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Gesch채ftsbericht 2013

Annual Report 2013


Inhalt Contents Konzernzahlen / Group Figures

6

Finanzkennzahlen Key Financial Figures Portfolio-Kennzahlen Portfolio Key Figures Charts Charts

7 8 10

Jahresbericht / Annual Report

12

Vorwort der Verwaltungsratspräsidentin Letter from the President of the Board of Directors Bericht des Geschäftsführers Report of the Chief Executive Officer

13

Konzernrechnung / Group Accounts

22

Bilanz Balance Sheet Erfolgsrechnung Income Statement Eigenkapitalnachweis Shareholders‘ Statement of Equity Geldflussrechnung Cash Flow Statement Anhang Notes Bericht der Revisionsstelle Report of the Statutory Auditors

23

Jahresrechnung der sitEX Properties AG / Annual Accounts of sitEX Properties AG 

46

Bilanz Balance Sheet Erfolgsrechnung Income Statement Antrag Appropriation Anhang Notes Bericht der Revisionsstelle Report of the Statutory Auditors

48

Immobilien / Real Estate

54

Anlageobjekte Investment Properties Projektentwicklungen Real Estate Development Projects Zukünftige Objekte Future Properties

55

4 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013

15

24 26 28 30 44

49 49 50 52

60 62


Unternehmensporträt / Company Profile Vision Vision Organisation Organization Facts & Figures Facts & Figures

64 65 65 66

Märkte / Markets

68

Allgemeine Wirtschaftslage General Economic Situation Immobilienmarkt Schweiz Real Estate Market, Switzerland Immobilienmarkt USA Real Estate Market, USA Immobilienmarkt Asien Real Estate Market, Asia Immobilienmarkt Australien Real Estate Market, Australia

69 70 72 74 76

Corporate Governance 

78

Allgemeines General Remarks Kapitalstruktur Capital Structure Rechnungslegungsstandard Accounting Standards Aktionariat Shareholders Management Management Revisionsstelle Statutory Auditors Risikomanagement Risk Management Immobilienbewertung Real Estate Valuation Berichte der Schätzungsexperten Appraisal Experts’ Reports

79 79 79 79 80 82 82 83 84

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 5


Konzernzahlen Group Figures

Towncenter III, Avalon Park, Orlando FL, USA.


Konzern-Finanzkennzahlen Group Key Financial Figures Finanzkennzahlen in TCHF / Key financial figures in TCHF Bilanzsumme Balance sheet total Fremdkapital Total debt capital davon Wandelanleihen mit Eigenkapitalcharakter of which convertible bonds allocated to equity Entgeltliches Nutzniessungsrecht mit Eigenkapitalcharakter Usufruct allocated to equity Eigenkapital Equity Eigenkapitalquote (1) Equity ratio (1) Nennwert Nominal value Kapitalerhöhungen Capital increases ordentliche ordinary genehmigte approved bedingte conditional EBITDA (Betriebsgewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) EBITDA (earnings before interest, tax, depreciation and amortization) EBIT (Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern) EBIT (earnings before interest and taxes) Konzerngewinn vor Steuern Consolidated profit before tax Konzerngewinn Consolidated profit Gesamtkapitalrendite Return on total capital EBITDA (Betriebsgewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) EBITDA (earnings before interest, tax, depreciation and amortization) EBIT (Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern) EBIT (earnings before interest and taxes) Eigenkapitalrendite Return on equity Konzerngewinn vor Steuern Net income before taxes Konzerngewinn Consolidated profit Verhältnis Betriebsaufwand zum Gesamtumsatz Ratio of operating expenses to total revenue Kennzahlen pro Aktie Key figures per share Anzahl Aktien Number of shares Nennwert pro Aktie Nominal value per share Innerer Wert (Net Asset Value) (3) Intrinsic value (net asset value) (3) EBIT (Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern) EBIT (earnings before interest and taxes) Konzerngewinn vor Steuern Consolidated profit before tax Konzerngewinn Consolidated profit Gesamtrendite Total return Aktienrendite (4) Earnings per share (4) Dividendenausschüttung (2) Dividend payable (2)

2012 301 384

in %

2013 321 978

232 062

228 965

17 292

6 507

17 472

15 971

69 322

93 032 34,5

35,9

39 755

54 584

10 827

14 829

18 900

17 558

18 900

5 142

15 432

22 048

15 327

21 919

12 771

17 556

6 906

9 631

5,1

6,8

5,1

6,8

18,4

18,9

10,0

10,4

7,6

7,7

88 345

121 297

450

450

821

865

173

181

145

145

78

79

9.00

in %

17,4

17,6

7,0 13.50

1 inklusive Wandeldarlehen und entgeltlichen Nutzniessungsrechts 2 Antrag des Verwaltungsrates 3 inklusive entgeltlichen Nutzniessungsrechts und Verwässerungen (nach Wandlungen) 4 Performance (Veränderung innerer Wert inkl. entgeltlichen Nutzniessungsrechts und Verwässerung zuzüglich Ausschüttungen) 1 including conversion loans and usufruct 2 proposal of the Board of Directors 3 including usufruct and dilutions after conversions 4 Performance (change in intrinsic value, including gratuitous usufruct and dilution plus dividends) sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 7


Konzern-Portfolio-Kennzahlen Group Portfolio Key Figures Portfolio-Kennzahlen in TCHF / Portfolio key figures in TCHF Marktwerte Immobilienportfolio Market values of real estate portfolio Renditeliegenschaften Investment properties Projektliegenschaften Project properties Länderallokation Immobilienportfolio Country allocation property portfolio Schweiz Switzerland USA USA Australien Australia Anlagekategorien von Renditeobjekten Asset classes of investment properties Büro Office Detailhandel Retail Gewerbe Commercial Medizinal Medical Wohnen Residential Übrige Nutzung Other use Transaktionen Transactions Käufe Purchases Verkäufe Sales Sollmietzinseinnahmen p.a. auf Stichtag Target rental income pa as of closing date Rendite auf Renditeliegenschaften (1) Return on investment properties (1) Bruttorendite Gross return 1 Basis Sollmietzinseinnahmen am 31. Dezember 2012 respektive 2013 1 Based on target rental income per December 31, 2012 or 2013, respectively

8 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013

2012

in %

2013

in %

237 168

80,3

241 152

76,6

58 327

19,7

73 589

23,4

269 706

91,3

269 355

85,6

25 789

8,7

34 087

10,8

0,0

11 299

3,6

35,0

38,7

3,0

2,3

20,0

16,8

4,0

5,1

26,0

17,2

12,0

19,9

74 265

26 392

–21 600

16 127

16 782

6,8

6,95


Lagonda building, Muttenz, Switzerland.


Konzern-Charts / Group Charts Aktienkapital in TCHF / Share capital in TCHF 60 000 50 000 40 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0

2009

2010

2011

2012

2013

Länderstruktur Immobilienwerte Schweiz–USA–Australien Country allocation property values Switzerland–USA–Australia

85,5% 10,9% 3,6%

Schweiz Switzerland USA USA Australien Australia

Immobilienbestand (Marktwerte) in TCHF / Real estate portfolio (market values) in TCHF 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0

2009 Renditeobjekte Income properties

2010

2011 Entwicklungsprojekte Development projects

10 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013

2012

2013


Sollmietzinseinnahmen Renditeliegenschaften per Stichtag in TCHF / Target rental income as of closing date in TCHF 20 000

15 000

10 000

5 000

0

2009

2010

2011

2012

2013

Portfoliostruktur Renditeliegenschaften 2013 / Portfolio structure income properties, 2013 39% 2% 17% 5% 17% 20%

Büro Office Detailhandel Retail Gewerbe Commercial Medizinal Medical Wohnen Residential Übrige Nutzung Other use

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 11


Jahresbericht Annual Report

Rheinstrasse 26, F端llinsdorf, Switzerland.


Vorwort der Verwaltungsratspräsidentin Letter from the President of the Board of Directors

Sehr geehrte Aktionäre, Damen und Herren

Dear Shareholders,

Auch 2013 war für die sitEX Properties Gruppe ein ausgezeichnetes Jahr. Wir freuen uns, weitere Meilensteine erreicht zu haben. Zunächst zu unseren Aktivitäten im Ausland:

2013 was another outstanding year for the sitEX Properties Group. We are delighted to have reached a number of additional milestones, starting with our activities abroad.

Die herausragende Leistung in der Region Asien und Australien ist die Umsetzung der erweiterten Globalstrategie mit der Errichtung einer in Hong Kong ansässigen Tochtergesellschaft und dem Erwerb von zwei Liegenschaften in Sydney, der Wirtschaftsmetropole Australiens. Es ist der sitEX gelungen, innerhalb eines Jahres wichtige Aktivitäten im fernen Kon­tinent Australien zu starten und ein lokales Netzwerk aufzubauen. Australiens Geschäftskultur, seine geopolitische Lage, die wirtschaftliche Anbindung an Asien sowie die interessanten Nettorenditen haben uns überzeugt. Spannende Entwicklungen gaben Auftrieb: Einerseits der konservative politische Machtwechsel und andererseits die spürbare Abwertung des australischen Dollars erleichterten den Einstieg in den Down-Under-Markt deutlich.

The outstanding achievement in the Asia and Australia region was the implementation of our expanded global strategy with the formation of a subsidiary based in Hong Kong and the acquisition of two properties in Sydney, the business capital of Australia. Within one year, sitEX has succeeded in initiating significant activities in the distant continent of Australia and building a local network. We were impressed by Australia’s business culture, geopolitical location, economic links to Asia and attractive net yields. Dramatic developments in the country added further impetus. Both the new conservative government and substantial depreciation of the Australian dollar significantly facilitated our entry into the market Down Under.

In den USA ist die positive Marktentwicklung deutlich spürbar; wir fühlen uns in unserem Entscheid von 2011 bestätigt und freuen uns über die finanziellen Erträge. Die Achse Orlando – Tampa in Florida erweist sich derzeit als ebenso goldrichtig wie die Mischung aus Anlageobjekten und Projektentwicklungen. Schritt für Schritt folgen wir unserem ursprünglichen Plan und realisieren so laufend Gewinne. Die Grundsteinlegung zum Bau der ersten 95 Mietwohnungen in Orlando war im Sommer 2013 ein bedeutungsvoller Anlass. Doch auch in unserem Stammgebiet Schweiz gibt es aus sitEX-Sicht erfreuliche Neuigkeiten. Nach der erfolgreichen formellen Genehmigung des Quartierplans Duradero Allschwil wurden die nächsten Schritte beschlossen und eingeleitet. Die sitEX ist 2010 bewusst das Risiko des Kaufs uneingezonten Landes eingegangen und hat in den letzten 36 Monaten die Projektentwicklung selbst vorangetrieben; jetzt ist die Zeit gekommen, um Teile des baureifen Grundstücks an andere institu­ tionelle Anleger zu veräussern und somit einen grossen Teil der gesamten Wertschöpfung zu realisieren. Für die Cluster A, B und D wurden mit Käufern entsprechende Vereinbarungen getroffen. Die sitEX wird auf eigene Rechnung im Cluster C 41 Wohnungen und 64 Autoeinstellplätze erstellen und diese im Stockwerkeigentum veräussern. Diese optimale Aufteilung zwischen Gewinnrealisierung und -optimierung soll unsere Strategie widerspiegeln. Wir kamen im Sommer des Berichtsjahres auch zum Schluss, dass der Wohnungsmarkt Zürich auf einem hohen Niveau angelangt, die Nachfrage nach Anlageobjekten jedoch immer noch sehr stark sei. Es gab daher aus Sicht des Verwaltungsrates keinen besseren Moment, um die Wohnliegenschaft an der Josefstrasse 200/202 in Zürich erfolgreich zu veräussern. Schlussendlich dürfen wir noch über den erfreulichen Vermietungserfolg des Lagonda-Hauses in Muttenz berichten, an dem die sitEX über eine Gesellschaft zu 51% beteiligt ist. In den letzten 12 Monaten wurden 40% der freien Flächen langfristig an gute Mieter vergeben. Die Ertragskraft dieser Immobilie entwickelt sich dadurch erfreulicherweise überdurchschnittlich.

In the USA, there is appreciable positive growth in the market. We feel vindicated in our decision made in 2011 and are pleased with the financial results. The Orlando-Tampa axis in Florida and our blend of investment properties and developments are also currently proving to be perfect choices. We are consistently following our original plan and realizing ongoing profits. The laying of the foundation stone for construction of the first 95 rental apartments in Orlando was a significant occasion in summer 2013. There was also exciting news for sitEX in our domestic market of Switzerland. Following the successful formal approval of the Duradero All­ schwil land-use plan, the next stages were passed and initiated. sitEX took the conscious risk to acquire unzoned land in 2010 and has spent the last 36 months advancing the project independently. Now, with the site ready for development, the moment has come to dispose of some parts of the site to other institutional investors, thus realizing a large portion of the overall added value. Corresponding agreements have been reached with purchasers for clusters A, B and D. sitEX will be developing cluster C with 41 apartments and 64 car parking spaces for sale on a commonhold/condominium basis. This optimal partitioning of profit realization and optimization is intended to reflect our overall strategy. During the summer of the reporting year, we also came to the conclusion that the Zurich residential market has reached high levels but that the demand for investment property remains very strong. The Board of Directors was therefore of the opinion that there was no better time to dispose of the residential property at Josefstrasse 200/202 in Zurich. Finally, we are also able to report gratifying letting results at the L­ agonda building in Muttenz, in which sitEX holds a 51% interest via a company. Over the last 12 months, 40% of the vacant space was let to good tenants on long-term agreements. The financial performance of the property is therefore pleasingly above average.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 13


Die Umstellung auf die konsolidierte Rechnungslegung nach Swiss GAAP FER im Jahr 2012 hat sich bewährt. Der Aufwand war zwar entsprechend hoch, jedoch haben uns zahlreiche positive Reaktionen von bestehenden und potenziellen Aktionären bestärkt. Unsere zweite Jahresrechnung nach dem transparenten und international anerkannten Verfahren bietet Ihnen nun die Vergleichsmöglichkeit zum Vorjahr.

The conversion of the consolidated financial statements to Swiss GAAP FER in 2012 also proved a sound decision. Although the associated cost was high as expected, we have been encouraged by numerous positive responses from current and potential shareholders. With the second annual financial statements produced in accordance with the transparent and internationally recognized standards, you now have the opportunity to make comparisons with last year.

Der konsolidierte Unternehmensgewinn erreicht CHF 9,631 Mio. vor Minderheitsanteilen. Der Liegenschaftsbestand belief sich per Ende Jahr auf CHF 315 Mio. In Anbetracht des Fremdkapitals von insgesamt CHF 229 Mio. errechnete sich eine Eigenkapitalquote von 36%*, was einer Verbesserung gegenüber dem letzten Jahr um 4,3% gleichkommt. Mittelfristig wollen wir die EK-Quote weiter stärken, um langfristig trotz Wachstum 40% zu erreichen. Aus Aktionärssicht sehr erfreulich ist die Veränderung des inneren Wertes pro Aktie (NAV). Der NAV betrug per Ende 2013 CHF 865 (+5% gegenüber dem Vorjahr). Müssten wir unseren Erfolg mit nur einer Kennzahl messen, würden wir diesen anhand der totalen Aktionärsrendite ausdrücken. Diese betrug 2013 17,6%. Mit diesem Resultat dürfen wir mehr als zufrieden sein.

Consolidated profit stood at CHF 9.631 million before minority interests. The portfolio value at the end of the year stood at CHF 315 million. Taking into consideration the debt capital of CHF 229 million, the equity ratio was 36%*, which represents a 4.3% improvement on last year. We would like to improve the equity ratio yet further in the medium term in order to reach a long-term target of 40% in spite of growth. From a shareholder perspective, the change in net asset value (NAV) per share is very pleasing. The NAV at the end of 2013 stood at CHF 865 (+5% year on year). If we had to measure our success in just one key figure, we would express this via the total shareholder return. This stood at 17.6% for 2013. We are more than satisfied with this result.

Einen Teil des erwirtschafteten Gewinns möchten wir den Aktionären als Verzinsung für das investierte Kapital ausschütten. Wir schlagen deshalb der diesjährigen Generalversammlung eine Dividendenausschüttung in der Höhe von 3% des Aktienkapitals vor. Die Ausschüttung erfolgt zur Hälfte in Form von sitEX-Aktien, prämienfrei zum NAV-Wert per Ende 2013. Die zweite Hälfte kann in bar bezogen werden, jedoch soll jedem Aktionär die Möglichkeit eingeräumt sein, wahlweise auch mehr in Aktien zu beziehen.

We would like to distribute some of the profits generated to our shareholders as a return on the capital invested. Therefore, we once again propose to the General Meeting a distribution from capital contribution reserves (tax-free) equating to 3% of the share capital. The distribution will be made half in the form of sitEX shares with no premium to NAV as at the end of 2013. The remaining half can be received in cash, but each shareholder should be given the opportunity to receive additional shares as an alternative.

Die sitEX-Aktionäre dürfen zufrieden und stolz auf das vergangene Geschäftsjahr zurückblicken. Ich danke Ihnen für Ihr Vertrauen und Ihre Unterstützung. Wir wollen Sie auch in Zukunft mit Erfolgen überzeugen.

The sitEX shareholders may look back on the previous financial year with pride and satisfaction. I thank you for your trust and support. We look forward to convincing you further with additional successes going forward.

Zu guter Letzt möchte ich mich bei meinen Verwaltungsratskollegen für ihr Engagement bedanken. Der Einsatz und das Geschick unseres Geschäftsführers Urs Gribi beeindrucken. Auch den Fachkräften, welche zu unserem sitEX-Netzwerk gehören und uns tatkräftig unterstützen, gilt mein Dank. Die bisherigen Resultate sprechen für dieses Team. Wir werden uns auch in Zukunft mit vollem Einsatz für unsere Vorgesetzten, nämlich Sie, liebe Aktionäre, engagieren. Vergangene Erfolge sind oft schnell vergessen. * Betrachtung inklusive Wandeldarlehen mit Eigenkapitalcharakter und Nutz­ niessung, gerundet

Last but not least, I would like to thank my colleagues on the Board of Directors for their commitment. The skills and dedication of our CEO Urs Gribi are highly impressive. My thanks also to the skilled personnel throughout the sitEX network for their dedicated support. The results to date are a testimony to this team’s qualities. Going forward, we will continue to give our full commitment to those to whom we are accountable: you, our shareholders. Past successes are soon forgotten. * This includes convertible loans allocated to equity and usufruct, rounded

Dr. oec. publ. Adriana Ospel Präsidentin des Verwaltungsrates Chairwoman of the Board of Directors

14 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013


Bericht des Geschäftsführers Report of the Chief Executive Officer

Die sitEX hat ein weiteres erfolgreiches Jahr absolviert. Auch 2013 darf mit Befriedigung betrachtet werden.

sitEX has reached the end of another successful year. 2013 is another year that we can look back on with satisfaction.

Der Verwaltungsrat hat sich zu verschiedenen Sitzungen getroffen und mit zahlreichen strategischen, unternehmerischen, steuerlichen und immobilienrelevanten Themen auseinandergesetzt. Gemeinsam mit der Präsidentin wurde zudem die Entwicklung der laufenden Geschäfte beobachtet und gesteuert. Unsere themenspezifischen Berater halfen bei der optimalen Umsetzung unserer Vorgaben. Die Strukturen der sitEX sind pragmatisch aufgebaut und haben sich während vier Jahren bewährt. Die Kosten für den Betrieb der Unternehmung dürfen nach wie vor als optimal betrachtet werden; so verharrt die wichtige Kennzahl «Verhältnis Betriebsaufwand zum Gesamtumsatz» auch bei gestiegenem Umsatz auf 7,6%. Sie setzt ein Zeichen und widerspiegelt die Philosophie der Kostenbewusstheit.

The Board of Directors gathered for numerous meetings and engaged with a variety of strategic, corporate, fiscal and property-related issues. Together with the President, the board also monitored and directed the development of the ongoing business. Our specialist consultants assisted with the optimal implementation of our objectives. sitEX is founded on pragmatic structures, which have proven themselves over four years. The operating costs of the company can yet again be described as optimal, with the key ratio of operating expenses to total revenue remaining at 7.6% in spite of increased revenue. This sets a benchmark and reflects the philosophy of cost awareness.

Nach wie vor darf der Verwaltungsrat und Geschäftsführer der sitEX mit Stolz auf das Umsetzungstempo verschiedener Geschäfte blicken. Im Hinblick auf die Umsetzung verschiedener strategischer Themen oder Handlungen bedürfender Projekte wird ein Takt vorgegeben, der einen entscheidenden Marktvorteil verschafft, ohne die jeweiligen Risiken oder Hausaufgaben zu vernachlässigen. Der schweizerische Immobilienmarkt wird immer wieder kritisch beurteilt. Verschiedene Stimmen reden von einer Immobilienblase und diverse Volksentscheide haben auch Signalwirkung. 2013 konnte die sitEX ihre Positionen verbessern und die wichtigen Objekte im Heimmarkt nachhaltig weiterentwickeln. Verbesserungen des baulichen Zustands, Ergänzungen oder Entwicklungen von Flächen waren stets ein Thema. Zu einem erfolgreichen Geschäftsmodell gehört auch der Mut, sich im richtigen Moment von Anlagen zu trennen und Desinvestitionen vor­ zunehmen. Eine im Jahr 2011 erworbene Wohnliegenschaft in Zürich wurde im Berichtsjahr aufgrund der in diesem Segment sehr «heissen» Marktsituation erfolgreich veräussert. Dem weiteren behutsamen Aufbau der Auslandstätigkeit wurde in den vergangenen zwölf Monaten besonderes Augenmerk gewidmet. Nach den USA wurden die Aktivitäten auf Asien und Australien aus­ gedehnt. Nebst der Genehmigung einer Investition von CHF 5 Mio. in den chinesischen Immobilienentwicklungsmarkt (D & S Asia Green Property Fund II) konnte in der Wirtschaftsmetropole Australiens, ­Sydney, ein beachtliches Portfolio mit zwei top gelegenen Objekten aufgebaut werden. Und wie immer wichtig für die sitEX-Auslands­ engagements sind unsere lokalen Netzwerkpartner. Auch in Down Under konnten solide Partner gefunden werden. Nichtsdestotrotz ist uns aber die persönliche Präsenz vor Ort wichtig; unsere Projekte haben eine ­Grössenordnung erlangt, die eine Cockpit-Sicht erfordert. Sie lassen sich nicht mehr nur von der Tribüne aus verfolgen. Auch der permanente Austausch mit unseren lokalen Partnern und Beratern stärkt die Position der sitEX in ihren internationalen Aktivitäten, ermöglicht den Überblick und vertieft die Marktkenntnisse.

Once again, the Board of Directors and CEO of sitEX can look back with pride at the speed with which a variety of business has been conducted. With regard to the implementation of various strategic issues or projects requiring action, a rhythm has been set that creates a decisive market advantage, without overlooking the risks involved or the essential groundwork. The Swiss property market continues to receive critical assessment. There is talk of a property bubble in various quarters while a number of referendums have also sent out a signal. sitEX was able to improve its position in 2013 and make sustainable enhancements to key domestic properties. Improving the structural condition of properties and expanding or developing space remained high on the agenda. A successful business model also includes the boldness to release assets at the right moment and make disposals. A residential asset in Zurich, acquired in 2011, was successfully sold during the reporting year owing to the “hot” market situation in this sector. Cautious further expansion of international operations was also a particular focus over the last twelve months. Following our entry into the USA, activities were extended to Asia and Australia. In addition to approving a CHF 5 million investment in the Chinese property development market (D & S Asia Green Property Fund II), we also established a substantial portfolio with two excellently located properties in Sydney, the business capital of Australia. As ever, our local network partners are essential to sitEX’s international commitments and we were also able to find reliable partners Down Under. Nevertheless, we place great importance on a personal on-site presence, particularly since our projects have now reached a scale that demands a front-seat view. Following progress from afar is no longer a viable option. Permanent contact with our local partners and consultants also strengthens sitEX’s position in its international activities, providing us with an overview and enhancing our market knowledge.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 15


Immobilien binden Kapital! Die solide Finanzierung der Gesellschaft und die bewusste laufende Stärkung des Eigenkapitals sind eminent und die Basis der Zukunft. Dieses Ziel verfolgten wir auch im Berichtsjahr prioritär. Verschiedentlich wurde die Kapitalstruktur entsprechend angepasst. Am Ende des Berichtsjahres wies die Gesellschaft ein Aktienkapital von CHF 54 583 650 aus, was 121 297 Aktien zu nominal CHF 450 entspricht. Durch die verschiedenen Kapitalstärkungsmassnahmen wurde wiederum das Aktionariat verbreitert. Wir zählen neu 54 Aktionäre. Die 2010 ausgegebenen Wandeldarlehen wurden im Berichtsjahr weitgehend gewandelt und mutierten dadurch vollends zu Eigenkapital. Die restlichen Wandeldarlehen über CHF 4 506 523 laufen noch bis Ende 2014 und werden dann gewandelt. Zur Finanzierung weiterer Eigen­ mittel wurde allen Aktionären Ende 2013 eine neue Edition von Wan­ deldarlehen angeboten. Es wurden CHF 10,982 Mio. gezeichnet, wobei CHF 8,982 Mio. erst im Januar 2014 bilanzwirksam werden.

Property ties up capital! The solid financing of the company and deliberate ongoing strengthening of equity are notable and lay the foundations for the future. We continued to pursue this objective as a priority during the reporting year. The capital structure was adjusted accordingly on several occasions. At the end of the reporting year, the company had a share capital of CHF 54,583,650, equating to 121,297 shares with a nominal value of CHF 450. The shareholder base was again expanded via a number of measures to strengthen capital. We were able to welcome 54 new shareholders. The convertible loans issued in 2010 were largely converted during the year and have thus been completely converted into equity. The remaining convertible loans for CHF 4,506,523 mature at the end of 2014 and will then be converted. To finance additional equity capital, all shareholders were offered a new issue of convertible loans at the end of 2013. Subscriptions totaled CHF 10.982 million, 8.982 million of which is recognized on the balance sheet not until January 2014.

Die Kennzahlen der sitEX dürfen sich sehen lassen. Wir haben viel erreicht und dadurch auch Messlatten gelegt. Wir verfolgen kontinuierlich und beharrlich unsere Strategie, um den Erfolg Ihres Investments sicherzustellen. Immobilien als Sachanlage bieten die bestmögliche Sicherheit. Ein diversifiziertes Marktrisiko ist mit einem anteilsmässigen internationalen Immobilienbesitz sichergestellt, zahlreiche Risiken ­werden abgefedert.

The key figures for sitEX are extremely gratifying. We have achieved much and set benchmarks. We will pursue our strategy consistently and relentlessly to ensure the success of your investment. Property offers optimal security as an asset class. The right proportion of international property within the portfolio diversifies market risk as numerous risks are absorbed.

Meilensteine in den vier Quartalen Die ersten Monate waren geprägt von der Umstellung der Rechnungs­ legung auf Swiss GAAP FER. Erstmals konnte eine konsolidierte Jahresrechnung auf einer anerkannten Basis unterbreitet werden. 2013 wurde der Grundstein gelegt, um jährlich eine umfassende Dokumentation und testierte Zahlen zu präsentieren. Der Initialaufwand war gross und stellte für alle Involvierten eine grosse Herausforderung dar, die schlussendlich inhaltlich und zeitlich erfolgreich gemeistert wurde.

Milestones in all four quarters The first few months were dominated by the conversion of our accounting to Swiss GAAP FER. For the first time, we were able to publish consolidated financial statements prepared on a recognized basis. 2013 laid the foundation stone for presenting comprehensive documentation and audited figures each year. The initial effort was considerable and represented a major challenge for all involved, but the work was successfully and correctly completed on time.

Der weiterhin sachgerechte Unterhalt und die Erneuerung unserer Liegenschaftssubstanz gehören zu unseren grundlegenden Themen und begleiten uns stetig. Gerade im Q1 wurden diesbezügliche Meilensteine erreicht, sei es das Erhalten der Baubewilligung für die Umnutzung einer Gewerbefläche in Lofts in der Liegenschaft Wengipark Solothurn oder die Weiterentwicklung des Objekts Eichwatt Regensdorf mit dem Einzug verschiedenster neuer Mieter. In Sachen Projektentwicklung Duradero Allschwil wurde der vom Parlament verabschiedete Quartierplan im Februar öffentlich aufgelegt. Auch diese Hürde wurde gemeistert und die Art und Weise dieses beispielhaften Erfolgs fusst auf der Qualität des erarbeiteten QP und des begleitenden Teams der sitEX. Die Vermietungsbemühungen für das Lagonda-Haus Muttenz, das wir mit einer Leerstandsquote von 55% übernommen hatten, liefen positiv an und erste Vermietungserfolge wurden erzielt. Der Leerstand konnte sukzessive abgebaut werden, was uns das ganze Berichtsjahr hindurch erfreute. In den USA wurde mit Hochdruck an der Baubewilligung für unsere Liegenschaft TC III Orlando mit 95 Mietwohnungen gearbeitet und erste Einfamilienhäuser in Avalon Park West nahe Tampa wurden verkauft und erstellt. Die internationale Strategie mit Fokus auf die Ausdehnung auf eine weitere Achse nahm erste Gestalt an.

Professional maintenance and renovation of our property portfolio are fundamental issues and constant items on our agenda. In Q1, we reached milestones in this regard, in the form of obtaining planning permission for the conversion of commercial space into lofts in the Wengipark Solothurn property and further improvement of the Eichwatt Regensdorf property as we welcomed a number of new tenants. As for the Duradero Allschwil development, the land-use plan passed in parliament was presented for public consultation in February. This hurdle was also overcome. The exemplary success can be attributed to the quality of the land-use plan drafted and the efforts of the supporting sitEX team. The letting campaign for the Lagonda building in Muttenz, which we acquired with a vacancy rate of 55%, began to deliver results and the first lettings were completed. The vacancy rate has been consistently reduced, which was a source of satisfaction for us throughout the reporting year. In the USA, we worked tirelessly on the planning permission for our TC III Orlando property with 95 rental apartments and the first single-family homes in Avalon Park West near Tampa were sold and built. The international strategy, with a focus on expanding by opening an additional axis, began to take shape.

16 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013


Im Q2 gründeten wir die Tochtergesellschaft sitEX Properties Asia SPV Ltd. mit Sitz in Hong Kong. Ziel ist, diese neue Gesellschaft als Tor für ein Investment in Asien zu verwenden. Interessant erschien uns eine limitierte Projektentwicklungsinvestition in China. Der Verwaltungsrat beschloss deshalb kurz vor Jahresmitte, dass unsere HK-Gesellschaft sich an dem durch uns rekrutierten Partner vor Ort, D & S Asia Green Property Fund II, mit maximal CHF 5 Mio. in der Zukunft beteiligen wird. Begleitet wird unser Vorhaben von dem Schweizer Andries Diener, verantwortlich für den Lokalbezug PRC und mit Büro vor Ort in Shanghai. In Australien wurden erste Kontakte intensiviert und es wurde ein Netzwerk aufgebaut. Strukturelle Fragen wurden erörtert und geklärt und es wurde ein effizienter Immobiliensuchprozess eingeleitet. Sydney als Wirtschaftsmetropole konnte rasch als Standort definiert werden und auch die Eingrenzung der Lage definierten wir zügig: CBD hiess das Zauberwort! Die Arbeit, der Aufbau eines australischen Portfolios, konnte beginnen. Die sitEX Properties AG hielt am 5. Juni 2013 ihre Generalversammlung im Restaurant Schützenhaus in Basel ab. Dr. Christoph Stutz wurde in den Verwaltungsrat gewählt und er hat sich hervorragend im Team integriert. Die Versammlung beschloss auf Antrag des Verwaltungsrates nebst der Sitzverlegung auch die erstmalige Rückzahlung von Kapitaleinlagereserven in der Grössenordnung von 2%. Die Fälligkeit wurde auf Mitte Jahr beschlossen. Mit der Umsetzung des Verkaufs bzw. der grundbuchlichen Übertragung der Liegenschaft Josefstrasse 200/202 in Zürich begann das Q3 bedeutungsvoll. Trotz der Sommerpause liefen unsere Geschäfte auf Hochtouren. In Orlando, USA, durften der Mitverantwortliche für die Auslandsgeschäftstätigkeit, Herr Alain Lachappelle, und ich an der Grundsteinlegung des Towncenter III teilnehmen und zusammen mit unseren Partnern und lokalen Prominenten auf das gute Gelingen dieses Projekts im Volumen von USD 12 Mio. anstossen. Das Joint-VentureProjekt AVALON PARK WEST nahe Tampa lief planmässig weiter und die Verkäufe der Einfamilienhäuser stiegen stetig an. Sehr erfreulich war in den Sommermonaten der Verlauf eines grösseren Teilverkaufs entwickelter Grundstücke an einen nationalen Homebuilder. Mit DR Horton konnte ein erster Vertrag über 56 Lots abgeschlossen werden und die Due Diligence Phase begann. Diese Entwicklung, die nicht nur die ­verbesserte Lage des US-Immobilienmarkts reflektiert, beflügelt nebst unserem eigenen Projekt auch die Fortentwicklung der Homebuilding Company AVEX Homes, an der die sitEX USA mit 50% beteiligt ist. Die langfristige Strategie der AVEX wurde in einer der spannenden Sitzungen in Orlando neu definiert. Zukünftig sollen weitere Projekte angepackt und erstellt werden, damit die Bedeutung der Homebuilding Company über das erste Projekt bekannt wird und sich die Gesellschaft mit «Werten» füllt, so dass sie langfristig im Markt platziert werden kann. Einer der ersten Schritte war der Erwerb eines neuen Grundstücks ­zwischen Orlando und Tampa. Das Projekt WEST HAVEN mit 25 000 m2 wird den Bau von 90 Einfamilienhäusern erlauben. Unsere lokalen Partner vor Ort haben nicht nur sehr gute Ideen mit Entwicklungspotenzial, sondern verstehen es auch immer wieder, Teilerfolge zu realisieren und Markt­opportunitäten wahrzunehmen. Für die sitEX ist diese Partnerschaft von grosser Bedeutung. Auch dass unser Mitwirken und unsere bestmögliche Einflussnahme geschätzt und gefördert werden, ist überzeugend. In Sydney intensivierten wir die Suche nach der geeigneten

In Q2, we formed the subsidiary sitEX Properties Asia SPV Ltd. based in Hong Kong. The objective is to use this new company as a gateway for an investment in Asia. We were also interested in a limited investment in a development in China. Shortly before the mid-point of the year, the Board of Directors therefore decided that our HK company would invest in the future up to CHF 5 million in the local partner recruited by us, D & S Asia Green Property Fund II. Our project will be supported by the Swiss Andries Diener, who is responsible for providing local expertise in the PRC from his office in Shanghai. In Australia, we stepped up initial contacts and built a local network. Structural issues were debated and clarified, and an efficient property search process was introduced. ­Sydney, the business capital, was rapidly identified and we were able to narrow down the target location just as quickly to the CBD. Work on building an Australian portfolio could commence. sitEX Properties AG held its general meeting on June 5, 2013, in the Schützenhaus restaurant in Basel. Dr. Christoph Stutz was elected to the Board of Directors and has integrated excellently into the team. At the request of the Board of Directors, the meeting approved both the head office relocation and the first repayment from capital contribution reserves in the order of 2%. The payment date was approved for the middle of the year. Q3 began auspiciously with the disposal or transfer in the land register of the property Josefstrasse 200/202 in Zurich. Despite the summer break, our business continued at full pace. In Orlando, USA, Alain Lachappelle, who is jointly responsible for our international business, and I were able to take part in the laying of the foundation stone for Towncenter III and toast the success of the USD 12 million project together with our partners and local VIPs. The joint venture development AVALON PARK WEST near Tampa continued to progress according to schedule, and sales of single-family homes rose steadily. Highly pleasing in the summer months was the progress of a larger partial disposal of developed land to a national home builder. An initial contract was agreed with DR Horton for 56 lots, and the due diligence phase was commenced. The development not only reflects the improvement in the US property market but also provides impetus both to our own project and the progress of Home­ building Company AVEX Homes, in which sitEX USA has a 50% interest. The long-term strategy of AVEX was redefined in one of the exciting meetings in Orlando. Additional projects will be tackled and completed going forward, with the first development having made the home-building company’s reputation and established the values that will position it for long-term success in the market. One of the first steps was the acquisition of a new site between Orlando and Tampa. The WEST HAVEN development covering 25,000 m2 will allow the construction of 90 single-family homes. Our local partners on site not only have very good ideas with development potential. They also understand the importance of continually achieving partial successes and seizing market opportunities. This partnership is of great importance to sitEX. That our cooperation and best possible exertion of influence is also valued and supported is also reassuring. In Sydney, we stepped up the search for the right property in a good location, fully let and with a respectable net yield, to ideally complement the international portfolio. In August/September, thanks to intensive local cooperation and together with our new asset manager, Kirby Parsonage of Sumner Capital, we were able to contractually secure the property 117 Harrington St., allowing detailed due

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 17


Immobilie, die − an guter Lage, vollvermietet und mit anständiger Netto­ rendite − das internationale Portfolio ideal ergänzen soll. Im August/ September gelang es uns dank intensiver Mitwirkung vor Ort, gemeinsam mit unserem neuen Asset Manager, Kirby Parsonage, Sumner Capital, die Liegenschaft 117 Harrington St. vertraglich zu binden, so dass in den folgenden Wochen eine detaillierte Due Diligence gemacht werden konnte. Die Finanzierung einer Immobilie in Australien stellte sich als pragmatische Angelegenheit heraus; die Hypothek gewährte die NAB (National Australian Bank) zu ansprechenden Konditionen. Die Vermietung weiterer Flächen im Lagonda-Haus und der fortschreitende Umbau der Loftwohnungen in Solothurn erfreuten uns. Es wurde für die bestmögliche Veräusserung von weiteren ca. 60% des Grundstücks Allschwil beschlossen, ein Bieterverfahren durchzuführen und dadurch optimale Angebote zu erhalten. Und wie immer nach dem Halbjahresende war in diesem Quartal auch wieder die Berichterstattung an die Aktionäre von Bedeutung, denn diese Kommunikation erachten wir als wichtig. Zudem wählte der Verwaltungsrat als neuen Sekretär des Gremiums Herrn Andreas Derzsi als Nachfolger von Herrn Thomas Trawnika. Das Q4 war wiederum geprägt von Hektik betreffend Abschluss verschiedener Geschäfte. Das Bieterverfahren bezüglich des Grundstücks in Allschwil darf als Erfolg bezeichnet werden. Für Cluster A und D1 – insgesamt 7 000 m2 – konnte ein optimaler Käufer gefunden werden. Cluster B ist schon seit Längerem an die Immobiliengesellschaft Tersa vertraglich angebunden. Und für Cluster C entschied der Verwaltungsrat im Herbst, auf dieser Teilparzelle selber das Projekt mit 41 Woh­ nungen zu realisieren. Durch das gesamthaft reduzierte Risiko infolge der Teilverkäufe will die sitEX bewusst bei diesem Cluster als Ersteller und Verkäufer der Wohnungen auch einen weiteren Teil der Wertschöpfungskette vereinnahmen. Die Strategie des Projekts Allschwil in den letzten drei Jahren seit dem Erwerb, von der Umzonung über die Projektentwicklung und das Anstreben der Baubewilligung bis hin zum Erstellen eines Gebäudes, ist nicht nur ein voller Erfolg, sondern auch beispielhaft für unsere Immobiliengesellschaft. Dieses Vorgehen macht schlussendlich im Vergleich zu anderen Wettbewerbsteilnehmern die Differenz aus und unterscheidet uns. Wir können durch Projektentwicklungen eine zusätzliche Rendite erwirtschaften, sei es in der Schweiz oder im Ausland. Die geografische Abfederung mit den drei Investitions­ achsen unterstreicht die vorsichtige, risikobewusste Gesamtstrategie für den Anleger und somit Aktionär. In den USA nahmen die Geschäfte ihren mittlerweile schon gewohnten positiven Lauf. Das Gebäude TC III in Orlando wurde komplett in Holz über vier Stockwerke aufgerichtet − eine bemerkenswerte Leistung. Ein weiterer Verkauf eines Teilgrundstücks in APW wurde initiiert und das Budget für die sitEX USA auf hohem Niveau anlässlich einer Jahresschlusssitzung erarbeitet und abgesegnet. Aufgrund des positiven Due-Diligence-Ergebnisses in Sydney fand das Closing unserer ersten Liegenschaft Ende November statt. Wir wurden stolze Besitzer des historischen Objekts im Hafengebiet THE ROCKS an allerbester Lage in Sydney. Generell gab der Immobilienmarkt Australiens zur Freude Anlass. Die zwischenzeitlich intensivierten per-

18 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013

diligence to be undertaken in the weeks that followed. Financing a property in Australia turned out to be a pragmatic issue. The mortgage was granted by NAB (National Australian Bank), with attractive con­ ditions. We were also delighted with letting additional space in the Lagonda building and the progress of conversion works to the loft apartments in Solothurn. The decision was taken to dispose of a further approx. 60% of the Allschwil site, at the best possible prices through an auction to the highest bidder. As ever after the half-year end, we were busy in this quarter with the report to shareholders, because we believe that this type of communication is very important. In addition, the Board of Directors elected Andreas Derzsi as new secretary to the committee, succeeding Thomas Trawnika. Q4 was against characterized by frenetic activity with the completion of various businesses. The auction/tender process can be declared a success. An optimal purchaser was found for clusters A and D1 totaling 7,000 m2. Cluster B has long been contractually secured by property company Tersa. In the autumn, the Board of Directors decided that the company would develop cluster C itself, building 41 apartments on the plot. Having reduced overall risk via the partial disposals, sitEX is deliberately using this cluster to participate further in the value chain as developer and vendor of the apartments. The strategy on the Allschwil project over the last three years from the acquisition, re-zoning, development and pushing through the planning permission to constructing a building is not only a complete success but is exemplary for a property company. Ultimately, this is what makes the difference in comparison with our competitors and sets us apart. Project development allows us to generate additional returns from developments, be they in Switzerland or abroad. The geographical diversification with three investment axes underlines the cautious, risk-aware overall strategy for the investor and shareholder. In the USA, business continued its now familiar positive course. The TC III building in Orlando was erected entirely in timber over four storys − a remarkable achievement. A further disposal of a parcel in APW was initiated and a large budget for sitEX USA was devised and approved at a year-end meeting. Following positive due diligence results in Sydney, we closed on our first property at the end of November. We became the proud owners of the historic property THE ROCKS, ideally situated in the Sydney Harbour area. The Australian property market was generally encouraging. Having intensified personal contacts within the local real estate companies also helped us participate in a special tender process for an incredible, iconic property in Sydney. We qualified for a further stage of investigation with what we considered an attractive bid. The sale contract had to be signed by Christmas to remain in the running. To optimize financing, the sitEX Board of Directors passed the issue of a new convertible bond at the end of November, with all shareholders invited to subscribe. The new issue received vibrant interest and subscriptions totaled CHF 11 million. The path was cleared for the acquisition of pier 8/9 in Sydney, and we were able to successfully complete the transaction. (Note: completion took place in January 2014.)


sönlichen Kontakte zu den lokalen Immobilienfirmen halfen auch, an einer besonderen Ausschreibung einer unglaublichen Icon-Immobilie in Sydney teilzunehmen. Wir qualifizierten uns mit einem aus unserer Sicht attraktiven Angebot für eine weitere Prüfungsphase. Die Unterzeichnung des Kaufvertrags musste vor Weihnachten erfolgen, um im Rennen zu bleiben. Der Verwaltungsrat der sitEX beschloss zwecks Finanzierungsoptimierung Ende November, eine neue Wandelanleihe auszugeben und alle Aktionäre zur Zeichnung einzuladen. Es wurde rege von diesem neuen Produkt Gebrauch gemacht und insgesamt wurden knapp CHF 11 Mio. gezeichnet. Der Weg für den Kauf des Pier 8/9 in Sydney war geebnet und wir konnten die Transaktion erfolgreich abwickeln. (Anmerkung: Das Closing fand Ende Januar 2014 plangemäss statt.) Rechnungslegung 2013 – Konsolidierung nach Swiss GAAP FER Die konsolidierte Jahresrechnung präsentieren wir zum zweiten Mal nach dem Rechnungslegungsstandard Swiss GAAP FER, der den Aktio­ nären grösste Transparenz bietet. Finanzen 2013 Die Bilanzsumme ist auf CHF 322 Mio. angestiegen. Das Anlagever­ mögen erreichte CHF 315 Mio. und gliederte sich zu 23,4% in Projektentwicklungsgrundstücke und zu 76,6% in Anlageobjekte mit einer globalen Bruttorendite von 6,9%. Das Fremdkapital verringerte sich auf CHF 229 Mio. und das Eigenkapital inklusive der verbliebenen Wandeldarlehen mit Eigenkapitalcharakter, entgeltlicher Nutzniessung und Minderheitsanteilen beläuft sich auf CHF 115 Mio. Die Eigenkapitalquote verbesserte sich entsprechend auf 35,9%. Die Erfolgsrechnung schliesst mit einem Konzerngewinn von CHF 9,631 Mio. bzw. CHF 4,041 Mio. nach Minderheitsanteilen ab. Die erreichten Kennzahlen stellen den Verwaltungsrat sehr zufrieden.

2013 accounting – consolidation in line with Swiss GAAP FER For the second time, we are presenting our consolidated financial statements in accordance with the Swiss GAAP FER accounting standards, which offer shareholders the greatest transparency. 2013 finances The balance sheet total rose to CHF 322 million. Non-current assets reached CHF 315 million, of which 23.4% comprised development sites and 76.6% comprised investment property with an overall gross yield of 6.9%. Debt capital fell to CHF 229 million and equity, including the remaining convertible loans allocated to equity, usufruct and minority interests, totaled CHF 115 million. The equity ratio improved accordingly to 35.9%. The income statement reflects a consolidated profit of CHF 9.631 million or CHF 4.041 million after minority interests. The Board of Directors is very satisfied with the figures achieved. 2013 overall assessment sitEX enjoyed very positive growth over the last 12 months. Sensible transactions that reduce risk were successfully completed, and modest, financially sound international positions were built. We are no longer exposed to a local market or legislative changes but are active and networked worldwide. The structure of the Group is taking on an impressive form and is illustrated in the following organigram:

Gesamtwürdigung 2013 Die sitEX hat sich in den letzten 12 Monaten sehr positiv entwickelt. Sinnvolle und risikomindernde Transaktionen wurden erfolgreich umgesetzt und massvolle, ökonomisch einleuchtende Auslandspositionen aufgebaut. Wir sind nicht mehr einem lokalen Markt oder Gesetzesänderungen ausgesetzt, sondern weltweit tätig und vernetzt. Die Struktur des «Konzerns» nimmt eindrückliche Formen an, die wir gerne mit dem folgenden Organigramm aufzeigen:

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 19


sitEX Properties AG Basel, Switzerland

Lagonda Invest AG

sitEX Properties Switzerland AG

sitEX Properties International AG

Binningen, Switzerland

Basel, Switzerland

Basel, Switzerland

51%

100%

100%

sitEX Properties Australia Ltd. Wollerau, Switzerland 100%

sitEX Properties USA Inc.

sitEX Properties ASIA SPV Ltd.

sitEX Properties Australia Trust

sitEX Properties Australia Pty Ltd.

Orlando, USA

Hong Kong, HK

Sydney, Australia

(Trustee) Sydney, Australia

100%

100%

100%

100%

sitEX Medical Plaza LLC

sitEX Town Center LLC

AVEX Homebuilding Company LLC

sitEX NR Holdings LLC

sitEX Properties Sydney No. 1 Trust

sitEX Properties Sydney Pty Ltd.

Orlando, USA

Orlando, USA

Orlando, USA

Orlando, USA

Sydney, Australia

(Trustee) Sydney, Australia

100%

100%

50%

50%

100%

100%

sitEX Properties Sydney No. 2 Trust

sitEX Properties Sydney No. 2 Pty Ltd.

Sydney, Australia

(Trustee) Sydney, Australia

100%

100%

SNRH LLC

SNRD LLC

Orlando, USA

Orlando, USA

100%

100%

Stand 31. Dezember 2013 Status as of December 31, 2013

20 | sitEX Properties AG Gesch채ftsbericht 2013 | Annual Report 2013


Der Wert der Gesellschaft hat sich weiter erhöht und verhilft zu einer Gesamtrendite, die sich sehen lassen kann. Ganz nach dem Motto «Know your properties» folgte auch ein persönliches Reiseengagement, das trotz heutiger technischer Hilfsmittel für die Positionierung und die erfolgreiche Vernetzung der Gesellschaft unerlässlich ist. Das sitEXTeam ist auf allen Positionen optimal besetzt und leistet Entscheidendes zu guten Abschlüssen. Schlussendlich darf von einem unermüdlichen Einsatz aller Exponenten gesprochen werden, der sich erfreulicherweise auch im Gesamterfolg niederschlägt. Ausblick 2014 Wir ruhen nicht und nehmen Erreichtes als Messlatte für die Zukunft. Wir sind überzeugt, mit weiterhin weitsichtigem und strategisch sinnvollem Handeln auch in den nächsten zwölf Monaten erfolgreich zu wirken. Die Liegenschaften in der Schweiz liefern eine vernünftige Rendite als Basis wiederkehrender Einnahmen und im Ausland sind erfolgsorientierte Positionen gewinnsteigernd budgetiert. Unsere Aktionäre sollen auch weiterhin Freude an den sitEX-Wertpapieren haben und am Erfolg partizipieren. Wir leisten mit Weitsicht, Dynamik und Leidenschaft unseren Beitrag!

The value of the company increased further, helping to produce an extremely gratifying total return. In line with the motto “Know your properties”, we undertook a personal travel commitment, which is indispensable for the positioning and successful networking of a company despite the potential of modern technology. The sitEX team comprises optimal personnel in all roles and makes a decisive contribution to the positive results. Ultimately, all parties involved have shown unrelenting commitment, which is reflected gratifyingly in the overall performance. Outlook for 2014 We will not be resting on our success and will use our achievements to date as benchmarks for the future. We are confident that, by maintaining our far-sightedness and strategically sensible approach, we will achieve further success over the next twelve months. The properties in Switzerland should deliver a reasonable return based upon recurring income while profit-oriented investments abroad are projected to increase earnings. Our shareholders should continue to be rewarded for holding sitEX securities and participate in our success. We will do our part with vision, vigor and passion!

Urs Gribi CEO

Trillengässlein 2, Basel, Switzerland.


Konzernrechnung Group Accounts

Eichwatt, Regensdorf, Switzerland.


Konzern-Bilanz / Group Balance Sheet Bilanz in TCHF / Balance sheet in TCHF Flüssige Mittel Cash and cash equivalents Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Trade receivables Andere Forderungen Other receivables Aktive Rechnungsabgrenzung Accrued revenue Umlaufvermögen Current assets Finanzanlagen Financial assets Darlehen Loans Mobile Sachanlagen Movable assets Immobilien Properties Renditeliegenschaften Investment properties Projektliegenschaften Project properties Immaterielle Anlagen Intangible assets Anlagevermögen Non-current assets Total Aktiven Total Assets Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Trade payables Andere kurzfristige Verbindlichkeiten Other current liabilities Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Current financial liabilities Passive Rechnungsabgrenzung und Rückstellungen Accrued expense and provisions Kurzfristiges Fremdkapital Current debt capital Langfristige Finanzverbindlichkeiten Non-current financial liabilities Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Other non-current liabilities towards Dritten Third parties Aktionären (Wandelanleihen) Shareholders (convertible bonds) Nahestehenden Related parties Rückstellung für latente Steuern Provisions for deferred taxes Langfristiges Fremdkapital Non-current debt capital Entgeltliches Nutzniessungsrecht Usufruct payable Fremdkapital Debt capital Aktienkapital Share capital Kapitaleinlagereserven Capital contribution reserves Neubewertungsreserven Revaluation reserves Eigene Kapitalanteile Equity shares Gewinnreserven Retained earnings Minderheitsanteile Minority interests Konzerngewinn Consolidated profit Eigenkapital Equity Total Passiven Total equity and liabilities

Anhang / Notes

31.12.2012 1 268

31.12.2013 1 485

587

108

467

804

1 629

2 832

3 951

5 229

450

350

43

338

5

237 168

241 152

58 327

73 589

1 440

1 320

297 433

316 749

301 384

321 978

772

25

5 109

7 522

975

986

2 917

6 697

9 773

15 230

169 580

169 005

102

3.5

17 292

6 507

3.6

3 209

3 398

3.7

14 634

18 835

204 817

197 745

17 472

15 971

232 062

228 946

39 755

54 584

6 428

7 468

3.10

9 343

8 747

3.11

–216

3.12

4 892

10 433

1 998

7 975

6 906

4 041

69 322

93 032

301 384

321 978

3.2

3.3

3.4

3.8

3.9


Konzern-Erfolgsrechnung  Group Income Statement Erfolgsrechnung in TCHF / Income statement in TCHF Anhang / Notes Liegenschaftserfolg Income from properties Liegenschaftsaufwand 4.2 Direct property expenditure Liegenschaftserfolg aus Vermietung Property income from rentals Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften 4.3 Income from revaluation of properties Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Income from property sales Total Liegenschaftserfolg Total rental income Übriger Erfolg Other income Betriebsaufwand Operating expenses EBITDA (Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) EBITDA (earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) Abschreibungen Depreciation, amortization and impairment EBIT (Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern) EBIT (earnings before interest and taxes) Finanzaufwand 4.4 Financial expenses Finanzertrag 4.5 Financial income Konzerngewinn vor Steuern Consolidated profit before tax Steuern 4.6 Tax Konzerngewinn Consolidated profit Minderheitsanteile Minority interests Konzerngewinn nach Minderheitsanteilen Net profit after minority interests

24 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013

2012 10 625

2013 12 989

–3 126

–3 599

7 499

9 390

8 959

14 978

–465

16 458

23 903

222

-16

–1 248

–1 839

15 432

22 048

–105

–129

15 327

21 919

–2 931

–4 584

375

221

12 771

17 556

–5 865

–7 925

6 906

9 631

–730

–5 590

6 176

4 041


Tampa FL, USA.

Orlando FL, USA.

Basel, Switzerland.

Sydney, Australia.

Zurich, Switzerland.


Konzern-Eigenkapitalnachweis 2012 Group Shareholders’ Statement of Equity 2012 Eigenkapitalnachweis in TCHF Statement of equity in TCHF Eigenkapital am 1.1.2012 Shareholders’ equity at Jan 1, 2012 Konzerngewinn Consolidated profit Ausschüttung Kapitalreserven Distribution of capital reserves Kapitalerhöhungen Capital increases Kapitalerhöhungskosten Capital increase costs Goodwill Goodwill Zunahme Neubewertungsreserven Increase in revaluation reserves Fremdwährungsumrechnungsdifferenz Exchange differences Eigene Kapitalanteile Aktien No. of equity shares Eigenkapital am 31.12.2012 Shareholders’ equity at Dec 31, 2012

Aktienkapital Share capital 28 928

Kapitaleinlagereserve Capital contrib. reserves 2 920

Neubewertungsreserven Revaluation reserves 7 820

0

0

0

0

0

0

10 827

3 508

0

0

0

0

0

0

0

0

0

2 029

0

0

–506

0

0

0

39 755

6 428

9 343

Aktienkapital Share capital 39 755

Kapitaleinlagereserve Capital contrib. reserves 6 428

Neubewertungsreserven Revaluation reserves 9 343

0

0

0

0

–795

0

14 829

1 835

0

0

0

0

0

0

0

0

0

–479

0

0

–117

0

0

0

54 584

7 468

8 747

Konzern-Eigenkapitalnachweis 2013 Group Shareholders’ Statement of Equity 2013 Eigenkapitalnachweis in TCHF Statement of equity in TCHF Eigenkapital am 1.1.2013 Shareholders’ equity at Jan 1, 2013 Konzerngewinn Consolidated profit Ausschüttung Kapitalreserven Distribution of capital reserves Kapitalerhöhungen Capital increases Kapitalerhöhungskosten Capital increase costs Goodwill Goodwill Abnahme Neubewertungsreserven Decrease in revaluation reserves Fremdwährungsumrechnungsdifferenz Exchange differences Eigene Kapitalanteile Aktien No. of equity shares Eigenkapital am 31.12.2013 Shareholders’ equity at Dec 31, 2013

26 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013


Gewinnreserven Retained earnings 5 124

Eigene Aktien Own shares 0

EK exklusive Minderheitsanteile Share capital excl. minority interests 44 792

Minderheitsanteile Minority interests 0

Total Total

6 176

0

6 176

730

0

0

0

0

0

0

0

14 335

0

14 335

–180

0

–180

0

–180

–240

0

–240

49

–191

0

0

2 029

1 949

3 978

188

0

–318

0

–318

0

0

0

0

0

11 068

0

66 594

2 728

69 322

Gewinnreserven Retained earnings 11 068

Eigene Aktien Own shares 0

EK exklusive Minderheitsanteile Share capital excl. minority interests 66 594

Minderheitsanteile Minority interests 2 728

Total Total 69 322

4 041

0

4 041

5 590

9 631

0

0

–795

0

–795

0

0

16 664

0

16 664

–122

0

–122

0

–122

0

0

0

0

0

0

0

–479

–343

–822

–513

0

–630

0

–630

0

–216

–216

0

–216

14 474

–216

85 057

7 975

93 032

44 792 6 906

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 27


Konzern-Geldflussrechnung Group Cash Flow Statement Geldflussrechnung in TCHF / Cash flow statement in TCHF Konzerngewinn vor Minderheitsanteilen Net income before minority interests +/– Abschreibungen +/– Depreciation and amortization +/– Ergebnis aus Neubewertung von Liegenschaften +/– Gains/losses from revaluation of properties +/– Veränderung Rückstellung latente Steuern +/– Change in provisions for deferred taxes +/– Veränderung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen +/– Change in trade receivables +/– Veränderung andere Forderungen +/– Change in other receivables +/– Veränderung aktive Rechnungsabgrenzung +/– Change in accrued revenue +/– Veränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen +/– Change in trade payables +/– Veränderung kurzfristige Verbindlichkeiten +/– Change in current liabilities +/– Veränderung kurzfristige Finanzverbindlichkeiten +/– Change in current financial liabilities +/– Veränderung passive Rechnungsabgrenzung und Rückstellungen +/– Change in accrued expense and provisions +/– Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht +/– Liabilities arising from non-gratuitous right of usufruct Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit Cash flow from operating activities Darlehen Loans Mobile Sachanlagen Movable assets Renditeliegenschaften Investment properties Projektliegenschaften Project properties Immaterielle Anlagen Intangible assets Investitionstätigkeit Investing activities +/– Aufnahme/Rückzahlung langfristige Finanzverbindlichkeiten +/– Increase/decrease in non-current financial liabilities +/– Aufnahme/Rückzahlung langfristige Verbindlichkeiten +/– Increase/decrease in non-current liabilities +/– Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht +/– Liabilities related to usufruct +/– Kapitalerhöhungen +/– Capital increases +/– Erwerb eigene Aktien +/– Acquisition of treasury shares +/– Ausschüttung Kapitalreserven +/– Distribution of capital reserves Finanzierungstätigkeit Financing activities Umrechnungsdifferenzen Translation differences Nettoveränderung Flüssige Mittel Net change in cash and cash equivalents Anfangsbestand Flüssige Mittel Opening balance of cash and cash equivalents Endbestand Flüssige Mittel Closing balance of cash and cash equivalents Veränderung Fonds Flüssige Mittel Change in cash fund

28 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013

2012 6 906

2013 9 631

105

129

–8 959

–14 978

4 992

4 400

–205

479

–420

–337

150

–1 203

652

–747

–649

2 413

203

11

–124

3 095

0

–2 200

2 651

693

–43

–295

–5

5

–73 376

4 839

–888

–9 495

–828

91

–75 140

–4 855

46 968

–575

–11 240

2 159

21 450

0

14 154

3 685

0

–216

0

–795

71 332

4 258

188

121

–969

217

2 237

1 268

1 268

1 485

–969

217


Klingentalpark, Basel, Switzerland.


Anhang zur Konzernrechnung Notes to the Consolidated Financial Statements   1. Rechnungslegungs- und Bewertungsgrundsätze / Accounting and valuation principles 1.1 Grundsätze der Rechnungslegung Die Konzernrechnung der sitEX Properties AG, Basel, wurde in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen für die Rechnungslegung in der Schweiz, Swiss GAAP FER, erstellt.

1.1 Accounting principles The consolidated financial statements of sitEX Properties AG, Basel, have been prepared in accordance with Swiss GAAP FER, the accounting and reporting recommendations for Switzerland.

Der Konzernabschluss soll ein den tatsächlichen Verhältnissen ent­ sprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage (true and fair view) vermitteln.

The consolidated financial statements should provide a true and fair view of the net assets, financial position and results of operations. The Board of Directors approved the consolidated financial statements of sitEX Properties AG on April 8, 2014.

Der Verwaltungsrat hat am 8. April 2014 die konsolidierte Jahresrechnung der sitEX Properties AG genehmigt. 1.2 Konsolidierungsgrundsätze Die vorliegende konsolidierte Jahresrechnung basiert auf den Einzel­ abschlüssen der Konzerngesellschaften der sitEX-Gruppe. Konzerninterne Aktiven und Passiven in den einzelnen Jahresrechnungen sowie Aufwendungen und Erträge aus konzerninternen Transaktionen werden eliminiert. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der angelsächsischen Purchase-Methode, das heisst, der Beteiligungsbuchwert der Obergesellschaft wird dem anteilmässigen Eigenkapital des Tochterunter­ nehmens im Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der Erstkonsolidierung gegenübergestellt. Im Laufe des Jahres erworbene Gesellschaften werden auf das Erwerbsdatum nach konzerneinheitlichen Grundsätzen neu bewertet und ab diesem Stichtag konsolidiert. Gesellschaften, an welchen die sitEX Properties AG direkt oder indirekt mit mehr als 50% beteiligt ist, werden nach der Methode der Vollkon­ solidierung einbezogen, das heisst, die Positionen der Jahresrechnung werden zu 100% konsolidiert. Anteile von Minderheitsaktionären am Kapital und am Ergebnis werden separat ausgewiesen.

1.2 Consolidation principles The present consolidated financial statements are based upon the individual financial statements of the companies of the sitEX Group. Intra-group assets and liabilities in the individual financial statements as well as income and expenditure from intra-group transactions have been eliminated. Capital consolidation has been treated in accordance with the Anglo-Saxon purchase method, i.e. the book value of the participation of the controlling company has been offset against the proportional equity capital of the subsidiary at the time of acquisition or first consolidation. Companies acquired during the year have been revalued at the acquisition date in accordance with uniform group principles and consolidated from this effective date. Companies in which sitEX Properties AG has a direct or indirect holding of more than 50% have been incorporated using the full consolidation method, i.e. the positions of the financial statements have been consolidated at 100%. Shares of minority shareholders in the capital and results have been reported separately. The consolidated companies include sitEX Properties AG, Basel, and the following subsidiaries:

Zum Konsolidierungskreis gehören die sitEX Properties AG, Basel, sowie folgende Tochtergesellschaften: Gesellschaft Grundkapital Beteiligungsquote in % Company Share capital Interest held in % sitEX Properties Switzerland AG, Basel TCHF 21 604 100 sitEX Properties Switzerland AG, Basel sitEX International AG, Wollerau TCHF 22 000 100 sitEX International AG, Wollerau Lagonda Invest AG, Binningen TCHF 100 51 Lagonda Invest AG, Binningen sitEX Properties Australia Ltd., Wollerau TCHF 4 000 100 sitEX Properties Australia Ltd., Wollerau

direkt direct direkt direct direkt direct indirekt indirect

sitEX USA Inc. Orlando (USA) TUSD 11 776 100 sitEX USA Inc. Orlando (USA) sitEX Town Center LLC, Orlando (USA) TUSD 4 711 100 sitEX Town Center LLC, Orlando (USA) sitEX Medical Plaza LLC, Orlando (USA) TUSD 3 043 100 sitEX Medical Plaza LLC, Orlando (USA) Avex Homes LLC, Orlando (USA) TUSD 158 50 Avex Homes LLC, Orlando (USA) sitEX Pasco Holding LLC, Orlando (USA) TUSD 10 249 50 sitEX Pasco Holding LLC, Orlando (USA

indirekt indirect indirekt indirect indirekt indirect indirekt indirect indirekt indirect

30 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013


Gesellschaft Grundkapital Beteiligungsquote in % Company Share capital Interest held in % sitEX Properties Australia Trust, Sydney (AUS) TAUD 3 900 100 sitEX Properties Australia Trust, Sydney (AUS) sitEX Properties Sidney No. 1 Pty, Sydney (AUS) TAUD 0 100 sitEX Properties Sidney No. 1 Pty, Sydney (AUS) sitEX Properties Sidney No. 2 Pty, Sydney (AUS) TAUD 0 100 sitEX Properties Sidney No. 2 Pty, Sydney (AUS)

indirekt indirect indirekt indirect indirekt indirect

Nicht konsolidierte Beteiligungen Non-consolidated holdings sitEX Properties ASIA SPV Ltd., Hong Kong (CHN) THKD 0 100 sitEX Properties ASIA SPV Ltd., Hong Kong (CHN)

indirekt indirect

Die indirekt gehaltenen Gesellschaften in den USA wurden auf der Ebene sitEX USA vorkonsolidiert. Die Gesellschaften in Australien wurden ebenfalls auf der Ebene der sitEX Australia vorkonsolidiert. Die im Berichtsjahr gegründete sitEX Properties ASIA SPV Ltd., Hong Kong (CHN), mit einem Kapital von HKD 1.00 wurde auf den 31. Dezember 2013 noch nicht konsolidiert, da noch keine Betriebstätigkeit auf­ genommen wurde.

Companies held indirectly in the USA have been pre-consolidated at the level of sitEX USA. Likewise, companies in Australia have been pre-consolidated at the level of sitEX Australia. sitEX Properties ASIA SPV Ltd., Hong Kong (CHN), which was formed during the reporting year with a capital of HKD 1.00, has not been consolidated per December 31, 2013, as no operational activity had been undertaken.

Abschlussdatum Die Konzernrechnung schliesst einheitlich auf dem Abschlussdatum 31. Dezember ab.

Closing date The reporting period of the consolidated financial statements closes uniformly on December 31.

Transaktionen mit nahestehenden Personen Als nahestehende Personen werden Verwaltungsräte und Geschäfts­ leitungsmitglieder sowie Anteilsinhaber der berichterstattenden Organisation bezeichnet, welche direkt oder indirekt allein oder zusammen mit anderen einen bedeutenden Einfluss (Stimmrechtsanteile von über 20%) ausüben.

Transactions with related parties Related parties are defined as members of the Board of Directors and/or Management Boards as well as shareholders of the reporting organization who have a significant influence (more than 20% of voting rights) directly or indirectly and alone or in conjunction with others.

1.3 Fremdwährungsumrechnung Die zu konsolidierenden Jahresrechnungen in fremder Währung werden in die Währung der Konzernrechnung umgerechnet. Diese Umrechnung erfolgt nach der Stichtagskurs-Methode. Dabei wurden die Aktiven und Verbindlichkeiten mit dem Tageskurs am Bilanzstichtag, das Eigenkapital zu historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung im Anlagespiegel der Immobilien erfolgte ebenfalls zum Stichtagskurs. Die Fremdwährungsdifferenzen im Anlagespiegel gegenüber dem Vorjahresbilanzstichtag wurden über das Eigenkapital korrigiert. Für die Erfolgs- und die Geldflussrechnung wurde ebenfalls der Kurs am Bilanzstichtag angewendet, da dieser weitgehend dem Durchschnittskurs im vergangenen Geschäftsjahr entsprach. Der in der konsolidierten Jahresrechnung angewendete Devisenkurs ist für den US-Dollar 0,8894 (Vorjahr 0,9150), für den AU-Dollar 0,7957.

1.3 Foreign currency conversion Those financial statements in foreign currency that need to be consolidated have been converted into the currency of the consolidated financial statements. This conversion was undertaken using the current rate method. Assets and liabilities were converted at the exchange rate on the balance sheet date and equity capital was converted at historic rates. For the statement of changes in real estate assets, conversion was also undertaken using the exchange rate of the effective date. Differences from the previous year’s balance sheet date due to currency conversion alone were corrected via the equity capital. The exchange rate on the balance sheet date was also applied for the income and cash flow statements as this was broadly in line with the average exchange rate in the previous financial year. The exchange rates used in the consolidated financial statements were 0.8894 for the US dollar (previous year 0.9150) and 0.7957 for the AU dollar.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 31


2. Bewertungs- und Bilanzierungsgrundsätze / Accounting and measurement methods Flüssige Mittel Die Flüssigen Mittel wurden zu Nennwerten erfasst. Diese bilden den Fonds der Geldflussrechnung und umfassen Kassabestände sowie Bankund Postcheckguthaben.

Cash and cash equivalents Cash and cash equivalents have been recorded at nominal values. These comprise the funds from the cash flow statement and include cash on hand as well as bank and post office deposits.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Die Forderungen sind zum Nominalwert eingesetzt. Allfälligen Werteinbussen wird durch die Bildung einer Einzelwertberichtigung Rechnung getragen. Darin enthalten sind Forderungen aus dem Vermietungsgeschäft.

Trade receivables Receivables have been recorded at their nominal values. Any impairments have been reflected via the creation of a specific allowance. This includes receivables from letting business.

Andere Forderungen Die Forderungen sind zum Nominalwert eingesetzt. Allfälligen Wert­ einbussen wird durch die Bildung einer Einzelwertberichtigung Rechnung getragen.

Other receivables Receivables have been recorded at their nominal values. Any impairments have been reflected via the creation of a specific allowance.

Aktive Rechnungsabgrenzung Die aufgelaufenen Heiz- und Betriebskosten stellen Aufwendungen dar, die jeweils im Rahmen der Heiz- und Nebenkostenabrechnungen per Stichtag an die Mieter weiterverrechnet werden. Die Gegenposition stellen die aufgelaufenen Akontozahlungen der Heiz- und Betriebskosten der Mieter unter den passiven Rechnungsabgrenzungen dar. Finanzanlagen und derivative Finanzinstrumente Die Finanzanlagen sind höchstens zu Anschaffungskosten bewertet. Falls der Marktwert am Bilanzstichtag unter den Anschaffungskosten liegt, werden die Finanzanlagen zum tieferen Marktwert bewertet. Der Wiederbeschaffungswert von derivativen Finanzinstrumenten wird in der Bilanz erfasst, wenn sie nicht zu Absicherungszwecken erworben oder veräussert wurden. Die Änderung der Wiederbeschaffungswerte seit der letzten Bewertung wird über das Periodenergebnis erfasst. Derivative Finanzinstrumente, welche zu Absicherungszwecken erworben wurden, werden analog dem abgesicherten Grundgeschäft erfasst. Darlehen Diese sind zum Nominalwert abzüglich einer allenfalls notwendigen Wert­berichtigung erfasst. Mobile Sachanlagen Die mobilen Sachanlagen werden zum Anschaffungswert bilanziert und über die wirtschaftliche Nutzungsdauer abgeschrieben. Immobilien Bei den Liegenschaften handelt es sich um Rendite- und Projektliegenschaften, welche nach der erstmaligen Erfassung zu Anschaffungswerten jeweils zu Marktwerten bilanziert werden. Die Projektliegenschaften enthalten Baulandreserven und aktivierte Projektkosten. Die Marktwertberechnung der in der Schweiz befindlichen Liegenschaften erfolgt nach der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF). Projekt­liegenschaften werden jährlich aufgrund von Gutachten, welche den Projektfortschritt und den auf dem Markt erzielbaren Verkaufserlös berücksichtigen, bewertet. Diese werden von einem unabhängigen neutralen Schätzungsexperten jeweils neu erstellt. Für die internationalen Liegenschaften wurden Schätzungen von lokalen Experten für die Marktwertbewertung beige-

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Accrued income The accrued heating and operating costs represent expenses that will be invoiced to tenants in the form of heating and service charge reconciliations as per the balance sheet date. The contra entry comprises the accrued payments on account for tenant heating and operating costs under accrued expenses and deferred income. Financial assets and derivative financial instruments Financial assets have been valued at not more than their acquisition costs. Where the market value on the balance sheet date is below the acquisition cost, the financial assets have been valued at the lower market value. The replacement value of derivative financial instruments has been recorded on the balance sheet unless they were purchased or sold for hedging purposes. The change in replacement values since the last valuation has been recorded via the income statement. Derivative financial instruments entered into for hedging purposes have been recorded in the same manner as hedged underlying transactions. Loans These have been recorded at their nominal value net of any necessary value adjustment. Non-real-estate fixed assets Non-real-estate fixed assets have been reported at their acquisition value and depreciated over their useful economic life. Properties The real estate assets comprise investment properties and development assets which, having been first reported at their acquisition values, have been reported at their respective market values. The development properties include building land reserves and capitalized development costs. The market value of the properties located in Switzerland has been calculated using the discounted cash flow method (DCF). Development properties are valued annually based upon valuation reports that reflect the progress of the development and sales proceeds achievable in the market. These are revalued annually by an independent and neutral valuer. For the international properties, local valuation experts were engaged to assess the market value. The valuation method for the US property is based upon the “multiples system”, which reflects a number


zogen. Die Bewertungsmethode der US-Grundstücke richtet sich nach dem «Multiples System», welches zahlreiche vergleichbare Transaktionen reflektiert. Die Bewertung der australischen Liegenschaften richtet sich nach einer «Market Valuation», welche der Gesellschaft als Kaufentscheidungshilfe diente. Die Nettoveränderung der Marktwerte der Liegenschaften ist in der Erfolgsrechnung als «Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften» separat ausgewiesen. Immaterielle Anlagen und Goodwill Die Projektkosten werden zu den Anschaffungskosten bilanziert und grundsätzlich über den Zeitraum von fünf Jahren oder im Einzelfall über ihre wirtschaftliche Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Die Gründungs- und Kapitalerhöhungskosten werden direkt über das Eigenkapital verrechnet. Bei der bezahlten positiven Differenz zwischen Anschaffungskosten und anteiligem Vermögenswert handelt es sich um einen Goodwill. Bei einer Akquisition werden die Nettoaktiven zu aktuellen Werten bewertet. Der erworbene Goodwill wird im Zeitpunkt des Erwerbs mit den Neubewertungsreserven verrechnet und somit direkt dem Eigenkapital belastet. Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Die Bewertung der Finanzverbindlichkeiten erfolgt zum Nominalbetrag. Dabei handelt es sich um Kontokorrentkonten bei Finanzinstituten. Hypotheken und feste Vorschüsse werden in den langfristigen Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind zum Nominalwert bewertet. Kurzfristige Verbindlichkeiten In den kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Verpflichtungen für voraus­ bezahlte Mietzinsen und Verpflichtungen aus dem Vermietungsgeschäft enthalten. Ebenfalls enthalten ist eine Anzahlung für einen Teilverkauf eines Grundstückes. Passive Rechnungsabgrenzung und Rückstellungen In den diversen passiven Rechnungsabgrenzungen sind Verpflichtungen für laufende Steuern und noch nicht bezahlte Aufwendungen enthalten. Die aufgelaufenen Akontozahlungen stellen die Gegenposition zu den aufgelaufenen Heiz- und Betriebskosten unter den aktiven Rechnungsabgrenzungen dar. Langfristige Finanzverbindlichkeiten Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten stellen Hypotheken und feste Vorschüsse von Banken mit einer Restlaufzeit oder einer vertraglich zugesicherten Kapitalzusage per Bilanzstichtag von mindestens 12 Monaten dar. Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten werden zum Nominalwert bewertet.

of comparable transactions. The Australian properties are valued based upon a “market valuation”, which was used to support the company with purchase decision. The net change in market values of the properties has been reported separately in the income statement as “Net income from the revaluation of properties”. Intangible assets and goodwill Development costs have been reported at their acquisition costs and normally depreciated over a period of five years or, in exceptional cases, using the straight-line method over their economic useful lives. Costs of formation and capital increases have been directly offset against equity capital. Where there is a positive difference between the acquisition costs paid and the proportional asset value, this constitutes goodwill. Upon an acquisition, net assets have been valued at current values. The goodwill acquired has been offset against the revaluation reserves at the date of acquisition and thus charged directly to the equity capital. Current financial liabilities Financial liabilities have been valued at a nominal amount. These relate to current accounts with financial institutions. Mortgages and fixed advances have been reported in the long-term financial liabilities. Trade payables Trade payables have been valued at a nominal amount. Current liabilities The short-term liabilities include obligations for advance rental payments and obligations from the letting business. They also include a deposit for a partial disposal of a property. Accrued expenses, deferred income and provisions The various accrued expenses and deferred income include liabilities for current taxes and as yet unpaid expenditure. The accrued payments on account represent the contra item to the heating and operating costs under accrued income. Non-current financial liabilities The long-term financial liabilities represent mortgages and fixed advances from banks with a remaining term or contractually guaranteed capital commitment of at least 12 months on the balance sheet date. The long-term financial liabilities have been valued at a nominal amount. Other non-current liabilities The long-term liabilities include loans from third parties and related parties as well as shareholders. These also include convertible loans with an equity character. The other long-term liabilities have been valued at a nominal amount.

Andere langfristige Verbindlichkeiten Die langfristigen Verbindlichkeiten enthalten Darlehen von Dritten und Nahestehenden sowie Aktionären. Ebenfalls darin enthalten sind die ­Wandeldarlehen mit Eigenkapitalcharakter. Die anderen langfristigen Verbindlichkeiten sind zum Nominalwert bewertet.

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Rückstellungen für latente Steuern Die latenten Steuern entstehen aus den Wertdifferenzen zwischen den Marktwerten und den Steuerwerten der einzelnen Bilanzpositionen. Für die Liegenschaften wurde der Steuerbetrag einzeln pro Liegenschafts­ objekt ermittelt. Berücksichtigt wurde dabei die Tatsache, dass die Gesellschaft auf eine langfristige Kapitalanlage ausgerichtet ist. Für die ­übrigen Positionen wurde mit Ausnahme der Differenz bei den Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht ein pauschaler Steuersatz von 29% angewendet.

Provisions for deferred taxes Deferred taxes arise from the difference in value between the market values and the tax values of the individual balance sheet items. The amount of tax for the properties has been calculated individually for each property asset. The fact that the company is geared towards a long-term investment strategy has been taken into account. For the remaining items, with the exception of the difference in respect of liabilities arising from the non-gratuitous right of usufruct, a flat rate of tax of 29% has been applied.

Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht Diese Verbindlichkeit steht im Zusammenhang mit einem Liegenschaftserwerb. Im Kaufvertrag wurde der Verkäuferschaft ein 10-jähriges Nutzniessungsrecht eingeräumt, basierend auf einem 10-jährigen Mietvertrag. Der Nominalwert dieses Rechts wird aufgrund der vertraglichen Vereinbarung bestimmt und mit einem Zinsfuss von 4% auf den Bilanzstichtag abgezinst. Die Bewertungsdifferenz zwischen Nominalbetrag und dem Barwert wurde im Erwerbszeitpunkt als Neubewertungsreserve dem Eigenkapital zugeschrieben. Die Auflösung dieser Differenz erfolgt über die 10-jährige Vertragsdauer und wird ebenfalls über die Neubewertungsreserve ausgebucht.

Liabilities arising from non-gratuitous right of usufruct This liability is incurred in connection with a property acquisition. The sale contract grants the vendor a 10-year right of usufruct based upon a 10-year lease. The nominal value of this right is determined by way of contractual agreement and discounted at a rate of 4% on the balance sheet date. The valuation difference between the nominal value and the present value was allocated to equity capital as a revaluation reserve at the date of acquisition. This difference is amortized over the 10-year contract term as well as being written off via the revaluation reserve.

Eigene Aktien Eigene Aktien werden als Minusposition vom Eigenkapital abgezogen. Aus Kauf- und Verkaufstransaktionen resultiert kein Erfolg. Alle Trans­ aktionen werden anhand der effektiven Geldflüsse direkt der Position «Eigene Aktien» gutgeschrieben beziehungsweise belastet.

Own shares Own shares have been deducted from equity capital as a minus entry. No net income resulted from purchase and disposal transactions. All transactions are credited or charged directly to the “Own shares” entry using the effective cash flows.

3. Erläuterungen zur Konzernbilanz / Notes to the consolidated balance sheet 3.1 Änderung Konsolidierungskreis Die Gesellschaften

3.1 Change in consolidated companies The companies

sitEX Properties Australia Ltd., Wollerau sitEX Properties Australia Trust, Sydney (AUS) sitEX Properties Sydney No. 1 Pty, Sydney (AUS) sitEX Properties Sydney No. 2 Pty, Sydney (AUS)

sitEX Properties Australia Ltd., Wollerau sitEX Properties Australia Trust, Sydney (AUS) sitEX Properties Sydney No. 1 Pty, Sydney (AUS) sitEX Properties Sydney No. 2 Pty, Sydney (AUS)

wurden im Jahr 2013 erstmals konsolidiert.

were first consolidated in 2013.

Die sitEX Properties Australia Ltd., Wollerau, wurde durch die sitEX International mit einem Aktienkapital von TCHF 4 000 gegründet. Sie hält die Beteiligung an der sitEX Properties Australia Trust, Sydney, welche Beneficiary der beiden Trusts sitEX Properties Sydney No. 1 Pty, Sydney, und sitEX Properties Sydney No. 2 Pty, Sydney, ist. Diese beiden Trusts sind jeweils Eigentümer einer Liegenschaft in Sydney.

sitEX Properties Australia Ltd., Wollerau, was formed by sitEX International with a share capital of TCHF 4,000. This company holds the interest in sitEX Properties Australia Trust, Sydney, which is a beneficiary of the two trusts sitEX Properties Sydney No. 1 Pty, Sydney, and sitEX Properties Sydney No. 2 Pty, Sydney. Both of these trusts own a property in Sydney.

3.2 Finanzanlagen In den Finanzanlagen ist der Erwerbspreis einer Zinsabsicherung aktiviert, welche über die Laufzeit der Absicherung abgeschrieben wird. (Verweis auf Ziffer 5.3)

3.2 Financial assets The financial assets include the capitalized acquisition price of an interest rate hedge, which is depreciated over the term of the hedge. (Reference to point 5.3)

34 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013


3.3 Anlagespiegel Immobilien

3.3 Statement of changes in real estate assets

Immobilien-Sachanlagen (zu Marktwerten) in TCHF Real estate assets (at market values) in TCHF 31.12.2012 Währungs- Abgänge differenzen Currency Disposals differences Schweiz 226 646 0 –21 600 Switzerland USA 10 522 –294 0 USA Australien 0 0 0 Australia Total Renditeliegenschaften 237 168 –294 –21 600 (Grundstücke und Bauten) Total investment properties (land and buildings) Schweiz 43 059 0 0 Switzerland USA 15 268 –427 0 USA Total Projektliegenschaften 58 327 –427 0 (Sachanlagen im Bau) Total project properties (assets under construction) Total Immobilien 295 495 –721 –21 600 Total properties Im Berichtsjahr wurde die Liegenschaft Josefstrasse 200/202 in Zürich für TCHF 21 600 verkauft. Die Zugänge in den Renditeliegenschaften von TCHF 16 763 sind einerseits Instandsetzungsausgaben für die Bestan­ desliegenschaften in der Schweiz von insgesamt TCHF 4 777 und andererseits Käufe von Liegenschaften in Sydney, Australien, in der Höhe von TCHF 11 986. Die Zugänge in den Projektliegenschaften von insgesamt TCHF 9 827 stellen aktivierte Projektkosten dar. In den Projektliegenschaften sind unbebaute Grundstücke von TCHF 39 545 (Schweiz) und TCHF 590 (USA) enthalten. Die jährlich durchgeführte Marktwertbewertung der Liegenschaften per 31. Dezember führt zu Aufwertungen und Abwertungen auf den einzelnen Objekten, welche hier separat aufgeführt werden. In der Erfolgs­ rechnung werden diese Veränderungen netto in der Position «Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften» ausgewiesen. 3.4 Langfristige Finanzverbindlichkeiten Sämtliche langfristigen Finanzverbindlichkeiten sind grundpfandgesichert. Der Nominalwert der verpfändeten Schuldbriefe beläuft sich auf TCHF 135 247. Die vertraglich vereinbarten Zinsbindungen (ohne Wandeldarlehen gemäss Ziffer 3.5) für die langfristigen Finanzverbindlichkeiten gestalten sich wie folgt:

Zugänge Aufwertungen Abwertungen 31.12.2013 Acquisi- Appreciation Depreciation/ tions impairment 4 777 16 102 –6 300

219 625

0

0

0

10 228

11 986

0

–687

11 299

16 763

16 102

–6 987

241 152

5 385

1 661

–375

49 730

4 442

4 576

0

23 859

9 827

6 237

–375

73 589

26 590

22 339

–7 362

314 741

During the reporting year, the Josefstrasse 200/202 property in Zurich was sold for TCHF 21,600. The accruals under investment properties of TCHF 16,763 comprise repair expenditure for portfolio properties in Switzerland totaling TCHF 4,777 as well as property acquisitions in Sydney, Australia, totalling TCHF 11,986. The accruals under development properties totalling TCHF 9,827 represent capitalized development costs. The development properties include undeveloped sites totaling TCHF 39,545 in Switzerland and TCHF 590 in the USA. The annual market valuation of properties as at December 31 produces write-ups and write-downs of the individual properties, which are reported separately here. The income statement shows these changes net in the item “Net income from the revaluation of properties”. 3.4 Non-current financial liabilities All long-term financial liabilities are mortgage-backed. The nominal value of the pledged mortgage notes totals TCHF 135,247. The contractually agreed fixed interest rates (excluding convertible loans in accordance with point 3.5) for the long-term financial liabilities are as follows:

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 35


In TCHF variabel 2014 2015 2016 2017 2018 nach 2019 Total variable beyond 2019 Hypotheken Schweiz 114 432 5 040 12 820 1 610 2 300 2 300 780 139 282 Mortgages Switzerland Finanzverbindlichkeiten USA 7 725 0 0 0 0 0 0 7 725 Financial liabilities USA Finanzverbindlichkeiten AUS 0 0 0 6 604 0 0 0 6 604 Financial liabilities AUS Total Hypotheken 122 157 5 040 12 820 8 214 2 300 2 300 780 153 611 Total mortgages Finanzverbindlichkeiten 15 394 0 0 0 0 0 0 15 394 Financial liabilities Total Finanzverbindlichkeiten 137 551 4 700 12 820 8 214 2 300 2 300 780 169 005 Total financial liabilities Von den TCHF 137 551, welche kurzfristig mit variablen Zinsen finanziert sind, sind TCHF 49 999 mit Zinsabsicherungen zu durchschnittlich 2,27% bis Anfang 2032 abgesichert. Für weitere TCHF 40 000 besteht ein Zins-Cap bei 4,6% bis 21. Juli 2017.

Of the TCHF 137,551, which is on short-term financing with variable interest, TCHF 49,999 is backed by interest rate hedges at an average of 2.27% until the start of 2032. There is an interest rate cap at 4.6% until July 21, 2017, on a further TCHF 40,000.

3.5 Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Aktionären (Wandelanleihen)

3.5 Other non-current liabilities towards shareholders (convertible bonds)

Wandelanleihen am 1. Januar 2013 Convertible bonds at January 1, 2013 Aufnahmen von Darlehen Loans taken out Zins auf den Darlehen Interest on loans Wandlung der Anleihen Bond conversion Zinszahlungen und Rückzahlungen Interest paid and repayments Wandeldarlehen am 31. Dezember 2013 Convertible loans at December 31, 2013

In TCHF 17 292 4 441 706 –12 857 –3 075 6 507

Die Wandelanleihen wurden im Berichtsjahr mit 4,25% resp. 4% verzinst.

The convertible bonds carried a coupon of 4.25% and 4% during the reporting year.

TCHF 4 507 werden auf den 31. Dezember 2014 fällig, werden jedoch auf diesen Zeitpunkt vollständig gewandelt. Weitere TCHF 2 000 sind am 31. Januar 2017 fällig.

TCHF 4,507 matures on December 31, 2014, which have yet to be ­completely converted at this time. A further TCHF 2,000 matures on January 31, 2017.

3.6 Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden Wesentliche Transaktionen mit Nahestehenden fanden im Bereich der Immobiliendienstleistungen mit der Gribi-Real-Estate-Gruppe statt. Mit der Gesellschaft besteht ein marktkonformer Rahmenvertrag. Die Bewirtschaftungsentschädigung bemisst sich auf 4% der Nettomiet­ einnahmen für die Liegenschaften der sitEX Properties Switzerland AG bzw. 3,5% gegenüber der Lagonda Invest AG. Die Transaktionshonorare für Immobilienkäufe betragen 0,5% vom Kaufpreis. Verkaufsaufträge werden erfolgsabhängig zwischen 1,5% und 2%, je nach Objekt und Verkäuflichkeit, vereinbart. Die Geschäftsführung wurde pauschal mit TCHF 45 entschädigt. Die nahestehende Firma adbodmer AG stellt ihre umfassenden Dienstleistungen im Bereich der Unternehmens- und Managementberatung für die sitEX Properties AG und die sitEX Proper-

3.6 Other non-current liabilities towards related parties There were material transactions with related parties in respect of property services with the Gribi Real Estate group. There is a framework agreement with the company, which is in line with market standards. The management fee is calculated at 4% of net rental income for the properties of sitEX Properties Switzerland AG or 3.5% in respect of Lagonda Invest AG. The transaction fees for property purchases were 0.5% of the sale price. Success-related sales instructions are agreed at 1.5% and 2%, depending on the property and saleability. The management board received a flat-rate remuneration of TCHF 45. The affiliated company adbodmer AG provides extensive business and management consultancy services to sitEX Properties AG and sitEX Properties Switzerland AG. The fee for the sitEX group in 2013 was TCHF 140.

36 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013


ties Switzerland AG zur Verfügung. Das Honorar für die sitEX-Gruppe betrug im Jahr 2013 TCHF 140. Dr. Christoph Stutz führte zahlreiche projekt­be­zogene Dienstleistungen im üblichen Rahmen aus und wurde dafür marktkonform entschädigt. In den USA wurden diverse Arbeiten von der Avalon Park Group, Orlando, ausgeführt, welche in nahestehendem Verhältnis zu Verwaltungsrat Beat Kähli steht. Das Honorarvolumen belief sich für die Bewirtschaftung, das Management aller US-Gesellschaften und speziell die Aufbauarbeiten der Avex auf TCHF 495. Die Kennzahl betreffend das Verhältnis Betriebsaufwand/Umsatz beläuft sich auf 7,6%, was das Kostenbewusstsein untermauert. Bei den bilanzierten Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden handelt es sich um Darlehen der Investoren zur Finanzierung der Immobilie Lagonda-Haus in der Lagonda Invest AG über total TCHF 3 398. 3.7 Rückstellung für latente Steuern Die Rückstellung für latente Steuerschulden hat sich im Berichtsjahr wie folgt verändert:

Dr. Christoph Stutz delivered numerous project-related services within normal parameters and was remunerated for these in line with market levels. In the USA, various works were undertaken by Avalon Park Group, Orlando, which is a related party of director Beat Kähli. The fees for property management, management of all US companies and particularly the construction work of Avex totaled TCHF 495. The KPI for the ratio of operating expenditure/turnover stood at 7.6%, which substantiates cost awareness. The reported liabilities towards related parties comprise loans from investors to finance the property Lagonda building in Lagonda Invest AG totalling TCHF 3,398. 3.7 Provision for deferred taxes The provision for deferred tax liabilities changed as follows during the year:

Rückstellung für latente Steuern am 1. Januar 2013 Provision for deferred taxes at January 1, 2013 Anpassung aus den Vorjahren Adjustment from previous years Veränderung aufgrund Neubewertung von Liegenschaften Change due to the revaluation of properties Veränderung aus Rückstellungen Change due to provisions Rückstellung für latente Steuern am 31. Dezember 2013 Provision for deferred taxes at December 31, 2013

3.8 Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht Diese Verbindlichkeit steht im Zusammenhang mit einem Liegenschaftserwerb. Als Kaufpreisregulierung wurde der Verkäuferschaft ein 10-jähriges Nutzniessungsrecht eingeräumt, basierend auf einem 10-jährigen Mietvertrag. Der Nominalwert dieses Rechts in der Höhe von TCHF 19 250 wurde auf den Bilanzstichtag abdiskontiert. Mit einem Zinsfuss von 4% resultiert per Ende Jahr ein bilanzierter Barwert der Verbindlichkeit in der Höhe von TCHF 15 971. Die Bewertungsdifferenz wurde als Neubewertungsreserve dem Eigenkapital zugeschrieben. Auf der Bewertungsdifferenz werden keine latenten Steuern berücksichtigt, da die Geschäftsleitung der Ansicht ist, dass die Auflösung dieser Verbindlichkeit keine Steuerfolgen nach sich ziehen wird. 3.9 Aktienkapital Das nominelle Aktienkapital ist eingeteilt in 121 297 Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 450.00.

In TCHF 14 634 31 4 366 –196 18 835

3.8 Liabilities arising from non-gratuitous right of usufruct This liability is incurred in connection with a property acquisition. As a sale price adjustment, the vendor was granted a 10-year right of usufruct based upon a 10-year lease. The nominal value of this right totaling TCHF 19,250 has been discounted to the balance sheet date. Using a discount rate of 4%, the reported present value of the liability at the end of the year stood at TCHF 15,971. The valuation difference has been allocated to equity capital as a revaluation reserve. The valuation difference does not reflect any deferred taxes as the management board is of the opinion that the liquidation of this liability will have no tax consequences. 3.9 Share capital The nominal share capital is divided into 121,297 registered shares each with a nominal value of CHF 450.00.

Nominelles Aktienkapital am 1. Januar 2013 Nominal share capital at January 1, 2013 Kapitalerhöhung vom 21. August 2013 Capital increase at August 21, 2013 Kapitalerhöhung vom 2. Dezember 2013 Capital increase at December 2, 2013 Total nominelles Aktienkapital am 31. Dezember 2013 Total nominal share capital at December 31, 2013

In TCHF 39 755 601 14 228 54 584

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 37


Genehmigte Kapitalerhöhung Gemäss Statuten besteht eine genehmigte Kapitalerhöhung von maximal TCHF 17 557 durch Ausgabe von höchstens 39 017 Namenaktien mit einem Nennwert von CHF 450.00 bis zum 30. April 2014.

Approved capital increase In accordance with the articles of association, a capital increase of up to TCHF 17,557 has been approved by way of issuing up to 39,017 registered shares with a nominal value of CHF 450.00 by April 30, 2014.

Bedingte Kapitalerhöhung Gemäss Statuten besteht eine bedingte Kapitalerhöhung von maximal TCHF 5 142 durch Ausübung von Wandelrechten von 11 427 Namen­ aktien mit einem Nennwert von CHF 450.00 bis zum 31. Dezember 2014 sowie von maximal TCHF 873 durch Ausübung von Optionsrechten von 1 940 Namenaktien mit einem Nennwert von CHF 450.00.

Conditional capital increase In accordance with the statutes, a conditional capital increase of up to TCHF 5,142 is available through the exercise of conversion rights of 11,427 registered shares with a nominal value of CHF 450.00 by December 31, 2014, as well as up to TCHF 873 through the exercise of option rights of 1,940 registered shares with a nominal value of CHF 450.00.

3.10 Neubewertungsreserven Die Neubewertungsdifferenzen sind der Gesamtbetrag der erfolgs­ neutralen Aufwertungen von Aktiven über deren historischen An­ schaffungswert hinaus, nach Abzug der darauf zu bildenden latenten Ertragssteuerverpflichtungen und Berücksichtigung der Fremdwährungsumrechnungsdifferenzen.

3.10 Revaluation reserves The revaluation differences represent the total amount of write-ups of assets above their historic acquisition value without effect on profit and loss, net of the deferred tax liabilities on profits to be provided for in this regard and taking into account currency exchange differences.

Neubewertungsdifferenzen am 1. Januar 2013 Revaluation reserves at January 1, 2013 Anpassungen latente Steuern aus dem Vorjahr Adjustment of deferred taxes from the previous year Veränderung der Diskontierung der Verpflichtung aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht Change of discounting of liabilites from payable usufruct Fremdwährungsumrechnungsdifferenzen Immobilien Exchange differences on properties Nettoveränderung Renovationsfonds abzüglich der latenten Steuern Net change renovation funds net of deferred taxes Diverse Positionen im Zusammenhang mit den Neubewertungen USA Various items relating to revaluations in the USA Neubewertungsreserven am 31. Dezember 2013 Revaluation reserves at December 31, 2013 Die TCHF 356 aus der Diskontierung des entgeltlichen Nutzniessungsrechts verstehen sich nach Abzug des Minderheitsanteiles von 49%, entsprechend TCHF 343. 3.11 Eigene Kapitalanteile Entwicklung der eigenen Aktien:

32 –356 –118 –487 333 8 747

The TCHF 356 from the discounting of the non-gratuitous (payable) usufruct is net of the minority interest of 49% and thus TCHF 343. 3.11 Own capital interests Changes in own shares:

Eigene Aktien am 1. Januar 2013 Own shares at January 1, 2013 Kauf eigene Aktien Purchase of own shares Barliberierung Kapitalerhöhung eigene Aktien Cash contribution for capital increase of own shares Verkauf eigene Aktien Sale of own shares Total eigene Aktien am 31. Dezember 2013 Total own shares at December 31, 2013

38 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013

In TCHF 9 343

In TCHF 0 132 125 –41 216


Die Gesellschaft verfügte am 31. Dezember 2013 über 295 eigene ­Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 450.00 (Vorjahr: keine eigenen Namenaktien). Die Anschaffungskosten belaufen sich auf TCHF 216. Sie sind im Eigenkapitalnachweis separat ausgewiesen. Während des Berichtsjahres wurden 348 eigene Aktien zu einem Durchschnittspreis von CHF 738.00 erworben (Vorjahr: keine), wobei 145 aus einer Aktienkapitalerhöhung stammen und für CHF 862.00 übernommen wurden. Weiter wurden 53 eigene Namenaktien zu einem durchschnittlichen Transaktionspreis (Nettomarktwert) von CHF 775.00 pro Aktie veräussert. Es bestehen keinerlei Rückkaufs- oder andere Eventualverpflichtungen im Zusammenhang mit eigenen Aktien. Weder im Berichtsnoch im Vorjahr wurden eigene Aktien im Zusammenhang mit aktien­ bezogenen Vergütungen ausgegeben. 3.12 Gewinnreserven Die Gewinnreserven beinhalten erarbeitete einbehaltene Gewinne, ­inklusive direkt im Eigenkapital erfasster Erfolgspositionen sowie des Gewinnvortrags und der aus der periodischen Gewinnverwendung ­resultierenden gesetzlichen Reserven.

The company owned 295 of its own registered shares on December 31, 2013, each with a nominal value of CHF 450.00 (previous year: no own registered shares). Acquisition costs totaled TCHF 216. These are reported separately in the statement of shareholders’ equity. During the reporting year, 348 own shares were purchased at an average price of CHF 738.00 (previous year: none), of which 145 originated from a share capital increase and were acquired for CHF 862.00. Furthermore, 53 own registered shares were sold at an average transaction price (net market value) of CHF 775.00 per share. There are no buybacks or other contingent liabilities in respect of own shares. No own shares were issued either in the reporting year or the previous year in connection with share-related remuneration. 3.12 Retained earnings The retained earnings include retained generated profits, including profit items recorded directly in the equity capital, as well as profit carried forward and the statutory reserves resulting from the periodic appropriation of profits.

Gewinnreserven am 31. Dezember 2012 Retained earnings at December 31, 2012 Konzerngewinn 2012 Consolidated profit 2012 Gewinnreserven am 1. Januar 2013 Retained earnings at January 1, 2013 Direktabschreibung Goodwill Amortization / impairment of goodwill Kapitalerhöhungskosten Costs related to the capital increase Direkt dem Eigenkapital zugewiesene Fremdwährungsdifferenzen Exchange differences recognized directly in equity Gewinnreserven am 31. Dezember 2013 Retained earnings at December 31, 2013 Darin enthalten sind gesetzliche Reserven von TCHF 1 398 sowie Reserven für eigene Aktien von TCHF 216. Diese Reserven von insgesamt TCHF 1 614 sind gesperrt und stehen somit nicht zur freien Ausschüttung zur Verfügung. 3.13 Goodwill-Behandlung Der Goodwill ist im Zeitpunkt des Erwerbs mit den Gewinnreserven ver­ rechnet worden. Die daraus resultierenden Auswirkungen auf das Eigenkapital und das Ergebnis sind, unter Berücksichtigung einer GoodwillNutzungsdauer von höchstens 5 Jahren, unten stehend dokumentiert.

In TCHF 4 892 6 176 11 068 0 –122 –514 10 432

Includes statutory reserves of TCHF 1,398 as well as reserves for own shares of TCHF 216. These reserves totaling TCHF 1,614 are blocked and are, therefore, not available for free distribution. 3.13 Treatment of goodwill Goodwill has been offset against retained earnings at the date of acquisition. The resulting consequences on equity capital and results are documented below and reflect a useful life of goodwill of up to 5 years.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 39


Auswirkung einer theoretischen Aktivierung des Goodwills auf die Bilanz:

Effect of a theoretical capitalization of the goodwill on the balance sheet:

Anschaffungswert Goodwill in TCHF Acquisition value of goodwill in TCHF Stand am 1. Januar Balance at January 1 Zugänge Acquisitions Abgänge Disposals Stand am 31. Dezember Balance at December 31

31.12.2012

31.12.2013

0

240

240

0

0

0

240

240

Kumulierte Abschreibungen in TCHF Accumulated amortization and impairment in TCHF Stand am 1. Januar Balance at January 1 Abschreibungen laufendes Jahr Amortization and impairment for the current year Stand am 31. Dezember Balance at December 31 Theoretischer Nettobuchwert Goodwill Theoretical net book value of goodwill

31.12.2012

31.12.2013

0

48

48

48

48

96

192

144

Auswirkungen einer theoretischen Abschreibung des Goodwills auf die Ergebnisse: In TCHF Ausgewiesener Konzerngewinn Reported consolidated profit Theoretische Abschreibung auf Goodwill Theoretical impairment of goodwill Konzerngewinn nach Goodwill-Abschreibung Consolidated profit less impairment of goodwill

Effects of a theoretical depreciation of goodwill on results:

31.12.2012 6 906

31.12.2013 4 041

–48

–48

6 858

3 993

4. Erläuterungen zur Konzernerfolgsrechnung / Notes to the consolidated income statement 4.1 Geografische Verteilung des Liegenschaftserfolges aus Vermietung Auf eine Aufteilung des Liegenschaftsertrages und des Liegenschaftsaufwandes nach geografischen Märkten wird aus Gründen der Wesentlichkeit verzichtet. 4.2 Liegenschaftsaufwand Im Liegenschaftsaufwand von TCHF 3 599 sind TCHF 733 Baurechts­ zinsen enthalten.

40 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013

4.1 Geographical distribution of net property income from lettings For reasons of materiality, a distribution of the property income and expenditure by geographic markets has been omitted. 4.2 Property expenditure The property expenditure of TCHF 3,599 includes ground rents of TCHF 733.


4.3 Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften Der Erfolg aus Neubewertung von Liegenschaften gliedert sich wie folgt:

4.3 Net income from the revaluation of properties The net income from the revaluation of properties breaks down as follows:

In TCHF Renditeliegenschaften Schweiz Investment properties Switzerland Projektliegenschaften Schweiz Project properties Switzerland Renditeliegenschaften USA Investment properties USA Projektliegenschaften USA Project properties USA Renditeliegenschaften Australien Investment properties Australia Total Erfolg Neubewertung von Liegenschaften Total income from revaluation of properties 4.4 Finanzaufwand Der Finanzaufwand von TCHF 4 584 setzt sich wie folgt zusammen:

4.6 Steuern Der Steueraufwand beinhaltet die laufenden sowie die latenten Steueraufwendungen. In TCHF Laufender Steueraufwand Current tax expense Latenter Steueraufwand Deferred tax expense Total Steueraufwand Total tax expense Die Gesellschaft hat keine Verlustvorträge und keine latenten Steuer­ ansprüche, deren Realisation wahrscheinlich ist. Aus diesem Grund sind keine latenten Ertragssteueransprüche aktiviert.

31.12.2013 9 803

3 070

1 286

–100

0

2 600

4 575

0

–686

8 959

14 978

4.4 Financial expenses Financial expenses of TCHF 4,584 break down as follows:

In TCHF Zinsen auf Hypothekardarlehen und feste Vorschüsse Interest on mortgages and fixed advances Zinsen auf Finanzverbindlichkeiten Interest on financial liabilities Zinsen auf Darlehen von Aktionären und Nahestehenden Interest on loans from shareholders and related parties Bankspesen Bank charges Total Finanzaufwand (ohne Abschreibung auf Zinsabsicherung CAP) Total financial expenses (without depreciation on CAP interest hedge) 4.5 Finanzertrag Dabei handelt es sich im Wesentlichen um realisierte Kursgewinne (TCHF 215) auf USD-Finanzverbindlichkeiten Schweiz, welche als «Natural Hedge» dienen.

31.12.2012 3 389

31.12.2012 1 800

31.12.2013 3 396

310

271

799

896

22

21

2 931

4 584

4.5 Financial income This principally relates to exchange rate gains (TCHF 215) on USD financial liabilities in Switzerland, which serve as a “natural hedge”. 4.6 Tax Tax expense includes current as well as deferred tax expenditure.

31.12.2012 872

31.12.2013 3 755

4 993

4 170

5 865

7 925

The company has no losses carried forward and no deferred tax assets that are likely to be realized. No deferred tax assets have therefore been capitalized.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 41


5. Weitere Angaben / Further disclosures 5.1 Garantieverpflichtungen zugunsten Dritter Garantieverpflichtungen zugunsten Dritter in TCHF Guarantees in favor of third parties in TCHF 5.2 Verpfändete oder abgetretene Aktiven

5.1 Guarantees in favor of third parties 31.12.2012 0

31.12.2013 0

5.2 Pledged or assigned assets

Liegenschaften (Schweiz) in TCHF Properties (Switzerland) in TCHF Grundpfand für Hypotheken Sureties for mortgages Nominalwert Schuldbriefe Nominal value of mortgage notes Kreditbeanspruchung Borrowings

31.12.2012

31.12.2013

206 679

203 102

235 247

230 647

144 470

139 282

Beteiligungen in TCHF Investments in TCHF sitEX Properties Switzerland AG sitEX Properties Switzerland AG Kreditbeanspruchung Borrowings

31.12.2012

31.12.2013

68 533

68 533

17 653

15 393

Forderungen Abtretung sämtlicher Miet- und Pachtzinsforderungen bis zur Höhe der verfallenen und laufenden Beträge auf der Liegenschaft «Hammerstrasse/Sperrstrasse, Basel». 5.3 Derivative Finanzinstrumente Am Bilanzstichtag bestanden folgende Zinsabsicherungen auf den ­langfristigen Finanzverbindlichkeiten: In TCHF SWAP Neue Aargauer Bank, Aarau 7 300 SWAP Neue Aargauer Bank, Aarau SWAP Neue Aargauer Bank, Aarau 2 699 SWAP Neue Aargauer Bank, Aarau SWAP Basler Kantonalbank, Basel 20 000 SWAP Basler Kantonalbank, Basel SWAP Basler Kantonalbank, Basel 20 000 SWAP Basler Kantonalbank, Basel CAP Warrants J. Safra Sarasin AG, Zürich 40 000 CAP Warrants J. Safra Sarasin AG, Zürich 5.4 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Zwischen dem 31. Dezember 2013 und dem 8. April 2014 (Datum der Genehmigung der Konzernrechnung durch den Verwaltungsrat) sind keine Ereignisse eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte per 31. Dezember 2013 zur Folge haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssen.

42 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013

Receivables Assignment of all rent receivables up to the amount of the sums expired and passing on the property “Hammerstrasse/Sperrstrasse, Basel”. 5.3 Derivative financial instruments On the balance sheet date, the following interest rate hedges were in place on the long-term financial liabilities:

bis / until 01.11.2030 November 1, 2030 31.03.2031 March 31, 2031 02.07.2031 July 2, 2013 31.01.2033 January 31, 2033 21.07.2017 July 21, 2017

in % 1,905 2,417 2,310 2,345 4,600

5.4 Events after the balance sheet date Between December 31, 2013, and April 8, 2014 (date of approval of the consolidated financial statements by the Board of Directors), there were no events that would entail an adjustment of book values at December 31, 2013, or that should be declared here.


Indian Summer, Gellertstrasse 37, Basel


Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung Report of the Statutory Auditors on the Group Accounts

An den Verwaltungsrat der sitEX Properties AG

To the Board of Directors of sitEX Properties AG

Auftragsgemäss haben wir als Wirtschaftsprüfer die auf den Seiten 22 bis 42 wiedergegebene Konzernrechnung der sitEX Properties AG ­bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung, Geldflussrechnung, Eigenkapitalnachweis und Anhang für das am 31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.

In accordance with the terms of our engagement, we have audited the presented consolidated financial statements on page 22 to 42 of sitEX Properties AG, which comprise the balance sheet, income statement, cash flow statement, statement of changes in equity and notes for the year ended December 31, 2013.

Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von ­wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die ­Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.

Board of Directors’ Responsibility The Board of Directors is responsible for the preparation and fair presentation of the consolidated financial statements in accordance with Swiss GAAP FER and the requirements of Swiss law. This responsibility includes designing, implementing and maintaining an internal control system relevant to the preparation and fair presentation of consolidated financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error. The Board of Directors is further responsible for selecting and applying appropriate accounting policies and making accounting estimates that are reasonable in the circumstances.

Verantwortung des Wirtschaftsprüfers Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungs­ urteil über die Konzernrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards sowie den International Standards on Auditing vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.

Independent Auditor’s Responsibility Our responsibility is to express an opinion on these consolidated financial statements based on our audit. We conducted our audit in accordance with Swiss law and Swiss Auditing Standards and International Standards on Auditing. Those standards require that we plan and perform the audit to obtain reasonable assurance whether the consolidated financial statements are free from material misstatement.

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden ­Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

44 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013

An audit involves performing procedures to obtain audit evidence about the amounts and disclosures in the consolidated financial statements. The procedures selected depend on the auditor’s judgment, including the assessment of the risks of material misstatement of the consolidated financial statements, whether due to fraud or error. In making those risk assessments, the auditor considers the internal control system relevant to the entity’s preparation and fair presentation of the consolidated financial statements in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness of the entity’s internal control system. An audit also includes evaluating the appropriateness of the accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates made, as well as evaluating the overall presentation of the consolidated financial statements. We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis for our audit opinion.


Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER und entspricht dem schweizerischen Gesetz.

Opinion In our opinion, the consolidated financial statements for the year ended December 31, 2013, give a true and fair view of the financial position, the results of operations and the cash flows in accordance with Swiss GAAP FER and comply with Swiss law.

Deloitte AG

Erich Schärli Zugelassener Revisionsexperte Leitender Revisor Licensed Audit Expert Auditor in Charge

Stefan Müller Zugelassener Revisionsexperte Licensed Audit Expert

Basel, 9. Mai 2014 Basel, May 9, 2014

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 45


Jahresrechnung der sitEX Properties AG Annual Accounts of sitEX Properties AG

Rengglochstrasse 19, 25a, 29, Kriens, Switzerland.


Die sitEX Properties AG als Holdinggesellschaft hält drei Beteiligungen. Einerseits gehört ihr zu 100% die sitEX Properties Switzerland AG, ­welche ihrerseits alle Liegenschaften in der Schweiz besitzt, Anlage­ liegenschaften und Projektentwicklungsland. Andererseits gehört ihr ebenfalls zu 100% die sitEX Properties Inter­national AG, welche als Subholdinggesellschaft die sitEX Properties Australia Ltd., Wollerau, und alle ausländischen ­Beteiligungen hält. Bei der sitEX Properties Interna­ tional AG wurde im Berichtsjahr das Aktienkapital um CHF 7 Mio. auf CHF 22 Mio. erhöht.

SitEX Properties AG is a holding company with three interests. Firstly, it holds 100% of sitEX Properties Switzerland AG, which in turn owns the portfolio of properties in Switzerland with investment in real estate and project development land. Secondly, it also holds 100% of sitEX Properties International AG, which in turns owns the sub-holding sitEX Properties Ltd Australia based in Wollerau, Switzerland, and the port­ folio of foreign investments. In the reporting year, the share capital of the sitEX Properties International AG was increased by CHF 7 million to CHF 22 million.

Und wie bereits berichtet, besitzt die Muttergesellschaft sitEX Properties AG 51% der Lagonda Invest AG, welche die Trägerfirma des LagondaHauses in Muttenz ist.

Thirdly, the company sitEX Properties Ltd. owns 51% of Lagonda Invest AG, which is the company responsible for the Lagonda building in Muttenz.

Aus steuerlichen Erwägungen verzichtet die Gesellschaft auf die Vereinbarung einer Phasendividende, weshalb im Einzelabschluss ein Jahresverlust von CHF 1,198 Mio. resultiert. Der Verwaltungsrat beantragt jedoch trotzdem die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 3%.

For tax reasons, the company will waive the agreement of a phase dividend, which is why the individual financial statement shows a loss of CHF 1.198 million. The Board nevertheless requests the payout of capital reserves of 3%.

Den handelsrechtlichen Jahresabschluss nach OR finden Sie auf den nächsten Seiten.

The financial accounts in accordance with the Swiss Code of Obligations (OR) can be found on the following pages.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 47


Bilanz / Balance Sheet Bilanz in TCHF / Balance sheet in TCHF Flüssige Mittel Cash and cash equivalents Forderungen Accounts receivable Aktive Rechnungsabgrenzung Accrued revenue Umlaufvermögen Current assets Darlehen Loans Beteiligungen Investments Immaterielle Anlagen Intangible assets Anlagevermögen Non-current assets Total Aktiven Total assets

Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Current financial liabilities Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Aktionären Current liabilities towards shareholders Passive Rechnungsabgrenzung und Rückstellungen Accrued expense and provisions Kurzfristiges Fremdkapital Current debt capital Langfristige Finanzverbindlichkeiten Non-current financial liabilities Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Other non-current liabilities towards Beteiligungen Investments Aktionären (Wandeldarlehen) Shareholders (convertible loans) Langfristiges Fremdkapital Non-current debt capital Fremdkapital Debt capital Aktienkapital Share capital Gesetzliche Reserven Legal reserves Reserven aus Kapitaleinlagen Reserves from capital contributions Bilanzgewinn Net earnings Eigene Kapitalanteile Treasury shares Eigenkapital Equity Total Passiven Total equity and liabilities

48 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013

31.12.2012

31.12.2013

470

342

35

15

32

44

537

401

13 035

3 794

73 824

90 824

220

216

87 079

94 834

87 616

95 235

809

44

2

129

125

938

171

17 654

15 393

6 980

17 293

6 506

34 947

28 879

35 885

29 050

39 755

54 584

705

812

6 429

7 468

4 842

3 537

–216

51 731

66 185

87 616

95 235


Erfolgsrechnung / Income Statement Erfolgsrechnung in TCHF / Income statement in TCHF

2012

2013

Ertrag aus Beteiligungen Income from investments Betriebsaufwand Operating expenses Bruttoerfolg Gross income Ausserordentlicher Ertrag Extraordinary income EBITDA (Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) EBITDA (earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) Abschreibungen Depreciation, amortization and impairment EBIT (Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern) EBIT (earnings before interest and taxes) Finanzaufwand Financial expenses Finanzertrag Financial income Jahreserfolg vor Steuern Net operating profit before taxation Steuern Tax Jahreserfolg Year-end results

2 900

–363

–426

2 537

–426

145

2 682

–426

–71

-88

2 611

–514

–1 027

–967

589

305

2 173

–1 176

–44

–22

2 129

–1 198

Antrag über Verwendung des Bilanzgewinnes Proposed Appropriation of Retained Earnings Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes in TCHF Proposed appropriation of retained earnings in TCHF Gewinnvortrag aus dem Vorjahr Profit brought forward from previous year Jahreserfolg Year-end results Verfügbarer Bilanzgewinn Disposable net profit Zuweisung an die gesetzlichen Reserven Allocation to statutory reserves Zur Verfügung der Generalversammlung At the disposal of the General Assembly Ausschüttung einer Dividende von CHF 13.50 pro Aktie Distribution of a dividend of CHF 13.50 per share Vortrag auf neue Rechnungen Carried forward

2013 4 735 –1 198 3 537 –1 899 1 638 –1 638 –

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 49


Anhang zur Jahresrechnung Notes to the Annual Accounts Anhang in TCHF / Notes to the balance sheet in TCHF Verpfändete oder abgetretene Aktiven Pledged or assigned assets Beteiligungen Investments sitEX Properties Switzerland AG sitEX Properties Switzerland AG Kreditbeanspruchung Credit utilization (borrowing) Forderungen Receivables Abtretung Miet- und Pachtzinsen auf der Liegenschaft «Hammerstrasse», Basel Assignment of lease and rental payments on the property ”Hammerstrasse”, Basel Wesentliche Beteiligungen Significant investments sitEX Properties Switzerland AG, Basel sitEX Properties Switzerland AG, Basel Halten und Verwalten von Immobilien Aktienkapital: TCHF 21 604 / Beteiligungsquote: 100% Holding and property management of real estate assets Share capital: TCHF 21,604 / Investment ratio: 100% sitEX Properties International AG, Wollerau sitEX Properties International AG, Wollerau Halten und Verwalten von Immobilien Aktienkapital: TCHF 22 000 / Beteiligungsquote: 100% Holding and property management of real estate assets Share capital: TCHF 22,000 / Investment ratio: 100% Lagonda Invest AG, Binningen Lagonda Invest AG, Binningen Halten und Verwalten von Immobilien Aktienkapital: TCHF 100 / Beteiligungsquote: 100% Holding and property management of real estate assets Share capital: TCHF 100 / Investment ratio: 100% Bedingte und genehmigte Kapitalerhöhung Conditional and authorized capital increase Genehmigte Kapitalerhöhung gemäss Statuten Authorized capital increase according to statutes Bedingte Kapitalerhöhung gemäss Statuten Conditional capital increase according to statutes

50 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013

31.12.2012

31.12.2013

68 533

68 533

17 654

15 394

68 533

68 533

5 000

22 000

291

291

18 900

17 558

18 900

6 015


Risikobeurteilung / Risk monitoring Risikobeurteilung Der Verwaltungsrat hat periodisch ausreichende Risikobeurteilungen vorgenommen und allfällige sich daraus ergebende Massnahmen abgeleitet, um zu gewährleisten, dass das Risiko einer wesentlichen Fehlaussage in der Rechnungslegung als klein einzustufen ist.

Werbholle 54, Dornach, Switzerland.

Risk monitoring The Board has periodically undertaken adequate risk assessments and accordingly implemented any necessary measures to ensure that the risk of material misstatements in financial reporting can be considered small.


Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung Report of the Statutory Auditors to the Annual Accounts

Bericht der Revisionsstelle zur Eingeschränkten Revision

Report of the statutory auditor on the limited statutory examination

An die Generalversammlung der sitEX Properties AG, Basel

To the General Meeting of sitEX Properties AG, Basel

Als Revisionsstelle haben wir die auf den Seiten 48 bis 50 wieder­ gegebene Jahresrechnung (Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang) der sitEX Properties AG für das am 31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.

As statutory auditor, we have examined the financial statements ­(balance sheet, income statement and notes) presented on pages 48 to 50 of sitEX Properties AG for the year ended December 31, 2013.

Für die Jahresrechnung ist der Verwaltungsrat verantwortlich, während unsere Aufgabe darin besteht, diese zu prüfen. Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Zulassung und Unabhängigkeit erfüllen. Unsere Revision erfolgte nach dem Schweizer Standard zur Eingeschränkten Revision. Danach ist diese Revision so zu planen und durchzuführen, dass wesentliche Fehlaussagen in der Jahresrechnung erkannt werden. Eine Eingeschränkte Revision umfasst hauptsächlich Befragungen und analytische Prüfungshandlungen sowie den Umständen angemessene Detailprüfungen der beim geprüften Unternehmen vorhandenen Unterlagen. Dagegen sind Prüfungen der betrieblichen Abläufe und des internen Kontrollsystems sowie Befragungen und weitere Prüfungshandlungen zur Aufdeckung deliktischer Handlungen oder anderer Gesetzesverstösse nicht Bestandteil dieser Revision. Bei unserer Revision sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen müssten, dass die Jahresrechnung sowie der ­Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes nicht Gesetz und Statuten entsprechen.

These financial statements are the responsibility of the Board of Directors. Our responsibility is to perform a limited statutory examination on these financial statements. We confirm that we meet the licensing and independence requirements as stipulated by Swiss law. We conducted our examination in accordance with the Swiss Standard on the Limited Statutory Examination. This standard requires that we plan and perform a limited statutory examination to identify material misstatements in the financial statements. A limited statutory examination consists primarily of inquiries of company personnel and analytical procedures as well as detailed tests of company documents as considered necessary in the circumstances. However, the testing of operational processes and the internal control system, as well as inquiries and further testing procedures to detect fraud or other legal violations, are not within the scope of this examination. Based on our limited statutory examination, nothing has come to our attention that causes us to believe that the financial statements and the proposed appropriation of available earnings do not comply with Swiss law and the company’s articles of incorporation.

Deloitte AG

Erich Schärli Zugelassener Revisionsexperte Leitender Revisor Licensed Audit Expert Auditor in Charge

Basel, 9. Mai 2014 Basel, May 9, 2014

52 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013

Stefan Müller Zugelassener Revisionsexperte Licensed Audit Expert


Wengipark, Solothurn, Switzerland.


Immobilien Real Estate

sitEX location 2013. sitEX planned location 2014.


Anlageobjekte / Investment Properties

117 Harrington St. Sydney Erwerb Acquired Standort Address Baujahr Year built Nutzfläche Useable area Nutzung Use

Neu / New

2013 117 Harrington Street Sydney Gebäude 1: 1912, Gebäude 2: 1914, Renovation 2007 Building 1: 1912, building 2: 1914, refurbishing 2007 1 435 m2 Büro, Retail, Wohnen Office, retail, residential

Das fünfgeschossige Objekt ist ein umfassend modernisiertes ehemaliges Lagerhaus und befindet sich an einem attraktiven Standort im hochwertig entwickelten früheren Hafenquartier «The Rocks». Dieses grenzt direkt an den Central Business District von Sydney. The five-story property is a completely refurbished former warehouse building with an attractive location being close to Sydney’s Central Business District, in the superbly developed former harbour precinct “The Rocks”. The building is just a stone’s throw away from the famous Sydney Harbour Bridge and George Street – a prime business address.

Lagonda-Haus Muttenz Erwerb 2012 Acquired Standort Hofackerstrasse 40 Address 4132 Muttenz Baujahr 1994 Year built Nutzfläche 46 004 m2 Useable area Nutzung Büro und Gewerbe, Lagerflächen Use Office and commercial; warehouse/storage areas Die auffällige Gewerbeliegenschaft liegt an verkehrstechnisch hervor­ ragender Lage im Muttenzer Polyfeld-Industriegebiet. Der Autobahn­ anschluss (A2 und A3) ist in 2 Minuten erreichbar. Der Standort eignet sich für Lager-, Produktions- oder Dienstleistungsunternehmen ­gleichermassen. The striking commercial property is excellently located in terms of transport links in the Muttenz Polyfeld industrial area. The A2 and A3 motorways can be reached within 2 minutes. The location is equally suitable for warehousing, production and service companies.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 55


Rheinstrasse Füllinsdorf Erwerb 2011 Acquired Standort Rheinstrasse 26 Address 4414 Füllinsdorf Baujahr 1992 Year built Nutzfläche 1 705 m2 Useable area Nutzung Geschäftshaus mit Wohnung Use Office building with apartment Das markante Gewerbegebäude liegt in der Baselbieter Gemeinde ­Füllinsdorf mit ausgezeichneter Infrastruktur. Der Autobahnanschluss Liestal (A1) ist nur 3 Kilometer entfernt. Das Gebäude verfügt nebst Sockelgeschoss über drei Vollgeschosse sowie ein Dachgeschoss mit einer Wohnung. Parkiert wird in der grosszügigen Einstellhalle. ­Besucherparkplätze befinden sich direkt vor dem Haus. This striking office building, located in the municipality of Füllinsdorf in the canton of Baselland, has outstanding infrastructure. The on-ramp to the Liestal autobahn (A1) is just 3 kilometers away. In addition to the basement level, the building possesses three full stories and a penthouse floor with an apartment. Tenants can park in the spacious parking garage. Visitor parking spaces are located directly in front of the building.

Trillengässlein Basel Erwerb 2010 Acquired Standort Trillengässlein 2 Address 4051 Basel Baujahr 1902 Year built Nutzfläche 726 m2 Useable area Nutzung Restaurant und Wohnungen Use Restaurant and apartments Für Basler braucht die Liegenschaft nicht vorgestellt zu werden. Das Trillengässlein beherbergt das legendäre Restaurant Schnabel mit einem gepflegten Gastronomieangebot. Die charmanten Altstadt­ wohnungen in den oberen Etagen liegen in der Fussgängerzone der malerischen Innenstadt von Basel. Residents of Basel need no introduction to this property. Trillengässlein 2 is home to the legendary Restaurant Schnabel, with a well-cultivated array of gastronomic delights. The charming old town apartments on the upper floors are located in the pedestrian zone of the picturesque city center of Basel.

56 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013


Eichwatt Regensdorf Erwerb 2011 Acquired Standort Eichwatt 1, 3, 5, 7, 9, 11 Address Eichwatt 13, 15, 17, 19 8105 Regensdorf Baujahr 1989 Year built Nutzung Wohnhäuser, Gewerbebauten, Hotel Use Residential, retail, hotel Die Gesamtüberbauung «Eichwatt» liegt in der Gemeinde Regensdorf im Ortsteil Watt. Die Verkehrserschliessung ist mit kurzen Distanzen zu Autobahn und S-Bahnhof sehr gut. Das Gesamtensemble mit gepflegten Wohnhäusern, attraktiven Gewerbebauten und einem Hotel mit Restaurationsbetrieb erinnert in seinem Charakter an ein kleines Dorf oder eine kleine Stadt. The overall “Eichwatt” development project is situated in the Watt district of the municipality of Regensdorf. The local transportation connections are excellent, and within a short distance to the autobahn and the S-Bahn (municipal railway) train station. This collective ensemble of real estate – with well-maintained residential buildings, attractive retail structures and a hotel with restaurant – evokes the character of a small village or a little city.

Klingentalpark Basel Standort Sperrstrasse 42/46/48 und Hammerstrasse 87/89/91 Address 4057 Basel Baujahr 1968 Year built Nutzfläche 9 067 m2 Useable area Nutzung Wohnungen, Autoeinstellhalle, Büro und Gewerbe, ­ Use Restaurant und Ladenlokale Apartments, car parking garage, office and commercial, restaurant and retail shops Das Objekt ist ein klassisches Mehrfamilienhaus aus den 60er Jahren mit einem vielfältigen Wohnungsmix. Die Wohnungen verfügen über zweckmässige Grundrisse. Das Mietangebot ist im preisgünstigen Segment positioniert, was eine gute Vermietbarkeit sicherstellt. Im Erdgeschoss befinden sich ein Restaurant und diverse Ladenlokale. Die Liegenschaft befindet sich im Baurecht. A classic multifamily building from the 1960s, this property features a diverse mix of apartment units. The units feature utilitarian floor plans. The rental price range is positioned in the affordable segment, which will ensure excellent leaseability. Located on the ground floor is a restaurant and various retail shops. The property is subject to construction rights.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 57


Renggloch Kriens Erwerb Acquired Standort Address Baujahr Year built

2010

Rengglochstrasse 19, 25a, 29 6010 Kriens Rengglochstrasse 19: 2000 Rengglochstrasse 25a: 1990 Rengglochstrasse 29: 1980 Nutzfläche Rengglochstrasse 19: 7 422 m2 Useable area Rengglochstrasse 25a + 29: 4 120 m2 Nutzung Büro und Gewerbe, Lagerflächen Use Office and commercial; warehouse/storage areas Das Objekt zeichnet sich durch einen markanten Bau mit hervorragender Visibilität aus. Die Liegenschaft verfügt über eine gute Zufahrt auf sämtliche Geschosse. Das Objekt ist gut erschlossen und alle Landesteile der Schweiz sind schnell erreichbar. Nach der Sanierung der Brandschäden konnten weitere Nutzungsflächen ausgebaut und rentabilisiert werden. The property is a striking building with outstanding visibility, and it benefits from good access on all levels. The building is well served by infrastructure and all parts of Switzerland can be reached quickly. The refurbishment following the fire has added new useable area that can generate income.

Wengipark Solothurn Erwerb Acquired Standort Address Baujahr Year built Nutzfläche Useable area Nutzung Use

2010 Wengistrasse 29/31 und Segetzstrasse 3/5 4500 Solothurn 2001 5 426 m2 Wohnungen, Büro und Gewerbe, Restaurant Apartments, office, commercial, restaurant

Die Liegenschaft liegt am Rande der malerischen Altstadt von Solothurn. Der markante Bau mit Baujahr 2001 zeichnet sich durch seine gepflegte architektonische Sprache und einen modernen Innenausbau aus. Das Objekt bietet verschiedenen gewerblichen Nutzern zeitgemässe Arbeitsplätze. Die Nähe zum Stadtzentrum und zum Bahnhof garantiert eine gute Vermietbarkeit der Wohnungen. Die neu eingebauten Lofts sorgen für grosszügiges Wohnen nach individuellem Geschmack. The property is situated on the periphery of the picturesque old town of Solothurn. The distinctive structure, built in 2001, is notable for its sophisticated architectural design and modern internal fit-out. The property provides contemporary workspace for a variety of commercial occupiers. Its proximity to the town center and train station ensures that the apartments are highly lettable. The newly incorporated lofts provide generous living space that can be adapted to individual tastes.

58 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013


Werbholle Dornach Standort Werbholle 54 Address 4143 Dornach Baujahr 1991 Year built Nutzfläche 1 543 m2 (Anteil sitEX im STWE und Baurecht) Useable area 1,543 m2 (sitEX shares in STWE and construction rights) Nutzung Gewerbe- und Lagerflächen Use Commercial and warehouse areas Die moderne Gewerbeliegenschaft zeichnet sich durch Funktionalität und klare Linienführung aus. Die Liegenschaft befindet sich in der ­Gemeinde Dornach im Kanton Solothurn und verfügt über eine optimale Zufahrt. Über die Baselstrasse sind die A2 und die A3 in zehn Minuten gut erreichbar. The functionality and clean lines distinguish this ultramodern commercial property. Located in the municipality of Dornach in the canton of Solothurn, the property possesses optimal accessibility. The A2 and A3 autobahns can be easily reached within ten minutes via Baselstrasse.

Keith Ewing Medical Building Orlando Erwerb 2011 Acquired Standort Avalon Park Address Nähe Orlando, FL Avalon Park In the vicinity of Orlando, Florida Baujahr 2009 Year built Nutzfläche 4 152 m2 Useable area Nutzung Klinik (Reha) im Erdgeschoss Use Arztpraxen und Büros in den Obergeschossen Clinic (rehab) on ground floor Medical practices and offices on the upper floors Das architektonisch repräsentative Objekt liegt im Herzen von Avalon Park, angrenzend an den Alafaya Trail und etwa 20 Minuten östlich von Orlando. Die Siedlung hat eine eindrückliche Entwicklungsgeschichte und trägt Schweizer Handschrift. Die Klinik ist langfristig vermietet. The architecturally prestigious property is situated in the heart of Avalon Park, adjacent to the Alafaya Trail and some 20 minutes east of Orlando. The development has an impressive history and bears Swiss hallmarks. The medical facility is occupied on a long lease.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 59


Projektentwicklungen Real Estate Development Projects Duradero Allschwil Erwerb 2010 Acquired Standort Bauland Baselmattweg 135 Address 4123 Allschwil Geplante Realisierung 2013/2014 Planned realization Geplante Nutzung Nachhaltige Wohnüberbauung Planned use Sustainable residential development 2012 wurde vom Einwohnerrat Allschwil (Parlament) mit grossem Mehr der Quartierplan genehmigt. Die Referendumsfrist verstrich kurz vor Jahresende ungenutzt, so dass die öffentliche Planauflage anschliessend erfolgen konnte. Die Genehmigung stellt einen Meilenstein dar und wird in mittelbarer Zukunft die Realisation von 29 500 m2 Bruttogeschossfläche bzw. 183 810 m3 Rauminhalt ermöglichen. Die Überbauung wird nachhaltig im Grünen erstellt werden. In 2012, the Allschwil communal council approved a land-use plan by large majority. The referendum deadline passed without a challenge shortly before the end of the year, allowing the public application for planning permission to follow. The approval represents a milestone and will enable the creation of 29,500 m2 of gross floor area, or 183,810 m3 of room volume, in the near future. The green field development will be completed sustainable.

Indian Summer Basel Erwerb Acquired Standort Address Geplante Realisierung Planned realization Geplante Nutzung Planned use

2010 Gellertstrasse 37/37a 4052 Basel Frühestens 2017 No earlier than 2017 Offen Open

Indian Summer steht für eine Projektentwicklung, die langfristig umgesetzt werden kann. Bis auf weiteres wurden die Räumlichkeiten der Bilingual Kids Academy zum Betrieb einer Kindertagesstätte und eines Kindergartens im Sinne einer Zwischennutzung vermietet. Indian Summer represents a project development that can be implemented in the long term. For the time being, the Bilingual Kids Academy accommodation is being let as a children’s day care ­center and kindergarten, which is considered as an interim solution.

60 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013


Town Center III Avalon Park Orlando Erwerb Acquired Standort Address Grösse Size Zukünftige Nutzung Future use

2011 Avalon Park Nähe Orlando, FL Avalon Park In the vicinity of Orlando, Florida 7 203 m² 95 Mietwohnungen 95 rental apartments

Im Berichtsjahr wurden mit der Auswahl des Architektur- und Ingenieur­ büros die Weichen für den Neubau gestellt. Auch seitens Baubewilligung und Finanzierung des Projekts konnten weitere erfolgreiche Schritte unternommen werden. Die 95 Wohnungen sind im Bau und werden im Sommer 2014 bezogen. The course was set for the development during the reporting year with the selection of the architects and engineers. There were also further successes in terms of planning permission and financing for the project. The 95 apartments are under construction and will be ready for occupancy in summer 2014.

Avalon Park West Wesley Chapel Erwerb Acquired Standort Address Grösse Size Nutzung Use

2011 Wesley Chapel Nähe Tampa, FL Wesley Chapel In the vicinity of Tampa, Florida 6 628 748 m² Entwicklung von ca. 3500 Wohneinheiten und eines Stadtzentrums Development of approximately 3,500 residential units and a town center

Die Erstellung von zwei Musterhäusern war entscheidend, um den Verkauf der Einfamilienhäuser zu initiieren. Verschiedene Haustypen machen das Angebot interessant und vielseitig. Die eigene HomebuildingFirma AVEX wurde mit der Bauausführung der vor Bau veräusserten Einheiten beauftragt. Avalon Park West wird in den nächsten 5 bis 7 Jahren Schritt für Schritt weiterentwickelt und auf den Markt gebracht. The construction of two show homes was essential to initiate sales of the single-family houses. A diversity of house types makes the offering varied and interesting. Our own home-building company AVEX was commissioned with the construction of the pre-sold units. Avalon Park West will be gradually developed and brought to the market over the next 5 to 7 years.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 61


Zukünftige Objekte Future Properties Hickson Road Sydney Erwerb Acquired Standort Address Baujahr Year built Nutzfläche Useable area Nutzung Use

Neu / New 2014 23 Hickson Road Sydney 2001 vollständig erneuert historical harbour building, completely refurbished in 2001 6 652 m² Büroflächen und geringer Anteil Retailfläche im Erdgeschoss Offices with small amount of retail space on the ground floor

Pier 8/9 ist ein historisches Güterumschlags- und Lagergebäude im weltberühmten Hafen der australischen Metropole Sydney. 2001 wurde es unter Erhaltung der zentralen historischen Elemente umfassend erneuert und ist heute ein modernes vierstöckiges Bürogebäude mit sehr attraktiven Flächen für fortschrittliche Bürokonzepte. Pier 8/9 – 23 Hickson Road, Walsh Bay, Sydney Harbour – is a historic goods handling and warehouse building in the world famous harbour of the Australian metropolis of Sydney. The building was extensively refurbished in 2001, preserving the central historical elements, and is now a modern four-story office building with highly attractive space suitable for modern office concepts.

62 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013


Pier 8/9, Walsh Bay, Sydney Harbour, Australia.


Unternehmensportr채t Company Profile

sitEX Medical Plaza, Avalon Park, Orlando, USA.


Vision sitEX orientiert sich an folgenden vier Grundsätzen:

sitEX adheres to the following four principles:

Wertsteigerung ist unsere Stärke. sitEX schafft Werte. Dieser Fokus manifestiert sich in Strategie, ­Prozessen und Struktur der Immobiliengesellschaft. sitEX investiert in Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial und entwickelt ihr Immo­ bilienportfolio mit einer langfristig ausgerichteten, wertorientierten Wachstumspolitik.

Adding value is our strength. sitEX creates value. This focus is expressed in our strategies, processes and structures. sitEX invests in properties with a clear potential for value growth. Our portfolio horizon is long-term and we are looking for value-driven growth.

Unentwickelte Immobilien. sitEX setzt auf das Potenzial unentwickelter Immobilien und Areale. Das Unternehmen akquiriert, positioniert und entwickelt diese Objekte und profitiert von der resultierenden Wertsteigerung. Versteckte Perlen aufzuspüren, ist eine ihrer Stärken. sitEX weiss, wo sich interessante Chancen bieten, und nutzt sie konsequent durch strategische Projektentwicklung. Rasche Entscheide und schlanke Prozesse. Wer Chancen ergreifen will, muss rasch und richtig handeln. Schnelle und eingespielte Prozesse führen zu fundierten Resultaten. Innert 48 Stunden ist sitEX in der Lage, Vorentscheide über potenzielle Investments zu treffen. Dies ermöglicht, Immobilien innert kürzester Zeit zu evaluieren, prüfen und kaufen. Chancen nutzen und Werte schaffen – dafür steht sitEX. Marktkenntnisse. Die Strategie von sitEX setzt auf umfassende Marktkenntnis sowie ausgeprägte Marktnähe, in der Schweiz und mittels Partnerschaften im Ausland.

Developing undeveloped sites. sitEX invests in property and areas with upside potential. We acquire, reposition and develop these properties and benefit from the resulting value increase. Our strength lies in discovering hidden pearls. sitEX knows where to find interesting opportunities and pursues them through strategic project development. Quick decision-making processes. To seize opportunities you need to act quickly and carefully. Fast, proven processes lead to solid results. sitEX is able to make preliminary investment decisions about potential properties within 48 hours. This makes it possible for us to evaluate, confirm and purchase properties in the shortest possible time. At sitEX we are committed to creating value by never missing a good opportunity. Market knowledge. The sitEX strategy is based on in-depth knowledge and proximity to the market, both in Switzerland and through partnerships abroad. Our goal is to be listed on the stock exchange in the medium term.

sitEX hat die Ambition, sich mittelfristig an der Schweizer Börse zu kotieren.

Organisation / Organization Die sitEX Properties AG mit Sitz in Basel (ab Januar 2014: Wollerau) ist übersichtlich und kostenbewusst als Holding organisiert. Sie hat zwei Tochtergesellschaften. Einerseits befindet sich die sitEX Properties ­Switzerland AG, Basel, und andererseits die sitEX Properties International AG, neu mit Sitz in Wollerau, in ihrem 100%igen Besitz. Letztere wiederum besitzt zu 100% die sitEX Properties Australia Ltd., ebenfalls mit Sitz in Wollerau. Zudem hält sie einen Anteil von 51% an der ­Lagonda Invest AG in Binningen.

SitEX Properties AG, based in Basel (from January 2014: Wollerau), Switzerland, is simply and cost-consciously ­structured as a holding company. It has two wholly-owned subsidiaries. F­ irstly there is the sitEX Properties Switzerland AG, Basel, and ­secondly, sitEX Properties International AG, with headquarters in Wol­lerau, Switzerland. The latter, in turn, owns 100% of sitEX Properties Australia Ltd., also based in Wollerau. In addition, it holds a 51% share of Lagonda Invest AG in Binningen.

Der Verwaltungsrat setzte sich im Berichtsjahr aus den Personen Dr. Adriana Ospel als Präsidentin und den Mitgliedern Thomas Giese, Urs Gribi, Beat Kähli und Dr. Christoph Stutz zusammen. Die Geschäftsführung der Gesellschaften obliegt Urs Gribi im Mandatsverhältnis. Der VR der sitEX Properties International AG ist mit lic. iur. Alain Lachappelle ergänzt. Die Gesellschaften beschäftigen kein eigenes Personal.

In the report year, the Board comprised the following people: Dr. Adriana Ospel as President and Thomas Giese, Urs Gribi, Beat Kähli and Dr. Christoph Stutz all as members. The management of the ­companies is delegated to Urs Gribi by mandate. The Board of Directors of sitEX Properties International AG is completed with lic. iur. Alain Lachappelle (MLaw). The companies do not employ their own personnel.

Sämtliche immobilienspezifischen Aufgaben wurden als Dienstleistungsaufträge an spezialisierte und ortsansässige Unternehmen im In- und Ausland vergeben.

All real estate-specific tasks have been outsourced with service contracts to specialized and local companies at home and abroad.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 65


Facts & Figures

Name: sitEX Properties AG Geschäftszweck: Immobilien-Investment und Projektentwicklungen Business purpose: Real estate investment and project developments Gesellschaftsform: Aktiengesellschaft Corporate form: Stock corporation Sitz: Rossbergstrasse 17, 8832 Wollerau (SZ), Schweiz Domicile: Rossbergstrasse 17, 8832 Wollerau (SZ), Switzerland ISIN: CH0009219186 Investmentfokus: sitEX schafft Werte, indem sie auf diversifizierte Immobilienanlagen setzt, die eine nachhaltige, solide Rendite abwerfen. Dabei hält sitEX Anlageobjekte und entwickelt schwergewichtig Immobilienobjekte mit einer diversifizierten Länderstrategie – global auf drei Achsen – zur optimalen Abfederung. Aktionäre profitieren nebst einer Risikoabfederungsstrategie auch von einer unikaten Anlagesituation. Investment focus: sitEX creates value by pursuing investment in diversified real estate assets that generate sustained and solid returns. In doing so, sitEX holds and administers investment properties and develops large-scale real estate properties with a diversified country strategy involving three global axes for optimal risk mitigation. In addition to the risk reduction strategy, shareholders benefit from a unique investment situation.

66 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013


Duradero Development, Allschwil, Switzerland.


M채rkte Markets

Basel, Switzerland.

Tampa FL, USA. Sydney, Australia.

Orlando FL, USA.

Zurich, Switzerland.


Allgemeine Wirtschaftslage General Economic Situation Die Weltwirtschaft hat sich in den vergangenen zwei Jahren schritt­ weise von der tiefen Finanz- und Verschuldungskrise der Vorjahre erholt. Deutlich verbessert hat sich die Situation in den USA. Die Wachs­ tums­raten der amerikanischen Wirtschaft liegen wieder nahe beim Potenzialwachstum, und es darf mit einem gesamtwirtschaftlichen Anstieg des BIPs von rund 2,5% im laufenden und von über 3% im kommenden Jahr (2015) gerechnet werden. Mehr Mühe bekunden die Staaten der Europäischen Währungsunion. Die strukturellen Probleme sind nach wie vor gross. Insgesamt ist für die G7-Staaten für 2014 von einem BIP-Wachstum von 2% auszugehen, das 2015 auf 2,5% ansteigen dürfte. Die Schweiz zieht Vorteile aus der globalen Situation, weil sie erstens als Exportnation vom Anstieg der globalen Nachfrage profitiert und ­zweitens kräftige Impulse von der deutlich verbesserten Wettbewerbs­ situation erhalten wird. Attraktiv für Unternehmen und Private ist auch die Perspektive, dass in der Schweiz auf Jahre hinaus mit einer geringen Steuerbelastung gerechnet werden kann, während die meisten anderen west­lichen Staaten mit riesigen Schuldenbergen konfrontiert sind, die höhere Steuern nach sich ziehen werden. In Australien hält das konstante Wirtschaftswachstum weiter an, das BIP lag 2013 bei 2,5%. Australien ist eine Exportnation, fast drei Viertel aller australischen Exporte machen Rohstoffe aus, wodurch sich entsprechende Nachfrage- und Preisschwankungen sehr rasch und signifikant auswirken. Australiens Exportsektor ist stark von der chinesischen Nachfrage abhängig. Die Konjunkturerwartungen für die asiatische Wirtschaft sind gemäss dem Vorjahr etwas verhaltener. Die starke Exportabhängigkeit zu den westlichen Staaten und deren schwächelnde Nachfrage bergen potenzielle Risikofaktoren für die Konjunktur in den südasiatischen Ländern. Eine gewisse Ausnahme stellt China dar, wo sich die Konjunktur 2013 stabil entwickelte und kaum von negativen Finanzmarkteinflüssen tangiert wurde. Allerdings bewegt sich auch in China das Wirtschaftswachstum (mit 7–8%) im Vergleich zu früher auf einem moderateren Pfad.

Over the last two years, the global economy has been gradually recov­ ering from the profound financial and debt crisis of recent years. The situation in the USA has improved significantly. Growth rates in the American economy are once again approaching potential growth and the overall economic upturn is expected to produce a rise in gross ­domestic product of around 2.5% for the current year and more than 3% next year (2015). The outlook for countries in the single European currency is somewhat less favorable. Structural problems remain ­significant. Overall, GDP growth of around 2% is expected for the G7 nations in 2014, rising to 2.5% in 2015. Switzerland will benefit from the global situation. Firstly, as an export nation, it stands to benefit from the rise in global demand. Secondly, it will receive strong impetus from the significantly improved competitive position of domestic companies. Another attractive aspect for companies and individuals is that they can expect low tax burdens for years to come in Switzerland, while most other highly developed nations are encumbered with huge debt burdens that will result in higher taxes. In Australia, economic growth remains consistent with the GDP in 2013 at 2.5%. Australia is an export nation; almost three quarters of all Australian exports are raw materials. This makes it vulnerable to sudden demand and price fluctuations with significant repercussions. Australia’s export sector is heavily dependent on Chinese demand. The economic outlook for the Asian economies is somewhat more ­restrained in accordance with the previous year. The strong dependence on exports to Western countries where demand is faltering means ­potential hidden risks for the economies of the South Asian countries. China is to some extent an exception with the economy continuing to grow and showing few signs of the adverse financial market conditions in 2013. Still, compared to previous years, China’s economic growth rate of 7–8% is certainly more moderate. Source: Colliers International AG Switzerland, 2014; Prof. Dr. Marbacher FHNW Brugg, 2014

Quelle: Colliers International Schweiz AG, 2014; Prof. Dr. Marbacher, FHNW Brugg, 2014

Renditen auf 10-jährige Staatsobligationen Returns on 10-year government bonds in % 7

USD US-Staatsanleihen USD US treasury bonds EUR deutsche Staatsanleihen EUR German government bonds CHF schweizerische Staatsanleihen CHF Swiss Confederation bonds

6 5

Quelle: Schweizerische Nationalbank, Dezember 2013 Source: Swiss National Bank, December 2013

4 3 2 1

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

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2005

2004

2003

2002

2001

2000

0 sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 69


Immobilienmarkt Schweiz Real Estate Market, Switzerland Der Immobilienmarkt in der Schweiz ist sehr aktiv, die Bautätigkeit bleibt auf einem hohen Niveau. Im Wohnbaubereich stand einer gros­ sen Anzahl neuer Wohnungen eine leicht verminderte Nachfrage gegenüber. Die Wohnungsleerstandsziffer der Schweiz hat im Vergleich zum Vorjahr leicht zugenommen von 0,94% auf aktuell 0,96%, in absoluten Zahlen sind das 40 000 leer stehende Wohnungen. Die höchste Leerwohnungsziffer weist der Kanton Nidwalden mit 2,37% aus, die tiefste der Kanton Basel-Stadt mit 0,33%. Im Kanton Zürich war eine leichte Zunahme des Wohnungsleerstands von 0,56% auf aktuell 0,60% zu verzeichnen. Das entspricht 4 168 leer stehenden Wohnungen im Kanton Zürich. Auf dem Schweizer Büromarkt wurde trotz der regen Bautätigkeit der letzten Jahre ein vermindertes Flächenangebot festgestellt. Das verfügbare Angebot an Büroflächen ist in den 20 grössten Agglomerationen der Schweiz um 214 000 m2 vom Vorjahr auf 1 608 000 m2 gesunken. Das Angebotsniveau befindet sich schweizweit somit etwa auf demselben Niveau wie im Jahr 2011. Auch im Wirtschaftsraum Zürich ist das Angebot im Vergleich zum Vorjahr auf 734 000 m2 gesunken – das sind 123 000 m2 weniger als 2012. Deutliche Abnahmen waren in den Markt­ gebieten Zug, Zürcher Oberland und Baden zu verzeichnen. Das Angebot im Zürcher Central Business District (CBD) bewegte sich mit einem leichten Anstieg um 4 000 m2 auf 99 000 m2 sehr nahe beim Vorjahresniveau. Die Qualität der verfügbaren Büroflächen ist weiterhin ausserordentlich gut, so dass die Mieten das hohe Niveau halten konnten. Die Topmiete im CBD in Zürich liegt bei CHF 850 pro m2 und Jahr netto. Im Wirtschaftsraum Basel ist das Büroflächenangebot von 157 000 m2 im Jahr 2012 auf aktuell 127 000 m2 gesunken. In den Regionen Ost und Süd schrumpfte das Flächenangebot insgesamt um 22 000 m2. Auch in der Stadt Basel ging die Angebotsmenge um 19 000 m2 auf 50 000 m2 zurück. Dies entspricht einer Angebotsquote von 2,2%. Die Nachfrage nach Büroflächen ist im gesamten Wirtschaftsraum und in der Stadt seit 2011 beständig stark. Nach wie vor treiben die grossen Pharmaunternehmungen die Nachfrage an. Zusätzlich treten Firmen aus den Bereichen Finanz und Treuhand sowie die öffentliche Hand als nachfragestarke Interessenten in Erscheinung. Das historisch tiefe Zinsumfeld sowie fehlende alternative Anlagemöglichkeiten sorgen dafür, dass Immobilien im Fokus der Investoren bleiben, allerdings ist in den kommenden Jahren nicht mehr mit den hohen Renditen der letzten Jahre zu rechnen. Jedoch ist die Renditedifferenz zu den Staatsobligationen immer noch sehr ausgeprägt.

70 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013

The real estate market in Switzerland is very active, with a high level of construction activity ongoing. In the area of home building, a large number of new flats have been completed while demand has dropped slightly. Switzerland’s apartment vacancy rate has increased slightly over the previous year from 0.94% to the current 0.96%. In absolute terms, there are 40,000 vacant apartments. The highest vacancy rate was in the canton of Nidwalden: 2.37%. The lowest was in the Canton of Basel-Stadt: 0.33%. In the canton of Zurich, a slight increase of the apartment vacancy rate from 0.56% to the current 0.60% was recorded. This corresponds to 4,168 empty apartments in the Canton of Zurich. In the Swiss office market, a reduced supply of space was observed despite the brisk construction activity in recent years. In the 20 largest metropolitan areas of Switzerland, the available supply of office space has decreased from the previous year by 214,000 m2 to 1,608,000 m2. Taking the country as a whole, the level of supply is thus approximately at the same level as it was in 2011. And in the Greater Zurich area, compared to the previous year, availability decreased to 734,000 m2 – that is 123,000 m2 less than in 2012. Significant decreases were registered in the Zug, Zurich Oberland and Baden market areas. Availability in the Zurich Central Business District (CBD) rose slightly by 4,000 m2 to reach 99,000 m2 – very close to the previous year. The quality of the available office space is still extremely good, so the high level of rents was sustainable. The top rent in the CBD in Zurich is CHF 850 per m2 per year net. In the economic area of Basel, office space availability has fallen from 157,000 m2 in 2012 to currently 127,000 m2. In the eastern and southern regions availability shrank by a total of 22,000 m2. Also in the city of Basel, the availability dropped by 19,000 m2 to 50,000 m2. This corresponds to an availability rate of 2.2%. Demand for office space in both the city and Greater Basel area has remained consistently high since 2011. Demand continues to be driven by the major pharmaceutical companies. Companies from the finance and trust sectors as well as the public sector have also emerged as front-runners in terms of demand. The historically low interest rate environment and the lack of alternative investment opportunities ensure that properties remain a focus of investors. However, the high yields of recent years cannot be expected in the coming years. Nevertheless, the yield gap compared with government bonds remains significant.


Die Pipeline für neue Wohn- und Bürobauten ist weiterhin gut gefüllt, wie diese künftigen Projekte aufgenommen bzw. umgesetzt werden, wird sich in den nächsten zwei Jahren zeigen. Massgebend dürfte sein, wie die politische Entscheidung des Schweizer Stimmvolks zur Zuwanderungsinitiative umgesetzt wird und welche Auswirkungen dies auf die weiteren wirtschaftlichen Verbindungen zur EU sowie auf die Investitionsbereitschaft der Unternehmen haben wird. Des Weiteren werden sich ebenfalls die Auswirkungen der strengeren Finanzierungsvorschriften bei Vergabe von Wohnhypotheken auf die Nachfrage zeigen.

The pipeline for new housing and office buildings is still well stocked. It remains to be seen over the next two years how many of these projects will be implemented. We also await the practical implementation of the Swiss electorate’s political decision on the immigration initiative. The impact on the wider economic links with the EU as well as the willingness of companies to invest is as yet unknown. Furthermore, the impact of the more stringent funding requirements in procurement of residential mortgages is expected to be reflected in lower demand. Source: Colliers International AG Switzerland, 2014

Quelle: Colliers International Schweiz AG, 2014

Wirtschaftsentwicklung in der Schweiz Economic development in Switzerland

Immobilienpreisindizes Schweiz Real estate price indices Switzerland

in % 5

500

4 420 3 340

2 1

260

0 180

–1 –2

Arbeitslosenquote Unemployment rate BIP-Wachstumsrate (real) GDP growth (volume) Inflationsrate Headline inflation Quelle: OECD Economic Outlook No. 94, 2013 Source: OECD Economic Outlook No. 94, 2013

2010

2005

2000

1995

1990

1985

1980

1975

1970

2015

2013

2011

2009

2007

2005

100

Mietwohnungen Rental units Büroflächen Office space Gewerbeflächen Commercial/industrial space Verkaufsflächen Retail space Quelle: Schweizerische Nationalbank, 2014 Source: Swiss National Bank, 2014

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 71


Immobilienmarkt USA Real Estate Market, USA Die US-Wirtschaft hat sich 2013 weiter erholt, die wirtschaftlichen Aussichten für das Land sind positiv. Der Anstieg des privaten Konsums, welcher in den USA für rund zwei Drittel der Gesamtwirtschaft aufkommt, ist für die konjunkturelle Entwicklung zentral. Weitere positive Anzeichen nebst der sinkenden Arbeitslosigkeit und dem BIP-Wachstum sind auch bei den inländischen Investitionen und im Immobilienmarkt festzustellen. Im Sonnenstaat Florida ist das Wirtschaftswachstum sehr langsam, aber stetig, dennoch wurde das Niveau vor der Rezession noch nicht wieder erreicht. Die Hauptwirtschaftszweige sind der Anbau von Zitrusfrüchten – 50% des US-Verbrauchs –, Gemüse und Zucker sowie die Viehzucht. Weitere Wirtschaftsbereiche sind die Hightech- und die Modebranche. Der wichtigste Wirtschaftsschwerpunkt ist der Tourismus. Er sorgt für die meisten Arbeitsplätze und Verdienstmöglichkeiten in Florida. Der Tourismus, der seit zwei Jahren wächst, bleibt ein wichtiger Stabilitätsfaktor für den Bundesstaat. Die positivere Stimmung führt zu einer offeneren Kreditvergabe bei den Banken, welche sich positiv auf den Wohnmarkt auswirkt. Von Jacksonville bis nach Miami steigen die Anzahl der Hausverkäufe sowie die Preise an. Doch Unsicherheiten für die lokale Wirtschaft sind durch die möglichen Auswirkungen der staatlichen Gesundheitsgesetze und durch die staatlichen Budgetkürzungen, wie zum Beispiel bei den Militärausgaben, gegeben. In Tampa Bay konnten 38 000 neue Arbeitsplätze im ersten Halbjahr 2013 geschaffen werden, so dass die Arbeitslosigkeit auf 6,8% und somit auf das niedrigste Niveau seit vier Jahren sank. Der wirtschaft­ liche Aufschwung in Tampa Bay hat auch positiven Einfluss auf den lokalen Wohnungsmarkt, so ist die Projektpipeline gut gefüllt. Es wurden im 2. Quartal 2013 rund 22 Wohngebäude mit knapp 5 600 Wohneinheiten fertiggestellt. Die Leerwohnungsquote in Tampa Bay sank im Vergleich zum Vorjahresquartal (4. Q.) 2013 von 12,1% auf 10,7%. Auch auf dem Wohnungsmarkt in Orlando war im vergangenen Jahr viel Bewegung. Auch in Orlando sank die Leerwohnungsquote im Mietwohnungsmarkt von 15% Ende 2012 auf 12,4% Ende 2013. Die Leerwohnungsquoten sind in Orlando und Tampa leicht über dem Landesschnitt von 8,2%. Grundsätzlich ist der Wohnungsmarkt in Orlando sehr attraktiv, der Wohnungsleerstand ist rückläufig und die Mietpreise steigen, was sich insgesamt wertsteigernd auf Immobilien auswirkt.

72 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013

The US economy continued to recover in 2013, the economic outlook for the country is positive. The increase in private consumption, which contributes about two-thirds of the overall US economy, is central to the economic development. More positive signs in addition to the declining unemployment and GDP growth are also evident in the domestic investment and the real estate market. In sunny Florida, economic growth is very slow but steady, although the pre-recession level has not yet been reached. The main economic activities are the cultivation of citrus fruits which covers 50% of US consumption as well as vegetables, sugar and animal husbandry. Other economic sectors are the high-tech and fashion businesses. But the most important pillar of economic activity is tourism. It provides the most jobs and income opportunities in Florida. Tourism, which has been growing for two years, remains an important factor of stability for the Sunshine State. The positive mood leads to the banks’ greater willingness to lend, which is beneficial for the residential market. From Jacksonville to Miami, the number of home sales is rising, as are the prices. However, the local economy faces uncertainties with regard to the potential impact of state health laws and state budget cuts, for example in the area of military spending. In Tampa Bay, 38,000 new jobs were created in the first half of 2013, so that the unemployment rate fell to 6.8% – the lowest level in four years. The economic recovery in Tampa Bay is having a positive impact on the local housing market, and the project pipeline is well-filled. In the Q2 2013, approximately 22 residential buildings were completed with nearly 5,600 residential units. In Q4 2013, the vacancy rate in Tampa Bay fell compared with the same quarter last year (Q4 2012) from 12.1% to 10.7%. There was also a lot of movement in the past year in the housing market in Orlando. Here again, the vacancy rate fell in the rental housing market by 15% in late 2012 to 12.4% at the end of 2013. The vacancy rates in Orlando and Tampa are slightly above the national average of 8.2%. In principle, the housing market in Orlando is very attractive. The apartment vacancy rates are dropping and rents are rising, which is exercizing a value-enhancing effect on real estate.


Der anhaltende Wohnungsbau bleibt in der Metropolregion um Orlando weiterhin konstant. Der Mietwohnungsmarkt bleibt trotz der Konkurrenz zum Eigentumsmarkt bei den Nachfragern attraktiv. Die Wohneigentumsquote lag Ende 2013 in Orlando bei 68,2% und in Tampa Bay bei 65,1% und somit nur knapp über dem Inlandsniveau von 65,2%.

Residential construction remains strong in the metropolitan region around Orlando. The rental market remains attractive despite the competition from the property sales market. The home ownership rate at the end of 2013 was 68.2% in Orlando and 65.1% in Tampa Bay – barely above the national level of 65.2%.

Der Häusermarkt in den USA profitiert aktuell vom niedrigen Niveau der Hypothekenzinsen, die wiederum aus dem Anleihekaufprogramm der Fed (Zentralbank-System der USA) resultieren. Für das laufende Jahr wird mit einer starken Erholung des Häusermarktes gerechnet, auch wenn die Fed auf lange Sicht ihre extreme Geldpolitik schrittweise reduzieren wird.

The housing market in the US is benefiting from the current low level of mortgage interest rates, which in turn is a result of the bond purchase program by the Fed (Central Bank system of the United States). For the current year, a strong recovery in the housing market is expected, even if the Fed gradually reduces their extreme monetary policy in the long term.

Quelle: Colliers International Schweiz AG, 2014; Colliers International Florida, 2014; U.S. Census Bureau, 2014; Deka Bank, 2013

Source: Colliers International AG Switzerland, 2014; Colliers International Florida, 2014; U.S. Census Bureau, 2014; DekaBank, 2013

Wirtschaftsentwicklung in den USA Economic development in the USA

Leerstandsquote Mietwohnungen  Vacancy rate rental units

in %

in %

10

25

8 20

6 4

15 2 0

10

−2 −4

Arbeitslosenquote Unemployment rate BIP-Wachstumsrate (real) GDP growth (volume) Inflationsrate Headline inflation

2013

2012

2011

2010

2015

2013

2011

2009

2007

2005

5

Büro Tampa Office Tampa Büro Orlando Office Orlando Quelle: Colliers International, 2014 Source: Colliers International, 2014

Quelle: OECD Economic Outlook No. 94, 2013 Source: OECD Economic Outlook No. 94, 2013

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 73


Immobilienmarkt Asien Real Estate Market, Asia Auf dem asiatischen Kontinent haben sich die Wachstumsprozesse verlangsamt, die zwei Hauptursachen dafür sind die schwächelnden regionalen Schwergewichte China und Indien sowie die Aufregung von Investoren aus den südostasiatischen Ländern über einen Wechsel in der amerikanischen Fiskalpolitik. Chinas stotternder Wachstumsmotor ist vor allem durch die inländischen Aufgaben – die strukturellen Reformen trotz negativer Begleiterscheinungen im Land durchzusetzen – ­begründet. Die starke chinesische Baubranche bleibt davon unbeeinflusst. Der Zuwachs der Immobilieninvestitionen betrug in den ersten elf Monaten 2012 nominal 19,5%, 2013 sogar 19,7%. Allein in den Wohnungsbau flossen 2013 nominal 19,1% mehr als in der Vergleichsperiode des Vorjahrs. Noch dynamischer verlief die Entwicklung bei Handels- und Büroflächen mit einem Investitionsplus von 27,6% respektive 36,0%. Tiefbau- und Infrastrukturinvestitionen legten ebenfalls kräftig um 23,2% zu. Die Büroleerstandsquote blieb in Hong Kong stabil bei 4,9%, in Peking stieg sie leicht auf 4,3% an. Die Lage der japanischen Bauwirtschaft ist ebenfalls freundlich. Der Sektor profitiert vor allem von Massnahmen zum Wiederaufbau der zerstörten Erdbebenregion sowie zur Überholung der veralteten Infrastruktur. Weitere Impulse erhält die Branche ferner wegen der bevorstehenden Erhöhung der Verbrauchsteuer vom privaten Hausund Wohnungsbau. Einige asiatische Büromärkte werden von der hohen Investitionstätigkeit geradezu beflügelt, vor allem in Chengdu, Hanoi und Guangzhou ist die Neubautätigkeit überdurchschnittlich hoch. In den Hauptstädten der südostasiatischen Länder Indonesien und Philippinen besteht eine solide Nachfrage nach Büroflächen. Daher konnten in Jakarta und Manila Mietpreiszuwächse von 37% bzw. 14% festgestellt werden. Diese zwei Märkte werden vermutlich auch im laufenden Jahr die zwei Spitzenstädte auf dem asiatischen Kontinent sein. Wahrscheinlich wird sich auch Singapur unter den besten drei Märkten 2014 befinden. Der Stadtstaat erholt sich von seinem Abschwung, für 2014 sind die Prognosen gut und es wird eine steigende Nachfrage, vor allem von mittelständischen Unternehmen erwartet, welche Büroflächen zwischen 1 000 m2 und 2 000 m2 suchen. Quelle: Colliers International, Asia Forecast 2014, 2014 Germany Trade & Invest, Branchenbarometer Asien/Pazifik Bauwirtschaft, Januar 2014

74 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013

In Asia, the growth processes have slowed. The two main reasons for this are the weakening of the regional heavyweights China and India as well as Southeast Asian investors seeming nervous about a change in the American fiscal policy. The stuttering of China’s growth engine is mainly due to the domestic challenge of enforcing the necessary structural reforms despite negative side effects in the country. The strong Chinese construction industry remains unaffected. The growth of real estate investments in the first eleven months of 2012 was a nominal 19.5% and in 2013 it was as high as 19.7%. In 2013, 19.1% more was invested in housing alone compared to the same period of the previous year. The growth of commercial and office space was even more dramatic with investments increasing by 27.6%, or 36.0% respectively. Civil engineering and infrastructure investment also grew sharply to 23.2%. The office vacancy rate in Hong Kong remained stable at 4.9%. In Beijing, it rose slightly to 4.3%. The situation of the Japanese construction industry is also amiable. The sector benefited mainly from the measures to rebuild the devastated earthquake zone and to overhaul outdated infrastructure. The industry also benefited from the further impetus of an impending increase in the tax on private home and apartment construction. High investment activity is lending wings to some Asian office markets. Chengdu, Hanoi and Guangzhou are particular examples where new construction is above average. In the capitals of the Southeast Asian countries of Indonesia and the Philippines, there is a solid demand for office space. Thus rental growth of 37% and 14% was recorded in Jakarta and Manila respectively. These two markets are likely to be the two top cities on the Asian continent in the current year. Singapore will also probably be among the top three markets in 2014. The City State is recovering from its downturn: for 2014, the forecasts are good and there is an increasing demand, especially from mid-sized companies that are expected to seek office space in the 1,000 m2 to 2,000 m2 range. Source: Colliers International, Asia Forecast 2014, 2014 Germany Trade & Invest, Industry barometer Asia/Pacific Construction Industry, January 2014


Wirtschaftsentwicklung in Asien Economic development in Asia

Büroneubautätigkeiten in Asien 2014 Office new supply in Asia 2014

in %

in %

15

0,6

12

0,5

9

0,4

6 0,3 3

China China Indien India Indonesien, Philippinen, Thailand, Vietnam Indonesia, Philippines, Thailand, Vietnam Japan Japan

Singapore

Hong Kong

Seoul

Tokyo

Beijing

Jakarta

Bengaluru

Mumbai

Shanghai

Taipei

Delhi (NCR)

Ho Chi Minh City

Chennai

Hanoi

2015

Guangzhou

BIP-Wachstumsrate (real) GDP growth (volume) Inflationsrate Headline inflation

2013

2011

0,0

2009

–6

2007

0,1

2005

–3

Chengdu

0,2

0

In Prozent des Gesamtvolumens in der Stadt In percent of total stock in the city Quelle: Colliers International, 2014 Source: Colliers International, 2014

Quelle: OECD Economic Outlook No. 94, 2013 Source: OECD Economic Outlook No. 94, 2013

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 75


Immobilienmarkt Australien Real Estate Market, Australia Australien ist Mitglied der G20. Das Wirtschaftswachstum im Land war in den Jahren 2000 bis 2012 überdurchschnittlich im OECD-Vergleich. Seit 2013 hat sich das Wachstum verlangsamt, für das aktuelle Jahr 2014 wird mit einem verhaltenen Wachstum von 2,5% gerechnet. Doch für 2015 weist die Prognose der OECD eine Beschleunigung der australischen Wirtschaft auf eine Potenzialrate von 3% aus. Der Motor der Wirtschaft ist weiterhin die hohe Nachfrage nach Rohstoffen aus Ländern wie China und Indien. Das vergangene Jahrzehnt, geprägt von einem Boom in den Rohstoff- und Energiesektoren, wird nun angesichts der gesunkenen Nachfrage aus Asien aber von einer Phase der Konsolidierung abgelöst. Die australische Bauwirtschaft scheint immer mehr Fahrt aufzunehmen. Angeführt wird die positive Entwicklung vom Wohnungsbau, auch der gewerbliche Hoch- und Tiefbau vermeldet positive Ergebnisse. Mehrfache Zinssenkungen der Zentralbank scheinen die gewünschten Impulse gegeben zu haben. Ferner ist der Trend, dass immer mehr Australier aus den Vorstädten in die Zentren ziehen, ungebrochen. Die Prognosen für 2014 liegen bei einem Plus von 7,0% bei angefangenen Hausbauten. Im Wirtschaftszentrum Sydney stiegen die Büroleerstände 2013 weiter an, im Sommer 2013 lag die Leerstandsquote bei 8,9%. Aufgrund der hohen Leerstände steigt der Bedarf bzw. der Ruf nach Umnutzung von Bürobauten in Wohnbauten. Grund für den Anstieg der Leerstandsquote ist die schwache Büro­ flächennachfrage, für 2014 wird allerdings mit einem deutlichen Zuwachs der Nachfrage gerechnet. Die Bautätigkeit scheint auf einem historischen Tief zu sein, nur rund 150 000 m² Fläche werden bis Ende 2014 fertiggestellt. Im Vergleich zu einem 10-Jahres-Durchschnitt von rund 580 000 m² pro Jahr ist die aktuelle Bautätigkeit sehr schwach. Von den insgesamt 150 000 m² neu erstellten Flächen ist knapp die Hälfte bereits vermietet. Auf dem Wohnmarkt in Sydney wächst immer mehr das Interesse an Wohnungen als Alternative zum Einfamilienhaus. Daher befinden sich mehrere Wohnungsbauprojekte in der Planung, es wird erwartet, dass durch eine steigende Nachfrage im kommenden Jahr die Projekte absorbiert werden. Aufgrund der kürzlich beschlossenen Käufersteuer von 15% in Hong Kong, die zur Abkühlung des Marktes in Hong Kong dient, wird eine starke Zunahme der Käuferaktivitäten aus China, Singapur, Malaysia, Indonesien und Indien auf dem australischen Wohnungsmarkt erwartet. Quelle: Colliers International Sydney, 2013; OECD Economic Outlook No. 94, database 2013

76 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013

Australia is a G20 member. Economic growth in the country in the years 2000 to 2012 was above the OECD average. Since 2013, growth has slowed; for the current year of 2014 moderate growth of 2.5% is expected. But the OECD forecast for 2015 is for an acceleration of the Australian economy to a potential rate of 3%. The engine of the economy is still strong demand for raw materials from countries such as China and India. The past decade, marked by a boom in the commodity and energy sectors, will now enter a phase of consolidation in the face of lower demand from Asia. Meanwhile, the Australian construction industry seems to be gathering speed. Positive growth in the housing sector is leading the trend supported by positive figures from the commercial building and civil construction sectors. Multiple interest rate cuts by the central bank seem to have given the necessary impetus. Furthermore, the trend for more and more Australians to migrate from the suburbs to the centers remains unbroken. The forecasts for 2014 are for an increase of 7.0% in commencement of house construction projects. In the economic center of Sydney, office vacancies continued to rise in 2013. In the summer of 2013, the vacancy rate was 8.9%. Due to the high vacancy rates, the calls for conversion of office buildings into residential buildings are ever louder. The increase in the vacancy rate is due to the weak demand for office space. In 2014 a significant increase in demand is expected. Construction seems to be at a historic low, only about 150,000 m2 of office space will be completed by the end of 2014. The current construction activity is very weak compared to a 10-year average of around 580,000 m2 per year. Of the total 150,000 m2 of newly created offices nearly half has already been leased. In the residential market in Sydney, interest in apartments as an alternative to the family home is ever increasing. Several housing projects are thus being planned. The projects will most likely be absorbed by rising demand in the coming year. Due to the recently approved 15% buyer’s tax in Hong Kong, which was implemented to cool the market in Hong Kong, a large increase in buyer activity from China, Singapore, Malaysia, Indonesia and India is expected in the Australian housing market. Source: Colliers International Sydney, 2013; OECD Economic Outlook No. 94, database 2013


Wirtschaftsentwicklung in Australien Economic development in Australia

Leerstandsquote B端ros Vacancy rate for offices

in %

in %

8

15

6 10 4 5 2

Sydney CBD Sydney CBD Quelle: Colliers International, 2014 Source: Colliers International, 2014

Quelle: OECD Economic Outlook No. 94, 2013 Source: OECD Economic Outlook No. 94, 2013

117 Harrington Street, Sydney, Australia.

2014 (F)

2013

2012

2015

2013

2011

2009

2007

2005

Arbeitslosenquote Unemployment rate BIP-Wachstumsrate (real) GDP growth (volume) Inflationsrate Headline inflation

2011

0

0


Corporate Governance

Avalon Park West, n채he Tampa FL, USA.


Allgemeines / General Remarks Wir erachten unsere Corporate Governance als die Gesamtheit der organisatorischen und ­inhaltlichen Ausgestaltung der Führung und Überwachung des Unternehmens. Die Corporate Governance gibt uns einen rechtlichen und faktischen O ­ rdnungsrahmen vor, insbesondere ­bezüglich der Einbindung des Unternehmens in sein Umfeld. Die Corporate-Governance-Regeln sind für uns verpflichtend. We consider our corporate governance as the totality of the organization and substance of the Company’s management and supervision. Corporate governance gives us a legal and factual ­regulatory framework, specifically with regard to the involvement of the Company within its own environment. Corporate governance regulations and policies are mandatory for us.

Kapitalstruktur / Capital Structure Am 31. Dezember 2013 betrug das Aktienkapital CHF 54 583 650, eingeteilt in 121 297 Aktien à nominal CHF 450 pro Aktie. On December 31, 2013, share capital equaled CHF 54,583,650, divided into 121,297 bearer shares at a nominal par value of CHF 450 per share.

Rechnungslegungsstandard Accounting Standards Die Einzelabschlüsse sind nach länderspezifischen Rechnungslegungsgrundsätzen erstellt. Der Konzernabschluss wurde 2012 erstmals nach den Richtlinien nach Swiss GAAP FER erstellt. Die am 1. Januar 2012 erfolgte Umstrukturierung wurde in den Vorjahreswerten entsprechend abgebildet. The individual financial statements are prepared in accordance with country-specific accounting principles. For the first time in 2012 the consolidated financial statements were prepared in line with Swiss GAAP FER accounting standards. The restructuring completed on January 1, 2012, is appropriately presented in the figures from the previous years.

Aktionariat / Shareholders Die 121 297 Aktien wurden am Jahresendtag von 54 Aktionären gehalten. Der grösste Einzelaktionär hielt 18 000 Aktien (14,84%) und der kleinste Aktionär besass 1 Aktie. Die breite Streuung ist für die Entwicklung und den Ausbau der Gesellschaft von Vorteil und wird begrüsst. Ein breites Aktionariat spiegelt auch die Sympathie und Unterstützung wider. At the end of the year, the 121,297 bearer shares were held by 54 shareholders. The largest individual shareholder owned 18,000 shares (14.84%), and the smallest shareholder had 1 share. The broad spread is beneficial for the development and expansion of the Company and is welcomed by the Board. Having a diverse group of shareholders reflects the empathy and support enjoyed by the Company.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2013 | Annual Report 2013 | 79


Management

Präsidentin / President Dr. oec. publ. Adriana Ospel In dieser Funktion seit: 22.4.2010 In this office since: 04/22/2010

Adriana Ospel, Dr. oec. publ., ist verheiratet und Mutter von Zwillingen. Adriana Ospel gründete 2002 die Firma adbodmer ag. Diese ist spezialisiert auf Unternehmenstransaktionen (M&A) und Beteiligungsmanagement. Adriana Ospel ist Managing Partner. Ergänzend zum Verwaltungsratspräsidium der sitEX Properties AG ist Adriana Ospel als Vize-Präsidentin des Verwaltungsrates bei Centralway Factory (Internet-Firma) und Basler Zeitung Holding aktiv. Adriana Ospel, Dr. oec. publ. (Doctoral degree in public policy), is married and the mother of twins. In 2002 Adriana Ospel founded adbodmer ag – a firm specializing in M&A and investment management for which she is a Managing Partner. Complementing her position as President of the Board of Directors of sitEX Properties AG, Adriana Ospel is also the Vice President of the Board of Centralway Factory (an internet firm) and Basler Zeitung Holding.

Geschäftsführer / Executive officer Urs Gribi In dieser Funktion seit: 22.4.2010 In this office since: 04/22/2010 Urs Gribi ist verheiratet und Vater von drei Kindern. Als Unternehmer ist er Mitinhaber und CEO der GRIBI REAL ESTATE AG, eines der führenden Immobiliendienstleistungs­unternehmen in der Deutschschweiz. Urs Gribi war unter anderem während seiner aktiven p­ olitischen Zeit als Grossrat des Kantons Basel-Stadt in verschiedenen Gremien tätig und vertrat die Basler FDP in der kantonalen Finanzkommission. Seit 2002 ist Urs Gribi amtierender Präsident des SVIT Schweiz. Urs Gribi is married and the father of three children. As a businessman, he is the co-owner and CEO of GRIBI REAL ESTATE AG, the leading real estate services corporation in German-speaking Switzerland. During his active political career as member of the cantonal parliament of BaselStadt, Urs Gribi was involved in various committees, and represented the Basel-branch of the FDP party on the cantonal Finance Commission. Since 2002 Urs Gribi has been the president of the Swiss Real Estate Association (SVIT).

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Verwaltungsrat / Board of Directors Dr. Adriana Ospel, erfahrene Ökonomin mit Zahlenflair und hochkarätigem Netzwerk Dr. Adriana Ospel, experienced economist with a flair for figures and a high-caliber network Urs Gribi, Immobilienfachmann, CEO der GRIBI REAL ESTATE AG, Präsident SVIT Schweiz Urs Gribi, real estate professional, CEO of GRIBI REAL ESTATE AG, President of the Swiss Real Estate Association/SVIT Thomas Giese, Unternehmer, deutscher Staatsangehöriger, lebt in Zürich Thomas Giese, entrepreneur, German citizen, resident of Zurich Beat Kähli, Unternehmer, Immobilienentwicklungen, CEO der Avalon Park Group (APG) in Orlando, Florida Beat Kähli, entrepreneur, property developer, CEO of Avalon Park Group (APG) in Orlando, Florida Dr. Christoph Stutz, Jurist mit Schwergewicht auf Bau- und Planungsrecht Dr. Christoph Stutz, legal practitioner who specializes in construction and planning law

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Revisionsstelle / Statutory Auditors Die sitEX Properties AG und ihre Schweizer T­ ochtergesellschaften werden durch die Deloitte AG geprüft. Zusätzlich hat der Verwaltungsrat diese Gesellschaft beauftragt, die freiwillig erstellte konsolidierte Jahresrechnung der Gesellschaft zu prüfen. sitEX Properties AG and its Swiss subsidiaries were audited by Deloitte AG. Furthermore, the Management Board has charged this company with auditing the non-obligatory consolidated financial statements.

Risikomanagement / Risk Management Ein besonderes Anliegen des Verwaltungsrates war es im Jahr 2013, die Integration des Risiko­ controllings voranzutreiben. Unser internes Kontrollsystem wurde fortlaufend erörtert und wenn nötig angepasst. Der Verwaltungsrat war auf eine hinreichende Überwachung bedacht und ­veranlasste gegebenenfalls Korrekturen. Deshalb schätzt er die Gefahr wesentlicher Falschaussagen als gering ein. A particular concern of the Board in 2013 was to push ahead with the integration of risk con­ trolling. Our internal control system was continually under scrutiny and adjusted as necessary. The Board was careful to ensure sufficient monitoring and ordered corrections as necessary. ­Therefore, the risk of material misstatement is considered low.

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Immobilienbewertung / Real Estate Valuation Der Verwaltungsrat lässt alle zum Erwerb definierten Objekte in der Schweiz durch den gewählten Vertrauensschätzer, die Firma contrust finance ag, Luzern, bewerten. Der gesamte Liegenschaftsbestand wurde im Jahr 2013, vorwiegend per 31. Dezember 2013, neu bewertet. Die Bewertungen werden nach der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) erstellt. Es wird dabei ein aktueller, markt­ üblicher Verkehrswert ermittelt, welcher bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen ist (entspricht dem Marktwert der Liegenschaften). Die anerkannten Immobilienschätzer Peter Krummenacher und Nationalrat Dr. Pirmin Schwander zeichnen für die Mandatsbetreuung verantwortlich. Weitere detaillierte Informationen zu den Immobilienbewertungen sind dem Bericht des Schätzungsexperten zu entnehmen. 2013 wurden ebenfalls in den USA die Grundstücke per Stichtag 31. Dezember geschätzt. Der Verwaltungsrat beauftragte für das Wertgutachten des Projekts Avalon Park West, Wesley Chapel, die Firma Property Valuation Specialists, namentlich die beiden nach US-Recht zertifizierten Schätzer John P. Barkett, MAI, FL State Cert. Gen. Appraiser (RZ2532) und Robert P. Suite, FL State Cert. Gen. Appraiser (RZ1226), welche völlig unabhängig von sitEX oder ihren Gesellschaften sind. Den Auftrag für die Wertgutachten der Gebäude bzw. Parzellen in Avalon Park, Orlando, erhielt die unabhängige Schätzungsfirma COHEN Real Estate Capital. Verantwortlich zeichnete namentlich Todd F. Cohen, FL State Cert. Gen. Appraiser (RZ2052). Die Bewertung der US-Grundstücke richtet sich nach dem «Multiples System», welches zahlreiche vergleichbare Transaktionen reflektiert. Die Bewertung der australischen Liegenschaften richtet sich nach einer «Market Valuation», welche der Gesellschaft als Kaufentscheidungshilfe diente. Verantwortlich zeichnete namentlich Mark S. Smallhorn, Director Head of Valuations & Advisory, NSW, und James A. Markes, Director – CBD Commercial Valuations & Advisory, NSW, von Jones Lang LaSalle. The Board of Directors ordered that all the objects earmarked for acquisition in Switzerland be evaluated by contrust finance AG, Lucerne – our trusted property appraiser. The entire property portfolio was reappraised in 2013, with most properties evaluated per December 31, 2013. The valuations/appraisals are established using the discounted cash flow (DCF) method and ascertain the fair market value. This corresponds to the amount achievable in a normal commercial transaction. The recognized real estate assessors Peter Krummenacher and National Councillor Dr. Pirmin Schwander are responsible for the mandate management. More detailed information on the property valuations are given in the report of the appraisers. In the USA, the appraisals of property were also conducted per December 31. The Board of Directors appointed for the valuation report of the Avalon Park West project, Wesley Chapel, the ­company Property Valuation Specialists. The responsible individuals were U.S. certified appraisers John P. Barkett, MAI, FL State Cert. Gen. Appraiser (RZ2532) and Robert P. Suite, FL State Cert. Gen. Appraiser (RZ1226). They are completely independent of sitEX or its affiliates. The appraisal of buildings and plots in Avalon Park, Orlando, was assigned to the independent valuation firm Cohen Real Estate Capital: the responsible individual being Todd F. Cohen, FL State Cert. Gene. Appraiser (RZ2052). The valuation method for the US property is based upon the “multiples system”, which reflects a number of comparable transactions. The AUS properties valuations are based upon the “market valuation”, which was used to support the company in the purchase decision. The responsible individuals in this case are Mark S Smallhorn, Director Head of Valuations & Advisory, NSW, and James A Markes, Director – CBD Commercial Valuations & Advisory, NSW, at Jones Lang LaSalle.

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Berichte der Schätzungsexperten Appraisal Experts’ Reports

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April 4, 2014 sitEX Properties International AG, Swizerland Birsstrasse 320B CH-4052 Basel Re: Appraisal report 13-1220A Ewing Medical Center The above reference appraisal report was dated January 20, 2014 and was effective December 31, 2013. The stated intended use of this appraisal report is for internal decision-making and/or mortgage financing by the intended users, sitEX Medical Plaza LLC and its parent company, sitEX Properties International AG, Switzerland, and the building asset manager, Avalon Park Group. Please refer to our full report for a more formal assessment of the property which has been supplied to Avalon Property Group, the client of the report. This notice should not be misconstrued as an appraisal report. Respectfully submitted, COHEN REAL ESTATE CAPITAL, LLC 2014

13-1220.A

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Todd F. Cohen Cert Gen RZ2052


April 4, 2014 sitEX Properties International AG, Swizerland Birsstrasse 320B CH-4052 Basel Re: Appraisal report 14-0228 APG Davenport The above reference appraisal report was dated February 28, 2014 and was effective December 31, 2013. The stated intended use of this appraisal report is for internal decision-making and/or mortgage financing by the intended users, APG CNB Holding LLC, and its parent company, sitEX Properties International AG, Switzerland, and the building asset manager, Avalon Park Group. Please refer to our full report for a more formal assessment of the property which has been supplied to Avalon Property Group, the client of the report. This notice should not be misconstrued as an appraisal report. Respectfully submitted, COHEN REAL ESTATE CAPITAL, LLC 2014

14-0228

Todd F. Cohen Cert Gen RZ2052

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Jones Lang LaSalle Advisory Services Pty Limited ABN 56 003 262 600 Level 25, 420 George Street Sydney NSW 2000 PO Box 2500 Queen Victoria Building, Sydney NSW 1230 tel +61 2 9220 8500 fax +61 2 9220 8555

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