Page 1

10.000 Exemplares / mensal

Ano IX - N° 97 - Período: Julho / Agosto 2018 - Brasília - DF - site: www.folhadosindicodf.com.br email: folhadosindico@hotmail.com

Direito Condominial Crimes e punições aplicáveis na venda de unidades na planta e nas garagens

Pág 04

Coluna do Dr. Karpat

Pág 06

Regulamentação do distrato de imóveis

Coluna do Dr. Condomínio Como combater as “Fake News” condominiais

Pág 11

Pág 18

Internet 5 dicas para usar redes sociais na administração de condomínios

Pág 16


2

Julho / Agosto de 2018

Agenda do Síndico Calendário de Obrigações Mensais Julho de 2018 D

S

T

Q

Q

S

S

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

Impostos

Vencimento Mensal

Vencimento Anual

Salários

6

------

FGTS

6

------

INSS / IRRF

20

------

PIS

25

------

Seicon-DF - 2018 Piso Salarial (Seicon-DF)

Apartamentos Comercial

Casas

Office-Boy/Contínuo

1.065,00

1.117,24

1.129,64

Faxineiro

1.068,00

1.117,24

1.131,88

Trab.Serv.Gerais

1.068,00

1.184,13

1.131,88

Jardineiro

1.068,00

1.184,13

1.131,88

Porteiro (Diurno e Noturno)

1.147,00

1.407,65

1.281,44

Garagista (Diurno e Noturno)

1.103,00

1.407,65

------

Zelador

1.163,00

1.407,65

1.169,33

Aux.de Escritório/Administração

1.394,00

1.484,99

1.412,61

------

1.407,65

1.281,44

1.396,00

1.794,17

1.437,59

560,00

35,50

36,00

Vigia Encarregado Vale Alimentação

Dia Trabalhado

Mensal

Dia Trabalhado

Validade: 31/12/2018

Atualizada em 02/01/2018

* Sujeita à alterações

TRPC - OBSERVAÇÕES

Tabela do INSS - 2018 Base de Cálculo

Aliquota

Salário-Família

De 0,00 até 1.693,72

8,00%

Valor da Quota Alta de Salário-Família

De 1.693,73 até 2.822,90

9,00%

Quem Receber até

De 2.822,91 até 5.645,80

11,00%

45,00 877,67

Valor da Quota Baixa de Salário-Família 31,71 Quem Receber até

1.319,18

Sindiserviços-DF - 2018 Piso Salarial

Salário Mínimo

Terceirização

Agente de Portaria

1.259,86

Teto Máximo 5.645,80

Auxiliar Administrativo

1.194,85

Salário Mínimo para 2018

Auxiliar de Serviços Gerais

1.156,09

Encarregado de Limpeza

2.312,18

Encarregado Geral

2.952,71

Garagista

1.259,86

Jardineiro

1.706,84

Office-Boy/Contínuo

1.156,09

Zelador

1.259,83

Vale Alimentação

Índice de Custos Condominiais

31,50

Dia Trabalhado

11,00%

Valor do Salário Mínimo 954,00 R$ 954,00

1- Os valores nominais constantes na TRPC/2018, seguem as referencias

de dados pesquisados por amostragem nos condomínios do DF, com valores mínimos e máximos praticados em cada região administrativa pesquisada, considerando a realidade econômicofinanceira de cada região administrativa e suas especificidades;

2- Isenção – Para todas as categorias

de valores de pró-labores condominiais previstos devem ser considerados também como pagamento de prólabore indireto a isenção de (1)uma taxa condominial da unidade do síndico;

3- Subsíndico - São duas as

Tabela do IRRF - 04/2015 Aliquota

Deduzir

0,00%

0,00

De 1.903,99 até 2.826,65

7,50%

142,80

De 2.826,66 até 3.751,05

15,00%

354,80

referencias de remuneração do subsíndico: a) apenas a isenção de uma taxa condominial, ou: b) o pagamento de ½ valor referencia de pró-labore condominial constante nesta tabela considerando a região administrativa;

De 3.751,06 até 4.664,68

22,50%

636,13

Acima de 4.664,68

27,50%

869,36

4 - Condomínios Clube – Os

Dedução por Dependente Recolhimento Mínimo do IRRF

189,59 10,00

Base de Cálculo De 0,00 até 1.903,98

Mês: Dezembro/17 Índice Base Dez/01 - 100,000

condomínios classificados como “Clube” são aqueles com grandes torres residenciais (normalmente acima de 800 unidades) e revestido de complexo comercial agregado, além de área coletiva de grande complexidade e variedade como: piscinas, quadras de esportes, auditórios, Home Cinema, academia, salão de beleza, brinquedoteca, espaços gourmet dentre outras áreas coletivas, acrescenta-se aos pró-labores previstos na TRPC/2018 o percentual de 10% a 12% em média;

5 - Condomínios Comerciais –

No caso de condomínios comerciais ou mistos, acrescenta-se ao pró-labore referencial o percentual de 7,35% a 14%;

6

- Sindico Profissional – As remunerações dos síndicos profissionais sofrem acréscimo médio de 20% a 35% sobre o valor referencial previsto na TRPC/2018, em virtude de custos operacionais com mão de obra especializada, logística, impostos incidentes e despesas gerais sobre a prestação de serviços.


Julho / Agosto de 2018

V

Nossa Mensagem

ocê sabe qual a periodicidade da limpeza de sua caixa d’água? Pois é, isso envolve a saúde de toda a comunidade condominial. Veja os cuidados e prevenção na Coluna Manutenção Preventiva para não incorrer em responsabilidade.

um tema importantíssimo: Quando o sindico pode adentrar nas unidades privativas? Essa é uma grande dúvida dos gestores, mas nosso colunista esclarece brilhantemente como fazer e não ter problemas com os condôminos. E como lidar com as redes sociais em condomínios? Outro grande dilema dos condomínios e dos síndicos. Como lidar com ferramenta que pode ajudar ou prejudicar muito a gestão condominial, veja na Coluna Internet todos os detalhes.

acusações e ilações sobre os síndicos. O que fazer quando isso acontece? Como se defender deste absurdo? Leia a matéria completa e se prepare! Como funciona a circulação de visitantes no seu condomínio? Nossa Coluna Proteção, aborda as formas e condições ideais para acessibilidade de convidados e familiares dos condôminos. Controlar a portaria garante grande parte da segurança de seu condomínio.

Na coluna Assembleia discutimos a apresentamos dicas para os síndicos conduzirem uma assembleia tranquila e despertar o bom senso nos condôminos. Organização e preparo são al Isso e muito mais! Aproguns itens que podem garan Dr. Condomínio Aldo veite a Folha do Sindico e tir o êxito na sua reunião. Junior fala um sua coluna boa leitura ! Na matéria de capa Dr. sobre as “Fake News” conCristiano Souza levanta dominiais. Noticias veladas,

3


4

Julho / Agosto de 2018

Direito Condominial

Crimes e punições aplicáveis na venda de unidades na planta e nas garagens

A

lei 4.591/64 que regulamenta a venda de unidades na planta é taxativa para gerar segurança aos adquirentes, pois a partir do momento que o construtor assina o contrato de promessa de compra e venda passa a ser proibido alterar o projeto, as dimensões das unidades, as vagas de garagem e as demais características do empreendimento, exceto se obter a autorização unânime de todos os adquirentes. Essa proibição prevista nos artigos 32 e 43, IV, existe para evitar a má-fé do incorporador, construtor, bem como do proprietário do terreno/permutante, que deseje obter algum benefício ao mudar alguma unidade ou as características do prédio após iniciada a venda das unidades. É importante que o construtor entenda que a partir do momento que ele vende frações ideais de um empreendimento, ele deixa de ser dono sozinho do mesmo, pois passa a ter o compromisso

legal de entregar exatamente o que foi aprovado pelo município. Qualquer alteração do projeto, da convenção ou o descumprimento do que consta sobre as características da unidade poderá vir a gerar um processo civil e criminal por ter vendido uma coisa e entregado outra. Ele pode fazer o que bem entender com o prédio desde que não venda na planta, pois neste caso edificou com seu capital. Mas, se optar por receber dinheiro de terceiros para construir a edificação que está no projeto tem o dever de cumprir o que contratou.

GARAGEM É FATOR DECISIVO PARA A AQUISIÇÃO Tendo sido adquirido o apartamento com duas vagas por meio do contrato de compra e venda, caso construtor posteriormente altere a convenção para constar apenas uma vaga, tal ato poderá caracterizar o crime de

estelionato. Por gerar prejuízo financeiro ao adquirente e beneficiar o construtor que vende essa vaga para outra pessoa poderá vir a motivar o processo que prevê a pena é de um a cinco anos e multa, conforme o prevê o Código Penal “Art. 171 - Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento” O processo civil que visa a indenização, além do penal podem atingir inclusive o permutante que tenha praticado atos de incorporação ou se beneficiado dos atos do construtor ou do incorporador que atuam como procurador do dono do terreno. Diante disso, é importante o dono do terreno apurar a idoneidade de quem ele nomeia como procurador, pois poderá ver a ter aborrecimentos se agir de forma ingênua ou negligente.

CONDÔMINOS DEVEM SE UNIR PARA EXIGIR SOLUÇÃO Há casos de o construtor entregar os apartamentos sem definição segura quanto aos locais das vagas, gerando margens para conflitos

entre os moradores que podem perdurar por décadas e assim desvalorizar o edifício. Cabe ao síndico, juntamente com os adquirentes verificarem se os locais das vagas conferem com a planta, com a matrícula no Ofício de Registro de Imóveis, com a convenção e o IPTU, bem como as metragens, para que tenham tranquilidade. Há casos de vagas irregulares que passam a ter grande dificuldade de negociação por terem problemas junto ao Ofício de Registro de Imóveis, havendo outras com problemas de acesso e com dimensões inferiores à medida mínima, cabendo ao condômino contratar um advogado especializado para exigir a solução do problema. Caso o erro em relação à unidade ou vaga se limite a uma pessoa ou duas, caberá aos prejudicados tomarem as providências.

OUTROS CRIMES E A MULTA DE 50% SOBRE O VALOR RECEBIDO Além do estelionato, o construtor, o incorporador e até o corretor de imóveis, poderão ser enquadrados no crime contra a economia popular, previsto no art. 65 da Lei 4.591/64, caso tenham

Kênio de Souza Pereira

inserido informação falsa no contrato sobre a construção, podendo ainda, responderem por contravenção penal prevista no art. 66, caso tenham negociado as unidades sem previamente registrar no Ofício de Imóveis a incorporação ou omitido em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38 da referida lei. E finalmente, o construtor que vendeu unidades sem o prévio registro da incorporação que é exigido no artigo 32, além do ilícito penal, poderá ter que pagar ao adquirente 50% de multa sobre a quantia que este tiver pago, bastando que o adquirente requeira em juízo a rescisão e a devolução ao incorporador/construtor de tudo que pagou acrescido da referida penalidade, conforme previsão legal. Portanto, ao analisarmos a Lei nº 4.591/91 fica evidente que vender unidades na planta não é para amadores.

*Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG kenio@keniopereiraadvogados. com.br – (31) 25167008


Julho / Agosto de 2018

Manutenção Preventiva

Limpeza da caixa d’água do prédio: qual a frequência?

V

ocê sabia que o síndico é responsável pela limpeza e devida manutenção da caixa d’água do condomínio e que, se algum condômino passar mal devido a má qualidade da água, ele poderá ser acionado, inclusive judicialmente? Pois é assim que funciona na prática. Por isso, a atenção a este assunto é fundamental na gestão de condomínios. Vamos explicar aqui qual deve ser a frequência ideal da do prédio e lembrar que, em alguns estados existem até leis que definem a periodicidade da limpeza. Em São Paulo, por exemplo, a lei determina a limpeza no mínimo duas vezes por ano. Mas, afinal, como e porque a limpeza da caixa d´água deve ser feita e como encontrar a empresa ideal pra este serviço? É isso tudo que veremos a seguir.

Dicas para manter a caixa d’água do condomínio em dia Todo cuidado com o local que armazena a água de todo o condomínio ainda é pouco. Mesmo que no seu estado não exista uma lei específica para isso, os especialistas no assunto recomendam esta mesma periodicidade: a limpeza deve ocorrer no mínimo duas vezes por ano. Somente assim, o local estará em condições higiênicas adequadas. Também há períodos do ano mais apropriados para a limpeza das caixas d´água. A execução do serviço deve ocorrer em outubro e fevereiro. Desta forma, o condomínio fica devidamente preparado para a maior demanda do verão e também para o inverno. Afinal, ninguém quer ficar sem água limpa e saudável em pleno verão ou inverno, não é mesmo? Outro cuidado é não depender de um funcionário contratado para fazer esta limpeza da caixa d’água e nem querer dar conta do recado pessoalmente. O ideal é escolher uma empresa idônea e especializada neste tipo de serviço. Fonte: Blog da Fibersals

5


6

Julho / Agosto de 2018

Coluna do Dr. Karpat

Por Rodrigo Karpat e Luís Fernando T. de Andrade |

Regulamentação do distrato de imóveis

E

m junho agora, foi aprovada na Câmara dos Deputados a regulamentação do distrato de imóveis. As novas regras procuravam proteger os direitos dos consumidores adimplentes, além de assegurar juridicamente o mercado imobiliário, mas o projeto deve sofrer modificações no Congresso. Esse projeto de lei procura alterar as Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. O Projeto de Lei nº 1.220/ 2015, de autoria do deputado Celso Russomanno (PRB–SP), tem como objetivo normatizar a desistência do contrato de incorporação imobiliária comprador e estabelece prazos e valores para a devolução dos valores pagos. A normatização do valor a ser devolvida em caso de desistência do contrato de compra e venda de imóvel adquirida na planta é necessária uma vez que há muitos contratos que dispõe a perda da totalidade dos valores pagos. Por este motivo os consumidores têm que entrar na Justiça para pleitear a devolução dos valores pagos, sendo que o Judiciário tem determinado a devolução entre 75 e 90% dos valores pagos para os consumidores.

A normatização, portanto, faz com que, por um lado, a incorporadora tenha uma melhor previsibilidade de suas receitas e, por outro lado, poderá haver uma diminuição do litígio quando falamos da compra e venda de imóveis, Porém, o Projeto de Lei que poderia reduzir o número de litígio, teve a inclusão ao texto original, de casos em que deverá haver a devolução de apenas 50% do valor pago pelo comprador, o que novamente poderá gerar litígios, por poder ser considerado um abuso e uma ofensa dos direitos dos consumidores. Exatamente por entender haver abuso na devolução de apenas 50% do valor pago é que o projeto, após a aprovação pela Câmara dos Deputados, foi rejeitado, por 14 votos a 6 na Comissão de Assuntos Econômicos (SEA) do Senado. Mesmo com a rejeição pela Comissão de Assuntos Econômicos, o projeto seguirá para votação no Senado, que poderá ser aprovado da forma como está ou ainda poderá ser novamente alterado, caso em que o projeto deverá retornar para nova aprovação pela Câmara. Principais mudanças do texto original apresentado pelo Dep. Celso Russomanno.

1. No

caso do empreendimento que tem seu patrimônio separado da construtora (patrimônio de afetação), o consumidor (comprador) que desiste do imóvel tem direito a receber 50% dos

valores pagos, após a dedução da corretagem.

2.Caso o empreendimento

não esteja com o patrimônio assegurado dessa forma, a multa que fica com a incorporadora é de 25% sobre os valores pagos pelo comprador em caso de desistência. Já a devolução dos valores com a multa de 25% para empreendimentos sem patrimônio afetado ocorrerá em 180 dias depois do distrato. Uma coisa interessante e muito boa para o comprador é que no caso do patrimônio afetado, como as parcelas pagas não entram como patrimônio da incorporadora, isso faz com que, caso a incorporadora ou a construtora tenham problemas financeiros, como falência (por exemplo), esse valor não entra como parte da massa falida.

3.Outro ponto importante

é quando o comprador desistente da compra e apresenta um interessado em ficar com o imóvel. Nesse caso, não haverá retenção da pena contratual (25% ou 50%). Claro que a incorporadora tem que aprovar essa operação. Já em relação a revenda do imóvel objeto do distrato antes do prazo para pagamento da restituição, o valor a devolver ao comprador ocorrerá em até 30 dias da revenda.

4.Outro

problema muito comum quando falamos em novos empreendimentos é o atraso na entrega. O projeto dispõe o prazo de 180 dias de prorrogação em relação a entrega, não podendo haver multa ou pedido de rescisão

Rodrigo Karpat

por conta do atraso, desde que esses parâmetros estejam dispostos em contrato. Após esse prazo, o comprador poderá pedir a rescisão, recebendo todos os valores pagos, além da multa estabelecida, corrigidos em até 60 dias corridos do pedido de distrato.

construtora/ incorporadora, entretanto, se o Legislativo aprovar e o executivo sancionar um texto com previsão de devolução de valores muito abaixo daquele que vem sido atualmente decido pela Justiça, de nada terá adiantado, pois os litígios certamente continuarão.

Caso o comprador não rompa o contrato, na entrega das chaves, o comprador tem o direito de receber indenização de 1% do valor efetivamente pago (corrigidos) à incorporadora para cada mês de atraso.

*Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, Dr. Rodrigo Karpat é colunista do Elemidia, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, é consultor da Rádio Justiça de Brasília, do programa É de Casa da Rede Globo e apresenta os programas Vida em Condomínio da TV CRECI e Por Dentro dos Tribunais do Portal Universo Condomínio, além de ser membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.

5.Por último, o texto traz

um ponto importante, caso o comprador desista da compra do imóvel em até 7 dias, o mesmo receberá todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem. Em conclusão, essa regulamentação serve ao setor imobiliário como um marco regulatório, já que traz maior segurança para as incorporadoras na comercialização dos seus empreendimentos. O objetivo é dar mais equilíbrio nas relações comerciais entre incorporadoras e consumidores, e faz com que os envolvidos não necessitem entrar com uma ação judicial para resolver os problemas em relação a desistência de compra ou, por exemplo, falência da

* Dr. Luís Fernando Teixeira de Andrade, advogado especialista em direito imobiliário, coordenador da área imobiliária no escritório Karpat Advogados.


Julho / Agosto de 2018

Coluna do PVC

Por Paulo Vinícius Coelho |

Realeza

França confirma Copa sem craque e com futebol-esquadra

A

França é campeã do mundo, com metade de seus gols marcados de bola parada.

H

Até que a França, cirúrgica, teve um contra-ataque. Ajudado pela marcação de uma falta inexistente pelo árbitro Nestor Pitana. Griezmann cobrou e Mandzukic colocou para dentro do gol. gols franceses. A França ter A Croácia insistia. Numa minou com 14 gols, melhor jogada parecida com a do gol ataque, empatado com a Bélde Mandzukic contra a In- gica e a Croácia. glaterra, Perisic aproveitou o sobe e desce, bate-rebate, e finalizou. O empate durou pouco, porque o árbitro Nestor Pitana viu pênalti no toque na mão de Perisic. Viu, não. Voi ao vídeo, viu, saiu do monitor e voltou, demonstrando sua evidente insegurança. Então, marcou pênalti. Não foi. Griezmann cobrou e fez.]

Por Mauro Jácome |

á quem diga que a Seleção de 58 foi a melhor de todos os tempos. Outros, que a de 82 foi melhor do que a de 70. Não vi 58, mas ouvi que Didi, Pelé e Garrincha assombraram o mundo: em arte, habilidade, genialidade, enfim, em futebol.

Numa final em que a Croácia começou muito forte, pressionando, dificultando a saída de bola francesa, jogando pelos dois lados, com Perisic pela esquerda, Rebic pela direita. Criando chances de gol.

Mas pode ser o primeiro eleito depois da era Cristiano Ronaldo e Messi. Merecerá ser neste ano se continuar jogando bem pelo Paris Muito em função do seSaint-Germain. gundo tempo, em que Pogba jogou muito e Mbappé con- Mas a Copa não teve um firmou o que se sabe dele: craque indiscutível, pela decide. Jogadsa de veloci- quarta vez seguida. Não houdade são com ele mesmo. ve um gênio inquestionável Numa arrancada contra o nem em 2006, nem 2010, zagueiro Vida, ganhou em nem 2014, nem em 2018. À velocidade e, quando parecia parte os grandes trabalhos perder, tocou na bola e fina- de Iniesta, Cannavaro, Tholizou. Depois, foi premiado mas Muller e Mbappé, Griezpelo gol em chute de fora da mann… A era é dos times. área. As grandes seleções não Mbappé é o primeiro jo- podem servir para levar ao gador com menos de 20 anos Olimpo um único jogador. a marcar numa final de Copa As grandes seleções são para do Mundo depois de Pelé. serem campeãs.

Eleito o melhor em campo, pela participação nos dois gols, Griezmann é o primeiro jogador desde Just Fontaine a participar de sete gols 14

Não, ele não é Pelé.

A França é.

7

Não embarco na corrente pró-82. Nunca uma Seleção Brasileira pode ter sido superior àquelas que tiveram Pelé em campo. Pelé fez Victor correr, patético, à procura de algo que nem sabia de onde vinha, nem para onde ia; driblou Mazurkiewicz, com a bola de um lado, o corpo de outro; sem olhar, como se fosse a coisa mais simples do mundo, rolou para Carlos Alberto fechar a conta. Nem falei dos gols. A emoção se media pelo que eram capazes de fazer com a bola e com os adversários, não pelo número de gols. Se preocu-

pavam em deixar o torcedor alegre, na construção da jogada, nos detalhes, nas cores que pintavam aquela representação, mesmo no preto e branco das imagens da TV. O gol era a assinatura da obra-prima. Um lançamento do Gerson era tão comemorado quanto os gols do Jairzinho. Um drible ou um chute de curva do Rivelino era admirado, fosse gol, não fosse. Tostão costurava uma fila de ingleses e, nas mesas de bar, infindáveis discussões. Até Clodoaldo se tornou protagonista na humilhação imposta aos italianos. As ruas ficaram pequenas para a comemoração do torcedor carente de liberdade, alegria, boas notícias, autoestima. Tudo estava ali na TV, na nossa frente, e parecia fantasia. Era futebol na carne e no osso do gênio Pelé.


8

Julho / Agosto de 2018

Assembleia

Reunião de condomínio exige bom senso de síndicos e moradores

A

lgumas dicas são fundamentais para que a assembleia seja conduzida sem problemas. Acompanhe! É nos primeiros três meses do ano que as assembleias ordinárias dos condomínios costumam ocorrer. Essa assembleia é fundamental porque aprova as contas do ano anterior e a previsão de arrecadação para o próximo período. Também é na Assembléia Ordinária que é eleito o Síndico. Existem algumas saídas para tornar menos cansativas e mais produtivas as assembleias Síndico e administradora podem ajudar. (veja relação de dicas abaixo). O primeiro passo é não permitir o debate de assuntos que não fizerem parte da pauta. O número de temas da assembleia também deve ser limitado a no máximo quatro e, se possível, deve-se estipular um tempo para o condômino que queira expor seus argumentos.

no escolhido para conduzir a assembléia) deve mostrar jogo de cintura e bom senso, enfatizando a importância da participação de todos, acolhendo e analisando as diversas opiniões. Também é fundamental que o síndico tenha total conhecimento dos assuntos em pauta, especialmente dos mais delicados, se preparando antecipadamente para conduzi-los durante a assembleia Respostas claras, objetivas e de preferência documentadas quando for o caso, demonstram segurança e propiciam uma reunião mais tranquila. O que não é recomendável é retomar assuntos de assembléias anteriores que já foram debatidos e tiveram deliberação. E, ao mesmo tempo que se deve pretender objetividade na reunião, é importante dar voz a todos com imparcialidade e concluir as discussões apenas depois que as questões abordadas sejam esclarecidas.

Ao mesmo tempo, o pre- Fonte: Lello Condomínios sidente da mesa (condômi-

Dicas para conduzir a reunião do condomínio Organização – O síndico deve comunicar, detalhadamente, o motivo da reunião

aos moradores, especificando os temas a serem abordados e delimitando o tempo previsto para a discussão de cada assunto.

Corpo-a-corpo – A comunicação deve ir além da simples e burocrática convocação por edital. É recomendável que o síndico, tendo tempo, ligue ou escreva e-mails para os condôminos, ressaltando a importância de cada um na assembléia.

Cortesia – É salutar que o síndico receba o condômino assim que ele chegar ao local da assembléia, cumprimentando-o e agradecendo-o pela presença.

Exemplo – Para exigir respeito, é preciso, antes de tudo, respeitar também. Assim, mesmo que o síndico não concorde com determinada opinião, ele deve deixar que o morador exponha seu ponto de vista.

Preparo – É fundamental que o síndico se cerque de todas as informações possíveis, com auxílio dos conselheiros e de um profissional da administradora, para ter força de argumentação e convencimento.

Saudação – Recomenda-se que o presidente da mesa, saúde os presentes na abertura dos trabalhos e diga palavras de motivação e otimismo, visando tornar o clima da assembléia o mais agradável possível.

Controle – Aquele que estiver conduzindo a reunião deve ser orientado pelo síndico para que saiba o momento adequado de encerrar uma discussão, dando prosseguimento aos demais itens previsto na ordem do dia.

Sugestões – Quando um participante apontar erros, peça, educadamente, que ele apresente alguma sugestão. Assim, o morador se sentirá integrado ao processo e incentivado a ajudar.

Compreensão – O síndico deve tentar entender o perfil dos moradores para que, durante as reuniões, ele saiba como lidar com cada um deles.

Interrupções – Solicitar que os participantes desliguem os celulares, pagers e radiocomunicadores evitando que a reunião seja interrompida, a não ser em caso de urgência.

Comodidade – Montar uma mesa com café, chá e biscoitos para depois da assembleia é um ato de delicadeza que pode, inclusive, servir para aproximar ainda mais as pessoas.

Polidez – Lembrar-se de que, mais do que palavras, o que conta na comunicação interpessoal são o tom de voz, os gestos e o modo de se falar com as pessoas.


9

Julho / Agosto de 2018

Coluna Gabor RH

Síndico Profissional:

como romper a barreira de entrada

M

uitos profissionais estão se deparando com o mesmo dilema: como romper a barreira e se tornar, de fato, um Síndico Profissional? Como qualquer inserção em uma nova profissão, não é fácil ultrapassar o obstáculo inicial, afinal quem vai dar a primeira oportunidade para uma pessoa que ainda não teve experiência prática como Síndico Profissional?

momento, todos se depararam com as dificuldades de entrada num determinado mercado.

A primeira coisa que o profissional precisa buscar é um curso de reconhecimento, pois além de lhe agregar conhecimento, o certificado vai lhe abrir portas. Como exemplo, vale a pena citar as universidades reconhecidas que fazem com que os alunos tenham preferência no pro Mas ninguém nasce ten- cesso seletivo. do experiência numa função, Os profissionais que deria pessoa se torna experienvam da área, como gerentes te, todos tiveram a primeide condomínios e advogados ra oportunidade em algum especialistas no segmento,

têm uma grande vantagem competitiva, pois suprem a não experiência como Síndico Profissional com essas atividades. Para quem nunca trabalhou com nada relacionado ao assunto, uma dica muito importante é conseguir um estágio, informal mesmo, ajudando um Síndico Profis-

Ricardo Karpat

sional já atuante. Isto, além assim, você deve informar de trazer vivência, vai agre- ao maior número possível de gar no currículo. pessoas que agora é um Síndico Profissional, que está se Falando em currículo, qualificando, fazendo cursos, suas experiências anteriores realizando estágios, indo a devem ser direcionadas ao eventos e tudo o mais. Uma mundo condominial, exemexcelente forma de propagar plificando: Foi gestor de essa notícia são as mídias uma equipe: tem experiência sociais, além delas, comente em comandar funcionários; pessoalmente com os amié engenheiro: tem conhecigos, apresente seus serviços mento de manutenção; é contaàs pessoas que podem lhe dor: poderá controlar muito bem contratá-lo ou recomendáas prestações de contas do con-lo. Normalmente, a primeidomínio; e por aí vai. ra oportunidade vem de uma Por fim, um produto só pessoa que já lhe conhece e é comprado quando os pos- confia em você, mesmo sem síveis compradores sabem experiência específica no que ele está à venda. Sendo segmento.


10

Julho / Agosto de 2018

Vizinhança 5 Dicas para aproximar os vizinhos dentro do condomínio

P

ressa, timidez ou desconfiança. Os motivos para não saber ao menos o nome do vizinho que mora no apartamento ao lado são muitos. Mas essa integração social pode ser decisiva em uma situação de emergência, atividade profissional ou até mesmo em um novo relacionamento amoroso. É com esse objetivo que condomínios estão cada vez mais investindo em promoções de convívio social para melhorar a interação entre os moradores. Atividades voltadas à terceira idade, bazares, churrasco aos finais de semana, passeios em conjunto entre os moradores e jogos. Essas são algumas das atividades que condomínios adotaram para tornar o ambiente mais familiar e agradável possível. A organização dessa integração, na maioria das vezes, é feita pelo próprio síndico, que deixa de lado o perfil de gerente para assumir o papel de monitor ou recreador.

ciabilização, no entanto, deve partir dos próprios moradores. A dica é organizar um pequeno grupo de moradores e propor ao síndico atividades que estimulem a união de todos. A partir daí a interação ganha corpo naturalmente até a adesão da maioria.

2

- Faça uma pesquisa interna, ouça os condôminos. Eles podem ter contribuições valiosas para uma maior integração;

3

- Faça festas temáticas: dia das crianças, natal, eventos como copa do mundo são datas importantes para realizar festas de inte Essas atividades são bas- gração entre os condôminos; tante importantes, mas é - Comunicação é tudo. bom deixar claro que ninDivulgue os eventos do guém é obrigado a particicondomínio em locais de par. É importante respeitar muita circulação e com boa as escolhas de cada morador antecedência. Isso ajuda as para que o convívio social pessoas a se programarem. não seja forçado. Confira as dicas que preparamos para - Organize uma agenda aproximar os vizinhos: de eventos nas férias es-

4

A união entre os moradores, além de tornar o ambiente mais harmonioso, fortalece a atividade do condomínio, contribui para a tomada de decisões em conjunto e abre um leque de - Conheça o seu público. opções, inclusive, para racioUm condomínio com a nalização de custos. maioria de crianças e adolescentes não vai se interessar O primeiro passo para por um bazar por exemplo; iniciar este processo de so-

1

5

colares: esportes, brincadeiras, monitores. As crianças se aproximam e incentivam os pais a participarem. Fonte: Lello Condomínios


Julho / Agosto de 2018

Este caderno de classificados é parte integrante do Jornal Folha do Síndico Julho / Agosto de 2018

GUIA DE PRODUTOS E SERVIÇOS PARA CONDOMÍNIOS Acessórios

Controle de Pragas

Síndico Profissional

Julho / Agosto de 2018 Síndico Profissional


Julho / Agosto de 2018

Este caderno de classificados é parte integrante do Jornal Folha do Síndico Julho / Agosto de 2018

Julho / Agosto de 2018 Engenharia

GUIA DE PRODUTOS E SERVIÇOS PARA CONDOMÍNIOS Reformas e Manutenção

Reformas e Manutenção

Terceirização de Mão de Obra

Reformas e Manutenção


Julho / Agosto de 2018

Este caderno de classificados é parte integrante do Jornal Folha do Síndico Julho / Agosto de 2018

GUIA DE PRODUTOS E SERVIÇOS PARA CONDOMÍNIOS Terceirização de Mão de Obra

Julho / Agosto de 2018 Assessoria Condominial


Julho / Agosto de 2018

Este caderno de classificados é parte integrante do Jornal Folha do Síndico Julho / Agosto de 2018

Julho / Agosto de 2018

Assessoria Condominial

GUIA DE PRODUTOS E SERVIÇOS PARA CONDOMÍNIOS

Seguro Condominial

Equipamentos


Julho / Agosto de 2018

Assessoria Condominial

Por Aldo Junior |

Como combater as “Fake News” condominiais

E

m tempos de fake News, todos estão preocupados com o poder que as redes sociais têm de impactar positiva ou negativamente as pessoas comuns, empresários, síndicos, administradores e até governantes. Histórias falsas viajam muito mais rapidamente nas redes sociais do que as verdadeiras, uma vez que costumam ter cunho emocional ou político e são escritas muitas vezes com esta intenção. Não é novidade para nenhum sindico que condôminos insatisfeitos, ou até mesmo a oposição instalada dentro de um condomínio seja ele residencial, comercial ou misto costuma ser sangrenta e impiedosa. O que impera nos condomínios são os interesses individuais, nunca os coletivos, portanto tudo começa com primeiro não emanado pelo sindico. No momento em que o sindico vem atendendo favores, abrindo exceções e fazendo as vontade dos condôminos em todas as suas pretensões tudo fica azul.

Diretor da JR Office e da Folha do Síndico Coordenador Geral da UNASÍNDICO doutorcondominio09@hotmail.com

se tornam um verdadeiro inferno na vida do sindico. Combatê-las é essencial para a preservação da imagem do sindico e principalmente pela idoneidade de sua administração.

Quando o sindico resolve discordar, não atender as ordens veladas de seus condôminos, tudo se transforma, os insatisfeitos se revoltam, a oposição aparece repentinamente e se exalta pelos corredores e ai começam as divulgações de mentiras, ilações, acusações e chegamos às fatídicas fake news condominiais.

11

infelizmente são muito comuns.

Essa prática que se assemelha muito as fake news, podemos chamar de fake news condominiais. Apesar de não ter a característica especifica e técnica de uma notícia, acaba circulando pelo condomínio e se não for rebatida em tempo acaba virando uma verdade mentiro Cartas apócrifas indican- sa. do saldos fictícios do con Esse é o ponto principal domínio, tentando induzir o da questão. O sindico não condômino ao erro de avapode em hipótese alguma liação da gestão do sindico, permitir que essas ditas “noavisos mentirosos colocados ticias” circulem pelos mais debaixo das portas na calada diversos meios de comunicada noite, emails com “print” ção do condomínio sem a dede telas de aplicativos dissevida e contundente resposta. minados sem qualquer controle, além de mensagens Essas inverdades muifixadas nos murais com as tas vezes são propagadas e mais absurdas acusações,

talhes, com critério e olhar crítico avaliando o que é relevante e supostamente verdadeiro;

4- Ponderar junto ao sindico sobre o assunto em tela e levantar suas possíveis dúvi Mas como saber se aqui- das; lo divulgado são verdades ou 5- Permitir ao sindico o mentiras? É de fundamental direito de resposta, com a importância em primeiro apresentação de plausíveis lugar, não acreditar no pridocumentos, seja ela verbal meiro momento naquilo que ou por escrito; estiver recebendo repentinamente e buscar se interar da 6- Finalmente, após todas situação levantada, para en- as análises, emitir sua opitão firmar uma posição. nião sobre o tema. Desse modo, vale a pena à avaliação por parte dos condôminos destes 6 passos preventivos a serem considerados antes da tomada de posição, vejamos:

Provocar o senso crítico nos condôminos, trazer a discussão democrática os temas questionados pelos opositores sem querer protagonizar ou se revestir na figura de um vingador, pode 1- Procurar e apurar com sem duvida, resolver a situaoutras fontes de informação ção sem traumas. (condôminos e conselheiros fiscais) o teor e os objetivos Saber receber a inforda informação divulgada; mação com tranquilidade, analisar com calma se é ver2- Questionar os autores se dadeira ou falsa, e não proexiste na prática, provas conpaga-la de forma irresponsácretas e documentadas das vel para outros condôminos eventuais denúncias; pode evitar quem sabe uma 3- Analisar o texto em de- tragédia no condomínio.


12

Julho / Agosto de 2018

Administração

Entenda a importância de revisar os contratos de manutenção predial

C

onsiderando os vários fatores que influenciam na preservação das edificações, a manutenção predial deve ser uma preocupação central das administradoras de condomínios. Processo de envelhecimento natural da estrutura, deterioração por acidentes, conservação de equipamentos e áreas comuns: esses são apenas alguns exemplos de variáveis que ressaltam a importância de uma manutenção periódica nas dependências do condomínio. O recomendado, nesse sentido, é que o serviço seja realizado por empresas de confiança e especializadas em manutenção predial, visando garantir a qualidade dos reparos (preventivos e corretivos) e o pleno funcionamento do edifício a longo prazo. A seguir, saiba mais sobre a importância de revisar os contratos desse tipo de terceirização tão indispensável na gestão de condomínios! Por que é importante firmar contratos de manutenção predial? Antes de analisar a importância da revisão de contratos de manutenção, é interessante abordar o papel

fundamental dos contratos que formalizam esse tipo de prestação de serviços. Vale a pena reforçar que manter a manutenção em dia (e cuidar da parte legal de todo processo) é responsabilidade do síndico ou administradora, que podem inclusive responder civil e criminalmente se houver prejuízos ou acidentes que ocorram devido à omissão ou negligência nesse sentido. Lembramos que a manutenção predial consiste no conjunto de atividades a serem realizadas ao longo de toda a vida edificação, visando recuperar ou conservar sua capacidade funcional e atender às necessidades e à segurança de moradores e funcionários. Serviços dessa natureza são indispensáveis e devem ser contínuos. As principais assistências contratadas e incluídas em contratos de manutenção incluem:

• Manutenção de elevadores; • Limpeza; • Manutenção de antenas coletivas;

• Verificação periódica de iluminação; • Zeladoria; • Jardinagem; • Manutenção elétrica geral. A contratação e avaliação técnica de todos esses recursos do condomínio exigem o apoio de empresas especializadas e qualificadas. Após a contratação, a etapa da redação e fechamento do contrato é imprescindível, porque garante a segurança jurídica na relação entre administradora, funcionários e empresas terceirizadas. O ideal, inclusive, é que os administradores contem com uma boa assistência jurídica na redação do contrato, visando assegurar a validade legal do mesmo. Esse documento, afinal de contas, abrange uma série de informações fundamentais, tais como valores, forma de pagamento, tempo de vigência, especificação do serviço oferecido e medidas a serem cumpridas pela empresa contratada. O contrato é um acordo formal – só oficialize o que realmente pode ser cumprido!

Afinal, qual é a importância de fazer a revisão desses contratos? Além da redação e da formalização de bons acordos de manutenção predial, uma gestão contratual eficaz também demanda uma revisão constante dos contratos já firmados. Essa rotina já uma realidade na sua gestão? É importante ter em mente que, em muitas das vezes, a administradora firma contratos de manutenção predial mais caros e mais complexos do que realmente necessita. Outra situação comum é identificar que o condomínio está “preso” a parcerias antigas e pouco compensatórias, que já não correspondem ao atual cenário de mercado ou à realidade condominial. A revisão de contratos de manutenção predial, nesse sentido, é fundamental para encontrar aspectos contratuais que podem ser alterados, além de permitir que a administradora se mantenha a par de datas-chave para a gestão. Sem a devida análise e revisão de contratos, a administração corre o risco de ignorar detalhes impor-

tantes como os termos para renovação automática de serviços (que são uma prática comum de empresas terceirizadas para prolongar o contrato). Ao deixar passar essa análise, o gestor pode corroborar acidentalmente com ajustes de valores a índices defasados, por exemplo. Essa pequena falta de atenção, por sua vez, pode comprometer todo o orçamento do condomínio durante um longo período. Por outro lado, a realização adequada de revisão permite ter um conhecimento prévio de eventuais datas de renovação de serviços, o que abre espaço para cancelar o contrato com antecedência ou negociar condições melhores em tempo hábil. Um outro grande benefício da revisão contratual é a possibilidade de mensurar a qualidade do serviço oferecido pelas empresas contratadas. Pergunte-se: o padrão de eficácia combinado em contrato (e expresso nos termos de compromisso) tem sido cumprido? Se não, trata-se de uma ótima oportunidade para exigir um serviço de excelência – e com o apoio do respaldo jurídico!


Julho / Agosto de 2018

Gestão Condominial

O síndico e suas múltiplas obrigações

I

númeras são as obrigações dos síndicos. Parte desse rol de atribuições está no atendimento às normas, legislação e questões administrativas que abrangem sua função e pela qual ele responde. E, somente nesse quesito, são tantas exigências que, provavelmente, nem ao final de seu mandato ele consiga compila-las em sua totalidade. O parágrafo IV do Art.1348 do Código Civil diz que compete ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. Mas, não é só isso, vai além. Também tem que conhecer as legislações trabalhista e tributária, algumas normas da ABNT e, mesmo tendo conhecimento do Código Civil, deve saber quais os julgados mais recentes sobre os assuntos polêmicos. Por muitas vezes, são decisões que ampliam ou limitam as suas ações no exercício de sua função. Isso acontece justamente porque grande parte das regras visam à expô-lo, poucas o protegem. Simples seria se bastasse conhecer os 28 artigos do Código Civil que se referem aos condomínios. Artigos esses na sua maioria originários da Lei 4.961, de 1964. É desnecessário dizer que tais artigos já são obsoletos e, principalmente, insuficientes, pois já não refletem a necessidade de grande parte das edificações modernas, como condomínios com serviços, condomínios-clube, empreendimentos múltiplos, Airbnb e outros. O que até é compreensível para um Código que tramitou no Congresso

Gabriel Karpat

quase 30 anos antes de sua aprovação.

edificação, segurança e regimento interno.

A sindicância deixou há muito tempo de ser cargo para amadores. A amplitude de suas ações e a gama de itens que envolvem a gestão condominial exigem grande dedicação e preparo. Por esse motivo, cresce a preferência por síndicos profissionais, que atuam nessa atividade com dedicação exclusiva. Claro, vale ressaltar que não somente esses, mas também os síndicos voluntários que bem preparados e devotados também mostram-se capazes para exercer a administração com eficiência.

Tal qual numa empresa, onde o executivo tem o corpo gerencial para desempenhar a sua função, no condomínio o síndico também deverá ter sua equipe interna e assessorias especializadas, entendendo que, dessa forma, a gestão condominial pode ser compartilhada com os demais membros do corpo diretivo e com os condôminos que comparecem nas assembleias, dividindo as decisões, sempre respaldadas nas orientações das diversas consultorias.

A eficácia da gestão encontra seu alicerce na assessoria que esses síndicos, profissionais ou voluntários, buscam no segmento. Administradoras estruturadas, advogados especializados, suporte nas diversas áreas de segurança, engenharia ou financeira ajudam na solução das diversas e complexas questões que a figura do síndico encontra no dia a dia. Quanto maior a gama de orientação técnica nas questões, maior será a credibilidade e seu nível de acerto. Muitos ainda imaginam que o síndico deve ser um múltiplo especialista, conhecedor de toda a gama de itens que fazem parte da rotina dos empreendimentos. Ledo engano. O síndico deve ser visto como um CEO (Chief Executive Officer), diretor executivo, maior autoridade na hierarquia de uma organização. E, como tal, tem a responsabilidade de executar todas as decisões das assembleias e atender as exigências da legislação no tocante à

O síndico é o executivo que cuida e protege do patrimônio comum. Já que a ele cabe tamanha responsabilidade pelas ações, razoável é disponibilizar meios para que o mesmo alcance o sucesso de seu desempenho. * Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH – diretoria@ gk.com.br

13


14

Julho / Agosto de 2018

Trabalhista

Supremo decide manter extinção do imposto sindical obrigatório Fim da contribuição foi aprovado pelo Congresso no ano passado como parte da reforma trabalhista

O

plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu nesta sexta (29), por 6 votos a 3, manter a extinção da obrigatoriedade da contribuição sindical, aprovado pelo Congresso no ano passado como parte da reforma trabalhista. Desde a reforma, o desconto de um dia de trabalho por ano em favor do sindicato da categoria passou a ser opcional, mediante autorização prévia do trabalhador. A maioria dos ministros do STF concluiu, nesta sexta-feira, que a mudança feita pelo Legislativo é constitucional. O ministro Alexandre de Moraes, que votou nesta sexta para que o imposto seja facultativo, avaliou que a obrigatoriedade tem entre seus efeitos negativos uma baixa filiação de trabalhadores a entidades representativas. Para ele, a Constituição

de 1988 privilegiou uma maior liberdade do sindicato em relação ao Estado e do indivíduo em relação ao sindicato, o que não ocorreria se o imposto for compulsório. “Não há autonomia, não há a liberdade se os sindicatos continuarem a depender de uma contribuição estatal para sobrevivência. Quanto mais independente economicamente, sem depender do dinheiro público, mais fortes serão, mais representativos serão”, afirmou Moraes. “O hábito do cachimbo deixa a boca torta”, disse o ministro Marco Aurélio Mello, concordando com o fim da obrigatoriedade. Como votaram os ministros Votaram para que o imposto continue opcional a presidente do STF, ministra Cármen Lúcia, e o os ministros Alexandre de Moraes,

Luís Roberto Barroso, Gilmar Mendes, Marco Aurélio Mello e Luiz Fux, que foi primeiro a divergir e a quem caberá redigir o acórdão do julgamento. Em favor de que o imposto fosse compulsório votaram os ministros Rosa Weber, Dias Toffoli e Edson Fachin, relator das ações diretas de inconstitucionalidade que questionavam o fim da obrigatoriedade. Não participaram do julgamento os ministros Ricardo Lewandowski e Celso de Mello. Em seu voto, no qual acabou vencido, Fachin sustentou que a Constituição de 1988 foi precursora no reconhecimento de diretos nas relações entre capital e trabalho, entre eles, a obrigatoriedade do imposto para custear o movimento sindical. “Entendo que a Constituição fez uma opção por

definir-se em torno da compulsoriedade da contribuição sindical”, afirmou. O Supremo começou a julgar ontem (28) ações protocoladas por diversos sindicatos de trabalhadores contra alterações na Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), feitas pela Lei 13.467/2017, a reforma trabalhista. Entre os pontos contestados está o fim da contribuição sindical obrigatória. Federações sindicais As dezenas de federações sindicais que recorreram ao STF alegam que o fim do imposto sindical obrigatório viola a Constituição, pois inviabiliza suas atividades por extinguir repentinamente a fonte de 80% de suas receitas. Para os sindicatos, o imposto somente poderia ser extinto por meio da aprovação de uma lei complementar, e não uma lei ordinária,

como foi aprovada a reforma. Durante o julgamento, a advogada-geral da União, Grace Mendonça, defendeu a manutenção da lei. Segundo a ministra, a contribuição sindical não é fonte essencial de custeio, e a CLT (Consolidação das Leis Trabalhistas) prevê a possibilidade de recolhimento de mensalidade e taxas assistenciais para o custear das entidades. “Esse aprimoramento [da lei] é salutar para o Estado Democrático de Direito, que não inibiu, por parte das entidades, o seu direito de se estruturar e de se organizar. Há no Brasil, aproximadamente, 17 mil entidades sindicais, a revelar que essa liberdade sindical vem sendo bem observada”, argumentou a advogada-geral da União. Fonte: STF


Julho / Agosto de 2018

Manutenção Preventiva

Responsabilidade do síndico nas instalações de gás Síndico pode ser responsabilizado por negligência ou omissão

E

m casos de negligência na manutenção, que gerem acidentes ou danos à estrutura da edificação, o síndico pode ser responsabilizado. Embora não exista nenhuma lei federal ou artigo que trate exclusivamente da responsabilidade do síndico sob as instalações de gás, é importante que ele fique atento às manutenções. Qualquer problema causado por falta de manutenção ou instalação inadequada poderá resultar em alguma acusação judicial contra o síndico, já que ele é responsável pela conservação e guarda de áreas comuns. Além disso, ele deve zelar pela prestação de serviços de interesse dos condôminos.

O que o código civil diz • Art. 1.348. Compete ao síndico: (...) II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; (...) V - diligenciar a con-

servação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; (...)

Como evitar problemas: • Inspecionando periódicamente, providenciando reparos imediatos, e realizando a manutenção constante das instalações. • Recomenda-se inspecionar tanto a central de gás como todos os ramais. A central, onde estão localizados os medidores, é preferível que seja anual e os ramais a cada 3 anos. Também deverá ser emitido laudo e recolhido ART.

A quem cabe o reparo? Apesar da instalação de gás ser composta por diferentes canos, todos individualizados, cada qual servindo a uma dada unidade, é considerada coisa comum, tendo em vista o potencial de perigo que cerca o assunto e por conta da instalação percorrer áreas de uso comum. Desta forma, tanto a instalação, quanto a manutenção dos canos de gás, são de responsabilidade e incumbência do condomínio, e seus gastos deverão ser arcados por todos os condôminos, com base no critério de rateio de despesa previsto na Convenção. Por Eduardo Coelho

15


16

Julho / Agosto de 2018

Matéria Capa

Quando o síndico pode entrar nas unidades privativas?

Cristiano de Souza

Não há dúvidas quanto ao dever do síndico em administrar os condomínios, uma vez escolhido pela assembleia. Muito se questiona se seus deveres de administrador estariam restritos às áreas comuns, não podendo interferir nas privativas, tampouco em seu cotidiano e, por consequência, não podendo fiscalizá-las.

P

ois bem, um condomínio edilício é formado, pelos termos do Art. 1.331, do Código Civil (Lei Federal 10.406/2002), por partes comuns e privativas. Assim, já num primeiro momento observamos que também a manutenção das áreas privativas compõe a administração de um condomínio, não de forma direta, por serem propriedades independentes, mas indiretamente.

quer outro aparelho que possa causar o famoso “pinga pinga”. Elas poderão se dar ainda no capítulo da gestão das reformas nas unidades, sob as recomendações da ABNT NBR 16.280, segundo a qual os proprietários deverão assegurar a integridade física dos imóveis, de forma a não prejudicar o coletivo. Ainda cabe pensarmos em uma interferência do condomínio em áreas privativas quando, de forma proativa na ação, este preserva a co Tais condições são vistas letividade orientando os moquando o condomínio, preradores a fazerem uma vistoservando o consumo coletivo ria em suas janelas. de água e seus gastos, alerta as unidades condominiais No entanto, outras forpara observarem torneiras, mas de interferência podem descargas, chuveiros e qual- ocorrer, uma vez que nos

termos do mesmo Art. 1.331, as redes de distribuição de água, esgoto, sinais de TV coletiva, interfonia, gás, entre outros, podem passar por dentro das unidades privativas. Ainda que sejam classificados como áreas comuns, elas são de responsabilidade direta do síndico. Seja nos casos diretos, seja nos indiretos, trata-se de um dever do síndico agir, como administrador e representante legal do condomínio, visando conservar, guardar e zelar pelas partes que compõem o condomínio, a teor da legislação (Artigos 1.347 c/c 1.348, II e IV, todos do Código Civil), sob pena de responder por omissão ou,

em último caso, por administração não conveniente, motivação para uma destituição.

pedido de tutela provisória, que poderá até ser satisfativa, porém caucionada, possibilitando assim entrar na unidade e fazer o que for Cabe neste sentido, como necessário para preservar a um direito/dever do síndico, coletividade. vistoriar as unidades privativas e, conforme o caso, A questão não é simples executar reparos nas áreas e carece sempre de uma recomuns ainda que interna- flexão caso a caso, evitando mente localizadas em áreas ações no Poder Judiciário privativas. que possam causar maiores danos à coletividade em Não sendo, no entanface de um conflito instauto, receptiva a vistoria, ou rado. Saber porque, quando seja, havendo uma resistêne como proceder e gerenciar cia por parte do morador, o o problema é uma função essíndico, após expor a ele as sencial do síndico, que deverazões e danos coletivos que rá manter a ordem, sem perpossam ocorrer, negociando der o foco de seus deveres e uma entrada, não terá ouabrir mão da paz em sua cotra alternativa senão propor letividade. uma demanda judicial com


Julho / Agosto de 2018

Engenharia Diagnóstica

Consulte o Engenheiro... Fernando Autran |

A

ntes de introduzir a nova coluna da Folha do Síndico, tomo a liberdade de apresentar-me a vocês leitores. Meu nome é Fernando Autran Jr., engenheiro eletricista graduado pela Universidade de Brasília, pós-graduado pela UnB e USP, com atuação no mercado de engenharia diagnóstica, pericial e manutenção há 20 anos. Mais recentemente, em paralelo às minhas atividades do dia-a-dia, venho realizando palestras para gestores de condomínios com a intenção de levar informações necessárias para a compreensão e condução dos problemas de engenharia e manutenção que cada vez mais tomam o tempo desses administradores. Tais questões, se não devidamente tratadas, podem acarretar sérios prejuízos à vida humana, financeiros e, consequentemente, à qualidade de vidas dos moradores e usuários das edificações. A partir da presente edição da Folha do Síndico, o público condominial passa a contar com ferramenta para lhe auxiliar nos desafios técnicos impostos por construções cada vez mais complexas, normas técnicas e

legislações com elevado grau de exigências, diversas agências de fiscalização e um mercado em constante evolução. Mande suas dúvidas para fautran@periciapredial.com (coloque no campo ‘assunto’ a frase ‘Consulte o Engenheiro’), e aquelas de maior interesse serão publicadas nas edições subsequentes. Para assuntos que fujam do conhecimento desse colunista, comprometo-me a buscar o apoio e contribuição de profissionais especializados, de forma que não fique qualquer dúvida sem sua devida resposta ou orientação.

ventiva; ou ainda, existe um programa de manutenção preventiva em andamento? Em quais condições técnicas recebi o Condomínio? Como contratar serviços e obras de engenharia? Como lidar com empreiteiras e fornecedores? Quais documentações técnicas devo providenciar regularmente por conta de fiscalizações? E o mais importante... como garantir a qualidade e segurança da construção e das instalações, de forma adequada, transparente e com custos controlados? As respostas a todas essas questões serão trazidas ao longo das próximas edições, com orientações claras quanto ao que o gestor precisa conhecer, planejar, executar, monitorar, diagnosticar, fiscalizar e manter, dentro das diferentes disciplinas de engenharia, de maneira que seu Condomínio esteja em conformidade com as legislações e normas técnicas vigentes, em dia com suas manutenções preventivas e corretivas, e, acima de tudo, seguro para seus usuários.

Costumo comentar, em minhas palestras, que o Síndico ou Síndica de hoje, de forma geral, já conta com serviços administrativos, contábeis, assessoramento jurídico, e até mesmo apoio de recursos humanos fornecido pelas empresas de terceirização de pessoal. Na mesma linha, um gestor condominial, em início de mandato, possui diferentes formas para levantar e compreender seu status jurídico, contábil e de pessoal de seu Condomínio. Mas e quanto às questões técnicas? Como está a saú- Aguardo seus comentáde da edificação? Em que rios e envio de dúvidas. pé anda a manutenção pre-

17

Diversidade para o bem: O dono de animal problema

A

s normas jurídicas não permitem mais que o condomínio proíba os moradores de ter animais, desde que não interfira no bem estar do restante dos moradores do prédio. Mesmo assim, existem os donos de bichos que latem a qualquer hora ou que não transportam seu chamado amigo de estimação de forma correta, às vezes, trazendo riscos para os outros. O dono de animal problema, na verdade é o pivô das desavenças, já que é ele que não respeita as regras do edifício por não entender que existem pessoas que não gostam de bichos.

Solução Fazer reuniões com os donos de animais para esclarecer sobre a importância de seguir normas para a presença dos bichos e expor que nem todos nos prédios são obrigados a conviver com cães e gatos dos outros. “É necessário disciplinar em regimento interno a forma de tolerar os animais no condomínio e distribuir circulares periódicas informando destas normas – não havendo respeito advertir/multar conforme determina regimento interno/convenção.


18

Julho / Agosto de 2018

Internet

Por Rafael Moreira Rolim |

5 dicas para usar redes sociais na administração de condomínios

A

s redes sociais hoje formam uma enorme comunidade global, onde bilhões de pessoas interagem entre si. A ampla abrangência dessas plataformas faz com que cada vez mais empresas e entres jurídicos se façam presentes nelas para melhorar seu relacionamento e comunicação com as pessoas. E a administração de condomínios não é exceção à regra. Se você atua como administrador ou síndico de um condomínio residencial já deve ter pensado em como fazer uso das plataformas sociais para divulgação de material informativo para os condôminos, bem como para inibir a ação de perfis e páginas “falsos”. Pensando nisso, separamos cinco dicas para você usar nas redes sociais em prol do seu condomínio. Acompanhe!

Educar e orientar O mais “nobre” dos aspectos das redes sociais é a sua capacidade incrível de propagar informação e co-

nhecimento. Use isso a favor do seu condomínio e de todos os moradores, publicando materiais que orientem e eduquem as pessoas acerca dos assuntos e problemas inerentes ao condomínio. Nesse sentido, é possível oferecer materiais como: dicas de segurança para evitar acidentes nas áreas de lazer, procedimentos para entrada no condomínio durante a noite, como e onde depositar o lixo, horários permitidos para certas atividades (pequenas reformas e confraternizações, por exemplo), dentre outras possibilidades.

Vivência e relacionamento social também são práticas saudáveis e possíveis dentro de comunidades virtuais.

Manter aberto um canal de comunicação discussão dispersa, desestimulante e menos importante.

Mostrar resultados

Uma ótima ideia é usar as redes sociais para mostrar e divulgar resultados de ações e campanhas realizadas no condomínio, como as de coEvitar conteúdo leta de agasalho e alimendisperso tos, de economia de recursos O grande pecado dos (água, energia) e de coleta grupos ditos funcionais nas seletiva de resíduos. redes sociais é a quantidade de material disperso que é Além disso, você pode tamcompartilhado. Correntes, bém divulgar o resultado de memes e links com notícias ações nas áreas comuns e de sobre assuntos totalmente lazer, como reformas na pisalheios à proposta dos per- cina e manutenção do playfis e páginas (quando não ground — afinal, quem não falsas) estão entre os casos gostaria de saber que os remais recorrentes. Evite a cursos do condomínio estão todo custo, pois isso torna a sendo bem gastos?

Promover a integração Redes sociais são feitas de pessoas que comunicam e interagem entre si, e nada mais adequado que essas plataformas sejam utilizadas para a integração entre pessoas do mesmo grupo. No caso de um condomínio residencial, nada melhor do que aproximar as pessoas que vivem sob os mesmos “tetos”, não é mesmo? Faça uso das redes sociais para divulgar ações de integração, eventos de confraternização ou mesmo pequenas brincadeiras virtuais, desde que tenham relação com aspectos ou temas ligados ao cotidiano do condomínio.

Você, enquanto administrador ou síndico, deve sempre estar atento e disponível para receber quaisquer tipos de reclamação, denúncia ou sugestão por parte dos moradores. Isso se aplica também aos canais digitais, por onde você deve acolher e responder de forma precisa e cordial a todas as solicitações, desde que o canal seja o oficial. Usar as redes sociais na administração de condomínios não é tarefa das mais fáceis, principalmente quando temos que lidar com pessoas que têm interesses, objetivos e personalidades distintas. Mas, agora que você já tem em mãos as principais dicas e orientações, que tal compartilhar com seus contatos nas suas redes sociais?


Julho / Agosto de 2018

Repeteco

EXPEDIENTE

Por José Elias de Godoy |

Entrada de estranhos no condomínio Liberação só deve ser efetuada após identificação e confirmação

O

s marginais, atualmente, têm-se utilizado dos mais diversos ardis para entrar nos condomínios com a finalidade de cometerem algum tipo de delito contra seus moradores. Tem-se observado, ultimamente, que jovens chegam na portaria dos prédios e se dizem parentes de moradores, informando dados de condôminos e forçando a entrada. Aliado a isso, o porteiro recebe, simultaneamente, uma ligação telefônica, onde o interlocutor se diz morador de uma determinada unidade e pede para liberar a entrada dos jovens, supostos parentes que estão aguardando do lado de fora. Com estas informações o porteiro acaba liberando o acesso dessas pessoas ao in-

19

Publicação Mensal da:

Tel.: (61) 3011-7300 folhadosindico@hotmail.com

terior do edifício que furtam um ou mais apartamentos, mediante arrombamento ou “mixando” suas portas.

tra parte se diz morador, sem que haja a devida confirmação e veracidade da chamada.

dos que nunca podem abrir os portões sem a autorização expressa do morador, do zelador ou do gerente predial.

Autorizado o uso da marca por:

Diante do exposto, é importante saber que o porteiro deve ser orientado que antes de tomar atitudes para liberar entrada de estranhos ao prédio, certifique-se que a autorização, via fone, partiu realmente de um morador.

Fora isso, deve-se tomar algumas precauções nas entradas dos condomínios, iniciando-se pela identificação de toda e qualquer pessoa estranha que queira entrar no prédio, isso do lado de fora dos portões, perguntando-lhe o nome, com quem gostaria de falar além de indagar qual apartamento irá visitar.

Todas estas dificuldades estão intimamente relacionadas com a falta de qualificação destes profissionais uma vez que a única forma de se modificar comportamentos distorcidos é através de um bom treinamento, que deixa de ser um gasto para ser um excelente investimento, com a certeza que haverá melhoria na prestação de serviço da mão de obra de portaria.

Fundador: Aroldo de Lima Marcelo

Cabe lembrar que, dessa forma, a comunicação fica vulnerabilizada e sem a devida credibilidade. Para evitar tal cenário, a portaria deverá manter um cadastro atualizado de todos condôminos servindo como fonte de consulta para os porteiros a fim destes contatarem diretamente com os moradores e não, simplesmente, liberando entrada de estranhos por meio de uma ligação telefônica, onde a ou-

Feito isso, deve-se entrar em contato com o morador, verificando a possibilidade deste recebê-lo ou não. Sendo autorizado dever-se-á franquear a entrada do visitante, cadastrando seus dados em livro próprio, ou ainda no sistema informatizado, liberando sua entrada. Os funcionários de portaria devem ser conscientiza-

Agindo-se preventivamente e com conhecimento, é que se poderá minimizar esses riscos e dificultar o acesso dos ladrões que querem se aproveitar das vulnerabilidades e fazer os condomínios vítimas de suas artimanhas.

Diretor Geral / Editor: Aldo Araujo Silva Junior

folhadosindico@hotmail.com

Designer Gráfico: Harlen Borges Frigo (61) 98175.3866 Tiragem: 10.000 Exemplares Web: 3.000 Disparos Abrangência: DF e Entorno

Franqueado

Goiânia/GO Grupo Atto Condominial ltda. (62) 3637-6382 / 9.9854-0552 folhadosindicogoias@gmail.com Contatos: (61) 3011-7316 folhadosindico@hotmail.com www.folhadosindicodf.com.br A Folha do Síndico não se responsabiliza por conceitos e idéias emitidos em artigos assinados ou em matérias pagas. Proibida reprodução total ou parcial, sem prévia autorização da JR Office.


Folha do Síndico Jul/Ago 2018 - Edição 97  

O melhor jornal de assuntos condominiais do DF!

Folha do Síndico Jul/Ago 2018 - Edição 97  

O melhor jornal de assuntos condominiais do DF!

Advertisement