Issuu on Google+

GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN

Dorp-West 52 Tel.: 09 355 51 51 Fax: 09 355 90 51

GEMEENTE LOCHRISTI Provincie Oost-Vlaanderen

Dossiernr.: 003133 Projectnr.: 07/3133 Versie: L juli 2011

ARCADIS Belgium nv Kortrijksesteenweg 302 9000 GENT Tel.: 09 242 44 44 Fax: 09 242 44 45

ISO 9001 gecertificeerd voor: Adviesverlening, studie en ontwerp van gebouwen, infrastructuur, milieu en ruimtelijke ordening=

_qt=_b=MQOSKSUOKTMV= omo=^kqtbombk= fkd=POMKMSUTMRPKTO=


Projectnummer:

07-003133

Revisiestatus: Versie A

Datum mei 2005

Opmerking Eerste uitgave

B

okt. 2005

Aanpassingen na opmerkingen College B&S

C

jan. 2007

Aanpassingen na schriftelijke opmerkingen

D

aug. 2007

Aanpassingen na vergadering dd. 25 april 2007

E

okt. 2007

Aanpassingen na opmerkingen dd. 27 september 2007

F

juni 2008

Aanpassingen na structureel overleg en bespreking College B&S

G

sept. 2008

Aanpassingen na opmerkingen dd. 5 september 2008

H

okt. 2008

Aanpassingen na opmerkingen dd. 7 oktober 2008

I

mei 2009

Aanpassingen na PV dd. 02 december 2008 en opmerkingen schepencollege dd. 3 april 2009

J

maart 2010

K

juli 2010

Aanpassingen na PV dd. 20 mei 2010

L

juni 2011

Aanpassen na openbaar onderzoek dd. 3 november 2010 t.e.m. 31 januari 2011

L

Juli 2011

Aanpassingen na definitieve aanvaarding dd. 18 juli 2011

Aanpassingen na opmerkingen

Opgesteld: Afd. / Discipline

Functie

Naam

Ruimte&Verkeer

Projectverantw.

Bart Antheunis

Handtekening

Datum

Hebben meegewerkt aan dit ruimtelijk structuurplan: Bart Broeckhove, Mieke Paelinck, Peter Peeters, Mieke Belmans, Sylvie Danckaert, Christel Vannoppen

Geverifieerd: Afd. / Discipline Ruimte&Verkeer

Functie Directeur

Naam

Handtekening

Datum

Wouter Dernau

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 3 van 237


Projectnummer:

07-003133

Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Lochristi Dit plan werd opgesteld onder de verantwoordelijkheid van: (voor ARCADIS)

(voor ARCADIS)

(voor ARCADIS)

Bart Antheunis

Wouter Dernau

Bart Broeckhove

Gezien en voorlopig vastgesteld door de Gemeenteraad in zitting van ………………………. Op bevel:

De voorzitter – gemeenteraad

De Secretaris

Gemeentezegel

Het College van Burgemeester en Schepenen bevestigt dat onderhavig plan ter inzage van het publiek werd neergelegd gedurende het openbaar onderzoek van ……………………. tot …………………………. Op bevel:

De Burgemeester

De Secretaris

Gemeentezegel

Gezien en definitief vastgesteld door de Gemeenteraad in zitting van ………………………. Op bevel:

De voorzitter – gemeenteraad

De Secretaris

Gemeentezegel

Gezien en goedgekeurd door de Deputatie op ………………………………………………….

De gouverneur

De Griffier

Provinciezegel

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 5 van 237


Projectnummer:

07-003133

fkelraplmd^sb= fkelraplmd^sb= AANPAK VAN HET PLANNINGSPROCES................................................ 13 1. 2. 3.

Inleiding ............................................................................................................................................... 13 Vlaamse Codex ruimtelijke ordening ................................................................................................... 14 Inspraak ............................................................................................................................................... 15 3.1. 3.2.

4.

Bevolking ..................................................................................................................................................... 15 De gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (GECORO) .......................................................... 15

INHOUDELIJKE AANPAK ................................................................................................................. 17 4.1. 4.2. 4.3. 4.4.

Intentienota .................................................................................................................................................. 17 Startnota ....................................................................................................................................................... 17 Verschillende deelstudies ............................................................................................................................. 18 Opbouw gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Lochristi............................................................................. 18

INFORMATIEF DEEL .................................................................................... 19 DEEL 1: SITUERING ................................................................................................................................... 20 1. Ruimtelijke Situering ............................................................................................................................ 20 1.1. 1.2.

2.

Gemeente op macroniveau ........................................................................................................................... 20 Gemeente op meso- en microniveau ............................................................................................................ 20

Kwantitatief profiel van de gemeente – enkele kengetallen ................................................................. 22 2.1. 2.2.

Socio-economisch profiel van de gemeente ................................................................................................. 22 Bodemgebruik .............................................................................................................................................. 22

DEEL 2: PLANNINGSCONTEXT ................................................................................................................... 24 1. Hogere structuurplannen ..................................................................................................................... 24 1.1. 1.2.

2.

Andere beleidsplannen met ruimtelijke relevantie ............................................................................... 44 2.1. 2.2. 2.3.

3.

Structuurplanning in de randgemeenten ....................................................................................................... 44 Plannen met betrekking tot de open ruimte .................................................................................................. 47 Plannen met betrekking tot de mobiliteit...................................................................................................... 49

Juridisch-planologische planningscontext ........................................................................................... 54 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6.

4.

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen ........................................................................................................... 24 Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Provincie Oost-Vlaanderen ............................................................... 34

Gewestplan ................................................................................................................................................... 54 Algemeen plan van aanleg ........................................................................................................................... 54 Bijzondere Plannen van Aanleg en Ruimtelijke Uitvoeringsplannen ........................................................... 58 VEN-gebieden.............................................................................................................................................. 60 Habitatrichtlijngebieden ............................................................................................................................... 61 Onbevaarbare waterlopen............................................................................................................................. 61

Beleidsondersteunende maatregelen .................................................................................................... 62 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8.

Integraal waterbeheer - bekkenbeheersplannen ............................................................................................ 62 Integraal waterbeheer – watertoets ............................................................................................................... 63 Bijzondere oppervlaktedelfstoffenplannen (BOD) ....................................................................................... 64 Onroerend erfgoed ....................................................................................................................................... 64 Decreet op het grond- en pandenbeleid ........................................................................................................ 67 Afbakening van de woonvernieuwings- en woningbouwgebieden .............................................................. 68 Recht van voorkoop ..................................................................................................................................... 69 Jeugdwerkbeleidsplan .................................................................................................................................. 69

DEEL 3: RUIMTELIJKE CONTEXT ................................................................................................................ 70 1. Cultuurhistorische situering ................................................................................................................ 70 2. Bestaande ruimtelijke structuur op macroniveau (bovengemeentelijk) .............................................. 72 2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

3.

De open ruimte (natuurlijke, agrarische en landschappelijke elementen) .................................................... 72 De bebouwde ruimte .................................................................................................................................... 73 Verkeers- en vervoersstructuur .................................................................................................................... 75 Conclusie ..................................................................................................................................................... 75

Bestaande ruimtelijke structuur op meso-niveau (gemeentelijk) ......................................................... 76 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7.

Fysisch systeem ........................................................................................................................................... 76 Natuurlijke structuur .................................................................................................................................... 78 Agrarische structuur ..................................................................................................................................... 79 Structurele landschapscomponenten en –elementen .................................................................................... 81 Toeristisch-recreatieve structuur .................................................................................................................. 83 Nederzettingsstructuur ................................................................................................................................. 86 Economische structuur ................................................................................................................................. 90

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 7 van 237


Projectnummer:

3.8. 3.9.

4.

07-003133

Lijninfrastructuur......................................................................................................................................... 93 Synthese bestaande ruimtelijke structuur op mesoniveau ............................................................................ 95

Bestaande ruimtelijke structuur op microniveau.................................................................................. 97 4.1. 4.2. 4.3.

Het kerngebied en omgeving Lochristi ........................................................................................................ 98 De Moervaartdepressie ................................................................................................................................ 99 Het land- en tuinbouwgebied ....................................................................................................................... 99

DEEL 4: PROGNOSES ................................................................................................................................ 102 1. Wonen................................................................................................................................................. 102 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

2.

Bevolkings- en huishoudensevolutie periode 1991-2007 .......................................................................... 103 Woonprognose........................................................................................................................................... 107 Raming van de kwalitatieve woonbehoefte ............................................................................................... 111 Analyse van het aanbod ............................................................................................................................. 114 Confrontatie van vraag en aanbod ............................................................................................................. 119

Bedrijvigheid ...................................................................................................................................... 122 2.1. 2.2. 2.3.

Ruimtebehoefte.......................................................................................................................................... 122 Analyse van het beschikbare aanbod bedrijventerreinen ........................................................................... 126 Aanbod versus behoefte............................................................................................................................. 129

3. Recreatie ............................................................................................................................................ 130 DEEL 5: AANDACHTSPUNTEN VANUIT DE ANALYSE .................................................................. 131 1. Materiële fouten en achterhaalde bepalingen in het APA .................................................................. 131 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

2.

Wonen ....................................................................................................................................................... 131 Bedrijven ................................................................................................................................................... 131 Openbare voorzieningen ............................................................................................................................ 131 Recreatie .................................................................................................................................................... 132

Andere aandachtspunten .................................................................................................................... 132 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7.

Voorzieningen ........................................................................................................................................... 132 Recreatie .................................................................................................................................................... 132 Bedrijvigheid ............................................................................................................................................. 133 Mobiliteit ................................................................................................................................................... 133 Lijninfrastructuur en nutswerken ............................................................................................................... 133 Dynamiek .................................................................................................................................................. 133 Ruimtelijke kwaliteit ................................................................................................................................. 134

RICHTINGGEVEND DEEL ......................................................................... 135 DEEL 1: VISIE OP DE RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGEN .............................................................................. 136 1. Uitgangshouding ................................................................................................................................ 136 2. Lochristi: leefbare land- en tuinbouwgemeente ................................................................................. 137 3. Basisdoelstellingen ............................................................................................................................. 138 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.8.

Rekening houden met de dynamiek in het gebied ..................................................................................... 138 Maximale kansen geven aan de land- en tuinbouw ................................................................................... 138 Het versterken van (de) recreatieve mogelijkheden ................................................................................... 138 Uitbouwen van leefbare dorpskernen ........................................................................................................ 139 Aandacht voor de bereikbaarheid .............................................................................................................. 139 Rechtszekerheid inzake zonevreemd ruimtegebruik .................................................................................. 140 Krachtlijnen voor een integraal waterbeheer ............................................................................................. 140 Corrigeren van materiële fouten en achterhaalde bepalingen uit het APA ................................................ 140

DEEL 2: RUIMTELIJKE PRINCIPES EN RUIMTELIJKE CONCEPTEN ............................................................... 141 1. Lochristi opgebouwd uit oost-west layers .......................................................................................... 141 2. Het natuurlijk patrimonium als stapstenen tussen grotere groengebieden ........................................ 142 3. Ontwikkelen van de kernen en versterken van de oorspronkelijke structuur van het wonen (straatdorpen) ............................................................................................................................................. 142 4. Bedrijvigheid en Grootschalige voorzieningen gekoppeld aan infrastructuren ................................. 143 5. Versterken van de toeristische-recreatieve aantrekkingskracht ......................................................... 143 6. Aandacht voor de bereikbaarheid ...................................................................................................... 144 DEEL 3: GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR VOOR DE DEELSTRUCTUREN ............................................ 145 1. Gewenste ruimtelijk-natuurlijke structuur ......................................................................................... 145 1.1. 1.2. 1.3.

2.

Doelstellingen ............................................................................................................................................ 145 Concepten .................................................................................................................................................. 145 Gewenste ruimtelijk-natuurlijke structuur ................................................................................................. 146

Gewenste ruimtelijk-agrarische structuur .......................................................................................... 151 2.1. 2.2. 2.3.

Doelstellingen ............................................................................................................................................ 151 Concepten .................................................................................................................................................. 151 Gewenste ruimtelijk-agrarische structuur .................................................................................................. 151

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 8 van 237


Projectnummer:

3.

Gewenste ruimtelijk-landschappelijke structuur ................................................................................ 160 3.1. 3.2. 3.3.

4.

Doelstellingen ............................................................................................................................................ 175 Concepten .................................................................................................................................................. 175 Gewenste nederzettingsstructuur................................................................................................................ 176 Woningbouwprogrammatie ........................................................................................................................ 179

Gewenste economische structuur ....................................................................................................... 180 6.1. 6.2. 6.3.

7.

Doelstellingen ............................................................................................................................................ 166 Concepten .................................................................................................................................................. 166 Gewenste ruimtelijk toeristisch-recreatieve structuur ................................................................................ 166

Gewenste nederzettingsstructuur ....................................................................................................... 175 5.1. 5.2. 5.3. 5.4.

6.

Doelstellingen ............................................................................................................................................ 160 Concepten .................................................................................................................................................. 160 Gewenste ruimtelijk-landschappelijke structuur ........................................................................................ 161

Gewenste ruimtelijk toeristisch-recreatieve structuur ....................................................................... 166 4.1. 4.2. 4.3.

5.

07-003133

Doelstellingen ............................................................................................................................................ 180 Concepten .................................................................................................................................................. 180 Gewenste ruimtelijk-economische structuur .............................................................................................. 181

Gewenste lijninfrastructuur ............................................................................................................... 187 7.1. 7.2. 7.3.

Doelstellingen ............................................................................................................................................ 187 Concepten .................................................................................................................................................. 187 Gewenste ruimtelijke lijninfrastructuur...................................................................................................... 188

DEEL 4: GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR VOOR DE DEELRUIMTEN .................................................. 194 1. Deelruimte kerngebied en omgeving Lochristi .................................................................................. 194 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

2.

Deelruimte Moervaartdepressie ........................................................................................................ 203 2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

3.

Doelstellingen ............................................................................................................................................ 203 Concepten .................................................................................................................................................. 203 Gewenste ruimtelijke structuur .................................................................................................................. 204 Acties en maatregelen ................................................................................................................................ 204

Deelruimte land- en tuinbouwgebied ................................................................................................. 206 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

4.

Doelstellingen ............................................................................................................................................ 194 Concepten .................................................................................................................................................. 194 Gewenste ruimtelijke structuur .................................................................................................................. 195 Acties en maatregelen ................................................................................................................................ 201

Doelstellingen ............................................................................................................................................ 206 Concepten .................................................................................................................................................. 206 Gewenste ruimtelijke structuur .................................................................................................................. 207 Acties en maatregelen ................................................................................................................................ 222

Afwegingskader zonevreemde constructies ........................................................................................ 223 4.1. 4.2. 4.3.

Zonevreemde woningen ............................................................................................................................. 223 Zonevreemde bedrijven en feestzalen ........................................................................................................ 226 Zonevreemde recreatie ............................................................................................................................... 232

BINDENDE BEPALINGEN .......................................................................... 235 1.

Bindende selecties .............................................................................................................................. 235 1.1. 1.2.

2. 3.

Woonstructuur............................................................................................................................................ 235 Open ruimte ............................................................................................................................................... 235

Woningbouwprogrammatie................................................................................................................ 236 Bindende acties .................................................................................................................................. 236 3.1. 3.2. 3.3.

Gemeentelijke Ruimtelijke uitvoeringsplannen ......................................................................................... 236 Verordeningen............................................................................................................................................ 237 Andere ........................................................................................................................................................ 237

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 9 van 237


Projectnummer:

07-003133

ifgpq=jbq=q^_biibk= ifgpq=jbq=q^_biibk= Tabel 1: kengetallen .............................................................................................................................. 22 Tabel 2: bodemgebruik in ha ................................................................................................................. 23 Tabel 3: zonering APA-gewestplan....................................................................................................... 57 Tabel 4: beschermde landschappen, monumenten en dorpsgezichten .................................................. 65 Tabel 5: evolutie land- en tuinbouwtellingen in de periode 2002-2007-2010 ....................................... 79 Tabel 6: afgeleverde stedenbouwkundige vergunningen voor woningbouw ........................................ 86 Tabel 7: aantal werknemers (en inrichtingen) en zelfstandigen in de gemeente ................................... 90 Tabel 8: Gehanteerde demografische indicatoren bij de bevolkingsprognose .................................... 108 Tabel 9: woonbehoeften scenario RSV en scenario GRS ................................................................... 109 Tabel 10: berekening tekort serviceflats .............................................................................................. 113 Tabel 11: behoefte aan rusthuisbedden ............................................................................................... 114 Tabel 12: overzicht juridische bouwmogelijkheden op uitgeruste percelen........................................ 115 Tabel 13: overzicht bouwmogelijkheden voor percelen in woongebied Lochristi .............................. 116 Tabel 14: overzicht bouwmogelijkheden voor percelen in woongebied Zaffelare ............................. 116 Tabel 15: overzicht bouwmogelijkheden voor percelen in woongebied Zeveneken........................... 116 Tabel 16: overzicht bouwmogelijkheden voor percelen in woongebied Beervelde ............................ 117 Tabel 17: overzicht juridische bouwmogelijkheden op niet-uitgeruste gronden ................................. 117 Tabel 18: aanbod in de landelijke woonzones type 2 .......................................................................... 117 Tabel 19: overzicht van het totale aanbod vrije markt ........................................................................ 119 Tabel 20: overzicht van het totale aanbod sociale sector .................................................................... 119 Tabel 21: aanbod op de markt 2007-2017 ........................................................................................... 120 Tabel 22: confrontatie behoefte en aanbod.......................................................................................... 120 Tabel 23: uitbreidingswensen van de bestaande bedrijven (bron: bedrijvenenquĂŞte augustus 2002, actualisatie nav openbaar onderzoek) .......................................................................................... 124 Tabel 24: overzicht bestaande bedrijven in KMO-zones type 2.......................................................... 128 Tabel 25: Schematisch overzicht ontwikkelingsperspectieven voormalige landbouwbedrijven ........ 157 Tabel 26: evaluatie zoeklocaties polyvalent lokaal recreatief knooppunt ........................................... 173 Tabel 27: Afwegingstabel zonevreemde bedrijven of feestzalen en zonevreemde uitbreidingen ....... 227 Tabel 28: afwegingskader zonevreemde recreatie............................................................................... 232

=

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 10 van 237


Projectnummer:

07-003133

ifgpq=jbq=cfdrobk= ifgpq=jbq=cfdrobk= Figuur 1: driesporenplanning ................................................................................................................. 14 Figuur 2: administratieve situering van de gemeente Lochristi ............................................................. 21 Figuur 3: operationeel uitvoeringsprogramma buitengebiedregio Waasland (uittreksel) ...................... 28 Figuur 4: aanzet visie op landbouw, natuur en bos – gewenste ruimtelijke structuur Waasland (uittreksel) ...................................................................................................................................... 29 Figuur 5: RUP Afbakening grootstedelijk gebied Gent ......................................................................... 33 Figuur 6: Situering binnen de deelruimten van de provincie .......................................................... 34 Figuur 7: Ruimtelijke visie rond inplanting windturbines ..................................................................... 42 Figuur 8: Potentiële inplantingslocaties windturbines (uittreksel) ......................................................... 43 Figuur 9: uittreksel gewenste ruimtelijke structuur Gent ....................................................................... 44 Figuur 10: uittreksel gewenste ruimtelijke structuur Wachtebeke ......................................................... 45 Figuur 11: openbaar vervoersstudie Gentse Regio – uitwerking haltes en knopen................................ 53 Figuur 12: openbaar vervoersstudie Gentse Regio – oversteekpunten .................................................. 53 Figuur 13: situering t.o.v. de deelbekkenbeheersplannen ...................................................................... 62 Figuur 14: situering van de deelruimten ................................................................................................ 97 Figuur 15: Bevolkingsevolutie in Lochristi 1991–2007....................................................................... 103 Figuur 16: vergelijking migratoire groei versus natuurlijke groei ................................................ 104 Figuur 17: inwijking versus uitwijking ................................................................................................ 104 Figuur 18: Evolutie bevolking per leeftijdsgroep................................................................................. 105 Figuur 19: evolutie aantal huishoudens ................................................................................................ 106 Figuur 20: evolutie huishoudensgrootte ............................................................................................... 106 Figuur 21: evolutie gemiddelde huishoudensgrootte ........................................................................... 107 Figuur 22: vergelijking bevolkingsevolutie met prognose ................................................................... 110 Figuur 23: Vergelijking huishoudensevolutie met prognose ............................................................... 111 Figuur 24: Zoeklocaties polyvalent lokaal recreatief knooppunt ......................................................... 170 Figuur 25: inrichtingsschets Zaffelare.................................................................................................. 209 Figuur 26: inrichtingsschets Zeveneken ............................................................................................... 211 Figuur 27: inrichtingsschets Beervelde ................................................................................................ 213 Figuur 28: afwegingskader zonevreemde woningen ............................................................................ 225

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 11 van 237


Projectnummer:

07-003133

ifgpq=jbq=h^^oqbk= ifgpq=jbq=h^^oqbk= Kaart 1: situering van de gemeente in de regio ..................................................................................... 20 Kaart 2: basiskaart Lochristi .................................................................................................................. 21 Kaart 3: hogere structuurplannen RSV en Provincie Oost-Vlaanderen ................................................ 24 Kaart 4: bovenlokaal functioneel fietsroutenetwerk .............................................................................. 49 Kaart 5: selectie secundaire en lokale wegen en lokale fietsroutes ....................................................... 50 Kaart 6: algemeen plan van aanleg met situering bijzondere plannen van aanleg ................................ 54 Kaart 7: VEN-gebieden en habitatrichtlijngebieden.............................................................................. 61 Kaart 8: overstromingsgevoelige gebieden ........................................................................................... 64 Kaart 9: beschermd onroerend erfgoed ................................................................................................. 64 Kaart 10: landschapsatlas Vlaanderen ................................................................................................... 67 Kaart 11: cultuurhistorische evolutie ..................................................................................................... 70 Kaart 12: bestaande ruimtelijke macro-structuur .................................................................................. 72 Kaart 13: vereenvoudigde bodemkaart .................................................................................................. 76 Kaart 14: reliĂŤf en waterlopen ............................................................................................................... 77 Kaart 15: bestaande natuurlijke structuur .............................................................................................. 78 Kaart 16: bestaande agrarische structuur ............................................................................................... 79 Kaart 17: bestaande landschappelijke structuur .................................................................................... 81 Kaart 18: bestaande toeristisch-recreatieve structuur ............................................................................ 83 Kaart 19: bestaande nederzettingsstructuur ........................................................................................... 87 Kaart 20: zonevreemde woningen ......................................................................................................... 88 Kaart 21: bestaande economische structuur .......................................................................................... 90 Kaart 22: inventarisatie van de bedrijvigheid in Lochristi volgens het APA ........................................ 92 Kaart 23: bestaande lijninfrastructuur ................................................................................................... 93 Kaart 24: bestaande ruimtelijke structuur .............................................................................................. 95 Kaart 25: bestaande ruimtelijke structuur van het kerngebied en omgeving Lochristi ......................... 98 Kaart 26: bestaande ruimtelijke structuur van de Moervaartdepressie .................................................. 99 Kaart 27: bestaande ruimtelijke structuur van het landbouwgebied ...................................................... 99 Kaart 28: situering van de inbreidings- en reservegebieden ................................................................ 115 Kaart 29: woningbouwprogrammatie .................................................................................................. 121 Kaart 30: gewenste ruimtelijke structuur............................................................................................. 141 Kaart 31: gewenste natuurlijke structuur ............................................................................................. 146 Kaart 32: gewenste agrarische structuur .............................................................................................. 152 Kaart 33: gewenste landschappelijke structuur ................................................................................... 161 Kaart 34: gewenste toeristisch-recreatieve structuur ........................................................................... 167 Kaart 35: gewenste nederzettingsstructuur .......................................................................................... 176 Kaart 36: gewenste economische structuur ......................................................................................... 181 Kaart 37: gewenste lijninfrastructuur .................................................................................................. 188 Kaart 38: gewenste ruimtelijke structuur van het kerngebied en omgeving Lochristi ........................ 196 Kaart 39: gewenste ruimtelijke structuur land- en tuinbouwgebied .................................................... 207 Kaart 40: afwegingskader zonevreemde constructies.......................................................................... 223

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 12 van 237


Projectnummer:

07-003133

^^km^h=s^k= ^^km^h=s^k=ebq=mi^kkfkdpmol`bp= ebq=mi^kkfkdpmol`bp= NK

fkibfafkd= fkibfafkd=

De voorbije decennia werd het duidelijk dat het huidige instrumentarium van de ruimtelijke ordening is voorbijgestreefd. Het bestaande ruimtelijk beleid, enkel steunend op de bestaande aanlegplannen (gewestplannen, BPA’s…), kan niet dynamisch inspelen op nieuwe ruimtelijke noden en kansen. Door het eenzijdig gericht zijn op zoneringen en bestemmingen ondersteunen de aanlegplannen het passief karakter van het beleid. Met het ontbreken van een langetermijnvisie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling dreigen de verschillende maatschappelijke sectoren zich ruimtelijk al te veel onafhankelijk van elkaar te ontwikkelen. De structuurplanning moet een antwoord bieden op de ruimtelijke probleemstellingen en de tekorten van het vroegere planningsinstrumentarium. Met de structuurplanning moet het mogelijk zijn om een actiegericht en samenhangend ruimtelijk beleid uit te werken. Structuurplanning is een dynamisch en continu proces van visie- en beleidsvorming met betrekking tot de kwaliteit van de ruimte en de realisatie ervan. De gemeente Lochristi heeft een bij Ministerieel Besluit goedgekeurd APA sinds 1994. Het nieuwe gemeentelijk ruimtelijk structuurplan geeft aan welke toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente gewenst zijn. Om deze visie ook effectief te verwezenlijken kunnen noodzakelijke correcties en toevoeging van nieuwe elementen aan het APA nodig zijn. Dit dient te gebeuren met nog op te maken ruimtelijke uitvoeringsplannen of stedenbouwkundige verordeningen. Het structuurplan vormt het inhoudelijke beleidskader voor deze plannen en verordeningen. Het ruimtelijk structuurplan geeft van een bepaalde ruimte de ruimtelijke visie, een concept over de gewenste structuur, beleidsdoelstellingen en de maatregelen om ze te verwezenlijken. Dit plan waarborgt de inhoudelijkheid, doelgerichtheid, doorzichtigheid en controleerbaarheid van het ruimtelijk beleid. Op basis van zo een structuurplan, dat zich tenminste uitstrekt tot de middellange termijn, kunnen projecten worden benoemd en afhankelijk van de prioriteiten en (financiële) haalbaarheid, tot uitvoering worden gebracht. Structuurplanning vereist een samenwerking tussen politici, administratie, planners en de bevolking. Hierdoor krijgt het resultaat een breed draagvlak en is de kans op werkelijke realisatie van actiepunten beter gefundeerd. Deze complexe planningsvorm heeft gestalte gekregen binnen de driesporenplanning1. Deze planningsmethode heeft verschillende voordelen. Op het eerste spoor wordt een beleidsplan voor de toekomst ontwikkeld waarbij de duurzame ruimtelijke ontwikkeling voor Lochristi wordt uitgetekend. Het tweede spoor biedt de kans om in het heden kwalitatief in te grijpen op het terrein. Het derde spoor omvat de democratische besluitvorming waarbij de bevolking eveneens haar rol speelt.

1

Van den Broeck, J., Structuurplanning in de praktijk: werken op drie sporen, In Ruimtelijke Planning, Kluwer, 1987.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 13 van 237


Projectnummer:

07-003133

Figuur 1: driesporenplanning

driesporenplanning waarden normen

eerste spoor

tweede spoor

derde spoor

OK

problemen

visievorming lange termijn

knelpuntenbehandeling op korte termijn dagelijks beleid betrekken bevolking bij planningsproces via informatie en het organiseren van inspraak via hoorzittingen emancipatorisch werken naar kwaliteit

si^^jpb=`labu=orfjqbifghb=loabkfkd si^^jpb=`labu=orfjqbifghb=loabkfkd= ifghb=loabkfkd==

Artikel 2.1.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening vermeldt: “Onder Ruimtelijk Structuurplan wordt verstaan een beleidsdocument dat het kader aangeeft voor de gewenste ruimtelijke structuur. Het geeft een langetermijnvisie op de ruimtelijke ontwikkeling van het betrokken gebied. Het is erop gericht samenhang te brengen in de voorbereiding, de vaststelling en de uitvoering van beslissingen die de ruimtelijke ordening aanbelangen”. De ruimtelijke ordening is gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling waarbij de ruimte beheerd wordt ten behoeve van de huidige generatie zonder dat de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang gebracht worden (art. 1.1.4). Het ruimtelijke structuurplan wordt vastgesteld voor een termijn van vijf jaar en blijft in ieder geval van kracht totdat het door een nieuw ruimtelijk structuurplan is vervangen (art. 2.1.18). Er worden structuurplannen gemaakt op Vlaams, provinciaal en gemeentelijk niveau. Elk van deze structuurplannen spreekt zich uit over de ruimtelijke componenten die op hun niveau van belang zijn. Dit heet het subsidiariteitsprincipe. Het gemeentelijk structuurplan moet zich richten naar de structuurplannen van de hogere beleidsniveaus. Het gemeentelijk structuurplan van Lochristi moet dus passen binnen de beleidslijnen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) en het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (PRS) Oost-Vlaanderen. Het gemeentelijk structuurplan kan de hogere visie verder verfijnen en aanvullen voor elementen die van louter lokaal belang zijn. In het structuurplan worden drie delen onderscheiden, namelijk het informatief deel, het richtinggevend deel en het bindend deel (art. 2.1.2.). Het informatief deel omvat de beschrijving van de bestaande ruimtelijke structuur en van het gevoerde beleid naast het onderzoek naar mogelijke behoeften van een aantal maatschappelijke sectoren en activiteiten. Er wordt tevens een relatie aangetoond met de structuurplannen van andere niveaus. Het richtinggevend deel geeft de doelstellingen van het ruimtelijk beleid weer dat leidt tot de gewenste ruimtelijke structuur. De overheid kan bij het nemen van beslissingen niet afwijken van de elementen die in dit deel beschreven staan, tenzij wegens onvoorziene ontwikkelingen van de ruimtelijke behoeften of wegens dringende sociale of budgettaire redenen.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 14 van 237


Projectnummer:

07-003133

Het bindend deel bevat de elementen die bindend zijn voor de gemeente en haar instellingen. De beslissingen die nodig zijn om de gewenste ruimtelijke structuur te realiseren staan in dit deel beschreven.

PK

fkpmo^^h= kpmo^^h=

Alvorens het GRS Lochristi op te maken werd een eerste verkennende nota samengesteld. De intentienota vat de krijtlijnen voor het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan samen. De vraag: “Waarom wenst de gemeente een GRS op te maken?” staat hierbij centraal. In de startnota werd een analyse gemaakt van de bestaande ruimtelijke structuur van de gemeente. Er werd een overzicht gegeven van de bestaande ruimtelijk-juridische toestand en de planningscontext. Er werd een analyse gemaakt van de aanwezige ruimtelijke knelpunten en bedreigingen en de ruimtelijke kwaliteiten en potenties. Op basis van dit onderzoek werd een eerste aanzet gegeven voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. De visie uit de startnota werd vervolgens verfijnd aan de hand van een aantal doelgerichte onderzoeken. Zo werd er een woonbehoeftestudie, bedrijvenstudie, … opgemaakt. Hierdoor werden de noden (ruimtelijke behoeften) uit de startnota verder verfijnd. Deze werden dan geconfronteerd met de huidige ruimtelijk-juridische mogelijkheden. Bij eventuele tekortkomingen werden nieuwe mogelijkheden onderzocht. Vervolgens werd de visie uit de startnota bijgestuurd en verder uitgewerkt. Dit leidt tot een voorontwerp gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. De GECORO (gemeentelijk adviesraad met vertegenwoordiging van de gemeentelijke belangengroepen, onafhankelijk van de politiek) gaf een advies over het voorontwerp gemeentelijk structuurplan. Tijdens het openbaar onderzoek kon ook de bevolking haar opmerkingen en bezwaren indienen. De GECORO heeft deze bezwaren behandeld en het gemeentebestuur geadviseerd in hoeverre aanpassingen aan het structuurplan wenselijk waren. Het ontwerp is het uiteindelijke beleidsdocument dat voor goedkeuring werd voorgelegd aan de bestendige deputatie (provincie) en waaraan de gemeente de ontwikkeling van de ruimte voor de komende jaren zal aan vasthangen door het opmaken van de nodige ruimtelijke uitvoeringsplannen, stedenbouwkundige verordeningen, stedenbouwkundige onderzoeken, afstemmingen met andere beleidsplannen…

PKNK

_ÉîçäâáåÖ= _ÉîçäâáåÖ=

Ook de bevolking wordt op de hoogte gebracht van het structuurplanningsproces. Het college van Burgemeester en Schepenen is verplicht om minimaal één informatie- en inspraakvergadering te organiseren tijdens het openbaar onderzoek. Iedereen kan tijdens het openbaar onderzoek bezwaren en opmerkingen indienen.

PKOK

aÉ=ÖÉãÉÉåíÉäáàâÉ=ÅçããáëëáÉ=îççê=êìáãíÉäáàâÉ=çêÇÉåáåÖ=Edb`lolF== aÉ=ÖÉãÉÉåíÉäáàâÉ=ÅçããáëëáÉ=îççê=êìáãíÉäáàâÉ=çêÇÉåáåÖ=Edb`lolF

De GECORO geeft formeel advies op het voorontwerp van het structuurplan alvorens de voorlopige aanvaarding van het structuurplan. Na het openbaar onderzoek geeft de GECORO een advies of en hoe het structuurplan aangepast zou moeten worden, rekening houdend met de ingediende opmerkingen en bezwaren.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 15 van 237


Projectnummer:

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

07-003133

juli 2011 Pagina 16 van 237


Projectnummer:

QK

07-003133

fkelrabifghb=^^km^h fkelrabifghb=^^km^h= ^^km^h=

Tijdens het planningsproces werden volgende documenten uitgewerkt.

QKNK

fåíÉåíáÉåçí~= fåíÉåíáÉåçí~=

In de intentienota verwoordt het gemeentebestuur een aantal bedenkingen die aanleiding hebben gegeven tot het opstarten van het structuurplanningsproces. De nood aan een globale visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Lochristi wordt aangetoond zoals eveneens de nood aan een integratiekader voor een aantal sectorale studies (bijvoorbeeld het gemeentelijk natuurontwikkelingsplan). De gemeente wenst een actief beleid inzake ruimtelijke ordening te voeren. De noodzaak om het gemeentelijk ruimtelijk beleid te integreren binnen de krijtlijnen die het structuurplan Vlaanderen en het provinciaal ruimtelijk structuurplan Oost-Vlaanderen hebben getrokken, wordt beklemtoond. Een aantal belangrijke vragen en problemen komen tevens aan bod in de intentienota. Enkele vraagstukken die met voorrang moeten worden bekeken, zijn: - m.b.t. de woon- en huisvestingsproblematiek: aandacht voor ruimtebesparende en kwalitatieve woonvormen, voor de sociale woningbouw en voor zonevreemde woningen. Moeten de linten nog verder worden opgevuld? Of moeten de resterende ruimten zoveel mogelijk worden opengehouden? Hoe wordt omgegaan met de problematiek van de voorschriften binnen het APA versus decretale bepalingen? - m.b.t. de economische activiteiten: is er nood aan bijkomende bedrijventerreinen? Hoe wordt omgegaan met grotere hinderlijke bedrijven in de gemeente? Welke plaats neemt de glastuinbouw in binnen de gemeente en wat zijn de toekomstperspectieven? Welke mogelijkheden zijn er om te komen tot een diversificatie van functies binnen het APA? Wat is de economische relevantie en ruimtelijke relevantie van de andere sectoren? - m.b.t. de verkeersproblematiek: welk standpunt neemt de gemeente in i.v.m. de ontwikkeling van de N70 als openbaar vervoersas? In hoeverre kunnen de verkeersproblemen veroorzaakt door regionale ontwikkelingen (Volvo-Trucks), afgewenteld worden op infrastructuren van bovenlokaal belang? In hoeverre kunnen lokale oplossingen geboden worden aan de regionale verkeersproblematiek? Welke ontwikkelingen in de gemeente of de regio zijn niet of juist wel wenselijk met het oog op de verkeersleefbaarheid in de gemeente? De sterke toename van het aantal woningen binnen de ruime woongebieden van het APA heeft gevolgen voor de verkeersafwikkeling en –veiligheid, vooral in en om het centrum van Lochristi. Hoe zal daarmee worden omgegaan? Is er nood aan een parking voor vrachtwagens zodat de woonstraten niet worden belast met geparkeerde vrachtwagens? - m.b.t. de open ruimte: welke rol speelt de open ruimte in de gemeente voor de ruimere verstedelijkte regio? In hoeverre is de open ruimte in de gemeente van belang voor de landbouw, voor de natuur, voor toerisme en recreatie, voor het wonen in de gemeente? De laatste jaren is er een snelle inname van de open ruimte door woningen, bedrijven en infrastructuur (Lochristi is één van de snelst groeiende gemeenten). Het gemeentebestuur wenst omzichtiger om te springen met de open ruimte. Zo wenst Lochristi niet ruimtelijk te vergroeien met Gent.

QKOK

pí~êíåçí~= pí~êíåçí~=

In de startnota werd enerzijds inzicht gegeven in de huidige planningscontext en bestaande ruimtelijke toestand en anderzijds in de ruimtelijke problemen, kwaliteiten en potenties. Daarna gaf de startnota een aanzet tot de mogelijke gewenste ruimtelijke ontwikkeling. Dit rapport werd samengesteld na een intensieve periode van terreinverkenning en een gespreksronde met bevoorrechte getuigen. Hierbij ging de aandacht onder meer uit naar de planningscontext, de Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 17 van 237


Projectnummer:

07-003133

analyse van de ruimtelijke structuur en een eerste diagnose van de waarden, potenties, knelpunten en bedreigingen. Gelijklopend aan deze terreinverkenning en gesprekken werd gestart met het samenbrengen van de specifieke basisinformatie omtrent de demografie, de tewerkstelling, de historisch-morfologische ontwikkeling… Welke zijn essentieel voor de studie? Elementen uit andere afgewerkte of in opmaak zijnde studies, zoals het mobiliteitsplan, GNOP en milieubeleidsplan worden hieraan toegevoegd.

QKPK

sÉêëÅÜáääÉåÇÉ=ÇÉÉäëíìÇáÉë= sÉêëÅÜáääÉåÇÉ=ÇÉÉäëíìÇáÉë=

De hypothetische visie die werd neergeschreven in de startnota werd verder verfijnd aan de hand van een aantal deelrapporten. Er werden rapporten opgemaakt voor volgende deelsectoren: - Open ruimte; - Bebouwde ruimte; - Studie bedrijvigheid; - Woonbehoeftestudie.

QKQK

léÄçìï=ÖÉãÉÉåíÉäáàâ=êìáãíÉäáàâ=ëíêìÅíììêéä~å=içÅÜêáëíá léÄçìï=ÖÉãÉÉåíÉäáàâ=êìáãíÉäáàâ=ëíêìÅíììêéä~å=içÅÜêáëíá= ÖÉãÉÉåíÉäáàâ=êìáãíÉäáàâ=ëíêìÅíììêéä~å=içÅÜêáëíá=

Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is opgebouwd uit drie grote onderdelen: een informatief deel, een richtinggevend deel en een bindend gedeelte: - het informatief deel wordt overgenomen uit de startnota en aangevuld met gegevens uit de verschillende deelrapporten. - in het richtinggevend deel wordt de visie voor de gemeente neergeschreven. Deze visie is een verdere verfijning van de hypothese uit de startnota. Ze wordt samengesteld uit de confrontatie van de visies die werden neergeschreven in de deelrapporten. - in het bindend deel wordt een eerste aanzet gegeven tot maatregelen die moeten genomen worden om de neergeschreven visie te kunnen verwezenlijken.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 18 van 237


Projectnummer:

07-003133

fkcloj^qfbc=abbi= fkcloj^qfbc=abbi= Leeswijzer Dit boekdeel omvat de tekst van het informatief deel van het ruimtelijk structuurplan van Lochristi. Het moet samen gelezen worden met de kaartenbundel. Het is de bedoeling dat dit informatief gedeelte de bestaande ruimtelijke structuur van de gemeente schetst, met inbegrip van de bestaande bepalingen en de ruimtelijk relevante studies, op basis van bestaande documenten en eigen onderzoek (terreinverkenning, gesprekken met bevoorrechte getuigen…). In deel 1 wordt de gemeente ruimtelijk gesitueerd. De ligging van de gemeente op macro-, meso- en microniveau wordt besproken. Dit wordt aangevuld met enkele kengetallen die de gemeente typeren. In deel 2 komt de planningscontext aan bod. De verschillende beleidsplannen die de planning op gemeentelijk niveau kunnen sturen, worden besproken. Dit zijn zowel de hogere beleidsplannen, zoals het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en het Ruimtelijk Structuurplan Provincie Oost-Vlaanderen als de sectorale beleidsplannen (zoals GNOP, mobiliteitsplan, milieubeleidsplan) en de gemeentelijke plannen zoals het APA en de BPA’s. Daarnaast worden de structuurplannen van de aangrenzende gemeenten besproken. Ook enkele juridische en beleidsondersteunende maatregelen worden niet uit het oog verloren. In deel 3 wordt de bestaande ruimtelijke structuur van de gemeente geanalyseerd. Eerst wordt een overzicht van de historische ontwikkelingen in de gemeente geschetst. Vervolgens worden de verschillende deelstructuren (natuur, landbouw, landschap, nederzetting en economie, toerisme en recreatie en lijninfrastructuren) geanalyseerd. De bestaande ruimte wordt eveneens benaderd via een gebiedsgerichte analyse, meerbepaald door een onderverdeling in deelruimten. Ten slotte wordt de volledige ruimtelijke structuur van de gemeente in beeld gebracht. In deel 4 worden de prognoses betreffende wonen en bedrijvigheid behandeld. Het informatief deel wordt afgesloten met een onderzoek naar de lokale knelpunten, bedreigingen, potenties en kwaliteiten (deel 5).

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 19 van 237


Projectnummer:

abbi=NW

07-003133

pfqrbofkd= pfqrbofkd=

Dit hoofdstuk is bedoeld om kennis te maken met de gemeente Lochristi. Achtereenvolgens komen aan bod: de ruimtelijke situering op macro-, meso- en microniveau en een aantal kengetallen (socioeconomische en inzake bodemgebruik) van de gemeente.

NK

orfjqbifghb=pfqrbofkd orfjqbifghb=pfqrbofkd=

NKNK

dÉãÉÉåíÉ=çé=ã~ÅêçåáîÉ~ì= dÉãÉÉåíÉ=çé=ã~ÅêçåáîÉ~ì=

Kaart 1: situering van de gemeente in de regio De gemeente Lochristi behoort tot de provincie Oost-Vlaanderen, arrondissement Gent en grenst in het westen aan het grootstedelijk gebied Gent en in het oosten aan de gemeente Lokeren waar zich ook het structuurondersteunend kleinstedelijk gebied Lokeren bevindt. Lochristi wordt in het noorden begrensd door de gemeente Wachtebeke en in het zuiden door Destelbergen en Laarne. De gemeente zelf bestaat uit vier deelgemeenten: het landelijke Zaffelare in het noorden, het landelijke Zeveneken centraal in het oosten, het deels verstedelijkte Lochristi centraal in het westen en het landelijke Beervelde in het zuiden. Op infrastructureel vlak doorkruist de E17 Lochristi in oost-westelijke richting. De N449, die de gemeente doorkruist van noord naar zuid, maakt de aansluiting met de E17 ten zuiden van Beervelde. Parallel lopend met de E17 maakt de N70 de verbinding tussen Gent en Antwerpen. Deze doorkruist de deelgemeente Lochristi in het centrum en de deelgemeente Zeveneken in het oosten. Ten westen van de gemeente kruist de N70 de R4, de ring rond Gent. De spoorweg Gent-Antwerpen doorsnijdt de gemeente. De gemeente maakt deel uit van de zandstreek in de Vlaamse Vallei en behoort tot het straatdorpengebied van Lokeren. Dit kenmerkt zich in een vrij vlak landbouwgebied met een dicht verstedelijkt weefsel (wegen, lintbebouwing). De gemeente Lochristi maakt samen met de buurgemeenten deel uit van een concentratiezone glastuinbouw ten oosten van Gent. Het uiterste noorden van de gemeente maakt deel uit van de Moervaartdepressie, die aansluit bij de Durme Beneden Schelde. Dit gebied uit zich in een weinig uitgesproken depressie in open landbouwlandschap, met plaatselijk kleine compartimenten bos. Ten zuiden van de gemeente vloeit de Schelde door de gemeente Destelbergen. Gelegen tussen twee belangrijke waterlopen, namelijk Moervaart en Schelde, vertoont het reliëf weinig hoogteverschillen.

NKOK

dÉãÉÉåíÉ=çé=ãÉëçJ dÉãÉÉåíÉ=çé=ãÉëçJ=Éå=ãáÅêçåáîÉ~ì= Éå=ãáÅêçåáîÉ~ì=

De gemeente Lochristi wordt begrensd door 5 gemeenten, namelijk Gent, Wachtebeke, Lokeren, Laarne en Destelbergen. De administratieve situering van de gemeente wordt op onderstaande figuur weergegeven. Lochristi is een landelijke gemeente met veel landbouwgebieden en een groot aandeel tuinbouwbedrijven. Met een totale oppervlakte van 6.034ha (60,34 km2) en 20.395 (januari 2007) inwoners beschikt Lochristi een vrij lage bevolkingsdichtheid van 337 inwoners per km2. Ter vergelijking: voor het ganse Vlaamse Gewest is de bevolkingsdichtheid ongeveer 430 inwoners/km2, voor Oost-Vlaanderen 461 inwoners/km². Lochristi heeft in vergelijking met haar buurgemeenten de op een na laagste bevolkingsdichtheid (Wachtebeke heeft slechts 197 inwoners/km²).

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 20 van 237


Projectnummer:

07-003133

Figuur 2: administratieve situering van de gemeente Lochristi

Ter bevordering van de leesbaarheid van de teksten is een basiskaart bijgevoegd met de belangrijkste toponiemen en straatnamen in Lochristi. Kaart 2: basiskaart Lochristi

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 21 van 237


07-003133

Projectnummer:

OK

ht^kqfq^qfbc=molcfbi= ht^kqfq^qfbc=molcfbi=s^k=ab=dbjbbkqb=Ó s^k=ab=dbjbbkqb=Ó=bkhbib=hbkdbq^iibk= bkhbib=hbkdbq^iibk=

Onderstaande cijfers dienen vooral om trends te detecteren. De meest actuele cijfers zijn vermoedelijk terug te vinden bij de gemeentelijke diensten. Deze cijfergegevens zullen evenwel binnen enkele maanden, tegen het openbaar onderzoek, alweer verouderd zijn.

OKNK

pçÅáçJ pçÅáçJÉÅçåçãáëÅÜ= ÉÅçåçãáëÅÜ=éêçÑáÉä=î~å=ÇÉ=ÖÉãÉÉåíÉ= éêçÑáÉä=î~å=ÇÉ=ÖÉãÉÉåíÉ=

Lochristi is een eerder grote gemeente zowel qua oppervlakte als aantal inwoners. De totale oppervlakte van de gemeente bedraagt 6.034 ha. In onderstaande tabel worden enkele kengetallen weergegeven. Tabel 1: kengetallen 1996

2000

2007

18.017

18.907

20.395

aandeel 0-19 jarigen

4.575 (25%)

4.673 (25%)

4.964 (24%)

aandeel 20-64 jarigen

10.988 (61%)

11.496 (61%)

12.276 (60%)

aandeel 65 jarigen en ouder

2.454 (14%)

2.738 (14%)

3.155 (16%)

195

127

21 (gegevens 2006)

6.509 (1997)

6.883

7.757

2,77

2,75

2,63

aandeel alleenstaanden

-

17,9%

19,6% (gegevens 2004)

aandeel 2-pers gezinnen

-

33,9%

34,4% (gegevens 2004)

aandeel 3 & 4-pers gezinnen

-

39,7%

38,8% (gegevens 2004)

aandeel 5 pers en meer

-

8,5%

7,2% (gegevens 2004)

5,3 (1997)

3,8

4,6 (gegevens 2005)

gem. inkomen per aangifte in euro

23.715€

27.159€

28.663 (gegevens 2003)

gem. inkomen per inwoner

9.742€

11.529€

14.420 (gegevens 2003)

gem. prijs appartementen

97.449€

95.953€

193.819€ (2005)

gem. prijs kleine / middelgrote woning

75.370€

106.575€

157.674€ (2005)

gem. prijs grote woningen

150.003€

216.881€

224.911€ (2005)

gem. prijs/m² bouwgrond

35€

76€

122€

aantal inwoners

migratiesaldo (inwijkingen – uitwijkingen) aantal private gezinnen gem. gezinsgrootte

werkloosheidsgraad

OKOK

_çÇÉãÖÉÄêìáâ= _çÇÉãÖÉÄêìáâ=

Op basis van de kadastrale statistieken is het mogelijk om een gedetailleerd beeld te krijgen van de verhouding tussen de bebouwde en de niet-bebouwde oppervlakte en de evolutie hiervan.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 22 van 237


Projectnummer:

07-003133

Tabel 2: bodemgebruik in ha

Onbebouwde

1984

2004

3.797,581

3.359,031

-438,550

Grasland

856,358

774,972

-81,386

Tuinen en parken

158,633

141,180

-17,453

Boomgaarden

97,961

60,111

-37,850

Bossen

86,317

82,042

-4,275

Woeste gronden

4,796

2,733

-2,063

Recreatieterreinen

0,430

4,352

+3,922

Wateren

12,195

20,669

+8,474

Wegen

65,692

59,325

-6,367

Andere

70,914

190,423

+119,509

Akkerland

Totaal onbebouwd Bebouwde

-456,039

Andere

2,701

3,576

+0,875

Appartementen

0,243

1,593

+1,350

Buildings

0,766

2,740

+1,974

Huizen en hoeven

407,818

644,808

+236,990

Bijgebouwen met inbegrip van serres

178,346

274,286

+95,940

Ambacht- en industriegebouwen

15,354

41,974

+26,620

Opslag

6,872

20,786

+13,914

Kantoorgebouwen

0,211

1,717

+1,506

Gebouwen met handelsbestemming

16,888

33,232

+15,344

Openbare gebouwen

0,453

1,157

+0,704

Gebouwen voor nutsvoorzieningen

0,541

1,080

+0,539

Gebouwen voor sociale zorg en ziekenzorg

5,673

19,186

+13,513

Gebouwen voor onderwijs, onderzoek en cultuur

5,847

5,659

-0,188

Gebouwen voor eredienst

3,301

2,035

-1,266

Gebouwen voor recreatie en sport

4,683

21,691

+17,008

Totaal bebouwd Andere

verschil

424,823 Andere

233,736

264,054

+30,318

Conclusie De bebouwde oppervlakte is toegenomen op 20 jaar tijd. In absolute waarden is vooral het aantal huizen en hoeven sterk toegenomen. Procentueel gezien is vooral het aantal kantoorgebouwen en appartementen toegenomen. De totale oppervlakte aan serres is met ongeveer 100 ha toegenomen. Op 20 jaar tijd is er 456 ha open ruimte verdwenen. De landbouwbestemmingen akkerland en grasland gingen achteruit, alsook de tuinen en parken, bossen, woeste gronden en wegen. De totale oppervlakte aan recreatieterreinen is toegenomen.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 23 van 237


Projectnummer:

abbi=OW

07-003133

mi^kkfkdp`lkqbuq= mi^kkfkdp`lkqbuq=

In de planningscontext moet een onderscheid gemaakt worden tussen: - De hogere structuurplannen die de inhoud van het gemeentelijk structuurplan richtinggevend of bindend bepalen. Het betreft het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en het Ruimtelijk Structuurplan Provincie Oost-Vlaanderen. - Andere beleidsdocumenten op Vlaams, provinciaal, subregionaal of gemeentelijk niveau. De visies uit deze plannen kunnen afhankelijk van hun status hetzij een inspiratiebron zijn, hetzij te integreren zijn bij de uitwerking van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Het betreft zowel ruimtelijke als sectorale beleidsvisies, waarbij vooral de ruimtelijke of planologische effecten van belang zijn voor het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. - De plannen van aanleg (gewestplan, APA, BPA’s) welke momenteel het planologisch juridisch kader voor het ruimtelijke ordeningsbeleid zijn. Bij de uitwerking van de visie zullen de doelstellingen getoetst worden aan dit bestaande juridische kader naar realiseerbaarheid en noodzakelijke aanpassingen in deze aanlegplannen. - Andere uitvoeringsbesluiten en -maatregelen die reeds getroffen zijn en als beleidsondersteunende maatregelen inzake ruimtelijke ordening kunnen gelden of in bepaalde gevallen de uitwerking van een gemeentelijke visie mede kunnen bepalen omwille van de realiseerbaarheid van wenselijkheden.

NK

eldbob=pqor`qrromi^kkbk eldbob=pqor`qrromi^kkbk= qor`qrromi^kkbk=

Kaart 3: hogere structuurplannen RSV en Provincie Oost-Vlaanderen

NKNK

oìáãíÉäáàâ=píêìÅíììêéä~å=sä~~åÇÉêÉåO=

Volgens het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen is Lochristi: - gelegen binnen de Vlaamse Ruit; - niet geselecteerd als economisch knooppunt; - niet geselecteerd als stedelijk gebied. De gemeente Lochristi maakt deel uit van het buitengebied. In het buitengebied voert het Vlaams gewest een ‘buitengebiedbeleid’ dat zich onderscheidt van het stedelijk gebiedbeleid dat o.a. voor het grootstedelijk gebied Gent wordt vooropgesteld. De doelstellingen ten aanzien van dit buitengebied werden in het RSV als volgt omschreven: - de ontwikkelingsmogelijkheden van de structuurbepalende activiteiten en functies (landbouw, bos, natuur, wonen en werken) van het buitengebied moeten worden gegarandeerd. Op deze wijze wordt het buitengebied gevrijwaard voor haar essentiële functies. - bij de ontwikkeling van de structuurbepalende activiteiten en functies van het buitengebied wordt het bestaand fysisch systeem als uitgangspunt gehanteerd. Het ruimtelijk beleid en het milieubeleid worden hierop afgestemd. - de ontwikkeling van wonen, werken en verzorgende functies wordt in de kernen gebundeld teneinde een verdere versnippering van het buitengebied te vermijden (= gedeconcentreerde bundeling); - het bereiken van een gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Het stedelijk gebiedbeleid gaat dan weer uit van een kwantitatief en kwalitatief aanbod- en locatiebeleid voor wonen, bedrijvigheid en voorzieningen in de stedelijke gebieden, om verdere uitzwerming van deze functies tegen te gaan. 2

AROHM, Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV), integrale versie, 1997.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 24 van 237


Projectnummer:

1.1.1.

07-003133

Buitengebiedbeleid in het RSV

Natuurlijke structuur De grote eenheden natuur (GEN), grote eenheden natuur in ontwikkeling (GENO) en natuurverwevingsgebieden worden afgebakend door het Vlaamse Gewest. De eerste fase van de afbakening van het VEN is reeds achter de rug. In Lochristi is het VEN-gebied Moervaartdepressie tot Durmevallei gelegen. De natuurverbindingsgebieden zullen worden afgebakend door de provincie. Er zijn nog geen nieuwe afbakeningsplannen opgemaakt. De ‘groene’ bestemmingen van de gewestplannen gelden momenteel als de natuurlijke structuur op Vlaams en provinciaal niveau. Agrarische structuur De gemeente is in het informatief deel van het RSV gecatalogeerd als een klasse 3-gemeente, d.w.z. een gemeente waarvan 70% van het grondgebied bestaat uit agrarisch gebied (dit wordt bepaald aan de hand van landbouwareaal, fysische en socio-economische karakteristieken). Lochristi is bovendien een gemeente met een hoog dynamische landbouw. Lochristi is een gemeente met een concentratie van tuinbouw onder glas en plastiek. Op gewestelijk niveau zal een agrarische macrostructuur worden afgebakend. Deze macrostructuur maakt een gericht en ondersteunend beleid mogelijk. De oostelijke flank van Gent (o.a. Lochristi) is een regio met overwegend tuinbouw onder glas en plastiek. Omwille van de toeleverings- en afzetstructuur en van de opleidingsstructuur heeft deze regio en de andere regio’s (omgeving Roeselare, Mechelen, Hoogstraten) een uitstraling in Vlaanderen en ver daarbuiten. De aanwezige (infra)structuren worden daardoor optimaal gevaloriseerd. Per regio worden de knelpunten en mogelijkheden onderzocht. In functie van sanitaire randvoorwaarden wordt ernaar gestreefd de tuinbouw onder glas en plastiek optimaal te verweven met de grondgebonden landbouw. Anderzijds, wordt ten behoeve van de gemeenschappelijke watervoorziening en afvalwaterzuivering gestreefd naar een optimale bundeling. De mobiliteitsaspecten worden per regio onderzocht. De uitbouw van nieuwe regio’s is mogelijk. De aanwezigheid of de concrete programmatie van een toeleverings-, afzet- en opleidingsstructuur en de nabijheid van warmtebronnen zijn belangrijke criteria. Landschappelijke structuur De diversiteit en herkenbaarheid van de landschappen in Vlaanderen moeten behouden en versterkt worden. Daarom moet op het desbetreffende niveau aangegeven worden welke de structurerende elementen en componenten zijn in het ruimtegebruik. Ordening van deze elementen kan in sommige situaties zo waardevol zijn dat het behoud en de verdere ontwikkeling ervan dienen te worden verzekerd. Op elk niveau kunnen karakteristieke elementen en componenten van het landschap, gave landschappen en open ruimteverbindingen worden geselecteerd en kunnen hiervoor specifieke ontwikkelingsperspectieven worden gedefinieerd. Ter hoogte van de gemeente Lochristi wordt er een open ruimte verbinding geselecteerd welke het noordelijk aaneengesloten open ruimtegebied tussen Gent en Antwerpen verbindt met het zuidelijk open ruimtegebied tussen Kortrijk en Brussel. De open ruimteverbinding loopt door de Vlaamse Ruit. In het noorden situeert deze zich tussen het grootstedelijk gebied Gent en het structuurondersteunend kleinstedelijk gebied Lokeren, dus over het grondgebied van Lochristi. In het zuiden situeert zich deze tussen het kleinstedelijk gebied Wetteren en het regionaalstedelijk gebied Aalst. Deze open ruimteverbindingen zijn niet of weinig bebouwde ruimten in de buurt van sterk bebouwde gebieden. Open ruimteverbindingen voorkomen enerzijds het aan elkaar groeien van de bebouwde gebieden zodat de verschillende bebouwde entiteiten herkenbaar blijven, en verzorgen anderzijds een verbindingsfunctie ten aanzien van de structuurbepalende functies van het buitengebied. Nederzettingsstructuur De nederzettingsstructuur in het buitengebied wordt gedifferentieerd door het gebruik van de volgende beleidscategorieën: kern, bebouwd perifeer landschap, linten en verspreide bebouwing. De selectie hiervan gebeurt op provinciaal niveau. In het buitengebied worden de kernen onderverdeeld in hoofddorpen en woonkernen. Een hoofddorp onderscheidt zich van een woonkern door de Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 25 van 237


Projectnummer:

07-003133

uitstralingsgraad waarover het in zijn regio beschikt. Het wonen en werken in de gemeente van het buitengebied wordt geconcentreerd in deze kernen. Een multifunctionele ontwikkeling (wonen, werken…) en verweving in de kernen van het buitengebied staat hierbij centraal. Bijkomende ruimtebehoefte voor wonen, gemeenschapsvoorzieningen, diensten, kleinhandel en lokale economie moeten aansluiten in of bij de kernen. De locaties voor nieuwe woonontwikkelingen in of aan de kernen (met bv. fasering, minimale en maximale dichtheden) is een taak van de gemeenten. Dit wordt uitgewerkt in het gemeentelijk structuurplan en geconcretiseerd in gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen. In het buitengebied moeten lokale bedrijventerreinen de nieuwe en de te herlokaliseren lokaal verzorgende bedrijven opvangen. Lokale bedrijventerreinen worden afgebakend door de gemeente, aansluitend bij hoofddorpen of bij een bestaand bedrijventerrein. De totale maximale grootte van nieuwe lokale bedrijventerreinen is 5 ha (richtcijfer). De ontsluiting ervan moet verlopen via gemeentelijke verzamelwegen welke rechtstreeks toegang verlenen tot primaire of secundaire wegen. Infrastructuur Wegen De wegen worden in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen ingedeeld in categorieën. Hierbij wordt er een onderscheid gemaakt naar hoofdwegen, primaire wegen categorie I, primaire wegen categorie II, secundaire wegen en lokale wegen. Voor elke beleidscategorie worden er keuzes gemaakt naar inrichting en gebruikskarakteristieken. Hoofdwegen hebben een verbindende en/of verzamelende functie op (inter)nationaal of Vlaams niveau. Secundaire wegen hebben een verbindingsfunctie op lokaal of bovenlokaal niveau. De secundaire wegen worden gekenmerkt door een gemengde verkeersafwikkeling met doortochtenconcept in de bebouwde kom. In uitzonderlijke gevallen kunnen er omleidingen worden aangelegd om de verkeersleefbaarheid te verbeteren. Toegang geven is de belangrijkste functie van de lokale wegen. Verkeersveiligheid en –leefbaarheid gaan voor op de afwikkeling van het verkeer. In het RSV worden de hoofd- en primaire wegen geselecteerd. De E17 behoort tot het hoofdwegennet. De ring rond Gent, R4 net buiten Lochristi werd geselecteerd als primaire weg type II, wat betekent dat ze een belangrijke verzamelende functie hebben op Vlaams niveau. De secundaire wegen worden geselecteerd door de provincie. Alle wegen die niet geselecteerd worden in het RSV of het RSP Oost-Vlaanderen, zijn te beschouwen als lokale wegen. Deze lokale wegen worden behandeld in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Spoorwegen Over het grondgebied van de gemeente loopt de spoorlijn Antwerpen-Gent-Kortrijk-Rijsel. Deze wordt in het RSV geselecteerd als onderdeel van het hoofdspoorwegennet voor personenvervoer en voor goederenvervoer.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 26 van 237


Projectnummer:

07-003133

Overige functies in het buitengebied Recreatie Recreatief medegebruik van het buitengebied is enkel mogelijk op basis van een integrale ruimtelijke visie. Paden en routes worden met elkaar verbonden en uitgerust als een samenhangend toeristischrecreatief product. Illegale terreinen, dit zijn terreinen zonder vergunningen zowel voor het terrein als voor de gebouwen, en individuele weekendverblijven dienen te worden gesaneerd. Nieuwe bodembestemmingen en inrichtingsprincipes kunnen worden overwogen ingeval van uitbreiding van bestaande terreinen of indien de vigerende bodembestemming als voorbijgestreefd wordt beschouwd. In het provinciaal ruimtelijk structuurplan moet een gedifferentieerde visie op de toeristischrecreatieve structuur uitgewerkt worden. Gemeenschaps- en nutsvoorzieningen De aan wonen gekoppelde gemeenschaps- en nutsvoorzieningen worden geconcentreerd in de kernen van het buitengebied. Het niveau en de reikwijdte van de voorzieningen wordt in overeenstemming gebracht met het belang van de kern. Er wordt gestreefd naar de verweving van de verschillende activiteiten (onderwijs, huisvesting, cultuur, welzijnszorg).

1.1.2.

Tweede herziening van het RSV

Op 18 december 2009 werd het addendum bij het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, of de tweede herziening, voorlopig vastgesteld. Deze tweede herziening zorgt voor een actualisatie en gedeeltelijke herziening van het RSV voor de periode tot 2012. De tweede herziening van het RSV voorziet dat de lokalisatie en inrichting van nieuwe lokale bedrijventerreinen als volgt wordt geoperationaliseerd: - de oppervlaktemaat dient geïnterpreteerd op basis van de terreinconfiguratie en de aangetoonde lokale behoefte. Om voor voldoende aanbod te zorgen, kunnen gemeenten in het buitengebied meer dan vijf hectare ontwikkelen. - de bijkomende bestemming van lokale bedrijventerreinen zal op Vlaams niveau worden gemonitord om de ruimtebalans te bewaken; - er is een goede ontsluiting, bij voorkeur ook ten aanzien van het openbaar vervoer; - in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan worden de lokalisatiemogelijkheden aan het hoofddorp van de gemeente onderzocht. Bij voorkeur sluit het lokaal bedrijventerrein aan bij het hoofddorp. Indien geen ruimtelijk verantwoorde locaties aan het hoofddorp worden gevonden, kan het lokaal bedrijventerrein ook aansluitend bij een woonkern, een bestaand bedrijventerrein (KMO-zone) of bij een bestaande grote harde ontsluitingsinfrastructuur worden gerealiseerd, in de mate dat dit verzoenbaar is met de zorg voor het behoud van de open ruimte. - om ruimtelijke spreiding tegen te gaan, wordt intergemeentelijke samenwerking gestimuleerd om meerdere lokale bedrijventerreinen samen te voegen op één locatie die voldoet aan de lokalisatieprincipes.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 27 van 237


Projectnummer:

1.1.3.

Uitvoering RSV via verdere planningsprocessen op Vlaams niveau

1.1.3.1.

Afbakening gebieden voor landbouw, bos en natuur

07-003133

De Vlaamse overheid heeft in overleg met de provincies, gemeenten en betrokken sectoren, een ruimtelijke visie op landbouw, natuur en bos uitgewerkt. Vlaanderen werd hiervoor opgedeeld in dertien regio's. De gemeente Lochristi bevindt zich nagenoeg volledig in het gebied ‘Waasland’ (ten noorden van de E17). Het et uiterste zuiden, ten zuiden van de autosnelweg, ligt in het het gebied ‘Schelde‘Schelde Dender’. De afbakening verloopt loopt via een geïntegreerde benadering waarbij landbouw, natuur en bos gelijktijdig ten opzichte van elkaar worden afgewogen. In overleg met gemeenten, provincies en belangengroepen wordt een ruimtelijke visie opgesteld die op hoofdlijnen aangeeft wat de belangrijke structuren zijn: welke aaneengesloten gebieden blijven gevrijwaard voor landbouw, in welke beekvalleien is er ruimte voor natuurontwikkeling… Deze ruimtelijke visie legt de krachtlijnen vast voor de opmaak van de ruimtelijke uitvoeringsplannen die de bestemmingen op perceelsniveau zullen vastleggen. Op 28 november 2008 nam de Vlaamse regering kennis van de visie voor de buitengebiedregio Schelde-Dender Dender en keurde ze de beleidsmatige herbevestiging van de bestaande gewestplannen voor agrarisch gebied bied en een operationeel uitvoeringsprogramma goed. Op 3 april 2009 nam de Vlaamse regering kennis van de visie voor de buitengebiedregio Waasland en keurde ze de beleidsmatige herbevestiging van de bestaande gewestplannen voor agrarisch gebied en een operationeel operationeel uitvoeringsprogramma goed. Figuur 3: operationeel perationeel uitvoeringsprogramma buitengebiedregio Waasland (uittreksel)

Voor Lochristi heeft dit volgende gevolgen: - het et grootste deel van de gemeente, met uitzondering van de Moervaartdepressie werd aangeduid als her te bevestigen agrarisch gebied (gebied 4 op bovenstaande figuur, ook het gebied ten zuiden werd opgenomen als herbevestigd agrarisch gebied – gebied 1 in buitengebiedregio Schelde en Dender).. De gemeente kan binnen binnen deze gebieden initiatieven nemen binnen de mogelijkheden die worden aangereikt in de omzendbrief RO 2005/01. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 28 van 237


Projectnummer:

07-003133

eventueel kan via een Vlaams of provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan nog een zone voor glastuinbouw afgebakend worden binnen deze gebieden. in het noordelijk deel van de Moervaartdepressie wordt de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan op lange termijn overwogen (gebied 10) voor: o de versterking van de natuurwaarden in het zuidelijk deel van de Moervaart-Zuidlededepressie en rond het kanaal van Stekene o het versterken van het verwevingsgebied voor landbouw, natuur, bos en natuurlijke waterberging in het noordelijk en noordwestelijk deel van de Moervaart. Dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan zal afgestemd worden op het planningsproces voor natuurcompensatie vanuit de Gentse Haven en de ruilverkaveling Eksaarde. o

-

De visie voor het buitengebied van Lochristi wordt vastgelegd in onderstaande structuurschets voor de buitengebiedregio Waasland. De relevante elementen uit deze visie worden hieronder opgenomen. De structuurschets voor het buitengebied Schelde-Dender (gebied ten zuiden van de autosnelweg) wordt niet opgenomen omdat deze enkel betrekking heeft op het herbevestigen van het agrarisch gebied. De visie is vergelijkbaar met het eerste ontwikkelingsperspectief ‘landbouwgebied Lochristi’. Figuur 4: aanzet visie op landbouw, natuur en bos – gewenste ruimtelijke structuur Waasland (uittreksel)

Samenhangende landbouwgebieden vrijwaren voor de land- en tuinbouw - Landbouw is hier de hoofdfunctie. - De grondgebonden veehouderij is structuurbepalend voor grote delen van dit gebied. Deze goed gestructureerde agrarische gebieden worden maximaal gevrijwaard voor de beroepslandbouw. landbouwgebied - In deze landbouwgebieden vormt een sterke grondgebonden landbouwstructuur Lochristi een garantie voor het open houden van het landschap. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 29 van 237


Projectnummer:

(gebied 1.1)

-

-

omheen dorp Lochristi (gebied 2.1)

07-003133

Binnen deze landbouwgebieden wordt ruimte gelaten voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van een raamwerk van kleine landschapselementen, zodat landschapsecologische basiskwaliteit gegarandeerd wordt. Een gemengde landbouw met een divers aanbod wordt gestimuleerd. De verankering en kwalitatieve versterking van de sierteelt in de regio zijn een prioriteit. Uitbreidingsmogelijkheden dienen zich aan onder meer in de omgeving van Lochristi, met uitlopers in Lokeren, Wachtebeke, Destelbergen, Laarne.

Landbouwgebied met ontwikkelingsmogelijkheden voor glastuinbouw - Landbouw is de hoofdfunctie. - De landbouwgebieden worden gekenmerkt door een ruimtelijke afwisseling van grondgebonden landbouw en glastuinbouw. Behoud van de land– en tuinbouwfunctie staat voorop. - Door glastuinbouw te bundelen bij stedelijke of al versnipperde structuren of aansluitend bij bestaande glastuinbouwconcentraties, kan verder versnippering van het agrarisch gebied door verspreide bebouwing vermeden worden. Binnen deze gebieden krijgt de glastuinbouw ruime ontwikkelingsmogelijkheden en kunnen bedrijvenzones en concentratiezones voor glastuinbouw aangeduid worden waarin door bundeling van activiteiten gezamenlijk gebruik van voorzieningen mogelijk wordt. Er is aandacht voor een goede landschappelijke inplanting van glastuinbouwbedrijven. - Binnen deze landbouwgebieden wordt ruimte gelaten voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van een raamwerk van kleine landschapselementen, zodat landschapsecologische basiskwaliteit gegarandeerd wordt. - Gemeentelijk of provinciale planningsinitiatieven voor glastuinbouwconcentratiegebieden van lokaal of provinciaal belang zijn mogelijk.

ten zuiden van de Lede en gebied tussen Desteldonk, Mendonk en Zaffelare (gebieden 3.1. en 3.2.)

Vrijwaren en versterken van kleine landschaps-, natuur- en boselementen - Dit concept vormt een overdruk op de samenhangende landbouwgebieden. - Het ruimtelijk beleid is gericht op het behoud van de landbouwfunctie en op de opwaardering van de ecologische functie, en vrijwaart voldoende ruimte voor het behoud, en het landschapsecologisch herstel van soortenrijke graslanden en kleine landschaps-, natuur- en boselementen. - In huidige open landbouwgebieden wordt gestreefd naar het behoud van de landschapsecologische kwaliteiten. De open gebieden zijn van belang voor een specifieke avifauna, gekoppeld aan open landschappen. De aandacht gaat naar natuurelementen zoals waardevolle graslanden, poelen, moeraszones en bos. - De halfopen landbouwgebieden hebben een grotere dichtheid aan kleine landschapselementen, bos- en natuurelementen. Er wordt gestreefd naar behoud en toename van deze elementen. Deze halfopen gebieden herbergen ook een specifieke avifauna. Maatregelen kunnen genomen worden in functie van deze elementen.

Moervaartdepressie (gebied 4.1.)

Behoud en versterking van uitgesproken natuurwaarden in valleien en depressies met herstel van het natuurlijk watersysteem - De hoofdfunctie is natuur (VEN). Deze gebieden worden uitgebouwd tot de meest waardevolle natuurkernen. - Er wordt ruimte geboden aan de watersystemen voor structuurbepalende processen zoals stagneren van water in depressies, kwelinvloeden, enz. Gradiëntsituaties aan de randen worden ontwikkeld in functie van de specifieke organismen die hieraan gebonden zijn. De verschillende natuurkernen worden aan elkaar gerijgd, de ecologische barrières worden waar mogelijk opgeheven, zodat de vallei en depressie als een aaneengesloten blauwgroen lint door het landschap slingert.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 30 van 237


Projectnummer:

-

-

-

Lede en Westlede (6.1. en 6.2.)

Kasteeldomein Beervelde (gebied 12.7)

Kasteelpark Hooghof (nvdr kasteeldomein Beervelde), Kasteel Roselaar, Speurdonkstraat (14.2, 14.4 en 14.5)

07-003133

Het optreden van natuurlijke overstromingen wordt behouden en in de mate van het mogelijke hersteld en verruimd, aansluitend op de doelstellingen van het integraal waterbeheer. In de valleien staat het herstel van moerassen, vochtige tot natte, halfnatuurlijke hooilanden en grasweiden, met overgangen naar drogere valleiflanken voorop. Er wordt voldoende ruimte voorzien voor bosbiotopen (valleibos) en bosuitbreiding. De aandacht gaat in valleien en depressies naar het herstel van een goede waterkwaliteit, een meer natuurlijke waterhuishouding, het herstel van de morfologie en -dynamiek van de waterlopen en het behoud of herstel van het kombergend vermogen. Op bepaalde plaatsen kan gekozen worden voor een meer natuurlijk landschap, waarbij door spontane ontwikkeling een ongeperceleerde landschapsstructuur met geleidelijke overgangen tussen de genoemde natuurtypes gerealiseerd wordt. De grondgebonden landbouw, gericht op permanent graslandgebruik kan lokaal een ondersteunende en landschapsverzorgende taak opnemen.

Meer ruimte voor water langs waterlopen, verhogen natuurlijke structuurkenmerken en versterken van de verbindende ecologische functie - Het ruimtelijk beleid is gericht op het behoud van de hoofdfunctie (landbouw, bos, natuur, ...) waarin deze elementen zijn gelegen, maar vrijwaart voldoende ruimte voor het realiseren van een landschappelijke en ecologische basiskwaliteit die de verbindende natuurfunctie mee ondersteunt. - In de landschappelijke verschraalde gebieden rond waterlopen kunnen initiatieven voor landschapszorg en -herstel genomen worden om groene corridors met grote dichtheid van landschapselementen te creëren. - Een grotere structuurvariëteit in de waterlopen wordt nagestreefd door de natuurlijke processen mogelijk te maken. Het waterbergend vermogen moet geoptimaliseerd worden waarbij een grotere ecologische en landschappelijke waarde gecreëerd wordt door beekbegeleidende begroeiingen. Vrijwaren en versterken van waardevolle landschappen en erfgoedwaarden - Kenmerkende en waardevolle te vrijwaren elementen als kastelen,… worden maximaal behouden, beheerd en hersteld. - Indien landbouw wordt voorzien blijft binnen de gave landschappelijke gebieden grondgebonden landbouw het uitgangspunt. - Complexen van historisch permanent grondgebruik behouden en – waar mogelijk– herstellen teneinde de landschappelijke herkenbaarheid te vergroten, wat kan gepaard gaan met een ecologische opwaardering van de omgeving. Vrijwaren en versterken van parken en kasteeldomeinen - Versterken van de functionele ecologische en recreatieve link tussen de groenstructuren in het stedelijk gebied en het buitengebied is wenselijk. Ook is er nood aan het versterken van de ecologische buffer en/of verbindingfunctie van geïsoleerde parken, vanuit hun specifieke identiteit. - Kasteeldomeinen en parken zijn landschappelijk structuurbepalend en cultuurhistorisch belangrijk. - Behoud en uitbouw van functioneel volwaardige domeinen in een park-, bosen/of agrarische structuur staan voorop. Multifunctioneel bosbeheer is mogelijk en is gericht op het verhogen van de ecologische waarden. Behoud en versterken van hun landschappelijke, ecologische, cultuurhistorische en esthetische waarde in functie van een kwalitatieve, recreatieve en/of toeristische meerwaarde. - De hoofdfunctie van deze gebieden is bos of park. Parken ondervinden vaak een sterke recreatieve druk. - Parkstructuren die buiten het eigenlijke of huidige park aanwezig zijn (dreven, bossen, zichten,…) worden behouden en eventueel versterkt/hersteld, waarbij de

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 31 van 237


Projectnummer:

-

1.1.3.2.

07-003133

visuele herkenbaarheid en dominantie van het kasteeldomein t.a.v. de omgeving duidelijk bewaard dient te blijven. IJskelders (van kastelen) kunnen ingericht worden als broedkolonie- of overwinteringsplaats voor vleermuizen. Het beheer kan afgestemd worden om dit mogelijk te maken (hoog vochtgehalte, toegankelijkheid voor de vleermuizen verbeteren, structuurrijke wanden en nissen). Waterelementen en opgaande groenlijnen (en andere kleine landschapselementen zoals bijvoorbeeld ruigten) zijn hierbij de belangrijkste waarden. Er is aandacht voor aangepast grondgebruik in de omgeving om migratie en foerageermogelijkheden voor vleermuizen te verbeteren. Ijskelders hebben ook een grote cultuurhistorische waarde. Bij verbouwing of aanpassing moet rekening gehouden worden met de erfgoedcomponent en bouwfysische waarde.

Afbakening grootstedelijk gebied Gent

In uitvoering van de bindende bepaling van het RSV worden ook de stedelijke gebieden afgebakend om er ruimte te voorzien voor wonen, werken, groen, recreatie en andere stedelijke activiteiten (overeenkomstig de doelstelling bundeling van activiteiten). Het RSV voorziet dat daarbij gelijktijdig de afweging gebeurt van de behoefte aan bijkomende ruimte voor wonen, bedrijvigheid en andere stedelijke functies t.o.v. de grensstellende elementen in het buitengebied. Hiertoe is een voorbereidend studie- en overlegproces gevoerd dat geleid heeft tot een voorstel van afbakening. Hierin werd het dorp Lochristi als voorstedelijke kern beschouwd en opgenomen in het stedelijk gebied. Na verder overleg met de gemeente werd deze visie bijgesteld. Uiteindelijk zijn voor Lochristi volgende weerhouden opties van belang: - Groenpool Oud Vliegveld Lochristi. De groenpool vliegveld Lochristi-Oostakker wordt uitgebouwd als een multifunctionele randstedelijke groenpool tussen het woongebied van Lochristi en het Gentse havengebied. Hier staat natuurgerichte recreatie in het teken van ‘water, bos en natuur’: beken, verlaten ontginningsgronden,… Doel is het creëren van een zodanige uitgangssituatie dat een gevarieerde natuurontwikkeling mogelijk wordt gemaakt en een goede toegankelijkheid gewaarborgd wordt. De visie gaat uit van het creëren (of laten ontwikkelen) van natuur met een betekenis voor recreatie. Het is een gebied dat in de loop der jaren langzaam omgevormd kan worden en kan inspelen op recreatieve behoeften die zich voordoen. Voor een beheerste ontwikkeling worden een aantal elementen vastgelegd, zoals bv. noodzakelijke ingrepen om de toegankelijkheid van het terrein te garanderen, fasering in functie van de lopende ontginningen en opvulling van de zandontginningsputten… Perspectieven voor natuurontwikkeling zijn aanwezig in het beekdal van de Westmeersloop en de zandwinningsputten door het tot ontwikkeling brengen van geleidelijke overgangen. Binnen het multifunctionele karakter van de groenpool kan de aanwezige landbouw volwaardig verder ontwikkelen. De bestaande landbouwactiviteiten behouden de bestemming als agrarisch gebied. In functie van de ontwikkeling als groenpool (op langere termijn) krijgen deze gronden een nabestemming voor natuur- en bosontwikkeling. Die nabestemming treedt in werking wanneer de landbouwactiviteit door de landbouwer wordt stopgezet. In de praktijk zal dat zijn bij verkoop van deze gronden na stopzetten van het bedrijf. Indien de landbouwactiviteit wordt verder gezet blijft de bestemming agrarisch gebied dus onverminderd bestaan. Het gewestelijk RUP heeft als doel een gebied aan te duiden en een algemeen ruimtelijk kader aan te bieden waarbinnen de ontwikkeling tot een kwalitatieve groenpool in functie van het grootstedelijk gebied kan plaatsvinden. De specifieke ontwikkeling van het gebied zal gebeuren op basis van een natuurrichtplan (cfr decreet natuurbehoud). - Gemengd regionaal bedrijventerrein R4/N70 Oostakker-noord. De grens van het deelgebied loopt tot de grens met Lochristi en sluit in het noorden aan op de groenpool. De ruimtelijke context van deze locatie wordt vooral bepaald door de R4, Volvo, de activiteitenas Antwerpse Steenweg en de gemengde woonomgeving tussen Antwerpse Steenweg en Smalle Heerweg. De Smalle Heerweg is een belangrijke fietsverbinding tussen Lochristi en de scholenconcentratie in Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 32 van 237


Projectnummer:

07-003133

Oostakker. De Smalle Heerweg geeft ook toegang tot het crematorium van Lochristi, gelegen ten oosten van het deelproject. Het lange perceel tussen Antwerpse Steenweg en Smalle Heerweg op grondgebied van dee gemeente Lochristi wordt mee opgenomen om de weg tussen Antwerpse Steenweg en de groenpool te kunnen realiseren. Deze weg zal bij de uitvoering op het grondgebied van de stad Gent komen te liggen. Dit in overeenstemming met het inrichtingsplan dat werd opgemaakt, in opdracht van het AGSOB en na overleg met AWV, in functie van de ontwikkeling van het deelproject R4/N70 Oostakker-Noord Oostakker en de ontsluiting van de groenpool. Het afbakeningsvoorstel en bijhorend voorgesteld aanbodbeleid zijn vertaald in een gewestelijk gew ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP). Dit RUP werd op 16 december 2005 definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering. Figuur 5: RUP Afbakening grootstedelijk gebied Gent

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi 3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx 112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 33 van 237


Projectnummer:

NKOK

07-003133

mêçîáåÅá~~ä=oìáãíÉäáàâ=píêìÅíììêéä~å=mêçîáåÅáÉ=lçëí mêçîáåÅá~~ä=oìáãíÉäáàâ=píêìÅíììêéä~å=mêçîáåÅáÉ=lçëíJ lçëíJsä~~åÇÉêÉå= sä~~åÇÉêÉå=

Het provinciaal ruimtelijk structuurplan Oost-Vlaanderen (PRS Oost-Vlaanderen) werd definitief goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 18 februari 2004. Het provinciaal ruimtelijk beleid spitst zich enerzijds toe op de deelstructuren en anderzijds op de verschillende deelruimten. 1.2.1.

Deelruimten

De provincie stelt via de deelruimten een gebiedsgericht beleid voorop, waarbij twee types van deelruimten worden onderscheiden: - deelruimten met hoofdzakelijk stedelijke en economische kenmerken, problemen en potenties: dit zijn ruimten waarin het opvangen van hoogdynamische stedelijke en economische ontwikkelingen moeten plaatsvinden; - deelruimten met hoofdzakelijk openruimte kenmerken, problemen en potenties: dit zijn ruimten waarin typische openruimtefuncties (landbouw, natuur, recreatie) plaatsvinden, naargelang de streekkenmerken, met verschillende accenten. Lochristi behoort deels tot de stedelijke en economische deelruimte ‘Oost-Vlaams Kerngebied’en grotendeels tot de open-ruimte deelruimte ‘Noordelijk open-ruimtegebied’. De gemeente ligt aan de rand van het E17 netwerk. Het Oost-Vlaams Kerngebied wordt van het E17 netwerk gescheiden door een open ruimtecorridor op het grondgebied van Lochristi. Figuur 6: Situering binnen de deelruimten van de provincie

-

de stedelijk en economische deelruimte ‘Oost-Vlaams Kerngebied’ omvat de Gentse zeehaven, de kernstad met de omliggende gemeenten waar grootstedelijke functies zich hebben gevestigd. Volgende aandachtspunten worden naar voren geschoven voor het Oost-Vlaams kerngebied:

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 34 van 237


Projectnummer:

07-003133

het versterken van het stedelijk gebied als woonomgeving, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin: “een stedelijk lichaam met omgevende dorpen”. Dit betekent dat een morfologisch samenhangend stedelijk lichaam duidelijk moet onderscheiden worden van de omgevende forenzendorpen zonder hun onderlinge functionele relatie te verliezen. Tot dit stedelijk lichaam behoren de kernstad, de 19e - en begin 20e eeuwse gordel, de stedelijke wijken en een aantal perifere kernen. o de interne en externe bereikbaarheid van de stedelijke functies garanderen: “openbaar vervoer, de relatie tussen stad en dorpen”. De openbaar vervoersassen dienen hier te fungeren als structurerende elementen in de stedelijke ontwikkeling en de relatie met de omgevende dorpen te bewerkstelligen. De belangrijkste steenwegen worden gestructureerd als multifunctionele hoofdstraten in het stedelijk gebied en moeten als kleinstedelijke centrumzones vanuit de omgevende woonforenzendorpen optimaal bereikbaar zijn met openbaar vervoer en de fiets. o versterken van de omgevende openruimtefuncties in samenhang met de stedelijke functies: “open ruimte als band tussen stad en buitengebied”. De omgevende openruimtestructuren dienen ingeschakeld te worden als verbinding tussen het stedelijk gebied en openruimtegebieden. Aansluitend op het grootstedelijk gebied worden randstedelijke groenstructuren (verder) ontwikkeld. o “Regionale tewerkstelling en bedrijvigheid op goed ontsloten locaties”. De R4 wordt vervolledigd en uitgebouwd als gesloten grootstedelijke verdeelweg. Regionale bedrijvigheid wordt gekoppeld aan de knooppunten van de openbaarvervoersassen met de R4. de open ruimte deelruimte ‘Het noordelijk open ruimtegebied’ omvat het landelijk gebied ten oosten van het Gentse havengebied en ten noorden van de Scheldevallei. Het beleid voor deze deelruimte steunt op volgende ruimtelijke principes: o “het fysisch systeem als kapstok voor de ontwikkeling van de openruimtefuncties” De opeenvolgende oost-west gerichte landschapsstructuren worden als kapstok gebruikt om te komen tot een evenwicht tussen landbouw, natuur en landschap. Verdere ontwikkeling van de openruimtefuncties dient de typische kenmerken van de opeenvolgende landschapsstructuren te versterken. Meer specifiek voor Lochristi betreft dit het versterken van het straatdorpengebied van Lokeren met een sterk versnipperde openruimtestructuur. o “wonen en werken op lokale schaal” Het wonen en werken in het landelijke gedeelte van de gemeente Lochristi dient zich te beperken tot de lokale ontwikkelingsmogelijkheden. o “een beperkte toegankelijkheid tegen verdere verstedelijking.” Om verdere verstedelijking te voorkomen wordt de bereikbaarheid selectief uitgewerkt met de nadruk op alternatieven voor het autoverkeer. o

-

1.2.2.

Deelstructuren

Nederzettingsstructuur De ontwikkeling van de bebouwde ruimte in het buitengebied dient zich volgens het principe van de gedeconcentreerde bundeling voor te doen. Het is van belang verdere verlinting te voorkomen. Daarom worden ook daar verschillende categorieën in de provinciale gewenste nederzettingsstructuur / economische structuur onderscheiden: de hoofddorpen en de woonkernen. De selectie van hoofddorpen en woonkernen geeft de prioriteit van ontwikkeling binnen de gemeente aan. Lochristi wordt geselecteerd als hoofddorp en Zeveneken, Zaffelare, Beervelde als woonkern. De Oude Veldstraat en Hijfte zijn aangeduid als niet verder te ontwikkelen kernen. De Oude Veldstraat betreft een zeer lang lint met een minimaal uitrustingsniveau. De goed uitgeruste kern Zaffelare is vlot bereikbaar zodat de Oude Veldstraat niet kan ontwikkelen tot een zelfstandige kern. Bovendien ligt de Oude Veldstraat in een straatdorpen- en lintengebied en is als dusdanig morfologisch niet zeer duidelijk te onderscheiden van de omringende linten. Volgende ontwikkelingsperspectieven worden aan de beleidscategorieën gekoppeld: Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 35 van 237


Projectnummer:

07-003133

-

hoofddorpen: zijn de groeipolen van de nederzettingsstructuur van het buitengebied, waar de lokale groei inzake wonen, voorzieningen en lokale bedrijvigheid wordt gebundeld. In de gemeentelijke structuurplannen moet de taakstelling wonen voor de gemeente worden getoetst aan de juridische voorraad. Indien er nog genoeg juridische voorraad blijkt te zijn kan er geen woonuitbreidingsgebied worden aangesneden. Hierbij moeten ook leegstaande woningen en mogelijks voor wonen te hergebruiken leegstaande bedrijfspanden e.d. als juridisch aanbod worden beschouwd. De selectie van hoofddorpen vormt de basis voor de situering van lokale bedrijventerreinen. Hiervoor geldt een richtoppervlakte van 5 ha per hoofddorp. In de provincie Oost-Vlaanderen kan er 395 ha lokale bedrijvigheid verdeeld worden over de verschillende hoofddorpen. Een aantal gemeenten waar één of meerdere hoofddorpen zijn geselecteerd, kunnen deel uitmaken van een stedelijk gebied. Dit zal pas bij de definitieve afbakening van de stedelijke gebieden duidelijk zijn. Indien dan een hoofddorp in een stedelijk gebied valt, vervalt de taakstelling van ca. 5 ha lokaal bedrijventerrein voor dit hoofddorp. Deze taakstelling gaat terug naar de provinciale reserve. Mogelijks kan alsnog een lokaal bedrijventerrein aan dit verondersteld hoofddorp worden voorzien. - woonkernen: hebben een woonfunctie binnen de gemeente. Zij staan in voor het opvangen en bundelen van de eigen groei van de kern en (een deel van) de bijkomende woonbehoeften die in de verspreide bebouwing in de gemeente ontstaat. In woonkernen kan echter geen nieuw lokaal bedrijventerrein worden ontwikkeld. - verspreide gegroepeerde en individuele bebouwing: met betrekking tot de differentiatie van de woningvoorraad komen de nederzettingen in het buitengebied (woningen, landhuizen, hofsteden, verlaten landbouwbedrijven) tegemoet aan een specifieke en steeds aanwezige vraag inzake wonen. Het is een taak van de gemeente om er passende ontwikkelingsperspectieven aan toe te schrijven zodat de aanwending van deze eigendommen ook voor meer ruimtebehoevende residentiële functies (cfr. ruimtebehoevende hobby's zoals hobbypaardenhouderij, hobbylandbouw, enz.) mogelijk kan gemaakt worden. Tevens moet op gemeentelijk vlak worden onderzocht welke ruimtelijk aanvaardbare functiewijzigingen mogelijk zijn (horeca, aanvaardbare en verweefbare economische activiteit…), voor het invullen van volumineuze (typische) bebouwing zoals bv. grotere landelijke complexen. Dit alles dient te kaderen in een landschappelijk verantwoord verhaal en binnen een juridisch kader te passen voor het thans zonevreemd patrimonium. Uiteenlopende ontwikkelingsperspectieven kunnen aanvaard worden maar moeten steeds voldoende onderbouwd worden vanuit een ruimtelijke visie en verantwoord worden vanuit het behoud van de typische streekgebonden bebouwing. In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen wordt een kwantitatieve taakstelling vooropgesteld per provincie inzake het opnemen van de verwachte bijkomende woonbehoefte voor de periode 19912007. Voor Oost-Vlaanderen bedraagt deze taakstelling 85.725 woongelegenheden. Het grootste deel, nl. 61% moet in de stedelijke gebieden worden opgenomen. Maximaal 39% kan in het buitengebied worden voorzien. De taakstellingen werd over de gemeente verdeeld en bedraagt voor Lochristi 1.221 woningen in de periode 1991-2007. Door de sterke toename van woning in Lochristi is deze taakstelling reeds in de periode 1991-2003 gerealiseerd. Economische structuur In het buitengebied kunnen bijkomende terreinen voor lokale bedrijvigheid ontwikkeld worden in hoofddorpen of aansluitend aan een bestaand bedrijventerrein. De provincie stelt voor om 23% van het totaal aantal bedrijventerreinen (1.715 ha) voor te behouden voor lokale bedrijventerreinen buiten de economische knooppunten. De provincie heeft dit pakket niet verder doorgerekend naar de gemeenten. Door de selectie van hoofddorpen wordt aangegeven waar eventueel een lokaal bedrijventerrein kan voorzien worden. Voor de 39 gemeenten van het buitengebied (o.a. Lochristi) wordt een pakket van 195 ha voorzien voor nieuwe lokale bedrijventerreinen en terreinen voor herlokalisatie. Gezien Lochristi sinds 1 januari 1994 het richtcijfer van 5 ha reeds heeft overschreden, is hun aandeel reeds opgenomen. Een overblijvend pakket van 200 ha wordt gebruikt om een oplossing te geven aan het overschrijden van het richtcijfer, de problematiek van zonevreemdheid, de uitbreiding van bedrijven... Ook voor kleinhandel werden door de provincie ontwikkelingsperspectieven uitgewerkt. Gezien de N70 op het grondgebied van Lochristi niet tot het grootstedelijk gebied Gent behoort, geldt voor deze Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 36 van 237


Projectnummer:

07-003133

kleinhandelsconcentratie een restrictief (buitengebied)beleid. Verdere uitbreiding van de verlinting is niet wenselijk. De kleinhandel kan hoogstens blijven bestaan op het huidige niveau, ruimtelijke en functionele uitbreiding zijn niet wenselijk. Er kunnen geen nieuwe handelszaken meer bijkomen. Om deze redenen moet ook de sluipende uitgroei van lokale handel in buitengebiedkernen tot handel op bovenlokaal niveau tegengegaan worden. Een bestaande handelszaak kan zich herlokaliseren binnen de gemeente voor zover herlokalisatie gebeurt naar een locatie in het hoofddorp en de ruimtelijke draagkracht van het hoofddorp niet wordt overschreden. Eventuele herstructurering van bestaande concentraties wordt vastgelegd in provinciale uitvoeringsplannen. Nieuwe voorzieningen in het buitengebied kunnen enkel als ze van bovenlokaal belang zijn en als ze in de kernen ingeplant worden. Nieuwe grootschalige handelszaken (300-400 m²) van lokaal belang kunnen enkel in de hoofddorpen voorzien worden. Open ruimtestructuur Binnen de open ruimtestructuur worden de verschillen in het gedifferentieerd open ruimtelandschap versterkt. Lochristi en omgeving behoren tot het straatdorpengebied van Lokeren. Omwille van de verschillende kwaliteiten en potenties is een verder gebiedsgerichte uitwerking aangewezen voor de verschillende landschappen: - het voorkomen van de dreigende verdere verstedelijkingsdruk; - bijkomende ontwikkelingskansen bieden aan de sierteelt. Clustering en landschappelijke inpassing van de glastuinbouw is noodzakelijk om aan een nieuw kwalitatief landschap vorm te geven. Gewenste landschappelijke structuur Voor de geselecteerde relictzones en ankerplaatsen wordt volgend beleid voorgesteld: - behoud van de landschapsrelicten; - voor ankerplaatsen en bakens dient rekening gehouden te worden met de omgeving en de context waarin ankerplaatsen en bakens tot stand kwamen. Volgende relictzones en ankerplaatsen op het grondgebied van Lochristi werden geselecteerd: - relictzone Moervaartdepressie; - ankerplaats kasteeldomein Beervelde. Tussen Gent en Lokeren werd een openruimtecorridor aangeduid waar geen nieuwe bebouwing in de vorm van lint- en rasterbebouwing gewenst is (tenzij glastuinbouw). Voor het traditionele landschap (straatdorpengebied van Lokeren) worden volgende ontwikkelingsperspectieven vooropgesteld: - vrijwaren resten open ruimte – behoud en herwaardering (restauratie) van de kernen van de belangrijke oorspronkelijke straat- en driesdorpen; - herstel biocorridors die verankerd kunnen worden op de talrijke 19de eeuwse kasteelparken in de Gentse banlieu en op de waterlopen (Durme, Lieve, Kale); - concentratie in beperkte oppervlakte van nieuwe bewoning en agro- en bio-industriële bedrijven. Selectie van de structuurbepalende landschapselementen en –componenten van provinciaal belang: - selectie van depressies: Moervaartdepressie; - selectie van rivieren, kanalen en beken: de Zuidlede; - selectie van boscomplexen: de bossen van Lochristi – Sint-Niklaas (niet in tekst, wel op kaart); - selectie van structuurbepalende bakens: de kastelen en kasteelparken ten oosten van Gent. De provincie kan enkele pilootprojecten starten inzake landschapsbouw. Op basis van de criteria landschappelijke verschraling van het gebied en de mate waarin landschappelijke kwaliteit van het gebied bedreigd wordt door verstedelijking, industrialisering en verlinting, werd het straatdorpengebied tussen Lokeren en Gent als prioritair aandachtsgebied voor een pilootproject inzake landschapsbouw geselecteerd.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 37 van 237


Projectnummer:

07-003133

Gewenste natuurlijke structuur Het provinciaal structuurplan heeft met betrekking tot de gewenste natuurlijke structuur het aangeven van gebiedseigen ontwikkelingsperspectieven voor natuurverbindingsgebieden als taakstelling. Dit betekent dat de barrièrevormende elementen in de aangeduide natuurverbindingsgebieden dienen opgeheven of gemilderd te worden, dat deze gebieden een hoge densiteit aan ecologische infrastructuur moeten behouden of verkrijgen en dat hiaten in de ecologische infrastructuur dienen te worden verbeterd (bijvoorbeeld door het bijplanten van bermvegetaties of opgaande begroeiing). Bij bovenlokale ecologische infrastructuur legt de provincie de nadruk op ecologische infrastructuur die gemeentegrensoverschrijdend is. Ook deze hebben een natuurverbindende functie met ontwikkelingsperspectieven zoals het aanplanten van knotbomen, hagen, voorzien van ecologisch beheerde bermen of bufferstroken, inrichten van poelen,… Selectie van natuuraandachtszones (V), natuurverbindingen (N) en bovenlokale ecologische infrastructuur (E): - 2V19: Moervaart-Zuidlededepressie; - 2N16: verbindingsgebied Lochristi-Eksaarde-Stekene - met (knot)bomenrijen en veldbosjes; - 2E17: Zuidlede; - 2E23: Westlede – aangepast profiel en bomenrijen; - 3E4: Lede – dijken, bomenrijen, aangepast profiel. De bosgordel Lochristi – Sint-Niklaas wordt geselecteerd als een prioritair bosuitbreidingsgebied. Gewenste agrarische structuur Lochristi behoort binnen de gewenste agrarische structuur tot de zandstreek ten noordwesten van Gent. Een gemengde landbouw met een divers aanbod wordt gestimuleerd overeenkomstig met de agrarische mogelijkheden en de fysische kwetsbaarheden. De ontwikkeling van specifieke subsectoren, waaronder de sierteelt in de omgeving van Gent-Lochristi, wordt ruimtelijk ondersteund. In het gebied komen nog enkele belangrijke open ruimtegebieden voor. Binnen de open ruimtecorridors van provinciaal belang is het behoud van oppervlaktebehoevende sectoren belangrijk. De provincie vraagt aan de Vlaamse overheid om de landbouwstructuur er verder te optimaliseren. De verankering en de kwalitatieve versterking van de sierteelt in de regio zijn prioritair. Uitbreidingsmogelijkheden dienen zich aan richting Lochristi, Lokeren, Wachtebeke, Laarne, Moerbeke,... Door de afbakening van ‘ontwikkelingsgebieden voor glastuinbouw’ in provinciale RUP’s, worden aan de glastuinbouw bijkomende ontwikkelingskansen gegeven. De provincie zal in overleg met de Vlaamse Overheid, de betrokken gemeentebesturen en de sector ‘ontwikkelingsgebieden voor glastuinbouw’ afbakenen en er ordenings- en inrichtingsprincipes vastleggen. Vanuit de differentiatie van de agrarische structuur moet een specifiek beleid gevoerd worden ten aanzien van glastuinbouw. Vanuit het beleid moet ruimte gecreëerd worden voor de ontwikkeling van glastuinbouw. Door de afbakening van ‘ontwikkelingsgebieden voor glastuinbouw’ in PRUP’s, worden aan de glastuinbouw bijkomende ontwikkelingskansen gegeven. De aanwezigheid van aanverwante handelsbedrijven (tuinaanleg) en logistieke centra kunnen hier ondersteunend werken en moeten mee opgenomen worden in het beleid. Dit is belangrijk, o.m. voor het versterken van de centrumfunctie, het gebruik maken van alternatieve energiebronnen (cfr. recuperatie restwarmte), de beschikbaarheid van gas als schone brandstof, de betere ontsluiting en bereikbaarheid,… Daarnaast moeten de bestaande bedrijven een stedenbouwkundige vergunning kunnen krijgen voor de uitbreiding van bestaande bedrijfsgebouwen (o.m. serre). Rekening houdende met een hervestiging van de sector op lange en middellange termijn en rekening houdende met de groei, moet een oppervlakte van 1000 ha voor glastuinbouw voorzien worden (incl. serre- en openluchtteelten van glastuinbouwbedrijven). In de differentiatie van het agrarisch gebied in functie van de agrarische bebouwingsmogelijkheden moeten gemeenten hiermee rekening houden. De provincie heeft ontwikkelingsperspectieven en maatregelen opgesteld voor de agrarische macrostructuur. Een differentiatie van de agrarische gebieden in functie van de bebouwingsmogelijkheden is vooral interessant op gemeentelijk niveau. Met als doel het agrarisch gebied te versterken is het voor gemeenten zinvol een onderscheid te maken tussen agrarische gebieden type 1 (open landbouwgebieden van lokaal belang) en agrarische gebieden type 2 Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 38 van 237


Projectnummer:

07-003133

(multifunctionele landbouwgebieden van lokaal belang). De provincie vraagt de Vlaamse overheid om in overleg met de provincie en de gemeenten, een gebiedsgericht beleid uit te werken ten aanzien van vrijkomende agrarische landbouwbedrijven. Daarbij zou het uitgangspunt moeten zijn dat nieuwe functies moeten passen bij de aard van het buitengebied en dat de schaal van de bebouwing geen schadelijke gevolgen mag hebben voor de agrarische productiefunctie en de andere functies van het buitengebied. De nieuwe functie zou ook geen onevenredige toename van de mobiliteit tot gevolg mogen hebben. Bij het zoeken naar passende functies voor de overige vrijkomende gebouwen dient aansluiting gezocht te worden bij de primaire hoofdfuncties en de ontwikkelingsrichting van het gebied (landbouw, recreatie en natuur). - binnen de openlandbouwgebieden moet het beleid gericht zijn op het bestendigen van het agrarisch grondgebruik ten behoeve van de beroepslandbouw. Concreet moeten hier maatregelen genomen worden die de agrarische structuur optimaliseren in functie van de beroepslandbouw. De ontwikkeling van niet-agrarische activiteiten (bv. particuliere woningen, landbouw aanverwante activiteiten) moet hier zoveel mogelijk afgeremd worden. De ontwikkeling van laagdynamische functies (hoevetoerisme, beperkte thuisverkoop, recreatief medegebruik, natuurbeheer) op het bedrijf is wel mogelijk. Ze mogen de landbouwactiviteit als hoofdfunctie echter niet verdringen. - de agrarische gebieden type 2 zijn gebieden met verspreide bebouwing. Naast boerderijen komen hier residentiële bebouwing, alsook eenmans- en kleine KMO-bedrijven voor. De bebouwing is gegroepeerd in linten of is alleenstaand. Binnen deze gebieden moet het beleid gericht zijn op het creëren van specifieke ontwikkelingsmogelijkheden voor land- en tuinbouwbedrijven. Dit is zeker zo voor glastuinbouwbedrijven waarvoor de ontwikkelingsmogelijkheden in de agrarische gebieden type 1 beperkt zijn. Teneinde de ontwikkelingskansen van land- en tuinbouwbedrijven binnen het agrarisch gebied te vergroten, is een betere afstemming van de wetgeving op de ruimtelijke ordening en de milieuwetgeving een randvoorwaarde. Binnen de agrarische gebieden type 2 moet ook de ontwikkeling van bepaalde aan de land- en tuinbouw aanverwante sectoren mogelijk zijn. Gewenste toeristisch-recreatieve structuur Vanuit het RSV wordt het aanduiden van toeristische knooppunten of netwerken en gebieden van primair toeristisch-recreatief belang doorverwezen naar het provinciaal structuurplan. Alle toeristischrecreatieve voorzieningen die niet als toeristisch-recreatief knooppunt zijn aangeduid, behoren bijgevolg tot het recreatief medegebruik. Er kunnen kwalitatieve ontwikkelingen worden toegestaan. Deze ontwikkelingen zijn het voorwerp van gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen en worden vooraf onderbouwd in gemeentelijke structuurplannen. Lochristi behoort tot het toeristisch-recreatief netwerk Gent en de Scheldestreek. In dit deel van OostVlaanderen is de ontwikkeling van bijkomende recreatieve infrastructuur wenselijk. Het netwerk omvat eveneens de kunststad Gent (waar Leie en Schelde samenvloeien) en de toeristisch-recreatieve elementen langsheen de Schelde tot Dendermonde en verder uitwaaierend naar het Antwerpse Rivierenland. De Bloemengemeenten ten oosten van Gent, met onder andere Lochristi, behoren eveneens tot dit netwerk. In dit netwerk wordt gestreefd naar: - het verhogen van de complementariteit tussen toeristisch-recreatieve voorzieningen; - de versterking van toeristisch-recreatieve infrastructuur van provinciaal niveau. Op gemeentelijk niveau kunnen lokale toeristisch-recreatieve elementen de netwerkvorming versterken, o.m. door een gericht aanbod aan kleinschalige lokale accommodaties en aandacht voor historische sites of merkwaardige gebouwen. - het bevorderen van het maximaal recreatief medegebruik van de openruimte-elementen en verbinding van deze elementen door versterking van een netwerk van provinciale en lokale infrastructuren voor langzaam verkeer doorheen de open ruimte; - de versterking van de eigenheid, de specifieke potenties en de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van elk toeristisch-recreatief netwerk; - de uitbouw van toeristisch-recreatieve transferia van bovenlokaal belang. Deze zijn gelegen langs de verschillende knooppunten van de verschillende recreatieve-toeristische elementen en routes, Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 39 van 237


Projectnummer:

07-003133

en waar specifieke ondersteunende infrastructuur kan worden aangelegd (sanitair, infopunt, horeca)… Het provinciaal domein Puyenbroeck met de omgeving Wachtebeke – Lochristi – Lokeren is geselecteerd als een gebied van primair toeristisch-recreatief belang. Dit zijn potentiële gebieden om nieuwe hoogdynamische toeristisch-recreatieve infrastructuren van provinciaal niveau uit te bouwen. De ontwikkeling van hoogdynamische toeristisch-recreatieve infrastructuur is afhankelijk van de grootte of impact op de omgeving (onder andere ruimtebeslag, mobiliteit, geluid). Belangrijke randvoorwaarden bij de locatiekeuze en de bepaling van de ontwikkelingsmogelijkheden van hoogdynamische toeristisch-recreatieve infrastructuur zijn: - de regionale ontsluitingsmogelijkheden van de toeristisch-recreatieve infrastructuur; - de inpassing in de omgeving (functioneel en kwalitatief); - de mogelijke clustering met andere bovenlokale toeristisch-recreatieve voorzieningen. Het provinciaal domein Puyenbroeck te Wachtebeke (deels op het grondgebied van Lochristi gelegen) is geselecteerd als toeristisch-recreatief knooppunt. Toeristisch recreatieve knooppunten zijn accommodaties, faciliteiten of attracties met een permanente infrastructuur of natuurlijke elementen, die een bovenlokale aantrekkingskracht uitoefenen en een grote ruimtelijke impact op hun omgeving hebben. De aard en de omvang van een mogelijke uitbreiding zullen afhankelijk zijn van de ruimtelijke draagkracht van de onmiddellijke omgeving en de functionele en landschappelijke inpassingsmogelijkheden ter plekke. De concrete uitbreidingsmogelijkheden worden vastgelegd in een provinciaal uitvoeringsplan. In het provinciaal structuurplan werd uitbreiding als een specifieke ontwikkelingsmogelijkheid voor het provinciaal domein naar voor geschoven. Dit domein is reeds uitgebreid met een golfterrein en kan nog verder uitgebreid worden met de mogelijkheid tot aanleg van een jachthaven met aanloopkanaal. Voor plattelandstoerisme stelt de provincie voor om in overleg met de gemeenten en de Vlaamse Overheid een gebiedsgericht beleid uit te werken ten aanzien van vrijkomende agrarische bedrijfszetels. Daarbij is het uitgangspunt dat nieuwe functies moeten passen bij de aard van het buitengebied en dat de schaal van de bebouwing geen schadelijke gevolgen mag hebben voor de agrarische productiefunctie en andere functies van het buitengebied. Dit zou ook geen onevenredige toename van de mobiliteit tot gevolg hebben. Hoe dan ook moeten die functies aansluiten bij de primaire hoofdfunctie en ontwikkelingsrichting van het gebied (landbouw, natuur, platteland). Hoeveen plattelandstoerisme moet kleinschalig blijven. Voor tijdelijke verblijfsgelegenheden kan een maximum aantal kamers en/of personen en/of accommodaties opgelegd worden. Bij elke functie- of dynamiekwijziging moeten landschappelijke integratie, ruimtelijke draagkracht, kwaliteit (o.a. architectuurkwaliteit) en authenticiteit vooropstaan. Het agrarisch gebied moet zijn hoofdfunctie (actieve landbouw) behouden. Een zeker draagvlak van toeristische attracties (kernen of netwerken) moet al in de regio aanwezig zijn. Lijninfrastructuren In het mobiliteitsplan en in het structuurplan van de stad Gent wordt er voor de secundaire wegen -zoals de N70- die binnen de R4 liggen een specifieke benaming gebruikt: 'hoofdinvalswegen', het zijn wegen die voor het stedelijk verkeer een verzamelende functie hebben naar het hogere wegennet en een verbindende functie hebben tussen de verschillende deelgebieden van het grootstedelijk gebied. Ze kunnen en specifieke rol vervullen t.a.v. het openbaar vervoer. Daarnaast wordt de N70 als een hoofdstraat in het E17-netwerk aangeduid en als een OV-as die instaat voor de interne bereikbaarheid in het Noordelijk Openruimtegebied, niet alleen voor autoverkeer, maar ook (en zelfs prioritair) voor langzaam verkeer en openbaar vervoer. Dit betekent dat op de N70 ruime aandacht zal uitgaan naar de ruimtelijke inpassing en verblijfskwaliteit, met zekere mogelijkheden tot langsverdichting. Anderzijds verzamelt de N70 het verkeer naar de E17 en de R4. Toch is het wenselijk dat omwille van de nagestreefde functie deze verzamelende functie ondergeschikt wordt aan de verblijfs- en verkeerskwaliteit voor de openbaar vervoergebruiker en de zwakke weggebruiker. Dit laat eveneens toe de weg uit te bouwen tot openbaar vervoersas binnen het stedelijk netwerk. Als secundaire weg type II met een verzamelfunctie voor het westelijk deel van het Noordelijk Openruimtegebied naar het hogere wegennet werd de N449 van de E17 tot aan de N70 geselecteerd. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 40 van 237


Projectnummer:

07-003133

Ten noorden van Lochristi werd de N449 ter hoogte van Wachtebeke tot Zelzate opnieuw geselecteerd als secundaire type II. De N70 van Gent (R4) tot Lochristi (Bosdreef) werd geselecteerd als secundaire weg type III met als functie het verzamelen en verbinden van verkeer van delen van het grootstedelijk gebied (nevengeschikte regionale verkeersfunctie). De prioriteit bij deze selectie gaat uit naar alternatieve vervoerswijzen. Het wegverkeer wordt ondergeschikt aan het openbaar vervoer en het fiets- en voetgangersverkeer. Binnen de Gentse grootstad fungeren de steenwegen als hoofdstraten, waarbij ruimtelijke inpassing, fietsinfrastructuur, doorstroming van het openbaar vervoer en een zekere filterende werking voor het autoverkeer naar de binnenstad ingebouwd wordt. Dit kan gebeuren door onder andere de doorstroming van het autoverkeer naar de binnenstad af te bouwen. P&R parkings vangen het autoverkeer zoveel mogelijk op buiten de stadskern. Als overgang tussen de secundaire weg type II en type III werd de hypothese van afbakening van het grootstedelijk gebied Gent als richtlijn gehanteerd.3 Daarnaast werd de N70 van de N47 (Lokeren) tot Lochristi (Bosdreef) geselecteerd als secundaire weg type II. Omdat op dit wegvak de langsverdichting veel minder uitgesproken is en de verkeersdruk zich beduidend minder stelt, kan de verzamelende verkeersfunctie op de sectie behouden blijven en wordt de weg als secundaire weg type II geselecteerd. Speciaal dient aandacht uit te gaan naar de leefbaarheid bij de doortocht Zeveneken. De concrete uitwerking van de weginrichting gebeurt in het kader van een zogenaamde streefbeeldstudie. De provincie OostVlaanderen zal een actieve rol spelen. In opdracht van het Vlaams Gewest, werden door de Vlaamse provincie functionele fietsroutenetwerken op provinciaal niveau opgemaakt. Deze netwerken verbinden fietskernen en attractiepolen en zijn in eerste instantie bestemd voor woon-werk, woon-school en woonwinkelverkeer, terwijl recreatief medegebruik steeds mogelijk is. Alle openbaarvervoer knooppunten werden meegenomen bij de opbouw van de netwerken. Bij de uitbouw van dergelijk fietsroutenetwerk heeft de provincie vooral een sturende taak voor de coördinatie en bovengemeentelijke afstemming van projecten ten behoeve van het fietsverkeer. Het netwerk bestaat uit drie niveaus: hoofdroutes (zowel voor korte als lange verplaatsingen), alternatieve routes (alternatieve route langs gewone wegen) en functionele fietsroutes (voor kortere, meer dagdagelijkse verplaatsingen). Het fietsroutenetwerk vertrekt vanuit Gent (St.-Amandsberg) en loopt tot in Wachtebeke (Provinciaal domein Puyenbroeck). Het netwerk bestaat uit twee hoofdassen die zich vertakken in St.-Amandsberg en een zo goed als evenwijdig verloop in noordoostelijke richting kennen. Een noordelijke as doorkruist Lochristi, de zuidelijke as kent een loopt langs de N70. Drie loodrechten verbinden twee hoofdassen onderling. De concrete invulling van het openbaar vervoersnet in het Oost-Vlaams Kerngebied in het algemeen en van het voorstadsnet in het bijzonder, wordt uitgewerkt in het kader van de openbaar vervoersstudie voor de Gentse Regio. Daarin is wisselwerking voorzien met het mobiliteitsplan Gent, het ruimtelijk structuurplan Gent, het afbakeningsproces voor het Grootstedelijk Gebied Gent en de respectievelijke mobiliteits- en structuurplannen van de buurgemeenten van Gent. Door middel van deelname aan de respectievelijke planningsprocessen wordt gewaakt over de invulling van dit 'voorstadsnet'. Op de N70 Gent-Lochristi worden openbaar vervoersassen voorgesteld. Verder wordt ook de lijn Lochristi (tot kerk + doortrekken tot Dorp-Oost) – Flanders Expo als onderdeel van de hoofdstructuur voor het openbaar vervoersnetwerk (tramas) voorgesteld. Lochristi-dorp wordt geselecteerd als een grootstedelijk transferpunt. Het station van Beervelde wordt in de gewenste structuur geselecteerd als lokaal treinstation. Het geheel van infrastructuren wordt aangevuld met een park-and-ridestructuur. Een park-and-ride aan de R4/N70 (Lochristi) zal worden ontwikkeld.

3

De uiteindelijke afbakening werd anders ingevuld, maar brengt geen gevolgen met zich mee. De N70 blijft als secundaire weg type II geselecteerd tot Bosdreef (Lochristi)

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 41 van 237


Projectnummer:

1.2.3.

07-003133

Addendum aan het PRS: Provinciaal Beleidskader Windturbines

De provincieraad van Oost-Vlaanderen stelde op 17 juni 2009 het provinciaal beleidskader voor windturbines definitief vast. Dit beleidskader geeft de potentiĂŤle inplantingslocaties weer voor de inplanting van midden- en grootschalige windturbines in Oost-Vlaanderen. Ook voor de inplanting van kleinschalige windturbines is een leidraad opgenomen. Het addendum aan het provinciaal ruimtelijk structuurplan werd op 25 augustus 2009 goedgekeurd door de Vlaamse minister voor Ruimtelijke Ordening. De provincie wenst de mogelijkheden tot inplanting van windturbines te vergroten en het ruime draagvlak ten opzichte van windenergie te behouden en te versterken. Met dit beleidskader wenst de provincie in de eerste plaats een duidelijk kader te scheppen met betrekking tot het inplanten van windturbines, zowel voor de windenergiesector, bedrijven, particulieren als voor de vergunningverlenende overheid. Hierbij dienen de randvoorwaarden voor de gemeentelijke initiatieven (gemeentelijke RUP's en gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen) te worden afgebakend. Anderzijds wordt op zoek gegaan naar mogelijke provinciale initiatieven voor de inplanting van windturbines. Prioritaire gebieden voor locaties voor windturbineparken met een bovenlokale impact worden aangeduid. Deze gebieden kunnen vervolgens juridisch worden vastgelegd aan de hand van provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen of een provinciale stedenbouwkundige verordening. Figuur 7: Ruimtelijke visie rond inplanting windturbines

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 42 van 237


Projectnummer:

07-003133

Voor Lochristi is volgende beleidsvisie van belang: binnen de open ruimte tussen het Oost-Vlaams kerngebied en het E17-netwerk kunnen geen clusters worden voorzien, gezien de huidige functie van dit gebied als open ruimte verbinding. De E17 zelf kan echter wel, door middel van lineaire inplantingen, worden geaccentueerd als verbindend element. In een latere fase, indien een verdere vraag naar inplantingsplaatsen bestaat, kan de inplanting van clustervormige windparken, en aldus de vorming van een nieuw windlandschap, worden overwogen binnen het peri-urbane weefsel in het noordelijke gedeelte van het Oost-Vlaamse kerngebied, op het grondgebied van de gemeenten Evergem en Lochristi. Een verdere visievorming op meso- en microschaal is noodzakelijk om afstemming te bereiken met de inplantingen binnen het havengebied en de inplantingen die gebeuren als accentuering van het grootstedelijk gebied. De duidelijke afbakening van het grootstedelijke weefsel dient bij de inplanting in de peri-urbane gordel bewaard te blijven. Op onderstaande figuur worden de potentiële inplantingslocaties aangeduid voor windturbines op het grondgebied van Lochristi. Het betreft: • Een zone in het noordwesten, aansluitend bij de haven van Gent • Een zone in het zuidwesten, ten zuiden van Lochrist en ten westen van Beervelde, in de ruimere omgeving van de spoorweg • Een zone langs de E17 Figuur 8: Potentiële inplantingslocaties windturbines (uittreksel)

N449

N70

N70

E17

R4 N449 E17

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 43 van 237


Projectnummer:

OK

^kabob=_bibfapmi^kkbk=jbq ^kabob=_bibfapmi^kkbk=jbq= k=jbq=orfjqbifghb=obibs^kqfb orfjqbifghb=obibs^kqfb= fb=

OKNK

píêìÅíììêéä~ååáåÖ=áå=ÇÉ=ê~åÇÖÉãÉÉåíÉå== píêìÅíììêéä~ååáåÖ=áå=ÇÉ=ê~åÇÖÉãÉÉåíÉå==

2.1.1.

07-003133

Gent

Het structuurplan Gent werd definitief goedgekeurd op 9 april 2003. Een essentieel terugkerend element in de hypothesen van gewenste ruimtelijke structuur van de stad is de vierledigheid die op verschillende domeinen terug te vinden is. Door de schaal van de stad valt ze uiteen in een aantal duidelijk te onderscheiden stadsdelen, met name 4 grote randstedelijke gebieden die vasthangen aan de centrale kernstad. Grote onderbrekende lijninfrastructuur zorgt voor de versnijding van de randstad. De vier randstedelijke gebieden staan in verbinding met de kernstad door vier belangrijke steenwegen die de ruggengraat zijn van de woonlobben. De vierdelige opbouw van de gewenste ruimtelijke structuur komt dus op volgende domeinen terug: - 4 randstedelijke woonlobben die vasthangen aan de centrale kernstad (hier Oostakker - SintAmandsberg – Lochristi – Destelbergen); - 4 steenwegen als dragende hoofdstamlijnen van het openbaar vervoer geselecteerd (hier N70) - 4 groenpolen (hier Oud Vliegveld Oostakker); - 4 regionale bedrijventerreinen op de snijpunten van de grote stadsring R4 en de hoofdstamlijnen (hier Volvo-Trucks en aanliggende terreinen aan weerszijden van N70). Daarnaast zijn ook volgende meer gebiedsgerichte visie elementen van belang bij de ontwikkeling van het GRS Lochristi: • Er wordt voorzien in de ontwikkeling van een gemengd regionaal bedrijventerrein op de locatie R4/N70 Oostakker Zuid zoals vastgelegd in het gewestelijk RUP voor de afbakening. • Er wordt voorzien in een verdichtingszone voor serres in het open ruimtegebied tussen de haven en de grens met Lochristi. In het GRS Gent wordt hierbij gestreefd naar een koppeling van de serres met de bestaande woonkernen en havendorpen • In de Moervaartdepressie stelt het GRS Gent een ontwikkeling van natuur en landschap binnen valleigebieden voorop. Figuur 9: uittreksel gewenste ruimtelijke structuur Gent

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 44 van 237


Projectnummer:

2.1.2.

07-003133

Wachtebeke4

Het structuurplan van Wachtebeke werd door de bestendige deputatie goedgekeurd op 13 augustus 2009 (publicatie in BS 14.09.09). 14.09.09 De gemeente Lochristi grenst aan de gemeente Wachtebeke ter hoogte van de Moertvaartdepressie. Moertvaartdepressie De grens tussen Lochristi en Wachtebeke Wac wordt gevormd door Zuidlede,, een ecologische infrastructuur van bovenlokaal belang. Net ten noorden van de Zuidlede ligt het recreatief knooppunt provinciaal domein Puyenbroeck. Puyenbroeck De gemeente Lochristi wordt via de kern van Zaffelare met de kern vann Wachtebeke verbonden door de lokale weg type I, de N449. Deze weg verzorgt ook de ontsluiting van het provinciaal domein Puyenbroeck. Het GRS van Wachtebeke stelt de Moervaartdepressie als een waardevol landschap voorop met een duidelijk herkenbare ruimtelijke telijke structuur. De specifieke ruimtelijke kenmerken van dit landschap dienen gevrijwaard te blijven. Eventuele ruimtelijk ingrepen in dit gebied moeten bijdragen tot de versterking van de landschappelijke kwaliteiten. Het valleilandschap van de Moervaart Moervaart kent een specifiek patroon van lange rechtlijnige dreven in een grootschalige open ruimte. In het zuiden van het gebied, in het provinciaal domein Puyenbroeck en langs de Zuidlede komen enkele bossen voor. De natuur en de (grondgebonden) landbouw zijn en blijven de hoofdfuncties in dit gebied. De uitbouw van andere functies is hier niet wenselijk. Enkel het toeristisch-recreatief toeristisch recreatief medegebruik kan toegelaten worden, op voorwaarde dat deze geen afbreuk doet aan de structuur en de verschijningsvorm van de openn ruimte. In de Moervaartdepressie moet het provinciale domein Puyenbroeck ruimtelijk en landschappelijk ingepast worden in de omgeving. Voor de herinrichting van de N449 als doortocht formuleert de gemeente Wachtebeke volgende suggesties: - een nauw profiell zal de snelheid van de vrachtwagens sterk afremmen. Een minder vlotte doorgang voor vrachtverkeer van het centrum moet de vrachtwagens, die niet in Wachtebeke zelf moeten zijn, ertoe aanzetten om een andere route te kiezen. - langsheen angsheen de doortocht kunnen filters ingebouwd worden om de snelheid van het verkeer te remmen. De smalle Overledebrug functioneert nu reeds als snelheidsremmer. - het et nieuwe profiel moet ontworpen worden op maat van de zwakke weggebruiker; - conflictsituaties onflictsituaties tussen het zwaar verkeer en fietsers moeten zoveel mogelijk vermeden worden. Figuur 10: uittreksel ittreksel gewenste ruimtelijke structuur Wachtebeke

4

Wachtebeke, gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, 23 april 2009, opgesteld door Grontmij Stedenbouw – ontwerpbureau De Maeyer-Rombaut

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi 3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx 112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 45 van 237


Projectnummer:

2.1.3.

07-003133

Laarne

Het structuurplan van Laarne werd definitief goedgekeurd door de gemeenteraad op 29 januari 2001 en werd door de Bestendige Deputatie van de provincie goedgekeurd op 29 april 2001. Lochristi sluit aan op 2 deelruimten, enerzijds de deelruimte ‘Zandakkers’ en anderzijds de deelruimte ‘Groene buffers’. De deelruimte ‘Zandakkers’ sluit aan op het zuidelijk deel van Lochristi en is volledig gericht op intensieve land- en tuinbouw. Deze land- en tuinbouw komt er autonoom maar grondgebonden voor. Het landschap is dynamisch, open en gebaseerd op de principes van de ruilverkaveling nieuwe stijl. Wonen en werken krijgt er beperkte uitbreiding, voldoende voor hun instandhouding. Volgende elementen zijn bepalend voor deze deelruimte en het bijbehorend beleid: - de grote aaneengesloten open ruimte met intensieve grondgebonden landbouw; - een landelijke nederzettingsstructuur zonder mogelijkheden tot groei; - het landschap wordt ingericht in functie van de productie-eisen van de landbouw; - de uitbouw van een noord-zuid-as voor vrachtverkeer; - beken als de dragers van de natuurlijke basiskwaliteit in deze hoofdruimte. Deze deelruimte ‘Groene buffers’ sluit aan op een klein deel van het zuiden van Lochristi (zuidwestelijk) en richt zich op land- en tuinbouw in een raamwerk van natuur en landschap. Land- en tuinbouw komen er voor onder vorm van grondgebonden teelten. Landschappelijk wordt het kleinschalig gesloten landschap bestaande uit houtkanten, knotbomen, bomenrijen en kleine bosjes behouden en hersteld. Extensieve zachte recreatie wordt er gestimuleerd. Het wonen en werken krijgt er beperkte mogelijkheden tot uitbreiding, voldoende voor de instandhouding van hun activiteiten. Volgende elementen zijn bepalend voor deze hoofdruimte en het bijbehorende beleid: - een gesloten landelijk gebied met natuurkernen en land- en tuinbouw; - ruimtelijk afbakenen van een agrarische bedrijfskorrel bestaande uit glastuinbouwbedrijven; - een landelijke nederzettingsstructuur zonder mogelijkheden tot groei; - afbakening van aaneengesloten prioritaire natuurgebieden en natuurverwevingsgebieden; - beken, bosjes en KLE’s als de dragers van de natuurlijke kwaliteit in deze hoofdruimte.

2.1.4.

Lokeren

Het structuurplan van Lokeren werd definitief goedgekeurd door de gemeenteraad op 28 februari 2005 en werd door de Bestendige Deputatie van de provincie goedgekeurd op 22 september 2005. Lochristi sluit aan op 2 deelruimten: grotendeels op de deelruimte ‘Westelijk open ruimte gebied’ en voor een klein deel noordelijk aan de deelruimte ‘Moervaartdepressie’. De deelruimte, het ‘Westelijk open ruimte gebied’, wordt verder uitgebouwd tot een open gebied met landbouw als hoofdfunctie. Het ‘Westelijk open ruimte gebied’ heeft tevens een belangrijke functie als woonomgeving. Recreatief medegebruik van het gebied kan naar de toekomst toe een functie krijgen in het gebied. Het ‘Westelijk open ruimte gebied’ te Lokeren wordt begrensd door de Durmevallei, de stedelijke ruimte Lokeren de Moervaartvallei. Bepalende elementen: - landschapskamers ter vrijwaring van de open ruimte; - uitbouw van de kernen ter vrijwaring van de landschapskamers; - kwalitatief wonen in de linten; - lokale open ruimte verbindingen als recreatieve en landschappelijke koppelingen; - een gedifferentieerd landbouwbeleid; - ontwikkeling van het bekennetwerk.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 46 van 237


Projectnummer:

07-003133

Het beleid in de deelruimte ‘Moervaartdepressie’ is gericht op het behoud en de verdere ontwikkeling van de natuur en landschappelijke waarde van het gebied. Het verkennen van het gebied wordt verder gestimuleerd door het afwerken van de zachte recreatieve ommegang, gevormd door een deel van de spoorwegberm, de Linie en een deel van de route langsheen de Moervaart. Landbouw in dit landschappelijk waardevol gebied is grondgebonden. Landbouw in de Moervaartdepressie is de landschappelijke beheerder van de open ruimte. Van bijzonder karakter is het langwerpig perceleringspatroon ten westen van Eksaarde. Dit landschap dient bewaard te blijven. De aanplanting van bomenrijen en hagen op de perceelsgrenzen wordt aangemoedigd. 2.1.5.

Destelbergen

Het structuurplan werd definitief vastgesteld door de gemeenteraad op 20 december 2007 en goedgekeurd door de Deputatie op 30 april 2008. De gemeente Lochristi sluit aan op de deelruimten Haenhout, de noordoosthoek van Destelbergen tussen R4 en Lochristi, en deelruimte Schelde-/dam(sloot)vallei (omheen de E17). De deelruimte Haenhout sluit onmiddellijk aan bij het centrum van Destelbergen, maar ligt buiten het grootstedelijk gebied Gent. Haenhout wordt getypeerd door lintbebouwing. De structuur van langgerekte woonlinten, met tussenliggende land- en voornamelijk tuinbouwbedrijven zal versterkt worden. Het gebied moet de uitstraling van tuinbouwgebied (aansluitend bij Lochristi) behouden. De belangrijkste beekvalleien dienen als deel uitmakend van de natuurlijke structuur uitgewerkt te worden. De deelruimte Schelde-/Dam(sloot)vallei is gevat in het gewestelijk RUP ‘afbakening grootstedelijk gebied Gent’, als Groenpool Gentbrugse Meersen-Damvallei. De hoofddoelstelling is het realiseren van een groenpool als een grootschalig groengebied met natuurontwikkeling en extensieve recreatie. Een samenhangende ontwikkeling van Gentbrugse meersen en Damvallei met herstel van het meersenkarakter is het uitgangspunt. De bebouwing langsheen de Dendermondsesteenweg (grens Lochristi) valt buiten het gewestelijk RUP.

OKOK 2.2.1.

mä~ååÉå=ãÉí=ÄÉíêÉââáåÖ= mä~ååÉå=ãÉí=ÄÉíêÉââáåÖ=íçí=ÇÉ=çéÉå=êìáãíÉ íçí=ÇÉ=çéÉå=êìáãíÉ= ìáãíÉ= GNOP

Het Gemeentelijk Natuurontwikkelingsplan, of kortweg GNOP is een onderdeel van het milieuconvenant dat de gemeente afsloot met de Vlaamse overheid. De hoofddoelstelling van het GNOP is het beleid van de gemeente op het vlak van natuurbehoud uit te werken. Dit GNOP5 werd goedgekeurd in oktober 1995, en geldt als gemeentelijk natuurbeleidsplan. Een globale analyse van de bestaande toestand van de natuur in Lochristi vormt de basis voor het opstellen van de bestaande natuurlijke structuur. Op basis van de knelpunten worden beleidsdoelstellingen geformuleerd met de nadruk op ‘beschermen, herstellen, ontwikkelen, verbinden’. Vertrekkende van de algemene beleidsvisie inzake een algemeen natuurbeleid, een gebiedsgericht natuurbeleid en een soortgericht natuurbeleid worden in het laatste deel van het GNOP specifieke acties geformuleerd. Volgende acties met ruimtelijke relevantie voor het structuurplan zijn: - realisatie van natuur (inclusief bos) als nabestemming zandontginningen: natuurrecreatie; - aanmoedigen van bebossing in bepaalde zones door de vermelde zones als zones voor bosuitbreiding op te nemen in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan: o het gebied Rodehoek (met oude zure eikenbossen) en de omgeving van de (vervuilende) E17; o het gebied Bommel (met restanten van de oude bosgordel met valleibossen ten zuiden van de Zuidlede), met uitzondering van de biologische waardevolle graslanden; 5

Mens en Ruimte, Gemeentelijk Natuurontwikkelingsplan Lochristi, oktober 1995.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 47 van 237


Projectnummer:

07-003133

de westelijke zone van Lochristi, tussen Mendonk en Antwerpse Steenweg (is volledig Zaffelare) als buffer tegen de milieuvervuiling uitgaande van de Gentse Kanaalzone. o Deze twee laatste zones kunnen samen een aaneengesloten gordel voor bosuitbreidingen vormen van het vliegveld tot het provinciaal domein. Dit wordt meegegeven als suggestie naar hogere overheid. - Aankoop in het westen als bufferbos tegen de industrie van de kanaalzone: geen intentie van de gemeente. Het gemeentebestuur wenst dit GNOP in de nabije toekomst te actualiseren. o

2.2.2.

Milieubeleidsplan

Het milieubeleidsplan is goedgekeurd in de gemeenteraad van 26 september 2005. Enkele voor het ruimtelijke structuurplan relevante elementen zijn: - vertraagde afvoer van hemelwater (toepassing van de gewestelijke verordening) – de vele verharde parkeerterreinen op de N70 zorgen voor een versnelde afvoer van hemelwater; - bij het ruimen van de waterlopen mogen geen stroomopwaartse problemen worden veroorzaakt door een te onzorgvuldige ruiming. De doelstelling van de gemeente is het duurzaam ruimen van de waterlopen; - opmaken van een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening m.b.t. het overwelven van baangrachten en toezien op de naleving van het gemeentelijk reglement m.b.t. de baangrachten; - deelnemen aan de opmaak van bekken- en deelbekkenbeheersplannen; - toepassen van de watertoets; - verder zetten van de acties van het GNOP; - beschermen, herstellen en ontwikkelen van natuur- en landschapswaarden: subsidie KLE, inventaris wegbermen die kunnen vervangen worden door houtkant; - de gemeente streeft naar een uitbreiding van het bosareaal, rekening houdend met de verschillende functies; - uitwerken bomenbeleidsplan; - aanplanten van laanbomen; - uitstippelen van een natuureducatieve fiets- en wandelroute langs de omwalde hoeves; - in het kader van het GRS en het mobiliteitsplan de mogelijkheid onderzoeken om een of meerdere parkeersites voor vrachtwagens in te planten; - verder uitbouwen van een voetgangers- en fietsroutenetwerk. 2.2.3.

Biologische waarderingskaart

De Biologische Waarderingskaart (BWK) geeft een inventaris van het biologisch milieu van België weer. De voorkomende vegetatie wordt aan de hand van een lijst van karteringseenheden geïnventariseerd en in kaart gebracht. Op basis van vier criteria: zeldzaamheid, biologische kwaliteit, kwetsbaarheid en vervangbaarheid wordt aan ieder ecotoop een waardecijfer toegekend. Al naargelang dit waardecijfer wordt het ecotoop opgedeeld in de categorieën biologisch zeer waardevol, biologisch waardevol en biologisch minder waardevol. De waardevolle en zeer waardevolle gebieden in de gemeente liggen zeer verspreid over het grondgebied. De iets grotere gebieden zijnde de bossen ter hoogte van het domein Puyenbroeck, het kasteeldomein Beervelde, het park van kasteel Rozelaar en het park bij het kasteel Speurdonk en de omgeving rond het kasteel in Klein Gent worden aangeduid als zijnde biologisch zeer waardevol. De ontginningsputten Oud Vliegveld en deze aan de spoorlijn Gent-Antwerpen worden aangeduid als waardevolle elementen.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 48 van 237


Projectnummer:

OKPK 2.3.1.

07-003133

mä~ååÉå=ãÉí=ÄÉíêÉââáåÖ=íçí=ÇÉ=ãçÄáäáíÉáí= mä~ååÉå=ãÉí=ÄÉíêÉââáåÖ=íçí=ÇÉ=ãçÄáäáíÉáí= Provinciaal fietsroutenetwerk

In opdracht van het Vlaamse Gewest en in samenwerking met de Oost-Vlaamse gemeenten heeft de provincie een bovenlokaal functioneel fietsroutenetwerk uitgetekend. De nadruk ligt hier op functioneel fietsverkeer (woon-werk, woon-school, woon-winkel) en het gaat om bovenlokale verplaatsingen. Het netwerk is veel grofmaziger dan het provinciaal fietsnetwerk omdat het vooral verbindend werkt tussen attractiepolen (bedrijventerreinen, stations...) en woonconcentraties. Aangezien er ook hoofdroutes worden opgenomen, die langs kanalen en spoorwegen lopen, wordt ook het recreatieve element meegenomen en wordt er een echt routesysteem ontworpen. Er worden drie soorten fietsroutes onderscheiden: - functionele fietsroutes: verzorgen de verbinding tussen de woonkernen en de attractiepolen; - hoofdroutes: realiseren een snelle verbinding tussen twee kernen en bestaan uit jaagpaden en oude spoorwegbeddingen; - alternatieve routes: vormen een alternatief traject op de hoofdroutes. Op het grondgebied van Lochristi behoren volgende wegen tot het bovenlokaal functioneel fietsroutenetwerk: - Hijfte-Center, Verleydonckstraat, Oude Veldstraat; - N70: Antwerpse Steenweg, Dorp-West, Dorp-Oost, Denen, Lozen Boer, Zeveneken-Dorp - Spoorweg Gent-Antwerpen; - Haanhoutstraat, Beervelde-Dorp,Toleindestraat; - Rostijnenstraat, Hijftestraat, Braamstraat, Dorp-West (N70), Kasteeldreef, Rozelaredreef, Stationsstraat, Burgstraat (Destelbergen); - N449: Dam, Oosteinde, Kerkstraat, Oude Veldstraat, Slagmanstraat, Beerveldse Baan, Rivierstraat. Kaart 4: bovenlokaal functioneel fietsroutenetwerk Daarnaast werkt de provincie een provinciaal fietsnetwerk uit. Dit netwerk is opgebouwd uit assen die voor de verbinding zorgen tussen de diverse gemeenten en deelgemeenten. Per (deel-)gemeente wordt een centraal punt gekozen, van waaruit de meest wenselijke fietsverbinding naar een ander punt (andere aanliggende gemeente of deelgemeente) uitgezet wordt. Dit impliceert dat er een fijnmazig net wordt gecreëerd dat eerder gericht is op lokale ontsluitingen van wijken en dat zowel een recreatieve als een functionele werking heeft.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 49 van 237


Projectnummer:

2.3.2.

07-003133

Mobiliteitsplan

Kaart 5: selectie secundaire en lokale wegen en lokale fietsroutes De oriëntatienota vormt de bestaande verkeers- en vervoersstructuur met een opsomming van de verkeerskundige knelpunten en een definiëring van verder onderzoek. Volgende probleemstelling kan met betrekking tot de ruimtelijke structuur worden aangehaald: - de N70 functioneert als belangrijkste verzamelende verkeersas voor de verschillende kernen gelegen tussen Gent en Lokeren. Langs de N70 kenmerkt zich nog een groot aantal grootschalige verkeersaantrekkende functies. Diverse functionele conflicten met de lokale verkeersbewegingen: oversteekbewegingen van voetgangers in de dorpskern, fietsverkeer van/naar de scholen, plaatselijk gemotoriseerd verkeer, parkerend verkeer rondom de baanwinkels… Minpunten zijn: onduidelijke parkeersituatie, geen voorzieningen voor mindervalide, ontbreken van straatmeubilair ter ondersteuning van het verblijfskarakter van de publieke ruimte... - ondanks het feit dat in Zaffelare, op het gemeentelijk deel, een doortochtenproject werd gerealiseerd ontstaan nog steeds functionele conflicten met de lokale oversteekbewegingen (vooral van scholen). Bij het doortochtenproject is te weinig aandacht besteed om de verblijfskwaliteit van de doortocht te verhogen. Het niet-gemeentelijk deel van de gewestweg zal mogelijks worden opgenomen in een project; - Beervelde heeft een belangrijke rol op verkeerskundige vlak en is als het ware een knooppunt geworden in het lokale wegverkeer. Hierdoor worden vandaag ook in Beervelde enkele functionele conflicten ervaren zoals geringe verblijfskwaliteit in de Rivierstraat en zwaar doorgaand verkeer. - ook functionele conflicten in Zeveneken tussen het doorgaand verkeer en de verkeersbewegingen in de kern zelf dienen herbekeken te worden in het kader van een doortochtenaanpak; - geluidshinder in verschillende woonwijken; - de historische spreiding van tuinbouwbedrijven in de gemeente is een directe oorzaak van (zwaar) gemotoriseerd verkeer. Zo goed als geen verkeersluwe deelgebieden zijn te onderscheiden; - de voorzieningen in de gemeente zijn in belangrijke mate autogericht uitgevoerd. De concentratie van baanwinkels langs de Antwerpse Steenweg trekt veel klanten per wagen aan. - in de schoolomgevingen manifesteren verkeersproblemen zich doorgaans onder de vorm van parkeeroverlast op piekmomenten, onveilige (oversteek)voorzieningen voor fietsers en voetgangers, conflictsituaties met zwaar doorgaand verkeer… - parkeeroverlast en (on)bereikbaarheid kenmerkt zich voor de recreatieve polen van bovenlokaal niveau. Voorbeelden: berm- en fietsparkeren in de Rivierstraat aan de waterplas WVG en voetbalterreinen, snel en druk gemotoriseerd verkeer langs het domein Puyenbroeck, bermparkeren in de omgeving van het feestpaleis in Beervelde… Na de oriëntatienota en de synthesenota werd ook een beleidsnota opgemaakt. Hierin vinden we de selecties van wegen terug (zie verder) alsook enkele acties en maatregelen. Het mobiliteitsplan werd in de PAC van 29 augustus 2005 definitief goedgekeurd.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 50 van 237


Projectnummer:

2.3.3.

07-003133

Parkeeronderzoek vrachtverkeer

Aanvullend op het gemeentelijk Mobiliteitsplan Lochristi werd een parkeeronderzoek uitgevoerd voor vrachtverkeer. Deze studie werd afgerond in oktober 20046. Over drie telperiodes werden er in totaal 63 vrachtwagens geïnventariseerd. De meeste vrachtwagens komen voor in en in de onmiddellijke omgeving van de kern Lochristi. De vrachtwagens parkeren zich zowel in centrumstraten, woonwijken als woonstraten. Dit leidt veelal tot geluidsoverlast en visuele hinder. De gemeente wenst voor dit probleem een oplossing te zoeken en is daarom op zoek naar de realisatie van één of meerdere vrachtwagenparkings in de gemeente. Ook vanuit de sector is er vraag naar een beveiligde vrachtwagenparking in de gemeente. Naast het inrichten van parkeerplaatsen voor vrachtwagens is er ook behoefte aan een beperkt uitrustingsniveau. Dit bestaat uit sanitair, overdekte fietsenstalling, autoparking, eventueel een bezinestation. In de studie is geen totale behoefte gegeven van de benodigde oppervlakte noodzakelijk om deze vrachtwagenparking aan te leggen. De oppervlaktebehoeften zijn natuurlijk ook sterk afhankelijk van het oplossingsconcept dat men hanteert. Voor de realisatie van een vrachtwagenparking werden er drie oplossingsconcepten naar voor geschoven: 1. concentratie: er wordt gekozen voor één centraal gelegen parkeerruimte voor alle vrachtwagens in de gemeente. Vanuit een locatieonderzoek werden er 5 locaties naar voor geschoven die voor deze oplossingsvariant in aanmerking kwamen: o Raveschoot te Beervelde; o Militair Domein te Destelbergen; o Crematorium en rijksdomein Oud Vliegveld te Lochristi; o Bedrijventerrein Lozen Boer te Zeveneken 2. gedeconcentreerde bundeling: hierbij wordt in elke deelgemeente een centraal gelegen kleiner parkeerterrein op korte afstand van de woonconcentratie aangelegd. Vanuit een locatieonderzoek werden er 14 potentiële locaties naar voor geschoven. 3. verspreid: er worden verspreid over de gemeente kleinere parkeergelegenheden voor vrachtauto’s voorzien. Er wordt gebruik gemaakt van bestaande of nieuwe te ontwikkelen locaties. Vanuit het locatieonderzoek werden er 16 locaties naar voor geschoven. De studie maakt echter nog geen keuze uit deze drie oplossingsconcepten. 2.3.4.

Streefbeeld R4-Oost (zuidelijk deel)

Dit streefbeeld heeft als doel een kader voor het stedenbouwkundig ontwerp (ruimtelijke inpassing van R4) aan te reiken waarbij de definitieve rol binnen de mobiliteitsstructuur van Gent wordt vastgelegd. De aansluiting van N70 op R4 wordt hier knooppunt 32 genoemd. De huidige ontsluiting via knooppunt 32 maakt nu dat in de Drieselstraat en Smalle Heerweg een vermenging is van lokaal autoen fietsverkeer en vrachtverkeer dat zijn weg zoekt naar Volvo Trucks. Door de uitbouw van het regionaal bedrijventerrein zal er een gevoelige toename zijn van het vrachtverkeer. De industriezone Schansakker (Volvo Trucks) en de voorziene uitbreidingen (zie Afbakening Gents grootstedelijk gebied) krijgen op lange termijn een aansluiting op R4 via knooppunt 33 (nieuw aan te leggen knooppunt t.h.v. Eksaardserijweg). De ontsluiting van Schansakker naar knooppunt 33 gebeurt via een parallelweg aan R4 die eveneens onder de brug van Smalle Heerweg loopt. Op die manier wordt knooppunt 32 ontlast van vrachtverkeer via Drieselstraat en kan (de brug van) Smalle Heerweg zijn functie als fietsroute waarmaken. Een recente studie voor de inrichting van het knooppunt 33 voorziet dat het bestaande talud van de brug over de Smalle Heerweg zal aangepast worden in functie van een duurzaam ruimtegebruik en 6

Gemeente Lochristi, parkeeronderzoek vrachtverkeer, eindrapport, Technum, oktober 2004.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 51 van 237


Projectnummer:

07-003133

een maximalisatie van de oppervlakte van het gemengd regionaal bedrijventerrein. De weg zal niet langer onder de brug maar langs het nieuw talud van de fietsverbinding via de bestaande brug over de R4 lopen. 2.3.5.

Openbaar vervoersstudie Gentse regio

De Vlaamse Vervoermaatschappij De Lijn en de Stad Gent hebben in het najaar 2000 een studieopdracht7 uitgeschreven tot het ontwikkelen van een visie op de toekomstige uitbouw van het netwerk van openbaar vervoer, kaderend binnen het grootstedelijk beleid, voor een studiegebied opgedeeld in een binnengebied (Gent en buurgemeenten) en een buitengebied dat reikt tot een gordel van gemeente zoals o.m. Terneuzen, Geraardsbergen en Deinze. In deze openbaar vervoerstudie wordt een tramstructuur voorzien in de voorstedelijke kernen, met uitzondering van De Pinte waar de goede treinverbinding de openbaar vervoersfunctie voldoende kan opnemen. Aan dit tramnetwerk is een fasering gekoppeld. In deze fase is er geen directe vertaling van de openbaar vervoersstudie. Daartoe is een verdere concretisering naar uitvoering noodzakelijk. De lijn Dampoort – Lochristi wordt in de studie als prioritair te ontwikkelen aangeduid. In deze openbaar vervoerstudie worden een aantal ontwerpuitgangspunten gegeven voor de uitwerking van haltes en knopen aan de hand van het situeren van een aantal haltes en het uittekenen van een aantal dwarsprofielen van de wegvakken. De Pauwstraat wordt aangeduid als een structureel grootstedelijk transferpunt. Andere haltes, aangeduid als een gewone tramhalte situeren zich ter hoogte van Lichtelare, Dorp-West en ter hoogte van de Kerk. Deze laatste is een belangrijke tramhalte. Een potentiële uitbreiding van de tramas wordt voorgesteld vanaf de kern Lochristi tot aan de Slagmanstraat, dat direct zou aansluiten op een Park & Ride. Er wordt naar een afstand van 500 m tussen de haltes gestreefd. Over de ganse lijn van de Dampoort tot Lochristi wordt geopteerd voor een vrijliggende trambaan, gescheiden van het autoverkeer. Aangezien de doortocht van Lochristi nog niet zo lang gelegen is heringericht, zal bij het aanbrengen van de tramlijn maximaal aandacht moeten worden besteed aan een zo groot mogelijk behoud van de huidige realisatie. Op figuur 6 worden de oversteekpunten ofwel louter ten behoeve van de tram ofwel ten behoeve van de tram en het autoverkeer aangeduid: Aan de stamlijn openbaar vervoer worden vanuit Gent complementaire buslijnen voorzien. Deze ten noorden van N70 loopt via Smalle Heerweg-Kapelleken – richting Eksaarde.

7

Vlaamse Vervoersmaatschappij De Lijn Entiteit Oost-Vlaanderen, openbaar vervoersstudie Gentse Regio, januari 2002

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 52 van 237


Projectnummer:

07-003133

Figuur 11: openbaar vervoersstudie Gentse Regio – uitwerking haltes en knopen

Figuur 12: openbaar vervoersstudie Gentse Regio – oversteekpunten

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 53 van 237


Projectnummer:

PK

grofafp`eJ grofafp`eJmi^klildfp`eb=mi^kkfkdp`lkqbuq mi^klildfp`eb=mi^kkfkdp`lkqbuq= kdp`lkqbuq=

PKNK

dÉïÉëíéä~å= dÉïÉëíéä~å=

07-003133

Het gewestplan geldt in principe als juridisch-planologische basis, ook na het nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening dat van 18 mei 1999 van kracht werd. Tenminste voor zover de afbakeningen en/of bestemmingen niet veranderd worden door een ruimtelijk uitvoeringsplan of een algemeen of bijzonder plan van aanleg van Vlaams, provinciaal of gemeentelijk niveau. Lochristi behoort tot het gewestplan ‘Gentse en kanaalzone’, goedgekeurd bij KB van 14 september 1977. Omdat voor het volledige grondgebied van de gemeente een algemene plan van aanleg (APA) is goedgekeurd, geldt dit APA (en plaatselijk een bijzonder plan van aanleg) als basis voor het vergunningenbeleid, en niet het gewestplan. Slechts op drie locaties blijft de oorspronkelijke agrarisch bestemming van het gewestplan behouden. Het betreft drie zones die werden uitgesloten bij goedkeuring van het APA. Het betreft een uitbreiding van de woonzone in Lochristi, een omzetting naar transportbedrijven langs de E17 en een omvorming naar agrarische zone type 2 in het zuidwesten van de gemeente. Deze laatste uitsluiting had te maken met de ligging in een reservatiestrook (omleiding Destelbergen).

PKOK

^äÖÉãÉÉå=éä~å=î~å=~~åäÉÖ= ^äÖÉãÉÉå=éä~å=î~å=~~åäÉÖ=

Kaart 6: algemeen plan van aanleg met situering bijzondere plannen van aanleg Het Algemeen Plan van Aanleg (APA) van Lochristi is één van de weinige goedgekeurde APA’s in Vlaanderen. Het vervangt volledig de bestemmingen van het gewestplan voor de gemeente Lochristi en dateert van 1994 (M.B. 30/6/1994). Dit APA heeft tot doel de ruimtelijke ordening van het volledige grondgebied vast te leggen, met een hogere detailleringsgraad dan van de gewestplannen. Aangezien dit APA dateert van 1994 t.o.v. het gewestplan daterende van 1977, werd in dit APA de achterhaalde zoneringen volgens het gewestplan (en deels overwegende dat het gewestplan een kleinere graad van detaillering doorvoert) gewijzigd met een nieuwe planologisch verantwoorde bestemming. Daarnaast werd vanuit duidelijke richtdoelen, die de normatieve toetsingscriteria zijn, rekening gehouden met de toekomstige ruimtebehoeften (zoals voor de woningen tot 2010). Volgende verfijningen en wijzigingen werden aangebracht ten aanzien van het gewestplan: m.b.t. woongebieden: De woongebieden op het gewestplan worden in de kernen van Lochristi, Zaffelare, Zeveneken en Beervelde verder verfijnd en gedifferentieerd. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen kernwoonzone en woonzone. De kernwoonzones komen grotendeels overeen met de historische dorpskernen en zijn overal gerealiseerd. De woonzones zijn de achterliggende wijken. In gans de gemeente Lochristi is nog één groot gebied niet volledig ontwikkeld. Het betreft Vaarlaars, dat momenteel gefaseerd in uitvoering wordt gebracht. De rest zijn kleinere versnipperde gebieden. Een aantal ontwikkelingen worden in een zone voor openbare bestemming gelegd (o.a. omgeving gemeentehuis Lochristi, begraafplaats Lochristi, RVT, kerk, begraafplaats en omgeving Zaffelare, RVT Zeveneken, kerk en begraafplaats Zeveneken, gemeentelijk polyvalent centrum Uyttenhove Zeveneken en kerk en begraafplaats Beervelde). Een beperkt aantal woonuitbreidingsgebieden werden geschrapt. Het betreft het gebied aan de H. Antoniuskapel en te noorden Lobos in Lochristi. Beide gebieden werden omgezet naar agrarische zone type 2 en deel van het gebied ten noorden van Lobos werd omgezet naar zone voor dagrecreatie en sport. De meeste woonuitbreidingsgebieden werden omgezet in direct aan te snijden woongebied met bijhorende maximale dichtheden van 12 tot 15 woningen per ha (woonzone). Het betreft de drie gebieden in Lochristi (noordwestelijk gelegen sociale woonwijk, het gebied Lichtelare, Lobos en Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 54 van 237


Projectnummer:

07-003133

gebied ten zuidoosten van de kern), een deel van het noordwestelijk gebied in Zaffelare (bestaande sociale woonwijk) en het centrale deel van het zuidelijk gelegen woonuitbreidingsgebied Zaffelare. Deze gebieden werden ondertussen allemaal gerealiseerd. De overige woonuitbreidingsgebieden, allen gelegen in de kern van Zaffelare werden behouden. Het zuidelijk deel werd gezoneerd als woonzone reserve. Het noordwestelijk deel werd gezoneerd als woonzone sociale woningbouw. Het zuidelijk deel hiervan werd ondertussen gerealiseerd. In de kern van Beervelde werd een nieuwe sociale woonzone (woonzone sociale woningbouw) ingekleurd gericht op sociale groepsbouw en/of sociale verkaveling (gebied Kloosterstraat). Het gebied is tot op heden nog niet gerealiseerd. Ook in de Lochristi werd een deel agrarisch gebied omgezet naar woonzone. Gelegen ten oosten van Lobos. Dit deel werd bij goedkeuring van het APA uitgesloten en behoudt dus zijn agrarisch functie zoals vastgelegd in het gewestplan. Het landelijk woongebied werd grotendeels omgevormd naar landelijke woonzone type 1. In een aantal gevallen werden bestaande woonclusters in de open ruimte opgenomen (vb. Hoekske). In andere gevallen werd de bestemming verder verfijnd (vb. kern van Hijfte werd omgezet in woonzone) Het landelijk woongebied ten westen van de kern Lochristi werd verder verfijnd. Een strook van 100 m langsheen beide zijden de Antwerpse Steenweg tussen de grens met Gent en de kern van Lochristi werd omgezet in multifunctionele woonzone (woonzone type 3 multifunctioneel) waarbij een menging van de functies: wonen, groot- en kleinhandel, kleinbedrijf en horeca mogelijk is. Deze zone is nagenoeg volledig ingevuld. De strook ten noorden werd omgevormd naar landelijk woonzone type 1. De strook ten zuiden werd verder gedifferentieerd. De gebieden waar reeds bebouwing voorkwam werden omgevormd naar landelijke woonzone type 1. De andere gebieden werden omgevormd naar landelijke woonzone type 2, bedoeld om een landelijk woongebied te vrijwaren van verdere verkavelingsdruk. Het onbebouwd karakter van deze gebieden is tot op heden bewaard gebleven. m.b.t. bedrijventerreinen: Een nieuwe KMO-zone Lozen Boer van 10,4 ha (zone 1 ambachtelijke kleine onderneming) met uitbreidingszone van 7,5 ha (reservezone ambachtelijke kleine ondernemingen) werd aangeduid vanuit de concrete behoeften van Lochristi i.v.m. de herlokalisatie van bedrijven en de inplanting van toeleveringsbedrijven in verband met de tuinbouw of de landbouw in de breedste zin. Zowel de eigenlijke als de reservezone zijn op dit ogenblik reeds volledig aangesneden. Daarnaast werden ook her en der verspreid over het grondgebied een aantal kleine KMO-zones ingekleurd (zone 2 ambachtelijke kleine onderneming). Deze zones krijgen, afhankelijk van hun ligging, na stopzetting van de bestaande bedrijvigheid een nabestemming landbouw of wonen. Voor een beperkt aantal gebieden is deze nabestemming al gerealiseerd. Een bestaand transportbedrijf langs de E17 werd ingekleurd als ‘zone voor transportbedrijven’. In het ontwerp werd hiervoor ook een uitbreidingszone ingekleurd, maar dit werd uit het APA gehaald om redenen van het openhouden van het landschap langs de E17 en het vermijden dat een bedrijfslint gecreëerd wordt langs de E17. Het bestaande KMO-bedrijf NV Neyt ter hoogte van de Heistraat in Beervelde werd ingekleurd als zone voor industrie. Hiervoor was eerder een BPA opgemaakt en goedgekeurd in 1983, dat evenwel in 1991 vernietigd werd door de Raad van State. In de gemeente zijn er nog twee actieve ontginningsgebieden aanwezig, het ontginningsgebied Oud Vliegveld en Ertbuer. Het Oud Vliegveld werd via een Gewestelijk RUP omgevormd tot randstedelijk groengebied (zie verder). Het gebied Ertbuer had op het gewestplan een nabestemming bosgebied. In het APA krijgt dit gebied een nabestemming zone voor dagrecreatie en sport omdat de ontstane waterplas beter geschikt is voor recreatie dan voor bebossing. In het derde ontginningsgebied, ten zuiden van Beervelde, zijn de ontginningsactiviteiten grotendeels gerealiseerd bij de aanleg van de E17. Een deel van het ontginningsgebied, zoals vastgelegd in het APA kan nog ontgonnen worden. De nabestemming voor het ontgonnen deel is al in voege (zie verder).

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 55 van 237


Projectnummer:

07-003133

m.b.t. de open ruimte: Lochristi vervult een centrumfunctie als tuinbouwgemeente. Via het APA wil men de bescherming en bevordering van de grondgebonden land- en tuinbouwbedrijven in relatie met de bodemgeschiktheid realiseren door verschillende agrarische zones te onderscheiden: - agrarische zone type 1: zone voor grondgebonden agrarische bedrijven. Nieuwe volwaardige bedrijfszetels kunnen enkel toegelaten worden voor zover nodig voor de uitbating van de gronden. De bestaande lineaire beplantingen, bossen en alleenstaande bomen, houtwallen en dergelijke dienen te worden beschermd; - agrarische zone type 2: zone voor alle agrarische activiteiten, zowel grondgebonden als niet grondgebonden bedrijven en para-agrarische bedrijven. Nieuwe bedrijven voor intensieve veehouderij zijn in deze zone verboden; - agrarische landschappelijke waardevolle zone. Deze zone stemt volledig overeen met de landschappelijk waardevolle gebieden. Dit is een zone voor grondgebonden agrarische bedrijven en de aanleg en bescherming van bossen. Nieuwe bedrijfszetels zijn verboden. De bestaande groengebieden op het gewestplan werden specifieker gezoneerd als zone voor openbaar groen en zone voor parken. De parkgebieden van het kasteel te Beervelde en het kasteel Ertbuer blijven behouden in hun figuratie t.o.v. het gewestplan. Het parkgebied van het kasteel te Speurdonk in Zaffelare krijgt een bijkomende zone i.v.m. de bescherming van zijn kasteeldreef. De groenzones in Lochristi blijven onder hun huidige vorm behouden, zoals vastgelegd in het gewestplan. Het betreft het parkgebied en de dreven rond het kasteel Rozelaar en de parkgebieden rond de villa Vuylsteke, de villa Braeckmans en het burgerhuis op de hoek van Dorp West en Stationsstraat in het centrum van Lochristi. De begraafplaats van Lochristi wordt bestendigd als zone voor openbare bestemming en ten zuiden ervan wordt een ruimere bufferzone gezoneerd die aansluit op de drevenstructuur van het kasteel Rozelaar. De zone van het crematorium wordt vergroot en krijgt eveneens een grotere bufferzone. Voor de gebied werd later een BPA opgemaakt (zie verder). De nabestemming bosgebied van de achterliggende ontginningszone van het oud vliegveld wordt gedeeltelijk opgeheven en krijgt de nabestemming landbouwgebied. Voor dit gebied werd later een gewestelijk RUP opgemaakt die het gebied als randstedelijk groengebied bestemd (zie verder onder 3.3). Natuur- en bosgebieden kwamen voor ten zuiden van het Provinciaal Domein Puyenbroeck. Deze natuur- en bosgebieden werden geschrapt ten voordele van zones voor dagrecreatie en sport. In ruil werden nieuwe natuurgebieden gezoneerd naar het westen in de vallei van de Zuidlede. Volgens het APA blijven alle bestaande land- en tuinbouwbedrijfsgebouwen hun recht van uitbating en exploitatie behouden alsmede de kans op uitbreidingen aansluitend aan het bestaande bedrijf. Tevens behouden ze hun rechten inzake de exploitatievergunningen. m.b.t. recreatie: Het gewestplan voorzag in één grotere zones voor dagrecreatie in de gemeente Lochristi. Het betreft het ontginningsgebied ten zuiden van de kern van Beervelde, dat in het APA zijn nabestemming als zone voor dagrecreatie en sport behoudt. De ontginning is hier reeds afgerond en de plas wordt als surfplas gebruikt. De zone voor dagrecreatie tussen de ontginningsput en de N449 blijft eveneens behouden als zone voor dagrecreatie en sport. Dit gebied is slechts gedeeltelijk ontwikkeld. Het ontginningsgebied Ertbuerhoek krijgt in het APA een nabestemming van dagrecreatie en sport omdat de ontstane waterplas beter geschikt is voor recreatie dan voor bebossing. Het gebied in het noordoosten van de gemeente, aansluitend bij het provinciaal Domein Puyenbroeck wordt omgevormd van bos- en parkgebied naar zone voor dagrecreatie en sport. Tot op heden bleef dit gebied zijn bos- en parkfunctie behouden. Het gebied is beschermd als habitatrichtlijngebied en werd later opgenomen als GEN-gebied. Verspreid over de gemeente worden verschillende kleinere zones voor dagrecreatieve en sport bestemd, meestal ter bevestiging van de feitelijke toestand (bestaande sport- en speelterreinen) van 1994, voortvloeiende uit de beleidsvisie i.v.m. de plaatselijke sport- en speelmogelijkheden.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 56 van 237


Projectnummer:

07-003133

Volgende tabel toont de vergelijking tussen de oppervlakte zonering van het APA t.o.v. zonering volgens het gewestplan. Tabel 3: zonering APA-gewestplan zonering APA kernwoonzone woonzone woonzone multifunctioneel landelijke woonzone type 1

Opp

zonering gewestplan

74,00 woonzone

428,80 landelijke woonzone

sociale woningbouw

14,15 woonuitbreidingszone

reserve woonzone

19,40 1058,70 TOTAAL WOONZONES 15,10 kmo zone

kmo type T

8,50

kmo reserve zone

8,40

kmo zone type 2

37,50

industriezone TOTAAL KMO-ZONES recreatie zone recreatiezone in nabestemming TOTAAL RECREATIEZONES

395,00

36,90

53,40

kmo zone type 1

Verschil

432,10

landelijke woonzone type 2

TOTAAL WOONZONES

Opp

450,00

170,00

1015,00 2,50

7,30 76,80 TOTAAL KMO-ZONES 129,10 recreatiezones 58,60 recreatie nabestemming 187,70 TOTAAL RECREATIEZONES

2,50

16,00 126,00

57,10 parkzone

76,00

openbaar groen

46,90 vliegveld

68,60

TOTAAL GROENE ZONES

7,90 Herbuerhoek 111,90 TOTAAL GROENE ZONES

187,20

55,00

natuurgebieden

27,10 natuurgebieden

10,00

TOTAAL NATUURGEBIEDEN

82,10 TOTAAL NATUURGEBIEDEN

10,00

openbare bestemming

26,10 openbare bestemming

3,50

TOTAAL OPENBARE ZONES

26,10 TOTAAL OPENBARE ZONES

3,50

1701,10 agrarische zone

agrarische zone type 2

1722,50

landschappelijk waardevolle agrarische zone

1049,10 landschappelijk waardevolle agrarische zone

agrarische zone type 1 in nabestemming

61,70

42,60

boszone nabestemming vliegveld

agrarische zone type 1

74,26

110,00

parkzone

bufferzone

43,70

-75,30

72,10

22,60

3433,00

1255,00

16,20

TOTAAL AGRARISCHE ZONES

4488,90 TOTAAL AGRARISCHE ZONES

4688,00

TOTAAL

6032,20 TOTAAL

6032,20

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

-199,10

juli 2011 Pagina 57 van 237


Projectnummer:

PKPK

07-003133

_áàòçåÇÉêÉ=mä~ååÉå=î~å=^~åäÉÖ ä~ååÉå=î~å=^~åäÉÖ=Éå=oìáãíÉäáàâÉ=ráíîçÉêáåÖëéä~ååÉå= Éå=oìáãíÉäáàâÉ=ráíîçÉêáåÖëéä~ååÉå= áàòçåÇÉêÉ=mä~ååÉå=î~å=^~åäÉÖ=

BPA nr. 1: wijk Gebroeder Van Acker Dit BPA, goedgekeurd bij K.B. van 28 maart 1952, dateert van voor het gewestplan en werd door het decreet ruimtelijke ordening opgeheven.

Niet beschikbaar

BPA nr. 2: wijziging wijk Hijfte-kerk kerk Dit BPA werd goedgekeurd op 21 juni 1999. Het BPA dient om een zone dat op het APA was ingekleurd als woonzone te differentiëren (zone voor open bebouwing, zone voor gesloten bebouwing, zone voor kassen, zone voor openbaar groen, zone voor openbaar nut, zone voor koeren, erven en tuinen…).

BPA nr. 3: nieuw gemeentehuis Het BPA werd goedgekeurd op 8 september 1980. Het BPA werd opgenomen in het algemeen plan van aanleg dat goedgekeurd werd op 30 juni 1994. Het BPA differentieert de op het APA aangeduide grote zone voor openbaar nut in een zone z voor openbaar nut, een zone voor wegenis, een zone voor woningen, zone voor tuinen…

BPA nr. 4: Heistraat Het BPA werd goedgekeurd op 5 oktober 1983. Het BPA werd na 8 jaar vernietigd door de Raad van State (19 september 1991) en is dus niet meer geldig.

Niet beschikbaar

BPA nr. 5: crematorium Het BPA werd goedgekeurd op 29 november 1985. Het BPA werd opgenomen in het algemeen plan van aanleg, dat werd goedgekeurd op 30 juni 1994. Het BPA regelt de uitbreiding van het crematorium en differentieert de zone voor openbaar nut die was aangeduid op het APA. Dit BPA werd opgeheven door het gewestelijk RUP Groenpool vliegveld Oostakker-Lochristi Oostakker

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 58 van 237


Projectnummer:

07-003133

BPA nrs. 7, 8 en 9: Sectoraal BPA zonevreemde recreatie De gemeente heeft een BPA opgemaakt voor volgende zonevreemde sport-, jeugd- en recreatieterreinen: - nr. 7: Moleneinde, Zaffelare - nr. 8: Hijfte-Center, Hijfte - nr. 9: Kloosterstraat, Beervelde De BPA’s zijn goedgekeurd op 8 juni 2005. Er worden steeds 2 zones ingekleurd: een zone voor jeugdwerking en een zone voor buffergroen. In de figuur wordt Moleneinde als voorbeeld weergegeven. De andere gebieden zijn gelijkaardig ingekleurd.

RUP Afbakening stedelijk gebied Gent, Groenpool vliegveld Oostakker-Lochristi, Specifiek regionaal bedrijventerrein: kleinhandelszone R4/N70 Oostakker zuid Het Vlaams Gewest heeft een RUP opgemaakt voor de afbakening van het grootstedelijk gebied Gent. Het RUP werd definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005 (B.S 19/1/2006). De voorschriften van het APA worden opgeheven voor die gebiedsdelen die gelegen zijn binnen de begrenzing van het Gewestelijk RUP. Dit RUP houdt voor Lochristi volgende relevante aspecten in: - de afbakeningslijn is ingetekend op kadastraal niveau. In Lochristi wordt de afbakeningsgrens van het grootstedelijk gebied Gent in het noorden gevormd door de Veldstraat en vervolgens de kadastrale lijn van het Oud Vliegveld. Ook in het oosten loopt de afbakeningslijn samen met de kadastrale lijn van het Oud Vliegveld tot aan de Lede. Vanaf dat punt wordt de afbakeningslijn bepaald door de voorziene uitbreiding van het crematorium. Ook het crematorium zelf is opgenomen binnen de afbakeningslijn. Vanaf het crematorium vormt de Smalle Heerweg in de richting van Gent de grens. Ten zuiden van de groenpool vliegveld Oostakker - Lochristi loopt de grenslijn grosso modo samen met de gemeentegrens Gent – Lochristi tot de Voordestraat, die gevolgd wordt tot aan de R4. De woonkern Lochristi en de bebouwing langs de Antwerpse Steenweg worden dus niet opgenomen binnen het stedelijk gebied. De gemeente zal hier een buitengebied beleid voeren. De juridische mogelijkheden voor ontwikkeling van wonen en voorzieningen worden nu bepaald in het APA van Lochristi. Er is dus geen deelplan uitgewerkt voor de woongebieden in de woonkern Lochristi en langs de Antwerpse Steenweg. -

het vliegveld van Lochristi is op dit ogenblik nog gedeeltelijk in gebruik als zandontginning. De termijn van de ontginning wordt beperkt. Die uitgangssituatie biedt uitstekende mogelijkheden voor natuurontwikkeling. Bovendien wordt er ruimte voorzien voor de uitbreiding van het crematorium. De gronden die in gebruik zijn door het melkveebedrijf gelegen langs de Drieselstraat (Oostakker, Gent) worden niet herbestemd naar bosgebied maar behouden hun agrarische bestemming. Voor deze gronden wordt een nabestemming bepaald in functie van de ontwikkeling als groenpool op termijn (nabestemming bosen natuurontwikkeling). Deze nabestemming treedt in werking wanneer de gronden door de eigenaar te koop worden aangeboden voor niet-landbouwgebruik.

-

het deelproject R4/N70 Oostakker zuid wordt in principe ontwikkeld als kleinhandelszone. Om te

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 59 van 237


Projectnummer:

07-003133

verhinderen dat het terrein lange tijd ongebruikt blijft is het ook mogelijk het te ontwikkelen als gemengd regionaal bedrijventerrein. Concreet betekent dit dat er bij de ontwikkeling van het terrein een zekere flexibiliteit is. Afhankelijk van de vraag is het mogelijk hier grootschalige kleinhandel of regionale bedrijvigheid te vestigen. Daarom is het zinvol het terrein gefaseerd (in blokken) in te vullen, zodat een volledige menging van handel en bedrijvigheid vermeden wordt. De ontwikkeling van het terrein voor regionale bedrijven wordt beperkt door een verplichte fasering. Indien het terrein volledig voor kleinhandelsactiviteiten wordt ontwikkeld is de fasering niet verplicht. De kleinhandelsactiviteiten op deze site zullen complementair werken aan de kleinhandelsconcentraties elders in het grootstedelijk gebied, winkels met een regionale uitstraling, die omwille van hun omvang te groot zijn voor de binnenstad en slecht verweefbaar zijn in andere delen van het grootstedelijk gebied. De site heeft een goede bereikbaarheid, zowel met de wagen als met het openbaar vervoer. Dit is noodzakelijk gezien het verkeersgenererende karakter van de voorziene activiteiten en de huidige verkeersleefbaarheidsproblemen op de N70. Het deelproject moet rechtstreeks ontsloten worden naar de R4 (zie eerder onder 2.3.4) Momenteel wordt voorzien in de ontsluiting van het bedrijventerrein naar de N70 waarbij de aantakking op de R4 via een kluifrotonde wordt voorzien op de N70. De op- en afritten van de R4 worden ten zuiden van de N70 voorzien (optimalisatie van de bestaande op- en afritten en verschuiven van de noordelijke oprit richting Zelzate naar het zuiden). RUP hoogspanningslijn aftakking Lokeren Het RUP werd goedgekeurd op 24 februari 2006. Dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan wordt opgemaakt in toepassing van artikel 41 van het decreet RO. In dit ontwerp wordt een tracé voorzien voor een nieuwe aftakking van een 150 kV hoogspanningslijn in Lokeren. Bovendien wordt een deel van een bestaand tracé van het gewestplan geschrapt omdat die lijn (Langerbrugge-Schelle) na de realisatie van de nieuwe aftakking gedeeltelijk buiten dienst kan gesteld worden en afgebroken.

PKQK

sbkJ sbkJÖÉÄáÉÇÉå= ÖÉÄáÉÇÉå=

Het VEN is bedoeld om de bestaande natuurwaarden en de open ruimten in Vlaanderen te beschermen en verder te ontwikkelen. Het VEN omvat de belangrijkste bos- en natuurgebieden. Die zullen met elkaar worden verbonden tot grote, groene gebieden. De Vlaamse regering besliste de afbakening van deze gebieden uit te voeren in 2 fasen. In de eerste fase wordt gewerkt met de zogenaamde ‘consensusgebieden’. Dit zijn gebieden van de gewenste natuurlijke structuur die niet binnen de gewenste agrarische structuur vallen. Voor de 2de fase wordt gesteund op de planningsprocessen voor de afbakening van de gebieden voor landbouw, natuur en bos (zie pt. 1.1.3.1). In de eerste fase werden 2 soorten gebieden weerhouden: - de consensusgebieden die binnen een ‘groene’ of vergelijkbare bestemming vallen op het gewestplan, worden afgebakend als grote eenheden natuur (GEN) of grote eenheden natuur in ontwikkeling (GENO) op basis van een procedure in het decreet Natuurbehoud. Op 31 oktober 2003 werd bij besluit van de Vlaamse Regering dit spoor definitief afgerond met de definitieve goedkeuring van de Moervaartdepressie tot Durmevallei als GEN. Het beleid is minimaal gericht op de ruimtelijke ondersteuning van het behoud en de verdere ontwikkeling van de huidige biologische waarde. De ruimtelijke ondersteuning houdt minimaal randvoorwaarden in voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de aanwezige ecotopen.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 60 van 237


Projectnummer:

-

07-003133

de gebieden van de gewenste natuurlijke structuur die geen ‘groene’ bestemming hebben, maar wel tot de consensus gebieden behoren, krijgen een bestemmingswijziging naar natuurgebied met overdruk grote eenheid natuur in een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

PKRK

e~Äáí~íêáÅÜíäáàåÖÉÄáÉÇÉå e~Äáí~íêáÅÜíäáàåÖÉÄáÉÇÉå= ÄáÉÇÉå=

In uitvoering van de EU-richtlijn 92/43/EEG van 21 mei 1992 inzake instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde fauna en flora worden door de Vlaamse Regering (op 04/05/2000, vervangt de beslissing van de Vlaamse Regering van 14/06/1996) 38 habitatgebieden aangeduid. Op grondgebied van Lochristi is één gebied aangeduid die deel uitmaakt van het ‘Schelde en Durmeestuarium van de Nederlandse grens tot Gent’. In deze zone, namelijk Puyenbroeck, dienen passende maatregelen genomen te worden om de bescherming, de instandhouding en het herstel van habitats en soorten waarvoor de gebieden werden aangewezen te verzekeren. Kaart 7: VEN-gebieden en habitatrichtlijngebieden

PKSK

låÄÉî~~êÄ~êÉ=ï~íÉêäçéÉå= låÄÉî~~êÄ~êÉ=ï~íÉêäçéÉå=

De waterloop zelf (zijn bodem en talud) worden beschouwd openbaar domein te zijn, tenzij de eigenaar met een notariële akte het tegendeel kan bewijzen. Om te kunnen werken aan een onbevaarbare waterloop, moet de waterloopbeheerder aan de waterloop kunnen. Hiervoor moet hij bijna altijd privégrond betreden. Het privédomein begint bij de uiterste boord van de waterloop, ook wel de kruin van de waterloop genoemd. Om het beheer van de waterloop te kunnen uitvoeren onstaan er een aantal rechten voor de waterloopbeheerder en plichten voor de burger. De belangrijkste hierbij is de strook van 5 m breed, die begint aan de kruin van de waterloop, die als erfdienstbaarheidszone dient bewaard te blijven. Bij voorkeur wordt deze zone open en toegankelijk gehouden. Onder bepaalde voorwaarden mag in deze zone gebouwd worden of kan men bomen en struiken planten. Indien bomen en struiken op minder dan 3 meter van de kruin worden voorzien dient men een schriftelijke toestemming te verkrijgen van de waterbeheerder.

=

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 61 van 237


Projectnummer:

QK

_bibfaplkabopqbrkbkab= _bibfaplkabopqbrkbkab=j^^qobdbibk ibfaplkabopqbrkbkab=j^^qobdbibk= j^^qobdbibk=

QKNK

fåíÉÖê~~ä=ï~íÉêÄÉÜÉÉê=J fåíÉÖê~~ä=ï~íÉêÄÉÜÉÉê=J=ÄÉââÉåÄÉÜÉÉêëéä~ååÉå== ÉââÉåÄÉÜÉÉêëéä~ååÉå==

07-003133

In uitvoering van het decreet Integraal Waterbeleid (BS 14 november 2003) hebben het Vlaamse Gewest, de provinciebesturen en de lokale overheden uitgebreid nagedacht over en gewerkt aan waterbeheerplannen voor heel Vlaanderen. In Vlaanderen zijn er elf bekkens. Elk bekken is verder opgedeeld in deelbekkens. Zowel op het niveau van de bekkens als het niveau van de deelbekkens worden beheersplannen opgemaakt. Lochristi valt ten dele in het bekken van de Gentse Kanalen (deelbekken Moervaart), het bekken van de Benedenschelde (deelbekken Ledebeek en Durme) en het bekken van de Bovenschelde (deelbekken Scheldeland). Figuur 13: situering t.o.v. de deelbekkenbeheersplannen

Naast een integrale visie op het watersysteem bevatten deze plannen ook acties en maatregelen om deze visie te realiseren. Het waterbeleid focust op de vijf waterbeheerkwesties: - de toestand van het oppervlaktewater beschermen en verbeteren; - de kwaliteit van het grondwater beschermen en verbeteren; - duurzaam voorraadbeheer; - wateroverlast en watertekort in samenhang aanpakken; - verstandig investeren. Er wordt een beleid uitgewerkt op zeven sporen. - maximale retentie (infiltratie, berging en vertraagde afvoer) van hemelwater aan de bron; - sanering afvalwaterlozingen; - bewaking en verbetering van de kwaliteit van de riolerings- en zuiveringsinfrastructuur; - voorkomen en beperken van diffuse verontreiniging; - voorkomen en beperken van erosie en sedimenttransport naar de waterloop; - kwantitatief, kwalitatief en ecologisch duurzaam waterlopenbeheer; - duurzaam (drink)watergebruik. Infiltratievoorzieningen, retentievoorzieningen en hemelwaterputten bij verbouwingen en nieuwbouw worden verder onder de aandacht gebracht en financieel gestimuleerd. In het deelbekken van de Moervaart wordt in het bijzonder de nodige sensibilisatie gedaan rond groendaken, want infiltratie ligt er door de hoge grondwaterstanden niet voor de hand. In de rest van de gemeente zijn alle gebieden – buiten de polders – door het voorkomen van zandige gronden geschikt voor infiltratie. Het actieplan voorziet het uitwerken van een gericht stimuleringsbeleid. Het afkoppelen van verharde oppervlaktes is nodig om te vermijden dat het hemelwater bij hevige regenval zijn weg zoekt en voor wateroverlast Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 62 van 237


Projectnummer:

07-003133

zorgt. Grachten hebben een bufferende en infiltrerende functie. Daarom worden baangrachten en afwateringsgrachten in geen geval nog dicht gelegd en wordt inbuizing ervan slechts bij noodzaak toegestaan. Naast de R4 komt er ook een bufferbekken om het debiet van de Ledebeek af te vlakken. Daarnaast wordt er voorzien in de uitvoering van een studie voor de afwatering van de Westlede met als doel buffering van het stroomopwaarts deel en aanpassingswerken in het stroomafwaarts deel. Dit is noodzakelijk omdat er een structurele nood is aan buffering stroomopwaarts de Westlede (in de zone rond Vliegveld & Volvo Trucks) zodat wateroverlast afwaarts niet meer optreedt. In het deelbekken Ledebeek en Durme lozen nog een aantal kernen hun afvalwater ongezuiverd in het oppervlaktewater. Een aantal daarvan worden op korte termijn aangepakt. Zo worden o.a. collectoren aangelegd in Lochristi (Eekstraat, Ledebeek, Beervelde en Beukendreef). Typisch is de verspreide (lint)bebouwing, o.a. in grote delen van Lochristi. Riolen aanleggen om het water in een grote installatie te zuiveren, is omwille van de hoge kostprijs niet overal de beste oplossing. De opmaak van doordachte zoneringsplannen, die voor elke woning zullen vastgelegd worden of het afvalwater collectief zal worden gezuiverd, dan wel via een installatie ter hoogte van de woning (Individuele Behandelingsinstallatie voor afvalwater of IBA), zal dus een belangrijke oefening worden. Daarnaast geeft elk deelbekkenbeheerplan ook aan welke lozingspunten het beste prioritair worden aangepakt. Op vele plaatsen veroorzaakt de aanwezigheid van hemelwater in de rioleringen problemen. Dit geeft ondermeer wateroverlast ter hoogte van slecht functionerende overstorten (bv bij het overstort ter hoogte van Kanunnik Triestlaan in Zaffelare. Te frequent werkende overstorten lozen veel vervuild water, wat specifiek in natuurrijke gebieden bijzonder nadelige effecten heeft. Afkoppeling van hemelwater van de riolering is de meest duurzame oplossing, op korte termijn kunnen technische ingrepen de directe problemen verhelpen. In Lochristi wordt voorzien in aanleg van gescheiden rioleringsstelsel langsheen diverse straten (Beeweg, Persijzerstraat, Leemstraat, Molenstraat, Ruilare en Hoekstraat, Oude Veldstraat, Verleydonckstraat). Naast de afbouw van het gebruik van pesticiden door de gemeentelijke diensten, zal de diffuse verontreiniging naar de waterlopen beperkt worden door de aanleg van bufferzones. Dit kan via beheerovereenkomsten en door het afbakenen van oeverzones. Bodemerosieproblemen doen zich in dit vlak gebied niet voor. Wat wel voorkomt zijn inzakkende taluds die eroderen in de waterloop. De problemen zullen volledig geïnventariseerd worden, om dan de aangetaste trajecten her aan te leggen onder een veel flauwer talud eventueel in combinatie met een oeverstrook. Het hergebruik van hemelwater zal verder gestimuleerd worden.

QKOK

fåíÉÖê~~ä=ï~íÉêÄÉÜÉÉê=Ó fåíÉÖê~~ä=ï~íÉêÄÉÜÉÉê=Ó=ï~íÉêíçÉíë ï~íÉêíçÉíë= Éíë=

Elk nieuw initiatief waarvoor er een vergunning nodig is (een stedenbouwkundige, een milieuvergunning of een andere) en elk plan of programma, moet vóór de goedkeuring aan de watertoets onderworpen worden. De watertoets is een beoordeling waarbij wordt nagegaan of een plan of project schadelijke effecten kan veroorzaken als gevolg van een verandering in de toestand van het oppervlaktewater, het grondwater of de waterafhankelijke natuur. Indien dat het geval is, kan de overheid de vergunning weigeren, het plan niet goedkeuren ofwel gepaste voorwaarden of aanpassingen aan het plan opleggen. Deze voorwaarden of aanpassingen aan het plan moeten schadelijke effecten voorkomen. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 legt de richtlijnen over de watertoets vast voor de vergunningverleners. Daarmee beoogt de Vlaamse Regering een objectieve en uniforme toepassing door de vele beslissingnemende overheden (gewest, provincies, gemeenten). Bij de richtlijnen horen ook watertoetskaarten. Deze bieden ondermeer inzicht of name het nagaan of een bepaalde locatie al dan niet in een watergevoelig gebied is gelegen. In de gemeente Lochristi zijn er een aantal zones overstromingsgevoelig: - omgeving Mariabeek (omgeving Doorselaar) (effectief overstromingsgevoelig); - vallei van de Lede, vnl. omgeving Zeveneken (effectief overstromingsgevoelig); Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 63 van 237


Projectnummer:

-

07-003133

omgeving van het op/afrittencomplex van de E17 (effectief overstromingsgevoelig); omgeving Provinciaal domein Puyenbroeck – Stenen brug (mogelijk overstromingsgevoelig).

Nagenoeg het volledige grondgebied wordt beschouwd als infiltratiegevoelige bodem, met uitzondering van de Moervaartdepressie. Infiltratiegevoelige bodem zijn geschikt om plaatselijk water te laten infiltreren i.p.v. afvloeien i.f.v. het afstromend hemelwater. Tegelijkertijd zijn dit wel bodems die gevoelig zijn voor grondwaterverontreiniging bij insijpeling van vervuild water. Op enkele kleine verspreide plekken na, is het gehele grondgebied ook aangeduid als matig grondwaterstromingsgevoelig gebied. Dit houdt in dat voor ondiepe (< ca. 5 m) kleine (< 100 m lengte) ondergrondse constructies zoals kelders enz. geen negatieve impact op de grondwaterhuishouding wordt verwacht. Kaart 8: overstromingsgevoelige gebieden

QKPK

_áàòçåÇÉêÉ=çééÉêîä~âíÉÇÉäÑëíçÑÑÉåéä~ååÉå _áàòçåÇÉêÉ=çééÉêîä~âíÉÇÉäÑëíçÑÑÉåéä~ååÉå=E_laF= E_laF=

Het decreet van de Vlaamse Regering betreffende de oppervlaktedelfstoffen van 4 april 2003 (B.S. 25.08.2003) voorziet in de opmaak van een algemeen oppervlaktedelfstoffenplan en de opmaak van meerdere bijzondere oppervlaktedelfstoffenplannen (BOD). Een BOD is een beleidsdocument van de Vlaamse Regering dat de behoeften van de ontginningssector in beeld brengt en de nodige ontginningsgebieden vastlegt voor de toekomst. De ambtelijke stuurgroep in het kader van de bijzondere oppervlaktedelfstoffenplannen heeft een voorontwerp van BOD afgewerkt, waarin de toekomstperspectieven voor de zandontginningsgebieden in OostVlaanderen worden weergegeven. Dit BOD werd nog niet goedgekeurd door de Vlaamse Regering. In het voorontwerp van het BOD voor zandontginningsgebieden in Oost-Vlaanderen worden de 3 aanwezige ontginningsgebieden gelegen op het grondgebied van Lochristi opgenomen. Ontwikkelingsperspectieven voor de ontginningsgebieden te Lochristi • Het ontginningsgebied Oud-Vliegveld sluit in 2018. Verdere ontginningsperspectieven zijn op deze ontginningssite niet meer aanwezig. • Het ontginningsgebied aan de oostzijde van de Rivierstraat te Beervelde (aansluitend op de surfput Beervelde) is nog niet volledig ontgonnen. Indien hier op termijn geen verdere ontginningsinitiatieven worden genomen, zal dit ontginningsgebied worden geschrapt in het BOD. • Het ontginningsgebied Moststraat-Brandstraat te Beervelde is reeds voor 80-90% ontgonnen. Op basis van de huidige eigendomsstructuren wordt een uitbreiding van 9ha voorzien voor dit ontginningsgebied, in functie van de grondstoffenbevoorrading voor de komende 20 jaar.

QKQK 4.4.1.

låêçÉêÉåÇ=ÉêÑÖçÉÇ= låêçÉêÉåÇ=ÉêÑÖçÉÇ= Beschermd onroerend erfgoed

Kaart 9: beschermd onroerend erfgoed Het decreet van 3 maart 1976 tot bescherming van monumenten en van stads- en dorpszichten vormt de basis voor het behoud en de bescherming van de stads- en dorpszichten en de individuele monumenten. Het decreet van 16 april 1996 houdende de bescherming van de landschappen beoogt de bescherming van de landschappen waarvan het behoud in historisch, esthetisch of natuurwetenschappelijk oogpunt van belang is.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 64 van 237


Projectnummer:

07-003133

In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de beschermde en voorlopig beschermde monumenten (M), landschappen (L) en dorpszichten (D). De nummering is eveneens terug te vinden op kaart 9. Tabel 4: beschermde landschappen, monumenten en dorpsgezichten Nr.

Omschrijving

Type

Datum

1. Zaffelare: Onze-Lieve-Vrouw en Sint-Pieterskerk

M

28/12/1936

2. Beervelde: Sint-Daniëlkerk (toren)

M

04/11/1943

3. Beervelde: Vrijheidsboom

L

20/06/1947

4. Lochristi: Sint-Niklaaskerk

M

27/05/1971

5. Zeveneken: Orgel in de Sint-Eligiuskerk

M

19/08/1980

6. Lochristi: Smalle Heerweg 24 (thans 62) duiventoren (M) en onmiddellijke omgeving (D)

M/D

23/06/1982

7. Zeveneken: Sint-Eligiuskerk (M); Sint-Eligiuskerk met ommuurd kerkhof (D)

M/D

01/02/1993

8. Beervelde: het park, de bijgebouwen en de keldergangen met muurschilderingen van het zgn. ‘Kasteel van Beervelde’, Beerveldedorp 71, 73, 75, 77 en Toverstraat 3, 4 en 5

M

12/04/1995

9. Beervelde: boerenhuis (M) en hoeve (D) gelegen Rietveldstraat 2

M/ D

17/10/1995

10. Lochristi: kasteel Rozelaar met walgrachten, het schiereiland met versterkte poort en site van het vroegere waterkasteel, gelegen kasteeldreef 31; het boerenhuis van de voormalige kasteelhoeve van Kasteel Rozelaar, gelegen Stationsstraat 107 (M); de omgeving met park van kasteel Rozelaar gelegen te Lochristi, kasteeldreef 31, de bijgebouwen en de voormalige kasteelhoeve op het vroegere neerhof van kasteel Rozelaar, Stationsstraat 103, 105 en 107, de kasteeldreven gevormd door Kasteeldreef en Rozelaardreef (D)

M

17/10/1995

11. Lochristi: gemeentehuis Dorp-West 52 (oud gedeelte)

M

18/10/1995

12. Beervelde: Het feestpaleis gelegen Toleindestraat 18-20

M

10/11/1995

13. Lochristi: Antwerpse Steenweg 25-27: Villa Paula

M

5/12/1995

14. Lochristi: Dorp-West 146-148 ‘Villa Braeckman’ (M); tuin met inbegrip van het toegangshek, de voormalige conciërgewoning en Onze-Lieve-Vrouwkapel. (D)

M/D

05/12/1995

15. Lochristi: Dorp-West 57-59, villa’s Van Der Linden

M

05/12/1995

16. Lochristi: Denen 61, villa

M

05/12/1995

17. Zaffelare: Het Motje inzonderheid de site met walgrachten en singel, toegangsdreef, voormalig boerenhuis met woontoren, met uitzondering van de garages gelegen Persijzerstraat 47 (M); het Motje en zijn omgeving (D)

M/D

05/12/1995

18. Zaffelare: Hoeve Rosengoed (nvdr Rozengoed), inzonderheid de site met walgrachten, hoevepoort en bedrijfsgebouwen met uitzondering van de recente constructies, gelegen Windgat 10

M

05/12/1995

19. Zaffelare: de pastorie, de pastorietuin met poortgebouw, brug en resten van walgrachten gelegen te Zaffelare-Dorp 83

M

05/12/1995

20. Beervelde: de woning van het ‘Goed te Magerheit’ of ‘Polfliethoeve’, Vossenstraat M/D 24 M/D

08/07/1996

21. Zaffelare-dorp: kerkhof met omgevende kerkhofmuur en hekafsluiting met roepsteen, gebouwtje met toiletten

M

22/02/2006

22. Zaffelare-dorp 52: Onze-Lieve-Vrouw en St.-Pieterskerk (uitbreiding bij het KB van 28 december 1936)

M

22/02/2006

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 65 van 237


Projectnummer:

4.4.2.

07-003133

Ankerplaatsen en erfgoedlandschappen

Het decreet houdende de maatregelen tot behoud van erfgoedlandschappen van 13 februari 2004 voegt een nieuw hoofdstuk toe aan het decreet van 16 april 1996 betreffende de landschapszorg. Het decreet voorziet in een tweede spoor om landschappen te beschermen. Naast de klassieke bescherming als landschap kunnen erfgoedlandschappen aangeduid worden in de ruimtelijke uitvoeringsplannen. Erfgoedlandschappen zijn gebaseerd op de ankerplaatsen, de meest waardevolle landschappen van Vlaanderen, waarin een geheel van verschillende erfgoedelementen (naast landschappelijke ook monumentale of archeologische) voorkomt. De ankerplaatsen werden geïnventariseerd in de landschapsatlas Vlaanderen (zie verder onder 4.3.4). De aanduiding van ankerplaatsen gebeurt in 2 stappen: een voorlopige en een definitieve aanduiding. De aanduiding van ankerplaatsen op zich heeft geen rechtsgevolgen voor de burger. Na de definitieve aanduiding geldt voor de administratieve overheden de zorgplicht (art. 26 en art. 29 van het decreet van 16 april 1996 betreffende de landschapszorg). De aanduiding van de ankerplaatsen heeft tot doel de landschappelijke waarden en landschappelijke kenmerken van deze landschappen mee te laten spelen in het afwegingskader bij het opstellen van die ruimtelijke uitvoeringsplannen die geheel of gedeeltelijk in ankerplaatsen gelegen zijn. Bij de opmaak van een dergelijk RUP, worden de landschapswaarden en –kenmerken doorvertaald in stedenbouwkundige voorschriften. Vanaf de opname in de ruimtelijke uitvoeringsplannen worden de ankerplaatsen erfgoedlandschappen genoemd. De stedenbouwkundige voorschriften uit het RUP gelden voor alle burgers uit de betrokken gebieden. Binnen de gemeente Lochristi is er momenteel één ankerplaats definitief aangeduid. Het betreft: Ankerplaats "Moervaartdepressie" te Lokeren, Gent, Moerbeke, Stekene, Sint-Niklaas, Wachtebeke en Lochristi. Voor een weergave van de ankerplaats: zie kaart 9. 4.4.3.

Inventaris van het waardevol niet beschermd bouwkundig erfgoed

De vaststelling van de inventaris van het waardevol niet beschermd bouwkundig erfgoed van 14 september 2009 zorgt ervoor dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het waardevol niet beschermd bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Deze vrijwaring verschilt echter sterk van een bescherming als monument. Voor beschermde monumenten gelden immers alle juridische bepalingen uit het monumentendecreet. Door de vaststelling van de inventaris van het waardevol niet beschermd bouwkundig erfgoed van 14 september 2009 treden een aantal andere wettelijke bepalingen in de Vlaamse decreet- en regelgeving in werking. Er gelden binnen het onroerend erfgoedbeleid, stedenbouwkundig, woon- en energieprestatiebeleid een aantal uitzonderingsmaatregelen ten gunste van gebouwen uit de vastgestelde inventaris, met als doel die zoveel mogelijk te vrijwaren. Volgende elementen zijn van belang voor deze woningen: - onroerend erfgoedtoets bij afbraak van deze gebouwen; - stedenbouwkundige vergunning noodzakelijk voor zonnepanelen…; - stedenbouwkundige vergunning noodzakelijk voor afbraak van constructies; - soepeler op het vlak van zonevreemde functiewijzigingen; - vrijstellingen of afwijkingen op de EPB-eisen; - 80% regel in kader van realisatie sociale huurwoningen geldt niet.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 66 van 237


Projectnummer:

4.4.4.

07-003133

Traditionele landschappen en landschapsatlas Vlaanderen

Kaart 10: landschapsatlas Vlaanderen De traditionele landschappen vormen de basis voor de aanduiding van de relicten van de traditionele landschappen. Deze relicten werden in opdracht van de instantie voor Onroerend Erfgoed gebundeld in een uitgebreide atlas, de landschapsatlas Vlaanderen. Deze atlas is een beleidsdocument dat een inventaris geeft van het landschappelijk waardevolle natuurlijk en cultuurhistorisch erfgoed van Vlaanderen. In de landschapsatlas werden relictobjecten geselecteerd op basis van de criteria herkenbaarheid, gaafheid en samenhang. Ze worden ingedeeld in relictzones, ankerplaatsen, lijnrelicten en puntrelicten. Voor Lochristi werden volgende elementen opgenomen: - ankerplaatsen: kasteeldomein van Beervelde (A40089); - relictzones: de Moervaartdepressie (R40027); - lijnrelicten: de Zuidlede (L40019); - puntrelicten: Motje (P40093), Hoeve bij Oosteindeke (P40094), Torregoed (P40095), Onze-LieveVrouw- en Sint-Pieterskerk Zaffelare (P40096), Winkelgoed (P40097), Rozengoed (P40098), Wispelaeregoed (P40100), Gemeentehuis Lochristi (P40102), St. Niklaaskerk Lochristi (P40103), Hoeve Denen (P40104), St. Eligiuskerk Zeveneken (P40105), Domein "Te Speurdonk" (P40120 – nvdr Kasteel Speurdonk), Kasteel Mullié (P40121), Hoeve Lichtelare (P40353), Kasteel Rozelaar en boerenhuis (P40354), Hoeve Ten Bossche (P40355), Haanhouthoeve (P40356), Omwalling verdwenen kasteel Ter Steen (P40357 – nvdr. ‘t Steentje), Terpoelenhof (P40358), Kasteel Hooghof (P40359 –nvdr Kasteel van Beervelde), Vrijheidsboom (P40360), St.-Daniëlkerk Beervelde (P40361), Hoeve Boeksgavere (P40364), Hoeve Raveschoot (P40365), Kasteel Ertbuer (P40366), Omwalde hoeve "Motjen" (P40451 – nvdr het Motje), 't Walleken Beervelde (P40809), Middeleeuwse site Zaffelare 1 (P40859), Middeleeuwse site Zaffelare 2 (P40860), Middeleeuwse site Lochristi (P40862), Duiventoren en omgeving (P40902), Pastorie Zaffelare (P40904), Feestpaleis Beervelde (P40928), Boerenhuis Rietveldstraat 2 (P40929), Goed ter Magerheit of Polfliethoeve (P40930). De verschillende elementen vormen aanknopingspunten voor een landschappelijk beleid. Door de Vlaamse regering werd het decreet betreffende de landschapszorg8 gewijzigd. Het decreet voorziet in de afbakening van ankerplaatsen als basis voor het vaststellen van de erfgoedlandschappen. De ankerplaatsen uit de landschapsatlas Vlaanderen vormen hiervoor de basis.

QKRK

aÉÅêÉÉí=çé=ÜÉí=ÖêçåÇJ aÉÅêÉÉí=çé=ÜÉí=ÖêçåÇJ=Éå=é~åÇÉå Éå=é~åÇÉåÄÉäÉáÇ= ÄÉäÉáÇ=

Op 18 maart 2009 werd het decreet grond- en pandenbeleid goedgekeurd door het Vlaams Parlement. Het decreet voorziet voor het volledige grondgebied Vlaanderen in de realisatie van 43.000 bijkomende sociale huurwoningen door een tal van maatregelen van invloed op de grond- en pandenmarkt. 4.5.1.

Sociaal objectief

Eén van die maatregelen voorziet in een sociaal objectief per gemeente. Dit objectief legt een aantal te realiseren sociale woningen op per gemeente voor de periode 2009-2020. Daarnaast wordt voorzien in een inhaalbeweging (periode 2013-2025) voor die gemeenten die op 1 januari 2008 over minder dan 3% sociale huurwoningen beschikken. Het sociaal objectief bestaat uit sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels. De drie categorieën samen vormen het sociaal objectief.

8

Decreet van 26 april 1996 betreffende de landschapszorg, gewijzigd bij decreet van 18 mei 1999, 21 december 2001, 19 juli 2002 en 13 februari 2004, hoofdstuk IV, afdeling 1 en 2.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 67 van 237


Projectnummer:

07-003133

Sociale huurwoningen Het decreet voorziet in een berekening van het aantal sociale huurwoningen per gemeente. Het gemeentelijk sociaal huurobjectief voor de gemeente Lochristi bedraagt 131 sociale huurwoningen. Concreet betekent dit dat de gemeente Lochristi moet voorzien in het realiseren van 131 bijkomende sociale huurwoningen tegen 2020. In de spreiding van het aantal sociale huurwoningen per gemeente wordt rekening gehouden met het bestaande sociale huurpatrimonium. Dit huurpatrimonium is weergegeven in de nulmeting. Het sociaal huuraanbod volgens de nulmeting (1/1/2008) bedraagt voor Lochristi 298 sociale huurwoningen. De gemeenten die reeds beschikken over 9% sociaal huurpatrimonium, worden vrijgesteld van het verplicht realiseren van een bijkomend sociaal huuraanbod. Lochristi beschikt over 3,77% sociaal huurpatrimonium, en kan bijgevolg niet genieten van deze vrijstelling. Gemeente waarbij de nulmeting lager ligt dan 3% dienen nog een bijkomende inspanning te leveren in de periode 2020-2025. Lochristi beschikt over 3,77% sociaal huurpatrimonium, en hoeft dus geen bijkomende inspanning te leveren in de periode 2020-2025. Gemeenten die hun sociaal objectief bereikt hebben of geen sociaal objectief toebedeeld kregen, kunnen met een woonbeleidsconvenant alsnog een aantal sociale huurwoningen realiseren, indien zij dit willen. Dit woonbeleidsconvenant moet met de Vlaamse overheid aangegaan worden. Sociale koopwoningen en kavels Het aantal sociale koopwoningen en kavels kent geen eenduidige berekening per gemeente. Hierbij geldt een provinciaal objectief. In samenspraak met de gemeente zal de deputatie een verdelingschema opstellen. De deputatie heeft een voorstel geformuleerd aan de gemeente Lochristi dat bestaat uit een 62 sociale koopwoningen en 3 sociale kavels. De gemeente kan zich hierin vinden en heeft geen tegenvoorstel geformuleerd naar de deputatie. De cijfers werden tot op heden nog niet bevestigd door de deputatie. 4.5.2.

Normen

Normen in plangebieden Ruimtelijke uitvoeringsplannen en plannen van aanleg die een bestemmingswijziging naar woongebied doorvoeren, kunnen eigenstandig procentuele objectieven en voorschriften vaststellen met betrekking tot de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod in de schoot van de verkavelingen, groepswoningbouw en appartementsbouw. Het objectief hiervoor betreft: - hetzij ten minste veertig en ten hoogste vijftig procent voor gronden die in eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtsgronden; - hetzij ten minste twintig en ten hoogste vijfentwintig procent voor gronden die in eigendom zijn van overige natuurlijke of rechtspersonen.

QKSK

^ÑÄ~âÉåáåÖ=î~å=ÇÉ=ïççåîÉêåáÉìïáåÖëJ ^ÑÄ~âÉåáåÖ=î~å=ÇÉ=ïççåîÉêåáÉìïáåÖëJ=Éå=ïçåáåÖÄçìïÖÉÄáÉÇÉå= Éå=ïçåáåÖÄçìïÖÉÄáÉÇÉå=

In het Besluit van de Vlaamse Regering van 7 april 1998 worden woonvernieuwings- en woningbouwgebieden geselecteerd in uitvoering van art. 23 van de Vlaamse Wooncode. Deze gebieden worden gehanteerd bij het verlenen van subsidies, vooral t.o.v. de sociale huisvestingsmaatschappijen. In dit besluit worden de statistische sectoren aangegeven die weerhouden worden. In het besluit wordt echter duidelijk gesteld dat de renovatie, verbetering of aanpassing van bestaande woningen, en de bouw van nieuwe woningen binnen deze gebieden onderworpen blijft aan de geldende bepalingen inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw (dus enkel binnen de woonbestemmingen volgens het gewestplan, APA’s, BPA’s of RUP’s).

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 68 van 237


Projectnummer:

07-003133

Woonvernieuwingsgebieden Dit zijn gebieden waarbinnen grote inspanningen noodzakelijk zijn om de woonkwaliteit te verbeteren. In Lochristi zijn volgende gebieden weerhouden: - de kern van Zaffelare; - de kern van Beervelde. Woonvernieuwingsgebieden met minder dan 20 % sociale huurwoningen kunnen worden erkend als bijzonder gebied. In deze gebieden kan een voorkooprecht uitgeoefend worden9. De woonvernieuwingsgebieden in Lochristi werden niet erkend als bijzonder gebied. Woningbouwgebieden Dit zijn gebieden waarin het Vlaams Gewest de bouw van nieuwe woningen stimuleert, d.m.v. subsidies en tegemoetkomingen. Volgende gebieden werden weerhouden: - de kern Lochristi; - de kern Zeveneken op grondgebied van Lochristi; - de omgeving rond de kern van Zaffelare; - de omgeving ten zuiden van de Toleindestraat in Beervelde; - de Oude Veldstraat; - het gehucht Hijfte. Woningbouwgebieden kunnen op gemotiveerd voorstel van de gemeente door de minster aangeduid worden als bijzonder gebied. In deze gebieden kan een voorkooprecht uitgeoefend worden10. In de gemeente Lochristi werd geen gemotiveerd verzoek uitgewerkt om bijzondere gebieden af te bakenen.

QKTK

oÉÅÜí=î~å=îççêâççé= oÉÅÜí=î~å=îççêâççé=

In Lochristi zijn geen natuurinrichtingsprojecten of groen-, bos- en bosuitbreidinggebieden binnen uitbreidingsperimeters van erkende en Vlaamse natuurreservaten waar een recht van voorkoop bestaat ingevolge het decreet natuurbehoud. Er is echter wel een recht van voorkoop in de VEN-gebieden (BS 17 oktober 2003). Het recht van voorkoop is van toepassing in het VEN-gebied “De Moervaartdepressie tot Durmevallei”. In Lochristi is geen recht van voorkoop inzake ruilverkavelingen van toepassing. In Lochristi is wel een recht van voorkoop toegekend voor waterwegen en zeekanaal in het kader van het integraal waterbeheer.

QKUK

gÉìÖÇïÉêâÄÉäÉáÇë gÉìÖÇïÉêâÄÉäÉáÇëéä~å ïÉêâÄÉäÉáÇëéä~å= éä~å=

De gemeente heeft een jeugdwerkbeleidsplan opgemaakt voor de periode 2002-2004. Doelstellingen en concrete acties met ruimtelijke relevantie zijn: - nood aan een speelbos; - meer buurtpleintjes in Beervelde en Zeveneken realiseren; - nood aan repetitieruimte en jeugdlokalen in Lochristi; - vernieuwen van gemeentelijke lokalen. Momenteel is de gemeente bezig met de actualisatie van het plan dat zich zal vertalen in een jeugdwerkbeleidsplan voor de planperiode 2011-2013.

9

10

Besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 (en later wijzigingen) betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen. Idem vorige

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 69 van 237


Projectnummer:

abbi=PW

07-003133

orfjqbifghb=`lkqbuq= orfjqbifghb=`lkqbuq=

In dit hoofdstuk wordt verder ingegaan op de bestaande ruimtelijke structuur van de gemeente. De bestaande ruimtelijke structuur is een complex gegeven. Ze wordt geanalyseerd via twee invalshoeken: deelstructuren enerzijds en deelruimten anderzijds. In dit hoofdstuk komen achtereenvolgens aan bod: - de cultuurhistorische situering van de gemeente; - de bestaande ruimtelijke structuur op bovengemeentelijk niveau (macroniveau); - de bestaande ruimtelijke structuur op gemeentelijk niveau (microniveau).

NK

`riqrroefpqlofp`eb=pfqrbofkd `riqrroefpqlofp`eb=pfqrbofkd= fqrbofkd=

Kaart 11: cultuurhistorische evolutie Er ontstonden in het noordoostelijk Vlaanderen 100.000 tot 25.000 jaar geleden zandruggen, die westzuidwest-oostnoordoost georiënteerd waren. In de lagere stroken vloeiden natuurlijke waterlopen, er ontstond ook bosvegetatie. Rond 2.000 jaar voor Christus ontaardde, op de hogere zandruggen, het loofbos tot heide. Daardoor ontstonden langgerekte open stroken. Zaffelare, Zeveneken, Beervelde, Lochristi vertoonden van noord naar zuid open heidestroken en bos. Aan de hand van historisch cartografisch materiaal schetsen we de historisch-landschappelijke evolutie van Lochristi van de bebouwing en de open ruimte. 18de eeuw (kaart van de Oostenrijkse Nederlanden – graaf de Ferraris – 1770-1777) De kaarten van de Oostenrijkse graaf de Ferraris geven een beeld van de meest belangrijke natuurlijke elementen in Lochristi en vooral hoe deze door menselijke ingrepen werden aangetast. De omgeving ten noordoosten van Gent werd gekenmerkt door een grote middeleeuwse ontginningsbeweging. De ontginningen uit die periode worden zowel gekenmerkt door een systematische aanleg (o.a. Dorp-Oost, Dorp-West, Zaffelare-Dorp, Zeveneken-Dorp en BeerveldeDorp) als door een meer individuele aanpak, die een verspreid bewoningsbeeld opleverde. Deze individuele aanpak gebeurde enerzijds door kleine boeren op een spontane en weinig geplande manier en anderzijds op meer gestructureerde wijze door kapitaalkrachtige grootgrondbezitters. De ontginningen karakteriseren zich door blokpercelen omzoomd met levende afsluitingen, zodat een gesloten cultuurlandschap werd gecreëerd. Hagen omzoomden alle akkers en weiden, enkel in het meersengebied ten zuiden van de Zuidlede waren geen hagen te bespeuren. De hagen bleven bestaan tot na 1910 maar verminderen steeds meer in het landschap. In 1775 liepen bijna alle wegen tussen bomenrijen, waardoor er een netwerk van dreven ontstond. Dit gesloten landschap werd gekenmerkt door verspreide bewoning (vooral ten zuiden van de gemeente ter hoogte van Beervelde) en straatdorpen ten noorden van de Lede, die ontstonden door de aanleg van wegen door natuurlandschap, waarbij aan weerszijden van de straat, gronden in cultuur gebracht werden in langgerekte stroken. De plaatsnamen getuigen van hun lokalisatie in (voormalige) bosrijke gebieden (‘lo’= open plaats in een bos, ‘lobos‘ = plaats waar lange tijd bos bleef staan, ‘zeven eiken’). Toen al waren Lochristi, Zaffelare en Zeveneken duidelijk compacte straatdorpen. Iets kleinere dorpen waren kern Hijfte, Zeveneken-Bastelare en Beervelde. Deze lineaire straatdorpen kende een oost-west gerichte oriëntatie bepaald door het landschap. In Lochristi komen ook nog een aantal driesdorpen voor, gekenmerkt door een centraal plein tussen twee straten, met erlangs bebouwing. Lochristi bezat ter hoogte van de huidige Oude Veldstraat een langwerpige dries (gedeeltelijk gelegen op Zaffelare en Zeveneken), die heel duidelijk te zien is op de kaart van Ferraris. Een kleinere dries was nog te zien vertrekkende van de dorpskom van Lochristi richting Denen. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 70 van 237


Projectnummer:

07-003133

De loop van de beken, met als belangrijkste de Lede en de Zuidlede is nauwelijks gewijzigd sedert 1775. In het gebied van de Zuidlede was een duidelijke brede vallei met natte gronden en bosjes waar te nemen met grote en regelmatig blokvormige percelen. 19de eeuw (Vandermaelenkaart – 1846-1854) De kaart van Vandermaelen toont grotendeels dezelfde structuurbepalende elementen als deze van Ferraris. De driesdorpen zijn nog duidelijk aanwezig ten tijde van Vandermaelen. De groene vallei van de Zuidlede is nog helemaal intact. De bebouwing stemt ook nog in grote mate overeen met deze ten tijde van Ferraris. De evolutie van de hagen en bomenrijen is niet waar te nemen op deze kaarten. De intrede van de spoorwegen gebeurt in het midden 19e eeuw, met een verbinding tussen Gent en Antwerpen die door Lochristi gaat. 20ste eeuw (Dépot de la Guerre – 1930-1939) De bosgordel in het noorden van de gemeente langsheen de Zuidlede is sterk versnipperd en in oppervlakte verminderd. Het grootste deel van de huidige bossen is na 1910 ontstaan. Het landschap in zijn geheel kan getypeerd worden als een vrij gesloten landschap met bomenrijen en houtkanten. De verschillende straatdorpen zijn gegroeid langs verbindende wegen met vooral lintvormige uitlopers (oost-west georiënteerd) langs de huidige Antwerpse Steenweg, maar ook met uitlopers in noordzuidelijke richting. De driesdorpen zijn verdwenen en resulteren in bebouwde linten langs beide zijden van de straat. Stilaan kenmerkt zich in het centrale en noordelijk deel het rastervormig netwerk. Ook de verspreide bebouwing in het zuidelijk deel is sterk toegenomen. Evolutie na 1930 Gedurende de laatste decennia was er een versnelde evolutie waar te nemen in het landschap. Tot nu toe is in Lochristi het agrarisch karakter bewaard gebleven, doch de landelijke bebouwing en het wegennet zijn zeer dicht geworden. De verdere expensieve uitbreiding van het woongebied, voornamelijk door de aanleg van grote verkavelingen, de aanleg van industrieterreinen, de aanleg van het recreatiedomein Puyenbroeck, de expansie van de serreteelt, de zandontginningsgebieden… uit zich nu. Zo is de kern Lochristi exponentieel gegroeid tot één verstedelijkte kern met aanpalend enkele grote verkavelingen. Ook de andere historisch gegroeide straatdorpen Beervelde, Zaffelare en Zeveneken zijn aangedikt met enkele noordelijke of zuidelijke verkavelingen. Hoewel de traditionele landschappen op vele plaatsen in Lochristi zijn verdwenen, kan het oorspronkelijk gegroeid landschap nog dikwijls herkend worden: kleinschalig relatief gesloten landschap (zij het wel dat de verschillende rechtlijnige populierenrijen van na 1900 dateren), waar de kleine akker- en weilandenpercelen omzoomd zijn door sloten en knotbomenrijen en/of houtkanten. Andere restanten zijn zeker de Moervaartdepressie met de versnipperde bosfragmenten. Ook de kasteelparken en omwalde hoeven zijn nog structuurbepalende bakens in de gemeente.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 71 van 237


Projectnummer:

OK

07-003133

_bpq^^kab=orfjqbifghb=pqor`qrro=lm=j^`ol _bpq^^kab=orfjqbifghb=pqor`qrro=lm=j^`olkfsb^r== b=pqor`qrro=lm=j^`olkfsb^r== E_lsbkdbjbbkqbifghF= E_lsbkdbjbbkqbifghF=

Kaart 12: bestaande ruimtelijke macro-structuur In dit deel wordt de globale structuur van de regio rond Lochristi geschetst, aan de hand van zes deelstructuren: de nederzettingsstructuur, de ruimtelijk - economische structuur, de ruimtelijk natuurlijke structuur, de verkeers- en vervoersstructuur, de landschappelijke structuur en de toeristisch-recreatieve structuur. Lochristi behoort tot de provincie Oost-Vlaanderen en het arrondissement Gent.

OKNK

aÉ=çéÉå=êìáãíÉ=Eå~íììêäáàâÉI=~Öê~êáëÅÜÉ=Éå=ä~åÇëÅÜ~ééÉäáàâÉ=ÉäÉãÉåíÉåF aÉ=çéÉå=êìáãíÉ=Eå~íììêäáàâÉI=~Öê~êáëÅÜÉ=Éå=ä~åÇëÅÜ~ééÉäáàâÉ=ÉäÉãÉåíÉåF= ëÅÜÉ=Éå=ä~åÇëÅÜ~ééÉäáàâÉ=ÉäÉãÉåíÉåF=

De gemeente maakt deel uit van de zandstreek in de Vlaamse Vallei. Dit kenmerkt zich in een vlak gebied met oost-west georiënteerde stuifzandruggen. Ten noorden van Lochristi kenmerkt zich de noordelijke dekzandrug, een beboste dekzandrug met ten zuiden ervan de Moervaart-Zuidlededepressie, van Vlaams niveau. Typerend voor dit valleigebied waren de uitgestrekte bossen met heiderelicten. In het uiterste noorden van de gemeente Lochristi situeren zich enkele restanten van deze uitgestrekte bossen. Ten zuiden van de gemeente vloeit in oostwestelijke richting de Bovenschelde. Ter hoogte van Kalken en Laarne ligt het valleigebied (Kalkense Meersen en de Damvallei) aangeduid op Vlaams niveau van de Bovenschelde met talrijke bosjes, graslanden, afgesneden meanders en oude uitgravingen. Lochristi bevindt zich tussen deze twee oost-west gerichte waterlopen. Het gedeelte in landbouwgebruik vertoont het bolle-akkerpatroon met populier of wilg als randmarkering. Daarbij bevindt de gemeente zich in een ruimtelijk structurerende zone met een hoge concentratie van tuinbouw onder glas en plastic. Deze zone strekt zich uit ten oosten van Gent en beslaat delen van de gemeenten Gent, Lochristi, Destelbergen, Laarne, Wetteren en Melle. Het economisch centrum van deze zone ligt in Lochristi. Volgende tabel toont het aantal tuin- en landbouwbedrijven in hoofd- en nevenberoep en het aantal serrebedrijven per gemeente11: Landbouwtelling mei 2006 Aantal bedrijven

Landbouwtelling mei 2010

Aantal serres

Aantal serres

Totaal

Hoofdactiviteit

Nevenactiviteit

Aantal

Gent

208

136

72

46

2.478

174

114

60

32

2.168

Lochristi

381

299

82

197

16.551

331

250

81

163

15.894

68

54

14

31

2.200

55

43

12

20

1.698

Laarne

111

81

30

37

1.777

86

62

24

25

1.508

Wetteren

156

110

46

32

803

125

97

28

17

573

28

24

4

16

1.163

19

16

3

10

400

gemeente

Destelbergen

Melle

11

Opp (are)

Aantal bedrijven Totaal

HoofdNevenactiviteit activiteit

Aantal

Opp (are)

Bron: Land- en tuinbouwtelling mei 2006 en mei 2010

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 72 van 237


Projectnummer:

OKOK

07-003133

aÉ=ÄÉÄçìïÇÉ=êìáãíÉ= aÉ=ÄÉÄçìïÇÉ=êìáãíÉ=

2.2.1.

Nederzettingsstructuur

De nederzettingsstructuur omvat een fysieke component (de bebouwde ruimte als morfologische entiteit) en een functionele component (welke bepaald wordt door de aanwezige voorzieningen). Niet alle voorzieningen binnen een nederzetting functioneren echter op een zelfde niveau. Lochristi behoort zeker tot de directe invloedssfeer van Gent. Meer specifiek kan men voor Gent onderscheid maken tussen een stedelijke ruimte (de kernstad met agglomeratie, woonlobben en lintvormige uitwaaieringen langsheen de steenwegen), een aantal nederzettingen met een sterk verstedelijkt karakter, maar nog omringd door een open ruimte (De Pinte, Heusden, Destelbergen, Oostakker, Melle, Drongen) en minder verstedelijkte nederzettingen van uiteenlopende aard en omvang (Sint-Martens-Latem, Deurle, Lochristi, kleine kernen in de deelgemeente Drongen). Voor de ganse regio uit dit zich morfologisch van oost naar west in: - het stedelijk conglomeraat Gent met het havengebied; - ten opzichte van Gent een noordoostelijk landelijk gebied, begrensd door de centrale dekzandrug met welhaast aaneengegroeide straatdorpen ten noorden van de spoorlijn Gent-Antwerpen, met de kernen Zaffelare, Zeveneken en Beervelde in Lochristi; - stedelijke verdichting Lokeren/Sint-Niklaas/Beveren in de omgeving van de E17. Met een totale oppervlakte van 6.034 ha (60,34 km2) en 20.395 (januari 2007) inwoners beschikt Lochristi een vrij lage bevolkingsdichtheid van 338 inwoners per km2. In de ganse provincie Oost-Vlaanderen is Lochristi de snelst groeiende gemeente: op 01/01/2007 telde zij 20.395 inwoners (d.i. een vermeerdering met 1488 inwoners t.a.v. 01/01/2000 = 18.907 inwoners) en 7.757 gezinnen (d.i. een vermeerdering met 874 gezinnen t.a.v. 01/01/2000 = 6.883 gezinnen). Dit kan grotendeels worden verklaard door het grote aantal verkavelingen die door de opmaak van het APA werden aangesneden, maar ook door de goede verbinding met de werkplaats. Gezinnen met één of meer actieve gezinsleden gaan in de regel in de nabijheid van hun werkplaats wonen, of op een locatie waar er een goede verbinding is met de werkplaats. De aantrekkelijkheid op het vlak van de woning, woonomgeving en recreatie is bij de keuze van de woonlocatie ook van belang. Het gebied rond de tewerkstellingsknoop met de verschillende woonplaatsen, gekozen op basis van bereikbaarheid van de werkplaats en aantrekkelijkheid van de woonomgeving, noemen we de regionale woningmarkt. Lochristi blijkt in de regionale woningmarkt met Gent als grootstedelijk centrum sterk te scoren. Gevolg hiervan is een verdergaande rurbanisatie, bewezen aan de hand van de evolutie van de bijkomende gezinnen. De aantrekkingskracht van Lokeren, ten oosten van Lochristi, is veel minder uitgesproken dan deze van Gent. Volgende tabel toont de koopgerichtheid: Inwoners van Lochristi kopen te

Goederengroep Basisbehoefte

Winkelen

Specialiteit

Lochristi

65,4

9,2

21,5

Gent

17,8

59,9

43,6

Lokeren

14,0

24,4

18,7

-

0,4

3,4

Andere

2,8

6,3

12,8

Totaal

100

100

100

Sint-Niklaas

Hieruit blijkt enerzijds het zelfvoorzienend karakter van de gemeente Lochristi zelf voor die producten die door de klant in hoge frequentie worden aangekocht (vlees, brood, algemene voeding) en de

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 73 van 237


Projectnummer:

07-003133

koopgerichtheid voor shoppinggoederen en specialiteitsgoederen naar Gent toe, in veel grotere mate dan naar Lokeren.

2.2.2.

Ruimtelijk-economische structuur

Wat de ruimtelijk - economische structuur betreft, is het absolute zwaartepunt in de tewerkstelling het grootstedelijk gebied Gent (circa 169.71212 aantal arbeidsplaatsen in 1999 of 34 % van het provinciale totaal). Tussen 1999 en 2004 kwamen er in de Gentse bedrijven nog 6.646 banen bij, zo blijkt uit een rondvraag die de Dienst Economie bij de Gentse bedrijven deed. Dit brengt het totaal aantal arbeidsplaatsen op 176.358. De industriële tewerkstellingen met de haven gekenmerkt door ijzer- en staalindustrie, de autoassemblage en de chemische nijverheid is goed voor 32% van de totale provinciale industriële tewerkstelling. De tertiaire sector in het grootstedelijk gebied is goed voor 63,7% van de totale tertiaire tewerkstelling in de provincie. Gent is een belangrijke scholenstad, administratief centrum en handelsen financieel centrum in Oost-Vlaanderen. Knooppunt van de E17 en de R4 zijn belangrijke economische ontwikkelingspolen. Net buiten Lochristi ligt Volvo Trucks. Daarnaast is de E17 als internationale transportas bepalend voor nieuwe ruimtelijk-economische ontwikkelingen. Tussen Gent en Antwerpen situeert zich een snoer van opeenvolgende tewerkstellingsknopen en bedrijventerreinen gericht op de E17: Lokeren, Zele en Sint-Niklaas. Naast de zuivere economische activiteiten kenmerken zich ook verscheidene commerciële activiteiten gebundeld in de kern van Gent en ook langs steenwegen buiten de kern. In de omgeving van Lochristi vindt men dergelijk kleinhandelslint ter hoogte van de Antwerpse Steenweg N70 tussen Oostakker en Lochristi – centrum. Ook in Lokeren en Sint-Niklaas zijn dergelijke kleinhandelslinten van regionaal niveau gelegen.

2.2.3.

Toeristisch-recreatieve structuur

Gent is als kunst- en cultuurstad het belangrijkste toeristisch-recreatief knooppunt13 in OostVlaanderen met uitstraling tot ver buiten de provinciegrenzen. Het kunst- en cultuurhistorisch patrimonium in en om Gent, met de Floraliën en de bloemenstreek in de noordoostelijk omgeving van Gent is een belangrijke toeristisch-recreatieve troef. Lochristi vormt hierin het middelpunt van deze bloemenstreek. Deze streek wordt vooral bezocht door dagjestoeristen die ook Gent aandoen. Ter hoogte van de noordelijke dekzandrug heeft men de toeristisch-recreatieve aantrekkingskracht vooral te danken aan de landschappelijke-natuurlijke elementen met de weidse open vlakten en de verschillende kreken. In deze Moervaartvallei bevindt zich het provinciaal domein ‘Puyenbroeck’ (Lochristi - Wachtebeke) met verblijfsaccommodatie, sportinfrastructuur, provinciaal molenmuseum en dagrecreatieve voorzieningen, geselecteerd als een provinciaal toeristisch-recreatief knooppunt. Zowel toeristisch-recreatief als landschappelijk structuurbepalend zijn de kastelen en kasteelparken ten oosten van Gent.

12 13

RSZ, RSVZ, 2000 Een toeristisch-recreatief knooppunt zijn accommodaties, faciliteiten of attracties met een permanente infrastructuur of natuurlijke elementen, die een bovenlokale aantrekkingskracht uitoefenen en een grote ruimtelijke impact op hun omgeving hebben (definitie provinciaal ruimtelijk structuurplan Oost-Vlaanderen)

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 74 van 237


Projectnummer:

OKPK

07-003133

sÉêâÉÉêëJ sÉêâÉÉêëJ=Éå=îÉêîçÉêëëíêìÅíììê= Éå=îÉêîçÉêëëíêìÅíììê=

Wegennet De regio rond Lochristi wordt ingekaderd door een netwerk van autosnelwegen: - de E17 Antwerpen – Gent; - De R4 Oost als havenweg en ontsluiting van de Gentse zeehaven naar de E17, E34 en E40; - de N49/E34; - de E40 Brussel – Gent. De N70 als (historische) verbindingsweg tussen Gent en Antwerpen doorsnijdt de gemeente in oostwestelijke richting en loodrecht hierop staat de N449 als verbindingsweg tussen de noordelijke en zuidelijke gemeenten. De spoorlijn Gent-Antwerpen vormt een van de hoofdassen waarbij de stations Gent-Sint-Pieters, Gent-Dampoort, Sint-Niklaas, Lokeren een interstedelijk statuut hebben voor reizigersvervoer. De Schelde, de Ringvaart rond Gent en de Moervaart zijn de bevaarbare rivieren in de regio Gent-Sint-Niklaas. Deze waterlopen zijn nog van belang voor de binnenvaart.

OKQK

`çåÅäìëáÉ= `çåÅäìëáÉ=

Lochristi behoort tot het straatdorpengebied van Lokeren, dit is een vrij vlak landbouwgebied met een dicht verstedelijkt weefsel (wegen, lintbebouwing en kleinhandel) met sterke versnipperde ruimten en een beperkt aantal smalle en verre doorkijken. Deze verstedelijking heeft zich het meest geuit langs westelijke zijde, naar Gent toe. Ook de wegen (zowel waterwegen als autowegen) hebben een oostwest gerichte ligging met latere rastervormige opvulling van wegen en woonlinten. Een oostelijke zone van Gent is een concentratiegebied van glas- en tuinbouw met Lochristi als economisch centrum. Structuurbepalende elementen op landschappelijk vlak zijn de omwalde hoeven en verscheidene kasteelparken in een oostelijke gordel rond Gent, alsook het domein van Puyenbroeck met een belangrijke recreatieve waarde. Lochristi is goed ontsloten door een netwerk van wegen, de R4 aan de westelijke zijde en de E17 in het zuiden van de gemeente.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 75 van 237


Projectnummer:

PK

07-003133

_bpq^^kab=orfjqbifghb=pqor`qrro=lm=jbpl _bpq^^kab=orfjqbifghb=pqor`qrro=lm=jbplJ b=pqor`qrro=lm=jbplJkfsb^r=EdbjbbkqbifghF kfsb^r=EdbjbbkqbifghF=

De natuurlijke structuur wordt samengesteld uit fysiek-ruimtelijke elementen, die op een natuurlijke manier ontstaan zijn en/of een belangrijke invloed gehad hebben op de menselijke activiteiten. Het zijn de (abiotische) elementen uit het fysisch systeem (bodem, reliëf, water…) of de biotische natuurelementen (bossen, weilanden…).

PKNK

cóëáëÅÜ=ëóëíÉÉã= cóëáëÅÜ=ëóëíÉÉã=

Het fysisch systeem ligt aan de basis van de ruimtelijke structuur. Het is het geheel van eigenschappen, processen en onderlinge relaties van klimaat, lucht, bodem en water. Het fysisch systeem heeft het reliëf, de waterhuishouding en de bodemvruchtbaarheid bepaald. Deze hebben op zich dan weer een belangrijke rol gespeeld in de ruimtelijke ontwikkeling door de eeuwen heen. 3.1.1.

Geologische structuur en bodem

Kaart 13: vereenvoudigde bodemkaart Het fysisch systeem kreeg vooral gedurende de laatste twee miljoen jaar gestalte. Voor de openruimtestructuur van de ganse provincie zijn vooral de volgende geologische afzettingen van belang: - de tertiaire afzettingen die uit een afwisseling van zand- en kleibanden bestaan, waarvan de ‘schuinliggende trappen’ ongeveer oost-west verlopen, en die de onderliggende cuestastructuur van het reliëf bepalen; - de quartaire afzettingen (uit de IJstijd) die de tertiaire banden afdekken en uit verschillende zandsoorten, zandleem en leem bestaan. Globaal variëren ze van zand in het noorden, overgaande naar zandleem en leem in het zuiden van de provincie. Tijdens de IJstijden werd het centrale deel van de provincie diep uitgeschuurd door de oer-Schelde en – Leie, wat zorgde voor de vorming van de zogenaamde Vlaamse Vallei. Later werd deze grote centrale vallei weer opgevuld met dekzanden en zandleem, waarin de grote rivieren hun huidig patroon vonden. In de grote valleien en depressies ontstond er alluvium en veen. In het noorden van de provincie zorgden mariene overstromingen voor zand- en kleiafzettingen (Krekengebied en polders) en plaatselijk werden relatief hoge dekzandruggen (Maldegem-Eeklo-Stekene) en continentale duinen (Waasmunster) gevormd. Het fysisch systeem heeft geleid tot volgende geomorfologische eenheid in Oost-Vlaanderen ter hoogte van Lochristi: de Vlaamse vallei, met ten noorden van de gemeente de Moervaartdepressie en de noordelijke dekzandrug en ten zuiden van gemeente de vallei van de Benedenschelde. Deze zanden kleiafzettingen kenmerken zich in het uiterste noorden van de gemeente ter hoogte van de Zuidlede. Naar het zuiden toe komen kleinere delen droge zandgrond voor. Het meest voorkomend in de ganse gemeente is de matige natte zandbodem (Zdh) met verbrokkelde ijzer en/of humus B horizont. Dergelijke gronden worden ook spodozols genoemd en hebben zich gevormd in het arm en zandig moedermateriaal onder een nog verder verzurende heidevegetatie. De landbouwer heeft deze gronden sterk verbeterd door een diepe grondbewerking gepaard gaande met een zware organische bemesting, vandaar de humuslaag. De landbouwwaarde van deze spodozol is laag en wordt hoofdzakelijk bepaald door de diepte van de grondwatertafel: hoe ondieper, des te beter. Deze gronden blijven voorbehouden voor weinig eisende teelten (gerst, maïs, aardappelen). Deze gronden zijn echter wel geschikt voor de glasteelten en sierteelten in open lucht. Lochristi is in dit geval een van de belangrijkste gemeenten inzake sierteelten en glasteelten. Deze gronden zijn wel zeer geschikt voor zandontginning. Vooral de locatie tussen Brandstraat en Mosstraat wordt als zeer geschikt aangeduid.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 76 van 237


Projectnummer:

07-003133

Ruimtelijke relevantie De ondergrond van de bodem heeft een impact op de ontwikkelingen in de gemeente, voornamelijk de landbouw wordt er sterk door bepaald. De bodems rond de beken, die van nature iets natter zijn, worden hoofdzakelijk als weiland gebruikt. In Lochristi zien we dat deze bodems echter ook gebruikt worden als akkerland. De ondergrond bepaalt ook waar mensen gaan wonen. Gebieden die overstromen, bvb door de ondoorlatendheid van de bodem, worden minder bebouwd dan de drogere, zandige bodems. De ondergrond is bepalend geweest voor de 3 zandontginningen die in de gemeente gelegen zijn. 3.1.2.

Reliëf

Het reliëf in Lochristi is over de ganse gemeente vlak. Ter hoogte van de waterwegen is een hoogte van 5 m waar te nemen. De rest van het grondgebied heeft een hoogte van 6 m, met uitzondering van de deelkern Lochristi met een hoogte van 7 m. 3.1.3.

Waterlopen en wateroppervlakten

3.1.3.1.

Waterlopen – stromend water

Het huidige hydrografisch netwerk is ontstaan door het samenspel van reliëf, geologie en menselijke ingrepen doorheen de eeuwen. Het huidig hydrografisch net wordt gevormd door: - enkele oost-west georiënteerde waterlopen op de grens tussen de Moervaartdepressie en het bekken van de Benedenschelde: - in het noorden: - de Zuidlede (1e categorie); - de Windgracht / Lange Kromme, de Dijkgracht, Hasselsgracht en Zaffelarevaardeken. - in het centrale gedeelte: - de Westlede Watergang / Kapittelvaardeken, de kleine Watergang, de Bijsterveldbeek / Watergang (2de categorie); - de Stevensbeek / Kerkbeek, de Eekstraatbeek (3de categorie). - in het zuiden: - de Lede (1e categorie); - de Pierwandsbeek / Scherpeheibeek, de Steenbeek, Loopsloot / Dode Moer (3de categorie); - de Damsloot / Mostbeek (6de categorie). - een rastervormig netwerk van naamloze beken (2e en 3e categorie en niet geklasseerde) en grachten De belangrijkste waterlopen de Zuidlede en de Lede zijn subbekkens van de Durme. Hydrografisch waterde zowel de Zuidlede als de Lede oorspronkelijk af naar het oosten, via de Durme naar de Schelde. Sinds de afdamming van de Durme te Lokeren in 1965 wordt het water van de Zuidlede echter in omgekeerde richting via de Moervaart naar het kanaal Gent-Terneuzen afgevoerd. 3.1.3.2.

Stilstaand water

In de gemeente bevinden zich verscheidene watervlakken. Dit zijn waterputten van zandontginningen en vijvers. Deze hebben een recreatieve waarde en worden gebruikt als surf- en ander waterrecreatieve waters. Kaart 14: reliëf en waterlopen

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 77 van 237


Projectnummer:

PKOK

07-003133

k~íììêäáàâÉ=ëíêìÅíììê= k~íììêäáàâÉ=ëíêìÅíììê=

Kaart 15: bestaande natuurlijke structuur De natuurlijke structuur wordt samengesteld uit de fysiekruimtelijke elementen, die op een natuurlijke manier ontstaan zijn en/of een belangrijke invloed hebben op de menselijke activiteiten. In dit deel worden de biotische natuurelementen met een belangrijke ecologische waarde besproken. Lochristi is een bosarme gemeente. Enkel in het noorden van de gemeente bevindt zich een iets groter boscomplex, het Siesmeersbos (Provinciaal Domein Puyenbroeck) dat deel uitmaakt van de Zuidledeen Moervaartvallei. In deze vallei zijn er nog een aantal restanten van vroegere boscomplexen en verschillende bomenrijen die de langgerekte percelen in dit valleigebied en Moervaartdepressie omsluiten. In deze verspreide boszone vinden we een mix van zuur eikenbos, populieraanplanten en enkele naaldbomen. Verspreid over de ganse gemeente kenmerken zich een paar kleinere bosperceeltjes. Andere belangrijke natuurwaarden zijn terug te vinden in de kasteelparken, waarvan enkele ook deels bebost: - kasteelpark van Beervelde (beperkt deel bebost, vijvers, soortenarme graslanden); - kasteelpark van Rozelaar (zeer oude zomereiken in park, prachtige dreven en bomenrijen); - kasteelpark Speurdonk met waardevol bosgedeelte en park en een prachtige dreef van zomereik; - kasteelpark Ertbuer, ter hoogte van Rodenhoek in Klein Gent. In de gemeente komen nog talrijke relicten voor van het voor deze streek traditioneel kleinschalig gesloten landschap. De nog talrijke knotbomenrijen en houtkanten omzomen er een mozaïek van kleine akker- en weilandpercelen. In het GNOP is een inventarisatie gemaakt van de verschillende soorten kleine landschapselementen: bomenrijen, knotbomenrijen, houtkanten en hagen, alleenstaande bomen, hoogstamboomgaarden. Volgende concentraties zijn er waar te nemen: - het gebied Haanhout in het westen van de gemeente; - een gebied ten zuiden van de E17 in de omgeving van de Kleine Heidestraat; - een gebied in de omgeving van de Hanselaarstraat; - alle overige op het APA aangeduide landschappelijk waardevolle gebieden. De beken de Lede (cat. 1) en de Westlede (cat. 2) hebben op vandaag geen of een beperkte ecologische waarde. Ondanks de ruime oppervlakte aan open ruimte, bezit Lochristi weinig actuele natuurwaarden. Toch zijn enkele belangrijk. Hiermee wordt in de eerste plaats de noordelijke vallei met bosgordel bedoeld met zure eikenbossen en valleibossen. Voor Lochristi zijn ook nog een aantal andere elementen belangrijk zoals de oude kasteelparken en de restanten van het traditioneel kleinschalig gesloten landschap.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 78 van 237


Projectnummer:

PKPK

07-003133

^Öê~êáëÅÜÉ=ëíêìÅíììê= ^Öê~êáëÅÜÉ=ëíêìÅíììê=

Kaart 16: bestaande agrarische structuur 3.3.1.

Vaststellingen14

Vaststellingen - bedrijvigheid In de periode 1991-2000 heeft de landbouw toch aan belang ingeboet. Ten opzichte van het provinciaal gemiddelde is de werkgelegenheid in de primaire sector beduidend hoger (19,8 % t.o.v. 3,3%) en dit is vooral te verklaren door de glasteelten. Daarbij bevindt de gemeente zich in een ruimtelijk structurerende zone met een hoge concentratie van tuinbouw onder glas en plastiek en sierteelten. Deze zone strekt zich uit ten oosten van Gent en beslaat delen van de gemeenten Gent, Lochristi, Destelbergen, Laarne, Wetteren en Melle. In 2000 kende de gemeente nog 501 land- en tuinbouwbedrijven, toch een daling van 25% t.o.v. 1991. Tussen 2002 en 2010 daalde het aantal landbouwbedrijven nog verder met bijna 25%. De oppervlakte cultuurgrond bleef nagenoeg gelijk. Het beperkt aantal landbouwbedrijven zijn van het gemengde type: akkerbouw op droge gronden en grasland met veeteelt. Tabel 5: evolutie land- en tuinbouwtellingen in de periode 2002-2007-2010 2002

aantal bedrijven

2007

2010

446

362

331

4159,20

4048,37

4066,28

-

972,97

984,93

graangewassen

533,78

774,61

766,18

nijverheidsgewassen

67,86

39,94

12,16

voedergewassen

1897,80

1712,94

1733,89

aardappelen

157,38

145,39

195,19

fruit

0,50

0,73

0,87

groenten

24,82

6,93

7,64

156,79

135,97

116,76

bomen en heesters

73,00

65,12

59,17

teelten onder glas

171,50

171,57

158,94

aantal dieren (runderen, varkens, pluimvee, schapen, paarden…)

173.367

118.882

57.237

opp. cultuurgrond (ha) landbouw (ha) -

permanent grasland

tuinbouw (ha) - azalea’s begonia’s en sierplanten

Bron: NIS –meitellingen

Volgende vaststellingen inzake de aard van de teelten: - de oppervlakte permanente graslanden maakt bijna 25 % van de totale landbouwoppervlakte uit; - de oppervlakte voor de teelt van granen is gestegen tot 19 % van de totale landbouwoppervlakte, wat in vergelijking met andere gemeenten toch bijzonder laag is; - groente- en fruitteelt zijn zo goed als te verwaarlozen in de gemeente; - de teeltoppervlakte onder glas of plastiek maakt met 158,94 ha een van de grootste oppervlaktes in de provincie Oost-Vlaanderen. Deze oppervlakte blijft de laatste jaren nagenoeg constant. - qua dieren (runderen, varkens, pluimvee, schapen, paarden…) merken we een daling van totaal het aantal dieren. Er situeren zich een aantal grote pluimveebedrijven in de gemeente. 14

www.vlm.be, online-mestbankgegevens

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 79 van 237


Projectnummer:

07-003133

De tuinbouwbedrijven met de bloementeelt nemen een belangrijke plaats in de gemeente. Lochristi behoort tot één van de belangrijkste begonia- en azaleacentra. De oppervlakte tuinbouw in open lucht nam weliswaar af. De bedrijvigheid die hierbij gepaard gaat overstijgt het lokale karakter, zoals vb. het tuinbouwbedrijf Floreac met 150 werknemers. 3.3.2.

Ruimtelijke spreiding15

De agrarische structuur kenmerkt zich voornamelijk door kleinschalige grondgebonden landbouwactiviteiten, en bestaat grotendeels uit kleine en door houtkanten, beken, wegenis, en lintbebouwing sterk versnipperde percelen. Grosso modo is er meer weiland ten zuiden van de Lede en veel meer akkerbouw omheen de Zuidlede en ten noorden van de Lede. De bloementeelt heeft zich op de drogere gronden sterk uitgebreid en gebeurt ook gedeeltelijk onder glas, gedeeltelijk in open lucht. Aanpalend aan de serres kenmerken zich meestal de teelten in open lucht waar de sierplanten (waaronder azalea’s en begonia’s) in open lucht, vooral op containervelden, worden geteeld. Dit is ook de reden waarom er in het APA een onderscheid gemaakt is tussen de agrarische zones type 1en type 2. De serres zijn gelegen: - in de kernen: o met een verhoogde concentratie in de verstedelijkte kern Lochristi16 langs de N70; o gekoppeld aan de bestaande woningen in de woonlobben Lobos…; o in de dorpskern Zaffelare, voornamelijk ten zuiden ervan met aanpalend enkele grotere containervelden (bloementeelt in open lucht); o in de dorpskern Beervelde, voornamelijk ten oosten ervan; - in een tweetal grote min of meer geïsoleerde concentraties van serrebedrijven ten noorden van de kern Lochristi en ten zuiden van de kern Beervelde; - verspreid in het bebouwd rasterlandschap ten noorden van de Lede en ten zuiden van de Zuidledevallei. Deze serres zijn volledig gemengd met de bestaande bebouwing, aangezien een tuinbouwer op of ten minste dicht bij zijn bedrijf moet wonen. Lochristi vervult een centrumfunctie als tuinbouwgemeente. Via het APA wil men de bescherming en bevordering van de grondgebonden land- en tuinbouwbedrijven in relatie met de bodemgeschiktheid realiseren door verschillende agrarische zones te onderscheiden: - agrarische zone type 1: zone voor grondgebonden agrarische bedrijven. Nieuwe volwaardige bedrijfszetels kunnen enkel toegelaten worden voor zover nodig voor de uitbating van de gronden. De bestaande lineaire beplantingen, bossen en alleenstaande bomen, houtwallen en dergelijke dienen te worden beschermd; - agrarische zone type 2: zone voor alle agrarische activiteiten, zowel grondgebonden als niet grondgebonden bedrijven en para-agrarische bedrijven. Nieuwe bedrijven voor intensieve veehouderij zijn in deze zone verboden; - agrarische landschappelijke waardevolle zone: deze zone stemt volledig overeen met de landschappelijk waardevolle gebieden. Dit is een zone voor grondgebonden agrarische bedrijven en de aanleg en bescherming van bossen. Nieuwe bedrijfszetels zijn verboden.

=

15 16

uit basisinventarisatie GNOP pg.29 opmerking: ook hier zijn reeds verschillende leegstaande en/of verwaarloosde serres waar te nemen

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 80 van 237


Projectnummer:

PKQK

07-003133

píêìÅíìêÉäÉ=ä~åÇëÅÜ~éëÅçãéçåÉåíÉå=Éå=Ó píêìÅíìêÉäÉ=ä~åÇëÅÜ~éëÅçãéçåÉåíÉå=Éå=ÓÉäÉãÉåíÉå== ÉäÉãÉåíÉå==

Kaart 17: bestaande landschappelijke structuur De landschappelijke structuur is de samenhang tussen landschappen als een bepaald soort van ruimten. Landschappen zijn daarbij ruimten die specifiek vanuit een morfologische invalshoek worden beschouwd. De nadruk ligt op de verschijningsvorm, het beeldbepalend element. De landschappelijke structuur wordt dus zowel gevormd door de gave traditionele landschappen, die ten tijde van Ferraris al bestonden, als door de nieuwe bebouwde landschappen. De landschappelijke structuur wordt dus aanzien als een volwaardige deelstructuur en niet alleen als een onderdeel van de open ruimte. Indien vormen en structuren van historische landschappen nog herkenbaar zijn, spreken we van gave traditionele landschappen. De traditionele landschappen zijn grotendeels getransformeerd door nieuwe ontwikkelingen inzake bebouwing en landgebruik. In bepaalde gebieden zijn er nog relicten van de vroegere structurele kenmerken aanwezig, in andere gebieden is de transformatie zo sterk opgetreden dat enkel het nieuwe landschap waarneembaar is. Gave traditionele landschappen met een aantal cultuurhistorische bakens Slechts enkele gave landschappen die ten tijde van Ferraris en Vandermaelen zichtbaar waren, zijn er nu ook nog: - de Moervaartdepressie, een open aaneengesloten valleigebied; met versnipperde bosfragmenten - een unieke restant van het straatdorp Ruilare vrij centraal in de gemeente, duidelijk zichtbaar omzoomd met houtkanten, akkerlanden en de beek de Lede. Andere restanten van het traditionele landschap zijn de bosrelicten. Het zijn zowel verspreide bosjes, oude kasteelparken, als overblijfselen van de bosgordel van de Zuidlede. Niet alleen de parken, maar ook de kastelen zelf en verschillende omwalde hoeven vormen nog een aantal cultuurhistorisch markante gebouwen verspreid over de gemeente. Onder ‘markant gebouw’ wordt verstaan een gebouw waarvan het behoud van algemeen belang is, wegens de historische, wetenschappelijke, industrieelarcheologische, architecturale of andere socio-culturele waarde. Ze bepalen immers in belangrijke mate het landschappelijk uitzicht van de gemeente en zo de identiteit van de gemeente. Het gaat om gebouwen die opgenomen zijn als beschermd erfgoed, voorkomen op de inventaris van het waardevol niet beschermd bouwkundig erfgoed of als puntrelict zijn opgenomen in de Landschapsatlas Vlaanderen. Ook de oost-west georiënteerde beken kennen vandaag nog hun zelfde verloop. In bepaalde zones in de gemeente vinden we relicten van een kleinschalig gesloten landschap met kleine landschapselementen, bomenrijen, dreven en houtkanten. Deze zijn sterk bepalend voor het landschap. Van traditionele landschappen naar nieuwe landschappen Het gebied rond de kern van Lochristi ontwikkelt zich exponentieel tot één grote verstedelijkte kern met voornamelijk richting spoorweg een aantal grote verkavelingen (woonlobben). De relatie met het vroegere straatdorp Lochristi is hier volledig verloren gegaan. Tegelijkertijd werden ten noorden en ten zuiden van de historisch gegroeide straatdorpen Zaffelare, Zeveneken en het gehucht Hijfte enkele verkavelingen aangesneden. De deelgemeenten evolueren meer en meer tot pendelgemeenten. Hoewel dit traditioneel straatdorpengebied verder is gegroeid met noord-zuid gerichte linten van bebouwing en serres, en verder aangedikt is met verkavelingen tot een rasterlandschap, kan het oorspronkelijk omsloten landschap nog dikwijls herkend worden. Ook in het zuiden van de gemeente is het traditionele landschap van de verspreide bebouwing en het straatdorp nog duidelijk herkenbaar. Het straatdorp van Beervelde is wel verder uitgegroeid met lintbebouwing en verkavelingen, en de verspreide bebouwing is aangedikt tot korrels van bebouwing. De goede bereikbaarheid van de E17 is hiervan een grote reden. Nieuwe landschappen Dit zijn landschappen die sinds de tweede wereldoorlog de bestaande structuren vervangen. Kenmerkend is de grootschalige aanpak. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 81 van 237


Projectnummer:

07-003133

Zoals reeds aangehaald is de verstedelijkte kern van Lochristi met de woonlobben een voorbeeld van een nieuw rurbaan landschap. Lijninfrastructuren fungeren als dragers van nieuwe landschappen: de E17, de R4, de N70 en de N449. Op de knooppunten van deze infrastructuren kenmerken zich bedrijven die zich daar hebben gevestigd omwille van de goede bereikbaarheid: Volvo ter hoogte van de R4, Lozen Boer ter hoogte van het knooppunt N70-N449, de transportbedrijven ter hoogte van de N449 aan het op- en afrittencomplex van de E17. De N449 is tevens drager van een aantal niet-transportgerichte bedrijven, een aantal recreatieve aantrekkingpolen (kasteeldomein Beervelde bij grote evenementen, Feestpaleis…) De spoorlijn Gent-Antwerpen is geen drager van langsfuncties, maar vormt wel een bepalende barrière in de gemeente tussen de woonkern van Beervelde en het hoofddorp Lochristi. De oude Antwerpse Steenweg is volledig getransformeerd tot een nieuwe infrastructurenbundel N70 met kleinhandel, groothandel, serres, verstedelijkt gebied, bedrijven en dorpskernen. Deze infrastructurenbundel vormt een vrij gesloten gevelfront in de gemeente. In de Moervaartdepressie is ook een voorbeeld van een nieuw landschap te bemerken, het provinciaal recreatiedomein Puyenbroeck met camping, speeltuinen… veel recreatievormen op een beperkte oppervlakte. Deze planmatige recreatielandschappen komen meestal voor in provinciale domeinen die ook sterk gericht zijn op de natuurlijke kwaliteiten van de omgeving. In het zuiden en het westen van de gemeente kenmerken zich nu enkele grote waterplassen, als resultaat van grootschalige zandontginningen. De verschillende grootschalige serres in de gemeente zijn een voorbeeld van een nieuw landbouwlandschap.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 82 van 237


Projectnummer:

PKRK

07-003133

qçÉêáëíáëÅÜJ qçÉêáëíáëÅÜJêÉÅêÉ~íáÉîÉ=ëíêìÅíììê== êÉÅêÉ~íáÉîÉ=ëíêìÅíììê==

Kaart 18: bestaande toeristisch-recreatieve structuur De toeristisch-recreatieve structuur omvat deze attracties en evenementen die bezoekers aantrekken, ook andere dan de eigen bewoners. Enerzijds deel uitmakend van de open ruimte, anderzijds deel uitmakend van de bebouwde ruimte is de toeristisch-recreatieve structuur vooral gebaseerd op: - de aanwezigheid van het provinciaal domein Puyenbroeck op de grens met Wachtebeke. Het domein (ca. 400 ha groot, waarvan ca. 110 ha op het grondgebied van Lochristi gelegen) is een belangrijke toeristisch-recreatieve attractiepool van provinciaal niveau met meer dan 100.000 bezoekers op jaarbasis. Het is een veelzijdig recreatieoord met aandacht voor o.a. waterrecreatie (zwemmen, strandbad, zeilen, visvijver…), dierenpark, bloemenpark, speeltuin, wandelbossen, restaurant, molenmuseum, camping met 283 standplaatsen en een recent aangelegd golfterrein. - verschillende fiets- en wandelroutes en de realistische en stapsgewijze uitbouw ervan: o de fietsroute ‘Ledebekeroute’ (42 km): start in het centrum van Lochristi en gaat via landelijke wegen door deelgemeenten Zeveneken, Beervelde en Zaffelare. Ook passeert deze route het provinciaal domein Puyenbroeck in Wachtebeke en het dorpje Mendonk; o de fietsroute ‘Reynaert Samenzweerdersroute’: bestaat uit twee verschillende trajecten. Beide routes vertrekken aan de staalplaten Reynaertbeeldengroep- de vijf samenzweerders op weg naar Hijfte- in de Oude Veldstraat. Route West loopt over 10,9 km naar de Calvarieberg in Hijfte. Route Oost gaat over 5,1 km tot het Persijzer; o vierdorpenroute; o het Westledepad is zowel een fiets- als een wandelroute: 7 km; o de Bommel – Wildespeleroute is zowel een fiets- als wandelroute: 8,8 km; o Sint-Bavopad te Zaffelare; o ‘langs Vlaamse wegen – Lochristi’ verbindt de kernen van Lochristi en Beervelde: 3,6 km; o Sint-Eligiuspad te Zeveneken; o Begoniapad te Lochristi; o Hoevenpad te Beervelde (niet op kaart); o Aardbeienroute (niet op kaart); o Azaleapad (niet op kaart). - de aanwezigheid van de bloemen- en plantenteelt; Ten oosten van Gent ligt een gebied dat internationaal bekend is voor de bloemen- en plantenteelt. Lochristi is het centrum van de sierteelt en dit speelt toch een rol in het toeristisch-recreatieve verhaal van de gemeente: - toerisme Waasland organiseert een aantal daguitstappen naar Lochristi, de bloementeeltgemeente; - een tweetal hotels in de gemeente zijn ook voornamelijk gericht op het zakentoerisme dat gepaard gaat met de azalea- en begoniateelt; - in de nabije toekomst plant de gemeente een sierteeltmuseum in de oude pastorij van Zaffelare; - als tuinbouwgemeente spelen de ‘Tuindagen van Beervelde’ in het kasteelpark van Beervelde een zeer belangrijke rol voor toerisme en recreatie. Jaarlijks komen 50.000 bezoekers naar de open tuindagen. Een ander kleiner evenement die de toeristisch-recreatieve rol staaft van de bloemen- en plantengemeente is de plantenruildag (3000 bezoekers); - op lager niveau wordt de toeristisch-recreatieve structuur ook bepaald door de aanwezigheid van een aantal andere kasteelparken die voornamelijk vanuit landschappelijk oogpunt vermeldenswaardig zijn (Speurdonk, Rozelaar en Ertbuer) en de verscheidene omwalde hoeven;

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 83 van 237


Projectnummer:

07-003133

-

de aanwezigheid van verschillende feestzalen: Door de goede ontsluiting van de gemeente zijn deze populair in een ruimere omgeving. Deze feestzalen brengen meer recreanten naar de gemeente dan de wandel- en fietspaden of de bussen van Toerisme Waasland; - andere evenementen zoals de jaarlijkse jumping ter hoogte van het domein d’Heyboght en de hondsdolledagen (5000 bezoekers) en de Lodejofeesten (4 dagen, 8000 bezoekers); - nog een andere toeristisch-recreatieve attractiepool binnen de gemeente is de waterplas (surfplas) gelegen langs de N449 in Beervelde. Op dit voormalig ontginningsgebied wordt aan plankzeilen gedaan en er is een hondentrainschool. Zij het wel op een lager niveau kan ook de ontginningsplas ter hoogte van de spoorweg te Beervelde, palend aan de Lede, vermeld worden als een bestaande recreatieve waterplas. Deze beide zones werden in het APA ook aangeduid als gebieden voor dagrecreatie. - Lochristi maakt deel uit van het intergemeentelijk cultureel samenwerkingsproject Land van Reynaert. De gezamenlijke gemeenten streven naar een afstemming van de grote variëteit aan initiatieven met betrekking tot de Reynaert. Hierbij wordt gedacht aan manifestaties, museale projecten, toeristische routes, podiumproducties, documentatiecentra, enzovoort. De gemeenten in het Land van Reynaert streven naar een gezamenlijke promotie van de streek en naar een gezamenlijke promotie van het verhaal van den vos Reynaerde. De gemeenten streven naar een organisatie van intergemeentelijke grensoverschrijdende activiteiten. De gemeente heeft heel wat voorzieningen op vlak van jeugd en sport. Hieronder wordt een opsomming gegeven: - sportinfrastructuur o sporthallen: ’t Veerleveld (Zaffelare), sporthal gemeenteschool Lochristi, sporthal gemeenteschool Beervelde, sporthal Uyttenhove (Zeveneken); o gemeentelijk sportcomplex: Bosdreef (Lochristi); o voetbalvelden: FC Zaffelare (Persijzerstraat), VKN Beervelde (Klein Gent), Sporta Zeveneken (Sint-Elooistraat), SK Lochristi (Beerveldse baan); o tennisclub Vierweegse (Zaffelare) - jeugdinfrastructuur o Jeugdlokalen Zaffelare (Moleneinde); o Chirolokalen Lochristi (Bosdreef); o Chiro Zaffelare (Moleneinde); o Chiro De Kring Lochristi (Dekenijstraat); o Jeugdlokalen Zavel (Zavel); o KLJ-jongens Hijfte (Hijfte-centrum); o Jeugdlokalen Orphanimo Lochristi o KLJ-meisjes Hijfte (Doornzelestraat); (K.Albertlaan 22b); o KLJ en Chiro Beervelde (Kloosterstraat); o Jeugdhuis Lodejo Lochristi; o De Kring Beervelde (Kloosterstraat); (Dorp-Oost 1); o Gemeenteschool (Hoekstraat). o Jeugdhuis De Beeste Zaffelare (Moleneinde); - buurtspeelpleintjes o BKO-vestigingen (Zaffelaredorp 10, Beerveldedorp 15, Boskapellaan 65, Zeveneken-Dorp 6); o Acacialaan; o Lobos; o Berkenstraat; o Orchideëenhof; o Dijkgracht; o Pachtgoed; o Hendrikslaar; o Populierenhof; o Hortensialaan; o Soldatenhoek; o Kapelaanwegel; o Kanunnik. P-J Triestlaan; o Koningin Astridlaan; o Steenakkerlaan; o Koning-Boudewijnlaan; o Uyttenhove; o Vaarlaars; o Kerkwegelakker; o Gemeenteschool Hoekstraat. o Kouter; o Langenakkerlaan;

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 84 van 237


Projectnummer:

07-003133

Niet ontwikkelde recreatiezones uit het APA In het APA werden verschillende zones voor dagrecreatie en sport gezoneerd. Niet al deze zones werden, om verschillende redenen, tot op heden ontwikkeld. Hieronder wordt een overzicht gegeven de van de niet-ontwikkelde zones voor dagrecreatie en sport zoals vastgelegd in het APA: • Zone aansluitend bij het provinciaal Domein Puyenbroeck: het grootste deel hiervan is in gebruik als bosgebied (o.a. siermeerbos). Een klein deel werd ingericht als levend erfgoedpark (dierenpark/kinderboerderij) en als visvijver. Het gebied is eveneens bestemd als VEN-gebied (GEN), opgenomen als Habitatrichtlijngebied en ligt binnen een definitief vastgestelde ankerplaats. Hierdoor zal ook een toekomstige ontwikkeling als zone voor dagrecreatie en sport moeilijk worden. • Rivierstraat: de zone tegen de Rivierstraat heeft als bestemming zone voor dagrecreatie en sport. Slechts een deel van deze zone is effectief ingenomen door deze activiteiten (surfclub, hondenclub). Het meest zuidelijke deel van deze zone is nog in gebruik als landbouwgebied. Ook het aanpalende (voormalige) ontginningsgebied heeft een nabestemming als zone voor dagrecreatie en sport. Het meest oostelijk deel is nog niet ontgonnen en kent vandaag een agrarisch grondgebruik. • Ontginningsgebied Ertbuer: het ontginningsgebied Ertbuer kent een nabestemming zone voor dagrecreatie en sport. Momenteel is de ontginning nog volop bezig waardoor de nabestemming nog niet is uitgevoerd. In het BOD, dat momenteel in opmaak is wordt een verdere uitbreiding van het ontginningsgebied in zuidwestelijke richting gepland. Nood aan bijkomende vrijetijdsinfrastructuur binnen Lochristi De nood aan bijkomende vrijetijdsinfrastructuur is groot. De schreeuw om bijkomende, eigentijdse infrastructuur weerklinkt steeds luider binnen de gemeente. De bestaande sportinfrastructuur is ontoereikend om aan de steeds toenemende behoeften van de sportclubs en individuele sporters tegemoet te komen. Een groot aantal sportverenigingen uit Lochristi moet noodgedwongen andere oorden opzoeken bij gebrek aan speeluren binnen de eigen gemeente. Door het teveel aan aanvragen zijn de huidige speeluren vaak niet klantvriendelijk (bv. spelen tussen 22.00 u en 23.00 u). Deze opmerking aangaande de noden van sportverenigingen kan gerust doorgetrokken worden tot de andere beleidsdomeinen. Zo beschikt de gemeente niet over een eigentijdse zaal met tribune voor allerlei culturele voorstellingen. Zonevreemde recreatieve infrastructuur De gemeente heeft bij opmaak van het APA elk voetbalterrein of elke sporthal ingekleurd als zone voor dagrecreatie en sport. Voor bepaalde zonevreemde uitbreidingen heeft de gemeente een sectoraal BPA opgemaakt. De sportvelden aan de Bosdreef zijn zonevreemd geworden door uitbreiding. Ook andere bestaande recreatieve infrastructuur kan bij uitbreiding echter wel zonevreemd worden. De jeugdinfrastructuur is gelegen in de verschillende woonzones en is dus ook niet zonevreemd.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 85 van 237


Projectnummer:

PKSK

07-003133

kÉÇÉêòÉííáåÖëëíêìÅíììê kÉÇÉêòÉííáåÖëëíêìÅíììê=

De nederzettingsstructuur is het patroon dat gevormd wordt door het geheel van alle bebouwingsvormen in een bepaald gebied. De nederzettingsstructuur van het buitengebied wordt ruimtelijk onderverdeeld in woonkernen, gehuchten, linten en verspreide bewoning. Daarnaast worden de kenmerken van het woningbestand, de demografische kenmerken en de voorzieningen bekeken. Naast het wonen als nederzettingsstructuur wordt de nederzettingsstructuur van het werken (de bedrijvigheid) besproken.

3.6.1.

Wonen

Kenmerken van het woningbestand Volgende tabel toont aan dat er in de gemeente gemiddeld jaarlijks een 180-tal nieuwbouw woongelegenheden vergund worden (bron: aps.vlaanderen/lokale statistieken). Het aandeel flats neemt hierin gestaag toe, met een uitschieter in 2005. Het aantal vergunningen voor renovatie schommelde rond de 90 per jaar. Tabel 6: afgeleverde stedenbouwkundige vergunningen voor woningbouw 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

nieuwbouw individuele woningen

181

102

148

122

105

142

122

nieuwbouw flats

10

14

34

21

56

188

61

renovatie woongebouwen

82

84

98

103

107

95

99

Indien we de ouderdom van de woningen bekijken, dan merken we dat Lochristi een vrij jong woningbestand heeft. Meer dan de helft van de woningen (55 %) is gebouwd na 1971 en twee derde van de woningen (68 %) dateert van na 1962. Er zijn in Lochristi ca. 11 % huizen (of ca. 959) die gebouwd werden voor 1900. Een aantal van deze woningen (o.a. oude hoeves, boerenarbeidershuisjes…) zijn beschermd, opgenomen in inventaris van het waardevol niet beschermd bouwkundig erfgoed of aangeduid als puntrelict in de landschapsatlas Vlaanderen. Demografische kenmerken Op 1 januari 2007 bedroeg het aantal inwoners in Lochristi 20.395 personen. In een periode van 10 jaar is het aantal inwoners met 12% (in absolute cijfers: 2.151) toegenomen. Op 1/1/2007 werden 7.757 particuliere huishoudens in de gemeente geregistreerd. Er kan vanuit gegaan worden dat er ongeveer evenveel bewoonde woongelegenheden waren. In 1997 waren er 6.509 huishoudens. Op 10 jaar tijd zijn er dus 1.248 huishoudens (+19%) bijgekomen. De gemiddelde huishoudensgrootte daalde in dezelfde periode van 2,8 naar 2,6 personen/gezin, wat in vergelijking met het Vlaamse gemiddelde nog vrij hoog is. De woongelegenheden zijn verspreid over de 4 deelgemeenten (situatie 1 januari 2002): - Zeveneken: 2.276 inwoners of 12%; - Beervelde: 2.786 inwoners of 14%; - Zaffelare: 3.672 inwoners of 19%; - Lochristi: 10.546 inwoners of 55%.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 86 van 237


Projectnummer:

3.6.2.

07-003133

Ruimtelijke kenmerken van de nederzettingsstructuur

Kaart 19: bestaande nederzettingsstructuur De nederzettingsstructuur is de ruimtelijke samenhang van de nederzettingen in het onderzoeksgebied. Nederzettingen zijn ruimten met een hoge antropogene dynamiek en een hoge dichtheid aan dynamische menselijke functies. De verschillende menselijke activiteiten zijn er sterk verweven. Volgende elementen maken deel uit van de nederzettingsstructuur: - de verstedelijkte kern Lochristi; - de dorpskernen Beervelde, Zaffelare en Zeveneken; - het gehucht Hijfte; - de landelijke linten; - de verspreide bebouwing. De verstedelijkte kern Wat? - Verstedelijkte kernen zijn kernen die in de rand van een grote stad gelegen zijn en hierdoor groter zijn uitgegroeid. Ze zijn meestal gelegen aan een grote verbindingsweg naar de stad. Er komen grootschalige voorzieningen voor. Welke? - Lochristi is de belangrijkste verstedelijkte kern van de gemeente die historisch is gegroeid als lintdorp op de gewestweg N70 tussen Gent en Lokeren (Antwerpen). Ten tijde van de ferrariskaart is nog een dries herkenbaar vanaf de kerk richting Denen. Deze kern kent een hoge bebouwingsdichtheid en verweving van wonen met handelsfuncties rond het historisch gegroeid lintdorp langs de N70 (tussen de Stationsstraat en de Pauwstraat). Ook in noordelijke en zuidelijke richting is door lintbebouwing langs de bestaande wegen en door nieuwe verkavelingen, Lochristi uitgegroeid tot ĂŠĂŠn verstedelijkte kern. Deze trend van uitdeining heeft zich verder gezet onder de vorm van woonlinten en achterliggende grote verkavelingen die als woonlobben aansluiten bij de kern (vb. Lobos, Lichtelare, Kouter). Dorpskernen Wat? - Deze kernen zijn historisch gegroeide straatdorpen die vooral aangedikt zijn door verkavelingen ten noorden of ten zuiden van de kern en door een verder opvulling of uitdeining van die straatdorpen. Gekoppeld aan de historische kernen vinden we de woonondersteunende voorzieningen. Welke? - Zaffelare kent het hoogste aantal inwoners van de drie dorpskernen. Deze kern heeft een specifiek stratenprofiel: een langgerekt historisch gegroeid straatdorp met ten noorden en ten zuiden ervan een aantal grote verkavelingen en lintvormige uitlopers langs de Kerkstraat, de Leemstraat en Dam. - Beervelde kent ook een langgerekte vorm met de hoogste bebouwingsdichtheid langs Beervelde-Dorp en Toleindestraat. Ten zuiden van dit lintdorp kenmerken zich een aantal langgerekte verkavelingen met uitlopers langs de Rivierstraat. - Zeveneken, de kleinste dorpskern van Lochristi wordt enerzijds doorsneden door de N70 en anderzijds door de gemeentegrens. De woonondersteunende voorzieningen bevinden zich net ter hoogte van de gemeentegrens met Lokeren. Ook hier bevindt de dichte bebouwing zich langs de N70 met ten noorden een grote verkaveling en lintvormige uitlopers langs Sint-Elooistraat en Hoekstraat.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 87 van 237


Projectnummer:

07-003133

Gehucht Wat? - Gehuchten zijn kleine concentraties van woningen in de open ruimte met een gesloten bebouwingsstructuur die geen binding hebben met de dorpskern. Ze hebben een belangrijke historische dimensie: ze zijn meestal gegroeid op een kruispunt van wegen, rond een oude hoeve of in de omgeving van oude ontginningsplaatsen en worden dikwijls al op de historische kaarten met hun toponiem aangeduid. Gehuchten worden gekenmerkt door hun uiteengelegde structuur en hun beperkte omvang. Welke? - Het gehucht Hijfte is een historisch gegroeid driesdorp rond een driehoekig plein. In de loop der tijden is het aangegroeid met lintvormige uitlopers. Het functioneert op een iets hoger niveau dan de andere historisch gegroeide straatdorpen zoals Persijzer, Ruilare, Nerenhoek… Landelijke linten Wat? - Landelijke linten kenmerken zich door een lineair bebouwingspatroon langs één of beide zijden van de weg. De achterliggende gronden zijn dikwijls onbebouwd. Deze typische lintbebouwing is voornamelijk terug te vinden als uitlopers van de kernen en oude straatdorpen. Deze woningen hebben meestal geen stedenbouwkundige of typologische eenheid. De bebouwingsstructuur bestaat voornamelijk uit open bebouwing en er komen in principe geen voorzieningen voor. Welke? - De straatdorpen Nerenhoek, Zeveneken-Bastelare, Persijzer, Ruilare en de linten Antwerpse Steenweg en Oude Veldstraat zijn duidelijke herkenbaar in het landschap. Ze kennen net zoals het waterwegenstelsel een oost-west gerichte ligging. Later werden deze voormalige straatdorpen (sommigen uitgegroeid tot kernen) door noord-zuid gerichte lokale wegen (Hijftestraat, Rostijnenstraat, Kerkstraat-Slagmanstraat, Leemstraat, Hoekstraat) met elkaar verbonden. De lintvorming is zo sterk aanwezig dat zij aan elkaar groeien tot een raster van bebouwing met ingesloten open ruimten. Door de versnippering van de open ruimte en de fijnmazige wegenaanleg wordt de oorspronkelijke landbouwfuncties meer en meer verdreven. Rurbane gebruiken of kapitaalintensieve serreteelt en teelten in open lucht komen in de plaats. Het gebied wordt ook gekenmerkt door de ruime aanwezigheid van grote serrebedrijven. - De linten ten zuiden van de Lede (Magretstraat, Draaiboomstraat, Hoogstraat, Dendermondsesteenweg, Reigerstraat, Bochtenstraat, Haanhoutstraat, Brandstraat, Zijstraat, Rietveldstraat, Rivierstraat, Toleindestraat, Klein Gent en Breestraat) zijn kleiner en meer verspreid in het open gebied. Verspreide bebouwing Door de opmaak van het APA (1994) zal het aantal en de impact van de problematiek van zonevreemde woningen beperkt zijn. De zonevreemde woningen werden per deelgemeente geïnventariseerd: - in Lochristi zijn er 105 zonevreemde woningen; - in Beervelde zijn er 107 zonevreemde woningen; - in Zeveneken zijn er 54 zonevreemde woningen; - in Zaffelare zijn er 69 zonevreemde woningen. In totaal zijn er dus 335 zonevreemde woningen. Kaart 20: zonevreemde woningen

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 88 van 237


Projectnummer:

07-003133

Bepalingen van het APA Bij de opmaak van het APA heeft Lochristi zijn woonzones reeds gedifferentieerd. Zo is een onderscheid gemaakt tussen: - kernwoonzone: woonzone met hoge densiteit (geen dichtheden opgelegd), gesloten bebouwing, meergezinswoningen. Dit komt overeen met de historisch gegroeide lintdorpen verspreid over de vier kernen. - woonzones: dichtheden tussen 7 en 15 woningen/ha. Hieronder vallen in grote mate de noordelijke en zuidelijke uitbreidingen van de historisch gegroeide lintdorpen met verschillende verkavelingen. Ook de verkavelingen Lobos, Lichtelare en Lo-Bastelare werden ingekleurd als woonzone. - landelijke woonzones type 1: dichtheden tussen 7 en 12 woningen/ha. Dit omvat een deel van rastervorming gebied van woonlinten over de gemeente. - landelijke woonzone type 2: dichtheden tussen 7 en 12 woningen/ha. Dit omvat een deel van het rastervormig gebied van woonlinten over de gemeente. - woonzone type 3 multifunctioneel: geen dichtheden. Een maximale verweving van wonen, grooten detailhandel en bedrijfsgebouwen is mogelijk. De multifunctionele woonzone bevindt zich langs de N70-Antwerpse Steenweg, ten westen van de kernwoonzone van Lochristi (vanaf Braamstraat en Hortensialaan), nagenoeg tot aan de gemeentegrens met Gent (t.h.v. Sparrenlaan). 3.6.3.

Voorzieningen & handel, diensten en horeca

Onder voorzieningen verstaan we de gebouwen en locaties die te maken hebben met sport en spel (voetbalvelden, jeugdlokalen, sportzalen…), cultuur, erediensten, verenigingsleven, openbare dienstverlening, gezondheidszorg... Deze worden als woonondersteunende functies beschouwd, die onlosmakelijk met de woonfunctie zijn verbonden. Deze voorzieningen worden verspreid over de 4 kernen (niet-limitatief): - de hoofdkern Lochristi met de grootste concentratie van woonondersteunende functies: gemeentehuis, sportcomplex, politie, rustoord Sint-Pieter, gemeentelijke sportzaal, jeugdhuis, jeugdvoorzieningen, openbare bibliotheek, 4 scholengemeenschappen (1529 leerlingen), crematorium, gemeentelijke tennisvelden…; - Zaffelare met dienstencentrum, gemeentelijke sporthal ‘t Veerleveld, openbare bibliotheek (afdeling), jeugdhuis, vergaderlokalen, belangrijk RVT rusthuis en serviceflats (115 bedden + 15 flats), één scholengemeenschap (376 leerlingen, waaronder in Persijzer: 27 leerlingen); - Zeveneken met dienstencentrum, bibliotheek (afdeling), gemeentelijk containerpark, gemeentelijke evenementenhal (sport en recreatie) Uyttenhove, twee scholengemeenschappen (374 leerlingen), RVT rusthuis (138 bedden); - Beervelde met dienstencentrum, openbare bibliotheek (afdeling), twee scholengemeenschappen op 3 locaties (337 leerlingen), kleuterschool, gemeentelijke sporthal...; - in het gehucht Hijfte is er een kleuterschool (28 leerlingen), en ook een afdeling van het CVO volwassenenonderwijs (400 leerlingen). Ook de handel, horeca en (commerciële) diensten worden beschouwd als woonondersteunende voorzieningen. Er wordt evenwel een (subjectief) onderscheid gemaakt tussen zaken van lokaal niveau (voornamelijk gericht op de plaatselijke bewoners in de buurt of de gemeente) dan wel regionaal niveau (doelpubliek duidelijk in een ruimere regio). Deze laatste worden besproken bij de bedrijvigheid. De belangrijkste concentraties aan kleinhandel en horeca ten behoeve van de plaatselijke bewoners zijn gebundeld in de 4 kernen Lochristi, Zeveneken, Zaffelare en Beervelde of gelegen aan de verbindingswegen tussen de verschillende kernen. Bijkomend moet ook vermeld worden dat verspreid over het grondgebied zich een aantal zaken in de woonlinten of geïsoleerde wijken bevinden.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 89 van 237


Projectnummer:

PKTK

07-003133

bÅçåçãáëÅÜÉ=ëíêìÅíììê= bÅçåçãáëÅÜÉ=ëíêìÅíììê=

Kaart 21: bestaande economische structuur In dit hoofdstuk wordt de economische structuur besproken. Deze structuur is belangrijk voor de tewerkstelling in de gemeente. Het gaat hier vooral over be- en verwerkende bedrijven. De bedrijven worden volgens hun ruimtelijke kenmerken ingedeeld. De nederzettingsstructuur bedrijvigheid is de samenhang tussen de gebieden die gekarakteriseerd worden door economische activiteiten. Specifiek wordt gezocht naar de locatie, de omvang en de aard van de belangrijke economische concentraties en naar hun interne en hun onderlinge relaties. Vaststellingen In onderstaande tabel worden enkele kencijfers weergegeven met betrekking tot de werkgelegenheid in de gemeente. De activiteitsgraad in de gemeente bedraagt 78 en de werkgelegenheidsgraad 43,6. De werkende beroepsbevolking wonend in de gemeente bedraagt 8.858. Anno 2005 waren er in de gemeente 1.790 zelfstandigen. In 1999 waren er 1.604 zelfstandigen. Een groot deel van de zelfstandigen is werkzaam in de land- en tuinbouwsector en een aantal in de tertiaire sector. Volgens de meitellingen van 2007 zijn er in Lochristi 362 land- en tuinbouwbedrijven. Tabel 7: aantal werknemers (en inrichtingen) en zelfstandigen in de gemeente Werknemers

3.314

Zelfstandigen

1.790

Sectorale werkgelegenheid - primaire sector

23,4 %

- secundaire sector

17,2 %

- tertiaire sector

37,1 %

- quartaire sector

22,3 %

Ondernemingen en werknemers - aantal ondernemingen met 1-19 werknemers - aantal ondernemingen met 20 - 99 werknemers - aantal ondernemingen met > 99 werknemers

466 24 6

Bron: sociaal-economische situatieschets van Oost-Vlaanderen

Lochristi is op regionaal niveau het centrum voor de serreteelt. Ongeveer 20 % van de tewerkgestelden in Lochristi is werkzaam in deze primaire sector. In de gemeente is slechts een beperkte werkgelegenheidsgraad in de secundaire sector, 17 % t.o.v. gemiddeld 28 % in de provincie. Het overgrote deel in de secundaire sector kan tot de bouwsector worden gerekend (aannemers, grondwerken, dakwerken, schrijnwerkers, loodgieters, schilderwerken, sanitair, elektriciens). Daarnaast zijn er ook een 10-tal ondernemingen in de voeding, drank (drankencentrale, voedingszaken...). Vergelijkbaar met andere Vlaamse gemeenten is de sectorale werkgelegenheid in de commerciële en niet-commerciële werkgelegenheid. De tertiaire sector (37,1 %) omvat een aantal bedrijven werkzaam in vervoer en opslag en de handel en reparatie ervan, onroerend goed en verhuur en diensten en de horecazaken.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 90 van 237


Projectnummer:

07-003133

Ruimtelijke neerslag Hier worden enkel de niet-landbouwbedrijven besproken. De ruimtelijke neerslag van land- en tuinbouwbedrijven wordt geschetst in de agrarische structuur. In Lochristi kunnen we drie types economische gebieden met een verschillende ruimtelijk-functionele structuur onderscheiden. Het gaat om: - kerngebonden kleinhandel in de oude historische kern van de gemeente (zie woonondersteunende voorzieningen); - andere (kleine en enkele grote) bedrijvigheid: - gelegen in de kernen (waaronder vele eenmanszaken en kleinere bedrijven); - gelegen op goed ontsloten plaatsen (knooppunt E17-N449 en knooppunt N449-N70); - verspreid in de gemeente. - de KMO-zone De Lozen Boer van 21 ha op het kruispunt van de N449 en de N70; - kleinhandelslint langs de N70 van regionaal belang; - twee actieve ontginningsgebieden in het Oud Vliegveld in het westen van Lochristi en één in het zuiden van de gemeente tussen Moststraat en Brandstraat (Ertbuer). Een derde ontginningsgebied (ten oosten van de huidige surfplas in de Rivierstraat) aan de oostzijde van de Rivierstraat is momenteel niet in uitbating, maar er zal in de nabije toekomst opnieuw ontgonnen worden. - crematorium palend aan de kern van Lochristi. Beschrijving van de bedrijvigheid in Lochristi De meeste bedrijven zijn éénmanszaken of kleine KMO’s, soms gecombineerd met (detail)handel (bv. schilder met verfwinkel). Heel wat bedrijven zijn ook ruimtelijk van beperkte omvang en bestaan vaak uit een loods of werkhuis bij de eigen woning. Via het APA werd rechtszekerheid geboden aan een aantal van deze bedrijven die buiten de woonzone vielen of van zo een belang waren dat ze als KMO-zone type 2 konden gezoneerd worden. In functie van de situatie, de aard van het bedrijf en de gekende vraag naar uitbreiding werden deze bedrijven gezoneerd al of niet met een uitbreiding. De bestaande KMO’s die na selectie werden weerhouden werden ingekleurd als ambachtelijke ondernemingen met als nabestemming agrarische zone of woonzone. Deze nabestemming komt in werking na het beëindigen van de huidige bedrijfsactiviteiten of het stopzetten van het bedrijf. Er zijn nog steeds 35 bedrijven gelegen in KMO-zone type II actief. In 3 gevallen is voor delen van de oorspronkelijk ingekleurde zone de nabestemming ingegaan (woonzone), maar de resterende perceelsdelen zijn nog in gebruik voor bedrijvigheid. In 4 andere gevallen is de bedrijfsactiviteit stopgezet (nabestemming: agrarische zone). Sinds 1994 zijn er reeds een aantal nieuwe zonevreemde bedrijven gegroeid. Dit gebeurde meestal door uitbreiding. Een aantal bedrijven nemen een grotere oppervlakte in en vertegenwoordigen dan ook meestal een belangrijke werkgelegenheid: - transportbedrijf De Groote aan de oprit van de E17: 7 ha met 30 werknemers. Ter hoogte van de E17 bevindt zich het transportbedrijf De Groote met nevenbedrijven (afsleepdienst autostrade en stapelplaats wrakken) dat door het APA ingekleurd is als een specifiek bedrijventerrein; nl. transportzone. Het APA had tot doel om 2 andere bedrijven elders in de gemeente te herlokaliseren naar deze transportzone, maar dit is uit het APA gehaald; - meubelbedrijf Neyt in Beervelde dorp: 6,5 ha met 120 werknemers. In de dorpskern van Beervelde is het historisch gegroeid meubelbedrijf N.V. Neyt gesitueerd. Dit bedrijf is ten tijde van het APA ingekleurd als industriezone. Deze industriezone beslaat een oppervlakte van 7,26 ha waarvan het bedrijf een netto-oppervlakte inneemt van 4,25 ha; - tuinbouwbedrijf Floréac: 150 werknemers gelegen deels in de Stationsstraat en deels in Denen te Lochristi. Ook via het APA werd één KMO-zone Lozen Boer ingekleurd. Deze zone, gelegen op het kruispunt van de N449 en de N70, heeft volgens de voorschriften tot doel het opvangen van te herlokaliseren Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 91 van 237


Projectnummer:

07-003133

zonevreemde bedrijven en de inplanting van toeleveringsbedrijven i.v.m. de tuinbouw of de landbouw. In het verleden is bewezen dat een ontwikkeling van dergelijk KMO-zone noodzakelijk was. Deze zone is de meest geschikte: om redenen van een verkeersgunstige situatie, geen schade aan landbouwstructuren, bestaande KMO-bedrijven (bedrijf in bouwmaterialen, en een vleesverwerkend bedrijf) en geen landschappelijke, ecologische en pedologische problemen. Deze zone beslaat een totale oppervlakte van 15,1 ha en 7,5 ha reservezone. De ganse industriezone is vandaag in gebruik door 40 bedrijven, waarvan 8 in opbouw, 4 nog niet gestart (waaronder het containerpark) en 19 reeds in uitbating (momentopname 2007). Kaart 22: inventarisatie van de bedrijvigheid in Lochristi volgens het APA Gesitueerd langs de grote invalsweg N70 kenmerkt zich een kleinhandelsconcentratie van regionaal belang (Oostakker-Lochristi): - van sterke tot matige concentratie (van W naar O) van handel van meestal subregionaal belang; - van sterk verweven tussen woningen naar eerder gelegen in open ruimte; - plaatselijk winkelcomplexen (GB-terrein, Brico-terrein); - in omgeving van Lochristi naast traditionele kleinhandelszaken ook bloemenkwekers annex verkoop met bijhorende tuinbouwgronden. Dit is een uitloper van lokale kleinhandel langs N70 in het Gents stedelijk weefsel (SintAmandsberg) over kern Lochristi heen (met onderbreking door R4 afrit). Dit uit zich in een min of meer continu lint van bebouwing, aansluitend op de kern van Lochristi. In dit lint komen verschillende gebouwtypes voor, met plaatselijk ook open ruimten ertussen. Deze zone werd op het APA ingekleurd als een multifunctionele zone met een maximale verweving van wonen, grooten detailhandel en bedrijfsgebouwen. Ten oosten van de kern van Lochristi loopt dit kleinhandelslint verder, zij het wel niet ingekleurd op het APA, met nog een aantal belangrijke kleinhandelszaken zoals Delhaize en Aldi. Ter hoogte van het Oud Vliegveld in Lochristi en ten zuiden van de gemeente ter hoogte van de E17 zijn er twee actieve zandontginningsgebieden. In het APA werd de nabestemming hiervan vastgelegd: - het Oud Vliegveld: nabestemming groen (zoals ook opgenomen in het Gewestelijk RUP 18 ifv de afbakening van het Grootstedelijk Gebied Gent); - ter hoogte van de E17 (Ertbuer), het zandwinningsgebied van de firma Meganck-Collewaert: nabestemming dagrecreatie en sport. Aanpalend aan het Oud Vliegveld ligt het crematorium Westlede (ook opgenomen in het gewestelijk RUP 18) met een bovenlokaal karakter.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 92 van 237


Projectnummer:

PKUK

07-003133

iáàåáåÑê~ëíêìÅíììê= iáàåáåÑê~ëíêìÅíììê=

Kaart 23: bestaande lijninfrastructuur Dit zijn de verbindende elementen (wegen, spoor, waterwegen) tussen de verschillende activiteiten in de functionele ruimte. Het zijn duidelijk herkenbare elementen in het fysieke landschap.17 Weginfrastructuur De verkeersstructuur in Lochristi is historisch gegroeid langs de verschillende oost-west georiënteerde assen en later door noord-zuid georiënteerde assen met elkaar verbonden tot een fijnmazig netwerk van wegen. Wegen van (inter)nationaal niveau zijn: - de E17 die Lochristi in het zuiden doorsnijdt is de belangrijkste internationale verkeersader; - hoewel niet behorend tot het grondgebied van Lochristi heeft de R4 een ruimtelijke en verkeerskundige impact op Lochristi omdat deze een belangrijke ontsluitingsweg van de haven is. Wegen van regionaal belang zijn: - de N70 Gent – Lokeren - Antwerpen, een regionale oost-westgerichte verkeersader door de kern van Lochristi en Zeveneken en multifunctionele drager van functies. De N70 verzamelt het verkeer van de omgeving naar de R4 en geeft aansluiting op het stedelijk gebied Gent. Deze N70 vormt één lint van bebouwing en functioneert op een hoger niveau dan de andere Nwegen in de gemeente. Voornamelijk klein- en groothandelsfuncties hebben zich gevestigd in westelijke richting van de gemeente; - de N449 Zelzate - Beervelde is de belangrijkste noord-zuidgerichte weg in de gemeente en geeft aansluiting op de E17. Deze weg is een tevens een belangrijke ontsluitingsweg van verschillende bovenlokale functies zoals verschillende bedrijven, de KMO-zone Lozen Boer en het recreatiedomein Puyenbroeck; - de N445 Gent - Dendermonde vormt in het zuidwesten de grens tussen Lochristi en Laarne en geeft aansluiting op de R4, maar vervult geen rol van betekenis in de verkeersstructuur op gemeentelijk niveau. Andere lokale wegen met een belangrijk verbindend karakter zijn: - de as Persijzerstraat – Rechtstraat-Rostijnenstraat ontsluit de kernen Zaffelare en Hijfte en verbindt deze met Oostakker en Eksaarde; - de as Toleindestraat – Haanhoutstraat ontsluit de kern Beervelde en verbindt deze tevens met Lokeren en de R4 te Destelbergen; - de as Hijftestraat – Stationsstraat – Burgstraat ontsluit de westelijke wijken van Lochristi, verbindt de kernen Hijfte en Lochristi, en geeft aansluiting met de as Toleindestraat – Haanhoutstraat; - de as Hoekskensstraat – Kapiteinsstraat – Gelei – Windgat ontsluit de oostelijke wijken van Lochristi en verbindt de hoofdkern met Mendonk.

Fietsverkeer Bij een analyse van het aanbod aan fietsstructuur dienen zowel de infrastructurele voorzieningen voor de fietser als de eigenlijk fietsroutes in kaart te worden gebracht. De meest gebruikte (functionele) routes zijn deze die de verschillende kernen met elkaar verbinden: de N70, de N449, de Haanhoutstraat-Toleindestraat (verbinding tussen Beervelde – Destelbergen en Lokeren), de Lindestraat – Rechtstraat (verbinding Hijfte –Zaffelare), de Leemstraat en Persijzerstraat (verbinding Zaffelare- Persijzer en Lokeren), de Sint-Elooistraat, Bastelare (verbinding Zeveneken en Zeveneken Bastelare en N449) en de Hijftestraat, de Koning-Albertlaan (verbinding Hijfte met 17

Bron: oriëntatienota van het mobiliteitsplan (februari 2003) , Technum

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 93 van 237


Projectnummer:

07-003133

Lochristi), Kapiteinsstraat-Hoekskensstraat (Zaffelare-Lochristi), Smalle Heerweg (OostakkerLochristi). Op de meeste structuurbepalende wegen zijn eigen fietsvoorzieningen aangelegd, meestal in de vorm van aanliggende verhoogde fietspaden. Zowel op de N70 buiten de kern van Lochristi als op het grootste deel van de N449 zijn aanliggende gelijkgrondse fietspaden voorzien, behalve langs de Beerveldse Baan waar er gescheiden fietspaden zijn aangelegd. In het centrum van Beervelde ontbreken op bepaalde wegsegmenten eigen fietsvoorzieningen. Omdat in bepaalde kernen gemengd verkeer als uitgangspunt wordt vooropgesteld wordt dit niet onmiddellijk als een knelpunt ervaren. Openbaar vervoer De spoorlijn Gent - Antwerpen, als hoofdspoorweg, is voor Lochristi van minder belang op het gebied van dienstverlening (gemiddeld 1 trein per uur per rijrichting). Het station van Beervelde heeft op het vlak van openbaar vervoersontsluiting wel een belangrijke regionale ontsluitende functie (woon-werk verkeer naar Gent, Lokeren en ruimere regio). Daarnaast kan worden gesteld dat de spoorweg in de gemeente Lochristi een oost-west gerichte barrière vormt tussen Beervelde en de rest van de gemeente. Op het grondgebied van Lochristi zijn slechts 4 spoorovergangen voorzien: Pensionaatstraat, Terpoelen, N449-Beerveldse Baan en Toleindestraat. De kernen Beervelde, Lochristi, Zaffelare en Zeveneken worden bediend door de lijnen 35, 73, 74, 76, 77 of 78. De meeste buslijnen zijn oost-west gericht tussen Gent en Lokeren. Busvervoer van kern tot kern binnen de gemeente zelf is er tussen Lochristi en Zaffelare via lijn 76, Lochristi en Zeveneken via lijn 78, tussen Lochristi en Beervelde via lijn 77 en tussen Zaffelare en Hijfte via lijn 74. Het noorden van de gemeente (incl. Hijfte en Zaffelare) behoort tot het bedieningsgebied van de belbus nr. 75 (oostelijke deel Gentse Kanaalzone) met aantakpunt te Oostakker. Het mobiliteitsplan geeft tevens informatie over het gebruik van het openbaar vervoer op basis van het aantal abonnementenhouders en het aantal kaart- of ticketontwaardingen. De bussen worden vooral genomen van/naar Gent: - het merendeel van de busabonnementen van/naar Lochristi staat in relatie tot de stadszone Gent (60%), in tweede orde zijn de abonnementhouders georiënteerd op het stadsgebied Lokeren (35%). Een gering aandeel van de abonnementen betreft verplaatsingen binnen de gemeente zelf (5%); - een verdere verfijning van de abonnementrelaties per deelgemeente toont aan dat vnl. Beervelde georiënteerd is op de stadszone Gent (80%) en Zeveneken in relatie staat tot de stadszone Lokeren (40%). De interne abonnementrelaties situeren zich vooral in Zeveneken.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 94 van 237


Projectnummer:

PKVK

07-003133

póåíÜÉëÉ=ÄÉëí~~åÇÉ=êìáãíÉäáàâÉ=ëíêìÅíììê=çé=ãÉëçåáîÉ~ì póåíÜÉëÉ=ÄÉëí~~åÇÉ=êìáãíÉäáàâÉ=ëíêìÅíììê=çé=ãÉëçåáîÉ~ì= íÉäáàâÉ=ëíêìÅíììê=çé=ãÉëçåáîÉ~ì=

Kaart 24: bestaande ruimtelijke structuur In de vallei van de Moervaart - Zuidlede is de bosgordel ‘Siesmeersbos’ (als onderdeel van het provinciaal recreatiedomein Puyenbroeck) een structuurbepalend element. De Moervaart vormt de noordelijke grens van deze zone en loopt over het grondgebied van Wachtebeke en Moerbeke. De Zuidlede (cat. 1) doorkruist het deelgebied in oost-westelijke richting en vormt de gemeentegrens van Lochristi. Tussen deze waterlopen bevindt zich een gesloten landschap met nog ononderbroken bomenrijen als perceelsrandbegroeiing, gevrijwaard van enige bebouwing (met uitzondering van het provinciaal recreatiedomein Puyenbroeck). Deze vallei was ten tijde van Ferraris al duidelijk afgetekend. Tot op vandaag is nog ten zuiden van het provinciaal domein een min of meer aaneengesloten bosgordel waar te nemen. Daarnaast komen enkel nog wat bosfragmentjes en opgaande bomenrijen voor. Ten zuiden van de Zuidlede treedt steeds meer verspreide bebouwing op, waaronder ook een serrebedrijf. Het is duidelijk dat deze zuidelijke zone van de vallei van de Moervaart behoort tot een soort van overgangsgebied naar het bebouwde rasterlandschap. De Moervaart-Zuidledevallei werd door de provincie geselecteerd als natuurverbindingsgebied. Het provinciaal domein Puyenbroeck werd ook geselecteerd als toeristisch-recreatief knooppunt, hier is nog een beperkte uitbreiding mogelijk. Lochristi is een historisch verstedelijkte kern die een dermate transformatie heeft ondergaan dat het historische straatdorp en de aanpalende dries volledig uit het straatbeeld zijn verdwenen. Deze kern is volledig geënt op de multifunctionele as N70. Ten noorden en ten zuiden hebben woonlinten en verkavelingen (op zich staande woonwijken) en een drietal achterliggende grote verkavelingen de uitdijning van de stad in de hand gewerkt. Deze achterliggende wijken hebben een zeer beperkte relatie met de verstedelijkte kern. Aanpalend aan deze kern ligt het crematorium Westlede (van regionaal karakter) en het ontginningsgebied Oud Vliegveld, waar vandaag nog één concessie loopt. Een groot deel van dit binnengebied valt binnen het ontwerp gewestelijk RUP grootstedelijk gebied Gent. De ontwikkelingsperspectieven worden bepaald in dit RUP. Structuurbepalend in deze verstedelijkte kern is de N70 als een drager van verschillende functies (kleinhandel, woningen, groothandel, serrebedrijven…), het crematorium Westlede omwille van het regionale karakter en het ontginningsgebied Oud Vliegveld. Deze N70 doorkruist centraal de gemeente in oost-westelijke richting en is drager van verschillende randstedelijke functies gerelateerd aan de verstedelijkte kern Lochristi, drager van bedrijvigheid aan het knooppunt met de N449, drager van serregebouwen en drager van functies gerelateerd aan de kern Zeveneken. In het noordelijk deel vinden we een raster van bebouwing met ingesloten open ruimten. Het betreft een raster van bebouwing (woningen, bedrijven en serres) langs wegen, waarvan sommige gegroeid zijn tot dorpskernen met daartussen open kamers. Straatdorpen gegroeid tot landelijke kernen zijn Hijfte en Zaffelare, waarbij de kern van Zaffelare van een duidelijk ander niveau is dan Hijfte. De open kamers tussen de rasters worden voornamelijk gekenmerkt door akkerlanden, waarbij de relatief kleine percelen omzoomd worden door houtkanten en knotbomenrijen. Aanpalend aan de kern van Zaffelare kenmerken zich verscheidene serres met containervelden. Specifiek te vermelden is het open straatdorpgebied van Ruilare, doorkruist door de Westlede met hoofdfunctie akkerbouw. In het rasterlandschap kan dit ‘open ‘ straatdorpengebied nog aangeduid worden als een zone met relatief open kamers die gevrijwaard zijn van enige bebouwing. Dit rasterlandschap kan deel uitmaken van het ‘open landbouwgebied Lochristi-Eksaarde-Stekene’ dat aangeduid is door de provincie als een natuurverbindingsgebied. Via kleine landschapselementen dient getracht te worden natuurverbindingen te realiseren. De oevers van de Westlede kunnen als basis dienen om de waterlopen op lokaal niveau te versterken in het landschap, en om natuurverbindingen op bovenlokaal niveau te realiseren. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 95 van 237


Projectnummer:

07-003133

Ten zuiden van de Lede kenmerkt zich een andere zone met de kern Beervelde (een historisch gegroeid straatdorp), met korrels van bebouwing vnl. langs de oost-westgerichte verbindingsweg naar Lokeren en Destelbergen en met bebouwing verspreid in het landschap. Deze zone wordt doorkruist door de E17 en de N449, een drager van een aantal functies: - transportgerichte bedrijven ter hoogte van het op- en afrittencomplex; - momenteel niet in uitbating zijnde ontginningsgebied met als huidige functie een surfvijver (en andere vormen van watersport) en aanpalend een hondentrainingsschool; - een aantal bedrijven in de kern van Beervelde zoals o.a. een groot meubelbedrijf met een eigen winkel. In het zuidwestelijk deel van de gemeente ligt net ten noorden van de E17 nog een actief zandwinningsgebied.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 96 van 237


Projectnummer:

QK

07-003133

_bpq^^kab=orfjqbifghb=pqor`qrro=lm=jf`ol _bpq^^kab=orfjqbifghb=pqor`qrro=lm=jf`olkfsb^r b=pqor`qrro=lm=jf`olkfsb^r= kfsb^r=

Uit voorgaande analyse van de ruimtelijke deelstructuren kunnen een aantal deelruimten worden afgebakend. Deze deelruimten zijn als het ware vensters op de gemeente waarbij elk venster een kijk geeft op een gebiedsdeel met een eigen ruimtelijke structuur. De eigenheid van de deelruimte vloeit voort uit de onderlinge wisselwerking tussen fysisch systeem en gebruikspatronen doorheen de tijd. Veelal is de deelruimte niet scherp begrensd, maar overlappen de deelruimten elkaar. Elke deelruimte onderscheidt zich van de andere en heeft een eigen rol in het geheel, een rol die veelal complementair is met de andere deelruimten. De onderlinge samenhang is ook belangrijk. Elke deelruimte heeft niet alleen eigen kenmerken en een eigen rol, maar ook eigen potenties en knelpunten. Deze zullen later worden besproken. De knelpunten en potenties vormen een basis voor het uitwerken van ruimtelijke ontwikkelingsperspectieven. De gemeente Lochristi bestaat uit de volgende deelruimten: - het kerngebied en omgeving Lochristi; - de Moervaartdepressie; - het land- en tuinbouwgebied. Figuur 14: situering van de deelruimten I. Het kerngebied en omgeving Lochristi II. Het land- en tuinbouwgebied III. De Moervaartdepressie

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 97 van 237


Projectnummer:

QKNK

07-003133

eÉí=âÉêåÖÉÄáÉÇ=Éå=çãÖÉîáåÖ=içÅÜêáëíá eÉí=âÉêåÖÉÄáÉÇ=Éå=çãÖÉîáåÖ=içÅÜêáëíá= içÅÜêáëíá=

Kaart 25: bestaande ruimtelijke structuur van het kerngebied en omgeving Lochristi Het verstedelijkt gebied rond Lochristi sluit ruimtelijk aan op het stedelijk gebied van Gent. Belangrijke structuurbepalende elementen in dit verstedelijkt gebied zijn: - het hoofddorp Lochristi; - het Oud Vliegveld; - de multifunctionele as N70; - kasteelpark Rozelaar. Het hoofddorp Lochristi vormt de grootste bebouwingsconcentratie in de gemeente. Het eigenlijke dorpscentrum, gelegen langs de N70, is uitgegroeid en aangevuld met vele verkavelingen. In het centrum is er voornamelijk gesloten bebouwing met 2 à 3 bouwlagen. Dit werd bepaald in het APA. In de achterliggende verkavelingen is de dichtheid lager en het aantal bouwlagen beperkt tot 2. Het hoofddorp vervult op vlak van openbare diensten een centrumfunctie voor de hele gemeente. Een aantal voorzieningen zijn gelegen langs de N70 (o.a. gemeentehuis). In de Koning-Albertlaan, een zijstraat van de N70, ligt de post. De politie bevindt zich in de Koning-Boudewijnlaan enerzijds en de Dekenijstraat anderzijds. Het OCMW ligt in de Bosdreef. In het centrum van Lochristi zijn langsheen de N70 vele kleinhandelszaken (bakker, slager, horeca) gelegen. Ook de kerk is gelegen langs de N70. In Lochristi zijn eveneens een aantal scholen aanwezig. Voor secundair onderwijs is men deels aangewezen op de randgemeenten (Gent, Oostakker). In het hoofddorp zijn er ook verschillende voorzieningen voor de jeugd aanwezig (buurtpleintjes, sportcomplex, jeugdlokalen, jeugdhuis…). In de gemeente bevinden zich naast het sportcomplex, ook andere toeristisch-recreatieve elementen zoals 2 hotels… Het Oud Vliegveld van Lochristi is momenteel een ontginningsgebied van AWZ. Op termijn zal de ontginning worden stopgezet. De groenpool vliegveld Lochristi/Oostakker wordt dan uitgebouwd als een multifunctionele randstedelijke groenpool tussen het woongebied van Lochristi, Oostaker en een deel van het Gentse havengebied (Skalden). Hier staat natuurgerichte recreatie in het teken van ‘water, bos en natuur’: beken, verlaten ontginningsgronden… De N70 is drager van verschillende activiteiten. Meer naar Gent toe, is de as drager van verschillende grootschalige winkelbedrijven. De kleinhandel is duidelijk van regionaal belang. De verschillende grootschalige handelszaken veroorzaken soms verkeersoverlast op de N70. Het kasteelpark Rozelaar is gelegen ten zuiden van de N70. Het kasteel, het park en de dreven zijn beschermd door het APA en door de classificatie als monument. De omliggende landbouwgebieden worden zowel voor grondgebonden landbouw als voor tuinbouw gebruikt. Rondom de kern zijn er verschillende serreconcentraties. Bij werkzaamheden in voorheen niet verstoorde bodems wordt – indien relevant – voorafgaand aan de eigenlijke werkzaamheden een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd. Specifieke aandacht gaat hier uit naar grote ontwikkelingen.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 98 van 237


Projectnummer:

QKOK

07-003133

aÉ=jçÉêî~~êíÇÉéêÉëëáÉ= aÉ=jçÉêî~~êíÇÉéêÉëëáÉ=

Kaart 26: bestaande ruimtelijke structuur van de Moervaartdepressie De Moervaartdepressie is een landschappelijk en ecologisch waardevol gebied binnen de gemeente. Belangrijke structuurbepalende elementen zijn: - de Zuidlede en de belangrijke omliggende natuurgebieden; - het landschappelijk waardevol agrarisch gebied; - domein Puyenbroeck. De Zuidlede is een belangrijke waterloop in de gemeente. Op de waterloop zijn verschillende natuuren bosgebieden geënt. De Zuidlede is op ecologisch vlak de meest belangrijke van de gemeente. Bovendien heeft de waterloop ook een belangrijke functie voor de gemeente op vlak van waterhuishouding. Het agrarisch gebied is in deze deelruimte nog zeer open. Er zijn weinig tot geen serres waar te nemen en in de omgeving Bommel zijn nog vrij veel kleine landschapselementen. Het grondgebruik is hoofdzakelijk agrarisch (grondgebonden landbouw). Het domein Puyenbroeck is een sterk bezocht provinciaal domein dat deels in Lochristi en deels in de gemeente Wachtebeke gelegen is. Men kan er verschillende activiteiten beoefenen: watersporten, zaalsporten, zwemmen, kamperen… Bij werkzaamheden in voorheen niet verstoorde bodems wordt – indien relevant – voorafgaand aan de eigenlijke werkzaamheden een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd. Hier dient vooral aandacht besteed aan de zuidelijk hellingen van de grote dekzandrug die overloopt in de Moervaartdepressie. Ook voor de Moervaartdepressie zelf wordt aandacht gevraagd. Deze zone is immers bekend voor zijn talrijke prehistorische sites met een uitzonderlijke bewaringstoestand door de afdekking.

QKPK

eÉí=ä~åÇJ eÉí=ä~åÇJ=Éå=íìáåÄçìïÖÉÄáÉÇ= Éå=íìáåÄçìïÖÉÄáÉÇ=

Kaart 27: bestaande ruimtelijke structuur van het landbouwgebied De rest van het grondgebied van Lochristi wordt hoofdzakelijk ingenomen door land- en tuinbouw. De structuurbepalende elementen in het land- en tuinbouwgebied zijn: - de agrarische zones; - de woonkernen Zaffelare, Zeveneken en Beervelde; - het gehucht Hijfte; - de landelijke linten (oude straatdorpen en woonlinten); - de belangrijke infrastructuren die het gebied doorsnijden (E17, spoorweg, N70); - de KMO- en industriezones; - de kasteelparken en omwalde hoeves als belangrijke cultuurhistorische relicten; - de ontginningsgebieden; - de waterlopen: Lede en Westlede. Er kan duidelijk onderscheid gemaakt worden tussen het deel ten zuiden van de spoorweg en het deel ten noorden van de spoorweg. 4.3.1.

Deel ten zuiden van de spoorweg

In het deel ten zuiden van de spoorweg zijn beduidend minder serres waar te nemen en zijn er nog veel relicten van het oorspronkelijk landschap terug te vinden. Er zijn vele kleine landschapselementen bewaard gebleven. In dit gebied zijn eveneens enkele omwalde hoeves, oude straatdorpen en kasteelparken (Beervelde en Klein-Gent) gelegen. De kasteelparken zijn belangrijke groene stapstenen in de gemeente. De kern van Beervelde heeft zich ontwikkeld op het kruispunt van 2 belangrijke wegen, met lintvormige uitlopers langsheen de verschillende invalswegen. Het is een vrij compacte en nog Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 99 van 237


Projectnummer:

07-003133

landelijke kern. Het centrum van de kern met kerk, kasteel en kerkhof bevindt zich nabij het kruispunt van de wegen. Het is voornamelijk een residentiële deelgemeente. Er zijn in de deelgemeente nog mogelijkheden voor verdichting. In de kern zijn een aantal voorzieningen, handel, (commerciële) diensten gelegen, twee basisscholen (gemeentelijke en vrije) en enkele winkels. Ten behoeve van de jeugd zijn er in de Kloosterstraat een aantal voorzieningen gelegen. In de kern zijn enkele monumenten gelegen, waaronder het Feestpaleis. In de kern zijn 2 belangrijke bedrijven gelegen, met name bouwonderneming De Wilde en meubelfabriek Neyt. Beide bedrijven zijn belangrijk in de lokale economie. Verder liggen er in het zuidelijk deel 2 ontginningsgebieden met nabestemming dagrecreatie. Een ontginningsgebied werd reeds grotendeels ontgonnen bij de aanleg van de E17 en wordt reeds gebruikt voor waterrecreatie (surfen, edm). Het andere ontginningsgebied is nog actief. Daarnaast is er ook een grote transportzone gelegen langsheen de E17. De E17 is een belangrijke barrière in het zuidelijk deel. De snelweg veroorzaakt hinder naar omwonenden. 4.3.2.

Deel ten noorden van de spoorweg

In het noordelijk deel liggen de kernen Zeveneken en Zaffelare en het gehucht Hijfte. De kern Zeveneken is een oud straatdorp dat verder is uitgegroeid langsheen de N70. In de kern zijn nog mogelijkheden voor inbreiding. Achter de N70 ligt een tuinwijk verscholen. De kernwoonzone bevindt zich rond de N70. Er zijn verschillende voorzieningen, handel, (commerciële) diensten. In de woonkern is een dienstencentrum, een bibliotheek, een school en winkels. In een zijstraat van de N70 (Sint-Elooistraat) is een rustoord en een school gelegen. De kern van Zeveneken is ruimtelijk vergroeid met Bastelare. De sportterreinen zijn gelegen aan de Zavel en aan de Sint-Elooistraat. Zavel, is een afgesneden bocht van de Antwerpse Steenweg – N70 en vormt een uitloper van de typische straatdorpvorm van Zeveneken. De bebouwing in Zavel is systematisch ontwikkeld vanaf begin 1900. Hierdoor bestaat Zavel zowel uit oudere als jongere bebouwing. Zavel is kenmerkend voor de textielnijverheid die kenmerkend was voor de regio van Zeveneken. Symbolen van deze textielnijverheid, die oorspronkelijk als thuisweverijen zijn begonnen, zijn terug te vinden in de voormalige weverij Uyttenhove, waarvan de oorspronkelijke gebouwen dateren uit 1931 (Interbellum) en welke aanzienlijk uitgebreid werd in 1946-1947 (na WO II) en momenteel als polyvalent gemeentelijk complex gebruikt wordt, en in het monument dat in 1981 als symbool voor de weefnijverheid werd opgericht. De kern van Zaffelare heeft zich eveneens langs een belangrijke doorgaande weg (N449) ontwikkeld. Zaffelare is nog een vrij landelijke en compacte kern. De kern heeft naar het westen een belangrijke uitloper onder de vorm van een lint. Het centrum met kerk, kerkhof, dienstencentrum is gelegen langsheen de N449. Er zijn in de deelgemeente nog mogelijkheden voor verdichting, maar deze gebieden hebben het karakter van reservegebied. Het gehucht Hijfte is gelegen in het westen van de gemeente, tegen de grens met Gent. De kern is opgebouwd rond het kerkplein en heeft lange lintvormige uitlopers tot diep in het agrarisch gebied. Op deze manier heeft Hijfte een stervormig patroon. In het gehucht is een gemeentelijke kleuterschool aanwezig. Doorheen het noordelijk land- en tuinbouwgebied lopen verschillende landelijke linten. Enkele van die linten zijn uitgegroeide straatdorpen, andere zijn nieuwe woonlinten. Verspreid komen er zonevreemde woningen voor. Ook de KMO-zone Lozen Boer is gelegen in deze deelruimte. De KMO-zone is nagenoeg volledig ingenomen. Komende vanuit Beervelde is de KMO-zone dominant in het landschap aanwezig. Het noordelijk deel wordt voornamelijk gekenmerkt door een grote concentratie aan serres. De serrebedrijven zijn vrij groot. De planten worden opgekweekt onder glas en worden daarna op containervelden geplaatst om verder te ontwikkelen. Doorheen het noordelijk gebied lopen 2 belangrijke waterlopen, de Lede en de Westlede. In het noordelijk deel zijn tevens enkele zones met nog een groot aantal kleine landschapselementen, bvb in de omgeving Persijzer-Ruilare en tussen de Rechtstraat en de oude Veldstraat. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 100 van 237


Projectnummer:

4.3.3.

07-003133

Elementen die verspreid over de deelruimte voorkomen.

Verspreid over het land- en tuinbouwgebied komen verschillende voetbalpleinen voor. De kasteelparken en de omwalde hoeves zijn belangrijke cultuurhistorische relicten in het land- en tuinbouwgebied. De deelruimte wordt gekenmerkt door grote ontwikkelingen in glastuinbouw. De serres bepalen voor een groot deel het uitzicht van Lochristi. In de strak uitgevoerde grijze kassen vormen opvallende en met veel zorg ontwikkelde vrijstaande (bedrijfs)woningen een welkom accent. De woningen zijn opgetrokken in verschillende stijlen.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 101 van 237


Projectnummer:

abbi=QW

07-003133

=moldklpbp= moldklpbp=

Leeswijzer In het voorlaatste deel van het informatief gedeelte wordt een beeld geschetst van de behoefte aan ruimte die vanuit verschillende sectoren kan worden vastgesteld of waarvoor een prognose kan worden opgesteld. In Lochristi komt dit neer op een prognose voor: - de nederzettingsstructuur (ruimte voor wonen); - de ruimtelijk-economische structuur (ruimte voor bedrijvigheid). In de ruimtelijke structuurplannen (RSV en PRS Oost-Vlaanderen) van de hogere overheden wordt reeds een kader aangegeven. Dit komt eveneens aan bod in dit hoofdstuk.

NK

tlkbk= tlkbk=

Het doel van de woonbehoeftestudie is na te gaan of er nog bijkomende gronden voor nieuwe woningen beschikbaar moeten worden. In het structuurplan gaan we uit van een periode van ongeveer 10 jaar: van 2007 tot 201718. Hiertoe wordt vertrokken van een woonprognose die de aangroei van het aantal gezinnen in de toekomst inschat (de vraagzijde). Daar tegenover wordt het beschikbaar aanbod aan bouwgronden gesteld (de aanbodzijde). Aangezien niet alleen het aantal van belang, maar ook de aard van de gezinnen en het woonaanbod, wordt ook een kwalitatieve behoefte ingeschat op het vlak van sociale woningbouw en woonvoorzieningen voor senioren als specifieke doelgroepen. Het RSV stelt belangrijke randvoorwaarden: het totale aanbod aan woonbestemmingen in Vlaanderen is in principe voldoende om de toekomstige vraag aan bijkomende woningen op te vangen. Er kunnen wel verschuivingen in het aanbod nodig zijn. Vooral in stedelijke gebieden moet een aanbodbeleid gevoerd worden om een trendbreuk in de desurbanisatie te bewerkstelligen. In buitengebiedgemeenten mag hooguit uitgegaan worden van gesloten bevolkingsprognoses 19. Het RSV hanteert bevolkingsprognoses van 1991 tot 2007 om tot ‘taakstellingen’ per provincie te komen. In het PRS Oost-Vlaanderen wordt informatief een doorrekening gemaakt tot op het niveau van de gemeenten. Dit gebaseerd op de prognose in het RSV, rekening houdend met de trendbreuk in de verdeling van de bijkomende woningen in de stedelijke gebieden (61%) versus het buitengebied (39%) en deels ook met de effectieve trend van de voorbije jaren. Volgens deze toebedeling heeft Lochristi in de periode 1991-2007 nood aan 1.221 bijkomende woongelegenheden (volgens scenario 2). In werkelijkheid groeide het aantal gezinnen – en daarmee ook het aantal woningen, als we er van uitgaan dat elk gezin één woongelegenheid betrekt – in de periode 1991-2007 met 1.816. Hierdoor kan gesteld worden dat de vooropgesteld prognose uit het RSV en de doorrekening in het PRS Oost-Vlaanderen achterhaald zijn voor de gemeente Lochristi. De gemeente wenst in haar structuurplan daarom te werken met een geactualiseerde gesloten bevolkingsprognose die aanvangt met de bevolkingssamenstelling op 1/1/2008. Om dit te motiveren wordt hieronder eerste een overzicht gegeven van de bevolkings- en huishoudensevolutie in de periode 1991-2007 alvorens over te gaan tot het doorvoeren van de bevolkings- en huishoudensprognose voor de planperiode 20072017. Tenslotte zal een vergelijking worden gemaakt tussen de actuele groei in de gemeente en de vooropgestelde prognoses.

18

19

2007 wordt als referentiejaar gehanteerd omdat de berekeningen in het GRS Lochristi moeten gekoppeld worden aan de berekeningen uit de hogere structuurplannen, RSV en RSP-Oost-Vlaanderen. Het RSV hanteert als referentiejaar 2007. Hierbij wordt geen rekening gehouden met in- en uitwijking.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 102 van 237


Projectnummer:

NKNK

07-003133

_ÉîçäâáåÖëJ _ÉîçäâáåÖëJ=Éå=ÜìáëÜçìÇÉåëÉîçäìíáÉ=éÉêáçÇÉ=NVVNJ Éå=ÜìáëÜçìÇÉåëÉîçäìíáÉ=éÉêáçÇÉ=NVVNJOMMT= OMMT=

Bron: FOD Economie - Afdeling Statistiek, Bevolkingsstatistieken (voormalig N.I.S.), Rijksregisters, Studiedienst van de Vlaamse Regering, www.lokalestatistieken.be, eigen verwerking

1.1.1.

Bevolkingsevolutie

De bevolkingsprognose uit het RSV is gebaseerd op de planningshorizon 1991-2007. De gegevens van de volkstelling van maart 1993 vormde de basis voor het uitvoeren van deze prognose. Ondertussen is de planperiode van het RSV achterhaald. Om een vergelijking te kunnen maken tussen de prognose uit het RSV (en de doorrekening ervan in het PRS Oost-Vlaanderen) en de actuele groei in de gemeente wordt de evolutie van de gemeente op deze twee eikpunten met elkaar vergeleken. Sinds 1/03/1991 is de bevolking in Lochristi van 17.305 tot 20.734 inwoners gestegen. Dit is een stijging met 3.429 of 20 % op 17 jaar tijd. Figuur 15: Bevolkingsevolutie in Lochristi 1991–2007

1.1.2.

Migratoire groei versus natuurlijke aangroei

De gemeente Lochristi is een gemeente in het buitengebied. Het RSV stelt dat de groei in deze gemeente enkel mag gericht zijn op de eigen bevolking en dat verhuisbewegingen vanuit andere gemeente naar de gemeente niet mogen gestimuleerd worden. Dit noemt men een gesloten bevolkingsprognose. Om een vergelijking te kunnen maken tussen de prognose uit het RSV en de effectieve natuurlijke aangroei in de gemeente is het wenselijk om inzicht te krijgen in de migratoire groei die plaatsvond in de periode 1991-2007. De migratoire groei (ofwel de groei door migraties) wordt bekomen uit het verschil van de immigraties (inwijking) en de emigraties (uitwijking). Er wordt enkel rekening gehouden met de migratiebewegingen van en naar de gemeente. De migratiebewegingen (verhuizingen) die binnen de gemeente zelf plaatsvinden worden niet in rekening gebracht. De aangroei in de gemeente Lochristi is voornamelijk toe te schrijven aan een migratoire groei (inwijking). In de periode 1991-2007 groeide de gemeente met 2.634 inwoners of gemiddeld 165 per jaar aan door inwijking. Dit is bijna 80% van de aangroei in de gemeente in deze periode. De natuurlijke aangroei in de gemeente bedroeg in deze periode slechts 673 inwoners of 42 per jaar. De natuurlijke aangroei maakt 20% uit van de aangroei in de gemeente.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 103 van 237


Projectnummer:

07-003133

Binnen de gemeente is er de laatste 17 jaren ook steeds een migratieoverschot geweest. Dit houdt in dat er tot op heden meer personen naar de gemeente Lochristi verhuizen dan dat er vertrekken vanuit de gemeente naar ergens anders. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de gemeente een zeer aantrekkelijk woongemeente is. Een verdere detaillering van de migratiebewegingen op leeftijdsniveau kan niet gegeven worden. De statistieken hierover (Loop van de bevolking) zijn niet meer raadpleegbaar (NIS actualiseert deze niet meer). De statistiek was tevens slechts voor een zeer beperkte periode beschikbaar per leeftijdscategorie (periode 2000 tot 2004). In een deel van de informatie over de inwijking werden eveneens de verhuisbewegingen binnen de gemeente opgenomen. Hierdoor kan geen goed zicht gegeven worden op de leeftijdscategorieën van inwoners die naar de gemeente komen. Figuur 16: vergelijking migratoire groei versus natuurlijke groei

Figuur 17: inwijking versus uitwijking

1.1.3.

Bevolkingssamenstelling naar leeftijd

De leeftijdsopbouw van de bevolking van Lochristi is een belangrijk element in de samenlevingswerking van de gemeente. Hiermee wordt bedoeld dat de leeftijdsstructuur invloed heeft op het maatschappelijk gebeuren zoals bijvoorbeeld het onderwijs, de seniorenwerking, tewerkstelling…. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 104 van 237


Projectnummer:

07-003133

Daarnaast kan de leeftijdsopbouw in relatie tot de gezinssamenstelling ook een belangrijke indicator zijn voor de woningmarkt. Immers de leeftijdsopbouw in de gemeente bepaalt mee de vraag naar specifieke huisvestingsvormen. Zo zal een toename van twintigers in de gemeente aanleiding zijn tot een vraag naar kleinere, betaalbare woningen voor starters op de woningmarkt. Een toename van ouderen geeft dan weer een indicatie van de toenemende vraag naar aangepaste woningen, een toename van dertigers geeft meestal een indicatie naar middelgrote woningen omdat dit meestal de groep van de jonge gezinnen betreftâ&#x20AC;Ś In de planperiode 1991-2007 wordt voornamelijk een stijging van het aantal 40-plussers (met meer dan 40 %) en 65-plussers (met meer dan 48 %) waargenomen. Het aantal jongeren stijgt gering (ca. 6 %) en het aantal 20 tot 40-jarigen stabiliseert. Ook indien we dit aandeelsgewijs bekijken stellen we vast dat het aantal 40-plussers (met ca. 5,25 %) en het aantal 65-plussers (met bijna 3 %) stijgen. Het aandeel jongeren daalt (met ca. 3 %), ondanks de relatieve stijging. Ook het aandeel 20 tot 40-jarigen daalt (met ca. 5 %). De stijging van het aantal ouderen (65-plussers) is toe te schrijven aan een natuurlijke evolutie binnen de gemeente. De stijging van het aantal 40 tot 65 jarigen is grotendeels toe te schrijven aan de sterke inwijking die de gemeente kent. Het betreft voornamelijk gezinnen met kinderen. Figuur 18: Evolutie bevolking per leeftijdsgroep

1.1.4.

Huishoudens

Het aantal huishoudens is in de periode 1991-2007 met 1870 eenheden toegenomen of 117 per jaar. Dit is een stijging van bijna 32 %. Het grootste aantal gezinnen bestaat uit twee personen en maakt meer dan 35 % van het aantal huishoudens uit (of 2.739 huishoudens). Deze groep is sinds 1991 met meer dan 5 % toegenomen. Dit kunnen zowel samenwonende zijn als nieuwe gezinnen (moeder of vader met kind). De Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 105 van 237


Projectnummer:

07-003133

alleenstaanden vormen de tweede grootste groep en bevat ca. 20 % van het aantal huishoudens (of 1.603 huishoudens). Ook deze groep is sinds 1991 met meer dan 5 % gestegen. Samen maakt deze groep 56 % van het aantal huishoudens uit. Het aandeel kleinere gezinnen is, ondanks een reĂŤle groei van ca. 300 gezinnen, de laatste jaren gedaald en maakt ca. 37 % van het aantal huishoudens uit. Dit is een daling van ca. 6 % ten aanzien van 1991. Hiervan bestaat ca. 18 % uit 3 personen (of 1.402 huishoudens). Dit zijn zowel koppels met een kind als nieuwe gezinnen (ouder met twee kinderen). Ca. 19 % bestaat uit 4 personen (of 1.454 huishoudens). De kleinste groep wordt gevormd door de grotere gezinnen. Het zijn veelal huishoudens van 5 personen. Deze groep maakt ca. 7 % uit van het totaal aantal huishoudens (of 559 huishoudens). Dit is een daling met 4 % ten aanzien van 1991. De gemiddelde gezinsgrootte is sinds 1991 gedaald van 2,94 personen per huishouden naar 2,62 personen per huishouden. Of een daling van 0,32 personen per huishouden of een daling van 11%. Deze daling gaat gepaard met een gezinsverdunning in de gemeente wat ook duidelijk af te lezen is uit de evolutie van de gezinssamenstelling waar een duidelijke groei wordt waargenomen van de een- en tweepersoonshuishoudens. Figuur 19: evolutie aantal huishoudens

Figuur 20: evolutie huishoudensgrootte

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 106 van 237


Projectnummer:

07-003133

Figuur 21: evolutie gemiddelde huishoudensgrootte

NKOK

tççåéêçÖåçëÉ= tççåéêçÖåçëÉ=

Het RSV en PRS gaan uit van prognoses tot 2007. Op basis hiervan is een terughoudend beleid vooropgesteld voor buitengebiedgemeenten: nl. enkel aansnijden van woonuitbreidingsgebieden of bestemmen van nieuwe gebieden als vanuit een gesloten bevolkingsprognose een tekort aan bouwmogelijkheden zou blijken. Omdat het RSV of PRS nog niet geactualiseerd is, blijft het vooropgestelde beleid tot nog toe gelden. Het RSV is recent in herziening gesteld20. In deze herziening wordt de planhorizon inzake de taakstelling wonen verruimd tot 2012. Alvorens dit te kunnen toepassen dienen de behoeftecijfers per provincie nog verder naar de gemeente vertaald te worden via een herziening van het provinciaal ruimtelijk structuurplan. Dit is momenteel nog niet aan de orde. Daarom zal de woonprognose op gemeentelijk niveau vertrekken van 1991 en lopen tot 2007. De planperiode van het gemeentelijk structuurplan Lochristi begint echter pas in 2007. We gaan er van uit dat de ruimtelijke visie voor ca. 10 jaar moet kunnen blijven gelden (dus tot ca. 2017). Om juridisch correct te zijn hanteren we enerzijds een prognose die vertrekt van 1991 en loopt tot 2017. We noemen dit het scenario RSV. Een realistischere prognose vertrekt van 2007. Dit noemen we het scenario GRS. Voor beide scenario’s wordt dezelfde methodiek gebruikt en wordt uitgegaan van een gesloten bevolkingsprognose (geen migratie ingecalculeerd), overeenkomstig de uitgangspunten van het RSV voor een buitengebiedgemeente. 1.2.1.

Methodiek woonprognose

Eerst wordt een bevolkingsprognose gemaakt voor de toekomst. Hiervoor gebruiken we het JANUS II-model (ontwikkeld door VUB). Dit vertrekt van de bevolkingssamenstelling in het startjaar van de prognose (aantal mannen, aantal vrouwen, per leeftijdsklasse van 5 jaar). Om voldoende vergelijk te kunnen maken wordt er gewerkt met twee gesloten prognoses. Een eerste prognose neemt hetzelfde basisjaar als het RSV, namelijk de bevolkingsgegevens van de volkstelling van 3 maart 1991. Deze prognose wordt de RSV-prognose genoemd. Omdat deze prognose reeds achterhaald is (zie hierboven) wordt er ook een gesloten prognose opgemaakt die vertrekt met de

20

De Vlaamse Regering heeft dit addendum voorlopig vastgesteld op 18 december 2009 en legt de tekst nu voor tijdens een openbaar onderzoek dat loopt van 10 februari 2010 tot en met 11 mei 2010.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 107 van 237


Projectnummer:

07-003133

bevolkingsgegevens op 1/1/2008 (of het einde van de planhorizon van het RSV). Deze prognose wordt de GRS-prognose genoemd. Voor beide prognoses moeten veranderlijken ingegeven worden die de bevolkingsevolutie bepalen. In onderstaande tabel is aangegeven welke cijfers gehanteerd werden (bepaald op beschikbare gegevens op provinciale of gewestelijk niveau) wat betreft het startjaar van de prognose, overgenomen uit de bevolkingsprognose van het NIS.21 Tabel 8: Gehanteerde demografische indicatoren bij de bevolkingsprognose scenario RSV startjaar 1991

scenario GRS startjaar 2007

levensverwachting bij geboorte vrouwen - startjaar

79,8

83,3

levensverwachting bij geboorte mannen – startjaar

73,0

78,1

levensverwachting bij geboorte vrouwen - eindjaar

85,7

85,7

levensverwachting bij geboorte mannen – eindjaar

82,0

82,0

totaal vruchtbaarheidscijfer 22– startjaar

1,59

1,73

totaal vruchtbaarheidscijfer - eindjaar

1,74

1,74

migratiebalans – startjaar

0

0

migratiebalans - eindjaar

0

0

Op basis van deze gegevens berekent het programma de bevolking in de toekomst en geeft resultaten per 5-jaarlijkse periode. Door de (verwachte) bevolkingsaantallen te delen door de gemiddelde gezinsgrootte, berekenen we het toekomstig aantal gezinnen. Hiervoor moeten we prognose maken van de evolutie van de gemiddelde gezinsgrootte tot het eindjaar van de prognose (2017). We vertrekken van de gemiddelde gezinsgrootte in het startjaar van de prognose. De bevolkings- en huishoudensstatistieken van 1991 t/m 2007 geven de evolutie van de gemiddelde gezinsgrootte in Lochristi. Hieruit berekenen we een trend voor de volgende jaren tot 201723. Dit geeft een tweedegraadsvergelijking die we in het scenario RSV toepassen vanaf de geregistreerde gemiddelde gezinsgrootte in 1991 (2,94), en in het scenario GRS vanaf de geregistreerde gemiddelde gezinsgrootte in 2007 (2,58). Zo bekomen we elk van de volgende jaren een veronderstelde gemiddelde gezinsgrootte. Deling van de bevolkingsprognose door de gemiddelde gezinsgrootte geeft een prognose van het aantal gezinnen. Aangezien we er van uitgaan dat (1) elk gezin over een eigen woongelegenheid beschikt, en (2) er in het startjaar geen tekort aan woongelegenheden is voor de huidige gezinnen, moeten we in de woonprognose enkel rekening houden met het bijkomend aantal gezinnen om te weten hoeveel woningen er in de toekomst bij moeten komen. Per vijfjaarlijkse periode maken we het verschil tussen het eindjaar van de periode en het beginjaar van de periode, om te weten hoeveel gezinnen er bijkomen. In principe richt ons onderzoek zich op de periodes 2007-2012 en 2012-2017.

21 22 23

bron: FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie - Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie totaal vruchtbaarheidscijfer: gemiddeld aantal kinderen per vrouw trendberekening a.d.h.v. trendberekeningsoptie in rekenblad excel (tweede graadsvergelijking, voorspelling door extrapolatie volgende 10 jaren)

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 108 van 237


Projectnummer:

1.2.2.

07-003133

Resultaten woonprognose

Tabel 9: woonbehoeften scenario RSV en scenario GRS

2007-2012

2012-2017

totaal 2007-2017

2007-2012

2012-2017

totaal 2007-2017

scenario GRS (startjaar 1/01/2008)

1991-2007

scenario RSV (startjaar 1/03/1991)

Bijkomende gezinnen (scenario 2 PRS OVl.)

1.221

381

362

743

299

354

653

Effectief aantal bijkomende gezinnen

1.816

Resterend aantal bijkomende gezinnen

- 699

Uit een toetsing van de vooropgestelde taakstelling in het PRS Oost-Vlaanderen met het effectief aantal bijkomende gezinnen blijkt dat deze met ca. 700 gezinnen werd overschreden. Deze toename was voornamelijk toe te schrijven aan de migratoire groei (inwijking) in de gemeente. Indien een gesloten prognose zou gehanteerd worden vanaf 1991 (RSV-prognose) en men geen rekening houdt met de migratoire groei in de planperiode 1991-2007 dan zou er in de komende planperiode (2007-2017) een behoefte bestaan aan 743 bijkomende woningen. Indien men vertrekt van de bevolkingspiramide op het einde van de planperiode van het RSV (1/01/2008) en hierop een gesloten bevolkingsprognose maakt (GRS-prognose) dan stelt men in de komende planperiode (2007-2017) een behoefte vast van 653 bijkomende woningen. Om na te gaan in hoeverre het huidige aanbod aan woongebieden en bouwmogelijkheden in de gemeente een overaanbod is t.o.v. de toekomstige bevolkingsaangroei zonder inwijkingsoverschot, kan het scenario GRS gehanteerd worden. Dit geeft een realistischere benadering van een te verwachten vraag aan bijkomende woningen, waarbij louter uitgegaan is van de eigen bevolkingsaangroei (gesloten prognose). Het inwijkingsoverschot uit het verleden wordt hierbij als een voldongen feit aanvaard. 1.2.3.

Vergelijking aangroei gemeente versus prognose

De reële aangroei in de gemeente verloopt duidelijk sneller dan in de vooropgestelde gesloten prognose volgens het RSV. Volgens de gesloten prognose met startjaar 1991 (RSV-prognose) zou de bevolking in Lochristi stijgen tot ca. 18.000 inwoners begin 2008. Het effectief aantal inwoners op 1/1/2008 bedraagt in de gemeente Lochristi echter 20.734 inwoners. Dit is een onderschatting van meer dan 2.500 inwoners. Indien echter de migratoire groei uit dit bevolkingscijfer gehaald wordt en enkel rekening wordt gehouden met de natuurlijke aangroei in de gemeente kan vastgesteld worden dat deze goed overeenkomen (verschil van ca. 60 inwoners). Indien men deze prognose zou verder trekken dan zou het aantal inwoners tegen 1/01/2018 stijgen tot ca. 18.500 inwoners. Ook dit cijfer blijft onder de reële aangroei van de gemeente liggen. Volgens deze prognose zal het aantal jongeren (-20 jarigen) en de groep van de 20 tot 40 jarigen in absoluut aantal en percentueel aandeel dalen. Het aandeel jongeren neemt af met 7% ten aanzien van 1991. Deze groep zal in 2018 nog ca. 20 % van het aantal inwoners uitmaken. De groep van de 20 tot 40 jarigen neemt af met 6 % ten aanzien van 1991. Deze groep zal in 2018 ca. 24% van het aantal inwoners uitmaken. De groep van de 40 tot 65 jarigen en de ouderen zullen zowel in absoluut aantal als in percentueel aandeel toenemen en maken de grootste groep uit binnen de gemeente. Het aandeel 40 tot 65 jarigen zal toenemen met 5 % ten aanzien 1991. Tegen 2018 zal deze groep 34 % van de bevolking bevatten. Het aandeel ouderen neemt toe met 8 % ten aanzien van 1991 en zal in 2018 nagenoeg 21 % van de bevolking bevatten.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 109 van 237


Projectnummer:

07-003133

Door de sterke migratoire groei is de bevolkingssamenstelling sterk gewijzigd. Immers de migratoire groei heeft, zoals hoger reeds aangegeven, gezorgd voor een sterke toename van het aantal 40-plussers en jongeren (ouders met kinderen). Deze inwijking zal voor een sterk gewijzigde bevolkingspiramide zorgen in de gemeente. Het is dan ook logischer om vanaf 1/01/2008 een gesloten prognose te maken die vertrekt vanaf de huidige bevolkingssamenstelling in de gemeente. Volgens de gesloten prognose die vertrekt vanaf 1/01/2008 (GRS-prognose) zou de bevolking tegen 2018 oplopen tot ca. 21.000 inwoners. Ook dit prognosecijfer is reeds achterhaald. Op 1/03/2010 bedroeg het aantal inwoners in Lochristi reeds 21.512 (bron: Rijksregister). Dit houdt concreet in dat de migratoire groei nog steeds de bevolkingstoename in Lochristi overheerst. Ook de GRS-prognose geeft een daling van het aantal jongeren en van het aantal 20 tot 40 jarigen en een stijging van het aantal 40 tot 65 jarigen en ouderen. Er dient echter opgemerkt te worden dat de absolute daling van de jongeren zich niet heeft voorgedaan in de periode 1991-2007. In deze periode vond er een stijging plaats van het aantal jongeren. Indien de migratoire groei ook de komende jaren blijft domineren, dan zal zich vermoedelijk geen daling van het aantal jongeren voordoen, maar wel een absolute stijging. Het aandeel jongeren zal hierdoor minder snel afnemen. Ook de 20 tot 40 jarigen kende in de periode 1991-2007 geen absolute daling. Het aantal stagneerde en ook deze stagnatie kan verwacht worden bij een blijvende migratoire groei. Figuur 22: vergelijking bevolkingsevolutie met prognose

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 110 van 237


Projectnummer:

07-003133

In het PRS Oost-Vlaanderen werd aan de gemeente Lochristi een taakstelling toegekend van 1.221 huishoudens. Dit zou het totaal aantal huishoudens op 1/01/2008 op 7.108 brengen. De eigen uitgevoerde RSV-prognose sluit goed aan bij de provinciale taakstelling en indien je deze zou doortrekken dan zou het aantal huishoudens in 2018 stijgen tot ca. 7.800 huishoudens. Het reële aantal huishoudens op 1/01/2007 bedroeg echter 7.757 huishoudens. Er kan dus gesteld worden dat deze prognose achterhaald is. De gemeente voerde daarom een prognose uit die start met de bevolkingssamenstelling van 1/01/2008. Volgens deze prognose zou het aantal huishoudens toenemen tot 8.551 in 2018. Dit lijkt een meer realistischere prognose voor de gemeente. Figuur 23: Vergelijking huishoudensevolutie met prognose

NKPK

o~ãáåÖ=î~å=ÇÉ=âï~äáí~íáÉîÉ= o~ãáåÖ=î~å=ÇÉ=âï~äáí~íáÉîÉ=ïççåÄÉÜçÉÑíÉ= ïççåÄÉÜçÉÑíÉ=

Elk gezin heeft recht op een woning. Een discrepantie tussen de huidige situatie en de gewenste situatie is meestal een drijfveer om te verhuizen. Deze is naast de inkomensontwikkeling vooral afhankelijk van de levens- en gezinscyclus. Een aantal belangrijke trends zullen leiden tot andere (kwalitatieve) behoeften aan bouwmogelijkheden: - de toenemende gezinsverdunning - vooral door veroudering van de bevolking - zal een grotere vraag aan (al dan niet kleinere) woningen doen ontstaan: appartementen, woningen met kleinere of zonder tuin, woningen met specifieke zorgvoorzieningen (zoals serviceflats met daaraan gekoppelde voorzieningen). Ook qua ligging en woonomgevingskwaliteit worden andere eisen gesteld dan voorheen. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 111 van 237


Projectnummer:

07-003133

-

door de globale stijging van de prijzen op de vastgoedmarkt enerzijds en de demografische ontwikkelingen anderzijds wordt verwacht dat het bekostigen van een eigen woning voor steeds meer gezinnen een probleem zal gaan vormen. De vrije markt zal ten dele inspelen op deze trends. Het verdere onderzoek spitst zich toe op de bevolkingsgroepen die evenwel niet of moeilijk huisvesting vinden op de vrije woningmarkt. We maken een inschatting van de vraag naar sociale huisvesting, serviceflats en rusthuisbedden. Aangezien het hier niet zozeer de vraag betreft of er bijkomende ruimte voorzien moet worden voor wonen, wel of er bijkomende specifieke projecten nodig zijn, vertrekken we vanuit de bevolkings- en gezinsprognose volgens het scenario GRS. 1.3.1.

Sociale huisvesting

De mogelijkheden met betrekking tot sociale woonvoorzieningen zijn velerlei: sociale huur- of koopwoningen, sociale kavels, of gezinsgebonden tegemoetkomingen zoals individuele huursubsidies, individuele koopbetoelaging, goedkope leningen… Deze regelgevingen maken onderdeel uit van het (sociale) woonbeleid op Vlaams niveau. De totale doelgroep voor woonbetoelaging – door middel van het aanbieden van sociale woningen en/of individuele subsidies – zou afgebakend kunnen worden aan de hand van de reglementaire inkomensvereisten van de huishoudens. Er kan van uitgegaan worden dat niet voor alle huishoudens met een lager inkomen een sociale huurwoning beschikbaar gesteld moet en kan worden. Daarnaast is het kopen van een sociale woning of het kopen van een perceel in een sociale verkaveling, voor een deel van de minder bemiddelde huishoudens een geldig alternatief. Bindend sociaal objectief Vanaf 1 september 2009 is het decreet op het grond- en pandenbeleid in voege getreden. Dit decreet legt voor elke gemeente een bindend sociaal objectief vast. Het bindend sociaal objectief bestaat zowel uit een objectief sociale huurwoningen, opgelegd door de Vlaamse overheid, als uit een provinciaal objectief voor sociale koopwoningen en sociale kavels. Voor de gemeente Lochristi bedraagt dit bindend sociaal objectief de realisatie van 131 bijkomende sociale huurwoningen tegen 2020. Het aantal te realiseren sociale koopwoningen en sociale kavels wordt bepaald door de deputatie. De deputatie heeft de volgende verdeling voor Lochristi vooropgesteld: 62 sociale koopwoningen en 3 sociale kavels. Een definitief getal hieromtrent is nog niet bevestigd. Vermits de gemeente met deze cijfers akkoord gaat worden deze tot nadere mededeling aangenomen als taakstelling. Het totaal aantal te realiseren wooneenheden volgens het bindend sociaal objectief bedraagt hierdoor 196 wooneenheden tegen 2020. Dit houdt concreet in dat nagenoeg 30 % van de bijkomende behoeften24 dient gebruikt te worden om het bindend sociaal objectief sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels te realiseren. De gemeente heeft hier theoretisch iets meer tijd voor, maar het is van belang dat de projecten tijdig opgestart worden om gerealiseerd te kunnen worden. Daarom is het van belang dat de volledige taakstelling wordt meegenomen binnen de planhorizon van het GRS. Men kan stellen dat de realisatie van het bindend sociaal objectief tegen 2020 tot de taakstelling van dit gemeentelijk ruimtelijk structuurplan behoort. Toetsing aan het provinciaal ruimtelijk structuurplan Oost-Vlaanderen25 Wat sociale woningbouw betreft, stelt de provincie – in navolging van de Vlaamse huisvestingsmaatschappij – globaal een na te streven percentage van 15 % van de taakstelling inzake bijkomende woningen voorop. Op een totaal van 731 bijkomende woningen betekent dit dat er in Lochristi nood is aan 110 bijkomende sociale woningen. 24 25

Berekend op basis van het scenario GRS; totale woonbehoefte in de planperiode 2007-2017 = 653 woningen. Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen, Beleid ten aanzien van de taakstelling voor wonen, p. 310.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 112 van 237


Projectnummer:

07-003133

Dit cijfer ligt beduidend lager dan het bindend sociaal objectief dat door het decreet grond- en pandenbeleid wordt opgelegd. De bepalingen uit het decreet grond- en pandenbeleid hebben voorrang op het provinciaal cijfer en dienen gevolgd te worden. 1.3.2.

Seniorenhuisvesting

Senioren vormen een heterogene groep huishoudens. Het geven van een algemeen geldend beeld van de woonbehoeften van ouderen vormt een simplificatie van de werkelijkheid. Toch kunnen een aantal huisvestingsvereisten voor senioren worden gegeven. Ze hebben betrekking op de grootte (eerder kleine woningen), en voor een aanzienlijk aantal senioren ook op de betaalbaarheid (sociale of goedkope woningen). Bijkomend gelden voor een deel van deze bevolkingsgroep specifieke vereisten inzake woninginrichting, -uitrusting en toegankelijkheid. Dit is sterk afhankelijk van de graad van zelfredzaamheid van de individuen, gaande van een seniorenwoning, aanleunwoning, serviceflats tot een kamer in een verzorgingscentrum. Ook de ligging van de woning kan van belang zijn, alhoewel dit ook afhankelijk is van het sociale netwerk en de voorzieningen inzake dienstverlening (huishoudhulp, thuiszorg…). Ook de woonomgevingvereisten zijn van belang, op een aantal vlakken zelf stringenter dan voor andere bevolkingsgroepen: sociale veiligheid, nabijheid van voorzieningen en recreatiemogelijkheden (max. 200 tot 800 meter, afhankelijk van de ouderdom), openbaar vervoer en verkeersveiligheid. Senioren zijn in het algemeen minder geneigd om te verhuizen dan andere huishoudens. Ze verhuizen pas als het echt nodig is. Meestal is dit omwille van gezondheidsredenen (woning wordt te groot, kunnen geen trappen meer gebruiken, worden zorgbehoevend…) of van veranderingen in de gezinssamenstelling (vb. overlijden partner). Bijkomend moet worden gesteld dat als senioren willen verhuizen, ze vaak stuiten op een tekort aan beschikbare woningen die aan hun specifieke woonwensen voldoen. De gemeente voorziet in de woonzones de mogelijkheid voor het bouwen van kangoeroewoningen. Dit kan een mogelijke oplossing zijn voor het probleem van huisvesting voor ouderen. Sinds 1 april 1998 geldt in Vlaanderen een programmatienorm inzake rusthuisbedden en serviceflats. Volgens deze norm moeten er in de gemeente 2 serviceflats zijn per 100 (= 2 %) 65-plussers. Er moet bovendien rekening worden gehouden met een toenemende veroudering van de bevolking waardoor ook de totale zorgbehoevendheid binnen de bevolking stijgt. Mogelijkheden om hieraan te voldoen situeren zich zowel op het vlak van huisvesting (aanpassing eigen woning, aanleunwoning of serviceflats) en/of op het vlak van zorgvoorzieningen (huishoudhulp, thuiszorg, ambulante verpleging…). De programmacijfers houden naar alle waarschijnlijk rekening met in- en uitwijkingen. Hier gebeurt de berekening van behoefte op basis van de 2 %-regeling. Zoals in de tabel aangegeven is er geen tekort aan serviceflats binnen deze en de volgende planperiode. Voor rusthuisbedden worden gelijkaardige programmatienormen gehanteerd, zij het dat hier per vijfjaarlijkse leeftijdsklassen verschillende percentages worden gehanteerd. Ook hier gebeurt de berekening van behoefte op basis van de %-regeling. Zoals in de tabel aangegeven is er geen tekort aan rusthuisbedden tot 2017. Volgens de verschillende normen die berekend zijn op het niveau van de gemeente is er voldoende aanbod beschikbaar. Dit sluit echter niet uit dat de gemeente het aanbod van aangepaste woningen voor senioren in de toekomst blijvend zal ondersteunen dit met het oog op een verdere veroudering van de bevolking in de gemeente. Tabel 10: berekening tekort serviceflats 2007 (1/1/2008) Aantal 65-plussers

2012 (1/1/2013)

2017

3.213

3.600

4.148

Behoefte serviceflats

64

72

83

Huidig aanbod

31

31+57 nu reeds gepland (=88)

31+57 nu reeds gepland (=88)

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 113 van 237


07-003133

Projectnummer:

Programmacijfer

95

100 (in 2010)

Tekort serviceflats

32

0

0

bron: vademecum oma- en opaboom (LUC) en eigen verwerking, www.zorg-en-gezondheid.be

Tabel 11: behoefte aan rusthuisbedden Norm

2007

2012

2017

60 – 74 j

2.786

3.201

3.647

75 – 79 j

710

694

728

80 – 84 j

468

559

561

85 – 89 j

249

300

372

90 +

137

149

182

60 – 74 j

1%

28

32

36

75 – 79 j

4%

28

28

29

80 – 84 j

12 %

56

67

67

85 – 89 j

23 %

57

69

86

90 +

32 %

44

48

58

Totaal

214

244

277

Huidig aanbod rusthuisbedden

326

Minstens 326

Minstens 326

Programmacijfer

241

265 (2010)

0

0

tekort rusthuisbedden

0

Bron: www.zorg-en-gezondheid.be

NKQK

^å~äóëÉ=î~å=ÜÉí=~~åÄçÇ= ^å~äóëÉ=î~å=ÜÉí=~~åÄçÇ=

De mogelijkheden om de behoefte aan bijkomende woningen op te vangen binnen de juridische zoneringen, betreffen: - overmatige en/of langdurige leegstand van woningen; - omvorming van andere leegstaande gebouwen; - verdichtende vervangingsbouw; - onbebouwde percelen langs uitgeruste weg of in goedgekeurde verkavelingen; - ontwikkeling van niet-uitgeruste gronden in woongebied of in woonuitbreidingsgebied. 1.4.1.

Overmatige en/of langdurig leegstaande woningen en gebouwen

Wat betreft leegstaande woningen wordt een onderscheid gemaakt tussen overmatige leegstand van bewoonbare gebouwen, langdurig leegstand en/of verkrotte gebouwen en mogelijkheden in gedesaffecteerde gebouwen. Op 22/06/2007 stonden er 11 gebouwen op de lijst van leegstaande en verkrotte gebouwen en/of woningen. Aangezien we er in de woonprognose vanuit gegaan zijn dat er geen overmatige leegstand was in het startjaar, moet de langdurige leegstand als een aanbod beschouwd worden waarin een deel van de berekende woonbehoefte kan opgevangen worden. Vermoedelijk zal wel een grondige renovatie of vervangingsbouw van deze panden nodig zijn. In 2002 stonden er nog 14 woningen op de lijst. De trend van leegstaande en verkrotte woningen is duidelijk afnemend. Vijf jaar eerder (1997) waren er nog 86 leegstaande en/of verkrotte woningen.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 114 van 237


Projectnummer:

1.4.2.

07-003133

Verdichtende vervangingsbouw

Bij vervanging van bestaande woningen door appartementen of opsplitsing van woningen in meerdere woongelegenheden, kan het aantal woonmogelijkheden verhoogd worden binnen het reeds bestaande bouwweefsel. Verdichtende vervangingsbouw gebeurt wel, maar het is vrij toevallig. Bovendien is het moeilijk te kwantificeren. 1.4.3.

Onbebouwde percelen langs een uitgeruste weg

Op percelen die door verkaveling of bestemmingsplan een woonbestemming hebben, kan in principe een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd en afgeleverd worden. Deze worden beschouwd als bestaande bouwmogelijkheden. Voor de gemeente Lochristi betreft het: - percelen in goedgekeurde niet-vervallen verkavelingen; - percelen in de BPA’s; - percelen in woonzone, kernwoonzone, multifunctionele zone of landelijke woonzone type 1 of 2 van het APA (niet BPA), mits gelegen langs uitgeruste weg; - niet-uitgeruste percelen in de BPA’s: - niet-uitgeruste gronden in woongebied van het APA (niet-BPA). Het gemeentebestuur van Lochristi kan enkel een directe sturing op de niet-uitgeruste gronden (niet langs uitgeruste weg) uitoefenen, aangezien zij hiervoor verkavelingsvergunningen kunnen afgeven/weigeren. Daarentegen kan elke particulier een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning indienen voor het bebouwen van een perceel langs uitgeruste wegen in goedgekeurde verkavelingen, en de verschillende woonzones in het APA en de BPA’s. Mits voldaan aan de vereisten van de goede ruimtelijke ordening maar ook andere regelgeving (watertoets) en bv. rooi- en bouwlijnen moet het gemeentebestuur een dergelijke vergunning verlenen. Heel wat percelen liggen echter reeds lange tijd onbebouwd en worden niet op de markt gebracht. De directe impact die het gemeentebestuur kan uitoefenen op het al dan niet bebouwen van deze percelen is beperkt. Men moet ervan uitgaan dat percelen langs uitgeruste wegen maar mondjesmaat spontaan te koop worden aangeboden (dit merkt men onder andere aan het jaar van de vergunning van de verkaveling waar nu nog steeds onbebouwde percelen liggen). Bij de berekening van het aanbod zal hiermee rekening gehouden worden (zie punt 1.4.1) Onder dit punt wordt het aantal bouwmogelijkheden in woongebied langs uitgeruste weg besproken. Deze percelen kunnen direct worden aangesneden als bouwgrond. Tabel 12: overzicht juridische bouwmogelijkheden op uitgeruste percelen Aantal percelen in goedgekeurde niet-vervallen verkaveling uitgeruste percelen in woonzones volgens BPA (niet in verkaveling)

676 9

uitgeruste percelen in woonzones volgens APA (niet in verkaveling, niet in BPA)

1.099

Totaal

1.784

Bron: gemeente Lochristi, GIS-cel (nov 2005)

1.4.4.

Niet uitgeruste bouwmogelijkheden voor ingesloten percelen in woonzone (inbreidingsgebieden)

Kaart 28: situering van de inbreidings- en reservegebieden Op basis van de KADSCAN, het gewestplan, het APA en de bestaande BPA’s en de inventaris van de onbebouwde percelen werden een aantal gebieden aangeduid in Lochristi. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 115 van 237


Projectnummer:

07-003133

In onderstaande tabel worden alle mogelijke inbreidingsgebieden binnen de dorpskernen aangeduid. Voor enkele binnengebieden worden al duidelijke keuzes voor herbestemming ingenomen, voor andere gebieden wordt het maximaal te realiseren wooneenheden weergegeven naargelang hun ligging binnen de gewenste ruimtelijke nederzettingsstructuur. Het potentieel aantal woningen werd berekend uitgaande van de (maximale) dichtheden in het APA: - voor inbreidingsgebieden gelegen in woonzone: 15 woningen per ha; - voor inbreidingsgebieden gelegen in landelijke woonzone type 2: 12 woningen per ha; - voor de overige inbreidingsgebieden wordt in het APA geen dichtheid weergegeven. Hier wordt gerekend met 15 woningen per ha (gemiddelde dichtheid voor het buitengebied volgens het RSV). Tabel 13: overzicht bouwmogelijkheden voor percelen in woongebied Lochristi Naam

Nr. op kaart

opp.

opmerkingen

potentieel woningen

Lo-Wo1

1

3,7 ha

Gelegen binnen landelijke woonzone type 1 en type 3 multifunctioneel

55

Lo-Wo2

2

1,6 ha

Gelegen binnen landelijke woonzone type 1 en type 3 multifunctioneel

24

Lo-Wo3

3

1,1 ha

Gelegen binnen woonzone

16

Lo-Wo4

4

0,9 ha

Gelegen binnen kernwoonzone

13

Lo-Wo5

5

0,5 ha

Gelegen binnen woonzone en kernwoonzone

7

Lo-Wo6

6

9,3 ha

Gelegen binnen woonzone en kernwoonzone

139

Lo-Wo7

7

1,2 ha

Gelegen binnen woonzone

18

Lo-Wo8

8

0,4 ha

Gelegen binnen woonzone en kernwoonzone

6

Lo-Wo9

9

0,8 ha

Gelegen binnen woonzone.

12

Lo-Wo10

10

1,3 ha

Gelegen binnen woonzone.

19

Lo-Wo11

11

5,9 ha

Gelegen binnen landelijke woonzone type 1

88

Lo-Wo13

13

1,4 ha

Gelegen binnen landelijke woonzone type 1

21

Lo-Wo14

14

0,4 ha

Gelegen binnen woonzone type 3 multifunctioneel

6

Lo-Wo16

16

1,1 ha

Gelegen binnen woonzone type 3 multifunctioneel

16

Tabel 14: overzicht bouwmogelijkheden voor percelen in woongebied Zaffelare Naam

Nr. op kaart

opp.

opmerkingen

potentieel woningen

Za-Wo4

21

2,5 ha

Gelegen in woonzone

37

Za-Wo5

22

1,3 ha

Gelegen in woonzone

19

Tabel 15: overzicht bouwmogelijkheden voor percelen in woongebied Zeveneken Naam

Nr. op kaart

opp.

opmerkingen

Ze-Wo1

25

0,7 ha

Gelegen binnen woonzone

10

Ze-Wo2

26

0,5 ha

Gelegen binnen woonzone

7

Ze-Wo3

27

1,2 ha

Gelegen binnen woonzone

18

Ze-Wo4

28

1,1 ha

Gelegen binnen landelijke woonzone type 1

16

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

potentieel woningen

juli 2011 Pagina 116 van 237


Projectnummer:

07-003133

Tabel 16: overzicht bouwmogelijkheden voor percelen in woongebied Beervelde Naam

Nr. op kaart

opp.

Be-Wo1

29

0,7 ha

opmerkingen

potentieel woningen

Gelegen binnen woonzone

10

Totaal niet-uitgeruste bouwmogelijkheden (wooninbreidingsgebieden)

557

Watertoets: geen enkel wooninbreidingsgebied is gelegen in een risicozone voor overstroming.

1.4.5.

Niet uitgeruste bouwmogelijkheden voor percelen in woonreservegebied en woonzone voor sociale woningbouw

De gemeentelijke woonbehoeftestudie wordt opgemaakt met het uitgangspunt dat woonreservegebieden reservegebieden zijn die in principe slechts voor realisatie in aanmerking komen na verwezenlijking van de woongebieden. In het APA werd bepaald dat de woonreservegebieden dienen ontwikkeld te worden met een dichtheid van 7 tot 15 woningen per ha. Het potentieel aantal woningen werd berekend aan de hand van de maximale dichtheid. De woonzones voor sociale woningbouw kunnen worden aangesneden. In het APA werd bepaald dat de zones voor sociale woningbouw dienen ontwikkeld te worden met een dichtheid van 15 tot 20 woningen per ha. Het potentieel aantal woningen werd berekend aan de hand van 15 woningen per ha. Tabel 17: overzicht juridische bouwmogelijkheden op niet-uitgeruste gronden Naam

Nr. op kaart

opp.

opmerkingen

potentieel woningen

Za-Wo1

18

1,0 ha

Gelegen in zone voor sociale woningbouw (op dit moment reeds gerealiseerd)

15

Za-Wo2

19

2,5 ha

Gelegen in zone voor sociale woningbouw

37

Za-Wo3

20

2,5 ha

Gelegen in zone voor sociale woningbouw

37

Za-Wu1

23

13,1 ha

Gelegen in woonreservegebied

196

Za-Wu2

24

6,1 ha

Gelegen in woonreservegebied

91

Be-Wo2

30

0,8 ha

Gelegen binnen zone voor sociale woningbouw

12

Totaal

388

Watertoets: geen enkel woonreservegebied of zone voor sociale woningbouw is gelegen in een risicozone voor overstromingen.

1.4.6.

Landelijke woonzones type 2

In het APA werd bepaald dat de gemeente in de landelijke woonzones type 2 “geen wegentracés zal goedkeuren in functie van art. 57 bis van de wet op de stedenbouw van 29 maart 1962 en de wijzigingen van de wet van 1962”. Het aanbod binnen de landelijke woonzones type 2 wordt niet beschouwd als beschikbaar aanbod. Tabel 18: aanbod in de landelijke woonzones type 2 Naam

Nr. op kaart

opp.

Lo-Wu12

12

8,1 ha

opmerkingen Gelegen binnen landelijke woonzone type 2

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

potentieel woningen 97 juli 2011 Pagina 117 van 237


Projectnummer:

07-003133

Lo-Wu15

15

10,5 ha

Gelegen binnen landelijke woonzone type 2

126

Lo-Wu17

17

6,0 ha

Gelegen binnen landelijke woonzone type 2

72

Totaal

295

Watertoets: geen enkel gebied is gelegen in een risicozone voor overstromingen.

1.4.7.

Geplande projecten

In de gemeente lopen een aantal projecten voor sociale woningbouw: - in Lochristi: het bouwen van 12 koopwoningen in de Graslaan. De stedenbouwkundige vergunning werd verleend op 26 september 2005 en inmiddels afgewerkt en bewoond sinds begin 2008. In functie van de woonbehoeftestudie zullen deze woningen nog als aanbod ingecalculeerd worden. - in Beervelde: ontwikkeling van gebied 30 Kloosterstraat. Verkaveling van 41 loten, waarvan 7 huurwoningen voor bejaarden, 10 sociale huurwoningen voor gezinnen en 24 koopwoningen voor gezinnen. - in Zaffelare: aansluitend op de bestaande sociale verkavelingen wordt een project voorzien deels bestaande uit een sociale verkaveling van 26 loten, deels uit 36 koopwoningen en deels uit 24 huurwoningen. - Er is een bijkomend project voor sociale woningbouw voorzien in Vaarlaars. Dit project is in voorontwerpfase. Het aantal te voorziene woningen is nog niet gekend. De oppervlakte van het terrein bedraagt ongeveer 1 ha. In totaal worden 166 bijkomende sociale kavels, koop- en huurwoningen voorzien met bijkomend de vooropgestelde sociale woningen in Vaarlaars, voorlopig geraamd aan 15WE/ha (= 15 bijkomende woningen) Er worden ook een aantal serviceflats ontwikkeld.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 118 van 237


Projectnummer:

1.4.8.

07-003133

Samengevat: raming van het totale aanbod

Tabel 19: overzicht van het totale aanbod vrije markt Aanbod Leegstaande woningen Percelen gelegen langs uitgeruste weg in niet-vervallen verkavelingen onbebouwde percelen in BPA onbebouwde percelen in APA

11 676 9 1099

Percelen in inbreidingsgebieden

557

Percelen gelegen in reservegebieden

287

Percelen in landelijke woonzone type 2

295

Geplande projecten (niet in voorgaande woongebieden of verkavelingen) Totaal

0 2.934

Daarnaast is er ook een specifiek aanbod in de sociale sector. Tabel 20: overzicht van het totale aanbod sociale sector Aanbod Potentieel aantal woningen op niet-uitgeruste gronden in zone voor sociale woningbouw (nog in realisatie)

86

Geplande projecten / reeds gerealiseerd sinds 2007

181

Totaal

267

NKRK 1.5.1.

`çåÑêçåí~íáÉ=î~å=îê~~Ö=Éå=~~åÄçÇ= `çåÑêçåí~íáÉ=î~å=îê~~Ö=Éå=~~åÄçÇ= Aanbod

Het volledig aanbod aan woningen zal natuurlijk niet allemaal tegelijk op de markt komen. In de planperiode van deze studie zal slechts een deel van de percelen op de markt komen. Vandaar dat slechts een deel van het aanbod aan percelen in aanmerking genomen mag worden als mogelijkheid om de behoefte aan bijkomende woongelegenheden op te vangen. Er wordt aangenomen dat elke 5 jaar ca. 15 % van de uitgeruste percelen op de markt verschijnt. Voor de verkavelingen wordt realisatiepercentage van 40 % op 5 jaar aangenomen. Voor niet-uitgeruste inbreidingsgebieden, die door verkavelingen of groepswoningbouw ontwikkeld kunnen worden, wordt uitgegaan van een realisatiegraad van 15 % van het potentieel aantal wooneenheden per 5 jaar. Nietuitgeruste gronden in reservegebieden en landelijke woonzones type 2 kunnen niet zomaar ontwikkeld worden. Deze zullen enkel indien er een behoefte is aangesneden worden. Ze worden dus initieel niet als aanbod meegeteld.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 119 van 237


Projectnummer:

07-003133

2012-2017

Totaal

Tabel 21: aanbod op de markt 2007-2017 2007-2012 Leegstaande woningen

11

Aanbod loten in goedgekeurde verkavelingen (= 40 % op 5 jaar van 676 kavels)

270

270

540

1

1

2

Aanbod uitgeruste, onbebouwde percelen in APA (15 % op 5 jaar van 1099)

165

165

330

Aanbod in inbreidingsgebieden woonzone (15 % op 5 jaar van 557)

84

84

168

Aanbod in reservegebieden

0

0

0

Aanbod in landelijke woonzones type 2

0

0

0

Andere geplande projecten private markt

0

0

0

Geplande projecten sociale huisvesting

166

15

181

Geschat aantal woon/bouwmogelijkheden op de markt

697

535

1.232

Aanbod loten in goedgekeurde BPA’s (15 % op 5 jaar van 9 loten)

1.5.2.

11

Confrontatie behoefte en aanbod

Rekening houdend met het feit dat zowel de behoefte als het aanbod uitgaat van een raming, heeft onderstaande toetsing louter een indicatieve waarde wat betreft de noodzakelijkheid of de wenselijkheid om een bijkomend aanbod te ontwikkelen. Bij de berekening van de vraag volgens het scenario RSV bleek reeds dat er theoretisch geen behoefte aan bijkomende woningen meer aanvaard zou kunnen worden. Omdat een realistischer beeld te hebben wordt in onderstaande tabel de behoefte zoals berekend volgens het scenario GRS gehanteerd. Tabel 22: confrontatie behoefte en aanbod 2007-2012

2012-2017

totaal 2007-2017

Totale behoefte bijkomende woonmogelijkheden

299

354

653

Totaal aanbod bijkomende woonmogelijkheden op de markt

697

535

1.232

Behoefte – aanbod (negatief = overaanbod)

- 398

- 181

- 579

waarvan behoefte bijkomende sociale woonmogelijkheden

100

96

196

aanbod bijkomende sociale woonmogelijkheden

166

15

181

behoefte – aanbod sociale woonmogelijkheden

- 100

29

- 71

Besluit Tegenover een verwachte behoefte aan 653 bijkomende woongelegenheden voor het opvangen van de vermoedelijke eigen groei aan gezinnen (geen inwijking ingecalculeerd) staat een overschot bestaand aanbod aan bouwmogelijkheden. Hierbij zijn de percelen langs uitgeruste weg binnen woongebied (niet in verkaveling) telkens elk één perceel meegerekend. Brede percelen kunnen evenwel nog verder in meerdere loten verkaveld worden. Ook is het mogelijk dat binnengebieden die worden aangesneden aan een hoger tempo op de markt worden gebracht dan vooropgesteld in de prognose. Het werkelijke aanbod ligt dus zeker hoger. Er is hier ook geen rekening gehouden met woonreservegebieden of percelen in landelijke woonzone type 2. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 120 van 237


Projectnummer:

07-003133

Op basis van de behoefteberekening werd duidelijk dat er in Lochristi nood is aan 196 sociale woningen. Het aantal geplande projecten voorziet in 181 bijkomende sociale woningen, ook hier is er dus geen tekort. Beleidsmatig – en binnen de randvoorwaarden van het RSV en het PRS Oost-Vlaanderen – betekent dit dat er geen bijkomend woongebied moet voorzien worden. De bestaande percelen langs uitgeruste weg met een woonbestemming volgens BPA of APA, percelen in goedgekeurde verkaveling en nietuitgeruste gebieden gelegen in woonzones die overeenkomstig de voorschriften van het APA aangesneden kunnen worden, zijn ontwikkelbaar. Er zijn geen beleidsinitiatieven nodig om dit verder te stimuleren. Niet uitgeruste gronden in woonreservegebieden en landelijke woonzones type 2 zijn niet ontwikkelbaar zonder initiatief van de overheid (opmaak RUP). Op basis van de behoefteberekening en binnen de huidige bepalingen van het RSV en PRS Oost-Vlaanderen, kan de noodzaak tot dergelijk overheidsinitiatief niet aangetoond worden. De woonreservegebieden zijn volgens de voorschriften van het APA maar te ontwikkelen door een openbaar bestuur of sociale bouwmaatschappij. Op basis van de confrontatie van behoefte en (gepland) aanbod aan sociale projecten blijkt dat geen bijkomende ontwikkelingen voorzien moeten worden. Kaart 29: woningbouwprogrammatie

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 121 van 237


Projectnummer:

OK

07-003133

_baofgsfdebfa= _baofgsfdebfa=

In het kader van het structuurplan wordt een raming van de behoefte aan bedrijventerreinen gemaakt en geconfronteerd met het aanbod, om na te gaan in hoeverre een nieuw bedrijventerrein nodig is. De behoefte kan tweeërlei zijn: de behoefte naar herlokalisatie van bestaande bedrijven die niet kunnen blijven functioneren op hun huidige locatie en de behoefte aan ruimte voor nieuwe bedrijven. Het aanbod zijn de nog niet gebruikte reserves binnen bestaande bedrijfszoneringen. Het RSV en PRS stellen een aantal randvoorwaarden. In buitengebiedgemeenten kunnen enkel lokale bedrijventerreinen gerealiseerd worden. Dit zijn terreinen voor kleinere bedrijven. In het RSV is voor elke provincie een oppervlakte aan bedrijventerreinen vooropgesteld die in de periode 1994-2007 kan bijkomen. Om de behoefte aan bijkomende terreinen te bepalen werd een prognose gemaakt van de vraag tot 2007 en gekeken hoeveel voorraad er nog beschikbaar was volgens de gewestplanbestemmingen in 1994. Het RSV stelt dat per hoofddorp in principe een lokaal bedrijventerrein kan worden ingericht van max. 5 ha. In de herziening van het RSV wordt gesteld dat op basis van de behoefte ook een ruimer terrein dan 5 ha kan voorzien worden. In het PRS wordt een verdeling van het pakket aan bijkomende bedrijventerreinen uitgewerkt. Het PRS vertaalt de taakstelling naar een richtcijfer van 5 ha per gemeente. Voor buitengebiedgemeenten wordt vermeld dat de gemeente de nood aan bijkomende ruimte moet verantwoorden. Daarbij moet de oppervlakte die reeds gerealiseerd is sinds 1/1/1994 in rekening gebracht worden. Met de goedkeuring van het APA van Lochristi op 30 juni 1994 zijn in de gemeente grotere oppervlaktes aan bedrijventerrein bijgekomen t.o.v. het gewestplan: - er is ongeveer 32 ha bijgekomen: zone voor ambachtelijke bedrijvigheid Lozen Boer, reservezone Lozen Boer en transportzone aan de E17; - daarnaast werd ook een industriezone (Neyt) en ambachtelijke zones type II gezoneerd, i.f.v. bestaande zonevreemde bedrijven. Deze moeten niet t.o.v. de taakstelling uit het RSV en PRS verrekend worden. De taakstelling uit het RSV gaat uit van een planperiode tot 2007 en is momenteel in herziening om de planperiode te verruimen tot 2012. De herziening van het RSV geeft voor de lokale bedrijventerreinen enkel nieuwe criteria om het lokaal bedrijventerrein te lokaliseren, zijnde aansluitend bij het hoofddorp, of indien dit niet mogelijk is aansluitend bij een woonkern. Volgens de berekeningsrichtlijnen van het RSV en PRS is in principe geen bijkomend bedrijventerrein nodig, omdat in 1994 bijkomende oppervlakte werd bestemd in het APA. In onderstaande behoefteberekening gaan we na in hoeverre er voor de komende jaren (ca. 2007-2017) een behoefte is aan bedrijventerreinen vanuit de economische sector en in hoeverre het bestaande aanbod deze vraag kan opvangen.

OKNK

oìáãíÉÄÉÜçÉÑíÉ== oìáãíÉÄÉÜçÉÑíÉ==

De behoefteraming voor Lochristi wordt opgesplitst in 2 delen: - de uitbreidingswens van bestaande bedrijven; - de behoefte aan terreinen voor nieuwe bedrijven, die niet verweven kunnen worden met een woonomgeving. 2.1.1.

Herlokalisatiebehoefte bestaande bedrijven

De gemeente heeft in 2002 bij al haar bedrijven (ook land- en tuinbouwbedrijven) en handelszaken een bedrijvenenquête gedaan om na te gaan welke behoeften de bedrijven hadden en met welke ruimtelijke problemen de bedrijven te maken hadden.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 122 van 237


Projectnummer:

07-003133

Volgende elementen kunnen uit de enquĂŞte worden afgeleid: - de overgrote meerderheid van de bedrijven en handelszaken hebben geen uitbreidingsbehoefte; - de tuinbouwbedrijven hebben dikwijls wel nood aan uitbreiding, maar deze kunnen in de bedrijvenbehoeftestudie niet worden meegerekend; - een klein aantal bedrijven ziet een oplossing in herlokalisatie naar een bedrijventerrein als ze niet op de huidige locatie kunnen blijven; - de bedrijven die een uitbreidingsbehoefte hebben zijn bijna allen zonevreemd (al dan niet door uitbreiding) of het betreft bedrijven die bij uitbreiding zonevreemd worden. Bovendien zijn de bedrijven die uitbreiding wensen, reeds vrij groot en overstijgen sommige bedrijven duidelijk het lokale niveau. In algemene termen streeft het gemeentebestuur er naar om de bestaande bedrijven waar mogelijk te behouden op hun huidige locatie. Dit uitgangspunt voor zonevreemde bedrijven of zonevreemde uitbreidingen komt er op neer dat herlokalisatie niet uitgesloten wordt, maar dat er geen bijkomende behoefte ingecalculeerd wordt om in nieuw bedrijventerrein te voorzien voor herlokalisatie van bestaande bedrijven. We gaan er vanuit dat door eventuele herlokalisatie van bestaande bedrijven het aanbod aan bedrijfspercelen dat hierdoor vrijkomt op de huidige locatie, ingenomen kan worden door nieuwe lokale bedrijven die wel kunnen functioneren op die locatie. In volgende tabel is een overzicht gegeven van de (eind)resultaten van deze bevraging. De tabel werd geactualiseerd naar aanleiding van de bezwaren die binnen kwamen tijdens het openbaar onderzoek op het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 123 van 237


Projectnummer:

07-003133

Tabel 23: uitbreidingswensen van de bestaande bedrijven (bron: bedrijvenenquête augustus 2002, actualisatie nav openbaar onderzoek) Situering

aantal Naam bedrijf

activiteit

adres

Huidige opp.

KMO type I Lozen Boer

1

BGMC

Vleesbedrijf, vrieshuis

Ambachtenlaan 18

KMO type I Lozen Boer

2

De Mol, Rentaflor,

Grond, afbraak- en wegeniswerken Toelevering tuinbouw

Bedrijvenlaan 28 Bedrijvenlaan 6

opp. oplossingsrichting uitbreiding ca. 275 m² kan uitbreiden op eigen terrein binnen totaal: 0,03 ha bedrijvenzone ca. 5.000 m² uitbreiding van de bedrijvenzone nodig ca. 7.000 m² totaal: 1,20 ha

KMO type I Transportzone

1

KMO-zone type II

7

De Groote

Kraanverhuur

Raveschoot 1N

ca. 30.000 m² uitbreiding van de bedrijvenzone nodig totaal: 3,00 ha

Hortiplan De Wilde Christiaan De Meyer bvba Hevi bvba ROB verhuur Garage Van Acker Slachthuis Vanderpoorten Boghaert Rudi - AVEVE

Toelevering tuinbouw Handel bouwmaterialen en betonproducten Handel veevoeder-, mest- en sproeistoffen funderingswerken Verhuur, verkoop, herstelling schaarliften garage Slachthuis, groothandel, uitsnijderij Tuincentrum

Lozen Boer 37 Toleindestraat 25 Ruilare 123 Hoekstraat 74 Zevestraat 2 Kapiteinsstraat 29 Toleindestraat 122 Dekenijstraat 31

ca. 1.500 m² uitbreiding ter plaatse indien in te passen in ca. 18.500 m² de omgeving, deels uitbreiding individuele ca. 1.000 m² bedrijfszones nodig ca. 2.000 m² ca. 15.000 m² ca. 3.000 m² ca. 1.000 m² ca. 3.000 m² totaal: 4,50 ha

Multifunctioneel woongebied

1

Auto’s Martens

Garage

Antwerpse Steenweg 59

ca. 1.500 m² uitbreiding ter plaatse indien in te passen in totaal: 0,15 ha de omgeving

deels Woonzone, deels KMO II

1

Verschueren bvba

Onderhoud en herstellingen landbouwmachines

Hijfte – Center 13

ca. 3.000 m² uitbreiding ter plaatse indien in te passen in totaal: 0,30 ha de omgeving, deels uitbreiding individuele bedrijfszones nodig

Landelijk woongebied I

3

Garage Vandamme E. en Zn. Garage De Groote Vaernewyck Marc

Carrosserie herstellingen – onderhoud garage, depannage loodgieter

Persijzerstraat 30 Rivierstraat 61 Lindestraat 47

ca. 200 m² uitbreiding ter plaatse indien in te passen in ca. 10.000 m² de omgeving, deels zonering individueel ca. 100 m² bedrijfsterrein nodig totaal: 1,20 ha

Agrarische zone

4

Creëlle bvba, Euro Bonsai, De Ark Van der Sypt Philippe

Grond- en afbraakwerken Groothandel Honden- en kattenpension Plantengroothandel

Haanhoutstraat 75 Hoekskensstraat 105A Veldstraat 58 Rechtstraat 191

ca. 10.000 m² uitbreiding ter plaatse indien in te passen in ca. 200 m² de omgeving, zonering individueel ca. 400 m² bedrijfsterrein nodig ca. 600 m² totaal: 1,12 ha

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 124 van 237


Projectnummer:

2.1.2.

07-003133

Behoefte nieuwe bedrijven

Om het aantal nieuwe bedrijven in te schatten doen we beroep op statistieken inzake het aantal opgerichte bedrijven26. Uit de statistieken blijkt dat er zich in de periode 1998-2005 (periode van 8 jaar) 29 bedrijven zijn bijgekomen in de gemeente, ofwel 3 à 4 bedrijven per jaar. Daarbij is het aantal ondertussen verdwenen bedrijven verrekend, en zijn enkel bedrijven uit industriële sectoren in ogenschouw genomen.27 Dit is natuurlijk de periode waarin het lokaal bedrijventerrein Lozen Boer zich verder heeft ontwikkeld. Bovendien dienen niet alle bedrijven te worden gelokaliseerd op een bedrijventerrein. Kleinere niet-storende bedrijven zijn perfect verweefbaar in een woonomgeving. In een minimaal scenario gaan we ervan uit dat er zich tijdens de planperiode jaarlijks 1 bedrijf wenst te vestigen op een lokaal bedrijventerrein. Dit zou betekenen dat er een bijkomende ruimtebehoefte is van 1 x 10 x 3.000 m² (gemiddelde bruto oppervlakte voor een lokaal bedrijf) = 3 ha. In een maximaal scenario houden we rekening met 3 à 4 bedrijfsvestigingen op een bedrijventerrein. In de periode 2007-2017 zou dit een oppervlakte van 3,5 x 10 x 3.000 m² = 10,5 ha. Voor nieuwe bedrijven kan uitgegaan worden van een behoefte van minstens 3 ha (ca. 10 bedrijven) en maximaal 10 ha (35 bedrijven) tussen 2007 en 2017. De gemeente kan deze behoeften verder verfijnen door op regelmatige tijdstippen in de gemeente een oproep te lanceren naar de behoeften van bestaande en nieuwe bedrijven om zich te vestigen op een lokaal bedrijventerrein. In functie daarvan kan ze dan haar ruimtelijk beleid bijsturen. 2.1.3.

Behoefte aan andere functies op een bedrijventerrein

Het gemeentebestuur wenst een gemeenschappelijke vrachtwagenparking voor individuele transporteurs uit de eigen gemeente aan te leggen. Hierdoor kan ze een oplossing bieden aan het her en der in de gemeente parkeren van vrachtwagens op het openbaar domein. Om deze behoefte op te vangen wordt er voorzien in een ruimte van max. 0,5 ha. Dit biedt ruimte voor max. 40 vrachtwagens (er wordt met een gemiddelde bruto oppervlakte van 125 m²/ vrachtwagen gerekend). Deze behoefte komt overeen met de geraamde inventaris (zie eerder). 2.1.4.

Conclusie

In alle redelijkheid moet geconcludeerd worden dat er de komende 10 jaar nood is aan minstens 3,5 ha bedrijventerrein voor de vestiging van nieuwe bedrijven en de aanleg van een vrachtwagenparking. Deze bedrijfsruimte kan ontwikkeld worden door een reconversie van een bestaand bedrijventerrein of indien dit niet mogelijk is door de ontwikkeling van een nieuw lokaal bedrijventerrein.

26 27

bron: Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie Enkel cijfergegevens over bedrijven in volgende sectoren in berekening: vervaardiging van voedingsmiddelen en dranken, Vervaardiging van textiel, Vervaardiging van kleding en bontnijverheid, Papier- en kartonnijverheid, Uitgeverijen, drukkerijen en reproductie van opgenomen media, Chemische nijverheid, Rubber- en kunststofnijverheid, Vervaardiging van overige niet-metaalhoudende minerale producten, Vervaardiging van producten van metaal, Vervaardiging van machines, apparaten en werktuigen, Vervaardiging van elektrische machines en apparaten, Vervaardiging van medische apparatuur, van precisie- en optische instrumenten en van uurwerken, Vervaardiging en assemblage van auto's, aanhangwagens en opleggers, Vervaardiging van overige transportmiddelen, Vervaardiging van meubels; overige industrie, Recuperatie van recycleerbaar afval, Vervoer te land

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 125 van 237


Projectnummer:

OKOK

07-003133

^å~äóëÉ=î~å=ÜÉí=ÄÉëÅÜáâÄ~êÉ=~~åÄçÇ=ÄÉÇêáàîÉåíÉêêÉáåÉå ^å~äóëÉ=î~å=ÜÉí=ÄÉëÅÜáâÄ~êÉ=~~åÄçÇ=ÄÉÇêáà îÉåíÉêêÉáåÉå= îÉåíÉêêÉáåÉå=

Hieronder wordt nagegaan welke ruimte nog beschikbaar is op de bestaande bedrijvenzones in de gemeente. Er wordt zowel gekeken naar reconversiemogelijkheden van leegstaande bedrijven als naar invulling van leegstaande percelen. 2.2.1.

Aanbod op bedrijventerreinen ijventerreinen

De gemeente emeente heeft volgens haar APA: 1. Een zone 1 voor ambachtelijke bedrijvigheid (de Lozen Boer - 15,1 ha), met reservezone (8,4 ha). De zone, incl. de oorspronkelijke reservezone, is volledig ingenomen. Op het moment van de opname restte 1 leegstaand l bedrijfsgebouw als beschikbaar aanbod.

inventaris beschikbaarheid percelen toestand 19/12/2008 roze: bedrijfsinname roze/blauw: deel leegstaand blauw: leegstaand lichtbruin: niet-bedrijfsiname donkerbruin: inname openbaar nut groen: niet realiseerbaar bron: OC GISVlaanderen

2. Transportzone (E17 - 8,5 ha). Alhoewel de zone in het ontwerp APA groter was voorgesteld, werd dit niet weerhouden bij goedkeuring door de hogere overheid. Het gedeelte waar de bestemming als transportzone wel geldt, is volledig ingenomen. Dit blijkt uit de luchtfoto (inventaris is onvolledig voor dit terrein)

inventaris beschikbaarheid percelen toestand 19/12/2008 < onvolledig > bron: OC GISVlaanderen

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 126 van 237


Projectnummer:

07-003133

3. Een industriezone (Neyt) met een totale oppervlakte van 7,3 ha. De zone is volledig ingenomen. Het in de inventaris aangegeven leegstaande gebouw(deel) is niet beschikbaar voor andere bedrijven.

inventaris beschikbaarheid percelen – toestand 19/12/2008 roze: bedrijfsinname bruin: inname openbaar nut of niet-bedrijf niet blauw: leegstaand groen: niet realiseerbaar bron: OC GISVlaanderen

4. KMO-zones type II Naast deze grotere bedrijventerreinen bedrijventerrein zijn in het APA ook kleine bedrijvenzones bestemd voor individuele, toen reeds bestaande, bedrijven. Volgens de voorschriften van het APA hebben deze bedrijventerreinen een nabestemming (agrarisch of wonen) die ingaat van zodra de bedrijfsactiviteiten worden den stopgezet. Oorspronkelijk waren 39 dergelijke KMO-zones KMO type II ingekleurd. Zeven bedrijven zijn ondertussen stopgezet. Daar is de nabestemming ingegaan (3 x woonzone, 4 x agrarische zone). De resterende zones zijn gesitueerd op kaart 22 als ‘verspreide ‘verspreid bedrijvigheid’ opgenomen in APA. Deze bedrijventerreinen zijn nagenoeg allemaal volledig ingenomen. Plaatselijk liggen nog kleine perceelsdelen ongebruikt. Deze zones zijn evenwel bedoeld voor het bestaande bedrijf, zodat interne reserves niet als aanbod beschouwd worden om bijkomende bedrijven op te vangen. Mogelijks is in bepaalde gevallen uitbreiding van het oorspronkelijk bedrijf op de huidige locatie niet te verantwoorden, en dient het bedrijf te herlokaliseren naar een nieuw bedrijventerrein. Dit vergt rgt nader onderzoek op het niveau van individuele bedrijven en naar aanleiding van zeer concrete uitbreidingsvragen. Deze informatie ontbreekt momenteel. Dan wordt evenwel de ruimte die voor nieuwe bedrijven is bedoeld op het bedrijventerrein, ingenomen voor vo herlokalisatie. Herlokalisatie met inname van bedrijfsterrein enerzijds en beschikbaar komen van de huidige locatie anderzijds zijn complementair. De vrijgekomen ruimte zou ingenomen kunnen worden door een nieuw bedrijf dat wel in de omgeving inpasbaar is (evenwel niet binnen de huidige huidig voorschriften van het APA). De eventueel vrijkomende locaties moeten rekenkundig dus niet als aanbod beschouwd worden voor nieuwe bedrijven, want de berekende behoefte voor nieuwe bedrijven zal dan ingenomen worden door herlokalisatie. In volgende tabel is een overzicht opgenomen van de bedrijven in KMO-zone KMO zone type 2.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi 3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx 112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 127 van 237


Projectnummer:

07-003133

Tabel 24: overzicht bestaande bedrijven in KMO-zones type 2 Naam van het bedrijf

Deelgemeente

Straat

actief

Sideco Bvba - bouwonderneming

Beervelde

Cootveld

ja

Kicenta (Van den Bogaert Vincent) - steenwerkingsbedrijf - sierschouwen

Beervelde

Kleine Heidestraat

ja

Rob-trucks

Beervelde

Rivierstraat

ja

Bruyneel drukkerij

Beervelde

Rivierstraat

nee

Electrokontakt

Beervelde

Rivierstraat

ja

BVBA De Wilde Christiaan bouwmaterialen, transportbedrijf Hendrickx

Beervelde

Toleindestraat

ja

Van der Poorten BVBA - slachthuis

Beervelde

Toleindestraat

ja

August De Clercq bloemisterijbenodigdheden

Lochristi

Bijlokelaan

ja

Rudi Boghaert - AVEVE-tuincentrum

Lochristi

Dekenijstraat

ja

BVBA Andelot - proefbrouwerij

Lochristi

Doornzelestraat

ja

De Clercq drankencentrale, bergplaatsen en garagegebouwen van de Lijn

Lochristi

Dorp-Oost

ja

De Vriendt - De Vriese - houthandel-schrijnwerkerij

Lochristi

Dorp-Oost

ja

Vennootschap Gabimmo (Patrick De Vylder) - plaatsing centrale verwarming

Lochristi

Dorp-Oost

ja

Willy Thienpont - schrijnwerkerij

Lochristi

Dorp-Oost

ja ja

De Clercq serreconstructie (deel)

Lochristi

Dorp-West

bvba Coppens Alfons - schrijnwerkerij

Lochristi

Hijfte Center

ja

Verschueren herstel tractoren

Lochristi

Hijfte Center

ja

Lagaet metaalbewerking

Lochristi

Hijftestraat

ja

Van Acker garage

Lochristi

Kapiteinsstraat

ja

bedrijf Marc Vanderper - loonwerker

Lochristi

Kapiteinsstraat

nee

Burrick metaalbewerking

Lochristi

Smalle Heerweg

ja

Bonne-De Meester garage

Lochristi

Voordestraat

ja

De Clercq serreconstructie werd deels verkaveld (Meerhout)

Lochristi

verkaveling Blanchaert (Jasmijnhof)

Lochristi

nee

Vennootschap Imschoot - sproeistoffen e.a.

Lochristi

ja

Nauts schrijnwerkerij

Zaffelare

nee

Oude Veldstraat

ja

N.V. Haes-Maes Brandstoffenhandel en BVBA Haes Tankstation

Zaffelare

Persijzerstraat

ja

Van Calenberghe drankencentrale

Zaffelare

Rechtstraat

ja

Janssens en zoon, schrijnwerkerij

Zaffelare

Rechtstraat

ja

De Gussem Construct - fabricage + herstellen land-en tuinbouwmachines

Zeveneken

Eikstraat

ja

Firma Hevi - funderingstechnieken

Zeveneken

Hoekstraat

ja ja

Meulewater Luc garage/herstelwerkplaats

Zeveneken

Lozen Boer

Van Peteghem Hout en Interieur N.V., houtzagerij

Zeveneken

Lozen Boer

ja

Hortiplan sproeistoffen

Zeveneken

Lozen Boer

nee

De Cleene: was bestemd voor bandencentrale, maar werd niet gerealiseerd

Zeveneken

Lozen Boer

nee

Taillie transportbedrijf

Zeveneken

Ruilare

ja

Baes centrale verwarming

Zeveneken

Ruilare

ja

De Meyer veevoeders

Zeveneken

Ruilare

ja

Stevens autobedrijf

Zeveneken

Ruilare

ja

deel van de gronden die vooraan gelegen zijn

Zeveneken

Ruilare

nee

Nabestemming woonzone Nabestemming agrarische zone

2.2.2.

Conclusie

Er is, met uitzondering van één leegstaand bedrijfspand, geen beschikbaar aanbod om de behoefte voor nieuwe bedrijven op te vangen.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 128 van 237


Projectnummer:

OKPK

07-003133

^~åÄçÇ=îÉêëìë=ÄÉÜçÉÑíÉ= ^~åÄçÇ=îÉêëìë=ÄÉÜçÉÑíÉ=

Uit bovenstaande analyse kan duidelijk afgeleid worden dat er de komende 10 jaar behoefte is aan ca. 3,5 ha bijkomende ruimte voor de herlokalisatie en vestiging van nieuwe bedrijven in de gemeente en de inrichting van een vrachtwagenparking voor vrachtwagenbestuurders uit de gemeente. Uit de analyse is ook gebleken dat er in de gemeente geen beschikbare locaties meer aanwezig zijn om deze behoeften op te vangen. Daarnaast zijn er nog verschillende bedrijven aanwezig in de gemeente die op hun huidige locatie willen uitbreiden, maar dit niet kunnen volgens de huidige juridische mogelijkheden. Onder deel 3, hoofdstuk 6 ‘gewenste economische structuur’ van het richtinggevend deel zal aangegeven worden hoe en waar deze bijkomende ruimte voor bedrijven kan voorzien worden.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 129 van 237


Projectnummer:

PK

07-003133

ob`ob^qfb= ob`ob^qfb=

Uit het jeugdwerkbeleidsplan dat werd opgemaakt voor de planperiode 2002-2007 konden volgende (ruimtelijke) behoeften gedetecteerd worden: - nood aan een speelbos; - vraag naar buurtpleintjes in Beervelde en Zeveneken; - nood aan repetitieruimte en jeugdlokalen in Lochristi; - vernieuwing van gemeentelijk lokalen waaronder in het bijzonder: o Zeveneken: gemeentelijke polyvalente zaal Uyttenhove: de huidige zaal is verouderd en voldoet wat betreft de infrastructuur niet aan de hedendaagse eisen en noden. Dit knelpunt kan evenwel worden aangegrepen om deze locatie eveneens te gebruiken voor culturele doeleinden. Op deze manier ontstaat een polyvalent knooppunt. Op basis van een inventaris die de gemeente uitvoerde bij de verschillende sportclubs in de gemeente konden volgende behoeften van verspreide (zonevreemde) sportinfrastructuur in kaart gebracht worden: - Sportveld Bosdreef (o.a. SK Lochristi): de voetbalploeg heeft sinds een aantal jaren een ledenstop ingelast wegens tekort aan ruimte en wenst dan ook verder uit te breiden. Op korte termijn volstaat het om een uitbreiding te voorzien met 1 terrein. Op lange termijn kan dan de behoefte herbekeken worden i.f.v. het ledenaantal en de samenhangende ruimtebehoefte. Ook de gemeente kocht in 2003 een stuk grond van 6.000 m² naast de parking van de voetbalterreinen voor de realisatie van een zone voor openluchtrecreatie (zoals bepaald in het gemeentelijk beleidsplan). - Tennisclub Zaffelare, Kapiteinsstraat: de club heeft op vandaag 4 buitenspeelvelden maar wenst in de toekomst ook de mogelijkheid te voorzien om overdekt te tennissen. De club heeft een eigen tennisschool met gediplomeerde trainers. In de winter dient er telkens een alternatieve locatie gezocht te worden om de lessenreeksen voort te zetten. - SV Zaffelare, Persijzerstraat: op dit terrein zijn 7 ploegen actief. Momenteel beschikt de club over 1 voetbalterrein en 1 klein trap / oefenplein. Door het aantal ploegen dat binnen de vereniging actief is dringt een uitbreiding van het terrein zich op. De uitbreiding zou bestaan uit 1 voetbalterrein. - VKN Beervelde, Zevestraat: de club herbergt 15 ploegen en is reeds van 1968 actief. De club kent een groot ledenaantal en speelt op vandaag gespreid over 3 dagen (vrijdag, zaterdag, zondag) omdat er te weinig terreinen zijn. Uitbreiding van de terreinen dringt zich dan ook op. Het gaat hier zowel om een speelveld als om een oefenterrein. - Kloosterstraat, jeugdbeweging: er werd reeds een BPA opgemaakt voor de terreinen. Binnen dit BPA werd slechts een gedeelte van het terrein herbestemd. Dit BPA dient herzien te worden i.f.v. de opname van het volledige speelterrein.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 130 van 237


Projectnummer:

abbi=RW

07-003133

^^ka^`eqpmrkqbk=s^krfq=ab=^k^ivpb ^^ka^`eqpmrkqbk=s^krfq=ab=^k^ivpb= fq=ab=^k^ivpb=

In dit deel worden de aandachtspunten die vanuit de analyse voorkomen besproken. Het betreft enerzijds knelpunten en bedreigingen. Dit zijn veelal algemene of concrete problemen die zich in de gemeente voordoen en waarvoor een oplossing moet worden gezocht. Anderzijds betreft het kwaliteiten en potenties. Dit zijn aspecten of gebieden die mogelijkheden bieden voor toekomstige ontwikkelingen in de gemeente.

NK

j^qbof¦ib=clrqbk=bk=^`eqboe^^iab=_bm^ifk j^qbof¦ib=clrqbk=bk=^`eqboe^^iab=_bm^ifkdbk=fk=ebq=^m^ ^`eqboe^^iab=_bm^ifkdbk=fk=ebq=^m^= dbk=fk=ebq=^m^=

NKNK

tçåÉå= tçåÉå=

Volgende materiële fouten en achterhaalde bepalingen werden aangehaald met betrekking tot het wonen: - achterhaalde bestemmingen door concrete realisaties; - de arbitraire aflijning van vnl. de lintbebouwing t.o.v. bestaande woningen; - niet ingekleurde goedgekeurde verkavelingen (meestal oudere); - reeds ingenomen reservezones; - te gedifferentieerde zonering – nood aan totaalvisie op vb. Antwerpse Steenweg; - aanpassen van de stedenbouwkundige voorschriften i.f.v. nieuwe woonwensen: vb. aantal bouwlagen in de verschillende woonzones, densiteit multifunctionele woonzone, …; - de vastgelegde dichtheden in relatie tot de verplichtingen die worden opgelegd in het decreet grond- en pandenbeleid. Het APA legt veelal een dichtheid van 12 tot 15 woningen per ha. Om echter het bindend sociaal objectief en het objectief bescheiden woonaanbod te kunnen realiseren uit het decreet grond- en pandenbeleid zal het noodzakelijk zijn om deze dichtheden aan te passen. - omgeving gemeentehuis: het APA komt hier niet overeen met de feitelijke toestand, die hier al van voor het APA aanwezig is, de gemeente wenst het APA hier af te stemmen met de feitelijke toestand ter plaatse; - de oorspronkelijke parkgebieden die tot zones voor openbaar groen werden omgevormd.

NKOK

_ÉÇêáàîÉå= _ÉÇêáàîÉå=

Volgende materiële fouten en achterhaalde bepalingen werden aangehaald met betrekking tot bedrijven: - achterhaalde bestemmingen; - niet realiseerbare bufferstroken rond bedrijvigheid; - aanpassen van stedenbouwkundige voorschriften: beperkte uitbreidingen toelaten in KMO-zones daar waar het nu niet is toegelaten; - aanpassen van stedenbouwkundige voorschriften: landbouw- en tuinbouwbedrijfsgebouwen gebouwd na de goedkeuring moeten dezelfde rechten van uitbating en exploitatie kunnen verkrijgen als gebouwen gebouwd voor de goedkeuring; - tuinbouwbedrijven gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied; - oplossing zoeken voor zonevreemde bedrijven.

NKPK

léÉåÄ~êÉ=îççêòáÉåáåÖÉå= léÉåÄ~êÉ=îççêòáÉåáåÖÉå=

Volgende materiële fouten en achterhaalde bepalingen werden aangehaald met betrekking tot openbare voorzieningen: - achterhaalde bestemming (toegangsweg in agrarische zone, rustoord in woonzone,….).

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 131 van 237


Projectnummer:

NKQK

07-003133

oÉÅêÉ~íáÉ= oÉÅêÉ~íáÉ=

Volgende materiële fouten en achterhaalde bepalingen werden aangehaald met betrekking tot recreatie: - aanpassen van gewestplanwijziging; - achterhaalde bestemmingen; - Zeveneken: gemeentelijke polyvalente zaal Uyttenhove: de zaal ligt vooraan in een zone voor landelijk woongebied type 1 en achteraan in zone voor openbare voorzieningen. Er dient nagegaan te worden of de zone voor landelijk woongebied beperkend werkt voor de verdere ontwikkeling van de polyvalente zaal op deze locatie. Indien dit zo is lijkt het wenselijk om deze zone eveneens om te vormen naar zone voor openbare voorzieningen zodat er een samenhangend voorschrift ontstaat voor gans de zone van de gemeentelijke polyvalente zaal.

OK

^kabob=^^ka^`eqpmrkqbk ^kabob=^^ka^`eqpmrkqbk= bk=

Vanuit de voorgaande ruimtelijke analyse worden een aantal aandachtspunten meegegeven naar de volgende fase, voornamelijk toegespitst op het luik mobiliteit, heersende dynamiek op de gemeente en delen van de gemeente, de ruimtelijke kwaliteit en integraal waterbeheer. Deze geven een aanknopingspunt weer voor de verdere uitwerking van de gewenste ruimtelijke structuur.

OKNK

sççêòáÉåáåÖÉå= sççêòáÉåáåÖÉå=

Voorzieningencluster rond gemeentehuis: het huidige voorschrift voor openbaar nut in het BPA Nieuw Gemeentehuis is sterk beperkend en laat slechts een beperkt aantal ontwikkelingen inzake openbaar nut toe. Hierdoor kunnen bepaalde uitbreidingen van aanpalende openbare nutsvoorzieningen niet plaatsvinden (vb. uitbreiding school) en kunnen nieuwe openbare voorzieningen niet gerealiseerd worden (vb. nieuwe infrastructuur voor de politie). Het is wenselijk om de bestaande voorschriften van het BPA te verruimen zodat er meer flexibiliteit kan ontstaan. Voorzieningencluster rond OCMW-rusthuis: het rusthuis in momenteel gelegen in woonzone en kernwoonzone volgens het APA. Hierdoor wordt de verdere ontwikkeling van een zorgcampus rond het rusthuis gedeeltelijk beperkt. Het is wenselijk om deze omgeving te herbestemmen naar zone voor openbaar nut zodat meer flexibiliteit kan ontstaan bij de verdere uitbouw van de zorgcampus.

OKOK

oÉÅêÉ~íáÉ= oÉÅêÉ~íáÉ=

In de gemeente Lochristi zijn geen ondersteunende sport- en recreatiezones aanwezig bij de kernen. In het verleden werden de meeste van deze terreinen bestendigd, ofwel bij de opmaak van het APA, ofwel in een latere fase in een sectoraal BPA zonevreemde sport- en jeugdinfrastructuur. De bevolking is sinds de opmaak van het APA echter aanzienlijk toegenomen. Bij het bestendigen van de verschillende zones voor dagrecreatie en sport werd geen rekening gehouden met deze groei en de bijkomende druk die dit geeft op de bestaande recreatiegebieden. Daarenboven komt dat bestaande grotere zones voor dagrecreatie en sport in de gemeente, aansluitend bij het provinciaal domein Puyenbroeck, niet kunnen ontwikkeld worden omdat ze beschermd zijn als habitatrichtlijngebied en VEN. De gemeente zal daarom de bestaande behoeften aan recreatie en sport in kaart te brengen en deze koppelen aan de te verwachten groei in de gemeente. Op basis hiervan dient bekeken te worden waar de toekomstige behoeften dienen of kunnen opgevangen te worden. Het ontginningsgebied Ertbuer en de surfplas hebben als nabestemming ‘zone voor dagrecreatie en sport’. Voor de surfplas is deze nabestemming gedeeltelijk ingegaan. Deze nabestemming is positief omdat er hierdoor op lange termijn kan worden tegemoet gekomen aan de stijgende vraag naar recreatiegebieden in de gemeente.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 132 van 237


Projectnummer:

OKPK

07-003133

_ÉÇêáàîáÖÜÉáÇ= _ÉÇêáàîáÖÜÉáÇ=

De gemeente heeft sinds de goedkeuring van het APA in 1994 al heel wat oppervlakte bedrijventerrein bij gekregen en effectief gerealiseerd op het terrein (immers alles is volledig gerealiseerd). Hierdoor heeft de gemeente binnen de huidige beleidscontext geen beleidsruimte meer om een nieuw lokaal bedrijventerrein aan te leggen (of een bestaande bedrijventerrein uit te breiden). De gemeente wenst daarom de bestaande mogelijkheden uit het APA te herzien en het huidige aanbod aan KMO-zones in de gemeente te behouden zodat op deze locaties ook nieuwe KMO-bedrijven kunnen gevestigd worden. De gemeente zal daarom onderzoeken in welke mate het mogelijk is om de bestaande KMOzones type 2, welke momenteel een nabestemming landbouw of wonen hebben volgens het APA, kunnen herbestemd worden als volwaardige KMO-zones. Daarnaast kan ze ook de reconversie mogelijkheden van bestaande grotere bedrijventerreinen in de gemeente onderzoeken. Hierbij is de vraag wat is hier mogelijk als het bestaand bedrijf wegtrekt een cruciale vraag.

OKQK

jçÄáäáíÉáí= jçÄáäáíÉáí=

Het probleem van de groeiende verkeersstromen doorheen Lochristi vormen een knelpunt in de gemeente. Vooral de toenemende verkeersbelasting van de N70 en de N449 vormt een belangrijk knelpunt. Dit vertaalt zich door files en opstoppingen op de N70, toenemend sluipverkeer doorheen de gemeente (Smalle Heerweg, Dorpsstraat, Pauwstraat…) en verkeersonveiligheid voor zwakke weggebruikers langs een aantal wegen. Een goede bereikbaarheid en toegankelijkheid van de verschillende functies en voor verschillende gebruikers is een belangrijk aandachtspunt binnen de verdere uitwerking van de gewenste ruimtelijke structuur. De heersende maatschappelijke trends mogen evenwel niet genegeerd worden: het groeiend autobezit en toenemend aantal verplaatsingen enerzijds, de afname van de (auto)mobiliteit binnen de groeiende groep van senioren anderzijds. Een ander probleem is dat de parkeernormen die in het APA worden gehanteerd vandaag achterhaald zijn. Dit geldt vooral voor de parkeernormen gehanteerd voor de appartementen. Binnen het APA wordt 1 parkeerplaats per appartement voorzien. Gezien de stijging van het autobezit dient deze norm aangepast te worden aan de huidige tijd.

OKRK

iáàåáåÑê~ëíêìÅíììê=Éå=åìíëïÉêâÉå= iáàåáåÑê~ëíêìÅíììê=Éå=åìíëïÉêâÉå=

De omzendbrief over de herbevestigde agrarische gebieden –HAG (RO/2010/01) stelt dat elke ingreep binnen het HAG dient gemotiveerd te worden en waar nodig gecompenseerd dient te worden. Alle handelingen die de gemeente wenst uit te voeren binnen het HAG dienen in de bindende bepalingen opgenomen te worden. Alle agrarische bestemmingen op het grondgebied van Lochristi behoren tot het HAG. Dit wil zeggen dat de gemeente alle acties bindend dient op te nemen. De gemeente kan echter op het moment niet sluitend aangeven waar er binnen het agrarisch gebied lijninfrastructuur (zoals wegen) en nutswerken (zoals bufferbekens) dienen aangelegd te worden en of deze zonder de opmaak van een RUP kunnen vergund worden.

OKSK

aóå~ãáÉâ= aóå~ãáÉâ=

Ondanks dat Lochristi een buitengebiedgemeente is die gelegen is in een open ruimtecorridor op Vlaams niveau mag de druk op Lochristi vanuit de ligging binnen de Vlaamse Ruit, in het verlengde van het E17-netwerk en aan de rand van het Oost-Vlaamse Kerngebied niet uit het oog verloren worden. De gemeente Lochristi ondervindt hierdoor een verstedelijkingsdruk vanuit Gent. Een van de gevolgen hiervan is de druk op de woningmarkt. Lochristi is een bloeiende gemeente met het snelst stijgend aantal inwoners van de provincie. Verschillende verkavelingen werden in uitvoering van het APA gerealiseerd. Om in de toekomst aantrekkelijk te blijven voor de eigen inwoners moet echter meer en meer ingezet worden op kwaliteit dan op kwantiteit.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 133 van 237


Projectnummer:

07-003133

Door de ligging aan het grootstedelijk gebied Gent en de verbinding via de N70 ontstaat een multifunctioneel lint dat verder uitdeint richting Zeveneken. Een verdere uitdeining van grootschalige, bovenlokale handelsvoorzieningen langs de N70 tussen Lochristi-Dorp en Zeveneken is niet wenselijk. Door de ligging aan de E17 hebben de laatste decennia verschillende bedrijfszetels zich gevestigd langs de N449, een hoofdas in de gemeente en verbindende weg naar de E17 en het stedelijk gebied Gent. Het bedrijventerrein op het kruispunt van de N449-N70 is volledig ingenomen. De dynamiek uit de voorbije jaren mag echter geen rem zetten op de lokale dynamiek van nieuwe bedrijven. Nieuwe lokale bedrijfsvestigingen moeten mogelijk blijven, waar mogelijk verweven in het bebouwingsweefsel van de kernen, maar voor een aantal lokale bedrijven zal dit niet mogelijk zijn en zal een nieuw lokaal bedrijventerrein ontwikkeld moeten worden. De goede fysische huishouding zorgt ervoor dat Lochristi een bovenlokale, zelfs internationale rol vervult op het vlak van tuinbouw en serreteelt. Hiermee zal rekening gehouden worden in de verdere uitwerking door het voorzien van maximale ontwikkelingskansen voor deze sector met aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit als buitengebiedgemeente. Complementariteit met onder andere toerisme (hotels, sierteeltmuseum, aantrekkelijke fietsroutes, evenementen zoals de ‘Tuindagen van Beervelde’ in het park van Beervelde…) is een aandachtspunt.

OKTK

oìáãíÉäáàâÉ=âï~äáíÉáí= oìáãíÉäáàâÉ=âï~äáíÉáí=

De dorpskern van Beervelde en het kruispunt N449/Beervelde Dorp/Toleindestraat zijn volledig heraangelegd. Voor de heraanleg van de doortocht Zeveneken werd (samen met Lokeren) de principebeslissing genomen. Bij herinrichting van openbaar domein mag het aantal parkeerplaatsen niet in het gedrang komen. Door een kwalitatieve herinrichting van het openbaar domein met het oog op de verblijfskwaliteit, worden de potenties voor kernversterking extra gestimuleerd. Hiervoor is het wenselijk om op niveau van de kern een totaalvisie op te maken, niet alleen naar herinrichting van publiek domein, maar ook naar verdichting, groene ruimtes, bijkomende functies… Kasteelparken behoren tot de natuurlijke waarden van de gemeente en dienen zeker behouden te blijven en waar mogelijk versterkt in het landschap. Historische identiteit van de verschillende straatdorpen dreigt verloren te gaan. Het versterken van deze stedenbouwkundige karakteristieken, zoals driesdorpen… is een aandachtspunt. Maatschappelijke trends zoals de vergrijzing en de gezinsverdunning (kleinere gezinnen als gevolg van onder meer een stijgend aantal alleenstaanden, meer echtscheidingen, enz.) verhogen de vraag naar kleinere, kwalitatieve woongelegenheden. Deze bevolkingsgroepen stellen ook andere eisen aan qua locatie, woonomgevingskwaliteit en type van woningen. Er is nood aan aangepaste woonvormen en kleinere woonentiteiten, woningprojecten met gemeenschappelijke tuinen, enz., complementair aan de gangbare typologie van de eengezinswoning in open of halfopen bebouwing. Het bestaande netwerk van wandel- en fietsverbindingen kan meer geoptimaliseerd worden, zodat Lochristi zich ten volle kan profileren als een gemeente met plaats voor laagdynamische recreatie en in het bijzonder fiets- en wandelrecreatie. Dit biedt potenties naar toerisme toe, gericht op een dagje wandelen of fietsen te Lochristi met aansluitend een bezoek aan de verschillende bezienswaardigheden of andere activiteiten (Puyenbroeck, verschillende kasteelparken, surfvijver, historische dorpscentra…). De kerkwegels bieden potenties voor de inschakeling in een recreatief fiets- en wandelnetwerk. De nieuwe groene stadspool ter hoogte van het Oud Vliegveld zal zeker potenties bieden naar dagrecreatie. Een aantal missing links in het recreatief netwerk kunnen in overleg met eigenaars en gebruikers gerealiseerd worden (o.a. fiets- en wandelpaden langs oeverzones van waterlopen, doorheen de historische straatdorpen…).

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 134 van 237


Projectnummer:

07-003133

of`eqfkddbsbka=abbi= of`eqfkddbsbka=abbi= Leeswijzer In het voorgaande informatief gedeelte werd een analyse van de bestaande ruimtelijke structuur gemaakt door vanuit een globale en sectorale invalshoek inzicht te verschaffen in knelpunten, bedreigingen, kwaliteiten en potenties. In dit tweede deel, het richtinggevend gedeelte, wordt er aangeknoopt op de analyse en de conclusies om te komen tot een globaal en samenhangend ruimtelijk kader voor het toekomstige beleid. In dit richtinggevend gedeelte worden uitspraken gedaan over het ruimtegebruik, maar geen bodembestemmingen vastgelegd. Het bepaalt de ontwikkeling van structurerende elementen, belicht ruimtelijke potenties en bepaalt richtlijnen en organisatieprincipes voor grond- en ruimtegebruik. De kaarten zijn een essentieel onderdeel van het ruimtelijk structuurplan, maar ze zijn slechts schematisch en indicatief. Ze geven zeker geen bodembestemmingen weer. In dit document wordt vooreerst de rol van de gemeente uiteengezet, die ondersteund wordt door een aantal doelstellingen. Vanuit deze doelstellingen worden in deel 2 ruimtelijke concepten geformuleerd. Een concept geeft de principes kernachtig weer in ruimtelijke termen. Het omschrijft de betekenis die men aan de ruimte of aan een bepaald deel ervan wenst toe te kennen. Het samenbrengen van de concepten leidt tot een gewenste ruimtelijke structuur voor de gemeente. Deze globale gewenste structuur wordt uiteengelegd in deelstructuren (natuur, landbouw, landschap, wonen en werken) en deelruimten. De ruimtelijke concepten worden hierop concreet toegepast, wat resulteert in beleidsmatige ontwikkelingsperspectieven, acties en maatregelen.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 135 van 237


Projectnummer:

abbi=NW

07-003133

sfpfb=lm=ab=orfjqbifghb=lkqtfhhbifkdbk sfpfb=lm=ab=orfjqbifghb=lkqtfhhbifkdbk= ghb=lkqtfhhbifkdbk=

Leeswijzer De visie geeft een toekomstbeeld van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot de gewenste economische, sociale en culturele ontwikkeling van de gemeente. De visie is gebaseerd op de actuele mogelijkheden van het gebied, op de vastgestelde knelpunten, alsook op de doelstellingen van het te voeren ruimtelijk beleid. Dit wordt later geconcretiseerd in de maatregelen en acties. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en het PRS Oost-Vlaanderen vormen de achtergrond van alle gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen. Het is daarom van belang dat de gewenste ruimtelijke ontwikkeling overeenstemt met de filosofie van het RSV en het PRS Oost-Vlaanderen. De in dit hoofdstuk geformuleerde visie is gebaseerd op drie uitgangshoudingen voor een te voeren ruimtelijk beleid, te weten: - ruimtelijke kwaliteit; - duurzame ruimtelijke ontwikkeling; - diversiteit en samenhang.

NK

rfqd^kdpelrafkd= rfqd^kdpelrafkd=

Werken aan ruimtelijke kwaliteit De essentie van een ruimtelijk structuurplan is het streven naar ruimtelijke kwaliteit. Daarmee wordt de kwaliteit van de leefomgeving en van de verschillende aanwezige activiteiten bedoeld. Werken aan kwaliteit van de ruimte is één van de manieren om te werken aan een goede samenleving. Een hoge ruimtelijke kwaliteit betekent dat verschillende activiteiten op zich goed functioneren en dat zij optimaal functioneren ten opzichte van elkaar. Duurzame ruimtelijke ontwikkeling Duurzame ontwikkeling is een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie, zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Het is met andere woorden een ontwikkeling, die problemen en knelpunten niet voor zich uitschuift en niet afwentelt op toekomstige generaties. Duurzame ruimtelijke kwaliteit houdt in dat oplossingen voor ruimtelijke problemen kaderen in een langetermijnperspectief. Dit perspectief biedt een kader waarin de stabiliteit van structuren en van systemen wordt afgewogen t.o.v. de noodzaak tot verandering en vernieuwing. De ruimte is schaars ten opzichte van de talrijke menselijke behoeften en activiteiten. Hierdoor is het noodzakelijk om zuinig om te springen met de ruimte. Dit betekent dat de open ruimte en de natuurlijke elementen binnen deze ruimte maximaal moeten worden beschermd. Verdichting, inbreiding en bundeling van activiteiten zijn de basisvoorwaarden voor een duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Functiemenging draagt bij tot een zuinig ruimtegebruik en tot een duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Functievermenging zorgt dat meerdere functies en activiteiten op verschillende manieren of tijdstippen gebruik maken van dezelfde ruimte. Dat verhoogt de efficiëntie van gebouwen, infrastructuur, pleinen… en spreidt de kosten over een groter aantal gebruikers. Door de vermenging van wonen, werken, recreatie en voorzieningen verlaagt de behoefte aan verplaatsingen of kunnen deze eenvoudiger gebeuren, bv. te voet of met de fiets. Openbaar vervoer kan op deze manier ook beter georganiseerd worden. Diversiteit en samenhang Geen enkele gemeente bestaat uit een homogene ruimte. Binnen het grondgebied van Lochristi kunnen drie deelgebieden worden onderscheiden, elk met hun eigen kwaliteiten en potenties. Deze diversiteit is een kwaliteit en moet in het structuurplan worden bevestigd en versterkt. Er zal optimaal worden Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 136 van 237


Projectnummer:

07-003133

ingespeeld op de eigen ontwikkelingsmogelijkheden en de eigen karakteristieken van de betrokken deelgebieden. Samenhang kan worden beschouwd als een aanvulling op diversiteit. Een verregaande diversiteit kan de samenhang tussen de verschillende deelgebieden in gevaar brengen. De natuurlijke structuur (waterlopen, groenstructuren, reliëf…) stopt niet aan de grenzen van de deelgebieden. Verkeersinfrastructuren verbinden gebieden met elkaar. De verschillende grootschalige verkavelingen hebben functionele banden met de dorpskern. Het zoeken naar structurerende elementen, die samenhang tussen de verschillende deelgebieden bevorderen, zal een aandachtspunt zijn binnen het kader van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.

OK

il`eofpqfW=ibbc_^ob=i^ka il`eofpqfW=ibbc_^ob=i^kaJ i^kaJ=bk=qrfk_lrtdbjbbkqb= bk=qrfk_lrtdbjbbkqb=

Lochristi vervult een centrumfunctie als tuinbouwgemeente in de regio. De gemeente wil blijven ijveren voor de bestaanszekerheid en de uitbreidingsmogelijkheden van de aanwezige landbouw- en tuinbouwbedrijven zonder daarvoor specifieke concentratiegebieden voor glastuinbouw aan te duiden. Lochristi behoort tot de directe invloedssfeer van Gent. Gezinnen met één of meer actieve gezinsleden gaan doorgaans in de nabijheid van hun werkplaats wonen, of op een locatie waar een goede verbinding met de werkplaats mogelijk is. De aantrekkelijkheid op vlak van geschikt woningaanbod, woonomgeving (veiligheid, rust, netheid, kindvriendelijk…), voorzieningenniveau (handel, diensten, recreatie, nabijheid en bereikbaarheid grootstedelijk centrum) en bereikbaarheid is bij de keuze van de woonlocatie ook van belang. Er is nog voldoende aanbod aan verkavelings- en bouwmogelijkheden in de woonzones van het APA om de toekomstige behoeften op te vangen. Het beleid zal zich vooral richten op kwaliteitsaspecten: behoud van het rustige groene karakter van woonwijken, mogelijkheden voor kleinere woontypes, het op peil houden en versterken van het voorzieningenniveau, vrijwaren en optimaliseren van de bereikbaarheid… Op vlak van toerisme vormt Lochristi het hart van de bloemenstreek die vooral door dagjestoeristen wordt bezocht. Ook het domein Puyenbroeck lokt heel wat bezoekers. Zachte recreatie is voor de gemeente ook belangrijk. Er wordt gestreefd naar het behoud en de creatie van arbeidsplaatsen. Op basis van de berekende bedrijvenbehoefte kan nagegaan worden waar een nieuw bedrijventerrein kan worden voorzien. Bereikbaarheid is een belangrijk principe voor Lochristi. De gemeente wil dat de vier dorpskernen vlot bereikbaar blijven zowel per fiets, met het openbaar vervoer als met de auto. Belangrijk is de verkeersdoorstroming en de ontsluiting. De weinige bestaande natuur- en landschappelijke waarden die de gemeente heeft zullen worden bewaard en waar mogelijk worden versterkt.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 137 van 237


Projectnummer:

PK

07-003133

_^pfpalbipqbiifkdbk= _^pfpalbipqbiifkdbk=

Volgende doelstellingen bepalen de manier waarop we de vooropgestelde rol van de gemeente willen uitbouwen. Enerzijds worden deze vastgelegd door de hogere planningsdocumenten en anderzijds worden deze bepaald op basis van het gewenst ruimtelijk beleid, specifiek opgemaakt voor de gemeente.

PKNK

oÉâÉåáåÖ=ÜçìÇÉå=ãÉí=ÇÉ=Çóå~ãáÉâ=áå=ÜÉí=ÖÉÄáÉÇ= oÉâÉåáåÖ=ÜçìÇÉå=ãÉí=ÇÉ=Çóå~ãáÉâ=áå=ÜÉí=ÖÉÄáÉÇ=

Het beleid is erop gericht de dualiteit tussen het buitengebied en stedelijk gebied op elkaar af te stemmen en te verhinderen dat een zwart-witbeleid wordt toegepast. De gemeente wenst in de toekomst nog voldoende ontwikkelingskansen te krijgen op het vlak van wonen, bedrijven en tuinbouw. De dynamiek uit het verleden mag nieuwe ontwikkelingen op lokaal vlak niet in de weg staan. De woon- en bedrijvenbehoeftestudie geven aan in welke mate de gemeente de dynamiek moet opvangen. Het bestaande voorzieningenniveau moet behouden blijven, ook als deze het louter lokale niveau overschrijden. Nieuwe voorzieningen van lokaal niveau moeten mogelijk zijn, afgestemd op het functioneringsniveau van de kernen. Het toelaten van nieuwe bovenlokale voorzieningen kan slechts toegelaten worden indien de noodzaak hiervoor duidelijk kan worden aangetoond.

PKOK

j~ñáã~äÉ=â~åëÉå=ÖÉîÉå=~~å=ÇÉ= j~ñáã~äÉ=â~åëÉå=ÖÉîÉå=~~å=ÇÉ=ä~åÇ äÉ=â~åëÉå=ÖÉîÉå=~~å=ÇÉ=ä~åÇJ ä~åÇJ=Éå=íìáåÄçìï Éå=íìáåÄçìï= íìáåÄçìï=

Lochristi vervult een centrumfunctie als land- en tuinbouwgemeente in de regio. De land- en tuinbouw is een belangrijke economische drager voor de gemeente. De glastuinbouw is historisch aanwezig in de gemeente. De gemeente wil blijven ijveren voor de bestaanszekerheid en de uitbreidingsmogelijkheden van de aanwezige land- en tuinbouwbedrijven. Ze wenst ook nieuwe bedrijven aan te trekken. In het APA werd een differentiatie van de landbouwgebieden uitgedacht waarbij rekening werd gehouden met principes als bereikbaarheid, leefbare bedrijfsgrootte, bodemgeschiktheid, landschappelijke kwaliteiten en de gewenste structuur van de open ruimte. Op deze manier worden voldoende kansen gegeven voor bedrijven om zich te ontwikkelen terwijl tegelijkertijd waterlopen, landschappelijk waardevolle gebieden en belangrijke ecotopen worden beschermd. De gemeente wenst zelf geen gebieden voor glastuinbouw aan te duiden. Als dergelijke initiatieven op provinciaal niveau worden genomen, wenst de gemeente niet dat dit de ontwikkelingsmogelijkheden van de glastuinbouw elders in de gemeente beknot. Lochristi is een land- en tuinbouwgemeente en wil deze rol ook naar de toekomst toe behouden. Dit beeld mag zichtbaar zijn in het landschap van de gemeente.

PKPK

eÉí=îÉêëíÉêâÉå=î~å= eÉí=îÉêëíÉêâÉå=î~å=EÇÉF= EÇÉF=êÉÅêÉ~íáÉîÉ=ãçÖÉäáàâÜÉÇÉå= êÉÅêÉ~íáÉîÉ=ãçÖÉäáàâÜÉÇÉå=

De sierteelt heeft in Lochristi hoofdzakelijk een economische functie maar vertegenwoordigt ook een recreatieve aantrekkingskracht. Binnen het PRS Oost-Vlaanderen wordt Lochristi, als één van de bloemengemeenten, tot het toeristisch-recreatief netwerk Gent en de Scheldestreek gerekend. In functie van de toeristisch-recreatieve ondersteuning van de bloementeelt kan een tuinbeurs in het kasteeldomein van Beervelde georganiseerd worden en werd een kleinschalig sierteeltmuseum ingericht in de voormalige pastorie van Zaffelare. Dit nieuwe sierteeltmuseum zal worden ingeschakeld in het netwerk van toeristisch-recreatieve infrastructuren op het grondgebied van de gemeente. Ook het domein van Puyenbroeck en de verschillende kasteelparken behoren tot dit netwerk. De gemeente wenst hiervoor zijn wandel- en fietspaden stapsgewijs verder uit te breiden (cfr. recent aangelegde paden zoals Ruilaarse Wegel, Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 138 van 237


Projectnummer:

07-003133

Stierdreef, verbinding Beeweg-Wijk Dijkgracht, Cootveld, Molenberglaan-Raveschoot, BunderBevrijdingslaan…). Het netwerk van lokale en bovenlokale toeristisch-recreatieve infrastructuren in de gemeente Lochristi kan dan een schakel vormen naar het toeristisch-recreatief netwerk Gent en naar de Scheldestreek op provinciaal niveau. De gemeente wenst de bestaande feestzalen, evenementen en daguitstappen, ruimtelijk te ondersteunen. Een goede bereikbaarheid (fiets, openbaar vervoer, wagen) en voldoende parkeervoorzieningen aan (boven)lokale attractiepolen zijn hiervoor vereist. Aan de surfplas wordt een lokale toeristisch-recreatieve functie toegekend. De surfplas kan blijvend zijn functie als watersportplas behouden. Ook de lokale jeugd- en sportverenigingen worden niet vergeten. De gemeente werkt aan het vernieuwen van bestaande verouderde accommodatie (vb. gemeentelijke polyvalente zaal Uyttenhove), de verdere uitbreiding van bestaande sport- en recreatiezones (vb. recreatiezone Bosdreef) en de uitbouw van langzaam verkeersverbindingen ernaar toe.

PKQK

ráíÄçìïÉå=î~å=äÉÉÑÄ~êÉ=ÇçêéëâÉêåÉå= ráíÄçìïÉå=î~å=äÉÉÑÄ~êÉ=ÇçêéëâÉêåÉå=

In Lochristi zal de nadruk vooral liggen op een kwalitatieve invulling van de ruimte. Het komt er op neer de aanwezige kwaliteiten - het groen, de rust, het typische karakter van de verschillende dorpskernen, enz. - te bewaren en waar mogelijk te versterken. Enkel zo kan de rol van Lochristi als gemeente waar het aangenaam is om te wonen, behouden blijven. Er dient onderzocht te worden hoe verschillende woningtypologieën kunnen voorkomen in de verschillende kernen van de gemeente. Als uitgangspunt wenst het gemeentebestuur de identiteit van de verschillende kernen, wijken en woonzones te behouden en versterken. Woontypologieën en dichtheden zijn te differentiëren i.f.v. de eigenheid van elke woonomgeving. In kernwoonzones wordt een hogere dichtheid en aaneengesloten bebouwing nagestreefd waarbij appartementsbouw mogelijk is; in de omliggende woonwijken geldt de huidige bebouwingsvorm en –dichtheid als uitgangpunt. Waar nodig zullen in functie van de realisatie van het sociaal bindend objectief, lokaal verdichtingen worden toegelaten. Rust is een belangrijke factor voor de woonkwaliteit, deze is zelfs belangrijker dan een bijkomend woonaanbod. In die zin is het groeiritme van het APA beter dan een nog sterkere groei stimuleren. Het behouden van de woonkwaliteit betekent onder meer dat de verschillende kernen hun levendigheid behouden. Daarom is het van belang dat het voorzieningenaanbod op peil wordt gehouden en voldoende aanbod voorzien wordt voor de inwoners van de gemeente. Ook het behoud en eventueel versterken van lokale kleinhandel zijn van belang. Een goede ruimtelijke verschijningsvorm vraagt een voortdurende aandacht voor het openbaar domein. Dit geldt voor het gemeentebestuur die hiervoor de verantwoordelijkheid draagt, maar ook voor de individuele burger. Kwalitatieve aspecten als de aanwezige open ruimte, groenelementen, speelpleinen, binnenpleinen zijn van uiterst belang voor de woonomgevingskwaliteit van de verschillende kernen en woonwijken. Relatie met bushaltes, overstappunten van verschillende vervoersmodi, dorpspleinen, speelpleinen… zijn belangrijk.

PKRK

^~åÇ~ÅÜí=îççê=ÇÉ=ÄÉêÉáâÄ~~êÜÉáÇ= ^~åÇ~ÅÜí=îççê=ÇÉ=ÄÉêÉáâÄ~~êÜÉáÇ=

Er dient nagegaan te worden op welke wijze de bereikbaarheid van de verschillende kernen, grootschalige voorzieningen en bedrijvenzones kan verbeterd worden en hoe de toenemende verkeershinder in de kernen kan ingeperkt worden. De mobiliteitsproblemen zullen op een structurele wijze moeten worden aangepakt. Hiervoor is een samenwerking noodzakelijk tussen de verschillende betrokken instanties en hogere overheden. De verkeersstructuur wordt in samenhang bekeken met de uitwerking en implementatie van het gemeentelijk mobiliteitsplan.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 139 van 237


Projectnummer:

07-003133

Lochristi wil bereikbaar blijven en wil dat de functie van de N70 - een secundaire weg type III die als functie het verzamelen en verbinden van verkeer heeft naar de R4 en het grootstedelijk gebied behouden kan blijven. Zowel voor bewoners van Lochristi als voor de kleinhandel langsheen de N70 is bereikbaarheid, met openbaar vervoer, maar ook met de wagen, van belang om te kunnen blijven functioneren. De fietsroutes op parallelle wegen vormen hierop een belangrijke aanvulling. Door de heropening van het station van Beervelde, sinds 14 december 2008, is hierin al een belangrijk aspect gerealiseerd waardoor Lochristi op het vlak van openbaar vervoer beter wordt ontsloten. Doelstelling is een optimalisering van het wegennet door een categorisering van de wegen, waarbij aan wegen al dan niet een bepaalde verkeersfunctie wordt toegekend. Het wegennet wordt hiërarchisch uitgebouwd. Tegelijkertijd moet er nagedacht worden over de afwikkeling van zwaar verkeer ter minimalisering van de omgevingshinder.

PKSK

oÉÅÜíëòÉâÉêÜÉáÇ=áåò~âÉ=òçåÉîêÉÉãÇ=êìáãíÉÖÉÄêìáâ= oÉÅÜíëòÉâÉêÜÉáÇ=áåò~âÉ=òçåÉîêÉÉãÇ=êìáãíÉÖÉÄêìáâ=

Met betrekking tot zonevreemde constructies en terreinen (zonevreemde woningen, zonevreemde recreatie en/of zonevreemde bedrijven) wordt in het structuurplan een afwegingskader uitgewerkt. Aan de hand van objectieve criteria, worden ontwikkelingsperspectieven en randvoorwaarden beschreven die rekening houden met de doelstelling en beleidsopties per deelruimte en gewenste ruimtelijke structuur van de gemeente. Verder onderzoek tot op perceelsniveau zal uitwijzen hoe ver de ontwikkelingen, voor elk concrete zonevreemd element, kunnen gaan. Dit onderzoek zal gebeuren bij de uitwerking van concrete RUP’s die de ontwikkelingmogelijkheden zullen vastleggen en rechtszekerheid bieden voor de toekomst.

PKTK

hê~ÅÜíäáàåÉå=îççê=ÉÉå=áåíÉÖê~~ä=ï~íÉêÄÉÜÉÉê= hê~ÅÜíäáàåÉå=îççê=ÉÉå=áåíÉÖê~~ä=ï~íÉêÄÉÜÉÉê=

Het decreet inzake integraal waterbeheer zal op de voet worden opgevolgd en desgevallend aangevuld worden met maatregelen of acties op gemeentelijk niveau. Nieuwe ontwikkelingen die het integraal waterbeheer in het gedrang brengen zijn niet wenselijk.

PKUK

`çêêáÖÉêÉå=î~å=ã~íÉêáØäÉ=ÑçìíÉå=Éå=~ÅÜíÉêÜ~~äÇÉ=ÄÉé~äáåÖÉå=ìáí=ÜÉí=^m^ `çêêáÖÉêÉå=î~å=ã~íÉêáØäÉ=ÑçìíÉå=Éå=~ÅÜíÉêÜ~~äÇÉ=ÄÉé~äáåÖÉå=ìáí=ÜÉí=^m^= äÉ=ÑçìíÉå=Éå=~ÅÜíÉêÜ~~äÇÉ=ÄÉé~äáåÖÉå=ìáí=ÜÉí=^m^=

Ondanks dat de gemeente nog steeds achter de algemene ruimtelijke visie van het APA blijft staan, blijkt uit de doorlopen jaren ook dat dit APA op een aantal plekken materiële fouten en achterhaalde bepalingen bevat. Dit is onder meer toe te schrijven aan de sterk gewijzigde wetgeving en beleidskader sinds de opmaak van het APA. De gemeente zal waar nodig een RUP opmaken om deze materiële fouten te corrigeren of de achterhaalde bepalingen aan te passen.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 140 van 237


Projectnummer:

abbi=OW

07-003133

orfjqbifghb=mofk`fmbp=bk=orfjqbifghb=`lk orfjqbifghb=mofk`fmbp=bk=orfjqbifghb=`lk`bmqbk p=bk=orfjqbifghb=`lk`bmqbk= `bmqbk=

Rekening houdend met de beoogde doelstellingen worden een aantal ruimtelijke principes vooropgesteld. De ruimtelijke principes geven aan hoe de algemene uitgangspunten zich ruimtelijk vertalen en vormen de kapstok voor de verdere uitwerking van de gewenste ruimtelijke structuur van de gemeente. Kaart 30: gewenste ruimtelijke structuur

NK

il`eofpqf=lmdb_lrta=rfq=llpq il`eofpqf=lmdb_lrta=rfq=llpqJ rfq=llpqJtbpq=i^vbop= tbpq=i^vbop= In de ruimtelijke opbouw van de gemeente is een oost-west gerichte structuur merkbaar. De fysische structuur van oost-west gerichte waterlopen ligt aan de grondslag. Op de hoger gelegen gebieden tussen deze waterlopen ontstonden langgerekte oost-west gestructureerde straatdorpen. Door de aanleg van verkavelingswijken is de structuur van de straatdorpen vooral in Lochristi, maar ook in Beervelde, Zaffelare en Zeveneken verloren gegaan. De hoofdstraten van de dorpen zijn echter nog steeds oost-west gericht. Zij worden gestructureerd door aaneengesloten bebouwing en de belangrijkste woonondersteunende voorzieningen zijn langs deze assen geordend. Ter hoogte van Persijzer, Ruilare en Nerenhoek is de oorspronkelijke structuur van de straatdorpen nog beter herkenbaar. De noord-zuid structuur is ondergeschikt aan de oost-west structuur.

Woningen en glastuinbouwbedrijven komen langs de noord-zuidassen in mindere mate voor dan in de oost-west richting. De noord-zuid structuur werd ook in het APA minder frequent ingekleurd als woongebied. Langs de noord-zuidassen komen nog meer zichten voor naar de achterliggende openruimtekamers. Deze oost-west gerichte opbouw van de gemeente wordt in het structuurplan verder meegenomen. Het behoud van de structuur maakt dat de dorpen als kernen herkenbaar kunnen blijven waardoor de landelijkheid van de gemeente gewaarborgd blijft.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 141 van 237


Projectnummer:

OK

07-003133

ebq=k^qrroifgh=m^qofjlkfrj=^ip=pq^mpqbkb ebq=k^qrroifgh=m^qofjlkfrj=^ip=pq^mpqbkbk=qrppbk=dolqbob= jlkfrj=^ip=pq^mpqbkbk=qrppbk=dolqbob= dolbkdb_fbabk== dolbkdb_fbabk Lochristi wordt gesitueerd tussen twee oost-west gerichte waterlopen. Ten noorden van Lochristi situeert zich de MoervaartZuidlededepressie. Ten zuiden van de gemeente vloeit de Bovenschelde. Delen van beide waterlopen behoren tot het Vlaams Ecologisch Netwerk. De bossen in het uiterste noorden van Lochristi kaderen binnen een ruimer geheel van groengebieden behorende tot de MoervaartZuidlededepressie. Zij maken deel uit van het domein Puyenbroeck en worden aangeduid als grote eenheden natuur. Naast deze bossen vormen de waterlopen de belangrijkste elementen van de natuurlijke structuur. De Zuidlede, Westlede en Lede zijn de belangrijkste waterlopen in de gemeente Lochristi en worden op provinciaal niveau geselecteerd als ‘ecologische infrastructuur van bovenlokaal belang’28. Daarnaast wordt het landbouwgebied van Lochristi-Eksaarde-Stekene29 aangeduid als natuurverbindingsgebied op provinciaal niveau.

Het natuurlijk patrimonium in de gemeente Lochristi heeft bijgevolg vooral een functie als stapsteen tussen grote natuurlijke eenheden. De gemeente volgt de beleidslijnen van de hogere overheden die worden uitgezet ter bescherming van de natuurwaarden van hoger niveau. De natuurlijke structuur wordt op gemeentelijk niveau versterkt door de kasteelparken als natuurlijke stapstenen aan te duiden.

PK

lkqtfhhbibk=s^k=ab=hbokbk=bk=sbopqbohbk= lkqtfhhbibk=s^k=ab=hbokbk=bk=sbopqbohbk=s^k=ab= bokbk=bk=sbopqbohbk=s^k=ab= llopmolkhbifghb=pqor`qrro=s^k=ebq=tlkbk= llopmolkhbifghb=pqor`qrro=s^k=ebq=tlkbk=Epqo^^qalo `qrro=s^k=ebq=tlkbk=Epqo^^qalombkF Epqo^^qalombkF= mbkF= Om de verdere uitdeining tegen te gaan, de draagkracht van de voorzieningen te vergroten, de gemeenschapskosten te drukken, enz. worden woonontwikkelingen zo veel mogelijk gebundeld in de kernen. De bestaande bouw- en verkavelingsmogelijkheden blijven behouden, maar gebieden die niet vrij ontwikkelbaar zijn volgens het APA (reservegebieden, landelijke woonzones type 2, gebieden voor sociale woningbouw) kunnen, volgens de huidige behoeftenberekening en de beleidslijnen uit het actuele RSV en PRS, niet aangesneden worden binnen de planperiode. Nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen of nieuwe beleidslijnen op Vlaams of provinciaal niveau kunnen aanleiding geven tot bijstelling van de woonbehoeftestudie en voornoemde beleidsopties. Daarnaast kunnen ook kwalitatieve randvoorwaarden aan nieuwe woonontwikkelingen binnen het bestaande rood op het APA opgelegd worden.

Kenmerkend voor het gebied in de omgeving van Lokeren, zijn de typische straatdorpen zoals Ruilare, Oude Veldstraat, Rechtstraat in Zaffelare, Ruilaarse wegel… Een coherentere inrichting van de 28

29

De ecologische infrastructuur bestaat uit natuur- en bosgebieden die niet tot het VEN (Vlaams Ecologisch Netwerk), noch tot het IVON (natuurverwevings- en natuurverbindingsgebieden), de kleine landschapselementen en de natuur in de bebouwde omgeving. Ecologische infrastructuur wordt geselecteerd omwille van de meerwaarde die de infrastructuur kan bieden aan de natuurlijke structuur. Het landbouwgebied van Lochristi-Eksaarde-Stekene als natuurverbindingsgebied heeft op het grondgebied Lochristi min of meer de zone Ruilare-Eikstraat-Pauwstraat-Ledebeek als ruggengraat.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 142 van 237


Projectnummer:

07-003133

publieke ruimte (materiaalgebruik, groenstructuur, parkeerplaatsen, wandelwegen…) moet de historisch-morfologische structuur van deze ‘woonlinten’ versterken (pleinconcepten, versterken lijnstructuren). Elke kern dient voldoende voorzieningen te hebben om te kunnen functioneren als een leefbare en zelfstandige kern. Nieuwe voorzieningen dienen beperkt te blijven tot het schaalniveau van de kern waarin ze gelegen zijn.

QK

_baofgsfdebfa=bk=dollqp`e^ifdb=sllow _baofgsfdebfa=bk=dollqp`e^ifdb=sllowfbkfkdbk=dbhlmmbia=^ lqp`e^ifdb=sllowfbkfkdbk=dbhlmmbia=^^k= fbkfkdbk=dbhlmmbia=^^k= fkco^pqor`qrobk== fkco^pqor`qrobk Verkeersgenerende functies worden het best aan bestaande infrastructuren gekoppeld. Specifieke rol hierbij speelt de N70. De opvang van eventuele bijkomende lokale bedrijvigheid wordt gekoppeld aan infrastructuren. Het gemeentebestuur wenst hierbij eventuele nieuwe of te herlokaliseren zonevreemde bedrijven te laten aansluiten bij de bestaande zone ter hoogte van de Lozen Boer of de omgeving van het op- en afrittencomplex van de E17. Aan het kruispunt van N70 en N449. Grootschalige lokale voorzieningen worden het best voorzien langs de N70 in het hoofddorp Lochristi.

RK

sbopqbohbk=s^k=ab=qlbofpqfp`eb sbopqbohbk=s^k=ab=qlbofpqfp`ebJ bofpqfp`ebJob`ob^qfbsb= ^^kqobhhfkdpho^`eq= ^^kqobhhfkdpho^`eq= Ter versterking van de toeristisch-recreatieve potenties binnen de gemeente wordt een toeristisch-recreatief netwerk tussen de bovenlokale voorzieningen (Puyenbroeck, surfvijver), verschillende kasteelparken (met bovenlokale aantrekkingskracht van kasteeldomein Beervelde…), de dorpskernen en andere elementen uitgewerkt. Lochristi wenst realistisch en stapsgewijs de wandel- en fietspaden verder uit te breiden (cfr. recente verleden: Ruilaarse Wegel, Stieredreef, verbinding Beeweg-Wijk Dijkgracht…) In functie van de toeristisch-recreatieve ondersteuning van de bloementeelt kan een tuinbeurs in het kasteeldomein van Beervelde georganiseerd worden en heeft de gemeente een locatie gevonden voor de uitbouw van een sierteeltmuseum.

Daarnaast wenst de gemeente ook voldoende mogelijkheden te voorzien voor residentiële recreatievormen in landelijke omgeving zoals (hoevetoerisme, hobbypaardenhouderij, plattelandstoerisme…), sport en volkssporten, indoor en outdoor… De gemeente wenst de bestaande feestzalen, evenementen en daguitstappen, ruimtelijk te ondersteunen. Een goede bereikbaarheid (fiets, openbaar vervoer, wagen) en voldoende parkeervoorzieningen aan (boven)lokale attractiepolen zijn hiervoor vereist. Tevens zal een kwalitatieve ontwikkeling toegestaan worden voor de waterplas aan de Rivierstraat.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 143 van 237


Projectnummer:

SK

07-003133

^^ka^`eq=sllo=ab=_bobfh_^^oebfa ^^ka^`eq=sllo=ab=_bobfh_^^oebfa= ab=_bobfh_^^oebfa= Teneinde de ontsluiting naar het hogere wegennet veilig te stellen, en anderzijds de leefbaarheid in de kernen maximaal te vrijwaren, wordt een hiërarchische selectie van wegen vooropgesteld. De doortochtherinrichting van de verschillende kernen (Beervelde, Zeveneken en Zaffelare) kan op deze manier in een ruimer perspectief bekeken worden. Een oplossing voor de congestieproblemen op de N70 zal verder sluipverkeer op parallelle wegen vermijden. Streven naar betere openbaar vervoerbindingen tussen Lochristi centrum en de deelkernen is een belangrijk aandachtspunt.

Op de N70 is een goede bediening van het openbaar vervoer nodig vanuit Gent tot het kruispunt ‘Lozen Boer’. Het station Beervelde is een belangrijke schakel in de regionale bereikbaarheid van Lochristi met het openbaar vervoer. Het station van Beervelde dient dan ook verder als openbaar vervoersknooppunt binnen de gemeente uitgewerkt te worden. Niet alleen het openbaar vervoer maar ook de langzame vervoersverbindingen zijn van belang. Prioriteit wordt gelegd bij de aanleg van vrijliggende fietspaden tussen de verschillende deelgemeenten en langsheen de schoolroutes. Voorzien van degelijke en eigen voorzieningen voor fietsers en voetgangers, veilige oversteekplaatsen… Parallel aan de N70 wordt de Smalle Heerweg aanzien als de te prefereren fietsverbinding tussen Lochristi en Gent. Dit neemt niet weg dat er geen goede fietsvoorzieningen langs de N70 moeten voorzien worden. De N70 blijft nog altijd een belangrijke drager van voorzieningen en openbaar vervoer die ook op een veilige manier met de fiets moeten te bereiken zijn. Uitbouw van fietsnetwerken tussen de verschillende deelkernen, woonwijken en schoolomgevingen is van groot belang.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 144 van 237


Projectnummer:

abbi=PW

07-003133

dbtbkpqb=orfjqbifghb= dbtbkpqb=orfjqbifghb=pqor`qrro=sllo=ab=abbipqor`qrobk pqor`qrro=sllo=ab=abbipqor`qrobk= bipqor`qrobk=

Leeswijzer Deelstructuren beschrijven de ruimten die in de gemeente worden ingenomen door natuur, landbouw, nederzetting, ruimten met toeristisch-recreatief karakter, ruimten met economisch karakter en ruimten gekoppeld aan lijninfrastructuren. Al deze deelstructuren genereren het landschappelijk karakter van de gemeente. Parallel aan de deelstructuren in het informatief gedeelte worden ontwikkelingsperspectieven opgesteld voor de volgende deelstructuren: - de natuurlijke structuur; - de agrarische structuur; - de landschappelijke structuur; - de toeristisch-recreatieve structuur; - de nederzettingsstructuur; - de economische structuur; - de lijninfrastructuur. Per deelstructuur worden de doelstellingen beschreven. Daarna worden de doelstellingen vertaald naar ruimtelijke concepten. Dit wordt vervolgens doorvertaald naar een gewenste ruimtelijke structuur.

NK

dbtbkpqb=orfjqbifghJ dbtbkpqb=orfjqbifghJk^qrroifghb=pqor`qrro k^qrroifghb=pqor`qrro=

NKNK

açÉäëíÉääáåÖÉå= açÉäëíÉääáåÖÉå=

-

Beschermen en waar mogelijk ontwikkelen van natuurlijke landschapselementen. Dit valt uiteen in volgende subdoelstellingen: o bescherming van bossen; o bescherming van de lineaire en puntvormige groene natuur- en landschapselementen; o bescherming van belangrijke ecotopen; o bevordering door aanplanting van o.a. nieuwe bossen en beplantingen langs waterlopen. Behoud, bescherming en bevordering van groene zones, parken, kasteelparken, bossen, waardevolle dreven. Bescherming van groenelementen door omgevingsbescherming. Bestrijden van vervuiling (afstemmen met milieubeleid).

NKOK

`çåÅÉéíÉå= `çåÅÉéíÉå=

Fysisch-natuurlijke structuur als drager De bestaande fysisch-natuurlijke structuur wordt als drager genomen voor de gewenste ruimtelijke structuur. De fysische structuur is grotendeels oost-west georiënteerd. Een afwisseling van waterlopen en tussengelegen interfluvia bepalen het beeld van de gemeente. Het vrijwaren en het versterken van de waterlopen als basis voor de natuur is zowel voor de gemeente als voor de hogere overheden van belang. Aan de waterlopen zijn specifieke natuurwaarden gekoppeld, zoals de bossen in de vallei van de Zuidlede, natte graslanden... Bovendien zijn de waterlopen en hun oeverbeplanting te aanzien als een natte natuurverbinding tussen grotere natuurgebieden gelegen buiten de gemeente. De verbindingsfunctie Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 145 van 237


Projectnummer:

07-003133

kan verder worden versterkt door bijkomende beplantingen. Nieuw recreatief bosgebied/groenpool in het westen van de gemeente In het westen van de gemeente wordt een nieuw bosgebied ontwikkeld. Dit bos wordt aanzien als een stadsrandbos voor de inwoners van Gent, maar zal ook een belangrijke natuur- en recreatieve waarde hebben voor de inwoners van Lochristi.

Kasteelparken als belangrijke lokale stapstenen voor natuur De kasteelparken zijn belangrijke lokale stapstenen voor natuur in de gemeente. De gemeente heeft weinig groengebieden en de kasteelparken dienen dan ook als stapsteen te worden beschermd en versterkt. Concreet kan gewerkt worden aan het opnieuw versterken van de dreefstructuren rondom de kasteelparken.

Verbindende groencorridors doorheen landbouwgebied Op bepaalde plaatsen in het landbouwgebied komen nog vrij veel kleine landschapselementen voor. Deze dienen te worden bewaard en indien mogelijk worden versterkt. De kleine landschapselementen dienen de verschillende lokale en bovenlokale gebieden voor natuur met elkaar te verbinden. Op deze manier zijn de natuureilanden met elkaar verbonden en wordt uitwisseling van plant- en diersoorten mogelijk gemaakt. Dit komt de biodiversiteit ten goede.

NKPK

dÉïÉåëíÉ=êìáãíÉäáàâ dÉïÉåëíÉ=êìáãíÉäáàâJ ãíÉäáàâJå~íììêäáàâÉ=ëíêìÅíììê= å~íììêäáàâÉ=ëíêìÅíììê=

De gewenste natuurlijke structuur wordt samengesteld uit bovenlokale en lokale elementen: - Bovenlokale elementen: o Moervaartdepressie / Zuidlede, Westlede en Lede; o Landbouwgebied Lochristi / Eksaarde / Stekene; o Oud Vliegveld Lochristi. -

Lokale elementen: o stapstenen voor natuur op lokaal niveau (kasteelparken); o lokale verbindingsgebieden (waterlopen – kleine landschapselementen).

Kaart 31: gewenste natuurlijke structuur Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 146 van 237


Projectnummer:

1.3.1.

07-003133

Bovenlokale elementen

De Moervaartdepressie / Zuidlede, Westlede en Lede Selecties (met betrekking tot natuur) van hogerhand zijn: - delen van de Moervaartdepressie worden geselecteerd als GEN; - delen van de Moervaartdepressie worden geselecteerd als habitatrichtlijngebied; - de Moervaartdepressie wordt geselecteerd als provinciale natuuraandachtszone; - de bossen in de depressie maken deel uit van de bosgordel Lochristi – Sint-Niklaas, een prioritair bosuitbreidingsgebied; - de Zuidlede, Westlede en Lede worden geselecteerd als bovenlokale ecologische infrastructuur. Visie van de gemeente en suggesties De parallelle waterlopen werden geselecteerd omwille van de meerwaarde die de infrastructuur kan bieden aan de natuurlijke structuur. Naargelang het gaat om het afbakenen en inrichten van een bovenlokale ecologische infrastructuur en afhankelijk van de kenmerken en potenties van een gebied zullen door de provincie duidelijke ontwikkelingsperspectieven worden voorgesteld. Om de ontwikkelingsperspectieven te realiseren kan een RUP worden opgemaakt. De ontwikkelingsperspectieven zullen gericht zijn op het in stand houden en het versterken van de ecologische functie van de infrastructuur. De gemeente gaat akkoord met de selectie mits de leefbaarheid van de landbouw in deze gebieden gegarandeerd blijft en enkel maatregelen inhoudt op vrijwillige basis. In de Moervaartdepressie/vallei van de Zuidlede zijn belangrijke natuurgebieden gelegen, waaronder een aantal bosjes. Het is van belang de gebieden te bufferen, ze te beschermen tegen invloeden van buitenaf en de diversiteit zo goed mogelijk te bewaren. Volgende beleidslijnen worden gesuggereerd: - behouden en versterken van de natuurwaarden. Enkele mogelijke maatregelen zijn: uitbreiden van de oeverbeplantingen en indien mogelijk de populierbossen omvormen tot bossen met streekeigen soorten... - ruimte geven aan het water: het ecologisch functioneren wordt behouden en waar mogelijk versterkt. Dit betekent dat zo weinig mogelijk geraakt mag worden aan het systeem beek – oever natte weiden. De gemeente wenst dat de waterafvoerende functie van de Zuidlede behouden blijft en dat er werken worden uitgevoerd om deze waterafvoerende functie te verbeteren (zie ook advies van de gemeente op het PRS Oost-Vlaanderen). - duidelijke bepalingen betreffende recreatief medegebruik. De waterlopen van de Westlede en Lede zijn minder structuurbepalend dan de vallei van de Zuidlede en vergen dan ook een ander, meer gediversifieerd beleid. Belangrijk hierbij is dat de natuurfunctie die langs deze beekvalleien gerealiseerd wordt neven- of ondergeschikt is aan de landbouw. Volgende concrete beleidslijnen worden gesuggereerd: - accentueren van de loop van de beek door beplantingen, zodat deze zijn rol als natuurverbinding terdege kan vervullen. Dit impliceert het aanwezig houden van de loop van de beek doorheen de woongebieden en (op termijn) de ambachtelijke terreinen. Door beplantingen aan te brengen wordt een verbinding tussen de verschillende elementen van de natuurlijke structuur gecreëerd waardoor geïsoleerd gelegen gebieden worden verbonden. - extensiever gebruik van biologisch waardevolle graslanden. Door verschraling kan de natuurwaarde worden vergroot gecombineerd met gebruik door landbouw. - waar wenselijk en mogelijk kunnen, in overleg met de eigenaars en gebruikers, de bouwvrije oeverstroken ingericht worden als wandel- of fietspaden om toeristisch-recreatief netwerk binnen de gemeente te vervolledigen. Dit houdt niet in dat langs de volledige oever en aan beide zijde een recreatieve route dient aangelegd te worden. Vanuit een globale gemeentelijke visie op de uitbouw van het recreatief netwerk zal onderzocht worden waar het wenselijk is om missing links te realiseren; Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 147 van 237


Projectnummer:

-

07-003133

agrarische gebieden die binnen een risicozone voor overstromingen vallen worden bouwvrij afgebakend; om instroom van sediment (door erosie) te vermijden wordt voorgesteld bufferstroken uit gras aan te leggen. Deze vormen voor de kleinere fauna een ideale natuurverbinding en zorgen er eveneens voor dat ruimingwerken (en deels dus overstromingen) kunnen worden vermeden.

Het landbouwgebied Lochristi / Eksaarde / Stekene Het landbouwgebied Lochristi / Eksaarde / Stekene wordt geselecteerd als provinciaal natuurverbindingsgebied. Het beleid binnen deze gebieden is gericht op het behoud en de versterking van de natuurwaarden en de bevordering van de biologische diversiteit. Hierbij zal geen afbreuk worden gedaan aan de hoofdfunctie van het gebied. Naargelang het gaat om het afbakenen en inrichten van een bovenlokale ecologische infrastructuur en afhankelijk van de kenmerken en potenties van een gebied zullen specifieke ontwikkelingsperspectieven worden voorgesteld. Om de ontwikkelingsperspectieven te realiseren kan een RUP worden opgemaakt. Visie van de gemeente en suggesties De gemeente kan akkoord gaan met de selectie van het landbouwgebied Lochristi / Eksaarde / Stekene als provinciale natuurverbinding mits de leefbaarheid van de landbouw in deze gebieden gegarandeerd blijft en enkel maatregelen inhoudt op vrijwillige basis. Gezien de provincie stelt dat er geen afbreuk zal gedaan worden aan de hoofdfunctie van het gebied, kan de gemeente akkoord gaan. Om de natuurverbinding te realiseren en zo weinig mogelijk beperkingen op te leggen aan de landbouw, wordt voorgesteld de natuurverbinding te realiseren aan de hand van een minimumscenario (beplantingen langs perceelsranden, wegen en rond bebouwing; maar geen massieve uitbreidingen). Oud Vliegveld Lochristi Het Oud Vliegveld van Lochristi wordt uitgebouwd als een multifunctionele groenpool tussen het woongebied van Lochristi en de Gentse haven en ingericht als stedelijke groenpool. Hier staat natuurgerichte recreatie in het teken van ‘water, bos en natuur’. Binnen het multifunctioneel karakter van de groenpool kan de aanwezige landbouw volwaardig blijven functioneren. Het crematorium kan uitbreiden. Dit beleid is reeds vastgelegd in een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

1.3.2.

Lokale elementen

Er zijn heel wat natuurverbindende elementen (kleine landschapselementen) verdwenen waardoor een aantal verbindingen tussen deze groengebieden verloren zijn gegaan en geïsoleerd zijn komen te liggen. Verspreid komen nog enkele restbosjes voor. In geïsoleerd gelegen gebieden verschralen de natuurwaarden en neemt de diversiteit af. Om dit tegen te gaan wordt voorgesteld de gebieden met grote concentraties aan natuurwaarden te verbinden met elkaar door de aanleg van groencorridors en ecologische stapstenen. In Lochristi vinden we een aantal gebieden met een concentratie aan groenelementen. De ontwikkelingsperspectieven worden hieronder kort beschreven. 1.3.2.1.

Stapstenen voor natuur op lokaal niveau

Stapstenen voor natuur op lokaal niveau zijn gebieden die reeds een belangrijke ecologische waarde hebben en structurerend zijn in de gemeente. In Lochristi worden de kasteelparken als stapstenen voor natuur geselecteerd. Ze zijn op het APA ingekleurd als parkgebied en hebben dus voldoende juridische bescherming. De parken van deze domeinen kunnen eveneens worden ingeschakeld in de natuurlijke structuur. De formele parkaanleg met dreven, hagen, waterpartijen, oude parkbomen, bossen, boomgaarden... dient Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 148 van 237


Projectnummer:

07-003133

te worden behouden. Vanuit de formele parkaanleg kan er geleidelijk een overgang naar de omliggende gebieden worden gemaakt. Hiertoe behoren: - Kasteelpark Beervelde; - Kasteelpark Rozelaar (Lochristi); - Kasteelpark Ertbuer (ter hoogte van Rodenhoek in Klein Gent, zuidwesten van de gemeente); - Kasteelpark te Speurdonk (noordwesten van de gemeente). 1.3.2.2.

Verbindingen op lokaal niveau (groencorridors)

Door middel van verbindingen/groencorridors tracht men een netwerk op te hangen tussen de stapstenen voor natuur op lokaal niveau. Waterlopen De kleinere waterlopen zijn op gemeentelijke schaal natte natuurverbindingen en drager van natuurwaarden. Deze dienen te worden bewaard. De nadruk ligt op het behoud en de versterking van de natuurwaarden en het reguleren van de waterhuishouding. Deze kleine waterlopen zijn structuurbepalend op gemeentelijk niveau. Ter wille van hun functie als natuurverbinding kan de oeverbeplanting worden uitgebreid en kunnen oeverzones worden aangelegd. Dit dient te worden afgestemd met het gemeentelijk milieubeleid. De uitbreiding van natuurwaarden langs de beken door inname van landbouwgronden is niet wenselijk. De natuurwaarden dienen versterkt te worden in beperkte oeverzones. I.f.v. het waterbergend vermogen en om de ecologische waarde te verhogen kan hermeandering, aanleg van lokale overstromingszones… aangewezen zijn. Om missing links te realiseren in het recreatief netwerk kunnen bouwvrije oeverstroken, in overleg met de eigenaars en grondgebruikers, ingericht worden als wandel- of fietspad. Tevens dient de waterkwaliteit van de beken in het oog worden gehouden. Gezien deze beken door belangrijke landbouwgebieden lopen is instroom van nutriënten mogelijk. Anderzijds lopen er ook beken langs woongebieden waar nog geen aansluiting op de riolering aanwezig is. Het behoud en het verbeteren van de waterkwaliteit is van belang gezien deze kleine beekjes de grotere voeden. Om de waterkwaliteit te verbeteren, wordt de aanleg van IBA’s30 (bv. rietvelden) gepromoot of zelfs verplicht voor (nieuwe) woningen die niet aangesloten zullen kunnen worden op het rioleringsnetwerk. Dit moet afgestemd worden met het zoneringsplan inzake waterzuivering dat wordt uitgewerkt. Kleine landschapselementen De kleine landschapselementen zijn relicten van een traditioneel kleinschalig gesloten landschap. Deze kleine landschapselementen dienen zo goed mogelijk te worden beschermd, hersteld en ontwikkeld. Volgende beleidselementen worden voorgesteld: - het aanbrengen van enkele aanplantingen op perceelsranden voor zover dit de landbouwbedrijfsvoering niet schaadt; - de inkleding van bedrijfsgebouwen en woningen (erfbeplanting); - stimuleren van aanplant van streekeigen groen in tuinen; - het ingroenen van wegen (laanbeplanting) en infrastructuren (E17, spoorweg); - in de landschappelijk waardevolle gebieden: aanleg van bosjes; - het subsidiëren van de aanplant van KLE. In een aantal gebieden zijn er nog vele kleine landschapselementen aanwezig. Deze dienen zo goed mogelijk te worden bewaard en waar mogelijk dient de beplanting te worden uitgebreid. In onderstaande gebieden is een belangrijke concentratie aan kleine landschapselementen aanwezig: - een gebied tussen de Oude Veldstraat en de Rechtstraat (ten noorden van de Hellegoedhoeve); - het gebied Haanhout in het westen van de gemeente; 30

IBA: Individuele Behandelingsinstallaties van Afvalwater

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 149 van 237


Projectnummer:

07-003133

-

een gebiedje ten zuiden van de E17 in de omgeving van de Kleine Heidestraat; een gebied in de omgeving van de Hanselaarstraat; de overige op het APA aangeduide landschappelijk waardevolle gebieden (m.u.v. Moervaartvallei). Hierbij dient te worden opgemerkt dat de hoofdbestemming van het gebied behouden blijft. De gebieden blijven dus hoofdzakelijk landbouwgebied. Er wordt geen bijkomend landschappelijk waardevol agrarisch gebied afgebakend.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 150 van 237


Projectnummer:

OK

dbtbkpqb=orfjqbifghJ dbtbkpqb=orfjqbifghJ^do^ofp`eb=pqor`qrro= ^do^ofp`eb=pqor`qrro=

OKNK

açÉäëíÉääáåÖÉå= açÉäëíÉääáåÖÉå=

-

07-003133

Zuinig gebruik van de schaarse open ruimte: tegengaan van aantastingen en versnippering van homogene agrarische gebieden. Beschermen van de grondgebonden land- en tuinbouw in relatie met de bodemgeschiktheid. Organisatie van de agro-industriële bedrijven in daartoe bestemde zones. Behouden en verstevigen van de centrumfunctie als tuinbouwgemeente. Voldoende flexibiliteit behouden voor inrichting van lijninfrastructuur en openbare nutswerken.

OKOK

`çåÅÉéíÉå `çåÅÉéíÉå= ÉéíÉå=

Rasters van glastuinbouw en grondgebonden landbouw De glastuinbouw is voornamelijk gesitueerd langs de lokale wegen. De verschillende tuinbouwbedrijven vormen een raster. Binnenin de rasterstructuur vinden we open ruimtekamers terug. Deze worden voorbehouden voor de grondgebonden landbouw. Deze opdeling heeft veel te maken met de wijze waarop de sierteelt werkt: opkweken in serres en later uitplanten in volle grond. De gemeente wenst de land- en tuinbouw voldoende kansen te geven voor ontwikkeling. Verweving van open ruimtefuncties in landschappelijk waardevolle gebieden In de landschappelijk waardevolle gebieden worden verschillende functies met elkaar verweven. De gebieden hebben naast een waarde voor de landbouw eveneens nog een waarde op vlak van landschap en natuur. De landschappelijk waardevolle elementen zoals kleine landschapselementen dienen behouden te blijven.

OKPK

dÉïÉåëíÉ=êìáãíÉäáàâJ dÉïÉåëíÉ=êìáãíÉäáàâJ~Öê~êáëÅÜÉ=ëíêìÅíììê= ~Öê~êáëÅÜÉ=ëíêìÅíììê=

Het Vlaams Gewest staat in voor de afbakening van de agrarische structuur. De gemeente Lochristi is volgens deze afbakening volledig binnen het herbevestigd agrarisch gebied gelegen. De hierna geformuleerde differentiatie moet eerder worden aanzien als een lokale verfijning. In een gemeentelijk RUP kan de gemeente de opties voor de ontwikkeling van de ruimtelijk-agrarische structuur binnen de gemeente Lochristi, die niet werden opgenomen in een RUP dat opgemaakt werd door het Vlaams Gewest, vertalen. Algemeen wordt gesteld dat de mogelijkheid moet bestaan om gebouwen in het kader van openbare nutsvoorzieningen (vb. elektriciteit- of gascabines, telecommunicatiemasten…) toe te laten binnen het agrarische gebied, zoals opgenomen in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (art. 4.4.7). De gewenste ruimtelijk-agrarische structuur in Lochristi wordt opgebouwd rond een aantal zones: - open landbouwgebied; Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 151 van 237


Projectnummer:

-

07-003133

multifunctioneel landbouwgebied; landschappelijke waardevol agrarisch gebied; zoekzones glastuinbouw; leegstaande landbouwbedrijven; zonevreemde land- en tuinbedrijven.

Kaart 32: gewenste agrarische structuur 2.3.1.

Open landbouwgebieden

In deze open landbouwgebieden is het beleid gericht op het bestendigen van het agrarisch grondgebruik ten behoeve van de grondgebonden landbouw. De open ruimtekamers moeten zoveel mogelijk als open ruimten behouden worden binnen het sterk versneden gebied en dit omwille van het landelijk karakter van de gemeente. De open ruimtekamers zijn immers van structureel belang voor de grondgebonden landbouw en bepalend voor de landelijke omgevingskwaliteit in Lochristi. Bestaande bedrijfszetels - in of aansluitend bij dit gebied - kunnen uitbreiden en omschakelen onder voorwaarde dat de uitbreiding zo compact mogelijk aansluit bij de bestaande bebouwing en de bestaande landbouwstructuur niet aantast. Rondom elke nieuwe vorm van bebouwing moet streekeigen schermgroen worden aangeplant. Nieuwe volwaardige bedrijfszetels kunnen enkel toegelaten worden voor zover nodig voor de uitbating van de gronden. Er mag geen scheiding gebeuren van de bestaande bedrijfswoningen met de bedrijfsgebouwen. De ontwikkeling van niet-agrarische activiteiten (bv. particuliere woningen, landbouwverwante (paraagrarische) activiteiten) wordt zoveel mogelijk afgeremd. De ontwikkeling van laagdynamische functies (hoevetoerisme, beperkte thuisverkoop, recreatief medegebruik, natuurbeheer) op het bedrijf is wel mogelijk. Het moeten wel ondersteunende activiteiten zijn die de agrarische activiteit als hoofdfunctie niet verdringt. 2.3.2.

Multifunctionele landbouwgebieden

Deze gebieden vormen als het ware een raster langs de wegen. Het beleid is gericht op het creëren van specifieke ontwikkelingsmogelijkheden voor land- en tuinbouwbedrijven. Dit geldt in het bijzonder voor glastuinbouwbedrijven en andere nietgrondgebonden bedrijven en bepaalde aan de land- en tuinbouw aanverwante sectoren (paraagrarische bedrijven). Deze gebieden zijn bestemd voor alle agrarische activiteiten, zowel grondgebonden, nietgrondgebonden als para-agrarische bedrijvigheid. Ook handelskwekerijen31, als hedendaagse vorm van landbouwvoering, zijn toegestaan als ondersteunende agrarische activiteit. Deze activiteit dient zich te beperken en mogen de agrarische activiteit als hoofdfunctie niet verdringen. Ze mogen op termijn niet evolueren naar tuincentra. Het oprichten van nieuwe landbouwbedrijfszetels is mogelijk. Nieuwe bedrijfsgebouwen moeten een geïntegreerd geheel vormen met de bestaande bedrijfswoning en de andere bedrijfsgebouwen. Naar aanleiding van de recente vraag rond intensieve veehouderij en gelet op de moderne bedrijfsvoering zal de gemeente onderzoeken of er een ruimtelijk afwegingskader kan gemaakt worden met betrekking tot het toelaten van nieuwe intensieve veehouderijen. Naast landbouwbedrijven komen er in deze gebieden ook andere activiteiten voor: verspreide bebouwing, residentiële bebouwing en bedrijvigheid... In principe kunnen deze blijven. 31

Handelskwekerijen zijn bedrijven die zich richten op de ontwikkeling, de distributie en de verhandeling van sierteeltproducten.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 152 van 237


Projectnummer:

07-003133

De agrarische zone kan aanzien worden als een multifunctionele zone. Dit houdt in dat de ruimte zo efficiënt mogelijk moet worden benut. Bovendien zullen er vanuit de verschillende functies eisen worden gesteld aan de kwaliteit van het milieu. Naast het behoud en de ontwikkeling van landbouw waarbij voldoende flexibiliteit wordt gewaarborgd voor bodemgebruik door (intensieve) teelten, zal er aandacht dienen te gaan naar het in evenwicht houden of brengen van de agrarische en niet-agrarische activiteiten. 2.3.3.

Landschappelijk waardevol agrarisch gebied

De landschappelijk waardevolle agrarische gebieden situeren zich in de nabijheid van de waterlopen van de Zuidlede en de Lede. Het zijn gestructureerde gebieden met een landbouwfunctie. De bebouwingsgraad is laag en mag niet verder toenemen. Daarom is het oprichten van nieuwe landbouwbedrijfszetels verboden. Functies die de grondgebonden landbouw in deze gebieden belemmeren worden geweerd. Het beleid is gericht op het grondgebonden agrarisch gebruik. De landbouw wordt ruimtelijk ondersteund. Volgende beleidslijnen zijn van toepassing: - het oprichten van nieuwe landbouw- of tuinbouwbedrijfszetels is verboden; - bestaande (ook niet-grondgebonden) landbouw- of tuinbouwbedrijven kunnen uitbreiden binnen een straal van 100 m van de bestaande landbouw- of tuinbouwbedrijfsgebouwen, aan dezelfde zijde van de weg en aansluitend bij de bestaande bedrijfsgebouwen en voor zover de draagkracht van de ruimte niet wordt overschreden; - rondom elke nieuwe vorm van bebouwing dient erfbeplanting te worden aangebracht; - bestaande lineaire beplantingen, bossen, alleenstaande bomen en houtwallen worden beschermd. Voor het verwijderen van KLE is een kapvergunning vereist. 2.3.4.

Ontwikkelingsgebieden voor glastuinbouw

De provincie zal concentratiegebieden voor glastuinbouw afbakenen via provinciale RUP’s. De VLM is in opdracht van de provinciale administratie voor land- en tuinbouw op zoek naar dergelijke concentratiegebieden. Visie en suggesties van de gemeente De gemeente is tevreden dat de provincie de ontwikkeling van de sierteelt in de omgeving van Gent en Lochristi ruimtelijk zal ondersteunen. De gemeente wenst echter wel dat de afbakening van de concentratie van glastuinbouwgebieden ook effectief meer kansen geeft aan de glastuinbouw. Het kan echter ook niet de bedoeling zijn dat de glastuinbouw buiten deze concentratiegebieden wordt geweerd. Buiten de concentratiegebieden moeten de mogelijkheden behouden blijven: voor nieuwe en bestaande bedrijven in de multifunctionele landbouwgebieden, voor bestaande bedrijven in de open en de landschappelijk waardevolle landbouwgebieden. De gemeente wenst zelf geen suggesties te doen naar mogelijke concentratiegebieden. 2.3.5.

Leegstaande landbouwbedrijven

Er komen steeds meer landbouwbedrijven leeg te staan en vermoedelijk wordt deze tendens in de toekomst verder gezet (kleine bedrijven verdwijnen, maar de grote bedrijven worden steeds groter). Er dient dus te worden nagedacht over een nabestemming voor leegstaande landbouwbedrijven. Het uitvoeringsbesluit van 28 november 2003 (en later wijzigingen) in verband met de toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen laat echter meer ontwikkelingen toe. De gemeente wenst de bestaande nabestemmingen uit het APA verder te verruimen in relatie tot het ontwikkelingsperspectief dat voor dat deel van het landbouwgebied wordt vooropgesteld en in overeenstemming met het huidig wetgevend kader. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 153 van 237


Projectnummer:

07-003133

Om het ontwikkelingsperspectief van de leegstaande landbouwbedrijven vast te leggen wordt er eerst een onderscheid gemaakt tussen landbouwbedrijven met cultuurhistorisch waarde (welke gerekend worden onder de markante gebouwen – zie verder in GRS) en de overige landbouwbedrijven (zonder cultuurhistorische waarde). Voor de landbouwbedrijven met cultuurhistorische waarde wordt een eigen ontwikkelingsperspectief ontwikkeld, los van de ontwikkelingsperspectieven van het landbouwgebied waarin men gelegen is en dit met het oog op het vrijwaren van de cultuurhistorische waarde van deze voormalige landbouwbedrijven. Voor de overige landbouwbedrijven wordt een ontwikkelingsperspectief uitgewerkt dat in overeenstemming is met het landbouwgebied waarin deze voormalige landbouwbedrijven gelegen zijn. Voor voormalige landbouwbedrijven die in een ruimtelijk kwetsbaar gebied zijn gelegen en die geen cultuurhistorische waarde hebben wordt geen afzonderlijk ontwikkelingsperspectief uitgewerkt. Deze gebieden zijn zeer beperkt in de gemeente en er komt nagenoeg geen bebouwing in voor. De gemeente zal hier de bepalingen van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening volgen. Ook voor voormalige landbouwbedrijven die in een kern of woonlint zijn gelegen worden geen afzonderlijke ontwikkelingsperspectieven uitgewerkt. Er wordt gesteld dat deze gebouwen onderdeel uitmaken van de kern of het woonlint en ontwikkeld kunnen worden in overeenstemming met de visie tot die kern of het woonlint. Voor voormalige landbouwbedrijven die rechtstreeks aansluiten bij een kern of woonlint kan perceelsgewijs een afweging worden gemaakt of zijn onderdeel uitmaken van deze kern of van het woonlint en het beleid van de kern of het woonlint kunnen volgen. Indien dit niet het geval is volgen ze het ontwikkelingsperspectief van het landbouwgebied waarin ze gelegen zijn (zie hieronder). De voorgestelde functiewijzigingen mogen echter de goede ruimtelijke ordening niet in gedrang brengen. De voorgestelde ontwikkelingsmogelijkheden zijn enkel voor activiteiten van lokaal niveau. Bij de opmaak van een RUP zullen geval per geval de mogelijkheden van de landbouwbedrijven afgewogen worden. Hierbij wordt rekening gehouden met enerzijds de aard en omvang van de concreet vooropgestelde functies en anderzijds de draagkracht van en de inpassing in de omgeving. Ontwikkelingsperspectief voor voormalige landbouwbedrijven met cultuurhistorische waarde: Tot de landbouwbedrijven met cultuurhistorische waarde worden alle (voormalige) landbouwbedrijven gerekend die beschermd zijn of die opgenomen zijn in de inventaris van het waardevol niet beschermd bouwkundig erfgoed (o.a. omwalde hoeves…). De gemeente kan, bij de uitwerking van een RUP, deze lijsten actualiseren met het oog op het vrijwaren of beschermen van de cultuurhistorische waarde van landbouwbedrijven, die nog niet beschermd zijn of niet voorkomen op de inventaris van het waardevol niet beschermd bouwkundig erfgoed. Voorbeeld: landbouwbedrijven die als puntrelict zijn opgenomen in de landschapsatlas Vlaanderen maar die niet beschermd zijn of niet op de inventaris voorkomen). Al deze landbouwbedrijven worden verder in het GRS behandeld als markant gebouw. Heel wat van deze landbouwbedrijven met cultuurhistorische waarde zijn niet ideaal voor de moderne landbouwvoering (te hoge schuren, te nauwe ingangen, enz.) maar hebben een te grote erfgoedwaarde. Indien men deze gebouwen dient aan te passen aan de moderne landbouwbedrijfsvoering dan zal dit mogelijks gepaard gaan met een verlies van de erfgoedwaarde. Om de erfgoedwaarde van deze gebouwen te vrijwaren en beschermen worden voor deze landbouwbedrijven met cultuurhistorische waarde ruimere ontwikkelingsperspectieven voorzien. Volgende functiewijzigingen worden vooropgesteld: - nieuwe landbouwbedrijven of aan de landbouw dienstverlenende bedrijven (para-agrarische bedrijven)32 voor zover deze een beperkte ruimtelijke dynamiek hebben; - wonen onder de vorm van één eengezinswoning, meergezinswoningen worden niet toegelaten;

32

Hieronder worden, conform de definitie uit het APA, verstaan bedrijven die nuttig of noodzakelijk zijn voor de goede werking van de agrarische en/of tuinbouwsector.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 154 van 237


Projectnummer:

-

-

-

07-003133

laagdynamische33 toeristisch functies zoals jeugdlogies en toeristische logies zoals kamer met ontbijt en hun ondersteunende functies. Autonome restaurants en cafés worden uitgesloten. laagdynamische recreatieve functies zoals manege en kinderboerderij en hun ondersteunende functies. Autonome restaurants en cafés worden uitgesloten. laagdynamische kantoren en dienstenfuncties worden, enkel als complementaire functie aan het wonen toegelaten. Voorbeelden hiervan zijn architect, vrij beroep, zelfstandige… het betreft functies met een beperkte omvang waarvan de kantoorruimten meestal worden geïntegreerd in de woning zodat ze er een geheel mee vormen. bedrijvigheid onder de vorm van tuinaanlegbedrijven voor zover de gebouwen onderdeel uitmaken van een gebouwengroep. Alle andere vormen van bedrijvigheid (Ambachtelijke bedrijven, KMO, industrie…) worden niet toegelaten34. overige functies die verenigbaar zijn met de open ruimte zoals paardenhouderij, dierenasiel, dierenpension, centrum voor dierentherapie of therapeutische instelling (al dan niet met verblijfsmogelijkheden) met landbouwactiviteiten en hun ondersteunende functies.

De functiewijzigingen kunnen enkel worden toegelaten (conform het uitvoeringsbesluit) indien: - de vroegere functie niet meer haalbaar is of een duurzame leefbaarheid van de gebouwen niet meer kan gegarandeerd worden; - de erfgoedwaarde ongeschonden blijft; - er een gunstig advies wordt afgeleverd door onroerend erfgoed. Ontwikkelingsperspectief voor overige voormalige landbouwbedrijven: Het beleid voor de overige leegstaande landbouwbedrijven wordt gedifferentieerd aan de hand van de differentiatie van de open ruimte in drie landbouwgebieden: open landbouwgebieden, multifunctionele landbouwgebieden en landschappelijk waardevolle landbouwgebieden, waarvan het globaal ontwikkelingsperspectief in de vorige punten werd beschreven. Volgende functiewijzigingen worden vooropgesteld: - nieuwe landbouwbedrijven kunnen binnen alle zones ontwikkeld worden. Daarnaast kunnen er binnen de multifunctionele agrarische gebieden ook aan de landbouw dienstverlenende bedrijven (para-agrarische bedrijven) ontwikkeld worden voor zover deze een beperkte ruimtelijke dynamiek hebben. Binnen de open landbouwgebieden en de landschappelijk waardevolle landbouwgebieden worden deze functies niet toegelaten omdat eventuele toekomstige uitbreidingen van deze functies strijdig zijn met het vooropgestelde ontwikkelingsperspectief voor deze landbouwgebieden (het vrijwaren van de ruimte voor grondgebonden landbouw met en lage bebouwingsgraad). - wonen onder de vorm van een ééngezinswoning kan worden toegelaten, meergezinswoningen zijn niet gewenst binnen alle zones; - laagdynamische toeristisch functies zoals jeugdlogies en toeristische logies zoals kamer met ontbijt en hun ondersteunende functies kunnen overal toegelaten worden, voor zover deze beperkt blijven tot het huidige gebouwencomplex;

33

34

Onder laagdynamische infrastructuur wordt verstaan de infrastructuur die omwille van haar intrinsieke aard, in haar onmiddellijke omgeving eerder beperkt veranderingen teweegbrengt in de bestaande ruimtelijke en sociaal-economische structuur en in het bestaande ruimtegebruik. Kleinschalige startende bedrijven kunnen wenselijk zijn, maar de praktijk leert dat deze bedrijven groeien en dat ze na verloop van tijd niet meer in de aanwezige accommodatie passen. In de meeste gevallen wensen de bedrijven dan ter plaatse uit te breiden. Deze uitbreidingen zorgen er veelal voor dat de bedrijven niet meer op schaal zijn van hun omgeving en dat ze overlast zullen veroorzaken. Om deze problemen te vermijden en om te vermijden dat zich nieuwe zonevreemde bedrijven ontwikkelen in de open ruimte wordt bedrijvigheid niet toegelaten.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 155 van 237


Projectnummer:

-

-

-

-

-

07-003133

autonome restaurants en cafés worden in alle gebieden uitgesloten. Deze infrastructuur brengt veelal een dynamiek met zich mee die ervoor kan zorgen dat de draagkracht van de omgeving overschreden wordt. laagdynamische recreatieve functies zoals manège en kinderboerderij en hun ondersteunende functies worden enkel toegelaten in de multifunctionele landbouwgebieden en de landschappelijk waardevolle landbouwgebieden. In deze laatste gebieden dient de infrastructuur zich te beperken tot het bestaande gebouwencomplex en bijhorende erf. Een nieuwe inname van landbouwgronden voor recreatieve functies wordt hier niet toegelaten. In de multifunctionele gebieden kunnen mogelijks aanpalende delen worden opgenomen om de nieuwe functie voldoende rendabel uit te bouwen. laagdynamische kantoren en dienstenfuncties worden met uitzondering van dierenartsenpraktijken die in alle zones worden toegelaten, enkel als complementaire functie aan het wonen toegelaten binnen multifunctionele landbouwgebieden. Voorbeelden hiervan zijn architect, vrij beroep, zelfstandige… het betreft functies met een beperkte omvang waarvan de kantoorruimten meestal worden geïntegreerd in de woning zodat ze er een geheel mee vormen. bedrijvigheid onder de vorm van tuinaanlegbedrijven kan worden toegelaten in de open landbouwgebieden en de multifunctionele landbouwgebieden voor zover de gebouwen onderdeel uitmaken van een gebouwengroep. In de multifunctionele landbouwgebieden wordt eveneens opslag van allerhande materiaal of materieel toegelaten voor zover de gebouwen onderdeel uitmaken van een gebouwengroep. Alle andere vormen van bedrijvigheid (ambachtelijke bedrijven, KMO, industrie…) worden niet toegelaten. overige functies die verenigbaar zijn met de open ruimte zoals paardenhouderij, dierenasiel, dierenpension, centrum voor dierentherapie of therapeutische instelling (al dan niet met verblijfsmogelijkheden) met landbouwactiviteiten en hun ondersteunende functies.

De functiewijzigingen kunnen enkel worden toegelaten (conform het uitvoeringsbesluit) indien: − het gebouw of gebouwencomplex moet gelegen zijn langs een voldoende uitgeruste weg; − het gebouw of gebouwencomplex moet bouwfysisch geschikt zijn voor de nieuwe functie. Dit wil zeggen dat de nieuwe functie binnen de bestaande structuur van het gebouw of het gebouwen complex moet kunnen gerealiseerd worden. − de nieuwe functie mag de draagkracht van de omgeving niet overschrijden en de goede ruimtelijke ordening niet schaden. Daarbij zal o.a. gelet worden op: het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers van het gebouw, het mobiliteitsaspect, de in de omgeving aanwezige functies, de in de omgeving vastgelegde bestemmingen en gewenste ontwikkelingen (gewenste ruimtelijke structuur). In onderstaande tabel worden de ontwikkelingsperspectieven samengevat.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 156 van 237


07-003133

Projectnummer:

Tabel 25: Schematisch overzicht ontwikkelingsperspectieven voormalige landbouwbedrijven Landbouwbedrijven met cultuurhistorische waarde (onderdeel markante gebouwen)

Overige (voormalige) landbouwbedrijven Open landbouwgebied

Multifunctioneel landbouwgebied

Landschappelijk waardevol gebied

Randvoorwaarden:

Vroegere functie is niet meer haalbaar Duurzame leefbaarheid van het gebouw kan niet gegarandeerd worden Erfgoedwaarde blijft ongeschonden

Landbouw

Ja + aan de landbouw dienstverlenend bedrijf met een beperkte ruimtelijke dynamiek.

Ja

Ja + aan de landbouw dienstverlenend bedrijf met een beperkte ruimtelijke dynamiek.

Ja

Eengezinswoningen

Ja

Ja

Ja

Ja

Meergezinswoningen

Neen

Neen

Neen

Neen

Ja, zoals jeugdlogies en toeristische verblijven. Geen autonome restaurants, cafés…

Ja, zoals jeugdlogies en toeristische verblijven, maar beperkt tot het bestaande gebouwencomplex. Geen autonome restaurants, cafés…

Ja, zoals jeugdlogies en toeristische verblijven, maar beperkt tot het bestaande gebouwencomplex. Geen autonome restaurants, cafés…

Ja, zoals jeugdlogies en toeristische verblijven, maar beperkt tot het bestaande gebouwencomplex. Geen autonome restaurants, cafés…

Ja, zoals manège, kinderboerderij. Geen autonome restaurants, cafés…

Neen Geen autonome restaurants, cafés…

Ja Geen autonome restaurants, cafés…

Ja, beperkt tot de bestaande gebouwen en het bestaande erf (geen inname van bijkomende landbouwgronden) Geen autonome restaurants, cafés…

Ja

Neen, behalve dierenartsenpraktijk

Ja, als kleine complementaire functie bij een woonfunctie

Neen, behalve dierenartsenpraktijk

Neen, behalve tuinaanlegbedrijven

Neen, behalve tuinaanlegbedrijven

Neen, behalve tuinaanlegbedrijven of louter opslag van materiaal/materieel in de bestaande gebouwen.

Neen

Paardenhouderij, dierenasiel, dierenpension, centrum voor dierentherapie of therapeutische instelling met landbouwactiviteiten.

Neen

Paardenhouderij, dierenasiel, dierenpension, centrum voor dierentherapie of therapeutische instelling met landbouwactiviteiten.

Neen

Laagdynamische toeristisch functie

Laagdynamische recreatieve functies

Beperkte kantoren- en dienstenfuncties

Bedrijvigheid

Overige functies

Gelegen langs een uitgeruste weg Bouwfysisch geschikt voor de nieuwe functie Draagkracht wordt niet overschreden

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 157 van 237


Projectnummer:

2.3.6.

07-003133

Afwegingskader voor zonevreemde land- en tuinbouwbedrijven en uitbreidingen binnen niet geëigende zoneringen

In sommige gevallen zijn bestaande niet-grondgebonden land- of tuinbouwbedrijven juridisch niet binnen de geëigende zonering gelegen. In andere gevallen willen bestaande landbouwbedrijven hun activiteiten uitbreiden in een zone waar dit volgens het huidige APA niet mogelijk is. Dit heeft betrekking op volgende (niet limitatief opgesomde) voorschriften van het APA: open landbouwgebied, landschappelijk waardevol agrarisch gebied, KMO-zone type 2, woongebied of woongebied met landelijk karakter… Gezien de visie ‘Lochristi, leefbare land- en tuinbouwgemeente’ is, is het wenselijk dat alle bestaande, vergunde agrarische land- en tuinbouwbedrijven kunnen blijven bestaan en ontwikkelingsmogelijkheden krijgen (ook al deze die na de goedkeuring van het APA in 1994 zijn opgericht). Deze bedrijven krijgen uitbreidingsmogelijkheden conform de bepalingen uit het APA: - voor bedrijven in landschappelijk waardevol agrarisch gebied betekent dit dat het land- en tuinbouwbedrijf kan uitbreiden aan dezelfde kant van de weg, aansluitend bij de bestaande bebouwing, binnen een straal van 100 m. Vooraleer verder grond aan te snijden dient er een optimalisatie van het huidige grondgebruik te gebeuren. - voor land- en tuinbouwbedrijven in open landbouwgebied dient de bebouwing zo compact mogelijk te zijn en mag de landbouwstructuur niet worden geschaad; - land- en tuinbouwbedrijven in KMO-zone type 2 kunnen uitbreiden binnen de KMO-zone en in het achterliggend agrarisch gebied, met voormelde randvoorwaarden al naargelang de aard van het achterliggend agrarisch gebied (open, multifunctioneel of landschappelijk); - land- en tuinbouwbedrijven gelegen in het woongebied kunnen verder ontwikkelen in het woongebied en in het achterliggend agrarisch gebied, met voormelde randvoorwaarden al naargelang de aard van het achterliggend agrarisch gebied (open, multifunctioneel of landschappelijk). Ondanks deze garantie tot verdere exploitatie en uitbreiding die in het APA is ingebouwd, kan het mogelijk zijn dat bestaande land- en tuinbouwbedrijven niet verder kunnen uitbreiden omdat de aanpalende zones uit het APA dit niet mogelijk maken. Om de bedrijfszekerheid van bestaande landen tuinbouwbedrijven te garanderen zal gebiedsgericht onderzocht worden of de voorgestelde uitbreidingen op deze locatie aanvaardbaar zijn. Indien uitbreidingen te verantwoorden zijn, zal de gemeente, indien dit noodzakelijk blijkt, een RUP opmaken om de bestemmingen te verfijnen zodat de uitbreidingen op deze locatie kunnen plaatsvinden. De gemeente voorziet prioritair in de opmaak van volgende RUP’s: • Voor het omvormen van de zone voor openbaar groen, palend aan het crematorium, naar een zone voor multifunctionele landbouw. Deze zone werd in 1994 verkeerdelijk ingekleurd als buffer voor het crematorium. Om de rechtszekerheid van het bestaande bedrijf te garanderen en toekomstige mogelijkheden niet te hypothekeren zal de gemeente deze fout uit het APA corrigeren. De gemeente is van oordeel dat er op de site van het crematorium zelf voldoende ruimte is om buffers naar de omgeving aan te leggen waardoor de zone voor openbaar groen geen functie meer heeft en een omzetting naar multifunctioneel landbouwgebied te verantwoorden is. • Voor het omvormen van agrarisch landschappelijk waardevol gebied, palend aan de Bochtenstraat, naar een zone voor multifunctionele landbouw. Binnen deze zone is momenteel een groot tuinbouwbedrijf gevestigd. Om de rechtszekerheid van dit bedrijf te garanderen en toekomstige mogelijkheden niet te hypothekeren zal de gemeente deze bestemmingswijziging doorvoeren.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 158 van 237


Projectnummer:

2.3.7.

07-003133

Mogelijkheden voor lijninfrastructuur- en nutswerken

Binnen het agrarisch gebied moet het mogelijk blijven om, voor zover deze geen grote ruimtelijke impact hebben, de nodige lijninfrastructuur- en nutswerken op lokaal niveau zoals de aanleg van wegen, bufferbekkens… aan te leggen. De gemeente zal hiervoor telkens nagaan of deze elementen kunnen vergund worden binnen het agrarisch gebied of er hiervoor een RUP noodzakelijk is. Indien nodig zal de gemeente hiervoor de nodige RUP’s opmaken. Op het moment kan echter nog niet exact aangegeven worden waar er zich een noodzaak voordoet.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 159 van 237


Projectnummer:

PK

dbtbkpqb=orfjqbifgh dbtbkpqb=orfjqbifghJ bkpqb=orfjqbifghJi^kap`e^mmbifghb=pqor`qrro i^kap`e^mmbifghb=pqor`qrro= r`qrro=

PKNK

açÉäëíÉääáåÖÉå= açÉäëíÉääáåÖÉå=

-

-

07-003133

Beschermen en waar mogelijk ontwikkelen van natuurlijke landschapselementen. Dit valt uiteen in volgende subdoelstellingen: - vrijwaren van onbebouwde markante reliëfelementen; - bescherming van geomorfologische reliëfvormen; - bescherming van de lineaire en puntvormige groene natuur- en landschapselementen; - beschermen van bossen en andere vlakvormige hoogstamaanplanten; - bevorderen door aanplanten van nieuwe bossen en lineaire beplantingen langs wegen en waterlopen. Bevorderen van landschappelijk verantwoorde aanplanten (erf-, weg en akkerbeplanting). Efficiënte bescherming van monumenten, sites en landschappen (onroerend erfgoed). Bufferen van in het landschap storende elementen (KMO-zones...).

PKOK

`çåÅÉéíÉå= `çåÅÉéíÉå=

De oost-weststructuur als uitgangspunt De structuren in de gemeente zijn voornamelijk oost-west georiënteerd. De vallei van de Zuidlede- de Moervaartdepressie, de N70 en de E17 zijn belangrijke oost-west gerichte landschappelijke structurerende gehelen. De infrastructuren zijn een landschappelijke barrière. Er wordt dan ook getracht deze te bufferen.

Vrijwaren van relicten van het historisch landschap In de gemeente zijn er nog relicten van het oorspronkelijke kleinschalig gesloten landschap, met straatdorpen, oude hoeves en villa’s. Ze verwijzen naar het verleden van de gemeente: een landbouwgemeente in de Gentse banlieu. Gezien er nog slechts een paar relicten van het historisch landschap aanwezig zijn, stelt het beleid zich tot doel deze te bewaren.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 160 van 237


Projectnummer:

07-003133

De glastuinbouw als sterk beeldbepalend element De glastuinbouw is landschappelijk en visueel sterk bepalend voor Lochristi. De landschappen van grootschalige serres, waterreservoirs en containervelden kunnen aangeduid worden als een nieuw landbouwlandschap. Dit landschap heeft op zich ook een bepaalde waarde.

PKPK

dÉïÉåëíÉ=êìáãíÉäáàâJ dÉïÉåëíÉ=êìáãíÉäáàâJä~åÇëÅÜ~ééÉäáàâÉ=ëíêìÅíììê= ä~åÇëÅÜ~ééÉäáàâÉ=ëíêìÅíììê=

Lochristi behoort tot het traditioneel landschap van het straatdorpengebied van Lokeren. De gewenste landschappelijke structuur van de gemeente wordt opgebouwd aan de hand van de beeldbepalende elementen voor het landschap: - bovenlokale elementen - lokale elementen: o bewaren van historische relicten:  relicten van het kleinschalig gesloten landschap;  relicten van bebouwing (of markante gebouwen);  archeologisch erfgoed; o nieuwe landbouwlandschappen; o N70 als verstedelijkte as; o nieuwe landschappelijke bakens - windturbines; o de Lede en Westlede; o ontginningsgebieden landschappelijk inkleden. Kaart 33: gewenste landschappelijke structuur 3.3.1.

Bovenlokale elementen

Volgende landschappelijke elementen zijn op bovenlokaal niveau geselecteerd: - kastelen ten oosten van Gent als structuurbepalende bakens. Specifiek wordt het kasteel van Beervelde als ankerplaats genoemd. Voor de ankerplaatsen stelt de provincie een beleid van behoud voorop. De provincie stelt eveneens dat er rekening moet worden gehouden met de omgeving en de context waarin deze tot stand kwamen; - Moervaartdepressie als structuurbepalende depressie en relictzone. Voor de relictzones stelt de provincie een beleid van behoud voorop; - Zuidlede als structuurbepalende rivier- en beekvallei; - de bosgordel Lochristi – Sint-Niklaas (aangeduid op kaart in PRS, maar niet in tekst); - het gebied tussen Gent en Lokeren wordt geselecteerd als een open ruimtecorridor. In deze gebieden is nieuwe bebouwing onder de vorm van lint- en rasterbebouwing niet gewenst. Glastuinbouw wordt hier wel toegestaan; - het straatdorpengebied van Lokeren is een traditioneel landschap waarvoor volgende ontwikkelingsperspectieven gelden: - vrijwaren resten open ruimte – behoud en herwaardering (restauratie) van de kernen van de belangrijke oorspronkelijke straat- en driesdorpen; - herstel biocorridors die verankerd kunnen worden op de talrijke 19de eeuwse kasteelparken in de Gentse banlieu en op de waterlopen (Durme, Lieve, Kale); Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 161 van 237


Projectnummer:

07-003133

-

concentratie in beperkte oppervlakte van nieuwe bewoning en agro- en bio-industriële bedrijven. De provincie kan enkele pilootprojecten starten inzake landschapsbouw35 (vb. vernattingswerken, omvorming en aanleg van bossen en beplanting, aanleg van bloemrijke bermen, graslanden en natuurvriendelijke oevers). Op basis van de criteria landschappelijke verschraling van het gebied en de mate waarin landschappelijke kwaliteit van het gebied bedreigd wordt door verstedelijking, industrialisering en verlinting, werd het straatdorpengebied tussen Lokeren en Gent als prioritair aandachtsgebied voor een pilootproject op het gebied van landschapsbouw geselecteerd. Visie en suggestie van de gemeente De gemeente gaat grotendeels akkoord met de selecties van de hogere overheid. De gemeente vindt nog steeds dat de selectie van een ‘open’ ruimtecorridor tussen Gent en Lokeren geen realistische weergave is van de huidige situatie. Bovendien wenst de gemeente op haar grondgebied geen pilootproject voor landschapsbouw. De gemeente suggereert volgende concrete ontwikkelingsperspectieven: - voor de kasteelparken: o behoud van de formele aanleg met aandacht voor natuurlijke ontwikkeling. Vanuit de strikte parkaanleg kan een overgang worden gemaakt naar de omliggende bossen. o integratie van historische gebouwen. De meeste voormalige kasteeldomeinen zijn beschermd of komen voor op de inventaris van het waardevol niet beschermd onroerend erfgoed. De bestaande historische gebouwen dienen behouden te blijven en kunnen een nieuwe functie krijgen. (zie ook pt. 4: afwegingskader zonevreemde markante gebouwen). Onderzocht kan worden op welke manier er, in overeenstemming met hun beschermingsstatuut, aanpassingswerken aan deze gebouwen kunnen gebeuren om er nieuwe functies in op te vangen, zonder dat hierdoor de landschappelijke en cultuurhistorische draagkracht van de omgeving wordt aangetast. o hanteren van criteria (inzake erfgoedwaarde, landschap, ecologie) om een invulling van deze gebieden te evalueren. - voor de Moervaartdepressie, de Zuidledevallei en de bossen: de verscheidenheid tussen beboste percelen, open weiland en akkerlanden bepaalt voor een groot deel de waarde van de vallei. Deze verscheidenheid dient dan ook bewaard te blijven. Storende elementen dienen te worden gebufferd.

3.3.2.

Lokale elementen

Bewaren van historische relicten Relicten van het kleinschalig gesloten landschap – kleine landschapselementen (KLE) In de gemeente komen talrijke relicten van het traditioneel kleinschalig gesloten landschap voor. De nog talrijke knotbomenrijen en houtkanten omzomen er een mozaïek van kleine akker- en weilandpercelen. De gebieden zijn nog vrij van bebouwing en hebben een belangrijke landschappelijke waarde. Door de mechanisering van de landbouw en door de bebouwing zijn een groot deel van de kleine landschapselementen verdwenen. Dit heeft geleid tot een verarming van het landschap. De nog bestaande kleine landschapselementen moeten dan ook zoveel mogelijk worden bewaard en versterkt. Dit zal gebeuren door groen aan te planten op perceelsranden, bosjes te laten ontwikkelen, het inkleden van storende elementen (bebouwing, bedrijvigheid…) en het ingroenen van lijninfrastructuren (beken en wegen). Het groen heeft eveneens een verbindende functie en verhoogt de woonomgevingskwaliteit. Bovendien verfraaien laanaanplantingen de landelijke wegen en 35

Het betreft maatregelen gericht op behoud van het landschap (definitie PRS Oost-Vlaanderen, p. 514)

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 162 van 237


Projectnummer:

07-003133

structureren ze het buitengebied. De aanplantingen dienen te gebeuren door middel van streekeigen groen. Deze beleidsopties doen niets af aan de hoofdfunctie van de zones. Hiertoe behoren: - een gebied tussen de Oude Veldstraat en de Rechtstraat (ten noorden van de Hellegoedhoeve); - het gebied Haanhout in het westen van de gemeente; - een gebiedje ten zuiden van de E17 in de omgeving van de Kleine Heidestraat; - een gebied in de omgeving van de Hanselaarstraat; - de overige op het APA aangeduide landschappelijk waardevolle gebieden. Een groot aantal van deze zones ligt in het zuiden en uiterste noorden van de gemeente. Het zuidelijk deel van de gemeente is een nog relatief gaaf korrellandschap. Ten noorden van Zaffelare is eerder sprake van een valleilandschap met bomenrijen en kleine bosfragmenten. Relicten van bebouwing of markante gebouwen Een aantal gebouwen worden als belangrijk waardevol erfgoed voor de gemeente aanzien. De gemeente bundelt deze gebouwen onder de noemer ‘markante gebouwen’. Het zijn o.a. enkele oude omwalde hoeves, villa’s, kastelen... Het betreft in de eerste plaats gebouwen die een bepaalde bescherming krijgen door specifieke sectorale wetgeving. Dit zijn: - beschermde monumenten zie p. 65; - waardevol niet beschermd bouwkundig erfgoed (zie www.onroerenderfgoed.be); - gebouwen binnen een beschermd landschap of dorpsgezicht zie p. 58. De gemeente kan deze lijst aanvullen met gebouwen die ze vanuit lokaal oogpunt belangrijk vindt voor de erfgoedwaarde van de gemeente en die niet voorkomen in bovenstaande inventarissen. Het betreft (niet limitatief): - puntrelicten: zie p.66, die niet beschermd zijn of voorkomen in de inventaris van het waardevol niet beschermd bouwkundig erfgoed - overige gebouwen die worden aangereikt door lokale heemkundige kring en die een belangrijke erfgoedwaarde hebben voor de gemeente. De erfgoedwaarde van gebouwen die beschermd zijn als monument dienen te allen tijde behouden te blijven. Voor deze gebouwen volgt de gemeente de specifieke wetgeving ter zake. De gemeente kan in een RUP een opsomming opnemen van mogelijke functiewijzigingen die in deze gebouwen kunnen uitgevoerd worden. In alle andere gevallen kan de gemeente nagaan of het mogelijk of wenselijk is om deze gebouwen volledig te beschermen. Indien dit niet het geval is dan kan de gemeente via een verordening of RUP aan deze gebouwen een bescherming geven zoals aangegeven in onderstaand ontwikkelingsperspectief. Bij de opmaak van een verordening, een RUP, het indienen van een specifiek project of de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning zal nagegaan worden of de erfgoedwaarde voor het gebouw nog relevant is en of deze ondertussen (grotendeels) verloren is gegaan. In het laatste geval wordt het gebouw niet meer als ‘markant gebouw’ beschouwd en komt onderstaand ontwikkelingsperspectief ook niet meer in aanmerking voor deze gebouwen. Voor de niet-beschermde markante gebouwen worden volgende beleidslijnen vooropgesteld: - naar de toekomst toe dient de erfgoedwaarde van deze gebouwen en hun onmiddellijke omgeving bewaard te blijven. Ze bepalen in belangrijke mate het historisch karakter van en de beeldwaarde in de gemeente. - wijzigingen aan de gebouwen dienen harmonieus met de bestaande architectuur te worden ontworpen en uitgevoerd, zodat de erfgoedwaarde niet wordt geschonden en zelfs wordt verhoogd. - op basis van verder onderzoek tot op perceelsniveau – naar aanleiding van de uitwerking van een RUP of concreet projectvoorstel - kunnen duidelijke functies worden toegekend. Dit om het Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 163 van 237


Projectnummer:

-

-

07-003133

behoud van het erfgoed te verzekeren. Nieuwe functies dienen voldoende rekening te houden met de waarde van het erfgoed, de structuurbepalende functies van het buitengebied en de draagkracht van de omgeving. De erfgoedwaarde en de omgeving kunnen specifieke beperkingen opleggen naar de ontwikkeling. De vergunningsaanvrager dient een aantal elementen bijkomend te onderbouwen zoals evaluatie van locatie en de architectuur van het goed (historiek en bestaande situatie), een beschrijving van de architecturale kenmerken en aantonen dat deze bewaard blijven. Voor de kasteelparken dient eveneens rekening gehouden te worden met de ecologische waarden van het kasteeldomein. het is belangrijk dat de typische beeldwaarde van het historisch erfgoed in stand wordt gehouden of wordt versterkt. Daarom wordt de groene omgeving van markante gebouwen gelegen in het woongebied niet verkaveld en dient de zichtbaarheid van de markante gebouwen te worden gegarandeerd. Ook de zichtassen naar de verschillende erfgoedwaarden worden bewaard. bij aanzienlijke wijzigingen aan deze gebouwen zal steeds een advies gevraagd worden bij de instantie bevoegd voor onroerend erfgoed. In een aantal gevallen is dit al decretaal vastgelegd (o.a. bij beschermd erfgoed, niet beschermd waardevol bouwkundig erfgoed dat men wenst af te breken). In andere gevallen zal dit op initiatief van de gemeente gebeuren.

Archeologisch erfgoed Een groot deel van het archeologisch erfgoed is onbekend. Nieuwe ontwikkelingen gaan daardoor onbewust soms gepaard met verlies van archeologische erfgoedwaarden. Bij ontwikkelingsprojecten (bedrijventerrein, nieuwe verkavelings- of groepswoningbouwprojecten…) moeten maatregelen getroffen worden tot inventarisatie en onderzoek van archeologische informatie. Nieuwe landbouwlandschappen Door verregaande verlinting en verkassing zijn de zichten op de achterliggende open ruimtekamers verloren gegaan en zijn de beken niet meer als een groenblauw lint zichtbaar in het landschap. Om de loop van de beken opnieuw van op het openbaar domein zichtbaar te maken, wordt voorgesteld, om in overleg met de bevoegde instanties van deze waterlopen, langsheen de beken opgaand, streekeigen groen aan te planten. Naast een landschappelijke meerwaarde zorgt het aanplanten van groen voor de noodzakelijke ecologische verbindingen tussen de natuurwaarden die langsheen de waterlopen gelegen zijn. N70 als verstedelijkte as De N70 is een verstedelijkte as waarop verschillende functies zijn geënt: - bedrijfsfunctie: ter hoogte van Volvo trucks (Oostakker) en ter hoogte van de Lozen Boer; - woonfunctie: de verstedelijkte kern Lochristi; - handelsfunctie: baanontwikkelingen langsheen de N70 richting Gent; - landbouwfunctie: enkele grote serrecomplexen. Het verstedelijkt karakter is het belangrijkste landschappelijk kenmerk van deze zone. De beeldkwaliteit van de multifunctionele zone kan worden verbeterd. Het verbeteren van de beeldkwaliteit (bijvoorbeeld door een eenduidig profiel van de gebouwen) dient gekoppeld te worden aan de herinrichting van de N70 als secundaire III (van Dampoort tot Bosdreef). Aandachtspunten om de beeldwaarde te versterken zijn: - duidelijke bebouwingsprofielen (hoogte, voorbouwlijn…); - beperken of onderlinge afstemming publiciteit; - begroening, (groenindex, voortuinstroken of een bufferzone). In het kleinhandelslint moeten inspanningen geleverd worden om de grootschalige gebouwen landschappelijk in te kleden. Zo kan er specifieke aandacht gaan naar het aanplanten van bomen langs de ontsluitingswegen, het opleggen van groenaanplant op de parkeerterreinen zelf, het voorzien van een aangepaste aanplanting rond de bedrijven en het afstemmen van de waterafvoer op de Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 164 van 237


Projectnummer:

07-003133

milieuaspecten in de omgeving (o.a. retentiebekken). Bovendien kunnen specifieke voorwaarden worden opgelegd op het gebied van architectuur en materiaalgebruik. Nieuwe landschappelijke bakens - windturbines Windturbines kunnen aanzien worden als nieuwe landschappelijke bakens voor de gemeente. De gemeente is à priori voor het plaatsen van windturbines op het grondgebied van Lochristi. Verder onderzoek, ter voorbereiding van een eventueel RUP, zal moeten uitwijzen waar in de gemeente kleinschalige windmolens mogelijk zijn. De in dit structuurplan voorgestelde differentiatie van de landschappelijke structuur, en de structurerende lijninfrastructuren vormen hierbij een houvast. De locaties moeten zodanig gekozen worden dat ze de ruimtelijk samenhang van gebieden niet verstoren. De Lede en de Westlede De waterlopen van de Lede (1ste cat.) en de Westlede (2de cat.) zijn structuurbepalend in de gemeente. De waterlopen zijn landschappelijk gezien vrij waardevol. Ze kunnen aanzien worden als grensoverschrijdende natuurlijke structuurdragers. Het structuurdragend karakter kan naar de toekomst toe versterkt worden door beplantingen aan te brengen langsheen deze beken. Een beplanting met hoogstammen wordt voorop gesteld zodat de bomen ook van op de weg kunnen gezien worden achter de huizen door en houtkanten en knotbomen die aansluiten bij het historisch landschappelijk karakter. Hierdoor worden de waterlopen opnieuw herkenbaar in het landschap. De aanleg van de beplanting dient te gebeuren in overleg met de bevoegde instanties. Er moet wel rekening gehouden worden met de bereikbaarheid van de oevers i.f.v. onderhoud. Ontginningsgebieden landschappelijk inkleden De drie ontginningsgebieden worden landschappelijk ingekleed. Voor het ontginningsgebied Oud Vliegveld is er reeds een concreet project (randstedelijke groenpool). De landschappelijke inkleding voor dit terrein zal worden uitgevoerd. Voor het ontginningsgebied surfplas wordt voorgesteld de zone landschappelijk in te kleden met lage beplanting (vb. rietkragen), kleine landschapselementen en een natuurlijk aanleg van de oeverzones. Ook de toegangsweg naar de surfplas moet verder aangekleed worden. Wat betreft het ontginningsgebied Ertbuer is de ontginning nog steeds aan de gang. Het gebied is momenteel landschappelijk waardevol. De ontginning kan verder gezet worden binnen de aangeduide zone en verder uitbreiden in zuidwestelijke richting, conform de visie uit het BOD. De nabestemming zone voor ‘dagrecreatie en sport’, zoals vastgelegd in het APA, blijft ook voor de toekomst behouden, met die nuance dat de site niet geschikt is voor gemotoriseerde recreatie en sporten.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 165 van 237


Projectnummer:

QK

dbtbkpqb=orfjqbifgh=qlbofpqfp`e dbtbkpqb=orfjqbifgh=qlbofpqfp`eJ qlbofpqfp`eJob`ob^qfbsb=pqor`qrro ob`ob^qfbsb=pqor`qrro= pqor`qrro=

QKNK

açÉäëíÉääáåÖÉå= açÉäëíÉääáåÖÉå=

-

07-003133

Ondersteunen en versterken van toeristisch-recreatief medegebruik van de open ruimte Verhinderen van weekendverblijven in bossen, natuurgebieden, waardevolle ecotopen en landschappen. Sport- en speelterreinen op elk niveau (gemeente, deelgemeente, wijk, buurt en wooneenheid); opwaarderen en waar nodig uitbreiden van bestaande infrastructuur en zoeken naar nieuwe locaties voor de ontwikkeling van sport- en speelterreinen.

QKOK

`çåÅÉéíÉå= `çåÅÉéíÉå=

Sierteelt als toeristische troef De sierteelt in de gemeente dient op toeristisch vlak nog meer te worden uitgespeeld. De gemeente wenst dat er in de pastorie van Zaffelare een kleinschalig sierteeltmuseum opgericht wordt. Vanuit de andere recreatieve knopen kan doorheen de serregebieden van Lochristi gefietst en gewandeld worden.

Lokale en bovenlokale recreatieve knopen verbonden door lokaal fietstraject Per deelgemeente wordt een lokaal recreatief knooppunt geselecteerd. Deze knopen zijn startplaatsen voor het verkennen van het landschap in de gemeente. In de gemeente zal een nieuw lokaal fietstraject worden ontwikkeld dat een rijgsnoer is van de verschillende bezienswaardigheden: kastelen, omwalde hoeves, het sierteeltmuseum... Voor bepaalde gebouwen kunnen nevenfuncties of hoofdfuncties worden voorzien (bvb kleinschalige overnachtingsmogelijkheden, verkoop van hoeveproducten, horeca, musea…) om de attractiewaarde van de recreatieve routes te verhogen. De gemeente wenst de bestaande feestzalen, evenementen en daguitstappen, ruimtelijk te ondersteunen. Een goede bereikbaarheid (fiets, openbaar vervoer, wagen) en voldoende parkeervoorzieningen aan (boven)lokale attractiepolen zijn hiervoor vereist.

QKPK

dÉïÉåëíÉ=êìáãíÉäáàâ=íçÉêáëíáëÅÜJ dÉïÉåëíÉ=êìáãíÉäáàâ=íçÉêáëíáëÅÜJêÉÅêÉ~íáÉîÉ=ëíêìÅíììê= êÉÅêÉ~íáÉîÉ=ëíêìÅíììê=

Volgende elementen maken onderdeel uit van de toeristisch-recreatieve structuur: - bovenlokale elementen: o Provinciaal Domein Puyenbroeck; o stedelijke groenpool Oud Vliegveld. -

Lokale elementen: o aanduiden van lokale recreatieve knooppunten; o recreatief medegebruik van open ruimtegebieden; o ontwikkelingsperspectieven voor verspreide recreatieve voorzieningen.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 166 van 237


Projectnummer:

07-003133

Kaart 34: gewenste toeristisch-recreatieve structuur De gemeente heeft een bepaalde toeristische aantrekkingskracht. Deze hangt voornamelijk samen met de sierteelt in de streek en de legende van de vos Reynaert. De gemeente zal maximaal inspelen op de potenties die deze beide elementen bieden. 4.3.1.

Bovenlokale elementen

Provinciaal Domein Puyenbroeck De provincie heeft het domein Puyenbroeck geselecteerd als gebied van primair toeristisch recreatief belang en dagrecreatief knooppunt. De provincie heeft bepaald dat uitbreiding van het domein mogelijk is, bv door de aanleg van een golfterrein of een jachthaven met aanloopkanaal. Dit wordt gemotiveerd door te stellen dat het domein een belangrijke rol speelt naar het Gentse toe en ten opzichte van het aandachtsgebied Vlaamse kreken en polders. Het gebied ligt echter wel aansluitend bij een gebied met een belangrijke ecologische waarde. Het kampeerterrein op Puyenbroeck is geselecteerd als verblijfsrecreatief knooppunt buiten stedelijk gebied. Dit kampeerterrein is gelegen op het grondgebied van de gemeente Wachtebeke en wordt daarom verder niet behandeld. Visie en suggesties van de gemeente De gemeente gaat akkoord met de selectie van Puyenbroeck als dagrecreatief knooppunt en als gebied van primair toeristisch-recreatief belang. Stedelijke groenpool Oud Vliegveld In het Gewestelijk RUP voor de afbakening van het stedelijk gebied Gent werd het Oud Vliegveld van Lochristi aangeduid als stedelijke groenpool.

4.3.2.

Lokale elementen

Aanduiden lokale recreatieve knooppunten De gemeente duidt op haar grondgebied een aantal recreatieve knooppunten aan die ter ondersteuning van de recreatieve routes en troeven van de gemeente worden uitgebouwd. Het lokaal recreatief knooppunt is een strategisch gekozen begin-, start- of inrijpunt (vb in de vorm van een dorpsplein met parkeermogelijkheden, een randparking…) waarbij de locatie over de nodige informatiebronnen beschikt ter ondersteuning van het toeristisch-recreatief netwerk in de gemeente. Het gaat om: - de dorpskern van Lochristi; - de pastorie van Zaffelare; - de kern van Beervelde; - de zaal Uyttenhove in Zeveneken. De selectie van de knooppunten kan als volgt worden verantwoord: - de dorpskern van Lochristi is een duidelijk knooppunt omwille van redenen van bereikbaarheid en de ligging nabij recreatieve aantrekkingspolen, zoals de te ontwikkelen randstedelijke groenpool, het gemeentelijk sportcomplex Bosdreef, jeugdhuizen Lodejo en Orphanimo... Bovendien is er in de kern voldoende infrastructuur (parkeerplaatsen, horeca…) aanwezig om dagrecreanten te ontvangen en is de kern gemakkelijk te bereiken door middel van het openbaar vervoer. - in de pastorie van Zaffelare heeft de gemeente een kleinschalig sierteeltmuseum opgestart. De pastorie is een beschermd monument. De integratie van het sierteeltmuseum zal rekening houden Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 167 van 237


Projectnummer:

07-003133

met de erfgoedwaarde van deze site. Bovendien is de kern van Zaffelare vrij dicht bij het provinciaal domein Puyenbroeck gelegen. Er is de mogelijkheid om een beperkte poortfunctie (parkeerplaats, infobord...) uit te bouwen. - de kern van Beervelde is met zijn verschillende attractoren (tuindagen, surfplas, aardbeienfestival en -markt) een belangrijk lokaal toeristisch-recreatief knooppunt. Er is voldoende recreatieve infrastructuur aanwezig. De kern is gelegen nabij de op- en afrit Beervelde van de E17 en in de nabijheid van het station van Beervelde. Hierdoor is de kern van Beervelde zowel met de auto als het openbaar vervoer gemakkelijk te bereiken. Er is mogelijkheid om een beperkte poortfunctie uit te bouwen. De gemeente voorziet dit op twee locaties: nl. in het centrum van Beervelde en aan het station. Het station kan verder versterkt worden als toeristisch-recreatieve openbare vervoersontsluiting voor de gemeente. Er zal onderzocht worden welke toeristisch-recreatieve functies in het bestaande stationsgebouw kunnen ondergebracht worden. Beperkte aanpassings- en uitbreidingswerken met het oog op het verhogen van de functionaliteit van het gebouw zijn mogelijk. De activiteiten moeten van die aard blijven dat ze het lokaal karakter niet overschrijden. Om dit mogelijk te maken kan de gemeente een RUP voor het stationsgebouwen en zijn directe omgeving opmaken. De gemeente wenst de parkeerdrukte in de centrumstraten op te vangen en de parkeergelegenheid voor het Feespaleis, de bedrijven De Wilde en Frans Hendrickx en de evenementen in het Park van Beervelde te optimaliseren. De gemeente voorziet hiertoe in de opmaak van het RUP Toleindestraat/Beerveldse Baan, waarbij ze de parkeerproblematiek gelijktijdig met deze van het bedrijf De Wilde bekijkt. - zaal Uyttenhove in Zeveneken, aan de Zavel gelegen, is het belangrijkste recreatief knooppunt nabij de kern van de deelgemeente Zeveneken. De bestaande site (sporthal, feestzaal, technische dienst…) is echter verouderd en voldoet niet meer aan de hedendaagse eisen en noden (veiligheid, isolatie…). Om op een kwaliteitsvolle manier deze site te verbeteren dient deze als geheel aangepakt te worden. De site behoudt hierbij de multifunctionaliteit die momenteel reeds aanwezig is. Aan de site kunnen ook de nodige parkeervoorzieningen voorzien worden. Om deze redenen kan de site ook functioneren als uitvalsbasis voor recreatief gebruik in de gemeente. Onder beperkte poortfunctie wordt een startpunt binnen het recreatief netwerk verstaan (vb. startlocatie voor recreatief wandelnetwerk, inrijpunt voor het fietsknooppuntennetwerk…). De beperkte poortfuncties maken onderdeel uit van de lokale recreatieve knooppunten. Op deze locaties kan de gemeente de toeristisch-recreatieve structuur versterken en ruimtelijk ondersteunen. Dit kan gebeuren door kleinschalige maatregelen als het voorzien van parkeerplaatsen, het plaatsen van infoborden, het bewegwijzeren van routes... Bovendien kan door opwaardering van deze kernen de toeristisch-recreatieve aantrekkingskracht stijgen. Dit is positief voor de handelaars in deze kernen. Recreatief medegebruik van open ruimtegebieden De gemeente wenst in de overige delen van de gemeente recreatief medegebruik van de open ruimte mogelijk te maken. De gemeente heeft een goed uitgebouwd netwerk van lokale fiets- en wandelroutes maar kan een bijkomend lokaal traject uitwerken als rijgsnoer tussen de verschillende recreatieve bezienswaardigheden. Een doordachte route langs landwegen, buurtwegen, voetwegen en oude kerkwegen die verschillende bezienswaardigheden (inschakelen van de markante gebouwen) van de gemeente met elkaar verbindt, kan een belangrijke bijkomende recreatieve troef zijn binnen de gemeente. Er dient te worden gezorgd voor aansluitingen met de bovenlokale fietsroutes uit het provinciaal fietsroutenetwerk. Ten behoeve van het recreatief medegebruik kan, in samenspraak met de eigenaars van deze gebieden, onderzocht worden of de kasteelparken (of delen ervan), omwalde hoeves en andere markante gebouwen (tijdelijk) kunnen worden opengesteld. Om het recreatief fiets- en wandelnetwerk in de gemeente verder uit te werken kunnen langsheen de waterlopen (Lede, Westlede, maar ook langsheen kleinere beken) recreatieve paden worden Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 168 van 237


Projectnummer:

07-003133

aangelegd. De uitbouw van dit netwerk dient met de nodige zorg te gebeuren en in overleg met de eigenaars en gebruikers. Het is niet strikt noodzakelijk dat het netwerk de beken overal volgt. Het realiseren van recreatieve paden langs de beken moet eerder beschouwd worden in functie van de vervollediging van het bestaande netwerk (aanleg van missing links). Voor de inwoners van de kern van Lochristi en rekening houdend met de ontwikkeling van de groenpool zouden dergelijk paden een meerwaarde betekenen. Ook andere, actievere vormen van recreatief medegebruik zijn mogelijk. We kunnen hier een duidelijke link leggen met de glastuinbouw. Naast het recreëren in een glastuinbouwgebied, kan er ook in de kassen zelf gerecreëerd worden. Enkele (Vlaamse en Nederlandse) voorbeelden die recreanten kunnen aantrekken, zijn: ‘Op de siertoer’ (opendeurdag van de glastuinbouwbedrijven), ‘Kunst in kas’ (de serre als kunstgalerij), groenworkshops... Ook door de landschappelijke structuur te versterken (aanplant van KLE) zal de toeristisch-recreatieve aantrekkingskracht toenemen. De landbouw kan hier verder op inspelen door verbrede landbouwactiviteiten uit te voeren, bv thuisverkoop of kleinschalige verblijfsaccommodatie (zie ontwikkelingsperspectieven landbouwbedrijven). Ontwikkelingsperspectieven voor recreatieve infrastructuur De gemeente Lochristi heeft door de opmaak van haar APA bijna geen zonevreemde recreatieve voorzieningen. Enkele voorzieningen zijn door uitbreiding zonevreemd geworden. Voor een aantal is een oplossing geboden in het BPA zonevreemde recreatiegebieden. Dit BPA werd goedgekeurd bij ministerieel besluit van 8 juni 2005 en biedt een oplossing qua bouwmogelijkheden voor de Chiro Beervelde (Kloosterstraat), de Chiro Hijfte (Doornzelestraat) en de gemeentelijke jeugdlokalen in Moleneinde. Recreatieve voorzieningen zijn belangrijke woonondersteunende functies. Door de vrij sterke toename van het aantal inwoners in het recente verleden en een toenemend belang aan vrijetijdsbesteding in het dagelijks leven, zitten bestaande clubs aan hun maximum capaciteit en dringt vernieuwing, uitbreiding en reorganisatie van bestaande infrastructuur zich op. Volgende ruimtelijke beleidslijnen worden vooropgesteld. Ondersteunen van recreatieve ontwikkelingen in of aansluitend bij de kernen Er dient gestreefd te worden naar een evenwichtige spreiding van sport- en recreatievoorzieningen over de verschillende kernen van de gemeente. Een uitbreiding van de bestaande gemeentelijke sportterreinen (o.a. Bosdreef in Lochristi) wordt voorzien voor diverse soorten openluchtrecreatie (vb. voetbalterreinen, tennisterreinen, schuttersterrein, speelterrein…). De nood aan vrijetijdsinfrastructuur is groot. De schreeuw om bijkomende, eigentijdse infrastructuur weerklinkt steeds luider binnen de gemeente. De bestaande sportinfrastructuur is ontoereikend om aan de steeds toenemende behoeften van de sportclubs en individuele sporters tegemoet te komen. Deze opmerking aangaande de noden van sportverenigingen moet doorgetrokken worden tot de beleidsdomeinen cultuur en recreatie. Zo beschikt de gemeente niet over een eigentijdse zaal met tribune voor allerlei culturele voorstellingen en repetitieruimtes voor jongeren. Binnen de gemeente Lochristi dient daarom ruimte gezocht te worden voor de inrichting van een polyvalent lokaal recreatief knooppunt. Om dit knooppunt te ontwikkelen kan de gemeente een bestaande locatie (infrastructuur) opwaarderen of op zoek gaan naar een nieuwe locatie. Alvorens de mogelijke zoeklocaties te bespreken voor de inrichting van dit knooppunt wordt eerst inzicht gegeven in het profiel van het polyvalent ontmoetingscentrum en de locatievoorwaarden die hieraan verbonden zijn. Profiel polyvalent lokaal recreatief knooppunt Doelgroep: gemengd publiek. Functies: sportzaal, feestzaal, fuifzaal, repetitielokalen, vergaderlokalen en culturele activiteiten, cafetaria en 100 parkeerplaatsen. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 169 van 237


Projectnummer:

07-003133

Omvang: ca. 1,5 ha. Ontsluiting: goede bereikbaarheid vanuit de verschillende kernen in de gemeente, goede infrastructurele ontsluiting op de weg voor zowel wagens, fietsers en voetgangers, als openbaar vervoer. Zoeklocaties voor de inplanting van het polyvalent lokaal recreatief knooppunt Nu het profiel van het terrein duidelijk is, kan naar een mogelijke locatie van het terrein gezocht worden. Hiervoor worden een aantal criteria naar voor geschoven: - rekening houdend met de kernselectie wordt eerst gezocht naar mogelijke locaties in of aansluitend bij het hoofddorp, vervolgens worden ook locaties bekeken in de woonkernen en indien dat niet mogelijk is kunnen ook locaties aangeduid worden in delen die een structureel geheel van de nederzettingsstructuur uitmaken; - bij het aanduiden van de locaties wordt voornamelijk rekening gehouden met de ontsluiting van het gebied, en dit vanuit multimodaal oogpunt (goede ontsluiting met auto, openbaar vervoer, fiets en waar relevant ook te voet). Er wordt dus voornamelijk gezocht naar locaties aansluitend of langsheen een structuurdragende grote as, zijnde N70 en N449 omdat dit de dragers zijn van het openbaar vervoersnetwerk in de gemeente. - tenslotte wordt zoveel mogelijk gestreefd naar bundeling. Bij het aanduiden van locaties gaat de voorkeur naar locaties in of aansluiten bij bestaande recreatieve voorzieningen. Op basis van bovenstaande criteria heeft de gemeente meerdere zoeklocaties aangeduid, waarop dieper zal worden ingegaan. Zij worden allereerst op diverse aspecten beschreven en daarna beoordeeld op een aantal factoren die van belang worden geacht zoals de nabijheid van het wonen, ontsluiting, impact op het landschap en de financiĂŤle verwerfbaarheid. Figuur 24: Zoeklocaties polyvalent lokaal recreatief knooppunt

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 170 van 237


Projectnummer:

07-003133

Locatie 1 langs het kleinhandelslint ten westen van de dorpskern van Lochristi Het betreft een nieuwe locatie in het handelslint van de N70. Dit handelslint is een onderdeel van het hoofddorp Lochristi. De N70 is een belangrijke verbindende schakel tussen Gent en Lokeren. Langs het kleinhandelslint hebben zich een groot aantal grootschalige verkeersaantrekkende functies gevestigd. Binnen dit lint zijn reeds meerdere sport- en ontspanningsactiviteiten terug te vinden, zijnde een fitnesscenter, bowlingpaleis, verscheidene restaurants, enz. Ontsluiting van deze locatie legt een zware bijkomende verkeersdruk op de momenteel al drukke N70. Op de N70 ontstaan dagelijks files tijdens de spitsuren. De bereikbaarheid voor zwakke weggebruikers is minimaal. Voor fietsers wordt deze gewaarborgd via een aanliggend fietspad afgebakend d.m.v. belijning langs N70. Voor voetgangers is voorzien in een aardeberm in slechte toestand. Lochristi kent voorts ook goede openbaar vervoersverbindingen (buslijn 77/78) met Gent en Lokeren. De locatie is gelegen aan de westrand van het grondgebied Lochristi, waardoor de bereikbaarheid voor bewoners van Zaffelare, Beervelde en Zeveneken niet optimaal is voor zwakke weggebruikers. Gezien de aanwezigheid van het lint met een groot aantal verkavelingen daarachter, blijft de impact op het landschap minimaal. Voor deze locatie ligt er dus de mogelijkheid een vrijetijdscomplex in te passen binnen de bestaande structuur, zonder afbreuk te doen aan enkele kenmerkende waarden van het gebied. De gemeente heeft geen gronden in eigendom langsheen het “dure” kleinhandelslint, waardoor een realisatie van dergelijk project in deze zone financieel niet haalbaar is. Achter het kleinhandelslint bevinden zich een groot aantal recente verkavelingen. Dergelijk ontmoetingscentrum kan bijgevolg burenhinder bezorgen. Locatie 2 aansluitend bij het bestaande sportcomplex Bosdreef De 2de locatie is gelegen aan de Bosdreef, zijstraat van de N70. Het betreft eveneens een nieuwe infrastructuur die kan worden ingeplant aansluitend bij de sportvelden in de Bosdreef. Om het complex op deze locatie te kunnen realiseren zal de gemeente een herbestemming moeten doorvoeren. Daarnaast zullen ook de nodige verwervingen van gronden moeten plaatsvinden. De hoofdfunctie van de Bosdreef, een lokale weg, is verzamelen en verbinden op lokaal niveau zowel voor auto- als fietsverkeer. De bereikbaarheid met openbaar vervoer is goed. Deze locatie wordt bediend door buslijn 77. Er is in de Bosdreef reeds een winkelcomplex, grote school, campus van sociaal huis, de gemeentelijke sportterreinen… De Bosdreef kampt bijgevolg nu al met een hoge verkeersdruk. Een verkeersgenererende functie zoals een vrijetijdscomplex zal de Bosdreef, die geselecteerd is als lokale weg overbelasten. Het centrum van Lochristi heeft momenteel een al voldoende groot aanbod van sportvoorzieningen (sportterreinen Bosdreef, sporthal gemeenteschool, sporthal Koning Albertlaan (Catalpa) en zalen voor o.a. fuiven (Lodejo, jeugdlokalen Orphanimo, de Kring), Pommerans, Begonia… Het realiseren van een vrijetijdscomplex in het dorp van Lochristi is geen prioriteit. Gelegen tussen verkavelingen “Goed ten Pauw” en “Bosakkers” is de landschappelijke impact beperkt. De gemeente heeft nog een terrein van 6.000 m² in eigendom. Dit terrein is echter te klein om de geplande voorzieningen op een kwalitatieve manier in te planten. Bovendien heeft de gemeente in het beleidsprogramma 2007-2012 voorzien deze zone in te richten voor openluchtrecreatieve groene ruimte. Deze site is gelegen nabij recent gerealiseerde verkavelingen. De uitbreiding van de bestaande sportinfrastructuur met een vrijetijdscomplex zorgt steevast voor burenhinder, zowel overdag als ’s nachts. Locatie 3 ter vervanging van de huidige sporthal/feestzaal Uyttenhove - Zeveneken Gezien het bestaande aanbod in het hoofddorp wordt er geopteerd om een locatie te zoeken aansluitend bij een woonkern. Een eerste voorstel hiervoor is de reconversie van de bestaande Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 171 van 237


Projectnummer:

07-003133

sporthal/feestzaal Uyttenhove in de voormalige fabrieksgebouwen (weverij) te Zeveneken. Uyttenhove is centraal gelegen op het grondgebied Lochristi. Het middelpunt van Beervelde, Lochristi, Zaffelare en Zeveneken ligt ongeveer aan de Lozen Boer/Denen waardoor de bereikbaarheid voor de weggebruikers voor gans Lochristi ongeveer dezelfde zijn. Het grootste deel van het nieuwe programma van eisen is vandaag al op de site prominent aanwezig. Het oude fabrieksgebouw werd intern aangepast in functie van feestelijkheden en sportactiviteiten. Aangrenzend aan het oude fabrieksgebouw bevindt zich het gebouw van de gemeentelijke technisch uitvoerende dienst. Het huidige gebouw voldoet niet aan de hedendaagse behoefte, comforteisen en milieunormen. Door het bestaande gebouw aan te passen kan aan al deze eisen tegemoetgekomen worden. Achter het gebouw ligt momenteel het gemeentelijk containerpark. De functie zal geherlokaliseerd worden naar het bedrijventerrein Lozen Boer (binnen het bestaande bedrijventerrein) waardoor er op deze locatie ruimte vrijkomt voor de aanleg van een parkeerterrein. Hierdoor kan de parkeerdruk op het openbaar domein ontlast worden. Doordat de Zavel een parallelbaan is van de N70, is geen grote verkeershinder te verwachten op de N70 bij grote activiteiten. Alle verkeersmanoeuvres zullen plaatsvinden op de site zelf en op de parallelbaan (Zavel). De ligging in combinatie met de reeds aangelegde afgescheiden fietspaden en de nog aan te leggen fietspaden langs N449 en verharde voetwegen (Ruilare Lozen Boer, Bosstraat - Slagmanstraat, Beerveldse Baan – Eikstraat - Halve Dreef) verzekeren een vlotte bereikbaarheid vanuit alle hoeken van de gemeente, zowel met de wagen, met het openbaar vervoer als voor de zwakke weggebruiker. Door het creëren van een 100-tal parkeerplaatsen, kan de, zij het geringe, overlast worden beperkt. Het parkeren langs de Zavel (nu wekelijkse kost) kan beperkt worden tot nog een 5-tal keer per jaar. Vermits de locatie momenteel al gebruikt wordt als fuifzaal, feestzaal en sporthal, is de kans op bijkomende burenhinder gering. In de buurt bevinden zich wel enkele woningen. Door een nieuw complex te bouwen dat aan de strenge geluidsisolatienormen en thermische isolatienormen voldoet (in tegenstelling tot het oude complex), zal de bestaande geluidsoverlast voor de omwonenden verminderd worden. Ook de dynamiek zal niet toenemen, maar eerder afnemen en meer gespreid verlopen. Immers de reorganisatie zal ervoor zorgen dat er meer ruimte vrijkomt voor sportinfrastructuur waardoor de capaciteit van de zaal kleiner wordt. De dynamiek van sportactiviteiten is lager dan deze van een fuifzaal en zal meer gespreid zijn. De pieken van de fuifzaal zullen kleiner zijn omdat de capaciteit kleiner wordt. De pieken van het containerpark vallen weg omdat dit geherlokaliseerd wordt naar het bedrijventerrein Lozen Boer. De gebouwen van de voormalige weverij werden opgenomen op de lijst van het bouwkundig erfgoed. De inventarisatie hiervoor gebeurde in 1993. De gebouwen zijn heden zeer sterk verouderd, ze verkeren al in zeer slechte staat en zijn aan vervanging toe. Een andere bestemming voor deze site, die al meer dan 25 jaar daarvoor gebruikt wordt, is niet vanzelfsprekend. In Zeveneken zijn er behoudens de afdeling van de bibliotheek (met zeer beperkte openingsuren) en een klein schooltje, weinig andere ontmoetingsplaatsen van de gemeente, waardoor het belang van de site voor de leefbaarheid van Zeveneken een absolute meerwaarde is. Het herwaarderen van de Zavel, in combinatie met de doortocht van Zeveneken, zal de leefbaarheid van Zeveneken enkel maar ten goede komen. De zone Uyttenhove is de enige locatie die in het APA reeds ingekleurd is als zone voor openbare bestemming. Deze zone is bestemd voor gebouwen en inrichtingen van openbaar nut met culturele en administratieve bestemming, cultus, crematorium, begraafplaatsen, verzorging en diensten. Enkel de eerste 50 m achter de as van de weg staat ingetekend als landelijke woonzone type 1. Het voorziene programma voor het vrijetijdscomplex kan worden ingepast zonder hiervoor de zone van openbaar nut te moeten uit te breiden. De voorziene projectzone is naar oppervlakte beperkt tot de huidig gebruikte oppervlakte. Locatie 4 aansluitend aan sporthal Zaffelare De 4de locatie is gelegen aan de Kanunnik J.P. Triestlaan, zijstraat van Zaffelare-Dorp. Hier kan de multifunctionele zaal aansluitend bij de bestaande sporthal gerealiseerd worden. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 172 van 237


Projectnummer:

07-003133

De bereikbaarheid met bus is goed. De locatie wordt bediend door buslijnen 76 en 74. De bereikbaarheid voor zwakke weggebruikers is minimaal. Langs N449 wordt deze gewaarborgd door een aanliggend fietspad afgebakend d.m.v. belijning langs Kerkstraat. In de ruime omgeving van Zaffelare werden tot op heden nog geen vrijliggende fietspaden aangelegd. De locatie is gelegen in het uiterste noorden van de gemeente. De bereikbaarheid voor bewoners vanuit Beervelde, Zeveneken en Lochristi is bijgevolg niet optimaal. Het centrum van Zaffelare heeft momenteel een voldoende groot aanbod sport- en cultuurvoorzieningen. De grote sporthal werd gerealiseerd in 1990 en is nog niet aan vervanging toe. In 2011 wordt eveneens het eerste sierteeltmuseum geopend. Deze site is gelegen in het centrum van Zaffelare, ten zuiden van de verkavelingen Begoniastraat, Berkenstraat. Het woon- en zorgcentrum Sint-Vincentius ligt aan de andere zijde van de Kanunnik J.P. Triestlaan. De uitbreiding van de bestaande sporthal met vrijetijdscomplex zal, zij het in beperkte mate, burenhinder met zich meebrengen. De sporthal is eigendom van de gemeente. Uitbreiding met een vrijetijdscomplex op het eigen perceel is echter niet meer mogelijk bij gebrek aan ruimte. De gronden gelegen ten noorden van de sporthal zijn in private handen en zullen worden aangesneden voor wonen. Gelegen in een centrumweefsel is de landschappelijke impact beperkt. Locatie 5 dorpskern Beervelde De 5de locatie is gelegen in de dorpskern van Beervelde, aansluitend op de sporthal van de gemeentelijke basisschool. Deze locatie wordt bediend door buslijn 77. De bereikbaarheid voor de zwakke weggebruikers is goed. Langs N449 wordt deze gewaarborgd door een aanliggend afgebakend fietspad. Langs Pauwstraat en Poelinckstraat bevinden zich eveneens fietspaden. De Ledeakkerstraat, grindweg parallel met de spoorweg, wordt op regelmatige basis gebruikt door fietsers. Beervelde bevindt zich in uiterste zuiden van de gemeente Lochristi. Deze locatie is dus niet voor elke bewoner van Lochristi gemakkelijk bereikbaar. Deze site is gelegen in het centrum van Beervelde. Ten noordwesten van deze site bevindt zich de kerk met bijhorend kerkhof. Ten zuiden en oosten van de site bevinden zich woningen langsheen de Kloosterstraat en de Kasteelstraat. De geluidshinder en daaruit volgende burenhinder die een vrije tijdscomplex mogelijks met zich meebrengt is op deze locatie beperkt. Deze locatie is momenteel al in gebruik door de gemeentelijke basisschool. Het uitbreiden van deze gebouwen ten voordele van een vrijetijdscomplex zou de draagkracht van het perceel overschrijden. Beoordeling en samenvatting Onderstaande tabel maakt een afweging op basis van 4 criteria, zijnde “nabijheid van wonen”, ”verkeer”, “landschap” en “financiën”. Tabel 26: evaluatie zoeklocaties polyvalent lokaal recreatief knooppunt Nabijheid van wonen

Verkeer

Landschap

Financiën

Totaal

Locatie 1 Handelslint N70

-2

-1

+2

-2

-3

Locatie 2 Sportcomplex Bosdreef

-2

0

+1

0

-1

Locatie 3: zaal Uyttenhove

0

+1

-1

+2

+2

Locatie 4 sporthal Zaffelare

-1

-1

+2

-1

-1

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 173 van 237


Locatie 5 dorpskern Beervelde

0

0

-2

Projectnummer:

07-003133

0

-2

Verklaring van de beoordeling: -2 : heel slecht/negatief

-1: slecht /negatief

0: neutraal

+1: goed/positief

+2: heel goed/positief

Locatie 1, 2 en 4 scoren zowel op “nabijheid van wonen”, “verkeer” en “financiën” minder goed dan locatie 3. Locatie 3 en 5 scoren het beste op het aspect “verkeer”. Financieel gezien is locatie 3 het interessantst. Op het aspect “landschap” scoort de derde locatie minder goed. Dit moet echter genuanceerd worden, vermits de impact op het landschap niet wijzigt met de herbouw/verbouw van de bestaande site Uyttenhove. Naar het noordelijke open agrarisch gebied kan een visuele buffer aangelegd worden om de landschappelijke impact te minimaliseren. Op basis van deze tabel kan geconcludeerd worden dat de locatie 3, site Uyttenhove, de beste locatie is voor een lokaal polyvalent ontmoetingscentrum. De site zal volgende ruimtes/gebouwen omvatten: een sporthal, een multifunctionele feestzaal, polyvalente zaal, repetitielokalen, vergaderlokalen, cafetaria en alle aanhorigheden. De technische uitvoerende dienst van de gemeente, die ook op deze site gelokaliseerd is, blijft op de site behouden. Het containerpark bevindt zich momenteel achter de technische uitvoerende dienst en zal verhuizen naar het bedrijventerrein Lozen Boer (op het bestaande bedrijventerrein). De ontwikkeling van dit recreatief knooppunt zal gebeuren met respect voor de ruimtelijke draagkracht van het gebied. Gebiedsgericht beleid naar verspreide recreatieterreinen in de open ruimte Eventuele vragen voor uitbreiding of vervanging van bestaande recreatieve infrastructuur zullen geval per geval afgewogen worden. In principe wordt er van uitgegaan dat de bestaande clubs en verenigingen op hun huidige locatie kunnen blijven en uitbreiding voorzien kan worden om hun werking te optimaliseren. Op vandaag zijn er reeds een aantal nieuwe vragen van recreatieve clubs die zonevreemd gelegen zijn of door eventuele uitbreiding zonevreemd worden. De concrete ontwikkelingsmogelijkheden moeten evenwel afgetoetst worden t.o.v. de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen van het wonen (bv. functioneringsniveau van de verschillende kernen) en de openruimtestructuren (natuur, landbouw, landschap) en t.o.v. de bereikbaarheid, vooral dan met de fiets en openbaar vervoer. Een algemeen afwegingskader is opgenomen onder DEEL 4: pt. 4. Ontwikkelingen mogen de plaatselijke goede ruimtelijke ordening niet schaden en de ruimtelijke draagkracht niet overschrijden. De onderbouwing van de ruimtelijke behoefte, de afweging ten aanzien van de omgeving en het vastleggen van de concrete ontwikkelingsmogelijkheden zal gebeuren bij de opmaak van één of meerdere sectorale RUP’s voor de recreatieve infrastructuur. Gebiedsgericht beleid naar zonevreemde feestzalen In de gemeente zijn verschillende zonevreemde feestzalen gelegen. Deze feestzalen hebben een belangrijke ondersteunende rol voor de toeristisch-recreatieve structuur van de gemeente. De bestaande feestzalen hebben door hun zonevreemde ligging veelal problemen bij aanpassingswerken aan de bestaande infrastructuur. De gemeente wenst de bestaande feestzalen te behouden en waar mogelijk ontwikkelingsmogelijkheden te bieden. De ligging van deze feestzalen is echter zeer divers, waardoor ook de impact van deze feestzalen op hun omgeving zeer divers is. Een verdere ontwikkeling van de feestzalen mag de plaatselijke goede ruimtelijke ordening niet schaden en de ruimtelijke draagkracht niet overschrijden. Een verdere ontwikkeling van deze feestzalen is dan ook enkel mogelijk na een gebiedsgerichte afweging van deze feestzalen. Omdat de feestzalen eerder een economische activiteit betreffen wordt hetzelfde afwegingskader toegepast als voor de zonevreemde bedrijven. Een afwegingskader hiervoor is opgenomen onder deel 4: pt. Indien de uitbreidingen te verantwoorden zijn zal de gemeente een of meerdere sectorale RUP’s opmaken om voor deze feestzalen de ontwikkelingsmogelijkheden juridische vast te leggen. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 174 van 237


Projectnummer:

RK

dbtbkpqb=kbabowbqqfkdppqor`qrro dbtbkpqb=kbabowbqqfkdppqor`qrro= dppqor`qrro=

RKNK

açÉäëíÉääáåÖÉå= açÉäëíÉääáåÖÉå=

07-003133

De hoofddoelstelling is het bevorderen van een aangenaam woonklimaat voor alle bevolkingsgroepen. Dit kan door: - beschikbaarheid van een gevarieerd aanbod inzake woonmilieus en woningtypes in relatie tot de behoeftebepaling (vb. kangoeroewoningen als een mogelijke oplossing voor de huisvesting van ouderen); - afremmen van de ontwikkeling van de landelijke woonzones in lintvorm of anders verwoord tegengaan van lintbebouwing en stimuleren van inbreiding in plaats van uitbreiding; - bevorderen van de woonkwaliteit; - respect voor en stimulering van het eigen karakter van de verschillende kernen. Anderzijds wenst de gemeente ook voldoende ruimte te voorzien voor allerhande voorzieningen: - zowel naar aard als aantal of omvang en situering zullen voorzieningen moeten voldoen aan de behoeften voor ieder van de kernen, passend in een functioneel hiërarchische structuur. Voor iedere kern zal gestreefd worden naar een verwezenlijking van wat het demografisch draagvlak vereist voor een goed functioneren van een minimum voorzieningenpakket.

RKOK

`çåÅÉéíÉå== `çåÅÉéíÉå==

Bundelen van ontwikkelingen in de kernen Door centrumactiviteiten terug te concentreren in of aansluitend bij de kern, vergroot de onderlinge wisselwerking tussen de verschillende functies waardoor ze elkaar versterken. Bovendien stijgt op deze manier de levendigheid van de kern en worden centrumlocaties nog aantrekkelijker voor nieuwe handel, voorzieningen, wonen… De bereikbaarheid van de voorzieningen met fiets, te voet, openbaar vervoer is ook makkelijker als ze geconcentreerd zitten. Versterking van de kernen gebeurt door het voeren van een aanbodbeleid in de kernen. Volgens de behoefteberekening is er voldoende bouwvoorraad in de kernen. Het komt er op aan deze aantrekkelijk te houden, waardoor de verspreide ontwikkelingen (woonlinten en verspreide bebouwing) afgeremd worden. Rekening houdend met de specifieke eigenheid van de kernen bestaat het aanbodbeleid in Lochristi uit: - het voorzien van bouwmogelijkheden voor appartementen en nieuwsoortige woontypologieën (bv. kangoeroewoningen) in de kernen, inspelend op nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen; - het creëren van bouwmogelijkheden voor handel in de kernen; - het verbeteren van de kwaliteit van het openbaar domein t.v.v. bewoners en voetgangers/fietsers; - het bevorderen van woonondersteunende functies (vb. recreatie). Deze ontwikkelingen worden zoveel mogelijk in en aansluitend bij het hoofddorp Lochristi voorzien. In tweede instantie kunnen in Zaffelare, Zeveneken en Beervelde bijkomende voorzieningen worden ondergebracht. Bij de inplanting van voorzieningen zal rekening worden gehouden met de bestaande structuur en de eigenheid en de rol van Lochristi (grootste kern, administratief centrum, kleinhandelscentrum) en de andere kernen (vnl. wonen, recreatie, onderwijs voor de plaatselijke gemeenschap) in de gemeente.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 175 van 237


Projectnummer:

07-003133

Straatdorpen en gehuchten afwerken volgens de historische oost-west gerichte structuur De bestaande woonlinten en gehuchten worden beschouwd als structurele onderdelen van de nederzettingsstructuur. De omgevende open ruimte beperkt echter de ontwikkelingsmogelijkheden. Ook in deze bebouwingsstructuren staat een beleid voorop dat gericht is op het behoud en de verbetering van de woonkwaliteit. Om de versterking van zowel hoofddorp als woonkern te ondersteunen en verdere verlinting in de open ruimte te voorkomen, wordt een complementair beleid gevoerd t.o.v. het aanbodbeleid in de kernen. Dit beleid houdt in dat de ontwikkelingsmogelijkheden van andere bebouwde functies zoals bedrijven niet alleen zullen worden afgewogen t.o.v. de open ruimtefuncties maar ook t.o.v. de woonomgevingskwaliteit.

RKPK

dÉïÉåëíÉ=åÉÇÉêòÉííáåÖëëíêìÅíììê= dÉïÉåëíÉ=åÉÇÉêòÉííáåÖëëíêìÅíììê=

Volgende elementen behoren tot de gewenste nederzettingsstructuur: - Lochristi als hoofddorp; - Beervelde, Zaffelare en Zeveneken als zelfstandige woonkernen; - Hijfte als gehucht; - landelijke linten; - verspreide bebouwing. Kaart 35: gewenste nederzettingsstructuur Lochristi als hoofddorp Lochristi is in het PRS Oost-Vlaanderen geselecteerd als hoofddorp. Hoofddorpen zijn groeipolen van de nederzettingsstructuur. De lokale groei inzake wonen, voorzieningen en lokale bedrijvigheid dient gebundeld te worden in het hoofddorp. Deze kern wordt op basis van aaneensluitende bebouwing en functionaliteit afgebakend. In onderstaande paragrafen worden de verschillende beleidsopties weergegeven. In Lochristi zal een algemeen beleid van kernversterking door verdichting en inbreiding worden gevoerd. Kernversterking houdt niet enkel het opvangen van een woonbehoefte in, maar richt zich ook naar woonkwaliteit en naar het opvangen van lokale voorzieningen, versterken van de lokale detailhandel en het recreatief aanbod. De opvang van bijkomende woningen gebeurt in de eerste plaats binnen het aanbod van gronden langs uitgeruste wegen in woongebied, percelen in niet vervallen verkavelingen, gronden met een woonbestemming in goedgekeurde BPA’s en gronden in woongebied langs niet uitgeruste wegen (binnengebieden). In Lochristi zijn nog heel wat inbreidingsgebieden gelegen. Volgende specifieke beleidslijnen worden vooropgesteld voor deze kern: - het beschikbare aanbod aan woongebieden kan ontwikkeld worden. Hierdoor zal de woonbehoefte in belangrijke mate in het hoofddorp Lochristi opgevangen kunnen worden. Volgens de huidige woonbehoeftestudie en binnen de nu geldende beleidslijnen van het RSV en PRS Oost-Vlaanderen kan geen bijkomend aanbod aan woongebieden gecreëerd worden. Het gemeentelijk beleid richt zich dan ook in eerste instantie op de kwaliteit van nieuwe ontwikkeling: o verblijfskwaliteit in de woonomgeving te verhogen door herinrichting van het openbaar domein; o versterken van het voorzieningenapparaat door voldoende ruime bouwmogelijkheden te voorzien; o beschermen van waardevol patrimonium; o versterken van de relatie met de omliggende open ruimte, aandacht voor groen bij nieuwe woonprojecten en bij bestaande en nieuwe gemeenschapsvoorzieningen; Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 176 van 237


Projectnummer:

07-003133

kernvernieuwing, gekoppeld aan het vermijden van langdurige leegstand; behouden van een aantrekkelijk woningbestand door kwaliteitsverbetering en het uitbouwen van een diversiteit aan woonvormen; o opleggen van randvoorwaarden naar verkavelingen: de samenhang met de rest van het weefsel, de plaatselijke woonomgevingskwaliteit (o.a. wijkgroen), de bereikbaarheid via trage wegen... verdichting (o.a. door meergezinswoningen) wordt vooral in de kernwoonzone gezien; het voeren van een beleid om de kwaliteit van de kern als woonomgeving te verhogen en te verbeteren door onder meer: o het creëren van ruimere bebouwingsmogelijkheden om de vestiging van lokale handelsactiviteiten op de daarvoor geschikte plaatsen binnen de kern mogelijk te maken; o het voorzien van voldoende speel- en sportruimten, ter ondersteuning van de verschillende woonwijken en in functie van de bevolking van de gehele gemeente; o het verminderen van de barrièrewerking van de N70.

o o

-

Beervelde, Zaffelare en Zeveneken als woonkern Deze kernen zijn historische straatdorpen die werden aangevuld met verkavelingen of die door uitdeining van het straatdorp groter werden. Gekoppeld aan de historische kernen vinden we woonondersteunende voorzieningen. De woonkernen staan in voor de opvang en bundeling van de eigen groei van de kern. Ze vangen ook een deel van de bijkomende woonbehoeften die ontstaan in de verspreide bebouwing in de gemeente op. Volgende beleidslijnen staan voorop: - het behoud van het typisch landelijk karakter van de kernen door aandacht te hebben voor de woonkwaliteiten en het behoud van de overheersende bebouwingsvorm in de kernen; - niet-gerealiseerde woongebieden kunnen ontwikkeld worden, ter afwerking (kwaliteitsverbetering) van een kern; - het voeren van een beleid om de kwaliteit van de kern als woonomgeving te verhogen en te verbeteren door onder meer: o het verminderen van de barrièrewerking van de doorgaande wegen. Herinrichten van doortochten N449 (Zaffelare) (deels gewestweg) en N70 (Zeveneken) om de verkeersveiligheid te verhogen. Een gedeelte van de dorpskern Zaffelare werd heringericht, dit betreft echter het gedeelte van de gemeenteweg. Het gedeelte van de doortocht die tot de gewestweg (N499) behoort, moet nog heringericht worden in functie van fietspaden (de principebeslissing voor het aanleggen van een fietspad langs de gewestweg N449 van kruispunt Lozen Boer tot de grens met Wachtebeke en vervolgens langs de N449 van de grens van Wachtebeke tot R4 werd goedgekeurd door de gemeenteraad van zowel Lochristi als Wachtebeke. Voor dit project zal een module 13 afgesloten worden). Hierbij zal moeten rekening gehouden worden met de aanpassingen van de schoolcampus in de kern van Zaffelare. o beschermen van waardevol patrimonium en aandacht voor beeldbepaling en versterken van de relatie tussen het patrimonium en de kern (o.a. Kasteel van Beervelde); o versterken van de relatie met de omliggende open ruimte, aandacht voor groen bij nieuwe woonprojecten en bij bestaande en nieuwe gemeenschapsvoorzieningen; o kernvernieuwing, gekoppeld aan het vermijden van langdurige leegstand; o behouden van een aantrekkelijk woningbestand door kwaliteitsverbetering en het uitbouwen van een diversiteit aan woonvormen; o voorzien van voldoende ruimte voor de jeugd en laagdynamische recreatieve structuur (Zaffelare en Zeveneken); o voorzien van voldoende groen; o het versterken van de verbindingen voor wandelaars en fietsers; Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 177 van 237


Projectnummer:

o

07-003133

herinrichten van het openbaar domein.

Gehucht Hijfte Een gehucht bestaat uit een kleine concentratie van woningen in de open ruimte met een overwegend gesloten bebouwingsstructuur waar geen binding bestaat met een dorpskern of woonwijk. Ze hebben een belangrijke historische dimensie. Deze groep woningen was meestal reeds zichtbaar aanwezig op historische kaarten. Het zijn historische straatdorpen die in de loop der tijd verder uitgegroeid zijn maar waar geen woonwijken werden aangebouwd. Volgende beleidslijnen worden vooropgesteld: - in een gehucht wordt geen stimulerend beleid gevoerd. Woningen kunnen hier enkel ontwikkeld worden binnen de juridische voorraad binnen het gehucht en omvatten ook de realisatie van het BPA Hijfte. Een verdere uitbreiding van het gehucht in de open ruimte wordt niet verder gestimuleerd. - om de kwaliteiten in het gehucht te behouden (o.a. vermijden van langdurige leegstand) kunnen, afhankelijk van hun ligging binnen de ruimere structuur, andere functies (dan wonen) worden ondersteund. Het betreft kleinschalige, niet belastende activiteiten, die omwille van hun schaal en aard verweefbaar zijn met de woonfunctie en afgestemd zijn op het functioneringsniveau van het gehucht. Wonen moet evenwel de hoofdfunctie blijven en mag niet verdrongen of gehinderd worden. Ter ondersteuning van deze functie kan het openbaar domein heringericht worden en kunnen gemeenschappelijke functies uitgebouwd worden. - markante gebouwen dienen zo goed mogelijk te worden bewaard. Landelijke linten Landelijke linten kenmerken zich door een lineair bebouwingspatroon langs één of beide zijden van de weg. De achterliggende gronden zijn dikwijls onbebouwd. Deze typische lintbebouwing is ontstaan uit historische straatdorpen (zoals Oude Veldstraat, Ruilare, Bastelare…) en werd gedurende de jaren versterkt door uitlopers van de kernen of de in het APA ingekleurde woonlinten. Deze woningen hebben meestal geen stedenbouwkundige of typologische eenheid. De bebouwingsstructuur bestaat voornamelijk uit open bebouwing en er komen in principe geen voorzieningen in voor. Volgende beleidselementen worden vooropgesteld: - in de woonlinten wordt geen stimulerend beleid gevoerd. Woningen kunnen enkel ontwikkeld worden binnen de juridische voorraad; - omwille van de woonkwaliteit (rust, landelijkheid) wordt waar mogelijk het landelijke karakter versterkt en wordt de ontwikkeling van functies die omgevingshinder kunnen veroorzaken (bvb. verkeersaantrekkende functies) tegengegaan; - in beperkte mate zijn nieuwe kleinschalige andere functies mogelijk, gekoppeld en ondergeschikt aan de woonfunctie van het gebouw of gebouwengeheel. Dit om initiatiefnemers van dergelijke kleinschalige zelfstandige activiteiten niet nodeloos op kosten te jagen (investering in woning enerzijds en kantoor- of werkruimte anderzijds). In het lintenraster overheerst reeds het bebouwde karakter en de woonfunctie, zodat dergelijke activiteiten, voor zover kleinschalig, ondergeschikt aan de woonfunctie en goed ingepast in de omgeving, niet hinderend zijn. Nieuwe handelsfuncties zijn slechts in beperkte mate toelaatbaar, meer bepaald in de uitlopers van de kernen, ondergeschikt aan een woonfunctie, beperkt qua oppervlakte en geen hinder veroorzakend (zicht, licht, verkeer, milieu…); - andere, reeds bestaande functies in het lintenraster (bvb. handel, grotere bedrijvigheid of diensten,…) kunnen in principe behouden blijven. Hun ontwikkelingsmogelijkheden zullen geval per geval bepaald moeten worden, rekening houdend met de verweefbaarheid t.o.v. het wonen en de open ruimtefuncties (zie DEEL 4 pt. 4); - om het landelijk karakter in de linten en de zichten op de achterliggende open ruimtekamers te vrijwaren, worden bebouwingsrichtlijnen vooropgesteld; Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 178 van 237


Projectnummer:

-

07-003133

markante gebouwen in landelijke linten dienen zo goed mogelijk te worden bewaard.

Verspreide bebouwing Voor zonevreemde woningen wordt een apart afwegingskader opgemaakt (zie DEEL 4: pt. 4.1).

RKQK

tçåáåÖÄçìïéêçÖê~ãã~íáÉ= tçåáåÖÄçìïéêçÖê~ãã~íáÉ=

De bestaande bouw- en verkavelingsmogelijkheden blijven behouden, maar gebieden die niet ontwikkelbaar zijn (woonreservegebieden te Zaffelare, landelijke woonzones type 2 in Lochristi en gebieden voor sociale woningbouw te Zaffelare en Beervelde) kunnen niet aangesneden worden op basis van de huidige behoefteberekening en de beleidslijnen uit het actuele RSV en PRS. Ze worden voorbehouden voor een latere planperiode en kunnen pas ontwikkeld worden als er opnieuw een behoefte kan worden aangetoond, of het hogere beleidskader (herziening RSV of PRS OostVlaanderen) hiertoe aanleiding geeft. De landelijke woonzone type 2 kan momenteel enkel langs de bestaande uitgeruste wegen bebouwd worden. De landelijke woonzones type 2 worden enkel ontwikkeld indien er zich een behoefte voordoet. Relatie tot het decreet op het grond- en pandenbeleid Het APA laat enkel in de kernwoonzones, de multifunctionele woonzone en de woonzones voor sociale woningbouw een hogere bebouwingsdichtheid toe. Deze gebieden zijn nagenoeg allemaal gerealiseerd en bieden bijna geen mogelijkheden meer voor de realisatie van sociale of bescheiden woningen. Daarnaast geven ook de reserve woonzones de mogelijkheid om sociale woningbouw op te richten. Deze zones komen enkel voor in Zaffelare en kunnen pas ontwikkeld worden na het aantonen van een behoefte en de opmaak van een BPA (nu RUP). In alle andere woonzones (woonzone, landelijke woonzone type 1 of type 2) wordt een lage bebouwingsdichtheid opgelegd van 7 tot 12 of 15 wooneenheden per ha. (of ca. 665 of 830 tot 1.425 m² bruto-oppervlakte per kavel) Deze bouwdichtheid is te laag om het vooropgestelde bindend sociaal objectief of aanbod aan bescheiden woningen (max. 400 m² per kavel) uit het decreet op het grond- en pandenbeleid te realiseren. Het is juist in deze gebieden dat er aansluitend bij de kern Lochristi nog heel wat mogelijkheden aanwezig zijn. Een gebiedsgerichte aanpassing van het APA om deze taakstellingen te kunnen realiseren is daarom aangewezen. Daarom zal er in relatie tot het lokaal woonbeleid, een ruimtelijke afweging worden gemaakt van de bestaande mogelijkheden van niet-ontwikkelde woonzones en landelijke woonzones type 1 en type 2 zoals vastgelegd in het APA en zal onderzocht worden in welke gebieden het wenselijk is om een hogere dichtheid te hanteren zodat binnen deze zones het sociaal objectief of het bescheiden woonaanbod kan gerealiseerd worden. De gemeente zal hierbij prioriteit geven aan de gebieden waar de ontwikkeling van sociale huisvesting op korte termijn wordt gepland (vb. Vaarlaars in Lochristi). Ondanks dat in de woonzones voor sociale woningbouw nu al hogere dichtheden worden toegelaten is het wenselijk om ook hier de dichtheden te verhogen zodat deze beter aansluiten bij de criteria die in het decreet op het grond- en pandenbeleid worden gehanteerd voor bescheiden woningen. De gemeente zal dit verder onderzoeken voor het gebied Kloosterstraat in Beervelde en Koedreef in Zaffelare. Daar waar dit noodzakelijk blijkt zal de gemeente een verordening of één of meerdere RUP’s opstellen om de bestaande bepalingen van het APA verder te verfijnen en aan te passen om de doelstellingen uit het decreet grond- en pandenbeleid, in verband met het bindend sociaal objectief en het bescheiden woonaanbod, te kunnen realiseren. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 179 van 237


Projectnummer:

SK

dbtbkpqb=b`lkljfp`eb= dbtbkpqb=b`lkljfp`eb=pqor`qrro= pqor`qrro=

SKNK

açÉäëíÉääáåÖÉå= açÉäëíÉääáåÖÉå=

07-003133

Het bevorderen van de lokale werkgelegenheid en van een evenwichtige ontwikkeling van landbouw, industrie, ambacht, handel en diensten is een hoofddoelstelling voor de gemeente. Dit kan worden onderverdeeld in volgende subdoelstellingen: - bevorderen van een optimale lokalisatie van de activiteiten in en rond de kernen; - behoud en uitbreiding van bestaande bedrijven voor zover mogelijk en voor zover de ligging, de veiligheid en de milieuhygiëne het toelaten; - nastreven van een differentiatie teneinde structurele kwetsbaarheid te verminderen; - voorzien van ruimten en infrastructuur voor elke werkgelegenheidssector – ruimte voorzien voor nieuwe bedrijven; - mogelijkheid voor herlokalisatie van bestaande bedrijven met uitbreidingsmoeilijkheden of met problemen inzake ligging, veiligheid en milieuhygiëne; - inrichting van verkeersverwekkende functies rond de kern of aan de rand van de kern.

SKOK

=`çåÅÉéíÉå== `çåÅÉéíÉå==

Niet-verweefbare lokale ontwikkelingen aansluitend bij bestaande bedrijventerreinen In de gemeente Lochristi is er behoefte aan een bijkomend bedrijventerrein. Alhoewel er sinds 1994 bijkomend bedrijventerrein werd ontwikkeld, is er geen voorraad meer beschikbaar. Het nieuwe bedrijventerrein sluit bij voorkeur aan bij het bestaande bedrijventerrein, dat strategisch gelegen is aan de belangrijkste ontsluitingswegen. Het bedrijventerrein wordt voorzien voor bestaande bedrijfsactiviteiten die niet goed functioneren op hun huidige locatie (qua schaal, qua verkeer, qua activiteit) en voor nieuwe lokale bedrijven die moeilijk te verweven zijn in een woonomgeving. Kleine niet-hinderende bedrijfjes en ondernemingen kunnen blijvend worden verweven in de kernen. Hierdoor vergroot de levendigheid en blijven oppervlakte-inname en investeringen voor een nieuw bedrijventerrein beperkt. Zoneren van de ontwikkelingen aan de Antwerpse Steenweg De N70 in Lochristi wordt op verschillende plaatsen gekenmerkt door een concentratie van handel, bedrijvigheid en woongelegenheden. Een verdere uitdeining van bedrijvigheid langs de N70 is niet gewenst. Plaatselijk, ter hoogte van de multifunctionele zone kunnen grotere voorzieningen behouden worden, mits een degelijke verkeersinrichting. Op de overige stukken van de N70 is het wenselijk geen grootschalige bovenlokale handelsvoorzieningen te laten ontwikkelen.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 180 van 237


Projectnummer:

07-003133

Een duidelijke nabestemming voor ontginningsgebieden De gemeente heeft nog 2 actieve ontginningen. Een derde ontginningsgebied is niet meer actief en is in gebruik als surfplas. Voor het gebied Oud Vliegveld werd door de Vlaamse regering reeds een duidelijke nabestemming als randstedelijke groenpool vastgelegd. De gemeente wenst de nabestemming zone voor ‘dagrecreatie en sport’ van het ontginningsgebied Ertbuer, zoals vastgelegd in het APA, te behouden met die bedenking dat de zone niet in aanmerking komt voor gemotoriseerde sporten.

SKPK

dÉïÉåëíÉ= dÉïÉåëíÉ=êìáãíÉäáàâJ êìáãíÉäáàâJÉÅçåçãáëÅÜÉ=ëíêìÅíììê= ÉÅçåçãáëÅÜÉ=ëíêìÅíììê=

Elementen van de ruimtelijk-economische structuur: - uitbreiden lokaal bedrijventerrein: Lozen Boer of omgeving E17; - inbreiden op lokale bedrijventerreinen: ‘industriezone Neyt’; - handelsas N70; - ontginningen; - bedrijvigheid verweven in dorpskernen; - bedrijvigheid verweven in landelijke linten; - verspreide bedrijvigheid. Kaart 36: gewenste economische structuur 6.3.1.

Uitbreiding lokaal bedrijventerrein

De uitbreiding van het lokaal bedrijventerrein dient om bedrijven die hinderlijk zijn, en daarom dienen te herlokaliseren, ruimte te geven en om bestaande bedrijven op de KMO-zone bijkomende uitbreidingsmogelijkheden te geven. Bovendien kan de KMO-zone ook aangewend worden om nieuwe bedrijven te vestigen en een vrachtwagenparking, voor vrachtwagenbestuurders uit de gemeente, aan te leggen. Een uitbreiding van 4,2 ha (4,7 ha indien vrachtwagenparking ook wordt aangelegd op het bedrijventerrein) is noodzakelijk om aan de behoeften te kunnen voldoen: 3 ha voor nieuwe bedrijven, 0,5 ha voor vrachtwagenparking, 1,2 ha voor uitbreiding van twee bestaande bedrijven in de KMOzone. Volgende beleidslijnen zijn van toepassing: - de oppervlakte van de nieuwe bedrijven wordt beperkt zodat het lokaal niveau niet wordt overschreden; - bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein dient voldoende rekening te worden gehouden met opties inzake intensief ruimtegebruik (vb. aan elkaar bouwen van bedrijven, bouwen in de hoogte, bundelen van parkeerinfrastructuur…). Op deze manier wordt er ruimteverspilling op het bedrijventerrein voorkomen en vermijdt men dat men op korte termijn een nieuw terrein dient aan te snijden om bijkomende behoefte op te vangen. - de verdere uitbreiding van het bedrijventerrein dient in eerste instantie te gebeuren voor de herlokalisatie van bestaande, hinderlijke of zonevreemde bedrijven uit de gemeente en pas in tweede instantie voor het vestigen van nieuwe bedrijven. Over de specifieke ontwikkeling van het lokaal bedrijventerrein wordt dieper ingegaan onder het gewenst beleid van de deelruimten.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 181 van 237


Projectnummer:

07-003133

Conclusie: De behoefte kan niet voorzien worden daar de juridische taakstelling die opgelegd is door het PRS al ingevuld is. De herbestemming en de ontwikkeling van het bijkomende bedrijventerrein is dus afhankelijk van de wijziging / herziening van de geldende beleidskaders. Op dat moment dient ook de behoefte aan ruimte voor bedrijven geactualiseerd te worden. Het RSV stelt dat een lokaal bedrijventerrein dient aan te sluiten op het hoofddorp. Een lokaal bedrijventerrein aan het hoofddorp (Lochristi) is moeilijk te ontsluiten, tenzij door woonwijken. Deze optie werd daarom niet weerhouden wegens niet wenselijk. Een tweede optie die het RSV voorziet is de heroriëntatie van het bedrijventerrein naar een woonkern. Rekening houdend met de kernselectie op provinciaal niveau zijn dit Beervelde, Zaffelare en Zeveneken. In Zaffelare is momenteel geen bedrijventerrein aanwezig, deze kern wordt door zijn noordelijke ligging, ook minder goed ontsloten. De ontwikkeling van een lokaal bedrijventerrein aan Zaffelare is dan ook geen optie. Ook aan Zeveneken is momenteel geen bedrijventerrein gelegen. De kern van Zeveneken wordt goed ontsloten door de N70. Langs de N70 zou dan ook een geschikte locatie kunnen gezocht worden voor een lokaal bedrijventerrein. Op 1,5 km van de kern van Zeveneken, eveneens langs de N70 ligt echter al het bedrijventerrein Lozen Boer. Het lijkt vanuit de kern Zeveneken dan ook logischer om het lokaal bedrijventerrein aan Lozen Boer te laten aansluiten en niet aan de kern Zeveneken zelf. De kern Zeveneken wordt daarom niet weerhouden als mogelijke locatie. In Beervelde zijn momenteel twee bedrijventerreinen aanwezig, welke de gemeente op lange termijn wenst te bestendigen. Deze terreinen zijn momenteel volledig ingenomen door bedrijven en bieden slechts beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Het terrein ten noorden kan zowel naar het noorden als naar het oosten beperkt uitgebreid worden. De ontsluiting is vandaag echter problematisch en gebeurd via de Toleindestraat. De zuidelijke industriezone kan naar het zuiden uitgebreid worden, richting surfplas. Ook hier dient de ontsluiting via de kern te gebeuren. Mogelijks kan in een nieuwe ontsluiting voorzien worden net ten noorden van de surfplas. De gemeente heeft echter bedenkingen met de verdere ontwikkeling van bedrijvigheid op deze locatie omdat momenteel al twee grotere bedrijven aanwezig zijn en vermoed dat ze de draagkracht van de kern hiermee zal overschrijden. Op lange termijn is de ontwikkeling van een lokaal bedrijventerrein hier mogelijk door reconversie van de bestaande bedrijvenzones. Dit is momenteel echter nog niet aan de orde omdat de bedrijven nog volop in uitbating zijn. Om deze reden wordt Beervelde niet meer weerhouden voor de ontwikkeling van een lokaal bedrijventerrein. Als derde en vierde oplossing voorziet het RSV in de aansluiting aan een bestaand bedrijventerrein of bestaande grote harde ontsluitingsinfrastructuren. De gemeente geeft de voorkeur aan deze mogelijkheid. Immers binnen de gemeente zijn er twee locaties die voldoen aan deze criteria, waar ruimte aanwezig is om de bestaande bedrijventerreinen uit te breiden en de impact op de open ruimte beperkt kan worden. Het betreft het bedrijventerrein Lozen Boer en de omgeving van de E17. Het bedrijventerrein Lozen Boer, is in de nabijheid van de woonkern Zeveneken gelegen en centraal gelegen ten aanzien van de vier grotere kernen in de gemeente. Het bedrijventerrein sluit onmiddellijk aan bij N70 en N449. Een uitbreiding op deze locatie is ruimtelijk te verantwoorden en praktisch realiseerbaar. Ook rond de E17 liggen een aantal kleinere en grotere bedrijventerreinen, waaronder de transportzone. Het betreft een eerder versnipperde open ruimte rond het op- en afrittencomplex van de E17. De ontwikkeling van een lokaal bedrijventerrein is hier ruimtelijk te verantwoorden. De bestaande bestemmingen van de transportzone, zoals vastgelegd in het APA (transportbedrijven en takeldienst) kunnen uitgebreid worden met andere lokale aan transport aanverwante activiteiten. Op deze manier wordt vermeden dat vrachtwagengenerende functies overlast creëren in de dorpskernen. De gemeente doet dan ook de suggestie naar de hogere overheid om een uitbreiding van de Lozen Boer of de omgeving van de E17 mogelijk te maken en hiervoor de nodige beleidsruimte te voorzien.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 182 van 237


Projectnummer:

6.3.2.

07-003133

Inbreiden industriezone Neyt als lokaal bedrijventerrein

Voor de bedrijven gelegen in de bedrijventerreinen ‘industriezone Neyt’ (of industriezone Beervelde) worden volgende beleidslijnen vooropgesteld: - de bedrijven die op deze terreinen gevestigd zijn, kunnen afhankelijk van hun ontsluiting, de relatie tot omliggende open ruimte (de potentiële hinder die ze veroorzaken) en de mogelijkheden ter plaatse, verder uitgebaat worden en indien noodzakelijk uitbreiden. - voor deze bedrijventerreinen kunnen mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik onderzocht worden. I.p.v. uitbreiding van dit bedrijventerrein kan er in beperkte mate mogelijks toch bijkomend aanbod gecreëerd worden door een herstructurering van het bestaande bedrijventerrein (bvb aan elkaar bouwen, in de hoogte bouwen). Hiervoor is een aanpassing van de voorschriften van het APA noodzakelijk. Immers de maximale bezetting is beperkt tot 65 % van de bruto terreinoppervlakte. - op lange termijn kan hier ook ruimte voorzien worden voor de vestiging van nieuwe lokale ambachtelijke bedrijven of de herlokalisatie van zonevreemde ambachtelijke bedrijven. Bij deze reconversie moet voldoende aandacht worden gegeven aan de mobiliteitsaspecten van deze bedrijven. Andere activiteiten zoals grootschalige kleinhandel worden op deze locaties uitgesloten. Deze lange termijnvisie is echter pas mogelijk na (gedeeltelijke) stopzetting van de huidige bedrijfsactiviteiten en na reconversie van het vrijgekomen bedrijventerrein. Ook hiervoor is een herbestemming van de voorschriften van het APA noodzakelijk. Immers de bestemming van het bedrijventerrein Neyt is beperkt tot industriezone. - gezien de strategische ligging van het bedrijf Neyt in de dorpskern van Beervelde kan voor dit bedrijventerrein ook een andere nabestemming vooropgesteld worden. Om te vermijden dat er zich na stopzetting van de huidige bedrijfsactiviteiten op deze locatie een nieuwe grootschalige industriële activiteit vestigt, kan de gemeente een masterplan of stedenbouwkundige voorstudie uitwerken die nagaat welke functies er op deze locatie zouden kunnen ondergebracht worden (zie ook verder onder deel 4 beleid ten aanzien van deelruimten). De kantoren en toonzalen langs de Rivierstraat en de Bennesteeg werden geherlokaliseerd naar de Heistraat. Het gebouw van deze voormalige kantoren en toonzalen is aan reconversie toe. Gezien de doorgevoerde herlokalisatie heeft deze locatie geen betekenis meer voor het bedrijf Neyt en kan er op korte termijn een reconversie doorgevoerd worden (zie verder onder deel 4 beleid ten aanzien van de deelruimten). 6.3.3.

Handelsontwikkelingen langs de N70

Langsheen de N70 bevindt zich een kleinhandelsconcentratie. Gezien de N70 buiten het stedelijk gebied Gent valt, zal er voor de bestaande kleinhandelsconcentratie een restrictief beleid gevoerd worden. Volgens de provincie is verdere verlinting niet wenselijk. De kleinhandel kan hoogstens blijven bestaan op het huidige niveau, ruimtelijke en functionele uitbreiding zijn niet wenselijk. Eventuele herstructurering van bestaande concentraties wordt vastgelegd in provinciale uitvoeringsplannen. Nieuwe voorzieningen kunnen enkel als ze van lokaal niveau zijn. Visie en suggestie van de gemeente De gemeente kan niet akkoord gaan met een restrictief beleid indien hiermee een ‘afbouw’ wordt bedoeld. De N70 is een centrum-activiteitenas die structurerend is voor het hoofddorp Lochristi en de hele gemeente. De bestaande grootschalige handelszaken worden behouden en krijgen uitbreidingsmogelijkheden volgens het APA. Leegstaande en vrijgekomen terreinen of bedrijfsgebouwen komen in aanmerking voor een herlokalisatie van bestaande of vestiging van nieuwe kleinhandelsbedrijven. Deze herlokalisatie is voor bedrijven die elders in de gemeente gelegen zijn, maar hier geen ontwikkelingsperspectief meer hebben. Binnen het hoofddorp moet ruimte geboden worden voor de vestiging van bijkomende kleinere en grotere lokale kleinhandel en bedrijven die verweefbaar zijn met het wonen. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 183 van 237


Projectnummer:

07-003133

Rekening houdend met de mobiliteitsproblemen worden bij vestiging van nieuwe bedrijven en handelszaken randvoorwaarden opgelegd betreffende aan te leggen parkeerruimtes, e.d.m. Deze randvoorwaarden werden al opgenomen in het APA. Bovendien dient rekening te worden gehouden met de inrichting van de N70 als secundaire weg type III (van Dampoort tot Pauwstraat). Om alle functies van de weg op een kwalitatieve manier te kunnen vervullen, moet de rooilijn mogelijks verbreed worden. Dit kan aanleiding zijn om de bouwlijn van nieuwe gebouwen en situering van parkings op privédomein te herzien. In ieder geval moeten er voldoende parkeermogelijkheden behouden blijven. Desgevallend moeten, naast de bepalingen die aan de bedrijven en kleinhandelszaken worden opgelegd, ook de nodige parkeervoorzieningen binnen de rooilijn aangelegd worden. De gemeente is nooit vragende partij geweest om de N70 als secundaire weg type III te selecteren, waardoor de prioriteiten verlegd werden naar openbaar vervoer en fietsverkeer. Ze wil alle vervoersmodi een kans geven, inclusief de wagen. Dit wil zeggen dat parkeren voor de rooilijn mogelijk moet zijn, zonder het huidige beleid wat betreft parkeernormen aan bedrijven en handelszaken langs de N70 te wijzigen. 6.3.4.

Ontginningen

In de gemeente zijn er nog 2 actieve ontginningen en een ontginning die niet meer in uitbating is. De ontginningsgebieden zijn een bevoegdheid van het Vlaams Gewest. Om redenen van subsidiariteit dienen onderstaande beleidslijnen als een suggestie te worden aanzien: - ontginningsgebied Oud Vliegveld: in het kader van de Afbakening van het Grootstedelijk Gebied Gent werd hiervoor een GRUP opgemaakt. Dit GRUP voorziet in een groenpool met recreatieve mogelijkheden. - ontginningsgebied Ertbuer, in het zuidwesten van de gemeente: De ontginning kan verder gezet worden binnen de aangeduide zone en verder uitbreiden in zuidwestelijke richting, conform de visie uit het BOD. De nabestemming zone voor ‘dagrecreatie en sport’, zoals vastgelegd in het APA, blijft ook voor de toekomst behouden, met die nuance dat de site niet geschikt is voor gemotoriseerde recreatie en sporten. - ontginningsgebied Rivierstraat, ten zuiden van Beervelde: het ontginningsgebied is momenteel niet meer in uitbating. De nabestemming als recreatief gebied stemt overeen met het gebruik van de waterplas voor waterrecreatie. 6.3.5.

Bedrijvigheid verweven in de kernen

Om ruimtelijke spreiding van activiteiten en functies tegen te gaan, dient zoveel mogelijk te worden gestreefd naar aanvaardbare verweving van functies in de kernen. Onder de kernen worden verstaan het hoofddorp Lochristi, de woonkernen Zaffelare, Zeveneken en Beervelde en het gehucht Hijfte. Bedrijvigheid is volgens de huidige bepalingen van het APA mogelijk binnen deze kernen voor zover de bedrijven op schaal van de kern blijven, de draagkracht niet wordt overschreden en er geen hinder naar de omwonenden (zowel qua milieuoverlast als qua verkeersoverlast) wordt veroorzaakt. Naar de toekomst toe kunnen de bedrijven blijven bestaan en zich verder ontwikkelen in de kernen. Ook in de toekomst is de vestiging van nieuwe, kleinschalige ambachtelijke bedrijven binnen de kernen mogelijk. Daar waar dit noodzakelijk is kan de gemeente via een RUP de bestaande voorschriften van het APA aanpassen (verruimen, verfijnen…) om de ontwikkeling van bedrijven te ondersteunen. De KMOzones type 2, die volgens het APA worden aangeduid, en die een nabestemming wonen krijgen, kunnen binnen de kernen bestendigd worden en bij stopzetting van de bestaande bedrijfsactiviteiten ruimte bieden aan nieuwe bedrijfsactiviteiten.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 184 van 237


Projectnummer:

07-003133

Bedrijven die aan de rand van de kernen zijn gelegen en die gedeeltelijk of volledig zonevreemd zijn gelegen kunnen worden bestendigd voor zover ze voldoen aan de hierboven opgesomde criteria (op schaal, geen overlast, goed ontsloten…) 6.3.6.

Bedrijvigheid verweven in landelijke linten

De al bestaande bedrijven kunnen op hun huidige locatie behouden blijven. Geval per geval zal een afweging worden gemaakt wat betreft hun ontwikkelings- en bebouwingsmogelijkheden en/of noodzakelijke milderende maatregelen. Hierbij dienen volgende criteria te worden onderzocht: - ruimtelijke impact van het bedrijf (ruimtegebruik; schaal, visuele en vormelijke aankleding; generatie van verkeer; milieuhinder en afvalgeneratie). - ruimtelijke omgevingskenmerken (ligging in of nabij een beschermd landschap; biologisch waardevol gebied, natuurreservaat, speciale beschermingszone, waterwingebied, woongebied, kansrijk landbouwgebied en een kansrijk ecologisch gebied). - sociaal-economische impact van het bedrijf (voorgeschiedenis, aantal werknemers en toekomst). - investeringen. Hierbij worden volgende beleidslijnen uitgezet: - de activiteiten kunnen herbouwen en/of beperkt uitbreiden om de huidige activiteit beter te laten functioneren; - bij herbouwen wordt een zo groot mogelijke compactheid nagestreefd, waarbij de insnijding in de achterliggende open ruimte (> 50 m uit de as van de weg) zoveel mogelijk wordt voorkomen; - bij herbouwen of uitbreiding mag geen overmatige hinder t.o.v. omliggende bebouwing veroorzaakt worden (zichtperspectieven, bezonning…); - bij herbouwen of uitbreiding mag geen overmatige verkeershinder gegenereerd worden. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de te verwachten verkeerstoename t.o.v. het huidig verkeersvolume en met de ontsluitingsmogelijkheden op de routes naar het hogere wegennet. Nieuwe bedrijven dienen zoveel mogelijk verweven voor te komen in de dorpskernen. Nieuwe bedrijvigheid in een woonlint is mogelijk als het kleinschalige verweefbare activiteiten betreft, gekoppeld en ondergeschikt aan de woonfunctie van het gebouw of gebouwengeheel. Voorbeelden: een vrij beroep met praktijk in de woning, een zelfstandig schilder met kleine opslagplaats op het woonerf… 6.3.7.

Verspreide bedrijvigheid

Inzake verspreide bedrijvigheid kan een onderscheid gemaakt worden tussen de zone-eigen en de zonevreemde verspreide bedrijvigheid. De gemeente heeft met de opmaak van haar APA bepaalde individuele bedrijven een bedrijfsbestemming gegeven en er een nabestemming voor vastgelegd. Deze bedrijven in KMO-zone type 2 zijn de vroegere zonevreemde bedrijven die door middel van het APA tijdelijk werden aanvaard. Sommige van deze bedrijven ondervinden nu moeilijkheden omdat ze geen uitbreidingsmogelijkheden hebben (enkel de toenmalig gebruikte percelen werden ingekleurd). Bovendien heeft de gemeente een nabestemming opgelegd waardoor deze bedrijven na stopzetting van de bedrijvigheid ofwel wonen ofwel landbouw als nabestemming hebben. De nabestemming gaat in na het stopzetten van de huidige bedrijfsactiviteiten of stopzetten van het bedrijf. Het principe ‘maximaal behoud van de bestaande bedrijven op hun huidige locatie’ wordt door de gemeente nagestreefd. Geval per geval zal bij de uitwerking van de nodige uitvoeringsplannen een gebiedsgerichte afweging worden gemaakt wat betreft hun ontwikkelings- en bebouwingsmogelijkheden en/of noodzakelijke milderende maatregelen. Hierbij dienen volgende criteria te worden onderzocht: - ruimtelijke impact van het bedrijf (ruimtegebruik; schaal, visuele en vormelijke aankleding; generatie van verkeer; milieuhinder en afvalgeneratie); Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 185 van 237


Projectnummer:

-

-

07-003133

ruimtelijke omgevingskenmerken (ligging in of nabij een beschermd landschap; biologisch waardevol gebied, natuurreservaat, speciale beschermingszone, waterwingebied, woongebied, kansrijk landbouwgebied en een kansrijk ecologisch gebied); sociaal-economische impact van het bedrijf (voorgeschiedenis, aantal werknemers en toekomst); investeringen.

In DEEL 4: pt. 4.2. is een algemeen afwegingskader opgenomen dat gehanteerd zal worden bij het bepalen van de individuele ontwikkelingsmogelijkheden per bedrijf. Dit zal geval per geval gebiedsgericht verder onderzocht worden bij de uitwerking van een individueel of sectoraal RUP zonevreemde bedrijven op basis van de concrete uitbreidingsvragen en de plaatselijke situatie. Uit de huidige situatie blijkt dat er zich geen of nauwelijks problemen voordoen bij de aanwezige bedrijvigheid in deze zones. Verdere uitbreiding van de bestaande bedrijven zou op die locatie mogelijks wel tot problemen kunnen leiden. Dan is herlokalisatie naar een bedrijventerrein aangewezen. Afhankelijk van de schaal van het bedrijf (lokaal of regionaal) en de (historische) binding van het bedrijf met de gemeente zal een herlokalisatie naar lokaal bedrijventerrein of een regionaal bedrijventerrein (in de omliggende stedelijke gebieden) overwogen worden. Een herlokalisatie naar een lokaal bedrijventerrein zal gebeuren naar een nieuw op te richten lokaal bedrijventerrein aansluitend bij Lozen Boer of in de omgeving van de E17 (zie eerder). Gebiedsgericht zal onderzocht worden of de huidige locatie dienst kan doen om een nieuw lokaal bedrijf te huisvesten dat wel verenigbaar is met de omgeving. Op die manier blijft het aanwezige bedrijfsaanbod maximaal ingeschakeld, wordt extra ruimte-inname van een nieuw bedrijventerrein voorkomen en wordt herlokalisatie van het huidige bedrijf (economisch) vergemakkelijkt. Gebiedsgericht zal dus bekeken worden of de individuele locaties definitief herbestemd kunnen worden naar bedrijvigheid, zodat niet op de nabestemming uit het APA wordt teruggevallen. Een definitieve herbestemming is enkel mogelijk op voorwaarde dat de betrokken bedrijven nog steeds in uitbating zijn en over een behoorlijke vergunningstoestand beschikken. De uitwerking hiervan kan gebeuren onder de vorm van een sectoraal RUP of meerdere individuele RUPâ&#x20AC;&#x2122;s. In elk RUP zullen per locatie de nodige ruimtelijke randvoorwaarden vastgelegd worden, zodat nieuwe bedrijven zich inpassen in de plaatselijke goede ruimtelijke ordening en de ruimtelijke draagkracht niet overschrijden. Voor bedrijventerrein waar het niet wenselijk is om een definitieve herbestemming door te voeren, blijven de bepalingen uit het APA van kracht.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 186 van 237


Projectnummer:

TK

dbtbkpqb=ifgkfkco^pqor`qrro dbtbkpqb=ifgkfkco^pqor`qrro= or`qrro=

TKNK

açÉäëíÉääáåÖÉå= açÉäëíÉääáåÖÉå=

07-003133

Hoofddoelstelling is het bevorderen van een goede bereikbaarheid via veilige en vlotte verbindingen tussen de kernen onderling, binnen de kernen en met de omliggende centra en in het bijzonder met Gent. Dit geldt zowel op het vlak van het openbaar als het particulier vervoer. Subdoelstellingen zijn: - verbeteren van de bereikbaarheid per openbaar vervoer van alle kernen en tewerkstellingszones; - veiligheid en comfort voor alle weggebruikers; - oplossen van verkeersvraagstukken.

TKOK

`çåÅÉéíÉå= `çåÅÉéíÉå=

Een hiërarchisch wegennet In het gemeentelijk wegennet wordt een hiërarchie aangebracht om te voldoen aan de eisen van afwikkeling, veiligheid en leefbaarheid. Deze hiërarchie moet er toe leiden dat het auto- en vrachtverkeer wordt geconcentreerd op een beperkt aantal wegvakken in de gemeente. De E17 is een (inter)nationale verbindingsweg. In het RSV is deze weg aangeduid als hoofdweg. Deze hoofdwegen hebben een belangrijke internationale en gewestelijke verbindingsfunctie. De N70 en de N449 zijn de belangrijkste doorgaande verbindingen binnen de gemeente. Verhogen verkeersveiligheid door aanpak N70 en N449 Door de aanwezigheid van verkeersgenererende functies (kleinhandel, horeca, verkavelingen) langs de N70 heeft de gemeente veel doorgaand vracht- en autoverkeer te verwerken, wat ter hoogte van de bundeling van deze activiteiten voor problemen kan zorgen. Een aangepaste herinrichting van deze gewestweg kan noodzakelijk zijn. Ook de N449 verdient extra aandacht inzake verkeersveiligheid en – leefbaarheid, voornamelijk ter hoogte van de kernen Zaffelare en Beervelde en het op- en afrittencomplex van de E17.

Uitbouwen van een fijnmazig fietsroutenetwerk Om de lokale autoverbindingen zo laag mogelijk te houden en het verkeer met de fiets te bevorderen, dient er binnen de gemeente een fijnmazig fietsroutenetwerk uitgewerkt te worden dat de voornaamste plekken (bvb scholen, bedrijventerrein, enz.) binnen de gemeente met elkaar verbindt.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 187 van 237


Projectnummer:

07-003133

Optimaliseren openbaar vervoer Om de bovenlokale verplaatsingen zo veel mogelijk te richten op het openbaar vervoer dient het openbaar vervoer naar de omliggende stedelijke gebieden zo goed als mogelijk uitgebouwd te worden. Hiervoor dienen er voldoende hoogwaardige openbaar vervoershaltes (voldoende halteaccommodatie zoals schuilhokjes, fietsenstallingen…) te worden uitgebouwd langs de N70 en in de verschillende dorpskernen.

TKPK

dÉïÉåëíÉ=êìáãíÉäáàâÉ=äáàåáåÑê~ëíêìÅíììê= dÉïÉåëíÉ=êìáãíÉäáàâÉ=äáàåáåÑê~ëíêìÅíììê=

Elementen van de gewenste lijninfrastructuur: - bovenlokale elementen: o E17 als hoofdweg; o N449 (vanaf E17 tot aan N70) en N70 vanaf (Pauwstraat tot N47-Lokeren) als secundaire weg type II; o N70 vanaf Dampoort tot Pauwstraat als secundaire weg type III; o spoorlijn Gent-Antwerpen. -

lokale elementen: o lokale wegen; o lokaal fietsroutenetwerk; o openbaar vervoersknooppunten van lokaal belang; o Parkeerplaatsen (vrachtwagens en wagens).

Kaart 37: gewenste lijninfrastructuur 7.3.1.

Bovenlokale elementen

De E17 als hoofdweg De E17, is een hoofdweg/primaire weg type I, die de gemeente in oost-westelijke richting doorkruist. De gemeente wordt bediend via het op- en afrittencomplex van Beervelde. De N449 (van E17 tot aan N70) en de N70 (vanaf Pauwstraat tot N47-Lokeren ) als secundaire weg type II De hoofdfunctie van een secundaire weg type II is het verzamelen van het verkeer van het kleinstedelijk gebied naar het primaire wegennet. De N449 werd van de E17 tot aan de N70 geselecteerd als secundaire weg type II, met een verzamelfunctie voor het westelijk deel van het Noordelijk Openruimtegebied naar het hogere wegennet. Daarnaast werd ook de N70 van de N47 (Lokeren) tot Lochristi (Pauwstraat) geselecteerd als secundaire weg type II. Omdat op dit wegvak de langsverdichting veel minder uitgesproken is en de verkeersdruk zich beduidend minder stelt, kan de verzamelende verkeersfunctie op deze sectie behouden blijven. Speciaal dient aandacht uit te gaan naar de leefbaarheid bij de doortocht Zeveneken. De concrete uitwerking van de weginrichting gebeurt via een doortochtmodule. Visie en suggesties van de gemeente De gemeente gaat akkoord met de selectie van de secundaire wegen type II. In het mobiliteitsplan worden al enkele suggesties gegeven voor de herinrichting van de doortocht Zeveneken: Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 188 van 237


Projectnummer:

07-003133

Buiten de kernen is vooral de doorstroomfunctie van de wegen van belang, maar deze is ondergeschikt aan de verkeersveiligheid. De verkeersveiligheid kan worden vergroot door het aantal erfontsluitingen te beperken, de bestaande kruispunten verkeersveilig in te richten en veilige fietsverbindingen aan te leggen. De N70 vanaf Dampoort tot Pauwstraat als secundaire weg type III De N70-Antwerpse Steenweg wordt door de provincie geselecteerd als een secundaire weg type III. Secundaire wegen type III garanderen een vlotte doorstroming van het openbaar vervoer en de fiets. De verbindingsfunctie voor autoverkeer is ondergeschikt aan het openbaar vervoer en de fiets. Een groot deel van deze wegen heeft een ruimtelijk structurerend karakter omwille van de bebouwing en de aanwezige activiteiten. Deze wegen hebben momenteel naast een verbindende functie vaak ook een erftoegangsfunctie voor diverse activiteiten. Om het verkeerskundig conflict tussen verbinden en ontsluiten op te lossen dient de verkeersfunctie te worden afgestemd op de ruimtelijke structuur, waarbij specifieke aandacht dient te gaan naar de verkeersleefbaarheid langs de weg. De doortochten van deze wegen doorheen de kernen dienen op een veilige manier te geschieden. Volgende beleidsopties werden voorgesteld: - de inrichting van een park-and-ride aan het knooppunt R4/N70 (net buiten Lochristi); - de doortrekking van de tramlijn tot kerk en doortrekken tot Dorp-Oost. Visie en suggesties van de gemeente Bij herinrichting van de N70 als secundaire weg type III dient rekening te worden gehouden met de doorstroming van het openbaar vervoer, het auto- en fietsverkeer maar ook met de bereikbaarheid van de handelszaken. De gemeente vreest immers dat er zich bij herinrichting (tramlijn, versmalde profielen) problemen van ruimtelijke aard zullen voordoen en dat de bereikbaarheid van de kern zal verminderen. Bovendien vreest de gemeente dat de leefkwaliteit van de inwoners zal afnemen. De gemeente is er momenteel niet van overtuigd dat een trambediening op de N70 de beste oplossing is om de bereikbaarheid voor alle vervoersvormen, ruimtelijke kwaliteit, en veiligheid te garanderen. De gemeente is voorstander van een vrije busbaan in plaats van een tramlijn tussen het station Dampoort en kruispunt tussen Dorp-West en de Stationsstraat. Als voorwaarde moet echter wel worden gesteld dat het dwarsen van de steenweg op een veilige manier moet kunnen gebeuren (oversteekbaarheid, ook van auto’s). Bij het ontwerp dient voldoende aandacht te worden besteed aan oversteekbaarheid van de weg, het vermijden van sluipverkeer in parallelle straten en het verminderen van de barrièrewerking. Om mobiliteitsproblemen op de N70 te vermijden, dient doorgaand verkeer bij voorkeur gescheiden te worden van het bestemmingsverkeer (vb. door middel van ventwegen). Bij een herinrichting van de N70 kan er in de zone voor bestemmingsverkeer extra aandacht worden besteed aan de herinrichting van het openbaar domein en aan de beeldkwaliteit. Naast het opleggen van de nodige parkeernormen aan bedrijven en kleinhandelszaken kan ook binnen de rooilijn bijzondere aandacht gaan naar de inrichting van en de mogelijkheid voor het aanbieden van (bijkomende) parkeerplaatsen. Het grootste aandeel van parkeerplaatsen dient te worden opgevangen in de multifunctionele zone zelf. Om dit te kunnen voorzien kan het gewenst zijn de bouwlijn meer naar achter te schuiven. Om alle functies van de weg op een kwalitatieve manier te kunnen vervullen, moet de rooilijn mogelijks verbreed worden. Dit kan aanleiding zijn om de bouwlijn van nieuwe gebouwen en situering van parkings op privédomein te herzien. In elk geval moeten er voldoende parkeermogelijkheden blijven binnen gans de zone. Naast parkeerplaatsen op het privaat domein kunnen dit ook parkeerplaatsen zijn binnen de rooilijn. Verder overleg met de provincie en gewest en afstemming tussen de inrichting van de weg (bepaling van de wegzate) en de ruimtelijke ontwikkelingen langsheen de weg dringt zich op, bv. n.a.v. het uitwerken van een provinciaal RUP voor de (kleinhandelsontwikkelingen langsheen de) N70.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 189 van 237


Projectnummer:

07-003133

De spoorlijn Gent-Antwerpen De spoorlijn Gent-Antwerpen maakt deel uit van het hoofdspoorwegennet voor personenvervoer. Het station van Beervelde is een belangrijke stopplaats voor de onmiddellijke omgeving op dit hoofdspoorwegennet. Visie en suggesties van de gemeente De gemeente hoopt dat door het aanbieden van verschillende alternatieven het autoverkeer zal worden bedwongen, met een betere doorstroming op de wegen tot gevolg. Hiertoe dient het openbaar vervoer wel optimaal op elkaar te worden afgestemd.

7.3.2.

Lokale elementen

Lokale wegen type I In het mobiliteitsplan werden volgende wegen geselecteerd als lokale wegen type I: - de N449 grens Wachtebeke/Lochristi-Beervelde; - de as Persijzerstraat – Leemstraat – Moleneinde – Rechtstraat – Kapiteinsstraat – Verleydonckstraat – Rostijnenstraat; - de as Hijftestraat – Braamstraat – Stationsstraat – Burgstraat; - de as Hoekskensstraat – Kapiteinsstraat; - de Hoekstraat; - de as Damstraat-Haanhoutstraat. De hoofdfunctie van deze wegen is het verzamelen op gemeentelijk en intergemeentelijk niveau, met als aanvullende functie toegang geven. Doorheen de dorpscentra worden de wegen beschouwd als onderdeel van het centrum en wordt de verblijfsfunctie belangrijker dan de verkeersfunctie. Hier wordt een inrichting als doortocht vooropgesteld. Doorgaand verkeer moet door een aangepaste inrichting en snelheidsregime ontmoedigd worden. Bij de inrichting van de weg dient rekening te worden gehouden met de verschillende voorzieningen en woonconcentraties die erlangs ingeplant zijn. Bij het naderen ervan dienen poorteffecten te worden gecreëerd zodat het verkeer snelheid mindert. Dit kan gebeuren door de aanleg van een verkeersgeleider, een asverschuiving of de aanplant van een aantal bomen. De aanleg van dergelijke poorten wordt onderzocht. Verder dienen ter hoogte van de belangrijkste voorzieningen en kernen veilige oversteekplaatsen te worden voorzien. Dit geldt zeker ter hoogte van het station, de sport- en jeugdvoorzieningen en nabij schoolomgevingen. Tevens dienen de kruisingen met de andere wegen te worden geaccentueerd. Een gedeelte van de dorpskern Zaffelare werd heringericht, dit betreft echter het gedeelte van de gemeenteweg. Het gedeelte van de doortocht die tot de gewestweg (N499) behoort, moet nog heringericht worden in functie van fietspaden. Hierbij zal moeten rekening gehouden worden met de aanpassingen van de schoolcampus in de kern van Zaffelare. Lokale wegen type II In het mobiliteitsplan werden de volgende wegen geselecteerd als lokale weg type II: - Dorpsstraat – Schoolstraat – Koning-Albertlaan; - Lichtelarestraat – Beukendreef – Pauwstraat; - Bosdreef – Ter Poelen; - Palingstraat; - De as Hoekstraat-Doorslaarstraat; - Bastelare; - Toleindestraat – Cootveld; Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 190 van 237


Projectnummer:

07-003133

- Lindestraat – Nerenhoek – Windgat / Busstraat; - De Oude Veldstraat. De hoofdfunctie van deze wegen is verzamelen en verbinden op lokaal niveau zowel voor auto als voor fietsverkeer. De aanvullende functie is toegang geven omdat er veel rechtstreekse erfontsluiting is. Voor de wegen in dorpskernen wordt een aangepaste inrichting voorzien waarbij de nadruk ligt op de verblijfsfunctie in plaats van op de verkeersfunctie. Daar waar de wegen onderdeel zijn van een belangrijke fietsverbinding dient voldoende aandacht te gaan naar de inrichting van de wegen.

Lokale fietsvoorzieningen Volgende wegen maken deel uit van het gemeentelijk fietsroutenetwerk: - Bosstraat – Voetweg nr. 46 – Molenstraat; - Pauwstraat / Bosdreef – Ter Poelen – Ledeakkerstraat; - Leemstraat – Voetweg nrs. 14 en 8a; - Sint-Elooistraat – Bastelare / Voldersstraat; - resterende schakels van het provinciaal netwerk (cfr. oriëntatienota van het mobiliteitsplan); - padenstructuur op basis van kerkwegels waar infrastructureel mogelijk. De vereisten waaraan de verschillende geselecteerde fietsroutes moeten voldoen zijn afhankelijk van verschillende factoren. Op wegen waar sprake is van een subjectief onveiligheidgevoel of waar de snelheid van het autoverkeer te groot is, dienen verhoogde of vrijliggende fietspaden te worden aangelegd. In het kader van het mobiliteitsplan werd hierover al een uitspraak gedaan. Volgende concrete maatregelen worden voorgesteld: - aanleg fietspad langs Denen, tussen Dorp-Oost en Lozen Boer; - aanleg fietspad langs Verleydonckstraat; - aanleg van een fietspad langs de N449 van Lozen Boer tot gemeentegrens Wachtebeke; - aanleg van een fietspad langs de spoorweg. Tevens moet voldoende aandacht geschonken worden aan veilige oversteekplaatsen voor fietsers. Vooral de schoolroutes en de routes naar recreatieve en gemeentelijke infrastructuren moeten worden beveiligd. Naast een functionele verbinding kunnen deze routes ook dienst doen als toeristisch-recreatieve route. De gemeente wenst dan ook geen onderscheid te maken tussen een lokaal functioneel en een recreatief fietsroutenetwerk. De gemeente wenst een integratie van beide netwerken na te streven waarbij de schakels van het toeristisch netwerk kunnen ingeschakeld worden in het fietspatroon van de dagelijkse fietser. Het lokaal fietsroutenetwerk is gericht op zowel utilitair als recreatief fietsverkeer. Verbindingen tussen de deelkernen onderling, met de naburige deelkernen of met de gemeentelijke traffic builders (vb. sportterreinen) – voor zover niet geselecteerd in de bovenlokale fietsroutenetwerken – horen op dit niveau thuis. De belangrijkste is de padenstructuur op basis van de kerkwegels – waar infrastructureel mogelijk.

Openbaar vervoersknooppunten van lokaal belang Om het gebruik van de trein en bus te stimuleren moet het station van Beervelde en alle bushaltes op een veilige en vlotte manier bereikbaar zijn. Omwille van hun cruciale ligging worden het station van Beervelde en de haltes in de dorpskernen geselecteerd als een openbaar vervoersknooppunt. De halte dient prioritair te worden uitgebouwd: - met bijzondere aandacht voor vlotte overstapmogelijkheden tussen: te voet gaan of fietsen en het gebruik van de bus of trein (bushokjes, veilige wacht- en instapruimte, vuilbak, veilige oversteekplaatsen, verlichting) en tussen bus en trein; - met een fietsenstalling. Zo wordt het voor- en natransport vergemakkelijkt. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 191 van 237


Projectnummer:

07-003133

Parkeerplaatsen Vrachtwagenparking voor vrachtwagenbestuurders uit eigen gemeente De gemeente heeft in het kader van het gemeentelijk mobiliteitsplan een parkeeronderzoek vrachtverkeer36 uitgevoerd. In een eerste fase werd zoveel mogelijk informatie (situering, grootteorde) rond het probleem van geparkeerde vrachtwagens verzameld en werden randvoorwaarden opgelijst. Daarna werd gezocht naar locaties waar de potentie bestaat om een klein of een groot aantal vrachtwagens onder te brengen. Na een locatieonderzoek werden drie concepten ontwikkeld die mogelijks tot een oplossing leiden: - concept 1: concentratie Hier wordt gekozen voor een centraal gelegen parkeerruimte die het totaal aan geparkeerde vrachtwagens over het gehele grondgebied van de gemeente kan opvangen. Er komen 5 terreinen in aanmerking voor deze oplossingsrichting, waarvan 1 buiten de gemeente gelegen is; - concept 2: gedeconcentreerde bundeling Gedeconcentreerde bundeling vertrekt van het principe dat in elke deelgemeente een centraal gelegen kleiner parkeerterrein voor vrachtwagens en andere beschikbaar is, gelegen op een zo kort mogelijke afstand ten opzichte van de woonconcentraties. Er komen 14 terreinen in aanmerking, waarvan 1 buiten de gemeente gelegen is; - concept 3: verspreid Hier wordt gekozen voor het verspreid inplanten van diverse, kleinere parkeergelegenheden voor vrachtvervoer. Hierbij gaat men beroep doen op het uitrusten van bestaande of nieuw te ontwikkelen locaties met een minimum aan infrastructurele ingrepen. Er komen 16 terreinen in aanmerking, waarvan 1 buiten de gemeente gelegen is. De gemeente geeft de voorkeur aan de uitbouw van een geconcentreerd parkeerterrein voor vrachtwagens. Van de 5 terreinen die hiervoor in aanmerking kwamen37 wordt er uiteindelijk slechts 1 weerhouden. - Militair domein van Destelbergen: deze locatie komt niet in aanmerking omdat het terrein momenteel nog in gebruik is. Het terrein vormt mogelijks een piste op lange termijn. Het terrein ligt tevens buiten de gemeente en het behoort dus niet tot de gemeentelijke bevoegdheid om hier een parkeerterrein aan te leggen. Het terrein wordt niet meer weerhouden als randparking voor vrachtverkeer. - transportzone Beervelde (Raveschoot): deze locatie is in de nabijheid van de E17 gelegen. De parking kan er gerealiseerd worden aansluitend op een bestaande parking van de transportzone. Het terrein is aldus goed ontsloten en brengt weinig hinder mee ten aanzien van de dorpskernen. Het natransport vanuit deze zone is echter problematischer. De locatie ligt eerder afgelegen van de verschillende dorpskernen in de gemeente (ca. 5 km ten aanzien van Lochristi en Zeveneken en 7,5 km ten aanzien van Zaffelare) en is minder goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Deze locatie wordt daarom niet meer weerhouden als randparking voor vrachtwagens. - KMO Lozen Boer: voor deze locatie zijn 2 opties denkbaar: enerzijds aanleg van een nieuw terrein naast het bedrijventerrein, anderzijds kan men de publieke wegenis gebruiken na invoeren van eenrichtingsverkeer. De visuele en geluidshinder zal beperkt zijn door ligging aan een bedrijventerrein. De parking takt rechtstreeks aan op de Beerveldsebaan en de N70 en is dicht bij het op- en afrittencomplex van de E17 gelegen. Bij ontwikkeling van een parkeerterrein zijn hoge 36 37

Parkeeronderzoek vrachtverkeer, Eindrapport, Technum, 2004. In het locatieonderzoek parkeeronderzoek vrachtverkeer in de gemeente Lochristi werden voor een geconcentreerde parking volgende 5 terreinen weerhouden: Militair Domein te Destelbergen, Raveschoot (of transportzone) te Beervelde, bedrijventerrein Lozen Boer te Zeveneken en Crematorium (t.h.v. Hoeve Westlede) en Rijksdomein Oud Vliegveld t.h.v. Smalle Heerweg in Lochristi.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 192 van 237


Projectnummer:

07-003133

investeringskosten noodzakelijk. Anderzijds is de Lozen Boer een toplocatie (centraal tussen de dorpskernen en goed ontsloten met openbaar vervoer) en is (in beide opties) een hoge capaciteit mogelijk. - parking Crematorium ‘Westlede’: deze locatie ligt achter de dorpskern van Lochristi en is vanuit dat oogpunt voor vrachtverkeer minder goed bereikbaar. Deze locatie ligt relatief ver van de verschillende dorpskernen gelegen (tot 6 km) wat voor- en natransport bemoeilijkt. Tevens wordt het parkeren van vrachtwagens als storend en niet verenigbaar ervaren met de sereniteit van het crematorium. Ook het GRUP voor de groenpool laat geen ruimte toe om op deze locatie een vrachtwagenparking aan te leggen. Deze locatie wordt om deze redenen niet meer weerhouden als randparking voor vrachtwagens. - toegang Rijksdomein Oud Vliegveld: deze locatie bevindt zich op de grens met Gent, in de nabijheid van het op- en afrittencomplex van de R4. Ook deze locatie ligt relatief ver van de verschillende dorpskernen (tot 7 km) wat voor- en natransport bemoeilijkt. De ontwikkeling wordt er gekoppeld aan de toegang van de groenpool. Het GRUP voor de groenpool laat echter geen ruimte toe om op deze locatie een vrachtwagenparking aan te leggen. De gemeente vreest er tevens voor dat indien ze een vrachtwagenparking op deze locatie zou aanleggen deze zijn doel voorbij zal schieten en eerder dienst zal doen voor vrachtwagens van inwoners buiten de gemeente dan deze die in de gemeente woonachtig zijn. Deze locatie wordt om deze redenen niet meer weerhouden als locatie voor de uitbouw van een vrachtwagenparking. Uit ruimtelijke overwegingen en rekening houdend met de ontsluitingsstructuur lijkt de optie om de vrachtwagenparking te bundelen bij het bedrijventerrein de Lozen Boer de beste. De zone is immers dicht bij de E17 gelegen en de uitbreiding kan samen met de eventuele uitbreiding van het bedrijventerrein gerealiseerd worden. Parkeerplaatsen voor wagens De parkeernormen die in het APA staan vermeld zijn achterhaald en dienen te worden herzien. De gemeente kan bij de opmaak van een RUP deze parkeernormen aanpassen aan de huidige, gangbare normen. De gemeente kan hiervoor ook een specifiek RUP of verordening voor opstellen. Hierbij zal een duurzaam parkeerbeleid en parkeerbeheer als uitgangspunt genomen worden. Het Vademecum Duurzaam Parkeerbeleid van het Vlaams Gewest kan hiervoor gehanteerd worden.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 193 van 237


Projectnummer:

abbi=QW

07-003133

dbtbkpqb=orfjqbifghb= dbtbkpqb=orfjqbifghb=pqor`qrro=sllo=ab=abbiorfjqbk pqor`qrro=sllo=ab=abbiorfjqbk= biorfjqbk=

Leeswijzer In dit hoofdstuk worden enkele deelruimten van Lochristi benaderd. Binnen een deelruimte wordt een bepaalde ruimte op alle vlakken bekeken. Voor de gemeente Lochristi zijn het kerngebied en omgeving Lochristi, de Moervaartdepressie en het land- en tuinbouwgebied de deelruimten die besproken worden. Deze deelruimten vormen een aanzet, een basis waarop RUP’s kunnen gebaseerd worden, en gaan daarom enkel dieper in op de acties en elementen die binnen de volgende planperiode kunnen aangepakt en verbeterd worden. Het heeft immers weinig zin om een veelvoud van acties te omschrijven die niet kunnen gerealiseerd worden, beter is het om welomschreven doelstellingen voorop te stellen die het gemeentebestuur als werkdocument voor een degelijke ruimtelijke ordening kan gebruiken.

NK

abbiorfjqb=hbokdb_fba abbiorfjqb=hbokdb_fba= hbokdb_fba=bk=ljdbsfkd=il`eofpqf bk=ljdbsfkd=il`eofpqf=

NKNK

açÉäëíÉääáåÖÉå= açÉäëíÉääáåÖÉå=

Voor het kerngebied en omgeving Lochristi gelden volgende doelstellingen: - opvangen van lokale woonbehoeften; - bundelen van lokale recreatieve voorzieningen; - opvangen van de behoefte aan bijkomende voorzieningen; - werken aan de beeldkwaliteit in het centrum; - verbinden van de kern met de recreatieve mogelijkheden er rond; - verduidelijken van de ontsluiting.

NKOK

`çåÅÉéíÉå= `çåÅÉéíÉå=

Een gedifferentieerde verdichting van de kern De deelruimte wordt gekenmerkt door een sterk aaneengegroeid bebouwingspatroon dat vanuit Lochristi overloopt in de bebouwing van het stedelijk gebied Gent. De gemeente wenst de gedifferentieerde woningtypologie en verdichting, te behouden. Het behoud van het residentieel karakter en de rustige woonkwaliteit van de woonwijken enerzijds en de levendigheid van het centrum met hogere woondichtheden anderzijds staat voorop. De N70 is de belangrijkste centrumstraat. Ze wordt uitgebouwd als een gemengd woongebied, waarin verschillende voorzieningen verweven met het wonen voorkomen. In de kernwoonzone wordt een verdichting van de woonfunctie nagestreefd. De verdichting gebeurt op een ruimtelijk verantwoorde wijze, rekening houdend met de draagkracht van de omgeving en met respect voor het huidige straatbeeld. In de rustige woonwijken is een beperktere verweving van functies mogelijk.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 194 van 237


Projectnummer:

07-003133

Een gezoneerde activiteitenas rond de N70 De N70 wordt ontwikkeld als een activiteitenas voor wonen, bedrijvigheid en kleinhandel. Er wordt een opsplitsing gemaakt tussen de kernwoonzone en de multifunctionele zone. Vooral in deze laatste zone zijn de handelsmogelijkheden ruimer dan elders op het grondgebied van de gemeente. In de kernwoonzone wordt het wonen, de detailhandel en de kernondersteunende voorzieningen verder verweven.

Waterlopen als begrenzing van de kern Lochristi heeft zich als straatdorp ontwikkeld op een weg gelegen tussen beide waterlopen. Deze waterlopen vormen een grensstellend element. Naast een ecologische functie kunnen de waterlopen ook in recreatieve zin worden ingeschakeld. Daar waar mogelijk kunnen de waterlopen worden ingezet in de vervollediging van het recreatief netwerk in de gemeente (realisatie van missing Links).

Open ruimten en groengebieden als rustpunten in het verstedelijkt gebied De open ruimten en groengebieden rondom de kern van Lochristi kunnen aanzien worden als rustpunten in de sterk bebouwde omgeving. In de groenpool zullen voldoende recreatieve mogelijkheden worden voorzien. Langzaam verkeersverbindingen tussen de groengebieden en de open ruimten enerzijds en de kern van Lochristi anderzijds dienen te worden uitgewerkt. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van oude buurtwegen en voetwegen.

NKPK

dÉïÉåëíÉ=êìáãíÉäáàâÉ=ëíêìÅíììê= dÉïÉåëíÉ=êìáãíÉäáàâÉ=ëíêìÅíììê=

Een verantwoorde afbakening van de deelruimte ‘kerngebied en omgeving Lochristi’ houdt een selectie in van elementen die zowel morfologisch als functioneel tot de deelruimte moeten behoren. Er kan onderscheid gemaakt worden tussen de bebouwde ruimte en de open ruimte. De bebouwde ruimte (kern) wordt gevormd door: - kernwoonzone; - de woonwijken; - de multifunctionele woonzone; - de wooninbreidingsgebieden en –reservegebieden. In de bebouwde ruimte van de kern komen er verscheidene ‘groene’ ruimten voor: - het lokale sportcomplex Bosdreef; - de openbare groengebieden. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 195 van 237


Projectnummer:

07-003133

Verder zorgen uiteenlopende groenstructuren voor een afwerking van de kern - het kasteel Rozelaar en de dreven; - de groenpool Oud Vliegveld; - het omliggend land- en tuinbouwgebied; - de waterlopen. De open en bebouwde ruimten kunnen worden verbonden door middel van een verbindend wandelpad. Kaart 38: gewenste ruimtelijke structuur van het kerngebied en omgeving Lochristi 1.3.1.

De kern van Lochristi

Kernwoonzone De kernwoonzone is een woonzone met een hoge densiteit, in hoofdzaak voor gesloten bebouwing. Lokale centrumfuncties (handel, voorzieningen...), verweefbare lokale bedrijvigheid en mogelijkheden voor appartementsbouw worden geconcentreerd in de kernwoonzone. Om de kern niet verder te laten uitdeinen en woonontwikkeling in de linten tegen te gaan is bouwen in de hoogte toegestaan, dit om het oprichten van appartementsgebouwen mogelijk te maken. Weliswaar moet rekening gehouden worden met het karakter van de kern en moet nagegaan worden of dit past in het straatbeeld. In het centrum moet gesloten bebouwing worden nagestreefd. Bij het toepassen van deze verdichting moet echter wel voldoende aandacht gaan naar: - het cultureel erfgoed of de markante gebouwen binnen de kern. Om de waarde van deze gebouwen in hun omgeving te behouden kan het gewenst zijn om in deze omgeving geen verdichting toe te laten. - de beeldbepalende zichten: Dreef op Kasteel Rozelaar: Kasteeldreef en zicht op cultureel erfgoed of markante gebouwen; - het voorzien van voldoende parkeerplaatsen. In de kernwoonzone kunnen bijkomende kleinhandelsontwikkelingen op niveau van de kern worden toegelaten. De bestaande kleinhandelszaken blijven behouden en kunnen eventueel uitbreiden. Grootschalige zaken kunnen hier niet worden toegestaan, deze dienen zich te vestigen in de kleinhandelszone. Om leegstand van bovenliggende verdiepingen te vermijden, moeten de handelszaken met een aparte grondontsloten toegang te bereiken zijn. Het (beperkt aantal) openbare groengebieden, tuin villa Vuylsteke, tuin villa Braeckmans en tuin burgerhuis hoek Dorp West en Stationsstraat, dienen zo goed als mogelijk te worden bewaard. Het zijn belangrijke groene ruimten in de kern, die voor een breuk zorgen met de bebouwde zones. Zij vormen structurele groene massa’s die de herkenbaarheid van het dorp positief beïnvloeden. Ze bepalen voor een deel de omgevings- en woonkwaliteit. Binnen deze parkgebieden is veelal nog bebouwing aanwezig. De voorschriften uit het APA voorzien in deze parkgebieden naast het hoofdgebouw enkel dienst- en bedrijfsgebouwen in functie van het park of zijn exploitatie. Hierdoor is het moeilijk om bestaande gebouwen in het parkgebied in stand te houden. Gebiedsgericht zal daarom afgewogen worden of in bestaande gebouwen gelegen in een park ook geen andere functies kunnen ondergebracht worden. Voor die gebieden waar een aanpassing van de voorschriften van het APA wenselijk is, zal de gemeente een RUP opmaken. Er kan eveneens worden voorgesteld de bestaande zones voor openbaar nut (kerk en school) een groene(re) inrichting te geven om zo het aandeel groene ruimte in de kern te verhogen. De kernwoonzone werd ontwikkeld rond een historische straatverbreding (o.a. voormalige dries) die momenteel functioneert (en ingericht werd) als een langgerekt plein. Bij de verdere ontwikkeling en uitbouw van de dorpskern moet met deze historische structuur rekening gehouden worden. De woonwijken De woonwijken zijn op het APA aangeduid als: Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 196 van 237


Projectnummer:

07-003133

- woonzone; - Landelijke woonzone type 1 en 2. De landelijke woonzones type 2 zijn reservegebieden. Ze kunnen pas ontwikkeld worden na een duidelijk aangetoonde behoefte. Op basis van de huidige bevolkingsprognose is ontwikkeling niet toegestaan voor 2017. Ook na deze periode kunnen ze pas ontwikkeld worden indien er een behoefte wordt aangetoond. Tot op heden zijn er nog voldoende mogelijkheden binnen de verschillende woonzones. De woonzones en de landelijke woonzones type 1 en 2 zijn woonwijken in de kern, waar het residentiële en rustige karakter moet blijven overheersen. Andere kleinschalige voorzieningen en functies zijn mogelijk voor zover ze qua schaal en activiteit het niveau van de kern niet overschrijden en verweefbaar zijn met het wonen. Ook het behoud van de structurele groenelementen en wijkgroen is een belangrijk aandachtspunt. Deze structurele groenelementen bepalen immers voor een groot deel de woonomgevingskwaliteit in deze woonwijken. Volgende aandachtspunten betreffende ontwikkeling concretiseren deze visie: - de bestaande bouwmogelijkheden zijn vooral bedoeld voor open en halfopen bebouwing. Verspreid kunnen ook kleine entiteiten van gesloten bebouwing toegestaan worden. Hierdoor wordt er spaarzaam met het grondgebruik omgesprongen en een differentiatie van het woonaanbod bekomen. - in de woonzones en landelijke woonzones zijn naast een louter residentiële bebouwing andere kleinschalige functies mogelijk: o woonzone: kleinschalige handel, buurthoreca, diensten zijn toe te laten als woonondersteunende voorzieningen. Met andere lokale bedrijfjes dient omzichtig te worden omgesprongen om latere problemen op het gebied van uitbreidingen, milieuvergunningen en hinder te vermijden. Indien men toch andere functies wenst toe te laten dient te worden voldaan aan volgende voorwaarden: samengaand en ondergeschikt aan een woonfunctie, beperkt qua oppervlakte en geen hinder veroorzakend naar de omliggende bebouwing. o landelijke woonzone type 1 en 2: niet-grondgebonden agrarische bedrijven voor tuinbouw, agrarische bedrijfswoningen, kleinschalige bedrijfsgebouwen, buurthoreca, buurthandel en diensten horende bij en ondergeschikt aan de woonfunctie, zijn mogelijk voor zover ze geen hinder veroorzaken en ze de landbouw in de achterliggende zones niet verhinderen. Bioindustriële bedrijven zijn verboden. - zoals nu al ten dele het geval, kunnen ook niet-storende gemeenschapsvoorzieningen (wijkontmoetingscentrum, basisschool…) in deze wijken voorkomen. - in het centrum van Lochristi worden drie voorzieningenclusters ontwikkeld. Het betreft de bestaande cluster rond het gemeentehuis, de bestaande cluster rond het OCMW-rusthuis en de verder te ontwikkelen cluster rond de bestaande politiegebouwen in de Dekenijstraat. Deze clusters worden waar nodig in de toekomst verder ontwikkeld: o de voorzieningencluster rond het gemeentehuis (met gemeentehuis, politie, jeugdlokalen, school, bibliotheek, speelterrein…) is deels gelegen in het BPA Nieuw Gemeentehuis en deels gelegen in een zone voor openbare bestemming en woonzone volgens het APA. Een aantal van de functies (school, bibliotheek) wensen een uitbreiding en er komt mogelijk ook een nieuw gebouw voor de eenheidspolitie. Dit wil zeggen dat de bundeling van de verschillende functies nog verbeterd zal worden op deze locatie. In het BPA Nieuw Gemeentehuis is de invulling van de zone voor openbaar nut beperkt tot 1 specifieke functie. Beter zou het zijn om deze invulling vrijer te laten teneinde zowel de school als de bibliotheek de kans te geven om uit te breiden. Een invulling met nieuwe openbare functies moet ook mogelijk zijn (vb. eenheidspolitie). Indien voor deze locatie een RUP wordt opgemaakt om de mogelijkheden voor openbaar nut te verruimen (herziening van het BPA Nieuw Gemeentehuis) dienen tegelijkertijd ook een aantal materiële fouten uit het APA hersteld te worden. Het betreft de aanpassing van de zones en de voorschriften aan de actuele invulling op het terrein. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 197 van 237


Projectnummer:

07-003133

ook de voorzieningencluster rond het OCMW-rusthuis moet voldoende ontwikkelingsmogelijkheden krijgen. Hier moet de mogelijkheid voor uitbreiding met serviceflats of een dienstencentrum open blijven. De site met het OCMW-rusthuis, de aanpalende in aanbouw zijnde serviceflats en aanpalende gronden, gelegen in de Bosdreef te Lochristi, is volgens de planologische gegevens van het A.P.A. Lochristi grotendeels gelegen in woonzone en voor een beperkt gedeelte in kernwoonzone. Voor een verdere uitbouw van het rusthuis (uitbreiding en bijkomende aanverwante voorzieningen) kan de site beter herbestemd worden als zone voor openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen. o In de Dekenijstraat wordt de uitbreiding van de bestaande cluster voorzien voor de realisatie van een vernieuwd kantoor voor de politie. De politie, momenteel gespreid over twee locaties binnen de gemeente (Koning-Boudewijnlaan en Dekenijstraat), wenst zicht te centraliseren in vernieuwde gebouwen in de Dekenijstraat. De bestaande politiegebouwen in de Dekenijstraat zijn bestemd als woonzone in het APA. Indien de geplande uitbreiding niet kan worden vergund binnen de huidige voorschriften van het APA, kan hiervoor een RUP worden opgemaakt. elke wijk zou over een eigen buurtparkje of –speelplein moeten beschikken. Hiertoe worden de bestaande behouden en bij verdere inbreidingsprojecten nieuwe aangelegd of voorzien in een ‘bespeelbaar’ en groen openbaar domein. Dit zal ertoe leiden dat er verder groen wordt ingebracht in het dorp. Er dient per verkaveling van meer dan 10 loten minimum 5% buurtgroen te worden voorzien; bestaande bedrijvigheid in deze wijken kan blijven bestaan. Ze krijgen ontwikkelingsmogelijkheden op voorwaarde dat: o ze geen omgevingshinder veroorzaken t.o.v. de omgevende bebouwing; o de gebouwen en terreinen ingekleed worden, zodat eventuele visuele hinder wordt weggewerkt; o hun schaal beperkt blijft tot het lokale niveau. voorzien van voldoende parkeerplaatsen. o

-

-

-

De multifunctionele woonzone De multifunctionele woonzone is gelegen in de kern van Lochristi en vormt de verbinding tussen Gent en het dorp van Lochristi. Dit deel van de kern is verstedelijkt. Er zijn verschillende grotere winkels/bedrijven gevestigd. Het beleid is ook hier gericht op het bestendigen van deze activiteitenas, dat het behoud van de bestaande (soms bovenlokale) handelsvestigingen en de vestiging van nieuwe en grootschalige winkels en bedrijven van lokaal niveau mogelijk maakt. Gezien het beperkt aantal onbebouwde percelen in deze zone, zal dit eigenlijk neerkomen op een behoud van de huidige dynamiek. Daarnaast is er ook ruimte voor wonen. Onderstaande ontwikkelingsperspectieven zijn geldig voor de multifunctionele woonzone: - de bestaande bouwmogelijkheden zijn bedoeld voor wonen, groot- en detailhandel van lokaal niveau, lokale bedrijven en horeca. Nieuwe bio-industriële bedrijven en producerende bedrijven zijn niet toegelaten; - woningen kunnen worden opgetrokken in open en halfopen bebouwing. Meergezinswoningen worden toegestaan, maar grootschalige woonprojecten zijn niet wenselijk, de maximale richtdichtheid van 15 WE/ha zal gehanteerd worden. - leegstaande of vrijgekomen handelsgebouwen en niet bebouwde percelen komen in aanmerking voor herlokalisatie van kleinhandelsbedrijven die elders in de gemeente zijn gelegen, maar hier geen ontwikkelingsperspectief meer krijgen of voor nieuwe kleinhandelszaken van lokaal niveau. I.f.v. de beeldkwaliteit moeten randvoorwaarden gesteld blijven betreffende: - de grootte van de activiteit; - buffering van de activiteit; - parkeerplaatsen; - publiciteit. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 198 van 237


Projectnummer:

07-003133

De normen op het gebied van parkeerplaatsen uit het APA dienen te worden herzien, deze zijn achterhaald. Hierbij zal een duurzaam parkeerbeleid en parkeerbeheer als uitgangspunt genomen worden. Het Vademecum Duurzaam Parkeerbeleid van het Vlaams Gewest kan hiervoor gehanteerd worden. De verbetering van de beeldkwaliteit kan in grote mate gekoppeld worden aan een herinrichting van de N70 als secundaire weg type III. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de doorstroming van de verschillende verkeersvormen en de bereikbaarheid van de handelszaken. Om een betere doorstroming van openbaar vervoer en fietsverkeer te krijgen en een aangename kleinhandelzone in te richten met voldoende parkeerruimte (desgevallend binnen de rooilijn), moet de rooilijn mogelijks verbreed worden. Dit kan aanleiding zijn om de bouwlijn van nieuwe gebouwen en situering van parkings op privĂŠdomein te herzien. Bij de herinrichting kan er in de zone voor bestemmingsverkeer extra aandacht worden gegeven aan de herinrichting van het openbaar domein en naar de beeldkwaliteit van het kleinhandelslint. Aan bedrijven kunnen specifieke voorwaarden worden opgelegd op het gebied van materiaalgebruik en architectuur. Bovendien kan het profiel van de gebouwen worden afgestemd op de herinrichting van de N70 en kunnen kleinschalige inrichtingsvoorstellen worden voorgesteld om de bedrijventerreinen te voorzien van een groene inrichting. Zo kan er specifieke aandacht gaan naar het aanplanten van bomen langs de ontsluitingswegen, het voorzien van een aangepaste aanplanting rond de bedrijven en het afstemmen van de waterafvoer op de milieuaspecten in de omgeving (o.a. retentiebekken). De wooninbreidingsgebieden en -reservegebieden De wooninbreidingsgebieden vormen een juridisch aanbod in de gemeente. Ze kunnen ontwikkeld worden. Volgende aandachtspunten betreffende kwaliteit moeten meegenomen worden bij het ontwerp: - structuur aanbrengen in het stratenpatroon; - ritsen van verkavelingen (aaneenschakelen via wegen en wandelpaden); - vrijwaren van belangrijke zichtassen en markante gebouwen; - openhouden van voetwegen of buurtwegen die door de inbreidingsgebieden lopen en indien er geen aanwezig zijn: het in de verkaveling voorzien van langzaam verkeersverbindingen naar de kern of de voorzieningen. De woonreservegebieden (landelijke woonzones type 2 en woonreservegebieden conform APA) kunnen op basis van de huidige bevolkingsprognose niet worden ontwikkeld. Ze worden gereserveerd voor een latere planperiode of tot de behoefte tot ontwikkeling is aangetoond. Ook het landbouwgebied Bosdreef wordt beschouwd als een woonreservegebied op lange termijn. Het betreft een ingesloten landbouwgebied dat volledig wordt omgeven door woonwijken (Lobos in het zuiden, Goed ten Pauw in het noordoosten en de recreatiezone in het oosten). In het zuidelijk gedeelte van dit gebied werd een parking (gelegen in agrarische zone, doch opgenomen in verkaveling) aangelegd voor de sportterreinen. Aansluitend aan deze parking kocht de gemeente reeds grond aan voor de realisatie van een groenzone met speelmogelijkheden. Het resterend gedeelte van het landbouwgebied wordt ingenomen door een tuinbouwbedrijf. De agrarische bestemming is echter achterhaald gezien dat de oppervlakte van het agrarisch gebied te klein is voor een leefbaar tuinbouwbedrijf en uitbreiding niet meer mogelijk is. Daarom komt dit landbouwgebied als eerste in aanmerking om al dan niet gedeeltelijk te herbestemmen als woongebied, van zodra de woonbehoeften kunnen aangetoond worden binnen de gemeente. Indien de behoefte niet kan worden aangetoond, kan deze zone enkel worden herbestemd naar woongebied indien hiervoor anders, minder strategische gelegen woongebied, wordt herbestemd naar agrarisch gebied (compensatie). Gelegen aansluitend aan de sportvelden Bosdreef, komt dit landbouwgebied eveneens in aanmerking om de uitbreidingsbehoeften van de recreatiezone op te vangen. Het landbouwgebied dient hiervoor via een RUP geheel of gedeeltelijk omgevormd te worden als recreatiezone. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 199 van 237


Projectnummer:

07-003133

Groen inkleden lokaal sportveld Bosdreef Het lokaal sportveld Bosdreef barst uit zijn voegen. Uitbreiding van deze zone dringt zich stilaan op. Gelegen tussen de woonwijken Lobos en Goed ten Pauw, is het belangrijk de uitbreiding van deze recreatiezone groen in te kleden, zodanig dat in de kern een bijkomend groene ruimte wordt gecreëerd. De gemeente kocht reeds grond aan om een groenzone met speelmogelijkheden te realiseren binnen deze zone. Ook de grote parking die voor de sportvelden gelegen is, kan groen worden ingekleed door het aanplanten van bomen, waardoor op termijn een laaneffect zal worden bekomen.

1.3.2.

De omgevende open ruimten

Het kasteel Rozelaar en de dreven Kasteel Rozelaar en de dreven zijn belangrijke stapstenen en groencorridors in de gewenste natuurlijke structuur, ook landschappelijk heeft het gebied een zekere waarde. Het kasteel en zijn omgeving worden zoveel mogelijk gevrijwaard van negatieve invloeden. Dit houdt in dat: - de zichtrelaties naar het kasteel worden bewaard; - de formele parkstructuur van het kasteel wordt gevrijwaard; - de bestaande typerende open ruimten ten oosten blijven behouden. Het landschappelijk waardevol agrarisch gebied en de agrarische zones dienen te worden bewaard; - functiewijzigingen met respect voor de cultuurhistorische waarde van het kasteel kunnen worden toegelaten. Hiervoor dient de vergunningsaanvrager een aantal elementen bijkomend te onderbouwen zoals evaluatie van locatie en de architectuur van het goed (historiek en bestaande situatie), een beschrijving van de architecturale kenmerken en aantonen dat deze kenmerken bewaard blijven. Er dient eveneens rekening gehouden te worden met de ecologische waarden van het kasteeldomein; - wijzigingen aan de gebouwen moeten harmonieus met de bestaande architectuur worden ontworpen en uitgevoerd, zodat de erfgoedwaarde niet wordt geschonden en zelfs wordt verhoogd. Advies van Agentschap bevoegd voor Onroerend Erfgoed is steeds vereist. De groenpool Oud Vliegveld De groenpool Oud Vliegveld zal tot randstedelijke groenpool worden ontwikkeld. De groenpool zal zowel voor de inwoners van Gent als voor de inwoners van Lochristi een belang hebben. Een goede verbinding met het centrum van Lochristi (horeca, openbaar vervoer) is belangrijk. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van bestaande wegen of van oude buurtwegen. Bij inrichting van de wegen dient vooral gelet te worden op het aspect veiligheid. Langzaam verkeersverbindingen worden bij voorkeur groen uitgewerkt. Doorheen het land- en tuinbouwgebied kan een natuurverbinding worden uitgewerkt naar de Moervaartdepressie. Dit kan aan de hand van een minimumscenario (aanplanten van een aantal knotbomen, hagen, lanen…) om de landbouwstructuur niet te benadelen. Een langzaam verkeersverbinding naar de Moervaartvallei is eveneens wenselijk. Het omliggend land- en tuinbouwgebied Gezien de ligging nabij de kernen van Lochristi, Gent en de groenpool kan hier op termijn een ander type (stedelijke) landbouw worden verwacht. Toeristisch-recreatieve verbredingsactiviteiten moeten toegelaten worden. Ze ondersteunen het idee van een recreatieve groenpool. Het behouden van de dreven rond kasteel Rozelaar en het inbrengen van kleine landschapselementen in het landschappelijk waardevol agrarisch gebied zal leiden tot een versterking van de landschappelijke structuur. Op deze manier wordt een kleinschalig landschapsparkje in het zuiden van de kern gecreëerd. Dit zal de woonkwaliteit positief beïnvloeden. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 200 van 237


Projectnummer:

07-003133

De waterlopen Het bebouwd gebied van Lochristi is gelegen tussen de waterlopen van de Lede en de Westlede. Op die manier ontstaat een natuurlijke en verantwoorde afbakening van het bebouwd gebied. De waterlopen worden als belangrijke landschappelijke elementen behouden en geherwaardeerd door er hoogstammen langs te planten. Het heeft tot gevolg dat de open ruimte op een aantal plaatsen nog steeds vrij dicht de dorpskern zal naderen.

1.3.3.

Verbindende wandelpaden

Binnen het dorp moet erover worden gewaakt dat een netwerk van fiets- en voetwegen ontstaat zodat zwakke weggebruikers in staat worden gesteld om op een korte, veilige en aangename wijze de belangrijkste functies en activiteiten te bereiken. Dit geldt ook voor het verbeteren van de relaties tussen de verschillende omliggende verkavelingen met het dorp. Door aandacht te besteden aan een dergelijk net van fiets- en voetwegen kan de druk van het autoverkeer in de dorpskern verminderen en kan een circuit van wandel- en fietsroutes binnen de kern worden uitgebouwd. Concreet kunnen volgende verbindingen worden uitgewerkt: - er worden voetgangersdoorsteken gecreëerd die een verbinding vormen tussen de groene recreatieve ruimten (Oud Vliegveld), de toeristisch-recreatieve activiteiten in de nabijheid van de kern en de kernwoonzone; - waar mogelijk kunnen, in overleg met eigenaars en gebruikers, langzaam verkeersverbinding worden uitgewerkt langsheen de waterlopen die de kern begrenzen; - bij nog te verkavelen gronden moeten langzaam verkeersverbindingen worden uitgewerkt. Er dient zoveel mogelijk gebruik gemaakt te worden van bestaande kerkwegels en buurtwegen.

NKQK

^ÅíáÉë=Éå=ã~~íêÉÖÉäÉå= ^ÅíáÉë=Éå=ã~~íêÉÖÉäÉå=

De gemeente heeft binnen het APA voldoende mogelijkheden om de visie verder uit te werken. Ruimtelijke acties zijn voor de gemeente dan ook beperkt. Hieronder wordt een niet-limitatieve opsomming gegeven van de acties en maatregelen: - de gemeente kan een stedenbouwkundige verordening opstellen voor de aanleg van groen en de beplanting in de tuinzones van woonlinten en voor de aanleg van erfbeplanting rond de verspreide bebouwing. Hierdoor worden de woningen, de recreatieve voorzieningen en bedrijfsgebouwen beter geïntegreerd in het landschap en worden via een minimumscenario natuurverbindingen gecreëerd; - het opstellen van beheersovereenkomsten voor kleine landschapselementen. Om het landschap te herstellen en aantrekkelijker te maken en om bestaande ecologische verbindingen niet verloren te laten gaan, kunnen voor de aanleg en het onderhoud van kleine landschapselementen beheersovereenkomsten worden afgesloten. Beheersovereenkomsten zijn vergoedingen die worden uitbetaald aan landbouwers in ruil voor het uitvoeren van maatregelen en het naleven van voorwaarden. - opmaak RUP voorzieningencluster rond gemeentehuis. Het RUP heeft tot doel om de huidige voorschriften uit het BPA Nieuw Gemeentehuis te verruimen zodat er meer flexibiliteit ontstaat. Op deze manier kunnen aanpalende openbare nutsvoorzieningen binnen de zone uitbreiden (vb. uitbreiding school) en kunnen nieuwe openbare nutsvoorzieningen opgevangen worden (vb. nieuwe infrastructuur voor de politie). Tegelijk kunnen in het RUP een aantal materiële fouten hersteld worden uit het APA. Het betreft hier het aanpassen van de zones en voorschriften aan de bestaande feitelijke toestand. - opmaak RUP voorzieningencluster rond OCMW-rusthuis. Het RUP heeft tot doel om de huidige zones uit het APA te herbestemmen naar zone voor openbaar nut zodat er meer flexibiliteit ontstaat om een zorgcluster op deze locatie verder uit te bouwen. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 201 van 237


Projectnummer:

-

-

-

07-003133

Opmaak RUP woongebied Vaarslaars. Het RUP heeft tot doel om de bestaande voorschriften van het woongebied te verfijnen zodat binnen het woongebied ook het bindend sociaal objectief kan gerealiseerd worden. Het RUP zal bijgevolg een hogere dichtheid toelaten dan deze die momenteel in het APA voorzien is. opmaak RUP sport- en recreatiezone Bosdreef. Het RUP heeft tot doel om de toekomstige uitbreidingsmogelijkheden van de bestaande recreatiezone mogelijk te maken en de nodige recreatieve groenzones aan te leggen. Voorafgaandelijk aan het RUP zal via een gebiedsgericht onderzoek en op basis van behoefte op korte, middellange en lange termijn, onderzocht worden welke gebieden in aanmerking kunnen komen voor de uitbreiding van de recreatiezone en welke gebieden op termijn een woonbestemming kunnen krijgen. Gelijktijdig kan via het RUP de bestaande parking ook in de juiste zone gelegd worden. Opstellen van een RUP voor functiewijzigingen voor bestaande gebouwen in parkgebied.

Volgende flankerende maatregelen worden voorgesteld: - om wandelverbindingen te kunnen realiseren dienen enkele kerkwegels, buurtwegen en paden opnieuw te worden opengesteld. De gemeente gaat het overleg aan met de bewoners en eigenaars van private landbouwwegen; - beplantingsactie: de gemeente kan een beplantingsactie ondernemen om groenaanleg te stimuleren. Hierdoor kunnen landschappelijk storende elementen worden weggewerkt.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 202 van 237


Projectnummer:

OK

07-003133

abbiorfjqb=jlbos^^oqabmobppfb abbiorfjqb=jlbos^^oqabmobppfb= abmobppfb=

Aangezien de vallei van de Zuidlede en de Moervaartdepressie op bovenlokaal niveau geselecteerd zijn zullen onderstaande elementen voornamelijk een suggestie zijn voor de hogere overheid. Voor deze deelruimte wordt dan ook geen kaart gewenste ruimtelijke structuur opgemaakt.

OKNK -

açÉäëíÉääáåÖÉå= açÉäëíÉääáåÖÉå=

Versterken van grote aaneengesloten open ruimten. Verbinden van groenstructuren. Behouden van de huidige dynamiek van de landbouw en indien nodig versterken. Mogelijkheden voorzien voor kleinschalige verblijfsrecreatie.

OKOK

`çåÅÉéíÉå== `çåÅÉéíÉå==

De vallei van de Zuidlede als bovenlokale groenstructuur De vallei van de Zuidlede / Moervaart is een bovenlokale groenstructuur die vanuit Wachtebeke en Lokeren door de gemeente Lochristi naar Gent stroomt. De vallei van de Zuidlede is op bovenlokaal niveau geselecteerd binnen de natuurlijke en landschappelijke structuur. In de vallei wordt een beleid van de open ruimte vooropgesteld.

Vallei van de Zuidlede waar mogelijk verbinden met andere open ruimte structuren De vallei van de Zuidlede is een belangrijke ecologische structuur op bovengemeentelijk niveau. Binnen de gemeente zijn / komen nog andere gebieden zoals de groenpool Oud Vliegveld. Daar waar mogelijk dient de verbinding van de vallei behouden te blijven en versterkt te worden.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 203 van 237


Projectnummer:

OKPK

07-003133

dÉïÉåëíÉ=êìáãíÉäáàâÉ=ëíêìÅíììê= dÉïÉåëíÉ=êìáãíÉäáàâÉ=ëíêìÅíììê=

Bepaalde delen van het valleigebied werden opgenomen in de eerste afbakening van het VEN of werden geselecteerd als habitatrichtlijngebied in het kader van de Europese richtlijn voor het uitwerken van Natura 2000. Mogelijks zullen er in de toekomst nog andere delen worden opgenomen. De gemeente kan in een bescherming voorzien voor die delen die niet tot het VEN of de habitatrichtlijn behoren. Vanuit de gemeente wordt gestreefd om de ecologische waarden en potenties, de waterhuishouding, de toeristisch-recreatieve en landschappelijke waarde en de mogelijkheden als aangesloten landbouwgebied met elkaar te verzoenen. De concrete ontwikkelingsperspectieven zullen evenwel grotendeels door initiatieven van de hogere overheden bepaald worden. Binnen de Moervaartdepressie is er mogelijkheid tot agrarisch medegebruik buiten de ecologisch prioritaire gebieden (de op het APA aangeduide natuurgebieden). Hierbij kunnen vanuit ecologische overwegingen perken gesteld worden aan de landbouwgebruiken. Het beleid is gericht op grondgebonden agrarisch gebruik. Om de openheid (in de zin van niet-bebouwd) van het gebied te bewaren is het oprichten van nieuwe bedrijfszetels verboden. Bestaande bedrijfszetels kunnen uitbreiden binnen een straal van 100 m van de bestaande bedrijfsgebouwen, aan dezelfde zijde van de weg en aansluitend bij de bestaande bedrijfsgebouwen en voor zover de draagkracht van de omgeving niet wordt overschreden. Rondom elke nieuwe vorm van bebouwing dient erfbeplanting te worden aangebracht. Het is wenselijk de vallei van de Zuidlede te verbinden met de groenpool. Het kasteel Speurdonk is een goede stapsteen tussen beide groenstructuren. Bovendien is er in het westen van de gemeente nog een concentratie aan kleine landschapselementen (groencorridor) terug te vinden. Door het versterken van de kleine landschapselementen, kan een natuurverbinding tussen de groenpool en de Zuidlede worden gerealiseerd. Aan de natuurverbinding kan eveneens een langzaam verkeersverbinding worden gekoppeld zodat recreanten op een vlotte manier beide groenstructuren kunnen bereiken. In de vallei van de Zuidlede zelf is uitbreiding van kleine landschapselementen evenzeer wenselijk. Om de effectieve aanplant aan te moedigen kan de gemeente zones voor prioritaire uitbreiding van KLE vaststellen en in deze gebieden hogere subsidies gaan toekennen. Ook door laanbeplanting en erfbeplanting kan de gemeente het landschap deels herstellen. Dit zal de toeristisch-recreatieve aantrekkingskracht van het gebied vergroten. In de vallei van de Zuidlede zijn zonevreemde constructies gelegen. Voor het beleid met betrekking tot deze constructies wordt verwezen naar het afwegingskader.

OKQK

^ÅíáÉë=Éå=ã~~íêÉÖÉäÉå= ^ÅíáÉë=Éå=ã~~íêÉÖÉäÉå=

De acties en maatregelen zullen grotendeels door de hogere overheden worden uitgevoerd. Hieronder wordt een niet-limitatieve opsomming gegeven van mogelijke acties en maatregelen: - de gemeente kan een stedenbouwkundige verordening opstellen voor de aanleg van groen en de beplanting in de tuinzones van woonlinten en voor de aanleg van erfbeplanting rond de verspreide bebouwing. Hierdoor worden de woningen, de recreatieve voorzieningen en bedrijfsgebouwen beter geïntegreerd in het landschap en worden via een minimumscenario natuurverbindingen gecreëerd. - het opstellen van beheersovereenkomsten voor kleine landschapselementen. Om het landschap te herstellen en aantrekkelijker te maken en om bestaande ecologische verbindingen niet verloren te laten gaan, kunnen voor de aanleg en het onderhoud van kleine landschapselementen beheersovereenkomsten worden afgesloten. Beheersovereenkomsten zijn vergoedingen die worden uitbetaald aan landbouwers in ruil voor het uitvoeren van maatregelen en het naleven van voorwaarden Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 204 van 237


Projectnummer:

07-003133

Volgende flankerende maatregelen worden voorgesteld: - om wandelverbindingen te kunnen realiseren dienen enkele kerkwegels, voetwegen, buurtwegen en paden opnieuw te worden opengesteld. De gemeente gaat het overleg aan met de bewoners en eigenaars van private landbouwwegen. - beplantingsactie: de gemeente kan een beplantingsactie ondernemen om groenaanleg te stimuleren. Hierdoor kunnen landschappelijk storende elementen worden weggewerkt; - afstemmen van het natuurbeleid op het ruimtelijk ordeningsbeleid: aanleg van IBAâ&#x20AC;&#x2122;s in gebieden die niet zijn aangesloten op de riolering.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 205 van 237


Projectnummer:

PK

abbiorfjqb=i^ka abbiorfjqb=i^kaJ jqb=i^kaJ=bk=qrfk_lrtdb_fba= bk=qrfk_lrtdb_fba=

PKNK

açÉäëíÉääáåÖÉå= açÉäëíÉääáåÖÉå=

-

07-003133

De land- en tuinbouw ruimtelijk zo goed mogelijk ondersteunen. Het landelijke karakter van de woonkernen behouden. De waterlopen opnieuw zichtbaar maken in het landschap.

PKOK

`çåÅÉéíÉå= `çåÅÉéíÉå=

Een land- en tuinbouwgebied met duidelijk afgebakende bebouwingsconcentraties Het land- en tuinbouwgebied wordt verder ontwikkeld in functie van landbouw. Om de landbouwfunctie maximale kansen te geven om zich te kunnen ontwikkelen wordt er geen stimulerend beleid gevoerd naar de bebouwing in de open ruimte. De land- en tuinbouw is een belangrijke factor in de lokale economie en verdient ruimtelijke ondersteuning.

Dorpsassen met dorpsplein De verschillende woonkernen in Lochristi zijn in ruimtelijk opzicht uitgespreid langsheen belangrijke doorgaande wegen. Om de herkenbaarheid van het dorpscentrum te verhogen kan worden geopteerd om het openbaar domein van de centrumstraat van een eigen inrichting te voorzien. De verschillende kerkpleinen kunnen hierin worden geïntegreerd. Op deze manier wordt het imago van de dorpskern versterkt en kan het een ondersteunende rol hebben binnen het toeristisch-recreatief netwerk van de gemeente. In de dorpskern kan voldoende ruimte worden voorzien voor horeca en andere functies op het niveau van de kern. Waterlopen en kasteelparken als onderdeel van de open ruimte Doorheen het landbouwgebied lopen de beken Westlede en Lede. Deze waterlopen zijn niet zo beeldbepalend als de Zuidlede in het noorden van de gemeente, doch hebben deze beken wel een belangrijke rol in de open ruimte. De Westlede stroomt door de belangrijkste open ruimtecorridor die er nog is binnen de gemeente. De beken vervullen een belangrijke rol in de waterhuishouding van het gebied. Het vrijwaren van deze beek en het behouden van het bufferend vermogen is daarom van belang. Bebouwing wordt waar mogelijk uit de waterlopen geweerd. De waterlopen zullen zichtbaar gemaakt worden in het landschap en kunnen ingeschakeld worden in de toeristisch-recreatieve structuur om het recreatief netwerk in de gemeente te vervolledigen (realiseren missing links). De kasteelparken zijn belangrijke natuurlijke stapstenen in het open Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 206 van 237


Projectnummer:

07-003133

ruimtegebied. De natuurlijke structuur van deze parken moet worden bewaard en waar mogelijk worden versterkt. Infrastructuur bufferen en landschappelijk integreren Grote infrastructuren in de gemeente (zoals E17, spoorweg, N449, N70) kunnen zowel voor visuele als geluidsoverlast zorgen binnen de gemeente. Deze buffering en landschappelijke integratie kan op verschillende manieren plaatsvinden en zal afgestemd worden op de specifieke problemen en locatie. Volgende bufferende maatregelen kunnen, in overleg met de betrokken partijen en met minimale inname van landbouwgronden genomen worden: • aanleg van geluidsschermen, • beperken of aanpassen van verlichting • aangepaste beplanting plaatsen (vb. laanbomen, houtkanten, groenbermen…)

PKPK

dÉïÉåëíÉ=êìáãíÉäáàâÉ=ëíêìÅíììê= dÉïÉåëíÉ=êìáãíÉäáàâÉ=ëíêìÅíììê=

De gewenste ruimtelijke structuur voor het land- en tuinbouwgebied valt uiteen in: - de woonkernen Zaffelare, Zeveneken en Beervelde; - het gehucht Hijfte; - de landelijke linten; - de kasteelparken en dreven; - de waterlopen; - het ontginningsgebied Ertbuer; - recreatiezone Zevestraat – Klein Gent; - verspreide bebouwing; - lokale bedrijventerreinen; - de landbouwgebieden. Kaart 39: gewenste ruimtelijke structuur land- en tuinbouwgebied 3.3.1.

De woonkernen

De beleidslijnen voor de verschillende woonkernen lopen grotendeels parallel. Er wordt daarom een onderscheid gemaakt tussen algemene beleidslijnen en specifieke beleidslijnen voor de kernen. 3.3.1.1.

Algemene beleidslijnen

Centra van de deelgemeenten De kernwoonzone is een woonzone met een hoge densiteit, in hoofdzaak voor gesloten bebouwing. Volgende ontwikkelingsperspectieven zijn geldig: - lokale centrumfuncties (handel, voorzieningen...), verweefbare lokale bedrijvigheid en mogelijkheden voor kleinschalige appartementsbouw worden geconcentreerd in de kernwoonzone. Voor deze functies dient voldoende parkeerruimte te worden voorzien; - om het landelijke karakter van deze kernen te bewaren, wordt voorgesteld binnen de woonkernen het aantal bouwlagen te beperken tot 3, m.u.v. Beervelde waar het aantal bouwlagen beperkt wordt tot 2 teneinde het karakter van deze kernwoonzone te bewaren; - er moet binnen de kernwoonzones voldoende aandacht gaan naar cultureel erfgoed of markante gebouwen en de beeldbepalende zichten; Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 207 van 237


Projectnummer:

-

-

-

07-003133

kleinhandelsontwikkelingen op niveau van de kern kunnen worden toegelaten. De bestaande kleinhandelszaken blijven behouden en kunnen eventueel uitbreiden. Grootschalige zaken kunnen hier niet worden toegestaan. Om leegstand van de bovenliggende verdieping te vermijden, moeten de handelszaken met een aparte gelijkvloerse toegang te bereiken zijn. markante gebouwen in de kern dienen zo goed mogelijk te worden bewaard. Wijzigingen aan de gebouwen dienen harmonieus met de bestaande architectuur te worden ontworpen en uitgevoerd, zodat de erfgoedwaarde niet wordt geschonden en zelfs wordt verhoogd. Een advies van de beleidsinstanties bevoegd voor onroerend erfgoed is steeds vereist. Voor beschermde monumenten, puntrelicten en omwalde hoeves worden functiewijzigingen toegelaten. Tevens dient de beeldwaarde van het historisch erfgoed in stand te worden gehouden of te worden versterkt. Daarom wordt de groene omgeving van de markante gebouwen gelegen in het woongebied niet verkaveld en dient de zichtbaarheid van de markante gebouwen te worden gegarandeerd. Ook de zichtassen naar de verschillende erfgoedwaarden worden bewaard. De kernwoonzones werden ontwikkeld rond historische straatverbredingen (o.a. voormalige driezen) die momenteel functioneren (en veelal ook zo ingericht werden) als langgerekte pleinen. Bij de verdere ontwikkeling en uitbouw van de dorpskernen moet met deze historische structuur rekening gehouden worden.

Woonwijken van de deelgemeenten De woonzones, de woonreservegebieden en gebieden voor sociale woningbouw conform het APA worden hernoemd tot ‘woonwijken’. Volgende ontwikkelingsperspectieven zijn geldig: - de bestaande bouwmogelijkheden zijn vooral bedoeld voor vnl. open en halfopen bebouwing volgens de gangbare bouwhoogte (1 à 2 bouwlagen). Verspreid kunnen ook kleine entiteiten van gesloten bebouwing toegestaan worden. Hierdoor wordt er spaarzaam met het grondgebruik omgesprongen en een differentiatie van het woonaanbod bekomen. - de woonreservegebieden kunnen op basis van de huidige prognoses niet worden ontwikkeld. De inbreidingsgebieden kunnen wel worden aangesneden. Volgende aandachtspunten worden meegenomen bij het ontwerp: o structuur aanbrengen in het stratenpatroon; o ‘ritsen’ van verkavelingen (bij een nieuwe verkaveling moeten de voetwegen indien mogelijk aansluiten op de voetwegen van een reeds aanwezige verkaveling – aan plaatselijke verbredingen van deze voetwegen kan buurt- en speelgroen worden aangelegd); o vrijwaren van belangrijke zichtassen en markante gebouwen; o openhouden van voetwegen of buurtwegen die door de inbreidingsgebieden lopen en indien er geen aanwezig zijn: het in de verkaveling voorzien van langzaam verkeersverbindingen naar de kern of de voorzieningen; o openhouden van beken die door de gebieden lopen of gelegen zijn aan de rand ervan. Dit kan gekoppeld worden aan de inrichting van een groene zone of de speelzone. - naast een louter residentiële bebouwing zijn andere kleinschalige functies mogelijk in woonzones. Kleinschalige buurthandel, buurthoreca, bij het wonen horende en daaraan ondergeschikte kantoren en diensten zijn toe te laten. Met bedrijvigheid dient omzichtig te worden omgesprongen om latere problemen betreffende uitbreidingen, milieuvergunningen en hinder te vermijden. Lokale bedrijvigheid kan, voor zover samengaand en ondergeschikt aan een woonfunctie, beperkt qua oppervlakte en geen hinder veroorzakend naar omliggende bebouwing; - zoals nu al ten dele het geval, kunnen ook niet-storende gemeenschapsvoorzieningen (wijkontmoetingscentrum, basisschool…) in deze wijken voorkomen. Alhoewel geen concrete plannen, dienen eventuele bijkomende dergelijke gemeenschapsvoorzieningen op kleine schaal (buurtniveau) te functioneren; - bestaande bedrijvigheid in deze wijken kan blijven bestaan. Ze krijgen ontwikkelingsmogelijkheden op voorwaarde dat: - ze geen omgevingshinder veroorzaken t.o.v. de omgevende bebouwing; Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 208 van 237


Projectnummer:

-

07-003133

de gebouwen en terreinen ingekleed worden, zodat eventuele visuele hinder wordt weggewerkt; hun schaal beperkt blijft tot het lokale niveau.

3.3.1.2.

Specifieke beleidslijnen

De specifieke beleidslijnen voor de kernen worden beperkt tot aandachtspunten en conceptelementen.

Zaffelare Figuur 25: inrichtingsschets Zaffelare

-

Afbakening van de woonkern en inbedding in de globale structuur De woonkern van Zaffelare bestaat uit de kernwoonzone, de woonzones, de woonreservegebieden en de woongebieden voor sociale woningbouw.

-

Aandachtspunten bij ontwikkeling reserve woonzones De reserve woonzones kunnen op basis van de huidige bevolkingsprognoses niet voor 2017 worden ontwikkeld. De gebieden worden gereserveerd voor een latere planperiode. Bij

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 209 van 237


Projectnummer:

07-003133

ontwikkeling van de woonreservegebieden dient rekening te worden gehouden met volgende aandachtspunten: gezien de afwateringsproblematiek is het inbuizen van de waterloop die door de inbreidingsgebieden loopt niet aangewezen. Deze dienen als open water te worden behouden en groen te worden ingericht. Langsheen de beek kan een langzaam verkeersverbinding worden uitgewerkt en er kan, door plaatselijke verbredingen, speelgroen worden voorzien; de nieuwe verkavelingen dienen zo goed mogelijk aan te sluiten op de bestaande (‘ritsen’ van voetwegen). Er dient voldoende speelgroen te worden voorzien -

Bundelen van gemeenschapsvoorzieningen in het centrum In het centrum bevindt zich een concentratie van gemeenschapsvoorzieningen met sporthal, school, rusthuis… Deze voorzieningencluster zal op deze locatie behouden blijven en kan verder uitgebreid worden om de behoeften naar gemeenschapsvoorzieningen voor Zaffelare op te vangen.

-

Aandachtspunten bij herinrichting doortocht Het gedeelte van de doortocht die tot de gewestweg (N499) behoort, moet nog heringericht worden in functie van fietspaden. Hierbij zal moeten rekening gehouden worden met de aanpassingen van de schoolcampus in de kern van Zaffelare. Aandachtspunten zijn: o in het centrum primeert de verblijfskwaliteit. De auto is te beschouwen als ondergeschikt t.o.v. het gebruik door voetgangers/fietsers. o om de verkeersveiligheid en –leefbaarheid te garanderen wordt voorgesteld vrijliggende fietspaden aan te leggen, stoepen te voorzien, het wegprofiel te versmallen, oversteekplaatsen te voorzien… Dit moet maken dat de barrièrewerking vermindert en de oversteekbaarheid verhoogt. o de schoolomgeving wordt verkeersveilig gemaakt; o volledig uitgeruste halte-infrastructuur voor het openbaar vervoer; o inbrengen van groen in het straatbeeld. Parkeerplaatsen kunnen in een groene structuur worden aangelegd. Bovendien werkt een effect als laan remmend op het verkeer.

-

Net van veilige voetgangers- en fietsverbindingen Een netwerk van fiets- en voetwegen moet worden uitgewerkt zodat zwakke weggebruikers in staat worden gesteld om op een korte, veilige en aangename wijze de belangrijkste functies en activiteiten te bereiken. Dit geldt ook voor het verbeteren van de relaties tussen de verschillende omliggende verkavelingen met het dorp. Door aandacht te besteden aan een dergelijk net van fietsen voetwegen kan de druk van het autoverkeer in de dorpskern verminderen en kan een circuit van wandel- en fietsroutes worden uitgebouwd. Dit circuit moet op zijn beurt deel uitmaken van een groter geheel van fiets- en voetwegen waarbij de omliggende dorpen en de Moervaartdepressie / Puyenbroeck met Zaffelare worden verbonden. Voor de realisatie van het netwerk kan gebruik gemaakt worden van: o bestaande oude kerkwegels en buurtwegen; o aan te leggen langzaam verkeersverbindingen doorheen woonreservegebieden en zones voor sociale woningbouw; o aan te leggen langzaam verkeersverbindingen langs beken.

-

Ontwikkelen van een kleinschalig sierteeltmuseum in de kern De gemeente wenst dat in de oude pastorie van Zaffelare een kleinschalig sierteeltmuseum wordt ingericht. De pastorie is een beschermd monument. De integratie van het sierteeltmuseum houdt rekening met de erfgoedwaarde van deze site. Het museum dient te worden ingebed in de toeristisch-recreatieve visie. De pastorie werd geselecteerd als lokaal toeristisch-recreatief knooppunt. In de omgeving van het museum kan ruimte worden voorzien voor een kleinschalig transferium: een kleine parkeerplaats, voorzien van infoborden waarop de verschillende routes worden aangegeven.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 210 van 237


Projectnummer:

07-003133

-

Transparantie vanuit de kern naar de open ruimte door behoud zichtrelaties Elk deel van de kern kijkt uit op een ander type open ruimte: landschappelijk waardevol agrarisch gebied, open agrarisch gebied en multifunctioneel agrarisch gebied. De grote verscheidenheid is een van de kwaliteiten van de kern. Door een te grote verdichting in de kern zouden zichten op deze diverse open ruimte verloren gaan. De zichten op de open ruimte zijn bepalend voor de woonkwaliteit.

-

Uitbreidingsmogelijkheden voor nieuwe begraafplaats De begraafplaats rond de kerk is sterk verouderd en reeds lang buiten gebruik (enkel nog voor bestaande concessies). Sinds 1978 wordt de nieuwe begraafplaats in de Molenstraat gebruikt. Deze begraafplaats werd in het APA bevestigd. Deze begraafplaats is echter nagenoeg volledig gerealiseerd. Om de toekomstige vraag op te vangen dient deze begraafplaats uitgebreid te worden. Deze uitbreiding kan niet meer gebeuren binnen de huidige afgebakende zone zoals vastgelegd in het APA. De gemeente zal daarom een RUP opmaken om de begraafplaats uit te breiden.

Zeveneken Figuur 26: inrichtingsschets Zeveneken

-

Afbakening van de woonkern De woonkern Zeveneken bestaat uit de centrumzone, de woonzone rond deze centrumzone (achterliggende verkavelingen en tuinwijken) en de grote zone voor openbaar nut aan de SintElooistraat (rusthuis en school).

-

Structureren van de woonkern Het kerngebied kan onderverdeeld worden in een centrumzone, de verkavelingen ten zuiden van de N70 en de Tuinwijk ten noorden van de N70. Deze onderverdeling vormt de nieuwe structuur

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 211 van 237


Projectnummer:

07-003133

van Zeveneken. Om deze structuur te vervolledigen en te handhaven zijn een aantal ingrepen en randvoorwaarden noodzakelijk. o kerngebonden functies op en rond de N70 worden bestendigd en versterkt; o verder aanvullen van de Tuinwijk door kleinschalige inbreidingsprojecten. In de kern zijn nog een aantal binnengebieden aanwezig. Ze kunnen worden ontwikkeld. Het is de intentie van de gemeente om het binnen het woongebied gelegen Bonnebos te behouden. o garanderen van de verkeersveiligheid en -leefbaarheid door het herinrichten van de doortocht van de N70 (gepland). -

Verbeteren van de verschijningsvorm van de woonkern Volgende elementen kunnen bijdragen om de verschijningsvorm van de woonkern te verbeteren: o groene inkleding van het kerkplein, gekoppeld aan het aanbrengen van bijkomende fietsenstallingen aan de bushalte (momenteel staan heel veel fietsen tegen het hekwerk rondom de kerk): o aanbrengen van beplantingen langsheen de waterlopen. o het behouden van het karakter van de Tuinwijk; o weloverwogen inrichting van de binnengebieden:  waterlopen maximaal uitwerken als groene lijnen – beekstructuur doorheen de inbreidingsgebieden herkenbaar maken;  uitwerken van een langzaam vervoersverbinding doorheen de inbreidingsgebieden, door te trekken naar het complex Uyttenhove;  het uitzicht afstemmen op dat van de Tuinwijk (zelfde typologie).

-

Transparantie vanuit de kern naar de open ruimte door behoud zichtrelaties Elk deel van de kern kijkt uit op een ander type open ruimte: landschappelijk waardevol agrarisch gebied, open agrarisch gebied en multifunctioneel agrarisch gebied. De grote verscheidenheid is een van de kwaliteiten van de kern. Door een te grote verdichting in de kern zouden zichten op deze diverse open ruimte verloren gaan. De zichten op de open ruimte zijn bepalend voor de woonkwaliteit.

-

Zavel als uitloper van de woonkern Zeveneken Zavel wordt aanzien als een uitloper van de woonkern van Zeveneken. Vermits de N70 er zuidelijk werd omgelegd, kan deze uitloper als een kwalitatieve woonstraat ten westen van de dorpskern van Zeveneken ontwikkeld worden. Deze ontwikkeling wordt, met uitzondering van het polyvalent centrum Uyttenhove, voornamelijk onder residentiële vorm gezien. Immers bijkomende voorzieningen dienen gestimuleerd te worden in de centrumzone van de woonkern. Zavel kan op mobiliteitsvlak tevens dienst doen als alternatieve fietsverbinding voor de N70.

-

Moderniseren gemeentelijk polyvalent centrum De voormalige weverijgebouwen van Uyttenhove worden momenteel gebruikt als gemeentelijke polyvalente ruimte. De locatie biedt tevens ruimte voor de technische dienst en het gemeentelijk containerpark. De gebouwen zijn onder hun huidige vorm echter verouderd (veiligheid, isolatie…) en voldoen niet meer aan de hedendaagse behoefte van de gemeente (zie ook eerder bij gewenste toeristisch-recreatieve structuur). Daarom heeft de gemeente besloten om op deze locatie een nieuw polyvalent ontmoetingscentrum op te richten. In dit knooppunt worden zowel recreatieve (o.a. sporthal, polyvalente zaal…) als culturele (o.a. feestzaal, polyvalente zaal, repetitieruimten…) mogelijkheden geboden voor de kern van Zeveneken en de omliggende kernen waar deze lokale behoefte niet kunnen opgevangen worden. Uit een locatieonderzoek is gebleken dat de locatie van de voormalige weverij het beste scoort om deze infrastructuur te realiseren. De ontwikkeling van dit polyvalent lokaal recreatief knooppunt zal geen bijkomende dynamiek veroorzaken op deze locatie. Immers het betreft een herschikking van de bestaande functies die nu al op deze locatie plaatsvinden en die worden ondergebracht in een nieuwe gebouw om tegemoet te komen aan de hedendaagse behoefte, comforteisen en milieunormen. Zo gebeurt er een verschuiving in het voordeel van de sportinfrastructuur, waardoor de capaciteit van de fuifzaal

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 212 van 237


Projectnummer:

07-003133

kleiner wordt. Hierdoor zal ook de dynamiek beperkt wijzigen. Het gebruik van de sportaccommodatie kent een lagere dynamiek, maar gebeurt meer gespreid. De piek van de fuifzalen zal kleiner worden omdat de capaciteit verlaagd wordt. Het containerpark wordt geherlokaliseerd naar het bedrijventerrein Lozen Boer (op het bestaande bedrijventerrein). Hierdoor vallen deze piekmomenten weg. Op de locatie van het containerpark komt ruimte vrij voor de realisatie van een parkeerterrein waardoor de parkeerdruk op het openbaar domein grotendeels wegvalt. Door het behoud van het polyvalent lokaal recreatief knooppunt op deze locatie kan de gemeente ook een belangrijke historische plek voor de kern van Zeveneken, zijnde de weverijnijverheid, behouden. Dit niet zozeer door de gebouwen zelf te behouden, maar door te verwijzen en een nieuwe functie te geven aan deze plek die terug een belangrijke plaats inneemt voor de kern van Zeveneken.

Beervelde Figuur 27: inrichtingsschets Beervelde

-

Afbakening van de woonkern De woonkern van Beervelde bestaat uit de kernwoonzone, de woonzone, de woonzone voor sociale woningbouw en de aangrenzende bedrijven- en industrieterreinen en het kasteelpark. Centrumfuncties, diensten en instellingen die heel wat publiek aantrekken, worden dan ook bij voorkeur gesitueerd binnen deze centrale ruimte.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 213 van 237


Projectnummer:

07-003133

-

Park als begrenzer van het dorpscentrum Het aanwezige kasteelpark vormt de afbakening van het centrum van Beervelde. Het park is een structurele groene massa die de herkenbaarheid van het dorp positief beïnvloedt. In de omgeving van het kasteeldomein worden de landschappelijke waarden versterkt door de kleine landschapselementen in het agrarisch gebied uit te breiden.

-

Vrijwaren van het dorpskarakter Door de aanwezigheid van het kasteelpark heeft het dorp een eigen karakter, vrijwaring én versterking van het dorpse karakter en de versterking van de relatie met het kasteelpark staan dan ook voorop. Hogere bouwhoogtes en grootschaligere bebouwing dan de huidig gangbare, zijn niet wenselijk.

-

Herinrichten van het openbaar domein De inrichting van het openbaar domein was vrij karakterloos waardoor de visuele kwaliteit soms te wensen overlaat. De herinrichting van de doortocht (Beervelde dorp en het kruispunt met de gewestweg) is gerealiseerd. De kleine straatjes (Bennesteeg, Kasteelstraat, klein verbindingsstraatje tussen Kasteelstraat en N449 en de Kloosterstraat tot aan de school) vormen publieke ruimten die het karakter van het centrum bepalen. Langsheen de N449 liggen nog een aantal lege open plekken en enkele verwaarloosde leegstaande gebouwen. Dit alles zou als een ruimtelijk en samenhangend architectonisch geheel met behoud van het kleinschalig karakter kunnen functioneren. Eenheid in materiaalgebruik, meubilair, straatverlichting... bevordert de samenhang en identiteit van het ruimtelijk geheel.

-

Aandachtspunten bij ontwikkeling van inbreidingsgebieden In de kern zijn nog 2 inbreidingsgebieden aanwezig nl. ONTWERPEND ONDERZOEK VOOR: INBREIDINGSGEBIED TEGENOVER KERKHOF Kijkdorp-oost en Kloosterstraat-noord. Beide zijn volgens het APA bestemd als woonzone. Daarnaast is er nog één uitbreidingsgebied (Kloosterstraat-zuid), gelegen ten zuiden van het Kerkhof van Beervelde. Het inbreidingsgebied Kijkdorp-oost kan worden ontsloten via Kijkdorp, het inbreidingsgebied Kloosterstraat-noord en het uitbreidingsgebied Kloosterstraat-zuid kunnen ontsloten worden via de Kloosterstraat. Aandachtspunten bij de ontwikkeling van deze gebieden zijn: de nieuwe verkavelingen dienen zo goed mogelijk aan te sluiten op de bestaande wegenis; er dient voldoende buurtgroen voorzien te worden; langzaam verkeersverbindingen dienen uitgewerkt te worden. De bestaande, reeds gerealiseerde, sociale verkaveling Kijkdorp beperkt zich tot de percelen in eigendom van de huisvestingsmaatschappij. De percelen van de woningen gelegen langs Beervelde-Dorp kunnen als woongebied herbestemd worden, zodat er rechtszekerheid wordt gecreëerd voor deze private woningen.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 214 van 237


Projectnummer:

07-003133

-

Te realiseren langzaam verkeersverbindingen Voor het station van Beervelde is het belangrijk om goede fietsverbindingen tussen de verschillende kernen van Lochristi en het station te voorzien. Het voetbalveld is hier ook gelegen en vormt een belangrijke motivatie om te voorzien in wandel/fietsverbindingen en deze te linken aan het dorp. Hiertoe kunnen landbouwwegels ingeschakeld worden, hierlangs is het aangenamer en veiliger fietsen dan langs de gewestwegen. De bestaande Ledeakkerstraat kan hiertoe worden gebruikt. De gemeente acht de aanleg van een fietstunnel onder of een brug over de spoorweg wenselijk voor zover hiertoe een afdoende subsidiëring kan worden bekomen van de spoorwegbeheerder. Dit zou wenselijk zijn om Beervelde Dorp op een veilige manier met de voetbalvelden te verbinden. Verder kunnen de fietsroutes richting Ter Poelen en richting Lokeren worden uitgebreid. Ook een veilige verbinding naar de surfvijver is wenselijk. Een alternatieve verbinding via buurten kerkwegels is een optie. Een andere optie is veilige, vrijliggende fietspaden te voorzien langs de N449.

-

Ontwikkelingsperspectieven voor de bedrijven in de kern In de kern van Beervelde zijn twee bedrijvenzones aanwezig conform het huidige APA. In het noordoosten (hoek Beerveldse Baan -Toleindestraat) bevindt zich het bedrijventerrein met het bouwbedrijf de Wilde en het transportbedrijf Frans Hendrickx. In het zuidoosten (Rivierstraat– Heistraat) ligt een industriezone met het meubelbedrijf Neyt. De gemeente wenst beide bedrijventerreinen te behouden. Het bouwbedrijf De Wilde heeft een aantal knelpunten die men op korte termijn wenst op te lossen. Het meubelbedrijf Neyt veroorzaakt weinig problemen. Op lange termijn dient echter over deze locatie nagedacht te worden. Het huidige APA heeft dit bedrijf in een zone voor industrie gelegd. Bij eventuele stopzetting van de huidige bedrijfsactiviteiten is het echter niet gewenst dat op deze locatie nieuwe industriële activiteiten worden ondergebracht. Het lijkt dan ook logisch om na te denken over een gepaste nabestemming die beter aansluit bij de dorpskern van Beervelde. o

Het bouwbedrijf De Wilde is een bedrijf dat historisch gegroeid is op deze locatie. Aansluitend bij dit bedrijf bevindt zich het transportbedrijf Frans Hendrickx. De gemeente wenst deze bedrijven op deze locatie te behouden, maar wenst een aantal knelpunten voor deze bedrijven weg te werken:

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 215 van 237


Projectnummer:











o

07-003133

deze bedrijven maken momenteel zowel gebruik van de KMO-zone type 2 als de kernwoonzone (volgens APA). Dit komt slordig over in de kern van Beervelde. Door een RUP op te maken kan de gemeente de bestaande bestemmingen van het APA verder verfijnen en kan ze bepalen hoe het bedrijventerrein zich in de toekomst verder kan ontwikkelen (waar kan nieuwe bebouwing komen, waar kunnen verhardingen komen, waar moet gebufferd worden, hoe dient ontsloten te worden…). Door achteraan op het bedrijventerrein meer mogelijkheden te geven kan op termijn de bebouwing in de kernwoonzone hersteld worden wat tot een versterking van de beeldkwaliteit leidt voor het centrum van Beervelde. de bedrijven ontsluiten momenteel rechtstreeks naar de Toleindestraat, een onderdeel van de centrumstraat van Beervelde. Dit zorgt voor overlast in de kern. De gemeente wenst de bedrijven rechtstreeks te ontsluiten via de N449 – Beerveldse Baan. Deze ontsluiting kan net ten noorden van het bestaande woonlint voorzien worden. Hiervoor dient een deel van het agrarisch landschappelijk waardevol gebied (volgens APA) omgezet worden naar bedrijventerrein. Om dit mogelijk te maken dient een RUP opgemaakt te worden. de gemeente wenst de parkeerproblematiek van de bedrijven te bundelen met de parkeerproblematiek van andere activiteiten in de dorpskern (o.a. feestpaleis). Op deze manier wenst men te vermijden dat dubbele infrastructuur, naast elkaar wordt aangelegd en wenst ze te komen tot een duurzaam en maximaal gebruik van de bestaande faciliteiten in de gemeente. Daar waar nodig kan op basis van een behoefte onderzoek de bestaande infrastructuur geoptimaliseerd en uitgebreid worden. Tevens kan onderzocht worden in welke mate de parkeerinfrastructuur kan ingeschakeld worden voor andere activiteiten binnen de dorpskern (vb. Tuindagen in Kasteel van Beervelde). voor de KMO-zone type 2 is momenteel een nabestemming agrarisch gebied type 2 voorzien (volgens APA). De gemeente wenst dit terrein, omwille van de onmiddellijke aansluiting bij de dorpskern van Beervelde en de goede ontsluiting van het terrein,. ook op lange termijn te bestendigen als KMO-zone. Op deze manier kunnen er na stopzetting van de huidige bedrijfsactiviteiten op deze locatie nieuwe bedrijfsactiviteiten gevestigd worden. Om dit mogelijk te maken dient de gemeente een RUP op te maken. het bedrijventerrein is slechts in beperkte mate gebufferd. Het is wenselijk dat bij een bestendiging van het bedrijventerrein op lange termijn op deze locatie er ook gestreefd wordt naar een volwaardige buffering van het bedrijventerrein. Dit houdt zowel een buffering in naar de aanpalende woonzones en naar het achterliggende agrarische landschap.

Het meubelbedrijf Neyt heeft in de bedrijfsenquête aangegeven geen uitbreidingsbehoeften te hebben. Het bedrijf heeft een grote ruimtelijke impact en is gelegen in een industriezone volgens het APA. Bij een eventuele stopzetting van de bedrijfsactiviteiten van het meubelbedrijf Neyt op deze locatie is het niet wenselijk dat op deze locatie een nieuw industrieel bedrijf gevestigd wordt. Het bedrijventerrein is door zijn ligging in de kern van Beervelde zeer strategisch gelegen en biedt de mogelijkheid om geheel of gedeeltelijk als strategisch project uitgewerkt te worden. Daarom is het wenselijk om nu al na te denken over de eventuele nabestemmingen dat dit bedrijventerrein op lange termijn zou kunnen krijgen. De gemeente wenst volgende beleidslijnen naar voor te schuiven voor deze bedrijfssite:  behouden van de bestaande bedrijfsactiviteiten op de huidige locatie en binnen de huidige ruimte. De gemeente stelt geen uitdoofbeleid of herlokalisatiebeleid voor dit bedrijf voorop.  aanpassen van de bufferzone ten voordele van de agrarische structuur. De buffer zoals aangeduid op het APA werd niet gerealiseerd omdat deze niet op de terreinen van het bedrijf was gelegen. Het bedrijf heeft wel een buffer gerealiseerd op de industriezone zelf. Hierdoor kan de buffer die op het APA staat aangeduid worden geschrapt ten voordele van de agrarische structuur. De gemeente kan hiervoor een RUP opmaken. De bestaande buffers kunnen eventueel bestendigd worden in het RUP zodat een goede buffering ten

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 216 van 237


Projectnummer:

07-003133

aanzien van de omliggende woonwijken en het zuidelijk gelegen open ruimtegebied gegarandeerd blijven.  gedeeltelijke reconversie op korte termijn van de oude burelen en toonzalen langs de Rivierstraat en de Bennesteeg (ca. 1.500 m²). Deze gebouwen zijn verouderd en dienen gerenoveerd te worden. Vermits de kantoren en toonzalen geherlokaliseerd werden naar de Heistraat hebben de voormalige burelen en toonzalen geen functie meer voor het bedrijf. Gezien deze voormalige burelen en toonzalen volgens het APA in industriezone zijn gelegen dringt een herbestemming via een RUP zich aan. Rekening houdend met de structuur van de dorpskern lijkt een herbestemming naar (kern)woonzone aangewezen zodat de nieuwe ontwikkelingen aansluiten bij de centrumstructuur van Beervelde (wonen, winkelen, diensten…)  uitwerken van een voorstudie om na te denken over de eventuele nabestemmingen van de industriezone op lange termijn. Om te vermijden dat er zich na stopzetting van de huidige bedrijfsactiviteiten op deze locatie een nieuwe grootschalige industriële activiteit vestigt kan de gemeente een masterplan of stedenbouwkundige voorstudie uitwerken die nagaat welke functies er op deze locatie zouden kunnen ondergebracht worden. Hierbij kan gedacht worden aan: - een nabestemming van KMO-zone voor kleinschalige lokale bedrijven; - een gecombineerd project van wonen en KMO-zone. Wonen in het deel ten noorden van de Heistraat en KMO in het deel ten zuiden van de Heistraat. - een gecombineerd project van wonen en recreatie. Deze nabestemmingen dienen afgetoetst te worden aan de op dat moment geldende behoeften in de gemeente. Indien de gemeente de nodige behoefte kan aantonen kan een eventuele herbestemming overwogen worden. Indien de behoefte niet onmiddellijk kan aangetoond worden kan een herbestemming overwogen indien de huidige locatie een meer strategisch karakter heeft dan andere gebieden in de gemeente. In dat geval dient overwogen te worden om het bestaande gebied met de lagere prioriteit tijdelijk te bevriezen in functie van de herbestemming van de bedrijvenzones. -

Station Beervelde versterken als openbaar vervoersknooppunt in de gemeente Het station van Beervelde is een prachtige architecturaal object, maar is zonevreemd gelegen. Er wordt voorgesteld om het station een beschermd statuut te geven. Dit kan door na te gaan of het stationsgebouw geheel of gedeeltelijk in aanmerking komt om als monument beschermd te worden. Indien dit niet mogelijk is kan de gemeente via de opmaak van een RUP de nodige beschermingsmaatregelen opleggen voor dit gebouw. Om de beeldwaarde en de functionaliteit van het stationsgebouw te behouden kan (een deel van) het stationsgebouw ingenomen worden door een andere functie. Dit kan door: o het station is centraal gelegen in de gemeente en is een belangrijke toegangspoort voor de gemeente met het openbaar vervoer. Om de toeristisch-recreatieve bereikbaarheid van de gemeente op het vlak van openbaar vervoer te bevorderen en promoten kan het station een duidelijke rol opnemen binnen de toeristisch-recreatieve structuur van de gemeente. Het station kan er als toeristisch-recreatieve toegangspoort functioneren. Nieuwe functies die deze functie ondersteunen zoals horeca-uitbating, overnachtingsmogelijkheden, fietsverhuur… kunnen in het stationsgebouw ondergebracht worden. Beperkte aanpassings- en uitbreidingswerken met het oog op het verhogen van de functionaliteit van het gebouw zijn mogelijk. De activiteiten moeten van die aard blijven dat ze het lokaal karakter niet overschrijden. o de ontsluiting van de pendelparking recht tegenover de parking van Feestzaal Breughel langs de N449 dient verbeterd te worden in functie van de draaimogelijkheden voor openbaar vervoer. De pendelparking vormt een keerpunt voor de bussen van de Lijn. De huidige parking is zodanig ingericht dat bussen die op de parking rijden zich moeilijk kunnen keren. Om deze beweging te vergemakkelijken wordt er voorzien in de realisatie van een bijkomende ontsluiting achter de aanpalende woningen.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 217 van 237


Projectnummer:

-

07-003133

Versterken van de dag- en recreatiezones aansluitend bij Beervelde Aansluitend bij de kern van Beervelde zijn er twee zones voor recreatie. In het noorden, aansluitend bij de stationsomgeving liggen de voetbalterreinen van Beervelde. In het zuiden ligt het voormalig ontginningsgebied aan de Rivierstraat dat gebruikt wordt als Surfplas. Beide locaties worden behouden ter versterking van de lokale dynamiek naar sport- en recreatie en kunnen indien nodig verder versterkt worden. o voetbalvelden Beervelde: de huidige locatie bevat twee terreinen en de nodige ondersteunende infrastructuur. Er is binnen de zone van het APA nog ruimte om eventuele groei op te vangen. Om tot een betere ordening van het geheel te komen kan het wenselijk zijn om de strook tussen de recreatiezone en de spoorweg, die momenteel bestemd is als agrarisch gebied te herbestemmen naar zone voor dagrecreatie en sport. o surfplas Rivierstraat: deze locatie behelst zowel de voormalige ontginningsput als de zone tussen de ontginningsput en de N449. Deze zone is nog niet volledig benut en kan door herstructurering nog bijkomende mogelijkheden bieden voor de dorpskern van Beervelde. Daarnaast kan deze zone nog naar het oosten uitgebreid worden. Ten oosten van de huidige ontginningsplas is op het APA nog een strook voorzien voor ontginning met nabestemming dagrecreatie en sport. Deze strook kan bijgevolg nog steeds ontgonnen worden. Vermits de ontginning op deze locatie momenteel niet meer voorzien wordt kan ook hier een ontwikkeling van sport- en recreatie voorzien worden. Indien dit terrein minder goed gelegen is of niet in aanmerking komt om de behoeften in de gemeente op te vangen kan het mogelijks ook herbestemd worden naar agrarisch gebied en zo als ruilgebied gebruikt worden voor andere recreatiezones die dienen uitgebreid te worden.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 218 van 237


Projectnummer:

3.3.2.

07-003133

Het gehucht Hijfte

Het gehucht Hijfte heeft een vrij landelijk karakter, ondanks zijn ligging nabij de haven van Gent. De woonkwaliteit is er hoog en dit dient bewaard te blijven. Woningen kunnen hier ontwikkeld worden binnen de juridische voorraad, zoals vastgelegd in het APA en het BPA Hijfte. Markante gebouwen en elementen in de kern worden zo goed mogelijk bewaard, ook bij (verbouwings)werken. Hierbij is een advies van het agentschap bevoegd voor Onroerend Erfgoed vereist. Functiewijzigingen zijn mogelijk. Om de kwaliteiten in het gehucht te behouden (o.a. vermijden van langdurige leegstand) kunnen, afhankelijk van hun ligging binnen de ruimere structuur, andere functies (dan wonen) worden ondersteund. Het betreft kleinere, niet-belastende activiteiten horende bij en ondergeschikt aan de woonfunctie, die omwille van hun schaal en aard verweefbaar zijn met de woonfunctie en afgestemd zijn op het niveau van de kern. Wonen moet evenwel de hoofdfunctie blijven en mag niet verdrongen of gehinderd worden. Ter ondersteuning van deze functie kan het openbaar domein heringericht worden en kunnen gemeenschappelijke functies uitgebouwd worden. 3.3.3.

De landelijke linten

In de landelijke linten primeert het behoud en het versterken van het landelijke karakter, waar mogelijk. De landelijke linten dienen daarom overwegend de landbouwfunctie en de residentiĂŤle functie te behouden. Nieuwe gebouwen in landelijke woonzone type 1, volgens het APA, of functiewijzigingen van bestaande gebouwen kunnen enkel ten behoeve van niet-grondgebonden agrarische bedrijven voor tuinbouw, de woonfunctie, en kleine lokale bedrijvigheid, diensten, buurthoreca of buurthandel, voor zover ze horen bij een woonfunctie en er ondergeschikt aan zijn. De ontwikkeling van functies, die omgevingshinder kunnen veroorzaken voor het wonen en voor de landbouw, wordt tegengegaan. Volgende bebouwingsrichtlijnen zijn geldig: - open tot halfopen bebouwing, met doorzichten naar achterliggende percelen (openruimte); - beperkte hoogte (cfr 2 bouwlagen) om achterliggend opgaand groen (bv. langsheen beken) zichtbaar te houden. 3.3.4.

De kasteelparken en dreven

De kasteelparken Speurdonk, Beervelde en Ertbuer (Klein-Gent) zijn belangrijke stapstenen in de natuurlijke en landschappelijke structuur van de gemeente. De kastelen en hun omgeving worden zoveel mogelijk gevrijwaard van negatieve invloeden. Dit houdt in dat: - de zichtrelaties naar de kastelen worden bewaard, - de formele parkstructuur van de kastelen wordt gevrijwaard; - functiewijzigingen met respect voor de cultuurhistorische waarde van het kasteel kunnen worden toegelaten. Hiervoor dient de vergunningsaanvrager een aantal elementen bijkomend te onderbouwen zoals evaluatie van locatie en de architectuur van het goed (historiek en bestaande situatie), een beschrijving van de architecturale kenmerken en aantonen dat deze kenmerken bewaard blijven. Er dient eveneens rekening gehouden te worden met de ecologische waarden van het kasteeldomein. - wijzigingen aan de gebouwen worden harmonieus met de bestaande architectuur ontworpen en uitgevoerd, zodat de erfgoedwaarde niet wordt geschonden en zelfs wordt verhoogd. Advies van Agentschap bevoegd voor Onroerend Erfgoed is steeds vereist. - de omliggende typerende open ruimten behouden blijven; - bestaande dreven moeten een goed opvolgingsbeheer hebben en nieuwe dreven dienen, indien mogelijk, te worden aangeplant. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - â&#x20AC;&#x201C; Versie L

juli 2011 Pagina 219 van 237


Projectnummer:

07-003133

Binnen deze parkgebieden is veelal nog bebouwing aanwezig. De voorschriften uit het APA voorzien in deze parkgebieden naast het hoofdgebouw enkel dienst- en bedrijfsgebouwen in functie van het park of zijn exploitatie. Hierdoor is het moeilijk om bestaande gebouwen in het parkgebied in stand te houden. Gebiedsgericht zal daarom afgewogen worden of in bestaande gebouwen gelegen in een park ook geen andere functies kunnen ondergebracht worden. Voor die gebieden waar een aanpassing van de voorschriften van het APA wenselijk is, zal de gemeente een RUP opmaken. 3.3.5.

De waterlopen

Langsheen de waterlopen kunnen, in overleg met de eigenaars en gebruikers, langzaam verkeersverbindingen aangelegd worden om het recreatief netwerk in de gemeente te vervolledigen zodat een aangename en veilige fietsverbinding wordt gecreëerd. Indien verharding wordt voorzien dient deze waterdoorlatend te zijn. 3.3.6.

Het ontginningsgebied Ertbuer

Het ontginningsgebied Ertbuer kan verder ontwikkeld worden binnen de aangeduide zone en verder uitbreiden in zuidwestelijke richting, conform de visie uit het BOD. De nabestemming zone voor ‘dagrecreatie en sport’, zoals vastgelegd in het APA, blijft ook voor de toekomst behouden, met die nuance dat de site niet geschikt is voor gemotoriseerde recreatie en sporten. 3.3.7.

Recreatiezone Zevestraat – Klein Gent

Ten zuiden van de E17, ligt aansluitend bij de Zevestraat een zone voor dagrecreatie en sport. Op dit terrein zijn de voetbalterreinen van VK Nieuw Beervelde gevestigd. De infrastructuur van de voetbalclub is gedeeltelijk zonevreemd gelegen. De voetbalclub kan onder zijn huidige structuur op deze locatie behouden blijven. Om de recreatieve infrastructuur zone-eigen te maken dient er een RUP voor de locatie opgemaakt te worden. 3.3.8.

Verspreide bebouwing

De verspreide bebouwing is zonevreemd en wordt behandeld in het afwegingskader zonevreemde constructies. 3.3.9.

Lokale bedrijventerreinen

Op basis van berekende behoeften worden er in de gemeente twee zoekzones aangeduid voor de (verdere) ontwikkeling van een lokaal bedrijventerrein. Het betreft de KMO-zone Lozen Boer, ter hoogte van het kruispunt van de N70 en de N449, en de ruimere omgeving van het op- en afrittencomplex van de E17 (met onder meer transportzone). De gemeente verkiest een van deze locaties (of een combinatie van beiden) voor de ontwikkeling van het lokaal bedrijventerrein omdat een ontwikkeling aansluitend bij het hoofddorp of een woonkern niet haalbaar is. Beide locaties voldoen aan de voorwaarden van het RSV die stelt dat lokale bedrijventerreinen ook kunnen gerealiseerd worden aansluitend bij een bestaand bedrijventerrein of op een goed ontsloten locatie. Het bijkomende bedrijventerrein wordt voorzien op deze locaties omwille van volgende redenen: - de terreinen aansluitend op Lozen Boer hebben een goede configuratie, ze zijn goed ontwikkelbaar qua vorm, maar hebben een grotere impact op de agrarische structuur. - de terreinen aansluitend aan het op- afrittencomplex zijn eerder versnipperd, maar hebben hierdoor een beperkte invloed op de agrarische structuur. - de terreinen zijn niet gelegen in een overstromingsgebied, de gronden zijn niet nat; - de zones zijn goed te ontsluiten via de N70 en/of de N449, naar de E17, er is dus geen bijkomend vrachtverkeer op lokale wegen en door woonstraten; Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 220 van 237


Projectnummer:

-

07-003133

beperkt omgeven door woonwijken: er zijn dus weinig potentieel gehinderden; het sluit aan bij bestaande bedrijvigheid.

Deze zone die voor de uitbreiding van het lokaal bedrijventerrein gezocht wordt dient minimum 4,2 ha groot te zijn, waarvan 2,7 ha op korte termijn ingenomen kan worden (1,2 ha voor uitbreiding bestaande bedrijven en 1,5 ha voor nieuwe bedrijven) en 1,5 ha op lange termijn. Dit moet voldoende zijn om de nood aan ruimte voor de vestiging van bedrijven op te vangen. Bijkomend kan een vrachtwagenparking, voor vrachtwagenbestuurders woonachtig in de gemeente, (ca. 0,5 ha) voorzien worden. Bij ontwikkeling van het terrein worden volgende aandachtspunten in beschouwing genomen: - zo compact mogelijke en zo efficiënt mogelijke en duurzame inrichting, groene inkleding terrein; - parkeervoorzieningen dienen gemeenschappelijk te worden aangelegd; - gericht uitgiftebeleid: voorkeur voor lokale bedrijven, eerst herlokalisatie van zonevreemde bedrijven uit Lochristi en dan pas nieuwe bedrijven, en eventuele fasering over 2 fasen (voor de eerste fase wordt 2,7 ha afgebakend – voor de 2de fase wordt 1,5 ha reservegebied afgebakend). - er wordt maximaal 0,5 ha voorzien voor een vrachtwagenparking; de vrachtwagenparking wordt enkel in functie van vrachtwagenbestuurders uit de eigen gemeente opgericht; - bedoeld voor bedrijven die niet in het woonweefsel verweven kunnen worden en maximaal 4.000 m² (gemiddeld werd gerekend met 3.000 m²) groot zijn; - ruime groenbuffer t.o.v. de omgeving; - geen bijkomende rechtstreekse ontsluitingen van individuele bedrijven op de N449; - ontsluiting bedrijventerrein via aansluiting op interne wegenis (vb. Bedrijvenlaan). De bedrijven dienen langs een weg die aantakt op de interne ontsluitingsweg te ontsluiten. Dit om te verhinderen dat er een bijkomend kruispunt op de N449 (en de Eikstraat voor het bedrijventerrein Lozen Boer) wordt gecreëerd. Op dit moment laat het RSV en het Provinciaal Structuurplan niet toe om een bijkomend bedrijventerrein te voorzien. De gemeente vraagt dan ook aan de hogere overheid om in haar beleidsplannen de nodige beleidsruimte te voorzien voor de ontwikkeling van een lokaal bedrijventerrein op een van deze locaties. 3.3.10.

De landbouwgebieden

Er wordt onderscheid gemaakt tussen landschappelijk waardevolle gebieden, open landbouwgebieden en multifunctionele landbouwgebieden. De ontwikkelingsperspectieven werden voldoende besproken in de gewenste agrarische structuur. In landschappelijk waardevolle gebieden en in gebieden waar reeds een grote concentratie kleine landschapselementen aanwezig is, wordt een versterking voorgesteld. Naast een versterking van de landschappelijke structuur wordt hierdoor ook een versterking van de ecologische structuur bekomen.

Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 221 van 237


Projectnummer:

PKQK

07-003133

^ÅíáÉë=Éå=ã~~íêÉÖÉäÉå= ^ÅíáÉë=Éå=ã~~íêÉÖÉäÉå=

Het aantal acties en maatregelen zijn beperkt gezien het APA van de gemeente nog voldoende mogelijkheden biedt om de visie te verwezenlijken. Hieronder wordt een niet-limitatieve opsomming gegeven van mogelijke acties en maatregelen: - opstellen van een RUP Begraafplaats Molenstraat te Zaffelare om de bestaande begraafplaats langs de Molenstraat te kunnen uitbreiden binnen het agrarisch gebied; - opstellen van een RUP bedrijventerrein Toleindestraat/Beerveldse Baan t.b.v. de bestendiging van het bedrijventerrein op lange termijn zodat zich hier ook nieuwe bedrijven kunnen vestigen, het realiseren van een ontsluiting naar de N449 – Beerveldse Baan, het reorganiseren van de bedrijvensite zelf met het oog op een goede buffering en het versterken van de beeldkwaliteit in de Toleindestraat, het bundelen van de bestaande parkeerfaciliteiten in de omgeving. - opmaken van een RUP schrapping bufferzone industriezone Beervelde. De vrij ruime bufferzone aan de zuidkant bevindt zich op gronden die niet in eigendom zijn van het meubelbedrijf Neyt. De groenbuffer werd dan ook niet verwezenlijkt op deze terreinen. In de plaats hiervan werd een bufferzone op het industrieterrein zelf aangeplant. Daarom wordt de bufferzone uit het APA terug bestemd als landbouwzone. In het RUP kunnen mogelijks ook de bestaande buffers binnen de industriezone juridisch verankerd worden. - opmaken van een voorstudie, masterplan, stedenbouwkundige studie of RUP, voor een mogelijke nabestemming van de Industriezone Beervelde op lange termijn; - opstellen van een RUP stationsomgeving Beervelde. Het RUP wordt opgemaakt om de bijkomende ontsluiting voor openbaar vervoer van de randparking binnen agrarisch gebied mogelijk te maken, voor zover deze niet zonder RUP kan aangelegd worden binnen het agrarisch gebied. Het RUP kan gelijktijdig worden opgemaakt om de bestaande recreatiezone beperkt uit te breiden. Het RUP kan tenslotte worden opgemaakt om de gewenste functies en ontwikkelingen voor het stationsgebouw van Beervelde vast te leggen. - opstellen van een RUP lokaal bedrijventerrein (uitbreiding) Lozen Boer indien hiervoor de nodige beleidsruimte wordt voorzien in de hogere beleidsplannen; - opstellen van individuele bedrijfsRUP’s of een sectoraal RUP zonevreemde bedrijven voor zonevreemde bedrijven en bedrijven in KMO-zones type 2 n.a.v. concrete ontwikkelingsvragen; - Opstellen van een RUP voor functiewijzigingen voor bestaande gebouwen in parkgebied. - de gemeente kan een stedenbouwkundige verordening opstellen voor de aanleg van groen en de beplanting in de tuinzones van woonlinten en voor de aanleg van erfbeplanting rond de verspreide bebouwing. Hierdoor worden de woningen, de recreatieve voorzieningen en bedrijfsgebouwen beter geïntegreerd in het landschap en worden via een minimumscenario natuurverbindingen gecreëerd; - het opstellen van beheersovereenkomsten voor kleine landschapselementen. Om het landschap te herstellen en aantrekkelijker te maken en om bestaande ecologische verbindingen niet verloren te laten gaan, kunnen voor de aanleg en het onderhoud van kleine landschapselementen beheersovereenkomsten worden afgesloten. Beheersovereenkomsten zijn vergoedingen die worden uitbetaald aan landbouwers en andere gebruikers van de open ruimte in ruil voor het uitvoeren van maatregelen en het naleven van voorwaarden. Volgende flankerende maatregelen worden voorgesteld: - om wandelverbindingen te kunnen realiseren dienen enkele kerkwegels, voetwegen, buurtwegen en paden opnieuw te worden opengesteld. De gemeente gaat het overleg aan met de bewoners en eigenaars van private landbouwwegen; - beplantingsactie: de gemeente zal een beplantingsactie ondernemen om groenaanleg te stimuleren. Hierdoor kunnen landschappelijk storende elementen worden weggewerkt; - afstemmen van het natuurbeleid op het ruimtelijk ordeningsbeleid: aanleg van IBA’s in gebieden die niet zijn aangesloten op de riolering. Bestand: s:\projecten\3133_lochristi\rapportage\rapporten\17_versie l definitief\3133-rap-112l.docx Dossier: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Gemeente Lochristi - – Versie L

juli 2011 Pagina 222 van 237


Projectnummer:

QK

07-003133

^ctbdfkdph^abo=wlkbsobbjab=`lkpqor`qfbp ^ctbdfkdph^abo=wlkbsobbjab=`lkpqor`qfbp= obbjab=`lkpqor`qfbp=

Kaart 40: afwegingskader zonevreemde constructies

QKNK

wçåÉîêÉÉãÇÉ=ïçåáåÖÉå= wçåÉîêÉÉãÇÉ=ïçåáåÖÉå=

Zonevreemde woningen zijn woningen, die verspreid in het landschap voorkomen en die niet binnen de geëigende bestemming (woongebied in al zijn soorten) zijn gelegen. Aangezien deze woningen aanleiding kunnen geven tot een ongecontroleerde versnippering van de open ruimtegebieden, wordt een aangepast beleid uitgestippeld. De gemeente telt een 350-tal zonevreemde woningen. Het grootste deel hiervan (97%) is in agrarisch gebied gelegen. Daarnaast liggen er in de gemeente nog talrijke goedgekeurde verkavelingen in het agrarisch gebied. Voor het beleid met betrekking tot de zonevreemde woningen worden de bepalingen uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening aangehouden (art. 4.4.10 en volgende). - het verbouwen van een bestaande zonevreemde woning (art. 4.4.12); - het herbouwen op dezelfde plaats van een bestaande zonevreemde woning (art. 4.4.13) - het herbouwen op een gewijzigde plaats van een bestaande zonevreemde woning (art. 4.4.14) op voorwaarde dat: o de woning getroffen is door een rooilijn; o de woning bevindt zich in een achteruitbouwzone; o de verplaatsing is ingegeven door redenen van goede ruimtelijke ordening, en wordt door de aanvrager uitdrukkelijk gemotiveerd vanuit een betere integratie in de omgeving; o de herbouwde woning krijgt dezelfde voorbouwlijn als de dichtstbijzijnde constructie; o de nieuwe toestand levert een betere plaatselijke aanleg op, en richt zich op de omgevende bebouwing of plaatselijke courante inplantingswijzen; - het uitbreiden van een bestaande zonevreemde woning (art. 4.4.15). Mits voldaan aan volgende voorwaarden: - in alle gevallen o het betreft een hoofdzakelijk vergunde en niet verkrotte zonevreemde woning (art. 4.4.10); o het architecturaal karakter van de woning dient behouden te blijven (art. 4.4.11); o het aantal wooneenheden beperkt blijft tot het bestaand aantal won