Issuu on Google+

Boligutleie Holding II AS

Ă…rsrapport 2009

C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo

signatur.no

•

100249

Boligutleie Holding II AS

100249_omslag_BUH_II.indd 1

26.04.10 08.17


100249_omslag_BUH_II.indd 2

26.04.10 08.17


Innhold Hovedpunkter 2009 .........................................................

5

Oversikt over Boligutleie Holding II AS ............................

6

Markedsoppdatering ........................................................

8

Fakta om de enkelte eiendomsprosjektene: Södertälje ................................................................... 11 Eskilstuna og Strängnäs ............................................ 12 Malmö ........................................................................ 13 Haninge ..................................................................... 14 Göteborg .................................................................... 15 Uppsala ...................................................................... 16 Linköping ................................................................... 17 Markarydsbostäder .................................................... 18 Styrets årsberetning ........................................................ 20 Resultatregnskap ............................................................. 22 Eiendeler ......................................................................... 23 Egenkapital og gjeld ........................................................ 24 Kontantstrømoppstilling ................................................... 25 Regnskapsprinsipper ....................................................... 26 Noter ................................................................................ 27 Revisjonsberetning .......................................................... 35 Eiendomsoversikt ............................................................ 36

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 3

|

3

28.04.10 14.07


Märsta 1:167 i Markarydsbostäder

4

|

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 4

28.04.10 14.07


Hovedpunkter 2009 • DELSALG OG REALISERING AV GEVINST I Haninge-porteføljen ble det i 2009 solgt tre eiendommer og til sammen ca 600 leiligheter til nyetablerte bostadsrättsforeninger (tilsvarende borettslag i Norge). Samlet salgspris var på 550 millioner SEK, og avkastningen på innskutt egenkapital er beregnet til ca 150 %.

• REFINANSIERING For Södertälje-porteføljen gikk låneavtalen ut i november 2009 og den måtte refinansieres. Deutsche Pfandbriefbank gikk med på en 3-årig forlengelse, gitt at belåningsgraden ble redusert til ca 60 % av porteføljens markedsverdi. Lånet blir redusert fra 525 millioner SEK til 450 millioner SEK.

• STORT RENOVERINGSPROGRAM I MALMÖ I Rosengård i Malmö ble første etappe av et stort renoveringsprogram gjennomført i 2009. Det ble renovert over 100 bad samt gjort ekstraordinære renoveringsinnsatser både i kjellere, trappeoppganger og vaskerom. Renoveringsinnsatsene trappes ytterligere opp i 2010 for å sikre et kraftig løft for hele området.

• UTFORDRINGER MED ØKT LEDIGHET Den økonomiske nedgangskonjunkturen har medført økt arbeidsledighet og økt ledighet i enkelte av porteføljene. Spesielt Linköping, Norrköping og til dels Eskilstuna har merket nedgangsperioden. I Linköping gikk ledigheten kraftig opp første halvår og var 9 % på det høyeste. Med økt markedsføring og aktiv bruk av kampanjerabatter har den lokale forvaltningen klart å snu trenden, og ledigheten var ved utgangen av året ca 4 %.

• NYE AVTALER FOR BREDBÅND OG KABEL-TV I 2009 er det blitt forhandlet frem nye avtaler for bredbånd og kabel-TV for flere av porteføljene i BUH II. Leilighetene i disse porteføljene vil bli tilsluttet et fibernett som vil gi leietakerne mulighet for rask internettoppkopling samt andre tjenester fra leverandøren. BUH II vil få inntekter fra bredbåndsleverandøren i forhold til omsetningen.

• UTBETALING FOR 2009 Styret har på bakgrunn av avkastningen for 2009 og likviditeten i selskapet foreslått en utbetaling på 40 øre per aksje for 2009.

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 5

|

5

28.04.10 14.07


> 4 200 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner)

> 2 200 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner)

Boligutleie Holding II AS (Norge)

Hyresfastigheter Holding II AB (Sverige)

ca 80 %

ca 20 %

Hyresbostäder i Sverige II AB 100 %

100 %

Södertälje

(Kungskatten 35 & 36 AB)

• • • • • •

Ronna Park 1 145 leiligheter 89 643 kvm Leie MSEK 91 Inv. nov. 2004 Andel inv. kapital 9%

100 %

Eskilstuna/ Strängnäs

Graflunds 2 883 leiligheter 219 283 kvm Leie MSEK 187 Inv. des. 2004 Andel inv. kapital 20 %

• • • • • •

Rosengård 867 leiligheter 73 461 kvm Leie MSEK 60 Inv. des. 2004 Andel inv. kapital 6%

100 %

Haninge

(Bostads AB Grøningen)

(Graflunds Invest AB)

• • • • • •

100 %

Malmö

(Fastighetsbolaget NIAM Haninge AB)

• • • • • •

Haninge 1 673 leiligheter 120 357 kvm Leie MSEK 147 Inv. mars 2005 Andel inv. kapital 15 %

100 %

Göteborg

(Fastighetsbolaget Anelk & Bredfjäll AB)

• • • • • •

Hammarkullen 891 leiligheter 64 927 kvm Leie MSEK 53 Inv. mars 2005 Andel inv. kapital 3%

100 %

Uppsala

(Fastighets AB Linrepan)

• • • • • •

Valsätra 948 leiligheter 71 119 kvm Leie MSEK 62 Inv. februar 2005 Andel inv. kapital 7%

100 %

Linköping

Markarydsbostäder

(Fastighets AB Ostbrickan)

• • • • • •

Ryd/Skäggetorp 1 428 leiligheter 118 693 kvm Leie MSEK 85 Inv. april 2005 Andel inv. kapital 7%

• • • • • •

Spredt Sverige 6 323 leiligheter 480 353 kvm Leie MSEK 394 Inv. juni 2005 Andel inv. kapital 33 %

Boligutleie Holding II AS Innledning Årsrapporten 2009 inneholder, foruten komplett årsregnskap, informasjon om utviklingen av eiendomsmarkedet i Sverige og Norden samt en oppdatering på viktige hendelser i forvaltningen av de investerte porteføljene i Boligutleie Holding II AS («BUH II»).

Struktur og oversikt BUH II er en eiendomsportefølje som består av utleieboliger med sentral beliggenhet (befolkning, kommunikasjon) i Norden. Sammen med det svenske ”søsterselskapet” Hyresfastigheter Holding II Blå AB («HFH II») eier BUH II per desember 2009 totalt 16 158 leiligheter i Sverige. Det siste året er det solgt 597 leiligheter til nyetablerte bostadsrättsforeninger (tilsvarende borettslag i Norge). Figuren ovenfor oppsummerer struktur for porteføljen til BUH II og HFH II.

noen eiendommer med betydelig andel næringslokaler solgt for å rendyrke boligporteføljen.

Beliggenhet Eiendomsporteføljen består av totalt åtte prosjekter. Syv av prosjektene er lokalisert i de syv kommunene Haninge (Stor-Stockholm), Göteborg, Malmö, Uppsala, Eskilstuna, Södertälje og Linköping. I tillegg ble AB Markarydsbostäder kjøpt i juni 2005. Denne porteføljen har leiligheter lokalisert i, eller nær, byene Stockholm, Norrköping, Södertälje, Landskrona og Markaryd. Figuren på neste side viser den geografiske lokaliseringen av eiendommene.

Utbetaling for 2009 Styret har på bakgrunn av avkastningen for 2009 og likviditeten i selskapet foreslått en utbetaling på 40 øre per aksje. Endelig vedtak fattes på generalforsamlingen i mai.

Selskapet er inne i sitt femte normale driftsår. Det er gjort flere tiltak for å optimere forvaltningen. Graflunds har overtatt forvaltningen av Haninge og tar nå hånd om alle porteføljene i Øst-Sverige. Newsec Asset Management forvalter porteføljene som ligger i Vest-Sverige. I tillegg er

6

|

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 6

28.04.10 14.07


6 8 Eskilstuna

Karlstad

2

1

8 STOCKHOLM 4

8 7 Linköping

Göteborg

Jönköping

5

8 8 Malmö

3

Eiendommer 1. Södertälje

5. Göteborg

2. Eskilstuna/Strängnäs

6. Uppsala

3. Malmö

7. Linköping

4. Haninge

8. Markarydsbostäder

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 7

|

7

28.04.10 14.07


Transaksjonsvolum (Mrd EURO) 18

4%

16

2%

14

0%

12

-2 %

10 Kilde: SEB/Newsec

6%

-4 % -6 %

Norge

Sverige

Finland

2010E

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

-10 %

2000

-8 %

Danmark

8 6

Kilde: Newsec

BNP vekst i Norden

4 2 0

2002

2003

Norge

2004 Sverige

2005

2006 Finland

2007

2008

2009

Danmark

Markedsoppdatering Utvikling av eiendomsmarkedet i Norden Den nordiske økonomien ble hardt rammet av den globale finanskrisen, og BNP-veksten har falt kraftig i 2009. Dette har medført økende ledighet og lavere leienivåer i eiendomsmarkedet. Hardest rammet er mindre attraktive områder, ettersom investorer etterspør eiendommer med lav risiko som er kontorer i CBD med sentral beliggenhet eller boligeiendom sentralt i store byer. Etterspørselen er også størst etter nye bygg med god standard. Statlige inngrep og redningspakker bidro til å løse forholdene i pengemarkedene. Med lave rentenivåer, en stabilisert økonomi og et offentlig stimulert arbeidsmarked er det tegn på økt handel, større ordrenivåer og økt produksjon. Innhentingen i eiendomsmarkedet er ventet i alle de nordiske landene gjennom 2010. Det er forventet at Norge har den raskeste gjenreisningen på grunn av olje- og gasseksport. Finland vil hente seg sakte inn på grunn av lavere eksport og strukturelle endringer i den viktige skogsindustrien. Sverige vil sannsynligvis ha en raskere vekst enn Finland på grunn av større reserver og et stabilt privat forbruk. Transaksjonsvolumet økte mot slutten av 2009 og det er forventet en videre oppgang i 2010. Yield-nivået1 for de mest attraktive eiendommene forventes å holde seg stabilt det neste året, med mulighet for lavere nivåer enkelte steder, som vil resultere i høyere eiendomsverdier. For mindre attraktive beliggenheter og eiendommer ventes yield-nivået å fortsette med en svak økning kommende år. Kilde: Newsec, JLL

Makroøkonomisk utvikling i Sverige Det økonomiske fundamentet i Sverige skiller seg fra USA og Storbritannia ved stabile boligpriser, et fungerende bank-

system og en sterk statsøkonomi. Sverige er likevel sterkt påvirket av den globale økonomien ettersom ca halvparten av BNP kommer fra eksport. Den lave etterspørselen fra utlandet har medført en kraftig produksjonsnedgang for den sterkt eksportavhengige tilvirkningsindustrien. Produksjonen sank med mellom 3 % og 4 % fra tredje til fjerde kvartal og nivået for 2009 totalt sett var 17 % lavere enn 2008. Utfallet for tjenestebransjene var ikke like svake som for tilvirkningsindustrien. Produksjonen falt med 3,5 % i 2009 sammenlignet med foregående år. Det kan konstateres at nedgangen i den svenske utenrikshandelen i fjor var større enn nedgangen både i den totale verdenshandelen og i euroområdets import. En forklarende faktor kan være at den svenske eksportens sammensetning i forhold til varer er ufordelaktig i nåværende konjunktursituasjon og medfører et etterslep i forhold til den internasjonale utviklingen. Den økonomiske nedgangen har dempet inflasjonen betydelig siden 2008, og det forventes at inflasjonen forblir lav de nærmeste årene i et marked med overkapasitet og høy konkurranse. I tillegg har sentralbankene stort fokus på å holde en lav og stabil inflasjon. Riksbanken har satt ned styringsrenten til rekordlave 0,25 % og har også økt utlåningen til de svenske bankene til en fast rente rett over styringsrenten. Arbeidsmarkedet har en tidsforsinkelse på omlag 12 måneder i forhold til resten av økonomien, og det er forventet at sysselsettingen fortsetter å falle gjennom hele 2010. Den reelle disponible inntekten for svenske husholdninger har derimot økt gjennom 2008-2009 og er forventet å fortsette og øke som følge av økte trygdeoverføringer, lave renter og lav inflasjon. Husholdningskonsumet fortsatte oppover under fjerde kvartal 2009, om enn i relativt moderat takt. Kilde: Riksbanken, SCB, Newsec

1 Direkteavkastning/yield kan defineres som driftsnetto (leieinntekter fratrukket eierkostnader) dividert på eiendommens verdi. Gitt uendret driftsnetto vil en yield-økning gi lavere eiendomsverdi, mens en yield-reduksjon vil gi høyere eiendomsverdi.

8

|

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 8

28.04.10 14.07


Årlig leieøkning for utleieleiligheter i Sverige (%) 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 Kilde: SCB

1,0 0,5 0,0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Eiendomsmarkedet i Sverige

Boligmarkedet i Sverige

Likviditeten i det svenske eiendomsmarkedet falt dramatisk gjennom 2009. I første halvår var transaksjonsvolumet 9,2 mrd SEK, som historisk er veldig lavt. Markedet bunnet ut i løpet sommeren, og likviditeten kom tilbake i tredje og fjerde kvartal. Transaksjonsvolumet endte opp på 30,2 mrd SEK for hele 2009, ned 77 % fra 2008. Hovedårsaken til reduksjonen er at internasjonale aktører i stor grad har trukket seg ut av det svenske markedet. Kontoreiendom var segmentet som gikk mest tilbake, mens boligeiendom økte sin relative andel.

Bolig er eiendomssegmentet med høyest gjennomsnittlig avkastning og lavest volatilitet (prisvariasjon) det siste tiåret. Det svenske boligmarkedet er todelt; ett regulert utleiemarked og ett selveiermarked som er fritt. Prisingen av de regulerte utleieleilighetene blir i sentrale og attraktive områder påvirket av muligheten for omdanning til selveierleiligheter. Etterspørselen av boliger i de store byene i Sverige er stabil og i Stockholm, Göteborg og Malmö har det vært boligunderskudd de siste årene. På grunn av nedgangskonjunkturen har nybyggingen vært kraftig fallende i 2008-

Porten (Norrköping) i Markarydsbostäder

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 9

|

9

28.04.10 14.07


Volum BRF-omdanninger i Sverige (MSEK) 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2009, men det er forventet økt aktivitet i 2010 som følge av bedre økonomiske utsikter. Stabile leienivåer og lav ledighet medfører liten variasjon i avkastningen, og prisene er styrt av investeringsmarkedet og i stor grad påvirket av finansielle faktorer. Yield-nivåer i Stor-Stockholms forsteder er omkring 5,25 %, mens yield-nivået i andre store byer ligger rundt 5,75 %. Det forventes at yield-nivåene i disse områdene henter seg inn i takt med at interessen fra investorer vender tilbake. To av de største transaksjonene i 2009 var i Stor-Stockholm. I november solgte det kommunale selskapet Svenska Bostäder tre eiendommer til en bostadsrättsförening, tilsvarende borettslag i Norge, for 500 millioner SEK og en yield på rundt 2,75 – 3,00 %. I oktober solgte Akelius Fastigheter en eiendom med 500 leiligheter til en bostadsrättsförening til en pris tilsvarende en yield på 4,25 %. I desember kjøpte Svenska Bostadsfonden ca 400 leiligheter i Kalmar fra Heimstaden for ca 300 millioner SEK. Kilder: Hem & Hyra, Newsec

På landsbasis har BRF-prisene gått opp med ca 20 % det siste året. De største økningene er i Stockholm, Malmö og Göteborg. Prisutviklingen har riktignok vært varierende, noe som viser at det fortsatt eksisterer usikkerhet rundt konjunktur og renteøkninger fremover. I byer som Borås, Eskilstuna, Linköping og Umeå har prisnivået vært mer eller mindre flatt det siste året. BRF-prisene er i stor grad avhengig av leienivå og det lokale andrehåndsmarkedet. Prisene varierer stort mellom byene. I 2009 var gjennomsnittsprisen 46 000 kr/kvm i Stockholm, mens gjennomsnittet var 9 300 kr/kvm i Eskilstuna. Med fortsatt lave renter og et stabilt arbeidsmarked, forventes volumet for BRF-omdanning å bli høyt i 2010 også. Trenden mot å eie egen bolig istedenfor å leie synes å fortsette. På denne måten blir boligmarkedet i Sverige gradvis mer markedsstyrt og likt som i nabolandene. Kilder: Tenzing, Stockholms Statistikkontor, Mäklarstatistik

Markedet for BRF-omdanning i Sverige Det lave rentenivået og en mer stabilisert økonomi har gitt et løft for omdanning av utleieleiligheter til borettslagsleiligheter, eller såkalte bostadsrättsföreninger (BRF) som det heter i Sverige. I 2009 ble det omsatt leiligheter i dette segmentet for ca 19 mrd SEK, ned fra ca 22 mrd SEK i 2008.

10

|

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 10

28.04.10 14.07


1.

2.

3.

4.

6.

5.

1–2. 3–4. 5. 6–7.

7.

Gården 2 Gården 1 Sjöboden 1 Fäboden 3

Södertälje Porteføljen i Ronna Park i Södertälje består av 21 leilighetsblokker. Byggene er oppført på slutten av 1960-tallet, men er renovert under 80- og 90-tallet og er i relativt god teknisk stand. Södertälje er et kommunikasjonsknutepunkt for Mälardalsregionen og her møtes Europaveiene E4 og E20 samt tog og pendeltogtrafikk. Södertälje er en forstadskommune til Stockholm og inngår i Stockholm läns godt utbygde kollektivtrafikknett. Pendeltoget til og fra Stockholm går fire ganger i timen og tar ca 40 minutter. Porteføljen har fortsatt god etterspørsel og lav ledighet. Forvaltningen jobber med å utvikle området, og i 2009 har et antall leiligheter blitt renovert og utomhusområdene rustet opp. Dessverre har det oppstått en del vannskader det siste året, og forebyggende tiltak vil fortsette i 2010 for å redusere antall fremtidige vannlekkasjer. Det er inngått ny bredbåndsavtale med Teracom, som vil legge fibernett inn til alle leilighetene.

gikk med på en 3-årig forlengelse, gitt at belåningsgraden ble redusert til ca 60 % av porteføljens markedsverdi. Dette medførte at lånet måtte reduseres med 75 millioner SEK.

For Södertälje-porteføljen gikk låneavtalen ut i november 2009 og den måtte refinansieres. Deutsche Pfandbriefbank

Andel av årlige leieinntekter 8%

Nøkkeldata Antall eiendommer

4

Antall leiligheter

1 145

Areal

89 643 kvm

andel boliger

94 %

andel kommersielle lokaler Leieinntekter 2009

MSEK 91

Teknisk og økonomisk forvalter Investeringstidspunkt

6%

Graflunds november 2004

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 11

|

11

28.04.10 14.07


1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Bonden 12 Forbomsvreten 22 Frimuraren 8 Nybyggaren 9 Notarien 12 Venus 10 Vaksamheten 8 Trevanden 1

1.

3.

5.

7.

2.

4.

6.

8.

Eskilstuna og Strängnäs Porteføljen består av 53 eiendommer med sentral beliggenhet i Eskilstuna og Strängnäs/Mariefred. De fleste byggene i Eskilstuna er oppført på 1960- og 1970-tallet, mens byggene i Strängnäs og Mariefred er oppført på 1970-tallet. Eskilstuna og Strängnäs er to byer i Mälardalen med gode kommunikasjonsforbindelser til Stockholm. Med tog tar det henholdsvis ca 50 minutter og 1 time til Stockholm Sentralstasjon. Spesielt Strängnäs har fått stadig flere pendlere til Stockholm de siste årene. I 2009 har porteføljen hatt en negativ utvikling av ledigheten. Det er først og fremst i Eskilstuna at ledigheten har hatt en negativ trend, men ledigheten har nå stabilisert seg på et nivå rundt 1 %. Eskilstuna er rammet relativt hardt av finanskrisen på grunn av stor eksponering mot tilvirkningsindustrien. Det siste året har tiltak for å øke trygghet og trivsel i områdene blitt prioritert. Tiltak som maling av trappeoppganger, ny belysning samt bytte av låsesystem er gjennomført. Første etappe av en omfattende renovering av avløp er også påbegynt og vil fortsette i 2010. I eiendommen Vaksamheten 8 i Eskilstuna har en leieavtale med Försäkringskassan for ca 3 000 kvm blitt omforhandlet med en forlengelse på seks år. Lokalene har blitt oppgradert Andel av årlige leieinntekter

i forbindelse med omforhandlingen. For øvrig er det inngått ny bredbåndsavtale med Teracom, som vil legge fibernett inn til alle leilighetene i porteføljen. I 2009 ble salgsprosessen av eiendommen Trevnaden 1 og 2 i Strängnäs gjenopptatt. Kjøper vil være en nyetablert bostadsrättsforening (tilsvarende borettslag i Norge) som består av dagens leietakere.

Nøkkeldata Antall eiendommer

19 %

Antall leiligheter Areal

90 %

andel kommersielle lokaler

10 %

Teknisk og økonomisk forvalter Investeringstidspunkt

|

219 283 kvm

andel boliger

Leieinntekter 2009

12

53 2 883

MSEK 187 Graflunds desember 2004

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 12

28.04.10 14.07


1.

3.

5.

7.

2.

4.

6.

8.

1–8. Kronodirektören

Malmö Porteføljen i Malmö består av 21 bygg i en boligpark i bydelen Rosengård. Byggene er på henholdsvis 3, 6 og 9 etasjer og har felles infrastruktur og utemiljø. I bydelen Rosengård møtes mennesker fra ulike kulturer. Antall innbyggere er ca 21 000 og majoriteten har utenlandsk bakgrunn. Porteføljen har mange leietakere og det bor ofte flere i hver leilighet enn hva som er tenkt og dimensjonert. Dette medfører stor slitasje både i leilighetene, på den tekniske utrustningen samt på utemiljø. Etter mye negativ medieomtale synes det nå som at renoveringsinnsatsene legges merke til, og viser at de omfattende planene og det strukturerte arbeidet gir resultater. I løpet av 2010 vil ca 400 bad, ca 180 WC og ca 300 kjøkken bli renovert. Det vil også renoveres 20 vaskerom og byttes ut ca 1 150 vinduer. Parallelt med de store renoveringsaktivitetene pågår et løft for de sosiale aspektene i bomiljøet. Forvaltningen har nå startet en Boskole for å informere leietakerne om deres muligheter og ansvar ved sine leieforhold. Gröningen fritidsgård, som ligger på området, er en av de mest besøkte fritidsgårder i hele landet, med over 10 000 besøkende per år.

Forvaltningen har også gitt ungdom i området tilbud om sommerjobb, for å engasjere og involvere de unge.

Andel av årlige leieinntekter

Nøkkeldata

6%

Malmö kommune planlegger utbygging og forbedring av kommunikasjonsmulighetene for å knytte Rosengård bedre opp mot de sentrale delene av Malmö. Det planlegges også ny togstasjon i Rosengård, noe som vil være veldig positivt for området.

Antall eiendommer

8

Antall leiligheter

867

Areal

73 461 kvm

andel boliger

96 %

andel kommersielle lokaler Leieinntekter 2009

MSEK 60

Teknisk og økonomisk forvalter Investeringstidspunkt

4%

Newsec Asset Management desember 2004

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 13

|

13

28.04.10 14.07


1–2. 3–4. 5. 6–8.

Kalvsvik 11:1083 Kalvsvik 11:35 Vendelsö 3:1075 Vendelsö 3:114

1.

3.

5.

7.

2.

4.

6.

8.

Haninge Denne eiendomsporteføljen ligger i Haninge kommune som er en del av Stor-Stockholmsregionen. Eiendommene er samlet på to områder i Haninge, begge i nær tilslutning til store grøntområder. Haninge er en attraktiv kommune, 20 km fra sentrale Stockholm, og er et av landets største vekstområder. Nærheten til storbyen kombineres med nærheten til en flott skjærgård og utstrakt natur. Fra Haninge er det gode kommunikasjonsmuligheter inn til hovedstaden. Graflunds overtok forvaltningen av porteføljen i juli 2008. I 2009 ble det solgt tre eiendommer og til sammen ca 600 leiligheter til nyetablerte bostadsrättsforeninger. Forvaltningsorganisasjonen har gjennomført visse endringer for å tilpasse seg den gjenværende porteføljen. Det pågår ytterligere en omdannings- og salgsprosess i området Vendelsö. I 2009 har forvaltningen gjennomført ekstra leilighetsrenoveringer, utført periodisk vedlikehold av heiser og skiftet ut tak. Forvaltningen er involvert i trygghets- og bomiljø-

Andel av årlige leieinntekter

spørsmål sammen med kommunen, politiet og andre interessenter for å gjøre området enda mer attraktivt.

Nøkkeldata Antall eiendommer

14 %

Antall leiligheter Areal andel boliger andel kommersielle lokaler Leieinntekter 2009 Teknisk og økonomisk forvalter Investeringstidspunkt

14

|

7 1 673 120 357 kvm 94 % 6% MSEK 147 Graflunds mars 2005

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 14

28.04.10 14.07


1.

3.

5.

7.

2.

4.

6.

8.

1–6. Hjällbo 35:2-35:11 7–8. Hjällbo 31:8

Göteborg Göteborgsporteføljen består av 14 leilighetsblokker i bydelen Hammarkullen, ca 18 km nord for Göteborg sentrum. Bygningene ble oppført i 1968/1969, men leilighetene er modernisert i senere tid. Göteborg er Sveriges nest største by med over 500 000 innbyggere og stadig sterk befolkningsvekst. Hammarkullen er en forstad i den nordøstlige delen av Göteborg og har en flerkulturell befolkning. Området er tilknyttet Göteborgs meget gode kollektivtrafikknettverk. Porteføljen har stor etterspørsel og det er ingen ledighet. Et omfattende EU-prosjekt i samarbeid med kommunen og andre eiendomseiere i området er startet opp for å forsterke bydelen og sikre en positiv utvikling. En viktig oppgave blir å bedre infrastruktur og kommunikasjonsmuligheter. I 2009 ble det gjennomført omfattende opprustning av utemiljøet. Denne opprustningen vil fortsette i 2010. Det blir nødvendig å renovere heiser samt installere nye heisdører for å møte myndighetskrav. Videre vil det være behov for en del utbedring av ventilasjonssystemet. Det arbeides med

en strukturert plan for å redusere forbruket av både vann og varme i porteføljen.

Andel av årlige leieinntekter

Nøkkeldata

5%

Det er inngått avtale med Tele2 om bredbåndsleveranse via fibernett.

Antall eiendommer

2

Antall leiligheter

891

Areal

64 927 kvm

andel boliger

96 %

andel kommersielle lokaler Leieinntekter 2009

MSEK 53

Teknisk og økonomisk forvalter Investeringstidspunkt

4%

Newsec Asset Management mars 2005

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 15

|

15

28.04.10 14.07


1–8. Valsätra

1.

3.

5.

7.

2.

4.

6.

8.

Uppsala Porteføljen består av 9 eiendommer i Valsätra i Uppsala kommune, ca 7 km sydvest for sentrum. Eiendommene består av 6 punkthus og 40 lavhus som ligger samlet med felles grøntområde. Bygningene ble oppført i perioden 1969 – 1971. Uppsala har hatt en sterk befolkningsutvikling de siste årene, og er med sine ca 195 000 innbyggere Sveriges fjerde største by. Veksten forventes å fortsette, ikke minst på grunn av utbygging av infrastrukturen i området. Det er fortsatt ingen ledighet i denne porteføljen. Det bygges mange bostadsrätter i området, men mangel på utleieleiligheter gjør at etterspørselen er stor. Dette har også medført en redusert omflytting. Leieøkningen for 2009 ble på 2,05 %. For å forebygge vannskader har vannledninger blitt renovert og forsterket, noe som allerede har gitt effekt ved reduserte kostnader. Etter en gjennomgang av PCB-forekomst skal det nå gjennomføres sanering frem til 2013.

Andel av årlige leieinntekter 6%

Nøkkeldata Antall eiendommer Antall leiligheter Areal andel boliger andel kommersielle lokaler Leieinntekter 2009 Teknisk og økonomisk forvalter Investeringstidspunkt

16

|

2 948 71 119 kvm 91 % 9% MSEK 62 Graflunds februar 2005

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 16

28.04.10 14.07


1.

3.

5.

7.

2.

4.

6.

8.

1–2. Gulsparven 2 3–8. Ostbrickan 2

Linköping Porteføljen består av eiendommer i bydelene Skäggetorp og Ryd i Linköping kommune. Hoveddelen av porteføljen ligger i Ryd, som har nær beliggenhet til Universitetet i Linköping. Linköping er Sveriges femte største by med ca 145 000 innbyggere. Høyteknologisk og forskningsinnrettet industri har lenge vært byens kjennemerke. Byen har gode kommunikasjonsmuligheter via veinett og jernbane. Bydelene Skäggetorp og Ryd ligger henholdsvis nordvest og vest for Linköping sentrum. Ryd er den bydelen i Linköping hvor det bor flest studenter. En omfattende oppgradering av varmesystemet vil sluttføres i løpet av 2010. Dette vil medføre en mer effektiv energiutnyttelse og lavere driftskostnader fremover. Det er inngått ny bredbåndsavtale med Teracom, som vil legge fibernett inn til alle leilighetene. Ledigheten i porteføljen økte gjennom første halvår 2009, men falt tilbake til ca 4 % ved utgangen av året. Graflunds arbeider målrettet for å redusere ledigheten ytterligere gjennom 2010. En omorganisering av den lokale forvaltningen, hvor et utleieteam får ansvaret for markeds-

føring og salg vil forhåpentligvis effektivisere utleieprosessen. I 2009 ble ca 25 leiligheter totalrenovert for å løfte standarden og øke attraktiviteten til disse objektene. For 2010 planlegges det med noen enkle grep på utemiljøet, blant annet ved ny og forbedret utebelysning, samt oppgradering av lekeplasser.

Andel av årlige leieinntekter

Nøkkeldata

8%

Antall eiendommer

2

Antall leiligheter

1 428

Areal

118 693 kvm

andel boliger

97 %

andel kommersielle lokaler Leieinntekter 2009

3% MSEK 85

Teknisk og økonomisk forvalter

Graflunds

Investeringstidspunkt

april 2005

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 17

|

17

28.04.10 14.07


1. Bäckgården 1–5 (Huddinge) 2. Renen 13 (Markaryd) 3. Kopparägen 3 (Landskrona) 4. Märsta 1:167 5. Ekoporten (Norrköping) 6. Porten (Norrköping) 7. Grindstugan 1 (Södertälje) 8. Rödvenen 4 (Södertälje)

1.

3.

5.

7.

2.

4.

6.

8.

Markarydsbostäder Markarydsbostäder er en spredt portefølje med eiendommer i Märsta, Upplands Bro, Huddinge, Södertälje, Norrköping, Markaryd og Landskrona. Porteføljen består av ca 6 300 leiligheter og er den største enkeltinvesteringen som er gjort i BUH II. Ca 55 % av inntektene kommer fra områdene Norrköping og Södertälje.

Söderhamn

Karlstad

Ledigheten i Norrköping økte første halvår 2009 på grunn av overkapasitet i boligmarkedet og økende arbeidsledighet. Forvaltningen jobber med ulike aktiviteter for å snu den negative trenden. Som i Linköping ble det etablert et eget utleieteam i den lokale forvaltningen. Aktiv markedsføring og kampanjer fikk dempet ledigheten siste kvartal 2009.

STOCKHOLM

Eskilstuna

Linköping

Jönköping

Göteborg

Malmö

I Märsta, nord for Stockholm, har det vært mange vannskader det siste året. Det vil derfor gjennomføres et større renoveringsprosjekt hvor rør og avløp blir skiftet ut. Dette vil være en stor investering i 2010, men vil medføre lavere driftskostnader i årene fremover.

å skape økt trivsel for beboerne i området. PCB-sanering ble startet opp i 2009 og vil pågå i flere etapper noen år fremover.

I Huddinge, vest for Stockholm har forvaltningen fokusert på ekstra leilighetsrenovering, samt løft for utemiljøet, for

I Märsta forberedes det for omdanning og salg av to eiendommer til bostadsrätter.

Andel av årlige leieinntekter

Nøkkeldata Antall eiendommer Antall leiligheter Areal

36 %

andel boliger andel kommersielle lokaler Leieinntekter 2009

18

|

65 6 323 480 353 kvm 92 % 8% MSEK 394

Teknisk og økonomisk forvalter

Graflunds

Investeringstidspunkt

juni 2005

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 18

28.04.10 14.07


Ă…rsregnskap 2009

Ă…rsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 19

|

19

28.04.10 14.07


Årsberetning 2009 – Boligutleie Holding II AS Selskapets virksomhet Boligutleie Holding II AS ble stiftet i 2002, men selskapets operative virksomhet startet først i 2004. Selskapet har som formål å investere i utleieboliger med sentral beliggenhet (befolkning, kommunikasjon) i Norden. Selskapet har gjennom det svenske datterselskapet Hyresbostäder i Sverige II AB investert i åtte eiendomsporteføljer. Den største porteføljen er spredt i Sør-Sverige, mens de øvrige eiendomsporteføljene har beliggenhet i henholdsvis Södertälje, Eskilstuna, Malmö, Göteborg, Stockholm, Uppsala og Linköping. Porteføljene omfatter samlet 16 158 leiligheter, totalt ca 1 238 000 kvm hvorav ca 93 % er boliger. Med noen få unntak er de resterende 7 % næringslokaler som er en integrert del av de bygårder som er kjøpt. I 2009 er det solgt tre eiendommer til nyetablerte bostadsrättsföreninger i Haninge. Dette omfatter tilsammen ca 600 leiligheter, og samlet salgspris var 550 millioner SEK. Av total salgspris er 526 millioner SEK betalt, mens resterende beløp på 24 millioner SEK forfaller på et senere tidspunkt. Som følge av usikkerhet for tilbakebetalings tidspunkt for selgerkreditten, har selskapet ikke inntektsført det utestående beløp ved utgangen av året. I Rosengård i Malmö pågår et omfattende renoveringsprogram. I 2009 ble det renovert 113 bad, 35 WC og 30 kjøkken, mens det i 2010 planlegges med renovering av 288 bad, 143 WC og 271 kjøkken. Renoveringsprogrammet er avstemt med Miljønemnden. Opprustningen vil gi et løft for området og bidra til å øke porteføljens attraktivitet. Per 31. desember 2009 hadde Boligutleie Holding II AS 4 265 aksjonærer, som i hovedsak er private investorer.

Fortsatt drift

Miljørapportering Konsernets virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold såvel som leietakernes bruk av eiendommene.

Forskning og utvikling Konsernet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret.

Hendelser etter balansedagen Det har ikke vært hendelser etter balansedagen som har betydning for regnskapsåret 2009.

Fremtidig utvikling Det er ikke planlagt nye emisjoner i Boligutleie Holding II AS, og hovedfokus fremover er drift av eiendommene. Det forventes en stabil driftssituasjon i konsernets eiendomsporteføljer. Konsernets fremtidige kontantstrøm vil avhenge av utviklingen i selskapets inntekter, driftskostnader og finansieringskostnader. Det forventes en jevn økning i inntektene fremover, i takt med den underliggende utviklingen i leiemarkedet. Selskapets investeringer er beliggende i områder hvor leien til en viss grad er regulert, og dette motvirker større svingninger i inntektsgrunnlaget.

I samsvar med regnskapsloven § 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognoser for 2010 og konsernets langsiktige prognoser for årene fremover.

Kostnadene forventes å utvikle seg i takt med kostnadsutviklingen i samfunnet for øvrig, mens finansieringskostnadene på lang sikt vil være påvirket av rentemarkedet. Det presiseres dog at det er usikkerhet knyttet til vurderingen av fremtidige forhold.

Arbeidsmiljø og personale

Det er risiko knyttet til utviklingen i markedsverdier for porteføljen. Ved inngangen til 2009 var markedene turbulente, og man observerte økte avkastningskrav gjennom første halvdel av 2009. Siste halvdel av 2009 og ved inngangen til 2010 er situasjonen noe bedret, økningen i avkastningskrav er ikke like markant og enkelte porteføljer har også hatt en svak reduksjon i avkastningskravene. Imidlertid er markedssituasjonen forsatt preget av usikkerhet. Selv om det i noen markeder og segmenter er tegn til bedring, så er det forsatt usikkerhet knyttet til leieutvikling, ledighet og generell økonomisk utvikling. Finansieringssituasjonen vil forsatt være utfordrende fremover da man kan observere at finansieringsinstitusjoner generelt setter krav til høyere egenkapital samt tar høyere marginer på lån nå enn tidligere. Dette øker risikoen knyttet til fremtidige refinansieringer. Generelt kan man si

Morselskapet har ingen ansatte, mens to av eiendomsporteføljene har eget ansatt personale. De øvrige porteføljene forvaltes av eksterne forvaltningsselskaper, og har dermed ingen egne ansatte. Det er ikke avdekket forskjellsbehandling av kvinner og menn blant konsernets ansatte, og styret anser at den faktiske tilstanden på dette området er tilfredsstillende. Det synes således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i konsernets virksomhet. I 2009 utgjorde årlig arbeidstid for konsernets ansatte i gjennomsnitt 112 årsverk. Av de ansatte er 43 % kvinner og 57 % menn. Selskapets styremedlemmer er menn. Sykefraværet utgjorde 3,7 % i gjennomsnitt. Dette inkluderer langtidssykemeldte. Det har ikke oppstått vesentlige skader

20

eller ulykker i perioden og det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig. Styret anser at det generelle arbeidsmiljøet er tilfredsstillende.

|

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 20

28.04.10 14.07


at situasjonen er noe bedret fra 2009, men at det forsatt er usikkerhet knyttet til fremtidig utvikling.

Resultat, investeringer, finansiering, kontantstrøm og likviditet

Konsernets driftsinntekter utgjorde i 2009 TNOK 1 039 168. Konsernets resultat ble TNOK 149 315 mens det for 2008 var TNOK 58 486. Resultatet for 2009 inkluderer en gevinst ved salg av eiendom for TNOK 152 239. Konsernets likviditetsbeholdning var TNOK 202 289 pr. 31. desember 2009. Tilsvarende tall pr. 31. desember 2008 var TNOK 118 546. Totalkapitalen ved utgangen av året var TNOK 6 310 381 mot TNOK 7 251 893 i 2008. Egenkapitalandelen pr. 31. desember 2009 var 19,1 % mot 17,7 % pr. 31. desember 2008 Konsernet har i løpet av året hatt en positiv kontantstrøm på TNOK 90 495. Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter er negativ. Dette skyldes nedbetaling av gjeld med TNOK 295 905. Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter er positiv med TNOK 398 999 på grunn av salg av eiendom. Den operasjonelle kontantstrøm er TNOK -12 600. Tilsvarende tall for 2007 var TNOK -13 987.

Konsernet er også eksponert mot utvilkling i avkastningskrav og den generelle økonomiske utvikling i de markeder hvor konsernet har investeringer. Det er redegjort nærmere om dette i punktet fremtidig utvikling ovenfor.

Årsresultat og disponeringer Morselskapets årsresultat ble TNOK 41 795. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Boligutleie Holding II AS:

Beløp i NOK 1 000 Utbytte

63 249

Annen egenkapital

-21 454

Totalt disponert

41 795

Selskapets frie egenkapital pr. 31. desember 2009 var TNOK 759 567.

Finansiell risiko Konsernets inntekter og gjeld er i SEK og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK. Morselskapet har inngått terminkontrakter for å redusere denne risikoen. Konsernet er eksponert for endringer i rentenivå, da deler av ekstern gjeld har flytende rente. Det er inngått renteswapavtaler for å redusere denne risikoen.

Oslo, 19. april 2010

Martin Bruck Styreformann

Andres Aulik Styremedlem

Christer Wennersten Styreformann

Inge Fjeldstad Styremedlem

Bent Oustad Daglig leder

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 21

|

21

28.04.10 14.07


Resultatregnskap 01.01–31.12 Morselskapet

Konsernet

2009

2008

Beløp i NOK 1000

-

-

Leieinntekter

-

-

Andre driftsinntekter

-

-

Sum driftsinntekter

109

68

Lønnskostnader

-

-

Ordinære avskrivninger

-

-

Nedskrivninger

Note

2009

2008

DRIFTSINNTEKTER 886 929

909 011

152 239

85 599

1 039 168

994 610

8

50 052

46 614

2

59 461

60 799

2,14

10 279

54 493

9

10

DRIFTSKOSTNADER

1 330

1 339

Andre driftskostnader

580 873

544 791

1 439

1 407

Sum driftskostnader

700 664

706 696

-1 439

-1 407

DRIFTSRESULTAT

338 505

287 914

82 551

14 969

FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter

9

83 409

32 409

9

-254 551

-278 006

-171 142

-245 598

167 363

42 316

18 048

-16 169

ÅRSRESULTAT

149 315

58 486

Herav minoriteter

21 786

22 361

-35 765

-65 430

Finanskostnader

46 786

-50 461

Netto finansposter

45 347

-51 869

RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD

3 552

-

41 795

-51 869

Skattekostnad

7

Opplysninger om avsetninger til:

22

|

63 249

-

-21 454

-51 869

Oveført fra annen EK

Utbytte

41 795

-51 869

Sum disponert

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 22

28.04.10 14.07


Eiendeler 31.12 Morselskapet 2009

Konsernet 2008

Beløp i NOK 1 000

Note

2009

2008

-

3 552

-

3 552

5 882 216

6 917 082

ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler -

3 552

Utsatt skattefordel

-

3 552

Sum immaterielle eiendeler

-

-

Tomter, bygninger og annen fast eiendom

-

-

Maskiner og inventar

-

-

Sum varige driftsmidler

-

-

1 235 357

1 235 357

Investeringer i datterselskap

1 235 357

1 235 357

Sum finansielle anleggsmidler

1 235 357

1 238 909

Sum anleggsmidler

7

Varige driftsmidler 2,14 2

5 579

2 940

5 887 795

6 920 021

967

2 337

Finansielle anleggsmidler Andre investeringer 3

-

-

967

2 337

5 888 762

6 925 911

OMLØPSMIDLER Fordringer -

-

Kundefordringer

13 291

16 533

175 207

164 521

Andre fordringer

206 039

190 904

175 207

164 521

Sum fordringer

219 329

207 436

49 044

53 809

202 289

118 546

224 251

218 330

421 619

325 982

1 459 609

1 457 240

6 310 381

7 251 893

Bankinnskudd og kontanter Sum omløpsmidler SUM EIENDELER

13

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 23

|

23

28.04.10 14.07


Egenkapital og gjeld 31.12 Morselskapet 2009

Konsernet 2008

Beløp i NOK 1 000

Note

2009

2008

1, 6

3 162

3 162

851 999

915 248

855 162

918 411

37 396

43 672

37 396

43 672

EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 3 162

3 162

Aksjekapital

851 999

915 248

Annen innskutt egenkapital

855 162

918 411

Sum innskutt egenkapital

50 366

8 572

Annen egenkapital

50 366

8 572

Sum opptjent egenkapital

1

Opptjent egenkapital

-

-

905 528

926 983

1

Minoritetsinteresser

1

Sum egenkapital

310 628

322 843

1 203 186

1 284 926

364 819

391 383

364 819

391 383

4 460 194

5 304 889

GJELD Avsetning for forpliktelser -

-

Utsatt skatt

7

-

-

Sum avsetning for forpliktelser

-

-

Langsiktig gjeld

63 249

-

55

94

-

-

Betalbar skatt

-

-

Skyldig offentlige avgifter

490 778

530 163

Gjeld til konsernselskaper

5

-

-

-

-

Annen kortsiktig gjeld

9

144 954

194 641

554 081

530 257

Sum kortsiktig gjeld

282 182

270 695

554 081

530 257

Sum gjeld

5 107 195

5 966 967

1 459 609

1 457 240

SUM EGENKAPITAL OG GJELD

6 310 381

7 251 893

4, 12

Kortsiktig gjeld Utbytte

1

Leverandørgjeld 7

63 249

-

72 025

74 653

-

9

1 954

1 392

Oslo, 19. april 2010

Martin Bruck Styreformann

Andres Aulik Styremedlem

Christer Wennersten Styreformann

24

|

Inge Fjeldstad Styremedlem

Bent Oustad Daglig leder

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 24

28.04.10 14.07


Kontantstrømoppstilling 01.01–31.12 Morselskapet

Konsernet

2009

2008

Beløp i NOK 1 000

45 347

-51 869

-

-

Tap / gevinst ved salg av driftsmidler

-

-

-

-

-

-

Poster klassifisert som investerings- eller finansieringsaktiviteter

-39

-286

-50 073

-30 258

-

-

-4 765

-82 413

-

-

-

-

-

-

-

-

Innbetaling ved opptak av kortsiktig og langsiktig gjeld

-

-

Utbetaling ved nedbetaling av kortsiktig og langsiktig gjeld

2009

2008

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skatt

167 363

42 316

-152 239

-85 599

Ordinære avskrivninger

59 461

60 799

Nedskrivninger

10 279

54 493

-

-80

8 698

-8 135

-104 702

-73 758

-1 460

-4 024

-12 600

-13 987

Innbetaling ved salg av varige driftsmidler

433 031

303 761

Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler

-34 032

-46 356

Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

398 999

257 405

Endring i kundefordringer og leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Effekt av valutakursendringer Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter

-

271 681

-

-

-

-158 123

-

113 558

-

27 854

-295 905

-91 009

Innbetaling av utbytte fra investeringer

-

-

Tilbakebetaling til minoritet

-

-70 239

Tilbakebetaling til aksjonærene / utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter

-

-158 122

-295 905

-291 516

-6 752

9 346

-4 765

31 146

Netto endring i likvider i året

90 495

-48 099

53 809

22 663

Kontanter og bankinnskudd per 01.01

118 546

157 299

49 044

53 809

Kontanter og bankinnskudd per 31.12

202 289

118 546

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 25

|

25

28.04.10 14.07


Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk.

Konsolideringsprinsipper

Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Ved omregning av utenlandske datterselskap er valutakurs ved regnskapsårets slutt benyttet for balanseposter og gjennomsnittskurs for poster i resultatregnskapet.

Datterselskap

Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen.

Leieinntekter

Varige driftsmidler

Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere.

Fordringer

Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene.

Valuta

Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og utgifter i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden.

Skatt

Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er i morselskapet beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Utsatt skatt er nåverdiberegnet i merverdianalysene som gjennomføres ved oppkjøp. Dette innebærer at nominell utsatt skatt i konsernregnskapet er neddiskontert og balanseført til 35 % av nominell utsatt skatt beregnet på grunnlag av forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort.

Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld.

Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

26

|

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 26

28.04.10 14.07


Noter Note 1 Egenkapital

Beløp i NOK 1 000 Morselskapet

Egenkapital pr 1.1

Aksjekapital

Overkursfond

Annen innskutt egenkapital

Annen egenkapital

Sum 926 983

3 162

-

915 248

8 572

Årets resultat

-

-

-

41 795

41 795

Utbytte

-

-

-63 249

-

-63 249

3 162

-

851 999

50 366

905 528

Innskutt egenkapital

Opptjent egenkapital

Minoritet

Sum

918 411

43 672

322 843

1 284 926

-

-133 804

-34 001

-167 805 149 315

Egenkapital pr 31.12

Konsernet

Egenkapital pr 1.1 Omregningsdifferanser Årets resultat

-

127 529

21 786

Utbytte

-63 249

-

-

-63 249

Egenkapital pr 31.12

855 162

37 396

310 628

1 203 186

Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK 1 000 Konsernet Varige driftsmidler

Tomter/bygninger og annen eiendom

Maskiner og inventar

Sum varige driftsmidler

7 518 607

17 994

7 536 600

-784 124

-2 047

-786 170

6 734 483

15 947

6 750 430

Tilgang kjøpte driftsmidler

29 922

4 110

34 032

Avgang solgte driftsmidler

-303 576

-100

-303 676

4 127

-60

4 066

6 464 955

19 896

6 484 852

Av og nedskrivninger pr 01.01

601 525

15 059

616 584

Omregningsdifferanser av saldo 01.01 pr 31.12

-62 734

-1 743

-64 477

Justert av og nedskrivning pr 01.01

538 792

13 315

552 107

-24 042

-35

-24 076

10 279

-

-

58 410

1 050

59 460

-699

-13

-712

Akk avskrivninger pr 31.12

582 740

14 317

586 779

Balanseført verdi pr 31.12

5 882 216

5 579

5 887 795

Anskaffelseskost pr 1.1 Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr 31.12 Justert anskaffelseskost pr 1.1

Omregningsdifferanser på tilgang / avgang Anskaffelseskost pr 31.12

Avgang akk avskrivninger Nedskrivninger

se note 14

Årets avskrivninger Omregningsdifferanser på avskrivninger

Årets nedskrivninger

10 279

-

10 279

Årets avskrivninger

58 411

1 050

59 461

Omregningsdifferanser er beregnet ut fra kurs 31.12 mot henholdsvis 1.1 og gjennomsnittskurs for året. Konsernet benytter lineære avskrivninger for alle varige driftsmidler. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er beregnet til: Bygninger og annen fast eiendom 50 år Maskiner og inventar 3-15 år Tomter avskrives ikke

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 27

|

27

28.04.10 14.07


Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap m v Beløp i NOK 1 000 Selskapets navn

Land

Hyresbostäder i Sverige II AB

Sverige

Ervervet

Eierandel

Egenkapital

Resultat

2004

79,74 %

1 379 392

-283 750

Datterselskapet Hyresbostäder i Sverige II AB, Stockholm, har pr 31.12 en aksjekapital på TSEK 103 051 bestående av 1 030 507 aksjer til pålydende SEK 100. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK 1 235 357. Hyresbostäder i Sverige II AB eier følgende selskaper: Selskapets navn

Portefølje

Land

Ervervet

Eierandel/ stemmeandel

Egenkapital

Resultat 13 409

Kungskatten Holding AB

Södertälje

Sverige

2004

100 %

5 429

Graflunds Holding AB

Graflunds

Sverige

2004

100 %

-1

79

Graflunds Fastighets AB

Graflunds

Sverige

2004

100 %

-2 105

276 705

Graflunds Byggnads AB

Graflunds

Sverige

2004

100 %

Graflunds Kommersiella Fastigheter AB

Graflunds

Sverige

2004

100 %

Fastighets AB Friheten 11

Graflunds

Sverige

2004

100 %

Bronseri AB

Graflunds

Sverige

2004

100 %

Kattgun AB

Graflunds

Sverige

2004

100 %

Fristaden AB

Graflunds

Sverige

2004

100 %

Bostads AB Gröningen

Malmö

Sverige

2004

100 %

-25 726

120 558

Linrepan Holding AB

Uppsala

Sverige

2005

100 %

-1 950

85 002

FB Anelk AB

Haninge/Göteborg

Sverige

2004

100 %

-31

79

Bredfjäll AB

-17 997

-3 108

8 206

50 645

-65 508

8 293

-1 759

340 889

Haninge/Göteborg

Sverige

2005

100 %

FB Bredfjäll KB

Haninge/Göteborg

Sverige

2005

100 %

FB Gropens Gård KB

Haninge/Göteborg

Sverige

2005

100 %

FB Kullerstensvägen AB

Haninge/Göteborg

Sverige

2005

100 %

Haninge/Göteborg

Sverige

2005

100 %

FB Kullerstensvägen KB FB Sågenvägen AB

Haninge/Göteborg

Sverige

2005

100 %

FB Sågenvägen KB

Haninge/Göteborg

Sverige

2005

100 %

FB Klena KB

Haninge/Göteborg

Sverige

2005

100 %

Markarydsbostäder

Sverige

2005

100 %

Markarydsbostäder i Stockholm AB

Markarydsbostäder

Sverige

2005

100 %

AB Markarydsbostäder

Markarydsbostäder

Sverige

2005

100 %

Markarydsbostäder i Södertälje AB

Markarydsbostäder

Sverige

2005

100 %

Markarydsbostäder i Norrköping AB

Markarydsbostäder

Sverige

2005

100 % 100 %

Markarydsbostäder Holding AB

Markarydsbostäder

Sverige

2005

Fastighets AB Ostbrickan

Markarydsbostäder i Malmö AB

Linköping

Sverige

2005

100 %

-1 835

72 420

Provenius 293

-

Sverige

2008

100 %

-2

79

Provenius 294

-

Sverige

2008

100 %

-2

79

Provenius 289

-

Sverige

2009

100 %

-2

79

Märtuna I AB

-

Sverige

2009

100 %

-2

79

Märtuna II AB

-

Sverige

2009

100 %

-2

79

Konsernet har anskaffet tre nye selskaper i 2009. Det har ikke vært aktivitet i disse selskapene.

28

|

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 28

28.04.10 14.07


Note 4 Gjeld Beløp i NOK 1 000 Konsernet Langsiktig gjeld

2009

2008

Gjeld til kredittinstitusjoner

4 460 194

5 304 889

Sum

4 460 194

5 304 889

Forfallstidspunkt – langsiktig gjeld Innen 1 år

60 743

474 705

1–5 år

2 639 816

1 552 167

Senere enn 5 år

1 759 636

3 278 017

Sum

4 460 194

5 304 889

2009

2008

4 460 194

5 098 602

4 950 500

6 034 442

8 098

9 041

5 882 215

6 917 082

Pantesikret gjeld Pantesikret gjeld: Gjeld til kredittinstitusjoner Pantsatte eiendeler: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Annet Verdi i balansen: Tomter, bygninger og annen fast eiendom

Selskapets gjeldsfinansiering er knyttet til hver enkelt investering i etablerte single purpose selskaper. Hver enkelt låneavtale vil således ha egne lånekriterier knyttet til overholdelse. Det vil i det følgende gis en oversikt over selskapets totale gjeldsforhold og de krav som foreligger. Portefølje

Bank

Hovedstol

Valuta

Södertälje Graflunds Malmö

Forfall

ICR krav2

Hypo Real Estate

525 000

Swedbank

975 323

SBAB

270 000

LTV krav3 Faktisk ICR Faktisk LTV

SEK

12-11-2009

1,4

80 %

1,91

67 %

SEK

18-05-2015

1,4

80 %

1,42

58 %

SEK

03-03-2013

1,4

75 %

1,22 A)

78 % A)

Uppsala

Swedbank

134 600

SEK

30-03-2012

1,4

80 %

1,66

80 %

Haninge/Göteborg

Hypo Real Estate

752 769

SEK

21-03-2012

1,4

80 %

1,53

62 %

Markarydsbostäder

Hypo Real Estate

2 350 000

SEK

20-01-2013

1,5

85 %

1,50

74 %

Linköping

Hypo Real Estate

500 000

SEK

30-06-2010

1,4

80 %

1,55

79 %

HBS II 1)

Swedbank

250 000

SEK

30-03-2012

1,4

80 %

NA

NA

1 Tilgjengelig kredittfasilitet som ikke er trukket opp. 2 ICR: Interest Coverage Ratio. Rentedekningsgraden er et mål for både soliditet og lønnsomhet, da den forteller i hvilken grad selskapet er i stand til å betale sine rentekostnader og evne til å påta seg større låneforpliktelser. Generelt beregnes rentedekningsgraden ved å ta EBIT og dele på rentekostnadene, men de fleste låneavtalene har en egen definisjon der blant annet investeringer i mange tilfeller trekkes ut av EBIT. 3 LTV: Loan to Value Ratio. Lånets hovedstol deles på markedsverdien av eiendomsporteføljen. A Det er pågående diskusjoner med SBAB vedrørende brudd på ICR- og LTV-krav for konsernets investering i Malmö. Lav ICR skyldes i hovedsak midlertidig ledighet og ekstra kostnader i forbindelse med renoveringsprogrammet.

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 29

|

29

28.04.10 14.07


Note 5 Mellomværende med selskap i samme konsern Beløp i NOK 1 000 Morselskapet Gjeld til konsernselskap Konsernmellomværende

2009

2008

Hyresbostäder i Sverige II AB

490 778

530 163

Sum

490 778

530 163

Note 6 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Morselskapet Morselskapets aksjekapital består av 158 122 636 aksjer pålydende NOK 0,02. Boligutleie Holding II AS har 4 265 aksjonærer pr 31.12. Selskapet eier ingen egne aksjer. Ingen aksjonærer eier 1 % eller mer av selskapet.

Note 7 Skatt Beløp i NOK 1 000 Morselskapet

Konsernet

2009

2008

2009

Betalbare skatter Norge

-

-

-

-

Betalbare skatter utlandet

-

-

-

-170

Sum betalbare skatter

-

-

-

-170

Korreksjon av tidligere års skatt

-

-

22

-

Sum andre endringer

-

-

22

-

3 552

-

3 552

-

-

-

15 456

-16 105

Endring i utsatt skatt Norge Endring i utsatt skatt utlandet Andre endringer og netto omregningsdifferanser utsatt skatt

2008

-

-

-983

105

Sum endring utsatt skatt

3 552

-

18 025

-15 999

Sum skattekostnad

3 552

-

18 048

-16 169

8%

0%

11 %

-38 %

Skatt i % av ordinært resultat før skattekostnad og minoriteter Årets skattegrunnlag Resultat før skatt

30

45 347

-51 869

Fremførbart underskudd

-244 045

-192 176

Årets skattegrunnlag

-198 698

-244 045

|

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 30

28.04.10 14.07


Morselskapet Skatteøkende/(-reduserende) midlertidige forskjeller

Konsernet

2009

2008

2009

2008

Eiendommer

-

-

77 561

81 800

Øvrige midlertidige forskjeller

-

-

37 291

151

Underskudd til fremføring

-198 698

-244 045

-464 796

-572 707

Grunnlag beregning utsatt skatt

-198 698

-244 045

-349 944

-490 755

Nedvurdering av grunnlag for utsatt skattefordel

-198 698

-231 359

-464 796

-494 535

Balanseførte midlertidige forskjeller

-

-12 686

114 852

3 780

Utsatt skatt

-

-3 552

30 206

778

Herav utsatt skattefordel i Norge

-

-3 552

-

-3 552

Eiendommer

-

-

2 788 444

3 225 432

Utsatt skatt 12 %

-

-

334 613

387 052

Netto utsatt skatt

-

-3 552

364 819

387 831

- herav utsatt skattefordel

-

-3 552

-

-3 552

- herav utsatt skatt

-

-

364 819

391 383

Utsatt skattefordel er ikke balanseført der det ikke er sannsynlighetsovervekt for at hele fordelen kan utnyttes. Morselskapet Avstemming av selskapets skatteprosent 28 % skatt av resultat før skatt Nedvurdering av utsatt skattefordel Beregnet skattekostnad Effektiv skattesats1

2009

2008

12 697

-14 523

-12 697

14 523

-

-

0%

0%

1 Skattekostnad i forhold til resultat før skatt

Note 8 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Beløp i NOK 1 000 Morselskapet Lønnskostnader

Konsernet

2009

2008

2009

2008

Lønninger

96

60

31 513

29 861

Arbeidsgiveravgift

13

8

10 442

9 420

-

-

3 254

3 047

Pensjonskostnader Andre ytelser Sum

-

-

4 843

4 286

109

68

50 052

46 614

Morselskapet har ingen ansatte. I gjennomsnitt har det i løpet av regnskapsåret vært 112 årsverk i konsernet. Det er ikke utbetalt lønn eller andre godtgjørelser til daglig leder i året. Konsernet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon.

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 31

|

31

28.04.10 14.07


Morselskapet Honorar til styret Styrehonorar

Konsernet

2009

2008

2009

2008

96

60

96

60

Andres Aulik som er medlem av selskapets styre har via eget selskap, Pro Real, fakturert datterselskap for TSEK 665 (inkl. mva.) for konsulentbistand knyttet til Rosengård. Morselskapet

Konsernet

Honorar til revisor

2009

2008

2009

2008

Lovpålagt revisjon

127

95

1 828

2 234

-

5

82

108

127

100

1 910

2 342

2009

2008

2009

Reparasjon- og vedlikeholdskostnader

-

-

133 209

96 821

Oppvarming

-

-

122 534

117 004

Vann

-

-

41 674

40 837

Elektrisitet

-

-

47 657

45 014

Andre tjenester Sum Beløpene er eksklusiv merverdiavgift.

Note 9 Poster som er slått sammen i regnskapet Beløp i NOK 1 000 Morselskapet Andre driftskostnader

Konsernet

Reperasjon av skader (netto etter forsikringsoppgjør) Renovasjon

34 496

28 908

-

-

29 864

28 108

Kjøpte tjenester

933

473

54 854

54 317

Forsikring

230

216

3 685

4 118

-

-

82 162

59 897 19 186

Forvaltningskostnader Eiendomsskatt Øvrige kostnader Sum andre driftskostnader

-

-

18 811

166

650

11 926

50 582

1 330

1 339

580 873

544 791

Morselskapet Finansinntekter Annen renteinntekt

Konsernet

2009

2008

2009

2008

737

5 949

2 072

23 344

Annen finansinntekt

81 814

9 020

81 337

9 065

Sum finansinntekter

82 551

14 969

83 409

32 409

Morselskapet Finanskostnader

Konsernet

2009

2008

-14 505

-20 445

-

-

-

-

-232 852

-220 738

Annen finanskostnad

-21 260

-44 985

-21 699

-57 268

Sum finanskostnader

-35 765

-65 430

-254 551

-278 006

Rentekostnader fra foretak i samme konsern Annen rentekostnad

Morselskapet Annen kortsiktig gjeld

32

2008

2009

2008

Konsernet

2009

2008

2009

2008

Forskuddsbetalte leieinntekter

-

-

44 402

54 396

Påløpte kostnader

-

-

86 038

98 009

Annen kortsiktig gjeld

-

-

14 513

42 236

Sum kortsiktig gjeld

-

-

144 954

194 641

|

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 32

28.04.10 14.07


Note 10 Salg av eiendom Konsernet har i 2009 solgt 3 eiendommer i Haninge-porteføljen. Salgene ga en netto gevinst for konsernet på TNOK 152 239.

Note 11 Honorarer til løpende forvaltning Boligutleie Holding II AS har inngått avtale om løpende forvaltning med Acta Asset Management ASA og ABG Sundal Collier Real Estate AS. For disse tjenestene er konsernet belastet med et forvaltningshonoarar, honoraret utgjorde tNOK 26 577 eksklusiv mva for 2009. Honoraret er kostnadsført under forvaltningskostnader i note 9.

Note 12 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg av finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Renterisiko Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av selskapets gjeld har flytende rente. For å avhjelpe denne riskoen har selskapet inngått diverse rentederivater, se spesifikasjon nedenfor. Rentederivater Selskapet har som strategi å sikre oppmot 100 % av rentebærende gjeld ved gjennomføring av investeringer. Låneavtalene inngås primært som med flytende lånebetingelse, men långiver vil normalt kreve inngåelse av en separat derivat kontrakt tilsvarende hovedstol som sikrer fastrente. Finanskostnadene er presentert netto. Verdien av rentekontraktene er ikke balanseført iht. god regnskapsskikk i Norge og verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat Under følger en oversikt over selskapsets rentesikingskontrakter pr 31.12: Hovedstol

Valuta

Fastrente sats

Forfallsdato

Urealisert gevinst/ (-) tap pr 31. desember

Handelsbanken

50 000

SEK

5,54 %

28-06-2012

-4 672

Handelsbanken

60 000

SEK

5,44 %

25-01-2010

-

Graflunds

Handelsbanken

600 000

SEK

4,18 %

18-05-2015

-37 821

Malmö

SBAB

270 000

SEK

5,10 %

03-03-2013

-20 350

Uppsala

F-banken Ratchet

390 000

SEK

2,23 %

01-03-2012

-26 171

Haninge/Göteborg

Württemberger

966 897

SEK

3,17 %

28-03-2012

-62 320

Markarydsbostäder

Württemberger

2 350 000

SEK

3,14 %

19-01-2013

-102 870

Linköping

Württemberger

500 000

SEK

2,48 %

14-07-2010

Portefølje

Bank

Graflunds Graflunds

Sum rentederivater kontrakter SEK

5 186 897

-7 237 -261 441

Sum urealisert gevinst/ (-)tap NOK

-211 741

Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for morselskapet. Konsernets inntekter og gjeld er i SEK og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK. Det er inngått valutasikringskontrakter for å redusere denne risikoen. Se egen spesifikasjon nedenfor. Valutaderivater Selskapet har som strategi å sikre mellom 5 % og 45 % av EK. Valutasikringen gjøres med valutaterminer (salg av valuta med oppgjør på fremtidig dato). Sikringsgrad er basert på historisk valutakursutvikling for aktuell valuta. Sterk valuta historisk sett medfører høy sikringsgrad. Verdien av rentekontraktene er ikke balanseført iht. god regnskapsskikk i Norge og verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat. Under følger en oversikt over selskapets valutaderivater pr 31.12: Motpart ABG Sundal Collier ASA

Valuta

Beløp

Valutakurs

Forfallsdato

Urealisert gevinst/ (-) tap pr 31. desember

SEK

197 000

0,8120

18/03/2009

1 044

Sum urealisert gevinst/ (-) tap NOK 31.12

1 044

For regnskapsåret er TNOK 21 888 bedret selskapets resultat og likviditetsbeholding som følge av inngåtte valutaderivater.

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 33

|

33

28.04.10 14.07


Note 13 Bankinnskudd 2009 Konsernets bankkonti fordeler seg på følgende valuta

2008

TSEK

TNOK

TSEK

TNOK

Bankinnskudd i SEK

189 216

153 246

104 180

94 199

Bankinnskudd i NOK

-

49 044

-

24 347

189 216

202 289

104 180

118 546

Totalt Konsernet har en kassekreditt med ramme på TNOK 202 475. Trukket beløp pr 31.12 er TNOK 0,-.

Note 14 Nedskrivninger Selskapet har vurdert bokført verdi av sine investeringer i fast eiendom pr 31.12 2009 og foretatt nedskrivninger der dette har vært nødvendig. Eiendomsverdiene er basert på takster innhentet fra uavhengig tredje part i februar 2009. Takster innhentes hvert halvår for alle eiendomsinvesteringene i konsernet. Med bakgrunn i disse takstene har selskapet pr 31.12 foretatt følgende nedskrivning: Portefølje

Bokført verdi før nedskrivning

Nedskrivning

Ny bokført verdi

Verditakst lokal valuta

Valuta

Linköping

522 847

10 124

512 723

633 071

SEK

Totalt nedskrivet balanseverdi Omregningsdifferanse Nedskrivning over resultatet

10 124 155 10 279

Note 15 Usikre forpliktelser I forbindelse med bokettersyn fra skatteetaten har selskapet mottatt vedtak om endring av ligning for perioden 2004-2005. Skatteetatens vedtak er påklaget til skatteklagenemnda. Vedtaket om endring er knyttet til skattemessig behandling av emisjonskostnader, skatteetaten hevder at kostnadene ikke er fradragsberettighet for selskapet. Skattekontoret har ved endring av ligning beregnet at selskapet er skyldig til å betalt totalt tNOK 31 847, hvorav kr tNOK 20 952 utgjør betaling av skatt og resterende utgjør renter og tillegsskatt. Beløpet har i sin helhet forfalt til betaling. Endring av ligning vil også påvirke betalbar skatt for innteksåret 2007 med tNOK 865. Selskapet og dens juridiske rådgiver er ikke enige i skatteetatens vurdering og saken er således påklaget til skatteklagenemda.

Note 16 Andre forhold Acta Asset Management Alle aksjonærer i Boligutleie Holding II AS har inngått investeringsavtale med Acta Asset Management ASA som blant annet beskriver selskapets investeringsmandat. Hyresfastigheter Holding II Blå AB (publ) Boligutleie Holding II AS eier Hyresbostäder i Sverige II AB sammen med det svenske søsterselskapet Hyresfastigheter Holding II Blå AB (publ). Alle investeringene som foretas i Boligutleie Holding II AS gjøres sammen med Hyresfastigheter Holding II Blå AB (publ) gjennom det felles eide datterselskapet. Selskapene har identisk styresammensetning og investeringsmandat.

34

|

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 34

28.04.10 14.07


Ă…rsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 35

|

35

28.04.10 14.07


Eiendomsoversikt Leiligheter

Totalt

Taxvärde 2009 (TSEK)

Eiendom

Kommune

Antall

kvm

Antall

kvm

kvm

Garasje/ Ppl

Sjöboden 1

Södertälje

340

26 802

3

108

26 910

735

Fäboden 3

Södertälje

224

16 866

3

152

17 018

Bygg

Tomt

Totalt

125 130

30 909

156 039

106 443

21 129

127 572

Hemmanet 4

Södertälje

188

11 700

14

2 954

14 654

74 604

17 770

92 374

Gården 2

Södertälje

393

29 270

13

1 791

31 061

326

153 193

37 217

190 410

1 145

84 638

33

5 005

89 643

1 061

459 370

107 025

566 395

Sum Södertälje Kronodirektören 2

Malmö

160

13 000

5

841

13 841

170

72 800

3 201

76 001

Kronodirektören 4

Malmö

163

13 058

4

506

13 564

164

73 000

1 738

74 738

Kronodirektören 5

Malmö

138

10 857

7

1 051

11 908

138

59 800

4 999

64 799

Kronodirektören 6

Malmö

54

4 613

1

155

4 768

0

25 600

187

25 787

Kronodirektören 7

Malmö

53

4 613

1

152

4 765

108

25 800

203

26 003

Kronodirektören 8

Malmö

113

8 840

0

0

8 840

198

48 800

0

48 800

Kronodirektören 9

Malmö

92

7 536

3

426

7 962

9

41 600

1 397

42 997

Kronodirektören 10

Malmö

Sum Rosengård

94

7 739

2

74

7 813

94

42 600

105

42 705

867

70 256

23

3 205

73 461

881

390 000

11 830

401 830 55 783

Kalvsvik 11:1084

Haninge

162

10 582

20

510

11 092

123

43 267

12 516

Kalvsvik 11:23

Haninge

228

16 827

47

1 466

18 293

284

66 200

20 516

86 716

Kalvsvik 11:35

Haninge

349

23 616

9

868

24 484

303

94 502

27 183

121 685

Kalvsvik 11:1083

Haninge

211

13 813

9

212

14 025

136

54 993

15 801

70 794

Kalvsvik 11:18

Haninge

162

11 277

15

246

11 523

158

44 686

13 144

57 830

Vendelsö 3:114

Haninge

453

31 269

55

3 536

34 805

508

123 104

37 842

160 946

Vendelsö 3:1075

Haninge

Sum Haninge

108

5 851

10

284

6 135

90

21 413

7 002

28 415

1 673

113 235

165

7 122

120 357

1 602

448 165

134 004

582 169

130

Hjällbo 31:8

Göteborg

204

15 477

32

505

15 982

Hjällbo 35:2-35:11

Göteborg

687

47 146

26

1 799

48 945

891

62 623

58

2 304

64 927

Sum Hammarkullen

130

45 347

12 770

58 117

162 429

39 173

201 602

207 776

51 943

259 719 120 347

Valsätra 33:1

Uppsala

304

21 234

91

2 369

23 603

397

96 217

24 130

Valsätra 19:1, 34:1

Uppsala

167

12 319

63

339

12 658

169

49 379

13 335

62 714

Valsätra 34:3, 40:1

Uppsala

174

11 808

46

680

12 488

162

52 998

13 000

65 998

Valsätra 36:1

Uppsala

303

19 450

42

2 920

22 370

5

85 200

22 663

107 863

Valsätra 36:1

Uppsala

Valsätra 36:4

Uppsala

Valsätra 36:5

Uppsala

Sum Uppsala

948

64 811

242

6 308

71 119

733

130

130

3 461

889

4 350

220

220

287 255

74 367

361 622

Gulsparven 2

Linköping

540

42 705

138

2 251

44 956

529

219 110

69 568

288 678

Ostbrickan 2

Linköping

888

72 608

47

1 129

73 737

852

380 743

120 226

500 969

1 428

115 313

185

3 380

118 693

1 381

599 853

189 794

789 647

Sum Ostbrickan

36

Kommersielle lokaler

Vaksamheten 8

Eskilstuna

29

2 101

3

3 278

5 379

121

24 600

5 863

30 463

Nybyggaren 10

Eskilstuna

61

4 786

3

551

5 337

49

25 430

8 029

33 459

Serganten 8

Eskilstuna

18

1 088

1

90

1 178

4

5 339

1 356

6 695

Nålsticket 2

Eskilstuna

78

4 130

3

2 065

6 195

45

35 000

6 390

41 390

8

423

6 846

75

32 539

10 521

43 060

20 023

6 200

26 223

21 611

6 800

28 411

Nybyggaren 11

Eskilstuna

86

6 423

Nybyggaren 12

Eskilstuna

56

3 876

Nybyggaren 9

Eskilstuna

60

4 292

|

3 876 4

225

4 517

14

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 36

28.04.10 14.07


Leiligheter

Kommersielle lokaler

Totalt

Taxvärde 2009 (TSEK) Garasje/ Ppl

Eiendom

Kommune

Antall

kvm

Antall

kvm

kvm

Bygg

Tomt

Totalt

Fäktaren 1

Eskilstuna

25

2 074

1

92

2 166

8 277

2 527

10 804

Friheten 5

Eskilstuna

25

1 685

1

150

1 835

7 559

2 000

9 559

Flintan 14

Eskilstuna

40

2 420

3

80

2 500

Fäktaren 3

Eskilstuna

20

1 498

6

1 349

2 847

44

10 956

2 873

13 829

9 408

2 749

12 157

Fäktaren 4

Eskilstuna

22

1 526

3

103

1 629

7 740

1 956

9 696

Fäktaren 5

Eskilstuna

15

1 064

1 064

4 956

1 263

6 219

Fäktaren 6

Eskilstuna

30

1 633

1

73

1 706

6

6 439

2 040

8 479

Friheten 11

Eskilstuna

305

16 078

35

1 575

17 653

145

69 200

20 141

89 341

Fakiren 7

Eskilstuna

176

10 316

4

120

10 436

65

41 346

12 272

53 618 24 990

Favören 1

Eskilstuna

82

4 663

3

264

4 927

50

19 494

5 496

Venus 10

Eskilstuna

27

1 745

2

128

1 873

56

9 608

2 163

11 771

Venus 11

Eskilstuna

80

5 704

3

16

5 720

27 011

6 611

33 622

Venus 12

Eskilstuna

67

4 770

1

35

4 805

23 062

5 625

28 687

Venus 8

Eskilstuna

18

1 074

1

40

1 114

4 896

1 304

6 200

Venus 9

Eskilstuna

10

537

3

286

823

3 057

801

3 858

Navigatören 2

Eskilstuna

80

5 484

5

160

5 644

33

18 367

6 428

24 795

Navigatören 3

Eskilstuna

80

5 503

8

137

5 640

36

19 193

6 472

25 665

Notarien 7

Eskilstuna

160

12 340

17

174

12 514

32

40 591

14 856

55 447

Notarien 8

Eskilstuna

56

4 924

5

133

5 057

16 100

5 879

21 979

Notarien 9

Eskilstuna

104

7 418

9

72

7 490

24 426

8 818

33 244

Notarien 11

Eskilstuna

104

7 417

14

394

7 811

25 395

8 988

34 383

Notarien 12

Eskilstuna

103

8 242

15

462

8 704

67

27 438

9 829

37 267

Forsbomsvreten 16

Eskilstuna

24

1 789

3

66

1 855

12

Forsbomsvreten 20

Eskilstuna

12

888

2

25

913

Forsbomsvreten 21

Eskilstuna

12

876

3

92

968

4

3 421

1 040

4 461

Forsbomsvreten 22

Eskilstuna

48

3 963

9

407

4 370

55

15 880

4 890

20 770

Frimuraren 8

Eskilstuna

21

1 630

3

180

1 810

17

8 556

2 010

10 566

Bonden 12

Strängnäs

61

3 854

12

267

4 121

105

23 084

8 152

31 236

Bonden 13

Strängnäs

12

911

1

2 326

3 237

13 600

3 094

16 694

Bonden 14

Strängnäs

28

1 749

8

2 731

4 480

21 200

6 821

28 021

Åkern 16

Strängnäs

30

2 297

5

306

2 603

13 118

4 993

18 111

Trevnaden 1

Strängnäs

66

4 145

13

513

4 658

27 230

6 518

33 748

Trevnaden 2

Strängnäs

76

5 765

7

571

6 336

35 081

8 966

44 047

Läraren 11

Strängnäs

42

2 910

10

512

3 422

56

18 470

4 578

23 048

Åkern 1

Strängnäs

16

1 015

1

155

1 170

68

5 919

2 157

8 076

60

5 571

2 124

7 695

4 458

1 054

5 512

Åkern 3

Strängnäs

42

3 116

2

92

3 208

18 472

6 704

25 176

Åkern 5

Strängnäs

18

1 308

1

160

1 468

7 614

2 779

10 393

Järpen 1

Strängnäs

54

3 638

10

1 245

4 883

18 096

6 443

24 539

Järpen 3

Strängnäs

54

3 437

4

119

3 556

15 162

5 057

20 219

Järpen 4

Strängnäs

54

3 642

3

24

3 666

15 604

5 400

21 004

Ekhovsgärdet 1

Mariefred

76

5 029

3

81

5 110

13 752

5 961

19 713

Ekhovsgärdet 2

Mariefred

22

1 476

1 476

16 025

7 072

23 097

Ekhovsgärdet 3

Mariefred

30

2 487

5

51

2 538

12 400

4 972

17 372

Ekhovsgärdet 4

Mariefred

24

2 034

2 034

10 000

4 066

14 066

Ekhovsgärdet 5

Mariefred

28

2 318

7

235

2 553

12 154

4 790

16 944

Skönsta 1

Mariefred

16

1 557

1

5

1 562

16

8 818

3 116

11 934

2 883

196 645

275

22 638

219 283

1 497

932 746

289 007

1 221 753

Sum Graflunds

183

79

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 37

|

37

28.04.10 14.07


Leiligheter

38

Kommersielle lokaler

Totalt

Taxvärde 2009 (TSEK)

Eiendom

Kommune

Antall

kvm

Antall

kvm

kvm

Garasje/ Ppl

Bygg

Tomt

Totalt

Valvet 1

Norrköping

367

20 641

0

0

20 641

155

84 400

21 492

105 892

Dörren 12 & 14

Norrköping

721

46 873

8

526

47 399

670

191 629

49 592

241 221

Röken 22

Norrköping

116

8 956

7

1 994

10 950

97

42 549

11 583

54 132

Porten 16

Norrköping

469

36 264

5

609

36 873

443

154 479

38 396

192 875

Plysaren 13

Norrköping

222

18 220

4

328

18 548

186

81 248

20 371

101 619

Pallas 75

Landskrona

3

328

1

484

812

0

3 097

792

3 889

Pallas 77

Landskrona

4

298

0

0

298

0

1 338

297

1 635

Ganymedes 23

Landskrona

18

1 210

3

174

1 384

0

5 199

1 351

6 550

Sten Sture 1

Landskrona

39

2 587

3

202

2 789

27

12 752

2 796

15 548

Gröna Lund 4

Landskrona

16

1 352

3

609

1 961

16

7 990

2 009

9 999

Neptun 36

Landskrona

52

4 922

2

259

5 181

47

22 480

6 448

28 928

Svanen 13

Landskrona

30

2 695

4

792

3 487

0

13 619

3 354

16 973

Nimrod 32

Landskrona

23

1 849

2

65

1 914

4

6 548

1 404

7 952

Norra Roten 26

Landskrona

24

1 850

1

496

2 346

0

9 065

2 233

11 298

Juno 21

Landskrona

8

580

1

25

605

0

1 917

624

2 541

Herkules 26

Landskrona

22

1 436

1

60

1 496

3

4 654

1 437

6 091

Gjutaren 24

Landskrona

25

1 672

0

0

1 672

24

5 800

1 672

7 472

Tycho Brahe 5

Landskrona

45

3 285

3

555

3 840

45

23 126

7 108

30 234

Tycho Brahe 23

Landskrona

49

3 333

2

75

3 408

20

0

0

0

Tycho Brahe 30

Landskrona

15

1 341

0

0

1 341

0

5 000

1 345

6 345

Minerva 18

Landskrona

25

1 860

0

0

1 860

23

6 000

1 541

7 541

Linné 8

Landskrona

25

2 113

1

20

2 133

0

27 873

8 719

36 592

Linné 42

Landskrona

83

5 875

6

500

6 375

25

0

0

0

Gröna Lund 29

Landskrona

12

1 450

6

1 222

2 672

0

7 637

4 094

11 731

Pallas 40

Landskrona

17

1 013

3

177

1 190

0

4 649

1 174

5 823

Kungsörnen 2

Landskrona

8

836

1

80

916

0

3 382

901

4 283

Kopparängen 3

Landskrona

245

16 786

42

1 863

18 649

27

55 624

13 364

68 988

Märsta 1:167

Sigtuna

362

23 791

26

2 920

26 711

261

107 064

34 192

141 256 137 702

Valsta 3:8

Sigtuna

312

25 536

34

4 697

30 233

255

104 989

32 713

Finnsta 1:11-1:12

Bro

187

13 348

7

500

13 848

201

54 219

16 440

70 659

Finnsta 1:14-1:17

Bro

353

27 164

11

745

27 909

383

116 639

35 787

152 426

Finnsta 1:13

Bro

0

0

9

1 263

1 263

1 713

868

2 581

Bäckgården 1-5 & 7

Huddinge

695

47 215

45

3 717

50 932

401

192 351

56 455

248 806

"Wasagårdarna": Åkervenen Södertälje 3, Rödvenen 4, Strandrågen 4, Svingeln 2

596

41 880

0

0

41 880

445

208 910

51 941

260 851

Ängsgröen 1 & 3

Södertälje

0

0

15

4 302

4 302

33

19 000

3 505

22 505

Vårbrodden 2

Södertälje

0

0

0

0

0

1

178

46

224

Grindstugan 1

Södertälje

131

8 804

4

242

9 046

79

48 330

10 295

58 625

Topasen 6

Södertälje

237

16 231

2

260

16 491

155

89 907

20 501

110 408

Rundeln 2-6

Markaryd

100

6 858

38

1 882

8 740

56

20 658

4 716

25 374

Gränsfejden 1, Budkaveln 1, Stämpeln 1

Markaryd

23

1 899

0

0

1 899

24

1 010

328

1 338

Mellangård 17

Markaryd

20

1 067

3

551

1 618

10

5 245

984

6 229

Aspen 1-2

Markaryd

66

4 580

1

54

4 634

0

13 493

3 171

16 664

Bävern 1-2,7

Markaryd

50

3 062

2

68

3 130

20

7 521

1 780

9 301

Linnéan 14

Markaryd

48

2 820

9

485

3 305

0

8 670

2 143

10 813

Ljungen 2,3

Markaryd

29

1 439

0

0

1 439

0

4 460

1 169

5 629

Sälgen 8

Markaryd

56

4 088

0

0

4 088

15

11 600

2 506

14 106

Hästen 13, Renen 13

Markaryd

86

5 309

3

420

5 729

4

15 945

4 228

20 173

|

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 38

28.04.10 14.07


Leiligheter

Kommersielle lokaler

Totalt

Taxvärde 2009 (TSEK)

Eiendom

Kommune

Antall

kvm

Antall

kvm

kvm

Garasje/ Ppl

Bygg

Tomt

Packaren 1

Markaryd

35

2 378

1

28

2 406

10

2 226

1 085

3 311

Markaryd 7:11

Markaryd

20

1 820

0

0

1 820

0

1 800

860

2 660 11 018

Totalt

Läraren 1

Markaryd

70

4 507

3

161

4 668

0

9 200

1 818

Landsfiskalen 2

Markaryd

48

3 293

2

83

3 376

0

6 480

1 080

7 560

Riksdagsmannen 7

Markaryd

20

1 480

4

169

1 649

18

2 823

609

3 432

Skräddaren 1

Markaryd

24

1 520

15

992

2 512

12

3 717

846

4 563

Toffelmakaren 6

Markaryd

11

781

2

177

958

0

1 548

329

1 877

Toffelmakaren 8

Markaryd

30

1 630

0

1 630

19

1 620

314

1 934

Toffelmakaren 2

Markaryd

8

506

0

506

0

811

188

999

Industrien 9

Markaryd

19

1 216

5

305

1 521

6

3 399

521

3 920

Triangeln 12

Markaryd

0

0

1

685

685

0

786

147

933

Konditorn 3

Markaryd

0

0

1

418

418

2

0

0

0

Banmästaren 13

Markaryd

4

184

1

83

267

0

0

0

0

6 323

444 031

353

36 322

480 353

4 222

1 848 367

495 662

2 344 029

16 158 1 151 552

1 334

86 284

1 237 836

11 507

5 173 532

1 353 632

6 527 164

Sum Markarydsbostäder Sum Hyresbostäder i Sverige II

0

Årsrapport 2009, Boligutleie Holding II AS

100249_innmat_BUH_II.indd 39

|

39

28.04.10 14.07


100249_innmat_BUH_II.indd 40

28.04.10 14.07


100249_innmat_BUH_II.indd 41

28.04.10 14.07


100249_innmat_BUH_II.indd 42

28.04.10 14.07


100249_omslag_BUH_II.indd 2

26.04.10 08.17


Boligutleie Holding II AS

Ă…rsrapport 2009

C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo

signatur.no

•

100249

Boligutleie Holding II AS

100249_omslag_BUH_II.indd 1

26.04.10 08.17


Bolig Utleie Holding