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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - janvier 2013 - N° 16

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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité Éditorial

Tout se joue dans les mois à venir !

Une information privilégiée sur l'immobilier Qu'il soit transactionnaire, administrateur de biens ou syndic de propriété, le professionnel de l'immobilier est au cœur de problématiques humaines et citoyennes. Il traite des enjeux qui ne sont pas seulement financiers, mais aussi affectifs. L'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ilede-France est un lien entre tous ses adhérents. Elle se veut l'illustration de notre responsabilité collective, au cœur de la Cité : faire reconnaître et respecter notre métier. Pour contribuer à bâtir une métropole à l'échelle du monde et qui reste, toujours, au service de ses habitants.

www.lamaisondelimmobilier.org

Peut-on parler de crise de l'immobilier ? Une crise est par définition une rupture, voire une surprise. Or la situation que nous vivons est la conséquence logique de l'absence d'une véritable politique du logement, tant au niveau de l’État que des communes. On ne construit pas assez en Ile-de-France pour satisfaire les besoins des populations. Et depuis trop longtemps. Le résultat est là. Certes, alors que les investisseurs institutionnels se sont retirés du logement, échaudés par la faiblesse de sa rentabilité (de l’ordre de 2 %) et une trop grande incertitude (risques d’impayés), l’État a aidé les investisseurs sur le plan fiscal. Mais rappelons que cette aide à l’investissement est payée par tous les contribuables et l’immobilier demeure, de loin, la première vache à lait fiscale de notre pays : 58 milliards d’euros ! Au niveau local, les maires, dont les budgets ont été financés par de l’endettement public, n’ont pas ou peu favorisé la construction de logements neufs. Un seul exemple : il a fallu attendre plusieurs années pour que la Mairie de Paris consacre, en 2013, 500 millions d’euros au logement alors que la taxation sur les mutations immobilières lui a rapporté en 2012 plus de 1,1 milliard d’euros ! Il est donc temps d'agir. Le gouvernement semble l'avoir enfin compris, puisqu'il promet pour 2013 une loi-cadre "Logement et urbanisme". Devraient notamment y figurer la refonte des rapports entre bailleur et locataire, la maîtrise du prix des loyers, la réforme de la location meublée et de courte durée, la garantie des loyers, les conditions d'accès au logement social ou encore l'adaptation du statut des copropriétés et de la loi Hoguet… Ces dossiers sont hautement stratégiques et entraîneront, pour ce qui nous concerne en Ilede-France, la réussite ou l’échec du Grand Paris ! N’oublions jamais que le Grand Paris résoudra la crise du logement en Ile-de-France : c’est par une offre nouvelle de logements et une rénovation énergétique du parc existant que les Franciliens pourront se loger et que les prix de vente, de locations et des charges seront, naturellement, maîtrisés. Mais les promoteurs attendront leurs clients, les bailleurs privés, pour lancer leurs programmes de construction... Et aujourd’hui, ces bailleurs privés attendent des prochaines mesures gouvernementales une reconnaissance de leur statut et du rôle social incontournable qu’ils incarnent. Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France

Focus Le Grand Paris du logement, c'est urgent ! Tel est le mot d'ordre de la grande conférence-débat organisée le 6 février 2013 à partir de 9 h 30 à la FFB Grand Paris. Y participeront Hicham Affane (président de l'Établissement public foncier régional de l’Ile-deFrance), Alexis Bachelay (député des Hauts-de-Seine, co-rapporteur de la mission de suivi du projet du Grand Paris), Étienne Guyot (président du directoire de la Société du Grand Paris), Michel Teulet (président de l'association des maires de l’Ile-de-France) et les présidents de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France, Gilles Ricour de Bourgies, de la FFB du Grand Paris, Michel Sénéchal, et de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) de l’Ile-de-France, Hervé Manet. C'est le moment de s'informer et de s'exprimer !  Pour participer : s'inscrire auprès de la FNAIM Paris Ile-de-France avant le 4 février 2013 (par fax au 01 43 80 22 28 ou par e-mail à nbisson@fnaim-idf.com)

La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 16 - janvier 2013 - page 01


■ Ils l'ont dit…

+ 688% C'est la hausse de la taxe de balayage dans certains quartiers de la capitale, après la décision du Conseil de Paris d'appliquer un tarif unique de 9,22 € le m2 en 2012. Une mesure dénoncée comme injuste par la Chambre des propriétaires : tous les immeubles parisiens, qu'ils comportent 2 ou 10 étages, sont désormais soumis au même tarif. Sources : www.directgestion.com, 14/12/2012 et Valeurs actuelles, 10/01/2013.

• Une politique gouvernementale incohérente ? "Pour normaliser la situation, c'està-dire dégonfler les prix et dégripper les transactions, le marché français n'a besoin que d'une chose : d'offre, à la fois dans le neuf et dans l'ancien. Ce constat est partagé. Les solutions à mettre en œuvre sont moins consensuelles. [...] Cécile Duflot prône un ‘traitement global’ pour débloquer [le marché de l'ancien]. Sans plus de précisions. Sans s'attarder non plus sur la façon dont la politique fiscale du gouvernement, effective ou redoutée, a contribué à freiner les ardeurs des ménages français à vendre et à réaliser d'éventuelles plus-values sur leurs actifs immobiliers." Bertille Bayart, journaliste au Figaro, "L'exception française pénalise toute l'économie", 08/01/2013.

• ‘Lutter contre l'inflation immobilière’ : le défi des mois à venir. "La politique du logement menée depuis des décennies en France souffre en réalité exactement du même défaut que la politique économique en général : elle soutient la demande en oubliant l'offre. [...] Dans un marché immobilier en plein retournement, [le gouvernement] devra impérativement réussir ses prochaines étapes pour amortir le choc. Incitations fortes au déblocage du foncier public et privé, nouveau code de l'urbanisme moins étouffant, suppression d'aides nuisibles : c'est ici que se jouera dans les prochains mois le combat contre l'inflation immobilière. Et aussi un peu de la croissance des trimestres à venir." Jean-Marc Vittori, journaliste de presse économique, éditorialiste aux Échos, éditorial du 04/01/2013.

• Grand Paris : le choix de la densité ou de l'entassement ? "L’entassement est à la fois ce à quoi sert la ville (la proximité permettant des économies d’échelle) et ce qui peut rendre la ville invivable. Il peut engendrer un coût du terrain excessif, donc des difficultés de logement, mais aussi des problèmes de sécurité, de transport, d'embouteillages, de pollution, etc. [...] Le problème se pose dans toutes les grandes métropoles. L’entassement attire et fait fuir. Les gens acceptent d’y vivre pour y travailler, mais beaucoup les quittent dès qu’ils en ont la possibilité : regardez les retraités d’Ile-de-France ! C’est bien la preuve que les coûts économiques et surtout sociaux de la ville sont ressentis négativement par une partie de la population." Pascal Gauchon in Paris brille-t-il ?, Cahier de la FNAIM Paris Ile-de-France n° 2, 12/2012, 108 p., 18 €.

■ La Seine, "avenue capitale" du Grand Paris

"Les ponts de Paris forment trente-sept lignes de vie lancées d'une rive à l'autre de la Seine ou sur les bras de ses îles." Pierre Pinelli Journaliste et écrivain Source : Paris au fil de la Seine, op.cit.

"Que serait Paris sans la Seine ? La Seine, véritable tableau animé, source d'inspiration depuis des siècles pour d'innombrables artistes qu'ils soient peintres, écrivains ou chanteurs. Elle est, à mes yeux, l'une des plus belles, sans doute même la plus belle avenue de la capitale !" Ainsi s'exprime Patrick de Carolis, le créateur de l'émission Des Racines & des Ailes sur France 3, dans l'avant-propos d'un ouvrage remarquable. Son objectif ? Mettre en valeur, notamment par de nombreuses photographies, l'influence du fleuve sur le patrimoine, la culture et finalement l'identité de la Ville Lumière. "Du Louvre à la place de la Concorde, de la Grande Bibliothèque à la tour Eiffel, l'évolution urbanistique de Paris peut être retracée à partir des bords de Seine. On y lit comme dans un grand livre ouvert, en contemplant, émerveillé, des monuments d'époques et de styles architecturaux divers". Ainsi des joyaux de l'art gothique, que sont la Sainte-Chapelle ou Notre-Dame (qui fête cette année ses 850 ans), des frontons Renaissance du Louvre et des façades classiques de l'Institut, si représentatives du Grand Siècle, mais aussi des lignes futuristes de la Cité de la mode et du design, dans le nouveau front de Seine du XIIIe arrondissement. L'Unesco ne s'y est pas trompé : les rives du fleuve, entre les ponts de Sully et d'Iéna, sont classées depuis 1991 au Patrimoine mondial. Comme le remarquent les intervenants de l'ouvrage Paris brille-t-il ?, que vient de consacrer la FNAIM Paris Ile-de-France à l'attractivité du Grand Paris, ce patrimoine unique au monde n'est pas seulement touristique. Il participe pleinement de l'activité économique de la région. La capitale a ainsi une vocation portuaire très ancienne. Une réalité à redécouvrir !  Le regard de la Chambre : La Seine est une voie de communication vitale pour la population, depuis sa source jusqu’au Havre. Son aménagement est donc nécessaire pour augmenter le trafic. Espérons que les villes qu’elle traverse arrivent enfin à s’entendre pour en faire la colonne vertébrale du Grand Paris au XXIe siècle ! Pour aller plus loin : Paris au fil de la Seine, sous la direction de Patrick de Carolis, par Louis Laforge, Éditions du Chêne / France Télévisions Distribution, 256 p., 34,50 €.

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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité ■ Déplacements domicile-travail : une exception

francilienne Les Français sont de plus en plus nombreux à prendre leur voiture pour aller travailler. 73 % des 25 millions de personnes qui quittent leur domicile pour se rendre à leur travail sont dans ce cas. Un chiffre qui atteint même 80 % hors Ile-de-France, principalement du fait de l'éloignement croissant de l'habitat et du lieu de travail. La part de ceux qui doivent quitter leur agglomération, leur canton, ou même leur région de résidence pour travailler a ainsi augmenté de +27 % en dix ans ! "Ces très longs déplacements concernent 8 % des ruraux et 5 % des habitants des villes de province, mais seulement 1 % des Franciliens. À titre d’exemple, près d’une personne sur cinq qui habite en Picardie travaille dans une autre région, le plus souvent l’Ile-de-France", observent les statisticiens de l'INSEE. L’Ile-de-France est en effet une exception : les transports en commun y font jeu égal avec la voiture. "Si on se limite à Paris et aux trois départements de la petite couronne, sur 10 déplacements domicile-travail, 6 déplacements sur dix se font en métro, bus, train ou tramway, 2 seulement en voiture, et un à pied. Cette spécificité forte est évidemment due à la densité de l’habitat au sein de l’agglomération parisienne ainsi qu'à celle des réseaux de transport en commun." Mais à l'échelle de l'ensemble de l'Ile-de-France, tout particulièrement s'agissant des trajets de banlieue à banlieue, où l'offre de transport public reste notoirement déficiente, l'écart avec la moyenne nationale se réduit. Et les mêmes facteurs jouent en faveur d'une plus grande mobilité, généralement contrainte. Premièrement, le choix des ménages d’habiter dans des communes éloignées du cœur d'agglomération, "pour améliorer leur cadre de vie et diminuer leur dépense en logement". Ensuite, la concentration des emplois dans les grands pôles urbains. Enfin, le nombre croissant de couples dont les deux membres travaillent, "ce qui rend difficile de trouver deux emplois situés dans des lieux proches et impose à l’un des deux conjoints des déplacements domicile-travail importants". Des éléments qui permettent de mieux comprendre les stratégies résidentielles à l'œuvre, dans notre région aussi.  Le regard de la Chambre : En Ile-de-France, les conditions de déplacement sont déplorables et les retards croissants pénalisent les entreprises et leurs salariés. Il est temps d’améliorer les transports existants et de commencer à réaliser le Grand Paris des transports. Source : "Les déplacements domicile-travail en 2009 : résultats nationaux", INSEE, 15/01/2013.

■ Le saviez-vous ? Les Français, champions d'Europe de l'amélioration de l'habitat. Une étude du groupe Kingfisher (Castorama et Brico Dépôt), réalisée auprès de 15 000 propriétaires dans 8 pays européens, l'affirme : les Français ont dépensé en 2011 un montant 1,2 deux fois supérieur à la moyenne européenne pour améliorer leur logement. Pour quelles raisons ? Disposer d'un lieu de vie plus agréable : 58 % des personnes interrogées souhaitent ainsi rafraîchir leur habitat et 48 % le rendre plus confortable. L'objectif de valorisation financière n'intervient qu'en 5e position. Globalement, les Européens accordent la priorité à l'amélioration de l'habitat (75 %) plutôt qu'aux vacances (57 %). La tendance est donc à "améliorer plutôt que déménager" : plus de la moitié des Européens prévoient d'habiter dans leur logement pendant au moins 10 ans. Source : Batiactu, 07/12/2012.

Vers une autorité organisatrice du logement "plus forte" en Ile-de-France. Marylise Lebranchu vient d'annoncer que le futur projet de loi de décentralisation porterait "une ambition nouvelle concernant la coordination des politiques du logement en Ile-deFrance, de la programmation à la mise en œuvre des politiques de l'habitat (des aides à la pierre de l'État à l'application du Dalo)". Plus précisément, la ministre de la Réforme de l'État, de la Décentralisation et de la Fonction publique a déclaré être décidée à doter la région parisienne d'une "autorité organisatrice plus forte" pour l'habitat et "la plus opérationnelle possible". Le périmètre n'est pas encore précisé mais devrait comprendre l'ensemble de la région, afin de "ne pas créer une zone de spéculation foncière autour de la zone dense". Les professionnels devront être attentifs à faire prévaloir le pragmatisme et l'efficacité face à un projet qui risque d'être teinté d'idéologie.

"Faire une métropole plus compacte en préférant l'intensification à l'étalement urbain : tel est l'immense défi porté par le projet de Grand Paris." Source : Objectif Grand Paris magazine, n°1, novembre 2012.

+ 4,1% C'est l'augmentation globale, sur un an, des recettes fiscales directes des collectivités locales. Elles atteignent 71 milliards d'euros en 2012. Parmi l'ensemble des impôts locaux, la cotisation foncière des entreprises (+ 5,2 %) et la taxe foncière sur les propriétés bâties (+ 4,7 %) augmentent le plus fortement. La taxe foncière représente à elle seule 38,2 % du produit de la fiscalité locale directe (27,28 milliards d'euros). Et la taxe d'habitation 27,1 % (19,35 milliards). L'immobilier est sans conteste une "vache à lait" fiscale ! Source : Bulletin d'information statistique de la DGCL n°92, Direction générale des collectivités locales, 12/2012.

Source : www.localtis.info, 10/01/2013.

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Penser local, agir global

Coût du logement : comparaisons internationales

85 m2 C'est la superficie moyenne des résidences principales des Français. Elle est en hausse constante depuis 10 ans. Le surpeuplement régresse donc, et ne concerne plus que 4,7 % des logements en 2010. Mais il se concentre dans les régions les plus tendues. Ainsi, "le bassin parisien compte une part importante de logements surpeuplés : la majorité des communes situées dans l’unité urbaine de Paris enregistrent des taux de surpeuplement accentué supérieurs à 6 %".

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Source : L'état du logement en 2010, op. cit., p. 20.

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Face à certains discours à l'honnêteté discutable, il est bon d'en revenir aux chiffres. C'est ce que le Commissariat général au développement durable semble proposer en publiant L'état du logement 2010, une étude dont la mise à jour régulière est d'ores et déjà annoncée : la prochaine édition est prévue au premier semestre 2013. Aussi précis que synthétique, ce panorama présente les données chiffrées essentielles par grands thèmes : parc et statut d'occupation ; habitat, environnement et développement durable ; économie du logement ; comparaisons internationales. Ce dernier chapitre n'est pas le moins intéressant, bien au contraire. On apprend ainsi que c'est en Grèce, en Espagne et en Italie que se trouve la plus forte proportion de propriétaires réels de leur logement (sans hypothèque ni prêt en cours), tandis que la majorité des habitants de Suède, des Pays-Bas et du Danemark sont des propriétaires encore endettés... En France, les deux populations s'équilibrent (autour de 30 %) et les locataires sont minoritaires. Au regard des données de l'OCDE, les dépenses courantes de logement des ménages ont certes augmenté dans notre pays depuis une quinzaine d'années. Mais nettement moins rapidement qu'aux États-Unis, au Canada et au Royaume-Uni. D'ailleurs, la part de ces dépenses dans la consommation finale des ménages est quasiment stable chez nous sur cette période (passant de 23 à 25 %), soit une situation très comparable à l'Allemagne, alors qu'elle est passée de moins de 19 % à plus de 23 % outre-Manche. S'agissant de l'évolution réelle du prix des logements, la tendance haussière constatée en France est sans commune mesure avec celle du Royaume-Uni, et se rapprocherait plutôt de la situation canadienne (quand l'Allemagne a vu ses prix se tasser ces 15 dernières années). La "part des encours de crédits immobiliers aux ménages dans leur revenu disponible brut" est en revanche quasiment identique (en-dessous de 60 %) en France et en Allemagne, et très en deçà des taux d'endettement constatés ailleurs : plus de 80 % en moyenne pour les ménages canadiens, américains et espagnols, et même de l'ordre de 120 % pour les Anglais ! Des chiffres à garder à l'esprit...  Le regard de la Chambre : Saluons cet effort de statisticiens qui permet des analyses comparatives. Mais la culture de ces différents pays est diverse. Pour les uns, le logement est un bien patrimonial, pour les autres, un bien d’usage. Pour aller plus loin : L'état du logement en 2010, Commissariat général au développement durable – Service de l’observation et des statistiques, 60 p., www.developpement-durable.gouv.fr, décembre 2012.

Extraits Pour une politique du logement plus efficace. "Les problématiques du logement sont nombreuses et complexes. Accéder à un logement abordable et de qualité est un besoin de première nécessité. Par ailleurs, le secteur de la construction et du bâtiment joue un rôle de premier plan dans le fonctionnement de notre économie. La mise en relation de données dans ces différents champs doit favoriser la prise de conscience et contribuer à une meilleure efficacité des politiques publiques." (Cécile Duflot, préface à L'état du logement en 2010, op. cit., p. 5) La vérité des chiffres. "Prix des logements anciens et prix des loyers évoluent tous deux jusqu’en 2000 à un rythme voisin de celui du revenu disponible par ménage. À partir de 2000, leurs évolutions sont disjointes : les prix des logements anciens ont plus que doublé sur la période 2000-2010 alors que les prix des loyers ont augmenté de 29 %, soit à un rythme proche du revenu disponible par ménage. [...] Depuis 2006, les prix des loyers ralentissent régulièrement (+ 0,9 % après + 1,5 % en 2010). Dans le secteur social, les prix évoluent, pour la troisième année consécutive, à un rythme plus élevé que ceux du parc privé." (Ibid., p. 32) 

La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France Une publication de la FNAIM Paris Ile-de-France Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies ISSN 2259-1567 Conformément à la loi informatique et libertés 78-17 du 06/01/1978, vous disposez d'un droit d'accès et de rectification pour toutes les informations vous concernant.

Contacts FNAIM Paris Ile-de-France 27 bis avenue de Villiers 75017 Paris Tél. : +33 (0)1 40 53 73 50 Courriel : contact@fnaim-idf.com www.lamaisondelimmobilier.org

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