ImmoFokus Frühjahr 2019

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Der Dynamo BDO-Partner Bernd Winter beschleunigt die Immo-Branche

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Geerdete Perspektiven „Bei neuen Projekten ist für die PEMA Gruppe besonders wichtig, eine moderne und kreative architektonische Lösung zu schaffen, die unseren hohen ästhetischen Ansprüchen gerecht wird. Erfolgreich ist eine Immobilienentwicklung aus unserer Sicht, wenn nach der Fertigstellung oder Revitalisierung eines Gebäudes ein Mehrwert für die Mieter, die Investoren und die BürgerInnen am jeweiligen Standort realisiert wurde.Wir sind bestrebt, einen urbanistischen Mehrwert für Generationen zu schaffen.” Mag. Markus Schafferer, Gründer und Mehrheitseigentümer PEMA Gruppe

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Der Dynamo BERND WINTER IM COVER-INTERVIEW

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INHALT

FRÜHLING

Rubriken

Unternehmen & Projekte

Positionen & Meinungen

8 VOM HERAUSGEBER 10 EDITORIAL 176 VORSCHAU / IMPRESSUM

14 KURZ UND BÜNDIG 32 PROJEKT IM FOKUS 33 START UP 34 AUFSTEIGER / ABSTEIGER 36 PROBLEM-LÖSUNG-UMSETZUNG 38 TOP DEAL

42 DER DYNAMO Coverinterview mit Bernd Winter 52 DIE ZWEI 54 ZU TISCH MIT … Daniela Witt-Dörring 60 KOMMENTAR MARTIN PRUNBAUER 62 AIRPORTCITY: DER PLAN GEHT AUF Interview mit Wolfgang Scheibenpflug 66 KOMMENTAR HANS JÖRG ULREICH 68 DIE BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT 70 ELEKTROMOBILITÄT Interview mit Ute Teufelberger 72 KOMMENTAR KLAUS WOLFINGER 73 KOMMENTAR REINHARD KREMER 74 EYEMAXX SETZT AUF EXPANSION Interview mit Claudia Wolf, Maximilian Pasquali und Kristian Radosavljevic

Blueprint Special von Malloth & Team 78 RADIKALISIERT 80 WIR HABEN KEINE ZEIT MEHR Illmitzer Gespräche 82 ENTSCHLEUNIGUNG 86 KÜHLUNG AUCH IN WOHNGEBÄUDEN


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MIPIM Awards

XX

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96

54

Zu Tisch mit...

156

RealCircle #16

Studie Wohnen im Alter

AUSGABE

ImFokus: Co

ImFokus: MIPIM

Branchen & Service

96 REAL CIRCLE #16 106 KOMMENTAR MICHAEL PISECKY 108 GEMEINSAM STATT EINSAM Alleine Bauen war gestern 112 AUF DIE SANFTE TOUR 116 VOX FEMINA 117 KOMMENTAR ANDREAS KÖTTL 118 COWORKING SPACES 122 KOMMENTAR CHRISTOPH URBANEK 123 KOMMENTAR STEFAN WERNHART 124 ÜBER DEN TELLERRAND Station F., Silicon Valley, made in Paris 128 DIE AKADEMISCHE SEITE 130 KOMMENTAR FRANK BRÜN

132 136

146 RATTENSCHWANZ AN RECHTLICHEN FOLGEN 148 LOGISTIK Stabile Investments Sinkende Renditen 152 EY TRENDSTUDIE Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau 156 WOHNEN IM ALTER Pflegenotstand vorprogrammiert 160 IMMOFAKTEN 178 BUCHTIPPS

MIPIM – EIN RÜCKBLICK ÖSTERREICH IST DEFINITIV IM FOKUS Interview mit Andre Schmöller (Domicil Real Estate Group) 140 WERDEN WIEDER ZUKAUFEN Interview mit Axel Schulz (Real I.S. AG) 142 CREDUO

Events & Awards 162 MIPIM AWARDS 168 SOCIETY RÜCKBLICK


Angekommen, um zu bleiben „Visionen ohne Umsetzung bleiben geträumt.“

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ImmoFokus

V

ermutlich bewusst am 02. April startete mit Chefredakteur Walter Senk 2005 ein neues Magazin im hart umkämpften Markt. Einen Tag früher hätte wahrscheinlich schon damals die Auflage von 300.000 Stück, und dies Monat für Monat, eher wie ein Aprilscherz geklungen. Auch wenn die Ziele ambitioniert und das Konzept eines Wendemagazins (einerseits Gewerbe, andererseits Wohnen) ungewöhnlich waren, war der ImmoFokus geboren und in der Welt. Wie so oft im Leben und nicht nur bei den eigenen Kindern, entwickelte sich das neue Magazin in eine andere Richtung wie es zu Beginn erhofft wurde. Heute ist der ImmoFokus ein Fachmagazin; wir erscheinen quartalsweise und sind stolz als Plattform und Beziehungs-Architekten der Immobilienbranche zu agieren. Wir bieten Wissen für Immobilienprofis. Vieles vom Beginn wurde über Bord geworfen, wie der Anspruch monatlich zu erscheinen oder mit 300.000 und mehr Auflagen für eine breite Leserschaft (mehr B2C als B2B) zu schreiben. Nicht nur dem Namen, sondern vor allem dem Anspruch, Qualitätsjournalismus zu liefern, sind wir treu geblieben. Mit Walter Senk, den ich immer noch über alles schätze, war zu Beginn einer DER Immobilien-Journalisten Österreichs am Werk und heute zeichnet mein Freund und Partner Michael Neubauer für den Inhalt Verantwortung. In der Entwicklung vom ImmoFokus verdanke ich Alexander Scheuch, der heute bei Rustler Verantwortung trägt, viel. Er hat mit ruhiger Hand und seinem professionellen Zugang die Aufbauarbeit gemeistert und viele Klippen umschifft. Heute würden wir ohne ihn keinen ImmoFokus haben – schade wäre es. Zu seinen Leistungen zählt, dass er ein kompetentes Team aufbaute. Viele, die ich heute noch in der Branche

treffe, waren beim ImmoFokus; so wie Thomas Kozak, der heute die Wohnkrone verantwortet.

Verband intelligentes Wohnen e. V. (ViW) und ÖGNI Thomas Kozak verantwortet den Verband intelligentes Wohnen e. V. (ViW), welcher im Umfeld vom ImmoFokus geboren wurde und lange Jahre „Untermieter“ vom Verlag war. 2019 gibt es nun den Zusammenschluss vom ViW und der ÖGNI, an deren Gründung ich 2009 beteiligt war. Den Grundstein haben Alexander Scheuch, Thomas Kozak und ich vor Jahren gelegt und beide Vereine eng zusammengeführt. Es freut mich umso mehr, dass nunmehr aus einer Kooperation mehr wird; für uns als Verlag ein sehr freudiges Ereignis und ein Schlusspunkt unter einer jahrelangen positiven Entwicklung.

Noch besser, noch pointierter, noch fokussierter Bei unserem ImmoFokus haben wir die „Winterpause“ genutzt und das Redaktionskonzept nachgeschärft: In unserem ImmobilienMagazin gibt es nun klar abgegrenzte Kapitel, wie "Positionen & Meinungen", sowie neu gestaltete Seiten. Freuen Sie sich beispielsweise auf den neu gestalteten Aufsteiger oder die Vorstellung von Start-ups bzw Hidden Champions. Die Darstellung ist magazinartiger, einfach noch besser und fokussierter. Viel Spaß beim Lesen!

Herzlichst

Philipp Kaufmann Herausgeber


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Vieles zum Lesen gefunden

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as Cover-Interview dieser Ausgabe führte mich ins QBC zu Bernd Winter bei der BDO. Ein echter Wirbelwind. Ein Dynamo, der auf hoher Drehzahl läuft und der es wert ist, vorgestellt zu werden. „Wir haben in der BDO in den letzten fünf Jahren eine unglaubliche Entwicklung hingelegt und sind die derzeit mit Abstand jüngste Führungsmannschaft am Markt", berichtet er stolz. Was hat die BDO und der Dynamo noch vor? Lesen Sie rein ab Seite 42. Auf Einladung von EY Österreich, ImmoUnited und dem ImmoFokus diskutierten Immobilien-Experten beim 16. RealCircle – erstmals im Wintergarten auf den Dächern des Erste Campus – über das Phänomen "Co" und wenn Sie sich darunter nicht viel vorstellen können, dann lassen Sie sich überraschen. Fakt ist Folgendes: In keiner anderen Generation wurde je so viel mit anderen ausgetauscht wie bei den Millennials. Denn wer teilt, der bekommt meistens mehr, heißt es. Aber stimmt dies auch? Die Ergebnisse lesen Sie ab Seite 96. Eines sei an dieser Stelle verraten: auch wenn Crowdinvesting boomt – die Immobilienprofis des RealCircle sehen Crowdinvesting nicht so positiv wie gedacht. Dass Co-Working auch im Kleinen funktioniert, aber nicht immer ein Erfolgsrezept darstellt, zeigt unser Bundesländer-Rundblick (Seite 118). Dass es aber auch GAAANZ groß geht, zeigt das Projekt Station F. (Seite 124). Im Frühjahr darf ein Rückblick auf die MIPIM nie fehlen - auch dieses Mal. Teilnehmerstimmen finden Sie ab Seite 132. Doch wie sehen deutsche Investoren den österreichischen Markt? Das haben uns Andre Schmöller (Domicil Real Estate Group) und Axel Schulz

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ImmoFokus

(Real I.S. AG) in Kurzinterviews am Rande der MIPIM verraten (zu finden auf den Seiten 136 bzw. 140). Bestimmt interessiert es Sie, warum das Konzept AirportCity voll aufgeht und EYEMAXX an die Wiener Börse wollte. Wolfgang Scheibenpflug (Flughafen Wien) bzw. Claudia Wolf, Maximilian Pasquali und Kristian Radosavljevic von Eyemaxx standen dem ImmoFokus auf Seite 62 und 74 Rede und Antwort. Auch in dieser Ausgabe finden Sie das „Blueprint“ als Heft im Heft. Auf jeden Fall lesenswert ist der ambitionierte Aufruf von Thomas Malloth – der meint, es wäre Zeit zum Handeln und daher die Illmitzer Gespräche ins Leben gerufen hat. Lieber Thommy! – wir sind dabei und unterstützen Dich aus tiefster Überzeugung. Wir sind das nachhaltige Immobilienmagazin und sind Mitkämpfer für eine bessere Welt!

Herzlichst Ihr

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur


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Unternehmen & Projekte

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Wenn man eine Wohnung vom Plan weg kauft, bleibt noch genug Zeit für die Individualisierung. Käufer ändern Bodenbeläge, Installationen, Fließen und Ähnliches. Die Plattform von Propster hilft genau dabei und senkt die Arbeitsstunden für das Management von Kunden und Sonderwünschen um die Hälfte.

Hat René Benko das Chrysler Building zu teuer gekauft? Einiges spricht für diese These. Branchenkenner vor Ort sprechen von einem „Hochrisikogeschäft“.

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ELEKTRONISCHE SCHLÜSSEL FÜR ALLE 2014 gegründet, bietet Nuki Home Solution eine innovative Lösung zum Nachrüsten von bestehenden Türsystemen. Mittlerweile gibt es Lösungen nicht nur mehr für Einfamilienhäuser, sondern auch für Wohnanlagen.

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ImmoFokus


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Kurz & Bündig > Wohnen Wiener Mietmarkt

Echtdatenanalyse

Amalia 54

Ambient Living n PROJECT Immobilien Wien startet den Baubeginn eines weiteren Neubauprojekts in Hietzing. In der Amalienstraße 54 sollen 30 Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von 49 bis 135 Quadratmeter entstehen. Somit eignen sich die Wohnungen nicht nur für Eigennutzer, sondern auch ideal als Vorsorge- und Anlageprojekte. Neben der gefragten Lage verfügt Amalia 54 über architektonische Trends wie Maisonettes und exklusive Rooftop-Terrassen.

Niederösterreich-Spezialist weitet Geschäftstätigkeit aus

Baustart für drei Objekte n Der Immobilienentwickler NOE Immobilien Development GmbH (NID) wird seine Geschäftstätigkeit 2019 mit dem Baustart von drei Projekten in Niederösterreich deutlich ausbauen. Ingesamt sind rund 234 Einheiten sowie ein weiteres Projekt in Wien mit sechs Einheiten geplant. Der Niederösterreich-Spezialist NID profitiert dabei vom Aufschwung des niederösterreichischen Immobilienmarkts, der vor allem von zwei Faktoren getragen wird: Dem hohen Preisniveau in Wien und die kontinuierliche Verbesserung der Verkehrsanbindungen. Gleichzeitig wird 2019 auch der Vertrieb der bereits fertiggestellten Projekte fortgesetzt: Aktuell befinden sich mit der Josef-Heinzl-Gasse in Grünruhelage im 23. Wiener Gemeindebezirk und dem im Herbst fertiggestellten Karrée Kornneuburg am Hauptplatz der Bezirksstadt zwei bezugsfertige NID-Projekte im Verkauf.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig

Thomas Belina, bildet zusammen mit Georg Muzicant künftig die Führungsriege von Colliers International in Österreich.

Mit April übernimmt Anita Körbler, die Geschäftsführung der Wohnsalon Immobilien GmbH und bildet ein Duo mit Alexandra Kassler.

Peter Giffinger, übernimmt mit Jahresbeginn im Rahmen der Transformation der Saint-Gobain Gruppe die Funktion des CEO für Österreich.

News Ticker Flaggschiff: Glorit feierte den Spatenstich für neun neue Wohnungen an der Oberen Alten Donau. Die Fertigstellung ist für Dezember 2019 geplant. Gleichenfeier: Die ifa AG realisiert im „Stadtrevier“ 111 geförderte Wohnungen und drei Geschäftslokale im bevölkerungsreichsten Wiener Gemeindebezirk. Die vermietbare Gesamtfläche beträgt 8.280 Quadratmeter.

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ImmoFokus

Fotos: NID, 6B47 Real Estate Investors AG, Franz Pflügl, Wohnsalon Immobilien GmbH, Colliers, Christian Steinbrenner

n Während die Preise für Eigentumswohnungen und Zinshäuser im Jahr 2018 deutlich gestiegen sind, ist nur ein moderater Anstieg bei den Mieten zu verzeichnen. Laut einer aktuellen Echtdatenanalyse von Rustler Immobilien kam es im Jahr 2018 nur zu einem moderaten Anstieg der Nettomieten. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies für Wohnungen bis 60 Quadratmeter einen Anstieg von 1,82 Prozent, für Wohnungen ab 60 Quadratmeter eine Erhöhung von 0,76 Prozent. Die Preissteigerung lag damit im Jahr 2018 deutlich unterhalb der Inflation. Zusätzlich hat Rustler über 5.000 Mietabschlüsse der letzten 10 Jahre analysiert, die in den Jahren 2012 bis 2016 weitgehend stagnierende Nettomieten zeigen. „Da es laufend vorkommt, dass Mietpreise unklar oder falsch dargestellt und verglichen werden, indem Angebotspreise oder Bruttomieten als Grundlage herangezogen werden, möchten wir mit Fakten und Echtdaten aufklären“, erläutert der Geschäftsführer der Rustler Immobilientreuhand Alexander Scheuch.


Kurz & Bündig > Wohnen Düsseldorf

Wohnquartier n 6B47 Germany, eine Tochter der Real Estate Investors AG, hat dem Projektentwickler Bonava ein Grundstück in Düsseldorf-Rath veräußert. Auf rund 6.000 Quadratmetern soll bis 2022 ein neues Wohnquartier mit insgesamt drei Mehrfamilienhäusern mit voraussichtlich 113 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten entstehen. Das aktuelle Bebauungskonzept sieht zwei Mehrfamilienhäuser mit 26 Eigentums- und 45 Mietwohnungen entlang der Westfalenstraße sowie ein weiteres Haus mit 42 Eigentumswohnungen im hinteren Teil des Grundstücks vor – 28 Einheiten sind als Sozialwohnungen geplant. Insgesamt werden etwa 7.900 Quadratmeter Wohnfläche entstehen.

Positives Marktumfeld im Bereich Wohnen

Erfolgskurs für EHL Gruppe n Mit einem weiteren starken Jahr konnte die EHL Gruppe 2018 an die Top-Ergebnisse der vergangenen Jahre anschließen. Insgesamt wurden 2018 Immobilien mit einer Gesamtnutzfläche von 545.000 Quadratmeter (Investment: 430.000 Quadratmeter, Büro: 43.000 Quadratmeter, Wohnen: 72.000 Quadratmeter) über die Tochtergesellschaften EHL Investment Consulting, EHL Gewerbeimmobilien (Büro und Einzelhandel) sowie EHL Wohnen vermietet oder verkauft.

Besonders bemerkenswert war dabei die Entwicklung im Bereich Wohnen: Insgesamt wurden 1.200 Wohnungen vermietet oder verkauft, davon entfielen ca. 200 Einheiten auf den Verkauf von Vorsorgewohnungen für Anlagezwecke. 2018 wurde auch der Umbau zu einer Holdingstruktur mit operativen Töchtern abgeschlossen. Die Muttergesellschaft EHL Immobilien bündelt Konzernfunktionen wie Marketing, IT, Controlling und Personalwesen.

Ähnlich stark fiel das Wachstum im Bereich Property- und Asset Management aus. Die EHL Immobilien Management konnte dank kontinuierlicher Zuwächse in allen Marktsegmenten sowie einiger neuer Großaufträge (unter anderem das Österreich-Portfolio von HanseMerkur Grundvermögen AG mit 100.000 Quadratmeter Nutzfläche) das von ihr gemanagte Portfolio von 1,85 Millionen Quadratmeter auf über zwei Millionen Quadratmeter steigern.

Aktueller Zinshaus-Marktbericht von Otto Immobilien

Mindestpreise teils deutlich gestiegen n Laut dem aktuellen Zinshaus-Marktbericht von Otto Immobilien schlägt der Umsatz von 1,38 Milliarden Euro im vergangenen Jahr bei Otto Immobilien alle Rekorde seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2009. Besonders umsatzstark zeigten sich dabei der dritte Bezirk mit einem Rekordumsatz von 250 Millionen Euro und der 6. Bezirk mit einem Volumen von 195 Millionen Euro. Dennoch ist das Angebot an Wiener Gründerzeit-Zinshäusern, trotz der großen

Nachfrage der Investoren, weiter gesunken. „Aktuell ist nach unseren Recherchen nur mehr in einigen Bezirken außerhalb des Gürtels eine Rendite um 3 Prozent erzielbar“, erläutert Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien und Zinshäuser. Beim Erwerb von ganzen Häusern ist laut Otto Immobilien ein leichter Rückgang gegenüber 2017 feststellbar. Bei den Käufern dominieren klar die Unternehmen, auch auf der Verkäuferseite werden sie immer stärker.

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Kurz & Bündig > Office HoHo Wien

Bezugsfertig

Alles neu

Ausvermietet n Im April und Mai ziehen drei neue Mieter aus den Bereichen Pharma, IT und Paketdienstleistungen in das IG-Bürogebäude in Budapest ein. Somit ist das Haus mit 16.700 Quadratmeter Vermietungsfläche zu fast 100 Prozent vermietet. Das Bürogebäude wurde mehrfach für seine nachhaltige Bauweise ausgezeichnet, so wurde es mit dem LEED-Zertifikat in Silber für seine ökologische Nachhaltigkeit zertifiziert. Zu den namhaften Mietern gehören u. a. Travelport, Bioextra und Process Solutions.

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Björn Kunde, übernimmt ab sofort die Funktion des neuen Head of Corporate Finance & Portfolio Transactions bei BNP Paribas Real Estate.

Arne Hilbert, ist der neue Geschäftsführer der Art-Invest Real Estate Management. Hilbert ist bereits seit 2014 im Unternehmen.

Michael Hofbauer, übernahm mit Jahreswechsel die Funktion des Objektberaters beim Weltmarktführer Somfy Österreich.

News Ticker Warschau: Die PORR baut LIXA-Bürokomplex mit insgesamt rund 65.000 Quadratmeter Fläche. Das Projekt wird nach dem internationalen BREEAM-System zertifiziert. Paris: Union Investment erwirbt Büroimmobilie von Oreima am Louvre in Paris. Hauptmieter der 7.500 Quadratmeter Bürofläche ist Spaces, ein Unternehmen der IWG Group.

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Fotos: Somfy, BNP Paribas Real Estate, Art-Invest Real Estate, cetus Baudevelopment und cy architecture

n Die ersten Mieter, die in die weltweit einzigartige Holz-Umgebung des HoHo Wien ziehen, stehen fest. Zum einen werden Investor Günter Kerbler und Caroline Palfy samt Team in ihr eigenes Projekt übersiedeln. Die Verhandlungen mit weiteren Mietern laufen auf Hochtouren. Unter anderem auch mit der Bäckerei Ströck, die in die Bakery des HoHo Wien einziehen könnte. Zusätzlich eröffnet mit dem GATE 9 der Holistic Health Club im HoHo HEALTH und bietet ein breites Fitness-Spektrum für jede Zielgruppe. Das HoHo Wien beherbergt darüber hinaus Büroflächen ab 450 Quadratmeter und Co-Working-Spaces mit Seeblick. Das vor fünf Jahren entwickelte Bürokonzept bietet größtmögliche Flexibilität. Juni 2019 erfolgt die Teileröffnung. „Viele werden mir nicht glauben, dass ich die Innenstadt verlasse und in die Peripherie Wiens ziehe, aber für jeden Arbeitsprozess soll es ja die perfekte Umgebung geben und ich war schon vor über zehn Jahren der Meinung, dass Holz atmosphärisch einzigartig ist“, erklärt Günter Kerbler.


Kurz & Bündig > Office

Jahresbericht von Modesta Real Estate

Erfolgreiches Refurbishment

Wiener Büromarkt weiterhin stabil

Office Provider

n Zum Jahresende veröffentlichte Modesta Real Estate wieder den jährlichen Büromarktbericht. Das weiterhin anhaltende Wirtschaftswachstum, die deutlich gestiegene Vermietungsleistung an modernen Büroflächen und ein erheblich höheres Fertigstellungsvolumen sprechen für die Stabilität des Wiener Büromarktes. Die Spitzenrenditen für Büroflächen in Wien liegen 2018 bei 3,75 Prozent und sind damit im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken. Im europäischen Vergleich sind in Wien allerdings noch immer höhere Renditen zu erzielen. Die Spitzenrendite für moderne Logistik-Objekte in sehr guter Lage liegt 2018 bei 5,5 Prozent. Auf dem Investmentmarkt ist mit einer anhaltend starken Nachfrage zu rechnen, jedoch dürfte der Rekordwert

n Der führende Hotelentwickler Europas UBM Development stellt mit dem Refurbishment des „Office Provider“ seine Expertise im Bürosektor nachhaltig unter Beweis. Innerhalb von zwei Jahren wurde die Immobilie in Wien Favoriten, nach dem Kauf 2017, in eine Bürowelt verwandelt. Der Wert des Objekts, in dem sich auf einem Stockwerk auch das Headquarter der UBM befindet, konnte dabei innerhalb kürzester Zeit bedeutend gesteigert werden. Das Gebäude verfügt über eine vermietbare Fläche von insgesamt 18.500 Quadratmetern auf sieben Stockwerken, wobei mehr als 90 Prozent Büroflächen sind, der Rest entfällt auf Retail/Gastronomie. Ende Dezember 2018 veräußerte das Unternehmen den voll vermieteten Bürokomplex an einen Fond der koreanischen Inmark für 68,8 Millionen Euro.

des Vorjahres aufgrund des geringen Angebots an großvolumigen Spitzenobjekten nur schwer wieder zu erreichen sein. Allerdings ist ein steigendes Interesse internationaler Investoren am heimischen Immobilienmarkt zu verzeichnen. Vor allem Investoren aus dem asiatischen Raum treten immer mehr als Kaufinteressenten in Erscheinung und werden neben den bislang klar dominierenden deutschen Investoren eine zunehmend wichtigere Rolle am Markt einnehmen. Für 2019 wird zwar nur eine Büroflächenfertigstellung von 40.000 Quadratmeter erwartet – unter anderem werden die Großbauprojekte „The Brick“ und „SILO PLUS“ (Wienerberg) fertiggestellt - aber für die Jahre 2020 bzw. 2021 stehen wieder eine Reihe an neuen Projekten an.

Einsteinova Business Center

EURO PLAZA 6

Vollvermietung

Signa Financial Services kauft ein

n Die S Immo AG konnte die Entwicklung ihres Büroobjekts Einsteinova Business Center in Bratislava erfolgreich abschließen. Auf rund 11.600 Quadratmeter Grund ist ein modernes, nachhaltiges Büro mit einer vermietbaren Fläche von rund 23.500 Quadratmeter entstanden, das nach den höchsten Green-Building-Standards gebaut wurde und ein BREEAM-Zertifikat „Excellent“ erhalten soll. Namhafte internationale Mieter für die Büroimmobilie konnten bereits in einer frühen Bauphase gewonnen werden. Die Uniqa mit rund 5.000 Quadratmeter Fläche sowei IBM mit ca. 9.000 Quadratmeter Bürofläche zählen zu den größten Mietern des Business Centers. Die drei IT Unternehmen Datalan, Tempest und PMK haben in Summer rund 8.000 Quadratmeter Fläche bezogen. Die S Immo ist mit 51 Prozent an der Immobilie beteiligt. Die restlichen 49 Prozent werden von zwei slowakischen Partnern gehalten. „Dieses Projekt beweist einmal mehr, dass unsere Strategie funktioniert“, so Friedrich Wachering, Vorstand der S Immo AG.

n Die Signa Financial Services AG (SFS), ein Unternehmen der SIGNA Gruppe, hat für die Bayerische Versorgungskammer (BVK) über den von Universal-Investment aufgelegten Österreich-ImmobilienFonds das 2017 fertiggestellte Bürogebäude „EURO PLAZA 6“ in Wien erwerben können. Dieses verfügt über eine ausgezeichnete Infrastruktur und Verkehrsanbindung und befindet sich im etablierten Büroteilmarkt „Wienerberg“. Das Gebäude, für das in Kürze voraussichtlich das DGNB-Zertifikat in Platin erteilt wird, weist eine Gesamtmietfläche von rund 13.700 Quadratmeter auf und ist nahezu vollständig belegt, Hauptmieter ist die RHI Magnesita, Weltmarktführer im Bereich feuerfester Werkstoffe. Verkäuferin ist die österreichische Kapsch Immobilien GmbH, vertreten durch UBM Development Österreich GmbH, vormals Strauss & Partner Development GmbH, von

der auch der gesamte Office Park EURO PLAZA entwickelt wurde. Die Anlagestrategie des Fonds sieht vor, ein Portfolio aus Wohn- und Gewerbeimmobilien in Österreich mit einem Volumen von rund einer Milliarde Euro aufzubauen. Darüber hinaus soll der Fonds in der Folge, neben Wohnobjekten, auch in Gewerbeimmobilien investieren.

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Kurz & Bündig > Retail „Outlook for Retail Property“

Handel im Wandel n Seit Jahren verschieben sich die Einzelhandelsumsätze pro Kopf in Europa, auch aufgrund der Dynamik im eCommerce. Nach wie vor wird allerdings ein Großteil der Retail-Umsätze im stationären Handel erwirtschaftet, in Österreich aktuell mehr als 90 Prozent. Der Online-Anteil liegt zurzeit bei 6,7 Prozent und könnte sich in den nächsten fünf Jahren auf rund 8 Prozent erhöhen. In CEE entfallen auf den OnlineHandel 5,4 Prozent, so das Ergebnis des aktuellen „Outlook for Retail Property“ von CBRE. Die aktuellen Entwicklungen auf den Retailmärkten in Österreich sowie in den CEE Ländern wurden von Immofinanz, CBRE und Handelsverband gemeinsam analysiert und präsentiert. Österreich liegt in Bezug auf Verkaufsfläche sowie Einzelhandelsumsatz pro Kopf im europäischen Spitzenfeld. Der höchste pro Kopf Umsatz im Retailmarkt findet sich jedoch in Tschechien, wobei hier auch der Anteil des Onlinehandels hoch ist.

Stationärer Einzelhandel

Rückläufig n Laut einer aktuellen und jährlich durchgeführten Erhebung von RegioData Research bei über 800 Filialisten und Franchisesystemen planen heuer ca. 460 österreichische Handels- und handelsnahe Unternehmen eine Expansion. Das sind um ca. 15 Prozent weniger als im Vorjahr und um ca. 40 Prozent weniger als noch vor 5 Jahren. Doch während es vor einigen Jahren noch die großen Filialisten im Bekleidungshandel etc. waren, die neue Standorte ge-

sucht haben, sind es nun eher kleine Unternehmen. Eine Ausnahme ist lediglich der Lebensmittelhandel: Hier wird heftig weiter expandiert. Insgesamt 76 Gastronomiekonzepte suchen heuer neue Standorte. Franchisesysteme sind dabei sowohl in der Gastronomie als auch im Bekleidungshandel im Kommen. 93 Prozent der expandierenden Unternehmen suchen einen Standort in einem Einkaufszentrum oder einer innerstädtischen Geschäftsstraße.

Jörn Stobbe, wird 2020 die Geschäftsführung der Union Investment Real Estate übernehmen und löst Reinhard Kutscher ab.

Tobias Wilhelm und Mark Leiter haben zu Beginn des Jahres die Leitung der Niederlassungen der Art-Invest Real Estate in München und Wien übernommen. Tobias Wilhelm übernimmt die Verantwortung für die Geschäfte in Süddeutschland. Mark Leiter steht seit Jahresbeginn der Niederlassung in Wien vor.

News Ticker Besucherzuwachs: Die Immofinanz verzeichnete 2018 in ihren STOP SHOP und VIVO! Einzelhandelsimmobilien mehr als 142 Millionen Besucher. 6B47 Poland: Silesia Outlet sichert sich mit einer Gesamtfläche von 20.000 Quadratmetern Top-Management durch Neinver. Die ersten 70 Shops eröffnen bereits im Frühjahr 2019.

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Fotos: Union Investment Real Estate, Art-Invest Real Estate, Ulrik Eichentopf,

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Kurz & Bündig > Retail Steiermark

Berlin

Fachmarkt

Kaufhaus

n Mit dem Erwerb eines modernen Erweiterungsbaus zum Fachmarktzentrum Mühldorf in Feldbach in der Steiermark baut die KGAL Gruppe erneut ihren Immobilienbestand in Österreich aus. Das Objekt wird Gegenstand eines offenen ÖsterreichImmobilien-Spezialfonds, der von der HANSAINVEST Hanseatische InvestmentGmbH als Service- KVG verwaltet wird. Das Fachmarktzentrum befindet sich in der südöstlichen Steiermark am Rand der Bezirkshauptstadt Feldbach. Seit der Eröffnung im Jahr 1999 hat sich das Zentrum sehr erfolgreich entwickelt und als stark frequentierte Nahversorgungs-Destination etabliert. Durch den im Jahr 2017 fertiggestellten Erweiterungsbau mit einer Fläche von rund 1.840 Quadratmeter konnte das Zentrum weiter an Attraktivität gewinnen. Verkäuferin des Erweiterungsbaus ist die Rutter Immobilien Gruppe aus Österreich.

n Das österreichische immobilienund Handelsuntnernehmen Signa hat das “Up!” am Berliner Ostbahnhof verkauft. Neuer Eigentümer wird ein Fonds der Deutsche-Bank Fondsgesellschaft DWS. Der Netto-Verkaufspreis soll 335 Millionen Euro betragen. Signa baut das 1979 errichtete Warenhaus nach einem Entwurf von Jasper Architects derzeit zum Büro- und Geschäftsobjekt um. Mit der Grundfläche von 80 mal 80 Metern galt das frühere Centrum-Warenhaus zu DDRZeiten als das modernste Kaufhaus des Ostens. Im dritten Quartal 2020 soll alles fertig sein. Der nächste Nutzer der Immobilie steht schon fest: Es ist der OnlineVersandhändler Zalando.

Leerstandsmanagement

Spitzenjahr für SES

Best-Pratice in Oberösterreich

Qualitätsoffensive

n Mit einem Vermietungsgrad von 97,1 Prozent per Ende 2018 in der Innenstadt rückt Wels im Vergleich der 18 größten Städte in Österreich, laut eines Reports von Standort + Markt, auf den 3. Rang vor. Lediglich Dornbrin und Salzburg liegen noch vor Wels. Während in Linz und Steyr die Leerstandsquote weiter deutlich anstieg, konnte Wels durch eine Absenkung auf 2,9 Prozent seine Nummer 1 Position

in der Leerstandsreduzierung in Oberösterreich weiter festigen und ausbauen. Dieses Ergebnis verdankt Wels den zahlreichen innovativen und leistungsstarken Wirtschaftstreibenden der Stadt, die das Wirtschaftsservice Wels (WSW) unterstützt. Die Welser Innestadt verfügt über eine Verkaufsfläche von rund 49.900 Quadratmetern. 21 Neuansiedelungen, zwölf Übersiedelungen, acht Neuübernahmen, acht Wiedereröffnungen nach Modernisierungen, sowie ein Pop-UpStore sorgten auch im Jahr 2018 für weitere Impulse in der Innenstadt. Insgesamt 50 Eröffnungen stehen 29 Schließungen gegenüber. Das entspricht einem Höchstwert beim Vermietungsgrad per Dezember 2018. Vor allem die für den Handel wesentlichen A- und B-Lagen weisen per Jahresende eine positive Veränderung auf. In den Fußgängerzonen und angrenzenden A-Lagen waren 98,9 Prozent der Verkaufsflächen vergeben. Per Ende 2018 waren nur noch 16 Shops von 331 Shops in den ABC-Innenstadt-Lagen leerstehend.

n Modernisierungen und Investitionen in bestehende und neue Standorte zahlen sich offenbar aus - die Händler in den SESShoppingcentern konnten ihre Umsätze gegenüber 2017 deutlich steigern. Die über 1.700 Händler an 29 Standorten der Spar European Shopping Centers in mittlerweile sechs mitteleuropäischen Ländern erzielten Verkaufsumsätze in Höhe von 2,76 Mrd. Euro. Das entspricht einer Steigerung von +2,6% im Vergleich zum Jahr 2017. Insgesamt besuchten im Vorjahr über 108 Millionen Menschen die SES-Shopping-Center (+1%) trotz großflächiger Umbauten an drei Standorten. „Zugegeben: Die Branchenbedingungen sind herausfordernd, für Händler und Betreiber gleichermaßen. Den Grund für die erfolgreiche Entwicklung unseres Unternehmens im Vorjahr sehe ich einerseits in der Auswahl unserer Shoppartner und der konsequenten Qualitätsoffensive, mit der wir unsere Standorte stets attraktiv halten“ begründet Marcus Wild, CEO von SES Spar European Shopping Centers den Unternehmenserfolg.

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Kurz & Bündig > Hotel Hotel-Joint Venture

Expertise

Biotope City in Planung

Brick bekommt neuen Eigentümer

Smartes Lifestylehotel

Verzicht n Im Dezember 2018 eröffnete „das MAX“ Lifestylehotel in Seefeld. Architekt Alexander Meissl und sein Team zeichnen für das Interieur- und Innendesign-Konzept verantwortlich. Auf unnötigen Luxus wurde bei der Innengestaltung verzichtet. So verfügt jedes Gästezimmer über eine kleine Entspannungszone vor dem Fenster und einen herrlichen Ausblick vom Daybed in die Bergwelt Tirols. Beim Essen & Entspannen wird jedoch nicht auf Luxus verzichtet.

holungsgebiet Wienerberg und bildet das Landmark der neu entstehenden Biotope City. Das Konzept der Biotope City sieht eine starke Begrünung der Freiflächen und der Gebäudefassaden vor. Dieser ökologische Gedanke wurde auch bei THE BRICK übernommen, hier ist eine intensive Fassadenbegrünung sowie Dachbegrünung geplant und der gesamte Gebäudekomplex wird eine DGNB-Gold-Zertifizierung erhalten.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig

Karl Bier, übernimmt ab sofort zusammen mit Theodor Kubak die Geschäftsfürung des Hotel Joint-Venture von Arbireo Capital & value one.

Nikolai Mader, übernimmt mit Juni die Leitung der Abteilung An- und Verkauf Immobilien der HANSAINVEST Real Assets und löst somit Horst Pollex ab.

Francesco Mazza, verstärkt als Director National Hotel Services seit Anfang des Jahres das Hotel Services Team von BNP Paribas Real Estate.

News Ticker Portfolioerweiterung: Queensgate Investments hat den Erwerb der Hotels Grange St Paul‘s EC4, Grange Tower Bridge E1, Grange City EC3 und Grange Holborn WC1 für rund eine Milliarde Britische Pfund abgeschlossen. Verkauf: Warimpex und die Raiffeisen-Leasing Gesellschaft geben den Verkauf des Hotel Dvorák in Karlsbad an einen internationalen Privatinvestor bekannt.

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ImmoFokus

Fotos: b&b Hotels, ADEQAT, The Brick, BNP Paribas Real Estate, Hansainvest Real

n Zwei der drei THE BRICK-Bauteile gehen Ende November an den neuen Eigentümer. Ab 2020 werden diese Gebäude zum neuen Headquarter der Wienerberger AG. Das dritte Gebäude des Ensembles bleibt im Besitz von SORAVIA und wird an die internationale Hotelgruppe Plateno verpachtet. Hier entsteht ein Hotel der Marke „7 Days Premium“ mit 152 Zimmern. THE BRICK entsteht direkt an der Triester Straße, angrenzend an das Er-

n Die Arbireo Capital AG, ein unabhängiges Investmentunternehmen, und der österreichische Developer und Operator value one intensivieren die Zusammenarbeit im Hospitality-Bereich und haben zu diesem Zweck ein gemeinsames Joint Venture gegründet. Das neue Unternehmen bietet Expertise entlang der kompletten Wertschöpfungskette im europäischen Hospitality-Bereich und ermöglicht sowohl institutionellen als auch semi-professionellen und privaten Investoren in unterschiedlichen Formen an der Wertentwicklung in Hotelinvestments zu partizipieren. Mit Theodor Kubak und Karl Bier wurden zwei erfahrene Immobilienexperten in die Geschäftsführung der value one hotel operations GmbH berufen. Rund 1.000 Betten sind bereits in der Pipeline – 600 davon in Portugal. „Wir realisieren zwei je 300 BettenProjekte in Portugal. Eines in Porto und eines in Lissabon“, so Bier, in dessen Verantwortungsbereich auch die weitere Internationalisierung von Milestone – Premium Student Living fällt.


Kurz & Bündig > Hotel Beratungskompetenz

Neue Projekte

KARL DERFLER, FRANZ HELBICH

n Allein in Wien hat das Wiener Immobilienund Investmentmaklerunternehmen ADEQAT aktuell Hotels und Hotelprojekte mit einer Nutzfläche von rund 45.000 Quadratmetern im Portfolio. Daraus ergeben sich rund 1.100 Hotelzimmer, die in der Bundeshauptstadt in den nächsten Monaten entwickelt oder neu konzeptioniert werden. Neben der Vermittlung von Pachtverträgen für Bestands- und Neubauten übernehmen die Immobilienexperten des Unternehmens auch die Suche nach Standorten und Betreibern und beraten beim Thema Kapitalaufbringung und Finanzierung. Zuletzt hat ADEQAT auch im Bereich Investmentberatung ein Landmarkprojekt begleitet und die Reitenburg-Gruppe beim Projekt Obere Donaustraße beraten.

Expansion in Österreich

B&B Hotels feiern Markteintritt n Nach nur einem Jahr Bauzeit wurde das B&B Hotel Graz-Puntigam planmäßig fertiggestellt. Der eigens entwickelte Neubau verfügt über 92 Einzel,- Doppel- und Familienzimmer mit moderner Ausstattung. Auch erstrahlt das Haus im neuen Design mit stilvollen und warmen Farben. Geschäftsführer der B&B Hotels Austria, Max C. Luscher erklärt: „Wir freuen uns sehr, dass wir mit dem B&B Hotel in Graz nun auch in Österreich vertreten sind. Mit mehr als 143 Millionen

Hotelübernachtungen im Jahr bietet der österreichische Markt großes Potenzial für uns. Wir planen, bis 2020 mindestens sechs weitere Hotels im Land zu eröffnen. Gerade in den großen Städten wie Wien, Salzburg, Innsbruck oder Linz sehen wir interessante Standorte für die Zukunft.“ Erst kürzlich feierte das B&B Hotel in Wien Gleichenfeier. Die Eröffnung des sich am neuen Hauptbahnhof befindlichen Hotels mit 196 Zimmern ist für Spätsommer 2019 geplant.

Nuveen Real Estate & Value One

Joint Venture für studentisches Wohnen n Der Investmentmanager Nuveen Real Estate geht mit dem Immobilienentwickler Value One als Co-Investor einer Partnerschaft zur Umsetzung von europaweiten Projekten für studentisches Wohnen ein. Das gesamte Investitionsvolumen beträgt dabei 600 Millionen Euro. Zum Start des Joint Ventures wurden ein Bestandsobjekt in Wien sowie zwei sich in der Entwicklung befindliche Immobilien in Lissabon und Porto gesichert, die in den nächsten zwei Jahren fertiggestellt wer-

den. Milestone, ein Tochterunternehmen von Value One, wird nach Fertigstellung als Betreiber agieren. „In Europa sehen wir die alternative Anlageklasse studentisches Wohnen derzeit als eine hervorragende Investitionsmöglichkeit. Unser Vorhaben ist auf Städte ausgerichtet, in denen eine Unterversorgung bei Studentenwohnheimen besteht – insbesondere im Hinblick auf moderne Objekte“, so Timothy Horrocks, Head of Real Estate, Continental Europe, Nuveen.

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Kurz & Bündig > Logistik Go Asset goes CEE und SEE

Gefüllte Pipeline

Prall gefüllte Projektpipeline

Erfolgsbilanz

n Im März 2019 gründeten die Kapsch Immobilien und Go Asset Beteiligungsgesellschaft die Go Asset Holding. Diese Holding wiederum ist nun ein Joint Venture Agreement mit einem tschechischen Privatinvestor eingegangen, mit dem Ziel große Logistikparks in Mittel- und Südeuropa zu entwickeln. Aktuell beträgt das Projektvolumen für Logistik in CEE und SEE 200 Millionen Euro. Konkrete Großprojekte befinden sich in Slowenien und in der Slowakei, weite-

re Länder werden folgen. Erst vor kurzem hat das internationale Immobilien-Investmentunternehmen Gramercy Europe das von GO ASSET entwickelte Logistikcenter im slowakischen Dunajská Streda erworben. Das hochmoderne Lager wurde in zwei Phasen 2016 und 2018 fertig gestellt und verfügt insgesamt über 50.000 Quadratmeter modernste Logistikfläche, welche langfristig an KiK vermietet ist. CBRE Slowakei begleitete die Transaktion exklusiv.

n 2018 war ein weiteres starkes Jahr für Modesta Real Estate. Insgesamt wurden 761.000 Quadratmeter Industrieund Logistikflächen sowie Entwicklungsgrundstücke mit einem Transaktionsvolumen von 180 Millionen Euro vermittelt. Die Transaktionen wurden in Österreich, der Slowakei, Spanien, und Tschechien finalisiert und betrafen 140.200 Quadrameter Logistikflächen, 46.800 Quadratmeter Industrie- und Produktionsflächen sowie 574.000 Quadratmeter Grundstücksflächen. „2018 war ein dynamisches Jahr für uns im Industrie- und Logistiksektor“, erklärt Sebastian Scheufele, SIOR, geschäftsführender Gesellschafter von Modesta Real Estate. „Auch im neuen Jahr geht es ohne Pause weiter, wir haben bereits jetzt drei internationale Projekte von knapp 65 Millionen Euro in der Pipeline.“

Ab sofort übernimmt Dominikus Kirchhoff die neu geschaffene Position als Chief Sales Officer (CSO) der Immowelt Group.

Dominik Neuwirth, wird neuer Leiter Product Management beim Startup-Unternehmen Storebox. Zuvor war Neuwirth bei Uber tätig.

Christoph Vormair, übernimmt mit 1. Mai das CenterManagement der Weberzeile Ried der SES Spar European Shopping Centers.

News Ticker Ersatzteillogistik: Der Automobilzulieferer ContiTech erreichtet neus Ersatzteillager bei Hannover. In dem automatischen Kleinteilelager kommen vier Regalbedinegeräte von Jungheinrich zum Einsatz. Moderniesierungskurs: Die Nagel-Group übeträgt 34 Logisitkimmobilien mit einer Nutzfläche von über 260.000 Quadratmeter an Investoren.

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ImmoFokus

Fotos: Eva trifft, Immowelt, SERGO, viaboxx, GO ASSET, Storebox, Modesta

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Kurz & Bündig > Logistik ABF Pharmaceutical Services & AV-Professional ziehen ein

Neue Mieter für Segro CityPark n Circa 4.700 Quadratmeter Logistikfläche im Segro CityPark Wien wurden langfristig durch Sergo an zwei Unternehmen vermietet. Bei den Mietern handelt es sich um die ABF Pharmaceutical Services GmbH (2.750 Quadratmeter) und die AV-Professional GmbH (1.950 Quadratmeter). Interessierten Unternehmen stehen weitere 7.100 Quadratmeter in flexiblen Einheiten von 1.125 Quadratmetern bis 4.200 Quadratmetern zum sofortigen Bezug zur Verfügung. Der CityPark ist das erste Projekt von Segro

in Österreich und wird nach Fertigstellung der gesamten geplanten Flächen über mehr als 60.000 Quadratmeter Mietfläche verfügen. Bereits 2016 vollzog Segro mit einem maßgeschneiderten, circa 8.200 Quadratmeter umfassenden Logistikzentrum für die DHL Paket (Austria) GmbH den Markteintritt in Österreich. „Die jüngsten Vermietungen bestätigen die große Nachfrage nach urbanen und modernen Gewerbeflächen in Wien“, sagt Michael Bischoff, Senior Leasing Manager bei Segro.

Industrial Campus Vienna East

Systemlogistik n Der Logistikdienstleister Post Systemlogistik mietet einen neuen Standort mit 13.000 Quadratmetern am „Industrial Campus Vienna East“ in Niederösterreich an. Partner im Zuge der Anmietung ist die DLH Real Estate Austria GmbH, eine Tochtergesellschaft der Real Estate Sparte der Zech Group. Die Anmietung erfolgt schrittweise, indem zunächst eine Halle mit 6.300 Quadratmetern Lagerfläche und in weiterer Folge eine zweite, deckungsgleiche Halle angrenzend angemietet wird. Zusätzlich bezieht die Post-Tochter Büroflächen im Ausmaß von 300 Quadratmetern. Beim „Industrial Campus Vienna East“ handelt es sich um ein Fulfillmentcenter, das über Multimandant-Picking und das innovative Warehouse Management System „viadat“ verfügt. Die energieeffiziente Beheizung erfolgt mittels Gasdunkelstrahlern, die Beleuchtung mit stromsparenden LED. Für Effizienz sorgen zudem Hochregale mit einer Fläche von etwa 2.300 Quadratmetern. Neben dem klassischen Palettenregal, die mindestens drei Tonnen Traglast erlauben, kommen ebenso Kompaktregale und ColliDurchlaufregale zum Einsatz. Die Statik der Fachbodenregale ermöglicht drüber hinaus einen möglichen Ausbau einer zweiten Ebene. Zudem verfügt die Halle über insgesamt zwölf Verladetore.

DelyMate – Delivery made easy in St. Pölten

Viaboxx Paketautomaten n Bereits seit Dezember 2017 betreibt Viaboxx in St. Pölten den ersten DelyMate, eine automatisierbare Warenzustellanlage für den Empfang von Paketen und Lebensmitteln. DelyMate arbeitet mit numerischen Zugangscode. So kann jeder mit Hilfe des Abholcodes aus der DelyMate App ein Fach öffnen, um ein Paket zu holen, aber auch, um beispielsweise eine Retoure aufzugeben oder Mitbewohnern den vergessenen Haustürschlüssel zu übergeben.

Für Zusteller gilt, dass eine Lieferung via DelyMate durch jeden Kurierdienst möglich ist. In Österreich besteht eine Kooperation mit der Supermarktkette Billa, die seit Dezember 2017 die Lieferung von Frischeprodukten in die gekühlten Fächer von DelyMate anbietet. In Kooperation mit der gemeinnützigen Baugenossenschaft bwsg entsteht für die Mieter mehrerer Wohngebäude in St. Pölten Lieferungen zu Hause und am Arbeitsplatz zu empfangen.

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Kurz & Bündig > Invest Wiener Zinshausmarkt

Big Player

In Rekordzeit n Home Rocket, Österreichs erste international tätige Crowdinvesting-Plattform für Immobilien, ist mit einem Funding in Rekordgeschwindigkeit ins neue Jahr gestartet: Das Projekt Hangstraße 13 in Velden am Wörthersee war bereits rund eine Stunde nach Start des Fundings ausfinanziert. Die Kofinanzierung der Seeresidenz Velden dauerte mit knapp zwei Stunden nur wenig länger. Jeweils 123 Investoren haben je 200.000 Euro für die Objekte in Rekordzeit aufgebracht. Die beiden Crowdinvesting-Kampagnen waren der Auftakt für den Ausbau der Partnerschaft mit der Sieben Dörfer Immobilien

GmbH. „Der erfolgreiche und so schnelle Auftakt zeigt, dass nach dem Boom-Jahr 2018 das Interesse an Crowdinvesting sowohl auf Seiten der Anleger wie auch der Baubranche auch 2019 ungebrochen ist“, so Wolfgang Deutschmann, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter von HOME ROCKET. Ab sofort können Anleger in weitere Objekte in Wien und Oberösterreich investieren. Sieben Dörfer saniert im Projekt Speckbachergasse 25 in Wien-Ottakring ein bestehendes Wohnhaus. Am 12. Februar startet das Crowdfunding für eine Wohnhausanlage mit drei Häusern in Schörfling am Attersee.

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Herwig Teufelsdorfer, wird neuer COO und Investor des Berliner PropTech 21st Real Estate.

Gunther Hingsammer, ist seit Jahresanfang Leiter Investor Relations sowie Geschäftsführer der 6B47 Corporate Firma.

Manuel Köppel, ist ab sofort Vorstandsmitglied bei BF.direkt und verantwortet dort u.a. den Finanzbereich..

Warschau

Defensiv n Der Wiener Investment- und Assetmanager GalCap Europe hat nach mehreren Akquisitionen in Wien und Budapest nun auch in Warschau zwei gemischt genutzte Immobilien in absoluten Zentrumslagen gekauft. Im Herzen der polnischen Hauptstadt befinden sich die Objekte Mokotowska 33/35 und Wilcza 46. Mokotowska 33/35 verfügt über eine Mietfläche von 4.100 Quadratmetern. In den fünf Obergeschossen befinden sich Büros. Nur etwa 700 Meter entfernt befindet sich das zweite Projekt Wilcza 46 mit einer Mietfläche von 3.400 Quadratmetern. Der Ankauf erfolgte im Rahmen des CEE-Mandats eines deutschen Versorgungswerkes.

News Ticker Übergabe: Die SÜBA AG überreichte kürzlich dem Investor BNP Paribas die Schlüssel für 40 Wohnungen im „Leopold Living“ im 21. Wiener Gemeindebezirk. Jugendstiljuwel: Das Crowdinvestment-Unternehmen Rendity startet Projekt im Epsteinhaus in Wien-Margareten. Es ist breits das vierte Projekt, das gemeinsam mit JP Immobilien realisiert wird.

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ImmoFokus

Fotos: Rustler, EYEMAXX, Sieben Dörfer Immobilien, BILL LORENZ,

Crowdinvesting

n Die 3SI Immogroup zieht Bilanz für das vergangene Jahr und verbucht einen Erfolg: es konnten insgesamt 25 Zinshäuser erworben werden. Somit hat sich das Familienunternehmen als „Big Player“ am Wiener Zinshausmarkt etabliert. Die Prognose eines „hart umkämpften Zinshaus-Markt“ bleibt jedoch für 2019 bestehen, so Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup. Dennoch soll dieses Jahr die 100-Millionen-Euro-Marke geknackt werden. Derzeit werden Vorbereitungen für die Sanierung und Revitalisierung von Gründerzeithäusern beispielsweise in der Blindengasse im achten Wiener Gemeindebezirk getroffen. Zusätzlich wird in Neubauprojekte als zweites Standbein investiert. Geplant sind derzeit fünf Neubauprojekte, unter anderem am Hackenbergweg im 19. Bezirk. Bis zu 400 Wohnungen sind für 2019 geplant.


Kurz & Bündig > Invest Neubauprojekt

Entwicklung n Die Rustler Immobilienentwicklung GmbH verkaufte kürzlich ein Neubauprojekt in der Herbststraße 17 im 16. Wiener Gemeindebezirk an einen börsennotierten heimischen Investor. Bis Herbst 2020 sollen hier 25 Mietwohnungen mit ein bis drei Zimmern und großzügigen Freiflächen entstehen. Das Objekt befindet sich in einer ruhigen Seitengasse zwischen Koppstraße und Gablenzgasse. Rustler hat erst jüngst ein ähnliches Projekt in Ottakring mit insgesamt 30 Mietwohnungen für einen institutionellen Anleger entwickelt und Ende letzten Jahres fertiggestellt. Auch in Zukunft sind Projekte in diesem Bezirk geplant. „Weitere Projekte für Investoren und Eigennutzer im Bezirksteil Neulerchenfeld sind bereits in Vorbereitung“, berichtet der Geschäftsführer der Rustler Immobilienentwicklung Markus Brandstätter.

Firmengeschichte

Mega-Deal n Die EYEMAXX Real Estate AG hat den Vertrag für den Verkauf des kompletten Großprojektes „Sonnenhöfe“ in Schönefeld bei Berlin notariell beurkundet und somit die bisher größte Transaktion der Unternehmensgeschichte erfolgreich abgeschlossen. Projektpartner ist die DIE Deutsche Immobilien Entwicklungs AG. Auf einem rund 51.000 Quadratmeter großen Areal sollen innerhalb der nächsten drei Jahre 18 mehrgeschossige Gebäude entstehen. Das Bauunternehmen ZÜBLIN wurde als Generalunternehmer für das Projekt beauftragt. Neben 560 Wohnungen sollen 11.400 Quadratmeter Büroflächen entstehen. Bereits im Juli 2018 wurde mit den Bauarbeiten begonnen.

Objekt „Das Kutscha“

SÜBA begeht Gleichenfeier n Bis Jahresende entstehen in der JosefKutscha-Gasse 11 auf einer Fläche von 1.584 Quadratmetern 25 Wohnungen. Am 20. März beging die SÜBA AG mit ihren Partnern und dem Generalunternehmen Rhomberg Bau GmbH die traditionelle Gleichenfeier. Das Objekt „Die Kutscha“ wird bei der Fertigstellung komplett vom Investor PRUEFA Immobilien übernommen. Durch den Verkauf an den Investor PRUEFA Immobilien GmbH konnte „Das Kutscha“ bereits vor Fertigstellung zu 100 Prozent verwertet werden, Heinz Fletzber-

ger: „Das ist natürlich ein weiterer besonders erfreulicher Aspekt.“ Walter Prüfert, PRUEFA Immobilein GmbH: „Das Objekt entspricht einerseits genau der Größe, die für uns in Frage kommt. Andererseits kennt man die Gegend. Die Architektur sowie die Ausstattung sämtlicher Wohnungen mit Freiflächen überzeugen. Hinzu kommt die günstige fußläufige Lage zum Bahnhof Liesing.“ So befindet sich das Objekt in direkter Nähe zuj Perchtoldsdorf. Die Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2019 geplant.

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Kurz & Bündig > Digital Rendity

Anlagevolumen

Einrichtung

All inclusive n Erstmals bietet 6B47 Real Estate Investors beim Projekt Paragonstraße in Wien einen All-inclusive-Einrichtungsservice in Kooperation mit Roomhero an. So können 6B47-Kunden jetzt zuhause auf dem Bildschirm zusätzlich auch unter zwei Interior-Stilen wählen. Im Festpreis sind auch Lieferung und Montage enthalten. Bei erfolgreichem Testlauf beabsichtigt 6B47, diesen Service auch in anderen Projekten in Deutschland und Österreich anzubieten.

Fit für die Zukunft

TechProp n Soravia Deutschland, die Tochtergesellschaft des österreichischen Projektentwicklers Soravia entwickelt sich zu einem der ersten „TechProps“. Im Fokus steht dabei die Integration von digtialen Prozessen und Technologien in Gebäuden. Der Immoblien-Projektentwickler wird sich somit verstärkt auf die Entwicklung und den Betrieb digital nachhaltiger Gebäude sowie Rechenzentren konzentrieren. Bereits seit 2014 ist Soravia am deutschen Markt tätig. Zu den

aktuellen Projekten zählen ein Hotel- und Wohnhaus-Projekt im neuen Stadtquartier „Mainz Zollhafen“ und das „7 Days Premium“ Hotel der Plateno Gruppe im Innenhafen Duisburg. Weitere Projekte, sei es im Neubau oder Refurbishments sollen folgen, Hochhausentwicklungen aller Nutzungsarten und damit Immobilien, stehen dabei auf der Agenda. So soll der 136 Meter hohe Austro Tower in Wien ab 2021 zur technologisch top-ausgestatteten Zentrale werden.

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Michael von Roeder, freut sich über den erfolgreichen Abschluss der Finanzierungsrunde für das Berliner PropTech Sensorberg.

Gerd Ingo Janitschek, ist ab sofort weiterer Geschäftsführer der docu tools GmbH. Fokus seiner Tätigkeit ist vor allem die Expansion des Unternehmens.

Seit Januar bildet Sarah Schlesinger mit Alexander Ubach-Utermöhl das FührungsDuo des Digitalisierungshubs blackprint Booster.

News Ticker Kooperation: Drees & Sommer hat sich mit 20 Prozent an der als PropTech im Jahr 2013 gegründeten InterfaceMA beteiligt. Interface MA spezialisiert sich u.a. auf die Entwicklung von B2B-Software. Drees & Sommer Trendstudie: Bei vielen Corporates ist das Real Estate Management noch nicht zentralisiert. Auch in puncto Digitalisierung besteht Aufholbedarf.

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ImmoFokus

Fotos: Alexander Landskron, ZOOMVP, Sensorberg, docu tools, blackprint Booster

n Das Jahr 2018 wurde für das auf Immobilien spezialisierte Crowdinvestmentunternehmen Rendity zum absoluten Rekordjahr. Acht Immobilienprojekte konnte das Wiener Start-Up mit einem Anlagevolumen von insgeamt 6 Millionen Euro erfolgreich platzieren und damit im Jahresvergleich ein Plus von mehr als 100 Prozent erzielen. Gleichzeitig stieg auch die planmäßige Rückführung von in Projekte aus den Vorjahren investiertem Kapital an die Anleger auf knapp 2.200.000 Euro. Weitere Meilensteine waren im vergangenen Jahr die Expansion auf den deutschen Markt, die Investition von 1,5 Millionen Euro für das „No10“ in der Wiener Innestadt als bisher größte Einzelinvestition im Immobilien-Crowdinvestment in Österreich und das erste Projekt aus der neuen Produktlinie „Rendity Income“. Auch für 2019 ist die Projektpipeline gut gefüllt: Am 13. Jänner startet in der Wagramer Straße 130 im 22. Wiener Gemeindebezirk das nächste Projekt. Der Immobilienentwickler AIRA errichtet hier 36 Eigentumswohnungen.


Kurz & Bündig > Digital docu tools

QR Code für Pins n Kurz nach dem erfolgreichen Launch der Smartphone App punktet docu tools mit einer neuen, innovativen Entwicklung: dem QR Code für Pins.Zum schnellen Öffnen von Objekt-Pins auf dem Smartphone oder dem Tablet wird für jeden Pin ein QR Code erstellt und auf das Objekt im Gebäude geklebt. Dieser wird mit dem jeweiligen Gerät gescannt und öffnet direkt den Plan, auf dem sich der Pin befindet. Mit dem Scannen des QR Codes ist der Benutzer in Sekundenschnelle beim entsprechenden Pin, der wie bisher alle Funktionen zur Verfügung stellt. Die Betreiber von Gebäuden müssen unter anderem sicherstellen, dass Wartungen z.B. an Brandschutztüren als Element der bauordnungsrecht-

lich geforderten ordnungsgemäßen Instandhaltung regelmäßig ausgeführt werden. Die neuen QR Codes dienen dazu, in den Bereichen Brandschutz und Sicherheit die behördlichen Vorschriften und Normen für den Betrieb einfach und nachweislich sicherzustellen. Gerd-Ingo Janitschek, Geschäftsführer von docu tools: „Unser Ziel ist es, nicht nur die Dokumentation auf der Baustelle so einfach wie möglich und individuell zu gestalten, sondern auch die laufende Instandhaltung im Betrieb eines Gebäudes möglichst effizient abzuwickeln. Zeitersparnis für unsere Kunden ist ein wesentlicher Faktor. Mit der Implementierung des QR Codes sind wir hier auf dem richtigen Weg!“

Cloud-Lösungen für Gewerbeimmobilien-Deals

Drooms auf Erfolgskurs n Vergangenes Jahr hat der Anbieter für Secure Cloud-Lösungen Drooms 40 Prozent der 20 größten GewerbeimmobilienDeals begleitet. Die Transaktionen im Wert von knapp 4 Milliarden Euro wurden mit Hilfe des virtuellen Datenraums Drooms

Für Hypothekarkredite

„Homestory“ App n Homestory ist eine neue App zur Bau- und Wohnfinanzierung, die vom deutschen FinTech Homestory AG in enger Kooperation mit der UniCredit Bank Austria entwickelt wurde. Der digitale Prozess über die App beinhaltet die gesamte Beantragung des Kredits, der Kunde wird dabei digital mit Beratung begleitet und erhält daraufhin eine tragfähige Machbarkeitsaussage mit einem individuellem Rechenbeispiel auf Basis der exakten Pricing-Modelle der Bank Austria, die bei der Entwicklung der App eingeflossen sind und regelmäßig upgedatet werden. Nur die finale Unterschrift unter den fertigen Kreditvertrag erfolgt dann in einer Wunschfiliale der Bank.

NXG für die online Due Diligence abgewickelt. „Wir freuen uns über die große Akzeptanz des Drooms NXG Datenraums bei den führenden Gewerbeimmobilien-Transaktionen in Deutschland. Neben der Transaktion wird auch die Haltephase von Immobilien-Portfolios zum immer wichtigeren Geschäftsfeld für uns. Unsere Drooms LifecycleDatenräume decken den gesamten Lebenszyklus der Immobilie ab. Damit unterstützen wir unsere Kunden, zu jedem Zeitpunkt transaktionsbereit zu sein“, sagt Alexandre Grellier, Geschäftsführer von Drooms. Drooms beschäftigt im Zuge seines kontinuierlichen Expansionskurses mittlerweile über 130 Mitarbeiter aus 27 Ländern und ist auf den wichtigsten europäischen Märkten mit eigenen Standorten vertreten. Die Unternehmenszentrale befindet sich in Frankfurt.

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Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Volle Auftragsbücher

GIG auf Kurs n Der oberösterreichische Fassadenspezialist GIG blickt erwartungsvoll dem neuen Geschäftsjahr entgegen: Über 60 Millionen Euro an Neuafträgen sicher mehr als zwölf Monate Vollauslastung. Die Fertigung der Fassadenelemente erfolgt am Standort Attnang-Puchheim, wo laufend in Technologien investiert wird. So ist ein Investitionsvolumen von 1,5 Millionen Euro am Standort Attnang-Puchheim geplant. Bereits im vergangenen Jahr konnte die Mitarbeiterzahl von 200 auf 220 gesteigert werden, darunter mehr als 70 Projektleiter und Konstrukteure. GIG ist für visionäre Architekturprojekte von Bürogebäuden über Geschäftsbauten und Museen bis zu Hotels bekannt. Zukünftig wird das Portfolio auch um Lösungen für großvolumigen Wohnbau aus Aluminium, aber auch Holzaluminium und anderen Hybridkonstruktionen erweitert. Kernmarkt ist mit mehr als 30 Jahren Präsenz Großbritannien.

Digitale Transformation im Immobiliensektor

Schindler-Start-up BuildingMinds n Schindler gibt die Gründung von BuildingMinds bekannt. BuildingMinds wird eine Serviceplattform für die Immobilienbewirtschaftung aus einer Hand anbieten und verändert damit das Management von Gebäuden. Das Start-up wird eine vollständig integrierte und produktübergreifend kompatible Cloud-Lösung entwickeln, die Gebäudebesitzern eine höhere Transparenz bietet und die betriebliche Effizienz steigert, indem alle Liegenschaften und

Dienstleister vernetzt und zentral verwaltet werden können. In Partnerschaft mit Microsoft nutzt BuildingMinds die Microsoft Azure und die Dynamics 365 Cloud Plattformen. BuildingMinds wird als eigenständiges Unternehmen der Schindler Gruppe geführt. Bis zum Jahresende soll das Team von BuildingMinds auf über 100 Experten wachsen. Schindler stellt dem Start-up als alleinige Aktionärin Mittel in Höhe von bis zu Millionen 150 Euro zur Verfügung.

Daniel Reisenberger, hat die Geschäftsführung von Schindler Österreich von Peter Schnieper übernommen, der in die Schweiz zurückkehrt.

Nora Huber, übernimmt die Position der Geschäftsführung von PlanetHome Immobilien Austria und löst damit Marcus Berger ab.

Robin Petersen wurde als Nachfolger von Otto Kajetan Weixler in das Management Board der Apleona-Gruppe berufen.

News Ticker Zertifizierung: Der größte österreichische familiengeführte Komplettanbieter für Gebäude - und Infrastruktur Management Simacek wird erneut als österreichischer Leitbetrieb zertifiziert. Wartung: Dank einer neuen Innovation von docu tools gelangen Bauleiter und Betreiber von Gebäuden mit QR Code blitzschnell zum Pin-Wartungsobjekt.

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ImmoFokus

Fotos: GIG Fassaden GmbH, BuildingMinds, planethome, Viessmann, Schindler, Apleona

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| BA12-17G |

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Unabhängig dank Vitovalor PA2

Eigener Strom

Das Gebäude der Zukunft kann auch so aussehen. Ideal für Modernisierungen: Die offene, PC-basierte Gebäudeautomation von Beckhoff.

n Viessmann präsentiert mit dem neuen, erdgasbetriebenen Brennstoffzellen-Modul Vitovalor PA2 die ideale Ergänzung für bestehende Heizungsanlagen in Ein- und Mehrfamilienhäusern. Mit diesem Modul kann der der Anwender seinen eigenen Strom produzieren und wird somit unabhängig von der öffentlichen Stromversorgung und steigenden Strompreisen. Bei optimaler Einbindung in das Energiesystem des Hauses erzeugt die Brennstoffzelle bis zu 6.000 Kilowattstunden Strom pro Jahr. Entsprechend weniger Strom muss vom Elektrizitätsversorger hinzugekauft werden. Der Anwender kann so bis zu 800 Euro im Jahr sparen. Die Wärme, die während des Betriebs der Brennstoffzelle anfällt kann für den Heizbetrieb oder die Warmwasserbereitung genutzt werden und ergänzt so kostensparend das Heizsystem. Der Einbau des Brennstoffzellen-Moduls wird von der KfW mit 9.300 Euro unterstützt. Ein FarbTouch-Display erleichtert die Bedienung.

www.beckhoff.at/building

Strabag übernimmt

Property-Management n Strabag Property and Facility Services (Strabag PFS) übernimmt das Property-Management-Geschäft von Corpus Sireo Real Estate. Sämtliche gut 50 Mitarbeiter an den Standorten Berlin, Leipzig, Dresden, Heusenstamm/Frankfurt, Düsseldorf und Nürnberg werden übernommen; darüber hinaus sind Neueinstellungen in erheblichem Umfang geplant. Flächengrößen werden nicht genannt. Nach Website-Angaben betreut Corpus Sireo 740.000 Quadratmeter Gewerbeflächen sowie 7.550 Wohnungen in 450 Gebäuden. Zudem schloss Strabag PFS mehrere Property-Management-Verträge mit der Corpus-Sireo-Mutter Swiss Life. Dabei geht es um mehr als 340 deutsche Immobilien mit einem Gesamtwert von mehr als 3 Milliarden Euro. Der Schwerpunkt liegt auf Wohn- und Bürogebäuden. Das Closing wird zum 1. April erwartet – vorbehaltlich der Zustimmung des Kartellamtes.

So wird wertvolle Bausubstanz nicht nur erhalten, sondern zukunftsfit gemacht: Mit der integralen Gebäudeautomation von Beckhoff implementieren Sie alle Möglichkeiten der Kommunikations- und Steuerungstechnik – angepasst an die individuellen Bedürfnisse der Immobilie. Alle Gewerke werden von einer einheitlichen Hard- und Softwareplattform gesteuert: Ganz gleich, ob es um die nutzungsgerechte Beleuchtung, die komfortable Raumautomation oder die hocheffiziente HLK-Regelung geht. Für alle Gewerke stehen vordefinierte Softwarebausteine zur Verfügung, die das Engineering enorm vereinfachen. Funktionserweiterungen oder -änderungen sind jederzeit möglich. Das Ergebnis: Durch die optimale Abstimmung aller Gewerke werden die Energieeinsparpotenziale voll ausgeschöpft und die Effizienz der Bewirtschaftung deutlich erhöht.

Die ganzheitliche Automatisierungslösung von Beckhoff:

Flexible Visualisierung/ Bedienung

Skalierbare Steuerungstechnik, modulare I/OBusklemmen

Modulare SoftwareBibliotheken

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Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Sozial und ökologisch wertvoll

Großküche magdas eröffnet n Ende Februar wurde in der von ATP integral geplanten Küche magdas, einem Tochterunternehmen der Caritas der Erzdiözese Wien ordentlich aufgekocht. „Gute Archi-

tektur kann nur mit guten Bauherren entstehen“, freuen sich Associate Partner Heinz Lindner und Gesamtprojektleiter Florian Schaller von ATP Wien über die professionelle Zusammenarbeit mit der Caritas. So glänzt das Gewerbehaus mit dem Energiekonzept von ATP sustain: Die Abwärme der Kühlmaschinen beheizt unter anderem die Büros. Mit 961 von 1.000 möglichen Punkten erhielt das Gebäude das ÖGNB-Gold-Zertifikat, das die Großküche für ihre besondere Nachhaltigkeit auszeichnet. „Wir konnten das Großküchenprojekt in-time, in-budget und in-quality fertigstellen“, unterstreicht Horst Reiner, Geschäftsführer von ATP Wien, das ideale Zusammenspiel aus sozialem Handeln und wirtschaftlichem Erfolg für alle Beteiligten.

Portfolioerweiterung

Kinostandort

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ImmoFokus

letzten Jahres investierte das Familienunternehmen rund 25 Millionen Euro in die Entwicklung von acht Standorten in Rumänien. Die Eröffnung der ersten Kinos ist für das erste Quartal 2019 in Bukarest und Satu Mare fixiert. Somit gilt das Wiener Familienunternehmen aktuell mit insgesamt 22 Standorten von Slowenien bis Griechenland als größter Kinobetreiber in der SEE-Region. Cineplexx gilt als Vorreiter in Sachen Kinotechnologie mit Laserprojektion, 3D-Kino, IMAX, und der neuesten Sountechnik.

IZD-Tower

Vollvermietet n Der IZD-Tower zählt mit 64.500 Quadratmeter Büroflächen zu den größten Bürogebäuden Wiens. Seit Jänner 2019 sind alle Flächen vermietet. So haben alle großen Mieter ihre Verträge verlängert und sich teilweise sogar innerhalb des Turms erweitert. Außerdem konnten neue namhafte Mieter gewonnen werden. Verantwortlich für den Erfolg waren laufende Modernisierungs- und Kundenbindungsmaßnahmen, unterstützt durch die Immobilienmarketingagentur Bosak und die Wölfe. Der IZD-Tower dient neben Huawei und EY internationalen Firmen wie Estée Lauder Cosmetics GmbH, Austrian Power Grid AG sowie easyJet Europe als Standort. „Wir freuen uns sehr, dass wir mit einem proaktiven Asset Management alle Top-Mieter im IZDTower halten und neue dazugewinnen konnten“, sagt Christian Koppensteiner, Asset Manager für den IZD-Tower.

Fotos: IZD-Tower, Roland Rudolf, atp, Cineplexx, Martin Foddanu Photography

n Die Constantin Film-Holding GmbH gibt den Kauf aller drei UCI-Kinos in Österreich von der Odeon Cinemas Group bekannt: Millenium City (Wien), Shopping City Süd (Wiener Neudorf) und Annenhof (Graz). Alle drei Kinos werden in die Kinosparte des Unternehmens integriert und mittelfristig unter der Marke Cineplexx weitergeführt. Zu einem späteren Zeitpunkt plant Cineplexx, diese Standorte in enger Abstimmung mit den jeweiligen Betreibern der Einkaufszentren zu modernisieren. Bereits im November


Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Dussmann Service

„Sportlichliche“ Reinigung n Dussmann Service und Gigasport verbindet neben ihrer zwölfjährigen Zusammenarbeit auch der Anspruch an höchste Qualität. Während der kompletten Renovierung der Gigasport-Filiale in Brunn am Gebirge bei laufendem Betrieb Ende 2018 hielt Dussmann Gigasport den „Rücken frei“ und kümmerte sich um die Sonder-, Unterhalts- sowie Bauendreinigung. Auch für spontane Aufgaben stellte Dussmann Service kurzfristig kompetente Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zur Verfügung. Nach dem Umbau bringt das Dussmann-Team nun täglich die auf 5.000 Quadratmeter erweiterte Verkaufsfläche auf Hochglanz: Im Rahmen der Umbaus wurden eine Café-Lounge, sowie eine eigene Kinderabteilung und ein Spielplatz geschaffen. Zur neuen Ausstattung zählen zusätzlich eine Schauwerkstatt und ein eigener Bereich für Veranstaltungen. Die P. Dussmann GmbH Österreich ist einer der weltweit größten privaten Multidienstleister. Dussmann Service bietet alle Dienstleistungen rund um das Gebäude aus einer Hand an: Gebäudereinigung, Gebäudetechnik, Betriebsverpflegung, Sicherheits- und Empfangsdienst, Kaufmännisches Management sowie Energiemanagement.

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Immobilie ImFokus

126 m

kleiner ist das Vienna International Center, welches sich gleich neben dem Donauturm befindet.

252 m

beträgt die Gesamthöhe des Donauturms und ist somit das höchste Bauwerk Österreichs.

170 m

über den Dächern Wiens, speist man im sich drehenden Turmrestaurant.

Besucher zählt der Donauturm jedes Jahr im Durchschnitt. 108 Minuten dauert ein durchschnittlicher Besuch im Donauturm.

779 Stufen zählt das Treppenhaus des Donauturms.

16.04.1964

lautet das Eröffnungsdatum im Rahmen der Wiener Internationalen Gartenschau. 18 Monate dauerte der Bau des Donauturms, 1962 - 1964. 2018 wurde der Donauturm vollständig renoviert und im Sockelbereich erweitert.

6 Heiratsanträge werden durchschnittlich pro Woche gemacht.

17.600 Tonnen

bringt der Donauturm auf die Waage. 3750 m3 Beton wurden gebraucht. 514 Tonnen Betonstahl wurden verbaut.

35 Sekunden dauert die Liftfahrt bis zur Aussichtsterrasse. 6,2 m/s beträgt die Liftgeschwindigkeit. Zwei Expresslifte für je 15 Personen gibt es. 900 Personen können innnerhalb 1 Stunde per Lift transportiert werden.

26, 39 oder 52 Minuten dauert eine Umdrehung im Turmcafé.

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ImmoFokus

Fotos: alperdostal, xbrchx, isochrom, Elnur, iker3

420.000


Start-Up ImFokus

Elektronische Schlüssel für alle Grazer Start-Up. 2014 gegründet, bietet Nuki Home Solution eine innovative Lösung zum Nachrüsten von bestehenden Türsystemen. Mittlerweile gibt es Lösungen nicht nur für Einfamilienhäuser sondern auch für Wohnanlagen.

N

uki Home Solutions ist führender Anbieter von nachrüstbaren, smarten Zutrittslösungen in Europa. Das Unternehmen hat sich zum Ziel gesetzt, bestehende Türschlösser im Bestand intelligent zu machen und dadurch den physischen Schlüssel für den Nutzer zu ersetzen. Das Start-up wurde 2014 in Graz durch Up to Eleven gegründet. Geschäftsführer ist Martin Pansy. Das Unternehmen ist seit Jahren stark wachsend und wird unter anderem von A1 beworben. Zuletzt hat die Sozialbau eine enge Zusammenarbeit angekündigt: bis Ende 2019 sollen alle Hauseingangstüren mit Nuki Zutrittssystemen ausgestattet werden.

Das Grazer Unternehmen setzt auf denkbare einfache Handhabung und intuitive Nutzung. Mit der Nuki-App wird die Tür per Bluetooth die Eingangstür erkannt und auf Wunsch geöffnet. In der App kann jederzeit gesehen werden, ob die Tür geschlossen oder offen ist. Wie bei anderen smarten Lösungen, die aber deutlich teurer in der Anschaffung und Nutzung sind, können Besucher elektronisch Zutritt erhalten; so kann, wie von Geisterhand, die Tür aus der Ferne für eine erwünschten Gast geöffnet werden. Für einzelne Nutzer stehen , wenn gewünscht, die Türen auch nur zeitlich befristet offen. n

Nuki Home Solution Start-Up aus Graz KUNDEN Alle betehende Türsysteme im Bestand. Neu im Programm: Wohnhausanlagen mit Gegensprechanlage. VORTEILE Vollständige smart mit eigener App und Cloud-Lösung. Einfach und schnell zum Nachrüsten für Jedermann. GRÜNDUNG 2014 in Graz.

DIE MEINUNG DES PROFIS

Nuki ist das richtige Produkt für jetzt. Für alle die ein Schloss haben und noch einen Schlüssel ist es die perfekte smarte Lösung. Wo ist das langfristige Geschäftsmodell? Und: wie wird Nuki im Neubau Verwendung finden?

Bernhard Lehner CEO startup300 Star-Investor

Fotos: NUKI, Lehner

IDEE GESCHÄFTSMODEL TIMING

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Aufsteiger Absteiger

Stephan Hirsch steigt bei Pierer ein Comeback. Der langjährige Vorstand der Athos Immobilien AG (Linz) wird Immo-Chef bei Stefan Pierer. 1 2002: Berufung als Vorstand Vor 17 Jahren wurde Stephan Hirsch (51) zum Vorstand der Athos Immobilien AG berufen. Seither prägte er das oberösterreichische Unternehmen und formte ein grundsolides Investment u.a. für viele Kleinanleger. Er arbeitete kontinuierlich eng mit lokalen Partnern, wie der Sparkasse OÖ, der VKB Bank sowie AREV zusammen

2 2009: Ethik-Auszeichnung Angetrieben von kirchlichen Investoren war die Athos Immobilien AG Vorreiter bei der ehtischen Unternehmensführung. Hirsch hat das Unternehmen auf Nachhaltigkeit ausgerichtet und das Unternehmen erhielt als erstes österreichisches Unternehmen vom Münchner oekom research-Institut das Corporate Responsibility Rating. In Österreich folgte mit der CA Immo bald ein zweites Unternehmen, welches die Standards der ÖGNI umsetzte.

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3 2011-2013: Sport Eybl

4 02.11.2012: Tiefste Kursnotierung

8 Ab Juli 2019: Einstieg bei Pierer

Die Athos Immobilien AG notierte am Tiefstkurs von 19,90 Euro (Wiener Börse).

Kennen- und schätzen gelernt bei Athos Immobilien, startet Hirsch bei Pierer neu durch. Die Gruppe hat zahlreiche Immobilien unter anderem an den Standorten Wels, Mattighofen, Salzburg, Kapfenberg / Bruck und in der Obersteiermark. Neben den Konzernimmobilien zählen auch Stadtentwicklungs- und Wohnbauprojekte mehrheitlich zur Gruppe, die bis jetzt zehn Dienstleistungszentren 8 mit mehr als 40.000 Quadratmetern, 400 Wohnungen sowie ein BusinessHotel errichtet. Bei den Immobilien der Pierer-Gruppe geht es auch darum, rund um die Produktionsstätten Wohneinheiten zu entwickeln, die es den Konzernunternehmen KTM und Pankl erleichtern sollen, Mitarbeiter für den Betrieb zu bekommen.

5 2016 / 2017: Bieterkampf bei Athos Im Jahr 2016 kam es zu einem Bieterkampf zwischen zwei zentralen Investoren (-gruppen). Stefan Pierer hielt rund 15 Prozent an der Athos. Nach einem gescheiterten Übernahmeversuch stieg Pierer mit einem deutlichen Gewinn aus. Mehrheitsgesellschafter ist die Linzer WSS Gruppe, Aufsichtsrat wurde schließlich Jochen Dickinger (Ex-bet-at-home).

6 04.04.2018: 2. Vorstand bestellt Zusätzlich zu Hirsch wurde Manfred Pammer als zweiter Vorstand berufen.

7 28.09.2018: Abschied von Athos Stephan Hirsch legte sein Mandat zurück und verlieb bis Juni 2019 als Mitarbeiter im Unternehmen. Viele in der Branche rätselten über seinen unerwarteten Abschied. Der Kurs bewegte sich bei rund ~43,00 € (Hochkurs).

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Aufsichtsrat beim Welser Familienunternehmen. Er verantwortete eine einschneidende Phase, welche schließlich in der Übernahme von Sports Direct führte und den Tod der Traditionsmarke "Sport Eybl" bedeutet. Mit der Übernahme kam es zu einem gewaltigen Umbruch im Sporthandel.

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STEPHAN HIRSCH

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Immobilientreuhänder, Sachvertändiger und jetzt bei Stefan Pierer.


Private Banking Gesammeltes Know-how rund ums Geld. Im Finanzmagazin der „Presse“ dreht sich alles um Vermögen und Wohlstand. Dabei steht nicht nur das Geld an sich im Vordergrund, sondern vor allem auch die Menschen, die es besitzen. In der Mai-Ausgabe des Magazins widmet Experte Nikolaus Jilch aus der Economist-Redaktion der „Presse“ den Edelmetallen als älteste Geldanlage der Welt ein 24- bis 32-seitiges Special. Erscheinungstermin: Freitag, 24. Mai 2019 Anzeigenschluss: Donnerstag, 2. Mai 2019 Kontakt: Roman Schleser Tel.: +43 (0)1/514 14–203 roman.schleser@diepresse.com

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Problemlöser Milan Zahradnik

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DAS PROBLEM

Wohnungen werden von Bauträgern geplant und potenzielle Käufer möchten diese individuell umplanen und gestalten. Wie soll der Projektentwickler all diese Wünsche erfüllen und abwickeln? DIE LÖSUNG

Die Plattform von Propster bietet eine Vielzahl an Tools und Lösungen, damit die Zusammenarbeit zwischen Käufer und ausführenden Unternehmen optimal verläuft. Dies beginnt bei der individuellen Planung, der Bemusterung, der Übergabe oder einfach nur einem Ort, wo sich alle relevanten Unterlagen finden. Kein Plan muss mehr gesucht, keine Kommunikation mühsam dokumentiert werden. Käufer wiederum können von ihrem bisherigen Wohnzimmer aus gemütlich an der Konfiguration ihrer neuen Wohnung tüfteln. Ähnlich beim Autokauf haben sie eine Vielzahl an Optionen und sehen unmittelbar das gewünschte Eregbnis. 36

ImmoFokus

50% POTENTIAL Propster hilft dem Projektentwickler seine Arbeitsstunden um mindestens 50% zu senken und den Kommunikationsaufwand mit potentiellen Kunden sowie ausführenden Unternehmen zu optimieren.


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Top Deal

Top- oder Flop-Deal? Das ist hier die Frage. Die Antwort kennt vorweg nur René Benko.

Das Chrysler Building mit seinen 77 Stockwerken wurde in den Jahren 1928 bis 1930 errichtet. Auffallend sind die glänzenden automobilähnlichen Kurven und Kühlerdeckel-Wasserspeier. Das auffälligste Merkmal ist die spitz zulaufende Turmkrone mit Zickzack-Mustern und einer langen Spitze. Bis in die 1950er-Jahre hinein war der US-Autohersteller Chrysler der Hauptmieter. Zwischen 2001 und 2008 befand sich das Gebäude im Besitz der GVP AG (heute Ideenkapital Financial Service AG) aus Düsseldorf. 2008 wurde das Gebäude an den Staatsfonds Abu Dhabi Investment Council für 800 Millionen US-Dollar verkauft. Genauer gesagt 90 Prozent wurden verkauft, die restlichen 10 Prozent blieben im Besitz von Tishman Speyer. (Das war für die Verkäufer sicher ein Top-Deal). Nun ging der in die Jahre gekommene Tower für wohlfeile 150 Millionen über den Ladentisch. Partner des Deals ist die RFR Gruppe der beiden deutschstämmigen Immobilien-Investoren Aby Rosen und Michael Fuchs, die in den letzten 25 Jahren ein einzigartiges Portfolio an Immobilien zusammengestellt hat. Klassiker der Architekturgeschichte wie das Seagram Building in New

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ImmoFokus

York von Mies van der Rohe oder das berühmte Lever House von Skidmore, Owings & Merrill werden ergänzt durch moderne Bürohäuser, Geschäftsgebäude, Luxus-Eigentumswohnungen und Trendhotels in besten Lagen. Heute betreut die RFR Gruppe weltweit ein Immobilienvermögen von rund 13 Milliarden Dollar. In zehn Jahren soll das Gebäude um schlappe 650 Euro an Wert verloren haben. Das spricht also wieder für einen Top-Deal. Aber ist er das wirklich? Hat vielleicht nicht der Staatsfonds Abu Dhabi 2008 – zwei Monate vor der Pleite der US-Bank Lehman Brothers – einfach nur zu teuer gekauft? Mubadala und Tishman Speyer haben das Chrysler-Gebäude in für die Immobilienbranche schwierigen Zeiten auf den Markt geworfen. Das Viertel Hudson Yards am Westrand von Manhattan mit 1,6 Millionen Quadratmetern brandneuen Wohnungen und Büros, das kurz vor der Fertigstellung steht, dürfte die ohnehin fallenden Preise für Büros in älteren Gebäuden weiter nach unten drücken. Der aktuelle Vermietungsgrad liegt unter 80 Prozent – was sich ebenfalls auch auf den Preis ausgewirkt haben dürfte. Ein weiterer Minuspunkt: Der Baurechtszins. Das Grundstück ist nicht Teil des Kaufs, es gehört der Cooper Union, einer Universität, die dafür hohe Miete verlangt. Sie betrug nach 7,75 Millionen im Jahr 2017, im Vorjahr bereits 32,7 Millionen Euro und wird entsprechend der Vereinbarung mit den Grundeigentümern weiter stark steigen. Dazu kommen noch erhebliche Refurbishment-Kosten des unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes. Diese werden von Experten in den Medien mit 150 bis 200 Millionen Dollar beziffert. Aus diesem Grund sieht der gebürtige Österreicher und New Yorker Immobilien-Experte Thomas Guss in einem Gespräch mit der Kleinen Zeitung René Benko und seinen Partner beim Chrysler Building in hohem Risiko. „Ich würde den Kauf eher als Hochrisikogeschäft bezeichnen.“ Also doch kein Top-Deal? Lassen wir die Bewertung offen und einer wird es wissen. n

Foto: David Shankbone

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enn Immobilien- oder vielleicht schon besser gesagt Handelstycoon René Benko investiert, dann ist diese Tatsache allein immer schon eine Schlagzeile wert. So war es beim Kika / Leiner-Kauf – hat hier die Politik tatsächlich angeschoben, um Benko das Haus in der Mariahilfer Straße zu einem extrem günstigen Preis zu sichern, oder aber hat hier der Tiroler die Gunst der Stunde genutzt? Aber auch bei der Kaufhof-, Karstadt-Übernahmen raschelte es gewaltig im Blätterwald. Gerne wird dann gleich von Top-Deal gesprochen und geschrieben. Nun hat Benko zugeschlagen und mit Partner das traditionsreiche Chrysler Building erworben. Der Kauf ist für Signa das Debüt auf dem US-Immobilienmarkt – also aus diesem Gesichtspunkt ein Top-Deal.


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Positionen & Meinungen

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ZU TISCH MIT …

COVERINTERVIEW

Sie wollte nie von Hierarchien und externen Faktoren abhängig sein. Das Studium der Rechtswissenschaften stand zu Beginn der Berufswahl auf der „Shit-Liste“.

Der Dynamo – ein echter Wirbelwind. Ein Dynamo, der auf hoher Drehzahl läuft. Was treibt ihn an? Was motiviert ihn? Er hat es uns verraten.

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AIRPORTCITY Wolfgang Scheibenflug, Flughafen Wien: „Mit dem Office Park 4 bekommt der Flughafen Wien ein Prime-Produkt.“

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Intelligentes Bauen. Seit 150 Jahren.

Unsere Geschichte zeigt, was die Zukunft bringt. Seit 150 Jahren beweisen wir Pioniergeist. Und mit unserer Innovationskraft werden wir auch künftig Spitzenleistungen erbringen. Heute möchten wir uns bedanken – bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die hinter unserem Erfolg stehen. Und bei allen Kundinnen und Kunden, die uns ihr Vertrauen schenken. Vielen Dank. porr-group.com

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Positionen & Meinungen

Der Dynamo Auf hoher Drehzahl. „Wir haben in der BDO in den letzten fünf Jahren eine unglaubliche Entwicklung hingelegt und sind die derzeit mit Abstand jüngste Führungsmannschaft am Markt", so Bernd Winter, Partner und Leiter Branchencenter Immobilienunternehmen bei BDO im großen ImmoFokus Interview. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Wir haben quasi from scratch mit einigen Klienten begonnen diesen Bereich aufzubauen – und haben gesagt, da setzen wir einen Fokus drauf. Mittlerweile besteht das Team aus rund 25 bis 30 Personen, die überwiegend im Real Estate Bereich arbeiten. Ein übrigens sehr spannendes Feld. Von Strukturierungsberatungen über Bewertungen und Prüfungen bis hin zu Plausibilitätsberichten. Wann ist in Ihnen der Entschluss gereift, Steuerberater zu werden? Ich bin hineingestolpert. Während der HTL mit Schwerpunkt Maschinenbau und Automatisierungstechnik habe ich bei verschiedenen Ferialpraktika am eigenen

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ImmoFokus

Leib erfahren, dass Maschinenbau eine sehr harte Arbeit sein kann. Da war ich unter anderem im Opelwerk in Rüsselsheim auf Montage oder in einem Atomkraftwerk in der Schweiz. Aber CAD-Zeichnen für den Rest meines Lebens – das war es dann doch nicht. Also Uni. Dort habe ich von der HTL kommend mit den Fächern Personalführung und Marketing ein riesiges Problem gehabt. So bin ich, fast zwangsläufig, in die Schiene Revision, Steuerlehre gedriftet. Rechnungswesen, Controlling, das sind Hard Facts. Damit kann auch ein Techniker etwas anfangen. Steuerberater zu werden, war aber damals noch nicht geplant. Nach Abschluss der Uni gleich bei der BDO angeheuert? Ausschlaggebend war eine Ferialpraxis bei BDO. Da hat es mir sehr gut gefallen – und ich habe den Verantwortlichen bei der BDO gefallen, denn sie haben mich gefragt, ob ich kommen will. Das wollte ich – und so habe ich 1998 bei der BDO Auxilia Treuhand begonnen. Ich kam ins Team von Werner Presoly, einem der damaligen Seniorpartner. 2000 folgte ein einjähriger Auslandsaufenthalt bei BDO Seidman in den USA. Zurück aus den Staaten bin ich dann bei BDO geblieben. 21 Jahre ist das nun schon her. In dieser Zeit hat sich viel getan. Bei meinem Einstieg zählte das gesamte Unternehmen etwa 50 oder 55 Köpfe – heute sind wir über 800 Mitarbeiter.

Hand auf‘s Herz: Würden Sie sich als ehrgeizig bezeichnen? Ja, sicher. Natürlich will man etwas erreichen und man freut sich, wenn man weiterkommt. Man freut sich, wenn man sieht, dass das, was man macht, sowohl im Kreis der Kunden als auch von Partnern und Mitarbeitern geschätzt wird. Das ist, wenn man so will, das schönste Feedback. Hatten Sie bei Ihrem Einstieg einen Mentor? Definitiv. Am Anfang war dies sicher der bereits verstorbene Seniorpartner Werner Presoly. Auch heute sind wir bemüht, unsere Talente zu fordern und zu fördern. Wir begleiten und unterstützten unsere Mitarbeiter innerhalb der Teams. Gibt es genügend Nachwuchs? Welche Ausbildung, welche Qualifikationen muss ich mitbringen, wenn ich bei Ihnen anheuern will? Die geburtenschwachen Jahrgänge sind deutlich zu spüren. Auch in unserer Branche ist es nicht leichter geworden. Es gibt aber nach wie vor sehr talentierte, gut ausgebildete und hungrige Mitarbeiter. Man muss sie aber rechtzeitig abholen, um sie zu bekommen. Eine Möglichkeit ist, Kontakt zu den infrage kommenden Instituten an den Universitäten zu pflegen, mit diesen eigene Programme zu entwickeln, um die BDO vorstellen zu können und bei den Studenten Awareness zu

Fotos: Michael Hetzmannseder

Im Vorjahr wurden Sie als ,Steuerberater des Jahres’ ausgezeichnet. Wie war das Gefühl? Was bedeuten Auszeichnungen für Sie? Bernd Winter: Auszeichnungen sind etwas sehr Schönes. Man freut sich darüber. Offensichtlich ist etwas gelungen, das man sich vor sehr langer Zeit vorgenommen hat. Zuerst entsteht die Idee, man versucht etwas zu bewegen. Aber man braucht ein verdammt gutes und starkes Team, um gemeinsam etwas zu bewegen. In den vergangenen zehn Jahren ist es mir und Christoph Pramböck gelungen, im Bereich Real Estate ein Team mit sehr vielen engagierten und motivierten Mitarbeitern aufzubauen.


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Positionen & Meinungen

schaffen, dass Talente in unserem Unternehmen willkommen sind. Was macht Ihren Job als Steuerberater so sexy? Nun ja. Das Klischee „Steuerberater“ ist alles andere als sexy. Das ist leider definitiv so. Der Job eines Steuerberaters ist herausfordernd und spannend zugleich. Die Betreuung von Familienunternehmen, von Real Estate Unternehmen, die jetzt keine Megajumbos sind, macht wahnsinnig viel Spaß. Man ist hier sehr stark eingebunden und wird über die Jahre eine wichtige Vertrauensperson für das Unternehmen, genießt hier, in der Regel, sehr hohen Respekt und wird um Rat gefragt. Dieser geht

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ImmoFokus

aber weit über reine Strukturierungsfragen hinaus. Sehr oft sind es Gespräche, die die nächsten fünf bis zehn Jahre des Unternehmens betreffen. Keine Frage, die ersten Jahre sind sicher hart – und auch bis zu einem gewissen Grad trocken, weil man ein Handwerk erlernt. Buchhaltung ist keine Wissenschaft. Regelwerk und Gesetzeslage werden zunehmend komplizierter. Dennoch ist es ein Beruf, den man erlernen kann. Über die Jahre hinweg reift das Wissen und man entwickelt sich zum Spezialisten. Mit 40 bis 45 Jahren gehört man in der IT-Branche zum alten Eisen. In der Steuerberatung habe ich das Gefühl, bist du in dieser Altersklasse noch

immer nicht ganz am Zenit des Schaffens angekommen. Das ist das Schöne an unserem Beruf. Hat sich der Beratungsansatz in den letzten 20 Jahren verändert? Hat sich das Berufsbild verändert? Das Umfeld ist sehr viel komplexer geworden. Das internationale Steuerrecht hat enorm an Bedeutung gewonnen. Die Umsatzsteuer hat, als ich begonnen habe, ein Schattendasein gefristet. Die ist jetzt, gerade auch im Immobilienbereich eines der herausfordernsten Themen. Stichwort „Böse Mieter“. Die Gesamt-Regularien haben sich massiv verschärft. Es gibt eine immer unübersichtlicher werdende Normen- oder


Gesetzesflut. Es wäre längst an der Zeit, diese Komplexität wieder ein bisschen zu reduzieren. Es werden immer wieder Stimmen laut, die auch die legistische Qualität kritisieren. Vieles sie zu ungenau definiert. Im Endeffekt überlasse man die Konkretisierung den obersten Behörden, wobei problematisch ist, dass die Entscheidungsfreudigkeit bei den einzelnen Ebenen abgenommen hat.

„Keine Frage, die ersten Jahre sind hart - und bis zu einem gewissen Grad trocken." Oftmals wird versucht komplexere Sachverhalte gar nicht zu behandeln und in die nächste Instanz zu schicken. Gleichzeitig muss man da auch fair bleiben. Es gibt sehr viele bemühte Beamte, die aber unter demselben Thema leiden wie wir, dass es einfach wirklich komplex geworden ist. Haben die Beamten zu oft zu großen Ermessensspielraum? Als ich begonnen habe, war der Steuerkodex nicht sehr dick. Es gab nur einen einzigen Erlassband. Aktuell gibt es einen sehr dicken Steuerkodex und mehrere, dicke Erlassbände und dazu jede Menge sonstiges Material. Alleine dadurch wird ersichtlich, wie stark diese Komplexität zugenommen hat. Ein anschauliches Beispiel ist die ohnehin kleingedruckte Lohnsteuertabelle mit mittlerweile mehr als 100 Seiten. So weit so gut. Aber es gibt eine Vielzahl an Kategorisierungen für Lohnverrechnungen. Zu sagen, ich mache heute eine simple Lohnverrechnung für einen Dienstnehmer, ist wirklich

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Positionen & Meinungen

nicht mehr ganz so einfach. Es gibt hunderte Ausnahmen von den Ausnahmen. Regeln die ineinandergreifen und das Ganze ernsthaft sehr kompliziert machen. Ich glaube, dass man daran wirklich arbeiten muss, diese Komplexität wieder rauszubekommen. Das trifft aber nicht nur auf das Steuerrecht zu. In vielen anderen Bereichen nimmt die Regelungsdichte überhand. Man müsste streng genommen eine Verwaltungsebene

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ImmoFokus

rausnehmen. Stellt sich nur die Frage, welche. Nehm ich die Gemeinden raus, die Bezirke oder die Länder? Den Bund werde ich schwer rausnehmen können. Also Neukodifizierung … wäre dann wünschenswert? Das wäre wünschenswert. Ich halte eine vollkommene Neukodifizierung für den einzig gangbaren Weg.

Was sind die aktuellen Probleme, die die Immobilien- und die Baubranche zurzeit am meisten beschäftigen? Generell wurde die Immobilienbranche in den letzten Jahren aus steuerlicher Sicht kräftig zur Kasse gebeten. Hier gibt es sicher die Frage, quo vadis? Das Spannende daran ist: Durch die vielen Regelungen der letzten Jahre hat sich noch keine exakte Rechtsprechung entwicklen können. Viele


Fragestellungen in der Praxis harren noch höchstgerichtlicher Entscheidungen, die Klarheit bringen könnten. Wo sehen Sie Ihre Stärken und Schwächen? Eine meiner Stärken ist sicher, dass ich sehr lernwillig bin. Ich kann mich auch dadurch den Entwicklungen relativ schnell anpassen. Ich versuche teamorientiert zu agieren und

so viel wie möglich schnell voranzutreiben. Damit bin ich bei einer meiner Schwächen: Ich bin sicherlich auch ein ungeduldiger Mensch. Womit kann man Sie am meisten aus der Ruhe bringen? Wenn etwas sehr langsam oder gar nicht passiert. Manchmal reagiere ich dann durchaus impulsiv. Aber jeder Mensch hat so seine

Ecken und Kanten. Wichtig ist, dass man‘s irgendwann so reflektiert, dass man‘s weiß. Womit kann man Sie am meisten enttäuschen? Ich bin ein Mensch, der anderen gerne vertraut. Ich bin grundsätzlich optimistisch und baue drauf, dass die Menschen mir so begegnen wie ich ihnen. Enttäuscht ist man dann natürlich, wenn sich Menschen nicht an Vereinbarungen halten.

„Ich bin grundsätzlich optimistisch und baue drauf, dass die Menschen mir so begegnen wie ich ihnen.“ Bekommen diese eine zweite Chance? Was muss man anstellen, dass bei Ihnen die Tür wirklich zu ist? Wenn man ganz krass belogen wird, oder vorsätzlich in die Irre geleitet wird, dann bin ich schon auch jemand, der in der Lage ist, die Tür für immer zuzumachen. Welche Fälle, welche Problemstellungen machen Ihnen besonders Spaß? Die Betreuung von Familienunternehmen. Hier geht es auch darum, das Unternehmen für die nächste Generation zu organisieren. Besonders interessant ist welche strukturellen Fragestellungen sich für solche Unternehmen in bestimmten Zyklen des Wachstums ergeben. Außerdem liegt mir die Beratung von Jungunternehmern am Herzen. Die Möglichkeit, deren bestimmte Idee und Vorstellung im positiven Sinne zu begleiten, diese zu fördern und wachsen zu sehen.

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Positionen & Meinungen

Stichwort PropTech. Wann wird der Steuerberater/Wirtschaftsprüfer obsolet? Ein wirklich guter Berater wird nie obsolet. Das, was obsolet wird, sind die unzähligen Handgriffe, die derzeit überwiegend Verwaltungstätigkeiten sind. Aber einen geschickten, emphatischen, intelligenten Berater wird man durch ein PropTech nicht ersetzen können. Davon bin ich felsenfest überzeugt. Thema Digitalisierung – ist das in der Branche der Steuerberater/Wirtschaftsprüfer schon voll angekommen? Bei uns im Job wird die Digitalisierung erst richtig kommen. Die Ansätze sehen

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wir schon. Das geht über die automatische Verbuchung von Rechnungen, automatische Auswertungen usw. also alle repetitiven Tätigkeiten, die derzeit in einer Buchhaltung, aber auch im Controlling ausgeführt werden, können durch programmierte Roboter übernommen werden. Ich bin mittlerweile reiner Anwender. Was ich aber sehe, ist, dass hier ein gewaltiger Nutzen entsteht und sich wirklich signifikante Synergien und Effizienzen durch diese Digitalisierung ergeben. Wir arbeiten derzeit mit Hochdruck an der Entwicklung von Lösungen, wo insbesondere Eingangsrechnungen automatisch erkannt werden und vollautomatisch verbucht werden. Das funktioniert jetzt schon recht gut

und wird uns noch sehr viel Freude machen und die Dinge stark beschleunigen. Wo sehen Sie sich und die BDO in 20 Jahren? Ich hoffe nach wie vor bei der BDO, aber vielleicht in einer weniger operativen Rolle als ich das jetzt bin. Die BDO ist derzeit auf einem wahnsinnig dynamischen Wachstumskurs. Wir sind derzeit eines der dynamischsten Unternehmen in unserer Branche. Wir haben in den letzten fünf Jahren eine unglaubliche Entwicklung hingelegt. Wir sind die derzeit mit Abstand jüngste Führungsmannschaft am Markt. Ich gehe davon aus, dass wir diese Dynamik, die wir heute spüren und auch


„Wir haben in den letzten fünf Jahren eine unglaubliche Entwicklung hingelegt. Wir sind die derzeit mit Abstand jüngste Führungsmannschaft am Markt.“ leben können über die nächsten 15 Jahre auf alle Fälle voll mitnehmen werden können. Organisches Wachstum oder sind weitere Zukäufe geplant? Das Wachstum ist sehr stark vom organischen Wachstum getrieben. Wir haben uns auch mit einigen anderen Kanzleien verschränkt. Wobei wir uns in einer gemeinsamen Anstrengung zusammengetan haben. Wir sind regional in der letzten Zeit sehr stark gewachsen. Wir sind mit AUSTIN | BFP Unternehmensgruppe zusammengegangen und sind damit im südlichen Österreich Marktführer.

Zudem haben wir uns mit Partnern im Consultingbereich massiv entwickelt. Wir haben in Linz mehr als 25 Mitarbeiter, die ausgesprochen starkes IT-Consulting machen. Wir verbreitern das Leistungsspektrum der BDO deutlich über die klassische Steuerberatung und Wirtschaftsprüfung hinaus. Vor rund einem Jahr sind Sie ins QBC gezogen. Nach wie vor zufrieden mit dem Standort? Wir haben einen Standort gesucht, der sowohl von der Erreichbarkeit bzw. der Verkehrslage als auch von der Infrastruktur her erfüllt, was man von einem modernen, funktionellen und gut organisierbaren Büro-

standort erwartet. Und ich glaube, dass wir das hier im QBC gefunden haben. Wir haben ein funktionelles, hochwertiges und schönes Gebäude bezogen und haben es funktionell und auch hochwertig bespielt. Bei der Standortwahl war die öffentliche Erreichbarkeit ein ganz wichtiges Kriterium. Das ist hier – ebenso wie die Parkplatzsituation – ein Riesenvorteil gegenüber der Innenstadt. Wir waren jedenfalls nach der Erste Bank einer der Ersten, die Flächen im QBC bezogen haben. Auf uns sind viele gefolgt. Wir wussten natürlich vorab, dass die Signa hier in der Nähe das Icon errichtet. Oder dass rundherum Büro-, Gewerbe-, Hotel-

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Positionen & Meinungen

und Wohnflächen gebaut werden. Somit lag es auf der Hand, dass das QBC ein sehr attraktiver Standort wird – sowohl für unsere Mitarbeiter als auch für unsere Kunden. Für wie viele Mitarbeiter ist der neue Standort ausgelegt? Über Platz für Wachstum zu verfügen, war für uns von Anfang an ein wichtiges Kriterium bei der Standortwahl. Es ist natürlich schwierig abzuschätzen, wie schnell wir künftig wachsen werden. Bisher sind wir sehr, sehr rasant gewachsen. Als ich in die Firma eingetreten bin, waren wir insgesamt 50 Mitarbeiter. Jetzt sind wir hier am Standort rund 500. Wir blicken also auf eine tolle Entwicklung zurück. Und wir haben bisher immer deshalb unseren Standort gewechselt, weil wir schlichtweg

nicht die notwendigen räumlichen Kapazitäten hatten, um zu wachsen. Hätten wir uns jetzt für einen Standort entschieden, an dem 600 Mitarbeiter Platz gefunden hätten, so wäre das nicht langfristig und zukunftsorientiert. Daher haben wir auch eine entsprechend große Kapazität gesucht. Hier verfügen wir jetzt über 17.000 Quadratmeter an Nutzfläche. Wie wichtig ist für Sie, dass ihr Gebäude eine Zertifizierung – in diesem Fall von der ÖGNI – aufweist? Das ist wichtig. Alleine schon mit Hinblick auf die Wertigkeit des Gebäudes bzw. den Wiederverkaufswert. Ich gehe sogar so weit zu sagen, dass es ein moderner Bürostandort ohne entsprechende Zertifizierung schwer haben wird. Nachhaltige Gestaltung war für

uns von Anfang an ein zentrales Anliegen. Wir haben beispielsweise auch gesagt, dass, wenn man lange Stunden konzentriert arbeiten muss, die Beleuchtung stimmen muss. Daher haben wir sehr viel Wert auf gutes Licht gelegt. Hier haben wir durchgehend LED-Beleuchtung mit 3.500 Lumen, was wir als ideal empfinden. 3.000 Lumen wären zu warm gewesen. Da würde man eher rascher ermüden. Für mich ist unser Gebäude eigentlich das schönste im gesamten QBC. Das ist jetzt nur eine Kleinigkeit, aber die Fenster kann man überall einen Spalt öffnen. Man hat also immer das Gefühl, frische Luft reinlassen zu können. Das ist unglaublich angenehm für die Mitarbeiter und uns alle – auch für mich, ich schätze das sehr. n

Factbox 1962 gründet Dkfm. Dr. Walter Stauffer ein Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsunternehmen. 1976 nimmt Dkfm. Dr. Stauffer mit Dkfm. Wolfgang Gassner den ersten Partner in sein Unternehmen auf: Die Auxilia Treuhand GmbH entsteht. 1994 wird die Auxilia Treuhand Mitglied des internationalen BDO Netzwerks, der weltweit fünftgrößten Organisation von Wirtschaftsprüfern und Steuerberatern (BDO steht für die an der Gründung der Organisation maßgeblich beteiligten Herren Binder, Dijker, Otte). 1996 erwirbt die BDO Auxilia mit der UNICONT Revisions- und TreuhandGmbH eine alteingesessene Wiener Steuerberatungskanzlei. 2006 wird die Lechner Linz Treuhand Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungs-GmbH in das Netzwerk der BDO Gruppe aufgenommen und wird damit zur BDO Repräsentanz in Oberösterreich. 2010 wird im Zuge des internationalen BDO New-Naming-Projekts aus der BDO Auxilia Treuhand GmbH die BDO Austria GmbH. Zum Ausbau und zur Stärkung der Präsenz der BDO Austria GmbH in Ostösterreich wird mit der Burger & Partner Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mbH eine erfolgreiche strategische Beteiligung eingegangen. Die BDO Oberösterreich mit Hauptsitz in Linz verstärkt mit den Standorten Eferding und Ottensheim ihre Präsenz in der Region.

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2015 schließen sich 65 Expertinnen und Experten von Grant Thornton dem BDO Netzwerk an und firmieren als BDO Agitas GmbH. Damit wird der konsequente Ausbau der Kompetenzen in den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Accounting, Financial Advisory sowie Forensic, Risk & Compliance fortgesetzt. 2016 wird das Beratungsangebot der BDO durch die Aufnahme von Strametz & Partner erweitert. Der neue Bereich firmiert unter BDO People & Organisation Consulting GmbH. Das Unternehmen bietet das komplette Dienstleistungsspektrum im Bereich Executive Recruiting, Development und Diagnostik. 2017 verstärkt BDO mit einem offiziellen Kick-off-Event ihr Team in Salzburg durch die Kooperation mit der lokal ansässigen Dr. Edelsbacher & Partner Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft mbH. Im Mai 2017 verstärkt die BDO ihr Engagement im KMU-Segment in der Steiermark und eröffnet einen neuen Standort im Murtal. 2018 bekommt BDO erneut Zuwachs: Die AUSTIN | BFP Unternehmensgruppe wird neues Vollmitglied von BDO in Österreich und firmiert unter BDO Steiermark. Somit ist BDO der größte Anbieter für Prüfungs- und Beratungsleistungen in der Steiermark. Mit dem Jahr 2018 setzt BDO verstärkt den Schwerpunkt auf den Bereich Consulting.


Wenn Sie zehn Millionen Euro im Lotto gewinnen würden, was machen Sie damit?

Welches Buch liegt auf Ihrem Nachttisch?

„Allmen“ von Martin Suter.

In Immobilien investieren.

Womit haben Sie Ihr erstes Geld verdient?

Als Sechsjähriger habe ich Kastanien gesammelt und an einen Forstbetrieb verkauft. Ich habe pro Kilo einen Schilling verdient.

Ihr größtes Laster ist…?

Gutes Essen und sehr gute Weine.

Morgen- oder Abendmensch?

Ich bin definitiv ein Abendmensch. Mit welcher Person (lebend oder bereits verstorben) würden Sie gerne einen Abend verbringen?

Mit meinem Vater.

In den nächsten zehn Jahren möchte ich unbedingt…?

Lieblingshobby?

Skifahren.

Unsere BDO in ihrer Entwicklung begleiten und unterstützen – und mich an den gemeinsamen Erfolgen erfreuen.

Nehmen Sie gerne Risiko?

Ihren Kaffee trinken Sie am liebsten…?

Morgens einen Cappuccino, tagsüber Espresso.

Manchmal muss man Risiken eingehen, diese müssen sich jedoch in einem vernünftigen Rahmen bewegen.

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Die Zwei Gedankensplitter zum ImmoMarketing in Theorie und Praxis.

Können wir uns Schönheit (Venustas) leisten? Regelmäßiger Kommentar: Alexander Bosak & Philipp Kaufmann

n Vitruv, ein römischer Architekt und der erste Architekturtheoretiker um einhundert vor Christus, definierte drei Herausforderungen, welche die Architektur zu leisten hat: Firmitas (Festigkeit), Utilitas (Nützlichkeit) und Venustas (Schönheit). Wir wollen uns dieses Mal der Herausforderung der Schönheit widmen. Ein bedeutender Punkt im Immobilienmarketing, weil sie letztendlich das Produkt wertvoller und langlebiger macht.

Schönheit ist messbar Die Schönheit ist, wie vielfach behauptet wird, die dritte Dimension, die nicht messbar ist. Was dem einen gefällt, missfällt dem anderen. Venustas ist auf den ersten Blick ein sogenannter subjektiver, qualitativer Faktor. Wir beide sind da aber ganz anderer Ansicht: Schönheit ist messbar. Und zwar in Lebensjahren eines Gebäudes. Ein befreundeter Architekt hat sogar einmal gesagt, dass es die wichtigste Größe der Nachhaltigkeit darstellt. Warum? Ein schönes Gebäude ist aus der Sicht der Eigentümer sehr oft erhaltenswerter, d.h. der Anreiz in das Gebäude, abseits von gesetzlichen Verpflichtungen, zu investieren ist einfach größer. In diesem Zusammenhang kann sicherlich darüber gestritten werden, ob die Gründerzeitzinshäuser schön sind oder nicht, aber der Besitzerstolz über deren subjektiv empfundene Schönheit hat schon viele Zinshäuser eineinhalb Jahrhunderte überleben lassen. Bei der alten Wirtschaftsuniversität hingegen sowie bei vielen anderen Gebäuden, die nur ein paar Jahrzehnte alt sind, scheint nur mehr der Abriss in Frage zu kommen. Das Majolikahaus von Otto Wagner an der linken Wienzeile, das mit seiner Fliesenfassade mit floralen Mustern versehen ist, wird noch mehrere Jahrhunderte unsere Augen erfreuen. Auch die Besitzer, denn die Fliesen sind witterungsbeständig, pflegeleicht und abwaschbar.

Von außen und von innen Neben dem äußeren Erscheinungsbild sind es aber vielfach auch die kleinen Details, die ein Gebäude schön und nicht nur nützlich machen. Darauf wird leider sehr oft aus Kostengründen kein Wert gelegt. Lieblos bis oben hin geflieste Eingangsbereiche vermitteln kein Willkom-

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mensgefühl, aus dem Katalog bestellte Stiegen-Handläufe und andere standardisierte Ausstattungselemente im Gangbereich lassen den Weg zur normierten Büro- bzw. Wohnungseingangstür ewig lang erscheinen. Dabei könnten Elemente, die von der „Neufertschen-Norm“ abweichen, wie zB eine höhere Türzarge, ein größeres Fenster, ein außergewöhnlicherer Decken-, Boden- oder Wandbelag ein Gebäude für die Nutzer und somit auch die Eigentümer deutlich attraktiver machen. Und diese Details, auch wenn sie nicht immer bewusst wahrgenommen werden, werden (unterbewusst) wahrgenommen, und die Bewohner fühlen sich letztendlich wohler. Und: Die Schönheit wird potenzielle Käufer vielleicht eher zum Kauf anregen, und Mieter dazu verleiten nicht mehr ausziehen zu wollen. Und genau das will ein guter Marketer mit einer gelungenen Produktpolitik im Immobilienmarketing auch erreichen. Somit rufen wir zu guter Architektur auf und schließen mit den Worten: Projektentwickler, leistet euch gute Architekten, denn die Schönheit von gutem Design ist ihr Geld einfach wert!


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Daniela Witt-Dörring Gedanken zu einem Menü verfasst

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Factbox RECHTSANWÄLTIN DR. MAG. DANIELA WITT-DÖRRING / MRICS Partnerin bei Weber Rechtsanwälte, Immobilienrechtsspezialistin mit Fokus Vertragsabwicklung Bauträgerprojekte, rechtliche Begleitung Projektentwicklung und Transaktionen. ∙Gründerin und stellvertretende Obfrau des SALON Real ∙Mitglied des Vorstandes bei RICS Austrian Chapter ∙Rechtsanwältin aus Leidenschaft, Netzwer kerin, Familienmensch ∙Liebt das Leben und etwas zu Bewegen. ∙Ihre Maxime: Kommunizieren, Analysieren, Umsetzen, Ball ins Tor.

Powerfrau Auf eigenen Beinen stehen. „Ich wollte nie von Hierarchien und externen Faktoren abhängig sein. Hierarchien sind nicht mein Spielfeld“, gesteht die Rechtsanwältin und Salon Real Mitbegründerin Daniela Witt-Dörring dem ImmoFokus. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

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ir treffen einander im APPIANO Das Gasthaus in der Schottenbastei. Da kommen alte Erinnerungen hoch. Währen meines Studiums habe ich so manchen Abend hier verbracht. Damals hieß es noch Bauer, sofern mich mein Gedächtnis nicht täuscht. Am Standort selbst gibt es, so verrät es die Homepage, schon seit 110 Jahren ein Gasthaus. Seit mehr als 13 Jahren steht jetzt Johannes Pruscha, der Eigentümer und Koch selbst am Herd wie uns später seine Tante, die den Service schupft, noch verraten wird. Standardfrage, warum gerade hier? Daniela Witt-Dörring muss nicht lange überlegen. „Weil es mein Lieblingslokal ist“, kommt es wie aus der Pistole geschossen. „Die Atmosphäre ist toll, von der Küche und dem Service gar nicht zu reden.“ Ein weiterer Pluspunkt: „Es sind nur ein paar Minuten Fußmarsch von unserer Kanzlei am Rathausplatz.“ Das Wiener

Traditionsgasthaus mit mediterranen Einschlägen, wie dem Wildfang-Oktopus, bietet zusätzlich zur kleinen Karte saisonale Spezialitäten an – und Oktopus soll es dann auch zur Vorspeise werden. Aber schön der Reihe nach. Worauf man besonders stolz ist: Das Getränkesortiment besteht überwiegend aus österreichischen Produkten, angefangen von der Privatbrauerei Trumer über Tirola Kola bis hin zu Bio-Säften und Bio-Tee. Abgerundet wird das Angebot von einer umfangreichen Weinauswahl mit der einen oder anderen echten Rarität. Witt-Dörring schätzt vor allem eine unkomplizierte Küche. „Ich bin kein Gourmet – daher hat Essen keinen übertriebenen Stellenwert. Ich weiß gute Küche zu schätzen, aber ich bin nicht gerne hungrig. Nach dem Essen schon gar nicht“, merkt Witt-Dörring mit einem Schmunzeln an. Aber jetzt geht’s erst

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einmal ans Bestellen. „Nicht auf der Karte, aber sehr zu empfehlen: Oktopus als Vorspeise und als Hauptgericht ein zartes Kalbsfilet mit Erdäpfelpüree und lila Karotten.“ So rasch war ich selten überzeugt, dem Rat vom Service zu folgen. Dazu ordert Witt-Dörring nur „Wein“. „Ganz ehrlich, ich kenne mich bei Weinen überhaupt nicht aus. Ich vertraue hier immer der Empfehlung des Hauses – und bin noch nie schlecht gefahren.“ Als Aperitif Prosecco und ein kleines Bier. Zum Oktopus gibt es einen Riesling „Nußberg“ 2016 vom Weingut Wieninger. Für das Kalbsfilet wird als Begleitung ein Blaufränkisch „Csaterberg“ 2013 vom Weingut Stubits gewählt. Ich bleibe auch beim Kalbsfilet beim Riesling. Ich mag, so wie auch meine Gesprächspartnerin, einfach keinen Rotwein. In der Früh reichen, so Witt-Dörring, die sich selbst als Abendmensch bezeichnet, zwei starke Espresso aus einer italienischen Espressomaschine – wobei die Betonung auf stark auffällt – und ein, zwei Nikotinzuckerln. „Ich bin ein Abendmensch und ein Abendarbeiter. Das führt dazu, dass ich mitunter spät in der Nacht noch eine Kleinigkeit esse, da bin ich dann in der Früh einfach nicht hungrig. Das passt aber schon.“

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ten erste Wahl gewesen ist, der irrt gewaltig. „Jus stand auf der Shit-Liste. Ich wusste nicht, was ich studieren will, sondern nur, was ich nicht studieren will: Kunstgeschichte, Medizin und Jus. Studien, die Töchter und Söhne aus besserem Haus sehr gerne wählen.“ Zu Jus gab es keinerlei Nähe: „Kein näherer Bekannter oder Verwandter war Jurist. Mein Vater war zum Beispiel Chemiker.“

In der Kanzlei kommt der Kaffee aus einer klassischen Espressomaschine. „Was gar nicht mehr geht, ist Filterkaffee.“ Den bringt die Juristin nicht mehr über ihre Lippen, wie auch Nescafé. Dabei war der „in den 80er Jahren eine tägliche Nahrung.“

Zwei Dutzend Köpfe Die Kanzlei besteht aktuell aus fünf Partnern. „Erst vor kurzem ist Klaus Pfeiffer zu uns gestoßen. In Summe zählt das Weber & Co. Team gut zwei Dutzend Köpfe.“ Wer glaubt, dass für die seit 1989 eingetragene Rechtsanwältin das Studium der Rechtswissenschaf-

„Kein näherer Bekannter oder Verwandter war Jurist. Mein Vater war zum Beispiel Chemiker.“

Ein Onkel, Nationalökonom, Wirtschaftshistoriker und Schumpeter-Schüler, riet zum Studium der Volkswirtschaft. Umso bemerkenswerter, da Witt-Dörring bei der Matura am Akademischen Gymnasium beim ersten Anlauf in Mathematik durchgefallen war. „Ich hatte keine Ahnung, womit sich Volkswirtschaft beschäftigt. Volkswirtschaft – was ist das?“ Das hielt sie aber schlussendlich nichtdavon ab, aus gesellschaftspolitischem Interesse mit dem Studium zu beginnen. Und so begann für sie, wie sie betont, „eine der besten Zeiten meines Lebens.“ Doch bald kam beim Studium Ernüchterung auf: „Das Volkswirtschaftsstudium wurde extrem mathematisch. Ich bin zwar gut durchgekommen, aber ich habe rasch gemerkt: Da werde ich keine große Karriere machen.“ Die Entscheidung, nun doch Rechtswissenschaften zu studieren, war schnell getroffen. Das Volkswirtschaftsstudium hat sie aber nicht abgebrochen. „Da bin ich konsequent. Ich habe das Studium durchgezogen und in BWL abgeschlossen. Das mach‘ ich jetzt fertig. Jedes Wissen ist nützlich.“ Das Jusstudium peitschte Witt-Dörring in nur dreieinhalb Jahren durch. „Mir wurde einiges vom Volkswirtschaftsstudium angerechnet.“ Nach dem Studium folgte – branchenüblich – das Gerichtsjahr. Da wurde ihr schnell klar, dass sie weder Richterin noch Juristin in einem Unternehmen werden wollte. „Ich wollte nie von Hierarchien und externen Faktoren abhängig sein. Hierarchien sind mir gewissermaßen ein Gräuel“, bringt es die dreifache Mutter auf den Punkt. „Die Justiz hat mich nie gereizt. Ich habe mir damals gedacht, es hängt in erster Linie von den Ausbildungsrichtern und vom Schweinezyklus ab, ob man bei Richternennungen berücksichtigt wird und man entweder am Bezirksgericht Mistelbach landet oder an ein Landesgericht berufen wird; und es dabei großen Einfluss hat, wie sozial angepasst man agiert. Diese


Meinung habe ich mittlerweile revidiert. Ich muss zugeben, da habe ich mich getäuscht.“ Das Selbständig sein, alleine die Verantwortung zu übernehmen, hat sie mehr angesprochen, wobei Strafrecht nie ein Thema war. Ein einziges Mal schritt sie für den Haumeister des Hauses, in dem sich ihre erste Kanzlei befand, wegen eines Mini-Deliktes vor einem Strafgericht ein. „Das war’s dann auch mit der Karriere im Strafecht.“ Mit Abschluss ihrer Ausbildung wagte WittDörring den Sprung in die Selbständigkeit. Sie gründete mit einer Studienkollegin ihre erste, eigene Kanzlei. An ihre ersten Mandate kann sie sich noch sehr gut erinnern. „Wir waren Vertrauenskanzlei des ÖAMTC. Ein Massengeschäft“, so Witt-Dörring zurückblickend. „Was da passierte, war zum Teil Ressourcenverschwendung. Ein Richter, zwei Anwälte diskutieren bei einem Versicherungsfall, wer 300 Euro aufwärts bekommt. Sachverständige inklusive. Das ist – rein wirtschaftlich gesehen – ein teures System, das ist Fehlallokation von Ressourcen“, kommt bei ihr die Volkswirtin durch. „Persönlich gesehen sind für viele 300 Euro haben oder nicht

haben von Relevanz, da möchte ich auch an die betroffenen Menschen denken. Aber das System hatte absurde Züge, und ich mochte es nicht, Teil davon zu sein.“ „Meine Partnerin war ein Akquisitionsgenie. Sie verteilte wann und wo immer es ging unsere Visitenkarten. Einmal auch an einen Immobilienmakler. Der hat sich dann tatsächlich bei uns gemeldet. Das war unser Einstieg in die Immobilienwelt.“ Anfang der neunziger Jahre kam dann der erste wirklich große Immobilienauftrag: Der Ankauf einer Markthalle in Bratislava.

anwälte war Ronald Itzlinger gewesen, der in den 90er Jahren wegen fragwürdiger Immobiliengeschäfte in die Schlagzeilen kam. „Zu diesem Zeitpunkt hatte ich schon längst meine eigene Kanzlei. Die Zeit bei ihm war anstrengend und lehrreich zugleich. Er ließ mir vollkommen freie Hand, forderte aber unheimlich viel von mir. Eine harte Schule.“ Wobei sie unterschiedliche Erfahrungen mit ihren Ausbildungsanwälten gemacht hat. „Der erste war konservativ, moralisch höchst anständig und fachlich brillant – die anderen drei haben alles falsch gemacht.“

Nicht alltägliche Karrieren „Es war spannend. Es war ein Sprung ins kalte Wasser. Mit diesem Projekt habe ich Gefallen daran gefunden, etwas gestalten zu können, Verträge aufzusetzen. Diese Leidenschaft ist geblieben.“ Aus dem Geschäft wurde angesichts der Immobilienblase, die in den 90er Jahren geplatzt war, nichts. „Nachträglich gesehen, waren wahrscheinlich alle froh darüber.“ Bei diesem ersten Geschäft, habe sie aber auch gesehen, wie das mit großen Volumina geht. Ein erster Schritt Richtung Spezialisierung war getan. Einer ihrer Ausbildungs-

2001 trennten sich die Wege der KanzleiPartnerinnen. „Meine Partnerin wurde an den Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte berufen. Sie wollte ihre Beteiligung ruhend stellen und später, nach Ablauf ihres Mandats wieder einsteigen. Doch das wollte ich nicht. Ich hätte mich nicht mehr weiterentwickeln können und wäre in administrativer Arbeit untergegangen. Also haben wir die Kanzlei aufgelöst.“ Es wäre auch eine lange Zeit bis zum Wiedereinstieg geworden. Denn Elisabeth Steiners Berufung wurde um wei-

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tere Amtsperioden verlängert und dauerte bis 2015. Übrigens: Auch Elisabeth Steiner hatte den juristischen Beruf anfangs nicht auf der Agenda. Steiner studierte zunächst an der Universität für Musik und darstellende Kunst Wien und machte ihr Diplom in kulturellem Management. Erst dann folgten Rechtswissenschaften und BWL an der Wirtschaftsuniversität Wien. Kontakt zur Ex-Partnerin hat Witt-Dörring nach wie vor „jedoch nur freundschaftlich und nicht beruflich.“ WittDörring stieg nach Auflösung der Kanzleigemeinschaft bei der Kanzlei Weber & Co. ein. Eine Entscheidung, die sie nie bereut hat. „Mein Schwerpunkt in der Kanzlei liegt auf Immobilienrecht, Immobilientransaktionen, Miet- und Wohnrecht, und last not least Bauträgervertragsrecht und Wohnungseigentum.“ Zudem wurde für sie die Tätigkeit als Lehrbeauftragte an der Donau-Universität Krems am Department für Bauen und Wohnen und an der Fachhochschule Wiener Neustadt/Fachgebiet Immobilienmanagement wichtig.

Mediation nicht immer zielführend Mediation sieht die Anwältin kritisch. „Formale Mediationsverfahren sind nicht immer zielführend.“ Oft werden diese nur verwendet, um Verfahren in die Länge zu ziehen. „Der Anwalt sollte immer auch mediatorisch arbeiten. Es ist auch die Aufgabe des Anwalts, Lösungen zu suchen, die für alle Parteien eine vielleicht bis dahin noch nicht erkannte Win-win-Situation aufzeigen.“ Mediation zur Streitbeilegung könne aber auch in die falsche Richtung gehen und zu einer Klimaverschärfung führen. „Das brauchen wir bei einer Vertragserrichtung nicht, auch da ist Klimapflege und Erkennen des Win-win oft der Schlüssel zum Erfolg.“ Dass noch immer viel zu wenige Frauen in Spitzenpositionen der Immobilienwirtschaft – und nicht nur da – zu finden sind, ist der Mitbegründerin des Salon Real ein Dorn im Auge. Die Idee für einen „Frauenclub der Immobilienbranche“ entstand bei einem zufälligen Treffen mit Margret Funk am Weg zu einem Immobilien-Frühstück auf der Gloriette im Schlossgarten von Schloss Schönbrunn. „Wir trafen einander auf einem der schönen Kieswege in den Kastanienalleen. Ich war spät dran, da ich noch einen Gerichtstermin wahrzunehmen hatte, Margret Funk

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„Mein Mann sagt: So wie ich das Laufen betreibe, sei es kein Sport.“ schon am Aufbruch. Spontan hat mich Margret – damals waren wir noch ganz förmlich beim ‘Sie’– gefragt, ob ich denn beim Club für Frauen in der Immobilienbranche mitmachen würde.“ Witt-Dörring stimmte zu und hörte einmal längere Zeit nichts mehr. „Da habe ich dann – es muss rund ein Jahr nach unserem Treffen in Schönbrunn gewesen sein – Margret einfach angerufen und gefragt, was denn aus der Idee geworden wäre.“ Ein wenig später saßen Witt-Dörring, Margret Funk, Ingrid Fitzek und Katharina Kohlmaier zusammen. „Wir haben zu Beginn in erster Linie einmal überlegt, ob es überhaupt einen Bedarf, ein Bedürfnis an einem Netzwerk für Frauen gibt, wen wir ansprechen wollen, wie wir uns intern organisieren wollen – und natürlich auch, wie das Kind heißen soll.“ Die Frage nach dem Namen sollte einige Zeit in Anspruch nehmen. „Ingrids Salon ist bald ausgeschieden – klingt nach Friseur.“ Nach einigem Brainstorming stand der Name: Salon Real. Das Quartett rührte die Werbetrommel und lud zu einer ersten Sitzung ein. Diese fand in der Kanzlei bei Witt-Dörring statt. „Da saßen auf einmal 30 Frauen in der Kanzlei.“ Der Beginn einer Erfolgsstory. 2009 erfolgte die offizielle Gründung. „Heute haben wir fast 170 Mitglieder. Wie man sieht: Das Bedürfnis ist da – nach wie vor.“

Nicht nur Männer berufen gerne Männer nach, das machen Frauen genauso. Da gibt es weniger Unterschied als vermutet.“ Dafür, dass mit Frauen besetzte Leitungsgremien sehr erfolgreich agieren können, kann WittDörring auch gleich auf ein, wie sie sagt, gutes Beispiel hinweisen. „Ich vertrete bzw. begleite die Akademie der Bildenden Künste Wien in rechtlichen Immobilienfragen. Das Rektorat ist mit Eva Blimlinger an der Spitze und zwei Vizerektorinnen rein weiblich besetzt.“ Ihre Lieblingsimmobilie hat Witt-Dörring bereits vor längerer Zeit gefunden. „Mein Schwager, von Beruf Architekt, hatte nicht unweit von Wien eine Liegenschaft gefunden – eine aufgelassene Mühle mit Brauerei, die er begann zu sanieren und umzubauen.“ Zu Beginn wollte der Stadtmensch Witt-Dörring gar nicht aufs Land ziehen. „Ich wollte in der Stadt leben und dachte, es liegt viel zu weit draußen.“ Ende der 1990er Jahre war es dann soweit, Witt-Dörring zog mit Familiein in ein Dorf im Raum Schwechat. Vier Familien teilen sich das historische Areal. Seither schätzt sie das Landleben, wohl auch, weil sie gerne in der Natur Erholung sucht. „Möglichst viel an der frischen Luft“, heißt ihre Devise, wobei Skifahren, Wandern und Laufen zu ihren Lieblingssportarten zählt. „Auch wenn mein Mann sagt, so wie ich das Laufen betreibe, sei es kein Sport.“

Unterschiedliche Kommunikationsschienen Doch zurück zum Thema Frauen in Spitzenpositionen der Immobilienwirtschaft. Für Witt-Dörring in erster Linie ein Problem unterschiedlicher Kommunikationsschienen, deren sich Frauen und Männer bedienen. „Nachbesetzungen finden vor allem im eigenen Cluster statt. Da gibt es nach wie vor Kommunikationsschienen, die rein männlich oder weiblich gefärbt sind. Das hat aber nicht unbedingt mit Frauenfeindlichkeit zu tun.

Die Zeit ist wie im Flug vergangen. Zum Nachtisch gibt’s Apfelstrudel – ohne Rosinen – für meine Gesprächspartnerin. Ich kann der Kokos-Panna Cotta nicht widerstehen. Dazu – keine Frage – Espresso, schließlich müssen wir beide noch einmal an unsere Schreibtische. Übrigens: Ein wenig hat Witt-Dörring auch mit dem Journalismus geliebäugelt. „Ich schreibe gerne, schnell und gut. Aber es blieb bei einer nicht gezogenen Option.“ n


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APPIANO DAS SAGT DER FALSTAFF Ein schön renoviertes Wiener Gasthaus mit einer österreichisch-mediterranen Küche. Zur Auswahl stehen schnelle, unkomplizierte Menüs oder Gerichte mit ausgesuchten Top-Produkten.

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Essen: Service: Weinkarte: Ambiente:

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Zum Autor Dr. Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB). Im Zivilberuf ist Prunbauer Rechtsanwalt in Wien.

Kardinalfehler der Wohnungspolitik

Kommentar: Martin Prunbauer

n In Berlin ist der Bär los. Die 3,7 Millionen-Stadt braucht geeigneten Wohnraum. Denn wie in anderen Städten auch, macht der deutschen Bundeshauptstadt der verstärkte Zuzug zu schaffen. Die Stadt will in bestimmten Gegenden aufgrund eines gesetzlich eingeräumten Vorkaufsrechts vermehrt Wohnungen aufkaufen, die dann in kommunale Gesellschaften aufgehen sollen. Auch spielt der Bürgermeister mit dem Gedanken, ehemalige Sozialwohnungen zurückzukaufen. Dazu kommt noch der Vorschlag einer linken Bürgerinitiative, die Stadt möge Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen mittels eines Volksentscheids enteignen. Nach den Vorstellungen des Betreibers jener Bürgerinitiative, die den Weg der Enteignung beschreiten möchte, sollen kleinere Vermieter nicht von dieser Maßnahme betroffen sein, doch räumt der Betreiber gleichzeitig ein, dass bei entsprechender Mehrheit auch das in Ordnung sei. Zu bedenken ist dabei: Solche Grenzen wandern rasch nach unten und landen schließlich beim Mittelstand, der den Großteil der Immobilienbesitzer und Vermieter repräsentiert. Deutlich sah man das auch in Österreich bei der seinerzeitigen Vermögensteuerdiskussion, wo sich die einzelnen politischen Interessensvertreter insbesondere der SPÖ bei den Obergrenzen immer weiter nach unten zu überbieten versuchten. Es wurde damals direkt ein „Enteignungs-Limbo“ getanzt. Gegen Ende war nicht einmal mehr ein größeres Einfamilienhaus vor steuerlichen Zugriffen gesichert. All diesen Maßnahmen – ob Vorkaufsrecht, Rückkauf oder Enteignung – ist jedenfalls gemein, dass sie keinen zusätzlichen Wohnraum schaffen und die Stadt eine Menge Geld kosten. Letztlich entscheidend aber ist, dass ein Eigentumswechsel von Privat zu Staat keine Aus-

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wirkungen auf den Fortbestand der Mietverhältnisse hätte: Wer dort Mieter ist, soll auch Mieter bleiben und von der sodann gedeckelten Miete profitieren, egal ob Universitätsprofessor oder einfacher Arbeiter. Mit anderen Worten: Der sozialpolitische Effekt liegt bei „0“, geschützt werden teilweise sogar die, die sich am freien Wohnungsmarkt leicht eine Wohnung finanzieren könnten. Da derzeit immer wieder sehnsuchtsvolle Blicke von Berlin nach Wien wandern, ist anzuraten genauer hinzusehen: In Wien leben nur etwa 20 Prozent der Bevölkerung im Eigentum und rund 80 Prozent in einem Mietverhältnis. Die Stadt Wien, Europas größte Vermieterin, verwaltet gemeinsam mit den Genossenschaften über 60 Prozent des gesamten Mietwohnungsmarktes. Hier mangelt es nicht an zu wenig Gemeindewohnungen und Wohnungen der öffentlichen Hand. Das Problem liegt in einer Fehlbelegung. Zahlen belegen, dass die Einkommensverteilung im öffentlichen Mietsektor mit sozialer Bedürftigkeit schon lange nichts mehr gemein hat. Zurückzuführen ist dies auf die mangelnde Berücksichtigung der Haushaltsentwicklungen nach erfolgtem Eintritt und extensive Eintrittsrechte. Zahlreiche Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen sind per se kein Patentrezept. Hier hängt es vor allem vom politischen Augenmaß und ökonomischen Hausverstand ab. Beides war und ist bei den politischen Entscheidungsträgern in Wien nicht immer gegeben. Tatsächlich gibt es nur ein Bündel an praxisnahen Lösungen, mit dem allen geholfen ist: Die Politik soll hauptsächlich Menschen und nicht Mauern fördern, das überschießende Normenwesen durchforsten, die notwendige Verdichtung vorantreiben, Verfahren sinnvoll verkürzen und den Wohnungsmarkt liberalisieren. Nur so kann dauerhaft zusätzlich Wohnraum geschaffen werden. Das gilt logischerweise auch für Berlin.


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Positionen & Meinungen

Der Plan geht auf AirportCity. „Mit dem Office Park 4 bekommt der Flughafen Wien ein Prime-Produkt“, freut sich Wolfgang Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter Immobilien- und Standortmanagement. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Wie stark ist das Interesse? Gibt es bereits Vorvermietungen? Was uns besonders freut, der 90.000 Quadratmeter Bürofläche zur Verfügung stellende Bestand ist nahezu vollvermietet. Die Leerstandsrate beträgt 1,5 Prozent. Wir haben hier aus meiner Sicht eine Vollvermietung. Das lässt mich wirklich jeden Tag sehnsüchtig nach der Baustelle vom Office Park 4 schielen. Jeder Tag bringt uns näher an die Fertigstellung. Jeder Tag ist ein gewonnener Tag für die AirportCity. Wie gesagt, im Herbst steht der Rohbau, im Mai 2020 wird der Office Park 4 fertiggestellt. Auf Ihre Frage zurückkommend: Aktuell haben wir bereits 25 Prozent vorvermietet. Mit dem Office Park 4 werden wir auch hinsichtlich des Themas „neue Arbeitswelten“ einen Schwerpunkt setzen. Im 1.OG wird ein Co-Working- Space auch Kleinund Einzelunternehmen, aber auch Startups die Möglichkeit bieten, in der AirportCity zu arbeiten. In Verbindung mit intelligenter Haustechnik und einer großen Palette an

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Dienstleistungen, die unseren Kunden sieben Tage in der Woche zur Verfügung stehen, werden wir ein modernes und flexibles Arbeiten ermöglichen. Das Konzept einer AirportCity betrifft aber nicht nur die Schaffung von Immobilien, sondern umfasst unter anderem auch die Bereitstellung von Dienstleistungen, die für das Funktionieren und die Attraktivität jeder Stadt wichtig sind. Dazu gehört auch ein Kindergarten. Ein Kindergarten – im Office Park? Im Office Park. Unser großes Anliegen ist es, Familie und Beruf besser vereinbar zu machen. Der neue Kindergarten steht daher den künftigen 25.000 Beschäftigten am Standort und der ganzen Region zur Verfügung. Es wird sieben Kindergruppen für in Summe 135 Kinder geben. Für die Kleinsten im Alter von 12 Monaten bis zu zwei Jahren wird es eigene „Baby-Crèches“ geben, bevor dann in die Kleinkinder- bzw. Kindergartengruppe gewechselt werden kann. Geleitet wird der neue Kindergarten vom „Monpti bewegt“. Wir haben jetzt schon viele Anmeldungen. Man sieht: Der Bedarf ist da. Ein Kindergarten – mehr oder weniger – am Arbeitsplatz. Das kann etwas. Das kann auch ein ausschlaggebender Punkt beim War for Talents sein. Zudem kann man Eltern nach der Rückkehr aus der Karenz, wenn gewollt, früher familienfreundlich in den Arbeitsprozess integrieren.

Am Flughafen gibt es viele Unternehmen, die im Schichtbetrieb arbeiten. Nehmen die Öffnungszeiten darauf Rücksicht? Geplant sind Öffnungszeit zwischen 06:00 und 18:00 Uhr, vielleicht 06:00 bis 19:00 Uhr. Man wird sehen, wie sich der Bedarf entwickelt. In welcher Bandbreite bewegen sich die Mieten im Office Park 4? Die Top-Mieten liegen bei rund 20 Euro am Quadratmeter. Der Office Park 4 ist sicherlich das Prime-Produkt am Flughafen. Einerseits

Fotos: Flughafen Wien AG

Der Office Park 4 beginnt sich langsam aus der Baugrube zu erheben. Läuft alles nach Plan? Wolfgang Scheibenpflug: Wir sind mit dem Verlauf sehr zufrieden. Alles läuft nach Plan. Man kann jetzt dem Bauwerk wirklich täglich zuschauen, wie es Stück für Stück wächst. Da kommt jeden Tag etwas dazu. Ende August, Anfang September soll der Rohbau stehen.


von der Bauweise, andererseits von der Lage her. Der Office Park 4 steht ja direkt vor dem Tower. Das wird auch das Erscheinungsbild des Flughafens massiv aufwerten. Aus diesem Grund haben wir auch für den Office Park 4 einen Architektenwettbewerb durchgeführt, um gleich bei der Einfahrt zum Flughafen ein Stadtbild entstehen zu lassen. Der Tower ist sicher das Wahrzeichen des Flughafens. Durch den Bestand und den Office Park 4 haben wir ein umfassendes Angebot in unterschiedlichen Qualitätsausprägungen und damit auch unterschiedlichen Preisklassen – vom

Co-Working-Space bis hin zu modernen Büroflächen zwischen 180 Quadratmeter und 2.700 Quadratmeter. Wir denken bereits intensiv über einen Office Park 5 nach. Dieser wird sich vor dem Office Park 4 befinden. Noch einmal kurz zum Standort Flughafen Wien. Unser Konzept AirportCity geht voll auf. Wir haben die Hotelkapazitäten und die Serviceleistungen erweitert. So haben wir im Herbst mit dem Health Center Vienna Airport ein Gesundheitszentrum eröffnet, das wir selbst betreiben.

Warum muss der Flughafen dieses Ärztezentrum selbst betreiben? Der Flughafen ist doch ein toller Standort mit über 20.000 Beschäftigten? Eine sehr gute Frage – und eine leichte Antwort. So mancher Arzt wäre wohl schon auf die Idee gekommen. Das Besondere aber ist die Tatsache, dass es für eine Praxis am Flughafen keine Kassenverträge gibt, da es am Standort keine Wohnbevölkerung gibt. Sich aber viele am Flughafen Wien Beschäftigte, die Tarife von Wahlärzten nicht leisten können. Der Flughafen als Betreiber hat mit

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Positionen & Meinungen

den Wahlärzten Verträge abgeschlossen, dass diese nur annähernd den Kassentarif verrechnen dürfen. Abgesehen davon: Durch das Ärztezentrum können die Fehlstunden am Arbeitsplatz reduziert werden. Ein weiteres Plus: Wir garantieren innerhalb von sieben Tagen einen Facharzttermin. Im Zentrum sind Fachärzte aller Fachrichtungen beschäftigt: Vom Urologen, über den Orthopäden bis zum Kinderarzt, von der Muttermalentfernung bis hin zur Botox-Spritze. Der Termin kann ganz einfach über die Homepage gebucht werden. Ein Klick – maximal sieben Tage warten, das war’s dann. Denn auch um die Abwicklung mit der Krankenkasse kümmern wir uns. … und was kostet die Mitgliedschaft im Health Center Vienna Airport? Für 24 Euro im Monat ist man mit dabei. Da kann jeder beitreten. Man muss nicht am Flughafen beschäftigt sein. Was spricht dafür, Co-Working-Space selbst zu betreiben? Es gäbe wohl genügend nationale und internationale Anbieter, die sich um einen Standort Flughafen Wien reißen würden? Hier hat es in den letzten Jahren einen Paradigmenwechsel gegeben. Wir vermieten nicht nur, wir betreiben – wo immer es möglich ist – auch selbst. Ob es die Post ist, das Gesundheitscenter oder eben die Co-WorkingSpaces. Nur dann haben wir die Qualität der angebotenen Dienstleistungen selbst in der Hand. Außerdem sind wir, mit Ausnahme der beiden Hotels, auch Eigentümer aller am Flughafen Wien bestehenden Objekte. Wir sind eine kleine Stadt, eine AirportCity eben, in der alles nahtlos ineinandergreifen muss. Es ist ein eigenes Ecosystem mit vielen Faktoren, die einander beeinflussen – positiv wie negativ. Da ist es gut, alle Fäden in der Hand zu haben. … und damit auch gleichzeitig die Wertschöpfungskette erweitern … und damit auch gleichzeitig die Wertschöpfungskette erweitern – auch das ist ein Gedanke einer funktionierenden AirportCity. Gibt es noch weitere Dienstleistungen, die eine AirportCity anbieten könnte? Sicher. Wir führen jährlich eine Umfrage durch, um die bereits angebotenen Dienst-

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leistungen zu evaluieren, aber auch, um das Interesse an weiteren Angeboten zu erheben. Die wichtigsten Punkte haben wir abgearbeitet: Post, Fitnessstudio, Gesundheitszentrum. Es gibt noch einige Dinge, die wir umsetzen können. Schauen wir einmal, was die Zukunft bringt. Dass die Post den Standort Flughafen Wien aufgegeben hat, habe ich nie verstanden. Das hat niemand verstanden. Aber ich bin jetzt nicht unglücklich, dass wir nun die Post selbst betreiben. Es hat einen klaren Strategiewechsel gegeben. Nicht nur der Passagier ist der Kunde, sondern auch die am Standort ansässigen Unternehmen und deren Mitarbeiter. Unsere 230 Unternehmen, die direkt am Airport angesiedelt sind, haben ja ganz andere Bedürfnisse wie der Passagier oder der Privatkunde. Mit der Zwischenlösung, einen Postpartner zu haben, der ein anderes Hauptgeschäft betreibt, waren wir extrem unglücklich. Weil die geforderte und für Unternehmen notwenige Qualität nicht erbracht

werden konnte. Da wurde die Post als Zubrot gesehen. Jetzt machen wird die Post – und das machen wir, glaube ich, sehr gut. Wir haben ein umfangreiches PhotovoltaikProgramm am Flughafen laufen. Allein bis Ende 2019 sollen die bestehenden Photovoltaikanlagen am Flughafenareal durch vier weitere Projekte auf insgesamt mehr als 20.000 Quadratmeter Gesamtfläche erweitert werden. Die erzeugte Energie, wird meist gleich direkt in die entsprechenden Gebäude eingespeist. Auch im Office Park 4 wird man eine Photovoltaik am Dach vorfinden. Wir haben erst 2017 das Air Cargo Center Ost eröffnet. Auf dem Dach befindet sich mit 8.000 bis 9.000 Quadratmeter eine der größten Photovoltaikanlagen Österreichs. Die erzeugte Strommenge wird direkt in die Halle eingespeist – dies wird auch beim Office Park 4 passieren. Dieser steht aus statischen Gründen auf 450 Bohrpfählen. Ein Großteil dieser Pfähle ist aktiviert. Das heißt, wir ziehen einen Großteil des Wärme- und Kältebedarfs aus dem Boden.


Cargo ist ein gutes Stichwort. Wie sieht die Entwicklung im Bereich Cargo/Logistik aus? Sind Sie mit der Entwicklung zufrieden? Absolut. Seit der Ostöffnung 1989 hat sich das Frachtaufkommen am Flughafen Wien verfünffacht. Wir konnten erfolgreich den Flughafen Wien als Logistikdrehscheibe positionieren. Am Flughafen selbst wird es schon eng. Daher haben wir bereits außerhalb des Flughafens 14 Hektar für Logistik entwickelt und neben Makita Österreich mit der neuen Unternehmenszentrale und Cargo-Partner hier ansiedeln können. Wie stark das Interesse an der Vienna Airport Region ist, bestätigt auch der neuen DHLCampus der Zech-Group, die eine rund 50.000 Quadratmeter große Logistikfläche errichtet hat.

Hotel, das aber nicht im Zentrum angesiedelt, mit einem Shuttle aber perfekt an die Terminals angebunden sein wird.

Bildschirm für unsere Werbekunden zur Verfügung. Somit ist die AirportCity mit dem CAT in 16 Minuten trockenen Fußes zu erreichen.

Apropos Anbindung. Mit Mai 2020, mit der Eröffnung des Office Park 4 wird auch unsere neue überdachte Fußgängerbrücke fertig sein. Sie wird das Areal des Office Park 4 direkt mit dem Parkhaus 3 und dem Terminal 1 sowie den öffentlichen Verkehrsmitteln CAT und S-Bahn verbinden. Das ist aber nicht nur eine Brücke. Auf der steht ein 170 Quadratmeter großer

Der VwGH hat den Bau der dritten Piste freigegeben. Erleichtert? Ja, wir freuen uns. Nun müssen viele Projektdetails im Licht der Entscheidung und der Auflagen überprüft werden. Daran schließt eine konkrete Projektplanung an inklusive Zeitplan und Kostenermittlung. Es gibt einiges zu tun. n

Besonders stolz sind wir auf unser neues Pharma Handling Center. Der Transport von medizinischen Produkten ist ein Wachstumsmarkt. Mit dem neuen Pharma Handling Center bieten wir dafür als einziger Airport in Mitteleuropa eine komplette Endto-End-Lösung – mit einer durchgängigen Kühlkette, schnellen Abfertigungsprozessen und kurzen Umschlagszeiten zwischen Luftfahrt, Straße und Schiene. Über den Pharmahub Wien können künftig 23 Länder innerhalb von eineinhalb Tagen, 15 Länder sogar innerhalb von 24 Stunden Fahrzeit mit Medikamenten versorgt werden. In der Halle befinden sich zwei voneinander getrennte Temperaturbereiche, ein 1.500 Quadratmeter großer Raum für die Abfertigung von Arzneiwaren bei 15 bis 25 Grad Celsius und weitere 153 Quadratmeter große Räume für die Kühlung auf 2 bis 8 Grad Celsius. Im VPHC werden ausschließlich pharmazeutische Produkte abgefertigt. Wir rechnen damit, dass sich das Volumen der pharmazeutischen Luftfracht von 2018 auf 2019 zumindest verdoppeln wird. Wie ich gehört habe, wird auch ein drittes Hotel am Standort errichtet. Hier sind wir bereits im finalen Prozess. In den nächsten ein, zwei Monaten werden wir auch den Betreiber und Investor nennen können. Beide bestehenden Hotels performen ausgezeichnet. Beim neuen Hotel sprechen wir über ein Hotel im Budget-Segment mit 350 bis 400 Zimmer. Also, ein relativ großes

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Zum Autor Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträgersprecher Österreich, Lektor an der TU Wien und FH Wien.

Kommentar: Hans Jörg Ulreich

n Ich kann halt nicht aus meiner Haut. Angefragt, einen Kommentar zum Thema „Co-Working“ und „Co-Living“ abzugeben, sitze ich nun vor meinem PC und weiß natürlich, welche Antworten und Bilder hier von einem Bauträger und Marktkenner erwartet werden. Ich wäre nicht Bauträgersprecher der Wirtschaftskammer und Obmann der Interessensgemeinschaft private Immobilienwirtschaft, würde mich mein Herz bei diesen Schlagwörtern nicht sofort in eine ganz andere Richtung ziehen. Nämlich zur Zusammenarbeit zwischen Politik und privater Immobilienwirtschaft einerseits, und dem so gerne bemühten Begriff der „Sozialen Durchmischung“ auf der anderen Seite. Das sind eben jene Punkte, die mir bei den vorgegebenen Begriffen sofort durch den Kopf schießen. Und so bleibe ich in der Folge auch genau bei diesen selben. Es ist nämlich aus meiner Sicht so: egal, welche modernen Wohnformen in unserer Gesellschaft sich zukünftig herauskristallisieren und entwickeln, auch sie brauchen dafür den entsprechenden Raum. Damit dieser breit und vielfältig entstehen, sprich gebaut oder saniert werden kann, braucht es wiederum die richtigen rechtlichen Rahmenbedingungen. Und jemand, der meine Kommentare verfolgt weiß, dass es genau an dieser essentiellen Stelle seit Jahren scheitert. Weil „Co-Working“ zwischen Politik und Wirtschaft im Immobilienbereich einfach nicht stattfindet und dabei „Co-Living“ unter dem Begriff „Soziale Durchmischung“ oft der Riegel ist, der vor die Tür geschoben wird. Die private Immowirtschaft fordert seit langem neben vielen Maßnahmen ein faires, transparentes, und marktnahes Mietrecht. Damit verbunden ist auch die Forderung nach einer transparenten und sozial gerechten Vergabe von sozialem Wohnraum, also Wohnungen, die mit öffentlichen Geldern errichtet wurden. Gemeinde- und Genossenschaftswohnraum im Bestand sind die günstigsten aller Mietwohnungen am österreichischen Wohnungsmarkt. Unter vier Euro pro Quadratmeter Miete zahlt zum Beispiel ein Wiener Mieter für eine alte Genossenschaftswohnung. Dass nicht bevorzugt jene, die diesen sozialen Wohnraum benötigen, dazu kommen, wird heftig von uns kritisiert. Es ist nur schwer verständlich, dass Menschen mit Einkommen weit über der Durchschnittsgrenze

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ImmoFokus

in einer Sozialwohnung leben, während Bedürftige am teureren Privatmarkt mieten müssen. Sobald ich in einer Diskussion diesen Missstand aufgreife, wirft man mir vor, ich wolle Wiens Gemeindebauten zu Ghettos umfunktionieren. Ich hätte wohl noch nie etwas von „sozialer Durchmischung“ gehört und wolle die Wiener Stadtlagen frei von sozial Bedürftigen und sie wahrscheinlich am liebsten an den Stadtrand in Siedlungen verdrängen. Doch, liebe Leserinnen und Leser, meine Diskussionspartner liegen vollkommen daneben. Ich kenne die Stadt und die Menschen einfach gut. Leider wurde mir der Begriff schon viel zu oft um die Ohren geredet. Ich baue keine Riesensiedlungen am Wiener Stadtrand, sondern fordere mehr Wohnraum in der Stadt. Und ich mache mich stark für Nachverdichtung von Gemeindebau- und Genossenschaftsbestand dort, wo sie schon jetzt stehen. Nämlich überwiegend in innerstädtischer Lage. Wenn bestehende Sozialbauten wachsen und der Wohnraum tatsächlich gerecht vergeben wird, leben auch zukünftig wir alle zusammen mitten in der Stadt, mitten im Grätzel, mittendrin. Die Kinder würden wie bisher die gleichen Schulen, Parks und Einrichtungen besuchen, Erwachsene sich in Cafes, Shops oder Freizeiteinrichtungen treffen. Das wäre dann wie jetzt auch kein neben- sondern ein miteinander Leben, pures CoLiving eben. Oder anders gesagt: es wäre das Gegenteil zur aktuellen Wiener Wohnbaupolitik.

*Anmerkung der Redaktion: Angefragt zum ImFokus-Thema ist Hans Jörg Ulreich elegant ausgewichen und schrieb über sein Lieblingsthema. Die Freiheit darf er sich nehmen.

Co-Working zwischen Politik und Wirtschaft findet nicht statt*


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Die bewegte ImmoWirtschaft Regelmäßige Kolumne über Fakten und Inhalte, die verändern und prägen

#18 Leben wir schon oder arbeiten wir noch? Kommentar: Philipp Kaufmann Herausgeber des ImmoFokus

n Gestern kehrte endlich der Frühling ein, die Sonne schien und die Temperaturen luden zum Draußensein ein. Ein wunderbarer Tag, der nicht schöner sein könnte. Blöd nur, dass Montag war. Nach dem Wochenende, das wieder einmal verregnet war, der Klassiker: Montag, Sonnenschein und ab ins Büro. Schlechter kann es nicht laufen, müsste man denken. Aber ist es denn wirklich so? Kaum zu glauben, aber so schlimm muss es nicht sein. Wir können ja kurz träumen: es ist Montag, die Sonne scheint, wir verbringen mit dem Zeit, was wir gerne machen und sind einfach nur glücklich. So können wir in der Früh laufen gehen und die frische Luft genießen. Es gibt nichts Schöneres, als den Tag mit Bewegung zu starten. Oder warum die nächste Telefonkonferenz nicht im Büro, sondern beim Spazieren gehen erledigen? Wer sagt, dass ein Telefonat im Sitzen im Büro erledigt werden muss? Ich verrate Ihnen ein Geheimnis: beim Telefonieren zu gehen, vielleicht sogar im Freien, macht produktiver und schafft völlig neue Möglichkeiten. Dank neuer Technik stören auch laute Umweltgeräusche immer weniger.

Es geht um viel MEHR Spannend finde ich auch, dass wir beim Radio hören am Montag daran erinnert werden, dass das schöne Wochenende leider schon vorbei sei und am Donnerstag mit der Motivation geweckt werden, nur noch ein Tag, dann beginnt endlich wieder das wahre Leben! In welcher Wirklichkeit leben wir? Sind wir am Wochenende glücklicher? Natürlich nicht! Sie zeigen auf, was unter Work-Life-Balance an Diskussionen stattfindet. Dieses Modewort ist offensichtlich ein Lieb-

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ImmoFokus

lingswort von vielen. Kaum ein Bewerbungsgespräch, wo ich nicht damit konfrontiert werde. Dabei ist spannend, dass es nicht nur von den ganz Jungen, sondern geradezu von allen genannt wird. Aber auch von Freunden wird am Stammtisch darüber sinniert, welches Hobby noch begonnen wird, welche Aktivität im nächsten Urlaub geplant ist oder wie das eigene Zuhause umgebaut wird.

Das Unwort: Work-Life-Balance Offen gesprochen, nerven mich diese Diskussionen und das Unwort „Work-Life-Balance“. Ich mach mir vermutlich jetzt gerade keine Freunde, aber mir ist Folgendes wichtig: Mit dem Begriff „Work-LifeBalance“ wird Arbeit als Gegensatz zu Life gesetzt und dann wird unterstellt, diese Gegensätze müssten in einer Balance sein. Geht es noch schlimmer? Dies bedeutet doch, dass wir entweder arbeiten oder leben. Geht es nicht vielmehr darum, dass wir leben und vielleicht gerne arbeiten, dass wir Zeit sinnvoll verwenden und nicht nur auf die Freizeit hoffen? Ich möchte meine Berufung zu meinem Beruf machen, Spaß haben bei dem, was andere „Arbeit“ nennen und nicht erst ab 17 Uhr „aufblühen“, wenn endlich die Freizeit beginnt. Ich weiß, dass dieser Zugang ein privilegierter ist, denn viele Jobs sind nicht spannend und müssen trotzdem erledigt werden. Wenn ich jedoch an meine Kinder denke, würde ich ihnen Folgendes auf ihrem Lebensweg mitgeben: lernt, was euch interessiert und macht mit größter Intensität das, was euch Spaß macht. Ob ihr dann Profisportler oder Landwirt, Lehrer oder Wissenschaftler werdet, ist nicht entscheidend, aber genießt euer Leben und seid einfach glücklich in allem, was ihr macht: sowohl in der „Arbeit“ als auch in der Freizeit! Das wäre mein Wunsch und es sollte kein Traum bleiben


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Positionen & Meinungen

Weg mit den rechtlichen Hürden Handlungsbedarf. „Die private Ladeinfrastruktur muss ausgebaut werden. Dafür sind aber Anpassungen im Wohnungseigentums- und Mietrecht notwendig“, fordert die neuen Vorsitzenden des Bundesverbands Elektromobilität (BEÖ) Ute Teufelberger.

Ute Teufelberger, Bundesverbands Elektromobilität

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ImmoFokus

Im vergangenen Jahr wurden in Österreich rund 6.800 E-Autos zugelassen. Bei Neuzulassungen von Elektroautos liegt Österreich bei knapp 2,0 Prozent. Was erwarten Sie für die kommenden Jahre? Wird es zu einem Boom bei E-Autos kommen? Experten erwarten für die kommenden Jahre einen starken Aufwärtstrend. Notwendig ist

ein Zusammenspiel zwischen der Bereitstellung der Ladeinfrastruktur und der Verfügbarkeit neuer E-Auto-Modelle. Als BEÖ kümmern wird uns, wie gesagt, um die Errichtung der Infrastruktur. Wir sind alle Energieversorger, die auch in enger Beziehung zu den regionalen Verteilnetzbetreibern stehen. Gemeinsam wollen wir dafür sorgen, dass das Netz ab 2030 rund 20 Prozent E-Autos verträgt. Wir erfüllen unsere Aufgaben und hoffen darauf, dass die Autoindustrie das ebenfalls tut. Die E-Mobilität ist einer der zentralen Punkte in der Klima- und Energiestrategie der österreichischen Bundesregierung. Was halten Sie von den darin geplanten Maßnahmen? Es gibt einige interessante Vorschläge, entscheidend für die Forcierung der E-Mobilität ist und bleibt jedoch der Kaufpreis für die Autos. Deshalb ist eine Forderung des BEÖ, die Umsatzsteuer für E-Fahrzeuge abzuschaffen oder zumindest zu senken, bis sich die E-Mobilität etabliert hat. Was muss getan werden damit die Errichtung von privaten E-Ladestationen am Wohnort, etwa in Mehrparteienhäusern leichter wird? Damit E-Mobilität aus erneuerbaren Energien noch alltagstauglicher werden kann, muss die private Ladeinfrastruktur ausgebaut werden. Hier muss es zu einer deutlichen Vereinfachung für Bewohner von Mehrparteienhäusern kommen, wenn sie zum Beispiel Wallboxen installieren möchten. Derzeit existieren erhebliche rechtliche Hürden im Wohnrecht – und die gilt es zu

Fotos: Michael Hetzmannseder

„Wir wissen, dass 90 Prozent der Ladungen zu Hause oder am Arbeitsplatz stattfinden. Und damit dies noch alltagstauglicher wird, geht es um dringende Anpassungen im Wohnungseigentums- und Mietrecht, damit wir auch Ladestationen im urbanen Bereich leichter errichten können.“

Sie sind seit 1. Februar neue Vorsitzende des BEÖ. Was sind Ihre wichtigsten Anliegen in dieser Funktion? Ute Teufelberger: Der BEÖ wurde gegründet, um ein öffentliches, roamingfähiges Ladenetz aufzubauen. Das hat recht gut funktioniert. Mit 5.000 Ladepunkten, davon 3.000 im BEÖ-Netz, zählt Österreich innerhalb Europas bereits heute zu den Vorreitern beim Ausbau der öffentlichen Ladestationen. Die heimischen Energieunternehmen – Mitglieder im BEÖ – haben in den letzten Jahren massiv in den Ausbau der Ladeinfrastruktur investiert. Eines meiner Anliegen sind Verbesserungen beim Roaming, damit das Bezahlen und Laden auch im benachbarten Ausland einfacher wird. Hier haben wir noch einige Hausaufgaben zu lösen. Ein besonderes Anliegen ist uns als BEÖ auch der Bereich des privaten Ladens. Wir wissen, dass 90 Prozent der Ladungen zu Hause oder am Arbeitsplatz stattfinden. Und damit dies noch alltagstauglicher wird, geht es um dringende Anpassungen im Wohnungseigentums- und Mietrecht, damit wir auch Ladestationen im urbanen Bereich leichter errichten können. Ein wichtiger Punkt dabei wird die technische Standardisierung sein, sowohl von der Seite der Batterien und E-Autos als auch von der Seite der Ladestationen her.


beseitigen. Es braucht Vereinfachungen in Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht, aber auch die Aufnahme in die ordentlichen Aufgaben der Hausverwaltung. Welche gesetzlichen bzw. technischen Hürden sind hier zu überwinden? Am praktischsten wäre ja ein StromLadeanschluss für das E-Auto direkt am Wohnort. Doch was für private Hausbesitzer relativ einfach machbar ist, kann für jene, die in einer Wohnung leben, fast unmöglich sein. Vor allem dann, wenn es sich um ein Mehrparteienhaus oder eine Wohneigentümergemeinschaft handelt. Denn ohne die Zustimmung aller Eigentümer geht meist gar nichts. Sie müssen ihre Zustimmung geben – und in der Regel auch die mobilitätstechnische Aufrüstung der Immobilie zahlen. Ähnlich wie bei der Wohnrechtsnovelle 2002, bei der der Zugang zum Internet erleichtert wurde, ist es notwendig, das Wohnrecht wieder einem Modernisierungs-

check zu unterziehen. Die Nachrüstung einer privaten Ladeinfrastruktur muss ähnlich wie die Privilegierung von Multimediadiensten im Wohnungseigentumsgesetz (§ 16) und Mietrechtsgesetz (§ 9) einfacher werden, damit der Umstieg auf Elektromobilität gelingen kann. Eine neue EU-Gebäuderichtlinie sieht vor, dass die Mitgliedstaaten die regulatorischen Rahmenbedingungen für den Ladeinfrastrukturausbau verbessern. Liegt Österreich hier gut im Plan? Mit der neuen EU-Gebäuderichtlinie werden die Mitgliedstaaten zu Verbesserungen der regulatorischen Rahmenbedingungen für den Ladinfrastrukturausbau verpflichtet! Weiters schreibt die EU-Gebäuderichtlinie vor, dass auf jedem Stellplatz in Wohnhausgaragen Leitungsinfrastruktur zur Verfügung stehen muss. Ohne eine Anpassung des Wohnungseigentumsrechts könnte diese Verpflichtung in Österreich aber nicht erfüllt werden. n

Factbox Der Bundesverband Elektromobilität Österreich setzt sich für eine flächendeckende, offene und interoperable Versorgung mit Elektromobilität aus Erneuerbarer Energie in Österreich ein. Seine Mitglieder sind die Energie AG Oberösterreich Power Solutions GmbH, die Energie Burgenland Green Power GmbH, die Energie Graz GmbH & Co KG, die Energie Steiermark Mobilitäts GmbH, die EVN AG, die Innsbrucker Kommunalbetriebe AG (IKB), die Kelag-Kärntner Elektrizitäts-Aktiengesellschaft, LINZ AG, die Salzburg AG, die Vorarlberger Kraftwerke AG (VKW) und die Wien Energie GmbH. www.beoe.at

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Zum Autor Klaus Wolfinger ist Konsulent für Projektentwicklung und Bauträgerwesen. Als Vizepräsident des ÖVI vertritt er im Verband die Interessen der Bauträger.

Widmungskategorie „förderbarer Wohnbau“ Kommentar: Klaus Wolfinger

n Die mit der jüngsten Wiener Bauordnungsnovelle eingeführte neue Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ droht zum Bumerang zu werden. Am 21. März 2019 trat diese neue Widmung „Gebiete für den geförderten Wohnbau“ in Kraft. Auch die Planungsgrundlagen für die konkrete Anwendung wurden vom Gemeinderat bereits beschlossen. Die neue Kategorie soll bei jeglicher Neuwidmung ab einer Wohnnutzfläche ab 5.000 Quadratmeter zum Tragen kommen. Ab dieser Größe müssen zwei Drittel leistbarer Wohnraum geschaffen werden. Betroffen sind Bereiche, die als Wohngebiet oder als gemischtes Baugebiet ausgewiesen sind. Für diese neu gewidmeten Grundstücke darf bei Verkauf nicht mehr als 188 Euro pro Quadratmeter oberirdischer Bruttogrundfläche verrechnet werden. Bauträger müssen daher künftig gegenüber der Baupolizei spätestens bei der Baubeginnsanzeige nachweisen, dass sie für das Grundstück bzw. die darauf zu errichtende geförderte Wohnfläche nicht mehr als diese 188 Euro bezahlt haben. Durch die neue Widmung sollte die Errichtung von leistbarem Wohnraum erleichtert und eine spürbare Dämpfung der Bodenpreise erreicht werden. Ob man mit dieser Maßnahme tatsächlich mehr leistbaren Wohnraum schaffen wird, darüber herrscht Skepsis.

Zwei Drittel-Quote gefährdet Mobilisierung von Bauland Die für ein Teilsegment der Bodenpreise zu erwartende Dämpfung ist zwar ein auch für die gewerblichen Bauträger durchaus positiver Effekt. Dass aber die faktischen Effekte durch Richtlinien für die Umsetzung in der täglichen Widmungspraxis rund drei Wochen vor Beschlussfassung drastisch verschärft wurden – nämlich u.a. dergestalt, dass nunmehr zwei Drittel der Flächen für geförderten Wohnbau verwendet werden müssen – ist problematisch, weil diese sogenannten „Planungsgrundlagen“ in einer rein stadtinternen Arbeitsgruppe, reichlich intransparent und inhaltlich extrem eng formuliert wurden. Während sich die Stadtregierung überzeugt gibt, mit der neuen Widmungskategorie den leistbaren Wohnbau im ganzen Stadtgebiet anzukurbeln, ist tatsächlich das Gegenteil zu befürchten: die Zwei Drittel-Quote gefährdet vielmehr die im Stadtentwicklungsplan proklamierte Mobilisierung von Bauland. Die Maßnahme kündigt an, den für Potentialflächen erzielbaren Preis auf einen Bruchteil des bisher üblichen zu senken. Klingt beein-

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ImmoFokus

druckend, lässt aber außer Acht, dass Grundeigentümer wohl kaum noch an Entwickler verkaufen werden. Wer verkauft, wenn der Preis gegenüber den letzten Jahren drastisch einbricht? Auch die Stadt Wien selbst erschwert sich die Akquisition von Schlüsselliegenschaften in den Stadtentwicklungsgebieten. Diese Grundeigentümer werden wohl ausharren und auf bessere Zeiten warten.

Übergangsphase bereitet Sorge Und nicht zuletzt stellt sich die Frage, ob die Maßnahme angemessen ist? Denn erst kürzlich verwies die Stadt Wien stolz auf ihre Grundstücksbevorratung, sodass sie über Flächenreserven von über 2,7 Millionen Quadratmeter verfüge und in ihrer „Wohnbauoffensive 2018 – 2020“ baureife Baugrundstücke für rund 14.000 Wohnungen auslobe. Warum also soll nun zusätzlich eine drastische Neuregelung so kurzfristig nötig sein? Vor allem die Übergangsphase bereitet sowohl gewerblichen Bauträgern als auch gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften Sorge. Denn einige haben im Vertrauen auf die bisherigen Rahmenbedingungen Grundstücke erworben. Jedenfalls dann, wenn im Dialog mit der Stadt Wien konkrete Abstimmungen im Laufen sind, muss dafür gesorgt werden, dass diese Projekte tatsächlich umgesetzt werden können.


Zum Autor Reinhard Krémer ist Chefredakteur von medianet financenet und schreibt unter anderem für Finanz- und Wirtschaftsmedien wie Forbes, die Tageszeitung „Der Standard“ oder BusinessPeople.

Neues aus der Hauptstadt Kommentar: Reinhard Krémer

n Große Städte stehen oft im Geruch der Verfilzung und der Freunderlwirtschaft. Das Paradebeispiel dafür ist sicherlich Rom, wo die engagierte junge Bürgermeisterin Virginia Elena Raggi seit Jahren gegen verknöcherte Strukturen und die grassierende Verhaberung ankämpft. In diesem speziellen Fall kommt höchstwahrscheinlich noch die italienspezifische Note übler mafiöser Machenschaften dazu. Aber auch in Berlin, in Marseille und in vielen anderen Kommunen durchwächst dieses Krebsgeschwür die Strukturen der Städte. Wenn man eine Großstadt ausschließlich nach dem Maßstab der Verfilzung als solche qualifizieren wollte, dann ist Wien mit größter Wahrscheinlichkeit eine sehr sehr sehr große Stadt. Denn was sich hier abspielt, steht weit Größeren in nichts nach. Und hier kommt noch die in Österreich weitläufig praktizierte Kunst des „Kopf-in-den-Sandsteckens“ gepaart mit einem gerüttelten Maß an Unfähigkeit dazu, was dann Krisensituationen ordentlich verschärft. Zuletzt hat die endlose Geschichte um das Krankenhaus Nord heftige Wellen geschlagen. Und, wie sich zeigt, ist an dieser Front noch immer keine Ruhe, weil ständig neue Fakten ans Licht kommen. Ganz so, als hätte man aus dem AKH-Skandal keine Lehren gezogen. Die schier unglaubliche Geschichte um das Kraftfeld eines Energetikers, das um teuer Geld errichtet wurde, wurde an dieser Stelle schon erörtert. Noch nicht so bekannt ist wahrscheinlich die Geschichte mit dem Brunnen: Nein, keiner, der Wünsche erfüllt, sondern einer, der Geld frisst. In dessen Bau hat der honorige Krankenanstaltenverbund (KAV) satte 610.000 Euro investiert. Doch dann – Überraschung! – kam die Stadt darauf, dass der Brunnen an dem Standort gar nicht gebaut

werden kann. Da wurde also Steuergeld im wahrsten Sinne des Wortes versenkt. Apropos KAV: Obwohl dieser eine eigene Rechtsabteilung hat, sollen in zehn Jahren, laut NEOS, knusprige acht Millionen Euro an Juristen außer Haus geflossen sein. An welche, ist offenbar geheim. Ein Gutteil des Geldes soll aber, wie kolportiert wird, ein Advokat mit Naheverhältnis zu einer früheren KH-Nord-Projektleiterin kassiert haben. Die Dame gab dies vor dem U-Ausschuss auch zu – allerdings soll erst nach ihrem Ausscheiden aus dem KAV aus der Berufsbekanntschaft eine „Freundschaft“ geworden sein. Die Anwaltskanzlei existiert nicht mehr. Was für ein Pech..! Jetzt förderte der Untersuchungsausschuss auch noch zu Tage, dass es beim Spitalsbau überhaupt keine qualifizierte Bauleitung gegeben hat, wie ein Zeuge aussagte. Er habe die politisch Verantwortlichen darauf aufmerksam gemacht – Reaktion: Null. Der Zeuge – ein Firmenchef – schätzt den durch Ignoranz und Untätigkeit entstandenen Schaden allein in seinem Gewerk auf satte 62 Millionen Euro. Erst als die Medizintechniker drohten, die Arbeiten einzustellen, reagierte der KAV endlich. Schon im August des Vorjahres hat der U-Ausschuss zum Wiener KH Nord den Architekten des Baus vorgeladen. Warum der Mann, der nie zuvor ein Spital gebaut hatte, diesen Mega-Auftrag erhalten hat, stieß Vielen sauer auf. Manche mutmaßten, dass sein gutes Verhältnis zum Rathaus wohl kein Nachteil gewesen sein wird. Es ist anzunehmen, dass wohl noch weitere Grauslichkeiten das staunende und (steuer)zahlende Steuerpublikum erschaudern lassen werden … Wien bleibt Wien!

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Positionen & Meinungen

Internationalisieren Expansion - aber nicht um jeden Preis. Claudia Wolf, Maximilian Pasquali und Kristian Radosavljevic von der EYEMAXX Real Estate Group verraten im ImmoFokus ihre mittel- und langfristigen Pläne für Österreich. Man setzt auf Wachstum, aber „Bauentwicklungsland greifen wir nicht an.“

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Wie sieht die Aktionärsstruktur aus? Wie hoch ist der Streubesitz? Pasquali: Der Streubesitz liegt bei rund 45 Prozent. Mit dem Eyemaxx-Gründer Michael Müller und Johann Kowar haben wir zwei starke Kernaktionäre. Dazu kommen

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ImmoFokus

noch zwei weitere namentlich bekannt Aktionäre und Fonds. Handelt es sich bei den Fonds um reinrassige Immobilienfonds? Pasquali: Nicht nur, aber auch. Der Großteil der Fonds sind gemischte Fonds, die auch Immobilienwerte im Portfolio haben wollten. Das sind zum Teil österreich-deutsche Fonds. Kristian Radosavljevic: … und internationale Fonds. Dazu kommen – vor allem in UK, Luxemburg und der Schweiz – platzierte Wandelanleihen. Unsere Strategie ist, die Basis zu internationalisieren. Würden Sie die Eyemaxx-Aktie als Dividendentitel bezeichnen? Pasquali: Die Eyemaxx-Aktie ist ein Dividendenwert. Seit Beginn des Listings wurden – mit der Ausnahme von einem Jahr – in jedem Jahr Dividenden ausgeschüttet. Es ist kein Geheimnis, dass wir auch weiterhin diese Dividendenpolitik aktiv verfolgen werden.

Allerdings sind die Dividenden – aufgrund gesetzlicher Bestimmungen im Zusammenhang mit den Wandelanleihen – derzeit mit 20 Cent pro Aktie limitiert. Die 20 Cent pro Aktie werden wir auch für das Geschäftsjahr 2018 vorschlagen und wir sind uns sicher, dass die Hauptversammlung unserem Vorschlag folgen wird. Die Höhe der Dividende ist aber sicher nicht das Hauptaugenmerk unserer Aktionäre. Radosavljevic: Eyemaxx war in einer sehr expansiven Phase, in der wir sehr viel Kapital aufgenommen haben. Die Idee ist aber schon, nachhaltig ein Dividendentitel zu sein und auch höhere Dividenden auszuschütten. Bedeutet das Zweitlisting auch, dass Sie sich nun in Österreich vermehrt engagieren werden? Pasquali: Eyemaxx war in den ersten Jahren nach der Gründung vor allem in Osteuropa tätig. Die ersten Fachmarktzentren wurden in der Slowakei realisiert. Es folgten Projekte

Fotos: Michael Hetzmannseder

Seit kurzem ist Eyemaxx neben der Frankfurter nun auch an der Wiener Börse gelistet. Warum der Schritt nach Österreich? Maximilian Pasquali: Die Aktie der Eyemaxx Real Estate AG ist seit 2011 in Frankfurt gelistet. Darüber hinaus sind auch Anleihen der Gesellschaft in Deutschland börsennotiert. Dass unsere Aktie nun auch an der Wiener Börse handelbar ist, macht uns für einen breiteren Investorenkreis interessant. Wir erhöhen damit auch die Sichtbarkeit am österreichischen Kapitalmarkt. Das wird sich, da bin ich mir sicher, positiv auf unser weiteres profitables Wachstum und dadurch auch mittelfristig auf den Kurs auswirken.


CLAUDIA WOLF

MAXIMILIAN PASQUALI

KRISTIAN RADOSAVLJEVIC

in Rumänien, Ungarn, Tschechien und Polen. Seit dem Jahr 2012/2013 sind wir eben speziell stark in Deutschland, dort wiederum vor allem im Wohnsegment tätig. Mit Claudia Wolf haben wir uns zum Ziel gesetzt, noch stärker in Österreich Fuß zu fassen. Derzeit sind wir bei etwa 80 Prozent des Gesamtvolumens in Deutschland, 10 Prozent in den angestammten Ländern der CEE/SEE Region und eben nur 10 Prozent in Österreich, was sicherlich ausbaufähig ist. Wie hoch soll der Anteil werden? Claudia Wolf: Sehr hoch. Er soll und wird signifikant steigen. Aber: Österreich war und ist ein schwieriger Markt. Bauordnung und geförderter Wohnbau, um hier zwei Stichworte zu nennen. Der erschwerte Abbruch von Althäusern führt bereits jetzt zu einem riesengroßen Match um bereits vernünftig gewidmete Grundstücke oder bereits baugenehmigte Liegenschaften. Diese Liegenschaften wollen alle, was sich natürlich auch im Preis bemerkbar macht.

Für unsere Investoren suchen wir in erster Linie Liegenschaften, auf denen sich großvolumige Projekte realisieren lassen. Da gibt es nicht mehr so viele am Markt. Das ist schon mal die erste Schwierigkeit. Dann muss auch noch der Preis halbwegs stimmen. Bauentwicklungsland greifen wir nicht an. Pasquali: Landbanking kommt wirklich nur dann in Frage, wenn absehbar ist, dass die Widmung zeitnah kommen wird. Zeitnah heißt für uns ca. 1,5 Jahre. Wie sieht es mit der Gesamtprojektdauer eines Projektes aus. Wie schnell muss die Immobilie gedreht werden? Radosavljevic: Generell versuchen wir die Kapitalbindungsphase so kurz wie möglich zu halten, halten uns aber den Zeitpunkt des Exits soweit es geht offen. Das heißt: Zu Projektbeginn muss noch nicht feststehen, dass wir die Immobilie auch verkaufen werden. Aus unserer Sicht muss sich jedes Projekt, sofern es ein Vermietungsprojekt

ist, auch für unser Bestandportfolio rechnen. Natürlich machen wir, wie viele andere Marktteilnehmer auch Forward Purchases – da muss man aber verdammt gut aufpassen. Im aktuellen Marktumfeld: Was ist im Moment besser zu verkaufen? Gut vermietete Objekte oder die Forward Deals? Radosavljevic: Jeder Topf hat seinen Deckel. Das heißt, es gibt für alles den passenden Investor. Wir selbst haben es besonders gern, wenn wir ein schlüsselfertiges Objekt übergeben dürfen, das der Investor anschließend selbst vermietet. Wie sieht es mit Retail oder Logistik aus? In der Vergangenheit war Eyemaxx im Retail vermehrt aktiv … Radosavljevic: … wir kommen aus der Retail- Ecke und sind in diesem Segment auch noch aktiv, aber in einem sehr geringen Ausmaß. Bei Wohnbau kommt man in den Sockelzonen nicht immer an Retail vorbei. Dort wo es Sinn macht, werden wird dies

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Positionen & Meinungen

auch fortsetzen, aber Retail im Ausmaß wie in der Vergangenheit, soll es nicht sein. Unser Fokus im deutschsprachigen Raum ist definitiv Wohnen und alles rund um das Thema Wohnen – Mikro-Apartments, Serviced Apartments mittlerweile auch Hotel – und wie eben vorher besprochen im geringen Ausmaß auch Retail.

nung vorliegt, liegt die Schmerzgrenze bei maximal 1.500 Euro. Wir bekommen aktuell Liegenschaften angeboten, die an die 2.000 Euro gehen und das aber nicht wert sind. Die Kaufpreisvorstellungen in Wien und Umgebung sind schon enorm. Alles unter 1.500 Euro ist im Moment für eine brauchbare Lage aber in Ordnung.

Bekommen die oft stiefmütterlich behandelten Sockelzonen durch die Last-MileLogistik eine neue Chance? Radosavljevic: Wir entwickeln Logistik weiterhin, aber eben nur dort, wo es wirklich benötigt wird. Zum Beispiel am Stadtrand von Belgrad, wo wir die zweite große Halle mit rund 20.000 Quadratmeter gerade fertigstellen. Dort gibt es die Nachfrage und die Mieten passen.

Wie sieht es mit den Landeshauptstädten aus – Interesse? Wolf: Graz wäre natürlich nicht uninteressant, aber dort gibt es viele lokale Player. Das heißt, wir bekommen Liegenschaften angeboten, wenn diese alle anderen nicht kaufen wollen. Keine Frage: Es gibt interessante Standorte in Krems oder St. Pölten. Aber es ist wie überall, es kommt auf die Lage und den Preis an.

Zurück zu den Wohnimmobilien. Wo liegt die Schmerzgrenze für den Ankauf von Liegenschaften? Wolf: Es kommt einfach auf die Lage an. Bei einer Liegenschaft in guter, verkehrsgünstiger Lage für die auch schon eine Einreichpla-

Ist Betreutes Wohnen bzw. Studentisches Wohnen/Serviced Appartments ein Thema für Eyemaxx? Radosavljevic: Das ist immer wieder Thema. Wir haben in Deutschland zwei Pflegeheime mit benachbartem, Betreutem Wohnen

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ImmoFokus

entwickelt, gebaut und bereits verwertet. Es ist ein Thema, das uns in Deutschland sehr intensiv und lange beschäftigt hat. Wir haben für uns aber festgestellt, dass der Markt investorenseitig noch nicht wirklich reif ist. Das heißt, wir bekommen in dieser Assetklasse leider nicht die für ein erfolgreiches Realisieren der Projekte notwendigen Multiplikatoren, obwohl die Nachfrage kundenseitig, patientenseitig ganz klar da ist. Wir werden das aber weiter betreiben, wenn sich gute Projekte anbieten. Aber heute den Fokus drauf zu legen, wie wir das ursprünglich auch vor hatten, nein, das rechnet sich im Moment leider nicht. Dafür ist das Kapital zu knapp. Pasquali: Für die Investoren ist es sehr sexy, einen guten income stream zu haben. Wir versuchen unser Geld dort anzulegen, wo wir auf das Eigenkapital gesehen die schönsten Renditen erzielen und das ist eben bei diesen Immobilien nicht der Fall. Man bekommt zwar einen stetig guten Ertrag, der zum Teil auch überwiegend staatlich gut abgesichert ist, aber für uns


als Entwickler sind diese Projekte einfach weniger rentabel. Wir konnten vor kurzem eine Immobilie in Deutschland für Betreutes Wohnen verkaufen, nachdem wir bereits im Jahr 2016 das dortige Pflegeheim erfolgreich veräußert hatten. Das Objekt war seit der Fertigstellung im Jahr 2017 Teil unseres Portfolios. Radosavljevic: Beim Studentischen Wohnen ist die Situation ganz ähnlich. Wir prüfen immer wieder, aber aktuell ist noch kein Projekt in der Pipeline. Bei Stadtquartiersentwicklungen hat man mehrere Objekte und versucht natürlich einen entsprechenden Mix hinzubekommen. Wir hätten ein Studentenheim geplant gehabt, es hat sich dann jedoch auf Seiten der Investoren herausgestellt, dass ein weiteres, klassisches Mietwohnhaus einfach viel rentabler ist. Schlussendlich versuchen wir umzusetzen, was den höchsten Ertrag bringt. Bei Serviced Apartments sind wir jetzt ein bisschen weiter. Da haben wir derzeit drei Projekte in Umsetzung. Das funktioniert gut. Da wollen wir auch noch mehr machen.

Wie sehen Sie die sogenannten MicroApartments. Nur ein Hype? Rentiert sich das für Investoren – vor allem im Hinblick auf den, in diesen Objekten beobachteten, schnelleren Mieterwechsel? Wolf: Das mit dem schnelleren Wechsel kann ich bestätigen, aber die Neuvermietung passiert ebenso rasch. Es stimmt schon, in größeren Wohnungen ist die durchschnittliche Mietdauer deutlich höher. Pasquali: Aber da geht es schlicht und ergreifend um das Thema Leistbarkeit. Der Trend ist leider ganz klar der, dass die Leute mehr für das Wohnen ausgeben müssen und es sich einfach nicht mehr leisten können. Deswegen glaube ich, dass das eine Nische ist, die mit Micro-Apartments gut zu bedienen ist. Haben Sie ein spezielles Lieblingsprojekt? Pasquali: Lieblingsprojekte sind die, die gut laufen. Besonders gut läuft bis dato und wir hoffen, dass es so bleibt, unser Joint Venture in Berlin Schönefeld, wo wir wirklich eine großvolumige städtebauliche Entwicklung haben. Das Projekt ist bereits in Bau befindlich, ausfinanziert und verkauft.

Radosavljevic: Wir reden ja primär über Österreich. Mein Lieblingsprojekt ist ein Fachmarktzentrum, das wir 2013/2014 in Kittsee, direkt bei Bratislava entwickelt haben. Wir haben es dort geschafft, nicht nur einen, sondern mit Hofer und Spar gleich zwei Ankermieter für das FMZ gewinnen zu können. Die Bauphase lief super. Wir haben dort mit einem Generalunternehmer gebaut, haben den Zeitplan eingehalten und waren unter dem Budget. Wir hatten relativ schnell Vollvermietung und haben dann nach einer kurzen Haltephase, wesentlich besser verkauft als wir budgetiert hätten. Das FMZ wird aktuell erweitert – leider nicht mehr von uns. Aber es ist ein tolles Projekt. Wolf: Mein Lieblingsprojekt ist natürlich in Österreich. Wir haben voriges Jahr eine Liegenschaft im dritten Bezirk angekauft, die wir jetzt entwickeln. Hier entstehen zwischen 10 und 15 Prozent 1-ZimmerApartments, also Kleinstwohnungen mit rund 30 Quadratmeter. Der Rest sind 2-Zimmer-Wohnungen und ganz wenige kleine, kompakte Drei-Zimmer-Wohnungen. Die Einreichplanung erfolgt demnächst. n

Eyemaxx Die Eyemaxx Real Estate Group ist ein seit über 20 Jahren am Markt tätiges Immobilienunternehmen mit langjährigem, erfolgreichem Track Record. Der Fokus der Eyemaxx Real Estate Group liegt auf der Entwicklung von Projekten in den folgenden Segmenten: Wohnen, Mikro- und Studentenapartments, Hotels und Serviced-Apartments sowie Stadtquartiere. Ausgewählte Immobilien hält die Eyemaxx Real Estate Group im Bestand. Die Kernmärkte der Eyemaxx Real Estate Group sind Deutschland und Österreich. Die Geschäftstätigkeit von Eyemaxx basiert auf zwei Säulen. Dazu gehören zum einen renditestarke Projekte und zum anderen ein fortschreitender Aufbau eines Bestands an vermieteten Gewerbeimmobilien, der laufende Mieterträge und damit stetige Zahlungsströme generiert. Eyemaxx baut dabei auf die Expertise eines erfahrenen Managements gemeinsam mit einem starken Team von Immobilienprofis und auf ein etabliertes und breites Netzwerk, das zusätzlichen Zugang zu attraktiven Immobilien und Projekten eröffnet. So konnte die Projektpipeline auf aktuell rund 975 Millionen Euro ausgebaut werden.

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Radikalisiert Sehr geehrte Frau Kollegin, lieber Herr Kollege! Liebe Freundin, lieber Freund! Ich freue mich, dass wir Ausgabe Nr. 3 von Blueprint feiern können. In unseren Redaktionssitzungen ringen wir um neue Texte, neue Ideen, vor allem aber auch darum, dass wir keine Kompromisse machen wollen. Wir wollen nicht aggressiv, aber wir wollen deutlich sein. Ich hoffe, dass auch dieses Mal wieder etwas für Sie dabei ist. Apropos deutlich: Vor allem aufbauend auf dem letzten Artikel von Renate Hammer in Blueprint 2, haben wir uns ein wenig „radikalisiert“. Wir müssen feststellen, dass sich der Dialog rundum „Nachhaltigkeit“ in bautechnischen Fragen und Einzelheiten verliert, dort und da gibt es ein Flämmchen in der Lebensmittelwirtschaft, am ehesten werden die Zeichen der Zeit noch in der Landwirtschaft erkannt und – als Marketingschiene - im Lebensmitteleinzelhandel umgesetzt. Die „Bio-Apferln“ werden im Plastik Tragerl nach Hause transportiert, es werden begeistert alternative Energieformen, anstelle eines sinnvollen öffentlichen-gemeinschaftlichen Verkehrs diskutiert und wir beschäftigen uns intensiv mit der Frage, welche Pflanzen hitzeresistent sind, ohne uns mit der Ursache auseinander zu setzen. Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung und der Tatsache, dass die sogenannten „Baukulturgespräche“ im Forum Alpbach nicht mehr stattfinden werden, war es uns ein Anliegen ein Forum zu schaffen, dass sich so stark als möglich interdisziplinär, ohne Vorgaben, ohne politischen Hintergrund und direkt aus der Zivilgesellschaft geboren, mit dem Thema „wahre Nachhaltigkeit“ auseinandersetzt. Mein Heimatort Illmitz, mitten im UNESCO-Weltkulturerbe gelegen, Herz des Nationalparks Neusiedlersee-Seewinkel, ist 45 Minuten vom Flughafen Wien Schwechat und 60 Minuten von der Wiener Staatsoper entfernt. Was lag näher, als die „Illmitzer Gespräche“ ins Leben zu rufen. Wir wurden bestärkt und haben uns selbst bestärkt und vom 17.bis zum 19.10.2019 bieten wir spannende Vorträge mit spannenden Menschen, spannenden Begegnungen in einem spannenden Raum, das Programm finden Sie in dieser Ausgabe von Blueprint. Unser klares Ziel ist es im Rahmen des Forums „Illmitzer Gespräche“ Communities zusammenzuführen, die sonst kaum oder wenig miteinander zu tun haben. Auf der einen Seite die Welt der Juristen, der Wirtschaftler, der Politik, auf der anderen Seite Wissenschaft und Forschung, Ökologie, Biologie, die Naturwissenschaften insgesamt. Ein fruchtbarer Dialog zwischen diesen Gruppen erscheint uns als wesentliche Grundlage dafür,

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dass wir Schritte setzen können, um noch mehr Schaden von unserem Globus abzuwenden. Es bedarf aber der Radikalisierung, es bedarf der Erkenntnis, dass wir keine Zeit mehr haben, wir müssen handeln. Wir haben bewusst in dieser Ausgabe von Blueprint das Vorwort des Organisationsteams, das aus namhaften Wissenschaftlern einerseits, Freunden aus der Wirtschaft andererseits besteht, ungekürzt abgedruckt, um Ihnen den Fokus der „Illmitzer Gespräche“ näher zu bringen. Es wäre uns eine große Freude, wenn Sie an den „Illmitzer Gesprächen“ teilnehmen, das entsprechende Anmeldeformular finden Sie unter www.illmitzer-gespraeche.at. Sie werden sich vielleicht wundern, warum drei Tage (exklusive Unterbringung und Anfahrt) nur EUR 150,00 pro Person kosten. Uns ist es ein Anliegen für höchstmögliche „Durchlässigkeit“ Sorge zu tragen. Jeder soll die Gelegenheit haben, sich an den Illmitzer Gesprächen zu beteiligen, in den Sessions die Ergebnisse der Vorträge zu diskutieren und letztlich soll jeder auch die Möglichkeit haben, an den gemeinsamen Ergebnissen teilzuhaben. Wir wollen dieses Forum alljährlich durchführen, in den kommenden Jahren eventuell auch mit Kernthemen arbeiten, so ist das Thema Baukultur im Gespräch, durchaus aber auch Digitalisierung, Demokratie und viele Themen mehr. Wir wollen aber auch namhafte Proponenten der Wissenschaft, der Wirtschaft, von Kultur, Sport und anderen gesellschaftlichen Bereichen direkt aus einer sterbenden Lacke im Seewinkel Ihre Ideen formulieren lassen und hoffen, dass man dann nicht mehr das Handeln den sogenannten „realpolitischen Zwängen“ unterwirft, sondern den – biologischen – Stier bei den Hörnern packt, denn wir haben wirklich keine Zeit mehr. Herzlichst Ihr Thomas Malloth


raxis

rie und P o e h T in n e s is W

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Wir haben keine Zeit mehr ...und deshalb haben wir beschlossen, zu handeln. Wir: Das ist eine Gruppe von Personen aus der Wirtschaft, von Lehrenden an österreichischen Universitäten, von Menschen, die wollen, dass auch ihre Kinder und Kindeskinder noch in einer Welt leben, in der Schmetterlinge durch den Garten fliegen, die Luft eingeatmet werden kann und die Sonne über grünen Wiesen untergeht. Wir haben uns viele Jahre zu passiv verhalten, haben auf die Politik gehofft und gemeint, es reiche aus, wenn wir Fragen aufzeigen, Antworten aufschreiben und dort und da ein wenig lauter schimpfen. Wir haben keine Zeit mehr. Wir haben uns als Gruppe zusammengeschlossen, um interdisziplinär, unabhängig, klar und deutlich und auf hohem Niveau, sachlich, kritisch und im Diskurs reflektiert über die WAHRE NACHHALTIGKEIT zu sprechen.

Wir laden Sie ein an diesem Dialog teilzunehmen, egal, woher Sie kommen, egal, was Sie in Ihrem Leben tun und wohin Sie wollen. Entscheidend soll nur die gemeinsame Botschaft an uns selbst und an jene sein, von denen wir meinen, sie könnten mithelfen und entscheiden. Wir wollen Halb- und Unwahrheiten aufdecken, gleichzeitig aber konstruktiv Wege aufzeigen und wir wollen dies inmitten des UNESCO Weltkulturerbes Neusiedlersee tun. Kommen Sie bitte nicht mit dem Auto, gerne holen wir Sie am Bahnhof in Neusiedl ab. Verbringen Sie zwei spannende Tage an einem spannenden Ort und formulieren Sie Ihre Forderungen an jene Öffentlichkeit, die – so hoffen wir – dazu beitragen kann, unsere Welt vor noch mehr Schaden zu bewahren. Wir bitten Sie dabei zu sein! Thomas Malloth, Michael Neubauer, Henrik Schaller

Donnerstag, 17.10 14:30 - Begrüßung und Eröffnung Bürgermeister Alois Wegleitner Prof. Mag. Thomas N. Malloth FRICS 15:00 - Gedanken zur Nachhaltigkeit Bundesministerin Elisabeth Köstinger (angefragt)

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Im Anschluss: Feedbackrunde - Fragen und Antworten 19:00 - Empfang am Weingut Kracher

16:00 - Was kostet die Welt? Univ. Prof. Dr. Sigrid Stagl

19:30 - Grußnoten Landeshauptmann des Burgenlandes (angefragt) 2. Landtagspräsident, Ing. Rudolf Strommer Dr. Stefan Ottrubay

17:00 - Vom Ende der Rechtsordnung Univ. Prof. Dr. Helmut Ofner

20:00 - CO2 Die App Prof. Mag. Thomas N. Malloth FRICS


Freitag, 18.10 09:00 - Ist das Universum nachhaltig? Dir. Mag. Werner Gruber

09:00 - WWF Jetzt! Andrea Johanides (angefragt)

11:00 - Eine mobile Intervention DI Dr. Harald Frey

10:30 - Nachhaltigkeit Tobias Moretti (angefragt)

12:00 - Die unbequeme Wahrheit Arch DI Dr. Renate Hammer, MAS

Im Anschluss: Feedbackrunde - Fragen und Antworten

13:00 - Energielab Austria Mag. Bernd Vogl

12:00 - Resolution Mag. Michael Neubauer Mag. Henrik Schaller

Im Anschluss: Feedbackrunde - Fragen und Antworten 14:00 - Mittagspause 15:00 - Junge Wissenschaftler am Wort Young Scientists begrüßt durch Dir. DI Johannes Ehrenfeldner moderiert von Prof. Mag. Thomas Malloth FRICS 16:00 - Natur nützen, Natur schützen DI Felix Montecuccoli 17:00 - Das einzige was (f)zählt ist Bildung Dr. Peter Iwaniewicz Im Anschluss: Feedbackrunde - Fragen und Antworten 18:30 - Vorstellung studentischer Filme zur Regionalität und Nachhaltigkeit 20:00 - Empfang in der Pusztascheune Weinkost mit musikalischer Unterhaltung durch die "Nationalparkmusi"

Samstag, 19.10

14:00 - Fahrt durch die Reben und Lacken 14:30 - Pressekonferenz Ergebnisse und Forderungen

Illmitzer Gespräche 2019 Tagungsbüro Am Schrändlsee 2, 7142 Illmitz www.illmitzer-gespraeche.at info@illmitzer-gespraeche.at +43 (0) 676 88 99 66 6

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Danke an die Marktgemeinde Illmitz, an alle freiwilligen HelferInnen und an die Sponsoren

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Entschleunigung als Voraussetzung für eine Trendumkehr

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AUTOR: HARALD FREY

ie Geschichte des Menschen ist geprägt vom Wettlauf mit der Zeit. Der Flucht vor Raubtieren folgt die Aufzucht und Dressur von Reit- und Zugtieren und mit der Erfindung des von Tierkraft unabhängigen Schiffes konnten die Menschen ihre Kolonialmacht entfalten. Erst die industrielle Revolution ermöglicht die Erfindung von Maschinen, die selbst Geschwindigkeit hervorbringen und damit eine neue Dynamik der Beschleunigung (Virilio, 1993). Diese Entwicklung hat sich bis zur Erfindung und Nutzung von Informationstechnologien, den Datenautobahnen – Verkehrssystemen mit Lichtgeschwindigkeit – beschleunigt. Geschwindigkeit ist, das zeigt ihre Bedeutung in der Geschichte, immer mit Macht und ihrem Erhalt oder deren Ausdehnung (räumlich, strukturell oder institutionell) verbunden. Macht und Geschwindigkeit in ihrer Anwendung durch die Gesellschaft (oder bestimmte Teile) stehen somit in einem permanenten dynamischen, beeinflussbaren Beziehungsgeflecht. Wer Zugang zu schnellen Verkehrs- oder Informationensystemen hat, kann diese zu seinem Vorteil gegenüber anderen nutzen. Gleichzeitig wirken die technologischen Veränderungen und beschleunigten Prozesse in einer Art und Weise auf die Gesellschaft zurück, sodass die veränderten Rahmenbedingungen und eine möglicherweise intensivierte Nutzung durch größere Teile der Gesellschaft, die scheinbaren „Vorteile“ auf Einzelebene schrittweise aufheben. Virilio betont, dass jede höhere Geschwindigkeit zuerst die niedrige Geschwindig-

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keit ausgrenzt, um sie dann zu verdrängen (Virilio, 1980). Mit Hilfe der Technik sind dabei auch nicht mehr unsere physiologischen Voraussetzungen von Entscheidung, sondern die Potenziale zur Anschaffung von Maschinen, die unsere Mobilitätsprothesen bilden (Virilio, 1978). Dieser Begriff muss heute zumindest um jenen der Informationsprothese erweitert werden, da die Beschleunigung der (Des-)Informationsflut und die Zunahme ihrer Menge eine der maßgeblichen Beschleuniger unserer heutigen Gesellschaft darstellen.

Ursprüngliche Landschaft scheint nur noch hinderlich Die Beschleunigung im Verkehrssystem der vergangenen Jahrzehnte, insbesondere seit den 1950er Jahren, zeichnet sich hauptsächlich dadurch aus, dass geographischer Raum heute vor allem als zu überbrückender und rasch zu überwindender Abstand zwischen zwei Punkten (Quelle und Ziel) verstanden wird. Dies führt zu einer deutlichen sinnlichen Entleerung und einer drastischen Abnahme im Erfahrungswissen. Raum gewährleistet nämlich Zeitspanne, Abstand und Reichhaltigkeit. Je beschleunigter jedoch die Bewegung, umso schneller vergeht die Zeit und umso mehr verliert die Umgebung an Bedeutung. Die Geschwindigkeit ruft die Leere hervor und diese Leere treibt wiederum zur Eile (Virilio, 1978). Und in demselben Maße wie die Ferne näher rückt, entfernt einen das vom Nächsten, Freund, Verwandten, Nachbarn (Virilio, 2001). Jede Verringerung von Entfernungen scheint demnach eine Entfremdung der Menschen nach sich zu ziehen.


Die schrittweise Anpassung der Verkehrsinfrastrukturen an die Geschwindigkeit des Autos führte zu einer Entkoppelung von lokalen topographischen Rahmenbedingungen und Bauwerkskunst. Eine Anpassung des Verkehrsbauwerkes an die Landschaft, das angestrebte Gleichgewicht zwischen sensiblen Eingriffen in die Natur und entsprechenden Ausgleichsmaßnahmen, wie es über Jahrtausende praktiziert wurde, fällt dem Dogma der Geschwindigkeit und der Dominanz der Maschine zum Opfer. Gemacht wird,

was gemacht werden kann. Heute sind die Transportwege von der Landschaft separiert, wo Raumdistanz immer mehr durch Zeitdistanz ersetzt wird. War das vorindustrielle Reisen noch durch die drei Begriffe Abreise, Reise und Ankunft gekennzeichnet, so bleiben heute nur noch Abreise und Ankunft. Die ursprüngliche Landschaft scheint beim Bau neuer Verkehrswege nur noch hinderlich (Virilio, 1996, S. 147). Der natürliche Widerstand wird mit den Entwurfsparametern abhängig von der Entwurfsgeschwindigkeit mittels Tunnel,

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Brücken, Einschnitten und Dämmen begradigt. Mit zunehmender Beschleunigung der Transportmittel wird der Raum komprimiert, er beginnt zu schrumpfen. Der Zuschauer muss sich aus Gründen der Sicherheit seiner Möglichkeiten zur Bewegungsfreiheit entziehen – zugunsten der Geschwindigkeit. Dies wird als „Freiheit“ interpretiert (Morisch, 2002).

Die Geschwindigkeitsfalle durch das Auto kommt teuer Letztlich wurde mit dem Festlegen der Geschwindigkeit als normativen Leitwert in den Normen, Richtlinien und Gesetzen (wie z.B. der Straßenverkehrsordnung) das Mittel zum Zweck (Ziel) festgeschrieben und alle anderen Werte der Gesellschaft untergeordnet. Virilio betont, dass es die allererste Funktion der Geschwindigkeit sei, den Sinn und die Bedeutung der Geraden und – was weniger deutlich ist – des Rechts und der Gerechtigkeit festzulegen (Virilio, 1978). Heute scheint niemand mehr zu bemerken, dass die Freiheit und das Recht jener, die sich mit hohen Geschwindigkeiten entlang dieser Geraden – den Fahrbahnen, die unsere Dörfer, Siedlungen und Städte zerschneiden – bewegen, zur Unfreiheit und zum Unrecht jener werden, die sich quer zu dieser Barriere orientieren. Die Entwicklung und der Gegenwartszustand erinnern ein wenig an das hervorragende Buch „Momo“ von Michael Ende. Darin versuchen

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die sogenannten grauen Herren die Menschen dazu zu bringen, Zeit zu sparen, um sie angeblich für später sicher und verzinst aufzubewahren. In Wahrheit jedoch werden die Menschen um ihre Zeit betrogen. Auch der permanente Drang zur Geschwindigkeitserhöhung im traditionellen Verkehrswesen, und ihrer Festlegung und Ernennung zum Selbstzweck, hat neben den Konsequenzen der Umwelt- und Naturzerstörung durch die drastische Zunahme des (fossilen) Energieverbrauches, der Flächenversiegelung, der Zerstörung der lokalen und regionalen Wirtschaft, der Anzahl von direkt und indirekt getöteten durch den Kraftfahrzeugverkehr, und vielem mehr, keinen Nutzen gebracht. Schnelle Verkehrsmittel führten in erster Linie zu größeren Wegelängen und damit einem vergrößerten Verkehrsaufwand (Leibbrand, 1980). Die Reisezeit hat sich nicht geändert (Metz, 2004; Schäfer, 2000). Die durchschnittliche Zeit für Arbeitswege ist in den letzten 600 Jahren stabil geblieben ist (Wood et.al, 1994). Bereits in der Römerzeit, vor zwei Jahrtausenden, betrug die in Städten im Verkehr verbrachte Zeit durchschnittlich rund 1 – 1,5 Stunden und hat sich seitdem nicht wesentlich geändert (Leibbrand, 1980). Was sich geändert hat, sind die Geschwindigkeiten und die pro Tag zurückgelegten Distanzen. Bei einem Fußgängertempo von 4 km/h, ergeben 1,25 h im Verkehr eine Distanz von 5 km. Autofahrer erreichen heute in Städten eine von Tür zu Tür gemessene Geschwindigkeit von rund 20 bis 30 km/h. In 1,25 h werden dann 40 km zurückge-


legt, Quell- und Zielorte haben sich verlagert (Brezina et. al., 2011). So mussten Pendler im Jahr 2001 bereits doppelt so lange Wege zum Arbeitsplatz in Kauf nehmen, als noch 30 Jahre zuvor (Statistik Austria, 2014). Hätte beim Übergang von der Fußgängerstadt zur Autostadt die Beschleunigung des Verkehrs zu Zeiteinsparungen geführt, dann würden Autofahrer heute noch 5 Kilometer pro Tag zurücklegen und dazu 10 Minuten brauchen (Marte, 2004). Die Geschwindigkeitsfalle durch das Auto kommt sowohl auf der individuellen, wie auch der gesellschaftlichen Ebene teuer. Dabei zeigt sich, dass die sogenannte effektive oder soziale Geschwindigkeit von Pkws, bei der Betrieb und Erhalt des Fahrzeuges (laufende Kosten) sowie die externen Kosten (Luftverschmutzung, Lärm, Emissionen, etc.) mitberücksichtigt werden, unter jenen von Fahrrädern liegt (Whitelegg, 1993). In Melbourne, Tokyo oder Los Angeles liegt die effektive Geschwindigkeit von Autos bei nur 14 km/h, in Hamburg bei 12 km/h und in London oder Delhi bei rund 8 km/h. Stadtbewohner könnten 10 bis 15 Jahre früher in Pension gehen, würden sie statt des Autos das Fahrrad nehmen (Tranter, 2004). In allen westlich geprägten Gesellschaften sind breit greifende Beschleunigungsphänomene zu beobachten, die mit der steigenden Technik-Durchdringung aller Lebensbereiche einhergehen (Chen et al., 2007, Reller et al., 2009). Ähnlich wie bei den empirisch

nachgewiesenen Wirkungen der Geschwindigkeitserhöhung im Verkehrssystem, führt die gesamte technische Beschleunigung von „Lebensprozessen“ jedoch bei den Menschen zur Empfindung von Zeitnot und nicht von Zeitgewinn, wie man vordergründig aus der Beschleunigung von Aktivitäten annehmen könnte (Rosa, 2009). Eine Lösung aktueller Probleme, eine „wahre“ Nachhaltigkeit, kann somit nur durch eine Trendumkehr und Abkehr des Beschleunigungsdogmas erfolgen.

DI. Dr. techn. Harald Frey Harald Frey studierte Bauingenieurswesen an der Technischen Universität Wien, Fachrichtung Verkehrswesen und Infrastrukturplanung. Er arbeitet am Forschungsbereich für Verkehrsplanung und Verkehrstechnik der TU Wien, seine Forschungsschwerpunkte sind Verkehrserhebungen und Befragungen, Verkehrskonzepte, Machbarkeitsuntersuchungen, Verkehrsmodellierung, Verkehrs- und Siedlungsplanung sowie E-Mobilität.

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Kühlung auch in Wohngebäuden?

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GASTAUTOR: RENATE HAMMER, PETER HOLZER

er Klimawandel ist in Österreich angekommen. Leider so schnell und leider so vehement wie seit Jahrzehnten vorausgesagt. Ein Rekord jagt den anderen: Die Zahl der Hitzetage, die Dauer der Hitzeperioden, die Zahl der Tropennächte, die Mitteltemperaturen nahezu jedes einzelnen Monats. Aufgrund seiner geografischen und klimatischen Lage ist Österreich vom Kli-

mawandel besonders stark betroffen: Während die Welt um eine Begrenzung des zukünftigen Temperaturanstiegs auf 1,5 Grad ringt, hat Österreich die 2-Grad-Marke bereits deutlich überschritten. Die Politik muss die Konsequenz ihrer Maßnahmen zum Klimaschutz deutlich verbessern. Die Zivilgesellschaft formiert sich. Endlich. Siehe www.klimavolksbegehren.at

Abweichung vom Mittel 1901-2000 (°C)

4 31-jähriger Gauß'sch gefilterter Trend

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max: +3,9 °C (2003), min: -2,2 °C (1785)

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Abbildung 1: Abweichungen der Jahresmitteltemperaturen in Österreich vom langjährigen Mittel 1901-2000

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Die Immobilienwirtschaft aber, mit ihren langfristigen Assets, steht vor grundlegenden Fragen. Eine davon lautet: Wird Gebäudekühlung, auch im Wohnbau, zur Notwendigkeit? Wenn ja: Mit welchen Technologien? Um welchen Preis, ökologisch wie ökonomisch? Oder gar: Mit welchen Chancen?

Gebäudekühlung als Notwendigkeit ? „Notwendig“ soll man nicht leichtfertig verwenden. Wahrscheinlich besteht in den meisten ungekühlten Wohngebäuden noch längere Zeit keine Not. Aber der Trend der sommerlichen Temperaturen in unseren städtischen Ballungsräumen zeigt so eindeutig und so vehement nach oben, dass es meines Erachtens nur eine Frage von maximal zehn Jahren ist, bis auch in Wohngebäuden österreichischer Ballungsräume die Kühlung selbstverständlich wird.

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Anschaulich gemacht wird das z.B. in einer aktuellen Klimaanalyse des US Instituts Climate Central: Bei Fortschreitung des bisherigen Trends der CO2Emissionen ist innerhalb dieses Jahrtausends eine Temperaturverschiebung der mittleren sommerlichen Tageshöchsttemperaturen in Wien auf das derzeitige Niveau von Athen zu erwarten. 3

Bei erfolgreicher weltweiter Reduktion der CO2Emissionen auf die Hälfte des derzeitigen Niveaus wird noch immer eine Verschiebung auf die Temperaturen von derzeit Belgrad prognostiziert. Wer will behaupten, dass in Belgrad oder in Athen ein Wohnbau keine Kühlung braucht? Angesichts der Langfristigkeit von Planungs- und Investitionsentscheidungen im Bauwesen ist der Zeitpunkt, darauf zu reagieren, genau jetzt. Wer sich als Investor dieser Realität verschließt, lässt Chancen aus, die in dieser Herausforderung enthalten sind, und riskiert außerdem einen Wildwuchs nachgerüsteter Klima-Splitgeräte auf Balkonen, an Fassaden und in Stiegenhäusern, die den Wert der Immobilien ebenso wie die Qualität des Außenraums nachhaltig beeinträchtigen und die uns mit ihrem

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Wien, Österreich: 23,4 °C

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Belgrad, Serbien: 26,7 °C

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Athen, Griechenland: 30,9°C

Abbildung 2: Prognostizierte Verschiebungen mittlerer sommerlicher Temperaturmaxima bis 2100 (Quelle: Climate Central 2018)

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Stromverbrauch weitere Schritte von unseren Klimaschutzzielen entfernen.

Wärmeversorgung unserer Wohngebäude, ob Neubau oder Sanierung, eröffnet.

Techniken der Gebäudekühlung

Chancen der Kühlung

Gebäudekühlung kann auf drei Ebenen bewerkstelligt werden:

Thermisch zeitgemäße Wohngebäude weisen derzeit einen Wärmebedarf von maximal 30 kWh/m²BGFa für Raumheizung, maximal ebenso viel für Warmwasser und ca. halb so viel für Haushaltsstrom auf. Aus einer moderaten Raumkühlung können bis zu 15 kWh/ m²BGFa an Überschusswärme entzogen werden.

Erstens mit klimatischer Verbesserung des Außenraums: Pflanzen, Wasser, Windkorridore, Verkehrsberuhigung, Lärmminderung, helle Oberflächen u.v.a.m. Zweitens mit bautechnischen und passiven gebäudetechnischen Maßnahmen: Baulicher und technischer Sonnenschutz, Raumhöhe, Speichermassen, Nachtlüftung. Drittens – und der Frage ihrer Einführung stellt sich der vorliegende Beitrag – mit gebäudetechnischer, aktiver Kühlung: Entweder mit Flächenkühlung oder mit Airconditioning, also Luftkühlung. Unter den Airconditioning-Systemen sind im Wohnbau weltweit die Splitgeräte marktdominierend: Eine Außeneinheit aus Kompressor und Rückkühler versorgt über den Kältemittelkreislauf eine oder mehrere Inneneinheiten. Splitgeräte sind Massenware. Sie ermöglichen rasche, raumweise Klimatisierung. Ihre Schwächen sind, dass die Außengeräte ausgerechnet an den heißen Sommertagen und –abenden Schall und zusätzliche Wärme emittieren. Die abgegebene Wärme heizt das Stadtklima weiter auf und ist nicht weiter nutzbar. Die Alternative zum Airconditioning sind Flächenkühlungen: Decken oder Fußböden werden von einem Wasserkreislauf auf Oberflächentemperaturen von ca. 22 Grad Celsius gehalten und kühlen so den Raum. Weil dieses Prinzip dasselbe ist, wie jenes der Flächenheizung, können auch Fußboden- oder Deckensysteme für beide Zwecke – Heizen und Kühlen – verwendet werden. Diese Systeme sind unsichtbar und lautlos. Sie sind ohne weiteren technischen Aufwand selbstregulierend: Ein 22-grädiger Raum wird von einer 22-grädigen Decke nicht weiter gekühlt. Ein 28-grädiger Raum wird aber von derselben Decke mit einer Leistung von 60 W/ m² gekühlt. Und sie haben – als Pendant der Niedertemperaturheizung – die Stärke, mit „warmem“ Kaltwasser zu funktionieren: Ein Kaltwasservorlauftemperatur von 20 Grad Celsius reicht aus. Diese Temperatur lässt sich hocheffizient aus erneuerbaren Energiequellen bereitstellen. Und die abgeführte Überschusswärme lässt sich mit als Wärmequelle einer ökologischen Heizung nutzen. Was tatsächlich große Chancen für eine wirtschaftliche, nicht-fossile

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Österreich wandelt sich aktuell vom borealen Schneewaldklima mit warmen Sommern (Klimazone Dfb) zum warmgemäßigten Klima mit heißen Sommern (Klimazone Cfa). Es ist innerhalb der kommenden Jahrzehnte abzusehen, dass Heizwärmebedarf und Kühlbedarf von Wohngebäuden einander weiter annähern werden. In dieser Dualität des Wärme- und Kältebedarfs liegt die Chance: Kühlenergie kann mit vertretbarem finanziellen Aufwand als nahezu klimaneutrale Wärmequelle für das Heizen oder für die Warmwasserbereitung genutzt werden. Tatsächlich bietet ausgerechnet der Zusatznutzen des Kühlens eine Basis für eine wirtschaftliche, nicht-fossile Energieversorgung von Gebäuden. Der Ausstieg aus Gasheizungen ist nicht nur ökologisch notwendig, sondern wird technisch und wirtschaftlich machbar.

Erprobte Systeme Kombinationen aus den folgenden Komponenten bieten sich an und werden bereits in ersten Projekten großvolumig eingesetzt: • Flächenheizung und –kühlung, sei es über die Decke, den Fußboden oder beide • Trennwärmetauscher für Freecooling • Wärmepumpen für Wärme- und Kältebereitstellung • Wärmepumpen, auch dezentral, zur Warmwasserbereitung • Erdsondenfelder als winterliche Wärmequellen und sommerliche Wärmesenken • Luft-Sole-Wärmetauscher als kostengünstige Wärmequellen und –senken während Übergangszeiten und als sommerliche Regeneratoren von Erdsondenfeldern • Solarkollektoren als thermischee Regeneratoren von Erdsondenfeldern Jede einzelne der genannten Komponenten ist erprobt und allgemein verfügbar. Mit Systemkombinationen aus diesen Kom-


Abbildung 3: Prinzipskizze KlimaLoop®, Kallco Development

ponenten lassen sich sehr solide Gebäude-Energiezentralen errichten. Die Innovation der Lösungen liegt in der technisch und wirtschaftlich optimierten Auslegung, in ihrer Robustheit und Wartungsfreundlichkeit. Als ein Beispiel zeigt Abbildung 3 das Prinzip des Systems Klima Loop, einem Patent von Kallco Development, angewandt in bisher zwei Projekten mit knapp 400 Wohnungen in Wien.

Nutzen und Kosten Außerhalb der Fernwärmegebiete können vollständig nicht-fossile Gebäude-Energieversorgungen erreicht werden. Innerhalb der

Fernwärmegebiete kann – deutlich kostengünstiger – der Fernwärmebedarf erheblich reduziert werden, sowohl hinsichtlich der Wärmemenge, als auch hinsichtlich der Anschlussleistung. Die Kosten der Errichtung solcher kombinierter nicht-fossiler Wärme- und Kälteversorgungen belaufen sich auf 40 bis 90 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Davon entfallen ca. 20 bis 50 EUR/m²NF auf die langlebigen Erdsonden. Das sind natürlich höhere Errichtungskosten, als für einen bloßen Fernwärmeanschluss oder eine Gasheizung mit der verpflichtenden Solaranlage. Den verbleibenden Differenzkosten stehen aber Förder-

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möglichkeiten, der Zusatznutzen der Kühlung und eine lange Lebensdauer der kostenintensiven Erdsonden gegenüber. Auch die Übertragung von Anlagenerrichtung und -betrieb an den Energieversorger bietet sich an. Die Energiekosten derartiger Heiz- und Kühlkombinationen liegen bei sorgfältiger Systemauslegung und –einregulierung jedenfalls unter denen einer monovalenten Fernwärmeversorgung.

Forschungsausblick Weitergehende Forschungsinitiativen zielen derzeit insbesondere auf eine optimale Kopplung erneuerbarer Energieangebote und dem Gebäudewärmebedarf oder auf den gebäudeübergreifenden Austausch von Wärmebedarf und Wärmeangebot. Der Megatrend zum Kühlen und seine nachhaltige Bewältigung sind auch Gegenstand internationaler Forschung: Unter der Leitung des Autors wird soeben im Rahmen der Internationalen Energieagentur das vierjährige Forschungsprogramm „Resilient Cooling“ gestartet. Das Programm bietet österreichischen Herstellern und Dienstleistern eine exzellente Möglichkeit, auf internationale Erfahrungen zuzugreifen und eigene Entwicklungstätigkeit international zu platzieren. Siehe http://annex80.iea-ebc.org/ . Österreich ist außerdem Teil der Mission Innovation Challenge #7 – Affordable Heating and Cooling of Buildings: Im Zuge der Pariser Klimakonferenz 2015 haben die EU und 23 weitere Staaten die Initiative „Mission Innovation“ gestartet. Deren Ziel ist, bis 2020 die staatlichen oder staatlich geregelten Forschungsausgaben für saubere Energie zu verdoppeln. Siehe http://mission-innovation.net/

Gebaute Lösungen Referenzprojekte für derartige Lösungen gibt es bereits auch im großvolumigen Maßstab etwa die Wohnanlage Quartier 11 von Kallco Development, Architektur SUE Architekten ZT-GmbH / ARGE X42. Energiedesign IPJ Ingenieurbüro P. Jung, Wien. 335 Wohnungen. Fertiggestellt 2018. Die Wohnanlage bietet zusätzlich zur Fußbodenheizung auch Deckenkühlung an, welche die Überschusswärme im Freecooling in ein Feld von 46 Erdsonden abführt, das im Winter eine Sole-Wasser-Wärmepumpe speist, welche den Anschlusswert der FW um 15 Prozent und die gelieferte Wärmemenge um 35 Prozent senkt. Die Systemkombination wurde mit der Bezeichnung KlimaLoop mit einem österreichischen Patent geschützt.

Erfolgskriterien und No-goes Die Kühlung von Wohngebäuden mit Flächensystemen bietet die beschriebenen Chancen einer nahezu klimaneutralen deutlichen

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Komfortverbesserung im Sommer bei gleichzeitiger Unterstützung einer erneuerbaren Wärmeversorgung im Winter. Damit dieses Versprechen aber auch tatsächlich eingehalten wird, sind hier essentielle Erfolgskriterien und Warnungen angeführt. Niemals eine Temperaturgarantie geben! Kühlung mit den beschriebenen Flächensystemen kann niemals die Einhaltung einer Innenraumtemperatur garantieren. Für die Wohnnutzung ist das auch nicht nötig. Man kann versprechen, dass sich die gekühlten Räume während des ganzen Sommers wie ein schwerer, nicht gekühlter Raum in der allerersten Hitzeperiode des Sommers verhalten. Also gutmütig. Von weitergehenden Versprechen ist angesichts der unabwägbaren Nutzereinflüsse und der begrenzten Leistungsfähigkeit der Systeme und zur Vermeidung daran geknüpfter Haftungen dringend anzuraten. Kälte verschenken! Erfolgreiche Projekte verschenken die Kälte. Einzelzählungen sind technisch hochgradig schwierig. Und schließlich ist die Wärmeerzeugung ja Nutznießer der Kühlung. Es ist nicht weit hergeholt,


hinter einer Verrechnung der Abnahme von Überschusswärme eine Doppelverrechnung der Heizwärme zu argwöhnen. Diese Diskussion braucht niemand. Weiterhin gut sommertauglich bauen! Jede technische Lösung eines Problems birgt die Gefahr, dass das Problem, das es zu lösen galt, mit Existenz der neuen Technologie auf die leichte Schulter genommen und damit vergrößert wird, ein Rebound-Effect. Gerade der Einzug des Airconditionings in die Gebäude seit des 20. Jahrhunderts war dafür ein eindrucksvolles Beispiel. Es ist unbedingt sicherzustellen, dass die Chance der Kühlung nicht zum Bumerang wird. Die Sommertauglichkeit der Wohngebäude muss unvermindert hochwertig bleiben. In Österreich sind mit der OIB RL 6 und der ÖNORM B 8110-3 gute Voraussetzungen dafür geschaffen. An ihnen darf nicht gerüttelt werden. Umsichtig Planen, aufmerksam Betreiben Die energetische Performance von Wohngebäuden ist hochgradig nutzungsabhängig. Und klimaabhängig. Vieles spricht dafür, die neuen Systeme der kombinierten Wärme- und Kälteversorgung

mit dynamischer Gebäudesimulation auf ihre Robustheit gegenüber veränderlichen Betriebssituationen zu testen, auch auf ihre Regelbarkeit. If you can’t simulate it, don’t build it! Virtuelle Überraschungen sind deutlich billiger als reale. Und im Betrieb lohnt sich die betriebsbegleitende Optimierung. Also ein Mindestmaß an Anlagenmonitoring. Grundsätzlich auf Dauer, verstärkt aber jedenfalls in den ersten beiden Betriebsjahren.

Dipl.-Ing. Dr. techn. Peter Holzer Inhaber des Ingenieurbüro P. Jung in Wien, einem Technischen Büro mit Spezialisierung in Bauphysik und Gebäude-Energiekonzepten, sowie Gesellschafter des Institute of Building Research & Innovation, ebenfalls in Wien. Zuvor Maschinenbaustudium und Dissertation an der Technischen Universität Wien sowie langjährige leitende Tätigkeit am Department für Bauen und Umwelt der Donau-Universität Krems. Unterricht an der FH Campus Wien, Vorsitzender der Jury des Staatspreises Consulting Ingenieurconsulting des bmwfw und Mitglied einschlägiger Normungsausschüsse.

Arch. DI Dr. techn. Renate Hammer, MAS – die Nachhaltige Sie moderiert das Team um den österreichischen Baukulturreport, ist eine Kämpferin in Wissenschaft und Praxis für unsere Gedanken, direkt und auf den Punkt, verständnislos für „laissez faire“. Ihre Sichtweisen pendeln zwischen dem übergeordnet philosophischen Ansatz hinüber zur kulturellen, zur architektonischen letztlich zur gesamtgesellschaftlichen Frage. Besonderheiten: • Lehrgangsleiterin am Zentrum für Bauen und Umwelt der Donau-Universität Krems bis 2004 • Dekanin der Fakultät für Kunst, Kultur und Bau bis 2012 • Dekanin der Fakultät für Bildung, Kunst und Architektur bis 2013 • 2009 Gründung, Geschäftsführung und wissenschaftliche Leitung des COMET Kompetenzzentrums Future Building GmbH • dato Geschäftsführende Gesellschafterin der Institute of Building Research & Innovation GmbH, seit 2015 ZT-GmbH • dato Lektorin an der Fachhochschule Campus Wien mit Vorlesungen zur „Einführung in das Entwerfen“ und „Tageslichtarchitektur“ • dato Ziviltechnikerin mit Befugnis Architektur

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Advertorial

WIEN MITTE The Mall 100 Prozent Auslastung: Mieter schätzen Gastronomie, Shopping & top Verkehrsanbindung.

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ie sind gekommen, um zu bleiben. Mit 15,9 Millionen Besuchern im Jahr 2018 ist WIEN MITTE The Mall nicht nur im B2C-Bereich eine Erfolgsgeschichte. Auch im B2B-Sektor setzt das größte innerstädtische Einkaufszentrums Maßstäbe: „Mit 100 Prozent Vermietung bei den Shoppingflächen und 99 Prozent bei den Büroimmobilien könnte es im B2B-Bereich nicht besser laufen. Die Neuzugänge 2018 waren der bekannte Optiker Wutscher und das ,Just me`

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ImmoFokus

Nagelstudio. Neue Angebote, wie z.B. „Josh - die Gastwirtschaft“ und „Alice“, eine multimediale Kindererlebniswelt, kommen 2019 dazu“, so Florian Richter, Centermanager bei CC Real GmbH. CC Real ist ein international tätiges Unternehmen, das alle integrierten Dienstleistungen im Bereich Bau, Immobilienentwicklung und -management mit Fokus auf Shopping Center anbietet. Der Fokus liegt dabei primär auf Projektentwicklung, Projektleitung, Centermanagement, Revitalisierung und Vermietung von Einkaufscentern.

Neben WIEN MITTE The Mall betreibt CC Real das Center West in Graz sowie die Millennium City in Wien.

Reihenweise Kundenmagneten bringen 175 Millionen Jahresumsatz Das Erfolgsgeheimnis von WIEN MITTE The Mall liegt im Branchenmix und in der Erreichbarkeit. Als Kundenmagnet erweisen sich die Premium-Gastronomie (u.a. ein 1.500 Quadratmeter großer Vapiano, Henry – the art


of living, ra’mien go) und Top-Modemarken wie H&M, Hervis, Müller, New Yorker, Deichmann, CCC-Schuhe, Desigual, Swarovski, s.Oliver, comma, KULT und HUBER. Dazu kommt die exzellente Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz. Kein anderes Shopping Center in Wien ist so gut und so einfach erreichbar. Zwei U-Bahnlinien (U3, U4), fünf S-Bahnlinien (S1, S2, S3, S7, S15), der

CAT (City Airport Train), sowie die Straßenbahn Linie O und die Buslinie 74A führen zu WIEN MITTE The Mall. Wer trotzdem nicht auf sein Auto verzichten möchte, dem stehen 470 Garagenplätze (Zufahrt Gigergasse) zur Verfügung. Zu Spitzenzeiten beträgt die Besucherfrequenz bis zu 60.000 Personen pro Tag. Auch der Jahresumsatz stieg auf 175 Millionen Euro. n

Kontakt Fotos: Wien Mitte The Mall

Tel.: +43 1 890 72 51-0 E-mail: centermanagement @wienmitte.at Facebook: https://www.facebook.com/WIENMITTE.TheMall Instagram: https://www.instagram.com/wienmittethemall/ YouTube: https://www.youtube.com/user/WIENMITTETheMall www.wienmitte-themall.at

Factbox Daten und Fakten ∙30.000 Quadratmeter Geschäftsflächen ∙ca. 60 Shops, ∙470 Auto-Stellplätze (täglich ab 17.00 Uhr und am Wochenende nur 2,50 Euro pro Stunde) Allgemeine Öffnungszeiten: Mo-Mi 09:00-20:00 Uhr Do, Fr 09:00-21:00 Uhr Sa 09:00-18:00 Uhr Öffnungszeiten Gastronomie: Mo-Mi 09:00 – 23:00 Uhr Do-Sa 09:00 – 24:00 Uhr So 09:00 – 22:00 Uhr Interspar Pronto: täglich 06:00 – 23:00 Uhr

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ImFokus

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SHARING & CO

DIE SONNE SCHEINT ÜBER CANNES

Jetzt machen wir alle auf Co. Alles wird geteilt: Vom Auto über den Arbeitsplatz bis zur Wohung. Co-Working, Co-Living - machen wir aus der Not eine Tugend?

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ImmoFokus

Nahezu einhellig gehen die MIPIM-Teilnehmer von einer weiterhin stabilen Aufwärtsentwicklung der Immobilienmärkte aus. Die Immobilienwelt dreht sich weiter und wird durch billiges Geld befeuert.


Nur Unternehmer denken wie Unternehmer. Ihr Gebäudeversicherer.

www.gross-gross.eu

FrĂźhling 2019

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Real Circle #16

Nachhaltiger Trend oder doch nur ein Hype? Jetzt machen wir alle auf Co. Auf Einladung von EY Österreich, ImmoUnited und dem ImmoFokus diskutierten Immobilien-Experten beim traditionellen RealCirlce - erstmals im Wintergarten auf den Dächern des Erste Campus - über das Phänomen Co. Autor: Michael Neubauer

C

arsharing, AirBnB, und Instagram: Wir teilen Autos, Wohnungen und Geschichten. In keiner anderen Generation wurde je so viel mit anderen ausgetauscht wie bei den Millennials. Denn wer teilt, der bekommt meistens mehr, das belegen auch die Spieltheorie-Versuche von Wirtschaftswissenschaftlern wie Ernst Fehr. Doch wenn diese neue Art zu teilen am Ende lukrativ ist, lässt sich Teilen dann überhaupt noch als sozialer Ressourcenaustausch definieren? Publizistin Rachel Botsman spricht in diesem Zusammenhang von einer Kapitalisierung von Eigentum, das „dem Wirtschaftskreislauf bisher entzogen war.“ Sind wir also lediglich eine Generation von Privatkapitalisten, die Hab und Gut vermarkten? „Der Zugang zu Dingen und Diensten ist den Millennials wichtiger als der Besitz“ – stimmt das so? Macht uns die Sharing

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ImmoFokus

Economy zu einer Generation von profitorientierten Egoisten, die ihr Privatleben so gut es geht vermarkten?

Airbnb hat an Charme verloren Airbnb will eigentlich eine Plattform für authentische Reisen sein, doch nachdem professionelle Anbieter den ursprünglichen Charme des Zimmervermittlers verwässert haben, sind die Betreiber ins Visier des Fiskus geraten. Ist das der Anfang vom Ende? Otto Kauf, Flair Immobilien, ist überzeugt: „Airbnb wird sich im Bereich Kurzzeitwohnen zu einem eigenen Segment entwickeln.“ Auch wenn es zunehmend zum Teil heftigen Widerstand gibt. „Sharing funktioniert dann, wenn es einen Gesamteigentümer gibt, wenn es einen Betreiber gibt. Sobald das im Wohnungseigentum ist, ist es äußerst schwierig durchzusetzen“, berichtet Sandra Bauernfeind, EHL Wohnen, aus der Praxis.


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„Crowdfunding - eine billige Droge, die ich verkaufen kann, weil der Anleger das Risiko nicht abschätzen kann und ich bin nicht verpflichtet, das ordentlich zu erklären.“ Michael Priebsch, Erste Group

„Wir bemerken auch beim Verkauf von Vorsorgewohnungen, dass immer mehr Anleger nachfragen, ob sie diese Wohnung nicht auch kurzfristig vermieten können. Vor allem weil die Renditen viel höher sind. Airbnb ist ja in Wirklichkeit nur eine Plattform und unter diesem Begriff fassen wir alles zusammen, was Kurzfristvermietung ist. Viele glauben auch, sie können damit der Mietzinsbildung entgehen. Das Thema, das ich dabei sehe ist, dass die meisten Leute dabei übersehen, was das in der Bewirtschaftung bedeutet. Entweder lagerst du das Thema Reinigung, Management, Inserieren aus, was dann auch wieder kostet, oder man macht es selbst: Das aber ist dann wirklich eine Aufgabe, die sehr viele Leute unterschätzen.“

Leerstände lassen Rendite purzeln „Ich bin selbst Airbnb-Kunde. Früher hatte es einen gewissen Reiz, dass man die Stadt anders kennenlernt, dass man wie ein Einwohner der Stadt in einer Wohnung wohnt. Mit der Kommerzialisierung ist dieser Reiz verschwindend. Wenn es Häuser gibt, wo nur mehr Airbnb gemacht wird – da gehe ich lieber wieder ins Hotel. Dieser Zusatznutzen, mit dem das begonnen hat und mit dem das gewachsen ist, der ist verschwunden“, bringt Kauf persönliche Erfahrungen in die Diskussion ein. Bauernfeind sieht aber auch Gefahren für die Investoren: „Die Rendite mag höher sein. Es kann aber leicht auch in die andere Richtung gehen. Große Leerstände lassen nicht nur die Rendite in den Keller purzeln – das kann eben

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auch steuerlich nach hinten losgehen.“ Eine weitere – nicht zu unterschätzende Gefahr – sieht Kauf in den Bewertungen: „Bekommt der Vermieter einmal eine schlechte Bewertung – kriegt er diese nicht mehr weg – und ist dann weg. Dann kann er es wieder langfristig vermieten.“ Claus Stadler, UBM Development, vermisst genauere gesetzliche Regelungen. „Wenn ich mein Haus über Airbnb anbiete – ok, why not? Dort aber, wo andere in irgendeiner Form berührt sind, braucht es eine bessere gesetzliche Regelung.“ Wobei für Stadler der ganze Sharing-Ansatz vom Wohlstandsgedanken getragen ist „… und weniger aus einer unmittelbaren Notwendigkeit heraus.“ Was man aber von Airbnb lernen könne, ist dieser Plattformgedanke. „Unabhängig, wie es gehandhabt wird, ob das jetzt gesetzlich regelbar ist. Das ist ja etwas, was da ist. Das wird uns ja in verschiedenen Bereichen immer wieder begegnen. Wie schaffe ich von professionellen Betreibern, dass diese diesen Plattformgedanken pflegen? Ich bin mir sicher: Da werden noch neue Betreibermodelle kommen, die wir uns jetzt nicht wirklich ausmalen können.“

WGs für Studenten und Senioren Kauf: „Für Wohngemeinschaften beginnen erste Plattformen zu entstehen und zu wett-

„Uber besitzt kein einziges Auto, Airbnb besitzt keine einzige Wohnung. Sie bieten die Plattformen.“ Christian Bichlmaier, IMMOunited


„Einkaufsstraße brauchen wie ein Shopping Center einen Angebots-Mix – der aber eine strikte Fokussierung auf ein Thema hat. Dafür braucht es mehr als gemeinsames Marketing, da braucht es ein gemeinsames Management.“ Stefan Wernhart, EHL Gewerbeimmobilien

eifern. Wobei das schwierig ist, wenn man als Immobilienentwickler Angebote für Wohngemeinschaften macht. Das ist noch ganz frisch. Das ist meiner Meinung nach im Kommen. Wenn wir in das Thema Co-Living gehen, dann glaube ich eher an die WGs. Und ich glaube an die WGs für Studenten und an die WGs für ältere Personen. Ich glaube aber nicht an WGs für Familien.“ Auf der Investorenseite stelle sich aber die Frage: „Wer stellt den Hauptmietvertrag? Da muss man dann als Betreiber oder Hauptmieter auftreten und Untermietverträge abschließen, damit das Investorentauglich wird“, wirft Stadler ein.

„Crowd ist ein hipper Terminus. Wo über Themen wie risikoadäquate Verzinsung nicht mehr nachgedacht wird. Ein nettes Nischenprodukt mit gutem medialen Unterhaltungswert.“ Andreas Sauer, EY

2 bis 2,5 Zimmerwohnungen fehlen „WGs sind ja schön und gut. Die Wohnungen werden immer kleiner. Was uns fehlt sind exklusive 2 bis 2,5 Zimmerwohnungen für Singles. Nicht alle wollen in WGs wohnen“, so Karin Bosch, sREAL. Dass der Trend zu Kleinwohnungen den Investoren auch auf den Kopf fallen könnte, davon ist Gabriela Hauer, Erste Group, überzeugt. „Produzieren wir, wenn wir jetzt nur mehr Kleinstwohnungen bauen, nicht am Markt vorbei? Wer will schon sein Leben lang in so einer kleinen Wohnung wohnen?“ „Aber wir haben in Wien 50 Prozent Einpersonenhaushalte“,

„Für die Josefstädter Straße gibt es keine Anfragen mehr. Der Eigentümer will nachhaltige Mieter. Ob sich zwischendurch ein paar tausend Euro mit einem Pop-up Store auszahlen, muss jeder Eigentümer für sich entscheiden.“ Thomas Belina, Colliers International

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wirft Stadler ein. „Selbst wenn ich allein bin, will ich dann in einer 25 bis 30 Quadratmeter Wohnung wohnen“, kontert Hauer.

Shared Desk - der Trend im Büro Gernot Schöbitz, KONE AG: „Wir haben einige Mitarbeiter, die bereits seit mehr als 20 Jahren im Unternehmen tätig sind. Diese auf einmal in ein Großraumbüro zu pferchen und zu sagen, das ist es jetzt, das geht nicht.“ Sharing – das ist eine Entwicklung,

„Der ganze Sharing-Ansatz ist vom Wohlstandsgedanken getragen und weniger aus einer unmittelbaren Notwendigkeit heraus.“ Claus Stadler, UBM Development

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die für manche Menschen viel zu schnell geht. „Ohne Vorbereitung geht das nicht. Ich glaube, überall dort, wo es forciert ist, ist es ganz negativ.“ „Desk Sharing, wie wir es am Erste Camps leben, war für alle eine große Umstellung“, bestätigt auch Brigitte Bruckmüller, Erste Group. „Geholfen hat die Vorbereitungszeit von zwei bis drei Jahren. Aber – natürlich hat es Ängste gegeben.“ In der Vorbereitungsphase wurden die Mitarbeiter auf das neue System eingestimmt.

Bereich, in dem noch sehr viel mit Papier gearbeitet werde. Das ist aber eine Frage der Organisation. Zum papierlosen Büro sei noch so manche Hürde zu nehmen. „Damit Coworking funktioniert bedarf es genauer Regeln, die auch einzuhalten sind, aber auch eine spezielle Infrastruktur ist nötig,“ bringt sich nun Markus Czakert, Immofinanz, in die Diskussion ein. „Wenn ein Mitarbeiter, jemand, der zuvor in einem Einzelbüro saß, jetzt eine Telefonkonferenz über seine

„Keine Frage, so ein Projekt steht und fällt mit der professionellen Vorbereitung. Es gibt aber sicher auch Bereiche, wo eine Umstellung auf Share-Desk nicht ohne weiteres möglich ist“, wendet Schöbitz ein. „Das haben wir auch geglaubt, aber wir haben es schlussendlich überall umgesetzt und es funktioniert wirklich gut. Wahrscheinlich auch, weil damit eine Änderung der Unternehmenskultur einher gegangen ist. Die Hierarchien sind viel flacher geworden. Das hat einen großen Einfluss auf das Ganze gehabt.“

Schleichender Prozess „Bei und ist das ein schleichender Prozess“, berichtet Gernot Ressler, EY Österreich, mit einem kleinen Schmunzeln. „Ich genieße noch den Vorteil des Einzelzimmers.“ Er gibt aber zu bedenken, dass „eine Tür auch manchmal auch eine Schwelle sein kann, Ideen auszutauschen.“ Er komme aus einem

„Vielleicht ist der Trend ja gar nicht so neu, sondern aktuell einfach wieder trendy.“ Markus Czakert, IMMOFINANZ


Von den Besten lernen. Jetzt anmelden – ars.at

„Bei vielen Bezirkshauptstädten greift Citymarketing zu kurz. Die verschiedenen Interessen unter einen Hut zu bringen ist eine Mammutaufgabe. Man muss ein Managementkonzept darüberstülpen.“ Wolfgang Scheibenpflug, Vienna International Airport

„Sharing ist car to go - das ist perfekt. airbnb ist kein sharing. Das ist vermieten über eine andere Plattform. Fakt ist, das ist versteckte Hotellerie.“ Gernot Schöbitz, KONE

„Die Hierarchien sind viel flacher geworden. Wenn die Führungsebene nicht mitzieht, kann es nicht funktionieren.“ Brigitte Bruckmüller, Erste Group

Fachtagung Building Information Modeling Grundlagen, Implementierung, Nachhaltigkeit, Erfahrungsberichte u. v. m.

mit Prof. DI PECH, MRICS | Assoc. Prof Dr. techn. DI KOVACIC DI DEGENDORFER | RA Dr. WESELIK u. a. von 23.–24.05.19, Wien

Jahrestagung Immobilienrecht 2019 Wohn- & steuerrechtliche Neuerungen

mit Doz. (FH) Mag. KOTHBAUER | Hon.-Prof. Dr. STABENTHEINER RA Dr. ETZERSDORFER | Mag. GRIEB u. a. von 04.–05.06.19, Wien

Lehrgang Building Information Modeling – BIM in Theorie & Praxis gem. ON A 6241-1 & A 6241-2 mit A. GRASS, BSc | DI LARISCH von 04.–19.06.19, Wien | 07.–22.11.19, Wien (4-tägig)

Jahrestagung Bauträger Aktuelle Rechts-, Steuer-, Praxisfragen inkl. Best-Practice-Beispielen mit RA Dr. GARTNER | MMag. KAUFMANN, MMAS Doz. (FH) Mag. Dr. BÖHM | Mag. GASSNER u. a. von 26.–27.06.19, Wien

Bewertung kontaminierter Liegenschaften Gesetzliche Grundlagen, Regelwerke, Gefährdungspotenziale mit Ing. SCHEIFINGER, MRICS am 24.04.19, Wien | 07.08.19, Wien | 20.11.19, Wien

Industrielles Facility-, Versicherungs- & MaschinenManagement – Legal Compliance & Betriebsleitung mit Ing. HECHER, MSc, MLS (cand. Jur.) von 08.–09.05.19, Wien | 07.–08.11.19, Wien

Die Bewertung von Gewerbeund Industrieobjekten anhand von Praxisbeispielen mit Mag. REITHOFER, MSc, MRICS, CIS ImmoZert, CIPS DI (FH) DILCH, MSc, MRICS am 06.05.19, Wien

Datenschutz in der Immobilienwirtschaft mit RA MMag. HARASSER am 21.05.19, Wien | 18.11.19, Wien

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Von den Besten lernen.


„Uns fehlen exklusive 2 bis 2,5 Zimmerwohnungen für Singles.“ Karin Bosch, SReal Immobilienvermittlung

Freisprecheinrichtung macht, kann es nicht funktionieren.“

Die Geschäftsleitung muss es vorleben „Open Space Konzepte müssen auch von der Geschäftsleitung vorgelebt werden“, hebt auch Schöbitz hervor. „Das ist aber auch eine Generationenfrage“, bringt sich nun auch Christian Bichlmaier, IMMOunited, ein. „Die Jugend sieht viele Fragen viel offener. Die Wertigkeiten haben sich eindeutig verschoben. Das Einzelbüro hat als Status verloren. Der Trend zu Coworking & Desk Sharing geht eindeutig von der Jugend aus.“ Eines steht fest, so Ressler: „Die Bedeutung der Hierarchie nimmt ab. Es vermittelt einen demokratischeren Eindruck. Es wirkt egalitärer.“ Brigitte Bruckmüller, Erste Group: „Hierarchien gibt es bei uns trotzdem – aufgrund der Entscheidungskompetenz.“

Verdeckte Mirko-Hotellerie „Die Idee zu teilen, besteht schon lange. Der Erfolgslauf von Airbnb ist aber auf die Digi-

talisierung zurückzuführen. Wobei Airbnb in Wahrheit verdeckte Mirko-Hotellerie ist. Nur wenige Wohnungen sind privat. Da wird ein günstiger Kredit aufgenommen, das Appartement in der Saison vermietet – den Rest der Zeit steht das Objekt leer. Alles schon da gewesen.“ Für Schöbitz ist es daher kein Wunder, dass sich ganze Städte gegen Airbnb stemmen. Da kann man jetzt nicht unbedingt sagen, da steckt die Hotellobby dahinter. Aber Fakt ist, das ist versteckte Hotellerie. Es gibt Anbieter, die haben 200 Wohnungen in ihrem Portfolio. Das ist kein Sharing. Sharing ist car to go, das ist perfekt. Airbnb ist kein sharing.“ „Erst die Digitalisierung habe den Open Space, Desk Sharing und die Sharing Economy möglich gemacht,“ stimmt Bichlmaier zu und hat auch gleich ein paar Beispiele parat. „Uber besitzt kein einziges Auto, Airbnb besitzt keine einzige Wohnung. Das Einzige, was die machen ist, die bieten die Plattformen. Jetzt gibt es eine Hausverwaltersoftware, wo sich Leute im Haus eine Bohrmaschine teilen. Und das führt ja alles über die digitalen, schnellen Wege wirklich zu weniger Besitz.“ Provokant stellt Czakert die Frage: „Vielleicht ist der Trend ja nicht neu, sondern einfach nur trendy? Früher hat es auch die Waschküche gegeben, die man gemeinsam genutzt hat. Ja, die gibt es noch immer, aber das ist keine neue Erfindung.“ Wobei sowohl Ressler als auch Czakert dem Coliving durchaus etwas abgewinnen können. „Coliving hat doch sicher etwas Positives, abseits von jeglicher WG-Romantik usw. Man durchlebt jetzt einen sehr starken demographischen Wandel: Viele Menschen, die älter werden, werden einsam alt und deshalb ist es vielleicht gar nicht so blöd, wenn man ab einem gewissen Alter in Wohnge-

„Ich halte Crowdfunding theoretisch für eine gute Idee. In der Praxis aber für hochproblematisch.“ Karl Derfler, ADEQAT

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meinschaften zieht, um die sozialen Kontakte aufrecht zu erhalten.“

Beim Geld hört der Spass auf „Ich halte Crowdfunding theoretisch für eine gute Idee. In der Praxis aber für hochproblematisch“, wirft Karl Derfler, ADEQAT, gleich zu Beginn in die Runde und findet in Michael Priebsch, Erste Group einen Verbündeten: „Crowdfunding ist eine billige Droge, die ich verkaufen kann, weil der Anleger das Risiko nicht abschätzen kann und ich bin nicht verpflichtet das ordentlich zu erklären.“ Auch Andreas Sauer, EY Österreich sieht das Thema Crowdfunding kritisch: „Crowd ist ein hipper Terminus, wo über Themen wie risikoadäquate Verzinsung nicht mehr nachgedacht wird. Ein nettes Nischenprodukt mit gutem medialen Unterhaltungswert.“

High Risk Money In Wahrheit sollte man sich die Frage der Sinnhaftigkeit stellen. „Maximal 5.000 Euro pro Jahr und privaten Investor. „Da kauf ich irgendeinen Fonds. Auf den Punkt gebracht: Sind die Volumina, die über diesen CrowdBereich gehen überhaupt relevant? Für mich nicht,“ gibt sich Sauer auch gleich die Antwort und legt nach: „Am Ende des Tages ist es wirklich High Risk Money. Man verkauft in den Immobilienbereich eine Idee hinein, die eigentlich aus dem Early Stage Venture Capital High Risk Kapitalmarkt kommt. Immobilien kombiniert man dann auch noch mit kleinen Volumina. Das ist eine sehr österreichische Idee, offensichtlich.“ Für Peter Vcelouch, CHSH Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati, passt Crowdfunding eher zum „Start-up-Bereich“. „Da macht es auch Sinn. Bei Immobilien ist das anders.“ Kritisiert wird vor allem die gelockerte In-

„Produzieren wir, wenn wir jetzt nur mehr Kleinstwohnungen bauen nicht am Markt vorbei? Wer will schon sein Leben lang in so einer kleinen Wohnung wohnen?“ Gabriela Hauer, Erste Group


„Vor einigen Jahren war es durchaus interessant, ein Auto zu haben oder eine Wohnung - heute muss man alles sharen.“

„Sharing funktioniert dann, wenn es einen Gesamteigentümer gibt, wenn es einen Betreiber gibt. Sobald das im Wohnungseigentum ist, ist es äußerst schwierig durchzusetzen.“

„Die Information beschränkt sich auf ein einfaches Informationsblatt, wo dann die Vertragsbedingungen noch einmal dargestellt werden.“

Peter Vcelouch, CHSH

Sandra Bauernfeind, EHL Wohnen

Manfred Ton, CHSH

WIE

WEM

WER

...hat dieses Haus gekauft?

...gehört der Stephansdom?

...hat sich der m2-Preis entwickelt?

WAS

...hat dieses Penthouse gekostet?

Wir haben die Antworten. www.IMMOunited.com

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formationspflicht. Unter der Grenze von 250.000 Euro entfällt die Prospektpflicht, ab 250.000 Euro zwei Millionen Euro ist ein einfaches Informationsblatt zu erstellen. „Im Kern beschränkt sich die Information auf ein einfaches Informationsblatt, wo halt dann die Vertragsbedingungen noch einmal dargestellt werden. Das ist zu wenig“, so Manfred Ton, CHSH Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati. „Es ist auch steuerrechtlich nicht super interessant“, ergänzt Sauer.

Meistens keine professionellen Investoren Zudem seien die Einzelsummen, die ein privater Investor anlegen kann zu gering. „Ein privater Investor kann pro Projekt maximal

„Co-Retail könnte funktionieren, wenn - wie auch bei Coworking Spaces – Zusatzdienstleistungen angeboten werden.“ Andreas Millonig, IMMOunited

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ImmoFokus

5.000 Euro im Jahr investieren – das sind aber meistens keine professionellen Investoren“, bringt Vcelouch einen weiteren Aspekt in die lebhaft geführte Diskussion ein. Für Vcelouch ist Crowdfunding in erster Linie ein Marketing-Produkt. „Aber ein sehr erfolgreiches“, wie er einräumt. Priebsch stößt sich vor allem auch am Risiko für den Kleinanleger: „Wenn ich Projekte habe, wo ich auf Crowd-Eigenkapital angewiesen bin, ist das für mich schon per se sehr risikoreich.“ „Crowdfunding ist meiner Meinung nach nur für Hochrisikoprodukte geeignet.“ Aber selbst das sieht Derfler als hochproblematisch an. „Jedes Immobilienprojekt hat einen Plan A. Der wird dann unter Umständen von der Realität eingeholt und es kommt Plan B ins Spiel. In dem Augenblick, wo ich eine Crowd bei meinem Projekt an Bord habe, kann ich diese Anpassung im Zweifel nicht mehr vornehmen. Weil ich eine Kapitalerhöhung wie bei einer Handvoll Co-Investoren, nicht mehr so leicht durchbringe. Das kann dann in der Praxis mühsam werden.“ Für Priebsch macht hier eine klassische Bauherrengemeinschaft viel mehr Sinn: „Wir spielen selbst die Crowd, investieren in einer GmbH und bringen so das Eigenkapital auf und das dann selbst in das Projekt ein. Da macht es Sinn“, bringt es der Bankmanager auf den Punkt.“ Derfler sieht im Crowdfunding Parallelen zum Mezzaninkapital. Beide Finanzierungsinstrumente würden nicht mehr zum aktuellen Stand des Immobilienzyklus passen. „Wir kennen die Vergangenheit. Am Ende eines Zyklus geht die breite Masse in die Märkte hinein. Ich fürchte, dass Crowdfunding dann auch ein Vehikel

ist, mit dem dann kleine Anleger über die Erfolgsaussichten getäuscht werden.“

Co-Retail - Chence für Nebenlagen Doch wie sieht es mit dem Sharen bei RetailObjekten aus? Die Probleme in den Nebenlagen sind unübersehbar. In vielen ehemals populären hochfrequentierten Einkaufsstraßen reiht sich nun mit Packpapier verklebte Auslage an Auslage. „Für die Josefstädter Straße gibt es keine Anfragen mehr. Der Eigentümer will nachhaltige Mieter. Ob sich zwischendurch ein paar tausend Euro mit einem Pop-up Store auszahlen, muss jeder Eigentümer für sich entscheiden“, meint dazu Thomas Belina, Colliers International. Zudem seien die häufigen Mieterwechsel ein Hemmschuh.

Citymarketing greift zu kurz Das große Manko: Einkaufsstraßen haben keinen, durch ein Management gesteuerten, Angebots-Mix. „Einkaufsstraßen brauchen wie ein Shopping-Center einen AngebotsMix, der aber eine strikte Fokussierung auf ein Thema hat. Dafür braucht es mehr als gemeinsames Marketing – da braucht es ein gemeinsames Management“, bringt es Stefan Wernhart, EHL Immobilien, auf den Punkt. Dazu aber müssten die Hauseigentümer über ihren Schatten springen und kooperieren. Denn bisher sind in den EinkaufsstraßenVereinen, die es in Wien nahezu an jeder Ecke gibt, nur die Retail-Geschäftsinhaber vertreten. Das einzige Thema, dass sie kennen ist gemeinsames Marketing. Strategische Überlegungen Richtung Branchenmix – oder eben Spezialisierung finden nicht statt. Das ist aber so Wolfgang Scheibenpflug, Flughafen


Wien nicht nur in Wien der Fall: „Bei vielen Bezirkshauptstädten greift Citymarketing zu kurz. Die verschiedenen Interessen unter einen Hut zu bringen ist eine Mammutaufgabe. Man muss ein Managementkonzept darüberstülpen.“ Doch wer macht den ersten Schritt? Scheibenpflug hat die Antwort sogleich parat. „Anscheinend ist der Leidensdruck noch nicht hoch genug.“ Die Gruppe dürfte an der These Gefallen finden, denn kein Widerspruch ist zu hören, nur zustimmendes Nicken ist zu sehen. Vor allem der Clusterbildung kann Wernhart einiges abgewinnen. „Mehr Unternehmen mit gewissen Ähnlichkeiten im Produkt an einem Standort, das ist zumindest in der Gastronomie der Fall.“ „Siehe Bermuda-Dreieck – ein Erfolgsrezept. Ist das eine Lokal voll, gehen wir in das daneben. Irgendwo finden wir einen Platz“, wirft Belina in die Runde.

„Die Funktionalität immer noch im Vordergrund. Form follows function!“ Christian Call

Eine Frage der Zusatzdienstleistungen Andreas Millonig, IMMOunited, lenkt die Diskussion nun wieder auf das eigentliche Thema: „Bei Co-Retail kommt es dabei sicher auch auf die angebotenen Zusatzdienstleistungen an.“ Die Profis unter den CoWorkingAnbietern wie zum Beispiel WeWork bieten mehr als nur einen Schreibtisch und eine coole Kaffeemaschine an. „Bei der Anmeldung muss jeder erzählen, was er macht, welches Spezialwissen er mitbringt. Damit alle wissen, an wen sie sich im Fall der Fälle wenden können. Das macht Sinn.“ Ein cleveres Geschäftsmodell – auch für WeWork.

Flexibel bleiben, nicht binden Warum gehen Jungunternehmer, aber auch bereits größere Unternehmen zu WeWork und Co? „Sie wollen sich nicht auf lange Mietvertragsdauern, wie in den Bürotürmen üblich, binden. Sie wollen flexibel bleiben, wachsen können, aber auch wieder einmal kleiner werden können, wenn es einmal nicht so rund läuft“, glaubt Millonig einen Hauptgrund ausgemacht zu haben. Doch wo könnten derartige Co-Retail- bzw. Shared-Retail-Flächen entstehen. „Die PrimeLocations sind dafür aufgrund der hohen Mieten keine geeigneten Standorte. In den Nebenlagen sieht es sicher anders aus“, merkt Belina an. „Die Prime-Locations – wie das Goldene U, Kohlmarkt, Graben, Kärntner Straße oder das Goldene Quartier – sind fest in der Hand der großen internationalen Top-Marken und Ketten.“ Die Runde sich in einem einig. Shared Space wird auch im Retail kommen – es ist nur die Frage, wann. n

„Airbnb wird sich im Bereich Kurzzeitwohnen zu einem eigenen Segment entwickeln.“ Otto Kauf, FLAIR Bauträger

„Eine Tür kann manchmal auch eine Schwelle sein.“ Gernot Ressler, EY Österreich

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Zum Autor KR Michael Pisecky ist Geschäftsführer der s Real und Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilientreuhänder.

Co-Working: Lernen von der Share-Community Kommentar: Michael Pisecky

n Mehr Flexibilität und Kooperation ist in der Immobilienbranche notwendig. Die Zeichen stehen auf Gemeinschaft, wenn es ums Wohnen und Arbeiten in der Stadt geht. Das gilt besonders für die Generation der 20 bis 30-Jährigen, die auch in Wien einen beträchtlichen Anteil des jährlichen Zuzugs aus dem In- und Ausland ausmachen. Sie sind es, die dafür gesorgt haben, dass Co-Living und Co-Working ein weltweiter Wohn- und Arbeitstrend bei jungen Menschen geworden ist, der mittlerweile – wenn es ums Wohnen geht – sogar bei Senioren angekommen ist, bspw. in Form von Mehrgenerations-Häusern mit Pflegeservice. Und der Trend hat mittlerweile auch auf Wien übergeschwappt und die Immobilienbranche kräftig umgerührt. Ein Kernwert beim Co-Living oder Co-Working ist, Gemeinschaft flexibel zu leben – und dabei wird nicht mehr zwischen Leben und Arbeiten getrennt. Co-Living und Co-Working verschmelzen oftmals zu einem Mikrokosmos, in dem die Bewohner vom Netzwerk einer gut organisierten individuellen Community profitieren. Darüber hinaus genießen sie einerseits den Komfort zahlreicher Extraservices und Assets wie dem gemeinschaftlich genutzten Fitnessstudio oder dem 24-h-Concierge, und andererseits die große Flexibilität, die ihre jeder-

zeit kündbaren Mietverträge mit sich bringen. Auf diese Nachfrage hat auch die restliche Immobilienbranche längst reagiert und ihr Angebot durch eine Vielzahl von Misch- und Unterformen im Miet- und Eigentumssegment mit Extraservices und Assets wie CommunityKinosälen sowie flexiblen Mietmodellen umgestellt. Co-Living- und Co-Working-Angebote bringen daher eine Diversifizierung des Marktangebots mit sich. Für die Immobilienbranche bedeutet dies, dass jeder Einzelne eine noch vertieftere Marktkenntnis erlangen muss, um den sich rasch entwickelnden und wandelnden Markt mitgestalten zu können. Aber Co-Living und Co-Working prägen die ganze Branche noch viel tiefgreifender. Bei Co-Living und Co-Working zählen außerdem Werte wie Offenheit, Kooperation, ökologisch nachhaltiges Handeln und Flexibilität. Diese Werte sollten wir alle übernehmen. Und zwar zusätzlich zur Menschlichkeit, auch aus ganz pragmatischen Gründen: Wenn die Gesellschaft kooperiert, sich vernetzt, offen, gemeinschaftlich, flexibel und nachhaltig agiert, und damit jenen Werten der CoWorking-Generation entspricht, wird sie mit dem schnellen Tempo unserer Zeit mithalten. Als Folge muss jedoch ein Umdenken in vielen Punkten stattfinden, beginnend auf der Ebene von Staaten, über Interessensvertretungen, Parteien und Initiativen bis zu Firmen und schlussendlich zu jedem Einzelnen. Wir müssen uns verabschieden von Konkurrenz und hinwenden zur Kooperation. Der Immobilienmarkt wird individueller, schneller und undurchschaubarer. Wir sind so gesehen aufeinander angewiesen und sollten die Schwarmintelligenz unserer Branche nutzen, um in nachhaltiges Qualitätsmanagement zu investieren, das das Image unserer Branche steigert und langfristige Kundenkontakte sichert. Damit können wir die Herausforderungen der Zukunft zeitgerecht erkennen und schnell und effizient agieren. Denn die Lösungen der Herausforderungen von morgen werden sich nur gemeinsam im Prozess entwickeln lassen. Lasst uns von der Co-WorkingCommunity lernen und diese Lebenseinstellung in die Immobilienbranche tragen.

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3. ÖVI MAKLER-DIALOG

Donnerstag, 25. April 2019

ERSTE CAMPUS, Grand Hall, Am Belvedere 1, 1100 Wien

9.00

Eintreffen der Gäste / Begrüßungskaffee

9.30

E rö ff n u ng

12.30 - 13.30

Immobilienrecht

Wien ist anders 9.35 - 10.00

La gez usc hl ä ge – he ft i g u mst r i t t e n

13.30 - 14.30

Mag. Karin Sammer, ÖVI Recht und Research 10.00 - 10.30

Mag. Roland Schmid, CEO IMMOunited Jeremias Bauer, BSc, IMMOunited Georg Flödl, MA, MRICS, ÖVI Präsident 10.30 - 11.00

Lage, Lage, Lage – aber was ist überhaupt Lage?

Univ.-Prof. Mag. Dr. Andreas Vonkilch, Institut für Zivilrecht der Universität Innsbruck 14.30 - 15.00

11.00 - 11.30

Kaffeepause im Ausstellerbereich

11.30 - 12.00

B a u O – Wi e n

Erste Erfahrungen m. d. Bauordnungsnovelle 2018 – Abrissgenehmigungen und Widmungsfragen DI Guido Markouschek, Referatsleiter MA 37, Baupolizei 12.00 - 12.30

Air Bnb in Wie n und S alzb urg – was gilt? Dr. Manuela Maurer-Kollenz, Müller Partner Rechtsanwälte, Immobilienrecht

15.00 - 15.30

Unterschiedliche Studien zur Identifizierung von Lageparametern

Prof. (FH) Dr. David Koch, Stv. Leiter Institut für Facility Management & Immobilienwirtschaft, Professor für Immobilienökonomie

Widmungs- und Nutzungsänderungen im Wo hnungs e ige ntum – Welche Erfolgsaussichten hat ein Kaufinteressent?

Gr u n dko st e nant e i l ska r t e – Ei n To o l f ü r die L agezu sc hl ag sd e b at t e ?

presented by IMMOunited

Mittagspause im Ausstellerbereich

Prov is io nsve re inbar ungen in G e m e ins c hafts ge s c häften Dr. Carl Knittl, Knittl Nigl Winkelmayr Rechtsanwälte (Gbr) MMag. Anton Holzapfel, Geschäftsführer ÖVI, ÖVI Immobilienakademie

15.30 - 16.00

Kaffeepause im Ausstellerbereich

Markt und Marketing 16.00 - 17.00

Le ad s kaufe n o d e r s e lbs t aktiv we rd e n? M ak le rc hance n der Zukunft Georg Ortner, Verkaufstrainer

17.00 - 17.30

Anforderungen an das Arbeitsumfeld – B ü roimmo b i l i e n ne u ge d ac ht

M ar k tplatz Im m o bilie – ein Up date zum ak tue lle n Pro je k ts ta nd DI Sandra Bauernfeind, FRICS, ÖVI Vorstand KR Georg Spiegelfeld, MRICS, Geschäftsführer der Immobilien Marktplatz GmbH

Ing. Helmut Weissenstein, Officedesign Consulting GmbH Anschließend

get-together „Standfest“

Teilnahmegebühr

ÖVI Mitgliedspreis 190,- € jede/-r weitere Teilnehmende aus demselben Unternehmen 150,- € Standardpreis 310,- € jede/-r weitere Teilnehmende 260,- €

Anmeldung bis spätestens 18. April 2019 an office@ovi.at

Alle Preise zzgl. 20% USt. | Diese Gebühr umfasst die Teilnahme an der ganztägigen Veranstaltung, Seminarunterlagen in elektronischer Form sowie Speisen und Frühling 2019 107 Getränke im Rahmen der gesamten Veranstaltung.


ImFokus

Gemeinsam statt einsam Alleine Bauen war gestern. Heutzutage bindet man die zukünftigen Eigentümer vom Start weg mit ein. In der Seestadt Aspern entsteht Wiens modernstes Baugruppenprojekt im Eigentum. Autor: Reinhard Krémer

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ine Wohnanlage zu bauen, kann manchmal unangenehme Überraschungen mit sich bringen – für den Bauherrn und die späteren Eigentümer. Diese sind bekannt dafür, dass am fertigen Objekt gerne ausgiebig herumgemeckert wird und die Pläne, obwohl bis zum Erbrechen besprochen, dann im Endergebnis nicht so sind, wie man sich das fertige Produkt vorgestellt hat. Jede Wohnbaugenossenschaft kann davon ein trauriges Lied singen. Diese wiederum stehen oft in der Kritik, viel zu wenig auf die Bedürfnisse der Wohnungswerber einzugehen. Besonders Garten- oder Gemeinschaftsflächen bieten fast immer Anlass für ausgiebigstes Herumgezicke.

Wege. Mit dem „Seeparq“ soll das modernste Baugruppenprojekt der Bundeshauptstadt, ein Pionierprojekt für schönes Wohnen mit gemeinschaftlichem Leben, Arbeiten und Mitgestalten tatsächlicher Bedürfnisse im Eigentum entstehen.

Wem die Tuba bläst Und das geht so: Sowohl Hauskonzept als auch die individuellen Wohnungen werden nicht von Bauträger und Architekten einsam im finsteren Kämmerchen, sondern von Beginn an gemeinsam mit den künftigen Eigentümern entwickelt. Profis und künftige Nutzer brüten also stimmige Visionen aus.

Und wenn dann, eine vom Lehrling falsch gesetzte dicke Schraube durch das Abflussrohr geht und immer, wenn die Eigentümerin die Badewanne leert, die WC-Schüssel übergeht, ist das nicht nur ein praktisches Beispiel für kommunizierende Gefäße, sondern auch für die Leidensfähigkeit von Projektleiter und Wohnungswerber. Die im erwähnten, tatsächlich erlebten Fall nach der sechsten Überschwemmung dann schon psychologischer Hilfe bedurften, bis man den „Hund“ endlich entdeckte.

„Gemeinsam geht mehr, das war unser Motto“, sagt Projektleiter Fritz Oettl, der mit der Architektin Ursula Schneider von POS Architekten in Aspern bereits das zweite Baugruppenprojekt im Eigentumsmodell entwickelt. Der dabei nicht zu unterschätzende Vorteil: Spätere Nachbarn kennen sich schon lange vor dem Einzug und wissen um die Eigenheiten des jeweils anderen Bescheid. Das große Stauen, dass der moderne, lässige Sportler in seiner Freizeit am liebsten auf der Basstuba bläst – und das vornehmlich in den Abendstunden, weil „Gut´ Abend, gut´ Nacht“ dann am besten passt, bleibt also aus.

All das will man sich in einem neuen richtungsweisenden Projekt in der Wiener Seestadt Aspern ersparen und geht dort neue

Wohnen, so die Idee, wird hier zur angenehmen Balance zwischen Privatsphäre und

Psycho-Trip Genossenschaft

Luxuriös und trotzdem nachhaltig

„Gemeinsam geht mehr, das war unser Motto.“ Fritz Oettl, POS architekten

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guter Nachbarschaft, man kann einander vertrauen und sich bei Bedarf unterstützen. Die Wohnungen selber haben vom Start weg flexible Größen, der Grundriss wird für einen jeden maßgeschneidert und bietet so viele Optionen bei der individuellen Ausstattung. Und hier hat das Projekt allerhand vor: Luftig mit 2,8 Meter Raumhöhe, eigener Werkstätte und einem 33 Meter langem Schwimmteich plus Sauna geplant, sorgen Dachterrassen mit Hochbeeten und Grillplatz für die Wohlfühlatmosphäre. Eine Fußbodenheizung soll das Wohnen heimelig machen. Mit rund 500 Quadratmeter Gemeinschaftsflächen will man höchste Wohnqualität bieten. Auch für Gäste ist gesorgt: Serviced Appartments im Haus befreien von der Last des „Platzsuchens“ und des „Aufeinanderpickens“ und machen so Besuche von Freunden und Verwandten einfach und bequem. Der neue Lebensraum setzt übrigens rundherum auf Ökologie und Nachhaltigkeit: Baubiologisch geprüfte Baustoffe, Passivhausbauweise, Bauteilaktivierung für Kühlen und Heizen sind Standard, erneuerbare Energie aus Grundwasser und Photovoltaik selbstverständlich.

In Kürze geht’s los Fest steht bis zum Start im Frühjahr 2019 nur, dass es insgesamt 56 Eigentumswohnungen mit einer Größe ab 42 Quadratmeter werden sollen, geplant sind außerdem Büro/ Atelier/Gewerbeflächen von rund 1000 Quadratmeter. Dieser Coworking Space lässt Kreativraum für Startups mit Flexdesk oder eigenem Büro, Seminarräumen und After Work Lounge. Ateliers mit Galerien verleihen Impulse für Handwerker und Künstler. Die Lage des Objektes wurde mit Bedacht gewählt: Mitten in der Fußgängerzone ist es


SEEPARQ HAUS

Fotos: SeeParq

völlig autofrei, für Kinder sicher und ruhig. Bis zur U-Bahn-Station Aspern sind es gerade drei Gehminuten, von dort wiederum gut 20 Minuten in die Wiener City. Geplant ist auch eine große Radgarage mit direkter Abfahrtsrampe sowie ein gemeinschaftliches LastenE-Bike für Einkäufe, Siedlungsgut und Ähnliches. Elektromobilisten kommen nicht zu kurz: Auch ein E-Carsharing-Projekt wird gerade etabliert. Der Blick von der riesigen 300-Quadratmeter-Dachterrasse ist atemberaubend und reicht an klaren Tagen bis zum Schneeberg. Eine Bio-Greißler-Vinothek wird im Erdgeschoß einziehen und für regionale Genüsse sorgen. Zusätzlich soll die gute alte „Speisekammer“ als Food-Storage im Keller eine Renaissance erleben, um dort

die Ab-Hof-Lieferungen und Schmankerl aus dem nahen Marchfeld aufzubewahren.

Die Nummer Zwei Die Entwickler sind übrigens keine „Frischg´fexten“; man konnte mit dem bereits seit 2014 bewohnten Vorläuferprojekt „Jaspern“ ausgiebig Erfahrung sammeln. Gänzlich ohne Bauträger, aber dafür mit maximaler Personalisierung, denn der Bauträger war die Gruppe, konnte sich dort eine Baugruppe aus 18 Familien ihr eigenes, nachhaltiges Wohnmodell verwirklichen. Dort wurde fast alles in Eigenregie gemacht; die gemeinschaftliche Wohnform ist für manche ein Modell für die Zukunft. Auch, weil Projektsteuerer Fritz Oettl, der selbst

im Haus wohnt, die Gruppe in allen Bauherrenbelangen beriet. Die so gesparten Kosten ermöglichten dann den entscheidenden Mehrwert. Herz des Hauses ist bei „Jaspern“ die Dachterrasse mit Meeting Lounge, einem Waschsalon und Flächen für urbane Gartenarbeiten. Gärtnern, Grillen, Sitzen und Feiern gehen täglich Hand in Hand. Apropos: Von Beginn an wurde ein klarer Kostenplafond eingezogen, und man hat Entscheidungen stets im Interesse der Zielqualität getroffen. Das hat allerlei mühsames Herumlavieren bei Einzelposten erspart.

Fast ganz wie vor 100 Jahren Die Idee der Baugruppe birgt übrigens für Manche klare Parallelen zur vorbildhaften

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Baukultur in Wien vor bald 100 Jahren – das „Rote Wien“ und die „Kommune“ lassen grüßen. Damals hat man nicht nur Wohnungen gebaut, sondern zugleich auch ein passendes Umfeld mit geschaffen, das nicht für das Gebäude selbst wirkte, sondern für das gesamte Quartier; auf gut Wienerisch: Das Grätzel. Am Ende konnten die Bewohner des ersten, bereits umgesetzten Baugruppen-Projektes in der Seestadt eine völlig neue Wohnqualität kennenlernen: „Man geht zu Fuß zum Schul-

campus oder zum Kindergarten, dadurch entstehen viele Interaktionen mit anderen Eltern, das ermöglicht ein entspanntes und vertrautes Miteinander“, sagt etwa ein Seestadtbewohner.

More – and queer – to come Die beiden Projekte sollen übrigens nicht die einzigen bleiben: D13 ist ein besonderes Baufeld in der Seestadt. Auf ihm entstehen insgesamt fünf unterschiedliche, überschaubare

SEEPARQ ROOFGARDEN

Häuser, die von verschiedenen Baugruppen geplant und errichtet werden. Und auf D22, in unmittelbarer Nähe zu den anderen Baugruppen, wird von der Baugruppe Que[e]rbau ein Stadthaus errichtet. Dort will man offen gegenüber queeren Lebensentwürfen und alternativen Familienformen sein; die individuelle Wohnungsplanung, die gemeinsamen Räume im Haus und ein großer Garten bilden nach dem Motto „Jede_r für sich und manches zusammen“ die Que[e]rbausteine. n

SEEPARQ SCHWIMMTEICH

SEEPARQ ROOFDINER

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Advertorial

Judikatur-Update aus dem Immobilien-Bereich Beratung. Die BDO-Immobilienexperten verschaffen nachstehend einen Überblick über wesentliche aktuelle Rechtsprechung im Immobilien-Bereich. Autor: Mag. Marie Christine Lumper

Versicherungsentschädigung ImmoESt-begünstigt? (BFG 7.8.2018, RV/6100764/2016) Die gesetzlich normierte Anwendungsvoraussetzung der ImmoESt ist - abgesehen von Entnahme oder Zuschreibung - die Veräußerung von Grundstücken. Eine Zerstörung oder der Untergang (totaler Wertverlust) eines Wirtschaftsgutes gegen Entschädigung stellt jedoch keine Veräußerung dar. Ein Versicherungsvertrag bewirkt im Gegensatz zu einem Kaufvertrag keinen Eigentumsübergang. Daher steht eine von der Versicherung erhaltene Entschädigungszahlung nicht im Zusammenhang mit einer späteren Veräußerung der Liegenschaft. Folglich unterliegt die Versicherungsentschädigung dem progressiven Steuertarif und nicht der begünstigten Immo-ESt.

Gewerblicher Grundstückshandel zum progressiven Einkommensteuertarif/ Immo-ESt? (BFG 11.6.2018, RV/1100486/2016) Grundstücksverkäufe stellen dann einen Gewerbebetrieb dar, wenn es sich um eine nachhaltige, mit Gewinnabsicht unternommene und sich als eine Beteiligung am allgemei-

Factbox Foto: BDO/Michalski

MAG. MARIE CHRISTINE LUMPER STEUERBERATERIN / MANAGERIN Steuerberaterin / Managerin Telefon +43 1 537 37 marie.lumper@bdo.at

nen wirtschaftlichen Verkehr darstellende Betätigung handelt, welche nicht als eine landwirtschaftliche Betätigung anzusehen ist. Ein gewerblicher Grundstückshandel ist daher dann anzunehmen, wenn die Veräußerungen auf planmäßige Art und Weise erfolgen. In diesem Zusammenhang ist nicht notwendig, dass bereits bei der Anschaffung der Liegenschaft der Wille zum planmäßigen Abverkauf vorliegt, dieser kann auch erst nachträglich entstanden sein. Werden Wohnungen auf einer Homepage beworben, liegt dadurch eine Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr vor. Eine Veräußerungsabsicht zum Zeitpunkt der Bebauung kommt dadurch zum Ausdruck, dass im Falle der Errichtung von 2 Wohnblöcken mit insgesamt 14 Wohnungen, 16 PKW-Garagenplätzen und 2 Abstellplätzen eine Eigennutzung nicht in Betracht kommt. Folglich liegt in einer derartigen Konstellation gewerblicher Grundstückshandel vor, der begünstigte Immo-ESt-Satz kommt nicht zur Anwendung.

Aufhebung eines Schenkungsvertrages und dessen Konsequenzen im Falle der Weiterveräußerung? (BFG 15.5.2018, RV/5102182/2015) Wird eine ursprünglich an die Lebensgefährtin geschenkte Liegenschaftshälfte aus Anlass der Trennung einvernehmlich gegen eine Ausgleichszahlung rückübertragen, so stellt dies einen entgeltlichen Erwerb dar, wenn die Ausgleichszahlung mehr als 50% des gemeinen Wertes der Liegenschafts-

Marie Christine Lumper, Steuerberaterin / Managerin

hälfte beträgt. In diesem Zusammenhang kommen die Naturalteilungsgrundsätze für Ehewohnungen und eheliche Ersparnisse auf eine außereheliche Lebensgemeinschaft nicht zur Anwendung. Erfolgt eine allfällige Weiterveräußerung der gesamten Liegenschaft innerhalb von weniger als zwei Jahren nach Erwerb der zweiten Hälfte, ist die Hauptwohnsitzbefreiung in diesem Zusammenhang nur auf die ursprüngliche Hälfte anzuwenden (unter der Annahme, dass diesbezüglich die entsprechenden Fristen erfüllt werden). Der Veräußerer kann sich jedoch vom anteiligen Veräußerungserlös die Entschädigungszahlung als Anschaffungskosten abziehen. Ein verbleibender Veräußerungsgewinn unterliegt dem besonderen Immo-ESt-Satz. Wie sich zeigt, bietet der Immobilien-Sektor auch weiterhin zahlreiche Fallstricke, bei denen Ihnen die BDO-Experten gerne beratend zur Seite stehen. n

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Auf die sanfte Tour Honig für Fachkräfte. Gute Mitarbeiter zu finden, ist schwierig. Sie dauerhaft an den Betrieb zu binden, eine Kunst. Manche Unternehmen gehen neue Wege und greifen alte Ideen wieder auf. Autor: Reinhard Krémer

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ranz Suppan (Name von der Redaktion geändert) ist ein Schrauber aus Passion. Der gelernte Automechaniker hat seinen Job als Baggerfahrer gekündigt, einen Gewerbeschein gelöst – und nun fährt er jeden Tag, egal ob Schnee oder Eis, 25 Kilometer von seiner Wohnung zu seiner Werkstatt. Und am Abend wieder retour. Das macht er schon seit vielen Jahren. Suppan hat es leider nicht so gut wie die Arbeiter des Salzburger Autohauses Lindner: Erstens hat sich Suppans Frau schon vor Jahren von ihm scheiden lassen, weil sie dachte, er würde abends nach der Arbeit zu einem Gspusi fahren. Dabei hatte er keine heißen fleischlichen Gelüste, sondern bloß das kalte Blech seiner Autos im Sinn. Aber Zweitens, und für die Allgemeinheit sicher interessanter: Die Salzburger ersparen ihren Mitarbeitern das ewige Im-KreisFahren zwischen Wohnort und Arbeitsplatz. Sie haben nämlich in unmittelbarer Nähe zum Firmensitz in Wals-Himmelreich kurzum ein Grundstück erworben und darauf ein Wohnhaus errichten lassen. Und dort haben sich ausschließlich Mitarbeiter – zwei Mechaniker, eine Mitarbeiterin der Buchhaltung sowie der Haustechniker – eingemietet. Vier der acht Einheiten hat man also schon übergeben; die restlichen will man für zukünftiges Personal reservieren.

Wohnung mit Alles

Fotos: Wellnhofer Designs, Martin Böhm, Lindner

Kein schlechter Schachzug des Autohauses, das jährlich 1.200 Neu- und Gebrauchtwagen verkauft und rund 22.000 Werkstätten-Aufträge durchführt. Aktuell ist man auf der Suche nach Spenglern, Mechanikern und Lehrlingen. Die nicht zu unterschätzenden Vorteile für die Mieter/Mitarbeiter: Günstige Mietkonditio-

nen, die attraktive Lage der Wohnungen und der in wenigen Minuten fußläufig erreichbare Arbeitsplatz. Wer die Mietpreise in Salzburg kennt – sie erreichen in Wals locker zwischen 13 und 18 Euro pro Quadratmeter – weiß um den Wert der noch dazu komplett neuen Wohnungen mit Garten oder Balkon. Die acht Wohneinheiten haben eine Größe zwischen 55 und 65 Quadratmetern und sind sehr modern ausgestattet. Im Haus befindet sich ein Lift, großzügige Kellerabteile sowie eine Tiefgarage mit großen Parkplätzen. Wohnen bei den Lindners ist zwar auch nicht umsonst – „Die Mietpreise unserer Wohnungen orientieren sich zwar an den aktuellen Marktpreisen“, aber: „Sie sind aber bei Einberechnung der Lage, der günstigen Betriebskosten sowie der modernen Ausstattung sehr attraktiv“, meinen Geschäftsführer Manfred Lindner und Seniorchef Hans Lindner unisono.

Mitarbeiterbindung mit Zumba und Yoga Bei den Betriebskosten versucht man zu sparen wo es nur geht und verwendet dabei modernste Technik: Dafür sorgen eine Heizung auf Basis einer Luftwärmepumpe und zur Stromerzeugung wird eine Photovoltaikanlage eingesetzt. Und was ist für den Vermieter/Arbeitgeber drin? „Das aktuelle Wohnbauprojekt ist für uns ein Meilenstein in der Unternehmensgeschichte. Wir möchten damit langjährige wichtige Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen noch enger an uns binden“, erklären die beiden Geschäftsführer ihre Motivation zu diesem – nicht alltäglichen – Schritt. Immerhin hat man zufriedene Mitarbeiter, die auch von weiteren Benefits wie Ruheraum, hauseigenem Fitnessstudio mit modernsten Geräten oder wöchentlichen Yoga- und Zumbakurse profitieren, ganz in der Nähe der Arbeitsstätte – und das ist in Zeiten eklatanten Facharbeitermangels Gold wert.

Aus alt mach neu

„Wir wollen mit diesem Angebot leistbares Wohnen sicherstellen.“ Martin Hartl, Hartl Metall

Die Sache zeigt: Dem Familienunternehmen Lindner, vor 70 Jahren gegründet, sind auch in der dritten Generation die Ideen noch nicht ausgegangen. Obwohl, genau genommen, diese Idee so ganz neu nicht ist: De facto erlebt das Konzept der Werkswohnung, das eigentlich aus dem ausgehenden 19. und frühen 20. Jahrhundert stammt, eine Renaissance – nicht nur in Salzburg, sondern auch beim deutschen Nachbarn.

„Die Mietpreise unserer Wohnungen orientieren sich zwar an den aktuellen Marktpreisen. Sie sind aber bei Einberechnung der Lage, der günstigen Betriebskosten sowie der modernen Ausstattung sehr attraktiv.“ Manfred Lindner, Autohaus Lindner

Der Ordnung halber muss man aber darauf hinweisen, dass diese Behausungen im 19. Jahrhundert, als aus der Industrialisierung eine grassierende Wohnungsnot resultierte, die wiederum in einem explosionsartigen Anstieg der städtischen Bevölkerung ab 1870/71 begründet war, nicht einmal annähernd mit heutigen Standards zu vergleichen waren. Damals war Arbeit meist saisonal oder von der ökonomischen Situation abhängig, und das folgende Wechseln der Arbeitsstelle konnte wiederum zu längeren Arbeitswegen führen. Weil diese mangels Transportmittel meist zu Fuß bestritten werden mussten – öffentlicher Nahverkehr war selten oder einfach zu teuer – zogen die Arbeiter in die Nähe ihrer Arbeitsstelle. Und dort musste man nehmen, was zu kriegen war; meist eng und dunkel. Das hat sich seitdem gründlich geändert: Bereits die früher hierzulande sehr gebräuchlichen Dienstwohnungen für Beamte und Mitarbeiter des öffentlichen Dienstes oder auch die „Eisenbahnerwohnungen“ entsprachen den zu ihren Zeiten besten Standards; sonst wären sie zur Bindung derselben an den Betrieb wohl gänzlich ungeeignet gewesen. Beim Nachbarn im Nordwesten bieten Unternehmen jedenfalls immer häufiger zum

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Job auch gleich eine Wohnung an, wie die Wohnungsmarktstudie „Wirtschaft macht Wohnen“ des Berliner WohnungsmarktForschungsinstituts RegioKontext zeigt. Denn gerade in wirtschaftlich prosperierenden Ballungsräumen werden bezahlbare Wohnungen schnell zur Mangelware. Die Mitarbeiterwohnungen werden aber immer öfter auch zu einem Wirtschaftsfaktor für die Immo-Branche, denn manche Organisationsmodelle basieren auf einer mehr oder weniger starken Kooperation mit einem externen Partner.

Honig für Fachkräfte In Oberösterreich jedenfalls hat ein weiteres Unternehmen, nämlich Hartl Metall, die Idee aufgegriffen und sorgt in Waldneukirchen gleich neben Bad Hall für Wohnraum für seine Mitarbeiter. Dabei setzte der 1980 gegründete Metallbauspezialist auf ein bestehendes Objekt und erwarb ein Wohngebäude in Firmennähe, das dann nach einer kurzen

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Planungsphase umgebaut wurde. Am Ende wurden fünf Wohnungen in verschiedenen Größen eingebaut. Günstig ist dabei nicht nur die Lage in Firmennähe, sondern auch der Preis für die Hartl Metall Mitarbeiter. „Wir wollen mit diesem Angebot leistbares Wohnen sicherstellen“, sagt Firmenchef Martin Hartl, der seit 2005 auch einen zweiten Unternehmensstandort in Steyr betreibt. Denn auch er bleibt nicht vom Mangel an Fachkräften verschont. „Mit den Wohnungen machen wir die Mitarbeit in unserem knapp 40-köpfigen Team attraktiver und können damit auch Interessenten aus ferneren Regionen ansprechen“, so Hartl. Mit dem Bau der firmeneigenen Wohnungen hat sich das Unternehmen mit einem Jahresumsatz in Höhe von fast vier Millionen Euro auch dem Thema der Unterbringung für Fachkräfte aus dem Ausland gestellt, die sonst mangels Wohnmöglichkeit kein Interesse zeigen würden. Aber auch junge Facharbeiter oder Lehrlinge,

die erstmals ihr Zuhause verlassen hat Hartl mit seinem Angebot im Visier. Bei der Umsetzung – die ersten Wohnungen des erst Anfang 2018 gestarteten Projekts wurden bereits dieser Tage, also im Frühjahr 2019, übergeben – setzt man auch auf moderne Wohnformen. Von der Wohngemeinschaft für junge Menschen, die erstmals ihr Zuhause verlassen, über Start-Up-Wohnungen für Paare bis zur Familienwohnung wird alles geboten. Diese Idee manifestiert sich auch in der Aufteilung des Gebäudes: Wohngemeinschaftszimmer sowie die erwähnten Start-Up-Wohnungen mit rund 50 Quadratmetern werden von einer 85 Quadratmeter Familienwohnung komplettiert. Für Hartl Metall, das damit ein starkes Signal auf dem Weg zur begehrten Arbeitgebermarke setzen will, ist das alles noch nicht das Ende der Fahnenstange, denn weitere Projekte sind bereits in Planung. n


Advertorial

Stolperstein Steuerbefreiung bei Immobilienveräußerungen Befreiungen sind nicht übertragbare höchstpersönliche Rechte.

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eit einigen Jahren ist auch die Veräußerung von privaten Immobilien – unabhängig von der Behaltedauer – steuerpflichtig und unterliegt der 30%igen Immobilienertragsteuer. Es bestehen jedoch einige Befreiungen.

Steuerbefreiung für selbstgenutzte Immobilien Damit man in den Genuss der Steuerbefreiung für selbst genutzte Immobilien kommt, sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

Fotos: Franz Helmreich, stokkete, Matthias Nemmert

• Die Immobilie diente seit der Anschaffung (oder Herstellung) bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz und der Hauptwohnsitz wird aufgegeben, oder

Philipp Kowatsch, Steuerberater bei LeitnerLeitner Wien

LeitnerLeitner Wirtschaftsprüfer Steuerberater

• Die Immobilie wurde innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt und der Hauptwohnsitz wird aufgegeben. In beiden Fällen ist daher die Nutzung als Hauptwohnsitz und die Aufgabe desselben im Rahmen der Veräußerung die Voraussetzung für eine Steuerbefreiung.

Herstellerbefreiung Eine weitere Möglichkeit, die 30%ige Immobilienertragsteuer zu vermeiden, gibt die Herstellerbefreiung. Diese erfordert, dass die Immobilie selbst hergestellt wurde und nicht zur Einkünfteerzielung (zB Vermietung) genutzt wurde. Allerdings umfasst die Herstellerbefreiung im Gegensatz zu den zuvor

Harald Galla, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei LeitnerLeitner Wien

Am Heumarkt 7 A-1030 Wien Tel: +43 /1/718 98 90 Fax: + 43 /1/718 98 90 - 804 E-Mail: wien.office@leitnerleitner.com

genannten Befreiungen nur das Gebäude und nicht auch den Grund und Boden.

Höchstpersönliche Rechte Bei den Befreiungen handelt es sich, wie in der Rechtsprechung des Bundensfinanzgerichts jüngst klargestellt wurde, um höchstpersönliche Rechte, die nicht übertragen werden können (BFG 22.11.2018, RV/5100552/2016). Die Herstellerbefreiung steht daher nur zu, wenn die Immobilie vom Veräußerer selbst hergestellt wurde. Wurde die Immobilie hingegen vom Rechtsvorgänger selbst hergestellt und anschließend unentgeltlich, zB im Schenkungswege an die Nachkommen übertragen, kann die Herstellerbefreiung durch die Nachkommen nicht geltend gemacht werden. Wurde die Immobilie unentgeltlich übertragen (insbesondere Schenkung, Erbe) steht nach Ansicht der Finanzverwaltung auch die Hauptwohnsitzbefreiung mit 2-jähriger Behaltefrist niemals zu. Die Finanzverwaltung argumentiert dies damit, dass ein unentgeltlicher Erwerb keinen Anschaffungsvorgang darstellt. Somit verbleibt bei unentgeltlichen Übertragungen nur die Hauptwohnsitzbefreiung, sofern eine mindestens 5-jährige durchgehende Nutzung durch den Veräußerer vorliegt. Allerdings ist bei der Hauptwohnsitzbefreiung zu beachten, dass diese nur auf Eigentumswohnungen und Eigenheime anwendbar ist. Darunter versteht man Wohnhäuser mit maximal zwei Wohnungen. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes können inländische Wohnungen nur dann steuerfrei veräußert werden, wenn diese parifiziert wurden und Wohnungseigentum iSd WEG vorliegt (VwGH 21.11.2018, Ra 2018/13/0085). Schlichtes Miteigentum reicht nicht aus. n

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Rubrik Zum Autor Seit 2018 Partnerin bei Müller Partner Rechtsanwälte, ihr Schwerpunkt liegt auf Immobilienrecht in allen Facetten; kommentiert regelmäßig in der Zeitschrift Immolex und in der Tageszeitung Kurier; Mitglied im Salon Real.

„System Sharing“ – Praktikable Lösung oder network error? Simone Maier-Hülle

n Ob das Teilen von Autos, digitalen Netzwerken, Arbeitsplätzen oder Mietflächen – im Zeitalter der Digitalisierung verändern sich unsere modernen Arbeits- und Lebenswelten; kein Stein bleibt auf dem anderen. Dem Trend gemeinschaftlicher Nutzung kann sich kaum jemand verschließen, will er nicht als hoffnungslos unmodern gelten. Carsharing, Co-Working & Co – Begriffe, die aus unserem Alltag kaum noch wegzudenken sind – insbesondere vor dem Hintergrund immer knapperer Ressourcen scheint „Teilen“ eine brauchbare Lösung. Was früher unter der klassischen „Regiegemeinschaft“ oder einem „Großraumbüro“ verstanden wurde, wird heute mit hippen Begriffen wie „Co-Working“ bzw. „Co-Working Spaces“ neu besetzt.

Aber ist wirklich alles so neu? Gibt es allenfalls rechtliche Knackpunkte? Beim klassischen Co-Working arbeiten verschiedene Berufsgruppen oder kleinere Startups in großen, meist offenen Räumen und können auf diese Weise voneinander profitieren. Sie agieren unabhängig, sind auch in unterschiedlichen Firmen tätig, können sich aber auch bei gemeinsamen Projekten verwirklichen und dabei Synergien nutzen. Arbeitsplätze und Infrastruktur werden zeitlich befristet zur Verfügung gestellt; auch gemeinsame Veranstaltungen oder Workshops tragen je nach Ausrichtung der Community und Zielsetzung zur Gemeinschaftsbildung bei. Von der klassischen Regiegemeinschaft unterscheidet sich die Co-Working-Community auch durch die bewusste Mischung verschiedener Berufsgruppen und der geringeren Verbindlichkeit. Zumeist bieten Co-Working Spaces unterschiedliche Tages-, Wochen-, oder Monatspauschalen an; je nach Angebot können entweder eine volle Ausstattung des Arbeitsplatzes samt Nebenleistungen inkludiert sein oder aber nur die Nutzung eines bloßen Schreibtisches. Demnach variiert auch die Miethöhe – zumeist ist aber zumindest die Nutzung von W-Lan, Konferenzräumen, Drucker udgl. inklu-

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diert. Welches Rechtsregime für die Nutzung der Co-Working-Fläche zur Anwendung gelangt, hängt von der konkreten Vereinbarung ab. Die klassische Büro oder Regiegemeinschaft hingegen ist ein Zusammenschluss von Mitgliedern eines in einem Büro ausgeübten Berufes zum Arbeiten in gemeinsamen Büroräumen; vielfach zu sehen bei Steuerberatern, Rechtsanwälten, Architekten oder Ärzten. Zweck der Bürogemeinschaft ist „nur“ die gemeinsame Nutzung von Räumen, Arbeitsmitteln und Personal ohne Aufgabe der eigenen Selbstständigkeit. Wer nach außen bei der Anmietung auftritt, haftet klarerweise auch – unabhängig von der im Innenverhältnis getroffenen Regelung – eigenständig und in voller Höhe für die Miete und die Einhaltung der mietvertraglichen Verpflichtungen. Gerade in Städten, die tendenziell einen höheren Flexibilisierungsgrad aufweisen, wird Co-Working immer stärker angenommen; nicht auch zuletzt wegen des vielfältigen Angebots für die einzelnen Berufsgruppen. Es empfiehlt sich aber eine genaue Prüfung im Vorfeld, was wirklich vom Vertrag umfasst ist und welche Kündigungsmöglichkeiten allenfalls bestehen, damit das Co-Working am Ende auch wirklich den gewünschten Vorteil bringt und sich nicht nachträglich ein böses Erwachen über den vermeintlichen Nutzungsumfang oder eine unerwünschte Bindungsdauer einstellt.


Zum Autor Andreas Köttl ist Vorstandsmitglied und CEO der value one holding AG. Seit 2017 ist er Präsident der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI).

Co-Living, Co-Working, Co-Planning Kommentar: Andreas Köttl

n Morgens im Stau, tagsüber am Arbeitsplatz, abends im Stau. Der Trott der Erwerbstätigen, zumindest in jenen Bereichen, die keine ständige Anwesenheit am Arbeitsplatz erfordern, befindet sich im Wandel. Die Änderungen, ermöglicht durch die Digitalisierung und die hervorragende Infrastruktur in Österreich, um die uns viele Länder beneiden, ermöglichen neue Denkmuster und verbessern die „Work-Life-Balance“ deutlich. Neue Arbeitswelten sind bereits im Entstehen, Bürogebäude müssen deutlich flexibler gestaltet werden, der Platzbedarf sinkt, die Ausstattung wird anders. Was früher der Inbegriff des sozialen Status innerhalb eines Unternehmens war, versinkt in die funktionale Bedeutungslosigkeit. Doch es ist zu kurz gedacht, die Veränderungen nur in Bürogebäuden zu sehen.

Konzentrierte Arbeit über Gebäudegrenzen hinaus Wo früher die Menschen der Arbeit gefolgt sind, kann nun die Arbeit den Menschen folgen. Leben in der Stadt wird damit nicht zwingend nötig, strukturschwache Gebiete können attraktive Wohngebiete werden, Abwanderung wird gebremst, viele positive Effekte für unser Land können aus dieser Entwicklung abgeleitet werden. Die Voraussetzung dafür ist Wohnraum, der Arbeit ermöglicht. Neben einer guten digitalen Infrastruktur und Anbindung ist auch die Gestaltung des Wohnraums zu beachten. Konzentrierte Arbeit muss räumlich unterstützt werden. Nicht immer ist in den eigenen vier Wänden ausreichend Platz für Arbeitsräume gegeben. Hier kann eine Planung über Wohn- und Gebäudegrenzen helfen.

Gebäude erreicht werden können und benötigt daher das Zusammenspiel von mehreren Gebäuden einer Umgebung – dem Quartier.

Mehr Nachhaltigkeit Wenn wir heute von Stadtentwicklung und Smart Cities sprechen, gehen all diese nachhaltigen Bestrebungen auf den Gedanken des Quartiers zurück, gemischte Nutzung von Gebäuden, einheitliche Infrastruktur und soziale Verträglichkeit für die darin lebenden Menschen. Bei der ÖGNI und unserem Zertifizierungssystem denken wir die Qualtäten eines Quartiers sehr konkret und arbeiten beständig an deren Weiterentwicklung. Die Produktion und die Verwendung von Energie innerhalb eines Quartiers können viele positive Effekte zeigen, wie zum Beispiel regenerierbare Quellen, Entlastung öffentlicher Netze, Optimierung des Energieverbrauchs und Autarkie in kritischen Situationen. Die Mobilität der Bewohner muss eine zentrale Position in der Planung einnehmen und zu einer Aufwertung des Lebenswertes des Quartiers beitragen. Alle Leistungen, die durch eine über das Objekt hinausgehende Betrachtung erst möglich werden, entlasten durch Skaleneffekte einer zentralen Investition die Menschen im Quartier finanziell.

Co-Planning heißt das Zauberwort Es ist ein Irrglaube, dass Quartierbetrachtung nur bei neuen Projekten eines Bauherrn und Investors möglich ist. Bei jedem neuen Bauprojekt kann die Umgebung in die Planung miteinbezogen werden. Das ist mit mehr Kommunikation verbunden und dem einen oder anderen Kompromiss – anstrengend, aber ohne Zweifel lohnend. Co-Planning!

Bei der ÖGNI beschäftigen wir uns schon lange mit dem Thema der Quartiere. In Quartieren übernimmt jedes Gebäude neben seinen ursprünglichen Aufgaben auch Funktionen für seine Umgebung. Gemeinschaftsräume, Waschsalon, Partyraum, Gym und Spa, oder CoWorking-Space sind Funktionalitäten, die nicht in jedem Gebäude vorhanden sein müssen. Wirtschaftlich erricht- und betreibbar sind sie nur dann, wenn eine ausreichende Anzahl von Menschen diese Fazilitäten auch nutzt. Diese Anzahl wird in den meisten Fällen nicht von einem

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Coworking Spaces Die Wolke macht's möglich. Auch in Österreich sind nahezu alle international großen Anbieter zu finden. Gemeinschaftsbüros gab es schon Immer. Erste die Digitalisierung hat den Boom der vergangenen Jahre möglich gemacht. Autor: Franz Waglhuber

Fotos: Vasyl, elizaliv

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pätestens mit dem Einzug der digitalen Wolke ist der Arbeitsplatz nicht mehr an einen Ort gebunden. Daten werden in der Cloud und auf Servern gespeichert, die von überall aus erreichbar sind. Damit einher geht auch ein Wandel: Arbeitsplätze werden mobiler, genauso wie es die Menschen und ihre Technik werden. Die Wirtschaft reagiert darauf und bietet in rasant wachsendem Tempo immer mehr Coworking Spaces an. Neben den großen, internationalen Playern etablieren sich dabei auch immer mehr regionale Anbieter und versuchen mit Nischenangeboten und Nähe zu punkten. Vorwiegend werden bei den Angeboten StartUps und Jungunternehmer angesprochen, vereinen die Gemeinschaftsbüros doch zahlreiche Vorteile, von denen vor allem Gründer profitieren können. Aber der Trend hat mittlerweile auch Kreative, Freiberufler und andere Selbständige erreicht, die das flexible BüroAngebot, wobei Konferenzräume, W-LAN,

Cafe-Bereiche und ein 24/7 Zugang meist zum Standard gehören, schätzen. In Österreich entstand in den letzten Jahren je nach Bundesland ein mehr oder weniger großes Angebot an Gemeinschaftsbüros. In Wien ist die Dichte dabei naturgemäß am größten, zumal hier auch überregionale Anbieter große Flächen bereitstellen. Mehr als 70 sind es in der Bundeshauptstadt mittlerweile, und die Zahl wächst. Hier führt für den interessierten Nutzer kein Weg am Vergleich vorbei, zumal die Angebote mannigfaltig sind, ebenso die Preise. Mit durchschnittlich rund 250-350 Euro pro Monat und Arbeitsplatz ist hier zu rechnen, wobei es natürlich nach unten und oben weitere Möglichkeiten gibt. Denn so stehen auch exklusive Räumlichkeiten – wie zum Beispiel im Palais Fanto am Schwarzenbergplatz – zur Repräsentation bereit. Mit Spaces betrat im Vorjahr einer der größten internationaler

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Player den heimischen Markt. Klar, dass hier auch überregionale Dienste, wie zum Beispiel eine Mitgliedschaft, die weltweiten Zugang zu allen Business Clubs erlaubt, einen gewissen Mehrwert wie Rezeption und Postbearbeitung bieten können. TalentGarden, aus Italien kommend, vereint mittlerweile 3.500 ‚Innovations-Treiber‘ in 23 Standorten – darunter neu auch Wien – in acht Ländern und bietet auch eine Innovationsschule samt Master- und Teilzeitkursen für Berufstätige.

Nicht jeder Standort geeigent dieBOX ist laut eigenen Angaben der erste Coworking Space in Niederösterreich, aber bei weitem nicht mehr der einzige. Die EVO Krems bietet zum Beispiel auch eine dauerhafte Geschäftsadresse, auch wenn die Büroräumlichkeiten nur tage- oder stundenweise genutzt werden. Leer stehen hingegen derzeit die Büros bei Selbst&Ständig in Bruck an der Leitha, die momentan aufgrund „mangelnder Nachfrage“ auf unbestimmte Zeit geschlossen sind. Dünn ist das Angebot derzeit (noch) im Burgenland und in Kärnten. In Oberpullendorf gibt es mit Sonnenland Teamspace einen Anbieter für das östlichste Bundesland. In Klagenfurt ging mit dem Hafen11 der erste von der Landeshauptstadt geförderte Coworking Space im Herbst 2011 an den Start,

dabei wurde leerstehenden Flächen neues Leben eingehaucht. In Klagenfurt bietet der Business Campus im Schloss Ehrenhausen zahlreiche Büroeinheiten. Für Aufsehen hat in Oberösterreich die Strada del Startup gesorgt: In der Linzer Tabakfabrik hat das Investoren-Netzwerk Startup300 ein Open Space für Innovation und Digitalisierung etabliert, das mittlerweile nahezu ausgebucht ist. Überhaupt ist Oberösterreich ein Hotspot für digitale Entwickler: auch beim Softwarepark Hagenberg finden sie ein optimales Umfeld vor. Gleichzeitig entsteht der erste Coworking Space in der Steiermark und ein Startup Hub ist der AULA x SPACE in Graz. Eben dort kann man auch im Raum 1, im ehemaligen Dominikanerkloster, Kreatives schaffen. In der Landeshauptstadt werden auch viele kleine Offices angeboten. In der Mozartstadt ist COWORKINGSALZBURG der Platzhirsch mit 360 Quadratmeter Büroflächen, wo neben 25 fixen auch bis zu zehn Tagesgäste einen Arbeitsplatz finden. Im Coworking Pongau gibt es auf Wunsch ebenso Beratung und Coaching für Gründer und Startups.

Gelbe Fabrik am Bodensse Auch im Westen wird eifrig zusammengearbeitet: Die Gelbe Fabrik in Dornbirn versteht sich als Open Space am Bodensee in einer

Factbox VORTEILE • Professionelles Arbeitsumfeld • Zeitlich begrenzte Mieten bedeuten mehr Flexibiltät • Offene Büros erlauben einen Gedankenaustausch, auch über Firmengrenzen hinweg • Eine neue Form des Netzwerkens ist möglich, die Unternehmer können gegenseitig vom Know-How der anderen profitieren • Anschaffungskosten für Arbeitsplatz-Infrastruktur – von den Räumlichkeiten bis hin zur Betriebsausstattung – entfallen • Meistens können vorhandene Meeting- und Seminarräume genützt werden, ebenso Teeküchen und Rückzugsbereiche • Mussten Firmengründer aus Kostengründen bisher oft die eigenen vier Wände als ersten Arbeitsplatz nutzen, kann mit Coworking Spaces eine Abgrenzung zwischen Privatleben und Beruf erzeugt werden

NACHTEILE • Eingeschränkte Privatsphäre • Gefahr von Wissensabfluss, wenn Wettbewerber am selben Standort arbeiten

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ehemaligen Strickwarenfabrik. Industrial-Atmosphäre bietet auch die Schlosserei auf rund 600 Quadratmeter im Dornbirner SteinebachAreal. Das Basislager ist das erste Co-Working Center Tirols und bietet mit rund 1.300 Quadratmeter auf vier Stockwerken ausreichend Platz in Kufstein. Der Raum13 bietet neben Innsbruck mittlerweile auch in Schwaz Platz für Startups und Ein-Personen-Unternehmen. Das CoWo Lantech in Landeck richtet sich vor allem an Kreativdienstleister und IT-Betriebe, die den Tourismus mit Lösungen versorgen. Der Markt hat zuletzt ein rasantes Wachstum verzeichnet, allein in Europa ist die Zahl der anmietbaren Flächen zwischen 2014 und 2018 um 140 Prozent gestiegen, so eine Studie von JLL aus dem Vorjahr. Ein weiteres Wachstum von bis zu 30 Prozent jährlich sei demnach ebenso zu erwarten. Das Thema boomt also und weitere Anbieter werden in den Markt drängen. Internationale Größen wie zB Spaces (Regus) haben bereits einen Standort eröffnet, weitere sind geplant. Auch TalentGarden ist bereits vertreten. Fraglich ist, ob die Expansion in der Bundeshauptstadt in diesem Tempo weitergehen kann, zumal die Flächen knapper werden. Auch WeWork, einer der größten Anbieter weltweit, ist offenbar noch auf der Suche nach geeigneten Immobilien in Wien. Und das Angebot an neuen Büroflächen wird heuer nicht im notwendigen Ausmaß wachsen. n


Neue Arbeitsformen

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er Markt für innovative Raumlösungen am Arbeitsplatz bleibt weiterhin dynamisch, der Bedarf an sogenanten flexiblen Büroflächen, oder um den sich mittlerweile eingebürgerten Begriff „Coworking“ zu gebrauchen, steigt. Catella Research hat sich erneut mit dem Markt für flexible Büroflächen in Deutschland und Europa beschäftigt. Klar wird dabei zunehmend, dass die Jagd nach Effizienzsteigerungen innerhalb der Bürostrukturen offensichtlich das zentrale Thema der kommenden Jahre wird. Gleichzeitig werden in den Bestandsstrukturen Büroflächen knapp. Beide Faktoren beflügeln den Coworking-Markt. Allerdings hat sich hier ein Paradigmenwechsel vollzogen: Treiber dieser Entwicklung sind mittlerweile zunehmend Corporates, also Großunternehmen, die sich eigene Campusstrukturen aufbauen. Sieht man von Start-ups & Freelancern einmal ab, ist der sogenanten Mittelstand aktuell nach unserer Erfahrung weitestgehend immun gehen diese trendigen Angebote – bisher zumindest. Wichtig: es geht dabei weniger um eine fancy Büroraumausstattung mit Kicker, „Bier nach vier“ & Co., denn um eine grundsätzliche Sichtweise auf Flächen-, Raum- und Zeitnut-

zung. Gesuchte Lagen sind deshalb primär die innenstadtnahen Bereiche, die Szeneviertel und die Geschäftszentren. • Zu Beginn des Coworking-Zyklus konzentrieren sich die Flächenangebote vornehmlich auf die klassischen innenstadtnahen Geschäftsbezirke. Im weiteren Verlauf und mit steigender Anzahl breiten sich Coworking-Kapazitäten auch in andere Lagen bis in die Peripherie aus, der Markt diversifiziert sich. • In einer fortgeschrittenen Phase und in den Städten, in denen es die meisten CoworkingAngebote gibt, konzentrieren sich die Anbieter wieder auf den Geschäftsdistrikt (CBD). Die Gründe liegen in der hohen Mieternachfrage nach Urbanität und Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. • Trotz des anhaltenden Wachstums des Coworking-Markts bewegt sich das Angebot im Vergleich zum Gesamtangebot an Büroflächen noch auf sehr niedrigem Niveau. • Der europäische Markt des Coworkings bietet ein äußerst heterogenes Bild. London führt

die Rangliste mit insgesamt 257 Angeboten an und befindet sich bereits im fortgeschrittenen Stadium des Coworking-Zyklus. 70 Prozent der Angebote liegen hier im CBD, der Rest in Randlagen. Mit Abstand folgen Barcelona (164 Spaces) und Madrid (157 Spaces). • Im Jahr 2019 schätzt Catella Research den Anteil an flexiblen Büroflächen in Europa auf rund 2,9 Millionen Quadratmeter. Bezogen auf den europäischen Büroflächengesamtmarkt an den A-Standorten von rund 275 Millionen Quadratmeter wären dies rund 1,05 Prozent. Coworking ist ein struktureller Faktor bei der Anmietung in allen europäischen Metropolen, auch wenn im Gesamtflächenvergleich das Modell noch im unteren einstelligen Prozentbereich liegt. Es ist zwar ein globales, also vergleichbares, Immobilienprodukt, aber in der Markenbildung erst im Entstehen. Derzeit gibt es mit WeWork nur eine Lifestyle-Marke auf globaler Ebene. Gleichzeitig ist Coworking aber nur ein Baustein in der globalen Stadtentwicklung: Urban Coliving-Angebote wie auch Public-Space-Entwicklungen sollten ebenso dazugehören. n

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Zum Autor Christoph Urbanek ist Rechtsanwalt und Partner in der Finance & Projects Gruppe im Wiener Büro von DLA Piper. Er berät im Bank- und Finanzierungssektor u.a. bei Restrukturierungen und Immobilientransaktionen.

Coworking – Modell der Zukunft oder doch nur eine Trenderscheinung? Kommentar: Christoph Urbanek

n Im Rahmen der Entwicklung der Gründer- und Startup-Szene gewannen auch Coworking Spaces in jüngster Zeit immer mehr an Bedeutung. Hinter dem damit verbundenen Begriff des Coworking, verbirgt sich ein Beschäftigungsmodell, in welchem Arbeitsplätze so ausgestaltet werden, dass die verfügbare Infrastruktur wie z.B. Büroflächen, IT-Equipment und Besprechungsräume von einer vorher nicht definierten Gemeinschaft an Personen je nach Bedarf genutzt werden kann. Vorteile solcher Modelle sind grundsätzlich die flexiblere Nutzung von Büroflächen, dadurch reduzierte Kosten und ein themenübergreifender Ideenaustausch. Neben der wirtschaftlichen Betrachtung muss jedoch immer auch ein Blick auf mögliche rechtliche Hürden geworfen werden. Bei der Untersuchung von sich ergebenden rechtlichen Fragestellungen, sollte grundsätzlich danach unterschieden werden, ob man als Anbieter von Coworking Spaces auftritt, oder man selbst bzw die eigenen Mitarbeiter einen solchen Service als Nachfrager nutzen. Grundsätzlich sollte bei der Ausgestaltung von Coworking Spaces von beiden Akteuren darauf geachtet werden, dass der Schutz von Betriebsund Geschäftsgeheimnissen jederzeit gewährleistet werden kann. Hier besteht nämlich einerseits das Risiko, dass firmeninternes Knowhow, oder eine sich im Entwicklungsstadium befindliche und noch nicht geschützte Produktidee, gefördert durch die Offenheit von Coworking Spaces, an mögliche Konkurrenten verloren geht und anderseits muss bei der Handhabung von fremden Daten auch immer die Einhaltung der Datenschutzgrundverordnung im Auge behalten werden, demnach die Daten vor dem Zugriff Dritter entsprechend geschützt sein sollten. Risiken können sich hierbei aus der Nutzung von offen zugänglichen Büroflächen oder der Verwendung einer gemeinsamen IT-Infrastruktur ergeben.

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Je nach Ausgestaltung der Coworking Spaces wird man sich auch deren Einordnung im Rahmen des Miet- und Steuerrechts überlegen müssen. Als Anbieter von Coworking Spaces sollte darüber hinaus darauf geachtet werden, dass bei der Planung solcher die öffentlich rechtlichen Vorschriften für die Gestaltung von Arbeitsplätzen eingehalten werden. Bestehen Pläne darüber, Coworking im eigenen Unternehmen einzuführen, sollten frühzeitig arbeitsrechtliche Fragestellungen in den Planungsprozess miteinbezogen werden. Je nach Implementierung des Coworking könnten sich Konfliktsituationen mit bestehenden Dienstverträgen ergeben. Darüber hinaus muss auch abgeklärt werden, ob aufgrund des Tätigkeitsbereiches des eigenen Unternehmens, etwaige regulatorische Vorschriften oder Compliance-Regelungen die Nutzung eines solchen Beschäftigungsmodells erschweren könnten. Gerade bei der Gründer- und Startup-Szene wird die Bereitschaft groß sein, sich über die Nutzung von Coworking Spaces mit anderen Personen auszutauschen. Führt ein solcher Ideenaustausch letztendlich zum gemeinsamen Voranbringen einer Projektidee, könnten schnell gesellschaftsrechtliche Fragestellungen große Relevanz erlangen. Sind die Voraussetzungen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfüllt, ist dies unproblematisch solange lediglich eine Innengesellschaft besteht. Treten die Parteien jedoch gemeinsam nach außen hin auf, sollten die damit verbunden Risiken nicht unterschätzt werden.


Zum Autor Stefan Wernhart ist Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien und verantwortet dabei neben den Bereichen Büro- und Einzelhandelsimmobilien unter anderem auch Logistik und Research.

Co-Working-Spaces bringen Dynamik in den Büromarkt Kommentar: Stefan Wernhart

n Co-Working-Spaces erleben aktuell einen wahren Boom am Wiener Büromarkt. Lange Zeit waren es vor allem lokale Betreiber, die kleinere Gewerbeobjekte erfolgreich umgenutzt und Flächenangebot für Freiberufler im Kreativbereich geschaffen haben. Seit zwei Jahren drängen jedoch verstärkt internationale Großanbieter auf den Markt. So betrug der Anteil des Co-Working-Sektors an der Wiener Gesamtvermietungsleistung im letzten Jahr rund 17 Prozent. Der Anbieter IWG Group zum Beispiel hat für die Marke Spaces gleich drei Standorte mit in Summe 22.000 Quadratmeter angemietet, der italienische Anbieter Talent Garden ca. 5.000 Quadratmeter. Auch im heurigen Jahr wird es wieder einige Abschlüsse in diesem Bereich geben, da weitere internationale Betreiber den Wiener Markt intensiv sondieren.

Spannende Impulse Die neue Nutzungsart Co-Working bringt dem Wiener Büromarkt spannende Impulse. Nicht nur durch den großen Flächenabsatz, sondern auch durch das Anbieten von flexiblen und multifunktionalen Büroflächen für unterschiedlichste Sparten. So war das Angebot an modernen Büroflächen für Freischaffende oder Kleinunternehmen (bis zu zehn Mitarbeiter) früher sehr eingeschränkt. Diese waren meist gezwungen, sich in sanierten Wohnungen in gemischt genutzten Objekten einzumieten. Erstbezugsflächen in Neubauprojekten sind meist erst ab 250 Quadratmeter verfügbar. Co-Working- Betreiber bieten bereits Unternehmen ab einem Mitarbeiter moderne Büroflächen in etablierten BusinessLocations. Nicht alle großen Anbieter konzentrieren sich bei der Standortsuche auf etablierte

Büroregionen. So setzt zum Beispiel der italienische Anbieter Talent Garden unter anderem auf die Start-up-Szene und mietet einen Standort in einer urbanen und hippen Wohngegend im 9. Bezirk. In den hochwertigen Neubauprojekten sehen Entwickler oft einen Teil der Nutzfläche bereits in der Planung als Co-Working-Spaces vor. So wurden z.B. im ORBI Tower 4.000 Quadratmeter für Co-Working mitkonzipiert. Dabei muss nicht immer nur ausschließlich an CoWorking-Anbieter vermietet werden, auch der eigenständige Betrieb, wie ihn derzeit die Immofinanz umsetzt, ist eine Variante. Die Miethöhen in der Vermietung an Co-Working- Provider entsprechen jenen Preisen, die für klassische Büroflächen erzielt werden. Projektentwickler generieren dadurch einen Zusatznutzen für ihre klassischen Bestandnehmer, die bei kurzzeitigem Mehrbedarf auch den Co-WorkingSpace nutzen oder die in klassischen Bürostrukturen oftmals fehlenden Kreativzonen projektbezogen mieten können. Bei der Flächengestaltung von Co-Working-Spaces spielen in jedem Fall neben flexiblen Strukturen mit möglichst offenen Raumkonzepten, Kreativräume, großzügige Kommunikationszonen, aber auch Freiflächen eine bedeutende Rolle. Damit wird insbesondere der mit Co-Working-Spaces verbundene Netzwerkgedanke gefördert. Der Anstieg des Co-Working-Angebotes in quantitativer und qualitativer Hinsicht beeinflusst den Wiener Büromarkt zweifelsohne sehr positiv. Wir freuen uns daher auf weitere spannende Projekte in diesem Segment! Gerne beraten Sie die Büroexperten von EHL bei der Suche nach einem geeigneten Standort zur Realisierung neuer Konzepte!

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Silicon Valley, made in Paris Station F. Mit einem 250 Millionen Euro Investment hat der TelekomMilliardär Xavier Niel Europas größten Startup-Coworking-Campus aus dem Boden gestampft. Autor: Michael Neubauer

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ie Ausmaße sind überwältigend. Auf 34.000 Quadratmeter verteilt arbeiten rund 1.000 Startups an ihrem Traum vom großen Durchbruch. Ein beeindruckendes Projekt, das mehr europäische Startups nach Frankreich locken soll. Die ehemalige Halle für Schienenfracht in der Nähe des Pariser Bahnhofs Austerlitz rühmt sich mit Superlativen: Das größte Restaurant Europas liegt auf dem angeblich größten Startup-Campus der Welt. Firmengründer aus aller Welt können sich dort für über 32 verschiedene Programme bewerben und im Erfolgsfall ein Jahr lang ihre Büros auf den Campus verlegen. Dafür zahlen sie maximal 200 Euro im Monat. In Summe arbeiten in der Station F rund 3.000 Personen, die Mehrheit der 32 Startup-Programme ist von Partnern, wie etwa dem Luxusgüterkonzern LVMH finanziert. Doch damit nicht genug. Ein Co-Living-Bereich für 600 Unternehmer ist ebenfalls im Bau. Dieser befindet sich nur rund 15 Minuten von Station F entfernt. Doch was macht Station F so außergewöhnlich? Es ist unter anderem die aufsehenerregende Architektur – die Verbindung zwischen Alt und Neu. So fällt im Eingangsbereich sofort die große Jeff-Koons-Skulptur namens „Play Doh“ auf. Fun Fact: Um die Figur, die trotz ihres Namens nicht aus echter Knete besteht, in die Halle zu bekommen, musste die Glasfassade des Gebäudes abmontiert werden. Und: Sie ist etwa 20 Millionen US-Dollar wert.

Share, Create und Chill Hier steht nicht nur Coworking drauf – hier wird Coworking gelebt. Das denkmalge-

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schützte Gebäude ist in die drei Zonen unterteilt: Share, Create und Chill. Share definiert die gemeinschaftliche Eingangszone an der Stirnseite mit einem 361 Plätze fassenden Auditorium sowie Besprechungsräumen mit kompletter Infrastruktur. Ein Highlight ist der „Creativity Room“, der speziell für Brainstorming-Sessions konzi-

„Unser Ziel mit Station F ist es, nicht nur den größten Startup-Campus der Welt zu schaffen, sondern auch einen Raum, der ein ganzes Startup-Ökosystem unter einem Dach vereint. Es ist ein wirklich ehrgeiziges internationales Projekt, das Frankreich und Europa an die Spitze der internationalen Startup-Landschaft bringt.“ Roxanne Varza, Station F


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piert wurde. In der Share-Zone sind auch zahlreiche Startup-Dienste untergebracht. Create heißt das Areal mit den Arbeitsplätzen, während Chill an der gegenüberliegenden Stirnseite des Gebäudes mit Restaurants und einer begrünten Terrasse der Entspannung dienen soll. Um eine Nutzung als Großraumbüro mit entsprechender Infrastruktur zu ermöglichen, ohne die denkmalgeschützte historische Substanz zu beeinträchtigen, wurden zwei – stellenweise auch drei – Zwischenebenen galerieartig in den beiden Seitenschiffen des Bauwerks installiert. Dank einer demontierbaren, zurückhaltend weißen Stahlkonstruktion ist die flexible Anpassung an künftige Anforderungen gewährleistet. Die Galerien

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orientieren sich zum offenen Mittelschiff des Bahnhofs, welcher hier in seiner vollen Höhe und eindrucksvollen Länge erlebbar ist. Rhythmisiert wird die insgesamt 34.000 Quadratmeter umfassende Nutzfläche mit einem Anteil von 12.000 Quadratmetern Büro- und Arbeitsfläche durch Sitzungszimmer, die in Form weißer „Schiffscontainer“ über die Kanten der Galerien zur Mitte leicht auskragen. Die Container unterteilen die Bürozone in sogenannte Villages (engl: Dörfer), die jeweils eigene Bereiche eines Startups definieren. Im Mittelschiff selbst wurden die ehemaligen Gleisanlagen, die unterhalb des Bahnsteigniveaus lagen, in Anlehnung an Werkstattgruben als abge-

senkte Gänge gestaltet. Sie gliedern den Raum und nehmen die Schließfächer auf.

Fighter & Founder Die Create-Zone ist das Rückgrat von Station F. Es umfasst 3.000 Arbeitsplätze, die in mittlerweile 32 internationale Startprogramme unterteilt sind. Jedes Programm verfügt über eine bestimmte Anzahl von Arbeitsplätzen und verwaltet seine Starts selbstständig. Alle Programme tragen jedoch zum Rest des Campus bei, indem sie Workshops und Veranstaltungen für die Gemeinschaft organisieren oder Ressourcen teilen. Unternehmen wie Facebook, Microsoft, Thalès, Naver, LVMH, L'Oréal, BNP Paribas und Plug and Play oder Ubisoft haben Programme vor Ort. Darüber hinaus bietet Station F zwei verschiedene in-


terne Programme an. Das Founders Program richtet sich an mehr als 200 Startups, die sich noch in ihrer Anfangsphase befinden, und kostet 195 Euro im Monat. Das kostenlose Fighters Program richtet sich hingegen an Unternehmer, die einen außergewöhnlichen Background haben und/oder keine finanziellen Ressourcen haben. Ziel von Station F ist es nämlich nicht nur, Startups zu helfen und zu unterstützen, sondern auch, für Diversität im Startup-Ökosystem zu sorgen. Kein Wunder daher, dass der Andrang sehr hoch ist. Jedes Programm konzentriert sich auf eine bestimmte Branche oder ein bestimmtes Thema: Medtech, Fintech, Adtech, Cybersecurity, Augmented Content, internationale Startups, Frühphasen-Startups, etc. Um Zugang zum Campus zu erhalten, muss sich ein

Startup auf eines der Programme bewerben, genau wie ein Student auf einen bestimmten Master an der Universität. Die Entscheidung über die Aufnahme treffen die Programmbetreiber. Bei den Programmen, die von Station F angeboten werden, muss man sich im ersten Schritt online bewerben und einen Fragebogen ausfüllen. Wer es eine Runde weiter schafft, muss sich in einem Live-Video präsentieren (nur die Co-Founder des Startups) und Fragen beantworten. Das Video wird dann an ein Selection Board geschickt. Dieses besteht aus hundert Unternehmern aus 21 verschiedenen Ländern. Ein weiteres Plus: Venture-Capital-Geldgeber sind regelmäßig Gast in der Station F, um dort zu arbeiten – und so manches Startup soll dort schon seinen Co-Investor gefunden haben. n

„Mit Station F wollen wir dem fragmentierten Startup-Ökosystem in Frankreich und Europa einen Rahmen geben.“ Xavier Niel, Station F

Factbox

Fotos: Patrick Tourneboeuf, Francois Tancre, JeanFrancois Robert

STATION F

Als eines der ersten Gebäude, bei dem vorgespannter Beton zum Einsatz kam, steht der 1929 errichtete ehemalige Güterbahnhof Halle Freyssinet seit 2012 unter Denkmalschutz. Die Spannbetonbögen der Station F, geplant vom Ingenieur Eugène Freyssinet, unterschreiten an der Dachkante zum Teil eine Stärke von fünf Zentimetern. Die Bahnhofshalle entstand in nur 26 Monaten Bauzeit und steht im 13. Arrondissement von Paris, in unmittelbarer Nähe zur Bibliothèque Nationale de France von Dominique Perrault. Mit einer Länge von 310 Metern, einer Breite von 72 und einer lichten Höhe von knapp neun Metern prägt sie das Stadtgefüge maßgeblich. Nach der Nutzung durch Frankreichs Nationale Eisenbahn SNCF bis 2006 lag das Gebäude brach und verfiel. Zahlreiche Versuche, das Gelände für neue Nutzungen zu veräußern, scheiterten; auch ein Architekturwettbewerb für einen neuen Standort des obersten französischen Gerichtshofs brachte keine Realisierung. Auf Initiative des in Paris ansässigen Unternehmers Xavier Niel wurde der Güterbahnhof schließlich in ein Gründerzentrum für 1.000 Startups verwandelt.

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Rubrik Akademische Seite

Zum Autor a.o. Univ. Prof. Dr. Gunther Maier: Wirtschaftsuniversität (WU) Wien, wo er als Gründer das Forschungsinstitut für Raum- und Immobilienwirtschaft leitet. Er ist Experte für Regionalökonomie.

Co-Wissen dank Co-Working Kommentar: Gunther Maier

n Kein Zweifel: „Co“ ist in vielen Bereichen ein Erfolgsrezept. Die fortschreitende Digitalisierung eröffnet die Möglichkeit, die Nutzung von Einrichtungen und Ressourcen zeitnah zu steuern. Dadurch können diese besser ausgelastet und effizienter genutzt werden. Wenn alle benötigten Dateien und Informationen am zentralen Server oder in der Cloud gespeichert sind, dann lässt sich beispielsweise Büroraum in „CoWorking-Spaces“ sehr flexibel nutzen. Büros werden von jenen genutzt, die sie tatsächlich benötigen und müssen nicht für Kolleginnen und Kollegen, die in Urlaub oder in Krankenstand sind, freigehalten werden. Besprechungsräume, diverse Büroeinrichtungen und Services wie IT werden gemeinsam betrieben und kommen daher dem einzelnen – meist kleinen – Unternehmen billiger als bei exklusiver Nutzung. Diese Vorteile des „Co“-Modells liegen auf der Hand. Ein weiterer Vorteil ist nicht so offensichtlich, ist aber längerfristig wahrscheinlich der wichtigste. Das ist der positive Effekt auf die Innovationskraft der beteiligten Unternehmen. In der Ökonomik ist es klar, dass die langfristige Entwicklung einer Wirtschaft, insbesondere in einer Wissensgesellschaft, von ihrer Innovationstätigkeit abhängt; von ihrer Fähigkeit, neue Ideen zu entwickeln und diese in Innovationen und innovative Produkte und Verfahren umzusetzen. Aber wo kommen diese neuen Ideen her? Neues Wissen entsteht aus dem bereits vorhandenen Wissen. Und, „Co-Working-Spaces“ sind ein guter Nährboden für derartige Wissensproduktion. Fujita hat diesen Mechanismus vor einigen Jahren sehr gut beschrieben. Er postulierte eine Produktionsfunktion für neues Wissen,

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in der zwei Wissensbasen, also das Wissen zweier Personen oder zweier Unternehmen, kombiniert werden. Voraussetzung für die Produktion neuen Wissens ist, dass sich die beiden Wissensbasen überlappen aber nicht vollständig decken. Denn, zur Produktion neuen Wissens braucht es einerseits eine Kommunikationsbasis – Wissen, das beide Partner teilen – und andererseits spezifisches Wissen jedes Einzelnen, das die Innovationstätigkeit des Partners befruchten kann. Haben sie keine gemeinsame Wissensbasis, so ist der Austausch von Ideen unmöglich. Wissen sie beide ohnedies das Gleiche, dann können sie vom Partner nichts Neues erfahren. Zwischen diesen beiden Extremen gibt es eine Konstellation, wo die Produktion von gemeinsamem neuem Wissen besonders gut funktioniert: wenn die beiden Partner Gemeinsamkeiten haben, sich aber nicht allzu ähnlich sind. Dieser Mechanismus hat allerdings seine eigene Dynamik. Denn die gemeinsame Produktion neuen Wissens führt zu zusätzlichem gemeinsamem Wissen. Damit wird durch die Kooperation der Überlapungsbereich ihres Wissens immer größer und der spezifische Bereich immer kleiner. Eine erfolgreiche Wissenskooperation untergräbt damit die Grundlage ihres Erfolges. Irgendwann werden die beiden Partner über das gleiche Wissen verfügen und ihre Kooperation wird damit unfruchtbar geworden sein. Langfristig erfolgreiche Wissensproduktion braucht also nicht nur zwei Partner mit überlappendem aber auch unterschiedlichem Wissen, sondern auch noch die Möglichkeit für gelegentlichen Partnertausch. Nur wenn sich durch gelegentliche neue Kooperationspartner der Wissensstand wieder differenzieren lässt, kann auch auf Dauer immer neues Wissen entwickelt werden.


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„EY“ und „wir“ beziehen sich auf Ernst & Young Global Limited, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht. ED None.

Wie sicher ist Ihr Berater bei globalen Investitionen?


Zum Autor Frank Brün ist Managing Partner bei Phorus Management. Er ist u.a. Vorstizender des Vorstands RICS Österreich und Mitglied der RICS Continental European Standards Board (CESB).

Individualisten-Generation Kommentar: Frank Brün

n Sharing is caring: das ist nicht nur ein Trend, sondern eine Lebenseinstellung. In Zeiten der zunehmenden Verdichtung in Ballungsräumen verursacht die Verknappung von Ressourcen wie z.B. Plätze für Neuentwicklungen für Wohnstätten und zeitgemäße Lebensräume einen neuen Umgang mit dem Begriff von knappen Gütern, während ein Wechsel in den Präferenzen wiederum Raum für die Umorientierung und Neudefinition ermöglicht, was unbedingt notwendig ist und was nicht mehr. Bekannterweise verändert sich das Nutzerverhalten im städtischen Individualverkehr. Statt eigener Kfz wird auf öffentliche Nahverkehrsmittel, Fahrräder oder Fahrzeuge aus Carsharing-Pools zurückgegriffen. Manch einer geht auch einfach mal zu Fuß. Das Gleiche funktioniert hervorragend bei Arbeitsplätzen, insbesondere für kreative Kleinstunternehmen bis hin zu großen Beratungsgesellschaften. Co-Working Offices, ob proprietär oder öffentlich sprießen wie Pilze aus dem Boden. Co-Living- und Co-Working-Konzepte folgen dem alten Genossenschaftsgedanken, indem Bauherren oder Nutzer sich zusammentun, um maßgeschneiderte Wohn- und Arbeitsmodelle zu gestalten und in die Wirklichkeit umzusetzen. Man arbeitet zusammen, um auch zusammen zu leben. Co-Living, der neue All-Inclusive-Lebensentwurf als Weiterentwicklung des CoWorking, bei dem die mangelnde Trennung von Arbeits- und Privatsphäre gerne in Kauf genommen wird. Individualisierung kann einsam machen und der Mensch als soziales Wesen trägt die Sehnsucht nach Gemeinschaft in sich. Es gibt mittlerweile Angebote für alle möglichen Bedürfnisse: junge Mütter, Modeschaffende, Sozialunternehmer, Gründer. Inzwischen teilen sich Menschen

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zum kollektiven Arbeiten aber nicht mehr nur ein Café oder ein Großraumbüro irgendwo in der Stadt, sondern sogar die eigene Wohnung. Co-Living kann auch zur neuen Kommune werden: bei dem Anbieter Happy Pigeons in Berlin behält man sich vor, zu selektieren, wer mittels Fragebogen und persönlichem Bewerbungsgespräch ausreichend darlegt, open minded genug und bereit zu sein, sich in die Kultur der Gemeinschaft einzufügen. Die verschränkten Co-Working- und CoLiving-Räume erscheinen bestens geeignet für die junge ungebundene digitale Individualisten-Generation, die den unstetigen und nomadenhaften Lebensstil sucht. Freelancern, den neuen Wanderarbeitern der Digital- und Kreativbranche kommt das Konzept der möblierten Zimmer mit den Community-Services sehr entgegen, da sie ohnehin nur vorübergehend, teilweise nur für Monate, an einem Ort bleiben, um dann weiterziehen. Die, die dann doch bleiben, können es sich kuschelig richten. Die Kommunikation mit den anderen passiert ganz von selbst und das Konzept liefert sämtliche Annehmlichkeiten: Arbeiten, Wohnen, Freizeitgestaltung und Gemeinschaft – All-Inclusive. Jetzt können die Kids direkt von der Glucken-Mama nahtlos wechseln in die eigene neue Hipster-Blasen-Kommune mit exklusiver Gesinnungsprüfung: open minded, nachhaltig, vegan, eh urcool. Der Unterschied zu den Kommunen unserer 68-er Elterngeneration, die eine ähnliche, aber doch andere Lebensform gewählt hatten, besteht in dem Umstand, dass die Co-Living-Gemeinschaften nicht in besetzten Häusern möglichst zum Nulltarif residieren, sondern in hochpreisigen Lofts. Die Bewohner müssen tatsächlich leistungsbereit sein, um sich das alles leisten zu können.


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Die Sonne scheint über Cannes Optimismus pur. Nahezu einhellig gehen die MIPIM-Teilnehmer von einer weiterhin stabilen Aufwärtsentwicklung der Immobilienmärkte aus. Die Immobilienwelt dreht sich weiter und wird durch billiges Geld befeuert. Sharing-Modelle sind auch in der Immobilienbranche zu einem großen Thema geworden. Autor: Michael Neubauer

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Konjunkturaussichten wird die Entwicklung des Gesamtmarkts nicht beeinträchtigen. Erstaunlicherweise sind Brexit (ob hart oder geordnet) und mögliche Zinswende kein Thema. Weder bei den kontinentaleuropäischen, noch bei den britischen Immobilienexperten. Einige sehen sogar in der Brexit-Debatte beziehungsweise im Handelskonflikt China-USA einen nicht unwesentlichen Vorteil für die europäische Immobilienwirtschaft. „Das rückt das Ende der Niedrigzinsphase vier bis fünf Jahre nach hinten.“ Trotzdem beginnen die großen Immobilienfonds vorsichtiger zu agieren. Es verdichten sich die Anzeichen, die eine Wende im langen Immobilienzyklus andeuten – auch wenn dies bei vielen Ausstellern nach wie vor hartnäckig in Abrede gestellt wird. Gekauft wird trotz Yield

Compression. „Was sollen wir sonst tun“, heißt es dazu. „Das Geld ist einfach da, nur die Objekte fehlen.“ Investoren müssen sich in dem komplexer werdenden Umfeld in der Tat noch klarer positionieren und das Mietsteigerungspotenzial einer Immobilie mit einkalkulieren. Der Kapitalwert einer Immobilie wird sich dabei verstärkt an Faktoren wie einer digitalen Gebäudeinfrastruktur oder flexiblen Flächennutzung messen lassen müssen.

Stabile Aufwärtsentwicklung Nahezu einhellig gehen die MIPIM-Teilnehmer von einer weiterhin stabilen Aufwärtsentwicklung der Immobilienmärkte aus. Die Immobilienwelt dreht sich weiter und wird durch billiges Geld befeuert. Tauchen sinken-

„Ausgezeichnete Kontakte zu Investoren. Der in Bau befindliche Office Park 4 stößt auf großes Interesse.“ Wolfgang Scheibenpflug, Flughafen Wien

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Fotos: vichie81, V. DESJARDINS / IMAGE&CO, S. d'HALLOY / IMAGE&CO, Yann COATSALIOU

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igitale Innovationen, PropTech und Nachhaltigkeit waren die Topthemen der diesjährigen MIPIM. Auffallend war die starke Präsenz der Coworking-Anbieter. London, mit neuem buntem Branding, präsentiert sich trotz aller Diskussionen über einen harten oder doch weichen Brexit weiterhin als wichtige Metropole. Barcelona stellt sich dar als Repräsentant von Katalonien, nicht von Spanien. Auch Ägypten zeigt sich mit riesigem Zelt als weltoffener Staat. Die führenden Immobilienunternehmen und -experten sind weiter ausgesprochen optimistisch, die Nachfrage nach Immobilien aller wichtigen Kategorien ist sowohl seitens der Mieter als auch seitens der Investoren ausgezeichnet und auch die leichte Eintrübung der


„Noch nie gab es so viele Anbieter innovativer Finanzierungsformen wie heuer.“

„Die Marktteilnehmer agieren zwar offensiv, aber nicht euphorisch, sondern sehr rational.“

Franz Pöltl, EHL Investment Consulting GmbH

Michael Ehlmaier, EHL-Gruppe

den Konjunkturprognosen auf, feuert die EZB sofort Pressemeldungen hinaus, dass man die Wirtschaft nun mit günstigem Geld antreiben wird. Stellt nur die Frage: Wie günstig kann Geld noch werden? Immerhin gibt es schon Hypothekarkredite mit Laufzeit von zehn Jahren mit einer fixen Verzinsung von weniger als einem Prozent. All das deute darauf hin, dass niemand mit einem Anstieg der Zinsen in absehbarer Zeit rechnet. Alle sind sich einig: die nächsten 24 Monate passiert hier nichts! Auf den Punkt gebracht: „The same procedure as every year, James.”

rational“, fasst Michael Ehlmaier, Geschäftsführer der EHL-Gruppe die bei der MIPIM gewonnenen Erkenntnisse zusammen. „Das ist eine sehr gesunde Mischung und man kann davon ausgehen, dass sich die großen Immobilienmärkte in den kommenden Jahren stabil aufwärts entwickeln werden. Österreich ist im internationalen Vergleich weiterhin überdurchschnittlich attraktiv.“ Die Investoren würden das vergleichsweise geringe Risiko und die niedrigen Leerstandsraten, Mieter das stabile Mietenniveau und das konstante soziale und wirtschaftliche Umfeld schätzen.

„Die Kennzahlen sind gut, die Stimmung ist positiv und die Marktteilnehmer agieren zwar offensiv, aber nicht euphorisch, sondern sehr

Wie schon seit mehreren Jahren übersteigt die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen

Mehr Geld drängt in Immobilien

das Angebot deutlich. Während aber bisher Immobilien vor allem als attraktivere Alternative zu festverzinslichen Veranlagungen genutzt wurden, wird aufgrund der sich verlangsamenden Konjunktur auch wieder mehr Kapital aus den Aktienmärkten in Immobilienveranlagungen fließen. „Verglichen mit festverzinslichen Veranlagungen bieten Immobilien bessere Renditen und verglichen mit Aktien die größere Sicherheit“, so Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting GmbH. Die frühere Standardfinanzierung aus Eigenkapital und Hypothekarkredit wird immer mehr zum Auslaufmodell. Große Investments werden mittlerweile weit überwiegend mit einem komplexen Mix aus Eigenkapital, Mezzaninkapital, Junior Loans (unbesicherte Kredite) und Senior Loans (besicherte Kredite) finanziert. „Es waren sicher noch nie so viele Anbieter innovativer Finanzierungsformen bei der MIPIM wie heuer“, kommentiert Pöltl.

Wohnen am stärksten nachgefragt Österreich ist bei Investoren stark gefragt und zwar dezidiert nicht nur seitens deutscher Anleger, für die Österreich faktisch den erweiterten Heimmarkt darstellt, sondern von Großinvestoren aus dem gesamten EU-Raum, Asien und dem Nahen Osten. Besonders auffällig ist dabei, dass auch für ausländische Investoren Wohnen mittlerweile die am stärksten nachgefragte Assetklasse ist. Dabei werden mittlerweile nicht mehr nur Wiener Objekte gesucht, sondern auch gute Projekte in den Bundesländern erfreuen sich steigender Beliebtheit. Sharing-Modelle sind auch in der Immobilienbranche zu einem großen Thema geworden. Die Anbieter diverser Formen

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Interview mit Andre Schmöller Domicil Real Estate Group

Aktuell ist die Domicil Real Estate Group noch nicht als Investment- und Assetmanager in Österreich in Erscheinung getreten. Ist der österreichische Markt für Sie interessant? Andre Schmöller: Richtig, aktuell sind wir nur in Deutschland aktiv, aber wir denken zumindest sehr ernsthaft darüber nach. Das wäre unser nächster Schritt. Wir haben mit der PFA, der dänischen Pensionskasse einen Investor, der sagt, wir können uns Österreich gut vorstellen. Aber wir haben im Moment noch nicht die Kapazitäten und das Knowhow. Wir gehen nicht einfach in einen neuen Markt und gucken wie er funktioniert. Wenn wir in einen neuen Markt eintreten, müssen wir die notwendige Expertise aufgebaut haben. Nur dann können wir unsere Investoren auch beraten. Wir schauen uns in Österreich auch um, weil die dänische Pensionskasse europaweit in stabile Wohnungsmärkte investieren will – und das deutsche und österreichische Recht sind so weit nicht voneinander entfernt. Stichwort Investoren – dabei handelt es sich hauptsächlich um institutionelle Investoren? Genau. Die Unicredit-Tochter Wealthcap oder eben die dänische Pensionskasse PFA zum Beispiel. Für diese investieren wir hauptsächlich in Wohnimmobilien. Wir kümmern uns um die Aufwertung, gegebenenfalls um Parifizierung, Verwertung und Vermietung. Es ist ein klassisches Buy-andHold-Geschäft, ganz konservativ.

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ImmoFokus

Kaufen Sie auch fertige, bereits entwickelte, voll vermietete Objekte? Kaufen wir, wenn die Rendite stimmt.

haben auf normale Wohnungen. Wir brauchen eben nicht immer die klassisch vermietete Wohnung.

Welche Ticketgrößen kommen für Sie in Österreich in Frage? Unter zehn Millionen ist alles schwierig. Darüber ist in Anführungszeichen alles möglich. PFA hat eben das große Century-Portfolio gekauft mit 700 Millionen. Das ist bei uns auch nicht Tagesgeschäft. Eine schöne Größe ist immer so zwischen 15 und 50 Millionen.

Das klingt danach, dass Ihre Investoren die Objekte auch längere Zeit halten? Unbedingt. WealthCap hat bei den Investitionen einen ganz klaren Zehnjahresplan. PFA hat Investitionshorizonte von sogar 15 bis 20 Jahren.

Immobilien mit Added Value kaufen wir aufs eigene Buch. Für unsere Investoren kaufen wir, in Anführungszeichen, „langweilige Objekte“, die die Möglichkeit haben, eine kontinuierliche Rendite auszuschütten. Für Pensionsfonds ist es wichtig zu wissen, dass sie Jahr für Jahr eine gewisse Rendite zu erwarten haben. Die wollen gar nicht die Peaks abfrühstücken. Das Schöne ist, dass wir tatsächlich mehrere Töpfe haben, in die wir kaufen können. Wir müssen nicht nur das eine Produkt, wir können auch heterogene Portfolios kaufen. Da können wir dann einfach sagen: „Mensch, das sind 10 Objekte: 2 passen für uns, 3 für WealthCap und 5 für PFA. Wir haben zum Beispiel für WealthCap ein Objekt mit einem Generalmieter erwerben können. Der Generalmieter ist eine Tochter der Stadt Hamburg, die Wohnungen an Personen vermietet, die auf dem ersten Wohnungsmarkt noch keine Wohnung finden können. Das sind zum Beispiel Flüchtlinge, die in Deutschland bleiben dürfen, die aber noch nicht den Zugriff

Kommen Investments in Micro-Appartements also in Frage? Ich glaube, dass ein bisschen wie beim Studentenwohnen ist. Wenn ich als Projektentwickler nicht mehr weiß, was ich mit meinem Grundstück machen soll, dann baue ich entweder Studentenwohnungen oder MicroAppartements. Das Ganze ist wahnsinnig qualitätsabhängig. Da muss man sehr genau gucken, wen hat man als Betreiber, wer ist die Zielgruppe, was ist in der Umgebung und der Mikrolage überhaupt realisierbar? Ich habe vor Jahren mal ein Objekt in Frankfurt geprüft, welches vor allem für Studenten und Doktoranten angepriesen wurde. Die angestrebte Zielgruppe aber ist nicht gekommen. Am Ende des Tages waren die Mieter Bauarbeiter auf Montage und Auszubildenden. Wie gesagt, man muss ganz genau schauen und analysieren. Passt die Lage, passt der Mietermix? Sonst verrennt man sich dann sehr schnell. Nur irgendwelche Micro-Appartements ohne Idee und klares Konzept braucht auch kein Mensch. Weder in Frankfurt noch in Wien. n


gemeinsam genutzter Büroflächen (Shared Space, Co-Working, etc.) gehören mittlerweile zu den größten Nachfragern im Büroneubau. Auch im Bereich Einzelhandelsflächen entwickeln sich neue Nutzungsformen, bei denen unter dem Sammelbegriff „Shared Retail“ Mietflächen von mehreren Einzelhändlern gemeinsam oder abwechselnd genutzt werden. Auch Gerald Beck UBM Development Österreich GmbH zeigt sich mit dem Verlauf der MIPIM zufrieden: „Von Krisenstimmung – erstaunlicherweise – keine Spur.“ Erstaunlich sei auch die große Anzahl an durchaus neuen Projekten und Ideen. „Alle sind bemüht, ihre Produkte weiter zu entwickeln. Allein das

Thema „Neue Wohnformen“ ist spannend. Wir sehen heute Konzepte, an die wir noch vor fünf Jahren überhaupt nicht gedacht hatten. Ich bin mir aber sicher: In zwei Jahren werden wir nicht so positiv gestimmt hier stehen.“

Gedankenaustausch mit Kollegen Wie Beck hebt auch Wolfgang Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter Immobilien- und Standortmanagement, Flughafen Wien, die positive Stimmung hervor. „Ausgezeichnete Kontakte zu Investoren. Der in Bau befindliche Office Park 4 stößt auf großes Interesse.“ Die MIPIM biete aber auch Gelegenheit zum „… geballten Gedankenaustausch mit Kollegen anderer Flughäfen.“ Die Stimmung beschreibt Scheibenpflug fast euphorisch. „In der nächsten Zeit sollte es in dieser Tonart weiter gehen.“

„Es geht heuer viel mehr um eine stärkere Vernetzung als um Transaktionen.“ Thomas G. Winkler, UBM Development

Jahrmarkt der Eitelkeiten

„Jene, die den Crash 2008 erlebt haben, fangen nun doch an nachzudenken und interpretieren die ersten Zeichen ganz neu.“ Matthias Ortner, Advicum-Consulting

UBM CEO Thomas G. Winkler nimmt sich kein Blatt vor den Mund: „Alles andere zu sagen als es wäre ein Jahrmarkt der Eitelkeiten wäre eine Lüge. Aber es ist die Oskar-Verleihung für Schauspieler. Wer dazugehören will, muss dabei sein.“ Die Stimmung sei positiv. „Es geht heuer viel mehr um eine stärkere Vernetzung als um Transaktionen“, so Winkler. Was man aber bemerkt, sei das Auseinanderfallen derjenigen Investoren, die solide „konservativ“ finanzieren und jenen, die sagen, dass man auch mit 15 Prozent Mezzanin-Kapital aus jedem Projekt einen großen Erfolg machen kann.“ David Moese, Nuveen Real Estate, zeigt sich zufrieden und freut sich sehr über das Echo auf die Bekanntmachung des Joint Venture

von Nuveen Real Estate und value one. „Wir werden gemeinsam das Thema studentisches Wohnen in Europa vorantreiben.“ Generell sei die Stimmung ein wenig zu euphorisch. „Die niedrigen Zinsen werden bleiben.“ Also noch alles im grünen Bereich. Für Anton Bondi de Antoni, Bondi Immobilien-Consulting, der die MIPIM bereits zum 23. Mal besucht, ist die diesjährige MIPIM „… eine gute Messe.“ Er geht davon aus, dass die Preise nicht mehr steigen werden, aber auf hohem Niveau verharren werden. Bondi widerspricht aber den Stimmen, die behaupten der Brexit lasse britische Immobilienexperten kalt. „Sie tun vielleicht so, sind aber in Wahrheit nicht so entspannt, wie sie vorgeben.“ Allerdings glaubt Biondi nicht, dass es zu einer, wie von

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ImmoFokus


einigen Experten vorausgesagten, starken Abwanderungswelle kommen werde.

Asset-Management ist angesagt

„Asset-Management ist angesagt. CashFlow stabilisieren und dann mit langem Atem durch die Krise.“ Peter Fischer, PwC Österreich

„Von Krisenstimmung – erstaunlicherweise – keine Spur.“ Gerald Beck, UBM Development

Im letzten Punkt mahnt Territory Leaders Real Estate bei PwC Österreich Peter Fischer zur Vorsicht. „Der Brexit wird kommen und es wird ein harter Brexit.“ Die Auswirkungen werden wir deutlich zu spüren bekommen. „In Kontinentaleuropa stehen Frankreich und Deutschland schwere Zeiten bevor.“ Zuviel Optimismus sei hier unangebracht. „Frankreich ist angezählt, in Deutschland schwächelt die Automobilindustrie und bekommt in absehbarer Zeit eine neue Regierung.“ Als Berater könne man nur zur Vorsicht mahnen. „Man muss sich vorbereiten. Es wird zwar kein Crash wie 2008 aber eine Delle, diese wird aber lange andauern. Das heißt zurück ans Asset: Asset-Management ist angesagt. Cash-Flow stabilisieren und dann mit langem Atem durch die Krise.“ Trotz des gleichbleibenden Preisniveaus wird mit einem deutlichen Abflachen des Volumens des Transaktionsmarktes vor allem bei großen Projekten gerechnet. Manager wollen sich nicht in zwei Jahren dafür rechtfertigen, als Letzter auf dem Wipfel des Zyklus zu Spitzenpreisen gekauft zu haben. „Jene, die den Crash 2008 erlebt haben, fangen nun doch an nachzudenken und interpretieren die ersten Zeichen ganz neu. Je nach Sektor und Standort verlängern sich die Verkaufszeiten, und auch die Preise bremsen sich ein. Erste Angebote im Residential Bereich kommen auf den Markt, und man erhält mietfreie Zeiten und andere ‚Goodies‘. Wer diese Zeit nicht erlebt hat, sieht heute keine Parallelen“, kommentiert Advicum-Consulting-Experte Matthias Ortner die Entwicklung. „Man

stelle sich vor, diese heile Welt bekommt einen Riss – dann dreht sich die Spirale in Windeseile in die andere Richtung und wir hoffen, dass wir alle gut darauf vorbereitet sind.“ n

„Die Stimmung ist ein wenig zu euphorisch.“ David Moese, Nuveen Real Estate

„Preise werden nicht mehr steigen, aber auf hohem Niveau verharren.“ Anton Bondi de Antoni, Bondi Immobilien-Consulting

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Interview mit Axel Schulz Real I.S. AG

Wie sehen Sie die Immobilienbranche, wird es bald windig oder bleibt der Sonnenschein? Axel Schulz: Noch ist Sonnenschein – auch wenn man am Horizont vereinzelt Wolken sieht. Wann glauben Sie, werden die Wolken ein bisschen dichter? Die Preise werden vielleicht nicht mehr so stark steigen. Für uns als Real I.S. iat es kein Indikator zu sagen, dass jetzt die Party vorbei ist. Das ist auch von Region zu Region verschieden. Das müsste man im Einzelfall auf Städte runterbrechen. Da muss man sich die Fundamentaldaten ganz genau ansehen. Welche Projekte sind in der Pipeline, da gibt es viele Punkte, die man berücksichtigen sollte. Wie sehen Sie den österreichischen Markt? Erst vor kurzem haben Sie das Objekt in der Brehmstraße verkauft und damit das Portfolio deutlich verkleinert. Der Anfang vom Abschied aus Österreich? Also, das ist kein Signal gewesen, zu sagen wir wollen unser Portfolio abstoßen. Ganz im Gegenteil. Wir werden, wenn sich die Gelegenheit bietet, auch wieder zukaufen. Bei der Brehmstraße war die Zeit reif für einen Exit. Sie sind in Österreich vor allem in den Assetklassen Office und Retail engagiert. Wohnen kein Thema für Sie? Wir schauen uns Wohnen sehr gerne an. Wohnen können wir uns neben Retail und Office durchaus vorstellen.

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ImmoFokus

Logistik? Eher nein. In welchen Ticketgrößen bewegen Sie sich, wenn Sie nach Österreich schauen? 20 Millionen Euro ist die untere Grenze. Nach oben sind wir offen. Teile der Bahnhofcity Wien West haben wir von der Schweizer Acron Gruppe für rund 100 Millionen Euro für einen von uns aufgelegten Fonds gekauft. Der Deal muss einfach stimmen. Für Wien passt er. Wie viel würden Sie gerne in Österreich investieren? Wie viel Kapital haben Sie für die Alpenrepublik reserviert? Wir haben unsere komplette Allokation aus verschiedenen Gründen nicht für die einzelnen Länder runtergebrochen. Insgesamt wollen wir 2019 rund 1,3 Milliarden Euro investieren. Da gibt es eine Quote fürs In- und fürs Ausland. Wenn man sich eine harte Ziffer vorgibt, läuft man halt latent Gefahr, dass man dann im November, Dezember anfängt zu sagen, „Wir müssen noch X-Millionen investieren.“ Das kann nur schief gehen. Kommen für Sie Forward-Purchase-Deals in Frage? Prinzipiell ja, am liebsten in Form eines Forward Commitment. Also, wenn wir das Objekt schlüsselfertig übernehmen können, das Development Risiko beim Verkäufer, beim Developer bleibt. Der Deal sollte dann aber auch in 18 Monaten zum Closing gebracht werden können. Länger wollen wir nicht warten müssen. Mit einem Forward wird die Sache entsprechend teurer. Das ist nichts für uns. n


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CRE-DUO Modesta Real Estate unterstützt bei allen Fragen zum Thema Gewerbeimmobilien – sowohl auf nationaler als auch auf internationaler Ebene.

Networking Kommentar: Sebastian Scheufele & Andreas Polak-Evans

n Immobilienmessen wie die MIPIM in Cannes oder die Expo Real in München sind für uns jährliche Fixpunkte und gehören zu den wichtigsten Plattformen in der internationalen Immobilienbranche um neue Kontakte zu knüpfen und bestehende Beziehungen zu vertiefen.

am Laufen zu halten. Dabei setzen wir auf einen qualitativen und international vielschichtigen Austausch. So manche Erfahrungen und Beziehungen mögen vielleicht nicht sofort, dafür in einigen Jahren von Bedeutung sein.

Neben den Fachmessen in Europa, hat sich Modesta Real Estate auch ein Netzwerk in den USA aufgebaut. Zweimal jährlich kommen die Gewerbeimmobilienspezialisten der amerikanischen Organisation SIOR zusammen, um sich untereinander zu vernetzen und auszutauschen. SIOR ist ein durch strenge Richtlinien geprägter Zusammenschluss aus Professionisten der Gewerbeimmobilienbranche und zählt derzeit in etwa 3.200 Mitglieder aus 36 Ländern weltweit. Die Internationalität der Beteiligten bietet die Möglichkeit, Informationen über aufkommende Trends in anderen Ländern zu sammeln. Bereits ab dem 10. April 2019, auf der dreitägigen SIOR Spring World Conference in Washington DC., werden wir uns zum wiederholten mal mit anderen SIOR-Mitgliedern über Entwicklungen auf dem internationalen Gewerbeimmobilienmarkt austauschen.

Auch der Austausch mit erfolgreichen Unternehmern und Persönlichkeiten außerhalb der Gewerbeimmobilienbranche birgt großes Potenzial für den beruflichen Erfolg. Auf der SIOR Spring World Conference treten deshalb unter anderem Gastredner wie Robin Chase, Gründerin und ehemalige CEO von Zipcar oder Joseph Coughlin, Direktor des Massachusetts Institute of Technology auf. Sie geben Ausblicke in die Zukunft der Immobilienbranche unter Betrachtung von demografischen und wirtschaftlichen Veränderungen.

Solche Messen, Fachtagungen und Konferenzen nutzen wir vor allem um unsere Erfahrungen an Andere weiterzugeben und gleichzeitig natürlich neue zu gewinnen. Das Networking mit anderen Spezialisten aus der Branche ist ein essenzieller Bestandteil unseres beruflichen Alltags und soll einen Mehrwert für alle Beteiligten schaffen. Es bedeutet nicht, Informationen aus dem Netzwerk zu ziehen, um den eigenen Nutzen zu maximieren. Eigenes Wissen, Erfahrungen und Kontakte müssen eingebracht werden um ein solches Netzwerk

Veranstaltungen wie die SIOR-Konferenzen, die MIPIM oder die Expo Real ermöglichen uns eine persönliche Interaktion mit Branchenkollegen, Kunden und Entwicklern. Natürlich erleichtert uns das Internet die weltweite Vernetzung und bietet viele Möglichkeiten, für uns stehen aber eindeutig die persönlichen Kontakte im Vordergrund.

Über Modesta Real Estate Die MG Real Estate GmbH wurde im Jahr 2002 in Wien gegründet. Neben dem Hauptsitz in Wien gibt es seit 2005 auch eine Tochtergesellschaft in Bratislava. Millionen an Quadratmetern Büro-, Industrie- und Logistikflächen sowie Industriegrundstücke konnten bisher erfolgreich abgewickelt werden. Neben den Heimatmärkten in Österreich und der Slowakei begleitet Modesta Real Estate auch umfangreiche Transaktionen in den CEE-Märkten und unterstützt seine internationalen Partner bei zahlreichen Corporate Real Estate Beratungen. www.modesta.at

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Branchen & Services Events & Awards

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LOGISTIK WIRD IMMER ATTRAKTIVER

EY-TRENDSTUDIE

Je mehr über Onlineshops gekauft wird und diese ausliefern, umso mehr neue Flächen werden benötigt.

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SOCIETY-RÜCKBLICK Immobilienball, Drinks Before Home, IMMY, Qualitätsmaklergala - der ImmoFokus war dabei.

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ImmoFokus

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Rattenschwanz an rechtlichen Folgen Da müssen die Profis ran. Ist ein Nutzwertgutachten falsch, kann das teuer werden. „Ich kenne kein einziges Zinshaus, bei dem der baubehördlich bewilligte Konsens mit der Realität übereinstimmt", betont Architektin und Sachverständige Regina Lettner.

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erkauf von Wohnungen, deren Aufteilung im Erbfall oder die richtige Zuordnung von Kostenanteilen - etwa bei Sanierungen oder der jährlichen Betriebskostenabrechnung - brauchen eine exakte Berechnungsbasis: die Nutzfläche oder den Nutzwert. Dieser Nutzwert wird von Sachverständigen festgestellt, im Nutzwertgutachten dokumentiert, in den Wohnungseigentumsvertrag übernommen, und dann

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ImmoFokus

im Grundbuch verbüchert. Ist das Nutzwertgutachten falsch, kann das teuer werden. Entspricht der Grundbucheintrag nicht der Realität, führt das im schlimmsten Fall zur Auflösung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder Rückabwicklung des Kaufvertrages. Geregelt ist das im Wohnungseigentumsgesetz [WEG 2002]: Auf Antrag sind die Nutzwerte vom Gericht insbesondere dann abweichend vom Nutzwertgutachten festzusetzen, wenn das Gutachten

gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung verstößt, oder bei einem Wohnungseigentumsobjekt um mehr als 3 Prozent von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht. Die Architektin und Sachverständige Regina Lettner weiß, welche Fehler gemacht werden und wie sie zu vermeiden sind: „Im Bewertungsverfahren gibt es viele Punkte, die mehr Beachtung erfordern, als sie vielfach bekom-


wie die Vorgaben des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen oder jene des Magistrats der Stadt Wien - MA 25 geben Aufschluss über Anforderungen und Bewertungsmethoden. Die häufigsten Fehlerquellen sind:

die Allgemeinflächen sind, wie zum Beispiel Flachdächer oder Vorbereiche von Wohnungseingangstüren. Solche Abweichungen sind unbedingt zu klären.“ Auch der OGH hat in einem Urteil festgestellt, dass eine persönliche Befundung bei Gutachten unabdingbar ist.

• Keine (persönliche) Befundaufnahme • Divergenzen zwischen Bauplan und Bestand und/oder sonstigen Unterlagen • Das Bestandsobjekt ist nicht wohnungseigentumstauglich • Falsche Nutzflächenberechnung • Falsch gerechnete Zuschläge • Fehlende oder unrichtige Zu- und Abstriche • Die Zuordenbarkeit ist nicht gegeben • Die Regelwohnung ist eine virtuell angenommene • U.v.a.m.

Eigentümern empfiehlt Regina Lettner, sich vorab selbst schlau zu machen, worum es hier überhaupt geht. Dazu hat baukult ein Tool entwickelt, mit dem man selbst den Nutzwert einer Wohnung näherungsweise berechnen kann. Dieser selbsterklärende Online-Check navigiert in vier Schritten durch das Programm:

Der Nutzwertcheck als Online-Tool

men. Wir sehen oft falsche Nutzwertgutachten und den Rattenschwanz an rechtlichen Folgen, den diese nach sich ziehen. Daher raten wir dringend, Bewertungen nur von Profis machen zu lassen.“

Klare Vorgaben im Wohnungseigentumsgesetz Was genau zu tun ist, steht ebenfalls im Wohnungseigentumsgesetz. Auch Regelwerke,

Mit der persönlichen Befundung aller Wohnungseigentumsobjekte lassen sich Fehler vermeiden, etwa die Divergenzen zwischen Bauplan und Bestand, die alltäglich auftreten, wie Regina Lettner feststellt. „Ich kenne kein einziges Zinshaus, bei dem der baubehördlich bewilligte Konsens mit der Realität übereinstimmt. Daher ist die häufig geübte Praxis riskant, die Raumnutzungen oder die Nutzfläche ohne Überprüfung einfach aus den baubehördlich bewilligten Plänen oder auch aus Verkaufsplänen zu übernehmen. Lettner führt weiter aus: „Wir haben festgestellt, dass viele Flächensummen unrichtig sind oder einzelne Flächen falsch ausgewiesen werden – zu den ‚Klassikern‘ gehört die falsche Bezeichnung von Balkon oder Loggia. Oft zeigen Verkaufspläne auch Flächen,

Schritt 1: Eingabe der Objektdaten Schritt 2: Eingabe der Nutzflächen von Wohnräumen, Keller, Lagerflächen, Balkonen, Terrassen, etc. Schritt 3: Wahl der Zu- und Abschläge, beispielsweise Zuschläge für die Lage an einer verkehrsarmen Straße oder Abschläge für eine Wohnung im fünften Obergeschoß ohne Lift. Schritt 4: Automatische Berechnung des Nutzwertes der einzelnen Wohnung

Selbstcheck ersetzt kein Gutachten Klarerweise ist dieser Check kein Ersatz für das Nutzwertgutachten – wie auch ein Online-Kreditrechner von Banken kein Angebot für eine Kreditvereinbarung ist. Lettner betont: „Ziel aller Verantwortlichen muss es sein, „richtige“ Eigentumsanteile auszuweisen, um den langen Rattenschwanz an rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.“ n

Factbox ARCH. DI REGINA M. LETTNER GESCHÄFTSFÜHRERIN, BAUKULT ZT GMBH - ARCHITEKTUR UND REALITÄTENCONSULTING

Fotos: XXX

Regina Lettner, Initiatorin und Erfinderin des Online-Tools Nutzwert-Check, ist seit 2005 selbständige Architektin und allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für die Fachgebiete Nutzwertgutachten/Parifizierung und Hochbau/Architektur sowie Gründerin der baukult ZT GmbH. Weiters ist sie im Vorstand des Zentralverband Haus und Eigentum Wien tätig und engagiert sich in der Beratung der Mitglieder. Ein besonderes Augenmerk ist dem Thema "Bauen mit Holz" gewidmet. Neben einigen Projekten im mehrgeschossigen Wohnbau erfolgte 2012 die Auszeichnung mit dem Niederösterreichischen Holzbaupreis und dem Österreichischen Umweltzeichen für die Planung und Umsetzung des Naturfreundehaus Knofeleben. Als Mitorganisatorin der Veranstaltungsreihe ImmoDienstag – einer Intensiv-Veranstaltungsreihe zu Themen der Immobilienentwicklung – trifft sie oftmals den Nerv der Immobilienbranche.

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Branchen & Service

Steigende Attraktivität Investments stabil, aber sinkende Renditen. Rund 160,00 Millionen Euro wurden 2018 in Industrie- und Logistikimmobilien investiert, das sind ca. 4,0 Prozent des österreichischen Immobilieninvestmentvolumens. Während in und um Wien der größte Bestand an Logistikflächen festzustellen ist, ist der Bestand im Großraum Graz der modernste.

W

ährend sich die meisten Assetklassen auf Wien und Umgebung konzentrieren, liegt der Fokus bei Logistikimmobilien auf den drei Hauptmärkten Graz, Wien und Linz. Dem Markt rund um Villach wird viel Potenzial bestätigt, während Innsbruck und Salzburg als herausfordernde Logistikstandorte gelten. So die Analyse von CBRE, national wie international führender Immobilienspezialist, im aktuellen Bericht zum Logistikmarkt Österreich. Insgesamt beläuft sich der Logistikimmobilienbestand in Wien, Graz und Linz auf etwa 5,50 Millionen Quadratmeter. Bis Ende 2020 sollen an diesen drei Hauptlogistikstandorten rund 349.000 Quadratmeter neue Logistikflächen entstehen. Der

„Je mehr über Onlineshops gekauft wird und diese ausliefern, umso mehr neue Flächen werden benötigt.“ Franz Kastner, CBRE

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ImmoFokus

Großteil der Neubauleistung – ca. 65 Prozent und 230.000 Quadratmeter – gilt als Built-toOwn Flächen, die von den Errichtern selbst genutzt werden, während rund 22 Prozent und 80.000 Quadratmeter als Built-to-Suit Projekte für bestimmte Nutzer entwickelt werden und nur 13 Prozent (ca. 45.000 Quadratmeter) als spekulative Flächen errichtet werden. Onlinehandel, Paketlogistik, Do It Yourself und Möbelhandel sind die Hauptabnehmer und Nachfragetreiber der aktuellen Entwicklungen am österreichischen Logistikmarkt. „Der Logistikmarkt hängt zu einem großen Teil vom Shoppingverhalten der Österreicherinnen und Österreicher und dem damit verbundenen dynamischen Wachstum des Onlinehandels ab. Je mehr über Onlineshops gekauft wird und diese ausliefern, umso mehr neue Flächen werden benötigt“, so Franz Kastner, Associate Director der Industrial & Logistics Agency bei CBRE. Die steigende Attraktivität des österreichischen Logistikmarktes zeigt sich auch im aktuellen Logistics Performance Index (LPI) der Weltbank. Österreich belegt auf diesem zurzeit den 4. Platz. Bewertet werden sechs Kriterien: Pünktlichkeit, Tracking & Tracing, Logistik-Kompetenz, Zoll, Infrastruktur und Internationaler Transport. Österreich kann sein ausgezeichnetes Ranking – zum Vergleich: 2014 lag Österreich noch auf dem 21. Platz – vor allem auf die Faktoren Infrastruktur sowie Pünktlichkeit zurückführen.

Logistikmarkt Wien Der größte Logistikmarkt mit rund 3,00 Millionen Quadratmeter ist in und um Wien, wo-


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Branchen & Service

LOGISTIKBESTAND ÖSTERREICH 2019

WIEN (3,06 MIO m2)

LINZ (1,68 MIO m2)

6% 39%

14%

WIEN, GRAZ & LINZ 5,52 MIO. m2

37%

Klasse A: 2,31 Mio. m2 42% Klasse B: 2,76 Mio. m2 50% Klasse C: 0,45 Mio. m2 8%

SALZBURG

49%

55%

GRAZ (774.000 m2)

INNSBRUCK

6%

33% 61%

VILLACH

Logistikimmobilien > 5.000 m2 Quelle: CBRE 01/2019

LOGISTIK HOTSPOTS ÖSTERREICH LINZ

SALZBURG

•Zentralster der drei Hauptlogistikstandorte •Potential für spekulative Logistikentwicklungen •Logistikentwicklungen in peripheren Lagen am Rande des oberösterreichischen Zentralraums

•Herausfordernder Logistikmarkt •Überschaubare Nachfrage nach Logistikflächen •Preisgefüge nicht für Logistikansiedlung geeignet •Regionale Belieferung erfolgt aus DE oder Oberösterreich

WIEN •Wien als Fokusmarkt – nachgefragtester der drei Hauptlogistikstandorte •Sofort verfügbare Logistikflächen meist nur in Klasse B zu finden •Chance auf Umwidmungen von Grundstücken im erweiterten Speckgürtel vorhanden Quelle: CBRE 02/2019

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ImmoFokus

INNSBRUCK •Herausfordernder Logistikmarkt •Wenig bis keine Grundstücksreserven › Topographie •Vereinzelt Potential für Umwidmungen entlang der Hauptverkehrsrouten im Ober- & Unterland

VILLACH GRAZ •Hauptlogistikstandort mit dem modernsten Bestand •Große Grundstücksreserven in Graz Süd und Graz Ost •Potential und zukünftige Nachfrage für spekulative Logistikentwicklungen vorhanden

•Zukunftsträchtigster Logistikstandort •Land Kärnten forciert Ansiedlung von Logistik – Grundstückreserven in verkehrsgünstigen Lagen werden vermehrt geschaffen •Zukünftiger Logistikhub für die Adriahäfen •Herausfordernder Logistikmarkt


bei 69 Prozent der Flächen auf den Submarkt Wien Umgebung Süd entfallen, die meisten Neuflächen entstehen zurzeit allerdings im Bereich Wien Umgebung Nord & Ost. „Im Süden sowie Westen von Wien werden die Flächen knapp, daher konzentriert sich die Bautätigkeit auf den Norden und Osten der Stadt, wo z.B. der Industrial Campus Vienna East in Enzersdorf, das neue Paketzentrum der Post in Hagenbrunn sowie das neue Frachtzentrum von DHL in Fischamend entstehen“, so Kastner, der auch damit rechnet, dass aufgrund der Verknappung von Flächen im Stadtgebiet zukünftig bereits bestehende Objekte der Klassen B und C aufgewertet und somit genutzt werden könnten. Bei den Mieten pro Lagerquadratmeter wie bei Kaufpreisen von Grundstücken gilt: je zentraler, umso teurer. Grundstücke, die für die Errichtung von Logistikimmobilien geeignet sind, kosten von 50,00 Euro pro Quadratmeter im entfernten nördlichen Wiener Umland bis 300,00 Euro pro Quadratmeter im Süden und Westen des Wiener Stadtgebietes. Die Vermietungsleistung in und um Wien könnte 2019 erstmals die 100.000-Quadratmeter-Marke erreichen, was einer Verfünffachung der Vermietungsleistung gegenüber dem Jahr 2016 entspricht.

Logistikmarkt Graz Während in und um Wien der größte Bestand an Logistikflächen festzustellen ist, ist der

Übersicht Mieten und Grundstückspreise LAGERMIETEN (€/m²/MONAT)

GRUNDSTÜCKSPREISE (€/m²)

KLASSE A

UMLAND

KLASSE B

Wien

4,65 - 5,50

3,90 - 4,50

50 - 200

220 - 300

Graz

4,65 - 4,95

3,80 - 4,30

80 - 120

120 - 165

Linz

4,65 - 4,95

3,80 - 4,30

80 - 120

120 - 165

Salzburg

4,65 - 5,50

3,90 - 4,40

100 - 170

220 - 330

Innsbruck

4,00 - 4,50

4,25 - 5,45

240 - 300

350 - 450

Villach

4,30 - 4,80

3,80 - 4,30

50 - 80

100 - 140

Quelle: CBRE Research

Bestand im Großraum Graz – ca. 774.000 Quadratmeter per Jahresende 2018 – der modernste. Rund 61 Prozent der Logistikflächen in und um die steirische Landeshauptstadt entfallen auf die Gebäudeklasse A. Die Nähe zur Adria und deren Häfen hat in den letzten Jahren vor allem den Süden von Graz – Werndorf Wundschuh – am meisten begünstigt, sodass auf diesen Teilmarkt rund 50 Prozent der Flächen entfallen. Bis 2020 soll die 800.000-Quadratmeter-Marke am Grazer Logistikmarkt erreicht werden, eines der größten Projekte ist jenes des belgischen Entwicklers VGP in Premstätten. „In und um Graz haben sich in den letzten Jahren viele Logistik-, Handels- und Industrieunternehmen angesiedelt. Wir sehen hier allerdings weiteres Potenzial und zukünftige Nachfrage für spekulative Logistikentwicklungen“, so Kastner, der aber auch die Konkurrenz von Villach hervorhebt, das – dank Nähe und Förderungen – als zukünftiger Logistikhub für die Adria Häfen gilt.

Logistikmarkt Linz

Foto: industrieblick

„Die Nachfrage nach Logistikimmobilien – vor allem internationaler Investoren – ist hoch, allerdings fehlt es an investmentfähigem Produkt.“ Georg Fichtinger, CBRE

STADT

Rund 1,70 Millionen Quadratmeter Logistikflächen gab es per Jahresende 2018 in und um Linz, dem zentralsten Hauptlogistikstandort Österreichs. „Im Großraum Linz gibt es – ähnlich wie in Wien – ein hohes Aufwertungspotenzial von bereits bestehenden Klasse B und C Objekten“, so Kastner. Größere Fertigstellungen sind in Steyr – ca. 20.000 Quadratmeter von Garbe Industrial Real Estate – sowie in Hörsching und Enns, beides DHL-Projekte, abzusehen. Mieten und Kaufpreise für Grundstücke in und um Linz

entsprechen ungefähr dem Niveau von Graz und liegen bei 4,65 Euro pro Quadratmeter bis 4,95 Euro pro Quadratmeter (Lagermieten) sowie 80,00 bis 165,00 Euro pro Quadratmeter Grund. Entscheidend sind hier wiederum Lage und Erreichbarkeit.

Logistikmärkte Innsbruck & Salzburg „Sowohl Salzburg als auch Innsbruck gelten als herausfordernde Logistikmärkte – allerdings aus unterschiedlichen Gründen“, so Kastner. Während in Innsbruck die Topographie ausschlaggebend für einen massiven Grundstücksmangel ist, ist in Salzburg die Nachfrage nach Logistikflächen relativ gering. Zudem ist das Salzburger Preisgefüge – hohe Grundstückspreise – nicht für Logistikansiedlungen geeignet und die Belieferung erfolgt über Zentren in Oberösterreich oder Deutschland.

Investments in Logistikimmobilien stabil, Renditen sinken Rund 160,00 Millionen Euro wurden 2018 in Industrie- und Logistikimmobilien investiert, das sind ca. 4,0 Prozent des österreichischen Immobilieninvestmentvolumens. Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien lag zum Jahresende 2018 bei ca. 5,2 Prozent. „Verglichen mit Ländern wie Deutschland, Großbritannien oder den Niederlanden, weist Österreich aktuell noch ein – aus Investorensicht – attraktives Renditeniveau auf. Die Nachfrage nach Logistikimmobilien – vor allem internationaler Investoren – ist hoch, allerdings fehlt es an investmentfähigem Produkt“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties, CBRE. n

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Branchen & Service

Wenige große Deals in Österreich

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er aktuelle Immobilienmarktzyklus ist bereits fortgeschritten und von einem Angebotsmangel geprägt. Infolgedessen sind Kapazitätsengpässe im Baugewerbe zu beobachten“, sagt Alexander Wlasto, Partner und Sector Leader Real Estate bei EY Österreich. „Für den überwiegenden Anteil der Investoren ist das jedoch kein Grund zu verzagen. Sie zeigen sich flexibel und passen ihre Strategien an das Marktumfeld an“. Das spiegelt sich

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auch im Investitionsverhalten wider: Investitionen in den eigenen Bestand gewinnen für 84 Prozent der Investoren an Bedeutung gegenüber Zukäufen. Auch transaktionsseitig zeigt sich die strategische Anpassung der Investoren: Der Verkauf bzw. selektive Ankauf ist jeweils für eine deutliche Mehrheit der Befragten die bevorzugte Investmentstrategie im „Late Cycle“ (82 bzw. 91 Prozent). „Diese strategischen Präferenzen

sind folgerichtig“, so Wlasto. „Für das Transaktionsvolumen 2019 erwarten 65 Prozent der Investoren eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. Die horizontale Orientierung, zeigt, dass große Transaktionen fehlen.“

Preisstabilisierung in allen Segmenten Bereits 2018 war der österreichische Transaktionsmarkt von einem Nachfrageüberhang, einem hohen Preisniveau und mittelgroßen Deals gezeichnet. Die Ausnahme bildete

Fotos: Andi Bruckner, saiko3p

Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. Coworking-Spaces, Serviced Apartments und Mikroapartments nehmen weiter zu.


WELCHE INVESTMENTSTRATEGIE WIRD ZUM ENDE EINES MARKTZYKLUS („LATECYCLE“) PRÄFERIERT? 61 %

Selektiverer Ankauf 41 %

Gewinnmitnahme durch Verkauf

Ankauf von Forward Deals

13 %

Investition in Mezzanine-/ Debt-Fonds

14 % 9% ich stimme zu

32 %

41 % 33 %

Super-Core-Strategie

26 %

32 %

23 %

Investments im Ausland

18 %

48 % 36 %

Fokus auf Nischenprodukte

9%

41 %

26 %

Manage-to-Core-Strategie

Warten auf günstigere Preise

30 %

18 %

28 %

39 %

44 %

39 %

27 %

4%

50 %

27 % ich stimme eher zu

18 %

46 % ich stimme eher nicht zu

9% 18 %

ich stimme nicht zu

Quelle: EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019

Frühling 2019

153


Branchen & Service

die Übernahme der Möbelhauskette Kika/ Leiner durch die Signa Group. „Die größte Übernahme stellt mit einer kolportieren Transaktionssumme von rund einer halben Milliarde Euro einen Sondereffekt dar, der das Einzelhandelssegment auf den Spitzenplatz katapultierte“, so Erich Sorli, Partner bei EY Österreich. „Dieser Sondereffekt sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch im vergangenen Jahr eher Stagnation für das Retailsegment erwartet wurde. Insofern lässt sich festhalten, dass sich der Vorjahrestrend

auch 2019 fortsetzt.“ Lediglich in den 1cLagen erwartet ein überwiegender Anteil (64 Prozent) der Investoren fallende Preise für Einzelhandelsimmobilien. Für das Jahr 2019 werden sowohl im Segment Büro als auch für Einzelhandelsimmobilien in den 1a- (je 68 Prozent) und 1b-Lagen (72 Prozent und 56 Prozent) stagnierende Preise erwartet. Etwas mehr Potential erkennen die Befragten hingegen in den Segmenten Logistik und Hotel. In Bestlagen werden für Liegenschaften dieser Assetklassen von über der Hälfte der Be-

fragten (54 bzw. 60 Prozent) weiterhin Preisanstiege erwartet. „In der Gegenüberstellung von Einzelhandels- und Logistikimmobilien lässt sich deutlich der wachsende Einfluss des E-Commerce erkennen“, so Sorli. „Während Einzelhandelsobjekte in schwächeren Lagen tendenziell leiden, profitieren Logistikimmobilien, die das Rückgrat des Online-Handels bilden.“ Der Trend steigender Preise im Wohnsegment wird sich im Jahr 2019 insbesondere in 1a- und 1b-Lagen fortsetzen, meinen 64 bzw. 60 Prozent der Befragten. Diese

66%

56%

Kapazitätsengpässe führen zu steigenden Preisen und Verzögerungen.1

58%

Eine anhaltend hohe Auslastung im Baugewerbe verzögert eine Modernisierung / Digitalisierung.3

Kommunen greifen verstärkt in den Immobilienmarkt ein.2

36%

13%

15% 39%

Gesetzlich verankerte Vergabequoten von Grundstücken der öffentlichen Hand an subventionierte Wohnungsbauprojekte haben einen Einfluss auf den Immobilienmarkt.4 30%

19%

8%

61%

Projekt-entwicklungen müssen zukünftig Anforderungen an eine smarte Infrastruktur erfüllen.5

29%

32%

35% 36%

30%

Politische und weltwirtschaftliche Instabilitäten können auch auf den österreichischen Immobilienmarkt durchschlagen.6 32%

4% ich stimme zu

ich stimme eher zu

ich stimme eher nicht zu

ich stimme nicht zu

Wortlaut der Fragen: 1 Die Kapazitätsengpässe des Baugewerbes führen zu steigenden Preisen und Verzögerungen von Bauvorhaben. 2 Kommunen greifen verstärkt in den Immobilienmarkt ein (Abrissstop, Ausübung von Vorkaufsrechten, Sicherung strategischer Grundstücke durch städtebauliche Maßnahmen etc.). 3 Eine anhaltend hohe Auslastung im Baugewerbe verzögert auch eine Modernisierung / Digitalisierung der Baubranche (z. B. Einführungvon BIM). 4 Gesetzlich verankerte Vergabequoten von Grundstücken der öffentlichen Hand an subventionierte Wohnungsbauprojekte haben einen Einfluss auf den Immobilienmarkt. 5 Projektentwicklungen müssen zukünftig die Anforderungen an eine smarte Infrastruktur erfüllen (Konnektivität, Ladestationen für Autos, smarte Energiekonzepte). 6 Politische und weltwirtschaftliche Instabilitäten (Brexit, Strafzölle) können auch auf den österreichischen Immobilienmarkt durchschlagen. Quelle: EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2019

154

ImmoFokus


Einschätzung stellt eine erwartete Stabilisierung der Preise dar: Im Vorjahr erwarteten noch 83 Prozent der Teilnehmer Preissteigerungen in 1a-Lagen. Lediglich in PeripherieLagen geht die Mehrheit der Befragten (68 Prozent) von gleichbleibenden Preisen aus. In einzelnen Segmenten gehen Investoren dennoch von weiteren Preissteigerungen aus: Bei Logistikimmobilien in guten Lagen wird es für Käufer voraussichtlich teurer. Ähnliches gilt für Hotelimmobilien an Top-Standorten, wobei zwei Drittel der Befragten (78 Prozent) generell von einer Annäherung der Renditen zwischen Hotels und Büros ausgehen.

Konzentration auf Wien klingt ab – Graz im Aufwind „Wie bereits im Vorjahr bleiben Wohnimmobilien in allen Landeshauptstädten der Republik die bevorzugte Assetklasse“, sagt Wlasto. „Eines bleibt trotz der relativ hohen Attraktivität des Wohnsegments allerorts bemerkenswert: In Eisenstadt sinkt das Interesse der Befragten an Wohnobjekten von 75 auf nun 40 Prozent, gleichzeitig verschiebt sich der Fokus zu Gunsten von Büroimmobilien. Und auch in Graz und Klagenfurt bekundet jeweils rund ein Drittel der Befragten ihr steigendes Interesse an der Assetklasse Büro.“ Im Bürosegment liegt der Investorenfokus mit 41 Prozent zwar weiterhin auf Wien – im

„In der Gegenüberstellung von Einzelhandelsund Logistikimmobilien lässt sich deutlich der wachsende Einfluss des E-Commerce erkennen.“ Erich Sorli, EY Österreich

Vorjahresvergleich entspricht dies jedoch einem Rückgang um 20 Prozent. Linz und Graz steigen währenddessen in der Gunst der Umfrageteilnehmer. Zogen die Büromärkte dieser Standorte 2018 jeweils nur neun Prozent der Befragten vor, so sind es in diesem Jahr bereits jeweils 14 Prozent. Die steirische Hauptstadt kann für 2019 zudem mit einem hohen Interesse an Retailobjekten rechnen: 40 Prozent der Umfrageteilnehmer interessieren sich für Einzelhandelsinvestments in Graz (2018: 17 Prozent). In der Bundeshauptstadt hingegen scheint der Retail-Investmentmarkt recht gesättigt und wird lediglich von zehn Prozent der Investoren fokussiert (2018: 22 Prozent).

Digitalisierung überholt demografischen Wandel als einflussreichster Megatrend Alle befragten Investoren waren sich in ihrer Einschätzung einig, dass die Digitalisierung im nächsten Jahrzehnt der einflussreichste Megatrend für den österreichischen Immobilienmarkt sein wird. Damit überholt die Digitalisierung zum ersten Mal den demografischen Wandel, den immerhin 92 Prozent der Umfrageteilnehmer als einflussreichen Megatrend beurteilen. Mit 87 Prozent Zustimmung erhielt zudem auch der Einfluss der Zinspolitik hohe Zustimmungswerte. „Das Thema Digitalisierung ist in der Immobilienwirtschaft spätestens jetzt endgültig angekommen“, sagt Wlasto. „Es hapert jedoch noch an der Umsetzung.“ Insgesamt 87 Prozent der Befragten sehen in der Digitalisierung das Potential einer höheren Transparenzschaffung in Transaktions- und Bewertungsprozessen. 82 Prozent der Umfrageteilnehmer sind auch der Meinung, dass in der Immobilienwirtschaft Tätigkeitsfelder wie Rechnungswesen oder Vermittlung mittels Digitalisierung effizienter gestaltet werden können. Mehr als neun von zehn Befragten beurteilen die Umsetzung konkreter Digitalisierungsprojekte jedoch als sehr schleppend. „Anspruch und Wirklichkeit klaffen noch weit auseinander. In Sachen Digitalisierung ist noch viel Luft nach oben. Das hat die Immobilienwirtschaft aber mittlerweile erkannt“, so Wlasto. Auf die Assetklassen heruntergebrochen erwarten sich die Investoren positive Effekte der Digitalisierung insbesondere auf Logistik- bzw. Industrieimmobilien. Stärker in den

„Das Thema Digitalisierung ist in der Immobilienwirtschaft spätestens jetzt endgültig angekommen.“ Alexander Wlasto, EY Österreich

Investmentfokus rücken demnach Zentrallager für 80 Prozent der Befragten, Last-MileStorage-Produkte (65 Prozent) und Rechenzentren (66 Prozent). Ein gegensätzliches Bild zeigt sich hingegen bei Retailprodukten: Sogar für High-Street-Objekte erwarten 2019 lediglich 40 Prozent ein zunehmendes Interesse, obwohl diese Kategorie als relativ immun gegen den wachsenden Umsatzanteil des E-Commerce gilt. Im Bürosegment erwarten alle Investoren einen stärkeren Fokus auf Co-Working-Spaces. 59 Prozent der Befragten gehen zudem davon aus, dass dezentrale Lagen profitieren: Diese könnten durch eine entsprechende Gebäudekonnektivität gewinnen, die für 92 Prozent der Umfrageteilnehmer künftig ebenso wichtig werde wie die Lage selbst. Im Wohnsegment hingegen erwarten die Investoren einen stärkeren Fokus auf Serviced Apartments (90 Prozent) und Mikroapartments (87 Prozent). „Beide Produktkategorien können – wie auch schon die Coworking-Spaces im Bürosegment – von einem mit der Digitalisierung einhergehenden veränderten Nutzerverhalten profitieren“, sagt Wlasto. „Flexible Nutzungsmodelle, pauschale Serviceangebote und der ‚Sharing-Gedanke‘, der in allen Lebensbereichen Einzug hält, werden selbstredend auch für die Nutzer von Immobilien immer wichtiger und stärker nachgefragt.“ n

Frühling 2019

155


Branchen & Service

Graue Wohnungsnot Pflegenotstand vorprogrammiert. Da die Politik an Aktivität vermissen lässt, steigen die Marktchancen für Betreutes Wohnen.

D

ie Wohnversorgung von Senioren ist qualitativ ähnlich hochwertig wie die der Gesamtbevölkerung. Gleichzeitig bestehen aber – etwa bei älteren Frauen mit Mindestpension – ausgeprägte Armutslagen. Für 15 Prozent der alleinstehenden älteren Frauen, aber nur für 8 Prozent der Männer bedeuten die Wohnkosten eine starke Belastung. Die durchschnittliche Wohnfläche pro

156

ImmoFokus

Person liegt bei Senioren weit über dem Durchschnitt der Gesamtbevölkerung. Während insgesamt nicht bescheidene 45 Quadratmeter Wohnfläche pro Person zu Buche stehen, sind es bei alleinstehenden, selbstständig lebenden Senioren nicht weniger als 80 Quadratmeter. „Sie leben häufig in Wohnungen und Häusern, die im Zuge der Haushalts-Biografien über die nunmehrigen Ansprüche hinausgehen. Beispielsweise lebt

die Hälfte der alleinstehenden Frauen in Wohnungen/Häusern mit vier und mehr Wohnräumen“, sagt Studienautor Wolfgang Amann, Geschäftsführer vom Institut für Immobilien Bauen und Wohnen GmbH. „Kaum 7 Prozent haben den Weg in Neubauwohnungen gefunden. Sehr viele Senioren leben in Wohnungen mit Barrieren. Typisch dafür sind die Gebäude der Nachkriegszeit bis in die 1970er Jahre.“ Die Wohnmobilität der Senio-

Fotos: LUDWIG SCHEDL

Autor: Andreas Altstädter


Branchen & Service

ren steigt zwar, ist aber nach wie vor deutlich unter dem Gesamtdurchschnitt. Amann: „Zwei von drei Mieter-Haushalten haben während des vergangenen Jahrzehnts die Wohnung gewechselt. Bei den mietenden Single-Senioren waren es demgegenüber nur 30 Prozent.“

Babyboomer verlieren Als zentrales Problem bleibt, insbesondere für einen Teil der geburtenstarken Jahrgänge der 1960er Jahre, die künftige „Leistbarkeit des Wohnens“. Auch wenn die Versorgung der älteren Bevölkerung in einem der reichsten Länder grundsätzlich machbar sein sollte, „so ist doch davon auszugehen, dass sich die Einkommenssituation für die ältere Bevölkerung insgesamt verschlechtert. Für die Senioren von morgen wird es also finanziell eng“, erklären unisono die beiden Silver Living Geschäftsführer Walter Eichinger und Thomas Morgl.

Umzugswelle bei Senioren „Die klassische „Wohnkarriere“, d.h. Elternhaushalt – erste kleine Wohnung – optimale Wohnform gem. beruflichem Aufstieg – Verbleib in der erreichten Wohnform bis ins hohe Alter, wird daher für die künftigen, vor allem weiblichen, Ruheständler nicht mehr haltbar sein“, prognostiziert Amann. „Sinkende Pensionen, steigende Mieten, teure Umbaukosten: Viele Senioren werden sich aus ökonomischen Gründen kaum noch ihre Wohnung leisten können.“ Eine regel-

rechte Umzugswelle bei älteren Menschen ist vorprogrammiert. Auch ist das Angebot an Wohnraum durch den Wohnungsbestand fixiert, sodass eine Kostensenkung über eine Reduktion der Wohnfläche nicht unmittelbar umgesetzt werden kann. Um die Wohnkosten der Mieterhaushalte 70plus in tragbaren Rahmen zu halten, werden somit künftig auch gemeinschaftliche Wohnformen (z.B. Wohngemeinschaften) und Quartierskonzepte in den Städten an Bedeutung gewinnen.

Kosten für Pflege und Betreuung 2017 wurden österreichweit für die sechs im Pflegefondsgesetz definierten Dienstleistungsbereiche der Länder und Gemeinden in der Langzeitpfege (mobile, teilstationäre und stationäre Dienste, Kurzzeitpflege, alternative Wohnformen, Case- und Caremanagement) brutto 3,53 Milliarden Euro ausgegeben, wovon etwa 44 Prozent durch Beiträge von Nutzern und unterhaltspflichtigen Personen getragen wurden. Das Pflegegeld machte für die ca. 460.000 Bezieher rund 2,61 Milliarden Euro aus. Dazu kommen noch Sachleistungen der Länder. Der öffentliche Aufwand für die Pflege steigt deutlich stärker als die Wirtschaftsleistung. Verschärfend kommt hinzu, „dass selbst bei stabiler Pflegequote allein durch die starke Zunahme der Älteren die Zahl der Pflegebedürftigen und dementsprechend die Pflegekosten deutlich ansteigen wer-

BAUPERIODE DER WOHNUNGEN Haushaltsbetrachtung nach dem Alter des Haushaltsrepräsentanten 60plus Alle Single- Seniorinnen und -Senioren 25 %

„Sinkende Pensionen, steigende Mieten, teure Umbaukosten: Viele Senioren werden sich aus ökonomischen Gründen kaum noch ihre Wohnung leisten können.“ Wolfgang Amann, Institut für Immobilien Bauen und Wohnen

20 %

15 %

10 %

5%

0%

< 1919

'19 - '44

'45 - '60

60er J.

70er J.

80er J.

90er J.

> 2000

Frühling 2019

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Branchen & Service

HAUSHALTE VON SENIORINNEN UND SENIOREN NACH IHRER GRÖSSE 38% männliche Single 14% weibliche Single 7% 3 Personen

„Aus derzeitiger Sicht werden bis 2029 rund 87.000 Wohneinheiten für Betreutes Wohnen benötigt.“

41% 2 Personen

Haushaltsbetrachtung nach dem Alter des Haushaltsrepräsentanten 65+

Thomas Morgl, Silver Living

den“, prognostiziert Eichinger. Lösungen, die geeignet sind, um die stationäre Pflege im Heim durch ambulante Betreuung und/ oder Pflege in den eigenen vier Wänden zu ersetzen, erfordern eine deutliche Ausweitung des Angebots an barrierefreien Wohnungen. Damit reduziert zusätzlicher barrierefreier Wohnraum langfristig Kosten in der Pflege und im Gesundheitswesen. Ebenso kann das favorisierte Verbleiben in der eigenen Wohnung beim Erreichen der Pflegebedürftigkeit erheblich einfacher und länger realisiert werden.

Marktchancen für Betreutes Wohnen Der demografische Wandel und die Entwicklung des Pflegbedarfs lassen eine dynamische Entwicklung des Betreuten Wohnens erwarten. Es bewirkt individuelle Kostenvorteile gegenüber stationärer Pflege und vermehrten Komfort gegenüber normalen Wohn- und Pflegeformen. Betreutes Wohnen verursacht wesentlich geringere volkswirtschaftliche Kosten als andere Formen der Pflege. Es ist zu erwarten, dass sich die Angebote an Betreutem Wohnen zwischen städtischem und ländlichem Umfeld differenzieren werden. Im städtischen Umfeld haben gewerbliche Angebote im mittleren Preissegment große Potenziale. Im ländlichen Bereich kommen vor allem Kombinationen mit gefördertem Geschoßwohnbau zum Tragen. „Betreutes Wohnen ist im Gegensatz zu Heimen auch als kleine Anlage im ländlichen Raum umsetzbar“, so

158

ImmoFokus

Morgl. Damit kann es wesentlich zur Belebung von Ortszentren beitragen. Zudem gehört nicht jeder Heimbewohner ins Heim, oft aber funktioniert die Unterbringung im eigenen Zuhause nicht mehr. Die Mehrzahl der Bundesländer beschränkt ihre (Objekt-) Förderung auf gemeinnützige Bauvereinigungen. Einzelne Länder setzen stattdessen Subjektförderungen ein, wodurch der Wettbewerb zwischen gemeinnützigen und gewerblichen Bauträgern forciert wird. Bei der Zugänglichkeit von Wohnbeihilfe und Pflegezuschuss besteht vielfach keine Chancengleichheit zwischen gemeinnützig und gewerblich.

Einen besonders hohen quantitativen Stellenwert hat Betreutes Wohnen im Burgenland, in Niederösterreich, Oberösterreich, Salzburg und der Steiermark, wo jeweils etwa 0,5 Prozent des Wohnungsbestands Betreute Wohnungen sind.

Investitionsbedarf 14,5 Milliarden Euro Derzeit leben in der Altersgruppe 60plus rund 2.234.000 Menschen in Österreich. Bis 2029 werden es 530.000 mehr sein. Das Marktpotenzial für Betreutes Wohnen resp. altersgerechte Wohnformen lassen sich anhand dieser statistischen Daten und

Betreutes Wohnen – Quantitative Abschätzung Die jährliche Bauleistung Betreuter Wohnungen liegt österreichweit bei rund 1.500 Einheiten. Das sind rund 4 Prozent des gesamten großvolumigen Neubaus. Insgesamt steht heute österreichweit ein Bestand von rund 17.000 Betreuten Wohnungen zur Verfügung (im Vergleich zu rund 69.000 Heimplätzen). Darin nicht enthalten ist allerdings die große Zahl an barrierefreien Wohnungen. Hier fehlt es konzeptionell an der organisatorischen Bündelung von sozialen Dienstleistungen und deren Verbindung mit Wohnangeboten. Solitärer, barrierefreier Wohnraum ist daher als altersgerechte Wohn- und Lebensform grundsätzlich auszuschließen. Viele Projekte sind nicht klar dem einen oder anderen Typ zuzuordnen.

„Für die Senioren von morgen wird es also finanziell eng.“ Walter Eichinger, Silver Living


KOSTEN VON PFLEGE UND BETREUUNG IN UNTERSCHIEDLICHEN DIENSTLEISTUNGSBEREICHEN brutto netto 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000

Case- und Care- Mgt.

Mobile Dienste

Teilstationäre Dienste

Alternative Wohnformen

0

Kurzzeitpflege

5.000

Stationäre Dienste

Kennzahlen sehr gut festlegen. In Europa – und das gilt ebenso für Österreich – gehen Experten von rund 7 Prozent der über 70-Jährigen aus, die Betreutes Wohnen in Anspruch nehmen bzw. nehmen werden. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass dieser Prozentsatz laufend nach oben revidiert wird. „Deutsche Studien sprechen teilweise schon von 10 Prozent der über 70-Jährigen“, erläutern Eichinger und Morgl. Weiters sind sich beide einig, dass „aus derzeitiger Sicht bis 2029 rund 87.000 Wohneinheiten für Betreutes Wohnen benötigt werden. Damit könnte der aktuelle sowie künftige Wohnbedarf unserer Senioren gedeckt werden. Unseren Schätzungen und Erfahrungen zufolge betragen die durchschnittlichen Investitionskosten ca. 167.000 Euro pro Betreuter Wohneinheit. Österreich steht somit mit einem geschätzten Investitionsbedarf in altersgerechtes Wohnen von rund 14,5 Milliarden bis 2029 vor einer großen Herausforderung.“ n

Wenig Vertrauen in die Politik

E

in schlechtes Zeugnis aus hinsichtlich des Vertrauens der Bevölkerung in die Politik stellte Peter Filzmaier vom Institut für Strategieanalysen aus: eingeschränktes Vertrauen beim Thema Leben im Alter gegenüber Politik und Institutionen ist bei den Österreichern nur gering vorhanden. Ein uneingeschränktes Vertrauen beim Thema Leben im Alter gegenüber Politik und Institutionen ist bei den Österreichern nur im geringen Ausmaß vorhanden. 56 Prozent sagen, dass ihre Lebenssituation im Ruhestand einmal schlechter sein wird, als die der Menschen, die heute in Pension sind - an eine Verbesserung glauben nur 4 Prozent. Grundlage für diese Aussage des renommierten Politikwissenschaftlers war die 2018 im Auftrag von Silver Living erstellte Studie „Herausforderung Alter, Politik und Institutionen“. Das relativ größte Vertrauen, hinsichtlich guter Vor-

schläge und richtige Maßnahmen zum Thema, bringen die Befragten den Seniorenverbänden (acht bzw. 50 Prozent vertraue sehr/eher schon) und der Arbeiterkammer (elf bzw. 42 Prozent vertraue sehr/eher schon) entgegen. Der Seniorenrat (zu dem allerdings ein Fünftel keine Angaben machen kann) sowie die Gewerkschaft folgen dahinter. Am geringsten ist das Vertrauen in politische Parteien, in die Politiker im Nationalrat und in die Bundesregierung. Defizite werden vor allem im Bereich der Pensionssicherung bzw. einer generellen Pensionsreform geortet (22 Prozent spontane Nennungen), bei Heim- und Pflegeplätzen bzw. alternativen Wohnangeboten für ältere Menschen (elf Prozent) und bei der Information (zehn Prozent). Weitere Themen sind eine bessere Entlohnung von Pflegekräften, eine Erhöhung der Mindestpensionen (bzw. mehr Unterstützung für Einkommensschwache) und ein allgemeiner Wunsch „Österreichern“ den so genannten „Ausländern“ vorzuziehen. n

„Bevölkerung stellt den politischen Parteien ein schlechtes Zeugnis aus.“ Peter Filzmaier, Institut für Strategieanalysen

Frühling 2019

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DIE IMMOFAKTEN

Daten und Fakten für und über die Bauwirtschaft

WOHNIMMOBILIENPREISE2

Hauspreisindex HPI (2010) 1 HPI gesamt

4,9 %

Neuer Wohnraum

1,5 %

Bestehender Wohnraum

6,1 %

Bestehende Häuser

4,3 %

Bestehende Wohnungen

7,5 %

Eigentumswohnungen 2

18Q3

17Q4 bis 18Q3

2014 bis 2018

17Q4 bis 18Q3

2014 bis 2018

Wien - gesamt

6,6 %

Bruttoinlandsprodukt

Wien - gebraucht

8,3 %

18Q4

Wien - neu

4,8 %

18Q1 bis 18Q4

Österreich ohne Wien - gesamt

11,2 %

Österreich ohne Wien - gebraucht

14,2 %

Österreich ohne Wien - neu

6,3 %

Einfamilienhäuser 2

18Q3

Wien

3,9 %

Österreich ohne Wien

6,9 %

Mieten exkl. Betriebskosten 2 laut VPI (Verbraucherpreisindex)

1

18Q4

WIRTSCHAFTS& BRANCHENENTWICKLUNG

18Q3

2014 bis 2017 Grundstücks- und Wohnungswesen, Konjuktur real 17Q4 bis 18Q3

2014 bis 2018

ImmoFokus

18Q4

1,4%

18Q1 bis 18Q4 Bauwesen, Konjuktur real 17Q4 bis 18Q3

2014 bis 2018

3,6 %

Quelle: Statistik Austria, 2 Quelle: ÖNB Österreichische Nationalbank / Veränderung gegen das Vorjahr in %

160

0,7%

18Q4

0,4%

18Q1 bis 18Q4

Quelle: WIFO Österreichisches Wirtschaftsforschungsinstitut / Veränderung gegen das Vorquartal in %


Die ImmoFakten erscheinen regelmäßig in Kooperation mit dem IFI im ImmoFokus und bringen erstmals Daten und Fakten für und über die Immobilienwirtschaft. Diese und viele weitere Auswertungen sind in

den IFI ImmoFakten veröffentlicht, welche zweimal im Jahr erscheinen und im Abo vertrieben werden. Gerade die Immobilienwirtschaft hat sich oftmals nicht mit einer besonderen Liebe zu Zahlen und fundierten

INVESTITIONEN UND FINANZIERUNG WOHNBAU2

Wohnbauinvestitionen

Entscheidungen ausgezeichnet; umso mehr sollen die ImmoFakten Gedankenanstöße bieten und vielleicht sogar überraschende Zusammenhänge beleuchten, die zum Schmunzeln führen.

18Q3

Gesamt

17Q4 bis 18Q3

2011 bis 2017

17Q4 bis 18Q3

2011 bis 2017

17Q4 bis 18Q3

2011 bis 2017

17Q4 bis 18Q3

2011 bis 2017

2018

2014 bis 2018

2,6 %

Wohnbaukredite an private Haushalte

18Q3

Kreditvolumen

4,5 %

Kreditvergabe

-0,9 %

Wohnbaukredite an private Nichtbanken (Firmen und Organisation)

18Q3

Kreditvolumen

7,6 %

Wohnbaurelevante Aspekte der Bankenrefinanzierung Einlagen bei Bausparkassen Wohnbauanleihen Einlagen bei Bausparkassen

18Q3 0,0 % Dez. 18 3,0 %

Quelle: ÖNB Österreichische Nationalbank / Veränderung gegen das Vorjahr in %

PREISE & KOSTEN BAUWIRTSCHAFT

Verbraucherpreise VPI Verbraucherpreisindex Baupreisindex BPI (2010)

18Q4

2014 bis 2018

18Q1 bis 18Q4

2014 bis 2018

18Q1 bis 18Q4

2014 bis 2018

2,2% 18Q4

Hoch- und Tiefbau

3,1%

Hochbau

3,8%

Tiefbau

2,0%

Baupreisindex BPI (2010)

18Q1 bis 18Q4

18Q4

Wohn- und Siedlungsbau

2,6%

Straßenbau

5,8%

Quelle: Statistik Austria / Veränderung gegen das Vorjahr in %

Frühling 2019

161


ImFokus

An the Mipim Award goes to … Europa, der große Sieger. Bei einer großen Gala wurden die begehrten Auszeichnungen vergeben.

D

ie Mipim Awards werden seit 1991 von der Reed Midem, dem Veranstalter der internationalen Immobilienmesse Mipim - Marché international des professionnels de l´immobilier, ausgeschrieben. Mit der internationalen Auszeichnung sollen technisch und architektonisch herausragende Projekte gewürdigt und einer breiten Öffentlichkeit vorgestellt werden. 2019 wurden in elf verschiedenen Kategorien insge-

162

ImmoFokus

samt 45 Objekte nominiert, außerdem wurde ein Spezialpreis der Jury vergeben. Die Gastgeber aus Frankreich waren sechsmal nominiert (in fünf Kategorien) und durften schlussendlich viermal über einen Award jubeln. Je zwei Awards gingen diesmal nach Deutschland, Italien und Großbritannien. Nur in der Kategorie „Bestes Shoppingcenter“ gewann mit Hirakata T-Site in Japan ein nicht-europäisches Projekt. Der Spezialpreis der Jury ging nach Moskau. n


BEST FUTURA MEGA PROJECT FUTUTRE PARK YORKSHIRE, GROSSBRITANNIEN Developer: Fallons Planer: Bond Bryan / Other: Adept Consulting, Andrew Moseley Associates, Colliers, Counter Context, Fera, ID Planning: WSP Foto: Bond Bryan

Frühling 2019

163


ImFokus

BEST HEALTHCARE DEVELOPMENT POLYCLINIQUE REIMS-BEZANNES BEZANNES, FRANKREICH Developer: Icade Planer: Jean-Michel Jacquet, Courlancy Santé, Artelia, Eiffage Construction, Cari

Foto: Svend Endersen Michel Denance´

BEST HOTEL & TOURISM RESORT CLUB MED CEFALÙ CEFALÙ, ITALIEN Developer: Club Med SAS Planer: King Roselli / Sophie Jacqmin

Foto: Julien Fernandez

BEST INDUSTRIAL & LOGISTICS DEVELOPMENT GREENWICH PENINSULA LOW CARBON ENERGY CENTRE LONDON, GROSSBRITAN Developer: Pinnacle Power and Knight Dragon Developments Planner: C.F. Møller Architects / Artist Conrad Shawcross, Futurecity and Structure Workshop

Foto: Mark Hadden

164

ImmoFokus


BEST MIXED-USE DEVELOPMENT THE STUDENT HOTEL FLORENCE LAVAGNINI FLORENCE, ITALY Developer: Inso S.P.A Planer: Archea Associati, Arcadis, Habitech, Rizoma Archi, Modus

Foto: Sal Marston Photography

BEST OFFICE & BUSINESS DEVELOPMENT LABORDE PARIS, RANKREICH Developer: ACM Planner: PCA-STREAM | Philippe Chiambaretta Architecte, ARC, Artelia, Khephren, VS-A, Green Affair, Barbanel, A&C, Qualiconsult, Delporte, LM3C, CSD Faces, Topager, La Superstructure, LUMIERE STUDIO, ARCHIMAGE, Eiffage, GOYER, AGM, LEFORT, FIBOR.

Foto: PCA-Stream

BEST REFURBISHED BUILDING KOSMO NEUILLY-SUR-SEINE, FRANKREICH Developer: Altarea Cogedim Planner: Ateliers 2/3/4

Foto: Altarea Cogedim

Frühling 2019

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ImFokus

BEST SHOPPING CENTRE HIRAKATA T-SITE HIRAKATA, JAPAN Developer: So-Two. Inc Planer: Takenaka Corporation

Foto: Nakamichi Atsushi

BEST RESIDENTIAL DEVELOPMENT WOODIE HAMBURG HAMBURG, DEUTSCHLAND Developer: Dritte PRIMUS Projekt UDQ GmbH, PRIMUS developments GmbH, Senectus GmbH Planer: Sauerbruch Hutton Architects / Kaufmann Bausysteme

Foto: Go'tz Wrage, Jan Bitter

BEST URBAN REGENERATION PROJECT REBUILDING FRANKFURT’S OLD CENTRE FRANKFURT AM MAIN, DEUTSCHLAND Developer: DomRömer GmbH Planner: Bernd Albers, Dreibund Architekten, Jourdan, Müller und Steinhauser, Denkmalkonzept, dreysse architekten, Landes & Partner, Jordi & Keller Architekten, Morger Partner Architekten AG, Knerer und Lang, Eingartner Khorrami Architekten, Francesco Collotti, Hans Kollhoff, Schneider und Schumacher, von Ey Architekten, Johannes Götz, Riemann Architekten, Claus Giel, Meurer Architekten, Macholz Kummer Architekten, ENS Architekten Foto: DomRömer GmbH

166

ImmoFokus


Foto: Compagnie de Phalsbourg

BEST FUTURA PROJECT MILLE ARBRES PARIS, FRANKREICH Developer: Compagnie de Phalsbourg and OGIC Planer: Sou Fujimoto, Oxo Architects, Paul Arene / Cushman & Wakefield

SPECIAL JURY AWARD ZARYADYE PARK WITH A MULTIFUNCTIONAL CONCERT COMPLEX MOSKAU, RUSSLAND Developer: Moscow Government Planner: S.Kuznetsov, Diller Scofidio + Renfro, Hargreaves Associates, Citymakers, CPU Reserve, MAHPI, Architectural Bureau by T. Bashkaev / Mosinzhproekt

Foto: Mosinzhproekt

Frühling 2019

167


Otto Neujahrscocktail

****** 17. JAN.

Bereits zum 20. Mal bat Eugen Otto zu seinem eleganten Neujahrscocktail in das „Hotel Sacher“. Vor mehr als 300 Gästen folgten der Einladung du genossen einen stimmungsvollen Abend. Unter den Gästen gesichtet: Christiane Wenckheim, Markus Figl (BV Innere Stadt) Michael Pisecky (s Real), Thomas Jakoubek (SIGNA), Hans Jörg Ulreich (Ulreich Bauträger), Alfons Metzger, Georg Muzicant (Colliers International), Roman Eisenmagen (Erste Bank) Reinhard Waltenberger (S Immo AG), Chris Bell und Alex Koch de Gooreynd (Knight Frank, London), Gerald Beck (UBM), Sigrid Oblak (Wien Holding), Erwin Krause (BETHA ZWERENZ & KRAUSE) Jenni Wenkel (Erste Group) , Christine Marek (BIG), Andreas Ottenschläger (DEBA), Erwin Soravia (Soravia Group), Erwin Krause (Zwerenz&Krause), Klemens Hallmann (Klemens Hallmann Immobilien Holding), Anton Bondi de Antoni (Bondi Immobilien Consulting), Bettina Breiteneder (Breiteneder Immobilien Parking), Rudolf North (WKW) Primus Österreicher und Thomas Ausserlechner (PKF), die Rechtsanwälte Stefan Artner, Corvin Hummer, Alfred Nemetschke, Nikolaus Pitkowitz.

The REAL 100

****** 23. JAN. Immo-Branche bei Friedrich Csörgits‘ #TheREAL100-Event im Loos-Haus holte Erfolgstipps aus der Jetfliegerei. Mit seinem Credo „Doing things right the first time, every time“ transferiert Christian Rode im bis auf den letzten Platz gefüllten Looshaus die Erfolgsprinzipien der Jetfliegerei in die moderne Businesswelt. „Es ist wichtig, schon die Dinge beim ersten Mal richtig zu tun. In der Kampffliegerei ist das Prinzip immer das Gleiche, schon seit über 100 Jahren – es geht um Fehlerscreening und daraus abgeleitete richtige Entscheidungen. Im Krieg hat man auch keine zweite Chance.“ Tipps holten sich unter anderem: Stefan Artner (DORDA); Roman Ascherov (AIRA), Michael Molnar, (S REAL); Wolfgang Deutschmann (Geschäftsführer HOME ROCKET); Andreas Millonig (IMMOunited), Manfred Kunisch (tpa); Sabina Berloffa (Wohnungsmacher), Sandra Bauernfeind (EHL Wohnen), Christian Friesenegger (Vienna PopUp Street).


Eyemaxx Wintercocktail

***** 22. JAN. Beim ersten Eyemaxx Wintercocktail im Schloss Leopoldsdorf, dem Firmensitz der Eyemaxx Gruppe in Österreich, wurde kräftig auf das Zweitlisting der Eyemaxx Aktie an der Wiener Börse angestoßen. Mit Michael Müller, CEO der EYEMAXX Real Estate Group feierten unter anderem mit: Georg Aichelburg-Rumerskirch, Wiener Privatbank; Sandra Bauernfeind und Franz Pöltl, beide EHL; Markus Pieringer, Hypo Niederösterreich; Karolina Tan und Elena Trummer, beide Austria Anadi Bank; u.v.m.


DBH - Drinks Before Home

****** 21. FEB.

Ein Fixtermin in der Immobilienszene. DBH - „Drinks Before Home“ – im Bene Schauraum ist einfache ein MussTermin in jedem Quartal. Ein hochkarätiges, geselliges und vinophiles Netzwerktreffen, das man sich nicht entgehen lassen darf. Das fanden unter anderem auch: Michaela Unteregger (Kommunikation Unteregger), Daniela Witt-Dörring (Weber & Co.), Anton Bondi de Antoni (Bondi Immobilien-Consulting), Michael Zöchling (SIGNA REM Transactions), Karl Derfler (ADEQAT), Andreas Millonig (Roland Schmid Group), Isabella Eckhart und Wolfgang M. Fessl (Metzger Reinberg Gruppe), Barbara Horstmeier (6B47 Real Estate Investors AG), Dietmar Reindl (Immofinanz), Roland Pichler (DWK Wohnkompanie), Reinhard Waltenberger (S Immo AG), Elke Whelan (Cobalt Recruitment), Franz Pöltl (EHL Investment Consulting), Martina Denich-Kobula, (Denich-Real)


IMMY

****** 30. JAN. Zum 13. Mal hat die Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Wiens beste Makler und zum zweiten Mal Wiens beste Hausverwalter ausgezeichnet. Überzeugen konnten dieses Jahr fünf Makler- und drei Hausverwaltungsunternehmen, die jeweils den IMMY in Gold verliehen bekamen. Weitere 15 Maklerunternehmen zeichnete die Jury mit dem IMMY in Silber aus und zwei Hausverwaltungen gewannen zudem einen IMMY Sonderpreis. Bei den Maklern wurden Dr. Funk Immobilien, EHL Wohnen, Mag. Pfeifer Immobilien Reischel Immobilien und Schönes Wohnen Immobilientreuhand, bei den Verwaltern Brichard Immobilien, EHL Immobilien Management und Sabo + Mandl & Tomaschek Immobilien mit dem begehrten Immy in Gold ausgezeichnet.


Qualitätsmakler Gala

****** 21. FEB.

Berits zum 7. Mal wurden bei der FindMyHome.at Qualitätsmakler-Gala jene Makler und Bauträger ausgezeichnet, die laut Userfeedback eine besonders herausragende Leistung erbracht haben. Mehr als 35.000 Suchende haben mittels FeedbackFragebogen bewertet und entschieden. Otto Immobilien, RE/MAX Magic und Immobilien Stütz haben dabei die Immobiliensuchenden am meisten überzeugen können und wurden zu den bestplatzierten Qualitätsmaklern 2018 gekürt – die Firmen Glorit, Buwog und Haring konnten sich die Top 3 Platzierungen als Top Developer sichern. Dieses Highlight des Branchen-Kalenders ließ sich auch Eugen Otto (Otto Immobilien) nicht entgehen, ebenso wenig wie Michael Schmidt (3SI Immogroup) und Sandra Bauernfeind (EHL). Vom Abend begeistert zeigten sich zudem Helmut Hardt (Wiener Privatbank), Silvia Wustinger-Renezeder (6B47) und Peter Berchtold (Buwog). Die neuen preisgekrönten Qualitätsmakler wurden auch von Stefan Messar (Glorit) und Alexander Scheuch (Rustler) gefeiert.


Ball der Immobilienwirtschaft

****** 01. MRZ. Rund 3.200 Gäste aus der Immobilienbranche tanzten beim 14. Ball der Immobilienwirtschaft in der Wiener Hofburg bis in die Morgenstunden. Schon im Dezember 2018 war derbegehrte Ball restlos ausverkauft. Der gesamte Erlös der Spendenkarten 70.000 Euro ging an das Siegerprojekt „Tralalobe Haus Wien Josefstadt“ des diesjährigen Charity Votings. Der traditionelle Ball mit Charity-Aspekt fand auch großen Anklang bei vielen nationalen und internationalen Ehrengästen. Neben zahlreichen Branchengrößen konnten unter anderem der Präsident des europäischen Immobilienverbands CEPI Jaroslaw Zielinski und der Präsident der spanischen CEPI Salvador Diez. Sowie der FIABCI President World Council of Brokers Manuel Rizzo und die Botschafterin für Deutschland und Österreich der NAR, des US-Verbands der Immobilienmakler, Christel Silver begrüßt werden. Neben Peter Ulm (6B47) konnten viele weitere bekannte Gesichter der Immobilienbranche begrüßt werden. So z.B. Michael Ehlmaier (EHL), Roland Schmid (RS Group), Michael Schmidt (3SI Immogroup), Andreas Köttl (value one), Florian Kammerstätter (Consulting Company), Georg Flödl (ÖVI), Dietmar Reindl (Immofinanz), Karin Fuhrmann (TPA), Markus Schafferer (PEMA Gruppe), Ernst Vejdovszky (S IMMO), Markus Arnold (Arnold Immobilien), Eugen Otto (Otto Immobilien), Gernot Schöbitz (KONE), u.v.m.


Wiener Zinshausforum

****** 28. FEB.

Das Wiener Zinshausforum hat mehr als 300 Zinshausbesitzer angezogen! In den Wiener Sofiensälen referierten ausgewiesene Experten zu Themen wie Sanierung, Instandhaltung und mögliche Fallstricke von Zinshäusern. Auch zu alternativen Anlagemöglichkeiten gab es spannende Diskussionen. Christian Probszt, Partner des Zinshausforums und Geschäftsführer von RE/MAX Solutions freut sich über den regen Zuspruch: „Wir haben mit dem Zinshausforum eine in Wien einzigartige Plattform für Zinshausbesitzer, aber auch für Interessierte rund um das Thema geschaffen. Bei über 300 Zinshausbesitzern, die unserer Einladung gefolgt sind, sieht man, wie groß der Bedarf nach Expertise in diesem Feld ist.“ Das Wiener Zinshausforum versteht sich als Plattform, um Interessierten den Zugang zu Expertise rund um das Thema Anlage, rechtliches Know-how und Beratung im Kontext von Zinshäusern zu ermöglichen. Dabei präsentieren Experten aktuelle Entwicklungen und möchten den Dialog rund um das Thema „Zinshaus“ fördern. Partner des Wiener Zinshausforums sind die TPA Gruppe, auritas, RE/MAX Solutions und Wurst & Ströck Rechtsanwälte.

Winterseminarwoche

****** 17.-24. MRZ. Auch dieses Jahr fanden sich wieder über 200 Immobilienexperten bei der heurigen Winterseminarwoche des ÖVI, diesmal in Schladming ein, um sich auszutauschen, inhaltlich upzudaten und Kontakte zu pflegen. Das Programm war wie immer vielseitig, von rechtlichen Themen über Diskussionen zum Asset Management bis hin zu aktuellen Referaten über digitale Produkte und Tools für die Immobilienwirtschaft. Der deutsche Neurologe Dr. Volker Busch vermittelte zudem den Umgang mit digitalem Stress. Das attraktive Rahmenprogramm auch abseits der Vorträge im Kongresszentrum bot den Teilnehmern unter anderem beim Schlittenhundefahren und einer Ski-Olympiade sowie natürlich in den Seminarpausen auf der Piste der Planei genügend Möglichkeiten, sich innerhalb der Branche intensiv mit sämtlichen aktuellen Themenstellungen auseinanderzusetzen. Alles in allem wieder eine äußerst gelungene Seminarwoche, nächstes Jahr geht es wieder einmal nach Kitzbühel, die Vorfreude ist entsprechend groß!


CBRE OFFICE OF THE YEAR AWARD

*****

07. MRZ.

Der Office of the Year Award, 2015 vom national wie international führenden Immobilienspezialisten CBRE in Österreich ins Leben gerufen, gehört inzwischen zu den begehrtesten wie anerkanntesten Auszeichnungen in der Arbeitswelt. Ausgezeichnet werden Österreichs beste Büros in fünf Kategorien. Von Juli bis November wurde eingereicht, im Dezember und Januar wurde von der Fachjury bewertet. Die Preisträger des CBRE Office of the Year Award 2018: Jungunternehmen: Storebox / Kleinunternehmen: Sabo, Mandl Tomaschek Immobilien / Mittelunternehmen: C&P Immobilien / Großunternehmen: elements.at New Media Solution und Co-Working-Spaces: Impact Hub Vienna. Unter den Gästen der Gala: Otmar Frauenholz (Nespresso Österreich), Ewald Kiss (TMobile Austria), Daniela Mathis (Die Presse), Christoph Stadlhuber (Signa), Markus Zant (Steelcase), Christian Kerth (Strabag), Jasmin Dolati (ORF); Ines Eidam (Deka Immobilien), Heinz Grimus (Porr Design & Engineering GmbH), Andreas Herzog (Boehringer Ingelheim RCV), Brita Hombrecher (Erste Group Immorent), Heike Pantschier (Generali Real Estate), Cornelia Travisan (Hypo Immobilien), Susanne Trimmel (JTI Austria), Roberta Tumpel (Raiffeisen Immobilien), Franz Unger (Unicredit Bank Austria), Theresa Unterberger (Runtastic GmbH), Reinhard J. Waltenberger (S Immo AG), Martin Winkler (Oracle Austria), Silvia Wustinger-Renezeder (6B47 Real Estate Investors) Alexander Zimm (T-Mobile Austria) u.v.m


IMPRESSUM Vorschau Media

r e d n i e i S n e s e L : e b a g s u A n e t s h c nä ESCOickrnünftige Stadtentw ve ne ei s tu ta es rb re ezenWeltkultu Gebot der Stunde. D s da ng tu ch di er hv lung. Nac wird E-Mobilität die ie W g. un rg so er ev gi nal: trale Ener ilienmarkt Internatio ob m Im n. er nd rä mit … Städte ve Das große Interview … it m h sc Ti Zu Kanada Über den Tellerrand ntwicklun Nachhaltige Stadte

g. Hemmt der UN

Medieneigentümer GNK Media House GmbH Breitwiesergutstraße 10 A-4020 Linz Tel. +43.1.813 03 46-0 office@media-house.at www.media-house.at Redaktionsanschrift Handelskai 94-96 A-1200 Wien Herausgeber Philipp Kaufmann Chefredaktion

Michael Neubauer Verlagsleiter & Anzeigen Henrik Schaller Artdirector Jelio Anton Stefanov Grafik & Layout Jelio Anton Stefanov, Johanna Hinterdorfer, Annalena Hofinger & Lukas Brunmayr Lektorat Amelie Miller

ommer 2019 S : IN M R E T S G N U CHEIN

ERS

Aktuell informiert auf: www.immo-fokus.at

Autoren dieser Ausgabe Andreas Altstädter, Franz Waglhuber, Erika Hofbauer, Reinhard Krémer sowie die Kommentatoren. Photos wenn nicht anders angegeben: GNK Media House / Katharina Schiffl, GNK Media House / Michael Hetzmannseder Druck Ferdinand Berger & Söhne GmbH DER IMMOFOKUS WENDET SICH IM SINNE DER GLEICHSTELLUNG GLEICHERMASSEN AN FRAUEN UND MÄNNER. AUS GRÜNDEN DER ÜBERSICHTLICHKEIT UND VERSTÄNDLICHKEIT KANN ES BEI DEN BEITRÄGEN VORKOMMEN, DASS NUR DIE MASKULINE ANSPRECHFORM VERWENDET WIRD. ImmoFokus ist Mitglied bei:

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ImmoFokus


Advertorial

Gewerbe-Immobilien in ganz Österreich Sie geben Ihren Visionen Räume.

RE/MAX ist seit 20 Jahren fixer Bestandteil der österreichischen Immobilienbranche. Von einer Idee und den ersten Büros bis zur Nummer Eins und in weiterer Folge zur qualifizierten Marktführerschaft in Österreich war es jedoch ein langer Weg. Heute ist RE/MAX österreichweit mit 113 Büros und über 560 Maklern vertreten. Vom Neusiedler-See bis zum Bodensee gibt es kaum eine Region, in der nicht mindestens ein RE/MAX Experte mit einem eigenen Büro tatsächlich vor Ort tätig ist.

Fotos: schwarz-koenig, kommunikationsagentur-sengstschmid

„Diese regionale Aufstellung unterscheidet uns deutlich von Branchenkollegen und ist ein wesentlicher Erfolgsfaktor für RE/MAX und seine Mitglieder,“ fasst es Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/ MAX Austria zusammen. Genau diese regionale Kompetenz macht RE/MAX über die eigene Commercial Group auch zum idealen Ansprechpartner für gewerbliche Immobilienprojekte in ganz Österreich.

Mag. Stefan Krejci, Geschäftsführer von RE/MAX Commercial Group

Dabei konzentriert sich die Gewerbe-Division nicht ausschließlich auf die „üblichen“ Hotspots am österreichischen Immobilienmarkt. „Wir bleiben unserer regionalen Aufstellung auch im Gewerbegeschäft treu. Das garantiert optimalen Kundenservice,“ ergänzt Mag. Stefan Krejci, Geschäftsführer der RE/MAX Commercial Group. RE/MAX verfolgt dabei einen für Österreich einzigartigen Ansatz: Flächen, Projekte, lokale Expertise und Netzwerk kommen von den lokalen Partnern vor Ort. Die Experten in der RE/MAX Commercial Group steuern für gewerbliche Marktteilnehmer beispielsweise in den Bereichen Retail oder Hotel zentral gebündeltes Know-How bei. „Wir nehmen für uns in Anspruch, Österreich wirklich gut zu kennen, über unsere Struktur kombinieren wir professionelles Know-How mit unserem regionalen Netzwerk,“ führt Stefan Krejci weiter aus. Das führt dann dazu, dass RE/MAX letztlich überall in Österreich passende Flächen und Projekte für gewerbliche Immobilienent-

Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Austria

wicklung liefern und vermarkten kann. Gleichzeitig agiert die RE/MAX Commercial Group aber auch als Know-How-Geber innerhalb des RE/MAX Netzwerkes. „Wir legen Wert auf intensiven Austausch, wenn also RE/MAX Makler mit besonderen Projekten und Aufgaben konfrontiert werden, dann sind die Experten der Commercial Gruppe da, um diese gemeinsam umzusetzen,“ skizziert Bernhard Reikersdorfer den zweiten Aspekt im Gewerbegeschäft. Ein weiterer Schwerpunkt den RE/MAX Commercial Group ist das Thema „Innenstadt-Belebung“. Langjährige Erfahrung im Bereich Retail und der Projektentwicklung, gepaart mit der starken lokalen Marktkenntnis führen dazu, dass über RE/MAX bereits zahlreiche innerstädtische Projekte realisiert werden konnten. „Wir sind uns der schweren Situation vieler Innenstädte bewusst und sehen es als regionaler Dienstleister auch als unsere Aufgabe, hier aktiv helfend einzugreifen,“ fasst Mag. Stefan Krejci zusammen. n

Firmensitz RE/MAX Commercial Group RCG Immobiliendienstleistungs GmbH Schwarzenbergplatz 6, 1030 Wien Kontakt Mag. Stefan Krejci Geschäftsführer +43 190 890 50-0 office@remax-commercial.at

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Buchtipps

Reiner Nagel, Sabine Djahanschah

116 Seiten ISBN: 978-3982013336 Bundesstiftung Baukultur Kostenloser Bezug

„Besser Bauen in der Mitte" Ein Handbuch zur Innenentwicklung

„Besser Bauen in der Mitte“: So lautet der Titel eines neuen Handbuchs, das die Bundesstiftung Baukultur seit heute kostenlos anbietet. Als Ratgeber und Inspirationsquelle informiert das Handbuch über planerische Strategien und Instrumente, mit denen der eigene Ort für Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Freizeit attraktiver wird. Es richtet sich an kommunale Entscheider, Initiativen und Bauherren aus Klein- und Mittelstädten sowie aus den ländlichen Räumen und kann über die Website der Stiftung bestellt werden. Das Handbuch als PDF zum Download sowie das Bestellformular zum Buch finden Sie auch unter: http://www.immo-fokus.at

Stefan Hefele, Eugen E. Hüsler

Franz Pfiel

Geisterhäuser Verlassene Orte in den Alpen

Mietrechtliche Entscheidungen Band LXIX Entscheidungen des Jahres 2017 616 Seiten ISBN: 978-3214057336 MANZ Verlag Wien 219,00 €

Seiten 240 ISBN: 978-3734311031 Bruckmann Verlag GmbH 49,99 €

Die Alpen gelten als unberührter Naturraum. Dabei werden die Berge im Herzen Europas seit Jahrtausenden von Menschen besiedelt und genutzt. Bauern, Händler, Kriegsheere und der Tourismus haben in der Landschaft Spuren hinterlassen: Menschenwerk, aus Stein wie die Gipfel rundum, der Natur abgetrotzt, später dem Verfall überlassen. Stefan Hefele zeichnet in seinen epischen Bildern diese untergegangene Welt, er nimmt uns mit auf eine Reise zu verlassenen Dörfern, auf alte Kriegswege und zu Industrie- und Tourismusruinen. Alpenkenner Eugen E. Hüsler macht in seinen Texten die Geschichte dieser Lost Places sichtbar. Stefan Hefele ist als Abenteuer- und Landschaftsfotograf weltweit unterwegs. Bei Bruckmann veröffentlichte er zuletzt den Bildband „ALPENWELTEN – Eine Reise durch unberührte Landschaften“. Hefele ist in vielen renommierten Verlagen vertreten und hat seine eigene Puzzle-, sowie Fototapetenkollektion. Eugen E. Hüsler hat bisher über 100 Reiseführer, Wander- und Klettersteigführer sowie Bildbände veröffentlicht.

Der klassische Arbeitsbehelf für alle mit miet- und wohnrechtlichen Fragen. Dieser Band enthält: • Mietrechtliche Judikatur des OGH, VfGH, VwGH, BFG und der Unterinstanzen aus dem Jahr 2017  • 841 Leitsätze, 8 Entscheidungen im Volltext • Rasche Übersicht durch Zuordnung der Entscheidungen zu den jeweiligen gesetzlichen Bestimmungen • Fundstellenangabe bei bereits veröffentlichten Entscheidungen • Umfangreiche Register Herausgegeben von Dr. Franz Pfiel, Hofrat des VwGH, bearbeitet von Mag. Martin Eberwein, Richter des BG Leopoldstadt, Mag. Karin Fuhrmann, Steuerberaterin in Wien, Dr. Ernst Gall, Senatspräsident des VwGH i.R., Mag. Fritz Iby, Richter des OLG Wien, Mag. Julia Kainc, Vorsteherin des Bezirksgerichts Donaustadt, Mag. Stephanie Kulhanek, Richterin des LG für ZRS Wien, Dr. Stefan Malainer, akad. IM, Rechtsanwalt in Wien, Dr. Andreas Staribacher, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer in Wien.

Niklas Schmidt

Kryptowährungen und Blockchains Technologie, Praxis, Recht, Steuern Welche Unterschiede bestehen zwischen Bitcoins und konventionellem Geld? Was genau passiert beim Mining? Kann man Kryptowährungen vererben? „Kryptowährungen und Blockchains“ bietet anhand von fast 400 Frequently Asked Questions leicht verständliche Antworten dazu mit vielen Beispielen.

Seiten: 208 ISBN: 978-3707340495 Linde Verlag 48,00 €

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ImmoFokus

Es beantwortet unter anderem folgende Fragen: • Was ist der Unterschied zwischen Blockchain und Distributed Ledger Technology? • Gibt es Transaktionen, die nicht auf der Blockchain sichtbar sind? • Ist der Wettbewerb zwischen Kryptowährungen gut oder schlecht? • Was ist der Unterschied zwischen Ethereum und Ether? • Wie unterscheiden sich ICOs von der typischen Venture-Capital-Finanzierung? • Welche sind die bekanntesten Mobile Wallets? • Was ist das grundsätzliche Problem mit Exchanges? • Woraus ergibt sich der Wert von Kryptowährungen? • Sind Kryptobörsen effiziente Märkte im Sinne der modernen Kapitalmarkttheorie? • Wie schauen die Zukunftsaussichten von Bitcoin aus? • Wie funktioniert der zivilrechtliche Eigentumserwerb des Miners bezüglich neu geschaffener Bitcoins? • Wo erfolgt der bilanzielle Ausweis von Kryptowährungen im Anlage- und Umlaufvermögen? • Wann liegt bei Kryptowährungen ein steuerlicher Zufluss vor? • Gibt es eine Wegzugsbesteuerung im Zusammenhang mit Kryptowährungen? • Ermöglichen Bitcoins Geldwäsche?