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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - janvier 2012 - N°5

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L'agent immobilier au cœur de la Cité Éditorial Classes moyennes : le silence des agneaux ?

L'immobilier responsable "Être homme, c'est précisément être responsable. C'est sentir, en posant sa pierre, que l'on contribue à bâtir le monde" (Antoine de Saint Exupéry, Terres des hommes, 1939). Etre responsable, c'est assumer ses actes et ses décisions. C'est aussi avoir conscience de leur portée collective, de leur importance pour la Cité. Qu'il soit transactionnaire, administrateur de biens ou syndic de propriété, l'agent immobilier est aujourd'hui au coeur des problématiques humaines et citoyennes. Il traite des enjeux qui ne sont pas seulement financiers, mais aussi affectifs. A rebours de l'économie virtuelle où, derrière la transaction, il n'y a personne, l'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents. Mais plus encore, c'est l'illustration de notre responsabilité collective : faire reconnaître et respecter notre métier. Pour contribuer à bâtir une métropole à l'échelle du monde et qui reste, toujours, au service de ses habitants.

L'esquisse des projets des candidats à l'élection présidentielle dans le domaine du logement fait froid dans le dos. Les classes moyennes y sont tout simplement oubliées. Sacrifiées. L'Institut Montaigne, en partenariat avec le quotidien Les Echos, s'est livré à une analyse des programmes présentés par les principaux candidats. Nicolas Sarkozy ne s'étant pas encore déclaré, c'est l'UMP qui s'exprime. Et propose un nouveau plan de rénovation urbaine au profit des zones urbaines sensibles, pour un coût estimé de plus de 1 milliard d'euros par an. Marine Le Pen met l'accent sur l'accession à la propriété des jeunes, et l'ensemble des candidats de gauche sur le logement social. Par rapport à l'objectif gouvernemental de 120 000 nouveaux logements sociaux en 2012, les propositions s'échelonnent de 60 000 logements supplémentaires par an (pour François Hollande) à 80 000 (Jean-Luc Mélenchon), en passant par 40 000 (Eva Joly). Soit une promesse de 160 000 à 200 000 logements sociaux supplémentaires par an (et une facture annuelle évaluée à 520 millions d'euros dans cette dernière hypothèse). Personne ne conteste le rôle du logement social. Ni qu'il faille, dans ce secteur également, augmenter l'offre, et donc construire, tout particulièrement en Ilede-France. Mais là n'est sans doute pas l'essentiel. Comme l'a souligné le président de la République le 22 décembre dernier : "Le côté désespérant, c'est que la production de logements sociaux est de 130 000 par an, soit trois fois plus qu'il y a dix ans et, malgré tout, ce n'est pas suffisant." Le problème principal du logement social tient au trop faible turn over de ses occupants. C'est-à-dire à la difficulté d'accès des classes moyennes au logement privé, en location ou à l'achat. Le véritable goulot d'étranglement est clairement identifié. C'est donc là qu'il faut produire l'effort principal. Qui entendra les classes moyennes ? ■ Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France

Focus "La France a un problème de logement. Près de 1 million de foyers n'auraient pas un toit digne de ce nom. Face à ce problème lancinant, politiques de droite et de gauche ont une seule réponse qu'ils déclinent à leur manière : il faut plus de logements sociaux. [...] Le logement social n'est pas une rareté en France, qui en compte près de 5 millions. Plus de 40 % des locataires y habitent. Il faut certainement en construire de nouveaux. Il y a des urgences, comme en région parisienne. Mais il est aussi urgent de mieux cibler la demande, à la fois géographiquement et socialement. L'économiste Anne Laferrère estimait il y a cinq ans que [...] des centaines de milliers de logements sociaux profitent à des gens qui ne devraient pas y avoir droit. Les surloyers théoriquement mis en place depuis n'ont pas changé fondamentalement la donne. Les offices de HLM rechignent souvent à chasser ces bons payeurs. Si les logements sociaux débordent, s'il en faut toujours plus, c'est aussi qu'il y a un problème ailleurs [...] Le jour où un gouvernement voudra vraiment mener une politique du logement, il devra actionner d'autres leviers"... ■ Source : "Le logement sans vraie politique", par Jean-Marc Vittori, Les Echos, 28/12/2011.

La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°5 - janvier 2012 - page 01


■ "Chambres de bonnes" : la fausse bonne idée

de l'arme fiscale

59 € C’est le prix moyen du mètre carré de terrain à bâtir en France en 2010, en hausse de + 4,3 % par rapport à 2009. Il s'établit à 238 €/m2 dans l'agglomération parisienne, l'augmentation la plus importante étant cependant enregistrée dans les zones rurales (+ 8,1 %). Mais la superficie moyenne des terrains ayant baissé de 3,8 %, le prix total du terrain acquis se serait finalement stabilisé. Source : Etude du commissariat général au développement durable, Chiffres et statistiques n° 279, décembre 2011.

Toute décision peut avoir des effets pervers. Le sociologue et politologue Julien Freund l'a mis en évidence avec le concept d'"hétérotélie", c'est-à-dire le fait d'obtenir le résultat inverse de celui que l’on attendait. Ainsi de la taxation supplémentaire des revenus locatifs concernant les logements de petites surfaces, entrée en vigueur au 1er janvier. L'idée de départ peut sembler juste : afin de réduire les loyers souvent excessifs exigés pour ces "chambres de bonne", le législateur a dégainé l'une de ses principales armes, l'impôt. La journaliste des Echos Colette Sabarly n'a pas manqué de souligner les inévitables effets pervers attendus de cette décision. Outre la tentation pour tous les propriétaires qui louaient à 30 euros le mètre carré, par exemple, d'augmenter leur loyer jusqu'à 40 euros, plafond de déclenchement de la surtaxation, "d'autres seront peut-être enclins à ne déclarer qu'une partie du loyer et à exiger du cash pour la partie dépassant le plafond, d'autant que les petites surfaces sont généralement louées en direct. Autre conséquence : certains bailleurs pourraient bien décider de retirer leurs biens du marché, ce qui pourrait contribuer à l'accentuation de la pénurie dans des secteurs déjà très tendus"... L'affaire n'est pas neutre en effet : il s'est vendu à Paris, en 2011, plus de 1.500 de ces biens, particulièrement recherchés par les investisseurs privés aux capitaux modestes. Vous avez dit "justice fiscale" ? ■ Le regard de la Chambre : A l'inverse des effets pervers de cette taxe, rappelons le travail entrepris par les administrateurs de biens pour inciter les bailleurs à rénover et remettre sur le marché de nombreux micrologements trop souvent non conformes aux normes de décence de la loi SRU. Source : Les Echos Patrimoine, 6-7/01/2012.

■ Pauvreté dans les villes et exclusion : les

métropoles françaises sur le "modèle américain"

"Une connaissance plus approfondie de l'exclusion permettrait de mieux éclairer les politiques à conduire et leur mise en oeuvre territoriale." Gérard-François Dumont

La vision habituelle de la géographie urbaine veut que les villes françaises s'organisent selon le modèle européen, qui est un peu celui de l'agglomération parisienne stricto sensu : un centre-ville relativement aisé, entouré de banlieues défavorisées. Or les métropoles françaises fonctionneraient plutôt sur un modèle américain, celui d'un centre-ville dégradé avec une périphérie mieux lotie. C'est la conclusion originale qui ressort de l'importante étude pilotée par le recteur Gérard-François Dumont, professeur à l'Université de Paris-Sorbonne et directeur de la revue Population & Avenir, portant sur la répartition spatiale de la pauvreté dans les agglomérations de Bordeaux, Lille, Lyon, Nice, Marseille et Toulouse. On trouverait ainsi de plus en plus de populations marginalisées au coeur des métropoles étudiées (SDF et immigrés en particulier). Le rapport au logement y serait évident. "Les communes-centres, du fait de l'ancienneté de leur bâti, conservent toujours les plus forts pourcentages d'habitat insalubre, type d'habitat où se concentrent les populations les plus pauvres, même si le phénomène d'insalubrité s'est réduit par rapport aux années 1970. En conséquence, le processus de retour en centre-ville, réel dans certains quartiers, ne s'est pas totalement substitué aux poches de pauvreté, associées souvent à des logements insalubres, des communes-centres." Bien sûr, il existe d'incontestables diversités spatiales de la pauvreté entre chaque ville, et au sein même des agglomérations. Même si l'Ile-de-France est, dans ce domaine aussi, exceptionnelle, cette "géographie urbaine de l'exclusion" intéressera tous les spécialistes du "fait urbain" aujourd'hui. ■ Le regard de la Chambre : La crise, depuis trois ans, a des effets accélérateurs dans les exclusions : dernier exemple, les classes moyennes ont de plus en plus de difficultés pour trouver un logement en Ile-de-France. Tel est le constat alarmant fait par le CESER dans son dernier rapport. Pour aller plus loin : Géographie urbaine de l'exclusion (dans les grandes métropoles régionales françaises), par Gérard-François Dumont, L'Harmattan, 268 p., 26 €.

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L'agent immobilier au cœur de la Cité ■ Bon à savoir Grand Paris du sport. Après la culture (cf. La maison de l'immobilier n°2 d'octobre 2011), c'est au sport de constituer l'un des chantiers phares du Grand Paris. Une mission ad hoc a été installée le 3 janvier dernier par les ministres Maurice Leroy (Ville) et David Douillet (Sports). Quatre objectifs-clés lui sont assignés : remédier aux disparités territoriales et aux inégalités sociales en matière d'accès à la pratique sportive (avec une enveloppe de 15 M€ déjà dédiée aux équipements en Seine-Saint-Denis sur la période 2011-2015), développer une offre sportive de haut niveau et d'envergure internationale pour donner à la région parisienne la capacité d'accueillir les plus grands événements sportifs mondiaux, identifier les conditions nécessaires à l'émergence de clubs sportifs de niveau européen et des infrastructures essentielles à leur développement, accompagner enfin la réflexion du Comité national olympique et sportif français (CNOSF) sur l'émergence d'un pôle d'excellence sportive au sein du Grand Paris. Source : Localtis.info, 04/01/2012.

Insécurité et transports urbains. Les dernières statistiques de l'Union des transports publics (UTP) témoignent d'une nette aggravation des problèmes d'insécurité sur les réseaux en 2010. Un sujet sensible qui préoccupe autant les usagers que les personnels : 850 agressions suivies d'un arrêt de travail ont été recensées, soit une augmentation de +15 % en un an. Les coûts liés au vandalisme ont atteint 14,6 M€, égalant le niveau record de 2009, tandis que les entreprises du secteur ont consacré 137 M€ à la sûreté en 2010. Une facture qui pèse sur l'équilibre économique des sociétés, et affecte l'attractivité des métropoles françaises - dont le Grand Paris. Source : Les Echos, 15/11/2011.

■ Ils ont dit... • Géopolitique des clients de l'immobilier de luxe. "Sur des biens compris entre 4 et 6 millions d'euros, nous voyons beaucoup d'acheteurs occidentaux (Europe, Amérique du Nord...). Au-delà de 6 à 7 millions, ce sont plutôt des Africains, des Russes, des gens venus d'Europe de l'Est, des pays du Golfe et d'Extrême-Orient." Charles-Marie Jottras, président de Daniel Féau, Le Monde, 17/12/2011. • L'avantage comparatif des urbanistes français à l'export. "Les Anglo-Saxons ont pour habitude de proposer plusieurs scénarios, les Français défendent un seul parti. Ils commencent par un diagnostic précis dont découle une proposition urbaine adaptée aux lieux. C'est pour cette rigueur qu'ils sont appréciés." Philippe Pelletier, président du plan bâtiment Grenelle, Les Echos, 15/09/2011. • Logement, retraites et agenda politique. "L'immobilier devenant l'unique façon de se constituer une retraite, la question du logement va s'imposer dans l'agenda politique du prochain quinquennat." Marc Fiorentino, président fondateur de monfinancier.com, La Tribune, 13/01/2012.

■ Des hommes, des femmes... et des actes ! Architecte d’origine, Isabelle Fournier vit au cœur de Paris, près du Panthéon, et connaît parfaitement les règles et les contours de l’Administration de Biens et de la Copropriété : au cœur de la Cité, depuis des années, elle se mobilise, nuit et jour, pour ses copropriétaires, avec une autorité naturelle. Dans son quartier et dans ses immeubles, elle est une femme de terrain qui travaille en équipe avec ses copropriétaires et ses concierges. Elle fait face ainsi à toutes les difficultés que peut rencontrer une copropriété. Depuis un an VicePrésidente de la Chambre, elle est désormais en charge du Développement Durable - dossier important s’il en est ! Isabelle incarne le militantisme professionnel d’une nouvelle génération, soucieuse de proximité. ■

"Le pouvoir de déménager est aussi important que le pouvoir de se déplacer." Nicolas Sarkozy, discours inaugural du Grand Paris, 29/09/2009. Lier politique des transports et politique d'aménagement est en effet un impératif. Source : L'ENA hors les murs, magazine des anciens élèves de l'ENA, avril 2011.

100 000 C'est le nombre d'emplois industriels supprimés en France depuis le début de la crise, en 2009. En outre, 900 usines ont fermé. Une hémorragie qu'il conviendrait de stopper, et vite : il n'est pas de civilisation urbaine sans activité de production ! Source : Observatoire de l'investissement de Trendeo, Désindustrialisation : les fermetures d'usines en France 2009-2011, www.trendeo.net, 28/12/2011.

La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°5 - janvier 2012 - page 03


L'Ile-de-France dans le monde : penser global

Les villes face aux défis du climat Alors que pendant des millénaires, les villes ont dépendu de leur environnement, c'est désormais l'environnement qui dépend des villes. Car si celles-ci sont vulnérables, elles détiennent également des leviers d'action importants, constituant les "laboratoires" de l'adaptation aux modifications du climat. C'est la thèse qui se dégage de trois ouvrages, en anglais, consacrés aux menaces et aux transformations qui s'imposent aux métropoles confrontées au risque de changement climatique. Pour être l'objet de nombreuses polémiques, le sujet est d'actualité, après l'accord à l'arraché obtenu lors du sommet de Durban, au mois de décembre dernier. Julien Damon, professeur associé à Sciences Po (Master Urbanisme), en propose une lecture raisonnée dans un article publié par Les Echos le 15/12/2011.

1 à 4° C C'est l'augmentation des températures moyennes

prévues par l'ONU d'ici à 2050 dans des villes comme New York, Dakar, Shanghai, New Delhi ou Londres.

L'intérêt de ces travaux est double. D'une part, ils regorgent de données passionnantes - notamment le rapport 2011 de l'agence de l'ONU en charge des "établissements humains" (UN-Habitat) : "Une centaine d'experts produisent un état de l'art sur les consommations et productions dans quatre domaines cruciaux : l'eau, l'énergie, le transport urbain, la santé. [...] Les experts, à grand renfort de tables, graphiques et encadrés, soulignent qu'il en va de la transformation de nos modes de vie." D'autre part, ces études s'affranchissent des discours catastrophistes pour essayer de tracer sereinement les voies du possible. Le journaliste américain James Russell, misant sur les innovations de terrain, et sur "la rénovation progressive des villes et les changements d'usage des habitants", fait confiance à l'engagement "citoyen" de ces derniers. Mais l'impulsion et les investissements publics restent indispensables dans un espace urbain de plus en plus complexe. Il faut un pilote dans l'avion. La ville de demain sera d'autant plus "agile" qu'elle disposera d'une réelle vision stratégique. ■ Le regard de la Chambre : Les rapports annuels de l'UN-Habitat sont des outils précieux pour tous les décideurs publics et privés. A juste titre, le problème de la gouvernance dans les villes du monde est posé. Il l'est aussi pour l'avenir du Grand Paris et des franciliens au quotidien. Pour aller plus loin : Cities and climate change. Global report on human settlements 2011, par United Nations Human Settlements Programme, UN-Habitat, 279 p., www.unhabitat.org ; Climate change and cities. First assessment report of the urban climate change research network, par Cynthia Rosenzweig, William D. Solecki, Stephen A. Hammer, Shagun Mehrotra (dir.), Cambridge University Press, 286 p., 38 € ; The Agile City. Building well-being and wealth in an era of climate change, par James S. Russel, Island Press, 312 p., 25,34 €.

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Extraits

de la population urbaine mondiale vit dans les zones côtières.

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Lesquelles ne représentent que 2 % de la surface émergée du globe, mais seraient particulièrement menacées en cas de montée des eaux.

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"Alors que les négociations internationales portent sur les situations et coopérations entre les Etats, c'est de plus en plus à l'échelle locale que s'observent et se traitent les perturbations et les éventuelles ruptures environnementales. (...) Pour toutes les villes, le sujet appelle des stratégies de long terme, pour réduire les émissions et modifier les comportements et les modes de gestion." (Julien Damon, op. cit., à propos de l'ouvrage de l'UN-Habitat) "Les bâtiments vont progressivement devenir moins énergivores, voire à énergie positive. Grâce à de multiples tactiques d'adaptation, entretenues par une planification urbaine incitative, il est possible de limiter les déplacements et d'optimiser les consommations. Russel s'intéresse à toutes les innovations de petite ou moyenne portée, souvent observées avec condescendance, qui permettent de transformer le quotidien urbain (chauffage, éclairage, mobilité)." (Ibid., à propos du livre de James Russel, The Agile City, op. cit.) ■

La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France Une publication de la FNAIM Paris Ile-de-France Janvier 2012 - N°5 Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies Conformément à la loi informatique et libertés 78-17 du 06/01/1978, vous disposez d'un droit d'accès et de rectification pour toutes les informations vous concernant.

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