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Gesch채ftsbericht 2012

Annual Report 2012


Inhalt Contents Konzernzahlen / Group Figures

6

Finanzkennzahlen Key Financial Figures Portfolio-Kennzahlen Portfolio Key Figures Charts Charts

7 8 10

Jahresbericht / Annual Report

12

Vorwort der Verwaltungsratspräsidentin Letter from the President of the Board of Directors Bericht des Geschäftsführers Report of the Chief Executive Officer

13

Konzernrechnung / Group Accounts

20

Bilanz Balance Sheet Erfolgsrechnung Income Statement Eigenkapitalnachweis Shareholders‘ Statement of Equity Geldflussrechnung Cash Flow Statement Anhang Notes Bericht der Revisionsstelle Report of the Statutory Auditors

21

15

22 22 24 26 38

Jahresrechnung der sitEX Properties AG / Annual Accounts of sitEX Properties AG

40

Bilanz Balance Sheet Erfolgsrechnung Income Statement Antrag Appropriation Anhang Notes Bericht der Revisionsstelle Report of the Statutory Auditors

42

Immobilien / Real Estate

48

Anlageobjekte Investment Properties Projektentwicklungen Real Estate Development Projects

49

4 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012

43 43 44 46

54


Unternehmensportr채t / Company Profile

56

Vision Vision Organisation Organization Facts & Figures Facts & Figures

57

M채rkte / Markets

60

Allgemeine Wirtschaftslage General Economic Situation Immobilienmarkt Schweiz Real Estate Market, Switzerland Immobilienmarkt USA Real Estate Market, USA Immobilienmarkt Asien Real Estate Market, Asia

61

57

58

62 64 66

Corporate Governance

68

Allgemeines General Remarks Kapitalstruktur Capital Structure Rechnungslegungsstandard Accounting Standards Aktionariat Shareholders Management Management Revisionsstelle Statutory Auditors Risikomanagement Risk Management Immobilienbewertung Real Estate Valuation Bericht des Sch채tzungsexperten Appraisal Expert Report

69 69 69 69 70 72 72 73 74

sitEX Properties AG Gesch채ftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 5


Konzernzahlen Group Figures


Konzern-Finanzkennzahlen Group Key Financial Figures Finanzkennzahlen in TCHF / Key financial figures in TCHF Bilanzsumme Balance sheet total Fremdkapital Total debt capital davon Wandelanleihen mit Eigenkapitalcharakter of which convertible bonds allocated to equity Entgeltliches Nutzniessungsrecht mit Eigenkapitalcharakter Usufruct allocated to equity Eigenkapital Equity Eigenkapitalquote (1) Equity ratio Nennwert Nominal value Kapitalerhöhungen Capital increases ordentliche ordinary genehmigte approved bedingte conditional EBITDA (Betriebsgewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) EBITDA (earnings before interest, tax, depreciation & amortization) EBIT (Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern) EBIT (earnings before interest and taxes) Konzerngewinn vor Steuern Consolidated profit before tax Konzerngewinn Consolidated profit Gesamtkapitalrendite Return on total capital EBITDA (Betriebsgewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) EBITDA (earnings bef. interest, tax, depreciation & amortization) EBIT (Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern) EBIT (earnings before interest and taxes) Eigenkapitalrendite Return on equity Konzerngewinn vor Steuern Net income before taxes Konzerngewinn Consolidated profit Verhältnis Betriebsaufwand zum Gesamtumsatz Ratio of operating expenses to total revenue Kennzahlen pro Aktie Key figures per share Anzahl Aktien Number of shares Nennwert pro Aktie Nominal value per share Innerer Wert (Net Asset Value) Intrinsic value (net asset value) Innerer Wert (Net Asset Value) (3) Intrinsic value (net asset value) (3) EBIT (Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern) EBIT (earnings before interest and taxes) Konzerngewinn vor Steuern Consolidated profit before tax Konzerngewinn Consolidated profit Gesamtrendite Total return Dividende (2) Dividends (2)

1 2 3 1 2 3

2011 218 580

in %

2012 301 384

173 788

232 062

22 128

17 292

0

17 472

44 792

69 322 30,6

34,5

28 928

39 755

14 088

10 827

0

18 900

0

18 900

9 109

15 432

9 061

15 327

7 261

12 771

4 442

6 906

4,2

5,1

4,1

5,1

16,2

18,4

9,9

10,0

9,9

7,6

64 285

88 345

450

450

697

785

590

821

141

173

113

145

69

78 –

0

in %

17,3 9

inklusive Wandeldarlehen und entgeltlichen Nutzniessungsrechts Antrag des Verwaltungsrates inklusive entgeltlichen Nutzniessungsrechts und Verwässerungen (nach Wandlungen) including conversion loans and usufruct proposal of the Board of Directors including usufruct and dilutions after conversions sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 7


Konzern-Portfolio-Kennzahlen Group Portfolio Key Figures Portfolio-Kennzahlen in TCHF / Portfolio key figures in TCHF Marktwerte Immobilienportfolio Market values of real estate portfolio Renditeliegenschaften Investment properties Projektliegenschaften Project properties Länderallokation Immobilienportfolio Country allocation property portfolio Schweiz Switzerland USA USA Anlagekategorien von Renditeobjekten Asset classes of investment properties Büro Office Detailhandel Retail Gewerbe Commercial Medizinal Medical Wohnen Residential übrige Nutzung Other use Transaktionen Transactions Sollmietzinseinnahmen p.a. auf Stichtag Target rental income pa as of closing date Rendite auf Renditeliegenschaften (1) Return on investment properties (1) Bruttorendite Gross return Nettorendite Net return 1 Basis Sollmietzinseinnahmen am 31. Dezember 2011 respektive 2012 1 Based on target rental income per December 31, 2011 or 2012 respectively

8 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012

2011

in %

2012

in %

160 735

75,5

237 168

80,3

52 042

24,5

58 327

19,7

189 157

88,9

269 706

91,3

23 620

11,1

25 789

8,7

14,0

35,0

4,0

3,0

30,0

20,0 4,0

– 39,0

26,0

13,0

12,0

88 176

74 265

9 483

16 127

5,9

6,8

4,1

5,2


Konzern-Charts / Group Charts

Aktienkapital in TCHF / Share capital in TCHF 40 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0

2009

2010

2011

2012

Länderstruktur Immobilienwerte Schweiz–USA / Country allocation property values Switzerland–USA

91,3% 8,7%

Schweiz Switzerland USA USA

Immobilienbestand (Marktwerte) in TCHF / Real estate portfolio (market values) in TCHF 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0

2009 Renditeobjekte Income properties

10 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012

2010

2011 Entwicklungsprojekte Development projects

2012


Soll-Mietzinseinnahmen Renditeliegenschaften per Stichtag in TCHF / Target lease income as of closing date in TCHF 20 000

15 000

10 000

5 000

0

Portfoliostruktur Renditeliegenschaften 2012 / Portfolio structure income properties, 2012 35% 3% 20% 4% 26% 12%

B체ro Office Detailhandel Retail Gewerbe Trade Medizinal Medical Wohnen Residential 체brige Nutzung other uses

sitEX Properties AG Gesch채ftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 11


Jahresbericht Annual Report


Vorwort der Verwaltungsratspräsidentin Letter from the President of the Board of Directors

Sehr geehrte Aktionäre, Damen und Herren

Dear Shareholders,

Die sitEX Properties AG hat ein ausgezeichnetes Jahr 2012 hinter sich. Schritt für Schritt konnten Meilensteine erreicht und Erfolge verbucht werden.

2012 was an exceptional year for sitEX Properties AG, as we steadily achieved several milestones and recorded numerous successes.

Einige übergeordnete und entscheidende Momente waren die Bewilligung des Quartierplans Duradero Allschwil durch den Gemeinde-Einwohnerrat, die Gründung der 51%-Tochtergesellschaft Lagonda Invest AG und der damit verbundene Erwerb der Liegenschaft Hofackerstrasse 40 in Muttenz, die Neuvermietung des Trendhotels auf weitere 20 Jahre sowie der Umbau und die langfristige Vermietung des ehemaligen Werkhofes in eine Tierklinik in der Überbauung Eichwatt in Regensdorf, der Beginn der Wiederherstellung der abgebrannten Gebäudeteile in Kriens unter Miteinbezug einer Mehrnutzung, der bedeutungsvolle strategische Entscheid der «Dreiachsen-Investitionspolitik», weitere Kapitalaufstockungen zur Stärkung des Fundamentes und auch die Umstrukturierung der Gruppe zum Holding-Konzern, welche uns nun erstmals erlaubt, eine konsolidierte Rechnungslegung nach SWISS GAAP FER anzuwenden. Wichtige Kennzahlen können auf dieser Basis abgeleitet werden und die Transparenz für Sie, geschätzte Aktionäre, ist bestmöglich gewährleistet. Wir dürfen zum Ende des Berichtsjahres feststellen, dass die erste Phase der Initiierung und des Startaufbaus der sitEX abgeschlossen ist und wir uns in der zweiten Phase der weiteren Entwicklung befinden. Der konsolidierte Unternehmensgewinn erreicht CHF 6,906 Mio. Der Verwaltungsrat ist mit dem Ergebnis äusserst zufrieden. Aus konsolidierter Betrachtung belaufen sich die Immobilien Ende Jahr auf CHF 295 Mio. In Anbetracht des Fremdkapitals von insgesamt CHF 232 Mio. beläuft sich die Eigenkapitalquote auf 34,5%*, was kurzfristig aufgrund des Wachstums als angemessen gilt. Mittelfristig wollen wir die Basis weiter stärken, um langfristig 40% zu erreichen. Durch die neue Rechnungslegung weisen wir neu auch den Wert des NAV aus, welcher den Aktienwert ohne Prämie widerspiegelt. Dass der Aktienwert im zu Ende gegangenen Jahr die Marke von CHF 821 mit eingerechneter Verwässerung** erreicht, stimmt den Verwaltungsrat sehr zuversichtlich, und es sind positive Nachrichten für unsere Aktionäre. Nach wie vor jagen zahlreiche Meldungen zur Überhitzung des Immobilienmarktes in der Schweiz durch die Medien. Bis heute ist weder eine Blase geplatzt noch eine deutliche Abkühlung zu erkennen. Mit weitsichtigem, vorsichtigem, aber trotzdem dynamischem Handeln betreffend die Immobilienanlageallokation und mit einer diversifizierten Länderstrategie können und wollen wir die sitEX bestmöglich positionieren, damit wir beim tatsächlichen Eintreffen von negativen Szenarien eine optimale Abfederung haben werden. Der Verwaltungsrat hat sich deshalb auch entschieden, den Ausbau der sitEX International AG über die US-Grenzen hinaus weiter anzugehen und entsprechend eine Position in Asien aufzubauen, damit wir global auf drei Achsen investiert sind.

Some of the most important moments were the district planning approval for Duradero Allschwil by the municipal council, the founding of the 51%-subsidiary Lagonda Invest AG and the associated acquisition of the property at Hofackerstrasse 40 in Muttenz. The list continues with the new leasing of the Trendhotel for a further 20 years, as well as the conversion and long-term lease of a former depot to an animal clinic in the Eichwatt complex in Regensdorf; work also began on restoring the building sections damaged by fire in Kriens along with extra utilization. Furthermore, the critical strategic decision was taken to opt for a three-pronged investment policy, to issue further capital increases to strengthen the base and to restructure the group as a holding company, allowing us to produce consolidated financial statements in accordance with SWISS GAAP FER for the first time. This will provide a basis for extrapolating important data and also guarantees the greatest possible transparency for you, our esteemed shareholders. At the end of the year we can report that the first phase of the initiation and the start of the sitEX expansion had been completed and we are now in the second phase of development. The consolidated profit for the year reached CHF 6.906 million; the Board of Directors is delighted by this result. At the end of the year, consolidated real estate stood at CHF 295 million. With debt capital totaling CHF 232 million, the equity ratio amounts to 34.5%*, which is adequate for the short term in view of the Company’s growth. We intend to strengthen the equity base in the medium term in order to achieve 40% in the long term. Owing to the new accounting standards, we will now also declare our NAV (net asset value), which reflects the share value without bonuses. The fact that the share value reached the CHF 821 mark at the end of the year, including dilution**, gives grounds for the optimism of the Board of Directors and is positive news for our shareholders. There continued to be numerous reports in the media about the Swiss real estate market overheating; to date no bubble has burst and there has not been any significant slowdown. With a farsighted, cautious and yet dynamic approach to real estate allocation combined with a diversified country strategy, we can and will position sitEX as optimally as possible in order to mitigate any negative effects should unfavorable scenarios actually occur. This is why the Board of Directors has also decided to expand sitEX International AG beyond the US borders and establish a position in Asia so that our global investments are spread across three axes.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 13


Als Aktionäre profitieren Sie nebst der Risikoabfederungsstrategie auch von einer unikaten Anlagesituation: Die sitEX bietet Ihnen durch die Auslandinvestitionen eine in Bezug auf die strukturelle, immobilientechnische und steuerlich optimierte Situation eine einzigartige und vielschichtige Anlagemöglichkeit, die für zahlreiche Investoren als Direktinvestment nicht in Frage käme. Wir sind zusammen dabei.

As shareholders you profit from a unique investment opportunity: in addition to our strategy of risk mitigation, sitEX’s foreign investments result in a unique and multifaceted investment opportunity. Few investors would be able to invest directly in this manner when you take into account the structure, property-basis and tax-optimized elements. But together we can do it.

Wie eingangs erwähnt, ist die weitere Entwicklungsstufe der sitEX in naher Zukunft von zentraler Bedeutung. Es gilt, sich nicht auf dem Erreichten auszuruhen, sondern zielorientiert weiterzukommen, ohne dabei übereilt grössere Risiken einzugehen. Eine äusserst gesunde finanzielle Basis ist das zentrale Thema unserer Agenda, eine ausgewogene regionale und globale Portfoliostruktur mit rund 80% renditestarken Anlageobjekten und 20% gewinnoptimierenden Entwicklungsprojekten rundet das Bild ab.

As mentioned earlier, taking sitEX to the next level in its growth phase in the near future is critical. We must not rest on our laurels, but instead grow in a focused and targeted way, without rashly taking on larger risks. An exceptionally sound financial basis is the key focus of our agenda, complemented by a balanced regional and global portfolio structure with around 80% in real estate, which yields strong returns and 20% in high-margin development projects.

Verwaltungsrat Stephan Wegelin demissioniert nach 3-jähriger Amtszeit. Wir sind ihm für seinen wertvollen Beitrag zu grossem Dank verpflichtet. Nebst seinen marketingtechnischen Inputs waren auch sein Immobiliensachverstand und die präzise Analyse komplexer Themen stets positiv. Neu schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung die Wahl von Dr. Christoph Stutz vor. Sein Immobilienfachwissen, seine Persönlichkeit und sein Netzwerk haben bereits bei zahlreichen sitEXGeschäften auf Stufe Berater Wirkung entfaltet. Wir würden die Wahl des ehemaligen baselstädtischen Regierungsrates in den Verwaltungsrat der sitEX Properties AG sehr begrüssen. Erfolg verpflichtet und Ansprüche wachsen. Diesem Motto wollen wir nachleben: Deshalb schlagen wir der Generalversammlung eine erstmalige Dividendenzahlung in der Höhe von 2% des Aktienkapitals vor. Wir wollen zukünftig im Rahmen einer vernünftigen, aber konstanten Ausschüttungspolitik Teile des erwirtschafteten Gewinns für die Verzinsung Ihres Kapitaleinsatzes einsetzen. In den nächsten Wochen werden wir Sie auch über das bevorstehende Projekt sitEXCHANGE detailliert informieren, welches die unmittelbare Handelbarkeit der sitEX-Aktien baldmöglichst sicherstellen soll. Ich danke Ihnen für Ihr Vertrauen und Ihre Unterstützung. Wir wollen Sie auch kurz-, mittel- und langfristig mit Leistung überzeugen und Resultate liefern. Engagiert und leidenschaftlich arbeiten wir täglich mit vollem Einsatz für die sitEX und ihre Aktionäre.

After 3 years in office, Director Stephan Wegelin left the Board. We are grateful for the valuable contribution he made. In addition to his marketing expertise, his expert understanding of real estate and precise analysis of complex topics were always appreciated. The Board of Directors will propose the appointment of Dr. Christoph Stutz at the General Meeting. His real estate expertise, personality and his networks have already contributed to numerous sitEX business deals in his role as a consultant. Thus, we would warmly welcome the appointment of this former government member of Basel-Stadt to the Board of Directors of sitEX Properties AG. Success has its obligations and expectations grow. We intend to live up to this motto and this is why we will, for the first time, propose a dividend payout to the General Meeting that amounts to 2% of the share capital. In future, we want to use part of the profits generated for returns on your capital contribution in the course of a wise but steady payout policy. In the coming weeks we will also be giving you detailed information on the upcoming project sitEXCHANGE, which should ensure the direct trading of sitEX shares as soon as possible. Let me thank you for your trust and your support. In the short, medium and long term we want to impress you with our performance and deliver results. We work day-in, day-out for sitEX and its shareholders with enthusiasm, passion and our fullest commitment. * Equity including conversion loans and usufruct ** with regard to the conversion loans allocated to equity

* Betrachtung inklusive Wandeldarlehen und Nutzniessung ** in Bezug auf die Wandeldarlehen mit Eigenkapitalcharakter

Dr. oec. publ. Adriana Ospel Präsidentin des Verwaltungsrates President of the Board of Directors

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Bericht des Geschäftsführers Report of the Chief Executive Officer

Die sitEX hat ein erfolgreiches Jahr 2012 hinter sich.

2012 was a successful year for sitEX.

Der Verwaltungsrat hat sich an zahlreichen offiziellen Sitzungen getroffen und sich in seiner Verantwortung auch mit verschiedenen Immobilienakquisitionen beschäftigt. Präsidentin und CEO verfolgen in enger Absprache permanent die Entwicklung der laufenden Geschäfte und potenzieller Neugeschäfte innerhalb der beschlossenen strategischen Leitplanken.

The Board of Directors met on numerous occasions in official meetings and also fulfilled its responsibilities by dealing with various real estate acquisitions. The President and CEO worked closely together, constantly monitoring the developments of the ongoing business and new potential deals within the agreed strategic framework.

Viele Geschäfte benötigen heute grosse Aufmerksamkeit in der sogenannten «Due-Diligence-Phase» und die Kaufentscheide ziehen sich in die Länge. Trotzdem darf der Verwaltungsrat der sitEX mit Stolz auf das Umsetzungstempo blicken. Aus Sicht der Marktteilnehmenden und Medienschaffenden gilt der schweizerische Immobilienmarkt als zu ausgetrocknet und deshalb zu teuer. Trotzdem ist es der sitEX gelungen, das heimische Portfolio weiter auszubauen und einen «Wurf» zu landen. Mit dem Erwerb des ehemaligen Valora-Hauses in Muttenz hat sich für uns eine grosse Chance ergeben. Da unsere Anlagepolitik stets auch dem Risikomanagement entsprechen muss, haben wir dieses Objekt zu 51% erworben. Als Risikoträger wurde die Lagonda Invest AG neu formiert und für die 49% wurde ein Minderheitspartner ins Boot geholt. Das Wachstum einer Immobiliengesellschaft verlangt mittel- bis langfristig immer die Stärkung des Eigenkapitals auf Augenhöhe. Dieser Betrachtung haben wir im Berichtsjahr verstärkt Bedeutung geschenkt und deshalb im Laufe des Jahres 2012 verschiedentlich die Kapitalstruktur angepasst. Ende Berichtsjahr wies die Gesellschaft ein Aktienkapital von CHF 39 755 250 aus, was 88 345 Aktien zu nominal CHF 450 entspricht. Durch die verschiedenen Kapitalstärkungsmassnahmen hat sich erfreulicherweise auch das Aktionariat verbreitert. Wir zählen neu 56 Aktionäre.

Many business deals require strict attention in the so-called “due diligence phase” and purchase decisions have been known to drag on. Despite this, the sitEX Board of Directors can be proud of the speed at which business has been conducted. The view of market participants and media outlets is that the Swiss real estate market has dried up and is therefore overpriced. Nevertheless, sitEX succeeded in growing the domestic portfolio and landing a real gem; the acquisition of the former Valora building in Muttenz represents a major opportunity for us. As our investment policy must consistently adhere to risk management principles, we have acquired a 51% stake in this property. Lagonda Invest AG was newly founded as the risk bearer and took on a minority partner for the remaining 49% share. The growth of a real estate firm requires the transparent and consistent strengthening of equity in the medium to long term. We paid even greater attention to this in the year under review and to this end, made various adjustments to the capital structure in the course of 2012. At the end of the reporting period, the Company had share capital of CHF 39,755,250 – equivalent to 88,345 shares with a nominal value of CHF 450 each. We are pleased to report that the variety of measures towards strengthening capital also led to a diversification in our shareholders; 56 new shareholders came on board.

Das für eine Akquisition und die gesunde Finanzierung der Gesellschaft wichtige Instrument aus dem Jahre 2010, die Wandeldarlehen, musste im Berichtsjahr nicht weiter beansprucht werden. Aufgrund einer vorzeitigen Wandlung, welche in direktem Zusammenhang mit dem ErwerbsSwap der US-Immobilien stand, konnten die Wandeldarlehen abgebaut werden. Sie haben per Ende Geschäftsjahr CHF 17,292 Mio. betragen; ein grosser Teil der restlichen Wandeldarlehen laufen Ende 2013 aus bzw. die Wandlung steht an. Endgültig laufen die letzten Tranchen Ende 2014 aus. Die Wandlung wird über die anlässlich der a.o. GV vom 11. Dezember beschlossenen bedingten Kapitalerhöhung abgewickelt. Die Verwässerung wird bei der Publikation des Aktienwerts – neu des NAV – wie seit 2010 jeweils einkalkuliert.

Conversion loans, which were an important instrument in facilitating an acquisition and securing the Company’s healthy financing in 2010, did not need to be drawn on further in the year under review. It was possible to reduce the level of the conversion loans thanks to a timely conversion, which was directly connected with the stock swap of the US real estate. The loans amounted to CHF 17.292 million at the end of the business year; a large share of the remaining conversion loans run out at the end of 2013 and/or their conversion is pending. The last tranche runs out at the end of 2014. The conversion will be handled in the course of the capital increase ruled on in the extraordinary General Meeting of December 11. The dilution of shares will be taken into account with the publication of the share value – now NAV – as it has since 2010.

Als bedeutender, übergeordneter Meilenstein darf die Umsetzung bis Mitte 2012 der beschlossenen rückwirkenden Strukturänderung per 1. Januar 2012 bezeichnet werden. Sie wird zukünftig alle Schweizer Liegenschaften halten und erwerben. Erfreulicher Nebeneffekt ist, dass

One milestone of critical importance is the implementation of the structural change, which was completed by mid 2012 and is effective retrospectively from January 1, 2012. In future, the newly formed company will hold and acquire all Swiss properties. A pleasing side effect is that

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 15


nun aufgrund der erfolgten Umstrukturierung erstmals eine Konsolidierung sinnvoll ist und diese nach dem Rechnungslegungsstandard SWISS GAAP FER erstellt und von der Deloitte AG revidiert wurde. Meilensteine in den vier Quartalen Jeweils im ersten Quartal stehen die Erstellung des Jahresabschlusses und die Berichterstattung für den Geschäftsbericht an. Das im kurz vor dem Jahreswechsel 2011/2012 teilweise durch den Brand stark in Mitleidenschaft gezogene Objekt in Kriens musste für die Sanierung in verschiedenster Weise genaustens überprüft werden. Bauliche Herausforderungen und versicherungstechnische Aspekte galt es zu lösen, bevor mit der Renovation abgebrannter Gebäudeteile und dem Neubau zusätzlicher Nutzungsflächen begonnen werden konnte. Für die erweiterten Flächen konnte ein Mietinteressent gefunden werden. Der Abschluss der schlussendlich aufwendigen Sanierung wird Mitte Jahr 2013 erfolgen. Der sachgerechte Unterhalt und die Erneuerung unserer Liegenschaftssubstanz gehören zu den grundlegenden Aufgaben einer Immobiliengesellschaft. Deshalb nahm der Verwaltungsrat auch mit Freude den Abschluss der Sanierung der Liegenschaft Trillengässlein 2, Basel, zur Kenntnis, welcher die Qualität dieser historischen, rentablen Immobilie langfristig sicherstellt. Das Q1 begann mit einem Meilenstein betreffend die Projektentwicklung Duradero Allschwil. Der Quartierplan wurde seitens Gemeinderat einstimmig am 11. Januar genehmigt und er hat anschliessend im Mitwirkungsverfahren grosse Zustimmung erfahren. Die Auslagerung der auf diesem Grundstück beheimateten Sportvereine konnte für alle Parteien zufriedenstellend gelöst werden. Ende des ersten Quartals haben die Verhandlungen für das Lagonda-Haus (ehem. Valora-Haus) begonnen. Wie üblich wurde der sitEX-Vertrauensschätzer mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt. Herausforderung und Chance für dieses Projekt wurden schon ganz am Anfang ersichtlich. Bis zum Erwerb waren viele Hausaufgaben zu erledigen und grosse Hürden zu nehmen. Nach sechs Monaten wurde der Kauf per 30. September dann aber Tatsache. Die Liegenschaft wurde 1994 erstellt, weist 274 000 m3 Rauminhalt und rund 46 000 m2 Nutzfläche aus. Mit der Valora AG als langfristige Mieterin mit einem Mietanteil von rund 40% über 10 Jahre wurde eine entgeltliche Nutzniessung vereinbart, die im Voraus bezahlt und mit dem Kaufpreis verrechnet wurde. Als grosse Chance darf der Vermietungsstand gewertet werden, denn die rund 50% Belegung des Objekts waren auch Grundlage für die Kaufpreisberechnungen. Sofern es in absehbarer Zeit gelingen wird, die Leerstände signifikant abzubauen, wird sich dies direkt auf den Wert der Liegenschaft auswirken und Früchte tragen. Im Q2 konnte die ehemalige Werkhofhalle in der Überbauung Eichwatt Regensdorf neu an eine Tierklinik langfristig vermietet werden. Für die Eröffnung (geplant Frühling 2013) der «Bessy’s Tierklinik» musste zuerst ein grösserer Umbau vorgenommen werden, bei welchem sich auch die sitEX finanziell beteiligte. Die sitEX Properties AG hielt am 9. Mai 2012 ihre Generalversammlung im Restaurant Schützenhaus in Basel ab.

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the successful restructuring meant that consolidation was a sensible option for the first time; the consolidated financial statements conform to the SWISS GAAP FER accounting standards and were audited by Deloitte AG. Milestones in the Four Quarters The first quarter always requires the financial statements to be produced along with the reporting for the annual report. The property in Kriens, parts of which were badly affected by a fire shortly before the end of the year, had to be precisely evaluated to determine the necessary restoration measures. It was necessary to address structural challenges and technical insurance issues before work could commence on restoring the burnt-out parts of the building and the new construction of additional facilities. A potential tenant was found for the extended areas and the labor-intensive restoration work is set for completion in mid 2013. Proper maintenance and upgrading the property portfolio are among the fundamental tasks of any real estate firm. This is why the Board of Directors was pleased to pass a resolution to renovate the property at Trillengässlein 2, Basel, thereby guaranteeing the quality of this historically lucrative property long-term. Q1 started with a milestone relating to the Duradero project in Allschwil. The municipal council unanimously approved the district planning on January 11 and it was given broad approval in the public discussion forum that followed. The outsourcing of the resident sports clubs on this property was settled to the satisfaction of everyone involved. Negotiations for the Lagonda building (formerly Valora building) kicked off at the end of the first quarter. As usual, the specialist sitEX appraiser was charged with producing the appraisal. The challenges and opportunities related to this project were evident right from the start. A lot of mundane tasks had to be completed and hurdles overcome right up to the point of sale; six months later and the purchase went through on September 30. The property was built in 1994 and boasts a volume of 274,000 cubic meters and a usable area of around 46,000 square meters. A usufruct against payment was agreed with Valora AG, a longterm tenant with a lease share of around 40% over 10 years; this was paid in advance and will be offset against the purchase price. The occupancy rate is considered a major opportunity, as the property’s occupancy of around 50% was also used as a basis for determining the purchase price. As long as we succeed in significantly reducing vacancy rates in the foreseeable future, this will have a direct impact on the value of the property and the project will bear fruit. In Q2 we managed to conclude a long-term lease of the former municipal depot in the Eichwatt complex in Regensdorf to an animal clinic. Extensive conversion is required before the opening of “Bessy’s Tierklinik” (planned for spring 2013) and sitEX has a financial stake in these conversion works. sitEX Properties AG held their General Meeting on May 9, 2012, in the Schützenhaus restaurant in Basel.


Nebst den ordentlichen Traktanden wurde die Strukturanpassung beschlossen, welche dann bis Ende des Quartals erfolgreich umgesetzt wurde. Das Stammhaus, die sitEX Properties AG, wurde zur steuerprivilegierten Holding umfunktioniert und übernahm neu die Funktion der Dachgesellschaft. Als Vermögenswerte wird sie nur noch Beteiligungen besitzen. Die sich im Direktbesitz befundenen Liegenschaften wurden mittels Vermögensübertragung in die sitEX Properties ZH AG übertragen, welche wiederum in sitEX Properties Switzerland AG umfirmiert wurde. Sie wird zukünftig alle Schweizer Liegenschaften halten und erwerben. Für Sie als Aktionäre änderte sich in Bezug auf Ihre Aktien aber nichts.

In addition to the regular items on the agenda, a resolution to restructure the Company was passed and then successfully implemented by the end of the quarter. The parent firm, sitEX Properties AG, was converted to a tax-privileged holding and assumed the role of an umbrella company. The only assets it holds are the shareholdings; all directly owned properties were transferred to sitEX Properties ZH AG by means of an asset transfer and this company was renamed sitEX Properties Switzerland AG. In the future it will hold and acquire all Swiss properties. For you as shareholders there will be no change with regard to your stock.

sitEX Properties AG

Lagonda Invest AG

sitEX Properties Switzerland AG

sitEX Properties International AG

sitEX Properties USA Inc. Dank hervorragender Arbeit unserer Lokalpartner in Orlando, USA, und auch unserer bestmöglichen Einflussnahme konnten unsere Projekte in den Vereinigten Staaten vorangetrieben werden. Das Wohnbauprojekt TCIII in Avalon Park, Orlando, USA, trat in eine entscheidende Phase und die Planung wurde abgeschlossen. Es wurden in der Verantwortung des Architekturbüros Humphreys & Partners Architects, L.P. 95 Mietwohnungen geplant und die Bewilligung angestrebt. Parallel wurde die Finanzierung mit verschiedenen amerikanischen Banken verhandelt und Offerten wurden geprüft. Mit der Ausführung des Projekts wird spätestens im Sommer 2013 begonnen. Der Markt für Mietwohnungen hat sich in den USA entscheidend positiv entwickelt. Das Medical Plaza Building erzielt budgetmässige Einnahmen und der daraus resultierende Gewinn wird in den USA reinvestiert. Das Joint-Venture-Projekt AVALON PARK WEST nahe Tampa lief planmässig an. Für die Ausführung und damit verbundene grössere Ausschöpfung der Marge beteiligte sich die sitEX USA mit 50% an der Homebuilding Company AVEX Homes. Im Q3 konnte ein langfristig orientierter und erfolgreicher Schritt gemacht werden: Ein neuer 20-jähriger Mietvertrag wurde mit dem Trendhotel in Regensdorf, Überbauung mit dem bisherigen Mieter, abgeschlossen. Die Vertragsbasis wurde auf «Dach und Fach» umgestellt und im Gegenzug verpflichtete sich die sitEX, mit pauschalen Umbaubeiträgen zu baulichen Verbesserungen beizutragen. Und wie bereits berichtet fand am letzten Tag dieses Quartals der Eigentumsübertrag des Lagonda-Hauses statt. In diese Phase fiel auch die Rekrutierung einer kompetenten Fachperson in Asien mit Schweizer Wurzeln, welche uns Zugang zu interessanten Projekten in Fernost verschaffen konnte. Ein persönlicher Augenschein vor Ort des VR Beat Kähli und des CEO ermöglichten Einblick in den chinesischen Immobilienmarkt und zeigten neue Opportunitäten auf, die bis ins neue Jahr entscheidungsreif bearbeitet wurden.

We managed to make great progress on our projects in the United States, thanks to the exceptional work of our local partner in Orlando, USA and our best-possible contribution. The housing construction project TCIII in Avalon Park, Orlando, USA entered a key phase and the planning was completed. 95 rental apartments have been designed by Humphreys & Partners Architects, L.P. and an application for planning permission has been made. In parallel there were negotiations with various American banks to secure financing and the offers have been assessed. Project execution is set to begin by summer 2013 at the latest. There has been key growth on the rental housing market in the USA. The Medical Plaza Building has met its revenue targets and the profits generated will be reinvested in the USA. The joint venture project AVALON PARK WEST near Tampa is going according to plan. In order to participate in the execution and thereby a larger share of the margins, sitEX USA holds 50% in Homebuilding Company AVEX Homes. In Q3 we took a successful step with a view to the long term, concluding a new 20-year lease agreement with the Trendhotel in Regensdorf, to be developed with the former tenant. The contract was redefined with regard to responsibilities for the building structure and substance and in return sitEX is committed to contributing to the structural improvements with flat-rate contributions for the renovation works. As previously reported, the transfer of ownership of the Lagonda building took place on the last day of this quarter. This period also saw the recruitment of an expert in Asia with Swiss roots, who can secure us access to interesting projects in the Far East. Board Member Beat Kähli and the CEO personally visited the region, giving them an insight into the Chinese real estate market and pinpointing new opportunities to be developed by the New Year.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 17


Q4 stand im Zeichen der Projektentwicklung Duradero Allschwil: Am 14. November 2012 genehmigte der Einwohnerrat Allschwil den Quartierplan (unter dem Fachnamen Langmatten II) mit grossem Mehr. Die Referendumsfrist verstrich kurz vor Weihnachten ungenutzt, die wichtige politische Hürde war genommen. Mehrmals wurde in den politischen Diskussionen und Debatten auf die mustergültige Qualität des QP hingewiesen, für welche Architekt Hans-Jörg Fankhauser verantwortlich zeichnet. Wir sind sowohl ihm und wie auch Projektleiter Dr. Christoph Stutz zu sehr grossem Dank verpflichtet. Die Genehmigung ist ein grossartiger Erfolg für die sitEX. Anfang 2013 wird das obligatorische Planauflageverfahren öffentlich ausgeschrieben (Stand bei Berichterstattung: Keine Einsprachen mehr hängig) und anschliessend sollte die Schlussgenehmigung durch den Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft formell im Sommer 2013 erfolgen. Ende November des Berichtsjahres waren in Tampa bei der Überbauung AVALON PARK WEST die zwei Musterhäuser fertiggestellt und der Verkauf für erste Einfamilienhäuser rollte an. Bis Ende Jahr konnten schon zahlreiche Einfamilienhäuser veräussert werden und 2013 ist ein Verkauf von mindestens 60 Einheiten vorgesehen. Der US-Markt kam deutlich in Schwung, die Nachfrage zog an und erste Preissteigerungen waren spürbar. Rechnungslegung 2012 – Konsolidierung nach SWISS GAAP FER Wie angekündigt wollen wir mit der Einführung der Holdingstruktur ab aktuellem Rechnungsjahr auch eine konsolidierte Jahresrechnung präsentieren. Der Verwaltungsrat hat sich für den Rechnungslegungsstandard SWISS GAAP FER entschieden, welcher noch grössere Transparenz und Vergleichbarkeit hergibt und Vergleiche zu börsenkotierten Gesellschaften erlaubt. Finanzen 2012 Die Bilanzsumme übersteigt erstmals die Summe von CHF 300 Mio. und zeigt das Wachstum der Gesellschaft auf. Das für eine Immobiliengesellschaft bedeutungsvolle Anlagevermögen erreichte CHF 297 Mio. und gliederte sich vor allem in Projektentwicklungsgrundstücke (20%) und Anlageobjekte (80%) mit ansprechender Rendite. Das Fremdkapital belief sich insgesamt auf CHF 232 Mio. Das Eigenkapital inkl. Wandeldarlehen mit Eigenkapitalcharakter und entgeltlicher Nutzniessung beläuft sich auf CHF 104,086 Mio., was ansprechenden 34,5% entspricht. Die Erfolgsrechnung widerspiegelt ebenfalls das Wachstum der Gesellschaft und die verbesserte Rentabilität. Mit Genugtuung darf auf die markante Steigerung des Liegenschaftsertrages verwiesen werden, der im Berichtsjahr die Marke von CHF 10 Mio. überschritt. Der EBITDA konnte um 69% gesteigert werden, nicht zuletzt auch dank den erarbeiteten Mehrwerten der Projektliegenschaften. Die sitEX Properties AG schliesst die Konzernrechnung mit einem Unternehmensgewinn von CHF 6,906 Mio. ab.

18 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012

Q4 was dominated by the Duradero project in Allschwil: on November 14, 2012, the Allschwil municipal council approved the district plan (officially named Langmatten II) by a large majority. The deadline for objections passed shortly before Christmas, meaning that the most important political hurdle had been overcome. The exemplary quality of the district plan was repeatedly cited in the political discussions and debates; the architect Hans-Jörg Fankhauser is responsible for this plan. We are immensely grateful to both him and the project manager, Dr. Christoph Stutz, and the approval is a major achievement for sitEX. The mandatory planning approval procedure will be officially initiated at the start of 2013 (current report: no objections pending) and the final formal approval by the cantonal government of Basel-Landschaft should be granted in summer 2013. At the end of November 2012 the two model homes were completed in Tampa at the AVALON PARK WEST development and the sale of the first single-family homes went through. Numerous single-family homes were sold by the end of the year and the sale of at least 60 units is planned for 2013. The US market bounced back with a strong rise in demand and the first price increases were plain to see. 2012 Accounting – Consolidation in line with SWISS GAAP FER As announced, we want to present consolidated financial statements as of the current business year alongside the introduction of the holding structure. The Board of Directors resolved to adopt the accounting standards SWISS GAAP FER, which facilitate greater transparency and comparability and allow comparisons to be made between listed companies. 2012 Finances The balance sheet total exceeded CHF 300 million for the first time, reflecting the Group’s growth. Fixed assets – a key factor for a real estate company – reached CHF 297 million and were broadly split into land for project development (20%) and investment properties (80%) with attractive returns. Debt capital totaled CHF 232 million. Equity including conversion loans allocated to equity, usufruct against payment and non-controlling interest amounted to CHF 104.086 million – equivalent to an equity ratio of 34.5%. The income statement also reflects the growth of the Company and improved profitability. A gratifying development is the pronounced increase in property income, which exceeded the CHF 10 million mark in the year under review. It was possible to increase EBITDA by 69%, not least because of the value generated in real estate development projects. The income statement of sitEX Properties AG shows a net profit of CHF 6.906 million.


Ausblick 2013 In den nächsten 12 Monaten wollen wir am Erfolg anknüpfen und mit weitsichtigem und strategisch sinnvollem Handeln die nächste Entwicklungsstufe sicherstellen. Die sitEX Properties AG ist sehr gut aufgestellt; sie profitiert von einem intakten Marktumfeld, sinnvoller Portfolio-Allokation, einzigartiger internationaler Diversifikation und bestmöglichem Risikomanagement. Die Chancen stehen gut, die Vorzeichen sind positiv. Mit unserem leidenschaftlichen Engagement und dank grosser Dynamik wollen wir Sie als Aktionäre erfolgreicher machen!

Urs Gribi CEO

Outlook 2013 Over the next 12 months we intend to build on our achievements and enter the next phase of growth through a farsighted, sensible strategic approach. sitEX Properties AG is in an outstanding position and benefits from a sound market environment, sensible portfolio allocation, unique international diversification and the best-possible risk management. Great opportunities await and the outlook is bright. We are determined that our passionate dedication and huge dynamism will bring you, our shareholders, even greater success!


Konzernrechnung Group Accounts


Konzern-Bilanz / Group Balance Sheet

Bilanz in TCHF / Balance sheet in TCHF Flüssige Mittel Cash and cash equivalents Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Trade receivables Andere Forderungen Other receivables Aktive Rechnungsabgrenzung Accrued revenue Umlaufvermögen Current assets Finanzanlagen Financial assets Darlehen Loans Mobile Sachanlagen Movable assets Immobilien Properties Renditeliegenschaften Investment properties Projektliegenschaften Project properties Immaterielle Anlagen Intangible assets Anlagevermögen Non-current assets Total Aktiven Total Assets Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Trade payables Andere kurzfristige Verbindlichkeiten Other current liabilities Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Current financial liabilities Passive Rechnungsabgrenzung und Rückstellungen Accrued expense and provisions Kurzfristiges Fremdkapital Current debt capital Langfristige Finanzverbindlichkeiten Non-current financial liabilities Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Other non-current liabilities towards Dritten third parties Aktionären (Wandelanleihen) shareholders (convertible bonds) Nahestehenden related parties Rückstellung für latente Steuern Provisions for deferred taxes Langfristiges Fremdkapital Non-current debt capital Entgeltliches Nutzniessungsrecht Usufruct payable Fremdkapital Debt capital Aktienkapital Share capital Kapitaleinlagereserven Capital contribution reserves Neubewertungsreserven Revaluation reserves Gewinnreserven Retained earnings Minderheitsanteile Minority interests Konzerngewinn Consolidated profit Eigenkapital Equity Total Passiven Total equity and liabilities

Anhang / Notes

31.12.2011 2 237

31.12.2012 1 268

382

587

47

467

1 779

1 629

4 445

3 951

550

450

43

5

160 735

237 168

52 042

58 327

808

1 440

214 135

297 433

218 580

301 384

120

772

5 758

5 109

772

975

3 041

2 917

9 691

9 773

3.4

122 612

169 580

3.5

9 715

102

3.6

22 128

17 292

3.7

3 209

3.8

9 642

14 634

164 097

204 817

17 472

173 788

232 062

28 928

39 755

2 920

6 428

3.11

7 820

9 343

3.12

682

4 892

1 998

4 442

6 906

44 792

69 322

218 580

301 384

3.2

3.3

3.9

3.10


Konzern-Erfolgsrechnung Group Income Statement Erfolgsrechnung in TCHF / Income statement in TCHF Anhang / Notes Liegenschaftsertrag Income from properties Liegenschaftsaufwand 4.2 Direct property expenditure Liegenschaftserfolg aus Vermietung Property income from rentals Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften 4.3 Income from revaluation of properties Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Income from property sales Total Liegenschaftserfolg Total rental income Übrige Erträge Other income Betriebsaufwand Operating expenses EBITDA (Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) EBITDA (earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) Abschreibungen Depreciation, amortization and impairment EBIT (Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern) EBIT (earnings before interest and taxes) Finanzaufwand 4.4 Financial expenses Finanzertrag 4.5 Financial income Konzerngewinn vor Steuern Consolidated profit before tax Steuern 4.6 Tax Konzerngewinn Consolidated profit Minderheitsanteile Minority interests Konzerngewinn nach Minderheitsanteilen Net profit after minority interests

2011 6 364

2012 10 625

–1 992

–3 126

4 372

7 499

6 166

8 959

–490

10 048

16 458

55

222

–994

–1 248

9 109

15 432

–50

–105

9 059

15 327

–1 807

–2 931

9

375

7 261

12 771

–2 819

–5 865

4 442

6 906

–730

4 442

6 176

Konzern-Eigenkapitalnachweis Group Shareholders’ Statement of Equity Eigenkapitalnachweis in TCHF Statement of equity in TCHF Eigenkapital am 1.1.2012 Shareholders’ equity at Dec 31 2012 Konzerngewinn Consolidated profit Kapitalerhöhungen Capital increases Kapitalerhöhungskosten Capital increase costs Goodwill Goodwill Zunahme Neubewertungsreserven Increase in revaluation reserves Fremdwährungsumrechnungsdifferenz Exchange differences Eigenkapital am 31.12.2012 Shareholders’ equity at Dec 31 2012

22 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012

Aktienkapital Share capital 28 928

Kapitaleinlagereserve Capital contrib. reserves 2 920

0

0

10 827

3 508

0

0

0

0

0

0

0

0

39 755

6 428

Kapitalreserve Capital reserve 0

0

0


Neubewertungsreserven Revaluation reserves 7 820

Gewinnreserven Retained earnings 5 124

EK exklusive Minderheitsanteile Share capital excl. minority interests 44 792

Minderheitsanteile Minority interests 0

Total Total 44 792

0

6 176

6 176

730

6 906

0

0

14 335

0

14 335

0

–180

–180

0

–180

0

–240

–240

49

–191

2 029

0

2 029

1 949

3 978

–506

188

–318

0

–318

9 343

11 068

66 594

2 728

69 322

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 23


Konzern-Geldflussrechnung Group Cash Flow Statement Geldflussrechnung in TCHF / Cash flow statement in TCHF Konzerngewinn vor Minderheitsanteilen Net income before minority interests +/– Abschreibungen +/– Depreciation and amortization +/– Ergebnis aus Neubewertung von Liegenschaften +/– Gains/losses from revaluation of properties +/– Veränderung Rückstellung latente Steuern +/– Change in provisions for deferred taxes +/– Veränderung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen +/– change in trade receivables +/– Veränderung andere Forderungen +/– Change in other receivables +/– Veränderung aktive Rechnungsabgrenzung +/– Change in accrued revenue +/– Veränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen +/– Change in trade payables +/– Veränderung kurzfristige Verbindlichkeiten +/– Change in current liabilities +/– Veränderung kurzfristige Finanzverbindlichkeiten +/– Change in current financial liabilities +/– Veränderung passive Rechnungsabgrenzung und Rückstellungen +/– Change in accrued expense and provisions Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit Cash flow from operating activities Darlehen Loans Mobile Sachanlagen Movable assets Renditeliegenschaften Investment properties Projektliegenschaften Project properties Immaterielle Anlagen Intangible assets Investitionstätigkeit Investing activities +/– Aufnahme/Rückzahlung langfristige Finanzverbindlichkeiten +/– increase/decrease in non-current financial liabilities +/– Aufnahme/Rückzahlung langfristige Verbindlichkeiten +/– increase/decrease in non-current liabilities +/– Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht +/– liabilities related to usufruct +/– Kapitalerhöhungen/-herabsetzungen +/– increases/decreases in capital Finanzierungstätigkeit Financing activities Umrechnungsdifferenzen Translation differences Nettoveränderung Flüssige Mittel Net change in cash and cash equivalents Anfangsbestand Flüssige Mittel Opening balance of cash and cash equivalents Endbestand Flüssige Mittel Closing balance of cash and cash equivalents Veränderung Fonds Flüssige Mittel Change in cash fund

24 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012

2012 6 906 105 –8 959 4 992 –205 –420 150 652 –649 203 –124 2 651 –43 –5 –73 376 –888 –828 –75 140 46 968 –11 240 21 450 14 154 71 332 188 –969

2 237 1 268 –969


Anhang zur Konzernrechnung Notes to the Consolidated Financial Statements 1. Rechnungslegungs- und Bewertungsgrundsätze / Accounting and valuation principles 1.1 Grundsätze der Rechnungslegung Die Konzernrechnung der sitEX Properties AG, Basel, wurde im Jahr 2012 erstmals in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen für die Rechnungslegung in der Schweiz, Swiss GAAP FER, erstellt. Dabei wurden die Vorgaben für die erstmalige Anwendung von Swiss GAAP FER gemäss dem Rahmenkonzept um die Vorjahreszahlen erweitert, wo dies für Informationszwecke sinnvoll war.

1.1 Accounting principles The consolidated financial statements of sitEX Properties AG, Basel, were produced in accordance with Swiss GAAP FER, the accounting principles officially recommended in Switzerland, for the first time in 2012. Under the framework, the entries for the first-time adoption of Swiss GAAP FER have been supplemented by the figures for the previous year wherever they are useful for information purposes.

Der Konzernabschluss soll ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage (true and fair view) vermitteln. Der Verwaltungsrat hat am 25. April 2013 die konsolidierte Jahresrechnung der sitEX Properties AG genehmigt.

The consolidated financial statements aim to present a true and fair view of the Group’s financial position, financial performance and cash flows. The Management Board approved the consolidated financial statements of sitEX Properties AG on April 25, 2013.

1.2 Konsolidierungsgrundsätze Die vorliegende konsolidierte Jahresrechnung basiert auf den Einzelabschlüssen der Konzerngesellschaften der sitEX-Gruppe.

1.2 Consolidation principles These consolidated financial statements are based on the individual financial statements of the consolidated companies in the sitEX Group.

Konzerninterne Aktiven und Passiven in den einzelnen Jahresrechnungen sowie Aufwendungen und Erträge aus konzerninternen Transaktionen werden eliminiert. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der angelsächsischen Purchase-Methode, das heisst, der Beteiligungsbuchwert der Obergesellschaft wird mit dem anteilmässigen Eigenkapital des Tochterunternehmens zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der Erstkonsolidierung gegenübergestellt. Im Laufe des Jahres erworbene Gesellschaften werden auf das Erwerbsdatum nach konzerneinheitlichen Grundsätzen neu bewertet und ab diesem Stichtag konsolidiert.

Intergroup assets and liabilities in the individual financial statements were eliminated along with gains and losses from internal transactions within the Group. Capital consolidation is based on the Anglo-Saxon purchase method, i.e., the carrying amount of the parent company’s investment is offset against the proportionate equity of the subsidiary at the acquisition date or date of initial consolidation. Companies acquired during the course of the year are newly valued on the date of acquisition in line with uniform Group principles and included in the consolidated group as of this date.

Gesellschaften, an welchen die sitEX Properties AG direkt oder indirekt mit mehr als 50% beteiligt ist, werden nach der Methode der Vollkonsolidierung einbezogen, das heisst, die Positionen der Jahresrechnung werden zu 100% konsolidiert. Anteile von Minderheitsaktionären am Kapital und am Ergebnis werden separat ausgewiesen.

Companies in which sitEX Properties AG directly or indirectly holds over 50% are accounted for using the full consolidation method, i.e., the items on their financial statements are included at 100%. Minority interests in capital and earnings are shown as separate entries.

Zum Konsolidierungskreis gehören die sitEX Properties AG, Basel, sowie folgende Tochtergesellschaften: Gesellschaft Company sitEX Properties Switzerland AG, Basel sitEX Properties Switzerland AG, Basel sitEX Properties International AG, Basel sitEX Properties International AG, Basel Lagonda Invest AG, Binningen Lagonda Invest AG, Binningen

sitEX Properties USA Inc. Orlando (USA) sitEX Properties USA Inc. Orlando (USA) sitEX Town Center LLC, Orlando (USA) sitEX Town Center LLC, Orlando (USA) sitEX Medical Plaza LLC, Orlando (USA) sitEX Medical Plaza LLC, Orlando (USA) Avex Homes LLC, Orlando (USA) Avex Homes LLC, Orlando (USA) sitEX Pasco Holding LLC, Orlando (USA) sitEX Pasco Holding LLC, Orlando (USA

The consolidated group consists of sitEX Properties AG, Basel, and the following subsidiaries:

Grundkapital in TCHF Share capital in TCHF 21 604

Beteiligungsquote in % Interest held in % 100

5 000

100

100

51

Grundkapital in TUSD Share capital in TUSD 11 990

100

1 822

100

3 474

100

0

50

10 354

50

26 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012

direkt direct direkt direct direkt direct

indirekt indirect indirekt indirect indirekt indirect indirekt indirect indirekt indirect


Die indirekt gehaltenen Gesellschaften in den USA wurden auf der Ebene sitEX Properties USA vorkonsolidiert.

The indirect holdings in the USA were consolidated beforehand at the level of sitEX Properties USA.

Abschlussdatum Die Konzernrechnung schliesst einheitlich auf dem Abschlussdatum 31. Dezember ab.

Reporting date The reporting date of the consolidated financial statements is December 31.

Transaktionen mit nahestehenden Personen Als nahestehende Personen werden Verwaltungsräte und Geschäftsleitungsmitglieder sowie Anteilsinhaber der berichterstattenden Organisation bezeichnet, welche direkt oder indirekt allein oder zusammen mit anderen einen bedeutenden Einfluss (Stimmrechtsanteile von über 20%) ausüben. 1.3 Fremdwährungsumrechnung Die zu konsolidierenden Jahresrechnungen in fremder Währung werden in die Währung der Konzernrechnung umgerechnet. Diese Umrechnung erfolgt nach der Stichtagskurs-Methode. Dabei wurden die Aktiven und Verbindlichkeiten mit dem Tageskurs am Bilanzstichtag, das Eigenkapital zu historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung im Anlagespiegel der Immobilien erfolgte ebenfalls zum Stichtagskurs. Die Fremdwährungsdifferenzen im Anlagespiegel gegenüber dem Vorjahresbilanzstichtag wurden über das Eigenkapital korrigiert. Für die Erfolgs- und Geldflussrechnung wurde ebenfalls der Kurs am Bilanzstichtag angewendet, da dieser weitgehend dem Durchschnittskurs im vergangenen Geschäftsjahr entsprach. Der in der konsolidierten Jahresrechnung angewendete Devisenkurs für den US-Dollar ist 0,915, gegenüber 0,935 im Vorjahr.

Related party disclosures Related parties include the members of the Board of Directors and the Managing Board as well as shareholders of the reporting entity if they directly or indirectly have significant influence (voting rights of over 20%), either alone or with others. 1.3 Currency translation The statements of companies included in the consolidated financial statements which employ a different currency are translated to the functional Group currency using the current rate method. With this method, all assets and liabilities are translated at the daily exchange rate on the reporting date, while equity is translated at historic rates. The translation related to property as found in the statement of changes in assets is also based on the final rate. The exchange differences in the statement of changes in assets against the previous year’s reporting date have been adjusted and are recognized in equity. The rate at the reporting date is also used for the income statement and cash flow statement, as this broadly conforms to the average exchange rate over the past business year. The exchange rate used for the US dollar in the consolidated financial statements is 0.915, in contrast to 0.935 in the previous year.

2. Bewertungs- und Bilanzierungsgrundsätze / Accounting and measurement methods Flüssige Mittel Die Flüssigen Mittel wurden zu Nennwerten erfasst. Diese bilden den Fonds der Geldflussrechnung und umfassen Kassabestände sowie Bankund Postcheckguthaben.

Cash and cash equivalents Cash and cash equivalents are recognized at their nominal values. These consist of the funds in the cash flow statement and include cash on hand and balances at banks or post offices.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Die Forderungen sind zum Nominalwert eingesetzt. Allfälligen Werteinbussen wird durch die Bildung einer Einzelwertberichtigung Rechnung getragen. Darin enthalten sind Forderungen aus dem Vermietungsgeschäft.

Trade receivables Receivables are recognized at their nominal values. Possible losses in value are accounted for by recognizing provisions for impairment losses. This item includes receivables from the rental business.

Andere Forderungen Die Forderungen sind zum Nominalwert eingesetzt. Allfälligen Werteinbussen wird durch die Bildung einer Einzelwertberichtigung Rechnung getragen.

Other receivables Receivables are recognized at their nominal values. Possible losses in value are recognized by making provisions for impairment losses.

Aktive Rechnungsabgrenzung Die aufgelaufenen Heiz- und Betriebskosten stellen Aufwendungen dar, die jeweils im Rahmen der Heiz- und Nebenkostenabrechnungen per Stichtag an die Mieter weiterverrechnet werden. Die Gegenposition stellen die aufgelaufenen Akontozahlungen der Heiz- und Betriebskosten der Mieter unter den passiven Rechnungsabgrenzungen dar.

Accrued revenue The accrued heating and running costs represent expenses which will be passed on to the tenant in the form of statements for the balance of heating and running costs on the closing date. The corresponding item of the accrued payments on account for heating and running costs paid by the tenants is recognized under the item accrued expense and provisions.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 27


Finanzanlagen und derivative Finanzinstrumente Die Finanzanlagen sind höchstens zu Anschaffungskosten bewertet, falls der Marktwert am Bilanzstichtag unter den Anschaffungskosten liegt, werden die Finanzanlagen zum tieferen Marktwert bewertet. Der Wiederbeschaffungswert von derivativen Finanzinstrumenten wird in der Bilanz erfasst, wenn sie nicht zu Absicherungszwecken erworben oder veräussert wurden. Die Änderung der Wiederbeschaffungswerte seit der letzten Bewertung wird über das Periodenergebnis erfasst. Derivative Finanzinstrumente, welche zu Absicherungszwecken eingegangen wurden, werden analog dem abgesicherten Grundgeschäft erfasst. Darlehen Diese sind zum Nominalwert abzüglich allenfalls notwendiger Wertberichtigung erfasst. Mobile Sachanlagen Die mobilen Sachanlagen werden zum Anschaffungswert bilanziert und über die wirtschaftliche Nutzungsdauer abgeschrieben. Immobilien Bei den Liegenschaften handelt es sich um Rendite- und Projektliegenschaften, welche nach der erstmaligen Erfassung zu Anschaffungswerten jeweils zu Marktwerten bilanziert werden. Die Projektliegenschaften enthalten Baulandreserven und aktivierte Projektkosten. Die Marktwertberechnung der in der Schweiz befindlichen Liegenschaften erfolgt nach der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF). Dieser wird jährlich von einem unabhängigen neutralen Schätzungsexperten neu bewertet. Für die internationalen Liegenschaften wurden Schätzungen von lokalen Experten für die Marktwertbewertung beigezogen. Die Bewertungsmethode der US-Grundstücke richtet sich nach dem «Multiples System», welches zahlreiche vergleichbare Transaktionen reflektiert. Die Nettoveränderung der Marktwerte der Liegenschaften ist in der Erfolgsrechnung als «Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften» separat ausgewiesen. Immaterielle Anlagen und Goodwill Die Projektkosten werden zu den Anschaffungskosten bilanziert und grundsätzlich über den Zeitraum von fünf Jahren oder im Einzelfall aufgrund ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Die Gründungs- und Kapitalerhöhungskosten werden direkt über das Eigenkapital verrechnet. Bei der bezahlten positiven Differenz zwischen Anschaffungskosten und anteiligem Vermögenswert handelt es sich um einen Goodwill. Bei einer Akquisition werden die Nettoaktiven zu aktuellen Werten bewertet. Der erworbene Goodwill wird zum Zeitpunkt des Erwerbs mit den Neubewertungsreserven verrechnet und somit direkt dem Eigenkapital belastet. Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Die Bewertung der Finanzverbindlichkeiten erfolgt zum Nominalbetrag. Dabei handelt es sich um Kontokorrentkonten bei Finanzinstituten. Hypotheken und feste Vorschüsse werden in den langfristigen Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen.

28 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012

Financial assets and derivative financial instruments Financial assets are recognized at their maximum acquisition cost; if the market value is below the acquisition cost on the reporting date, financial assets are recognized at the lower market value. The replacement value of derivatives is recognized in the balance sheet as long as it is not acquired or sold for hedging purposes. The change in replacement values since the last valuation is recognized in the income statement for the period. Derivative financial instruments used as hedges are attributed to the underlying transaction of the hedged risk. Loans These are recognized at their nominal value less any necessary impairment allowances. Moveable assets Moveable assets are accounted for at acquisition cost and amortized over their estimated useful life. Properties The properties are composed of investment properties and project properties, each of which is measured at market value following their firsttime recognition at acquisition cost. The project properties include land held for construction and capitalized project costs. The market value calculation for properties in Switzerland is determined using the discounted cash flow (DCF) method. This is reappraised once a year by an independent appraisal expert. Appraisals were also produced by local experts to determine the market value of the international properties. The valuation method for US real estate sites is based on the “Multiples System”, which reflects numerous comparable transactions. The net change in the market value of properties is now reported as a separate item in the income statement as “income from revaluation of properties”. Intangible assets and goodwill Project costs are capitalized at acquisition cost and amortization is recognized on a straight-line basis over the estimated useful life. Start-up costs and costs related to capital increases are directly offset against equity. If there is a positive difference between the acquisition cost and the proportional value of an asset, this is recorded as goodwill. For acquisitions, the net assets are measured to determine their present value. The goodwill acquired is offset with the revaluation reserves of the property at the time of acquisition and is thereby directly credited or charged to equity. Current financial liabilities Nominal value is applied to the valuation of financial liabilities. This relates to current accounts at banks. Mortgages and fixed advances are recorded under non-current liabilities. Trade payables Trade payables are recognized at their nominal values.


Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind zum Nominalwert bewertet. Kurzfristige Verbindlichkeiten In den «Anderen Verbindlichkeiten» sind Verpflichtungen für vorausbezahlte Mietzinsen und Verpflichtungen aus dem Vermietungsgeschäft enthalten. Ebenfalls enthalten ist eine Anzahlung für einen Teilverkauf eines Grundstückes. Passive Rechnungsabgrenzung und Rückstellungen In den diversen passiven Rechnungsabgrenzungen sind Verpflichtungen für laufende Steuern und noch nicht bezahlte Aufwendungen enthalten. Die aufgelaufenen Akontozahlungen stellen die Gegenposition zu den aufgelaufenen Heiz- und Betriebskosten unter den aktiven Rechnungsabgrenzungen dar. Langfristige Finanzverbindlichkeiten Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten stellen Hypotheken und feste Vorschüsse von Banken mit einer Restlaufzeit oder einer vertraglich zugesicherten Kapitalzusage per Bilanzstichtag von mindestens 12 Monaten dar. Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten werden zum Nominalwert bewertet. Andere langfristige Verbindlichkeiten Die langfristigen Verbindlichkeiten enthalten Darlehen von Dritten und Nahestehenden sowie Aktionären. Ebenfalls darin enthalten sind die Wandeldarlehen mit Eigenkapitalcharakter. Alle anderen langfristigen Verbindlichkeiten sind zum Nominalwert bewertet. Rückstellungen für latente Steuern Die latenten Steuern entstehen aus den Wertdifferenzen zwischen den Marktwerten und den Steuerwerten der einzelnen Bilanzpositionen. Für die Liegenschaften wurde der Steuerbetrag einzeln pro Liegenschaftsobjekt ermittelt. Berücksichtigt wurde dabei die Tatsache, dass die Gesellschaft auf eine langfristige Kapitalanlage ausgerichtet ist. Für die übrigen Positionen wurde mit Ausnahme der Differenz bei den Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht ein pauschaler Steuersatz von 29% angewendet.

Current liabilities The item “current liabilities” contains the liabilities for rental income paid in advance and liabilities related to the rental business. They also include a down payment on the partial sale of a plot of land. Accrued expense and provisions The various accrued expense items include liabilities for current taxes and expenses which have not yet been settled. The contrasting item to these accrued payments on account for heating and running costs is recognized under accrued revenue. Non-current financial liabilities Non-current financial liabilities involve mortgages and fixed advances from banks with a remaining term or a contractually binding capital commitment of at least 12 months from the reporting date. Non-current financial liabilities are recognized at their nominal values. Other non-current liabilities Non-current liabilities contain loans from third parties, related parties and shareholders. Conversion loans allocated to equity are also included under this item. All other non-current financial liabilities are recognized at their nominal values. Provisions for deferred taxes Deferred taxes result from temporary differences between the market values and the values for tax purposes of the items in the balance sheet. For properties, the tax amount is determined individually for each property. The fact that the Company considers these properties a long-term capital investment is taken into account when determining the values for tax purposes. A flat tax rate of 29% is applied to all other items. Liabilities related to usufruct These liabilities relate to the acquisition of one property. As part of the purchase price agreement, the seller was awarded a 10-year usufruct on the basis of a 10-year lease agreement. The nominal value of this usufruct right was determined on the basis of the legal agreement and discounted at an interest rate of 4% on the reporting date. The valuation difference between the nominal amount and the present value was recognized as a revaluation reserve in equity.

Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht Diese Verbindlichkeit steht im Zusammenhang mit einem Liegenschaftserwerb. Im Kaufvertrag wurde der Verkäuferschaft ein 10-jähriges Nutzniessungsrecht eingeräumt, basierend auf einem 10-jährigen Mietvertrag. Der Nominalwert dieses Rechts wird aufgrund der vertraglichen Vereinbarung bestimmt und mit einem Zinsfuss von 4% auf den Bilanzstichtag abgezinst. Die Bewertungsdifferenz zwischen Nominalbetrag und dem Barwert wurde als Neubewertungsreserve dem Eigenkapital zugeschrieben.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 29


3. Erläuterungen zur Konzernbilanz / Notes to the consolidated balance sheet 3.1 Änderung Konsolidierungskreis Die Lagonda Invest AG, Binningen, wurde 2012 erstmals konsolidiert. Die wichtigsten Bestandteile der Lagonda Invest AG per 1. Oktober 2012 sind:

3.1 Changes to the consolidated group Lagonda Invest AG, Binningen, was included in the consolidated group for the first time in 2012. The most important assets and liabilities of Lagonda Invest AG as per October 1, 2012, are as follows:

Flüssige Mittel in Höhe von TCHF 100 Cash and cash equivalents to the amount of TCHF 100 Der Preis für diese Beteiligung (51%) betrug TCHF 291; somit resultiert ein Goodwill von TCHF 240 (Verweis auf Bilanzierungsgrundsätze). 3.2 Finanzanlagen In den Finanzanlagen ist der Erwerbspreis einer Zinsabsicherung (ZinsCap) aktiviert, welcher über die Laufzeit der Absicherung linear abgeschrieben wird (siehe Ziffer 5.3). 3.3 Anlagespiegel Immobilien

Expenditure of TCHF 291 was used for this acquisition. The investment in this company amounts to 51%, resulting in goodwill of TCHF 240 (see measurement methods). 3.2 Financial assets The item “financial assets” contains the purchase price of an interest rate cap, which is recognized on a straight-line basis over the life of the hedging instrument (see note 5.3). 3.3 Statement of changes in assets – property

Immobilien-Sachanlagen (zu Marktwerten) in TCHF Reals estate assets (at market values) in TCHF 31.12.2011 Währungs- Zugänge differenzen Currency Additions differences Schweiz 149 881 0 73 376 Switzerland USA 10 854 –232 0 USA Total Renditeliegenschaften 160 735 –232 73 376 Total investment properties Schweiz 39 275 0 714 Switzerland USA 12 767 –274 175 USA Total Projektliegenschaften 52 042 –275 889 Total project properties Total Immobilien 212 777 –507 74 265 Total properties

Aufwertungen Abwertungen

31.12.2012

Appreciation Depreciation/ impairment 7 245 –3 856

226 646

0

–100

10 522

7 245

–3 956

237 168

3 070

0

43 059

2 600

0

15 268

5 670

0

58 327

12 915

–3 956

295 495

Im Berichtsjahr wurde die Liegenschaft Lagonda-Haus in Muttenz für TCHF 73 000 erworben. Die übrigen Zugänge in den Renditeliegenschaften von TCHF 376 betreffen Instandsetzungsausgaben für die Bestandsliegenschaften. Die Zugänge in den Projektliegenschaften von TCHF 889 stellen aktivierte Projektkosten dar.

In the year under review the Company acquired the “Lagonda building” property in Muttenz for TCHF 73 000. Other additions in the investment property business of TCHF 376 relate to expenditure for repairs on existing properties. The additions related to project properties of TCHF 889 represent capitalized project costs.

Die jährlich durchgeführte Marktwertbewertung (per 31. Dezember 2012 auch erstmals für die Grundstücke in den USA) der Liegenschaften führt zu Aufwertungen und Abwertungen auf den einzelnen Objekten, die hier separat aufgeführt werden. In der Erfolgsrechnung werden diese Veränderungen netto in der Position «Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften» ausgewiesen.

The annual appraisal to determine the market value of properties (also carried out for real estate sites in the USA for the first time on December 31, 2012) leads to increases and decreases in the value of individual sites which are listed separately here. The net change in the market value of properties is now reported as a separate item in the income statement as “income from revaluation of properties”.

30 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012


3.4 Langfristige Finanzverbindlichkeiten Sämtliche langfristigen Finanzverbindlichkeiten sind grundpfandgesichert. Der Nominalwert der verpfändeten Schuldbriefe beläuft sich auf TCHF 135 247. Die vertraglich vereinbarten Zinsbindungen (ohne Wandeldarlehen gemäss Ziffer 3.5) für die langfristigen Finanzverbindlichkeiten gestalten sich wie folgt: In TCHF Hypotheken Schweiz Mortgages Switzerland Finanzverbindlichkeiten USA Financial liabilities USA Total Hypotheken Total mortgages Finanzverbindlichkeiten Financial liabilities Total Finanzverbindlichkeiten Total financial liabilities

3.4. Non-current financial liabilities All non-current financial liabilities are secured against mortgages. The nominal value of the mortgage notes pledged amounts to TCHF 135 247. The contractually agreed interest rates (without conversion loans in line with item 3.5) for the non-current financial liabilities break down as follows:

variabel variable 105 423

2013

2014

2015

2016

13 840

4 700

12 820

1 610

7 459

0

0

0

0

0

4 700 12 820

1 610

2 300

0

0

0

4 700 12 820

1 610

2 300

112 882 13 840 17 654

0

130 536 13 840

0

2017

nach 2018 Total beyond 2018 2 300 3 774 144 467 0

7 459

3 774 151 926 0

17 654

3 774 169 580

Von den TCHF 130 536, welche kurzfristig mit variablen Zinsen finanziert sind, sind TCHF 30 293 mit Zinsabsicherungen hinterlegt. Weitere TCHF 20 000 Zinsabsicherungen wurden mit Wirkung zum 3. Januar 2013 fixiert. Weitere Ausführungen dazu sind unter Ziffer 5.4 erläutert.

TCHF 30 293 of the TCHF 130 536, which is financed with short-term financing at variable rates, has been secured with interest rate hedges. Hedges amounting to a further TCHF 20 000 have been concluded as of January 3, 2012. For more details see item 5.4.

3.5 Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Dritten Das im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Liegenschaft im Jahr 2011 gewährte Darlehen von TCHF 9 715 im Sinne einer Kaufpreisschuld wurde im Berichtsjahr vollständig zurückbezahlt.

3.5 Other non-current liabilities to third parties A loan of TCHF 9 715, which was taken out in relation to a property acquisition in 2011 to settle a purchase price debt, was paid back in full in the year under review.

3.6 Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Aktionären (Wandelanleihen)

3.6 Other non-current liabilities to shareholders (convertible bonds)

Wandelanleihen am 1. Januar 2012 Convertible bonds at January 1, 2012 Aufnahmen von Darlehen Loans taken out Zins auf den Darlehen Interest on loans Wandlung der Anleihen Bond conversion Zinszahlungen und Rückzahlungen Interest paid and repayments Wandeldarlehen am 31. Dezember 2012 Conversion loans at December 31, 2012

In TCHF 22 128 390 706 –5 344 –588 17 292

Die Wandelanleihen wurden im Berichtsjahr mit 4,5% resp. 4,25% verzinst.

The convertible bonds were subject to interest of 4.5% and 4.25% respectively in the year under review.

3.7 Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden Wesentliche Transaktionen mit Nahestehenden fanden im Bereich der Immobiliendienstleistungen mit der gribi-theurillat-Gruppe statt. Mit der Gesellschaft besteht ein marktkonformer Rahmenvertrag. Die Bewirtschaftungsentschädigung bemisst sich auf 4% der Netto-Mieteinnahmen für die Liegenschaften der sitEX Properties Switzerland AG bzw.

3.7 Other non-current liabilities to related parties Key transactions with related parties were carried out in the form of real estate services with the gribi theurillat Group. The Company has a frame agreement with this Group in line with market conditions. The management fee amounts to 4% of the net rental income for the properties of sitEX Properties Switzerland AG and 3.5% of Lagonda Invest AG.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 31


3,5% gegenüber der Lagonda Invest AG. Es ist keine Performance-Fee vereinbart. Transaktionshonorare werden erfolgsabhängig ausgerichtet und auf der Basis des sitEX-Interessenwertes bemessen. Die nahestehende Firma adbodmer AG stellt ihre umfassenden Dienstleistungen im Bereich der Unternehmens- und Managementberatung für die sitEX Properties AG und sitEX Properties Switzerland AG gemäss bestehenden Verträgen pauschal in Rechnung. Obwohl seit Festlegung der Honorare im Jahr 2010 die Gesellschaft massiv gewachsen ist und das Volumen sich vervielfacht hat, wurden die Ansätze belassen. Die Geschäftsführung wurde pauschal mit CHF 45 000 entschädigt. In den USA wurden diverse Arbeiten von der Avalon Park Group, Orlando, ausgeführt, welche in nahestehendem Verhältnis zu Verwaltungsrat Beat Kähli steht. Das Honorarvolumen belief sich für die Bewirtschaftung, das Management aller US-Gesellschaften und speziell die Aufbauarbeiten der Avex auf CHF 260 000. Die Kennzahl betreffend das Verhältnis Betriebsaufwand / Umsatz beläuft sich auf 7,6%, was das Kostenbewusstsein untermauert. Transaktionen mit Nahestehenden, welche nicht mit flüssigen Mitteln abgewickelt wurden, betreffen die gribi theurillat Vermarktung AG mit einem Total von CHF 240 000. Die Gesellschaft hat Guthaben aus Honorarforderungen bei der Aktienkapitalerhöhung vom Dezember 2012 mit einem anrechenbaren Aktienstückpreis von CHF 800 verrechnet. Bei den bilanzierten Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden handelt es sich um Darlehen der Investoren zur Finanzierung der Immobilie Lagonda-Haus in der Lagonda Invest AG über total TCHF 3 209. 3.8 Rückstellung für latente Steuern Die Rückstellung für latente Steuerschulden hat sich im Berichtsjahr wie folgt verändert:

Rückstellung für latente Steuern am 1. Januar 2012 Provisions for deferred taxes at January 1, 2012 Veränderung aufgrund Neubewertung von Liegenschaften Change due to the revaluation of properties Rückstellung für latente Steuern am 31. Dezember 2012 Provisions for deferred taxes at December 31, 2012 3.9 Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht Diese Verbindlichkeit steht im Zusammenhang mit einem Liegenschaftserwerb. Als Kaufpreisregulierung wurde der Verkäuferschaft ein 10-jähriges Nutzniessungsrecht eingeräumt, basierend auf einem 10-jährigen Mietvertrag. Der Nominalwert dieses Rechts in der Höhe von TCHF 21 450 wurde auf den Bilanzstichtag abdiskontiert. Mit einem Zinsfuss von 4% resultiert per Ende Jahr ein bilanzierter Barwert der Verbindlichkeit in der Höhe von TCHF 17 472. Die Bewertungsdifferenz wurde als Neubewertungsreserve dem Eigenkapital zugeschrieben. Auf der Bewertungsdifferenz werden keine latenten Steuern berücksichtigt, da die Geschäftsleitung der Ansicht ist, dass die Auflösung dieser Verbindlichkeit keine Steuerfolgen nach sich ziehen wird.

32 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012

No performance fee has been agreed. Remuneration for transactions is achievement-based and calculated on the basis of the value of the sitEX interest. The related firm adbodmer AG provides comprehensive services in the field of corporate and management consulting for sitEX Properties AG and sitEX Properties Switzerland AG in line with existing contracts and is paid a lump sum. Although the Group has experienced massive growth since the remuneration rate was set in 2010 and volumes have risen sharply, the rates have remained the same. The management was paid a lump sum of CHF 45 000. In the USA various services were provided by the Avalon Park Group, Orlando, which is a related party to Board member Beat Kähli. Remuneration of CHF 260 000 related to the management of all US companies and in particular to the development work of Avex. The figure related to the ratio of operating expenses / revenue is 7.6%, underpinning the Company’s cost awareness. Transactions with related parties which do not involve cash or cash equivalents relate to gribi theurillat Vermarktung AG and total CHF 240 000. The Company recognized credit from remuneration claims in the course of the share capital increase in December 2012 with a chargeable share price of CHF 800. Liabilities to related parties reported in the balance sheet involve loans by investors to finance the Lagonda building in Lagonda Invest AG and total TCHF 3 209. 3.8 Provisions for deferred taxes Changes to the provisions for deferred taxes were as follows in the year under review:

In TCHF 9 642 4 992 14 635

3.9 Liabilities related to usufruct payable These liabilities relate to the acquisition of one property. As part of the purchase price agreement, the seller was awarded a 10-year usufruct on the basis of a 10-year lease agreement. The nominal value of TCHF 21 450 was discounted on the reporting date. With an interest rate of 4%, this yields a recognized liability in the balance sheet of TCHF 17 472 at year end. The difference in value was recognized as a revaluation reserve in equity. Non deferred taxes have been applied to the difference arising from the revaluation as the Management believes that clearing this liability will not have any impact on taxes.


3.10 Aktienkapital Das nominelle Aktienkapital ist eingeteilt in 88 345 Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 450.00.

3.10 Share capital The nominal share capital is divided into 88 345 registered shares with a value of CHF 450.00 each. In TCHF 28 928

Nominelles Aktienkapital am 1. Januar 2012 Nominal share capital at January 1, 2012 Kapitalerhöhung vom 10. Februar 2012 Capital increase on February 10, 2012 Kapitalerhöhung vom 23. Februar 2012 Capital increase on February 23, 2012 Kapitalerhöhung vom 27. Dezember 2012 Capital increase on December 27, 2012 Total nominelles Aktienkapital am 31. Dezember 2012 Total nominal share capital at December 31, 2012 Genehmigte Kapitalerhöhung Gemäss Statuten besteht eine genehmigte Kapitalerhöhung von maximal TCHF 18 900 durch Ausgabe von höchstens 42 000 Namenaktien mit einem Nennwert von CHF 450.00 bis zum 30. April 2014. Bedingte Kapitalerhöhung Gemäss Statuten besteht eine bedingte Kapitalerhöhung von maximal TCHF 18 900 durch Ausübung von Wandelrechten von 40 000 Namenaktien mit einem Nennwert von CHF 450.00 sowie durch Ausübung von Optionsrechten von 2 000 Namenaktien mit einem Nennwert von CHF 450.00 bis zum 30. April 2014. 3.11 Neubewertungsreserven Die Neubewertungsdifferenzen sind der Gesamtbetrag der erfolgsneutralen Aufwertungen von Aktiven über deren historischen Anschaffungswert hinaus, nach Abzug der darauf zu bildenden latenten Ertragssteuerverpflichtungen und Berücksichtigung der Fremdwährungsumrechnungsdifferenzen.

4 851 4 054 1 922 39 755

Approved capital increase In accordance with the statutes, an approved capital increase will take place up to a maximum of TCHF 18 900 and through the issue of a maximum 42 000 registered shares each with a nominal value of CHF 450.00 by April 30, 2014. Conditional capital increase In accordance with the statutes, a conditional capital increase will take place up to a maximum of TCHF 18 900 through the issue of conversion rights for 40 000 registered shares, each with a nominal value of CHF 450.00, and through the issue of optional rights for 2 000 registered shares, each with a nominal value of CHF 450.00 by April 30, 2014. 3.11 Revaluation reserves The revaluation reserves are the total amount of the revaluation of assets not recognized in profit or loss exceeding their historic acquisition cost, less deferred income tax expense generated and under consideration of the exchange differences.

Neubewertungsdifferenzen am 1. Januar 2012 Revaluation reserves at January 1, 2012 Diskontierung der Verpflichtung aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht Discounting of liabilities from usufruct payable Fremdwährungsumrechnungsdifferenzen Immobilien Exchange differences on properties Neubewertungsreserven am 31. Dezember 2012 Revaluation reserves at December 31, 2012 Die TCHF 2 029 aus der Diskontierung des entgeltlichen Nutzniessungsrechts verstehen sich nach Abzug des Minderheitsanteiles von 49%, entsprechend TCHF 1 949.

In TCHF 7 820 2 029 –506 9 343

The amount of TCHF 2 029 from the discounting of usufruct payable is subject to a deduction for minority interest of 49%, respectively TCHF 1 949.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 33


3.12 Gewinnreserven Die Gewinnreserven beinhalten erarbeitete einbehaltene Gewinne, inklusive direkt im Eigenkapital erfasster Erfolgspositionen sowie der Gewinnvortrag und die aus der periodischen Gewinnverwendung resultierenden gesetzlichen Reserven.

3.12 Retained earnings Retained earnings contain profits generated, including income recognized directly in equity as well as profits brought forward and the legal reserves from the periodic appropriation of profits.

In TCHF 682

Gewinnreserven am 31. Dezember 2011 Retained earnings at December 31, 2011 Konzerngewinn 2011 Consolidated profit 2011 Gewinnreserven am 1. Januar 2012 Retained earnings at January 1, 2012 Direktabschreibung Goodwill Amortization / impairment of goodwill Kapitalerhöhungskosten Costs related to the capital increase Direkt dem Eigenkapital zugewiesene Fremdwährungsdifferenzen Exchange differences recognized directly in equity Gewinnreserven am 31. Dezember 2012 Retained earnings at December 31, 2012 3.13 Goodwill-Behandlung Der Goodwill ist zum Zeitpunkt des Erwerbs mit den Gewinnreserven verrechnet worden. Die daraus resultierenden Auswirkungen auf das Eigenkapital und das Ergebnis sind, unter Berücksichtigung einer GoodwillNutzungsdauer von höchstens fünf Jahren, unten stehend dokumentiert. Auswirkung einer theoretischen Aktivierung des Goodwills auf die Bilanz:

4 442 5 124 –240 –180 188 4 892

3.13 Treatment of goodwill Goodwill is offset against retained earnings at acquisition date. The consequent effects on equity and earnings are documented below and apply an amortization period of five years for goodwill. The impact of the theoretical capitalization of goodwill on the balance sheet:

Anschaffungswert Goodwill in TCHF Acquisition value of goodwill in TCHF Stand am 1. Januar Balance at January 1 Zugänge Additions Abgänge Disposals Stand am 31. Dezember Balance at December 31

31.12.2011

31.12.2012

0

0

0

240

0

0

0

240

Kumulierte Abschreibungen in TCHF Accumulated amortization and impairment in TCHF Stand am 1. Januar Balance at January 1 Abschreibungen laufendes Jahr Amortization and impairment for the current year Stand am 31. Dezember Balance at December 31 Theoretischer Nettobuchwert Goodwill Theoretical net carrying amount of goodwill

31.12.2011

31.12.2012

0

0

0

48

0

48

0

192

34 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012


Auswirkungen einer theoretischen Abschreibung des Goodwills auf die Ergebnisse:

The impact of theoretical impairment of goodwill on earnings:

In TCHF Ausgewiesener Konzerngewinn Consolidated profit Theoretische Abschreibung auf Goodwill Theoretical impairment of goodwill Konzerngewinn nach Goodwill-Abschreibung Consolidated profit less impairment of goodwill

31.12.2011 4 442

31.12.2012 6 906

0

–48

4 442

6 858

4. Erläuterungen zur Konzernerfolgsrechnung / Notes to the consolidated income statement 4.1 Geografische Verteilung des Liegenschaftserfolges aus Vermietung Auf eine Aufteilung des Liegenschaftsertrages und des Liegenschaftsaufwandes nach geografischen Märkten wird aus Gründen der Wesentlichkeit verzichtet. 4.2 Liegenschaftsaufwand Im Liegenschaftsaufwand von TCHF 3 126 sind TCHF 732 Baurechtszinsen enthalten. 4.3 Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften Der Erfolg aus Neubewertung von Liegenschaften gliedert sich wie folgt:

4.1 Geographic distribution of rental income from properties For reasons of immateriality, no breakdown of property income and property expense has been given by geographic market. 4.2 Direct property expenditure Direct property expenditure of TCHF 3 126 contains TCHF 732 of ground rent. 4.3 Income from revaluation of properties Income from the revaluation of properties breaks down as follows:

In TCHF Renditeliegenschaften Schweiz Investment properties Switzerland Projektliegenschaften Schweiz Project properties Switzerland Renditeliegenschaften USA Investment properties USA Projektliegenschaften USA Project properties USA Total Erfolg Neubewertung von Liegenschaften Total income from revaluation of properties 4.4 Finanzaufwand Der Finanzaufwand von TCHF 2 931 setzt sich wie folgt zusammen:

31.12.2011 –321

31.12.2012 3 389

4 876

3 070

0

–100

1 611

2 600

6 166

8 959

4.4 Financial expenses Financial expenses of TCHF 2 931 break down as follows:

In TCHF Zinsen auf Hypothekardarlehen und feste Vorschüsse Interest on mortgages and fixed advances Zinsen auf Finanzverbindlichkeiten Interest on financial liabilities Zinsen auf Darlehen von Aktionären und Nahestehenden Interest on loans from shareholders and related parties Bankspesen Bank charges Total Finanzaufwand (ohne Abschreibung auf Zinsabsicherung CAP) Total financial expenses (without depreciation on CAP interest hedge)

31.12.2011 1 263

31.12.2012 1 800

196

310

333

799

15

22

1 807

2 931

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 35


4.5 Finanzertrag Dabei handelt es sich im Wesentlichen um realisierte Kursgewinne auf Terminkontrakten in US-Dollar (TCHF 365), welche im Berichtsjahr geschlossen wurden. Per 31. Dezember 2012 bestanden keine Devisenabsicherungsgeschäfte mehr, weil die Absicherung nun über die Kreditaufnahme in US-Dollar erfolgt. 4.6 Steuern Der Steueraufwand beinhaltet die laufenden sowie den latenten Steueraufwendungen. In TCHF Laufender Steueraufwand Current tax expense Latenter Steueraufwand Deferred tax expense Total Steueraufwand Total tax expense Die Gesellschaft hat keine Verlustvorträge und keine latenten Steueransprüche, deren Realisation wahrscheinlich ist. Aus diesem Grund sind keine latenten Ertragssteueransprüche aktiviert.

4.5 Financial income This predominantly relates to exchange gains realized on US dollar forward contracts (TCHF 365) which were concluded in the year under review as of December 31, 2012, there were no longer any currency hedges as hedging is now only concluded through borrowing in US dollar. 4.6 Tax Tax expense includes current and deferred tax outlay.

31.12.2011 919

31.12.2012 872

1 900

4 993

2 819

5 865

The Company has no loss carryforwards and no deferred tax assets whose realization is probable. For this reason no deferred income tax assets have been recognized.

Weitere Angaben / Further disclosures 5.1 Garantieverpflichtungen zugunsten Dritter

Garantieverpflichtungen zugunsten Dritter in TCHF Guarantees in favor of third parties in TCHF 5.2 Verpfändete oder abgetretene Aktiven

5.1 Guarantees in favor of third parties 31.12.2011 9 350

31.12.2012 0

5.2 Pledged or assigned assets

Liegenschaften (Schweiz) in TCHF Properties (Switzerland) in TCHF Grundpfand für Hypotheken Sureties for mortgages Nominalwert Schuldbriefe Nominal value of mortgage notes Kreditbeanspruchung Borrowings

31.12.2011

31.12.2012

132 988

206 679

128 407

235 247

96 832

144 470

Beteiligungen in TCHF Investments in TCHF sitEX Properties Switzerland AG sitEX Properties Switzerland AG Kreditbeanspruchung Borrowings

31.12.2011

31.12.2012

47 429

68 533

18 297

17 653

36 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012


Forderungen Abtretung sämtlicher Miet- und Pachtzinsforderungen bis zur Höhe der verfallenen und laufenden Beträge auf der Liegenschaft «Hammerstrasse / Sperrstrasse, Basel».

Receivables Assignment of all lease and rental payments up to the amount of the charges forfeited and ongoing on the property “Hammerstrasse / Sperrstrasse, Basel”.

5.3 Derivative Finanzinstrumente Am Bilanzstichtag bestanden folgende Zinsabsicherungen auf den langfristigen Finanzverbindlichkeiten:

5.3 Derivative financial instruments On the reporting date the following interest hedges were included in non-current financial liabilities:

In TCHF SWAP Neue Aargauer Bank, Aarau SWAP Neue Aargauer Bank, Aarau SWAP Neue Aargauer Bank, Aarau SWAP Neue Aargauer Bank, Aarau SWAP Basler Kantonalbank, Basel SWAP Basler Kantonalbank, Basel SWAP Basler Kantonalbank, Basel * SWAP Basler Kantonalbank, Basel * CAP Warrants Sarasin & Cie. AG, Zürich CAP Warrants Sarasin & Cie. AG, Zürich

7 540 2 753 20 000 20 000 40 000

bis / until 01.11.2030 November 1, 2030 31.03.2031 March 31, 2031 02.07.2031 July 2, 20131 31.01.2033 Jan 31, 2033 21.07.2017 July 21, 2017

in % 1,905 2,417 2,310 2,345 4,500

* Beginn mit Forward-Start 3. Januar 2013 * Begins with forward start January 3, 2013

5.4 Sonstige Angaben Auf den 1. Januar 2012 wurden die Liegenschaften sowie die damit zusammenhängenden Aktiven und Passiven von der sitEX Properties AG, Basel, durch Vermögensübertrag auf die sitEX Properties Switzerland AG übertragen. Gleichzeitig wurde die sitEX Properties ZH AG in sitEX Properties Switzerland AG umfirmiert. Die sitEX Properties AG, Basel, mutiert somit zur Holding und hat die Funktion der Dachgesellschaft inne.

5.4 Other disclosures Effective from January 1, 2012, the properties and the related assets and liabilities of sitEX Properties AG, Basel, were transferred to sitEX Properties Switzerland AG by means of an asset transfer. At the same time, sitEX Properties ZH AG was renamed sitEX Properties Switzerland AG. sitEX Properties AG, Basel, has thereby become a holding entity and acts as an umbrella company.

5.5 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Zwischen dem 31. Dezember 2012 und dem 25. April 2013 (Datum der Genehmigung der Konzernrechnung durch den Verwaltungsrat) sind keine Ereignisse eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte per 31. Dezember 2012 zur Folge haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssen.

5.5 Events after the reporting period In the period between December 31, 2012, and April 25, 2013 (date on which the financial statements were approved by the Management Board), no events occurred which would require the adjustment of the figures as of December 31, 2012, or which must be mentioned here.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 37


Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung Report of the Statutory Auditors on the Group Accounts

Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung

Report of the statutory auditor on the Report on the consolidated financial statements

An den Verwaltungsrat der sitEX Properties AG To the Board of Directors of sitEX Properties AG Auftragsgemäss haben wir als Wirtschaftsprüfer die auf den Seiten 20 bis 37 wiedergegebene Konzernrechnung der sitEX Properties AG bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung, Geldflussrechnung, Eigenkapitalnachweis und Anhang für das am 31. Dezember 2012 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung des Wirtschaftsprüfers Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards sowie den International Standards on Auditing vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

38 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012

In accordance with the terms of our engagement, we have audited the presented consolidated financial statements on pages 20 to 37 of sitEX Properties AG, which comprise the balance sheet, income statement, cash flow statement, statement of changes in equity and notes for the year ended December 31, 2012. Board of Directors’ Responsibility The Board of Directors is responsible for the preparation and fair presentation of the consolidated financial statements in accordance with Swiss GAAP FER and the requirements of Swiss law. This responsibility includes designing, implementing and maintaining an internal control system relevant to the preparation and fair presentation of consolidated financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error. The Board of Directors is further responsible for selecting and applying appropriate accounting policies and making accounting estimates that are reasonable in the circumstances. Independent Auditor’s Responsibility Our responsibility is to express an opinion on these consolidated financial statements based on our audit. We conducted our audit in accordance with Swiss law and Swiss Auditing Standards and International Standards on Auditing. Those standards require that we plan and perform the audit to obtain reasonable assurance whether the consolidated financial statements are free from material misstatement. An audit involves performing procedures to obtain audit evidence about the amounts and disclosures in the consolidated financial statements. The procedures selected depend on the auditor’s judgment, including the assessment of the risks of material misstatement of the consolidated financial statements, whether due to fraud or error. In making those risk assessments, the auditor considers the internal control system relevant to the entity’s preparation and fair presentation of the consolidated financial statements in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness of the entity’s internal control system. An audit also includes evaluating the appropriateness of the accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates made, as well as evaluating the overall presentation of the consolidated financial statements. We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis for our audit opinion.


Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2012 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER und entspricht dem schweizerischen Gesetz.

Opinion In our opinion, the consolidated financial statements for the year ended December 31, 2012, give a true and fair view of the financial position, the results of operations and the cash flows in accordance with Swiss GAAP FER and comply with Swiss law.

Deloitte AG

Erich Schärli Zugelassener Revisionsexperte Leitender Revisor Licensed Audit Expert Auditor in Charge

Basel, 8. Mai 2013 Basel, May 8, 2013

Stephan Sandmeier Zugelassener Revisionsexperte Licensed Audit Expert


Jahresrechnung der sitEX Properties AG Annual Accounts of sitEX Properties AG


Die sitEX Properties AG als Holdinggesellschaft hält drei Beteiligungen. Einerseits gehört ihr zu 100% die sitEX Properties Switzerland AG, welche ihrerseits alle Liegenschaften in der Schweiz besitzt, Anlageliegenschaften und Projektentwicklungsland. Diese Beteiligung erfuhr im Berichtsjahr die Umstrukturierung und weist am Jahresende ein Aktienkapital von CHF 21,604 Mio. aus.

As a holding company, sitEX Properties AG holds three subsidiaries. One of these involves a 100% stake in sitEX Properties Switzerland AG, which owns all properties in Switzerland, as well as all investment property and land held for development. This shareholding was restructured in the year under review and its share capital at year end amounted to CHF 21.604 million.

Anderseits gehört ihr ebenfalls zu 100% die sitEX Properties International AG, welche als Subholdinggesellchaft alle ausländischen Beteiligungen hält. Bei der «International» wurde im Berichtsjahr das Aktienkapital um CHF 4,9 Mio. auf CHF 5 Mio. erhöht. Ab 2013 wird der Verwaltungsrat dieser Tochtergesellschaft mit Alain Lachappelle (lic. iur., dipl. Steuerexperte, Partner WENGER PLATTNER) ergänzt.

The holding company also owns 100% in sitEX Properties International AG, which holds all foreign investments in its role as a sub-holding entity. In the year under review, the “International” share capital rose by CHF 4.9 million to CHF 5 million. From 2013, this subsidiary’s Board of Directors will gain a new member – namely Alain Lachappelle (lic. iur., dipl. tax expert, Partner WENGER PLATTNER).

Und wie bereits berichtet besitzt die Muttergesellschaft sitEX Properties AG 51% der Lagonda Invest AG, welche die Trägerfirma des LagondaHauses (ehemals Valora) in Muttenz ist. Auch bei dieser Beteiligungsgesellschaft wird der Verwaltungsrat erweitert; Dr. Christoph Stutz wird Einsitz nehmen.

As reported earlier, the parent sitEX Properties AG holds 51% in Lagonda Invest AG, owner of the Lagonda building (formerly Valora) in Muttenz. There will also be a new appointment to the Board of Directors of this subsidiary – Dr. Christoph Stutz will join the Board.

Den handelsrechtlichen Jahresabschluss nach OR finden Sie auf den nächsten Seiten.

The annual financial statements in accordance with the Swiss Code of Obligations can be found on the following pages.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 41


Bilanz / Balance Sheet

Bilanz in TCHF / Balance sheet in TCHF Flüssige Mittel Cash and cash equivalents Forderungen Accounts receivable Aktive Rechnungsabgrenzung Accrued revenue Umlaufvermögen Current assets Darlehen Loans Beteiligungen Investments Immobilien Properties Renditeliegenschaften Investment properties Projektliegenschaften Project properties Immaterielle Anlagen Intangible assets Anlagevermögen Non-current assets Total Aktiven Total assets Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Current financial liabilities Kurzfristige Verbindlichkeiten Current liabilities Passive Rechnungsabgrenzung und Rückstellungen Accrued expense and provisions Kurzfristiges Fremdkapital Current debt capital Hypotheken und feste Vorschüsse Mortgages and fixed advances Langfristige Finanzverbindlichkeiten Non-current financial liabilities Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Other non-current liabilities towards Beteiligungen Investments Aktionären (Wandelanleihen) Shareholders (convertible bonds) Langfristiges Fremdkapital Non-current debt capital Fremdkapital Debt capital Aktienkapital Share capital Gesetzliche Reserven Legal reserves Reserven aus Kapitaleinlagen Reserves from capital contributions Bilanzgewinn Net earnings Eigenkapital Equity Total Passiven Total equity and liabilities

42 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012

31.12.2011 1 733

31.12.2012 470

301

35

1 702

32

3 763

537

5 744

13 035

47 529

73 824

63 120

30 024

175

220

146 592

87 079

150 328

87 616

722

809

5 485

1 797

129

8 054

938

55 332

18 297

17 654

11 251

22 128

17 293

107 008

34 947

115 062

35 885

28 928

39 755

579

705

2 920

6 429

2 839

4 842

35 266

51 731

150 328

87 616


Erfolgsrechnung / Income Statement

Erfolgsrechnung in TCHF / Income statement in TCHF Ertrag aus Beteiligungen Income from investments Betriebsaufwand Operating expenses Bruttoerfolg Gross income Liegenschaftserfolg Property income Ausserordentlicher Ertrag Extraordinary income EBITDA (Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) EBITDA (earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) Abschreibungen Depreciation, amortization and impairment EBIT (Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern) EBIT (earnings before interest and taxes) Finanzaufwand Financial expenses Finanzertrag Financial income Jahreserfolg vor Steuern Net operating profit before taxation Steuern Tax Jahreserfolg Year-end results

2011 3 100

2012 2 900

–829

–363

2 271

2 537

2 584

145

4 855

2 682

–48

–71

4 807

2 611

–1 800

–1 027

13

589

3 020

2 173

–507

–44

2 513

2 129

Antrag über Verwendung des Bilanzgewinnes Proposed Appropriation of Retained Earnings

Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes Proposed appropriation of retained earnings Gewinnvortrag aus dem Vorjahr Profit brought forward from previous year Jahreserfolg Year-end results Verfügbarer Bilanzgewinn Disposable net profit Zuweisung an die gesetzlichen Reserven Allocation to statutory reserves Zur Verfügung der Generalversammlung At the disposal of the General Assembly Ausschüttung einer Dividende Dividend payout von CHF 9.00 pro dividendenberechtigte Namenaktie of CHF 9.00 per registered share entitled to dividends Vortrag auf neue Rechnungen Carried forward

2012 2 713 2 129 4 842 –107 4 735 –795

3 940

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 43


Anhang zur Jahresrechnung Notes to the Annual Accounts Anhang in TCHF / Notes to the balance sheet in TCHF 31.12.2011 Bürgschaften zugunsten Dritter Guarantees in favor of third parties Die sitEX Properties AG, Basel, garantiert für die sitEX International AG, Basel, 9 350 die vertragliche Kapitaleinlage von TUSD 5 000 an die Beteiligung Pasco Holding LLC, USA zu leisten. sitEX Properties AG, Basel, guarantees to pay, on behalf of sitEX International AG, Basel, the contractually-stipulated capital contribution of TUSD 5,000 in the investment in sitEX Pasco Holdings, LLC (USA). Verpfändete oder abgetretene Aktiven Pledged or assigned assets Liegenschaften Properties Grundpfand für Hypotheken 93 143 Real security for mortgages Nominalwert Schuldbriefe 69 707 Nominal value of promissory notes Kreditbeanspruchung 55 332 Credit utilization (borrowing) Beteiligungen Investments sitEX Properties Switzerland AG 47 429 sitEX Properties Switzerland AG Kreditbeanspruchung 18 297 Credit utilization (borrowing) Forderungen Receivables Abtretung Miet- und Pachtzinsen auf der Liegenschaft «Hammerstrasse», Basel Assignment of lease and rental payments on the property ”Hammerstrasse”, Basel Brandversicherungswert der Sachanlagen Fire insurance value of tangible fixed assets Liegenschaften 106 529 Properties Wesentliche Beteiligungen Significant investments sitEX Properties Switzerland AG, Basel 47 429 sitEX Properties Switzerland AG, Basel Halten und Verwalten von Immobilien Aktienkapital: TCHF 21 604 / Beteiligungsquote: 100% Holding and property management of real estate assets Share capital: TCHF 21,604 / Investment ratio: 100% sitEX Properties International AG, Basel 100 sitEX Properties International AG, Basel Halten und Verwalten von Immobilien Aktienkapital: TCHF 5 000 / Beteiligungsquote: 100% Holding and property management of real estate assets Share capital: TCHF 5,000 / Investment ratio: 100% Lagonda Invest AG, Binnigen – Lagonda Invest AG, Binnigen Halten und Verwalten von Immobilien Aktienkapital: TCHF 100 / Beteiligungsquote: 51% Holding and property management of real estate assets Share capital: TCHF 100 / Investment ratio: 51% Bedingte und genehmigte Kapitalerhöhung Conditional and authorized capital increase Genehmigte Kapitalerhöhung gemäss Statuten – Authorized capital increase according to statutes Bedingte Kapitalerhöhung gemäss Statuten – Conditional capital increase according to statutes

44 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012

31.12.2012

– – –

68 533 17 654

– –

68 533

5 000

291

18 900 18 900


Anhang / Notes to the balance sheet Erläuterungen zum Vorjahresvergleich Aufgrund der Vermögensübertragung auf den 1. Januar 2012 auf die sitEX Properties Switzerland AG, Basel, ist der Vorjahresvergleich nicht aussagekräftig. Es wurden alle Liegenschaften sowie damit zusammenhängende Aktiven und Passiven auf die sitEX Properties Switzerland AG übertragen. Verbuchung Dividende Am 17. April 2013 wurde anlässlich der Generalversammlung der sitEX Properties Switzerland AG, Basel, die Ausschüttung einer Dividende von CHF 2,9 Mio. beschlossen. Diese Dividende wurde in der vorliegenden Jahresrechnung bereits als Dividendenertrag verbucht. Risikobeurteilung Der Verwaltungsrat hat periodisch ausreichende Risikobeurteilungen vorgenommen und allfällige sich daraus ergebende Massnahmen abgeleitet, um zu gewährleisten, dass das Risiko einer wesentlichen Fehlaussage in der Rechnungslegung klein einzustufen ist.

Authorized capital increase according to statutes Because of the transfer of ownership on January 1, 2012, to sitEX Properties Switzerland AG, Basel, comparisons with the previous year are not meaningful. All the properties and associated assets and liabilities were transferred to sitEX Properties Switzerland AG. Dividend recognition On April 17, 2013, at the General Assembly of sitEX Properties Switzerland AG, Basel, a dividend of CHF 2.9 million was approved. This dividend has already been booked as dividend income in this year’s accounts. Risk monitoring The Board has periodically undertaken adequate risk assessments and accordingly implemented any necessary measures to ensure that the risk of material misstatements in financial reporting can be considered small.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 45


Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung Report of the Statutory Auditors to the Annual Accounts

Bericht der Revisionsstelle zur Eingeschränkten Revision

Report of the statutory auditor on the limited statutory examination

An die Generalversammlung der sitEX Properties AG, Basel

To the General Meeting of sitEX Properties AG, Basel

Als Revisionsstelle haben wir die auf den Seiten 40 bis 45 wiedergegebene Jahresrechnung (Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang) der sitEX Properties AG für das am 31. Dezember 2012 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.

As statutory auditor, we have examined the financial statements (balance sheet, income statement and notes) presented on pages 40 to 45 of sitEX Properties AG for the year ended December 31, 2012.

Für die Jahresrechnung ist der Verwaltungsrat verantwortlich, während unsere Aufgabe darin besteht, diese zu prüfen. Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Zulassung und Unabhängigkeit erfüllen. Unsere Revision erfolgte nach dem Schweizer Standard zur Eingeschränkten Revision. Danach ist diese Revision so zu planen und durchzuführen, dass wesentliche Fehlaussagen in der Jahresrechnung erkannt werden. Eine Eingeschränkte Revision umfasst hauptsächlich Befragungen und analytische Prüfungshandlungen sowie den Umständen angemessene Detailprüfungen der beim geprüften Unternehmen vorhandenen Unterlagen. Dagegen sind Prüfungen der betrieblichen Abläufe und des internen Kontrollsystems sowie Befragungen und weitere Prüfungshandlungen zur Aufdeckung deliktischer Handlungen oder anderer Gesetzesverstösse nicht Bestandteil dieser Revision. Bei unserer Revision sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen müssten, dass die Jahresrechnung sowie der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes nicht Gesetz und Statuten entsprechen.

These financial statements are the responsibility of the Board of Directors. Our responsibility is to perform a limited statutory examination on these financial statements. We confirm that we meet the licensing and independence requirements as stipulated by Swiss law. We conducted our examination in accordance with the Swiss Standard on the Limited Statutory Examination. This standard requires that we plan and perform a limited statutory examination to identify material misstatements in the financial statements. A limited statutory examination consists primarily of inquiries of company personnel and analytical procedures as well as detailed tests of company documents as considered necessary in the circumstances. However, the testing of operational processes and the internal control system, as well as inquiries and further testing procedures to detect fraud or other legal violations, are not within the scope of this examination. Based on our limited statutory examination, nothing has come to our attention that causes us to believe that the financial statements and the proposed appropriation of available earnings do not comply with Swiss law and the company’s articles of incorporation.

Deloitte AG

Erich Schärli Zugelassener Revisionsexperte Leitender Revisor Licensed Audit Expert Auditor in Charge

Basel, 8. Mai 2013 Basel, May 8, 2013

46 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012

Stephan Sandmeier Zugelassener Revisionsexperte Licensed Audit Expert


Immobilien Real Estate


Anlageobjekte / Investment Properties

Lagonda-Haus Muttenz Erwerb Acquired Standort Address Baujahr Year built Nutzfläche Useable area Nutzung Use

Neu / New

2012 Hofackerstrasse 40 4132 Muttenz 1994 46 004 m2 Büro und Gewerbe, Lagerflächen Office and commercial; warehouse/storage areas

Die auffällige Gewerbeliegenschaft liegt an verkehrstechnisch hervorragender Lage im Muttenzer Polyfeld-Industriegebiet. Der Autobahnanschluss (A2 und A3) ist in 2 Minuten erreichbar. Der Standort eignet sich für Lager-, Produktions- oder Dienstleistungsunternehmen gleichermassen. The striking commercial property is excellently located in terms of transport links in the Muttenz Polyfeld industrial area. The A2 and A3 motorways can be reached within 2 minutes. The location is equally suitable for warehousing, production and service companies.

Rheinstrasse Füllinsdorf Erwerb Acquired Standort Address Baujahr Year built Nutzfläche Useable area Nutzung Use

2011 Rheinstrasse 26 4414 Füllinsdorf 1992 1 705 m2 Geschäftshaus mit Wohnung Office building with apartment

Das markante Gewerbegebäude liegt in der Baselbieter Gemeinde Füllinsdorf mit ausgezeichneter Infrastruktur. Der Autobahnanschluss Liestal (A1) ist nur 3 Kilometer entfernt. Das Gebäude verfügt nebst Sockelgeschoss über drei Vollgeschosse sowie ein Dachgeschoss mit einer Wohnung. Parkiert wird in der grosszügigen Einstellhalle. Besucherparkplätze befinden sich direkt vor dem Haus. This striking office building, located in the municipality of Füllinsdorf in the canton of Baselland, has outstanding infrastructure. The on-ramp to the Liestal (A1) autobahn is just 3 kilometers away. In addition to the basement level, the building possesses three full stories and a penthouse floor with an apartment. Tenants can park in the spacious parking garage. Visitor parking spaces are located directly in front of the building.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 49


Josefstrasse Zürich Erwerb Acquired Standort Address Baujahr Year built Nutzung Use

2011 Josefstrasse 200/202 8005 Zürich 1990 Mehrfamilienhäuser Multifamily residence

Das Mehrfamilienhaus mit 40 Wohnungen befindet sich im aufstrebenden Zürcher Stadtkreis 5 (Zürich West). Es ist hervorragend erschlossen und verfügt über zahlreiche Infrastrukturen in nächster Gehdistanz. Das gut besonnte Objekt ist in gutem Zustand. This multifamily residential building, with 40 units, is located in the up-and-coming Stadtkreis 5 (in Zurich West). It has outstanding transportation connections, and several infrastructural amenities are located within walking distance. This property is in superb condition and enjoys excellent sun exposure.

Trillengässlein Basel Erwerb Acquired Standort Address Baujahr Year built Nutzfläche Useable area Nutzung Use

2010 Trillengässlein 2 4051 Basel 1902 726 m2 Restaurant und Wohnungen Restaurant and apartments

Für Basler braucht die Liegenschaft nicht vorgestellt zu werden. Das Trillengässlein beherbergt das legendäre Restaurant Schnabel mit einem gepflegten Gastronomieangebot. Die charmanten Altstadtwohnungen in den oberen Etagen liegen in der Fussgängerzone der malerischen Innenstadt von Basel. Residents of Basel need no introduction to this property. Trillengässlein 2 is home to the legendary Restaurant Schnabel, with a well-cultivated array of gastronomic delights. The charming old town apartments on the upper floors are located in the pedestrian zone of the picturesque city center of Basel.

50 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012


Eichwatt Regensdorf Erwerb Acquired Standort Address Baujahr Year built Nutzung Use

2011 Eichwatt 1, 3, 5, 7, 9, 11 Eichwatt 13, 15, 17, 19 8105 Regensdorf 1989 Wohnhäuser, Gewerbebauten, Hotel Residential, retail, hotel

Die Gesamtüberbauung «Eichwatt» liegt in der Gemeinde Regensdorf im Ortsteil Watt. Die Verkehrserschliessung ist mit kurzen Distanzen zu Autobahn und S-Bahnhof sehr gut. Das Gesamtensemble mit gepflegten Wohnhäusern, attraktiven Gewerbebauten und einem Hotel mit Restaurationsbetrieb erinnert in seinem Charakter an ein kleines Dorf oder eine kleine Stadt. The overall “Eichwatt” development project is situated in the Watt district of the municipality of Regensdorf. The local transportation connections are excellent, and within a short distance to the autobahn and the S-Bahn (municipal railway) train station. This collective ensemble of real estate – with well-maintained residential buildings, attractive retail structures and a hotel with restaurant – evokes the character of a small village or a little city.

Klingentalpark Basel Standort Address Baujahr Year built Nutzfläche Useable area Nutzung Use

Sperrstrasse 42/46/48 und Hammerstrasse 87/89/91 4057 Basel 1968 9 067 m2 Wohnungen, Autoeinstellhalle, Büro und Gewerbe, Restaurant und Ladenlokale Apartments, car parking garage, office and commercial, restaurant and retail shops

Das Objekt ist ein klassisches Mehrfamilienhaus aus den 60er Jahren mit einem vielfältigen Wohnungsmix. Die Wohnungen verfügen über zweckmässige Grundrisse. Das Mietangebot ist im preisgünstigen Segment positioniert, was eine gute Vermietbarkeit sicherstellt. Im Erdgeschoss befinden sich ein Restaurant und diverse Ladenlokale. Die Liegenschaft befindet sich im Baurecht. A classic multifamily building from the 1960s, this property features a diverse mix of apartment units. The units feature utilitarian floor plans. The rental price range is positioned in the affordable segment, which will ensure excellent leaseability. Located on the ground floor is a restaurant and various retail shops. The property is subject to construction rights.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 51


Renggloch Kriens Erwerb Acquired Standort Address Baujahr Year built

2010

Rengglochstrasse 19, 25a, 29 6010 Kriens Rengglochstrasse 19: 2000 Rengglochstrasse 25a: 1990 Rengglochstrasse 29: 1980 Nutzfläche Rengglochstrasse 19: 7 422 m2 Useable area Rengglochstrasse 25a + 29: 4 120 m2 Nutzung Büro und Gewerbe, Lagerflächen Use Office and commercial; warehouse/storage areas Das Objekt zeichnet sich durch einen markanten Bau mit hervorragender Visibilität aus. Die Liegenschaft verfügt über eine gute Zufahrt auf sämtliche Geschosse. Das Objekt ist gut erschlossen und alle Landesteile der Schweiz sind schnell erreichbar. Durch die Sanierung aufgrund des Brandfalls können weitere Nutzungsflächen ausgebaut und rentabilisiert werden. Der bauliche Zustand verbessert die Qualität des Bauwerks massiv. The property impresses with its distinctive construction and outstanding prominence. The building benefits from good access on all levels. The property is well served by infrastructure and all parts of Switzerland can be reached quickly. The refurbishment following the fire has added new usable area that can generate income and significant improvements have been made to the quality of the structure. Wengipark Solothurn Erwerb Acquired Standort Address Baujahr Year built Nutzfläche Useable area Nutzung Use

2010 Wengistrasse 29/31 und Segetzstrasse 3/5 4500 Solothurn 2001 5 426 m2 Wohnungen, Büro und Gewerbe, Restaurant Apartments, office, commercial, restaurant

Die Liegenschaft liegt am Rande der malerischen Altstadt von Solothurn. Der markante Bau mit Baujahr 2001 zeichnet sich durch seine gepflegte architektonische Sprache und einen modernen Innenausbau aus. Das Objekt beherbergt verschiedene prominente gewerbliche Nutzer. Die Nähe zum Stadtkern und zum Bahnhof garantiert eine hervorragende Vermietbarkeit der Wohnungen. This property is situated on the edge of the picturesque old town of Solothurn. The remarkable construction, built in 2001, is distinct for its meticulous architectural language and modern interior finishes and features. The property houses a number of prominent commercial users. Its proximity to the core of the city and to the train station ensures the outstanding leaseability of the apartments.

52 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012


Werbholle Dornach Standort Address Baujahr Year built Nutzfläche Useable area Nutzung Use

Werbholle 54 4143 Dornach 1991 1 543 m2 (Anteil sitEX im STWE und Baurecht) 1,543 m2 (sitEX shares in STWE and construction rights) Gewerbe- und Lagerflächen Commercial and warehouse areas

Die moderne Gewerbeliegenschaft zeichnet sich durch Funktionalität und klare Linienführung aus. Die Liegenschaft befindet sich in der Gemeinde Dornach im Kanton Solothurn und verfügt über eine optimale Zufahrt. Über die Baselstrasse sind die A2 und die A3 in zehn Minuten gut erreichbar. The functionality and clean lines distinguish this ultramodern commercial property. Located in the municipality of Dornach in the canton of Solothurn, the property possesses optimal accessibility. The A2 and A3 autobahns can be easily reached within ten minutes via Baselstrasse.

Keith Ewing Medical Building Orlando Erwerb Acquired Standort Address

2011 Avalon Park Nähe Orlando, FL Avalon Park In the vicinity of Orlando, Florida 2009

Baujahr Year built Nutzfläche 4 152 m2 Useable area Nutzung Klinik (Reha) im Erdgeschoss Use Arztpraxen und Büros in den Obergeschossen Clinic (rehab) on ground floor Medical practices and offices on the upper floors Das architektonisch repräsentative Objekt liegt im Herzen von Avalon Park, angrenzend an den Alafaya Trail und etwa 20 Minuten östlich von Orlando. Die Siedlung hat eine eindrückliche Entwicklungsgeschichte und trägt Schweizer Handschrift. Die Klinik ist langfristig vermietet. The architecturally prestigious property is situated in the heart of Avalon Park, adjacent to the Alafaya Trail and some 20 minutes east of Orlando. The development has an impressive history and bears Swiss hallmarks. The medical facility is occupied on a long lease.

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 53


Projektentwicklungen Real Estate Development Projects Duradero Allschwil Erwerb Acquired Standort Address Geplante Realisierung Planned realization Geplante Nutzung Planned use

2010 Bauland Baselmattweg 135 4123 Allschwil 2013/2014 Nachhaltige Wohnüberbauung Sustainable residential development

2012 wurde vom Einwohnerrat Allschwil (Parlament) mit grossem Mehr der Quartierplan genehmigt. Die Referendumsfrist verstrich kurz vor Jahresende ungenutzt, so dass die öffentliche Planauflage anschliessend erfolgen konnte. Die Genehmigung stellt einen Meilenstein dar und wird in mittelbarer Zukunft die Realisation von 29 500 m2 Bruttogeschossfläche bzw. 183 810 m3 Rauminhalt ermöglichen. Die Überbauung wird nachhaltig im Grünen erstellt werden. In 2012, the Allschwil communal council approved a land-use plan by large majority. The referendum deadline passed without a challenge shortly before the end of the year, allowing the public application for planning permission to follow. The approval represents a milestone and will enable the creation of 29,500 m2 of gross floor area, or 183,810 m3 of room volume, in the near future. The green field development will be completed sustainable.

Indian Summer Basel Erwerb Acquired Standort Address Geplante Realisierung Planned realization Geplante Nutzung Planned use

2010 Gellertstrasse 37/37a 4052 Basel Frühestens 2017 No earlier than 2017 Offen Open

Indian Summer steht für eine Projektentwicklung, die mittel- bis langfristig umgesetzt werden kann. Bis auf weiteres wurden die Räumlichkeiten der Bilingual Kids Academy zum Betrieb einer Kindertagestätte und eines Kindergartens im Sinne einer Zwischennutzung vermietet. Indian Summer represents a project development that can be implemented in the medium to long term. For the time being, the Bilingual Kids Academy accommodation is being let as a children’s day care center and kindergarten, which is considered as an interim solution.

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Town Center III Avalon Park Orlando Erwerb Acquired Standort Address

Grösse Size Zukünftige Nutzung Future use

2011 Avalon Park Nähe Orlando, FL Avalon Park In the vicinity of Orlando, Florida 7 203 m² 95 Mietwohnungen 95 rental apartments

Im Berichtsjahr wurden mit der Auswahl des Architektur- und Ingenieurbüros die Weichen für den Neubau gestellt. Auch seitens Baubewilligung und Finanzierung des Projekts konnten weitere erfolgreiche Schritte unternommen werden, so dass der Realisierung ab Sommer 2013 nichts im Wege stehen wird. The course was set for the development during the reporting year with the selection of the architects and engineers. There were also further successes in terms of planning permission and financing for the project, clearing the path for construction from summer 2013.

Avalon Park West Wesley Chapel Erwerb Acquired Standort Address

Grösse Size Nutzung Use

2011 Wesley Chapel Nähe Tampa, FL Wesley Chapel In the vicinity of Tampa, Florida 6 628 748 m² Entwicklung von ca. 3500 Wohneinheiten und eines Stadtzentrums Development of approximately 3,500 residential units and a town center

Die Erstellung von zwei Musterhäusern war entscheidend, um den Verkauf der Einfamilienhäuser zu initiieren. Verschiedene Haustypen machen das Angebot interessant und vielseitig. Die eigene HomebuildingFirma AVEX wurde mit der Bauausführung der vor Bau veräusserten Einheiten beauftragt. Avalon Park West wird in den nächsten 5 bis 7 Jahren Schritt für Schritt weiterentwickelt und auf den Markt gebracht. The construction of two show homes was essential to initiate sales of the single-family houses. A diversity of house types makes the offering varied and interesting. Our own home-building company AVEX was commissioned with the construction of the pre-sold units. Avalon Park West will be gradually developed and brought to the market over the next 5 to 7 years.

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Unternehmensportr채t Company Profile


Vision sitEX orientiert sich an folgenden vier Grundsätzen:

sitEX adheres to the following four principles:

Wertsteigerung ist unsere Stärke. sitEX schafft Werte. Dieser Fokus manifestiert sich in Strategie, Prozessen und Struktur der Immobiliengesellschaft. sitEX investiert in Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial und entwickelt ihr Immobilienportfolio mit einer langfristig ausgerichteten, wertorientierten Wachstumspolitik.

Adding-value is our strength. sitEX creates value. This focus is expressed in our strategies, processes and structures. sitEX invests in properties with a clear potential for value growth. Our portfolio horizon is long-term and we are looking for value-driven growth.

Unentwickelte Immobilien. sitEX setzt auf das Potenzial unentwickelter Immobilien und Areale. Das Unternehmen akquiriert, positioniert und entwickelt diese Objekte und profitiert von der resultierenden Wertsteigerung. Versteckte Perlen aufzuspüren, ist eine ihrer Stärken. sitEX weiss, wo sich interessante Chancen bieten, und nutzt sie konsequent durch strategische Projektentwicklung. Rasche Entscheide und schlanke Prozesse. Wer Chancen ergreifen will, muss rasch und richtig handeln. Schnelle und eingespielte Prozesse führen zu fundierten Resultaten. Innert 48 Stunden ist sitEX in der Lage, Vorentscheide über potenzielle Investments zu treffen. Dies ermöglicht, Immobilien innert kürzester Zeit zu evaluieren, prüfen und kaufen. Chancen nutzen und Werte schaffen – dafür steht sitEX. Marktkenntnisse. Die Strategie von sitEX setzt auf umfassende Marktkenntnis sowie ausgeprägte Marktnähe, in der Schweiz und mittels Partnerschaften im Ausland.

Developing undeveloped sites. sitEX invests in property and areas with upside potential. We acquire, reposition and develop these properties and benefit from the resulting value increase. Our strength lies in discovering hidden pearls. sitEX knows where to find interesting opportunities and pursues them through strategic project development. Quick decision-making processes. To seize opportunities you need to act quickly and carefully. Fast, proven processes lead to solid results. sitEX is able to make preliminary investment decisions about potential properties within 48 hours. This makes it possible for us to evaluate, confirm and purchase properties in the shortest possible time. At sitEX we are committed to creating value by never missing a good opportunity. Market knowledge. The sitEX strategy is based on in-depth knowledge and proximity to the market, both in Switzerland and through partnerships abroad. Our goal is to be listed on the stock exchange in the medium term.

sitEX hat die Ambition, sich mittelfristig an der Schweizer Börse zu kotieren.

Organisation / Organization Die sitEX Properties AG mit Sitz in Basel ist übersichtlich und kostenbewusst als Holding organisiert. Sie hat zwei Tochtergesellschaften. Einerseits befindet sich die sitEX Properties Switzerland AG und andererseits die sitEX Properties International AG, beide mit Sitz in Basel, in ihrem 100%igen Besitz. Zudem hält sie eine Quote von 51% an der Lagonda Invest AG. Der Verwaltungsrat setzte sich im Berichtsjahr aus den Personen Dr. Adriana Ospel als Präsidentin und den Mitgliedern Thomas Giese, Urs Gribi, Beat Kähli und Stephan Wegelin zusammen. Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung wird die Zuwahl von Dr. Christoph Stutz vorgeschlagen. Stephan Wegelin hat nach drei Jahren seinen Rücktritt erklärt. Die Geschäftsführung der Gesellschaften obliegt Urs Gribi im Mandatsverhältnis. Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal.

sitEX Properties AG, headquartered in Basel, Switzerland, is structured as a holding for cost efficiency and transparency. It has two whollyowned subsidiaries – sitEX Properties Switzerland AG and sitEX Properties International AG, both headquartered in Basel. In addition it holds a 51% share in Lagonda Invest AG. In the year under review the Board of Directors was composed of four individuals – Dr. Adriana Ospel as President and Thomas Giese, Urs Gribi and Stephan Wegelin as Board Members. Following the resignation of Stephan Wegelin after three years in office, the appointment of Dr. Christoph Stutz will be proposed at the Annual General Meeting. The chief executive management mandate rests upon Urs Gribi, CEO. The Company does not directly employ any staff. All real estate-related duties were placed as service contract orders with specialized and locally based companies.

Sämtliche immobilienspezifischen Aufgaben wurden als Dienstleistungsaufträge an spezialisierte und ortsansässige Unternehmen im In- und Ausland platziert.

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Facts & Figures

Name: sitEX Properties AG Geschäftszweck: Immobilien-Investment und Projektentwicklungen Business purpose: Real estate investment and project developments Gesellschaftsform: Aktiengesellschaft Corporate form: Stock corporation Sitz: Birsstrasse 320B, 4052 Basel, Schweiz Domicile: Birsstrasse 320B, 4052 Basel, Switzerland ISIN: CH0009219186 Investmentfokus: sitEX schafft Werte, indem sie auf diversifizierte Immobilienanlagen setzt, die eine nachhaltige, solide Rendite abwerfen. Dabei hält sitEX Anlageobjekte und entwickelt schwergewichtig Immobilienobjekte mit einer diversifizierten Länderstrategie – global auf drei Achsen – zur optimalen Abfederung. Aktionäre profitieren nebst einer Risikoabfederungsstrategie auch von einer unikaten Anlagesituation. Investment focus: sitEX creates value by pursuing investment in diversified real estate assets that generate sustained and solid returns. In doing so, sitEX holds and administers investment properties and develops large-scale real estate properties with a diversified country strategy involving three global axes for optimal risk mitigation. In addition to the risk reduction strategy, shareholders benefit from a unique investment situation.

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M채rkte Markets


Allgemeine Wirtschaftslage General Economic Situation Die Weltwirtschaft hat 2012 schwierige Momente erlebt. Im Vordergrund stand die Sorge um die Euroregion und ihr mögliches Auseinanderbrechen. Kritisch wurde die Situation insbesondere, als Italien und Spanien in diesen Sog gerieten und ihre Refinanzierungssätze auf über 6% anzogen. Die Investoren flohen mit ihrem Kapital überstürzt in sichere Häfen, insbesondere in den Schweizerfranken, den Dollar, das Gold, die Rohstoffe und die Immobilien. Eine Beruhigung brachten erst Statements der Notenbank, alles zu unternehmen, um die Spekulation gegen den Euro zu brechen. Damit ist das Risiko des Auseinanderfallens der Eurozone deutlich gesunken. Diese Perspektive und die global sehr expansive Geldpolitik werden für die weitere Entwicklung der europäischen Wirtschaft von zentraler Bedeutung sein. Auch die Fiskalpolitik steht weltweit mit dem Rücken zur Wand. Der Süden Europas wird in den nächsten zwei Jahren in der Rezession verharren. Dafür können die nordeuropäischen Staaten von ihrer starken Wettbewerbsposition, die sich im Laufe der Verschuldungskrise noch verbessert hat, profitieren. Insgesamt kann 2013 für Europa mit einem leicht positiven Wachstum (+0,5%) gerechnet werden. In den USA dürfte es gar bei rund 2% zu liegen kommen. Die insgesamt moderat positiven Aussichten für die Weltwirtschaft stellen gute Nachrichten für die Schweiz dar. Für die kommenden beiden Jahre wird mit höheren Wachstumsraten gerechnet. Vom positiven Marktumfeld wird vor allem der Export profitieren. Damit dürfte die sich seit einem Jahr verlangsamende Auslandnachfrage wieder etwas beleben und die Welle der Entlassungen in der Industrie abebben. Unterstützend wirken wird der durch die Notenbank stabil gehaltene CHF/Euro-Kurs. Die Entschärfung der Europroblematik, die weiterhin expansive Geldpolitik und die damit verbundenen günstigen Refinanzierungskosten werden zu einem wieder ansteigenden Wirtschaftswachstum in der Welt und ebenso in der Schweiz führen. Das leicht abgeschwächte, aber weiterhin hohe Stellenwachstum im Dienstleistungsbereich wird sich stützend auf die Nachfrage nach Büroraum auswirken.

The global economy experienced some difficult moments in 2012, with concerns about the eurozone and its possible breakup at the forefront. The situation became especially critical when Italy and Spain were sucked into the problems; their refinancing rates rose to over 6% and investors fled with their capital to safe havens – primarily Swiss francs, US dollars, gold, commodities and real estate. The situation did not calm down until the Central Bank vowed to do everything possible to put an end to speculation against the euro. This sharply decreased the risk of a eurozone breakup. This perspective, coupled with extremely expansive global monetary policy, will be critical to the future growth of the European economy. Global fiscal policy also has its back against the wall. Southern Europe is set to remain mired in recession for the next two years and this will enable the Northern European states to benefit from their strong competitive position, which improved even more in the course of the debt crisis. Slight growth (0.5%) has been forecast overall for Europe in 2013, while growth in the USA is expected to reach around 2%. The overall outlook for the global economy is moderately positive, which is good news for Switzerland. Higher growth rates have been forecast for the next two years and exports are expected to profit from this positive market backdrop. This should revive foreign demand, which has been experiencing a slowdown in the past year, as well as stemming the wave of layoffs in the industrial sector. Another supporting factor is the CHF/EUR exchange rate, kept stable by the Central Bank. The alleviation of the eurozone turbulence, the continuation of an expansive monetary policy and the associated favorable refinancing costs will lead to a return of economic growth both worldwide and in Switzerland. Jobs growth in the services sector continues to be high, albeit slightly weaker than before, and this will have an impact on demand for office space.

Renditen auf 10-jährige Staatsobligationen Returns on 10-year government bonds in % 7

USA US Treasury Bonds Europäische Union European Union Schweiz Switzerland

6 5

Quelle: Schweizerische Nationalbank, März 2013 Source: Swiss National Bank, March 2013

4 3 2 1

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 61


Immobilienmarkt Schweiz Real Estate Market, Switzerland Der Schweizer Immobilienmarkt präsentiert sich je nach Segment und geografischer Lage sehr unterschiedlich. Im Miet- und Eigentumswohnungsmarkt fanden in den Ballungszentren in den letzten Jahren beträchtliche Preissteigerungen statt. Trotz erhöhter Bautätigkeit konnte das Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt halten. Einen wesentlichen Anteil an dieser Entwicklung hatte die Zuwanderung, welche für Wohnungsknappheit in und um die Wirtschaftszentren sorgte. Die Wohnungsleerstandsziffer der Schweiz hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert und beträgt aktuell 0,94%. Dies entspricht knapp 39 000 leeren Wohneinheiten. Unterdurchschnittliche Leerstandsquoten wurden in den Kantonen Luzern (0,74%), Zürich (0,56%), Basel-Stadt (0,46%) und Basel-Landschaft (0,44%) gemessen. Eine erhöhte Leerstandsquote weist unter anderem der Kanton Solothurn auf (1,98%). Die Bautätigkeit bleibt weiterhin hoch. Im 3. Quartal 2012 wurden in der Schweiz 12 040 Wohnungen neu erstellt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht dies einem Anstieg von 4%. Ende September 2012 befanden sich 75 320 Wohnungen im Bau, was im Jahresvergleich einer Zunahme von 6% entspricht. Die Zahl der von Juli bis September 2012 baubewilligten Wohnungen nahm gegenüber dem Vorjahresquartal um 23% auf 15 690 Einheiten zu. Die Zahl der Wohnungen wuchs in den zurückliegenden Jahren schneller als die Bevölkerung. Parallel dazu war kein Anstieg der Leerstandsquote feststellbar. Die durchschnittliche Personenzahl pro bewohnte Wohnung reduziert sich und liegt bei rund 2,2 Personen. Gleichzeitig stieg die durchschnittliche Wohnfläche pro Person auf 44 m². Die Wohnungen mittlerer Grösse (3 oder 4 Zimmer) machten 2011 gut die Hälfte (54%) des Wohnungsbestandes aus; 20% waren Wohnungen mit 1 bis 2 Zimmern und 26% solche mit 5 und mehr Zimmern. Dieses Verhältnis hat sich seit 1970 kaum verändert. Im Wohnungsbau geht allerdings der Anteil der 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen zurück: 1990 machten sie 18% der neu erstellten Wohnungen aus, 2011 nur noch 14%. Im Gegensatz dazu steigt der Anteil der Neubauwohnungen mit 3 und 4 Zimmern: 1990 betrug er 54%, 2011 beinahe 60%. Kritischer stellt sich die Situation im Büroflächenmarkt dar. Das Angebot an verfügbaren Büroflächen in den 20 grössten Agglomerationen nahm 2012 gegenüber dem Vorjahr um 204 000 m2 zu und stieg auf über 1,8 Mio. m2. Die Angebotsquote erhöhte sich dadurch von 4,2% auf 4,7%. In den nächsten Jahren werden die leerstehenden Büroflächen weiter zunehmen. Motoren dieser Entwicklung sind die intensive Bautätigkeit und der Trend zu Raum- und Standortoptimierungen bei Grossunternehmen. Landesweit werden rund 700 000 m2 neue Bürofläche entstehen. In verschiedenen Schweizer Agglomerationen ist bis Ende 2014 mit einer Erhöhung der Angebotsquote auf über 7% zu rechnen.

62 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012

The Swiss real estate market displays high variability in terms of segments and geographic location. The market for residential property in urban centers has undergone substantial price increases in recent years, for both rented apartments and condominiums. Supply has been unable to keep pace with demand despite an increase in construction. Immigration has been a key factor in this trend, leading to a housing shortage in and around the economic centers. Residential vacancy rates in Switzerland remain the same as last year and are currently at 0.94%. This represents almost 39,000 vacant residential units. Below-average vacancy rates are reported in the Cantons of Lucerne (0.74%), Zurich (0.56%), Basel-Stadt (0.46%) and Basel-Landschaft (0.44%). Higher vacancy rates prevail in some areas including the Canton of Solothurn (1.98%). Construction rates continue to be high. 12,040 new apartments were built in Switzerland in the third quarter 2012; this represents an increase of 4% on the same quarter 2011. At the end of September 2012 there were 75,320 apartments under construction, an increase of 6% year-on-year. Compared to the previous year, the number of apartments with planning permission from July to September 2012 rocketed by 23% to 15,690 units. In recent years living space has grown faster than the population, although no increase in vacancy rates has been seen. The average number of occupants per apartment has fallen to around 2.2 people. At the same time the average living space per person has risen to 44 square meters. In 2011 medium-sized apartments (3 or 4 rooms) accounted for a good half (54%) of housing stock; 20% were apartments with 1 to 2 rooms and 26% with 5 or more rooms. This ratio has hardly changed since 1970. However, with regard to new construction, the proportion of apartments with 1 or 2 rooms has been falling: they accounted for 18% of new-builds in 1990 and just 14% in 2011. In contrast, the proportion of new apartments with 3 or 4 rooms has increased: they accounted for 54% in 1990, rising to almost 60% in 2011. There was a more complicated picture on the market for office space. The availability of office space in the 20 largest cities increased by 204,000 square meters against the previous year, rising to over 1.8 million square meters. The vacancy rate thereby increased from 4.2% to 4.7%. Empty office space is set to rise further in the coming years. This development is driven by intensive construction activities and the trend among large companies to optimize their space and location. Across the country around 700,000 square meters of new office space is expected to become available and in some major Swiss cities an availability increase to over 7% is likely by the end of 2014.


Diese Angebotsexpansion hat unmittelbare Auswirkungen auf den Markt für Büromietflächen: Die Preise geraten unter Druck und die Verhandlungsposition der Mieter ist stärker geworden. Parallel dazu schlägt die Entwicklung auch auf den Investitionsmarkt durch. Das Risiko von Ertragsausfällen bei Büroliegenschaften ist bereits deutlich höher als bei Wohnhäusern, und es steigt weiter. Dies wird sich in den nächsten Jahren reduzierend auf den Wert von BüroAnlageobjekten auswirken. Davon betroffen sein werden insbesondere ältere Liegenschaften und solche an suboptimalen Lagen. Die Nettorenditen für Klasse-A-Büroliegenschaften haben sich 2012 weiter gesenkt, auf 3,8%. Für Klasse-B-Objekte werden durchschnittlich 4,5% Nettorendite verlangt.

Wirtschaftsentwicklung in der Schweiz Economic development in Switzerland

This increase in availability is having a direct impact on the market for office rental space: prices are under pressure and tenants hold a stronger negotiating position. This development is also affecting the investment market. This risk of revenue losses is already markedly higher for office space than residential properties and the risk is growing. As a consequence, the value of investment property involving offices is set to fall in the coming years, particularly for older properties and those in sub-optimal locations. Net returns on Class A office properties continued to decline in 2012, falling to 3.8%. Class B properties command an average net return of 4.5%.

Immobilienpreisindizes Schweiz Real estate price indices Switzerland

in % 5

500

4 400

3 2

300 1 0

200

–1 –2

Arbeitslosenquote Unemployment rate BIP-Wachstumsrate (real) GDP growth (volume) Inflationsrate Headline inflation Quelle: OECD Economic Outlook No 92, 2013 Source: OECD Economic Outlook No 92, 2013

2010

2005

2000

1995

1990

1985

1980

1975

1970

2014

2012

2010

2008

2006

2004

100

Mietwohnungen Rental units Büroflächen Office space Gewerbeflächen Commercial/industrial space Verkaufsflächen Retail space Quelle: Schweizerische Nationalbank, 2013 Source: Swiss National Bank, 2013

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 63


Immobilienmarkt USA Real Estate Market, USA Mit der wiedererstarkenden Wirtschaft erholen sich die Gewerbeimmobilienmärkte in den Vereinigten Staaten. Im Zug der Rezession von 2009 waren die Preise dort um mehr als 30% eingebrochen. Auch das Länderrating der USA blieb nicht unbeschadet und erreicht aktuell nicht mehr den Höchstwert. Gemäss Standard & Poor’s beträgt es für die Vereinigten Staaten AA+, was folgendermassen umschrieben wird: sichere Anlage, Ausfallrisiko so gut wie vernachlässigbar, längerfristig aber etwas schwerer einzuschätzen. Nach Jahren der Krise wird in den USA nun wieder vermehrt in Immobilien investiert. Gemäss dem Handelsministerium in Washington hat die Zahl der Baugenehmigungen im Januar 2013 den höchsten Stand seit über vier Jahren erreicht. Für die Erholung am US-Häusermarkt spricht auch, dass die Zahl der Verkäufe bestehender Häuser im Januar unerwartet zulegte. Erstmals seit 2005 trug der Wohnungsbau im vergangenen Jahr wieder zum Wachstum der dortigen Volkswirtschaft bei. 2012 stieg das Transaktionsvolumen um 24% an. Seit 2012 ist zudem die Zahl der Beschäftigten im Dienstleistungsbereich am Wachsen. Mit der steigenden Zahl der Beschäftigten zieht die Nachfrage nach Büroflächen wieder deutlich an und die Leerstandsquoten sinken. Der Immobilienmarkt in den USA scheint sich insgesamt erholt zu haben, sowohl was Mietpreise als auch Leerstandsquoten betrifft. Bis 2014 wird ein ansteigendes BIP-Wachstum prognostiziert (+2,8%), wohingegen sich die Inflationsrate bei 2,0% relativ konstant hält und die Arbeitslosenquote sich auf 7,5% verringert. In Florida ist die Bevölkerung in den letzten zwei Jahren jeweils um ca. 235 000 Einwohner gewachsen und beträgt zurzeit über 19,3 Mio. Damit lag das jährliche Wachstum 2012 mit 1,22% über der durchschnittlichen Bevölkerungszunahme der USA (0,74%). Gemäss dem United States Census Bureau betrug 2012 die Wohneigentumsquote im Gebiet Orlando 68,0% und im Gebiet Tampa – St. Petersburg 67,0%. Seit 2007 ist sie in beiden Regionen leicht rückläufig. Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen beträgt in Gebiet Orlando 18,5% und in Tampa – St. Petersburg 13,0%. Die Leerstandsquote für Büroflächen hält sich in Tampa Bay seit 2010 konstant zwischen 15,5% und 16,5%. Ebenso stetig waren die durchschnittlichen Mieten für Büro-Klasse-A-Flächen (USD 23–24 pro Quadratfuss). In Washington DC sind Büroflächen rund doppelt so teuer und in New York Midtown Manhattan muss in etwa das Dreifache bezahlt werden. Die Absorption in Tampa hat sich zwar zuletzt verlangsamt, dennoch sind die Markterwartungen für 2013 positiv. Die Prime-Renditen für Büros betragen zurzeit 8,0%.

64 | sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012

The resurgent economy is leading to a recovery on the commercial real estate markets in the United States. In the course of the 2009 recession, prices crashed by more than 30%. The USA’s country rating did not emerge unscathed either and has still not returned to the highest grade. Standard & Poor’s rating for the United States is AA+, described as follows: safe investment, negligible risk of not meeting financial commitments, harder to predict in the longer term. Following on from the crisis years, the USA is once again seeing increased investment in real estate. According to the United States Department of Commerce, in January 2013 the number of planning permits reached its highest levels in over four years. Another pointer to the recovery of the housing market is the fact that sales of existing buildings rose unexpectedly in January. In recent years residential construction has been reinstated as an economic growth contributor for the first time since 2005. In 2012, transaction volumes climbed by 24%. The number of people employed in the service sector has been on the rise since 2012. Increased employment is having a sharp impact on demand for office space and causing vacancy rates to fall. The real estate market in the USA appears to have experienced a general recovery in terms of both rental prices and vacancy rates. A rise in GDP growth has been forecast until 2014 (+2.8%), with a relatively stable inflation rate of 2.0% and a decline in unemployment to 7.5%. Florida has seen its population grow in the past two years by around 235,000 residents a year and currently totals over 19.3 million. In 2012 annual growth stood at 1.22%, higher than the average population increase in the USA (0.74%). According to the United States Census Bureau, home ownership in 2012 stood at 68.0% in the Greater Orlando area and 67.0% in the Tampa – St. Petersburg area, having experienced slight decreases in both regions since 2007. The vacancy rates for rented properties were 18.5% in Orlando and 13.0% in Tampa – St. Petersburg. Vacancy rates in Tampa Bay have held steady between 15.5% and 16.5% since 2010. Average rents for Class A office space have also remained constant (USD 23–24 per square foot). Office space costs around twice as much in Washington DC, while occupants in Midtown Manhattan, New York, have to pay three times as much. Absorption in Tampa has recently slowed down; nevertheless the market expectations are positive for 2013. Prime returns on office space currently stand at 8.0%.


Im Metropolitanraum Orlando nahm die Leerstandsquote für Büroflächen seit 2010 von 15,5% auf aktuell 14,2% ab. Leicht reduziert hat sich in derselben Zeitperiode die durchschnittliche Miete für Klasse-ABüros von USD 23,14 auf USD 22,14 pro Quadratfuss. Das vergangene Jahr zeichnete sich durch eine leichte Mietpreisreduktion, mehr Absorption und kaum Leerstandsveränderungen aus. In Orlando liegen die Prime-Renditen bei 8,5%. Bei Verkaufsflächen war die Absorption seit 2011 zunehmend, währenddessen die Leerstandsquote seit 2010 von 10,1% auf 8,6% abgenommen hat. Die Mietpreise haben sich in derselben Zeitperiode im Mittel um 10% reduziert. Insgesamt ist die Marktentwicklung dennoch als positiv zu beurteilen.

Wirtschaftsentwicklung in den USA Economic development in the USA

Vacancy rates for office space in the Greater Orlando metropolitan area have decreased from 15.5% in 2010 to 14.2% today. In the same period, average rents for Class A office space have also fallen from USD 23.14 to USD 22.14 per square foot. In the past year there was a slight decrease in rental prices, greater absorption and almost no change in vacancy rates. Prime returns in Orlando are at 8.5%. Absorption has been increasing since 2011 for retail space, while vacancy rates have decreased from 10.1% to 8.6% since 2010. In the same period rental prices have fallen by 10%. Despite this, the overall development of the market is seen as positive.

Leerstandsquote Büros Vacancy rate for offices

in %

in %

10,5

20

9,0 7,5

15

6,0 4,5 10 3,0 1,5 5

0,0 –1,5 –3,0

Arbeitslosenquote Unemployment rate BIP-Wachstumsrate (real) GDP growth (volume) Inflationsrate Headline inflation

Büro Tampa Office Tampa Büro Orlando Office Orlando Detailhandel Orlando Retail Orlando

Quelle: OECD Economic Outlook No. 92, 2013 Source: OECD Economic Outlook No 92, 2013

Quelle: Colliers International, 2013 Source: Colliers International, 2013

2012

2011

2010

2014

2012

2010

2008

2006

2004

0

sitEX Properties AG Geschäftsbericht 2012 | Annual Report 2012 | 65


Immobilienmarkt Asien Real Estate Market, Asia Das auf die Immobilienwirtschaft spezialisierte Beratungsunternehmen IPD wies für Asien 2011 eine durchschnittliche Immobiliengesamtrendite (Total Return) von 8,4% aus. Die Märkte der einzelnen Länder performten dabei sehr unterschiedlich. Während in Hongkong eine Gesamtrendite von 22,3% beobachtet wurde, erreichte diese in China 18% und in Taiwan 16,4%. Mit 3,4% fiel der grosse japanische Immobilienmarkt stark ab. Grosse Unterschiede manifestierten sich 2012 auch bei den Mieten für erstklassige Büroflächen. Die höchsten Mieten wurden in Hongkong und Tokio registriert, auf dem dritten Platz folgte Singapur. In Beijing und Shanghai liessen sich beste Bürolagen für die Hälfte der Hongkonger Preise mieten. In Hauptstädten wie Manila, Jakarta, Seoul, Bangkok oder Kuala Lumpur betrugen die Mieten nur noch rund einen Viertel des kontinentalen Spitzenpreises. Am meisten neue Büroflächen wurden 2012 in der südchinesischen Metropole Guangzhou erstellt (1,8 Mio. m2), gefolgt von den indischen Grossstädten Bangalore (1,4 Mio. m2) und Delhi (1,2 Mio. m2) sowie von Chengdu in Westchina und der japanischen Hauptstadt Tokio (je 1,0 Mio. m2). Gemäss Standard & Poor’s erreichen China und Japan aktuell je ein Länderrating von AA- (sichere Anlage, Ausfallrisiko so gut wie vernachlässigbar, längerfristig aber etwas schwerer einzuschätzen) und Malaysia ein Rating von A (sichere Anlage, sofern keine unvorhergesehenen Ereignisse die Gesamtwirtschaft oder die Branche beeinträchtigen). Indien wird mit BBB- geratet (durchschnittlich gute Anlage; bei Verschlechterung der Gesamtwirtschaft ist aber mit Problemen zu rechnen) und Indonesien mit BB+ (spekulative Anlage; bei Verschlechterung der Lage ist mit Ausfällen zu rechnen). China als wichtigster Markt Innerhalb Asiens ist China mit Abstand der bedeutendste Immobilienmarkt. Gemäss PricewaterhouseCoopers (PwC, China Compass, Ausgabe Schweiz, Winter 2012/2013) wird 2015 jede zweite Wohnung der Welt im Reich der Mitte gebaut werden. Durch den kontinuierlichen Ausbau des tertiären Arbeitsmarkts wird auch die Nachfrage nach Büroflächen in den nächsten Jahren weiter steigen. PwC rechnet deshalb für internationale Investoren auf dem chinesischen Immobilienmarkt mit attraktiven Renditen. Der weitaus grösste Teil der ausländischen Direktinvestitionen in den Immobilienmarkt erfolgt in den Küstenregionen im Osten des Landes. Der Fokus liegt weiterhin auf den grossen Wirtschaftszentren wie Beijing, Shanghai, Guangzhou und Shenzhen. Immer mehr erschliessen sich die internationalen Investoren jedoch auch mittlere und kleinere Städte mit drei bis fünf Millionen Einwohnern. Die Infrastruktur ist in diesen zwar weniger entwickelt, dafür ist das Wachstumspotenzial grösser. Das chinesische Immobilienrecht wird durch eine grosse Zahl nationaler Gesetze, regionaler Verordnungen und lokaler Vorschriften der Provinzen und Städte geregelt. Nur wer sich in diesem Dickicht von regulatorischen Rahmenbedingungen zurechtfindet, wird auf dem Markt reüssieren. Zwei der zentralen staatlichen Vorgaben sind das Mietrecht und das kommunistisch geprägte Landnutzungsrecht.

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IPD, a consultancy firm specializing in real estate, has reported average total returns on real estate of 8.4% for Asia in 2011. The markets’ performance in the individual countries, however, varied greatly. While a total return of 22.3% was observed in Hong Kong, it reached 18% in China and 16.4% in Taiwan. The large Japanese real estate market took a sharp hit with just 3.4%. Pronounced differences were also apparent in 2012 in the rental rates for prime office space. The highest rents were recorded in Hong Kong and Tokyo, with Singapore coming third. The best offices in Beijing and Shanghai could be had for half the price of offices in Hong Kong. In capital cities such as Manila, Jakarta, Seoul, Bangkok and Kuala Lumpur rents only amounted to around a quarter of top prices on the continent. In 2012 the largest amount of new office space was built in South China’s metropolis Guangzhou (1.8 million square meters), followed by the major cities in India of Bangalore (1.4 million square meters) and Delhi (1.2 million square meters) as well as Chengdu in West China and Japan’s capital, Tokyo (1.0 million square meters each). Standard & Poor’s have currently assigned China and Japan a country rating of AA- (safe investment, negligible risk of not meeting financial commitments, harder to predict in the longer term) and Malaysia a rating of A (safe investment as long as no unforeseen events impact the general economy or industry). India has a rating of BBB- (adequate capacity to meet financial commitments; adverse economic conditions may cause problems), while Indonesia is BB+ (speculative investment; likely to be unable to meet financial commitments if situation worsens). Most important market: China China is the most important real estate market within Asia by a considerable margin. According to PricewaterhouseCoopers (PwC, China Compass, Swiss Edition, Winter 2012/2013), in 2015 China will be responsible for one in every two apartments built worldwide. The continuous growth in the tertiary labor market will also cause demand for office space to rise further in the coming years. PwC therefore forecasts attractive returns for international investors on the Chinese real estate market. By far the largest proportion of direct foreign investment in the real estate sector goes to the coastal regions in the east of the country. The focus continues to be on major economic centers such as Beijing, Shanghai, Guangzhou and Shenzhen. However, more and more investors are also tapping into smaller and medium cities with three to five million inhabitants. Here the infrastructure is far less developed, making the growth potential even greater. China’s real estate market is regulated by a large number of national laws, regional regulations and local requirements at province and city level. Negotiating this jungle of red tape is essential for anyone wanting to succeed on this market. Two of the key national regulations relate to rental law and communist-influenced land use rights.


Direktes Eigentum von Land kennt das chinesische Recht nicht – Eigentümer bleibt immer der Staat. Beim zugeteilten Landnutzungsrecht räumt dieser dem Nutzer ein zeitlich unbegrenztes Nutzungsrecht ein, beim überlassenen Landnutzungsrecht ist die Nutzungsdauer fix vereinbart. Für Büroimmobilien beträgt sie 40 Jahre, bei Wohnbauten 70 Jahre.

Direct ownership of land is not recognized under Chinese law – the state always retains ownership. Allocated land-use rights provide the user with land-use rights not limited for any length of time, while for transferred land-use rights a fixed period of time is agreed. This is set at 40 years for office properties and 70 years for housing.

Zu beachten sind weiter die speziellen Investmentstrukturen: Internationale Investoren sind für ein Engagement auf dem chinesischen Immobilienmarkt auf eine in China registrierte Gesellschaft (Property Company) angewiesen. Eine solche Gesellschaft kann durch einen ausländischen Investor in Eigenbesitz oder zusammen mit einem chinesischen Partner gegründet werden. Wer sich in den nächsten Jahren in China engagiert, wird zudem das Thema energieeffizientes Bauen beachten müssen. Der Staat arbeitet zurzeit an einem Standard und wird sehr wahrscheinlich energieeffizientes Bauen künftig mit finanziellen Anreizen fördern.

Attention must also be paid to the special investment structures: international investors who want to get a footing on the Chinese real estate market must do so through a property company registered in China. This type of company can be formed either with the foreign investor as sole owner or in cooperation with a Chinese partner. Another key factor in China in the coming years will be energy-efficient building – the state is currently working on a standard and it is highly likely that energy-efficient construction will be promoted through financial incentives.

Wirtschaftsentwicklung in Asien Economic development in Asia

Bevölkerungsentwicklung in Asien Population development in Asia in Mia.

in %

2,5

15 12

2,0 9 1,5

6 3

1,0

0 0,5 –3

China China Indien India Indonesien, Malaysia, Philippinen, Thailand, Vietnam Indonesia, Malaysia, Philippines, Thailand, Vietnam Japan Japan Quelle: IMF, 2013 Source: IMF, 2013

2050

2030

2010

1990

1970

2014

2012

2010

2008

2006

2004

BIP-Wachstumsrate (real) GDP growth (volume) Inflationsrate Headline inflation

1950

0,0

–6

Südliches Asien Southern Asia Afrika Africa Indien India Östliches Asien Eastern Asia China China Europa Europe Westliches Asien Western Asia Quelle: United Nations, 2013 Source: United Nations, 2013

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Corporate Governance


Allgemeines / General Remarks Wir erachten unsere Corporate Governance als die Gesamtheit der organisatorischen und inhaltlichen Ausgestaltung der Führung und Überwachung des Unternehmens. Die Corporate Governance gibt uns einen rechtlichen und faktischen Ordnungsrahmen vor, insbesondere bezüglich der Einbindung des Unternehmens in sein Umfeld. Die Corporate-Governance-Regeln sind für uns verpflichtend. We consider our corporate governance as the totality of the organization and substance of the Company’s management and supervision. Corporate governance gives us a legal and factual regulatory framework, specifically with regard to the involvement of the Company within its own environment. Corporate governance regulations and policies are mandatory for us.

Kapitalstruktur / Capital Structure Am 31. Dezember 2012 betrug das Aktienkapital CHF 39 755 250, eingeteilt in 88 345 Aktien à nominal CHF 450 pro Aktie. On December 31, 2012, share capital equaled CHF 39,755,250, divided into 88,345 bearer shares at a nominal par value of CHF 450 per share.

Rechnungslegungsstandard Accounting Standards Die Einzelabschlüsse sind nach länderspezifischen Rechnungslegungsgrundsätzen erstellt. Der Konzernabschluss wurde 2012 erstmals nach den Richtlinien nach SWISS GAAP FER erstellt. Die am 1.1.2012 erfolgte Umstrukturierung wurde in den Vorjahreswerten entsprechend abgebildet. The individual financial statements are prepared in accordance with country-specific accounting principles. For the first time in 2012 the consolidated financial statements were prepared in line with SWISS GAAP FER accounting standards. The restructuring completed on January 1, 2012, is appropriately presented in the figures from the previous years.

Aktionariat / Shareholders Die 88 345 Aktien wurden am Jahresendtag von 56 Aktionären gehalten. Der grösste Einzelaktionär hielt 12 776 Aktien (14,46%) und der kleinste Aktionär besass 1 Aktie. Die breite Streuung ist für die Entwicklung und den Ausbau der Gesellschaft von Vorteil und wird begrüsst. Ein breites Aktionariat spiegelt auch die Sympathie und Unterstützung wider. At the end of the year the 88,345 bearer shares were held by 56 shareholders. The largest individual shareholder owned 12,776 shares (14.46%), and the smallest shareholder had 1 share. The broad spread is beneficial for the development and expansion of the Company, and is welcomed by the Board. Having a diverse group of shareholders reflects the empathy and support enjoyed by the Company.

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Management

Präsidentin / President Dr. oec. publ. Adriana Ospel In dieser Funktion seit: 22.4.2010 In this office since: 04/22/2010

Adriana Ospel, Dr. oec. publ., ist verheiratet und Mutter von Zwillingen. Adriana Ospel gründete 2002 die Firma adbodmer ag. Diese ist spezialisiert auf Unternehmenstransaktionen (M&A) und Beteiligungsmanagement. Adriana Ospel ist Managing Partner. Ergänzend zum Verwaltungsratspräsidium der sitEX Properties AG ist Adriana Ospel als Vize-Präsidentin des Verwaltungsrates bei Centralway Factory (Internet-Firma) und Basler Zeitung Holding aktiv. Adriana Ospel, Dr. oec. publ. (Doctoral degree in public policy), is married and the mother of twins. In 2002 Adriana Ospel founded adbodmer ag – a firm specializing in M&A and investment management for which she is a Managing Partner. Complementing her position as President of the Board of Directors of sitEX Properties AG, Adriana Ospel is also the Vice President of the Board of Centralway Factory (an internet firm) and Basler Zeitung Holding.

Geschäftsführer / Executive officer Urs Gribi In dieser Funktion seit: 22.4.2010 In this office since: 04/22/2010 Urs Gribi ist verheiratet und Vater von drei Kindern. Als Unternehmer ist er Mitinhaber der gribi group AG und CEO der gribi theurillat AG, eines der führenden Immobiliendienstleistungsunternehmen in der Deutschschweiz. Urs Gribi war unter anderem während seiner aktiven politischen Zeit als Grossrat des Kantons Basel-Stadt in verschiedenen Gremien tätig und vertrat die Basler FDP in der kantonalen Finanzkommission. Seit 2002 ist Urs Gribi amtierender Präsident des SVIT Schweiz. Urs Gribi is married and the father of three children. As a businessman, he is the co-owner of gribi group AG and CEO of gribi theurillat AG, the leading real estate services corporation in northwest Switzerland. During his active political career as member of the cantonal parliament of Basel-Stadt, Urs Gribi was involved in various committees, and represented the Basel-branch of the FDP party on the cantonal Finance Commission. Since 2002 Urs Gribi has been the president of the Swiss Real Estate Association (SVIT).

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Verwaltungsrat / Board of Directors Dr. Adriana Ospel, erfahrene Ökonomin mit Zahlenflair und hochkarätigem Netzwerk Dr. Adriana Ospel, experienced economist with a flair for figures and a high-caliber network Urs Gribi, Immobilienfachmann, CEO der gribi theurillat AG, Präsident SVIT Schweiz Urs Gribi, real estate professional, CEO of gribi theurillat AG, President of the Swiss Real Estate Association/SVIT Thomas Giese, Unternehmer, deutscher Staatsangehöriger, lebt in Zürich Thomas Giese, entrepreneur, German citizen, resident of Zurich Beat Kähli, Unternehmer, Immobilienentwicklungen, CEO der Avalon Park Group (APG) in Orlando, Florida Beat Kähli, entrepreneur, property developer, CEO of Avalon Park Group (APG) in Orlando, Florida Stephan Wegelin, Marketing- und Kommunikationsfachmann mit Immobilienspezialisierung (bis 5. Juni 2013) Stephan Wegelin, marketing and communications professional specializing in real estate (until June 5, 2013)

Neues Mitglied des Verwaltungsrates New member of the Board of Directors Dr. Christoph Stutz In dieser Funktion seit: zur Wahl vorgeschlagen In this office since: nominated for election Dr. Christoph Stutz aus Basel ist Jurist mit Schwergewicht auf Bau- und Planungsrecht, speziell Quartierplan- respektive Bebauungsplanverfahren zur Umzonung nicht mehr zonenkonform genutzter Areale. Er bringt Erfahrungen mit aus dem öffentlichen Verkehr, dem Gesundheitswesen, der Exekutivpolitik und dem Energiesektor. Er ist vor allem in Verwaltungsräten des baunahen Gewerbes und der Energiewirtschaft engagiert. Als Stiftungsrat kultureller und sozialer Institutionen leistet er wesentliche ehrenamtliche Arbeit. Dr. Christoph Stutz from Basel is a legal practitioner who specializes in construction and planning law, specifically district planning and zoning proceedings for the rezoning of sites which no longer meet zoning requirements. He brings with him a wealth of experience in public transport, healthcare, executive policy and the energy sector. His primary activities involve positions on the Board of Directors of construction-related companies and firms in the energy industry. He undertakes important voluntary work in his role as a Board member of various cultural and social institutions.

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Revisionsstelle / Statutory Auditors Die sitEX Properties AG und ihre Schweizer Tochtergesellschaften werden durch die Deloitte AG geprüft. Zusätzlich hat der Verwaltungsrat diese Gesellschaft beauftragt, die freiwillig erstellte konsolidierte Jahresrechnung der Gesellschaft zu prüfen. sitEX Properties AG and its Swiss subsidiaries were audited by Deloitte AG. Furthermore, the Management Board has charged this company with auditing the non-obligatory consolidated financial statements.

Risikomanagement / Risk Management Der Verwaltungsrat hat das Jahr 2012 genutzt, um die Implementierung der Risikoüberwachung weiter voranzubringen. Das IKS wurde auf Objektstufe hinterfragt und im Bedarfsfall angepasst. Die periodische Überwachung erfolgte ausreichend und allfällige abgeleitete Massnahmen gewährleisten, dass das Risiko einer wesentlichen Fehlaussage als klein einzustufen ist. In 2012, the Board of Directors pushed ahead with the implementation of risk monitoring. The IKS system was applied at the property level and adjusted where necessary. Periodic monitoring is conducted to an acceptable degree and any measures derived from this action guarantee that the risk of a material misstatement can be deemed negligible.

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Immobilienbewertung / Real Estate Valuation Der Verwaltungsrat lässt alle zum Erwerb definierten Objekte in der Schweiz durch den gewählten Vertrauensschätzer, die Firma contrust finance ag, Luzern, bewerten. Der gesamte Liegenschaftsbestand wurde im Jahr 2012, vorwiegend per 31. Dezember 2012, neu bewertet. Die Bewertungen werden nach der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) erstellt. Es wird dabei ein aktueller, marktüblicher Verkehrswert ermittelt, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen ist (entspricht dem Marktwert der Liegenschaften). Die anerkannten Immobilienschätzer Peter Krummenacher und Nationalrat Dr. Pirmin Schwander zeichnen für die Mandatsbetreuung verantwortlich. Weitere detaillierte Informationen zu den Immobilienbewertungen sind dem Bericht des Schätzungsexperten zu entnehmen. Ebenfalls 2012 wurden in den USA die Grundstücke erstmals per Stichtag 31. Dezember geschätzt. Der Verwaltungsrat beauftragte für das Wertgutachten des Projekts Avalon Park West, Wesley Chapel, die Firma Property Valuation Specialists, namentlich die beiden nach US-Recht zertifizierten Schätzer John P. Barkett, MAI, FL State Cert. Gen. Appraiser (RZ2532) und Robert P. Suite, FL State Cert. Gen. Appraiser (RZ1226), welche völlig unabhängig zur sitEX oder ihren Gesellschaften stehen. Der Auftrag für die Wertgutachten der Gebäude bzw. Parzellen in Avalon Park Orlando erhielt die unabhängige Schätzungsfirma COHEN Real Estate Capital. Verantwortlich zeichnete namentlich Todd F. Cohen, FL State Cert. Gen. Appraiser (RZ2052). The Board of Directors arranges for all properties in Switzerland designated for acquisition to be appraised by the selected confidential appraiser – the firm contrust finance AG, Lucerne. The entire inventory of owned real estate assets was reappraised in 2012, predominantly per December 31, 2012. These valuations were prepared using the discounted cash flow (DCF) method. This involved determining market value of the properties, i.e. the current fair market value; this is the amount which a property would be worth in an arm’s length transaction. The renowned real estate appraisers, Peter Krummenacher and Dr. Pirmin Schwander, member of the National Parliament, were responsible for mandate management. More detailed information on real estate appraisal can be found in the Appraisal Expert Report. Real estate sites were also appraised in the USA for the first time in 2012 with the effective date December 31. The Board of Directors hired Business Property Valuation Specialists to appraise the Avalon Park West project in Wesley Chapel – specifically two appraisers certified under US law, John P. Barkett, MAI, FL State Cert. Gen. Appraiser (RZ2532) and Robert P. Suite, FL State Cert. Gen. Appraiser (RZ1226), who have absolutely no relation to sitEX or its companies. The appraisal contract for the appraisal of the buildings and parcels in Avalon Park Orlando was awarded to the independent appraisal firm COHEN Real Estate Capital, with Todd F. Cohen, FL State Cert. Gen. Appraiser (RZ2052) named as the appraiser responsible.

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Bericht des Sch채tzungsexperten Appraisal Expert Report

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