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Gabriela Mamede Carvallo | 4586832 Orientadora: Helena Ayoub Silva TFG 2 | 2012


Agradeço a Helena, que tornou o trabalho possível. Aos meus pais, minhas irmãs e ao Max, que aguentaram toda a minha ausência. Ao time, que sempre me ajudou em tudo. Ao Caio, Gabi, Maricy, Ari e Felipe, que me ajudaram sempre. Agradeço também ao João Sette, Mariana Fix, Karina Leitão, Fábio Mariz, Vicente Gil, Fabiana Oliveira, Marcos Braga, Mônica Junqueira e Anália Amorim, pelos valiosos ensinamentos ao longo da FAU. Aos meus chefes Juliana Garcias, Fabio Kassai, Lua, Pedro e João Nitsche, pela orportunidade e paciência.


ÍNDICE

Introdução

10

Referências

66

Partido

78

Projeto

86

1. Térreo

97

2.Institucional

102

3. Habitação

108

Bibliografia

126


8


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INTRODUÇÃO


INTRODUÇÃO

O termo Operação Urbana (OU) surgiu pela primeira vez no plano diretor 1985/2000 da gestão Mário Covas (1983-1985), como um instrumento urbanístico para facilitar a construção de habitação de interesse social (HIS), infraestrutura urbana, equipamentos coletivos e acelerar transformações urbanísticas de acordo com o plano (MONDATON, 2007. P.83). Como o Estado estava em dificuldades financeiras, foi proposto a PPP – Parceria público-privada, para a arrecadação de dinheiro privado para investimentos em melhorias urbanas do espaço público. A gestão posterior, de Jânio Quadros (1986-1988), não implementou o instrumento. Porém, a ideia da PPP foi viabilizada através das Operações Interligadas, aonde a iniciativa privada solicitava alterações nos índices de C.A. (coeficiente de aproveitamento) e T.O. (taxa de ocupação) mediante pagamento ou construção de HIS. Com isso, várias favelas foram removidas do centro expandido e transferidas para áreas periféricas, segregando classes sociais em diferentes áreas da cidade. Este dispositivo utilizado nas Operações Interligadas utilizou o conceito de outorga onerosa, que é o princípio básico de arrecadação de dinheiro das Operações Urbanas. A Gestão Luiza Erundina (1989-1992) procurou implementar a OU Anhangabaú, que não obteve muito êxito devido à falta de interesse do mercado imobiliário na região. O instrumento só funcionou na gestão Paulo Maluf (1993-1996), com a instituição da OU Faria Lima. Esta operação resultou em R$306 milhões arrecadados, muito abaixo dos R$715 milhões investidos pelo governo em atrativos para o mercado imobiliário na região, antes do início da operação. Como observado nas outras iniciativas, o resultado da operação foi a segregação espacial de diferentes classes sociais, com a expulsão de favelas para a periferia da cidade, e a consequente valorização da área da operação. Em 2002, o estatuto da cidade regulamentou as Operações Urbanas Consorciadas como um instrumento que visa atingir “transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental”. O estudo deste trabalho se concentrará na análise da OU Água Espraiada, a primeira Operação a acontecer após esta regulamentação no estatuto da cidade. A proposta de criação de uma avenida expressa na região da Água Espraiada vem da década de 1960, com a proposta de um anel viário que passaria pela região. Para viabilizar o projeto, ocorreram várias desapropriações no local. Porém, posteriormente o projeto do anel teve o seu traçado modificado e deixou de passar pela área, deixando muitos terrenos vazios, que foram ocupados ilegalmente ao logo do tempo. Em 1995, foi estimada a existência de 68 favelas na região, com uma população de 42.347 pessoas e 8.436 domicílios (EMURB, 1996, p.130)

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Durante a gestão Paulo Maluf (1993-1996), o projeto de construção da avenida foi retomado, com o objetivo de promover a ligação entre a marginal Pinheiros e a Rodovia dos Imigrantes. Em 1996, foi entregue o trecho entre a marginal Pinheiros e a Av. Washington Luís. Para tal, o córrego foi canalizado neste trecho e muitas favelas foram removidas, mediante pagamento de indenização pública, e também de empresários locais que buscavam valorizar a região com a expulsão dos favelados, como conta Mariana Fix em seu livro Parceiros da Exclusão. Neste período, 28 das 68 favelas foram removidas, o que atingiu 20 mil pessoas (EMURB, 1996), e logo após esta remoção o valor da área foi valorizado em aproximadamente 30%, segundo NOBRE, e tudo isso aconteceu antes da aprovação da lei da operação urbana para a área. Fica a dúvida sobre se o posicionamento do governo foi correto, já que houve um grande investimento público no local para atrair o interesse imobiliário para a região, para depois ser instalada a Operação Urbana, aonde os investidores particulares pagariam contrapartidas financeiras que seriam investidas para valorizar ainda mais a região. Resumidamente, o estado pagou para que uma região se tornasse interessante para o mercado imobiliário, que pagou ainda mais para ter mais benefícios na área, revertendo para si mesmo os frutos da valorização. O estado não conseguiu, portanto, um benefício para a cidade como um todo, e nem economizou dinheiro do seu caixa, os dois princípios mais importantes da operação urbana. Nos últimos anos, o fluxo de veículos no local vem aumentando, tornando a região cada vez mais caótica e degradando os bairros com o trânsito de passagem. Além disso, é marcante a presença de favelas e loteamentos irregulares nos Setores Jabaquara e Americanópolis da Operação (cujos moradores estão sendo gradativamente desalojados e, teoricamente, serão transferidos futuramente para conjuntos de habitação de interesse social, nas ZEIS já demarcadas dentro do perímetro da Operação). Em oposição, existe uma verticalização crescente de empreendimentos residenciais e comerciais, também como consequência da Operação, nos Setores Brooklin e Berrini. O objetivo das intervenções da OUCAE, aprovada pela Lei n° 13.260 de 28/12/01, seria a melhoria da qualidade urbanística e ambiental da região, contando com o investimento privado e tratando cada setor de maneira diferenciada. Este estudo busca mostrar a maneira com que os moradores de baixa renda da região foram tratados, e mostrar uma proposta de habitação de qualidade para esta grande parcela “esquecida ou expulsa” da população da operação. O estudo buscará mostrar também os benefícios da verticalização e da mistura de classes sociais em uma mesma área para a cidade como um todo.

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CONCEITO

Operações Urbanas Consorciadas: funcionamento e mecanismos

Transformação estrutural de uma porção da cidade;

Parceria entre poder público e investimento privado, com envolvimento de proprietários, moradores e usuários;

Incentivo urbanístico mediante pagamento de contrapartida.

CONSEQUÊNCIA

Atrativo de investimentos privados;

Novos empreendimentos adequados ao que se planejou no Plano Diretor da Operação Urbana.

INTERVENÇÕES

Redesenho da estrutura fundiária;

à médio e longo prazos

Intervenções no espaço público;

Definição de potencial imobiliário;

Regras de uso e ocupação do solo.

As Operações Urbanas foram efetivamente instituídas pelo Estatuto da Cidade, lei federal de 2002 que dizia: “Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e

FINALIDADE

valorização ambiental” (Estatuto da Cidade, Lei nº 10.257 de 10/07/2001)

Recuperação da valorização imobiliária gerada por investimentos e ações públicas;

Transformação de setores urbanos por meio de intervenções de caráter reestruturador;

Atualmente as operações são planejadas com a finalidade de obtenção de recursos do setor privado, e não mais com a função “secundária” de flexibilização da lei de uso e ocupação do solo. (MONTANDON, p.79)

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MECANISMOS

Estatuto da Cidade permite a alteração das regras de uso e ocupação do solo dentro do perímetro das OUC, permitindo a criação de um potencial adicional de construção;

• O Estado vende a concessão de potencial adicional de construção através de CEPACs, títulos que podem ser comprados por qualquer pessoa, e que podem ser comercializados na bolsa de valores. Este mecanismo se aproxima do conceito de Outorga Onerosa, porém esta redistribui os ganhos por toda a cidade, e a venda de CEPACs promove melhorias somente dentro da área de atuação da Operação Urbana em questão.

As Operações são um instrumento de intervenção urbana baseado na parceria entre o poder público e o interesse privado a ser aplicado em áreas pré-estabelecidas da cidade que apresentam potencial de intensificação do uso do solo a fim de renovar e requalificar tais regiões. Elas funcionam da seguinte maneira: a provisão de infraestrutura (através de investimentos públicos e/ou privados) gera uma valorização dos terrenos no perímetro de aplicação da operação urbana, atraindo interesses imobiliários. O Estatuto da Cidade, lançado em 2002, permite a alteração das regras de uso e ocupação do solo no perímetro das OUCs. Então, o Estado se apropria da valorização imobiliária da área da operação vendendo o direito de construção acima do coeficiente permitido pelo zoneamento (mas conforme a flexibilização permitida no prospecto de cada operação urbana, e com o respaldo do Estatuto da Cidade), através de CEPACs. As contrapartidas obtidas através da venda de CEPACs servem, portanto, como recursos para financiar as obras da própria operação. Já as transformações urbanas de interesse público são, no geral, melhorias no sistema viário e desenvolvimento urbano associado ao adensamento construtivo. É certo que esse último é gerador de empregos e movimenta um capital importante para a metrópole, mas acaba gerando colapso da infraestrutura local e demanda novos investimentos. Além disso, obras viárias não são suficientes para atender nossas demandas sociais; seria interessante que a contrapartidas fossem destinadas a obras realmente relevantes.


Fonte: MONTANDON, 2007. P.80

Conceito de Outorga Onerosa: O Estado vende o potencial adicional de construção (em vermelho), através de CEPACs. Com o dinheiro arrecadado, como contrapartida, promove melhorias na cidade (a praça).

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REQUISITOS

Lei Municipal específica para cada operação;

Previsão da Operação deve existir no plano diretor da cidade;

Participação de todos os envolvidos na operação: proprietários, moradores, investidores e Estado.

PLANO DA OUC

Área a ser atingida;

O que deve constar no prospecto da Operação

Programa básico de ocupação;

Atendimento econômico e social da população diretamente afetada;

Finalidades da Operação;

Estudo prévio de impacto de vizinhança;

Contrapartida (CEPACs) à ser exigida do setor privado.

De qualquer maneira, teoricamente, o Estado não gasta com a implantação da infraestrutura. O objetivo é que uma obra que é de interesse público seja realizada com o capital privado arrecadado através das CEPACs, liberando os recursos públicos para que sejam aplicados em outras situações. Nesse sentido, FIX (2000) coloca que as Operações Urbanas são vistas e defendidas como “fórmula mágica”, a solução para a crise de recursos do Estado que através da parceria público-privado resultaria em benefícios para todos. No entanto, aqueles que defendem o instrumento com esse argumento “esquecem” que, infelizmente, as operações pressupõem que haja interesse do setor privado (tanto quanto do Estado) para que se efetivem, afinal, não existe parceria sem interesse de ambas as partes. Consequentemente, as operações acabam existindo apenas em áreas privilegiadas das cidades, onde, no geral, a valorização já foi iniciada pelo capital imobiliário ou induzida pelo setor público. É o caso da Avenida Jornalista Roberto Marinho (antiga Avenida Água Espraiada) que encontra-se muito próxima à Marginal do Rio Pinheiros e à Avenida Luis Carlos Berrini, importantes centros econômicos da cidade de São Paulo.

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IMPLEMENTAÇÃO

Pode durar até 20 anos;

Instrumento para a implementação de projetos urbanos;

O sucesso de uma OUC depende do empreendedorismo do poder público para a concretização de projetos estratégicos que respeitem a função social da propriedade e a justa distribuição dos ganhos econômicos, urbanísticos e sociais; (MONTANDON, 2007. P.83)

Década de 90: Foram aprovadas as Operações Urbanas Anhangabaú (1991), Faria Lima (1995), Água Branca (1995) e Centro (1997). Destas, somente a Faria Lima “deslanchou”;

Anos 2000: Foram aprovadas as Operações Urbanas Água Espraiada (2001) e Rio Verde-Jacú (2004)

Em São Paulo, o empreendedorismo do setor público perdeu força diante do poder do setor privado, representado pelo mercado imobiliário. As Operações localizadas em áreas de menor interesse imobiliário apresentaram poucos resultados urbanísticos e financeiros. O posicionamento conservador e nada indutivo do Estado contrubuiu para o fracasso de várias Operações Urbanas “menos interessantes” dentro da cidade.

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As Operações Urbanas aparentam ser um mecanismo distributivo que visa o bem da sociedade, mas, na verdade, apenas privilegiam os interesses das classes dominantes, já que a valorização imobiliária é induzida pelo Estado e o resultado dessa valorização é útil somente aos próprios empreendedores e não à cidade como um todo. VILARIÑO coloca que a associação entre os poderes público e privado constituem a “cidade-mercadoria, ao definirem localizações valorizadas que viabilizam os lucros especulativos da produção imobiliária” (VILARIÑO, 2003, p. 70). Dessa maneira, apenas uma parcela da cidade continua resolvendo seus problemas, “utilizando o Estado como instrumento privado de acumulação” (FIX, 2000, p. 11) e a especulação como “elemento motivador da renovação urbana na cidade” (FERREIRA e MARICATO, 2001, p. 7). Vemos que as Operações Urbanas agravam as diferenças sociais entre as áreas da cidade, tão prejudicial ao combate à concentração de renda e à busca pela igualdade social e de acesso à terra. Poderíamos dizer que o fato de a classe dominante financiar as obras que são de seu próprio interesse é uma qualidade da operação urbana, mas não podemos deixar de apontar a forte (e histórica) participação do Estado no privilegiamento dessa classe ao investir em áreas já assistidas, “não prioritárias”, em detrimento daquelas que são mais necessitadas. Essa propriedade de agravar a concentração de renda foi reforçada pelo próprio Estatuto da Cidade que determinou que os recursos obtidos por uma operação urbana sejam aplicados exclusivamente em obras no perímetro da mesma, de maneira que os benefícios voltam-se apenas para os empreendimentos e para a comunidade da região, fragmentando o fundo público e aumentando o controle privado sobre o destino dos mesmos (FIX, 2000). Aqui, cabe lembrar que as Operações Interligadas concentravam-se no centro expandido da cidade e os conjuntos habitacionais oferecidos respeitavam a lógica da localização periférica; as operações urbanas, ao exigir que os recursos sejam aplicados dentro do próprio perímetro da operação, mostram o interesse de mudar esse quadro. Porém, o que observamos na prática da aplicação das Operações é que, no fim das contas, elas não estão produzindo habitação de interesse social. Muito pelo contrário, a população local de baixa renda é expulsa e acaba ficando desabrigada e desamparada, ou é transferida para terrenos periféricos (FIX, 2001). Já as contrapartidas obtidas são, efetivamente, aplicadas dentro da área da operação, mas, mais uma vez, beneficiam apenas os ricos, que necessitam menos desses recursos.

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OUC ÁGUA ESPRAIADA: CONTEXTO HISTÓRICO

A partir dos anos 70, a região da marginal do Rio Pinheiros passou a configurar-se como importante polo terciário da RMSP, pela abertura da Avenida Faria Lima e da construção de vários empreendimentos empresariais. Mas, a implantação de uma avenida junto ao córrego Água Espraiada já estava prevista desde 1964 quando, na gestão Prestes Maia (1961-1964), uma lei de melhoramento urbano definiu que uma faixa de 120 metros ao longo do curso d’água fosse desapropriada para a construção da avenida. No início da década de 70, o projeto foi reformulado e a via expressa passou a fazer parte do minianel viário metropolitano. Como o anel foi transferido para a avenida Roque Petrone Jr. (FIX, 2001), as áreas que haviam sido desapropriadas para a futura av. Água Espraiada foram ocupadas por favelas. Apenas em 1983, na gestão de Jânio Quadros (1985-1988), foi feita uma nova proposta para a região, a avenida foi redesenhada e passou a ser uma via arterial, com 60 metros de largura, que ligaria a Marginal do Rio Pinheiros à avenida Washington Luis. Desde essa data até a construção da avenida, seu projeto foi alterado algumas vezes e passou de via arterial para avenida-parque e, mais tarde, avenida expressa com vias marginais. Essa última possibilidade foi abandonada quando considerou-se o impacto que a avenida expressa traria aos bairros da região, uma vez que iria ser uma via de ligação metropolitana de alta fluidez. Acreditava-se que, como a nova avenida não se ligaria diretamente à Rodovia dos Imigrantes, o tráfego de caminhões e os congestionamentos seriam evitados. Pretendia-se criar uma avenida “com certo glamour” (FIX, 2001, p. 90), com taludes de proteção arborizados que formariam parques lineares. Assim, como ressalta FIX (2001), a Emurb via a avenida como “âncora” da operação, pois atrairia o investimento privado ao desencadear a valorização da região, e “tornar viável economicamente a resolução de problemas de circulação, drenagem e habitação” (FIX, 2001, p. 90). Porém, na gestão de Paulo Maluf (1993-1996), o projeto foi mais uma vez modificado e a avenida arterial virou expressa, mudando completamente o intuito inicial. A Avenida Água Espraiada foi inaugurada em 1996 e se estende, hoje, da Marginal do Rio Pinheiros à Avenida Washington Luis. Não é uma avenida expressa, mas tem papel importante na circulação metropolitana e tem apresentado muito congestionamento, por ser uma rota alternativa à Avenida dos Bandeirantes. Posteriormente foi criado um plano para estabelecer uma OU na área. Os limites da OU Água Espraiada foram inicialmente determinados com base em um estudo feito pelo Escritório Botti-Rubin. O perímetro incluiu as outras vias expressas da região (as avenidas dos Bandeirantes e Cupecê), tendo em vista o impacto causado pela nova avenida. Além disso, o escritório propunha um parque linear ao longo da avenida.

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Porém, a lei que seria posteriormente aprovada baseou-se em estudo feito pelo Escritório Paulo Bastos. Algumas propostas sofreram alteração, inclusive o perímetro da operação (pois os critérios adotados passaram a ser geográficos e imobiliários) e as características principais da avenida, que passou a possuir vias marginais à expressa no lugar do parque. Delimitar perímetros de atuação de planos e operações é uma das tarefas mais difíceis do urbanismo. Resulta de muitos fatores e chega a ser subjetivo. Um grande problema que as operações urbanas em São Paulo apresentam é a grandiosidade da área demarcada para intervenção, o que dificulta que haja qualidade e homogeneidade dos resultados. Depois de um longo processo de mudanças e dificuldade de aprovação, a lei referente à Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (OUCAE) foi apresentada em 2001 (durante a gestão Marta Suplicy) como completa, uma vez que já se adequava aos requisitos do Estatuto da Cidade (2002) e ao Plano Diretor de 2002. A ideia principal seria “incorporar áreas com maior potencial de transformação favorecendo a maior captação de recursos, seguindo os claros vetores de expansão imobiliária da Marginal do Rio Pinheiros” (VILARIÑO, 2006, p. 116), como se a operação tentasse se adiantar à lógica do mercado, prevendo onde ocorreria valorização.

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DIRETRIZES

Prolongamento da Av. Jornalista Roberto Marinho até a Rodovia dos Imigrantes (aproximadamente 4,5km);

Abertura de vias laterais a essa avenida desde a Av. Eng Luís Carlos Berrini Até a Av. Washington Luís;

Duas pontes estaiadas sobre a Marginal Pinheiros, ligando a marginal à Av. Água Espraiada (Atual Av. Jornalista Roberto Marinho);

Construção de passagens em desnível e passarelas de pedestres nos principais cruzamentos da avenida

Construção de 8500 unidades habitacionais para os moradores de favelas da região.

O valor estimado para a realização destas diretrizes era de R$1,125 bilhões, a serem arrecadados principalmente com a venda de CEPACS. A medida que o dinheiro fosse arrecadado, as intervenções seriam feitas, buscando evitar um déficit dos cofres públicos. A região da Marginal do Rio Pinheiros foi responsável por aproximadamente metade do uso do coeficiente de construção adicional de toda a operação. Até fevereiro de 2008, foram arrecadados 440 milhões de reais, e o primeiro investimento feito pelo poder público na região foi a construção da ponte estaiada. Em agosto de 2008 a ponte foi inaugurada, com um gasto 81% superior ao previsto inicialmente, e com a obra durando 56 meses, contra 18 meses da previsão inicial. Em relatório da Caixa Econômica Federal, até 2008, 87,7% dos recursos arrecadados haviam sido investidos na construção do complexo viário Real Parque (a ponte estaiada), enquanto apenas 0,7% haviam sido investidos na desapropriação de terrenos para construção de HIS, sendo que nenhuma unidade havia sido construída. O que se pode analisar destes fatos é que a operação se desenvolve de uma maneira desigual. Há um grande interesse imobiliário na região Berrini e Brooklin, próximos à marginal Pinheiros e a Av. Jornalista Roberto Marinho. Os CEPACs comprados foram utilizados nesta região, e grande parte do dinheiro arrecadado foi investido na contrução da ponte, que exclui aqueles que não possuem carro (o transporte público não é permitido na ponte), e não resolve o problema do trânsito, principalmente quando se leva em consideração o volume de automóveis que circulará lá quando os empreendimentos em andamento na região ficarem prontos. Os setores mais distantes da marginal (Jabaquara e Americanópolis), ainda não foram beneficiados pela operação. Para estes dois setores está em andamento o projeto do Parque linear, que será comentado posteriormente.

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VILARIÑO (2006), além de considerar o primeiro recorte da operação mais interessante que aquele aprovado na lei, aponta como “erro urbanístico” a substituição do parque linear por vias marginais à expressa, tanto pelo impacto que essa escolha traria à região, quanto pela perda da possibilidade de se criar uma área livre pública tão interessante à cidade. Essa atitude demonstra uma grave subordinação do Estado aos interesses mercadológicos, além de um raciocínio viário que já deveria ser ultrapassado, frente à necessidade que a RMSP tem de investimentos em transporte público. Felizmente, em 2008, a Emurb decidiu retomar o desenvolvimento do projeto para o Setor Jabaquara e substituiu a via expressa de superfície por um sistema de túneis subterrâneos que irão conectar a Avenida Água Espraiada à Rodovia dos Imigrantes. A área antes ocupada pelas pistas da avenida expressa foi incorporada ao parque linear e as vias de acesso ao empreendimento tornaram-se vias locais normais. Nota-se, portanto, uma evolução muito grande na promoção de obras de interesse público no âmbito da operação urbana. A lei também incluiu a construção de habitações de interesse social (HIS) que atenderiam às famílias atingidas pela operação, bem como a implementação de programas de atendimento para a população de baixa renda. Apesar da valorização decorrente das intervenções, pretendia-se evitar a expulsão das classes baixas (FIX, 2001). A estratégia encontrada foi a de realocar a população favelada, construindo os conjuntos habitacionais nas áreas menos valorizadas dentro do perímetro da operação, ou seja, nos Setores Jabaquara e Americanópolis, longe da marginal e da Avenida Luis Carlos Berrini. Porém, o tratamento dado às famílias diretamente afetadasw pela operação não foi justo, tampouco humano (FIX, 2001) e, até hoje, existem impasses em algumas áreas.

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OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA ÁGUA ESPRAIADA RESUMO DA MOVIMENTAÇÃO ATÉ 31/12/2011 Elaborado em : 19/01/2012

Leilão de CEPAC

R$

1.159.921.713,00

CEPAC - Colocação Privada

R$

55.030.819,86

Receita Financeira Líquida

R$

190.484.775,02

SAÍDAS Obras e Serviços

R$

(361.875.520,22)

Habitação de Interesse Social

R$

(29.657.978,51)

Taxa de Administração

R$

(44.291.087,36)

Despesas Bancárias, CPMF e Outros

R$

(2.044.349,07)

Desapropriação

R$

(16.603.851,75)

Desapropriação - HIS

R$

(90.850.206,29)

SALDO FINAL

RESUMO DOS RECURSOS FINANCEIROS

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RECURSOS DISPONÍVEL PMSP

R$ 490.284.679,04

RECURSOS VINCULADOS - HIS

R$ 16.271.798,08

RECURSOS VINCULADOS - METRÔ TOTAL

R$ 353.557.837,56

R$

860.114.314,68

R$

(545.322.993,20)

R$

860.114.314,68

Fonte: EMURB, 2011

R$ 1.405.437.307,88

ENTRADAS


PARQUE LINEAR

Como já foi dito, o projeto do parque linear, de cerca de 380 mil m² e 4,5 km de extensão, está vinculado à extensão da Avenida Jornalista Roberto Marinho até a Rodovia dos Imigrantes. A proposta de revisão do desenho urbano e construção de um parque linear sobre um túnel ao invés de fazer uma avenida simples levou em conta o quadro de crescente desqualificação do local e, claramente, procurou criar espaços mais humanos e com impactos positivos para o entorno imediato e para a população local, sempre tendo em vista que a localização do túnel tem papel importante no funcionamento da metrópole, e certamente gerará impactos na região. O parque é como uma saída para promover espaços justos para a população dentro do complicado e contraditório instrumento da Operação Urbana. Invariavelmente, sua construção envolve desapropriações e cerca 10 mil famílias serão desalojadas. Pela foto aérea, percebe-se que boa parte das propriedades que serão desapropriadas são irregulares, além de ocuparem as margens do córrego de maneira precária. A questão à qual se deve procurar resposta é qual será a postura da prefeitura diante disso e para onde irão essas famílias. Como já foi dito, a OUCAE prevê a construção de HIS para as famílias desalojadas, mas fica claro que o número de unidades previstas não será suficiente. Outro ponto muito debatido relacionado ao projeto e à operação urbana é a Ponte Octavio Frias de Oliveira, a ponte estaiada, construída sobre o rio Pinheiros. De arquitetura e custo polêmicos, essa ponte foi e ainda é muito criticada. O arquiteto Paulo Bastos alega que sua construção (prevista na revisão que fez para a operação urbana) era a última meta a ser cumprida, mas interesses imobiliários alteraram a ordem dos acontecimentos. A instalação do túnel, mesmo que seja mais uma obra viária de prioridade ao automóvel, dará sentido à ponte, além de (juntamente com o Rodoanel) desafogar a Avenida dos Bandeirantes. O projeto do parque é, por um lado, cuidadoso com o entorno no Setor Jabaquara, mas parece que o Setor Brooklin não recebeu a mesma atenção. Ainda que a avenida ganhe qualidade estética (com a valorização do córrego, o alargamento das calçadas e o plantio de árvores), e que haja vias locais de acesso ao bairro (além das expressas de acesso ao túnel), a região sofrerá um impacto significativo devido ao fluxo de veículos gerado pelo emboque e desemboque do túnel próximos à avenida Lino de Moraes Leme. Além disso, esta é a região que vem sofrendo intensa verticalização em decorrência da compra de potencial construtivo extra, ou seja, o adensamento em poucos anos já será intenso. Assim, é provável que as vias dessa região fiquem saturadas e sejam necessários novos investimentos (como ocorreu no bairro de Vila Olímpia depois de valorizado pela Operação Urbana Faria Lima), fato que contradiz a lógica das OU. O parque proposto para a extensão da avenida Jornalista Roberto Marinho se mostra, sob vários aspectos, interessante. Inserindo no contexto das Operações Urbanas em São Paulo, marcadas pela apropriação excludente do espaço urbano, o projeto entende o contexto onde está inserido e procura criar espaços públicos para mitigar os impactos causados pelas obras da operação. É verdade que a existência do parque pressupõe desapropriações, em sua maioria de famílias mais pobres. O que se espera é que essas famílias desalojadas, na verdade, passem a ter uma condição de moradia mais digna e justa dentro da operação e que sua retirada não pressuponha periferização da precariedade. Porém, até agora, só foram feitos investimentos viários com os recursos da operação. Por isso, é difícil afirmar com certeza se esse instrumento será bem-sucedido do ponto de vista social.

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Fonte: arquiteto Paulo Bastos

O restante do entorno sofrerá uma valorização considerável em função do novo parque. Sua extensão e qualidade paisagística prometem para a região um espaço público de qualidade da qual a metrópole paulista carece. Por fim, deve-se destacar que o parque é consequência da construção de um túnel sob ele, o qual concretizará a conexão entre a avenida Jornalista Roberto Marinho (que hoje termina em um muro) e a Rodovia dos Imigrantes. Apesar de ser mais uma obra viária inserida em uma operação urbana, entende-se que ela pode ser interessante para desafogar o trânsito de outras vias, além de possibilitar a existência do parque.

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Operação Urbana Água Espraiada no contexto da cidade

Apesar de existirem outras Operações Urbanas em São Paulo, foi decidido fazer uma comparação entre as 4 mais bem sucedidas da cidade: OU Faria Lima, OU Água Branca, OU Centro e OUC Água Espraiada, buscando apontar a diferença da última em relação às outras três, no contexto da cidade. Ainda que as operações ainda estejam em vigor, é interessante fazer a análise da eficiência do instrumento até agora. A lógica das Operações Urbanas em São Paulo é de alavancar o processo de expansão imobiliária, promovendo a flexibilização nas leis, criando um ambiente mais favorável para os interesses do mercado imobiliário, e de certa forma direcionando o pontencial construtivo da cidade para pontos chave. Porém, o instrumento mostra-se ineficiente na medida em que o interesse imobiliário só acontece em regiões já valorizadas, exigindo um investimento inicial por parte do Estado, o que não fazia parte da ideia inicial da operação Urbana. Reforçando a cultura da cidade de que nada deslavoriza mais um empreendimento do que a proximidade das camadas de baixa renda, o que se observa em todas as operações urbanas é a expulsão de favelados por manobras do setor imobiliário, aliado ao Estado. No caso da OU Água Espraiada, aonde há uma grande disparidade social entre os setores da operação, as ZEIS estão em sua maioria localizadas no setor Jabaquara, bem longe dos ricos empreendimentos do setor Berrini. Já na OU Faria Lima, privilegia-se a construção de moradia para favelados (antes residentes no perímetro) fora do perímetro da operação. A remoção das favelas na OUCAE antes de sua criação promoveu uma grande elevação dos preços dos imóveis na área, gerando muito lucro aos investidores. Estes mesmos que, antes da criação da operação, colaboraram com o poder público na provisão de unidades habitacionais (bem longe da operação) para os favelados removidos das proximidades de seus empreendimentos. Junto com a OU Faria Lima, a OUCAE tem uma grande atratividade por estar em uma área bastante rica da cidade. Porém, dentro do perímetro da operação, existe uma grande disparidade de riqueza entre os setores. O que se observa é que os CEPACS foram vendidos enquanto ainda era permitido usar o potencial adicional de construção nos setores valorizados, como o Berrini e o Marginal Pinheiros. Agora que este potencial construtivo está se esgotando para estes setores, observa-se um crescente desinteresse pela operação, já que a ponte e o túnel – cuja construção era se interesse do setor imobiliário para valorizar ainda mais os seus empreendimentos – estão garantidos, e a grande maioria do potencial adicional de construção interessante já foi utilizado.

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Diagonal Norte Vila Maria Água Branca

Vila Leopoldina

Centro (nova Luz)

Faria Lima

Jacú Pessego

Vila Sônia

Diagonal Sul

OUCAE Polo Sul

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OU em projeto OU em vigor


O mercado imobiliário sempre dependeu da ação do Estado, seja através da regulação ou dos investimentos públicos, para viabilizar o seu desenvolvimento. Isso fez com que houvesse uma estreita ligação entre o mercado imobiliário e o setor público. Mesmo quando o Estado tinha pouco dinheiro para investir, estes investimentos aconteciam em regiões aonde havia pressão do setor imobiliário sobre o poder público. No caso da OU Faria Lima e Àgua Espraiada, a construção das respectivas avenidas e remoção de favelas próximas elevou muito a atração imobiliária da região e praticamente eliminou o risco dos investidores privados. O mesmo não aconteceu na OU Água Branca e Centro. Portanto, existe por parte do Estado a preferência em estimular algumas OU em relação a outras, e isso reflete no desempenho de cada uma delas, apesar de todas estas operações estarem em áreas potencialmente valorizadas da cidade.

28


Fonte: FIX, Mariana.

29


CIRCULAÇÃO E TRANSPORTE NA REGIÃO

Av. Washington Luis Av. Santo Amaro

Av. Vereador José Diniz Marginal Pinheiros

Av. dos Bandeirantes Aeroporto de Congonhas

Av. Jornalista Roberto Marinho

Rod. dos Imigrantes

OUCAE

30


A área da Operação Urbana Água Espraiada está circundada por importantes vias de circulação para a cidade. À leste, a marginal pinheiros, importante conexão entre rodovias estaduais, e via de fluxo intenso para circulação interna da cidade, e atualmente já opera em sua capacidade máxima; à oeste, a Rodovia dos imigrantes, principal ligação da região metropolitana de São Paulo com a baixada Santista, e com o porto de Santos; finalmente ao norte, a Av. dos Bandeirantes, que faz a conexão entre Marginal Pinheiros e Imigrantes, e atualmente também atua em sua capacidade máxima. Tanto a Marginal Pinheiros com ao Av. dos Bandeirantes, em horários de pico apresentam graves congestionamentos, por isso – como já foi citado anteriormente – o Estado julgou a construção de uma nova via, paralela à Av. dos Bandeirantes, importante para aliviar o fluxo de veículos na região, na busca por evitar congestionamentos. Surgiu portanto a ideia da construção da Av. Água Espraiada, atual Av. Roberto Marinho. A via foi construída durante a gestão Paulo Maluf, em um contexto muito polêmico por conta da remoção da favela Jardim Edith, e da promoção imobiliária que foi feita na região com a constução da avenida, precedendo ainda a criação de uma Operação Urbana, que contribuiu para o aumento do fluxo de pessoas para a região, complicando o trânsito já deficiente, e aprofundando as desigualdades sociais da área com o resto da cidade. A avenida foi construída somente até pouco depois da Av. Washington Luis, e a desejada ligação entre a marginal pinheiros e a Rodovia dos Imigrantes não aconteceu, mas está prevista na operação por meio de um túnel, que terá emboque/desemboque logo após a avenida Lino de Moraes Leme e saída/acesso pela Rodovia dos Imigrantes. O traçado deste túnel não está completamente no perímetro da operação, apesar de ser uma obra que será paga com o dinheiro arrecadado com a venda de CEPACs. Após estudos, concluiu-se que o traçado atual do túnel seria melhor do que qualquer outro que estivesse interiramente dentro do perímetro da operação. Este túnel terá um emboque complexo que certamente não aliviará o trânsito no fim da Av. Jornalista Roberto Marinho, e o futuro novo acesso à Rod. Dos Imigrantes certamente já será inaugurada saturada, mas a ligação da Avenida com a Marginal Pinheiros e a Rodovia dos Imigrantes é realmente importante para melhorar o fluxo de veículos na região. Sobre o transporte público, estão previstas duas linhas de metrô que passarão pela região. A linha 5-lilás e a polêmica linha 17-ouro.

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LINHA 17 - OURO

A linha toda ligará a estação Jabaquara do metrô (linha 1-azul) ao Shopping Butantã, na Av. Francisco Morato. Até 2014, ano da Copa, ficará pronto apenas o trecho entre o aeropoto de Congonhas e a Marginal Pinheiros, aonde a linha fará conexão com a linha 9-esmeralda da CPTM. Esta primeira etapa da construção da linha terá 8 estações: Jardim Aeroporto, Congonhas, Brooklin, Vereador José Diniz, Água Espraiada, Vila Cordeiro, Chucri Zaidan e Morumbi. Destas 5 estarão dentro do perímetro da operação: Chucri Zaidan, Vila Cordeiro, Vereador José Diniz, Brooklin e Água Espraiada. A grande discussão gira em torno de 2 fatores: a construção da linha em monotrilhos, e a capacidade da linha em transportar pessoas. A linha terá capacidade de transportar 252,4mil usuários por dia, muito abaixo dos 750 mil transportados pela linha 4-amarela do metrô, por exemplo. Além disso, é possível notar atualmente que as linhas de metrô atuam acima da capacidade, e seria muita ingenuidade pensar que somente 252

Fonte: IG

mil pessoas utilizariam o metrô em uma região tão importante para a cidade como a da Água Espraiada.

32


Fonte: IG

33


A definição da capacidade da linha está muito ligada com o tipo de construção escolhido para ela: ao invés dos tradicionais trilhos e estações subterrâneas, optou-se por criar trilhos e estações suspensas, o que diminui muito os custos de obra e desapropriações. Porém, um novo marco como este na já caótica paisagem da região certamente não será bem-vinda. O metrô promete compensar os incômodos com avanços tecnológicos, como

Fonte: Arquiteto Paulo Bastos

Fonte: Folha de São Paulo

por exemplo os vidros dos trens escurecerão quando ele estiver passando por regiões residenciais.

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Recentemente o metrô divulgou imagens do impacto da nova linha do metrô na paisagem urbana, e realmente a construção impactará muito na região, ora passando por cima de viadutos, ora por baixo, ora em cima do córrego Água Espraiada, ora em cima de canteiros centrais, e inclusive passando por dentro do cemitério. Inicialmente, junto com a proposta da Operação Urbana do escritório Paulo Bastos, foi proposto um veículo leve sobre trilhos. Esta solução também transportava poucos passageiros, mas tinha um custo parecido com o do monotrilho e não interferia na paisagem urbana, mas retirava uma faixa de rolamento das avenidas por onde passava. Evidencia-se mais uma vez a preferência do Estado sobre os veículos particulares, mesmo após inúmeras provas de que este sistema não funciona para uma cidade com o

35

Fonte: IG

Fonte: IG

tamanho de São Paulo, e os investimentos em transporte público continuam sendo feitos de maneira pouco pensada para o futuro da cidade.


Estação Chucri Zaidan Estação Vila Cordeiro Estação Vereador Estação Brooklin José Diniz

107

52 21 20 19

106 89

88

Estação Água Espraiada

Fonte: Metrô de São Paulo

5

36


LINHA 5 - LILÁS

O primeiro anúncio da construção da linha foi feito em 1990. O primeiro trecho, com 8,4Km de extensão, foi entregue em 2002, com 6 estações elevadas, ligando o capão redondo ao Largo 13. As 11 estações ainda não construídas serão subterrâneas, e passarão por baixo da Av. Santo Amaro, com uma estação no cruzamento com a Av. Jornalista Roberto Marinho, a estação Água Espraiada, que se conectará com a linha 17OURO. Além disso, a linha 5-lilás fará conexão com a linha 1-azul na estação Santa Cruz e com a linha 2-Verde, na estação chácara Klabin. As obras desta linha foram paralisadas no final de 2011 por denúncia do Ministério Público apontar prejuízo para os cofres públicos na licitação que escolheu as empresas vencedoras do consórcio para a implantação da linha. Após o incidente, as obras – que deveriam ter sido iniciadas ainda em 2009 – foram iniciadas. A previsão de conclusão da obra é 2015, também atrasado em relação ao cronograma inicial. O custo da obra será de 6 bilhões de reais. A construção da linha é marcada por irregularidades judiciais, problemas com desapropriação e durante a construção. A obra está muito atrasada, mas é uma importante ligação para a região centro sul da cidade. O fato de ela cruzar a OUCAE valoriza ainda mais a região, e espera-

Fonte: Metrô de São Paulo

se que quando a linha esteja em funcionamento, o fluxo de pessoas por ela seja elevado.

37


OPERAÇÃO URBANA ÁGUA ESPRAIADA

A Operação foi dividida em seis setores: Berrini, Marginal Pinheiros, Chucri Zaidan, Brooklin, Jabaquara e Americanópolis. Como diretrizes gerais, permite-se a intensificação da ocupação máxima nos setores Berrini, Marginal Pinheiros e Chucri Zaidan, e incentiva-se a intensidade de uso nas áreas já verticalizadas, com índice de CA até 4. Propõe-se a flexibilização de usos nas quadras lindeiras à Av. Jornalista Roberto Marinho, mantendo restrições de gabarito (25m). Para o setor Jabaquara, incentiva-se usos diversificados e índices de CA até 4 e no setor Americanópolis permanece a legislação vigente. Portanto, a ideia principal da operação é incorporar áreas com maior potencial de transformação, favorecendo a maior captação de recursos. Os setores Berrini, Marginal Pinheiros e Chucri Zaidan concentram edifícios empresariais, e absorvem um grande contingente de pessoas durante o período comercial, e se esvaziam no período da noite e fins de semana. Os setores Brooklin, Jabaquara e Americanópolis fazem o caminho inverso. Estão mais vazios durante o dia e recebem os seus moradores a noite. Logo, o trânsito de automóveis na região nos horários de rush é muito intenso. A região foi entendida como um gargalo no trânsito para a cidade, e a ideia de criar uma operação urbana faria com que os próprios moradores e usuários da área pagassem por melhorias viárias. Foi desenvolvido um plano de ocupação para cada setor, buscando respeitar as suas especificidades, e tentando tirar o máximo proveito do potencial de cada área. Cada setor tem regras específicas de tamanho mínimo de lotes, usos permitidos, recuos obrigatórios, CA e TO máximos. Em cada setor, os estoques de construção adicionais deverão destinar o mínimo de 30% para uso residencial e o máximo de 70% para os demais usos. Quanto às ZEIS da operação, elas estão localizadas nas áreas menos valorizadas do perímetro (setores Jabaquara e americanópolis), viabilizando um maior número de unidades e também (principalmente) permitem a valorização dos imóveis antes vizinhos de favelas nos outros setores – mais ricos – da operação. A segregação induzida pelo mercado e aceita pelo Estado pode colocar em perigo o bem estar da região, ao intensificar as tensões sociais através desta segregação. As HIS deveriam estar pulverizadas por todo o território da operação, na tentativa de minimizar esta tensão, e promover um convívio mais harmonioso entre diferentes classes sociais.

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REGIÕES DA OPERAÇÃO

SETOR BERRINI

SETOR JABAQUARA

SETOR MARGINAL PINHEIROS

SETOR CHUCRI ZAIDAN

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SETOR AMERICANÓPOLIS

SETOR BROOKLIN


52 21 20 19

FAVELAS DA OPERAÇÃO

107

106

89 88

Favelas

Observa-se que há uma grande disparidade entre as regiões da operação. Nas regiões por onde a avenida Jornalista Roberto Marinho passa (regiões Berrini, Brooklin e Chucri Zaidan), a urbanização está consolidada, e aonde antes existiam favelas, agora ou existe a avenida, ou existem construções legalizadas. Porém, na área que não foi atingida pela avenida (regiões Americanópolis e Jabaquara), ainda há muitas favelas próximas ao córrego Água Espraiada, e a urbanização não está consolidada, faltando saneamento básico e consolidação da malha urbana, como mostra o mapa acima, que indica a concentração de favelas na área da operação.

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ZEIS DA OPERAÇÃO

107

52 21 20 19

106

89

88

Áreas decretadas Zeis OU

A concentração das ZEIS nas regiões Jabaquara e Americanópolis evidenciada no mapa acima mostra a clara intenção do Estado em construir habitação e interesse social somente nas áreas mais desvalorizadas da operação. A seguir, a tabela 1 mostra a quantidade de favelas dentro do perímetro, e o número de unidades de cada uma, totalizando aproximadamente 8500 famílias vivendo em condições precárias, segundo a habisp. Este mesmo número foi repetido no relatório do Estudo de Impacto Ambiental da Operação, e foi usado como base para este estudo. Além disso, vê-se que das 8500 famílias, 1500 estão fora dos setores Jabaquara e Americanópolis, e se encontram no setor Berrirni.

41


Tabela 1: Favelas dentro do perímetro da OUCAE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43

Favela Niagara Volta Redonda José dos Santos Jr Brooklin Água Espraiada Canão Campos União Sônia Ribeiro Buraco Quente Linda tv Patrícia Tibiriçá Comando Zoião Emboabas César Ravasco Levanta Saia Bernardino de campos Arco Verde Rocinha Paulistana Wilson Pereira de Almeida Beira Rio Dornas Filho Túlio Teodoro de Campos Alba Babilônia Souza Dantas Santa Catarina Taquaritiba Vietnã Canto da saudade Nova Imigrantes Minas Gerais Guian Corruiras Rua das rolinhas Pingo de ouro Afonso Xii Vila Fachini Americanópolis Muzambinho Imprensa Nilópolis Sinhazinha Imprensa Colonos Dersa

Região centro sul sul sul sul sul sul sul sul sul sul sul sul sul sul sul sul sul sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste sudeste

Subprefeitura Pinheiros Santo Amaro Santo Amaro Santo Amaro Santo Amaro Santo Amaro Santo Amaro Santo Amaro Santo Amaro Santo Amaro Santo Amaro Santo Amaro Santo Amaro Santo Amaro Santo Amaro Santo Amaro Santo Amaro Santo Amaro Jabaquara Jabaquara Jabaquara Jabaquara Jabaquara Jabaquara Jabaquara Jabaquara Jabaquara Jabaquara Jabaquara Jabaquara Ipiranga Jabaquara Jabaquara Jabaquara Jabaquara Jabaquara Jabaquara Jabaquara Jabaquara Jabaquara Jabaquara Jabaquara Jabaquara

Propriedade particular pública particular Pública Pública particular particular mista particular Pública particular particular particular particular particular Pública pública Pública mista particular mista particular particular particular mista particular particular mista mista particular Pública pública mista particular mista particular particular particular particular particular pública mista mista

Área (m2) Ano Ocupação Imóveis 1.232,16 1980 2.299,93 1976 2.916,28 1976 1.057,81 1990 456,86 1986 538,73 1946 1.091,96 1985 19.565,80 1956 6.115,51 1956 785,87 1966 3.051,82 1950 2.738,68 1956 6.444,07 1990 5.463,60 1960 1.875,17 1956 4.729,52 1966 2.447,46 1976 2.228,76 1959 15.212,40 1990 1.150,05 1976 18228,42 (1486) 1968 4.618,26 1960 1.937,58 1947 1.441,81 1986 12.641,30 1969 25768,67(23,334) 1973 1.696,83 1960 23.272,77 1970 35098,16197(1.386) 1970 4.945,27 1975 4.282,94 1995 6.523,25 1975 19.555,62 1960 944,98 1970 2.344,54 1970 1.039,61 1970 540 1970 2.608,33 1990 7340,85(2000) 1976 6.471,82 1971 957,08 1980 14.842,28 1971 8.275,38 1970 TODA OUC Sto Amaro

35 66 50 30 7 20 40 400 180 38 72 98 186 133 25 100 70 19 1228 16 659 118 23 20 420 728 45 652 949 162 170 231 251 12 45 15 7 92 202 174 16 424 239 8467 1534

42


EQUIPAMENTOS EXISTENTES

107

106

89 88

CEI - Centro de educação infantil EMEI - Escola Municipal e Educação Infantil EMEF - Escola Municipal de Educação Fundamental Saúde Lazer Equipamentos sociais

43

52 21 20 19


JUSTIFICATIVA DE ESCOLHA DA ÁREA

Região Brooklin

A área escolhida como objeto de estudo está próxima ao cruzamento da av. Jornalista Roberto Marinho com a Washington Luis, em uma área com o tecido urbano já consolidado, porém, ainda com favelas remanescentes da época da construção da avenida. Esta área foi escolhida exatamente por estar em uma área já consolidada, uma vez que as tantas outras favelas da região do Jabaquara e americanópolis certamente sofrerão alterações com as futuras construções do parque linear, túnel e linha 17-ouro do metrô. Preferi portanto atuar em um terreno que não sofrerá tantas alterações em um espaço de tempo tão curto.

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Campos União 40 Imóveis Sônia Ribeiro 400 Imóveis

Buraco Quente 180 Imóveis

Bernardino de Campos 70 Imóveis Linda tv Patrícia 38 Imóveis

Comando 98 Imóveis

Tibiriçá 72 Imóveis

Zoião 186 Imóveis

César Ravasco 25 Imóveis

Fonte: Google

Fonte: Google

Emboabas 133 Imóveis

Além disso, ao analisar a Operação Urbana Água Espraiada, fica evidente uma tensão social dentro do seu perímetro: os setores Berrini, Marginal Pinheiros, Chucri Zaidan e Brooklin são muito ricos, e os setores Americanópolis e Jabaquara, não. Até hoje, o que se viu de obras e tomadas de decisões em relação à operação foi no sentido de beneficiar e valorizar os setores mais ricos, evidenciando ainda mais esta tensão social. Não é de se espantar que em uma cidade tão socialmente segregada haja violência, mas fica a pergunta: quem é o violento? O rico que se segrega dentro de seus condomínios fechados, ou o pobre, que tenta invadi-los? Se a cidade não é construída como uma unidade, não pode-se esperar que seus habitantes vivam em harmonia. Retomando as justificativas de escolha da área, viu-se nas análises da região que o uso do solo na área é predominantemente residencial, em sua grande maioria com residências de um ou dois pavimentos. Na área de atuação, existem muitos lotes vazios ou com estacionamentos ou ferros-velhos ou casas deterioradas, o que facilitaria o processo de desapropriação para a construção do projeto.

45


DISPONIBILIDADE DE TERRENOS Favela Vazio Desapropriação

46


USO DO SOLO Residencial Favela ComĂŠrcio Institucional

47


ALTURA DAS EDIFICAÇÕES 1 Pavimento 2 Pavimentos + de 5 Pavimentos

48


Tabela 2: Diretrizes da OUCAE, nos setores brooklin e jabaquara. Quadro integrante ao Decreto nº 42.898, de 21 de fevereiro de 2003 Categorias de uso admitidas

Frente Mínima

Lote Mínimo

Recuos frente

fundo

Observações

TO máx

Lateral

Térreo Acima Térreo Acima Térreo Acima Térreo Acima térreo+1 térreo+1 térreo+1 térreo+1 térreo+1 térreo+1 térreo+1 térreo+1 JABAQUARA R1, R2, R3, C2, E2, E3, S2, exceto boates e casas noturnas

BROOKLIN

Sub-setor Brooklin 1

16m

C1, I1, S1 e E1 R1, R2, R3, C2 (exceto boates, casas noturnas e C2.3) e S2 (exceto S2.8, S2.9, motéis, auto-cines, boliches, diversões eletrônicas, drive-in, jogos, "kart indoor", "paintball", salões de festas, bailes e "buffets")

Legislação vigente

C1, S1 e E1 R1, C2

Legislação vigente

C1, S1, exceto S1.5 e S1.6 R1, R2, R3, C2 (exceto boates, casas noturnas e C2.3) e S2 (exceto S2.8, S2.9, motéis, auto-cines, boliches, diversões eletrônicas, drive-in, jogos, "kart indoor", "paintball", salões de festas, bailes e "buffets") C1, S1 e E1

5m

5m

3m

0,50

4

Observar a faixa de desapropriação Doar faixa de 2m para alargamento das calçadas Observar a faixa de desapropriação

25m

25m

Lotes lindeiros a Z1 do Subsetor Brooklin2, Brooklin3, Brooklin 4 e Brooklin 5

1000 m²

CA máx

2000 m²

2000 m²

5m (1)

6m (1)

5m

5m

3m

4,5m

0,5

0,25

4

5m

5m

3m

0,5

1

6m

5m

4,5m

0,25

2

Legislação vigente

25m

2000 m²

Doar faixa de 4m para alargamento das calçadas

Observar a faixa de desapropriação Doar faixa de 4m para alargamento das calçadas Acesso aos lotes exclusivamente por via a ser implantada Gabarito máximo das edificações: H ≤ 25 metros Observar a faixa de desapropriação Doar faixa de 4m para alargamento das calçadas

Legislação vigente

6

49

Fonte: EIA | OUCAE

SETOR


A F G

E D

B C

H

I

J

L

O

M

N

50


A área de intervenção foi dividida em glebas, de A a O. Para cada gleba foi calculada a área total, e a área útil para construção, levando em consideração o C.A da região. Como haverá comércio no térreo e em uma passarela elevada, foram descontadas estas áreas, de acordo com o plano de massas da na imagem anterior. Além disso, nas glebas C e L não haverá habitação, e sim um equipamento institucional, e nestes casos o C.A foi de 1,5. As habitações correspondentes a estas glebas serão realocadas.

Tabela 3: Áreas de comércio, institucionais e habitação GLEBA A B C D E F G H I J L M N O TOTAL

51

Área total (m²) 19.326 5.589 4.999 13.529 1.994 3.550 9.583 2.634 6.666 4.493 6.352 6.608 5.336 5.156 95.815

Área útil (m²) 57.978 16.767 7.499 40.587 5.982 10.650 28.749 7.902 19.998 13.479 9.528 19.824 16.008 15.468 270.419

Térreo (m²) 3.734 1.792

Passarela (m²) 4.151 2.038 818

Instit. (m²)

5.304

4.366 852 958 3.523 1.335 2.187 1.597 8.697 1.597 2.132 1.462 25.535 (9%)

7.007 (2%)

14.001 (5%)

Área hab. (m²) 50.093 12.937 1.377 36.221 5.130 9.692 25.226 6.567 17.811 11.882 831 18.227 13.876 14.006 240.902 (84%)


passarela de circulação, que ligará as glebas A, B, C e L, 5% para área institucional, que ficará nas glebas C e L, e 84% destinado para habitação. As unidades habitacionais por gleba foram calculadas com base nestes 84% de área destinada para habitação, e não sobre toda a área disponível, pois acredita-se que uma área de uso misto proporcione mais riqueza e diversidade social, proporcionando aos moradores da área uma vida melhor. É melhor colocar menos pessoas do que o máximo possivel na área, se estas pessoas forem ter uma qualidade de vida mais elevada do que se fosse construído o máximo possível de habitações na área. Para o cálculo da quantidade de unidades, foi tomada a segunte lógica: estimou-se necessários 75m2 de área para a construção de uma unidade-tipo, já levando em consideração a circulação. Para cada gleba, foi divido a ãrea destinada a habitação por 75, resultando no número de unidades que esta gleba deverá abrigar. Como resultado, obteve-se 2985 unidades habitacionais a serem construídas na área. Este cálculo pode ser visto na tabela 4, abaixo.

Tabela 4: Total de habitações, por gleba

CÁLCULO DO NÚMERO DE UNIDADES

Como foi mostrado na tabela 3, a porcentagem de área no terreno ficou dividida da seguinte maneira: 9% para o comércio no térreo, 2% para a

GLEBA ÁREA TOTAL TERRENO C.A. T.O. ÁREA ÚTIL AREA HAB. TOTAL UNID. A 19.326 3 0,5 57.978 50.093 668 B 5.589 3 0,5 16.767 12.937 172 C 4.999 1,5 0,5 7.499 1.377 18 D 13.529 3 0,5 40.587 36.221 483 E 1.994 3 0,5 5.982 5.130 68 F 3.550 3 0,5 10.650 9.692 129 G 9.583 3 0,5 28.749 25.226 336 H 2.634 3 0,5 7.902 6.567 88 I 6.666 3 0,5 19.998 17.811 237 J 4.493 3 0,5 13.479 11.882 158 L 6.352 1,5 0,5 9.528 831 11 M 6.608 3 0,5 19.824 18.227 243 N 5.336 3 0,5 16.008 13.876 185 O 5.156 3 0,5 15.468 14.006 187 TOTAL 95.815 270.419 240.902(84%) 2.985

52


Além disso, foram definidas 4 tipologias-base para o compor as habitações: TIPO 1 (30m2): Sala + Quarto + Cozinha + Banheiro | 2 TIPO 2 (45m2): Sala + 2Quarto + Cozinha + Banheiro | 4 TIPO 3 (45m2): Sala + 2Quarto + Cozinha + 2Banheiro | 4 TIPO 4 (60m2): Sala + 3Quarto + Cozinha + 2 Banheiro | 5

As unidades foram divididas da seguinte maneira: 15% para a tipologia 1, 30% para as tipologias 2, 3 e 25% para a tipologia 4, resultando nas tabelas 5 e 6, sendo a tabela com os valores brutos, e a tabela 6 com as unidades referentes às glebas C e L já realocadas.

Tabela 5: Total de habitações, por tipologia, por gleba GLEBA TOTAL UNID. A 668 B 172 C 18 D 483 E 68 F 129 G 336 H 88 I 237 J 158 L 11 M 243 N 185 O 187 TOTAL 2985

53

UN. 1 100 26 3 72 10 19 50 13 36 24 2 36 28 28 448

UN. 2 200 43 5 121 17 32 84 22 59 40 3 61 46 47 780

UN. 3 200 43 5 121 17 32 84 22 59 40 3 61 46 47 780

UN. 4 167 43 5 121 17 32 84 22 59 40 3 61 46 47 746


Tabela 6: Total final de habitações, por tipologia, por gleba GLEBA A B C D E F G H I J L M N O TOTAL

TOTAL UNID. 668 190 18 483 68 129 336 88 237 169 11 243 185 187 3014

UN. 1 100 29

UN. 2 200 57

UN. 3 200 57

UN. 4 167 48

72 10 19 50 13 36 25

145 21 39 101 26 71 51

145 21 39 101 26 71 51

121 17 32 84 22 59 42

36 28 28 448 (15%)

73 56 56 780 (30%)

73 56 56 780 (30%)

61 46 47 746 (25%)

Com relação às vagas de estacionamento, foi decidido que haveria uma vaga para cada unidade tipo 4, e mais 35% de vagas em relação ao total restante de unidades. Logo, serão, 746+(2239 x 0.35) = 1529 vagas, a serem dividias preferencialmente nos edifícios que não fazem parte do eixo principal de circulação que conterá a passarela. Além disso, se buscará criar estas vagas no subsolo dos edifícios, aproveitando o desnível do terreno, liberando o térreo para o uso dos pedestres. Algumas vagas também deverão ser criadas no térreo, para uso público das pessoas que irão usufruir do comércio local.

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Fonte: Arquiteto Paulo Bastos

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GLEBA A

Comércio no térreo: 3734 m2 Comércio na passarela: 4151 m2

GLEBA B

Comércio no térreo: 1792 m2 Comércio na passarela: 2038 m2

GLEBA C

Institucional: 5304 m2 Comércio na passarela: 818 m2

GLEBA D

QUADRO DE ÁREAS POR GLEBA

Comércio no térreo: 4366 m2 Comércio na passarela: -

Total de unidades: 668

Total de unidades: 190

Tipo 1: 100 Tipo 2: 200

Tipo 1: 29 Tipo 2: 57

Tipo 3: 200 Tipo 4: 167

Tipo 3: 57 Tipo 4: 48

Total de unidades: -

Total de unidades: 483

Tipo 1: 72 Tipo 2: 145

Tipo 3: 145 Tipo 4: 121

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Comércio no térreo: 958 m2 Comércio na passarela: Total de unidades: 129

Tipo 1: 19 Tipo 2: 39

Tipo 3: 39 Tipo 4: 32

Comércio no térreo: 3523 m2 Comércio na passarela: Total de unidades: 333

Tipo 1: 50 Tipo 2: 101

Tipo 3: 101 Tipo 4: 84

Comércio no térreo: 1335 m2 Comércio na passarela: Total de unidades: 88

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Tipo 1: 13 Tipo 2: 26

Tipo 3: 26 Tipo 4: 22

GLEBA E

Tipo 3: 21 Tipo 4: 17

GLEBA F

Tipo 1: 10 Tipo 2: 21

GLEBA G

Total de unidades: 68

GLEBA H

Comércio no térreo: 852 m2 Comércio na passarela: -


GLEBA I

Comércio no térreo: 2187 m2 Comércio na passarela: -

GLEBA J

Comércio no térreo: 1597 m2 Comércio na passarela: 2038 m2

GLEBA L

Institucional: 8697 m2 Comércio na passarela: -

GLEBA M

Comércio no térreo: 1597 m2 Comércio na passarela: 2038 m2

Total de unidades: 237

Total de unidades: 169

Tipo 1: 36 Tipo 2: 71

Tipo 1: 25 Tipo 2: 51

Tipo 3: 71 Tipo 4: 59

Tipo 3: 51 Tipo 4: 42

Total de unidades: -

Total de unidades: 243

Tipo 1: 36 Tipo 2: 73

Tipo 3: 73 Tipo 4: 61

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Tipo 1: 28 Tipo 2: 56

Tipo 3: 56 Tipo 4: 46

Comércio no térreo: 1462 m2 Comércio na passarela: Total de unidades: 187

59

Tipo 1: 28 Tipo 2: 56

Tipo 3: 56 Tipo 4: 48

GLEBA N

Total de unidades: 185

GLEBA O

Comércio no térreo: 2132 m2 Comércio na passarela: -


JUSTIFICATIVA DE ADENSAMENTO

“O principal objetivo do urbanismo deve ser, antes de tudo, o de garantir cidades mais justas. Em outras palavras, cidades que ofereçam, sem diferenciação, qualidade de vida para todos os habitantes”(FERREIRA, p.12) A área escolhida para a intervenção se mostra interessante no sentido de estar no ponto de encontro da clara tensão social existente dentro da operação. Construir habitação para a população de baixa renda nesta área significaria uma pequena vitória diante dos interesses privados imobiliários, e proporcionaria muitas vantagens aos futuros moradores, além do inestimável ganho para a cidade. A perspectiva do morador de trabalhar perto da sua residência, a certeza de ter transporte público com boas ligações perto de casa, a existência de muitos equipamentos sociais aos redores de casa podem diminuir muito as marcas da desigual urbanização paulistana, e caminhar no sentido de uma maior miscigenação social, muito saudável para a cidade. Outra posição antieconômica e insustentável é a exclusividade de usos na região. Bairros exclusivamente residenciais ou comerciais, promovem uma pobre integração com a cidade e são muito ineficientes energeticamente, pois demandam grandes deslocamentos e estão em uso somente metade do dia, uma vez que bairros comerciais são ocupados durante o dia, e os resicenciais, a noite. Na hora do rush, há trânsito, evidenciando o colapso do sistema individual de transporte. A conclusão que se tem deste atual sistema é que as decisões tomadas anteriormente à criação da OUCAE – leia-se: expulsar favelas existentes para a periferia - não é solução. Adensar e aproveitar a infraestrutura já existente é mais econômico e sustentável. Difícil é superar a cultura segregacionista brasileira. No caso do Jardim Edith, como foi descrito por Mariana Fix em parceiros da exclusão, muitas famílias foram morar na represa Billings, condenando o já frágil manancial. Ou seja, os pobres foram expulsos de sua área, foram morar em uma área estratégica para o abastecimento de água da cidade, e nem o Estado e nem o setor imobiliário que causaram esta situação se importam com os rumos tomados por uma urbanização errada, que no futuro gerará muitos problemas para serem resolvidos. O que se observa na cidade de São Paulo, como resultado desta “segregação social”, é o espraiamento da cidade, ande ao mesmo tempo em que florescem condomínios fechados e distantes, se espalham as favelas na periferia, e o centro da cidade, curiosamente se esvazia. O crescimento urbano desta maneira diminui a qualidade de vida, no sentido em que os moradores tem que percorrer grandes distâncias de carro, todos os dias, para poder trabalhar. Pagam mais pela infra-estrutura urbana por conta dessas maiores distâncias, e ainda perdem mais tempo com os deslocamento. O crescimento urbano sem supervisão urbanística, por mais que seja fruto de um sucesso econômico da sociedade, inevitavelmente gera uma piora da qualidade de vida, uma vez que a cidade não consegue se adaptar às novas demandas da sociedade que abriga.

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Fonte: Google

61

Fonte: Acervo Lab Quapรก, in FERREIRA, 2012. p.23


3

Fonte imagem2: Acervo Lab Hab, in FERREIRA, 2012. p.19 Fonte imagem1: Google

2

62 Fonte imagem 3: Acervo Lab Hab, in FERREIRA, 2012. p.33

1


Uma cidade agradável, segundo FERREIRA, possui “diversidade de usos, comércios, níveis de renda, volumetria, a alternância de quarteirões construídos com praças ou equipamentos acessíveis a todos, ruas públicas bem servidas pelo transporte de massas”(FERREIRA, p.15). Além disso, “a boa arquitetura tem caráter emancipatório e papel fundamental na promoção da qualidade de vida e desenvolvimento humano.”(FERREIRA, p.30). Logo, os arquitetos tem um papel fundamental na criação de uma cidade mais sustentável, não só energeticamente, mas socialmente e economicamente também. Segundo ROGERS, em cidades para um pequeno planeta, “este conceito difere radicalmente do atual modelo urbano dominante, aquele dos EUA: uma cidade dividida em zonas por funções, com áreas de escritórios centrais, shoppings centers e áreas de lazer fora da cidade, bairros residenciais distantes e vias expressas. Tão poderosa é esta imagem e tão intensas as forças que geraram a sua criação (estabelecida pelos critérios comerciais de mercado), que os países menos desenvolvidos estão ainda focalizados em uma trajetória que já fracassou nos países desenvolvidos. A busca deste modelo vem ocasionando resultados desastrosos e a razão para sua contínua adoção tem por base uma conveniência econômica. Se o modelo de cidade compacta e sobreposta inclui a complexidade, o modelo de divisão por zonas a rejeita, reduzindo a cidade a divisões simplistas e pacotes econômicos e administrativos facilmente manejáveis. Mesmo na escala dos edifícios, os incorporadores públicos e privados vem ignorando o conceito de uso misto. Os edifícios urbanos tradicionais, nos quais encontramos consultórios, residências, escritórios e lojas, dão vitalidade às ruas e reduzem a necessidade do indivíduo sair de carro para satisfazer as suas necessidades cotidianas. Mas estes edifícios de uso misto criam complexas situações de propriedade e inquilinato, consideradas pelo poder público de difícil genrenciamento e pelos incorporadores, de difícil comercialização”(ROGERS, p.33-34) A ideia urbanística para a área de atuação, portanto, é ir contra o pobre modelo urbanístico vigente. É promover a miscigenação social, criar um espaço com possibilidade de diversos usos. É chamar a atenção da cidade para a questão habitacional, e tentar promover a integração dos cidadãos o máximo possível com o novo espaço que será criado. É adensar de forma consciente, buscando garantir o conforto para todas as unidades, ao mesmo tempo que se propõe construir o máximo de unidades possíveis, uma vez que os futuros moradores terão, nesta rica região, muitas oportunidades de transporte e trabalho.

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REFERÊNCIAS


Coll-Leclerc Arquitectos | Barcelona, Espanha

Fonte: Total Housing: alternatives to urban sprawl, 2010

REFERĂŠNCIAS

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Este projeto, do escritório Coll-Leclerc Arquitectos, foi executado em Barcelona e tem 45 unidades habitacionais para jovens. No programa do edifício foram incorporados vários usos, como por exemplo uma escola primária. A fachada do edifício busca evidenciar o método construtivo, e os diferented usos no edifício, valorizando o uso misto e convidando a população para conhecer estes diferentes usos. Por causa do uso de materiais leves e modernos, e relação entre interior e exterior é direta, e o edifício não se volta sobre si mesmo, ele se abre para a cidade. Este tipo de programa e de construção tem a grande vantagem de criar uma ótima relação com os usuários, que valorizam e cuidam do edifício, revitalizando o modo de viver, e

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Fonte: Google

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a qualidade de vida dos moradores.


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Fonte: Google

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Fonte: Google

Steven Holl Architects | Pequim, China

Fonte: Google

Fonte: Google


Este é um mega projeto, batizado pelo seu arquiteto Steven Holl como “uma cidade dentro da cidade”. O conjunto tem mais de 17.400 moradores de classe média chinesa. Ao contrário dos mega projetos brutalistas dos anos 60 e 70, este projeto busca criar muitas diferenças formalistas, com conexões elevadas, gabaritos e unidades diferenciadas, ao invés da massiva repetição de unidades. O térreo é bastante aberto e abriga o comércio, que ativa o espaço urbano em torno do grande lago central. Os edifícios mais baixos tem telhadosjardim públicos, resultando em grandes áreas de acesso público dentro do conjunto, com direito a escola, cinema, e creche. Além disso, o público pode acessar as passagens elevadas (que ficam entre o 12º e 18º andares) através de elevadores, que dão acesso a biblioteca, academia, café, galeria, auditório e salão, que conectam todos os edifícios residenciais, e o hotel. A idéia é fazer com que os visitantes também usufruam dos edifícios, e se

Fonte: Google

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Fonte: Google

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sintam também parte do conjunto, ao invés de isolar o conjunto da cidade, como normalmente é feito.


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Architectus | Wellington, Nova Zel창ndia

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O conjunto abriga residências estudantis da Universidade de Wellington, e está em um terreno muito íngreme. Nele, existem 389 unidades, divididas entre estúdios para um estudante, apartamentos para um estudante, e apartamentos com 2 quartos. O interessante nestes edifícios é a conexão entre eles, feita através de uma passarela. Ela tem uma entrada em nível com o solo em um de seus lados, mas na extremidade oposta está no meio de um dos edifícios, dada a irregularidade do terreno. Outro aspecto interessante é o aspecto formal desta passarela: ela possui um sistema estrutural diferenciado e se destaca muito na fachada, por ser revestida somente por uma película de vidro,

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Fonte: Google

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permitindo a visibilidade quase que completa entre interior e exterior.


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Boldarini Arquitetura | Residencial Alexandre Mackenzie

Fonte: Google

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Este conjunto, do Boldarini Arquitetura, é composto por 427 unidades habitacionais, e está localizado no Jaguaré. Neste conjunto não há elevadores, nem edifícios com mais de 4 pavimentos. são 29 lâminas ao todo, e algumas utilizam sua laje de cobertura como espaço comum. O conjunto custou 130 milhões de reais (a ponte estaiada teve custo final de 260 milhões, o que daria para construir 2 conjuntos deste porte), e foi

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pago pela Sehab (40% do valor) e pela CDHU (60% do valor total)


Praça Victor Civita | Piazza del Campo, em Siena, Itália

Fonte: Google Fonte: Google

A praça Victor Civita, em são paulo, de projeto de Levisky Arquitetos Associados e Anna Julia Dietzsch, cria um espaço que, apesar de desconectado do solo, que está contaminado, tem forte relação com ele, e também é importante na relação entre o usuário e o ambiente, buscando ensinar valores ecológicos aos usuários. O grande trunfo da praça é criar ambientes que podem ser usados pela população, identificando as pessoas com o espaço. Uma vez feito este laço, as pessoas cuidam da praça, pois a querem sempre em bom estado para poder praticar as suas atividades. Além disso, há uma separação entre o que é área de circulação e atividades ( o deck), e área de descanso ( a grama), que é de fácil entendimento.

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Fonte: Google

Ela também é uma área contemplativa, aonde pode-se observar muito bem a arquitetura do entorno. A dinâmiza da praça é simples: existe comércio em todo o seu redor, atraindo as pessoas para o local, e no centro está um espaço aberto que pode ser usado livremente.

Fonte: Google

Já a praça seca de Siena é muito interessante por ser um dos únicos pontos abertos nesta cidade medieval. Ela abriga os grandes eventos da cidade, como o Palio, em dias festivos, e em dias normais ela pode ser usada de diversas maneiras, como o usuário desejar.


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PARTIDO


MONOTRILHO

IMIGRANTES

MARG. PINHEIROS

PARTIDO: O PLANO DE MASSAS

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O partido do projeto surgiu do estudo de possíveis fluxos internos dentro da área de atuação. Foi obsevado que atualmente não há uma relação das pessoas com a cidade, e as ruas são simplismente lugares de passagem, e as áreas de lazer são inexistentes. A vontade de fazer com que a cidade seja atrativa à população se mostra no plano de massas, aonde há a tentativa de fazer uma travessia da gleba A até a L, passando por B e C, sem tocar o chão. Seria como uma via elevada, no qual o pedestre pode cruzar de um lado ao outro da av. Roberto Marinho. As imagens ao lado mostram a evolução do pensamento do plano de massas: inicialmente, mostra-se o que já está edificado na área, e os vazios é aonde atualmente existem favelas, ou ferro velhos, ou vazios, ou estacionamentos, de desapropriação mais simples. A segunda imagem ilustra os volumes que irão conter a travessia principal, evidenciada na ilustração da página 76 em laranja. Nos prédios contíguos à passarela que passa sobre a Av. Água Espraiada não haverá habitação, mas sim equipamentos institucionais, como por exemplo um poupa tempo e uma unidade básica de saúde. A terceira imagem mostra o plano de massas completo, com os edifícios predominantemente residenciais das outras glebas. Em todos os edifícios, o térreo será exclusivamente comercial. Além disso, se propõe a construção de edifícios altos, que necessitem do uso do elevador. O custo de manutenção dos edifícios poderá ser pago com o aluguel dos comércios no térreo e com uma pequena taxa mensal de condomínio dos moradores.

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A imagem abaixo mostra o plano da passarela, visto a Leste do projeto. A volumetria do projeto é muito diferente da existente no entorno, e isso acontece por alguns motivos: o primeiro é porque a verticalização no projeto é mais intensa do que a existente, assim como a densidade populacional. Porém, acredita-se que como esta é uma região que sofrerá grandes mudanças no tecido urbano a médio e longo prazo, esta nova forma mais verticalizada dos edifícios estará em harmonia com o entorno no futuro, já que existem muitos edifícios sendo construídos atualmente próximos desta área, e o mercado imobiliário vê a região como um importante ponto para construir os seus novos empreendimentos residenciais. Além disso, o projeto destoa bastante do entorno no sentido da relação com a cidade, ao ser de uso misto, e propor a circulação de pedestres por dentro de diferentes níveis do edifício, não restringindo a interação do pedestre com o lugar somente no térreo. Ao propor um poupa tempo, uma unidade básica de saúde, uma creche, e uma possível conexão com o metrô no interior da circulação elevada (glebas C e L), a área se torna um polo atrativo de pessoas, que vão mantê-la sempre cheia. Além disso, a futura linha 17-ouro do metrô passará por esta circulação, tornando a área ainda mais interessante do ponto de vista de localização de equipamentos de utilidade pública.

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A imagem abaixo mostra com um pouco mais de detalhes os desníveis da passarela institucional. Ela vence o desnível descendo por escadas e rampas, sempre dentro dos edifícios nos quais ela se apoia. Uma atenção especial deverá ser dada ao edifício da gleba A, que apesar de predominantemente residencial, tem um andar inteiro dedicado à esta importante circulação. Os edifícios da gleba B tem somente uma pequena parte de alguns andares destinada à passarela principal. Ao chegar nos edifícios institucionais, o gabarito deles é mais baixo, e a travessia entre os dois edifícios não possuirá qualquer tipo de desnível, facilitando a circulação em fluxos maiores, principalmente se a passarela der acesso à futura estação do monotrilho.

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Além disso, buscou-se uma ocupação perimetral das quadras, para liberar áreas de espaço verde no miolo da quadra, que possam ser usadas tanto pelos moradores do local quanto pela sociedade. A idéia é que nenhum edifício possua muros e grades, e que o térreo seja 100% de uso de toda a população da cidade. Esta criação de áreas verdes, protegidas pelos edifícios de toda a movimentação da avenida e do metrô podem gerar espaços saudáveis de convívio e agradáveis áreas que podem ser aproveitadas pelo comércio local da melhor maneira possível.

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Fonte: Arquiteto Paulo Bastos

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84


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PROJETO


O projeto surgiu da idéia de uma cidade ideal: um espaço que abrigue, ao mesmo tempo comércio, habitação, serviços públicos e área livre, sem a separação por usos, tão difundida entre as cidades brasileiras, que importaram o modelo americano de cidade. Também havia o objetivo de não segregar as áreas em diferentes classes sociais. O projeto de habitação seria voltado quase que completamente para os moradores, porém as áreas de uso comum devem ser desfrutadas por todos os habitantes da cidade. As áreas livres deveriam ser protegidas do barulho e da poluição das ruas, se localizando portanto no miolo das quadras. Para proteger estas áreas de lazer, os edifícios verticalizados funcionam como barreiras visuais e acústicas. Por estar localizada em uma área importante e valorizada da operação urbana, com a previsão de uma linha de metrô passando pelo local escolhido, esta será uma área de grande fluxo de pessoas, então será muito bem vinda a criação de espaços de convívio e permanência na área, bem como um grande estímulo ao comércio, apesar do entorno imediato da área de projeto ser estritamente residencial. A implantação foi estudada buscando o alinhamento dos edifícios entre si e com a calçada. Buscou-se abrir as esquinas, criando pontos aonde a visibilidade do pedestre fosse maior, e a atratividade pelo espaço livre mais intensa. Para dar certa unidade ao conjunto, a modulação estrutural foi escolhida como a base do projeto - sendo respeitada em todos os edifícios, seja no térreo, na passarela ou nos andares tipo - com duas fileiras de pilares, com 8,4m de vão e 2,8m de balanço. Longitidinalmente, o vão entre os pilares é de 6m, como ilustrado na figura abaixo.

1

2

3

4

A

Unidade 60m2 Unidade 45m2 B

Unidade 30m2 Circulação Vertical Circulação horizontal escala 1:250

86


87

0

50

100

150


Como era de se esperar, nem todas as unidades terão uma insolação ótima, pois não estão muito bem posicionadas em relação ao norte. Porém foi tomado cuidado para que nenhuma fachada fosse completamente para o sul, e todas as unidades terão pelo menos algumas horas de sol, seja pela manhã ou a tarde. Com relação à densidade do conjunto, como já foi dito anteriormente, foi usado um coeficiente de aproveitamento de 0,5 e uma taxa de ocupação próxima de 3 para fazer o cálculo de número de unidades possíveis, como foi mostrado no capítulo de introdução, resultando em pouco mais de 2900 apartamentos, divididos em 4 tipologias. Após o projeto ter sido feito, foi calculado o inverso: qual era a T.O. e o C.A. após a implantação do projeto, e os dados foram os obtidos na tabela 7 mostram que a taxa de ocupação esteve sempre por volta do 0,3 nas quadras com uso habitacional e misto, subindo um pouco nas quadras aonde estava a passarela, ou os edifícios de uso institucional. No geral, a taxa de ocupação foi bem baixa e seguiu as diretrizes propostas pelo prospecto da operação para a área. Como trunfo do aumento da verticalização foi possível criar importantes áreas livres, que servirão como áreas de convívio social e espaço de lazer, como foi planejado desde o início. Além disso, no térreo, não foi construída nenhuma habitação, como partido projetual. Nesta área, foram construídos 25.535 m2 de comércio, correspondente a 9% do total construído no terreno, o que também é uma boa proporção comércio/habitação para a situação proposta. Com relação ao coeficiente de aproveitamento, as quadras C e L naturalmente apresentaram um índice baixo por serem edifícios de baixa densidade, mas as quadras que tinham edifícios habitacionais giraram em torno de 3, exceto a gleba B, que apresentou um índice elevado (4,54) para a proposta do projeto.

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Tabela 7: Taxa de Ocupação, coeficiente de aproveitamento, e área construída por uso. GLEBA A B C D E F G H I J L M N O TOTAL

Área total (m²) 19.326 5.589 4.999 13.529 1.994 3.550 9.583 2.634 6.666 4.493 6.352 6.608 5.336 5.156 95.815

C.A. T.O. 3 1 3 1 2 1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 1 2 1 3 1 3 1 3 1

Área útil (m²) 57.978 16.767 7.499 40.587 5.982 10.650 28.749 7.902 19.998 13.479 9.528 19.824 16.008 15.468 270.419

Térreo (m²) 3.734 1.792

Passarela (m²) 4.151 2.038 818

Instit. (m²)

5.304

4.366 852 958 3.523 1.335 2.187 1.597 8.697 1.597 2.132 1.462 25.535 (9%)

7.007 (2%)

14.001 (5%)

Área hab. (m²) 50.093 12.937 1.377 36.221 5.130 9.692 25.226 6.567 17.811 11.882 831 18.227 13.876 14.006 240.902 (84%)

Tabela 8: Unidades calculadas, e unidades construídas, por tipologia. GLEBA TOTAL UNID. UNID. CONSTR. A 668 529 B 190 266 C 18 D 483 470 E 68 55 F 129 86 G 336 389 H 88 99 I 237 215 J 169 183 L 11 M 243 181 N 185 186 O 187 204 TOTAL 3014 2863

89

UN. 1 100 29

UN. 1 102 78

UN. 2 200 48

UN. 2 122 60

UN. 3 200 48

UN. 3 122 60

UN. 4 167 48

UN. 4 183 69

72 10 19 50 13 36 25

96 12 19 98 23 41 39

121 17 32 84 22 59 42

119 14 20 86 23 54 43

121 17 32 84 22 59 42

119 14 20 86 23 54 43

121 17 32 84 22 59 42

137 15 27 120 31 66 59

36 28 28 448

29 29 48 614

61 46 47 780

48 49 45 680

61 46 47 780

48 49 45 680

61 46 47 746

57 59 67 890


Para o estacionamento, também foi seguido o pensamento do partido, considerando uma vaga para cada apartamento de 60 m2 e 35% de vagas em relação aos apartamentos restantes. Assim, foram designadas 1580 vagas (890+1973*0.35) para o projeto. Para escolher as quadras que teriam subsolo com estacionamento, levou-se em consideração que todos os edifícios que abrigavam a passarela já estavam beneficiados pela conexão direta com o metrô, e teoricamente não precisam de carro, assim não haveria estacionamento nestas quadras. Assim sendo, o estacionamento se concentrou nas áreas gas glebas D, E, F, G, M e N, no subsolo. O cálculo da área necessária para abrigar as 1580 vagas, uso como base a necessidade de 25m2 por vaga, já considerando a circulação dentro de um estacionamento. Logo, serão 1580 x 25 = 39.500 m2 de subsolo para todo o conjunto. Somando as áreas disponíveis nas quadras D, E, F, G, M e N, têm-se 40.600m2, e assim o estacionamento pode se concentrar em dois pontos, um de cada lado do córrego, e os apartamentos que possuírem vagas e não forem destas quadras não terão muitas dificuldades para se locomover do estacionamento para sua casa.

A F G

E D

B C

H

I

J

O

L

M

0

50

N

100 150 Áreas de estacionamento

90


Definida a modulação estrutural, as áreas de estacionamento, e fixado o plano de massas, o projeto teve continuidade com o estudo de fachada e volumetria dos edifícios, buscando uma forma que transmitisse unidade ao conjunto, mas que ao mesmo tempo não fosse muito bruto no conjunto da cidade, levando em consideração a alta densidade do projeto em relação ao seu entorno. Optou-se por criar aberturas com pé direito duplo nas fachadas, para que as circulações pudessem ser iluminadas e melhor ventiladas. Além disso, houve um estudo das aberturas, buscando abrir o máximo possível de cada unidade para o exterior, já que somente um lado de cada unidade tem vista para a área externa. As aberturas das áreas sociais das unidades (sala) são de piso a teto, ao longo de toda a extensão do ambiente. Já as aberturas das áreas íntimas (quartos), vão de 1,10m do chão até o teto, mas tem também persianas de bambu, que protegem o ambiente do sol. Os edifícios obedecem a uma hierarquia de uso: no térreo e sobrepiso, o uso é exclusivamente comercial. As lojas pagarão aluguel pelo uso do espaço ao condomínio, que reverterá a renda para a manutenção do edifício. Acima do comércio, vem as habitações, que são de acesso exclusivo aos moradores, através das caixas de circulação vertical vermelhas que vão até o térreo, mas só podem ser acessadas por quem tem a chave. Os edifícios não terão porteiro, e o correio deixará as cartas em caixas de correio que ficarão no térreo. Nos edifício que abrigam a passarela, ela passará pelo meio do edifício, mas não poderá ser acessada pelas caixas de circulação vertical. Para entrar na passarela será necessário acessar pelas entradas, que serão em nível com a calçada.

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As circulações também são generosas (tanto na parte pública quando na privada), e parte importante do projeto. Todos os edifícios tem 14m de largura, sendo 5m para cada bloco de capartamentos, e 4m somente para a circulação. As lajes conectam diferentes lâminas de apartamentos, criando vários pontos altos aonde o usuário pode observar o conjunto - e a cidade - por uma nova perspectiva. O resultado destes princípios é um conjunto que, apesar de denso, tem vários pontos que permitem uma boa visibilidade, dando ao usuário uma noção do tamanho do projeto, e criando uma relação de posse do usuário não só com o seu apartamento, mas com todo o conjunto, incentivando-o a cuidar também das áreas públicas, e principalmente a utilizálas para lazer.

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A LÓGICA DOS EDIFÍCIOS

1. VOLUME Definir o número de pavimentos do edifício, de acordo com o C.A.

2. COMÉRCIO Todo o pavimento que encostar no chão será comercial

3. PASSARELA Quando tiver, separar a área destinada para a passarela.

4. UNIDADES Definir, por tipologia, quantas unidades serão necessárias, e encaixá-las no edifício.

5. MISTURA Misturar as diferentes tipologias, para ter uma fachada mais aleatória

6. ABERTURA Retirar algumas unidades, para criar aberturas na fachada, criando pontos de maior visibilidade e diminuindo a sensação de vento canalizado.

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94


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1.TÉRREO


0

50

100

150

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Para o térreo do projeto buscou-se criar o espaço mais permeável possível, com a possibilidade do pedestre acessar praticamente qualquer espaço que desejar. Na projeção dos edifícios, foram criadas áreas que abrigarão o comércio, somando 25.686 m2, 27% da área do térreo. O comércio se inicia sempre 2m para dentro da projeção do edifício, formando uma pequena calçada coberta para os pedestres, que serve tanto de abrigo para estes, quanto como um espaço um pouco mais tranquilo que a calçada, aonde seja possivel observar o comércio tranquilamente. As esquinas das quadras principais também foram alargadas, e nelas não foi colocado comércio, com o intuito de abrir o campo de visão do pedestre, que poderá olhar para o miolo das quadras e descobrir as praças, e ser convidado por elas a estar um pouco ali. O fato de abrir o campo de visão para as praças também aumenta a sua segurança, uma vez que todos estarão a observando 24h por dia, inibindo a maioria das atitudes violentas, ou ilicitas.

Comércio recuado em relação à projeção dos edifícios.

Na praça principal, há um grande desnível, que foi vencido com um mirante e um café semi enterrado na parte mais elevada. Esta solução se tornou muito interessante no sentindo de possibilitar um novo ponto de vista para a praça, de alguém que está dentro dela conseguir vê-la por completo. Mais interessante ainda é que esta possibilidade visual se inicia já na esquina, quando o pedestre inicia a ver a praça, e se sente instigado a entrar.

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A praça da gleba A é um contraponto à praça principal. Ela não tem vegetação, assim como a Piazza del Campo, em Siena, e ela busca ser um espaço público de diversos tipos de manifestações, ou simplismente um espaço contemplativo, que busque, assim como a praça em Siena, uma reflexão do observador, no sentido de interpretar a massa construída que o está envolvendo e ver o charme e a beleza daquilo que é a sua realidade. sem escala

Café situado na praça auxilia a vencer o desnível acentuado.


Ao lado, estão algumas imagens do ponto de visa do observador, quando entra na praça através do café e se situa na laje mais alta, que é a do mirante. A posição elevada do observador permite a ele entender melhor a volumetria do lugar. Abaixo, uma vista do lado oposto do mirante, na cota mais baixa, aonde é possível entender o desnível do terreno, e de onde os edifícios parecem mais grandiosos do que são na realidade. O café teve como inpiração a praça Victor Civita, em São Paulo (foto do lado direito). O projeto, de Levisky Arquitetos Associados e Anna Julia Dietzsch, cria um espaço que, apesar de desconectado do solo, tem forte relação com ele, e também é importante na relação entre o usuário e o ambiente, buscando ensinar valores ecológicos aos usuários. O café do projeto tem o mesmo objetivo: apesar de desconectado fisicamente da praça, ele reafirma

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Piazza del Campo. Fonte: arquivo pessoal

Praça Victor Civita Fonte: Archdaily Brasil

a importância do espaço livre e verde ao criar um novo ponto de vista para a praça, valorizando ela ainda mais. Já a praça seca segue um outro tipo de conceito, mas não menos valioso: o de ter um grande espaço aberto, vazio, aonde qualquer tipo de manifestação pode ser feito, e que permite ao usuário entender de uma forma mais abrangente a volumetria construída que a circunda. Uma praça como a de Siena foi escolhida para ser implantada na gleba A porque o edifício que está nesta quadra é o mais emblemático do projeto, possui uma grande passarela, e é o que tem mais unidades. Logo, uma pessoa que estiver nesta praça compreenderá rapidamente o caráter denso do projeto, além do espaço ser o mais indicado para manifestações, dado o grande volume de pessoas que passarão por lá.

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TÍTULO: BLABLABLA

100


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2.INSTITUCIONAL


0

50

100

150

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Assim como as praças, a passarela é um dos pontos fortes do projeto, pois fará a transposiçao entre as duas partes do bairro do Brooklin, que foi seccionado pela avenida Roberto Marinho. Esta conextão elevada pode ser muito interessante como uma possivel estação de metrô. A estação Vereador José Diniz, que é a mais próxima, está a aproximadamente 350 metros de distância da transposição, e a estação Brooklin, que é a seguinte, está à 1196 metros de distância da transposição. Daria para trazer a estação Vereador José Diniz (ainda em projeto) para o ponto da transposição, fazer uma conexão muito mais rica do metrô com a cidade, e ainda aproveitar os terrenos adjacentes (glebas C e L) com serviços de utilidade pública, como creche, UBA, poupa tempo, bom prato , já facilitando o acesso dos usuários, e de quebra eliminando as problemáticas estações propostas em projeto para esta linha. A posição da transposição está indicada na imagem ao lado, e ela percorre as glebas A, B, C e L, ao longo de pouco mais de 500 metros. Enquanto estiver percorrendo este percurso, o usuário terá comércio e serviços à sua disposição. Ao atingir os edifícios institucionais, nas glebas C e L, o comércio dará lugar à conexão com o metrô, a uma UBA, uma creche, um poupa tempo e um bom prato, serviços de utilidade pública muito interessantes para serem agrupados, principalmente em um complexo habitacional tão grande.

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Para de ir uma extremidade à outra da transposição, o usuário percorrerá aproximadamente 500 metros, sendo que o percurso fará a transposição entre 5 edifícios em 4 pontos, aproveitando a estrutura dos edifícios para se suntentar. Quando a transposiçao estiver dentro de um edifício, ela estará projetada 1,5m em balanço para fora dele, para evidenciar que se trata de uma estrutura que não é habitacional, mas que está se misturando a um edificio habitacional. É possivel acessar a transposição de qualquer uma das quadras em que ela se apoia, e estes acessos estão indicados na imagem abaixo. Os desníveis serão vencidos através de escadas e rampas, sempre quando a transposição estiver dentro de um dos edifícios. A idéia do projeto é a de evidenciar a mistura de usos, mostrando um espaço que abrigue ao mesmo tempo praça, comércio, serviços públicos institucionais e habitação; é para mostrar ao cidadão que a cidade pode - e deve - ser muito mais aproveitada, e que os diferentes usos, quando misturados, valorizam muito mais o espaço e dão muitas possibilidades de uso.

Acessos 0

50

100

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Transposição sem escala

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Ao lado é possivel ver imagens que mostram o fechamento da passarela, com caixilhos metálicos fixos (haverá uma bandeira basculante a 2,1m do chão, para ventilar o ambiente) de piso a teto pintados de preto fosco, assim como a estrurura em treliça metálica de perfil I que foi usada para vencer os vãos entre os edifícios. Esta estrutura estará 1,5m para dentro dos limites da passarela, para dar ao pedestre a possibilidade de contemplar a vista sem a interferência da estrutura em seu campo visual. Nos acessos, os caixilhos fixos se tranformam em portas de correr, podendo abrir ou fechar o acesso das pessoas ao conjunto.

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TÍTULO: BLABLABLA

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3. HABITAÇÃO


0

50

100

150

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A habitação é o ponto mais importante do projeto. Com 212,976m2 , o equivalente a 82% de toda a área construída do projeto, o conjunto possui 2863 unidades, divididas em 4 tipologias diferentes, a saber: TIPO 1 (30m2): Sala + Quarto + Cozinha + Banheiro | 2 TIPO 2 (45m2): Sala + 2Quarto + Cozinha + Banheiro | 4 TIPO 3 (45m2): Sala + 2Quarto + Cozinha + 2Banheiro | 4 TIPO 4 (60m2): Sala + 3Quarto + Cozinha + 2 Banheiro | 5

A unidade tipo 1, de 30m2, possui quarto, sala, cozinha e banheiro, e abriga até 2 pessoas. A tipo 2, tem 45m2 e tem um quarto a mais do que a tipologia 1; a unidade tipo 3 também tem 45m2, mas possui um banheiro a mais do que a unidade tipo 2; enfim, a unidade 4, tem 60m2 e possui um banheiro a mais do que a unidade tipo 3. A metragem das unidades foi dada seguindo a lógica da modulação estrutural, por isso as unidades são múltiplas de 15m2. Para a divisão do número de unidades conforme as tipologias, foi adotado 15% para a tipologia 1, 30% para a tipologia 2, 30% para a 3 e 25% para a 4, conforme a tabela 6, na página 54. Fazendo o cálculo do número de habitantes nos conjuntos, obtivemos a tabela a seguir, resultando na densidade de 141 hab/km2, que foi considerada aceitável. A densidade de São Paulo, segundo o senso 2011, é de 7.387,69 hab/km². A subprefeitura de Santo Amaro registrou uma densidade de 5.785,98 hab/km2 em seu perímetro, segundo a prefeitura de São Paulo.

Tabela 9: Número de habitantes por tipologia, e densidade de cada gleba

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GLEBA A B C D E F G H I J L M N O TOTAL

ÁREA (km²) 19,33 5,59 5,00 13,53 1,99 3,55 9,58 2,63 6,67 4,49 6,35 6,61 5,34 5,16 95,82

POP. TOTAL 2.583 1.175

POP. UN. 1 204 156

POP. UN. 2 488 238

POP. UN. 3 488 238

2.218 255 407 1.806 466 1.030 874

192 24 38 196 46 82 78

474 56 80 342 90 216 170

474 56 80 342 90 216 170

885 912 966 13.574

58 58 96 1.228

190 196 178 2.718

190 196 178 2.718

POP. UN. 4 Densidade (hab/km²) 915 133,65 345 210,14 0,00 685 163,91 75 127,88 135 114,65 600 188,41 155 176,73 330 154,52 295 194,41 0,00 285 133,85 295 170,91 335 187,26 4.450 141,66


TIPO 1 (30m2): Sala + Quarto + Cozinha + Banheiro | 2

1

2

1

2

A

escala 1:75

110


A tipologia 1 foi desenhada para 2 pessoas, seja um casal sem filhos, ou para pessoas mais idosas. Nesta tipologia, para economizar espaço, a cozinha ficou integrada com a sala, e o banheiro, dentro do quarto. Há o inconveniente das visitas terem que entrar no quarto para acessar o banheiro, mas foi decidido assim por ser melhor acessar o banheiro através do quarto do que pela cozinha. Haveria a possibilidade de fazer um acesso melhor para o banheiro nesta unidade, mas neste caso haveria perda de área útil para o usuário, e por isso o banheiro ficou com este acesso pouco favorecido. Assim como em todas as outras unidades, a modulação dos caixilhos seguiu a seguinte lógica: 4 módulos de 0,75m para os quartos, e 3 módulos de 1m para a sala. As persianas nos quartos serão de bambu, que protege do sol sem bloqueá-lo completamente. No projeto, o shaft passa por fora das unidades, no espaço da circulação, deixando a tubulação aparente. Na grande maioria dos casos, a tubulação passará na frente da janela do banheiro, dando um pouco mais de privacidade aos moradores, já que as janelas do banheiro e da cozinha estão voltadas para a circulação. 111


TIPO 2 (45m2): Sala + 2Quarto + Cozinha + Banheiro | 4

1

2

1

2

A

escala 1:75

112


A tipologia 2 foi desenhada para 4 pessoas, e possui 2 quartos, 1 banheiro, cozinha e sala. Neste caso, como a unidade é mais larga, foi possível colocar o acesso do banheiro através da área comum, sem interferir tanto na cozinha. Novamente, a cozinha é integrada com a sala para economizar espaço, mas de certa forma ela está desconectada com a sala, que ocupa um módulo completo entre eixos construtivos. Para fazer uma identificação inconsciente dos ambientes, as portas foram pintadas de acordo com a seguinte hierarquia: vermelho para as portas de entrada, azul para as portas dos quartos, e amarelo para a porta dos banheiros.

Em nenhuma das unidades foi feito lavanderia. Esta decisão foi tomada porque a tipologia 1 seria muito prejudicada com a perda de espaço em função deste ambiente, e assim a lógica de não ter uma lavanderia foi aplicada para todas as tipologias. Para resolver este problema, será criada uma lavanderia por andar em espaços vazios. O custo das lavanderias pode ser rateado entre os moradores, e haverá um espaço maior para lavar e secar as roupas do que dentro da casa de cada um. Nos edifícios que não são lineares é mais fácil encontrar lugares para criar as lavanderias; porém, nos edifícios lâmina, para cada andar uma unidade de 30m2 deverá ser retirada para a criação deste espaço comum.

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TIPO 3 (45m2): Sala + 2Quarto + Cozinha + 2Banheiro | 4

1

2

1

2

A

escala 1:75

114


A tipologia 3 também foi desenhada para 4 pessoas, mas difere da unidade anterior por possuir 2 banheiros, ao invés de 1. Nesta unidade existe uma suíte, que perdeu espaço em relação ao mesmo quarto da unidade anteior por conta do banheiro adicional. Em todos os outros pontos, o apartamento é igual ao da unidade anterior. Em todas as unidades, foi tomado cuidado para que as portas não causassem nenhum tipo de incomodo. Por isso, todas as portas das unidades dão visibilidade somente para a sala, as portas dos banheiros estão protegidas da visibilidade dos outros cômodos e as portas dos quartos não dão diretamente para a sala. Porém, algumas portas dão de frente para a cozinha, o que pode

causar incômodo em certas situações, mas que se justifica por conta do aproveitamento de espaço dentro de cada unidade. Em todas as unidades, o acabamento interno será de alvenaria, com reboco e pintura branca, e externamente o concreto será aparente. Nos casos aonde o pilar ficar aparente (na unidade 4), ele também será e concreto, evidenciando o que é estrutura, e o que não é. Os caixilhos serão de alumínio, com pintura eletrostática preta fosca, e as portas serão de madeira. 115


TIPO 4 (60m2): Sala + 3Quarto + Cozinha + 2 Banheiro | 5

1

2

3

1

2

3

A

escala 1:75

116


A tipologia 4 foi desenhada para 5 pessoas, e tem um quarto a mais em relação à unidade anterior, além de um espaço livre entre a cozinha e o banheiro que pode ser usado para estudos. Um dos quartos é uma suíte, e os dois outros quartos são exatamente iguais, lembrando que os módulos construtivos foram muito utilizados para fazer o desenho do layout das unidades, logo é fácil notar que os quartos e a sala possuem 3m de largura. Esta modulação é fácil de ser notada na fachada, apesar da mistura aleatória das unidades no edifício. Independente da unidade que for, as paredes de divisão entre quartos e entre o quarto e a sala estarão sempre na mesma posição, ao longo de todo o edifício. Quanto às janelas da cozinha, houve dúvida quanto à sua altura. Ela se inicia a 1,50m do chão, e tem 60cm de altura, terminando alinhada com a porta. Apesar da janela nesta posição dar visibilidade da casa para os outros moradores, persianas podem ser usadas. A posição foi escolhida assim para dar a possibilidade do morador de colocar um armário acima da janela para guardar utensílios de cozinha pouco utilizados, já que o espaço de armazenamento é pouco nas unidades (somente abaixo da pia). A melhor utilização do espaço foi priorizada em relação à privacidade neste caso, já que ela pode ser driblada de outras maneiras.

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CIRCULAÇÃO E SHAFT

Abaixo há um corte transversal esquemático de dois pavimentos do edifício, para mostrar o funcionamento dos shafts. Não há shaft dentro das unidades, ele terá as tubulações aparentes e ficará dentro da larga circulação dos edifícios, facilitando a manutenção, além de liberar mais espaço dentro de cada unidade, e resolver o problema da mistura das tipologias, que não permitiria uma prumada simples de shaft dentro das unidades. Todos as áreas molhadas das unidades estão voltadas para dentro do edifício, com a abertura voltada para a circulação. O teto será rebaixado nos banheiros e em parte da cozinha, e as tubulações de esgoto, água potável, água servida e gás farão uma curva e serão levados para a circulação, aonde haverá uma abertura na laje - protegida por um guarda corpo - que levará estas tubulações até o subsolo. Esta solução é interessante porque resolve o problema da mistura das unidades para compor a fachada, e também cria um ambiente mais amigável nos corredores de circulação, que apesar de largos e abertos são muito longos e poderiam ser desagradáveis de percorrer caso não houvesse muita informação visual. A

escala 1:75

B

118


Ao lado há um esquema construtivo do edifício, como já foi mostrado na página 86. Nele dá para notar que a unidade tipo 1 está entre 2 eixos consecutivos (6m de comprimento), as unidades tipo 2 e 3 estão com 2,5 eixo (9m de comprimento), e a unidade tipo 4 está entre 3 eixos (12m de comprimento), mostrando que o crescimento do tamanho das unidades se dá somente no comprimento, e a largura é fixada em 5m. Além disso a circulação está entre 2 eixos (6m de comprimento), utilizando 4,8m e deixando 1,2m para a circulação de usuários. Em algumas situações, a circulação dos usuários pode ser de 3,2m, e nestes casos, há espaço para a implantação de um bicicletário em cada andar. 1

2

2

3

4

A

B

escala 1:250

Ao lado há uma ampliação da prumada de circulação vertical dos edifícios, que será a mesma em todas as situações, mudando somente de altura. Assim como manda a norma, existe um módulo de resgate para a espera de resgate pelos cadeirantes dentro da ante-câmara; uma pequena área técnica ao lado do módulo de resgate, uma escada de incêndio e um elevador com capacidade para 8 passageiros. Foi calculado o fluxo de passareiros em cada edifício, e calculado o número de prumadas para cada um de acordo com o número de elevadores necessários. Além disso, nenhuma unidade está a mais de 50m de distância de uma escada de incêndio, como pedem os bombeiros.

A

119

1

escala 1:100

A prumada tem 4,8x5,6m de dimensões, e invade 60cm a circulação (facilitando a visibilidade do usuário, apesar de ser pintada de vermelho), e deixa 1,2m de circulação de moradores, já ela que ocupa sempre o espaço entre dois eixos construtivos, que é de 6m.


LAVANDERIA E ÁREAS TÉCNICAS

Unidade 60 m2 Unidade 45m2 Unidade 30m2 Área técnica/lavanderia sem escala

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O esquema ao lado mostra todos os edifícios habitacionais, com algum de seus andares em corte. Em verde, estão indicadas as áreas de lavanderia e área técnica, de uso comum das pessoas do andar. Em edifícios não lineares, estas áreas estão localizadas em espaços próximos das quinas dos edifícios, aonde não seria possível colocar umas unidade-tipo; já nos edifícios lâmina, uma unidade de 30m2 foi eliminada, por andar, para dar lugar aos espaços comuns de lavandeira e área técnica. Abaixo, pode-se observar, na planta sem escala, como funcionam estes espaços. São áreas desfavorecidas do edifício, mas que ainda assim possuem boa ventilação para secagem das roupas. As aberturas destas áreas devem seguir a mesma lógica das aberturas das unidades, e ter os caixilhos como o dos quartos. Cada área só poderá ser acessada pelos modadores do seu andar, que terão as chaves das portas. Assim, não será tão problemático dividir este espaço com poucos vizinhos, e as chances de acontecerem furtos diminuem.

Unidade 60 m2 Unidade 45m2 Unidade 30m2 Área técnica/lavanderia sem escala

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Definir as linhas horizontais da fachada a partir do pé direito das unidades (3m).

2. VERTICAL Definir os eixos verticais, também espaçados 3m entre si.

3. CIRCULAÇÃO Definir a posição da caixa de escada e elevadores, alinhadas com os eixos verticais. Além disso, separar o espaço de circulação dos moradores, que será utilizado ao entrar/sair do elevador.

A LÓGICA DA FACHADA

1. HORIZONTAL

4. VAZIOS E UNIDADES Colocar todas as unidades definidas para o edifício, e retirar algumas unidades para definir os vazios.

5. MISTURA Misturar as diferentes tipologias, para ter uma fachada mais aleatória

6. ABERTURA Após colocar as aberturas de cada unidade - lembrando que são 8 tipos possíveis (4 tipologias, cada uma podendo ser espelhada) - têm-se a composição completa da fachada.

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A fachada dos edifícios é a parte que identifica o cidadão com o projeto. Apesar de muito densa e com bastante informação, ela é de fácil entendimento do observador, e não se destava muito na paisagem, na medida do possivel. Buscou-se identificar com cores as partes mais importantes das fachadas: a caixa de circulação vertical na parte voltada para o exterior, e as portas, voltadas para a circulação interna, como pode-se observar na imagem abaixo. Como existem 3 tipologias diferentes de fachada, e cada uma pode ser espelhada, é possível encontrar até 6 tipos diferentes de padrões por fachada, mas como o padrão entre elas é muito parecido, fica bastante difícil fazer esta identificação. No final das contas, a fachada se torna um desenho neutro, apesar de irregular.

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A imagem abaixo resume a idéia principal do projeto: ela é a visão que um usuário terá de uma das lajes do edifício, ao olhar para o lado de fora. Será possivel observar a praça, e o que nela ocorre; o comércio; os outros edifícios, e principalmente será possível entender com certa clareza como se desenvolve a vida neste lugar, já que os usos de cada espaço são bem definidos, mas convivem em harmonia.

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CIDADE

TÉRREO + INSTITUCIONAL + HABITAÇÃO + PRAÇA + COMÉRCIO + TRANSPORTE + EDUCAÇÃO + LAZER =

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Habitação na Operação Urbana Água Espraiada