Issuu on Google+

O L D E N Z A A L S TAT I O N S P L E I N Khandekar Stadsontwerp & Landschapsarchitectuur bv - Benthuizen - Soest

april 2005


INHOUD

2

Inleiding

4

Foto’s

6

Uitgangspunten visie

8

Analyse

10

Concept

12

Stedenbouwkundig ontwerp

18

Programma & Parkeren

21

Beeldkwaliteit bebouwing

26

Schets Inrichting

28

Financieel kader

1


Beeldvormingtekening uit de Visie ‘Stationspark Oldenzaal Centraal’.

2

INLEIDING


Inleiding

In 2003 is een Visie op hoofdlijnen voor het "Stationspark Oldenzaal

In dit onderhavige rapport worden de stedenbouwkundige uitgangspunten

Centraal", opgesteld door Khandekar Stadsontwerp en

voor de herinrichting van het Stationsplein uiteengezet. Tevens wordt de

Landschapsarchitectuur in opdracht van het gemeentebestuur van

financiĂŤle kant van het ontwerp beschreven en wordt de beeldkwaliteit van

Oldenzaal. Deze Visie, samengevat in 17 beslispunten, is in juni 2003 door

de gebouwen die het plein begrenzen gepresenteerd. Het rapport dient dus

de gemeenteraad van Oldenzaal vastgesteld. In de volgende fase van het

ook als houvast voor architecten die de gebouwen gaan ontwerpen. Tevens

project zal de Visie tot een masterplan voor het gehele gebied worden uit-

wordt in dit rapport een sfeer aangegeven voor de inrichting van het plein.

gewerkt.

Hierdoor dient het rapport ook als basis voor de toekomstige uitwerking van de inrichting van de openbare ruimte.

Een van de beslispunten in de Visie is het maken van een verbinding tussen Zuid-Berghuizen en het centrum van Oldenzaal. Deze verbinding (de zogenaamde 'loper') die in het verlengde van de Helmichstraat ligt, zal over het verdiepte spoor en via het heringerichte Stationsplein naar de Watertorenstraat leiden.

In opdracht van de gemeente Oldenzaal is Khandekar gevraagd om, vooruitlopend op het masterplan, een stedenbouwkundig plan te maken voor de herinrichting van het noordelijke gedeelte van de loper, dat over het Stationsplein gaat. Het is namelijk mogelijk de herinrichting van het noordelijke gedeelte van de loper uit te voeren nog voordat het spoor wordt verdiept. Alhoewel het station vooralsnog op zijn huidige plaats blijft en het spoor nog niet verdiept is, is nadrukkelijk de vraag om bij de herinrichting van het Stationsplein rekening te houden met de toekomstige aanleg van het verdiepte spoor. Tevens moet er in het ontwerp rekening mee worden gehouden dat bussen voorlopig over het Stationsplein zullen blijven rijden.

3


4

1 Het ziekenhuis en de watertoren liggen aan de noordkant van het Stationsplein. Beide gebouwen zijn beeldbepalend.

2 Het station ligt aan de zuidkant van het Stationsplein.

4 Het Geldermankantoor ligt in het verlengde van de Stationsstraat.

5 Het oude belastingkantoor ligt nu centraal op het Stationsplein. In de achtergrond staat het ziekenhuis en de watertoren.

F OTO ’ S


3 De watertoren, gezien vanaf het centrum. De Watertorenstraat verbindt het Stationsplein met het centrum.

3

1

5

6

2 4

6 De bestaande woningen in de buurt van het station zijn in de jaren ‘30 stijl gebouwd.

5


Maquettefoto uit de Visie ‘Stationspark Oldenzaal Centraal’. Op de foto is de nieuwe verbinding met Zuid-Berghuizen en het Stationsplein te zien.

6

UITGANGSPUNTEN VISIE


Randvoorwaarden Visie Stationspark Oldenzaal Centraal Het huidige Stationsplein zal in de toekomst deel gaan uitmaken van de

Parkeren

'loper' die Zuid-Berghuizen met de binnenstad verbindt. In de Visie

In de Visie wordt ernaar gestreefd om auto's zo veel mogelijk uit het zicht

‘Stationspark Oldenzaal Centraal’ worden in de beslispunten uitspraken

te houden door ze achter hagen op eigen terrein te parkeren of in par-

gedaan die direct of indirect betrekking hebben op de 'loper'. Deze uit-

keergarages te stallen. Deze maatregel geldt ook voor de loper en het

spraken zijn de randvoorwaarden voor de herinrichting van het

Stationsplein.

Stationsplein. Langzaam verkeer Gemengde functies

Over de loper komen een fietsroute en een voetgangersroute die in de

De loper is het middelpunt van het multifunctionele gebied Oldenzaal

toekomst Zuid-Berghuizen met het centrum zullen verbinden. Een gedeel-

Centraal. Daarom moeten juist hier veel verschillende functies naast

te van de fiets-/voetgangersroute zal over het huidige Stationsplein lopen

elkaar een plaats krijgen. Boven de begane grondlaag van centrumvoorzie-

en daar op de Watertorenstraat richting centrum aansluiten. In de herin-

ningen of kantoren komen woningen met een stedelijke uitstraling (appar-

richting moet hier mee rekening mee worden gehouden.

tementen of stadswoningen). Kantoorblokken kunnen ook worden afgewisseld met woonblokken. Hierdoor wordt een veilig en levendig gebied

Hoogteverschillen

rond het station gecreëerd met een hoge mate van sociale controle.

De Visie stelt voor om de nu aanwezige hoogteverschillen in heel Oldenzaal Centraal zichtbaar te maken en als "ontwerpthema" voor de openbare

Bouwhoogte

ruimte te gebruiken. Het hoogteverschil komt bijvoorbeeld beter tot uit-

De loper is één van de weinige ruimtes in het plan Oldenzaal Centraal dat

drukking als deze in terrassen met trappen en hellingbanen opgevangen

duidelijk door bebouwing wordt afgebakend. Zoals in heel 'Oldenzaal

worden. De herinrichting van het Stationsplein biedt een uitstekende

Centraal' zijn de gebouwen langs de loper drie tot vier lagen hoog met als

mogelijkheid om terrassen en trappen toe te passen.

bekroning een flauwe kap.

Handhaven beeldbepalende gebouwen Beeldbepalende gebouwen die langs de loper komen te staan moeten (voor zover mogelijk) gehandhaafd blijven en worden onderdeel van het ontwerp en de inrichting van de loper. De Visie noemt specifiek het oude belastingkantoor, de watertoren en 'Huize Irene'.

7


Watertoren

Oude belastingkantoor

Ziekenhuis

50+NAP 45.5+NAP

Station

Er is een totaal hoogteverschil van 4,5m vanaf het ziekenhuis tot aan het huidige station. Het hoogteverschil is echter nauwelijks voelbaar, omdat het gebied heel geleidelijk naar het station afloopt.

De gevel van het ziekenhuis ligt aan het eind van het Stationsplein. Het ziekenhuis ligt iets gedraaid ten opzichte van het Stationsplein en de omliggende bebouwing

8

A N A LY S E

De Watertorenstraat wordt in de toekomst een belangrijke langzaam verkeersroute naar de binnenstad. Het wordt ook een éénrichtingstraat voor auto’s als de verbinding over het spoor naar Zuid-Berghuizen is gerealiseerd. Een heldere fiets-/voetgangersroute tussen het huidige station en de Watertorenstraat ontbreekt nu echter nog.

Het oude belastingkantoor ligt centraal in de ruimte.


De bestaande rooilijnen verspringen ten opzichte van elkaar en definiëren niet het Stationsplein. Er moet gestreefd worden naar één doorgaande rooilijn langs het Stationsplein.

Zijtuinen van eengezinswoningen zijn mede oorzaak van het huidige rommelige beeld van het Stationsplein. Er is te veel onbestemde open ruimte op het Stationsplein waardoor er een verlaten indruk ontstaat.

De inrichting van het Stationsplein moet in de toekomst aansluiten op de 'loper' die vanaf de Helmichstraat naar het centrum gaat.

In de huidige situatie is veel ruimte gereserveerd voor verkeersbewegingen van de bussen. Er is bijvoorbeeld één rijbaan alleen voor de bussen.

Grote aantallen geparkeerde auto's bepalen het gezicht van het ziekenhuis en het verpleeghuis VVTO.

9


Stationsplein (de loper)

Het Stationsplein wordt aan weerszijden begeleid door bebouwing, in één rooilijn geplaatst waardoor er een afgebakende ruimte ontstaat. Een fiets-/voetgangersroute (met hellingbanen en trappen) loopt vanaf het station vóór de oostelijk gelegen gebouwen langs om direct aan te sluiten op de Watertorenstraat.

De groene terrassen van het Stationsplein eindigen op een nieuw plein voor het ziekenhuis. Dit plein ligt in dezelfde richting als het ziekenhuis en is dus iets gedraaid ten opzichten van het Stationsplein.

Het voorterrein van het ziekenhuis, waar nu geparkeerd wordt, wordt met groene terrassen ingericht, passend bij het groene beeld van 'Oldenzaal Centraal'. Er komt een (halfverdiepte) parkeergarage onder de terrassen. Tegenover het ziekenhuis komen kleinschalige vrijstaande gebouwen waarin eveneens ziekenhuis gerelateerde functies en woningen kunnen komen.

Het plein wordt aan de oostkant begrensd door nieuwe bebouwing die haaks op de richting van het ziekenhuis wordt geplaatst. In deze bebouwing kunnen bijvoorbeeld aan het ziekenhuis gerelateerde functies komen zoals een huisartsenpraktijk, een dagkliniek, een apotheek of woningen. Er wordt achter het gebouw, uit het zicht van het plein, op maaiveld geparkeerd. Tevens komt er een halfverdiepte openbare parkeergarage onder het gebouw en de parkeerplaats op maaiveld.

10

Het busstation komt aan de noordoostkant van het stationsgebouw te liggen. De bussen rijden via de bestaande weg ten westen van het plein tot vóór het stationsgebouw.

Watertorenplantsoen (route naar het centrum)

Ziekenhuisplein (scharnierpunt)

In het ontwerp worden de aanwezige hoogteverschillen tussen het stationsgebouw en het ziekenhuis door middel van nieuw aan te leggen terrassen opgevangen. De rijbaan voor de bussen wordt opgeheven en de terrassen krijgen een groene inrichting. Aan weerszijden van de terrassen komen rijen bomen.

CONCEPT

De groene inrichting en de bomen rondom de watertoren blijven gehandhaafd. De nieuwe bebouwing aan de zuidkant van het plantsoentje sluit de open ruimte mooi af.


Het Stationsplein is zodanig ontworpen dat het in de toekomst zal aansluiten op de ‘loper’ naar Zuid-Berghuizen.

11


12

STEDENBOUWKUNDIG ONTWERP


Maquettefoto van het heringerichte Stationsplein.

13


Profiel 1

Profiel 2

Profiel 3

1 2 4

3

Profiel 4

14

P RO F I E L E N


15


16

B E S TA A N D E / N I E U W E S I T U AT I E


17


Kelder

Programma

Parkeren eigen terrein: A ca. 44ppl B ca. 33ppl D ca. 33ppl Ziekenhuis ca. 258ppl totaal ca. 368ppl

Het uitgangspunt is dat er gemengde functies in de omgeving van het station komen, zoals wonen en dienstverlening voor het centrum (bijv. kapE

Ziekenhuis

perszaak, advocatenkantoor, huisartsenpraktijk, kopiëerzaak) en kleine kantoren. Omdat er in het gebied reeds een ziekenhuis en een verpleeghuis

C F

gevestigd zijn, is het denkbaar dat hier dienstverlenende functies kunnen

D A

komen in de 'gezondheidsfeer', zoals een apotheek, dagkliniek, praktijken

B

voor fysiotherapeuten e.d. In principe worden er alleen op de begane grond voorzieningen en kleine Kelder

kantoorunits toegestaan. Op de verdiepingen komen woningen. Om het

Beganegrond voorzieningen: A B C D E F totaal

ontwerp echter flexibel te houden, zal het ook mogelijk moeten zijn om ca. 840m² ca. 540m² ca. 270m² ca. 500m² ca. 1050m² ca. 900m² ca. 4100m²

voorzieningen en kantoren van een beperkte omvang op de verdiepingen toe te staan, mits er een minimum aantal woningen in het gebied wordt

Parkeren op maaiveld

Parkeren op eigen terrein

F

D

Parkeren A

De gehanteerde gemeentelijke parkeernormen voor dit gebied zijn:

B

Woningen: 1,3 p.pl. per woning. Kantoren/Voorzieningen: (zonder baliefunctie): 1p.pl. per 50m² b.v.o. Beganegrond

Kantoren/Voorzieningen: (met baliefunctie): 1p.pl. per 30m² b.v.o. Verdiepingen

Openbare / publieke functie

Voorzieningen

Woningen

gebouwd.

C

parkeren eigen terrein: D ca. 4ppl E ca. 65ppl F ca. 50ppl totaal ca. 119ppl parkeren openbare ruimte: B+D ca. 18ppl Station ca. 50ppl totaal ca. 68ppl

E

Ziekenhuis

Appartementen: A (Stramien 7,5m) B (Stramien 8,1m) C (Stramien 20m) D (Stramien 7,2m) E (Stramien 7,5m) F (Stramien 7,5m) A-F

De norm van 1.3 ppl per woning is aan de lage kant, maar is bij deze locatie ca.22 ca. 16 ca. 3 ca. 21 ca. 29 ca. 30 ca. 115

acceptabel omdat er een P+R-terrein in de buurt is. In principe wordt er bij alle nieuwe gebouwen op eigen terrein (bij voorE

Ziekenhuis

keur onder maaiveld) geparkeerd. Zo blijft het aantal geparkeerde auto's in C

F

de openbare ruimte beperkt. Als het parkeren op eigen terrein op het

D

maaiveld plaatsvindt, moet deze uit het zicht zijn, bijvoorbeeld achter het A

Parkeerplaatsen totaal eigen terrein in openbare ruimte totaal

B 487ppl 68ppl 555ppl

gebouw of achter een haag. Bij terreinen die aantoonbaar te smal zijn (zoals bij gebouw B), kan de parkeernorm van de woningen worden verlaagd

Verdiepingen

omdat er een P+R-terrein in de buurt is. Er worden 4 parkeerplaatsen voor de gebruikers van het oude belastingkantoor in de openbare ruimte gereserveerd.

18

P RO G R A M M A & PA R K E R E N


Het verkeer

Autoverkeer Na de verdieping van het spoor bestaat de mogelijkheid dat de Haerstraat voor autoverkeer wordt afgesloten om sluipverkeer naar het oosten van Oldenzaal tegen te gaan. Tevens kunnen auto’s in de toekomst in één richting via de Watertorenstraat naar het centrum rijden.

Als de aansluiting met Zuid-Berghuizen gerealiseerd wordt, zullen de huidige verkeersstromen op het Stationsplein moeten veranderen om sluipverkeer door de Haerstraat richting het oosten tegen te gaan. Daarom wordt in het stedenbouwkundig plan rekening gehouden met de mogelijkheid van Mogelijke toekomstige afsluiting.

de afsluiting van de Haerstraat voor het autoverkeer ter plaatse van het Stationsplein. Fietsers en voetgangers kunnen in dit geval de doorgang nog wel blijven gebruiken. Indien de verdiepte aanleg van het spoor en de aansluiting met Zuid-Berghuizen een feit is, zullen de noodzakelijke verkeerskundige oplossingen definitief worden bepaald.

Busverkeer Het busstation komt aan de oostkant van het station te liggen. Er zijn opstelplaatsen voor 5 grote bussen en 1 kleine bus. De opstelplaatsen voor de bussen moeten bij een eventuele toekomstige uitbreiding ook achter de rooilijn van de oostelijke pleinwand blijven. Er is wel ruimte om in de noordelijke of zuidelijke richting uit te breiden.

Om de doorstroom van autoverkeer naar het centrum te bevorderen kan de Watertorenstraat in de toekomst (na de verdieping van het spoor) voor auto's opengesteld worden in één richting. Bussen zullen door de Watertorenstraat blijven rijden. Zoekgebied bij een eventuele uitbreiding van het busstation

Fietsers en voetgangers Vanaf het station is er een vrijliggend fietspad en een voetpad die beide naar de Watertorenstraat leiden.Vanaf de Watertorenstraat kunnen fietsers over de rijweg naar het centrum rijden.

Toekomstige uitbreiding van de loper

V E R K E E R S C I R C U L AT I E

19


20


Beeldkwaliteit Bebouwing

De gebouwen die aan het Stationsplein grenzen moeten bij twee sferen passen. Enerzijds bevinden ze zich in een gebied met kleinschalige woningbouw uit de jaren dertig, anderzijds begrenzen de gebouwen de toekomstige belangrijke hoofdruimte in het plan Oldenzaal Centraal, namelijk de "loper". De gebouwen moeten dus passen bij de sfeer van de brede statige "loper" met zijn bomenrijen maar toch ook aansluiten op de kleinschalige jaren 30 detaillering van de woningbouw in de omgeving.

De gebouwen in de omgeving van het Stationsplein zijn voornamelijk bakstenen gebouwen in de jaren 30 stijl. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om deze stijl rond het Stationsplein te kopiëren. Om de centrale en openbare functie van het Stationsplein te benadrukken, zullen de gebouwen die het plein omsluiten niet alleen in baksteen worden uitgevoerd. De gebouwen moeten een terughoudende doch moderne uitstraling krijgen en perEen terughoudende doch moderne uitstraling

fect worden gedetailleerd.

jaren ’30 woningen

L o p e

Terughoudende en lichte kleuren

Verspringende daken

r

jaren ’30 woningen

Nieuwe gebouwen moeten bij twee sferen passen

B E E L D K WA L I T E I T B E B O U W I N G

21


Lichte kleuren passen bij een groene omgeving

22

B E E L D K WA L I T E I T B E B O U W I N G


Kleur en materiaalgebruik Het voorstel is om terughoudende en lichte kleuren voor de gevels te kiezen. Deze kleuren passen namelijk mooi bij een groene omgeving. De gevels kunnen bijvoorbeeld gekeimd of gestukt worden. Ook kan een materiaal dat van nature een lichte tint heeft worden toegepast, zoals sommige soorten natuursteen. Het is ook mogelijk om lichte gevelvlakken met bakstenen gevelvlakken af te wisselen. De materialen voor dakkapellen en kozijnen moeten eveneens bij een groene omgeving passen. Natuurlijke materialen zoals hout of metaal (bij voorkeur in hun natuurlijke tinten gehouden) zijn hiervoor uitermate geschikt. Helder gekleurde kunststofkozijnen zijn niet toegestaan. De daken worden in subtiele tinten zoals grijs en antraciet uitgevoerd (dus geen rode dakpannen). Lichte daken met lichte dakranden passen het beste bij Terughoudende en lichte kleuren créme

de eigentijdse sfeer van het Stationsplein. Zink of metalen dakplaten zijn geschikte dakmaterialen maar "vlakke" dakpannen met weinig reliëf passen ook in het beeld.

Rooilijn De gebouwen die het Stationsplein begrenzen moeten in één doorgaande rooilijn staan (ze verspringen dus niet).

L o p e r

Sfeerbeeld, arcade en menging van functies

Relatie tussen rooilijnen en loper

23


Geaccentueerde hoogteverschillen

Hoogteverschil Het hoogteverschil is een bijzonder kenmerk van 'Oldenzaal Centraal'. Dit Dakkappellen en terrassen maken het dakprofiel interessant

moet ook in de gebouwen zichtbaar worden gemaakt. Het hoogteverschil komt in de openbare ruimte tot uitdrukking door de terrassen, trappartijen en hellingbanen. De begane grondlaag van de gebouwen mag niet in één lijn doorlopen maar moet samen met het maaiveld verspringen. Op de plaatst waar deze verspringing plaatsvindt, moet ook het dak verspringen zodat het hoogteverschil ook in de hoogte te zien is. Per gebouw moet de dak minimaal één keer verspringen. De verspringing moet tevens geaccentueerd worden door bijvoorbeeld een (dak)terras of een dakkapel op deze plaats te maken.

Dakopbouw Sfeerbeeld verspringende daken

De gebouwen worden met een flauwe kap van minimaal 20 en maximaal 30 graden bekroond. Het beeld wordt rustig gehouden door de nokken evenwijdig aan het plein te laten lopen. Onder de daken wordt gewoond en de daken worden door dakkapellen verlevendigd. De grote, eenduidige daken geven de benodigde voornaamheid aan de gebouwen terwijl de dakkapellen en de detaillering aansluiten op de omgeving en de bestaande bebouwing.

Geaccentueerde hoogteverschillen

24

Dakkappellen

B E E L D K WA L I T E I T B E B O U W I N G


Bouwlagen - onder de daken wordt gewoond

Bouwhoogte De noord-zuid richting van het Stationsplein moet worden benadrukt, omdat daarmee ook de route naar het centrum meer aandacht krijgt. Daarom zijn de hoofdmassa's van de gebouwen die direct aan het Bijzondere hoekoplossing, kleurgebruik accentueert de sprong in de gevel

Stationsplein grenzen drie lagen hoog met een kap. Als gebouwen de "hoek om gaan" (bijvoorbeeld langs de Haerstraat) moet dit gedeelte van het gebouw ondergeschikt (lager) dan de hoofdmassa zijn om op de bestaande woningen aan te sluiten. Dergelijke hoeken en overgangen van hoog naar laag geven aanleiding voor bijzondere hoekoplossingen.

Een perfect gedetailleerde dakkappel

Aansluiting op maaiveld Aan de oostkant van het Stationsplein wordt het trottoir uitgevoerd als een looproute met trappen. De begane grondniveaus van de gebouwen moeten op deze trappen aansluiten. Aan de westkant van het Stationsplein, waar de kavels minder diep zijn, komt een arcade die op de bovenste lagen overbouwd is. De arcade is minimaal 2,5m breed en 4m hoog.

Looproute met trappen aan de oostkant

Arcade aan de westkant

25


Schets Inrichting "Loper" Het Stationsplein en omgeving heeft een prominente positie in Oldenzaal

De "loper" zelf wordt groen ingericht. De toegepaste beplanting is overwe-

Centraal. Bovendien zal dit gedeelte als eerst worden ingericht en een

gend laag, zodat de zichtlijn naar het ziekenhuis wordt gehandhaafd. De

"visitekaartje" voor Oldenzaal Centraal zijn. Daarom is een zorgvuldige

“loper” kan bijvoorbeeld uitgevoerd worden als een grasvlak met losse

detaillering met hoogwaardige materialen belangrijk. De inrichting is

boomgroepen of met lage heesterbeplanting.

gecompliceerd vanwege de hoogteverschillen. Er kan alleen een samenhangend sfeer voor het Stationsplein ontstaan

Het ziekenhuisplein krijgt een andere sfeer dan de “loper” of de

als de aansluiting tussen de gebouwen en

trottoirs omdat het plein de spil is waar de verdraaiing van de

het maaiveld (de

richting plaatsvindt. Dit plein wordt meer stedelijk ingericht.

trappen en

De rijbanen voor het gemotoriseerde verkeer dat over

de hellingba-

het plein zal rijden worden op subtiele wijze in de

nen) uiterst

bestrating aangegeven door bijvoorbeeld een ander

zorgvuldig

bestratingspatroon.

gebeurt. Tevens moeten de materi-

Het nieuwe ‘Watertorenplantsoen’ krijgt daarente-

alen van het maai-

gen een natuurlijke inrichting. De hoge bomen worden gehandhaafd en het maaiveld

veld en de gebouwen

wordt met gras of bodembedekkers

op elkaar worden afgestemd.

beplant. Eventuele voetpaden in In de brede trottoirs naast de gebouwen worden architectoni-

dit plantsoentje worden uitgevoerd in halfverharding (bijvoor-

sche elementen verwerkt. Dit wil zeggen dat hoogteverschil-

beeld boomschors).

len door trappen worden overbrugd en dat bomen bijvoorbeeld in lange, lage plantenbakken worden gezet. Het trottoir aan de westkant maakt deel uit van de arcade van het gebouw. Aan de oostzijde komen hellingbanen voor voetgangers en een fietspad dat door middel van bomen van het trottoir wordt gescheiden. Het is wenselijk om in de verdere uitwerking te onderzoeken of water in het profiel (bijvoorbeeld onder de bomenrijen) verwerkt kan worden.

Voorbeeld Inrichting

26

SCHETS INRICHTING


Voetpad

Berm

Fietspad

Voetpad

Groen

Berm

Weg

Langsparkeren

Arcade

Profiel door het Stationsplein

Voorbeeld van een groene inrichting voor de loper

27


Financieel kader

Kosten en opbrengsten

In het Masterplan Oldenzaal Centraal totaal is een financiële analyse van de

De financiële raming is gebaseerd op de huidige inzichten, schattingen en

mogelijke uitwerking opgenomen. Omdat Oldenzaal Centraal een complex

kengetallen naar beste weten met marges die in dit stadium gebruikelijk

en groot gebied is, zal de uitvoering gefaseerd plaatsvinden. Het deelgebied

zijn zowel ten aanzien van de kosten als t.a.v. de opbrengsten.

dat als eerste zal worden uitgevoerd is de herinrichting van het huidige Stationsplein. Deze uitwerking is in onderhavig rapport beschreven en

Geraamde kosten en opbrengsten op hoofdcomponenten. (in mln

vormt een integraal onderdeel van de stedenbouwkundige uitwerking van

euro, afgerond, prijspeil 1 nov. 2004)

het gehele plangebied. De financiële analyse van dit deelgebied vormt ook een integraal onderdeel van de in het Masterplan opgenomen financiële

Herontwikkeling huidig Stationsplein

analyse.

Kosten: Verwerving

6,25

mln

Bij de financiële analyse van het Stationsplein is een zgn. integrale residuele

Bouw-woonrijp maken

9,1

mln

benadering gehanteerd d.w.z. er wordt vanuit gegaan dat alle

Onderzoekskosten, stelpost planschade

0,2

mln

gronden/opstallen verworven worden, bouw- en woonrijp worden gemaakt

Planontwikkelingskosten,V&T, R&O

0,5

mln

en dat ze vervolgens worden verkocht t.b.v. de bouw van woningen, appar-

Totaal kosten herontwikkeling (excl. btw)

€ 16,05

tementen, kantoren en voorzieningen. Daarbij is uitgegaan van het bouwprogramma, zoals in de uitwerking is aangegeven. Qua tijdhorizon is er van-

Opbrengsten:

uit gegaan dat de werkzaamheden starten in 2006 en eindigen in 2011

Verkoop grond

7,22

mln

(einddatum exploitatie 1 januari 2012).

Provinciale bijdrage Stationsplein

0,4

mln

Bijdrage t.b.v. parkeerkelder

4,52

mln

Naast de ontwikkeling van de deelgebieden is verdieping van het spoor en

Totaal opbrengsten gebiedsontwikkeling

€ 12,14

de aanleg van de (nieuwe) kruisende infrastructuur van essentieel belang

Resultaat: Bijdrage gemeente Oldenzaal

€ 3,91a)

voor de samenhang, de uitstraling en de ontwikkelingsmogelijkheden van het gehele gebied. De kosten van de aanleg van het verdiepte spoor en de

a) De bijdrage gemeente Oldenzaal is een nomimaal bedrag. Rekening

kruisende infrastructuur zijn afzonderlijk begroot.

houden met de looptijd (7 jaren) en een rentepercentage van 6% bedraagt de contant waarde afgerond 4,8 mln euro.

28

FINANCIEEL KADER


Toelichting:

Dekking bijdrage gemeente Oldenzaal

Kosten

Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de gemeente Oldenzaal ca 3,9 mln

Bij het bepalen van de kosten zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

euro (nomimaal, contante waarde ca. 4,8 mln euro) zou moeten bijdragen

-

De berekeningen betreffen een integrale residuele benadering.

ter realisering van de herinrichting van het huidige Stationplein. Die opgave

M.a.w. er wordt verondersteld dat alle gronden/opstallen worden

is voor de gemeente te fors.

verworven, bouwrijp worden gemaakt en op de markt worden

-

-

-

-

gebracht.

Om dat probleem op te lossen en toch op korte termijn een start met de

De verwervingskosten zijn gebaseerd op de WOZ-waarde en daar

herinrichting te kunnen maken is een nadere fasering uitgewerkt: er is een

waar bekend zijn de aankoopwaarden gehanteerd.

eerste stap ontwikkeld.

In het bouw- woonrijp maken zijn de sloopkosten, de sanerings kosten, het civieltechnische werk opgenomen en de bouw van een

Deze eerste stap omvat de herinrichting van de openbare ruimte vanaf het

ondergrondse parkeerkelder nabij het ziekenhuis.

huidige station tot de zuidkant van de Prins Bernhardstraat., verplaatsing

In de planontwikkelingskosten zijn ook de voorbereidings en plan

van het busstation en de (tijdelijke) inrichting van een nieuw busstation, en

ontwikkelingskosten tot dusverre t.b.v. dit deelgebied opgenomen.

realisering van de bouwblokken A ( nieuwbouw oostkant), B (gebouw

De kosten zijn excl. BTW, prijspeil eind 2004.

westkant) en D (nieuwbouw westkant)1. Deze eerste stap is de ABD-variant genoemd. Daarnaast is ten behoeve van de realisering van deze eerste

Opbrengsten -

-

-

stap het uitgangspunt ' volledige verwerving' losgelaten. Er wordt vanuit

Het in de uitwerking Stationsplein opgenomen bouwprogramma is

gegaan dat de private eigenaren2 van bouwblok A, B en D de gebouwen

als uitgangspunt gehanteerd.

voor eigen rekening en risico zullen realiseren conform de door de

De grondopbrengst per woning is gebaseerd op een raming van de

gemeente gewenste uitwerking en dat de gemeente de herinrichting van de

verkoopkosten (vrij op naam excl. BTW) vermindert met de stich-

openbare ruimte (incl. verplaatsing busstation) realiseert. Daarbij wordt er

tingskosten.

vanuit gegaan dat de private eigenaren een financiĂŤle bijdrage leveren aan

De opbrengst van de oppervlakte kantoren en voorzieningen is gebaseerd op marktprijzen.

-

Er is aangenomen dat er door externe partijen een bijdrage wordt geleverd t.b.v. de ondergrondse parkeerkelder.

1 Ruwweg gesteld wordt de herinrichting van de 'kop van de centrale loper: het gebied rondom het ziekenhuis/vvto' gedefinieerd als stap 2. 2 Woonmaatschappij WBO is eigenaar van bouwblok A, fam Roelofzen is eigenaar van bouwblok B en Strukton is eigenaar van bouwblok D.

29


de gemeente ter mede financiering van de kosten van de herinrichting van

Uit de tot dusverre gevoerde besprekingen blijkt dat het, teneinde een

de openbare ruimte.

financiële bijdrage te genereren wellicht noodzakelijk is het bouwprogramma (met name de verhouding huur/koop) enigszins aan te passen.

Aangezien de bouwblokken A en D onderdeel zijn van de zgn. provinciale

Bovendien is thans nog niet met 100% zekerheid aan te geven of de

aanjaagactie blijft de toegezegde provinciale subsidie (ad 0,4 mln euro)

geraamde private bijdrage volledig en op korte termijn gerealiseerd zal

beschikbaar en kan voldaan worden aan het door deze subsidie gestelde

worden. Anders gezegd de uitkomst van het 'onderhandelingproces' is nog

tijdspad.

niet zeker. Op basis van de besprekingsresultaten zal nadere besluitvorming moeten worden gepleegd.

Het financiële beeld van deze eerste stap 'variant ABD' is als volgt:

Kosten Bouw- en woonrijp maken

€ 1,863

mln

Onderzoekskosten/planschade

€ 0,2

mln

Planontw/kosten,V&T, R&O

€ 0,471

mln

Totaal kosten variant ABD

€ 2, 534 mln

Dekking: Provincie Overijssel

€ 0,4

mln

Gemeente Oldenzaal/ bijdrage private partijen

€ 2,134

mln

Totaal

€ 2, 534 mln

Uit bovenstaande blijkt dat de gemeente Oldenzaal tezamen met de drie private partijen 2,134 mln euro (nominaal)3 moet bijdragen. Teneinde bovenstaande dekking te realiseren zijn er inmiddels, mede op basis van het voorgestelde bouwprogramma besprekingen gestart met de private partijen. 3 De contante waarde van dit bedrag is ongeveer ook afgerond 2,1 mln euro.

30

FINANCIEEL KADER


Stationsplein