Page 1

NR. 3, 2016 ———— 2. ÅRGANG


„Historiske hangarer, prægtige palæer og formidable fyrtårne. I Freja sælger vi de ejendomme, du aldrig troede kom til salg.“


Freja Magasinet 3/2016

FREJA EJENDOMME A/S GAMMEL KONGEVEJ 60, 15. SAL 1850 FREDERIKSBERG C

TELEFON

+45 3373 0800

MAIL FREJA@FREJA.BIZ WEB FREJA.BIZ CVR

20 54 48 48

REDAKTION KAREN MOSBECH CARSTEN RASMUSSEN JULIE STENER NIELSEN PERFEKTA PR

TEKST PERFEKTA PR

FOR- OG BAGSIDEFOTO KONTRAFRAME

FOTOS KONTRAFRAME, ESTATE MEDIA, EAGLE FOTO, LINDA SUHR

DESIGN B14

Illustration: Over Byen Arkitekter 4


Freja Magasinet 3/2016

Indhold

Leder

7

Tilbageblik 8 Hybrider i Haderslev

10

Tema: Værdiskabelse

17

Arkitektkonkurrencer skaber merværdi

18

Ikonisk københavnerejendom 22 får renæssance Her er en helt særlig atmosfære

28

Det er lettere at sige nej end ja

30

Døren står altid åben

34

Ejendomme til salg

36

Fra politikontorer til politikerboliger

38

Freja ejendomme i tal

42

Landsdækkende salg med lokalt drive

44

Hoved- & nøgletal

46

5


Leder

6 Amaliegade 23-25, foto: Kontraframe

Freja Magasinet 3/2016


Freja Magasinet 3/2016

Leder

Desværre er der en tendens til, at arbejdet med de fredede bygninger bliver alt for tilbageskuende.

LEDER AF KAREN MOSBECH ADM. DIREKTØR

Velkommen til tredje nummer af Freja magasinet. I dette nummer har vi valgt at stille skarpt på værdiskabelse. For os i Freja er værdiskabelse en helt central del af forretningen. Vi er sat i verden for at skabe mere værdi til fælleskassen ved at udvikle og sælge tidligere offentlige bygninger. Mange af vores ejendomme er politistationer, domstole, sygehuse og andre offentlige bygninger, som er opført til et ganske bestemt formål. Vores arbejde er at finde nye anvendelser, der udnytter ejendommens værdier fuldt ud. Det kan være en ret stor udfordring, særligt når det kommer til store ejendomme uden for hovedstaden. Det var da også med en vis ærefrygt, vi begyndte på udviklingen af flere nedlagte sygehuse for et par år siden. Ville det kunne lade sig gøre at skabe nyt liv i så store bygninger så langt fra København? I dag er svaret ja. Vi har solgt de første to sygehuse i Korsør og Augustenborg, er i konkrete forhandlinger om yderligere 4 sygehuse, har realistiske udviklingsscenarier for Helsingør Hospital – ja sågar det kæmpe store Haderslev Sygehus er ved at rykke på sig. Det er efter min overbevisning et godt eksempel på, at vi her i Freja kan bidrage til at løse en stor samfundsopgave, som der måske ikke har været det store fokus på, men ikke er mindre væsentlig af den grund.

Vi arbejder også ofte med fredede ejendomme. Her skal enhver ændring i bygningsmassen godkendes med Kulturstyrelsen. Det kommer der meget godt ud af. Vigtige kulturhistoriske værdier bliver bevaret, og bygninger som Brønnums Hus får en renæssance, som du kan læse om på side 22 – 27. Desværre er der set fra mit perspektiv også en tendens til, at arbejdet med de fredede bygninger bliver alt for tilbageskuende. Rammerne bliver for snævre, når Kulturstyrelsen ikke tillader mindre ændringer, der gør bygningerne mere anvendelige i en moderne tidsalder. Når køkkener ikke må ligge i tidligere stuer, når kontoret ikke kan få akustikpuds i loftet, når alle paneler skal være hvide. Det er synd, at der ikke er mere mod til at sige ja. Vi har mange fredede bygninger, der godt kunne tåle at få lidt moderne modspil. Derfor har jeg skrevet et partsindlæg om arbejdet med fredede bygninger i håb om at få sat gang i debatten og rykket ved nogle grænser. Så fortsæt endelig debatten derude! Med venlig hilsen

Karen Mosbech

7


Tilbageblik

Freja Magasinet 3/2016

2016 har budt på mange spændende begivenheder i Freja. Her er et tilbageblik på årets første seks måneder. APRIL 2016

Direktør i Dreyers Fond bliver nyt bestyrelsesmedlem i Freja Bo Rygaard bliver nyt bestyrelsesmedlem efter John R. Frederiksen, som stopper i Frejas bestyrelse efter 14 års aktiv tro tjeneste. John R. Frederiksen har været et stort aktiv for Frejas bestyrelse. Han har en stor indsigt i ejendomsmarkedet, et bredt netværk i ejendomsbranchen og er utrolig vellidt som person. John R. Frederiksen afløses af Bo Rygaard, der er direktør i Dreyers Fond og bestyrelsesformand for Parken Sport & Entertainment, KFI Erhvervsdrivende Fond mfl. Bo Rygaard er et kendt ansigt inden for ejendomsbranchen og har arbejdet med udvikling af ejendom og større byområder i flere år.

MARTS 2016

Amerikansk investor bygger luksuslejligheder i Amaliegade Forvandlingen af den tidligere Freja ejendom i Amaliegade 23-25 til luksuslejligheder er i fuld gang. Bag det ambitiøse projekt står pensionskassen PenSam, ejendomsselskabet Seguro Management og en amerikansk investor fra New York. I alt 35 luksuriøse lejligheder bliver bygget i den fredede ejendom, hvor beboerne kan glæde sig over et enestående haveanlæg lige op ad Amalienborg. Transformationen af den tidligere Ankestyrelse sker i tæt samarbejde med Kulturstyrelsen, så den fredede ejendom bevarer så mange originale detaljer som muligt.

APRIL 2016

Forvandlingen af Nuuks Plads rykker nærmere I foråret vedtog Københavns Kommune startredegørelsen for Freja ejendomme og Ejendomsselskabet Nordens projekt på den gamle arkivgrund på Nuuks Plads. Projektet åbner det gamle landsarkiv tegnet af Martin Nyrop op med små butikker, restauranter og kontorer. Derudover er et højhus og en lavere bygning parallelt med landsarkivet i støbeskeen. Den nye bebyggelse skaber rammerne for en rekreativ plads og åbner byrummet op. Startredegørelsen er første skridt på vejen til en realisering af projektet. Går processen, som bygherrerne håber, kan første spadestik til det smukke projekt blive taget i 2017.

8


Freja Magasinet 3/2016

Tilbageblik

FEBRUAR 2016

Rejsegilde i Cortex Park Der var højt humør, da Kollegieboligselskabet og Freja ejendomme i februar kunne fejre rejsegilde på 95 ungdomsboliger og et attraktivt erhvervslejemål i Cortex Park. Peter Kjærsgaard fra Kollegieboligselskabet roste håndværkerne for deres udholdenhed og vilje til at arbejde under alle tænkelige vejrforhold, mens Ib Christensen fra Kollegieselskabet sikrede bygningens fremtid ved at knuse en ølflaske mod væggen i det nye byggeri. Efter flere festlige taler var der pølser og brød, øl, vand og kaffe til de mange fremmødte.

JANUAR 2016

Nyt ansigt i Freja Freja har fået ny salgskoordinator. Det er Julie Stener Nielsen, som er uddannet ejendomsmægler og finansøkonom. Julie Stener Nielsen har tidligere arbejdet med udlejning af erhvervslejemål hos ejendomsmæglerfirmaet Lacour & Lykke og har en stor viden om ejendomsmarkedet. ”Frejas ejendomme er helt unikke. Her er alt fra små fyrmesterboliger til store palæer. Jeg synes, det er sjovt at arbejde med så mange forskellige ejendomme, som alle skal have nyt liv og nye brugere.” Julies rolle bliver at samle alle trådene omkring indskud af ejendomme over annoncering til salgsopstillinger.

MAJ 2016

Nye beboere på vej til Henriksholm Lokalplanforslaget for den nordøstlige del af Henriksholm i Vedbæk er vedtaget. Nu skal forslaget i offentlig høring. Hvis alt går vel, kan første spadestik tages til årsskiftet og tranformationen af den tidligere Forsvarskommando til moderne boligområde fuldføres. Kongeegen stod bag udviklingen af første etape, mens anden etape er solgt til NCC, der vil bygge 150 familieboliger. En fjerdedel af de nye boliger bliver reserveret til almene boliger. Bliver lokalplanen vedtaget, vil de nye boliger være indflytningsklar omkring 2019-2020. I lokalplanforslaget er der også reserveret et byggefelt til et kommende museum for en række stenaldergrave, der er fundet omkring Vedbæk.

9


Hybrider i Haderslev

10 Illustration: We Architecture

Freja Magasinet 3/2016


Freja Magasinet 3/2016

Hybrider i Haderslev

CASE

HADERSLEV SYGEHUS

Hybrider i Haderslev

INTERVIEW MED LINE WILLACY PROJEKTLEDER

Freja barsler med en plan for Haderslev Sygehus, der udnytter det gamle sygehus’ mange kvadratmeter til et væld af forskellige funktioner lige fra boliger og hotel til svømmehal og tennisbaner. 11


Hybrider i Haderslev

Lidt uden for Haderslev centrum ligger Haderslev Sygehus og skuer ud over den smukke Haderslev Dam. Dammen strækker sig over seks kilometer og er hjemsted for et enestående dyreliv med fiskehejrer, musvåger, fasaner, alliker og mange flere fuglearter. Det rige naturliv og det smukke landskab har givet området status af et fredet paragraf 3 område. - Haderslev Sygehus ligger i det smukkeste naturområde. Det siges, at flere patienter ligefrem tog kikkerten

12

Freja Magasinet 3/2016

med, når de skulle indlægges. Så kunne de studere de mange forskellige fuglearter, mens de var indlagt. I dag ville du ikke få lov til at bygge sådan et sted, så det er en helt unik ejendom, vi har fået, fortæller projektleder Line Willacy.

Derfor ønsker Freja at åbne den gamle sygehusbygning op, så naturen bliver synlig, så snart du drejer ind på grunden. Freja undersøger derfor, om dele af basen kan rives ned, mens det imposante patienttårn kan få lov at blive stående.

Patienttårn bliver stående På trods af de naturskønne kvaliteter er Haderslev Dam knap nok synlig, når du ankommer til det gamle sygehus. Det er først på bagsiden, at den smukke natur åbenbarer sig.

- Haderslev Sygehus rummer mere end 60.000 etagemeter, så vi kan godt tillade os at rive noget af bygningen ned for at øge værdien af det bestående. Samtidig overvejer vi at bløde området op med en række


Freja Magasinet 3/2016

nye byggefelter til moderne tæt lavt byggeri, siger Line Willacy. Mange funktioner under ét tag Freja har hyret tegnestuen We Architecture til at hjælpe med at finde nye anvendelser for sygehuset. Arkitekterne har gennem de seneste måneder foretaget en række tekniske analyser af bygningen for at finde ud af, hvor man kan dele huset op i mindre enheder, og hvilke dele man kan rive ned uden at gøre skade på den resterende del af bygningen.

Hybrider i Haderslev

- Udfordringen er rent byggeteknisk at finde ud af, hvordan man kan lave en klassisk konvertering af huset og programmere det på ny. Det handler om at udvikle nogle realistiske scenarier og tiltrække investorer, der kan se sig selv som en del af projektet. De første investorer er med til at sætte kursen for, hvilken retning byggeriet skal gå, siger Marc Jay.

Fakta om sygehuset HADERSLEV SYGEHUS ER TEGNET AF ARKITEKTERNE ANDRESEN MAA OG ER OPFØRT I 1970-75. I 1984-87 BLEV PSYKIATRIEN FØJET TIL. HADERSLEV SYGEHUS LUKKEDE I 2014 I FORBINDELSE MED SYGEHUSREFORMEN.

FREJA KØBTE EJENDOMMEN EFTER AFTALE MED REGION SYDDANMARK OG SKAL NU

We Architecture, Freja og Haderslev Kommune har i fællesskab arbejdet med en række mulige scenarier, hvor

UDVIKLE EJENDOMMEN TIL NYE FORMÅL. HADERSLEV SYGEHUS HAR ET GRUNDAREAL PÅ 379.478 M2 OG ET ETAGEREAL PÅ 60.262 M2.

Illustration: We Architecture

13


Hybrider i Haderslev

Freja Magasinet 3/2016

SKALLEBÆK Å

DYREHOLD

MAGASIN

PARKERING

TORVET

ÅBEN-LAV

DROP-OFF

HOTEL & BOLIGER VAND- & KULTURHUS

SPORTSAKTIVITETER

UDENDØRS SVØMMEBAD

OPTION / SHELTERPLADS & FUGLEKIG

OPTION / FISKEPLADS Idéoplæg til en mulig udnyttelse af Haderslev Sygehus. Illustration: We Architecture 14


STI TIL HADERSLEV

Freja Magasinet 3/2016

Hybrider i Haderslev

Lokalplanprocessen FREJA EJENDOMME ARBEJDER PÅ EN RAMMELOKALPLAN MED MULIGHED FOR BYGGERETSGIVENDE DELOMRÅDER OG ET KOMMUNEPLANTILLÆG FOR OMRÅDET. RAM-

TÆT-LAV

MELOKALPLANEN SKAL GIVE SÅ ÅBNE RAMMER FOR ANVENDELSE SOM MULIGT, SÅ DER ER MULIGHED FOR AT TILTRÆKKE FLERE FORSKELLIGE

ERHVERV

INVESTORER TIL SYGEHUSET. RAMMELOKALPLANEN FORVENTES VEDTAGET ULTIMO 2016.

PARKERING

ÆLDREHJEM

OPTION / BÅDFORBINDELSE HADERSLEV

OPTION / NATURHAVN

15


Hybrider i Haderslev

flere forskellige brugere bebor huset. Arbejdet er mundet ud i et skitseprojekt, der viser forskellige eksempler på, hvordan de tomme kvadratmetre kan konverteres og få nyt liv som hotel, boliger, erhverv og rekreative formål. - I bund og grund vil vi skabe en hybrid med mange forskellige funktioner, som påvirker hinanden positivt og skaber et godt naboskab. Dele af patienttårnet kan bruges til hotel og konference, hvor gæster vil kunne drage stor fordel af den smukke udsigt ud over dammen. Andre dele af bygningen kan tages i brug af mindre firmaer, butikker, restauranter og rekreative funktioner som svømmebad, fitness eller tennisbaner på græsplænen bag ved hospitalet, forklarer Marc Jay, partner i We Architecture.

16 Illustration: We Architecture

Freja Magasinet 3/2016

Skal tilføre noget nyt Haderslev er en mellemstor dansk provinsby, som pludselig har fået tilført et stort ekstra antal kvadratmetre med det tomme sygehus. Det kan risikere at skrævvride udviklingen af byen, hvis en masse funktioner flytter fra midtbyen ud til sygehuset. Derfor har Freja og We Architecture fokus på at tænke i udviklingsmuligheder, der tilfører byen noget nyt og ikke kannibaliserer det eksisterende.

Farvel til brutalismen

- Der er ingen tvivl om, at det er en stor udfordring at få udviklet en levedygtig businesscase og få skabt nyt liv i Haderslev Sygehus. Det er en stor samfundsmæssig opgave, vi skal løse, og det er en af de mest udfordrende opgaver, vi har haft i Freja. Men det er jo det, der gør det så spændende. Vi skal skrive et helt nyt manuskript for sygehuset, så det kan leve videre i rigtig mange år, slutter Line Willacy.

DET MODERNISTISKE UDTRYK PÅ FACAD-

HADERSLEV SYGEHUS ER ET RATIONELT BRUTALISTISK BYGGERI I BETON. DETS MASSIVE FREMTONING SKYGGER FOR DE MANGE NATURSKØNNE OPLEVELSER, DER VENTER RUNDT OM HJØRNET.

DERFOR UNDERSØGER FREJA MULIGHEDERNE FOR AT RIVE DELE AF BASEN NED, SÅ EJENDOMMEN ÅBNES OP OG OMRÅDET BLIVER MERE IMØDEKOMMENDE.

ERNE BEVARES, MEN OPGRADERES MED ET MERE MODERNE OG VENLIGT UDTRYK.

TERRASSER OG LETTE FACADER I NATURMATERIALER KAN VÆRE EN MÅDE AT SKABE ET MERE HUMANT UDTRYK PÅ.


Freja Magasinet 3/2016

Tema: Værdiskabelse

TEMA

Værdiskabelse Hvor skabes værdierne? Vi har valgt at sætte fokus på værdiskabelse i dette nummer af Freja Magasinet. Det har vi, fordi hovedsigtet med Frejas portefølje er at udvikle og omsætte den til størst mulig værdi. Når porteføljen så strækker sig fra fyrtårne i vandkants Danmark over sygehuse i det ganske land til fredede københavner palæer, skal porteføljestrategien favne vidt. Indsatserne og værktøjerne må nødvendigvis tilpasses den enkelte ejendom. I Freja ser vi vores ejendomme som et aktiv, hvis værdi er afhængig af mange faktorer. Ejendommens fysik, kvalitet og beliggenhed har betydning for værdien, men også rammerne og mulighederne for samarbejde. Kan vi indskrive et udviklingsarbejde i de rammer eller visioner en kommune, en interessentkreds, investorer eller anden myndighed har formuleret, så er der mulighed for at skabe mere værdi for flere parter.

Vi ser det også som et gensidigt tillidsbaseret samarbejde at udvikle projekter, der opnår en merværdi og samtidig giver noget tilbage til byen og borgerne. Det kan være en særlig høj arkitektonisk kvalitet, et forbedret byrum eller ny anvendelse af bygningen, der forbedrer bymiljøet. Fire artikler med fokus på værdiskabelse: —— Københavns tidligere stadsarkitekt Jan Christiansen er projektkonsulent for Freja. I sin artikel ”Arkitektkonkurrencer skaber merværdi” beskriver han, hvordan arkitektkonkurrencen/parallel-opdraget kan skabe værdi og løfte et projekt til nye højder. —— Mange af Frejas ejendomme er fredede. De repræsenterer kvalitet og kulturhistorie, der kan aktiveres, så brugerne får en særlig oplevelse. I artiklen ”Ikonisk Københavnerejendom får renæssance” fortæller vi, hvordan

Karberghus har bragt ny værdi og nyt liv til den klassiske københavnerejendom Brønnums Hus. —— I artiklen ”Her er en særlig atmosfære” giver vi ordet til brugerne af en fredet bygning, der er restaureret og istandsat af Karberghus. Det er Arkitektforeningen, der med skiftet til det tidligere Musikmuseum i Åbenrå 32-36, har fået deres gang i en flere hundrede år gammel bygning. —— I temaets sidste artikel ”Det er lettere at sige nej end ja”, diskuterer Frejas direktør Karen Mosbech synet på fredede ejendomme i Danmark. Hvorfor er det så svært at få lov til at transformere fredede bygninger, så de kan blive anvendt respektfuldt i en moderne kontekst? Hvorfor er værdierne så musealt fastlåste?

17 Foto: Kontraframe


Tema: Værdiskabelse Arkitektkonkurrencer skaber merværdi

TEMA

VÆRDISKABELSE

Arkitektkonkurrencer skaber merværdi

INTERVIEW MED JAN CHRISTIANSEN PROJEKTKONSULENT

Konkurrencer har altid været en drivkraft i arkitekturen og planlægningen af vores byer. Tidligere stadsarkitekt og konsulent i Freja ejendomme Jan Christiansen forklarer her hvorfor og giver sit bud på, hvad der skal til for at skabe den gode konkurrence. 18

Freja Magasinet 3/2016


Freja Magasinet 3/2016

Tema: VĂŚrdiskabelse Arkitektkonkurrencer skaber mervĂŚrdi

Illustration: Transform 19


Tema: Værdiskabelse Arkitektkonkurrencer skaber merværdi

Freja Magasinet 3/2016

Sorgenfri, Hummeltoftevej Her skabes et originalt koncept for nye sammenhænge som forløb af byrum, der inddrager og sammenknytter butikscenter, erhverv, boliger og Sorgenfri Station. INDSTILLET TIL VIDERE BEARBEJDNING: POLYFORM ARKITEKTER.

Hvorfor er konkurrencer så populære, og hvorfor har konkurrencer til alle tider været en dominerende drivkraft i arkitekturen og i planlægningen af vores byer? Helt tilbage i Antikken, i Grækenland og i Romerriget er det dokumenteret, at arkitektkonkurrencen eller projektkonkurrencen har været et værktøj til at bygge byer og bygninger. Grundlæggende handler det om værdier: Hvordan får vi mest for pengene – eller hvorfor værdiforøge og hvordan værdiforøge? Det kan være et åbent landskab, et grundstykke, et byområde eller en eksisterende bygningsstruktur, der skal bebygges eller omdannes. Værdiforøgelsen ved konkurrencer kan komme både ejer, køber, de kommende brugere og offentligheden, kommunerne til gode. Stederne bliver tilført kvalitet, bedre arkitektur, bedre udnyttelse, mulighed for nye funktioner - ganske enkelt, mere værdi. Og samtidig forøges arkitekternes, de projekterendes branding og udvikling.

Vedbæk kaserne og Henriksholm Symbiosen mellem et storslået landskab og en forfinet bebyggelsesplan med rækkehuse, klyngehuse og villaer, der hele tiden placerer sig mellem beplantning og det åbne land. ARKITEKTER: JOHNNY SVENDBORG ARCHITECTS OG LIW PLANNING

20

Flere forskellige typer konkurrencer Konkurrencer har mange former, åbne eller indbudte og i én eller flere etaper. Den samfundsmæssige vigtighed og signalet i offentligheden kan tit være afgørende, men også det gode ved en stor og bred belysning af en væsentlig problemstilling. Åbne konkurrencer tiltrækker nye talenter, der ofte tilfører det uventede, men samtidig forskrækkes de mere etablerede, erfarne og professionelle tegnestuer. De ser den åbne konkurrence med mange deltagere som en lidt usikker satsning med efterfølgende mindre chance for at vinde. Som en konsekvens af dette er der i de senere år opstået og udviklet nye typer konkurrencer. Det kan være konkurrencer i flere etaper og som parallelle opdrag, hvor de konkurrerende afleverer i flere tempi, og hvor dialoger og workshops sammen med bygherren kan have flere former for dynamiske processer. Undertiden har konkurrencerne også form af indbudte interviewkonkurrencer, hvor det er intentioner og forstå-

else for opgaven, der tæller. Disse forsøg og eksperimenter bør dog også have en mulighed for at udnytte de åbne konkurrencers fordel, at her har de nye og uprøvede deltagere muligheden for at gøre sig synlige. Med andre ord burde alle indbudte konkurrencer inkludere mindst en ung tegnestue, et såkaldt ”wild card” for at sikre den faglige talentpleje. Et godt program er fundamentalt Forudsætningen for en god konkurrence er et godt program. En præcis beskrivelse af problemstillingen eller udfordringen, der har givet anledning til at udskrive en konkurrence. Præcisionen skal også omfatte hvilken prioritering, der er vigtig for udskriveren. Hertil kommer ambitionen og ønsket til omfanget af besvarelsen. Hvad beder vi om? - oftest er det primært de gode ideer eller det overbevisende hovedgreb og ikke et gennemtygget projekt, hvor emner der kan løses senere nødvendigvis tages op. Hvis ikke meget taler for det, bør detaljerede beskrivelser undgås i programmet. Og programkravene skal selvfølgelig stå i forhold til vederla-


Freja Magasinet 3/2016

Tema: Værdiskabelse Arkitektkonkurrencer skaber merværdi

Sohngårdsholmsområdet i Aalborg By og landskab i en original konfrontation og sammensmeltning. Byparken i den store skala formidles ind igennem bebyggelsens stigende urbanitet frem mod den gennemgående bygade. ARKITEKTER: TRANSFORM

get. Med andre ord – eller i det hele taget, når konkurrencen forløber, er det sagen at få det mest optimale ud af processen. Den bedste vinder og det bedste resultat. Fordelene ved et konkurrenceforløb er det indlysende logiske, at vi får en problemstilling belyst fra flere sider. Dialog eller ikke dialog mellem konkurrenceudskriver og de konkurrerende kan begge have kvaliteter. Når de konkurrerende arbejder frit uden dialog, kan det være befriende og magisk, i hvert fald i en del af konkurrenceprocessen. Vi får undertiden det, vi ikke havde regnet med, eller det som dialogen – paradoksalt nok – kunne have forhindret. Bedst er det, når flere indbudte arbejder med idémæssigt forskellige besvarelser. Det øger værdien i form af forskellige muligheder for løsninger, dialog eller ej.

I dialogprocesser med flere etaper er det afgørende, at konklusionerne præciseres således, at der ikke er usikkerhed om problemstillingerne i det videre forløb. Derfor er bedømmelsen mellem faserne væsentlige, da de også skal ligestille de deltagende i den næste fase. Og derfor bør afleveringer også være principielt sammenlignelige, evt. suppleret med en model i samme mål og i en fælles kontekst. I Freja bruger vi konkurrencen som et værktøj til at skabe merværdi på flere af de store udviklingsejendomme. Det sker ud fra tanken om, at en større arkitektonisk indsats frembringer større økonomisk afkast. Opgaverne har oftest karakter af omdannelse eller transformation, hvor tidligere statslige ejendomme skal finde et nyt formål. Her er der tale om at pleje en eksisterende by- og bygningsmasse. En række kvalitative historiske

bygninger, der næsten altid er opført til andet formål i en anden tid. Det er bygninger og steder med høj kvalitet, der kan forstærkes og gøres nutidige med den magi, som en projektkonkurrence med flere løsninger kan give. Andre gange er det steder, der savner kvalitet og kan bringes på et højere niveau. For når vi taler om at passe på vor bygningsarv, så er det ikke altid en renovering, der skal til. Nogle gange er der også brug for en fornyelse af mere radikal karakter, andre gange ved en fredet bygning er det kun små forandringer, der skal til. Uanset udgangspunktet så tilføjer arkitektkonkurrencer altid kreativitet til enhver problemstilling og enhver opgave på en udfordrende måde og oftest med et godt resultat for alle interessenter eller parter.

21


Tema: Værdiskabelse Ikonisk københavnerejendom får renæssance

22 Foto: Venligst udlånt af Karberghus

Freja Magasinet 3/2016


Freja Magasinet 3/2016

Tema: Værdiskabelse Ikonisk københavnerejendom får renæssance

TEMA

VÆRDISKABELSE

Ikonisk københavnerejendom får renæssance

INTERVIEW MED ANDREAS KARBERG DIREKTØR, KARBERGHUS

Karberghus har i samarbejde med 5teSTED forvandlet det klassiske Brønnums Hus på Kongens Nytorv til et smukt og moderne kontorhotel. 23


Tema: Værdiskabelse Ikonisk københavnerejendom får renæssance

Freja Magasinet 3/2016

Foto: Linda Suhr

Brønnums Hus var den første beboelsesejendom på Gammelholm, da bygningen blev opført i 1866 på Kongens Nytorv. Den smukke bygning blev hurtigt centrum for datidens kulturelite, og personer som H.C. Andersen, Edvard Grieg og Bournonville havde deres daglige gang hos familien Henriques på førstesal. På anden sal holdt tobaksfabrikant og kulturmæcen Bernhard Hirschsprung til. Familien indrettede deres lejlighed med det nyeste nye og fik blandt andet importeret japanske guldtapeter efter Verdensudstillingen i Paris. Inde i fruens soveværelse blev scenerier fra familiens landsted malet, så hun aldrig var langt væk fra sit yndlingssted. Brønnums Hus rummer en enestående kulturhistorie, som nu er blevet restaureret i forbindelse med åbningen af Brønnums Hus - Office Club® i det prominente hjørnehus på Kongens Nytorv. Bag Brønnum Hus Office Club står ejendomsselskabet Karberghus. - Vi har valgt at investere i fredede ejendomme. Vores filosofi er, at hvis en bygning har stået i 200 år, har den nok kvaliteter til også at stå 200 år endnu. Vi bruger tid på at grave

24

kvaliteterne frem og har den tålmodighed, der skal til for at finde en lejer, der passer til bygningen. Vi lejer alle vores bygninger ud og sælger aldrig en bygning. Det gør, at vi kan have et helt andet perspektiv end en traditionel developer. Vi tænker langsigtet og er ikke bange for at bruge det ekstra, det koster at finde de rigtige materialer og metoder til nænsom restaurering af ejendommene, siger direktør i Karberghus Andreas Karberg, der ejer flere fredede ejendomme i København. Speciale i fredede ejendomme Grundstenen til Karberghus blev lagt i 1867, da Andreas Karbergs tipoldefar Hans Just opkøbte et spiritusagentur. I 1917 kom ejendomsselskabet Karberghus til, der i dag har mere end 20 ejendomme i porteføljen. Specialet er fredede ejendomme, og Andreas Karberg er gennem årene blevet god til at finde de lejere, der sætter pris på at bo i en fredet bygning. Selve istandsættelsen af den enkelte ejendom går først i gang, når der er fundet en lejer. Lejerne spænder vidt fra headhuntere over advokatfirmaer til IT virksomheder. Fælles for dem alle

er, at de kan se charmen ved at bo i et fredet hus. - Vores lejere får skønhed, beliggenhed og en god historie. Det er typisk mindre og mellemstore virksomheder, som flytter ind. De større virksomheder efterspørger fleksibilitet. Det kan du ikke få i en fredet bygning, siger Andreas Karberg. Historien er vigtig Bygningernes historie er vigtig for Karberghus. Det ses tydeligt i Brønnum Hus - Office Club, hvor det smukke japanske guldtapet er blevet omhyggeligt restaureret, ligesom frisen i fruens soveværelse, stukken og de smukke guldborter har fået nyt liv. Husets historie og udvalgte moderne kunstværker er fortalt på små skilte rundt omkring i huset, så gæster kan få lidt viden med sig hjem om det utrolige hus. - Et møde herinde begynder altid med, at lejerne viser gæsterne rundt i de mange smukke rum. Særligt når der er besøg fra den anden side af Atlanten, fortæller Britt Christiansen, partner i 5teSTED, der sammen med Karberghus driver Brønnum Hus - Of-


Freja Magasinet 3/2016

Tema: Værdiskabelse Ikonisk københavnerejendom får renæssance

Facaden før

Facaden efter

Billeder venligst udlånt af Akanthus Stenkonservering, som stod bag restaureringen af facaden.

Et hovedværk i stukperioden

BRØNNUMS HUS ER TEGNET AF FERDINAND

LØVEHOVEDER, BLOMSTER, HAVFRUER OG

DA KARBERGHUS OVERTOG BYGNINGEN I 2014

WILHELM JENSEN OG OPFØRT I 1865-1866.

DELFINER. FRISEN OPPE UNDER TAGRENDEN

VAR STUKKEN SLEMT MEDTAGET AF FOR-

BYGNINGEN ER ET AF STUKPERIODENS HOVED-

MED EN RÆKKE BUTTEDE ENGLE HAR SIN EGEN

URENING OG FORVITRINGER. DET VAR IKKE

VÆRKER OG ET EKSEMPEL PÅ HISTORICISTISK

SÆRLIGE HISTORIE.

MULIGT BLOT AT RENSE FACADEN OG REPARERE

ARKITEKTUR INSPIRERET AF FRANSK OG ITALIENSK RENÆSSANCE.

STUKKEN. MANGE FIGURER SKULLE STØBES PÅ UNDER OPFØRELSEN AF BYGNINGEN FALDT

NY. PROCESSEN TOG GODT 1 ÅR. NU HAR FACA-

EN MURERLÆRLING NED FRA ET STILLADS OG

DEN FÅET SIT OPRINDELIGE UDSEENDE TILBAGE.

FACADEN ER RIGT DEKORERET MED STUK-

MISTEDE LIVET. FRISEN BLEV OPFØRT AF

DEKORATIONER MED GROTESKE MASKER,

MESTEREN TIL ÆRE FOR HAM.

25


Tema: Værdiskabelse Ikonisk københavnerejendom får renæssance

Freja Magasinet 3/2016

Fakta I 2014 SOLGTE FREJA EJENDOMME TO KLASSISKE KØBENHAVNEREJENDOMME TIL KARBERGHUS. DET ENE VAR DEN TIDLIGERE PRÆSTEGÅRD FOR DEN REFORMERTE KIRKE I AABENRAA 32, DEN ANDEN VAR DEN TIDLIGERE BALLETSKOLE I BRØNNUMS HUS PÅ KONGENS NYTORV.

KARBERGHUS HAR RESTAURERET OG ISTANDSAT BEGGE EJENDOMME I SAMARBEJDE MED OLE HAGEN ARKITEKTER OG KULTURSTYRELSEN, MENS INDRETNINGEN AF BRØNNUMS HUS ER SKET I TÆT SAMARBEJDE MED 5TESTED OG KØBENHAVNS KONSERVATOR OG INDRETNINGEN AF AABENRAA 32 I SAMARBEJDE MED ARKITEKTFORENINGEN.

Fotos: Linda Suhr

26


Foto: Linda Suhr

Freja Magasinet 3/2016

Tema: Værdiskabelse Ikonisk københavnerejendom får renæssance

„Vi har arbejdet meget bevidst på at skabe en uformel og dynamisk energi i huset. Vi vil gerne skabe en nærværende og personlig stemning.” BRITT CHRISTIANSEN, PARTNER, 5TESTED

fice Club og har taget sig af indretningen i det smukke kontorhotel. - Vi er gået efter at skabe en moderne atmosfære og har arbejdet meget bevidst med farver og lyssætning. Der er ingen hvide vægge i huset, og hver etage har sit eget kendetegn, siger Britt Christiansen og viser ned gennem en gang, hvor tapet og gulvtæppe spiller smukt sammen. Personlig og uformel stemning Flere steder hænger Tom Dixon messinglamper og skaber et smukt mønster på væggene. I receptionen ligger et stort ovalt gulvtæppe designet med inspiration fra guldtapetet i Hirschsprungs spisestue. Moderne og klassisk på samme tid. Møblerne er også holdt i moderne formsprog, så de klassiske rammer bliver iscenesat på en nærværende og personlig måde.

- Vi har arbejdet meget bevidst på at skabe en uformel og dynamisk energi i huset, så folk sætter sig ned og holder et uformelt møde. Vi er gået efter moderne møbler, så det ikke bliver for støvet. Vi vil gerne skabe en nærværende og personlig stemning siger Britt Christiansen. Det nærværende og personlige understreges i navnet Brønnum Hus - Office Club. Navnet signalerer, at hjørneejendommen på Kongens Nytorv er meget mere end et kontorhotel. Det er et sted, hvor du kommer for at arbejde, socialisere og hænge ud samtidig med, at du får en førsteklasses service som på et femstjernet hotel. I receptionen står ikke en receptionist, men en Office Hotelier, som gerne hjælper med at skaffe billetter til teatret. Cocktailbar i stueetagen I de enkelte kontorer er der også

plads til at sætte sit eget præg på indretningen. Møblerne vælges sammen med lejerne, og diversiteten skinner igennem de enkelte etager. Fra anden etage med rosa farver, tapet med balletdansere og feminine reoler med duftlys til første sal, hvor advokatfirmaet holder til i Hirschsprungs gamle herreværelse med ringbind i reolerne. Oppe under loftet er der plads til de yngre iværksætterfirmaer, der gerne vil spare lidt på huslejen og loftshøjden. Mens mange af lejerne i kontorfællesskabet er flyttet ind, bliver der stadig arbejdet på stueetagen. Her holdt Brønnums Café til i mange år, før etagen blev overtaget af Det Kongelige Teaters billetsalg. Nu bliver stedet genoplivet som en high-end bar med Rasmus Lomborg, som står bag velbesøgte cocktailbarer som Rubys og Lidkoeb, bag roret.

27


Tema: Værdiskabelse Her er en helt særlig atmosfære

TEMA

Freja Magasinet 3/2016

VÆRDISKABELSE

Her er en helt særlig atmosfære

INTERVIEW MED JESPER PAGH DIREKTØR, ARKITEKTFORENINGEN

Der er mange kvaliteter ved at flytte ind i et gammelt fredet hus, lyder det fra Arkitektforeningen, der sidste år flyttede ind i Aabenraa 32 – 36 tæt på Nørreport Station. Arkitektforeningen forlod sidste år 3XN’s moderne hus i Strandgade for at flytte til Aabenraa 32-36. Beslutningen om at flytte havde ulmet noget tid, da Arkitektforeningen blev præsenteret for Philip De Langes smukke bygning. Her var chancen for at få et hus tæt på Nørreport Station med åbenlyse kulturhistoriske kvaliteter. Så da Karberghus inviterede Arkitektforeningen til at være med til indretningen af huset, slog foreningen til. - Vi er enormt glade for huset. Det har en virkelig god beliggenhed og en helt særlig atmosfære. Det er en meget imposant og højtidelig ejendom, som er fyldt med imponerende rum, siger Arkitektforeningens direktør Jesper Pagh. Ejendommen i Aabenraa 32-36 er oprindeligt bygget i 1730 som præstegård for Den Reformerte Kirke. Restaureringen af den godt 300 år gamle bygning er sket i tæt samarbejde mellem Karberghus, Ole Hagen Arkitekter, Arkitektforeningen og Kulturstyrelsen. Det har været et ambitiøst og generøst projekt, hvor der er lagt vægt på kvaliteter i udførelse og materialer. Her er smukke planke-

28

gulve, højloftede rum og flotte farvede vægbeklædninger udført af tekstilkunstneren Margrethe Odgaard. - For nogle kan det virke underligt, at Arkitektforeningen vælger at flytte ind i et 300 år gammelt fredet hus, når vi kæmper for den nye arkitektur. Men huset her repræsenterer nogle eviggyldige kvaliteter, der er lige så relevante i dag som for 300 år siden. Det handler om proportioner af rum, flotte loftshøjder, store mængder dagslys, ordentlige materialer og en sans for kvalitet, siger Jesper Pagh. Blandt medarbejderne er der også stor tilfredshed med de nye gamle lokaler, der er ideelle til samarbejde på tværs og fungerer godt til foreningens mange udadvendte aktiviteter. Her er plads til kurser i renovering, foredrag om international arkitektur, udstillinger, receptioner og fester. Alle de forskellige typer af funktioner favner huset - måske netop fordi det ikke er skræddersyet til en bestemt funktion. Men skiftet fra en moderne kontorbygning til et fredet hus har alligevel ikke været helt uproblematisk.


Freja Magasinet 3/2016

Tema: Værdiskabelse Her er en helt særlig atmosfære

„Man skal virkelig spidse blyanten, når man flytter ind i et fredet hus. Du er aldrig alene hjemme. Du skal spørge Kulturstyrelsen om alting.” JESPER PAGH, DIREKTØR, ARKITEKTFORENINGEN

Fotos: Kontraframe

- Man skal virkelig spidse blyanten, når man flytter ind i et fredet hus. Du er aldrig alene hjemme. Du skal spørge Kulturstyrelsen om alting. Det har været en udfordring fx i forhold til akustikken. Her ville vi gerne have akustikpuds i loftet, men det måtte vi ikke, selvom stukken i loftet er fra 1962 og på ingen måde original. Det giver os en del udfordringer i hverdagen, fordi lyden runger mange steder

i bygningen. På samme måde har vi heller ikke fået lov til at male panelerne i andre farver end hvid, fordi vi ikke kunne påvise, at der har været andre farver tidligere. Der er nogle gange nogle meget strikse regler, som det kan være svært at se logikken i. Det ville være bedre at give lidt friere tøjler, så vi kunne skabe det helt perfekte arbejdsmiljø, slutter Jesper Pagh.

29


Tema: Værdiskabelse Det er lettere at sige nej end ja

TEMA

VÆRDISKABELSE

Det er lettere at sige nej end ja INTERVIEW MED KAREN MOSBECH ADM. DIREKTØR

Vi skaber vækst og fremgang ved at gå nye veje og udfordre det gængse. Ved at sige ja mere end nej. Men når det kommer til udvikling af fredede ejendomme, så er svaret fra Kulturstyrelsen alt for ofte nej, lyder det fra Frejas direktør Karen Mosbech. 30

Freja Magasinet 3/2016


Freja Magasinet 3/2016

Tema: VĂŚrdiskabelse Det er lettere at sige nej end ja

Foto: Karen Mosbech

31


Tema: Værdiskabelse Det er lettere at sige nej end ja

Freja Magasinet 3/2016

„Jeg er stor fortaler for, at vi passer på vores kulturelle værdier. Vi tillader ikke, at der lige pludselig bliver bygget en swimmingpool op ad Amalienborg. Det er jeg virkelig glad for.“ KAREN MOSBECH, ADM. DIREKTØR FREJA EJENDOMME

Freja har ofte fredede ejendomme i porteføljen. Det er boliger, som oprindeligt blev bygget til borgerskabet og siden omdannet til statslige kontorer. Ejendommene har forrygende beliggenheder og tiltrækker sig opmærksomhed fra investorer, der gerne vil skabe lejligheder igen. Men det kan være svært at få lov til at foretage de ændringer i en fredet ejendom, der skal til for at skabe moderne attraktive boliger, lyder det fra Frejas direktør Karen Mosbech: - Overordnet er synet på fredede ejendomme alt for tilbageskuende. Vi har fået en nærmest museal tilgang til fredning, hvor bygningernes udvikling fastfryses. Det virker skørt, når husene er blevet transformeret i ét væk i de foregående århundreder. Har en bygherre haft brug for mere plads, er der blevet tilføjet en ekstra etage. Baghuse er bygget til, mens fruens fascination af Italien har givet sig udtryk i store stenkrukker på gesimsen. Stilarter er kommet og gået. Nu er det som om, der er blevet trukket en meget vilkårlig linje i sandet, der siger hertil og ikke længere. Det er synd. Strikse regler Mens der bygges spændende kombinationer af moderne og gamle bygninger i Italien, Estland og Tyskland, så bliver selv små ændringer inde i husene underlagt strikse regler i Danmark. - Jeg er stor fortaler for, at vi passer på vores kulturelle værdier. Vi tillader ikke, at der lige pludselig bliver bygget en swimmingpool op ad Amalienborg. Det er jeg virkelig glad

32 Castelvecchio er et eksempel på en restaurering, hvor gammelt og nyt spiller smukt sammen.


Freja Magasinet 3/2016

for. Men vi har desværre set, at selv små ændringer bliver genstand for en meget akademisk diskussion, fx kan vi ikke få lov til at bygge køkkenalrum ud mod gaden i fredede ejendomme. Her mener Kulturstyrelsen, at der kun må ligge prydrum. Men køkkenalrummet er jo det moderne prydrum. Det er samlingspunktet for familien og gæsterne. Så det er virkelig skørt, at det ikke må ligge i et af de flotte rum, siger Karen Mosbech. Kræver mod at sige ja Fredning er blevet synonym med bevaring, mener Karen Mosbech. Hun efterlyser i stedet et fokus på, hvordan man kan tilføje nye ting, der

Tema: Værdiskabelse Det er lettere at sige nej end ja

skaber værdi og gør bygningerne anvendelige i en moderne tidsalder. - Problemet er, at det er så meget lettere at sige nej end at sige ja. Det kræver meget mere at sige ja. Du skal kunne din arkitekturhistorie for at kunne gå aktivt ind i et projekt og fungere som en slags rådgiver og sparringspartner. Det kræver meget mere viden og mod at sige ja end at sige nej, lyder det fra Karen Mosbech. Det kan lade sig gøre at bevare fortiden i en nutidig kontekst og skabe mere værdi, mener Karen Mosbech. En række industrihistoriske bygninger

som fx Kedelhuset i Vejle, Nordkraft i Aalborg og Kornsiloen på Islands Brygge er blevet transformeret med stor succes i de senere år. Men bliver bygningerne mere end 150 år gamle, så opstår der en vis form for berøringsangst. - Vi har en fin og storslået kulturarv, som vi sagtens kan udvikle, så længe vi gør det med viden, ydmyghed og veneration. Lad os få en kultur, hvor hver enkelt projekt vurderes kvalitativt med respekt for den enkelte bygnings egenart. En kultur, hvor vi tør sige ja til de gode projekter, slutter Karen Mosbech.

33 Kalø Slotsruin er et eksempel på et vellykket samspil mellem gammelt og nyt herhjemme


Døren står altid åben

Freja Magasinet 3/2016

INDSIGT

Døren står altid åben

I Freja lever vi af at udvikle tidligere statslige og regionale ejendomme til nye formål. Vi er altid åbne for nye samarbejder, så kig endelig forbi til en snak om muligheder. Freja sælger og udvikler tidligere offentlige ejendomme til nye formål. Vi er et fullscale udviklingshus, hvor udviklere og mæglere arbejder tæt sammen om at sælge og udvikle ejendomme. Vores portefølje består af alt fra politistationer og domstole til sygehuse, store udviklingsarealer og mindre byhuse. Nogle af vores ejendomme sælger vi gennem vores netværk af mæglere. Andre ejendomme arbejder vi med over længere tid for at finde nye anvendelser, der passer til ejendommens karakter og beliggenhed. Her samarbejder vi med lokale myndigheder, interessenter og mulige investorer om at udvikle lokalplaner for ejendommen. I alt har vi 17 lokalplaner, som vi forventer at få vedtaget, inden året er omme.

En vigtig forudsætning for et godt resultat er samarbejde med eksterne rådgivere. Vi forsøger altid at knytte de skarpeste eksterne kompetencer til hver eneste opgave. Vi inviterer rådgiverne helt ind i hjertet af Freja, så de forstår vores processer, værdier og succesmål. Vi opbygger en projektorganisation, der rummer myndigheder, rådgivere og ofte også kommende aftagere af ejendommene. Hvis vi er enige om de overordnede projektmål og de kommercielle mål, er det vores helt klare overbevisning, at vi får skabt de bedste processer.

Arbejdet med lokalplaner strækker sig over lang tid og kræver højt specialiserede medarbejdere, der kender myndighedsbehandlingen til fingerspidserne. I vores udviklingsafdeling arbejder seks projektledere fuldtid med udvikling af ejendomme. De sørger for at følge hver enkelt ejendom helt til dørs og holder jævnligt møder med myndigheder, interessenter, potentielle investorer og borgere. På den måde sikrer vi, at udviklingen sker i tråd

I Freja sælger vi ejendomme fra Tønder til Tórshavn og er altid klar til at udvide porteføljen med nye ejendomme. Når en statslig eller regional myndighed sælger gennem os, tager vi risikoen og sørger for at få ejendommen solgt. Med vores indsigt i ejendomsmarkedet sikrer vi en god pris, der ligger over, hvad ejendommen ville kunne få i et offentligt udbud. Det giver et større afkast til statskassen og fællesskabet. Så kig endelig forbi til en snak.

34

med lokalsamfundets ønsker, og ejendommen bliver solgt til den rigtige køber.


Freja Magasinet 3/2016

Døren står altid åben

Foto: Kontraframe

35


Ejendomme til salg

Freja Magasinet 3/2016

Freja sælger ejendomme over hele landet. Her er et udpluk af vores enestående ejendomme.

Tvedvej 2 5700 SVENDBORG

Den smukke palævilla er opført i 1900 som Amtmandsbolig med pomp og pragt. Efter flere år som amtmandsbolig blev ejendommen konverteret til politistation. Ejendommen har pudsede facadepartier og et smukt kobbertag. Palævillaen er i tre etager og har fuld kælder. Ejendommen ligger på en smuk skrånende grund, der giver udsigt ned over den gamle bydel. Halvdelen af grunden er udlagt til grøn park. Ejendommen er en ejerlejlighed og er sammenbygget med den nuværende politistation via indgangsparti i glas. GRUNDAREAL: 22.529 M2, ETAGEAREAL 1.238 M2. PRIS: 7 MIO. KR.

Toldbodgade 3 8900 RANDERS

Gammelt pakhus ved Randers Havn til salg. Ejendommen ligger over for det nye VIA Uddannelsescenter i centrum af Randers og har facade ud mod Ringvejen. Det er nemt at komme til og fra ejendommen, der ligger på en fremtrædende grund lige ved byens største p-hus. Ejendommen er velegnet til et større firma på udkig efter flere kvadratmetre, men kan også udvikles til studieboliger på længere sigt. Bygningen indeholder 6 etager og kælder, har to elevatorer samt stort kantinekøkken på 5. sal. ETAGEMETER 6.441 M2 PRIS: 42 MIO. KR.

36


Freja Magasinet 3/2016

Ejendomme til salg

Haderslev Sygehus 6100 HADERSLEV

Haderslev Sygehus ligger ud til Haderslev Dam og har en enestående udsigt ud over det smukke naturområde. Sygehuset ligger 2 km fra Haderslev By og små 4 km fra E45. Der er god vejadgang og busforbindelse. Den unikke placering ved dammen gør den høje patientbygning særdeles velegnet til hotel, kongrescenter eller messecenter. Det er også muligt at etablere kontor for en eller flere virksomheder med behov for en attraktiv og meget synlig placering i det sønderjyske. Også boliger og detailhandel vil kunne indrettes i bygningen. GRUNDAREAL: 379.478 M2, ETAGEAREAL: 60.262 M2.

Hjultorv 2 4700 NÆSTVED

Smukt fredet rådhus fra 1860 til salg. Ejendommen ligger midt på gågaden i Næstved med masser af forbipasserende og handlende hver dag. Ejendommen er opført i røde mursten med gotisk inspirerede takkede gavle, er to etager høj og har både en udnyttet tagetage og fuld kælder. Fra den majestætiske hall er der adgang til 2 retssale og en flot trappe til førstesal, hvor endnu en stor retssal ligger. Anden sal har tidligere været udnyttet til kontor. En del af ejendommen er i dag udlejet til kontor for arresten, som ligger bag ejendommen. ETAGEMETER: 931 M2

Auderød Kaserne 3300 FREDERIKSVÆRK

Auderød Kaserne ligger yderst på Arrenæshalvøen mod Arresø i skønt naturområde tæt på Frederiksværk. Kasernen er bygget op som en hestesko med 11 bygninger, som er indrettet til indkvartering og undervisningsbrug. Herudover er der idrætsfaciliteter i form af to sportshaller, svømmehal samt udendørs idrætsanlæg. Der er cafeteria, kantine og køkken, parolesal, opholdsrum m.m. Auditoriebygningen indeholder tre auditorier. Der er endvidere et antal fritliggende bygninger, der indeholder garager, depoter, værksteder, cykelskure samt kontorer. GRUNDAREAL 718.725 M2, ETAGEAREAL: 27.634 M2. PRIS: 20 MIO. KR.

37


Fra politikontorer til politikerboliger

38 Foto: Kontraframe

Freja Magasinet 3/2016


Freja Magasinet 3/2016

Fra politikontorer til politikerboliger

CASE

ANKER HEEGAARDS GADE

Fra politikontorer til politikerboliger INTERVIEW MED FRANK HELNER VENSET PROJEKTLEDER

Det kræver fingerspidsfornemmelse og blik for de små detaljer, der gør hele forskellen, når bevaringsværdige ejendomme skal udvikles fra erhverv til moderne boliger. Det fortæller Frank Venset, der var projektleder på udviklingen af ejendommene i Anker Heegaards Gade. 39


Fra politikontorer til politikerboliger

Freja Magasinet 3/2016

Foto: Kontraframe

I det centrale København har Freja arbejdet med at udvikle ejendommene i Anker Heegaards Gade 1 samt 3-7, der ligger med udsigt til Glyptoteket kun et stenkast fra Tivoli og den billedskønne Frederiksholms Kanal. De bevaringsværdige bygninger er opført omkring starten af 1900-tallet i henholdsvis historicistisk og nyklassicistisk stil med bl.a. kobberbeklædte mansardtage, kampestenssokler og finurlige facadedetaljer. Inden døre præges de generelt højloftede lokaler af bl.a. sirligt udskårne stuklofter og træpaneler på væggene. Tilbage til udgangspunktet Oprindeligt blev ejendommene opført i henholdsvis fem og seks etager til beboelse for den mere velbeslåede del af det københavnske borgerskab med stueetagerne reserveret til butikker. Siden rykkede hovedsta-

40

dens politietat dog ind, og de lyse og – efter datidens forhold – ganske rummelige lejligheder blev forvandlet til kontorer med arkivskabe, reolsystemer, computere og skriveborde plantet midt i den ellers herskabelige atmosfære. - Nu har vi så fundet tilbage til udgangspunktet, forklarer projektleder Frank Venset fra Freja, som overtog bygningerne i Anker Heegaards Gade efter Københavns Politis fraflytning for nogle år siden. Han har stået i spidsen for udviklingsarbejdet på ejendommene, hvor der nu bl.a. er skabt moderne boliger for medlemmer af Folketinget med behov for bekvemme overnatningsmuligheder tæt på Christiansborg. - Der var sket en del ændringer i bygningerne gennem årene, og derudover stiller det altid nogle

særlige krav, når man konverterer fra erhverv til bolig. Vores opgave var derfor også at holde fokus, bevare overblikket og sørge for, at alt gik så glat som muligt i dialogen med køber og kommunen, så projektet blev gennemført til alles tilfredshed, understreger han. Prospekter konkretiserer mulighederne For at kvalificere udviklingsarbejdet på Anker Heegards Gade indhentede Freja projektforslag til ejendommene fra tegnestuerne Danielsen Architecture og Morten Mygind Arkitekter MAA, der udarbejdede prospekter til henholdsvis nr. 3-7 og nr. 1. Frank Venset fortæller: - Prospekterne blev lavet som kvalificeret inspiration til køber og viser som sådan nogle af udviklingsmulighederne. Køber har så kunnet vælge


Freja Magasinet 3/2016

at realisere planerne i deres helhed eller blot dele af dem, efter hvad der nu passede bedst ind i ønskerne for ejendommene. Han fortsætter: - Arbejdet med prospekterne er efter vores bedste overbevisning altid godt givet ud. På den måde får køber nemlig nogle konkrete forslag til, hvordan indretning, konstruktioner og teknik kan gå op i en højere enhed, når der også skal tages højde for brandsikring, energiforhold, flugtveje, adgangsforhold og f.eks. etablering af elevatorer. Vi gør derfor meget ud af at vælge de rette rådgivere, for det kræver en vis fingerspidsfornemmelse og et godt blik for de små detaljer, der gør hele forskellen, når man udvikler denne type ejendomme. Tagboliger bag de grøn-irrede kobbertage Blandt de greb, som Danielsen

Fra politikontorer til politikerboliger

Architecture og Morten Mygind Arkitekter MAA begge foreslog i deres prospekter, var sammenlægning af de oprindelige lejligheder til færre og større moderne boliger med åbne planløsninger og fokus på øget lysindfald. Frank Venset uddyber: - Noget af det, som vi har lagt vægt på, var muligheden for at inddrage uudnyttede tagarealer til boliger, så de øverste f.eks. kunne etableres med blotlagte hanebånd og loft til kip. Eventuelt kunne arealet bruges som hems eller opbevaringsrum i en del af lejlighederne, alt efter hvad køber ønskede. En god proces med den rette fremdrift Derudover har en stor del af ombygningen bestået i opførelsen af en gennemgående brandmur til adskillelse af Anker Heegaards Gade

nr. 5 og 7, så de blev til to selvstændige bygninger. På den måde kunne Folketinget nemlig overtage den ene (nr. 7) i december 2015, mens den resterende bebyggelse (nr. 1, 3 og 5), som udgør hovedparten af den samlede karré, kunne sælges til en privat udvikler. - I en sag som denne er det altid afgørende, at vi går tidligt ind i dialogen med kommunen om konverteringen, for der kan f.eks. være forhold i plangrundlaget, som kræver ændringer. Men også forhold omkring brandsikring, redningsåbninger og tilgængelighed kræver som oftest en tidlig dialog med myndighederne, så vi sikrer en god proces med den rigtige fremdrift til gavn for alle parter. Det er heldigvis også lykkedes denne gang, fortæller Frank Venset til slut.

„Der var sket en del ændringer i bygningerne gennem årene. Vores opgave var derfor også at holde fokus, bevare overblikket og sørge for, at alt gik så glat som muligt.” FRANK HELNER VENSET, PROJEKTLEDER

41 Fotos: Kontraframe


Freja Magasinet 3/2016

Freja ejendomme i tal

16

I skrivende stund har Freja ejendomme

lokalplaner i proces

42

Freja ejendomme vil de nÌste 1 – 2 ür have lokalplanlagt for 465.000 etagemeter beliggende i 13 kommuner.


Freja Magasinet 3/2016

Freja ejendomme i tal

Lokalplanerne spænder bredt ...

239.000 M2

1.000 M2

BOLIG

KULTUR

Vi arbejder hele tiden på at skabe konstruktive relationer til de kommuner, vi arbejder i. Vi ved, at de positive relationer og samarbejder har værdi for vores øvrige samarbejdspartnere – ikke mindst brugere & investorer.

10.000 M2 OFFENTLIG

183.000 M2

SERVICE

ERHVERV

10.000 M2

22.000 M2 UDDANNELSE

E

E

U

M M U

N

N

E

U M

O

D

RE

EN

SE

KO

KO

M M

KO R Ø G EL SI N

H

D A H

M

M M KO EV

ER

SL

RG O LB A A

N

N U

E N M U M KO

A BY -T A G

LY N

E

M KO K RB Æ

G ER SB ER IK

ED FR

FU

N M M KO

M KO S AV N

BE N

H

S Æ LS N A H

U

E N E N M M U KO

KO L A SD ER

D RU

M U

E N U M M KO D Ø ER IL L H

M M U

E

E N U M M KO P

U ER LL BA

M2

N

E N U M M KO LM O H RS Ø H

4.000

M U

E

N

E

BUTIK

70.000

M2

Vi forsøger i stor udstrækning at tilpasse vores udviklingsprojekter til de visioner en kommune, en interessentkreds, investorer eller anden myndighed har formuleret. Det giver mulighed for at skabe mere værdi for flere parter. 43


Interview med Per titel

Freja Magasinet 3/2016

INDSIGT

Landsdækkende salg med lokalt drive

INTERVIEW MED PER KONDRUP ERHVERVSMÆGLER

Frejas erhvervsmægler Per Kondrup samarbejder tæt med eksterne ejendomsmæglere over hele landet. På den måde sikres det, at købere og investorer altid er i professionelle lokale hænder, uanset hvor i Danmark Freja har en ejendom på blokken. I modsætning til andre developere og ejendomsselskaber kommissionerer Freja ikke sine ejendomme ind, men får dem leveret til udvikling og salg fra Bygningsstyrelsen. Det skaber et unikt udgangspunkt for udviklings- og salgsarbejdet, fortæller Frejas in-house erhvervsmægler Per Kondrup: - Vi starter først og fremmest med at vurdere og prissætte ejendommene, ligesom vi kigger på, hvilke muligheder der er for at øge deres attraktivitet på. Mange af dem er i sin tid bygget til helt specifikke formål – f.eks. som domhus, politistation, militærkaserne eller hospital – og de fordeler sig desuden geografisk over hele landet. Vi starter derfor stort set forfra, hver gang vi får en ny ejendom ind. At se på ejendommene med investors øjne Per Kondrup kom til Freja i 2012 og har tidligere siddet som rådgiver hos bl.a. ATP Ejendomme og Oskar Jensen Group. Det har givet ham et indgående kendskab til developerrollen og rådgivning af bl.a. developere og erhvervslejere, hvilket er en stor fordel i det daglige salgsarbejde hos Freja, forklarer han:

44

- Min opgave er først og fremmest at se på ejendommene gennem investors øjne og vurdere, hvordan vi får skabt mest mulig værdi for køber eller evt. lejer. Som udgangspunkt er det altid komplicerede sager, og de færreste ejendomme, som vi får ind, er salgsmodne fra starten. Her handler det om at være kreativ, så man f.eks. kan få forvandlet et 6000 kvm stort hospital til en lækker ny bydel med boliger og liberale erhverv. Samarbejder tæt med eksterne mæglere Stort set alle de ejendomme, som Freja udvikler og sælger, har en attraktiv beliggenhed f.eks. i det centrale København eller i smukke naturomgivelser på Fyn eller i Jylland. Det er dog ikke nok til, at projekterne bare ’sælger sig selv’, understreger Per Kondrup: En vellykket salgseller lejeaftale afhænger nemlig også af et veludført udviklingsarbejde samt ikke mindst forholdene på det lokale ejendomsmarked. - Nøgleordet er netværk. De fleste af ejendommene i Københavnsområdet står vi selv for at sælge, da vi har


Freja Magasinet 3/2016

Interview med Per titel

„Vi gør meget for at sikre en professionel og ordentlig proces i forbindelse med salget.“ PER KONDRUP, ERHVERVSMÆGLER

Foto: Kontraframe

et godt netværk blandt potentielle købere og investorer i hovedstaden. Omvendt ville vi ikke kunne have fingeren på pulsen i samme grad ude i provinsen, hvis vi kun opererede fra København. Derfor arbejder vi tæt sammen med eksterne erhvervsmæglere over hele landet, forklarer han og uddyber:

Drønspændende ejendomme at arbejde med Et væsentligt aspekt ved Frejas lokale mæglersamarbejde er sparringen omkring alt fra de overordnede salgsstrategier til konkrete tiltag, der kan bidrage til at øge opmærksomheden fra potentielle investorer og købere. Per Kondrup fortæller:

- De lokale mæglere har f.eks. langt lettere ved at arrangere en fremvisning, når der melder sig en interesseret køber på banen. De har også et indgående kendskab til det lokale ejendomsmarked, og dén viden er guld værd, når vi skal udvikle ejendommen, så den bliver attraktiv for potentielle købere. Det gør, at vi hele tiden har et godt indblik i markedet, som er en stor hjælp i den løbende dialog med investorer og købere.

- Vi gør meget for at sikre en professionel og ordentlig proces i forbindelse med salget, og her er vi meget taknemmelige for det store engagement, som de lokale mæglere udviser. De synes jo ligesom os, at ejendommene er drønspændende at arbejde med, og ejendommen har ofte spillet en markant rolle i lokalområdet, før vi fik dem ind. Netop derfor er det også afgørende med det lokale input i salgs- og udviklingsarbejdet, hvilket også er grunden til, at vi prioriterer det så højt, runder han af.

45


Hoved- & nøgletal

Freja Magasinet 3/2016

Hoved- & nøgletal (mio. kr.)

2015

2014

2013

2012

2011

TOTALINDKOMSTOPGØRELSE RESULTAT AF SALG OG UDVIKLING AF EJENDOMME

284,6

417,6

69,3

110,6

122,8

RESULTAT AF DRIFT AF EJENDOMME

2,7

-1,3

3,6

2,7

1,4

RESULTAT AF EJENDOMSVIRKSOMHED 287,3 416,3 72,9 113,3 124,2 ADMINISTRATION M.V. -24,0 -24,1 -21,5 -20,5 -19,9 RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER (EBIT)

263,3

392,2

51,4

92,8

104,3

FINANSIELLE POSTER, NETTO 1,4 5,0 8,4 7,5 9,1 RESULTAT FØR SKAT 264,7 397,2 59,8 100,3 113,4 SKAT AF ÅRETS RESULTAT -62,9 -98,5 -15,7 -25,2 -28,4 ÅRETS RESULTAT (TOTALINDKOMST) 201,8 298,7 44,1 75,1 85,0

BALANCE PR. 31.12

LANGFRISTEDE AKTIVER 17,3 22,5 17,1 15,8 23,1 KORTFRISTEDE AKTIVER 1.871,9 1.937,4 1.721,3 1.691,3 1.554,4 AKTIVER I ALT 1.889,2 1.959,9 1.738,4 1.707,1 1.577,5 EGENKAPITAL 1.832,8 1.899,0 1.676,7 1.659,6 1.518,0 LANGFRISTEDE FORPLIGTELSER 0,0 4,0 14,0 0,0 0,0 KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER 56,4 56,9 47,7 47,5 59,5 PASSIVER I ALT 1.889,2 1.959,9 1.738,4 1.707,1 1.577,5

NØGLETAL AFKASTGRAD 14% 21% 3% 6% 8% EGENKAPITALENS FORRENTNING EFTER SKAT

11%

17%

3%

5%

6%

SOLIDITETSGRAD 97% 97% 96% 97% 96%

PENGESTRØMSOPGØRELSE PENGESTRØM FRA DRIFTSAKTIVITET 242,0 10,4 289,9 100,9 103,8 PENGESTRØM TIL INVESTERINGSAKTIVITET 0,2 0,0 0,1 0,1 0,5 PENGESTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITET -300,0 -100,0 -50,0 -25,0 -25,0 PENGESTRØM I ALT

-57,8

-89,6

240,0

76,0

79,3

LIKVIDER ULTIMO 358,5 416,3 505,9 265,9 189,9

46


Freja Magasinet 1/2015

Hoved- & nøgletal

(mio. kr.)

2015

2014

2013

2012

2011

AKTIEKAPITAL AKTIEKAPITAL 1. JANUAR 38,8 38,2 37,7 35,5 31,1 NOM. KAPITALUDVIDELSER VED APPORTINDSKUD 0,7 0,6 0,5 2,2 4,4 AKTIEKAPITAL 31. DECEMBER 39,5 38,8 38,2 37,7 35,5

EGENKAPITALUDVIKLING EGENKAPITAL 1. JANUAR 1.899,0 1.676,7 1.659,6 1.518,0 1.282,9 KAPITALUDVIDELSER VED APPORTINDSKUD 32,0 23,6 23,0 91,5 175,0 UDLODDET UDBYTTE -300,0 -100,0 -50,0 -25,0 -25,0 ÅRETS RESULTAT 201,8 298,7 44,1 75,1 85,1 EGENKAPITAL 31. DECEMBER 1.832,8 1.899,0 1.676,7 1.659,6 1.518,0

BE H O G 01 15

20

1.

.0

D

U

.

LL

U

SK

N

D

AN

G

AN

G

AF

15

20

2.

.1

IN

B/

S

31

G

AN

IN

N

LG

LD

TI

G

G

ET

IN

ÅR

N

LD

AN

O

LG

H

TI

BE

ÅRETS TIL- OG AFGANG AF EJENDOMME (ANTAL EJENDOMME)

I ALT 55 38 0 12 81

47


Velkommen til Freja Magasinet. Freja ejendomme har i mange år været kendt i branchen for smukke gamle ejendomme, spændende projekter og arkitektonisk kvalitet. I dette magasin fortæller vi om nogle af de mange projekter, vi arbejder med her på Gammel Kongevej. Læs for eksempel om den ikoniske hjørnebygning på Kongens Nytorv Brønnum Hus, der er blevet forvandlet til et topmoderne kontorhotel. Bag forvandlingen står Karberghus, der har specialiseret sig i at købe og restaurere fredede ejendomme. Du kan også blive klogere på udviklingen af Haderslev Sygehus. Sygehuset ligger i et utroligt smukt område med mange sjældne fuglearter. Nu skal sygehuset åbnes mere op, så naturen bliver lettere tilgængelig. Læs også Frejas Grand Old Man Jan Christiansens diskussion af arkitektkonkurrencer som middel til at skabe merværdi. Jan Christiansen har som tidligere stadsarkitekt i København været involveret i et hav af arkitektkonkurrencer og har dannet sig sine egne meninger om, hvad der fungerer, og hvad der ikke gør.

GOD LÆSELYST!

Freja Magasinet Forår 2016  
Freja Magasinet Forår 2016