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Milano, xx gennaio 2011 Ns. Rif. 2011/0001 Spett. Compagnia di Assicurazioni S.p.A.

RELAZIONE DI PERIZIA

Assicurato Numero sinistro Data denuncia Data sinistro

BIANCHI 001 7 giugno 2005 7 aprile 2003

DESCRIZIONE DELL’EVENTO In base al contenuto degli atti trasmessi e alla ricostruzione dei fatti in essi contenuti, l’errore professionale attribuito all’Assicurato ( Prof. Dott. Bianchi - Notaio) riguarda la stipula del contratto di compravendita, registrato a Salò il 10 aprile 2003, n. 9580 Rep. n. 16124 di Raccolta. Con procura generale, conferita in data 21 marzo 2002 avanti al Notaio Rossi, la sig.ra Verdi - a causa di una dichiarata“paresi al braccio destro” - nominava quale proprio procuratore generale il sig. Neri, dichiaratosi figlio della stessa, delegandolo ad “amministrare e reggere in nome e per conto di essa mandante tutti i beni posseduti ….permutare acquistare a qualsiasi titolo e in qualunque modo beni immobili e mobili” (doc. n. 1). In data 7 aprile 2003, con rogito per Notar Bianchi, la sig. Verdi, in persona del sig. Neri, in forza della suddetta procura generale del 21 marzo 2002, vendeva allo stesso sig. Neri la nuda proprietà di un immobile posto nel Comune di Gardone Riviera (censito al N.C.E.U. foglio XY, zona c.1), al prezzo di € 99.000,00, riservandosi l’usufrutto generale vitalizio su tale unità immobiliare (doc. n. 2). Si evidenzia che nella procura generale non si rinviene alcuna specifica autorizzazione al sig. Neri di concludere contratti con se stesso. Con richiesta di risarcimento formulata in data 20 maggio 2005 nell’interesse della sig. Neri - erede della venditrice – l’avv. Gialli attribuiva alla condotta colposa dell’Assicurato, con riferimento al rogito sopra indicato, l’avvenuta stipula di un contratto con stesso, posto in essere “tra la sig. Verdi, rappresentata e difesa dal sig. Neri (dante causa) e quest’ultimo (avente causa), riservandosi di quantificare i danni subiti dalla propria Cliente in conseguenza di tale compravendita (doc. n. 3). L’Assicurato denunciava il sinistro con comunicazione inviata alla Vostra Compagnia il 7 giugno 2005, nella quale non si è esprimeva in merito alla condotta colposa attribuitagli dall’avv. Gialli (doc. n. 4). GL.EX.A. - Global Executive Advisors S.r.l. C.F. / P.I. 04006100962 R.E.A. 1718853 - Capitale Sociale 10.000€ Sede Legale: Via del Carroccio, 12 - 20123 MILANO Tel: 02.36707613 - Fax: 02.36707614 Email: mail@glexa.com - Web: www.glexa.com


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Con comunicazione inviata l’11 dicembre 2008, l’avv. Gialli, nell’integrare il contenuto della richiesta risarcitoria formulata il 20 maggio 2005, quantificava il danno subito dalla erede della sig. Verdi in € 340.500,00, oltre interessi maturati e maturandi, nonché spese legali relative alla propria prestazione professionale (doc. n. 5).

GARANZIE DI POLIZZA Polizza n.

20322008779XY

Effetto

4.12.2002

Attività garantita

L’assicurazione è prestata per la responsabilità civile derivante all’Assicurato per danni patrimoniali involontariamente cagionati a terzi nell’esercizio dell’attività professionale di Notaio, iscritto all’Albo del relativo Ordine professionale.

Inizio e termine

L’assicurazione vale per le richieste di risarcimento presentate per la prima volta all’Assicurato durante il periodo di efficacia del contratto, a condizione che tali richiesti siano conseguenti a comportamenti colposi posti in essere nello stesso periodo.

Massimale

€ 1.032.913,80. Relativamente alle perdite patrimoniali conseguenti a multe, ammende e sanzioni inflitte ai clienti dell’assicurato, l’assicurazione è prestata con un sottolimite di 1/3 del massimale di polizza.

Franchigia

In base alla Condizione Aggiuntiva B) richiamata nel frontespizio di polizza, lo scoperto è pari al 10% dell'importo di ogni sinistro, con il minimo assoluto di € 5.164,57.

Comportamento colposo

Posto in essere il 7 aprile 2003, con la stipula del contratto di compravendita registrato il successivo 10 aprile.

RAPPORTO PROFESSIONALE Conferimento incarico

Non Prodotto.

Fatture

Non Prodotte

Registro IVA

Non Prodotto

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Considerazioni in ordine a Pur in mancanza dei documenti sopra indicati, l’esistenza del rapporto professionale tra il Notaio e le parti contraenti risulta sussistenza del rapporto provata dalla copia del Rogito stipulato in data 7 aprile 2003

PROFILI DI RESPONSABILITA’ Principi normativi di riferimento

Ai sensi dell’art. 1395 c. c., è annullabile il contratto che il rappresentante conclude con stesso, in proprio o come rappresentante di un’altra parte, salvo il caso in cui il rappresentato lo abbia autorizzato specificatamente o il contenuto del contratto sia determinato in modo da escludere la possibilità di conflitto d'interessi. L’impugnazione può essere proposta soltanto dal rappresentato e la relativa azione di annullamento – ai sensi dell’art. 1442 c.c. – è esperibile nel termine prescrizionale di cinque anni. La disposizione contenuta nell’art. 1471 c.c., n. 4, contempla, tra i divieti di comprare, l’impossibilità per i mandatari, rispetto ai beni che sono stati incaricati di vendere, salvo il disposto del già citato art. 1395 c.c. L’art. 28 della legge n. 89/1913 sull’Ordinamento del Notariato prevede che il Notaio non possa ricevere atti espressamente proibiti dalla legge o manifestamente contrari al buon costume o all’ordine pubblico.

Comportamento colposo

Nella fattispecie in esame, l’errore professionale attribuito all’Assicurato consiste nella stipula di un contratto con se stesso, relativo ad una compravendita posta in essere tra la venditrice, sig. Verdi e il compratore, sig. Neri, al quale la suddetta venditrice aveva precedentemente rilasciato una procura generale. Rilevata l’avvenuta stipula del contratto con se stesso, l’erede della venditrice attribuiva alla condotta colposa del Notaio, dott. Bianchi, l’avvenuta stipula di tale contratto, posto in essere nonostante l’esistenza della procura – richiamata nel rogito – conferita dalla venditrice all’acquirente. Valutati nel complesso gli atti prodotti, sembra sussistere la condotta colposa attribuita all’Assicurato, sulla base delle seguenti circostanze: - il contratto di compravendita - stipulato tra il sig. Neri, in 3


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qualità di acquirente, e lo stesso Neri, quale procuratore della venditrice – integra la fattispecie del contratto con se stesso; nella procura rilasciata dalla sig. Verdi non si rinviene alcuna specifica autorizzazione al sig. Neri di concludere un contratto con se stesso: non si può negare, in linea teorica, la possibilità di far valere, da parte del soggetto potenzialmente leso, l’annullabilità del contratto con se stesso, considerata l’esistenza, in tale fattispecie, di un evidente conflitto di interessi (la sig. Neri è figlia della venditrice, Verdi).

Sulla base di tali considerazioni, l’Assicurato può essere ritenuto responsabile di aver rogato un contrato con se stesso, pur in mancanza di espressa procura speciale, annullabile nel termine prescrizionale di cinque anni. Nesso Causale

Per quanto sopra esposto, in linea puramente teorica, risulta provata l’esistenza del nesso causale tra la condotta professionale attribuita all'Assicurato e il danno subito dalla erede della sig. Verdi, venditrice dell’unità immobiliare. In pratica, si fa rilevare che, sulla base degli atti trasmessi, non risulta intrapresa alcuna azione civile al fine di ottenere l’annullamento del contratto con stesso, azione che avrebbe consentito di rimediare alla stipula di tale contrato, facendone venire meno gli effetti economici e giuridici. Pur senza negare l’esistenza della condotta colposa attribuita all’Assicurato, la mancata azione di annullamento fa sorgere dubbi sull’effettiva configurabilità del danno presumibilmente subito dal soggetto danneggiato, in considerazione della mancato esperimento dei rimedi giurisdizionali (annullamento dell’atto rogato conseguente ripristino dello status quo ante) ed in mancanza di prove documentali in ordine alla misura del danno asseritamente subito. Si evidenzia, inoltre, che la sig.ra Neri, in qualità di erede legittimario (figlia della sig.ra Verdi, defunta in data 29.09.2004), avrebbe ipoteticamente potuto esperire l’azione di riduzione, quale legittimario leso, far valere i suoi asseriti diritti in base agli artt. 554 e ss. c.c., con particolare riferimento all’art. 561 (restituzione degli immobili). Tuttavia, in mancanza della documentazione completa, non risulta possibile valutare l’effettiva esistenza dei presupposti per esperire vittoriosamente l’azione di riduzione (effettiva lesione della quota di legittima spettante, concorso di altri aventi diritto, esistenza di disposizioni testamentarie a favore del sig. Neri non lesive della 4


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quota riservata ai legittimari). Inoltre, può essere valorizzato un ulteriore elemento in ordine all’eventualità, ancora attuale, di procedere con l’azione di riduzione, se ne sussistono i presupposti. Infatti, nonostante gli orientamenti contrastanti in dottrina ed in giurisprudenza circa il momento in cui inizia a decorrere il termine della prescrizione, in ogni caso si tratta di un termine decennale per l’esperimento dell’azione: nel caso in esame, pur seguendo la tesi più rigorosa, peraltro ormai superata, in base all’orientamento della Suprema Corte a sezioni Unite (la decorrenza del termine è stata differita al momento dell’accettazione dell’eredità da parte del legittimario) favorevole a considerare come momento iniziale quello corrispondente all'apertura della successione (quindi dalla morte del de cuius), considerato che la sig.ra Verdi è deceduta il 29.09.2004, in linea teorica, l’erede legittimaria, potrebbe ancora agire per tutelare i propri interessi. In ogni caso, oltre alla inesistenza di prove documentali, si può sostenere che il mancato esperimento dei rimedi giudiziali neutralizza o quantomeno attenua l’ipotizzato nesso causale con il danno patrimoniale subito dalla sig.ra Neri. Definitività dell'evento dannoso

Sulla base degli atti prodotti, l’evento dannoso risulterebbe definitivo; tuttavia, non sono state fornite informazioni in ordine all’ipotetica possibilità di agire in sede contenziosa per l’eventuale riconoscimento dei diritti lesi di un legittimario.

QUANTIFICAZIONE DEL DANNO Nella richiesta di risarcimento formulata nell’interesse del soggetto asseritamene danneggiato, il danno da questi subito è stato quantificato (doc. n. 5) - pur senza fornire chiarimenti in merito ai presupposti in base ai quali si è pervenuti alla determinazione di tale valore - nell’importo di € 340.500,00. Si fa rilevare, a tal proposito, che, sulla base degli atti trasmessi, non risulta intrapresa alcuna azione legale al fine di ottenere l’annullamento del contratto con stesso. Il mancato esercizio dell’azione di annullamento - che avrebbe consentito di rimediare alla stipula di tale contratto, facendone venire meno gli effetti economici e giuridici, con conseguente eliminazione del danno lamentato dalla erede della venditrice, fa sorgere dubbi sull’effettività dell’esistenza dell’interesse ad agire e sulla effettiva misura del danno patrimoniale, peraltro presumibilmente ancora rimediabile. Sulla base di tali presupposti, pur in presenza dell’errore attribuito al notaio rogante, nessun indennizzo risulterebbe spettante. 5


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Parimenti, qualora fosse stata esperita la relativa azione, con conseguente annullamento del contratto, l’asserito danno attribuito alla condotta colposa dell’Assicurato sarebbe stato, di fatto, azzerato. Tuttavia, in relazione ad una possibile riproposizione si insistesse nella richiesta risarcitoria, soccorre valutare la fondatezza della quantificazione del danno effettuata per conto della sig. Neri, erede della venditrice. Pur senza conoscere la superficie dell’unità immobiliare acquistata dal sig. Neri, nel procedere, sulla base dei dati OMI (Osservatorio mercato immobiliare), relativi alle unità immobiliari site nel Comune di Gardone Riviera, al calcolo del valore normale di tale immobile, il relativo importo potrebbe essere stimato in circa € 470.925,00. Tuttavia, nella stima del danno causato dalla condotta colposa dell’Assicurato, si deve tener conto delle seguenti circostanze, che comportano necessariamente una riduzione del valore presunto sopra indicato: 

il corrispettivo della vendita dell’unità immobiliare risulta pari a € 99.000,00 e tale importo è comunque entrato nella disponibilità della deceduta e successivamente, in linea teorica, nell’asse ereditario a disposizione anche del legittimario danneggiato, erede della venditrice (sig.ra Verdi), senza escludere, tuttavia, la possibilità che si tratti di un valore simulato, non corrispondente all’effettivo corrispettivo;

la sig.ra Verdi - pur in età avanzata - ha ceduto la sola nuda proprietà dell’immobile, riservandosi l’usufrutto su tale unità immobiliare;

non risultano documentate eventuali proposte di acquisto in misura pari ai valori presunti di mercato; pertanto non può ritenersi pacifica l’effettiva possibilità di vendere l’immobile ad una cifra pari al valore di mercato.

Sulla base di tali considerazioni, il danno asseritamente subita dalla erede della venditrice potrebbe essere quantificato in un importo pari a circa € 240.000,00, deducendo dal valore potenziale di mercato (€ 470.925,00) l’importo pagato (€ 99.000,00), oltre un importo forfettario, valorizzando il valore dell’usufrutto, le oscillazioni di mercato e la parziale simulazione del prezzo pagabile. Considerato, tuttavia, il probabile mancato esercizio dell’azione di annullamento del contratto con se stesso, esperibile nel termine prescrizionale di cinque anni (ovvero dell’azione di riduzione nel più lungo termine decennale) – omissione che fa sorgere ragionevoli dubbi sull’effettivo interesse ad agire da parte del soggetto asseritamente danneggiato, il danno patrimoniale potrebbe essere stimato, in via meramente indicativa, in un importo pari alla metà del valore sopra indicato, € 120.000,00.

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CONSIDERAZIONI FINALI Il sinistro si riferisce al rogito per Notar Bianchi, stipulato in data 7 aprile 2003, n. X58Y Rep., n. 16124 di Raccolta, relativo alla vendita di una unita immobiliare. In base agli atti in possesso, l’asserita condotta colposa risulta posta in essere il 7 aprile 2003, in vigenza della polizza; non emergono, pertanto, elementi per contestare l’operatività della garanzia sotto il profilo temporale. Sulla base degli atti in possesso, risulta provata l’esistenza del rapporto professionale tra l’Assicurato e le parti contraenti. Allo stato, pur in presenza della condotta colposa attribuita all’Assicurato, sorgono dubbi sull’esistenza del nesso causale tra tale errore e il danno subito dall’erede della sig.ra Verdi, considerato il mancato esercizio dell’azione di annullamento del contratto, che, con il venir meno degli effetti giuridici ed economici dell’atto, avrebbe, di fatto, azzerato il danno lamentato nella richiesta di risarcimento. Sulla base di tali presupposti, nessun indennizzo risulterebbe spettante. In via meramente residuale, qualora si insistesse nella richiesta risarcitoria nella misura di € 340.500,00, considerato il valore attribuito all’unità immobiliare in base ai dati OMI (€ 470.925,00), in relazione alle considerazioni formulate in precedenza, si potrebbe ragionevolmente stimare il valore del danno potenzialmente subito in un valore pari all’incirca ad € 240.000,00 tenuto conto dei seguenti elementi:  oggetto della vendita limitato alla nuda proprietà, nonostante l’età avanzata dell’usufruttuaria, al momento della cessione, comporti un valore particolarmente elevato della nuda proprietà;  Confluenza del prezzo pagato (€ 99.000,000) nell’asse ereditario, fatta salva la problematica verifica in ordine all’eventuale simulazione del prezzo effettivamente pagato;  Mancata documentazione dell’effettivo interesse ad agire del legittimario asseritamente leso nell’attribuzione di valori e beni successori. Pertanto, nell’ipotesi residuale in cui si renda proponibile una definizione transattiva del sinistro, si potrebbe ragionevolmente stimare, in via meramente indicativa, l’importo concordabile in misura non superiore ad € 120.000,00, corrispondente alla metà del valore sopra indicato.

Allegati In allegato si trasmette copia dei seguenti documenti, anche a seguito di richiesta formulata in data 2 ottobre 2009: 1. Procura generale, conferita in data 21 marzo 2002, avanti al notaio Rossi, dalla sig. Verdi al sig. Neri; 2. Rogito per Notar Bianchi, stipulato il 7 aprile 2003, registrato a Salò il 10 aprile 2003, n. 95800 Rep., n. 16124 di Raccolta; 3. Richiesta di risarcimento formulata il 20 maggio 2005 nell’interesse della sig. Neri dall’avv. Gialli; 4. Denuncia di sinistro datata 7 giugno 2005; 5. Ulteriore richiesta di risarcimento formulata dall’avv. Gialli l’11 dicembre 2008.

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