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La lettre de la FNAIM du Grand Paris - février 2014 - N° 28

Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité Éditorial

"Innover pour réussir" : dans le logement aussi, c'est possible !

Une information privilégiée sur l'immobilier L'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite, notamment par une connaissance vraie du marché et des problématiques liées au logement. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents, mais également avec leurs clients et partenaires. Elle se veut l'illustration de notre responsabilité collective, au cœur de la Cité. Pour faire reconnaître et respecter notre métier. Et pour contribuer à bâtir le Grand Paris, une métropole à l'échelle du monde qui sache rester au service de ses habitants.

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Il n'est pas anodin que l'un des trois principaux sujets abordés lors du 1er Forum du Grand Paris, organisé ce 13 février à la CCI Paris Ile-de-France autour du thème "Innover pour réussir", ait concerné le logement. Et plus exactement : "Comment construire 70 000 logements en Ile-de-France ?" Invité à contribuer aux réflexions, j'ai ainsi pu rappeler les propositions des professionnels de la FNAIM du Grand Paris, ainsi que de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de l'Ile-de-France et de la FFB du Grand Paris, formalisées et transmises aux pouvoirs publics depuis bientôt... 3 ans ! Ces propositions restent bien sûr d'actualité. Mais, en attendant leur prise en compte, le gouvernement pourrait s'attacher déjà aux 4 priorités suivantes : • Réduire la fiscalité pesant sur l'immobilier, d'autant plus qu'elle risque d'augmenter encore, une fois les élections municipales passées… • Élargir les possibilités d'accès à la propriété immobilière pour les primo-accédants, le dispositif actuel de prêt à taux zéro se révélant trop restrictif. • Faciliter la transformation des bureaux en logements, ce qui suppose notamment d'assouplir les normes - très contraignantes - en ce domaine. • Réorganiser la filière du bâtiment pour réduire les coûts de construction. D'autres mesures sont bien sûr souhaitables. Je pense à la réforme du 1 % logement et de l'accession au parc social. Alors que la France dispose du parc locatif social parmi les plus importants d'Europe (4,5 millions de logements, soit 20 % du parc - 24 % des ménages franciliens y étant locataires), l'accès au logement social reste un privilège. En atteste un taux de mobilité anormalement bas en Ilede-France (6,7 %, contre 9,9 % au plan national). Dès lors, le problème s'aggrave chaque année : il y avait, fin 2012, 529 733 demandes non satisfaites dans notre région, contre 374 000 en 2006. Il faut dire que, avec les critères actuels, 2/3 des Français peuvent y prétendre… L'une des solutions passe par notre proposition de création d'un bail solidaire, pour faciliter le parcours résidentiel du parc HLM vers le parc privé. Aux pouvoirs publics de saisir enfin la balle au bond !

Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM du Grand Paris

Focus Grand Paris : "Innover pour réussir" Le 1er Forum du Grand Paris, organisé le 13/02/2014 par l'agence Paris - Ile-deFrance Capitale Economique, a tenu ses promesses. Le thème retenu - "Innover pour réussir" - a permis d'aborder entre professionnels et décideurs les principales conditions de succès du Grand Paris : innovation technologique et de procédés (avec l'avènement de la Smart City), attractivité, mais aussi logement. Car il n'y a pas de métropolisation réussie sans politique du logement efficace ! C'est d'ailleurs la ministre Cécile Duflot qui a prononcé le discours de clôture de ces travaux lesquels avaient été ouverts par Claude Bartolone, président de l'Assemblée nationale. Une preuve supplémentaire de l'intérêt politique et stratégique de la démarche, qu'il s'agit d'inscrire au plus vite dans la réalité de terrain. n

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n Ce sont eux qui le disent ! • L'attractivité des territoires, un impératif économique. "Qu'on le veuille ou non, les territoires sont désormais en concurrence. [...] La concurrence entre pays présente les mêmes caractéristiques que la concurrence entre entreprises : mécanisme d'allocation des ressources permettant l'émergence des acteurs les plus efficaces, elle se traduit par une impitoyable destruction créatrice. Les chiffres de la chute des IDE sont un coût de semonce. Pour survivre, la France doit décider de faire sa révolution concurrentielle en se réorganisant entièrement autour de l'impératif d'attractivité."

Olivier Babeau, professeur à l'université Paris-VIII, Les Échos, 03/02/2014.

• Il faut construire des logements, et vite ! "Malgré la demande de ce bien essentiel, un

+ 0,1 % C'est la progression de la consommation des ménages en 2013. Une atonie particulièrement préoccupante, car la consommation reste le premier moteur de la croissance française. Traditionnellement, elle en représente en effet 60 %, "avec une progression continue de 4,9 % en moyenne en valeur sur les trente dernières années, chiffre proche de la hausse du revenu, + 4,8 % l'an". La stagnation observée l'année dernière atteste d'un manque certain de confiance dans l'avenir, que reflète également le marché de l'immobilier, en baisse de 6 % en 2013 (moins de 700 000 transactions réalisées en France métropolitaine), sauf en Ile-de-France où les besoins restent considérables en termes de logement. Sources : Les Échos, 03/02/2013 et Chambre des notaires, 01/2014.

toit, malgré le besoin croissant de logements alimenté par l'explosion des familles et la réduction de la taille des ménages, alors qu'il manquerait 800 000 logements en France, la production ne repart pas. Elle a baissé de 12 % en 2013. Les indicateurs avancés que sont les permis de construire n'ont rien de rassurant. Ils annoncent encore 15 % de moins pour 2014."

Catherine Sabbah, journaliste en charge des dossiers immobiliers, Les Échos, 29/01/2014.

• 2014, année du retour de l'État aménageur en Ile-de-France ? "Le Gouvernement en-

tend jouer un rôle actif pour contribuer à la résolution de la crise du logement en Ile-de-France et améliorer la qualité de vie des Franciliens, en présentant au premier semestre 2014 un plan en faveur de l’aménagement et de la construction de logements dans le Grand Paris. Ce plan vise à livrer 1,2 million de nouveaux logements d’ici à 2030, et à réduire durablement le coût de l’habitat. Il s’appuiera sur différents leviers : l’accélération de la construction de logements, notamment sociaux, le développement d’une offre de logements intermédiaires, la mise en œuvre de l’encadrement des loyers et une action sur le foncier. De nouvelles opérations d’aménagement seront lancées pour densifier les territoires desservis par les transports en commun, en particulier autour des gares du Grand Paris Express. Des procédures d’urbanisme spécifiques seront mises en œuvre afin d’accélérer les projets, de lever les freins à la construction et de garantir l’exemplarité environnementale des réalisations. La métropole du Grand Paris, une fois en place, aura vocation à prendre le relais de l’État pour le portage des opérations qui le nécessitent. [...] La libération d’emprises foncières mutables et l’accélération des projets de construction contribueront à la relance de l’économie et de l’emploi, dans le cadre d’une mobilisation de l’ensemble des professionnels de l’aménagement et de l’immobilier."

Communiqué du Conseil des ministres, www.gouvernement.fr, 29/01/2014.

n L'ouvrage du mois Qu'est-ce qui fait une ville ? Moins ses bâtiments que ses habitants, moins son architecture ou même son urbanisme que "l'errance des passants qui la parcourent et l'animent". C'est la conviction de JeanChristophe Bailly, docteur en philosophie, enseignant à l'Ecole nationale supérieure de la nature et du paysage. Il propose de nous la faire partager avec La phrase urbaine, un recueil de textes publiés entre 1997 et 2012. Ouvrage essentiellement littéraire, plus sensible que théorique, il est le fruit des observations d'un promeneur dans les rues de Paris, bien sûr, mais aussi de Barcelone, New York, Saint-Etienne… Comme le remarque Vincent Jacques dans laviedesidees.fr (09/01/2014), ce livre "se comprend alors comme cette relation entre la marche et la parole, dynamique conjointe des pieds et de la langue. Selon l'auteur, si nous avons tant de mal à reconnaître la ville dans l’étalement urbain d’aujourd’hui, c’est que l’espace urbain se prête de moins en moins à l’errance. Les obstacles physiques à la marche indéterminée se répercutent alors dans le délitement de la parole sur la ville". Car la promenade reste une méthode éprouvée pour mieux connaître la ville, mais aussi "la réinventer sans fin". n Le regard de la Chambre : La ville, comme une entreprise ou un individu, naît, grandit et quelque fois meurt. Elle est avant tout un espace d'échanges - notamment économiques - au bénéfice de ceux qui l'habitent. Pour aller plus loin : La phrase urbaine, par Jean-Christophe Bailly, Seuil, 288 p., 21 €.

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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité n Le fait du mois

Droits de mutation : hausses en vue ! "Malgré la baisse des prix de la pierre, de très nombreux ménages paieront bientôt plus cher pour devenir propriétaires", observe Danièle Guinot dans Le Figaro (20/01/2014). En cause ? La loi de finances pour 2014, qui autorise les conseils généraux qui le souhaitent à faire passer de 3,8 % à 4,5 %, à compter du 1er mars et pour une durée de 2 ans, les droits de mutation acquittés par les acquéreurs d'un bien immobilier ancien - ce qu'on appelle parfois les "frais de notaire". Les émoluments des notaires - les vrais - augmentent aussi, d'ailleurs, mais en raison de la hausse de la TVA le 1er janvier… La hausse des droits de mutation est pour le moins paradoxale : elle vise à permettre aux départements de faire face à leurs dépenses sociales (ainsi qu'à la baisse des dotations de l'État), mais le résultat revient à exclure encore davantage les ménages modestes de l'accession à la propriété, car cela revient à exiger que les accédants disposent d'un apport personnel plus important pour acquérir un bien immobilier, les banques ne finançant que très rarement ces frais. "Les ménages les plus modestes et les jeunes, dont les budgets sont souvent très serrés, seront les plus impactés par cette hausse", prévient Jacky Chapelot, président adjoint de la FNAIM, qui estime que c'est aussi "un signal négatif au marché immobilier qui tourne déjà au ralenti". Dans les départements appliquant la hausse maximum, comme la Seine-et-Marne, le montant total des droits de mutation payés par les particuliers s'élèvera à 7,7 %, et augmentera de 2 800 € pour un bien acquis à 400 000 €. Bonne nouvelle en revanche pour d'autres Franciliens, habitants de Paris ou des Yvelines, où les exécutifs ont déjà annoncé qu'ils ne relèveraient pas les taux ! n Le regard de la Chambre : En politique, les promesses n'engagent que ceux qui les reçoivent. Mais le changement pour demain, après les élections ? Difficile d'y croire totalement aujourd'hui… Source : "Immobilier : hausse généralisée des droits de mutation", Le Figaro, 20/01/2014.

n Le saviez-vous ? De plus en plus d'adultes contraints de retourner vivre chez leurs parents… On les appelle les "boomerang kids". La crise conduirait de plus en plus de "quadras" et de "quinquas" à reprendre le chemin du "cocon familial". C'est ce que révèle Le Monde en citant des travaux de l'Institut national d'études démographiques (INED), s'appuyant eux-mêmes sur l'enquête Famille et logements 2011 de l'Insee. Ainsi, 4,4 % des hommes de 40 ans (2,4 % des femmes) et 3,2 % de ceux de 50 ans (1,9 % pour les femmes) cohabiteraient avec leurs parents. "La crise, mais aussi la réduction des différences culturelles entre les générations font qu'en cas de problème, les gens se tournent plus facilement qu'autrefois vers leurs proches", explique le sociologue Serge Guérin. D'autant plus que, "désormais, toute une tranche d'âge, à partir de laquelle on était autrefois ‘sorti d'affaire’, se trouve à son tour fragilisée". La famille reste donc l'espace privilégié de la solidarité, car elle est "l'institution qui va le moins juger, qui va rassurer et accueillir spontanément sans poser trop de questions". Il n'en demeure pas moins que ces cohabitations sont souvent délicates à vivre, et que leur progression souligne aussi le manque de logements disponibles, à des prix abordables, tout particulièrement dans les grandes agglomérations comme l'Ile-de-France.

"En 2020, l'Ile-de-France devrait être la première région d'Europe entièrement raccordée en fibre optique, [en bénéficiant] en avant-première du déploiement du Très Haut Débit attendu sur l'intégralité du pays pour 2022." Source : Objectif Nouveau Grand Paris, dossier "Grand Paris Connexion", n°4, octobre 2013.

Source : "Enquête sur les ‘boomerang kids’, ces adultes contraints de retourner chez leurs parents", Le Monde, 31/01/2014.

Le patrimoine architectural du XXe siècle en danger ? "On a plus construit au XXe siècle que lors de toute l'histoire urbaine", souligne Pierre-Antoine Gatier, architecte en chef des Momunents historiques. Mais si le label "patrimoine du XXe siècle" a presque 15 ans, il est loin d'avoir rempli sa mission d'inventaire, et moins de 5 % des édifices concernés sont protégés. En Ile-de-France, il s'agit pour l'essentiel de grands ensembles d'habitation, comme la tour Albert à Paris, quand les bureaux, comme le siège des laboratoires Novartis à Rueil-Malmaison, sont souvent promis à la destruction. En cause, des motifs souvent économiques : "Dans les bureaux censés être performants en termes de surface et consommer peu, le classement n'est pas toujours vu comme un facteur de valorisation. Surtout s'il empêche les extensions ou les transformations nécessaires à une adaptation du bâtiment à des usages qui changent." Une adaptation naturelle, mais qui ne saurait conduire au sacrifice du patrimoine francilien ! Source : "Le XXe siècle, mal connu, mal aimé", Les Échos business, 30/01/2014.

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Penser local, agir global Regard sur "ces pays qui réussissent leurs politiques publiques"

28 C'est le nombre d'organismes associés de la Région Ile-deFrance, que le Conseil régional s'est engagé à réduire d'ici aux élections de 2015. "Une réponse aux critiques persistantes sur leur efficacité et leur développement continu : la dotation aux opérateurs régionaux a doublé en huit ans pour atteindre 120 millions d'euros en 2012 et, dans le même temps, leurs effectifs ont grimpé de 58 %" (1 200 employés aujourd'hui, principalement contractuels, contre 2 000 agents territoriaux travaillant au siège du Conseil régional). Source : "L'Ile-de-France fait le ménage dans ses opérateurs", Acteurs publics n°100-101, op. cit., p. 126-127.

Avec une dépense publique à 55 % du PIB - 10 points de plus que l'Allemagne -, chaque Français comprend l'urgente nécessité d'un redressement réel des finances publiques. Le gouvernement s'y est d'ailleurs engagé. Mais comment faire tout en sauvegardant l'essentiel des politiques publiques, qui restent utiles là où le marché est défaillant ? C'est la question que se posent les rédacteurs du numéro spécial n°100-101 d'Acteurs publics. Si les administrations sont souvent des freins au changement, elles peuvent également produire de l'innovation et "faire mieux avec moins", selon l'exhortation de Didier Migaud, le Premier président de la Cour des comptes. Celui-ci peut être cruel : "Si la France figure sur le podium des pays ayant le niveau de dépense publique le plus élevé, les résultats de ses politiques publiques ne la placent pas toujours, loin s'en faut, sur le podium en termes d'efficience et d'efficacité" - en matière d'éducation par exemple... Et d'estimer que "la France aurait intérêt à regarder davantage autour d'elle". Car les expériences étrangères peuvent constituer d'excellentes sources d'inspiration en matière de coût et d'efficacité. Ainsi par exemple dans le domaine des grandes infrastructures, clé de voûte du Grand Paris. Alors que la France a pendant longtemps lancé des projets "à la rentabilité incertaine", la plupart des pays ont développé des systèmes d'évaluation ex-ante des infrastructures de transport (États-Unis, Royaume-Uni, Suède puis Allemagne). Aujourd'hui, ce sont les Pays-Bas qui font figure de modèle pour mesurer les effets économiques attendus des projets de construction d'infrastructures. Dans le domaine du logement, dont le prix, notamment, "constitue une composante clé de la compétitivité d'une économie", l'équipe d'Acteurs publics retient… Hong Kong ! 46 % des habitants de l'ancienne colonie britannique - soit 3,3 millions de personnes - vivent en logements sociaux ou en logements subventionnés à l'achat. Cette mixité entre location et accession à la propriété permet à la Hong Kong Housing Authority (HKHA) d'autofinancer entièrement ses activités, tout en répondant à un fort volontarisme des autorités publiques, qui fournissent gratuitement le foncier pour la construction des logements sociaux destinés à la location. De 2012 à 2017, 79 000 appartements doivent être ainsi construits, et le foncier nécessaire à la construction d'au moins 100 000 nouveaux appartements a d'ores et déjà été gelé pour la période 2017-2022. Même dans une métropole extrêmement dense, il est donc possible de mettre en œuvre une politique efficace du logement social ! n Le regard de la Chambre : Construire est une chose, gérer en est une autre. Le problème, en France, est que le parc social ne correspond plus toujours à son objet initial. Pour aller plus loin : Acteurs publics, n°100-101, novembre-décembre 2013, www.acteurspublics.com, 162 p., 13 €.

Extrait Hong Kong, vision de long terme et cercle vertueux : "Conçue à l'origine pour offrir un simple abri aux plus pauvres fuyant les rigueurs du communisme, alors fort nombreux, la politique du logement social a favorisé l'émergence d'une classe moyenne, main-d’œuvre qualifiée indispensable au bon fonctionnement d'une plate-forme commerciale ultracompétitive, pour ensuite répondre à l'aspiration montante de celle-ci à devenir propriétaire." (Acteurs publics n°100-101, op. cit., p. 101) n

La lettre de la FNAIM du Grand Paris Une publication de la FNAIM du Grand Paris Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies ISSN 2259-1567 Conformément à la loi informatique et libertés 78-17 du 06/01/1978, vous disposez d'un droit d'accès et de rectification pour toutes les informations vous concernant.

Contacts FNAIM du Grand Paris 27 bis avenue de Villiers 75017 Paris Tél. : +33 (0)1 40 53 73 50 Courriel : contact@fnaim-idf.com www.lamaisondelimmobilier.org

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