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LA LETTRE PATRIMONIALE Œuvres d’art et stratégies patrimoniales

Edito Dans cette lettre, nous avons souhaité traiter deux sujets inhabituels : - Peut-être avez-vous déjà eu une problématique liée à des œuvres d’art ? - Peut-être avez-vous déjà entendu parler du « Family office » sans savoir de quoi il s’agit ? Nous vous donnons des éclaircissements sur ces deux points sans oublier deux sujets plus traditionnels : la Bourse et l’Immobilier. Bonne lecture.

La détention d’une œuvre d’art revêt très souvent un caractère affectif, mais elle confère aussi une dimension patrimoniale dont le collectionneur n’a pas toujours conscience. Le patrimoine artistique s’intègre dans la mise en place de stratégies patrimoniales visant à anticiper et résoudre au mieux les problématiques liées à la conservation, à l’expertise, aux transactions et à la transmission des objets d’art. Œuvres d’art et ISF Les objets d’art, d’antiquité et de collection détenus en direct par une personne physique bénéficient d’une exonération d’ISF, alors que leur détention par l’intermédiaire d’une société ne permet pas d’en bénéficier, sauf dans le cas particulier d’une société civile familiale propriétaire d’un monument historique sous certaines conditions. Il est désormais admis que les objets de collection de moins de cent ans d’âge, telle qu’une pièce de mobilier art déco ou un objet design, sont aussi exonérés d’ISF, dès lors qu’ils présentent un réel intérêt artistique ou culturel et sont valorisés comme tels sur le marché de l’art.

Œuvres d’art et imposition des plus-values de cession Un particulier vendeur est en principe imposé à la taxe forfaitaire de 4,5 % (+ 0,5 % de CRDS lorsque le vendeur est fiscalement domicilié en France) sur le produit de la vente. Sont exonérés de cette taxe les cessions aux musées et les cessions par les artistes de leurs propres œuvres. Sur option, il peut être imposé au régime de droit commun des plus-values sur biens meubles, au taux de 31,30 % (19 % + 12,30 % de prélèvements sociaux) avec abattement pour durée de détention de 10 % par an au-delà de la deuxième année, pouvant aboutir à une exonération totale de plus-value imposable au delà de 12 ans. Ainsi, en fonction de la durée de détention, de la personne du vendeur (particulier ou artiste), ou encore de l’identité de l’acquéreur (particulier ou musée par exemple), le choix du régime d’imposition pourra aboutir dans certains cas à une exonération totale d’imposition. Œuvres d’art et emprunt Le patrimoine artistique peut parfois être mobilisé en contrepartie de l’octroi d’un crédit, dans l’attente de la vente d’un autre actif voire de l’objet pris en garantie. Le gage peut être réalisé avec ou sans dépossession pour son propriétaire, ce qui offre une souplesse et un agrément appréciables. Bien entendu, ce type d’opération n’est envisageable qu’en fonction de la connaissance et de la confiance établie entre les clients et la banque, outre la qualité et la notoriété de l’œuvre prise en gage et toutes les mesures d’usage concernant son authentification et son origine de propriété. Œuvres d’art et dation en paiement de droits d’enregistrement Les droits de donation, de succession, de partage, ainsi que l’ISF le cas échéant, peuvent être acquittés notamment par la remise d’œuvres d’art, de livres, d’objets de collection ou de documents de haute valeur artistique ou historique, à titre de dation en paiement. Le principe consiste à demander à l’administration fiscale son agrément sur une liste d’œuvres en paiement des droits d’enregistrement. Ainsi, l’acquisition d’une œuvre d’art, tout comme les choix fiscaux concernant cette composante du patrimoine requièrent l’accompagnement de spécialistes pour déterminer votre stratégie personnelle d’optimisation. Neuflize OBC Art filiale à 100 % de la Banque Neuflize OBC offre une palette de services complets dédiée aux objets d’art et de collection, entre autre le stockage des objets d’art dans une réserve spécifique au sein de la Banque, des contrats d’assurance tous risques, mais aussi des services d’inventaires et d’expertise auprès des spécialistes reconnus. Neuflize OBC Art s’attache également à apporter aux clients de la Banque son expertise dans le domaine des transactions, afin d’élaborer en fonction de l’objet et de l’état du marché de l’art la stratégie de vente la plus appropriée, qu’il s’agisse de vente publique réalisée par des maisons de ventes sélectionnées, en France ou à l’étranger ou bien de vente privée négociée par notre partenaire Emmanuel Clavé Art Conseil. Neuflize OBC Art accompagne les clients détenteurs d’objets uniques dans des procédures spécifiques telles que la dation d’oeuvre d’art à l’Etat en paiement d’impôts ou de droits de transmission (Loi Malraux) ou la loi sur le mécénat pour les objets classés Trésor Nationaux (Loi Aillagon).

Alice Bourgoin et Fabien Vatinel SOMMAIRE Œuvres d’art et stratégies patrimoniales

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Attention à la surchauffe

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Condamné à prendre des risques

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Le Family Office

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Mai 2011 - Lettre n° 29


Attention à la surchauffe

IMMOBILIER

L’année 2010 a été un bon « cru » pour tous les acteurs du secteur de la vente immobilière, les prix ont monté de manière très significative tout au long de l’année et notamment au dernier trimestre. Et cette augmentation s’est même confirmée au premier trimestre 2011. La correction du marché que nous avons pu observer entre le second semestre 2008 et le premier semestre 2009 (les banques ayant durci leurs conditions de prêt) a entraîné une raréfaction des produits à vendre sur le marché. Ceux qui ont pu attendre avant de mettre leur bien en vente afin d’observer le redémarrage du marché ont créé sans le vouloir une hausse encore plus significative que celle relevée annuellement au cours de la période 2000 à 2008.

Certains articles dans la presse spécialisée parlent d’un réajustement de 5 à 10% qui viendrait « corriger » la hausse de prix de ces derniers mois, au moment où nous écrivons cet article nous ne demandons qu’à y croire mais nous ne le ressentons nullement sur le terrain et nous dirions même que nous observons le contraire, une demande en région parisienne de plus en plus forte malgré les prix au m² qui ne cessent d’augmenter.

En effet, la baisse des taux d’emprunt en 2009-2010, ayant eu pour effet d’accélérer la demande et l’offre étant de plus en plus rare, les prix au m² se sont « envolés » surtout en région parisienne ou proche couronne.

En revanche, il est n’est peut-être pas inutile de remarquer que les prix au m² sont plus élevés aujourd’hui qu’ils ne l’étaient à la fin du 1er semestre 2008, date à laquelle le marché a, pendant un an, ralenti considérablement et provoqué une chute importante des transactions. Il est vrai qu’à cette même période les taux d’emprunts bancaires étaient plus élevés et les banques plus sévères quant à leur attribution. Les taux ayant augmenté dernièrement, notre principale préoccupation aujourd’hui est de savoir si cette augmentation va continuer et jusqu’où ? Car au vu des dernières transactions enregistrées, si les taux d’emprunt augmentent trop, il n’en faudra pas beaucoup plus pour que la « machine » se grippe à nouveau, comme en 2008…

Nous observons aussi une nouvelle demande issue directement du baby-boom, mais avant tout une génération d’acquéreurs, récemment retraités, qui ont vendu leur bien immobilier acheté dans les années 90 en faisant une plusvalue significative et qui, propriétaires le plus souvent d’une résidence secondaire en Province, cherchent un pied-à-terre en région parisienne. Cette clientèle, lors d’acquisition se positionne quasiment à prix mandat et achète comptant sans clause suspensive de prêt, ce qui contribue fortement à l’augmentation des prix au m² relevée dernièrement.

Thierry DUPORT Agence Immobilière « Vieux Versailles Immobilier »

La hausse des prix en région parisienne a en revanche éloigné les primo-accédants qui ne se retrouvent plus dans les prix actuels des studios ou des deux pièces à vendre. Par exemple, un deux pièces de 36 m² rue Claude Terrasse dans le 16ème arrondissement avec des travaux à prévoir s’est vendu à 300 000 €… La demande reste aussi très soutenue dans une certaine partie du sud de la France où une clientèle limitée en nombre (mais pas en moyens) se positionne dès qu’une maison ou un appartement est à vendre. Par exemple, une villa à rénover sur un terrain de 1500 m² dans la commune de Ramatuelle près de Saint-Tropez à vendre à 3 600 000 € est partie en quelques jours quasiment au prix mandat. Nous observons donc un marché immobilier très demandeur de produits qui partent rapidement, en quelques jours ou quelques semaines, lorsque le prix demandé est celui du marché. En revanche cette demande et ces prix historiquement élevés de commercialisation se concentrent dans des endroits très recherchés, Paris, la Côte d’Azur (notamment Cannes, avec des appartements dans des résidences de standing). Les stations de sport d’hiver aussi ont suivi cette augmentation de prix au m², même des stations de « basse » altitude avec des saisons où l’enneigement risque d’être faible. Ces mêmes stations voient leurs programmes immobiliers se commercialiser très vite et à des prix jamais atteints, « l’or blanc » reste donc toujours un bon investissement. En dehors de ces exemples, le marché de province résiste moins et dès que l’on s’éloigne d’un centre ville ou d’une gare, les transactions mettent plus de temps à se concrétiser. Page 2

La Lettre Patrimoniale


BOURSE

Condamné à prendre des risques ?

Dans notre précédente lettre, nous avions mis l’accent sur la baisse des rendements des fonds en euros et sur l’intérêt que peuvent offrir les fonds diversifiés en complément desdits fonds en euros. Dans la suite logique, nous allons aujourd’hui insister sur la nécessité de prendre à l’avenir davantage de risques pour dégager de la performance. Pourquoi ? Pour illustrer notre propos, faisons un rapide retour en arrière : Les 30 dernières années ont été extrêmement favorables à la détention d’obligations ; nous avons connu pendant cette période une baisse ininterrompue des taux de rendement des obligations (qui sont passées schématiquement de 15% à 3%) et de l’inflation. Quand les taux d’intérêt baissent et aussi paradoxal que cela puisse paraître pour le profane, les porteurs d’obligations s’enrichissent. C’est pour cette raison que les fonds en euros (des contrats d’assurance-vie) ont été aussi rentables depuis une trentaine d’années. Comme l’illustre le graphique joint, les obligations ont, grâce à la baisse des taux, fait jeu égal avec les actions. En d’autres termes cela signifie que le risque pendant cette période n’a pas été correctement rémunéré : A quoi bon investir en actions si on peut obtenir des performances équivalentes avec les obligations ? On a souvent qualifié cette période d’extrêmement favorable aux rentiers. Un ouvrage avait même été publié à l’époque avec le titre évocateur de « Lettre à l’usage de ceux qui veulent s’enrichir en dormant ».

Cette époque est bien révolue : Tout d’abord les taux d’intérêts (des emprunts d’Etat) sont bas. Malgré l’image de sécurité que nous renvoient les obligations, acheter des emprunts d’Etat aujourd’hui fait courir un risque à l’investisseur (les obligations sont chères compte tenu de leur parcours évoqué ci-dessus). Les obligations d’Etat n’ont plus la même solidité qu’auparavant. L’endettement public des pays développés est tel que les investisseurs sont amenés à remettre en cause l’intérêt de détenir de la dette souveraine. A titre d’exemple, certains Fonds d’investissement diversifiés (OPCVM) n’ont plus d’emprunts d’Etat en portefeuille Nous assistons à un retour de l’inflation, surtout dans les pays émergents mais également dans les pays développés. Or, l’inflation n’est pas l’amie des obligations. Les Etats auraientils la tentation de rembourser leur dette en monnaie de singe ? L’absence de rémunération de la prime de risque en faveur des actions (voir ci-dessus) et leur parcours chaotique de 2000 à 2010 (nous sommes dans un marché baissier) laissent entrevoir des possibilités de plus-values pour cette classe d’actifs dans les années qui viennent. En conclusion, le match ACTIONS-OBLIGATIONS (Emprunt d’Etat) risque fort à l’avenir de tourner à l’avantage du premier pour les raisons évoquées ci-dessus. Il sera de plus en plus difficile de « s’enrichir en dormant ». …..Condamné à prendre des risques pour améliorer la performance !

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La performance des obligations (bonds) au cours des 30 dernières années a été quasiment en ligne avec celles des actions (equities). Cela ne s’est produit que trois fois depuis 1831.

INDICES DES MARCHES FINANCIERS Indices

Cours au 05/05/2011

Cours au 31/12/2010

Perf. année 2011

Perf. année 2010

Perf. année 2009

CAC 40

4 058.01

3 804.78

6.66%

-3.33 %

+22.31 %

Dow Jones (en $)

12 638.74

11 577.51

9.17%

+11.02 %

+18.82 %

Euro / dollar

1.43

1.34

6.85%

- 6.41 %

+2.88 %

Pétrole brent (US $)

97.18

89.68

23.34%

+14.30 %

+96.15 %

Mai 2011

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LE FAMILY OFFICE C’est un concept venu des Etats-Unis où les grands pionniers de l’industrie et de la finance ont eu très vite conscience de la nécessité de s’entourer d’une équipe de professionnels compétents pour gérer la fortune familiale. L’objectif de ces équipes était de se consacrer à la préservation et à la croissance de leur patrimoine en optimisant les aspects fiscaux et juridiques et en ayant recours aux meilleurs experts choisis à l’extérieur pour les domaines ne rentrant pas dans leurs compétences spécifiques. En France, ce rôle était dévolu, dans le passé, aux notaires, véritablement hommes et femmes de confiance. Certaines familles se sont depuis dotées de leur propre Family Office, d’autres se sont regroupées pour partager les structures et les services de « multi-Family » Offices. La vocation du Family Office (en français, bureau de famille) est la préservation d’une génération à l’autre du capital financier, humain et social d’une famille. Ses services peuvent se regrouper en trois catégories :

Protection des intérêts financiers à long terme : ∗ ∗

Préservation de l’harmonie familiale dans la durée : ∗ ∗ ∗

Allocation stratégique d’actifs (valeurs mobilières, immobilier, art,…) et contrôle de la gestion de chaque classe d’actifs effectuée par les spécialistes sélectionnés, Juridique et fiscal : définition et mise en place des structures optimales pour assurer la transmission du patrimoine aux générations suivantes dans les meilleures conditions financières.

Rôle de médiateur, de conseil de la famille et de chacun de ses membres, Formation des jeunes générations. Développement des activités caritatives.

Offre de services annexes dégageant les membres de la famille des soucis quotidiens : ∗ ∗ ∗ ∗ ∗ ∗ ∗

Comptabilité des sociétés civiles et des comptes personnels, Déclarations fiscales, Secrétariat personnel, Gestion du personnel de maison, Entretien de la résidence principale et/ou secondaire, Inscription dans des écoles à l’étranger, Organisation de voyages, réceptions, fêtes familiales…

Dans ce dernier volet des activités de Family Office, plusieurs clients de nos cabinets FININDEP ont eu recours à Homeland Services, société de prestations de services sur mesure, qui intervient pour vous assister tant dans la logistique et l’intendance que dans la location de votre résidence :

◊ pour des travaux de rénovation, d’entretien (récurrent ou exceptionnel), d’équipement (achats, organisation des livraisons, budget et mise en place) de toute résidence depuis le studio jusqu’à l’hôtel particulier. ◊ pour la prise en charge de la gestion des contrats EDF, GDF, Internet. Grâce à son réseau de prestataires (plombiers, peintres, électriciens, tapissiers…) elle est organisée pour intervenir dans des délais rapides.

FININDEP 21, avenue Saint Fiacre 78100 SAINT GERMAIN EN LAYE Tel. : 01 39 04 19 00 Mail : finindep@wanadoo.fr

Groupement de Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants Retrouvez-nous sur le site www.finindep.com

Cette lettre patrimoniale est une approche générale des sujets traités, elle ne peut se substituer à un conseil personnel pour lequel votre conseiller, ou un spécialiste, est compétent. Les informations contenues sont indicatives et ne sauraient engager la responsabilité de votre conseiller. Ce document est réservé au seul usage du destinataire. Il ne peut être reproduit ou communiqué à des tiers sans autorisation préalable. Ce document est non contractuel.

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Lettre d'information Avril 2011  

Immobilier, Condamné à prendre des risques en bourse

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