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Condominio regole dell'arte o della scienza e della buona tecnica. Il loro regime giuridico è il medesimo: per entrambi l'appaltatore è tenuto alla garanzia, tranne il caso in cui l'opera sia stata accettata conoscendo i vizi o, comunque, quando i vizi erano riconoscibili con la ordinaria diligenza, purché, in quest'ultimo caso, non siano stati taciuti in mala fede dall'appaltatore (art. 1667 c.c.). Se invece i vizi non erano conosciuti o conoscibili al momento dell'accettazione (vizi occulti), l'appaltatore ne risponde, sempre che, però, il committente li abbia denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta (la denuncia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto i vizi o li ha dolosamente occultati. Nel caso di denuncia di vizi nei termini suddetti, è necessario procedere all'azione giudiziaria entro due anni dalla consegna dell'opera, a pena di prescrizione. La legge, tuttavia, contempera tale rigore con una norma di favore per il committente il quale, anche se non ha proposto azione contro l'appaltatore, ha comunque diritto di eccepire il cattivo adempimento di quest'ultimo nel momento in cui gli venga richiesto il pagamento della prezzo, sempre che vi sia stata la denuncia dei vizi nel termine di sessanta giorni dalla scoperta e prima di due anni dalla consegna. Il riconoscimento dei vizi e delle difformità dell'opera e l'assunzione dell'impegno a eliminarli da parte dell'appaltatore implicano non soltanto l'accettazione delle contestazioni e la rinuncia a far valere l'esonero dalla garanzia previsto dall'art. 1667 c.c., ma determinano altresì l'assunzione di una nuova obbligazione, sempre di garanzia, diversa e autonoma rispetto a quella originaria, che non necessita di alcuna accettazione formale della controparte, cui attribuisce il medesimo diritto di agire per i vizi ormai "ex adverso" riconosciuti e, quindi, svincolato dal termine decadenziale e soggetto al solo termine prescrizionale ordinario (Cassazione civile, sez. II, 27/01/2012 n. 1240).

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Azimut

GRAVI DIFETTI, ROVINA DI EDIFICIO O PERICOLO DI ROVINA Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia (Art. 1669 c.c.). Gravi difetti, nozione sempre più ampia: nel tempo si è passati da sinonimo di rischio di rovina a semplici vizi per umidità: In tema di appalto, i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell'ipotesi di infiltrazione d'acqua e umidità nelle murature del vano scala, causata dalla non corretta tecnica di montaggio dei pannelli di copertura (Cassazione civile, sez. II, 03/01/2013 n. 84). I gravi difetti dell'opera, oggetto della garanzia di cui all'art. 1669 c.c., ricorrono anche se non si producono fenomeni tali da influire sulla stabilità della costruzione e consistono in qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando le sue parti essenziali, ne compromettono la conservazione, limitandone sensibilmente il godimento o diminuendone in maniera rilevante il valore (nella specie, la Corte ha ritenuto che rientrassero nella disciplina di cui all'art. 1669 c.c. anche i difetti all'intonaco, il quale, staccandosi, andava ad incidere sull'impermeabilizzazione e sull'isolamento termico dell'edificio) (Cassazione civile, sez. II, 09/12/2013 n. 27433).

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