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10 CONSEJOS PARA CONSEGUIR LA MEJOR HIPOTECA

Los bancos anuncian unas hipotecas en sus folletos muy atractivas, pero que luego no están accesibles para todos los clientes debido a la situación de mercado hipotecario actual, con tipos de interés al alza, los diferenciales subiendo y los criterios de riesgos más restrictivos. Por eso, cuando salimos a buscar hipoteca, lo hacemos con la esperanza de encontrar la mejor hipoteca del mercado y a menudo esto nos lleva a frustraciones o pérdidas de tiempo porque la hipoteca que parecía ideal resulta que no es la que nos dan (bien por nuestras características o porque los requisitos del banco no son los que esperábamos). Para evitar estas situaciones, es fundamental conocer bien cuáles son nuestras necesidades y cuáles nuestras limitaciones y nuestras armas ante el banco para conseguir la mejor hipoteca posible. Desde esta guía, te exponemos 10 consejos que debes conocer para conseguir la mejor hipoteca.


1) HAZTE CON UN BUEN HISTORIAL BANCARIO.

Hoy en día los bancos solo están concediendo el 80 % del valor de la vivienda (por regla general), con lo cual vamos a tener que tener un 20% en efectivo, más todo el coste del papeleo que suma otro 10%, lo que arroja una cantidad de casi un 30% sobre el valor de la vivienda. Si en España el coste promedio de una vivienda tipo es de 150.000 €, el ahorro que tenemos que tener será aproximadamente de 45.000 €. Debido a los sueldos que hoy en día que la mayoría de la gente gana, supone, que para ahorrar este importe deberemos durante unos cuantos años, ir ahorrando de forma disciplinada una buena parte de nuestro sueldo. Por qué nuestra capacidad de ahorro es bueno a la hora de pedir un crédito?... porque la entidad bancaria, vé que tenemos solvencia y disciplina para vivir muy por debajo de nuestras posibilidades, sin endeudarnos en tonterías, ni créditos, lo que se traduce en un pago asegurado. Si no demostramos esta capacidad de ahorro el banco puede dudar de concedernos el crédito, pues si a nuestro tren de vida normal le sumamos el gasto de la hipoteca, será un gasto más a nuestra debilitada economía.


2) CREAR DOSIERES DE INGRESOS Y GASTOS.

A la hora de ir a pedir un crédito a un banco debemos de explicarle bien al banco todo nuestros datos financieros, para que ellos en base a estos, hagan un estudio favorable. Para ello crearemos varios dosieres o informes en el que explicaremos cuales son nuestros ingresos, los normales y los extras, es decir, si de vez en cuando trabajo en algún trabajo extra (aunque no de forma legal), también dilo, por ejemplo, si tú haces en casa algún trabajo que vendes a familiares o amigos, también, escucha bien, TODO CUENTA. Dile al banco que tienes cierta cantidad de dinero en efectivo en casa como colchón financiero, no conozco ningún banco que te pida justificar esto o te pida una prueba de ello, pero esto, unido a un historial de ahorro, hará la diferencia entre conseguir o no, una buena hipoteca; así como todos los proyectos que tengas en el futuro para generar ingresos. Si no los tienes te los inventas, de lo que se trata aquí es de que el banco vea que eres una persona que no se queda quieta y quiere mejorar económicamente. En la parte de gastos explica tus gastos fijos, con un poco de picardía y sin excederte, créditos y deudas no los podrás ocultar, pero te aconsejo que liquides estos antes de pedir un crédito, pues es mucho mejor si tu capacidad de endeudamiento no sobrepasa el 30% de lo que tu ganas, pues el resto se considera para vivir.


3) TRABAJAR CON VARIOS BANCOS.

Si conoces el dicho de “NO PONGAS TODOS LOS HUEVOS EN LA MISMA CESTA”, en este caso no va a ser distinto. El solicitar información sobre un crédito hipotecario en diferentes entidades, independientemente de si es el banco con que trabajas o no, te dará conocimiento sobre los créditos hipotecarios, así como conocer por donde se mueven las condiciones de cada uno. Tu misión es reducir y mejorar estas condiciones advirtiéndoles que tal banco te ha ofrecido una oferta mejor, esto creará una guerra entre entidades para concederte el crédito y así tu elijas al mejor postor, no ellos. Por lo tanto antes de ir debes hacer los deberes y tener una base sobre como esta el mercado hipotecario para saber las preguntas claves que les debes hacer sobre las condiciones que afectan a tu hipoteca y no te pase como en épocas anteriores que muchos usuarios salieron engañados.


4) NEGOCIAR LAS CONDICIONES.

Ya lo hemos mencionado en el apartado anterior pero conviene recordar que condiciones debemos negociar sin lugar a dudas. Por lo general, las dos comisiones que tenemos que negociar con las entidades financieras son, la comisión de apertura y la comisión de cancelación. La comisión de apertura se cobra una sola vez al firmar el préstamo y suele estar entre el 0,5% y el 1%. La comisión de cancelación de reembolso total o parcial nos la aplicarán cada vez que hagamos una amortización anticipada y suele estar entre el 0% y el 0,5. Se esta estudiando la obligación de los bancos de cancelar esta comisión por parte del gobierno. El diferencial de la hipoteca. Este va a marcar nuestro % de interés que vamos a pagar, con lo cual, cuanto más bajo mejor y siempre saber cada cuanto tiempo lo van a revisar (actualizar). Debes decidir si quieres una hipoteca variable o fija. La variable se actualiza con el índice del Euribor que ahora esta a unos niveles históricos bajo, pero se preveé que suba a lo largo de los próximos años, o si prefieres pagar siempre la misma cuantía sin sorpresas decídete por una hipoteca fija a un % fijo para todo el periodo. Otro punto a negociar son los años, los bancos van a querer que sea en el menor tiempo posible, por 2 razones, por cobrar cuanto antes y cubrir el riesgo y por si hay un impago poder negociar un aumento de tiempo de amortización para bajar la cuota y asegurar el pago.


5) INTERESARTE POR OTROS SERVICIOS.

Todos los bancos quieren al cliente que le puedan vender todo lo que tienen en cartera, con lo cual en muchos casos te van a ofrecer u obligar, que contrates otros servicios (gastos) tales como tarjetas de crédito, seguros de hogar y vida, productos de inversión, etc… para mejorar las condiciones del crédito. Una buena estrategia es, antes de que llegue este momento , interesarte sobre todo por los productos de inversión que maneja el banco, como fondos, acciones, etc… SE LES VA A PONER LOS OJOS COMO PLATOS!!...pues para ellos serás un buen cliente, pues no solo deseas una hipoteca sino invertir y que ellos te sigan cobrando comisiones de un lado y del otro… Esto también generará más confianza a tu préstamo, pues al querer generar más fuentes de ingresos mediante inversiones, aumenta tu capital y reduce tu ratio de endeudamiento. No te preocupes, después de que te den el crédito, y te hayan firmado unas buenas condiciones, si te he visto no me acuerdo sobre las inversiones. 6) ELEGIR BIEN LA SUCURSAL. Está comprobado que aunque cada banco tiene unas directrices sobre las condiciones generales de los créditos hipotecarios, depende mucho del director de cada banco, cuanto se quiera mover para conseguirte mejores condiciones, con lo cual, cuanto más pequeña sea la sucursal en volumen de clientes mejor, pues su director, querrá afianzar clientes a la sucursal y aumentar el negocio y si la sucursal es nueva, mejor, que mejor, pues su cartera de clientes estará en blanco y tu recuerda, después de adquirir estos conocimientos, eres un cliente ideal para ellos. Sin embargo si vas a una gran sucursal o la central, serás uno más entre tantos…


7) NUNCA DIGAS EL PRECIO DE COMPRA. Escúchame bien, NUNCA, NUNCA, NUNCA digas el precio de compra de la casa que quieres comprar, si lo dices pierdes… Por qué te digo esto, si el banco conoce con exactitud el precio de compra puede condicionar a los tasadores a hacer una valoración del inmueble sobre ese valor, siempre barriendo para casa del banco, y créeme el tasador come de los bancos, con lo cual siempre les va a beneficiar a ellos. Y como hemos dicho anteriormente te van a dar el 80% del valor menor de tasación o del precio de compra, entonces si aumentas el importe de solicitud no condicionas la tasación a un determinado importe y será más alta casi seguro, no necesitando tanto dinero en efectivo para poder realizar la compra. No te preocupes, una vez la tasación este echa, puedes pedir menos dinero alegando que al final el dueño bajo de precio o otras disculpas y ajustarte al precio real, pero ya ellos no pueden cambiar la tasación. 8)HACER LA TASACIÓN POR TU CUENTA.

Esta comprobado que las tasaciones de particulares suelen ser más altas que las tasaciones echas por bancos, por lo que ya te he explicado en el punto anterior. Por ello mi consejo que si puedes, hagas tu la tasación con una compañía homologada por los bancos, aunque te cueste un desembolso de dinero, porque esto te ayudará a la hora de la concesión, sobre todo si estas ajustado. Los bancos son reacios a admitir esta tasación independiente, porque saben que no ha sido condicionada por ellos, y es más alta, pero por ley si la empresa es homologada por la banca española la tienen que aceptar. En casos reales se ha dado, que una tasación demasiado baja se ha mejorado sustancialmente cambiando de compañía tasadora, con márgenes superiores al 30% de una a otra.


9)HACER LOS DEBERES.

El tener un conocimiento básico sobre como esta el mercado hipotecario y como te desenvuelves ante la entidad a la hora de solicitar el crédito, marcará la diferencia de cómo te ven para concederte el crédito; solo así, podrás negociar las condiciones con base fundamentada y ahorrarte mucho dinero. Para echarte una mano aquí te muestro las mejores hipotecas del 2016 Tomando como ejemplo un crédito de 150.000 € a 25 años, cuya cuota es los 12 primeros meses.


10) ASESORARSE POR UN AGENTE INMOBILIARIO.

Tener un agente inmobiliario que nos ayude a la hora de comprar nuestra vivienda, nos hará ahorrar mucho TIEMPO Y DINERO pues él conoce perfectamente como esta el mercado hipotecario e inmobiliario y nos conseguirá la casa que deseamos, en la zona que queremos a un precio justo. Los Asesores inmobiliarios de ídolo Real Estate, realizan un estudio de mercado a cada propiedad que comercializan en su cartera, asegurando al comprador, una buena compra desde un marco legal y fiable, así como el asesoramiento especializado en todo el trámite que el proceso de compra venta exige. Por ello aunque esta guía te haya servido para adquirir unos conocimientos básicos sobre como conseguir una buena hipoteca, te ACONSEJAMOS tener un representante que te asesore en estos temas que te harán ahorrar tiempo, dinero y quebraderos de cabeza en el futuro. No lo dudes más y contacta con tu Asesor Ídolo Real Estate para la compra de tu casa, la compra más importante que harás en tu vida!!...


10 consejos para conseguir la mejor hipoteca