Page 1

For oss som har hytte i Vestfold

Stor kjøpsappetitt Opprydning i Færder Oppskrift på ufred Heftelser / servitutter

Våren 2019 • Opplag: 11.000 • Årgang 23 • Vestfold

Temakveld Tirsdag 30.april

- Hyttemarkedet i Ve utfordringer ved stfold og hyttesalg - Hva tenker Færd er kom etablering av VA-a mune om nlegg - Hvordan spare penger ifbm VA-a nlegg - Hvordan få kont roll på heftelsene/servitu ttene Se side. 99

Bygge i strandsonen • Markedssituasjon • Arvelov • Vann / kloakk Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF Tlf.: 916 44 330 E-post: tore.solberg@em1.no


Utgiver: Eiendomsmegler 1 Fritid - Vestfold Tekst: Micro Media AS, tlf: 922 11 419 Trykk: Opplag: 11.000

Nyttig lærdom Året 2018 har vært et spesielt år. I alle fall for dem som bryr seg om det som foregår i kommunene langs kysten av Vestfold. Vi har lært mye. I både riksmedia og lokalmedia har særlig en kommune vært i fokus – en kommune som ikke lenger eksisterer. Tjøme kommune, nå en del av Færder, har preget nyhetsbildet. Dessverre ikke med alt det positive vi kjenner fra den populære øya, men med stadig nye saker om både kommunal korrupsjon og andre ulovligheter knyttet til plan- og bygningsloven. Når kommunaldirektør Margrethe Løgavlen i denne utgivelsen av Hytteavisa forteller at kommunen har måttet sette ned et eget tilsyn- og oppfølgingsorgan som skal behandle ulovligheter, forteller det noe om alvoret i situasjonen. Når den samme avdelingen per i dag har rundt 100 saker til behandling, og at det i tillegg ligger 200 saker på vent, sier det noe om omfanget. Og det strømmer stadig på med nye meldinger fra naboer, turgåere og gravejournalister om mulige ulovlige tiltak på Tjøme. Slikt tar tid. Dette må vi ta lærdom av, like gjerne først som sist. I hytteverdenen må man ha tillatelse til alt. Hvis ikke blir det bråk. Og er det noe som er

Layout, foto, annonsesalg og annonseproduksjon: Reklameservice Vestfold-Telemark AS - Avd. Folkebadet - tlf: 33 48 24 60 www.reklameservice.as - www.folkebadet.no

til skade for bruk av feriestedet, så er det bråk. Hytta skal være fristedet der du skal kose deg, være sammen med familie og venner eller nyte late dager i avslappet modus. Da skal du slippe å tenke på om du har alt på stell. Alt skal være på stell! Tjøme-sakene har lært oss at det er vesentlig å ha rent rulleblad. Alt som er gjort på hytta skal være søkt om. Og om du tror tiltaket kanskje ikke er søknadspliktig, så spør. Hvis du har overtatt hytta fra foreldrene dine, og far sier at da han bygde annekset snakket han med en saksbehandler i kommunen som sa at det var greit, så sett på alarmen. Gamle «telefontillatelser» har ingen verdi. Godkjenninger må kunne dokumenteres på tiltak utført etter 1965. Det er bra at det er blitt orden på ting. Rykter om tillatelser gjennom bekjentskaper bør opphøre. Når skjønn skrenkes inn, blir det i større grad likhet for loven. Det må vi jo være glad for. Tilgivelse som en bedre løsning enn tillatelse gjelder ikke lenger. Du kan ikke lage et regnestykke som sier at tilgivelse pluss bot i sum er billigere enn tillatelse. Nå risikerer du riving og stor bot. Dette er viktig informasjon til alle hytteeiere! Mitt budskap er: Sørg for å ha all dokumentasjon på både tiltak og rettigheter i orden. Da kan du nyte sommersesongen i fred og ro. Og skulle du finne ut at tiden er inne for å selge hytta di,

er det lite som påvirker prisen mer enn orden i papirene, godt vennskap med naboen og god beliggenhet. De to første kan du selv gjøre noe med! Når vi nå går inn i en ny sesong, er tiden inne for å takke for tilliten som har vært vist oss i Eiendomsmegler 1 i 2018. Det ble et svært godt år for oss, et år som styrket vår posisjon i markedet. Jeg ønsker dere alle en god sommer!

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF Alltid tilgjengelig på tlf. 916 44 330

Mottar du Hytteavisa og ikke ønsker å få den? Send meg en mail, så fjerner vi deg fra lista. E-post: tore.solberg@em1.no

Innhold Været øker kjøpelysten

s. 12

Nytt liv i gammel skjærgårdshistorie s. 14

Krav om garantistillelse også ved salg av nøkkelferdige frititidsboliger s. 48

Leser Hytteavisa fra perm til perm

s. 70

Hoppeglede i Vestfold

s. 72

Gøy på landet

s. 18

Utedoens sakte død

s. 22

Spar penger med riktig juridisk organisering ved tilkobling til vann og avløp

Bygge i strandsonen

s. 24

Gjør hva du vil - midt i byen!

Spørsmål og svar om ulovligheter

s. 26

Til hest mot Verdens Ende

Bare gode erfaringer med utleie

s. 28

– Skaff deg kompetanse

s. 56

La veien gå hvorhen du vil

Vårrengjøring i fjæra

s. 35

Mye bolig for pengene

s. 60

Den nye hytteboka

Hva med hytte ved skilsmisse?

s. 38

Budsjettet avgjør lån på hytta

s. 62

Opprydding i ulovligheter

Felles fiskelykke

s. 40

Danse med bølger

s. 64

Bruker ferien til å handle

s. 98

s. 46

Spør når du er i tvil

s. 68

Temakveld

s. 99

Opprydning av servitutter

Hytteavisa.no • Våren 2019

Oppskriften på ufred

2

s. 78

s. 49

24 investeringstips

s. 50

Ikke slurv med formalitetene

s. 52

– Hold tyvene på avstand

s. 84 s. 91

s. 80

s. 82

s. 94 s. 96

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


– TAKK FOR AT DU HANDLER HVITT – «Benytter du godkjente håndverksbedrifter og betaler via bank når du pusser opp, er du en medbygger. Da har du sikret håndverkeren trygdeordninger, tarifflønn, feriepenger og forutsigbarhet – goder de fleste av oss tar for gitt, men som først er en realitet når du handler hvitt».

Christine Fossen politimester, sør-øst politidistrikt

#MEDBYGGERNE er et samarbeid mellom offentlig sektor, partene i arbeidslivet og byggebransjen i Vestfold. Formålet er å få flere til å bli medbyggere og handle hvitt, for å sikre et stabilt og trygt arbeidsmarked, bedre de håndverksmessige utførelsene og hindre skadelige arbeidssituasjoner. Følg oss på facebook.com/medbyggerne

Medbyggerne_anonnse_193x263.indd 1 Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

3

25.02.2016 12.04 Hytteavisa.no • Våren 2019


Vi i Eiendomsmegler 1 BV er heldige som jobber i et spennende og variert markedsområde. Vi har alt fra Norges flotteste skjærgård via store skoger til høyfjell på Ble. Vi omsetter alle typer eiendom og gir råd til våre kunder hver eneste dag året rundt, fra Larvik til Kongsberg. Vi har 8 megleravdelinger og en oppgjørsavdeling som til sammen har 52 ansatte. Vi formidler ca 1800 eiendommer på et år og er en stor aktør på nybolig. 2018 ble et år med lavere boligprisvekst* enn de foregående årene. I våre områder

Horten

Det finnes dessverre ingen god statistikk på sjøhytter og derfor kan vi ikke ha noe konkret på vekst. Vi opplever stor interesse for hytter ved sjøen og raske omsetninger. Personlig vil jeg også tro at sommeren 2018 i seg selv kan øke interessen – for en sommer.

Hyttemarkedet på fjellet har hatt en generell vekst på 4,4% for hele landet. Vi gleder oss til sommer 2019 og drømmer om de magiske kveldene fra forrige sesong. På vegne av alle oss i BV ønsker jeg alle en riktig god sommer!

Ola Amundsen Leder EM1 BV *Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS

Vi hjelper deg med bolig

Eiendomsmarkedet i Horten, som også har et godt hyttemarked, har vært jevnt og stabilt de siste årene. Markedet preges av den positive utviklingen byen har hatt, med oppblomstring av kafeer og restauranter, #HortenLove, festivaler og mye mer. EiendomsMegler 1 er representert med to avdelinger i Horten. En avdeling sammen med SpareBank 1 i Storgata 28, og en sammen med USBL på Torvet 6A. Her er vi totalt 4 Eiendomsmeglere med lang erfaring i Hortensmarkedet. Det er lite bruktboliger til salgs i Horten for tiden, og vi har stor pågang av interessenter som ønsker seg enebolig og rekkehus. Vi har tre flotte leilighetsprosjekter for salg i Horten. Horten Havneby/Indre Havneby Borettslag med 51 leiligheter som ligger rett ved sjøen og byen. Her er bygging godt i gang og med ferdigstillelse våren 2020. Karolines Hage med 42 leiligheter ligger rett i byen og har ferdigstillelse i løpet av 1. kvartal 2020. Rørestrand Park(Parkveien 36) med 44 leiligheter er lagt ut for salg i februar

Hytteavisa.no • Våren 2019

endte vi med sterkest vekst i Holmestrand (+6,3%) og Sandefjord(+5,1%). Lavest vekst var det i Drammen m. omegn(+0,3%) og Lier(+1%). Norge, sett under ett, endte med en prisoppgang på + 2,8% for 2018. Vårt markedsområde er et variert og sunt boligmarked i god balanse.

i Vestfold og Buskerud

2019 og håper på byggestart høsten 2019 og med ferdigstillelse 18 mnd etter. Nydelig beliggenhet rett ved kystlinjen og kyststien. Ikke nøl med å ta kontakt om du vurderer salg av din bolig!

lokalmarkedet. og vi har stor pågang av interessenter som ønsker å kjøpe bolig i Holmestrand. Ta kontakt om du vurderer salg av din bolig og vi gir deg et helt uforpliktende tilbud!

Holmestrand Eiendomsmarkedet i Holmestrand, har hatt en formidabel utvikling de senere årene med nybygging av både leiligheter og eneboliger. Hyttemarkedet er i mindre målestokk, men har hatt en normal prisutvikling. Holmestrand har fått Norges mest moderne jernbaneterminal som ligger inne i fjellet med 4 spor og fjellheis til Holmestrandstoppen. Markedet preges av den positive utviklingen byen har hatt, med økte priser, økt tilflytting og positivitet. EiendomsMegler 1 er representert i Holmestrand med en avdeling i Havnegaten 7, rett på brygga i sentrum. Her er vi totalt 3 Eiendomsmeglere med lang erfaring i

4

Merethe Lunden Andreassen, avd. leder

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Drammen Drammen er en meget flott by i rask utvikling. Det er mange som velger å flytte til Drammen og det er mange som velger å satse på Drammen. Byen har vært igjennom en enorm utvikling de siste 20 årene, og fikk bl.a. tildelt årets byutviklingspris i 2003 fra daværende statsminister Bondevik. Etter det har det fortsatt skjedd enormt mye som bl.a. nye bydeler, flytoget har sin endestasjon i Drammen og høgskole tilbudet er blitt utvidet. Dette har resultert i at Drammen bl.a. har vært den byen i Norge med størst vekst de siste 10 årene, også mer enn Oslo, faktisk helt tilbake til 2003 har Drammen vært det stedet hvor boligprisene har steget mest. Jeg tror at Drammen vil fortsette denne trenden, bl.a. fordi Drammen er en del av storOslo, jeg forventer at bolig prisene i Drammen

vil øke også de neste årene, fra nåværende snittpriser på rett i overkant av 40.000,-, pr kvm, som er likt med snittet for Norge, men vesentlig lavere enn snittet for Oslo som er på ca 70.000,- pr kvm.

i takt med det nye sykehuset på Brakerøya. Vi har her i Drammen 7 dyktige, sultne og erfarne eiendomsmeglere som alltid står på for kundene våre. Vi selger for alle kunder fra Ola Nordmann til store nybygg prosjektet…

Samtidig blir det spennende å se hva kommunesammenslåing med Nedre Eiker og Svelvik vil ha å si for prisene i Drammen, er det forstedene som vil nærme seg Drammen mest, eller vil Drammen ytterligere gire opp? Dette kan vi se i sammenheng med all utviklingen som skal skje i Drammen omegn, da det er flere spennende nybygg prosjektet pågang, det er fortsatt nye bydeler som er under utvikling, her kan det nevnes store områder som Sundland, Marienlyst, Tangen og ut mot Lier hvor Fjordbyen planlegges utviklet Ken Salte, avd. leder

Sandefjord Med lange fjorder og spennende skjærgård mot ytere Oslofjord mot syd og mye uberørt skog og flotte turområder mot nord finner vi Sandefjord, Vestfolds mest folkerike kommune. Sandefjord kommune består av Andebu, Stokke og Sandefjord. Byene og kommunen er i rask utvikling med stor utbygging av boliger og næringseiendom. I vårt område er det mange som velger å tilbringe sommermånedene være seg på egen hytte, camping eller med båt i skjærgården. Flere av de som har tilbrakt noen sommere i vårt flotte nærområde velger å bosette seg her permanent. Med en drøy times biltur til Oslo, Torp som nærflyplass med et godt utvalg av destinasjoner både innenriks og utenriks er det ikke vanskelig å forstå at området har netto tilflytning og behov for nye boliger. Du finner oss i Jernbanealleen 11/13 hvor

vi har lokaler sammen med Sparebank 1 og i Rådhusgata 24 hvor vi er samlokalisert med Usbl. For oss som er en betydelig aktør i eiendomsmegler bransjen er det viktig å være tett på våre kunder, oppdragsgivere og samarbeidspartnere. I Sandefjord ønsker vi å være til stede på de aler fleste arenaene innenfor eiendomsmegling. Vi er en betydelig aktør på kjøp og salg av brukte boliger, vi jobber tett på flere av de store eiendomsutvikleren som opererer i kommunen vår, her er vi med i prosessen fra tomtekjøp, reguleringsprosess, utforming av prosjektene, opprettelse av boligsselskap og salg. Vi er også oppnevnt som medhjelper for namsmann i Sandefjord. I tillegg har vi vår fritidsavdeling som dekker hyttemarkedet samt at man også har god kunnskap om landbruksmegling. Ved våre to avdelinger i Sandefjord finner man 8 topp motiverte medarbeidere med meget lang og bred erfaring innen alle områder av eiendomsmegler faget til sammen har vi

jobbet i bransjen i over 150 år, vi er her for at du skal kunne benytte vår kunnskap, kompetanse og kontaktnett til å gjennomføre en vellykket eiendomshandel. Sammen med de dygtige rådgiverene i Sparebanke 1 BV sin filial i Sandefjord utgjør vi et godt team og hjelper deg gjennom både kjøp og salgsprossesen.

Stian Dursett, avd. leder

Larvik Boligmarkedet i Larvik hadde en stabil og positiv utvikling i 2018 med en prisøkning på ca. 3%. Vi har så langt i 2019 hatt jevn og økende aktivitet, noe jeg tror vil fortsette videre. Prismessig tror jeg markedet vil bevege seg i positiv retning i 2019 med en prisvekst på ca. 4-5%.

Nyboligmarkedet er ganske bra i Larvik, det bygges mange nye boliger og salgene går jevnt og stabilt. På kontoret i Larvik er vi tre meglere og en salgssekretær som er fremoverlente, innovative og har god erfaring både på bolig, fritid og prosjekt.

Sondre Henriksen, avd. leder Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

5

Hytteavisa.no • Våren 2019


BS Elektro er en totalleverandør av elektroinstallasjoner i Vestfold. Vi tar alle typer oppdrag. Ved å velge oss som leverandør kan du være sikker på at du får et trygt elektrisk anlegg. Ta kontakt i dag for en hyggelig elektroprat. Gratis befaring.

HYTTESJEKKEN (EL-SJEKK)

OPPGRADERE SIKKRINGSSKAP

fra 1990,NY KURS 15 A

fra 4990,LADESTASJON 16 A

fra 3990,-

fra 12490,-

RING HYTTA VARM

fra 3490,OVERSPENNINGSVERN

fra 1990,-

TILBUDET GJELDER TIL 31.12.19

Går du med planer om å bygge eller oppgradere? ADRESSE: Raveien 342, 3220 Sandefjord

Hytteavisa.no • Våren 2019

TELEFON: 47 88 77 77

6

E-POST: oyvind@bs-el.no

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Vi er med når du legger nye planer, og når du endelig kan senke skuldrene Vi hjelper deg med alt fra lån, sparing og pensjon, til finansiering, plassering og forsikring. Snakk med våre hyggelige rådgivere på telefon 915 02480 alle dager fra 7-24, eller besøk sparebank1.no/bv. Ønsker du å snakke med oss direkte? Velkommen innom vårt lokalkontor.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

7

Hytteavisa.no • Våren 2019


Tore Solberg – engasjert og energisk

Hytteavisa.no • Våren 2019

8

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Tore Solberg er nærmest som en legende å regne, i alle fall i sammenheng med formidling av fritidsboliger. Ingen andre eiendomsmeglere har i de siste 30 årene solgt så mange dyre eiendommer ved sjøen som nettopp Solberg. Han har holdt på lenge i bransjen. Tore Solberg befestet sin posisjon i fritidsmarkedet i løpet av nesten 30 år hos eiendomsmegler Georg Solberg AS i Sandefjord. Senere hadde han seks gode år i samarbeid med Z-Eiendom i Tønsberg. Da han igjen skiftet base, var det Eiendomsmegler1 i Sandefjord som trakk det lengste strået. - Det er moro å se at jeg har beholdt posisjonen som en betydelig hytteformidler i Vestfold, sier Solberg. Første over en million Allerede i 1981 solgte han den første hytta i landet til over en million kroner. - Hytta lå på York i Sandefjord. Det var ikke noe palass, men ei lita hytte på 60 kvadratmeter – akkurat slik mange hytter var den gangen. Men den hadde egen strandlinje, forteller han. I mange år har han stadig satt nye prisrekorder. I 2018 solgte han 10 eiendommer over 10 millioner hvorav den dyreste var på 33 millioner. Engasjement Energi og engasjement er ord som naturlig følger Tore Solberg. Store fakter og åpenbar glede over det han holder på med. - Når jeg brenner for noe, blir jeg veldig engasjert, bekrefter han. Det kan være slitsomt og hektisk å megle i fritidsmarkedet i Vestfold. - Men også morsomt og utfordrende, sier eiendomsmegleren i Eiendomsmegler1. Kunnskap Solberg mener at kunnskap om å selge en hytte er noe helt annet enn kunnskap om å selge hus. - Den kunnskapen besitter jeg. Samtidig har jeg lokalkunnskap, og jeg er – til tross for at jeg ikke lenger er helt ung – fortsatt moderne i hodet. Når jeg i tillegg er tilgjengelig på telefonen stort sett bestandig, og ikke minst lever og ånder for fritidseiendommer, har jeg vært heldig å få med meg kundene på en lang og hyggelig reise i bransjen, sier han og takker for tilliten kundene gir ham.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

For å sikre hytteverdien Når vi bruker tid og penger på å produsere Hytteavisa, er det først og fremst fordi vi ønsker å hjelpe deg med å styrke verdien av hytta di. Det er eiendomsmegler Tore Solberg som sier dette. Ulikt andre meglere har han i mer enn 20 år brukt tid og ressurser på å produsere informasjonspublikasjonen Hytteavisa – først i mange år som en avis, derav navnet, men i de senere årene som et påkostet magasin. Forberedelse – Hvis du tar lærdom av budskapene i Hytteavisa, vil det bidra til en vesentlig bedre pris på hytta di den dagen du eller dine etterkommere vil selge, sier Solberg. Han gjentar i år som tidligere at det er mye som er viktigere enn å style hytta før salg. – Det er viktig å forberede seg godt, for det tar tid å sikre at hytta er så attraktiv som den kan bli for en potensiell kjøper, sier Solberg. Orden i sakene Andre steder i magasinet kan du lese om hvor viktig det er å ha alle formalitetene i orden når du skal selge. – Det må ikke foreligge noen tvil om rettigheter i forhold til bilveier og båtplasser. Vann og kloakk må også være i orden, sier eiendomsmegleren som hevder at noe av det tristeste han opplever, er når familiekonflikter oppstår på grunn av fritidseiendommen, en eiendom det skal 9

knyttes glede til. – Det er utrolig viktig å ha klarert et eventuelt salg med familien. Det er en prosess det må brukes mye tid på, sier Solberg som ofte har stoff om nettopp det i Hytteavisa. Trær til besvær Naboens trær som står i veien for både sol og utsikt, er en konfliktklassiker i hytteNorge. Dette mener Solberg bør være avklart før salg er aktuelt. – Det er mye lettere for deg som har hatt samme hyttenabo i 20 år å få til en god avtale om å fjerne uønskede trær enn det er for en fersking som nettopp har kjøpt hytta. Kulturtilbud I Hytteavisa er det også stoff som kan ses på som reklame for aktivitetstilbud i Vestfold. – Men også det er for å bidra til å øke utbyttet i ferien for leseren, sier Solberg. Han minner om at været ikke alltid er like bra som i fjor sommer, og at det derfor kan være fint å bli kjent med noe av det blomstrende kultur- og opplevelsestilbudet Vestfold har å by på. – Alt det vi skriver om har en mening. Vi vil at dere som tilbringer sommeren her får størst mulig utbytte, enten dere er på hytta eller vil ha andre opplevelser i vakre Vestfold. Hytteavisa.no • Våren 2019


- Dreamport er et sted der man kan oppleve de tingene man tidligere bare har drømt om. Et sosialt samlingssted med fokus på lek og drømmer.

Hytteavisa.no • Våren 2019

10

@dreamportcentre

S a n de f j ords m or s om ste ba r !

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Utegleder. Nyt sommerens utegleder slik det passer deg best! Hopp ihavet, les bok på myke svaberg, eller løp med drager over åpen eng. Våre butikker og spisesteder ønsker deg velkommen innom – med glede i sentrum.

FØLG OSS PÅ:

10–20 (18) // 60 Butikker // 450 parkeringsplasser // Torvet 7, Sandefjord // hvaltorvet.no HVAL0091_hyttemagasinet.indd 2 Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

15.03.2019 08:33

11

Hytteavisa.no • Våren 2019


Markedet

Været øker kjøpelysten Hyttemegler Tore Solberg er ikke i tvil. Fjorårets fantasisommer har ført til stor kjøpsappetitt. Den som vil ha hytte i Vestfold i 2019, må være tidlig på ballen.

– De aller fleste sier at ingenting er bedre enn Vestfold når været er fint. Og det er jeg helt enig i. Det finnes ikke finere plass på jord, spør du meg.

– Folk har fjorårs-været friskt i minne. Det betyr at kjøperen er «gira». Den som vil selge kan ri på en stor og kraftig bølge. Den bølgen legger seg ikke selv om været skulle bli dårlig sommeren 2019.

Sultne kjøpere Hyttemegleren Solberg legger ikke skjul på sin kjærlighet til Vestfold-kysten. Men det er først og fremst hans lange erfaring med salg av hytter og landsteder som gir ham troverdighet når det kommer til å det å se markedssituasjonen i glasskula. – Det gode været i fjor sommer økte kjøpsappetitten. Men samtidig minimerte det sulten til potensielle selgere, i alle fall til langt ut sesongen. Den situasjonen vil trolig komme til å prege markedssituasjonen i 2019. Få hytter – Det er hevet over enhver tvil at den som planlegger å kjøpe hytte i Vestfold i år, må være veldig tidlig ute for i det hele tatt å skaffe seg noe, slår Solberg fast. Det er et sterkt begrenset antall hytter i Vestfold. Det gjør at det i utgangspunktet er selgers marked.

Hytteavisa.no • Våren 2019

Dyre eiendommer Fjoråret ble sett under ett, til tross for supert sommervær, et godt år for Solberg og Eiendomsmegler1 i Sandefjord. – Det var en tendens til at vi fikk inn relativt mange dyre eiendommer for slag. Det skjedde etter noen relativt dårlige år i det prissegmentet, forteller han. Signaler Solberg har fått, tyder på at det kan være flere selgere som «kjenner sin besøkelsestid», som Solberg utrykker det. – Vi fikk allerede i vinter inn noen veldig attraktive eiendommer, sier han. God investering En godt beliggende eiendom ved sjøen i Vestfold er alltid et godt objekt i hyttemarkedet. – Jeg tror vi er inne i en veldig bra periode nå, sier Solberg som mener det er viktig å huske på at folk kjøper fritidseiendom i Vestfold først

12

og fremst som et samlingssted for seg og familien. – Men det gjør ikke noe at det også er en god investering. Mye av formuen «forsvinner», siden formuesverdien er lav. Selger du hytta etter fem år, er det ingen skatt på fortjenesten. Og hytte i Vestfold er definitivt en likvid vare. Trenger du pengene, går det fort å selge hytta. Høyt prisnivå I fjor var det, som det også vil bli i år, de hyttene med best beliggenhet som ble etterspurt mest. – De med litt dårligere beliggenhet må ikke forvente seg gull og grønne skoger. Til det er konkurransen fra bobiler og billige flyreiser for stor, mener Solberg. Men uansett er prisnivået på hytter i Vestfold meget høyt, og bra for selger. I gjennomsnitt steg prisene vesentlig fra året før. – Årsaken er blant annet at det stort sett er bra vær her. Skjærgården er fantastisk, og fylket byr på et vell av kulturelle tilbud. Men aller viktigst er det at det bare er halvannen times kjøring fra Oslo med et forutsigbart trafikkbilde.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

13

Hytteavisa.no • Våren 2019


Hytteavisa.no • Våren 2019

14

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Nytt liv i gammel skjærgårdshistorie Tekst og foto: Kirvil Håberg

Kombinasjonen av at alt måtte gjøres, og at ingenting var lov, uten godkjent søknad, skremte ikke Sigurd og Helene Hammerstad fra å kjøpe det gamle skipperhuset på Søndre Årøy i Færder nasjonalpark. – Her har vi hatt en arbeidsleir i over to år. Både håndverkere og familie har blitt satt i jobb, sier Helene. Hun, Sigurd og datteren Sabine (21) nyter sommerferiedagene i finværet på øya. Nærmere bestemt i parets nyrenoverte skipperhus på vestsiden av Søndre Årøy. Denne sommeren er familiens første på øya uten storprosjekter. Nå glitrer nemlig stedet om kapp med sjøen og sola, men veien dit har kostet en haug av tid, penger og søknader. – Det er en never ending story. Det er mange ting som gjenstår, men jeg liker å ha prosjekter, sier Sigurd. Helene nikker bekreftende. – Han elsker prosjekter. Blytungt prosjekt Da paret kom over den falleferdige eiendommen på Søndre Årøy hadde de nettopp avsluttet et heftig tiår på hestegården de hadde bygget opp og drev ved Drammensfjorden. Årene på gården hadde gitt dem nok av erfaring i rehabilitering. – Oppbyggingen av gården var kjempegøy, men blytungt. På et tidspunkt hadde jeg tre fulltidsjobber og så nesten ikke barna. Da mulighetene til å selge og å få et normalt liv

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

dukket opp, grep vi sjansen og solgte, forteller Sigurd. Og med intensjoner om å gjøre minst mulig oppussingsarbeid på et nytt sted, gikk paret rett i fella etter å ha vært på visning. – Stedet så ikke ut. Tomta var som en overgrodd jungel, og da vi åpnet døra slo råtelukta mot oss. Dette blir gården nummer to, det blir et mareritt, tenkte jeg, sier Sigurd. Likevel gikk det ikke lang tid før de hadde revurdert og kjøpt stedet. Med interesse og kjærlighet for Vestfold og skjærgårdshistorie, satte de i gang. Et bygg som trengte mirakler De gamle bygningene var totalt nedslitt og tomta gjengrodd. Det var på tide med et skikkelig ansiktsløft. Gulv ble åpnet, råte fjernet, taket isolert, vinduer og ovner restaurert, ja halve huset ble nærmest revet ned og bygget opp igjen. De gamle materialene som fremdeles var brukbare ble nennsomt plukket ned, skånsomt restaurert og satt opp igjen. – Vi elsker gamle ting. Huset fortjente at vi satt i stand de gamle vinduene og gulvene i stedet for å bytte ut med nye. Vi kan virkelig ikke få rost de kunnskapsrike håndverkerne nok. Det var et bygg som trengte mirakler, sier paret. Med på kjøpet fulgte de gamle møblene som hadde stått der i årevis. Disse har blitt rengjort og er satt i stand. Nå pryder de huset med all sin prakt og historie.

15

Hytteavisa.no • Våren 2019


Godt samarbeid

Helårsbolig

– Den første sommeren vasket vi ned stedet og bodde oss inn. I løpet av sommeren hadde vi funnet ut av hva som måtte gjøres. Og takket være fantastiske håndverkere og et meget godt samarbeid med nasjonalparkforvaltningen, kommunen og fylkesmannen er resultatet etter to års arbeid blitt utrolig bra, sier Sigurd imponert over hvor godt systemet har fungert. – Vi har søkt om absolutt alt her, og føler vi har blitt både sett og hørt av kyndige politikere og forvaltningsorganer, sier han. På Færder Nasjonalparks facebookside fikk Sigurd ros for renovasjonsarbeidet. – Nok et forfallent hus i vår skjærgård er restaurert til nytt liv. Denne gangen gjelder det en svært gammel bygning på Søndre Årøy, med både skipper og rederhistorie. Sigurd Hammerstad har gjort en imponerende restaurering av denne historiske bygningen på Søndre Årøy, skriver de.

Men det er ikke bare nasjonalparken som setter pris på oppgraderingen. Også naboene over sundet og i området rundt har gitt sin velsignelse. – De sier det ser helt likt ut som i gamle dager, bare at det er blitt litt mer ryddig og ordentlig her. Da tenker jeg vi har gjort noe riktig. Det er veldig hyggelig, sier Sigurd. Nå benyttes landstedet av tre generasjoner gjennom hele sommeren, men eiendommen er registrert som helårsbolig. Om arbeidssituasjonen tillater det er ikke Helene og Sigurd fremmed for å flytte inn i de historiske stuene på permanent basis. – Her har vi lyst til å bli. Et slikt sted krever stadig nye prosjekter, det passer meg utmerket, sier Sigurd.

Hytteavisa.no • Våren 2019

16

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

17

Hytteavisa.no • Våren 2019


Hytteavisa.no • Våren 2019

18

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Gøy på landet

Foto: Dag Jenssen / Foldvik Familiepark

Se for deg et sted der barn og foreldre leker sammen. Store og små synes det er like gøy. Det vil du garantert oppleve om du tar en tur der tidsklemma ikke finnes og foreldrenes skuldre er senket. Da er du i Foldvik Familiepark.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

19

Hytteavisa.no • Våren 2019


– De beste minnene fra barndommen er når mor og far lekte med meg. Det er Sigmund Foldvik som minnes gleden ved lekenheten som oppstår når barn og voksne har tid sammen. – Slik har vi det også her i parken. Lek uten at det skal være adrenalinkick. Det er jordnært, et sted du kan gå barbent i gresset og ha nærkontakt med dyr. Stor på jordbær Det var egentlig jordbær Sigmund skulle leve av. Han var odelsgutt til Foldvik Nordre ved Stavern, en gård som på begynnelsen av 2000 tallet daglig sendte av gårde en semitrailer med kvalitetsbær i toppsesong. I tillegg benyttet både vestfoldinger og hyttefolket muligheten til selv å plukke fryseren full. – På begynnelsen av 2000-tallet var vi blandt Norges største jordbærprodusenter, sier han. Odelsgutt Sigmund Foldvik skulle egentlig leve av jordbærproduksjon. Fortsatt dyrkes det jordbær på Foldvik, men han og kona Helene har i dag hovedfokus på familieparten.

Ekte vare I dag kan du fortsatt kjøpe jordbær på Foldvik. Men for de fleste er gården en oase av opplevelser for barn og voksne, en oase som blir større for hvert år. – Hvert år må vi ha noe nytt å by på, noe som ikke andre opplevelsesparker har. Parken vår blir aldri ferdig, sier Helene Foldvik. Hun er gift med Sigmund og driver parken sammen med han. – Men det er viktig at det vi bygger parken ut i fra, er at det er en bondegård. Det er ingen kulisse, sier hun. Dyr og lekeapparater Egentlig startet familieparken i det små helt

tilbake til 1980-tallet. Sigmund hadde kaniner som hobby, og faren, Erling, var også veldig glad i dyr. – Når det var marked, kunne han komme hjem med en kalv fordi han likte kalver, forteller Sigmund. På gården var det også høner, og selv om de solgte egg, var det nærmest å regne som en hobby. – Da vi ikke kunne ha barn i selvplukker-åkeren, ble det til at barna fikk lov til å være sammen med dyra. Far satte også opp en enkel huske, ei sklie og en sandkasse. Nærheten til dyr og lekestativer ble stadig mer populært blant barna i området, og gården ble nærmest å regne som et gratis SFO. Fra jordbær til familiepark 1997, det året Sigmund overtok gården etter foreldrene Erling og Hanna Marie, var et råteår. De opplevde avlingstap på jordbæra – Jeg måtte ta en avgjørelse. Enten ville jeg leve av gården på heltid, eller, hvis det ikke lot seg gjøre, ville jeg ta meg fullt arbeid utenfor gården, forteller han. Resultatet ser vi nå. Han satset på gården, men ikke bare på jordbær. Foldvik Familiegård ble fra 1999 et bein å stå på for bonden på Foldvik Nordre. – Det gikk ti år med underskudd. Men fra 2011 var familieparken viktigere for økonomien enn jordbæra. Kunnskap – Vi har bygd opp parken stein for stein, sier Helene. Foldvik Familiepark er i blitt et eldorado for

Foto: Dag Jenssen / Foldvik Familiepark

Hytteavisa.no • Våren 2019

20

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


både barn og voksne. Men det er også et sted for formidling av kunnskap. – Det er viktig for oss å fortelle barn at egg er noe vi får fra hønene, og kjøtt kommer fra dyr, ikke fra Gilde. Når ungene kommer hit, vil de utvikle respekt for dyra, sier hun og forteller at i tillegg til Sigmunds kaniner kan du møte både lama, geiter, griser, kalver, hester og ulike fugler som papegøyer og undulater. – Vi har rugemaskiner, slik at barna kan se hvordan kyllingene klekkes. Mye å velge i

Foto: Foldvik Familiepark

Dyra er viktige på bondegården. Men traktoren Råtass, som du kan sitte på med rundt på gården, er også et naturlig innslag på Foldvik. For den lekne – noe alle blir når de kommer dit – er det mer enn 50 ulike ting å gjøre eller se på. – Tøffen tog er veldig populært, og det tar deg med på en rundtur i skogen, forteller Helene. Hvert år settes det opp en teaterforestilling som spilles daglig i høysesongen. – Her kan du også hoppe og skli, klatre og kappkjøre, rutsje i taubane, hoppe i høyet, leke i med vann i plaskedammen og gjøre mye annet morsomt. Årets nyhet

Foto: Dag Jenssen / Foldvik Familiepark

Foto: Foldvik Familiepark

Men du kan glemme lommeboka. Du betaler ved inngangen, og kan deretter nyte parkens aktiviteter uten å regne på hva du har råd til. – Vi har satt opp gassgriller i parken til fri benyttelse for den som tar med seg mat, forteller hun og ønsker velkommen til årets sesong. Sigmund og Helene gleder seg til å offentliggjøre årets nyhet, i det året parken fyller 20 år. – Den får du vite hvis du følger med på vår facebook-side. Men hemmeligheten røpes ikke før etter påske!

En familiepark for kropp og sjel – der gode minner skapes! •

I Foldvik Familiepark skal alle kunne ha det gøy og alle skal kunne slappe av. Ingen farlige leker, ikke stress, ikke mas. Hos oss skal både voksne og barn kunne senke skuldrene uten at noen synes det er kjedelig!

Mer enn 50 aktiviteter og mangfoldige dyr og fugler inviterer barna til lek og utforsking. Å utfordre sine egne ferdigheter og gjøre nye oppdagelser gir stor glede og mestringsfølelse. Våre gjester skal oppleve at det virkelig ”er gøy på landet”. Og vi voksne skal kunne glede oss sammen med barna.

De beste minnene får man oftest der man selv er delaktig. Det er de frydefulle minnene man kan oppleve sammen som oftest står seg på sikt. Derfor legger vi opp til aktiviteter der både barn og voksne virkelig kan ha det fint sammen.

En familiepark for kropp og sjel. Bare blomstene er i seg selv grunn god nok for å komme hit. 25.000 blomsterplanter gjør et besøk her til terapi også for øynene og en spasertur i parken på 95.000 kvadratmeter gir god rekreasjon for kroppen og fred i sinnet.

Kilde: www.foldvik.no

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

21

Hytteavisa.no • Våren 2019


Utedoens sakte død Fortsatt lever utedoen et hytteliv i Vestfold-skjærgården. Men behovet for friskt drikkevann i springen er ofte begynnelsen til slutten på utedoens eksistens. Den fantastiske sommeren i fjor satte gamle hyttebrønner og borehull på en prøve. – Tørken førte til tomme brønner og lite og dårlig vann fra borehull mange steder, forteller prosjektleder Kalle Eidevik hos maskinentreprenør Arne Rød & co AS i Sandefjord. Vann inn må også ut Henvendelsene fra fortvilte hytteeiere lot ikke vente på seg etter tørkesommeren. Entreprenøren, som blant annet har lang og bred erfaring med etablering, utbygging og igangsetting av vann- og avløpsanlegg, bidrar over hele Østlandet med å sikre gode drikkevannsløsninger. – Men vil du vann inn i hytta, må du også ha renseanlegg for vannet som går ut igjen. Uten renseanlegg, ingen vannpost inne. Da blir utedoen overflødig og blir bare et sjarmerende innslag som reserveløsning, sier Eidevik. Kommunalt eller privat vann Rent drikkevann er et selvfølgelig krav her i landet. Og skal du sikre deg det, finnes det i hovedsak to løsninger. – Du kan bore etter vann. Ofte kan det være en god løsning, men i kystnære strøk kan du risikere innslag av saltvann i vannet. Dessuten vet du aldri helt sikkert om du får nok vann, sier Eidevik. Der det er mulig, anbefaler han heller tilkopling til kommunal vannledning. – Da kan du i samme grøft legge avløpsledning.

Hytteavisa.no • Våren 2019

Prosjektleder Kalle Eidevik hos maskinentreprenør Arne Rød & co AS

Ledninger under vann

Små pumpestasjoner

– Uansett må du enten kople deg på et kommunalt anlegg, eller ha et renseanlegg. Avstand og topografi avgjør hvilken løsning som er prismessig mest aktuell, sier Eidevik som har hendene full med å prosjektere anlegg, enten det dreier seg om tilkopling til kommunale anlegg, eller etablering av pumpeog renseanlegg for enkelt-hytter eller hyttelag. Men uansett om du befinner deg et stykke inn i landet eller hytta di ligger på en øy, kan Arne Rød & co skaffe deg gode løsninger. – Vi legger også undervannsledninger i ulike dimensjoner.

Ikke alle hytter ligger oppe på en topp. Derfor vil det normalt ikke være enkelt å kople seg til et kommunalt anlegg kun med selvfall. Av den grunn er det utviklet gode systemer for vannog trykkavløp. – Det løser vi ved at vi setter opp små pumpestasjoner ved hver enkelt hytte som knyttes til en fells rørledning for hyttefeltet. Denne ledningen går videre til en kommunal pumpestasjon, forklarer Eidevik. Han sier at de aller fleste hytteeierne ønsker å kople seg på når et slikt arbeid igangsettes. – Blir de ikke med fra begynnelsen av, kan det bli svært dyrt å kople seg på senere. Det er opp til hyttelaget å bestemme, sier han.

Kommunal tilrettelegging Kommunene langs kysten er klare på at det er den siste løsningen de primært ønsker seg. Men det er store forskjeller på i hvilken grad kommunene legger til rette for hytteområder ved å utvide det kommunale nettet nær hytteområdene. – Jeg vil spesielt berømme Sande kommune. De ligger langt framme og legger fantastiske godt til rette, sier prosjektlederen, som legger til at ikke alle kommuner forstår at det er en vinn-vinn-situasjon å legge til rette slik at alle hytter kan kople seg på. – Ved å investere i en infrastruktur som nås av alle, vil kommunen snart tjene inn igjen investeringen gjennom tilknytningsavgift og årlige kommunale avgifter. Dessuten vil det være best for miljøet.

22

Kamuflasje Verken de små pumpestasjonene eller rørledningene vil være til sjenanse. – Pumpestasjonene graver vi enten ned, eller bygger inn, forteller Eidevik. Rørledningene blir kamuflert med en metode utviklet hos Arne Rød AS. – Vi samler mose fra naturen omkring og binder det til rørledningen med netting. Etter kort tid vil det gro gress på anordningen, og den oppleves som en del av naturen selv, forklarer han.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


ALT DU TRENGER FOR Å SKAPE GOD SOMMERSTEMNING

Vi er stolte av å presentere årets store utvalg av hagemøbler og annet du trenger for å kunne nyte den gode sommerstemningen på hytta eller hjemme. Planter, krukker og gode sitteplasser skaper den atmosfære som skal til for å nyte svale sommerkvelder med familie og gode venner. Husk at våre ansatte kan like mye om hagemøbler som planter, så velkommen til oss for gode råd og gode tilbud.

GOD MØBELKVALITET – EN SELVFØLGE

Vi satser på kvalitet og våre hagemøbler tåler å stå ute i all slags vær. Med kunstrotting, textilene og aluminiumsramme tåler de det norske klima godt. Putene er slitesterke, vann og flekkavvisende og UV-bestandige. Leverandørene vi benytter er seriøse aktører som tenker på miljø, ansvarlighet og kvalitet.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

23

Hytteavisa.no • Våren 2019


Thomas Nygaard er fagansvarlig for fast eiendom i HELP

Bygge i strandsonen Tekst: Adv. Thomas Nygaard.

Alle tiltak langs sjøen er i utgangspunktet søknadspliktige og krever dispensasjon slik at man ikke kan regne med å få tillatelse. Det generelle byggeforbudet i strandsonen kan oppleves som en stor innkrenking i råderetten over egen eiendom. Strandsonen omtales også som “100-metersbeltet”, og omfatter normalt areal som ligger nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen. Helt nøyaktig måles det i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Annen byggegrense kan imidlertid følge av kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan.

bygningsloven § 1-6 er i utgangspunktet forbudt i 100-metersbeltet. Det omfatter oppføring, riving og endringer knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep.

I nyere planer hvor det er regulert til boliger eller fritidsboliger i nærheten av sjøen, vil byggegrensen ofte være tegnet inn i plankartet. I eldre planer er grensen som regel ikke tegnet inn, og da gjelder byggeforbudet i hele 100-metersbeltet. Dette kan virke strengt i områder med eksisterende bebyggelse.

Ellers er det ingen unntak ut fra tiltakets størrelse eller art. Det betyr at forbudet også gjelder mindre tiltak som ellers kan være unntatt søknadsplikt, som for eksempel boder, anneks, levegger, plattinger og støttemurer.

Særlig vern Et alminnelig byggeforbud langs sjøen ble innført i 1965. I dag følger det av plan- og bygningsloven § 1-8. I denne sonen skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Blant annet er man opptatt av å sikre tilgang til sjøen. Tiltak

Det eneste unntaket gjelder fasadeendringer. Det kan være søknadspliktig, men er ikke avhengig av dispensasjon. Ofte vil bygningsmyndighetene like fullt være restriktive med å tillate fasadeendringer som innebærer store vindusflater mot sjøen, bruk av reflekterende glass eller annet som gir gjenskinn.

Eksisterende byggverk Utbedringer Tiltaksbegrepet omfatter ikke reparasjoner på lovlig oppførte tiltak, med mindre størrelse og utførelse vesentlig endres. Riving og gjenoppføring er derimot søknadspliktig.

Brygger er søknadspliktige, og har vært det siden byggeforbudet i strandsonen ble innført. Også flytebrygger vil normalt være søknadspliktige, selv om de ikke nødvendigvis har landfeste. Loven gjør unntak for midlertidige innretninger som plasseres for et kortere tidsrom enn to måneder, men det antas at det vil kunne anses som et permanent tiltak hvis den regelmessig legges ut hver sommer. Ved søknad om oppføring eller utvidelse av brygge må man også ta hensyn til eiendomsgrenser ut i sjøen, noe som kan være uklart, og passe på at man ikke hindrer andre eiendommers tilflottsrett (fri adkomst fra sjøsiden). Fradeling Deling av eiendom er et søknadspliktig tiltak, og dermed er det også et fradelingsforbud i strandsonen. Det er dermed ikke kurant å dele opp en større fritidseiendom mellom familiemedlemmer, hvor forholdene ellers skulle ligge til rette for det. Terrengendringer

Bruksendring Mange båthus og naust har med tiden blitt innredet og brukes til overnatting. Dette vil være en søknadspliktig bruksendring. Som regel vil slik bruksendring anses å være i strid med interessene bak strandsonevernet fordi det kan anses å bidra til privatisering.

Alt som anses som tiltak etter plan- og Hytteavisa.no • Våren 2018

Brygger

24

Det skal ikke mye til før graving, sprengning, planering, utfylling og andre arealinngrep utgjør søknadspliktige terrengendringer. Mudring Mudring er søknadspliktig enten det skjer fra land eller sjø. Det sistnevnte krever tillatelse fra fylkesmannen. Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Sandstrand Påfylling av sand vil som regel anses å innebære en søknadspliktig terrengendring, i hvert fall hvor det ikke fra før er en naturlig sandstrand. Mange steder vil dette anses å kunne ha en negativ effekt på miljøet, og i tillegg kan det virke privatiserende for allmennheten. Dispensasjon I og med at tiltak ikke bare er søknads-pliktige, men også krever dispensasjon, er det lagt nokså stramme føringer for kommunens muligheter til å utøve skjønn. I statlige retningslinjer er det påpekt at forbudet skal praktiseres strengt. Normalt bør det ikke gis dispensasjon for tiltak som medfører ytterligere nedbygging av strandsonen. Og ekstra strengt praktiseres dette i sentrale kyststrøk hvor byggepresset er sterkest. Men et eksempel hvor det ofte er gode grunner til å gi dispensasjon, er hvor en gammel, lovlig oppført brygge blir ødelagt av naturkrefter.

Ulovlighetsoppfølging Hvis kommunen oppdager at det er utført ulovlige tiltak, vil det kunne følges opp med pålegg om retting og varsel om tvangsmulkt. Man vil riktignok få mulighet til å søke om tillatelse, men ettersom det er avhengig av dispensasjon er det ikke noe man kan regne med å få. Ved alvorlige brudd risikerer man politianmeldelse og straffereaksjon. Ulovligheter etter plan- og bygningsloven foreldes ikke. Enkelte kommuner gjennomfører prosjekter hvor målsettingen er å kartlegge og “rydde opp i” ulovligheter i strandsonen, og unngå etablering av nye ulovlige tiltak.

Også installasjoner som ikke er søknadspliktige, som plassering av hagemøbler og lignende, kan være ulovlige etter friluftsloven. Her blir det ofte avgjørende om det er snakk om innmark eller utmark. Strandsonen vil i dag ofte betraktes som utmark, med fri ferdselsrett, selv om det er bebyggelse like i nærheten. Oppsummert Konklusjonen må være at det i strandsonen er lite man kan tillate seg av endringer uten videre. Hvis man vil være på den sikre siden, kan det lønne seg å undersøke med kommunen før man setter i gang selv med små tiltak.

Allemannsrett og fri ferdsel Det er ikke bare plan- og bygningsloven som setter grenser for hva man kan gjøre i strandsonen. Langs sjøen kan det som hovedregel heller ikke etableres gjerder eller annet som hindrer fri ferdsel eller innebærer privatisering.

Hold deg oppdatert og se flere artikler på Hytteavisa.no


Thomas svarer på spørsmål om ulovligheter

Thomas Nygaard er fagansvarlig for fast eiendom i HELP

1. Bestefaren min bygde ei hytte ved sjøen på Tjøme i 1953 med anneks og båthus, som senere har blitt en liten hytte for mine foreldre etter jeg overtok hytta i 2000. Jeg vurderer nå å selge hytta, men finner ingen byggetillatelse, hverken jeg eller kommunen. Hva gjør jeg for at alle skal være trygge på at alt er ok ?

I 1980 var oppføring av brygger søknadspliktig. Hvis du ikke finner noen godkjenning i kommunens byggesaksmappe, må det antas at brygga kan være ulovlig oppført. Unntak kan tenkes hvis det er grunnlag for å hevde at det kun gjaldt reparasjon av en tidligere godkjent brygge.

Svar: Først må du finne ut hva de ulike bygningene er godkjent som. Utgangspunktet er at et naust skal brukes til å oppbevare båt og båtutstyr, ikke innredes og brukes til overnatting. For annekset kan det stille seg annerledes, men hvis annekset skal brukes til overnatting, så er også dette i utgangspunktet søknadspliktig. Gå til byggesaksmappa hos kommunen. I dette eksemplet virker det uklart hva bygningene er godkjent som, men det virker som om det i senere tid har skjedd en søknadspliktig bruksendring med tanke på foreldrenes bruk.

3. Kan du fortelle meg litt om hvorvidt tiden de forskjellige arbeidene ble gjort spiller noen rolle ifbm dette ? Jeg har hørt noe om 1965 osv. Svar: For tiltak som brygger med mer hvor det ikke finnes byggetillatelse, er det avgjørende for lovligheten om det var søknadspliktig den gangen det ble oppført eller ikke. Denne type tiltak har vært søknadspliktige i lang tid. Et mulig skille kan gå ved ikrafttredelse av tidligere bygningslov 1965, fra 1.1.1966. Før dette gjaldt det ingen felles bygningslov for hele landet. Om det ikke finnes en godkjenning, gjelder det i så fall å sannsynliggjøre at tiltak har stått der fra før det ble søknadspliktig, gjennom for eksempel gamle bilder eller flyfoto.

I utgangspunktet må du da være forberedt på at slik bruk vil kunne utløse ulovlighetsoppfølging fra kommunen. Hvis tilleggsbygningene er blitt brukt som hytte i lengre tid, kan det eventuelt argumenteres for at bruken må anses å være godkjent. Argumenter kan være at bruken den gangen ikke var søknsadspliktig, eller at myndighetene har kjent til bruken uten å følge opp.

4. Brygga var veldig ødelagt etter en storm i 1995, så mannen min restaurerte den, dvs han måtte i praksis bygge ei helt ny brygge. Ifbm at vi nå vurderer salg, finner vi ingen papirer eller tillatelser, og Færder kommune som det nå heter, mener vi må søke helt på nytt, og det tror vi ikke vi får tillatelse til. Hva gjør vi ?

Hvis du må søke om bruksendring nå, vil søknaden behandles etter gjeldende regler, og det må i utgangspunktet antas at det er lite sannsynlig at kommunen vil gi tillatelse, med tanke på at det vil kreve dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen. Det tryggeste vil være å selge eiendommen med beskrivelse av bygningene slik de antas å være godkjent.

Svar: Her legger vi til grunn at det ikke finnes godkjenning. Uansett, gjenoppføring etter riving er søknadspliktig og krever også dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen. Ved totalskade etter storm hvor tidligere godkjent byggverk må rives, vil det normalt være gode argumenter for å tillate gjenoppføring. Det må imidlertid søkes. Kommunen kan varsle om ulovlighetsoppfølging. Det kan søkes om etterfølgende godkjenning, men søknaden vil da behandles etter gjeldende regler.

2. aren min bygde ei brygge i 1980 som jeg heller ikke finner noen papirer på. Hva gjør jeg ? Svar: Det vil alltid være en risiko for ulovlighetsoppfølging. Ny søknad vil føre til at kommunen gjøres oppmerksom på sitasjonen, og saken vil behandles etter gjeldende regler.

Hytteavisa.no • Våren 2019

26

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


5. Hadde saken stilt seg annerledes hvis mannen min kun hadde restaurert brygga ? Svar: Hvis vi forutsetter at brygga har vært godkjent, vil ordinært vedlikehold ikke kreve tillatelse. Vesentlig endring eller reparasjon kan derimot utløse søknadsplikt. Ei brygge som kunne ha blitt reparert uten riving, ville neppe utløse søknadsplikt. Men det forutsetter at den ikke utvides eller på annen måte vesentlig endres.

6. Vi kjøpte ei hytte i Sandefjord for 5 år siden hvor det bla sto et falleferdig uthus på ca 10 kvm. Vi hadde tenkt å restaurere det, men da vi kom ned og skulle inspisere det ferdige bygg var det helt nytt fra grunnen av, men eksakt slik det så ut for øvrig. Våre polske venner som bygde det har nå flyttet tilbake til Polen. Kommunen hevder vi må søke siden det i realiteten er et nytt bygg, er det riktig da alt er som det var ink alle mål ? Svar: Kommunen kan trolig ha rett i at det vil være søknadspliktig hvis alle bygningsdeler er skiftet ut. Det bør imidlertid være gode grunner her til å få tillatelse, også i etterkant.

7. Vi har ei hytte i Larvik som er bygd i 1975 med bla en stor terrasse over ei glove. I fjor fikk mannen min et «gi bort tilbud» fra et Litauisk firma på et svømmebasseng. Det passet nesten akkurat inn i vår terrasse bortsett fra en liten fjellknatt som vi sprengte bort. Vi tenkte ikke på at vi måtte søke om det, men nå har vi blitt anmeldt av naboen og kommunen har anmeldt oss til økokrim som igjen har bedt oss om å fjerne alt og sette det tilbake slik det var før inngrepet. Ikke nok med det de har servert oss en bot på den nette sum av kr.500.000,- Hva gjør vi ? Svar: Svømmebasseng er et søknadspliktig tiltak. Innenfor strandsonen skal det lite til for at også terrengendringer må omsøkes. Etter gjeldende plan- og bygningslov er det ikke bare plan- og bygningsmyndighetene som kan forfølge ulovligheter. Også påtalemyndigheten kan gripe inn hvis overtredelsen er vesentlig og forsettlig eller grovt uaktsom. Det må i så fall velges spor: Saken kan følges opp av forvaltningen eller strafferettslig. Uopprettelige skader, typisk som følge av sprengning vil ofte bli politianmeldt. En mulighet er å nekte å vedta boten og få saken avgjort rettslig. Som argument kan brukes at selv om det er gjort noe sprengningsarbeid, er det likevel utført minimale inngrep i naturen. Det kan også tenkes at saken henlegges. I så fall vil saken bli sendt tilbake til plan- og bygningsmyndigheten for vanlig

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

27

ulovlighetsoppfølging. I begge tilfeller er det vanlig at man får mulighet til å søke om etterfølgende godkjenning. Får man ikke dette, må tiltaket fjernes, og terrenget tilbakeføres så langt det er mulig.

8. Vi har kommet i klammeri med naboen ang noen trær som vi ikke vil hogge. Nå påstår han at vår brygge er ulovlig oppsatt og truer med å melde oss til kommunen. Brygga har stått der i minst 30 år og er oppført av forrige eier. Vi har nå funnet ut at det ikke foreligger noen tillatelse i kommunen, men brygga er akseptert av naboen siden den ble bygd da naboen hadde en båtplass tidligere på brygga inntil de har fått seg egen brygge. Hva gjør vi ? Svar: Naboen bruker altså brygga som mulig brekkstang. Det virker her som om naboen kan skape problemer. Det spiller liten rolle om brygga er godkjent av naboen, da kommunen eventuelt vil følge opp forholdet etter plan- og bygningsloven. Man kan om mulig høre med tidligere eier for å finne ut mest mulig om faktum før man avgjør om man skal etterkomme naboens krav. Hensikten er å finne argumenter for at brygga likevel kan være lovlig. Er du heldig, finner du tillatelsen, eller klarer å dokumentere at brygga er oppført så langt tilbake at søknad ikke var nødvendig. Du vil uansett ikke ha noen garanti for at ikke naboen truer med det samme igjen senere.

9. I fjor var vi på ei messe og kjøpte ei grillhytte som vi satte opp på hyttetomta vår. Den står 20 meter fra vannet og 30 meter fra hytta vår. Vi tenkte ikke på å søke og nå har vi fått brev fra kommunen med varsel om å fjerne hele hytta. Jeg trodde at sånt ikke var søknadspliktig da denne er under 50kvm. Er det riktig ? Svar: I strandsonen vil også dette tiltaket være søknadspliktig. Med mindre kommunen har fastsatt en annen byggegrense i 100-metersbeltet.

10. I fjor innredet vi en bod til soveværelse. Vi regner med at det er ok og ikke søknadspliktig. Stemmer det ? Svar: Også bruksendring av deler av en fritidsbolig fra tilleggsdel til hoveddel vil være søknadspliktig.

Hytteavisa.no • Våren 2019


Hytteavisa.no • Våren 2019

28

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Hytteutleie

Bare gode erfaringer med utleie Familien bor i Trondheim og har hytte på Tjøme. Når de ikke selv bruker den, er den ledig for utleie. Det bidrar til vedlikehold og oppgraderinger av hytta.

– Vi bruker hytta selv i skoleferiene, sier Joakim Caspersen. Familien på fem nyter gode dager i ferieparadiset i Vestfold både høst-, påskeog fire uker av sommerferien. Men Caspersen synes det er synd at stedet står tomt store deler av sesongen. – Derfor har vi de fem årene vi har eid hytta valgt å leie den ut, og vi har bare hatt gode tilbakemeldinger og erfaringer, sier han. Markedsfører på nett Caspersen er selv vokst opp på Tjøme og har familie boende i nærheten. På den måten har han god hjelp til å utføre det praktiske med ettersyn, vask av håndklær og sengetøy og nøkkelutlevering. Men markedsføringen har han valgt å gjøre gjennom AirBnb. – Tidligere brukte vi Finn.no. Det var ikke like effektivt, sier han.

Eksotisk Familiehytta til Caspersen er av den relativt enkle sorten, med utedo og vann fra cisterne. Den ligger usjenert til i skogen, rundt 150 meter i luftlinje fra vannet. En riktig «hyttete hytte», som Caspersen selv beskriver den som. – De aller fleste synes det er sjarmerende og eksotisk. Midler til vedlikehold Den røde hytta i skogen på Tjøme er opprinnelig et gammelt skolehus fra Odalen som ble flyttet til Tjøme. Der ble det satt opp som hytte på 1970-tallet. Det betyr at det fra tid til annen er både vedlikeholdsbehov og oppgraderingsbehov. I blant er det behov for å bruke fagfolk til utbedringer – Da er det fint å ha midler fra utleie som kan brukes på hytta, sier Caspersen.

Når mange

Du kan leie ut hytta di skattefritt for inntil 10.000 kroner per år. Hvis leieinntektene overstiger dette beløpet, vil du skattlegges for 85 prosent av det overskytende beløpet. Den inntekten skattlegges som normal kapitalinntekt, med 22 prosent. Leier du ut noen uker om sommeren, er kostnadene du kan trekke fra inntekten begrenset. Men du kan trekke fra kostnader som er direkte knyttet til utleie, for eksempel vask av hytte, kopiering av nye nøkler, osv. Normalt vedlikehold eller opprustning av hytta vil du ikke kunne trekke fra på skatten. Annerledes er det hvis du velger å leie ut hytta et helt år uten å bruke den selv. Da må du skatte 22 prosent av hele inntekten. Men da kan du trekke fra mye mer, for eksempel vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring, festeavgift, annonsering av hytta, eiendomsskatt, slitasje av møbler, reiser, lys og varme (dersom det er inkludert i leien).

Noe av årsaken til at AirBnb har gitt bedre utleie enn Finn.no, er at det når ut mye bredere. – Nå når jeg utlendinger, sier Caspersen, som forteller at de har hatt gjester fra Polen, England, Nederland og Danmark. – Mange av dem reiser utenom norsk sommerferie og utvider på den måten hyttesesongen, som i vårt tilfelle er fra påske til oktober, sier han. Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Dette går til fellesskapet

Kilde: DinSide 29

Hytteavisa.no • Våren 2019


Godt utleiemarked

Forsikring ved utleie

Skulle du komme i en vanskelig økonomisk situasjon, kan utleie være en god måte å sikre deg mot å selge hytta, mener kunderådgiver Rune Aasrum i Sparebank 1 i Sandefjord. – En skilsmisse kan for mange føre til at det blir vanskelig å beholde hytta. Men dersom hytta di har en god beliggenhet ved sjøen, er det grunn til å tro at det kan gi deg en ukeinntekt på 10.000 kroner. Det er et pent bidrag, sier han.

Alle som leier ut hus eller hytte har plikt til å informere selskapet om dette, sier forsikringsrådgiver Vibeke Thoresen i Sparebank1 i Sandefjord. Leier du ut huset ditt helt eller delvis, tilbyr banken i tillegg en utleieforsikring som dekker skadeverk utført av leieboer. – Da dekkes også utgifter til utkastelse og tapte leiekostnader dersom huset i en periode ikke er beboelig. Alt dette mot den egenandel som fremkommer i avtalens vilkår, sier hun.

Leiemarkedet er godt i Vestfold, og selv om du må betale skatt, er det mye penger å tjene. Konkurransen er heller ikke så stor, da det ikke er så mange som leier ut hytter langs Vestfold-kysten, slik mange gjør på fjellet. – Standard er nok viktig for mange leietakere, men enda viktigere for å oppnå en god pris er beliggenhet, mener Aasrum.

På fritidshus dekkes kun tap av leieinntekter dersom hytta i en periode er ubeboelig, forutsatt at det er en erstatningsmessig skade. – Det som har vært en utfordring i forbindelse med utleie via airbnb, er blant annet at utleier gjør hærverk i hytta. Dessverre er dette noe som ikke dekkes og er dermed en risiko på utleiers kappe. Det er mulig Sparebank1 i fremtiden utvider utleieforsikringen til også å inkludere fritidshus, men Thoresen vet ennå ikke når dette eventuelt vil skje.

Ditt drømmebad – vår drømmejobb!

Karl J. Svensen as RØRLEGGERFIRMA

Hytteavisa.no • Våren 2019

Telefon: 33 46 25 56 Adresse: Skiringssalveien 37, 3213 Sandefjord

30

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Lokal sjømat i over 100 år!

F

or de fleste kunder er vi nok mest kjent for vår forretning på brygga i Sandefjord, men Brødrene Berggren er også en aktiv grossist. Vi leverer varer til flere fiskeforretninger, dagligvarebutikker, restauranter, hoteller og andre grossister i Vestfold og Telemark. Vi håndskjærer all filet slik at man på best mulig måte opprettholder den kvaliteten fisken skal ha. Vi har eget røkeri, hvor vi på gammeldags vis lager all den røkte fisken. I vårt delikatessekjøkken lages det på håndverksmessig vis fiskepudding, fiskekaker, fiskegrateng, fiskesuppe, silderetter på fullmodnet sild mv. Alt på tradisjonelt vis — uten kunstige tilsetningsstoffer! Vi har tre fiskemottak, ett på Hvasser, ett i Stavern og ett i Sandefjord, hvor vi tilsammen tar i mot omlag 700 tonn sjømat i løpet av året. Dette sørger for at vi kan tilby det ferskeste av sjømat til våre kunder. Vi har omtrent 25 fiskere og 40 kvalifiserte medarbeidere i verdikjeden, og alle yter sitt beste for at du som kunde skal bli fornøyd.

Håndverksbedrift med mottoet:

Leverandør av fersk sjømat fra Ytre Oslofjord og Skagerrak!

«kvalitet i alle ledd» Vi sees på brygga!

Sandefjord · Telefon 33 48 30 40 · www.brodreneberggren.no Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

31

Hytteavisa.no • Våren 2019


Noen av våre solgte sjøeiendommer

2018

Tjøme Håholmen 1

Nøtterøy Nesbryggveien 82

kr 33.000.000

kr 24.000.000

Veierland

kr 30.000.000

Leirkil 2-3

Tjøme

kr 22.000.000

Skautangveien 98

Sandefjord

kr 27.500.000

Tangenodden 18

Sandefjord Østerøyveien 195

kr 19.250.000

SOLGT Tjøme Søndre Strandvei 1

Hytteavisa.no • Våren 2018 2019

kr 18.000.000

Tjøme

kr 17.000.000

32

Sandefjord Storøyaveien 100

kr 12.400.000

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


SOLGT Tjøme Fynveien 20

Sandefjord Bentserødveien 140

Sandefjord Mefjordveien 104

Sandefjord Bueråsen 31

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

kr 11.000.000

kr 7.800.000

kr 6.500.000

kr 5.100.000

Sandefjord

kr 10.800.000

Østre Nes

Tjøme Gamle Engøvei 71

Sandefjord

kr 6.650.000

kr 5.700.000

Enga 6-8

Sandefjord

kr 4.550.000

Buerhagan 75

33

Tjøme Vestre Ramsen 4

Veierland Albykilen 26

Tjøme Flekkenveien 101

Sandefjord Strandskogen 27

kr 8.350.000

kr 6.600.000

kr 5.200.000

kr 4.350.000

Hytteavisa.no • Våren 2018 2019


Sandefjord Sundeskogen 94

Stokke Strandliveien 30

Sandefjord Ringkollen 31

kr 3.650.000

kr 2.7200.000

kr 2.330.000

Larvik

kr 3.600.000

Orvikåsen 15

Sandefjord

kr 2.600.000

Herreportveien 102

Sandefjord

Stokke

kr 2.800.000

Feenveien 337

Sandefjord

kr 2.600.000

Bueråsen 28

kr 1.200.000

Skaktostien 20

Skal du selge din sjøeiendom? Kontakt Tore Solberg på telefon 916 44 330 eller e-post: tore.solberg@em1.no

Hytteavisa.no • Våren 2018 2019

34

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Vårrengjøring i fjæra Hvis alle gjør som gjengen fra Eiendomsmegler1 i Sandefjord, vil bukter og strender langs Vestfold-kysten bli enda mer innbydende. – Vi er alle sammen veldig glad i fjorden, og vi bruker den mye, forteller Stian Dursett, fagansvarlig og avdelingsleder hos Eiendomsmegler1. Samlet søppel Man skal stelle pent med den man er glad i. Det tok hele kontoret i Sandefjord konsekvensen av. En ettermiddag i mai i fjor pakket de ryggsekkene med mat og kaffe, og tok turen ut til Grubbesand på Vesterøya. – Derfra gikk vi fra bukt til bukt og plukket søppel, forteller han.

fram fra sanden. Det var mye tauverk som var på vei til å løses opp, og tauverk og plast var gjerne filtret sammen med tang. Derfor var det lite egnet til gjenvinning. Derfor samlet vi alt i store plastsekker som vi kastet i en container, forteller Dursett. Alle må med – Vi har en fantastisk flott skjærgård som vi ønsker at hyttefolket og andre gjester skal

trives i, sier Dursett. Han mener at hvis alle gjør litt, vil kysten i Vestfold framstå fri for søppel i løpet av våren. – I alle fall bør alle ha en holdning til at strendene skal se bedre ut når de forlater stranda enn da de kom, sier han og oppfordrer andre ansatte til å følge eiendomsmeglernes eksempel. – Og husk at det er en hyggelig og sosial aktivitet med mening!

Rene strender Plast i ulike materialer som ikke kunne brytes ned, dominerte funnene. Glass og metaller lå slik at det kunne skade dyrelivet. Når menneskene litt senere inntok strendene, kunne også de glede seg over plast- og glassfrie strender. – Mye hadde ligget lenge og måtte graves Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

35

Hytteavisa.no • Våren 2019


Få slutt på usikkerheten Tomtefesteloven er både komplisert og fortolkbar. Advokater står mot advokater. Finansavisen skrev i februar i år om en tvist mellom grunneiere og festere i Ullern i Oslo. Så vanskelig er saken at den har havnet i Høyesterett. Striden står om det såkalte 9000-kroners-taket. «Resultatet av denne saken kan få betydning for mange […] […] spørsmålet for Høyesterett er om vi får regulert festeavgiften på tross av taket», sa grunneiernes advokat til Finansavisen. Avisen følger opp saken i mars: «Dersom grunneier i Oslo vinner fram i Høyesterett, vil alle festere som bor på tomter verdt minst 1,5 millioner kroner få oppjustert festeavgiften». Hyttemegler Tore Solberg har lenge ment at det er smart å kjøpe tomta hytta di ligger på. Saken i Høyesterett forsterker hans syn på dette. – Prøv å forhandle deg fram til å få kjøpt tomta. Strekk gjerne betalingsviljen din lengre enn du hadde tenkt. Jeg mener at det er en god investering, sier Solberg.

VELKOMMEN TIL TINNIES HUS

Møbler, interiør, lamper og tepper. Gardiner og solskjerming - måltaking og montering. Velkommen til oss i butikken. Ta med tegninger og mål, eller avtal tid for et uforpliktende hjemmebesøk.

Hytteavisa.no • Våren 2019

møbler • interiør Moveien 53, 3215 Sandefjord, T: 33 48 07 47 – www.tinnieshus.no

36

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Mens du nyter sommeren og hyttelivet i Sandefjord, bør du gjøre deg kjent med det lokale næringslivet. Sandefjord er et bra sted å bo, jobbe og drive business. Sjekk ut mulighetene dine på www.tenksandefjord.no

Tenk stort, tenk Sandefjord er et samarbeid mellom Sandefjord kommune og det lokale næringslivet.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

37

Hytteavisa.no • Våren 2019

FOTO: EIRIK C. AGLEDAL

TENK STORT, TENK SANDEFJORD


Hva med hytta ved skilsmisse? Skilsmisser er ofte en belastning i seg selv. Når boet skal deles, kan både følelser og materielle krav og behov bidra til å skape vanskeligheter. De hadde hytta sammen i 20 år. Nå skal de skilles. De har ingen ektepakt som avtaler hva som skjer med felleseieboet deres, og har derfor felleseie. Det var hun som i sin tid arvet hytta fra sine foreldre. Hva da med mannen? Har han da noen rettigheter i hytta? – I utgangspunktet skal fellesboet etter fradrag for gjeld deles i to, sier advokat og diplomøkonom Ole Revhaug ved Advokathuset i Sandefjord. Skjevdeling Da skulle man tro at det var såre enkelt. Verdien av hytta skal også deles i to. Men så enkelt er det ikke nødvendigvis, i følge Revhaug. – Hun som arvet hytta, enten det var for mange år siden eller nylig, har for det første krav på å beholde hytta. Men i tillegg kan hun med

Hytteavisa.no • Våren 2019

hjemmel i ekteskapsloven kreve skjevdeling. Det betyr at hun kan trekke hele hytta ut av fellesboet før boet deles. Hytta ut av boet I vårt tilfelle er ekteparets felles bo i utgangspunktet på fem millioner kroner. Hytta er verdsatt til to millioner, noe partene er enige om. – Hvis hun trekker hytta ut av boet, er det igjen bare tre millioner kroner igjen til fordeling, og partene sitter igjen med halvannen million hver fra fellesboet. Oppgradert hytte Dette høres enkelt og greit ut, selv om det kanskje er bittert – og oppleves urettferdig – for ektemannen at han ikke har noe å hente i

38

ei hytte han har hatt et aktivt og nært forhold til i mange år. Men det trenger ikke være helt slik. I enkelte tilfelle kan han ha noe å hente. – Hvis hytta ble arvet for 20 år siden har den kanskje blitt pusset opp i fellesskap med for eksempel ny brygge, nytt kjøkken og en peis. Dersom kostnadene har vært dekket av felleseie, kan hun ikke ta ut alt, sier Revhaug. Varig og i behold Mannen i vår historie kan fremme et såkalt vederlagskrav. Det betyr at han kan få tilbake en andel av påkostningene som er gjort. – Forutsetningen er at det som er gjort kan betegnes som varige, og er i behold. Ny ferdigplen, maling av hus eller parkett i stua er derimot småting som ikke er regnet som

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Advokat og diplomøkonom Ole Revhaug

Nye muligheter til å testamentere Ny arvelov er på trappene. Loven er i skrivende stund ennå ikke vedtatt. Trolig blir det åpnet for at foreldre kan begunstige en, eller flere av sine arvinger framfor andre på en annen måte enn etter den gamle loven. Fortsatt dominerer, enn så lenge, en tradisjonell familiestruktur. Sett en slik familie bestående av mor, far og fire felles barn. I denne familien finnes ingen særkullsbarn. – Den nye arveloven utvider arvelaters teststasjonsmulighet. Tidligere likhetstanke kan etter den nye arveloven bli endret, forteller advokat Revhaug. Uten testament

varig. Ei heller kan det at han har betalt dyre ferier for familien brukes som argument for at han bør få noe av hyttas verdi. Dokumentere Her kan det vel være duket for uenighet og strid? – Ekteskapsbrudd fører ofte med seg sterke følelser. Den forsmådde er ofte sint. Slike saker ender ikke sjelden i retten, sier advokat Revhaug som mener det er viktig at mannen i vår historie kan dokumentere at investeringene er betalt med felles midler for å få noe tilbake. – Det kan være klokt å opprette en liten perm som dokumenterer det som gjøres av større oppgraderinger på hytta.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Denne tradisjonelle familien har ei hytte på Tjøme. Den gangen mor og far kjøpte hytta, kostet den en halv million kroner. – Hvis det ikke skrives testamente, vil, når både mor og far dør, hytta verdimessig deles i fire like deler. Hvert av barna arver en firedel hver. Det gir dem flere muligheter: – De kan velge å eie hytta sammen, eller de kan selge den og dele pengene. Om de blir enige, kan en eller flere av de fire søsknene løse ut de andre, forklarer Revhaug. Barna arver lik verdi Dersom foreldrene velger å skrive et testament, vil de etter den nye arveloven kunne bestemme at en – eller flere av barna – skal arve hytta. – Men fortsatt er det slik at den totale arven skal deles likt på de fire barna, sier Revhaug. I vårt tilfelle er hytta verdt ni millioner kroner, mens huset i Telemark er verdt tre millioner 39

kroner. Det betyr at hver av de fire barna skal arve tre millioner kroner hver. – Han som i følge testamentet skal arve hytta, må derfor skyte inn seks millioner kroner i boet. Men hva om den som hytta er testamentert bort til ikke har råd til å skyte inn de seks millionene? – Dersom vedkommende ikke klarer innen relativt kort tid å skaffe finansiering, bortfaller den delen av testamentet som gir arveretten til det ene barnet. Da må hytta mest sannsynlig selges. Snakk sammen Arv kan være årsak til sterk uenighet som kan føre til splittede familier. Den nye arveloven vil neppe fjerne splid mellom søsken. – Sørg for å snakke sammen i forkant. Samtalene mellom foreldre og barn bør gå over lang tid, slik at alle barnas synspunkter blir hørt og vurdert, mener Revhaug som sier at hytta også kan overføres til ett av barna mens foreldrene fortsatt er i live, og sørge for at en tilsvarende verdi overføres til de andre barna. – Men det er kanskje bedre å selge hytta enn å utsette neste generasjon for belastningen med en mulig opprivende arvestrid via et testament.

Hytteavisa.no • Våren 2019


Ferke råvarer fra Brødrene Berggren blir til sunne og velsmakende fiskeretter på Brygga 11.

Hytteavisa.no • Våren 2019

40

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Fisken som skifter hender mellom Kjell Henry Olsen og Katrine Skeie er ekstremt kortreist.

Felles fiskelykke Hun elsker å tilberede fisk og er opptatt av ferske råvarer. Han tar imot fisk rett fra båten og bearbeider den umiddelbart. En bedre match kan vanskelig tenkes. – Samarbeidet med Katrine har utvidet opplevelsen her på bryggekanten. Det er daglig leder hos Brødrene Berggren, Kjell Henry Olsen, som sier dette. – Nå får jeg fersk fisk rett inn på kjøkkenet. Mer kortreist blir det ikke, og det sikrer topp kvalitet på råvarene, sier Katrine Skeie. Hun er kokk på Brygga 11, restauranten som deler hus med det velrennomerte fiskemottaket, røkeriet og fiskeforretningen på brygga i Sandefjord. – At vi er i samme hus, gjør at vi inspirerer hverandre. Mer enn butikk Fiskeforretningen Brødrene Berggren trenger neppe en inngående presentasjon. Verken innbyggere i Vestfold-byene eller de som ferierer i området har kunnet unngå å stifte bekjentskap med det røde huset på brygga og den hyggelige betjeningen som sikrer både

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

41

hverdagsmiddag og festmiddag for fisk- og skalldyrelskere. – Men huset Berggren er mer enn en forhandler av fiskeprodukter, forteller Kjell Henry. Rett fra båten I en travel hverdag, der fisk inn og fisk ut må gå for seg i et heftig tempo – tid har stor betydning for kvalitet – tar Kjell Henry, sammen med Katrine, seg likevel god tid til å gå gjennom hele produksjonsrekka før fisken enten havner i fiskedisken i Sandefjord eller på et restaurantkjøkken eller kjøledisk ett eller annet sted i Vestfold eller Telemark. – Tidlig hver morgen går fiskebåtene ut fra brygga her i Sandefjord, sier han. Om kvelden kommer de inn igjen med det sjøen den dagen har latt dem høste. – Hit kommer det inn ti båter hver kveld. Men vi har også fiskemottak på Vasser og i Stavern, forteller han.

Hytteavisa.no • Våren 2019


Med filét-kniv Rett på innsiden står hvitkledde håndverkere klare med skarpe kniver og gyver løs på fisken, så snart den har forlatt båten. – All fisk som ikke blir solgt hel blir bearbeidet av dyktige folk som håndfileterer fisken. Fisk skal behandles på en skånsom måte for å oppnå best mulig kvalitet. Til det kreves dyktige håndverkere, forteller Kjell Henry som, til tross for at det er vanligere og billigere med maskinfiletering, har holdt på det gamle håndverket. Ubrutt kjølekjede Fisken skylles og pakkes i passelige store forpakninger sammen med isbiter. Lav temperatur mens fisken lagres er også viktig for å opprettholde kvaliteten. – Vi sørger for å ha en kjølekjede som er så ubrutt som mulig, forklarer fiskehandleren. I løpet av noen timer fylles fryselageret opp med ferdigpakkede isoporkasser. – Varene våre har høy omsetningshastighet. Det er bare noen få timer fra fisken kommer inn på brygga til den distribueres til kundene våre.

Så fort fiskebåtene legger til brygga, står dyktige håndverkere klar med kniven for å bearbeide dagens fangst.

Røkeri Ikke all fisken går rett ut igjen. Noen fileter av laks og ørret tar turen innom på røkeriet. Det samme gjør for eksempel kolje eller makrell.

Hytteavisa.no • Våren 2019

42

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


– Røkt fisk er tradisjonsmat i Norge, sier Kjell Henry, som også får laget gravlaks og ulike andre fiskeprodukter som har lange tradisjoner på det norske kjøkkenet. – Vi lager fiskeboller, fiskekaker, sursild, sildesalater og andre bearbeidede fiske- og sjømatprodukter, sier han. Stort utvalg Og tar vi en titt i diskene i butikken, er det lett å få en fornemmelse av sult – der finner vi selvsagt fisk av ulike slag – torsk, skrei, sei, uer, lyr, kolje, brosme, piggvar, steinbit eller breiflabb, men også sjøkreps, blåskjell, østers, levende hummer i et stort kar, krabbeklør og blekksprut – og mye mer. – Det er grunnlaget for menyen vår i restauranten ytterst på bryggekanten, sier Katrine, som både er kokk, vinkelner og eier av restaurant Brygga 11. Må ha det gøy Katrine, som sammen med mannen sin, Geir Skeie – vinner av den prestisjetunge Bocuse d´Or i 2009 – startet fiskerestauranten, skulle egentlig konsentrere seg om kokkekunst. De skulle ikke drive restaurant. – Men da Kjell Henry foreslo et fellesskap, der han skaffet råvarene og vi drev restaurant under samme tak, kunne vi ikke si nei. Vi må jo gjøre det som er gøy her i livet, sier Katrine,

Været avgjør Og restauranten har selvsagt blitt en suksess med fantastiske anmeldelser i avisene. Eller som anmelderen i Dagens Næringsliv skriver: «En fest for enhver fiskeelsker! Geir Skeies fiskerestaurant i Sandefjord har knallgod mat og fin beliggenhet». Hva anmelderen spiste den dagen, kan være litt tilfeldig. – Været avgjør menyen, sier Katrine. – Det fiskebåtene kommer inn med, varierer både med sesong og værtype. Folkelig konsept – Det genuine med denne restauranten er det folkelige konseptet, mener fiskehandleren som elsker fisk, men som ikke selv ikke hadde noe ønske, eller kompetanse, til å drive en restaurant. Det har derimot Katrine og mannen Geir. – De løfter vanlige fiskeslag som torsk, lyr, lange og kolje til et kjempehøyt nivå, mener Kjell Henry. Den som vil sjekke ut om Kjell Henrys kompliment er basert på objektive kriterier, må benytte seg av sommersesongen. – Det er da hyttefolket inntar kysten, sier Katrine, som fra 26. april ønsker velkommen til ekte fiskelykke på Brygga 11.

Geir Skeies bevis på at han er kokk i særklasse.

PayAPP. Kostnadsfri betalings APP for strøm

BRYGGESTRØM AS er distributør i Norge for Rolec Services Ltd - verdens største leverandør av strøm søyler og relaterte produkter til Marina og Camping.

www.bryggestrom.no

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Ring 907 40 399

43

Hytteavisa.no • Våren 2019


TRAMPOLINEPARK

SUPERGØY MED HELE FAMILIEN! ÅPENT ALLE DAGER! ALLE FERIER 11:00-19:00 ELLERS:

Gravity HVERDAGER 15:00-20:00

HE HELG 10:00-20:00

TLF:908 27 548 EPOST: TONSBERG@GRAVITYSPORTS.NO WWW.GRAVITYSPORTS.NO Hytteavisa.no • Våren 2019

44

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Vi er der, også etter stormen.

VÅRE HOVEDPRODUKTER • Flytende bølgebrytere • Helbetong flytebrygger • Tre / Betong flytebrygger

• Marinabelysning • Y-bommer / Utriggere • Spesialtilpassede anlegg

Postboks 33 • 1620 Gressvik • Fredrikstad • Telefon: 69 33 96 10 • E-mail: post@pontona.no

Gravearbeider Sjøarbeider Vann og avløp Hyttetomter

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

45

Dykkearbeider Bryggebygging Mudring

Hytteavisa.no • Våren 2019


Hytteavisa.no • Våren 2019

46

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Odd Walther Moi Partner | Advokat

Opprydning av servitutter

Husk temakveld Tirsdag 30.april kl 18-21 Sted:

Tekst: Odd Walther Moi og Thor Tidemann Bjønnes

I denne artikkelen belyser SANDS spørsmålet om fjerning av rettigheter noen har over andres eiendom, og hvor det vises til et par mer ukjente regler i denne forbindelse – frihevd og mothevd. Det er anledning til å få stiftet en rekke rettigheter i en annens eiendom («servitutter», «løsningsretter» etc.). Dette kan eksempelvis være tilbakeføringsrett av eiendom, veirett, forkjøpsrett og bruksrett til brygge (eksempler fra Høyesterettspraksis de siste år). For eier av den aktuelle eiendommen («grunneieren»), kan det av ulike årsaker være ønskelig å få fjernet slike rettigheter. Det er en rekke forskjellige måter å få til dette på. Det er dog viktig å merke seg at rettighetshaver har et utstrakt vern som innebærer at en sletting kan være krevende. I denne artikkelen vil vi se nærmere på to situasjoner som kan medføre bortfall av rettigheter, men som mange ikke er klar over: Frihevd – bortfall av rettigheter som ikke er i bruk, og mothevd – bortfall av rettigheter hvor det foreligger motstridende bruk. Før vi ser nærmere på disse reglene, er det viktig å merke seg at dette kun er ett av mange regelsett som kan føre til bortfall. I denne forbindelse nevner vi kort enkelte andre regler som også kan medføre bortfall av rettigheter:

• • •

Det kan avtales at servitutter skal slettes; Stiftelsesgrunnlaget kan være ugyldig eller må tolkes slik at det aldri har vært noen rettighet; Rettigheten er personlig, og har falt bort ved rettighetshavers død (f.eks. et tilfelle hvor «NN» har personlig rett til motorisert ferdsel over naboeiendom som følge av å være avhengig av rullestol);

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

• • • •

Thor Tidemann Bjønnes Senioradvokat

Overdragelse av eiendom kan medføre bortfall av eksisterende rettigheter (såkalt «ekstinksjon»); Det offentlige kan på nærmere vilkår fjerne rettigheter («ekspropriasjon»); Rettigheter kan endres eller slettes dersom dette etter en avveining finnes tilstrekkelig («omskiping» eller «avskiping» av rettigheter etter servituttlova); En aktualisert rettighet kan falle bort som følge av at den ikke er utnyttet innen lovbestemte frister, herunder den ordinære foreldelsesfristen på tre år (f.eks. bortfaller en forkjøpsrett dersom den ikke er benyttet innen to eller seks måneder fra fristen begynner å løpe); eller Tidsfristen for en løsningsrett er utløpt.

Dette er ingen fullstendig liste, og det må vurderes konkret i den enkelte sak om en eller flere av slike regler er anvendelige. Frihevd og mothevd er to spesielle hevdsregler som, dersom vilkårene er oppfylt, begge medfører at grunneier får fjernet rettigheter andre har hos seg. Frihevd gjelder den situasjon at rettighetshaver ikke har benyttet seg av sine rettigheter i full hevdstid. Dersom bruken da tas opp igjen, vil en grunneier kunne anføre at rettigheten er tapt. Eksempelvis vil dette kunne være aktuelt for en rekke rettigheter knyttet til ferdsel, rett til utnyttelse av grunn eller for bruksrett til brygge. Såkalte negative servitutter, 47

SpareBank 1 BV Torvet 5, Teie, Nøtterøy

Arragementet er et samarbeid mellom Eiendomsmegler 1 og SANDS – Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA. Se mer informasjon på side. 99

altså rettigheter som begrenser grunneiers utnyttingsmuligheter (f.eks. forbud mot bygg høyere enn to etasjer), kan ikke frihevdes. Mothevd gjelder for eksempel den situasjon at grunneier har benyttet seg av sin eiendom i strid med den rett en rettighetshaver har uten at rettighetshaver har reagert. Denne situasjonen må ha vedvart i full hevdstid. Et typisk eksempel er fjerning av en vei som rettighetshaver har ferdselsrett til. Mothevd kan, i motsetning til frihevd, også føre til bortfall av negative servitutter. Skal disse reglene komme til anvendelse, må de ordinære hevdsvilkår være oppfylt. Dette gjelder blant annet kravet til aktsom god tro, med andre ord at grunneier med god grunn tror han er i sin fulle rett. En vanlig hindring som motvirker «god tro», vil normalt være at servitutten er tinglyst på eiendommen. Videre må hevdstiden være oppfylt – for eiendom er dette normalt 20 år. Hevdstiden innebærer at per i dag er fri- eller mothevd aktuelt for rettigheter i eiendom stiftet før 1999. Eksempelvis vil en rett til bruk av snuplass som ikke har vært benyttet siden 1999 altså kunne være frihevdet. Avslutningsvis påpeker vi at det ved frihevd er viktig at grunneier opplyser rettighetshaver om at hans bruk er ulovlig dersom bruken tas opp igjen etter endt hevdstid. I enkelte tilfeller kan det være hensiktsmessig å få rettighetsbildet avklart ved en dom.

Hytteavisa.no • Våren 2019


Tor Anthon Christiansen Partner | Advokat

Mads Strøm Mathisen Advokatfullmektig

Krav om garantistillelse også ved salg av nøkkelferdige frititidsboliger Tekst: Tor Anthon Christiansen og Mads Strøm Mathisen

En nylig vedtatt endring i avhendingslova vil bidra til å utviske grenseflatene mellom avhendingslova og bustadoppføringslova. Fra og med 1. januar 2019 plikter entreprenøren å stille garanti i samsvar med bustadoppføringslova § 12 også ved salg av nyoppført fritidsbolig etter avhendingslova. Ved salg av fast eiendom med ny fritidsbolig er det en grenseflate mellom avhendingslova og bustadoppføringslova. Dersom entreprenørens arbeid er ferdigstilt på tidspunktet for avtaleinngåelsen, gjelder ikke bustadoppføringslova, men avhendingslova. Avhendingslova har ikke inneholdt noen garantiregler, og det har derfor ikke vært noe krav om sikkerhetsstillelse fra entreprenøren. Reglene om garantistillelse i bustadoppføringslova skal primært sikre forskuddsbetalt beløp ved entreprenørens konkurs og forbrukerens eventuelle krav som følge av mangler eller forsinket ferdigstillelse. Departementet peker på at de samme hensynene gjør seg gjeldende ved salg av fullførte boliger etter avhendingslova. Videre pekes det på at det kan være mer eller mindre tilfeldig om avtalen inngås før eller etter ferdigstillelse, og at slike tilfeldigheter ikke bør ha betydning for forbrukerens rettigheter overfor entreprenøren.

er ferdigstilt for på denne måten å unngå garantikravet i bustadoppføringslova. For å motvirke slike tilpasninger, og ettersom hensynene bak reglene om sikkerhetsstillelse gjør seg gjeldende også ved salg av nyoppført fritidsbolig etter avhendingslova, har lovgiver vedtatt en endring i avhendingslova om plikt for entreprenøren til å stille garanti etter bustadoppføringslova § 12. Etter lovendringen lyder § 2-11 i avhendingslova slik: «Ved sal av ny eigarbustad eller fritidsbustad som vert seld innan seks månader etter fullføringa av bustaden, skal seljaren stille garanti i samsvar med bustadoppføringslova § 12, såframt seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd og kjøparen er forbrukar.» Regelen vil ha stor betydning for utbyggere som avventer salg for å unngå garantireglene i bustadoppføringslova. Lovendringen vil ha betydning for alle salg etter avhendingslova som gjøres innen seks måneder etter ferdigstillelse, herunder salg av ordinær bolig.

I tillegg har enkelte entreprenører valgt å utsette avtaleinngåelsen til arbeidene

Hytteavisa.no • Våren 2019

48

SANDS – Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA: •

Et fullservice advokatfirma for næringslivet

Et av Norges største advokatfirmaer med over 150 advokater

Har kontor i Oslo, Bergen, Stavanger, Tromsø, Trondheim, Tønsberg og Ålesund

Bistår profesjonelle aktører innenfor alle deler av eiendomsbransjen – eiendomsbesittere, utviklere, investorer, syndikater, offentlige myndigheter, meglerhus og internasjonale aktører. Vi bistår også eierseksjonssameier i saker mot utbyggere, seksjonseiere mv.

Tilbyr juridisk spesialkompetanse kombinert med markedsforståelse innenfor alle faser; fra opsjonsavtale eller budaksept, via due dilligence og kjøpsforhandlinger, til utvikling, eierskap og realisasjon av næringseiendommen

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Husk temakveld Tirsdag 30.april kl 18-21 John Olav Auran Partner | Advokat

Sted:

Arragementet er et samarbeid mellom Eiendomsmegler 1 og SANDS – Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA. Se mer informasjon på side. 99

SpareBank 1 BV Torvet 5, Teie, Nøtterøy

Spar penger med riktig juridisk organisering ved tilkobling til vann og avløp Tekst: John Olav Auran

Mange hytteeiere står i dag uten tilknytning til vann og avløp (VA). Oppføring av VA-anlegg kan fort bli dyrt, men med riktig organisering kan det være mye penger å spare i form av refusjon av merverdiavgift. Merverdiavgiftsloven § 2-3 femte ledd åpner for at private utbyggere av VA-anlegg kan få refundert merverdiavgiften. Hvis oppføringen av VA-anlegget koster f.eks. 5 millioner så er det mulig å spare 1 million i merverdiavgift dersom man benytter denne ordningen. Refusjonen skjer ikke automatisk - den krever riktig juridisk organisering. Oppføringen av et VA-anlegg er i de fleste tilfeller en dyr og tidkrevende prosess og krever innsikt i mange ulike rettsforhold. Fallgruvene er mange og det er viktig å starte riktig. Det må inngås entrepriseavtale med entreprenør, det må innhentes nødvendige tillatelser fra kommunen, og man må inngå avtaler med grunneier for å få tillatelse til å legge rørene over eiendommen. Disse rettighetene på fremmed eiendom må dessuten tinglyses som heftelser i grunnboken, slik at man har rett til å føre tilsyn med rørene i fremtiden.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Det første man som hytteeier bør gjøre er å organisere seg med andre hytteeiere som også ønsker VA-tilkobling. Jo flere man er, desto flere deler på kostnadene. Denne organiseringen må formaliseres ved å opprette for eksempel et samvirke eller en forening. Videre må det utarbeides vedtekter som samsvarer med formålet til enheten og det må tilføres nødvendige midler. Vår erfaring er at det er viktig å legge tilstrekkelig arbeid inn ved oppstart slik at dette blir riktig overfor eiere/medlemmer og Skattekontoret/ Enhetsregisteret. Når alle avtaler, registeringer og tillatelser er innhentet og rørene står klare, er det et vilkår for merverdiavgiftskompensasjon at anlegget overdras enten til kommunen eller et privat vann- og avløpsselskap.

49

Vår erfaring er at det er sjeldent at kommunen er interessert i å overta slike anlegg på grunn av vedlikeholdsansvaret. Det enkleste er derfor å opprette et aksjeselskap eller et samvirkeforetak som kan drifte anlegget. Selskapet inngår avtaler med den enkelte hytteeier om årlige innbetalinger for vedlikehold. Etter at foreningen har overdratt anlegget til selskapet, vil staten kompensere foreningen for merverdiavgiften. Disse pengene kan så under nærmere vilkår tilbakeføres til hytteeierne. Det er altså mye penger å spare dersom oppføring av et VA- anlegg gjøres med riktig juridisk organisering. Riktig organisering er viktig ikke bare med tanke på å spare merverdiavgift, men også for å unngå fremtidige negative overraskelser.

Hytteavisa.no • Våren 2019


Gjør hva du vil - midt i byen! Da Dreamport åpnet dørene i september 2018, fikk Sandefjord et opplevelsessenter som er helt unikt i norsk sammenheng. Ved hjelp av virtual realityteknologi, kombinert med en bar og muligheter for matservering, er Dreamport et spennende tilskudd til byens utvalg av underholdning og opplevelser. Et sted for opplevelser – Målet vårt da vi skapte Dreamport, var å lage noe nytt og noe unikt. Et sted der man både kan «ta av» og «lande», sier Leif Erik Moe Paulsen. Sammen med Ingvar Ingolfsson og Haffstein Haraldsson er han gründeren bak dette konseptet. – Navnet spiller på det engelske «Airport». Flyplassen er både utgangspunktet for reiser, men også stedet du lander når du skal hjem igjen. Slik er det med Dreamport også; det er et sted du kan dra for å lande. Ta en pause, slappe av sammen med gode venner og kolleger. Men samtidig også stedet du tar av på en reise i tid og gjøre ting som bare fantasien setter grenser for. Et sted for alle – Og alle disse mulighetene gjør også at Dreamport virkelig er et sted for alle. Vi har masse bedriftsarrangementer, vi har jentegjenger og vi har guttegjenger. Vi har også bursdager. De yngste er 11 år, og den Hytteavisa.no • Våren 2019

eldste så langt fylte 64 år! – Våre faste kunder har døpt oss til «Sandefjords morsomste bar», og det syns vi rett og slett er utrolig morsomt og treffende for hva vi har ønsket å skape. Men man må ikke spille VR for å besøke Dreamport. – I lokalene har vi en bar og et loungeområde. Om sommeren har vi også en svært trivelig bakgård med et godt utvalg av gode gammeldagse brettspill, sier Paulsen. Fantasiene setter grensene – Men det er selvsagt Virtual Reality som virkelig gjør Dreamport til en annerledes opplevelse. Med tradisjonell teknologi kan man se film og spill på en skjerm. Men med VR tar man på seg skjermen og befinner seg straks et helt annet sted, omringet på alle kanter av en virtuell verden der alt er mulig. – Forestill deg muligheten til å balansere på en planke som stikker ut av en skyskraper flere hundre meter over bakken. Har du 50

litt høydeskrekk er dette en fascinerende skremmende opplevelse – helt uten konsekvenser. Eller kanskje du vokste opp med Star Wars og drømte om å være en jediridder med laser-sverd og sloss mot de onde kreftene. På Dreamport kan du gjøre nettopp slike ting, og det er bare fantasien som setter grensene. En sosial opplevelse – Måten det fungerer på er at man leier et område for en gitt tid, der man disponerer VR-utstyret fritt. Vi har til enhver tid ca. 40 forskjellige spill og opplevelser i alle sjangre. Om man er en liten gjeng gjør man da på samme måte som med bowling, man spiller én av gangen mens de andre kan se på. Og mange av våre kunder sier at det er like gøy å se på som å spille selv. Det er rett og slett en fantastisk morsom og sosial opplevelse, forteller Paulsen.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Byggmester Undseth AS har lang erfaring med bygging av både hytter, eneboliger, restaurering og større byggeprosjekter. Vi utfører også trykktesting.

www.byggmesterundseth.no

Skolmar 28 l 3232 Sandefjord l Tlf: 33 47 73 15 l E-post: post@byggmesterundseth.no

Alt for kundene i 20 år! MENY INDRE HAVN

1999 - 2019

PRØV NETTBUTIKKEN VÅR HER: menyindrehavn.no Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

51

Hytteavisa.no • Våren 2019


Til hest mot Verdens Ende På rekke og rad kommer jentene leiende på hver sin hest. Noen av hestene er langbente, slanke dyr ment for sprangridning. Andre er litt mindre, godt egnet til å ta i et tak på åkeren. Men alle utfører lydig det de unge menneskene befaler.

Hytteavisa.no • Våren 2019

52

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


– Jeg er ikke redd i det hele tatt. Dia Sahota (14) fra Oslo har satt seg i salen på en av de virkelig langbente dyra. For journalist og fotograf, som begge holder seg på trygg avstand fra det store dyret, er Dias ro der hun sitter rakrygget og holder løst i tømmene et imponerende skue. – Ofte er de største hestene snillest. De kunne jo bli farlige om de ikke ble oppdratt grundig.

Aktiv Mi-Lo Bergquist (13) fra Sarpsborg, er en av de 55 jentene. Det er andre gang hun er på rideleir på Tjøme, og er glad for å være tilbake. – Jeg rir bare denne uka i året. Ellers i året driver jeg med så mye annet, blant annet skyting, forteller hun og snur hesten elegant 180 grader på den smale gangveien. Lærerik uke

Første gang Dia er der for første gang, og vi møter henne på ukens første ridetur. Hun har vært på andre rideleire tidligere, men oppdaget Stall Verdens Ende på internett. – Hjemmesiden deres viste hvor fint det er her. Sammen med 54 andre jenter i alderen 8-16 skal hun bli en enda bedre rytter enn hun var da hun kom.

Tilbake fra rideturen skal jentene ha teoritime der de gjennomgår stallrutiner, regler, puss og stell av hest og utstyr, i tillegg til generell hestekunnskap. – Målet er at elevene skal ha en lærerik uke, få mange venner og ikke minst ha det gøy, sier internasjonalt autorisert rideinstruktør Monica Larsen. Fra korn til hestefôr Monica selv har lang erfaring på hesteryggen.

Ofte er de største hestene snillest, hevder Dia Sahota (14) fra Oslo.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

53

Hytteavisa.no • Våren 2019


Hun startet med hest i ung alder og er flere ganger norsk mester i sprangridning. Hun vokste opp på gården som ligger helt ytterst på Tjøme, bare et steinkast fra besøkssenteret til Færder nasjonalpark. – Far drev med korn, men etter at jeg etablerte Stall Verdens Ende i 1996, produserer vi grovforet selv. I tillegg har broren min 3800 høner som produserer Flemming-egg. Ute og inne I motsetning til hønene, som alltid er innendørs, lever de drøye 50 hestene på senteret et liv både inne og ute. – Vi har et isolert ridehus, der det blant annet trenes på sprangridning, forteller Monica. På det store tunet mellom bygningene ligger en av to utendørs ridearenaer. Der skritter store og små hester med nyankomne jenter i salen. En rideinstruktør gir beskjeder og kommenterer jentenes sittestilling i salen. Praksis som instruktør Monica Larsen (t.h) ar bygd opp Stall Verdens Ende. Der arragnerer hun rideleire året rundt. Thea Meltzer er en av flere instruktører.

– Jentene er kjempeflinke. Men siden dette er første dagen de er her, er det mye som skal på plass, sier Thea Meltzer. Hun er elev ved Norsk hestesenter på Starum, der hun utdanner seg til rideinstruktør. I seks uker skal hun være i praksis på Stall Verdens Ende – Det er enorm etterspørsel etter profesjonelle rideinstruktører. Kundene vil ha utdannet personell, sier Monica Larsen som har flere fast ansatte og praksiselever som instruktørhjelp. Bor sammen Stall Verdens Ende byr ikke bare på formidling av kunnskap om hest og ridning. Jenter og gutter som er på rideleir skal også lære noe om å ta hensyn i et fellesskap. Elevene bor på det moderne internatet i tilknytning til ridehuset. Det kan legge grunnlag for vennskap for livet. Men det krever også en viss orden. – Vi har kåring av det mest ryddige rommet, sier Monica. Noe for alle

Stall Verdens Ende •

• • • • •

Eies og drives av Monica Larsen, internasjonalt autorisert rideinstruktør 3. Hun har vært norgesmester i sprangridning flere ganger. Senteret etablert i 1996 og består av rundt 55 hester, fordelt på tre staller. To utendørs ridearenaer og et isolert ridehus på 20x60 meter Moderne internat med kjøkken, stue og bad. Åpne hele året. Skreddersyr opplegg uansett årstid.

http://www.stallverdensende.no

Hytteavisa.no • Våren 2019

54

Rideleirene foregår hele året, og det tilbys opplæring i blant annet sprang, dressur, voltige, ponnigalopp, kjøring, turridning. I tillegg er leieren en sosial happening som for hesteinteresserte i alle aldre. – Mange sommergjester på Tjøme og Nøtterøy benytter seg av tilbudene våre. Noen har også egne hester stallet opp her, forteller hun. Monica tilbyr dagrideleire, treningsleire, helgekurs, guidet ridetur og andre tilpassede opplegg. Redselen forsvant – Blant annet har vi mor- og datterleir. Ofte har datteren ridd mye, mens mor er overnervøs, forteller hun. Men redsel for hest kan åpenbart overvinnes. – Vi hadde seks mødre med døtre på kurs her. Alle mødrene var uvant med hest og kjemperedde. Da kurset var ferdig, kjøpte fem av mødrene hest! Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Vi gir deg

BARE LAVE BARE LAVE PRISER! PRISER! Vi gir deg

Mats Tonheim Jørgensen KJØPMANN, REMA 1000 SANDEFJORD

Mats Tonheim Jørgensen KJØPMANN, REMA 1000 SANDEFJORD

Sandefjord Kamfjordgt 56 Åpent: 6–23 (8–23) Tlf: 33 46 37 40 Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

55

Hytteavisa.no • Våren 2019


– Skaff deg kompetanse Skal du føre en hurtiggående båt som oppnår en hastighet på 60-70 knop (110-130 km/t), kreves det ikke mer enn båtførerbevis. Det er ikke tilstrekkelig, mener Kim Hagen Bertheussen.

Hytteavisa.no • Våren 2019

56

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Foto: Redningsselskapet Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

57

Hytteavisa.no • Vüren 2019


Bertheussen er regionleder i Redningsselskapet Region Sør. Han er generelt opptatt av at det kreves solid og god kunnskap for å ferdes til sjøs. Men spesielt er han opptatt av hurtiggående båter og krav til opplæring av fører. – En 16-åring med båtførerbevis, eller en 40-åring uten noen form for kvalifikasjonsbevis – begge uten seilingserfaring – har lov til å ta styringen over en 49 fot RIB som gjør 70 knop. Det kan være enkelt på flatt vann, men kreve helt andre ferdigheter i bølger, sier han. Bertheussen og Redningsselskapet mener det bør settes større krav til kompetanse for å føre en slik hurtiggående båt. Hurtigbåtkurs Redningsselskapet har tatt konsekvensene av en utvikling i retning av stadig flere hurtiggående fritidsbåter på sjøen. – Vi har utviklet hurtigbåtkurs. De holder vi årlig her i Vestfold, på Noatun i Horten, forteller han. Alle de frivillige på redningsskøytene i Redningsselskapet må gjennomgå hurtigbåtkurset. Praktisk opplæring Det finnes mange tilbydere av båtførerkurs. I følge Bertheussen er det vekslende kvalitet på kursene. I utgangspunktet kreves det ikke mer enn en kveld med teori, så kan man få båtførerbeviset. Det gir ikke tilstrekkelig kompetanse, mener han. – Båtførerprøven bør også ha en praktisk del. Det er ingen krav i dag til at du har lært å legge båten til ved en brygge. Derfor arrangerer Redningsselskapet Camp

Fjorårets rekordsommer trakk flere båter ut på sjøen enn normalt. Det fødte større rav til båtførerne.

Båtførerbevis Er du under 16 år kan du føre følgende fritidsbåter: • Lengde opp til 8 meter (26,5 fot) • Maks 10 hestekrefter (7,5 kw) • Maks hastighet 10 knop (18,5 km/t) Fra du er fylt 16 år kan du føre følgende fritidsbåter uten båtførerbevis: • Lengde opp til 8 meter (26,5 fot) • Maks 25 hestekrefter (19 kw) men ingen begrensning med tanke på fart Du kan avlegge båtførerprøven fra fylte 14 år, men får ikke utstedt båtførerbevis før du er 16 år. Med båtførerbevis kan du føre fritidsbåter opp til 15 meter (49,21 fot) uten ytterligere begrensninger. Foto: Redningsselskapet

Kilde: Sjøfartsdirektoratet

Hytteavisa.no • Våren 2019

58

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Kim Hagen Bertheussen i Redningsselskapet ønsker større krav til kompetanse. Foto: Redningsselskapet

Båtførerprøven, et fritidskurs der de baker sammen båtførerprøven og praksis. – På Bolærne gjennomførte vi i 2018 fire tredagers-samlinger for 14-20-åringer. Der ble det både lagt vekt på teori, praktisk navigasjon og nattseilas med RIB. Alle kursene var fulltegnet. Redningsvest Hvert år dør rundt 100 personer av drukning her i landet. Til tross for stadig tettere fritidsbåttrafikk og vannsportaktiviteter, gikk antall drukninger i denne kategorien ned i 2018 sammenliknet med året før. 17 personer druknet fra fritidsbåt, to fra kajakk/kano og én fra padlebrett. Året før druknet 26 personer fra fritidsbåt og to fra kajakk/kano. – Påbudet om bruk av redningsvest i båt har bidratt til nedgangen, mener Bertheussen.

skyldes mer teknologi om bord, men også det at sesongen kom brått på, og at mange fikk dårlig tid til vedlikehold før de dro utpå. Fart og alkohol Ulykke med båt kan være katastrofalt. Den vanligste form for ulykke er at båten kjører på land, på en stake eller sjømerke. – Båt mot båt er ikke så vanlig, sier Bertheussen som peker på at menn i 50-årene og eldre dominerer ulykkesstatistikken. – Det kan se ut for at denne gruppen har litt for stor tro på egne evner. Årsakene til ulykkene er i stor grad kombinasjon av fart og bruk av alkohol. Promillegrensen på sjøen er 0,8. – Ulykker skjer gjerne når føreren har tatt en enhet for mye. Det gir dårlig fartstilpasning. Ta hensyn

Rekordsommeren 2018 Fjorårets sommer ga ekstrem økning i antall redninger Redningsselskapet gjennomførte. Mange gikk på grunn i finværet. 251 båter hadde behov for hjelp fra redningsskøytene rundt Oslofjorden i perioden mai-juli for å komme seg av skjær i sjøen. Flest grunnstøtinger var det i Vestfold, der skøytene dro 53 båter av grunn i løpet av sommeren. – Jo flere brukere av båt, jo større er risikobildet, sier Bertheussen som peker på et utviklingstrekk. – Vi har sett mange flere båtbranner enn tidligere, en økning på 30 prosent. Det kan

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

– Min personlige opplevelse er at folk flest er flinke båtførere, sier Bertheussen. De fleste følger det loven sier er god ferdsel til sjøs, nemlig at en båtfører skal ta hensyn til medtrafikanter, tilpasse farten og tydelig vise navigasjon. – Du skal være varsom og aktpågivende, og ta hensyn til de myke trafikantene, som kitere, kajakkpadlere og standup-padlere, sier han, men peker samtidig på at padlere også har et ansvar for å gjøre seg godt synlig ved å benytte signalfarger. – Det dreier seg generelt om noe så banalt som god folkeskikk.

59

Hvem må ha båtførerbevis? Alle personer som er født 1.1.1980 eller senere og som skal føre båt med mer enn 25 hk eller over 8 meter lengde. Dersom du skal føre båt i utlandet anbefaler vi alle, uavhengig av alder, å ha båtførerbevis, da mange land krever internasjonalt båtførerbevis (ICC) der standard båtførerbevis er en del av kravet. Hvem trenger ikke båtførerbevis i Norge? Personer født før 1980 er fritatt fra kravet om båtførerbevis, og kan føre båter opp til 15 meter uten å måtte vise til et kvalifikasjonsbevis. Vi anbefaler likevel alle å ta båtførerprøven for å øke kunnskapen knyttet til navigering, sjømerker og godt sjømannskap. Kilde. Sjøfartsdirektoratet

Hytteavisa.no • Våren 2019


Mye bolig for pengene

I Sandefjord får man mye bolig for pengene, og mange kjøpere utenbysfra ønsker å bo sjønært når de ser etter eiendom i Vestfold-byen. Foto: Sandefjord Næringsforening

Tekst: Henrik Sandvik

Sandefjord er mye mer enn sol og sommer. Lave boligpriser og gode bostedskvaliteter gjør byen attraktiv året rundt. Det er som regel Oslo som stjeler overskriftene når det norske boligmarkedet omtales. Så er da også hovedstaden i en egen liga; prisene har klatret til stadig nye rekordnivåer. «Mer enn halvparten av Oslos befolkning har ikke råd til den typiske Oslo-boligen», skrev Dagens Næringsliv tidlig i mars. Da hadde snittprisen passert 5 millioner kroner. – Blant dem under 30 år er det færre enn én av ti som har mulighet til å kjøpe den typiske boligen i Oslo, sa sjeføkonom i Prognosesenteret Nejra Macic til avisen. I Sandefjord er situasjonen en ganske annen. Siste tilgjengelige månedsrapport fra meglerorganisasjonen Eiendom Norge viste en gjennomsnittlig boligpris på 28.000 kroner pr. kvadratmeter i Sandefjord – mot 76.400 kroner på Grünerløkka i Oslo. Til sammenligning er snittprisen cirka 62.000 kroner pr. kvadratmeter i Bærum og nærmere 37.000 kroner i Tønsberg. Både Eiendom Norge og flere meglerkjeder forventer en prisvekst på cirka 4 prosent i Vestfold i 2019, og utbyggerne bekrefter dette. – Sammenlignet med Oslo og andre storbyer, opplever vi ikke de store oppgangene og Hytteavisa.no • Våren 2019

derfor får vi heller ikke de tunge nedturene. Det tilsier at det er trygt og forutsigbart å investere i eiendom her, sier Gunn Ramberg i A/S Thor Dahl. Eiendomsselskapet har stadig nye boligprosjekter i markedet. – Vårt kommende boligprosjekt på Langestrand består av tre bygg med totalt 32 leiligheter, hvor alle leilighetene får solrik, sjønær og vestvendt beliggenhet med flott utsyn til innseilingen, sier Ramberg. – Får dere henvendelser fra interessenter utenfor Sandefjord? – Det skjer stadig, spesielt fra folk som ønsker å bo nettopp sjønært. – Hvilke kvaliteter gjør at disse ønsker å flytte til Sandefjord? – Her er listen lang, sier Ramberg, som selv har flyttet hit fra Trøndelag, og fortsetter: – For det første har vi en av landets vakreste skjærgårder. I tillegg kommer internasjonal flyplass og kort vei til det aller meste, vårt eget bysentrum som bugner av liv og handel, flotte spisesteder og et meget spennende og foroverlent næringsliv som satser stort.

60

Eiendomssjef Thomas Hagen i Hjertnes Eiendom deler mange av synspunktene. Hjertnes Eiendom er en annen toneangivende aktør i Sandefjords eiendomsmarked. – Vi har et sunt marked med god balanse mellom tilbud og etterspørsel, og har hatt stabil prisutvikling gjennom flere år. Her kan man finne bedre boliger til lavere priser, sier Hagen, og fortsetter: – Hvis man selger man en liten leilighet sentralt i Oslo, kan man anskaffe seg en enebolig med nærheten til sjø, barnehager og en sjarmerende by med et bredt servicetilbud. Aktørene forventer høy omsetning fremover, som følge av ferdigstilling av prosjekter og at nye store boligprosjekter skal ut i markedet. – Det vil igjen gjøre at mange bruktboliger skal ut i markedet. Vi tror derfor det er gode muligheter for boligkjøpere som jakter på det perfekte hjem, sier Hagen, og legger til: – Sandefjord er et område hvor mange nyter late sommerdager på hytter, så hvorfor ikke bo der hele året? Det blir derfor et valg om livskvalitet og hvilken livsstil man vil tilby sine barn og barnebarn.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


HOS MØLLER BIL SANDEFJORD TILBYR VI: - Salg av nye Audi - Stort utvalg bruktbiler - Service på Audi - Tilbehør til din bil - EU-kontroll - Smart Repair (utbedring av små riper og bulker) - Dekkhotell - Bilpleie

Vi tar vare på bilen din mens du koser deg på hytta.

Gokstadveien 16, 3216 Sandefjord. Tlf. 24 03 11 50. sandefjord.audi.no

HOS MØLLER BIL SANDEFJORD TILBYR VI: - Salg av nye Volkswagen - Stort utvalg bruktbiler - Service på Volkswagen - Tilbehør til din bil - EU-kontroll - Smart Repair (utbedring av små riper og bulker) - Dekkhotell - Bilpleie

Vi tar vare på bilen din mens du koser deg på hytta.

Gokstadveien 16, 3216 Sandefjord. Tlf. 24 03 11 50. sandefjord.volkswagen.no

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

61

Hytteavisa.no • Våren 2019


Hytteavisa.no • Våren 2019

62

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Budsjettet avgjør lån til drømmehytta Ikke alle har penger på konto når de vil kjøpe hytte. Da er det lurt å starte med en tur i banken for å diskutere mulighetene.

Banken har penger. Men banken har også klare regler for hvor mye de kan hjelpe til med å fylle opp kontoen din. – Vi vil at du skal beholde hytta selv om økonomien skulle bli vanskeligere. Derfor setter vi opp et detaljert budsjett sammen med deg, sier banksjef i Sparebank1 i Sandefjord, Vidar Barth. – Vi låner gjerne bort penger, men vi ønsker å gi deg trygghet for at du kan betjene gjelda di, supplerer kunderådgiver Rune Aasrum. Be om et møte Det kan hende du blir skuffet hvis du plukker ut drømmehytta først, og så tar en tur i banken for å be om lån. – Det er lurt å begynne i banken dersom du har behov for å låne penger til hyttekjøp, sier Barth. Du kan be om et møte i banken, så vil en kunderådgiver sette av tid til å finne ut hvor mye penger du kan låne. – På den måten vil du vite hva slags hytte du vil kunne ha råd til. Femgangen Banken går nøye og detaljert til verks. De vil vite hvor høy inntekt du har, hvor mange biler familien har i garasjen, hvor langt du kjører i året, hvor mange barn du har og hvor store barnehagekostnadene er og så videre. – Hvis du leier ut hytta, vil vi også ta med det i budsjettet på plussiden. Noen punkter er allerede bestemt av finansdepartementet. Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

– Et myndighetskrav er for eksempel at du totalt ikke kan ha lån som overstiger fem ganger husstandsinntekten, sier Aasrum. Renteøkning Det betyr likevel ikke at alle kan bruke femgangen for å beregne hvor stort lån de kan få. – Fortsatt gjelder kravet om at vi skal sikre oss at du kan betjene lånet. Jo høyere husstandsinntekt, jo lettere er det å håndtere et lån på fem ganger inntekten, sier Aasrum. Myndighetene krever også at banken skal legge inn en mulig renteoppgang på fem prosent i budsjettet. – Det betyr at du skal kunne håndtere et lån selv om renten blir på 7,5 prosent. ca

Betryggende Det koster å ha ei hytte. Det hender at den ivrige hyttekjøper glemmer at det er tilfelle. Som et gjennomsnitt kan man si at det koster 30.000 kroner i årlige utgifter. Det legges også inn i et budsjett. – Vi går veldig nøye fram for at du som kunde skal føle seg trygg på at du kan betjene lånet. Tidligere tenkte vi mest på sikkerhet. Nå er vi i tillegg opptatt av betjeningsevne, sier Aasrum som ikke opplever at kunder er skuffet når de blir presentert for et lavere lånetall enn de hadde regnet med. – De kundene opplever det heller som betryggende når vi forklarer dem hvordan vi har regnet.

Egenkapital Å ta et lån er alltid en større eller mindre risiko, både for deg og for banken. – Vi ønsker ikke å ta full risiko på lån til ei hytte. Hyttemarkedet svinger, noe vi må ta høyde for, sier Barth. Derfor setter banken krav til egenkapital. – Mange vil ha nedbetalt så mye på boligen at det er bra med egenkapital å hente der. Vi kan også ta pant i hytta. Men uansett er minstekravet 15 prosent egenkapital. Mange barn velger å overta hytta sammen når foreldrene ikke lenger vil eller kan ta ansvaret for den. – Da ser vi på den samlede betjeningsevnen.

63

Ta gjerne en tur innom banken for å diskutere finansiering av hyttekjøp, sier Rune Aasrum (t.v) og Vidar Barth i Sparebank 1.

Hytteavisa.no • Våren 2019


Danse med bølger Bli med forfatter og kajakkentusiast Vigdis Askjem på en indre og ytre padlereise mellom holmer og skjær i Færder nasjonalpark. For deg som allerede kjenner følelsen av å «med taktfaste åretak gli […] som over et dansegulv», kan boken vekke minner og skape gjenkjennelser. For deg som ikke ennå har tatt mot til deg: Padling er for alle, sier forfatteren. Du kan bruke boken som inspirasjon. Fire årstider – Jeg liker sjølivet, sier Askjem. Stillheten og nærheten til elementet og naturopplevelsen er hennes møte med sjølivet. I boken «Padlereiser i Færder nasjonalpark» er det hjertet hennes som snakker til leseren. Gjennom de fire årstidene gir hun oss en essayistisk framstilling av hva padling kan være, og hva padling er for henne. «Hvis jeg padler regelmessig, blir jeg et roligere og lykkeligere menneske». Fristed – For meg er yoga og padling to sider av samme sak, sier yogaentusiasten.

Hytteavisa.no • Våren 2019

I boken smelter hun de to aktivitetene sammen: «Enten jeg sitter i kajakken eller befinner meg på yogamatta, har jeg omtrent like mye tildelt plass. Der skal jeg bli, kanskje de neste to timene, uten å bevege meg utenfor. Dette er mine fristeder. Der hvor jeg er meg, med meg selv, i takt med egne bevegelser og tanker.» Sunt og enkelt For Askjem er kajakkpadling så mangt. – Du blir mykere og sterkere. Og så er det fantastisk god balansetrening. Du må kunne mestre vær og vind, og det vil finnes nye utfordringer for den som ønsker det. Det er også en relativt rimelig og enkel form for friluftsliv, mener hun. – Litt mat er drivstoff nok. Og du kan ikke få med deg mer enn du må ha med. Men du har plass til telt, sovepose, litt klær og mat og vann for flere dager.

64

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Filosofi og foto «Færder nasjonalpark er som en vuggende eng som glitrer i gull og blått, helt ytterst i Ytre Oslofjord, fra Ormøy i nord til Verdens Ende, Moutmarka, holmer og skjær i sør.» Det er her hun boltrer seg med bilder og tekst i boken. Men boken har mer enn forfatterens filosofiske blikk på denne fantastiske skjærgården. Hun deler også praktiske tips med leseren, både for padling generelt og for Færder nasjonalpark spesielt. Nyttig Nyttig er også padlekartet som følger med. Det er håndtegnet av illustratør Solveig Lid Ball, og det vannavstøtende kartet forteller deg hvor du ta inn om du trenger å tre av på naturens vegne. Skaffer du deg boken, vil du også finne tilgjengelige hytter i Kystleden, fine teltplasser og steder du kan sette ut kajakken. Og ikke minst forslag til ti fine turer. Boka er gitt ut på forlaget Vigmostad & Bjørke og fås kjøpt på nett- og bokhandlere, samt enkelte utsalgssteder i Tønsberg og Færder kommuner.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

65

Hytteavisa.no • Våren 2019


Matgleder. Nyt sommerens matgleder slik det passer deg best! Piknik i parken, grilling på terrassen eller en saftig vannmelon på stranda. Våre butikker og spisesteder ønsker deg velkommen innom – med glede i sentrum.

Ny stor SPAR butikk FØLG OSS PÅ:

Åpen 08–20.30 (18.30) med flott ferskvaredisk

10–20 (18) // 60 Butikker // 450 parkeringsplasser // Torvet 7, Sandefjord // hvaltorvet.no HVAL0091_hyttemagasinet.indd 1

Hytteavisa.no • Våren 2019

66

15.03.2019 08:32 Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Din idé... Vår utfordring! Hjem • Hage • Hytte Vi tilpasser skifer etter mål.

Skifer-Thorsen AS er Vestfolds ledende skifer-leverandør. Autorisert forhandler Skifer-Thorsen AS, Raveien 269, 3220 Sandefjord Telefon 33 45 17 05, E-post: post@skiferthorsen.no

Pindsleveien 2a, 3221 Sandefjord Kontakt faglig leder Knut Myrene Kristoffersen 90 16 10 56 Eller ring sentralbord på 33 44 31 31 www.tekniskrenhold.no

• • • • • • •

Vaktmester Fast renhold og service Fasadevask Vedlikeholdstjenester Trefelling Takfornying /Takvask Grøntvedlikehold

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

• • • • • •

67

Hytteservice Gulvbehandling Tepperens / møbelrens Klargjøring av leiearealer Steamrengjøring Vindusvask ute og inne

Hytteavisa.no • Våren 2019


Regelverk kan være komplisert. Er du i tvil, spør kommunen.

Spør når du er i tvil Synes du hytta kunne trenge et ekstra soverom? Kanskje du vil ha en større platting? Den gamle boden er for liten, og du lurer på å bygge en større. Hva har du egentlig lov til? – Bare ring oss eller stikk innom på rådhuset. Vi vil veilede deg med bakgrunn i den informasjonen du gir oss, sier Mette-Marit Juel Gulliksen. Gulliksen er enhetsleder for byggesak i Sandefjord kommune. – Vil du ha sikrere veiledning, kan du skrive til oss og gi oss eksakt informasjon om hva du vil og hvor eiendommen din er, sier hun og ber om at det sendes inn tegningsgrunnlag, gjerne fasade-, snitt og plantegning, hvis det er ønske om et mer formalisert møte. Forhåndkonferanse Fra tid til annen ser vi artikler i lokalpressen som forteller om tiltak på fritidseiendommer som er foretatt uten godkjenning. De fleste av oss vil nok gjerne unngå en slik situasjon, men er usikre på hva som er innenfor regelverket. Enkelte som allerede har ferdiglaget et prosjekt ber om en forhåndskonferanse. Da må dokumentasjonen sendes inn i forkant slik at bygningsmyndigheten kan forberede seg og gi konkrete tilbakemeldinger. Det kan være for

Hytteavisa.no • Våren 2019

å få en tilbakemelding på om det de søker på kan anses som kurant og i tråd med gjeldende lovverk. – Ser vi at prosjektet ikke er i tråd med blant annet arealformålet eller ikke er samstemt med bestemmelsene i kommuneplanen eller plan- og bygningsloven, så gir vi konstruktive tilbakemeldinger slik at tiltaket kan omprosjekteres, sier Juel Gulliksen. Noen tester reglene I blant er drømmehytta større enn regelverket gir tillatelse for. Eller så kan drømmeplasseringen på tomta stride mot allmennhetens interesser, og kan dermed ikke uten videre gid godkjenning for. – Noen søkere ønsker av å teste ut regelverket og søker om dispensasjon. Det vil kunne være mot vår anbefaling, sier Gulliksen. – Men vi er lojale mot bestemmelsene i kommuneplanen. Politikerne gjør en ny vurdering av søknaden når et avslag påklages. I tillegg skal visse dispensasjonssøknader også innom

68

fylkesmannens miljøavdeling, forteller hun. Det gjelder i hovedsak i 100-metersbeltet langs sjøen. Tydelige føringer I mars 2018 vedtok Sandefjord kommune nye bestemmelser og retningslinjer for kommuneplandelene i Stokke, Andebu og Sandefjord. – Den gir tydelige og gode føringer, sier Gulliksen. Sammen med Marilyn Marskar, som er rådgiver byggesak i Sandefjord kommune, viser hun på et kart over kommuneplanens arealdel hvordan arealer avsatt til fritidsbebyggelse er konsentrert i angitte områder. – I de områdene som er satt av til fritidsboliger, skiller vi mellom de som har hytte innenfor 100-metersbeltet fra sjøen, og de utenfor, sier Marskar. Nær sjøen Bestemmelsene i arealdelplanen er et godt utgangspunkt for deg før du bestemmer deg

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


for hva du skal søke om. Der får du klar beskjed om hvor stor platting du kan få tillatelse til å bygge, og hvordan du må forholde deg til ønsket om å bygge en større bod. – Er det kortere vei enn 100 meter fra hytta di til sjøen, og den ligger i Sandefjord, får du ikke lov til å bygge større enn 90 kvadratmeter totalt hvis eiendommen ligger innenfor byggeområde for fritidsbebyggelse. Er bebyggelsen allerede på 90 kvadratmeter, kan vi ikke i utgangspunktet ikke tillate ytterlige bebygd areal. Da anbefaler vi at eksisterende areal omdisponeres, sier Gulliksen.

interesser, kan bygningsmyndigheten imøtekomme søknaden, sier Gulliksen. Et slikt tilfelle kan for eksempel være når det på en eiendom som fra gammelt av har mange, små bygninger og det søkes om å rive flere bygg, og det gjenoppføres kun ett nytt bygg. – Det bidrar til en samling av bebyggelsen som anses som en tungtveiende fordel. Her kan man også foreta en ny plassering av bygget, lengre vekk fra sjøen, som vektlegges i positiv retning.

Enhetsleder Mette Marit Juel Gulliksen (t.v) og Marilyn Marskar viser hvordan kommunen har konsentrert fritidsbebyggelsen samlet.

Utenfor 100-metersgrensen Ligger fritidseiendommen din derimot utenfor 100-metersbeltet, i byggeområde for fritidsbebyggelse, er det mulig du kan få tillatelse til et samlet bebygd areal på 130 kvadratmeter på eiendommen. – Men fylkesmannen er opptatt av at tiltak ikke skal være til hinder for allmennhetens bruk og ferdsel. Så for å få tillatelse, må hytta heller ikke være dominerende i landskapet, verken sett fra sjø eller land. Dessuten må tiltaket ikke føre til store inngrep i terrenget, sier Marskar. Byggeforbud i LNF-område I dag gjelder det byggeforbud i LNF-soner (områder som er satt av til landbruk-, natur og friluftsformål. Det betyr at ingen tiltak kan utføres uten at det gis dispensasjon fra regelen. – Men dersom dispensasjonssøknaden innebærer en fordel, spesielt for de allmenne

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

69

Hytteavisa.no • Våren 2019


Leser Hytteavisa fra perm til perm – Hver vår ser jeg fram til å få Hytteavisa i postkassen. Den gir meg en god oppdatering på viktige problemstillinger både som grunneier og som hytteeier. Det er Trond Tostrup som sier dette. Når han får Hytteavisa i postkassa si hjemme i Nedre Eiker, leser han den fra første til siste side. – Deretter putter jeg den i veska og tar den med på hytta i Sandefjord. Der ligger den lett tilgjengelig under salongbordet gjennom hele hyttesesongen. Nyttig Tostrup tar Hytteavisas medarbeider i mot hytta si på Solløkka en vinterdag. Med utsikt mot en sidearm av Tønsbergfjorden, har han i mange år kunnet nyte den gode Vestfoldsommeren. Hvert år bruker han tid på Hytteavisa, som i godt over 20 år har kommet i postkassene hjem til hytteeiere langs Vestfold-kysten. – For meg er det nyttig og informativt lesestoff både som hytteeier og som grunneier, sier han. Fortsatt komplisert I et større område rundt familieeiendommen er han grunneier til rundt 15 festetomter. – Det er interessant å lese om rettigheter og plikter både for fester og bortfester. Jeg trodde alt skulle bli så mye lettere med den nye festeloven, men det er i grunnen like komplisert nå som det alltid har vært, sier han.

Hytteavisa.no • Våren 2019

Innløsning Det blir stadig færre som bygsler hyttetomter. Rundt halvparten av tomtene Tostrup hadde som festetomter, er innløst av hytteeierne. – Stort sett har det gått greit, så lenge man bruker regelen om 25 ganger festeavgiften, sier han. Verre er det når man benytter seg av regelen om at prisen skal være 40 prosent av råtomtverdien. – Da blir det fort strid om verdisettelsen.

Trond Tostrup søker informasjon i Hytteavisa.

som minner hytteeierne om å ta vare på verdien, og hvordan de skal gjøre det. – På et eller annet tidspunkt skal alle hytter selges. Da er det viktig at alle formaliteter er i orden, sier han. Nettopp fordi hytter alltid er potensielle salgsobjekter, leser Tostrup med interesse Tore Solbergs årlige markedsanalyser. – Det er viktig å lese om hvordan markedet utvikler seg, sier han. Sunn fornuft

Realitetsorientering Mange hytteeiere drømmer om både utbygging av hytta eller tillatelse til å bygge seg en brygge de kan fortøye båten i eller en ny vei fram til hytta. – Hytteavisa har en viktig funksjon ved at den tar opp problemstillinger som henter hytteeieren tilbake til virkeligheten. Virkeligheten er ofte slik at hytteeieren ikke får lov til alt de har lyst til, sier han. Solbergs markedsanalyse Hytter er først og fremst et sted der familier kan nyte ferie og fritid sammen. Men hytter har også blitt et verdifullt salgsobjekt. Tostrup mener at det er nyttig med artikler i Hytteavisa

70

– Som hytteeier setter jeg pris på at Hytteavisa minner meg på at alt bør være på stell, sier Tostrup. Han peker blant annet på at rettigheter i forhold til vei og brygge bør være tinglyst, og at det bør være enighet med naboer om hekker og trær. Det er også viktig å ikke komme på kant med fastboende. – Som hytteeiere må vi innse at vi er gjester i kommunen, gjester som ikke en gang betaler skatt, sier han og minner om allemannsretten. – Bruk sunn fornuft og ta hensyn til hverandre. Da kommer man lengst.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


BJØRVIK MALERSERVICE AS

Pindsleveien 1, Sandefjord Telefon 33 42 17 30

www.bjorvik.no

finn den perfekte hyttepeisen for peiskos på kjølige sommerkvelder

Gratis befaring • stålpiper • stor utstilling • alle prisklasser

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

71

Hegnasletta 2, vis a vis Meny Indre Havn. 3217 Sandefjord Tlf: 33 42 00 20 www.arne-andresen.no sandefjord@varmefag.no

Hytteavisa.no • Våren 2019


Hoppeglede i Vestfold Foto: Gravity Sports trampolinepark

Når aktivitetsbehovet ikke lenger lar seg tilfredsstille på eller rundt hytta, kan Norges største trampolinepark være løsningen.

Barn i alle aldre kan glede seg. En tung regnværsdag på hytta må ikke bety bare ”Svarte-Per” eller ”Vri åtter”, for kortspill, brettspill og flimrende skjermer har fått sitt innealternativ – et alternativ som utfordrer urbarnet i oss. Gravity Sports trampolinepark har åpnet sine lokaler både i Tønsberg og vil bidra til å gi utløsning for oppdemmet energi.

eller å klatre i himmelstigen, har god plass til følge aktivitetene” ringside”. – De kan også velge å se det hele fra kaféen. De store glassveggene er lydtette, så her kan man i stillhet nyte synet av de som hopper, stuper, klatrer og skumbader. Samtidig kan de sitte godt og nyte et velsmakende og sunt måltid, eller bare drikke en kopp kaffe, sier hun.

Uansett vær

Eget design

motorveien på Sem. – Mange stikker innom for en pause på vei sørover eller nordover- det er det perfekte hoppestopp, smiler Grüner. Det er lett å stikke en tur hit fra alle hytteområdene og campingplassene i nærområdene. Vi er lokalisert innenfor 30 minutter fra de største tettstedene i Grenland og Vestfold – et knutepunkt for hele regionen vår, sier hun.

Men det behøver slett ikke regne ute for at aktivitetshungrige barn og voksne kan få en opplevelse i fellesskap. Uansett vær er det verdt å ta en utflukt fra hytta til aktivitetsparken i Tønsberg, her er det morsomt å være for alle. – Trampolineparken aktiviteter passer for hele familien, fordi det er så varierte attraksjoner og uten krav til forkunnskaper, sier Vivian Grüner, daglig leder og eier.

Det var behovet for å tilfredsstille aktivitetsbehovet hos egne barn, som inspirerte firebarnsmoren Vivian Grüner til å bli en trampoline-gründer. – Vi hadde hørt om trampolineparker, og dro på trampolinesafari i Sverige, forteller hun. Dermed var ideen tent hos den rektorutdannede moren. Sammen med mannen ble parken designet, planer ble lagt og på kort tid realisert.

Grüner som har tro på en knallbra sesong 2019 med besøkende både fra fastboende og ferierende fra Vestfold og Telemark. – Vi tilbyr pakkepriser/familiepakker hos oss som vi ønsker å promotere mot camping- og hyttemarkedet. Slike pakker gjør det mulig for enda flere å komme hele familien og gjøre noe artig sammen, sier hun.

Fra sidelinja

Bynært hoppestopp

En god latter…

Grüner forteller at det er godt tilrettelagt for at besteforeldre eller andre som selv ikke ønsker å teste formen på slakk line, på kaonballbanen

– Beliggenheten er perfekt for den som er på tur på E18. Du må nærmest ha sovnet for å unngå å se den, der den er lokalisert langs

Trampolineparken i Vestfold har aktivitetstilbud som virkelig har i seg mulighet for å samle hele familien. Særlig kan det være en utfordring

Hytteavisa.no • Våren 2019

72

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


i blant å trekke med seg ungdom på ulike fellesarrangementer. – Men vi ser at både små barn og eldre ungdom finner utfordringer som passer for dem under samme tak, sier Grüner. Hun peker også på at man ikke trenger å være supergod for å ha det gøy. – Her er det noe for absolutt alle. Det er utrolig sosialt og det bringer fram gladlatteren hos alle.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

73

Hytteavisa.no • Våren 2019


Gravity Sports Tønsberg • • • • • •

• •

Ligger ved E18 i Sem. Norges største senter med innendørs trampolinepark og klatrepark vegg i vegg. Er lokalisert 30 minutter fra de største tettstedene i Grenland og Vestfold. Parken er en sosial og aktiv fritidsarena tilpasset alle aldre fra fem år og oppover. Parken åpner dørene for opplevelse, lek og glede for hoppere 4-60 år, med eget område for babyer og småtroll. På 2300 kvadratmeter kan du trene på nye triks på trampolinene og tumblerne, konkurrere på Battlebeam, spille med venner på kanonballbanen eller på basketområdet, utfordre deg selv på supertrampoliner i performance- avdelingene, balansere på slakk line, konkurrere på interaktiv vegg eller på slossestangen. To supertrampoliner i «walk the wall» -området og en frittstående supertrampoline med nett rundt. I parken kan du trene deg opp i ulike øvelser på trampolinene, gjøre morsomme stunts ut i skumgropene, trene balanse, styrke og koordinasjon for å mestre egen idrett bedre, trene på Freerunning, Parkour eller Tricking eller gjennomføre en hard Street Workout. Café med mat for alle aldre, nydelig mat og drikke.

Hoppetid bestilles på www.gravitysports.no

• mur og pussarbeider • skifer og naturstein • forstøtningsmurer • flislegging • piper og ildsteder • betongarbeider

Ta kontakt for en uforpliktende prat

Hytteavisa.no • Våren 2019

Tlf: 908 44 579 - Sandefjord - www.ojmur.no

74

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Neptun Båt AS // Gjekstadveien 3, 3218 Sandefjord // 33 46 14 90 // neptunas@neptunas.no

www.neptun.as

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

75

Hytteavisa.no • Våren 2019


Til deg som skal bygge! Om det gjelder nybygg, tilbygg, rehabilitering eller mordernisering. Fra det minste til det største. Med dyktige fagfolk garanterer vi resultatet.

Ring 971 50 319 så tar vi en prat. e-post: joachim@andersenbakke.no

8 av 10

kunne ha trengt en advokat *

Med HELP Boligkjøperforsikring PLUSS er du sikret advokathjelp til alt som gjelder boligkjøpet, og i hverdagen som følger. Våre advokater hjelper deg med vriene naboer, umulige håndverkere, byggesøknader, samboerkontrakt, testament og mye mer. Du betaler ingen timepris. HELP har mer enn 100 ansatte advokater, med familie- og arverett, fast eiendom, kjøp og ID-tyveri som spesialområder. Fullstendige vilkår på help.no/pluss Kjøp trygt. Bo trygt *Opinion for HELP

Hytteavisa.no • Våren 2019

76

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

77

Hytteavisa.no • Våren 2019


Oppskriften på ufred:

Si aldri at «mitt største ønske er at hytta blir i familien» Tekst: Leif Magne Flemmen

Familiene samles og påskens travle dugnadshelg står for tur. Terrassen skal skrubbes, sørveggen males og båten skal stoffes. Gleden over igjen å åpne den kjære familiehytta inspirerer til felles innsats. Ikke noe godt tidspunkt for å snakke om familiehytta og framtida, kanskje? Eller er det nettopp nå det bør skje? Advokat Tormod Bergem i Advokathuset Sandefjord og den profilerte eiendomsmegleren Tore Solberg i Eiendomsmegler 1 i Vestfold er så å si daglig involvert i salg og overdragelser av hytter, i stor grad sjønære eiendommer. De er ikke et øyeblikk i tvil om at en høytid er et godt tidspunkt for «den store samtalen». - Åpenhet er aldri feil. Den skaper ikke problemer. Når alle familiemedlemmer er samlet, er timingen god for den viktige samtalen om hva som skal skje med hytta, sier advokat Bergem. Det verste som skjer i slike relasjoner er når det hviskes og tiskes i krokene, utenfor fellesskapet. Eiendomsmegler Solberg: - Vis raushet Tore Solberg har som eiendomsmegler sett mange familierelasjoner bli påført langvarig skade ved at beslutninger som er viktige for hele storfamilien, blir tatt av noen få. Å bringe alt fram i plenum er den beste framgangsmåten. Den viktigste parolen for en slik samtale mener han må være raushet. - Som regel er feriestedet omspunnet med et vell av barndoms- og oppvekstminner. Hytta er for svært mange simpelthen mettet

Hytteavisa.no • Våren 2019

av følelser. Derfor skal man ta seg god tid i slike prosesser. For noen år siden var det et vedvarende pes for å finne løsninger hvor det viktigste var å spare arveavgiften. Det ble mye uro rundt oppgjørene av den grunn. Nå som den er borte, bør hytteeiende foreldre heller spørre seg om det i det hele tatt har noen hast med salg eller overdragelse, sier Solberg. Foreldrene skal tenke seg godt om Når det er sagt er han enig med Bergem i at det kan være gode grunner til at aldrende hytteeiere ønsker å få en avklaring rundt det framtidige eierskapet. - De kan ha blitt gamle og strever med alt som har med hytta å gjøre - fra det å bruke den til vedlikehold og økonomi, sier Bergem. Uansett gjør foreldrene klokt i å tenke seg nøye om. Jeg har sett tilfeller der foreldrene rett og slett begynner i feil ende. De starter med å overdra verdiene i hytta til neste generasjon. Så kommer dagen da de selv ønsker å kjøpe en leilighet til 6 millioner kroner men får bare 3 millioner for eneboligen. Da har de altså gitt bort hytta, som kunne vært sikkerheten for at de fikk en verdig alderdom.

78

Rent salg er mest konfliktdempende Selv om arveavgiften som tidligere var en ekstra «stressfaktor», har falt bort, er det ikke blitt særlig enklere å gjennomføre «hytteoppgjørene», mener de to ekspertene. Generelle råd er vanskelig å gi, men én klar anbefaling tør de komme med. - Et rent salg og siden fordeling av pengene mellom de arveberettigede, er ofte den mest konfliktdempende måten å gjøre tingene på, sier Bergem. Er det bare en eller to arveberettigede, er det som regel en grei sak å få i stand en ryddig overførsel. Men er det tre og flere blir det fort mer komplisert. Andre forhold som kommer i betraktning er blant annet hvor hytta ligger og hvilken verdi den representerer, den økonomiske situasjonen til foreldrene og forholdene internt i søskenflokken. Hvis uoverensstemmelser: Selg Blir hytta tema i løpet av høytiden, bør målsettingen være å avklare om den er noe neste generasjon kan eie sammen. Etter det kan man se på økonomiske modeller og sameieavtaler.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


- Et sameie kan fort gå i knas når én vil ut. En ryddig måte å gjøre det på er å oppnevne to takstmenn, for eksempel to eiendomsmeglere, som begge blir bedt om å sette en markedsverdi på eiendommen. Så fastsettes salgsverdien til gjennomsnittet av takstene, anbefaler eiendomsmegler Tore Solberg (tv) og advokat Tormod Bergem. Foto: Leif Magne Flemmen

Et sameie er regulert av sameieloven. Men eier man en hytte i fellesskap, bør man ha en god avtale som omhandler slike forhold som lovverket ikke regulerer. Hvordan håndterer man en felles økonomi, hvordan deles bruken, hvordan løser man spørsmål rundt vedlikeholdet? Ikke minst viktig er det å avtale hvordan en eventuell avvikling av sameiet gjennomføres. Sånt bør man forutse før man står der og er uvenner, mener Bergem og Solberg.

Livet har endret seg, man trenger pengene eller vil prioritere annerledes. En ryddig måte å gjøre det på er å oppnevne to takstmenn, for eksempel to eiendomsmeglere, som begge blir bedt om å sette en markedsverdi på eiendommen. Så fastsettes verdien til gjennomsnittet av takstene.

- Fornemmer man vesentlige uoverensstemmelser blant søsknene, bør man spørre seg om sameie er noe å ivre etter i det hele tatt, sier Bergem. Da bør man heller enes om at det fornuftigste er å selge. Å sette opp slike avtaler er imidlertid noe han har gjort en rekke ganger, endog med 20-30 sameiere i et felles avtaleverk. Men advokaten er klar på en ting: Et fredelig sameie fordrer gode felles regler.

– Har alt gått skeis, og man ikke ser seg i stand til å eie noe sammen, er det særs viktig å være enige om at man selger eiendommen i det åpne markedet. I denne fasen handler det om å få ut mest mulig penger for alle parter. Havner man i en krangel som fordrer et tvangssalg, vil det normalt være prisdempende, sier Tore Solberg. Budrunden kompliseres, retten må godta bud og så videre.

Det viktigste punktet

Si aldri: Sørg for at hytta blir i familien

Det kanskje viktigste punktet i disse avtalene er hvordan man skal gå fram når én i sameiet ønsker å trekke seg ut, mener Bergem.

Solberg og Bergem har også et godt råd til foreldre, tanter og onkler som skal overdra en hytteeiendom til neste generasjon: - Si aldri at ditt ytterste ønske er at «hytta blir i familien». Å legge en slik moralsk forpliktelse

- Et sameie kan fort gå i knas når én vil ut.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Skulle alt skjære seg, så unngå for all del en opprivende konflikt der det hele ender på tvangssalg.

79

på etterslektens rygg, vil som regel bli en utålelig tung bør å bære. Motsatt kan familiehytta bli solgt og oppgjøret gjennomføres i største harmoni og til stor glede for hele storfamilien. Solberg har et talende eksempel på dette. En av hans kunder fortalte for et par år siden at da han og ektefellen, begge over de 90, solgte hytta i Sandefjord for ca. 10 millioner, delte de salgsinntekten med to millioner kroner til hvert av de fem barnebarna. De var alle i etableringsfasen. Nå har alle fem kjøpt leilighet i Oslo. Uten besteforeldres bidrag hadde det vært vanskelig å få til. - Dette gleder hele familien seg over og besteforeldrene er veldig glade over at de gjorde som de gjorde og synes det er fantastisk hva deres kjøp av hytte i Sandefjord for ca. 50.000 på 1960- tallet har gitt av glede for stor familien, forteller Solberg.

Hytteavisa.no • Våren 2019


Tore Solbergs 24 investeringstips 13. Har du festetomt? Ofte eksisterer to festekontrakter – en

1. Sjekk grunnboka. Rydd opp i gamle heftelser.

tinglyst og en ikke-tinglyst (forlengelse av den tinglyste).

2. Er tomta oppmålt? Hvis ikke, begjær oppmåling. Uklare

Disse er ofte ikke knyttet sammen. Hvilken av dem gjelder?

grenser selger ikke godt.

14. Om det er uklarheter i festekontrakt angående tid,

3. Sjekk at veirettigheter, parkering, sti, brygge etc. er

regulering av festeavgift el. er det lønnsomt å ordne opp.

i behold.

Kjøpere skyr uklarheter.

4. Har noen venner/naboer ”vennerettigheter” hos deg?

15. Tomtefeste er som regel trygt og sikkert, men pga.

Lag en avtale som gir deg mulighet til å si opp

Strasbourg-dommen sier en del kjøpere nei takk. Sjekk

”vennerettighetene”.

om det er mulig å innløse tomta til en fornuftig pris.

5. Er alle bygg lovlig oppført? Eksisterer det en ferdigattest?

16. Forbered salget i god tid. Det kan fort dukke opp noe

Prøv å få en bekreftelse fra kommunen på at alt er ok.

som forsinker prosessen.

Jo nærmere vannet, jo viktigere.

17. Ta gjerne bilder sommeren i forveien.

6. Mange har dessverre unnlatt å være med på felles

18. Bruk profesjonelle håndverkere/arkitekter når noe skal

investeringer som vei, vann, kloakk, felles brygge,

gjøres på hytta. Hjemmesnekring/tegning selger dårlig.

felles hogst osv. Det straffer seg ved salg.

19. Fiks opp ute. Det er lov å rake stranden og plukke

7. Den yngre generasjon er ikke like opptatt av trær som de

småstein.

noe eldre. Hogg de trærne du kan for å sikre sol ogutsikt. Betal gjerne for det. Det kan lønne seg.

20. Før hadde nesten alle hytter trehvit panel. Mal gjerne i lyse moderne farger.

8. Sjekk kommuneplanen. Før du vet ordet av det kan hytta ligge i et LNF-område eller strengt område.

21. Fjern gamle møbler. Med få, ikke kostbare grep kan hytta få en fin ”face-lift”. Alle liker vakre ting å se på.

9. Ved sameie: Ha en klar avtale om hva som skal skje om du vil ut av det.

22. Lag deg et solkart ved St.hans tider der du merker av når sola står opp og når den går ned på de forskjellige

10. Forkjøpsretter: Er de aktive eller bør de slettes?

uteplassene.

11. Unngå nabokrangel. Det selger dårlig.

23. Har du «ubrukelig strandlinje», vurder mudring.

12. Hold rettighetene dine i hevd. Få dem tinglyst om de ikke

24. Har du ikke båt/bryggeplass, vurder å få tak i en.

er det, da kjøper er opptatt av det.

Hytteavisa.no • Våren 2019

80

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Vi holder oss kontinuerlig oppdatert på ny teknologi og tekniske løsninger, for både privatkunder og bedriftskunder!

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

81

Hytteavisa.no • Våren 2019


Formelle mangler kan ødelegge et salg.

Ikke slurv med formalitetene Da Vestfold opplevde den store hytteboomen på 1960 og -70-tallet, ble mange avtaler gjort ved kjøkkenbordet. Det holder ikke i dag. – Utviklingen har gått enormt fort, og den går stadig fortere, sier hyttemegler Tore Solberg. Han peker på at da familiehytta ble satt opp for 50-60 år siden – og enda lenger – var det knapt nok vanlig å ha en bil i familien og en pram på hytta. I dag er det kanskje tre biler i garasjen og tre båter på hytta. – Det setter større krav til for eksempel vann og kloakk og bilvei helt fram til hytta. Mye er nok gjort rundt omkring på hyttene uten formelle godkjenninger og tillatelser, sier han. Tinglys avtaler Manglende godkjenninger og formelle avtaler kan være uproblematisk lenge. Men den dagen hytta skal selges, kan grunneier, hyttenaboen eller kommunen komme med innvendinger mot salget. Det er lite salgsfremmende, mener Solberg. – Kan hende skrives det i prospektet at det er bilvei helt fram. Men så viser det seg at veien går over naboens eiendom, og at bruken bare er avtalt uformelt. Det samme kan for eksempel gjelde en båtplass. – Folk vil ikke kjøpe seg til bråk. Derfor er det aller best at alle avtaler er tinglyst.

som derfor ikke har godkjenning, må det opplyses til megler slik at det kommer med i salgspresentasjonen. Solberg mener det er best å søke om godkjenning først, og heller vente med salget til alt er i orden. At det er foretatt tiltak uten at det er søkt om, trekker ned mer enn hvitmaling av hytta trekker opp, mener han. – Mange tror at maling og styling er det viktigste når de skal selge. Det er feil. Det er mye viktigere å snakke med naboen for å få lov til å hugge noen trær for å bedre utsikten. Vær venn med naboen Megleren har erfaring for at en del hytteeiere kvier seg for å snakke med naboen. – Men et dårlig forhold er negativt for hyttas verdi. Når folk er uvenner og ikke prater med hverandre, vil mye ubehageligheter kunne dukke opp ved salg, sier Solberg som også minner om at naboen kan være den ideelle kjøper av hytta. – Naboen kan markedsføre hytta overfor sine venner og familie. Ikke regn med at naboene bare er nysgjerrig hvis de dukker opp på visning.

gjerne gravd en brønn eller lagt ned en sisterne. På 1970-tallet fikk mange sommervann til en felles vannpost, og etter hvert til veggen på den enkelte hytte. – Da var det ingen krav til avløp. Men litt senere fikk de fleste pålegg om å utbedre kloakken, og det ble lagt ned tette tanker for dovann og sandfilter for gråvannet. Ulempen ved de tette tankene var at de måtte tømmes, og gråvannanlegget ble dårlig etter noen år. Lønner seg – Kommunene begynte å stille krav til utbedring, forteller Solberg. Flere hyttelag gikk sammen om vann- og kloakkanlegg som ble tilknyttet kommunale anlegg. Samtidig ble det lagt til rette for helårsbruk, da internett har gjort at mange kan jobbe fra hytta når det passer dem. – Det kan være et økonomisk løft å kople seg på slike anlegg. Men vær klar over at det kan bli vesentlig dyrere å kople seg på senere, sier Solberg som også peker på at mange kjøpere etterspør helårsbruk av hytta. – Det gir seg stort utslag på pris at dette er gjort.

Godkjenning først – Hvis eiendommen har utbygginger eller andre tiltak som det ikke er søkt om, og

Hytteavisa.no • Våren 2019

Brønn og enkle kloakkanlegg Da hytter ble bygd på 1960-tallet, ble det

82

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Velkommen til en spennende verden i tretoppene! Bruk tiden sammen med familien i frisk natur og opplev spektakulær aktivitet i klatreparken i Vestfold. Under 1 times kjøretur fra Tønsberg, Sandefjord og Larvik. Mange morsomme utfordringer! I år feirer vi 10 års jubileum.

www.hoytlavt.no

HL-Vestfold-Ad-193x260mm-Hyttemagasin-20190314.indd 2 Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

83

14.03.2019 12:35 Hytteavisa.no • Våren 2019


– Hold tyvene på avstand Drømmedagen ligger foran deg. Favorittskjæret ligger badet i sol og nistekurven er pakket. Du tusler ned til brygga for å entre båten. Der oppdager du at noen har vært der før deg. Den dagen ble ingen drømmedag.

Hytteavisa.no • Våren 2019

84

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

85

Hytteavisa.no • Våren 2019


– I 2017 ble det meldt inn til sammen 1361 tyverier av og fra båt, forteller forsikringsrådgiver Vibeke Thoresen i Sparebank1 i Sandefjord. Hun unner ingen en slik opplevelse som ødelegger både økonomi og sommerglede. Men vi kan gjøre noe selv for å gjøre det mindre fristende for dem med uærlige hensikter, mener hun.

tilbake, sier hun. Du kan for eksempel merke båt og motor med gjenfinningsutstyr, for eksempel med Guard Systems. – Dette bedrer muligheten til å gjenfinne eiendeler før de forsvinner ut av landet. Det er også smart å ta bilder av båt og motor, slik at du kan bidra i politiets arbeid med gjenfinning etter et tyveri.

Merk båten – For det første bør du sikkerhetsmerke både båt og motor. Det gjør det vanskeligere for tyvene å selge utstyret og enklere å få det

Lås motor og utstyr Utenbordsmotorer er yndet vare hos båttyvene. Sørg for å gjøre det vanskeligst

mulig å ta med seg motoren. – Du bør låse eller bolte fast utenbordsmotor, hekkaggregat og utenbordsdrev, mener Thoresen som også anbefaler å la båtutstyr og løsøre være fastmontert eller innelåst når båten ikke er i bruk. Det burde være selvsagt at båten ikke forlates med nøklene i. En slik invitasjon er det dessverre enkelte som ikke kan si nei til – Kanskje ikke alle tenker på at det er viktig å sikre båten ved transport på henger. Sørg for at uvedkommende ikke kan kjøre av gårde med båten. Full fyr I følge Redningsselskapet, er brann i fritidsbåt et økende problem. Siden 2011 er antall båtbranner nesten doblet. – Manglende vedlikehold er dessverre også en viktig årsak, mener Thoresen. En morken bensinslange som burde vært byttet ut, kan skape lekkasje. Kommer bensinen i kontakt med eksosen, kan det lett begynne å brenne. – Vi ar sett eksempler på at båten overtennes i løpet av svært kort tid. Kortslutning En teori er at antall elektroniske gjenstander om bord bidrar til større risiko for brann. – Tekniske problemer i forbindelse med overbelastning kan føre til kortslutning, og det blir brann i ledningsnettet. Vi anbefaler derfor alltid å bruke profesjonelle til det tekniske, sier Thoresen. Forsikringsrådgiveren maner til forsiktighet også når det gjelder nye båter. – Nye båter er heller ikke alltid trygge, da båtbyggere ikke alltid har den beste kompetanse på det elektriske.

Vibeke Thoresen gir råd om å sikre båten mot tyveri og brann.

- Bør bruke 1000 kroner per fot Varm sommer og dårlig vedlikehold ga 40 prosent flere båtskader i 2018 enn tidligere somre. Godt vedlikehold gir mindre plutselige utgifter. - En tommelfingerregel er at det årlige vedlikeholdet koster en drøy tusenlapp per fot, sier forsikringsrådgiver Vibeke Thoresen. Mange av fjorårets båtskader skyldtes at folk tok i bruk dårlige vedlikeholdte båter som tidligere ble stående på land om sommeren. – Mange av disse havnet på bunnen av sjøen.

Blant forsikringskundene i SpareBank 1 ble det meldt litt over 1200 båtskader i 2018. 533 av disse kom i sommermånedene, hvilket var en økning på over 40 prosent fra tidligere år. - En ser spesielt en økning i antall skader hvor båten synker, og disse båtene er ofte i dårlig forfatning, sier Thoresen.

Dårlig forfatning

Viktig vedlikehold uansett bruk

Normalt meldes det ca. 10.000 båtskader i året, men den varme sommeren i 2018 resulterte i nærmere 13.000 skader. Det viser tall fra hele forsikringsbransjen.

Lensesystemene går gjerne tett, noe som ofte skyldes manglende vedlikehold. Båtene har kanskje stått på land i flere sesonger, og folk tror at båten holder seg like fin. Sånn er det

Hytteavisa.no • Våren 2019

86

dessverre ikke. - Vi anbefaler at en gjennomfører service, vedlikehold og konservering av motor hvert eneste år, uavhengig av om båten er i bruk eller ikke, sier Thoresen. Grunnen til at båter synker er ikke bare manglende vedlikehold, men også manglende aktivt tilsyn over tid. - Det er ikke nok å se at båten ligger på vannet. Vi anbefaler båteierne at de sjekker båten sin nøye for vann og annet som kan påvirke at lensesystemer kan gå tett.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Det er ikke lovpålagt med båtforsikring, men det er nødvendig. Er du i tvil om hva som passer for deg, ta gjerne kontakt med Vibeke Thoresen hos Sparebank1 i Sandefjord. Sparebank1 tilbyr tre ulike dekninger på båtforsikring (kan kjøpes via app: https://www.sparebank1.no/nb/bank/privat/forsikring/batforsikring.html)

Toppkasko • • • • • • • •

Erstatningsgrensen for løsøre er utvidet til kr 100 000 Jolle til og med 12 fot, inkludert motor med maks 10 HK. Maks verdi kr 30 000 Skade på inntil 10 år gamle seil, og inntil 10 år gammel motor/maskinell del Skade på opplagsutstyr Merutgifter til hjemreise/midlertidig opphold ved avbrutt båttur Hvis en erstatningsmessig skade gjør at båten ikke kan benyttes til planlagt ferie, kompenseres utgifter til leiebåt eller losji med inntil kr 1 500/15 dager Kasko og minikasko Ny båt ved totalskade på båt som er inntil tre år gammel

Kasko • • • • • • • • • • •

Skade som følge av tilfeldig, plutselig, ytre påvirkning Sammenstøt, kantring og synking Brudd på mast eller bom Skader under opplag og transport Skader ved sjøsetting og opptak Skader under opplag og transport Skader på motor og drivstoffsystem som følge av infisert eller forurenset drivstoff Skade som følge av feilfylling av drivstoff Skader under seilbåtregatta Ferieavbrudd Minikasko

Minikasko (inkl. ansvar) • • • • • • • • •

Innenfor avtalt forsikringssum omfatter forsikringen: Tilbehør som har naturlig sammenheng med båtens bruk Fastmontert tilleggsutstyr dekkes med inntil kr 20 000 Løsøre dekkes med inntil kr 50 000 Brann og tyveri Båtredning og transport av skadd båt Bergelønn Fjerning av vrak – inntil 10 % av båtens forsikringssum Ansvarsforsikring dekker rettslig erstatningsansvar med inntil 2 millioner SDR* for skade på person. For skade på ting erstattes inntil 1 million SDR*. (*SDR=Special Drawing Rights, internasjonalt betalingsmiddel, verdi 11,64 kr pr 19.12.2016). Fører- og passasjerulykkesforsikring og rettshjelpforsikring Med forsikring i SpareBank1 får du: • Inntil 25 % samlerabatt på forsikringene dine • 5 % ekstra rabatt på båtforsikringen hvis du er medlem i Redningsselskapet • Den beste båtforsikringen dekker utgifter til alternativt opphold hvis båtferien blir avbrutt på grunn av skade. Forsikringen gjelder i hele Europa, hele året.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

87

Hytteavisa.no • Våren 2019


Snakk sammen først

Færre kjøpte hytte

Flere bruker vinteren til å forberede salg av hytta si. Bruk tiden godt til å snakke med resten av familien om salgsplanene, sier Tore Solberg.

Omsetningen av fritidshus i fritt salg falt med 6 prosent fra 2. kvartal 2017 til samme kvartal i år. Nedgangen var sterkest i typiske sjøhyttefylker.

– Jeg har merket meg at det er litt ulikt hvor mye et mulig salg av fritidseiendommen er snakket om i familien, sier eiendomsmegler Tore Solberg. Han tror at det kan føre til vansker i ettertid dersom mor og far bare bestemmer seg for å selge, uten at de har fått samlet familien om beslutningen. – Jeg har sett døtre og sønner som har blitt fra seg av sorg og fortvilelse over at familiestedet selges. For mange er fritidsboligen i Vestfold det kjæreste de har av materielle ting. I situasjoner der salget ikke er avklart med alle det betyr noe for, blir gjerne salget lagt på vent, forteller Solberg. – Det kan fort bli skapt uro i familien om salget ikke er snakket ordentlig gjennom, mener han og legger til at for han som megler er det å formidle salg av hytter noe helt annet enn å pushe leiligheter på Oslo vest. – Det er mye mer følelser involvert her, sier han.

Velment gave splittet familien For de aller fleste knytter det seg gode minner og lutter glede til familiehytta. Men for noen kan nettopp familiehytta være årsaken til bitter strid. I 1997 ble en attraktiv strandeiendom på sju mål og med hundre meter strandlinje i nåværende Færder kommune skjøtet over til sønn og datter. Foreldrene valgte, til tross for at advokaten rådet dem fra det, på den måten å gi familiehytta som gave til barna. Urådighetserklæring Det som var ment som en betydelig gave til barna, endte til slutt i Tønsberg tingrett og ble gjenstand for et familiedrama, kan Tønsbergs Blad fortelle. Giverne ønsket det beste for barna sine ved å sikre at eiendommen ble i familien. Derfor ble den gitt som særeie for barn og livsarvingene deres. Samtidig ble det lagt en begrensing på gaven. I en urådighetserklæring ble giverne gitt rett til å bestemme at eiendommen ikke kunne selges, leies ut eller pantsettes mot deres vilje. Skal, skal ikke selge En uenighet om detaljregulering av eiendommen la grunnlaget for konflikt. Foreldrene og sønnen ønsket det, da eiendommen kunne steget kraftig i verdi. Datteren, derimot, ville ikke det, og ville heller ikke selge på det tidspunktet. Foreldrene tok for et par år siden kontakt med en eiendomsmegler som antydet en takst på 15 millioner kroner. Datteren reagerte da med at hun ville oppløse sameiet og selge så fort som mulig. Konflikten var da kommet så langt at hun ikke ville bruke hytta. Foreldrene hadde fortsatt bruksrett, og de ville ikke stryke urådighetserklæringen eller selge.

Ifølge SSB ble det 2. kvartal 2018 totalt omsatt 3 100 bebygde fritidseiendommer i fritt salg, en nedgang på 6 prosent fra 2. kvartal 2017, viser nye tall fra statistikken Eiendomsomsetning. En stor del av tilbakegangen kom i kystfylkene fra Østfold til Agder. Det ble i alt omsatt 2 500 fritidsboliger på eid tomt, mens fritidsboliger på festet tomt utgjorde om lag 600 omsetninger. Gjennomsnittlig kjøpesum per omsatt fritidsbolig på eid tomt var 2 millioner kroner, mens gjennomsnittet for en fritidsbolig på festet tomt var 1,7 millioner kroner. Kilde: SSB

Overgang til bioparafin Med kanskje så mange som 100 000 parafinkaminer er det en stor andel norske hus og hytter som bekymrer seg for forbudet mot parafin som inntrer 1. januar 2020. Fortsatt finnes det hytter her i landet som ikke har innlagt strøm. De trenger ikke bekymre seg for forbudet, da fritidsboliger som ikke er tilknyttet strømnettet er unntatt fra forbudet. For den gruppen som fortsatt fyrer opp hytta, eller huset, med olje eller parafin, ser det ut for at situasjonen heller ikke er kritisk. Forbudet gjelder nemlig bruk av fossil fyringsolje og fossil parafin. Bioparafin kan brukes i de etablerte systemene, og det finnes allerede forhandlere av denne energikilden. Biobrensel er produsert av nedbrytbart matavfall/planter og har ikke alltid de samme kvalitetene som fossilt brennstoff, og det er derfor viktig at bransjens standarder for denne type drivstoff følges. Kilde: Norsk hytteforbund

Ikke forlik Datteren tok så ut forliksklage der hun påsto at urådighetserklæringen ikke var gyldig. Men forliksrådet i Asker kom til at det var for komplisert og ga opp. Dermed ble det rettssak i Tønsberg, hvor dommen var at datteren må betale 343.500 kroner i egne, brorens og foreldrenes saksomkostninger. Det viser at en konflikt som går til retten kan være økonomisk kostbar. Trolig er kostnadene ved en splittet familie vel så store. Tenk dere om Eiendomsmegler Tore Solberg mener at her hadde foreldrene gjort det meste for å unngå konflikt mellom etterkommerne. – Til tross for det blir det bråk, sier han. Solberg mener derfor at det er smart å tenke seg om mer enn to ganger før man overfører hytta til barna. – I dag er det jo heller ingen økonomisk grunn for å gjøre det, da arveavgiften er fjernet.

Hold deg oppdatert og se flere artikler på Hytteavisa.no

Kilde: Tønsbergs Blad, Hytteavisen Hytteavisa.no • Våren 2019

88

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Vi utfører alt innen elektroinstallasjon og vedlikehold til både hus og hytte. • El-sjekk • Elektroinstallasjon • Alarm og overvåking • Lys- og varmestyring • LED • Varmepumpe • Rehabilitering av gammelt el-anlegg • Nybygg/tilbygg el-anlegg

Hegnasletta 9 3217 Sandefjord Telefon: 33 42 32 00 E-post: mail@sandefjordelektro.no

EN REN HERRESPESIALIST...

MED HOVEDFOKUS PÅ BUKSER

Vi har flyttet til gågata

Kirkegata. 5 - Sandefjord - Tlf. 900 23 567

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

89

Hytteavisa.no • Våren 2019


MED HAVET SOM NÆRMESTE NABO Vi serverer mat som er inspirert av det Italienske kjøkken, men vi har også et stort utvalg av retter fra havets spisekammer og en egen grillmeny. La Scala, Brygga 5, 3210 Sandefjord

|

Tlf.: 33 46 15 90

Når tradisjonsrikt og solid håndverk teller mest Nybygg • Tilbygg • Rehabilitering • Restaurering Ettersyn/ vedlikehold av hytter og brygger

Gjekstadvn. 5, 3218 Sandefjord • Tlf.: 33 46 38 00 • www.btts.no • post@btts.no

Hytteavisa.no • Våren 2019

90

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Om Norsk Hyttelag Norsk Hyttelag er en interesseorganisasjon for Norges 500 000 hytteeiere. Vi mener at hyttelivet har en stor verdi, både for den enkelte hytteeier og for samfunnet. Vår oppgave er å sikre disse verdiene for våre medlemmer og for kommende generasjoner. Vi slåss mot urettferdige skatter og avgifter som rammer hyttefolket, men ønsker aller helst en god dialog og et godt samarbeid mellom hyttefolk og hyttekommuner. Se også www.norskhyttelag.no Kontaktperson for mer informasjon:

La veien gå hvorhen du vil – Allemannsretten er en av våre aller flotteste tradisjoner. Den gir deg og meg rett til å ferdes og oppholde oss hvor vi vil i naturen, også på annen manns grunn, forklarer Audun Bringsvor fra Norsk Hyttelag. – Men for at den skal fungere uten å skape konflikt, er det viktig at vi bruker den sammen med en annen flott tradisjon, nemlig folkeskikken. Innmark eller utmark? Allemannsretten gjelder ikke på innmark som dyrket jord og privat sone rundt hus og hytter. Alt annet er utmark. – Der har du en nesten ubegrenset rett til ferdsel, sier Bringsvor. Går du tur langs stranden, kan du altså gå trygt forbi private hager og over private brygger. Til og med skilt med ”adgang forbudt” eller ”privat” kan du i de fleste tilfeller ignorere. Ferdsel eller opphold? Det er viktig å huske at det er forskjell på retten til ferdsel og retten til opphold. Selv om du har lov til å gå forbi en terrasse og over en strand, er det ikke sikkert du kan slå deg til der for å sole deg eller å bade. Når det gjelder retten

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

til opphold, sier reglene at du ikke må være til ”utilbørlig fortrengsel” for den som bor der. – Du kan sole deg på en strand selv om grunneier kan se deg fra terrassen sin, men du kan ikke legge deg så nær at du trenger deg inn i hans private sfære. På den annen side er det ikke slik at en hytteeier som plasserer grill og utemøbler helt ned til vannkanten får større krav til privatliv av den grunn.

Audun Bringsvor Daglig leder i Norsk Hyttelag Telefon 900 71 826 E-post ab@hytta.no

Audun Bringsvor på jakt etter et sted hvor det er lov å legge til med båten.

og eventuelt kreve gjerdet fjernet. Med båt langs kysten Allemannsretten gir deg lov til å fortøye og gå i land hvor som helst i utmark. Du kan også bruke fortøyningsbolter i kortere tid, når de ikke brukes av eieren. Du kan derimot ikke bruke private brygger uten eiers tillatelse. Sunn fornuft og folkeskikk

Ulovlige skilt og gjerder Støter du på et «privat-skilt» på din vei, er det lite sannsynlig at det kan hindre deg å gå videre. – Men det kan antyde at det ikke er lov å slå seg til på stranden for å bygge sandslott med ungene, forklarer Bringsvor. Støter du på et gjerde, er det sannsynligvis ulovlig, selv om det finnes noen unntak. Dermed kan du ikke ta loven i egen hånd og klatre over slike gjerder; du må henvende deg til kommunen slik at de kan vurdere lovligheten

91

Mange opplever at hus- og hytteeiere gjør sitt ytterste for å hindre andre i å bruke strandsonen. Huseierne opplever til gjengjeld turfolk som demonstrativt slår seg ned i private hager og fisker fra private brygger. Heldigvis ser vi at de fleste er flinke til å ta hensyn til hverandre. – Av og til ser vi at de som ferdes i strandsonen er for beskjedne. I stedet for å snu når du nærmer deg en privat terrasse, kan du gi deg til kjenne med et vennlig hei, før du fortsetter forbi, anbefaler Bringsvor.

Hytteavisa.no • Våren 2019


TAKTEKKING | VENTILASJON | FASADEARBEIDER | BLIKKESLAGERARBEIDER

SMARTE OG MILJØVENNLIGE LØSNINGER Med sedumtak kan man enkelt få et blomstrende grønt start på dagen. www.bergknapp.no

Derbigum er en vanntett membran med dokumentert levetid på inntil 45 år. Se www.derbigum.no

Pindsleveien 5B - 3221 Sandefjord - Tlf 33 42 04 80 - E-mail: post@vkb.no - www.vkb.no

Hytteavisa.no • Våren 2019

92

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Opplevelsesklatring

Klatrevegger

Buldring

Temaklatrevegger, klatrepark og via ferrata.

Klatreveggene er for nybegynneren og den mer erfarne.

Buldring er klatring i sin simpleste form.

Høyt Under Taket Klatresenter Tønsberg Vi har nå åpnet et av landets største klatresenter, i Tønsberg. Med unik opplevelsesklatring, buldring og tradisjonell klatring byr senteret på et rikt utvalg av aktiviteter. Senteret er åpent hele året!

https://hoytundertaket.no/tonsberg

HUT-TON-Ad-193x260mm-Hyttemagasin-20190314.indd 2 Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

93

14.03.2019 13:05 Hytteavisa.no • Våren 2019


Frostatingsloven: Med lov skal landet bygges. Foto: Stig Morgen Skjæran/ Wikimedia Commons

Den nye hytteboka Tekst: Audun Bringsvor, daglig leder i Norsk Hyttelag

Etter å ha jobbet med hytteliv og hyttepolitikk i flere år, blir jeg stadig overrasket over hvor mye som må løses med paragrafer. Noen av sakene vi arbeider med er åpenbart juridiske, mens andre ikke burde være det. Når alt skal være enten lovlig eller ulovlig, blir det stadig vanskeligere å diskutere om en løsning er god eller dårlig. De fleste er enige om at hyttefolk bør ha mer innflytelse i hyttekommunen sin. Likevel tror vi de færreste hytteeiere ønsker å bruke tiden på hytta til politiske møter, diskusjoner med kommunale etater eller forhandlinger om eiendomsskatt. Når vi i Norsk Hyttelag taler din sak på Stortinget og ute i den enkelte hyttekommune, er det fordi du skal slippe – og heller kose deg på hytta. Vår erfaring er at både politikere og byråkrater er vennlige mennesker som gjerne sier ja til en god løsning. Derfor løser vi sjelden uenighet med konflikt og rettssak. Når vi snakker sammen, finner vi vanligvis ut at vi har felles interesser, og at det er mulig å bli enige om en vinn-vinn-situasjon hvor begge parter blir fornøyde. Du har ikke lov! Da er det frustrerende å oppdage at det nesten alltid finnes en lov som sier at du ikke har lov. Uansett hvor god en løsning er, så må den passe inn i et stadig mer komplisert lovverk!

Hytteavisa.no • Våren 2019

Eiendomsskatt På Steinsøya i Lyngør ligger det to hus side om side. De er så like, at de på folkemunne går under navnet Tvillinghusene. Da Tvedestrand kommune innførte eiendomsskatt, ble det ene huset taksert til fem millioner kroner, mens det andre ble taksert til 860 000 kroner. Et hus betaler nesten 10 000 kroner i eiendomsskatt hvert år, mens naboen slipper unna med 1 700 kroner. Årsaken til forskjellsbehandlingen var at det ene huset var registrert som bolig, og dermed taksert på grunnlag av Skatteetatens boligverdi. Det andre huset ble taksert av kommunens egne takstmenn sammen med alle fritidsboligene. Det viste seg raskt at vi fant mange tilsvarende eksempler over hele kommunen. Hver eiendom blir nemlig taksert på helt ulik måte avhengig av hvordan den er registrert i matrikkelen. Av og til er det slik at det som står i matrikkelen er basert på historisk bruk, og ikke på dagens bruk, men i følge kommunen skal det ikke

94

påvirke takseringen. Det som gjør saken enda verre, er at en kan spare store summer i skatt ved å omgå boplikten i kommunen og bruke en helårsbolig som fritidsbolig. – Er det riktig at du kan spare skatt om du bruker en bolig med boplikt som hytte i stedet for å omregulere til fritidsbolig? – Ja, det er dessverre tilfelle, svarer kommunen. – Da må dere vel kunne bruke skjønn? – Nei, selvsagt ikke, det vil jo være i strid med loven, er konklusjonen. Hytterabatt Da Stranda kommune innførte eiendomsskatt i 2013, vedtok de en av Norgeshistoriens mest urettferdige takseringsregler. Norsk Hyttelag påviste flere svakheter i takseringsarbeidet, og mente at hyttefolket i mange tilfeller betalte dobbelt så mye som de fastboende. Heldigvis så lokalpolitikerne hvor meningsløse takstene var blitt, og Formannskapet vedtok like etter å redusere skattesatsen fra 4 til 3 promille for alle fritidsboliger i kommunen. Men da

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


budsjettet skulle opp til endelig behandling i Kommunestyret, hadde Fylkesmannen sendt et strengt brev. – Stranda kommune har ikke anledning til å redusere skattesatsen for fritidsbolig, da det ikke er hjemmel for en slik differensiering i Eiendomsskatteloven. Resultatet er at hyttefolket den dag i dag betaler ”dobbel hytteskatt”. Det hører med til historien at Eiendomsskatteloven i ettertid er endret etter initiativ fra Norsk Hyttelag. Foreløpig har Stranda kommune ikke gjort noe nytt forsøk på å rette opp hytteskatten. På bygslet grunn Av landets drøyt 450 000 fritidsboliger, regner vi med at rundt 100 000 står på bygslet grunn. Da skulle en tro at regelverket for tomtefeste var utformet slik at det var forståelig for folk flest. Men da må en tro om igjen. Tomtefesteloven er sannsynligvis Norges mest kompliserte lov. Hvilket regelverk som gjelder for regulering av festeavgift og innløsing, er i stor grad avhengig av hvilken dato kontrakten ble inngått på, i og med at loven er endret i flere omganger. Dessuten er det slik at enkelte formuleringer i kontrakten kan ha enorm betydning for dine rettigheter. Sier kontrakten at du har rett til å fornye festetiden for 10 år om gangen, forblir festeavgiften lav. Står det at festetiden utløper etter 50 år, blir festeavgiften høy. Står det ingenting om regulering av festeavgift ved fornyelse, kan du regne med å betale 2 prosent av tomteverdien. Står det derimot at festeavgiften skal fastsettes i samsvar med prisnivået, må du regne med at festeavgiften dobles. Regelverket er så komplisert at det er uforsvarlig for en vanlig hytteeier å forhandle med bortfester uten juridisk bistand. Selv erfarne advokater ber oss om hjelp når kravet fra bortfester dukker opp i postkassen. Dessverre er det slik at nordmenn flest vegrer seg for å ”gå til advokat”, men heldigvis opplever vi at både hytteeiere og grunneiere stiller seg positive til at Norsk Hyttelag ser på saken. Bordet fanger Det er viktig å understreke at de fleste grunneiere forsøker å fastsette festeavgiften på en rimelig og rettferdig måte. Likevel har vi sett overraskende mange krav som er ekstremt høye. Vi vet at mange hytteeiere lar være å protestere når de mottar slike krav, særlig om grunneier har fått en advokat til å sende ut kravene, og dermed ender opp med å betale mange tusen kroner i overpris hvert år. Vi har dessverre også et par eksempler hvor

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

halvparten av hytteeierne i et hyttefelt har valgt å betale det grunneier krever for å unngå konflikt, mens de andre tar risikoen på å kreve rettslig skjønn. Når hytteeierne vinner i retten, innebærer det en mye lavere festeavgift. Da sitter vi igjen med et hyttefelt hvor den halvparten av hytteeierne som valgte konflikt betaler 1 800 kroner per år, mens den ”fredelige” halvparten må betale 12 000 per år hvert eneste år fremover. Dommen får ikke betydning for de som ikke deltok i rettssaken, og i og med at de har betalt festeavgiften vurderes det som en inngått avtale. Bordet fanger.

La oss håpe at hytta fortsatt skal være et fristed hvor vi kan slappe av og lade batteriene. La oss snakke med hyttenaboen og bli enige om hvordan vi vil ha det. La oss finne gode løsninger sammen med grunneier. La oss fylle den gode, gamle hytteboka med minner og la Norges Lover bli igjen hjemme. Selv har jeg kastet ut lovsamlingen og hengt opp en plakat med Kardemommeloven. Den er like enkel som den er genial: ”Man skal ikke plage andre, man skal være grei og snill, og for øvrig kan man gjøre som man vil.”

TvedesTrandsposTen

nyheTer

Lørdag 9. desember 2017

15

Ut på tur, aldri sur Når jeg besøker hyttekommuner rundt om i landet, forsøker jeg gjerne å avslutte dagen med en skitur etter lange møter med ordførere og rådmenn. Ingenting er vel bedre for humøret enn en skitur? Men visste du at konflikter rundt skiløyper tar stadig mer av vår tid? Allemannsretten sier riktignok at vi kan gå på ski hvor vi vil i utmark, men grunneier har likevel rett til å nekte preparerte løyper. Av og til finnes det gode grunner til å si nei til en løype, men stadig oftere ser vi at grunneier stenger en populær skiløype av helt andre årsaker, som for eksempel en konflikt med kommunen eller en nabo. Samtidig sier lovverket at det ikke er hvem som helst som kan kjøre en løypemaskin. Samtidig sier loven at det ikke er lov å kreve inn løypeavgift fra de som bruker løypene. Vi kan heller ikke kreve at kommunen bidrar, uansett hvor mye eiendomsskatt de krever inn. De fleste løypelag er dermed avhengige av at du og jeg betaler en frivillig løypeavgift. Problemet er at betalingsgraden ofte er så lav som 50 prosent. Jo flere gratispassasjerer, desto dyrere blir det for oss andre.

GriseTe MilJøvaner:

De færreste kan med hånden på hjertet si at de aldri leverer inn tilgriset plastemballasje. Foto: Johnny Syversen

på sørlandet sauser tre av fire det til for gjenvinningen Så mange som 100.000 husholdninger i Aust- og Vest-Agder sender til tider tilgriset plastemballasje til gjenvinning, viser en ny måling. Uvanen truer med å sause det til for den norske gjenvinningsinnsatsen. – Folk flest er blitt flinkere til å levere inn plastemballasje de siste 5-10 årene, og de fleste er også påpasselige med at emballasjen er tom og ren. Dersom alle lager et nyttårsforsett om å bli litt flinkere i 2018, kommer vi til å få en stor miljøgevinst, sier Jaana Røine, administrerende direktør i Grønt Punkt Norge. En måling utført av TNS viser at 75 prosent av innbyggerne i Aust- og Vest-Agder nå og da leverer skitten emballasje i innsamlingsordningen for plastemballasje. Det tilsvarer nesten 100.000 av fylkenes om lag 133.000 privathusholdninger.

Gjensidige blir vipps-bank Gjensidige Bank er blant Norges raskest voksende banker, og henvender seg primært til personkunder gjennom digitale flater. -Vi satser mye på å tilby kundene gode opplevelser basert på brukervennlige løsninger på mobil og pc. Vipps er en veldig naturlig del av et slikt tilbud, sier Krister G. Aanesen, som nylig tiltrådte som administrerende direktør i Gjensidige Bank. -Vi er veldig glad for at Gjensidige nå blir med på den felles Vipps-satsingen, og vi tror selskapet har mye å bidra med i samarbeidet fremover. Gjensidige er et selskap som til stadighet har utfordret konkurrentene på produktinnovasjon og digitale løsninger. Med Vipps i verktøykassen følger vi oss trygge på at Gjensidige-kundene kan forvente seg enda flere forenklinger på for eksempel betaling og innlogging, sier Vipps-sjef Rune Garborg. Gjensidige er Norges største forsikringsselskap.

sTeinsøya: Husene ser identiske ut. Bygget til venstre ble først taksert til fem millioner, mens det til høyre fikk eiendomsskatten beregnet ut fra et formuesgrunnlag på 882.000 kroner. Men situasjonen løste seg før saken kom opp til klagebehandling i Tvedestrand kommune.

slik gikk det med tvillinghuset På et møte i juli, der rundt 200 hytteeiere ga klart uttrykk for hva de mener om eiendomsskatten, var Carl Andreas Holm en av dem som påpekte det han mente var kritikkverdige forhold. Nå er hans klagesak avsluttet. Marianne DrivDal

marianne.drivdal@tvedestrandsposten.no 993 86 819

Carl Andreas Holm viste på julimøtet til den enorme forskjellen i eiendomsskatt på to nesten identiske hus på Steinsøya i Lyngør - også kalt tvillinghusene.

skilte over fire millioner Mens det ene huset hadde fått eiendomsskatten beregnet ut fra et formuesgrunnlag på 860.000 kroner, hadde nabohuset blitt taksert av kommunens sakkyndige nemnd. Taksten var satt til fem millioner kroner. Holm klaget på taksten til kommunen, men Thomas Jørgensen, som er konsulent for

Tok ordeT: Carl Andreas Holm var svært kritisk til eiendomsskatten på et møte i juli. Nå har han trukket sin klage.

konsulenT: Thomas Jørgensen på eiendomsskatt.

eiendomsskatten i Tvedestrand, sier saken ble avsluttet før den kom til en reell klagebehandling. - På det tidspunktet hvor eiendomsskatten ble innført i Tvedestrand, forelå det ikke noe formuesgrunnlag for den aktuelle eiendommen på Steinsøya. Derfor ble den taksert, sier Jørgensen.

laget som det nå er beregnet eiendomsskatt ut fra er 873.000 kroner. Det betyr at Carl Andreas Holm i år må betale rundt 1.700 kroner i eiendomsskatt for boligen på Steinsøya, altså vesentlig lavere enn det som hadde vært tilfelle dersom taksten på fem millioner hadde blitt stående.

Brev fra skatteetaten

høyere takst for noen

Senere i høst mottok imidlertid kommunen et formuesgrunnlag fra Skatteetaten på denne eiendommen. Formuesgrunn-

Tidligere i år skrev Tvedestrandsposten at litt over 400 personer har klaget på eiendomsskatten. Thomas Jørgen-

sen forteller at mellom 60 og 70 hus- og hytteeiere trakk klagen før den kom til behandling. Av de drøyt 300 klagene som er blitt behandlet, har halvparten fått avslag, og taksten er dermed uendret. - 40 prosent av klagene har resultert i at taksten er blitt satt ned, mens 10 prosent har fått høyere takst, sier Jørgensen. Han jobber nå med skattelistene for 2018. Disse legges ut så fort som mulig. - Jeg regner med at det vil skje i slutten av januar, sier konsulenten.

Faksimile fra Tvedestrandposten 09.12.0217. Ser du hvilket hus som er mest verdt?

Er det virkelig ikke mulig med tvungen løypeavgift? Joda, det er mulig å få det til. Men bare om løypelaget har vært forutseende nok til å få en advokat til å tinglyse en servitutt på hver enkelt eiendom… Nå skal politikerne også regulere Allemannsretten, Friluftsloven skal revideres, vi diskuterer om retten til å sykle på sti i utmark også skal omfatte el-sykler, om beiteloven er viktigere enn min og din rett til å sette opp gjerde rundt hytta og mye, mye mer. Alt er lov… Det virker som om alt skal reguleres ved lov. Det er ikke lenger du og jeg som skal finne ut hvordan vi vil ha det, men jurister som skal fortelle oss hva som er lov og ikke lov. Jo flere og mer detaljerte lover vi får, jo mindre blir handlingsrommet vårt.

95

Audun Bringsvor. Daglig leder i Norsk Hyttelag. Foto: Leif Magne Flemmen

Hytteavisa.no • Våren 2019


Opprydding i ulovligheter tar tid Den offisielle oppfølgingslista over tilsynssaker der det kan være utført ulovlig tiltak i Færder kommune, teller rundt 100 saker. En liste som er unntatt offentligheten består av dobbelt så mange saker. – Det kommer inn nye saker hele tiden. Det kan ta opptil to år fra vi får inn en sak, til saken er ferdig behandlet, sier kommunaldirektør for Teknikk og miljø i Færder kommune, Margrethe Løgavlen. Ressurskrevende Det er travle dager for de som steller med bygg og eiendom i Færder kommune. Det har det trolig alltid vært i en ekstremt attraktiv boog hyttekommune – eller to kommuner som Færders geografiske omfang tidligere bestod av. Men når både enkelte kommunalt ansatte og mange tiltakshavere i tidligere Tjøme kommune tilsynelatende har hatt lite fokus på regelverket, har det skapt et ressurskrevende merarbeid utover det normale. Egen enhet – For å møte det som viste seg å bli en stor mengde ulovlighetssaker, ble det satt på mer ressurser, forteller Løgavlen. En egen enhet som skulle føre tilsyn og drive ulovlighetsoppfølging ble etablert med tre hele årsverk. – Vurdering av om det forelå mulige straffbare overtredelser etter annet lovverk ble oversendt politiet av tidligere Tjøme kommune, mens vår Hytteavisa.no • Våren 2019

oppgave er å rydde opp i de ulovligheter som gjelder plan- og bygningsloven. Mediekjør Et gravende og ressurssterkt pressekorps både fra riksmedia og lokalmedia har fulgt Tjøme med argusøyne. De ansatte har nærmest følt seg fotfulgt av media. – Det har vært en uvirkelig verden. Det har gått med mye tid til å besvare henvendelser fra presse og publikum, forteller Anne-Mari Rustan Aas. Hun er jurist og spesialrådgiver og jobber i staben til kommunaldirektøren, blant annet med oppfølgingssakene. Ekstra trykk på Tjøme – Vi må håndtere alle byggesaker riktig nå. Vi må forholde oss til lover og forskrifter, sier Løgavlen. Slik har det åpenbart ikke alltid vært på Tjøme. – Det kan godt være at du vil finne andre hyttekommuner som også har mange tilfeller av ulovlige tiltak. Men Tjøme har et svært stort antall fritidsboliger og er en svært attraktiv kommune for ressurssterke mennesker som media er interessert i. Det har ført til at det har vært et ekstra trykk på vår kommune. Dessuten 96

Kommunaldirektør Margrethe Løgavlen (t.v)og spesialrådgiver Anne-Mari Rustan Aas fører tilsyn og ulovlighetsoppfølging i Færder kommune.

ligger vi i det mest sårbare kystområdet, og i et område med stort press på arealene. Dette har også staten gitt utrykk for, gjennom Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Her er Færder blant de kommunene med de strengeste retningslinjene for utbygging. Ingen jakt – Vi jakter ikke på ulovligheter, sier Løgavlen som ikke vil oppfordre publikum til å sladre på naboen. – Vi har mer enn nok å holde på med. Det kan være hyttenaboer, beboere på Tjøme, turgåere eller gravejournalister som melder til kommunen når de har mistanke til at det foregår noe som ikke er i henhold til loven. Kommunen er tilbakeholden med å ta imot henvendelser om mistenkelige forhold på telefonen eller ved direkte oppmøte. – Vi ønsker fortrinnsvis å få slike henvendelser skriftlig, sier hun. Får konsekvenser I Færder kommune, som i andre hyttekommuner, kan du ikke forvente å få tilgivelse for å ha bygget ut hytta di, brygga di eller gjort andre søknadspliktige tiltak uten å Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


ha fått tillatelse. – De aller fleste beboere og hytteeiere i Færder er selvsagt ordentlige og lovlydige, sier Rustan-Aas. Men media har fortalt flere historier der tiltakshavere har satt i gang tiltak uten tilstrekkelig tillatelse. – De sakene vi så langt har begynt å jobbe med, er alt fra bagatellmessige til alvorlige forhold, forteller spesialrådgiveren. De vanligste sakene er der det ikke har vært søkt riktig, eller at søknadene om dispensasjon er mangelfulle, eller at de ikke har vært sendt til Fylkesmannen slik loven krever. – Når det likevel er satt i gang tiltak, kan rivning bli et utfall.

Ulovlige tiltak «Færder kommune er i en spesiell situasjon der det kort tid før etableringen av Færder kommune ble avdekket ulovlige tiltak blant annet som følge av granskingen av byggesaksavdelingen i tidligere Tjøme kommune», skriver rådmannen blant annet i et vedlegg til en innstilling til vedtak i Hovedutvalg for kommunalteknikk.

Oppfølging prioriteres Gruppa som skal føre tilsyn og følge opp ulovligheter må benytte ressursene best mulig. Der de etter tilsyn har konkludert med at det foreligger ulovlige forhold etter loven, skal oppfølging av ulovligheter prioriteres etter følgende liste: 1.

Tiltak der bruk utgjør en direkte og umiddelbar fare for liv, helse eller miljø.

2.

Tiltak som ikke er igangsatt, og har stort potensiale for varig uopprettelig skade og lav sannsynlighet for å kunne godkjennes.

3.

Tiltak som er igangsatt, og har stort potensiale for varig uopprettelig skade og lav sannsynlighet for å kunne etterhåndsgodkjennes.

4.

Tiltak som er ferdigstilt, og har gitt varig uopprettelig skade og det er lav sannsynlighet for å kunne innhente etterhåndsgodkjenning.

5.

Tiltak der samfunnshensyn er tilsidesatt, for eksempel alminnelig ferdsel, tiltak i friområder og lignende.

6.

Andre tiltak godkjent/oppført i strid med dispensasjonsbestemmelsene i loven, med høyest prioritet i virkeområdet for pbl. § 1-8 og i områder avsatt til LNF.

7.

Andre tiltak som ikke er oppført i henhold til tillatelse, herunder materielle krav i loven, saksbehandlingsfeil som manglende varsling, manglende privatrettslige avtaler ol.

8.

Øvrige tiltak i strid med bygningslovgivningen.

Kilde: Rådmannen Færder kommune

Innhent informasjon Skal du selge hytta di, bør du sikre deg at papirene er i orden. Du kan ikke regne med å gå fri for forfedrenes synder. I motsetning til straffeloven, der for eksempel en drapssak henlegges etter en viss tid, har plan- og bygningsloven ikke en tilsvarende foreldelsesordning. – En ulovlighet utført av deg for mange år siden, eller av tidligere eiere av hytta, blir ikke lovlig etter en viss tid. Ulovlige tiltak foreldes ikke, sier kommunaldirektør Margrethe Løgavlen. Ta kontakt Dokumentasjon på at du har fått tillatelse til tiltakene, er i utgangspunktet en god medisin for en friskmeldt hytte. – Dersom du er i tvil om at alt er i orden, ta kontakt med kommunen. Hvis en undersøkelse viser at det foreligger mangler, går vi i dialog for å finne en løsning på om, og i så fall hvordan, vi eventuelt kan gi tillatelse til tiltaket, sier Løgavlen. Spør megler Hvis du skal kjøpe hytte, anbefaler Løgavlen at du stiller inngående spørsmål til eiendomsmegleren. Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

– Det kan for eksempel være et anneks på hytta. Spør megleren om det foreligger dokumentasjon. Meglerne er flinke til å gjøre research, og det er deres jobb å skaffe til veie de nødvendige opplysningene, sier Løgavlen. – I et tvilstilfelle der det ikke finnes sikker dokumentasjon, vil en kjøper av hytta ta en kalkulert risiko. Usikkerheten vil fortsatt være der, og manglene kan bli oppdaget. Skal du selge hytta di, er det viktig å sørge for at alt er i orden. – Det vil ha stor betydning for prisen. Før plan- og bygningsloven 1965 er et årstall det er verdt å merke seg. – I utgangspunktet regner vi at tiltak som er gjort før 1965 er i orden. Det var året det ble vedtatt en plan- og bygningslov, sier Løgavlen. Før 1965 var loven innrettet mot andre problemstillinger enn areal på hytter eller strandsoneproblematikk. – Dersom du kan dokumentere, for eksempel via flyfoto, at et tiltak er gjort før 1965, anser vi det som lovlig etablert.

97

Dokumentasjon Dersom tiltaket anses lovlig etablert, for eksempel på offentlig tilgjengelige flyfoto fra før 1965, vil det normalt være tilstrekkelig dokumentasjon for at du kan bygge opp igjen en brygge eller en bod som er på bildet. Imidlertid må du uansett søke om gjenoppføringen, og dersom tiltaket har vært revet og vært borte over tid, vil retten til å føre opp tiltaket igjen kunne stille seg annerledes. Fylkesmannen Dersom du ønsker å utvide brygga eller boden, må du søke om dette også. – Vi har tre saker gående der tiltakene, etter pålegg fra Fylkesmannen, må tilbakeføres til opprinnelig størrelse, sier Løgavlen som peker på at kommunene ikke er enemyndighet i alle byggesaker i strandsonen, der det også er statlige interesser. Da skal Fylkesmannens miljøavdeling høres i forbindelse med søknadsbehandlingen, og de har også rett til å påklage et eventuelt positivt vedtak.

Hytteavisa.no • Våren 2019


Ellen Islann hos Ole Olsen AS i Sandefjord forteller at hyttefolk og båtfolk er viktige for butikkens omsetning.

Bruker ferien til å handle Sommeren er ikke fritid for den som driver handel. I alle fall ikke der turistene trives. – Vi har mange faste kunder som ferierer her i Vestfold eller lenger sørover, sier Ellen Islann. Hennes familie har i 20 år drevet den tradisjonsrike Ole Olsen AS, en klesforretning i Sandefjord sentrum som har spesialisert seg på klær til menn. God tid Islann bekrefter at handel er en yndet beskjeftigelse for hyttefolk og båtfolk. – Det er mye folk i byen om sommeren. De rusler rundt, benytter seg av de mange hyggelige kafeene her og handler gjerne klær også, sier hun. Hun tror at grunnen til at hun som selger herreklær har mange feriegjester som kunder, dels skyldes at folk har god tid i ferien. – Da kan de fornye garderoben, noe mange ikke har hatt tid til når jobben krever sitt, sier hun.

– Ingen by har vel klart å bevare sentrum på samme måte som Sandefjord, mener hun og sikter til at Sandefjord har unngått å etablere et kjøpesenter på utsiden av byen. – Dessuten liker sommergjestene som kommer hit at vi er en selvstendig drevet butikk som ikke er en del av en kjede. Det betyr at vi har et annet vareutvalg og i større grad kan ta inn varer som kundene ønsker. Servicegraden er høy, noe som blir satt pris på, sier hun. Sommeroppsving – Mange butikker i Vestfold får oppsving i juli og august, sier direktør for Virke Faghandel, Bror William Stende til Virkes nettside. Han sier videre at sommeren er viktig for norsk varehandel, men at det er store forskjeller mellom fylker og kommuner. Tall fra Hovedorganisasjonen Virke viser at i Vestfold fikk butikkene 18,5 prosent av omsetningen sin i juli og august i 2017.

God service Men Islann mener at oppsvinget om sommeren også skyldes at gjester i Vestfold synes at det trivelig å tusle i et koselig bysenter. Hytteavisa.no • Våren 2019

mener at kommunens handelsstand er helt avhengig av sommergjestene for å overleve. Her kom hele 29,1 prosent av omsetningen i juli og august i fjor. Også i Larvik og Nøtterøy var sommersesongen viktig, med henholdsvis 20,1 og 18,9 prosent av årsomsetningen i juli og august 2017. Både i Horten og Sandefjord utgjør omsetningen i juli-august 17,6 prosent av årsomsetningen. I Tønsberg er andelen 17,7 prosent. Turist i egen by Mange distriktsbutikker er helt avhengige av sommerhandelen for å skape lønnsom drift. I enkelte kommuner utgjør omsetningen i juli og august mer enn 30 prosent av årsomsetningen. – At flere av oss vil feriere på hytta, hotell eller blir hjemme som turist i egen by, gjør at mange distriktsbutikker får et handelshopp i juli og august, særlig på typiske feriesteder, sier Ingvill Størksen, direktør Virke dagligvare.

Tjøme på topp Tjøme er den kommunen som er mest avhengig av sommeren i Vestfold. Mange 98

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF


Temakveld Etablering av vann- og avløpsanlegg for hytter i Færder – Håndtering av heftelser i eiendom

Tirsdag 30.april kl 18-21

• Hyttemarkedet i Vestfold og utfordringer ved hyttesalg

Sted: SpareBank 1 BV Torvet 5, Teie, Nøtterøy

– innledning ved Tore Solberg

• Hva tenker Færder kommune om etablering av VA- anlegg

Det er begrenset med plasser, så vær tidlig ute med påmelding.

• Vann- og avløpsanlegg: Hvordan gå frem ved etablering og hvordan spare merverdiavgiften

Enkel servering. Påmelding: eva.mathisen@em1.no - tlf 976 63 403

/v Advokat John Olav Auran

• Heftelser: Hvordan få kontroll på heftelsene, og hva kan du gjøre for å få brysomme heftelser fjernet?

Arrangementet er GRATIS

/v Advokat Thor Tidemann Bjønnes

Arragementet er et samarbeid mellom Eiendomsmegler 1 og SANDS – Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA.

Eva K. Mathisen Eiendomsmegler MNEF

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

John Olav Auran Partner | Advokat

99

Thor Tidemann Bjønnes Senioradvokat

Hytteavisa.no • Våren 2018


D KELAN E L ARD

KADE R A F E GOL R U T N - ADVE

J

G - BIL N I L W LL - BO

SPI LASER

ET AV NORGES STØRSTE UNDERHOLDNINGSSENTRE www.metrosandefjord.no - Hinderveien 8, 3223 Sandefjord - 335 23 000

Profile for Folkebadet

Hytteavisa 2019  

Hytteavisa 2019