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Sommer 2018

Risiken gestiegen

Donato Scognamiglio und Werner Fleischmann warnen vor Marktüberhitzungen bei Mehrfamilienhäusern.  Seite 2

Ostschweizer

Immobilienmagazin Hintergründe, Meinungen, Angebote

Siegenthaler stärkt Wil

Silvan Siegenthaler baut die Nieder­ lassung von Fleischmann Immobilien in Wil weiter aus. Seite 4

Verkaufen leicht gemacht

Differenzierung mit Kompetenz: Was die Liegenschaftsexperten von Fleisch­ mann von Mitbewerbern unterscheidet. Seite 4

Angebote in der Region

Qualitätsliegenschaften zu attraktiven und fairen Preisen. Alle Liegenschafts­ angebote auf einen Blick. Seiten 6 bis 10


«Die Risiken bei Mehrfamilienhäusern Seriosität braucht Sinn für Realität Wir von Fleischmann Immobilien bieten seit 1989 Gewähr, dass unsere Kunden von einem hochstehenden und konstan­ ten Service profitieren. Nur noch «schnell verkaufen» greift zu kurz, jede Partei er­ wartet vertieftes Wissen und Dienst­ leistungen, wofür wir gerade in dieser herausfordernden Zeit des Immobilien­ markts weiterhin Gewähr bieten. Was wir Ihnen noch mehr bieten und warum wir in Wil unseren Standort in der auf­ strebenden Region genau deswegen aus­ bauen, lesen Sie auf Seite 4. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ist weiterhin anhaltend gross. Die Warteliste mit Kauf­ interessenten bei schönen Liegenschaf­ ten steigt. Unsere aktiven Suchaufträge nehmen zu. Auch Donato Scognamiglio vom Immobiliendienstleister IAZI, mit dem wir zusammenarbeiten, beurteilt den Kauf von Wohneigentum im Thur­ gau oder in der Region Wil als noch gut machbar, wenn man die Tragbarkeitsvor­ schriften einhält: Häuser und Wohnun­ gen sind zum Teil fast nur halb so teuer wie im Raum Zürich. Lesen Sie dazu sei­ ne interessanten Einschätzungen auf die­ ser Doppelseite. Bei neuen Mehrfamilienhäusern stufen wir das Risiko hoch ein und befürchten, dass der Markt kippen könnte. Donato Scognamiglio kann das mit seinen Immo­ bilienindizes untermauern. Wir möchten damit Ihre Sommerlaune nicht trüben – aber zur Seriosität im Immobilienmarkt gehört auch Sinn für die Realität. Ihr Werner Fleischmann

Getrieben von Zuwanderung und Renditeerwartungen: Der Thurgauer Immobilienmarkt hat in den letzten Monaten der Langzeit-Tiefstzins-Phase einen kritischen Punkt erreicht. Liegenschaftsexperte Werner Fleischmann befürchtet, dass der Markt für Mehrfamilienhäuser kippen könnte. Donato Scognamiglio vom nationalen Immobiliendienstleister IAZI hegt keinen Zweifel: «Er wird kippen!» Noch ist der Thurgauer Immobilienmarkt kein extremer Gefahrenherd wie etwa Regio­ nen mit überhitzten Preisen im Raum Zürich: Ein Einfamilienhaus ist dort zum Teil mehr als doppelt so teuer wie in der Ostschweiz. Dies sei eine Entwicklung, die ihm Sorge bereite, sagt Donato Scognamiglio. Dabei stützt er sich auf die Standort- und Immobilienmarkt­ analysen, die sein Unternehmen IAZI seit Jahren erstellt. Der Immobiliendienstleis­ ter hat sich einen Namen gemacht mit ver­ schiedenen Kennzahlen, die helfen, den Im­ mobilienmarkt besser zu beurteilen. Mitten in der Immobilienkrise der Neunziger Jahre des letzten Jahrtausends hat Scognamiglio das Unternehmen mit seinem Partner Philip­ pe Sormani aufgebaut. Damals sei der Immo­ bilienmarkt noch völlig intransparent gewe­ sen. Sie wollten Abhilfe schaffen, denn: «Je transparenter der Markt, desto höher das Vertrauen.» Zinswende könnte schneller kommen Scognamiglio, der auch Professor für Immo­ bilienwirtschaft an der Universität Bern ist, sieht aufgrund seiner Analysen erneut Ge­ fahren: «Ich befürchte, dass die Zinswende schneller kommen könnte als man denkt.» Das Problem bestehe darin, dass Geld bil­ lig ist: «Das ist gefährlich und verleitet bei­ spielsweise Pensionskassen zu unüberleg­ ten Immobilieninvestitionen.» Auf der Suche

nach den heute spärlichen Renditemöglich­ keiten würden Immobilieninvestitionen oft zu wenig genau geprüft. Das zeige sich an den zunehmenden Leerbeständen, wie der IAZI-Risikoindikator zum Lehrwohnungsbe­ stand bestätigt – auch im Thurgau. Es gel­ te, sich gut zu überlegen, wo man in Immo­ bilien investieren will. Denn, so Scognamiglio mit Blick auf die Tiefstzinsen: «Was nichts kostet, ist nichts wert und verleitet zu dum­ men Ideen.» Selbst wenn heute Immobilien­

System bei Renditeliegenschaften nicht ausreizen Liegenschaftsexperte Werner Fleischmann sieht im Thurgau Renditeliegenschaften mit Mietwohnungen wie Pilze aus dem Bo­ den schiessen, in denen Wohnungen nur noch zögerlich oder gar nicht vermietet werden können. Institutionelle Investoren bauten solche Wohnkomplexe nach dem «Prinzip Hoffnung». Dadurch bewege sich der Mietwohnungsmarkt im höheren Risi­ kobereich. Fleischmann warnt vor der He­ belwirkung sinkender Immobilienpreise

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Donato Scognamiglio, Geschäftsführer und Teilhaber des im Raum Zürich zwar höher sind, im Thurgau aber gerade

und höherer Hypothekarzinsen (auch be­ kannt als Leverage-Effekt): Wenn die Hy­ pothekarzinsen nur um ein Prozent steigen, macht dies bei einer Rendite von vier Pro­ zent einen Wertverlust des Mehrfamilien­ hauses von 20 Prozent aus, da die gleiche Rendite nun ja neu fünf Prozent betragen müsste. Zusätzlich reduziert ehrlicherwei­ se der Leerstand den Ertrag. Damit erhöht sich der Druck, die Wohnungszinsen zu senken.


waren noch nie so hoch seit den Neunziger Jahren» sprangen auf den Immobilienzug auf. Die Banken sprachen hohe Kredite. Parallelen zur Neunziger Krise Die aktuellen Überhitzungserscheinungen bei Mehrfamilienhäusern weisen erstaunliche Pa­ rallelen zu den Neunziger Jahren auf, weiss Werner Fleischmann, Inhaber von Fleisch­ mann Immobilien. Zum Absturz führten mit­ unter fehlende Eigenmittel bei selbstbewohn­ ten Einfamilienhäusern, was auch heute wieder im Raum steht: Wenn sich der Wert der Lie­ genschaft reduziert, wird der Belehnungswert zu hoch und es sind Nachzahlungen zu leisten. Wer dies nicht konnte oder Hypotheken nicht mehr bezahlte, stand vor dem Aus. Neben vie­ len neuen Objekten kamen in den Neunziger Jahren auch alte Liegenschaften wieder auf den Markt. Der Immobilienmarkt legte etliche Jahre den Rückwärtsgang ein.

Immobiliendienstleisters IAZI, analysiert mit Werner Fleischmann die Risiken auf dem Immobilienmarkt, die bei Mehrfamilienhäusern auch in den kritischen Bereich kommen. indizes vor Überhitzungsgefahren warnen, wird weiter munter gebaut. Doch Scognami­ glios Warnungen stossen nicht auf sonder­ lich viel Gegenliebe: «Wenn man warnt, gibt es Widerstand.» Wie dramatisch aber ist die Lage wirklich? «Die Risiken waren noch nie

so hoch wie in den Neunziger Jahren.» Zur Erinnerung: In den Achtziger Jahren herrsch­ te in der Schweiz Hochkonjunktur. Doch nach dem Börsencrash 1987 setzte eine Abwärts­ spirale ein. Zunächst fanden Anleger Alter­ nativen in Immobilien. Viele Spekulanten

Im Thurgau noch bezahlbar, aber… Im Thurgau sei Wohneigentum zwar noch bezahlbar, findet Scognamiglio. Aber auch in der Ostschweiz werde es für Familien im­ mer schwieriger, ein Haus zu kaufen. Werner Fleischmann hat es ausgerechnet: Eine Fami­ lie muss ungefähr über ein Einkommen von 120‘000 Franken verfügen, um den Tragbar­ keitsvorschriften gerecht werden zu können. In Zürich wäre es schon das Doppelte! Das heisst, man muss ein überdurchschnittliches Einkommen erzielen, um Wohneigentum er­ werben zu können. Für die meisten ist das aber nur möglich, wenn sie eine Erbschaft er­ halten. Wegen der steigenden Lebenserwar­ tung ist es deshalb oft sinnvoll, in der Familie offen über Erbvorbezug zu diskutieren.»

Wird der Wiler Westen zum «Wilden Westen»? Die Regio Wil setzt auf «Wil West». Im Rahmen des Agglomerationsprogramms will man die wirtschaftliche Entwicklung der Region fördern und die Verkehrsinfrastruktur ausbauen. Der Entwicklungsschwerpunkt Wil West er­ streckt sich auch über Gebiete im Hinter­ thurgau in den Gemeinden Münchwilen und Sirnach und sieht einen neuen Autobahnan­ schluss vor. Immobilienexperte Donato Sco­ gnamiglio wagt schon einmal einen Vergleich zum Aufschwung im legendären amerikani­ schen Silicon Valley, wo anfänglich Jungunter­ nehmer gefördert wurden. «Wil West» setzt

in ähnlichem Mass auf Innovation und Neu­ ansiedlungen. Er sieht deshalb für die Regi­ on und damit auch für angrenzende Thurgau­ er Gebiete Chancen, weil sich die Regio Wil verstärkt auf den Dienstleistungssektor aus­ richtet und über gut ausgebildete Fachkräfte verfügt. Dies gelte es bewusst zu stärken. Er betont, dass das Wachstum einer Region in der Regel zuerst durch attraktive Arbeitgeber begünstigt werde. Standorte würden in die­ ser Reihenfolge ausgewählt, schildert er pla­ kativ: «Zuerst arbeiten, essen, und erst dann schlafen.» Das Immobilien-Preisniveau spre­ che für Wil und den Thurgau: «In Wil kostet ein Einfamilienhaus immer noch 45 Prozent

weniger als in Winterthur.» Ganz so drama­ tisch wie im Wilden Westen dürfte sich die Situation im Wiler Westen dann aber doch nicht entwickeln, zumal alles sehr geordnet zu und her geht und auch erfreuliche Signa­ le aus Bern kommen: Der Bund plant nämlich, das Entwicklungsprojekt massgeblich finanzi­ ell zu unterstützen. Guido Grütter, Präsident des Vereins Regio Wil und Gemeindepräsi­ dent in Münchwilen, freut sich über das Be­ kenntnis zur aufstrebenden Ostschweizer Re­ gion, auch wenn noch viele Teilschritte bis zur Realisierung nötig sein werden. Er rechnet da­ mit, dass ab 2023 mit Bauarbeiten begonnen werden kann. Ostschweizer Immobilienmagazin | 3


Worauf Verkäufer achten sollten Fleischmann Immobilien ist seit 1989 Vorreiter im anspruchsvollen Immobilienmarkt. Die kompetenten Liegenschaftsexpertinnen und -experten kennen die regionalen Begebenheiten und kennen viele Kaufinteressenten. Warum das in der heutigen Zeit besonders für Verkäufer wichtig ist.

Silvan Siegenthaler (links) baut für Werner Fleischmann die Niederlassung Wil weiter aus.

Wiler Immobilienmarkt hat Potenzial Er kennt die Region Wil und den Immobilienmarkt wie seine Hosentasche: Der Immobilienvermarkter Silvan Siegenthaler aus Wilen bei Wil baut mit diesem Know-how die Niederlassung von Fleischmann Immobilien in Wil weiter aus. Um die Präsenz im Wirtschaftsraum Wil zu stärken, hat sich das Unternehmen ent­ schlossen, die erst vor einem Jahr gegründe­ te Niederlassung im Railcenter an der Sänt­ isstrasse 2 in Wil, direkt hinter dem Bahnhof, weiter auszubauen. Fachkompetenz rund um Immobilien Silvan Siegenthaler übernimmt die Leitung der Niederlassung Wil und freut sich auf sei­ ne neue Herausforderung: Nach einigen Jah­ ren in der Immobilienbranche sieht er in der boomenden Gegend grosses Potenzial, um Käufer und Verkäufer zu beraten. Liegen­ schaften hätten ihn schon immer fasziniert. Er interessiere sich für Häuser und Bausubs­ tanz: «Das ist meine Leidenschaft. Es macht Spass, diese Leidenschaft beruflich einzuset­ zen.» Es blieb aber nicht nur bei der Passi­ on: Der gelernte Maler hat sich als Sachbe­ arbeiter in der Immobilienbewirtschaftung weitergebildet und die Ausbildung zum Im­ mobilienvermarkter mit eidgenössischem Fachausweis abgeschlossen. Siegenthaler wohnt mit seiner Partnerin in einer Eigen­ tumswohnung in Wilen bei Wil, ist in Wup­ penau aufgewachsen, hat in Wil die Ober­ stufe besucht und immer in Wil gearbeitet. Werner Fleischmann, Inhaber von Fleisch­ mann Immobilien, freut sich, dass er für die Stärkung des wichtigen Standorts Wil einen Liegenschaftsexperten gefunden hat, der in der ganzen Region – auch im angrenzenden Hinterthurgau – mit den Begebenheiten ver­ 4 | Ostschweizer Immobilienmagazin

traut ist. Es gebe grossen Bedarf, denn der Markt sei umkämpft, und es sei wichtig, seri­ öse Beratung anbieten zu können. Potenzial bei Gewerbeliegenschaften Siegenthaler betont, dass es für ihn das Ge­ bot der Stunde sei, «im Immobilienmarkt in die Tiefe zu gehen, um Details zu kennen, welche Objekte an welchen Orten zu wel­ chen Bedingungen optimal verkauft werden können». Dabei sieht er nicht nur bei Einfa­ milienhäusern oder Eigentumswohnungen Potenzial: «Gegenwärtig stelle ich fest, das verschiedene Gewerbe- und Spezialobjek­ te auf eine Umnutzung warten. Ausserdem stehen einzelne Gewerbebetriebe vor der Herausforderung, die Geschäftstätigkeit in neuen Räumlichkeiten auszuweiten. Das ist ein spannender Zukunftsmarkt, der viel Fin­ gerspitzengefühl und Marktkenntnisse ver­ langt.» Preise stabil, Luxussegment verhalten Siegenthaler rechnet damit, dass die Prei­ se dieses Jahr in der Region Wil relativ sta­ bil bleiben dürften. Er macht keinen Hehl dar­ aus, dass sie hoch sind: «Aber die Chance des Standorts Wil ist, dass die Preise für Wohn­ eigentum in der Regio Wil zum Teil fast halb so hoch sind wie im Raum Zürich.» Dem­ entsprechend sei die Nachfrage hoch. Einzig im Luxus- beziehungsweise Hochpreisseg­ ment werde es schwieriger, Liegenschaften zu verkaufen. Den Bereich der Mehrfamili­ enhäuser beurteilt Siegenthaler differenziert: «Gute Liegenschaften sind gesucht. Aber der Markt hat vom Vermieter- zum Mietermarkt gewechselt. Es gibt immer mehr Neubauten, wo Wohnungen leer stehen. Man muss sich da gut überlegen, wo und wie man investie­ ren will.»

«Seriöse Immobilienvermittlung braucht Fingerspitzengefühl und umfassende Kompetenz», sagt Werner Fleischmann, Gründer und Inhaber von Fleischmann Immobilien. «Unsere langjährigen Vermitt­ lungserfolge sprechen für sich. Wir be­ werten Liegenschaften marktgerecht. Die Preise sind bankgeprüft. Das Marktpreis­ verfahren generiert den aktuellen Preis, der für Verkäufer und Käufer stimmig ist.» Fleischmann betont überdies, es sei wich­ tig zu wissen, bis zu welcher Grenze Käu­ ferschaften eine Bankfinanzierung erhalten. Das gebe Sicherheit und gehöre zu einer se­ riösen Maklerfirma.

Bankgeprüfter Preis und vom Branchenverband geprüfter Makler: wichtige Qualitätsmerkmale.

Aktive Suchaufträge «Wir kennen viele zusätzliche Inter­ essenten, die aufgrund der momentan grossen Nachfrage bei früheren Ver­ kaufsgeschäften nicht berücksichtigt werden konnten», sagt Werner Fleisch­ mann. «Diese suchen noch intensiv. Des­ halb haben wir unsere Dienstleistungen ausgebaut: Wir unterstützen Kaufinte­ ressenten, indem wir aktive Suchman­ date übernehmen. Dabei übernimmt der Erwerber unsere Kosten, und der Verkäu­ fer zahlt keine Provision. Deshalb suchen wir zusätzliche Liegenschaften, welche wir seriös und effizient vermitteln kön­ nen.»


«Menschlichkeit kommt zuerst» Rolf Braunbarth ist am Bodensee aufgewachsen. Dorthin zieht es ihn zurück – nach beinahe 30 Jahren in Weinfelden. Seine geräumige Eigentumswohnung hat er via Fleischmann Immobilien verkauft. «Das Unternehmen ist in der Region einfach am besten vernetzt», begründet er den Entscheid. «Ich bin halt ein Seebub», sagt Rolf Braun­ barth mit einem Schmunzeln. Es ziehe Men­ schen wie ihn irgendwann ans Wasser zu­ rück. Für Braunbarth war der Moment nach beinahe 30 Wohnjahren in Weinfelden ge­ kommen. Er fackelte nicht lange und wand­ te sich an die Liegenschaftsvermittler von Fleischmann Immobilien, um seine Eigen­ tumswohnung zu verkaufen: «Ich habe mich vorgängig umgehört und den Liegenschafts­ markt verfolgt. Schnell war klar, dass Fleisch­ mann Immobilien nicht nur seriös, sondern auch in der Region am bestens vernetzt ist.» Vernetzung sei wichtig, erklärt Liegen­ schaftsexpertin Heidi Capatt, «gerade im Hochpreissegment.» Und zu diesem zählt die ehemalige Wohnung von Rolf Braunbarth: Unweit des Weinfelder Zentrums gelegen, bietet die 4.5-Zimmer-Dachwohnung eine Nettowohnfläche von 168 Quadratmetern

Rolf Braunbarth dankt Heidi Capatt: «Fleischmann Immobilien ist bestens vernetzt und findet deshalb auch für teure Liegenschaften schnell die passenden Käufer.»

und freien Blick in Richtung Ottenberg. Weil die Kunden bei teuren Wohnungen nicht au­ tomatisch Schlange stehen, musste Capatt auf ihre Kontakte zurückgreifen. Nicht nur der Verkauf verlief reibungslos, es gingen auch keine unseriösen Angebo­ te für die Wohnung ein. Rolf Braunbarth macht dafür das Label «Preis bankgeprüft»

verantwortlich: Mit dem Label garantiert Fleischmann Immobilien, dass der Preis ei­ ner Liegenschaft durch eine Bank auch wirk­ lich finanziert wird. Der Preis wird von einer lokalen Bankfachkraft geprüft. «Das Label schreckt Schnäppchenjäger mit unrealisti­ schen Preisvorstellungen ab», ist Braunbarth überzeugt

Fairness war der Leitsatz, der Verkaufserfolg das Ziel In der «Hitze des Gefechts» behielt die Erbengemeinschaft Hitz ruhig Blut: Sie veräusserte den elterlichen Bauernhof in Güttingen und zählte dabei auf die Kenntnisse sowie das Netzwerk von Liegenschaftsexperte Hansjörg Huber von Fleischmann Immobilien. Es sei zum Beispiel sinnvoll gewesen, so Hansjörg Huber, Liegenschaftexperte für landwirtschaftliche Liegenschaften, das da­ zugehörige Land von der überbauten Fläche zu trennen. Davon habe dann der befreun­ dete Bauer profitieren können, der das Land seit Jahrzehnten im Pachtverhältnis bestell­ te und nun von seinem Vorkaufsrecht Ge­ brauch machte. Für die Gebäude konnte ein grosser Beerenproduzent als Käufer gefun­ den werden, der die Liegenschaft ideal nut­ zen kann. Rund 40 Interessenten hätten sich gemel­ det, fasst Huber zusammen, der anlässlich der Besichtigungen jeweils die Bedürfnis­ se und Ideen der Anwärter herauszuschä­

Kurt Hitz (rechts) zu Hansjörg Huber: «Die ganze Verkaufsabwicklung war echt top, fair und brachte einen tollen Erlös – Chapeau!»

len versuchte. Dabei habe er immer wieder auf die raumplanungsrechtlichen Rahmen­ bedingungen hinweisen müssen: «Es stehen in solchen Weilern nicht alle Nutzungsmög­ lichkeiten offen, und das äussere Erschei­ nungsbild der Bauten darf meistens nicht verändert werden.»

Am Schluss konnte die Erbengemeinschaft aus einem Dreiervorschlag von Hansjörg Hu­ ber auswählen, erinnert sich Hitz: «Wir selber hätten es uns nie zugetraut, einen Preis fest­ zulegen. Uns fehlten schlicht die Kenntnisse, um den Wert der recht grossen Kubaturen und der zwei Wohnungen einzuschätzen.» Ostschweizer Immobilienmagazin | 5


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Mehr ü Verkaufs ber ser Marktbe vice und obac in diesem htung Heft.

«Wollen auch Sie Ihre Liegenschaft erfolgreich verkaufen? Gerne zeige ich Ihnen den Weg dazu auf.» Werner Fleischmann Firmeninhaber

Fleischmann Immobilien ist seit 1989 Vorreiter im anspruchsvollen Markt – mit Fingerspitzengefühl, umfassender Kompetenz und eindrücklichen Vermitt­ lungserfolgen. Vermittelt werden Liegenschaften aller Art (Bild oben siehe auch Seite 8: Einfamilienhaus mit Seesicht in Steckborn). Die Kernmärkte liegen im Thurgau und in angrenzenden Regionen.

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Fleischmann Immobilien AG Rathausstrasse 18, Postfach 128 8570 Weinfelden Tel. 071 626 51 51 www.fleischmann.ch info@fleischmann.ch

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Ostschweizer Immobilienmagazin Sommer 2018  

Fleischmann Immobilien AG is a certified real estate specialist, which provides as an independent broker of bank-verified properties such as...

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