Page 1

Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 1

GENNAIO | FEBBRAIO 2008

AUTORIZZAZIONE DEL TRIBUNALE DI ROMA - N°368/2006 DEL 29/09/2006 SPEDIZIONE IN ABB. POSTALE - D.L. 353/2003 (CONV. IN L.27.02.2004, N°46) ART. 1 COMMA 1, DCB BOLOGNA - EURO 1,00

BIMESTRALE DI ECONOMIA, CULTURA E POLITICA IMMOBILIARE

dossier “L’ELEMOSINA SOCIALE” DEL PIANO CASA

intervista MARCO STRADIOTTO: “SI ALLA CEDOLARE SECCA”

case e territorio DENTRO GLI “ECOMOSTRI” DELLA BELL’ ITALIA

mattone e finanza REAL ESTATE, DISARMATI CONTRO LA RECESSIONE

la casa CHE NON C’È GLI SPRECHI DELL’EDILIZIA PUBBLICA


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 2


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 4

l’editoriale | di VINCENZO M. CAMPO

CRISI DI FIDUCIA ED INCUBO

“STAGNAZIONE” NEL 2008 E’ inutile nascondersi dietro l’emergenza rifiuti, o altre crisi dell’ultim’ora che affliggono il nostro Paese. La crisi di fiducia che in questa fase stanno attraversando le istituzioni, così come il sistema bancario, rischia di trasmettersi a molti settori dell'economia ed oggi, come una “pandemia”, sembra contagiare il mercato immobiliare. L’economia si è fermata in Europa e negli Stati Uniti, e con ogni probabilità, la situazione sarà negativa nel corso del primo semestre dell’anno. Si tratta di una crisi strutturale senza precedenti. Un incubo in cui l’allontanamento dei prezzi dei fondamentali delle principali società immobiliari, quotate a Piazza Affari, insieme alle difficoltà di finanziamento, e alla crescita dell’indebitamento delle famiglie italiane pesa più del dovuto. Le previsioni di crescita del Pil italiano si fermano all’1% nel 2008 e all’1,1% nel 2009, secondo Banca d’Italia, nonostante le più rosee previsioni fatte nel 2007. Il settore immobiliare ormai da mesi continua a soffrire. Lo scenario macroeconomico, il rialzo dei tassi, il credit crunch e l’andamento dei mercati finanziari si sta infatti abbattendo sulle principale società del comparto che ad inizio gennaio fanno registrare scivoloni pesanti. Da Risanamento che ha perso il 62% nell’ultimo anno a Pirelli Real Estate il 54% a Beni Stabili il 42% ad Aedes il 47%, numeri che fanno pensare ad un crollo dell’immobiliare nel 2008. Gli operatori ormai, non fanno più distinzione fra i vari titoli immobiliari e sostengono che i prezzi sono eccessivamente penalizzati e soprattutto non rispecchiano i fondamentali delle società quotate. Dopo anni di prezzi in crescita, anche in Italia, l’onda lunga della crisi che ha colpito il mercato immobiliare americano negli ultimi due anni ha stoppato così la corsa al rialzo delle quotazioni del mattone, nei grandi centri urbani come in provincia. E’ molto forte tra gli operatori nazionali la paura di ritrovarsi in una situazione simile alla Spagna, dove il settore immobiliare vive ormai da mesi una crisi inarrestabile, tra agenzie immobiliari chiuse, e mezzo milioni di persone che si trovano nel real estate senza lavoro. Lo sanno bene gli operatori immobiliari, che non si rassegnano di fronte alla contrazione della domanda, e propongono altresì in Italia nuove soluzioni ed un “patto fiscale” al governo per rimettere “in piedi” il settore. Nonostante i forti segnali lanciati dall’intero comparto immobiliare italiano, e la volontà di ampie fette della maggioranza e

dell’opposizione, ci chiediamo perchè non si sia scommesso sulla cedolare secca al 20% sui redditi da locazione. Così facendo si potrebbero infatti uniformare le tassazioni dalle rendite finanziarie a quelle del settore delle locazioni, semplificando la vita a molti contribuenti. Il provvedimento, che richiede una copertura finanziaria di circa 1,5 milioni di euro, può di fatti promuovere l’evoluzione del mercato degli affitti, operando così con trasparenza ed equità al fine di costruire l’interesse convergente dei locatori, in virtù dell’introduzione di una aliquota fossa e non cumulabile per i redditi da affitto, e di “tutti” i locatari mediante la detraibilità di una quota dell’affitto. Ci si accorgerà, inoltre, come già dai primi mesi del 2008 sia necessario metter mano ad un netto taglio delle tasse - contestuale ad una razionalizzazione della spesa pubblica e al rilancio della produttività - se si vuole davvero scommettere sulla crescita e su un’equa armonizzazione fiscale nel nostro Paese. Il puzzle della fiscalità immobiliare in finanziaria, fatto di piccoli interventi spot per le politiche abitative, e di impegni mancati, non è certo sufficiente e non fa ben sperare al momento. Allora ci chiediamo: c’è qualcuno in Italia in grado di rilanciare la crescita anche attraverso "un grande progetto per il Real estate” fatto di investimenti e innovazione fiscale per tutti suoi players?

5


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 6

sommario

il personaggio

16

rubriche

8

8 Economix di Bruno Ceccarini 9 Foreing Press 10 L’analisi di Paolo Righi

28 Stradiotto: Cedolare secca sugli affitti? Solo rinviata

11 Ufficio Studi di Armando Barsotti

il profilo

38 Real Estate News

30 Mercato immobiliare, si ricostituisce l’osservatorio parlamentare

39 Architettura e Ambiente di Federica Cerroni

focus 31 Una legge vera per l’indennità di esproprio

new trend 34 Il macigno subprime pesa sulle transazioni 36 Norme Ue contro il riciclaggio:

23

nuovi obblighi per gli agenti

64

59

54 Voci dal mondo immobiliare di Emanuela Lancianese 55 Panorama Normativo di Paola Del Gaudio 56 Dalle Istituzioni 59 Previdenza e Lavoro di Donato Menichella 61 L’avvistatore Librario 62 Cultura e Formazione di Gianni Gusso

case e territorio

31

41 editoriale 5 Crisi di fiducia ed incubo “stagnazione” nel 2008

primo piano 14 Verso una filiera unica del real estate

attualità

turismo 45 Presto regole uniche e un marchio di qualità europea

mattone&finanza 47 Italiani in rosso rottamano il variabile 49 Fondi 2007, la grande fuga dagli obbligazionari 51 Gabetti, gli obiettivi 2008, tra risanamento e accordo Ubh nel franchising

51 Italese affida a Pirelli Re la vendita degli immobili 51 Tecnoborsa punta su centro ed est Europa 52 Alcune ragioni per investire nell’azionariato globale

scommette sul social housing

18 La nuova frontiera delle compravendite on line 19 Cambio della guardia. Il Coordinamento della Consulta

Gli sprechi nell’edilizia residenziale pubblica

DIRETTORE RESPONSABILE Vincenzo M. Campo 06 4523.18.37 | vincenzo.campo@fiaip.it

Presidente cda SerFed Raffaele Fantasia Consiglieri: Lucia Diomede, Giuseppe Sullutrone, Luciano Mazzei, Gianluca Savoja

HANNO COLLABORATO AL NUMERO: Armando Barsotti, Bruno Ceccarini, Federica Cerroni, Paola Del Gaudio, Rosamaria Freda, Gianni Gusso, Emanuela Lancianese, Francesco Lener, Carlos A. Mendes, Donato Menichella, Paolo Righi, Mario Valeri

Responsabile dati personali: Servizi Federativi Srl, Piazzale Flaminio, 9 | 00196 Roma

FOTOGRAFIE Archivio Fiaip | www.fotolia.com DIRETTORE EDITORIALE Fiorello Giacomello

SEGRETERIA DI REDAZIONE: Stefania Ammendolia 06.4523.18.26 | stefania.ammendolia@fiaip.it

Nazionale Interassociativa dell’Intermediazione passa alla FIMAA 21 Fiaip e Confindustria Verona, un protocollo che cementa il patto di filiera 23 Arriva il nuovo “Fondo di Previdenza Integrativa”

24 La casa che non c’è.

66 Agenda

PROGETTO GRAFICO ED IMPAGINAZIONE: Gianluca Potenziani | info@lucapotenziani.com Antonello De Simone

16 Mattoni spezzati in Finanziaria, non si affitta ma si

dossier

64 Le idee di Valter Giammaria

40 Il mattone fuorilegge 41 Gli ecomostri del Bel Paese 44 Catasto il decentramento lo vogliano in 4.350 44 Trasparenza e servizi on line per trovare casa in Toscana 44 Alla Norma 95 la gestione dell’autodromo di Imola

AMMINISTRAZIONE Chiara Vespasiani 06.4523.18.36 | segreteria@servizifederativi.it

24

EDITORE, SEDE LEGALE, PUBBLICITAʼ Servizi Federativi Srl, piazzale Flaminio, 9 | 00196 Roma Partita Iva 08276561001

FOTOLITO E STAMPA: Rotopress International srl, Via Brecce | 60025 | Loreto (AN) | Tel. 071 7500.739 | Bologna LʼAgente Immobiliare Bimestrale di cultura, politica ed economia di proprietà della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali 00196 Roma – Piazzale Flaminio, 9 Tel. 06 4523.181 Fax. 06 9670.00.20 Internet: www.fiaip.it - E-mail: info@fiaip.it - Banca dati immobiliare : www.cercacasa.it Anno XXVI n°1 Gennaio/febrbraio 2008 Autorizzazione del Tribunale di Roma - N°368/2006 del 29/09/2006 Iscriz. ROC n° 14024 del 20 aprile 2006 - Tiratura: 40.000 copie. DISTRIBUZIONE IN ABBONAMENTO POSTALE: Poste Italiane Spa Spedizione in abb.postale – D.L. 353/2003 (conv. in L.27.02.2004, n°46) art.1, comma1, DCB di Bologna – Euro 1,00 Copyright Tutti i diritti di produzione, riproduzione o traduzione sono riservati: testi e fotografie, anche se non pubblicati, non si restituiscono. Le opinioni espresse negli articoli appartengono ai singoli autori dei quali si rispetta la libertà di giudizio e ai quali rimane la responsabilità Garanzia riservatezza abbonati In conformità al D.Lgs. n°196/2003 sulla tutela dei dati personali Vi informiamo che i dati raccolti saranno trattati con la massima riservatezza e verranno utilizzati per scopi inerenti la nostra attività. In ogni momento a norma dellʼart. 7 del D.Lgs n°196/2003, si potrà chiedere lʼaccesso, la modifica, la cancellazione od opporsi al trattamento dei dati scrivendo a Servizi Federativi Srl – Piazzale Flaminio, 9 – 00196 Roma ABBONAMENTI ED ARRETRATI: Inviare richiesta scritta via fax al 06 9670.00.020 Via mail: lagenteimmobiliare@fiaip.it oppure telefonare al 06 4523.18.26

CONFEDERAZIONE ITALIANA DELLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE

7


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 8

economix

economix

a cura di Bruno Ceccarini

LUISS E RETHIA, INSIEME PER FORMARE I DIRIGENTI DEL REAL ESTATE

SICUREZZA EDIFICI, DAL 2008 LE NORME IN VIGORE PER LE CASE VALGONO ANCHE PER GLI UFFICI

Pur avendo colmato il divario che lo separava dai competitivi standard comunitari, il mercato immobiliare italiano risente ancora dell’assenza di figure professionali con una formazione a 360 gradi, che consenta di muoversi agevolmente tra i molteplici aspetti di un comparto in continua evoluzione. È per rimediare a questa lacuna che l’Università Luiss Guido Carli di Roma, in collaborazione con Reathia Real Estate, ha organizzato un corso per la formazione della futura classe dirigente del settore immobiliare, l’Executive Real Estate Finance (EREF). L’opportunità formativa offerta dalla Luiss Business School prevede un percorso che coniuga tematiche e materie diverse tra loro, dalla giurisprudenza all’architettura, dal marketing all’urban planning, passando ovviamente per il real estate developement. Iniziato il 7 gennaio 2008, il corso (320 ore, divise in 9 mesi tra master class e seminari) si svolgerà con una formula part time per conciliare impegno professionale e formazione manageriale.

Con il nuovo anno sono entrati in vigore gli articoli da 107 a 121 del Testo unico delle disposizioni in materia edilizia (dpr n. 380 del 2001) che prevedono l’adeguamento alle norme di sicurezza degli impianti elettrici, radiotelevisivi ed elettronici, di riscaldamento e di climatizzazione, idrosanitari e di trasporto, di uso dell’acqua, del gas, di ascensori, montacarichi, scale mobili e di protezione antincendio anche per gli immobili non ad uso abitativo come gli uffici. A ricordarlo è la Confedilizia. Il 31 dicembre 2007, spiega l’associazione, è scaduto l’ultimo dei rinvii che si sono susseguiti dal 2001, quello previsto dal decreto mille-proroghe del 2006 (dl n. 300/2006, convertito dalla legge n. 17 del 26 febbraio 2007).

Rreef Real Estate (gruppo Deutsche Bank) ha acquistato per 100 milioni di euro un palazzo storico nel cuore del distretto finanziario di Milano di proprietà di Patrimonio Uffici, fondo immobiliare gestito da Pirelli Re Opportunities sgr. La strategia di gestione dell’immobile, attualmente occupato da uffici e da sette negozi, prevede le ristrutturazione e il rinnovo dei contratti di locazione, con un buon potenziale di incremento degli affitti. Con questa operazione, dopo il recente debutto dell’immobiliare tedesca sui mercati di Norvegia e Cipro e l’acquisto per 350 milioni del fondo pensione Enpam, si rafforza la presenza di Rreef in Italia.

CASA, ENTRO IL 2010 IN ITALIA SI COSTRUIRÀ IL 21% IN MENO Secondo un’analisi di Standard and Poor’s (S&P), in Europa la costruzione di immobili a uso abitativo è destinata a rallentare nel corso del 2008 e il nostro Paese, insieme a Spagna, Danimarca e Irlanda, sarà tra quelli che registrerà le maggiori flessioni. Dopo una crescita del 25% tra il 2003 e il 2006, per l’Italia la società di rating prevede una contrazione del 21% nel periodo 20072010. In tutta l’Ue, spiega l’analista di S&P Izabela Listowska, i mercati più colpiti saranno quelli che negli anni passati hanno registrato i boom più vigorosi. Oltre all’Italia, quindi, freneranno la Spagna, dove, a fronte di una crescita pari a quella italiana tra il 2003 e il 2006, sarà costruito il 22% di case in meno; quindi la Danimarca che registrerà un -26% dopo un clamoroso +103% e l’Irlanda, con -22% dopo un +28%. Secondo Listowska, le principali cause di questa situazione vanno ricercate nelle crescenti scorte di magazzino, nelle molte abitazioni invendute, nelle basse possibilità di acquisto e nella modesta crescita economica. A questi fattori si aggiungono le attuali turbolenze di mercato e la conseguente stretta sull’accesso al credito.

PER 100 MILIONI LA RREEF ACQUISTA UN PALAZZO DELLA PIRELLI RE

BLOOMBERG U.K. Real Estate Losses May Be Biggest in 25 Years (Simon Packard)

TIEMPOS DEL MUNDO Auge inmobiliario y turismo marcan desalojos en Buenos Aires

Regno Unito – Il mercato inglese rischia di precipitare e quello che sembrava un calo ciclico potrebbe trasformarsi in qualcosa di peggio. Lo dice Peter Hobbs, della sede londinese del Rreef Real Estate, immobiliare del gruppo Deutsche Bank con un giro d’affari di circa 100 miliardi di sterline, intervistato dall’agenzia finanziaria Bloomberg. L’esperto annuncia poi che nel 2008 la performance delle transazioni sugli immobili ad uso ufficio nel Regno Unito sarà peggiore rispetto a quella del resto dell’Europa, degli Stati Uniti e dell’Asia.

Argentina – Nel 2007 a Buenos Aires ci sono stati 75 sfratti al giorno contro i 34 del 2006. Il settore immobiliare in città, come riporta il periodico Sudamericano Tiempos del Mundo, sembra infatti essere trainato dalla costante richiesta per la conversione degli edifici in ristoranti e per soddisfare la crescente domanda del settore turistico, particolarmente interessante poiché paga in Euro e in Dollari. Secondo i dati ufficiali nel 2007 gli sfratti sono cresciuti tra il 72 e il 142%.

LA VIE IMMOBILIÈRE La baisse des prix de l'immobilier en 2008 ne saurait être que limitée

CHINAVIEW China probes foreign investment in real estate (Mu Xuequan)

Francia - Il portale dedicato al settore immobiliare La Vie Immobilière riporta le previsioni per il 2008 elaborate dal sito Internet dedicato alle transazioni tra privati De Particulier à Particulier. Nonostante l’anno appena concluso abbia segnato un aumento trascurabile dei prezzi (+0,9%), il 2008 non dovrebbe presentare sorprese con valori in crescita seppur limitata. In particolare si parla di tassi di interesse attrattivi, grazie anche alle nuove deduzione sui mutui, e di una domanda forte legata al fatto che solo il 57% dei francesi possiede una casa: una quota di molto inferiore alla media europea del 75%.

foreign press

Cina - Il portale Chinaview si interroga sulle reali intenzioni della ricerca sull’andamento degli investimenti esteri nel settore immobiliare effettuata a dicembre dall’Amministrazione di Stato per l’industria e il commercio (SAIC). Nonostante lo scopo ufficiale sia quello di costruire un database amministrativo, secondo il giornale on-line dietro a questa ricerca ci sarebbe l’intenzione da parte delle autorità di frenare la presenza di capitali stranieri nel settore del real estate. Già nel 2006 le autorità cinesi avevano approvato misure per limitare le speculazioni sul settore immobiliare e imporre delle restrizioni ad aziende e privati stranieri.


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 10

ufficio studi

l’analisi

GLI AGENTI IMMOBILIARI FIAIP TRA POLITICHE ABITATIVE E RECESSIONE DEL MERCATO di Paolo Righi Vice Presidente Nazionale Vicario Fiaip Il settore immobiliare è da sempre il motore dell’economia italiana e, nel contempo, è anche il più grande serbatoio a cui lo Stato e le realtà locali attingono per rimpinguare le proprie casse. Durante l’anno appena trascorso molte grida di allarme si sono levate, avvertendo che il mercato stava entrando in una fase di recessione. Nel giugno 2007 la Fiaip aveva previsto un forte calo del numero delle transazioni e, dal settembre successivo, non potendo negare l’evidenza, anche Nomisma ed altri ancora si erano accodati alle previsioni del nostro Ufficio Studi. Naturalmente il calo del numero delle transazioni ha colpito e colpirà pesantemente, nel corso del 2008, anche la nostra categoria. Per questo, la Fiaip chiede a gran voce alle forze politiche di non abbandonare il settore immobiliare e soprattutto di non vederlo come una “mucca da mungere” ma come il motore per rimettere in sesto l’economia Italiana. Nel frattempo i partiti parlano di un rilancio delle politiche per la casa a favore delle fasce deboli, e, non avendo uno sguardo attento sulle dinamiche del mercato immobiliare, il Governo ha ripetuto la vecchia formula dell’edilizia agevolata, strumento ormai desueto, che aveva una ragion d’essere nel periodo del dopo guerra quando masse di cittadini si spostavano dalla campagna verso le città. La situazione attuale richiede uno sforzo al mondo politico, che dovrà adeguare le politiche abitative ad una situazione più dinamica e più vicina al mercato. Che senso ha, infatti, prevedere la costruzione di nuove abitazioni pubbliche, quando sul mercato le scorte di alloggi invenduti sono enormi? La risposta è scontata per molti, ma non per chi in Italia

ha fatto dell’emergenza abitativa il proprio cavallo di battaglia pre e post elettorale. Ritengo che l’unica soluzione che possa agevolare il cittadino nell’acquisto del proprio alloggio, sia quella di contributi statali - da calcolarsi in base al reddito - e la completa detassazione della prima casa. Tale strumento permetterebbe al consumatore di rivolgersi all’azienda privata per l’acquisto della propria abitazione e metterebbe il cittadino in condizione di scegliere zona e qualità costruttiva. In questo modo si eviterebbe di vedere una parte della nostra società ghettizzata in interi quartieri ad edilizia popolare. Questi ghetti, costruiti in fretta e furia, nelle periferie delle grandi città italiane, da architetti che guardano all’estetica pura e non alla vivibilità, sono diventati il centro di reclutamento della malavita organizzata; i cittadini onesti che vivono in quei luoghi, non riescono a vendere il proprio alloggio, obbligandoli così a fare vivere le proprie famiglie in uno stato di perenne insicurezza. La mentalità Italiana della “casa di proprietà”, deriva anche da una politica dell’affitto completamente superata; allo stesso modo si può dire degli alloggi di edilizia pubblica, così come dell’equo canone, che ha prodotto gravi danni al mercato. Infatti, se è vero che per decenni i prezzi dell’affitto sono stati contingentati, è anche vero che in quel periodo non è diminuita la tassazione sugli immobili, spingendo i proprietari meno virtuosi, a tenere gli alloggi sfitti o, in alcuni casi, spingendoli verso l’elusione o l’evasione fiscale. La Fiaip, insieme a Confedilizia, e a tante altre associazioni del mondo immobiliare chiede ormai da un biennio la tassazione separata per le rendite da locazione; que-

sto strumento, oltre ad eliminare quelle sacche di evasione che ancora rimangono tra i proprietari, potrebbe spingere gli investitori all’acquisto di nuovi alloggi da destinare all’affitto. L’unico strumento in grado di dare stabilità alle famiglie appartenenti alle fasce più deboli, è proprio quello della locazione. Non si comprende quindi il perché, della totale mancanza di un piano per agevolare l’affitto. A nulla varranno le ultime disposizioni prese in finanziaria a favore di alcune tipologie di inquilini, se non saranno accompagnate da provvedimenti che vedano coinvolti anche i proprietari. Quello che più lascia perplessi è che le rappresentanze della nostra categoria non sono state coinvolte nella stesura dei progetti che riguardano le politiche abitative tralasciando che gli “unici” ad avere un vero sguardo di insieme sulle tante sfaccettature del mercato immobiliare sono proprio gli agenti. Gli “unici”, perché ogni giorno ascoltano e risolvono i problemi di milioni di famiglie italiane. L’impegno che Fiaip, attraverso i propri associati, compie ogni giorno, per rendere più virtuoso e trasparente il mercato immobiliare italiano è sotto gli occhi di tutti. Voglio sperare che anche i nostri politici si accorgano del grande patrimonio di informazioni e professionalità che la nostra categoria rappresenta e che la Fiaip vuole mettere a disposizione dell’intera comunità. L’auspicio per questo 2008 è che la politica Italiana “cambi passo”, che non riproponga, quindi, ricette economiche “post belliche”, ma che sappia trovare nuovi strumenti per garantire quell’uguaglianza sociale che non è in contrasto con le teorie capitalistiche più avanzate. paolo.righi@fiaip.it

IL VALORE NORMALE E GLI ACCERTAMENTI IMMOBILIARI Nuovi criteri e competenze fiscali sulle case

di Armando Barsotti Ufficio StudiFiaip In attuazione del comma 307 dell’articolo unico della Legge 27.12.2006, n. 296 Finanziaria 2007, è stato emanato, il 27 luglio scorso, il provvedimento del direttore dell’agenzia delle Entrate con il quale sono stati individuati i criteri per la determinazione del valore normale dei fabbricati, che dovranno trovare uniforme applicazione nei settori impositivi interessati: Iva, Imposte Dirette e Imposta di Registro/ipotecaria e catastale. E’ arrivato a conclusione il lavoro c.d. diabolico pensato dal legislatore, a partire dal D.L. 223/2006 convertito nella Legge 248/2006, per migliorare l’attività di contrasto ai fenomeni evasivi in campo immobiliare, assicurando una maggiore corrispondenza tra i prezzi dichiarati negli atti di cessione dei fabbricati (sia soggetti a Iva che a imposta di registro) e i rispettivi valori di mercato. Naturalmente come sempre permangono dubbi, legittimità e differenze, soprattutto in ordine alla definizione della base imponibile, strettamente legate alla diversa natura delle imposte interessate, che inevitabilmente si riflettono anche sulle modalità di applicazione dei criteri di valutazione stabiliti nel provvedimento. In primo luogo è bene precisare che, nonostante le importanti

novità introdotte,la manovra "Visco-Bersani" non ha modificato il concetto di valore normale, già presente negli articoli 14 del Dpr 633/1972, che disciplina l’Iva, e articolo 9 del Dpr 22 Dicembre 1986 n. 917, TUIR-Testo unico delle imposte sui redditi. In queste disposizioni, il valore normale risulta uniformemente definito, con alcune eccezioni, come: "il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per i beni e i servizi della stessa specie o similari, in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui i beni o servizi sono stati acquisiti o prestati e, in mancanza, nel tempo e nel luogo più prossimi". Allo stesso modo, ai fini dell’imposta di registro, il valore normale dei beni immobili continua a identificarsi (comma 2, art. 51 del Dpr 131/1986), con il "valore venale in comune commercio". Per quanto riguarda le novità in materia di accertamento, il D.L. 223/2006 ha ampliato i poteri di rettifica esercitabili dagli uffici finanziari in relazione alle dichiarazioni presentate ai fini Iva e delle imposte dirette. Prima del 4 luglio 2006, data di entrata in vigore del decreto, il criterio del valore normale costituiva un elemento presuntivo semplice, a cui occorreva associare ulteriori elementi di prova per giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati nelle ces11


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 12

sioni di fabbricati. Con l’entrata in vigore delle nuove disposizioni, invece, il criterio del valore normale ha acquistato il carattere di presunzione legale relativa, che di per sé autorizza gli uffici finanziari a risalire da un fatto noto (il valore normale, appunto) a un fatto ignoto (il corrispettivo reale). In base alla nuova formulazione dell’articolo 54, comma 3, del Dpr 633/1972, la dichiarazione di un corrispettivo inferiore al valore normale dell’immobile integra la prova dell’esistenza di operazioni imponibili o l’inesattezza delle indicazioni relative alle operazioni che danno luogo a detrazione d’imposta. In maniera del tutto analoga, in base alla nuova formulazione del comma 1, lettera d), dell’articolo 39 del Dpr 600/1973, in caso di cessioni di immobili, l’esistenza di attività non dichiarate o l’inesistenza di passività dichiarate è desumibile sulla base del disallineamento tra il corrispettivo dichiarato e il valore normale dell’immobile, senza dover preventivamente dimostrare l’incompletezza, la falsità o l’inesattezza degli elementi indicati in dichiarazione, ovvero l’irregolare tenuta delle scritture contabili. Il nuovo quadro normativo ha abrogato poi la disposizione in base alla quale, in ambito Iva, non si procedeva alla rettifica del corrispettivo delle cessioni di fabbricati rientranti nei gruppi catastali A, B, C, qualora lo stesso veniva indicato in atto in misura non inferiore al valore catastale determinato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del Dpr 131/1986, salvo che da atto o documento non emergeva un corrispettivo superiore. Sempre con riferimento all’imposta sul valore aggiunto, occorre ricordare che il comma 23 dell’articolo 35, Dl 223/2006, ha stabilito che, nella specifica ipotesi di trasferimenti immobiliari finanziati tramite mutui fondiari o finanziamenti bancari, il valore normale “non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o finanziamento erogato". Da questo quadro emerge che, nei trasferimenti a titolo oneroso, la base imponibile, sia ai fini Iva che delle imposte dirette, continua a identificarsi con il corrispettivo pattuito tra le parti,

del quale il valore normale costituisce un riferimento, sufficiente però, dopo la riforma di luglio 2006, a giustificare l’accertamento di valore, tradizionalmente estraneo ai suddetti settori impositivi a meno che non si rinvenissero altri diversi pagamenti. Di segno diverso sono state invece le novelle normative riguardanti l’accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro (con le connesse imposte ipotecaria e catastale). Qui, infatti, già esisteva una previsione che permetteva agli uffici di provare l’infedele dichiarazione del prezzo di vendita facendo riferimento al valore venale. In fatto di imposta di registro, quindi, la novità è consistita sostanzialmente nell’ampliamento della platea degli atti di trasferimento immobiliari in relazione ai quali può essere esercitato il potere di rettifica. Sono, infatti, venuti meno i limiti al potere di accertamento valevoli precedentemente per tutti gli immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita, se il valore risultava dichiarato in misura non inferiore a quello catastale. Quindi tutte le cessioni di immobili soggette a imposta di registro possono essere sottoposte ad accertamento sulla base del valore normale, con l’eccezione di quelle relative a unità abitative effettuate tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività artistiche, commerciali o professionali (successivamente la Finanziaria per il 2007 ha limitato quest’ultimo requisito solo alla parte acquirente), per le quali la base imponibile - su richiesta della parte acquirente resa al notaio - è data dal valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo dichiarato in atto. Come è risultato subito evidente agli operatori del settore, il "Visco-Bersani", dopo aver disegnato una "rivoluzione copernicana" nel campo dell’accertamento dei valori immobiliari, non ha però fornito indicazioni operative in merito alla quantificazione del valore normale. Di qui la necessità dell’intervento dell’agenzia delle Entrate per fissare periodicamente i parametri concreti e uniformi per la determinazione del valore normale. ufficiostudi@fiaip.it


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 14

PRIMO PIANO

verso una filiera unica del real estate

INSIEME PER IL RILANCIO DEL MERCATO IMMOBILIARE di Emanuela Lancianese Ormai da molti mesi il cammino dell’associazionismo nel settore immobiliare ha intrapreso la giusta strada per arrivare a parlare con una voce unica. Abbiamo chiesto alle organizzazioni più rappresentative del comparto quali sono le aspettative e le incognite di questo percorso, quali gli obiettivi per il 2008 e in che modo la spinta interassocciativa contribuirà a migliorare le politiche per la casa. La sensazione è che per arrivare a realizzare un giardino comune occorra abbattere le mura di cinta dei vari cortili che sono proliferati negli anni nella disattenzione dei vari condomini. Il punto di partenza è la consapevolezza, espressa recentemente dal presidente della Fiaip, Franco Arosio, che le “critiche sul comparto non siano sempre obiettive”. Se “il legislatore sembra accanirsi sul real estate è necessaria l’alleanza degli operatori del settore – ha detto – per formare un fronte comune e far sentire le nostre ragioni, dando alle istituzioni reali indicazioni che vadano nell’interesse della collettività e del cittadino consumatore”. La volontà per un fronte comune della filiera immobiliare esiste già, si chiama Fire, e parte da un lavoro congiunto tra tutte le associazioni del variegato universo del real estate:

dai costruttori agli sviluppatori, dai traders ai fondi immobiliari e alle Siiq, passando per i sindacati degli agenti immobiliari e dei mediatori creditizi, sino agli amministratori condominiali. L’attenzione del comparto è oggi spostata sui servizi erogati, a partire dall’iniziativa di Fimaa per offrire ai propri associati una serie di prodotti, rinnovando lo sforzo verso una centrale acquisti unica. La premessa è che la filiera si declina in settori che sono spesso distanti anni luce per competenze e obiettivi. Non solo i costruttori e gli intermediari alla vendita, ma anche gli amministratori e i gestori dei patrimoni immobiliari hanno come priorità istituzionale la certificazione di qualità dei servizi con standard qualitativi e service level agreement molto differenti. Del resto è variegato anche il comparto del facility management e del global service nell’ambito della filiera immobiliare allargata. Nel settore della gestione in oustsourcing dei patrimoni immobiliari e degli appalti edili ad esempio, le performance puntano a una innovazione fatta di sperimentazione organizzativo-gestionale e formazione manageriale. Questa è la missione di Terotec, associazione creata da operatori attivi in ordine sparso nella

gestione immobiliare con un’offerta integrata di attività che vanno dalla manutenzione immobili alla security, dal servizio di posta all’amministrazione della rete informatica. Vi aderiscono aziende del real estate come Cofatech, Fise Servizi-Confindustria, Fimaa etc. “Le nostre attività istituzionali hanno come destinatari tutti i

L'alleanza degli operatori può formare un fronte comune per il rilancio del mercato soggetti pubblici e privati che operano e/o hanno interesse nel campo della manutenzione e della gestione dei patrimoni urbani e immobiliari”, ha spiegato all’Agente Immobiliare il presidente di Terotec, Paolo Novi. Gli associati mirano a che “l’immobile sia venduto nelle migliori condizioni e che i servizi accessori siano resi in maniera piacevole”. “Noi – ha chiarito – non facciamo associazionismo tout court ma proposte di lavoro concrete come quella

dell’aggiornamento dei dati catastali per valorizzare al meglio la ricchezza amministrativa delle aree immobiliari realizzate e da realizzare”. Anche la missione di Ancst Legacoop è quella di risolvere problemi di certezza normativa e semplificazione nel mondo degli appalti. Per far questo, spiega Gianfranco Piseri del Consiglio di presidenza, “Ancst Legacoop e Coopservice hanno una loro struttura oltre a una rete di 20 di cooperative. Dal punto di vista della nostra rappresentanza l’operazione è duplice, da un lato la missione della crescita interna, penso all’esperienza con il Consorzio nazionale servizi dove abbiamo creato anche un settore di facility management, dall’altro la crescita in esterno che è cominciata con la rete tra le cooperative sociali. Abbiamo creato uno stato di gestione che ci permette di presentarci come un general contractor unico”. Tuttavia, ha sottolineato Piseri “il fare sinergie rimane un problema vero” e “non solo con gli enti pubblici ma anche con le grandi realtà private che gestiscono in proprio i patrimoni immobiliari”. Per Giorgio Spaziani Testa, segretario nazionale di Confedilizia, la spinta verso un associazionismo allargato va in direzione della qualità. “La riforma

delle professioni – ha detto – già anticipata da un decreto legislativo, prevede per le associazioni un ruolo molto importante e più che sufficiente per dare garanzie di qualità sui servizi offerti. Un attestato di qualità può essere garantito già dalla presenza in Confindustria di associazioni di

La presenza e l’affiliazione di più associazioni può dare una certa garanzia di qualità prestigio, importanti e di tradizione come la Fiaip”. Per Sforza Fogliani quindi non servono certificati, che potrebbero sfociare nella creazione di sovrastrutture burocratiche. “La presenza e l’affiliazione di più associazioni che hanno all'interno codici deontologici e sistemi di controllo – ha concluso – dà una certa garanzia di qualità. Poi si possono valutare anche proposte specifiche”. Qualità è la parola d’ordine anche per Franco Cavallaro, vice presidente per l’internazionalizzazione di Confindustria Servizi Innovativi

e Tecnologici e consigliere di Oice, associazione che favorisce lo sviluppo delle società di ingegneria italiane nel mercato nazionale e all’estero. L’unione e la coesione della rappresentanza – ha commentato – devono andare in questa direzione, per permettere a tutti gli associati “di offrire un risparmio dei costi assicurativi sia nell’offerta che nella domanda di servizi”. Anche per Aspesi l’obiettivo è quello di sostenere le condizioni di operatività delle società di sviluppo immobiliare. “Ricordo – ha sottolineato il presidente di Aspesi Filippo Oriana – che il promotore di operazioni immobiliari è il moderno costruttore che vede l'opera da realizzare in tutti i suoi aspetti (progettuale, finanziario e commerciale) e non solo in quello edilizio. Siamo convinti che la salute delle nostre società dipenda dalla salute di tutti gli altri operatori e viceversa. Intendiamo quindi puntare sulla difesa strategica dei nostri interessi in un contesto interassociativo. Considero in questo senso il varo del Forum Interassociativo Real Estate, che ha per obiettivo l'elaborazione e la comune proposizione dei problemi immobiliari alla politica e all'opinione pubblica, il principale risultato raggiunto dall'Aspesi durante la mia gestione”. 15


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 16

ATTUALITÀ

MATTONI SPEZZATI IN FINANZIARIA,

non si affitta ma si scommette sul social housing di Paola Del Gaudio La casa è stata uno degli ingredienti prelibati messi dal governo nel pentolone della manovra economica 2008, entrata in vigore il primo gennaio scorso (L. 244/2007). Agevolazioni Ici, sconti sugli affitti per i redditi bassi e per gli under 30, incremento del limite di deducibilità sui mutui prima casa, conferma, sino al 2010, delle agevolazioni su ristrutturazioni edilizie e interventi di risparmio energetico. Una prelibatezza che al termine del primo passaggio parlamentare (al Senato) valeva più di tre miliardi di euro e che, al via libera definitivo, ha acquistato ulteriore peso, anche se attingendo a risorse su cui non mancano dubbi. A far lievitare il valore del pacchetto casa in Finanziaria, l’arrivo del Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima abitazione, che con una dotazione di 10 milioni di euro per ciascuno degli anni 2008 e 2009 punta a sostenere le famiglie in difficoltà per l’aumento dei tassi d’interesse e quindi delle rate. Le novità dell’ultima ora hanno poi riguardato la riqualificazione del patrimonio edilizio pubblico da destinare a locazione a canoni sociali. A mancare del tutto, come evidenziato dalle maggiori associazioni del settore immobiliare, è stato un

FINANZIARIA IN PILLOLE intervento coraggioso per il rilancio delle locazioni. Dell’attesa cedolare secca del 20% sugli affitti (cui AI ha dedicato ampio spazio nell’ultimo numero del 2007) nessuna traccia, nonostante fosse stata indicata da più parti come l’unica strada per il rilancio del mercato degli affitti. Le misure previste dal testo infatti, per quanto consistenti, non sembrano in grado di assicurare un incremento reale dell’offerta a canoni sostenibili.

Pacchetto casa, una prelibatezza da 3 miliardi di euro senza rilancio delle locazioni In extremis, però, con uno dei maxiemendamenti votati alla Camera, il governo ha dato un segnale di sensibilità sul tema fisco-immobili, stabilendo la creazione di una Commissione di studio sulla fiscalità diretta e indiretta delle imprese immobiliari. La Commissione dovrà mettere a punto, entro il 30 giugno 2008, uno

studio sulle modifiche normative per semplificare l’attuale regime fiscale, tenendo conto, precisa la disposizione, “delle differenze fra l’attività di gestione e quella di costruzione e della possibilità, compatibilmente con le esigenze di gettito, di prevedere disposizioni agevolative in funzione della politica di sviluppo dell’edilizia abitativa”. Le proposte elaborate, inoltre, potranno essere operative già dal periodo d’imposta 2008, ferma restando la non rilevanza, ai fini dell’articolo 96 del Testo unico sulle imposte dei redditi (Dpr. 917/1986), “degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”. Bene, ma quando inizierà a lavorare la Commissione? La sua istituzione è affidata a un decreto del ministero dell’Economia di cui, a metà gennaio, non si ha ancora alcuna notizia. Da chiarire poi in che modo sarà tradotto in legge il nuovo regime fiscale per il settore. La scadenza del 30 giugno fa pensare che le indicazioni della Commissione finiranno nella ricetta della Finanziaria 2009, mentre nel programma del Pd insieme alla tassazione delle rendite finanziarie rispunta anche la cedolare secca sui redditi da immobili.

• Ici: alla detrazione Irpef di 103,29 euro già prevista si aggiunge un’ulteriore detrazione del 1,33 per mille del valore catastale, per un massimo di 200 euro. Escluse le abitazioni signorili, ville e castelli (categorie catastali A/1; A/8 e A/9). • Affitti: 300 euro di detrazione per i redditi sino a 15.483 euro e 150 per quelli sino a 30.987. Per gli under 30 la detrazione per i primi tre anni di locazione sarà di circa 1.000 euro per redditi fino a 15.483 euro, la metà per quelli sino 30.987 euro. • Mutui: passa da 3.615 a 4.000 euro il limite massimo di interessi passivi sui mutui prima casa cui applicare la detrazione Irpef del 19%. • Ristrutturazioni edilizie: confermata sino al 2010 l’agevolazione Irpef al 36% e l’Iva agevolata al 10%. • Risparmio energetico: prorogata sino al 2010 la detrazione del 55% prevista dalla Finanziaria 2007 per costi di adeguamento degli impianti di riscaldamento. • Iva su compravendita immobili: è prevista la responsabilità solidale del cedente e dell’acquirente nel caso in cui l’importo del prezzo indicato nel contratto e nella fattura sia diverso da quello effettivo. • Commissione fiscalità imprese immobiliari: entro il 30 giugno dovrà definire modifiche al regime fiscale del settore per favorire le politiche abitative. • Mutui: è fissata una norma interpretative per semplificare le operazioni di portabilità. • Fondo solidarietà: con una dotazione finanziaria di 10 mln di euro l’anno, servirà a sostenere le famiglie in difficoltà a causa dell’incremento della rata del mutuo. • Siiq: ha aggiornato la disciplina delle Società d’investimento immobiliare quotate, inserendovi quelle con sede in uno Stato della Ue e stabilito che il 35 per cento delle azioni sia detenuto da soci che non possiedano direttamente o indirettamente più del 2% dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e più del 2% dei diritti di partecipazione agli utili, anziché l’1% come stabilito nella Finanziaria 2007. • Edilizia residenziale: i comuni dovranno individuare nei piani urbanistici, zone da trasformare, dopo la cessione gratuita da parte dei proprietari di aree o immobili da destinare all’edilizia residenziale sociale. • Residenze d’interesse generale: la definizione è introdotta con l’obiettivo di incrementare il Patrimonio immobiliare destinato a locazione a canone sociale . Si tratta di abitazioni non di lusso situate nei comuni ad alta tensione abitativa che dovranno essere affittati a prezzi agevolati per almeno 25 anni. • Espropri aree edificabili: il legislatore ha colmato il vuoto normativo creato dalla sentenza della Corte costituzionale del primo novembre 2007 che ha dichiarato illegittime le vigenti normative, stabilendo che l’indennizzo è pari al valore di mercato dell’area da espropriare, su cui però potrà essere calcolato uno sconto del 25% per interventi programmati di rilevante carattere economico-sociale. L’indennità potrà essere invece aumentata del 10% in caso di accordo bonario col cedente, quando l’accordo non si raggiunge per motivi non dipendenti dal proprietario o in caso di offerta molto bassa.

17


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 18

ATTUALITÀ

ATTUALITÀ

cambio

LA NUOVA FRONTIERA delle compravendite on line

DELLA GUARDIA Il Coordinamento della Consulta Nazionale Interassociativa dell’Intermediazione passa alla FIMAA

A Torino consumatori ed agenti immobiliari insieme alla ricerca di nuove regole per far fronte a vendite illegali di immobili sul web

di Carlo Busto Delegato Comunicazione, editoria ed informatica Si è svolto a Torino il 10 dicembre al Centro Congressi “Torino Incontra” della Camera di Commercio, il Convegno “L’Agenzia Immobiliare On Line” organizzato dalla Camera di Commercio locale e dalla Fiaip Provincia di Torino. L’alta affluenza ha confermato l’interesse per l’estrema attualità del argomento trattato. Il tema scelto è stato oggetto di approfondimento in ogni aspetto dando modo ai partecipanti di farsi un’idea precisa della reale portata dell’effetto di Internet applicato al mondo del Real Estate. Dopo i saluti del segretario generale della Camera di commercio di Torino Guido Bolatto e quelli di Lucia Vigna Presidente Fiaip Torino, Il primo intervento ha visto

Le transazioni via Internet rendono il cliente più soddisfatto come relatore il Vicepresidente Fiaip Comunicazione Editoria ed Informatica Fiorello Giacomello che ha sottolineato la portata della diffusione di Internet negli USA comparandola a quella italiana, per poi sottolineare quanto Fiaip sta facendo in questo senso con il portale Cercacasa, che sta crescendo a livello esponenziale, così pure come gli altri servizi di Fiaip erogati on-line.

Si sono poi succeduti interventi di due esperti del real estate on line, Carlo Giordano, il quale ha riportato un’interessante comparazione tra le statistiche americane e quelle Italiane sull’utilizzo di Internet nel Real Estate evidenziando di fatto le potenzialità non ancora sfruttate in Italia, e Riccardo Rivolta, che ha invece illustrato le nuove funzionalità del portale Fiaip www.cercacasa.it e l’importanza degli altri servizi a disposizione quali le visure catastali ed ipotecarie e la formazione on-line Ha fatto seguito l’intervento di Roberto Russo responsabile Servizi della CCIA di Torino, il quale ha illustrato le attività che l’ente svolge a tutela del mercato e segnalando nuove e sempre più evolute forme di abusivismo che la Camera di Commercio di Torino combatte a tutto vantaggio di chi opera correttamente. Nella seconda parte del Convegno si sono affrontati gli aspetti di carattere giuridico della pubblicità ingannevole online (Avvocato Roberto Bella Presidente IRCAT) e della tutela del consumatore (Avvocato Stefania Varca, Associazione Consumatori Utenti ). In chiusura Claudia Savio, responsabile della Camera di Commercio per il settore tutela del mercato, ha ricordato la molteplicità di servizi alle imprese che già oggi vengono offerte online. Come si può desumere da queste righe si è trattato di un convegno ricco di contenuti che ha affrontato una materia solo

di Luciano Passuti Presidente Onorario FIAIP apparentemente semplice e in continua evoluzione. Anche in questo settore la Fiaip è all’avanguardia e deve continuare a comunicare con tutta la base associativa per far sì che la stessa possa operare con i migliori mezzi a disposizione. Una delle relazioni presentate riportava un’indagine Usa che concludeva che chi si serve di un Agente Immobiliare tramite Internet è un cliente che impegna le nostre strutture per meno tempo, è più soddisfatto ed è più fidelizzato. Sono ottime ragioni per proseguire nella linea Fiaip di innovazione nei servizi e per tutti gli associati per sfruttare sempre di più gli strumenti che l’associazione fornisce. E’ questo lo spirito con il quale il Collegio Fiaip di Torino ha voluto fortemente questo convegno in linea con tutte le altre attività a favore di Fiaip quotidianamente svolte.

Negli accordi tra le Federazioni che compongono la Consulta è previsto che il Coordinamento della stessa passi di mano ogni biennio. La FIAIP ha avuto l’onore di coordinare la Consulta Interassociativa per il primo biennio 2006–2007. In questo periodo si è di fatto ricostituita la “Consulta” e la FIAIP è stata principale artefice, così come nel 1996 ne fu promotrice. Prima di evidenziare il lavoro svolto e le iniziative intraprese in questi due anni mi piace ricordare la slogan condiviso da subito dalle Federazioni “FIMAA, FIAIP e ANAMA”:

“Strategie comuni per tutti gli agenti immobiliari”

Cartello degli scopi e finalità della Consulta Elaborare nuove strategie comune e condivise per poter rappresentare al meglio il comune interessi alla rappresentanza unitaria e tutela degli Agenti Immobiliari regolarmente iscritti nei ruoli mediatori presso le Camere di Commercio. E’ questo l’obiettivo della “Consulta Interassociativa Nazionale dell’Intermediazione” constituita dalle Federazioni di categoria FIMAA FIAIP e ANAMA, con un protocollo d’intesa sottoscritto il 9 maggio 2006 dai rispettivi Presidenti Nazionali, Franco Arosio (Fiaip), Alberto Pizzirani (Fimaa) e Paolo Bellini (Anama). Considerata l’opportunità di confrontare, coordinare ed elaborare strategie comuni ed azioni condivise a livelli Nazionale ed Europeo le tre Federazioni Nazionali di categoria hanno dato vita alla “Consulta Interassociativa Nazionale

dell’Intermediazione”, quale tavolo permanente di confronto, elaborazione e realizzazione di politiche comuni per accrescere l’efficacia delle azioni svolte nell’interesse della categoria. L’obiettivo comune è quello di promuovere e sostenere la categoriaa degli Agenti e Mediatori nei suoi interessi sociali, economici ed in particolare il suo sviluppo e riconoscimento professionale in funzione delle esigenze presenti e future della professione. La Consulta Interassociativa Nazionale dell’Intermediazione favorisce le relazioni tra le Federazioni che la costituiscono per il raggiungimento di obiettivi comuni, promuove ed elabora strategie condivise tra le parti, ogni qual volta ne ravvisi la necessità, coordina, nel rispetto delle autonomie delle singole Federazioni, i rapporti con le istituzioni.

19


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 20

ATTUALITÀ Le parole “Strategie e progetti comuni” e “Per rappresentare al meglio il comune interesse”, contenuti nel protocollo di intesa, sono il pilastro della Consulta, inderogabili principi per una reale rappresentanza unitaria della categoria degli Agenti Immobiliari in Italia. Su questi principi e con queste finalità, il questi due anni, si sono aperte importanti iniziative. RAPPORTI CON IL PARLAMENTO La figura professionale dell’Agente Immobiliare in questo ultimo periodo è stata oggetto di normative di liberalizzazione, “ingiustificate e vessatorie”. Solo il lavorare uniti ha permesso la non approvazione di ben più gravi e penalizzanti normative a carico della nostra categoria. E purtroppo non è finita, il 2008 ci vedrà “ancora al centro” delle attenzioni del Parlamento. Ma, rispetto al passato, siamo stati partecipi, ascoltati e valutati. Per la prima volta nella storia sindacale della nostra categoria abbiamo partecipato ad una “Audizione Parlamentare” presso la Commissione Attività Produttive del Senato. ANTITRUST Una forte azione di tutela e’ stata rivolta all’Antitrust il quale ha inteso proporre al Parlamento la eliminazione dei nostri rappresentanti nelle Commissioni Provinciali Usi e Consuetudini oltre che la eliminazione delle percentuali di mediazione nelle “ Raccolte Provinciali degli Usi e Consuetudini”, quali riferimento minimo delle mediazioni a favore degli agenti immobiliari, in mancanza di patto tra le parti. COLLABORAZIONE CON IL NOTARIATO Non siamo ancora giunti alla sottoscrizione di un protocollo con il Notariato Nazionale, ma la volontà comune è quella di giungere ad un accordo che necessariamente sarà rivolto a fornire migliori servizi alla nostra clientela necessariamente in stretta collaborazione con i Notai, figure professionali e principali attori di una compravendita. Noi ai Notai riconosciamo la piena autonomia, ma chiediamo a loro una maggiore valutazione positiva delle nostre prestazioni di carattere professionale. Il lavorare assieme con strumenti e modalità comuni non può che essere elemento di chiarezza, trasparenza e tutela del cliente. TAVOLO CON LE ASSOCIAZIONI CONSUMATORI Si è aperta una concertazione con il C.N.C.U. – Consiglio Nazionale Consumatori e Utenti - presso il Ministero della Sviluppo

Economico con la quale è iniziato un percorso per la stesura di un Codice Deontologico Nazionale, l’istituzione di un Marchio di Qualità, un Vademecum/Guida all’acquisto della casa, una Carta dei Servizi dell’Agente Immobiliare e comuni iniziative nel settore della formazione. La predisposizione di una “Modulistica Nazionale”, condivisa dalle maggiori Associazioni Consumatori, è l’obiettivo finale. PROMOZIONE DEL PRATICANTATO PROFESSIONALIZZANTE Dopo tanti anni di contrapposizione le Federazioni hanno trovato un accordo sulla approvazione del “Praticantato Professionalizzante” da inserire nei rispettivi CCNL - Contratti Collettivi Nazionali di Lavoro. Una nuova modalità di accesso alla professione a tutela del “praticante”, ma anche della categoria con la previsione di corsi di formazione durante il praticantato e un esame finale di verifica.Si auspica che il 2008 sia l’anno decisivo per la approvazione delle norme sul praticantato, ferme dal 2001. RETE COMUNE DI INTERSCAMBIO DI LAVORO L’istituzione di una rete comune di interscambio di lavoro (rete MLS sul modello americano) è una delle proposte e finalità per operare assieme, riunire le forze e fornire maggiori servizi professionali alla clientela. VERSO UNA NUOVA PROFESSIONE Strategie comuni e norme condivise. La Consulta dovrà essere il principale attore di modifiche legislative finalizzate ad una “ Legge Quadro “ per una nuova professione che riconosca gli aspetti e le esigenze di operatori sempre più coinvolti nel tessuto sociale del nostro paese. Questi elementi di nuova professionalità e le elaborazioni di politiche comuni saranno oggetto di un approfondito confronto in occasione di un Convegno Nazionale promosso nel 2008 dalla Consulta che ci auguriamo partecipato dagli associati delle Federazioni FIMAA – FIAIP e ANAMA, oltre che dalle altre realtà associative della filiera del settore immobiliare. CONCLUSIONI Non mi resta che augurare alla Collega Susanna Acerbi – nuova Coordinatrice della Consulta, nominata da FIMAA, i migliori auguri di un Buon Lavoro assicurandole il contributo costruttivo della FIAIP e mio personale.

FIAIP E CONFINDUSTRIA un protocollo che cementa il patto di filiera e rilancia l’economia territoriale


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 22

ATTUALITÀ

ATTUALITÀ

di Emanuela Lancianese Con il nuovo protocollo d’intesa siglato a dicembre tra Fiaip e Confindustria Verona, che segue a ruota quello firmato dalle due associazioni a Benevento, si allarga il fronte interassociativo che dà seguito all’accordo nazionale per accrescere la rappresentatività della Fiaip all'interno delle associazioni territoriali di Confindustria, anche in seno alle Camere di Commercio. Nello specifico l’accordo siglato da Confindustria Verona, sottolinea il suo presidente, Gian Luca Rana, “accresce la presenza confindustriale nel terziario accogliendo nell’associazione anche le migliori agenzie immobiliari della provincia. Si tratta di una svolta storica, frutto di un accordo stipulato a livello nazionale, che ha portato in seno nella nostra rappresentanza territoriale 209 nuove aziende che contano oltre 300 agenti e che costituiscono la principale espressione dell’intermediazione immobiliare a Verona e provincia”. Per Giovanni Infortuna, presidente provinciale, “grazie a questa intesa Verona ha anticipato tutte le altre province, stringendo l’accordo in tempi record”. Ma l’intesa raggiunta con Fiaip è per Confindustria Verona “anche un nuovo passo avanti nella profonda revisione del modello di rappresentanza che fa capo a noi – ha aggiunto Rana – una nuova stagione di rapporti con le aziende e con l’economia del territorio. Rafforzando da un lato gli storici legami con l’industria manifatturiera e sviluppando dall'altro inedite alleanze con i servizi e il terziario, Confindustria continua a operare per il cambiamento, estendendo l’attività di rappresentanza a tutti i settori che creano valore e benessere a Verona, orgogliosa di confermarsi la casa delle imprese che credono nella competitività come fattore di crescita”. Più in generale la sottoscrizione dell'accordo nazionale da parte di ciascun Collegio Provinciale, tramite il rispettivo Presidente, comporta così l'iscrizione a Confindustria anche di ciascuna agenzia associata Fiaip appartenente alla medesima Provincia. Saranno avviati tavoli di lavoro e periodiche consultazioni trimestrali per valutare i temi di maggior interesse e concordare linee guida comuni di azione sul territorio.

Arriva il nuovo "Fondo di Previdenza Integrativa" SOTTOSCRITTO DA FIAIP CON ITAS MUTUA ASSICURAZIONI

Gianluca Rana

Un nuovo passo per far crescere la rappresentanza

COSA PREVEDE IL NUOVO PROTOCOLLO D’INTESA Con il nuovo protocollo è prevista l'adesione dei Collegi Provinciali FIAIP alle Associazioni Territoriali di Confindustria. L’accordo ha lo scopo di accrescere la rappresentatività della Fiaip all'interno di ciascuna provincia anche in relazione alle Camere di Commercio. Saranno avviati tavoli di lavoro e periodiche consultazioni trimestrali per valutare i temi di maggior interesse e concordare linee guida comuni di azione sul territorio. La sottoscrizione dell'accordo, da parte di ciascun Collegio Provinciale, tramite il rispettivo Presidente, comporterà l'iscrizione a

Confindustria anche di ciascuna agenzia, associata Fiaip, appartenente alla medesima Provincia. L’accordo prevede che Confindustria valorizzerà presso le proprie Associazioni territoriali la presenza di Fiaip attraverso adesioni collettive delle imprese per il tramite dei collegi provinciali aderenti a Fiaip. Per quanto riguarda i servizi, questi verranno invece esclusivamente erogati al Collegio Provinciale, il quale provvederà alla divulgazione nel proprio territorio, nelle modalità che riterrà maggiormente opportune.

“Per rispondere alle richiesta di molti associati FIAIP, in particolare dei più giovani, la Federazione ha sottoscritto con la ITAS MUTUA ASSICURAZIONI una convenzione che si propone di fornire a tutti gli associati una forma di risparmio volontario complementare alla "pensione statale" e cioè di una Previdenza Integrativa Volontaria. L'esigenza di una forma pensionistica integrativa si è fatta sentire in relazione al profondo cambiamento nel sistema previdenziale che l'Italia, così come altri Paesi economicamente avanzati, ha dovuto rivedere in profondità. I provvedimenti varati recentemente relativamente al calcolo per le pensioni statali avranno l'effetto di produrre una progressiva diminuzione della copertura

pubblica dell'ammontare delle pensioni al termine del ciclo lavorativo. Al fine di garantire un futuro pensionistico più dignitoso ai propri associati la FIAIP ha a suo tempo preso contatto con alcuni istituti di assicurazione e dopo accurate indagini la compagnia che è sembrata la più idonea a soddisfare le nostre esigenze è risultata la ITAS MUTUA ASSICURAZIONI con la quale è stata siglata una convenzione che consentirà attraverso l'adesione, naturalmente volontaria ed a titolo personale, al suo fondo pensione PENS PLAN PLURIFOND di ottenere una forma di previdenza integrativa a tutti gli associati FIAIP. Per coloro che intendono sottoscrivere Pens PlanPlurifond è previsto

l'abbattimento della commissione di adesione prevista dal fondo, la facoltà di trasferire la propria posizione presso altro fondo senza alcuna penale e la possibilità di avere a disposizione l'organizzazione della Itas Assicurazioni tramite i suoi agenti presenti sul territorio nazionale, per qualsiasi consulenza di carattere previdenziale/assicurativo con la possibilità di scelta fra le sei diverse linee d'investimento previste dal fondo, in funzione delle proprie esigenze. I dettagli dell'accordo e tutta la documentazione esplicativa sono consultabili e scaricabili dal sito www.fiaip.it alla voce “servizi” quindi al link “CCNL Previdenza” e successivamente al link "PENS PLAN PLURIFOND". 23


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 24

DOSSIER esistenti: infatti su oltre 450 progetti finanziati, solo 67 riguardano la costruzione ex novo di abitazioni. Inoltre nella realizzazione di questi interventi gli enti locali dovranno rispettare la normativa europea e quella nazionale in fatto di risparmio energetico. Analizzando gli interventi ammessi a finanziamento emerge che la Puglia è la Regione che costruirà di più: su un totale di 370 alloggi previsti, finanziati con 35,9 milioni di euro, ben 343 saranno di nuova costruzione, con interventi a Bari, Foggia, Brindisi, Barletta, Altamura, Molfetta, Cerignola e Manfredonia. Stesso discorso per la Basilicata, dove i 5,9 milioni a disposizione saranno utilizzati per realizzare 44 appartamenti Ater a Potenza, e in Molise dove 2,4 dei 2,9 milioni saranno destinati alla realizzazione di 29 nuovi alloggi Iacp a Campobasso. Anche in Sicilia 13 dei 20 interventi finanziati riguardano nuove costruzioni. Di segno opposto invece la scelta dell’Emilia Romagna dove tutti i 45 progetti proposti, per un totale di 1.309 alloggi, saranno realizzati con la ristrutturazione di Case Acer. Stessa scelta è stata fatta dal Piemonte, che, pur posizionandosi al quarto posto per livello di risorse, ha presentato il programma più ambizioso: 105 interventi, di cui 90 di ricupero, 13 di acquisto e 2 di locazione, per un totale di 3.508 alloggi. Anche la Toscana utilizzerà i suoi 31 milioni soprattutto in recuperi e ristrutturazioni, prevedendo solo sei interventi per nuove costruzioni e così la Lombardia e la Campania, mentre nel Lazio i due interventi principali, di 30 e 10 milioni di euro, su un totale di 55 milioni, riguarderanno Roma e serviranno ad acquistare 150 appartamenti in immobili Inpdap/Scip e alla locazione temporanea di 170 alloggi. Il decreto ministeriale assegna infine 5,5 milioni, di cui 3,7 destinati alle Regioni e 2,3 allo Stato, per l’istituzione dell’Osservatorio nazionale e di quelli regionali sulle politiche abitative, cui spetta il compito di fornire informazioni sulla programmazione degli interventi e di monitorare il fenomeno delle occupazioni abusive.

la casa CHE NON C’È Gli sprechi nell’edilizia residenziale pubblica

Fenomeno che da sessant’anni affossa le politiche per la casa in Italia, sintomatico di un sistema farraginoso che non premia le fasce bisognose e che troppo spesso, specie nelle grandi città, vede le case popolari occupate da “amici degli amici” tutt’altro che disagiati.

COSÌ IL RIPARTO DEI FONDI PER LʼEMERGENZA Regioni N° alloggi Risorse Piemonte 3508 47.271.394,82 Valle d'Aosta 24 972.119,96 Lombardia 1147 78.913.256,25 Trento 168 7.751.365,88 Bolzano 104 8.757.683,55 Veneto 439 32.722.731,01 Friuli 190 11.452.439,10 Liguria 479 18.519.508,95 Emilia Romagna 1309 32.296.813,86 Toscana 529 31.426.757,03 Umbria 155 7.840.800,00 Marche 138 10.332.978,88 Lazio 453 55.527.520,90 Abruzzo 419 13.477.313,45 Molise 33 2.977.340,43 Campania 854 59.261.503,93 Puglia 370 35.935.604,17 Basilicata 44 5.194.775,03 Calabria 846 24.003.124,35 Sicilia 425 40.066.402,24 Sardegna 208 19.220.939,57 Tot 11842 543.922.373,36

di Paola Del Gaudio A quasi 60 anni dal Piano Ina-Casa, il programma settennale di edilizia popolare voluto nel 1949 dall’allora ministro del Lavoro Amintore Fanfani, in Italia si torna a parlare di un programma organico per le politiche abitative con un progetto triennale e lo stanziamento di 550 milioni di euro. Sono queste le risorse messe a disposizione dal decreto legge 159 del 2007 (convertito dalla legge 222/2007) collegato alla manovra economica per il 2008 con cui il governo ha lanciato un piano straordinario per realizzare e recuperare circa 80mila appartamenti. Obiettivo: rispondere all’emergenza casa. Emergenza che se nel ’49 era dettata dalle difficoltà post belliche, oggi è il risultato di una somma di malfunzionamenti, abusi, tagli di risorse e cambiamenti socio-economici (dall’immigrazione al caro mutui), tanto da diventare una delle problematiche da cavalcare a livello politico. Da destra a sinistra, il social housing è diventata la parola d’ordine: si discute di affitti a canoni concordati e sostenibili, di nuove case per le fasce deboli, di mutuo sociale e in questa direzione si muovono molte proposte di legge presentate in Parlamento. L’esecutivo invece, dopo la legge n. 9 del 2007 sulle politiche abitative, con cui ha cercato di mettere un punto fermo creando un tavolo interministeriale sulla casa, con il decreto collegato alla manovra economica ha voluto passare ai fatti, mettendo sul piatto circa 800 milioni di euro. La prima tranche di risorse,

recuperata dal cosiddetto tesoretto (l’extragettito fiscale verificatosi lo scorso anno), è stata ripartita dal ministero delle Infrastrutture il 18 dicembre scorso, con un decreto (pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 17 gennaio 2008) definito d’intesa con le Regioni. Il testo, spiega una circolare di Federcasa (l’associazione che riunisce gli ex Istituti di case popolari, Iacp), ha ripartito i finanziamenti sulla base di un elenco di interventi prioritari e subito realizzabili nei capoluoghi di provincia e nelle aree ad alta tensione abitativa. Per accelerare le operazioni sono inoltre previste procedure semplificate con il trasferimento diretto dei soldi agli enti locali e agli Iacp. Le risorse stanziate ammontano a 543.955.500 euro e vedono la Lombardia far la parte del leone con oltre 78 milioni di euro, seguita dalla Campania con 59, dal Lazio con 55, dal Piemonte con 47. Fanalino di coda la Valle d’Aosta con meno di 972mila euro. Gli stanziamenti potranno essere utilizzati per la locazione di alloggi disponibili sul mercato e per il recupero, l’acquisto e la costruzione di nuove case, in base alle proposte fatte da Regioni e Comuni sulla cui fattibilità il ministero delle Infrastrutture dovrà effettuare una verifica e quindi, entro giugno 2008, confermare con proprio decreto il relativo finanziamento e la sua erogazione. L’elenco degli interventi prioritari delle Regioni prevede la creazione di circa 11.840 alloggi, in gran parte con il recupero, la ristrutturazione e la manutenzione straordinaria di edifici già

DAL PIANO FANFANI AI BANDI IN ARABO Il Piano Ina-Casa, promosso nel ʻ49 da Amintore Fanfani è stato il più vasto intervento pubblico nel settore edilizio mai realizzato in Italia e rispondeva allʼesigenza di aumentare l'occupazione operaia costruendo case per i lavoratori. Il Piano, alimentato da un Fondo speciale costituito dai contributi di lavoratori e aziende e integrato dallo Stato, si è concluso nel ʼ63 con la realizzazione di 350mila alloggi in 5.036 comuni italiani. In seguito però gli scontri politici hanno impedito lo sviluppo di una pianificazione abitativa capace di intervenire sull'utilizzo dei suoli urbani e di bloccare il dilagare della speculazione edilizia, legata a una domanda sempre maggiore dovuta allʼesodo dalle campagne verso le città. Già tra il ʻ50 e il ʻ60 le risorse per le case popolari sono dimezzate, mentre non riescono a decollare i programmi di edilizia economica attivati tra il ʻ67 e il ʻ68 con la creazione della Gescal, agenzia pubblica finanziata con lo stesso meccanismo del Piano Fanfani e affiancata da una gestione speciale inclusa nella Cassa integrazione dei lavoratori dellʼindustria.Dopo quasi 25 anni di sprechi, la Gescal viene chiusa nel ʼ93. Nel frattempo il legislatore prende atto anche del fallimento della legge sull'equo canone approvata nel 1978 che ha avuto lʼeffetto di moltiplicare i raggiri e i contenziosi fra proprietari e inquilini. La storia degli ultimi trentʼanni è poi costellata di proroghe, generalizzate e reiterate, degli sfratti. Il passaggio cruciale nelle politiche di edilizia popolare arriva nel 1977, quando con il Dpr 616/77 vengono trasferite alle Regioni le funzioni in materia, compresa la gestione degli Iacp. Toscana e Umbria sono pioniere e varano subito proprie leggi per riformare il settore e riordinare la gestione e i canoni di locazione. Ma è solo alla metà

degli anni ʼ90 che le Regioni cominciano a rivendicare la propria potestà normativa (poi sancita definitivamente con la riforma costituzionale del 2001) per introdurre sensibili innovazioni. Veneto e Lombardia sono le prime, nel 1995 e 1996, a trasformare i propri enti di edilizia residenziale in enti pubblici economici. Gli enti riformati abbandonano così il nome di Iacp dando vita a strutture di carattere aziendale. Nascono le diverse “Aziende casa”, come lʼAcer per lʼEmila Romagna, lʼAler per la Lombardia o addirittura vere e proprie società per azioni, come Casa spa di Firenze. Oggi dunque sono le Regioni, attraverso i Comuni, a governare lʼedilizia residenziale pubblica, a definire i requisiti di accesso e di calcolo dei canoni e a indicare i parametri da rispettare per il recupero o la progettazione di nuovi alloggi, ispirandosi spesso ai criteri sociali e ambientali. La Regione Marche, ad esempio, a dicembre ha presentato il proprio Piano edilizio 2006/2008 prevedendo uno stanziamento di 100 milioni di euro e stabilendo che le nuove abitazioni dovranno essere costruite con tecniche avanzate di bioedilizia, in grado di garantire forti risparmi energetici, mentre in Emilia Romagna la provincia di Rovigo ha indetto un premio per la progettazione di edifici sperimentali di edilizia sociale a basso impatto ambientale, capaci di rispondere anche alle esigenze di persone anziane o disabili. Procedure specifiche sono poi previste per lʼaccesso alla casa popolare da parte di lavoratori stranieri. Eʼ il caso di Padova dove il 7,2% delle case Ater è affittata a stranieri e dove per il bando di assegnazione in scadenza al 31 gennaio 2008 è possibile scaricare, dal portale web comunale, la versione in arabo, oltre quella in francese e in inglese.


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 26

DOSSIER

TRA ABUSIVISMO E ABUSI, I NUMERI DEL DISAGIO

Per la casa pubblica recupero urbanistico e una finanziaria pubblico-privata Per il rilancio dellʼedilizia residenziale pubblica il dl 159/2007 non prevede solo il piano triennale straordinario da 550 milioni di euro. Lʼarticolo 21-bis del testo, attingendo a fondi non utilizzati destinati agli alloggi delle forze dellʼordine (L. 203/1991), ha stabilito il rifinanziamento dei Contratti di quartiere II. Si tratta di uno strumento, introdotto dalla legge 662/96, per il recupero urbanistico e socio-economico di aree comunali, con vincoli non troppo stringenti e la possibilità di aprire ai privati. A disposizione dei Comuni ci sarebbero 240 milioni di euro di cui 60 già destinati alla ricostruzione post terremoto in Molise e Puglia. Gli altri 180 potranno finanziare i progetti delle Regioni che non sono rientrati nel decreto ministeriale del 18 dicembre o progetti analoghi. La ripartizione di queste risorse, la quota di cofinanziamento regionale e la selezione degli interventi saranno oggetto di un altro decreto ministeriale che sarà definito dʼintesa con la Conferenza Stato-Regioni. Non è ancora tutto. Per favorire lʼampliamento del patrimonio immobiliare pubblico destinato al social housing, il ministero dell'Economia, insieme a Infrastrutture e Solidarietà sociale, istituirà attraverso lʼAgenzia del Demanio una società di strumenti finanziari immobiliari a totale o parziale partecipazione pubblica per lʼacquisto, il recupero, la ristrutturazione, la realizzazione di

nuove case anche sfruttando il patrimonio pubblico (art. 41 dl 159/2007). Il finanziamento assegnato per questo intervento è di 100 milioni di euro. Ma su questo punto non mancano i dubbi. Secondo Gualtiero Tamburini, presidente di Assoimmobiliare, per rilanciare l'edilizia residenziale è necessario creare le condizioni per il ritorno degli investitori privati “in tutti i segmenti della casa”. Mentre per lʼAnce, lʼassociazione dei costruttori, è indispensabile che questi strumenti permettano una reale convivenza pubblico-privato, altrimenti non serviranno a nulla, anche perché, ha sottolineato il presidente Paolo Buzzetti, non si comprende lʼesigenza di dar vita a soggetti immobiliari pubblico-privati per lʼedilizia residenziale, dal momento che lʼattuale sistema di imprese è già in grado di affrontare questi interventi.

A disposizione dei Comuni 240 milioni di euro, ma dubbi sull’ipotesi di una struttura pubblico-privata

Il programma previsto dal dl 159/2007 stabilisce che i nuovi alloggi recuperati a edilizia pubblica siano destinati a famiglie con reddito inferiore a 27mila euro e che abbiano nel proprio nucleo ultra sessantenni, malati terminali o portatori di gravi handicap. Insomma un meccanismo che potrebbe innescare la ricerca del parente malato o del nonno con la pensione minima, senza dare effettive risposte alle famiglie monoreddito, con figli a carico, su cui si innesta la domanda sempre maggiore di cittadini stranieri. Oggi il fabbisogno di una città come Roma, ha spiegato di recente il presidente della Consulta casa dellʼAnci (lʼAssociazione nazionale dei comuni) e assessore della capitale per le politiche abitative Claudio Minelli, è di 25mila nuovi alloggi. Alla luce di ciò i 550 milioni messi sul piatto dal governo non sono molti: per rispondere infatti alle 100mila richieste arrivate solo nelle grandi città con gli ultimi bandi, i Comuni devono sperare nel buon esito delle dismissioni immobiliari. Anche perché, ha sottolineato Minelli, senza un aiuto costante nel tempo da parte dello Stato, gli enti locali non sono in grado di rispondere al disagio. Per affrontare il problema il Campidoglio pensa al coinvolgimento dei privati e alla stessa soluzione si guarda a Napoli dove ancora cercano sistemazione 7.500 famiglie colpite dal terremoto dellʼ80, senza contare gli investimenti necessari per la riqualificazione di quartieri come Ponticelli, Scampia e Soccavo. A fronte di queste situazioni, che si ripetono con formule analoghe e poche eccezioni in tutte le grandi città, si aggiunge la disastrosa gestione del patrimonio edilizio pubblico. Secondo una recente indagine di Federcasa in Italia ci sono più di un milione di case popolari, di cui 928mila gestite da ex Iacp e il restante dai comuni, per un valore catastale di circa 90 miliardi di euro, che arriva a 270 miliardi se si volesse calcolare il valore reale. Numeri sufficienti a coprire cinque anni di finanziarie “lacrime e sangue”, ma che invece devono fare i conti con enti in costante perdita a causa di canoni irrisori, morosità elevatissime e occupazioni abusive. Gli enti quando non sono commissariati, sono in costante perdita e dalla svendite (il caso romano di “svendopoli” è quello più eclatante), non arrivano sufficienti risorse da reinvestire nel soclial housing. approfondimenti su: www.federcasa.it www.infrastrutture.gov.it www.aterpadova.com

Senza l’aiuto dello Stato gli enti locali non possono rispondere al disagio


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 28

IL PERSONAGGIO

CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI?

Solo rinviata Per l’ex-sottosegretario Stradiotto l’aliquota unica sugli affitti è un’ottima proposta, sia per fare emergere il nero, che per ampliare l’offerta

di Rosa Lustri Quella dell’aliquota unica al 20% sui redditi da locazione è una buona proposta, ma impossibile da inserire nella manovra economica 2008. Per cui se ne riparlerà presto. A spiegare il perché di questo rinvio e a fare il punto sulle prossime scelte del governo sulle politiche abitative è l’ex-sottosegretario allo Sviluppo Economico Marco Stradiotto. Quarantadue anni, diploma di perito agrario, è da oltre di vent’anni in politica. Eletto ventenne consigliere comunale della sua città, Martellago (in provincia di Venezia), ne è diventato sindaco all’età di 27, ricoprendo poi questa carica per due legislature, guidando coalizioni diverse, da quella con la Lega a quella con la sinistra del suo ultimo mandato. Nel 2001 è stato eletto alla Camera per la Margherita, mentre alle politiche del 2006 si è candidato al Senato senza però ottenere il seggio. La nomina a sottosegretario è arrivata nell’aprile 2007, quando ha preso il posto del dimissionario Paolo Giaretta

Cosa bisognerebbe fare per le politiche per la casa oggi in Italia? Non crede che le competenze sul settore siano ancora troppo frammentate tra i vari dicasteri (Famiglia, Solidarietà sociale, Economia, Sviluppo economico, Ambiente)? Non servirebbe una cura per rilanciare il mercato immobiliare? E nel caso, quali strumenti il governo intende mettere in atto? Ritengo che una prima risposta il Governo, superato il guado del dissesto finanziario dello Stato, l’abbia data con la Finanziaria da ultimo varata, con la quale si è dato l’avvio a una nuova stagione di politica per la casa e per l’edilizia popolare. Le esigenze connesse al tema dell'emergenza abitativa trovano le prime risposte nella legislazione per la casa

che comprende un piano straordinario per l’edilizia popolare, 80.000 alloggi a prezzi sostenibili, la riduzione dell’Ici e gli incentivi per gli affitti per i proprietari, per gli affittuari, per i giovani e per gli universitari. Di sicuro una razionalizzazione delle competenze in materia abitativa sarebbe auspicabile, ma anche questo sarà frutto di elaborazione per contribuire a rilanciare politiche per la casa che riescano a coniugare un ampliamento dell’offerta privata di alloggi in affitto a prezzi quanto più sostenibili, con un potenziamento dell’edilizia residenziale pubblica classica. Si tratta di mettere in campo delle politiche articolate che aiutino sia coloro che fanno fatica ad acquistare la prima casa, che coloro che si trovano in una fascia di reddito che permetterebbe loro di pagare affitti moderatamente inferiori

a quelli di mercato, i cosiddetti affitti sostenibili, che in casi più difficili sono risolvibili solo con l’edilizia residenziale pubblica. Dobbiamo dare prova di grande serietà ed impegno per coinvolgere e assecondare nuovi attori delle politiche abitative (penso all’housing sociale privato, alle fondazioni e ad altri enti) che permettano di trovare risorse fresche, attingendo sia all’investimento privato, anche di tipo etico, che al patrimonio pubblico inutilizzato, valorizzando immobili e terreni già pubblici. Il Governo vuole lavorare in questo senso con le Regioni, gli enti locali, le associazioni di categoria e degli inquilini per una nuova stagione di lotta alla povertà abitativa e per realizzare il diritto all’abitare. Molti ormai ritengono che le ripercussioni sul sistema bancario saranno ancora più forti nel 2008 in seguito della crisi dei mutui subprime. Pensa che l'Italia e l'Euro possano risentire

del credit crunch nel 2008? Potrebbero, tuttavia ritengo marginale tale rischio in Europa, per due ordini di ragioni: il primo è che gli Istituti europei sono relativamente meno esposti sui mutui subprime, secondo il mercato interbancario europeo, che rialloca la liquidità della Banca centrale europea tra gli istituti di credito, ha caratteristiche diverse rispetto agli Stati Uniti. Pertanto, l’allargamento dello spread fra Euribor e tasso Bce con molta probabilità è dato da una temporanea crisi di liquidità che rende tutti i finanziamenti bancari più costosi, così come ipotizzato da Trichet nei suoi interventi. Guardando alle politiche della casa, perché a suo avviso è stata accantonata la flat tax al 20% in Finanziaria essendo stata posta all'ordine del giorno da larghe fette della maggioranza e dell'opposizione? La cosiddetta cedolare secca sugli affitti è un’ottima proposta, utile in almeno due

direzioni: da un lato, fare emergere situazioni irregolari di affitti in nero e, dall’altro, permettere l’immissione sul mercato degli affitti di unità che oggi vengono tenute vuote dai proprietari proprio a causa di un prelievo eccessivo. Il suo temporaneo rinvio è dovuto esclusivamente al fatto che in Finanziaria sono già inserite molte misure nel settore della casa, dagli sgravi Ici alle detrazioni per gli inquilini con reddito medio-basso agli incentivi per i giovani che vanno a vivere da soli. Si tratta solamente di una questione di equilibrio nell’impiego delle risorse fra il problema dell’emergenza abitativa e altre situazioni meritevoli di sostegno. La proposta rimane comunque molto valida e deve essere affrontata. Sarebbe, del resto, il perfetto completamento delle misure contenute in Finanziaria e ritengo che, visto il suo potenziale effetto di emersione del nero, il suo costo finanziario non sia fuori della nostra portata. 29


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 30

IL PROFILO

FOCUS

UNA LEGGE VERA

mercato immobiliare,

SI RICOSTITUISCE L’OSSERVATORIO PARLAMENTARE Molti i deputati e i senatori che hanno aderito all’organismo.

per l’indennità di esproprio Dopo l’allarme della Consulta, prende corpo una proposta per risolvere l’impasse

Tino Iannuzzi designato presidente

di Mario Valeri Risvegliare l’attenzione del legislatore verso i temi del mercato immobiliare, approfondire i problemi che affliggono il sistema casa, contribuire a dar vita a proposte utili alla collettività. Con questi obiettivi è stato rimesso in piedi l’Osservatorio parlamentare sul Mercato immobiliare, organismo bicamerale che nella precedente legislatura era stato guidato da Luigi Vitali, deputato di Forza Italia, e che per i suoi lavori si avvale adesso della segreteria tecnica della Fiaip. Sono ampi e complessi i temi, di rilevante interesse per il Parlamento e di indubbio valore sociale, che formano l’oggetto stesso delle attività dell’Osservatorio: dall’affermazione di nuovi developers e attori sul mercato alla crescita delle S.G.R. e dei fondi immobiliari, dalle riconosciute esigenze di riqualificazione urbana alla riemersione sempre più forte della questione abitativa, dall’ammodernamento infrastrutturale del Paese alla doverosa attenzione ai profili fiscali, dalla necessità di un’adeguata politica per la casa a una nuova qualità nell’abitare, dall’analisi

di Mario Valeri delle nuove professionalità nella gestione delle proprietà all’incremento dell’economia immobiliare ad ogni livello. A presiedere l’Osservatorio per questa legislatura è stato designato Tino Iannuzzi (Pd). Nato a Salerno il 17 dicembre 1960, Iannuzzi è innanzi tutto un avvocato cassazionista che esercita l'attività forense nel settore amministrativistico da circa vent’anni. Consigliere Comunale di Salerno dal per undici anni consecutivi, nel 2001 è stato eletto deputato con il sistema maggioritario e si è iscritto al gruppo parlamentare Margherita, DL-L'Ulivo. Rieletto Deputato nel 2006, è Dirigente Nazionale per la Margherita per le Infrastrutture e si avvia a condividere l’esperienza del Partito Democratico. Nella gestione dell’Osservatorio parlamentare sul Mercato immobiliare Iannuzzi è affiancato da un direttivo composto da Paola Balducci (Verdi), Marco Calgaro (Pd), Giorgio Carta (Gruppo Misto), Aleandro Longhi (Pdci), Franco Stradella (Fi) e dai senatori Antonio Paradia (An) e Manfred Pinzger (Autonomie). L’Osservatorio, che con

Tecnoborsa ha promosso poco prima di Natale l’incontro sulla “nuova indennità di esproprio e la disciplina dell’edificabilità”, ha già ricevuto l’adesione di un centinaio di parlamentari, tra deputati e senatori, ma resta aperto a nuovi ingressi, in un clima rigorosamente bipartisan. "L'Osservatorio – spiega lo stesso Iannuzzi - si propone di creare un organismo di natura parlamentare per promuovere la massima attenzione alle differenti questioni legate al mercato immobiliare, alle politiche della casa e della riqualificazione urbana, alla qualità dell'abitare, all'emersione di nuovi attori e professionalità nella gestione della proprietà e dell'economia immobiliare, alla crescita delle società di trasformazione urbana. L'obiettivo, proseguendo il lavoro già svolto nella precedente legislatura dall'Osservatorio presieduto da Luigi Vitali, è quello di sostenere interventi legislativi e iniziative politiche per risolvere i problemi di ordine fiscale, finanziario, economico, amministrativo e normativo che investono il mercato immobiliare e le politiche abitative”.

Un vuoto legislativo da colmare alla svelta. Nello scorso ottobre due sentenze della Corte Costituzionale hanno evidenziato con chiarezza le lacune del sistema italiano in tema di indennità di esproprio per pubblica utilità, fonte costante di sperequazioni tra proprietari di aree con la stessa vocazione edificatoria ma con diversa fortuna nei piani regolatori. Per approfondire il tema e cercare di offrire soluzioni adeguate Tecnoborsa, insieme all'Aidu (Associazione italiana diritto urbanistico) e all'Osservatorio parlamentare sul mercato immobiliare, ha organizzato un incontro sull’argomento, lanciando una proposta di legge orientata a riequilibrare un meccanismo inceppato a causa del black out normativo. “Dobbiamo evitare – ha ammonito Giampiero Bambagioni, vicepresidente di Tecnoborsa – che il costo economico e sociale derivante dalla vacanza della legge ricada sulla pubblica amministrazione e sui cittadini. Sono già migliaia i contenziosi in Corte d’Appello”. Estensore della proposta è Paolo Stella Richter, presidente dell’Aidu e ordinario di Diritto Amministrativo alla Sapienza di Roma. “Il tema dell’indennità di esproprio – ha spiegato – ha avuto tante sovrapposizioni che ha bisogno di ripartire da zero. L’espropriazione non nasce per pagare di meno, ma per pagare il giusto, visto che l’espropriato potrebbe chiedere un prezzo esorbitante per il suo bene infungibile. Disuguaglianza e parzialità, purtroppo, sono inevitabili, ma si possono porre dei correttivi. Lo Stato non attua alcuna perequazione, ma molte leggi regionali sì, così come diversi piani regolatori, tra cui quello di Roma. La legge nazionale se n’è scordata, ma il principio dev’essere uguale in tutto il territorio. La perequazione va aggiunta all’indennità di esproprio”. Il

testo della proposta di legge, undici articoli in tutto, distingue attentamente tra le aree a vocazione edificatoria, quelle fabbricabili e quelle agricole e tra potenzialità edificatoria ed edificabilità effettiva. Nel caso delle aree a vocazione edificatoria, l’indennità è determinata in misura pari al valore venale del bene. Con il consenso dell’espropriato, inoltre, l’indennità può essere corrisposta anche mediante attribuzione di potenzialità edificatoria da utilizzare su altre aree. “Plaudo a un’iniziativa di questo tipo – ha commentato Franco Arosio, presidente nazionale della Fiaip – Il settore da tempo soffre della mancanza di una norma del genere. Serve un autentico bilanciamento dei valori e noi distributori di prodotto immobiliare restiamo alla finestra, in attesa che questa materia venga risolta con un nuovo e più stabile equilibrio”. Il “buco” provocato dalle due sentenze della Consulta, in realtà, ha già fatto sì che in Finanziaria venissero inseriti degli accorgimenti in grado di far fronte all’emergenza, in attesa di una normativa ad hoc. “Le due sentenze della Corte Costituzionale – ha chiarito Pierluigi Mantini, parlamentare del Pd e membro dell'Osservatorio parlamentare sul mercato immobiliare – pongono un problema, ma danno anche l’opportunità di varare una riforma, e non solo un provvedimento tampone. Condivido totalmente la proposta del professor Stella Richter, che va ben oltre i provvedimenti varati in Finanziaria, in cui comunque si associa l’indennità al valore venale del bene nell’intento di stimolare la cessione volontaria dell’immobile tramite accordo. Io sono un liberale, ma mi trovo in difficoltà di fronte a un liberismo senza regole. Questa proposta va portata avanti con forza”. 31


23:39

Pagina 32

COLLEGIO REGIONALE FIAIP ABRUZZO - MOLISE VIA CARDUCCI, 97 - II째 piano 65125 - PESCARA (PE) Tel: 0852056517 Fax: 0854228388 Email: segreteria@fiaipabruzzo.it Sito Collegio: www.fiaipabruzzo.it

ELENCO SEDI TERRITORIALI FIAIP

28-02-2008

A CUI RIVOLGERSI PER IL TESSERAMENTO E A CUI RICHIEDERE INFORMAZIONI:

Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

COLLEGIO REGIONALE FIAIP MARCHE LARGO SAN COSMA,2 60121 - ANCONA (AN) Tel: 0712071248 Fax: 071201234 Email: segreteria@fiaipmarche.it Sito Collegio: www.fiaipmarche.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP BASILICATA VIA PIERRE DE COUBERTIN,8 85100 - POTENZA (PZ) Tel: 0971650737 Fax: 0971440019 Email: segreteria@fiaipbasilicata.it Sito Collegio: www.fiaipbasilicata.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP PIEMONTE - VALLE D'AOSTA CORSO PRINCIPE EUGENIO,42 10122 - TORINO (TO) Tel: 0114364560 Fax: 0114319156 Email: segreteria@fiaippiemonte.it Sito Collegio: www.fiaippiemonte.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP CALABRIA VIA ROMA,128 88900 - Crotone (KR) Tel: 0962665226 Fax: 0962665578 Email: segreteria@fiaipcalabria.it Sito Collegio: www.fiaipcalabria.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP PUGLIA VIA GUIDO DE RUGGIERO,50 70125 - BARI (BA) Tel: 0805561617 Fax: 0805571777 Email: segreteria@fiaippuglia.it Sito Collegio: www.fiaippuglia.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP CAMPANIA VIA CIMAROSA, 84 - 2째 piano 80127 - NAPOLI (NA) Tel: 0815562829 Fax: 0812295252 Email: segreteria@fiaipcampania.it Sito Collegio: www.fiaipcampania.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP SARDEGNA VIA ABBA,21 09100 - CAGLIARI (CA) Tel: 070666681 Fax: 0706401372 Email: segreteria@fiaipsardegna.it Sito Collegio: www.fiaipsardegna.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP EMILIA ROMAGNA PIAZZA DEI MARTIRI, 1 40121 - BOLOGNA (BO) Tel: 0516390572 Fax: 0514228455 Email: segreteria@fiaipemiliaromagna.it Sito Collegio: www.fiaipemiliaromagna.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP SICILIA VIA MESSINA,15 90141 - PALERMO (PA) Tel: 064523181 Fax: 0696700020 Email: segreteria@fiaip.it Sito Collegio: www.fiaipsicilia.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP FRIULI VENEZIA GIULIA VIA TAVAGNACCO, 63 33100 - UDINE (UD) Tel: 043244178 Fax: 0432425057 Email: segreteria@fiaipfriuliveneziagiulia.it Sito Collegio: www.fiaipfriuliveneziagiulia.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP TOSCANA VIA STRADIVARI,19 50127 - FIRENZE (FI) Tel: 055413649 Fax: 0554362523 Email: segreteria@fiaiptoscana.it Sito Collegio: www.fiaiptoscana.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP LAZIO VIA G.CALDERINI,4 00196 - ROMA (RM) Tel: 0632111522 Fax: 063208837 Email: segreteria@fiaiplazio.it Sito Collegio: www.fiaiplazio.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP TRENTINO ALTO ADIGE VIA RODOLFO BELENZANI,37 38100 - TRENTO (TN) Tel: 0461260961 Fax: 0461260961 Email: segreteria@fiaiptrentinoaltoadige.it Sito Collegio: www.fiaiptrentinoaltoadige.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP LIGURIA VIA DANTE, 2 16121 - GENOVA (GE) Tel: 0105761119 Fax: 0105305536 Email: segreteria@fiaipliguria.it Sito Collegio: www.fiaipliguria.it COLLEGIO REGIONALE FIAIP LOMBARDIA VIALE SABOTINO,19/2 20135 - MILANO (MI) Tel: 0258431433 Fax: 0258431482 Email: segreteria@fiaiplombardia.it Sito Collegio: www.fiaiplombardia.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP UMBRIA VIA SETTEVALLI, 133/c - III째 PIANO 06100 - PERUGIA (PG) Tel: 0755058031 Fax: 0755058031 Email: segreteria@fiaipumbria.it Sito Collegio: www.fiaipumbria.it COLLEGIO REGIONALE FIAIP VENETO VIA CHIESANUOVA,127/A 35136 - PADOVA (PD) Tel: 0498722025 Fax: 0498711760 Email: segreteria@fiaipveneto.it Sito Collegio: www.fiaipveneto.it

33


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 34

NEW TREND

Nel 2007 le transazioni sono diminuite del 6% sul 2006. E il trend continuerà nel 2008

il macigno subprime pesa sulle transazioni. NEL 2008 STIMATE FLESSIONI OLTRE IL 3%

di Carlos Alberto Mendes Il 2007 si è chiuso con una flessione delle transazioni sugli immobili stimabile in circa il 3,3 per cento. È quanto si legge nello studio elaborato dall’Osservatorio dell’istituto di ricerche economiche Nomisma sul mercato immobiliare per l’anno appena trascorso. Proiettando sul secondo semestre del 2007 le tendenze registrate nel periodo precedente, risulta che a Milano le compravendite di abitazioni hanno subito una riduzione di almeno 13,5 punti percentuali e a Roma del 10,1%. Per quel che riguarda invece i prezzi il dato, sempre secondo Nomisma, è ancora positivo, anche se nel secondo semestre 2007 si presentano i primi segnali negativi, come ad esempio a Firenze dove il valore degli immobili è diminuito dello 0,2%. Tassi di crescita al di sotto della media del 2 per cento anche a Venezia Mestre

(+0,9%), Venezia città (1,3%), Milano (+1,6%), Napoli (+1,5%) e Torino (+1,7%). Da questo quadro emerge che su base annua i prezzi sono cresciuti in media del 5,1%. La tendenza alla decelerazione, come precisa il centro studi bolognese, è in atto già da qualche tempo e dipende soprattutto dalla crisi dei mutui subprime, che si ripercuote sui tassi d'interesse, arrivati a novembre, secondo la rilevazione Abi (Associazione bancaria italiana), al 5,71%, il livello più alto degli ultimi cinque anni. A evidenziare una flessione nell’andamento generale del settore immobiliare, registrata soprattutto nella fase finale del 2007, è anche l’Indice REplat elaborato in base ai dati forniti dalle circa 950 agenzie immobiliari, che corrispondono a 3mila operatori del settore, aderenti all’omonima piattaforma informatica. Questo indice - che registra

l’andamento della media del costo degli immobili e delle richieste della clientela rispetto allo stesso mese dell'anno precedente per ogni agenzia collegata online evidenzia, nonostante alcuni segnali di ripresa tra settembre e dicembre 2007, una diminuzione della domanda rispetto ai 12 mesi precedenti. Negli ultimi quattro mesi infatti il mercato ha segnato un rallentamento che è iniziato a settembre con una flessione del 2,65% per poi subire una ulteriore riduzione a dicembre con un -8,04%. Un mercato immobiliare in crescita, ma con un andamento inferiore alla media europea, è invece il risultato dell’analisi sul comparto eseguita da Scenari immobiliari, che evidenzia come il rallentamento dipenda soprattutto dalla diminuzione delle transazioni legate al residenziale. L’istituto di studi del settore

nel confrontare i dati dei principali Paesi europei sottolinea come l’Italia sia quello che possiede il patrimonio immobiliare più vecchio, con il 58,5% delle abitazioni costruite prima del 1970 e solo il 9,8% edificato dopo il 1995. Per quel che riguarda i valori per l’anno appena trascorso, Scenari immobiliari annuncia che il fatturato residenziale dovrebbe raggiungere quota 103 miliardi di euro con una crescita del 4% rispetto al 2006 ma in diminuzione rispetto al 5,9% dell’anno precedente. Il numero delle transazioni dovrebbe arrivare a 780mila, in diminuzione del 6% rispetto al 2006. In fatto di quotazioni medie si registra un aumento del 3,4% nel primo semestre e di un solo punto percentuale nel secondo.

Il 2008 si apre quindi con una previsione non proprio ottimistica. Il rapporto dell’Osservatorio di Nomisma evidenzia una netta sfiducia da parte delle agenzie e delle imprese immobiliari. La percentuale di coloro che ritengono che nei prossimi mesi i prezzi aumenteranno è infatti scesa al 5,3 per cento, mentre sale al 47,3 quella di chi è convinto che valori e numero delle compravendite scenderanno. Questo dato si accompagna alla diminuzione della quota di risparmiatori che pensa all’acquisto di una casa come la migliore forma di investimento, scesa dal 76 al 55%. Un deciso rallentamento è inoltre atteso nelle costruzioni. Secondo le previsioni fatte dal Centro ricerche economiche sociali di mercato per l'edi-

lizia e il territorio (Cresme) e dall’Organizzazione per lo sviluppo economico con sede a Parigi (Ocse), nel 2008 si registrerà una crescita pari solo allo 0,9%. La riduzione degli acquisti si rifletterà quindi su una minor domanda di mutui ipotecari, che continueranno a risentire gli effetti della crisi subprime. In particolare proseguirà la tendenza all’aumento degli importi finanziati e alla durata. Infine, da evidenziare che la rapida crescita dei tassi d'interesse registrata negli ultimi due anni ha spinto i risparmiatori dai mutui a tasso variabile a quelli a tasso fisso: basti pensare che solo un anno e mezzo fa la percentuale dei mutui a tasso fisso non superava i 29 punti, mentre nel secondo semestre 2007 ha superato il 75%.

Gabetti, 2008 in rosso per il real estate Una flessione dei prezzi dell'1% e una diminuzione delle compravendite del 3,5%. Sono questi i primi segnali che provengono dal settore immobiliare nel 2008 secondo i dati dell'ufficio studi di Gabetti. L’anno appena iniziato sembra quindi confermare le difficoltà del settore con contrazioni maggiori nelle grandi città

come Roma e Milano, dove i prezzi dovrebbero scendere anche del 2% e le transazioni dell’8%. Le uniche zone cittadine a salvarsi saranno i quartieri interessati da interventi di riqualificazione urbanistica, mentre per le località turistiche andrà meglio per quelle con facilità di accesso e tutelate da un punto di vista ambientale.

35


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 36

NEW TREND

NORME UE CONTRO IL RICICLAGGIO: NUOVI OBBLIGHI PER GLI AGENTI

Dovranno essere segnalate le operazioni sospette e verificati i dati dei clienti

di Paola Del Gaudio Il 29 dicembre scorso è entrato in vigore il decreto legislativo n. 231/2007 con cui l’Italia ha dato attuazione alle direttive europee 2005/60/CE e 2006/70/CE sulla prevenzione dell’utilizzo del sistema finanziario e delle attività connesse a scopo di riciclaggio di denaro di provenienza illecita o finalizzato al terrorismo. Il provvedimento estende gli obblighi di identificazione e notifica delle operazioni economiche sospette già previsti per gli enti creditizi e finanziari a numerose categorie professionali, tra cui notai, avvocati, commercialisti e agenti immobiliari. Dovranno segnalare le attività che per complessità, caratteristiche e importo insolitamente elevato potrebbero essere ricondotte al riciclaggio o al finanziamento di attività terroristiche. Le informazioni saranno quindi inviate all’Unità di informazione finanziaria (Uif), istituita al ministero dell’Economia, quale autorità nazio-

nale centrale per la lotta a riciclaggio e terrorismo. Gli obblighi relativi alla “adeguata verifica della clientela” (controllo dell’identità attraverso documenti, dati e informazioni) scattano per gli agenti immobiliari quando instaurano un rapporto continuativo con un cliente per una prestazione professionale; quando eseguono operazioni occasionali che comportino la trasmissione o la movimentazione di mezzi di pagamento di importo pari o superiore a 15mila euro, indipendentemente dal fatto che siano effettuate con un’operazione unica o con più operazioni collegate, quando vi sia comunque sospetto di riciclaggio e dubbi sulla veridicità dei dati ottenuti per l'identificazione di un cliente. Bisognerà inoltre ottenere “informazioni sullo scopo e sulla natura prevista del rapporto continuativo o della prestazione pro-

fessionale” richiesta ed effettuare una verifica costante nel corso del rapporto. Il legislatore ha poi individuato “l’approccio sulla base del rischio” con cui dovranno essere assolti gli obblighi di verifica. In particolare gli agenti immobiliari dovranno far riferimento al proprio ordine professionale, dimostrando che la portata delle misure di verifica adottate è proporzionata all'entità del rischio di riciclaggio. Il testo stabilisce anche le procedure che gli agenti immobiliari dovranno rispettare per conservare i documenti e le informazioni acquisite. Si potranno utilizzare i sistemi informatici già in proprio possesso elaborando mensilmente i dati raccolti, che, in caso di richiesta da parte dell’Uif, dovranno essere resi disponibili entro tre giorni. Per l’archiviazione delle informazioni, gli agenti immobiliari potranno anche utilizzare l'archivio unico

informatico previsto dal provvedimento per i professionisti, come avvocati, notai, etc, anche se il ministero dell’Economia potrà fissare specifiche modalità di registrazione per le diverse categorie. Disciplinata infine la segnalazione delle operazioni sospette (che l’agente immobiliare dovrà sospendere a meno di non intralciare indagini in corso) la cui individuazione sarà facilitata dalla predisposizione da parte dell’Uif di indicatori di anomalia per ciascuna categoria professionale chiamata al rispetto degli obblighi di comunicazione. Il testo chiarisce che le comunicazioni di attività sospette “non costituiscono violazione degli obblighi di segretezza, del segreto professionale o di eventuali restrizioni alla comunicazione di informazioni imposte in sede contrattuale o da disposizioni legislative”. 37


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 38

architettura e ambiente

real estate news

SPAGNA NASCE NUOVO COLOSSO IMMOBILIARE IN EUROPA, UN GIGANTE DA 24 MLD DI EUROPA La spagnola Immobiliaria Colonial e la francese Gecina sarebbero pronte a dare vita al secondo maggior gruppo europeo dell’immobiliare. Secondo notizie pubblicate a dicembre dal quotidiano Cinco Dias, le due società avrebbero avviato le trattative per la fusione. Con un asset in portafoglio di oltre 24 miliardi di euro, la nuova compagnia si piazzerebbe immediatamente alle spalle del leader continentale British Land. La Colonial ha in parte confermato le indiscrezioni, precisando che le negoziazioni sono in una fase preliminare. Resta il fatto che la fusione confermerebbe la vitalità dell’economia spagnola: il capitale di Gecina è infatti controllato dall’iberica Metrovacesa.

INTERVENTI ECOLOGICI SULL’ESISTENTE SLOVACCHIA COSTRUTTORI LOMBARDI ALLA CONQUISTA DELL’EST Le imprese edili Bottoli di Mantova e Rota di Bergamo hanno dato vita, in quote paritetiche, a una nuova società di costruzioni in Slovacchia. Denominata Hlg Stav sro, e dotata di un capitale iniziale di un milione di euro, l’impresa si occuperà di riqualificazione e sviluppo in un Paese in cui, negli ultimi 15 anni, le aziende italiane hanno investito circa 892 milioni di euro. I primi due progetti della newco riguardano la realizzazione di 2600 mq tra uffici e spazi commerciali a Kosice (seconda città slovacca) e di una palazzina di quattro piani a Presov (40 km a nord di Kosice).

INDIA MERRIL LYNCH INVESTE 377 MILIONI SUL MERCATO IMMOBILIARE Unendosi al tentativo di un crescente numero di istituti finanziari stranieri di esplorare il settore immobiliare indiano, la Merril Lynch, con un investimento di 377 milioni di dollari, ha acquisito il 49% del portafoglio di progetti residenziali gestiti da DLF, la maggiore impresa di costruzione indiana quotata in borsa. Si tratta della sesta operazione della banca d’affari statunitense in India e, nel caso specifico, i progetti immobiliari riguardano le aree di Chennai, Bangalore e Kochi, nel sud del Paese, e in Indore, nel nord.

FINLANDIA LA ING RE ACQUISTA AL CENTRO DI HELSINKI Per una cifra vicina ai 71 milioni di euro, la ING Real Estate ha acquistato il Merikortelli building, un edificio di 24mila mq che sorge al centro di Helsinki. La zona dei negozi, circa 1300 mq, è stata venduta attraverso un cartello formato da Merrill Lynch, O’Connor Capital Partners e Genesta Property Nordic. Il resto del fabbricato ospita uffici delle compagnie di media, dell’industria creativa e l’archivio cinematografico finlandese, mentre poco più di 3mila mq sono attualmente in fase di ristrutturazione.

di Federica Cerroni Dare una risposta adeguata alle esigenze imposte dal tema del risparmio energetico comporta l’attivazione di processi innovativi sia sul piano costruttivo che progettuale non solo nell’ambito delle nuove edificazioni, ma anche su tutto quel diffuso patrimonio edilizio esistente, di rilevante valore storico e non, che costituisce il palinsesto architettonico del nostro territorio. Si tratta di un approccio ecologico che rivede contestualmente sia il comportamento in fase di utilizzo da parte dell’ utenza finale, che si vedrà maggiormente responsabilizzata, che sul piano specificatamente costruttivo, dove si impone una revisione dell’organizzazione generale del cantiere e delle tecniche esecutive, in particolare di quelle di tipo “tradizionale” largamente in uso nelle imprese edili italiane come quella “laterocementizia” (che prevede una struttura portante a telaio in cemento armato e solai alleggeriti con elementi di laterizio forato), a favore di tecnologie stratificate a secco a telai portanti in acciaio o legno con chiusure composte da strati leggeri. Sistemi, questi, pensati e organizzati come dei “meccano Kit” in grado di rispondere alle specifiche esigenze funzionali degli ambienti interni e dei limiti di dispersione di calore imposti dai nuovi regolamenti in materia di energia e, soprattutto, nel loro complesso edilizio, meno energivori. Una forma di architettura questa , dalle molteplici sfaccettature e possi-

bilità che passa dall’osservazione, lo studio ed il recupero di tecnologie più antiche, anche legate al genius loci, fino all’utilizzo di materiali e componenti sofisticati frutto del trasferimento tecnologico. I settori di applicazione di tali tecniche sono i più diversi e tra questi, quello più ampio ed articolato è senza dubbio quello del recupero e adeguamento del patrimonio edilizio esistente sul quale si registra un continuo e costante incremento di azione. Alcuni esemplari progetti di architettura bioclimatica su preesistenze di

Componenti innovative utili al recupero e all'adeguamento energetico degli edifici storici tipo storico come quello per il Reichstag di Berlino a cura di Norman Foster o l’intervento dello studio Dubosc & Landowski di sopraelevazione con una struttura in acciaio sull’edificio storico che ospita il Conservatorio Superiore della Musica a Parigi, dimostrano le potenzialità esteticofunzionali di questo fare architettura, ma è anche sul recupero del patrimonio “minore”, diffuso, frutto del boom edilizio che ritroviamo interessanti risultati. A Bolzano un nuovo volto è stato dato all’ex edificio postale presso la stazione oggi sede

degli uffici provinciali. EXPOST è il nome del progetto ed identifica in maniera chiara il concetto innovativo che sottende l’intervento di recupero che ha dato vita al primo edificio pubblico di tipo passivo. Una forma compatta segnata da una serie regolare di bucature e quindi poco dispersiva costituiva la premessa ideale per l’intervento di adeguamento funzionale ed energetico che lo ha visto sopraelevare di un piano e rivestirlo con un isolamento a cappotto esterno di circa 30 cm (uno spessore che lo porta in linea con i pacchetti impiegati in nord Europa) sguinciato in corrispondenza delle finestre in modo da creare un gradevole effetto di facciata ed allo stesso tempo consentire un maggiore ingresso della luce. Sul fronte sud un impianto di 160 moduli fotovoltaici garantisce oltre 20 anni di energia pulita, assicurano i progettisti. L’intervento non ha solo cambiato l’aspetto del vecchio edificio ma ha contribuito a modificare sostanzialmente i costi di gestione. Il fabbricato, compresa la sopraelevazione, si è visto così passare da una spesa di gasolio annua di 90750 euro a 4125 euro, cifra questa, che consente già dopo cinque anni, l’ammortamento delle spese di ristrutturazione. Una ulteriore conferma di come l’efficienza energetica possa costituire una valida occasione di guadagno per l’ambiente ed i consumatori. 39


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 40

CASE E TERRITORIO

CASE E TERRITORIO

MATTONE ILLEGALE: ECCO COSA PREVEDE LA LEGGE

IL MATTONE FUORILEGGE

Abusivismo edilizio tra realtà territoriali e industria criminale di Rosa Lustri Non è sempre legato a “bisogni sociali”, è trasversale (dal Nord al Sud è un fenomeno che si registra ovunque, sebbene con caratteristiche diverse). Segue strategie sofisticate legate al profitto: per attrarre turismo di qualità, per sfruttare aree naturali protette, per trasformare o ingrandire abitazioni in aree densamente popolate e quindi molto remunerative. Anche se negli ultimi due anni questo demone, l’abusivismo edilizio, sembra aver subito un netto rallentamento, legato principalmente a una maggiore sensibilità da parte dei cittadini per il consumo di territorio e la distruzione del paesaggio, l’uso di tecnologie sofisticate per accertare gli illeciti e una accresciuta attenzione da parte delle autorità. Secondo i dati del Cresme, il Centro ricerche economiche, sociali e di mercato per l’edilizia e il territorio, pubblicati sul Rapporto Ecomafia 2007 di Legambiente, l’abusivismo edilizio ha subito un calo di ben dodici punti percentuali negli ultimi 23 anni: nel 1983, anno del condono voluto dall’allora presidente del Consiglio Bettino Craxi, le costruzioni abusive erano il 25% del totale del patrimonio costruito, pari a 105mila unità abitative illegali. Quattro anni dopo, nel 1987, i dati parlano di un calo al 22% sul totale e di 59mila realizzazioni fuori legge. Una nuova impennata nel 1994 (in concomitanza con il condono deciso dal primo governo guidato da Silvio Berlusconi), con il record del 29,5% di abusi sul totale costruito, mentre nel ’99 il fe-

nomeno si attenua facendo registrare 25mila casi, pari al 13% delle costruzioni eseguite in quell’anno. Dati piuttosto confortanti anche nel 2006: la produzione illegale è scesa al 9,1%, con 30mila unità illegali realizzate, mentre le stime per il 2007 ipotizzano un ulteriore calo per un massimo di 28mila interventi abusivi. Maglia nera in fatto di costruzioni illegali è ancora una volta il Sud. A compiere il maggior numero di infrazioni sono quattro Regioni a tradizionale presenza mafiosa, dove tra l’altro il controllo delle organizzazioni criminali sul ciclo del cemento è praticamente monopolistico: Campania, Calabria, Puglia e Sicilia, che insieme raggiungono il 49% degli illeciti edilizi riscontrati dalle Forze dell’ordine nel 2006, contro il 48,4% del 2005 e il 44% del 2004. Interessante anche un dato emerso da una ricerca condotta dal Cresme e dall’Anci, l’associazione nazionale comuni italiani, su un campione di 25 uffici tecnici di altrettante città italiane sulla base delle tipologie di abusi documentate nelle domande presentate per il condono 2003, (anche questa pubblicata sul Rapporto Ecomafie): al Nord si compiono illeciti per ristrutturare unità già esistenti, e riguardano opere di completamento o trasformazione (abitabilità dei sottotetti, verande, trasformazione degli annessi agricoli); al Sud e al Centro si costruiscono case ex novo di piccole dimensioni; ancora al Centro si ristruttura incrementando il volume dell’immobile.

In Italia le norme che regolano il settore dell’edilizia e stabiliscono quando e in che misura ricorrere a sequestri e sanzioni in caso di abuso, sono inserite nel decreto del presidente della Repubblica n. 380 del 6 giugno 2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), pubblicato sul Supplemento ordinario n. 239 alla Gazzetta ufficiale n. 245 del 20 ottobre 2001. Negli ultimi anni questo testo ha subito diverse rettifiche, le ultime inserite nella legge n. 244 del 24 dicembre 2007 (Finanziaria 2008). Per quest’anno inoltre, in attuazione di un programma triennale da 9 milioni di euro inserito nella Finanziaria 2007, l’esecutivo ha previsto lo stanziamento di 3 milioni per gli interventi di demolizione delle opere abusive nelle aree protette. Nel nostro Paese, in diverse occasioni, si è anche fatto ricorso allo strumento del condono, provvedimento governativo tramite il quale, dietro il pagamento di una cifra forfetaria, i cittadini possono sanare gli abusi. Il primo risale al 1985 quando, durante il governo Craxi, con la legge n. 47 sono stati condonati gli abusi edilizi compiuti tra il 1948 e il 1 ottobre 1983. Al condono si è fatto ricorso in altre due occasioni, in entrambi i casi il presidente del Consiglio era Silvio Berlusconi. Nello specifico, le due sanatorie (altrettanti decreti convertiti nelle leggi 724 del 1994, e 269 del 2003) hanno cancellato rispettivamente gli abusi edilizi compiuti tra il 2 ottobre 1983 e il 31 dicembre 1993 e tra il primo gennaio 1994 e il 31 marzo 2003.

approfondimenti su: www.cresme.it www.legambiente.it

gli ecomostri DEL BEL PAESE Ecco l’elenco delle costruzioni abusive che deturpano coste, aree protette e oasi naturalistiche.

ANCORA IN PIEDI SPALMATOIO DI GIANNUTRI (Gr) complesso edilizio costruito sull’Isola di Giannutri destinato a mini-appartamenti. Grande complessivamente 11mila metri cubi, è stato realizzato in una zona a elevato pregio paesaggistico all'interno del Parco nazionale dell’Arcipelago Toscano. Delle costruzioni, iniziate negli anni ‘80, rimangono oggi alcuni scheletri in cemento e qualche villetta in completo stato di abbandono. Dopo oltre 10 anni di oblio, la nuova società che ha acquisito gli immobili ha chiesto al Consiglio direttivo dell'Ente Parco il nulla-osta per recuperare il complesso senza ottenere risposta. Intanto il Comune dell’Isola del Giglio ha avviato un tavolo di confronto con Legambiente per valutarne l’eventuale abbattimento.

SCHELETRO DI PALMARIA (Sp) complesso edilizio destinato ad albergo e miniappartamenti, alto circa 30 metri e con un volume di 10.000 metri cubi di cemento che incombono da più di trent’anni sul paesaggio del Parco Regionale delle Cinque Terre. Nel maggio del 2002

un accordo siglato dalla Regione Liguria, il Comune di Portovenere e la Sovrintendenza per i beni architettonici e per il paesaggio della Liguria sembrava dovesse portare in breve tempo all’abbattimento dello scheletrone di Palmaria. Successivamente la Giunta comunale di Portovenere ha votato una delibera che rigettava definitivamente la richiesta di condono presentata dai proprietari. Ancora più di recente, la nuova Giunta regionale e il neosindaco di Portovenere hanno dichiarato che l’ecomostro sarò abbattuto interamente.

CONCA DI ALIMURI (Na) struttura edilizia nella penisola sorrentina destinata ad uso alberghiero realizzata a ridosso della battigia, non ancora ultimata. Il complesso ricade all'interno del Piano urbanistico territoriale della penisola sorrentino-amalfitana. Per lo scheletro di cemento costruito abusivamente alla fine degli anni ’60 (la concessione è del 1964, rinnovata nel ’67) è previsto l’abbattimento, così come stabilito dall’accordo sottoscritto a luglio scorso tra il ministero dei Beni culturali e la Regione Campania, alla fine dell’ottobre scorso.

PIETRA DI POLIGNANO A MARE (Ba) complesso turistico costituito da una struttura alberghiera e alcuni villini, per un volume complessivo di 34mila metri cubi. Ricade nella fascia di 300 metri dalla battigia, in area soggetta a vincolo paesistico di tutela assoluta.

CAPO ROSSELLO (Ag) complesso di edifici residenziali per un totale di 9mila metri cubi, realizzato in prossimità della battigia. Nei primi anni ’90, utilizzando uno strumento urbanistico scaduto e in violazione del vincolo paesistico, alcuni assessori rilasciarono a loro stessi una serie di concessioni edilizie per realizzare palazzine in riva al mare, piantando i piloni nella sabbia e sbancando la costa di pietra bianca. Nell’aprile del 2007 Legambiente inseriva il villaggio di Capo Rossello tra le cinque costruzioni abusive più invasive d’Italia. Cala dei Turchi (Ag) – complesso alberghiero a pochi passi dal villaggio di Capo Rossello di circa 15mila metri cubi. L' edificio non è stato ancora completato. Triscina (Tp) – a due passi da Selinunte, è completamente abusiva e detiene, se41


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

condo Legambiente, il record mondiale di impunità: su circa 5mila case nate fuorilegge, oltre 800 non sono condonabili neanche sulla base delle due sanatorie del 1985 e del 1994. Colpite dalle ordinanze di demolizioni, però non hanno mai visto le ruspe.

MARINA DI CAPO RIZZUTO (Kr) settantacinque strutture abusive, per un totale di 48.600 metri cubi, che ricadono nella zona di demanio costiero dell’area marina protetta di Capo Rizzuto e nella fascia di rispetto. Questa, però, è solo la punta dell’iceberg: 1.440.000 metri cubi di costruzioni abusive sulla costa che stanno per essere sanate con il contratto di programma di Isola Capo Rizzuto il cui protocollo d’intesa è stato sottoscritto dal commissario prefettizio, dalla Regione Calabria e dalla Provincia di Crotone. A detta dello stesso commissario di Isola è come se fossero stati costruiti 100 palazzi di 8 piani per 4 appartamenti di 100 mq. a piano, il tutto realizzato in cinque zone tra le più suggestive sul litorale prospiciente l’area marina protetta di Capo Rizzuto.

Pagina 42

ratteristici della riviera ligure. Alla base dell’irregolarità c’è l’errata rilevazione del dislivello, superiore ai due metri, tra le aree di sedime dove sono state impiantate le fondamenta dell’albergo e il livello della passeggiata. Il cantiere è stato posto sotto sequestro dalla Procura di Sanremo e i vertici della società costruttrice Cnis-Portosole rinviati a giudizio, assolti però di recente seppure con la formula dubitativa. I lavori quindi potrebbero riprendere, anche se è in corso una trattativa con il Comune per mitigare l’impatto ambientale della costruzione.

al suo posto nel 2004 sono stati impiantati alberi e vigneti, costruiti uno stabilimento balneare e un piccolo porticciolo turistico.

BAIA PUNTA LICOSA (Sa) abbattuti nel 2002, i 53 edifici destinati a residenza erano stati costruiti, ma non ancora ultimati, all'interno di un' area caratterizzata dalla presenza di alberi di particolare pregio (pino d'Aleppo). Il complesso si trovava all' interno del territorio del Parco nazionale del Cilento e Vallo di Diano.

multiservizi di igiene ambientale) e Arpat (Agenzia regionale per l’ambiente) e approvato dal Comune di Carrara, per migliorare la qualità delle acque ricostruire le dune sul litorale e realizzare un’area verde pubblica dotata di sentieri escursionistici e didattici.

CORRUMANCIU (Ca) BAIA DI COPANELLO (Cz)

un intero complesso residenziale realizzato sull’isolotto di Corrumanciu dentro lo Stagno di Porto Pino, nel territorio del comune di Sant’Anna Arresi, in provincia di Cagliari. Trentasei unità abitative, tutte ultimate e pronte per la consegna, e due fondamenta in calcestruzzo, destinate alla realizzazione di 9 negozi, attendono di essere demolite in seguito alla sentenza del Tribunale penale di Cagliari del 24 settembre scorso.

abbattuto il 16 gennaio 2007, era un complesso edilizio costituito da albergo e abitazioni a schiera, realizzato in assenza di concessione edilizia. Il Villaggio Lo Pilato, di 16mila metri cubi, deturpava la baia che ospita la tomba del sentaore e letterato romano Cassiodoro. Sulla struttura pendeva un’ordinanza di demolizione dal 1987, mai eseguita, e una gara di demolizione andata deserta.

PROCCHIO (Li) l’ecomostro di Procchio (una frazione del Comune di Marciana Marina, all’Isola d’Elba) è uno scheletro di cemento, messo sotto sequestro l'8 ottobre 2003 su mandato della Procura della Repubblica di Genova (a cui sono state trasferite le indagini per competenza territoriale), con un’operazione congiunta della Guardia di finanza e del Corpo Forestale dello Stato dell’Isola d’Elba. Lo scheletro sorge poco lontano dal mare, in un’area centrale e verde utilizzata come grande parcheggio estivo.

PORTOSOLE A SANREMO (Im) un albergo costruito lungo un tratto della passeggiata a mare denominata TrentoTrieste, uno dei tratti più suggestivi e ca-

FOSSA MAESTRA (Ms)

ABBATUTI FUENTI (Sa) abbattuto nel ’99, era un mega albergo nel Comune di Vietri sul Mare costruito alla fine degli anni ‘70: 34mila metri cubi di cemento, 24 metri di altezza per sette piani, 2000 metri quadri di superficie, in un'area che l’Unesco aveva dichiarato patrimonio dell’umanità. Dopo oltre trent’anni di battaglie le operazione di abbattimento del Fuenti sono iniziate nell’aprile del 1999 per concludersi a giugno dello stesso anno e

abbattuta frettolosamente nel 2002 la parte già costruita della struttura progettata (denominata Residence Paradiso, 65 miniappartamenti, ristorante, sala riunioni e locali accessori). Le ruspe infatti non hanno aspettano i 60 giorni dall’ordinanza di demolizione entro i quali la proprietà può fare ricorso al Tribunale amministrativo, con la conseguenza che l’area si trova ancora oggi in una “zona grigia” da un punto di vista amministrativo. Attualmente Fossa Maestra viene utilizzata d’estate come parcheggio (non autorizzato), anche se esiste dal 2000 un progetto di Legambiente, Amia (Azienda

ISOLA DEI CIURL DI FONDI (Lt) il mese scorso sono iniziate le operazioni di abbattimento dei 21 scheletri in cemento armato, giudicati abusivi già dal 1997, con una sentenza del Tar di Latina. Nel luglio del 2004, il Tribunale di Terracina ha infatti disposto con sentenza di primo grado la confisca dei terreni dove sono stati realizzati gli edifici e ha condannato il costruttore a un anno di arresto e 40mila euro di ammenda.

ABBATTUTI NON COMPLETAMENTE

VILLAGGIO SINDONA (Ag)

Valle dei Templi (Ag)

abbattuto nel gennaio del 2002;complesso costituito da 12 edifici a schiera realizzato in località Cala Galera e non ultimato, all’interno dell’area della riserva naturale di Lampedusa, soggetta a vincolo paesaggistico e idrogeologico e di inedificabilità assoluta.

abbattute le 700 villette abusive costruite nell’area sottoposta a vincolo di inedificabilità. La stagione delle ruspe inizia in seguito alla demolizione di un edificio di proprietà di un mafioso. Nel gennaio 2001 la Prefettura di Agrigento dà poi il via libera, con la collaborazione attiva dell’esercito, all’abbattimento di altri sei scheletri. Un'altra demolizione è avvenuta nel 2004 con la distruzione di un fabbricato abusivo costruito una ventina d’anni prima nella zona A del parco. Ad oggi si è ancora lontani dalla conclusione della bonifica della zona dagli edifici abusivi.

PUNTA PEROTTI (Ba) abbattuto nel 2004, il complesso residenziale era costituito da due edifici di 11 e 13 piani sul lungomare di Bari. Il complesso è stato realizzato nell'ambito di due piani di lottizzazione che prevedevano la realizzazione di 290mila metri cubi complessivi. La struttura è stata edificata a una distanza inferiore a 300 metri dal mare e posizionato in modo da nascondere totalmente la vista del lungomare a sud di Bari.

PIZZO SELLA (Pa) centoquarantasette ville costruite su quella che viene chiamata la collina del disonore di Palermo, un milione di metri

quadri di cemento su un terreno scoscese e roccioso sottoposto a vincolo idrogeologico e paesaggistico. Le costruzioni furono realizzate tra il 1978 e il 1983 da Rosa Greco, la sorella di Michele Greco il “papa della mafia”. Poi tra sequestri e dissequestri, finalmente un’imponente operazione svolta dal Nopa (Nucleo operativo di protezione ambientale della Polizia municipale di Palermo) e dai Carabinieri che hanno sequestrato complessivamente 314 immobili, sei lotti di terreno e i capitali di 17 società per un valore complessivo di 450 miliardi di lire. Una sentenza della Corte di Cassazione ha sancito la natura illecita della lottizzazione con obbligo di demolizione delle costruzioni, anche se al momento, dopo l’abbattimento soltanto di alcuni scheletri, non sembra si sia mai proceduto in questo senso.

Oasi del Simeto (Ct) dopo una prima demolizione di 119 delle 550 case illegali complessive, le ruspe sono ormai ferme da anni. L’Oasi del Simeto, situata alla foce dell’omonimo fiume, rappresenta una delle aree umide di maggior pregio ambientale d’Italia, dove ancora oggi transitano e nidificano rare specie di uccelli migratori.

Si ringraziano Legambiente Italia e Mariapaola Antonioli, presidentessa del Comitato Legambiente di Massa Carrara per la fattiva collaborazione. Per una panoramica più dettagliata si rimanda alle pubblicazioni di Legambiente “Mare Monstrum 2006” e “Rapporto Ecomafia 2007”.

43


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 44

CASE E TERRITORIO

TURISMO

CATASTO, IL DECENTRAMENTO LO VOGLIONO IN 4.350. NON TUTTI SONO IN REGOLA La mappa delle amministrazioni comunali che hanno comunicato, entro il 3 ottobre 2007, di voler gestire il catasto direttamente o in forma associata ha raggiunto, a fine novembre, le 4.350 unità. Numero che rappresenta circa 39 milioni di abitanti, pari al 67% del totale. Lo ha spiegato il direttore dell’Agenzia del Territorio Mario Picardi il 26 novembre scorso in un’audizione a Montecitorio. Ma per completare l’operazione, ha ammesso Picardi, i tempi non saranno brevi. Da dicembre infatti l’Agenzia è impegnata nell’adozione dei provvedimenti “che renderanno possibile l’assegnazione delle risorse finanziarie e del personale ai singoli comuni e alle aggregazioni di comuni” per la gestione diretta del Catasto. Si tratta di un’istruttoria di “notevole complessità”, e i cui esiti, ha sottolineato il direttore del Territorio, “consentiranno di disporre di attendibili indicazioni sul numero delle delibere in regola con i requisiti formali e sostanziali” e, quindi, sul numero di amministrazioni locali che già dal 2008 potranno esercitare le funzioni catastali. Tuttavia, secondo indagini recenti, non sarebbero poche le domande con irregolarità. In ogni caso il decentramento, ha proseguito Picardi, sarà un processo graduale, perché si dovrà tener conto della riapertura dei termini, in programma per il 2009, per le nuove adesioni alla gestione diretta da parte dei comuni che per ora non hanno rinunciato a questa opzione.

TRASPARENZA E SERVIZI ONLINE PER TROVARE CASA IN TOSCANA La Camera di Commercio di Firenze ha dato vita al portale www.Borsatoscana.it, per offrire a chi cerca e vende casa nelle province toscane una vetrina virtuale, che comprende la consulenza di mediatori affidabili e preparati. L’accesso al sito, che a oggi riunisce 282 agenzie accreditate e 9.000 annunci selezionati dalle Camere di commercio di Firenze, Prato, Pistoia, Arezzo, Grosseto e Siena, è gratuito e punta a garantire un mercato immobiliare trasparente a tutela dei cittadini. Alla qualità del portale web contribuisce l’adesione delle associazioni dei mediatori Fimaa, Anama e Fiaip e quelle dei consumatori.

PRESTO REGOLE UNICHE E UN MARCHIO DI QUALITÀ EUROPEA

per hotel, ristoranti e caffé

ALLA NORMAN 95 LA GESTIONE DELL’AUTODROMO DI IMOLA Il 22 dicembre scorso il comune di Imola (Bologna) ha affidato alla Norman 95 spa, holding immobiliare di Milano, la gestione trentennale dell’autodromo internazionale Enzo e Dino Ferrari. La concessione dello storico circuito prevede la riqualificazione dell’impianto e il suo ritorno nel circus della Formula 1 entro tre anni. Obiettivi che il Gruppo Norman intende centrare attraverso il modello della gestione dinamica, che sarà realizzata in partnership con il Gruppo De Angelis, azienda di costruzioni guidata da Franco De Angelis, esperto di corse ed eventi e motoristici. Il progetto delle due società punta a fare dell’autodromo un centro di aggregazione: è infatti prevista l’apertura per 340 giorni all’anno con eventi e competizioni. L’operazione finanziaria, che prevede una spesa di 300mila euro l’anno e l’investimento di oltre 11 milioni di euro per riasfaltare il circuito, ristrutturare la torre Marlboro (la hospitality del celebre marchio legato alle corse), creare una tensostruttura per gli eventi e un eliporto, è stata realizzata da Unipol Merchant-Banca per le Imprese del Gruppo Unipol, advisor e partner finanziario di Norman. 45


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:39

Pagina 46

MATTONE& FINANZA

Italiani in rosso

ROTTAMANO IL VARIABILE Bankitalia lancia l’allarme sul debito delle famiglie, mentre il subprime entra nell’agenda del G7

di Carlos Alberto Mendes A Strasburgo si pensa a un marchio europeo di qualità dei servizi alberghieri. Un intervento che definirà procedure più semplici per il comparto turistico e lo sviluppo di strutture recettive di qualità, con la selezione annuale di una “Destinazione europea di eccellenza”. La proposta è contenuta nella relazione dell’eurodeputato Paolo Costa del gruppo dell'Alleanza dei democratici e dei liberali per l'Europa, approvata dall’Europarlamento il 20 novembre scorso, con 536 voti favorevoli, 58 contrari e 22 astensioni. L’obiettivo è creare una disciplina europea che favorisca lo sviluppo di un turismo concentrato su un assetto territoriale che prevenga quello di massa. Nel documento si chiede all’esecutivo comunitario di elaborare una proposta che contenga nuove norme a tutela dei viaggiatori e un codice deontologico per le imprese, per valorizzare il turismo termale e il patrimonio culturale e favorire viaggi e soggiorni di disabili e anziani. Il settore del turismo in Europa rappresenta oltre il 4% del Pil comunitario, con circa 2 milioni di imprese che occupano circa il 4% dell’intera forza lavoro: vale a dire circa 8 milioni di persone. La relazione evidenzia però che se si tiene conto anche dell’indotto il contributo del turismo al Pil ammonta all’11% circa e occupa, con oltre il 12% della forza lavoro, 24 milioni di persone. Il Parlamento si è congratulato per la creazione, finanziata dalla Commissione, del sito web delle destinazioni turistiche in Europa e ha invitato a continuare a promuovere l'Europa come destinazione turistica. In particolare l’Assemblea di Strasburgo chiede di introdurre e pubblicizzare un’etichetta “Europa”. Per quel che riguarda le strutture ricettive si chiede di far sì che gli Stati membri promuovano lo sviluppo di impianti alberghieri nel rispetto dell’ambiente, della natura, del patrimonio storico e culturale. Inoltre, visto che pressoché

impossibile definire un sistema unico di classificazione degli Hotel, i deputati invitano la Commissione a stabilire criteri minimi, con l’introduzione di un marchio Ce per la sistemazione alberghiera. A questo si aggiunge la richiesta di cooperare con l’associazione europea che riunisce i gestori di hotel, ristoranti e caffé (Hotrec), per individuare di modelli di qualità sull’esempio di quanto successo in altri Paesi come ad esempio in Nuova Zelanda. Il testo invita poi la Commissione a favorire lo scaglionamento delle vacanze su base temporale e territoriale. I deputati sostengono anche la necessità di semplificare le procedure di domanda di visto e di ridurre i costi dei visti turistici per l'entrata in un qualsiasi Stato membro. Inoltre invitano gli Stati dell'area Schengen a stabilire sezioni consolari comuni per il rilascio di visti a cittadini provenienti da Paesi terzi. Lo sviluppo del turismo termale, la certificazione dei siti web che forniscono informazioni e offrono servizi come la prenotazione e il pagamento, l’elaborazione di una carta europea dei diritti dei viaggiatori e l’accessibilità all’offerta turistica alle persone con mobilità ridotta come ad esempio gli anziani sono le altre proposte che completano il testo della relazione Costa. Tutte le misure che Bruxelles deciderà di promuovere dovranno però, sottolinea la relazione, “essere compatibili con le norme di sicurezza necessarie per combattere l'immigrazione illegale, il terrorismo e il crimine organizzato soprattutto quello transfrontaliero”.

Il turismo in Europa vale l’11% del Pil e occupa 24 milioni di persone

di Paola Del Gaudio A ottobre dello scorso anno i debiti contratti dalle famiglie italiane con le banche ammontavano a 11.292 milioni di euro, registrando una crescita rispetto allo stesso periodo del 2006 dell’8,45%: più del doppio delle sofferenze fatte registrare dall’intero sistema privato nazionale, aumentate nello stesso periodo del 3,5%. E’ questo il dato evidenziato dalla Banca d’Italia nel supplemento su Banche e Fondi comuni allegato al Bollettino statistico mensile diffuso il 7 gennaio scorso. Dal documento emerge che a pesare sul budget famigliare è sempre di più il muto sulla casa: il valore dei prestiti di durata superiore ai cinque anni sottoscritti per l’acquisto di abitazioni, a ottobre scorso era di circa 265 miliardi di euro, contro i 240 miliardi della fine del 2006. A far andare in rosso i conti delle famiglie italiane è anche una sempre maggior propensione all’indebita-

mento attraverso il ricorso al credito al consumo, agli scoperti di conto e ai pagamenti con le carte di credito, ma sono i tassi sui mutui i veri imputati dell’allarme di Bankitalia. La media degli interessi chiesti sui prestiti immobiliari è passata dal 4,82% del 2006 al 5,71% dell’ottobre scorso. Media che, secondo i dati più recenti diffusi dall’Abi (l’Associazione bancaria italiana) a gennaio 2008 ha toccato il 5,72%, dopo aver registrato un lieve calo (5,66%) a novembre . In questo contesto, a pagare di più sono le famiglie che hanno sottoscritto mutui a tasso variabile. Le rate mensili per questi prestiti negli ultimi mesi sono aumentate anche di 200 euro, rendendo così sempre più problematico, e a volte impossibile, arrivare a fine mese. Secondo una ricerca pubblicata a dicembre dal Censis, sono circa 530mila le famiglie italiane a rischio insolvenza per 47


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:40

Pagina 48

MATTONE& FINANZA i mutui variabili e i dati sui pignoramenti immobiliari confermano questa previsione. Secondo l’Adusbef (Associazione difesa consumatori e utenti bancari, finanziari e assicurativi) le esecuzioni immobiliari sono aumentate tra il 2006 e il 2007 del 20% in tutte le grandi città, con una crescita del 21% a Roma, del 22% a Milano, del 24% a Torino e Bari, del 25% a Firenze, sino al 29% di Napoli e Venezia. L’impennata delle rate ha poi innescato una vera e propria corsa alla rottamazione del mutuo. In base a dati elaborati dal portale MutuiOnline, nel secondo semestre del 2007 i contratti a tasso variabile sostituiti con nuovi mutui, spesso di durata superiore ma con rata più contenuta, sono stati pari al 20,1% del totale, contro il 4,7% del secondo semestre 2006. Numeri confermati a gennaio dal Centro Studi dell’Abi: nei primi nove mesi del 2007 le estinzioni anticipate si sono attestate sulle 50mila unità, con un aumento del 40% rispetto allo stesso periodo del 2006. Da gennaio a settembre dello scorso anno, inoltre, ha fatto sapere l’Abi, i mutui rinegoziati (attraverso un allungamento della durata, o con una revisione dello spread per quelli a tasso variabile o ancora con il passaggio al fisso) sono stati 42mila. Per i nuovi contatti invece, ha segnalato infine l’associazione delle banche, i consumatori sono oggi più orientati al tasso fisso, scelta che ha riguardato il 65% delle nuove erogazioni. Una situazione che però, sempre secondo l’Abi, potrebbe migliorare nei prossimi mesi, tanto che gli esperti sperano in una decisa inversione di tendenza, anche in considerazione dell'andamento dei tassi interbancari: l’andamento a gennaio dell’Euribor a un mese e a sei mesi (ovvero l’indicatore che determina la rata mensile nei mutui a tasso variabile) sembra riportarsi sotto il 4,6%, contro le punte del 4,9% toccate nel mese di dicembre e legate soprattutto ai problemi di liquidità indotti dalla crisi dei mutui subprime statunitensi. Crisi che, dopo i molti richiami alla cautela e le rassicurazioni delle autorità finanziarie nazionali ed europee, sembra aver ormai assunto i contorni di una malattia grave e conclamata che affliggerà i mercati mondiali almeno per tutto il primo semestre del 2008, con particolari riflessi sul settore immobiliare. A metà gennaio, infatti, mentre la Fed e la Bce, la banca centrale americana e quella europea, annunciavano le proprie strategie per evitare la recessione con interventi opposti sui tassi (la Fed tagliando quelli sul dollaro e la Bce annunciando au-

Nei primi nove del 2007 sono aumentati del 40% i mutui estinti in anticipo e 42.000 sono stati rinegoziati

menti sull’euro), il Fondo monetario internazionale (FMI) ha lanciato l’ultimo allarme: la crisi dei subprime provocherà perdite superiori alle attese. E questo perché non tutte le banche colpite hanno dichiarato le proprie sofferenze. Perdite non del tutto evidenziate anche da alcuni grandi gruppi europei, in particolare britannici, spagnoli e tedeschi, e che, secondo gli analisti, dovrebbero pesare sulle grandi transazioni immobiliari con cali anche del 20%. Sta di fatto che il ciclone subprime è diventata una delle priorità dei governi europei tanto che i ministri economici della Ue hanno fissato una serie di incontri in vista del vertice del G7, in programma per il 9 febbraio a Tokyo e che vedrà anche la partecipazione dei responsabili delle bacnhe centrali dei sette Paesi più industrializzati (Giappone, Germania, Gran Bretagna, Francia, Italia e Canada). Sul tavolo, oltre al caro petrolio, anche la crisi dei subprime e la volatilità dei tassi di cambio. Tra gli aspetti più complessi della questione c’è la mancanza di informazioni precise su chi siano i detentori finali delle obbligazioni legate ai mutui americani ad alto rischio. Questione che rilancia il problema della vigilanza sulle banche, più volte rilevata dal nostro ministro dell’Economia, Tommaso Padoa-Schioppa, che ha osservato come il permanere dell’incertezza sui mercati del credito rende evidente la mancanza di integrazione nell'attività di vigilanza sul sistema bancario da parte delle varie Banche centrali dell'Ue.

Fondi 2007, la grande fuga dagli obbligazionari MEGLIO PUNTARE SU QUELLI ESTERI

di Emanuela Lancianese Non è troppo ingeneroso pensare che i fondi, soprattutto quelli obbligazionari, la gente non li compra più perché non rendono. La correzione finanziaria dei mercati dovuta all’esplosione della crisi dei mutui americani, ha avuto pesanti strascichi nell’ultimo quadrimestre del 2007, alimentando sensibili e diffusi ribassi sui mercati che hanno così bruciato le performance accumulate nei mesi precedenti. Così ad esempio per i fondi obbligazionari che negli ultimi 12 mesi hanno subito riscatti superiori per 34,7 miliardi di euro alle sottoscrizioni. E se si guarda alle performance cade la foglia di fico. Un obbligazionario euro governativo a breve termine, fanno notare i gestori interpellati, ha reso

in media il 2,2% in dodici mesi, mentre l’indice JpmGbi Emu a 1-3 anni ha reso il 3,21%. Non serve scomodare indizi internazionali così raffinati perché a scorrere un listino prezzi obbligazionario alla voce Tesoro si scopre che un Bot a dodici mesi ha un rendimento netto del 3,5%. Quindi il caro vecchio buono del Tesoro se la cava meglio di un fondo obbligazionario. Negativa anche la performance in euro dell’indice Jpm Us, rappresentativo del mercato obbligazionario americano, a quota -2,4% a causa del forte recupero dell’Euro sul dollaro. Solo l’obbligazionario nell’area euro ha avuto nell’ultimo periodo un recupero dell’1,9% del Jpm Emu in euro, a seguito dell’acquisto dei sot-

È subprime la parola dell’anno 2007 I linguisti della American Dialect Society hanno eletto parola dell’anno 2007 il sostantivo subprime, che letteralmente significa “al di sotto dell' ideale”. Questa parola usata in abito bancario per descrivere prestiti ad alto rischio d’insolvenza, è uscita dal linguaggio tecnico ed è diventata di uso comune con la crisi dei mutui americani cui è seguito un terremoto finanziario mondiale. Sub-

prime l’ha spuntata in classifica su altri termini saliti alla ribalta nello scorso anno come Facebook (la globalità di un discorso) e Googleganger (termine mutuato dall’occultismo per le omonimie nelle ricerche di informazioni su persone sul Google). Parole certamente in voga, ma che non fanno riflettere quanto subprime sulla fragilità del sistema finanziario statunitense e globale.

49


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:40

Pagina 50

MATTONE& FINANZA

GABETTI AL VIA IL RIASSETTO E LA RIORGANIZZAZIONE DEL GRUPPO Rimettere ordine nei bilanci, rendere operativo l’accordo sul franchising con UBH, vendere il patrimonio e focalizzare l’attenzione sui servizi alle agenzie. Sono questi gli obiettivi strategici di Gabetti e del suo nuovo amministratore delegato Ugo Giordano, da pochi mesi alla guida del gruppo. Il primo scoglio è rappresentato dal passivo di 300mila euro dell’attività finanziaria, che solo un anno fa registrava un attivo di 500mila euro, e da un margine operativo lordo negativo per 6,8 milioni, che nei servizi arriva a 3,3 milioni. In questi mesi Giordano ha lavorato sulla riorganizzazione del gruppo, rinnovando il management, e ha sviluppato le attività core che garantiscono le maggiori entrate. In particolare per i servizi sarà possibile assicurare la certificazione energetica, obbligatoria a partire dal 2009. A queste operazioni si aggiunge l’accordo siglato a ottobre con UBH con cui le due reti di franchising immobiliare e di mediazione creditizia sono state trasferite in due società controllate congiuntamente dalle due holding.

toscrittori di attività a basso rischio, a causa dell’incertezza del mercato. La fuga contagia anche i fondi immobiliari, collocati da società ritenute dai risparmiatori troppo indebitate o esposte rispetto alla crisi subprime, con perdite in valore azionario che si aggirano per società come Beni Stabili e Aedes intorno al 40% nell’ultimo anno. Non vanno meglio i prodotti a risparmio gestito in euro che hanno reso nel medio lungo termine solo lo 0,31% ad un anno, contro lo 0,65% dell’indice internazionale di riferimento, soprattutto contro un Ctz che vale oggi come un Bot quinquennale alla scadenza, con un rendimento del 3,7%. Delusione cocente anche per i fondi flessibili. La media dei rendimenti a 12 mesi segna un +5,3% ma le performance comprese tra l’1 e il 3% sono molto numerose, diverse anche negative. Risultati difficile da accettare se si pensa che nell’ultimo anno i valori di Borsa hanno toccato i massimi storici e che i paesi emergenti macinano un record al giorno. L’indice più rappresentativo di questo segmento, il MSCI emerging market in euro, si è apprezzato di circa il 21,7%, a riprova

della maggiore autonomia del settore rispetto ai mercati dei paesi industrializzati e grazie al rafforzamento delle prospettive di crescita. Tra i fondi azionari poi solo uno su tre riesce a battere il benchmark che il gestore gli ha attribuito: i fondi azionari dell’area euro ad esempio hanno un rendimento medio annuo (indice Fideuram) pari all’11,7%, mentre l’indice di riferimento, l’MSCI Euro, nello stesso periodo ha guadagnato il 37% in più. Se si comprano in Italia i fondi azionari America le cose non vanno meglio: hanno guadagnato il 3,53% mentre il Msci Noth America ad un anno macina una performance del 5,55% cioè quasi il 60% in più dell’indice Fideuram dei fondi specializzati nell’area statunitense. I gestori concludono con una evidenza solo i fondi esteri continuano la loro marcia trionfale: la raccolta netta è stata di 5,8 miliardi di euro (saldo negativo solo tra agosto e settembre per 1,2 miliardi a causa dei subprime) per un valore patrimoniale complessivo di 49 miliardi di Euro, e un andamento di crescita esponenziale nell’ultima manciata d’anni.

Grande fuga anche dai fondi immobiliari: Beni Stabili e Aedes perdono circa il 40%

ITALEASE AFFIDA A PIRELLI RE LA VENDITA DEGLI IMMOBILI

mercializzazione mentre la valutazione resta di competenza di Italease. Dalla collaborazione le due parti otterranno informazioni utili sull’andamento del mercato immobiliare grazie anche al lavoro delle agenzie Pirelli Re presenti su tutto il territorio italiano.

TECNOCASA SCOMMETTE SUL CENTRO ED EST EUROPA I mercati immobiliari più promettenti e che garantiscono le maggiori possibilità di redditività per gli investimenti sono quelli del Centro Europa e dell’Europa dell’Est. In particolare i Paesi dove è possibile acquistare immobili di prestigio a prezzi competitivi sono l’Ungheria, la Romania, la Repubblica Ceca e la Polonia. Il valore del mattone vari da 2.200 euro al metro quadro a Bucarest o Cracovia per arrivare a 3.500-4.000 a Praga. Ad approfittare delle buone prospettive di mercato dell’Est è Tecnocasa che ha deciso di ampliare la rete di franchising in Paesi. Il gruppo sta infatti vivendo una stagione di riorganizzazione interna e di espansione all’estero, con 3.665 agenzie Tecnocasa, 473 Tecnorete, specializzate nel settore residenziale e 642 agenzie Kiron, 87 Epicas, di intermediazione creditizia e 17 sportelli di servizi assicurativi. In Europa Tecnoncasa è presente in Svizzera, Belgio, Francia e Spagna con 890 agenzie in franchising e 220 con il marchio Kiron.

SIl gruppo Banca Italease ha affidato a Pirelli Re il compito di collocare sul mercato i propri immobili: circa 800mila metri quadri tra terreni, uffici, hotel e abitazioni. L’accordo è stato siglato da Essegibi, controllata da Igb che gestisce il settore immobiliare di Italease, e dalla holding e riguarda la vendita degli immobili provenienti dai contratti di leasing e del patrimonio commerciale. L’obiettivo è quello di riuscire a vendere presto, mediante un processo efficiente e redditizio con costi di commercializzazione ridotti. In particolare l’intesa, della durata di quattro mesi rinnovabili, prevede che Pirelli Re Agency si occupi solo della com51


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:40

Pagina 52

MATTONE& FINANZA

ALCUNE RAGIONI PER INVESTIRE

nell’azionario globale a cura di

UN PORTAFOGLIO PIÙ EFFICIENTE In un mondo sempre più globalizzato, dove l’economia e l’industria viaggiano su autostrade internazionali, investire nei mercati globali consente di cogliere migliori opportunità di investimento e di avere un portafoglio più efficiente sotto il profilo sia del rischio che del rendimento. I confini geografici si assottigliano mano a mano che le società producono e vendono beni, nonché si finanziano, sempre più al di fuori dal paese dove hanno sede. Oggi, per esempio, circa il 40% del fatturato delle società quotate nel mondo è realizzato in paesi diversi da quello di origine e, di conseguenza, i fondamentali di queste società sono sempre meno dipendenti dall’andamento della loro economia domestica e più correlati invece alle dinamiche di settore a livello globale. Il processo di globalizzazione che ha coinvolto l’economia reale è stato in qualche modo anticipato, e poi accompagnato, da una globalizzazione dei mercati finanziari, grazie a una piena libertà dei capitali di investire ovunque si trovino le migliori opportunità di investimento. Se in passato, quindi, l’obiettivo di un fondo “globale” era quello di attuare un’ampia diversificazione a livello geografico, mediante la scelta del paese in cui investire e successivamente dei migliori titoli all’interno di tale paese, oggi, invece, per effetto del pro-

cesso di globalizzazione delle economie reali e finanziarie, questo approccio sembra ormai superato. “Diventa invece sempre più importante l’analisi dei fondamentali societari e l’attività di selezione dei singoli titoli per individuare le società migliori in ciascun settore a livello globale, indipendentemente dal Paese dove sono quotate o risiedono” Per esempio non ha più senso investire in un titolo tedesco come Porsche perchè si ha una visione positiva sulla Germania, o sull’Europa, quanto piuttosto perchè si preferisce Porsche a tutte le alternative globali nel settore automobilistico (Toyota, Nissan in Asia, Ford e General Motors in USA, BMW in Europa, ecc...). PIÙ OPPORTUNITÀ D’INVESTIMENTO Perchè accontentarsi di comprare un titolo tecnologico in Europa quando c’è una più vasta scelta in Asia e negli Stati Uniti? Perchè un investitore europeo deve rinunciare a comprare titoli nel settore dei videogiochi, quasi esclusivamente quotati in USA e Giappone? In molti guardano con diffidenza a questa strategia di investimento in quanto preoccupati del rischio geografico e preferiscono rifugiarsi nel proprio mercato domestico. In realtà questi risparmiatori, in modo inconsapevole, pur investendo in società europee, stanno prendendo un’esposizione che va al di là dei propri confini geografici (si pensi ad Adidas, a

Porsche, ad Astra Zeneca, a Nokia, ecc). In altre parole anche chi investe esclusivamente in Europa sta già investendo in società globali. Tuttavia lo sta facendo in modo subottimale, poiché in questo modo limita il proprio paniere di scelta.

COMPARTI GLOBALI PIONEER INVESTMENTS Global Select

Comparto caratterizzato da unʼaccurata attività di selezione volta ad individuare le aziende più promettenti e da unʼevoluta gestione del rischio attuata anche mediante lʼutilizzo di opzioni.

Global Equity

Comparto diversificato che investe nei migliori titoli azionari disponibili su tutti i mercati internazionali.

Global Ethical Equity

Comparto specializzato che investe in titoli internazionali che soddisfano precisi criteri etici e contribuiscono a diffondere un atteggiamento socialmente responsabile.

Global TMT

Comparto che ricerca le migliori opportunità di investimento nelle Telecomunicazioni, Media e Tecnologia.

DIVERSIFICAZIONE VALUTARIA Spesso si pensa che un portafoglio composto da titoli come Porsche, Adidas, ENI o L’Oreal sia un portafoglio europeo, composto da società quotate in euro e, in quanto tali, senza rischio cambio. In realtà, a seguito del processo di globalizzazione, queste società producono e vendono anche (e talvolta soprattutto) fuori dall’Europa: di conseguenza l’andamento dei titoli dipenderà anche dall’andamento dei mercati valutari. “È evidente che anche un portafoglio europeo porta con sé un rischio di cambio, così come un portafoglio globale.” Tuttavia, se l’obiettivo della diversificazione geografica non è più alla base dell’investimento nell’azionario globale, il concetto di diversificazione valutaria, invece, resta ancora in piedi. Le valute infatti conservano una minore correlazione tra di loro e permettono quindi una effettiva diversificazione e una riduzione del rischio con il conseguente miglioramento del profilo di rischio rendimento del portafoglio.

Top Global Player

Comparto concentrato composto principalmente da aziende a media ed elevata capitalizzazione che ricerca le migliori idee di investimento internazionali.

I CENTRI DʼINVESTIMENTO GLOBALE PIONEER INVESTMENTS • Con una presenza in 26 paesi nel mondo, centri di investimento globali a Boston, Dublino e Singapore e sedi locali nelle principali città dei quattro continenti, Pioneer Investments dispone di un osservatorio unico sul panorama delle aziende mondiali. • Oltre 400 professionisti tra gestori e analisti formulano e diffondono la ricerca fondamentale e quantitativa e sono direttamente impegnati nella gestione degli investimenti. • La presenza capillare sul territorio con le sedi locali contribuisce ad arricchire il nostro know-how con una specifica esperienza regionale e rafforza la nostra capacità di acquisire informazioni dirette e specifiche sulle società allʼinterno del più ampio contesto di attività, settore e paese in cui esse operano. • Questa struttura e un disciplinato processo di investimento sono caratteristiche fondamentali per investire a livello globale e per poter offrire al cliente le migliori opportunità di investimento.

53


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:40

Pagina 54

vita associativa

CARO CASE, VENDITE IN CALO A GROSSETO La tradizionale richiesta di case per il week end o per le vacanze da parte di stranieri benestanti ha portato non solo un mutamento nelle abitudini di affitto della provincia di Grosseto (si affitta ormai di settimana in settimana invece che di mese in mese), ma ha anche dilatato i tempi delle transazioni per immobili non di lusso. In media per vendere casa un grossetano impiega dai 6 agli 8 mesi, mentre le transazioni in alcuni Comuni maremmani sono calate del 25%. “La flessione è netta, costante, inutile nascondersi”, spiega Filippo Asta, presidente del collegio di Grosseto della Fiaip. “L’andamento del mercato è preoccupante, si rilevano evidenti segnali di

PRIMA EDIZIONE DI EXPO IMMOBILIARE A PRATO Si è svolta a Prato, dal 27 al 29 ottobre, la prima edizione di “Expo Immobiliare”. Secondo quanto comunica la Fiaip locale, durante i tre giorni della manifestazione c’è stata una notevole affluenza di pubblico. Nella bella struttura espositiva hanno aderito alla manifestazione numerose agenzie immobiliari, alcune importanti banche, la Camera di Commercio di Prato, alcuni produttori di mobili e imprese edili. Una manifestazione di grande successo alla quale Fiaip è stata presente con un

panorama normativo

stanchezza”. Gli agenti immobiliari, in sostanza, aggiunge Luca Vitale, vice presidente Fiaip e titolare a Grosseto dell’agenzia Toscointermedia, “dovranno cominciare a sensibilizzare i proprietari, che si rivolgono a un’agenzia per vendere casa, ad adeguarsi a un mercato che sta cambiando”. E’ un momento difficile che richiede grande attenzione”. Tutto questo, annuncia Asta “dovrebbe essere spiegato nel dettaglio nel corso di una riunione degli agenti immobiliari maremmani associati al collegio”.

AD APRILE CROCIERA DI STUDIO E VACANZE ALLE ISOLE GRECHE Dal 27 aprile al 4 maggio la Federazione dell’Emilia Romagna e il suo presidente Luciano Passuti, in collaborazione con il vice presidente nazionale Fiaip, settore Formazione Cultura, Gianni Gusso, e il coordinatore nazionale Ufficio Studi, Armando Barsotti, hanno

organizzato una crociera di 7 giorni tra le isole greche di Katakolon, Cantorini, Mykonos, Pireo, Corfù. La partenza è prevista il 27 aprile dal porto di Venezia e dal porto di Bari. Durante la crociera si svolgeranno meeting sui problemi e le svolte professionali della Federazione. Il costo del viaggio è di 870 euro con l’aggiunta del 20% dell’Iva a persona, per cabine da due con balcone esterno. Prenotazioni presso: M & B Consulting srl – Tel. Cell. 340 3514771 – fax 051/ 246528 - e-mail: mebconsulting@libero.it - Referente Roberto Gallesi.

Prodi sfiduciato

PARLAMENTO NEL CAOS Liberalizzazioni, riforma professioni e credito al consumo appesi al filo della crisi di governo

di Paola Del Gaudio

proprio stand cui si sono rivolti agenti immobiliari interessati ad un’eventuale iscrizione alla associazione e numerosi cittadini, che hanno avuto le risposte che cercavano sul ruolo dell’agente immobiliare e i problemi del settore.

INAUGURATA NUOVA SEDE A BERGAMO CON DIBATTITO SUL FORUM TRA ASSOCIAZIONI L’inaugurazione, l’8 dicembre scorso, della nuova sede di Bergamo della Fiaip-Collegio Agenti Immobiliari Professionali, in via Milano 1/A, è stata l’occasione per un convegno su alcuni temi caldi per la Federazione, dal punto di vista delle spinte interassociative in direzione di una nuova rappresentanza del settore immobiliare, allargata a tutti i settori della filiera. Per il presidente Fiaip

di Bergamo, Giuliano Olivati “il Consiglio provinciale ha raccolto il testimone dell’iniziativa lanciata a livello nazionale dal Presidente Fiaip, Franco Arosio, con la creazione di un tavolo di confronto tra i diversi attori che compongono la “galassia immobiliare” italiana. Non è infatti pensabile che un comparto economico che muove il 15% del Pil non abbia voce in capitolo sulle scelte politiche nazionali e locali che lo riguardano. Fiaip si pone quindi, con questa scelta strategica, come un interlocutore politico in senso ampio, senza vincoli di fedeltà a questo o quel partito, per promuovere un dialogo a 360 gradi con le altre realtà associative del real estate e le stesse istituzioni”. 54

Alle 20.43 del 24 gennaio 2008, con 161 no, 156 sì e un astenuto, il Senato ha decretato la fine del secondo governo di Romano Prodi. Mentre AI sta per andare in stampa, il presidente della Repubblica Giorgio Napolitano ha appena iniziato le consultazioni con le parti politiche per trovare una soluzione alla crisi innescata dalle dimissioni dell’ex guardasigilli e leader dell’Udeur Clemente Mastella (conseguenza degli arresti domiciliari della moglie ordinati dalla procura di Santa Maria Capua Vetere), cui è seguita la decisione di togliere il sostegno del suo partito all’esecutivo. E’ questa la cronaca della fine annunciata dell’esperienza di governo di Prodi, che è andato fino in fondo, “parlamentarizzando” la crisi e chiedendo il voto a palazzo Madama pur essendo consapevole di una quasi certa bocciatura. Mentre scriviamo, non è possibile avere un’idea chiara di come il Quirinale riuscirà a uscire da una situazione complicata, dove il centrodestra, nonostante le divisioni degli ultimi mesi, sta mostrando ancora una volta quel “cameratismo” che gli ha permesso di governare per cinque anni e che ora lo vede compatto nel chiedere le elezioni subito, confermando Berlusconi suo unico leader. Nel centrosinistra invece sembra regnare il panico, tra un Pd ancora troppo

debole per correre da solo e i tanti piccoli della coalizione arcobaleno, a cui in fondo tornare al voto con il cosiddetto “porcellum” non dispiacerebbe. Conseguenza inevitabile di questa situazione di incertezza è il blocco totale del Parlamento. A fronte di una maggioranza dai numeri sfumati, qualsiasi sarà la strada che deciderà di percorrere il capo dello Stato (elezioni subito o governo tecnico-istituzionale per fare la riforma elettorale) tutti i provvedimenti chiave dell’ormai ex-governo Prodi al vaglio

La crisi fa saltare tutti i provvedimenti di riforma in discussione nelle Camere delle Camere possono essere considerati carta da riciclo. La cosiddetta terza “lenzuolata” di liberalizzazioni dell’ex-ministro dello Sviluppo economico Pierluigi Bersani, che contiene anche la riforma dell’attività di agente immobiliare, probabilmente morirà al Senato dove è ferma in commissione Industria. Nessuna probabilità di arrivare alla Gazzetta uffi-

ciale sembra esserci per il testo sulle professioni predisposto dai deputati del Pd Pierluigi Mantini e Giuseppe Chicchi, all’esame delle commissioni Giustizia e Attività produttive della Camera. E la stessa sorte si profila anche per l’ex collegato alla Finanziaria 2007 che include la riforma della fiscalità, compresa quella sulle rendite finanziarie e del catasto fabbricati e che sarebbe dovuto andare in Aula a Montecitorio ai primi di febbraio. Potrebbe invece essere salvato da un decreto-legge, la cui bozza è circolata nelle ultime settimana, la riforma delle attività di intermedizione finanziaria proposta dall’ex vice-ministro all’Economia Roberto Pinza e già inserita nel disegno di legge sul credito al consumo fermo alla Camera. Decreto che renderebbe da subito più stringenti le regole per l’accesso e l’esercizio della professione, stabilendo che le società d’intermediazione saranno responsabili in solido dei danni causati dai propri agenti. L’urgenza del provvedimento sarebbe dettata dal boom di nuovi mediatori registrato nel 2007 a fronte di una riduzione degli standard qualitativi dei servizi offerti. Si tratta in ogni caso solo di uno scenario plausibile, ma al momento solo ipotetico e i cui contorni potranno essere chiariti solo dagli sviluppi che seguiranno la crisi del Prodi-bis. 55


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:40

Pagina 56

dalle istituzioni commissione Finanze, sulla realizzazione di un milione di nuove case per le categorie svantaggiate. Il testo, assegnato il 12 dicembre scorso, modifica la legge 8 febbraio 2007 n. 9, con cui è stato istituito il tavolo interministeriale sulle politiche abitative, e prevede un nuovo modello di sviluppo immobiliare basato sulla costruzione di residenze di interesse generale con vincolo alla locazione, per più di 25 anni, a canone concordato. Questo modello dovrebbe permettere la costruzione di abitazioni in aree che prima non potevano essere utilizzate, come parchi, scuole, ospedali o uffici pubblici. Il progetto prevede un milione di nuovi appartamenti di taglio medio, per almeno 70 milioni di mq edificati, che saranno affittati a un prezzo stabilito con le principali associazioni dei consumatori. Il 30% delle nuove residenze sarà riservato alle categorie disagiate, con un contributo all’affitto pari al 25% del totale.

della banca originaria. Secondo l’Antitrust, per favorire una naturale riduzione dei prezzi di queste operazioni l’unica strada percorribile è quella di una efficace autoregolamentazione da parte dei singoli operatori. L’Autorità garante della concorrenza e del mercato ha varato il 6 dicembre scorso il regolamento sulle procedure istruttorie in materia di pubblicità ingannevole e comparativa illecita, previste dal decreto legislativo 145/2007, e quello con le procedure per individuare le pratiche commerciali scorrette nei rapporti tra professionisti e consumatori, individuate dal decreto legislativo 146/2007. I due regolamenti firmati dal garante Antonio Catricalà stabiliscono le fasi dell’istruttoria per la rilevazione e l’eventuale condanna delle violazioni, compresa l’erogazione delle sanzioni che, come per le pubblicità ingannevoli, vanno da un minimo di 5mila a un massimo di 500mila euro.

NORMATIVA antitrust La procedura per la portabilità dei mutui

PROVVEDIMENTI IN PARLAMENTO

camera dei DEPUTATI “Disposizioni per l’istituzione e il finanziamento del mutuo sociale”. E’ questo il titolo della proposta di legge d’iniziativa di Teodoro Buontempo (La Destra) assegnata il 20 novembre scorso in sede referente alla commissione Ambiente. Il testo prevede la creazione dell’Istituto per il mutuo sociale. Dovrà finanziare progetti regionali per la costruzione di quartieri residenziali, le cui abitazioni saranno affittate sulla base di apposite graduatorie,

con un canone proporzionato al redditodegli assegnatari. Le somme versate per la locazione potranno concorrere al riscatto della proprietà. Introdurre nel testo unico delle imposte sui redditi (dpr n. 917 del 22 dicembre 1986) agevolazioni per l’acquisto della prima casa da parte dei giovani. A stabilirlo è la proposta di legge firmata dal deputato dell’Ulivo Roberto Giachetti, assegnata il 5 dicembre scorso all’esame, in sede referente, della commissione Finanze. Il provvedimento modifica l’articolo 15 del dpr 917/86, stabilendo la

detrazione sino al 100% degli interessi passivi dei mutui sottoscritti da persone di età compresa tra 18 e 35 anni, con un tetto massimo per singolo individuo di 3.600 euro annui.

senato della REPUBBLICA Saranno le commissioni Giustizia e Ambiente di palazzo Madama a esaminare il ddl 1883, presentato da Giorgio Benvenuto, senatore del Pd e presidente della

potrebbe avere effetti positivi per gli operatori e per i consumatori finali nel migliorare l’offerta di servizi finanziari e aumentare la concorrenza nel settore. Tuttavia, l’accordo siglato dall’Associazione bancaria italiana (Abi) e il Consiglio nazionale del notariato (Cnn) rischia di limitare l'autonomia delle banche e di danneggiare i consumatori. Lo ha segnalato il 23 novembre scorso l’Autorità garante della concorrenza e del mercato alle due associazioni e al ministero dello Sviluppo economico. Al centro delle critiche dell’Antitrust, la previsione della partecipazione oltre che della nuova banca anche di quella originaria nella procedura, che potrebbe non avere interesse a velocizzare l’operazione di trasferimento del debito. Tra gli altri elementi di criticità evidenziati dal Garante Antonio Catricalà sull’intesa AbiCnn, c’è poi il consenso alla surrogazione, il coinvolgimento del notaio, le difficoltà nel calcolo dell’importo del debito residuo e il termine di 15 giorni (giudicato troppo ampio) previsto per la comunicazione di quest’ultimo da parte

(in pratica di trasferimento a terzi del credito). Lo ha chiarito l’agenzia del Territorio con la circolare n. 13 del 20 novembre 2007, che ha confermato, dopo ulteriori approfondimenti, l’orientamento già espresso nella circolare n. 5/ 2007.

agenzia delle ENTRATE I fondi immobiliari italiani rientrano nell’ambito di applicazione della direttiva comunitaria (2003/48/Ce, recepita dal dlgs 84/2005) sulla tassazione dei redditi da risparmio sotto forma di pagamento di interessi. A chiarirlo è la circolare 74/E dell’agenzia delle Entrate, che supera la precedente circolare 55/E del 2005 che aveva escluso questo tipo di fondi dalla normativa europea. I fondi immobiliari, precisa la circolare varata il 27 dicembre 2007, rappresentano “entità residuali”, mentre i redditi da essi corrisposti possono essere considerati “interessi” e perciò soggetti agli obblighi di comunicazione stabiliti dalla disciplina comunitaria. Tuttavia, i fondi che, con apposita istanza, scelgono di essere trattati come organismi di investimento collettivo in valori mobiliari saranno esclusi dagli obblighi di informativa che ricadranno solo sull’agente pagatore. Per comunicare questa opzione, in via di prima applicazione, le istanze trasmesse all’agenzia entro il 31 marzo 2008 avranno validità dalla data di presentazione, mentre a regime il riconoscimento, valido cinque anni, decorrerà dalla data del rilascio dell’attestazione.

gazzetta UFFICIALE agenzia del TERRITORIO Il procedimento di cancellazione delle ipoteche iscritte sui mutui immobiliari, introdotto dall’art. 13 del decreto legge 7/2007 (la seconda lenzuolata di liberalizzazioni), non può essere applicato in presenza di iscrizioni ipotecarie frazionate, a garanzia di quote di mutuo anch’esso frazionato - oggetto di accollo

“E’ entrato in vigore il 29 dicembre 2007 il decreto legislativo del 21 novembre 2007, n. 231, di attuazione della direttive europee 2005/60/CE e 2006/70/CE sulla prevenzione dell’utilizzo del sistema finanziario e di attività connesse a scopo di riciclaggio di denaro di provenienza illecita o finalizzato al terrorismo. Il provvedimento, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 14 dicembre 2007, estende gli obblighi di identificazione e notifica delle operazioni economiche già previsti per gli enti creditizi e finanziari a numerose categorie professionali, tra cui notai, avvocati, commercialisti, consulenti tributari e agenti immobiliari.

57


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:40

Pagina 58

previdenza e lavoro

LO STAGE IN AGENZIA. Il “tirocinio formativo” una vera e propria opportunità per i più giovani

di Donato Menichella Prendendo spunto dall’analisi sul nuovo apparato sanzionatorio in materia di lavoro si coglie l’occasione per esaminare una pratica spesso registrata presso le agenzie immobiliari con riguardo alle politiche di inserimento di risorse umane all’interno dell’organizzazione d’agenzia. Come sovente accade il processo di conoscenza ed apprezzamento reciproco tra agenzia immobiliare (come potenziale datore di lavoro nelle varie forme possibili sulla base della normativa vigente) e risorsa (quale potenziale prestatore di lavoro) nasce con una prima fase di immissione all’interno dell’agenzia erroneamente dai più considerata di “prova” reciproca, senza però che la prova in questione sia stata correttamente inserita entro il più ampio contesto di un rapporto contrattuale definito, e gli adempimenti obbligatori derivanti dalla stipula dello stesso siano stati assolti. In conseguenza dello scenario descritto l’agenzia immobiliare si espone in via quasi automatica al rischio delle sanzioni per lavoro nero. E’ da sottolineare, infatti, che il periodo di prova per l’ordinamento giuridico nazionale esiste nella misura in cui esiste un rapporto di lavoro o di prestazione a corrispettivo tra le parti, ed è conseguente alla sottoscrizione di un contratto che al suo interno contenga una clausola specificamente volta a regolarne aspetti, tempi e termini. La pretesa di accogliere una risorsa presso la propria impresa per un periodo di “conoscenza della professione” con le modalità sopra descritte, corrisponde quindi

ad una pressoché automatica instaurazione di un “rapporto di lavoro nero”, che nel corso di un’eventuale verifica da parte di enti ispettivi ovvero a seguito di eventuali rivendicazioni del lavoratore, espongono l’agenzia immobiliare a tutte le conseguenze del caso. Esiste tuttavia una fattispecie di rapporto che può essere instaurata con finalità di orientamento professionale e che le agenzie immobiliari possono applicare ai rapporti con potenziali nuove risorse umane con l’obbiettivo di sviluppare la conoscenza reciproca e di stimare le possibilità di sviluppare un eventuale rapporto sulla base dei riscontri della stessa; il rapporto in questione si basa su: LO STAGE L' art. 18 della legge 24 giugno 1997, n. 196 regolamenta lo stage (anche detto: tirocinio formativo) che faceva precedentemente capo all' art. 9 della legge n. 236/1993 . Si tratta di un rapporto di lavoro non subordinato che ha quale finalità: la realizzazione di momenti di alternanza tra studio e lavoro, l’agevolazione delle scelte professionali mediante la conoscenza diretta del mondo del lavoro, e l’agevolazione all’orientamento lavorativo per i lavoratori inoccupati o disoccupati. Condizione essenziale per instaurare un periodo di stage con una risorsa è la condizione di inoccupato o disoccupato del potenziale tirocinante, ovvero che lo stesso stia frequentando la 59


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:40

Pagina 60

l’avvistatore librario responsabile aziendale; c) gli estremi identificativi delle assicurazioni obbligatorie; d) la durata ed il periodo di svolgimento del tirocinio; e) il settore aziendale di inserimento.

scuola secondaria od un corso universitario . Le modalità di attuazione del citato articolo 18 sono stabilite dal D.M. 25 marzo 1998, n. 142 , che dispone i criteri per l'attivazione degli stage ribadendo che "i rapporti che i datori di lavoro privati e pubblici intrattengono con i soggetti da essi ospitati [...], non costituiscono rapporti di lavoro." Limiti numerici I tirocinanti possono essere ammessi in qualsiasi azienda con i seguenti limiti: a) aziende con non più di cinque dipendenti a tempo indeterminato, un tirocinante; b) con un numero di dipendenti a tempo indeterminato compreso tra sei e diciannove, non più di due tirocinanti contemporaneamente; c) con più di venti dipendenti a tempo indeterminato, tirocinanti in misura non superiore al 10% dei suddetti dipendenti contemporaneamente. Assicurazione I tirocinanti devono essere assicurati contro gli infortuni sul lavoro presso l'Inail oltre che presso una compagnia assicuratrice per la responsabilità civile verso terzi, con oneri che possono essere assunti a carico delle Regioni o del datore di lavoro che ospita il tirocinante. Il premio è calcolato sul minimale retributivo al tasso del nove per mille corrispondente alla voce 0720 della tariffa dei premi. Formazione In azienda deve essere assicurata la presenza di un "tutor" come responsabile didattico-organizzativo delle attività formative. L'avvio dello stage presuppone la stipula di una convenzione che può riguardare più tirocini, fra l'ente promotore e l'utilizzatore o l'associazione di rappresentanza di più utilizzatori, alla quale deve essere allegato un progetto formativo e di orientamento per ciascun tirocinio, contenente: a) obiettivi e modalità di svolgimento del tirocinio assicurando, per gli studenti, il raccordo con i percorsi formativi svolti presso le strutture di provenienza; b) i nominativi del tutore incaricato dal soggetto promotore e del

Durata Lo stage non può avere durata superiore a: a) quattro mesi nel caso in cui i soggetti beneficiari siano studenti che frequentano la scuola secondaria; b) a sei mesi nel caso in cui i soggetti beneficiari siano lavoratori inoccupati o disoccupati ivi compresi quelli iscritti alle liste di mobilità; c) sei mesi nel caso in cui i soggetti beneficiari siano allievi degli istituti professionali di Stato, di corsi di formazione professionale, studenti frequentanti attività formative postdiploma o post-laurea, anche nei diciotto mesi successivi al completamento della formazione; d) dodici mesi per gli studenti universitari, compresi coloro che frequentano corsi di diploma universitario, dottorati di ricerca e scuole o corsi di perfezionamento e specializzazione nonché di scuole o corsi di perfezionamento e specializzazione post-secondari anche non universitari, anche nei diciotto mesi successivi al termine degli studi; e) dodici mesi nel caso in cui i soggetti beneficiari siano persone svantaggiate ai sensi del comma 1 dell'art. 4 della legge n. 381/1991 ; f) ventiquattro mesi nel caso di soggetti portatori di handicap. Se debitamente certificati i periodi di stage hanno valore come crediti formativi e possono essere riportati nel curriculum dello studente o del lavoratore ai fini dell'erogazione da parte delle strutture pubbliche dei servizi per favorire l'incontro tra domanda ed offerta di lavoro. Compenso L'eventuale compenso erogato al tirocinante è riconducibile alla lett. c) dell’ Art. 50 del Tuir, che annovera fra i redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente le somme, da chiunque corrisposte, a titolo di borsa di studio o di assegno, premio o sussidio per fini di studio o di addestramento professionale, se il beneficiario non è legato da rapporti di lavoro dipendente nei confronti del soggetto erogante, è altresì estesa a queste somme la deduzione per no tax area. Rimane fermo il regime degli eventuali rimborsi di spese di viaggio, alloggio e trasporto. Va sottolineato inoltre che per questa tipologia di relazioni non è prevista alcuna trattenuta IVS da parte del sostituto di ritenuta previdenziale, per cui qualsiasi somma corrisposta è esente da contribuzione previdenziale. Decorso il periodo di stage infine la norma successivamente autorizza la stipula di un rapporto a tempo determinato o di apprendistato od eventualmente di inserimento (in questi ultimi due casi con riduzioni del costo contributivo e retributivo), lo stage è quindi ampiamente suscettibile di essere utilizzato come una “prova” lunga, essendo peraltro introdotto nell’ordinamento anche per questa finalità.

INTERMEDIAZIONE E MERCATO IMMOBILIARE. MARKETING STRATEGICO E ANALISI DELLA CONCORRENZA di Riccardo E. Grassi | ed. Hoepli | pp. 168 | € 19,90 Il volume scritto da Riccardo E. Grassi definisce gli aspetti fondamentali del marketing, sia operativo che strategico, applicato al settore dell'intermediazione immobiliare. Le società che operano in questo comparto devono infatti confrontarsi con una concorrenza sempre più aggressiva, causata dall’espansione della domanda di prodotti edilizi e dall'affacciarsi sul mercato di nuovi operatori e di ingenti risorse finanziarie. Le società d'intermediazione sono quindi costrette a confrontarsi con una realtà concorrenziale finora sconosciuta che le spinge a dotarsi di strumenti e di programmi innovativi e di facile applicazione. Il volume di Grassi, suddiviso in due parti, si propone dunque di rispondere a una serie di nuovi quesiti che vanno dalle caratteristiche assunte oggi dal mercato immobiliare, alle varie tipologie di clienti, all’importanza del marketing e dei marchi conosciuti. Il testo fornisce infine anche un’ampia casistica di casi aziendali concreti, oltre a modelli di riferimento per sfruttare appieno i vantaggi competitivi acquisiti.

CASE DA LEGGERE di Paola G. Lunghini | ed. Internews srl | pp. 310 | € 24,00 Il libro scritto da Paola Lunghini nasce da una vocazione: mettere insieme il “real estate” e la letteratura. Amante delle lettere e grande divoratrice di libri, la Lunghini ha messo a punto il testo con la collaborazione di Silvana Barbi, in veste di curatrice, ed Emanuela Gatti, a cui si devono alcuni appunti nella sezione riservata ai fumetti e alle favole. Si tratta del primo saggio sul settore immobiliare nella letteratura che, partendo dall’analisi del concetto di casa nella visione di autori classici e meno classici, da Bocaccio al gatto Garfield, da Nievo e Maupassant a Paperino, si sofferma sul concetto di casa in senso lato, per poi analizzare quello di capanna, di villa, di giardino e di castello così narrati nelle opere di Emile Zola, Vasco Pratolini, Oscar Wilde e Alessandro Manzoni. In questo modo il testo riesce a tracciare non solo la visione letteraria dell’autore, ma anche il gusto dell’epoca e dei luoghi narrati.


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:40

Pagina 62

cultura& formazione

L’ORGANICITA’ DELLA NOSTRA STORIA Più dell’80% degli agenti richiedono nuove opportunità formative

Formazione e aggiornamento continuo sono le uniche garanzia della professionalità degli agenti

di Gianni Gusso vicepresidente nazionale Fiaip, cultura e formazione Spesso, in occasione di convegni, assemblee consiliari o altro, mi trovo a rivedere e ascoltare la presentazione dell’opera di ricerca storica e letteraria intitolata “L’Arte del Sensale”, che il collega Presidente Onorario Luigi Busanel ha già quasi completata, con il patrocinio della Fiaip Nazionale e, in particolare, con il settore Cultura & Formazione, che mi onoro di rappresentare. Nel vedere come la nostra professione si sia così intensamente evoluta nel corso dei secoli si apprezza il lavoro certosino dell’autore che produrrà, sicuramente, forti emozioni a tutti gli agenti immobiliari. In queste occasioni, vengo sollecitato a dare il mio parere in merito, e quasi sempre mi ritrovo insoddisfatto dell’esposizione, perché comprendo che le parole non sono mai sufficienti a descrivere appieno l’opera. Per cui, devo ricorrere alla mia passione per la filosofia e la letteratura per esprimere quell’idea di cultura dell’essere agente immobiliare, ricercando così una definizione plausibile per compendiare l’opera. Ultimamente ho mutuata l’affermazione, dalla teoria del carattere organico della storia di Hegel, che “l’essere quello che si è”, è la conseguente evoluzione dell’azione con cui, nel tempo, abbiamo assistito all’avverarsi della nostra attuale condizione. Ogni gradino della nostra evoluzione è stato il superamento del precedente e, conseguentemente, costituirà la base per la sca-

Ma se le difficoltà e le difese ad esse opposte, a cui siamo ormai avvezzi, sono parte sostanziale della nostra storia, in futuro saremo quello che l’evoluzione ci permetterà di essere, solo se saremo in grado di prospettare noi stessi quello che sarà il futuro della nostra professione. Un’ideale che deve essere la realtà stessa in quanto dovrà essere intelligibile a tutti coloro che ci indirizzeranno la loro attenzione. E non solo a loro ma al mondo intero! Dovremo far sì che la nostra realtà professionale sia forma visibile, approntandovi ogni cura e opera per cui il nostro valore non rimanga incompreso. L’opera prima da dover sempre tener presente è la formazione professionale e la cura più attenta dovrà essere indirizzata al suo aggiornamento continuo. Non ci sono alternative: sarebbero solo palliativi che non tarderebbero a rendersi presto evidenti con le dannose conseguenze del caso!Il futuro ci si prospetta difficile, il che non vuol dire impossibile. Esso, però, sarà alla nostra portata perché siamo maturi per la comprensione delle difficoltà e delle modalità per il loro superamento. Fortunatamente stiamo apprezzando il valore del sindacato, inteso come salvaguardia di un bene comunemente riconosciuto come assolutamente prezioso. E, se l’anima dell’agente immo-

lata del prossimo. Come in ogni sistema organico, per cui ogni sua parte è stata, è e sarà necessaria per la costituzione del tutto, dobbiamo far rientrare la nostra evoluzione ricordando che niente, nemmeno le difficoltà e gli errori, può essere disconosciuto del suo contributo fondativo. Teorizzando l’organicità della nostra storia come un organismo (e non come un semplice aggregato di elementi per il quale la privazione o l’aggiunta di sue parti non influiscono minimamente sulla sua costituzione di “mucchio”) che vive dell’apporto di ogni suo arto o organo particolare, per cui l’eventuale sua separazione dal contesto organico lo renderebbe comunque inutile mentre può causarne invece il decesso, dobbiamo affermare che quanto abbiamo fatto fino ad oggi è la realtà di quanto abbiamo fortemente voluto e difeso. Secoli di storia, quindi, ci fanno comprendere come gli eventi non sono mai accidentali e, quindi, inessenziali rispetto alla totalità storica ma sempre conseguenti e indispensabili e senza i quali tale totalità sarebbe inconcepibile. E’ così che dobbiamo intendere e comprendere le difficoltà che ci hanno resi faticosi gli sviluppi della nostra professione in questi ultimi anni. Basti pensare, in particolar modo, ai recenti provvedimenti legislativi, non certo appropriati, e alle difficoltà di comprensione all’esterno della nostra attività per cui pochi ne conoscono appieno il valore sociale.

biliare è l’espressione pura e intrinseca della sua natura, come fondamento del suo nascere, vivere e progredire - rimanendo sempre uguale a se stessa e ai suoi principi costitutivi- dobbiamo intendere che essa, in quanto non disgiunta dal corpo, trasfigurerà la sua essenza e valore nell’azione dei suoi organi. La nostra natura è quella di essere agenti immobiliari e seri professionisti del mercato immobiliare e se questo sarà continuamente perseguito ci sarà anima, cultura, realtà! La nostra Federazione ha intrapreso una svolta politico-amministrativa senza precedenti, determinata da contingenze, non sempre favorevoli, che hanno in un certo senso accelerato i tempi della nostra reazione per non farci trovare impreparati dalla repentina e inarrestabile evoluzione della nostra condizione. Una condizione che, pur in possesso di una legge che regola, seppur in maniera datata, la nostra attività di agenti immobiliari ci vedrà coinvolti come attori principali nella futura riforma delle professioni. Ebbene, accetteremo quanto ci sarà impartito, dopo aver fatto la nostra legittima difesa per quanto non compatibile e condivisibile. Ma intanto abbiamo fatto salti da giganti ed anche grazie alla formazione nazionale permanente siamo già all’avanguardia. Il nostro programma formativo nazionale ha già dato prova del suo valore e della sua enorme potenzialità per essere: • uno strumento flessibile, all’interno del quale ciascuno può

scegliere i corsi di proprio maggior interesse e per il proprio specifico ambito professionale, • uno strumento dinamico, in quanto il programma avrà continue implementazioni ed aggiornamenti, grazie anche ai suggerimenti e alle richieste che ci perverranno dagli associati. • Uno strumento moderno, con il quale contribuiremo a farci riconoscere per valenza tra le associazioni europee del settore immobiliare. I dati parlano chiaro: a tutto il 31 dicembre 2007, in non appena quattro mesi di esercizio, abbiamo dato riscontro a ben 335 richieste d’informazione ai nostri corsi, cui ha fatto seguito l’attivazione di sessioni, suddivise per le varie competenze (relazionale e gestionale, normativa, economica e tecnica), e con 121 partecipanti su 272 iscritti. Le attivazioni dei corsi sono, per l’incessante richiesta, in fase d’intensa e continua preparazione e l’anno nuovo sarà sicuramente un “anno mirabile”. Ne siamo tutti convinti anche perché il dato statistico percentuale di gradimento e richiesta di partecipazione è attestato a ben oltre l’ 81,19 %, con margini notevoli di miglioramento. L’elevazione della qualità professionale degli associati è quindi una realtà tangibile e si esplica in una formazione universale, democratica, effettiva, riconosciuta e sostenibile. • universale: perché la modalità formativa non ha differenze di merito ma ricerca una sua espressione univoca con la migliore docenza possibile; • democratica: perché i corsi sono e saranno istituiti in ogni dove, anche in aree geografiche lontane o emergenti, ricorrendo, se del caso, allo spirito di solidarietà federativo; • effettiva: perché le diverse qualità della docenza sono valutate costantemente e il grado di apprendimento sarà continuamente monitorato; • riconosciuta: perché, senza strumenti coercitivi per la formazione, la volontà di aggiornamento di ogni singolo associato sarà premiata con il riconoscimento dei crediti formativi professionali e il grado di merito conseguito (Stelle di merito). Il tutto come disposto dal programma e dal regolamento del Piano Formativo. • Sostenibile: perché l’economicità dei corsi è un impegno sindacale inderogabile. L’importante, a questo punto, è che ognuno faccia la propria parte: - la dirigenza nazionale: per riconoscere e sostenere questa politica culturale; - gli organi associativi periferici ( Consigli Regionali e Provinciali): nel dare il loro necessario contributo per la promozione e l’aiuto logistico e umano; - gli associati tutti: per volere fortemente la loro preparazione e aggiornamento professionale. Non sbaglio di certo nel riconoscere quanto predisposto e attuato come intelligente e sistemica organizzazione e razionalizzazione di un percorso evolutivo da tutti auspicato e perseguito. Non accidentalità, quindi ma logica conseguenza dell’azione che del passato trae le giuste considerazioni per attuare le modalità più opportune da investire in un futuro migliore. Siamo, così, come organi periferici, sinergici e “coessenziali”, di un organismo che condizionerà e si identificherà nella storia della nostra professione lasciando ben marcata l’impronta della nostra natura, che è già anima collettiva. gianni.gusso@fiaip.it 63


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:40

Pagina 64

le idee

la famiglia non scommette sul mattone L’INCERTEZZA DOMINA IL MERCATO 2008

di Valter Giammaria Presidente Tecnoborsa “Quali scenari si aprono con il 2008 per il mercato immobiliare italiano?” Tecnoborsa – la società consortile del sistema camerale per lo sviluppo, la trasparenza e la regolazione del mercato immobiliare – va monitorando da anni l’andamento della nostra economia immobiliare, soprattutto a partire dalle famiglie italiane, e i risultati previsionali dell’Indagine Tecnoborsa 2007-2008 nelle grandi città mettono in evidenza che, per la prima volta dopo anni di grande crescita, il mercato registra una battuta d’arresto, specie per quanto riguarda le famiglie con figli piccoli residenti a Roma o Palermo. Infatti, solo il 9,1% del campione intervistato (2.000 famiglie) ha intenzione di effettuare una transazione immobiliare, e cioè acquistare, vendere, prendere in locazione o dare in locazione una casa, e la quota è scesa di ben 7,1 punti rispetto a quanto rilevato nella precedente Indagine 2005. Addirittura, mettendo a confronto le

transazioni effettuate nel biennio 2005-2006 con quelle previste per il biennio 2007-2008 il numero delle famiglie che intendono effettuare una qualsiasi transazione scenderà di 3,4 punti percentuali. Addirittura, prendendo in esame il comparto delle compravendite, si è riscontrato che solo il 6% degli intervistati ha intenzione di acquistare un’abitazione nel biennio in esame. Tuttavia, per il 78,2% si tratta sempre di acquistare un’abitazione principale: il 44,5% si preoccupa che il prezzo del bene sia idoneo alle possibilità economiche della famiglia e il 42,9% tiene conto delle dimensioni. Al secondo posto, con un notevole divario, troviamo la motivazione come seconda casa per le vacanze (9,2%), seguita da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi (7,6%); infine, vi è chi pensa di acquistare per investire il proprio capitale (5%). Spostando l’analisi dalla parte dell’offerta futura emerge che

nel biennio 2007-2008 solo l’1,8% delle famiglie intervistate ha manifestato l’intenzione di vendere un immobile - specialmente a Napoli, Palermo e Torino - ma, complessivamente, rispetto al 2005 non si sono rilevati notevoli cambiamenti. Infatti, in termini di intenzioni, il mercato delle compravendite immobiliari sembra stia raggiungendo un punto di equilibrio, poiché le intenzioni di acquisto superano le intenzioni di vendita di soli 4,2 punti, mentre nel 2005 il gap era di 10 punti. Andando a vedere il mercato delle locazioni, è risultato che il 2,1% degli intervistati pensa di prendere in affitto un immobile nel prossimo biennio e le figure più attive saranno i giovani studenti, in particolar modo quelli che risiedono a Palermo. Tra le famiglie che risiedono nelle grandi

città rimane quasi immutata, rispetto al 2005, la quota di coloro che pensano di prendere in locazione un’abitazione. Spostandoci sul lato dell’offerta, è emerso che solo lo 0,3% degli intervistati pensa di concedere in locazione un bene nel biennio 2007-2008 e, a differenza di quanto avvenuto per la domanda, si prevede un calo di 1,1 punti percentuali rispetto a quanto dichiarato nell’Indagine 2005. Inoltre, il gap tra domanda e offerta nel 2005 era quasi nullo (0,4 punti), mentre nell’Indagine 2007 è salito a 1,8 punti. Questo in parte è dovuto al fatto che, a causa dell’incremento dei tassi di interesse, le famiglie italiane sono indecise se comprare o affittare un’abitazione. In ogni caso, la città più attiva dovrebbe essere Roma. 65


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:40

Pagina 66

A MILANO LA II EDIZIONE DEL GRAN GALÀ IMMOBILIARE La seconda edizione del “Ballo del Mattone” ci sarà il 28 febbraio 2008 a Milano nella cornice di palazzo del Ghiaccio. La serata di gala e di beneficenza del real estate sarà caratterizzata dalla consegna dei “Mattoni d'oro” riconoscimento che quest’anno premierà le imprese di costruzione, i grandi lavori all’estero, il project financing, i migliori progetti pubblici e le più interessanti collaborazioni pubblico-privato.

Milano, 28 febbraio 2008 Info: Thorsten Herbert; tel. +39 06 32110476 http://www.mmholding.it/interno.php?m=articles

SEMINARIO EUROPEAN REAL ESTATE SOCIETY (EURES) A BRUXELLES Il 29 febbraio a Bruxelles, in Belgio, è in programma un seminario organizzato dall’European Real Estate Society (Eures) sull'andamento del settore immobiliare in Europa. Il convegno analizzerà la relazione tra politica e real estate e l’andamento del comparto dei mutui.

Bruxelles, 29 febbraio 2008 Info: fax: +32 (0)2 22 237 99 88 ERESseminar@aberdeenpropertyinvestors.com

IL 5 FEBBRAIO 2008 A MILANO SI APRE LA FIERA “MADE EXPO” Dal 5 al 9 febbraio 2008 a Milano si svolgerà la prima edizione di “Made expo” (Milano architettura design edilizia), la fiera organizzata da Made eventi srl e promossa da Federlegno-Arredo e Uncsaal (Unione nazionale costruttori serramenti alluminio acciaio e leghe). La manifestazione avrà come obiettivo quello di presentare i settori dell’edilizia e dell’architettura in modo integrato, offrendo una visione globale dell’offerta pur mantenendo le specificità dei singoli comparti. La fiera fornirà, quindi, un quadro complessivo sull’intero processo edilizio dalla progettazione alla demolizione dell’edificio.

Milano, febbraio 2008 Info: Tel. +39 0229017144, fax +39 0229006279 info@madeexpo.it

AL VIA IL MASTER IMMOBILIARE DELL’UNIVERSITÀ ROMANA DI TOR VERGATA A marzo 2008 partirà, all’Università Tor Vergata di Roma, il master di primo livello in Economia e Gestione Immobiliare (Megim) finalizzato a formare figure professionali in grado di organizzare e gestire patrimoni immobiliari, sia pubblici sia privati, e a operare nella intermediazione immobiliare anche connessa ai mercati finanziari. Roma, marzo 2008

Roma, marzo 2008 Info: tel. 06/72595816-17, fax 06/72595804 segreteria.megim@email.it; www.megim.it.

LE NUOVE TENDENZE DELL’ILLUMINAZIONE E DELL’ELETTROTECNICA ALLA FIERA “LIGHT+BUILDING” DI FRANCOFORTE SUL MENO Dal 6 all’11 aprile 2008 presso il quartiere fieristico di Francoforte sul Meno si terrà “Light+building”, il salone internazionale dell’architettura e della tecnica organizzata da Messe Frankfurt. Saranno così presentate al pubblico le ultime novità del mercato in materia di illuminazione, elettrotecnica e domotica (la disciplina che si occupa di studiare le tecnologie per migliorare la qualità della vita nella casa grazie all’automazione).

Francoforte sul Meno, aprile 2008 Info: http://light-building.messefrankfurt.com/global/en/home.html

agenda


Timone_LAI_02 26-01:Layout 1

28-02-2008

23:40

Pagina 68

N°1 - 2008  

Agente Immobiliare - N°1 - 2008

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you