Page 1

For oss som har hytte i Vestfold

Marked i ubalanse Oppløsning av sameie Beis eller maling? Endringene i tomtefesteloven

Våren 2018 • Opplag: 12.500 • Årgang 22 • Vestfold

Det skal være en god investering å lese Hytteavisa.n o

Hytteavisa skal gi deg nyttig fagstoff og annen informasjon som du som hytt eeier har bruk for, som øke r dine verdier og skaper glede

Temakveld Fredag 27.april - Markedssituasjonen pt. • Hva bør man rydde opp i?

- Brygger og bryggesameie - Endringer i tomtefesteloven - Minikonsultasjoner Se side. 99

To m t e f e s t e • B r y g g e r • M a r k e d s s i t u a s j o n • A r v e l o v V i n n S o n o s h ø y t t a l e r ! Kn i p s s o m m e r b i l d e r o g b l i m e d i v å r ko n k u r r a n s e . S e s i d e . 9 9

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF Tlf.: 916 44 330 E-post: tore.solberg@em1.no


Utgiver: Eiendomsmegler 1 Fritid - Vestfold

Det du husker... Minner er et annet ord for hukommelse. Vi vet at vi husker best det som har gjort størst inntrykk på oss, eller som har betydd mest for oss. Blant de minnene som sitter mest fast hos meg, og mange med meg, er barndommens sommerferier på hytta. Det var da nye vennskap blir stiftet. Mange fikk sitt første kyss, lærte å svømme og sløye fisk. Sommerferiene på hytta er der mor og far hadde tid, der de voksne viste at de fortsatt kunne leke og le. Der bestefar ikke var så gammel som vi trodde, og der bestemors boller smakte bedre enn noen gang ellers. De fleste av oss husker ikke om hytta var stor eller liten. At vi ikke hadde bad med oppvarmet gulv og badekar har ingen plass i minnet. Kanskje husker vi at det var litt skummelt å gå på utedoen når skyggene ble lange og trærne lignet troll. Men hadde vi TV på hytta, tro? Det er ikke luksus som skaper minner. Det er helt andre typer opplevelser som betyr noe for de fleste. Jeg har tidligere fortalt om noen venner som la opp ferien etter det de mente var barnas behov. Det startet med en tur til Legoland. Deretter ble diverse dyreparker og lekeparker besøkt. Siste uka skulle være tilpasset de voksnes tempo. De fikk låne ei lita, enkel hytte. Der fisket de tryte og stekte dem rett i panna. Da barna etterpå ble spurt hvilken del av ferien de ville valgt om igjen, var svaret fra begge barna: Trytefiske!

Tekst: Micro Media AS, tlf: 922 11 419 Trykk: Opplag: 12.500

Layout, foto, annonsesalg og annonseproduksjon: Reklameservice Vestfold-Telemark AS - Avd. Folkebadet - tlf: 33 48 24 60 www.reklameservice.as - www.folkebadet.no

Mottar du Hytteavisa og ikke ønsker å få den? Send meg en mail, så fjerner vi deg fra lista. E-post: tore.solberg@em1.no

For mange av oss er det krabbefiske fra brygga eller torsken vi dro opp med kastesluk fra svaberget som sitter igjen som det optimale sommerminne. Da er det med litt vemod vi registrerer at torsken tilsynelatende har forlatt oss. I dagens magasin forteller nasjonalparkforvalter Bjørn Strandli om hvorfor det ikke lenger er så lett å få en stor og fin torsk på kroken. Men om forskere og entusiastene får det til, vil kommende generasjoner kanskje igjen få oppleve den sitrende spenningen når det napper i snøret. Kanskje er torskemiddagen sikret? Været kan vi ikke gjøre noe med, men vi vet at de gode minnene fra ferien som kommer vil bite seg fast, enten sola skinner uavbrutt eller regnet siler ned. Husk at det ikke er nettbrettet og sosiale medier som gjør en god sommeropplevelse. Finn heller fram en taustump og ei klesklype, plukk noen blåskjell i fjæra og legg deg flat på brygga. Kanskje kommer krabben! Jeg ønsker dere alle en praktfull og opplevelsesrik sommer. Hilsen Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF Alltid tilgjengelig på tlf. 916 44 330

Innhold Tilbud og etterspørsel i ubalanse

s. 8

Beis eller maling - slik velger du

s. 40

Bryggesameier

s. 69

s. 42

Skjærgårdens Harley Davidson

s. 72

Færder er et faktum

s. 10

“Compact living” på hytta

Eggbutikk – med litt attåt

s. 12

Store muligheter i storkommunen s. 44

Det ultimate hyttekjøretøyet

s. 75

Mat levert på hyttedøra

s. 22

“Må ha” i hytteapoteket

s. 48

Moro å skape

s. 78

– Loven fortsatt i favør fester

s. 24

Handlelisten til maling

s. 52

Ny arvelov på gang

s. 82

Hyttefolkets forsvarer

s. 26

Spørsmål og svar om forkjøpsretter s. 54

Slipp torsken fri

s. 86

Vårsleppet på Nøtterøy Kulturhus

s. 30

“Kjærlighet” ved første øyekast

s. 58

Vann kan ødelegge hytta

s. 88

Oppløsning av sameie

s. 34

Flammende lidenskap

s. 61

Skifer er steintøft

s. 92

24 investeringstips

s. 36

Det vanskelige valget

s. 62

Hobbyvirksomhet er ikke nok

s. 94

Full rulle om sommeren

s. 37

Endringene i tomtefesteloven

s. 66

Gode dager i næringseiendom

s. 98

Hytteavisa.no • Våren 2018

2

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


10 –20 (18) X X X X X

FØLG OSS PÅ:

FERIEMODUS

GRILLMODUS BADEMODUS ´ KAFEMODUS

SHOPPINGMODUS

Alt du trenger når hyttelivet skal nytes – uansett modus. God sommer!

60 BUTIKKER // 450 PARKERINGSPLASSER // TORVET 7, SANDEFJORD // HVALTORVET.NO

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

3

Hytteavisa.no • Våren 2018


Vi i Eiendomsmegler 1 BV er et salgs Norge i lite format. Vårt markedsområde går fra sjø og den flotteste skjærgård via store skoger til høyfjell og vidde. Dette spennet i organisasjonen er fordelt på våre avdelinger fra Larvik til Kongsberg. Du vil finne en presentasjon av noen av våre avdelinger senere, men først litt om Eiendomsmegler 1 BV samlet og markedet. Vi har 8 megleravdelinger og en oppgjørsavdeling som til sammen har 54 ansatte. Vi formidler ca 1800 eiendommer på et år og er en stor aktør på nybolig.

Horten

Hyttemarkedet på fjellet har også vært sterkere enn på mange år, godt hjulpet av flotte løyper og mye snø. Vi gleder oss til sommersesong og på vegne av alle oss i BV ønsker jeg alle en riktig god sommer!

Ola Amundsen Leder EM1 BV *Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS

Vi hjelper deg med bolig Holmestrand

Eiendomsmarkedet i Horten, som også har et godt hyttemarked, har vært jevnt og stabilt de siste årene. Markedet preges av den positive utviklingen byen har hatt, med oppblomstring av kafeer og restauranter, #HortenLove, festivaler og mye mer.EiendomsMegler 1 er representert med to avdelinger i Horten. En avdeling sammen med SpareBank 1 i Storgata 28, og en sammen med USBL på Torvet 6A. Her er vi totalt 6 Eiendomsmeglere med lang erfaring i Hortensmarkedet. Det er lite bruktboliger til salgs i Horten for tiden, og vi har stor pågang av interessenter som ønsker seg enebolig og rekkehus. Vi har to flotte leilighetsprosjekter for salg i Horten. Horten Havneby med 51 leiligheter som ligger rett ved sjøen og byen. Her er forhåndssalget oppnådd og bygging starter i april/juni 2018. Karolines Hage med 42 leiligheter ligger rett i byen. Her er det salgsstart 11. april 2018 med frist for Usbl medlemmer å melde forkjøpsrett. Etter dette vil salget foregå på ordinært vis. Ikke nøl med å ta kontakt om du vurderer salg av din bolig! Hytteavisa.no • Våren 2018

2017 ble et år med mye mediedekning på boligprisfall og fokus mot Oslo. Virkeligheten er mer nyansert og i vårt markedsområde opplevde vi et variert, men sunt og godt boligmarked som er tilnærmet i balanse. Det ble en generell prisvekst* på 2-4% i Buskerud og Vestfold, med lokale variasjoner. Første måneder av 2018 har vist et boligmarked som er fortsatt i balanse og Drammen m/ omegn topper 12 måneders vekst med 4,8% og Vestfold / Telemark ligger rett bak med 12måneders vekst på 3,1%(begge frem til og med februar*)

i Vestfold og Buskerud

Eiendomsmarkedet i Holmestrand, har hatt en formidabel utvikling de senere årene med nybygging av både leiligheter og eneboliger. Hyttemarkedet er i mindre målestokk, men har hatt en normal prisutvikling. Holmestrand har fått Norges mest moderne jernbaneterminal som ligger inne i fjellet med 4 spor og fjellheis til Holmestrandstoppen. Markedet preges av den positive utviklingen byen har hatt, med økte priser, økt tilflytting og positivitet. EiendomsMegler 1 er representert i Holmestrand med en avdeling i Havnegaten 7, rett på brygga i sentrum. Her er vi totalt 3 Eiendomsmeglere med lang erfaring i lokalmarkedet. og vi har stor pågang av interessenter som ønsker å kjøpe bolig i Holmestrand. Ta kontakt om du vurderer salg av din bolig og vi gir deg et helt uforpliktende tilbud!

Merethe Lunden Andreassen, avd. leder

Truls Romdahl, eiendomsmegler

4

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Drammen Drammen er en meget flott by i rask utvikling. Det er mange som velger å flytte til Drammen og det er mange som velger å satse på Drammen. Byen har vært igjennom en enorm utvikling de siste 20 årene, og fikk bl.a. tildelt årets byutviklingspris i 2003 fra daværende statsminister Bondevik. Etter det har det fortsatt skjedd enormt mye som bl.a. nye bydeler, flytoget har sin endestasjon i Drammen og høgskole tilbudet er blitt utvidet. Dette har resultert i at Drammen bl.a. har vært den byen i Norge med størst vekst de siste 10 årene, også mer enn Oslo, faktisk helt tilbake til 2003 har Drammen vært det stedet hvor boligprisene har steget mest. Jeg tror at Drammen vil fortsette denne trenden, bl.a. fordi Drammen er en del av storOslo, jeg forventer at bolig prisene i Drammen

vil øke også de neste årene, fra nåværende snittpriser på rett i overkant av 40.000,-, pr kvm, som er likt med snittet for Norge, men vesentlig lavere enn snittet for Oslo som er på 66.000,- pr kvm. Dette kan vi se i sammenheng med all utviklingen som skal skje i Drammen omegn, da det er flere spennende nybygg prosjekter pågang. Det er fortsatt nye bydeler som er under utvikling. Her kan det nevnes   store områder som Sundland, Marienlyst, Tangen og ut mot Lier hvor Fjordbyen planlegges utviklet i takt med det nye sykehuset på Brakerøya.   Vi har her i Drammen 8 dyktige, sultne og erfarne eiendomsmeglere som alltid står på for kundene våre. Vi selger for alle kunder fra Ola Nordmann til store nybygg prosjekter.

Ken Salte, avd. leder

Sandefjord I Sandefjord som er Vestfolds mest folkerike kommune har Eiendomsmegler 1 to avdelinger. Du finner oss i Jernbanealleen 11/13 hvor vi har lokaler sammen med Sparebank 1 og i Rådhusgata 24 hvor vi er samlokalisert med Usbl. For oss som er en betydelig aktør i eiendomsmegler bransjen er det viktig å være tett på våre kunder, oppdragsgivere og samarbeidspartnere. I Sandefjord ønsker vi å være til stede på de aller fleste arenaene innenfor eiendomsmegling. Vi jobber tett på flere av de store eiendomsutvikleren som opererer i kommunen vår. Her er vi med i prosessen fra tomtekjøp, reguleringsprosess, utforming av prosjektene, opprettelse av

boligsselskap og salg. Vi er også oppnevnt som medhjelper for namsmann i Sandefjord. I tillegg har vi vår fritidsavdeling som dekker hyttemarkedet samt at man også har god kunnskap om landbruksmegling. Ved våre to avdelinger i Sandefjord finner man 8 topp motiverte medarbeidere med meget lang og bred erfaring innen alle områder av eiendomsmegler faget. Tilsammen har vi jobbet i bransjen i over 150 år. Vi er her for at du skal kunne benytte vår kunnskap, kompetanse og kontaktnett til å gjennomføre en vellykket eiendomshandel.

Stian Dursett, avd. leder

Larvik Markedet i Larvik har hatt en prisnedgang på 0,5 % i 2017. Vi har ikke hatt noen stor nedgang, slik som Oslo, og vi føler at markedet har vært ganske stabilt. VI har opplevd ganske god aktivitet så langt i 2018 og er veldig spent på utviklingen videre. Prismessig tror jeg markedet vil bevege seg stabilt, men i positiv retning i 2018.

Kontoret vårt består av 3 meglere med god erfaring som står på for kundene våre. Målet vårt er at du skal føle deg svært godt ivaretatt under hele salgsprosessen, samt få den beste prisen til slutt. Det krever godt meglerhåndtverk i alle ledd. Vi har en god utvikling på kontoret med økende markedsandel og omsetning hvert år.

Nybolig markedet i Larvik er bra. Det bygges mange nye boliger og salgene går jevnt.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Sondre Henriksen, avd. leder

5

Hytteavisa.no • Våren 2018


ALT DU TRENGER FOR Å SKAPE GOD SOMMERSTEMNING

Vi er stolte av å presentere årets store utvalg av hagemøbler og annet du trenger for å kunne nyte den gode sommerstemningen på hytta eller hjemme. Planter, krukker og gode sitteplasser skaper den atmosfære som skal til for å nyte svale sommerkvelder med familie og gode venner. Husk at våre ansatte kan like mye om hagemøbler som planter, så velkommen til oss for gode råd og gode tilbud.

GOD MØBELKVALITET – EN SELVFØLGE

Vi satser på kvalitet og våre hagemøbler tåler å stå ute i all slags vær. Med kunstrotting, textilene og aluminiumsramme tåler de det norske klima godt. Putene er slitesterke, vann og flekkavvisende og UV-bestandige. Leverandørene vi benytter er seriøse aktører som tenker på miljø, ansvarlighet og kvalitet.

Hytteavisa.no • Våren 2018

6

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


915 02480 alle dager fra 7-24,

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

7

Hytteavisa.no • Vüren 2018


Hytteavisa.no • Våren 2018

8

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Markedet

Tilbud og etterspørsel i ubalanse Markedet preges av stor etterspørsel etter hytter. Men tilbudet står ikke i forhold til etterspørselen.

– Konsekvensene av sviktende tilbud er at det skjer noe med prisene. De stiger, sier eiendomsmegler Tore Solberg. Slik har situasjonen vært noen år, og Solberg kan ikke se at det er noen politiske eller økonomiske signaler som varsler om endring. – Prisen på sjøhytter har aldri vært så høye som nå, sier han.

kjøpe hus eller leilighet i Spania. Derfor flytter mange blikket til vår egen «solkyst», sier han. At det for mange oppleves som tryggere i Norge enn i utlandet, kan også være et bidrag, mener Solberg. – Terrorfaren er tilnærmet null i hytteområdene i Norge, mener han. Mange tilbud

Arveavgift Når Solberg skal forsøke å gi en forklaring på at tilbudet ikke er så stort som mange kunne ønske seg, tyr han blant annet til avgiftspolitikken dagens regjering står bak – Hytta er i utgangspunktet et felles familieanliggende. Foreldre har gjerne et ønske om at hytta skal bli i familien også etter deres tid. Tidligere var arveavgiften et økonomisk hinder for mange. Siden regjeringen har fjernet arveavgiften, er det for mange enklere å la hytta gå til neste generasjon, sier Solberg. Da mener foreldrene at de har gjort rett og rimelig for seg, og ingen kan ta dem for at de har behandlet barna urettferdig. De store problemene med dette dukker først opp når foreldrene er borte. Svak krone Eiendomsmegleren skjeler også til internasjonale forhold som bidragsyter til høye priser her hjemme. – Den svake krona har gjort at det er dyrere å Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Ferie er ikke bare sol. Det har stadig flere oppdaget, mener Solberg. – Mange ser alle mulighetene de har til å gjøre morsomme ting med utgangspunkt i hytta ved sjøen – klatreparker, Sommarland, dyreparker og trampolineparker. Mange nyter også godt av byenes mangfoldige kulturtilbud, sier han, og minner om at med hytte i Vestfoldskjærgården, er veien kort til Sverige, enten med båt eller bil. – Det har skjedd en endring i holdningen til været. Mange ser at det er mye å finne på selv i dårlig vær. Strekke seg litt Det er altså mange grunner til at familien velger å beholde hytta og dermed gjøre det vanskelig for nye grupper å skaffe seg en etterlengtet plett i skjærgården. For Vestfold-kysten er stort sett fullt utbygd, og det ser ikke ut for å være politisk vilje til å åpne for bygging langs kysten. Den som ønsker seg hytte ved sjøen, må smøre seg med tålmodighet og kanskje 9

gi avkall på noen av idealparameterne for å komme inn i markedet. – Om du vil ha en sjøhytte i dag, tror jeg du må strekke seg litt lenger økonomisk enn opprinnelig tenkt. Tenker du å få noe til et par millioner kroner, er det ikke sikkert du får noe som er et attraktivt sted for barn og barnebarn. Går du litt opp, vil det også være en bedre investering, sier Solberg. Invester i framtida Til dem som vurderer å selge hytta framfor å overlate den til neste generasjon med de mulige konflikter det kan medføre, har Solberg følgende råd. – Ikke selg bare for å sette pengene i banken. Med det rentenivået vi har nå, blir overskuddet fra hyttesalget dårlig utnyttet. Men i forrige utgave av Hyttemagasinet fortalte vi en historie som er en fantastisk løsning for generasjonene etter deg – en historie om besteforeldre som virkelig ga barnebarna en god start på voksenlivet. Solberg sikter til historien om besteforeldrene som omsatte hytta i fem små leiligheter i Oslo. De fem barnebarna, som startet studiene sine i byen, fikk hver sin. – Til stor glede for barnebarna som kom seg inn i et vanskelig boligmarked, og til kjempeglede for besteforeldrene, sier Solberg.

Hytteavisa.no • Våren 2018


Færder er et faktum Den første dagen i 2018 opphørte hyttekommunene Nøtterøy og Tjøme å eksistere. Kommunereformen har lagt grunnlaget for en godt planlagt sammenslåing. Færder kommune har oppstått.

For de av oss som forholder seg til Færder kommune som sommergjest på egen hytte, vil det foreløpig ikke dukke opp endringer. – Det ble tidlig i arbeidet med sammenslåing politisk vedtatt i Fellesnemda (forberedende organ for ny kommune) å opprette et kommuneplanutvalg. Målet var å formulere en felles samfunnsdel i kommuneplanen og felles bestemmelser til kommuneplanens arealdel, forteller kommunaldirektør for teknikk og miljø, Margrethe Løgavlen. Avvik Selve arealplankartene for Færder kommune er derimot ikke nye. – Det er vedtatt at de gamle kommuneplankartene for Tjøme og Nøtterøy fortsatt skal gjelde, nå som kommunedelplaner, sier Løgavlen. I utgangspunktet fremmet rådmannen et forslag til bestemmelser der de to kommunedelplanene skulle være identiske, bortsett fra på ett punkt, for fritidsboliger. I den politiske prosessen frem mot kommunestyrets vedtak 31. januar 2018

Hytteavisa.no • Våren 2018

endret dette seg, slik at det nå er de samme bestemmelsene som gjelder i hele Færder kommune. – Dette medfører noe endring i forhold til tidligere. Kommunen anbefaler derfor at eiere av fritidsboliger med utbyggingsplaner tar kontakt for veiledning før planleggingsprosessen igangsettes. Etter valget Færder kommune valgte å arrangere et ekstraordinært kommunevalg i høst. Dermed er politikerne som sitter i kommunestyret i dag valgt til Færders kommunestyre, og ikke til Tjøme og Nøtterøys tidligere kommunestyrer. Det vil være nytt kommunevalg allerede om halvannet år. – Normalt rullerer kommuneplanene hvert fjerde år. Man ser ikke for seg at man kan rekke å bli ferdig med nye planer i denne korte perioden, sier Løgavlen. Det betyr at ny kommuneplan for Færder kommune, der også arealplankartene blir revidert, først er sannsynlig i 2023-2024.

10

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Boplikten som før

For nye registrerte kunder søker vi hytter:

fra 2 - 40 000 000,-

I den nye Færder kommune vil boplikten bestå slik den var før sammenslåingen.

Kontakt Tore Solberg på telefon 916 44 330 eller mail tore.solberg@em1.no

Nøtterøy kommune har ikke hatt boplikt. Det har Tjøme. – Slik vil det fortsatt være etter at kommunene er slått sammen til Færder kommune, kan kommunaldirektør for teknikk og miljø, Margrethe Løgavlen, fortelle. Ingen endring Boplikten har stått sentral ved tidligere kommunevalg på Tjøme. Tilhengere og motstandere av ordningen har stått steilt mot hverandre, men situasjonen er fortsatt som den har vært lenge. Løgavlen sier at det heller ikke i fremtiden vil være noe i veien for at deler av Færder kommune har boplikt, mens andre deler av kommunen ikke har det. – Slik er det jo i Larvik, der blant annet Nevlunghavn og Ula er underlagt boplikt, sier hun. Bostedsadresse Reglene for boplikt er krystallklare. Eiendommer med boplikt skal ha fastboende med bostedsadresse registrert i folkeregisteret på eiendommen. – Det betyr enten eieren selv, eller en som leier eiendommen. Men det må bo noen der med boligen som sin bostedsadresse, sier hun. Unntak Det er ikke nok å ha folkeregistrert bostedsadresse. De med eiendommen som bostedsadresse må også oppholde seg der minst halve året. – Kommunen opptrer ikke som «bopliktpoliti» og er aktivt ute for å sjekke om boplikten overholdes. Men får vi en henvendelse om mistanke om brudd på boplikten, vil vi be om en redegjørelse, sier Løgavlen. Men også her finnes det unntak, forteller hun. – Den som arver en bolig med boplikt kan søke om unntak fra regelen dersom arvgiveren har eid eiendommen i mer enn fem år.

Kommunale reguleringsplaner Larvik kommune har de siste årene åpnet for både fortetting og nye hytteområder. I 2010 ble det vedtatt en reguleringsplan for rundt 25 hytter på Skisakeråsen ved Ula. I 2013 vedtok kommunen en reguleringsplan for nærmere 90 hytter på Hauskau ved Stavern. Året etter vedtok Larvik en reguleringsplan for fortetting på Herfell mellom Ula og Kjerringvik, og i 2018 skal de ta stilling til fortetting av et allerede eksisterende hyttefelt på Andvik mellom Stavern og Helgeroa. I Sandefjord blir det foreløpig ingen nye hyttetomter. Av forslag til planprogram går det frem at arbeidet med arealdelen nå i første omgang kun er en samordning av de tre kommuneplanene fra tidligere Stokke, Andebu og Sandefjord. Dette innebærer at det ikke legges opp til innspillrunde på nye utbyggingsområder, som for eksempel bolig eller fritidsbebyggelse. Derimot er det vedtatt en reguleringsplan for utvidelse av båthavner i Sandefjord. Kommunestyret har i møte den 28.11.2017, vedtatt reguleringsplan for Solnes båthavn. Reguleringsplanen legger til rette for utvidelse av eksisterende bryggeanlegg med én ny pir. Videre omfatter reguleringsplanen adkomst og parkeringsforhold. I Melsomvik vil båthavn, parkering og friområde oppgraderes. Kommunestyret i Sandefjord kommune har vedtatt detaljregulering for Melsomvik. Planen legger til rette for oppgradering og oppstramming av parkeringsareal og friområder. Videre åpner planen for en mindre utvidelse av eksisterende bryggeanlegg. Planen legger til rette for ca. 130 parkeringsplasser, 530 lengdemeter brygge og 12700 m² friområde. Også i nye Færder kommune skjer det litt på hyttefronten. Hovedutvalg for kommunalteknikk har vedtatt detaljregulering for Rødnes - Langestrand. Detaljreguleringen åpner for etablering av tre nye fritidsboliger som en videre fortetting av eksisterende hytteområde på Langestrand.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

11

Hytteavisa.no • Våren 2018


Eggbutikk – med litt attåt Entusiasme pirrer nysgjerrigheten. Selv presenterer Fat og Fe seg som en gårdsbutikk som er overivrig opptatt av økologiske, bærekraftige, miljøvennlige og pene produkter.

Hytteavisa.no • Våren 2018

12

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

13

Hytteavisa.no • Våren 2018


Hyllene bugner av både kortreiste og “langreiste” økologiske varer.

En gammel Paul McCartney-melodi trenger seg på i det jeg vandrer over tunet på Fevang Søndre. Lillebjørn Nilsens oversettelse og visegruppen Ballades fremførelse av ”Katt og kaniner og et småbruk på Høland” forsvinner ikke, selv om Fevang Søndre ikke er et småbruk, men en stor veldrevet gård utenfor Sandefjord. Og jeg er usikker på om jeg registrerte noen katt. Romantisk Men kaninene er der og setter stemningen. Sammen med de to Stavern-gule bygningene bidrar den vakre låven, stakittgjerdet, ripsbuskene, hengekøyene og de monumentale løvtrærne – eik, bjørk, lønn og blodbøk – og ikke minst de brune, rolige hønene som vandrer rundt ved tunet, til opplevelsen av småbruksromantikk. Helårsbutikk På motsatt side av tunet, lengst unna parkeringsplassen, ligger det lille, gule huset. Der holder gårdsbutikken Fat og Fe til. Vi blir tatt i mot av de to travle søstrene Maj og Thea Mørk Engelstad. De virker selv litt overrasket over at de kan ønske oss velkommen til gårdens eggbutikk. – Dette er sjokkerende nok blitt en helårsbutikk, sier Thea, bonden på Fevang Søndre. – Vi skulle egentlig ikke ha noen butikk. Ikke nettbutikk heller, sier gullsmeden Maj, som har måttet velge vekk det edle metallet for å bidra til å sikre god service til butikken. Hobbyhøner – Uten høner ingen butikk, sier Thea. Det er hennes fasinasjon for fjærkreet som er fundamentet i Fat og Fe. De første hønene hennes – økologiske hobbyhøner – var bortskjemte og fargerike. Eggene de la – med ujevne og lange mellomrom – kom også i naturens ulike fargesjatteringer. – For fire år siden fant vi ut at vi ville ha et helgemarked om sommeren. Vi skulle selge

egg og keramikk, forteller brukseieren, som sammen med sin keramikermor skulle sikre sommergjestene litt helgehygge. Stor etterspørsel Men egg ble fort et litt smalt utvalg av matvarer. – Kundene forventet mer mat, sier Maj. Hun forteller at siden det skulle være en sommerbutikk, var iskrem et naturlig varevalg. – Vi måtte kjøpe store kvanta, og så for oss at vi måtte spise is fra fryseren hele vinteren. Men der tok de feil. Kundene ville gjerne ha is. Og de ville gjerne ha mer. – Vi hadde stor etterspørsel etter økologiske varer, forteller Maj. ”Legger” hønene I dag er butikken Fat og Fe en Debiosertifisert helårsbutikk med et bredt utvalg av økologiske varer – et resultat av kunders etterspørsel. Fortsatt er hønene økologiske, men hobbyhønene med de fargerike eggene er byttet ut med produksjonshøner som legger brune egg. – De går fortsatt ut av hønsehuset når det passer dem, sier Thea som går en kveldsrunde og sikrer seg at alle hønene tusler inn og kommer seg ”til sengs”. – Jeg tar dem inn om natten for at ingenting skal skje med dem ute, og fordi de trenger å ha en god døgnrytme, forteller hun. Lokale produsenter Bortimot 200 lykkelige høner gir bortimot 200 egg daglig. Stort mer kortreist og lokal mat kan man ikke tenke seg. – I butikken vår har vi så mye lokalproduserte økologiske varer vi kan få tak i. Dessverre er det fortsatt ikke så mange produsenter i Vestfold som er Debio-sertifisert, sier Maj, som forteller at de først og fremst søker etter lokale produsenter, deretter produsenter av økologiske varer i Norge, før de henter varene i det internasjonale markedet.

Kristine kan fortelle og forklare om de uvanlige produktene.

Hytteavisa.no • Våren 2018

14

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

15

Hytteavisa.no • Våren 2018


Mest mat Fat og Fe er ikke bare en hyggelig gårdsbutikk for hyttefolket. Det store varesortimentet – fra greske oliven, curry paste fra England, eggfri majones fra Nederland eller bokhvete-pasta fra Italia, til storfekjøtt fra Lardal, mel fra Holli mølle og kaffe fra Kaffehuset Den Gyldne Bønne – har lagt grunnlaget for at mange gjør sin ukehandel på Fevang Søndre. – Over halvparten av det vi har av varer i butikken er mat, sier Thea. Men navnet Fat og Fe antyder at butikken består av mer enn mat. – I tillegg selger vi fortsatt Inger-Hilde Engelstads keramikk og en rekke andre interiørprodukter fra både lokale, norske og utenlandske produsenter. Disse varene, samt knapper laget av gamle mynter, er også grunnlaget for nettbutikken vår, forteller hun. Ukjente merker Om du leter etter de varene du er vant til å finne på kjøpesenteret i byen, må du trolig lete lenge. Småprodusentene som fyller hyllene på Fat og Fe har vanskelig for å få tilgang til markedet slik det norske handelsmonopolet er organisert. – Derfor blir slike som oss viktige for småprodusentene, sier Maj. Men om du synes at det er rart å kjøpe ketchup på glass med ukjent etikett, er det bare å spørre. De to jentene og matvareeksperten Kristine som står bak disken, sistnevnte med lang erfaring fra bransjen, kan fortelle og forklare. I et land der vareutvalget i de store forretningene er begrenset og ensrettet, kan det være vanskelig for forbrukeren å orientere seg. – Vi må drive med litt merkevare-oppdragelse, sier Thea.

Søstrene Maj og Thea er overivrig opptatt av økologiske og pene produkter.

Hytteavisa.no • Våren 2018

16

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Uten høner, og dermed egg, ingen butikk.

ELSYKLER

FOR ENHVER

LYST OG LAST

Rocky Road AS www.rockyroad.no Petter Blaasvær petter@rockyroad.no T: 48 21 82 16 Besøk vårt Showroom på Raveien 293, 3220 Sandefjord.

NYT TUREN TIL STRANDA, BÅTEN ELLER MATBUTIKKEN MED ELEKTISK ASSISTANSE. Vi er forhandler av EVO elsykler i Vestfold. Din lokale forhandler av europeiske kvalitetselsykler fra engasjerte og seriøse produsenter som Emotion, Riese & Müller og Moustache. Hos oss får muligheten til å prøvesykle alle våre modeller og på den måten finne rett modell til dine behov! Vi har 83 forskjellige modeller - sjekk ut www.evoelsykler.no

Riese & Müller Swing

Samedi 27 Xroad 3

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Riese & Müller Packster 60

Butchers & Bicycles MK1-E CX-Line

17

Hytteavisa.no • Våren 2018


Noen av våre solgte sjøeiendommer

2017

Enebolig

Nøtterøy Brevikveien 14

Solgt

Tjøme

kr 18.500.000

Mågerøveien 253

Spars vei 22

kr 15.600.000

Tjøme

kr 13.250.000

Sandsveien 24

Hytte

Tjøme Ødekjærveien 11

Hytteavisa.no • Våren 2018

kr 8.500.000

Tjøme Vikerholmveien 26

Enebolig

Enebolig

Nøtterøy

Enebolig

Enebolig

Hytte

Tjøme

kr 8.900.000

Brøtsøveien 26

Hytte

Kjerringvik

kr 8.300.000

Karto 24

18

kr 16.600.000

Tomt

Nøtterøy Amundrødveien 11

kr 8.200.000

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Hytte

Tjøme Grevikveien 71

kr 7.550.000

Hytte

Hytte

Tjøme

kr 6.750.000

Brøtsøveien 28

Bamble Vallekjær 66

kr 6.750.000

SOLGT Hytte

Hytte

Ula Ranvikaveien 260

kr 6.700.000

Tjøme

kr 6.300.000

Brøtsøveien 32

Rønningen 8

kr 5.000.000

Sandefjord Hummelvikveien 47

Strandskogen 64

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

kr 3.450.000

kr 5.490.000

kr 3.900.000

Hytte

Sandefjord Berganstranda 15

kr 3.550.000

Hytte

Hytte

Hytte

Sandefjord

Lille Furuholmen 1

Hytte

Hytte

Veierland

Sandefjord

Veierland

kr 3.100.000

Kongshavn 29

19

Ula Svinevika 11

kr 2.625.000

Hytteavisa.no • Våren 2018


Hytte

Sandefjord Urderåsstien 14

kr 2.580.000

Hytte

Kjerringvik

kr 2.550.000

Kjerringberget 32

Veløyveien 94

kr 2.200.000

Stokke

kr 2.200.000

Bogenveien 41

Haukevikveien 6

kr 2.050.000

kr 2.300.000

Hagaløkka 25

Tomt

Tjøme

kr 2.150.000

Haukevikveien 6

Hytte

Hytte

Tomt

Tjøme

Sandefjord

Hytte

Hytte

Sandefjord

Hytte

Kjerringvik

kr 1.650.000

Leståsen 8

Sandefjord Kjempekastveien 300

kr 1.490.000

Skal du selge din sjøeiendom? Kontakt Tore Solberg på telefon 916 44 330 eller e-post: tore.solberg@em1.no Hytte

Kjerringvik Karto 43

Hytteavisa.no • Våren 2018

kr 1.320.000

20

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


– TAKK FOR AT DU HANDLER HVITT – «Benytter du godkjente håndverksbedrifter og betaler via bank når du pusser opp, er du en medbygger. Da har du sikret håndverkeren trygdeordninger, tarifflønn, feriepenger og forutsigbarhet – goder de fleste av oss tar for gitt, men som først er en realitet når du handler hvitt».

Christine Fossen politimester, sør-øst politidistrikt

#MEDBYGGERNE er et samarbeid mellom offentlig sektor, partene i arbeidslivet og byggebransjen i Vestfold. Formålet er å få flere til å bli medbyggere og handle hvitt, for å sikre et stabilt og trygt arbeidsmarked, bedre de håndverksmessige utførelsene og hindre skadelige arbeidssituasjoner. Følg oss på facebook.com/medbyggerne

Medbyggerne_anonnse_193x263.indd 1 Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

21

Hytteavisa.no • Våren 201825.02.2016 12.04


Mat levert på hyttedøra Hvorfor kaste bort en fin dag med å reise til byen for å handle dagens måltider? Butikken kommer jo like gjerne til deg! Det spørsmålet stilte butikksjef Kenneth Bolt hos Meny Indre Havn i Sandefjord seg. Også daglig leder Hans-Gunnar Wolf mente at både fastboende og hyttefolket fortjente å bruke dyrebar fritid til annet enn handel. – Når du våkner opp på hytta og sola skinner, er det vel badeliv og båtliv som frister, svarer Bolt selv på sitt eget spørsmål. ”På døra-pilot” Allerede for halvannet år siden bestemte Bolt og Wolf seg for at de ville påta seg jobben med å frakte maten trygt hjem på kjøkkenbenken til både hyttefolket og lokalbefolkningen for øvrig. Systemet var allerede etablert i Menykonsernet. Men ingen Meny-forretninger i Vestfold hadde så langt gått inn på en ordning der du ved noen tastetrykk kan sikre deg at dagens handlepose kommer rett hjem. – Vi ble en pilotbutikk i Vestfold, sier Wolf. Hytteavisa.no • Våren 2018

Netthandelen øker Systemet er enkelt. Om du allerede er Trumf-medlem, er det bare å begynne å fylle ”handlekurven” på Meny sin nettside. – Sandefjord er et netthandelsområde. Det betyr at folk er vant med å handle på nettet. I tillegg er mange av hyttegjestene fra Osloområdet, der det lenge har vært vanlig å få maten brakt til døra, sier Bolt. Han peker på at de får mange tilbakemeldinger på at Meny sin nettside er enkel, selvforklarende og oversiktlig. – Stadig flere bruker den til å netthandle mat, sier han. Postnummer – Det er postnummeret på din adresse som i utgangspunktet avgjør om det er Meny Indre Havn eller en annen Meny-forretning som leverer ut varene, forklarer Bolt. 22

Hyttene langs kysten i Sandefjord blir automatisk henvist til Meny Indre Havn, men både Tønsberg, Stokke og Larvik har flere Menyforretninger som plukker varene for deg. Noen kjører gjerne varene hjem på døra mot et lite tillegg i prisen, mens andre ber deg hente posen i butikken. Stort vareutvalg – Mange av våre kunder velger å komme innom i butikken for å hente varene som vi har plukket for dem, sier Wolf og viser til at det er en gratis-service butikken yter. Da slipper du å lete i hyllene og stå i kasse-kø. Varene betalte du på nettet da du bestilte. – Her i Meny Indre Havn kan du velge mellom 24.000 varer. Det er bare å trykke på knappen, så plukker vi fra hyllene og legger i poser.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Lokal sjømat i over 100 år!

F

or de fleste kunder er vi nok mest kjent for vår forretning på brygga i Sandefjord, men Brødrene Berggren er også en aktiv grossist. Vi leverer varer til flere fiskeforretninger, dagligvarebutikker, restauranter, hoteller og andre grossister i Vestfold og Telemark. Vi håndskjærer all filet slik at man på best mulig måte opprettholder den kvaliteten fisken skal ha. Vi har eget røkeri, hvor vi på gammeldags vis lager all den røkte fisken. I vårt delikatessekjøkken lages det på håndverksmessig vis fiskepudding, fiskekaker, fiskegrateng, fiskesuppe, silderetter på fullmodnet sild mv. Alt på tradisjonelt vis — uten kunstige tilsetningsstoffer! Vi har tre fiskemottak, ett på Hvasser, ett i Stavern og ett i Sandefjord, hvor vi tilsammen tar i mot omlag 700 tonn sjømat i løpet av året. Dette sørger for at vi kan tilby det ferskeste av sjømat til våre kunder. Vi har omtrent 25 fiskere og 40 kvalifiserte medarbeidere i verdikjeden, og alle yter sitt beste for at du som kunde skal bli fornøyd.

Håndverksbedrift med mottoet:

Leverandør av fersk sjømat fra Ytre Oslofjord og Skagerrak!

«kvalitet i alle ledd» Vi sees på brygga!

Sandefjord · Telefon 33 48 30 40 · www.brodreneberggren.no Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

23

Hytteavisa.no • Våren 2018


Advokat Bjørn Trygve Nilsen mener at tomtefesteloven begunstiger fester på en måte han ikke synes er godt begrunnet.

Tomtefeste

– Loven fortsatt i favør av fester Advokat Bjørn Trygve Nilsen representerer ofte grunneier i rettstvister som gjelder tomtefeste. Selv ville han ikke hatt betenkeligheter med å kjøpe hytte på festet tomt. Å bygge hytta si på festet tomt har lange tradisjoner i Norge. Helt fram til 1975 fantes det ingen lov som regulerte forholdet mellom fester og grunneier – Da ble forholdet regulert av ulovfestet rett, med full avtalefrihet, forteller advokat Bjørn Trygve Nilsen hos Larvikadvokatene. Beskytte fester Som regel var festekontraktene tidsbegrenset. – I utgangspunktet skulle eiendommen falle tilbake til bortfester etter avtalt antall år. I blant ga kontrakten rett til fornyelse, i blant ikke, forteller Nilsen. Den første tomtefesteloven fra 1975 var et forsøk på å få regler som i større grad beskyttet fester. – Blant annet skulle fester kunne kreve at bortfester overtok bygningen som ble oppført på tomta, sier han. Det ble også innført regler om rett for fester til å innløse tomt etter 50 år, da til markedsverdi med fradrag for verdien av festers investeringer i tomta. Skadet grunneier – Fra bortfesters synspunkt har lovgivningen om tomtefeste siden vært en lang nedtur – fra full avtalefrihet til at lovgivningen har overstyrt partenes avtaler fullstendig. Særlig tomtefesteloven av 1996 slik den etterhvert ble utformet, innebar en konsekvent og urimelig overføring av rettigheter fra grunneier til fester. Målet har vært å tilgodese festerne, ofte med en tvilsom begrunnelse, sier Nilsen. Det sier ikke så lite når det hele ender med

at den norske stat blir dømt for brudd på menneskerettighetene som følge av bestemmelser i tomtefesteloven. Strasbourg-dommen I 2012 ble altså Norge dømt i Menneskerettsdomstolen i den såkalte Lindheim-dommen. Dommen innebærer blant annet at grunneierne ikke lenger vil være nødt til å forlenge tomtefestekontrakter uten adgang til samtidig å regulere festeavgiften i forhold til endret tomteverdi. Som følge av Lindheimdommen måtte Stortinget endre loven i 2015. – Loven er nå noe mer balansert. Men fortsatt representerer loven en begunstigelse av fester som jeg personlig ikke synes er godt begrunnet, sier Nilsen. Reguleres etter KPI – Les festekontrakten godt, er Nilsens råd til den som vurderer å kjøpe hytte på festet tomt. Det er særlig ett sentralt punkt du bør se etter: Er det adgang til å regulere festeavgiften etter tomteverdi eller konsumprisindeks (KPI). – Sjekk også hvor lang tid det er til kontraktstiden utløper, anbefaler han. Da vil nemlig festeavgiften bli tomteverdiregulert, men på en balansert måte. Nå skal alle fornyede festeavtaler reguleres hvert tiende år etter KPI, hvis ikke kortere reguleringsintervall følger av kontrakten. Fornyes automatisk Tidligere kunne en festeavtale avvikles ved

Larvikadvokatene tilbyr juridisk bistand innenfor de fleste rettsområder. Våre klienter er små og store bedrifter, privatpersoner samt ulike organisasjoner og offentlige virksomheter.

Hytteavisa.no • Våren 2018

24

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


utløp. I 1975-loven kom det altså regler om innløsningsrett og rett til forlengelse for 10 av gangen. Tomtefesteloven av 1996 slik den lød før 2015 ga fester rette til forlengelse på samme vilkår som før. – Lovendringen i 2015 innebærer at når en kontrakt løper ut i dag, fornyes den automatisk i kraft av loven selv og løper på ubegrenset tid til fester – og kun fester – eventuelt sier den opp, forklarer Nilsen. Tvillaust På spørsmål til Nilsen om i hvilke tilfeller grunneier ikke kan regulere festeavgiften annet enn med KPI, snur han heller spørsmålet på hodet. – Det er kun i to situasjoner bortfester kan regulere festeavgiften etter tomteverdien. Det er når en kontrakt utløper, og under den løpende kontraktsperiode når det kan gjennomføres et såkalt engangsløft, sier han. Men i det siste tilfelle må det være ”tvillaust” avtalt at festeavgiften kan reguleres etter tomteverdi. – Begrepet ”tvillaust” – eller ”uten tvil” – ble innført for å unngå tvister. Men knapt noe begrep har skapt flere tvister, sier Nilsen. Et slikt engangsløft innenfor avtalt kontraktstiden kan bare skje én gang etter 01.01.2002. Når det er gjennomført ett slikt engangsløft etter denne datoen, kan neste tomteverdiregulering først skje når kontrakten utløper.

– Det store flertallet av eiendommer er jo innenfor den grensen, sier han og legger til at de fleste sakene løser seg uten at de går til retten. – Lovendringen i 2015 har stort sett gitt en grei avklaring, mener han. Lav avkastning En utfordring knyttet til festeavgiftens maksbeløp, som er på omtrent 12.000 kroner per mål, er at store eiendommer kan gi høye verdier. – Situasjonen for grunneier er imidlertid at på de mest attraktive tomtene i Vestfold vil maksbeløpet gi fryktelig lav avkastning. Lovgivningen har tatt høyde for at festeavgiften i snevre unntakstilfelle kan settes høyere enn maksgrensen. Vi vil nok se at dette unntaket vil bli prøvd rettslig på noen av de mest attraktive eiendommene, sier Nilsen.

Landbruksunntaket Kime til konflikt Om kontrakten gir adgang til regulering etter tomteverdi, kan det være en kime til konflikt. Loven sier at grunneier kan kreve en avkastning på to prosent av råtomtverdien, samtidig som det gis et maksbeløp per mål. – Spørsmålet om hva som er råtomtverdien – altså tomten uten bygninger og minus eventuelt andre tiltak på tomten som fester har stått for – kan være konfliktstoff, sier Nilsen. I noen tilfelle kan det være vanskelig. Hvis partene ikke blir enige, må retten foreta et skjønn. – En rettsavgjørelse har den fordelen at den er bindende, men kostnadene ved å gjennomføre skjønn blir ofte uforholdsmessig høye i forhold til det partene strides om, sier han. Grei avklaring – For eiendommer på eller under ett mål, burde det ikke bli noe diskusjon om størrelsen av den nye festeavgiften i vårt område. Her vil maksimalbeløpet på circa 12.000 koner som regel slå inn, sier Nilsen. Dette tilsvarer altså 2 prosent avkastning av en råtomtverdi på 600.000 kroner, og det skal godt gjøres å finne hyttetomter i Vestfold med en råtomtverdi under dette nivået.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Innløsningsretten har et unntak fra regelen om at fester etter 30 år, og hvert tiende år etter det, kan kreve å få kjøpt eiendommen. – Landbruksunntaket er viktig. Innløsningsretten gjelder nemlig ikke der hvor festet tomt er en del av inntektsgrunnlaget på gården, sier Nilsen. Enkelte mener at festeinstituttet burde fjernes. – Vi må forholde oss til at festetomter fortsatt er en viktig inntektskilde for landbruket, sier Nilsen. – Men mitt inntrykk er likevel at det inngås få nye festekontrakter i dag, noe som trolig har sammenheng med all støyen som har vært rundt tomtefestelovgivningen. Ulik verdi – Den som kjøper en hytte på festetomt, må vite at han eller hun kjøper noe annet enn hytte på selveiertomt, sier Nilsen som gjør et regnestykke for å forklare omtrent hva som er verdiforskjellen på de to typene eiendom. Som nevnt: Hvis festeavgiften er på maksbeløpet 12.000 kroner, tilsvarer det med to prosent rente en kapitalisering på 600.000 kroner. Ut fra en ren økonomisk betraktning burde altså en hytte på festet grunn i et slikt til være 600.000 billigere enn på selveier tomt.

25

Ønske om innløsning Om Nilsen ikke ser noen rasjonell grunn til å frykte festet eiendom, er det mange hytteeiere som likevel ønsker å løse inn tomta. – Om du ønsker innløsning, bør du ta kontakt med grunneier og forsøke å komme til en løsning. Det hender grunneier ser seg tjent med å selge til en god pris som er bedre enn en lav, årlig leie, sier Nilsen. Etter 30 år av festetiden og deretter hvert 10. år har fester innløsningsrett, men ellers er du avhengig av å avtale med grunneier på frivillig grunnlag. Fordel bortfester I noen tilfeller kan innløsningssummen regnes ut som 40 prosent av råtomtverdien. I andre situasjoner vil tomteverdien bli satt til 25 ganger oppregulert festeavgift. – Hvis kontrakten mellom partene er

tidsbegrenset, kan grunneier kreve at prisen er på 40 prosent av råtomtverdien, forklarer advokaten. Er kontrakten i praksis evigvarende, skal prisen fastsettes til 25 ganger oppregulert festeavgift. – Det er helt klart en fordel for bortfester at verdien blir satt til 40 prosent av råtomtverdien. Det gir vanligvis mye høyere beløp, sier Nilsen. Men selv i slike tilfelle overtar altså fester 60 prosent av råtomtverdien vederlagsfritt. Det er ellers viktig å være klar over at et festeforhold som i utgangspunktet er tidsbegrenset, fortsatt blir å anse som tidsbegrenset i forhold til reglene om innløsningssum, selv etter at kontrakten ved utløpet av kontraktstiden er forlenget på ubegrenset tid. – Grunneier kan med andre ord her fortsatt kreve 40 prosent-regelen lagt til grunn ved innløsning, forklarer Larviks-advokaten.

Hold deg oppdatert og se flere artikler på Hytteavisa.no

Hytteavisa.no • Våren 2018


Hyttefolkets forsvarer Han har måttet ty både til juristens lojalitet til lovverket og psykologens listige metoder. Gunnar Svendsen har i over 40 år vært juridisk rådgiver for Norges Hytteforbund.

Hytteavisa.no • Våren 2018

26

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Ideen om hytte eller fritidseiendom har endret seg radikalt siden den unge juristen Gunnar Svendsen ble kontaktet av det relativt nystartede Norges Hytteforbund. Ideen om et enkelt, billig feriested, gjerne uten strøm og vann, har måttet vike for dagens kostbare helårshytta med alle hjemlige fasiliteter. – Da jeg vokste opp, syntes vi synd på dem som hadde ”Gerhardsen-hytter” ute på øyene i Oslofjorden og måtte reise dit hver sommer. I dag er dette oppfattet som skikkelige perler, og hyttene er verdt mangfoldige millioner kroner, sier Svendsen. Tomtefeste Om idealhytta har endret karakter, har de juridiske oppgavene Svendsen har jobbet med for Hytteforbundet ikke forandret seg i samme grad. I hovedsak var det den gangen, som nå, rettsregler knyttet til fast eiendom juristen måtte forholde seg til. – Jeg fattet tidlig interesse for fagfeltet. Prøvde meg først med strafferett, men det ble jeg fort lei, sier Svendsen som raskt ble trukket inn i problemstillinger rundt juristenes største hodebry når det gjelder eiendom, tomtefestelovgivning. – I 1975 var den første tomtefesteloven på trappene. Både da og senere har jeg gjennom Hytteforbundet bidratt med høringsuttalelser, forteller han. Slett arbeid Hyttefolkets juridiske rådgiver er ikke nådig i sin karakteristikk av lovarbeidet som er gjort av vår lovgivende forsamling knyttet til tomtefesteloven. – Etter at den første loven trådte i kraft, begynte arbeidet med å endre den. Endring har siden blitt en gjenganger. Det er kanskje det lovarbeidet Stortinget har jobbet med som har skapt mest juridisk rot. Det er rett og slett dårlig gjort, slår Svendsen fast. Selv mener han at hele festetomtinstituttet burde avskaffes. – Men i dag er det ikke politisk stemning for det, sier han.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Søk hjelp Skulle du som fester bli uenig med bortfester, kan det sette i gang en runddans i rettssystemet. – Skulle det skje, må du regne med utallige rettssaker for å få saken avklart, sier Svendsen. Hans råd er krystallklart. – Skal du kjøpe en festet eiendom eller inngå en festeavtale, søk skikkelig juridisk bistand for å gå gjennom kontrakten. Likevel vil han på ingen måte advare mot kjøp av en festet eiendom. Det finnes mange attraktive festetomter. – Men det er viktig å være klar den rettslige situasjonen, sier han. Om du skulle gå med tanker om å selge hytta som står på festet tomt, er det ingen gode, juridiske grunner til at du bør innløse den før salg. – Innløsningsretten du har videreføres ved salg. Men du oppnår sikkert en markedsmessig fordel ved å selge ei hytte med eid tomt. Konfliktløser Å være juridisk rådgiver for medlemmer av Hytteforbundet, er en mangfoldig oppgave. Og en oppgave som krever mer enn paragrafkunnskap. Nabokonflikter er ikke helt uvanlig blant hyttefolket. – Slike konflikter stiller store krav til advokatene på begge sider av konflikten. De må se på seg selv som konfliktløsere som skal arbeide for at naboer skal kunne leve i fordragelighet med hverandre, sier Svendsen. Kaffe er best I slike konflikter er det godt å ha god menneskekunnskap og ikke så lite talent for psykologiske mekanismer i tillegg til juridisk musikalitet. Et formelt brev i postkassa fra naboens advokat kan være som å helle bensin på bålet. – Ta heller en telefon, eller møt partene på tomtene der problemet har oppstått. I de aller fleste tilfellene finnes den beste løsningen over en kopp kaffe, sier han, og legger til at om irritasjonen over at naboens tre kaster skygge over tilværelsen, eller at hekken stenger for utsikten, så ikke prøv selv å skrive et brev til naboen.

27

– Søk i alle fall råd hos en advokat før du gjør det. Plikter og rettigheter Mellommenneskelige konflikter kan oppstå blant hyttenaboer. Men også forholdet mellom hytteeier og grunneier har i seg gode muligheter for motstridende interesser. – Enten du har en festet eller eid tomt vil du som regel ha et kontraktmessig forhold til en grunneier, sier advokaten. Det kan være veirett, parkering, rett til å hente vann, bruke båt på et lite tjern eller ha båt i vinteropplag på grunneiers eiendom. – Men det følger også ofte plikter med – for eksempel å akseptere at sauene til grunneieren kan beite inntil hytta eller at storfe kan sperre veien når du skal på hytta. Her ligger det masse konfliktstoff, sier Svendsen. Når du inngår en kontrakt med grunneier, er det viktig å spesifisere nøye hvilke plikter og rettigheter du har. – Søk hjelp til dette på forhånd for å unngå konflikter, er rådet fra Svendsen. Orienter deg Blant de mange juridiske utfordringene en hytteeier kan stå overfor, er også problemstillinger knyttet til kommunale holdninger og reguleringer. – Første bud når du er i ferd med å etablere deg, enten du skal bygge, bygge ut eller kjøpe, er å ta kontakt med kommunen. De har plikt til å orientere deg om reguleringsforhold i området, sier Svendsen, som også nevner at forhold knyttet til byggebegrensinger i LNFområde og allmennhetens rett til å ferdes bør avklares så langt det er mulig. – Jeg kjenner til et tilfelle der en kyststi ble anlagt mellom verandaen og stranden fire-fem år etter at en familie hadde kjøpt drømmeeiendommen. Familien hadde ikke sjekket reguleringsplanen. Familietragedier Ikke sjelden har Svendsen vært vitne til at hytta kan være årsaken til opprivende familiefeider. – Hytta er familieobjektet alle er glade i. Det er gjerne stedet der alle har vært sammen på en

Hytteavisa.no • Våren 2018


annen måte enn i hverdagen, sier advokaten. Det er derfor overdragelse til neste generasjon kan bli smertefull, i alle fall om eierne har flere barn som alle kan ha ulike ønsker, forutsetninger og behov. Hans klare råd til den som spør er å ikke overføre hytta til barna i fellesskap. – Da må foreldrene i så fall bruke romslig med tid sammen med barna, diktere de juridiske forutsetningene og lage en skikkelig sameiekontrakt, sier han. Best å selge hytta Generasjonen som står klare til å overta ei hytte vokser gjerne fort. Det kommer samboere til, og kan hende barn. Plutselig er det en stor flokk som bruker hytta. – Den beste løsningen er ofte å selge hytta og dele pengene på barna. Men om det er ønskelig å la hytta bli i familien, må foreldrene ha mot til å velge den ene av barna, mener Svendsen. Det er mest redelig å si i fra om dette mens man lever og ikke overlate dette til et testament. Det kan også skape konflikt. – Det er også feigt av foreldrene å skyve problemet foran seg, og la barna ordne opp seg i mellom når de dør, slår advokaten fast.

annet for Hytteforbundet. Men hytte har han ikke lenger, og han savner det heller ikke. – Den solgte jeg for noen år siden, noe barna mine hadde stor forståelse for, sier Svendsen, som dermed har fått bedre tid til å nyte sine musikalske talenter. I stedet for å hamre løs på potensielt vanskelige hyttenaboer, kan han nå slå med nennsom hånd på trommesettet han trakterer i et jazzband. Og om det ikke bidrar til nabofred, gir det med all sannsynlighet stor grad av sjelefred.

Norges hytteforbund •

Siden oppstarten i 1971 har Hytteforbundet tatt opp hyttepolitiske saker og fungert som høringsinstans for saker fra myndighetene. Med nærmere 355 store og små hyttevel, samt en rekke personlige medlemmer har forbundet tyngde i diskusjoner med det offentlige.

Alle medlemmer får tilgang til en rekke kontrakts- og vedtektsmaler, råd, sjekklister og veiledninger ved å henvende seg til oss.

Som medlem får du tilbud om gratis juridisk rådgivning av forbundets ”hyttejurist”, som hvert år behandler over 1.200 saker. Juristen vår har med andre ord lang og bred erfaring.

Juridisk rådgiver

I dag er Svendsen formelt pensjonist. Han klarer likevel ikke helt å holde seg borte fra manesjen, og han har installert seg med et lite kontor der han kan bruke sin lange og solide erfaring til å utøve juridisk rådgiving, blant

Hovedfokus er på følgende områder: Eiendomsskatt og kommunale avgifter/ gebyrer for fritidsboligeiere, tomtefestesaken, lokal demokratiutvikling og hytter, manglende forskning innen hytter og fritidsboligers verdi samt styrke Norges Hytteforbund sin organisasjon.

Kilde: www.hytteforbund.no

Hytteavisa.no • Våren 2018

28

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Fra avtale på kjøkkenbordet til komplisert jus Samfunnet har på mange måter endret seg fra den gang hytter ble bygd av kassebord og vrakmaterialer på en knaus bonden ikke hadde bruk for. Mange magasiner som retter seg inn mot den bolig- og hytteinteresserte delen av befolkningen er opptatt av lekker arkitektur og design. Særlig er dette blitt stadig mer omfattende de siste 10 til 20 åra. – Jeg mener det er vel så viktig å ta innover seg at samfunnsendringen de siste 40 til 70 årene har gjort noe med de juridiske og økonomiske forholdene for den som forvalter eiendom, sier eiendomsmegler Tore Solberg.

gjerne snekret på kjøkkenbordet og var etter dagens norm mangelfulle. Ingen syntes det var noe problem å gå en kilometer til hytta som selvsagt var uten innlagt strøm og vann. Og var du så heldig at du hadde vann og kunne ha vannklosett, gikk selvsagt avfallet rett i sjøen. – Det var lite som kunne skape konflikt mellom hyttefolket og grunneier, mener eiendomsmegleren. Ny situasjon

Uten verdi Det er begrunnelsen hyttemegleren fra Sandefjord gir for at han gjennom Hytteavisa. no ønsker å informere om mer enn estetikk. – Det grunnleggende er at mange av hyttene som ble etablert på 1950 og -60-tallet ble satt opp på steder der bonden nærmest «lo av» at noen ville betale penger for å bygge. Arealer der det verken kunne dyrkes noe eller beites, var uten verdi, sier Solberg. Avtale mellom venner Det var ofte venner av grunneier som fikk lov til å sette opp en enkel hytte. Avtalen ble

Nå ser verden annerledes ut. Det kreves vei helt fram til hytta og parkering gjerne for flere biler. Vann og kloakk er selvsagte krav fra hytteeier, og den lille prammen som ble tjoret i et tre ned ved stranda er nå en 25 fots lystbåt som krever skikkelig båtplass. – I dag har grunneier selvsagt oppdaget verdien av nettopp disse stedene, sier Solberg. Store verdier Det er ikke bare grunneier som har oppdaget verdien av en fritidsbolig. Det har også eierne og familien selv oppdaget. Ei hytte som ble bygd på 1950-tallet for en slikk og ingenting,

kan i dag være verdt mangfoldige millioner kroner. – Store verdier som skal overføres eller fordeles i et generasjonsskifte, kan – og er ofte – grunnlaget for familiekonflikter. Derfor ønsker vi også å fortelle om løsninger som kan bidra til å unngå uvennskap i familien. Kommunalt regelverk Det juridiske forholdet til grunneier – eller naboer i en stadig tettere hyttestruktur – kan være grunnlag for konflikter. Derfor er det viktig å gå opp løypa juridisk for å sikre seg mot ubehageligheter. – I tillegg har myndighetene nå en helt annen interesse for hva hyttefolket foretar seg enn tidligere, sier Solberg. Han sikter til alt fra regelverk som regulerer hyttas beliggenhet og størrelse, begrensinger i bygging av brygger til båtene, til krav om tilknytning til vann- og kloakk. – Når nye regler og forskrifter oppstår, ønsker vi å kunne videreføre den informasjonen til hyttefolket, sier Solberg.

Stigende priser ved sjøen Gjennomsnittshytta på Tjøme koster over sju millioner kroner. Hytta ved sjøen koster i snitt mer i Vestfold fylke enn ellers i landet. Gjennomsnittsprisene på hyttene i 100-metersbeltet langs sjøen i Vestfold var på 4,1 millioner kroner (tall for fireårsperioden 2013-2016). Det er mye å spare på hyttedrømmen hvis du trekker deg litt tilbake fra sjøkanten. Vurderer du å kjøpe hytte 400 meter eller mer fra sjøen, vil du finne at gjennomsnittsprisen ligger 2,8 millioner kroner lavere.

Christian Vammervold Dreyer i Eiendom Norge ifølge en pressemelding fra selskapet. Han karakteriserer hyttemarkedet som «meget godt» og sier det har resultert i en sterk prisvekst.

Hold deg oppdatert og se flere artikler på Hytteavisa.no

I følge Dagens Næringsliv har hytteprisene steget mye i 2017. I snitt kostet en hytte ved sjøen 2.426.181 kroner siste år, det er 8,5 prosent høyere enn for et år siden, viser tall fra Eiendom Norge. - Det har aldri tidligere blitt solgt så mange sjøhytter, sier administrerende direktør Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

29

Hytteavisa.no • Våren 2018


Kultur

Vårsleppet på Nøtterøy Kulturhus Snart er vårens vakreste eventyr i gang. Nøtterøy Kulturhus, med en beliggenhet ”der ingen skulle tru at nokon…”, er blitt møtestedet for folk fra hele Vestfold.

– Vi har oppnådd et troverdighetsstempel blant publikum – ikke bare i de nære omgivelser – men fra et stort omland, sier kulturhusleder Einar Schistad. – Mange kjøper billetter uten å kjenne artistene som kommer. De vet at de får kvalitet, sier han. Enda bedre opplevelse – Det er mange spennende opplevelser utover våren. Både i foajeen der vi har mange intimkonserter og ulike temakvelder som øl- og vinsmaking, og ikke minst i vårt flotte amfi, hvor vi arrangerer alt fra standup til store teateroppsetninger, forteller Schistad.. Kulturhuset har de siste årene vært gjennom en grundig renovering. Salen er oppgradert både med sittekomfort og moderne teknologi, og foajeen fikk egen scene og en mer innbydende atmosfære. – Både lys og lyd skal bidra til en god publikumsopplevelse, sier han.

– Det er få som kvier seg for å gå på arrangementer alene her, for de vet stort sett at de treffer kjentfolk de kan prate med. Mange kommer tidlig og tar seg et glass sammen før konserten, forteller han.

TUSVIK OG TØNNE 19. APRIL KL. 19:00

For store

LOUIS JACOBY

At publikum strømmer til, er en tilbakemelding til staben på Nøtterøy Kulturhus som inspirerer. At artistene sier ja til å komme i hopetall, er også et godt tegn på at det jobbes riktig. - Vi har en merkevare blant artister og management som har gjort at mange artister egentlig er for store til å være på vårt ”lille” hus, sier Schistad. Han peker på som et typisk eksempel at en svensk artist som har spilt på Skavlan og fått kjempekritikker i VG og Dagbladet, Anna Ternheim, for et par år siden kom til Norge for å holde fire konserter – Oslo, Bergen, Trondheim og Nøtterøy Kulturhus. - Altså de fire største byene!

25. APRIL KL. 14:00

Vårsleppet

SOLOPPGANGS-KONSERT

Schistad har som sedvanlig plukket ut noen opplevelser han setter spesiell pris på selv denne våren. Kjøper du tilbudspakken «Sjefens fristelse”, får du en pakke med seks kjente – og kanskje for deg noen ukjente artister – som samtidig sikrer deg en fast plass i amfiet. - Og til en fordelaktig pris, sier sjefen sjøl.

08. JULI KL. 04:00

Samlingssted Ombygging av foajeen har også vært en suksess. – Det er en annen opplevelse før en konsert eller en teaterforestilling på Nøtterøy Kulturhus nå. Det er så trivelig i foajeen at det tar tid å få folk derfra og inn i salen når arrangementet begynner, sier Schistad og peker på at den hyggelige foajeen med kafé og bar er blitt et samlingssted for folk.

Hytteavisa.no • Våren 2018

30

THE CHICAGO BLUES BROTHERS 21. APRIL KL. 20:00

LILLE EYOLF 26. APRIL KL. 19:00 FORDOMMER MED ØRJAN BURØE 27. APRIL KL. 21:00 STAUT 03. MAI KL. 20:00 KIRKENS KORSKOLE TIR 08. MAI - ONS 09. MAI TINA – SIMPLY THE BEST 26. MAI KL. 19:00 HJERNEN ER STJERNEN 27. MAI KL. 18:00

KJELL-OLA KLEIVEN 17. SEPTEMBER KL. 19:00 LISA EKDAHL 05. OKTOBER KL. 21:00 (Hentet fra notteroy.kulturhus.no)

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Folkekjære DeLillos spiller akustisk på Nøtterøy Kulturhus i mars.

Den bisarre gruppa som står bak bl.a. musikalen Shockheaded Peter på London West End har kun ett besøk i Norge dette halvåret, og det er til Nøtterøy Kulturhus lørdag 27. januar.

Riksteatret spiller på Nøtterøy Kulturhus. Første forestilling med Sven Nordin i «En mann ved navn Ove» er utsolgt og det er satt opp en ekstraforestilling.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

31

Hytteavisa.no • Våren 2018


MED HAVET SOM NÆRMESTE NABO Vi serverer mat som er inspirert av det Italienske kjøkken, men vi har også et stort utvalg av retter fra havets spisekammer og en egen grillmeny. La Scala, Brygga 5, 3210 Sandefjord

|

Tlf.: 33 46 15 90

UNDERTØYSPESIALISTEN SOM HJELPER DEG MED DET LILLE EKSTRA UNDERTØYSPESIALISTEN SOM HJELPER DEG MED DET LILLE EKSTRA

Jernbanealleen 24, Sandefjord

Hytteavisa.no • Våren 2018

Jernbanealleen 24, Sandefjord

32

sheundertoysandefjord sheundertoysandefjord

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Ditt drømmebad – vår drømmejobb!

Karl J. Svensen as RØRLEGGERFIRMA

Telefon: 33 46 25 56 | Adresse: Skiringssalveien 37, 3213 Sandefjord

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

33

Hytteavisa.no • Våren 2018


Thomas Nygaard er fagansvarlig for fast eiendom i HELP

Oppløsning av sameie Tekst: Adv. Thomas Nygaard.

Mange hytter er eid i sameie. Ikke bare mellom ektefeller/samboere, men også mellom andre familiemedlemmer. Hytter går gjerne i arv, og med det utvides som regel antall sameiere. Jo flere sameiere, jo større er muligheten for at de har ulike meninger om hvordan sameiet skal fungere. Noen bruker kanskje hytta mer enn andre, de er uenige om behovet for vedlikehold, eller ønsker seg heller sin helt egen hytte. Ikke sjelden ender eierne i en situasjon hvor noen ønsker å komme ut av sameiet, og hvor de ikke klarer å bli enige om fremgangsmåten. Salg av hele hytta krever enstemmighet blant sameierne. Det følger av sameieloven § 4 tredje ledd at dette ikke er noe som flertallet kan vedta. Oppløsning ved frivillig salg Sameiere kan til enhver tid selge sin ideelle andel, jf. sameieloven § 10, men i praksis er det sjelden et marked for en slik andel av en familieeiendom, utover de øvrige sameierne. Sameiere har også forkjøpsrett. Da er de henvist til å oppnå enighet om pris, og avklare hvem som eventuelt har mulighet til, og ønsker å være med på, å kjøpe ut den eller de sameierne som vil selge. Når det gjelder pris, er det fornuftig å innhente en takst på hele eiendommen, hvorpå verdien av andelen settes forholdsmessig. Hvis noen skulle være i tvil om taksten gir et riktig bilde Hytteavisa.no • Våren 2018

av markedsverdien, kan ytterligere takster innhentes. Sameierne kan også på forhånd bli enige om å legge et gjennomsnitt til grunn. Hvis det viser seg at ingen av de andre sameierne har ønske om, eller mulighet til, å overta, verken alene eller sammen, er de best tjent med å selge eiendommen på åpent marked. Oppløsning ved tvangssalg Som regel vil det være fordelaktig for alle parter om de klarer å bli enige om et innbyrdes salg eller fritt salg av hele eiendommen. Hvis de likevel ikke blir enige, finnes det en sikkerhetsventil i sameieloven § 15. Den enkelte sameier kan kreve et personlig sameie oppløst. Noe annet kan riktignok følge av avtale, eller det foreligger en heftelse med forbud om salg. Normalt er det eneste som kreves, at de øvrige sameierne gis varsel med rimelig frist. Hovedregelen er at oppløsning skal skje ved naturaldeling, det vil si at eiendommen faktisk deles opp. I de fleste tilfeller vil imidlertid ikke dette være praktisk mulig. Det kan skyldes at myndighetene ikke vil godta deling, eller at eiendommen uansett ikke kan deles tilnærmet i tråd med partenes sameieandeler. Eiendommen er gjerne bebygd med én hytte og uten mulighet til å bygge mer. I stedet må oppløsning da skje etter reglene om tvangssalg i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11. Den som vil kreve oppløsning, må fremsette en begjæring overfor tingretten. Tvangssalg 34

gjennomføres som regel ved bruk av en medhjelper som oppnevnes av retten. Medhjelperen sørger for at det innhentes takst, holdes visning og gjennomføres budrunde, omtrent som ved et vanlig frivillig salg. Innkomne bud kan begjæres stadfestet av den som har krevd tvangsoppløsning. Merk at sameieloven § 15 inneholder en fortrinnsrett for sameiere, slik at man ikke kan kreve stadfestelse av en tredjemanns bud hvis en sameier er villig til å betale like mye. Lavere salgssum Et tvangssalg vil medføre ekstra utgifter, både i form av rettsgebyr og medhjelperkostnader, og vil ofte resultere i en noe lavere salgssum enn ved et fritt salg på åpent marked. Derfor er det lurt for alle parter å ta en ekstra runde for om mulig å finne en minnelig løsning. Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Thomas svarer på spørsmål om bo/bruksrettigheter 1. Min bror som kun er 60 år har dessverre fått Alzheimer. Han har imidlertid evigvarende bruksrett til min hytte i hele juli måned, som jeg overtok etter foreldrene våre i 2000. Jeg ønsker nå å selge og har spurt hans ufyselige kone om denne bruksretten kan slettes pga at de ikke lenger benytter seg av denne retten. Hun vil ikke slette den uten at de får minst 1 mill i kompensasjon. Hva gjør jeg? Svar: Bruksretten bortfaller ikke fordi din bror ikke benytter seg av den. Hvis han har fått påvist Alzheimer, har han trolig fått oppnevnt hjelpeverge, normalt hans kone. I så fall kan hun påvirke utfallet av saken. Du kan tilby en rimelig kompensasjon. Begge parter synes å være tjent med dette. Alternativet er å vente. Og selv om din bror har bruksrett, må du som eier selv kunne bruke hytta hvis din bror ikke benytter seg av rettigheten sin. Dette kan tale for å beholde hytta. Jeg legger til grunn at dette er en personlig bruksrett. Den vil derfor falle bort med din bror. Det er en teoretisk mulighet for å få rettigheten slettet, men dette er en lite farbar vei.

2. Jeg overtok en hytte i Sandefjord etter mine foreldre for kun 5 år siden, men mine foreldre forbeholdt seg fri bruksrett så lenge de måtte ønske. På grunn av feilslått aksjespekulasjon må jeg selge. Mamma og pappa har tinglyst 1. prioritets bruksrett i 14 dager i juli måned. De vil ikke slette. De har heller ikke midler til å kjøpe hytta. Hva gjør jeg for å få mest mulig penger ut av situasjonen? Svar: Det fremgår ikke av spørsmålet om du har kjøpt hytta, eller mottatt den som forskudd på arv. I slike situasjoner, “for å få mest mulig penger ut av situasjonen”, kan det være fornuftig å se om det er mulig å selge til andre familiemedlemmer, som også har et nært forhold til foreldrene dine. Et alternativ kan også være å selge en sameiepart tilbake til foreldrene. Hvis hytta er attraktiv, kan den vel også være salgbar i det åpne markedet selv om dine foreldre har livsvarig bruksrett. Dette er megler den nærmeste til å svare på. Det er verdt å nevne at ved kreditorpågang og utlegg vil foreldrenes bruksrett stå seg ved tvangssalg. Hvis løsningen ikke blir salg, kan det også være verdt å vurdere utleie utenom bruksrettsukene. Åremålsutleie kan også være mulig.

3. Min onkel har bruksrett til vår hytte i 3 uker i året så lenge han ønsker. Han er nå pleietrengende og kan aldri få brukt hytta mer. Han er kun 65 år og har to barn. Disse barna, som er mine kusiner, benytter nå hans bruksrett. De er så kranglete og vil bare bruke hytta i juli og det ser ut som en svinesti etter dem. Har de anledning til det? Er det noen måter å få sletta onkels bruksrett på? Svar: Dette er en personlig bruksrett, men det er nok vanskelig å hindre at bruksretten benyttes av din onkels nære familie selv om han ikke er til stede. Dette må du sannsynligvis akseptere. Men hvis de har bruksrett til tre uspesifiserte uker i året, kan de ikke selv velge hvilke uker det er snakk om. Det er med andre ord ikke gitt at de har rett til tre sammenhengende uker, og heller ikke i juli, hvert år. Her må innholdet i rettigheten tolkes.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

35

Så til forsøpling av hytta. Rådighetsmisbruk er i strid med servituttloven § 2. I ytterste konsekvens kan rettigheten opphøre, eller suspenderes mot vederlag, jf. servituttloven § 17. Det må sendes advarsel til den som har rettigheten, altså til din onkel.

4. Bestemor som døde i fjor har bruksrett i 4 uker til hytta vår. Hvordan kan jeg få sletta den? Svar: Først må rettighetens innhold tolkes: Er dette en rettighet som er din bestemors alene, eller er det en rett for hennes familiegren? Gikk rettigheten bort med henne, eller består den fortsatt. Dere kan anføre overfor Kartverket at rettigheten var strengt personlig og ikke kan gå i arv, og at den må anses som opphørt, jf. tinglysingsloven §31. Alternativt, for å være sikrere på å få medhold, kan dere be om å få en slettebegjæring signert av arvingene. Dette forutsetter naturligvis enighet om rettighetens rekkevidde. Satt på spissen vil spørsmålet om hennes arvinger også har bruksrett kunne ende i retten.

5. Jeg overtok hytta mi fra mine foreldre i 2007. Det ble da avtalt at mine foreldre skulle ha bruksrett til hytta i 4 uker. Dessverre ble det ikke tinglyst pga at jeg fikk bedre rente i banken uten deres bruksrett. Alt har nå dessverre gått galt for meg og banken har nå begjært tvangssalg av hytta. Denne hytta er mor så veldig glad i da den ligger i nærheten av hennes barndomshjem på Tjøme. Hun vil ta det veldig tungt og vil kanskje dø hvis jeg forteller henne dette. Har dere noen tips til hva jeg kan gjøre? Svar: Det er en vanskelig sak hvis verdien med påheftet bruksrett ikke dekker pantet. Ved tvangssalg prøves hytta først solgt med bruksrett. Hvis man da ikke oppnår dekning, så sletter man rettigheten, og prøver å selge på ny. Den som har dårligst prioritet, får sin rettighet slettet. Et tips kan være å se seg om etter andre familiemedlemmer som vil være villig til å kjøpe hytta og respektere bruksretten.

6. Min tante som er barnløs og ugift har bruksrett på hytta vår uten noen tidsbegrensning av noen art. Hun er satt under vergemål av fylkesmannen på grunn av demens. Etter sigende har hun skrevet et testament som tilgodeser dyrebeskyttelsen. Hun bruker ikke hytta lenger, og vi ønsker nå å selge. Vi har spurt vergen om han ikke kan slette bruksretten, men han lener seg på fylkesmannen og vil ikke. Hva gjør vi? Svar: Bruksretten er personlig og kan ikke overføres Dyrebeskyttelsen. Her kan det nok være fornuftig å utsette salget så lenge tanten lever. Dere kan også klage vergens beslutning inn for fylkesmannen, men vergens rolle er litt uklar her: Er det vergen som nekter, kan du klage på vergen til fylkesmannen ettersom salg av fast eiendom skal vurderes av fylkesmannen. Er det fylkesmannen som har avslått salget, vil vedtaket kunne påklages.

Hytteavisa.no • Våren 2018


Tore Solbergs 24 investeringstips 1.

Sjekk grunnboka. Rydd opp i gamle heftelser.

13. Har du festetomt? Ofte eksisterer to festekontrakter – en tinglyst og en ikke-tinglyst (forlengelse av

2. Er tomta oppmålt? Hvis ikke, begjær oppmåling.

den tinglyste). Disse er ofte ikke knyttet sammen.

Uklare grenser selger ikke godt.

Hvilken av dem gjelder? 3. Sjekk at veirettigheter, parkering, sti, brygge etc. 14. Om det er uklarheter i festekontrakt angående tid,

er i behold.

regulering av festeavgift el. er det lønnsomt å 4. Har noen venner/naboer ”vennerettigheter” hos

ordne opp. Kjøpere skyr uklarheter.

deg? Lag en avtale som gir deg mulighet til å si 15. Tomtefeste er som regel trygt og sikkert, men

opp ”vennerettighetene”.

pga. Strasbourg-dommen sier en del kjøpere nei 5. Er alle bygg lovlig oppført? Eksisterer det en fer-

takk. Sjekk om det er mulig å innløse tomta til en

digattest? Prøv å få en bekreftelse fra kommunen

fornuftig pris.

på at alt er ok. Jo nærmere vannet, jo viktigere. 16. Forbered salget i god tid. Det kan fort dukke opp 6. Mange har dessverre unnlatt å være med på felles

noe som forsinker prosessen.

investeringer som vei, vann, kloakk, felles brygge, 17. Ta gjerne bilder sommeren i forveien.

felles hogst osv. Det straffer seg ved salg.

18. Bruk profesjonelle håndverkere/arkitekter når noe

7. Den yngre generasjon er ikke like opptatt av trær

skal gjøres på hytta. Hjemmesnekring/tegning

som de noe eldre. Hogg de trærne du kan for å

selger dårlig.

sikre sol ogutsikt. Betal gjerne for det. Det kan

19. Fiks opp ute. Det er lov å rake stranden og plukke

lønne seg.

småstein.

8. Sjekk kommuneplanen. Før du vet ordet av det

20. Før hadde nesten alle hytter trehvit panel. Mal

kan hytta ligge i et LNF-område eller strengt

gjerne i lyse moderne farger.

område.

21. Fjern gamle møbler. Med få, ikke kostbare grep

9. Ved sameie: Ha en klar avtale om hva som skal

kan hytta få en fin ”face-lift”. Alle liker vakre ting

skje om du vil ut av det.

å se på.

10. Forkjøpsretter: Er de aktive eller bør de slettes?

22. Lag deg et solkart ved St.hans tider der du merker

11. Unngå nabokrangel. Det selger dårlig.

av når sola står opp og når den går ned på de 12. Hold rettighetene dine i hevd. Få dem tinglyst om

forskjellige uteplassene.

de ikke er det, da kjøper er opptatt av det. 23. Har du «ubrukelig strandlinje», vurder mudring. 24. Har du ikke båt/bryggeplass, vurder å få tak i en.

Hytteavisa.no • Våren 2018

36

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Salgssjef Merete Jørgensen Holth og selger Pål Elnan hos Møller Bil Sandefjord, har gode relasjoner til hyttefolket. – Valg av bil og bilforhandler er delvis emosjonelt styrt, sier Jørgensen Holth.

Full rulle om sommeren Bor du på Vestlandet eller nord i landet, kan helgeturene til hytta i Vestfold-skjærgården by på utfordringer dersom du skal stappe bilen full og legge i vei. – Vi har flere kunder som kjøper bil for å ha stående på hytta, sier salgssjef hos Møller Bil Sandefjord, Merete Jørgensen Holth.

Noen hytteeiere i Vestfold har ordnet seg med egen hyttebil. Har du lang vei til hytta, kan kombinasjonen av fly til Torp og egen hyttebil øke hyppigheten av helgeturer på hytta.

– Vi har mange sommergjester fra Oslo og omegn som handler bilen sin her, sier Jørgensen Holth. Mange med hytter i Vestfold bor på hytta hele sommeren. Mulighetene for hjemmekontor øker tiden familien kan tilbringe på feriestedet. – Mange tilbringer mye fritid i Vestfold. Da har de bedre tid til å vurdere kjøp av ny bil, sier hun.

Kombi-løsning Ved å kombinere fly og hyttebil, kan de som bor langt unna hytta bruke den mer enn bare i ferieukene. – De flyr til Torp på fredag og benytter hyttebilen i helgen. Søndag eller mandag forlater de bilen og setter seg på flyet hjem igjen. På den måten kan de bruke hytta mye mer, sier Jørgensen Holth. Mye tid i Vestfold Mange av hytteeierne i Vestfold når hytta si greit med bilen fra hjemstedet sitt. Likevel har ikke så få av sommergjestene etablert et nært og godt forhold til de lokale bilforhandlerne.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Sommeraktivitet Jørgensen Holth forteller at hun får mange tilbakemeldinger fra sommerkundene som viser at de foretrekker å bruke bilforhandlere i Vestfold framfor i de store byene. – De peker på at det er koselig å bruke oss, og at det er lavere skuldre her. Vi har bedre tid til hver enkelt kunde enn de store forhandlerne har, for eksempel i Oslo, sier hun. Det å titte på biler og la seg inspirere, er åpenbart en hyggelig sommeraktivitet for mange. – Hele familien kommer gjerne hit for å se på mulighetene for å kjøpe ny bil, sier hun og

37

peker ut Golf som den ultimate hyttebilen. – Golf er en bestselger uansett. Den favner bredt, passer både ungdom og familier, og leveres i ulike prisklasser. Ingen lavsesong Sommergjestene er blitt en svært viktig gruppe som skaper god omsetning for Møller Bil Sandefjord. – Tidligere så vi på sommeren som en lavsesong, sier Jørgensen Holth. Slik er det ikke lenger. – Om sommeren er det fullt trøkk. Vi har egentlig ikke tid til ferie, sier hun. Møller Bil Sandefjord har måttet gjøre om på ferieavviklingen for å sikre at det er nok folk på jobb. – Sommergjestene er viktige for ettermarkedet. De benytter seg gjerne av fridager for å få tatt service på bilen. Vi har gjerne kortere ventetid på verkstedtime enn de har i de store byene, sier Jørgensen Holth.

Hytteavisa.no • Våren 2018


Vi tar vare på bilen din mens du koser deg på hytta.

HOS MØLLER BIL SANDEFJORD TILBYR VI: - Salg av nye Volkswagen og Audi - Stort utvalg bruktbiler - Service på Volkswagen og Audi - Tilbehør til din bil

- EU-kontroll - Smart Repair (utbedring av små riper og bulker) - Dekkhotell - Bilpleie

Velkommen til oss! Vi holder til i gåavstand fra sentrum, og kom gjerne innom for en hyggelig bilprat.

Gokstadveien 16, 3216 Sandefjord. Tlf. 24 03 11 50. mollerbil.no/sandefjord

Hytteavisa.no • Våren 2018

38

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Noen av våre leverandører: Olymp, Meyer-Hosen, Alberto Jeans, Oscar Of Sweden, Cavaliere, Lacoste, Lyle&scott, Fynch Hatton, Dovre, Muchachomalo, Naketano

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

39

Hytteavisa.no • Våren 2018


Her er en oversikt som kanskje kan gjøre valget om behandling litt enklere. Maling=heldekkende Hva er: Maling er en dekkende (opak) behandling som maling gir en jevn, dekkende glatt overflate. Den dekkende behandlingen lager en film på overflaten og kan derved bedre beskytte treverket mot regn og UVstråling. Dekkbeis er en maling som lager en tynn, men dekkende film.

Beis eller maling

Egnet til: Nytt og gammelt treverk. Kan brukes på tidligere malte og beisede underlag. Bart treverk grunnes.

- slik velger du Både beis og maling gir mange års fullgod beskyttelse til hytta ditt. Hvilket du velger er langt på vei et spørsmål om smak og behag: Vil du se treverkets tegninger, eller ønsker du en dekkende og jevn behandling? Tekst: Chera Westman/ifi.no

Holdbarhet: 12-16 år. Alle malingprodusenter opererer med egne løfter eller garantier om malingens tekniske og estetiske holdbarhet. Hvor lenge malingen faktisk beskytter treverket, beholder glans og farge henger av mange faktorer: veggens beliggenhet og utsatthet for sol, vær og vind, hvor godt malingen ble påført, hvor hyppig fasaden rengjøres, hvilken farge den er malt med, med mere spiller inn. Fordeler: Kan brekkes i mange farger. Inneholder mye pigmenter (er fullpigmentert). Pigmentene beskytter treverket mot solens nedbrytning, og maling har derfor en god, langvarig beskyttelse av treverket. Ulemper: Ved ommaling må flassende malingfilm skrapes vekk, gammel maling med god vedheft kan overmales. Beis = transparent Hva er: Beis er en ikke-dekkende behandling (laserende) som gir et transparent utseende og lar underlaget skinne igjennom. Beis fremhever treets struktur og ådring, og det naturlige fargespillet kommer frem. Bestanddeler i beisen trenger noe inn i veden og gir en tynn overflatehinne som beskytter veden mot lys og vekslende fuktighet.

Med beis er treverket godt synlig gjennom behandlingen, samtidig som den stenger vannet godt ute.

Egnet til: Nytt og gammelt treverk. Kan brukes på tidligere beisede underlag, men ikke på tidligere malte flater. Grunning brukes etter produsentens anvisninger. Holdbarhet: 3-8 år. Moderne beiser med silikonalkyder/akryler som bindemiddel, er mer værbestandige enn den eldre typen oljebeiser. Fordeler: Strukturen i treverket synes svært godt når du bruker beis. Gir et naturlig inntrykk. Kan brekkes i mange farger. Ulemper: Beis er det bestrykningsmiddelet som er svakest pigmentert, altså med det tynneste og minst beskyttende fargesjiktet. Derfor kreves det et hyppigere vedlikehold enn for en malt vegg. Beisfargen blir kraftigere for hvert nytt strøk, men alikevel ikke dekkende.

Maling gir den mest dekkende og varige behandlingen.

Hytteavisa.no • Våren 2018

40

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

41

Hytteavisa.no • Våren 2018


Noen materialer tjener på en viss bruksstilasje.

”Compact living” på hytta Selv om leilighetene i storbyene preges av stadig færre kvadratmetere, er arealet ofte en faktor som skiller hjemmet vårt fra hytta. Få kvadratmetere og mange mennesker som skal dele på plassen. Noen ganger er det bare to, andre ganger strømmer både slekt og venner på og fyller feriedagene og hytta med liv. – Når man skal innrede en hytte, er det viktig å tenke at flere brukere – kan hende flere enn hytta egentlig er dimensjonert for – skal dele på plassen. Da er det smart å tenke ut fleksible løsninger, sier interiørarkitekt MNIL Anne-Linn Nyfelt. Gode systemer To minutters biltur fra Tenvik på Nøtterøy holder Nyfelt hus. Arbeidsplassen og hjemmet hennes ligger et steinkast fra et av landets mest attraktive hytteområder, noe som gjør at hun har nærhet også til de problemstillinger mange hytteeiere stilles overfor når de skal vurdere nye løsninger på en gammel hytte, eller de skal bygge ut eller bygge nytt. – Samvær mellom mange mennesker på liten plass krever at du tenker ut gode systemer. Skulle du få flere overnattingsgjester enn du har senger, kan det for eksempel være smart at sofaen med et håndgrep kan gjøres om til en seng, sier hun.

Hytteavisa.no • Våren 2018

Varige materialer Innvendige materialer bør snakke sammen med naturen utenfor. – Det er lurt å velge materialer som tåler å bli brukt, sier Nyfelt. Stein og tre er solide materialer som tåler bruk og som nesten bare blir finere ved å få litt patina gjennom bruken vår. Noen materialer tjener faktisk på en viss slitasje. – Og et gulv i heltre kan slipes ned, i motsetning for eksempel til et laminatgulv som lett slites og blir stygt. – Lær og skinn blir jo også finere ved bruk, sier hun. Ute – inne Om sofaen kan brukes som seng, kan andre møbler også ha flere funksjoner. – Flerfunksjonelle møbler er plassbesparende og dessuten økonomisk. En taburett kan jo brukes både som et lite bord, en ekstra sitteplass og noe å stå på når du skal finne noe innerst i det øverste skapet, sier interiørarkitekten. På hytta vil vi gjerne viske ut grensene mellom inne og ute. Materialer, naturprodukter som tre, stein og fliser er en måte å trekke naturen inn i hytta på. – Inne i hytta står jo i kontrast til naturen, men

42

vi vil gjerne ha flytende overganger. Bygger du nytt, er det fint å se for seg store dører som kan slås opp. På den måte oppleves jo også hytta som større, sier hun. God atmosfære Koselig er et særnorsk begrep med et vidt innhold. Det brukes i mange sammenhenger, men er også nær på bannlyst i mer hippe miljøer. – På hytta vil vi gjerne ha det koselig. Vi skal kunne hygge oss inne selv om det regner ute, sier Nyfelt. Hun peker på at det blant annet er materialvalget og belysningen som gjør hytta koselig. – Lyset skal gjerne kunne dimmes, sier hun. Minner Men minner er også sentralt på hytta. På hytta har vi lov til å samle ting som gjør oss glade og som hjelper oss til å få energi. Det er ikke her hverdagen utspiller seg, men her skal vi trekke oss tilbake i godstolen med et smil om munnen. – Da trenger vi gode minner som et norgesglass fylt med hvite skjell som minstemann plukket sommeren -87, eller minnene fra de koselige

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Innvendige materialer bør snakke sammen med naturen utenfor, mener interiørarkitekt Anne-Linn Nyfelt.

hendelsene og samværet med besteforeldre, foreldre, søsken og sommerferievenner som varmer og skaper gode følelser. Hytta er et sted der minnene har fokus, mener Nyfelt. Personlig preg Affeksjonsverdien er viktigere enn pengeverdi, og historien preger ofte både innbo og uteområder. – Mange er flinke til gjenbruk, sier Nyfelt. Hun advarer mot ukritisk å kaste ut gamle ting. – Ikke ta vare på rubbel og bit, men ta vare på gode minner som sørger for at hytta har et personlig preg. Suppler gjerne med noe nytt, men du behøver ikke la det se ut som om hytta er klargjort for en reportasje i et interiørmagasin.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Også for gamle

Unngå bomkjøp

Interiørarkitekten tenker i det lange tidsperspektivet når noe skal gjøre med hytta. – Det er viktig å tenke at hytta skal brukes lenge, sier hun. Hun råder deg derfor til å tenke på hvilke behov du har når du blir gammel eller vil ha bestemor på besøk selv etter at hun er blitt skrøpelig til bens. – Du behøver ikke nødvendigvis å tenke universell utforming, men pass for eksempel på at det skal være lett å komme til hytta, soveplass uten å måtte krype opp en hemsestige, og litt komfort. Det er jo fint å kunne fortsette å være på fristedet etter at du selv er blitt gammel, sier hun.

Det er mange ting å tenke gjennom når endringer på hytta skal utføres. – Du bør ha en helhetlig plan, sier Nyfelt. En slik plan kan hun bidra med. Gjennom samtaler med brukerne av hytta kan hun legge opp en plan som kan gjennomføres i en operasjon, eller skritt for skritt. Det er en stor fordel å vite hvordan målet ser ut, så er det lettere å komme seg dit. – Det er lurt å investere litt i planleggingen. Da slipper du å gjøre dyre feil og bomkjøp underveis, sier interiørarkitekten. Dårlige løsninger skjer ofte når valg må tas forløpende på byggeplassen uten en plan.

43

Hytteavisa.no • Våren 2018


Robotlageret på Kompetts anlegg i Sandefjord pusher ut enorme mengder med varer omsatt over nett. Foto: Morten Rakke

Store muligheter i storkommunen Sandefjord er mye mer enn en deilig kystperle i sommermånedene. Et variert og voksende næringsliv sørger for høy aktivitet året rundt. Tekst: Henrik Sandvik. Markedsansvarlig i Sandefjord Næringsforening

Mange år etter at hvalfangerne gikk i land for godt, har Vestfolds største kommune bygget opp et rikt og levende næringsliv. Små og store selskaper innen alle bransjer sørger for høy aktivitet også utenfor hyttesesongen, og et knippe viktige elementer ligger til grunn:

• • • •

Gunstig plassering på kartet; herfra er det kort vei til alt! God infrastruktur; ferger, flyplass og E18 gjør det lett å flytte på seg. Gründerhistorie; sandefjordingen har lært at det er lov å prøve (og feile!). Tilretteleggere; kommunen og politikerne ser muligheter – ikke begrensninger.

Midt i smørøyet Egen flyplass er blant de største fordelene, og både privat- og bedriftsreisende har stor glede av Torp Sandefjord lufthavn. De største bedriftene våre hadde trolig ikke blitt værende uten flygningene til Amsterdam og København. Fjordline og Color Line opererer strekningen Sandefjord-Strømstad, og fergene binder oss tett sammen med Østfold og korridoren sørover mot Gøteborg. I 2018 har bedriftene våre ansatte fra Grenland

Hytteavisa.no • Våren 2018

til Drammen, og med ny og rask E18 ligger Sandefjord midt i smørøyet – uansett om man skal på hytta eller på jobb. Netthandelsbyen Sandefjord Visste du at Sandefjord er landets netthandelshovedstad? En høy andel av netthandelen i Norge i dag går via et selskap med base her, og det er Komplett som er storebroren. Selskapet med over 400 medarbeidere lokalt og det dobbelte totalt, har dominert bransjen i over 20 år. I 2018 er det storsatsingen Marketplace som gjelder; her får andre e-handelsselskaper selge varer over portalen til Komplett. Mange andre netthandelsselskaper og ITrelaterte bedrifter har kommet til i kjølvannet av Komplett-suksessen, for eksempel Fjellsport, Skitt Fiske og GSGroup.

I dag har Jotun 10.000 ansatte og nær 100 lokasjoner over hele kloden. Hovedkontoret er og blir i Sandefjord, der selskapet har 1.000 ansatte og nå bygger fabrikk-, forsknings- og kontorfasiliteter for 2 milliarder kroner for å håndtere veksten. Tenk stort, tenk Sandefjord Positiv utvikling er det også i Sandefjord Næringsforening, som er en viktig møteplass med hele 460 medlemsbedrifter og et aktivitetsnivå få næringsforeninger kan matche. I 2018 planlegger foreningen over 30 arrangementer og oppslutningen er meget god – frokostmøtene har gjerne godt over 200 deltakere. Næringsforeningen har ingen formelle bindinger til det offentlige, men samarbeider tett med Sandefjord kommune – for eksempel i to av byens største satsinger:

Setter farge på verden Selv om teknologiske vidundre stjeler overskriftene i 2018, er vi fortsatt nødt til å male huset og hytta innimellom. Og det scorer Jotun høyt på. Malingprodusenten ble etablert i 1926, og historien sier at du måtte komme fra Andebu for å få jobb i Jotun.

44

• •

Tenk stort, tenk Sandefjord; et markedsføringsprosjekt som skal friste folk og bedrifter til å flytte hit. Gründeriet; et kontorfellesskap for gründerbedrifter som skal bidra til vekst og verdiskaping.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


FOTO: MARTIN BONDEN

Linn, designer

Espen, revisor

Elise, markedsfører

Jon-Henning, ingeniør

Linda, bilselger

Hans, prosessarbeider

Hilde, ortopediingeniør

Silje, fotograf

DERFOR VALGTE VI SANDEFJORD! Sandefjord har mye å by på. Rikt næringsliv og spennende jobber. Det gode liv rett utenfor stuedøren. Les hvorfor mange flinke folk flytter hit! tenksandefjord.no

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

45

Hytteavisa.no • Våren 2018


BRUNEVARER |

HVITEVARER |

BELYSNING | VARNEPUMPE | EL-INSTALASJON

Ny vaskemaskin? Eller trenger du elektroarbeider på hytta? Vi hjelper deg!

Rask levering og god service!

Ring oss 33 18 30 15 www.sommerfeltelektro.com Nansetgata 89

Hytteavisa.no • Våren 2018

Medlem av:

46

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


HUSK

at vi har flyttet! Nå finner du oss i Haslebakke 4.

Vi har stort utvalg av møbler, interiør og klær.

Møblering

Vi hos Lises Møbler har lang erfaring med å skreddersy styling av hus, leiligheter og hytter etter boligens beste potensiale.

A: Haslebakken 4, 3242 Sandefjord T: 33 48 20 40 | E: post@lises-mobler.no W: www.lises-mobler.no

BJØRVIK MALERSERVICE AS

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

47

Pindsleveien 1, Sandefjord Telefon 33 42 17 30

www.bjorvik.no

Hytteavisa.no • Våren 2018


”Må ha” i hytteapoteket Latter og lek i strandkanten kan fort endre seg til smerte og gråt. Da er det viktig å ha både kunnskap og hjelpemidler som lindrer.

– Det viktigste du kan ha i førstehjelpskapet, er det du skulle ønske du ikke hadde bruk for. Den slags finnes det masse av, sier apoteker BrorLennart Mentzoni ved Gokstad Apotek i Kilen i Sandefjord. – Ingen hadde vel planlagt eller ønsket å tråkke på et glasskår i fjæra eller på turstien. Men det kan fort skje, og da bør det helst være kort veg til både rensemidler og plaster, sier han.

er det fint å ha et lokalsmertestillende medikament som for eksempel xylocain. Den kan brukes av voksne og barn i alle aldre og er smertelindrende også i forbindelse med mindre brannskader og overflateskader på hud, så som solbrenthet og insektstikk, sier Mentzoni. Ved mer alvorlige brannskader er det viktig å legge på en brannbandasje eller branngele. – Det reduserer skaden på vei til legen.

Obligatorisk

Godt utstyrt

Et velfylt medisinskap kan stilne gråten og gi plass til latteren igjen. – I de aller fleste hytteapotek eller medisinskap er det sannsynlig at du finner smertestillende midler. Litt hodepine dukker jo opp fra tid til annen selv om det er ferie. – Plaster og smertestillende medisin er obligatorisk i et medisinskap. Men også midler mot allergi bør være tilgjengelig, sier Mentzoni og peker på at lett pollenallergi kan dempes med reseptfrie medikamenter. – Jeg har selv aldri hatt bruk for kompresjonsputer til å legge på kuttskader, sier Mentzoni. – Men det er likevel viktig å ha i skapet. Det kan stoppe blødninger dersom kuttet er dypere enn det en plasterlapp kan håndtere, sier han.

Øyendråper eller skyllevann kan være kjekt å ha i skapet. Med en øyebadekopp er et irriterende rusk i øyet enkelt å fjerne. – Fyller du også skapet med saks, pinsett, støttebandasje, sportstape, sårvask for å unngå uønskede bakterier i såret, en flåttfjerner, et myggmiddel og et førstehjelpshefte, skulle du gå sommerferien trygt i møte, sier Mentzoni som minner deg på å at du selvsagt må sikre at du har de medisinene du eventuelt bruker til daglig tilgjengelig også på hytta.

Brannskader I badesesongen er det mange muligheter for at glede erstattes av smerte. Det er ikke til å komme bort i fra at brennmaneter oppleves som en plage for mange. – Er du uheldig og svømmer inn i en manet,

Hytteavisa.no • Våren 2018

Sjekkliste Renset vann til sårrens Gasbind Sårsalve for å forebygge og behandle infeksjoner Plaster Enkeltmannspakke til å stoppe blødninger Sterile kompresser med tape eller gasbind til feste Smertestillende (forskjellige doser for barn og spebarn) Kjølende gelebandasje for brannsår Ispose Elastisk bandasje, saks, pinsett, termometer, flåttpinsett

Nytt og tørt Siden medisinskapet skal inneholde det du helst ikke vil bruke, skal du ikke ergre deg over at du fra tid til annen må kaste remedier fra tid til annen, mener Mentzoni. – Det er viktig å gå over innholdet i skapet en gang i året. Medisiner som er utdatert, må byttes ut med nytt. Det du skal kaste, tar du med på apoteket for å destrueres, sier han og legger til at du helst ikke skal oppbevare medisinskapet ditt på badet der det er høy luftfuktighet. – Medisiner skal oppbevares tørt.

48

Øyeglass og sterilt øyebadevann (f.eks saltvannsoppløsning) Lokalbedøvende salve for å lindre stikk Krem/salve som lindrer eksem og utslett (f.eks hydrokortison) Allergitabletter (f.eks ved vepsestikk) Saltvannsnesedråper

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

49

Hytteavisa.no • Våren 2018


SOMMERKONTORET Trenger du en dag på kontoret i ferien?

Noen ganger passer det ikke å ta en dag på kontoret – veien blir for lang. Da kan løsningen være å leie et sommerkontor i nærheten av hytta. Som eneste tilbyder av sommerkontor kan vi på Tenvik tilby egen kontorplass med båtplass, tilgang til trimrom med garderobe og kantine. Trenger du kontorer resten av året? Eller er dere flere enn 20 som ønsker kontorplass? La oss ta en prat! Kontakt Hesnes Eiendom, Gisle Rabe: mob: 97764032 / epost: gr@hesnes.no Hytteavisa.no • Våren 2018

50

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Vi har ledige kontorplasser for 1-20 personer • • • • •

møterom trimrom kantine båtplass parkering

Adkomst med bil, buss og via sjøveien selvfølgelig!

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

51

Hytteavisa.no • Våren 2018


Handlelisten du trenger når du skal male

Noen ting er enklere å glemme enn andre, som for eksempel rørepinne. Men det er ikke mindre viktig av den grunn. Arbeidshansker er også lurt! (Foto: Mari Rosenberg/ifi.no)

Maling, grunning, rengjøringsmiddel og malerull er selvskrevne gjester på handlelista når du skal male veggen. Men det er en god del annet som også bør stå der, som kanskje ikke er like innlysende. Her er huskelisten på hva du bør kjøpe med deg i tillegg.

Forarbeid er alfa omega når det skal males. Til det kommer en slipekloss godt med. (Foto: Robert Walmann/ifi.no)

Tekst: Mari Rosenberg/ifi.no Foto: Mari Rosenberg/ifi.no, Robert Walmann/ifi.no og Jordan

Det er kjedelig å stå klar med malerullen i hånda og finne ut at du mangler flere viktige ting for å gjennomføre malejobben på best mulig måte. Derfor er det lurt med en liten huskeliste over de viktigste tingene du trenger – i tillegg til maling, grunning, rull og vaskemiddel. Sjekk hva du har liggende i boden, før du skriver en handleliste med det du mangler. Så kan du gå i butikken. Her er det du trenger:

Én malerull er ofte ikke nok. Se an hvor du skal male, og velg ruller og pensler ut i fra hva som egner seg best på akkurat dine flater. (Foto: Jordan)

1. Arbeidshansker

6. Dekkefilt

Gode arbeidshansker, eventuelt engangshansker, kommer

Bruker du fremdeles gammel plast eller avispapir til å dekke

alltid godt med. Da unngår du søl.

gulvet når du maler? Kjøp deg heller en rull dekkefilt. Malingen trekker ned i filten og plastlaget under sørger for at ingenting

2. Mikrofiberkluter

kommer gjennom. Og dekkefilten kan brukes om igjen mange

Når du først er vant med mikrofiberklut, vil du ikke gå tilbake

ganger.

til noe annet. Gode mikrofiberkluter er nemlig gull verdt. De kommer godt med når du skal gjøre rent, eller når du skal

7. Rørepinne

fjerne slipestøvet.

Rørepinnen er en liten detalj det er lett å glemme. Men den er viktig, og trengs for å fordele bunnfall og pigmenter skikkelig. Den

3. Flere pensler

sikrer rett og slett et bedre sluttresultat, så skriv det opp!

Trodde du at det holdt med én malerull? Det beste resultatet får du uten tvil om du også har gode pensler til blant annet å

8. Forlengerskaft

male langs kanter og i hjørner. Du trenger også en fordriver for

Skal du male en hvilken som helst flate av litt størrelse, er for-

å etterstryke etter rullen, slik at det ikke blir synlig rullestruktur.

lengerskaft et må-ha-verktøy. Du får malt mer av gangen, du blir mindre sliten, du når opp steder du ellers ikke ville gjort, det er

4. Maskeringstape

ergonomisk bra og jobben går mye fortere. Nok sagt.

De aller fleste er godt kjent med maskeringstape og hvorfor vi bruker det. Men husk på at det finnes ulike maskeringstaper

9. Boksåpner

beregnet for ulike underlag, så velg den eller de som passer

Enda en liten detalj som er fort gjort å glemme. En ordentlig

jobben.

boksåpner sørger for at du ikke bulker malingsspannet, du får lokket enkelt opp og du får lukket det igjen uten problemer.

5. Engangswipes Litt søl, både på deg selv og andre flater, er uunngåelig når du

10. Slipepapir/slipekloss

maler. Og det er smart å fjerne sølet med en gang. Oppussing-

For å sørge for bedre vedheft for malingen, bør underlaget slipes

swipes som fjerner maling, fett og olje er et «must». Hytteavisa.no • Våren 2018

lett. Derfor bør slipepapir eller slipekloss alltid stå på handlelisten. 52

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Åpningstider: 09 - 17 (10 - 15) Nygårdsveien 78, 3221 Sandefjord

STORT UTVALG INNEN FISKE & FRILUFTSLIV!

Til alltid lave Skitt Fiske priser!

Vi har også en stor jaktavdeling!

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

53

Hytteavisa.no • Våren 2018


Silje og Mats svarer på spørsmål vedrørende forkjøpsretter

Mats Aamodt, advokat

Silje Skåra, advokatfullmektig

Protector

Protector

Forkjøpsrett er en avtalt rettighet en rettighetshaver har til å tre inn i andres avtale mot å betale det beløpet en kjøper har forpliktet seg til når eiendom likevel skifter eier, f.eks. ved salg av en hytte. Forkjøpsretten er som regel en avtale som fremgår av grunnboken eller av vedtektene. Normalt sett er forkjøpsretten tinglyst, men det er ikke et formelt formkrav at den er det. Lov om løysingsretter regulerer rettsområdet og begrenser avtalefriheten på enkelte punkter.

1. Min onkel Peder Ås har tinglyst forkjøpsrett på hytta vår som jeg overtok etter min mor i 2005. Forkjøpsretten er fra 1990 da min mor overtok etter sine foreldre. Er denne fortsatt gyldig? Svar: Forkjøpsretten i eksempelet er avtalt til å følge en bestemt rettighetshaver, Peder Ås. Det er da et vilkår knyttet til hvor lenge i tid en forkjøpsrett er i behold. Etter lov om løysingsrett § 6 er hovedregelen at forkjøpsretten ikke gjelder for lenger enn 25 år dersom rettigheten tilligger en person, her Peder Ås. Loven inneholder en overgangsbestemmelse i § 23 om at forkjøpsretter stiftet før loven trådte i kraft (1. juli 1995), kan bortfalle etter 20 år. En konsekvens av dette er at alle forkjøpsretter og andre løsningsretter som ble tinglyst før loven kom automatisk falt bort 1.juli 2015. Forkjøpsretten er dermed bortfalt ettersom den ble stiftet i 1990 – før loven tråde i kraft - og er knyttet til Peder Ås som person.

2. Hadde situasjonen vært annerledes dersom forkjøpsretten hadde vært fra 2000?

Svar: Her følger forkjøpsretten en bestemt eiendom, gnr. 70 bnr. 71, og ikke en person. Ettersom forkjøpsretten følger eiendommen innebærer dette et unntak fra hovedregelen i § 6 om at forkjøpsretten bortfaller etter 25 år. Den aktuelle bestemmelsen finner vi da i § 6 andre ledd: Fyrste ledd gjeld ikkje løysingsrett a) som ligg til ein annan fast eigedom, når retten gjeld grunn som er utskild frå eigedomen eller som er høveleg til å slåast saman med den, Kan det argumenteres for at de to eiendommen kan slås sammen – «..høveleg til å slåast saman» - vil rettigheten likevel kunne være i behold til tross for at den ble stiftet tilbake i 1970, gitt de nærmere forutsetningene til avtalen og en inngående helhetsvurdering av disse. Dette tilsier at forkjøpsretten fortsatt er i behold.

4. Hadde situasjonen blitt annerledes hvis det i stedet for gnr 70 bnr 71 hadde stått at det var Lise og Frank som hadde forkjøpsrett? Svar: Er forkjøpsretten knyttet til Lise og Frank som rettighetshavere vil man falle tilbake på hovedregelen i § 6 om 25 års løpetid, samt også § 23 om bortfall etter 20 år for rettigheter som ble stiftet før 1995. Forkjøpsretten vil da være bortfalt.

Svar: Ja, da er forkjøpsretten avtalt etter at loven trådte i kraft i 1995. Forkjøpsretten vil da være gyldig frem til 2025 med mindre det er avtalt for en kortere tidsperiode i avtalen.

3. Mine foreldre kjøpte i 1965 en hytte tomt sammen med sine beste venner Lise og Frank. I 1970 delte de tomta i to og bygde hver sin hytte. Jeg overtok vår hytte i 2001. I 1970 ble det avtalt at eiendommen gnr 70 bnr 71 som eies av Lise og Frank skulle ha forkjøpsrett på vår hytte og vår eiendom gnr 70 bnr 70 skulle ha forkjøpsrett på deres. Nå skal jeg selge og Lise hevder sin forkjøpsrett for å kjøpe vår hytte til barna sine så de får en hytte hver. Kan hun det etter så mange år?

Hytteavisa.no • Våren 2018

5. Hva ville ha skjedd om jeg hadde solgt hytta i spørsmål 1 og 2 uten at jeg hadde snakket med min onkel? Svar: Salget kan ikke gjennomføres uten å ha fått avklart forkjøpsretten med onkelen. Dersom det blir gjennomført kan onkelen i ytterste konsekvens kreve å få tre inn i avtalen dersom salget har funnet sted uten at han er varslet og har fått tatt stilling til sin forkjøpsrett. Etter lov om løysningsrett § 12 og § 13 må forkjøpsretten gjøres gjeldende innen 6 måneder etter at den som ønsker å benytte seg av forkjøpsretten/mener seg berettiget til dette fikk eller burde fått kunnskap om at det er inngått bindende avtale mellom selger og kjøper. 54

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Onkelen må ta agere så fort som mulig, og innen 6 måneder etter at han fikk opplysninger om salget fant sted. Som nevnt innledningsvis er som regel en forkjøpsrett som regel tinglyst og vil normalt sett avdekkes ved rutinemessig sjekk i grunnboken.

6. Jeg skal selge hytta på Tjøme, men i et skjøte fra 2005 står det at min søster Kari har forkjøpsrett i tilfelle salg. Kari døde dessverre i fjor. Nå hevder min nevø Petter at han vil benytte seg av Karis forkjøpsrett i hennes sted. Kan han det da det ikke står noe annet enn at Kari har forkjøpsrett? Svar: Forkjøpsretten er personlig og følger her Kari. Forkjøpsretten kan ikke arves, se lov om løysingsrett § 7. Petter kan da ikke benytte seg av denne ettersom den er bortfalt.

7. Vi har en hytte i Sandefjord som vi ønsker å selge, men onkel Peder som har tinglyst forkjøpsrett til takst fra 2010 ønsker å kjøpe. Onkel Peder sitter i rullestol og kan derfor ikke komme seg til hytta pga kun sti de siste 200m. Hva gjør vi? Hva er takst? En takstmann som onkel har funnet har avgitt en takst på 5 mill og Solberg har avgitt en verdivurdering på 7 mill. Kan vi bare legge den ut for salg og så får onkel Peder rett til å tre inn i høyeste bud? Eller hvordan skal vi gå fram? Svar: I eksempelet gjelder forkjøpsretten en rett til å få kjøpt hytta til taksert verdi. Dersom det ikke er tinglyst en forkjøpsrett til en fastsatt pris på taksten, må det innhentes bistand for å fastsette taksten/markedsverdien på hytta. Dersom det foreligger 2 takster som gir forskjellig verdi er det flere måter å løse dette på – blant annet kan det innhentes en 3. takst – eller det kan beregnes et gjennomsnitt av disse takstene. Dette vil altså bero på en avtale partene kommer frem til. Oppnås det enighet om dette og Onkel Peder ønsker å kjøpe for denne prisen er det ikke nødvendig å legge ut hytta for salg på det åpen markedet. Til syvende og sist er det da markedsverdien som blir prisangivende.

8. Hvordan får vi sletta gamle forkjøpsretter som er tinglyst i grunnboka? Svar: Personen som innehar forkjøpsretten kan slette forkjøpsretten ved å sende en erklæring til Statens Kartverk hvor vedkommende frasier seg retten til forkjøpsretten og/eller frasier seg denne ved dødsfall.

9. Hytta vår står på en festetomt, festekontrakten er inngått 1970. Det står i festekontrakten at grunneier har forkjøpsrett til hytta uten hensyn til tomt og beliggenhet. Plankene er kanskje verdt kr.500.000,og Solberg sier at vi sikkert kan få 5 mill. for hytta. Grunneier vil kjøpe hytta for kr 500.000, men vi føler det er et ran. Hva gjør vi?

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

55

Svar: Det kan gjerne være slik at den tekniske verdien på hytta i stor grad avviker for den samlede verdien for hytta og tomten ved et åpent salg. Naturlig nok vil grunneier ha et ønske om å kjøpe hytta for den tekniske verdien fremfor den samlede verdien. Ettersom lov om løysningsretter setter en begrensning på 25 år må en av unntaksbestemmelsene komme til anvendelse dersom forkjøpsretten fortsatt skal være i behold. I dette tilfellet er forkjøpsretten til fordel for den som til enhver tid er grunneier. Grunneiendommen til grunneier, er utvilsomt en «fast eiendom». Ifølge unntaksbestemmelsen i lovens § 6 andre ledd a) er det videre et vilkår at objektet som overtas er en annen fast eiendom. Hytta faller utvilsomt under denne betegnelsen. Videre er den festetomten den faste eiendommen (hytta) befinner seg på skilt ut fra grunneiers tomt og er egnet til å slås sammen med grunneiendommen. Dette er vilkårene «utskild frå eigedomen» og «høveleg til å slåast saman med den.» Unntaksbestemmelsen kommer da til anvendelse – og forkjøpsretten er derfor i behold, selv om det har gått over 25 år siden rettigheten ble stiftet. Høyesterett slo dette fast i HR-2017-2160-A hvor en forkjøpsrett fra 1961 ble kjent gyldig også etter 1. juli 2015 med samme begrunnelse som over. Rent praktisk må det derfor fremforhandles en avtale med grunneier før hytta selges slik at dette er tilstrekkelig avklart før man begynner med en salgsprosess.

10. Min bror og jeg har eid hytta vår sammen i Larvik siden 1991. Nå vil jeg selge, men han vil ikke. Hva gjør jeg? Svar: Dersom du eier sammen med broren din må dere komme til enighet om hytta skal selges eller ikke. Dersom den ene ikke ønsker å selge kan ikke den andre broren gjennomføre et salg uten videre. Tenkelige utfall er avtaleinngåelse eller å utløse en av sameierne frivillig eller ved tvang. En annen praktisk mulighet er å selge din del av sameiet til broren. Av sameieloven § 11 følger det at en sameier har forkjøpsrett når en del av et sameie skifter eier.

11. Min onkel Peder Ås har tinglyst forkjøpsrett på hytta vår som jeg overtok etter min mor i 2005. Denne er fra 1995 da min mor overtok etter sine foreldre. Da min helse nå er sviktende ønsker jeg å overføre hytta til mine to barn som forskudd på arv, for å sikre dem hytta da jeg er usikker på hva min kone vil gjøre med den hvis jeg faller fra. Kan jeg gjøre det? Svar: En rettighetshaver kan ikke benytte seg av sin forkjøpsrett dersom erververen er i nær familie med selgeren. Overdragelser til eksempelvis barn eller ektefeller vil som regel ikke utløse forkjøpsrett. Se lov om løysingsrettar § 8 som gjelder rettsovergang til nærstående: Forkjøpsrett gjelder ikke når eiendom går over til livsarving. Regelen er ufravikelig når det gjelder forkjøpsrett til fritidseiendom, og gjelder derfor også for hytter. Ettersom hytta her overføres til hytteeierens 2 barn, altså livsarving, vil ikke onkel Peder Ås kunne gjøre forkjøpsretten gjeldende. Hytteavisa.no • Våren 2018


12. I Januar 2017 solgte jeg hytta vår til en god venn av meg til tross for at min søster Lise hadde forkjøpsrett. Lise hadde ikke råd den gang, men nå har hun vunnet i Lotto og vil benytte seg av forkjøpsretten. Kan hun det?

Protector

Svar: Dersom forkjøpsretten før salget ble avklart med Lise og salget er gjennomført kan ikke forkjøpsretten lenger benyttes. Dersom forkjøpsretten før salget ble avklart med Lise og salget er gjennomført kan ikke forkjøpsretten lenger benyttes. Dersom forkjøpsretten derimot ikke ble avklart har Lise 6 måneders angrefrist ihht. lovens § 12/13 og må da si i fra innen seks måneder etter at hun ble kjent med at salget har funnet sted.

13. Jeg har hørt noe om forhåndstilbud, 2 mnd frist og 6 mnd frist. Kan du forklare meg dette slik at jeg forstår det? Svar: 2 mnd En sameier kan fremsette et såkalt forhåndstilbud for å finne ut om forkjøpsretten vil bli benyttet av andre sameiere Dette hjemles i lov om løysingsrett § 10. Dersom de andre sameierne avslår, kan selger selge fritt til andre for samme pris og betingelser eller høyere. Tilbudet må fremsettes skriftlig, med en frist til å akseptere på to måneder.

Protector Forsikring ASA ble startet i 2004, børsnotert i 2007.

Organisk vekst fra 0 til over 3 mrd i premievolum i løpet av de første 12 årene.

Teller i dag nærmere 300 ansatte.

Markedsleder innen eierskifteforsikring i Norge med over 50 % markedsandel.

Forsikringen selges gjennom eiendomsmeglere og eiendoms advokater som har en avtale med oss.

30 jurister og advokater jobber med skadeoppgjør innenfor eierskifte.

I tillegg til eierskifte leverer vi forsikring til bedriftsmarkedet og offentlig sektor.

Virksomhet i Norge, Sverige, Danmark, Finland og UK.

Visjon: Utfordreren. Verdier: Troverdig, Imøtekommende, Modig, Engasjert.

Dersom dette ikke fremsettes, eller tilbudet man mottar er til en lavere pris eller andre betingelser, må tilbudet legges frem for de andre sameierne på nytt. En budgiver må således være bundet i mer enn to måneder. 6 mnd Dersom tilbudet omtalt over ikke fremsettes vil forkjøpsretten først bli utløst når det foreligger bindende avtale.

Se flere spørsmål og svar på Hytteavisa.no

Etter lov om løysningsrett § 12 og § 13 må forkjøpsretten gjøres gjeldende innen 6 måneder etter at den som ønsker å benytte seg av forkjøpsretten/mener seg berettiget til dette fikk eller burde fått kunnskap om at det er inngått bindende avtale mellom selger og kjøper. Dette gjelder kun dersom annen frist ikke er avtalt.

Hytteavisa.no • Våren 2018

56

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


”Til tross for at du som selger har opplyst om absolutt alt du kjente til er det fortsatt en viss fare for at det finnes ukjente og skjulte forhold du ikke har kontroll på.”

Voksent skjeggkre. Foto: Mycoteam Skjeggkre har en livssyklus på ca. 2-3 år frem til de blir voksne. Ifølge de foreløpige prognosene til Mycoteam, som har kommet lengst i forskningen på dette feltet, antar man at så mye som 40 % av boligene i Norge kan ha tilhold av skjeggkre om bare 5 år.

skjeggkre er kommet for å bli

Verditap for boligen De reklamasjonene Protector mottar dreier seg om at kjøper

Det nye insektet

krever saneringskostnader og verdiminus på boligen fra selger.

Skjeggkre er et forholdsvis nytt fenomen i Norge og ble

Det har vært flere rettsaker om dette og det kan være vanskelig

første gang registrert i 2013. De er til forveksling like sølvkre,

å bevise når skjeggkre kom inn i boligen. Kostnaden til advokat

som til nå har vært mer vanlig å komme over i Norge.

og idømt verdiminus på boligen, kan komme opp i betydelig

Skjeggkre trives best i mørket, og kan derfor være vanskelige

beløp hvis selger ikke har tegnet boligselgerforsikring, forklarer

å oppdage for mange boligeiere, selv om man har dem i huset

Aamodt.

sitt.

Belastning å bo med skjeggkre

Skjeggkre er vingeløse, grå eller sølvgrå i fargen og kan

Sakene handler om at beboer mener det utgjør en belastning

bli opptil 1-2 cm lange. I motsetning til sølvkre er de ikke

å bo med skjeggkre, ikke at skjeggkre utgjør en særskilt skade

så avhengig av fuktighet for å overleve, men trives i miljø

eller fare for husrommene.

hvor det er normal romtemperatur – og gjerne i nærheten av varmekabler. De lever av papir, tapet og gipsplater, og

Juridisk bistand

gjør derfor begrenset skade og gir ikke helseskader for

Hvis man ikke har tegnet boligselgerforsikring må man

mennesker.

egenhendig håndtere reklamasjonen, og som oftest engasjere

Likevel, ut i fra mottatte reklamasjoner er problemet med

egen advokat og sakkyndig på insekter. I ytterste konsekvens kan dette få store økonomiske konsekvenser. Disse kostnadene

skjeggkre økende, og kan virke belastende på beboer, forklarer Mats Aamodt, Advokat MNA i Protector forsikring.

er imidlertid dekket dersom en har tegnet boligselgerforsikring.

Reduksjon eller utrydding

bistand.

Det samme gjelder ekspertisen ved sakkyndig og juridisk

Det er flere metoder for å redusere antall skjeggkre i en

”Det er mange eksempler der

bolig. Det vanligste er å benytte limfeller, som uskadeliggjør det enkelte individet og sørger for at det ikke kan legge egg

ukjente feil og mangler kommer til overflaten uten at selger kjenner til feilene.”

og formere seg. Dette benyttes gjerne sammen med gift eller åte for å lokke skjeggkre inn på limfellene. Reduksjon av skadedyrene, men ikke fullstendig sanering, dekkes gjerne av den tradisjonelle boligforsikringen, slik det er ved alle typer insekter og skadedyr.

Annonse skjeggkre til hytteavisen.indd 1 Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

16.03.2018 09:34:36

57

Hytteavisa.no • Våren 2018


«Kjærlighet» ved første øyekast Spesifikasjonene var helt klare. Hytta skulle ligge maks en time fra Konnerud i Drammen, og det skulle være bilvei nesten helt fram. Dessuten skulle det være innlagt vann og kloakk.

Hytteavisa.no • Våren 2018

58

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


– Jeg falt for hytta med en gang, sier Åge Petter Skatrud. Langt ute på Vesterøya i Sandefjord fant han og kona drømmestedet. Litt tilbaketrukket fra sjøen, men med fantastisk utsikt over Sandefjordsfjorden og Skagerrak. Den høytliggende hytta har store vindusflater som gir en flott siktlinje mot Kjerringvik på den andre siden av fjorden. – Jeg foretrekker at hytta ikke ligger helt nede ved sjøen. Det er roligere her oppe, sier Skatrud. Hyttejakt Det var egentlig kona hans som ville ha hytte langs Skagerrak-kysten. – I mange år hadde vi campingvogn på Stolpestad i Stavern, forteller Skatrud. Da de to gutta deres ble lei av å være der, ble Skatrud og kona også lei av campinglivet.

– Men kona mi elsker Vestfold-kysten. Vi har farta mye rundt her. Dessuten har vi venner som har hytte i Mefjorden, sier han. Derfor startet de jakten på hytte for noen år siden. I fjor sommer dukket hytta opp på Finn. no, hytta som skulle bli deres i løpet av høsten. Oppgradering Vi treffer den fornøyde hytteeieren en dag i begynnelsen av mars. Normalt skulle våren ha bredt sine varme vinger over skjærgården, men ikke i år. Det har tydeligvis ikke så stor innvirkning på Skatrud. Mange trær på tomta, 19 i tallet, har måttet gi tapt mot motorsaga for å sikre utsikt og sol. Nå er han i full sving med oppgradering av den nyinnkjøpte hytta. – Hytta er bygd i 1968, så jeg måtte jo regne med noen endringer. Dessuten er jeg ikke redd for å gå på et slikt prosjekt, sier han.

Den gamle “plankehytta” moderniseres og oppgraderes av de nye eierne.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

59

Hytteavisa.no • Våren 2018


– Bare en glede Mange kvier seg for å selge hytta. De holder på den selv etter at alder og livsstil tilsier at hytta er overflødig. For noen er det en lettelse at andre overtar. – Det ble for mye å passe på, sier Ellen Marie Kvavik. Da Åge Petter Skatrud og familien overtok hytta på Vesterøya, var det Kvavik som takket av som hytteeier etter 50 år. – Vi har leilighet i Sandefjord og på Gran Canaria, forteller hun. Kvavik og mannen kjøpte hytta på Vesterøya i 1968, året etter at den ble bygd. – En kar satte opp tre hytter bygd med rivningsplank. Hyttene var enkle og fungerte godt som sommerhytter. Vi kjøpte den ene, og hadde stor glede av den i mange år, forteller hun. Klarsignal fra etterkommere Både barn og barnebarn har sommerminner fra hytta. Da Kvavik mente at «nok er nok», sørget hun for å involvere etterkommerne. Ett av barna hennes har hytte i Sverige, mens den andre bor i Bergen. – Jeg spurte det yngste barnebarnet i Bergen hva han mente om at hun solgte hytta. Han svarte at han var bygutt, og var ikke interessert i å være på landet, sier hun. Beholder minnene

Bygge ut Gulvet har fått nytt bjelkelag, taket er forsterket og veggene har nye stendere. Skatrud går grundig til verks. – Jeg har fått god hjelp av en kamerat som er snekker. Han har også tegnet en utvidelse av hytta som i dag er på drøye 80 kvadratmeter, sier Skatrud. Han mener å ha hørt at Sandefjord kommune tillater å bygge inntil 120 kvadratmeter. – Så stor hytte trenger jeg ikke. Men for at hytta skal bli et feriested også for barn og barnebarn, trenger jeg tre soverom, sier han. Begge visningene Det var mange folk på visning da den gamle hytta ble lagt ut for salg. – Vi var på begge visningene, samt at vi fikk

Hytteavisa.no • Våren 2018

låne nøkkelen for en ekstra titt, forteller Skatrud som fikk match på «kravspekken»: Under en time fra Drammen, vann og kloakk, og bilvei nesten til døra. Da de la inn et bud, forsøkte de seg på en pris litt under prisantydning. Men de var ikke alene om å ønske seg objektet. En annen hengte seg på og ga konkurranse. Men til alt hell for familien Skatrud, ga konkurrenten seg men det ennå var innenfor akseptabelt prisleie. – Kjøpsprosessen var strålende. Vi fikk den informasjonen og hjelpen vi trengte av eiendomsmegler Tore Solberg. I ettertid har Skatrud også blitt kjent med forrige eier. – Hun skal inviteres hit på kaffe og kaker når hytta står ferdig, lover han.

60

Selg hytta, så kan du heller bruke pengene på å reise mer, var omkvedet fra barn og barnebarn. – Hytta ble solgt, men de gode minnene har jeg beholdt, sier Kvavik. Hun gleder seg over at de nye hytteeierne flytter inn med barnebarn som skal få gode sommeropplevelser på Vesterøya. – Og så er jeg glad for at hytta ikke skal være et arveobjekt som kan skape uvennskap mellom barna mine, sier hun.

Hold deg oppdatert og se flere artikler på Hytteavisa.no

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Flammende lidenskap Det knitrer og brenner i ovner og peiser. Men ikke først og fremst for varmens skyld. Nordmenn elsker stemningen. Kanskje er det ønsket om å se noe på annet enn TV-skjermer eller ulike Apple-produkter. Kan hende søker vi tilbake til naturens egne lyder. Og hvem kan vel stå seg for lukten av bjørkeved. – Vi ser en markant endring de to siste årene. Peisen er blitt viktigere, sier Arne Andresen. Han vet hva han snakker om. Fra utsalgsstedet i Kilen i Sandefjord møter han en økende etterspørsel etter ildsted fra både fastboende og hyttefolk. Se og høre – Folk vil se bålet, sier Andresen. Fortsatt vil noen ha en god gammeldags, lukket vedovn, særlig de med hytter på fjellet. Enkelte vil også ha en mer staselig kakkelovn som passer godt i litt mer herskapelige omgivelser. Men det store flertallet vil se og høre at det brenner. Store glassflater preger både innbygde peisinnsatser og frittstående peiserovner og skaper illusjonen av åpen peis. Av frittstående peisovner finnes det et vell av varianter både i form, pris og størrelse. For den som ønsker seg en plassbygd peis, er det nesten bare fantasien som begrenser. – Folk kommer gjerne hit med en ide som vi videreutvikler sammen med kunden. Her snakker vi om skreddersøm, forteller Andresen.

på hytta. – Hyttesesongen er blitt stadig lengre. Selv om sommervannet er stengt, kommer mange gjerne på hytta en helg allerede i februar. Da vil de kunne fyre opp i en peis som gir både kos og varme, forteller Andresen, som synes at skjærgården er vakker hele året, også vår og høst. Valgets kval Det er ikke så enkelt å velge mellom de mange ulike variantene. – Du bør velge en peis som passer i størrelse til rommet peisen skal stå i, sier Andresen. Vil du bruke lite plass, kan det være lurt å velge en frittstående variant som du sette i et hjørne. En peis som er åpen på flere sider, kan dekke flere behov. – Du kan velge ulike høyder på brennkammeret. Det er gjerne omgivelsene som avgjør hva som er best. Står peisen i spisestua, er det fint om brennkammeret står litt høyt. Da kan flammen ses av alle rundt bordet. I salongen kan flammene ses selv om brennkammeret ligger lavere, forklarer Andresen.

Nordmenn elsker peisstemning. – Folk vil se bålet, sier Arne Andresen.

Meldeplikt Innsatspeisen og frittstående peisovner er omtrent like populære. Enkelte handy hytteeiere velger å montere peisen selv. Det er innenfor regelverket, men Andresen anbefaler å bruke en håndverker til jobben. Man må ha kunnskap om både brannlovgivning, produktinformasjon, feieforskrifter, bygningen ovnen skal inn i og mye mer. – Gjør du det selv, må du også huske på at det er meldeplikt til kommunen for montering av ildsteder, sier han. Lang sesong Men uansett type peis, alle skal ha et ildsted

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

61

Hytteavisa.no • Våren 2018


Det vanskelige valget Når hytta er solgt og pengene står på konto må dere gjøre noen valg. Skal dere være verdens hyggeligste besteforeldre, eller skal gevinsten investeres?

I fjor fortalte vi i Hytteavisa.no om besteforeldre som brukte overskuddet fra salg av hytta si i Vestfold-skjærgården til å kjøpe leiligheter i Oslo. Leilighetene ble gitt som gave til barnebarna de hadde – de fikk hver sin. De unge studentene fikk på den måten en glimrende vei inn i boligmarkedet. – Da har du forvaltet pengene på en smart måte og sørget for neste generasjon, sier Ole Jørgen Reichelt, leder av Private Banking i Sparebank 1 i Buskerud og Vestfold. Mye gir mer Det er vanskelig å regne ut om det lønner seg å selge hytta eller ikke, sier Reichelt. – Eiendom har vært svært lønnsomt de siste årene, men hytta er jo ofte noe annet enn et investeringsobjekt. Her spiller følelser inn på en annen måte enn i finansmarkedet Men det er mye penger å tjene på eiendom i dag, mer enn på børs, sier han. Om du ønsker å realisere hytta di, har du trolig

Hytteavisa.no • Våren 2018

tjent gode penger. – Og det er et faktum at du kan få godt betalt, for det er godt betalt å ha mye penger, sier Reichelt som forklarer det med at om du hadde har tjent ti millioner kroner på hyttesalget for et år siden i fjor, har du sannsynligvis en million mer nå året etter uten å ha utført annet arbeid enn å plassere pengene riktig.

Rente opp gir lavere pris Over tid svinger rentene. Vær oppmerksom på at renteendringer kan få konsekvenser på mange plan. I dag er renten lav, og det er billig å ta lån. Dermed kan flere ta seg råd til å kjøpe hytte, og hytteprisene stiger. – Men om renta stiger, vil færre kunne kjøpe. Det kan bety at prisene synker, og den verdien du har i dag, vil reduseres, sier Reichelt. Da kan det være for sent å gjøre god butikk på hyttesalget.

62

Lever av avkastning Om du har solgt og skaffet deg noen gode kroner ekstra, men ikke ønsker å plassere pengene selv, står Reichelt og hans likesinnede forvaltere til tjeneste. De finner ut om du bare er ”fornuftig” og vil sikre beholdningen best mulig, eller om du er av typen som gjerne tar høy risiko. – Det finnes dem som bare lever av det jeg gjør for dem, sier Reichelt. Han forteller om ulike mennesketyper som velger ulike strategier. – Har du fått en god slump etter hyttesalget, kan det kanskje gi deg nok årlig avkastning til å bruke resten av livet på ulike eventyr, sier han. Ikke bank Men ikke alle ”glemmer” kapitalen og nøyer seg med avkastningen. Mange ber om råd hos forvalteren. Og en ting er Reichelt helt klar på når folk spør: Ikke sett pengene i banken! – Å sette penger i banken i dag er i mange

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


tilfeller et dårlig råd. Renten på bankinnskudd er i snitt én prosent i dag. Når inflasjonen er på rundt 2,5 prosent, samt at du får formueskatt, blir de investerte pengene fort mindre verdt, sier han. – For å bevare pengeverdien trenger du å få fire prosent rente. Tør du tape? – Kom heller til meg, sier han. Reichelt vil gjennom en dialog finne ut av hvilken risikotoleranse du har – altså hvor mye risiko du kan leve med. – Jeg spør ikke hvor mye du vil tjene. Jeg spør hvor mye tør du å tape, sier Reichelt. Tidshorisonten er avgjørende. Kan pengene jobbe for deg i lang tid, kan du ta høy risiko. – Tilsvarende bør du ta lav risiko når tidshorisonten er kort, sier han. Aksjer for den modige Er du av den typen som tåler en støyt, kan kjøp av aksjer være tingen. – Aksjer svinger mye, og du må tåle å gå i minus i perioder. Stort sett stiger de i fem år. Så synker de i ett år, før kursene stiger igjen. Men med lang horisont vil du mest sannsynlig tjene penger, sier Reichelt, som med teamet sitt har oversikt over når aksjer bør selges og nye kjøpes. – På den måten kan vi forhindre nedturene, sier han. Rentefond Den som er litt mer engstelig, er det smartere å satse på rentefond. Det er en samlebetegnelse for fond som utelukkende investerer i rentebærende papirer og bankinnskudd. – Vi finner det rette rentefondet for deg, sier Reichelt. Du behøver ikke investere hele overskuddet med en gang, mener megleren. – Sitter du igjen med sju millioner kroner, kan du kanskje begynne med to. Dette kan du justere etter hvert som du ser hvordan det går, er Reichelts anbefaling.

De eldste – og gifte – eier mest Er du født i 1956, representerer du den årgangen som har flest eierandeler i hyttemarkedet. Statistisk sentralbyrå kan fortelle at 57 prosent av hytter i personlig eie, eies av personer 60 år eller eldre. De over 60 år eier over 220 000 hytter til sammen. Regnet i antall eierandeler, har den samme gruppen nesten 3000 000 eierandeler i hytter. 1956-årgangen er de som har flest «aksjer» i hyttemarkedet. Her finner vi 14 585 personer som har en eller flere eierandeler i en hytte. Ønsker du å unngå gubbeveldet på hyttemarkedet har du kun få muligheter. Rælingen, Time og Svalbard (!) er de eneste steder hvor den yngste aldersgruppen (under 45 år) står for over én tredjedel av hytteeierandelene. Det er tilsynelatende lønnsomt å være over 60 år. Men hvis du er mann, er fordelen enda mer innlysende. Til tross for at kvinner lever lengst, er nesten seks av ti hytteeiere menn. Mange mener at det lønner seg å dele livet med en annen – gjerne i form av ekteskap. Hyttestatistikken kan bekrefte det fordelene, da gifte personer står for hele 66 prosent av hytteeierandelene. Mange sitter også igjen med hytter etter skilsmisse. Ti prosent av skilte bosatte i Norge har hytteandeler. Enker og enkemenn står for sju prosent av hytteandelene, i følge SSB.

Tjøme har størst hyttetetthet Hyttekonsentrasjonen er størst i Oslofjord-kommunene. Den største hyttetettheten målt i hytter per kvadratkilometer, finner vi langs Oslofjorden. I følge SSB ligger ni av de ti kommunene på topp ved Oslofjorden. På topp finner vi Tjøme, mens Nøtterøy havner på femteplass. På Tjøme ligger det nesten 57 hytter på en kvadratkilometer, mens Nøtterøy har omtrent 17 hytter på samme arealstørrelse. Alle de ti kommunene med størst hyttetetthet har mer enn 12 hytter per kvadratkilometer. I mer enn hver tiende kommune er det flere hytter enn boliger, kan SSB sine statistikker fortelle. Helt på topp i antall hytter I 45 kommuner er det flere hytter enn helårsboliger, viser Statistisk sentralbyrås statistikker. På topp 5 ligger Vinje, Sigdal, Trysil, Hol og Sirdal kommune. Helt på topp i antall hytter ligger imidlertid Ringsaker med nesten 7 000. Størst konsentrasjon ved Oslofjorden Antall hytter per km²

Jørgen Reichelt. Leder av Private Banking i Sparebank 1 Buskerud og Vestfold.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Tjøme: 56,63 Hvaler: 47,86 Frogn: 34,34 Nesodden: 25,98 Nøtterøy: 16,80

63

Hold deg oppdatert og se flere artikler på Hytteavisa.no

Hytteavisa.no • Våren 2018


Når tradisjonsrikt og solid håndverk teller mest Nybygg • Tilbygg • Rehabilitering • Restaurering Ettersyn/ vedlikehold av hytter og brygger

Gjekstadvn. 5, 3218 Sandefjord • Tlf.: 33 46 38 00 • www.btts.no • post@btts.no

• mur og pussarbeider • skifer og naturstein • forstøtningsmurer • flislegging • piper og ildsteder • betongarbeider

Ta kontakt for en uforpliktende prat

Hytteavisa.no • Våren 2018

Tlf: 908 44 579 - Sandefjord - www.ojmur.no

64

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


GUSTAVSEN VVS AS

Gustavsen VVS kan tilby følgende:

- ETABLERT I 1979

• Totalrenovering av baderom. Vi leverer til alle faggrupper.

Vi er en rørleggerbedrift som har spesialisert oss på å totalrenovere bad. Våre 8 medarbeidere og samarbeidspartnere har lang erfaring med å bygge bad og styre hele prosessen fra start til slutt. Det gjør at vi kan gjennomføre oppdragene hurtig og profesjonelt. Vi er selvsagt “Godkjent våtroms bedrift”. Du kan se og velge ut det du skal ha på badet i vår butikk i Storgata 136 A på Torstrand. Vi utfører alle typer oppdrag. Fra vannbåren varme systemer, varmepumper, eneboliger, hytter, tilbygg og serviceoppdrag. Bedriften har også lang erfaring innen forsikringsbransjen. Vi har mesterutdanning, svennebrev og teknikerutdanning. Vårt fokus er å gi ansatte kompetanse og videreutvikling med kurser og utdanning, slik at du som kunde får den beste service og leveranse.

• Alt innen servicerørlegging. Vi reparere vannlekkasjer, utskiftinger av baderomsmøbler, skifte beredere, kraner, wc, vasker, dusjkabinetter med mer. • Utskifting av vann og avløpsrør i alle typer bygninger. • Grøftearbeider både som totalentreprenør eller rørlegging. • Alt innen eneboliger, nybygg og tilbygg. • Frost sikre hytter og sette på vann. • Vi leverer fullstendige vannbårne varme systemer. • Varmepumper, luft-vann og vann-vann. • Vi gir rabatter og bonus til alle LABO og Huseiernes Landsforbund medlemmer. • Ta kontakt med oss for kostnadsfri befaring!

Facebook: Gustavsen VVS As

Tlf. 33 18 20 38 E-post: post@gustavsenvvs.no

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Web: www.gustavsenvvs.no Adr: Storgata 136 A, Torstrand - Larvik

65

Hytteavisa.no • Våren 2018


Kjersti Schiøtz Thorud. Partner, advokat MNA

Endringene i tomtefesteloven - reglene om regulering av festeavgift ved forlengelse og noen erfaringer

Arnt Olaf Stillerud. Partner, advokat MNA

Kom på temakveld Fredag 27.april kl 18-21 Sted:

Tenden Advokatfirma Anton Jensensgate 2, Tønsberg

Se mer informasjon på side. 99 Tekst: Kjersti Schiøtz Thorud og Arnt Olaf Stillerud, Tenden Advokatfirma.

1. juli 2015 ble det gjort betydningsfulle endringer i tomtefesteloven. Bakgrunnen var at Norge ble dømt i Menneskerettighetsdomstolen fordi tomtefestelovens regler om forlengelse av festeavtaler ikke ga tilstrekkelig vern av bortfesters eiendomsrett. Endringene som ble gjort medfører at det som står i festekontrakten får vesentlig større betydning for adgangen til å regulere festeavgiften ved forlengelse av festekontrakter. Det har vært og er mye usikkerhet omkring hva endringene medfører og vi skal nedenfor gå gjennom de viktigste reglene og samtidig si noe om enkelte typetilfeller hvor det kan være vanskelig å vite sin posisjon ved forlengelse av kontrakten. Alle må likevel være oppmerksom på ordlyden i egen kontrakt da denne er av stor betydning for om, og i så fall hvor mye, festeavgiften kan reguleres ved forlengelse av kontrakten. Automatisk forlengelse Forlengelse av festeavtaler for bolig- og fritidstomter skjer nå automatisk i medhold av tomtefesteloven § 33 dersom tomta ikke blir innløst. Ved forlengelsen kan bortfester i de fleste tilfeller kreve regulering av festeavgiften, mens vilkårene for øvrig står uendret. Forlengelse skjer i medhold av § 33 også i de tilfeller hvor det følger en rett til forlengelse

Hytteavisa.no • Våren 2018

av selve festekontrakten. Dette innebærer at det ikke lenger er behov for fester for å kreve forlengelse, noe som er en forenkling.

Dersom råtomteverdien er kroner 500 000, blir den nye festeavgiften etter forlengelsen kroner 10 000.

Regulering ved forlengelse

Maksimaltak for festeavgiftsregulering

Ved forlengelse i medhold av § 33 kan bortfester nå kreve regulering av festeavgiften etter den nye 2 %-regelen som vi kommer til nedenfor.

En god del tomter, særlig i byene eller ved sjøen har svært høy verdi. For å verne fester mot altfor høye festeavgifter er det et tak på reguleringen for bolig- og fritidstomter. Avgiften kan ikke reguleres høyere enn til kr. 9 000 per dekar i 2002-kroner, dette utgjør ved regulering i 2018 kr. 12 230 per dekar. Er tomten større økes taket forholdsmessig, slik at for en tomt på 1,5 dekar kan det kreves maksimalt 1,5X12 230 kr. Det er gjort et generelt unntak fra maksimalbegrensningen, men dette unntaket er ment å være svært snever og gjelde unntakstilfellene. Dette synes så vidt lite praktisk at vi går ikke inn grensene for det her.

Fester er kun sikret mot et slikt reguleringskrav dersom to vilkår er oppfylt. 1. dersom fester har rett etter festekontrakten til å forlenge festeforholdet når det utløper, og 2. det følger av festekontrakten at bortfester ved forlengelse kun kan kreve festeavgiften regulert etter konsumprisindeks eller en annen nøkkel som gir lavere regulering enn konsumprisindeks. Dersom ikke begge disse vilkårene er oppfylt kan bortfester kreve regulering etter 2 %-regelen i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd. Etter denne regelen kan bortfester kreve å regulere festeavgiften til 2 % av råtomteverdien. Råtomteverdien er verdien av tomta forutsatt at det kun er lovlig å sette opp de hus og bygninger som finnes på tomta og fratrukket all verdiøkning festeren har stått for. En skal tenke seg tomta slik den var da den første gang ble festet bort og sette en nåverdi på den.

66

Frist for å kreve regulering Bortfester må kreve regulering innen tre år etter at festetiden løp ut. Hvis denne fristen oversittes tapes retten til å kreve regulering. Det er derfor svært viktig for bortfestere å overholde denne fristen. Det er videre gitt en egen hjemmel for å kreve regulering i forbindelse med forlengelser som skjedde før endringene trådte i kraft i 2015. Fristen for å kreve regulering for forlengelser som skjedde etter reglene som gjaldt før 1.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


juli 2015 gikk ut 31. desember 2017. Kravet må være fremsatt overfor fester før fristens utløp. Det betyr at bortfestere som ikke allerede har gjort det, har mistet sin adgang til å kreve regulering på bakgrunn av forlengelser som skjedde før 1. juli 2015 og det er nå kun treårsfristen som gjelder. En annen begrensning som det er viktig å være klar over er at krav om regulering kun kan gjelde fremtidige terminer, altså terminer som ikke allerede er forfalt.

bortfester nå kreve regulering etter 2 %-regelen. Dette er en følge av at forlengelse når skjer automatisk i medhold av loven og ikke kontrakten, det vil si uavhengig av om fester krever forlengelse eller ikke. Eneste unntak er som nevnt ovenfor dersom festekontrakten selv bestemmer at regulering skal skje etter konsumprisindeks ved forlengelsen (eller en reguleringsnøkkel som gir lavere regulering enn etter konsumprisindeks).

Felles for disse tilfellene er at det er fester som har den såkalte bevisbyrden for at det er avtalt konsumprisindeksregulering (eller annen mindre regulering). Dette betyr for de fleste av disse tilfellene at bortfester kan kreve regulering etter 2 % regelen. Dette siste, og for øvrig andre typetilfeller, kan være vanskelig å vurdere. Både fordi avtalen er utydelig eller har et upresist språk og fordi andre forhold som praksis mellom partene

Nye reguleringer Etter en forlengelse med regulering etter 2 %-regelen kan festeavgiften reguleres hvert tiende år etter konsumprisindeksen. Det følger også av endringene at partene kan kreve ny regulering etter 2 %-regelen hvert 30. år. Både bortfester og fester kan kreve slik regulering hvert 30. år. Regulering ved innløsning når det er mindre enn 10 år igjen av festetiden Til sist medførte endringene en ny regel som bestemmer at dersom en festetomt innløses etter den innløsningsadgang som foreligger etter loven, kan bortfester kreve at festeavgiften reguleres etter den nye 2 %-regelen før innløsningssummen beregnes når det er mindre enn ti år til festetiden går ut. Dette får direkte betydning for beregning av innløsningssummen i de tilfellene den skal beregnes til 25 ganger festeavgiften (tidsubegrensede kontrakter). Verdifulle tomter og store tomter Som nevnt ovenfor vil en god del tomter ha en så høy råtomteverdi at det i praksis er maksimaltaket som bestemmer festeavgiften og ikke 2 % av råtomteverdien. Typisk er dette for sjønære tomter som kan en verdi som gjør at festeavgiften etter 2 %-regelen langt ville oversteget maksimaltaket. Med dagens tomtepriser gjelder nok dette også en god del relativt normalt beliggende tomter for bolig og fritidsbolig. I den andre enden av skalaen er tilfellene med en stor tomt med en relativt sett beskjeden bebyggelse. For eksempel en fritidstomt på flere dekar med en mindre hytta. I og med at råtomteverdien skal settes ut fra den utnyttelse det faktisk er på tomten (og ikke hva den kunne vært) betyr det at 2 %-regelen medfører at festeavgiften for disse tomtene ofte kommer langt under maksimaltaket. Særlig om rullerende kontrakter Det finnes ulike typetilfeller av festekontrakter og en ofte forekommende type er de såkalte rullerende kontrakter. Det vil si kontrakter som løper på eksempelvis 5, 10 eller 20 av gangen og med en ubetinget rett for fester til å forlenge kontrakten. Når denne typen kontrakter rulleres kan Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Avtalt konsumprisindeks eller avtalt ikke regulering Dersom det følger av avtalen at fester har rett til å forlenge festeavtalen ved utløp og at regulering skal skje etter konsumprisindeks ved forlengelse er det dette som gjelder. Fester er da sikret mot krav om regulering etter 2 %-regelen. Det samme gjelder dersom det følger av eksplisitt av festeavtalen at det ikke skal skje regulering av festeavgiften ved en forlengelse. For disse avtalen så er det viktig å være oppmerksom på at bortfester i en del tilfeller, særlig hvis festeforholdet har vart lenge, kan kreve avtalen regulert etter konsumprisindeks på tross av at avtalen sier at festeavgiften ikke skal reguleres. Uklar formulering om regulering a festeavgiften ved forlengelse Erfaringen er at mange festeavtaler er uklare med hensyn til regulering av festeavgiften ved forlengelse. Typisk kan være at det står at det skal reguleres etter konsumprisindeks hvert 5 år, men ikke hvordan det skal skje ved forlengelse etter 20 år. Videre kan avtaler ha mer eller mindre uklare formuleringer som henvisninger til “prisnivået”, “prisutviklingen”, “markedsverdi” eller annet. 67

også kan spille en rolle. Vi anbefaler derfor at man søker juridisk bistand dersom en er usikker på om det foreligger en adgang til å regulere festeavgiften eller hvor mye.

Tenden Advokatfirma Tenden Advokatfirma ANS er Vestfolds ledende advokatfirma med kontorer i Sandefjord og Tønsberg. Tenden har 41 medarbeidere, hvorav 31 advokater og er med det et av de største firmaene mellom Oslo og Stavanger. Firmaet bistår næringsdrivende, privatpersoner og offentlige organer over hele landet, og er som følge av spesialisering og honorarnivå et konkurransedyktig alternativ til de største advokatfirmaene. For å sikre spesialisering og høy juridisk kvalitet, er Tendens advokater organisert i kompetansegrupper. Tett samarbeid og ulik erfaringsbakgrunn gir firmaet en bred samlet kompetanse. Kjersti Schiøtz Thorud og Arnt Olaf Stillerud er medlem i kompetansegruppen for fast eiendom.

Hytteavisa.no • Våren 2018


Bryggesameier Tekst: Kjersti Schiøtz Thorud og Arnt Olaf Stillerud, Tenden Advokatfirma Foto: Silje Sundhordvik, Folkebadet

Hytteavisa.no • Våren 2018

68

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Kjersti Schiøtz Thorud. Partner, advokat MNA

Mang hytteeiere som har rett til båtplass, båtfeste eller brygge på annen manns grunn, utøver retten på brygge i fellesskap med andre hytteeiere i området – såkalte bryggesameier. I slike bryggesameier kan det tidvis oppstå uenigheter og problemer, både blant sameierne og i forhold til grunneier. Det kan da være greit å vite litt om hvilke regler som gjelder, hvilke rettigheter og plikter en har som sameier og hvordan sameiet ved å lage vedtekter kan begrense antallet konflikter i bryggesameiet.

båtplass på brygga, mens rett til brygge gir to båtplasser på brygga. Grunneier kan ofte ha mange båtplasser til eget bruk og utleie. Sameieloven Fellesbrygga eies normalt av alle de som har betalt for oppføring av den. Slike sameier reguleres av sameieloven, dersom ikke annet er avtalt. Sameieloven har regler om alt fra rammene for den enkeltes rådighet, misbruk av rådighet, vedlikehold, inntektsog utgiftsfordeling, salg og forkjøpsrett, oppløsning av sameiet m.m.

Rett til båtfeste, båtplass og brygge Rett til båtfeste, båtplass og brygge slik mange har på en annens eiendom har som regel sitt grunnlag i en avtale. Ofte ble denne avtalen gjort da eiendommen ble opprettet og det er inntatt bestemmelser om dette i skjøtet eller annet samtidig dokument, enten tinglyst eller ikke. Slik rett kan av og til ikke ha noe klart skriftlig grunnlag, men bare være basert på en muntlig avtale/samtykke eller på hevd. Forholdet mellom grunneier og rettighetshaveren(e) reguleres av servituttloven, så lenge det ikke er gjort unntak i avtalen dem imellom. Når mange hytteeiendommer har slike rettigheter til samme område, finner ofte rettighetshaverne og grunneier det hensiktsmessig å bygge en fellesbrygge og dele kostnadene ved dette forholdsmessig. Hvor mange båtplasser den enkelte skal ha på fellesbrygga styres ofte av hvilken avtalt rett den enkelte eiendom opprinnelig har. Eksempelvis rett til båtfeste og båtplass gir én

For mange oppleves sameieloven som vanskelig tilgjengelig. Loven er dessuten for generelt utformet til at den gir en god regulering av sameiernes rettigheter og plikter i det konkrete sameiet. Dette kan medføre at det oppstår uklarheter sameierne imellom, som igjen kan føre til uenigheter som må løses ved hjelp av domstolene. Slike tvister er ofte både tids- og ressurskrevende, og skaper dårlig stemning innad i bryggesameiet. Vedtekter skaper tvistedempende

forutsigbarhet

og

er

Det beste rådet for slike bryggesameier er å få utarbeidet vedtekter for sameiet dersom dette ikke eksisterer. I slike vedtekter kan sameierne i fellesskap fastsette hvilke rettigheter og plikter sameierne har og hvordan bryggesameiet skal forvaltes, herunder

• • • • • • • • • • • • • • • • • •

Arnt Olaf Stillerud. Partner, advokat MNA

Sameiebrøk Om sameieandel skal følge en eiendom eller være personlig? Hvem sameieandelen kan overdras til? Bredde og lengde på båtplasser Lovlige fortøyningsanordninger Fellesfunksjoner for vann, strøm og avfall Dugnad Innskudd til vedlikeholdsfond Fordeling av vedlikeholdskostnader Valg av styre med tilhørende arbeidsoppgaver Hyppighet for møter i sameiet Vilkår for å leie ut båtplasser Ordensregler – opphold på brygga til bading og soling o.l. Fremtidige utvidelser av bryggeanlegget Tidsrommet båtplassene kan benyttes Opplag av båter på land og adkomst til brygga fra land (forutsetter avtale med grunneier) Vilkår for endring av vedtektene Konsekvenser ved brudd på vedtektene

Klare og tydelige vedtekter vil i mange tilfeller forhindre usikkerhet og konflikter, til det beste for alle som bruker fellesbryggen. Det anbefales å søke juridisk bistand for formulering av vedtektene. Dersom sameierne ikke klarer å bli enige om vedtektene, kan man få bistand av jordskifteretten. Jordskifteretten vil, etter å ha hørt samtlige parter, fastsette en bruksordning med vedtekter for sameiet som er bindende for alle parter.

Kom på temakveld

Sted: Tenden Advokatfirma Anton Jensensgate 2, Tønsberg

Fredag 27.april kl 18-21

Se mer informasjon på side. 99

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

69

Hytteavisa.no • Våren 2018


Hytteavisa.no • Våren 2018

70

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


PERMANENT FIREHJULSDRIFT,

www.subaru.no

SELVFØLGELIG

BESØK VÅR BUTIKK I KONGENS GATE FOR ET KNALLTILBUD

OUTBACK 2.5i AWD SPORT PREMIUM *

KUN 5.499,– /MND

XV 1.6i-S AWD SIKKERHET- OG NAVIGASJONSPAKKE *

KUN 3.399,– /MND

MED EYESIGHT FØRERASSISTANSE OG AUTOMATGIR

KAMPANJERENTE 1,95 **

FORESTER 2.0i AWD CLASSIC

KUN 4.999,– /MND *

INKL. METALLIC LAKK OG VINTERHJUL

PERMANENT SYMMETRISK FIREHJULSDRIFT · LINEARTRONIC AUTOMATGIR · EYESIGHT FØRERASSISTANSESYSTEM: AUTOBREMS, ADAPTIVE CRUISE CONTROL, GASSPEDALKONTROLL, STARTVARSLER, FILSKIFTE OG VINGLEVARSLER, FILHOLDERASSISTANSE · AVANSERT SIKKERHETSPAKKE: BLINDSONEVARSLER, VARSEL FOR KRYSSENDE TRAFIKK BAK VED RYGGING, AUTOMATISK AVBLENDBART SPEIL · BOXER-MOTOR · DAB+ RADIO · STYRERESPONSIVE LED HOVEDLYS · BERØRINGSSKJERM MED NAVIGASJON ++ Pris XV fra 384 800,-/ Forester fra 454 800,-/ Outback fra 534 800,- gjelder levert Oslo. Frakt- og leveringsomkostninger vil variere ellers i landet. Bilpris er inkl. mva. Årsavgift kommer i tillegg. Det tas forbehold om evt. endringer i spesifikasjoner fra fabrikk, endringer i bilavgifter og valutakurser, samt skrive- og trykkfeil. Forbruk: XV 0,63-0,69 l/mil, CO2 145-155 g/km. / Forester 0,65-0,70 l/mil, CO2 150-153 g/km. / Outback 0,73 l/mil, CO2 166 g/km. *Privatleie gjelder XV 1.6i-S AWD med sikkerhet og navigasjonspakke bilpris 404 750,- / Forester 2.0i AWD Classic bilpris 474 950,-/ Outback AWD 2.5i Sport Premium bilpris 554 750,-. Privatleie inkl. vinterhjul og metallic lakk. Finansieringstilbud er basert på startleie XV 60 000,- / Forester 70 000,- / Outback 75 000,-. Nom. kampanjerente 1,95%. Månedsleien kan endres i takt med endringene i rentenivået (flytende rente) Leieperiode 36 mnd./45.000 km. Total pris XV 182 364,- / Forester 249 964,- / Outback 272 964,-. Minimumspris XV 104 187,- / Forester 134 987,- / Outback 146 487,-. Termingebyr og etableringsgebyr 5 363,- er inkl. i månedsleien. Frakt- og leveringsomkostning til lokal forhandler tilkommer. Alle priser inkl. mva. Gjelder biler levert i 2018. Begrenset antall. Tilbudet gjelder til 30.04.2018. **Eksempel lån: Rente 1,95% nom/4,01% eff. Egenkapital 35%. Lånebeløp kr 150 000,– o/5 år. Etableringsgebyr kr 2 774,-, Totalkostnad kr 167 159,-. Renten er subsidiert i 3 år for deretter å bli justert til gjeldende markedsrente.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

71

Hytteavisa.no • Våren 2018


Skjærgårdens Harley Davidson Står du på brygga i Stavern og er litt dårlig retningsorientert, kan du fort komme i tvil om hva som forårsaker den jevne, dovne lyden. Den rolige dunkingen fra ei tresjekte er til forveksling lik gromlyden fra den landbaserte motorsykkelen. Men bare sjekta kan gå på vannet!


– Hva som fascinerer meg med ei sjekte, har jeg tenkt mye på, sier Lars Aksel Solberg. Han guider oss fra sjekte til sjekte langs sjektekanalen – en unik kulturskatt i Stavern. Sirlig ligger sjektene – eller snekkene som de fleste vil kalle dem – ”linet” opp ved siden av hverandre. Det er et vakkert skue der de skvalper i den lune havnen. Noen reflekterer solen i blanklakket furu og eik. Noen har lakenhvite bordganger, mens andre igjen er velsignet med både lakk og maling. – Jeg tror det handler om å mestre noe uten at det dreier seg om penger, sier han. Verdens tryggeste Hva som er fascinerende, kan være vanskelig å sette ord på. Men hva som i sin tid gjorde at Solberg oppdaget kvalitetene til den åpne tresjekta fra Larviksfjorden, står fortsatt helt klart for ham 40 år senere. Den hemmeligheten har han røpet i sin egen bok, ”Sjekteboka”, en bok om sjektas historie, tradisjon og vedlikehold. ”Sommeren 1978 var jeg på bryggedans med ”Party” i Larvik […]. Inn fjorden kom ei lurvete sjekte med tre-fire voksne, godt påseilte karer. De var så opptatte av å se kule ut der de passerte brygga vår, at de greide å kjøre rett i en av de massive betong-pilarene til ”Peter Wessels” kaianlegg. Fire knop rett i betongen, alle mann tok samling i en bylt forut. Den minst forslåtte fikk karet seg akterover, sparket i en spak, og uten videre begynte båten å bakke ut fjorden. Uten et merke som vi kunne se i hvert fall. Der og da skjønte jeg at dette måtte være verdens tryggeste båt! Vi visste fra før at det ikke gikk fort, men til gjengjeld brukte den nesten ikke bensin, sjøsterk var den, og ikke minst utrolig solid.”

– Båtene het sjekte på brygga da jeg vokste opp. Og det heter de fortsatt i Stavern. Men sjekte, snekke og kogg er betegnelser på østnorske båter av grunnleggende samme konstruksjon, forklarer han. Vi kan igjen referere til boka hans: ”Alle er i utgangspunktet spissgattete ro- og seilbåter, klinkbygd med furu hud på eik spanter. Den minste båten, 12-15 fot lang, kalles sjekte. Årene var det primære fremdriftsmiddelet […]. Kommer man over den størrelsen blir den tung å ro, og dermed blir seilet og etter hvert motoren den primære fremdriften. Navnet blir da Snekke. […] Stavern har alltid vært en unnselig plass med smålåtne folk, og da båtene vokste i første del av 1900-tallet, […] ble sjektebegrepet beholdt.”

ser der er en Wikstensjekte, sier han og peker på en vakker sjekte med hvitmalt skvettgang. Solberg forteller om båtbyggeren Gustav Wiksten som kom som flyktning fra Estland til Larvik og lærte å bygge sjekter på Stavern båtbyggeri. Han peker og forklarer. Ødegården, Thorsen, Varild og Abrahamsen – alle sjekter som har tatt navn etter opphavet. De ser omtrent like ut for et utrent øye, men små detaljer går ikke kjenneren forbi. – Der er min egen sjekte, en Aanesen-kogg fra Stathelle i Telemark. Den har rissa render i spantene og i borda innvendig og utvendig. Rissene har ingen funksjon, men Aanesen tok seg tid til å pynte litt, en pynt du ikke finner på sjekter bygd i Stavern, forteller han.

Snekke eller sjekte I Stavern er det mange som har oppdaget det samme som Solberg. Og uvanlig mange som har tatt konsekvensene av sin fascinasjon. – Jeg vet ikke om andre steder langs kysten der snekkemiljøet er sterkere enn her i Stavern, sier han. Når Solberg benytter seg av snekkebegrepet og ikke omtaler den åpne trebåten som sjekte, tenker han geografisk større enn Stavern.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Lars Aksel Solberg har skrevet bok om sjekta. Fasinasjonen handler om i å mestre noe uten at det dreier seg om penger.

Rissa render

Blir gammel

I Stavern som ellers langs kysten ble det bygd båter, både sjekter, snekker og skøyter. – Den der har et ukjent opphav, mens den du

Solberg tar oss ombord i Z-29. Den 70 år gamle båten har Solberg hatt glede av i over 30 år. Tre ganger er den skrapt helt ned, og to ganger

73

Hytteavisa.no • Våren 2018


har han byttet motor. Båten står fremdeles til tjeneste for Solberg og familien, og den er fortsatt like vakker og solid. – Det vil ikke overraske meg om den runder hundre år, sier han. Z-29 lyder det lett eksotiske navnet Frunobulax. Det ble hun døpt i en tid da Frank Zappa var Solbergs store, musikalske idol. – Frunobulax var konge-puddelen i en av sangene til Zappa, sier han, og minnes hine hårde dager med gutta på tur med Frunobulax, og Zappa på full guffe i getthoblasteren. Heller ikke det tok sjekta skade av. En liten dram Solberg åpner motorlokket, fyller på en liten dram på toppen, sjekker bomullsvekene med olje, og venter litt. – Motoren har personlighet. Du må kjenne den godt. Når broren min har brukt båten, kan jeg merke det på motoren, sier han og drar den gamle Færd-motoren i gang. På andre forsøk starter den og gir fra seg noen trivelige dunk i sakte puls. – Denne motoren er basert på et design fra 1923, har syv hestekrefter, to liters slagvolum, og den gjør ikke over 500 omdreininger i minuttet på full fart, sier han og legger til:

– Men det er ingen vits i å kjøre så fort. Museumsdrøm Det er ikke få timer en sjekteeier i Stavern bruker på puss av båt. Når Solberg tar oss med inn i verkstedet sitt, forstår vi at motoren også krever sin tid. I Reodor Felgen-verkstedet hans står det gamle motorer, gamle motordeler av ulikt fabrikat, gammelt verktøy og gamle maskiner. – Motorverkstedet Færd på Gresvik utenfor Fredrikstad bygde bare 15 motorer i året. Jeg er en forvalter av arven, sier han, og viser

SKAL DU KJØPE HYTTE? Sørg for å sikre deg juridisk. Med HELP Boligkjøperforsikring får du tilgang til landets fremste advokatmiljø for boligkjøpere.

fram en samling av seks ulike Færd-motorer i ulike størrelser, motorer som ikke lenger produseres. – Drømmen er å etablere et kombinert museum og motorverksted, som kan holde disse skattene gående i mange år, sier han. Men inntil Solberg og hans mange sjektekolleger i Stavern kan åpne dørene til et sjekte- og motormuseum, må vi nysgjerrige nøye oss med å spasere langs brygga i sjektekanalen og drømme oss ut i skjærgården akkompagnert av bølgeskvulp og rolig dunking fra skjærgårdens Harley Davidson.

Hyttekjøpere har god økonomi Hyttekjøperne fra Oslo og Rogaland kjøper de dyreste hyttene. I gjennomsnitt betalte de i 2013 1,9 millioner kroner for hytta (SSB). Tilsvarende tall for landet under ett, var gjennomsnittet på knapt 1,4 millioner kroner. Det overrasker vel ingen når SSB kan fortelle at det er de med størst inntekt som kjøper de dyreste hyttene. Hver tiende hytte kostet over tre millioner kroner i 2013. Samlet husstandsinntekt etter skatt var i gjennomsnitt 1,6 millioner kroner for de som kjøpte hytte til mellom 3 og 5 millioner kroner. For de som kjøpte hytte for over 5 millioner kroner, var det tilsvarende tallet 2,5 millioner kroner. Dette er tall fra 2013.

Godt marked for fjellhytter Prisen for fritidsboliger på fjellet steg med 5,4 prosent det siste året. I følge Eiendom Norge koster den typiske fritidsboligen på fjellet 1 760 000 kroner. Interessen er stabil, men det ble solgt 2 prosent færre hytter enn året før. Prisen på fjellhytter med tilgang til langrennsløyper steg med 5,2 prosent det siste året, mens hytter beliggende ved alpinanlegg steg med 5,8 prosent. Fjellhytter ser ikke ut til å ha blitt berørt av det svake boligmarkedet i 2017. Eiendom Norge ser få tegn til at markedet for fjellhytter vil svekke seg i tiden framover. I snitt ble fritidsboliger på fjellet solgt 0,5 prosent under prisantydning.

Hytteavisa.no • Våren 2018

74

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Det ultimate hyttekjøretøy? Rask og køfri handletur mens du får mosjon uten å bli svett. Det går faktisk an. Tekst: Kalle Seip

I hovedstaden blir de stadig flere. Der er bilens trange livsvilkår en åpenbar pådriver for alternative framkomstmidler. Transportsykkelen, eller cargosykkelen, er blitt de smartes løsning på frakt av både barn, varer og seg selv. Unngå stress I en travel hverdag der bilkø eller stappfulle t-baner og busser er stressfaktor nummer én, er transportsykkelen en kjærkommen erstatning. Eller for å si det med sykkelleverandørens egne ord: ”Stress er bare så 2016”. Lev sakte Er det noe vi for enhver pris vil unngå når vi er på hytta, så er det stress. Der vil vi at livet skal gå litt saktere. Men hyttemodus øker ikke aksepten for trege bilkøer mens sola steker. Bilen er rett og slett ikke redskapet for et sakteliv.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Nytelse

Mosjon

– Når du oppdager at den tre kilometer lange handleturen til byen kan utføres med en elektrisk transportsykkel i stedet for å måtte sette deg inn i en bil som snegler seg fram i den saktegående Kilgata i Sandefjord, da har du skjønt at selv praktiske gjøremål kan oppleves som en nytelse i ferien, sier elsykkelforhandleren Petter Blaasvær i Rocky Road i Sandefjord.

Elsykkelens fordeler er uomtvistelige. – Det gir en egen glede å sykle på elsykkel. Du sykler lettere og fortere, og kan dermed sykle mye lenger, sier Blaasvær. Om du vil, kan du trå deg fra hytta til butikken uten å bli svett. Ønsker du å få litt mer motstand på vei hjem – for mosjonens skyld – er det bare å stille inn på litt mindre motorassistanse. – Og så er det lekende lett å komme opp bakkene, sier han.

Misjonerer Med mer enn 30 års erfaring fra sportsbransjen, er Petter Blaasvær en fagmann når det gjelder sykler. Samtidig er han en aktiv mosjonssyklist som deltar i både landeveisritt og i Birken. Dette gir en kompetanse når det gjelder å finne riktig elsykkel til ulike bruksområder. Det er en kompetanse kunden hans verdsetter. Nå vil han misjonere for elsykkelens praktiske, mosjonerende og gledesskapende effekt. – Den er et bærekraftig alternativ til bilen, mener han. 75

Dra på tur Det er sosialt å sykle, mener Blaasvær. Både han og kona har elsykkel, og drar ofte ut på tur med fulladede batterier. – Når vi skal på besøk hos venner, bruker vi elsykkelen. Da slipper vi å hente bilen dagen etter, smiler han og sender en hilsen til besteforeldre som med en transportsykkel kan gjøre stor lykke hos barnebarna. – Sett ungene i lastekassa og legg ut på tur. De kommer til å elske det! Hytteavisa.no • Våren 2018


TAKTEKKING |

VENTILASJON |

FASADEARBEIDER | BLIKKESLAGERARBEIDER

Grønt på dagen! Med sedumtak kan man enkelt få et blomstrende grønt start på dagen.

Underlaget blir vanntett og sikkert med Derbigum SP

www.bergknapp.no

Derbigum kan monteres i hele takets lengde

Vi i VKB AS monterer takløsninger i mange varianter og overflater i tillegg til taktekking og sedum, bla utfører vi tekkinger i kobber og sink. Vi leverer også andre produkter til tak og fasader som titan – aluminium – colorcoat, som har meget lang garantitid fra 15 – 40 år Derbigum er en vanntett membran med dokumentert levetid på inntil 45 år. Se www.derbigum.no

Pindsleveien 5B - 3221 Sandefjord - Tlf 33 42 04 80 - E-mail: post@vkb.no -

Hytteavisa.no • Våren 2018

76

www.vkb.no

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


1983 - 2018

Vi utfører alt innen elektroinstallasjon og vedlikehold til både hus og hytte. • El-sjekk • Elektroinstallasjon • Alarm og overvåking • Lys- og varmestyring • LED • Varmepumpe • Rehabilitering av gammelt el-anlegg • Nybygg/tilbygg el-anlegg

Hegnasletta 9 3217 Sandefjord Telefon: 33 42 32 00

DET DU EGENTLIG ØNSKER DEG

Nye, rentbrennende ovner utnytter varmen dobbelt så godt som gamle ildsteder, og er en god investering for deg og miljøet.

Det du egentlig ønsker deg FÅ HJELP AV ERFARNE

FAGFOLK

VAKKER OG EKSKLUSIV - RAIS VISION 3 PEISINNSATS Det store ubrutte glasset gir et fenomenalt, uhindret innsyn til flammene.

Hos Varmefag får du gode råd om hvilket ildsted som passer best for deg. Ta gjerne med en skisse og bilder av rommet og besøk oss for en peisprat! Vil du ha alt ferdig montert, ordner vi selvsagt det også. Vi brenner for faget vårt!

Ønsker du peis men mangler pipe? ARNE ANDRESEN AS •

STERKkommunikasjon.no

TermaTech TT22RP En meget effektiv peisovn med stort brennkammer som tar opptil 50 cm lange vedkubber

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Tlf: 33 42 00 20

BLANK HVIT OG VAKKER - CONTURA 556 HVIT Elegant hvit peisovn med mye glass. Trenger du pipe, kan vi hjelpe deg med det også. I matchende farge, om du ønsker!

77

Hytteavisa.no • Våren 2018


Hytteavisa.no • Våren 2018

78

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


– Moro å skape – Har du først bygd en båt en gang, kommer lysten på å bygge snart igjen, mener Tore Johansen. Snart kan han sette den tredje selvbygde sjekta på vannet. – Jeg gjør det jo bare for moro skyld. Jeg liker å skape noe med hendene, sier Johansen. Den beskjedne pensjonisten gjør ikke noe stort nummer ut av hobbyen sin, en hobby som for en utenforstående virker mer som en profesjon enn som en aktivitet for amatører. – Jeg tror hvem som helst kan bygge en båt hvis man har øye for det, sans for materialer og et visst håndlag, sier han. Kystlaget Fredriksvern Fredriksvern Verft åpnet i 2002 sine porter for publikum. I stedet for militær skolering er området nå omskapt til et av Staverns mange hyggelige utfluktsområder med museer, kafé og gallerier, i tillegg til at justissektorens kursog øvingssenter har sitt tilhold her. Fortsatt preges verftsområdet av bygninger helt tilbake fra midten av 1700-tallet. I et av de gamle galeiskura holder Kystlaget Fredriksvern til. Der finner vi Johansen og den nesten ferdige 21 fots sjekta. – Trearbeidet er i hovedsak ferdig. Nå skal motoren monteres, sier han.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Verdifull motor

Maler

Det er ikke bare å gå i butikken og kjøpe en ny en-sylindret bensinmotor til en 21-fots tresjekte fra Stavern. De produseres ikke lenger. – Denne har jeg pelt ut av en båt som hadde gjort sitt, sier Johansen. Han fikk berget motoren, en svært verdifull gjenstand for den som skal ha en tradisjonsriktig sjekte. – Jeg har plukka den fra hverandre, har gjort den rein og satt i nye lagre og ny forgasser.

– Jeg har vel brukt like mye tid på kaffe med de andre her i Kystlaget som jeg har brukt på å bygge båt, mener Johansen som ikke har telt timer han har brukt på sjekta. Og tid til å prate med de andre entusiastene, er viktig. For diskusjonen kan gå høyt med hensyn til hvilken konstruksjon som er best, hvordan treverket skal behandles, og hvilke løsninger for øvrig som gir best resultat. – Vi bygger ikke båtene etter tegninger. De bygges etter maler som vi enten kan kopiere etter gamle båter, eller lage selv, sier Johansen som mener at det kan ha kostet ham et sted mellom 25.000 og 30.000 kroner i deler når båten endelig kan settes på vannet denne våren.

Kulturoverføring Johansen har levd med båter hele sitt liv. Faren bygde robåter, og selv om han ikke gikk inn for å lære bort kunsten til sønnen sin, plukket unge Tore Johansen opp et og annet. – Når jeg bygger den tredje båten, tenker jeg på de som kommer etter meg, sier han og sikter til at det er hans bidrag til å videreføre sjektekulturen til neste generasjon. – Heldigvis er det ikke en kultur som dør ut. Det er mange unge her i Stavern som er interessert, sier han.

79

Hytteavisa.no • Våren 2018


400KVM MED FLOTTE UTSTILLINGER - Du finner oss på Pindsle i Sandefjord -

RØRLEGGER OG BUTIKK PÅ SAMME STED Werner Barth Bademiljø • GNEISVEIEN 10 • TLF: 33 47 54 06 • E-POST: BUTIKK@BARTH.NO • ÅPENT: 10.00–18.00 (10.00–15.00)

Hytteavisa.no • Våren 2018

80

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


VI UTFØRER ALT INNEN: MALING TAPETSERING GULV - OG FLISLEGGING

Nordre Kullerød 17 C, 3241 Sandefjord tlf. 33 47 91 10 www.bjorvik-haugen.no

PRØV NETTBUTIKKEN VÅR HER menyindrehavn.no Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

81

Hytteavisa.no • Våren 2018


Arveloven

Ny arvelov på gang – bedre for ektefelle, dårligere for barn

Samboerskap er blitt stadig vanligere. I den nye arveloven er det foreslått at samboere likestilles arverettslig med ektefeller hvis de ved dødsfallet har, har hatt eller venter felles barn. Det samme gjelder dersom de ved dødsfallet har vært samboere i minst fem år. Både likestilling med ektefelle og utvidelsen til å gjelde langvarig samboerskap er omstridt. Det er også foreslått felles uskifteregler for ektefeller og samboere. Dette er nok et eksempel på lovgivers tilpasninger til vår nye leveform og utviklingen i samfunnet.

Nye familiekonstellasjoner har skapt uklarhet i arvespørsmål. Det er blant annet bakgrunnen for at et regjeringsoppnevnt utvalg har foreslått endringer i arveloven. – Veldig mange skiller seg og etablerer nye forhold, sier advokat og diplomøkonom Ole Revhaug i Advokathuset i Sandefjord. «Mine», «dine» og «våre barn» utløser kompliserte faktiske og juridisk arvespørsmål. – Lovgiver har nok et ønske om å rydde opp og tilpasse loven en ny virkelighet, sier Revhaug. Kan kreve arven Grunnregelen om slektens arverett videreføres i seg selv, men med betydelige endringer når det gjelder ektefelle eller samboer. – Ved den ene partens dødsfall, vil den nye arveloven i en viss grad tilgodese gjenlevende ektefellen på bekostning av livsarvingene ved at ektefellearven økes, forklarer Revhaug. I en «konservativ» familie, der ektefellene kun har felles barn, kan den etterlatte i dag sitte i uskiftet bo uten at noen av barna kan bestride det, det vil si kreve sin mors – eller farsarv. – Men dersom den avdøde, for eksempel mannen, har giftet seg på nytt og har barn fra tidligere ekteskap, kan barna kreve farsarven. Slik har det vært, og slik vil det fortsatt bli, forklarer han. Nærmest den avdøde Den nye loven endrer altså ikke på barnas mulighet til å kreve fars- eller morsarven. Men en større del av arven skal i henhold til loven forbeholdes den etterlatte ektefellen. Det kan synes som om juristene i det regjeringsoppnevnte utvalget har gjort en

Hytteavisa.no • Våren 2018

vurdering der de har stilt seg spørsmålet om hvem som er nærmest den avdøde – ektefellen eller barna. – Eller sagt på en annen måte. Hvem har størst krav på økonomisk beskyttelse når den ene ektefelle faller fra? Svaret ser ut for å være ektefellen, uansett om det er ektefelle nummer en, to eller tre. I dag er ektefellens arvelodd 25 prosent av avdødes del av formuen. – I den nye arveloven foreslås det at ektefelles arvelodd økes til 50 prosent i konkurranse med livsarvingene, sier Revhaug. Hvis avdøde ikke har barn arver gjenlevende ektefelle alt. Mer til gjenlevende ektefelle Dersom dødsboet (felleseie) som et eksempel er på 2 000 000 kroner, vil fordelingen mellom ektefelle og livsarvinger etter dagens lov være 250 000 (1/4) til ektefellen og 750 000 (3/4) til livsarvingene. Den nye loven skal altså gi 50 prosent til ektefellen – dvs. kr 500 000 i ektefellearv. Det betyr at gjenlevende ektefelle beholder 1 500 000 kroner av boet, mens livsarvingene mottar kr 500 000. De mest kompliserte familiekonstellasjonene er når det både er barn fra flere tidligere ekteskap, og det er felles barn i familien. – Regelverket vil være det samme – ektefellen skal ha 50 prosent av avdødes andel av formuen etter den nye loven.

82

Minstearv Et annet endringspunkt i den foreslåtte arveloven har også betydning for forholdet mellom ektefelle og livsarvinger. – Etter dagens lov er det slik at dersom det er lite verdier i boet, tilfaller hele arven ektefellen. I dag er minstearven på 4G (G=folketrygdens grunnbeløp), sier Revhaug. Det betyr at dersom ektefellens 1/4 av avdødes del av formuen er mindre eller lik 4G (1G er per 1. mai 2017 kr 93 634), skal hele beløpet, altså inntil 375 536, tilfalle ektefellen. – I den nye arveloven endres minstearven til 6G. Det betyr at dersom det er nok penger i boet, skal ektefellen uansett skal sitte igjen med minst 561 804 kroner, sier Revhaug som gir følgende eksempel: – Dersom det er 2 000 000 kroner i boet, skal ektefelle i henhold til ny arvelov ha halvparten (av en million), altså 500 000. Men siden minstearven er økt til 6G, skal ektefellen likevel ha 561 804, mens livsarvingene vil få 438 196. Testament Den nye arveloven gir foreldrene mulighet til å bestemme mer i et testament enn tidligere. I dagens arvelov er pliktdelsarven på 2/3 av arven etter avdøde. Pliktdelen kan ved testament begrenses til en million kroner per barn. Pliktdelsarven er den delen av arven som arvelateren ikke kan ta fra arvingene i testament. I den nye arveloven utgjør pliktdelsarven ½

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


av arven etter avdøde, men arvelater kan i testament begrense denne til 40G, dvs. ca. 3 700 0000. – Det betyr at en større del av formuen kan testamenteres bort. Desto større formue – desto større mulighet for å testamentere til andre på bekostning av livsarvingene.

Advokathuset Virksomheten har i dag 5 advokater og er derved et av de største advokatkontorer i Sandefjord. Kontoret yter fremdeles bistand både til lokale næringsdrivende og til privatpersoner innenfor de fleste rettsområder.

Konfliktfylt arveoppgjør For de familiene som har hytte i Vestfold, eller andre steder hvor verdistigningen har vært stor, kan den store verdiøkningen de senere årene komplisere et arveoppgjør. Det kan fort være slik at det er økonomisk umulig for noen av barna å overta hytta. Revhaug tar for seg et eksempel der foreldrene etterlater seg tre barn. – Ingenting er nedskrevet om hyttas framtid, skisserer Revhaug, som mener at å eie i sameie er krevende, i hvert fall flere enn to familier. Dersom en kjøper ut de andre, oppstår et spørsmål om hvor mye vedkommende skal betale. Barna bestiller hver sin takst ut i fra et formål hvor to vil selge og en annen overta. Ulike formål har en tendens til å gi ulike verdier. – Slikt kan det bli vonde arveoppgjør av – og i ytterste fall rettssaker av, sier han.

Telefon 33 42 25 00 | Rådhusgata 6, PB 169, 3201 Sandefjord www.advokathuset.no

Spør barna Nytt etter det nye lovforslaget er testators rett til å bestemme at en av arvingen for eksempel skal få hytta ved sjøen (en bestemt eiendel) også der hvor hytta overstiger arvelodden. Forutsetningen er at arvingen som får hytta betaler det overskytende til boet slik at alle barna får like mye i verdi. – Alt i alt er det to forhold jeg erfarer som grunnleggende for å unngå arvekonflikter, sier Revhaug. For det første mener han at det er viktig å være åpen dersom man planlegger å overdra hytta til ett av barna. Ikke la det komme som en overraskelse i et testament. – Spør gjerne hva barna vil og ønsker seg, men husk det er nesten alltid slik at ingen synes noe blir rettferdig med mindre alt blir likt, sier han. For det andre; derfor er den sikreste vei til et fredelig arveoppgjør alltid å dele likt mellom barna. – Jeg har gjennom min advokatvirksomhet opplevd at arvetvister bokstavelig talt går i arv. Det letteste man deler er rede penger.

Advokat og diploøkonom Ole Revhaug

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

83

Hytteavisa.no • Våren 2018


Hytteavisa.no • Våren 2018

84

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Ekte Mexicansk streetfood på brygga i Sandefjord! Ønsker du catering fra Mønsj Food Truck? Kontakt oss på halla@monsjfoodtruck.no

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

85

Hytteavisa.no • Våren 2018


Slipp torsken fri ”Se torsken, se torsken” sang Lystad, Mjøen og Kirkvaag. Men i dag er det ikke lenger så mange som ser torsken annet enn på middagsbordet. Hva har egentlig skjedd?

– Torsk er kanskje den viktigste fisken for nordmenn, både for privatfiskeren og den profesjonelle, sier nasjonalparkforvalter Bjørn Strandli og får støtte av komikertrioens hyllest til torsken: ”En feit og fin og norsk en, en norsk en, en norsk en. Torsken kommer nå. Uten den kan verden ei bestå.” Kommer ikke Strandli kan sitte på kontoret sitt på Verdens ende og skue utover havet der torsken for drøye 20 år siden levde og trivdes i rikelig monn. Og selv om verden faktisk består, ”kommer den ikke nå” – i alle fall ikke i samme grad som tidligere. – Fra 1990-tallet ble torsken gradvis borte. På Hytteavisa.no • Våren 2018

samme måte ble bestanden av sei, hvitting og flere flyndrearter redusert, forteller forvalteren av Færder Nasjonalpark. Krafttak Mange lot seg frustrere og forundre av at torskebestanden tilsynelatende forsvant. Og hva var vel mer naturlig enn av Færder nasjonalpark engasjerte seg i den merkbare endringen i bestanden av fisken som ”Rører hjerte selv hos sterke menn”? Prosjektet ”Et krafttak for kysttorsken” ble initiert av nasjonalparkens folk, og blant andre Havforskningsinstituttet, Miljødirektoratet og Fiskeridirektoratet deltar.

86

To stammer Her skylder forvalteren å komme med en presisering, noe som forklarer hvorfor de profesjonelle fiskerne hevder at det er bra med torsk, mens fritidsfiskerne, som står med stang på svaberget eller pilker fra småbåter inne i fjordene, hevder det motsatte. – Forskerne fant ut at det finnes to ulike torskestammer i våre farvann, forteller Strandli. Den ene, kysttorsken, lever inne i skjærgården hele livet. Den andre lever som voksen på dypere vann i Skagerak. Den kalles Skagerraktorsk. Og den er det fortsatt mange av.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Kysttorsken satt tilbake Forskerne har funnet ut at Skagerraktorsken lever i skjærgården som småfisk. Den vandrer først ut på dypet når den blir voksen. – Du kan ikke se forskjell på de to stammene. Vi må klippe av en bit av halefinnen for å finne hva slags torsk vi har foran oss. De har nemlig

Mørkt vann Alle vil ha den stedbundne kysttorsken tilbake. Men for å få den tilbake må man finne ut hva som er årsaken til at den ikke lenger trives så godt. – Forskerne snakker om formørking av havvannet som en årsak. Det er påvist at tareskogen er halvert i løpet av noen tiår, fordi lyset ikke kommer ned, forklarer forvalteren. Dermed er torskens naturlige habitat redusert. Og årsaken er trolig menneskeskapt. Rikelig tilgang på næringssalter gir algevekst og jordpartikler skylles ut i havet med elvevannet. Dette grumser til vannet. – Landbrukets overgang fra grasproduksjon Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

ulikt genetisk fotavtrykk, forteller Strandli. Dersom du er så heldig å få en stor torsk på stanga inne i skjærgården, er det høyst sannsynlig at det er en kysttorsk. Stor Skagerraktorsk har flyttet seg til dypere farvann. – Kysttorsken er ikke helt borte, men er satt kraftig tilbake, sier han.

til korn er medvirkende årsak til erosjonen. Høstpløying, som ikke lenger er vanlig, og kommunal kloakk har også bidratt til en slik formørking.

– Mange slipper nå ut torsk fisket på grunt vann, sier han og lar oppfordringen gå til alle som fisker med stang, ruse eller teine. – Det er ikke lovpålagt, men slipp likevel torsken ut igjen, sier han.

Slipp torsken ut ”Et krafttak for kysttorsken” kom i siste liten. Heldigvis er ikke kysttorsken helt utryddet. Og Strandli mener at bestanden igjen kan vokse. – Det meste av kysten er kartlagt. Vi jobber med å etablere bevaringsområder. Der blir det strengere regler for fiske, forteller han. Nasjonalparkforvalteren berømmer de mange som allerede tar hensyn til den svekkede kysttorsk-stammen. 87

Hytteavisa.no • Våren 2018


Vann kan ødelegge hytta Bygg og tømrermester Torolf Stenersen (t.v) og tømrer Håvard Andreassen oppfordrer deg til å se opp for vannskader.

Hytteliv er for mange slaraffenliv. Eller båtliv. Eller bading, fisking og andre tivelige aktiviterer. Men pass deg for vannet!

Når du oppdager skaden:

Hytteliv i Vestfold betyr sol, varme, sommer og fritid. Da er det ikke så lett å se for seg høststormer med frådende sjø, eller vått og fuktig slapseføre vinterstid.

maurene. Dette vil på sikt skade hytta og blir sjeldent oppdaget før det har gått over noen år, gjerne i forbindelse med at håndverker skal utføre arbeid, sier han.

Store verdier

Dårlige tegn

Å snu oppmerksomheten mot vedlikhold og påpasselighet når vi er i feriemodus, kan være en utfordring. – Det dreier seg om store verdier som vi bør ta vare på, sier tømrer Håvard Andreassen hos Bygg- og tømrermester Torolf Stenersen AS.

Dessverre er det ikke så lett å oppdage vannskaden før skadeomfanget er blitt stort. Skjolder i taket er et dårlig tegn. Det samme er det om du oppdager maur inne i hytta. – Det er ikke nok å forsøke og ta livet av dem med gift. Hvis de har hatt bo i hytta en stund, og om du forstyrrer maurene, flytter de bare til et nytt sted i hytta. Jeg anbefaler å kontakte firma som driver med skadedyrbekjemping, sier Andreassen.

Tøft vær Selv for de av oss som bruker hytta mye, er det et faktum at fritidsboligen blir stående mye mutters alene. Og nettopp i den tiden hytta ikke er i bruk, kan været være temmelig ugjestmildt. – Det kan forekomme at vindstyrken kommer opp i liten storm med tilhørende regn. Da kan vann trenge inn i de minst forutsigbare steder, sier Maur liker fukt Det er ikke alltid at vannet som trenger inn kommer til syne innvendig, forteller Andreassen. – Men den fukter opp treverk inne i konstruksjonen. Dette vil på sikt gi råteskader, sier han. Med råteskade følger gjerne problemene på rekke og rad. – Er det fuktig og lunt så kommer gjerne

Hytteavisa.no • Våren 2018

Ikke utvendig dekning Det kan være verdt å merke seg at mange har dekning for råte og maur-skade i sin forsikring. De kan derfor få dekket deler av kostnaden med utbedring av skaden. – Det du skal være klar over er at forsikringsselskapene ikke dekker utvendige utbedringer som ville ha vært ivaretatt ved normalt vedlikehold, det vil si yttertak, utvendig panel, dører og vinduer. Eget ansvar Det kan fort dreie seg om betydelige kostnader for å utbedre en vannskade. Alt som er skadet må byttes. – Kommer man over slike skader, er det viktig å stoppe opp inntil man har snakket med

88

Hvis du avdekker skade, ta gode foto. Ta bilde på avstand så de som ikke kjenner bygningen eller rommet kan orientere seg. Ta også nærbilde av skaden.

Er du usikker om du har dekning? Kontakt forsikringsselskapet på e-post eller ring for å få avklart dette.

Fjern ikke skadet treverk eller reparer skaden før forsikringsselskapet har godkjent det, eller takstmann har vurdert skaden.

Husk også at du mest sannsynlig har en egenandel. Her må du inn i vilkårene for å finne hva egenandelen er. Ta dette med i betraktningen på om du skal melde skaden hvis det dreier seg om små skader.

forsikringsselskapet og avklart om de eventuelt ønsker å sende en takstmann til å kartlegge skaden, sier Bygg- og tømrermester Torolf Stenersen AS. Dokumentér Hvis man har oppdaget noe som kan bli dekket i forsikringen, er et godt tips å fotodokumentere underveis når man river. – Men merk deg at det er ditt eget ansvar å avdekke eventuelle skader. Om du mistenker at skaden har større omfang, og du ønsker å rive mer for å få avdekket det, så utføres dette på eget ansvar, sier Stenersen.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Vedlikeholdstips: •

Når du reiser fra hytta for noen uker, bør du stenge vannet, uansett årstid. Når du forlater hytta om høsten, husk å tappe ned vannet dersom det kun er sommervann. Vær til stede når sommervannet settes på igjen, slik at du kan kontrollere at alt er i orden med rørene. Forsikringsselskapene opplever økning i forbindelse med vannskader forårsaket av sprukne rør. Har du helårs vannforsyning, bør du stenge hovedkrana og helle frostvæske i toaltettet, i sluk og i vannlåser. Skader kan oppstå dersom strømmen går mens du er borte. Stadig flere dekker til vinduer og dører med skodder eller annmet for å hindre vann å komme inn. Sjekk at vinduer og dører slutter seg ordentlig til karmene og er godt lukket og låst. Sørg for at kledningen ikke tørker ut. Mal eller beis hytta regelmessig.

Dersom man ikke har anledning til å ha ettersyn med hytta, er det smart å gjøre avtale med nabo eller annen med lokal tilknytning.

Det er fornuftig å la det stå på litt varme på hytta hele året (gjerne 8-10 grader). Ha ventiler litt på gløtt.

Gå også over tak, tetting rundt pipe og luftekanaler for å være sikker på at alt er i orden her. Sørg for at takrenner er tømt for løv og sjekk at nedløpsrør alltid er i orden.

Kommer det snø om vinteren, er det ikke sikkert den gamle hytta de er tilstrekkelig dimensjonert. Fjern snøen fra taket.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Velg riktig forsikring

Alder og vedlikeholdsnivå har betydning for hvilken forsikring du kan få, forteller Eirik Thomas Enger og Vibeke Svendsen i Sparebank1 BV.

Vi utsettes for stadig større mengder nedbør. Det høyner sannsynligheten for sopp- og råteskader. Har du forberedt deg godt? Selvsagt har vi forsikret hytta vår. Noe annet ville jo være det reneste vannvidd. Men vet vi egentlig hva forsikringen dekker? Og vet vi hvilket ansvar som pålegges oss som forsikringstakere? – Ikke alle kan få den beste forsikringen. Det kreves en viss standard på hytta. Og selv om du har den beste betyr det ikke at alt erstattes. Du risikerer at forsikringsselskapet ikke dekker følgeskade dersom tak og våtrom er gammelt, sier Vibeke Svendsen, Forsikringsrådgiver ved Sparebank1 BV i Sandefjord og legger til: – Ingen forsikringsselskap dekker normal elde og slitasje.

i forsikringer, risikerer du å få en dårligere avtale i selskapet du bytter til, sier Enger. Han viser til eksempelet med sopp- og råteskader som blir oppdaget etter ti år. Følgende er praksis i SpareBank1: – Hvis du har vært kunde i SB1 de siste fem årene og skaden viser seg å ha startet for ti år siden erstatter vi 50 prosent av skaden. Deretter må du selv ta kontakt med ditt forrige selskap for å søke om erstatning for resten. Og – husk du må betale egenandel i begge selskaper, sier han. Har du byttet selskap flere ganger kan dette bli komplisert. Tenk kvalitet

Alder, vedlikeholdsnivå og oppgarderinger har betydning for hvilken forsikring du kan få. – Har du ny eller godt oppgradert hytte, kan du uten videre tegne den beste forsikringen, sier Erik Thomas Enger, banksjef i Sparebank1 BV. Han advarer mot å tro at det ikke er nødvending å forsikre seg godt selv om hytta er ny. – Forsikringen du velger gjelder fra det tidspunktet du tegner den, og skaden kan ha oppstått tidligere, sier han.

– Det er viktig å sammenlikne vilkårene hvis du bytter selskap, sier Vibeke Svendsen. Hun er skeptisk til å bare vurdere pris på forsikringen – Du får gjerne det du betaler for. Du bør verdsette kvalitet. Det kan lønne seg, sier hun. Svendsen anbefaler også at du med jevne mellomrom sjekker avtalen du har med forsikringsselskapet – Er det lenge siden du tegnet forsikringen, kan mye være endret. Det gjelder både innbo- og bygningsforsikring. Ta gjerne kontakt med en forsikringsrådgiver for en gjennomgang, anbefaler hun.

Best er tryggest

Forebygg

La oss si at du oppdager en sopp- og råteskade. Når du tar kontakt med forsikringsselskapet, vil de gjerne sende en takstmann. – Dersom en takstmann estimerer at problemet startet for ti år siden, må du ha hatt en sopp- og råteforsikring i alle de ti årene for å få full erstatning, sier Svendsen. – Derfor anbefaler vi alltid den beste dekningen du kan ha. Da er man trygg, mener hun.

Det er ikke nok å overlate ansvaret og risikoen til forsikringsselskapet. Du må selv ta ansvar. – Det er viktig å bruke autoriserte håndverkere dersom du skal oppgradere hytta. Hvis ikke risikerer du avkortning, eller at erstatning bortfaller, sier Svendsen. Sett deg også inn i sikkerhetsforskriftene i avtalen du har med selskapet. Der vil du se hvilke forutsetninger som ligger til grunn for at du skal få erstatning. – For eksempel er det viktig å holde hytta varm om vinteren så vannet ikke fryser. I motsatt tilfelle kan du ha opptrådt uaktsomt, sier hun.

Ny hytte

Shoppe forsikring Hver forsikringssak har sin egen historie. – Generelt kan vi si at dersom du shopper

89

Hytteavisa.no • Våren 2018


Din idé... Vår utfordring! Hjem • Hage • Hytte Vi tilpasser skifer etter mål.

Skifer-Thorsen AS er Vestfolds ledende skifer-leverandør. Autorisert forhandler Skifer-Thorsen AS, Raveien 269, 3220 Sandefjord Telefon 33 45 17 05, E-post: post@skiferthorsen.no

SKADEDYR? PRIVAT SKADEDYRKONTROLL

Vi kan hjelpe deg med å bekjempe • Maur • Rotter og mus • Sølvkre/skjeggkre/fyrkre • Kakkerlakker • Stripet borebille • Veps • Veggdyr • Midd, bakterier (desinfisering)

Tlf.: 92 40 33 33 post@psk.as / www.psk.as

Hytteavisa.no • Våren 2018

90

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Kilen apotek har flyttet til nye flotte lokaler i Kilgata 9. Velkommen!

Gokstad Apotek, Andebu

Gokstad Apotek, Kilen

Gokstad Apotek, Pindsle

Mandag - Fredag: 09.00 - 17.00 Lørdag: 10.00 - 14.00 Andebu sentrum 24, 3158 Andebu

Mandag - Fredag: 08.30 - 19.00 Lørdag: 09.00 - 16.00 Kilgata 9, 3217 Sandefjord

Mandag - Fredag: 09.00 - 17.00 Lørdag: 09.00 - 15.00 Nygårdsveien 84, Komplett.no Arena, 3221 Sandefjord

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

91

Hytteavisa.no • Våren 2018


Skifer er steintøft ”Skifer har noe ingen andre materialer har, nemlig identitet, kompleksitet og en dimensjon av evighet.” Sitatet er hentet fra et intervju med arkitekt Jan Olav Jensen i ”Skiferboka” og sier kanskje det meste, tenker du. Men tar du en tur innom Skifer-Thorsen i Sandefjord, vil du oppdage at det er mye mer å si om naturproduktet som lever et godt liv som bygningsartikkel helt uten å bli påvirket av trender. – Norsk skifer er miljøvennlig, påstår Per Otto Thorsen. – Skifer skårer stort når du tar i betraktning hele utslipps-syklusen, forklarer han. Pasjon for skifer Per Otto har tatt over ledelsen av bedriften som faren Helge etablerte i 1988. – Men det er fortsatt Helge som er SkiferThorsen, mener sønnen. For en journalist med svært mangelfull kunnskap om norsk geologisk skiferhistorie, oppleves far og sønn som jevnbyrdige skiferkapasiteter. Iveren etter å formidle skiferens kvaliteter og fordeler er også temmelig likt fordelt, kan det virke som. – Vi har en sterk pasjon for skifer, innrømmer Per Otto. Motstandsdyktig Det er ikke mulig å gjengi i detalj alt det spennende to blad Skifer-Thorsen kan vise fram av, og fortelle om, skifer. Men at skifer er et materiale som trumfer det meste annet av bygningsmaterialer til enkelte funksjoner,

Hytteavisa.no • Våren 2018

sitter igjen som et klart inntrykk. Evighetsdimensjonen arkitekt Jensen peker på kan begrunnes helt saklig. – Norsk skifer har høyt kvartsinnhold. Kvarts brytes ikke ned av frost og sur nedbør. Den tæres heller ikke så lett opp av saltvann. Derfor er norsk skifer en kvalitetsvinner, sier SkiferThorsen. Motstandsdyktigheten mot erosjon er blant årsakene til at Skifer-Thorsen har levert skifer til takene på noen av fyrene i Ytre Oslofjord. – Betongstein på taket blir spist opp fort av saltvannet. Skifer tæres ikke opp, forklarer han. Som fløyel Han peker også på at produktet er tidløst. – Ulike materialers popularitet svinger opp og ned. Men skiferen holde stand litt uavhengig av trender, sier Helge. For har du først brukt skifer en gang, kommer du til å fortsette med det, skal vi tro SkiferThorsen. Det er mykt å gå på og ikke kaldt som keramikkfliser. Det er som fløyel å ta på, forteller den eldste Skifer-Thorsen. Og skiferen har skaffet ham mange venner. – Våre kunder blir gjerne venner for livet. De kommer jo alltid tilbake og vil ha mer, år etter år. Når hyttefolket dukker opp, er det et godt vårtegn!

92

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Utvikling De 30 årene Skifer-Thorsen har levert skifer fra Sandefjord, er kort tid sett i geologisk perspektiv. Mye er det samme. Skiferens styrke, for eksempel. – Du kan kjøre bil på den, sier Per Otto. Men i løpet av de få årene har det skjedd noen vesentlige endringer. – Materialet er jo det samme. Men tidligere leverte vi ubehandlet naturstein. I dag er vi i stand til å bearbeide steinen på en annen måte enn tidligere. I dag kan vi få fram mange ulike overflater med ulike farger og mønstre, forteller den eldste Skifer-Thorsen. Tar en utfordring Kom gjerne innom hos Skifer-Thorsen og slå av en prat – lytt og lær. Og har du selv noen ideer til bruk av skifer, er du hjertelig velkommen til å teste mulighetene. – Din idé er vår utfordring, pleier vi å si. Vi har 30 års erfaring, men fortsatt er mye ugjort, sier stein-entusiastene på Raveien rett utenfor Sandefjord, som ikke bare kan tilby deg norsk skifer. – Vi skaffer deg også skifer fra Kina. Derfra innfører vi også kantstein og støttemur av granitt. Marmor og sandstein henter vi fra Italia, Portugal og Tyrkia. I tillegg fører vi markprodukter som heller, kantstein, støttemur og belegningsstein fra Benders, forteller Skifer-Thorsen.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Skifer er mykt som fløyel, sier Per Otto Thorsen.

93

Hytteavisa.no • Våren 2018


Landbruksunntaket i Tomtefesteloven:

Hobbyvirksomhet er ikke nok! Borgarting Lagmannsrett har slått fast at ”hobbyvirksomhet” ikke er nok til at bortfester kan nekte innløsning etter landbruksunntaket i tomtefesteloven. Kilde: Advokatfirmaet Kvale

Borgarting har nylig avsagt dom som ga fester rett til innløsning av festetomten til tross for at denne hørte til en landbrukseiendom på 277 daa inklusive 10 daa dyrket mark. Eiendommen besto av rundt 70 festetomter med hytter. Tomtefesteloven gir fester rett til å kreve innløsning når 30 år av festetiden har gått. Dersom festetomten hører til en landbruks eiendom, kan imidlertid bortfester på visse vilkår nekte innløsning (jfr. forskrift om tomtefeste § 4). Historisk har terskelen for å falle innunder landbruksunntaket vært relativt beskjedent. Lagmanns retten har nå fastsatt at det finnes et minstekrav til inntekt og aktivitet fra gårds- og skogbruk for å være omfattet av unntaket, og avklarer nærmere hvor terskelen ligger. Minstekrav til inntekt Festeinntektene utgjorde mellom 300 000 og 500 000 i året. Inntektene fra gårdsbruket, primært juletreproduksjon, utgjorde etter rettens vurdering i beste fall 17 - 20 000 kroner årlig. Utleie av båt- og parkeringsplasser samt uttak av rådyr og skalldyr til eget bruk, ble ikke ansett å være en del av gårdsbruket. Lagmannsretten slo fast at de formelle vilkårene for landbruks unntaket var oppfylt, men at eiendommen hadde et ”meget beskjedent inntektspotensiale som landbrukseiendom”. Retten kom frem til at den lave inntekten fra eiendommen gjorde at den ikke kunne regnes som en landbrukseiendom i tomtefestelovens forstand. Det ble blant annet vist til

Hytteavisa.no • Våren 2018

Innst.O.nr.105 (2003-2004), der det heter at: ...et for lite element av egentlig jord-, skogeller hagebruk etter en konkret vurdering må ekskludere bortfesterens rett til å avvise innløsingskrav. Videre ble det vist til stortingskomiteens oppfordring i Innst.O.nr.37 (1974-1975) om å unngå å etablere en bortfesterstand med bortfeste som hovednæringsvei uten at det samtidig foregår en effektiv og rasjonell drift av selve bruket. Basert på det lave inntektsgrunnlaget og den lave aktivitetsgraden på eiendommen, fant Lagmannsretten at eiendommen klart lå utenfor formålet med landbruksunntaket, og uttalte blant annet: Lagmannsretten peker på de betydelige inntektene eiendommen Sydengen har av sine festekontrakter, sammenlignet med det mege beskjedne utbyttet som en eventuell drift av juletrær vil innbringe. Avgjørelsen fra Borgarting illustrerer at et beskjedent inntektspotensiale kan hindre bortfester fra å anvende landbruksunntaket. For at landbruksunntaket skal komme til anvendelse, må bortfester dokumentere at vilkårene er oppfylt. Dette gjelder også kravet om tilstrekkelig inntekt og aktivitet. Hva bør du gjøre? Opplever du at bortfester nekter innløsing med

94

grunnlag i landbruksunntaket, bør du be om dokumentasjon som underbygger at det er tale om en landbrukseiendom. Bortfestere bør også uoppfordret dokumentere at vilkårene for å anvende landbruksunntaket er oppfylt. Er du usikker på hvorvidt ditt festeforhold omfattes av landbruksunntaket, kan det være hensiktsmessig å ta kontakt med vår advokat for å få dette avklart. Husk at du har rett til å kreve innløsing når det har gått 30 år av festetiden og deretter hvert tiende år, men kravet må fremsettes minst et år før innløsingstidspunktet. Ta derfor kontakt med oss i god tid om bortfester er ”bonde på deltid”.

Advokatfirmaet Kvale Advokatfirmaet Kvale er et forretningsjuridisk advokatfirma som siden sin oppstart har bistått nasjonalt og internasjonalt næringsliv. Selskapet har hele tiden hatt stabil organisk vekst. Vi teller i dag over 90 ansatte, hvorav 34 partnere og 41 advokater. Haakon VIIs Gate 10, 0161 OSLO Telefon: 22 47 97 00 www.kvale.no

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


HI EL M M L FA LE T -o pp f lev tf rit lf al ra 30 m

Skandinavias største klatrepark! - OPPLEV EN SPENNENDE VERDEN FRA TRETOPPENE -

245 Hindre

39 Zip-liner

NØTTEPARKEN!

15 Løyper

FOR FAMILIEN

De minste kan oppleve en enda større Nøttepark med det nye tårnet. Tårnet er 9 meter høyt, med spennende rom og aktiviteter.

Ta med deg hele familien for en aktiv og moro dag, fylt av spenning og mestring. Her har de voksne det like moro som barna. Opplev spennende aktiviteter sammen!

www.hoytlavt.no/vestfold

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

95

Hytteavisa.no • Våren 2018


Vi er der, også etter stormen.

VÅRE HOVEDPRODUKTER • Flytende bølgebrytere • Helbetong flytebrygger • Tre / Betong flytebrygger

• Marinabelysning • Y-bommer / Utriggere • Spesialtilpassede anlegg

Postboks 33 • 1620 Gressvik • Fredrikstad • Telefon: 69 33 96 10 • E-mail: post@pontona.no

BRYGGESTRØM AS er distributør i Norge for Rolec Services Ltd - verdens største leverandør av strøm søyler og relaterte produkter til Marina og Camping.

www.bryggestrom.no

Hytteavisa.no • Våren 2018

Ring 907 40 399

96

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


RING 3

3 48 3 90 11 300 990 0

www.arneroed.no

Gravearbeider Sjøarbeider Vann og avløp Hyttetomter

Dykkearbeider Bryggebygging Mudring

Vi hjelper deg med alt av el installasjon både små og store oppdrag. Gratis og uforpliktende befaring.

post@torpelektro.no 334 55 065

WWW.TORPELEKTRO.NO

torpelektro.no

torpelektro.no

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

97

Tlf: 33 45 50 65

Hytteavisa.no • Våren 2018

Tlf: 33 45 50


Gode dager i næringseiendom

Daglig leder Morten Kjeldby i Eiendomsmegler 1 Næringsmegling sier at det er full fart på kontoret.

Vi møter daglig leder Morten Kjeldby i Eiendomsmegler 1 Næringsmegling for å høre hvordan salgsmarkedet er for næringseiendom i Buskerud, Vestfold og Telemark. Han møter oss i sommerbyen Tønsberg, som for anledningen stråler i sol. Tekst: Live Stensholt Foto: Atle Heum

-Jeg gleder meg hvert år til sommeren, da fylles kysten vår med hytteglade feriegjester som bidrar til at det igjen blir yrende liv i byene og på svabergene. Som Sandefjordsgutt har jeg alltid satt pris på hyttefolket, dessuten investerer de i næringseiendom lokalt, sier han fornøyd. Høy aktivitet Salgsmarkedet nasjonalt var i fjor godt, det førte til at aktiviteten i Buskerud, Vestfold og Telemark ble veldig bra. Det var rekord i antallet salg som ble gjennomført i Norge. -Eiendomsverdier for mellom 85 - 90 milliarder kroner skiftet eiere i fjor, hvor salg av handelseiendom utgjorde rundt 20% og kontoreiendom i overkant av 50%. Utenlandske investorer sto for 20% av transaksjonsvolumet som førte til prisøkning i hovedstaden. Dette

Hytteavisa.no • Våren 2018

førte igjen til at investormiljøer i Oslo fikk øynene opp for regionene hvor vi opererer på grunn av bedre direkteavkastning. Morten Kjeldby bekrefter at internasjonal økonomi går godt mange steder i verden, og Norge er intet unntak. Næringsmegleren forventer et godt salgsmarked lokalt også i 2018. Interessen er særlig stor for eiendom med god beliggenhet og solid kontantstrøm. -Totalt er utlånet til næringseiendom i Norge rundt 650 milliarder kroner og det er fortsatt mye kapital som skal investeres. Vi som jobber med eiendom hver dag merker stor etterspørsel i salgsmarkedet i våre tre fylker. Ved inngangen til andre halvår jobber vi med næringseiendom for over 800 millioner kroner som vi har for salg, eller hvor vi opptrer som kjøpsrådgiver mot spesifikke eiendommer, sier han.

98

Stor etterspørsel På god vei inn i 2018 hadde styringsrenten ligget uendret på 0,5 prosent siden 2016, og Norges Bank varslet at renten trolig ville bli satt «forsiktig» opp i løpet av året. Årsaken er at norsk økonomi går bedre og forventes å ha samme utvikling. Etterspørselen etter gode investeringsobjekter er såpass høy at det overstiger tilbudet, derfor tror ikke Morten Kjeldby at den varslede økningen i renten vil påvirke det store bildet av salgsmarkedet i 2018. -Det er god likviditet i markedet og høy etterspørsel, også fra investorer som ikke er lokale og som ønsker høyere direkteavkastning på sine investeringer. Vi opererer i mulighetenes fylker, her er det godt både for hyttefolket og investorer, avslutter han.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


VINN TRÅDLØS SONOS HØYTTALER! 1. Knips sommerbilder 2. Gå inn på hytteavisa.no/konkurranse og last opp ditt bidrag. Vi trekker og kontakter en vinner 20.august! Bildene vil bli lagt ut på hytteavisa.no

Temakveld

Markedsituasjonen pt. •

Bryggesameie og tomtefeste

Hvorfor så mange utfordringer i forbindelse med hyttesalg? Hva bør man rydde opp i for å sikre/øke hytteverdien.

Endringer i tomtefesteloven - erfaringer

Fredag 27.april kl 18-21

• Gjennomgangen av de viktigste endringene for regulering av festeavgift • Advokatenes erfaringer med de nye reglene – praktiske eksempler

Sted: Tenden Advokatfirma Anton Jensensgate 2, Tønsberg

Bryggesameie • Rett til brygge eller båtplass - oversikt • Sameieloven • Bryggesameie – hvorfor er vedtekter viktige og hva bør de regulere

Det er begrenset med plasser, så vær tidlig ute med påmelding. Enkel servering.

Minikonsultasjoner

Påmelding: eva.mathisen@em1.no - tlf 976 63 403

Spør en av våre advokater om • Bryggesameie, rett til båtfeste eller andre rettigheter knyttet til din hytte • Tomtefestekontrakten din. Ta med kopi.

Arrangementet er GRATIS

Eva K. Mathisen Eiendomsmegler MNEF

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Arnt Olaf Stillerud Partner, advokat MNA

Kjersti Schiøtz Thorud Partner, advokat MNA

Arragementet er et samarbeid mellom Eiendomsmegler 1 og Tenden Advokatfirma. Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

99

Hytteavisa.no • Våren 2018


Vi sees på Me VI SEES PÅ METRO SANDEFJORD Metro Sandefjord er et kjempestort innendørs lekeland med spiralsklier, trampoliner, klatrevegg, klatrestativ, tunneller, ballhav, softballkanoner og mye mer. I samme bygg finner du også Megazone laserspill og vår bowlingavdeling. Her har vi 10 topp moderne bowlingbaner, biljard, shuffleboard, underholdningsspill, café med pizza og grillkjøkken.

M O RO FOR HE FAMILI LE EN

I JUNI ÅPNER VI ADVENTURE GOLF Metro Bowling & Lekeland San

innendørs lekeland med hoppe trampoliner, klatrevegg, klatres softballkanoner og mye mer.

Metro Sandefjord AS Hinderveien 8, 3223 Sandefjord Telefon 33 52 30 00

rstock, iStockPhoto.

Les mer om oss på nett www.metrosandefjord.no

I samme bygg finner du også M bowling-avdeling. Her har vi 10 baner, biljard, shuffleboard, un med pizza og grillkjøkken.

/metrosandefjord /metrobowlingoglekeland

Hytteavisa 2018  
Hytteavisa 2018