Manfred Ton: Das Bestandobjekt ist gänzlich intakt, es muss also nicht wiederhergestellt werden. Die Wertung des § 1104 ABGB ist daher nicht erfüllt: § 1104 ABGB besagt nämlich, dass der Mieter zwar, sofern das Objekt komplett unbrauchbar ist, von der Zahlung des Mietzinses befreit ist, im Gegenzug aber der Vermieter das Objekt nicht wiederherstellen muss. Irene Welser: Kann der § 1104 ABGB daher überhaupt greifen? Aus unserer Sicht nicht. Die Risikotragung durch eine einzige Partei kann COVID-19 nicht gerecht werden, weil es sich in keiner der beiden Sphären ereignet hat und gerade zu keiner Substanzbeeinträchtigung führt. Die Pandemie trifft die ganze Welt gleichermaßen. § 1104 ABGB berücksichtigt den Fall, dass das Bestandobjekt nicht untergegangen ist, nicht. Die richtige Abhilfe für solche Fälle bietet die Lehre von der Änderung der Geschäftsgrundlage, nicht aber § 1104 ABGB.
„Wir haben diesen Rechtsstreit nicht gesucht. Es ist das Ergebnis einer monatelangen Entwicklung.“ Irene Welser, Cerha Hempel
Es handelt sich somit um eine Gesetzeslücke? Irene Welser: Es liegt insofern eine Lücke vor, als § 1104 ABGB des Falles nicht gedenkt, dass das Objekt unversehrt ist und der Entfall der Wiederherstellungspflicht des Vermieters keinen adäquaten Ausgleich für den Mietzinsentfall bietet. Man muss sich insbesondere fragen, was war denn eigentlich die Geschäftsgrundlage dieses ganzen Mietverhältnisses? Die Geschäftsgrundlage war einerseits, dass ein Caféhaus betrieben werden kann, und andererseits, dass dafür Zins gezahlt wird. Nicht aber, dass dieses Äquivalenzverhältnis durch einen behördlichen Eingriff betreffend die Nutzung eines intakten Bestandobjekts aufgehoben wird. Daher glauben wir, es ist ein Risiko beider Vertragsparteien. Wir sagen auch nicht, dass es ein einseitiges Risiko ist. Diesem Umstand tragen wir dadurch Rechnung, dass wir für die Zeiten des Lockdowns, des wirklichen, harten Lockdowns ohne staatliche Hilfen, nur 25 Prozent des Mietzinses einklagen. Manfred Ton: Im Rechtsstreit geht es aber nicht nur um die Phase des „harten Lock-
Sommer 2021
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