Issuu on Google+

13. Andelshaverens rettigheder og forpligtelser

Andelshaverens rettigheder fremgår af foreningens vedtægter, generalforsamlingsbeslutninger, praksis samt eventuelle lovbestemmelser.

Misligholdelse

Hvis en lejer misligholder sine forpligtelser over for udlejer, i dette tilfælde andelsboligforeningen, er det i lejeloven og praksis reguleret, hvilke sanktioner udlejer har. Enkelte andelshaveres adfærd kan vanskeliggøre en bestyrelses arbejde meget og være til alvorlig gene i ejendommen. Når der ses bort fra økonomisk misligholdelse, kan det være vanskelige sager, der ofte kræver domstolenes medvirken for at blive løst. Hvis en andelshaver gør sig skyldig i grov misligholdelse over for foreningen, kan dette føre til, at andelshaverens brugsret til lejligheden kan bringes til ophør. Grov misligholdelse kan dreje sig om manglende betaling af boligafgift m.m., overtrædelse af husordenen eller anden optræden, der er til alvorlig skade eller ulempe for de andre beboere i ejendommen. Nærmere vilkår i vedtægter og generalforsamlingsbeslutninger samt efter retspraksis skal overholdes, når andelshaverens brugsret ønskes bragt til ophør. Hvis andelshaveren ikke betaler boligafgift eller anden pligtig pengeydelse til foreningen, kan andelshaveren ekskluderes efter forudgående påkrav om betaling. Andelshaveren vil herefter blive udsat ved en umiddelbar fogedforretning, hvis andelen ikke fraflyttes frivilligt.

Hæftelse

2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 85

Som udgangspunkt hæfter andelshaverne over for tredjemand (også bank og realkreditinstitut) kun med deres andel i foreningens formue, men ikke personligt. Dvs. at krav mod andelsboligforeningen ikke kan gøres gældende i andelshavernes eventuelle værdier uden for foreningen.

11-12-2006 10:01:05


Imidlertid er udgangspunktet fraveget i mange foreningsvedtægter. Det er således ofte bestemt i vedtægterne, at andelshaverne hæfter personligt for banklån. Derimod er det ikke almindeligt, at andelshaverne hæfter personligt for realkreditlån. Hvis andelshaveren undtagelsesvis skal hæfte personligt, bør en solidarisk hæftelse så vidt muligt undgås, idet den enkelte andelshaver så ikke alene hæfter for sin egen andel i foreningen, men også for de andres andele. Hvis man ikke kan undgå en personlig hæftelse, skal man så vidt muligt få hæftelsen gjort personlig pro rata, hvilket betyder, at man stadig hæfter med alt, hvad man ejer, men kun for sin andel i forpligtelsen. Hvis heller ikke dette er tilstrækkeligt i det konkrete tilfælde, må man formulere hæftelsen som en personlig hæftelse principielt pro rata og subsidiært solidarisk, så man først kan rette krav mod den enkelte for andres andele, når man forgæves har forsøgt inddrivelse hos disse. Konsekvensen af at en andelshaver ikke opfylder sine forpligtelser over for foreningen, vil – bortset fra de helt små foreninger – normalt ikke være ret stor for de øvrige andelshavere, selvom disse måtte hæfte personligt ifølge særskilte bestemmelser. Foreningen vil nemlig ved salg af den misligholdende andelshavers andel holde købesummen tilbage og modregne evt. gæld til foreningen heri og normalt blive fyldestgjort fuldt ud derved.

Fremleje

Fremleje er det forhold, at en andelshaver, inden for rammerne af den ret andelshaveren selv har i forhold til andelsboligforeningen, overdrager brugsretten til sin andelsbolig eller en del af denne til tredjemand (fremlejetageren), uden at andelshaveren udtræder af retsforholdet til andelsboligforeningen. Foreningens vedtægter indeholder som regel tilladelse til, at andelshaveren kan fremleje sin andelsbolig i en kortere periode efter forudgående tilladelse fra bestyrelsen.

Kreditorforfølgning

Tidligere indeholdt flere foreningers vedtægter bestemmelser om, at andele i foreningens formue ikke kunne gøres til genstand for arrest eller udlæg og ej heller kunne belånes, ligesom der ikke kunne meddeles transport på et salgsprovenu. Med virkning fra den 1. februar 2005 blev der som følge af en lovændring imidlertid indført et forbud mod sådanne vedtægtsbe-

2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 86

11-12-2006 10:01:05


stemmelser. Således kan en andelshavers kreditorer i dag foretage udlæg i andelshaverens andel, hvis andelshaveren misligholder sine betalingsforpligtelser. I yderste konsekvens kan en andel sælges på tvangsauktion. Ved overdragelse af en andel er det derfor vigtigt at undersøge, om der er tinglyst pant og/eller udlæg i den pågældende andel i Andelsboligbogen. Udlæg foretages af fogeden efter anmodning fra kreditor for den gæld, der er misligholdt. Fogeden kan afvise at foretage udlæg, hvis det såkaldte “trangsbeneficium” er opfyldt. Det betyder, at andelsboligen skal opfylde to kriterier: • Boligen opfylder efter sin størrelse og indretning alene de sædvanlige krav til en beskeden bolig, der med rimelighed kan stilles under hensyn til skyldneren og hans husstand, og • Ved tvangssalget må andelsboligen antages ikke at indbringe et beløb, der klart overstiger udgiften ved overtagelse af en passende almen bolig, leje- eller andelsbolig. Hvis begge betingelser er opfyldt, afviser fogeden at foretage udlæg. Det er endvidere vigtigt at lægge mærke til, at andelshaveren ikke har krav på, at der rent faktisk kan anvises en anden passende bolig. Kreditorerne eller fogedretten har dermed ikke noget ansvar for andelshaverens boligsituation efter tvangssalget. Tvangssalget sker, ved at foreningen forestår salget med overholdelse af foreningens vedtægter og andelsboliglovens bestemmelser om bl.a. maksimalpriser, fortrinsberettigelse, godkendelse af køber samt betaling af købesummen gennem foreningen. Også ved et tvangssalg får andelsboligforeningen forlods dækning for sine eventuelle tilgodehavender hos andelshaveren. Hvis det i løbet af 15 uger ikke lykkes at sælge andelsboligen, kan fogedretten bestemme, at andelsboligen skal søges solgt ved en tvangsauktion. Også dette salg sker under hensyn til foreningens vedtægter og andelsboliglovens regler. Det forventes dog at ville forekomme sjældent.

2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 87

11-12-2006 10:01:05


Retteigheder og forpligtelser