Azimut n.4/2020 by Geometri Ancona

EDILIZIA

BIM: ottimizzare la progettazione multidisciplinare

NORMATIVA

Studi professionali: gestione della privacy e innovazione

FORMAZIONE

Il Corso di laurea triennale in “Tecniche della Costruzione e Gestione del Territorio” dell’UnivPM

CASE E STRUTTURE IN LEGNO

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PRODUTTORE QUALIFICATO TRASFORMAZIONE DEL LEGNO CERTIFICATO N. 076/09-CL TRASFORMAZIONE DEL LEGNO RILASCIATO DAL CERTIFICATO N. 076/09-CL MINISTERO DEI LAVORI PUBBLICI RILASCIATO DAL MINISTERO DEI LAVORI PUBBLICI

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ATTESTAZIONE SOA CATEGORIA OS32 CLASSE IV BIS OG1 CLASSE III

Siti Industriali Luoghi di culto Stabilimenti balneari Ponti e passerelle

SISTEMA QUALITÀ CERTIFICAZIONE ISO 9001

SISTEMA DI GESTIONE AMBIENTALE CERTIFICAZIONE ISO 14001

SISTEMA DI GESTIONE SICUREZZA E SALUTE SUI LUOGHI DI LAVORO CERTIFICAZIONE OHSAS 18001

Strutture per esterno

Le strutture e gli edifici in legno Subissati si distinguono per i numerosi fattori d’eccellenza che caratterizzano l’azienda e la sua organizzazione: abilità artigianale, alta tecnologia, squadra qualificata di tecnici e professionisti, controllo costante di tutte le fasi lavorative, presenza e affiancamento sul territorio prima, durante e dopo la costruzione. I risultati di anni di esperienza, ricerca e innovazione sono sintetizzati all’interno di un importante spazio espositivo adiacente allo stabilimento produttivo. Uno showroom ideato per consentire a tecnici e clienti di vedere, toccare e capire i numerosi vantaggi di un’abitazione che rispetta i canoni della bioedilizia e scegliere in modo consapevole le soluzioni tecniche e architettoniche più adeguate alle proprie esigenze.

Periodico regionale a cura del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Ancona Corso Garibaldi 91/a - 60123 Ancona (AN) info@geometrian.it - www.geometrian.it Anno XLIV - N. 4/2020

Azimut

PUBBLICAZIONE TRIMESTRALE Reg. Trib. Ancona 8 Luglio 1975 Comitato di Redazione Presscom Piazza Ciabotti, 8 - 60035 Jesi (AN) Tel. 0731.215278 - Fax 0731.213352 info@presscom.it DIRETTORE RESPONSABILE Diego Sbaffi COORDINAMENTO EDITORIALE Davide Amicucci d.amicucci@presscom.it REDAZIONE Diego Sbaffi Giampiero Fabbri Vinicio Montanari Luca Orletti HANNO COLLABORATO A QUESTO NUMERO: Tiziano Sandroni, Gabriele Bruyère, Irene Fiocchi, Stefano Stimilli, Massimo Tei, Maria Luisa Rodriguez Montalvo, Michele Serpilli, Stefano Giangrandi CONSULENTI PER LA COMUNICAZIONE Gianni Moreschi g.moreschi@presscom.it IMPAGINAZIONE Studio FLORIO - Via Aldo Moro, 38 62010 Sambucheto di Montecassiano (MC) CREDITI FOTOGRAFICI Archivio AZIMUT PUBBLICITÁ CONCESSIONARIA AZIMUT Presscom - Piazza Ciabotti, 8 60035 Jesi (AN) Tel. 0731.215278 - Fax 0731.213352 Gianni Moreschi g.moreschi@presscom.it

Sommario

2 Editoriale 3 Normativa Abusi edilizi, edilizia libera e superbonus 110%... Possibile?

10 Edilizia

Il mercato immobiliare residenziale MARCHE

14 Edilizia La posizione dell'UPPI sulla situazione attuale

16 Edilizia L'economia delle Marche - Aggiornamento congiunturale - novembre 2020

19 Istituzioni Intervista al Sindaco di Loreto 21 Condominio Bonus fiscali 2020

- Semplice a dirsi!!!

23 Edilizia BIM: ottimizzare la progettazione multidisciplinare

Azimut viene inviato gratuitamente agli iscritti agli Albi Professionali del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Ancona, agli uffici decentrati del Genio Civile, agli uffici tecnici dei Comuni e delle Province, a tutti gli enti pubblici e a tutti coloro che hanno rapporti con la categoria. La collaborazione è aperta a tutti i singoli professionisti e agli organi rappresentativi di categoria. Manoscritti, dattiloscritti, elaborati, disegni, fotografie, anche se non pubblicati, non vengono restituiti. Ogni autore risponde direttamente delle proprie affermazioni che non impegnano nè la redazione nè il Collegio. Gli scritti possono essere pubblicati anche siglati o anonimi, per desiderio degli autori i cui nomi restano comunque reperibili presso la redazione.

Inserzionisti: a Subissati................................ 2 di Cop. Geomax.................................. pag.9

27 Normativa Studi professionali: gestione della privacy e innovazione

30 Formazione Il Corso di laurea

triennale in "Tecniche della Costruzione e Gestione del Territorio" dell'UnivPM

33 Estimo Conversazioni estimative DICEMBRE 2020

Azimut Editoriale Quanto mai ricco il numero 4/2020 della nostra rivista. Lo apriamo con l’articolo di Tiziano Sandroni sul Superbonus 110%. A seguire l’articolo con i dati dell’Agenzia delle Entrate sulla situazione immobiliare residenziale delle Marche. Poi proponiamo all’attenzione dei lettori le posizioni, sull’attuale situazione economica, dell’UPPI. A seguire uno studio di Banca d’Italia sull’economia marchigiana con particolare attenzione ai settori dell’edilizia e dell’immobiliare. Continuiamo con la nostra intervista al neo sindaco di Loreto. Segue il consueto articolo di Stefano Stimilli sul condominio con le sue riflessioni sul Superbonus 110%. Massimo Tei ci parla di BIM, mentre Maria Luisa Rodriguez Montalvo ci aggiorna su privacy e studi professionali. Michele Serpilli fa il punto sul Corso di Laurea dell’UnivPM in Tecnica della Costruzione e Gestione del Territorio e conclude il numero Stefano Giangrandi con un articolo dal titolo Conversazioni estimative. Rinnoviamo l’appello a tutti gli iscritti al Collegio che vogliono proporre un loro progetto o un loro argomento per trattarlo nella nostra rivista che possono farlo, comunicando con la mail d.amicucci@presscom.it. Buona lettura.

È online il nuovo sito del Collegio

www.geometriancona.it

DICEMBRE 2020

INTERVENTI

Azimut

TIZIANO SANDRONI

4 2020

Normativa

Abusi edilizi, edilizia libera e superbonus 110%... Possibile?

Laurea in Economia e Management - indirizzo Diritto d’Impresa nel 2018 e dallo stesso anno è iscritto all’Ordine dei Commercialisti di Ancona. E’ Consulente del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Ancona.

La domanda, titolo del presente intervento, rappresenta per l’odierno contesto italiano, un nodo fondamentale. È importante, oggi più che mai, risponderci a questo quesito, grazie alle nuove disposizioni introdotte dal “Decreto Rilancio”. Gli articoli 119 e 121 del “Decreto Rilancio” (convertito in legge 77/2020) prevedono novità significative in tema di interventi volti al miglioramento energetico e sismico degli edifici e degli immobili presenti sul nostro territorio. Interventi che permettono l’accesso a chi li esegue di poter beneficiare di una detrazione pari al 110% della spesa sostenuta, con possibilità di successiva cessione del credito o alternativamente, lo sconto in fattura. In questo articolo andremo quindi ad analizzare la possibile risoluzione di abusi edilizi, parleremo di edilizia libera e del superbonus al 110%. ABUSI EDILIZI In quanti in Italia sono proprietari di un immobile oggetto di abuso edilizio, la cui domanda di sanatoria, ovvero di condono, è ferma sulle scrivanie dei pubblici uffici? Basti pensare al Comune di Positano, ove, vi sono più domande di condono rispetto al numero degli abitanti. Tale cruciale problematica, oggi, è stata risolta dalla consulenza giuridica presentata da parte del Collegio dei Geometri di Ancona, all’Agenzia delle Entrate (Direzione Regionale Marche). Innanzitutto occorre spiegare cos’è e a cosa serve una consulenza giuridica. Per consulenza giuridica si intende il quesito posto all’Agenzia delle Entrate (quindi simile all’in-

terpello, di cui all’art. 11 della L. 212/2000) volto all'individuazione del corretto trattamento fiscale di fattispecie riferite a problematiche di carattere generale, e che può essere presentato esclusivamente da parte di amministrazioni dello Stato (Es.: Ministeri), associazioni sindacali, categorie professionali, enti pubblici (Es.: Università, Ospedali) ed enti territoriali (Es.: Regioni). Quindi mentre una persona fisica ha la possibilità di presentare un interpello volto alla risoluzione di una problematica fiscale, ma di tipo personale, gli ordini e le amministrazioni pubbliche hanno la possibilità di risolvere problematiche di carattere generale, per mezzo di questo strumento, denominato consulenza giuridica. La consulenza giuridica richiesta dal Collegio dei Geometri di Ancona all’Agenzia dell’Entrate attiene alla possibilità di vedersi disconosciuta la detrazione fiscale in caso di esecuzione di lavori, su un immobile, già oggetto di condono edilizio, ma non ancora sanato. L’Agenzia delle Entrate, con la propria risposta ha ritenuto che sulla base del glossario edilizia libera, non sia necessaria alcuna comunicazione particolare dei lavori che devono essere svolti, e ha ritenuto che la detrazione possa essere riconosciuta. In buona sostanza, se ben utilizzato, il supporto giuridico dell’edilizia libera, fa superare problematiche non banali legate a sanatorie edilizie, zone “rosse”, dichiarazioni di regolarità edilizia dei tecnici e quanto d’altro di ostacolo alla riqualificazione di edifici in presenza di “deviazioni”, mettendosi così al riparo dalla decadenza dai benefici ex art. 16 bis TUIR, e delle nuove detrazioni previste dalla Legge 77/2020 (“Decreto Rilancio”). DICEMBRE 2020

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Normativa EDILIZIA LIBERA Facciamo un passo indietro, cosa significa “Edilizia Libera”? Si tratta di una serie di 58 interventi contenuti in un apposito glossario, redatto ex art. 1 co. 2 D. Lgs. n. 222 del 25/11/2016. È possibile realizzare i 58 interventi, senza la necessità di richiedere autorizzazioni, presentare comunicazioni (CILA, SCIA ecc..), e permesso di costruire ma si perfeziona con una semplice autodichiarazione del contribuente attestante la tipologia dei lavori da effettuare e la data di inizio degli stessi. A questa autodichiarazione occorre attribuire data certa, mediante PEC, da «inviare anche a sé stessi». Nella prassi, prima dell’avvio dei lavori e quindi dell’apertura del cantiere, il beneficiario delle detrazioni deve ottenere le abilitazioni amministrative, necessarie all’esecuzione degli interventi, ma in presenza di “edilizia libera”, gli stessi possono essere realizzati senza alcun titolo abilitativo (interventi di manutenzione ordinaria ex art. 16-bis T.U.I.R.). Le amministrazioni prima di processare nuove CILA o SCIA richiedono che vengano perfezionate le pratiche di condono pendenti, talvolta non più processabili o decadute e quindi che non hanno trovato lo sbocco nella concessione in sanatoria, passaggio che oggi, grazie allo strumento “edilizia libera” può essere bypassato. SUPERBONUS AL 110% Anche svolgendo gli interventi, che permettono l’accesso al superbonus, in edilizia libera, sarà necessario, al fine di poter procedere con la pratica di sconto in fattura/cessione del credito, consegnare al professionista deputato al rilascio del visto di conformità, la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà redatta ai sensi degli artt. 46 e 47 del D.P.R. n. 445/2000, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori e sia anche attestata la circostanza che gli interventi richiamati nella dichiarazione, rientrano fra quelli agevolabili, previsti nel glossario dell’edilizia libera. Per miglior chiarezza e supporto all’intero Collegio dei Geometri, si allega un fac-simile di dichiarazione, ipotizzato per un amministratore di condominio, ove si suggerisce di riportare tutti gli interventi del glossario, nella logica che: “nel più ci sta il meno”, ovviamente elidendo tutto ciò che non va considerato, in quanto certamente escluso. Il soggetto, che avvierà l’intervento edilizio applicando la normativa di cui al Glossario, se non titolare di reddito d’impresa, dovrà rispettare la normativa sul pagamento tracciato “parlante”, a cui verrà applicata una ritenuta dell’8% da parte della Banca. La Fondazione Nazionale Commercialisti (FNC), con il documento di ricerca del 26 novembre 2020, ha recepito la possibilità di superbonus con edilizia libera.

DICEMBRE 2020

Azimut La FNC poi ha evidenziato al punto relativo alle abilitazioni amministrative, comunicazioni, ecc…, al paragrafo 3.4, quanto di seguito: “Si precisa che nel caso in cui la normativa edilizia applicabile non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione di interventi agevolati che danno diritto al superbonus è sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà resa dal contribuente in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi posti in essere rientrano tra quelli agevolabili e che i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo ai sensi della normativa edilizia vigente”. È importante quindi, evidenziare che se gli interventi riguardano la parte sismica, come l’ipotesi di interventi di demolizione e ricostruzione, le opere non potranno essere svolte in edilizia libera in quanto, per tale tipologia di opere occorre necessariamente, la presentazione in Comune di una SCIA o di un permesso a costruire ma beneficiando comunque del superbonus. La normativa delle opere edilizie prevede, fra le altre, la presentazione della relazione tecnica (energetica) di cui alla Legge 10/91, presso il Comune ove è presentata la SCIA, pertanto nei casi di interventi in edilizia libera, la relazione tecnica potrà non essere depositata, in quanto non è collegabile ad alcuna altra pratica nel Comune di competenza, ma dovrà essere comunque redatta ed acquisita agli atti. Concludendo quindi, possiamo affermare che il comune di Ancona da tempo non riceve più pratiche di CILA, SCIA, ecc., poiché, laddove l’intervento non preveda delle variazioni catastali, il tutto rientrerà di regola nell’ «edilizia libera».

Azimut

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Normativa

DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DI ATTO NOTORIO

Ai sensi e per gli effetti degli artt. 46 e 47 del D.P.R. n. 445/2000, sotto la propria responsabilità il/la sottoscritto/a …………………., nato/a ……………………… (….) il …../…./……… e residente a ………………. (….) Via …………… n. …. con codice fiscale: ………………….. in qualità di amministratore del Condominio ……………………. Consapevole delle sanzioni civili e penali previste dall’art.76, D.P.R. n. 445/2000 in caso di dichiarazioni mendaci e della decadenza dei benefici eventualmente conseguenti al provvedimento emanato sulla base di dichiarazioni non veritiere di cui all’art. 75, D.P.R. n. 445/2000,

DICHIARA Con riferimento al condominio di ……………………, ubicato nel Comune di …………….. Via ………………… n. …., dati catastali ……, Foglio ….. sub. ……… che saranno sostenute spese per interventi di manutenzione nell’immobile come da tabella allegata (Allegato 1) che i lavori hanno avuto inizio in data ___________ che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili ai sensi della Legge 449/1997 (Bonus edilizio ordinario – 50%), Legge 160/2019 (Bonus Facciate) e la Legge 77/2020 (Superbonus 110%) e successive proroghe e integrazioni sebbene non necessitino di alcun titolo abilitativo ai sensi della normativa edilizia vigente in quanto rientranti nel GLOSSARIO di cui all’art. 1, comma 2 del d. lgs. n. 222/2016. Si allegano fotocopie del documento di identità valido.

Data ___________

FIRMA

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Normativa

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Normativa

DICEMBRE 2020

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Normativa

DICEMBRE 2020

Azimut

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2020

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Edilizia

Azimut

Il mercato immobiliare residenziale MARCHE Direzione Regionale Marche in collaborazione con Direzione provinciale di Ancona – Ufficio Provinciale Territorio, Direzione provinciale di Ascoli Piceno – Ufficio Provinciale Territorio, Direzione provinciale di Macerata – Ufficio Provinciale Territorio, Direzione provinciale di Pesaro e Urbino – Ufficio Provinciale Territorio e l’Ufficio Statistiche e studi sul mercato immobiliare della Direzione centrale Servizi estimativi e Osservatorio del mercato immobiliare. La nostra redazione ha estrapolato in particolare i dati sulla provincia di Ancona. Il mercato immobiliare residenziale della regione Le elaborazioni dei dati del mercato immobiliare delle abitazioni relativi al 2019 hanno consentito di illustrare, nelle statistiche della Regione Marche, composizione e dinamiche del mercato residenziale. L’analisi è riferita, oltre che alla realtà regionale, anche alle province e città capoluogo. Per ogni singola realtà provinciale sono state costituite delle macroaree. Queste sono aggregazioni di comuni contigui che presentano caratteristiche sociali, infrastrutturali, geografiche, economiche e immobiliari omogenee, consentendo di sintetizzare l’andamento del mercato. Il capoluogo costituisce da solo una macroarea. Le analisi del mercato immobiliare residenziale condotte sui dati relativi al 2019 indicano e confermano il trend positivo degli scambi. Il numero di compravendite, infatti, rappresentato dall’indice NTN (numero di transazioni normalizzate), ha avuto una crescita prossima al 7%, rafforzando un trend positivo iniziato nel 2014 e rallentato solo nel 2017 a causa degli eventi sismici che hanno interessato molti comuni delle regioni Lazio, Marche e Umbria a partire da agosto 2016. Anche con riguardo alla dinamicità del mercato immobiliare rappresentato dall’IMI (Intensità Mercato Immobiliare), i dati evidenziano un incremento del 9%. L’IMI infatti rappresenta quale sia stata la “movimentazione” degli immobili compravenduti rispetto allo stock immobiliare presente in un determinato territorio. La distribuzione del numero di transazioni nei comuni della regione (Figura 4), evidenzia come tale dato è concentrato maggiormente lungo la fascia costiera. Il

DICEMBRE 2020

Comune di Ancona ha l’indice NTN più elevato della Regione Marche, seguito dai Comuni di Pesaro, Fano, Senigallia e San Benedetto del Tronto. Analogamente al Numero di Transazioni Normalizzate, anche la distribuzione dell’indice IMI (Figura 5) conferma la maggior dinamicità dei comuni costieri rispetto all’entroterra. Le dimensioni medie delle abitazioni compravendute nel corso del 2019, rappresentate dal parametro STN che è la somma delle superfici delle unità immobiliari compravendute “normalizzate” rispetto alla quota trasferita, risultano pressoché invariate rispetto all’anno precedente a livello provinciale mentre, nei comuni capoluogo, subiscono un leggero incremento. In Tabella 4 è riportata la distribuzione delle compravendite (in termini di NTN) per classi dimensionali delle abitazioni (fino a 50 m2, da 50 m2 fino a 85 m2, da 85 m2 fino a 115 m2, da 115 m2 fino a 145 m2, oltre 145 m2); appare evidente che le tipologie maggiormente scambiate sono da 50 m2 a 85 m2 (3.477 NTN) e da 85 m2 a 115 m2 (3.847 NTN). In contrapposizione all’aumento delle transazioni, le quotazioni medie continuano ad avere, pur se minimale, un trend negativo, con una diminuzione dei valori dell’1% circa in ambito regionale. Analizzando la serie storica delle quotazioni indicata in Figura 6, dopo la crescita protratta fino al 2008 ed il successivo periodo di stabilità, dal 2011 la tendenza è stata costantemente in diminuzione. Il grafico evidenzia come il numero indice per intera regione, comuni capoluogo e comuni non capoluogo è arrivato a coincidere, annullando così le differenze.

Azimut

Edilizia

Statistiche regionali MARCHE

Nella Figura 7 sono rappresentati i differenziali dei valori medi comunali rispetto alla media nazionale. Si nota la distribuzione dei valori medi più elevati lungo la fascia costiera mentre l’entroterra fino alle zone più montane presenta quotazioni inferiori alla media nazionale. Si evidenzia come i dati statistici, con riferimento alle Province di Macerata e Ascoli Piceno, risentano degli eventi sismici che hanno interessato molti comuni delle regioni Lazio, Marche e Umbria a partire da agosto 2016.

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Figura 5: Distribuzione IMI nei comuni della regione

Statistiche regionali MARCHE

Le compravendite Tabella 1: NTN, IMI e variazione annua per intera provincia

Provincia Ancona Ascoli Piceno Fermo Macerata Pesaro e Urbino MARCHE

NTN 2019

NTN Variazione % 2018/19

Quota NTN per provincia

IMI 2019

Differenza IMI 2018/19

4.408 1.762 1.148 2.517 3.213 13.047

3,2% 6,2% 13,1% 9,4% 8,8% 6,9%

33,8% 13,5% 8,8% 19,3% 24,6% 100,0%

1,68% 1,45% 1,19% 1,34% 1,58% 1,50%

0,05 0,08 0,13 0,11 0,13 0,09

Statistiche regionali MARCHE

Le dimensioni Tabella 3: STN media e differenza annua per intera provincia e solo capoluogo

Intera provincia STN media STN media m2 Differenza m2 2019 2018/19 110,0 0,2 109,8 1,8 111,6 2,1 113,1 -0,2 112,3 -0,2 111,3 0,4

Tabella 2: NTN, IMI e variazione annua per capoluogo

Capoluogo

NTN 2019

NTN Variazione % 2018/19

Ancona Ascoli Piceno Fermo Macerata Pesaro e Urbino MARCHE

1.197 359 343 387 982 3.268

8,7% 1,5% 19,2% 0,3% 9,5% 8,0%

Quota NTN per provincia

IMI 2019

Differenza IMI 2018/19

36,6% 11,0% 10,5% 11,8% 30,1% 100,0%

2,26% 1,38% 1,60% 1,69% 2,03% 1,91%

0,18 0,02 0,26 0,00 0,17 0,14

Figura 1: Distribuzione NTN 2019 per intera provincia e capoluogo Pesaro e Urbino 30,1%

Ancona 36,6%

STN media Differenza m2 2018/19 2,1 8,0 1,4 3,2 4,9 3,5

Tabella 4: NTN 2019 per classi dimensionali delle abitazioni per intera provincia

Provincia

Ancona 33,8%

Pesaro e Urbino 24,6%

Ancona Ascoli Piceno Fermo Macerata Pesaro e Urbino MARCHE

Capoluogo STN media m2 2019 107,4 120,5 105,4 114,4 112,2 110,9

Ancona Ascoli Piceno Fermo Macerata Pesaro e Urbino MARCHE

fino a 50m2

da 50m2

da 85m2

da 115m2

fino a 85m2 1.132 485 318 621

fino a 145m2 874 324 221 515 556

647

3.213

2.489

2.352

13.047

oltre 145m2

Totale

165 79 57 65

1.197 359 343 387

237

921

fino a 115m2 1.369 543 330 754 5 852

881

3.477

3.847

284 111 72 177

oltre 145m2

Totale

750 299 207 450

4.408 1.762 1.148 2.517

Tabella 5: NTN 2019 per classi dimensionali delle abitazioni per capoluogo

Macerata 19,3%

Fermo 8,8%

Ascoli Piceno 13,5%

Fermo 10,5%

Macerata 11,8%

Capoluogo

Intera provincia

Ascoli Piceno 11,0%

Capoluogo Ancona Ascoli Piceno Fermo Macerata Pesaro e Urbino MARCHE

da 50m2

da 85m2

da 115m2

63 7 32 29

fino a 85m2 325 75 103 91

fino a 115m2 423 118 92 114

fino a 145m2 221 81 59 88

261

301

190

183

982

178

855

1.047

639

549

3.268

oltre 145m2

Totale

11,8% 22,8% 14,9% -4,8% 12,8%

3,2% 6,2% 13,1% 9,4% 8,8%

9,9%

6,9%

fino a 50m2

Tabella 6: Variazione % NTN 2018/19 per classi dimensionali delle abitazioni per intera provincia

Provincia

Statistiche regionali MARCHE Figura 4: Distribuzione NTN nei comuni della regione

Ancona Ascoli Piceno Fermo Macerata Pesaro e Urbino Statistiche regionali MARCHE

da 50m2

da 85m2

da 115m2

13,1% 15,0% -21,8% 28,6% 16,7%

fino a 85m2 -1,0% -1,3% 11,9% 1,0% 8,9%

fino a 115m2 2,4% 6,0% 13,2% 12,9% 5,4%

fino a 145m2 0,4% 2,7% 32,0% 26,1% 6,6%

12,9%

2,9%

6,4%

9,1%

fino a 50m2

Tabella 7: Variazione % NTN 2018/19 per classi dimensionali delle abitazioni per capoluogo

Capoluogo Ancona Ascoli Piceno Fermo Macerata Pesaro e Urbino MARCHE

da 50m2

da 85m2

da 115m2

fino a 85m2

fino a 115m2

fino a 145m2

oltre 145m2

Totale

4,5% -68,9% -4,5% 22,5% -13,9%

9,3% 10,0% 18,5% 3,3% 5,8%

7,8% 1,5% 13,3% -15,5% 6 6,4%

4,0% -16,5% 31,6% 22,7% 5,5%

19,2% 52,9% 38,0% -3,8% 38,0%

8,7% 1,5% 19,2% 0,3% 9,5%

-8,1%

8,6%

4,0%

5,4%

27,2%

8,0%

fino a 50m2

Le quotazioni Tabella 8: Quotazione media e variazione annua per capoluogo e resto provincia

Capoluogo

Ancona Ascoli Piceno Fermo Macerata Pesaro e Urbino MARCHE

Resto provincia

Quotazione media €/m2 2019

Quotazione media Variazione % 2018/19

Quotazione media €/m2 2019

Quotazione media Variazione % 2018/19

1.273 1.388 1.327 1.226 1.900 1.467

-4,9% 0,2% 0,8% -1,0% -2,1% -2,1%

1.088 1.383 1.194 1.120 1.308 1.196

-0,5% -0,8% -1,3% 0,1% -2,7% -1,1%

NB: La quotazione relativa ai capoluoghi qui presentata, calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune, differisce da quella presente all’interno degli approfondimenti provinciali, che è invece ottenuta pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile .

Figura 6: Numero indice quotazioni per intera regione, comuni capoluogo e comuni non capoluogo 180

170

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4 2020

Edilizia Statistiche regionali MARCHE

Figura 7: Differenziale delle quotazioni medie comunali 2019 (valore medio nazionale =1)

FOCUS provinciale – Ancona Il territorio provinciale di Ancona, con i suoi 47 comuni, è suddiviso in 9 macroaree aventi la seguente denominazione: • Ancona Capoluogo (1 comune) • Castelli di Jesi (16 comuni) • Colline del Conero e del Musone (9 comuni) • Colline del Misa e del Cesano (6 comuni) • Entroterra Montano (6 comuni) 8 • Foce dell’Esino (5 comuni) • Jesi (1 comune) • Riviera del Conero (2 comuni) • Senigallia (1 comune) Tali macroaree sono state concepite tenendo conto delle caratteristiche sociali, economiche ed infrastrutturali in modo da creare delle aggregazioni omogenee di comuni in relazione alla realtà territoriale. I tre principali centri di Senigallia, Jesi e ovviamente Ancona, ed ognuno unitamente al proprio hinterland di frazioni e borghi, sono considerati a sé stanti per le loro caratteristiche dimensionali di territorio e popolazione e per relative peculiari dinamiche del mercato immobiliare. I Comuni oggetto di rilevazione diretta tramite schede standardizzate sono 14, individuati tra quelli maggiormente rappresentativi e pertanto inseriti nel Piano Operativo di Rilevazione, e sono: Ancona, Castelfidardo, Chiaravalle, Fabriano, Falconara Marittima, Filottrano, Jesi, Loreto, Montemarciano, Numana, Osimo, Sassoferrato, Senigallia, Sirolo. Ai Comuni non oggetto di rilevazione diretta viene solitamente attribuita, indirettamente anche con l’ausilio di alcune indagini puntuali, una quotazione che segue ragionevolmente l’andamento del mercato della zona e le influenze derivanti delle grandi città più vicine. Le variazioni cui sono soggette le quotazioni immobiliari sono da intendersi come valori medi riscontrati all’interno

DICEMBRE 2020

Azimut del Comune. Le diverse zone omogenee all’interno dei Comuni stessi possono pertanto avere variazioni percentuali differenti. Dall’analisi riportata nei successivi grafici e tabelle si può evidenziare la conferma del trend positivo, iniziato nel 2013, per quanto riguarda il Numero delle Transazioni Normalizzate (NTN) (+3,2%), anche se in calo rispetto ai precedenti anni. Tale report positivo è il risultato di valori che oscillano tra il -6,3% della macroarea “Colline del Misa e del Cesano” (in linea con quanto riscontrato nell’anno precedente) e il 18,4% della macroarea “Foce dell’Esino”. In netta diminuzione troviamo la macroarea “Riviera del Conero” dove, in controtendenza al trend positivo dello scorso anno, nel 2019 abbiamo un calo nelle NTN di -4,4% rispetto al 2018 (Tabella 9). In riferimento alla quota percentuale di immobili compravenduti in rapporto allo stock (IMI) si evidenzia un trend generale quasi stazionario (Figura 10). Continua invece ad essere negativo l’andamento della rilevazione delle quotazioni con un – 1,5% che fa segnare per l’undicesimo anno consecutivo valori in costante calo. A differenza degli anni precedente non tutte le macroaree sono oggetto di diminuzione: si riscontra un leggero aumento delle quotazioni medie per la macroarea “Riviera del Conero” e “Senigallia”; un aumento più significativo pari +6% si registra nelle quotazioni medie della macroarea “Colline del Misa e del Cesano”. Nel Capoluogo si rivela un decremento dei valori del -4,9%, percentuale maggiore rispetto al -1,5% dell’intera Provincia (Tabella 10). In generale l’andamento risulta più o meno stabile (ad eccezione del +6% della macroarea “Colline del Misa e del Cesano) rispetto alle variazioni dell’annualità precedente (intera provincia -1,72%). Ancona Capoluogo evidenzia, in riferimento al NTN e all’IMI, un trend positivo, con dati più alti rispetto alla media provinciale (Tabella 9, Figura 9 e Figura 10). Maggiori valori del NTN sono riscontrabili nelle zone B2 “Centro Storico: Rioni San Pietro, Cardeto, Capodimonte”, C1 “Rione Archi”, C2 “Rioni Piano San Lazzaro, Vallemiano, Palombella, Scrima”, D4 “Rioni Pietralacroce” ed E5 “Frazione Candia”. In merito a questa ultima zona la percentuale elevata pari al 341,6% è causata dal numero esiguo (n. 3) di NTN registrate nel 2018. Anche le quotazioni continuano ad essere in diminuzione, registrando per il Capoluogo la percentuale più alta di diminuzione rispetto all’intera provincia. All’interno del Comune, quotazioni maggiori si registrano nelle zone centrali, oltre che nel periferico Rione di Pietralacroce, che continua a rappresentare una delle zone residenziali più apprezzate.

Azimut Statistiche regionali MARCHE

La provincia – Ancona

4 2020

Edilizia

Statistiche regionali MARCHE Tabella 10: Quotazione media e variazione annua per macroarea provinciale

Figura 8: Macroaree provinciali di Ancona

Quotazione media €/m2 2019 730 1.138 859 675 965 1.156 1.956 1.706 1.273 1.126

Macroaree provinciali Castelli di Jesi Colline del Conero e del Musone Colline del Misa e del Cesano Entroterra montano Foce dell'Esino Jesi Riviera del Conero Senigallia Ancona Capoluogo Statistiche regionali MARCHE Ancona Provincia

Quotazione media Variazione % 2018/19 -1,1% -2,7% 6,0% -0,9% -0,7% -0,6% 0,6% 0,8% -4,9% -1,5%

Statistiche regionali

MARCHE IlFigura comune – Ancona 11: Numero indice quotazioni per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo - Ancona Tabella 11: NTN, – IMIAncona e variazione annua per zona OMI - Ancona Il180comune Zona 11: NTN, IMI e variazione annua per zona OMI - Ancona Tabella Denominazione OMI Zona B1 OMI B2

160 B1 B3 B2 B7

C1 B3 150 C2 B7 C1 C3 C2 C4

140 C5

Tabella 9: NTN, IMI e variazione annua per macroarea provinciale

Macroaree provinciali

NTN 2019

NTN Variazione % 2018/19

Quota NTN per provincia

IMI 2019

Differenza IMI 2018/19

Castelli di Jesi Colline del Conero e del Musone Colline del Misa e del Cesano Entroterra montano Foce dell'Esino Jesi Riviera del Conero Senigallia Ancona Capoluogo Ancona Provincia

295 753 156 306 620 359 199 522 1.197 4.408

8,7% 0,0% -6,3% 18,2% 18,4% 0,2% -4,4% -4,6% 9,1% 3,2%

6,7% 17,1% 3,5% 6,9% 14,1% 8,2% 4,5% 11,8% 27,2% 100,0%

1,22% 1,62% 1,14% 0,89% 1,96% 1,70% 1,87% 1,91% 2,26% 1,68%

0,00 -0,11 0,17 0,14 0,00 -0,08 -0,10 0,15 0,18 0,05

C3 D1 C4 C5 D2 130 D1 D4 D5 D2 E5

D4 R1 120

D5 R2 E5 nd R1 110 R2 nd

-1,7% -3,2% 23,9% 6,9% 31,3% -3,2% 24,7% 6,9% 31,3% 2,9% 24,7% -10,8%

2,31% 2,39% 3,04% 2,38%

8 129 12 27 39 268 125 39 1.197 26 5 1.197

-20,0% 5,1% 341,6% 42,7% -6,3% -20,0% 19,3% 341,6%-6,3% 8,7% 19,3% 8,7%

1,87% 1,51% 2,09% 2,32%1,51% 2,76%

1,74% 2,32% 1,99% 2,76% 1,29% 1,74% 1,44% 1,99%1,29% 2,26% 1,44% 2,26%

1.388 1.463 1.173 1.1521.463 1.784

NTN 154 2019 154

Rioni Adriatico, Passetto Denominazione Centro Storico: Rioni San Pietro, Cardeto, Capodimonte Rioni Santo Adriatico, Passetto Rioni Stefano, Borgo Rodi CentroMontirozzo, Storico: Rioni San Pietro, Cardeto, Rioni Montemarino Capodimonte Rione Archi Rioni Piano Santo San Stefano, BorgoVallemiano, Rodi Rioni Lazzaro, Rioni Montirozzo, Montemarino Palombella, Scrima Rione Archi Rioni Palombare, Pinocchio, Posatora Rioni Grazie, Piano San Lazzaro, Vallemiano, Rioni Tavernelle Palombella, Scrima Zona Portuale Rioni Pinocchio, Posatora BreccePalombare, Bianche, Passo Varano, Montedago, Rioni Grazie, Tavernelle Ponterosso Zona Portuale Torrette, Palombina, Collemarino Brecce Bianche, Passo Varano, Montedago, Rione Pietralacroce Ponterosso Località Baraccola Torrette, Palombina, Collemarino Frazione Candia Rione Pietralacroce Zona Agricola Ovest e Frazioni Minori Località Baraccola Zona Agricola Est e Frazioni Minori Frazione Candia nd Zona Agricola Ovest e Frazioni Minori ANCONA Zona Agricola Est e Frazioni Minori nd ANCONA

NTN Variazione % 2018/19 NTN -1,7% Variazione % 23,9% 2018/19

154 57 154 77

0 82 83 129 1290 83 27

IMI 2019 IMI 2,31% 2019 3,04%

2,79% 2,39% 3,06% 2,38% 2,79% 1,87% 3,06% 2,09%

2,9% 17,0% -10,8% 5,1%17,0% 42,7%

865 1.408 920 995 865 1.388 920 1.173

910 1.152 1.277 1.784 1.028 910 1.132 1.2771.028 1.245 1.132 1.245

Quotazione media Variazione % Quotazione 2018/19 media -3,3% Variazione % -6,1% 2018/19 -3,3% -6,1% -6,1% -8,0%

-0,6% -7,3% -7,4% -6,0%-7,3% -3,9%

-4,4% -6,1% -5,6% -8,0% -4,4% -0,6% -5,6% -7,4%

-5,0% -6,0% -4,2% -3,9% -3,9% -5,0% -4,4% -4,2%-3,9% -5,3% -4,4% -5,3%

100

Figura 12: Distribuzione NTN 2019 nelle zone OMI Figura 90 12: Distribuzione NTN 2019 nelle zone OMI

Intera provincia

80 2004

Statistiche regionali MARCHE

21 57 196 77 21 82 196 129

Quotazione media €/m2 Quotazione 2019 media 1.4882 €/m 1.408 2019 1.488 1.408 1.408 995

NTN 2019

170

2005

2006

Capoluogo

2007

2008

Non capoluogo

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Figura 9: Numero indice NTN per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo - Ancona

120

110

100

Statistiche regionali MARCHE

Figura 13: Distribuzione IMI 2019 nelle zone OMI

30 2004

Intera provincia 2005

2006

Capoluogo 2007

2008

Non capoluogo

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Figura 10: IMI per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo - Ancona 4,0%

3,5%

3,0%

Figura 14: Differenziale quotazioni 2019 nelle zone OMI

2,5%

2,0%

1,5%

1,0%

0,5%

Intera provincia 0,0% 2004

2005

2006

Capoluogo 2007

2008

Non capoluogo 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

DICEMBRE 2020

2017

2018

4 2020

Edilizia

Azimut

La posizione dell’UPPI sulla situazione attuale Avv. Gabriele Bruyère, Avvocato a Torino, Presidente Nazionale UPPI Dott.ssa Irene Fiocchi, Segretario Nazionale UPPI, Presidente Provinciale UPPI L’UPPI – Unione Piccoli Proprietari Immobiliari – è la maggiore associazione sindacale della piccola proprietà. Il suo obiettivo, tutelare la piccola proprietà, ha raggiunto un risultato che poche associazioni di categoria possono vantare e nel contempo offre strumenti idonei per una efficace tutela dei proprietari e dei loro immobili anche in prospettiva. Il singolo proprietario ha a disposizione quanto gli è utile a soddisfare ogni sua esigenza legata agli immobili, in relazione alle problematiche condominiali, locative, legali, fiscali, tecniche, amministrative, urbanistiche, catastali, finanziarie, successorie e personali. L’UPPI è l’Organizzazione maggiormente rappresentativa dei proprietari immobiliari nelle Marche ed in Italia. Nell’attuale crisi immobiliare, anche alla luce del problema COVID, si sta muovendo in varie direzioni a mezzo stampa e con giuste rimostranze al Governo ed ai componenti del Parlamento ed attraverso manifestazioni pacifiche e spontanee dei proprietari stessi nelle maggiori città italiane volte ad ottenere un cambiamento delle politiche abitative. L’UPPI ritiene non più procrastinabile tale situazione per i motivi appresso elencati. • L’assoluta indifferenza alle difficoltà dei proprietari di casa locatari che a seguito della diffusione della pandemia non percepiscono più gli affitti sia ad uso abitazione che ad uso diverso dell’abitazione a causa del forte aumento della disoc

DICEMBRE 2020

cupazione e, per quanto attiene le città sedi di Università, a causa del necessario ritorno degli studenti nelle proprie abitazioni d’origine; • la mancanza assoluta di provvedimenti (tra i quali una forte defiscalizzazione, soprattutto riguardo all’IMU per i quali è stato preso un parziale provvedimento a favore di alcune categorie, escludendo il piccolo proprietario, di proroga degli sfratti attuati) che risolva il problema delle morosità che ha determinato un grave dano economico per chi percepiva entrate indispensabili al proprio sostentamento; • la assoluta mancanza di adeguamenti della normativa, per gli affitti non pagati, sia delle locazioni commerciali, sia delle locazioni ad uso abitativo; • la mancata introduzione della cedolare secca per tutte le locazioni di immobili ad uso diverso dell’abitazione; • la mancata applicazione, anche per i contratti ad uso diverso dell’abitazione, della normativa di contratti concordati per evitare il proliferare delle morosità; • la mancata applicazione, anche per i contratti ad uso diverso dall’abitazione, della sospensione del dichiarare dei canoni di locazione non percepiti, sino dalla notifica dell’intimazione dello sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento, come avviene per l’uso abitazione; o quanto meno il recupero dell’Irpef non dovuta, in quanto calcolata su un reddito non percepito dal locatario a seguito della conclusione del procedimento

Azimut

di sfratto per morosità dell’inquilino, anche per la morosità precedente allo sfratto; • la mancata abolizione della sospensione degli sfratti per morosità relativi ad immobili ad uso diverso ed a quelli ad uso abitazione; cioè l’abo lizione di un provvedimento incostituzionale, come dichiarato da numerose sentenze della Cor te Costituzionale.

4 2020

Edilizia

così caro alla cultura delle nostre regioni, in questo tempo difficile e doloroso nel quale la piccola proprietà immobiliare diventa rifugio, difesa, conforto nel vero senso della parola. Questo comprendano i governanti.

L’UPPI alla luce delle dichiarazioni precedenti chiede al Governo ed al Parlamento di attuare tali tutele forti tramite: 1) un provvedimento (con una forte defiscalizza zione) che risolva il problema delle morosità che ha determinato un grave danno economico per chi percepiva entrate indispensabili al proprio sostentamento; 2) la realizzazione di un programma di edilizia re sidenziale pubblica per fasce deboli come fu fat to all’inizio degli anni cinquanta dal Ministro Fanfani con il piano Ina-casa. Ciò è realizzabi le, in parte, anche con i fondi stanziati dalla banca dell’Unione Europea; 3) l’azzeramento dell’IMU a chi ha immobili occu pati senza titolo o da conduttori morosi; 4) l’azzeramento delle imposte dirette a chi ha im mobili occupati senza titolo o da conduttori mo rosi; 5) lo stanziamento di contributi a fondo perduto ai proprietari di immobili, per far fronte alle spese condominiali di competenza dei conduttori; 6) L’estensione della cedolare secca al 10% a tutte le locazioni abitative a canone concordato in tutti i comuni italiani. L’UPPI resta fortemente determinata a tenere alta la voce in difesa della piccola proprietà immobiliare, tanto più scossa in questo periodo pre e post pandemico, affinché la casa continui ad essere quel bene DICEMBRE 2020

4 2020

Edilizia

Azimut

L’economia delle Marche - Aggiornamento congiunturale - novembre 2020 La presente nota è stata redatta dalla Sede di Ancona della Banca d’Italia, aggiornata con i dati disponibili al 30 ottobre 2020, salvo diversa indicazione. La nostra redazione ha estrapolato in particolare i dati su Edilizia e Mercato immobiliare. Il quadro di insieme Da marzo del 2020 l’attività economica nelle Marche risente pesantemente delle conseguenze della pandemia. In base all’Indicatore trimestrale dell’economia regionale (ITER) elaborato dalla Banca d’Italia, coerente con la dinamica del PIL regionale, nel primo semestre del 2020 il calo del prodotto regionale sarebbe stato più intenso nel confronto con l’Italia e il Centro (ﬁg. 1.1), anche per il peso più elevato dei comparti la cui attività è stata sospesa dai decreti governativi di marzo e poi gradualmente riavviata da maggio. Nel terzo trimestre si è avuta una ripresa signiﬁcativa dell’attività economica, sebbene solo parziale rispetto alla contrazione registrata nella prima parte dell’anno. Le prospettive di breve termine sono condizionate dall’incertezza che circonda l’evoluzione della pandemia. Secondo le previsioni della Svimez, nel 2020 il prodotto regionale subirà una contrazione intorno al 10,5 per cento, circa un punto in più che in Italia. La caduta del prodotto nel primo semestre e il parziale recupero nel trimestre estivo risultano generalizzati tra i settori, seppure con intensità differenziate. Nel complesso dei primi nove mesi dell’anno, all’interno dell’industria manifatturiera il calo è stato accentuato per i comparti dei beni durevoli per le famiglie (mobili ed elettrodomestici) e soprattutto della moda. Nel settore delle costruzioni i dati relativi al primo semestre riportano un netto calo della produzione, ma il recupero è risultato robusto già nel bimestre maggio-giugno. L’attività si è fortemente contratta anche nel terziario; il com-

DICEMBRE 2020

mercio, in particolare, ha risentito del contenimento della spesa delle famiglie. La stagione turistica estiva avrebbe però riportato risultati migliori delle attese, favorita dalla marcata specializzazione nella componente nazionale. L’accumulazione di capitale si è indebolita e la spesa pianificata per il prossimo anno si conferma su valori modesti. Di fronte all’imprevista caduta dei ricavi che si è verificata con l’insorgere della pandemia, il fabbisogno di liquidità delle imprese si è accresciuto: vi ha corrisposto la crescita del credito, avviatasi a marzo e intensificatasi in estate. Nel primo semestre, a fronte della notevole contrazione delle ore lavorate, il calo del numero di occupati è stato contenuto dai vincoli ai licenziamenti e dal ricorso eccezionalmente ampio agli strumenti di integrazione salariale. Ciononostante le ripercussioni sull’occupazione sono state significative per alcune categorie di lavoratori, come gli autonomi e i dipendenti a tempo determinato. Il saldo tra assunzioni e cessazioni di rapporti di lavoro dipendente nel settore privato è peggiorato soprattutto per i giovani, più frequentemente impiegati con contratti meno stabili. Le limitazioni alla mobilità e lo scoraggiamento associato al rapido deterioramento delle prospettive occupazionali si sono tradotti in una marcata flessione del numero di persone in cerca di occupazione, determinando una diminuzione della partecipazione al mercato del lavoro e del tasso di disoccupazione. Con il peggioramento della fiducia e delle condizioni economiche delle famiglie, sono diminuiti consumi e transazioni immobiliari; a giugno la crescita dei prestiti alle

investimenti inferiore a quella programmata a fine 2019, a fronte di solo un decimo che avrà investito di più (tav. a2.1). I piani per il 2021 prefigurano una sostanziale invarianza rispetto ai modesti livelli di spesa effettuati nell’anno corrente.

Azimut

Edilizia

famiglie si Le è pressoché interrotta. Nella parte del costruzioni e ilprimamercato 2020 i prestiti erogati al settore privato non finanziaimmobiliare. – I dati forniti dal sistema rio marchigiano sono tornati a crescere, sostenuti dalla delle Casse edili marchigiane (riferiti ai rapida espansione dei finanziamenti alle imprese. La cantieri attividelle in regione, prescindere rafforzata domanda imprese haaincontrato condiprovenienza dell’azienda) zionidalla di offerta divenute più distese grazie alle misure mostrano una aldiminuzione delle ore governative di sostegno credito (moratorie e garanzie pubbliche), della lavorate di circa risente il espansivo 20 per centopolitica nel à economica nelleall’orientamento Marche pesantemente monetaria e agli interventi delle autorità di vigilanza. primo semestre del 2020 rispetto al . In base all’Indicatore trimestrale dell’economia Gli indicatori di qualità del credito sono ancora2019. leggercorrispondente del Banca d’Italia, coerente conperiodo la dinamica del PIL mente migliorati. Motivazioni prevalentemente precauDopo un primo regionale bimestre caratterizzato 2020 il zionali calo del prodotto sarebbe hanno alimentato la crescita dei depositistato di fadalla prosecuzione di una fase espansiva talia e ilmiglie Centro (fig. 1.1), anche per il peso più e imprese, specie nella componente più liquida.

EME

tà è ativi viata e si ativa solo ione nno. sono che mia. , nel una nto, .

4 2020

in atto da un triennio, l’attività è calata 1.1 bruscamente tra marzo e aprile, Figura per poi mostrare robusti segnalieconomica di ripresa già Andamento dell’attività tendenziali, valori percentuali) nel(variazioni terzo bimestre (fig. 2.3).

Figura 2.3

Ore lavorate nelle costruzioni (dati mensili in migliaia di unità) 1.500

2019

1.500

2020

1.200

900

600

300

gennaio

febbraio

marzo

aprile

maggio

giugno

Fonte: Casse edili regionali.

Secondo Confindustria Marche, nel primo semestre Secondo Confindustria Marche, nel primo semestre dell’anno in corso la 0 0 dell’anno in corso la produzione è calata rispetto allo produzione è calata rispetto allo stesso periodo del 2019 con intensità maggiore stesso periodo del 2019 con intensità maggiore nel com-5 -5 nel comparto dei lavori pubblici rispetto a quello dell’edilizia abitativa. base al parto dei lavori pubblici rispetto a quelloIn dell’edilizia -10 Banca d’Italia su un campione di aziende -10 sondaggio condotto in autunno dalla abitativa. In base al sondaggio condotto in autunno ITER Marche -15 -15 marchigiane delle costruzioni con almeno 10 addetti, la quota di imprese intervistate dalla Banca d’Italia su un campione di aziende marchiITER Centro PIL Italia

-20 -25

-20

1 2 regionali 3 Economie 2019 2020

-25

2 2020

Fonte: elaborazioni su dati Istat, INPS, Banca d’Italia, Terna, InfoCamere, Osservatorio del mercato immobiliare (OMI). Tavola a1.1

Imprese attive

rimo semestre e il parziale recupero nel trimestre i settori, seppure con intensità differenziate. dell’anno, all’interno dell’industria manifatturiera mparti dei beni durevoli per le famiglie (mobili ed a moda. Nel settore delle costruzioni i dati relativi to calo della produzione, ma il recupero è risultato giugno. L’attività si è fortemente contratta anche ticolare, ha risentito del contenimento della spesa ca estiva avrebbe però riportato risultati migliori ta specializzazione nella componente nazionale. debolita eLelacostruzioni spesa pianificata per il prossimo anno si e il mercato immobiliare nte all’imprevista dei delle ricaviCasse cheedili si è marchigiane verificata I dati forniticaduta dal sistema abbisogno di liquidità delle imprese si è accresciuto: (riferiti ai cantieri attivi in regione, a prescindere daldito, avviatasi a marzo e intensificatasi in estate. la provenienza dell’azienda) mostrano una diminuzione (unità e variazioni percentuali sul periodo corrispondente) Marche

SETTORI

Attive a giugno 2020

Centro

Variazioni

Dic. 2019 Giu. 2020

Attive a giugno 2020

Italia

Variazioni

Dic. 2019 Giu. 2020

Attive a giugno 2020

Variazioni

Dic. 2019 Giu. 2020

Agricoltura, silvicoltura e pesca

25.522

-2,9

-2,5

123.686

-1,3

727.179

-1,3

-1,1

Industria in senso stretto

19.356

-1,5

-1,0

104.438

-1,0

-0,9

501.475

-1,2

-1,1

Costruzioni

19.697

-2,0

-1,1

157.963

0,2

0,6

739.386

-0,3

0,3

Commercio

34.420

-2,6

-2,4

282.882

-1,1

-1,2

1.355.864

-1,5

-1,4

17.817

-3,8

-3,5

159.738

-1,9

-2,0

757.010

-2,2

Trasporti e magazzinaggio

3.729

-2,4

-1,3

31.811

-0,5

-0,7

147.614

-0,8

-0,7

Servizi di alloggio e ristorazione

9.768

0,2

-0,7

88.036

1,2

0,5

395.881

1,0

0,5

di cui: al dettaglio

Finanza e servizi alle imprese di cui: attività immobiliari

Altri servizi e altro n.c.a.

Imprese non classificate Totale

Tavola a2.3

Scambi nel mercato delle abitazioni (1) (unità)

22.861

2,0

1,4

204.309

1,7

1,9

888.882

1,9

7.250

1,8

1,6

55.749

1,7

2,0

257.092

1,5

1,4

10.658

0,9

0,3

83.371

1,7

1,3

374.683

1,6

1,0

640

2.917

2013 – 1° sem.

1.355

978

845

975

146.040

-1,3

-1,1

1.077.136

0,0

5.133.881

-0,3

-0,2

2° sem.

1.410

1.075

855

1.061

4.401

2014 – 1° sem.

1.479

933

854

1.032

4.298

Fonte: InfoCamere-Movimprese.

delle ore lavorate di circa il 20 per cento nel primo semestre del 2020 rispettodelle al corrispondente periodo del della notevole contrazione ore lavorate, il calo un primo bimestre caratterizzato proontenuto2019. dai Dopo vincoli ai licenziamenti e dal dalla ricorso secuzione di una fase espansiva in atto da un triennio, menti di integrazione salariale. Ciononostante le l’attività è calata bruscamente tra marzo e aprile, per state significative per alcune categorie di lavoratori, poi mostrare robusti segnali di ripresa già nel terzo bii a tempo determinato. Il saldo tra assunzioni e mestre.

endente nel settore privato è peggiorato soprattutto mpiegati con contratti meno stabili. Le limitazioni 23 ssociato al rapido deterioramento delle prospettive BANCA D’ITALIA

giane delle costruzioni con almeno 10 addetti, la quota di imprese intervistate che nel 2020 registreranno una BANCA D’ITALIA contrazione della produzione supera largamente quella delle aziende che prefigurano una crescita; le aspettative degli operatori per il prossimo anno sarebbero però favorevoli. Sulla base dei dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l’Agenzia delle Entrate (OMI), le compravendite di abitazioni sono diminuite nel primo semestre del 21,5 per cento rispetto al corrispondente periodo dell’anno precedente, in misura analoga a quanto accaduto in Italia (tav. a2.3); i prezzi sono rimasti sostanzialmente stabili.

Economie regionali 2020

PERIODI

Ancona

Ascoli Piceno e Fermo

998

Macerata

Pesaro e Urbino

Totale

4.154

2° sem.

1.408

894

1.104

4.403

2015 – 1° sem.

1.389

980

819

1.044

4.233

2° sem.

1.681

1.142

1.029

1.288

5.139

2016 – 1° sem.

1.830

1.186

1.082

1.310

5.049

2° sem.

1.814

1.263

1.097

1.580

5.753

2017 – 1° sem.

1.900

1.144

983

1.363

5.390

2° sem.

1.981

1.267

1.077

1.454

5.778

2018 – 1° sem.

2.020

1.292

1.072

1.343

5.727

2° sem.

2.252

1.382

1.229

1.609

6.472

2019 – 1° sem.

2.228

1.528

1.269

1.545

6.570

2° sem.

2.180

1.381

1.248

1.667

6.477

2020 – 1° sem.

1.775

1.242

955

1.182

5.154

Fonte: Agenzia delle Entrate. (1) Numero di transazioni, normalizzate per tenere conto della quota di proprietà oggetto della transazione; dati al netto delle compravendite relative alle cartolarizzazioni dello Stato.

I consumi e l’indebitamento delle famiglie Nel primo semestre del 2020 la crescita dei prestiti erogati da banche e società finanziarie alle famiglie consumatrici marchigiane si è pressoché interrotta (0,3 per cento nei dodici mesi terminanti in giugno, da 1,8 nel DICEMBRE 2020

4 2020

Azimut

Edilizia 2019; fig. 3.5.a e tav. a3.5); tale dinamica ha risentito del calo dei consumi e delle transazioni immobiliari, oltre che del peggioramento del clima di fiducia e delle condizioni economiche delle famiglie. La crescita dei prestiti per l’acquisto di abitazioni, che costituiscono la componente principale dei debiti delle famiglie, si è arrestata (-0,1 per cento in giugno, da 0,8 a fine 2019); il flusso di rimborsi è stato attenuato dalle moratorie governative e di natura privatistica. L’espansione del credito al consumo ha subito un forte rallentamento (1,5 per cento, da 8,4 a dicembre), sia nella componente erogata dalle società finanziarie sia, in misura maggiore, in quella concessa dalle banche. I dati relativi ai flussi di nuovi mutui indicano una netta riduzione delle erogazioni nel secondo trimestre dell’anno (-18,0 per cento rispetto allo stesso periodo del 2019, al netto di surroghe e sostituzioni), in connessione con il calo delle compravendite immobiliari. Per i nuovi contratti di mutuo il differenziale tra tasso fisso e tasso variabile si colloca su livelli negativi già a partire dall’ultimo trimestre del 2019; ciò ha rafforzato la preferenza delle famiglie per i una contratti a tasso fisso, I dati relativi ai flussi di nuovi mutui indicano netta riduzione delle erogazioni nel secondo trimestre dell’anno (-18,0 per cento rispetto allo stesso periodo del 2019, che hanno raggiunto il 48,4 per cento delle consistenze al netto di surroghe e sostituzioni), in connessione con il calo delle compravendite immobiliari. contratti di mutuo il differenziale tra tasso e tasso variabile di mutuiPer ini nuovi essere in giugno, una quota piùfisso che doppia si colloca su livelli negativi già a partire dall’ultimo trimestre del 2019; ciò ha rafforzato la preferenza delle famiglie perraggiunto i contratti a tasso che 2015 hanno raggiunto il 48,4 per rispetto al minimo a fisso, metà (fig. 3.5.b). cento delle consistenze di mutui in essere in giugno, una quota più che doppia rispetto al minimo raggiunto a metà 2015 (fig. 3.5.b).

Figura 3.5 Tavola a3.4

Prestiti alle famiglie consumatrici

Immatricolazioni di autovetture e di veicoli commerciali leggeri (1)

(dati trimestrali) (unità e variazioni percentuali sul periodo corrispondente)

Marche (b)

(a) dinamica complessiva e contributi (1) (variazioni VOCIpercentuali sui 12 mesi) Gen. – set. 2020

mutui per abitazioni altri prestiti

2 Autovetture credito al consumo

20.825

totale di cui: privati 1

17.059

società

2.503

0 -1

noleggio

250

leasing persone fisiche

579

leasing persone giuridiche

421

-2

Veicoli I IIcommerciali IIIIV I II IIIIV Ileggeri II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II 1.870 IIIIV I II di cui:2013 privati 2014

2015

2016

2017

2018

2019514 20

società

837

Italia composizione dei mutui e tassi di interesse (2) (quote eGen. valori percentuali)Variazioni – set.

Variazioni

Gen. – set. 2020

50 2019

2020

2019

-3,5

-30,5

966.187

0,3

-3,5 30

-24,7

587.902

-0,1

0 -1 -2

Gen. – set. 5 2020

-34,2

-27,4 3

-7,5

-54,0

118.115

-7,4

-49,2

13,9

-34,4

220.068

6,2

-40,3

101,0

-27,7

20.723

8,4

-27,4 1

18,8

-37,5

-1,8 2014

2015 -20,0

17.410

12,9

2017 2016104.490

quota dei mutui a tasso fisso

-31,0

20183,5 2019

tasso fisso (3)

-5,2

-7,1

18.908

-1,2

-3,9

-25,7

35.205

0,8

2020 -22,2

tasso variabile (3)

-14,4 -24,3

noleggio 44 di interesse 5,1 attivi. -42,1 28.174 5,4 -26,1 Fonte: segnalazioni di vigilanza e Rilevazione analitica sui tassi (1) Variazioni sul periodo corrispondente per il113 totale e contributi per le componenti leasingpercentuali persone fisiche -14,0 percentuali -16,3 alla crescita 4.849 7,8 del debito -21,6 delle famiglie. – (2) I dati sono relativi ai prestiti con finalità di acquisto o ristrutturazione dell’abitazione di residenza di famiglie consumatrici, leasing -19,9 16.938 10,9 nel periodo. -20,6 Gli si riferiscono allapersone localitàgiuridiche di destinazione dell’investimento358 (abitazione) 15,4 e sono al netto delle operazioni agevolate accese istogrammi riportano le quote dei mutui a tasso fisso sulle consistenze di fine periodo. – (3) Asse di destra. Le informazioni sui tassi di interesse si riferiscono ai nuovi mutui erogati nel trimestre.

Fonte: ANFIA. (1) Le autovetture sono autoveicoli per il trasporto fino a 8 passeggeri; i veicoli commerciali leggeri sono autoveicoli adibiti al trasporto merci con massa inferiore a 3,5 tonnellate.

Tavola a3.5

Prestiti di banche e società finanziarie alle famiglie consumatrici (dati di fine periodo; valori percentuali) VOCI

Variazioni percentuali sui 12 mesi Dic. 2017

Dic. 2018

1,7

1,0

Dic. 2019

Giu. 2020

Composizione % giugno 2020 (1)

Prestiti per l’acquisto di abitazioni

Banche

0,8

-0,1

58,5

Credito al consumo

Banche e società finanziarie Banche Società finanziarie

9,1

8,0

8,4

1,5

22,7

9,8

7,7

8,2

0,6

17,0

6,9

9,0

-0,6

-0,4

2,5

2,0

9,0

4,2

5,7

-0,1

18,8

0,3

100,0

Altri prestiti (2)

Banche

-2,0 Totale (3)

Banche e società finanziarie

1,8

Fonte: segnalazioni di vigilanza. (1) Il dato complessivo può non corrispondere alla somma delle componenti a causa degli arrotondamenti. – (2) Altre componenti tra cui le più rilevanti sono le aperture di credito in conto corrente e i mutui diversi da quelli per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di unità immobiliari a uso abitativo. – (3) Per le società finanziarie il totale include il solo credito al consumo.

BANCA D’ITALIA

Economie regionali 2020

DICEMBRE 2020

Economie regionali BANCA D’ITALIA 2020

Azimut

4 2020

Istituzioni

Intervista al Sindaco di Loreto Davide Amicucci Iniziamo da nome, cognome, età, professione e partito/ coalizione con cui è stato eletto. Moreno Pieroni, 59 anni, odontotecnico, eletto con la lista civica ‘Loreto nel Cuore’. Quali strategie si propone di mettere in Moreno Pieroni, Sindaco di Loreto campo la sua amministrazione per valorizzare il territorio e le sue risorse architettoniche e naturali? Il primo obiettivo è di creare un assetto viario in grado di dare risposte importanti ad una accoglienza dei turisti che deve essere adeguata ad una città santuario come la nostra. Mi riferisco in particolare all’ascensore inclinato, che intendiamo fare ripartire al più presto. Sarebbe un fattore decisivo per l’accoglienza dei flussi turistici e per rendere più fluida la viabilità cittadina, anche nell’ottica di valorizzare il contesto storico della parte centrale della città. Intendiamo poi promuovere il percorso delle fontane storiche, che recentemente sono state restaurate e che devono rientrare nei punti di attrazione culturale di Loreto, visto anche il loro fondamentale ruolo di punti di ristoro nella tradizione del pellegrinaggio. E quindi il completamento della Via Lauretana, progetto che riunisce la valorizzazione delle peculiarità spirituali, architettoniche e paesaggistiche della nostra città.

Sul piano urbanistico e di assetto del territorio quali sono le linee politiche e di indirizzo per la gestione degli attuali strumenti di pianificazione? L’obiettivo è quello di approvare entro il 2021 almeno in prima bozza il piano regolatore, istituendo normative che ci permetteranno di attivare un meccanismo di compensazione tra le aree che i cittadini hanno chiesto di riportare ad uso agricolo e quelle che torneranno invece edificabili. Useremo questa cubatura in una progettazione bene inserita nel territorio, che preveda piccoli spostamenti e piccole aree residenziali, nel rispetto della vivibilità e dell’habitat. In un comune come il nostro, la cui area è di 17 km quadrati, occorre una maggiore sensibilità nella progettazione e una attenzione più consapevole alla qualità della vita e al rispetto del paesaggio. Il territorio comunale di Loreto è naturalmente caratterizzato dall’importante presenza del Santuario mariano e di numerose istituzioni religiose. Quali sinergie intende sviluppare la sua amministrazione? Abbiamo già iniziato un percorso di sinergia con la Delegazione Pontificia che nei prossimi mesi si concretizzerà in incontri mirati e progetti comuni per creare opportunità di sviluppo per Loreto. Una sinergia tanto più necessaria in questi momenti cosi difficili: va ricordato che la nostra città è stata purtroppo una delle più penalizzate delle Marche, dal momento che la sua fonte economica primaria rappresentata dal turismo religioso è crollata verticalmente fino quasi ad azzerarsi nei mesi del lockdown e, più in generale, in tutto l’anno 2020 appena concluso DICEMBRE 2020

4 2020

Istituzioni

Una situazione che sta mettendo a dura prova il nostro tessuto produttivo e sociale, per questo diventa ancora più fondamentale creare una collaborazione proficua con le autorità religiose cittadine che possa rilanciare concretamente Loreto dal punto di vista spirituale e turistico. Com'è strutturato il vostro ufficio comunale che si occupa di urbanistica ed edilizia? Il nostro settore ha due responsabili: uno per l’Urbanistica e uno per la parte dei Lavori pubblici. Ciascun settore ha i suoi tecnici dedicati. In questo modo abbiamo trovato la giusta formula per fare interagire queste due ‘anime’ del settore e rendere la collaborazione più snella ed efficiente. In generale il rapporto con i tecnici e i professionisti del settore della nostra città è buono e improntato al rispetto reciproco dei ruoli. Avete subìto danni dal terremoto del 2016 ad edifici pubblici e privati del vostro comune? È stato danneggiato l’edificio delle Scuole Marconi, uno dei più importanti della città. Stiamo portando avanti l’iter per la ristrutturazione e messa in sicurezza, per cui dal governo centrale sono stati stanziati 2,1 milioni di euro. La previsione e l’obiettivo è di approvare i progetti esecutivi e le procedure di gara entro la primavera del 2022. Qual è il pensiero della sua amministrazione sul tema delle unioni, delle fusioni e delle incorporazioni di comuni? È un tema difficile, soprattutto nelle Marche che

DICEMBRE 2020

Azimut

notoriamente è una regione ‘ricca’ di tanti piccoli comuni. Ritengo che la questione vada approcciata principalmente sul fronte dei servizi che un eventuale accorpamento potrebbe dare e non solo dal punto di vista della fusione in quanto tale. Quella che va creata è una fusione di servizi ottimizzati ma efficienti e davvero vicini alle necessità della popolazione dell’area interessata. Stiamo entrando nella terza fase dall’emergenza COVID19. Secondo lei come cambia il ruolo del Sindaco, e delle istituzioni locali in genere, dopo questa pandemia? Il Covid ha portato tutta una serie di gravi ripercussioni economiche e sociali. Inevitabilmente il ruolo del sindaco in un contesto come questo è cambiato, perché si diventa ‘front office’ delle esigenze e delle problematiche dei cittadini non solo come responsabili della salute pubblica, ma anche per problemi molto diretti come, ad esempio, l’impossibilità di riuscire a pagare le bollette. I sindaci devono attenzionare questi aspetti in modo diverso rispetto al passato, tenendone conto anche in sede di bilancio. Nel nostro caso, nel bilancio previsionale per il 2021 che approveremo a fine gennaio predisporremo capitoli appositi per dare risposte anche a queste esigenze. Oggi si chiede ad un sindaco di intervenire sempre più direttamente nelle problematiche del territorio.

Azimut

4 2020

Condominio

Bonus fiscali 2020 - Semplice a dirsi!!! (visto da un amministratore di condominio) Stefano Stimilli In questo periodo di gran fermento dovuto dalla frenesia di essere tra i primi ad accedere ai superbonus energetici/sismici e bonus facciate, ci si domanda spesso se effettivamente le cose stiano come ci vengono raccontate o se, in realtà, dietro a questa enorme opportunità di rilancio dell'edilizia, si celi un meandro di insidie che alla fine scoraggiano ogni iniziativa, inducendo peraltro tra gli addetti ai lavori una sorta di “ansia da prestazione” che interrompe quella fluidità del modus operandi stracollaudato dell'approccio alle pratiche edilizie e detrazioni fiscali. Gli aspetti da esaminare sono molteplici e su ognuno di essi, a tutt'oggi, permangono dubbi interpretativi e applicativi. Cominciamo dall'inizio, focalizzandoci solo sul mondo del condominio. Innanzitutto è da evidenziare che da maggio gli amministratori di condominio sono tartassati da richieste di assemblee, per discutere sul superbonus 110% e non sul bonus facciate con recupero al 90% perché "se posso non spendere, allora è meglio!!!" Perfetto!!! Cominciamo a contestualizzare le assemblee con la contingenza del covid-19, cercando di districarsi tra riunioni in presenza, miste o in remoto con l'incertezza (fino a poco tempo fa), che quelle in videoconferenza non fossero regolari sotto il profilo codicistico e deliberativo. Tralasciamo il fatto che all'inizio non si sapeva, tra l'altro, se fosse necessario ottenere il preventivo consenso unanime della compagine condominiale, o se bastasse la maggioranza dei partecipanti, o anche dei millesimi. E poi la riunione con il dilemma: con che maggioranza delibero i lavori straordinari di efficientamento energetico? All'inizio si parlava di innovazione (il cappotto è una

innovazione che consente un risparmio energetico), pertanto i quorum deliberativi dovevano essere quelli previsti dall'art.1120 secondo comma c.c.: voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio ed almeno la metà del valore dell'edificio. Questa interpretazione però dura poco. Infatti ad agosto scende in campo il Governo che abbassa i quorum delle votazioni, stabilendo che sono valide le delibere approvate con la maggioranza dei presenti all'assemblea e almeno un terzo dei millesimi, ma si dimentica di focalizzare l'attenzione sullo sconto in fattura o cessione del credito che, influendo sulla sfera dei diritti personali e inviolabili, non può essere oggetto di delibera, creando gran confusione sull'intera procedura dello sconto in fattura. Superato lo scoglio delle assemblee, inizia il vero e proprio percorso degli studi di fattibilità con la raccolta documentale, verifiche e calcoli, che nascondono problematiche non ancora del tutto risolte (vedi certificato di conformità urbanistica; vedi conformità strutturale – Corte Costituzionale sentenza 101/2013 e parere del Consiglio superiore dei lavori pubblici; prot. 10440 del 7/12/2017; vedi tolleranze del 2%; vedi non conformità all'interno delle singole unità immobiliari che non fanno perdere i requisiti sugli interventi trainanti, se non coinvolgono le parti comuni). E poi la farsa del passaggio delle due classi energetiche che, a mio modesto parere, non dà i risultati attesi, laddove gli indici di prestazione energetica sono in prossimità delle soglie previste per ogni classe con il rischio, o opportunità, che pochi decimali possono far fare il salto di una o tre classi energetiche al posto di due, apportando correttivi veramente poco incidenti. Tralasciamo gli Ape convenzionali e il trattamento dei ponti termici, che anch'essi meriterebDICEMBRE 2020

4 2020

Condominio bero un capitolo a parte e sui quali ancora ci sarebbe da discutere. Superato anche lo scoglio degli studi di fattibilità, iniziano i progetti e i computi e anche qui abbiamo da divertirci. Prezziari regionali, prezziari Dei, tabelle dei costi, massimali di spesa per ogni singola categoria e massimali in relazione ai condomini, opere ricomprese e funzionali all'esecuzione dei cappotti e opere che non rientrano nel 110%, ma vanno trattati con altre agevolazioni generando ulteriore confusione. Ancora esiste il dubbio sul numero delle unità da considerare per i massimali di costi del condominio (contano i garage o no? E se insistono su altra particella?) e i dubbi se sia possibile redigere un computo andando a prendere i prezzi nei due prezziari, mischiandone la leggibilità e se, nell'analisi dei prezzi, si può far riferimento ai prezzi medi applicati nell'ipotesi in cui fossero più onerosi dei prezziari, con evidenti ricadute sui tecnici, legate al rischio di fare analisi dei prezzi. Capitolo a parte, e ancora a mio avviso non completamente chiarito, è se nel superbonus energetico vi siano ricomprese le opere di ripresa dei copriferri, laddove la normativa fa un preciso riferimento alle opere accessorie comprese, escludendo le opere di bonifica dei supporti sottostanti al cappotto (bonus 50%). Ora, ammettiamo per un momento che tutte queste fasi siano state superate brillantemente e finalmente si inizia a selezionare l'esecutore del lavoro. Sembra che d'ora in avanti la strada sia tutta in discesa, ma la triste realtà mostra l'esatto contrario. Le banche non erogano prestiti ponte alle imprese, le grosse utility energetiche sono costrette a caricare costi finanziari significativi, i portali dei controlli documentali, dove inserire le pratiche, si moltiplicano ogni giorno, si affacciano improbabili general contractor che si presentano come società di avviamento di start up, consorzi e cooperative, che improvvisamente diventano gli artefici del rilancio dell'edilizia, assicurazioni che si prendono il credito, ma ti affibbiano polizze su polizze. Una volta che ci siamo orientati tra le varie offerte finalmente si arriva alla scelta del soggetto che eseguirà l'appalto. Inizia il tira e molla tra le parti sui contratti di appalto, sulle penali, sull'indicazione dell'impresa affidataria, subappaltatori e artigiani, il tutto condito da un passaggio assembleare di approvazione dei contratti di appalto e capitolati senza non essersi dimenticati di averli sottoposti all'avvocato e al commercialista (ah!!! dimenticavo il commercialista… ma ci torno più avanti!!!). Quando sembra tutto definito, ti chiama al telefono il condomino dormiente che, improvvisamente destato da un lampo di luce, con tono di voce imperio-

DICEMBRE 2020

Azimut sa, ti dice che ha riflettuto bene sulla questione perché un suo tecnico di fiducia lo ha messo sull'avviso che forse sono meglio le facciate ventilate piuttosto che il cappotto e che potrebbe approfittare dei bonus per inserire gli oscuranti, i frangisole, le colonnine di ricarica auto elettrica e anche il fotovoltaico (il tutto dopo aver passato mesi a fare i progetti), magari mettendo una pompa di calore e installando pannelli radianti a soffitto. Annullata all'istante ogni iniziativa del condomino, finalmente iniziano i lavori che forse termineranno non prima di 6 mesi, sei mesi di apprensioni, intervallati da un paio di emissioni degli stati di avanzamento lavori. A questo punto entra in scena il commercialista che, con la sua firma sul visto di conformità – dopo avergli consegnato un faldone di documenti - conclude l'iter… o quasi. Sì perché rimane un atto finale, importante quanto i precedenti: l'invio della pratica all'Agenzia delle Entrate. Il commercialista spesso non invia nulla all'Agenzia delle Entrate, perché è una sua facoltà che non può essere imposta, del resto l'amministratore del condominio ha avuto mandato dall'assemblea per tali trasmissioni telematiche e chi meglio di lui può farlo? C'è un problemino: il legislatore si è dimenticato di inserire la detraibilità del compenso dell'amministratore il quale, dopo aver gestito un appalto estremamente complesso, si ritrova a dover elemosinare un compenso che i condomini non possono portare in detrazione, sconfessando quindi tutti coloro che dai pulpiti delle aule di Governo, hanno ammaliato i cittadini pronunciando la parola GRATIS. Ci sono studi di amministratori che nel corso del 2021 dovranno gestire appalti per un totale di svariati milioni di euro e molti di questi non sono strutturati per farlo e mai lo saranno in tempi così ristretti, perché occorrono competenze specifiche altamente professionali che non si possono delegare o insegnare ai collaboratori di studio. Le imprese possono pianificare i loro lavori secondo cronoprogrammi e proprio organico, l'amministratore no! Lui deve fare, passo avanti e gamba ben distesa… fare e basta.

Azimut

4 2020

Edilizia

INTERVENTI

BIM: ottimizzare la progettazione multidisciplinare

MASSIMO TEI Diplomato Geometra nel 1995. Tecnico/Commerciale Certificato Autodesk BIM-AEC per l’Emilia-Romagna - Marche - Umbria.

Ben trovati. Esordisco, se me lo permettete, con una premessa, che poi spontaneamente, almeno per quanto mi riguarda, conduce ad una piacevole constatazione: se anche il periodico trimestrale Azimut, a cura del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Ancona, con tanta dedizione e sempre così attento alle nuove tendenze tecnologiche, propone ai propri lettori, articoli ed interviste dedicate alla metodologia BIM, allora significa che, in questi ultimi anni, effettivamente qualcosa ha iniziato a cambiare. E, ne sono assolutamente convinto: è in atto un cambiamento da interpretare e da intendere nell’accezione più positiva! Sono un diplomato Geometra nel 1995, e subito dopo, sono riuscito a frequentare uno dei primissimi Corsi formativi dall’indirizzo “Progettista e Disegnatore CAD”, finanziati dalla Comunità Europea. Esaurito poi l’anno di servizio militare ed aver concluso il previsto biennio di praticantato, svolto per mia fortuna, presso un noto Architetto romagnolo, specializzato nella progettazione e direzione lavori, di cantine ed aziende vitivinicole, ho raggiunto l’abilitazione all’esercizio della libera professione, con la sessione d’esame del 1999. Ma la mia precoce passione per l’informatica e la grafica, mi ha condotto a non ritirare mai il timbro, né tantomeno a praticare la professione di Geometra.

Ho da sempre prestato consulenze di Progettazione CAD 2D e 3D presso Aziende e Studi Associati d’Ingegneria ed all’inizio degli anni 2000, è accaduto che io entrassi nel Canale Certificato Autodesk Italia; e tutt’oggi ne faccio parte (NKE SRL Platinum Partner Autodesk), con il ruolo di Tecnico/Commerciale BIMAEC. Arriviamo al dunque: mi è stato chiesto di condividere con Voi qualche concetto relativo al BIM, possibilmente contestualizzato nella tipica sfera professionale del Geometra e Geometra Laureato. Il termine BIM, acronimo di Building Information Modeling, coniato negli anni 70 dal Prof. Charles M. Eastman del Georgia Institute of Technology (Atlanta – USA), può essere inteso, per capirci meglio, come “metodologia e processo per l'ottimizzazione della progettazione multidisciplinare (Architettonica, Strutturale, Impiantistica, Infrastrutturale e Civile, Carpenteria Metallica, Prefabbricatura, Arredo d’interni, ecc.) della pianificazione, della realizzazione e gestione di costruzioni, tramite l’ausilio e l’impiego di appositi softwares specializzati”. Tramite tali “strumenti”, tutti i dati e le informazioni rilevanti di una costruzione, indipendentemente dalla destinazione d’uso, dalla dimensione, dall’ubicazione e dalla complessità, possono essere raccolti, gestiti, combinati e collegati digitalmente, al fine di ottenere una costruzione virtuale, sempre visualizzabile, controllabile, aggiornabile ed indagabile, come modello geometrico tridimensionale. Il BIM, in sostanza, supporta la gestione dei docuDICEMBRE 2020

4 2020

Edilizia

menti, il coordinamento e la simulazione durante l'intero ciclo di vita di un progetto (pianificazione, progettazione, costruzione, gestione e manutenzione) a partire dalla creazione di un modello 3D “intelligente”. Pertanto, durante tutte le fasi di progettazione, la “strategia” dei Progettisti coinvolti, ognuno per le proprie specifiche mansioni, responsabilità e ruolo, non si limita, al disegno 2D (tradizionali Piante, Prospetti, Sezioni, ecc.) ed alla modellazione 3D (classiche estrusioni ed operazioni booleane), come invece avviene sin dagli anni 80 con il CAD (Computer Aided Design). Ma tende ad utilizzare strumenti “intelligenti”, sempre Parametrici, sempre editabili con totale libertà ed efficacia, e sempre, questione assolutamente fondamentale nella metodologia BIM, condivisibili in tempo reale, tra tutti i protagonisti Progettisti della filiera, Committenza (Pubblica o Privata) ed Impresa di Costruzione, comprese. La metodologia BIM, per essere implementata, richiede e pretende di essere “organizzata” in un certo modo. Occorre, in sintesi, stabilire mansioni, ruoli, livelli di dettaglio (LOD), rispettandone le tempistiche ed i ritmi di lavoro. Autodesk mi ha costantemente permesso di accedere alle più recenti Tecnologie di Progettazione, ed ha introdotto Revit, software che integra perfettamente al proprio interno tutti i concetti di Parametricità e BIM, nell’ormai lontano anno 2002, continuando

DICEMBRE 2020

Azimut

negli anni ad implementarne le capacità e le prestazioni, e rendendolo, al momento, la piattaforma BIM più completa (AEC Collection), diffusa ed utilizzata a livello italiano e mondiale. Nessun fraintendimento, per carità: abitano il libero mercato (per fortuna!) anche altri softwares Parametrici e BIM, oltre a Revit di Autodesk, ognuno con le proprie peculiarità, eccellenze (pregi) e limitazioni (tutto è perfettibile!). Ed infatti esiste un opportuno formato di interscambio BIM, non controllato da un singolo fornitore o gruppo di fornitori, che tende a facilitarne l’interoperabilità: mi sto riferendo all’IFC (Industry Foundation Classes). Ciò su cui vorrei insistere, è il concetto per il quale, qualsiasi figura professionale nell’ambito edilizio, sia in qualche modo coinvolta ed interessata dalla metodologia BIM. Geometri e Geometri Laureati in primis!

Azimut

Giusto per attirare l’attenzione su qualche esempio, mi riferisco non genericamente alla Progettazione Architettonica, Strutturale od Impiantistica, ma bensì a tutte le attività specifiche, che competono alla figura del Geometra e Geometra Laureato (senza alcuna intenzione di andare a districarmi nella normativa inerente al tema delle competenze; non è questa l’occasione giusta!). La metodologia BIM permette di assegnare ad ogni singolo elemento della costruzione, una “fase”, ovvero l’appartenenza ad un’azione specifica nel tempo (4D), e di conseguenza gestisce il progetto nelle risorse con strutture di ripartizione del lavoro WBS e Diagramma di Gantt. Chi è specializzato ad esempio in Computi Metrici Estimativi (documento che permette di definire il costo di costruzione di un'opera edilizia), ha oggi gli strumenti per “estrarre” dinamicamente quantità ed informazioni direttamente dal modello BIM, creando un legame con i prezziari Regionali. Ed alla modifica/evoluzione costante e repentina del Progetto, corrisponde un altrettanto efficace, veloce e preciso aggiornamento del Computo (5D). E dunque, occorre in ogni caso, abituarsi a “masticare” il dato BIM. Chi è specializzato ad esempio in rilievi dello stato di fatto di edifici ed infrastrutture, sta certamente evolvendosi (o si è già evoluto) nella direzione della tecnologia “nuvola di punti” (rilievo laser scanner e

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drone) ed è oggi chiamato a “restituire” il rilevato (lo scansionato), non elaborandolo in semplici files file CAD 2D/3D “.dwg”, ma ottenendo un modello BIM (SCAN TO BIM). Chi è specializzato ad esempio in operazioni topografiche di misurazione e determinazione e verifica dei confini catastali, operazioni di tracciamento di strade poderali e consorziali, di strade ordinarie e di canali di irrigazione e di scolo, di misura e divisione di fondi rustici e di misura e divisione di aree urbane, oggi è chiamato ad operare con strumenti software che abbiano la capacità d’integrarsi con i modelli BIM (AutoCAD MAP 3D, Civil 3D, Infraworks, ecc.). Chi è specializzato ad esempio in mansioni di perito comunale per le funzioni tecniche ordinarie, in quanto facente parte di una Amministrazione Pubblica, certamente sarà (o è già stato) coinvolto nel recepimento del decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 1° Dicembre 2017 n°560; il cosiddetto "Decreto BIM", già entrato in vigore dall’1° Gennaio 2019. La metodologia BIM sottintende che il Progetto sia georeferenziato e pertanto, è possibile valutarne e declinarne, le prestazioni energetiche, fin dalle prime fasi. La metodologia BIM permette di effettuare la “Clash Detection” ed il Clash Management”; entrambe azioni atte ad evidenziare, controllare e risolvere eventuali conflittualità tra i modelli strutturali, architettonici DICEMBRE 2020

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ed impiantistici (ecc.), durante le fasi di progettazione, e non per forza in cantiere, durante la fase di costruzione, quando i tempi ed i costi di reversibilità, risulterebbero penalizzanti ed elevati. Altra peculiarità della metodologia BIM, è la capacità di realizzare Rendering Fotorealistici ed Animazioni ad altissimo impatto visivo, che permettono ai Progettisti, alla Committenza ed all’Amministrazione Pubblica responsabile della pratica edilizia, di visualizzare il fabbricato, dotato di materiali e texture realistiche, nonché l’interazione con il paesaggio circostante, urbano o rurale che sia. Recenti implementazioni ereditate dal settore videoludico (Video Games), consentono di “immergersi” e “camminare” all’interno del Progetto Virtuale, ed interagendo con esso, indossando i Visori 3D a 360° (Virtual Reality ed Augmented Reality). Ma con l’occasione di questo articolo, credo sia corretto nei confronti di Voi lettori, analizzare anche gli aspetti economici di tale “cambio epocale”, addirittura più “disruptive” (cambiamento di paradigma) se paragonato al passaggio dal “Tecnigrafo al CAD” nei primi anni 80. Implementare la Metodologia BIM richiede comunque investimenti di tempo e denaro, certo, direttamente proporzionali alla propria professione e competenze. Infondo, se oggigiorno abbiamo a disposizione degli strumenti progettuali potentissimi e performanti, sarebbe opportuno arrivare a sfruttarne correttamente le peculiarità e le potenzialità. Evoco l’investimento di tempo, poiché gli strumenti software BIM, qualsiasi essi siano, prevedono un periodo medio/lungo di Formazione ed apprendistato, possibilmente utilizzando, durante la didattica, dei propri “Progetti Pilota”, ovvero rappresentanti le proprie esperienze pregresse, oppure propri esempi edilizi concreti (CAD TO BIM). Investimento di denaro, poiché la Formazione Cer-

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tificata ha un costo; a parte qualche rarissima eccezione, credo sia impensabile procedere da autodidatti, come invece, probabilmente, è accaduto a parecchi di noi, ai tempi di AutoCAD… Le Licenze software BIM hanno un costo, ed anche i dispositivi hardware adatti per supportare queste ultime, devono avere requisiti di sistema specifici e solitamente di elevato profilo (Workstation). È altrettanto vero che grazie a Bandi Pubblici, Finanziamenti a fondo perduto (solitamente in %) e particolari formule di pagamento (Noleggio Locazione Operativa con rate mensili fiscalmente deducibili), ogni singolo Professionista ed Azienda, ha l’opportunità di investire riuscendo a “sopportare” e gestire tutti i costi di “adozione”. Se posso permettermi, sapete quale potrebbe essere il primissimo passo, per chi tra Voi, si appresta ad approcciarsi alla metodologia BIM? Aderire all’iniziativa formativa del Vostro Collegio di appartenenza, in grado di offrirvi percorsi formativi Certificati (inclusivi di Crediti CFP), a costi convenzionati e pertanto assolutamente meno impattanti di quelli di mercato. Amo la mia professione di Consulente Certificato Autodesk. Amo potermi confrontare con Voi professionisti, sognando l’eccellenza, l’evoluzione ed il progresso, ma allo stesso tempo ascoltando le problematiche ed i dubbi, e cercando insieme a Voi, possibili soluzioni. Grazie per avermi letto, e grazie ad Azimut ed al Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Ancona, per avermi concesso questo spazio. Spero di essere stato chiaro ed utile, ma non certamente esaustivo; abbiamo sfiorato soltanto la fatidica “punta dell’iceberg”, senza approfondire troppo. Cosa che, volendo reciprocamente, magari potremo fare in altre future (non troppo lontane) occasioni…

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MARIA LUISA RODRIGUEZ MONTALVO Titolare di WORKGATE ITALIA SRL Esperta in diritto del lavoro e organizzazione aziendale per l’Università di Zaragoza Spagna Consulente del lavoro Coach e formatore Specializzata in sicurezza sul lavoro RSPP Sicurezza dei dati personali “Privacy” DPO

Studi professionali: gestione della privacy e innovazione Dovremo capire l’importanza che oggi rivestono le nuove tecnologie negli studi professionali Questo periodo caratterizzato dall’accelerazione della digitalizzazione nei processi lavorativi dovuti alla situazione di pandemia globale ci ha “obbligato” a velocizzare l’utilizzo delle nuove tecnologie e ci ha dimostrato che siamo capaci di riorganizzarci e di innovare il modo di lavorare. Ci ha fatto anche vedere come viaggiano i big data nella rete e che il potere oggi viene rappresentato proprio da chi riesce ad elaborarli, canalizzarli, dominarli e venderli. Nel territorio europeo tutti i dati che trattiamo e innanzitutto i dati personali trovano la loro tutela nel Regolamento Europeo 2016/679 che è entrato in vigore definitivamente in Italia il 25 maggio 2018. Questo Regolamento si applica anche a tutti i professionisti perché disciplina trattamenti di dati personali delle persone fisiche che sono definite come “soggetti interessati”. L’art. 4 individua nella figura del titolare del trattamento una serie di obblighi tra cui le misure adeguate da adottare per garantire questa tutela e di essere in grado di dimostrare le misure messe in atto: “Accountability”. Le misure tecniche e organizzative devono essere adeguate al rischio in maniera mirata e adattata alla struttura del libero professionista, non serve più il “copia/incolla” al quale ci aveva abituato il testo unico D. Lgs. 196/2003 che, anche questo ancora in vigore, rimane come riferimento quasi soltanto per le sanzioni penali.

Adesso vediamo cosa sono i dati personali Un dato personale è una informazione che permette di identificare direttamente o indirettamente una persona fisica e può fornire informazioni aggiuntive come le abitudini di vita o le diverse scelte dell’interessato che è il possessore dei dati. I dati possono essere trattati solo dietro una base giuridica come sono ad esempio i contratti firmati tra le parti o dietro espresso consenso dell’interessato. Quali sono i dati che trattiamo? I dati personali, quelli che ci permettono l’identificazione di una persona sono: il nome e il cognome, codici, numeri di targa dei veicoli, codice fiscale e altri dati che anche indirettamente ci facciano arrivare all’identificazione del soggetto. Poi ci sono dati particolari, prima identificati come dati sensibili, come ad esempio l’origine raziale ed etica, l’appartenenza a una religione, dati giudiziari (quelli che ci dicono che un soggetto ha la qualità di imputato in un procedimento), ecc. C’è un divieto generale di trattarli e perciò se ci troviamo a farlo dobbiamo avere una gestione più accurata per la quale consiglio vivamente il supporto di un consulente o un D.P.O. Chi è il Titolare del Trattamento dello studio professionale? Il titolare di uno studio professionale di geometra è il soggetto principale persona fisica che in autonomia svolge una professione con o senza collaboratori. DICEMBRE 2020

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Normativa Se nello studio ci sono altri professionisti bisogna differenziare tra associati e collaboratori autorizzati. Questi professionisti che collaborano con il titolare possono avere una doppia veste a) Essere anche loro liberi professionisti ma che collaborano in modo di associati con il titolare o persona principale dello studio avendo accesso ai dati dei clienti dello studio o b) possono essere soggetti autorizzati che lavorano dietro indicazioni ben precise dal titolare stesso. e questa differenziazione porterà ad individuarli come contitolari oppure come soggetti autorizzati al trattamento. Nel primo caso saranno contitolari del trattamento e saranno responsabili penalmente e civilmente allo stesso livello che il titolare del trattamento. Chi sono i soggetti autorizzati? I soggetti autorizzati al trattamento sono quelli che realizzano il trattamento dei dati soltanto dietro indicazioni ben precise da parte del titolare e/o dei contitolari e sempre in forma scritta con tutte le prescrizioni previste dal regolamento. Queste figure possono essere lavoratori dipendenti, tirocinanti, stagisti, apprendisti, e anche altri professionisti collaboratori dello studio. Un'altra figura importante è quella del Responsabile del trattamento Si tratta di un soggetto, distinto dal titolare, che deve essere in grado di fornire garanzie al fine di assicurare il pieno rispetto delle disposizioni in materia di trattamento dei dati personali, nonché di garantire la tutela dei diritti dell'interessato dei dati che riceve dal titolare . Questo ruolo può essere svolto internamente allo studio professionale e anche esternamente, pensiamo ad altri professionisti dove dallo studio si inviano dati personali per essere elaborati, trattati e, qualche volta magari di nuovo, rinviati ad altri organismi pubblici o privati. Questi soggetti (ad esempio consulenti del lavoro; commercialisti; medici competenti; R.S.P.P.; ecc.) sono controllati di norma da parte del titolare del trattamento. Obbligo di informazione, istruzione e formazione. Tutte le persone cosi nominate o designate dovranno avere informazioni e istruzioni ben precise per quanto riguarda le modalità dei trattamenti da parte del titolare o chi per lui. Consiglio vivamente di avere la documentazione attestante l’avvenuta formazione in modo da dimostrare la già coniata “Accountability”. La figura del D.P.O. Data Protection Officer Questa figura professionale, facoltativa per gli studi

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Azimut Azimut professionali privati, nasce con l’emanazione del R.E. è un esperto conoscitore della normativa e autorevole in materia di trattamento dei dati, coadiuva il titolare ed i suoi principali compiti sono: • Essere presente nel momento delle ispezioni in ma teria di privacy. • Collaborare con l’ufficio del garante • Collabora con il consulente privacy che ogni studio professionale deve avere. Si può verificare la necessità di nomina del DPO, non ostante la natura facoltativa, quando lo studio professionale lavori con piattaforme dove si trattano dati su larga scala. Allora quali sono gli obblighi che ci permetteranno di dimostrare la regolarità con la norma? La seguente documentazione può dimostrare che il professionista si è attivato in merito ai suoi obblighi normativi: • La valutazione del rischio del trattamento è l’ana lisi di tutti i trattamenti realizzati nello studio con la relativa base giuridica. È fondamentale chiarire dove ha inizio e quando finisce un trattamento dal punto di vista temporale, stabilire quali sono le fi gure interne ed esterne autorizzate al trattamen to dei nostri dati, individuare tutti gli strumenti con i quali si trattano dati: P.C. fissi e portatili, tablet, smartphone, server aziendali, questo comporterà la obbligatorietà di realizzazione di un regolamento interno per il loro utilizzo in sicurezza. • L’informativa continua ad essere un documento fondamentale che va posto tempestivamente all’i nizio della richiesta dei dati ai soggetti interessati. I soggetti interessati sono diversi e molteplici, basta vedere con quante realtà si relaziona uno studio professionale: da i clienti ai fornitori, alla collabo razione con altri professionisti, all’assunzione di im piegati, praticanti, stagisti, ecc. Tutti questi sogget ti interessati devono avere la certezza che garantia mo i loro diritti come tra gli altri il diritto alla ret tifica dei loro dati, alla portabilità e anche il diritto all’oblio. • Il registro dei trattamenti. Raccoglie tutti le tipo logie di trattamento dei dati ed è il documento che deve essere continuamente aggiornato dal titolare e dai responsabili del trattamento. • Redigere un documento dove si trovi chiaramente quali sono state le procedure adottate per garantire la sicurezza dei dati, nonché il resto delle procedure. • Verifica della vulnerabilità del sistema informatico. Questo documento bisogna richiederlo al tecnico

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informatico che gestisce la nostra rete. • Redigere una privacy policy completa che contenga sia la politica dello studio in materia di privacy sia il funzionamento del nostro sito. • Procedure in caso di Data Breach. Prevede la ge stione della comunicazione al Garante nel caso in cui, anche se abbiamo adottato tutte le misure pos sibili di cautela, abbiamo subito una aggressione in formatica. Se non si realizzano questi documenti il professionista potrebbe essere sanzionato dall’autorità del Garante. Il titolare dello studio deve avere ben presente che l’Organo di Controllo di questa normativa è in mano al nucleo ispettivo della guardia di finanza, che può fare accertamenti direttamente nello studio o semplicemente osservando il sito aziendale. Per ultimo vorrei fare menzione alle nuove tecniche di rilevamento realizzate tramite DRONI. In questo caso il pilota che diventa soggetto responsabile, dovrà oscurare tutti i dati personali (i volti, le targhe, insegne, ecc.) delle persone fisiche riprese accidentalmente oppure farsi rilasciare una autorizzazione per l’utilizzo delle menzionate riprese fotografiche, a tal fine sarà comunque obbligatorio presentare l’informativa all’interessato per ottenere il consenso.

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Vorrei che questi obblighi siano da voi considerati come una opportunità per l’organizzazione e la crescita dello studio professionale e vi aiutino a superare questa fase delicata di profonda trasformazione.

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Formazione

MICHELE SERPILLI Laureato in Ingegneria Civile nel 2005 presso l’Università Politecnica delle Marche, consegue il dottorato nel 2008 in Mécanique et Génie Civil presso l'Université de Montpellier II, Francia. Dal 2008 al 2019 è Ricercatore Confermato in Scienza delle Costruzioni. Dal 2019 è Professore Associato di Scienza delle Costruzioni presso la Facoltà di Ingegneria dell’Università Politecnica delle Marche e riveste la carica di Presidente del Corso di Laurea ad orientamento professionale “Tecniche della Costruzione e Gestione del Territorio”.

Il Corso di laurea triennale in “Tecniche della Costruzione e Gestione del Territorio” dell’UnivPM

Nell’A.A. 2018/19, nell'osservanza dell'Art. 9 del D.M. n. 270 del 22 Ottobre 2004, l’Università Politecnica delle Marche ha attivato, in via sperimentale, il corso di laurea triennale in “Tecniche della Costruzione e Gestione del Territorio”, appoggiandosi alla classe L-23 “Scienze e Tecniche dell'Edilizia”, avente come obiettivo principale quello di preparare i laureati di primo livello alla professione di geometra laureato. Il corso è stato concepito per essere direttamente riconducibile alle esigenze del mercato del lavoro. Al termine della fase di sperimentazione e a seguito del D.M. n. 446 del 12 Agosto 2020, riguardante l’istituzione delle nuove classi di laurea ad orientamento professionale, l’Università Politecnica delle Marche ha deciso di istituire il corso di laurea triennale ad orientamento professionale in “Tecniche della Costruzione e Gestione del Territorio”, nella nuova classe di laurea L-P01 “Professioni Tecniche per l’Edilizia e il Territorio”, disattivando il medesimo corso di laurea sperimentale nella classe L-23, ormai al suo terzo anno di attivazione. Fin dalle prime fasi di progettazione del corso sperimentale (classe di laurea L-23) e nell’attuale istituzione del corso di laurea “Tecniche della Costruzione e Gestione del Territorio” (classe di laurea L-P01), gli ordini professionali dei geometri marchigiani e i rappresentanti degli istituti tecnici CAT della provincia di Ancona sono stati coinvolti perché dessero il proprio contributo alla definizione della architettu-

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ra generale del percorso formativo. I collegi hanno l’importante compito di assicurare, tramite i propri iscritti, il tutoraggio degli studenti nelle attività di tirocinio, che in questo corso di laurea svolgeranno un ruolo fondamentale nella formazione. Il corso di laurea in “Tecniche della Costruzione e Gestione del Territorio” è un corso ad orientamento professionale, di durata triennale, afferente alla classe di laurea L-P01. Tale corso di laurea ha come obiettivo principale quello di fornire le competenze applicative che preparino alla professione di tecnico qualificato polivalente nel settore delle costruzioni, delle infrastrutture civili ed edili e della gestione del territorio. L'accesso al corso di laurea è programmato a livello locale: gli studenti sono ammessi al corso di laurea previo superamento di una prova selettiva, con un massimo di 30 posti disponibili. Per poter partecipare alla prova selettiva occorre essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado, o di altro titolo acquisito all'estero riconosciuto idoneo. A sostegno dei corsi di laurea ad orientamento professionale, nell’A.A. 2019/20, la Regione Marche, nell’ambito del POR Marche FSE 2014/2020, ha stanziato 420mila euro per la concessione di incentivi funzionali a favorire la partecipazione a tali corsi di laurea triennale: i voucher di massimo 4100 euro garantiscono l’80% di copertura dei costi di iscrizione al corso. Il corso di laurea ad orientamento professionale è

Azimut pensato per formare un laureato che possa entrare immediatamente nel mondo del lavoro al termine del corso di studi triennale, pertanto l’iscrizione ad una laurea magistrale non costituisce uno sbocco naturale per questo tipo di percorso. I laureati potranno trovare occupazione come liberi professionisti o dipendenti nei ruoli tecnici delle amministrazioni pubbliche, di società di ingegneria, di studi legali o economicocommerciali, di imprese di costruzione, di gestione del patrimonio immobiliare, di enti di diritto pubblico per la gestione ed il controllo del territorio. I laureati potranno iscriversi al Collegio dei Geometri e Geometri laureati. Il Tecnico della Costruzione e Gestione del Territorio sarà in grado di operare al fine di: • eseguire valutazioni immobiliari nel rispetto degli standard attuali e consulenze tecniche relative alla gestione e frazionamento di immobili; • eseguire diagnosi sullo stato di conservazione e di rispetto dei requisiti di sicurezza e salubrità delle costruzioni, e di progettare interventi di adegua mento; • misurare, rappresentare e tutelare il territorio; • gestire e coordinare in sicurezza i processi costrut tivi di media complessità; • contribuire ai lavori di analisi delle strutture urba ne e territoriali, concorrendo anche all'elaborazio ne di atti di pianificazione, programmazione, ge stione e valutazione della città e del territorio; • gestire le procedure amministrative a supporto de gli interventi sulle costruzioni e sul territorio. Il corso è strutturato in modo che, già dal primo anno, oltre alle indispensabili conoscenze di base, si inizino ad erogare le competenze professionalizzanti con l’obiettivo di formare un tecnico con elevate capacità nei seguenti settori: la topografia, l’estimo e le valutazioni immobiliari, la sicurezza delle costruzioni e la gestione del territorio. Il percorso formativo prevede attività formative erogate nei seguenti ambiti disciplinari: - Formazione di base: in questo ambito, vengono fornite le conoscenze utili a rafforzare la formazio ne tecnica degli studenti, per conferire loro la cor retta impostazione metodologica per la risoluzione dei problemi che sorgono nella pratica tecnica tra mite gli strumenti dell’analisi matematica, della fisica e della statistica. - Rappresentazione: in questo ambito, vengono for nite le conoscenze utili sulla rappresentazione del le opere edili, sul disegno tecnico, sul rilievo e mo dellazione grafica, acquisendo un quadro comples

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Formazione sivo sulle più utilizzate tecniche di rappresentazio ne, da quelle tradizionali a quelle strumentali, compresa la modellazione parametrica e BIM. - Edilizia: in questo ambito vengono fornite le co noscenze base relative alle tecniche progettazio ne architettonica e urbanistica, tenendo conto della relazione fra destinazione funzionale, carat teri tipologici e rapporti con il contesto territoria le, in modo da avere un approccio critico alla for ma del progetto architettonico, intesa non solo come sintesi figurativamente significativa di cono scenze multidisciplinari. Le attività formative pon gono la focale sulla valutazione della salubrità e della sicurezza delle costruzioni, da un punto di vi sta tecnico e normativo, considerando anche me todologie operative connesse alla cantierizzazione ed alla direzione dei lavori, e le questioni giuridi che relative alla disciplina dell'attività professiona le ed alla sicurezza sul lavoro; - Territorio: in questo ambito vengono fornite le co noscenze relative alle tecniche di rilievo topografi co delle opere architettoniche e infrastrutturali e del controllo del complesso di trasformazioni dell’assetto territoriale conseguenti ai processi di sviluppo sociale ed economico, con particolare at tenzione alla salvaguardia dell’ambiente e al ri schio ambientale. - Stima e gestione legale-amministrativa: in questo ambito vengono sviluppati gli aspetti economici, tecnico-procedurali e normativi delle operazioni di stima del costruito e del territorio. Inoltre, ven gono fornite conoscenze sulle procedure ammini strative necessarie per affrontare la progettazio ne degli interventi, la richiesta dei titoli abilitativi edilizi, la realizzazione degli interventi, il collaudo, l’agibilità, l’accatastamento e l’uso dell’immobile. Parte fondamentale dell’offerta formativa è rappresentata da attività laboratoriali e di natura operativa da svolgere presso strutture qualificate e laboratori di scuole secondarie di secondo grado. I laboratori saranno incentrati sulle tematiche pratiche inerenti alle seguenti aree di competenza: tecniche geomatiche e topografiche; procedure amministrative; operazioni di stima e valutazioni immobiliari; progettazione e sicurezza delle costruzioni. Nel caso in esame si è individuato un istituto tecnico superiore (IIS Stracca Vanvitelli Angelini di Ancona) in cui svolgere alcune attività di laboratorio, non solo per ragioni di prossimità territoriale con la sede del corso di laurea, ma anche per l’elevata qualificazione delle strutture offerte. DICEMBRE 2020

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Formazione

Coerentemente con il carattere professionalizzante del corso di studi, il terzo anno sarà completamente dedicato all'effettuazione di tirocini presso studi professionali di geometri convenzionati con l’UnivPM, in cui gli studenti potranno interagire direttamente con le figure fondamentali del mondo della professione nel quale i tecnici si muoveranno. Le attività di tirocinio sono suddivise in tre parti, due tirocini specifici ed un tirocinio generale: Tirocinio di Topografia e Cartografia, Tirocinio di Estimo e Valutazioni Immobiliare, e Tirocinio Professionale. Gli studi professionali sono stati individuati dai Collegi dei Geometri marchigiani, garantendo che i loro iscritti abbiano un’adeguata qualificazione ed un’ovvia rispondenza con i profili professionali in uscita. Lo svolgimento del tirocinio e della prova finale consentiranno di consolidare le conoscenze precedentemente acquisite e di approfondire le conoscenze relative ad uno specifico ambito, anche per facilitare l'inserimento del neo-laureato nel mondo del lavoro. Il DM 446/20 prevede forme di collaborazione tra gli istituti CAT e l’Università, non solo per quanto riguarda le attività laboratoriali da svolgere presso le strutture della scuola, ma anche riguardo il riconoscimento di crediti formativi maturati in un istituto tecnico superiore che preveda tirocini e/o attività laboratoriali coerenti con gli obiettivi del corso di laurea a orientamento professionale di destinazione. Tali crediti verranno riconosciuti all’interno dei tirocini e/o laboratori offerti dal corso di laurea ad orientamento professionale. Si viene quindi a creare una filiera formativa che parte dalla scuola superiore e sfocia nel corso di laurea professionalizzante, per poi immettere lo studente direttamente nel mondo del lavoro.

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Il corso di laurea diventerà anche abilitante e costituirà il passaggio obbligatorio per la successiva iscrizione al Collegio dei Geometri e Geometri Laureati. Info Corso di Laurea: https://www.univpm.it/Entra/Offerta_formativa_1 /Corso_di_laurea_triennale_in_Tecniche_della_ Costruzione_e_Gestione_del_Territorio Info Orientamento in Ingresso: https://www.orienta.univpm.it/cosa-si-studia/ ingegneria/tecniche-della-costruzione-e-gestionedel-territorio/

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Estimo

Conversazioni Estimative

STEFANO GIANGRANDI Dr. Geom. Stefano Giangrandi MRICS, Libero Professionista, è Valutatore Immobiliare Certificato_ livello avanzato in base alla norma UNI 11558:14, è laureato con il massimo dei voti (AA) presso la University of Northwest in Doctor of Science in Business Administration Major Rural & Civil Surveys, è Assessor e Member della Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), è docente in Valutazione Immobiliare e divulgatore della moderna dottrina estimativa, è partner di Comparabilitalia® ed ha svolto il Corso Speciale nella Formazione dei Tutor nell’anno 2003 tenuto dal Prof. Marco Simonotti FRICS.

“Il cambiamento è inevitabile, la crescita è una scelta” Questo articolo, che rappresenta alcune attività professionali svolte fino ad oggi, è finalizzato a promuovere, in termini di meccanismi psicologici legati al cambiamento, gli standard di valutazione immobiliare nazionali ed internazionali e l’entrata in gioco di una innovazione nel nostro mondo professionale e di conseguenza il cambiamento. Vi è ad oggi una certa remora da parte di molti tecnici del settore ad abbandonare le modalità di redazione della perizia che prevede l’utilizzo della procedura, basata sul valore medio unitario di mercato, relazionato al parametro caratteristico della superficie commerciale. I limiti di una stima monoparametrica: una parte dei valutatori immobiliari sono legati principalmente ad una forte expertise professionale ed alla ricerca di un valore medio al quale affidare il "senso" pratico della stima, delegando una mera moltiplicazione non ripetibile e neppure verificabile; di solito: • la stima è eseguita a corpo o, sovente, sulla base di una misurazione non univoca; • viene affrontata con i borsini e quotazioni immobiliari; • i valori tabellari sono utilizzati mediando valori minimi e massimi; • gli indici di omogeinizzazione sono effettuati con approcci extramercantili; • la perizia è descrittiva e la parte calcolo viene riassunta in un’unica moltiplicazione.

Il Market Approach si pone invece come uno strumento innovativo nella realtà italiana ma non in quella estera professionalmente più evoluta sino a un recente passato. La valutazione immobiliare presenta una notevole tradizione di studi accademici, insegnamenti didattici e di pratica applicativa professionale. Essa, tuttavia, ha subito negli ultimi lustri una notevole evoluzione sulla base delle profonde innovazioni registratesi sia a livello scientifico che normativo. Tra le varie e numerose problematiche generali, che hanno influito sull’evoluzione della dottrina, possono essere compresi due grandi ambiti: quello relativo alla poca trasparenza del mercato immobiliare italiano (su questo punto il dualismo prezzo valore ha migliorato ed ha agevolato la trasparenza dei prezzi negli atti notarili e quindi dell'intero real estate) e quello relativo alla molteplicità di soggetti da cui è stata esercitata la professione: figure con formazione e competenze diverse che non sempre applicano la moderna dottrina estimativa. Per questa seconda variabile comunque la nuova norma UNI 11558:2014 “Valutatore Immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e competenza” definisce le figure specializzate, caratterizzate da una formazione continua, certificata da organismi di terza parte; tale certificazione viene acquisita seguendo gli schemi dettati dalla norma internazionale UNI CEI EN ISO/ IEC 17024:12. In ambito internazionale, tuttavia, esistono da molti DICEMBRE 2020

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Estimo anni norme specifiche dedicate al settore dell’estimo immobiliare che, per vari versi, hanno esteso i propri influssi anche in Italia. A questo riguardo si possono citare: • Gli International Valuation Standards (IVS) predi sposti dall’International Valuation Standards Council (IVSC) elaborati dall'International Valuation Standards Council (IVSC) organismo senza scopo di lucro impegnato nel migliorare la qualità profes sionale nel campo della valutazione. L’obiettivo de gli IVS è aumentare la fiducia di coloro che utiliz zano la valutazione immobiliare nella loro profes sione stabilendo prassi di valutazione trasparenti e coerenti. Uno standard valutativo internazionale identificherà quindi principi e definizioni accettati a livello globale, prenderà in considerazione que stioni specifiche che vengono poste dai professioni sti e che richiedono lo sviluppo di un metodo comu ne e definito. Tale metodo sarà frutto di un ampio dibattito a livello internazionale e risultato di ap procci valutativi in alcuni casi difformi sul piano culturale: per questo lo standard non potrà essere una indicazione specifica a livello locale ma si con figurerà come linea guida di carattere generale, termine da non confondersi certo con approssima tivo. Molto importante è chiarire però che sono sta bilite delle vere e proprie regole relative al proces so di valutazione che devono essere rispettate. • Gli European Valuation Standards predisposti a cura di The European Group of Valuer’s Association (EVS). • Il Red Book Rics Valuation: la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) è una organizzazione professionale indipendente che opera su scala mon diale per la promozione di norme professiona li per il mercato immobiliare e per la gestione del territorio e delle costruzioni. Nata nel 1868 e ope rante in 146 paesi con circa 100.000 iscritti a livello mondiale, mantiene i più alti standard di formazio ne e competenza professionale e per un professioni sta divenire membro RICS _conosciuti come "char tered surveyors"_ diviene garanzia di altissima pro fessionalità nel settore. RICS si occupa oltre che della regolamentazione delle professioni e del manteni mento di standard di elevata qualità anche di for nire a clienti e consumatori un preciso codice etico di riferimento. • Il Codice delle Valutazioni Immobiliari (CdVI)V Edi zione edito da Tecnoborsa: ll CdVI nasce nell’am bito del progetto portato avanti a cura del comitato

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Azimut tecnico scientifico di Tecnoborsa a partire dal 1998 che ha prodotto cinque edizioni tra il 2000 e il 2018 di cui una tradotta in inglese. Il Codice vuole esse re uno standard affidabile riguardo alla conoscenza della valutazione degli immobili (“sapere”) e mo dello al quale comparare fasi e risultato del proces so di valutazione (“saper fare”), costituisce quindi un riferimento uniforme e condiviso. Sul codice tro viamo quindi tutto ciò che attiene alla valutazione: dai concetti alle definizioni, ai criteri fino ai proce dimenti ed ai metodi di stima più complessi a rap presentazione della migliore pratica valutativa at tuale adottata sia a livello nazionale che interna zionale. Il Market Approach risulta perfettamente in linea con gli standard internazionali specialmente in termini di trasparenza, ma non soltanto. Nell’attuale contesto dell’economia globalizzata e in presenza di una congiuntura economica non favorevole, il mercato finanziario e quello immobiliare sono sempre più correlati, anzi si influenzano a vicenda. Il Codice delle Valutazioni Immobiliare e gli IVS sanciscono che i contenuti del Rapporto di Valutazione debbano essere: • dimostrabili e verificabili da terzi; • devono presentare criteri di uniformità; • non devono essere in disaccordo con quanto indica to dagli standard valutativi internazionali. Il risultato della stima con il metodo monoparametrico (ad oggi forse il più usato) non è sufficientemente verificabile. È in gioco una elevata variabile individuale legata alla soggettività del tecnico e rapportata alla funzione di expertise. Un processo di cambiamento in ambito organizzativo e perché no anche in ambito valutativo può essere definito in diversi modi: - Processo dinamico ed evolutivo delle culture, delle strutture, delle strategie e dei gruppi di potere nel le organizzazioni (Fraccaroli, 1998); - L'adozione da parte di un'organizzazione di una nuova idea, intenzione o comportamento (Daft & Noe, 2001); - Il movimento di un'organizzazione dal presente sta to a uno stato futuro/desiderato per aumentare la sua efficacia (George & Jones, 2002). Più in dettaglio si tratta di un processo che mette in moto aspetti di tipo tecnico e di tipo sociale: - l'aspetto tecnico del cambiamento consiste nel rea lizzare una modifica nei consueti procedimenti pro fessionali;

Azimut - l'aspetto sociale si riferisce al modo in cui le perso ne, direttamente coinvolte nel processo di cambia mento, pensano che esso possa modificare le loro radicate relazioni nell'organizzazione (Lawrence, 1954). Le reazioni al cambiamento hanno sia degli aspetti sociali, quindi condivisi e condivisibili, che aspetti individuali. K. Lewin, fra i più grandi esponenti e fondatori della psicologia sociale, definisce il cambiamento "come una temporanea instabilità che agisce sull'equilibrio esistente" (Lewin, 1951). Lewin ci insegna che nei gruppi (collegi, ordini, organismi, associazioni, federazioni, ecc.) esiste la tendenza a mantenere uno stato di equilibrio costante nel tempo anche in presenza di cambiamento. Noi pensiamo e agiamo nelle organizzazioni secondo principi sovraordinati di certezza e coerenza. Essendo il cambiamento una temporanea instabilità che agisce sugli equilibri che si sono creati e sulle forze che ci spingono a mantenere una certezza e coerenza, cosa succede? Che la proposta di cambiamento arriva a cercare di rompere le nostre certezze acquisite e il nostro senso di coerenza, principi su cui tendenzialmente fondiamo le nostre azioni all'interno di una cultura organizzativa che presenta propri valori, credenze e convinzioni stabili. La ricerca della certezza è infatti un principio ordinatore molto potente, ben conosciuto dagli psicologi sociali. Perché un valutatore deve uscire da una comfort zone monoparametrica ed avvicinarsi ad una pluriparametrica? Ci sono vantaggi utilizzando il metodo del Market Approach? Il Market Approach o Metodo del confronto di mercato è un procedimento di stima del prezzo di mercato o del reddito di un immobile che si svolge attraverso il confronto tra il bene oggetto di stima e un insieme di beni di prezzo o di reddito noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato. Il metodo del confronto di mercato si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili. L’elemento caratterizzante del Market Approach consiste nell’assunto che il mercato fisserà il prezzo di un immobile nella medesima maniera in cui ha già formato il prezzo di immobili simili. Nella pratica la metodologia del Market Approach smonta il bene oggetto di valutazione nelle sue caratteristiche immobiliari e le confronta una ad una con le caratteristiche delle unità immobiliari poste a comparazione, lavorando per differenza tra l’oggetto ed i comparabili;

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Estimo per mezzo dei prezzi marginali si creano gli aggiustamenti. L’immobile oggetto di stima e gli immobili posti a comparazione devono appartenere al medesimo segmento di mercato, che per definizione è quell’unità elementare non ulteriormente scindibile dall’analisi economico-estimativa del mercato immobiliare stesso. Due o più unità immobiliari ricadono nello stesso segmento di mercato se presentano eguali ammontari numerico-letterali. Questo metodo appartiene alla famiglia degli Adjustement grid methods ed è poco conosciuto nel nostro Paese nonostante il giudizio unanime e provato della sua precisione (Simonotti, 2001). Secondo il Prof. Marco Simonotti FRICS, il procedimento presenta i seguenti vantaggi: • precisione: la precisione nel MA è funzione del nu mero e del grado di dettaglio dei dati immobiliari rilevati e della competenza e dell’esperienza degli esperti; • può raggiungere il massimo grado di dettaglio e di precisione della stima; • professionalità estimativa; • è facilmente comprensibile da clienti e stakehol ders; • riduce il contenzioso. Con il rapporto di valutazione che segue gli standard: • si ottiene un vero report immobiliare; • si seguono i dettami degli IVS e del Codice delle Valutazioni Immobiliari (CdVI); • la valutazione non viene eseguita a corpo ma segue un modo ordinato in un percorso numerico-scienti fico con regole condivise; • i calcoli si poggiano su punti di riferimento certi (i comparabili), rilevati direttamente dal mercato immobiliare; • è possibile un riesame delle valutazioni in linea con l’attività di Due Diligence ( DD: è il processo attra verso il quale si devono diminuire le asimmetrie in formative tra una parte alienante e una acquirente). Possibili vantaggi globali della formazione e dell’utilizzo del Market Approach: • sensibile miglioramento della propria professio nalità potendo vantare l’utilizzo di un metodo che risponde a criteri di trasparenza, precisione, scien tificità, verificabilità e ripetibilità; • partecipazione attiva alla creazione di una nuova comunità professionale con condivisione di valori e metodologie comuni; • sviluppo di una professionalità nuova in espansione DICEMBRE 2020

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Estimo e ricercata; • possibilità di aumento dei propri guadagni; • potersi affidare alla sicurezza di una best practice; • aumentare il proprio livello di autorealizzazione. Svolgimento, in sintesi, di un Market Approach con la piattaforma Comparabilitalia® Parametri ed indici mercantili Rapporti Mercantili: - Saggio annuo di Rivalutazione = 2%; - Rapporto desunto tra prezzo Superficie Terrazza con Vista e prezzo superficie principale = 0,30; - Rapporto desunto tra prezzo Superficie Esterna Esclusiva e prezzo superficie principale = 0,02; - Rapporto desunto tra prezzo Superficie Locale Tec nico e prezzo superficie principale = 0,30; - Rapporto desunto tra prezzo Superficie Box Auto e prezzo superficie principale = 0,50; - Rapporto desunto tra prezzo Superficie Aree Sco perte e prezzo superficie principale = 0,10; - Rapporto desunto tra prezzo Superficie Terrazza e prezzo superficie principale = 0,35; - Rapporto desunto tra prezzo Superficie Cantina e prezzo superficie principale = 0,30; A. Appartamento compravenduto in data 23-06-2018 al prezzo di € 540.000 ecc… B. Appartamento compravenduto in data 27-09-2019 al prezzo di € 745.000 ecc… C. Appartamento compravenduto in data 27-07-2017 al prezzo di € 567.500 ecc… D. Appartamento compravenduto in data 01-10-2018 al prezzo di € 430.000 ecc… E. Appartamento compravenduto in data 29-03-2018 al prezzo di € 335.000 ecc… F. Appartamento compravenduto in data 31-07-2019 al prezzo di € 500.000 ecc… G. Appartamento compravenduto in data 07-12-2019 al prezzo di € 435.000 ecc… Tabelle dei Dati

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Nella seguente tabella vengono presentati sintetizzati i calcoli dei prezzi marginali:

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“Il primo passo non ti porterà dove vuoi andare, ma ti porta via da dove sei.” (Alejandro Jodorowsky)

Bibliografia Codice delle Valutazioni Immobiliari, V Edizione, Tecnoborsa; Allegato Speciale al Notiziario 01/2011 dell’Associazione Nazionale Professione Geometra Donne Geometra; Simonotti Marco (2002): La Stima Immobiliare, UTET Libreria; Simonotti Marco (2005); Manuale delle stime immobiliari, Geo.Val. Esperti; Nevitt P. (1998); Circolare ABI - Associazione Bancaria Italiana (2018). [10] International Valuation Standard – IVS - [11] Codice delle Valutazioni Immobiliari V Edizione edito da Tecnoborsa (2018); Ing. Ciuna Marina (2009): Geocentro n°6; Bambagioni G., Sulle cause e sulle implicazioni dell’evoluzione della dottrina estimativa, Quaderni di Economia Immobiliare QEI N.14; Fraccaroli F., Apprendimento e formazione nelle organizzazioni. Una prospettiva psicologica, Il Mulino, Bologna,2007; Lewin K., Teoria e sperimentazione in psicologia sociale, Il Mulino, Bologna,1951; Montenegri Ilaria e Stefano Giangrandi, Quaderni di Economia Immobiliare, Tecnoborsa; Simonotti M., I procedimenti di stima su larga scala (Mass Appraisal), Aestimum, [S.l.], ISSN 1724-2118, jun. 2009; Simonotti M., Manuale delle Stime immobiliari, 2005.

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