Page 1

Ă…rsredovisning 2005


Innehåll

Innehåll 4 Året som gått 5 VD har ordet 6 Strategi 8 Ägare 9 Medarbetare 10 Marknadsöversikt 13 Miljö 16 Finans 17 Översikt över Graflunds och förvaltade bolag 18 Ekonomisk redovisning Fem år i sammandrag Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Redovisningsprinciper Noter

31 Företagsledning 32 Fastighetsförteckning 34 Revisionsberättelse 35 Definitioner

2

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005


Innehåll Graflunds ska vara ”top of mind” på hyresmarknaden. Graflunds ska ha en ledande kundnöjdhet i de orter som vi verkar. Fokusområde Kund

I en av Graflunds fastigheter, på Söder i Eskilstuna, bor Mariette med sina döttrar Sofie och Emilie

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

3


Året som gått

Förändring och expansion – från ord till handling I början av 2005 etablerade vi oss i Uppsala då vi fick förvaltningsansvaret för ca 950 lägenheter som ägs av Fastighets AB Linrepan. Ungefär samtidigt påbörjades ett engagemang i Linköping till följd av att Graflunds VD tillförordnades som VD för SPA Skäggetorp AB. Ett av hans uppdrag var att analysera verksamheten i företaget. Detta ledde till att Graflunds under våren 2006 etableras i Linköping som förvaltare för SPA Skäggetorps och Fastighets AB Ostbrickans fastigheter med totalt drygt 3 900 lägenheter. Vid halvårsskiftet 2005 genomfördes den sedan länge planerade försäljningen av det kommersiella fastighetsinnehavet. Köpare blev GE Real Estate (Sweden) AB.

Efterföljande analysarbete resulterade i ett internt projekt för att förbättra kundnöjdheten vad gäller bland annat tillgänglighet, service och bemötande.

De bägge nya etableringarna i Uppsala respektive Linköping i kombination med försäljningen av de kommersiella fastigheterna innebär att två viktiga strategiska mål har uppnåtts, dels har vi fördubblat vår förvaltningsvolym och dels kan vi fokusera på bostäder.

Miljöarbetet Miljöarbetet har ytterligare strukturerats under 2005 och en styrgrupp har bildats för att organisera arbetet efter fastlagda riktlinjer. En ny miljösamordnare har också tillsatts.

Strategidokument/balanserat styrkort Strategidokumentet känns fortfarande helt aktuellt och har endast genomgått smärre justeringar, bl a som konsekvens av försäljningen av det kommersiella fastighetsbeståndet. Styrkortet har implementerats och följs regelbundet upp vid alla interna möten. Kundattitydundersökning Under våren genomfördes den årliga kundattitydundersökningen.

4

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

Under 2005 fick ytterligare drygt tusen av våra hyresgäster i Eskilstuna möjligheter att lämna sorterat avfall i fastigheten – en fördubbling jämfört med tidigare. Planering för att införa källsortering av avfall även i Strängnäs och Mariefred påbörjades under 2005. Stadsnätsanslutning Under året fattades beslut om att ansluta samtliga Graflunds fastigheter i Eskilstuna och Strängnäs till respektive kommuns stadsnät för att göra det möjligt för hyresgästerna att få tillgång till de tjänster som detta möjliggör. Först ut var Årby-området där anslutningen blev klar i början av hösten.


VD-kommentar

VD-kommentar För Graflunds var 2005 ännu ett år som präglades av förändringar och utveckling. I slutet av 2004 fick vi nya ägare och blev en del av Acta Kapitalförvaltnings fastighetsportföljer. 2005 blev det första hela verksamhetsåret.

Den löpande förvaltningen av bostadsportföljen har fortsatt att utvecklas positivt, vilket bland annat inneburit låga vakansnivåer. Året inleddes med en mindre organisatorisk förändring då vi, i syfte att öka effektiviteten, koncentrerade all administrativ förvaltning till ett och samma kontor i Eskilstuna. Under första halvåret genomfördes ett försäljningsarbete som innebar att vi vid halvårsskiftet sålde samtliga fastigheter med en dominerande andel kommersiella lokaler. Totalt omfattade försäljningen ca 85 000 m2 i huvudsak belägna i Eskilstuna. Berörd personal följde fastigheterna. Detta för att renodla Graflunds till ett bostadsföretag i linje med de nya ägarnas vilja och tidigare lagd strategi. Dock har vi fortfarande kvar 38 000 m2 kommersiella lokaler som kräver fortsatt professionell drift.

torp AB i Linköping. Detta bolag förvaltade vid tidpunkten ca 2 500 lägenheter samt ett köpcentrum med intill liggande kontor på sammanlagt drygt 20 000 m2. Vid halvårsskiftet förvärvades ca 1 500 lägenheter i Ryd och Skäggetorp från Stångåstaden, det kommunala bostadsbolaget i Linköping. Under hösten genomfördes en översyn av organisationen och den resulterade i att en förändring av organisation och utveckling av arbetssätt påbörjades i slutet av året. Senast vid halvårsskiftet 2006 kommer samtliga förändringar att vara genomförda. Då kommer Graflunds att ha ett administrativt huvudkontor i Eskilstuna samt förvaltningskontor i Uppsala, Strängnäs och Linköping. Graflunds samlade förvaltningsvolym blir då ca 8 200 lägenheter. Avslutningsvis vill jag tacka samtliga medarbetare för en bra arbetsinsats under 2005.

I februari öppnade vi kontor i Uppsala. Detta gjordes i anslutning till att vi tog över förvaltningen av ca 950 lägenheter i området Valsätra. Under februari blev jag också tillförordnad VD för SPA Skägge-

Mikael Granath

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

5


Graflunds strategiska inriktning

”Graflunds ska med precision leverera produkter av efterfrågad kvalitet på ett resurseffektivt sätt.” Fokusområde Effektivitet

Strategi Vision Graflunds skall vara ledande på attraktiva boendemiljöer i värdefulla hus. Definition: Graflunds ska drivas på ett sådant sätt att bolaget kan leverera ett marknadsledande boendealternativ i de orter och områden man verkar. Ett utvidgat Mälardalsområde är bolagets verksamhetsområde Affärsidé Vi är ett bostadsbolag som genom att erbjuda boende i bra lägen och hög aktivitet skall skapa ökade värden på kort och lång sikt för våra ägare, kunder, medarbetare och övriga intressenter. Definition: Graflunds ska vara aktiva förvaltare och fastighetsaktörer med god lokal förankring. Huvuddelen av fastighetsportföljen skall innehålla bostadsfastigheter och ska på respektive ort bestå av bra lägenheter i rätt läge. Bolaget ska följa de förändringar som sker gällande regler och upplåtelseformer för den svenska bostadsmarknaden och driva verksamheten utvecklings- och förändringsbenäget för att på bästa sätt anpassa verksamheten till nya regelsystem.

6

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

Strategi Graflunds strategi innebär i korthet att bolaget ska renodlas mot bostäder. Under 2005 har Graflunds fastighetsportfölj renodlats efter försäljning av ca 85 000 m2 kommersiella lokaler. Huvuddelen skedde genom en större affär med GE Real Estate (Sweden) AB. Det finns också en expansionstanke, som successivt förverkligas genom att Graflunds tar förvaltningsansvar för andra fastighetsinvesteringar som görs inom de fastighetskoncerner som Acta Kapitalförvaltning bygger upp. I början av 2005 tog Graflunds över förvaltningen av 952 lägenheter i Uppsala och per 1 april 2006 sker motsvarande för drygt 3 900 lägenheter i Linköping. Tänkta orter för expansion ligger i ett utvidgat Mälardalsområde. Orterna bör ha en stabil tillväxt och varje förvärv i en ny ort ska vara av sådan storlek att det kan bära en lokal organisation.


Grunden till styrkortet ligger i att fastställa de strategiska målen utifrån ett antal fokusområden som kan anses särskilt väsentliga för verksamheten. Inom varje fokusområde har sedan fastställts ett antal framgångsfaktorer. Slutligen har varje framgångsfaktor fått ett eller flera mått (se nedan):

Fokusområde Kund Nivå

Medarbetare och utveckling

Ekonomi

Effektivitet

Strategiska mål

Graflunds ska vara ”top of mind” på hyresmarknaden. Graflunds ska ha en ledande kundnöjdhet i de orter som vi verkar.

Graflunds företagskultur ska karaktäriseras av en hög attraktivitet som arbetsgivare samt en utvecklingsorienterad organisation.

Graflunds ska generera hög totalavkastning genom en positiv utveckling av fastigheternas marknadsvärden och ständigt förbättrat kassaflöde och resultat.

Graflunds ska med precision leverera produkter av efterfrågad kvalitet på ett resurseffektivt sätt.

Framgångsfaktorer

Tillhandahålla attraktiva och flexibla lösningar

Möjligheter till utveckling

Långsiktigt låga kostnader för reparationer och investeringar

Lönsamhetstänkande och kostnadsmedvetenhet

Mått

Skapa trogna kunder

Enkel tillgång till extern och intern information

Enkel kontakt och ett professionellt bemötande

Tydlig och logisk organisation

Höga intäkter

Låga mediaförbrukningar

Rationell finansförvaltning

Kompetenta och motiverade medarbetare

Högt driftnetto

Säkra och effektiva processer

Antal utbildningsdagar

Andel underhåll som planeras Investeringar per m2

Enkel kontakt

Andel tjänster som tillsätts internt

Professionellt bemötande

Servrars upptid

Bruttohyra per m2

Omflyttning

Tillgänglighet till intern information

Vakansgrad

Upplevd tydlighet i organisation

Marknadsvärde låneportfölj

Utformning och planering av lokal/lägenhet

Kompetens och motivation

Underhållskostnader per m2

Snittränta Driftnetto

Graflunds strategiska inriktning

Balanced scorecard - styrkort I syfte att överföra den fastlagda strategin på den operativa verksamheten har Graflunds under 2004 arbetat fram ett sk balanced scorecard. Vi kallar det ett styrkort. Ett av motiven till detta är att operationalisera de strategiska målen för att möjliggöra styrning av den dagliga verksamheten. Ett annat motiv är att skapa såväl förståelse som engagemang hos hela organisationen.

Kundorienterat arbetssätt

Andelen upphandling genom konkurrens Försäljning av standardhöjande åtgärder Tid för kunden Mediaförbrukningar per m2 Tid för åtgärda felanmälningar Andel dokumenterade processer

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

7


Ägare

Graflunds ägare Ägare till Graflunds är sedan den 6 december 2004 Hyresbostäder i Sverige II AB. Detta bolag utgör del av placeringsområdet fastigheter inom Acta Kapitalförvaltning som är ett oberoende nordiskt kapitalförvaltningsbolag med verksamhet i Sverige och Norge. Bolaget förvaltar per tredje kvartalet 2005 ett kapital om ca 42 miljarder kronor.

Fastigheter utgör ca en fjärdedel av Acta Kapitalförvaltnings verksamhet. De fastighetskoncerner där Graflunds ingår som fastighetsägare eller utgör förvaltare framgår nedan med röd- och vitmarkerade rutor:

��������������������������������������� ��������������������������� �����

�������������������������������� ��������������������������� �����

���������������������������� �����

������� ���������

��������� �������

�������� ���������

�������� �������

�������� ���������

�������� �������

��������� ������������������� ���������

��������������������������������� ��������������������������� �����

����� �������

���������������������������������������� ����������������������������� �����

����������������������������� �����

���������� ���������

���������������� ���������

�������� �������

���������������������� ���������

������� ���������

��������

�������� �������

8

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

���������� ��������� ���������

����������������������

�������


Medarbetare

”Graflunds företagskultur ska karaktäriseras av en hög attraktivitet som arbetsgivare samt en utvecklingsorienterad organisation.” Fokusområde Medarbetare och utveckling

Medarbetare Sedan den 1 januari 2005 finns all administration i Eskilstuna lokaliserad till en gemensam adress, vilket bl a har underlättat den interna kommunikationen och effektiviserat verksamheten. Försäljningen av det kommersiella fastighetsbeståndet innebar att 7 medarbetare från Graflunds övergick till anställningar hos köparen GE Real Estate (fyra fastighetsvärdar och tre förvaltningsassistenter).

Graflunds egna verksamheter hade den 31 december 2005 totalt 32 anställda (16 kvinnor och 16 män). De medarbetare som arbetar med externa förvaltningsuppdrag är anställda i respektive bolag. Anställd personal fördelade sig enligt följande: Graflunds, 30 anställda och Fastighets AB Linrepan, 2 anställda.

Åldersfördelning, medarbetare

���� ���� ����

Andelen kvinnliga chefer var 50 %. Av dem som var anställda arbetade 6 med fastighetsskötsel, 2 med IT, 15 med förvaltning och drift och 9 med ledning och gemensam administration.

���� ���� ����

Vakanser har under året till viss del täckts upp av inhyrd arbetskraft. Vid årsskiftet hade vi 3 inhyrda personer. Organisationen i Linköping kommer den 1 april 2006 att sysselsätta totalt 19 personer, varav 12 kommer att arbeta med uthyrning och förvaltning och 7 med fastighetsskötsel. Hälsoprofil Under 2005 genomfördes en hälsoprofilundersökning för personalen och som resulterade i individuella hälsoprofiler och en sammanställning på företagsnivå. Syftet var att ge kunskap och underlag för individuella förbättringar inom områdena hälsa och livsstil. Ett annat motiv var att ge bättre underlag för kommande

���� ��� ���

������ ���������������������������������������������������������������

beslut som bl a berör arbetsmiljö, hälsovård, personalutveckling etc. Avsikten är att undersökningen skall återkomma med jämna tidsmellanrum för att det ska bli möjligt att följa utvecklingen, mäta resultat av förändringar och förbättringar och förebygga ohälsa.

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

9


Eskilstuna

Marknadsöversikt

Marknadsöversikt 2005 Graflunds marknad omfattar orterna Eskilstuna, Strängnäs, Mariefred, Uppsala och Linköping där bolaget i huvudsak förvaltar bostadsfastigheter. Bostäderna utgör 89 % av den totala fastighetsportföljen. En del av fastighetsportföljen är direkt ägd av Graflunds medan andra delar förvaltas av Graflunds och ägs av annat bolag (se avsnitt ägare).

Med Graflunds totala bestånd nedan menas såväl det ägda som förvaltade beståndet. Marknaden har i dessa orter haft en stark utveckling de senaste åren. Det är framförallt regionförstoringen i Mälardalen samt universitetsorternas utveckling som bidragit till den starka tillväxten. Prognoser för befolkningsutveckling tyder på en fortsatt befolkningstillväxt i samtliga orter. Utvecklings- och avkastningsmöjligheten för bostadsfastigheter är i hög grad beroende av ortens utveckling och tillväxt. I de orter Graflunds äger fastigheter är bostadsvakanserna generellt mycket låga och är i centrala lägen idag näst intill obefintlig. Omflyttningen har i Eskilstuna och Strängnäs haft en minskande utveckling under de senaste åren, som dock under året vänt svagt uppåt. I Linköping minskar omflyttningen medan den i Uppsala har ökat under senare år. Under 2005 har, liksom under tidigare år, genomförts en NöjdKund-undersökning. De åsikter och värderingar som framkommit i samband med undersökningen har beaktats vid planeringen av det kommande årets aktiviteter.

10

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

Eskilstuna Eskilstunas näringslivsstruktur har traditionellt sett dominerats av tillverkningsindustri vilket också medfört att den strukturomvandling som ägde rum under 1990-talet drabbade Eskilstuna hårt. Flera tecken tyder dock på att Eskilstuna som ort och bostadsmarknad är på väg att förändras. Den ökade befolkningstillväxten, omstruktureringen av näringslivet och infrastrukturen som fört Eskilstuna närmare till Stockholm har bidragit till att kommunens tillväxt ökar i snabb takt. Omvärldens intresse för Eskilstuna har till följd av detta ökat vilket resulterat i flera nya företagsetableringar under senare år. Eskilstuna genomgår en förändring som har sin grund i förbättrade kommunikationer, expansionen av Mälardalens Högskola samt ett mer differentierat näringsliv som lockat fler företag, framför allt inom logistikbranschen, att etablera sig i regionen. Till följd av strukturomvandlingen och neddragningarna inom industrisektorn i början av nittiotalet minskade befolkningsmängden fram till 1999 då utvecklingen vände och befolkningen återigen ökade. År 2005 växte kommunen för sjunde året i rad till ca 92 000 invånare.


Strängnäs/Mariefred

Marknadsöversikt

�������� ����

Fördelning bostäder och lokaler

������� ����

Fördelning av yta mellan orter

��������� ����

�������� ����

������� ����

Fastighetsbeståndet i Eskilstuna omfattade vid årsskiftet 43 ��������� ��������� fastigheter om 186���� 458 m2, vilket motsvarar���� 28 % av Graflunds totala bestånd. Det gör Graflunds till en av de största privata fastighetsägarna i Eskilstuna. Fastighetsbeståndet i Eskilstuna består huvudsakligen av bostadsfastigheter. 89 % utgörs av bostadsytor medan resterande 11 % består av lokalytor. Bostadsfastigheterna ���������� ligger alla i centrala lägen. ���� ������� ����

Året har karaktäriserats av en allt stabilare bostadsmarknad. En kombination av ökad inflyttning till orten tillsammans med ett mer kundorienterat arbetssätt som successivt införts har gjort att vakansgraden är ca 0,5 %. Omflyttningen i beståndet är fortfarande relativt hög. Strängnäs och Mariefred Strängnäs är en kulturstad med gamla anor. Kommunen har haft en stabil tillväxttakt sedan början av sjuttiotalet men inflyttningen har de senaste åren ökat till följd av bl.a snabbare tåg och bättre vägar

���������� ����

��������� ����

������� ����

som förkortat restiderna inom regionen. Regionen är en utpräglad pendlingsregion, fyra av tio yrkesverksamma i Strängnäs pendlar idag till jobb i en annan kommun, i Mariefred är siffran ännu högre. De nya invånarna kommer till största del från Stockholm och det är främst barnfamiljer som lockas av lägre bostadskostnader och attraktiva boendemiljöer. Strängnäs har idag ca 31 000 invånare. Fastighetsbeståndet i Strängnäs och Mariefred omfattade vid årsskiftet 27 fastigheter om 76 656 m2 vilket motsvarar 12 % av Graflunds totala bestånd. Av fastigheterna i Strängnäs utgör ca 79 % bostäder och resterande 21 % kommersiella ytor. Efterfrågan på bostäder är mycket stor i Strängnäsområdet och det gäller alla storlekar på lägenheter. Främst efterfrågas bostäder med god standard i centralt läge med närhet till service och kommunikationer. Vakanserna i Strängnäs har under år 2005 varit fortsatt låga. Omflyttningen har varit svagt stigande men ligger på en balanserad nivå.

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

11


Uppsala Linköping

Marknadsöversikt

Uppsala Uppsala är en gammal stad som redan på 500-talet var ett politiskt och religiöst centrum. Idag är Uppsala en modern universitetsstad med Sveriges äldsta universitet från 1477. Uppsala har liksom många andra städer omvandlats från att ha varit en industristad till att nu vara en modern tjänstestad som också är välkänd för sin internationellt orienterade ”kunskapsindustri” med inriktning mot IT och medicinsk teknik. Uppsala kommun har haft en stark befolkningsutveckling under hela 1900-talet och är Sveriges fjärde största stad med drygt 183 000 invånare. Med närheten till Stockholm är Uppsala nu mer eller mindre integrerat i Stor-Stockholms arbetsmarknad. Detta har bl a medfört att fler än 13 000 invånare arbetar i Stockholms län. Fastighetsbeståndet i Uppsala omfattade vid årsskiftet 9 registerfastigheter om 70 306 m 2 vilket motsvarar 11 % av Graflunds totala bestånd. Av fastigheterna i Uppsala utgör ca 92 % bostäder och resterande 8 % kommersiella ytor. Efterfrågan på bostäder är mycket stor i Uppsala och det gäller alla storlekar på lägenheter. Främst efterfrågas bostäder med god standard i centralt läge med närhet till service och kommunikationer. Vakanserna i Valsätra har initialt under 2005, efter förvärvet av beståndet, varit höga men har nu kommit ner på en nivå omkring 0,5 %. Omflyttningen har varit svagt stigande men ligger på en balanserad nivå. Linköping Historiskt är Linköping en medeltidsstad med gamla traditioner som residens- och regementsstad. Tiden som garnisonsstad präglade stadsbilden under lång tid, men är idag ett avslutat kapitel. Stadens historia som modern industristad tog sin början i samband med att SAAB år 1937 förlade sin flygplanstillverkning hit.

12

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

Universitetet och Tekniska Högskolan med ca 18 000 helårsstudenter har betytt mycket för utvecklingen av ett flertal s k ”avknoppningsföretag”. Invid universitetet ligger området Mjärdevi där många data- och elektronikföretag etablerats. I kommunen finns också forskningsintensiva statliga verk som VTI, FOI, SKL och SIG. Det stora Universitetssjukhuset är ett forsknings- och undervisningssjukhus för tre av landets landsting (Östergötland, Jönköping och Kalmar med ca 1 milj invånare). Linköping ligger mitt i Östergötland och har ett strategiskt läge med goda kommunikationer med omvärlden. Linköping och Norrköping ligger i samma län vilket medför att Östergötlands län är det största efter de tre storstadslänen. Linköping har idag ca 138 000 invånare och är Sveriges femte största stad. Bostadsproduktionen har varit relativt stor under de senaste åren vilket bl a berott på den ständiga befolkningstillväxten. Fastighetsbeståndet i Linköping omfattade vid årsskiftet 4 registerfastigheter om 320 588 m 2 vilket motsvarar 49 % av Graflunds totala bestånd. Av fastigheterna i Linköping utgör ca 92 % bostäder och resterande 8 % utgör lokaler. Efterfrågan på bostäder är stor i Linköping och det gäller alla storlekar på lägenheter. Främst efterfrågas bostäder med god standard i centralt läge med närhet till service och kommunikationer. Vakanserna i Ryd har initialt varit höga efter förvärvet av beståndet från Stångåstaden men är nu på väg att sjunka. I Skäggetorp har dock vakanserna varit höga under flera år men har minskat något efter aktiv bearbetning. Omflyttningen i Skäggetorp har minskat successivt under de tre senaste åren. I Ryd och Nygård är omflyttningen initialt relativt hög.


��� �����

��� �����

�� ��

����

����

��

���

�����

���

Värmeanvändning Totalsiffrorna visar Graflunds verkliga värmeanvändning.

��� ����

����

��� ��

��

�� ��

�� �

���

��

����� ������������������������������������������������������������

Graddagsjustering innebär att utfallet justerats till ett normalår enligt SMHI:s graddagar. Detta ger möjlighet till en analys av effekter av energibesparingar. Eftersom siffrorna är redovisade per kvadratmeter blir dessa mer jämförbara från år till år då eventuella förvärv eller avyttringar av fastigheter ej påverkar resultatet i så stor utsträckning.

Miljö

��

������

Den 29 juni 2005 avyttrades Graflunds samtliga kommersiella fastigheter. För att öka jämförbarheten ingår dessa inte i redovisningen ovan.

������������ �������������������������

Miljö Att hantera miljöfrågorna rätt är en avgörande framgångsfaktor för Graflunds. Förväntningarna och kraven från samhället och våra kunder bara ökar. Rätt hanterat innebär miljöarbetet stora möjligheter att få mer nöjda hyresgäster och bättre ekonomi.

Under 2005 fick ytterligare drygt tusen av våra hyresgäster i Eskilstuna möjligheter att lämna sorterat avfall i fastigheten – en fördubbling jämfört med tidigare. Detta genom att vi färdigställde tolv miljöhus och två miljörum med möjlighet att sortera avfallet i elva fraktioner. Planering för att införa källsortering av avfall i Strängnäs och Mariefred påbörjades under 2005.

Fördelning av energislag för uppvärmning (GWh)

����� ���� ���� ����

Bland de viktigaste åtgärderna under året var också en förändring av miljöorganisationen med en miljösamordnare som ansvarar för uppföljning och samordning. En styrgrupp träffas numera regelbundet för att stämma av och föra ut arbetet i organisationen. Den nya miljöorganisationen innebär också ett förtydligande av att ansvaret för att arbeta mot uppställda mål och för genomförande av miljöåtgärder ligger hos var och en i organisationen. De flesta av de mål som satts upp för 2004 och 2005 har nåtts. I några fall har arbetet påbörjats, men ännu inte slutförts. Under 2006 kommer arbetet att fortsätta enligt den fastställda treårsplanen.

���� ���� ���� ���� ���� ���� ���

������������������������������������������������������������������ ����������

����

Diagrammet visar fördelningen mellan uppvärmning med fjärrvärme resp. olja.

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

13


Miljö

Exempel på genomförda miljöåtgärder 2005 Energi Arbetet med att sänka energianvändningen genom förbättrad styrning och investeringar i energieffektiv utrustning fortgår kontinuerligt. En förklaring till det goda resultatet är också noggrann uppföljning och ronderingar med energistatistiken som underlag och stöd. Under 2005 har injustering av en större värmeanläggning för 179 lägenheter inneburit en besparing runt 20 %. Graflunds värmeanvändning minskade under året med drygt 5 % jämfört med föregående år, med hänsyn till förändringarna i fastighetsbeståndet. Konverteringen till fjärrvärme innebär att oljeanvändningen inom Graflunds nu är nere under 0,5 %. Elanvändningen – i form av fastighetsel – har under 2005 minskat med drygt 1 % jämfört med 2004. Arbetet med att nå målet om 5 % sänkning 2008 jämfört med 2002 kommer att fortsätta under 2006. Från den 1 mars 2005 förvaltar Graflunds 9 st fastigheter i Uppsala om ca 70 000 m2 (som ägs av Fastighets AB Linrepan). Dessa fastigheter ligger f.n. betydligt högre i energianvändning än genomsnittet för Graflunds egna fastigheter. Under 2005 har fastig-

14

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

heterna i Uppsala därför gåtts igenom för att vi ska kunna genomföra liknande besparingsåtgärder som för Graflunds övriga fastigheter. Den totala värmeanvändningen för Uppsalafastigheterna under 2005 – 13,3 GWh var drygt 5 % lägre än 2004, medan den graddagsjusterade värmeanvändningen per kvadratmeter – 198 kWh/m2 minskade med omkring 1,5 % under 2005 jämfört med 2004. Vatten Som ett led i Graflunds övergripande målsättning att minska den totala vattenanvändningen fortsätter arbetet med att installera vattenbesparande blandare och duschmunstycken. Under 2005 installerades så kallade vattenperlatorer i ytterligare 600 lägenheter. Under året minskade vattenanvändningen per kvadratmeter med knappt 3 % jämfört med föregående år. Vattenanvändningen i fastigheterna i Uppsala uppgick under 2005 till totalt 160 406 m3 motsvarande 2 284 l/m2 – en minskning med drygt 8 % jämfört med föregående år. Avfall Tolv miljöhus och två miljörum med möjlighet att sortera avfallet i elva fraktioner färdigställdes under 2005. Detta innebär att ytterligare 1 075 lägenheter i Eskilstuna nu har tillgång till s.k.


�����

�������

�����

�������

����� �������

�������

�����

������� �����

������� �����

Totalsiffrorna visar Graflunds verkliga vattenanvändning.

������� �����

�����

�������

�����

�������

�����

�������

���

����� ������������������������������������������������������������ ����������

Vattenanvändning

Miljö

����������

Redovisningen per kvadratmeter underlättar jämförelser mellan olika år och möjligheten att analysera effekten av besparingsinsatser. Eventuella förvärv eller avyttringar av fastigheter påverkar inte resultatet i så stor utsträckning. Den 29 juni 2005 avyttrades Graflunds samtliga kommersiella fastigheter. För att öka jämförbarheten ingår dessa inte i redovisningen ovan.

�����

Elanvändning, fastighetsel fastighetsnära källsortering. Därmed har över 90 % av Graflunds hyresgäster i Eskilstuna utbyggd källsortering. Planeringen för införande av källsortering av avfall i Strängnäs och Mariefred påbörjades under 2005. Där det är praktiskt möjligt ställs ytterligare kärl in i befintliga utrymmen, i annat fall bygger vi miljöhus nära fastigheterna. Att införa möjlighet till källsortering av förpackningar innebär att mängden hushållsavfall minskar med upp till 40 %. Information och dialog En viktig åtgärd när det gäller dialog med våra hyresgäster är den årliga hyresgästenkäten. Genom den får vi kunskap om hyresgästernas inställning och förväntningar inom bl a miljöområdet. Resultaten ger oss därmed bra underlag för framtida förbättringar.

�������

��� �� �

����

����

��

����

��

� �

���

����

��

����

��

� ��

� �

� �

�����������������������������������

� �����������������������

�����������

�������

Som ett led i att förbättra miljöinformationen har flera hyresgästträffar genomförts under året, bl.a. i frågor som rör avfallshanteringen. I vår kundtidning ”på G” informeras också löpande om vårt miljöarbete. Sex nyanställda medarbetare genomgick i april en grundläggande miljöutbildning.

Totalsiffrorna visar Graflunds verkliga elanvändning för fastighetsel. Redovisningen per kvadratmeter underlättar jämförelser mellan olika år och möjligheten att analysera effekterna av besparingsåtgärder. Eventuella förvärv eller avyttringar av fastigheter påverkar inte resultatet i så stor utsträckning. Den 29 juni 2005 avyttrades Graflunds samtliga kommersiella fastigheter. För att öka jämförbarheten ingår dessa inte i redovisningen ovan.

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

15


Finans

”Graflunds ska generera hög totalavkastning genom en positiv utveckling av fastigheternas marknadsvärden och ständigt förbättrat kassaflöde och resultat.” Fokusområde Effektivitet

Finans Finanspolicy och finansstrategi Eftersom räntekostnader är den enskilt högsta kostnaden i resultaträkningen är bolagets finansverksamhet av stor betydelse. Graflunds har därför en finanspolicy som är antagen av styrelsen. Finanspolicy och räntebindningsstrategi är starkt sammankopplade genom att finanspolicyn anger arbetssättet för att löpande hantera och styra låneportföljen. Strategivalet görs årligen utifrån ett antal simulerade låneportföljer där förväntad räntekostnad, resultat före skatt, räntetäckningsgrad med beräknade osäkerhetsintervall erhålls för den kommande femårsperioden. Den valda strategin anger ramar för tillåten avvikelse uppåt och nedåt inom respektive räntebindningsintervall. Den verkliga låneportföljen jämförs sedan med normportföljen varje månad för att utvärdera finansavdelningens framgång med att uppnå förväntat resultat. Eftersom Graflunds numera ingår som en del i en större fastighetskoncern (se avsnittet ägare) har finansstrategin påverkats genom att ränterisken hanteras på koncernnivå. Detta innebär att val av normportfölj och strategitester inte gjorts.

Nedan framgår uppgifter om låneportföljen per 2005-12-31 som kan jämföras mot läget ett år tidigare.

Lånevolym (tkr)

2005-12-31

2004-12-31

1 200 000

1 113 510

1

63

Antal lån: Snittränta (momentan):

2,46%

4,98%

Genomsnittlig återstående räntebindningstid:

1,71

1,88

Duration

1,60

1,68

Räntetäckningsgrad och soliditet ggr 2,00

40,0 %

1,80

35,0 %

1,60

30,0 %

1,40

Låneportföljen Under året har bolagets samtliga lån blivit lösta och refinansierats med ett nytt lån på 1 200 Mkr. Detta lån har tillsvidare lagts med rörlig ränta fram till december 2006 då räntan så gott som uteslutande är låst med hjälp av derivat fram till december 2009.

1,20

25,0 %

1,00

20,0 %

0,80

15,0 %

0,60

16

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

5,0 %

0,20 0,00

Mot bakgrund av denna räntebindningsstrategi har räntekostnaden varit extremt låg under 2005 och kommer också att vara det under 2006 för att sedan stiga väsentligt under 2007. Samtidigt är ränterisken nära noll under 2007-2009.

10,0 %

0,40

0,0 %

2001

2002

2003

2004

2005

Räntetäckningsgrad exkl övriga rörelseintäkter/kostnader Soliditet


Bolag

Orter

Antal Bostäder

Graflunds Invest AB

Eskilstuna, Strängnäs och Mariefred

Fastighets AB Linrepan

Uppsala

SPA Skäggetorp AB

Uthyrningsbar yta Bostäder

Lokaler

Hyresintäkter1) Totalt

Bostäder

Lokaler

Resultat

Övrigt

Totalt

Översikt över Graflunds och förvaltade bolag

Översikt över Graflunds och förvaltade bolag

Tax värde

efter finans

3 311

225 961

37 153

263 114

173 307

50 134

7 510

230 951

75 100

1 023 990

952

64 683

5 623

70 306

52 001

4 403

1 461

57 865

6 055

285 880

Linköping

2 482

179 338

22 978

202 316

125 118

16 154

3 907

145 179

11 838

916 446

Fastighets AB Ostbrickan 2) Linköping

1 426

115 117

3 155

118 272

38 717

118

1 531

40 366

4 109

516 729

Summa

8 171

585 099

68 909

654 008

389 143

70 809

14 409

474 361

97 102

2 743 045

Utfall 2005 efter vakanser och rabatter 2) Avser 6 månader 1)

Fördelning av uthyrningsbar yta

������������������������ ����

����������������� ����

������������������� ����

���������������������� ����

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

17


Ekonomisk redovisning

Ekonomisk redovisning

18

19

Fem år i sammandrag

20

Förvaltningsberättelse

22

Resultaträkning

23

Balansräkning

25

Kassaflödesanalys

26

Redovisningsprinciper

27

Noter

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005


RESULTATRÄKNINGAR

2005

2004

2003

2002

2001

Hyresintäkter

230 951

259 184

253 653

245 517

261 439

Driftskostnader

-105 362

-116 146

-115 278

-113 368

-110 503

Fastighetsskatt Driftnetto Avskrivningar

-7 013

-8 393

-8 530

-7 283

-8 401

118 576

134 645

129 845

124 866

142 535

-18 423

-26 418

-24 711

-23 755

-23 184

100 153

108 227

105 134

101 111

119 351

Övriga rörelseintäkter/kostnader

43 101

-3 397

4 694

57 770

-5 158

Centrala administrationskostnader

-10 326

-15 456

-13 974

-11 543

-10 726

132 928

89 374

95 854

147 338

103 467

Resultat från fastighetsförvaltningen

Rörelseresultat

Räntebidrag Övriga finansiella intäkter

162

124

124

469

923

23 020

375

737

2 215

943

Ränteskillnadsersättning

-38 001

Räntekostnader

-43 009

-62 292

-69 717

-74 918

-81 980

Summa finansiella poster

-57 828

-61 793

-68 856

-72 234

-80 114

Resultat före skatt

75 100

27 581

26 998

75 104

23 353

Skatt

34 272

-14 537

-5 801

-21 632

-2 775

109 372

13 044

21 197

53 472

20 578

2005

2004

2003

2002

2001

1 006 806

1 381 518

1 384 111

1 386 249

1 402 540

532 296

20 013

18 385

25 306

30 098

38 357

550 259

11 905

32 207

16 189

1 577 459

1 951 790

1 414 401

1 443 762

1 448 827

Eget kapital

276 978

717 606

154 564

178 365

124 893

Avsättningar

10 601

44 873

30 338

24 545

2 919

1 200 000

1 113 511

1 158 106

1 169 042

1 251 296

89 880

75 800

71 393

71 810

69 719

1 577 459

1 951 790

1 414 401

1 443 762

1 448 827

2,75

1,44

1,39

2,00

1,28

Resultat efter skatt

BALANSRÄKNINGAR

Fem år i sammandrag

Fastighetsförvaltning

Tillgångar Anläggningstillgångar Fastigheter Övriga tillgångar Kassa och bank

Summa tillgångar Eget kapital och skulder

Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder

Summa eget kapital och skulder Nyckeltal Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad exkl övriga rörelseintäkter/kostnader Soliditet

1,74

1,50

1,32

1,23

1,35

17,6%

36,8%

10,9%

12,4%

8,6%

Avkastning på eget kapital

27,1%

16,5%

17,5%

42,1%

18,7%

Dito exkl övriga rörelseintäkter/kostnader

11,6%

18,5%

14,4%

9,7%

22,8%

Avkastning på totalt kapital

9,9%

6,4%

6,8%

10,4%

7,2%

Dito exkl övriga rörelseintäkter/kostnader

7,2%

6,6%

6,5%

6,4%

7,6%

Direktavkastning på fastigheternas bokförda värde

9,9%

9,7%

9,4%

9,0%

10,2%

Skuldsättningsgrad

4,70

1,72

8,15

7,09

10,60

Snittränta

3,7%

5,4%

5,9%

6,1%

6,3%

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

19


Förvaltningsberättelse

Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Graflunds Invest AB får härmed avge årsredovisning för koncernen och moderbolaget för 2005.

Verksamheten Graflundskoncernen äger och förvaltar fastigheter belägna i Eskilstuna och Strängnäs. Beståndet består till 85,9 % av bostäder och det är också bolagets huvudsakliga verksamhetsinriktning.

Ytor (m2) Ort

Bostäder

Lokaler

Totalt

Andel

165 487

20 971

186 458

70,9 %

60 474

16 182

76 656

29,1 %

Totalt

225 961

37 153

263 114

Andel

85,9 %

14,1 %

Eskilstuna Strängnäs & Mariefred

Fördelning av ytor mellan orter

��������������������� ����

���������� ����

Moderbolagets verksamhet består i att äga och förvalta samtliga aktier i dotterbolagen. Ingen egen verksamhet bedrivs i moderbolaget.

20

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

Koncernen Graflunds Invest AB är ett helägt dotterbolag till Hyresbostäder i Sverige II AB, org.nr 556622-5990, med säte i Stockholm. Boligutleie Holding II AS upprättar koncernredovisning. Moderföretag för hela koncernen är Boligutleie Holding II AS, org.nr 984 274 823, med säte i Oslo, Norge. Omsättning, resultat och ställning Koncernens hyresintäkter uppgick till 230 951 (259 184) tkr och resultat före skatt uppgick till 75 100 (27 581) tkr. I årets resultat ingår realisationsvinst från fastighetsförsäljningar, kostnader i samband med refinansiering av låneportfölj samt vissa andra poster av engångskaraktär på 11 204 (-3 397) tkr. Korrigerat för dessa poster har resultatet före skatt ökat med 224 % mot föregående år. Detta förklaras främst av ett starkt förbättrat finansnetto som en följd av kortare räntebindning. Vakanserna minskade från 5,7 % för 2004 till 4,1 % för 2005. Vakansgraden för bostäder var 0,64 % (0,51 %) i december mätt på månadsbasis. Koncernens balansräkning har påverkats under året genom att; • det egna kapitalet har tillförts 109 372 tkr genom årets resultat samt minskats med 550 000 tkr genom lämnad utdelning till moderföretaget. • räntebärande skulder ökat med 100,5 milj kr. • den synliga soliditeten uppgår till 17,6 % (36,8 % fg år). Övervärden finns i fastighetsbeståndet varför den justerade soliditeten är högre. Investeringar Årets investeringar i fastigheter uppgick till 26 913 (76 246) tkr och består bl a av:


Förvaltningsberättelse • Uppgradering av balkonger i bostadsområdet Årby i Eskilstuna, 12,1 Mkr • Anslutning till stadsnät och installation av fastighetsnät, 3,2 Mkr • Driftkostnadsbesparande investeringar, 2,8 Mkr • Byggnation av källsorteringshus, 2,2 Mkr

och en i organisationen. De flesta av de mål som satts upp för 2004 och 2005 påbörjats, men ännu inte slutförts. Under 2006 kommer arbetet att fortsätta enligt den fastställda treårsplanen.

• Konvertering av lokal till bostadslägenheter, 1,6 Mkr

Befolkningsutvecklingen för såväl Eskilstuna som Strängnäs har varit fortsatt positiv. Detta bedömer vi leda till en fortsatt stark uthyrningssituation för våra bostäder. Per den 1 april 2006 tar Graflunds över förvaltningen för ytterligare 3 908 lägenheter i Linköping. Ett gynnsamt ränteläge i kombination med kort räntebindning och kostnadseffektiviseringar bedömer vi ge positiv effekt på 2006 års resultat. Från 2007 är huvuddelen av låneportföljen bunden med fast ränta.

Försäljningar Under året har samtliga fastigheter i Eskilstuna och Flen med huvudsakligen kommersiella lokaler avyttrats. Huvuddelen avyttrades i ett större paket med GE Real Estate (Sweden) AB som köpare. Totalt avyttrades kommersiella fastigheter om ca 85 000 m2 under 2005. Avyttringen skedde genom att fastigheterna såldes till skattemässiga värden till nybildade bolag. Den redovisade förlusten i Graflunds Byggnads AB får ses mot bakgrund av detta. Det koncernmässiga resultatet av försäljningen uppgick till strax under 50 Mkr. Miljö Under 2002 arbetade vi fram miljöpolicy och övergripande miljömål. Därefter har under 2003 tagits fram detaljerade miljömål och handlingsplan. Dessa har under 2004 kommunicerats såväl externt som internt. Att hantera miljöfrågorna rätt är en avgörande framgångsfaktor för Graflunds. Förväntningarna och kraven från samhället och våra kunder bara ökar. Rätt skött innebär miljöarbetet stora möjligheter att få mer nöjda hyresgäster och en bättre ekonomi. Under 2005 fick ytterligare drygt tusen av våra hyresgäster i Eskilstuna möjligheter att lämna sorterat avfall i fastigheten - en fördubbling jämfört med tidigare. Detta genom att vi färdigställde tolv miljöhus och två miljörum med möjlighet att sortera avfallet i elva fraktioner. Planering för att införa källsortering av avfall i Strängnäs och Mariefred påbörjades under 2005 Bland de viktigaste åtgärderna under året var också en förändring av miljöorganisationen med en miljösamordnare som ansvarar för uppföljning och samordning. En styrgrupp träffas numera regelbundet för att stämma av och föra ut arbetet i organisationen. Den nya miljöorganisationen innebär också ett förtydligande av att ansvaret för att arbeta mot uppställda mål och för genomförande av miljöåtgärder ligger hos var

Utsikter för 2006

Finansiering och likviditet Koncernens likviditet uppgick vid årsskiftet till 38 357 (583 259) tkr inkl outnyttjad checkräkningskredit. Mätt som kassalikviditet 67,8 % (800,0 %). Medelräntan för hela låneportföljen var per 2005-12-31 2,46 % (4,98 %). Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel:

Balanserat resultat

100 350 318

Årets resultat

121 840 231

Kronor

222 190 549

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att samtliga vinstmedel överförs i ny räkning. Redovisningen för koncernen och moderbolaget omfattar förvaltningsberättelse, resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalyser, redovisningsprinciper samt notanteckningar.

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

21


Resultaträkning

RESULTATRÄKNING

Koncernen

Moderbolaget

2005-01-01-

2004-01-01-

2005-01-01-

2004-01-01-

-2005-12-31

-2004-12-31

-2005-12-31

-2004-12-31

230 951

259 184

Driftskostnader

-80 409

-90 328

Reparationer och underhåll

-24 603

-25 598

-7 013

-8 393

-1

-1

-350

-220

118 576

134 645

-17 025

-24 687

Belopp i tkr

Not

Fastighetsförvaltningen Hyresintäkter

Fastighetskostnader

Fastighetsskatt Tomträttsavgälder Driftnetto

- Avskrivningar byggnad - Avskrivningar inventarier Resultat fastighetsrörelsen

Centrala administrationskostnader

-1 398

-1 731

100 153

108 227

-1

-1

-68

-125

-69

-126

-10 326

-15 456

Övriga rörelseintäkter och kostnader

2

43 101

-3 397

Rörelseresultat

1

132 928

89 374

23 020

375

162

124

Resultat från andelar i koncernföretag

165 088

Ränteintäkter Räntebidrag Räntekostnader och liknande resultatposter

3

Resultat efter finansiella poster

Bokslutsdispositioner

Skatt

ÅRETS RESULTAT

22

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

5

14

-112

-81 010

-62 292

75 100

27 581

165 021

-60 000

26 542

75 100

27 581

105 021

26 430

34 272

-14 537

16 819

-14 057

109 372

13 044

121 840

12 373

4

Resultat före skatt

2


Balansräkning 1/2 BALANSRÄKNING Belopp i tkr

Koncernen

Moderbolaget

Not

2005

2004

Byggnader och mark

6

1 002 441

1 357 709

Pågående projekt

7

4 365

23 809

Kontorslokaler och inventarier

8

3 625

4 420

1 010 431

1 385 938

225

225

5

5

2005

2004

353 567

784 487

1 736

1 736

TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar

Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag

9

Aktier och andelar i intresseföretag

10

Andra långfristiga värdepappersinnehav Fordringar hos koncernföretag Summa finansiella anläggningstillgångar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

230

230

355 303

786 223

1 010 661

1 386 168

355 303

786 223

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter Summa exploateringsfastigheter

8 271

8 271

8 271

8 271

5 989

1 709

Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Skattefordran uppskjuten skatt Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar

Kassa och bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

SUMMA TILLGÅNGAR

508 458

165 088

11

2 290 3 976

2 973

1 747

2 410

5

10

520 170

7 092

167 383

10

38 357

550 259

23

25

566 798

565 622

167 406

35

1 577 459

1 951 790

522 709

786 258

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

23


BALANSRÄKNING

Balansräkning 2/2

Belopp i tkr

Koncernen Not

Moderbolaget

2005

2004

2005

2004

16 720

16 720

16 720

16 720

197

197

EGET KAPITAL OCH SKULDER

EGET KAPITAL

12

Bundet eget kapital Aktiekapital, 167 200 aktier Kapitalandelsfond Bundna reserver Summa bundet eget kapital

78 330

78 330

78 330

78 330

95 247

95 247

95 050

95 050

59 315

100 350

Fritt eget kapital Balanserat resultat

72 359

Aktieägartillskott

550 000

Årets resultat

87 990 550 000

109 372

13 044

121 840

12 373

Summa fritt eget kapital

181 731

622 359

222 190

650 363

SUMMA EGET KAPITAL

276 978

717 606

317 240

745 413

AVSÄTTNINGAR Avsättningar för uppskjuten skatt

13

10 601

44 873

14 529

10 601

44 873

14 529

14,16

1 200 000

1 099 466

15

16 061

16 061

1 216 061

1 115 527

14 667

25 880

68

12

33 874

986

SUMMA AVSÄTTNINGAR

SKULDER Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga skulder Summa långfristiga skulder

Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut

14,16

Leverantörskulder

14 045

Skulder till koncernföretag Aktuell skatteskuld Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

17

Summa kortfristiga skulder

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

205 467

26 315

2

1

25 210

32 861

73 819

73 784

205 469

26 316

1 577 459

1 951 790

522 709

786 258

POSTER INOM LINJEN

Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Summa ställda säkerheter

16

1 236 278

1 476 058

1 236 278

1 476 058

Ansvarsförbindelser Borgensförbindelser Summa ansvarsförbindelser

24

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

14 000

14 000

14 000

14 000

14 000

14 000

14 000

14 000


Koncernen

Belopp i tkr

Moderbolaget

2005

2004

2005

2004

132 928

89 374

-69

-126

-60 000

26 542

Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Realisationsvinster/förluster

-76 701

-2 597

Avskrivningar

18 423

26 418

Koncernbidrag Skatter 74 650

113 195

-60 069

26 416

Ränteintäkter och liknande resultatposter

23 182

499

165 090

14

Räntekostnader och liknande resultatposter

-81 010

-62 292

0

0

16 822

51 402

105 021

26 430

4 317

-165 083

35 426

Kassaflödesanalys

KASSAFLÖDESANALYS

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital

(A)

Förändringar av rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar

-513 078

Förändring av exploateringsfastigheter

-6 970

Förändring av kortfristiga skulder

14 080

4 403

59 153

-61 838

(B)

-498 998

1 750

-105 930

-26 412

(A+B)

-482 176

53 152

-909

18

Investeringar i fastigheter

-7 468

-86 787

Investeringar i maskiner och inventarier

-1 145

-1 289

Försäljning av materiella anläggningstillgångar

277 280

67 791

Försäljning av finansiella anläggningstillgångar

165 088

Förändring av rörelsekapital

Kassaflöde från den löpande verksamheten

Investeringsverksamheten

Förvärv av finansiella tillgångar

-100

Fusion av dotterföretag Kassaflöde från investeringsverksamheten

Kassaflöde efter investeringar

1 007 (C)

433 785

-20 285

907

0

(A+B+C)

-48 391

32 867

-2

18

Finansieringsverksamheten Förändring av skulder till kreditinstitut

-60 254

Checkräkningskredit Upptagna lån

-24 341 86 489

Aktieägartillskott Betald utdelning

40 000 550 000

-550 000

-550 000

Mottagen utdelning

550 000

Förändring av övriga fordringar

83

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

-463 511

505 488

0

0

Förändring av likvida medel

-511 902

538 355

-2

18

Likvida medel vid årets början

550 259

11 904

25

7

Förändring av likvida medel

-511 902

538 355

-2

18

Likvida medel vid årets slut

38 357

550 259

23

25

38 357

583 259

23

25

-43 213

-62 363

1 549

499

2

14

Outnyttjad del av checkräkningskredit Tillgängliga medel vid årets slut

33 000

Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Erlagd ränta Erhållna räntor och räntebidrag Resultat från andelar i koncernföretag

165 088

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

25


Redovisningsprinciper

Redovisningsprinciper Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämnends allmänna råd, förutom vad gäller redovisning av koncernbidrag som redovisas i resultaträkningen.

För investeringar där direkt skatteavdrag yrkas görs individuella bedömningar av avskrivningstid för respektive post mellan 5-10 %.

Värderingsprinciper m m Fordringar har upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan.

Koncernredovisning Koncernredovisningen har upprättas i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation (RR1:00). Koncernredovisningen omfattar de företag i vilka moderbolaget direkt eller genom dotterföretag innehar mer än 50 % av röstetalet, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande enligt ÅRL 1:4.

Skatt Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt har beräknats utifrån diskrepansen mellan skattemässiga och bokföringsmässiga värden i fastighetsbeståndet, samt med hänsyn till i bolaget kvarvarande ej utnyttjade förlustavdrag. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga ankaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Planenliga avskrivningar på fastigheter påbörjas året efter investeringsåret. Ett koncernövergripande beslut har tagits att byggnader from 2005 skrivs av med 1 %. Följande avskrivningstider tillämpas:

26

Byggnader

1-20 %

Aktiverade hyresgästanpassningar

5-50 %

Inventarier

10 - 33 %

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

Intresseföretag Aktieinnehav i intresseföretag, i vilka koncernen har lägst 20 % och högst 50 % av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen, redovisas normalt enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen bokförda värdet på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden. I koncernens resultaträkning redovisas som ”Andel i intresseföretags resultat” koncernens andel i intresseföretagens resultat efter finansiella intäkter och kostnader justerat för eventuella avskrivningar på eller upplösningar av förvärvade över- respektive undervärden. Koncernens andel i intresseföretagens redovisade skatter ingår i koncernens skattekostnader. Vinstandelar upparbetade efter förvärven av intresseföretagen som ännu inte realiserats genom utdelning, avsätts till kapitalandelsfonden som utgör en del av koncernens bundna egna kapital. Eftersom intressebolaget Fristaden AB fr o m 1999 inte har haft någon större verksamhet har redovisningen inte skett enligt kapitalandelsmetoden för resultat från och med 1998. Detta huvudsakligen av väsentlighetsskäl.


1 Anställda och personalkostnader Medelantalet anställda Varav män

Koncernen

Moderbolaget

2005

2004

36

42

50 %

60 %

2005

2004

Noter

(Alla belopp i kkr)

Löner och ersättningar samt sociala kostnader Löner och ersättningar

13 114

15 331

Sociala kostnader

7 117

7 465

Varav pensionskostnader

2 344

2 067

572

538

Pensionskostnader till styrelse och VD

Fördelning av lönekostnaden Styrelse och VD varav tantiem Övriga anställda varav tantiem

1 931

2 878

319

1 007

11 182

12 453

238

480

Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro

0,90 %

3,17 %

Långtidssjukfrånvaro

0,00 %

2,44 %

Sjukfrånvaro män

0,26 %

2,85 %

Sjukfrånvaro kvinnor

0,64 %

0,32 %

Anställda - 29 år

0,04 %

0,90 %

Anställda 30 år - 49 år

0,76 %

1,97 %

Anställda 50 år -

0,10 %

0,03 %

Ersättning till bolagets revisor Revisionsuppdrag Andra uppdrag Summa

163

116

92

160

255

276

Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Redovisningsrådets Akutgrupp, URA 42, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2005 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 722 tkr (2004: 627 tkr). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller till de försäkrade. Vid utgången av 2005 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 128 % (2004 119,9 %). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i % av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med RR29. Koncernen 2 Övriga rörelseintäkter och kostnader

Moderbolaget

2005

2004

Resultat från fastighetsförsäljningar

49 978

-2 560

Management Fee

-6 522

Övrigt Summa

-355

-837

43 101

-3 397

Koncernen 3 Räntekostnader och liknande resultatposter

2004

Räntekostnader

-42 591

-62 292

Ränteskillnadsersättning

-38 001

Summa

2004

Moderbolaget

2005

Övriga finansiella kostnader

2005

2005

2004

-418 -81 010

-62 292

Moderbolaget 4 Bokslutsdispositioner

2005

2004

Lämnat koncernbidrag

-60 000

0

Erhållet koncernbidrag

0

26 542

-60 000

26 542

Summa

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

27


Koncernen

Noter

5 Skatt på årets resultat

Moderbolaget

2005

2004

Aktuell skatt

2005

2004

-2

Uppskjuten skatt

34 272

-14 535

16 819

-14 057

Summa

34 272

-14 537

16 819

-14 057

6 Byggnader och mark

Bokfört värde

Fastigheter

2005

2004

2005

2004

923 235

1 225 770

860 943

1 123 937

Byggnader Mark Summa

Taxeringsvärde

79 206

131 939

163 047

213 565

1 002 441

1 357 709

1 023 990

1 337 502

Koncernen

Ingående anskaffningsvärde Inköp

2005

2004

1 548 053

1 543 086

26 913

76 246

-397 526

-69 751

1 177 440

1 548 053

-215 681

-203 579

50 441

12 028

Omklassificering Avyttringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

Ingående avskrivningar

-1 528

Omkassificering Avyttringar Årets avskrivningar

157

-16 809

-24 287

-182 049

-215 681

Ingående uppskrivningar

45 474

46 212

Avyttringar

-18 070

Utgående ackumulerade avskrivningar

Årets avskrivningar

-442

-738

Utgående ackumulerade uppskrivningar

26 962

45 474

Ingående nedskrivningar

-20 137

-20 475

Avyttringar Årets återföringar Utgående ackumulerade nedskrivningar

Utgående planenligt restvärde

Skattemässigt utnyttjade avskrivningar

225

338

-19 912

-20 137

1 002 441

1 357 709

244 992

208 254

Koncernen 7 Pågående projekt

Moderbolaget

2005

2004

Ingående anskaffningsvärde

23 809

13 269

Förändring av pågående projekt

-19 444

10 540

Bokfört värde vid årets slut

4 365

23 809

8 Kontorslokaler och inventarier

2005

2004

Ingående anskaffningsvärde

8 929

8 921

Inköp

1 145

1 289

-899

-1 281

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

9 175

8 929

Ingående avskrivningar

-4 509

-3 558

Koncernen

Försäljningar och utrangeringar

Avyttringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar

Utgående planenligt restvärde

28

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

2005

2004

Moderbolaget

357

780

-1 398

-1 731

-5 550

-4 509

3 625

4 420

2005

2004


Ingående anskaffningsvärde

2005

2004

709 487

221 454

Justering andelsvärden

-61 967

Fusion

-1 020

Förvärv

100

Betald utdelning

Noter

Moderbolaget 9 Aktier och andelar i dotterföretag

-550 000

Aktieägartillskott

120 000

550 000

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

278 567

709 487

75 000

75 000

Ingående uppskrivningar Årets uppskrivningar Utgående ackumulerade uppskrivningar Utgående restvärde

Bolag

Org nr

Säte

Graflunds Byggnads AB

556065-7438

Eskilstuna

916409-7785

Eskilstuna

Graflunds Byggnads KB

918000-4088

Eskilstuna

Graflunds Fastighets AB

556035-8524

Eskilstuna

Fastighetsaktiebolaget Friheten 11

556525-4645

Eskilstuna

Kattgun AB

556498-4895

Bronseri AB

75 000

75 000

353 567

784 487

Antal andelar

Andel

Bokfört värde

4 000

100,0%

317 312

7

87,5%

34 200

1 074

100,0%

783

1 000

100,0%

778

Eskilstuna

1 000

100,0%

133

556498-4937

Eskilstuna

1 000

100,0%

260

Graflunds Byggintressenter KB

916409-7785

Eskilstuna

10

1,0%

1

Graflunds Kommersiella fastigheter

556678-4673

Eskilstuna

100

100,0%

100

556680-4836

Eskilstuna

Graflunds Byggintressenter KB

Fastighets AB N-ögat Summa

353 567

Koncernen 10 Aktier och andelar i intresseföretag Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade resultatandelar

Moderbolaget

2005

2004

28

28

28

28

197

197

2005

2004

Bokfört värde hos modern

Utgående ackumulerade resultatandelar

197

197

Utgående restvärde

225

225

Andelar / antal i %

Röster / antal i %

Kapitalandelens värde i koncernen

500

500

225

50%

50%

Bolag /org nr, säte

Justerat eget kapital 1)

AB Fristaden

285

556062-2770, Eskilstuna Summa

225

0

Med justerat eget kapital avses den ägda andelen av företagets egna kapital inkl eget kapitaldelen i obeskattade reserver. Med årets resultat avses ägarandelen av företagets resultat efter skatt inkl eget kapitaldelen i årets förändring av obeskattade reserver. I koncernens resultaträkning redovisas resultatandelarna från intresseföretag i två poster. Dels resultatet före skatt, inkl eventuella avskrivningar på övervärden, vilket ingår i rörelseresultatet och dels andelen i intressföretagens skatt vilken redovisas tillsammans med koncernens skatter. Kapitalandelsfonden för direktägda intresseföretag uppgår till 197 Kkr. Metoden tillämpas inte fr o m 1998 på ovanstående bolag (se avsnitt redovisningsprinciper). 1)

Koncernen 11 Skattefordran uppskjuten skatt

2005

Moderbolaget 2004

2005

2003

Skillnad mellan skattemässiga och bokföringsmässiga värden på anläggningstillångar

-21 000

Ej utnyttjat underskottsavdrag

23 290

Summa

2 290

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

29


12 Eget kapital

Aktiekapital

Bundna reserver

Fria reserver

16 720

78 527

622 359

Noter

Koncernen Vid årets början Avsättning till reservfond Utdelning

-550 000

Årets resultat

109 372

Vid årets slut

16 720

78 527

16 720

78 330

181 731

Moderbolaget Vid årets början Utdelning

650 363 -550 000

Fusionsförlust

-13

Årets resultat

121 840

Vid årets slut

16 720

Koncernen 13 Avsättning uppskjuten skatteskuld

78 330

222 190

Moderbolaget

2005

2004

2005

2004

värden på anläggningstillgångar

46 326

51 344

Ej utnyttjat underskottsavdrag

-35 725

-6 471

-6 471

Summa

10 601

44 873

14 529

Skillnad mellan skattemässiga och bokföringsmässiga

Koncernen 14 Långfristiga skulder till kreditinstitut

2005

Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen Summa

Moderbolaget 2004

2005

2004

56 179 1 200 000

1 043 287

1 200 000

1 099 466

Koncernen 15 Övriga skulder

21 000

2005

Moderbolaget 2004

2005

2004

Vilande lagfartskostnad i samband med koncerninterna fastighetsöverlåtelser

16 061

16 061

Summa

16 061

16 061

Koncernen 16 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar Summa

Moderbolaget

2005

2004

1 236 278

1 476 275

1 236 278

1 476 275

Koncernen 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Hyresintäkter Räntekostnader

2005

2004

15 856

23 693

2 205

3 771

7 149

5 376

25 210

32 861

Återstående omstruktureringskostnader Övrigt Summa

30

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

21

2005

2004


Mikael Granath Befattning: VD Född: 1957 Anställningsår: 2001

Anitha Wretling Befattning: VD-assistent Född: 1952 Anställningsår: 2001

Robert Sandvik Befattning: Finans- och ekonomichef Född: 1965 Anställningsår: 1999

Anders Häggström Befattning: Fastighetschef Född: 1961 Anställningsår: 2004

Eskilstuna 2006-03-31

Företagsledning

Företagsledning

Mikael Granath, VD

Geir Inge Solberg

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

31


Fastighetsförteckning

Fastighetsbeteckning Vagnmakaren 8 Vaksamheten 4 Vaksamheten 5 Vaksamheten 8 Summa Eskilstuna, Centrum

Ort Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna

Område Centrum Centrum Centrum Centrum

Byggn.år/ ombyggn.år 1967 1929/92 1991 1987

Antal Antal Ytor m2 Kod lägenh lokaler Bostäder 325 16 12 1 019 321 20 6 1 378 321 108 8 7 152 321 26 3 2 038 170 29 11 587

Nybyggaren 10 Serganten 8 Nålsticket 2 Nålsögat 6 Nybyggaren 11 Nybyggaren 12 Nybyggaren 9 Näbbmusen 4 Näbbmusen 8 Näbbmusen 6 Summa Eskilstuna, Norr

Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna

Norr Norr Norr Norr Norr Norr Norr Norr Norr Norr

1978 1937/87 1994 1996 1979 1981 1981 1930/1975 1956 1952

320 320 320 321 320 320 320 320 320 320

Fäktaren 1 Friheten 5 Flintan 14 Fäktaren 3 Fäktaren 4 Fäktaren 5 Fäktaren 6 Friheten 11 Fakiren 7 Favören 1 Summa Eskilstuna, Nyfors

Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna

Nyfors Nyfors Nyfors Nyfors Nyfors Nyfors Nyfors Nyfors Nyfors Nyfors

1979 1945/86 1978 1961/93 1955/93 1955/80 1958 1974 1970 1975

320 320 320 321 320 320 320 321 320 320

25 25 40 20 22 15 30 305 176 82 740

Skarpskytten 12 Skarpskytten 13 Summa Eskilstuna, Söder

Eskilstuna Söder Eskilstuna Söder

1983 1983

320 320

80 6 86

4

Venus 10 Venus 11 Venus 12 Venus 8 Venus 9 Summa Eskilstuna, Venus

Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna

Venus Venus Venus Venus Venus

Navigatören 2 Navigatören 3 Notarien 7 Notarien 8 Notarien 9 Notarien 11 Notarien 12 Summa Eskilstuna, Årby

Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna

Forsbomsvreten 16 Forsbomsvreten 20 Forsbomsvreten 21 Forsbomsvreten 22 Frimuraren 8 Summa Eskilstuna, Övre Nyfors

Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna

32

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

Strängnäs Strängnäs Strängnäs Strängnäs Strängnäs Strängnäs Strängnäs Strängnäs Strängnäs Strängnäs Strängnäs Strängnäs Strängnäs Strängnäs Strängnäs Strängnäs Strängnäs

86 56 60 28 48 14 449

Totalt m2 3 503 1 769 7 701 5 316 18 289

Taxvärde 2005 Byggnad 10 621 6 347 33 775 21 000 71 743

Mark 2 779 1 029 4 643 2 844 11 295

Total 13 400 7 376 38 418 23 844 83 038

551 90 2 065 3 659 387 16 196 10 549 167 7 690

5 331 1 178 6 195 3 659 6 810 3 892 4 488 1 904 3 163 1 191 37 811

17 739 4 142 33 400 11 400 22 988 13 612 14 771 6 011 7 984 3 104 135 151

3 263 655 3 314 1 748 4 088 2 422 2 682 1 186 1 897 668 21 923

21 002 4 797 36 714 13 148 27 076 16 034 17 453 7 197 9 881 3 772 157 074

2 074 1 685 2 420 1 498 1 526 1 064 1 633 16 078 10 316 4 663 42 957

92 163 80 1 345 122

2 166 1 848 2 500 2 843 1 648 1 064 1 706 17 795 10 417 4 927 46 914

6 271 5 096 8 482 6 946 5 540 3 551 4 670 52 309 32 325 15 060 140 250

1 209 947 1 361 1 487 720 598 987 9 760 5 763 2 744 25 576

7 480 6 043 9 843 8 433 6 260 4 149 5 657 62 069 38 088 17 804 165 826

175

4

6 003 515 6 518

175

6 178 515 6 693

20 488 2 152 22 640

3 376 289 3 665

23 864 2 441 26 305

3 1 3 3 5 1 4 2 1 2 25 1 1 3 5 1 1 34 2 3 51

4 780 1 088 4 130 6 423 3 876 4 292 1 894 2 614 1 024 30 121

73 1 717 101 264 3 957

1990 1985 1986 1929/82 1929/82

320 320 320 320 321

27 80 67 18 10 202

2 3 1 1 3 10

1 745 5 704 4 770 1 074 537 13 830

128 16 35 40 286 505

1 873 5 720 4 805 1 114 823 14 335

7 570 20 804 17 664 3 808 2 349 52 195

1 033 3 213 2 699 623 410 7 978

8 603 24 017 20 363 4 431 2 759 60 173

Årby Årby Årby Årby Årby Årby Årby

1964 1964 1965 1966 1966 1966 1966

320 320 320 320 320 320 320

80 80 160 56 104 104 103 687

5 6 14 1 3 12 8 49

5 484 5 503 12 340 4 924 7 418 7 417 8 242 51 328

152 101 140 99 25 362 309 1 188

5 636 5 604 12 480 5 023 7 443 7 779 8 551 52 516

14 722 14 948 30 070 10 904 17 807 19 450 22 457 130 358

3 127 3 166 6 984 2 816 4 179 4 284 4 781 29 337

17 849 18 114 37 054 13 720 21 986 23 734 27 238 159 695

Övre Nyfors Övre Nyfors Övre Nyfors Övre Nyfors Övre Nyfors

1963 1963 1964 1968 1991

320 320 320 321 320

24 12 12 49 21 118

3 1 1 7 3 15

1 789 888 876 3 963 1 630 9 146

72 20 88 394 180 754

1 861 908 964 4 357 1 810 9 900

4 587 3 549 2 720 12 656 6 820 30 332

1 006 499 492 2 341 917 5 255

5 593 4 048 3 212 14 997 7 737 35 587

2 452

183

165 487

20 971

186 458

582 669

105 029

687 698

19 15 27 61 12 28 1 30 42 66 76 42

9 1 3 12 5 4 4 5 11 11 7 9 2 1 2 1 1 88

1 214 904 1 472 3 854 911 1 749 230 2 297 3 376 4 153 5 765 2 910

2 369 73 812 244 2 326 2 679 885 306 1 252 506 571 512 1 253 155 92 160 80 14 275

3 583 977 2 284 4 098 3 237 4 428 1 115 2 603 4 628 4 659 6 336 3 422 1 253 1 170 3 208 1 468 662 49 131

10 999 3 661 8 052 18 695 10 520 15 600 4 492 9 865 25 800 18 289 24 154 12 598 4 536 4 603 14 070 5 767 2 562 194 263

2 594 948 1 959 3 904 1 520 3 452 761 2 339 4 176 3 229 4 445 2 267 498 1 015 3 171 1 308 582 38 168

13 593 4 609 10 011 22 599 12 040 19 052 5 253 12 204 29 976 21 518 28 599 14 865 5 034 5 618 17 241 7 075 3 144 232 431

Summa Eskilstuna Krögaren 4 Klostret 2 Priorn 3 Bonden 12 Bonden 13 Bonden 14 Nortull 5 Åkern 16 S:t Göran 8 Trevnaden 1 Trevnaden 2 Läraren 11 Fabriken 7 Åkern 1 Åkern 3 Åkern 5 Åkern 9 Summa Strängnäs, Centrum

61 18 78

Lokaler 2 484 391 549 3 278 6 702

Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum

1973/88 1974 1974/94 1976 1977 1977 1929/64 1977 1992 1985 1983 1986 1930/52 1980 1979 1979 1929/82

321 321 321 321 325 321 321 320 320 321 321 321 823 320 320 320 320

16 42 18 6 501

1 015 3 116 1 308 582 34 856


Ort Strängnäs Strängnäs Strängnäs

Område Järpen Järpen Järpen

Ekhovsgärdet 1 Ekhovsgärdet 2 Ekhovsgärdet 3 Ekhovsgärdet 4 Ekhovsgärdet 5 Ekhovsgärdet 6 Skönsta 1

Strängnäs Strängnäs Strängnäs Strängnäs Strängnäs Strängnäs Strängnäs

Mariefred Mariefred Mariefred Mariefred Mariefred Mariefred Mariefred

Byggn.år/ ombyggn.år 1966 1966 1970

1972/73/88 1973/74 1978/79 1978/80 1980 1981 1988

Antal Antal Ytor m2 Kod lägenh lokaler Bostäder 321 54 8 3 638 320 54 3 3 437 320 54 2 3 642 162 13 10 717 320 320 320 320 321 310 321

76 22 30 24 28

2 1 1 1 3 1

16

5 029 1 476 2 487 2 034 2 318

Lokaler 1 125 103 24 1 252

Totalt m2 4 763 3 540 3 666 11 969

Taxvärde 2005 Byggnad 12 706 10 781 11 644 35 131

Mark 3 030 2 596 2 731 8 357

Total 15 736 13 377 14 375 43 488

66 15 15 10 199 350

5 095 1 491 2 502 2 044 2 517 350 1 557

9 160 10 913 8 331 6 868 7 163 827 5 618

2 238 2 647 1 872 1 529 1 845 189 1 173

11 398 13 560 10 203 8 397 9 008 1 016 6 791

1 557

Summa Strängnäs och Mariefred

196

9

14 901

655

15 556

48 880

11 493

60 373

Summa Strängnäs och Mariefred

859

110

60 474

16 182

76 656

278 274

58 018

336 292

293 225 961

37 153

263 114

860 943

2 027 175 99 3 322

23 165 12 462 11 907 22 772

70 000 38 023 36 430 66 200

Totalt ägda fastigheter

3 311

163 047 1 023 990

Fastighetsförteckning

Fastighetsbeteckning Järpen 1 Järpen 3 Järpen 4 Summa Strängnäs, Järpen

Förvaltade fastigheter Fastighets AB Linrepan Valsätra 33:1 Valsätra 19:1, 34:1 Valsätra 34:3, 40:1 Valsätra 36:1 Valsätra 36:1 Valsätra 36:4 Valsätra 36:5 Summa Uppsala, Valsätra

Uppsala Uppsala Uppsala Uppsala Uppsala Uppsala Uppsala

Valsätra Valsätra Valsätra Valsätra Valsätra Valsätra Valsätra

1970 1969 1970 1971 arrendetomt 1971 obebygd

320 320 320 320 310 320 310

307 168 174 303

85 46 20 31

21 138 12 287 11 808 19 450

952

182

64 683

5 623

70 306

213 322

23 781 13 136 12 446 22 034 94 889 178 72 558

2 669

93 781 51 159 48 876 88 234 94 3 558 178 285 880

SPA Skäggetorp AB Gråsparven 2 Guldfisken 9 Summa Linköping, Skäggetorp

Linköping Linköping

Skäggetorp Skäggetorp

1973 1974

320 320

2 099 383 2 482

194 70 264

155 728 23 610 179 338

829 22 149 22 978

156 557 45 759 202 316

551 987 157 000 708 987

168 259 39 200 207 459

720 246 196 200 916 446

Linköping Linköping

Skäggetorp Ryd

1967 1968/70/71

320 320

540 886

206 60

42 705 72 412

1 914 1 241

44 619 73 653

142 823 241 117

48 654 84 135

191 477 325 252

Summa Linköping, Skäggetorp/Ryd

1 426

266

115 117

3 155

118 272

383 940

132 789

516 729

Totalt förvaltade uppdrag

4 860

712

359 138

31 756

390 894

1 306 249

412 806 1 719 055

Totalt ägda och förvaltade uppdrag

8 171 1 005 585 099

68 909

654 008

2 167 192

575 853 2 743 045

Tomtareal m2 3 011 22 432 6 820 38 772 1 820 66 507 139 362

0 0 0 0 0 0 0

Fastighets AB Ostbrickan Gulsparven 2 Ostbrickan 2

Ägda Exploateringsfastigheter Nålsticket 1 Nålsögat 3 Hällby-Ökna 1:46 Sättra Krog 1:3 Flensby 6:98 Risevid 1:8 Summa

Eskilstuna Eskilstuna Eskilstuna Mariefred Flen Vagnhärad

310 432 220 310 220 350

1 665 2 691 238 113 175 659 5 541

1 665 2 691 238 113 175 659 5 541

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

33


Revisionsberättelse

Till årsstämman i Graflunds Invest AB Org.nr 556263-2488

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Graflunds Invest AB för räkenskapsåret 2005-01-01 - 2005-12-31. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.

informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om styrelseledamoten eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om styrelseledamoten eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamot och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Eskilstuna 2006-03-31 Owe Svedberg Auktoriserad revisor

34

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

Hans Bjerke Auktoriserad revisor


Definitioner Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i % av genomsnittligt eget kapital. Bruttohyresintäkt Hyresintäkt plus hyresvärde för vakanta ytor. Centrala administrationskostnader Kostnader som inte direkt kan hänföras till fastighetsförvaltningen. Hit räknas kostnader för bolagets ledning, stabsfunktioner, ekonomifunktion och styrelse.

Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital.

Direktavkastning Fastigheternas driftnetto delat med fastigheternas bokförda värde.

Soliditet Redovisat eget kapital i relation till redovisade tillgångar vid räkenskapsårets utgång.

Driftnetto Hyresintäkter minus fastigheternas driftkostnader (ej avskrivningar, räntekostnader eller centrala administrationskostnader).

Vakansgrad Redovisad vakansgrad är den ekonomiska och utgörs av hyresvärde på ej uthyrda ytor delat med bruttohyresintäkten.

GRAFLUNDS ÅRSREDOVISNING 2005

35


Rademachergatan 1 632 20 Eskilstuna telefon fax

016 15 35 00 016 12 89 01 info@graunds.se www.graunds.se

Årsredovisning 2005  
Årsredovisning 2005  

Årsredovisning 2005

Advertisement