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NOVEMBRE 2013

SOLUZIONI IMMOBILIARI

H U S P H V  GD

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SOMMARIO SOLUZIONI IMMOBILIARI

UH GDVHPS

4 Oggi parliamo di ... La Riforma del Condominio

6 Attestato di Prestazione Enegretica Che cos’è e quali sono gli obblighi

11 Proposte immobiliari GABETTI PADOVA

17 Proposte immobiliari GABETTI CADONEGHE

21 Proposte immobiliari GABETTI ABANO TERME

24 Rassegna di giurisprudenza Notizie flash

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Oggi parliamo di.......

La Riforma del Condominio Legge 11.12.2012 n° 220 , G.U. 17.12.2012 entrata In vigore del provvedimento: 15/06/2013

E' Legge della riforma del condominio: in Gazzetta Ufficiale 17 dicembre 2012, n. 293 è stato pubblicato il provvedimento 11 dicembre 2012, n. 220 recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici" che prevede la modifica della disciplina degli immobili in condominio così come disciplinata dal codice civile del 1942 con entrata in vigore al 15/6/2013.

* L’art. 3, nel riscrivere l’articolo 1118 c.c., disciplina i diritti dei partecipanti sulle parti comuni. In particolare prevede la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.

In particolare, il nuovo testo di legge cerca di consolidare in norme le decisioni più recenti della Corte di Cassazione in materia condominiale, ma ha anche l’ambizione di creare qualcosa di totalmente nuovo.

* L’art. 1122 c.c., previsto dall’articolo 6 del disegno di legge, stabilisce l’impossibilità per i condomini di eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d’uso all'unità immobiliare di proprietà o alle parti comuni in uso individuale, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

* L’art. 1 riscrive l’articolo 1117 c.c. individuando ed elencando meglio le parti comuni dell’edificio. * L’art. 2 introduce l’articolo 1117-bis c.c., di nuova formulazione, consente di ampliare la nozione di condominio, includendovi espressamente anche i cosiddetti condomini orizzontali quali, ad esempio, i villaggi residenziali e i «supercondomini», quelli cioè costituiti da più condomini. Inoltre, con la nuova formulazione dell’articolo 1117-ter c.c., si prevede una maggioranza che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, mentre con l’articolo 1117-quater si introduce un più efficace strumento di tutela delle destinazioni d’uso in caso di attività contrarie alle destinazioni stesse.

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Gli articoli 9 e 10 si occupano della figura dell’amministratore di condominio e stabiliscono le regole relative alla nomina, alla revoca e agli obblighi di quest’ultimo. I nuovi articoli 1129 e 1130 del codice civile definiscono i poteri dell’amministratore, le responsabilità su di esso incombenti ed i conseguenti casi di revoca per violazione dei suoi doveri. Altre novità previste riguardano la durata in carica dell’amministratore che passa da uno a due anni e la possibilità di revocare anticipatamente l’amministratore in alcuni casi espressamente previsti (tra cui la mancata apertura del conto corrente obbligatorio).


Indubbiamente, dall’esame del DDL emerge la volontà di definire un profilo più responsabile e trasparente della gestione condominiale, nell’esclusivo interesse dei condomini ed a garanzia degli interessi dei terzi, in modo che il ruolo e le funzioni dell’amministratore ne escano rafforzati e al contempo i condomini possano più agevolmente controllare l’operato dell’amministratore, anche a mezzo del consiglio di condominio, con funzioni consultive e di controllo. * All’art. 14, comma 3, risultano altresì innovati i modi di costituzione e di quorum deliberativi dell’assemblea in direzione di un più snello funzionamento di tale organo, così come sono ex novo disciplinate, all’articolo 15, le regole che sovrintendono all’impugnazione delle deliberazioni.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

.....IN BREVE

* L'articolo 16 stabilisce espressamente che "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali da compagnia". Ulteriori innovazioni riguardano disposizioni di attuazione del codice civile, quali la modalità di riscossione dei contributi condominiali (articolo 18), la modalità di convocazione dell’assemblea (articolo 20), la modalità di rappresentanza e di funzionamento dell’assemblea stessa (articolo 21), di revisione delle tabelle millesimali (articoli 22-23). Da ultimo si segnala che all’interno del corpus normativo è stato novellato anche l’articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318. Si indica di seguito l’attuale contenuto: * Art. 63 Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

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Oggi parliamo di....

A .P .E .

A t t e s t at o di Prestazione Energetica | 6


1. Che cos'è l'Ape e perché serve per la propria abitazione? L'A.P.E.(attestazione di prestazione energetica) contiene la «targa energetica» che sintetizza le caratteristiche energetiche dell'immobile. Per misurarle, il tecnico deve analizzare le caratteristiche termo igrometriche, i consumi, la produzione di acqua calda, il raffrescamento e il riscaldamento degli ambienti, il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. L'attestato deve contenere anche i dati catastali dell'immobile. Nel caso si debba vendere la propria abitazione o stipulare un nuovo contratto di locazione per tovare un inquilino, i relativi annunci commerciali tramite tutti i mezzi di comunicazione devono riportare l'Indice di prestazione energetica (I.P.E.) dell'involucro edilizio e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente, contenute nell'attestato di prestazione energetica. Poi, durante le trattative di compravendita o di locazione, venditori e locatori devono rendere disponibile al potenziale acquirente o al nuovo conduttore l'attestato di prestazione energetica. In caso di vendita l'attestato dovrà essere consegnato all'acquirente, così come in caso di locazione al conduttore.

2. Quali obblighi ha chi vende o affitta per quanto riguarda l'Attestato di prestazione energetica? Il decreto 63/2013, poi convertito dalla legge 90/2013, ha introdotto l'Ape (attestato di prestazione energetica) al posto del precedente Ace (attestato di certificazione energetica) e ha sanzionato di nullità, in caso di mancata allegazione dell'Ape, a far tempo dal 6 giugno 2013, tutti i contratti di compravendita immobiliare (e pure di ogni altro contratto traslativo di immobili a titolo oneroso: permuta, conferimento in società, transazione, rendita, eccetera); i contratti di donazione e ogni altro atto traslativo di immobili a titolo gratuito; i "nuovi" contratti di locazione (vale a dire non i contratti che siano una proroga di precedenti contratti).

3. Cosa si rischia in caso di mancata allegazione dell'Ape ai contratti? L'obbligo di allegazione è stato introdotto pena la nullità dell'atto stesso. Si tratta di una nullità assoluta, che può essere fatta valere da chiunque e può essere rilevata d'ufficio dal giudice; l'azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione. In ballo, dunque, c'è il rischio di trovarsi in mano un contratto non effettivo, oltre al fatto che in caso di vendita il proprietario che viola l'obbligo di dotazione dell'attestato di prestazione energetica è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 3mila euro e non superiore a 18mila euro; in caso di nuovo contratto di locazione il proprietario che viola l'obbligo è invece punto con una sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800. A questo si somma poi la necessità di indicare nella pubblicità di vendita o affitto l'indice di prestazione energetica: in caso di mancata indicazione nei cartelli sono previste sanzioni amministrative.

4. Che differenza c'è tra l'Ape e il vecchio Ace

(attestato di certificazione energetica)?

Prima che il Dl 63/2013, convertito dalla legge 90/2013, scorso introducesse per la prima volta l'attestato di prestazione energetica (Ape), esistevano gli attestati di certificazione energetica (Ace), già obbligatori nei rogiti di compravendita. L'Ape è un documento più complesso dell'Ace, perché deve tenere conto di diversi parametri energetici dell'edificio rispetto all'attestato precedente, come ad esempio la climatizzazione invernale. Le procedure e metodologie di calcolo per la redazione dell'Ape non sono, però, ancora uniformi: sarà compito del ministero dello Sviluppo Economico, con un futuro regolamento, definirle in modo uniforme su scala nazionale. Fino all'entrata in vigore di questo regolamento, i calcoli si continuano a effettuare in base a quanto previsto dal Dpr 59/2009 e relative norme Uni e Cti (le stesse con cui vengono redatti i "vecchi" Ace nelle Regioni che non hanno approvato leggi regionali ad hoc). Nemmeno importa, inoltre, che i nuovi certificati non siano denominati Ape, perché l'utilizzo dell'espressione Ace è una mera imperfezione formale, priva di conseguenze. Tanto che, inoltre, sono ancora utilizzabili, se non ne sono venuti meno i presupposti (ad esempio per lavori effettuati nell'edificio), gli Ace prodotti anteriormente al 6 giugno 2013. In tutte le Regioni (e Province autonome) invece "legiferanti", che cioè hanno definito procedure diverse per la redazione degli attestati, gli Ape/Ace si continuano a redigere secondo la normativa locale vigente al 6 giugno 2013. E in queste Regioni la normativa statale prevale su quella locale con riferimento alla nullità dei contratti per mancata allegazione dell'Ape/Ace.

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Oggi parliamo di.... 5. L'Ape è un documento complesso. Come riconoscerne uno valido a fine di legge? L'offerta di mercato che non garantisce sempre lo stesso risultato. Ad esempio su Groupon, sito internet di sconti e coupon promozionali, è possibile portarsi a casa un attestato «a 59 euro invece di 250, con sopralluogo e registrazione al Catasto regionale». Ma la pagella energetica, obbligatoria dal 6 giugno anche per gli affitti, è un documento complesso e nella corsa dei professionisti per accaparrarsi questa fetta di mercato si insinuano documenti non validi o di scarsa qualità. Prima del rogito è il notaio a dover verificare che l'attestato esibito dal cliente abbia quel contenuto minimo che, in base alla normativa vigente, lo possa qualificare come Ape (oppure Ace se ancora in corso di validità): deve indicare la classe di prestazione energetica dell'edificio, la data di rilascio (sia l'Ape che i vecchi Ace hanno validità decennale), gli elementi idonei a collegare il certificato all'immobile negoziato (in primo luogo i dati di identificazione catastale), la sottoscrizione del tecnico che lo ha redatto e la sua dichiarazione di indipendenza. Spetta però al proprietario del bene, e non al notaio, verificare che il tecnico sia in possesso dei requisiti di legge: l'accertamento non è poi così facile, poiché non tutte le Regioni si sono dotate di un apposito albo o registro di certificatori accreditati. I principali network di mediazione immobiliare hanno stipulato delle convenzioni ad hoc e propongono prezzi agevolati, per evitare di imbattersi in certificati rilasciati in fretta, sulla base di fac simili pre-compilati, senza vedere l'immobile. Meno controlli, invece, sul fronte degli affitti! Se il proprietario si presenta con il suo certificato che ritiene valido, non c'è nessuno che poi va a controllarlo. Tanto meno l'inquilino, poco attento al parametro della prestazione energetica, che sposta ancora pochissimo la trattativa.

6. È vero che, oltre all'Ape, bisogna allegare al contratto anche il libretto di impianto? No. All'attestato di Prestazione energetica (Ape) che, a pena di nullità, va allegato ai contratti di compravendita, donazione e locazione, non deve essere unito il «libretto di impianto»: lo sostiene una nota del consiglio nazionale del Notariato. L'articolo 6, comma 5, del Dlgs 192/2005 (modificato dal Dl 63/2013) dispone che i libretti di impianto «sono allegati» all'attestato di prestazione energetica: l'espressione «allegazione» deve essere intesa nel senso che l'Ape deve essere accompagnato nel tempo dai documenti necessari affinché possa essere verificata una delle condizioni cui è subordinata la validità dell'attestato. Infatti l «libretto di centrale» e il «libretto d'impianto» sono previsti dall'articolo 11 del Dpr 412/1993: devono essere conservati presso l'edificio o l'unità immobiliare in cui è collocato l'impianto termico. Il libretto di impianto è importante, ai fini dell'Ape, perché la validità massima dell'attestato è di dieci anni, e l'Ape va aggiornato a ogni ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare interessata. La validità decennale dell'Ape è subordinata al rispetto delle prescrizioni per i controlli di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell'edificio. In caso di mancato rispetto di queste norme l'attestato decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza (prevista appunto nel "libretto") non rispettata. Occorre pertanto distinguere tra l'esemplare dell'Ape da consegnare all'acquirente o al conduttore, che va accompagnato da una copia del "libretto", e l'esemplare destinato ad essere allegato al contratto, che invece può essere privo del "libretto".

7.Le parti possono concordare di fare a meno dell'Ape? No, è illegittimo e il contratto di compravendita privo di attestato sarebbe nullo, cioè privo di effetti. L'attestato deve comunque sussistere fin dall'inizio della trattativa, poiché il proprietario è tenuto a metterlo a disposizione di ogni potenziale acquirente e a indicare la prestazione energetica negli annunci. Al momento del contratto preliminare basta che sia consegnato al promissario acquirente, ma non occorre che sia allegato come invece va fatto al momento del rogito.

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8. Sugli annunci commerciali di vendita o affitto è necessario riportare i consumi energetici? Si, nel caso di offerta di vendita o di locazione, i relativi annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali dovranno riportare l'indice di prestazione energetica dell'involucro edilizio e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente. Tutte informazioni contenute nell'Attestato di prestazione energetica. In caso contrario, «il responsabile dell'annuncio» è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3mila euro.

9. Un attestato rilasciato prima del 6 giugno 2013 può essere allegato ad un nuovo contratto di locazione? Per una vendita posta in essere dal 6 giugno 2013 in poi, il venditore può ancora avvalersi dell'eventuale attestato di certificazione energetica (Ace) rilasciato in data anteriore al 6 giugno 2013, e ancora in corso di validità. L'attestato ha sempre una validità massima di 10 anni, subordinata al rispetto delle prescrizioni di controllo degli impianti termici e alle necessità di aggiornamento in caso di interventi migliorativi o di ristrutturazione impiantistica. Se invece, per vendere o affittare casa, il proprietario dovesse produrre un attestato oggi (dopo il 6 giugno e prima dell'entrata in vigore del nuovo regolamento sulle modalità di calcolo per l'Ape) è meno certo il valore futuro del documento: se nel frattempo, prima della chiusura del contratto o del rogito, venisse approvato il regolamento, c'è solo da sperare che il documento resti valido. Un Ace fatto oggi non è detto che possa rispondere ai futuri regolamenti, a meno che le nuove norme non facciano salvi gli attestati prodotti fino a quel momento.

10. Anche per l'affitto breve di una casa a uso vacanze è necessario l'Ape? Sì, il Dl 63/2013 non fa alcuna distinzione tra locazioni turistiche e non. L'Ape deve essere allegato a tutti i nuovi contratti di locazione (e non di proroghe o di rinnovi o altro) stipulati in seguito all'entrata in vigore del decreto stesso, pena la nullità. L'articolo 12 del Dl 63/2013, inoltre, prevede la sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro per il proprietario che in caso di nuova locazione non doti l'immobile di Ape. La legge, comunque, prevede un lungo elenco di fabbricati per i quali vi è esonero dall'allegazione dell'Ape al contratto di vendita o di locazione di cui essi siano oggetto: i fabbricati isolati con una superfice utile inferiore a 50 metri quadrati; i fabbricati industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo (ad esempio: una serra) o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; i fabbricati agricoli non residenziali, sprovvisti di impianti di climatizzazione; gli edifici adibiti a luoghi di culto; i manufatti qualificabili come "ruderi"; edifici il cui utilizzo non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi e strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi (fatta eccezione per le porzioni di edifici eventualmente adibite ad uffici); edifici in cui non è necessario garantire un comfort abitativo perché non destinati alla permanenza di persone, quali i garage, i depositi, le cantine, le centrali termiche, i locali contatori, le legnaie, le stalle; manufatti, comunque, non riconducibili alla definizione di edificio (ad esempio: una piscina); i fabbricati "al grezzo", vale a dire i manufatti che si trovano nello stato di "scheletro strutturale", cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell'involucro edilizio; nonché gli edifici venduti "al rustico", cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici; gli edifici "marginali" ossia gli edifici che non comportano un consumo energetico in relazione alle loro caratteristiche tipologiche e/o funzionali (ad esempio: portici, pompeiane, legnaie); gli edifici inagibili o comunque non utilizzabili in nessun modo e che, come tali, non comportino un consumo energetico (ad esempio fabbricati in disuso).

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Rassegna di giurisprudenza

NOTIZIE flash CONDOMINIO: per i difetti di costruzione del lastrico solare risponde il proprietario (Cass. sent. n. 2840 del 6 Febbraio 2013 ) Risponde il proprietario, senza alcuna compartecipazione del condominio, per i danni ricollegabili ai difetti originari di progettazione o di esecuzione del lastrico solare.

IL CASO: il proprietario di una unità immobiliare posta all'ultimo piano e del sovrastante lastrico ha chiesto la condanna del condominio a eliminare il dissesto delle strutture del proprio appartamento provocate dalla mancata manutenzione del lastrico, o a rifondergli le spese sostenute a questo fine, oltre al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata utilizzazione dell'immobile. Il condomino ha ottenuto pronunce favorevoli nei primi due gradi di giudizio, ma la Cassazione ha ribaltato le sentenze di merito, accogliendo il ricorso presentato da altri condomini. La Suprema Corte ha evidenziato che i giudici d'appello, nel condannare il condominio a sostenere la spesa necessaria per il rifacimento della parte esterna delle mura perimetrali e del lastrico solare, non hanno dato conto dell'effettiva origine dei danni. Infatti per i vizi riconducibili a vetustà e a deterioramento per difetto di manutenzione del lastrico solare trova applicazione l'articolo 1126 del Codice civile, che regola la ripartizione delle spese di riparazione fra i condomini. Invece, con riferimento alla responsabilità per i danni ricollegabili ai difetti originari di progettazione o di esecuzione, anche in sede di ricostruzione, del lastrico solare si applica l'articolo 2051 del Codice civile, con l'accollo delle spese al proprietario esclusivo, senza alcuna compartecipazione del condominio.

PRELIMINARE di VENDITA: valido il recesso successivo alla diffida ad adempiere (Tribunale Reggio Emilia, sentenza 21.02.2013 n° 358) IL CASO: le parti in causa avevano stipulato un contratto preliminare di vendita con il pagamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria e con la garanzia che il bene promesso in vendita sarebbe stato alienato libero da pesi ed ipoteche Tuttavia, al momento del rogito notarile, sull’immobile oggetto del preliminare risultava iscritta un’ipoteca a favore di una banca. Venne deciso, pertanto, di differire il rogito di otto giorni, al fine di ottenere il consenso della banca a cancellare l’ipoteca contestualmente alla vendita. Tuttavia, la banca acconsenti’ a che la cancellazione dell’ipoteca non fosse contestuale ma differita di una settimana (in attesa dell’acquisto da parte del promittente venditore di un nuovo immobile su cui trasferire l’ipoteca), pur prevedendo che nelle more il prezzo fosse tenuto in deposito fiduciario dal notaio. Il promissario acquirente decise quindi di non rogitare. Pertanto, il promissario acquirente citava in giudizio il promittente venditore per veder dichiarato il recesso dal contratto preliminare ex art. 1385 c.c. per inadempimento, con condanna del convenuto al pagamento del doppio della caparra.

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Parte convenuta deduceva invece l’inammissibilità del recesso perché intervenuto dopo una pregiudiziale diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.; per altro verso, l’inadempienza di controparte per violazione del principio di buona fede nell’esecuzione del contratto, atteso che la cancellazione dell’ipoteca una settimana dopo la stipula del rogito e con il pagamento trattenuto dal notaio fiduciariamente medio tempore, costituiva una modalità di pagamento sicura. Ad avviso del giudice, tuttavia, la domanda è ammissibile perchè secondo la giurisprudenza di legittimità in materia di contratto preliminare “la parte adempiente di un contratto preliminare di compravendita che abbia ricevuto una caparra confirmatoria e si sia avvalsa della facoltà di provocare la risoluzione del contratto mediante diffida ad adempiere prima dell’instaurazione del giudizio, può successivamente agire in giudizio esercitando il diritto di recesso”. La domanda è fondata perché il comportamento richiesto dal promittente venditore al promissario acquirente “non era privo di sacrificio e di un qualche rischio avendo lo stesso notaio chiarito che in caso di mancato trasferimento dell’ipoteca sul nuovo immobile...avrebbe dovuto sostenere tutta una serie di oneri, la cui quantificazione non era possibile fare al momento, al fine di ottenere l’estinzione dell’ipoteca stessa”. In effetti, in tema di esecuzione del contratto, la buona fede si atteggia certamente come impegno di cooperazione o obbligo di solidarietà, ma il comportamento richiesto alla controparte non deve comportare un apprezzabile sacrificio per chi lo pone in essere e non può costituire impedimento ad avvalersi di tutti gli strumenti apprestati dall’ordinamento per porre rimedio all’inadempimento della controparte ed al pregiudizio che ne deriva. In conclusione, il giudice ha dichiarato la legittimità del recesso dal contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore ed ha, per l’effetto, condannato il convenuto al pagamento in favore del promissario acquirente del doppio della caparra.

Preliminare anche SENZA DATI CATASTALI La Cassazione con Sentenza n. 14524 del 14 agosto 2012 ha affermato la validità di un preliminare di vendita di un immobile non solo privo dell'indicazione dei dati catastali, ma relativo a un immobile in costruzione e di proprietà di un soggetto diverso del promittente venditore. Sposando la tesi del preliminare quale promessa di prestazioni con la citata sentenza, ha affermato che oggetto del preliminare non è l'oggetto del futuro contratto definitivo che le parti si obbligano a concludere, bensì la conclusione stessa del definitivo. È pertanto efficace il preliminare di vendita di un immobile che non contenga i dati catastali o altri elementi distintivi, purché sia certo che le parti abbiano inteso riferirsi a un bene determinato o, comunque, determinabile. Ai fini della validità del preliminare non è necessaria l'indicazione completa di tutti gli elementi del contratto che sarà stipulato, essendo sufficiente l'accordo delle parti sugli elementi essenziali. Con particolare riferimento al preliminare di vendita di un bene immobile, l'indicazione del bene oggetto della futura vendita può anche essere incompleta, purché risultino dal preliminare riferimenti idonei a consentire l'identificazione del bene in modo inequivoco.

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