan kykymme mukaan. Asiat on helpompi kohdata asioina, jos ja kun asiakas kokee, että pyrimme aidosti ymmärtä­ mään henkilöstön mielialaa ja tarpeita. On tärkeää, että ihminen kohtaa ihmisen, vaikka kyse onkin työasioista. Työkaluilla ei ole niin suurta merkitystä. Luonnollisesti pyrimme olemaan tässäkin asiassa 2010-luvulla ja hyödyntämään nykyteknologian tarjoamia erilaisia viestintäkanavia. Käytämme esimerkiksi Internetiä ja dynaamisia infonäyttötauluja, perinteistä sähköpostia silti unohtamatta. Toki niitäkin tilanteita on, joissa asiakas itse pyrkii vapaaehtoisesti tehostamaan tilankäyttöään. Vastaam­ me näihin tarpeisiin tarjoamalla asiantuntemustamme ja valmiita ratkaisumalleja asiakkaan käyttöön. Yhteis­ työllä päästään parempaan lopputulokseen. Tästä on helppo olla asiakkaiden kanssa samaa mieltä. 2. Mitä olette oppineet näissä projekteissa? Mikä toimii ja mikä ei? Se mitä edellä on mainittu, pätee myös energian­säästö­ hankkeisiin. Ylhäältä päin ”käskytetty” energiansäästö voi toimia hetken aikaa, mutta se ei kanna pitkälle. Mainio esimerkki yhteen hiileen puhaltamisesta on vuonna 2010 lanseerattu Senaatin käyttäjäsähköprojekti. Projektin tavoitteena on alentaa kiinteistöjen käyttäjien sähköener­ gian kulutusta käyttötottumuksia muuttamalla. Projekti on täyttänyt sille asetetut odo­ 01 Helsingissä Hakaniemen­ ranta 6:ssa sijaitsevassa kiinteistössä toimii muun muassa Opetushallitus.

tukset. Muutaman vuoden aikana olemme saavutta­ neet sähkökustannuksissa


12 ½done 1_2014

Kun sähkönkulutus laskee, palautamme heille säästöjä vastaavan osuuden. Raha on asiakkaille budjetin ulko­ puolista rahaa, jonka voi käyttää esimerkiksi henkilöstön hyvinvoinnin parantamiseen. Sähköstä säästyneitä euroja on käytetty mm. kuntosalilaitteisiin. Itse oman sähkönsä hankkivia suosittelemme toimimaan samalla tavalla. 4. Mitä kehitystä toivoisit, että tällaista toimintaa voitaisiin vielä laajemmin harjoittaa? Sinänsä mikään ei estä harjoittamasta tämänkaltaista yhteistyötä asiakkaiden kanssa. Kyse on viitseliäisyydestä. Esteet ovat lähinnä ihmisten ”korvien välissä” eli asenteis­ 02 Senaatti-kiinteistöjen kehityspäällikkö Esa Halmet­oja.

sa. Oman mukavuusalueen ulkopuolelle meneminen edel­ lyttää hieman uskallusta. Oman asenteen on muututtava

säästöt, joiden kokonaissumma kirjoitetaan kuudella numerolla. Eikä ensimmäinen numero ole ykkönen. Käyttäjäsähköprojektin avainsana on asennemuutos. Pyrimme vaikuttamaan ihmisten ajattelutapaan lisää­ mällä ihmisten tietoisuutta energiankulutuksesta sekä energiankäytön ympäristövaikutuksista. Euromääräiset säästöt ovat sivuroolissa, joskin niilläkin on oma tärkeä

ensin. Meidän tulee ensin

”Jokaisen ihmisen henkilökohtaisilla valinnoilla on aidosti merkitystä.”

itse motivoitua, ennen kuin voimme motivoida muita. Pari kehityskohtaa voin mainita. Tällä hetkellä ra­ kennusten energiamitta­ rointi ei tue tämänkaltaista

merkityksensä. Valtion säästötalkoisiin osallistumi­

yhteistyötä. Sähköä mita­

nen koskee meitä jokaista. Tuomme sinänsä vakavaan

taan harvoin käyttäjäkohtaisesti, vettä ja lämpöä vielä har­

asiaan myönteisen näkökulman korostamalla yksilön

vemmin. Käyttäjien kuluttaman sähkön määrä joudutaan

vaikutusmahdollisuuksia. Viestin keskeinen sisältö on,

usein arvioimaan prosenttiosuutena kokonaiskulutuk­

että jokaisen ihmisen henkilökohtaisilla valinnoilla on

sesta. Tämä asettaa eri käyttäjäorganisaatiot keskenään

aidosti merkitystä.

eriarvoiseen asemaan. Esimerkiksi kahden käyttäjän

3. Miten aktiivisuus saadaan säilytettyä projektin

talossa toisen tekemät säästötoimenpiteet koituvat myös

jälkeen?

toisen käyttäjän hyväksi, joka ei välttämättä tee yhtään

Käyttäjäsähköprojektin kesto on kaksi vuotta. Projektin

mitään asian eteen. Toisaalta jos toinen tuhlaa, toisen

aikana sähkönkulutuksesta pyritään ottamaan ns. löysät

hyvät säästötoimet saattavat valua hukkaan.

pois. Käyttäjiä tiedotetaan aktiivisesti mm. sähköpostilla,

Myös vuokrasopimusmallit ovat usein joustamat­

järjestetään kilpailuja ja erilaisia kyselyitä. Mediaa ja

tomia, eivätkä mahdollista sähkölaskun jakamista ai­

Internetiä hyödynnetään aktiivisesti. Kahden vuoden

heuttamisperiaatteella. Tämä vaatii joustamista niin

aikana saavutetaan yleensä sähkönkulutuksen perus­

kiinteistön omistajan kuin asiakkaankin taholta. Hyvällä

taso. Tämän jälkeen aktiivinen toiminta päättyy, mutta

tahdolla tästäkin kyllä selvitään.

esimerkiksi energiankulutusta osoittava infonäyttö ja

Tällä hetkellä käyttäjäsähköprojekti kattaa noin 70

web-sivut jäävät pysyvästi käyttöön. Myös sähköposti­

kiinteistöä. Projektin alussa tavoite asetettiin sataan

tiedotteet lähetetään edelleen neljännesvuosittain. Lisäk­

kiinteistöön. Todennäköisesti saavutamme tavoitteen

si osallistumme asiakkaiden sisäisiin infotilaisuuksiin,

vuoden 2015 alkuun mennessä. Tulevaisuudessa tä­

joissa kerromme energiankulutuksen tilanteesta.

mänkaltaisesta toiminnasta tulee osa Senaatin pysyvää

Euro on myös erinomainen motivaatiotekijä. Osa asiak­ kaista maksaa vuokraneliöihin perustuvaa sähkökorvausta.

toimintamallia. Projektista on siis tullut prosessi, mikä ei tässä tapauksessa ole ollenkaan huono asia. 


½done 1_2014 13

Ylläpito kehittyy yhteistyöllä Reetta Räsänen ja Jack Westrén-Doll, teksti LähiTapiola, Shutterstock, kuvat

13

LähiTapiola Kiinteistövarainhoito Oy on LähiTapiola-ryhmän omistama kiinteistö­ sijoitus- ja kiinteistöjohtamispalveluja tuottava yritys, jonka hallinnoima kiinteistö­ varallisuus on yli 3 miljardia euroa.

01 Ylläpidon vuokralais-

muokattiin ja ajoitettiin huo­

viestintää aulanäytön

mioiden kiinteistön strate­

avulla.

02 Yhteysjohtaja Reetta Räsänen, LähiTapiola Kiinteistövarainhoito Oy

gia ja vuokraustilanne. Tämä mahdollisti kunnossapidon panostuksen optimoinnin liiketoimintaa parhaiten tu­ kevalla tavalla. Lopputulok­

Ylläpidon johtamisen tehtävänä on huolehtia kiinteistön

sena kunnossapidon osa-alue kehittyi yhteneväisten

toimintojen ja palvelujen järjestämisestä, sekä luoda ja

toimintatapojen ja yhteistyön lisäämisen avulla.

ylläpitää optimaaliset ja tarkoituksenmukaiset toimin­ taolosuhteet vuokralaisille.

Seuraavana kehitysaskeleena nähtiin kiinteistönhoi­ don ja -huollon palveluverkoston entistä ammattimaisem­

LähiTapiola Kiinteistövarainhoidossa lähdettiin

pi johtaminen. Ajankohtaista oli sellaisen seurantamitta­

2000-luvun alussa kehittämään ylläpidon toiminta­

riston laatiminen, jonka avulla voitaisiin muodostaa sekä

mallia. Tavoitteena oli suunnitelmallinen kunnossapito,

kokonaiskuva prosessien toimivuudesta että tunnistaa

joka perustuu tunnistettuun tarpeeseen. Silloin otettiin

ne kohteet/toiminnot, jotka edellyttävät reagointia. Sekä

käyttöön toimintatapa, jossa kuntoarviokonsultit veivät

mittariston toimivuus että palvelujen hankinnan te­

tunnistetut kunnossapitotarvetiedot suoraan LähiTapio­

hostaminen edellyttivät kiinteistön­hoidon ja -huollon

lan Granlund Manager -tietokantaan (ent. RYHTI). Lähi­

palvelukuvausten yhdenmukaistamista, joka toteutettiin

Tapiola Kiinteistövarainhoidon kiinteistöpäälliköiden ja

Granlund Manager -huoltokirjojen muodossa. Kehitys johti

teknisten asiantuntijoiden toimesta tietoja täydennettiin,

palvelutoimittajien määrän vähenemiseen ja yhteistyö- ja


14 ½done 1_2014

”Energiatehokkuuden saralla LähiTapiola Kiinteistövarainhoito on ollut kiinteistöalalla edelläkävijä.” Energiankäytön ominaiskulutuksen kehittyminen Lämpö (sääkorjattu), kWh/m Sähkö, kWh/m

3

3

Vesi, dm3/m3

johtamisnäkökulman vahvistumiseen. Ylläpidon johtami­ nen kehittyi yhteistyön ja mittaamisen avulla.

2012

2013

Muutos %

19,0

17,4

–8,3

13,3

12,0

–9,6

tävästi energiatehokkuuden parantamiseen ja tulokset

47,8

43,8

–8,2

ovat olleet erinomaisia. Kulutusseurannan tavoitteita

LähiTapiola Kiinteistövarainhoito panostaa merkit­

ovat tiedon kerääminen, analysointi ja kulutukseen Lämpö (sääkorjattu) [kWh/m3]

vaikuttaminen. Periaatteessa helppoa, mutta isossa kiin­

32,0

teistökannassa varsin haasteellista. Kulutuslukemien

28,0

hallinnassa käytettävien järjestelmien kehitys ja käytön tehokkuus ovat keskeisessä roolissa kulutuspoikkea­

24,0

mien analysoinnissa ja toimenpiteiden käytäntöön

20,0

viennissä. Energiatehokkuuden saralla LähiTapiola

16,0

Kiinteistövarainhoito on ollut kiinteistöalalla edellä­

12,0

kävijä. Varsin aikaisessa vaiheessa päätettiin ottaa

8,0

tiedon hallinta ja kerääminen kattavasti haltuun koko

4,0

kiinteistökannassa. Se edellytti manuaalisesti luettavien mittareiden osalta tehtävien selkeää vastuuttamista

0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

kiinteistönhoidon palveluntuottajille. Erityisesti panos­ tettiin tiedon eheyden varmistamiseen. Pian päästiinkin

Sähkö [kWh/m3]

tilanteeseen, että käytettävissä oli ajantasainen kulutus­

20,0

tieto, jota voitiin käyttää sekä yhteiskuntavastuurapor­ toinnissa että energiankäytön tehostamistoiminnassa.

16,0

Kehitystyötä jatketaan yhteistyössä Granlundin kanssa aktiivisesti ja tulokset puhuvat puolestaan.

12,0

Keskeistä energiatehokkuuden edistämisessä on huolehtia kiinteistön olosuhteista sekä aktiivisesta

8,0

viestinnästä kiinteistön käyttäjille. Aktiivista vuokra­ laisviestintää kiinteistön ylläpitoon liittyvissä asioissa

4,0

ei perinteisesti ole Suomessa juuri tehty. LähiTapiola Kiinteistövarainhoito halusi olla tässä edelläkävijä ja oli

0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

muutamia vuosia sitten käynnistämässä kehitysprojektia, jossa ylläpidon keskeisistä asioista välitetään tilojen käyttäjille aulanäytön ja palvelupyyntöjen käyttöliit­

Vesi [dm3/m3] 70,0

tymän avulla havainnollista tietoa. Tulokset ovat olleet

60,0

rohkaisevia. Arvoketjun tärkeimmän toimijan, vuokra­ laisen, aktivoiminen ylläpidon toimintojen seurantaan

50,0

vauhdittaa niiden kehitystä kestävällä tavalla.

40,0

Tänä päivänä LähiTapiola Kiinteistövarainhoidon toimintatapa ylläpidon osalta perustuu pitkäaikaisiin ja

30,0

jatkuvasti kehittyviin kumppanuussuhteisiin. Ylläpidon

20,0

tietojärjestelmätoimittajana on Granlund ja manageri­ tahoina Corbel ja Realia. Yhteistyö kumppanien välillä on

10,0

tiivistä ja pitkäjänteistä. Kiinteistöpalveluita tuottavien

0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Tilavuutena (m3) on käytetty kohteen kokonaistilavuutta.

2013

yhteistyötahojen määrä on aikaisempaa vähäisempi, mutta merkitys tavoitteiden saavuttamisessa sitäkin suurempi. 


½done 1_2014 15

Granlund Manager vahvistuu Ruotsissa Otto Åkerberg, teksti Porkka & Kuutsa, kuvitus

15

Granlund Manager on ollut Ruotsin markkinoilla jo toistakymmentä vuotta. Sovellus tuli ensin tutuksi pääasiassa ener­ giaseurantasovelluksena. Nyt Manager tun­ netaan jo kokonaisvaltaisena järjestelmänä, joka tukee ylläpidon johtamista ja raportoi monipuolisesti. Granlund Managerin historia Ruotsissa alkoi jo 90-luvul­ la. Toiminta alkoi kehityshankkeesta, jossa integroitiin TAC:n Vista -rakennusautomaatiojärjestelmä Granlund Manageriin. Granlund Manager oli optiona Vista-toimi­

”Ruotsin rinnalla Granlund Manager etenee maa kerrallaan kohti Atlanttia. Seuraavana kohdemaana on Tanska.”

tuksissa ja vuosien mittaan järjestelmää myytiin satoi­ hin kohteisiin. Nykyisin TAC on osa Schneider-Electriciä, mutta yhteistyö jatkuu edelleen vilkkaana. Ruotsin valloitukseen uutta puhtia. Uuden liike­ toimintastrategian mukaisesti Granlund päätti lisätä puhtia Ruotsin valloituksessa. Markkinatutkimuksen tuloksena saatiin hyvät eväät kohdentaa ponnisteluja tehokkaasti. Markkinatutkimuksessa ilmeni, ettei Ruot­ sista löydy toimijoita, jotka tietoteknisten ratkaisujen lisäksi tuottavat kokonaisvaltaista palvelua asiakkaille. Granlund Managerin vahvuutena on aina ollut sovelluk­ sen ympärillä toimiva palvelukokonaisuus. Sen avulla palvelu saadaan tehokkaasti käyttöön ja järjestelmästä saadaan paras mahdollinen hyöty.

standardisoitu AFF-käsitteistöllä. OVK-besiktning eli Obligatorisk ventilationskontroll (pakollinen ilman­

Ruotsissa käynnistettiin vuoden 2013 syksyllä part­

vaihtotarkastus) tarkoittaa käytännössä sitä, että ilman­

nerin etsintä. Tavoitteena oli löytää kumppani, joka

vaihtokoneet katsastetaan kolmen tai kuuden vuoden

pystyy tarjoamaan samanlaista palvelukokonaisuutta,

välein. Nämä taipuvat kuitenkin Manageriin näppärästi.

jota Granlund tarjoaa Suomessa Managerin ympärillä.

Markkinoissa on myös paljon yhteisiä piirteitä. Suuret

Ensimmäiset yhteistyösopimukset on jo allekirjoi­

ylläpidon toimijat kuten Caverion, ISS, Sodexho jne. ovat

tettu. Schneider-Electricin lisäksi uudeksi jälleenmyy­

vahvoja Ruotsissakin. Energiamääräyksissä mennään

jäksi on saatu Ebab Installationsteknik AB. Ebab on

EU:n asettamassa tahdissa ja tietomallinnuskin on ollut

kiinteistöalan projektinjohto- ja asiantuntijapalveluita

viime aikoina kasvavan mielenkiinnon kohteena.

tuottava yritys, joka nyt laajentaa toimintaansa myös

Asiakkaita ja kehityssuuntia. Granlund Managerin

tietojärjestelmiin. Into on kova ja uutta toimintaa on

asiakkaita Ruotsissa ovat muun muassa: Familjebostäder

tarkoitus käynnistää välittömästi.

Tukholmassa, Ruotsin lentokentät omistava Svedavia,

Ruotsin markkinan erityispiirteet. Ruotsissa ei tunneta käsitettä huoltokirja, eikä sen laatimista raken­ nushankkeiden yhteydessä ole määrätty laissa. Mark­ kinalla on joitakin huoltokirjajärjestelmiä, mutta niiden käyttö ei ole yhtä laajamittaista kuin Suomessa.

Malmön yliopisto, Malmön sairaala, Steen & Strøm, kauppakeskus Emporia ja Karlskronan kaupunki Tämän vuoden aikana tavoitteena on laajentaa tätä joukkoa voimakkaasti. Ruotsin rinnalla Granlund Manager etenee "maa

Ruotsin kiinteistöliiketoiminnan käytännöt eroa­

kerrallaan" kohti Atlanttia. Seuraavana kohdemaana on

vat joltain osin siitä, mihin Suomessa on totuttu. Kiin­

Tanska. Siellä on tavoitteena saada aikaan samanlainen

teistöpalveluiden hankinnan palvelukuvaukset on

partnerimalli kuin Ruotsissakin. 


16 ½done 1_2014

Oliko ylläpitomme eilen tehokasta? Heikki Ihasalo, teksti Shutterstock, kuva

16

Kysymys on yllättävän vaikea vastattavaksi, sillä meillä on nykyisin vain vähän mitat­ tua tietoa tarjolla ylläpitotoiminnan tehokkuudesta. Suorituskyvyn mittaaminen, jota on hyödynnetty esimerkiksi yrityksien talouden seurannassa jo pitkään, ei ole vielä saavut­ tanut kiinteistöjen ylläpitoa. Kiinteistöjen ylläpitoa ei ole pidetty perinteisesti kehi­

Tarpeenmukainen kiinteistön ylläpito ei ole pelk­

tyksen keihäänkärkenä vaan enemmänkin pakollisena

kää tulevaisuuden visiointia, vaan sitä tukeva tekno­

rutiinina. Ylläpitotoiminta perustuu tänä päivänä pitkälti

logia on meillä käytössä jo tänä päivänä. Ylläpidon

korjaavaan kunnossapitoon tai määräaikaishuoltoihin.

johtamis­järjestelmä Granlund Manager tarjoaa mittarit

Korjaavassa kunnossapidossa laitteet korjataan vasta

kiinteistöjen energiatehokkuuden, sisäilman olosuhtei­

vikaantumisen jälkeen, millä voi olla arvaamattomia seu­

den ja teknisten järjestelmien toimivuuden seurantaan.

rauksia tilojen käyttäjien turvallisuudelle ja terveydelle,

Järjestelmä jalostaa kiinteistöstä kerätyn teknisen da­

tai se voi aiheuttaa laajoja vahinkoja kiinteistöomai­

tan mittareiksi, joilla voidaan varmentaa kiinteistöjen

suudelle. Edellä mainittujen epäkohtien välttämiseksi

suorituskyky ja löytää poikkeamia aiheuttaneet laitteet.

ylläpidossa käytetään myös määräaikaishuoltoja, jolloin

Mittaustieto voidaan esittää internet-selaimessa, yri­

laitteita huolletaan ennalta laaditun aikataulun mukai­

tyksen intranet-sivuilla tai kiinteistön aulanäytössä.

sesti. Määräaikaishuoltojen suoritustiheys perustuu

Näin sekä kiinteistön ylläpidon johto että kiinteistön

keskimääräisiin arvioihin eikä kiinteistöjen todelliseen

käyttäjät voivat helposti todentaa, oliko ylläpitomme

käyttöön. Tämän takia resursseja tuhlataan vaihdetta­

eilen tehokasta.

essa laitteita, jotka ovat edelleen käyttökelpoisia.

Uudet teknologiat toimivat mahdollistajana. Niiden

Tehokkaampi ylläpidon toimintamalli perustuu tar­

lisäksi tarvitaan uusia liiketoimintamalleja ja tilaajilta

peenmukaisuuteen, jolloin huoltotoimet toteutetaan oikea-

uudenlaista johtamista. Löytyykö suurista ja mahtavista

aikaisesti, ei liian myöhään mutta toisaalta ei liian aikaisin.

ylläpidon toimijoista uudistumishalukkuutta. Kuka luot­

Tarpeenmukaisuuden ajankohta määräytyy laitteiden

taa omaan ammattitaitoonsa ja johtamisjärjestelmiinsä

käytöstä ja kunnosta saatavan mitatun tiedon mukaan.

niin paljon, että uskaltaa taata olosuhteet ja energiate­

Mittaamalla varmennetaan myös, että tarpeenmukainen

hokkuuden. Ja vielä niin että kantaa itse myös aitoa vas­

huolto ei vaaranna ylläpitotyön lopputuotteen laatua,

tuuta. Meneekö tilaaja laajamittaisesti SLA-tyyppiseen

kuten sisäilman olosuhteita ja kiinteistön energiatehok­

(Service Level Agreement) palvelutasojen määrittelyyn

kuutta. Siirtyminen työn tekemisen seurannasta ylläpidon

ja antaa toimittajalle mahdollisuuden ansaita innovaati­

lopputuotteen seurantaan mahdollistaa uusia innovaa­

oiden ja hyvien tulosten kautta. Vain menestystarinoiden

tioita ylläpitoon sekä työn tuottavuuden kehittymisen.

kautta saadaan aitoja markkinamuutoksia. 

"Järjestelmä jalostaa kiinteistöstä kerätyn teknisen datan mittareiksi, joilla voidaan varmentaa kiinteistöjen suorituskyky."


½done 1_2014 17

Benchmarking

auttaa kehittämään Antti Andelin, teksti Suomen Ilmakuva / Varsinais-Suomen sairaanhoitopiiri, kuva

17

Benchmarking on toiminnan vertaa­ mista muihin – tavoitteena muilta oppi­ minen. Samankaltaisten organisaatioiden tarjoama tieto toiminnan tehokkuudesta ja eri toteutustavoista auttaa parhaiden käytäntö­ jen oppimisessa ja oman toiminnan kehittä­ misessä. Benchmarking on jatkuva prosessi, joka tarjoaa työkalut toiminnan seurantaan ja kehittämiseen koko prosessin ajan. Ben­ chmarkingin hyvänä puolena voidaan pitää myös sen soveltuvuutta eri organisaatioille sektorista tai alasta riippumatta. Vertailun tarve. Kustannustehokkuuden asettamat vaa­ timukset ovat viimeisen vuosikymmenen aikana muo­ dostuneet arkipäiväksi myös kiinteistöjohtamisen alalla.

Yleisen kiinteistösektorin trendit ovat heijastuneet myös esimerkiksi terveydenhoito- ja sairaalasektorille, jotka osaltaan ovat taistelleet kustannustehokkuusvaatimuk­ sien aiheuttamien hoitotoimintojen rakennemuutosten kanssa. Ydintoiminnan muutospaineet ovat aiheuttaneet entistä tarkempia vaatimuksia tukipalveluille, joista kiinteistöpalvelut muodostavat toiminnan pyörittämisen kannalta merkittävän osan. Tämä on aiheuttanut nouse­ van tarpeen erilaisten kiinteistöpalvelujen vertailuille ja tätä kautta mahdollisten säästökohteiden löytämiselle. Kiinteistöjen tehokkuuden mittaamisen ja vertailun voi­ daan siis katsoa olevan erittäin tärkeä johtamisen väline poikkeamien havainnointiin ja oman toiminnan vertailuun vastaaviin organisaatioihin. Ongelmaksi on kuitenkin usein muodostunut läpinäky­

01 Turun yliopistollinen keskussairaala TYKS.

vän tiedon ja yhtenäisen vertailumallin puuttuminen, joka saattaa aiheuttaa virheellisiä johtopäätöksiä tai kokonaan estää vertailuiden tekemisen. ”Yhtenäisten mittarien puute on näkyvissä niin kiinteistö- kuin myös sairaanhoitopuolella, jossa mitattavat asiat ovat etenkin kustannusten osalta karkeita yhtenäisten standardien puutteen vuoksi”, toteaa TYKS:n tekninen johtaja Juha Rantasalo. Sairaalakiinteistöjen ylläpidon kehittäminen. Gran­ lund Oy:n ja Suomen sairaalatekniikan yhdistyksen laatimassa yliopistollisten keskussairaalakiinteistöjen ylläpidon benchmarking-vertailussa luotiin sairaala­


18 ½done 1_2014

”Tulokset osoittivat, että suomalaiset sairaalat pärjäävät hyvin.”

organisaatioille yhtenäinen vertailumalli, jolla pyrittiin tarjoamaan kotimaisille sairaalaorganisaatioille mah­ dollisuus oppia toistensa parhaista kiinteistöjen ylläpi­ don käytännöistä ja pyrittiin tätä kautta helpottamaan sairaaloiden kiinteistöyksiköiden välistä yhteistyötä. Tehdyssä vertailussa tarkasteltiin sairaaloiden kiin­ teistöjen ylläpidon järjestämistä perustuen toiminnan prosessien ja käytäntöjen vertailuun suhteessa asetet­ tuun optimaaliseen ylläpitotoiminnan tasoon. Parhaiden toiminnan käytäntöjen arvioinnissa kan­ sainvälistä vertailupohjaa saatiin 11 eurooppalaiselta In­ ternational Federation of Hospital Engineering-European Union -yhdistyksen jäsensairaalalta. Tulokset osoittivat,

■ Suomalaiset yliopistosairaalat

että suomalaiset sairaalat pärjäävät hyvin vertailtaessa

■ Eurooppalaiset sairaalat

ylläpitotoiminnan suunnitelmallisuuden ja seurannan

100

käytäntöjä. Etenkin sähköisten huoltokirjojen ja palve­ lupyyntöjärjestelmien olemassaolo osoittautui olevan kotimaisissa sairaaloissa korkealla tasolla.

75

Vertailu osoitti, että huolimatta erilaisista organisaa­ tiorakenteista ja käytännöistä, eri sairaaloilta oli löydet­ tävissä toiminnan parhaita käytäntöjä ylläpitotoimin­

50

nan eri osa-alueilta. Eräs sairaala pystyi pyörittämään korkeatasoista ylläpitoa edullisemmilla kustannuksilla, toinen puolestaan oli saavuttanut toimintatavoillaan

25

erittäin korkean asiakastyytyväisyyden. Tämä osoitti, että vertailu muihin tarjoaa organisaation nykytilasta riippumatta kehitysmahdollisuuksia, joita ei pelkällä

0 Dokumentoidut Huoltotehtävien huoltosuunnitelmat toteutumisen aktiivinen seuranta

Sähköinen huoltokirja/ toiminnanohjausjärjestelmä

Sähköinen vikailmoitusjärjestelmä

Ylläpitotoiminnan samankaltaisuudesta huolimatta, numeerisissa tarkasteluissa havaittiin merkittäviäkin

01 Eräiden kiinteistöjen ylläpitotoiminnan käytäntöjen ja järjestelmien yleisyys vertailluissa suomalaisissa ja eurooppalaisissa sairaaloissa.

322,4 300

oman toiminnan seurannalla välttämättä nousisi esiin.

eroja sairaalakiinteistöjen välillä. Esimerkiksi tarkas­ teltujen kiinteistöjen energiankulutuksen osalta ero pienimmän ja suurimman välillä oli 170 KWh neliötä kohden vuodessa. Laskennallisesti keskikokoisessa vertailusairaalassa tämä tarkoittaisi karkeasti arvioiden yli 1,5 miljoonan euron vuosittaisia lisäkustannuksia.

281,6

Energian osuus sairaaloiden ylläpitokustannuksista oli noin puolet, joten energia-asioissa on edelleen merkit­ tävää kehittämispotentiaalia.

189,4

200

190,5

”Vertailuprosessi istutti eri sairaaloiden avainhenkilöt saman pöydän ääreen pohtimaan vertailtujen asioiden

156,2

käytäntöjä ja seurantaa omissa organisaatioissa. Tämä avasi organisaatioiden välistä keskustelua vaihtoehtoi­ sista toimintatavoista”, toteaa vertailuun osallistunut

100

TYKS:n tekninen johtaja Juha Rantasalo. Tiedonkeruu­ prosessi muodostaa vertailun kannalta erittäin tärkeän palasen ja tietojen tuottaminen ohjaa organisaatiot tar­ 0

kastelemaan kriittisesti oman toimintansa käytäntöjä Sairaala 1

Sairaala 2

Sairaala 3

Sairaala 4

Sairaala 5

ja nykyisen seurannan riittävyyttä. Systemaattisen vertailuprosessin hyödyt kasvavat

02 Tarkastelusairaaloiden lämmitysenergiankulutus neliötä kohden

entisestään jatkossa kehittymisen seurannan ja vertai­

vuodessa

lun osallistujamäärän laajentumisen myötä. 


½done 1_2014 19 01 Alfons-Kern koulun energiatehokkuuden hallinnassa apuna seuranta (Manager­Metrix) ja simuloinnit (RIUSKA­).

Energiasimuloinnista tukea ylläpidossa Tuomas Laine, teksti  Alfons-Kern-koulu, kuva

19

hallintaa omissa PPP (Public-Private Partnership) -pro­ jekteissaan. Kehitystä on tehty EU-projektissa HESMOS (www.HESMOS.eu), jossa myös Granlund on ollut mukana. Yhteistyön tuloksena BAM otti käyttöön Granlundin järjestelmät neljässä koulurakennuksessa, jotka sijaitse­ vat lounaisessa Saksassa

Energiasimulointi on vakiintumassa tärkeäksi työkaluksi energiatehokkaiden ja luonnonvaroja

tehokkaasti hyödyntävien rakennusten suunnittelussa.

Erityisesti alkuvaiheen suunnitteluun on tulossa aivan uusia mahdollisuuksia mm. optimointia ja pilvilas­ kentaa hyödyntämällä. Näillä keinoilla tarkasteltavien suunnitteluvaihtoehtojen määrä voidaan kasvattaa muutamista vaihtoehdoista helposti ainakin satoihin ellei jopa tuhansiin vaihtoehtoihin.

"simuloinnista voidaan saada todellista hyötyä energiatehokkuu­ den johtamisessa."

Pforzheimin kaupungissa. Kohteissa energiatehok­ kuuden seurantaan käy­ tetään Granlund Manager Metrixiä ja käytön aikai­ seen energiasimulointiin RIUSKA-ohjelmistoa. Kou­ lujen rakentamisesta ja yl­ läpidosta vastaava BAM

Vaikka energiasimulointia on totuttu pitämään vain

esitteli energiaseurannan ja -simuloinnin hyödyntämistä

suunnitteluvaiheeseen kuuluvana, saadaan siitä suurta

Amsterdamissa järjestetyssä tilaisuudessa marraskuun

hyötyä myös käytön ja ylläpidon tukena. Energiatehok­

lopussa (http://hesmos.eu/events---meetings/index.

kuuden ja olosuhteiden seurannassa mitattuja lukemia

html). Tuloksista Marie-Christine Geißler BAM:ista ker­

verrataan tavoitteisiin, jotka perustuvat simulointeihin.

toi mm. kuinka järjestelmällä pystytään optimoimaan

Tämän lisäksi suunnittelussa syntynyttä ja takuuaikana

teknisten järjestelmien käyttöä vastaamaan todellista

päivitettyä energiasimulointimallia voidaan hyödyntää

tarvetta ja siten vähentämään ylläpitokuluja ja pienen­

myös ylläpidon aikana mm. etsittäessä syitä kulutuspoik­

tämään hiilidioksidipäästöjä.

keamiin, rakennuksen käytön muuttuessa, järjestelmien ja

Tulevaisuudessa varsinkin vaativimmissa raken­

säädön toiminnan optimoinnissa sekä selvitettäessä uusia

nuksissa kuten sairaaloissa, laboratorioissa ja vaikka­

mahdollisuuksia energiatehokkuuden parantamiseen.

pa kauppakeskuksissa simuloinnista voidaan saada

Erityisen suurta etua energiasimuloinneista saadaan ns.

todellista hyötyä energiatehokkuuden johtamisessa.

elinkaarihankkeissa, joissa palveluntuottaja vastaa tilaa­

Kun käyttö kiinteistössä vaihtelee, energiajärjestelmiä

jalle rakentamisen lisäksi myös kohteen ylläpidosta pitkän

tulee lisää ja automatiikan määrä lisääntyy, voidaan

sopimuskauden (yleensä 15–30 vuotta) ajan. Tästä esi­

simulointien avulla löytää optimaaliset käyttötavat ja

merkkinä on hollantilainen suuri rakennusliike Royal BAM

asettaa dynaamisesti esimerkiksi energiatavoitteita.

Group (noin 24 000 työntekijää, liikevaihto 7,4 miljardia

Granlundin tavoitteena on löytää pilot-kohteita myös

euroa), joka on pyrkinyt kehittämään energiatehokkuuden

Suomesta ja testata uusia teknologiaratkaisuja. 


20 ½done 1_2014

FInZEB määrittelee rajoja Erja Reinikainen, teksti  Tuukka Rantala, kuvitus

20

Ympäristöministeriön, Rakennusteollisuus RT ry:n ja LVI-talotekniikkateollisuus ry:n käynnistämässä FInZEB-hankkeessa kiteytetään rakennusalan yhteinen näkemys siitä, mitä Suomessa tarkoitetaan ”lähes nollaenergiarakennuksilla”. Samalla määritellään, mille tasolle kansalliset energiatehokkuusvaatimukset eri rakennustyypeillä tulee asettaa. Hanke käynnistyi marraskuussa 2013 ja se päättyy helmikuussa 2015.


EU:n rakennusten energiatehokkuusdirektiivi (EPBD) on edellyttänyt useita kansallisia ohjaustoimia raken­ nusten energiatehokkuuden parantamiseksi. Niitä ovat

½done 1_2014 21

”EU:ssa siirrytään seuraavaksi lähes nollaenergia­r akennuksiin."

olleet esimerkiksi uudis- ja korjausrakentamisen ener­ giamääräykset sekä energiatodistuskäytäntö. Koska rakennukset ovat suurin yksittäinen energiankäyttäjä,

Laskentatarkastelut toteutetaan eri rakennustyy­

EU:ssa siirrytään seuraavaksi lähes nollaenergiaraken­

peille ja jokaisen rakennustyypin laskennat suoritetaan

nuksiin (nearly zero energy buildings, nZEB).

muutamalle arkkitehtonisesti erilaiselle ratkaisulle. Las­

Vuoden 2019 alusta lähtien kaikkien uusien viran­

kennassa selvitetään tyyppirakennusten energiankäytön

omaisten käytössä olevien rakennusten tulee olla lähes

minimoinnin ”kipurajat” sekä tarkastellaan paikallisen

nollaenergiarakennuksia, ja vuoden 2021 alusta vaati­

uusiutuvan energian tuotannon mahdollisuuksia ja sen

mus koskee myös muita uusia rakennuksia.

osuutta rakennuksen energiankäytöstä. Laskennan lop­

Lähes nollaenergiarakennuksen määritelmässä tode­ taan, että rakennuksella on erittäin korkea energiatehok­

putuotteena syntyy joukko erilaisia ratkaisuvaihtoehtoja, joille suoritetaan kustannustarkastelut.

kuus ja sen vähäinen tai lähes nollatason energiantarve

Laskentatarkastelujen tulokset tuodaan testattavaksi

tulee kattaa merkittäviltä osin uusiutuviin energialähtei­

ja kommentoitavaksi asiantuntijoille järjestettäviin

siin perustuen, hyödyntäen uusiutuvia energialähteitä

work­shopeihin.

tontilla tai tontin läheisyydessä (nearby).

Granlundilla on jo nZEB-osaamista. Granlundilla

FInZEB-hanke. Ympäristöministeriön, Rakennus­

on pitkä ja laaja kokemus tietokoneavusteisista energia-

teollisuus RT:n ja LVI-talotekniikkateollisuus ry:n käyn­

ja olosuhdesimuloinneista ja -laskennasta. Yritykses­

nistämän hankkeen tavoitteena on selvittää teknisesti

sämme on kymmeniä energia- ja olosuhdelaskennan

toimivia ja kustannusoptimaalisia ratkaisukokonai­

ammattilaisia ja käytössämme on useita erilaisia las­

suuksia, jotka ovat lähtökohtina ja vertailuaineistona

kentatyökaluja.

määriteltäessä kansallisia nZEB-vaatimuksia Suomessa.

Useissa arkkitehti-, suunnittelu- ja toteutuskilpai­

Tarkoitus on, että hankkeen tulokset vaikuttavat suoraan

luissa sekä erityyppisissä asiakasprojekteissa olemme

normiohjaukseen ja alan koulutukseen.

yhteistyössä asiakkaidemme kanssa etsineet mahdol­

Hankkeessa pyritään laajaan kiinteistö- ja rakennus­

lisuuksia pudottaa energian kulutustasoa (E-lukua)

alan yhteistyöhön ja näkemys kansallisesti sopivista

merkittävästi nykymääräysten tasosta kustannustehok­

ratkaisuista ja raja-arvoista saadaan aikaan analysoimalla

kailla ja nykyteknologioin toteutuskelpoisilla ratkaisuilla.

laskennallisesti erilaisia rakennustyyppejä, hyödyntämällä

Tarkasteluissa on usein ollut mukana myös aluetason

pilot-kohteista saatavaa palautetietoa ja keskustelemalla

energiaratkaisujen tarkastelu.

tuloksista sidosryhmien ja asiantuntijoiden kanssa. Tavoit­

Kokemukset osoittavat, että yksittäisiä helppoja

teena on, että hankkeen lopputuloksena on konkreettisia

taikatemppuja lähes nollaenergiarakennuksen toteut­

ehdotuksia kansallisista nZEB-tasoista eri rakennustyy­

tamiseksi ei ole. On siis välttämätöntä, että suunnitteli­

peille ja ratkaisuista, joilla niihin voidaan päästä.

joiden yhteistyön on sujuttava, suunnitteluratkaisuja on

Lähes nollaenergiavaatimus kohdistuu yksittäiseen

kehitettävä ja uusia ajatusmalleja on löydyttävä. Lisäksi

rakennukseen, mutta se tuo mukanaan rakennus- ja tont­

teknologian on eri osa-alueilla saavutettava merkittäviä

tikohtaista hajautettua energiantuotantoa laajemman

kehitysharppauksia.

alueellisen energiatuotannon (near-by) näkökulman.

nZEB ei pysäytä energiamittaria. Lähes nollaener­

Hankkeessa tarkastellaan, mitä muutoksia nZEB-mää­

giarakennusta kuvaava tunnusluku tulee olemaan tietyin

räykset mahdollisesti aiheuttavat kiinteistöä laajem­

säännöin määritetty laskennallinen suure – eli se tulee

malla tasolla, kun uusiutuvaa energiaa tuotetaan ja

toimimaan samaan tapaan kuin vuonna 2013 raken­

myydään energiaverkkoihin.

tamismääräyksissä käyttöön otettu E-luku. Se on siis

Granlund Oy FInZEB-hankkeen pääkonsulttina.

tunnusluku määräystenmukaisuuden osoittamiseksi

Granlundin rooli hankkeessa on toimia energialasken­

ja rakennusten vertailemiseksi eikä se pyri kuvaamaan

nan ja nZEB-ratkaisujen asiantuntijana ja suorittaa

rakennuksen todellista energiankulutusta.

tarvittavat energia- ja olosuhdelaskennat. Granlund

Ylläpidon ja käytön työkaluna toimiva energian ta­

tuottaa myös koosteen eri intressiryhmien haastatte­

voitekulutus on siis laskettava erikseen, rakennuksen

luista, kokoaa energiantuotantoketjut-selvityksen ja

todellinen käyttö ja kuormitus sekä teknisten järjestel­

laatii havainnollista aineistoa laskennan lähtötiedoista

mien ominaisuudet huomioiden. On tärkeää tiedostaa,

ja tuloksista sidosryhmien tarkasteltavaksi sekä vastaa

että todellinen ostoenergiankulutus ei lähesty nollaa

loppuraportin kokoamisesta.

vielä pitkään aikaan. 


22 ½done 1_2014

KONESALIEN YLLÄPIDOSSA HYVÄ KEHITYSVAUHTI Jari Innanen, teksti Granlund, kuva

22

Suomessa osataan suunnitella kan­ sainväliset mitat täyttäviä energia­ tehokkaita konesaleja. Tilaajien tietoisuus tavoitteista sekä vaatimukset suunnittelulle ovat yleensä hyvin harkittuja. Usein suunnit­ telussa referoidaan Uptime Instituten yllä­ pitämiä TIER-luokituksia sekä mm. kansal­ lista VAHTI-ohjeistusta. Monilla yrityksillä on myös omia vaatimuksia talotekniikan varmennusasteen eli redundanssin ja käy­ tettävyyden osalta. Esimerkiksi kaikki huoltoa vaativat kohteet on voitava huoltaa ilman, että toiminta kohteessa keskeytyy. Tai jopa siten, että myös huollon aikana tulee voida säilyt­ tää redundanssi IT- jakelussa. Jokaisessa projektissa suunnittelutaso ja oikea redundanssi tulee arvioida erikseen ja työstää ratkaisut oikeaan tasoon. Ylläpitoon liittyvät työkalut, prosessit ja toimintatavat eivät vielä ole yhtä tarkasti määriteltyjä ja vakioituneita kuin mihin kiinteistöalalla yleisesti on Suomessa totuttu. Siirtyvätkö huippuratkaisut ja kova vaatimustaso myös ylläpitoon? Digitaalinen huoltokirja syrjäytti perinteiset mallit Suomessa jo yli kymmenen vuotta sitten ja kaikissa vähänkin isoimmissa kohteissa huollon ja ylläpidon hallinta tehdään digitalisoiduilla työkaluilla. Granlund on ollut edelläkävijä näiden toimintamallien kehittä­ misessä ja Granlund Managerilla johdetaan jo satojen konesalien ja laitetilojen sekä tuhansien muiden koh­ teiden ylläpitoa. Konesalien ylläpito- ja huoltosuunni­ telmien uusia malleja on kehitetty voimakkaasti viime

Datacenter PUE Period = 9/2011–8/2012

1.9 1.8 1.7 1.6

lut riittävä myös konesaleissa. On kuitenkin havait­

1.5

tu selkeästi käytännön projekteissa, että silloin kun

1.4

vaatimustaso säilyttää myös ylläpidossa. Tässä koh­ dassa alalla on vielä paljon opittavaa sekä työtä edessä. Granlund on satsannut konesalien ylläpidon työkalun

–6,0 %

2.0

vuosina. Aikaisemmin ns. ylläpidon perustaso on ol­

rakentamisessa satsataan huipputasoon, tulee sama

9/2011–8/2012 1,41 9/2010–8/2011 1,50

PUE prev. PUE site PUE mean

1.3 1.2 1.1 1.0

9/11 10/11 11/11 12/11 1/12 2/12 3/12 4/12 5/12 6/12 7/12 8/12


”Toiminnan on oltava luotettavaa ja tehokasta ja siitä pitää pystyä raportoimaan helposti eteenpäin."

½done 1_2014 23

kehittämiseen yhdessä keskeisten konesaliasiakkai­ densa kanssa. Miten ylläpito konesaleissa poikkeaa muun rakennuskannan ylläpidosta? Konesalitoiminnasta Suomessa on tullut varsin kan­ sainvälistä. Tämä lisää haasteita ylläpitoa tukevien ohjelmien ja palveluiden parantamiseen. Toiminnan on oltava luotettavaa ja tehokasta ja siitä pitää pystyä raportoimaan helposti eteenpäin. Vuoden 2013 aikana Granlundilla kehitettiin konesaleihin räätälöity huollon ja ylläpidon työkalu Granlund Manager for DataCenters. Työtä on tehty tiiviissä yhteistyössä asiakkaidemme kanssa. Palautteiden perusteella ohjelmaa ja kirjastoa sekä raportointia on kehitetty merkittävästi.

”Meille on erityisen tärkeää, että konesalien ylläpi­

tämiseen liittyvät laitetiedot, huoltokuvaukset, suunni­ telmat ja muut dokumentit ovat helposti sekä nopeasti saatavilla ajasta tai paikasta riippumatta. Granlund Manager tarjoaa meillä nämä ominaisuudet sekä tär­ keimpänä seurannan huoltotöiden seuraamiseen. Ajan myötä Managerista on muodostunut meille konesa­ liemme operoinnin keskipiste, jota ylläpidon johto ja huoltomiehemme aktiivisesti käyttävät päivittäisessä työssään. Managerin raportointityökaluilla pystymme muodostamaan kiinteistöjemme ylläpidosta raportteja eri tarpeisiimme”, Senior DataCenter-manager Kalle Koski Telecityltä sanoo.  Konesalitoiminnassa on pakko harjoittaa koko ajan myös kansainvälistä benchmarkingia. Muun muassa Amsterdamissa ja Lontoossa on käyty ottamassa oppia ja jakamassa kokemuksia ylläpidon ja suunnittelun toteutus­ ratkaisuista. Ohjelmistoa kehitetään asiakaspalautteiden perusteella. ”Toivoisin näkeväni Granlund Managerissa lähitulevaisuudessa entistä enemmän automatiikkaa esi­ merkiksi myöhässä ole­ 01 Kalle Koski, Jari Innanen ja

vien huoltotoimenpitei­

John Bull vetävät yhteen tutus-

den hälytysten suhteen.

tumiskäyntiä Lontoossa olevaan Telecitygroupin isoimpaan kone­ saliin Power-Gateen (24 MW).

Lisäksi toivoisin entistä selkeämpää linkitystä mm. laitekorttien, huolto­

02 Yksi tärkeimmistä mittareista konesaleissa on energiatehokkuudesta kertova PUE-arvo. Raportoinnissa hyödynnetään kohteissa olevia energian mittausjärjestelmiä, joista tiedot siirretään automaattisesti

kuvausten ja huoltojen välillä. Ohjelmiston dynaamisuutta voisi myös parantaa antamalla asiakkaalle mahdolli­

Granlund Manageriin. Samaa tietoa ja tietokantaa käytetään myös

suuden luoda ohjelmistoon itse eri dashboard-näkymiä”,

lukuisiin muihin KPI-raportteihin sekä ylipäätään energiankulutuksen

Kalle Koski kertoo toiveistaan seuraavien steppien osalta.

raportointiin.Yksi Granlundin merkittävistä asiakkaista konesalien ylläpidon ja suunnittelun alueella on Telecity Group, joka on johtava

Kallen mielestä konesaleihin liittyvä liiketoiminta on ollut

palvelinkeskustoimija Euroopassa. Granlund on tehnyt projekteja

Suomessa hyvässä kasvussa viime vuodet ja hän uskoo

Telecityn kanssa jo yli viisi vuotta ja yhteistyö on hyvin laajaa. Kalle

tämän trendin kiihtyvän entisestään lähivuosina. 

Kosken mielestä Granlundin Data Center – osaston suunnittelijat ovat toimineet projekteissa hyvin yhteen. ”Tämä on mahdollistanut nopean kokonaiskuvan saamisen heti suunnittelun alkuvaiheista alkaen sekä

Granlund suunnitteli ensimmäiset konesalit jo noin

nopeuttanut reagointia suunnittelumuutoksissa. Granlund on onnistunut

20 vuotta sitten. Vuoden 2012 alussa perustettiin

keskittämään konesalisuunnitteluaan muodostaen oman Data Center

kone­saliryhmä, joka Jari Innasen johdolla vastaa

-suunnitteluyksikön, joka pystyy toimittamaan kokonaisvaltaista

osaamisen kehittämisestä sekä konesaliprojektien

konesalisuunnittelua hyvinkin tehokkaasti ja nopeasti”, Koski sanoo.

johtamisesta.


Yksi luku kertoo kaiken. Kiinteistösi tila reaaliajassa.

84% Metrix on Granlund Manager -tuoteperheen sovellus, joka keskittyy kiinteistöjen mittausdatan jalostamiseen suorituskykyä kuvaaviksi mittareiksi. Se tuo suuresta tietomassasta automaattisesti esille olennaisimman informaation ja paljastaa datasta asioita, joita ei ole aiemmin pystytty havaitsemaan. Granlund Manager Metrix on kustannustehokas tapa valvoa kiinteistötekniikan toimintaa ja saavuttaa tuloksia lyhyellä takaisinmaksuajalla. Ota yhteyttä. Kerromme lisää. www.granlundmanager.fi


½done 1 2014