Page 1

TUSSEN ALLES EN NIETS

JORIS KLEIN

EEN PROCESA NA LYSE VA N BR A A K LIGGENDE TER R EIN EN IN BR EDA


pagina 7

INHOUDSOPGAVE PROLOOG

Tussen alles en niets / Een analyse van processen die braakliggende terreinen in stand houden

HOOFDSTUK 1 - INLEIDING A Aanleiding B Probleemstelling C Doelstelling D Hoofdvraag E Deelvragen

HOOFDSTUK 2 - NOODZAAK A De erfenis van de gouden jaren ‘90 B Waarde van tussentijdse ontwikkeling C Tijdelijke ontwikkeling als mogelijke oplossing D Een nieuwe vraagstelling

HOOFDSTUK 3 ONDERLIGGENDE OORZAKEN VOORBEREIDINGSFASE A Gemeente - ontwikkelaar 1 Proces van gebiedsontwikkeling 2 Duidelijkheid in de planvorming 3 Niet bouwen als instrument B 1 2

Ontwikkelaar - initiatiefnemer Investering energie in tijdelijkheid Claim gebruiksrecht initiatiefnemer kan definitieve ontwikkeling in de weg staan

C 1 2 3

Ontwikkelaar - gemeente - initiatiefnemer Gesloten verhoudingen geven geen kans aan initiatiefnemer Voorbeelden andere steden Verschillende vragen, verschillende houdingen

D Conclusie voorbereidingsfase

INTENTIEFASE A Ontwikkelaar - gemeente - initiatiefnemer 1 Waardecreatie 2 Aansprakelijkheid 3 Juridisch instrumentarium 4 Gebiedsspecifieke condities 5 Financiering 6 Organisatie B Conclusie intentiefase

HOOFDSTUK 4 - CASE STUDIES A De Kyker, Loevestijnstraat B De Kruif, Nassausingel C Molenkwartier, Teteringse dijk

HOOFDSTUK 5 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN A Hoofdvraag B Conclusies 1 Voorbereidingsfase 2 Intentiefase C Aanbevelingen 1 Een tijd voor een andere houding 2 Voorbeelden in andere steden 3 Andere vragen, andere houdingen 4 Platform voor transitie


pagina 8

PROLOOG Beste lezer, Sinds ik begon met mijn afstudeeronderzoek ‘Grace- / Wasteland’ een stedenbouwkundig onderzoek naar tijdelijke ontwikkeling op braakliggende terreinen voor de studie Urban Design aan de NHTV in Breda, hebben braakliggende terreinen in relatie tot de heersende economische crisis en het verleden van grootschalige gebiedsontwikkeling me geboeid. De benadering vanuit het puur stedenbouwkundige perspectief van mijn afstudeeronderzoek was niet voldoende om een goed antwoord te formuleren op de problematiek. De puur ruimtelijke benadering leidde tot een verleidend alternatief voor de reguliere plannen zonder dieper in te gaan op de werkelijke redenen dat die gebieden braak liggen. Het bleef als het ware bij symptoombestrijding. Na mijn afstudeerperiode voelde ik de noodzaak om meer onderzoek te doen en dieper te graven naar de achtergrond van deze gebieden en met name naar de processen die tot de huidige situatie hebben geleid. Tijdens mijn werkervaringsperiode bij de gemeente Breda, afdeling Ruimte ben ik op deze vragen ingegaan. Het resultaat daarvan is dit onderzoek: Tussen alles en niets, een procesanalyse van braakliggende terreinen in Breda. In opdracht van de gemeente Breda gaat dit onderzoek dieper in op het web van processen, overeenkomsten en afspraken die tot de huidige situatie in Breda hebben geleid, namelijk de opvallende hoeveelheid grond die inmiddels in de stad braak ligt. Deze analyses leiden tot een serie conclusies en aanbevelingen aan de gemeente Breda die specifiek ingaan op het tijdelijk of geleidelijk ontwikkelen van braakliggende terreinen als instrument om de ruimtelijke kwaliteit in en rond deze gebieden te verbeteren. Dit onderzoek is tot stand gekomen dankzij de inspirerende en verhelderende gesprekken met de mensen van de gemeente Breda. De geĂŻnterviewde personen, die met hun ervaring en kennis nieuwe inzichten boden in de wereld van de nieuwe gebiedsontwikkeling:

Peter Groot en Paul de Bruijn respectievelijk projectleider bij het Transitieteam en eigenaar van Bureau Arnhem, Tima van der Linden projectleidster bij de gemeente Maastricht en het Maastrichtlab, Frederique Kreeftenberg projectleidster van Het landgoed van Cool tot Ter Have en Rob van den Bos, projectleider van het Stadsinitiatief Rotterdam. Daarnaast mijn dank aan Manetta Berends die het grafisch ontwerp van dit boekje op zich heeft genomen. En ten slotte: Dit onderzoek zou nooit tot stand zijn gekomen zonder het geduld, de kennis en sturing van mijn begeleidster bij de gemeente Breda: Merel Mulders.


pagina 9

HOOFDSTUK 1 INLEIDING A AANLEIDING

Veranderende samenleving

-

“The lack of resources is no longer an excuse not to act. The idea that action should only be taken after all the answers and the resources have been found is a sure recipe for paralysis. The planning of a city is a process that allows for corrections; it is supremely arrogant to believe that planning can be done only after every possible variable has been controlled.” Jaime Lerner; Architect, urbanist, voormalig burgemeester Curitiba, Brazilië Nederland is een klein land, een land waar grond altijd schaars en duur is geweest, een land waar grond vrijwel altijd een functie heeft. Grond die als woon- of werkgebied bestemd is, het heeft mede daardoor een grote economische waarde gekregen in de loop der jaren. Met name in de laatste decennia is gebiedsontwikkeling, het projectmatig bebouwen van de grond een sector geworden waar veel geld in verdiend kan worden en waar vele partijen zich mee bezig houden. Tegelijkertijd is er altijd een noodzaak gewest om de ruimtelijke kwaliteit van bouwprojecten te bewaken, een taak die veelal bij de overheid ligt. Deze situatie heeft er toe geleid gebiedsontwikkeling een spel is geworden waar grote belangen mee gemoeid zijn, zowel economisch, maatschappelijk als ruimtelijk. Belangen die niet altijd samengaan. Het gevolg hiervan is dat Nederland een van de strengst gereguleerde landen is op het gebied van ruimtelijke ordening. Vrijwel elke keuze, eis of verantwoordelijkheid wordt vastgelegd en getoetst aan de wet. All the answers and resources must have been found before action can be taken. In deze tijd gaat dit echter niet altijd meer op. Sinds de economische crisis wordt het kapitalistische systeem, de noodzakelijke honger naar groter, duurder en meer, gerelativeerd. Het systeem heeft zichzelf als het ware opgeblazen met als gevolg dat er een einde is gekomen aan de ongebreidelde groei. In 2010 is er in Brabant alleen al 2,7 miljard euro geïnvesteerd in bouwgrondexploitatie waarvan 1 miljard euro in terreinen waar nog geen plannen voor zijn. In

1 BRON: Onderzoek grondexploitatie, 2012, provincie Noord-Brabant 2 BRON: Miljardenstrop, Binnenlands Bestuur, 05-11-2010, Bekkers H.

Nederland was dit 12 miljard euro. Met de vastgoedcrisis zullen deze terreinen de komende 10 à 15 jaar niet allemaal ontwikkeld worden.1 Landelijk zullen gemeenten per jaar een verlies moeten nemen van 3 miljard euro door dalende huizenprijzen, dalende productie van nieuwbouwwoningen en het negatieve effect hiervan op de residuele grondwaarde.2 Kortom, ooit gemaakte investeringen zijn als sneeuw voor de zon verdwenen toen de vastgoedcrisis toesloeg. Ontwikkelingen stagneren of worden uitgesteld. Tevens werd er verwacht dat de bevolkingsgroei en de groei van de kantorenmarkt groter zou uitvallen dan werkelijk het geval is. De combinatie van deze factoren leidt in diverse gemeenten tot een bijgesteld beleid waar voorzichtiger en meer gecontroleerd ontwikkeld zal worden. Er werd een maximum aan de groei gesteld om te voorkomen dat er scheve marktverhoudingen ontstonden en tevens werd er simpelweg minder gebouwd omdat er minder middelen beschikbaar zijn. De zekerheden uit het verleden zijn verdwenen. Ook in Breda is dit aan de orde. Het gevolg van de abrupte stagnatie van de economische groei is dat er in Breda veel braakliggende terreinen zijn ontstaan. Gebieden die tot voor kort ontwikkeld zouden worden, blijven kale terreinen, vaak vervuild, zonder bebouwing, zonder perspectief. Ze liggen daar, wachtend op het moment dat er eindelijk iets gaat gebeuren. Maar er gebeurt niets, de eigenaars wachten geduldig tot de economie weer aantrekt. Intussen beginnen omwonenden te morren, zij zien de waarde van hun huis achteruitgaan, ze zien dat er afval gedumpt wordt dat het gebied niet onderhouden wordt, ze zijn bang voor grondverontreiniging en een toename van schimmige activiteiten, terwijl ze tegelijkertijd goede ideeën hebben om de situatie te verbeteren. In andere gevallen is de potentie van de gebieden zo groot dat er een enorme geloof heerst dat er iets kan gebeuren, al was het maar een vliegerweide, het CSM terrein als een Bredaas Tempelhof. Niets van dat alles, Breda verkeerd voor het grootste gedeelte in een status-quo zonder perspectief dat dit omslaat in een hernieuwd ontwikkelingsklimaat, terwijl in andere steden zoals Rotterdam, Antwerpen, Arnhem en


pagina 10

Maastricht en tegenwoordig op Belcrumbeach in Breda bewezen wordt dat het wel mogelijk is. Dit betekent dat er anders met die braakliggende terreinen omgegaan kan worden. Het systeem van grootschalige integrale gebiedsontwikkeling zal in ieder geval de komende 10 jaar geen oplossing bieden voor de steeds grotere maatschappelijke impact die de gebieden hebben op de stad en haar inwoners. In dit onderzoek wordt achtergrond van braakliggende terreinen onderzocht en de strategieën die het mogelijk maken om toch tot een maatschappelijk wenselijke functie van het gebied te komen. Deze studie richt zich specifiek op tussentijdse binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen op braakliggende terreinen vanuit het perspectief van de gemeente. B

Daarna wordt de theorie en praktijk van gebiedsontwikkeling in kaart gebracht om inzicht te krijgen in de mogelijkheden tot tijdelijke ontwikkeling op locaties waar de ontwikkeling vastgelopen is.

Welke mogelijkheden biedt het proces van gebiedsontwikkeling tot het implementeren van tijdelijk gebruik op braakliggende terreinen? Getracht wordt een beter beeld te krijgen van wat zich nu al voordoet Nederland op het gebied van tijdelijk gebruik of ontwikkeling.

PROBLEEMSTELLING Met de huidige wijze waarop Nederland ruimtelijke ordening bedrijft, worden de (tussentijdse) maatschappelijke problemen rond braakliggende terreinen niet opgelost en de kansen onvoldoende benut. De problemen zullen in de loop van de jaren alleen maar groter worden en zullen leiden tot een toename van ongewenste activiteiten in en rond deze gebieden. Tevens kan er een waardedaling van de omgeving verwacht worden. Terwijl er kansen zijn voor een tegengesteld resultaat.

C

Waarom is het noodzakelijk om braakliggende terreinen vanuit de kansen die er zijn in de tussentijd, tijdelijk of geleidelijk een functie te geven en zo meer geleidelijk te ontwikkelen?

DOELSTELLING Door juist in te spelen op de problemen die zijn ontstaan in het verleden en de kansen die de tussentijd biedt is het mogelijk strategie(ën) voor geleidelijke ontwikkeling op de braakliggende terreinen in Breda ontwikkelen. Een belangrijk deel hiervan is ruimte voor het creëren van experiment, alleen dan wordt duidelijk hoe dit kleinschalige ontwikkelen vanuit de huidige situatie in zijn werk gaat.

D ONDERZOEKSVRAGEN

Op welke manier kan de ‘tussentijd’ benut worden om braakliggende terreinen kwalitatief te verbeteren in de context van hun omgeving in samenwerking met bewoners, de eigenaar(s) en bedrijven? Welke strategieën zijn daarvoor mogelijk?

Welke inspirerende voorbeelden geven braakliggende terreinen gebruikswaarde, belevingswaarde of toekomstwaarde? Voor vier locaties in Breda case studies gedaan, deze zijn gekozen op basis van eigenaar, ruimtelijke situatie en onderlinge variatie. Per locatie is in kaart gebracht welke situatie zich nu voordoet, welke belanghebbenden en wensen er zijn en welke kansen en belemmeringen er zijn. Het Savalterrein, de Kyker, het Molenkwartier en de Kruif zijn gekozen als onderzoekslocaties op basis van ligging, eigendomssituatie en ruimtelijke kenmerken. Ten slotte worden de resultaten van de deelvragen gecombineerd, geïnterpreteerd en gefilterd om tot conclusies en aanbevelingen en strategieën te komen voor tijdelijke ontwikkeling op braakliggende terreinen. Via literatuurstudie, interviews met medewerkers van de gemeente Breda en uit het werkveld en case studies op locaties zijn de onderzoeksvragen zo compleet mogelijk beantwoord. E LEESWIJZER Dit onderzoek richt zich specifiek op de achterliggende problematiek van braakliggende terreinen met als doel tijdelijke of geleidelijke ontwikkeling te stimuleren op deze terreinen.


pagina 11

BEELD “20130606_­Alle terreinen.ai(jpg)”


pagina 12

Er is vanuit het perspectief van de gemeente Breda gekeken naar deze problematiek, de aanbevelingen zijn dan ook specifiek gericht op de gemeente Breda, maar kunnen breder geĂŻnterpreteerd worden en kunnen ook voor andere partijen nuttig zijn. Het onderzoek bouwt zich via een verklaring van de problematiek, de duiding van de noodzaak voor tijdelijke ontwikkeling op naar het tweede deel, waar een nieuwe hoofdvraag, meer gericht op de achterliggende problematiek beantwoord wordt.

Braakliggende terreinen in handen van de gemeente Breda

Via case studies, gesprekken en interviews zijn er een aantal belangrijke conclusies geformuleerd die uitmonden in een aantal aanbevelingen aan de gemeente Breda. Dit verhaal wordt doorbroken door een aantal interventies die in tegenstelling tot het onderzoek, de bijzondere ruimtelijke conditie van deze terreinen laat zien. De rauwheid, de poĂŤzie van deze verlaten en onvoltooide terreinen figureren in kleine observaties over deze gekke gebieden waar een geheel eigen dynamiek ontstaat.


13

NIEMANDSLAND Beste lezer, Deze terreinen, deze terreinen die al jaren leeg staan, is daar de definitie ‘braakliggend’ niet te summier voor? Deze terreinen die langzaam verdwijnen uit ons collectieve geheugen zijn blinde gebieden aan het worden. We zien ze, accepteren hun aanwezigheid en tegelijkertijd vallen ze niet op, we passeren ze zonder te beseffen wat ze daadwerkelijk nog betekenen in de stad.. Zijn er niet meer gebieden die we zo bekijken, plekken in de openbare ruimte waarvan we weten dat ze er zijn, maar waar we geen waarde aan hechten. Omdat ze geen functie lijken te hebben, omdat we er geen herrineringen aan hebben en omgedraaid, in hoeverre verschillen deze gebieden van braakliggende terreinen, zijn er niet veel meer braakliggende terreinen, of hebben braakliggende terreinen een latente waarde die we als collectief nog niet kunnen definiëren?


14


15

waste•land n. 1 2 3 4

land that is uncultivated or barren an area that is devastated, as by flood or war something, as a locality, that is spiritually or intellectually barren A place, era, or aspect of life considered as lacking in spiritual, aesthetic, or other humanizing qualities; a vacuum: a cultural wasteland.


16


17

wasteland noun [mass noun] • •

an unused area of land that has become barren or overgrown: we’d creep through a hole in the fence on this bit of wasteland and play games in the bushes (also wastelands) a bleak and unused or neglected urban or industrial area: the restoration of industrial wasteland


18


19

void (void) adj. 1 Containing no matter; empty. 2 Not occupied; unfilled. 3 Completely lacking; devoid: void of understanding. See Synonyms at empty. 4 Ineffective; useless 5 Having no legal force or validity; null: a contract rendered void. 6 Games Lacking cards of a particular suit in a dealt hand.


20


21

n. 1 a An empty space. b A vacuum. 2 An open space or a break in continuity; a gap. 3 A feeling or state of emptiness, loneliness, or loss. 4 Games Absence of cards of a particular suit in a dealt hand: a void in hearts.


22


23

HYPERLINK “http://www.thefreedictionary.com/void” Definition of void noun • a completely empty space:the black void of space • an unfilled space in a wall, building, or other structure. • an emptiness caused by the loss of something: his loss leaves a void in the community • 2(in bridge and whist) a suit in which a player is dealt no cards: a hand with a singleton club is more likely than one with a void


24


25

• an indeterminate or undefined place or state:the no man’s land between the two parties is where presidential contests are won and lost
an unmapped no man’s land between the traditional command economy and the market
[count noun] a piece of unowned land or wasteland: between Riverside Drive and Central Park West was a no man’s land, a zone of welfare tenements


26


27

Definition of no man’s land noun [mass noun]

disputed ground between the front lines or trenches of two opposing armies:enemy soldiers facing you across no man’s land




28

De term braakliggend terrein wordt op verschillende manieren gedefinieerd:

1 Braakliggend, door voormalige delfstofwinning, grootschalige industrie of verwaarlozing vernield terrein, dat in huidige staat, zonder cultuurtechnische werken onaantrekkelijk en onproductief is. (http://www.woordenboek.nl/woord/braakliggend terrein) 2 Een stuk grond dat geen functie vervuld en dat niet wordt onderhouden. Op een braakliggend terrein zijn vaak heel veel verschillende soorten wilde planten te vinden zoals muurpeper en Teunisbloem. Veelal komen deze terreinen voor rondom industrieterreinen, vaak is het terrein geschikt om op te bouwen, maar zolang er niets gebouwd wordt liggen ze braak. (http://nl.wikipedia. org/wiki/Braakliggend_terrein) 3 (van grond) ongebruikt. (http://www.vandale.nl/ opzoeken?pattern=braakliggend&lang=nn) 4 Terrein dat ten behoeve van een nieuwe inrichting aan zijn vorige gebruik is onttrokken door ophogen, afgraven of niet meer onderhouden van het terrein wen waarvan de oorspronkelijke functie niet meer aanwezig is. (http://www.basisinformatie-amsterdam.nl/doku. php?id=inhoud:bkt:catalogus-bkt:kartoelementen:terrein)

Bronvermelding defenities Niemandsland: Waste•land: "http://www.thefreedictionary.com/wasteland"; Wasteland: "http://oxforddictionaries.com/definition/english/ wasteland"; void (void): "http://www.thefreedictionary.com/ void"; Defenition of void: "http://oxforddictionaries.com/ definition/english/void"; Definition of no man’s land: "http:// oxforddictionaries.com/definition/american_english/no-man’s-land";


pagina 29

HOOFDSTUK 2 NOODZAAK A

DE ERFENIS VAN DE GOUDEN JAREN ‘90 De laatste decennia kunnen gekarakteriseerd worden als optimistisch voor gebiedsontwikkeling, geld was geen probleem, de markt was ongelimiteerd, bedrijven groeiden en globaliseerden, gemeentes investeerden met maatschappelijk geld in gebiedsontwikkeling en liepen daarmee hoge risico’s. Bouwers, beleggers en andere financiële instituties weken van hun kerntaken af door te investeren in gebiedsontwikkeling. De economische winst die te behalen viel met gebiedsontwikkeling is in veel gevallen leidend geweest voor de aankoop van bouwgrond door private partijen, er was bijna een garantie dat het ontwikkeld zou worden en dat er grote winsten behaald worden met de doorverkoop van grond of het ontwikkelen van de grond tot woningbouw of kantoren.3

Erfenis

Versterkt door de economische crisis is dit systeem echter uiteen gevallen, met grote financiële gevolgen. De garantie dat het vastgoed afgenomen werd is verdwenen en ten gevolge hiervan is ook de financiering van de gebiedsontwikkeling minder kansrijk en lager geworden. Hierdoor zijn bedrijven failliet geraakt en focussen veel bedrijven zich weer op hun kerntaken en vindt er een desintegratie plaats van het systeem van gebiedsontwikkeling zoals tot nu toe gebruikelijk was. Vele gebiedsontwikkelingen kwamen onder grote druk te staan, zeker als er ook nog sprake was van een mismatch tussen de kwaliteit van de ontwikkeling (ruimtelijk) en de huidige vraag. Deze achterliggende problemen uitten zich ruimtelijk in twee zaken, namelijk leegstaande gebouwen en braakliggende terreinen. De ontwikkelingen die niet haalbaar bleken zijn, bleven hangen in de planontwikkeling terwijl de voorgaande functie al verdwenen is en de panden al gesloopt zijn. Om toch tot marktconforme ontwikkeling te komen is het zaak voor de ontwikkelaars en gemeentes om te heroriënteren, de markt te onderzoeken en een andere vorm van gebiedsontwikkeling op te zetten en daarbij soms de keuze te maken om af te zien van reeds gemaakte ontwikkelingen.

Dit kost tijd en in die tijd blijven de gebieden en panden in veel gevallen leeg en ongebruikt. Dit heeft een grote impact op de waarde van deze gebieden, niet alleen op de economische waarde, maar ook op de ruimtelijke kwaliteit en op de sociaal-maatschappelijke waarde van de gebieden. Met name binnenstedelijke braakliggende terreinen hebben een grote invloed op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en soms van de stad en indirect op de waarde van vastgoed, woon- en werkcomfort, uitstraling etc.4 Voorbeelden hiervan zijn het CSM terrein en het Molenkwartier aan de Teteringse dijk in Breda. Het CSM terrein, ten noordwesten van de binnenstad en het station, begrensd door het spoor de Mark en de Emer-Zuid is al jaren een doorn in het oog van de inwoners en bestuurders van de stad. Het enorme terrein waar de voormalige CSM fabriek stond is een van de meest in het oog springende plekken bij aankomst met de trein in Breda, geen goede eerste indruk. Daarnaast wekt de enorme schaal, (+25ha) van het gebied zowel verbazing als verbeelding op. Het is een gebied waar iedereen iets mee wil maar waar alleen de eigenaar zeggenschap over heeft. Mede door de afwachtende houding van CSM, die een hoge prijs vraagt voor de grond in combinatie met de huidige situatie in Breda krijgen de gemeente vaak de schuld voor het feit dat het terrein nog steeds braak ligt. Daarnaast vormt het gebied een schraal contrast met het hoge ambitieniveau dat in de spoorzone nagestreefd wordt. De enorme leegte heeft geen positief effect op de waarde van het vastgoed in de omgeving en de kwaliteit en uitstraling van Breda als stad. Het is immers de binnenkomer van de stad met de trein. Het Molenkwartier is een vergelijkbaar verhaal, hoewel op een geheel andere schaal. Op dit terrein aan de Teteringse dijk en het spoor richting Tilburg. Hier is na de sloop van een aantal bedrijfspanden een behoorlijke rommel achtergelaten, terwijl dit gebied midden in een woonwijk ligt. Niet alleen staan er nog panden half overeind, de ondergrond is sterk verontreinigd en gevaarlijk, terwijl het terrein niet goed afgesloten en beheerd wordt door de eigenaar. Het gevolg is dat het gebied een verrommelende en verpauperende invloed heeft

3 BRON: Masterclass organische stedelijke ontwikkeling: Procesvoering en samenwerking; Platform31; Peek G.-J. Holt J. 4 BRON: Artikelen BredaVandaag: Buurt wil dat Breda project Molenkwartier onteigent; D66 maakt zich zorgen ontwikkeling Molenkwartier


pagina 30

op de directe omgeving. Er klinkt een sterk maatschappelijk geluid om iets aan de situatie te doen, ook D66 heeft raadsvragen5 gesteld aan het college wat er aan de huidige situatie gedaan kan worden. Zowel de gemeente, de bewoners en de eigenaar lijden onder deze situatie. De waarde van het gebied steekt schril af tegen het bedrag dat er ooit voor betaald is.

ontstaat als er een balans is tussen de drie waarden.6 Deze drie waardes die samen ruimtelijke kwaliteit vertegenwoordigen zullen voor dit onderzoek van belang zijn, als deze waardes gegarandeerd kunnen worden dan zullen de sociaal-culturele en economische waarde van een gebied op termijn ook hoger worden.

In de onbepaalde tijd dat een gebied braak ligt lopen verschillende partijen dus schade op. De vraag is dan ook hoe de verwachte waardes te waarborgen zijn of hoe er in ieder geval maatschappelijke waarde en ruimtelijke kwaliteit gecreëerd kan worden in de tussentijd. B

WAARDE VAN TUSSENTIJDSE ONTWIKKELING Om de waarde van een braakliggend terrein, of een gebied in het algemeen te bepalen is het belangrijk om deze als eerste helder te definiëren. De waarde voor dit onderzoek is gedefinieerd naar de definitie die de VROMraad heeft vastgesteld in het onderzoek ‘Verkenning ruimtelijke kwaliteit.’

1

-

-

-

RUIMTELIJKE KWALITEIT Voor de VROM-raad is ruimtelijke kwaliteit de balans tussen de drie waarden van Vitruvius, toegepast op de ruimte: de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van gebieden, projecten en gebouwen. Bij gebruikswaarde gaat het om functionaliteit, om nut en noodzaak van het programma dat wordt ontwikkeld in combinatie met gebruik van de eigenschappen van het gebied. Bij de belevingswaarde gaat het om zaken als beeldkwaliteit, het ‘mooie’, het gevoel van (toekomstige) gebruikers. De toekomstwaarde, tot slot, gaat om het vermogen om ruimtelijke gevolgen van veranderende omstandigheden op te vangen. De drie waarden tezamen, de samenhang en synergie daartussen, vormen de ‘grotere’ definitie van ruimtelijke kwaliteit. Dit incorporeert het esthetische in een veel breder begrip van kwaliteit, namelijk dat ‘het werkt’. De twee niveaus van de ‘kleine’ en ‘grote’ ruimtelijke kwaliteit wil de VROM-raad expliciet onderscheiden: ruimtelijke kwaliteit wordt vaak versmald tot het esthetische, terwijl het pas

5 zie bijlage raadsvragen en antwoorden Molenkwartier 6 BRON: Verkenning ruimtelijke kwaliteit, VROMraad, 2011. p.17

Een voorbeeld waar die waardes op een voor dit onderzoek relevante manier goed aanwezig zijn in Breda is Belcrumbeach. De kop van de oude Belcrumhaven is ooit door de gemeente aangekocht met de intentie om een woonmilieu aan het water te realiseren. Er is echter nooit genoeg geld en vraag geweest naar dit gebied waardoor besloten is om het gebied 10 jaar lang tijdelijk te ontwikkelen met onder andere een stadsstrand en een skatehal. Daarvoor gebeurde er niets, geen belevingswaarde, geen gebruikswaarde en geen toekomstwaarde en dus ook geen sociaal-economische waarde (niemand kende het gebied immers) en geen economische waarde (er was geen vraag naar enige vorm van gebruik op het gebied). De realisatie van een stadsstrand is een vorm van placemaking die de ruimtelijke kwaliteit langzaam maar zeker doet terug komen en belangrijker nog, van dit gebied een plek maakt in de stad. Je kan hier de hypothese neerleggen dat er wel interesse is van verschillende partijen als er over 10 jaar plannen gemaakt worden voor de stad. Een hypothese die in Amsterdam al veelvuldig op gaat. Zo lopen er in Amsterdam-Noord al enige tijd ontwikkelingen die dit stadsdeel op de kaart zetten. Bijvoorbeeld de Tolhuistuin heeft tot zoveel interactie en aantrekkingskracht geleid dat er steeds meer alternatieve werk en verblijfsconcepten


pagina 31

worden uitgetest, zoals nu in de Shell-toren, waar creatieve ondernemers zich kunnen vestigen tegen aantrekkelijke huren. Maar een belangrijker bewijs van de aantrekkingskracht is de recente opening van het Filmmuseum in de directe omgeving van de Tolhuistuin. Heel langzaam ontstaat er door stadsplanning en kleinschalige initiatieven samen een nieuw, interessant en dynamisch stadsdeel. In steden als Arnhem, Leiden, Groningen en Maastricht wordt ook steeds meer geëxperimenteerd met dit gegeven in de hoop vastgelopen ontwikkelen weer in gang te zetten.

Bijvoorbeeld het inzaaien van een terrein met klaprozen leidt tot een verbeterde belevingswaarde. Het maken van een bloementuin of groententuin samen met omwonenden leidt tot een verbeterde belevingswaarde en gebruikswaarde, en sociaal-maatschappelijke waarde. Beide interventies zetten het gebied op de mental map van omwonenden en passanten. En daarmee krijgt het gebied ook meer aandacht, ook de bouwplannen van de ontwikkelaar worden weer meer gezien door de potentiële kopers. Zodoende kan je stellen dat er uiteindelijk ook voor de ontwikkelaar zin heeft om tijdelijk gebruik toe te staan.

iks Ge bru

de aar sw

?

Toekomstwaarde

Geen enkele van deze componenten is zichtbaar vertegenwoordigd op een braakliggend terrein. Het gevolg is dat er ook geen kansen gezien worden om de situatie structureel te verbeteren.

Belevingswaarde / Gebruikswaarde / Toekomstwaarde

C

PRAKTIJKVOORBEELD: HET LANDGOED VAN COOL TOT TERHAVE

ing

lev Be

wa ard e

TIJDELIJKE ONTWIKKELING ALS MOGELIJKE OPLOSSING Een tussentijdse invulling of ontwikkeling op een braakliggend terrein kan het terrein ruimtelijke kwaliteit genereren. Een tijdelijke functie zal impact hebben op de wijze waarop de partijen in de stad tegen het gebied en de eigenaar aankijken. Zoals een eigenaar die zijn grond verwaarloosd weerstand zal oproepen, zal een eigenaar die zijn grond ontwikkelt (tijdelijk of permanent) met oog voor de omgeving steun krijgen. Voorbeelden hiervan zijn te vinden in Coolhaven in Rotterdam waar op een braakliggend terrein met steun en toestemming van de grondeigenaar, een ontwikkelgroep bestaande uit een ontwikkelaar, woningcorporatie en gemeente een stadsstrandpark is gerealiseerd. En op een ander braakliggend terrein een buurtpark is gerealiseerd door buurtbewoners.7 Een tijdelijke ontwikkeling zal dan ook in de eerste plek maatschappelijke waarde genereren. Daarnaast kan het een verbetering zijn voor de ruimtelijke kwaliteit.

Aan de Coolhavenkade in Rotterdam is ooit een appartemententoren gepland door een consortium van verschillende publieke en private partijen, deze toren is nooit gebouwd omdat de financiering en de verkoop van de appartementen nooit is rondgekomen. Lange tijd lag de bouwkavel braak totdat een tuinontwerper en bioloog de potentie probeerde te benutten door een stadstrandpark te ontwikkelen, later is de stadsocioloog Frederique Kreeftenberg zich bezig gaan houden met de sociale component van dit idee en is een volwaardig voor de buurt functionerend park ontwikkeld. Belangrijk hierbij is dat de enige bestaansreden van het park de buurt is. Het park is volledig gerealiseerd en de activiteiten worden volledig georganiseerd door buurtbewoners en –ondernemers. Hierdoor is een grote sociale betrokkenheid ontstaan voor het park maar is de sociale cohesie binnen de buurt ook versterkt. ONTWIKKELING De ontwikkeling van het park is met name interessant omdat het in eerste instantie gebruik maakte van overeenkomsten met de grondeigenaar die van korte duur waren. Eerst mochten ze één seizoen gebruik maken van het gebied, vervolgens nog één en ga zo maar door. Inmiddels bestaat het een aantal jaar en heeft het een belangrijke plek ingenomen in het publieke leven van de wijk. Zo ver dat er nu wordt nagedacht hoe het model van een actief meedenkende en participerende wijk een rol kan hebben in de ontwikkeling van de

7 BRON: Vormgeven aan de spontane stad, PBL & Urhahn Urban Design, 2012


pagina 32

complete kop van Coolhaveneiland. Zo ontstaat er een gezonde mix van goedgezindheid jegens de ontwikkelaar, een verkoopbaar plan en een toegevoegde waarde aan de wijk. Dit was nooit gebeurd als het consortium wel in staat was geweest om de appartementen in eerste instantie bouwen.8

te ontwikkelen, maar juist een voorwaarden scheppend beleid te maken dat andere partijen uitdaagt de stad in te gaan vullen. De Bredase situatie is vergelijkbaar met die van Maastricht. Het valt echter niet te verwachten dat de marktpartijen ineens dolenthousiast de nieuwe visie van de gemeente gaan omarmen. Het is een langzaam proces van transitie, die op vele fronten een andere houding vergt van alle partijen. De gemeente Maastricht neemt een meer cöoperatieve positie in, dus waar ze eerst vaak het initiatief en de controle in handen wilde hebben is het nu de bedoeling dat externe partijen met initiatieven moeten komen, de gemeente zal vervolgens helpen om dit mogelijk te maken.

REFLECTIE De ontwikkeling van het stadstrandpark van tijdelijke invulling naar vorm van gebiedsontwikkeling is interessant. In het geval van De Kyker zou een tijdelijke ontwikkeling een zelfde effect kunnen genereren als de appartementen niet verkocht worden. Het zou van een tijdelijke ontwikkeling kunnen groeien naar tussentijdse gebiedsontwikkeling. Niet omdat de gemeente dat wil, maar meer omdat de woningen niet meer conform zijn met de marktsituatie. Door de eindgebruiker een actievere rol te geven ontstaat er dus een beter verkoopbaar plan dat ook daadwerkelijk omarmt kan worden door de buurt.

Om ervoor te zorgen dat de stad de gemeente daadwerkelijk kan vinden is het Maastrichtlab opgericht, speciaal om die verbinding met de stad aan te gaan. Het Maastrichtlab probeert partijen te verbinden, projecten aan te jagen en te experimenteren met andere vormen van gebiedsontwikkeling. Eén van die experimenten is het Sphinxpark, een braakliggend terrein waar de gemeente onderzoekt hoe het park van de toekomst eruit ziet. Hierbij proberen ze antwoord te geven op vragen als: -

Wat is de rol van een park voor een stad en haar gebruikers in de 21e eeuw? Hoe geef je beleidsparticipatie vorm via een open proces met stakeholders al in de ontwerpfase ‘aan tafel’ ?

-

Wie is de eindgebruiker van het gebied? Welke verantwoordelijkheid willen de gebruikers op zich nemen en in ruil waarvoor?

-

Verbindingen creëren is essentieel: fysiek (zowel klein als groot denken), economisch (financiële dragers, beheer), verleden en toekomst (identiteit respecteren, maar iets nieuws willen en kunnen toevoegen).

• PRAKTIJKVOORBEELD: SPHINXPARK MAASTRICHT De gemeente Maastricht heeft recent een structuurvisie vastgesteld voor de stad tot 2030. Hierin werd duidelijk dat de stad met krimp te maken krijgt, dat er flink wat afgeschreven moest worden op gemeentelijke gronden bestemd voor nieuwe ontwikkelingen, die voorlopig niet reëel zijn. Deze condities leiden ertoe dat de gemeente Maastricht haar rol in de ruimtelijke ontwikkeling moest overdenken. De structuurvisie is de start geweest om niet meer planmatig

8 BRON: Interview Frederique Kreeftenberg, coördinator Landgoed van Cool tot Terhave, zie bijlage


pagina 33

liggen is slechts een ruimtelijke uiting van dieper liggende oorzaken en processen die er voor zorgen dat andere partijen en ontwikkelingen niet toegelaten worden op deze gebieden. Hieruit is een nieuwe probleemstelling te halen, namelijk:

Door middel van uit proberen en het experiment aangaan, partijen de kans geven proberen ze lessen te trekken uit de experimenten en vorm te geven aan antwoorden op de vragen. De risico’s zijn er niet hoog, er kan dus gerust gefaald worden. Op dit moment zijn er een groot aantal kleine partijen in het park actief die kleinschalige projecten runnen met verschillende insteek. Zo is er een imker, worden er safari’s gedaan, een klein festival gehouden (piquenique electronique) ruimtelijke experimenten uitgevoerd zoals Lost Framework van Studio Stad en de Sphinx Tank van de studie architectuur van de Fachhochschule Aachen en hebben Maurer Architects United een tijdelijk paviljoen gebouwd in het park.9

Herdefinitie van het probleem

REFLECTIE In relatie tot alle gebieden die de gemeente in handen heeft en niet weet wat er mee te doen. Nadoen! Er is niets mis met een grotere betrokkenheid van burgers bij de ruimtelijke ontwikkeling van de stad. Daarnaast is het simpelweg een goede verkenning van de mogelijkheden die het gebied zoals het Savalterrein biedt. Ten slotte biedt het de potentie om bijvoorbeeld onderzoek te doen naar onderwerpen die een minder directe relatie hebben met ruimtelijke ordening, maar wel belangrijk zijn voor de beleving van de ruimte. Bijvoorbeeld bijen houden, landschapskunst etc.

Braakliggende terreinen zijn slechts een symptoom van veel complexere en diepere processen die op het eerste gezicht niet zichtbaar zijn, om de huidige situatie goed te kunnen aanpakken moeten deze processen blootgelegd worden en moet er een antwoord op de oorzaken geformuleerd worden alvorens te kunnen beginnen met het tijdelijke of geleidelijke ontwikkeling van braakliggende terreinen. Dit leidt tot de volgende onderzoeksvraag:

Wat zijn de dieper liggende oorzaken en processen die ervoor zorgen dat de terreinen braak liggen met het oog op tijdelijke of geleidelijke ontwikkeling van deze terreinen? In het volgende hoofdstuk zullen deze oorzaken belicht worden waarna er aan de hand van case studies op specifieke situaties ingegaan kan worden.

BRAAKLIGGEND TERREIN

WETTEN EN REGELS VERVUILING ONTWIKKELPOTENTIE AFSPRAKEN VERANTWOORDELIJKHEID INVESTERING

D CONCLUSIE Op het eerste gezicht lijkt het heel simpel, de noodzaak om deze gebieden op een andere manier te ontwikkelen is evident, maar toch gebeurt er niets. Er spelen belangen dit zich niet aan de oppervlakte van het braakliggend terrein uitten. Het feit dat de terreinen braak

9 BRON: Interview Tima van der Linden, projectleider M-lab, zie bijlage.


pagina 34

HOOFDSTUK 3 ONDERLIGGENDE OORZAKEN In het spel van gebiedsontwikkeling zijn diverse partijen betrokken. De gemeente in de rol van publiekrechtelijke instantie en eventueel in de rol van grondeigenaar en de samenwerkende grondeigenaren en ontwikkelpartijen. In de jaren negentig zijn er door de enorme winstmogelijkheden veel andere partijen bijgekomen zoals beleggers en investeerders uit andere sectoren (bijvoorbeeld pensioenfondsen) en zijn ook bouwbedrijven en corporaties gaan investeren in grond om zo maximaal te profiteren van de verdienmogelijkheden. Toen er versterkt door de crisis veel bouwprojecten niet van de grond kwamen zijn er langzaam maar zeker stemmen opgegaan in de samenleving die andere ideeĂŤn kregen voor de braakliggende gebieden. Deze initiatiefnemers hebben een ander positie in het proces, een ander doel en andere middelen dan de gemeente en ontwikkelpartijen. Deze initiatiefnemers hebben veel moeite om voet aan de grond te krijgen bij andere partijen omdat ze weinig invloed, geld en middelen hebben en omdat ze in moeten breken in reeds gesmede verhoudingen. De dieper liggende oorzaken en processen die ervoor zorgen dat terreinen braak liggen zijn te herleiden naar de onderlinge relaties en afspraken tussen de verschillende partijen. Dit hoofdstuk is zo verdeeld dat de oorzaken in twee situaties geordend zijn: het voorbereidingsfase, waarin de factoren aan het licht komen die er voor zorgen dat terreinen braak liggen en de intentiefase als er wel een wil tot tussentijdse ontwikkeling is, maar het niet lukt om de wil te realiseren. Binnen deze twee hoofdgroepen zijn de oorzaken per relatie, elke oorzaak ontstaat immers uit een relatie tussen de verschillende partijen. De indeling hierin is als volgt: Voorbereidingsfase - gemeente

- gemeente

- ontwikkelaar

- ontwikkelaar - stad Intentie tijdelijke ontwikkeling

- gemeente

- ontwikkelaar

- ontwikkelaar

- ontwikkelaar

- initiatiefnemers

- initiatiefnemers - gemeente

Hierbij moet opgemerkt worden dat de gemeente voor de onderzochte cases geen grondeigenaar is, maar altijd de publiekrechtelijke rol heeft. Initiatiefnemers kunnen verschillende partijen vanuit de samenleving zijn en de eigenaren en ontwikkelaars zijn altijd zelfstandige marktpartijen of corporaties.

Ontwikkelaar / Eigenaar

Ontwikkelaar / Eigenaar

Gemeente

Initiatiefnemer

Gemeente

Ontwikkelaar/ Eigenaar

Initiatiefnemer

VOORBEREIDINGSFASE A GEMEENTE-ONTWIKKELAAR In diverse processen die zich afspelen of af hebben gespeeld tussen de gemeente en de ontwikkelaars van bouwprojecten is de basis gelegd voor de huidige status-quo, het braak liggen van al die gebieden in Breda. Het grootste deel van alle terreinen in Breda is in handen van particuliere grondeigenaren, bouwbedrijven, ontwikkelaars, woningcorporaties en investeringsmaatschappijen. Vrijwel al deze partijen hebben plannen gemaakt om nieuwbouwprojecten op deze terreinen te ontwikkelen, vrijwel al deze plannen zijn in de tijd gemaakt dat er nog geen vuiltje aan de lucht was en dat er nog flinke opbrengsten gemaakt konden worden.


pagina 35

Ontwikkelaar/ Eigenaar

Ontwikkelaar/ Eigenaar

Eindgebruiker Gemeente

Wat kenmerkend was (en nog steeds is) voor de planvorming in die tijd, is dat de planvorming gebaseerd is op gezond wantrouwen tussen de particuliere partijen en de gemeente. De particulieren partijen zochten de grenzen van de voorwaarden die de gemeente stelde op en de gemeente had als belangrijkste taak de kwaliteit van de voorgestelde plannen te waarborgen. Elke stap, elke uitgave, elke verantwoordelijkheid werd van te voren vastgelegd om te verzekeren dat het plan daadwerkelijk uitgevoerd werd zoals het voorgesteld werd. Elke onzekerheid werd van te voren uit de lucht genomen.

Status quo

1

PROCES VAN GEBIEDSONTWIKKELING In het proces van de ontwikkeling van een gebied door een particuliere partij ligt het initiatief bij de ontwikkelaar. De gemeente stelt de kaders op om de ontwikkeling wenselijk en mogelijk te maken. Als het bestaande bestemmingsplan voldoet dan volstaat de gemeente met legesheffing en wellicht afspraken over beheer en gebruik. In veel gevallen zal het bestemmingsplan niet volstaan, waarna het proces van aanpassing van het bestemmingsplan in werking gesteld wordt. In het schema op de volgende pagina wordt weergegeven hoe dit in zijn werk gaat. Als eerste stap vraagt de ontwikkelaar planologische medewerking aan om tot realisatie te komen van zijn plan. Dit mondt uit in een principeverzoek, dat als doel heeft het wijzigen van het bestemmingsplan om de ontwikkeling mogelijk te maken. Als de gemeente hiermee akkoord gaat wordt er een intentieovereenkomst tussen de partijen getekend waarin hoofdzakelijk de werkafspraken worden vastgelegd. Vervolgens begint de gemeente met het opstellen van gemeentelijke randvoorwaarden in dialoog met de ontwikkelaar zodat

er een haalbaar en reĂŤel pakket voorwaarden ligt. Zodra met gezamenlijk tot de conclusie is gekomen dat de voorwaarden haalbaar en duidelijk zijn wordt de volgende fase ingegaan. Deze tweede fase heeft als doel het plan te toetsen aan de gemeentelijke randvoorwaarden. Hierin moet de ontwikkelaar zijn plannen dus zo goed mogelijk aan die voorwaarden laten voldoen. Zodra er getoetst is en het plan is goedgekeurd gaat het proces de derde stap in, het afsluiten van de anterieure overeenkomst. Dit is het moment voor de betrokken parijen om de belangen te regelen, deze belangen gaan van taakverdeling, tot kostenverdeling, tot planschade en overdracht rechten en verplichtingen. Deze overeenkomsten zijn vaak zo strak geregeld zodat er duidelijk is over en weer. In het verleden werden deze processen vaak ingezet om een zo hoog mogelijke kwaliteit te genereren en stedenbouwkundig goed verankerde plannen te maken. De gemeente kon de randvoorwaarden opstellen en daarmee (in onderhandeling) sturen op een wenselijk resultaat. Dit was echter buiten een snel veranderende werkelijkheid gerekend die door vrijwel alle betrokken partijen te rooskleurig werd ingeschat blijkt achteraf. Niemand had er op gerekend dat de situatie wel eens een wending kon nemen waardoor een deel van de plannen nooit uitgevoerd zou worden. Geen geld, geen aansluiting bij de markt zijn de belangrijkste redenen. Het gevolg is leegstand en braakliggende terreinen en overeenkomsten tussen gemeente en ontwikkelaar die nauw gedefinieerd is dat er geen vrijheid meer is om hier van af te wijken buiten de voorgestelde ontwikkeling om. Met als gevolg dat de ontwikkelaar aan zijn plan vasthoudt, deels uit hoop op betere tijden maar ook deels uit angst zijn bouwvergunning te verliezen. De gemeente kan geen andere opties verkennen omdat ze hiermee tegen de afspraken in zou gaan en als ze niet oppast contractbreuk pleegt, de ontwikkelaar wil het liefst niet het hele proces opnieuw doorlopen en wacht daarom op betere tijden (met alle kosten van dien).


pagina 36

PROCES GEBIEDSONTWIKKELING ONTWIKKELAAR

BOUWPLANNEN: vraag planologische medewerking

FASE 1 principeverzoek DOEL: Wijziging bestemmingsplan; mogelijk maken ontwikkeling intentie overeenkomst

werkafspraken

gemeente en ontwikkelaar

gemeentelijke randvoorwaarden

gezamenlijk haalbaarheidsonderzoek

in

FASE 2

d ia

loog

m et o ntw i kke

laa

r

CONCLUSIE haalbaar + duidelijke randvoorwaarden


pagina 37

GEMEENTE - ONTWIKKELA AR FASE 2 DOEL: Toetsen plan gemeentelijke randvoorwaarden

ontwikkelaar maakt plan; gemeente begeleidt

samenwerkings overeenkomst

Plan getoetst + goedgekeurd

FASE 3 DOEL: Regels alle kosten als gevolg van ruimtelijke ontwikkeling

anterieure overeenkomst over grondexploitatie

vaststelling nieuw bestemmingsplan

het moment om gemeentelijke belangen te regelen


pagina 38

Bank Gemeente

huidige planvorming. Namelijk dat de plannen niet voldoende vraaggericht zijn en dat er heel weinig aanpassingsmogelijkheden zijn als de overeenkomsten eenmaal getekend zijn. Met het oog op de huidige situatie en de toekomst is het daarom aan te bevelen om de manier waarop overeenkomsten opgesteld worden te herzien. Een punt is hierin erg belangrijk, namelijk dat er, als er na een bepaalde periode nadat de overeenkomst getekend is niet gebouwd is, beide partijen de mogelijkheid hebben om de andere partij uit te nodigen het contract aan te passen. Hiermee wordt het voor de gemeente makkelijker om tijdelijke initiatieven openlijk te ondersteunen en wordt het voor de ontwikkelaar makkelijker om mogelijke aanpassingen in de nieuwbouwplannen voor te stellen binnen nieuwe voorwaarden en afspraken.

Grondeigenaar

Investeerder

Ten slotte draagt ook de financier van de plannen bij aan het voortduren van de huidige situatie, meestal is dit een bank of een investeerder die verwacht het bedrag dat is uitgeleend terug te krijgen. De druk van deze partijen is zo hoog dat de ontwikkelaar van de nieuwbouwplannen weinig opties heeft, behalve het doorzetten van de plannen. Een nieuw plan brengt immers nieuwe (niet ingecalculeerde) risico’s met zich mee. Een andere partij tijdelijk de gebruiksrechten van de locatie te geven is in deze context veel te risicovol, mogelijk wordt er door gebruikers gebruiksrecht geclaimd op basis van de tijd, energie en geld dat ze erin stoppen.10 Het financiële belang speelt een grote rol om de gebieden ‘veilig’ ongemoeid te laten totdat de reeds ingezette planvorming gerealiseerd kan worden. Voortgang van de planontwikkeling, op het niveau van Breda, maar feitelijk op het niveau van heel Nederland zit na 5 jaar crisis vast. Alleen een aantrekkende economie, meer investeringen, meer handel, meer winst en ten slotte meer vraag naar nieuwe kantoren en woningen biedt een uitweg voor de huidige status quo. Dit is een slechte situatie, het financiële belang is zo groot dat plannen alleen gemaakt en uitgevoerd kunnen worden als er een garantie is dat de opgeleverde gebouwen afgenomen worden. Wat er nu gebeurd is dat de partijen niets anders kunnen doen dan wachten totdat ‘het geld’ weer terugkeert, in de vorm van kopers, financiering of leningen. Andere partijen krijgen geen ruimte, mede omdat de overeenkomsten zo weinig ruimte bieden en de angst van de eigenaren dat ze geen controle over hun eigendom meer hebben. De kans dat de hoogtijdagen van voor de crisis terugkeren is klein, nieuwbouwplannen zullen in de toekomst kleiner en flexibeler moeten worden om in een onzekere markt te overleven. Deze tijd legt twee problemen bloot van de

2

DUIDELIJKHEID IN PLANVORMING In de huidige situatie ligt er in Breda 160 ha braak, dat is een oppervlakte ongeveer ter grootte van de binnenstad van Breda.

Oppervlakte ter grootte van de binnenstad.

Voor een groot deel van deze locaties is het perspectief onduidelijk: het is niet altijd helder wat de status is van de plannen en afspraken, wat de gemeente wil met de locaties en binnen welke tijdsperiode de locaties ontwikkeld zouden moeten worden. Met de ontwerpstructuurvisie ‘Breda 2030’ wordt al een eerste stap gezet richting een scherper beeld, maar nog steeds blijft de gemeente heel algemeen. Zo worden er op dit moment verwacht dat er 11 terreinen voor 2020 (bedrijven) of 2023 (woningbouw) ontwikkeld worden, dit is respectievelijk 7 of 10 jaar voordat dit alles ontwikkeld is. Van 14 terreinen wordt er afgewogen of

10 BRON: Common Fence als ontmoetingsplek Groenoord, Leiden.nu, Post R. 2013, http://www.leiden.nu/cultuurevenementen/common-fence-als-ontmoetingsplek-in-groenoord/


pagina 39

Tijdelijk niet bouwen als strategie

ontwikkeling wel of niet haalbaar is. Dit terwijl het helemaal niet zeker is dat deze planning gehaald gaat worden en of dit überhaupt aansluit op de marktvraag. In de structuurvisie worden veel opties opengehouden, om te kunnen anticiperen op ontwikkelingen, maar ook om te voorkomen dat de gemeente schadeclaims krijgt van de betrokken particuliere partijen. Over de 14 terreinen waar ontwikkeling wordt afgewogen, wordt gesteld dat tijdelijke invulling een optie is om het gat in de traditionele programma’s van wonen en werken voor de komende 10 tot 15 jaar op te vangen. De primaire verantwoordelijkheid ligt bij de eigenaar, maar ook de gemeente heeft een verantwoordelijkheid.11 Tevens wordt er in het beleidsstuk “Stedelijke Programmering 2020 Koers gezet” gesteld: “Wij geven in principe prioriteit aan realisatie van plannen waarvoor een planologische procedure loopt of is doorlopen en/of waarvoor exploitatie- of samenwerkingsovereenkomsten zijn gesloten.”12 Hierbinnen wordt de mogelijkheden onderzocht voor welke plannen het aanbod niet aansluit bij de vraag om het programma vraaggericht om te buigen. Voor de vele terreinen die te klein zijn om in de structuurvisie genoemd te worden maar waarvoor de planologische procedure wel al loopt of is afgerond is er dus geen helderheid over de termijn waarop ze ontwikkeld zullen worden. De ontwikkeling is vaak afhankelijk van de marktomstandigheden. Het kan daarom lang duren voordat een project daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Zo ligt een terrein aan de Vogelenzanglaan al 6 jaar braak, omdat de eigenaar WonenBreburg het niet voor elkaar krijgt de nieuwbouw te realiseren. Tegelijkertijd is er de frustratie van omwonenden dat ze al 6 jaar naar hekken moeten kijken zonder helder perspectief en het onbegrip van het feit dat de woningen die er stonden ‘voor niets’ verwijderd werden. In zowel de structuurvisie als de stedelijke programmering wordt, buiten een aantal voorzetten om, niet besproken hoe de terreinen die 10 tot 15 jaar braak liggen concreet aangepakt kunnen worden. Hoe de tijdelijke invulling vorm krijgt of hoe de eigenaar op haar verantwoordelijkheid aangesproken kan worden wordt niet duidelijk.

De onzekerheid die in deze situatie heerst is de bron voor initiatiefnemers om voorstellen te doen bij de gemeente en grondeigenaren om deze terreinen enigszins leefbaar te houden. Het feit dat ze geen reactie krijgen is direct gerelateerd aan de onzekerheid omtrent de nieuwbouwplannen. De marktpartijen zijn genoodzaakt hun plannen in de lucht te houden ook al krijgen ze de plannen niet verkocht. De gemeente speelt geen actieve rol om andere opties gezamenlijk te onderzoeken. Terwijl de marktpartijen maar al te goed beseffen dat er voorlopig geen verandering in de situatie komt maar tegelijkertijd bang zijn om hun vergunningen te verliezen als ze niet vasthouden aan de huidige plannen. Als oplossing werd op een bespreking over stadslandbouw tussen gemeente en marktpartijen gesteld door Rasenberg en WonenBreburg dat het woningbouwprogramma gewaarborgd moeten worden voor een bepaalde periode voordat ze kunnen en willen kijken naar andere tijdelijke opties.

Start

Uitstel

Herstart

5 jaar

Tijd voor tijdelijkheid

NIET BOUWEN ALS INSTRUMENT Het aanspreken van een eigenaar op zijn verantwoordelijkheid is niet genoeg, tijdelijke invulling heeft geen prioriteit voor de eigenaar en er zijn geen afspraken waarin de verantwoordelijkheid om zorg te dragen voor een leefbare functie in de tussentijd is vastgelegd. De eigenaar heeft die verantwoordelijkheid niet en kan vaak het risico niet permitteren dat anderen op zijn terrein een tijdelijke invulling uitoefenen terwijl er de hoop is dat de nieuwbouwplannen altijd door kunnen gaan. De gemeente zou in overleg met de particuliere partijen ook periodes waarin in ieder geval niet ontwikkeld gaat worden op kunnen stellen en deze tegelijkertijd kunnen koppelen aan garanties voor de marktpartijen dat ze in ieder geval ná die periode wel mogen bouwen volgens de verkregen vergunningen en afspraken. Hiermee

11 BRON: Ontwerp structuurvisie Breda 2030, Gemeente Breda, 2013, p. 98-100 12 BRON: Stedelijke Programmering 2020 Koers gezet, Gemeente Breda, 2010, p. 18


pagina 40

wordt een weloverwogen keuze om een periode niet te bouwen een instrument om het waardeverlies van deze terreinen en omgeving tegen te gaan. En opent zich een venster in de tijd die tijdelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Een garantie van vijf jaar is voor een ondernemer met een tijdelijke horecavoorziening al interessant. De investering van tijd en energie kan worden terugverdiend zonder de onzekerheid dat het ineens over kan zijn. In deze context verandert de rol van de gemeente, van regelgever en toetser naar een partij die het algemeen belang op de lange termijn verbindt aan het algemeen belang de korte termijn. Die eigenaren moet stimuleren om hun primaire belang op een andere manier moet proberen te bereiken. Door juist eerst heldere keuzes te maken en dit vervolgens te koppelen aan bepaalde garanties wordt het interessant voor particuliere partijen om op een andere manier tegen hun bezit aan te kijken.

Ook de tijdelijke ontwikkeling is gebonden aan een minimumtijdsperiode om van waarde te kunnen zijn en zodat partijen zich er aan willen committeren. Dit geldt met name als externe partijen (dus niet de eigenaar of ontwikkelaar) een initiatief hebben voor het terrein. De ervaring leert dat de eigenaar of ontwikkelaar van de grond nauwelijks tijdelijke ontwikkeling plant op eigen initiatief, oorzaken hiervoor zijn vaak de reeds opgestelde overeenkomsten, de hoop op het aantrekken van de markt, etc. Daarnaast ziet een eigenaar of ontwikkelaar de meerwaarde (nog) niet van een tijdelijke ontwikkeling, het is geen prioriteit. De initiatiefnemers zullen vaak vanuit maatschappelijk oogpunt een initiatief starten. Omdat een gebied en omgeving verloedert, omdat er kansen liggen om de binding in een wijk te bevorderen et cetera. Tijdelijke waardecreatie dient hiermee uiteindelijk als tussenoplossing totdat er daadwerkelijk begonnen wordt met definitieve ontwikkeling, het genereert daarmee waarde die op dit moment afwezig is en wellicht door kan klinken in de definitieve planvorming. Maar het is in eerste instantie toch een reactie op de bestaande situatie.

Ten slotte ligt hier een uitdaging om nog een stap verder te gaan, te onderzoeken wat er mogelijk is als er bepaalde voordelen liggen in het tijdelijk afzien van ontwikkeling om op langere termijn pas te gaan bouwen. Een reductie in de plankosten, hulp bij het beheer van het terrein door de gemeente als de eigenaar bereidt is om een alternatief te zoeken voor de huidige status quo. Misschien wel de mogelijkheid om extra vierkante meters te bouwen als een grondeigenaar nu de verantwoordelijkheid neemt? Hiermee zou er ook een prikkel gegeven kunnen worden om de grondeigenaar te laten investeren in tijdelijkheid en te kijken welke mogelijkheden er nu écht liggen in de ‘tussentijd.’

De bestaande situatie kan echter elk moment veranderen, althans zo lijkt het. De woningmarkt kan zomaar aantrekken, er kan een investeerder komen en de plannen kunnen zomaar doorgaan. Hierdoor is de tijdsperiode dat een gebied braak ligt bijna altijd onzeker. Een partij die tijdelijke ontwikkeling wil initiëren op braakliggende terreinen is hiermee niet gebaat, elke investering kan zomaar voor niets zijn. Dit leidt tot een bijna onoverbrugbare impasse tussen initiatief en ontwikkelaar, zolang de tijdsduur onduidelijk is zal er een status-quo heersen. Juist vanuit die perspectief geldt dat er duidelijkheid moet komen over de periodes dat gebieden braak liggen en kan de gemeente zoals reeds gesteld een leidende rol hebben.

B ONTWIKKELAAR-INITIATIEFNEMER 1

INVESTERING VAN ENERGIE IN TIJDELIJKHEID Het grote probleem van tijdelijke ontwikkeling is dat het letterlijk een tussenoplossing is, het is een tijdelijke oplossing met als perspectief dat het uiteindelijk weer zal verdwijnen. Het bestaat bij de gratie dat definitieve nieuwbouwplannen niet doorgaan of uitgesteld worden. Dit is de allergrootste zwakte van tijdelijkheid, terwijl het tevens de bestaansreden is. Wat betekent dit voor tijdelijke ontwikkeling op braakliggende terreinen?

2

GEBRUIKSRECHT INITIATIEFNEMER KAN DEFINITIEVE PLANNEN IN DE WEG STAAN Die impasse wordt nog versterkt door het feit dat de ontwikkelaars en grondeigenaren angstig zijn om hun terreinen tijdelijk te uit handen te geven aan partijen die hier tijdelijk


pagina 41

Minimumtijd voor tijdelijkheid / Experiment

gebruik van willen maken. De eigenaren zijn bang dat deze partijen naar verloop van tijd het gebruiksrecht claimen en daarmee een nieuwbouwplan dwarsbomen. Tijdelijk gebruik kan daarmee een politiek middel worden, er kunnen eisen gesteld worden en dat is natuurlijk het laatste wat een grondeigenaar wil.13 C

ONTWIKKELAAR - GEMEENTE - INITIATIEFNEMER

1

GESLOTEN VERHOUDINGEN GEVEN GEEN KANS AAN INITIATIEFNEMER Het gevolg van deze lange historie is dat er heel weinig ruimte is voor alternatieve invalshoeken in de huidige tijd, initiatiefnemers krijgen weinig ruimte om hun ideeën effectief te presenteren. De oude verhoudingen zitten momenteel nog te vast. De afgelopen jaren is er in verschillende steden weliswaar meer ruimte ontstaan voor tussentijdse initiatieven, maar deze initiatieven zijn alleen door heel veel doorzettingsvermogen, absolute noodzaak of door de juiste contacten ontstaan. Zaken die in heel veel situaties in Breda niet zomaar opgaan. De bepalende factor blijft de stem van de grondeigenaar en de ontwikkelaar, zolang deze partijen geen ruimte bieden voor andere ideeën zal er ook niets veranderen. De gemeente zit op dit moment nog heel erg aan de kant van de grondeigenaren, en dit is logisch, aangezien er al overeenkomsten liggen. Toch ligt er een heel grote vraag op tafel: ‘Hoe kan die status-quo doorbroken worden?’ Initiatiefnemers krijgen niet voldoende voet aan de grond, eigenaren zien de meerwaarde in veel gevallen niet opwegen tegen de risico’s en de gemeente is niet in de positie om ‘vrij’ te onderhandelen met betrokken partijen. Gemeente

? ? Ontwikkelaar / Eigenaar

Initiatiefnemer

In veel andere steden is inmiddels gebleken dat initiatiefnemers van tussentijdse ontwikkeling zeer goed in staat zijn zichzelf te organiseren, problemen te agenderen en hier ook oplossingen voor te bieden. Inmiddels zijn in een aantal grote steden zoals Arnhem, Leiden, Rotterdam en Maastricht departementen, platforms en laboratoria opgericht dit zich specifiek bezighouden met het onderzoeken van nieuwe manieren van gebiedsontwikkeling, vaak met een grotere inbreng van burgers, instellingen en commerciële partijen. Uitgangspunt is om op een transparantere manier de stad te ontwikkelen en minder gebonden te zijn aan grote investeerders. Ook in Breda wordt er zowel binnen de gemeente als in de stad gespeeld met ideeën om een dergelijk ‘Stadslab’ op te richten. Daarnaast is een partij als stichting Braak! heel hard bezig met bottom-up ontwikkelen van het havenkwartier en de wijk de Heuvel. AANBEVELING In al deze initiatieven is nog weinig samenhang of richting te bespeuren. Er is momenteel geen partij die alle anderen weet te binden en de neuzen dezelfde kant op weet te krijgen. Het is zaak voor de gemeente om hier wel positie in te kiezen. In de context van een terugtredende overheid en een actievere samenleving moet de gemeente als ambtelijke en bestuurlijke organisatie moet zich buigen in hoeverre het zich moet roeren in het debat over tijdelijke ontwikkeling op het schaalniveau van de (afzonderlijke) braakliggende terreinen en hoeverre ze er energie en mankracht in wil steken. 2

VOORBEELDEN ANDERE STEDEN Het bijzondere aan de oplossingen die in andere steden worden uitgevoerd is dat de gemeente zich niet sturend opstelt, ze zit aan tafel, heeft een stem, werkt en denkt vaak mee, maar heeft geen meerderheidsbelang. De gemeente is een partner en doet mee op hetzelfde niveau mee als andere partijen. In een stad als Arnhem is de gemeente zelfs helemaal geen partij, het stadslab (departement voor tijdelijke ordening, transitieteam) is een burgerinitiatief dat stedelijke problemen agendeert, de problematiek op scherp zet en daarmee nieuwe paden bewandeld die nooit vanuit de gemeentelijke organisatie bedacht kunnen worden.

13 BRON: Common Fence als ontmoetingsplek Groenoord, Leiden.nu, Post R. 2013, http://www.leiden.nu/cultuurevenementen/common-fence-als-ontmoetingsplek-in-groenoord/


pagina 42

De gemeente voelt echter wel aan dat ze hier veel mee kan, zeker nu haar eigen plannen soms gestrand zijn. Het Transitieteam Arnhem is daarmee een partner geworden die belangeloos en neutraal partijen bij elkaar kan brengen, en daarmee een grote behoefte tot actie in de stad faciliteert.14 In Maastricht is het M-lab een initiatief vanuit de gemeente, maar dat wordt grotendeels gedragen door personen en partijen die verder niets te maken hebben met gemeentelijke belangen. De gemeente is een partner binnen deze samenwerking maar is niet de ‘baas.’ Hierdoor ontstaat ontzettend veel ruimte voor initiatief, debat en experiment zonder dat dit gelijk verzand in de gemeentelijke organisatie. De worteling in de Maastrichtse maatschappij lijkt ook tot meer draagkracht en slagkracht van het M-lab te leiden. De slimheid van het M-lab zit in de opbouw van het lab, er is een projectteam dat heel veel organiseert, dat plekken aanwijst voor experiment en vooral stuurt op het proces. Het M-lab zorgt ervoor dat de experimenten gaan leven in de samenleving en probeert input te krijgen vanuit de samenleving, deze als het ware te curateren en geeft vervolgens de kans om de ideeën daadwerkelijk te testen en hier lessen uit te trekken. Daarnaast is er de zogenaamde Gideonsbende opgericht, een groep van 50 professionals uit allerlei hoeken van de samenleving, van advocaten tot directeuren van woningbouwcorporaties. Al deze personen hebben een eigen visie op de toekomst van de stad. Op persoonlijke titel en buiten werktijden om fungeren deze partijen als klankbord van het M-lab, waardoor er een brede kritische input wordt geleverd op de experimenten.15 In Rotterdam loopt nu twee jaar het Stadsinitiatief, een door de gemeente Rotterdam georganiseerde en gefinancierde verkiezing voor verschillende initiatieven voor en door de Rotterdamse samenleving. Het principe is heel simpel, de gemeente looft een grote prijs uit aan het initiatief dat de meeste stemmen uit de stad krijgt. De prijs is een geldprijs die maximaal de helft van het benodigde bedrag beslaat, de andere helft moet uit cofinanciering komen van particuliere partijen. Zo hoopt de gemeente stadsontwikkeling vanuit

de samenleving te stimuleren en tegelijkertijd een groter draagvlak te organiseren. Het grote nadeel is dat de gemeente geen enkele beslissingsbevoegdheid heeft, het initiatief wordt op een democratische manier gekozen. Het eerste jaar was, met het plan ‘de Luchtsingel’ een langzaamverkeersverbinding van het station, via het Schieblock over het spoor naar de Hofbogen (voormalig station Hofplein) wel bemoedigend omdat er gepoogd is de stad structureel te verbeteren en een verloren gebied uit het slop te trekken.16 AANBEVELING Dit zijn drie goede voorbeelden voor de stad Breda hoe de problematiek van de braakliggende terreinen en de status-quo aangepakt kan worden. In de drie voorbeelden heeft de gemeente steeds een andere rol. Er is dus geen beste manier om de problematiek aan te pakken en ook geen ‘beste’ rol van de gemeente. Er ligt hier wel een duidelijke uitdaging voor de gemeente om voordat je aan de slag gaat te bezinnen op welke rol de gemeente moet invullen en welke taken aan externe partijen overgelaten moet worden en welke taken juist niet. Een ding is duidelijk, het is niet meer mogelijk om metaforisch gesproken vanuit de vierde verdieping van het gemeentekantoor op eigen houtje oplossingen te verzinnen. Deze problematiek vraagt bij uitstek om een werkwijze die dicht bij de samenleving, in het veld staat. Die recht doet aan de veelheid aan partijen in de stad en die tot collectief gedragen en in werking gezette oplossingen kan komen.

X

Z

C

A

B Z

Y

Open source benadering die recht doet aan de veelheid aan partijen in de stad.

14 BRON: Interview Peter Groot en Paul de Bruijn, Transitieteam en Bureau Arnhem, zie bijlage. 15 BRON: Interview Tima van der Linden, projectleider M-lab, zie bijlage. 16 BRON: Interview Rob van den Bos, projectleider Stadsinitiatief Rotterdam, zie bijlage


pagina 43

3

VERSCHILLENDE VRAGEN VERSCHILLENDE HOUDINGEN De problematiek kan op verschillende manieren aangepakt worden, naar gelang de situatie en hoeft, zo blijkt uit de voorbeelden, niet altijd op een directe manier aangepakt te worden, externe partijen kunnen dit gat ook en soms beter invullen. Waar de gemeente tot voor kort vrijwel altijd actief was in ruimtelijke ordening, of het nu ging om bouwen, bestemmen, partijen vinden om mee samen te werken, huurders vinden etc. Is dit aan het veranderen en zal de gemeente soms passief of faciliterend moeten zijn en zich slechts bezig moeten houden met het absoluut noodzakelijke.

Gemeente

Ontwikkelaar/ Eigenaar

-

Op basis van de situatie zijn er grofweg vier hoofdrichtingen te onderscheiden.

Betrokken partijen hun gang laten gaan, zo min mogelijk overheidsinbreng, slecht het puur noodzakelijke bewaken. De gemeente als toetser. Dit is een klassieke rol van de gemeente, de gemeente als bewaker van het algemeen belang, van de rechtsorde en de legaliteit van projecten. De gemeente zorgt ervoor dat er geen ongelijkheid ontstaat en dat iedereen zich houdt aan haar rechten en plichten.

Faciliteren / Toelaten / Initiëren / Bouwmeesterschap

Gemeente

Ontwikkelaar/ Eigenaar

-

Tijdelijk gebruiker

Gemeente

Ontwikkelaar/ Eigenaar

Tijdelijk gebruiker

Faciliteren van het proces, partijen bij elkaar brengen. De gemeente als matchmaker. Hoewel de samenleving zelfredzaam is en heel goed weet waar de kansen liggen kan het goed zijn om een partij te hebben die als matchmaker kan fungeren, een partij die overzicht heeft, een sensor voor potentiële combinaties heeft. Met name op braakliggende terreinen liggen veel verschillende en vaak grote belangen van alle betrokken partijen, inclusief die van de gemeente. Toch zou een partij die deze belanghebbenden eens bij elkaar zet goed zijn om uit de huidige status-quo te komen. De gemeente als hoeder van het algemeen belang zou hier de geschikte partij voor zijn, maar is aan de andere kant ook verstrengeld in haar eigen belangen en reeds afgesproken verplichtingen. Zodoende is een externe partij misschien nog beter in dit soort situaties.

-

Eindgebruiker

Initiëren, het goede voorbeeld geven, partijen uit de samenleving de kans geven om het af te maken. De gemeente als initiator. De gemeente als initiator past goed bij de overgang van het traditionele denken naar het veranderde denken. Vaak wordt gezegd dat de vernieuwing niet vanuit de overheid komt, dat de overheid ‘volgend’ is aan de samenleving. Tegelijkertijd treed er onder meer door sociale media een versmelting van veel wetenschap, kennis en techniek op en daarmee een natuurlijke integratie tussen overheid en samenleving. In deze situatie kan een gemeente ook sneller en scherper inspelen op actuele veranderingen. Sterker nog, als het om initiatieven voor braakliggende terreinen gaat, is het zelfs zo dat een gemeente misschien wel de vernieuwer kan zijn, als deze zelf initiatief toont en vernieuwing als noodzaak ziet.


pagina 44

-

Gemeente

Gemeente

Gemeente

Tijdelijke ontwikkelaar

Ontwikkelaar

Eindgebruiker

De gemeente als regisseur. Zoals reeds gemeld is dit een rol die de gemeente Breda van oudsher met verve en vakkundigheid heeft vervuld en nog steeds vervult op een aantal zorgvuldig gekozen sleutelprojecten. Hoewel in de toekomst misschien minder en op braakliggende terreinen die niet in eigen handen zijn niet relevant, kan het een nuttige tool zijn op eigen gebieden om projecten op te zetten, met name voor projecten die een nieuwe manier van ontwikkelen beproeven is het misschien handig (geleidelijk ontwikkelen bijvoorbeeld).17 Deze rollen zijn echter niet zomaar door de gemeente alleen in te vullen. Ondanks de ingestorte markt zit de gemeente vaak vast aan gemaakte contracten en overeenkomsten wat betreft nieuwbouwplannen op braakliggende terreinen waarvan de gedachte nog steeds is dat ze altijd nog gebouwd gaan worden. Met andere woorden, er rust een erfenis op de schouders van de gemeente die het lastig maakt om adequaat op veranderende vragen zoals een initiatief tot tijdelijke ontwikkeling te kunnen reageren. De vraag is dan ook, kan de gemeente deze rollen goed genoeg invullen of zit ze te verstrengeld in de erfenis van haar verleden? Op welke manier kan de gemeente dit proces ingaan? AANBEVELING PLATFORM VOOR TRANSITIE In veel gevallen is de gemeente in staat om die verschillende rollen uit te oefenen, maar met betrekking tot tijdelijke of geleidelijke gebiedsontwikkeling op braakliggende terreinen ligt dit anders. Daarom zijn er in andere steden ook de stadslaboratoria opgericht, ze stellen

de initiators van deze laboratoria in staat om vrij en onafhankelijk problemen aan te vliegen. Dat betekent dus dat ze geen reeds gemaakte overeenkomsten en afspraken hoeven na te leven. Dat betekent dat ze los van mogelijke belangenverstrengeling met de politiek en beleidslijnen kunnen handelen. Dat betekent dat ze partijen bij elkaar om de tafel kunnen zetten, dat ze actief kunnen zoeken naar die partijen zonder tegen de schenen van andere belanghebbenden te schoppen, maar ook dat ze kunnen agenderen, debatteren en confronteren zonder dat belangen op de achtergrond meespelen die deze acties kunnen vertroebelen. Een potentiële oplossing om uit de status-quo te komen binnen een relatief korte tijdsduur is dan ook de oprichting van een Platform voor Transitie, een partij die midden in de samenleving staat en daar ook door gedragen wordt. Dat geen last heeft van de afspraken en belangen die drukken op de huidige impasse en vrij op pad te gaan om nieuwe verbanden te smeden en om partijen bij elkaar te brengen. Een organisatie die misschien gesteund, maar zeker niet geleid wordt door de gemeente, maar die een onafhankelijk positie inneemt. Bijkomend voordeel is dat de gemeente in zo’n situatie niet telkens met een andere pet op in verschillende stappen van een proces zit en zichzelf daarmee ongeloofwaardig kan maken door bijvoorbeeld eerst enthousiast een idee te initiëren om het vervolgens te moeten staken omdat er geen vergunning verleend kan worden. De gemeente is in dit platform een deelnemer, geen eigenaar en heeft een gelijke stem als andere partijen. Het platform moet open zijn en inhoudelijk in balans. Het dominante belang moet het experimenteren met mogelijke oplossinge van ruimtelijke problemen waar op dit moment geen oplossing voor is, zoals de waardeloosheid van braakliggende terreinen. Het platform heeft een belangrijke initiërende en faciliterende rol deze processen, maar zal in haar slagen afhankelijk zijn van de samenleving. Het is daarom essentieel dat een Stadslab de samenleving aan zich bindt door middel van een open-source benadering waarin alle ideeën welkom zijn en het debat in principe door iedereen gevoerd kan worden.

17 BRON: Uitnodigingsplanologie als perspectief, Fontein R.-J. Breman B. Kuindersma W. Westerink J. 2012


pagina 45

D

CONCLUSIE VOORBEREIDINGSFASE

Platform voor Transitie

Toen er versterkt door de crisis veel bouwprojecten niet van de grond kwamen zijn er langzaam maar zeker stemmen opgegaan in de samenleving die andere ideeën kregen voor de braakliggende gebieden. Deze initiatiefnemers worden langzaam maar zeker gehoord in de (Bredase) samenleving. Ze hebben een ander positie in het proces, een ander doel en andere middelen dan de gemeente en ontwikkelpartijen. Tot nu toe kostte het veel moeite om voet tussen de deur te krijgen in de reeds gesmede verhoudingen tussen gemeente en ontwikkelpartijen. In dit hoofdstuk is beschreven hoe voorgaande processen tot de huidige situatie hebben geleid. De overeenkomsten tussen ontwikkelpartijen en gemeente bieden weinig speling om plannen te herzien of om tijdelijke invullingen te overwegen. Dit kan voorkomen worden in de toekomst door in de overeenkomsten te anticiperen op zo’n situatie en ruimte in te bouwen om na een vastgestelde periode het gesprek opnieuw aan te gaan eventueel samen met initiatiefnemers van tijdelijke ontwikkeling. De gemeente geeft al richting aan de toekomst van braakliggende terreinen maar zou hierin nog een stuk concreter en scherper kunnen worden, door bijvoorbeeld ontwikkeling van bouwprojecten voor bepaalde tijd uit te sluiten op een aantal gebieden. Terwijl wel garanties over het bouwprogramma en -vergunningen na die periode worden afgegeven. Hiermee wordt er een venster in de tijd geopend voor tijdelijke en misschien wel geleidelijke ontwikkeling. Aansluitend hierop zou ook de angst van de ontwikkelaar voor gebruiksclaims uit de lucht genomen kunnen worden. Initiatiefnemers worden verleid om energie en tijd te investeren in een tijdelijk project als hiervoor een gegarandeerde termijn staat. Ten slotte gebeurd er ondertussen in andere steden al vrij veel omtrent tijdelijkheid. Verschillende voorbeelden tonen aan dat de gemeente het probleem vanuit verschillende rollen kan aanpakken en dat het zeker niet altijd noodzakelijk is om zelf actie te ondernemen. De gemeente moet zich herbezinnen op de rol die ze heeft, op welke manier het algemeen

belang het beste behartigd kan worden en er geen conflict ontstaat tussen de doelmatigheid en vrijheid die noodzakelijk is en politieke en andere gemeentelijke belangen. INTENTIEFASE

BRAAKLIGGEND TERREIN

WETTEN EN REGELS VERVUILING ONTWIKKELPOTENTIE AFSPRAKEN VERANTWOORDELIJKHEID INVESTERING

Als de juiste condities gecreëerd zijn is het nog niet zo dat de weg vrij is, in veel gevallen zal het proces in eerste instantie alleen maar complexer worden. De verhouding tussen de betrokken partijen verandert, de gemeente dient wetten en regels te handhaven, er zal discussie ontstaan over aansprakelijkheid, wie er opdraait voor investeringen en financiering, wie profijt heeft van de waardecreatie, wie de organiserende taak op zich neemt. Dit hoofdstuk gaat in op de verschillende condities die van invloed kunnen zijn op tijdelijke ontwikkeling. A GEMEENTE-ONTWIKKELAAR-INITIATIEF 1 WAARDECREATIE Aan de basis van het proces staat altijd de wens van een of meerdere partijen om iets te creëren, iets dat op enige manier waarde heeft, die waarde kan ruimtelijke kwaliteit zijn, maatschappelijke waarde of economische waarde. De waarde kan per actor verschillend zijn en in de loop van de tijd veranderen. Daarom is het lastig om op dit abstracte niveau hier iets over te zeggen. Toch heeft de verwachting van de waardecreatie grote implicaties voor zaken als aansprakelijkheid, financiering, organisatie en wetgeving. Wie energie, tijd of geld in een project steekt zal er iets voor terugverwachten.


pagina 46

2 AANSPRAKELIJKHEID Er heerst altijd een angst dat er zaken gebeuren op de braakliggende terreinen die niet mogen, die gevaarlijk zijn of overlast veroorzaken. Een belangrijke vraag hierin is, wie is er aansprakelijk in het geval dat er iets gebeurt. Een simpel voorbeeld, er wordt een park gemaakt op een braakliggend terrein, iemand struikelt ergens over en breekt wat. Wie is er dan aansprakelijk? De initiatiefnemer van het park, de eigenaar, de gemeente of is het de schuld van die persoon zelf? Het is een ethisch dilemma, niemand wil het risico van een schadeclaim lopen en niemand wil dus die aansprakelijkheid dragen. Het is niet voor niets dat een grondeigenaar hekken rond zijn terrein zet.

vormgeven. Dit is verzonnen en er is een basis gecreëerd waarop het kan maar er zitten nogal wat haken en ogen aan, ik weet zeker dat als je dit op de letter van de wet zou nalezen dat niemand de verantwoordelijkheid op zich wil nemen. Omdat het openbare ruimte is kan iedereen er bij, kinderen kunnen er spelen en dus moet bijvoorbeeld het zand van een bepaalde kwaliteit zijn. Als iemand dan vervuild zand zou storten zou het mijn verantwoordelijkheid zijn, dat heb ik van me afgeschoven. Ik ben er niet altijd, er staat geen hek omheen, maar dat zijn zaken die moeilijk te regelen zijn en waar ik als zelfstandig ondernemer niet de verantwoording voor kan nemen. Het is openbare ruimte dus valt het onder de gemeentes verantwoordelijkheid. We doen ons best om alles zo stevig en zo netjes mogelijk te houden maar er kan natuurlijk altijd iets fout gaan, maar ook daarvoor geldt, je bent er als gebruiker zelf bij en je moet dus ook bewust zijn van wat er fout kan gaan.”18 De situatie, met de deelgemeente Rotterdam-West als vergunningverlener en een particuliere grondeigenaar is zo goed en kwaad als het kan opgelost, maar niet waterdicht. Dit zal zolang er geen duidelijke publiekrechterlijke wetgeving op dit gebied is, een gegeven blijven. Een interessante methode die hier gebruikt wordt is het openbaar maken van het gebied en aldus openbare ruimte maken. Hierdoor wordt een deel van de aansprakelijkheid overgeheveld naar de gemeente. Tegelijkertijd is hierdoor minder controle mogelijk op wat er gebeurd. Een mooie middenweg hiertussen is het sluiten van hekken na zonsondergang. Wat essentieel is, is dat er duidelijke afspraken gemaakt worden, die niet per se de letter van de wet volgen, maar in ieder geval duidelijkheid scheppen over wie welke verantwoordelijkheid draagt.

In de basis is het heel simpel, zolang er niets ongeoorloofds op het terrein gebouwd is, is de grondeigenaar volgens de wet verantwoordelijk, het is immers de taak van de eigenaar om de veiligheid op het terrein te garanderen. De gemeente heeft hier een wetgevende en controlerende taak is, dus als er iets op het terrein staat dat door de gemeente niet is goedgekeurd, is ook de gemeente [indirect] verantwoordelijk. De gemeente heeft immers haar handhavende taak niet uitgevoerd. ‘Door de vingers zien’ is ook voor de gemeente lastig omdat deze indirect een aansprakelijkheid heeft. Ten slotte is er nog de initiatiefnemer van het project, deze is vaak niet in staat om de aansprakelijkheid te garanderen. Deze dilemma’s zijn al eens gepasseerd binnen de gemeente in het proces rond Belcrumbeach en zullen in de toekomst waarschijnlijk nog wel eens voorkomen. Op dit moment is de heeft de gemeente als wetgever en eigenaar dit risico op zich genomen. In het Rotterdamse Stadstrandpark is dit ook een lastig verhaal gebleken, er is nu een constructie bedacht waarin de geplaatste elementen, het gebruik en de vergunningverlening via de organisator en initiatiefneemster Frederique Kreeftenberg gaan, zelf zegt ze erover: “Alles wat we hebben toegevoegd, dus elementen en grond staan als vergunning op mijn naam. Het gaat met name over duur, maar niet over wat daaraan verbonden is. De deelgemeente heeft voor dit project ook echt moeten uitzoeken hoe ze dit zouden moeten

18

3

JURIDISCH INSTRUMENTARIUM De Wet Ruimtelijke Ordening biedt maar beperkt mogelijkheid voor initiatiefnemers om in de tussentijd dat een terrein braak ligt initiatieven te ontwikkelen. Het grootste probleem is dat tijdelijkheid gedefinieerd moet worden en dat een wijziging vaak veel tijd kost, tijd die de vluchtigheid uit een tijdelijk project kan halen en tegelijkertijd veel doorzettingsvermogen kost.

BRON: Interview Frederique Kreeftenberg, projectleider Van Cool tot Terhave, zie bijlage.


pagina 47

A

TIJDELIJKE OMGEVINGSVERGUNNING Voor activiteiten die niet langer dan 5 jaar duren kan een tijdelijke omgevingsvergunning worden verleend (artikel 2.12 lid 2 Wabo). Het bestemmingsplan hoeft dan niet te worden gewijzigd. Er gaat echter wel een procedure van 8 maanden aan vooraf. Er worden op grond van jurisprudentie zeer strenge eisen gesteld aan de zekerheid van de maximale 5 jaar. De tijdelijkheid moet objectief zijn. Een voorbeeld is bij de verbouwing van een school het neerzetten van een aantal noodklaslokalen. Hierbij kan precies aangegeven worden wat de termijn is dat de school is verbouwd en de lokalen weer verwijderd worden. Alleen als die tijdelijkheid precies gedefinieerd kan worden is het mogelijk een vergunning af te geven. Simpelweg een tijdelijk contract is bijvoorbeeld niet genoeg omdat dit niet garandeert dat het object niet langer dan de contractduur blijft staan.

C

In het bestemmingsplan kan een (mogelijke) wijziging van een bestemming worden vastgelegd, zonder een voorledige herzieningsprocedure van het plan. (3.6 lid 1 sub Wro) Dit kan echter alleen als deze mogelijkheid van te voren is opgenomen in het bestemmingsplan, dit is in veel situaties niet van toepassing. Het grote nadeel van dit middel is echter dat nadat de bestemming gewijzigd is, de nieuwe (tijdelijke) gebruikers beroep kunnen doen op het overgangsrecht, waardoor de handhaving veel tijd en geld kan gaan kosten. D

Er wordt momenteel gewerkt aan een wetswijziging waardoor de periode van vijf naar tien jaar zou gaan. B AFWIJKINGSBESLUIT

Condities die tijdelijkheid be誰nvloeden

WIJZIGINGS- OF UITWERKINGSPLAN

In veel gevallen wordt gekozen voor een andere vorm om een tijdelijk initiatief toe te staan, namelijk een afwijkingsbesluit. De Wabo biedt de mogelijkheid om van het bestemmingsplan af te wijken bij omgevingsvergunning indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Hierbij kan ook een periode afgesproken worden die niet hoeft te voldoen aan de eisen zoals bij een tijdelijke omgevingsvergunning gesteld worden. Het voornaamste probleem is de lange periode die er staat voor de procedure, deze neemt minstens acht tot negen maanden in beslag. Een belangrijke belemmerende factor aangezien na negen maanden de wereld er een stuk anders uit kan zien en je toch al vanaf het moment dat er een initiatief genomen wordt minstens twee jaar speelruimte moet hebben. Is tijd en procedurekosten geen probleem dan is het een sterk instrument, zeker omdat ook de handhaving goed te regelen is.

19 BRON: Tijdelijk Bestemmen, Omgevingsweb.nl, Bouwma E. 03-09-2012.

VOORLOPIGE BESTEMMING De voorlopige bestemming (artikel 3.2 Wro), is een in het bestemmingsplan zelf opgenomen mogelijkheid om een tijdelijk gebruik mogelijk te maken. De voorlopige bestemming is voor maximaal vijf jaar geldig, daarna moet de voorlopige bestemming gewijzigd worden in de definitieve bestemming met de daarbij behorende gebruiksregels. Een voorlopige bestemming is geschikt om reeds bestaand gebruik voor te zetten voor een vastgestelde periode of om tijdelijk een andere invulling te geven aan een terrein of gebouw tot dat de definitieve bestemming gerealiseerd wordt. De voorlopige bestemming is zodoende erg geschikt voor tussentijdse ontwikkeling van een braakliggend terrein. De voorlopige bestemming moet namelijk altijd gecombineerd worden met een definitieve bestemming, dus in het geval van een nieuw op te stellen bestemmingsplan kan het tijdelijke gebruik wettelijk goed verankerd worden. Hiermee worden veel problemen al in de ontwerpfase verholpen. De jurisprudentie is ten aanzien van de zekerheid van het tijdelijke karakter minder streng dan bij tijdelijke afwijkingen van het bestemmingsplan. De werkingsduur van de tijdelijke ontheffing is opgenomen in het bestemmingsplan, waardoor de voorlopige bestemming voldoende aan een termijn is gebonden.19 De huidige wetgeving is echter niet zodanig ingesteld op tijdelijke ontwikkeling dat snel en effectief gebruik van de voornoemde wetten zo logisch is. De vluchtigheid en flexibiliteit van veel initiatieven gecombineerd met de vaak


pagina 48

maatschappelijke waardecreatie vraagt om eigenlijk om snellere procedures en minder strenge eisen. Dit is echter makkelijker gezegd dan gedaan omdat dit gevolgen zou hebben voor alle andere vormen van bouwen of gebruik die onder de ruimtelijke ordening vallen. Daarom zullen de voornoemde wetten voorlopig de belangrijkste publiekrechterlijke middelen blijven. Maar uit aangehaalde voorbeelden blijkt dat er privaatrechterlijk ook veel te regelen valt, het Bartokpark in Arnhem en het landgoed van Cool tot Terhave (stadsstrandpark in Rotterdam). Zo is het toch gelukt om deze projecten te realiseren, met wil van alle betrokken partijen, en dat is uiteindelijk de belangrijkste les, alles is mogelijk met de juiste instelling. 4

GEBIEDSSPECIFIEKE CONDITIES De specifieke condities die een terrein kenmerken zijn leidend in zowel het probleem als de tijdelijke ontwikkeling. De condities kunnen uiteengezet worden in drie hoofdgroepen, de ondergrond, de context en de ligging. De ondergrond is leidend in welke functies er toegelaten kunnen worden zonder dat er grote ingrepen aan de ondergrond gedaan moeten worden. Hierbij gaat het om bodemgesteldheid, welke grondsoorten zijn er, liggen er nog funderingen, steekt er nog wapening uit of zijn er sleuven of anderszins onveilige zaken in de bodem. Is het gebied egaal, of juist niet etc. Daarnaast is het van groot belang of er vervuiling in de bodem zit, in welke mate dit is, of deze mobiel is en in hoeverre deze in potentie schadelijk kan zijn. Nog specifieker bij grote terreinen is het heel zinnig om te weten waar de vervuiling wel en niet zit, en welke zones dus wel of niet bruikbaar zijn. Voor de context, de relatie tussen het gebied en de omgeving geldt dat veel problemen ontstaan rond braakliggende terreinen. Deze problemen kunnen variĂŤren van een slecht uitzicht, tot ronduit problematische situaties als het storten van vuil, het braakliggend terrein als plek voor zwervers of als plek om te dealen. Een braakliggend terrein kan in die zin een groot effect hebben op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Omgekeerd is deze context van grote invloed op welke (tussentijdse) functies er op het

gebied kunnen landen. Is er frustratie, enthousiasme, zijn er al plannen. Heeft het gebied veel exposure aan voorbijkomend verkeer enzovoort. De ligging zegt samen met de context veel over de potentie van de plek. Een plek als de Belcrumhaven, afgelegen, maar toch relatief dichtbij het centrum is een plek die zich uitstekend leent voor een stadsstrand. Het is bijna een eiland in de stad en daarom is de sfeer die de ligging met zich mee brengt zo aantrekkelijk om jezelf in onder te dompelen even de stad uit terwijl je niet ĂŠcht weg bent. De ligging van elk terrein brengt zo unieke mogelijkheden met zich mee. 5 FINANCIERING Financiering van tussentijdse ontwikkeling is vaak een heikel punt, zo niet een breekpunt waar veel projecten op stuk kunnen lopen, immers, wie moet er betalen voor de ingreep, een ingreep die misschien na verloop van tijd weer verdwijnt. Logisch zou zijn dat de partij met het meeste belang, de partij voor wie de waardecreatie het meeste oplevert, de grootste investering doet. Maar aan het begin van een project is het nog niet altijd duidelijk welke partij er het meeste van profiteert. Aan de andere kant kan er gesteld worden dat een partij als de grondeigenaar die zijn grond momenteel mogelijk verwaarloosd ook gevraagd worden om te investeren. Daarnaast is waardecreatie niet altijd uit te drukken in geld, het kan ruimtelijke kwaliteit opleveren, een fijnere straat, maar ook meer bekendheid van de plek binnen de stad en zodoende een grotere exposure voor nieuwe plannen, en daarmee impliciet een grotere economische waarde van de plannen van de ontwikkelaar. De vraag is dan ook zeer specifiek per gebied, per ingreep en per partij. Een investering kan ten slotte ook in materiaal, expertise of pure mankracht zitten. 6 ORGANISATIE Ten slotte is de vraag hoe tussentijdse ontwikkeling georganiseerd wordt, wie neemt het voortouw. In de relatie ontwikkelaar-gemeente-initiatiefnemer zullen met name de initiatiefnemer en de ontwikkelaar hier


? ? ?

?

?

? ? ?

?

?? ? ?? ??

? ?

?

? ? ? ?? ?

?

?

?

? ? ? ?

? ?

?

? ?

?

??


pagina 50

onderling een afspraak moeten maken, waarbij de initiatiefnemer in een groot gedeelte van de situaties ook de organisatie op zich zal moeten nemen, waarbij zowel gemeente als ontwikkelaar ondersteunend zijn. Dit past bij het beeld van een terugtredende overheid en actievere samenleving. De rol van de gemeente kan ondersteunend zijn door in de beginfase gesprekken de faciliteren, maar ook door expertise in te zetten om de vooruitgang van een project te versoepelen. Afhankelijk van de aard van een project, privaat, collectief of openbaar, kunnen zaken als beheer, gebruikrecht, aansprakelijkheid verdeeld worden over verschillende partijen. CONCLUSIE INTENTIEFASE Rond de intentiefase spelen veel factoren een rol. Elke situatie zal door een verschillende samenstelling en inhoud van deze factoren anders zijn. De conclusie die hieruit volgt is dat er geen universeel antwoord te vinden is op de aanpak van braakliggende terreinen. De verschillende condities, betrokkenen en initiatieven vragen telkens om een andere aanpak en een andere houding van de gemeente. Soms zal de gemeente een grote rol hebben en soms zal ze volledig aan de zijlijn staan. Dit sluit aan op de mogelijke rollen die in de voorbereidingsfase beschreven zijn. In het volgende hoofdstuk worden in drie cases beschreven hoe dit zijn uitwerking kan krijgen in de praktijk.


51 \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ THEN - NOW \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ Beste lezer, \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ De naam braakliggend impliceert dat er niets gebeurd als de mens een gebied met rust laat, als er geen functie \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ aan toegekend wordt. Dagelijkse patronen van gebruik zijn verdwenen, sporen van het verleden zo veel mogelijk \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ uitgewist. Wat ooit was is vergeten. \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ “The voids of the city are spaces which disrupt the urban \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ tissue, leaving it incomplete and throw into question the use of those spaces. Sometimes called urban ruins, they are at \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ the limit between private and public space, without belonging either to the one or to the other. Urban voids are containers \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ of memory, fragments of the built city and the ’natural’ environment; memories of the city which constitute a random, \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ unplanned garden.” — Noll and Scupelli, 2009 \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ Maar betekent dat, dat er niets gebeurd? Nee, nieuwe \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ bewoners doen de gebieden langzaam verkleuren, een nieuwe dynamiek doet zijn intrede, de dynamiek van de jaargetijden. \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ De laatste sporen van de gebouwde stad worden omarmt door jonge bomen, woekerende struiken en bloemenzeeën. \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ We proberen al eeuwen de natuur onze wil op te leggen, maar wat gebeurd er als door mensenhanden gecreëerde \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ systemen falen? Wat voor gevolgen heeft dat voor het stedelijke ecosysteem, wat voor gevolgen heeft dat voor de \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ gebieden op lange termijn? \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\


52 \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\


53 \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\


54 \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\


55 \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\


56 \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\


‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ Over‫ٱ‬niets,‫ٱ‬voornamelijk‫ٱ—ٱ‬Peter‫ٱ‬Bilak‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ I n‫ٱ‬het‫ٱ‬cent r u m‫ٱ‬va n‫ٱ‬alles‫ٱ‬is‫ٱ‬n iet s.‫ٱ‬Dat‫ٱ‬is‫ٱ‬zowel ‫ٱ‬de‫ٱ‬conclusie‫ٱ‬van‫ٱ‬mystici‫ٱ‬als‫ٱ‬een‫ٱ‬wetenschappe lijk‫ٱ‬feit.‫ٱ‬Het‫ٱ‬concept‫‘ٱ‬niets’‫ٱ‬is‫ٱ‬best udeerd‫ٱ‬door‫ٱ‬ f ilosofen‫ٱ‬en‫ٱ‬t heologen‫ٱ‬w ier‫ٱ‬i n zichten‫ٱ‬zeer‫ٱ‬veel‫ٱ‬ verschilden,‫ٱ‬af han kelijk‫ٱ‬van‫ٱ‬hu n‫ٱ‬cult u rele‫ٱ‬achtergrond.‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ)…(ٱ‬ In‫ٱ‬de‫ٱ‬wereld‫ٱ‬van‫ٱ‬de‫ٱ‬kwantumfysica‫ٱ‬is‫ٱ‬niet‫ٱ‬werkelijk.‫ٱ‬Ongeacht‫ٱ‬de‫ٱ‬aangenomen‫ٱ‬vorm‫ٱ‬zijn‫ٱ‬alle‫ٱ‬energie,‫ٱ‬objecten‫ٱ‬en‫ٱ‬wezens‫ٱ‬uit‫ٱ‬hetzelfde‫ٱ‬ruwe‫ٱ‬materiaal ‫ٱ‬gemaakt.‫ٱ‬Arts,‫ٱ‬endocrinoloog‫ٱ‬en‫ٱ‬schrijver‫ٱ‬Deepak‫ٱ‬ Chopra‫ٱ‬schrijft:‫‘ٱ‬Hoe‫ٱ‬zou‫ٱ‬je‫ٱ‬je‫ٱ‬arm‫ٱ‬zien‫ٱ‬door‫ٱ‬een‫ٱ‬ sterke‫ٱ‬microscoop?‫ٱ‬Je‫ٱ‬zou‫ٱ‬een‫ٱ‬verzameling‫ٱ‬individuele‫ٱ‬cellen‫ٱ‬zien‫ٱ‬die‫ٱ‬los‫ٱ‬met‫ٱ‬elkaar‫ٱ‬verbonden‫ٱ‬zijn‫ٱ‬ door‫ٱ‬bindweefsel.‫ٱ‬Als‫ٱ‬je‫ٱ‬een‫ٱ‬nog‫ٱ‬sterkere‫ٱ‬microscoop ‫ٱ‬zou‫ٱ‬gebruiken‫ٱ‬zou‫ٱ‬je‫ٱ‬afzonderlijke‫ٱ‬koolstof-‫ٱ‬en‫ٱ‬waterstofatomen‫ٱ‬kunnen‫ٱ‬zien,‫ٱ‬enzevoorts.‫ٱ‬Kom‫ٱ‬er‫ٱ‬nog ‫ٱ‬dichterbij‫ٱ‬en‫ٱ‬je‫ٱ‬komt‫ٱ‬terecht‫ٱ‬op‫ٱ‬de‫ٱ‬grens‫ٱ‬tussen‫ٱ‬ materie‫ٱ‬en‫ٱ‬energie:‫ٱ‬je‫ٱ‬zou‫ٱ‬geen‫‘ٱ‬dingen’‫ٱ‬zien‫ٱ‬maar‫ٱ‬ wervelende‫ٱ‬elektronen‫ٱ‬die‫ٱ‬rond‫ٱ‬een‫ٱ‬atoomkern‫ٱ‬dansen. ‫ٱ‬Op‫ٱ‬dit‫ٱ‬niveau‫ٱ‬is‫ٱ‬er‫ٱ‬niets‫ٱ‬stoffelijks‫ٱ‬meer‫ٱ‬dat‫ٱ‬kan ‫ٱ‬worden‫ٱ‬aangeraak‫ٱ‬of‫ٱ‬gezien.‫ٱ‬Materie‫ٱ‬is‫ٱ‬voor‫ٱ‬99‫ٱ‬ procent‫ٱ‬lege‫ٱ‬ruimte.‫ٱ‬De‫ٱ‬leegte‫ٱ‬tussen‫ٱ‬twee‫ٱ‬elektronen‫ٱ‬is‫ٱ‬evenredig‫ٱ‬aan‫ٱ‬de‫ٱ‬ruimte‫ٱ‬tussen‫ٱ‬twee‫ٱ‬melkwegen.’‫ٱ‬Als‫ٱ‬je‫ٱ‬van‫ٱ‬heel‫ٱ‬dichtbij‫ٱ‬kijkt,‫ٱ‬zie‫ٱ‬je‫ٱ‬niets.‫ٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ Deze‫ٱ‬bewer i ngen‫ٱ‬k li n ken‫ٱ‬allesbehalve‫ٱ‬br u i kba a r‫ٱ‬ voor‫ٱ‬g raf isch‫ٱ‬ont wer pers.‫ٱ‬Tenslot te‫ٱ‬houdt‫ٱ‬desig n‫ٱ‬ zich‫ٱ‬meer‫ٱ‬bezig‫ٱ‬met‫ٱ‬creaties‫ٱ‬van‫ٱ‬vor m‫ٱ‬dan‫ٱ‬met‫ٱ‬ filosofische‫ٱ‬discussies‫ٱ‬over‫ٱ‬holisme‫ٱ‬en‫ٱ‬het‫ٱ‬accepteren‫ٱ‬van‫ٱ‬wat‫ٱ‬geen‫ٱ‬vor m‫ٱ‬heeft.‫ٱ‬Hoewel‫ٱ‬er‫ٱ‬aan‫ٱ‬het ‫ٱ‬begin‫ٱ‬van‫ٱ‬alle‫ٱ‬design‫ٱ‬leegte‫ٱ‬is‫(ٱ‬een‫ٱ‬vel‫ٱ‬papier,‫ٱ‬ een‫ٱ‬elektronisch‫ٱ‬document,‫ٱ‬een‫ٱ‬filmrolletje)‫ٱ‬is‫ٱ‬het‫ٱ‬ uiteindelijke‫ٱ‬doel‫ٱ‬om‫ٱ‬die‫ٱ‬leegte‫ٱ‬deels‫ٱ‬of‫ٱ‬helemaal ‫ٱ‬t e‫ٱ‬v u lle n.‫ٱ)…(ٱ‬E e n‫ٱ‬geheel‫ٱ‬leeg‫ٱ‬docu me nt‫ٱ‬z al‫ٱ‬ waarschijnlijk‫ٱ‬beschouwd‫ٱ‬worden‫ٱ‬als‫ٱ‬een‫ٱ‬werk‫ٱ‬dat ‫ٱ‬nog‫ٱ‬niet‫ٱ‬begonnen‫ٱ‬is,‫ٱ‬laat‫ٱ‬staan‫ٱ‬afgemaakt.‫)…(ٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ Stilte‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ Volgens‫ٱ‬de‫ٱ‬New‫ٱ‬York‫ٱ‬Times‫ٱ‬weigerde‫ٱ‬de‫ٱ‬muziekwinkel‫ٱ‬iTunes‫ٱ‬een‫ٱ‬nummer‫ٱ‬van‫ٱ‬Sonic‫ٱ‬Youth,‫ٱ‬getiteld ‫ٱ‬Silence,‫ٱ‬te‫ٱ‬verkopen‫ٱ‬toen‫ٱ‬een‫ٱ‬klant‫ٱ‬erover‫ٱ‬had‫ٱ‬geklaagd‫ٱ‬dat‫ٱ‬hij‫ٱ‬voor‫ٱ‬niets‫ٱ‬had‫ٱ‬betaald.‫ٱ‬Silence‫ٱ‬is‫ٱ‬een ‫ٱ‬periode‫ٱ‬van‫ٱ‬stilte‫ٱ‬die‫ٱ‬63‫ٱ‬seconden‫ٱ‬duurt,‫ٱ‬een‫ٱ‬hommage‫ٱ‬aan‫ٱ‬de‫ٱ‬componist‫ٱ‬John‫ٱ‬Cage.‫ٱ‬Op‫ٱ‬verzoek‫ٱ‬van ‫ٱ‬de‫ٱ‬band‫ٱ‬bracht‫ٱ‬Apple‫ٱ‬de‫ٱ‬door‫ٱ‬copyright‫ٱ‬beschermde ‫‘ٱ‬song’‫ٱ‬opnieuw‫ٱ‬uit‫ٱ‬die‫ٱ‬mensen‫ٱ‬dan‫ٱ‬konden‫ٱ‬downloaden,‫ٱ‬waarmee‫ٱ‬duidelijk‫ٱ‬werd‫ٱ‬gemaakt‫ٱ‬dat‫ٱ‬de‫ٱ‬stilte‫ٱ‬ opzettelijk‫ٱ‬is.‫ٱ‬Silence‫ٱ‬is‫ٱ‬nu‫ٱ‬verkrijgbaar‫ٱ‬voor‫ٱ‬$‫ٱ‬0,99.‫ٱ‬ Cage‫ٱ‬aarzelde‫ٱ‬om‫ٱ‬opzettelijk‫ٱ‬stilte‫ٱ‬te‫ٱ‬creëren‫ٱ‬toen‫ٱ‬hij‫ٱ‬ in‫ٱ‬1947‫ٱ‬voor‫ٱ‬het‫ٱ‬eerst‫ٱ‬dacht‫ٱ‬over‫ٱ‬he‫ٱ‬tcomponeren‫ٱ‬van ‫ٱ‬zijn‫ٱ‬stille‫ٱ‬stuk,‫ٱ‬bestaand‫ٱ‬uit‫ٱ‬musici‫ٱ‬die‫ٱ‬vier‫ٱ‬minuten ‫ٱ‬en‫ٱ‬drieëndertig‫ٱ‬seconden‫ٱ‬lang‫ٱ‬niets‫ٱ‬spelen‫(ٱ‬vandaar‫ٱ‬ de‫ٱ‬titel‫ٱ‬van‫ٱ‬het‫ٱ‬werk‫ٱ‬4’33”).‫ٱ‬De‫ٱ‬lengte‫ٱ‬van‫ٱ‬het‫ٱ‬stuk ‫ٱ‬is‫ٱ‬gebaseerd‫ٱ‬op‫ٱ‬de‫ٱ‬standaardlengte‫ٱ‬van‫ٱ‬de‫ٱ‬commerciële‫ٱ‬muziek‫ٱ‬uit‫ٱ‬die‫ٱ‬tijd.‫ٱ‬Cage‫ٱ‬was‫ٱ‬zich‫ٱ‬ervan‫ٱ‬bewust ‫ٱ‬dat‫ٱ‬het‫ٱ‬gemakkelijk‫ٱ‬zou‫ٱ‬kunnen‫ٱ‬worden‫ٱ‬afgedaan‫ٱ‬

‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ als‫ٱ‬een‫ٱ‬grap‫ٱ‬of‫ٱ‬een‫ٱ‬provocatie.‫ٱ‬Het‫ٱ‬kostte‫ٱ‬hem‫ٱ‬vijf‫ٱ‬ jaar‫ٱ‬zorgvuldige‫ٱ‬afweging‫ٱ‬om‫ٱ‬vertrouwd‫ٱ‬te‫ٱ‬raken‫ٱ‬met ‫ٱ‬het‫ٱ‬idee‫ٱ‬om‫ٱ‬zelf‫ٱ‬geen‫ٱ‬enkel‫ٱ‬geluid‫ٱ‬voort‫ٱ‬te‫ٱ‬brengen. ‫ٱ‬Bij‫ٱ‬het‫ٱ‬componeren‫ٱ‬van‫ٱ‬het‫ٱ‬werk‫ٱ‬hanteerde‫ٱ‬Cage‫ٱ‬ een‫ٱ‬ingewikkeld‫ٱ‬toevalssysteem‫ٱ‬waarbij‫ٱ‬hij‫ٱ‬grafieken‫ٱ‬ en‫ٱ‬tabellen‫ٱ‬met‫ٱ‬betrekking‫ٱ‬tot‫‘ٱ‬duur’‫ٱ‬gebruikte‫ٱ‬en‫ٱ‬de ‫ٱ‬compositie‫ٱ‬van‫ٱ‬stilte‫ٱ‬naar‫ٱ‬stilte‫ٱ‬opbouwde.‫ٱ‬Het‫ٱ‬werk ‫ٱ‬werd‫ٱ‬voor‫ٱ‬het‫ٱ‬eerst‫ٱ‬uitgevoerd‫ٱ‬in‫ٱ‬1952,‫ٱ‬een‫ٱ‬jaar‫ٱ‬ nadat‫ٱ‬Robert‫ٱ‬Rauschenberg‫ٱ‬onder‫ٱ‬de‫ٱ‬titel‫ٱ‬White‫ٱ‬Painting‫ٱ‬een‫ٱ‬reeks‫ٱ‬monochrome‫ٱ‬schilderijen‫ٱ‬had‫ٱ‬gemaakt,‫ٱ‬ die‫ٱ‬Cage‫ٱ‬bij‫ٱ‬4’33”‫ٱ‬hebben‫ٱ‬geïnspireerd.‫ٱ‬Cage‫ٱ‬nam‫ٱ‬ waar‫ٱ‬dat‫‘ٱ‬de‫ٱ‬essentiële‫ٱ‬betekenis‫ٱ‬van‫ٱ‬stilte‫ٱ‬het‫ٱ‬opgeven‫ٱ‬van‫ٱ‬intentie’‫ٱ‬is,‫ٱ‬waardoor‫ٱ‬de‫ٱ‬dichotomie‫ٱ‬tussen‫ٱ‬ geluid‫ٱ‬en‫ٱ‬stilte‫ٱ‬teniet‫ٱ‬wordt‫ٱ‬gedaan‫ٱ‬en‫ٱ‬het‫ٱ‬aan‫ٱ‬de‫ٱ‬ luisteraar‫ٱ‬zelf‫ٱ‬wordt‫ٱ‬overgelaten‫ٱ‬om‫ٱ‬diens‫ٱ‬aandacht‫ٱ‬op ‫ٱ‬geluiden‫ٱ‬en‫ٱ‬stiltes‫ٱ‬te‫ٱ‬richten.‫ٱ‬Het‫ٱ‬bewustzijn‫ٱ‬van‫ٱ‬de ‫ٱ‬luisteraar‫ٱ‬wordt‫ٱ‬het‫ٱ‬belangrijkste‫ٱ‬instrument‫ٱ‬voor‫ٱ‬het ‫ٱ‬decoderen‫ٱ‬van‫ٱ‬de‫ٱ‬bedoeling‫ٱ‬van‫ٱ‬de‫ٱ‬compositie.‫ٱ‬In‫ٱ‬ deze‫ٱ‬zin‫ٱ‬is‫ٱ‬muziek‫ٱ‬voortdurend‫ٱ‬aanwezig‫ٱ‬en‫ٱ‬houdt‫ٱ‬ alleen‫ٱ‬op‫ٱ‬wanneer‫ٱ‬de‫ٱ‬luisteraar‫ٱ‬zijn‫ٱ‬aandacht‫ٱ‬ervan‫ٱ‬ afwendt.‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ)…(ٱ‬ 4’33”‫ٱ‬werd‫ٱ‬kor t‫ٱ‬geleden‫ٱ‬door‫ٱ‬de‫ٱ‬radio‫ٱ‬uitgezond e n .‫ٱ‬BBC‫ٱ‬R a d io‫ٱ‬3‫ٱ‬z ond‫ٱ‬he t‫ٱ‬hele‫ٱ‬s t u k‫ٱ‬u it ;‫ٱ‬d at ‫ٱ‬ve reist e‫ٱ‬het‫ٱ‬u it scha kele n‫ٱ‬va n‫ٱ‬hu n‫ٱ‬ba ck-up‫ٱ‬syst e e m‫ٱ‬voor‫ٱ‬noodgeval le n ,‫ٱ‬d at‫ٱ‬be doeld‫ٱ‬is‫ٱ‬om‫ٱ‬i n‫ٱ‬ werk i ng‫ٱ‬te‫ٱ‬t reden‫ٱ‬als‫ٱ‬er‫ٱ‬st ilte‫ٱ‬i n‫ٱ‬de‫ٱ‬et her‫ٱ‬is.‫ٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ Negatieve‫ٱ‬ruimte‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ (…)‫ٱ‬Negatieve‫ٱ‬ruimte‫ٱ‬kan‫ٱ‬worden‫ٱ‬gezien‫ٱ‬en‫ٱ‬bestudeerd ‫ٱ‬op‫ٱ‬andere‫ٱ‬terreinen‫ٱ‬van‫ٱ‬visuele‫ٱ‬expressie‫ٱ‬zoals‫ٱ‬schilderkunst,‫ٱ‬tekenkunst,‫ٱ‬sculptuur‫ٱ‬of‫ٱ‬zelfs‫ٱ‬stadsplanning‫ٱ‬ waarbij‫ٱ‬de‫ٱ‬stad‫ٱ‬niet‫ٱ‬alleen‫ٱ‬gedefinieerd‫ٱ‬wordt‫ٱ‬door‫ٱ‬zijn ‫ٱ‬gebouwen‫ٱ‬en‫ٱ‬structuren‫ٱ‬maar‫ٱ‬ook‫ٱ‬door‫ٱ‬de‫ٱ‬ruimte‫ٱ‬ tussen‫ٱ‬de‫ٱ‬gebouwen,‫ٱ‬de‫ٱ‬ruimte‫ٱ‬waarin‫ٱ‬de‫ٱ‬stad‫‘ٱ‬plaatsvindt’. (...) ‫ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ ٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ Einde‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱ‬Het‫ٱ‬kan‫ٱ‬paradoxaal‫ٱ‬lijken‫ٱ‬om‫ٱ‬de‫ٱ‬tijd‫ٱ‬te‫ٱ‬nemen ‫ٱ‬om‫ٱ‬te‫ٱ‬denken‫ٱ‬en‫ٱ‬te‫ٱ‬schrijven‫ٱ‬over‫ٱ‬niets,‫ٱ‬helemaal‫ٱ‬ omdat‫ٱ‬de‫ٱ‬voornaamste‫ٱ‬zorg‫ٱ‬van‫ٱ‬ontwerpers‫ٱ‬het‫ٱ‬opvullen‫ٱ‬van‫ٱ‬ruimtes‫ٱ‬en‫ٱ‬het‫ٱ‬verwijderen‫ٱ‬van‫ٱ‬lege‫ٱ‬plekken ‫ٱ‬in‫ٱ‬onze‫ٱ‬omgeving‫ٱ‬lijkt‫ٱ‬te‫ٱ‬zijn.‫ٱ‬Het‫ٱ‬is‫ٱ‬moeilijk‫ٱ‬om ‫ٱ‬in‫ٱ‬te‫ٱ‬zien‫ٱ‬dat‫ٱ‬niets,‫ٱ‬stilte,‫ٱ‬gaten,‫ٱ‬leegtes‫ٱ—ٱ‬of‫ٱ‬ hoe‫ٱ‬we‫ٱ‬deze‫ٱ‬verschijnselen‫ٱ‬in‫ٱ‬hun‫ٱ‬natuurlijke‫ٱ‬staat‫ٱ‬ ook‫ٱ‬besluiten‫ٱ‬te‫ٱ‬noemen‫ٱ—ٱ‬een‫ٱ‬essentieel‫ٱ‬onderdeel‫ٱ‬ van‫ٱ‬het‫ٱ‬ontwerp‫ٱ‬vormen‫ٱ‬en‫ٱ‬dat‫ٱ‬het‫ٱ‬onaangetast‫ٱ‬laten ‫ٱ‬soms‫ٱ‬het‫ٱ‬meest‫ٱ‬radicale‫ٱ‬design‫ٱ‬van‫ٱ‬allemaal‫ٱ‬kan‫ٱ‬ opleveren.‫ٱ‬Deze‫ٱ‬leegtes‫ٱ‬zijn‫ٱ‬eeuwig,‫ٱ‬zonder‫ٱ‬begin‫ٱ‬of ‫ٱ‬eind,‫ٱ‬zonder‫ٱ‬grenzen‫ٱ‬in‫ٱ‬de‫ٱ‬tijd.‫ٱ‬Onze‫ٱ‬aandacht‫ٱ‬van ‫ٱ‬de‫ٱ‬objecten‫ٱ‬af keren‫ٱ‬en‫ٱ‬ons‫ٱ‬bewust‫ٱ‬worden‫ٱ‬van‫ٱ‬de ‫‘ٱ‬ruimte’‫ٱ‬zelf‫ٱ‬verschaft‫ٱ‬ons‫ٱ‬de‫ٱ‬vrijheid‫ٱ‬om‫ٱ‬ons‫ٱ‬te‫ٱ‬ richten‫ٱ‬op‫ٱ‬de‫ٱ‬essentie‫ٱ‬in‫ٱ‬plaats‫ٱ‬van‫ٱ‬op‫ٱ‬vormen.‫ٱ‬Niet ‫ٱ‬verdient‫ٱ‬onze‫ٱ‬aandacht‫ٱ‬en‫ٱ‬kan‫ٱ‬alleen‫ٱ‬bestaan‫ٱ‬als‫ٱ‬ we‫ٱ‬ons‫ٱ‬bewustzijn‫ٱ‬en‫ٱ‬onze‫ٱ‬erkenning‫ٱ‬erop‫ٱ‬afstemmen. ‫ٱ‬Dit‫ٱ‬is‫ٱ‬niet‫ٱ‬een‫ٱ‬niets‫ٱ‬van‫ٱ‬een‫ٱ‬negatie,‫ٱ‬maar‫ٱ‬een‫ٱ‬ inspiratie‫ٱ‬die‫ٱ‬altijd‫ٱ‬aanwezig‫ٱ‬is‫ٱ‬en‫ٱ‬er‫ٱ‬op‫ٱ‬wacht‫ٱ‬om‫ٱ‬ te‫ٱ‬worden‫ٱ‬geaccepteerd.‫ٱ‬Niets‫ٱ‬is‫ٱ‬werkelijk‫ٱ‬belangrijk. ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬


‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬

‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬ ‫ٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱٱ‬


pagina 59

HOOFDSTUK 4 CASE STUDIES Aan de hand van drie case studies wordt in dit hoofdstuk per gebied kort de potenties en mogelijkheden beschreven die voor elk gebied inzichtelijk maken hoe de toekomst kan verlopen en hoe de gemeente hier op kan anticiperen. De case studies zijn zo gekozen dat er een variëteit in cases ontstaat om een zo’n breed mogelijk palet aan mogelijkheden te schetsen. A

DE KYKER, LOEVESTIJNSTRAAT

• Ruimtelijk: De Kyker kenmerkt zich door haar ligging aan de Loevestijnstraat, de belangrijkste verbinding tussen Bavel en Breda. Tegelijkertijd bevind de plek zich aan de scheiding tussen de stad en het platteland, alleen de Loevestijnstraat scheidt het terrein van de akkers. De Loevestijnstraat sluit aan op de Claudius Prinsenlaan, een van de grote toegangswegen tot het centrum. De twee wegen zijn opgezet als parkway naar Amerikaans model. Kenmerkend is het brede profiel en de grote gebouwen die losjes in dit groene profiel zijn opgenomen.

partementen niet heel erg snel verloopt. Zo lang er dus niet voldoende verkocht wordt, wordt er niet gebouwd. Inmiddels heeft Heijmans een aantal wijzigingen doorgevoerd in de grootte en configuratie van de woningen en heeft het complex, nadat het even uit de markt is geweest weer in de verkoop gedaan.

• Overlast: Geen • Initiatieven: Buurtbewoners zou graag een speelterrein voor de buurt maken met bijvoorbeeld een bloementuin. Op dit moment is het terrein afgesloten. • Gemeente: De gemeente heeft het plan van Heijmans goedgekeurd en de beslissing genomen om over te gaan tot bestemmingsplanwijziging en heeft het bestemmingsplan in orde gemaakt. •

Concrete plannen: Ontwikkelaar Heijmans heeft het plan klaarliggen voor het gebied. De gemeente heeft juist het bestemmingsplan in orde gemaakt en tevens is het complete bouwplan goedgekeurd door zowel de gemeente als de welstandscommissie. Er wordt echter pas met de bouw begonnen zodra er genoeg woningen verkocht zijn.

Vervuiling / begroeiing / activiteiten: Het gebied is bouwrijp gemaakt en afgezet met hekken.

Ten zuiden van het terrein ligt de woonwijk de IJpelaar. Een reguliere woonwijk gebouwd in de jaren ’60.

• Bestemmingsplan: Bedrijventerrein, wijzigingsplan woningen • Grootte: 7650 m2 •

Eigenaar / ontwikkelaar: Heijmans Vastgoed B.V.

• Actualiteit: De huidige marktomstandigheden leiden ertoe dat de verkoop van de ap-

• Karakter: Het is een karakterloze plek, het is een stuk grond begroeid met onkruid, omgeven door autowegen. De enige echte kwaliteit die toegekend kan worden is dat het een stuk openheid biedt richting het landschap achter de Loevestijnstraat.


pagina 60

Morfolgie

Infrastructuur

Parkway landschap

Plot


pagina 61

herzien en kan er een andere bestemming opgelegd worden en begint het hele proces opnieuw. Zo ver is het echter nog niet, de verwachting is dat er op een gegeven moment, zodra er voldoende woningen verkocht zijn gebouwd gaat worden.

- INTRODUCTIE Op de hoek van de Loevestijnstraat en de Zwijnsbergenstraat ligt een braakliggend terrein waar vroeger een garage en een showroom gevestigd waren. Een aantal jaren geleden is dit gebied opgekocht door Heijmans vastgoed B.V. om er een appartementencomplex te laten verrijzen. Inmiddels zijn de nieuwbouwplannen gepresenteerd en de woningen te koop. Het complex met de naam ‘De Kyker’ zal 52 koopappartementen en 39 huurappartementen omvatten, waarvan er op moment van schrijven slechts 2 in anderhalf jaar verkocht zijn. Het bestemmingsplan is aangepast en het gebied bouwrijp gemaakt, alles staat klaar voor de bouw, maar door de magere interesse is er voorlopig nog geen uitzicht op een startdatum. De start van de bouw lijkt op dit moment echter slechts een kwestie van tijd te zijn. Toch biedt de huidige situatie aanleiding om de mogelijkheden voor tijdelijke ontwikkeling te bekijken aangezien het gebied in ieder geval voor een ruime tijd braak blijft liggen. Zo lang er niet gebouwd wordt wil de buurt een tijdelijke tuin op een deel van het terrein wil realiseren. Wordt er langer dan 10 jaar niet gebouwd dan moet de gemeente het bestemmingsplan

-

-

ACTOREN In deze casus hebben drie actoren een rol: Heijmans Vastgoed B.V. is de grondeigenaar en tevens ontwikkelaar en bouwer van het complex. Gemeente Breda is de publiek-rechterlijke instantie die de bestemming bepaald en eventueel (tijdelijke) ontheffing kan verlenen Buurtbewoners die wel een tijdelijke bloementuin wil aanleggen op het terrein. SCENARIO’S Er zijn twee belangrijke factoren die de verschillende scenario’s voor dit gebied inzichtelijk maken, deze factoren zijn uit te zetten op 2 assen. Namelijk een as voor de houding van de eigenaar (van behoudend tot enthousiast) en de periode dat het gebied braak ligt (<1 jaar tot <10 jaar) Hieruit zijn vier scenario’s te filteren die de hoeken van het speelveld vertegenwoordigen en daarmee inzicht geven de kansen en problemen die voor dit gebied reëel zijn.

1 2 3 4

Lange tijd braakliggend, Heijmans enthousiast over tijdelijke ontwikkeling. Lange tijd braakliggend, Heijmans terughoudend met tijdelijke ontwikkeling. Korte tijd braakliggend, Heijmans enthousiast over tijdelijke ontwikkeling. Korte tijd braakliggend, Heijmans terughoudend met tijdelijke ontwikkeling.


pagina 62

1

Lange tijd braakliggend, Heijmans enthousiast over tijdelijke ontwikkeling. Als de woningen niet verkocht worden, zal het gebied voor lange tijd braak blijven liggen. Er komt een moment dat Heijmans voor de keuze staat, doorgaan, of een nieuw plan ontwikkelen. In dat geval wordt het voor Heijmans interessant om te kijken naar manieren om het gebied van een tijdelijke functie te voorzien. Dit is niet alleen goed voor het imago van Heijmans, het kan ook iets betekenen voor de omgeving en daarmee een (tijdelijke) kwaliteitsimpuls voor de wijk. Om een tijdelijke functie te genereren zou het goed zijn om de buurtbewoners actief te betrekken in zowel ideevorming als creatie. De gemeente zou hierin een verbindende rol kunnen spelen zonder actief partijen te zoeken of te stimuleren. Een rol als gesprekspartner die met de nodige expertise het proces kan ondersteunen is in deze situatie geschikt.

2

plan ontwikkelen. Hoewel het interessant lijkt om iets te doen aan het feit dat de grond braak blijft liggen, is het zeer goed mogelijk dat Heijmans geen zin heeft om andere partijen op het terrein te laten en geen middelen heeft om zelf tijdelijke ontwikkeling te plegen. Mocht er dan een publieke drive ontstaan om toch iets te ontwikkelen op het gebied, al is het maar om het er iets beter uit te laten zien, dan moet de gemeente positie kiezen. Een positie waarin het steun verleend aan de burgers en tegelijkertijd de ontwikkelaar niet in de kou laat staan.

Lange tijd braakliggend, Heijmans terughoudend met tijdelijke ontwikkeling. Als de woningen niet verkocht worden, zal het gebied voor lange tijd braak blijven liggen. Er komt een moment dat Heijmans voor de keuze staat, doorgaan, of een nieuw

In dat geval zou het goed zijn dat er een partij is, zij het de gemeente, stichting BRAAK! of een externe partij onderzoek kan doen en ondersteuning kan verlenen in hoe het verder kan gaan. Hier heeft het zin om om de tafel te gaan en misschien de keuze te maken om voor een bepaalde periode niet te gaan bouwen en tijdelijkheid de ruimte te geven. Maar dan moet er wel een partij zijn die dit voorstelt, die het gesprek faciliteert en daarin stuurt. 3

Korte tijd braakliggend, Heijmans enthousiast over tijdelijke ontwikkeling. Er bestaat een kans waarin Heijmans vanuit de huidige situatie tijdelijk gebruik van het terrein als een goede optie ziet zolang er niet gebouwd kan worden. Afhankelijk de tijdelijke invulling zou er met halfjaar- jaarof seizoensgebonden contracten gewerkt kunnen worden. Mocht er gebouwd worden binnen een half jaar dan is het dus mogelijk om het contract binnen een half jaar te ontbinden. Hierdoor wordt een mate van flexibiliteit ingebouwd die de permanente planvorming niet in de weg zit. De gemeente treedt op als toetser, zorgt ervoor dat er niets onwettelijks gebeurt en houdt zich er verder buiten.


pagina 63

4

Korte tijd braakliggend, Heijmans terughoudend met tijdelijke ontwikkeling. Mocht er een duidelijke korte (1 a 2 jaar) termijn zijn waarin gebouwd wordt dan is tijdelijke ontwikkeling niet noodzakelijk en meer een extraatje voor de omwonenden. Het valt dan ook te voorzien dat Heijmans geen enkel belang hierbij heeft en geen behoefte heeft om tijdelijke ontwikkeling toe te staan. De gemeente heeft hier geen speciale rol. De plannen worden uitgevoerd zoals afgesproken. CONCLUSIE De positie van de gemeente is in veel gevallen een lastige en dubbele positie. Onder geen enkele conditie, behalve als er gegronde argumenten zijn tegen Heijmans (exploitatie, beheer) kan de gemeente publiekelijk de positie innemen voor een andere ontwikkeling op het terrein. Er zijn immers wettelijke afspraken gemaakt over de ontwikkeling en functie van het terrein, hier tegen ingaan zou niet consequent en geloofwaardig zijn. De opties zijn dan ook beperkt tot het ondersteunen van burgerinitiatieven, die hoogstens tijdelijk een andere functie voor het gebied aanwijzen en het gesprek tussen burgers en Heijmans faciliteren. De meest plausibele versie is op dit moment, lange tijd braakliggend en Heijmans terughoudend. In die situatie komen de dilemmaâ&#x20AC;&#x2122;s het meest duidelijk naar voren en is ook de positie van de gemeente precair. Het is dan toch wenselijk dat een externe partij zoals een stichting BRAAK of een platform voor transitie probeert de verhoudingen open te breken.


pagina 64


pagina 65

B DANSSCHOOL OKSINSKI, NASSAUSINGEL

• Gemeente: Wacht op initiatiefplan.

• Ruimtelijk: Gesitueerd op de hoek van de Sophiastraat en de Nassausingel in de binnenstad. De uitgebrande dansschool is niet meer in gebruik, het pand wordt omringt door een overwoekerde tuin. Het pand ligt aan de singel en aan een drukke stadweg. Omringt door bebouwing is het een prominente plek in de stad. Bijzonder is dat een deel van de dansschool nog intact is en in potentie aanleiding voor activiteiten biedt.

Concrete plannen: Er ligt een plan voor studenten huisvesting. Dit plan is vrij concreet. Niet duidelijk binnen welke periode dit daadwerkelijk uitgevoerd gaat worden.

Vervuiling / begroeiing: Compleet afgesloten dansschool(gebouw), heel veel onkruid en bramenstruiken. Zeer lichte bodemverontreiniging, afkomstig uit puin van het verbrande afgebroken pand.

• Oppervlakte: 388 m2 • Bestemmingsplan: In het geldende bestemmingsplan heeft de plek als bestemming wonen. •

Eigenaars / ontwikkelaar: NBU ziet mogelijkheden in de ontwikkeling van studentenhuisvesting binnen de regels van het bestemmingsplan op deze plek. Er wordt nog gezocht naar een investeerder, een afnemer en er lopen gesprekken met de eigenaar van de grond.

• Actualiteit: Corporaties in lastig parket door nieuw regeerakkoord. Het Waarborg Fonds Woningbouw (WSW) scherpt de regels voor de garanties die zij geven op leningen van woningcorporaties verder aan. Hierdoor wordt het moeilijker om garanties te krijgen voor middeldure huurwoningen en koopwoningen. Deze ontwikkeling leidt er toe dat er nu gewerkt wordt aan een plan voor studentenhuisvesting binnen het vigerende bestemmingsplan. • Overlast: De uitstraling van de plek is nihil • Initiatieven: Geen

INTRODUCTIE Op de hoek van de Nassausingel en de Nassaustraat in de binnenstad ligt de voormalige dansschool Okinski. Nadat een deel van de dansschool 10 jaar geleden is uitgebrand is het terrein verkocht aan een investeerder die er een appartementencomplex wilde bouwen. De appartementen zijn nooit allemaal verkocht en zodoende is het complex nooit gerealiseerd. Het terreintje in nu 10 jaar in onbruik. Zonde en onverantwoord vond ook de krakersbeweging die het terrein een aantal dagen bezette uit protest tegen de verwaarlozing van het terrein. Uiteindelijk heeft de eigenaar deze kritiek nooit ter harte genomen en ligt het terrein er verwaarloosd bij, bramenstruiken overwoekeren de tuin, de ramen en deuren zijn dichtgetimmerd en weer opengebroken. De laatste ontwikkelingen zijn dat de Nederlands Bouw Unie (NBU) op de plek een studentenhuisvestingscomplex wil bouwen dat past binnen de regels van het bestaande bestemmingsplan. Het bestaande pand zou hiervoor gesloopt worden en een geheel nieuw gebouw zou op de hoek geplaatst worden. De gemeente wacht op het moment van schrijven op een initiatiefplan. NBU is nog in onderhandeling met een afnemer, een investeerder en de eigenaar van de grond.


pagina 66

Morfologie

Infrastructuur

Singel

Plot


pagina 67

half tot een heel jaar voordat er gebouwd gaat worden. Voorlopig is dit niet aan de orde, en daarmee is de periode dat het terreintje in onbruik zal zijn ongewis. Voor het zelfde geld ligt het er zomaar nog 5 jaar zo bij. Die tijd kan makkelijk benut worden om een met een kleine interventie waarde te creëren.

- - - -

ACTOREN NBU; Wil studentenhuisvesting realiseren Eigenaar van de grond WonenBreburg; als potentiële afnemer van de grond Gemeente Breda: in een publiekrechterlijke rol SCENARIO’S De huidige situatie duidt erop dat er een grote kans is dat er binnen kort een initiatiefplan wordt ingediend om studentenhuisvesting te realiseren. Of dit ook werkelijkheid wordt is niet zeker, maar voor de casus zal dit binnen afzienbare tijd gebeuren. Hier kunnen weer vier scenario’s uit afgeleid worden op basis van tijd en enthousiasme.

1 2 3 4 1

Doordat het terrein niet groter is dan een fikse tuin hoeft er maar weinig geïnvesteerd te worden om resultaat te halen. Wi-Fi, een paar tuinbanken, een beetje onderhoud en het is zomaar een pocketpark. Een partij als stichting BRAAK! zou dit prachtig kunnen aanpakken. In het geval van een enthousiaste eigenaar is de rol van de gemeente beperkt tot ondersteuning en barrières wegnemen waar dat mogelijk is, bijvoorbeeld in beheer.

Lange tijd braakliggend, eigenaar enthousiast over tijdelijke ontwikkeling. Lange tijd braakliggend, eigenaar terughoudend met tijdelijke ontwikkeling. Korte tijd braakliggend, eigenaar enthousiast over tijdelijke ontwikkeling. Korte tijd braakliggend, eigenaar terughoudend met tijdelijke ontwikkeling. Lange tijd braakliggend, eigenaar enthousiast over tijdelijke ontwikkeling. Vanaf het moment dat er een vergunningsaanvraag gedaan wordt duurt het een

2

Lange tijd braakliggend, eigenaar terughoudend met tijdelijke ontwikkeling. De eigenaar heeft 10 jaar het gebied enigszins onderhouden om ernstige overwoekering te voorkomen, maar daar is het bij gebleven. Voor hem is er geen aanleiding om iets anders te doen als er geen druk op staat. Daarnaast heeft hij de wet achter zich. De vraag is, hoe krijg je in dat geval een partij toch zover om mee te werken en te denken aan een tijdelijke interventie. De gemeente heeft hier niet echt een rol in, en kan geen dwang uitoefenen. Het bestemmingsplan is immers al geregeld en buiten de grenzen van het terrein is er geen overlast. Juist dan is een partij die in het algemeen belang kan handelen zonder de erfenis van de afspraken uit het verleden interessant. Een platform voor transitie, een stadslab, een stichting BRAAK! die de mening van de samenleving uitdraagt en met een plan komt om de eigenaar te overtuigen.


pagina 68

3

Korte tijd braakliggend, eigenaar enthousiast over tijdelijke ontwikkeling. Vanaf het moment dat er een vergunningsaanvraag gedaan wordt duurt het een half tot een heel jaar voordat er gebouwd gaat worden. Stel dat er volgende week een plan binnenkomt, dan kan er in de lente van 2014 gebouwd worden. Tijdelijke ontwikkeling lijkt dan zinloos, maar ook voor een nieuwbouwproject, kan tijdelijke placemaking zinnig zijn. Het maakt dat de stedeling weet dat er iets gaande is en dat er een woning gekocht of gehuurd kan worden. Ook hier heeft de gemeente waarschijnlijk vooral een functie van vergunningverlener. De tijdelijke invulling zal hoogstwaarschijnlijk door de bouwer zelf gerealiseerd worden aangezien het zijn primaire belang is.

4

Korte tijd braakliggend, eigenaar terughoudend met tijdelijke ontwikkeling. De kans is klein dat het zin heeft en dat het iets oplevert om tijdelijk nog een invulling te geven aan een terrein dat binnen een aantal maanden bebouwd wordt. De plannen gaan door iedereen houdt zich aan de afspraken die gemaakt zijn.


pagina 69

C

MOLENKWARTIER, TETERINGSE DIJK

omgeving van het gebied. Door verwaarloosde staat een slechte invloed op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en misschien ook op de vastgoedprijzen. Daarnaast is de bodem op verschillende plekken vervuild, hier maken omwonenden zich zorgen om.

• Grootte: 3.2 ha • Ruimtelijk: Het Molenkwartier is een voormalig fabrieksterrein aan het spoor, de funderingen en het hoofdkantoor van de Genta fabriek herinneren hier nog aan. Verder is het een vrij groot terrein, grenzend aan de Teteringse dijk en het bedrijventerrein. • Bestemmingsplan: Ontwerpbestemmingsplan voor woningbouw was gereed. De planvorming is echter op dit moment bevroren. •

Eigenaars / ontwikkelaar: De eigenaar CB-NL heeft contractafspraken gemaakt met twee ontwikkelaars om het plan uit te voeren. Beiden zijn inmiddels failliet. Ook de woningcorporatie Laurentius die de woningen zou afnemen is zwaar in de problemen onder meer door een corruptieschandaal. De kans dat er binnen afzienbare tijd iets gaat gebeuren is klein. Ook de eigenaar die het gebied met geleend geld heeft gekocht is in de problemen. Kredietverstrekker ABN-AMRO is op dit moment al op zoek naar een andere eigenaar. Gevolg hiervan is dat het ontwikkelproces tegen het licht gehouden dient te worden.

• Actualiteit: De eigenaar die het gebied met geleend geld heeft gekocht is in de problemen. Er is op dit moment geen uitzicht op ontwikkeling waardoor kredietverstrekker ABN-AMRO op dit moment al op zoek naar een andere eigenaar is gegaan. Gevolg hiervan is dat het ontwikkelproces is bevroren. • Overlast: Storten van afval, open maken omheining, skaters, oneigenlijke bewoning in betonnen gebouwtjes en funderingen. Toegenomen gevoel van onveiligheid in de

• Initiatieven: Partij Vrienden van het Molenkwartier wil dat het gebeid gesaneerd wordt en dat de half afgebroken gebouwen geheel afgebroken worden. Een initiatiefnemer wil er een doolhof bouwen maar dat kan alleen met toestemming van eigenaar en gemeente. • Gemeente: Heeft weinig invloed op de situatie, heeft afspraken gemaakt en moet zich hieraan houden. Kan de eigenaar niet wettelijk verplichten om het gebied te onderhouden of saneren. De eigenaar van de grond heeft ontwikkelcontracten gemaakt met twee partijen die failliet zijn (o.a. HEJA) en de afnemer Laurentius (200 woningen) zit ook in grote problemen. •

Concrete plannen: Voorziene nieuwbouw van 220 woningen. Start van de bouw voor onbepaalde tijd uitgesteld. Om voornoemde redenen.

Vervuiling / begroeiing: Overal beginnen bomen te groeien. Het complete gebied is vervuild door de fabrieken die er vroeger stonden. De buurt is bang dat dit gevaar voor de volksgezondheid gaat opleveren.

• Karakter: Een gebied met een rauw randje, de aanwezigheid van funderingen, steenhopen, bebouwing en kelders bieden nu al aanleidingen voor informeel gebruik. De directe link met het spoor, de ligging aan het lint Teteringse dijk, met haar mix van functies. Allemaal interessante condities die aanleidingen bieden tot ingrepen.


pagina 70

Morfologie

Infrastructuur

Funderingen

Plot


pagina 71

op de gemeente en CB-NL uit te oefenen om iets aan de huidige situatie te doen. Tot nog toe zonder succes. De gemeente beschikt niet over dwingende middelen en CB-NL wil niet ingaan op de eisen van de Vrienden. Ondertussen is ABN-AMRO op zoek naar een andere partij die het gebied wil overnemen om zo toch binnen afzienbare tijd tot een ontwikkeling te komen.

INTRODUCTIE Het Molenkwartier aan de Teteringse dijk en het spoor is een terrein waar al jaren over gediscussieerd wordt. Het gebied is ooit aangekocht door de investeerder CB-NL met de intentie om een woonwijk te realiseren. In eerste instantie liep de planvorming voorspoedig, samen met de ontwikkelaar HEJA en de woningbouwcorporatie Laurentius werden plannen gesmeed voor een wijkje van 200 woningen. Met de sloop van de voormalige fabriekspanden werd voortvarend begonnen. Ook in de planvorming verliep alles voorspoedig, het ontwerpbestemmingsplan was gereed toen eerste de ontwikkelaar HEJA failliet ging en anderhalf jaar later Laurtentius in grote financiële problemen kwam. Het proces werd stilgezet en het terrein bleef leeg. Skaters, tijdelijke bewoners van de achtergebleven gebouwtjes, vogels en konijnen werden de nieuwe gebruikers van het terrein. Ondertussen kwam de buurt in actie, hoofdzakelijk omdat er angst heerste dat de nog aanwezige bodemvervuiling een gevaar voor de gezondheid zou kunnen vormen en omdat de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving drastisch omlaag ging naarmate het gebied langer braak bleef liggen en steeds meer verwilderde. De stichting Vrienden van het Molenkwartier werd opgericht en begon druk

- - - - -

ACTOREN CB-NL; Eigenaar van het terrein Gemeente Breda: in de publiekrechterlijke rol Laurentius: Afnemer van de woningen Vrienden van het Molenkwartier: belangenvereniging van de omliggende wijk ABN-AMRO: kredietverstrekker SCENARIO’S De huidige situatie duidt erop er voorlopig geen plan uitgevoerd gaat worden. Het proces ligt helemaal stil en zal waarschijnlijk helemaal opnieuw gevoerd moeten worden in de toekomst. Dat maakt deze casus uitermate lastig, er is geen duidelijkheid over de ambities en mogelijkheden in de nabije toekomst. De bank als extra actor maakt het extra complex in dit geval omdat er hiermee ook geen duidelijkheid meer is wie er nu daadwerkelijk de eigenaar van het terrein is. In de huidige situatie is het eigenlijk zinloos om voorspellingen te doen, er zijn te veel onvoorspelbare factoren in het spel. Het enige wat vast staat dat er maar een minieme kans op een ruimtelijke ontwikkeling is in de komende twee à drie jaar. De gemeente heeft geen dwingende instrumenten om iets aan de huidige situatie te doen. Met de onduidelijkheid over het werkelijke eigenaarschap zal de situatie voorlopig niet verbeteren.


pagina 72

Als de omliggende wijk echt verandering wil zien dat zal het gebruik van het terrein simpelweg geclaimd moeten worden, het systeem zal gehackt moeten worden om vooruitgang te boeken en daarmee de eigenaar onder druk te zetten. Een goed voorbeeld waar dit is gebeurd is in Berlijn, het Gรถrlitzer Park in Kreuzberg, waar het park als het ware uit de braakliggende situatie is ontstaan. Het Berlijnse stadsbestuur wist zich geen raad met het overbodige tramrangeerterrein en deed niets met het gebied. Burgers uit de omgeving hebben het in de loop van de jaren overgenomen als recreatieve ruimte, er werd gepicknickt, gecampeerd et cetara. Er begonnen paden te ontstaan. Het enige wat de gemeente deed was licht onderhoud plegen, vuil verwijderen en de olifantenpaadjes formaliseren. Uiteindelijk is het zo een van de meest geliefde parken van Kreuzberg geworden zonder dat er maar enige planning aan vooraf is gegaan.20

20 BRON: Interview Peter Groot en Paul de Bruijn, zie bijlage


THE VOIDS OF THE CITY: AN EMPTY FESTIVAL


SPACE BETWEEN FORMAL AND INFORMAL SPACE BETWEEN PUBLIC AND PRIVATE SPACE BETWEEN STATUS QUO AND FLOW SPACE BETWEEN UNINHABITABLE AND UNDESIRABLE SPACE BETWEEN SUPPRESSED AND FORGOTTEN SPACE BETWEEN SOLID AND HOLLOW SPACE BETWEEN PLANNED AND LAISSEZ-FAIRE SPACE BETWEEN DESIRED AND UNWANTED SPACE BETWEEN THE NOW AND THE FUTURE SPACE BETWEEN ACCESSIBLE AND INACCESSIBLE SPACE BETWEEN MAN AND NATURE SPACE BETWEEN RATIONAL AND IRRATIONAL SPACE BETWEEN SOMETHING AND NOTHING SPACE BETWEEN WHAT IS COMING AND WHAT IS GONE

"The Voids of the City: an empty Festival" is a proposal for a cultural festival, that uses the emptiness of the wastelands in the city. Proposal design by Joris Klein (looking for interested investors!!!)


pagina 75

HOOFDSTUK 5 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN A

De conclusies zijn opgebouwd in twee fases in de tijd dat een gebied braak ligt en daarbinnen geordend onder de relaties tussen partijen die er bij betrokken zijn.

HOOFDVRAAG De reden om dit onderzoek te starten volgde uit afwezigheid van ruimtelijke kwaliteit in en rond braakliggende terrein in Breda. De centrale vraag was hoe hier een antwoord op gevonden kan worden door vanuit de tussentijd waarde te scheppen op deze terreinen. De hoofdvraag die in eerste instantie gesteld is, was de volgende:

Op welke manier kan de ‘tussentijd’ benut worden om braakliggende terreinen kwalitatief te verbeteren in de context van hun omgeving in samenwerking met bewoners, de eigenaar(s) en bedrijven? Welke strategieën zijn daarvoor mogelijk? Het antwoord op deze hoofdvraag is nog niet gegeven. Aan de hand van voorbeelden is zichtbaar gemaakt hoe het in andere steden er aan toe gaat, maar het daadwerkelijke antwoord blijft uit. De belangrijkste oorzaak hiervan is dat de situatie zo veranderlijk is, en per gebied verschillend, dat er geen universeel antwoord te formuleren is op deze problematiek. Elk gebied vraagt om een andere strategie. Vandaar dat dit onderzoek een andere hoofdvraag probeert te beantwoorden namelijk:

Wat zijn de dieper liggende oorzaken en processen die ervoor zorgen dat de terreinen braak liggen met het oog op tijdelijke of geleidelijke ontwikkeling van deze terreinen?

Een gesloten systeem

B CONCLUSIES

Het beantwoorden van deze vraag heeft tot een aantal conclusies en aanbevelingen geleid, die de basis kunnen vormen voor verder praktijk gericht onderzoek op locatie met betrokken partijen. In dit vervolgonderzoek kan de vraag hoe waardecreatie gecreëerd kan worden op braakliggende terreinen in samenwerking met de omgeving verder worden uitgediept.

Dit leidt tot de volgende verdeling: VOORBEREIDINGSFASE: A B C

Gemeente - ontwikkelaar Ontwikkelaar - initiatiefnemer Gemeente - ontwikkelaar - initiatiefnemer INTENTIEFASE:

A B C

Gemeente - ontwikkelaar Ontwikkelaar - initiatiefnemer Gemeente - ontwikkelaar - initiatiefnemer Per relatie en fase zijn verschillende conclusies getrokken die de basis vormen voor een aantal aanbevelingen:

1

VOORBEREIDINGSFASE Tot nu toe kostte het veel moeite voor initiatiefnemers om voet tussen de deur te krijgen in de reeds gesmede verhoudingen tussen gemeente en ontwikkelpartijen. Doordat er al vele afspraken en plannen gemaakt zijn is de verwachting nog steeds dat deze uitgevoerd gaan worden, binnen deze verwachting is er geen plek voor tijdelijke invullingen op de braakliggende terreinen, terwijl dit zeker waarde kan toevoegen aan de terreinen, maar ook aan de geplande ontwikkelingen. De overeenkomsten tussen ontwikkelpartijen en gemeente bieden weinig speling om plannen te herzien of om tijdelijke invullingen te overwegen. Dit kan voorkomen worden in de toekomst door in de overeenkomsten te anticiperen op zo’n situatie en ruimte in te bouwen om na een vastgestelde periode het gesprek opnieuw aan te gaan eventueel samen met initiatiefnemers van tijdelijke ontwikkeling.


pagina 76

Voor wie wordt waarde gecreĂŤerd, wie is aansprakelijk, wat zijn de juridische mogelijkheden, wat zijn de gebiedsspecifieke kenmerken, wie financiert, hoe is de ontwikkeling georganiseerd?

Gemeente

? ? Ontwikkelaar/ Eigenaar

Initiatiefnemer

De gemeente geeft al richting aan de toekomst van braakliggende terreinen maar zou hierin nog een stuk concreter en scherper kunnen worden, door bijvoorbeeld ontwikkeling van bouwprojecten voor bepaalde tijd uit te sluiten op een aantal gebieden. Terwijl wel garanties over het bouwprogramma en -vergunningen na die periode worden afgegeven. Hiermee wordt er een venster in de tijd geopend voor tijdelijke en misschien wel geleidelijke ontwikkeling.

Elke situatie zal door een verschillende samenstelling en inhoud van deze factoren anders zijn. Er is geen universeel antwoord te vinden is op de aanpak van braakliggende terreinen. De verschillende condities, betrokkenen en initiatieven vragen telkens om een andere aanpak en een andere houding van de gemeente. Soms zal de gemeente een grote rol hebben en soms zal ze volledig aan de zijlijn staan. De specifieke vragen zullen vanzelf komen als er daadwerkelijk tijdelijke plannen gerealiseerd gaan worden, zoals Belcrumbeach waar andere eisen aan de gemeentelijke organisatie werden gesteld, maar waar met de nodige wil het plan van stichting BRAAK! wel gerealiseerd is.

Aansluitend hierop zou ook de angst van de ontwikkelaar voor gebruiksclaims uit de lucht genomen kunnen worden. Initiatiefnemers worden verleid om energie en tijd te investeren in een tijdelijk project als hiervoor een gegarandeerde termijn staat. Ten slotte gebeurd er ondertussen in andere steden al vrij veel omtrent tijdelijkheid. Verschillende voorbeelden tonen aan dat de gemeente het probleem vanuit verschillende rollen kan aanpakken en dat het zeker niet altijd noodzakelijk is om zelf actie te ondernemen. De gemeente moet zich herbezinnen op de rol die ze heeft, op welke manier het algemeen belang het beste behartigd kan worden en er geen conflict ontstaat tussen de doelmatigheid en noodzakelijke vrijheid en politieke en andere gemeentelijke belangen. 2 INTENTIEFASE De intentiefase laat zich minder makkelijk definiĂŤren, er spelen vele factoren een rol:

? ?

? ?

? ? ?

?

? ?

?

?? ?? ?? ? ?

? ?

? ?

? ? ??? ? ? ? ? ? ?

? ? ? ??

?


pagina 77

C AANBEVELINGEN

Veranderende samenleving / Veranderende rollen

1

21

het onderzoeken van nieuwe manieren van gebiedsontwikkeling, vaak met een grotere inbreng van burgers, instellingen en commerciële partijen. Uitgangspunt is om op een transparantere manier de stad te ontwikkelen en minder gebonden te zijn aan grote investeerders. De rollen die de gemeenten hierin hebben zijn divers, van toeschouwend op de zijlijn zoals in Arnhem tot pro-actief, zoals in Maastricht.

EEN TIJD VOOR EEN ANDERE HOUDING De afgelopen decennia heeft de gemeente Breda een zeer actieve rol aangenomen in het ontwikkelen van de stad, zowel qua grondbeleid, ontwerp en uitvoering heeft de gemeente een grote rol op zich genomen. Sinds de economische crisis moest de gemeente een flinke koerswijziging doorvoeren in haar ontwikkelingsbeleid, met name de drastisch verslechterde financiële positie van de gemeente heeft hier aan bijgedragen. Het grootste verschil hierin zal zijn dat de gemeente vaak niet meer de leidende partij zal zijn, het is een tijd dat de overheid zich terugtrekt, de teugels hier en daar laat vieren, zich niet altijd meer direct als leidende partij in een proces opstelt. De gemeente zal meer en meer de grote lijnen uitzetten en bewaken. Op een lager schaalniveau controleren en faciliteren. Met name op de grote sleutelprojecten zoals het Stationskwartier zal er intensief gewerkt worden door de gemeente aan de ontwikkeling. Daarbuiten zal de gemeente meer en meer overlaten aan partijen uit de stad. Met andere woorden de gemeente Breda blijft de grote lijn uitzetten op het hoge, abstracte schaalniveau van de stad en zal tegelijkertijd haar aloude functie van controlerende en regulerende instantie blijven uitvoeren. Veel problemen die zich op dit moment afspelen in Breda zijn direct te koppelen aan overoptimisme in de planvorming en de veranderende verhoudingen binnen de stad. Braakliggende terreinen zijn ontstaan omdat de ontwikkelende partijen hier tot dusverre niet toe in staat zijn gebleken. De oplossingen uit de tussentijd zullen vanuit de samenleving moeten komen, de gemeente is momenteel nog niet ingericht om hier effectief op te anticiperen. In andere steden is inmiddels gebleken dat initiatiefnemers van tussentijdse ontwikkeling zeer goed in staat zijn zichzelf te organiseren, problemen te agenderen en hier ook oplossingen voor te bieden. Inmiddels zijn in een aantal grote steden zoals Arnhem, Leiden, Rotterdam en Maastricht onderzoeksbureaus opgericht dit zich specifiek bezighouden met

Ook in Breda wordt er zowel binnen de gemeente als in de stad gespeeld met ideeën om een dergelijk ‘Stadslab’ op te richten. Daarnaast is een partij als stichting Braak! heel hard bezig met bottom-up ontwikkelen van een deel van de Belcrumhaven en de wijk de Heuvel. In al deze initiatieven is nu weinig samenhang of richting te bespeuren. Processen gaan met vallen en opstaan en er is nog geen partij die hier collectieve lessen uit probeert te trekken. Het is zaak voor de gemeente om hier wel positie in te kiezen. In de context van een terugtredende overheid en een actievere samenleving moet de gemeente als ambtelijke en bestuurlijke organisatie zich buigen in hoeverre het zich moet roeren in het debat over tijdelijke ontwikkeling op het schaalniveau van de (afzonderlijke) braakliggende terreinen hoeverre er kennis en ervaring opgedaan kunnen worden die mogelijk van waarde kan zijn in toekomstige plannen.

2

VOORBEELDEN ANDERE STEDEN Het bijzondere aan de oplossingen die in andere steden worden uitgevoerd is dat de gemeente zich niet sturend opstelt, ze zit aan tafel, heeft een stem, werkt en denkt vaak mee, maar heeft geen meerderheidsbelang, hierdoor is haar positie veranderd. De gemeente is een partner en doet mee op hetzelfde niveau mee als andere partijen. In een stad als Arnhem is de gemeente zelfs helemaal geen partij, het stadslab (departement voor tijdelijke ordening, transitieteam) is een burgerinitiatief dat stedelijke problemen agendeert , de problematiek op scherp zet en daarmee nieuwe paden bewandeld die nooit vanuit de gemeentelijke organisatie bedacht kunnen worden. De gemeente voelt echter wel aan dat ze hier veel mee kan, zeker nu haar eigen plannen

BRON: Interview Peter Groot en Paul de Bruijn, Transitieteam en Bureau Arnhem, zie bijlage.

22 BRON: Interview Tima van der Linden projecleider Maastrichlab, zie bijlage


pagina 78

soms gestrand zijn. Het Transitieteam Arnhem is daarmee een partner geworden die belangeloos en neutraal partijen bij elkaar kan brengen, en daarmee een grote behoefte tot actie in de stad faciliteert.21 In Maastricht is het M-lab een initiatief vanuit de gemeente, maar dat wordt grotendeels gedragen door personen en partijen die verder niets te maken hebben met gemeentelijke belangen. De gemeente is een partner binnen deze samenwerking maar is niet de ‘baas.’ Hierdoor ontstaat ontzettend veel ruimte voor initiatief, debat en experiment zonder dat dit gelijk verzand in de gemeentelijke organisatie. De worteling in de Maastrichtse maatschappij lijkt ook tot meer draagkracht en slagkracht van het M-lab te leiden. De slimheid van het M-lab zit in de opbouw van het lab, er is een projectteam dat heel veel organiseert, dat plekken aanwijst voor experiment en vooral stuurt op het proces. Het M-lab zorgt ervoor dat de experimenten gaan leven in de samenleving en probeert input te krijgen vanuit de samenleving, door deze als het ware te curateren en vervolgens de kans te geven om de beste ideeën daadwerkelijk te testen en hier lessen uit te trekken. Daarnaastheeft de gemeente de zogenaamde Gideonsbende opgericht als klankbordgroep voor het Maastrichtlab, een groep van 50 professionals uit allerlei hoeken van de samenleving, van advocaten tot directeuren van woningbouwcorporaties. Al deze personen hebben een eigen visie op de toekomst van de stad. Op persoonlijke titel en buiten werktijden om fungeren deze partijen als klankbord van het M-lab, waardoor er een brede kritische input wordt geleverd op de experimenten.22 In Rotterdam loopt nu twee jaar het Stadsinitiatief, een door de gemeente Rotterdam georganiseerde en gefinancierde verkiezing voor verschillende initiatieven voor en door de Rotterdamse samenleving. Het principe is heel simpel, de gemeente looft een grote prijs uit aan het initiatief dat de meeste stemmen uit de stad krijgt. De prijs is een geldprijs die maximaal de helft van het benodigde bedrag beslaat, de andere helft moet uit cofinanciering komen van particuliere partijen. Zo hoopt de gemeente stadsontwikkeling

vanuit de samenleving te stimuleren en tegelijkertijd een groter draagvlak te organiseren. Het grote nadeel is dat de gemeente geen enkele beslissingsbevoegdheid heeft, het initiatief wordt op een democratische manier gekozen. Het eerste jaar was, met het plan ‘de Luchtsingel’ een langzaamverkeersverbinding van het station, via het Schieblock over het spoor naar de Hofbogen (voormalig station Hofplein) wel bemoedigend omdat er gepoogd is de stad structureel te verbeteren en een verloren gebied uit het slop te trekken.23 Dit zijn drie mooie voorbeelden voor de stad Breda hoe de problematiek van de braakliggende terreinen en de status-quo aangepakt kan worden. Waarin de rol van de gemeente sterk varieert. Het is dan ook noodzakelijk om in het geval van Breda goed na te denken over de mogelijkheden en verantwoordelijkheden van de gemeente (in de toekomst) en de keuzes die gemaakt moeten worden om het probleem van de braakliggende terreinen aan te pakken. Een gevleugeld spreekwoord is hier van toepassing; Bezint eer ge begint. In alle voorbeelden is er een grote rol weggelegd voor de samenleving en de interactie tussen de gemeente en de samenleving om deze vraagstukken aan te pakken. Het is aan de gemeente zelf om positie te kiezen in het speelveld.

3.

VERSCHILLENDE VRAGEN, VERSCHILLENDE HOUDINGEN Doordat de rol van gemeente langzaam maar zeker aan het veranderen is de samenleving meer zelfredzaam zal moeten worden, is het nodig om te bezinnen op de mogelijke rollen van de gemeente Breda. Waar de gemeente tot voor kort vrijwel altijd actief was in ruimtelijke ordening, of het nu ging om bouwen, bestemmen, partijen vinden om mee samen te werken, huurders vinden etc. Is dit niet altijd meer mogelijk en zal de gemeente meer faciliterend moeten zijn en zich buiten haar wettelijke taak om een andere houding en rol aan moet meten Op basis van de situatie zijn er grofweg vier hoofdrichtingen te onderscheiden.

23 BRON: Interview Rob van den Bos, projectleider Stadsinitiatief Rotterdam, zie bijlage


pagina 79

Gemeente

Ontwikkelaar/ Eigenaar

-

Gemeente

Ontwikkelaar/ Eigenaar

Tijdelijk gebruiker

Faciliteren van het proces, partijen bij elkaar brengen. De gemeente als matchmaker. Hoewel de samenleving zelfredzaam kan zijn en heel goed weet waar de kansen liggen kan het goed zijn om een partij te hebben die als matchmaker kan fungeren, een partij die overzicht heeft, een sensor voor potentiële combinaties heeft. Met name op braakliggende terreinen liggen veel verschillende en vaak grote belangen van alle betrokken partijen, inclusief die van de gemeente. Toch zou een partij die deze belanghebbenden eens bij elkaar zet goed zijn om uit de huidige status-quo te komen. De gemeente als hoeder van het algemeen belang zou hier de geschikte partij voor zijn.

-

Hoe de gemeente kan anticiperen

Gemeente

Ontwikkelaar/ Eigenaar

-

Eindgebruiker

Initiëren, het goede voorbeeld geven, partijen uit de samenleving de kans geven om het af te maken. De gemeente als initiator. De gemeente als initiator past goed bij de overgang van het traditionele denken naar het veranderde denken. Vaak wordt gezegd dat de vernieuwing niet vanuit de overheid komt, dat de overheid ‘volgend’ is aan de samenleving. Tegelijkertijd treed er onder meer door sociale media een versmelting van veel wetenschap, kennis en techniek op en daarmee een natuurlijke integratie tussen overheid en samenleving. In deze situatie kan een gemeente ook sneller en scherper inspelen op actuele veranderingen. Sterker nog, als het om initiatieven voor braakliggende terreinen gaat, is het zelfs zo dat een gemeente misschien wel de vernieuwer kan zijn, als deze zelf initiatief toont en vernieuwing als noodzaak ziet. Gemeente

Gemeente

Gemeente

Tijdelijke ontwikkelaar

Ontwikkelaar

Eindgebruiker

Tijdelijk gebruiker

Betrokken partijen hun gang laten gaan, zo min mogelijk overheidsinbreng, slechts het puur noodzakelijke bewaken. De gemeente als toetser van de wettelijke kaders. Dit is een klassieke rol van de gemeente, de gemeente als bewaker van het algemeen belang, van de rechtsorde en de legaliteit van projecten. De gemeente zorgt ervoor dat er geen ongelijkheid ontstaat en dat iedereen zich houdt aan haar rechten en plichten.

-

Alles zelf sturen en controleren, de controle in eigen hand houden en zo veel mogelijk zelf regelen. De gemeente als het ware in de rol van ondernemer. Zoals reeds gemeld is dit een rol die de gemeente Breda van oudsher met verve en vakkundigheid heeft vervuld en nog steeds vervult op een aantal sleutelprojecten. Hoewel in de

24 BRON: Uitnodigingsplanologie als perspectief, Fontein R.-J. Breman B. Kuindersma W. Westerink J. 2012


pagina 80

toekomst misschien minder en op braakliggende terreinen die niet in eigen handen zijn niet relevant, kan het een nuttige tool zijn op eigen gebieden om projecten op te zetten, met name voor projecten die een nieuwe manier van ontwikkelen beproeven is het misschien handig (geleidelijk ontwikkelen bijvoorbeeld).24 Deze verandering zal zich langzaam voltrekken. Ondanks de veranderde markt zit de gemeente vaak vast aan gemaakte contracten en overeenkomsten wat betreft nieuwbouwplannen op braakliggende terreinen waarvan de gedachte nog steeds is dat ze altijd nog gebouwd gaan worden. Met andere woorden, er rust een erfenis op de schouders van de gemeente die het lastig maakt om adequaat op veranderende vragen zoals een initiatief tot tijdelijke ontwikkeling te kunnen reageren. De vraag is dan ook, kan de gemeente deze rollen goed genoeg invullen of zit ze te verstrengeld in de erfenis van haar verleden? 4.

PLATFORM VOOR TRANSITIE In veel gevallen is de gemeente in staat om die verschillende rollen uit te oefenen, maar met betrekking tot tijdelijke of geleidelijke gebiedsontwikkeling op braakliggende terreinen ligt dit anders. Daarom zijn er in andere steden ook de stadslaboratoria opgericht, ze stellen de initiators van deze laboratoria in staat om vrij en onafhankelijk problemen aan te vliegen. Dat betekent dus dat ze geen reeds gemaakte overeenkomsten en afspraken hoeven na te leven. Dat betekent dat ze partijen bij elkaar om de tafel kunnen zetten, dat ze actief kunnen zoeken naar die partijen zonder tegen de schenen van andere belanghebbenden te schoppen, maar ook dat ze kunnen agenderen, debatteren en confronteren zonder dat belangen op de achtergrond meespelen die deze acties kunnen vertroebelen. Een potentiële oplossing om uit de status-quo te komen binnen een relatief korte tijdsduur is dan ook de oprichting van een Platform voor Transitie in Breda, een laboratorium dat midden in de samenleving staat en daar ook door gedragen wordt. Dat geen last heeft van de afspraken en belangen die drukken op de huidige impasse en vrij op pad te gaan om nieuwe verbanden te smeden en om partijen bij

elkaar te brengen. Bijkomend voordeel is dat de gemeente in zo’n situatie niet telkens met een andere pet op in verschillende stappen van een proces zit en zichzelf daarmee ongeloofwaardig kan maken door bijvoorbeeld eerst enthousiast een idee te initiëren om het vervolgens te moeten staken omdat er geen vergunning verleend kan worden. Ook mogelijke verstrengeling van gemeentelijke, politieke en het algemene belang wordt hiermee voorkomen. De gemeente is in dit platform een deelnemer, geen eigenaar en heeft een gelijke stem als andere partijen. Het platform moet open zijn en inhoudelijk in balans. Het dominante belang moet het oplossen zijn van ruimtelijke problemen waar op dit moment geen oplossing voor is, zoals de waardeloosheid van braakliggende terreinen. Het stadslab heeft een belangrijke initiërende en faciliterende rol deze processen, maar zal in haar slagen afhankelijk zijn van de samenleving. Het is daarom essentieel dat het platform de samenleving aan zich bindt door middel van een open-source benadering waarin alle ideeën welkom zijn en het debat in principe door iedereen gevoerd kan worden.

X

Z

C

A

B Z

Y

Open source benadering die recht doet aan de veelheid aan partijen in de stad.

Het concept van bepaalde zaken uitbesteden aan een partij die onderdeel van de gemeente Breda is, maar niet verankerd is in de organisatie is zeker niet nieuw voor de gemeente. Sterker nog, momenteel is het bedrijf BRIM N.V. een dochterorganisatie van de gemeente dat in grond voor bedrijventerreinen en vastgoed handelt binnen de gemeente Breda. In de jaren ’90 opgezet om buiten het gemeentelijke


pagina 81

besluitvormingsproces om binnen de gemeente in grond voor bedrijventerreinen te kunnen handelen. Daarnaast doet het bedrijf acquisitie voor economische functies, promotie voor Breda als vestigingsplaats voor (inter)nationale bedrijven en relatiebeheer. Hetzelfde concept zou kunnen gelden voor een stadslab met het verschil dat er niet in grond wordt gehandeld, maar dat er geëxperimenteerd wordt met alternatieve ontwikkelstrategieën. Waar het initiëren van tijdelijke of geleidelijke ontwikkelingen op braakliggende terreinen op een open manier gevoerd kan worden.

Aa

Traditionele onderzoeks benadering

Analyse

A an

Ontworpen experiment

p as

+ An

s en

al ys

e

Platform voor transitie / Experimenteer

Tijd

Naar de vorm van de BRIM is aan te raden om een aparte stichting voor dit Platform voor Transitie op te richten. De open-source benadering waarin iedereen haar opgedane kennis kan delen leidt tot een transparante uitwisseling van de beste methodes en ideeën, waaruit alle betrokken partijen voordeel kunnen halen en waar collectieve kennis verzameld, gedeeld en bediscussieerd kan worden en daarmee het algemene belang op alle schaalniveaus kan bedienen.

a np

ss

en


82


83


84


85


86


87 BEELDENBANK All images are from the author, or otherwise noted. (in nederlands dan)

3 Gageldonkse weg, Levi Lanser, 2012

23 Zeeuws-Vlaanderen, 2013

52 Molenkwartier, 24.06.2013

25 Oostvaardersplassen, Club Donny #9, Flevoland, Yeb Wiersma, 2012

53 Hero-terrein, Levi Lanser, 20.02.2012

27 Molenkwartier, 2013

53 Hero-terrein, 24.06.2013

30 Belcrumbeach, http://pinterest.com/ buynothingnewnl/ boards/

54 Molenkwartier, Levi Lanser, 14.02.2012

60 De Kyker, Plot, 2013

61 De Kyker, 2013

4-5 CSM terrein, 2013

6 Molenkwartier, 2013

11 Alle braakliggende terreinen, 2013

15 Atlantikwall Noordwijk: www. panoramio.com, fotograaf: Arwin Meijer

32 Stadstrandpark Rotterdam, http:// www.dearchitect. nl/blogs/2011/10/03/ groene-loper/groeneloper.html

66 Dansschool Oksinski, Morfologie, 2013

33 Sphinxpark, Maastricht, 2012 55 Hero-terrein, 08.06.2013

66 Dansschool Oksinski, Infrastructuur, 2013 60 De Kyker, Morfologie, 2013 ? ? ? ?? ?

21 ChassĂŠveld, Breda, 2013

66 Dansschool Oksinski, 2013

55 Hero-terrein, Levi Lanser, 20.02.2012

17 Parkeerplaats Vlaszak, Breda, 2013

19 Noordzee bij Kijkduin, Bruno van den Elshout, 2012, http://www.2012newhorizons.com

54 Molenkwartier, 24.06.2013

63 De Kyker, 2013

? ??

?

? ? ? ?? ? ? ?? ?? ??? ? ? ? ??? ? ? ? ? ? ? ?? ?

?

49 Lagenkaart Breda, vele terreinen, weinig duidelijkheid, 2013

66 Dansschool Oksinski, Singel, 2013 60 De Kyker, Infrastructuur, 2013

66 Dansschool Oksinski, Plot, 2013

52 Molenkwartier, 14.02.2012 60 De Kyker, Parkway landschap, 2013


88

67 Dansschool Oksinski, 2013

72 Molenkwartier, 2013 70 Molenkwartier, Funderingen, 2013

68 Dansschool Oksinski, 2013 70 Molenkwartier, Plot, 2013

70 Molenkwartier, Morfologie, 2013

? ? ? ?? ?

71 Molenkwartier, 2013

? ??

?

? ? ? ?? ? ? ?? ?? ??? ? ? ? ??? ? ? ? ? ? ? ?? ?

?

76 Lagenkaart Breda, vele terreinen, weinig duidelijkheid, 2013 SPACE BETWEEN FORMAL AND INFORMAL SPACE BETWEEN PUBLIC AND PRIVATE SPACE BETWEEN STATUS QUO AND FLOW

70 Molenkwartier, Infrastructuur, 2013

THE VOIDS OF THE CITY: AN EMPTY FESTIVAL

SPACE BETWEEN UNINHABITABLE AND UNDESIRABLE SPACE BETWEEN SUPPRESSED AND FORGOTTEN SPACE BETWEEN SOLID AND HOLLOW SPACE BETWEEN PLANNED AND LAISSEZ-FAIRE SPACE BETWEEN DESIRED AND UNWANTED SPACE BETWEEN THE NOW AND THE FUTURE SPACE BETWEEN ACCESSIBLE AND INACCESSIBLE SPACE BETWEEN MAN AND NATURE SPACE BETWEEN RATIONAL AND IRRATIONAL SPACE BETWEEN SOMETHING AND NOTHING SPACE BETWEEN WHAT IS COMING AND WHAT IS GONE

82-86 Planten gevonden op braakliggende terreinen

73 "The Voids of the City", Manetta Berends

BRONNENLIJST 1 Onderzoek grondexploitatie, 2012, provincie Noord-Brabant 2 Miljardenstrop, Binnenlands Bestuur, 05-112010, Bekkers H. 3 Masterclass organische stedelijke ontwikkeling: Procesvoering en samenwerking; Platform31; Peek G.-J. Holt J. 4 Artikelen BredaVandaag: Buurt wil dat Breda project Molenkwartier onteigent; D66 maakt zich zorgen ontwikkeling Molenkwartier 5 zie bijlage raadsvragen en antwoorden 6 Verkenning ruimtelijke kwaliteit, VROMraad, 2011. p.17 7 Vormgeven aan de spontane stad, PBL & Urhahn Urban Design, 2012 8 Interview Frederique Kreeftenberg, coรถrdinator Landgoed van Cool tot Terhave, zie bijlage 9 Interview Tima van der Linden, projectleider M-lab, zie bijlage. 10 Common Fence als ontmoetingsplek Groenoord, Leiden.nu, Post R. 2013, http://www.leiden.nu/cultuur evenementen/ common-fence-als-ontmoetingsplek-ingroenoord/ 11 Ontwerp structuurvisie Breda 2030, Gemeente Breda, 2013, p. 98-100

12 Stedelijke Programmering 2020 Koers gezet, Gemeente Breda, 2010, p. 18 13 Common Fence als ontmoetingsplek Groenoord, Leiden.nu, Post R. 2013, http://www.leiden.nu/cultuur evenementen/ common-fence-als-ontmoetingsplek-ingroenoord/ 14 Interview Peter Groot en Paul de Bruijn, Transitieteam en Bureau Arnhem, zie bijlage. 15 Interview Tima van der Linden, projectleider M-lab, zie bijlage. 16 Interview Rob van den Bos, projectleider Stadsinitiatief Rotterdam, zie bijlage 17 Uitnodigingsplanologie als perspectief, Fontein R.-J. Breman B. Kuindersma W. Westerink J. 2012 18 Interview Frederique Kreeftenberg, projectleider Van Cool tot Terhave, zie bijlage. 19 Tijdelijk Bestemmen, Omgevingsweb.nl, Bouwma E. 03-09-2012. Met dank aan Nelleke Ruis, Hans Koning 20 Interview Peter Groot en Paul de Bruijn, zie bijlage 21 Interview Tima van der Linden projecleider Maastrichlab, zie bijlage 22 Interview Rob van den Bos, projectleider Stadsinitiatief Rotterdam, zie bijlage 23 Uitnodigingsplanologie als perspectief, Fontein R.-J. Breman B. Kuindersma W. Westerink J. 2012


Colofon: Auteur: Joris Klein Eindredactie: Joris Klein, Merel Mulders Beeldredactie: Joris Klein Art direction en ontwerp: Manetta Berends, Joris Klein Begeleiding: Merel Mulders, gemeente Breda E: mjcb.mulders@breda.nl T: 06 - 41402979 Dit onderzoek is een resultaat van een werkervaringsplek bij de gemeente Breda, afdeling Ruimte Opgenomen artikelen: - ‘Over niets, voornamelijk’

Peter Bilak, Casco Issues #8, 2004

-

‘Politicus zonder partij, Markus Miessen over Crossbench Praxis’

Domeniek Ruyters, Metropolis M, nr.5, oktober/november 2011

Fonts: AES-custom-k; designed by Alias: David James and Gareth Hague; customized-k by Manetta Berends ITC Avant-garde

Times New Roman Courier New Met dank aan; Merel Mulders, Mieke Roozen, Carien van Bijsterveld, Marcel Hermans, Frits Pilzecker, Kees Koffeman, Nelleke Ruis, Hans Vollaart, Peter Groot, Paul de Bruijn, Frederique Kreeftenberg, Rob van den Bos, Tima van der Linden, Tim van den Burg, Jeroen Stoutjesdijk, alle mensen van de afdeling Ruimte van de gemeente Breda. Heeft u vragen of opmerkingen neem dan contact op met Joris Klein. T: 06 - 45103811 E: jorisklein@hotmail.com A: Pasbaan 15, 4811 GM, Breda

Carrol, Lewis, Ocean-Chart, Alice’s adventures in Wonderland & Through the Looking Glass & The Hunting of the Snark, 1963, The Nonesuch Press; HYPERLINK "http://www.deconcrete.org/wp-content/ uploads/2011/01/lewis-carroll-ocean-chart.jpg"


Tussen alles en niets  

Procesanalyse van de status-quo op braakliggende terreinen in Breda