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SPECIALE LA STAMPA / PUBLIKOMPASS MARTEDÌ 20 MARZO 2012

CASA & RISTRUTTURAZIONE I CONSIGLI PER CHI DEVE INVESTIRE E PUNTA SUL MATTONE

Acquistare e ristrutturare conviene Il bonus per chi fa interventi sulle abitazioni esistenti diventa permanente Gli immobili da ristrutturare possono essere un buon affare in sede di compravendita perché permettono di Il bonus spuntare qualche sconto. Irpef Piacciono invece di meno quelli che necessitano imporLo sconto tanti lavori di ristrutturazio- fiscale previsto ne. Sono le indicazioni che per gli emergono dallo studio Tecinterventi di nocasa sugli ultimi sei mesi ristrutturazione del 2011, una tendenza che degli immobili già si era evidenziata in pasdiventa infatti sato. «Le tipologie abitative permanente usate ma in buone condizioni hanno, ancora una volta, riscontrato un maggior interesse tra i potenziali acquirenti. Anche le tipologie da ristrutturare possono inconmila trare il favore dell'acquireneuro te soprattutto se si possono spuntare notevoli ribassi sui La cifra prezzi richiesti dai venditomassima ri. Il quartiere e il contesto prevista in cui è inserito l'immobile come sono importanti per la scelta risparmio finale dell'acquisto», dice fiscale l'analisi di Tecnocasa aggiungendo che «Continuano ad essere poco apprezzati gli appartamenti ai piani alti ma senza ascensore e quelli che necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. Su questo fronte novità importanti arrivano dal decreto salva-Italia. Il bonus Irpef del 36% previsto per gli interventi di ristrutturazione degli immobili diventa infatti permanente. Il decreto stabilisce infatti che questo bonus fiscale sulle ristrutturazioni edilizie non ha più scadenza. Una buona occasione per molte famiglie che vogliono risparmiare sui costi. Non senza soglie e tetti da valutare caso per caso. A regime anche la detrazione relativa agli interventi di ristrutturazione, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedono, entro sei mesi dalla data di termine dei lavori, alla suc-

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Case e cantieri per le vacanze

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cessiva vendita o assegnazione dell'immobile. In questi casi, l'acquirente o l'assegnatario della singola unità immobiliare potrà usufruire del bonus Irpef del 36% degli interventi eseguiti. Questo valore è pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione e,comunque, entro l'importo massimo di 48.000 euro.

Cambia poi anche la forma di comunicazione con l'abolizione dell'obbligo di invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara. Ora è sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile e, se i lavori siano stati effettuati dal detentore, gli estremi di registrazio-

ne dell'atto che permette l'utilizzo dell'unità immobiliare e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione. Il contribuente dovrà conservare ed esibire, a richiesta degli uffici finanziari, la comunicazione all'Asl, fatture e ricevute comprovanti le spese sostenute, ricevute dei bonifici di pagamento. [S. RIC.]

Con la primavera alle porte ormai il pensiero vola verso la bella stagione e alla lunghe giornate estive. Mare o montagna che sia, dunque, si avvicina il tempo del relax. Per chi vuole ristrutturare la casa delle vacanze o acquistarla può farlo scegliendo ItalCasa, azienda di Alzano Lombardo, in provincia di Bergamo. I punti di forza dell’azienda bergamasca sono: la valutazione corretta dell'immobile, alle provvigioni dovute solo ad affare concluso; dalle perizie e dal calcolo dei mutui gratuiti, alla possibilità di ottenere il miglior risultato nel minor tempo possibile. E ancora: i pagamenti in contanti, la possibilità di avere a disposizione e per ogni esigenza tecnica o consulto un numero telefonico costantemente disponibile, oltre alla gestione completa e computerizzata di atti e pratiche legali, fanno dell'ItalCasa la scelta ideale. L'azienda offre la possibilità di immobili sia in montagna che al mare. Tra le vette e i verdi pascoli del Trentino Alto Adige, della Val Scalve e della Val Serina o lungo le dorate spiagge della Sardegna. Ecco alcuni esempi. Per chi non vuole investire troppo denaro ci sono soluzioni meno costose ma altrettanto vantaggiose, come il residence affacciato sulle bellezze naturali della Costa Paradiso: 8 chilometri di scogliere rosse modellate dal vento e trasformate in curiose sculture offrono uno scenario imperdibile; per non parlare delle enormi verande di questo nuovissimo residence con piscina. A pochi minuti da qui, poi, potrete trovare la spiaggia de La Marinedda: stupenda e incastonata tra rosse rocce di granito che rendono unico questo luogo. Con poche migliaia di euro ItalCasa, grazie al Centro Turistico Italia di via Provinciale, 29, ad Alzano Lombardo (contatti allo 035.24.18.34, email: italcasa_bergamo@alice.it) offre soluzioni con camera, bagno con finestra, soggiorno con angolo cottura, climatizzazione ed ampia veranda con vista mare; c'è poi la possibilità di una soluzione diversa per chi, ad esempio, necessità di una stanza in più. Ma ci sono anche soluzioni per palati più esigenti come gli immobili delle Dune Bianche, sempre in Sardegna. In un angolo di paradiso, adagiate su una bianchissima spiaggia lambita dalle azzurre acque del mare più bello d'Italia, troverete ville uniche per regalarvi magici momenti di benessere e relax e una vacanza da sogno. Per ogni informazione è possibile visionare il sito dell'azienda: www.italcasabergamo.it.

“Tutelare l’ambiente aiuta la crescita” Parte dal Piemonte la nuova sfida dei Costruttori italiani Appello dell’Associazione Nazionale costruttori per superare il momento difficile ma anche per guardare al futuro con serenità. «Il nostro settore è nel pieno della crisi - ha dichiarato Giuseppe Provvisiero, presidente piemontese - Non vogliamo però rimanere passivi di fronte a queste difficoltà e per questo abbiamo formulato un pacchetto di proposte in grado di risollevare il settore. Per prima cosa occorre sbloccare i pagamenti e rivedere il Patto di stabilità interno. È inoltre necessario sfruttare il ruolo anticiclico dell' edilizia con investimenti in infrastrutture e con procedure in grado di agevolare l'utilizzo del partenariato pubblico

e privato. Altri aspetti chiave su cui continuare ad insistere sono la semplificazione normativa e amministrativa, l'allineamento del costo del personale e della fiscalità con quelli applicati negli altri Paesi europei, la creazione di una rete per l'internazionalizzazione attraverso 'antenne' piemontesi nei Paesi esteri, una maggiore attenzione alle piccole medie imprese e ai giovani, anche attraverso una adeguata formazione e specializzazione». sostenibilità ambientale

«In questa situazione critica la sostenibilità ambientale rappresenta un'occasione di crescita: occorre più che mai affrontare le possibili sinergie tra innovazione e sostenibilità nel settore delle costruzioni, proponendo soluzioni che rispondano alle mutate esigenze socio-economiche dei fruitori del prodotto edilizio e alle nuove sensibilità in tema di sostenibilità e di attenzione alle risorse naturali sempre più limitate».

Il territorio

«In molte parti del nostro territorio, a fronte di un decremento demografico si è paradossalmente verificato un incremento delle superfici urbanizzate. Le cause di questo fenomeno sono spesso legate alle esigenze finanziarie degli Enti locali, che utilizzano l'edificabilità dei suoli come strumento di politica di bilancio. Il patrimonio esistente è una grande risorsa oggi mal utilizzata che richiede un recupero di qualità e di funzionalità e di rendere fattibili interventi di demolizione e di sostituzione, come da tempo avviene in altri paesi europei. Stiamo portando avanti una iniziativa politica che detti i principi fondamentali in materia di governo del territorio e che favorisca la riqualificazione dei centri urbani e delle periferie, tema che riteniamo strategico per la crescita e la competitività del Paese. Occorre una cultura sistemica della trasformazione e riqualificazione urbana proiettata nel medio e lungo periodo che generi sviluppo sostenibile e coesione so-

ciale. Riteniamo pertanto che la demolizione e la ricostruzione, al posto della ristrutturazione, possa contribuire ad un minor consumo del suolo, oltreché permettere di realizzare al meglio edifici ecosostenibili e nel rispetto dei requisiti antisismici". Enti locali

«Siamo in attesa che, a garanzia della corretta applicazione del Piano Città a livello regionale, la Regione Piemonte approvi una norma, finalizzata alla razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente e alla riqualificazione di aree urbane degradate, che dovrà prevedere il riconoscimento di una volumetria premiale, l'ammissibilità di modifiche di destinazione d'uso nonché di modifiche della sagoma necessaria all'armonizzazione architettonica con gli edifici esistenti". Investimenti

Il 23,2% delle imprese ha in programma investimenti per i prossimi sei mesi: nel 13,6% dei casi si tratta esclusivamente di inve-

stimenti "immobiliari" mentre nel restante 9,6% dei casi sono previsti "solo o anche investimenti non immobiliari". Le intenzioni d'investimento riguardano una quota di aziende inferiore rispetto a sei mesi fa (25,7%), per una diminuzione della quota degli investimenti "immobiliari" (13,2% contro 17,3% nel secondo semestre 2011); quella "solo o anche non immobiliare" passa dall'8,4% di sei mesi fa al 9,6%. Occupazione

Il 30,2% delle imprese prevede una riduzione del personale mentre solo lo 0,5% intende aumentarlo; il saldo è pari a -29,7 (sei mesi fa era -25,9). Le indicazioni di riduzione riguardano tutte le classi dimensionali. Le intenzioni di ricorso a manodopera esterna peggiorano rispetto alla scorsa indagine. L'aumento è previsto dal 5,1% delle imprese e la riduzione dal 35,4%, con un saldo pari a -30,3, valore peggiore rispetto alla scorsa indagine (-23). Le difficoltà di reperimento di personale

qualificato e generico si riducono. Il problema riguarda il 18,6% delle aziende per la manodopera qualificata e il 2,3% per quella generica. Sei mesi fa le percentuali erano rispettivamente 24,1% e 5,2%. Tempi medi di pagamento

Nel secondo semestre 2011 i tempi medi di pagamento dei committenti che operano in ambito pubblico e privato sono stati in media 110 giorni, in linea con il dato del semestre precedente (110,4); i tempi medi di pagamento dei committenti pubblici passano invece da 155,5 giorni di sei mesi fa a 150. Gli indicatori relativi alle dilazioni pattuite dalle imprese con i fornitori sono rispettivamente pari a 75,3 giorni con i fornitori, 49,9 con i fornitori con posa in opera e 54,7 giorni con i noleggiatori a caldo, mentre nel semestre precedente i valori erano rispettivamente 79,5, 49,4 e 57,4 giorni. Nel corso del primo semestre del 2012 il costo effettivo del credito bancario è risultato pari al 5,9%.


Il Sole 24 Ore Sabato 17 Marzo 2012 - N. 76

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MANOVRA E MERCATI

Nove mesi per l’attuazione La bozza in 17 articoli prevede la revisione delle agevolazioni fiscali Cambiano sanzioni penali e interpelli, codificato l’abuso del diritto

Ladelegafiscale

Rivoluzione in arrivo per il reddito d’impresa Ecco la delega fiscale: Iri al posto dell’Ires, «carbon tax» sulle emissioni, sgravi Irpef finanziati dalla lotta all’evasione Marco Mobili ROMA

Ecco la delega. E con tante novità. Dall’addio all’Ires (l’imposta sul reddito delle società) chesaràsostituitadall’Iri(lanuovaimpostasulredditoimprenditoriale), alla nuova tassazione ambientale,ingrado diassicurare un doppio dividendo sia per la riduzione delle emissioni nocive sia per una redistribuzione del carico fiscale compatibile con un sviluppo sostenibile. Ci sono poi la revisione dei regimi fiscali, degli interpelli, dell’assistenza fiscale, del contenzioso, delle sanzioni penali e del catasto. Rilancio, poi, per la lotta all’evasione e all’elusione fiscale, accompagnata dal riordino delle tax expenditures. Ma soprattutto c’è la conferma che i recuperi della lotta all’evasione saranno redistribuire a chi le tasse le paga correttamente: le risorsesarannorestituiteacittadini e imprenditori onesti sotto forma di sgravi, premiando so-

prattutto quelli sottoposti a un prelievo maggiore. È quanto prevedela bozza delladelegafiscale messa a punto dal Governo Monti e presentata giovedì sera nel corso del vertice politico con i leader di Pd, Pdl e Udc. Ieri nel corso del Consiglio dei ministri è stato annunciato che il varo dei 17 articoli del provvedimento avverrà per la fine della prossima settimana. Per attuare la riforma, si legge nell’articolo 1, il Governo si concede 9 mesi di tempo per emanare uno o più decreti legislativi. Tre sono i capi: il primo èdedicatoall’equitàealla razionalità del sistema; il secondo all’evasione e all’elusione e al rapporto tra fisco e contribuenti; ilterzo rivede la tassazione in funzione della crescita dell’internazionalizzazione delle imprese e la tutela dell’ambiente. L’equità fiscale passa soprattutto per la riforma del catasto e del prelievo sugli immobili che in futuro dovrà: far riferimento

a valori medi ordinari espressi «dal mercato in un arco temporale triennale»; definire gli ambiti territoriali del mercato immobiliare; rideterminare le destinazioni d’uso catastali ordinarie e speciali; determinare il valorepatrimonialemedioordinario (per i dettagli si rinvia al servizio della pagina a fianco). Oltre al riordino delle agevolazioni e degli sconti concessi dal Fisco, la delega prevede il monitoraggio annuale dell’erosione e dell’evasione fiscale: in questo modo sarà possibile alimentare il fondo per la riduzione della pressione fiscale previsto dall’articolo 5. Nel secondo capitolosulcontrastoall’evasione fiscale viene disciplinato l’abusodel dirittoel’elusione fiscale. Saranno contrastate le pianificazioni fiscali prive di adeguate finalità economiche. Misure ad hoc saranno previste per gestire il rischio fiscale, così come la governance aziendale. In sostanza si prevede una

I pilastri della delega CATASTO Rendite meno sperequate Persuperareleattuali sperequazioniilGovernopunta allarevisionedelcatastoealla ridefinizionedeifabbricatiinbase avaloriecriteripiùaggiornati: localizzazione,qualità dell’immobileesuperficieinmetri quadrianzichéinvani.Serviràil contributodell’Agenziadel territorioedeiComuniche,con l’avventodell’Imu,hannoancora piùinteresseacollaborare.Non dovràessercil’aumentodel prelievo:lemaggiorirendite sarannocompensatedariduzioni dialiquote

ABUSO DEL DIRITTO Arriva la norma generale Traiprincipiecriteridirettivi nonpotevamancare l’appuntamentoconl’abusodel diritto.Unanormagenerale dovrebbedefinirneicontorni, unificandolaconquella dell’elusionee rendendola applicabileatuttiitributi.Tale normanondovràessere vincolatadaun’elencazione tassativadifattispecieedovrà procedereall’assimilazionetra elusioneeabuso.Inoltre,la normageneraledovrà accompagnarsianchealla fissazionediregoleprocedurali

IVA Arriva l’Iva di gruppo Sull’Ivaladelegapropone,daun lato,larazionalizzazionedei sistemispecialiinfunzionedella particolaritàdeisettoriinteressati e,dall’altro,l’introduzione dell’Ivadigruppoprevistadalla direttiva2006/112/Ce.Altempo stessovienemessaincantierela revisionediunaseriediimposte indirette:bollo,ipotecariee catastali,concessioni governative,assicurazionie intrattenimenti.Accorpandone alcune,semplificandogli adempimentierazionalizzandole aliquote

CONTROLLI Sinergia con altre banche dati Èprevista, dovepossibile,la sinergiaconaltreautorità pubblichenell’otticadi migliorarel’efficaciadelle metodologiedicontrollo.È garantitainoltrel’assoluta riservatezzanell’attivitàdi controllofinoallacompleta definizionedell’accertamento. Nelcorsodelleindagini,poi, bisognaridurrealminimogli ostacolialnormale svolgimentodell’attività economicadelcontribuente interessato

EVASIONE Misurazione e monitoraggio Ladelegaprevedela definizionediunametodologia dirilevazione, dariferireatutti itributi,basatasulconfronto deidatidicontabilitànazionale conquellidell’anagrafe tributaria.Ladelega «eventualmente»prevede l’istituzionediuna commissioneindipendente, partecipatadall’Istat eanche dall’amministrazione.Un rapportoannualeillustrerà l’andamentodell’economia sommersaefornirà unastima attendibiledell’evasione

TUTORAGGIO Revisione degli interpelli Previstalarevisionee l’ampliamentodel«tutoraggio» perattuareunamigliore assistenzaaicontribuenti,con particolareattenzioneaquellidi dimensionipiùpiccolee operanticomepersonefisiche, perl’assolvimentodegli adempimenti,la predisposizionedelle dichiarazionideiredditieperil calcolodelleimposte.Scatta purelarevisionedegliinterpelli pergarantireunamaggiore omogeneitàancheperuna miglioretutelagiurisdizionale

CARBON TAX Arriva la carbon tax Riprendendolapraticaeuropea dellegreen taxesperfinanziare losvilupposostenibile, l’Esecutivopuntaaintrodurre unacarbontaxconcui finanziarelosviluppodellefonti energeticherinnovabili.L’ideaè quelladirenderepiùpesantile acciseenergetichesui produttoridicombustibilifossili infunzionedellorocontenutodi carbonio.Ilsensoèquellodifar pagarelariduzionedelle emissionisoprattuttoai soggetticheconlaloroattività inquinanodipiù

SANZIONI Proporzionalità delle pene Sivaversounarevisionedel sistemadellesanzioni, secondocriteri di «predeterminazionee proporzionalità»rispettoalla gravitàdeicomportamenti, dandorilievoalla configurazionedelreato tributariopericomportamenti fraudolenti,simulatorio finalizzatiallacreazionee utilizzodidocumentazione falsa.Siescludela rilevanza penalepericomportamenti ascrivibiliall’elusione

FONDO IRPEF La destinazione del gettito Cosìcomeperl’evasionefiscale, ancheilfenomeno dell’erosionesaràoggetto dimonitoraggio. Come avvenuto con il rapporto sulle spese fiscali (tax expenditures) dello scorso novembre che dovrebbe rappresentare la prima esperienza in tale senso. Il gettito conseguente alla lotta all’evasione e all’erosione confluirà in un apposito Fondo strutturale, destinato ad alimentare eventuali sgravi fiscali

IRI Da Ires a Iri L’ideaèquelladisepararela tassazionedell’impresadaquella dell’imprenditore.Sostituendodi fattol’Iresconl’Iri.Insostanzasi prevedel’applicazionedella nuovaIriatutteleattivitàdi impresa(oprofessionali) laddoveilredditoche l’imprenditore(oil professionista)percepisce dall’impresa(odallostudio professionale)come remunerazionedelsuo contributolavorativoviene assoggettatoall’Irpefche mantienelasuaprogressività

SEMPLIFICAZIONI Eliminare adempimenti inutili Alfinedieliminarecomplessità superflue,èprevistauna revisionesistematicadeiregimi fiscali.Restylinganchepergli adempimenti,conparticolare riferimentoaquellichedanno luogoaduplicazionioche risultinoinutiliper l’accertamentoononconformi alregimediproporzionalità. Cambianoanchelefunzionidei sostitutid’impostaedi dichiarazione,deicentridi assistenzafiscaleedegli intermediari,con potenziamentodell’informatica

CONTENZIOSO Procedure extra-giudiziali Alfinediaccelerarele controversiedicompetenza dellecommissioni tributarie,si prevedeilricorsoaprocedure extragiudizialididefinizione dellepiccole liti.Sempre conlo stessoobiettivo,siparladi estensionedella conciliazione giudizialeallafasediappelloe algiudiziodirevocazionee, poi,dimiglioramento dell’efficienzadelle commissionitributarieedella professionalitàdeicollegi giudicanti

maggiore cooperazione tra amministrazione finanziaria e aziendeingradodiprevederesistemi aziendalistrutturati di gestione e di controllo del rischio fiscale. Ci saranno il rilancio del tutoraggioelarevisionedegliinterpelli, così da assicurare una maggiore tutela giuridica. Conl’articolo8vengonofissatiiprincipiperuna«revisionesistematica» dei regimi fiscali soprattutto nell’ottica di eliminare inutili adempimenti. La revisione riguarderà anche i compiti dei sostituti d’imposta e dei Caf . Ladelegariscriveràancheilsistemasanzionatorioeinparticolare quello penale. L’obiettivo è quello di ricalibrare le sanzioni secondocriteridipredeterminazione e proporzionalità rispetto alla gravità dei comportamenti. Sarà esclusa «la rilevanza penalepericomportamentiascrivibili all’elusione fiscale» e sarà rivisto il regime della dichiarazione infedele e del sistema sanzionatorio amministrativo.

Molto atteso dalle imprese, soprattuttoin termini dicertezza del diritto, la previsione dell’articolo 9 secondo cui la riforma porterà alla «definizione applicativa della disciplina del raddoppio dei termini». Il raddoppio dei termini si verifica soltanto in presenza di effettivo invio della denuncia dell’articolo 331 del Cpp «effettuato entro il termine correlato allo spirare del termine ordinario di decadenza». Sarà ulteriormente rafforzata l’attività conoscitiva e di controllo. In questo senso sarà potenziatalatracciabilitàdeipagamenti così come l’utilizzo della fattura elettronica. Non solo. L’accertamento sintetico ai fini Irpef avrà rilevanza anche ai fini del rispetto degli obblighi contributivi o di altre imposte in relazione all’attività svolta dal contribuente. La grande rivoluzione della delega arriva con l’addio all’Ires e l’introduzione di un’im-

TEMPI E PROCEDURE

I tempi Ilprimodei17articoliche compongonolabozzadiDdlcheIl Sole24Oreèingradodi anticipare,assegnaalGovernola delegaaemanareunoopiùdecreti legislativiperlasuaattuazione entronovemesi.Eventuali correttividovrannoarrivarenei18 mesisuccessivi

La procedura Ognidecretolegislativoemanato dalgovernodovràesserevagliato dallecompetenticommissioni parlamentaricheavranno30 giorniditempo(piùaltri10 qualoralamateriaesaminatasiadi particolarecomplessità). Incassatol’okilDlgssarà approvatoinviadefinitiva

postasulredditoimprenditoriale.In sostanza si punta a separare la tassazione dell’impresa da quella dell’imprenditore o del professionista. Ci sarà così una tassa allo stesso modo tutte le imprese (e professioni) indipendentementedallaformagiuridica (individuale, società di persone o di capitali). Particolare rilievo assumerà anche l’articolo 13 con la razionalizzazione del reddito d’impresa. In questo senso si punta alla revisione dei sistemi di deducibilità degli ammortamenti, nonchédeicostisostenutiinPaesi black list, nonché il regime delle perdite su crediti. Arriverà anche in Italia una carbon tax, il cui gettito dovrà essere utilizzato «prioritariamente per rivedere il sistema di finanziamentodellefontirinnovabili. Infine, la clausola di salvaguardia: ovvero la delega che riscriveràilnuovoFisconondovrà pesare sui conti pubblici. © RIPRODUZIONE RISERVATA


Martedì 20 Marzo 2012

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Decalogo dei notai. Oggi a regime

La conciliazione è come il rogito DI

A

ANTONIO CICCIA

ccordo di conciliazione come il rogito. Se riguarda immobili deve contenere tutti gli elementi dell’atto notarile: deve contenere l’identificazione catastale, gli estremi urbanistici e le menzioni sulla certificazione energetica; si devono assolvere le disposizioni antiriciclaggio e quelle sulle modalità di pagamento. E così via. Tutte formalità che potrebbero spingere le parti in sede di conciliazione a stipulare un più semplice e sintetico accordo obbligatorio, che le obblighi ad andare da notaio per la stipula dell’atto di trasferimento. E senza impegolarsi nella redazione di un atto complesso, che, comunque, il notaio, per ottenere la trascrizione nei registri pubblici, deve controllare da capo a piedi. Il Consiglio nazionale del notariato ha stilato un decalogo sugli accordi raggiunti al termine della procedura di mediazione disciplinata dal decreto legislativo 28/2010, che proprio oggi entra a regime, nella forma di conciliazione obbligatoria, per le controversie condominiali e risarcimenti danni da circolazione veicoli e natanti. Vediamo i punti essenziali del decalogo per la corretta stipulazione di quel particolare contratto, che è appunto l’accordo di conciliazione. Innanzi tutto l’accordo va distinto dal verbale della seduta di conciliazione, che va certificato dal conciliatore. L’accordo è, invece, l’atto nel quale le parti sottoscrivono le condizioni della composizione della lite. Le firme in calce all’accordo devono essere autenticate da un pubblico ufficiale (il notaio) ogni volta che, con l’accordo, si concludono atti soggetti a pubblicità nei pubblici registri, immobiliari e commerciali. Detto questo, il notaio deve verificare che l’accordo sia intervenuto su diritti disponibili o, comunque, su diritti che possono formare oggetto di regolamento negoziale privato o, comunque, non in violazione di norme imperative. Ad esempio un accordo di conciliazione non può avere ad oggetto diritti patrimoniali attinenti al regime della famiglia, obblighi di contribuzione o relativi ai figli o agli obblighi nascenti dal matrimonio; con la conciliazione non possono assumersi validi obblighi a donare, e non possono raggiungersi accordi in violazione al divieto dei patti successori. Un problema particolare è l’ammissibilità di un accordo conciliativo avente ad oggetto l’accertamento dell’acquisto del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento per intervenuta usucapione, e la sua trascrivibilità. Su questo ultimo aspetto si richiama la decisione del Tribunale di Roma del 22 luglio 2011, per cui non può essere trascritto l’accordo avente a oggetto l’accertamento dell’ac-

quisto del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento per intervenuta usucapione. Da ciò altra sentenza (Trib. Varese, 20/12/2011) fa discendere che, addirittura, la mediazione sull’usucapione non sia obbligatoria, ma solo facoltativa. Il notaio, poi, deve verificare il rispetto delle formalità previste dalla legge: necessità di atto pubblico con i testimoni come per le donazioni, patti di famiglia; formalità particolari in caso di parti analfabete, sorde, mute o di lingua straniera. La verifica deve riguardare la capacità delle parti e la loro legittimazione a disporre dei beni oggetto di accordo: capacità di agire, regime patrimoniale coniugale. Se, poi, interviene un rappresentante, anche per l’accordo, si deve controllare il rispetto delle norme in materia di rappresentanza volontaria, legale od organica delle parti. L’accordo non è esente, poi, dal rispetto scrupoloso di tutte le normative dettate per il bene che ne forma oggetto: ad esempio qualora con l’accordo si trasferisca o si costituisca un diritto reale su un bene immobile dovranno essere rispettate tutte le relative normative urbanistiche, catastali, fiscali. Inoltre come in ogni atto notarile le firme di tutte le parti devono essere autenticate in calce all’accordo, a margine dei fogli intermedi e degli allegati. Non basta, dunque, depositare l’accordo agli atti del notaio, a meno che il deposito avvenga ad opera di tutte le parti dell’accordo e il contenuto dell’accordo stesso sia riprodotto nel verbale notarile di deposito sottoscritto da tutte le parti. In sostanza si deve firmare davanti al notaio. Il pubblico ufficiale deve, poi, astenersi dall’autenticare accordi amichevoli in violazione di norme imperative, dell’ordine pubblico, che non abbiano ad oggetto diritti disponibili, che abbiano ad oggetto fattispecie che non possono essere oggetto di regolamentazione con atto negoziale di autonomia privata o comunque accordi invalidi. In ogni caso in cui l’accordo possa essere raggiunto con lo strumento contrattuale, ma sia carente di requisiti richiesti per la sua validità, il notaio redigerà autonomo atto di convalida o riproduttivo dell’accordo annullabile o nullo, completo di tutti i requisiti richiesti dalla legge. Il notaio deve osservare le norme in materia di conservazione degli atti a raccolta, precisandosi al riguardo che il deposito del verbale, ed allegato accordo, presso la segreteria dell’organismo di mediazione non derogano alla normativa prevista per gli atti notarili, da considerarsi comunque speciale: dunque ci saranno due depositi. Infine andranno osservati gli adempimenti fiscali e di pubblicità nei pubblici registri. ©Riproduzione riservata

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Veneto Banca S.c.p.A. è considerata, ai sensi dell’articolo 101-bis, comma 4-bis, lettera b) del Decreto Legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 soggetto che agisce di concerto con Banca Apulia S.p.A. HDI V.a.G. (HDI Versicherung auf Gegenseitigkeit, società di mutua assicurazione) è considerata, ai sensi dell’articolo 101-bis, comma 4-bis, lettera b) del Decreto Legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 soggetto che agisce di concerto con HDI Assicurazioni S.p.A. Consulenti finanziari dell’offerta

Intermediario incaricato del coordinamento della raccolta delle adesioni sul Mercato Telematico Azionario organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A.

Banca Apulia S.p.A. e HDI Assicurazioni S.p.A. (gli “Offerenti”), ai sensi dell’articolo 41, comma 6, del Regolamento adottato dalla Consob con delibera n. 11971 del 14 maggio 1999, come successivamente modificato e integrato (il “Regolamento Emittenti”), e in conformità a quanto previsto dal Paragrafo F.3 del documento di offerta pubblicato in data 27 gennaio 2012 (il “Documento di Offerta”), rendono noto che in data 16 marzo 2012 si è concluso il periodo di adesione relativo all’offerta pubblica di acquisto volontaria totalitaria (l’“Offerta”) promossa, ai sensi dell’art. 102 del Decreto Legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 (“TUF”), dagli Offerenti e avente ad oggetto n. 44.700.000 azioni ordinarie (le “Azioni”) di Apulia Prontoprestito S.p.A. (l’“Emittente” o “Apulia Prontoprestito”), rappresentative del 18,94% del capitale sociale di Apulia Prontoprestito e pari alla totalità delle azioni emesse alla data di pubblicazione del Documento di Offerta, dedotte le n. 191.300.000 azioni detenute dagli Offerenti, rappresentative complessivamente dell’81,06% del capitale sociale dell’Emittente. Alla data di chiusura dell’Offerta risultano portate in adesione complessivamente n. 21.249.667 Azioni che rappresentano il 47,538% delle Azioni oggetto dell’Offerta ed il 9,004% del capitale sociale dell’Emittente, per un controvalore complessivo di Euro 6.374.900,10. Si precisa che, nel corso del periodo di adesione all’Offerta, gli Offerenti non hanno effettuato né direttamente né indirettamente acquisti aventi ad oggetto Azioni. Il pagamento del corrispettivo dell’Offerta, pari ad Euro 0,30 per Azione (il “Corrispettivo”), avverrà in data 21 marzo 2012, data di trasferimento agli Offerenti della titolarità delle Azioni portate in adesione all’Offerta. Sommando le Azioni portate in adesione all’Offerta a quelle già possedute dagli Offerenti, questi ultimi verranno a detenere, ad esito dell’Offerta, complessive n. 212.549.667 Azioni, pari al 90,063% del capitale sociale dell’Emittente. Pertanto, poiché all’esito dell’Offerta, gli Offerenti verranno a detenere una partecipazione superiore al 90% ma inferiore al 95% del capitale sociale dell’Emittente, avendo gli Offerenti dichiarato nel Documento di Offerta l’intenzione di non ripristinare un flottante sufficiente ad assicurare il regolare andamento delle negoziazioni, ricorreranno i presupposti di legge relativi all’obbligo di acquistare, ai sensi dell’art. 108, comma 2, del TUF, (l’“Obbligo di Acquisto”) dagli azionisti dell’Emittente che ne facciano richiesta, le residue Azioni non ancora portate in adesione all’Offerta, e quindi (dedotte le complessive n. 191.300.000 Azioni già nella titolarità degli Offerenti e le n. 21.249.667 portate in adesione all’Offerta) n. 23.450.333 Azioni, pari al 9,937% del capitale sociale dell’Emittente (le “Azioni Residue”), ad un corrispettivo che verrà determinato da Consob ai sensi dell’art. 108, comma 4, del TUF. L’adempimento dell’Obbligo di Acquisto avrà luogo non appena possibile a seguito della determinazione del corrispettivo per l’adempimento dell’Obbligo di Acquisto delle Azioni Residue da parte di Consob. Con ulteriore avviso verranno fornite indicazioni sulle modalità e termini con cui gli Offerenti adempiranno l’Obbligo di Acquisto. Si fa infine, presente che Borsa Italiana S.p.A. revocherà le Azioni dalla quotazione sul Mercato Telematico Azionario organizzato e gestito dalla stessa, a decorrere dal giorno di borsa aperta successivo all’ultimo giorno di pagamento del corrispettivo dell’Obbligo di Acquisto, ovvero, al ricorrerne dei presupposti, tenuto conto dei tempi previsti per l’esercizio dell’eventuale diritto di acquisto di cui all’articolo 111 del TUF. Bari, 20 marzo 2012


Il Sole 24 Ore Domenica 18 Marzo 2012 - N. 77

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DOSSIER DELEGA FISCALE/3 IMMOBILI E ACCERTAMENTI L’ELUSIONE NON AVRÀ RILEVANZA PENALE

VERIFICHE IN AZIENDA MENO INVASIVE SINTETICO CON EFFETTO ANCHE AI FINI INPS

CONCILIAZIONE ESTESA AD APPELLO E REVISIONE

NELL’IMPRESA DEBUTTERÀ L’IRI PER I CONTRIBUENTI MINORI TASSE A FORFAIT

ARTICOLO 9 Revisionedel sistemasanzionatorio penalesecondocriteridi predeterminazioneeproporzionalità rispettoallagravitàdeicomportamenti, dandorilievoallaconfigurazionedel reatotributarioper icomportamenti fraudolenti,simulatoriofinalizzatia creazioneeutilizzodi documentazione falsa.Saràesclusalarilevanzapenale pericomportamentiascrivibili all’elusionefiscale. Possibilela riduzionedellesanzioniper lefattispecie menogravi.Sarà definitalaportata applicativadelladisciplinadel raddoppiodeitermini,in casiridotti rispettoaquelliattuali

ARTICOLO 10 Verràrafforzatol’utilizzodaparte dell’Amministrazionefinanziariadicontrolli mirati,usandoinmodoappropriatoe completoglielementicontenutinellebanche datieprevedendosinergieconaltreautorità pubblichenell’otticadimigliorarel’efficacia dellemetodologiedìcontrollo.Previsto l’obbligodigarantirel’assolutariservatezza nell’attivitàconoscitivaedicontrollofinoalla completadefinizionedell’accertamento. Inoltre,ilFiscosiimpegnaall’effettiva osservanza,nelcorsodell’attivitàdicontrollo, delprincipiodiridurrealminimogliostacolial normalesvolgimentodell’attivitàeconomica delcontribuente,garantendoinognicasoil rispettodelprincipiodiproporzionalità.Verrà

ARTICOLO 11 Ancheilcontenziosotributariocambierà parzialmentepellealfinediaccelerarela definizionedellecontroversiedi competenzadellecommissionitributarie. Lanormainquestioneprevede,conqueste finalità,diavviareprocedurestragiudiziali didefinizionedellelitidimodestaentità. Ma,soprattutto,sihainmentediestendere laconciliazionegiudizialeallafasedi appelloealgiudiziodirevisione ampliandonelaportatarispettoaquelche accadràconl’avviodellamediazione fiscale.Inoltre,l’obiettivoèun miglioramentodell’efficienza delle commissionitributarieedella professionalitàdeicollegigiudicanti

ARTICOLO 12 Sulfrontedellatassazionedeiredditi prodottidalleimpreseedailavoratori autonomisiprevedeun’impostaunica(Iri) sututtiiredditiprodottinell’eserciziodi attivitàdiimpresaodilavoroautonomo (compresiquelliprodottiinformaassociata) dagliattualisoggettipassiviIrpefoIres.In particolare,siprevedeladeducibilitàdalla nascenteimpostaunicadellesomme prelevatedall’artistaoprofessionistaedai socioassociatiovverodall’imprenditoreo daisoci,elaconcorrenzaditalisommealla formazionedeiredditocomplessivo imponibileaifiniIrpef.Pericontribuentidi minoridimensioniregimiconpagamentoa forfaitdiun’unicaimposta

IMAGOECONOMICA

rafforzatoilcontraddittorionellafasedi indagineconlasubordinazionedeisuccessivi attidiaccertamentoeliquidazione all’esaurimentodelcontraddittorio procedimentale.Èprevistaunasempre maggioretracciabilitàdeipagamentieil potenziamentodeglieffettidell’accertamento sinteticoche,salvoprovacontraria,faràsìche ilmaggiorredditoaccertatosinteticamenteai finiIrpefassumarilevanzaanchepergli obblighicontributivielealtreimposte PERMANENZA MASSIMA IN AZIENDA

30 giorni

ALIQUOTA IRES

27,5%

NUOVOCATASTOCONSALVAGUARDIA Il conto potrebbe crescere anche se una clausola ad hoc impone di impedire aggravi per i contribuenti Angelo Busani

Lariforma delCatastoè ainastri dipartenza. Il riordino collegherà i valori fiscali degli immobili a quelli di mercato: in alcuni casi, potrebbe essere a costo zero per i contribuenti in quanto è prevista una riduzione delle aliquote delle imposte sui trasferimenti in parallelo all’aumento della base imponibile catastale. È quanto emerge dalla bozza del disegno di legge delega del Governo sulla riforma del sistema fiscale che contieneanchelelineeguidaperammodernare il Catasto. L’attesa che si tratti di una riforma che non comporti un aumento del carico tributario per i cittadini sarà, probabilmente, una pia illusione: oggi i valori catastali non hanno nulla ache fare con quelli di mercato e quindi il risultato della riforma sarà quelloche tutti pagheranno in relazione al reale valore e al reale reddito dei propri immobili,senzale attualedistorsioni.Maè probabile che tutti, o quasi tutti, pagheranno di più. Il progetto del Governo è quello di abolirei "moltiplicatori"(vale adire i coefficienticheconsentonooggidicercare di"aggiornare" le rendite attribuite dal Catasto alle singole unità immobiliari), e fare in modo chelapressionefiscalesiainlineaconilreale valore del bene o la sua reale redditività, asecondadell’impostadaapplicare:unavera novità, infatti, sarà rappresentata dal fatto che il Catasto censirà sia il valore patri-

moniale che il reddito, in modo da fornire i parametridi calcolodellevarieimposte.Insomma, l’obiettivo è che la vita reale sia la protagonista del sistema della fiscalità immobiliare e che tutti i contribuenti possano avere parametri certi ed equamente determinatipervalutarelaconvenienza diacquisti e affitti. La conseguenza effettiva della riforma dovrebbe, quindi, essere la scomparsa delle sperequazioni peggiori (si veda la tabella a fianco con alcuni esempi): oggi, per esempio,in media il valoredi mercato è

LE LINEE GUIDA

Il riordino cercherà di collegare i valori fiscali degli immobili a quelli di mercato facendo leva sull’elemento reddituale e su quello patrimoniale pari a tre-quattro volte quello catastale, ma senelle cittadineminori la forbice spesso si limita alle due volte, nelle grandi città si arriva anche al record di dodici volte. Con il risultato che per l’Imu del prossimo futuro atemeredipiùsaràessere chioggihail censimento catastale meno allineato ai valori di mercato. L’attuale sistema catastale, che è datato 1939, del resto, era nato per rappresentare

nonilvaloredell’immobile, mala suaredditività. Ma nessuno ha mai considerato (o, meglio, si è fatto finta di non considerare) che la redditività è un parametro che, se nonprontamenteeregolarmenteaggiornato,invecchiarapidamente:anche larevisione che venne disposta nel 1988/89 entrò in vigore già ampiamente superata dalla realtà del mercato. E pure il sistema dei moltiplicatori si è rivelato fallimentare: non solo per determinare il valore tassabile si partiva dalla redditività dei fabbricati, che con il valore c’entra poco, ma anche si è stabilito che il parametro per agganciare rendita e valore fosse il moltiplicatore 100, una specie di numero magico che nessuno scopo raggiungeva se non quello di permettere di fare i calcoli senza la calcolatrice. Ed è proprio per questo che, nel disegno governativo, si parla ora di individuare, con la riforma del Catasto, due valori: quello reddituale (cioè il canone medio al netto delle spese) e quello patrimoniale (il prezzo di mercato). Aggiornabili con un algoritmo che consentediaveredatirivistiperiodicamente, senza lasciar passare un lasso di tempo troppo lungo. Si passa, inoltre, dal sistema antiquato del "vano", che mai il mercato ha riconosciuto valevole, a quello del metro quadrato, operazione che non è difficile da realizzare perché il Catasto già da tempo si è preparato a questo evento.

Le disparità dei valori catastali Imu ad aliquota base, in euro, per un appartamento in affitto di 100 mq in zona semicentrale e per un negozio di 10 mq in centro. Confronto tra le tre città più care d’Italia e altre località simili

CASA

NEGOZIO

VENEZIA

FIRENZE

AREZZO

1.563

969

495

ROMA

NAPOLI

MILANO

1.444

831

752

SALERNO

BARI

CATANIA

1.246

791

495

ROMA

MILANO

NAPOLI

4.057

2.582

1.448

BOLOGNA

FIRENZE

TORINO

3.459

2.219

1.476

LATINA

FOGGIA

COSENZA

3.400

1.013

474 Fonte: Elaborazione Il Sole-24 Ore del Lunedì

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Lotta all’evasione. Le nuove strategie

Abuso di diritto

Contraddittorio e tutoraggio per controlli meno aggressivi

Responsabilità L’obiettivo estensibile di collegi ai professionisti specializzati

Rilanciato il diritto penale «minimo»

Dario Deotto

Antonio Iorio

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La certezza deldiritto risulta il caposaldo delle misure in materia di contrasto all’evasione (ma non solo), contenute nella bozzadeldisegnodileggedelegadella riforma fiscale. Nella relazione viene scritto a chiare lettere: bisogna dare una maggiore certezza al sistema tributario italiano, e in questa direzione vanno le misure in materia di abuso deldiritto,dirivisitazionedelle sanzionipenali e amministrative, il migliore funzionamento del contenzioso tributario (si vedano anche gli approfondimenti a fianco).

Gli interpelli Considerando nello specifico alcune delle misure di contrasto all’evasione, vanno sottolineate quelle relative alla gestione del rischio fiscale e del tutoraggio. Tra queste, va rilevatala disposizionesullarevisione degli interpelli. Attualmente, come segnalato più voltesulSole24Ore, visonointerpelliantielusivi per questioni che non hanno nulla a che fare con l’elusione, mentre, magari, devono essere attivati interpelli ordinari per situazionicomplesse,ancheriferibilia fenomeni elusivi. Senza tener conto che vi sono interpellifacoltativi einterpelli obbligatori, per i quali occorre valutare attentamente, soprattuttosottoilprofilodelgiudiziotributario, le eventuali conseguenze derivanti dalle risposte dell’amministrazione. E proprio questi aspetti vengono colti dal disegno di legge delega, visto che si prevede la revisione degli interpelli «per garantire una maggiore omogeneità anche ai fini di una migliore tutela giurisdizionale». Tra le disposizioni relative alla gestione del rischiofiscale e del tutoraggio, si prevede, inoltre, un ampliamento di quest’ultimo, al fine di attuare una migliore assistenza ai contribuenti, in particolare alle persone fisiche. Sul punto, va rilevato che il recente decreto legge «salva Italia» (n. 201/2011) ha già in parte anticipato tale previsione, introducendo, dal 2013, il nuovo regime della trasparenza, alquale possono accedere, oltre alle persone fisiche, anche le società di persone.

Sempre tra le misure di contrasto all’evasione, c’è la revisione del sistema sanzionatorio.Traivariinterventi,vasegnalatoquello sul raddoppio dei termini di accertamento«prevedendo chetaleraddoppiosiverifichi soltanto in presenza di effettivo invio della denuncia ai sensi dell’articolo 331 del codice di procedura penale effettuato entro un termine correlato allo spirare del termine ordinario di decadenza». Inoltre, sempre tra le varie disposizioni relative alle sanzioni, viene esclusa la rilevanzapenalepericomportamentiascrivibiliall’elusione,aspettoquest’ultimomolto significativo alla luce dell’ultima giurisprudenza sul tema (Cassazione 7739/2012). Peraltro, come si è rilevato già sul Sole 24 Ore di ieri, la delega interviene anche per ri-definire i "confini" dell’elusione fiscale. In sostanza, poiché elusione e abuso del di-

c

LAPAROLA CHIAVE Tutoraggio

7 La bozza del disegno di legge delega fiscale si propone di rivedere e ampliare i confini del tutoraggio, cioè quel complesso di attività che vengono svolte da parte dell’agenzia delle Entrate a favore dei contribuenti, in rapporto diretto con loro (per esempio nel caso sia di piccoli che di grandi contribuenti). L’obiettivo è sempre quello di instaurare un rapporto che consenta di favorire l’adempimento spontaneo dei contribuenti, al di là di interventi "costrittivi". La delega punta, in particolare, ad attuare una migliore assistenza ai contribuenti, in particolare di minori dimensioni che operano come persone fisiche, per arrivare a facilitare gli adempimenti, le dichiarazioni e il calcolo delle imposte

rittosono concettiquasisovrapponibili,viene previsto che questi due concetti verranno unificati, come accade in Francia e in Germania, oltreché meglio definiti.

Contenzioso

L

Vanno sottolineate anche le misure sul rafforzamento dell’attività conoscitiva e di controllo, tra le quali spicca la rilevanza del contraddittorio. Viene stabilito che quest’ultimodeveessere rafforzatonellafase di indagine e che gli atti di accertamento devono essere subordinati allo svolgimento del contraddittorio procedimentale. Si tratta di un aspetto rilevantissimo, mutuato dalla giurisprudenza comunitaria (sentenza Sopropè e altre), che dovrebbe fare cambiare moltissime norme sull’accertamento, oggi molto spesso fondate sull’"abuso" dell’utilizzo delle presunzioni legali, basate suunfattonotostabilitodallaleggecheconsentedieffettuareautomaticamentel’accertamento. È il caso, per esempio, delle presunzioni derivanti dalle indagini finanziarie,per le quali la giurisprudenza della Corte di cassazione nega l’obbligo di attivare il contraddittorio prima dell’accertamento, creando una situazione paradossale visto che la norma stabilisce che certe movimentazioni si presumono reddito o ricavo se il contribuente non dà una certa giustificazione all’amministrazione. Ma quest’ultima non può che essere data all’ufficio dell’amministrazione finanziaria prima dell’accertamento. Una seria rivisitazione delle misure in materiadi evasione nonpuò che prevedere, come ultimo intervento, la revisione del contenzioso tributario, considerando che è il giudice in ultima istanza a decidere se c’è evasione (o elusione) o meno. Importante soprattuttoil riferimento alla«professionalità dei collegi giudicanti». Per le liti minori viene prevista la possibilità di procedure stragiudiziali. Tra queste, un "anticipo" è dato dal reclamo e della mediazione, istituti che verranno presentati ufficialmente domani dall’agenzia delle Entrate.

anuovadisposizionepercontrastare l’abusodeldiritto,cheassorbiràanche quellaantielusivavigente,saràdicarattere generaleetuteleràtuttiitributi.Saranno responsabilitutticolorochepartecipano all’operazionee,quindi,verosimilmente ancheiprofessionisti.Èquantoemerge dallaletturadeldisegnodileggedelega.La nuovanormadeveinsostanza:a)avere portatagenerale,comeormai ripetutamenteaffermatosiadallaCortedi giustiziasiadallaSupremacorte,non limitandosiquindiallesoleimpostedirette comeattualmenteprevistodall’articolo37 bisdelDpr600/73perilcontrastoai compartimentielusivi;b)riguardaretuttele condotte,probabilmentecaratterizzateda pianificazionifiscali,privedivalideragioni economiche,diversedalrisparmiofiscale, anchese,lesingoleoperazionieffettuate sonodipersélecite;c)disciplinareun efficaceespecifico confronto-contraddittoriotracontribuente eamministrazionealfinedisalvaguardarei dirittidelladifesa. Il contenuto della nuova norma dovrà essere ben ponderato in quanto, alla luce delle numerose pronunce della giurisprudenza di legittimità, anche a sezioni unite, è ormai pacifico che nel nostro ordinamento vige una generale clausola antiabuso di diretta derivazione costituzionale. Ne consegue che se il legislatore delegato non disciplinerà bene la nuova fattispecie, si rischia comunque la sovrapposizione con altre censure di tipo antiabuso, che trovano la loro fonte direttamente dalla Costituzione. Viene poi prevista l’estensione della responsabilità a chiunque partecipi all’operazione di pianificazione censurata. Tale locuzione potrebbe, verosimilmente, lasciar presagire un chiaro e diretto coinvolgimento dei professionisti e di altri soggetti terzi che, a vario titolo, partecipano e collaborano direttamente con il contribuente per l’esecuzione dell’operazione censurata.

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Il confronto

Sanzioni

L

a leggedelega prevedela revisione del contenzioso tributario per accelerarela definizione dellecontroversie. Aldi là dell’enunciazionedel principionon è ben definitocome il legislatore delegato debba intervenire. Viè, infatti, ungenerico riferimentoalla definizione delleliti di modesta entitàin via stragiudiziale ed alla estensionedella conciliazione anchealla fase diappello ed algiudizio di revocazione. Sarebbeopportuno abbandonare la sceltadel reclamo affidata all’Agenzia che rappresentaun’eccezionealle ordinarie regoleche disciplinano tutti i tipi i contenziosi: l’organoche accusaed è parte incausa è anchegiudice. La normaprevede poi un miglioramento dell’efficienzadelle commissioni tributarie edella professionalità dei giudici. La relazionesi limitaa rilevare l’opportunità di proseguirel’indirizzo ultimamente adottato dipuntaread una maggiore professionalizzazionedei collegi giudicanti ed a migliorare l’efficienza delle commissioni.Non sono noti i provvedimenti recentiche hanno puntato sullamaggiore professionalizzazionedei giudicitributaricui fa riferimento la relazione.È evidenteperò che se si continueràconl’esclusione dei professionistidai collegi - iquali obiettivamentehanno di normaun pregressopatrimonio professionale più idoneo per ricopriretale ruolorispetto,ad esempio,a chi sièinteressato soltanto di dirittopenale militare - sarà obiettivamente difficileperseguire sullavia della professionalizzazione. La delegapotrebbe essere,invece, la sede per unacompleta riorganizzazione della giustiziatributaria conla previsionedi giudicispecialisti.Al fine, poi, di ridurre i tempidelcontenzioso occorrerebbe rifletteresulla necessità del ricorso per cassazione attesoche in altriprocessi esistonosoltanto due gradi digiudizio senzalanecessitò di rivolgersi alla Supremacorte.

econdo un rituale ormai ben noto in campo penal-tributario, la legge delega prevede una revisione della normativa dei reati fiscali volta a limitare la sanzione penale alle sole fattispecie più gravi e fraudolenti. Si ripete così puntualmente quanto già avvenuto nel 2000 con il Dlgs n. 74 rispetto alla precedente legge 516/82 (Manette agli evasori). Ed ecco che, dopo aver esageratamente inasprito le sanzioni penali solo qualche mese fa (legge 148/2011), ora ci si rende conto che si stanno inutilmente intasando gli uffici giudiziari ottenendo esattamente l’effetto contrario alla ipotizzata deterrenza. Si tratterebbe solo di capire come mai le condivisibili riflessioni, ora evidenziate nel disegno di legge delega, siano sfuggite qualche mese fa. In concreto sembrerebbe che la rilevanza penale verrà attribuita alle sole violazioni connotate da fraudolenza e falsità. Dovrebbe essere radicalmente modificata, in tale contesto, l’attuale fattispecie di dichiarazione infedele, che sarà ancorata ai casi più gravi, con previsione di soglie di punibilità più alte che tengano anche conto della tipologia del contribuente e delle sue dimensioni economiche. Sono esclusi dall’ambito penale i comportamenti elusivi. Va da sé che, nel momento in cui dovessero essere modificate le attuali condotte penali in senso favorevole al contribuente, per il principio del favor rei, di fatto, si verificherebbe una depenalizzazione delle attuali fattispecie più sfavorevoli. Viene poi ricondotta a buon senso e logicità la previsione sul raddoppio dei termini di decadenza dell’azione di accertamento in presenza di notizia di reato, prevedendo che la denuncia debba essere effettuata prima dello scadere degli ordinari termini altrimenti il raddoppio non si verificherà. È poi prevista anche una revisione delle sanzioni tributarie per renderle più graduali.

A.I.

A. I.

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Sabato 17 Marzo 2012

I M P O S T E E TA S S E Da oggi le nuove regole. Stop all’autofattura dal fornitore comunitario

Iva sui servizi, si cambia Rapporti esteri, conta la fine della prestazione FRANCO RICCA

nel territorio dello stato a un soggetto passivo ivi stabilito, e l via la nuova disciplile prestazioni di servizi diverna sulle prestazioni di se da quelle di cui agli articoli servizi generiche scam7-quater e 7-quinquies, rese da biate con partner esteun soggetto passivo stabilito ri: da oggi, 17 marzo 2012, sono nel territorio dello stato ad un in vigore i criteri speciali sulla soggetto passivo che non è ivi determinazione del momenstabilito, si considerano effetto di effettuazione tuate nel momento dell’operazione nei in cui sono ultimarapporti con sogte ovvero, se di caLe modifiche L getti passivi esteri, rattere periodico o apportate nonché le particocontinuativo, alla dalla legge lari modalità di apdata di maturazio217/2011 plicazione dell’Iva ne dei corrispettivi. alle norme alle prestazioni riSe anteriormente del 1972 cevute da fornitori al verificarsi decomunitari. Questo gli eventi indicati per effetto delle monel primo periodo l difiche che l’art. 8 della legge è pagato in tutto o in parte il n. 217/2011 ha apportato alle corrispettivo, la prestazione di disposizioni del dpr 633/72, servizi si intende effettuata, lifondamentalmente al fine di remitatamente all’importo pagacepire la direttiva comunitaria to, alla data del pagamento. Le 2008/117/CE, ma andando oltre stesse prestazioni, se effettuate quanto necessario allo scopo. in modo continuativo nell’arco di Momento di effettuazione un periodo superiore a un anno delle prestazioni. A partire da e se non comportano pagamenti oggi, diventa operativa la modianche parziali nel medesimo pefica apportata all’art. 6 del dpr riodo, si considerano effettuate al 633/72, nel quale la legge n. termine di ciascun anno solare 217/2011 ha aggiunto un comfino all’ultimazione delle prestama finale che stabilisce che «in zioni medesime». Pertanto, per le deroga al terzo e al quarto comprestazioni generiche scambiate ma, le prestazioni di servizi di con soggetti esteri, da oggi il mocui all’articolo 7-ter, rese da un mento di effettuazione è: soggetto passivo non stabilito - la data di ultimazione del serDI

A

vizio, ovvero - la data di maturazione dei corrispettivi, qualora si tratti di prestazioni continuative o periodiche, ovvero - il 31 dicembre di ciascun anno, se si tratta di prestazioni continuative di durata ultrannuale che non prevedono pagamenti nel corso del periodo. In ogni caso, l’eventuale pagamento, anche parziale, del corrispettivo anteriormente al verificarsi dei predetti eventi comporta l’effettuazione della prestazione, limitatamente all’importo pagato; non è rilevante, invece, l’eventuale emissione anticipata della fattura in assenza degli eventi prima menzionati (ultimazione, maturazione, scadenza dell’anno, pagamento). Si deve sottolineare che le modifiche riguardano soltanto le prestazioni di servizi cosiddette «generiche» (quelle, cioè, alle quali si applica la regola generale di territorialità basata sul domicilio del committente) che siano scambiate fra un soggetto passivo nazionale e un soggetto passivo estero (comunitario o non comunitario, anche se la direttiva consentiva di limitare l’efficacia ai rapporti Ue). Al di fuori di tale ambito, dunque, non cambia nulla, per cui, ad esempio, tutte le prestazioni di

servizi scambiate fra soggetti passivi nazionali si considerano effettuate al momento del pagamento del corrispettivo. Applicazione dell’Iva sulle forniture Ue. Sempre a partire dalle operazioni effettuate da oggi, la legge n. 217/2011 ha modificato l’art. 17, secondo comma, del dpr n. 633/72, prevedendo che «nel caso delle prestazioni di servizi di cui all’articolo 7-ter rese da un soggetto passivo stabilito in un altro stato membro dell’Unione, il committente adempie gli obblighi di fatturazione e di registrazione secondo le disposizioni degli artt. 46 e 47 del decreto legge 30 agosto 1993, n. 331». Pertanto, il committente nazionale che riceve servizi generici da fornitori Ue, per assolvere l’imposta non deve emettere l’autofattura, ma deve integrare la fattura del fornitore comunitario, seguendo le stesse regole (termini e modalità) previste per gli acquisti intracomunitari dagli artt. 46 e 47 del dl n. 331/93. Soltanto nel caso in cui non si riceva la fattura del fornitore entro il mese successivo a quello di effettuazione dell’operazione si dovrà emettere, entro il mese seguente, autofattura in unico esemplare. © Riproduzione riservata

DELEGA FISCALE/ Provvedimento in dirittura al prossimo Consiglio dei ministri

Abitazioni e uffici saranno misurati non solo in metri ma anche in vani DI

GIOVANNI GALLI

A

bitazioni e uffici saranno misurati non più solo in metri quadrati ma anche in vani e le tasse si pagheranno non solo sulla base del valore patrimoniale dell’immobile ma anche considerando le spese di gestione e di manutenzione. Il governo è al lavoro sulla delega fiscale che dovrebbe approdare in Consiglio dei Ministri la settimana prossima: dopo l’annuncio dato da Mario Monti, una traccia delle misure sul fisco è stata esposta dal vice ministro dell’Economia, Vittorio Grilli, ai leader dei partiti della maggioranza nel vertice notturno di giovedì di palazzo Chigi. La questione sarebbe stata affrontata solo molto marginalmente al Consiglio dei ministri di ieri. Il governo è al lavoro su un disegno di legge delega «per una riforma fiscale orientata alla crescita». Il testo è in via di definizione, anche se, spiegano fonti di governo, all’interno dell’esecutivo ci sarebbe anche chi ha proposto di emendare la vecchia

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delega del governo Berlusconi, considerando che il provvedimento è già in Parlamento e che la via potrebbe essere più rapida. Ma al di là dello strumento, secondo quanto emerge, il governo si muoverà nella direzione di semplificare la giungla delle agevolazioni e delle detrazioni e di spostare il prelievo dallee imposte dirette a quellee indirette. Ma anche di ra-gionare sulla possibilità dii ridurre il peso fiscale per i zcontribuenti ‘‘onesti’’, utilizta zando i proventi della lotta all’evasione e attraverso il ng meccanismo dello ‘‘Spending review’’, a patto che non ci ti. siano sforamenti sui conti. Lo stesso Mario Monti, in ra, Commissione alla Camera, che ha spiegato che le «politiche ono redistributive si pongono etto come un ‘‘posterius’’ rispetto alle politiche di sviluppo non ella deficitarie». Un report della ente Bce, riferisce un esponente ’Italia del governo, certifica che l’Italia centrerà gli obiettivi di finanza pubblica senza bisogno di

gi.it www.italiaog misure correttive E dunque la pospos correttive. sibilità che si possa agire sul lato dell’alleggerimento fiscale

senza pesare sui conti è una via percor percorribile. Tutt Tuttavia, viene spiegato, nella delega non si dovrebbe interv intervenire direttamente sulle aliquo aliquote Irpef, ma piuttosto si incide su un aumento delle inciderà detraz detrazioni per alcune categorie con di contribuenti e per le famin glie numerose. Stesso obiettivo dovre dovrebbe ottenere il riordino delle agevolazioni: gli interventi che potrebbero trovare posto nella delega, riferiscono fonti parlamentari, riguarderebb rebbero l’incremento delle detraz trazioni per familiari a carico e le detrazioni previste per pen pensionati e lavoratori dipen pendenti. L L’idea già annunciata dal Go Governo è quella di rivedere m il meccanismo di calcolo delle imposte sugli immobili. No è tramontata inoltre la Non po possibilità di agire sull’Iva ed evitare l’aumento di un pu punto per entrambe le aliqu quote che scatterà alla fine di settembre. Sarebbero confer confermati infine gli interventi i sugli immobili già annunciati dal governo. © Riproduzione riservata

33

A 5 MILA EURO

Compensazioni con il tetto dall’1 aprile DI

ROBERTO ROSATI

Ufficializzata la decorrenza del 1° aprile 2012 per l’operatività della nuova soglia di 5.000 euro per la compensazione libera dei crediti Iva. È stato infatti firmato ieri, 16 marzo 2012, il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate che fissa l’efficacia temporale della riduzione da 10.000 a 5.000 euro disposta dal dl n. 16/2012. Il contenuto del provvedimento era stato anticipato da un comunicato stampa dell’agenzia (si veda ItaliaOggi del 14 marzo scorso), allo scopo di permettere agli interessati di effettuare le compensazioni in scadenza ieri avvalendosi della vecchia soglia di 10.000 euro. A decorrere dal 1° aprile prossimo, dunque, la compensazione del credito Iva, annuale o infrannuale, per importi superiori a 5.000 euro annui può effettuarsi solo dal giorno 16 del mese successivo a quello di presentazione della dichiarazione o istanza dalla quale emerge il credito. Dalla stessa data, inoltre, coloro che intendono effettuare compensazioni del credito Iva per importi superiori a 5.000 euro annui sono tenuti ad utilizzare esclusivamente i servizi telematici dell’agenzia (entratel o fisconline). Il provvedimento precisa che al raggiungimento della soglia di 5.000 euro concorrono anche le compensazioni effettuate precedentemente al 1° aprile 2012. Si rinvia, per il resto, alle disposizioni del precedente provvedimento del 21 dicembre 2009. Nel comunicato stampa viene evidenziato che non è stato invece modificato il limite di 15.000 euro, oltre il quale la compensazione del credito Iva annuale è possibile soltanto se la dichiarazione reca il visto di conformità oppure la sottoscrizione dell’organo di controllo contabile. Si deve osservare che lo slittamento al 1° aprile della decorrenza delle nuove disposizioni, rispetto alla data del 2 marzo 2012 di entrata in vigore del dl 16/2012, non ha effetto concreto sul credito infrannuale del primo trimestre 2012, che sconterà infatti la limitazione a 5.000 euro in considerazione del fatto che il primo giorno utile per la compensazione di tale credito è il 1° aprile 2012, giorno successivo alla fine del periodo di riferimento, per cui coincide con la decorrenza fissata dall’Agenzia. © Riproduzione riservata

Il testo del provvedimento sul sito www.italiaoggi.it/ documenti


IN PRIMO PIANO

16-22 MARZO 2012

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CONTI BALLERINI

Secondo le organizzazioni l’impatto supera il miliardo, sottostimate le cifre fornite dal ministero

Imu, braccio di ferro con l’Economia Tra le richieste la revisione della tassa sui terreni e il trattamento agevolato per coldiretti e Iap

L

e organizzazioni e il ministero delle Politiche agricole hanno messo sul tavolo i numeri sulla nuova Imu. Che continuano però a essere molto lontani da quelli dell’Economia. Le associazioni sostengono infatti che tra tassazione sulle case e sui fabbricati strumentali il conto sfonda 1,5 miliardi. Il ministero dell’Economia, basandosi sui dati dell’Agenzia del territorio, per i soli fabbricati strumentali valuta un introito di circa 150 milioni e complessivamente non si superano i 400 milioni. Le associazioni ribattono che le loro cifre derivano da rilievi puntuali, quelli dell’Economia da stime di un catasto non aggiornato perché molti fabbricati non risultano ancora registrasti correttamente. Molti edifici infatti sono segnati nei fabbricati urbani e non nella categoria giusta D10 per la quale la scadenza dell’iscrizione è rinviata al 30 novembre. Per questo il mondo agricolo chiede di fermare le macchine e partire con la tassazione quando si avrà un quadro certo. Per ora le stime sono ritenute non attendibili: un milione di fabbricati non può dare 400 milioni. Massimo Bagnoli, responsabile del servizio fiscale della Cia, afferma che il lavoro compiuto dalla sua organizzazione «è eccellente, siamo partiti – spiega – da un campione di 300 aziende tipo in tutta Italia e abbiamo stimato un impatto di 600 milioni per i fabbricati strumentali, 250-300 milioni per quelli abitativi e 400 milioni per la tassazione sui terreni, per un totale di circa 1 miliardo da cui vanno sottratte Ici e Irpef sul reddito dominicale e dun-

LA CIFRA CONTESTATA

1 miliardo È l’impatto calcolato dalle organizzazioni agricole per effetto dell’Imu al netto degli sconti Irpef sul reddito dominicale. Secondo il ministero dell’Economia invece l’aggravio non supera i 400 milioni

que alla fine il conto sarà più salato per un miliardo». Cifre che corrispondono a quelle delle altre organizzazioni. Il punto dunque è che la sottostima del ministero dell’Economia porta a un aggravio insostenibile per il settore. Finora dunque il nodo non è stato sciolto. L’Economia sta studiano i numeri e in tempi brevi dovrebbe riconvocare i pre-

sidenti di Coldiretti, Confagricoltura e Cia per presentare una proposta. «Tra Imu e carburanti – dice Bagnoli – è concreto il rischio default». Le associazioni agricole ritengono che i correttivi già apportati dal ministro Catania sono importanti, ma non bastano perché il conto è insostenibile.

Da qui la richiesta di esentare dall’Imu i terreni agricoli degli agricoltori professionali e cioè coltivatori diretti e Iap. Gli esperti fanno notare che la nuova tassa è particolarmente penalizzante per le piccole imprese che usufruivano sull’Ici dei terreni della franchigia e degli sconti progressivi all’aumento della base imponibile. Agevolazioni in-

vece che sono del tutto saltate. Insomma la situazione è tale che, ad avviso delle organizzazioni, se non si cambia registro a giugno molti agricoltori non saranno in condizione di onorare gli impegni tra obblighi tributari e previdenziali. «Un provvedimento iniquo – ha ribadito il presidente della Confagricoltura, Mario Guidi – contro il quale faremo tutte le battaglie del caso, fiduciosi nella possibilità di essere ascoltati». E intanto si profila un altro problema, l’aumento di due punti dell’Iva. Un intervento che per l’agricoltura va a impattare sulle percentuali di compensazione. Per il vino, per esempio, l’aumento rischia di creare dei problemi alla competitività del prodot-

to made in Italy. La Cia esprime la sua netta contrarietà. «Così si allontana la ripresa e si rende difficile la situazione delle aziende agricole». La Coldiretti, da parte sua valuta che «Il previsto aumento non mancherà di determinare ulteriori effetti depressivi sulla spesa per i generi alimentari». «L’aumento dell’Iva sarà una mazzata per i consumatori perché vale 3 miliardi di euro – ha sottolineato il presidente di Federalimentare, Filippo Ferrua Magliani nel corso di una trasmissione –. Stimiamo un aggravio per i consumatori con un’ulteriore riduzione dei consumi e quindi anche una difficoltà delle imprese». ● ANNAMARIA CAPPARELLI © RIPRODUZIONE RISERVATA

MOBILITAZIONI

E le organizzazioni scendono in piazza S

tangata Imu, ma non solo, il mondo dell’agricoltura è in piena mobilitazione. I primi a scendere in piazza davanti a Montecitorio sono stati Confagricoltura, Cia e Copagri che in una manifestazione unitaria hanno chiesto la revisione della manovra economica del governo «che sta penalizzando pesantemente il settore e di interventi e provvedimenti mirati alla riduzione dei gravosi costi e al rilancio di sviluppo e competitività delle aziende. Il tutto per creare le premesse per una nuova politica agraria nazionale». I presidenti Giuseppe Politi (Cia), Mario Guidi (Confagricoltura) e Franco

Manifestazione unitaria di Cia, Confagri e Copagri Verrascina (Copagri) hanno lanciato l’allarme: «così si mette a rischio il futuro di migliaia di aziende. Un salasso di 1,3 miliardi dall’imposta sui fabbricati rurali e sui terreni agricoli. Sugli imprenditori pesano troppi costi, dal caro-gasolio agli oneri contributivi. A questi si aggiungono i pesanti danni (oltre 500 milioni di euro) causati dal maltempo. Il settore in crisi e serve una nuova politica agra-

ria nazionale, soprattutto in vista della riforma Pac post 2013». Secondo le tre organizzazioni quintuplicare la tassazione in agricoltura significa mettere fuori mercato migliaia di imprese. Dagli agricoltori di Cia, Confagri e Copagri e arrivato dunque «un fermo no all’Imu sui fabbricati rurali e sui terreni agricoli». «L’agricoltura – hanno ricordato i presidenti delle tre organizzazioni – è una risorsa vitale per il nostro paese e non possiamo affossarla con nuove pesanti tasse. Il governo ha fondato il suo programma sull’equità, ma questo meccanismo non è per nulla equo». Il mondo agricolo non

si tira indietro, è pronto a fare la sua parte, ma non ci sta ad avallare «misure distruttive dell’imprenditoria agricola». Da qui la richiesta di attenzione con misure per superare l’emergenza e una nuova politica agraria che affronti i problemi strutturali, recuperi competitività al settore, valorizzando le forti risorse. In piazza anche la Coldiretti con presidi a Montecitorio e presso il ministero dello Sviluppo economico. Il cahier de doleance della Coldiretti è lungo. Tra le priorità la difesa del vero made in Italy partendo dai contributi riservati al pecorino prodotto in Romania. Ma tra i temi caldi anche la stangata Imu

(«perché chi con la terra ci lavora e ci vive si è visto aumentare l’Imu in maniera maggiore di chi la terra la usa per divertirsi o speculare»). E ancora l’esclusione del settore che occupa 1,2 milioni di lavoratori dal tavolo della riforma del mercato del lavoro. E infine il decreto sull’etichetta, cavallo di battaglia dell’organizzazione agricola, che però è rimasto finora inapplicato impallinato tra i veti incrociati interni e comunitari. «Un’occasione comunque per affermare la centralità del settore agroalimentare, una delle poche leve competitive di cui il paese dispone per ricominciare a crescere». ●

CREDITO

Agriventure: impieghi agricoli in crescita del 10% D

a una parte la batosta dell’Imu, dall’altra la stretta creditizia: il mondo agricolo si sente sempre più tartassato dalle ultime mosse di governo e banche, che al convegno sull’agribusiness promosso a Firenze da Agriventure, società di consulenza del gruppo Intesa Sanpaolo, hanno provato a scrollarsi di dosso il ruolo di «cattivi». «La manovra sull’Imu fatta nel dicembre scorso – ha sottolineato il ministro Mario Catania – ha inciso pesantemente sulle imprese agricole, che sono già in forte sofferenza. Ma non si può chiedere

Ma Semerari (Ismea) ha segnalato un calo delle erogazioni loro di contribuire più di quanto possano: per questo il governo ha aperto un tavolo di discussione sulla fiscalità agricola, e per questo io vi assicuro che non lascerò sole le organizzazioni a discutere col ministero dell’Economia». Catania ha ammesso che sull’Imu «non tutto è stato messo in perfetta sinto-

nia», ma non ha potuto promettere di più sulla rimodulazione dell’imposta che sta generando allarme tra gli agricoltori, La stretta creditizia – sottolineata in particolare dal presidente Ismea Arturo Semerari, che ha mostrato il crollo del fondo di garanzia sussidiaria dell’Istituto nel terzo e quarto trimestre 2011, protrattasi anche nel primo trimestre 2012, segno della «drastica riduzione di erogazioni al mondo agricolo» – non sembra invece essere avvertita dal gruppo Intesa Sanpaolo che, anzi, nel 2011 ha aumentato gli impie-

ghi al settore agroindustriale: «Abbiamo dinamiche di crescita degli impieghi molto sostenute negli ultimi tre anni», ha sottolineato il direttore generale vicario Marco Morelli. Nei primi nove mesi del 2011 il gruppo Intesa Sanpaolo ha erogato a favore del settore agricolo e agroindustriale 773 milioni in più rispetto al 31 dicembre 2010, con una crescita del 6,6% e uno stock di impieghi che ha raggiunto 12,5 miliardi. «Per il solo comparto agricolo l’incremento di impieghi a medio e lungo termine è stato addirittura del 10% – ha aggiunto Vanni

Bove, direttore generale di Agriventure –. Stiamo stimolando l’innovazione di progetti, e il nostro ruolo nella firma del contratto di rete sulla pasta toscana ne è un esempio». Sulla necessità di ricomporre la proprietà fondiaria ha insistito Federico Vecchioni, presidente di Agriventure, secondo il quale «con sette ettari per azienda non si va da nessuna parte». Per il presidente Commagri, Paolo De Castro, va sviluppato e promosso lo strumento del fondo mutualistico per la stabilizzazione dei redditi non solo come misura a copertura dei ri-

schi, ma anche come formula attiva di gestione di risorse finanziarie che può favorire l’accesso delle aziende agricole al credito». Oltre che dal lato dell’offerta, le preoccupazioni arrivano anche da quello della domanda: nel 2011 i consumi interni di prodotti alimentari secondo uno studio di Intesa Sanpaolo, sono scesi dell’1,5% a prezzi costanti, con la conseguenza che, in termini di spesa procapite, si è tornati indietro di quasi 30 anni. ● SILVIA PIERACCINI © RIPRODUZIONE RISERVATA


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Sabato 17 marzo 2012

IMMOBILIARE MERCATO RESIDENZIALE/ITALIA

La ripresa vera può attendere. Il 2013 SILVIA DE MATTIA

Difficoltà a ottenere un mutuo e incertezza dei mercati finanziari i freni del mercato immobiliare. Fantuzzi (Gabetti): «Si allunganoi tempi di vendita»

Da una parte c’è chi non riesce ad affrontare l’acquisto della prima casa (target medio e medio-basso della popolazione) perché più facoltosi. Da segnalare inoltre che le dicrescono le difficoltà all’accessio al credito, verse iniziative in campo sia nella capitale, dall’altra c’è chi invece si fa attendista per- sia nel capoluogo lombardo nell’ambito di ché spera in una diminuzione dei prezzi e nuovi sviluppi residenziali, riqualificazioni e perché intende valutare l’impatto della nuo- potenziamento infrastrutturale favoriranno va tassazione (target medio-alto). L’unico in un’ottica di medio termine la rivalutaziodato certo nel panorama immobiliare italia- ne delle aree interessate». A livello geografino è la contrazione delle compravendite im- co, le zone che hanno evidenziato contraziomobiliari. «È una situazione che ha iniziato ni delle quotazioni maggiori sono le regioni a evidenziarsi in particolare a partire dallo del sud (-4,1%) e del centro Italia (-3,3%), scorso novembre - spiega a B&F Francesca mentre nel nord si è avuta una sostanziale Fantuzzi, responsabile ufficio studi di Ga- tenuta dei prezzi (-0,9%). «Per il primo semebetti - L’incertezza sul fronte dei mercati fi- stre del 2012 - continua Fantuzzi - prevediananziari, i mutamenti dell’asse mo un leggero repricing, sopratgovernativo e la stretta sui mututto per le soluzioni immobiliatui sono i freni che gravano sul ri di minore qualità e le location comparto». E queste dinamiche più periferiche. Siamo in media inevitabilmente si riversano sulnell’ordine del 1-3% per le granl’andamento dei prezzi del matdi città e del 3-5% per i capoluotone. A livello di prezzi, seconghi minori. Non si tratta quindi do lo studio di Gabetti, il secondi una diminuzione che contrido semestre del 2011 ha visto buirà in modo determinante a riuna flessione media del 2% per durre il disallineamento tra doquanto riguarda le grandi città: manda e offerta». FRANCESCA FANTUZZI Milano, Roma e Torino hanno Oltre che sul prezzo, le difficolUff. studi Gabetti mostrato una sostanziale tenutà del mercato immobiliare si rita dei prezzi, si è riscontrata flettono anche sui tempi di venuna stabilità delle quotazioni a Verona e Ge- dita. «In media si attestano intorno ai 6,5 nova, una flessione del 3% a Bologna, Caglia- mesi nelle grandi città, ma si assiste a una ri e Firenze e un calo del 5% a Napoli e Bari. tendenza all’aumento soprattutto per le so«Per Milano e Roma emerge una situazione luzioni di minore appeal - spiega la respondi sostanziale stabilità delle quotazioni, per sabile dell’ufficio studi di Gabetti - E nei caquanto riguarda le aree centrali e semicen- poluoghi secondari il mercato è risultato trali, con lievi ribassi per le zone più periferi- maggiormente in difficoltà con tempi medi che e le soluzioni immobiliari di minore qua- di vendita in aumento, con punte fino a 12 lità - commenta Fantuzzi - Rispetto alle dina- mesi per le soluzioni in contesti periferici e miche presenti nei capoluoghi secondari le di scarso livello qualitativo, con sconti in sedue metropoli mantengono un maggiore ap- de di chiusura delle trattative in lieve aupeal a livello di domanda di investimento», mento». Lo sconto medio che i proprietari con una presenza di acquirenti e investitori concedono in sede di chiusura delle trattati-

L’andamento dei prezzi nelle grandi città Fonte: Ufficio studi Gabetti su dati Gabetti, Professionecasa e Grimaldi VAR II SEM 2011

VAR I SEM 2011

VAR II SEM 2010

VAR I SEM 2010

VAR II SEM 2009

BARI

-5,00%

0,00%

-1,10%

-5,50%

-1,40%

BOLOGNA

-3,00%

-5,00%

0,30%

-5,90%

0,00%

FIRENZE

-3,00%

-5,00%

-1.0%

-2,50%

-3,00%

CAGLIARI

-3,00%

-5,00%

-1,90%

-2,10%

0,00%

GENOVA

0,00%

0,00%

-2,40%

-2,70%

-1,30%

MILANO

-0,20%

0,00%

0,00%

-1,10%

-2,60%

NAPOLI

-5,00%

0,00%

-0,60%

-0,40%

-1,50%

ROMA

-0,30%

-1,00%

-0,40%

-1,30%

-3,20%

TORINO

-0,20%

0,00%

-0,50%

-0,40%

-0,20%

VERONA

0,00%

0,00%

0,00%

-2,10%

-1,60%

ve è molto variabile a seconda del contesto e della necessità di vendita del proprietario: in media si è intorno al 10 -15%. COME CAMBIA LA DOMANDA. La fascia più colpita dalla crisi è quella costituita da giovani coppie e stranieri intenzionati all’acquisto della «prima casa», domanda potenziale che si sta spostando verso la locazione. «Questo mercato rimane dinamico grazie anche alla costante richiesta in locazione per studenti nelle zone universitarie e per lavoratori fuori sede nelle principali grandi città», aggiunge Fantuzzi. In aumento invece la propensione all’acquisto immobiliare dell’investitore privato per proteggere il patrimonio. «Questo si concretizza nell’acquisto di tagli medio-piccoli per i figli o da mettere a reddito alla ricerca di rendi-

menti, che in media si attestano intorno al 3,5% - afferma Fantuzzi - Tale percentuale può aumentare in base al rapporto tra canone annuo e investimento in particolari contesti urbani,. Lo stesso vale per le locazioni per studenti, che si confermano tra le opzioni che offrono rendimenti maggiori». Infine, restano incerte le conseguenze relative all’introduzione dell’Imu, che prevede un aumento della tassazione sia sulle prime sia sulle seconde abitazioni e alla riforma in programma relativa al sistema estimativo del catasto. «Per il 2012 si prevede una lieve ripresa delle compravendite, di pari passo con la ritrovata propensione delle banche a concedere mutui e alla riduzione degli spread applicati - conclude Fantuzzi - L’orizzonte temporale atteso per una ripresa significativa del mercato è il 2013».

Ora va di moda rinconvertire l’immobile Negozi, garage, soffitte e cantine diventano abitazioni da vendere o dare in affitto Spesso si possono trovare delle occasioni. Attenzione però alle categorie catastali È la nuova tendenza. O forse è semplicemente la risposta del mercato in tempo di crisi. Secondo un’indagine di Immobiliare.it emerge che un numero crescente di proprietari immobiliare prova a riconvertire le proprietà pur di trovare nuovi acquirenti. E così il garage o il negozio diventano casa: vetrine e saracinesche spariscono e gli alti soffitti vengono sfruttati con soppalchi e scale a chiocciola. Ad esempio, ben il 12% degli annunci relativi locali commerciali riporta la possibilità di riconversione in abitazione. «La grande distribuzione sta soffocando il commercio al dettaglio - spiega Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it - e i negozi

lungo le vie cittadine perdono di interesse, con un conseguente crollo della domanda per questi locali (-12% nell’ultimo anno). Da ciò deriva la loro trasformazione in veri e propri loft cittadini». E i punti di forza di questi nuovi spazi sono la dimensione e la posizione nei centri cittadini. Per quel che riguarda la dimensione si tratta immobili compresi tra i 50 e i 100 metri quadrati: per chi compra o affitta rappresentano la possibilità di avere un bilocale con un risparmio medio di oltre il 10% sia sul prezzo a metro quadro, sia sul canone d’affitto. Ma la riconversione interessa non solo negozi e uffici. Anche un garage si può trasformare in un loft. Ormai i box vengono realizzati

nei sotterranei dei palazzi, ma quelli costruiti fino a 20 anni fa sono a livello strada e dietro alle loro saracinesche si nascondono ampi spazi, semplici da personalizzare e di facile trasformazione in ambienti di design. I numeri provano l’aumento delle conversioni di negozi e garage: tra i 700.000 annunci presenti su Immobiliare.it la presenza di loft è cresciuta nell’ultimo anno, mediamente, del 5%, con picchi del 9% a Bologna e del 7% a Torino. Diversa la situazione di Milano e Roma, che non registrano in questo periodo grandi cambiamenti perché il processo è, per la carenza di spazi tradizionali, in corso da tempo. Stesso trend in ascesa è registrato dalle riconversioni del-

le vecchie soffitte in mansarde. Questi locali, usati in passato come depositi, vengono trasformati in unità abitative vere e proprie, in cui la mancanza di alcuni servizi, come l’ascensore, permette a chi compra o affitta di risparmiare tra il 10% e il 20% rispetto a un appartamento nella stessa zona. In confronto a un anno fa, l’offerta delle mansarde è cresciuta di quasi il 7%, con picchi nelle città di medie dimensioni come Firenze (+10%) e Parma (+9%). Un’avvertenza: i vincoli legati alla categoria catastale. «Se si vuole acquistare un loft accatastato come C3 - spiega Giordano - non vi si potrà prendere la residenza e ottenere un mutuo prima casa; se parliamo di una mansarda è da verificare che ci sia l’abitabilità e considerare che, per via dei tetti spioventi, i metri quadrati commerciali si riducono di molto rispetto alla superficie».


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