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Immobilien

Mieten oder kaufen?


Der Traum vom Eigenheim HERMANN-JOSEF TENHAGEN C H E F R EDAKT E UR F I N AN Z T I P

Liebe Leserinnen, liebe Leser, träumen Sie auch gelegentlich von den eigenen

ten Sie skeptisch werden. Denn ob Sie zur Miete in

vier Wänden? Und überlegen Sie ihre Ersparnis-

Ihrer Wohnung leben oder diese gekauft haben, ist

se in eine Immobilie zu investieren? Dann sind

eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen

Sie nicht allein! Die niedrigen Zinsen lassen viele

Ihres Lebens.

Menschen über den Kauf eines Hauses oder einer Für den vorliegenden Leitfaden sind unsere Ex-

Wohnung nachdenken.

perten der Frage nachgegangen, wann sich der Wenn Sie zur Miete wohnen, stellt sich Ihnen die

Immobilienkauf wirtschaftlich lohnt. Dafür haben

Frage „Mieten oder kaufen?“ jeden Monat beim

wir verschiedene Szenarien durchgerechnet. Das

Blick auf den Kontoauszug aufs Neue. Denn die

überraschende Ergebnis: Wenn er das Geld klug

Kosten für die Wohnung verschlingen meist den

investiert, liegt mitunter auch der Mieter vorn.

größten Teil des Haushaltsbudgets. Der Gedanke liegt nahe, dieses Geld nicht an den Vermieter zu

Ob Mieten oder Kaufen für Sie die bessere Lösung

überweisen, sondern damit die eigenen vier Wän-

ist, hängt vor allem von Ihren Lebensplänen ab.

de zu bezahlen.

Egal wie Sie sich entscheiden: Auf den folgenden

Inhalt

1. Lohnt sich der Kauf von Wohneigentum?

1.1. Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl 1.2. Rechnen Sie mit kühlem Kopf nach 1.3. Mieter oder Eigentümer – Wer liegt vorn? 1.4. Lohnt sich der Kauf oder nicht?

2. Die eigenen vier Wände finanzieren 2.1. Was können Sie sich leisten? 2.2. Das müssen Sie beim Baukredit beachten 2.3. So finden Sie den passenden Kredit

3. Wie Mieter sparen können

gentum günstig finanzieren oder als Mieter Kosten

stellt überrascht fest: Der Rest der Welt hat die

sparen.

3.1. Günstig eine Wohnung zur Miete finden 3.2. Überteuerte Mieten abwehren 3.3. So senken Sie als Mieter Ihre Kosten

4. Link- und Literaturtipps

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Impressum

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Frage „Mieten oder kaufen?“ scheinbar bereits beantwortet. Kaufen ist besser als Mieten – so die fast einhellige Meinung. Chefredakteur Finanztip

Aber ist das wirklich so? Wie immer, wenn Sie beim Thema Geld auf einfache Wahrheiten treffen, soll-

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Seiten geben wir Ihnen Tipps, wie Sie Ihr WohneiWer mit Bekannten und Freunden darüber spricht,

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Mieten oder Kaufen 2016

1. Lohnt sich der Kauf von Wohneigentum?

1. Lohnt sich der Kauf von Wohneigentum?

1.1. Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl

1.1. Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl

Die eigenen Lebensumstände bedenken

Bevor Sie auf die finanzielle Seite blicken, sollten

Mieter führen dagegen häufig an, dass sie flexibel

Sie grundsätzlich abwägen, ob Sie sich in den

bleiben wollen oder müssen. Wer etwa aus beruf-

nächsten Jahrzehnten eher als Eigentümer oder

lichen Gründen in den nächsten Jahren mit einem

Mieter sehen. Wie unterschiedlich das Grundgefühl

Umzug in eine andere Stadt rechnen muss, benö-

beider Gruppen ist, erleben besonders Bewohner

tigt diese Flexibilität. Denn wie unser Vermögens-

von Mehrfamilienhäusern, in denen Eigentümer

vergleich zeigt, ist ein Wiederverkauf nach wenigen

und Mieter nebeneinander wohnen. Während die

Jahren zumeist ein schlechtes Geschäft. Als Eigen-

einen häufig mit dem Hausgeld und den Kosten

tümer brauchen Sie also Durchhaltevermögen.

für Instandhaltung hadern, bemängeln die anderen zu hohe Nebenkosten, ausbleibende Reparaturen

Allerdings sind Sie auch als Mieter in vielen Städ-

und steigende Mieten.

ten inzwischen nicht mehr so flexibel wie in der Vergangenheit: Die Angebotsmieten liegen trotz

Entscheidung ist auch eine Typfrage

Mietpreisbremse deutlich über dem Mietspiegel.

Beide Gruppen verweisen gern auf die Vorteile,

Wer also umziehen möchte, muss mit höheren

die ihre Position mit sich bringt: Der Eigentümer

Mieten rechnen.

lebt in dem Selbstverständnis, dass er mit jeder Monatsrate an die Bank auch Vermögen aufbaut.

Die Entscheidung über das Mieten oder Kaufen ist

Ihre Ersparnisse bei der Bank bringen kaum noch Zinsen? Gleichzeitig steigen die Mieten

Der Mieter kann dagegen darauf verweisen, dass

also ein Stück weit eine Typfrage. Sie sollten daher

in Ihrer Stadt immer weiter? Was liegt da näher als der Gedanke, das Geld in eine eigene Wohnung

er mit der Monatsmiete die Nutzung – und Ab-

genau überlegen, was besser zu Ihnen und Ihren

oder ein Haus zu stecken.

nutzung – der Wohnung vollständig bezahlt hat.

Plänen passt. Bei dieser Bauchentscheidung soll-

Bei Schäden und Reparaturbedarf muss er sich

ten Sie den Kopf, also den kurzfristigen und lang-

nicht selbst kümmern, sondern kann den Vermie-

fristigen Blick auf die Finanzen, aber keinesfalls außer Acht lassen.

Die Eurokrise und die anhaltende Niedrigzinsphase

Einige Faktoren wie die Verzinsung Ihres Eigen-

ter oder Verwalter kontaktieren. Das häufig gehör-

haben dazu geführt, dass immer mehr Menschen

kapitals lassen sich in harten Zahlen ausdrücken,

te Argument, als Eigentümer eines Hauses oder

über Wohneigentum nachdenken. Der kurzfristige

andere sind Ausdruck Ihrer persönlichen Vorlie-

einer Wohnung sei man unabhängiger, stimmt

Blick auf die Zinsen ist allerdings trügerisch. Denn

ben und Lebensentscheidungen. Sie sollten also

dabei nur zum Teil. Einerseits fällt mit dem Kauf

ob Mieten oder Kaufen für Sie die bessere Lösung

wissen, wo bei einer kurzfristigen Betrachtung

die Abhängigkeit vom Vermieter weg; an dessen

ist, hängt noch von einer Reihe weiterer Faktoren

die Fallen lauern und worauf es langfristig bei der

Stellen treten andererseits in der Regel die Bank,

ab. Dabei spielen auch die Höhe Ihrer aktuellen

Entscheidung „Mieten oder kaufen?“ wirklich an-

die Gemeinde und die Nachbarn, mit denen sich

Monatsmiete und die Höhe der Bauzinsen eine

kommt. Die folgenden Überlegungen sollen Ihnen

ein Eigentümer für die nächsten Jahrzehnte arran-

Rolle sowie die Entwicklung der Immobilienpreise

helfen, das Für und Wider sorgfältig abzuwägen.

gieren muss. Hinzu kommt die Tatsache, dass er sich schlicht ständig auf irgendeine Weise um die

in den nächsten Jahrzehnten.

Immobilie kümmern muss.

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Mieten oder kaufen 2016

1.2. Rechnen Sie mit kühlem Kopf nach

1.2. Rechnen Sie mit kühlem Kopf nach

1.2. Rechnen Sie mit kühlem Kopf nach

ge nach Immobilien in Deutschland gestiegen ist.

viertel günstiger ist, sollten Sie also zunächst da-

kauft, vergleicht die erzielbaren Überschüsse mit

Davon profitieren in erster Linie die Verkäufer der

rauf achten, dass Sie für beide Wege möglichst

der Rendite anderer Anlageformen.

Wer zur Miete wohnt und sich für den Kauf eines

Immobilien und alle, die an dem Geschäft selbst

identische Häuser oder Wohnungen vergleichen:

Hauses oder einer Wohnung interessiert, blickt

verdienen: Makler, Bauträger, Projektentwickler

gleiche Wohnfläche, gleiches Alter, gleiches Ni-

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist nichts anderes

meist zuerst auf seine monatlichen Mietausgaben

und Banken. Die Käufer zahlen dagegen deutlich

veau bei der Ausstattung und so weiter. Wenn Sie

als der Kehrwert der sogenannten Bruttomietren-

und vergleicht diese mit einer möglichen Darlehens-

höhere Preise, haben entsprechend höhere Schul-

sich für eine bestimmte Immobilien interessieren,

dite. Mit dieser berechnet der Kapitalanleger, wie

rate nach einem Kauf. Die einfache Überlegung:

den und tragen das Risiko steigender Zinsen – bei

kennen Sie ja bereits den Kaufpreis – und benöti-

viel die Immobilie pro Jahr vor Kosten abwirft. Eine

Wenn die Monatsrate für die Bank nicht höher ist

gleichzeitig sinkender Nachfrage nach Wohnei-

gen dann noch eine Angabe zur Miete.

Jahresmiete von 12.000 Euro bei einem Kaufpreis

als die bisherige Miete, lohnt es sich zu kaufen.

gentum. Dieser Rückgang kann perspektivisch den Wert der Immobilie drücken.

Allerdings greift diese Regel viel zu kurz. Denn so-

von 240.000 Euro (Faktor 20) entspricht dann einer Achten Sie darauf, dass Sie für einen Vergleich mit

Bruttomietrendite von 5 Prozent, ein Faktor von 25

einer aktuellen Angebotsmiete rechnen und nicht

dagegen einer Bruttomietrendite von 4 Prozent.

wohl die Monatsmiete als auch die Rate für die

Die niedrigen Zinsen führen zudem dazu, dass sich

etwa mit Zahlen aus den vergangenen Jahren. Wich-

Bezieht der Kapitalanleger noch die Kaufneben-

Bank sind nur eine Momentaufnahme. Eine Bau-

Mieten und Kaufpreise auseinander entwickeln:

tig ist die Kaltmiete, die ein Mieter zahlen müsste,

kosten und laufende Ausgaben für Verwaltung und

finanzierung läuft in der Regel über mehrere Jahr-

Mieter denken eher darüber nach, bei einem Woh-

also die Miete ohne alle Neben- oder Betriebskos-

Instandhaltung in seine Rechnung ein, sinkt diese

zehnte. Welche Lösung langfristig besser ist, hängt

nungswechsel gleich zu kaufen. Die Mieten stei-

ten. Teilen Sie dann den angebotenen Kaufpreis

anfängliche Mietrendite. Je höher also der Faktor,

also nicht nur von den aktuellen Mieten, Kaufprei-

gen dann langsamer als die Kaufpreise. Statt also

durch die Jahreskaltmiete für die Immobilie.

desto geringer ist die Mietrendite – und umso eher

sen und Zinsen ab, sondern auch von deren Ent-

Mietzahlungen und mögliche Darlehensraten zu

wicklung in den kommenden Jahrzehnten.

vergleichen, sollten Sie vielmehr Mieten und Kauf-

wird der Kapitalanleger abwinken. Und so sollten

hh Beispiel:

Sie es auch halten, wenn Sie überlegen, selbst in das Haus oder die Wohnung einzuziehen.

preise miteinander vergleichen. Das Verhältnis von

Eine Wohnung mit 100 Quadratmeter Wohn-

Trotzdem haben die gesunkenen Zinsen seit der

Jahreskaltmieten mit den angebotenen Kaufprei-

fläche wird für 240.000 Euro angeboten. Die

Finanzkrise 2008 dazu geführt, dass die Nachfra-

sen ist ein guter Gradmesser für das Preisniveau in

Kaltmiete beträgt 10 Euro pro Quadratmeter.

Lage, Preisentwicklung und Kaufzeitpunkt

einer Stadt oder Region.

Das ergibt eine Kaltmiete von 1.000 Euro

Kurzfristig ermöglicht Ihnen das Kaufpreis-Mie-

pro Monat. Die Jahreskaltmiete beträgt dann

te-Verhältnis eine erste Einschätzung darüber, ob

Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen

12.000 Euro. Der Kaufpreis liegt somit beim

ein Kaufpreis eher günstig oder überzogen ist.

Wer als Mieter mit dem Gedanken spielt, ein Haus

20-Fachen der Miete. Bei einem Kaufpreis von

Trotzdem ist eine günstig erworbene Immobilie

oder eine Wohnung zu kaufen, hat meist eine klare

300.000 Euro läge der Faktor dagegen bei 25.

keine Garantie dafür, dass Sie langfristig besser

Vorstellung davon, in welcher Stadt die Immobilie

Dies gilt auch für den Fall, dass der Kaufpreis

fahren, wenn Sie kaufen. Entscheidend ist vielmehr

liegen soll. In größeren Städten suchen Interessen-

240.000 Euro beträgt, die erzielbare Miete aber

die Frage, ob Sie nach Jahrzehnten ein größeres

ten meist sogar nur in bestimmten Stadtteilen, die

nur 8 Euro pro Quadratmeter.

Vermögen haben, wenn Sie Mieter bleiben oder wenn Sie auf die Seite der Eigentümer wechseln.

sie entweder bereits kennen oder für attraktiv hal-

6

ten. Entsprechend groß sind die Unterschiede so-

Als Faustregel gilt: Bis zum Faktor 20 sind die

wohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen.

Kaufpreise im Vergleich zur Miete relativ günstig,

Selbst wenn Sie Ihre Immobilie günstig kaufen, so

ab 25 relativ teuer. Hintergrund dieser Regel ist die

ist diese Situation nur eine Momentaufnahme. Für

Wenn Sie einschätzen möchten, ob Kaufen oder

Bedeutung des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses für

die Entscheidung über Mieten oder Kaufen sollten

Mieten in Ihrer Wunschregion oder Ihrem Wunsch-

Kapitalanleger. Wer eine Wohnung als Geldanlage

Sie auch einen Blick in die Zukunft wagen. Mit7


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Mieten oder kaufen 2016

1.2. Rechnen Sie mit kühlem Kopf nach

1.3. Mieter oder Eigentümer – Wer liegt vorn?

tel- und langfristig wird sich die Situation auf dem

Kosten für Anschaffung und Kredit

eine Monatsrate aus Zins und Tilgung an die Bank

Szenarien für einen Vermögensvergleich

Wohnungsmarkt verändern: Mit den steigenden Im-

Beim langfristigen Vermögensvergleich von Mie-

überweist. Dazu kommen beim Käufer Kosten für

Damit Sie sich trotzdem eine Vorstellung machen

mobilienpreisen in den Städten wird dort auch die

ter und Käufer gerät der Käufer zunächst in

die Instandhaltung.

können, zeigen wir die mögliche Vermögensent-

Bautätigkeit zunehmen – und damit das Angebot.

Rückstand: Wer eine Immobilie finanziert, benö-

wicklung von Mietern und Käufern an einem Bei-

tigt Eigenkapital. Beim Kauf werden als Erstes

Vergleichbar werden beide Wege allerdings nur

spiel. Wir gehen in unserer Berechnung davon aus,

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Entwicklung

Grunderwerbssteuer und Notarkosten fällig. Dazu

dann, wenn auf beiden Seiten gleiche Ausgaben

dass ein Paar die Wohnung wechselt und nach

der Bevölkerung: Weniger Menschen benötigen

kommt in vielen Fällen die Courtage des Maklers.

stehen. Liegen die Ausgaben des Mieters also

einem Blick auf die Immobilienportale vor der Ent-

auch weniger Wohnraum. Auch ein steigendes

Diese Anschaffungsnebenkosten liegen je nach

unter denen des Käufers, so legt der Mieter diese

scheidung steht, entweder wieder in eine Mietwoh-

Durchschnittsalter wirkt sich auf die Wohnungs-

Bundesland und Maklerbeteiligung insgesamt zwi-

Überschuss langfristig an und baut damit Vermö-

nung zu ziehen oder eine Eigentumswohnung zu

nachfrage aus. Bereits heute geben viele ältere

schen 5 und 15 Prozent. Diese Ausgaben muss

gen auf. Zahlt er mehr, so muss er auf sein Gutha-

kaufen. Für die Entwicklung der Bauzinsen gehen

Menschen ihre großen Wohnungen zugunsten

der Käufer mit vorhandenem Geld bestreiten. Beim

ben zurückgreifen.

wir – angesichts der derzeitigen Niedrigzinsphase –

kleinerer Einheiten oder neuer Wohnformen auf.

Mieter in der gleichen Ausgangslage bleibt dieses

Zwar lässt sich die genaue Entwicklung noch nicht

Guthaben dagegen erhalten.

1.3. Mieter oder Eigentümer – Wer liegt vorn?

20 Jahren aus.

ab, dass sich in den kommenden Jahrzehnten die

Zusätzlich zu den Nebenkosten für den Kauf benö-

Wie der Vergleich zwischen Mieter und Käufer zu

Grunddaten für den Vermögensvergleich:

Unterschiede zwischen den einzelnen Städten und

tigt der Käufer weiteres Eigenkapital für die Finan-

einem bestimmten Zeitpunkt – etwa zum Rente-

Regionen noch verstärken werden: Dynamischen

zierung. Ideal ist ein Anteil von etwa 20 Prozent.

neintritt – ausgeht, hängt vor allem von der Ent-

Regionen mit vielen Zuzügen werden Städte und

Auch mit einem geringeren Anteil erhält der Käufer

wicklung der Preise ab: für die Überlassung von

Regionen mit stark sinkender Bevölkerung ge-

einen Baukredit, allerdings verlangt die Bank dann

Wohnraum (Miete), für die Überlassung von Bau-

genüberstehen, zeigt eine Analyse der Bertels-

einen höheren Zinssatz. Diesen zweiten Teil seines

geld (Zins) und für die Instandhaltung von Haus

Wohnfläche

100 qm

mann-Stiftung. Daraus ergeben sich unterschiedli-

Eigenkapitals wandelt der Käufer also sofort in Im-

oder Wohnung. Dazu kommen die Preise von

Kaltmiete

1.000 €

che Perspektiven beim Wiederverkauf einer Immo-

mobilienvermögen um. Der Rest des Hauses oder

Grundstücken und von Wohnraum, denn sie be-

bilie nach 10, 20 oder gar 30 Jahren.

der Wohnung gehört erst einmal der Bank. Erst mit

stimmen den Wert der Immobilie und damit das

den Tilgungszahlungen der nächsten Jahre und

Vermögen des Käufers. Das Vermögen des Mie-

Eigenkapital

In den attraktiven Regionen dürften Immobilien zu-

Jahrzehnte sinkt die Restschuld, und das Vermö-

ters hängt dagegen von der Rendite seiner Geld-

Zinssatz der Baufinanzierung

mindest ihren Nominalwert behalten, selbst wenn

gen des Käufers steigt nach und nach an. Der Mie-

anlage ab.

Instandhaltung

die Bautätigkeit – und damit das Angebot – zu-

ter wiederum behält sein Guthaben und kann es

nimmt. In vielen schrumpfenden Regionen kann

langfristig am Kapitalmarkt anlegen.

voraussagen, aber es zeichnet sich doch bereits

es dagegen sein, dass sich in Zukunft ältere Im-

von einem moderaten Zinsanstieg in den nächsten

teren Faktoren ab. So verringert etwa eine gerin-

Sie überlegen, in einer ländlichen Region ein Haus

det in den kommenden Jahrzehnten einen großen

gere Kinderzahl langfristig die Nachfrage nach

oder eine Wohnung zu kaufen, sollten Sie sich da-

Teil seines Einkommens für das Thema Wohnen:

Wohnraum, Zuwanderung vergrößert sie dage-

her die Frage stellen: Wird es in dieser Gegend in

Während es bei Betriebs- und Heizkosten keine

gen. Je länger der Zeitraum, desto schwieriger ist

20 oder 30 Jahren Menschen geben, die meine Im-

Unterschiede geben sollte, zahlt der Mieter für

es, solche Entwicklungen vorauszusehen.

mobilie kaufen werden?

die Nutzung der Wohnung, während der Käufer 8

Kaufpreis nach Verhandeln

300.000 €

Anstieg Instandhaltung

gegenseitig, sondern hängen auch noch von weiSowohl der Mieter als auch der Käufer verwen-

320.000 €

Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Die einzelnen Preise beeinflussen sich nicht nur

mobilien nicht mehr verkaufen lassen. Gerade falls

Angebotspreis Wohnung

9

25 75.000 € 2% 1,5 €/qm pro Monat 1 % im Jahr

Zinsentwicklung Baufinanzierung

anfangs 2 %, nach 10 Jahren 3 %, nach 20 Jahren 3,5 %

Zinsentwicklung Geldanlage

anfangs 1 % oder 5 %, Anstiege: nach 10 Jahren +1 %, nach 20 Jahren: +0,5 %


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Mieten oder kaufen 2016

1.3. Mieter oder Eigentümer – Wer liegt vorn?

1.3. Mieter oder Eigentümer – Wer liegt vorn?

Eigentümer profitieren von Wertsteigerung

wollen ein Geschäft abschließen. Und auch die

Unter den gängigen Annahmen liegt der Käufer be-

Banken und Bausparkassen haben ein Interesse

reits nach weniger als zehn Jahren beim Vermögens-

daran, Kredite zu vergeben, sofern die Kreditwür-

vergleich vorn. Das setzt aber voraus, dass die Im-

digkeit stimmt.

mobilienpreise und Mieten in den nächsten Jahren weiter steigen (mit jeweils 1 Prozent pro Jahr), die

Was aber, wenn in Zukunft die Nachfrage nach

Bauzinsen nur moderat ansteigen (nach zehn Jahren

Immobilien sinkt oder die jetzt bestehende hohe

auf 3 Prozent, wieder zehn Jahre später auf 3,5 Pro-

Nachfrage dazu führt, dass kontinuierliche neue

zent) und sich bei der Geldanlage kaum eine Rendite

Wohnungen auf den Markt kommen?

erzielen lässt (anfänglicher Guthabenzins: 1 Prozent, Geringe Wertentwicklung macht

nach 10 Jahren: 2 Prozent, nach 20 Jahren: 2,5%).

Mieten profitabler Eine Wohnung, die 10 oder 20 Jahre genutzt wur-

Vermögensentwicklung im Laufe des Jahre (Szenario 1)

Der Kaufpreis liegt also beim 25-Fachen der Jah-

Szenarien machen deutlich, wie sich Unterschiede

de, hat meist nicht mehr denselben Wert wie beim

reskaltmiete. Außerdem fallen vergleichsweise

in der Wertentwicklung, beim Mietanstieg und der

Erstbezug. Dazu muss die Nachfrage insgesamt

hohe Nebenkosten an, weil in diesem Beispiel al-

Geldanlage des Mieters langfristig auf den Ver-

schon deutlich gestiegen sein – und das Angebot

lein der Makler – so wie in Berlin oder Branden-

gleich auswirken.

an Immobilien entsprechend knapp sein.

burg üblich – 7 Prozent erhält. Die nachfolgenden Bereits wenn Immobilienpreise und Mieten stagnieren, holt der Mieter gegenüber dem Käufer deutlich

Fünf Szenarien für den Vermögensvergleich:

auf: Der Käufer überholt ihn erst nach einigen Jah-

Nr.

Szenario

Wertentwicklung Wohnung pro Jahr

Anstieg der Mieten pro Jahr

Rendite der Geldanlage (zu Anfang, vor Steuern)

ren. Sinken die Immobilienpreise dagegen auch nur

Quelle: Finanztip-Berechnung

Wer liegt vorn?

mäßig, so bleibt der Mieter lange Zeit vorn.

In diesem Szenario gelingt es dem Mieter also nicht, Vermögen aufzubauen – im Gegenteil: Wenn

1

gängige Annahmen

2

keine Wertsteigerung bei Immobilien

+1%

+1%

+1%

Käufer

Vermögensentwicklung im Laufe des Jahre (Szenario 2)

der Käufer seine Wohnung abbezahlt hat, zehrt die fortlaufende Mietzahlung beim Mieter dessen Ver-

+/- 0 %

+/- 0 %

+1%

Käufer

mögen auf. Der Käufer profitiert also davon, dass er im Alter mietfrei wohnt.

3

bessere Rendite bei der Geldanlage

+1%

+1%

+5%

Käufer

4

niedrigere Ausgangsmiete (von 8 Euro)

+1%

+1%

+5%

Mieter

5

Abbruch nach 5 Jahren

+/- 0 %

+/- 0 %

+1%

Mieter

10

Dieses Szenario scheint zurzeit vorzuherrschen – und es befeuert die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland. Davon profitiert eine ganze Branche: Hausverkäufer, Makler und Projektentwickler

Quelle: Finanztip-Berechnung

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Mieten oder kaufen 2016

1.3. Mieter oder Eigentümer – Wer liegt vorn?

1.4.Lohnt sich der Kauf oder nicht?

Bessere Rendite ermöglicht Vermögensaufbau

Geldanlage hat der Mieter wie gehabt die Nase vorn

drückt in der Regel den Kaufpreis. In unserem Mo-

renditeorientiert anlegen. Die Geldanlage wird

Eine der wichtigsten Entscheidungen des Mieters

und wird auch langfristig vom Käufer nicht mehr

dellfall ergibt sich bei einem Verkauf nach fünf Jah-

dann allerdings im Wert schwanken – auch das

ist die Form seiner Geldanlage. Bleibt er beim Spa-

eingeholt.

ren selbst ohne Wertverlust ein Vorteil des Mieters

müssen Sie aushalten.

ren auf Tagesgeld- oder Festgeldkonten, so kann

von knapp 23.000 Euro.

er nur hoffen, dass wenigstens die Mieten nicht

Fazit: Die Bedingungen müssen stimmen

Vermögensentwicklung im Laufe des Jahre (Szenario 4)

steigen. Setzt er dagegen auf eine langfristige

Wer sein Geld klug investiert, kann auch als Mieter

Vermögensentwicklung im Laufe des Jahre (Szenario 5)

Anlage in Wertpapieren und erzielt damit eine hö-

langfristig Vermögen aufbauen, in manchen Sze-

here Rendite, so steigt auch sein Vermögen kon-

narien sogar ein höheres als beim Immobilienkauf.

tinuierlich an. Bei einer Rendite von 5 Prozent vor

Insbesondere vermeidet er, den Großteil seines

Steuern und gleichzeitig steigenden Bauzinsen

Vermögens in nur einer einzelnen Geldanlage zu

liegt er lange Zeit vorn und kann aus den Erträgen

halten. Denn sinkt die Immobilie im Wert, weil es

seiner Geldanlage im Alter seine Miete bezahlen.

etwa in der Wohngegend in einigen Jahrzehnten keine Nachfrage nach Wohnungen oder Häusern

Vermögensentwicklung im Laufe des Jahre (Szenario 3)

gibt, so trifft den Eigentümer diese Entwicklung

Quelle: Finanztip-Berechnung

besonders hart. Eine Immobilie ist also keines-

Quelle: Finanztip-Berechnung

wegs eine risikofreie Geldanlage.

Eigentümer brauchen einen langen Atem Es gibt eine Reihe von Lebenssituationen, in de-

1.4. Lohnt sich der Kauf oder nicht?

Wenn Sie bereits absehen können, dass Sie be-

nen das Einkommen sinkt und Eigentümer von Im-

Beim Kauf einer Immobilie geht es ums Geld, aber

ruflich häufiger umziehen werden, sollten Sie sich

mobilien ihre monatliche Rate an die Bank nicht

auch um Gefühle. So ist etwa die Unabhängigkeit

nicht länger mit der Kaufvariante beschäftigen.

mehr aufbringen können. Trennung, Arbeitslosig-

vom Vermieter für viele Menschen ein wichtiger

Immer wenn Sie das Immobilienprojekt wieder ab-

keit oder Krankheit sind meist nicht vorhersehbar.

Grund, vom Mieter zum Eigentümer zu werden. Sol-

brechen müssen, schlagen die Anfangskosten zu

Sie können aber den Verkauf der Immobilie nötig

che Gründe sind berechtigt und verständlich, sie soll-

Buche – und Sie machen in der Regel kein gutes

machen. In anderen Fällen verlegt der Arbeitgeber

ten allerdings die finanziellen Aspekte nicht komplett

Geschäft. Gleiches gilt auch, wenn Sie die Immo-

plötzlich seinen Sitz. Dann steht der Hausbesitzer

überlagern. Wer etwa zu teuer einkauft, riskiert, lang-

bilienfinanzierung wegen Krankheit, Scheidung

Auch der Mieter kann langfristig vorn liegen

vor der Entscheidung, sich einen anderen Arbeits-

fristig viel Geld zu verlieren. Wer aber zu einem guten

oder Arbeitslosigkeit abbrechen müssen.

Der Mieter kann selbst bei einem Anstieg der Immo-

platz zu suchen oder umzuziehen. Ähnliches gilt,

Preis vom Mieter zum Käufer wird, hat den Vorteil,

bilienpreise und Mieten langfristig vorn liegen, ins-

wenn Sie sich nach einigen Jahren selbst beruflich

dass er automatisch für die Altersvorsorge spart.

besondere wenn er gerade günstig zur Miete wohnt

verändern wollen.

Quelle: Finanztip-Berechnung

Als Mieter müssen Sie dagegen einige Entschei-

oder der Käufer einen überzogenen Kaufpreis zahlt. Ergeben sich in den ersten Jahren und Jahrzehnten

dungen treffen, damit der Vermögensaufbau

Liegt etwa die Ausgangsmiete nicht bei 1.000 Euro

nach dem Kauf solche Einschnitte, wird die selbst

gelingt: Gerade wenn Sie noch günstig zur Mie-

pro Monat, sondern bei 800 Euro, so liegt das Kauf-

genutzte Immobilie in der Regel zum Verlustge-

te wohnen, sollten Sie so bald wie möglich an-

preis-Miete-Verhältnis bei mehr als 31. Mit einer

schäft: Die Anschaffungsnebenkosten wirken sich

fangen zu sparen. Sie sollten das Geld nicht auf

Anfangsrendite von 5 Prozent vor Steuern bei der

besonders stark aus – und ein kurzfristiger Verkauf

Sparkonten liegen lassen, sondern langfristig und

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Mieten oder kaufen 2016

1.4.Lohnt sich der Kauf oder nicht?

Die wichtigsten Faktoren im Überblick: Sie sollten kaufen, wenn…

Sie sollten Mieter bleiben, wenn…

…Sie langfristig an einem Ort bleiben möchten.

…Sie eher flexibel bleiben möchten oder müssen.

…Sie die finanzielle Belastung einer Immobilie gut ertragen können.

…Sie mit Schulden eher schlecht schlafen würden.

…Sie sich gern um Ihre Immobilie kümmern möchten.

…Sie Ihre Wohnung einfach nutzen möchten.

2. Die eigenen vier Wände finanzieren

2. Die eigenen vier Wände finanzieren Lassen Sie sich von Immobilienverkäufern, Maklern und Bauträgern also nicht einreden, Kaufen sei in jedem Fall besser als Mieten. Ob sich der Kauf rechnet, hängt immer von Ihrer persönlichen Situation, dem Objekt und der Finanzierung ab. Wenn Sie bereits auf Immobiliensuche sind, berechnen Sie bei jedem Angebot das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Je höher der Faktor, desto

…Sie bereit sind, unerwartete Ausgaben für Reparaturen zu tragen.

…Sie keine unerwarteten Ausgaben haben möchten.

…Sie ein günstiges Objekt gefunden haben.

…es in Ihrer Stadt bereits keine günstigen Objekte mehr gibt.

…Sie sonst nicht ergänzend zur gesetzlichen Rente für das Alter vorsorgen würden.

…Sie auch ohne Immobilie diszipliniert Geld fürs Alter zurücklegen.

…Sie nicht an die Chancen des Aktienmarktes glauben. …Sie verstanden haben, dass eine Immobilie nicht automatisch wertstabil ist.

unwahrscheinlicher, dass Sie finanziell ein gutes Geschäft machen.

Für eine günstige Baufinanzierung ist das pas-

Sie ein passendes Angebot haben – und verhan-

sende Konzept mindestens so wichtig wie

deln Sie im Zweifel noch einmal nach.

niedrige Zinsen. Dafür sollten Sie zuerst die monatliche Rate ermitteln, die Sie ohne Probleme auf-

Mit einer optimalen Finanzierung können Sie Tau-

…Sie bereit sind, Ihre Rücklagen langfristig am Aktienmarkt zu invesvtieren.

bringen können, um den Kredit mit Zinsen zurück-

sende Euro sparen. Das liegt zum einen an den

zuzahlen. Als nächstes legen Sie fest, bis wann Sie

hohen Summen und zum anderen an der langen

…Sie Ihr Vermögen lieber aufteilen, anstatt es in ein einzelnes Objekt zu investieren.

den Baukredit zurückzahlen wollen. Beide Fakto-

Laufzeit des Baukredits.

ren, Laufzeit und Monatsrate, begrenzen die Höhe der Kreditsumme. Gemeinsam mit dem Eigenkapital, das Sie mitbringen, ergibt sich daraus der maximale Kaufpreis, den Sie sich leisten können. Auch Ihren Kredit sollten Sie sorgfältig auswählen. Banken und Vermittler arbeiten gegen Provision oder mit Zielvorgaben für bestimmte Produkte. Um die Angebote besser vergleichen zu können, sollten Sie sich nicht blind auf die Aussagen der Berater verlassen. Ein Angebot einer einzelnen Bank können Sie am besten einschätzen, wenn Sie es mit den Zinssätzen der großen Kreditvermittler vergleichen. Lassen Sie sich deshalb beraten, wenn

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Mieten oder kaufen 2016

2.1. Was können Sie sich leisten?

2.1. Was können Sie sich leisten?

2.1. Was können Sie sich leisten?

hh Beispielrechnung: So hoch darf Ihre Monatsrate sein

Vom ersten Gedanken an die eigenen vier Wände bis zum Einzug vergehen oft Monate oder sogar Jahre. Fast von Anfang an geht es auch um die

Ihre aktuelle Kaltmiete pro Monat:

Finanzen. Denn bevor die Suche nach der pas-

+ 900 €

senden Immobilie beginnen kann, muss sich der Wie viel Geld sparen Sie im Schnitt pro Monat?

zukünftige Bauherr darüber klar werden, was er sich leisten kann. Ist dann die Entscheidung für eine bestimmte Wohnung oder ein Haus gefallen,

Voraussichtliche Größe Ihrer Immobilie:

geht es darum, eine möglichst günstige Baufinanzierung zu finden. Ermitteln Sie Ihre Monatsrate Ausgangspunkt für die Berechnung des maximalen Kaufpreises ist der Betrag, über den Sie monatlich für die Darlehensrate verfügen. Wohnen Sie noch zur Miete, beginnt diese Berechnung mit Ihrer aktuellen Kaltmiete. Diese entfällt nach dem Umzug

+ 200 €

80 qm

Pauschale für Bewirtschaftungskosten pro Monat:

3,50 €/qm

Voraussichtliche Bewirtschaftungskosten pro Monat:

280 €

in die neue Immobilie. Heizungs- und Stromkosten

Wie hoch die Kreditsumme für eine vorgegebene Mo-

Eigenkapital Sie zurückbehalten, hängt von Ihrem per-

natsrate und einen vorgegebenen Zins ist, lässt sich

sönlichen Sicherheitsbedürfnis ab. Als Faustregel wer-

leicht mit unserem Kreditrechner ermitteln. Für eine Rate

den häufig zwei bis drei Monatsgehälter empfohlen. Al-

von 820 Euro und einer Laufzeit von 30 Jahren errechnet

ternativ dazu können Sie sich mit einem Rahmenkredit

sich so bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent pro Jahr eine

eine Liquiditätsreserve sichern. Das hat den Vorteil, dass

maximale Kreditsumme von 215.000 Euro. Wenn Sie

Sie nur dann Zinsen bezahlen, wenn Sie den Kredit wirk-

wissen, mit welcher Kreditsumme Sie rechnen können,

lich nutzen.

müssen Sie Ihr Eigenkapital in die Kalkulation einbezie-

Zum Eigenkapital gehören alle Guthaben auf Giro- und

hen. Denn die maximale Kreditsumme und das Eigen-

Sparkonten, Lebensversicherungen, Bausparverträge

kapital bilden gemeinsam das Kapital, mit dem Sie ihre

und Depots. Inwieweit es sinnvoll ist, diese auch bei der

zukünftige Immobilie und die Nebenkosten beim Kauf

Baufinanzierung einzusetzen, hängt von dem jeweiligen

bezahlen. Nur wenn Sie beides berücksichtigen, wissen

Produkt und Ihrer finanziellen Gesamtsituation ab. Grund-

Sie, was Sie sich leisten können.

sätzlich gilt: Mindestens die Nebenkosten sollten Sie aus dem Eigenkapital bestreiten können. Ansonsten wird es

Welches Eigenkapital bringen Sie mit?

schwierig, überhaupt einen Darlehensgeber zu finden.

Jeder Euro, den Sie nicht von der Bank leihen

Die Nebenkosten eines Immobilienerwerbs betragen

müssen, reduziert die Zinsbelastung. Gleichzeitig

zwischen 5 und fast 15 Prozent – je nachdem, wie hoch

verringert ein geringeres Darlehen das Ausfallrisi-

die Grunderwerbssteuer ist und ob ein Makler beteiligt

ko für die Bank. Je mehr Eigenkapital Sie also ein-

ist. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Bundes-

- 280 €

setzen, desto günstiger wird der Zinssatz. Wie viel

ländern sind zum Teil erheblich.

= 820 €

Nebenkosten beim Immobilienkauf nach Bundesländern:

müssen Sie dagegen weiterhin bezahlen, ebenso So hoch darf Ihre Kreditrate (Zins und Tilgung) pro Monat sein:

die Kosten für Müllabfuhr oder die Grundsteuer. Hinzukommen Instandhaltungskosten, etwa ein neuer Anstrich der Fassade oder eine neue Hei-

Notar- und Grundbuchkosten*

Grunderwerbssteuer

Maklercourtage Käufer**

zung, für die Sie Rücklagen bilden müssen. Ermitteln Sie Ihre Kreditsumme Für die nachfolgende Modellrechnung gehen wir

Im zweiten Schritt berechnen Sie, welcher Darle-

anstelle der bisherigen Mietnebenkosten beim

hensbetrag sich mit dieser Monatsrate finanzieren

neuen Eigenheim von Kosten von 3,50 Euro pro

lässt. Die Antwort auf diese Frage hängt vor allem

Monat und Quadratmeter aus.

davon ab, bis wann Sie das Darlehen zurückzahlen wollen. Viele Eigenheim-Besitzer planen, im Alter mietfrei zu wohnen. Dann muss das Haus oder die Wohnung spätestens zum Renteneintritt abbezahlt sein. Wer also mit 40 Jahren seine Baufinanzierung beginnt und mit 65 oder 67 Jahren in Rente gehen möchte, hat 25 oder 27 Jahre Zeit. 16

*Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich immer nach dem tatsächlichen Aufwand des Grundbuchamts und des Notars. Die hier angegebenen 1,5 % stellen einen Richtwert dar. / ** Die angegebenen Werte sind Durchschnittswerte; die Höhe der Käuferprovision ist nicht gesetzlich geregelt.

17


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Mieten oder kaufen 2016

2.2. Das müssen Sie beim Baukredit beachten

2.2. Das müssen Sie beim Baukredit beachten

Für Ihre persönliche Kalkulation gehen Sie also

Üblicherweise bieten Banken dabei ein sogenann-

neuen Zins. Grundsätzlich gilt: Je kürzer die Zins-

Zins- und einem Tilgungsteil zusammensetzt. Wie

von der maximalen Kreditsumme aus und er-

tes Annuitätendarlehen an. Dabei zahlen Sie das

bindungsfrist, desto günstiger der Zinssatz, den

sich die Rate für ein solches Annuitätendarlehen

höhen diesen Betrag um das Eigenkapital, das

geliehene Geld für Ihr Bauvorhaben oder den Im-

die Bank anbietet. Gleichzeitig steigt mit einer

errechnet, sehen Sie in folgendem Beispiel für ein

Sie einsetzen möchten. Anschließend ziehen

mobilienkauf mit einer konstanten Monatsrate zu-

kurzen Frist die Unsicherheit: Bis zum Beginn der

Darlehen von 100.000 Euro. Dabei haben wir mit

Sie die Nebenkosten von diesem Betrag ab.

rück. Mit dieser monatlichen Rate tilgen Sie einer-

Anschlussfinanzierung können die Zinsen steigen,

einem Zinssatz von 4 Prozent und einem anfängli-

Ihre Rechnung können Sie bequem mit unserem

seits den Kredit und bezahlen andererseits die Zin-

und damit – trotz gesunkener Restschuld – auch

chen Tilgungssatz von 1 Prozent kalkuliert.

Finanzierungsrechner überprüfen.

sen. Im Laufe der Jahre sinkt dann der Zinsanteil,

die monatliche Rate.

hh So wird die Monatsrate berechnet:

während der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Deshalb gilt es abzuwägen: Eine lange Zinsbin-

Damit haben Sie die zwei wichtigsten Zahlen für Ihren Immobilienkauf ermittelt: den Kaufpreis,

Lassen Sie sich in jedem Fall erläutern, warum

dungsfrist macht das Darlehen teurer als eine kur-

den Sie bei der Suche nach dem Haus oder der

der Berater ein bestimmtes Finanzierungskonzept

ze, dafür sinkt das Zinsänderungsrisiko. Wer die-

Wohnung nicht überschreiten sollten, und die Kre-

vorschlägt. Dies gilt besonders dann, wenn der

ses Risiko ganz vermeiden möchte, sollte anstre-

ditsumme, die Sie möglichst günstig finanzieren

Vorschlag von dem üblichen Annuitätendarlehen

ben, das Darlehen bis zum Ende der Zinsbindung

möchten. So stellen Sie sicher, dass Sie sich bei

abweicht. Um gut gerüstet in das erste Gespräch

vollständig zurückzuzahlen. In jedem Fall kann ein

der Finanzierung nicht finanziell übernehmen. Nun

zu gehen, sollten Sie deshalb die Schlüsselbegriffe

guter Berater berechnen, wie hoch die Zinsen stei-

können Sie sich auf die Suche nach der passen-

eines Finanzierungskonzepts kennen.

gen müssen, damit etwa eine 15-Jahres-Kondition

Darlehensbetrag

-

100.000 €

Sollzins pro Jahr

x

4,00 %

In Euro pro Jahr

=

4.000 €

:12

333 €

In Euro pro Monat

günstiger ist als der Zinssatz für zehn Jahre.

den Immobilie machen. Die richtige Zinsbindung wählen

Darlehensbetrag

2.2. Das müssen Sie beim Baukredit beachten

Bei der Erstfinanzierung vereinbaren Sie mit dem

Manche Berater empfehlen, die Darlehenssumme

Kreditgeber einen festen Zinssatz, der für eine be-

aufzuteilen und etwa für die Hälfte des Darlehens

Wenn Sie Ihr Traumhaus oder Ihre Wunschwoh-

stimmte Dauer festgeschrieben wird, die Zinsbin-

eine Zinsbindung von fünf Jahren und für die an-

nung gefunden haben und die Kreditsumme fest-

dungsfrist. Ist der Baukredit bis zum Ende dieser

dere Hälfte eine Zinsbindung von zehn Jahren zu

steht, folgt als nächstes der Weg zur Bank. Wie

Frist noch nicht zurückgezahlt, vereinbaren Bank

wählen. Dadurch reduziert sich zwar der Zinssatz

hoch sind die Zinsen? Wie lange muss der Kredit

und Kunde bei der Anschlussfinanzierung einen

für die kürzer laufende Tranche, allerdings wird

100.000 €

Anfängliche Tilgung pro Jahr

x

1,00 %

In Euro pro Jahr

=

1.000 €

:12

83 €

In Euro pro Monat

zurückgezahlt werden? Um diese Fragen zu be-

es wesentlich schwerer, nach dem Auslaufen der

antworten, holen Sie ein erstes Finanzierungsan-

kürzeren Zinsbindungsfrist die Bank zu wechseln.

gebot ein. Banken und Kreditvermittler nennen zu-

Denn eine neue Bank möchte sich nicht hinter dem

nächst unverbindliche Konditionen. Erst wenn Sie

Erstfinanzierer einreihen. Flexibler bleiben Sie also,

Ihre Unterlagen einreichen, analysiert die Bank Ihre

wenn Sie den Baukredit nicht aufteilen – oder die

persönliche Bonität und den Beleihungswert der

kurz laufende Tranche des Darlehens bis zur An-

Mit jeder Monatsrate verringert sich die Rest-

Immobilie – und macht ein verbindliches Angebot.

schlussfinanzierung zurückzahlen.

schuld. Da immer der gleiche Betrag überwiesen

Gesamtrate pro Monat („Annuität“)

417 €

wird, steigt somit der Tilgungsanteil. Mit welchem

18

Die Tilgung nicht zu niedrig ansetzen

Tilgungssatz Sie beginnen sollten, haben Sie be-

Bei einem üblichen Bankdarlehen wird eine feste

reits bei der Berechnung des maximalen Kaufprei-

monatliche Rate vereinbart, die sich aus einem

ses festgelegt. Die Standard-Bankfinanzierung wird 19


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Mieten oder kaufen 2016

2.2. Das müssen Sie beim Baukredit beachten

2.3. So finden Sie den passenden Kredit

• Immobilien in weniger guten Lagen

Nun wissen Sie grob, wie die Struktur Ihrer Immomeist immer noch mit einem Tilgungssatz von 2

Eine gute Gelegenheit, die Rückzahlung des Dar-

bilienfinanzierung aussehen soll. Wir empfehlen

oder in schlechtem Zustand

Prozent angeboten. Das ist meist zu wenig, um bei

lehens zu beschleunigen sind Sondertilgungen.

Ihnen, Ihre Planung mit dem Finanztip-Tilgungs-

• niedriger Schufa-Score/negative

Rentenbeginn schuldenfrei zu sein. Deshalb sollten

Die meisten Banken bieten von sich aus Mög-

rechner zu kontrollieren. Anschließend können

Sie nicht von der ersten Festlegung abweichen.

lichkeiten zur Sondertilgung an, zum Beispiel 5

Sie sich auf die Suche nach den günstigsten Bau-

Prozent der anfänglichen Darlehenssumme, und

geld-Anbietern machen.

Einen detaillierten Tilgungsplan liefert auch unser

fordern dann für eine höhere Sondertilgung auch

Tilgungsrechner. Er rechnet für einen Kredit die

einen höheren Zins. Eine höhere laufende Tilgung

monatliche Belastung sowie die Restschuld aus,

Einträge Versuchen Sie trotzdem, beim ersten Finanzierungsgespräch möglichst weit zu kommen: Legen Sie alle verfügbaren Objektunterlagen (etwa ein

honorieren die Kreditinstitute dagegen meist mit

2.3. So finden Sie den passenden Kredit

die Sie nach Ablauf der Zinsbindung noch abzah-

einem besseren Angebot. Sie müssen also abwä-

Wer ein günstiges Angebot für die Grunddaten

Einkommen und Vermögen bereit. Für dieses

len müssen.

gen, welche Rate Sie langfristig tragen können.

seiner Finanzierung sucht, wird feststellen, dass

erste Angebot können Sie zu einer Bank oder

die beworbenen Zinssätze unverbindlich sind.

einem Vermittler gehen. Lassen Sie sich dieses

Exposé) vor und halten Sie auch Nachweise über

Alternative Finanzierungskonzepte

Möglichkeiten zur Sondertilgungen bringen in

Ein verbindliches Finanzierungsangebot erhalten

Angebot erläutern und stellen Sie Fragen zu je-

lohnen oft nicht

jedem Fall mehr Flexibilität. Sie sollten aber nur

Sie erst, wenn Sie Unterlagen zum Objekt und

der Aussage, die Sie nicht nachvollziehen kön-

Anstelle eines Annuitätendarlehens empfehlen

dann (mit einem höheren Zinssatz) dafür bezah-

Ihrer persönlichen finanziellen Situation einrei-

nen. Schließlich stehen Sie noch am Anfang der

Bankvertreter oder Vermittler gelegentlich ein Fi-

len, wenn Sie diese auch wirklich nutzen können

chen. Welche Eigenschaften Banken eher positiv

Finanzierung.

nanzierungskonzept, bei dem die Tilgung nicht für

– also Überschüsse aus Weihnachtsgeld, Boni

oder eher kritisch sehen, zeigt die nachfolgende

den Baukredit genutzt wird, sondern für einen an-

oder Erbschaften erwarten.

Übersicht:

deren Sparvertrag – einen Bausparvertrag, einen Fondssparplan oder eine Lebensversicherung.

Das sehen Banken positiv

Was für den Vermittler die Provision erhöht oder

• • • • • •

Tipp

ihm hilft, bestimmte Ziele beim Vermitteln von Bausparverträgen zu erreichen, birgt für den Kunden ein großes Risiko. Die Rechnung geht nur dann

Risikovorsorge mitplanen

auf, wenn der Sparvertrag nach Abzug von Kos-

Zur gut geplanten Baufinanzierung ge-

ten und Steuern mehr Wertzuwachs bringt, als das

hört bei Familien und Paaren auch die

Darlehen kostet.

Absicherung des Baukredits mit einer Risiko-Lebensversicherung. Das gibt

Beamtenstatus Angestelltenverhältnis eigene Nutzung der Immobilie hoher fester Gehaltsanteil Immobilien in guten Lagen Neubauobjekte beziehungsweise Immobilien in gutem Zustand

• hoher Schufa-Score

Wer Nachfinanzierungen auf jeden Fall ver-

dem Partner die Gewissheit, im Fall

meiden möchte, sollte solche Konzepte zu-

der Fälle nicht auf dem Kredit sitzen zu

Das sehen Banken kritisch

rückweisen. Ausnahme von dieser Regel sind

bleiben. Ebenfalls sehr wichtig ist die

Bauspar-Sofortfinanzierungen. Sie können gele-

Sicherung des Einkommens mit einer

gentlich günstig sein. Allerdings ist der Vergleich

Berufsunfähigkeitsversicherung.

• • • •

mit einem Bankkredit nicht einfach, weil die Bausparkassen den Effektivzins für das gesamte Kon-

Probezeit bei Angestellten Selbstständigkeit hohe variable Gehaltsanteile Objekte, die vermietet werden (nicht bei allen Banken relevant)

zept meist nicht angeben. 20

21


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Mieten oder kaufen 2016

2.3. So finden Sie den passenden Kredit

2.3. So finden Sie den passenden Kredit

Günstige und große Vermittler berücksichtigen

Eine solche Prüfung ist wichtig, denn im Internet

Dr. Klein (Europace), Interhyp (Prohyp) und

schluss darüber, wie wahrscheinlich Kunden das

Falls Sie eine unabhängige Beratung ohne Dar-

finden sich zahlreiche Seiten, die einen individu-

Planethome vertreten. Andere Vermittler grei-

günstigste Angebot erhalten. Denn je mehr Banken

lehensvermittlung wünschen, sollten Sie einen

ellen Baufinanzierungsvergleich versprechen, in

fen auf diese Plattformen zurück. Der Vorteil

zur Auswahl stehen, desto günstiger kann die Im-

Honorarberater aufsuchen, der Sie bei der Ent-

Wahrheit aber nur Ihre Adresse an Dritte weiter-

einer hauseigenen Softwareplattform besteht

mobilienfinanzierung werden. Für viele Häuslebau-

scheidung für oder gegen den Immobilienerwerb

verkaufen wollen. Dies können wir bei den von

darin, dass der Kunde die Chance auf das

er ist zudem der direkte Kontakt zum Berater sehr

oder bei der Entwicklung eines Konzepts unter-

uns im November 2015 getesteten Anbietern

günstigste Angebot hat. Der Vermittler kann

wichtig. Deswegen haben wir auch untersucht, wie

stützen kann.

ausschließen. Für eine Empfehlung durch Finanz-

dann an zwei Stellen einen Rabatt einräumen:

groß die Abdeckung des Filialnetzes der Vermittler

tip mussten die Kreditvermittler die folgenden Be-

bei der Provision, die Banken für ihr Angebot

ist. Dazu haben wir die Anzahl der Niederlassun-

dingungen erfüllen:

auf der Plattform zahlen, und bei der Provisi-

gen und die Anzahl der Berater verglichen.

In jedem Fall sollten Sie nach dem ersten Ge-

on, die der Vermittler vom Kunden verlangt.

spräch mit der Hausbank weitere Angebote bei

• Bundesweites Tätigkeitsfeld

einem großen Kreditvermittler einholen. Die gro-

Dr. Klein* und Interhyp* sind am stärksten in der

ßen bundesweit tätigen Baufinanzierungsvermitt-

Wir berücksichtigen nur Vermittler, die im ge-

Die von uns gestellten Bedingungen erfüllen

Fläche vertreten: Während Dr. Klein deutlich mehr

ler haben den Vorteil, dass sie die Angebote meh-

samten Bundesgebiet tätig sind, egal ob per-

Dr. Klein*, Interhyp* sowie Enderlein* und Hypo-

Filialen hat, kann Interhyp mit einer größeren An-

rerer Hundert Banken, Versicherungen und Bau-

sönlich vor Ort oder über das Telefon. Das sind

thekendiscount, die beide zur Planethome-Grup-

zahl an Beratern punkten. Beide Vermittler wei-

sparkassen vergleichen können. Nur so können

oft auch die größten Unternehmen. Je größer

pe gehören.

sen zudem die meisten Finanzierungspartner auf.

Sie überprüfen, ob ein Konzept passt und das

ein Vermittler ist, desto wahrscheinlicher ist

erste Angebot günstig ist.

es, dass Kunden über Kontingente, die die

In einem zweiten Schritt haben wir die Anzahl

Kategorien etwas ab, sind aber eine gute Alter-

Vermittler einzelnen Banken abnehmen, einen

der Finanzierungspartner überprüft. Sie gibt Auf-

native.

Unabhängig davon, ob Sie sich am Ende für

Enderlein* und Hypothekendiscount fallen in allen

zusätzlichen Rabatt erhalten.

das Angebot Ihrer Hausbank oder ein ander-

Überblick: Baufinanzierungsvermittler:

• Breite Produktpalette

weitig vermitteltes Angebot entscheiden: Die großen Kreditvermittler helfen Ihnen, die güns-

Die Vermittler müssen alle gängigen Arten von

tigsten Anbieter und damit einen Vergleichs-

Immobiliendarlehen anbieten. Dazu gehören

maßstab zu finden.

Annuitätendarlehen, Forward-Darlehen, geförderte Darlehen etwa von der staatlichen

Von Finanztip empfohlene Kreditvermittler

Förderbank KfW, Konstantdarlehen mit Bau-

In einem Test haben unsere Experten für Sie die

sparvertrag sowie Darlehen zur Modernisie-

besten Baufinanzierungsvermittler ermittelt. Dabei

rung oder zum Umbau.

haben wir darauf geachtet, dass die Unternehmen

• Eigene Softwareplattform

bundesweit tätig sind, eine große Produktpalette anbieten und eigene Datenbanken haben, um den

Nur wenige Vermittler verfügen über eine ei-

Kunden die höchstmöglichen Rabatte einräumen

gene Software-Plattform, auf der die Banken

zu können. Außerdem haben wir die Anzahl der

ihre Konditionen und Kreditrichtlinien hinterle-

Berater und Filialen vor Ort geprüft.

gen. In Deutschland sind die Plattformen von

22

Anzahl Finaneigene

zierungspartner

Plattform

bundesweit nutzbar

Anzahl Filialen

Anzahl Berater

(ungefähr)

Dr. Klein*

ja

ja

220

433

200

Enderlein*

ja

ja

1

120¹

70

Hypothekendiscount

ja

ja

1

120¹

70

Interhyp*

ja

ja

83

625

400

Vermittler

¹ Enderlein und Hypothekendiscount gemeinsam Quelle: Auskünfte der Anbieter (Stand: 26. November 2015)

23


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Mieten oder kaufen 2016

2.3. So finden Sie den passenden Kredit

Unangenehm aufgefallen ist, dass uns kein Anbie-

stelle von 2,1 Prozent pro Jahr beträgt die Zinser-

ter eine Liste mit den konkreten Namen der Finan-

sparnis bei einem Darlehen von 200.000 Euro und

zierungspartner übermitteln wollte. Zumeist hieß

einer Laufzeit von 30 Jahren mehr als 3.500 Euro.

es zur Begründung, dass die Banken Angst vor

3.Wie Mieter sparen können

3.Wie Mieter sparen können

Einbußen im direkten Kundengeschäft hätten, falls

Um diese Zinsvorteile auch wirklich zu erzielen,

bekannt würde, dass sie auch bei den Vermittlern

sollten Sie alle Anbieter wissen lassen, dass sie

gelistet sind. Deshalb konnten wir die Anzahl der

sich im Wettbewerb befinden. Sprechen Sie auch

Ob Mieter oder Eigentümer beim Vermögensvergleich vorne liegen, hängt entscheidend davon ab,

Finanzierungspartner nicht selbst überprüfen und

mit dem Vermittler vorab über die Höhe seiner

wie viel der Mieter jeden Monat für seine Wohnung bezahlt. Wer statt 1.000 Euro monatlich nur 800

müssen den Angaben der Vermittler glauben. Ein

Provision. Kreditvermittler müssen seit 2010 ihre

Euro für die Miete ausgibt, kann die gesparten 200 Euro in den Vermögensaufbau investieren. In

Nachteil bei Dr. Klein ist, dass einige Berater neben

Vermittlungsprovisionen offenlegen. Als grober

unserem Beispielszenario führt dieser Unterschied dazu, dass der Mieter langfristig sogar mehr

Baufinanzierungen auch Versicherungs- und Vor-

Richtwert gilt: Die Provision sollte nicht mehr als

Vermögen aufbaut. Eine günstige Monatsmiete kann also das entscheidende Argument

sorgeprodukte vertreiben, die nicht für eine Baufi-

1 Prozent der Darlehenssumme betragen. Bei grö-

gegen den Erwerb von Wohneigentum sein.

nanzierung nötig sind.

ßeren Darlehensbeträgen von 300.000 Euro und mehr sollte sie eher darunter liegen.

Unsere Hauptempfehlungen für die beste Baufi-

Als Mieter haben Sie mehrere Möglichkeiten, Ihre

Die Nebenkostenabrechnung ist eine weitere Mög-

nanzierung sind somit Interhyp* und Dr. Klein*. Al-

War die Hausbank Ihre erste Anlaufstelle, konfron-

Kosten zu senken. Das beginnt schon bei der

lichkeit für Mieter, bares Geld zu sparen. Denn der

ternativ können Kunden auch bei Enderlein* und

tieren Sie diese im Anschluss mit dem besten An-

Wohnungssuche: Seit dem 1. Juni 2015 gilt bei der

Vermieter darf keineswegs alle Kosten umlegen.

Hypothekendiscount eine gute Baufinanzierung

gebot des Vermittlers. Gerade regional tätige Spar-

Vermittlung von Wohnungen das sogenannte Be-

Auch viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen, die

bekommen. Diese beiden Unternehmen können

kassen und Volksbanken haben bei der Preisge-

stellerprinzip. Das bedeutet Mieter zahlen grund-

sich in den Mietverträgen finden, sind unwirksam.

Kunden persönlich nur an den Standorten Biele-

staltung viele Freiheiten. Sie können ihre Angebote

sätzlich keine Maklerprovision, es sei denn, sie ha-

Hier lohnt es sich also, genau hinzuschauen.

feld und Mannheim aufsuchen.

oftmals nachbessern und günstigere Konditionen

ben den Makler ausdrücklich beauftragt. Eine gute

einräumen als ursprünglich genannt.

Alternative zu einem Makler sind günstige Vermittlungsangebote im Internet.

Um das meiste herauszuholen, sollten Kunden auf jeden Fall die Angebote mehrerer Vermittler miteinander vergleichen. Zwar arbeiten sowohl Interhyp

Auch überteuerte Mieten müssen Sie keineswegs

als auch Dr. Klein nach eigenen Angaben jeweils

immer akzeptieren. Der Gesetzgeber hat die Mög-

mit mehr als 200 Finanzierungspartnern zusam-

lichkeit, die Mieten zu erhöhen, stark begrenzt.

men, allerdings decken sie nicht alle Banken und

In über 300 deutschen Städten müssen sich Ver-

sonstigen Baufinanzierer ab.

mieter an die Mietpreisbremse halten. Bei einer Neuvermietung darf der Mietpreis dann nur 10

Verhandeln Sie mit den Kreditanbietern

Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Auch

Der Vergleich verschiedener Angebote lohnt sich in

Bestandsmieten darf der Vermieter nicht beliebig

jedem Fall: Bereits ein um 0,1 Prozentpunkte nied-

erhöhen, ein Anstieg von mehr als 20 Prozent in-

rigerer Zins kann mehrere Tausend Euro sparen.

nerhalb von drei Jahren ist unzulässig. Ausnahmen

Bei einem nominalen Zinssatz von 2 Prozent an-

gibt es nach einer Modernisierung der Wohnung. 24

25


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Mieten oder kaufen 2016

3.1. Günstig eine Wohnung zur Miete finden

3.1. Günstig eine Wohnung zur Miete finden

Tipp

Wohnungssuche hat viel mit Glück und Ausdau-

3.1. Günstig eine Wohnung zur Miete finden

unterschreiben. Wer die Wohnung haben will,

38 O 10/16 Kfh). Wer eine Besichtigungsge-

soll sich per Unterschrift verpflichten, sie an-

bühr gezahlt hat, kann sie unter Berufung

zumieten. Falls die Interessenten dann einen

auf das Urteil zurückfordern.

Mietvertrag angeboten bekommen und ihn

er zu tun: In stark nachgefragten Vierteln ist es

• Möblierte Wohnungen

oft schwierig, eine passende und bezahlbare

Maklerprovision von der Steuer

nicht annehmen, sind Auslagen für den Ma-

Wohnung zu finden. Die Vermittlung läuft meist

absetzen

kler fällig. Das kann sich schon mal auf 250

Vereinzelt sollen Makler behaupten, das neue

über einen zwischengeschalteten Makler. Die-

Arbeitnehmer können die Provision un-

Euro belaufen. Solche Gebühren sind eine

Gesetz gelte nicht für möblierte Wohnun-

sen kann zwar auch der Wohnungssuchende auf

ter bestimmten Voraussetzungen von

klare Umgehung des Gesetzes. Verbraucher

gen. Sie verlangten deshalb wie bisher 2,38

eigene Kosten beauftragen, doch in der Regel

der Steuer absetzen. Lesen Sie dazu

müssen nicht zahlen, auch wenn sie unter-

Monatsmieten Provision. Das ist falsch. Das

erteilt der Vermieter den Auftrag. Die Provision

unseren Ratgeber Umzugskosten.

schrieben haben.

Bestellerprinzip gilt für die gesamte Woh-

musste bisher trotzdem meist der Mieter zahlen.

nungsvermittlung.

• Servicegebühren

Das hat der Gesetzgeber jedoch am 1. Juni 2015 mit einer Mietrechtsnovelle geändert.

• Hohe Abstandszahlungen

Bislang haben der Deutsche Mieterbund und sei-

Bisweilen verlangen Makler als Vorausset-

ne Landesverbände nur wenige Verstöße gegen

zung für den Mietvertrag eine sogenannte

Der eine oder andere Vermieter wird vielleicht

Bestellerprinzip bei Maklerprovision

das Bestellerprinzip gemeldet bekommen, einige

Servicegebühr. In einem konkreten Fall in

versuchen, die Kosten für den Makler durch

Seitdem gilt das sogenannte Bestellerprinzip: Wer

Landesstellen überhaupt nichts. Mietinteressen-

Baden-Württemberg belief sich die Gebühr

hohe Abstandszahlungen für Küchen, Tep-

den Makler mit der Vermittlung beauftragt hat,

ten haben allerdings teilweise andere Erfahrungen

auf mehr als 400 Euro. Das ist nichts anderes

piche oder ähnliches wieder hereinzuholen.

muss ihn auch bezahlen. Wohnungssuchende

gemacht:

als eine umbenannte Maklercourtage. Die

Nach dem Gesetz ist es unzulässig, Rege-

Wettbewerbszentrale berichtet auch von Ma-

lungen zum Mieterschutz durch überhöhte

klern, die eine Gebühr für die Vertragsausfer-

Abstandszahlungen zu umgehen.

dürfen nicht mehr zur Übernahme der Provision

• Unzulässiger Maklervertrag

verpflichtet werden, wenn sie den Zuschlag als Mieter erhalten.

Vereinzelt haben wir und die Mieterschutz-

tigung, eine Verwaltungspauschale oder eine

vereine Hinweise bekommen, dass Makler

Übergabegebühr für die Wohnung verlangen.

Für viele Eigentümer könnte das ein Anlass sein,

potenzielle Mieter überreden, ihnen einen

Solche Gebühren sind unzulässig, Verbrau-

auf den Makler zu verzichten und die Suche nach

Auftrag zu erteilen – bevor sie die Adresse

cher müssen sie nicht zahlen.

einem Mieter wieder selbst in die Hand zu neh-

und den Namen des Vermieters weitergeben.

men. Dafür können sie zum Beispiel die gängigen

Dafür stellen sie teils gezielt Lockangebote

Immobilienportale im Internet nutzen. Die Kosten

ins Internet. Das ist nicht zulässig: Befindet

Mietervereine berichten davon, dass einige

für eine Anzeige dort sind um einiges günstiger

sich die Wohnung bereits im Datenbestand

Makler bereits für die Besichtigung der Woh-

als eine Maklercourtage. Einige Plattformen sind

des Maklers, ist er nicht ausdrücklich für den

nung Geld verlangen. Eine Massenbesichti-

sogar kostenlos.

Mieter tätig geworden. Der Mieter muss dann

gung kostete gut 10 Euro, ein Einzeltermin

auch nichts bezahlen.

schon knapp 60 Euro. Auch solche Gebühren

• Besichtigungsgebühren

sind unzulässig und müssen nicht bezahlt

• Reservierungsbestätigungen

26

werden. Das hat das Landgericht Stuttgart

Einige Makler verlangen von Mietinteressen-

in zwei Verfahren entschieden (Urteile vom

ten auch, eine Reservierungsbestätigung zu

15. Juni 2016, Az. 38 O 73/15 Kfh und 27


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Mieten oder kaufen 2016

3.1. Günstig eine Wohnung zur Miete finden

3.2. Überteuerte Mieten abwehren

• Mietercasting

Solche überzogenen Abstandszahlungen sind

Wohnungsvermittlung im Internet

auf eine Wohnung bewerben will, muss dort

unwirksam, haben Sie bereits gezahlt, können

Das neue Bestellerprinzip hat auch Folgen für die

zunächst ein Profil anlegen. Das Portal über-

Hier müssen Vermieter aktiv werden: Inter-

Sie die Ablöse zurückverlangen. Das ist der Fall,

Wohnungsvermittlung im Internet: So sind bei

nimmt dann eine Vorauswahl der Bewerber,

essenten geben ein Gesuch mit Kriterien für

wenn der Kaufpreis in einem auffälligen Miss-

Portalen wie Immobilienscout24 oder Immonet

der Vermieter zahlt dafür 49 Euro.

ihre Wunschwohnung auf. Vermieter bekom-

verhältnis zum Wert der Gegenstände steht

provisionspflichtige Angebote nach dem 1. Juni

(§ 4a Abs. 2 Wohnungsvermittlunggesetz). Die

2015 nahezu vollständig verschwunden. Auch

Ablöse muss den Zeitwert, also Alter und Ab-

das Argument „provisionsfrei“ hat durch das neue

Vermieter legen auf dieser Auktionsplattform

count für drei Monate kostet für Wohnungs-

nutzung, berücksichtigen: Ein Missverhältnis

Gesetz an Strahlkraft verloren. Wer heute noch

die Höhe ihrer Wunschmiete fest. Anschlie-

suchende 6 Prozent der Wunschmiete.

liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn der

mit Provisionsfreiheit wirbt, riskiert laut Wettbe-

ßend können Interessenten angeben, wie viel

vereinbarte Preis mehr als 50 Prozent über dem

werbszentrale eine Abmahnung wegen irrefüh-

sie für die Wohnung zahlen würden. Einen

Komplett revolutionieren werden die jungen Un-

Zeitwert liegt (BGH, Urteil vom 23. April 1997,

render Werbung.

Mietvertrag garantiert das Höchstgebot aller-

ternehmen die Wohnungssuche sicher nicht. Viele

dings nicht. Mit den Profildaten holt Smmove

von ihnen bieten günstige Maklerdienstleistungen

Auch viele neue Start-ups versuchen vom Be-

zudem Bonitätsinformationen von

nach dem Baukastenprinzip an und kooperieren

Möglicherweise versucht der Vermieter auch

stellerprinzip zu profitieren. Sie bieten im Internet

Auskunfteien ein.

dafür auch mit lokalen Maklern. Einen Haken ha-

künftige Maklergebühren zu umgehen, indem er

Maklerdienstleistungen zu deutlich niedrigeren

vom Mieter eine Mindestmietdauer fordert. Dazu

Preisen an als bisher oder suchen neue Wege

können die Parteien vereinbaren, dass sie bei

der Vermittlung zwischen Wohnungsbesitzer und

einem unbefristeten Mietvertrag für einen be-

Mieter. So machen die jungen Online-Portale

stimmten Zeitraum auf ihr Kündigungsrecht ver-

nicht nur Maklern, sondern auch den etablierten

Wohnungssuchende können sich hier mit

zichten. Nach der Rechtsprechung des Bundes-

Plattformen Konkurrenz.

einem kostenlosen Basis-Profil bewerben.

3.2. Überteuerte Mieten abwehren

Ein ausführliches Profil kostet 1 Euro pro

Vor allem in Großstädten und Ballungsräumen ist

Bewerbung, jeder Besichtigungstermin

bezahlbarer Wohnraum knapp. In den letzten Jah-

weitere 10 Euro. Kommt ein Mietvertrag zu-

ren zogen die Preise bei Neuvermietungen weiter

stande, sind noch einmal 29 Euro fällig. Der

an – in einigen Städten um bis zu einem Drittel.

Az. VIII ZR 212/96).

gerichtshofs ist das maximal für vier Jahre möglich (BGH, Urteil vom 8. Dezember 2010, Az. VIII

Bei diesen Angeboten zahlt der Vermieter:

ZR 86/10). Durch eine Nachmieterklausel stellten

• Moovin

Sie sicher, dass Sie bei einem Umzug aus dem

men dann Kandidaten angezeigt, die gut zu

• Smmove

ihrer Immobilie passen. Ein Premium-Ac-

ben die neuen Immobilienplattformen jedoch: Bei vielen von ihnen müssen Interessenten umfang-

Bei diesen Angeboten zahlt der Mieter:

reiche Daten über sich preisgeben, noch bevor

• Faceyourbase

sie die Wohnung überhaupt gesehen haben.

Vertrag kommen, wenn Sie einen Nachmieter

Das Start-up aus Hamburg veröffentlicht für

Deutsche Mieterbund hält das für verkappte

Durch die Mietpreisbremse soll das anders wer-

vorweisen können.

Vermieter Anzeigen auf 35 Immobilienporta-

Provisionen.

den: Elf Bundesländer haben sie bereits durch entsprechende Verordnungen umgesetzt. Doch die

len. Aus den Wohnungsbewerbern filtert das

• Salz & Brot

Verstößt ein Makler Ihrer Ansicht nach gegen

Unternehmen dann diejenigen heraus, die

das Bestellerprinzip, können Sie sich an das

den Wünschen des Vermieters entsprechen.

Wohnungssuchende können die nach eigener

die sich der Gesetzgeber erhofft hatte. Es gibt viele

Gewerbeaufsichtsamt in Ihrem Ort oder Land-

Dieser Service kostet rund 200 Euro.

Aussage etwa 10.000 Angebote der Web-

Ausnahmen und einige Vermieter halten sich nicht

site kostenlos ansehen. Zahlen muss nur,

an die gesetzlichen Vorgaben.

kreis wenden. Ein Verstoß stellt eine Ordnungs-

• Nesthub

widrigkeit dar, für die das Amt ein Bußgeld verhängen kann.

28

Begrenzung der Mieten zeigt oft nicht die Wirkung,

wer zusätzliche Dienste wie eine sofortige

Wohnungsinteressenten können bei Nesthub

E-Mail-Benachrichtigung bei neuen Inseraten

direkt nach Angeboten suchen. Wer sich

nutzt. Dann werden 15 Euro im Monat fällig.

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Mieten oder kaufen 2016

3.2. Überteuerte Mieten abwehren

3.2. Überteuerte Mieten abwehren

hh Beispiel

Mietpreisbremse bei Neuvermietung Die Mietpreisbremse begrenzt die Spielräume von Wohnungseigentümern: Bei einem Mieterwechsel kann der Vermieter die Miete nicht mehr frei festle-

Die bisherige Miete für die Wohnung be-

gen. Er darf nur noch eine Zahlung verlangen, die

trug 7,50 Euro pro Quadratmeter. Für ver-

höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Ver-

gleichbare Wohnungen wurden bei Neu-

gleichsmiete liegt. Der Vermieter muss also wis-

vermietungen allerdings Preise von bis

sen, ob seine Miete über der ortsüblichen liegt

zu 10 Euro erzielt, obwohl die ortsübliche

und wie viel er verlangen kann. Denn die neue

Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel bei

Obergrenze ist zwingend vorgeschrieben.

8,50 Euro pro Quadratmeter liegt. Soll die Wohnung jetzt wieder vermietet werden, kann der Vermieter höchstens 9,35 Euro pro Quadratmeter verlangen.

30

31


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Mieten oder kaufen 2016

3.2. Überteuerte Mieten abwehren

3.2. Überteuerte Mieten abwehren

Es gibt allerdings eine Reihe von Ausnahmen von

der Vermieter einen Zuschlag über die 10 Pro-

Einschreiben) erklären, dass Sie sich nicht daran

Im Zweifel müssen Sie vor Gericht mit einem Gut-

der Mietpreisbremse. Hat der Vormieter bereits

zent der Mietpreisbremse hinaus verlangen.

gebunden fühlen.

achten beweisen, dass die Miete zu hoch ist. Diese

eine hohe Miete gezahlt, muss der Vermieter bei

Allerdings nur dann, wenn er auch bei einem

einer Neuvermietung die Miete nicht etwa kürzen,

laufenden Mietvertrag die Miete hätte erhöhen

Wer einen Mietvertrag in einer Stadt unterschrieben

abhalten, denn der Vermieter hat sich schließlich

um der Preisbremse zu entsprechen. Vermieter

dürfen. Der Zuschlag ist außerdem auf elf Pro-

hat, in der die Mietpreisbremse gilt, sollte prüfen, ob

nicht an das Gesetz gehalten. Hat Ihr Vermieter eine

haben einen sogenannten Bestandsschutz und

zent der Modernisierungskosten begrenzt.

sich der Vermieter an die Obergrenze gehalten hat.

zu hohe Miete verlangt, ist die Vereinbarung über

Sie müssen also wissen, wie hoch die ortsübliche

die Höhe unwirksam, nicht aber der gesamte Miet-

können weiterhin die Vormiete verlangen (§ 556e

juristische Hürde sollte Sie jedoch nicht von der Rüge

BGB). Außerdem hat der Gesetzgeber noch wei-

Wegen der vielen Ausnahmen ist es also nicht si-

Vergleichsmiete ist. In Städten mit Mietpreisbremse

vertrag. Der Vermieter muss zu viel gezahlte Miete

tere Ausnahmen gemacht, um den Neubau von

cher, ob ein Mieter von der Mietpreisbremse tat-

gibt es in der Regel einen qualifizierten oder zumin-

aus der Zeit nach der Rüge zurückerstatten (§ 556g

Wohnungen sowie Modernisierungen für die Ei-

sächlich profitiert. Nach Schätzungen des Berliner

dest einen einfachen Mietspiegel, den Sie auf der

BGB). Ohne Rüge gibt es also kein Geld zurück.

gentümer nicht unattraktiv zu machen.

Mietervereins fallen etwa ein Drittel aller Neuver-

Website der Stadt oder Gemeinde einsehen können.

Wichtig: Zahlen Sie nicht einfach nur die reduzierte

mietungen nicht unter die Mietpreisbremse.

Anhand der Lage und des Zustands der Wohnung

Miete. Sollte sich herausstellen, dass im konkre-

müssen Sie prüfen, welche Miete ortsüblich wäre.

ten Fall eine Ausnahme von der Mietpreisbremse

• Vermietung von Neubauten

greift, riskieren Sie wegen der Mietschulden eine

Handelt es sich bei der Wohnung um einen

Überprüfen Sie hohe Mieten

Neubau, der nach dem 1. Oktober 2014 erst-

Hinzu kommt, dass viele Vermieter die Mietpreis-

Da das Gesetz viele Ausnahmen vorsieht, wenden

Kündigung. Überweisen Sie die Miete stattdessen

mals vermietet wurde, kann der Vermieter die

bremse ignorieren. Eine Studie im Auftrag des Ber-

Sie sich am besten an einen Fachanwalt für Mietrecht

unter Vorbehalt.

Miete frei festlegen, ohne die Mietpreisbrem-

liner Mietervereins hat ergeben, dass sich die Ver-

oder den Mieterverein am Ort, um die Rechtslage

se zu beachten (§ 556f Satz 1 BGB).

mieter in Berlin bei 31 Prozent der Neuvermietungen

richtig einzuschätzen. In Berlin ermittelt der Berliner

Nicht jede Mietsteigerung ist zulässig

nicht an die Preisbremse halten. Im Durchschnitt

Mieterverein mit der „Aktion Mietpreisüberprüfung“

Viele Mietverträge laufen über Jahrzehnte. Der Ver-

verlangen sie 2,18 Euro pro Quadratmeter zu viel.

kostenlos, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmie-

mieter kann den Preis anpassen, wenn sich die Mie-

Auch wenn der Vermieter die Wohnung

Das Risiko ist gering, denn ein Verstoß gegen die

te wäre. Der Service gilt auch für Nicht-Mitglieder.

ten im Laufe der Zeit in der Gegend ändern oder er

umfassend modernisiert, muss er sich nicht

Mietpreisbremse ist keine Straftat – es drohen nicht

Auch auf der Website des Mietervereins Hamburg

die Wohnung modernisieren lässt. Doch nicht jede

an die Mietpreisbremse halten. Das gilt aber

einmal Bußgelder. Außerdem darf der Vermieter die

können Interessenten kostenlos online überprüfen,

Mieterhöhung ist auch zulässig. Der Vermieter darf

nur für die erste Vermietung nach der Mo-

einmal kassierte Miete behalten, bis der Mieter die

ob der Mietpreis zu hoch ist.

die Miete nur auf den ortsüblichen Satz anheben.

dernisierung (§ 556f Satz 2 BGB). Hatte der

Höhe rügt.

• Umfassende Modernisierungen

Ortsüblich sind die Mieten, die im Schnitt in den letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in

Eigentümer nach der Sanierung bereits einen

dieser Gegend bezahlt wurden (§ 558 BGB).

Mieter, ist er an die Preisbremse gebunden.

Das Instrument Mietpreisbremse funktioniert da-

Eine umfassende Modernisierung liegt vor,

her nur, wenn Mieter selbst darüber wachen und

wenn die Investition etwa ein Drittel der Kos-

eine zu hohe Miete bei einer neu angemieteten

Der Vermieter muss die Mieterhöhung dem Mieter

ten für eine vergleichbare Neubauwohnung

Wohnung rügen. Wer schon bei der Besichtigung

schriftlich mitteilen. Außerdem muss er die Erhö-

erreicht. Der Einbau neuer Fenster reicht

kritische Fragen zur Miethöhe stellt, ist oft drau-

hung begründen. Dazu legt er üblicherweise eine

dafür nicht aus.

ßen. Ihre Rechte können Sie daher erst nach Ab-

Kopie des Mietspiegels bei und erklärt, wie er sei-

schluss des Mietvertrags geltend machen. Sie

ne Wohnung bezüglich Größe, Lage, Baujahr und

müssen also zunächst den Vertrag unterschreiben

Ausstattung einordnet. Er kann auch auf einen frei

und danach per E-Mail oder Brief (am besten per

zugänglichen Mietspiegel verweisen, der bei der

• Zuschlag bei kleineren Modernisierungen Auch nach kleineren Modernisierungen kann 32

33


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Mieten oder kaufen 2016

3.2. Überteuerte Mieten abwehren

Stadtverwaltung ausliegt oder auf der Website ein-

Insgesamt darf der Vermieter die Miete innerhalb

sehbar ist. Auch durch Nennung von drei Vergleichs-

von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöhen

wohnungen mit höherer Miete kann der Vermieter

(§ 558 Abs. 3 BGB). Eine Ausnahme von dieser

die Mieterhöhung begründen. Ist im Mietvertrag die

Kappungsgrenze ist nur nach einer Modernisie-

Wohnfläche zu groß oder zu klein angegeben, darf

rung zulässig. Die Bundesländer dürfen in ausge-

der Vermieter die Miete nur aufgrund der tatsäch-

wählten Städten die Kappungsgrenze für jeweils

lichen Größe bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

fünf Jahre auf 15 Prozent herabsetzen, wenn der

erhöhen. Das hat der Bundesgerichtshof am 18.

Wohnungsmarkt dort besonders angespannt ist.

November 2015 entschieden (Az. VIII ZR 266/14).

Etliche Länder machen davon Gebrauch.

Tipp

3.2. Überteuerte Mieten abwehren

In diesen Orten gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent:

Bundesland

gilt seit

Städte und Gemeinden

Baden-Württemberg

1. Juli 2015

44 Städte und Gemeinden

Bayern

15. Mai 2013

Berlin

1. September 2014

im gesamten Stadtgebiet

Brandenburg

im gesamten Stadtgebiet

30 Städte und Gemeinden

Auch wenn die Miete um mehr als 20 Prozent über

Bremen

1. September 2014

dem Mietspiegel liegt, ist sie überhöht. In Städten,

Hamburg

1. September 2013

im gesamten Stadtgebiet

Hessen

18. Oktober 2014

30 Städte und Gemeinden

in denen Wohnraum knapp ist, kann der Mieter seine Zahlungen bei 120 Prozent deckeln. Außer-

für München, seit 1. August 2013 für 89 weitere Städte und Gemeinden

Wohnfläche nachmessen

dem kann er zu viel gezahlte Miete für die letzten

Nordrhein-Westfalen

1. Juni 2014

59 Städte und Gemeinden

Messen Sie eine Mietwohnung immer

drei Jahre zurückfordern.

Rheinland-Pfalz

13. Februar 2015

4 Städte

Sachsen

11. Juli 2015

in Dresden

Schleswig-Holstein

1. Dezember 2014

15 Städte und Gemeinden

selbst nach und verlassen Sie sich nicht auf die Angabe im Mietvertrag. Das

Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Er

kann einiges an Miete sparen. Sie wer-

kann die Zustimmung allerdings nur verweigern,

den dazu eventuell fachkundige Hilfe

wenn die Mieterhöhung nicht rechtmäßig ist. Bei-

benötigen. Die Fläche unter einer Dach-

spielsweise wenn der Vermieter die Erhöhung mit

Sonderkündigungsrecht: Er kann nun die Wohnung

schräge wird nicht in vollem Umfang

der guten Ausstattung der Wohnung begründet,

mit einer Frist von zwei Monaten kündigen. Die Zu-

mitgezählt, gleiches gilt für Balkone und

sie aber tatsächlich nur Durchschnitt ist. Möglich

stimmung zur Mieterhöhung kann auch erfolgen, in-

Terrassen laut Wohnflächenverordnung.

ist auch, dass der Mieter nur teilweise zustimmt,

dem der Mieter einfach die höhere Miete zahlt.

Tipp

etwa weil der Vermieter die Kappungsgrenze nicht beachtet hat. Verweigert der Mieter die Zustim-

Manchmal wird auch eine Staffelmiete vereinbart.

Rechtsschutz zahlt bei Streit

Neben der Vergleichsmiete gibt es noch weitere

mung zu einer rechtmäßigen Mieterhöhung, kann

Die Miete erhöht sich dann automatisch jedes Jahr

um Miete

Einschränkungen für Mieterhöhungen: Der Ver-

der Vermieter diese einklagen.

um einen bestimmten Betrag. Dieser Anstieg darf

Kommt es zum juristischen Streit zwi-

auch mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren

schen den Mietvertragsparteien über

mieter kann die Miete frühestens ein Jahr nach dem Einzug erhöhen und er muss dafür eine Frist

Für die Zustimmung muss der Vermieter dem Mie-

ausmachen. Außerdem muss der Mieter nicht bei

den Mietpreis, entscheiden die Zivilge-

von drei Monaten einräumen. Tatsächlich wird die

ter eine Frist einräumen. Diese Bedenkzeit beginnt

jeder Erhöhung erneut zustimmen. Darüber hinaus

richte. Mit einer Rechtsschutzversiche-

Miete also erst nach 15 Monaten steigen. Diesel-

mit dem Zugang des Vermieterschreibens und en-

kann der Vermieter die Miete allerdings nicht mehr

rung können sich Mieter gegen Ge-

ben Fristen gelten nach einer Mieterhöhung in der

det nach dem Ablauf von zwei Monaten. Außer-

erhöhen. Gleiches gilt für eine Indexmiete, die jähr-

richts- und Anwaltskosten absichern.

Vergangenheit.

dem erhält der Mieter mit der Mieterhöhung ein

lich mit der Inflationsrate steigt.

34

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Mieten oder kaufen 2016

3.2. Überteuerte Mieten abwehren

hh Checkliste für Mieter zur Mieterhöhung

gen. Die neue Mieterhöhung greift frühes-

Investitionen in eine Verbesserung der Wohnung

Der Mieter kann auch wegen wirtschaftlicher Här-

tens 15 Monate nach der letzten.

kann der Vermieter auf die Mieter umlegen. Der

te Einspruch gegen die erhöhte Miete einlegen

Aufschlag auf die Nettojahresmiete ist allerdings

(§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB). Macht die Miete nach

begrenzt auf maximal elf Prozent der Modernisie-

dem Abschluss der Modernisierung mehr als 40

 Richtiger Absender? Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen.

3.2. Überteuerte Mieten abwehren

 Kappungsgrenze eingehalten?

Dafür müssen alle Vermieter als Absender

Ist die Grenze von 20 Prozent innerhalb

rungskosten. Hat der Vermieter Fördermittel für die

Prozent des Haushaltsnettoeinkommens aus, kann

genannt werden und das Schreiben un-

von drei Jahren eingehalten? Oder gilt in

Modernisierung erhalten, verringern sich seine Kos-

das eine Erhöhung ausschließen. Die Gerichte prü-

terzeichnen. Kommt die Erhöhung von der

Ihrer Stadt eine Kappungsgrenze von

ten – entsprechend weniger kann er umlegen.

fen diesen Einwand immer im Einzelfall. Möglicher-

Hausverwaltung, muss diese eine Voll-

15 Prozent?

weise kann der Mieter nicht die vollen 11 Prozent

hh Beispielrechnung: Mieterhöhung

macht vorlegen. Mieterhöhung nach Modernisierung

tragen, wohl aber eine niedrigere Summe.

nach Modernisierung

Wenn der Vermieter seine Immobilien aufwertet, in-

 Richtiger Empfänger? Die Mieterhöhung muss bei Ehepaaren

dem er Balkone anbringen oder einen Aufzug ein-

oder einer WG an alle Mieter adressiert

bauen lässt, kann er die Kosten für die Modernisie-

sein, die den Mietvertrag unterzeichnet

rung auf die Mieter umlegen (§ 559 BGB). Aber nicht

haben.

jede Baustelle im Haus ist ein Grund für eine Mieterhöhung. Entscheidend ist, ob eine Instandhaltung oder eine echte Modernisierung vorliegt, bei der

 Zulässigkeit? Haben Sie eine Staffel- oder Indexmiete

sich für den Mieter eine Verbesserung ergibt. Be-

vereinbart? Dann ist eine zusätzliche Erhö-

kommt der Mieter etwa einen Balkon dazu, recht-

hung unzulässig.

fertigt das eine Mieterhöhung. Wird ein kaputtes

Monatsmiete vor Modernisierung:

davon 11 Prozent

Neue Jahresmiete

Vermieter die Kosten nicht auf die Mieter umlegen. Neue Monatsmiete

Ohne Nennung eines Grundes ist die

Tipp Anspruch auf Wohngeld prüfen

Kosten der Modernisierung

Fenster durch ein gleichwertiges ersetzt, darf der  Begründung vorhanden?

500 € (Jahresmiete 6.000 €) 10.000 €

Liegt die neue Miete nach der Modernisierung deutlich höher als Ihre alte Mie-

1.100 €

te, sollten Sie prüfen, ob Sie nun vielleicht Anspruch auf Wohngeld haben.

7.100 € geteilt durch 12 Monate

Während der Modernisierung können Sie auch die

= 591,67 €

Miete mindern, wenn der Wohnwert durch die Ar-

Mieterhöhung nicht gültig. Zulässig sind

Es muss also sehr genau unterschieden werden, ob

beiten erheblich beeinträchtigt wird. Die Kürzung

Begründungen mit Bezug auf die orts-

ein üblicher Zustand wieder hergestellt wird oder ob

müssen Sie schriftlich ankündigen. Führen Sie dazu

übliche Vergleichsmiete, Gutachten oder

die Modernisierung die Wohnung tatsächlich auf-

Die Erhöhung der Miete aufgrund einer Sanierung

ein Lärmprotokoll, aus dem sich der Bauverlauf

Vergleichswohnungen. Gibt es einen qua-

wertet. In jedem Fall gilt eine energetische Sanie-

muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Sie

und die Störungen ergeben. Fotos helfen ebenfalls,

lifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter

rung als Verbesserung. Schließlich kann der Mieter

tritt erst drei Monate nach dieser Mitteilung in Kraft.

Ihre Ansprüche zu begründen. Ausnahmen gelten

die dort verzeichneten Durchschnittspreise

dank gedämmter Fassade oder Isolierglasfenstern

Eine Begründung wie bei der regulären Mieterhö-

für energetische Sanierungen (§ 536 Abs. 1a BGB):

angeben.

Heizkosten sparen. Das gilt selbst dann, wenn die

hung ist nicht erforderlich. Der Mieter kann aber

Hier muss der Mieter in den ersten drei Monaten

Mieterhöhung die eingesparten Heizkosten deut-

verlangen, die Rechnungen für die Modernisierung

Dreck, Handwerker und Lärm ertragen, ohne dass

lich übersteigt (BGH, Urteil vom 3. März 2004,

einzusehen, um den Zuschlag zur Miete zu über-

er die Miete kürzen darf.

Az. VIII ZR 149/03; Az. VIII ZR 151/03).

prüfen. Wie bei jeder Mieterhöhung hat der Mieter

 Jahresfrist eingehalten? Der Einzug oder die letzte Mieterhöhung müssen mindestens 12 Monate zurücklie-

ein Sonderkündigungsrecht.

36

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Mieten oder kaufen 2016

3.3. So senken Sie als Mieter Ihre Kosten

3.3. So senken Sie als Mieter Ihre Kosten

Beide Verteilungsschlüssel sind zulässig und kön-

Über kaum ein Thema streiten Mieter und Vermieter

Abwasser wird zum Beispiel auf die Anzahl der in

so häufig wie über die Nebenkosten. Im Jahr 2013

der Wohnung lebenden Personen umgelegt, Versi-

zahlten Mieter monatlich im Durchschnitt 2,19 Euro

cherungen und Grundsteuer auf die Wohnfläche. Ist

Nebenkosten pro Quadratmeter Wohnfläche. Das

Ihre Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben,

hat der Deutsche Mieterbund in seinem jährlichen

müssen Sie auch weniger Nebenkosten zahlen.

3.3. So senken Sie als Mieter Ihre Kosten

Erlaubte Posten in der Nebenkostenabrechnung

nen auch miteinander kombiniert werden. Kalt- und

Betriebskostenspiegel ermittelt. Wenn Sie keine Nebenkostenpauschale zahlen, sondern Vorauszahlun-

Welche Betriebskosten Sie zahlen müssen, steht in

gen leisten, muss Ihr Vermieter eine Nebenkostenab-

Ihrem Mietvertrag (§ 556 Abs. 1 BGB). Dafür reicht

rechnung schicken. Diese sollten Sie immer überprü-

es aus, wenn der Mietvertrag auf die Betriebskos-

fen, denn nicht jede Abrechnung ist korrekt.

tenverordnung (BetrKV) verweist. Oft heißt es: „Neben der Miete sind Betriebskosten gemäß § 2 Be-

Nebenkosten nicht ungeprüft zahlen

triebskostenverordnung zu zahlen“. Ohne eine sol-

Die Nebenkostenabrechnung muss klar und ver-

che Vereinbarung müssen Sie gar keine Betriebs-

ständlich sein. Aus der Abrechnung müssen Sie

kosten zahlen: Es gilt dann die Bruttomiete. Hat der

bei jedem Posten erkennen können, wie hoch die

Vermieter einen Posten im Mietvertrag vergessen,

Gesamtkosten sind und nach welchem Schlüssel

darf er diesen auch nicht in Rechnung stellen.

• • • • • • •

Heizkosten

• • • • • • • • •

Tipp

Grundsteuer Kosten für Kalt- und Abwasser

Betriebskostenrechner

Kosten für den Aufzug

Sie können mit dem Betriebskostenrech-

Straßenreinigung

ner des Berliner Mietervereins feststellen,

Abfallbeseitigung

ob Ihre Kosten im Durchschnitt liegen.

Kosten für Entwässerung

Das ist ein erster Anhaltspunkt für Ihre

Reinigungskosten

Prüfung.

Kosten für Gartenpflege Beleuchtungskosten Schornsteinreinigung

Ein Vermieter darf für selbst erbrachte Haus-

Hausmeister

meister- und Gartenarbeiten oder solche, die

Kabelanschluss

von seinem Personal durchgeführt werden, nur

Dachrinnenreinigung

das abrechnen, was er einem Dritten dafür ge-

Wartung von Rauchmeldern

zahlt hätte (BGH, Urteil vom 14. November 2012,

Sach- und Haftpflichtversicherung

Az. VIII ZR 41/12). Voraussetzung dafür ist aller-

sich diese auf die einzelnen Wohnungen verteilen.

dings, dass er die angesetzten Kosten ausreiBei allen Nebenkosten gilt der Grundsatz der

chend darlegt.

Notwendige Angaben in der Nebenkosten-

Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 BGB). Eine vol-

Einige Nebenkosten dürfen selbst dann nicht um-

abrechnung:

le Hausmeisterstelle in einer kleinen Wohneinheit

gelegt werden, wenn sie im Mietvertrag stehen. So

oder ein überzogenes Gehalt des Hausmeisters

ist etwa eine Klausel über die Umlage von Verwal-

sind beispielsweise angreifbar. Der Vermieter

tungskosten unwirksam.

• Genaue Angabe des Abrechnungszeitraums • Erläuterung des Umlageschlüssels für

muss zwar nicht immer den günstigsten Anbieter Diese Kosten dürfen nicht abgerechnet werden:

auswählen, die Kosten müssen aber wirtschaft-

jeden Posten

• Zusammenstellung der Gesamtkosten

lich sein. Um sich gegen unwirtschaftliche Kosten

• Kosten der Hausverwaltung • Reparaturkosten an Haus oder Wohnung • Bankgebühren

zu wehren, müssen Sie beweisen, dass die Aus-

für das Haus

• Berechnung Ihres Anteils an den Gesamtkosten • Auflistung Ihrer geleisteten Vorauszahlungen • Höhe der Rückzahlung oder Nachzahlung

gaben zu hoch sind. Dazu können Sie ein deutlich günstigeres Angebot eines vergleichbaren Anbieters vorlegen.

Als Faustregel gilt: Einmalig anfallende Kosten könEinige Posten rechnet der Vermieter nach Verbrauch

nen keine Nebenkosten sein. Kommt Ihnen eine Kos-

ab, bei anderen legt er die Gesamtkosten nach

tensteigerung sonderbar vor, dann schauen Sie die

Quadratmetern oder der Zahl der Bewohner um.

Belege bei Ihrem Vermieter an. Es könnte sein, dass 38

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Mieten oder kaufen 2016

3.3. So senken Sie als Mieter Ihre Kosten

3.3. So senken Sie als Mieter Ihre Kosten

er einmalige Reparaturen oder Instandsetzungsar-

erst dann, wenn Ihr Vermieter eine nachvollzieh-

ordnung über wohnungswirtschaftliche Berech-

Haben Sie Ihre Wohnung unrenoviert übernom-

beiten in den laufenden Kosten versteckt hat. Findet

bare Abrechnung vorgelegt hat. Hat Ihr Vermie-

nungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz

men, kann der Vermieter von Ihnen nicht mehr

sich in der Abrechnung der Posten „Sonstige Kos-

ter Ihnen zwar die Nebenkostenabrechnung ge-

(§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV).

ohne weiteres die Rückgabe der Wohnung in re-

ten“ ohne nähere Erläuterung, müssen Sie diesen

schickt, aber nicht erklärt, wie einzelne Posten

Betrag erst einmal nicht zahlen. Erkundigen Sie sich

auf die Wohnungen verteilt werden, liegt keine

bei Ihrem Vermieter, was sich dahinter verbirgt.

ordnungsgemäße Abrechnung vor. Korrigiert er das nicht innerhalb der Frist, hat er keinen Anspruch mehr auf Nachzahlung.

Tipp

Unwirksame Klauseln bei Schönheitsreparaturen In fast jedem Mietvertrag steht, dass der Mieter

noviertem Zustand verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 18.

Zulässige Schönheitsreparaturen:

März 2015 entschieden und damit seine bisherige

• Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der

Rechtsprechung aufgegeben (Az. VIII ZR 185/14).

Wände und Decken

Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen darf also

• Streichen der Fußböden

nicht in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen

• Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre • Streichen der Innentüren, (Holz-)Fenster und

auf den Mieter abgewälzt werden, falls die Wohnung beim Einzug unrenoviert war.

Nebenkosten von der Steuer absetzen

Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Häufig

Beauftragt Ihr Vermieter jemanden mit der

verlangen Vermieter, dass Sie nach dem Auszug

Reinigung des Hausflurs oder legt er die

die Wände weiß streichen oder etwa das Parkett

Was hier nicht aufgelistet ist, müssen Sie beim

wichtig: Fordern Sie vom Vermieter beim Einzug

Gebühren für den Schornsteinfeger um,

schleifen. Doch Gerichte haben viele dieser Klau-

Auszug auch nicht renovieren.

ein ausführliches schriftliches Protokoll über den

können Sie diese Kosten in Ihrer Steuerer-

seln für unwirksam erklärt. Enthält Ihr Vertrag eine

klärung geltend machen – als haushalts-

unwirksame Regelung, muss der Vermieter gar

nahe Dienstleistungen oder Handwerker-

die gesamte Renovierung auf eigene Kosten vor-

leistungen.

nehmen. Sie sind dafür nicht mehr verantwortlich. Denn eigentlich ist es laut Gesetz Sache des Ver-

Außentüren von innen Damit wird das Übergabeprotokoll besonders

Zustand der Wohnung, das beide Parteien unterschreiben. Das ist entscheidend für die Frage, ob

Unzulässige Renovierungen:

Sie später renovieren müssen oder nicht. Beim

• Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden • Erneuern eines zerschlissenen Teppichbodens • Streichen von Sockel- oder Fußleisten

Auszug sollten Sie außerdem überprüfen, ob Ihr

hh Checkliste zur Prüfung des Mietvertrags:

Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung

mieters, eine Wohnung in einem ordentlichen Zu-

spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrech-

stand zu erhalten sowie Renovierungen zu ver-

Auch wenn im Mietvertrag nicht vereinbart wurde,

nungsperiode dem Mieter vorlegen (§ 556 Abs. 3

anlassen und zu bezahlen (§ 535 Abs. 1 Satz 2

wie oft Sie die Zimmer Ihrer Wohnung streichen

BGB). Ob und wann ein Mieter während des Zeit-

BGB). Dafür bekommt er im Gegenzug von Ihnen

müssen, gelten nach der Rechtsprechung diese

raumes auszieht, ist dafür nicht entscheidend.

schließlich Miete. Jedoch ist es in der Realität oft

Fristen:

Ohne Vorlage der Abrechnung kann Ihr Vermie-

genau andersherum: Der Mietvertrag verpflichtet

ter nach Ablauf der Frist keine Nachzahlung mehr

Sie zur Durchführung von bestimmten Renovie-

verlangen. Sie können hingegen auch später

rungsmaßnahmen. Das ist nach der Rechtspre-

noch verlangen, dass Ihr Vermieter eine Abrech-

chung grundsätzlich auch zulässig – aber es gibt

nung vorlegt.

Grenzen.

Mietvertrag ungültige Regelungen zu Schönheitsreparaturen erhält.

 Umfang der Schönheitsreparaturen Sind in Ihrem Vertrag Schönheitsreparaturen aufgelistet, die nicht in § 28 Abs. 4

• Küchen, Bäder und Duschen bekommen alle

Satz 3 II. BV enthalten sind, fordert der

drei Jahre frische Farbe.

Vermieter zu viel. Eine solche Klausel ist in

• Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und

aller Regel unwirksam.

Toiletten müssen alle fünf Jahre gestrichen werden.

Haben Sie Einwände gegen die Abrechnung,

Was genau unter Schönheitsreparaturen fällt, ist

müssen Sie diese innerhalb von zwölf Monaten

im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht definiert. Die

nach Erhalt vorbringen. Diese Frist läuft für Sie

Rechtsprechung orientiert sich daher an der Ver40

 Ausführung durch Fachfirma

• Andere Nebenräume sind alle sieben Jahre zu

Der Vermieter darf nicht verlangen, dass die Renovierung durch einen Fachmann

renovieren.

(Maler, Schreiner etc.) erfolgt. Der Mieter 41


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Mieten oder kaufen 2016

3.3. So senken Sie als Mieter Ihre Kosten

muss die Arbeiten auch selbst erledigen

4. Linktipps

4. Linktipps

 Quotenabgeltungsklausel

können (BGH, Urteil vom 9. Juni 2010,

Unzulässig sind auch Vorschriften, wonach

Az. VIII 294/09).

Sie sich für jedes Jahr der Nutzung prozentual an den Renovierungskosten beteiligen müssen. Denn beim Einzug ist nicht klar

 Farbvorgaben Steht in Ihrem Mietvertrag, dass Sie Türen

zu erkennen, mit welchen Belastungen Sie

Ihre Baufinanzierung hängt von vielen Faktoren

Auch im Bereich Baufinanzierung und Mietrecht

oder Decken nur weiß streichen dürfen, ist

beim Auszug rechnen müssen.

ab. Mit den Finanztip-Rechnern können Sie er-

gibt es immer wieder Änderungen. Die Facharti-

mitteln, wie hoch Ihr Finanzierungsbedarf ist,

kel von Finanztip aktualisieren unsere Redakteu-

welches Darlehen Sie sich leisten können und

re regelmäßig für Sie:

das unwirksam. Eine Farbvorgabe beim Auszug ist aber möglich.

 Kostenvoranschlag durch Fachfirma Eine Abgeltungsklausel ist auch dann

wie hoch die Tilgung sein sollte:

• • • • • • • • • •

unwirksam, wenn sich Ihr Anteil nur nach dem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs

 Fristenregelung

• Finanzierungsrechner • Darlehensrechner • Tilgungsrechner

Starre Fristen für die Renovierung während

richten soll, der vom Vermieter ausgewählt

der Mietzeit sind ebenfalls ungültig. Korrekt

wird (BGH, Urteil vom 29. Mai 2013,

ist eine Formulierung, wonach Schön-

Az. VIII 285/12). Sie müssen die Möglich-

heitsreparaturen „im Allgemeinen“ oder „in

keit haben, selbst einen Kostenvoranschlag

Die großen Kreditvermittler helfen Ihnen, einen

der Regel“ alle drei Jahre vorgenommen

vorzulegen.

günstigen Baukredit zu finden. Finanztip emp-

werden müssen. Sind die Fristen zu kurz

fiehlt die folgenden Anbieter:

bemessen (zum Beispiel Streichen der

Hat Ihre Prüfung ergeben, dass die Klausel zu den

Küche alle zwei Jahre), ist das ebenfalls

Schönheitsreparaturen unwirksam ist, sollten Sie

unwirksam.

Ihrem Vermieter schreiben, dass Sie die Wohnung nicht renovieren werden. Einfach auszuziehen und die Wohnung unrenoviert zu übergeben, ist

 Verpflichtende Endrenovierung

• • • •

Dr. Klein*

Anschlussfinanzierung Bestellerprinzip bei Maklerprovision Mietpreisbremse Mieterhöhungen Modernisierungen Nebenkostenabrechnung Schönheitsreparaturen

Mit unserem kostenlosen wöchentlichen News-

Interhyp*

letter bleiben Sie über alle Änderungen auf dem

nung nach dem Auszug renovieren, müssen

Sie auf und zieht möglicherweise gerichtlichen

Ob Sie im Vergleich hohe Nebenkosten zahlen,

dabei zwischenzeitliche Renovierungen

Ärger nach sich.

können Sie mit dem Betriebskostenspiegel des

Laufenden:

berücksichtigt werden. Anders lautende

Deutschen Mieterbunds oder dem Rechner des

Klauseln sind unwirksam. Haben Sie die

Berliner Mietervereins herausfinden:

• Finanztip-Newsletter

Wohnung unrenoviert übernommen, kann

• Betriebskostenspiegel • Betriebskostenrechner

42

Annuitätendarlehen

Hypothekendiscount

keine gute Idee. Das bringt den Vermieter gegen

beim Auszug verlangen.

Baufinanzierung

Enderlein*

Sieht der Vertrag vor, dass Sie die Woh-

der Vermieter keine renovierte Wohnung

Mieten oder Kaufen

43


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Mieten oder kaufen 2016

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Hinweise: Der Inhalt der Broschüre wurde sorgfältig erarbeitet. Dennoch können Irrtümer nicht ausgeschlossen werden. Auch können seit der Erstellung rechtliche Änderungen eingetreten sein. Es wird deshalb keine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernommen. Insbesondere wird die Haftung für sachliche Fehler oder deren Folgen ausgeschlossen.

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