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III

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CEDOLARE CON RISERVA I Pro e i contro di una rivoluzione infinita attualità MULTIPROPRIETÀ, ENTRO FEBBRAIO 2011 NUOVI STANDARD UE A TUTELA DEI CONSUMATORI

primo piano GALASSIA AFFITTI VIAGGIO NEL MONDO DELLE LOCAZIONI

dossier ALLA CAMERA CHIUDE L'INDAGINE CONOSCITIVA ECCO TUTTE LE PRIORITÀ PER IL MERCATO IMMOBILIARE

viaggi CERVINIA, IL GIOIELLO AI PIEDI DEL PLATEAU ROSÀ ALLA SCOPERTA DELLA “REGINA DELLA NEVE”


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L’AUTUNNO CALDO DEL REAL ESTATE In attesa di una ripresa annunciata Ancora una volta scioperi, leggi e norme poco chiare. E’ questo il quadro di un Paese, dove la coesione sociale sembra essere assente, e la politica, senza leader, diventata un anello troppo debole. Nonostante la positiva riorganizzazione del dicastero dello Sviluppo Economico, permane oggi un imbarbarimento e un clima d’odio sovradimensionato. Un dato è chiaro a tutti: la politica del risentimento, delle non scelte, fa male all’economia italiana e al mercato immobiliare. Se guardiamo a ciò che accade nel resto del mondo, verifichiamo come invece è proprio la politica a guidare soluzioni, insieme alle istituzioni. In Italia sciaguratamente ciò non accade. Anzi, c’è una sorta di impazzimento che sovverte il Paese, quasi si fosse persa una bussola istituzionale, attraverso una “guerra fredda” mal digerita dagli osservatori internazionali, come quella intercorsa tra Montecitorio e Palazzo Chigi. Ecco perché oggi è auspicabile cambiare passo a tutti il livelli, se non si vuole essere fotografati dagli osservatori internazionali come un Paese “vecchio” e in declino. E’ necessario allora rilanciare la concertazione sociale con le categorie e le parti sociali oltre a definire nuove riforme. In tutto ciò è evidente come le relazioni sindacali in Italia abbiano la necessità di essere rifondate da un nuovo Patto Sociale, con regole più compatibili con quello che avviene nel resto mondo. Allo stesso tempo

il comparto immobiliare, e le associazioni che ad esso fanno capo, dovrebbero poter ripartire e reagire compatte per far fronte alle mutate esigenze degli operatori del settore, e dar corso a nuove riforme strutturali. Gli scenari fin qui disegnati ci fanno intravedere un orizzonte costellato di manifestazioni in autunno di protesta per il comparto, annunciate da parte dei costruttori, che esasperati da un mercato fermo sono contrariati di fronte ad una politica fatta di soli annunci. Il quadro di soluzioni per il comparto, intanto, viene delineato da Fiaip e da altre associazioni del Real Estate che nel corso dell’indagine conoscitiva alla Camera dei Deputati, oltre alla cedolare secca, hanno suggerito al legislatore riforme professionali, incentivi fiscali, e politiche per una vera e propria riqualificazione del patrimonio immobiliare in Italia. Pesa infine sul settore un’incertezza diffusa, la mancanza di risposte chiare dall’Amministrazione dello Stato, oltre l’assenza di una solida crescita economica, che insieme al debito pubblico, ai costi esterni aumentati, e ai fattori strutturali determinano troppi interrogativi irrisolti Tutti questi elementi non giocano a breve termine a favore di una ripresa più audace del mercato immobiliare. Ma la ripresa è possibile. La preannunciata cedolare però non basta, servono nuove idee e riforme che facciano ripartire davvero il mercato immobiliare.

Contro l’odio e il nuovo clima di terrore, per la libertà dell’informazione La minaccia che sembra essersi alzata dietro il fallito attentato al direttore di Libero Maurizio Belpietro, al quale esprimiamo tutta la nostra solidarietà, è un segnale da condannare categoricamente. Siamo preoccupati per il clima d’odio e di violenza che recentemente sembra essere riesploso contro chi fa giornalismo con opinioni nette, controcorrente e per qualcuno scomode, o contro leader sindacali marchiati da fumogeni, o oggetti contundenti in pubblico. A viso scoperto riteniamo che nel nostro Paese sia giusto difendere la libertà di espressione di tutti. Si tratta di un valore che va tutelato sempre, senza se e senza ma, soprattutto se si tratta di qualcuno che la pensa diversamente da noi. Una classe dirigente, che si definisca tale, non può lasciare che simili fatti possano passare inosservati o cadere nell'indifferenza. Chi si rende reo di questi gesti contribuisce oltremodo a creare un clima di inaudita contrapposizione e odio, che fa tornare in mente un passato degenerato in violenza contro giornalisti, magistrati e sindacalisti. Un passato, dicevamo, che vorremmo fosse solo scritto nei libri di storia.

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s o m m a r i o

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editoriale 05 L’autunno caldo del Real Estate

cover story 12 Cedolare con riserva 15 Bene la cedolare, ora serve un piano strutturale 16

per il settore Immobiliare e federalismo, una partita rischiosa

primo piano 20 Galassia Affitti

attualità 25 Multiproprietà: una direttiva europea interviene 26

a favore dei consumatori MLS, tre lettere per cambiare lo scenario del mattone

dossier 36 Mercato immobiliare: la ripresa è possibile

mattone&finanza 40 Al via la riforma della mediazione creditizia: ecco cosa cambia

new trend 44 Italia, profumo di primavera per il real estate 45 Il mattone malato colpisce il sogno americano

viaggi 50 Cervinia, un gioiello ai piedi dello “Scoglio più nobile d'Europa”

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rubriche

L’Agente Immobiliare Quadrimestrale di cultura, politica ed economia di proprietà della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali

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Fiaip esprime Solidarietà a Bonanni La Fiaip esprime la propria solidarietà al leader della Cisl Raffaele Bonanni, vittima di una inaudita aggressione a Torino. In una lettera inviata a Bonanni, nei giorni scorsi, l Presidente Fiaip Paolo Righi e il Vicepresidente nazionale con delega CCNL e Previdenza Salvatore Stolfi esprimono la propria solidarietà a nome di tutta la Federazione al Segretario Generale della Cisl, vittima di una contestazione da parte di facinorosi. Nel testo della lettera si legge: “Siamo di fronte ad un triste episodio di violenza che non vorremmo più vedere nel nostro Paese. Così facendo - dichiara il presidente Righi - si apre un clima rovente, e si cerca di condizionare il diritto di un rappresentante di un sindacato ad interloquire civilmente, manifestando il proprio pensiero”.

FOTOGRAFIE Archivio Fiaip | www.fotolia.com DIRETTORE EDITORIALE Annabella Covini | fiaipeditoria@fiaip.it PROGETTO GRAFICO ED IMPAGINAZIONE Renato Roncagli Miceli SEGRETERIA Stefania Colletti 06.4523.18.26 | 06.967.00.020 | fiaipeditoria@fiaip.it AMMINISTRAZIONE 06.4523.18.362 | amministrazione@servizifederativi.it EDITORE, SEDE LEGALE, PUBBLICITA’ Servizi Federativi Srl, Via Alessandro Farnese, 12 - 00192 Roma Partita Iva 08276561001 Responsabile dati personali: Servizi Federativi Srl Servizi Federativi Srl, Via Alessandro Farnese, 12 - 00192 Roma FOTOLITO E STAMPA Rotopress International srl, Via Brecce | 60025 | Loreto (AN) | Tel. 071 7500.739 DISTRIBUZIONE IN ABBONAMENTO POSTALE: Poste Italiane Spa Spedizione in abb.postale – D.L. 353/2003 (conv. in L.27.02.2004, n°46) art.1, comma1, DCB di Bologna – Euro 5,00 MODALITÀ DI ABBONAMENTO On line con carta di credito, avvalendosi del servizio sicuro Servizi Federativi Abbonamento annuo per l’Italia: 20 euro Abbonamento annuo per l’estero: 90 Euro Offerta speciale abbonamento biennale Italia: 24 Euro Abbonamento biennale Estero: 120 Euro Attivazione e Rinnovo di un abbonamento Per attivare e rinnovare un abbonamento utilizzare il servizio on line www.aimagazine.it Copyright Tutti i diritti di produzione, riproduzione o traduzione sono riservati: testi e fotografie, anche se non pubblicati, non si restituiscono. Le opinioni espresse negli articoli appartengono ai singoli autori dei quali si rispetta la libertà di giudizio e ai quali rimane la responsabilità Garanzia riservatezza abbonati In conformità al D.Lgs. n°196/2003 sulla tutela dei dati personali Vi informiamo che i dati raccolti saranno trattati con la massima riservatezza e verranno utilizzati per scopi inerenti la nostra attività. In ogni momento a norma dell’art. 7 del D.Lgs n°196/2003, si potrà chiedere l’accesso, la modifica, la cancellazione od opporsi al trattamento dei dati scrivendo a Servizi Federativi Srl - Piazzale Flaminio, 9 - 00196 Roma ABBONAMENTI ED ARRETRATI: Inviare richiesta scritta via fax al 06 9670.00.020 Via mail: lagenteimmobiliare@fiaip.it oppure telefonare al 06 4523.18.52 Chiuso in redazione il 28 Settembre 2010

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economix

LIGRESTI VENDE UN PEZZO DI STORIA MENEGHINA: SUL MERCATO TORRE VELASCA La Torre Velasca, simbolo per eccellenza, al pari del grattacielo Pirelli, della Milano del boom economico, e del dopoguerra ambrosiano, è in vendita. A 52 anni dalla sua costruzione, iniziata nel 1956 su progetto degli architetti Banfi, Barbiano di Belgiojoso, Peressutti e Rogers (tutti laureati al Politecnico meneghino e passati alla storia con l’acronimo BBPR), è stata infatti messa sul mercato da Fondiaria Sai (FonSai), la compagnia assicurativa che fa capo alla famiglia Ligresti. Con i suoi 27 piani, più due interrati, per 106 metri d’altezza, la Velasca, che prende il nome dall’omonima piazza seicentesca, voluta dal governatore spagnolo Juan de Velasco, rappresentò la rinascita del cemento per una città devastata dai bombardamenti anglo-americani del 1943. Per quanto riguarda la struttura, l’edifico è così suddiviso: al piano terra si trovano i negozi, dal primo al 17esimo piano gli uffici, il 18esimo piano al momento è occupato da magazzini, una piccola unità abitativa e locali tecnici, dal 19esimo al 26esimo piano si trovano le abitazioni. I due piani interrati sono adibiti a posti auto, magazzini, vani tecnici e sottonegozi. Attualmente l’immobile risulta essere sfitto per un terzo e il reddito prodotto è stimato all’incirca in 3,5 milioni di euro all’anno. Sfruttando al massimo le sue potenzialità, è stato calcolato che la Torre può generare circa 5,25 milioni di reddito. Il prezzo indicativo non è ancora stato pattuito, gli interessati potranno avere maggiori informazioni entro la data limite del primo ottobre. Le offerte non vincolanti potranno invece essere presentate fino al 3 dicembre.

CON IL BARATTO SI RISPARMIA. ARRIVA IL SITO PER LA PERMUTA DI IMMOBILI Accelerare i tempi e risparmiare denaro nelle transazioni immobiliari. È questa la possibilità offerta da Casainpermuta.it, il primo portale italiano dedicato al “baratto” di immobili. Invece di vendere per poi dover riacquistare, il sito facilita lo scambio di abitazioni, uffici, negozi, magazzini, box e capannoni con un risparmio calcolato intorno al 50%. I costi vivi (imposte catastali, di registro, ipotecarie se c’è il mutuo e notarili) si pagano infatti una sola volta. Il servizio, indirizzato sia ai proprietari privati sia agli agenti immobiliari, è gratuito. È sufficiente registrarsi sul sito e poi inserire due schede, quella dell’immobile che si vuole cedere (comprensiva di titolo, descrizione, foto etc.) e quella dell’immobile di cui si è in cerca. Una volta collegate/accoppiate le due schede il gioco è fatto e non resta che attendere la risposta di un altro aspirante “barattatore”.


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LA CASA DEI SOGNI INCONTRA LA NATURA: È IL MULINO L’ULTIMA TENTAZIONE DEL MERCATO

I NOTAI PROTAGONISTI DELLA PIANIFICAZIONE URBANISTICA CON IL PGT MILANESE

Sarà a causa di anni di “suggestione pubblicitaria”, con la famiglia perfetta che si gode la colazione perfetta, voglia di ritorno alla natura, o l’ultima, irresistibile, tendenza modaiola, fatto sta che il mercato immobiliare sembra aver riscoperto i mulini. Secondo il portale immobiliare.it, sono infatti oltre 250 questi antichi e suggestivi edifici in vendita. Di tutti i tipi e di tutti i prezzi, da Milano a Pantelleria, da 24mila a cinque milioni di euro. Niente più farina ma loft e agriturismo. O grandi alberghi, tipo il Molino Stucky Hilton di Venezia, zona Giudecca, costruito sulle rovine del convento di San Biagio e Cataldo. Produceva 50 tonnellate al giorno e la sua storia, finita nel 1955, è ricominciata nel 2007: a cinque stelle. I più ricercati, forse perché rappresentano l’immagine classica del mulino, risultano essere quelli ad acqua. Tra questi a Cassinetta di Lugagnano, sul Naviglio Grande in provincia di Milano, ce n’è uno appartenuto alla famiglia Visconti la cui struttura, e il funzionamento delle pale, si dice furono progettati niente meno che da Leonardo da Vinci. Sarà anche per questo che il costo si aggira sui 5 milioni di euro. E l’offerta di “quarti di nobiltà” non si esaurisce qui: un altro, a Licciana Nardi (Massa Carrara), risale al diciassettesimo secolo e porta ancora gli stemmi dei Marchesi Malaspina, poi c’è quello di Monteriggioni (Siena) citato nel catasto napoleonico. Lontani dall’essere solo un status symbol, i mulini sono comunque anche il nuovo obiettivo degli ecologisti duri e puri, di coloro che pensano al risparmio energetico e a uno stile di vita slow.

Con il nuovo Piano di governo del territorio (Pgt), lo strumento che ha sostituito il Piano regolatore generale come mezzo di pianificazione a livello comunale, a Milano entrerà in scena la perequazione urbanistica. Con questo termine, nel linguaggio di settore, si intende quel principio la cui applicazione mira a ottenere due effetti specifici: la giustizia distributiva nei confronti dei proprietari dei terreni destinati a servizi pubblici e la formazione, senza espropri e spese, di un patrimonio pubblico di aree a servizio della collettività. A garantire la sicurezza delle transazioni dei diritti edificatori - i proprietari delle aree destinate ai servizi pubblici dovranno infatti cederle gratuitamente al Comune ma potranno commerciarne i diritti volumetrici - sarà invece la Borsa dei diritti edificatori. Come spiegato dall’assessore allo Sviluppo del territorio di Milano, Carlo Masseroli, questo nuovo organismo, i cui connotati sono ancora da definire, sarà un soggetto al 100% pubblico. Per certificare il nuovo strumento urbanistico sono stati invece chiamati in causa i notai. La categoria è stata incaricata di verificare la corretta separazione della proprietà del terreno dalla titolarità del diritto edificatorio. Sul sistema perequativo, e sul nuovo Pgt che interesserà tutto il territorio di Milano, non sono comunque mancate le polemiche. Oltre che dall’opposizione, molte critiche sono arrivate dall’Istituto nazionale di urbanistica (Inu) della Lombardia e da autorevoli architetti paesaggisti che contestano l’assenza di un piano specifico e una sperequazione negli indici di edificabilità.

It's good news that house prices are falling (The Telegraph, Uk)

Des fiches de paye trafiquées pour louer un appartement (Le Figaró, Francia)

Il mercato immobiliare inglese si è ulteriormente indebolito nel mese luglio scorso e secondo l’agenzia Lloyds HBOS i prezzi rimarranno al ribasso per tutto l’anno. Secondo un’indagine della Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors), i prezzi stabili dello scorso anno erano il risultato, almeno in parte, di una riduzione dell’offerta. A seguito di una timida ripresa, un numero sempre maggiore di investitori ha deciso di mettere in vendita le proprie abitazioni, determinando una riduzione dei prezzi. Questi flussi e riflussi di mercato sono tipici di quello britannico, imprevedibile e legato ai cambiamenti stagionali.

Per accedere a un mercato immobiliare ormai saturo e soddisfare le aspettative dei proprietari delle case, gli inquilini falsificano sempre più spesso le proprie buste paga per garantirsi l’affitto. Nelle grandi città francesi – soprattutto a Parigi – il fenomeno della falsificazione dei dossier di locazione è in netto aumento, stimolato da un’offerta che fissa prezzi di affitto molto elevati e chiede rigorose garanzie economiche. Secondo Gilles Ricour de Bougies, presidente della Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier) questo fenomeno è sempre esistito e “in realtà sono cambiati solo gli strumenti tecnologici che si sono evoluti e hanno permesso di migliorare le modalità di realizzazione di queste frodi”.

La Empresa Municipal de la Vivienda subasta casas para aliviar sus 1.000 millones de deuda (El País, Spagna)

Mortgage rates continue their historic drop (The Washington Post, Usa)

La Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (Emvs) – l’azienda statale spagnola impegnata nel settore residenziale pubblico – ha deciso, per la prima volta dalla sua costituzione, di mettere in vendita con una procedura di asta pubblica quattro lotti di costruzioni attualmente occupati in regime di affitto. Sono ben 630 gli appartamenti messi in vendita, presenti in quattro zone di Madrid (Carabanchel, Moratalaz, Sanchinarro e Vallecas), con l’obiettivo di favorire il ripianamento dei debiti dell’impresa che ammontano a circa mille milioni di euro. Quest’operazione però, dalla quale si attendono almeno 64,3 milioni di euro, non basterà a colmare i debiti e per questo motivo la Emvs ha anche deciso per le proprie case un graduale passaggio dal canone sociale a quello libero.

Per l’ennesima volta negli ultimi sei mesi, i tassi dei mutui in America sono ai minimi storici rispetto alle ultime decadi, offrendo un’occasione da non perdere per quanti vogliono investire nel mattone. Freddie Mac, l’azienda privata con supporto governativo corresponsabile della crisi subprime, ha dichiarato che il tasso medio per un mutuo trentennale ha raggiunto nel mese di agosto il 4,49%, in calo rispetto al 4,54 registrato in precedenza. È il più basso in assoluto da quando, nel 1971, la Freddie Mac ha iniziato a registrarli.

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Federalismo, immobiliare cassaforte dei Comuni In principio (era il 1992) fu l’Ici, l’imposta comunale sugli immobili. Poi venne il ministro dell’Economia Giulio Tremonti e la limitò (2008) alle seconde case. Ora ancora Tremonti disegna l’autonomia fiscale dei Comuni e crea l’imposta municipale propria (Imp), ovvero la tassa sul possesso degli immobili. E’ questo in sintesi il contenuto del decreto legislativo approvato in via preliminare dal governo il 4 agosto scorso in attuazione della legge delega 42/2010 sul federalismo fiscale. Il testo, su cui dovranno pronunciarsi entro ottobre le Camere e la Conferenza Unificata, destina tutta la fiscalità sugli immobili ai Comuni, che entro novembre 2013

dovranno definire l’Imp in cui confluiranno Irpef e relative addizionali, imposta di registro, ipotecaria, di bollo e l’Ici. La base imponibile sarà calcolata sulla rendita catastale cui sarà applicata un’aliquota fissata con apposito provvedimento entro il 30 novembre 2010. L’Imp si applicherà alle compravendite, mentre saranno escluse le abitazioni principali e sarà dimezzata per le seconde case date in locazione, sui cui redditi dal 2011 i proprietari potranno optare per la cedolare secca. Il tempo passa ma l’immobiliare rimane la base della finanza municipale.


Cedolare con riserva Sarà operativa dal 2011 e dovrebbe avere un’aliquota al 20%. Pro e contro di una rivoluzione attesa da tempo

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l ministro dell’Economia Giulio Tremonti lo aveva anticipato a fine giugno e il 4 agosto ha tenuto fede alla promessa. La cedolare secca sui redditi da locazione sarà presto una realtà e sarà il primo passo per assicurare l’autonomia finanziaria dei Comuni, entrando nella legislazione italiana in attuazione delle norme sul federalismo fiscale (L. 42/2009), ma ridimensionata rispetto alle richieste del mondo del real estate. E novità potrebbero arrivare dalle indicazioni che sul testo fornirà la bicamerale sul federalismo e la Conferenza Unificata, che entro ottobre dovranno far pervenire il proprio parere al governo. Governo che, forse sull’onda delle tensioni interne alla maggioranza (si veda la rubrica Panorama Normativo), ha mantenuto uno stretto riserbo su un provvedimento rivoluzionario per la fiscalità immobiliare e per il finanziamento dei municipi, al momento non ancora reso pubblico. La cronaca del via libera al provvedimento racconta di uno schema di decreto legislativo sulla fiscalità municipale basato sulla devoluzione ai Comuni della tassazione sugli immobili, ed entrato a palazzo Chigi con la previsione dell’introduzione dal primo gennaio 2011 dell’imposta unica sostitutiva sugli affitti con aliquota al 25%.

La cedolare produrrà benefici per proprietari e inquilini, ma converrà soprattutto ai redditi medio alti Nei giorni precedenti alla riunione dell’esecutivo le anticipazioni della stampa sull’entità della cedolare avevano provocato le reazioni delle associazioni di categoria. La previsione di un’aliquota di cinque punti superiore a quella del 20%, da sempre indicata dagli addetti ai lavori, vanificava l’intervento e l’effetto di volano del mercato. Il 4 agosto, al termine della riunione dei ministri, inizia un tam tam di dichiarazioni: alcuni esponenti dell’esecutivo, lasciando palazzo Chigi, indicano una revisione al ribasso dell’aliquota tra il 22 e il 23%. Poi il ministro per la Semplificazione ed esponente del Carroccio Roberto Calderoli assicura di aver convinto Tremonti: l’articolo 2 del dlgs fissa la cedolare al 20%. Durante la riunione, infatti, il ministro dell’Economia avrebbe accettato una rinegoziazione al ribasso del valore dell’aliquota, mettendo subito al lavoro i tecnici di via XX Settembre che nel giro di poche ore avrebbero dato l’ok alla riduzione dal 25 al 20%. Il dato sembra perciò assodato, ma dal responsabile del Mef, non arriva né una conferma né una smentita. Nella tarda serata del 4 agosto viene poi annunciata una conferenza stampa di Tremonti per il giorno successivo, che però viene annullata. Nel comunicato stampa di fine seduta della riunione del governo lo schema di decreto legislativo viene descritto con accuratezza, soffermandosi anche sulla cedolare, ma senza precisarne

l’entità. E’ questo l’unico commento ufficiale dell’esecutivo sul provvedimento. Da quel momento in poi Tremonti non rilascerà alcuna dichiarazione su quello che solo poche settimane prima aveva annunciato come uno dei provvedimenti cardine del federalismo fiscale attraverso cui, anche grazie alla cedolare, “dare un grande recupero di gettito ai Comuni”. Rimane però l’incertezza, anche perché non è stato chiarito un punto del testo portato al Consiglio da Tremonti, ovvero la previsione (art. 2, comma 6) che l’aliquota della cedolare potesse essere ridotta dal 25 al 20% nelle aree urbane classificate ad alta tensione abitativa. Se l’aliquota è già al 20% nel testo definitivo (non ancora reso pubblico), per le zone ad alta tensione abitativa non sono più previste ulteriori agevolazioni? In attesa di fugare i dubbi, vediamo cosa stabilisce il provvedimento sulla fiscalità municipale partendo dal testo entrato a palazzo Chigi e dal comunicato stampa del governo, dando per acquisita una cedolare secca al 20%. Il provvedimento sancisce innanzitutto il passaggio ai Comuni del gettito prodotto da alcune imposte che gravano sugli immobili ubicati nel loro territorio. Tra queste vi sono quelle di registro, ipotecaria e catastale, l’Irpef relativa ai redditi fondiari (escluso quello agrario), l’imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione, i tributi speciali catastali, le tasse ipotecarie e la cedolare secca sugli affitti. Questa, si legge nel comunicato del governo, rappresenta “una rilevante novità”, con l’adozione di un regime fiscale che il proprietario “avrà facoltà di scegliere in alternativa a quello attuale”. Infatti, a partire dal gennaio 2011 il canone di locazione relativo a contratti stipulati per abitazioni e relative pertinenze, potrà essere assoggettato, “se il locatore così deciderà”, alla nuova imposta sostitutiva dell’Irpef, delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo sul contratto di locazione. La cedolare potrà essere applicata a tutti i tipi di contratto, compresi quelli per i quali non è previsto l’obbligo di registrazione (quelli inferiori a 30 giorni), mentre non potrà essere utilizzata per le locazioni effettuate nell’esercizio di attività d’imprese, di arti e professioni e di enti non commerciali: in altre parole sono escluse le società immobiliari. L’imposta unica al 20% si applicherà al 100% del canone annuale pattuito e, secondo l’articolo 2 del provvedimento che la disciplina, dovrà essere anticipata ai Comuni entro il termine di versamento delle imposte sul reddito nella misura dell’85% per il 2011 e del 90% a partire dal 2012. Le modalità per versare l’acconto saranno stabilite dall’Agenzia delle entrate entro 90 giorni dall’entrata in vigore del testo. Da questo riepilogo appare evidente che la nuova fiscalità sugli affitti delineata dall’esecutivo, anche se rivoluzionaria, presenta alcuni limiti. Il primo di questi è che la cedolare è riservata unicamente a persone fisiche e alla locazione di abitazioni, comprese quelle turistiche e temporanee. L’aliquota dell’imposta unica sarà applicata al 100% del valore del canone annuale,


COVER STORY

pito di 5.413 euro, con l’attuale tassazione il proprietario pagherebbe all’erario 1.875 euro contro i 1.083 della cedolare. E i benefici sono tanto più alti quanto più aumenta la classe di reddito. Per l’associazione veneta inoltre, con l’imposta unica sostitutiva ci guadagnano anche gli inquilini che risparmieranno sul 2% di imposta di registro sul canone oggi a loro carico. E’ probabilmente proprio per questo motivo che Raffaella Mariani, capogruppo del Pd in commissione Ambiente alla Camera, ha bollato la cedolare secca di Tremonti come una “misura iniqua” perché avvantaggia i redditi alti. Soprattutto, ha evidenziato la parlamentare, la disposizione sarà inefficace perché “non accompagnata da detrazioni a favore degli inquilini e da interventi sulla tracciabilità dei pagamenti”, impedendo quindi di dare soluzione all’emergenza abitativa e di recuperare il nero. Quello che appare infatti chiaro è che il successo e la sostenibilità economica della cedolare dipenderà dalla sua capacità e da quella delle amministrazioni comunali, di far emergere il sommerso.

mentre attualmente l’Irpef si paga sull’85% del canone annuo, con aliquote progressive a seconda dell’entità del rendimento e ulteriori agevolazioni per i canoni concordati. Inoltre, la cedolare, anche se imposta sostitutiva, non sarà l’unica tassa a gravare sull’affitto: a questa dovrà aggiungersi, sia pure in misura dimezzata, l’imposta municipale propria (Imp) relativa al possesso degli immobili introdotta dal 2014 dallo stesso decreto legislativo sul federalismo municipale e in cui confluirà l’Ici sulle seconde case. Non va però dimenticato che la cedolare è facoltativa e quindi saranno i proprietari dal prossimo anno a decidere per quale tipo di fiscalità optare, scegliendo quella più conveniente. Secondo l’elaborazione realizzata dall’Ufficio studi di Confedilizia (vedi Box), sulla base di un’aliquota al 20%, la nuova imposta converrà soprattutto a chi oggi presenta un imponibile tra i 29mila e 55mila euro, indipendentemente dalla tipologia di contratto utilizzato. Un dato confermato da un’elaborazione della Cgia di Mestre (l’Associazione di artigiani e piccole imprese) secondo la quale, ipotizzando un canone annuo perce-

CEDOLARE SECCA, CHI CI GUADAGNA E CHI CI PERDE CONTRATTI “LIBERI” Canone di locazione = 100 SCAGLIONE DI REDDITO E ALIQUOTA IRPEF

IMPOSTA ATTUALE (IRPEF)

IMPOSTA CON CEDOLARE DEL 20%

Fino a 15.000 euro (23%)

19,55

20

Tra 15.000 euro e 28.000 euro (27%)

22,95

Tra 28.000 euro e 55.000 euro (38%)

32,3

Tra 55.000 euro e 75.000 euro (41%)

34,85

Oltre 75.000 euro (43%)

36,55

CONTRATTI “AGEVOLATI” Canone di locazione = 100 SCAGLIONE DI REDDITO E ALIQUOTA IRPEF

IMPOSTA ATTUALE (IRPEF)

IMPOSTA CON CEDOLARE DEL 20%

Fino a 15.000 euro (23%)

13,68

20

Tra 15.000 euro e 28.000 euro (27%)

16,06

Tra 28.000 euro e 55.000 euro (38%)

22,61

Tra 55.000 euro e 75.000 euro (41%)

24,39

Oltre 75.000 euro (43%)

25,58

La tabella illustra le conseguenze che si avranno – sia per i contratti “liberi” (quattro anni più quattro, a canone libero) sia per quelli “agevolati” (tre anni più due, a canone calmierato) – per i locatori che opteranno per il passaggio al regime della cedolare secca sugli affitti dall’1.1.2011. Per rendere con immediatezza l’idea degli effetti della misura sui contribuenti che opteranno per il regime della cedolare secca, si è ipotizzato un canone di locazione pari a 100. La base imponibile è costituita: • nell’attuale regime fiscale, dal canone di locazione al netto della deduzione del 15% e, per i contratti agevolati, dell’ulteriore deduzione del 30%; • nel regime fiscale della cedolare secca, dall’intero canone di locazione. Da rilevarsi che nella cedolare secca sono – secondo il testo in entrata in Consiglio dei ministri – incorporate le addizionali Irpef, l’imposta di registro e l’imposta di bollo (non considerate nella tabella quanto al regime attuale). Elaborazione a cura dell’Ufficio studi di Confedilizia

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COMUNI A CACCIA DI AFFITTI L’

Associazione nazionale dei Comuni (Anci) ha accolto positivamente il varo del provvedimento sull’autonomia finanziaria dei municipi. Per il sindaco di Roma Gianni Alemanno, presidente del consiglio nazionale dell’Anci, il testo sul federalismo municipale ha messo i Comuni “in condizioni di avere un buon livello di autonomia finanziaria”. Un punto di vista condiviso

che secondo i tecnici del ministero dovrebbero consentire il pareggio con l’attuale livello di entrate, con la sola perdita a regime nel 2014 di 246 milioni dovuto alla cancellazione definitiva di bollo e imposta di registro. In realtà, facendo due conti, si scopre che nel 2011 pur dando per assodata l’emersione del 15% del nero e il recupero di 440 milioni di gettito, la cedolare produrrebbe circa 2.996 milioni di euro: ben 639 milioni in meno rispetto ai 3.635 milioni assicurati dall’attuale sistema. Per consentire il più ampio recupero del sommerso, le norme sulla cedolare prevedono alcune novità ma anche alcune conferme. Viene infatti mantenuto l’obbligo di indicare nella dichiarazione dei redditi quelli provenienti da locazioni, mentre con la registrazione del contratto si assolverà anche all’obbligo di segnalazione alle autorità di Pubblica sicurezza. Sono poi introdotte nuove sanzioni per i proprietari, valide anche per le società immobiliari, per chi non registra i contratti entro il 31 dicembre 2010, chi dichiara un importo minore rispetto a quello realmente percepito o conclude contratti fittizi. In questi casi i proprietari scoperti (o denunciati) oltre a pagare le multe già previste (dal 120 al 240% dell’imposta di registro dovuta, che anche se assorbita dalla cedolare verrà calcolata virtualmente), dovranno praticare all’inquilino uno sconto tra il 70 e il 90% sul canone pattuito. Prevista in questi casi anche la nullità del contratto. Insomma un meccanismo virtuoso che dovrebbe indurre proprietari e inquilini a ragionare sulla convenienza della cedolare.

La cedolare potrebbe non bastare: pur recuperando il 15% di sommerso mancano all’appello 639 milioni di euro anche dal primo cittadino di Torino Sergio Chiamparino e presidente dell’associazione, secondo il quale però l’efficacia delle norme sulla cedolare dipenderà dalla capacità di far emergere il mercato in nero. Ed è proprio puntando su questo presupposto che il ministero dell’Economia ha costruito la disciplina dell’imposta unica sugli affitti. In base alla relazione tecnica allegata alla prima bozza del provvedimento, quella che prevedeva la cedolare al 25%, l’imposta sostitutiva produrrebbe un gettito di 2.552 milioni di euro, contro i 3.295 milioni garantiti dall’Irpef calcolata su un’aliquota marginale del 32% che, al lordo delle addizionali e dell’imposta di registro, diventano 3.635 milioni. Contando su un’emersione di affitti illegali del 15% nel 2011, del 25% nel 2012 e del 35% nel 2013, nella relazione si stima di recuperare con la cedolare rispettivamente nei tre anni e 440 milioni, 740 milioni e 1.032 milioni. Recuperi


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Bene la cedolare, ora serve un piano strutturale per il settore Ancora troppe normative penalizzano agenti immobiliari e consumatori

L’

uscita dalla crisi, sarà guidata dalla ripresa del settore immobiliare, i primi dati del 2010 ci segnalano una ripresa del numero delle transazioni e un aumento delle richieste di mutui per l’acquisto della prima casa. La stabilità dei prezzi e l’introduzione della cedolare secca potrebbero sostenere i timidi segnali di ripresa registrati nel primo semestre 2010, e ipotizzare nell’anno venturo dati più incoraggianti. La tassazione separata dei canoni di locazione, è stata richiesta da Fiaip e da Confedilizia a più riprese, e finalmente, dopo anni di attesa e di battaglie, il Parlamento ed il Governo hanno convenuto che è arrivato il momento di sostenere e favorire il mercato immobiliare. Una tassazione certa e facilmente comprensibile permetterà il ritorno al mercato immobiliare dei piccoli investitori, i quali troveranno conveniente investire i loro capitali in immobili destinati alla locazione. Non vi è dubbio che i dati incoraggianti di questo primo semestre, spinti dall’aumento del numero delle compravendite, sono stati influenzati dal rientro dei capitali provenienti dallo scudo fiscale e dai bassi tassi di interesse, e per questo ritengo che il 2010 si possa chiudere con un segno positivo. Ma la possibilità che il nostro settore si riprenda, è messa in discussione da alcuni provvedimenti, che sebbene nell’impianto generale trovano oggi il consenso di Fiaip, in molte parti (che riguardano direttamente l’attività dell’agente immobiliare e del mediatore creditizio) ci trovano fortemente contrari. Si guardi per esempio al decreto legislativo n°141 che riforma

l’attività svolta dai mediatori creditizi, ed elimina di fatto un’intera categoria, impedendo di svolgere l’attività in forma individuale e imponendo la costituzione di una società di capitali. Purtroppo gli obblighi e gli oneri posti a carico di queste società, sono talmente numerosi, da produrre costi esorbitanti per la loro gestione. Fiaip dopo un' attenta valutazione ritiene infatti che nei prossimi anni in Italia saranno presenti sul mercato solo tre o quattro grandi società di mediazione creditizia. E tutti i professionisti che negli ultimi 20 anni hanno lavorato con professionalità e correttezza in questo mercato che fine faranno? Non rimane che una via: se questi professionisti intendono proseguire nella loro attività dovranno diventare collaboratori, o dipendenti di queste società. Alla faccia della libertà di impresa e della professionalità tanto decantata dal legislatore. Ancor di più il decreto legislativo, prevede che gli agenti immobiliari non potranno segnalare mutui ai propri clienti in via strumentale alla vendite delle unità immobiliari. Quest’ultima norma provocherà un forte rallentamento nelle vendite di immobili ad uso abitativo e si avrà un aumento dei costi a carico dei consumatori. Infatti, fino ad oggi, la segnalazione del mutuo da parte dell’agente immobiliare non comportava alcun costo a carico del cliente. Naturalmente Fiaip sta lavorando alacremente affinché nei decreti attuativi la norma venga cassata. Il Governo, quindi, con una mano dà e con l’altra toglie. Questi fatti ci segnalano la mancanza di un piano strutturale ed omogeneo per il nostro settore immobiliare, che colga davvero tutti gli aspetti di un settore, anziché parcellizzarlo a compartimenti stagni. Purtroppo negli ultimi anni, tutti i provvedimenti riguardanti le nostre categorie, emanati da governi di centrodestra o di centrosinistra, sono stati esclusivamente di carattere punitivo. Spero, che finito il periodo delle “purghe”, il legislatore si renda conto che in un mercato così complesso e pieno di regole, il cittadino che si appresta a comprare un immobile, deve ancora affrontare un percorso molto complesso e pieno di rischi. Per questo motivo avere un agente immobiliare preparato e responsabile è nell’interesse di tutti. Infine, non comprendere la centralità della funzione svolta dal “mediatore”, sia esso immobiliare o creditizio, nella filiera del Real Estate è segno di poca lungimiranza sia della politica che del modo bancario ed industriale. Paolo Righi Presidente Nazionale Fiaip

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Immobiliare e federalismo, una partita rischiosa Confedilizia sospende il giudizio sulla cedolare e mette in guardia sugli effetti dell’Imposta municipale propria. Il commento di Corrado Sforza Fogliani

Prima del periodo feriale, il Consiglio dei ministri ha approvato, in prima lettura, uno schema di decreto legislativo che prevede fra l’altro l’istituzione a decorrere dal 2011 della cedolare secca sugli affitti, da tempo richiesta dalla Confedilizia (e con comunicati insieme ad Asppi, Appc e Unioncasa). La Confedilizia, nel prendere con favore atto del varo del provvedimento nonché di alcuni miglioramenti allo stesso apportati in ‘zona Cesarini’, allineati con quanto richiesto dalla nostra organizzazione darà esatto conto dei contenuti e delle modalità di applicazione della normativa sulla cedolare secca non appena il provvedimento sarà divenuto definitivo, dopo l’esame da parte delle competenti commissioni parlamentari e il suo varo in seconda lettura da parte del governo. La stessa cosa Confedilizia farà, naturalmente, in relazione agli altri contenuti di nostro interesse dello schema di decreto in materia di federalismo municipale con particolare riguardo alla previsione di una imposta municipale propria (Imp), sostitutiva (qualora istituita dai Comuni, a partire dal 2014) di una serie di tributi gravanti sugli immobili, nonché di una imposta municipale secondaria facoltativa”. E’ così che il presidente della Confederazione italiana proprietà edilizia Corrado Sforza Fogliani ha commentato a L’Agente immobiliare il via libera preliminare da parte dell’esecutivo allo schema di decreto legislativo sulla fiscalità municipale, che introduce l’imposta unica sui redditi da locazione. “La cedolare secca – ha poi aggiunto Sforza Fogliani – è uscita dal Consiglio dei ministri migliorata e la Confedilizia ne dà atto ai ministri, ai quali aveva illustrato il proprio punto di vista. Rimane il problema della penalizzazione dei contratti a canone calmierato, per i quali temiamo che la cedolare secca non sarà una scelta generalizzata se, sulla base dei previsti pareri parlamentari, il governo non ripristinasse per questi contratti le attuali agevolazioni in caso di scelta del regime, pur sempre opzionale, della cedolare”. A questo proposito Sforza Fogliani ha inoltre sottolineato la sorpresa della Confederazione nello scoprire che l’imposta sostitutiva sui redditi da locazione inserita nel provvedimento attuativo del federalismo fiscale “si basa su un principio diverso da quello stabilito per la cedolare introdotta in via sperimentale per la provincia dell’Aquila dalla Finanziaria 2010, e cioè che si applichi sui canoni effettivi e non su quelli determinati ai sensi della legislazione vigente (quindi sul 100% del canone anziché sull’85% come avviene per il regime irpef, ndr)”. In attesa del testo definitivo della norma, Con-

fedilizia sta valutando gli effetti di questa discrepanza, “che prevediamo peraltro di notevole riguardo, soprattutto in danno dei canoni calmierati”. “A regime, resta invece irrisolto – ha poi concluso Sforza Fogliani – il problema di come graveranno sulle comunità i tributi propri che potranno, sulla base della legge delega sul federalismo, essere istituiti. Così come rimane in tutta la sua assurdità (e incostituzionalità) la consacrazione, a valere a tempo indeterminato, di una tassazione immobiliare a valore (anziché reddituale) e quindi progressivamente espropriativa, che è prevista per l’imposta municipale propria laddove le comunità interessate decidano di istituirla a partire dal 2014”. Il nodo della questione secondo il numero uno di Confindustria è quello del combinato effetto dell’Imp e dell’eventuale trasferimento alle amministrazioni locali delle funzioni catastali, attraverso il decentramento. La domanda che si pone è quindi una sola, ha spiegato Sforza Fogliani: “Se sia giusto, ed equo, che i Comuni stabiliscano, oltre che le aliquote, anche la base imponibile del proprio principale tributo (quello immobiliare). Io penso di no”.


PRIMO PIANO

Piano casa, prosegue l’attuazione: da novembre accordi con le Regioni Un nuovo passo verso l’attuazione del Piano casa: con l’aggiudicazione da parte della società CDP-Investimenti della gara per l’individuazione della società di gestione del risparmio (Sgr) che gestirà i fondi immobiliari, prende il via il piano nazionale di edilizia abitativa. La CDP, società costituita dalla Cassa depositi e prestiti, la cui scelta diventerà definitiva dopo l’approvazione del regolamento di gestione da parte della Banca d’Italia, gestirà un patrimonio proprio pari a un miliardo di euro, investimenti di operatori istituzionali e 140 milioni provenienti

dal ministero delle Infrastrutture. Cominceranno quindi a breve le attività dei fondi immobiliari, mentre da novembre sarà possibile stipulare i primi accordi di programma con le Regioni per un totale di 377,8 milioni di euro. Gli enti locali hanno avuto a disposizione 180 giorni, dopo la pubblicazione in Gazzetta ufficiale del decreto per la ripartizione dei fondi, per la scelta dei progetti in base alla domanda di alloggi e alle risorse disponibili. Si stima che il totale delle risorse a disposizione per la soluzione dell’emergenza abitativa sia di 4 miliardi di euro.


Galassia affitti Quello delle locazioni è un universo in parte inesplorato, con molti buchi neri, che con la cedolare potrebbe sostenere la ripresa economica

L’

introduzione della cedolare secca sugli affitti potrebbe rivitalizzare il settore del mercato immobiliare italiano da anni intorpidito. Ma qual è l’entità del mercato degli affitti, quanto vale e come funziona? Cercando di dare una risposta a queste domande, il primo dato che emerge è che quello delle locazioni è un universo poco conosciuto. Ad ammetterlo è la stessa Agenzia del Territorio e il direttore dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) Gianni Guerrieri, che in una recente intervista a News.Attico.it spiega come al momento non siano disponibili informazioni sufficienti per consentire il monitoraggio delle tendenze di mercato, come accade invece per le compravendite. Alla base di questa difficoltà, la mancanza di dati sul numero complessivo dei contratti d’affitto stipulati e della loro dislocazione geografica, senza i quali è praticamente impossibile fare valutazioni tra le diverse aree e quindi calcolare un “indice dei prezzi” o, meglio, un indice delle quotazioni medie degli affitti. Novità però sono in arrivo, spiega Guerrieri. L’introduzione dell’obbligatorietà nel contratto d’affitto dell’identificativo catastale (foglio, particella e subalterno), previsto dall’articolo 19 della manovra sui conti pubblici, approvata a fine luglio dal Parlamento (dl 78/2010), consentirà, di conoscere il numero di unità

realizzato dall’agenzia Mercury, sono il 5% del totale delle seconde cose, pari a circa 750mila unità. Per avere una dimensione completa del numero di unità immobiliari affittabili, al dato complessivo di seconde case andranno aggiunte le pertinenze non utilizzate direttamente dai proprietari, come box, cantine, soffitte e posti auto, che sono in totale oltre 20 milioni di cui l’87,5% di proprietà di persone fisiche, e gli immobili a uso commerciale. Quanto a questo ultimo segmento - che riunisce uffici, alberghi negozi e industrie cui AI dedicherà un approfondimento nel prossimo numero -, si contano oltre 4,3 milioni di unità censite di cui il 64% è di proprietà di persone fisiche. Dal momento che non ci sono dati sull’utilizzo diretto da parte dei proprietari di questi immobili, si può ipotizzare che come per le abitazioni, il 48% dello stock non sia sfruttato direttamente dal proprietario e quindi sia potenzialmente sul mercato. Tirando le somme, si può concludere che in Italia sul mercato degli affitti vi sono 15,3 milioni di case, cui si sommano 9,6 milioni di pertinenze (il cui affitto in prevalenza sarà abbinato a quello dell’abitazione) e oltre 2 milioni di immobili commerciali per un totale di 26,9 milioni di unità. Questi dati confermano che il mercato italiano è fatto prevalentemente di proprietari e di potenziali proprietari e che il mattone è un investimento su cui si continua a puntare non solo per la casa di residenza. Ma quanto rendono attualmente le locazioni? Secondo l’ultima edizione della Global Property Guide, guida realizzata da un team internazionale di esperti sugli investimenti immobiliari nel mondo, in Italia l’affitto rende mediamente il 5% lordo del valore dell’immobile, anche se si tratta di una percentuale valida soprattutto nelle grandi città e in quelle sedi importanti poli universitari. Il dato risulta in linea con quello tedesco (5,1%) e superiore a quello di Francia (3,9) e Spagna (3,8). Tolte fiscalità (Irpef, Ici, etc.) e spese di manutenzione straordinaria, il rendimento netto si aggira tra il 2,4 e 2,7%. L’arrivo della cedolare (ovvero di un’aliquota unica sugli immobili) nel segmento residenziale permetterebbe un incremento di questa rendita al 3,5%, rendendo l’investimento immobiliare più vantaggioso dei BtP (Buoni del tesoro poliennali) che garantiscono il 3%. L’imposta unica sui redditi da locazione potrebbe quindi invogliare all’investimento, inducendo i proprietari a registrare i contratti e facendo emergere le locazioni non denunciate, su cui, come su tutto l’universo affitti, non vi sono dati univoci. Dai 2.639 controlli effettuati dalle Fiamme Gialle nel 2009 è stata accertata nel settore un’evasione fiscale di 12,8 milioni di euro, mentre secondo il Sindacato Unitario Nazionale Inquilini (Sunia), l’evasione riguarderebbe oltre 1,5 milioni di case: i contratti in nero sarebbero il 40% del totale degli affitti per una frode fiscale di oltre 3,5 miliardi di euro. Le città dove più si ricorre al nero sarebbero Milano e Roma. In base a una recente

In Italia, circa 32 milioni di abitazioni: il 91% è di proprietà di persone fisiche, seconde case il 48% immobiliari che ogni anno sono oggetto di un nuovo contratto di affitto e la loro ubicazione. Cosa che migliorerà moltissimo le indagini Omi sul settore. In attesa che le novità della manovra economica diano i propri frutti, per rispondere alla prima delle domande e cercare di avere un’idea del numero di immobili potenzialmente affittabili, si può partire dai dati disponibili sul patrimonio immobiliare. Secondo elaborazioni dell’Agenzia del Territorio e dell’Istat al 31 dicembre 2008, in Italia il “parco” abitazioni (escluse le pertinenze) è costituito da circa 32 milioni di unità, il 91% delle quali è di proprietà di persone fisiche. Il valore complessivo di mercato di questo patrimonio ammonta a circa 5.700 miliardi di euro. Nel 2007, il 52% dello stock di case è dichiarato fiscalmente “abitazione principale”. Del restante 48%, il 10% risulta al fisco concesso in locazione, il 15% è dichiarato “a disposizione”, un altro 10% ha altri utilizzi, il 3% ha un utilizzo non ricostruito e il restante 10% non ha riscontri. Incrociando questi dati, si deduce che attualmente in Italia esistono, in quanto non utilizzate come abitazioni principali, circa 15,3 milioni di seconde case potenzialmente affittabili, di cui solo 1,5 milioni già produce un reddito da locazione. In quest’ambito inoltre rientrano le abitazioni date in locazione turistica, che in base al primo rapporto sul Turismo italiano negli appartamenti del 2005,


PRIMO PIANO analisi realizzata dal quotidiano economico Il Sole 24 Ore elaborando dati dell’Istat, dell’Agenzia del Territorio e dell’Agenzia delle entrate, gli affitti in nero sarebbero circa 500mila e nelle 14 città campione analizzate, dove la palma di regina del sommerso con il 66% è assegnata a Potenza, l’emersione del nero permetterebbe ai Comuni, attraverso la cedolare e la nuova fiscalità, di recuperare complessivamente circa mezzo miliardo di euro di gettito.

Il buco nero in sintesi Guardia di finanza: accertati 12,8 mln di euro di evasione fiscale nel 2009 Sunia: 1,5 mln gli affitti in nero, per una frode al fisco di circa 3,5 mld di euro Il Sole 24 Ore: 500mila le locazioni irregolari, per un gettito recuperabile con la nuova tassazione di oltre 500mila euro Quali sono i tipi di contratto che fino ad ora, quindi in un contesto che potremmo definire pre-cedolare, regolano l’affitto nel nostro Paese, almeno nel settore residenziale? La disciplina, spiega l’Agenzia delle Entrate, è dettata dalla legge 431 del 1998 che ha abolito il regime vincolistico in precedenza previsto dalla legge 392/78, conosciuta come equo canone e che

obbligava ad affittare gli immobili a un canone prestabilito. La norma vigente prevede diverse tipologie di contratto suddivisibili in due grandi insiemi: il primo, è quello del cosiddetto canone libero. Questo permette ai contraenti di decidere liberamente l'ammontare del canone e le condizioni della locazione con l'unico obbligo di rispettare la durata minima. In quest’ambito rientrano anche i contratti temporanei come quelli a studenti e quelli turistici. Il secondo è il contratto chiamato a canone concordato, dove il corrispettivo è pattuito in base ai criteri stabiliti in accordi di programma stipulati territorialmente tra organizzazioni degli inquilini e dei proprietari. Questi variano quindi da comune a comune, hanno canoni inferiori a quelli correnti di mercato e permettono all’inquilino e al proprietario di usufruire di rilevanti vantaggi fiscali (vedi tabella), cui in base alle diverse normative locali si potranno sommare ulteriori agevolazioni sull’Ici, senza contare che nei municipi considerati a elevata tensione abitativa è riconosciuta dalla normativa nazionale una riduzione dell'imposta di registro e, ai fini Irpef, un ulteriore abbattimento del 30%, che va ad aggiungersi a quello del 15%, del reddito derivante dalla locazione. L’offerta di questa tipologia di contratto, pensata con il duplice obiettivo di fare emergere il nero e agevolare le fasce deboli, secondo recenti dati Istat è piuttosto misera: soltanto il 5,3% delle famiglie italiane, infatti, riesce a usufruirne.

Quadro riassuntivo delle tipologie di contratti di locazione (Fonte Agenzia delle Entrate)

AFFITTI A CANONE LIBERO

AFFITTI A CANONE CONCORDATO

AFFITTI A STUDENTI UNIVERSITARI

AFFITTI TRANSITORI (per esigenze momentanee dell'inquilino)

AFFITTI COMPLETAMENTE LIBERI (case vacanze di breve periodo, box auto, case di lusso, ville, case di interesse storico e artistico)

DURATA DEL CONTRATTO

4 anni + 4 di rinnovo automatico tranne in casi particolari

3 anni + 2 di rinnovo automatico (o + 3 previa intesa) tranne casi particolari

da 6 mesi a 3 anni + rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza (salvo disdetta)

da 1 a 18 mesi

fino a 30 anni, secondo la libera contrattazione tra le parti; se non specificato. La durata è di un anno per gli immobili non arredati e, per quelli arredati, il periodo per cui si paga l'affitto

CANONE

liberamente stabilito nella contrattazione tra proprietario e inquilino

liberamente stabilito nella contrattazione tra proprietario e inquilino

tetto massimo stabilito in accordi territoriali

tetto massimo stabilito in accordi territoriali o D.M., fino al 20% superiore al canone "concordato"

liberamente stabilito nella contrattazione tra proprietario e inquilino; gli immobili vincolati, o classificati in A/1, A/8 o A/9, possono essere affittati anche con il canone concordato

AGEVOLAZIONI FISCALIPROPRIETARI

NO reddito Irpef = canone diminuito del 15%

NO reddito Irpef = canone diminuito del 15%

reddito Irpef = canone diminuito del 40,5% imposta di registro = - 30% sconti su ICI (solo nei Comuni che lo hanno deliberato)

tetto massimo stabilito in accordi territoriali o D.M., fino al 20% superiore al canone "concordato"

NO reddito Irpef = canone diminuito del 15%

AGEVOLAZIONI FISCALI INQUILINI

eventuali agevolazioni regionali per meno abbienti e per la prima casa per i primi 3 anni, se lavoratori dipendenti: detrazione Irpef di: 991,60 euro (se reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro); 495,80 euro (se fino a 30.987,41 euro)

Detrazione Irpef: 495,80 euro (se reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro); 247,90 euro (se fino a 30.987,41 euro) per i primi 3 anni, se lavoratori dipendenti: detrazione Irpef di: 991,60 euro (se reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro); 495,80 euro (se fino a 30.987,41 euro)

solo se previste da norme locali

NO

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IL MERCATO DEGLI AFFITTI VISTO DA FIAIP P

er avere dal territorio un’idea a tutto tondo sul mercato delle locazioni, abbiamo rivolto tre domande ai collegi regionali Fiaip di Toscana e Umbria. Ecco cosa è emerso:

Toscana Risponde il Presidente Fiaip Luca Vitale Qual è l'andamento del mercato degli affitti residenziali, commerciali e turistici nel suo territorio? Si registra un aumento delle locazioni dovuto alla contrazione delle compravendite, i contratti maggiormente utilizzati sono quelli liberi, un leggero incremento nell’uso del contratto agevolato. Molti immobili tornano sul mercato dopo una media di uno-due anni per morosità. Per gli immobili piccoli, bilocali o trilocali arredati, la richiesta è di persone che per motivi di lavoro si trasferiscono, singoli o giovani coppie, quindi conduttori con valide garanzie; mentre per gli appartamenti non arredati, 4 o 5 vani, spesso i conduttori, per lo più famiglie, non offrono le garanzie che soddisfano i proprietari i quali preferiscono non affittare piuttosto che incorrere in successive difficoltà. Il mercato degli affitti commerciali è molto sofferente, si riscontrano poche richieste e molta offerta. Interessano posizioni ottimali, come strade principali del centro, ma in questo segmento c'è poca offerta. Spesso per poter locare è necessario abbassare il prezzo. Il mercato del turistico è più o meno stabile, le richieste sono

per brevi periodi, in genere una settimana, mentre in passato si affittava per 30 giorni. Qual è la tipologia di contratto più diffuso, con particolare riguardo ai settori residenziale e turistico e se si fa ricorso al canone concordato? Per il residenziale si applicano i modelli della legge 431 con particolare riferimento all’art. 5 comma 1 per gli usi transitori, comma 2 per le esigenze degli studenti universitari, art. 2 comma 3 per le famiglie, il tutto a canone concordato altrimenti art. 2 comma 1 della medesima legge a canone libero. Il contratto 4+4 rimane la tipologia più diffusa. Il canone concordato viene richiesto da una netta minoranza di clientela e soprattutto per immobili di ampia metratura. Per i turistici vengono usati principalmente contratti di locazione per uso vacanze. Quali sono gli eventuali ostacoli o opportunità determinati nel settore dalle legislazioni locali? E’ cresciuta la richiesta da parte dei locatori di ricorrere ai contratti concordati principalmente per lo sgravio fiscale. Purtroppo ancora non abbiamo la certezza del rilascio dell’immobile in caso di sfratto e questo sicuramente scoraggia molti a darlo in locazione. Speriamo di risolvere il problema con la cedolare secca dal 2011. L’altro ostacolo è che si ha difficoltà a far rientrare il prezzo del canone nelle fasce indicate dai Comuni per la non congruità tra i valori euro/mq./mese dell’accordo e i reali valori di mercato.


PRIMO PIANO

Umbria Risponde Paolo Ciri, Delegato regionale Fiaip settore Cultura e Formazione Qual è l'andamento del mercato degli affitti residenziali, commerciali e turistici nel suo territorio? In Umbria per quanto riguarda gli affitti commerciali si registra una maggiore dinamicità della domanda rispetto allo scorso anno, in cui la congiuntura negativa ha segnato un calo negli investimenti e nelle attività commerciali. Molta domanda è orientata verso centri commerciali grandi e medi, che riescono ad attrarre numerosi esercizi e uffici, con i vantaggi dati dalla facilità di parcheggio, di reperibilità, dall’afflusso massiccio del pubblico. Questo provoca, però, un calo negli affitti commerciali all’interno dei centri urbani, compensati dagli investimenti nei centri commerciali. I canoni in questo ambito oscillano tra 30 e 45 euro al mq. Le locazioni residenziali, principalmente nei capoluoghi di provincia di Perugia e Terni, riguardano gli studenti universitari. Così, nonostante la congiuntura del mercato delle compravendite abbia segnato un calo, i canoni sono stati stazionari e hanno poi segnato una ripresa nell’ultimo periodo in concomitanza con le nuove immatricolazioni. I canoni per questo tipo di abitazione oscillano tra i 300 e i 500 euro per un bilocale e tra i 600 e gli 800 per un appartamento di 3/4 vani. Per quanto riguarda invece gli affitti di abitazioni turistiche, si è registrata, nell’ultimo periodo, una ripresa della domanda dal 18,7% del 2009 al 21,6% del 2010, con un calo delle scelte alberghiere dal 51,8% del 2009 al 41,2% di quest'anno. Permane un significativo interesse alle vacanze in Umbria da parte di cittadini provenienti dall’estero e da tutta Italia (in particolare, dall’area romana e milanese). Di notevole attrattiva sono gli agriturismi immersi nel verde, fuori dal

caos cittadino, dotati di servizi di piscina o beauty-farm. Si predilige anche la natura storico/artistica delle principali città del territorio umbro. Qual è la tipologia di contratto più diffuso, con particolare riguardo ai settori residenziale e turistico? Si fa ricorso al canone concordato? I contratti maggiormente utilizzati nel settore residenziale sono quelli a canone libero. Una quota di mercato significativa è attribuibile anche ai contratti a canone concordato, che nonostante una iniziale diffidenza si stanno diffondendo, specie ove accordata la riduzione o l’esenzione Ici. Altra quota di mercato importante nelle città sedi universitarie è quella relativa alla domanda proveniente dagli studenti universitari, con durata variabile da un minimo di 6 mesi a un massimo di 3 anni. Per quanto riguarda il settore turistico, il territorio umbro è regolato dalla legge regionale 18 del 2006 che disciplina l’organizzazione turistica regionale, le strutture ricettive, l’attività delle imprese e le professioni del turismo. Quali sono gli eventuali ostacoli o opportunità determinati nel settore dalle legislazioni locali? Una limitazione all’adozione di contratti a canone concordato è costituita da canoni di riferimento troppo bassi nelle periferie. Una mancanza di incentivazione può essere riferita all’assenza – in alcuni comuni – di delibere di riduzione dell’Ici per coloro che stipulano contratti concordati. Altra interessante opportunità, fattore di stimolo e di rivitalizzazione dei mercati poco dinamici, sarà l’adozione, a partire da gennaio 2011, della cedolare secca. Infine le sacche di evasione fiscale creano una sorta di concorrenza sleale, una turbativa di mercato e un calmieramento innaturale e illecito dei canoni. Raffaella Cramarossa e Paola Del Gaudio

Case vacanza, un universo a parte Complice la crisi, quest’anno le vacanze degli italiani hanno registrato una contrazione del budget e della durata dei soggiorni, senza contare che solo il 40% della popolazione nazionale ha scelto di partire, contro il 43% dello scorso anno. Sono i dati diffusi dall’Osservatorio nazionale del turismo di Federconsumatori, che rivelano anche le tendenze degli italiani in fatto di alloggio. Almeno il 14% dei vacanzieri ha scelto per il proprio soggiorno una casa in affitto. L’associazione dei consumatori ha quindi svolto un’indagine sui valori delle locazioni turistiche italiane, rivelando che il costo medio settimanale, a livello nazionale, di un appartamento monolocale/bilocale è compreso tra i 444 euro della bassa stagione e i 963 della settimana di Ferragosto, mentre nei periodi intermedi il costo si aggira intorno a 653 euro. Il campione scelto per l’indagine, monolocali e bilocali, permette una soluzione abitativa di 3 o 4 posti letto. Analizzando la situazione regionale, i dati evidenziano che le località più economiche dove affittare un appartamento in bassa e media stagione si trovano in Calabria (tra 266 e 498 euro a settimana), mentre in alta stagione le più convenienti sono in Veneto e in Friuli Venezia Giulia (699 euro settimanali). La regione più cara nel periodo di Ferragosto è la Sardegna, seguita dalla Basilicata e dalla Puglia: il prezzo medio per l’affitto di un alloggio è rispettivamente di 1275, 1249 e 1213 euro. Ovviamente si tratta di dati ufficiali, che non tengono conto di quanto avviene nel mercato immobiliare irregolare delle più rinomate località turistiche, per il quale Fiaip e Nomisma hanno stimato un gettito mancato di circa 750 milioni. Tuttavia, la Guardia di finanza ha condotto quest’estate un’importante operazione in tutta Italia, smascherando decine di proprietari di immobili in Liguria, Puglia, Sardegna, Lazio, Sicilia, Toscana, Emilia Romagna e Calabria che evadevano il fisco. Il giro di affari andava da appartamenti da 4mila euro al mese a ville importanti, affittate a 35mila euro per la stagione estiva. Senza dichiarare nulla o quasi al fisco.

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Il piano completo del Corso e-learning si compone di 10 moduli, con possibilità di acquisto, scegliendo i moduli di maggior interesse, anche singolo. Modulo 1 - I beni e i diritti reali Modulo 2 - Il rapporto di mediazione Modulo 3 - I modi di acquisto della Proprietà Modulo 4 - Vendita di immobili da costruire Modulo 5 - Le clausole abusive nella mediazione immobiliare Modulo 6 - Contratto Preliminare

Modulo 7 - La patologia del contratto di vendita Modulo 8 - La Locazione Modulo 9 – Responsabilità civile e penale dell’agente immobiliare (in preparazione) Modulo 10 – La locazione turistica (in preparazione)

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ATTUALITÀ

Multiproprietà, una direttiva europea interviene a favore dei consumatori Tra i punti principali: maggiore chiarezza degli operatori immobiliari e allargamento dei tempi di recessione

P

ossedere un immobile in un luogo rinomato dove poter trascorrere le proprie vacanze è un desiderio condiviso da molti che spesso, però, si scontra con ostacoli finanziari. Lo strumento che può rendere accessibile questo sogno è la multiproprietà che consiste nel diritto, valido per tre o più anni, di trascorrere in una struttura turistica, in un momento specifico dell’anno, un periodo di tempo di almeno una settimana. La ripartizione delle spese fisse fra i diversi proprietari e la possibilità di evitare i lunghi periodi di non-utilizzo degli alloggi, oltre al potersi permettere vacanze in posti altrimenti difficilmente raggiungibili, sono senz’altro tra i principali aspetti positivi legati a questo prodotto che, in Europa, rappresenta un giro d’affari da oltre 10,5 miliardi di euro e 40mila occupati. Con Regno Unito, Germania e Spagna, sono proprio i consumatori italiani i maggiori acquirenti di vacanze in multiproprietà. Tuttavia, nonostante la sua notorietà, la sua diffusione, e i numerosi studi che da quasi 30 anni gli sono stati dedicati, il settore non è ancora del tutto esente da problemi. In particolare nel mercato italiano

Italiani tra i maggiori acquirenti per un giro d’affari che, in Europa, vale 10,5 miliardi e 40mila posti di lavoro questo prodotto non merita ancora la totale fiducia dei consumatori. Una mancanza di credito dovuta, soprattutto, a una certa improvvisazione degli operatori e ai frequenti episodi di cattiva gestione e fallimento delle società di amministrazione.

Ancora clamoroso, per citare un esempio, resta il caso della Olivieri spa, azienda leader del settore che, il 2 ottobre 1997, con il suo improvviso fallimento, travolse oltre 8mila acquirenti di quote di comproprietà. In Italia, inoltre, la multiproprietà è stata esaminata dalla giurisprudenza soltanto in poche occasioni tanto che, nel nostro Paese, ogni volta che sorge una questione, tranne che per quanto riguarda la fase della vendita, diventa necessario ricostruire la natura giuridica dell’istituto. Gran parte dei problemi legati alla sicurezza dei consumatori al momento di firmare il contratto per la vacanza dei loro sogni, potrebbero però essere risolti a partire, al più tardi, dal 23 febbraio 2011. Entro questa data, infatti, tutti gli Stati membri dell’Unione europea dovranno adottare le disposizioni legislative necessarie per conformarsi alla direttiva 2008/122/CE sulla tutela dei consumatori nei contratti di multiproprietà. La norma mira a colmare le lacune esistenti nell’attuale legislazione, estendendo il campo di applicazione e, di conseguenza, la tutela dei consumatori, in tutti i Paesi dell'Ue. In particolare, le disposizioni della direttiva dettano precisi obblighi di pubblicità nei confronti degli operatori di settore. Questi ultimi dovranno utilizzare moduli standard per trasmettere agli acquirenti (in una lingua di loro scelta e a essi nota) tutte le informazioni precontrattuali e contrattuali. Inoltre, per consentire ai consumatori di comprendere appieno i diritti e le obbligazioni che derivano dal contratto, dovrà essere concesso un termine entro il quale poter recedere senza indicare le ragioni e senza sostenere alcuna spesa. Attualmente la durata di questo periodo varia da uno Stato membro all’altro, con l’applicazione della direttiva il termine sarà armonizzato a 14 giorni. Bernardo Canini


MLS, tre lettere per cambiare lo scenario del mattone REplat, in collaborazione con MLS FIAIP, presenta il Convegno "Mercato, Legislazione, Strumenti. Il settore immobiliare nell'era del MLS". Appuntamento a Milano per martedì 12 ottobre

È

ufficiale: siamo entrati nell’era del MLS. Tre lettere che significano “Multiple Listing Service”, ovvero collaborazione proficua e tutelata nella compravendita immobiliare: un concetto connesso a un nuovo modus operandi che, nel corso degli ultimi 10 anni, si è fatto strada nella mentalità, nelle abitudini e negli uffici dei mediatori italiani sottolineando una volta di più che le regole del gioco del mattone stanno decisamente cambiando. Ed è proprio attorno a questo cambiamento che ruoterà il Convegno intitolato "Mercato, Legislazione, Strumenti. Il settore immobiliare nell'era del MLS" che si terrà a Milano, nell’elegante Sala Volta del Centro Congressi Fondazione Stelline (Corso Magenta, 61/63), a partire dalle ore 9.00 del prossimo 12 ottobre. Organizzato da Fiaip Milano in collaborazione con Replat, l' azienda specializzata che dal 2004 propone il MLS agli agenti immobiliari e che nel 2009 è stata scelta da FIAIP per realizzare l’omonima piattaforma di collaborazione online (www.mlsfiaip.it), proprio in collaborazione con MLS FIAIP. Dopo i saluti introduttivi del Presidente del Collegio Regionale della Lombardia Francesco Galati, e queli dell'Assessore alla sviluppo territoriale del Comune di Milano Carlo Masseroli l'evento si svilupperà in due sessioni. La prima verterà sull’analisi del periodo che gli operatori stanno vivendo, questa “era del MLS” di cui collaborazione, internet, comunicazione e aggiornamenti legislativi sono le parole chiave. Moderata da Cristina Giua, giornalista del portale MonitorImmobiliare.it e collaboratrice de Il Sole 24 Ore, questa sezione del convegno avrà come protagonisti il presidente di FIAIP Paolo Righi, il presidente di REplat S.p.A. Vincenzo Vivo, il presidente provinciale di FIAIP Milano Marco Grumetti e la Responsabile dei rapporti con i Grandi Clienti di REplat S.p.A. Fernanda Regoli che presenterà la più recente analisi sull'andamento del mercato immobiliare stilata dal Centro Studi dell’azienda.

La seconda parte della mattinata sarà poi dedicata alla tavola rotonda moderata da Marcella Persola, giornalista della rivista Advisor (Bluerating): alcuni agenti immobiliari dalle differenti esperienze professionali si confronteranno sul lavoro quotidiano e su come e quanto sia cambiata la loro operatività. Nel


ATTUALITÀ corso della mattinata è previsto anche l'intervento del Presidente del Consiglio Regionale della Lombardia Davide Boni. “L'obiettivo è quello di informare gli agenti immobiliari su come sta evolvendo la loro professione in riferimento a tre punti di vista: il mercato, la legislazione e gli strumenti, appunto, senza dimenticare di dar vita a un confronto costruttivo”, spiega Vincenzo Vivo, alla guida di REplat S.p.A. dal 2008. “Il Multiple Listing Service è di fatto lo strumento che può dare una marcia in più agli operatori mettendoli in condizione di arrivare a triplicare il proprio giro d’affari. Abbiamo ritenuto interessante approfondire l’effettivo impatto del MLS sul mercato italiano contestualizzandolo tramite gli enormi cambiamenti, legislativi e non, che stanno rivoluzionando il settore. Un grazie particolare va al presidente Righi e all’intera FIAIP per aver creduto e dato sostegno alla nostra iniziativa comune”.

La Corte di Cassazione sferra un duro colpo all’abusivismo Il diritto alla provvigione per il mediatore immobiliare resta confermato solo per chi è iscritto alle Camere di Commercio

Il Governo ha sì abolito il Ruolo dei mediatori immobiliari ma non ha abrogato la legge. Rimangono in vigore le prescrizioni previste per svolgere l’attività”. La Suprema Corte di Cassazione ha emanato una importantissima sentenza contro l’abusivismo nell’intermediazione immobiliare, statuendo che solo gli iscritti nel Ruolo Mediatori tenuto dalle Camere di Commercio avranno diritto alla provvigione”. “La pronuncia n.16147/10 dell’11 giugno è nata dalla causa giudiziaria intentata contro un imprenditore edile da parte di un geometra, libero professionista, che aveva svolto un’attività per la vendita di un complesso edilizio. Dopo aver vinto in primo grado, il Giudice di Appello ha rilevato che, dalla documentazione e dagli atti processuali, emergeva l’esistenza di un contratto di mediazione tipica e di conseguenza il diritto alla provvigione spettava solo se si era iscritti al Ruolo presso la Camera di Commercio. Il libero professionista, ricorrendo in Cassazione, ha fatto valere il fatto che nelle more del giudizio era intervenuto il Decreto Legislativo del 26 marzo 2010 che ha soppresso il Ruolo dei Mediatori per trasferirlo all’interno del Registro delle Imprese. Tuttavia la Cassazione ha rilevato che il provvedimento non poteva essere applicato anche ai rapporti già esauriti.

Ma la Cassazione - ed è l’aspetto più rilevante per il futuro del mercato dell’intermediazione immobiliare - ha stabilito un fondamentale principio. Vale a dire che il Decreto Legislativo del marzo scorso ha sì soppresso il Ruolo degli Agenti Immobiliari ma non ha abrogato la legge che lo impone. Pertanto l’intermediazione immobiliare resta soggetta alla dichiarazione di inizio attività, da presentare alla Camera di Commercio competente per territorio, corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti. La Camera di Commercio verifica il possesso dei requisiti di cui la legge 39/1989 e iscrive i relativi dati nel Registro delle Imprese , se l'attività è svolta in forma di impresa, oppure nel Repertorio delle Notizie Economiche e Amministrative (Rea). Per la Cassazione ciò comporta che in assenza di abrogazione della legge che impone l’iscrizione al Ruolo delle Camere di Commercio per chi esercita attività di intermediazione immobiliare, hanno diritto alla provvigione solo gli Agenti immobiliari che sono iscritti ora nel Ruolo e in futuro nelle apposite sezioni del Registro Imprese o del REA tenuti sempre dalla Camera di Commercio. Luciano Passuti

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POSTA ELETTRONICA CERTIFICATA: FIAIP LA OFFRE GRATIS PER TRE ANNI La Posta elettronica certificata (Pec) – il nuovo standard riconosciuto dal Cnipa (Centro nazionale per l’informatica nella Pubblica Amministrazione) per le comunicazioni ufficiali tramite internet – entra a far parte dei servizi Fiaip. Questo tipo di comunicazione, introdotto dalla Legge n. 2/2009 di conversione del decreto anticrisi emanato nel novembre 2008 (n. 185) è obbligatoria per le società e per tutti i professionisti iscritti ad Albi e Ordini che dovranno dichiarare, entro tre anni, l’indirizzo Pec al registro delle imprese. La posta elettronica certificata è, in pratica, un'e-mail che ha lo stesso valore della raccomandata postale con ricevuta di ritorno e deve essere utilizzata esclusivamente per le comunicazioni ufficiali. “La Pec è un’opportunità particolarmente interessante per gli agenti immobiliari e i mediatori creditizi – commenta Annabella Covini, vicepresidente Fiaip con delega alla comunicazione, editoria e informatica – perché unisce alla ormai consolidata rapidità ed economicità della posta elettronica tradizionale l’accertamento e il valore legale della comunicazione inviata o ricevuta. Proprio per questo motivo la Federazione, in collaborazione con Studio Informatica, ha deciso di offrire ai propri associati, gratuitamente per tre anni, una casella di posta elettronica certificata e, per tre mesi, l’apposito sistema di gestione mailDocPRO, che, nel caso di fruitori meno evoluti o di situazioni aziendali particolarmente complesse, consente di superare le difficoltà gestionali di un nuovo strumento elettronico come la Pec.” Con mailDocPRO, infatti, è possibile gestire contemporaneamente più caselle Pec, oltre a organizzare in modo semplice le email ricevute, lavorando con un sistema multiutente che consente di condividere il lavoro e l’organizzazione d’ufficio come succede utilizzando una normale posta elettronica. Al termine del periodo di prova gratuita, l’associato potrà acquistare il sistema di gestione mailDocPRO a condizioni estremamente favorevoli. La Pec offerta da Fiaip, quindi, ha tutte le carte in regola per diventare, nei prossimi anni, lo strumento ideale per la comunicazione di dati, sensibili o meno, vista la sua flessibilità e la piena interoperabilità con sistemi di firma e crittazione digitale necessari agli agenti immobiliari.

ARRIVA GESTIFIAIP, IL PRIMO GESTIONALE CHE TI FA RISPARMIARE TEMPO Permettere a chi va in agenzia di visualizzare su video o su carta la scheda immobile al quale è interessato, con le principali caratteristiche e le foto, oscurando i dati riservati. Favorire la collaborazione tra operatori permettendo la condivisione del parco immobili tra agenzie affiliate. Tutto questo è Gestifiaip, un software dedicato che permette inoltre di gestire la documentazione riferita a immobili e/o clienti e l’anagrafica acquirenti e proprietari. E’ inoltre possibile organizzare eventi, visite e telefonate grazie a un’agenda elettronica che consente di tenere sotto controllo lo storico degli appuntamenti per ogni immobile. Il servizio permette poi, utilizzando una procedura automatica, di pubblicare e trasferire le proprie proposte su oltre 40 portali immobiliari, scelti dall’agenzia stessa, usufruendo anche di agevolazioni sugli abbonamenti.


vita associativa

E-LEARNING, ATTIVI I PRIMI 10 CORSI FIAIP DI AGGIORNAMENTO PER AGENTI IMMOBILIARI Il mondo del lavoro, a seguito delle modifiche epocali che lo hanno interessato – come la globalizzazione e la flessibilità – è in rapida trasformazione. Molte professionalità, infatti, sono in continua evoluzione e mentre altre scompaiono, nuove attività nascono e si affermano nel giro di pochi anni. Nell’ambito di questo quadro di riferimento con pochi punti fermi, è sempre più forte, anche per la figura professionale degli agenti immobiliari, l’esigenza di mantenersi aggiornati, frequentando corsi di formazione e di riqualificazione. La Fiaip, da sempre attenta e vicina agli associati, continua la propria ricerca di nuovi e sempre più innovativi canali di formazione, per offrire una preparazione adeguata e accurata, a garanzia di un’elevata capacità professionale fondamentale per fronteggiare un mercato aggressivo e difficile come quello di odierno. Nell’ambito di questo percorso, la Federazione ha messo a disposizione – così come previsto dal programma approvato dal Congresso nazionale di Taormina nel 2009 – un nuovo canale formativo: 10 corsi e-Learning che consentono di imparare sfruttando la rete internet e la diffusione di informazioni a distanza. Rivolti a tutti gli associati Fiaip, questi percorsi formativi si prefiggono il compito di offrire agli utenti una rapida ricognizione sui più rilevanti istituti di diritto privato con cui un agente immobiliare è chiamato a confrontarsi quotidianamente. Infatti, i moduli previsti spaziano dalle nozioni fondamentali della mediazione a quelle dei beni e diritti reali, dal concetto di proprietà alla normativa di stipula dei contratti di vendita e ai relativi vizi che li rendono nulli, dalla garanzia fideiussoria alla disciplina del fallimento. "Le lezioni – ha dichiarato Sabrina Cancellieri, vicepresidente nazionale Cultura e Formazione – si sviluppano per ciascun argomento su circa 10 cartelle. A metà percorso e a conclusione della sessione di studio, sono previsti dei quiz a risposta multipla, il cui mancato superamento non consente di continuare il percorso formativo". Al termine dell’intero corso, superate tutte le prove, sarà rilasciato un diploma. I corsi avranno un costo contenuto, in modo da essere accessibili a tutti, fornendo agli iscritti il grande vantaggio di poter decidere in piena autonomia il proprio piano formativo senza spostarsi dall’ufficio. Ogni modulo formativo, infatti, potrà essere costruito ad hoc, ovvero ogni agente potrà procedere in ordine sparso a seconda delle proprie esigenze, senza seguire un rigido ordine tra i vari corsi che costituiscono unità formative indipendenti. Sono previsti sconti per chi acquisterà più di un corso e chi li sosterrà tutti con successo riceverà un ulteriore riconoscimento direttamente dalla Federazione.

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Grande festa a Torino per un collegio cresciuto esponenzialmente nel tempo

I PRIMI VENT’ANNI DI FIAIP PIEMONTE Vent’anni di crescita, di lavoro e di passione. I saloni della Mole Antonelliana e l’auditorium del Cinema Massimo a Torino hanno fatto da suggestiva cornice ai festeggiamenti per il raggiungimento della doppia decade dalla costituzione del collegio regionale Fiaip Piemonte. Quasi un salto indietro nel tempo, a quel 10 maggio 1990 quando con atto costitutivo un gruppo di giovani e speranzosi agenti immobiliari posava le fondamenta per la crescita in Piemonte di questa realtà, che oggi conta circa mille iscritti in rappresentanza di oltre 4000 operatori del settore, è la prima associazione di categoria in rappresentanza degli agenti immobiliari professionali ed è strutturata in otto collegi provinciali, con una importante sede istituzionale in Corso Principe Eugenio a Torino. “Il nostro collegio – spiega Paolo Papi, presidente Fiaip Regione Piemonte - è cresciuto esponenzialmente in questi vent’anni con un obiettivo chiaro e inderogabile: formare e arricchire professionalmente i suoi associati per una tutela sempre maggiore del cliente consumatore”. La kermesse, condotta dalla giornalista Maura Sesia con la collaborazione del segretario regionale Franco Busoni di fronte a 250 agenti immobiliari, ha visto la presenza dell’avvocato Vittoria Morabito in rappresentanza dell’ufficio legale di Unioncamere Piemonte, che ha chiarito come al di là della cancellazione del ruolo professionale operata dal nostro governo in ossequio alla direttiva europea 123/2006, le Camere di Commercio rimangano un punto fondamentale di collocazione e riconoscibilità della professionalità degli agenti immobiliari. Da Paolo Papi è arrivato un plauso sincero a Ketty Increta, agente immobiliare e delegata regionale alla Comunicazione di Fiaip Piemonte, autrice, regista e sceneggiatrice di un cortometraggio dal titolo “Quando sarò grande…”, realizzato per mostrare come la professione sia cambiata dal 1990 ad oggi. Il cortometraggio, interpretato esclusivamente da agenti immobiliari e dai loro figli, ha riscosso un grande successo fra i presenti in sala. La manifestazione, alla quale ha partecipato anche il presidente nazionale Paolo Righi, ha visto poi la premiazione dei “padri fondatori” della Fiaip Piemonte, tra i quali Alessandro Gatto Monticone e Luisa De Panis, che hanno fortemente contribuito alla crescita del collegio regionale. Paolo Papi ha riservato uno speciale ringraziamento anche a Franco Repetto, presidente regionale uscente e presidente provinciale del collegio di Alessandria. Un plauso è andato anche alla neoeletta vicepresidente regionale Lucia Ruzzante e alla segretaria della sede regionale Isabella Bresci per l’impegno profuso nell’organizzare l’evento, unitamente a tutto il comitato organizzatore. Momenti emozionanti che sono stati intervallati e resi ancora più gioiosi dalla partecipazione in sala del mago Marco Aimone, prestigiatore illusionista di fama internazionale. La seconda parte della manifestazione si è svolta nell’adiacente Mole Antonelliana, sede del prestigioso “Museo Internazionale del Cinema”, riservata per l’intera serata in esclusiva agli associati Fiaip. Gli agenti immobiliari hanno così avuto l’opportunità di visitare questo storico ed imponente simbolo di Torino, ammirando un panorama mozzafiato della città dall’ascensore panoramico. Per il collegio regionale Fiaip Piemonte l’orgoglio e la soddisfazione di lasciare alla storia federativa e ai suoi associati questo magico “ventennale”. Mario Valeri


vita associativa

DOMO ADRIATICO: FIAIP SPIEGA LE DIFFERENZE DELL’IMMOBILIARE ITALIANO DAL RESTO DEL MONDO Si svolgerà dal 24 al 26 settembre a San Benedetto del Tronto (Ascoli Piceno), mentre l’Agente immobiliare è in stampa, la sesta edizione della fiera immobiliare Domo Adriatico. Il programma di quest’anno è incentrato su convegni, workshop e corsi di formazione utili a favorire il confronto tra gli operatori del settore – nazionali e internazionali – e a promuovere l’incontro tra domanda e offerta. Spetterà alla Fiaip aprire la tre giorni venerdì 24 con il convegno "Tra arte e storia, cosa differenzia il mercato immobiliare italiano dal resto del mondo" a cui parteciperanno il Presidente Paolo Righi, il vicepresidente Fiaip per il settore estero Raffaele Dedemo e Manuel Negrao, il massimo rappresentante della Cei (Confederazione europea immobiliare). Seguirà, nello stesso giorno, un corso di formazione per agenti immobiliari curato da SCTraining su “Come lavorare con successo con i compratori stranieri”. Durante i due giorni successivi, segnaliamo tra gli eventi principali in programma il workshop “L’Italia incontra l’Europa” – durante il quale gli operatori del settore potranno incontrare compratori stranieri – mentre nel pomeriggio continuerà la formazione con il corso su “La trasformazione del settore immobiliare: come vincere la sfida ed emergere anche in tempi di crisi”.

FIAIP SICILIA: NECESSARIA COLLABORAZIONE CON AGENZIA ENTRATE E NOTAI “E’ giunto il momento di considerare l’elevato ruolo sociale degli agenti immobiliari italiani, consulenti al servizio delle famiglie e necessari professionisti a supporto delle pubbliche autorità. Inizia dunque un nuovo percorso per la nostra categoria, siamo i soli professionisti costantemente aggiornati e reali garanti della corretta e trasparente transazione immobiliare”. Lo ha sostenuto il 20 luglio scorso il presidente provinciale Fiaip di Palermo, Antonino Matano, durante il seminario di lavoro, organizzato dalla Federazione regionale nella Sala Antonino Salerno di Confindustria Palermo, sulla manovra finanziaria estiva (legge n. 122/2010), entrata in vigore alla fine del mese, che interessa molto da vicino il settore immobiliare. Tra le nuove regole previste, infatti, spicca un rigoroso sistema sanzionatorio in grado di determinare la nullità di un contratto di compravendita. Sono intervenuti alla giornata di lavoro, tra gli altri, il presidente regionale Fiaip Salvatore Di Giorgi, il presidente del distretto notarile di Palermo, Renato Caruso, e il funzionario dell’Agenzia delle entrate Mauro Farina. Secondo il Collegio provinciale di Palermo, in vista di questi grandi cambiamenti è necessaria una fattiva collaborazione e l’instaurazione di stretti legami della Federazione con l’Agenzia delle entrate e i notai del distretto, in modo da garantire e rendere più l’esercizio delle proprie prerogative professionali.

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LA CASA DELLA DISCORDIA

Dopo aver gridato al voto, Berlusconi cerca i numeri per portare a termine la Legislatura. Primo obiettivo: dare completa attuazione al Federalismo fiscale

L

e guerre intestine nella maggioranza, le richieste di voto anticipato e gli attacchi al Quirinale sono state protagoniste di un agosto inquieto sul piano politico. La nascita a fine luglio del gruppo parlamentare Futuro e libertà, formato dai fedelissimi del presidente della Camera Gianfranco Fini, dopo la rottura definitiva con il premier Silvio Berlusconi pronto a cacciare dal Pdl il cofondatore e suoi, ha dato vita a un vortice di azioni e reazioni, tra richieste di governi istituzionali e richiami al premier a portare a termine il mandato conferitogli dagli elettori. Dal tormentone estivo dai toni al limite del turpiloquio – come non ricordare lo “stronzo” rifilato al leader dell’Udc Pier Ferdinando Casini dal leghista Umberto Bossi irritato da una possibile apertura del Cavaliere all’ex alleato – non è stato risparmiato nemmeno il capo dello Stato Giorgio Napolitano, costretto più volte a ribadire le proprie prerogative costituzionali di fronte a chi mostrava “stupore per il fatto che il presidente della Repubblica non apparisse pronto, con la penna in mano, a firmare il decreto di scioglimento delle Camere”. Ma a tener banco più di ogni altra cosa è stata la guerra mediatica contro Fini portata avanti (e ancora in corso con

tanto di raccolta di firme) da Il Giornale di Vittorio Feltri e da Libero di Maurizio Belpietro. Al centro delle prime pagine dei due quotidiani, un appartamento a Montecarlo lasciato in eredità dalla contessa Anna Maria Colleoni ad Alleanza nazionale e finito nelle mani di Giancarlo Tulliani, fratello di Elisabetta, attuale compagna di Fini. Obiettivo dichiarato, ottenere le dimissioni del leader di Futuro e libertà da presidente della Camera. Una battaglia personale e prioritaria per Berlusconi, deciso a dimostrare di poter andar avanti sulla sua strada anche senza il cofondatore del Pdl e i suoi fedelissimi, costi quel che costi, compreso il ritorno immediato alle urne. Un’estrema ratio questa, cavalcata dal Carroccio e sbandierata come inevitabile davanti al tradimento dell’elettorato da parte della terza carica dello Stato, ma che sembrerebbe per ora scongiurata. I richiami di Napolitano, l’invito al governo arrivato dal presidente di Confindustria Emma Marcegaglia a portare a termine il mandato superando le liti, la necessità di sostenere il Paese nella delicata fase di ripresa economica, ha spinto il Cavaliere a fare marcia indietro, rassegnandosi forse a quella che è l’intima natura della politica italiana: il compromesso, basato sulla continua ridefini-

zione degli equilibri interni alla maggioranza di governo. Il Cavaliere ha così deciso di tentare tutte le strade per portare a conclusione il mandato, cercando l’appoggio in tutti in parlamentari disposti a condividere il suo programma, ormai consapevole che le critiche sul “mercato delle vacche” è un’argomentazione buona per chiunque sia all’opposizione. In vista della presentazione a fine settembre a Montecitorio dei cinque punti programmatici (riforma tributaria, federalismo fiscale, sicurezza, immigrazione, rilancio del Sud e riforma della giustizia, senza il processo breve) che l’esecutivo intende completare entro la fine della Legislatura e su cui è stata votata la fiducia, Berlusconi ha quindi aperto le trattative per garantirsi la maggioranza assoluta anche senza Futuro e libertà che conta alla Camera su circa 35 parlamentari. All’appello hanno risposto i Repubblicani: il deputato Francesco Nucara si è messo al lavoro per dar vita a un gruppo di “responsabilità nazionale”. In realtà, paradossalmente, dal momento che i finiani hanno di fatto garantito l’appoggio all’esecutivo, di cui continuano a far parte con esponenti di calibro, come il viceministro allo Sviluppo Adolfo Urso e il ministro per le Politiche Ue Andrea


panorama normativo Ronchi, Berlusconi si potrebbe ritrovare a ottobre con più voti di prima. Evitato il rischio elezioni, almeno fino al prossimo scontro tra le correnti della maggioranza, il Parlamento si prepara a riprendere la propria attività e tra i primi provvedimenti che dovrà affrontare vi sono i nuovi testi di attuazione del federalismo fiscale. Dopo il via libera al decreto legislativo sul federalismo demaniale (si veda il Dossier del n. 2/2010 de L’Agente Immobiliare) la bicamerale appositamente costituita per l’esame di questi provvedimenti è tornata a riunirsi a metà settembre per discutere lo schema di decreto legislativo sull’ordinamento transitorio di Roma capitale. A questo testo seguirà quello strettamente tecnico relativo all’individuazione dei criteri per definire i fabbisogni standard di comuni, città metropolitane e provincie e il provvedimento sulla fiscalità municipale in cui, come raccontato nella Cover Story, c’è la cedolare secca sugli affitti, ma anche l’Imposta municipale propria, che dal 2014 sostituirà tutta la fiscalità sul mattone, facendola confluire direttamente nelle casse dei comuni, e che si pagherà, sottoforma di tassa di possesso, sulle seconde case, sugli immobili commerciali e sulle operazioni di compravendita. Gli altri passi del federalismo fiscale sono poi l’autonomia finanziaria delle Regioni e i costi standard della sanità, due provvedimenti che l’esecutivo intende presentare al Parlamento prima di dicembre. In attesa che la discussione entri nel vivo, di seguito offriamo il punto su due provvedimenti, che dopo il passaggio parlamentare sono diventati operativi nel corso della pausa estiva.

Gazzetta ufficiale Mutui, in aiuto delle famiglie arriva il Fondo di solidarietà. Con un ritardo di quasi due anni rispetto al previsto, il 2 settembre scorso è diventato finalmente operativo il Fondo di solidarietà sui mutui. Previsto dalla Finanziaria 2008 (L. 244/2007), e istituito grazie all’approvazione di un emendamento proposto da Federica Rossi Gasparrini, presidente di Donneuropee-Federcasalinghe ed ex deputata (eletta alla Camera con l’Idv nel 2006 e poi passata all’Udeur), il Fondo garantisce la possibilità di sospendere la rata del prestito acceso dalle famiglie per l’acquisto della casa principale. L’interruzione dei pagamenti è subordinata alla presenza di determinati requisiti (perdita del posto di lavoro, morte o condizioni di non autosufficienza di un familiare etc.). Inserita nella manovra varata dal governo di centrosinistra guidato da Romano Prodi, l’istituzione del Fondo sarebbe dovuta avvenire, tramite l’adozione di un regolamento attuativo, entro marzo 2009, ma la caduta del governo, il ritorno alle urne nell’aprile 2008, e il rientro a palazzo Chigi di Silvio Berlusconi e di Giulio Tremonti al ministero dell’Economia, ha ritardato il via libera al provvedimento. Il decreto con il regolamento attuativo è stato pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n. 192 di mercoledì 18 agosto. Nella sostanza, il Fondo di solidarietà sui mutui è uno strumento che permette alle famiglie in difficoltà economica di poter sospendere, fino a 18 mesi, il pagamento delle rate dei finanziamenti d’importo non superiore a 250mila euro.

L’atto notarile diventa elettronico Dal 3 agosto scorso, per operazioni come l’acquisto della casa, il rogito del mutuo e la costituzione delle società, è possibile stipulare un atto notarile in formato elettronico e sottoscriverlo con firma digitale, sempre alla presenza del notaio e con tutti i controlli preventivi di legalità che caratterizzano l’atto cartaceo. A partire da quella data è infatti entrato in vigore il decreto legislativo 110/2010 (Disposizioni in materia di atto pubblico informatico redatto dal notaio) approvato definitivamente dal Consiglio dei ministri il 24 giugno scorso e pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n. 166 del 19 luglio. Il provvedimento, emanato in attuazione della delega all’esecutivo prevista dalla legge 69/2009 (collegato alla Finanziaria 2009 su semplificazione e processo civile) rende operative le disposizioni previste dal Codice dell’amministrazione digitale sul documento informatico redatto dal notaio. In pratica il testo, composto da 4 articoli, modifica l’ordinamento notarile (Legge 89/1913) per introdurre l’uso obbligatorio della firma digitale da parte del notaio, come unico strumento operativo per la formazione, trasmissione e conservazione del documento in formato elettronico. Il decreto stabilisce che saranno le parti interessate a scegliere il tipo di stipula, atto cartaceo o in formato elettronico, e per questo motivo i cittadini non dovranno necessariamente essere muniti di firma digitale, ma potranno sottoscrivere gli atti con la firma elettronica non qualificata, l’equivalente della scansione della firma autografa. Gli atti informatici saranno depositati negli archivi gestiti dal ministero della Giustizia e spetterà al Notariato garantirne la conservazione con tecnologie sicure che ne garantiscano la rapida consultazione.

NIENTE ICI SUI FABBRICATI RURALI PER GLI AGRICOLTORI IN PENSIONE Con la sentenza 16527/10, depositata il 14 luglio scorso, la Corte di Cassazione ha stabilito che gli agricoltori che ricevono il trattamento pensionistico conservano l’esenzione dal pagamento dell’Ici sul fabbricato rurale, anche se non dovesse più sussistere il legame funzionale tra il fondo e l’edificio. I giudici della suprema corte hanno raggiunto questa conclusione dopo avere esaminato le disposizioni inserite all’articolo 2, comma 3, del decreto del presidente della Repubblica 139/98. La norma prevede che, per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali, il fabbricato deve essere posseduto, tra gli altri “da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura”. I giudici del Palazzaccio hanno stabilito che la disposizione ha carattere innovativo e non interpretativo e che, quindi, trova applicazione negli anni successivi a quelli dell’entrata in vigore. L’obbligo del pagamento dell’ici per i pensionati agricoli resta invece in vigore per quanto riguarda l’utilizzo dei terreni.

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DOSSIER

Che fine ha fatto il governo del territorio? Il 12 marzo 2009, la commissione Ambiente della Camera ha concluso le audizioni promosse per definire al meglio una legge quadro sul governo del territorio, stabilendo principi e regole generali, validi in tutta la Penisola, per pianificare e realizzare, con un occhio alla tutela del paesaggio e del suolo, interventi urbanistici, edilizi, infrastrutturali e logistici. Un provvedimento su cui il Parlamento dibatte da oltre dieci anni e ritenuto urgente da tutte le categorie ascoltate – ingegneri, urbanisti, geometri, costruttori, industriali – e, trasversalmente,

da tutti i gruppi parlamentari. Duplice l’obiettivo: fare chiarezza nel puzzle di disposizioni locali in materia e aggiornare la normativa nazionale sull’urbanistica che risale al 1942. Nonostante questo, dal marzo 2009, il comitato ristretto della commissione Ambiente che deve redigere un testo unificato delle diverse proposte in esame, si è riunito in tutto tre volte. Arrivati a metà Legislatura, e considerato il barometro della politica che indica tempesta, il territorio sembra destinato a rimanere senza governo.


Mercato immobiliare: la ripresa è possibile Alla Camera si è conclusa l'indagine conoscitiva sul settore. Nel documento finale la sintesi delle priorità

I

l 29 luglio scorso la commissione Ambiente di Montecitorio ha concluso l’indagine conoscitiva sul mercato immobiliare, deliberata il 23 aprile 2009, dopo aver svolto una serie di audizioni durante le quali sono stati ascoltati gli organi e le associazioni più rappresentative del settore, Fiaip inclusa. Il quadro emerso nel documento finale – redatto dal deputato del Pdl Tommaso Foti e approvato all’unanimità dal gruppo di lavoro presieduto dal leghista Angelo Alessandri – ha messo in evidenza luci e ombre di un comparto che negli ultimi venti anni ha conosciuto uno sviluppo esponenziale cui ha fatto seguito, però, una delle crisi più gravi di sempre. Secondo i dati forniti dal direttore generale del Censis Giuseppe Roma, ascoltato il 27 ottobre scorso, nel nostro Paese – senza il contributo delle costruzioni – la recessione economica sarebbe iniziata ben prima della crisi finanziaria internazionale del 2008, innescata dai mutui subprime statunitensi. Fra il 1997 e il 2007, infatti, in Italia si è assistito al più rilevante ciclo espansivo del real estate mai registrato nel corso della storia repubblicana, fortemente ridimensionato nel 2008 ma in timida ripresa già dal 2009.

zionale n. 3/2001 Riforma del Titolo V della Costituzione). Inoltre, sono riportati in ordine cronologico anche i principali interventi di politica residenziale pubblica a partire dagli anni ’90 – come l’avvio dei Programmi di riqualificazione urbana e l’istituzione dei Contratti di quartiere per il recupero delle periferie urbane – oltre alle misure emergenziali adottate per far fronte alla crisi abitativa nelle grandi aree metropolitane. Il secondo capitolo del documento, invece, è dedicato al ciclo di audizioni effettuato, mentre il terzo ne riassume i principali elementi emersi, come i dati negativi sul comparto delle costruzioni e in generale sul mercato immobiliare, determinati dalla crisi economica internazionale e riportati dai maggiori organismi e istituti di ricerca del settore. Tra questi, sono significativi i dati riferiti dal direttore dell’Agenzia del Territorio Gabriella Alemanno – ascoltata nel mese di ottobre scorso – che confermano quanto già sostenuto dal Censis e registrano una seria difficoltà per il mercato delle abitazioni dopo il lungo periodo di crescita iniziato nel 1997 e terminato nel 2006, anno in cui si è registrato il numero massimo di compravendite, pari a circa 845mila. Dal 2007, invece, la situazione si è rapidamente invertita con un primo calo di oltre il 4% (40mila compravendite in meno), cui ha fatto seguito una diminuzione ben più accentuata nel 2008 (687 mila compravendite, - 15%). Il capitolo quattro della relazione si focalizza sulle questioni emerse e le problematiche analizzate, come la crisi del sistema delle imprese edili e dei promotori immobiliari. A questo riguardo, prima di tutto il testo di sintesi sottolinea che tre anni di mercato in flessione hanno prodotto un allarmante stock di “giacenze” che ha ampiamente superato i 100mila alloggi e attualmente si assesterebbe sui 120mila appartamenti invenduti. Inoltre, l’annosa questione dei ritardi dei pagamenti della pubblica amministrazione ha assunto in questa fase di crisi economica e finanziaria una dimensione sistemica, in grado di sottrarre liquidità alle imprese – causa di un complessivo deterioramento dei rapporti contrattuali anche fra soggetti privati – che in alcuni casi metterebbe a repentaglio la stessa sopravvivenza delle aziende.

Allarme stock “giacenze”: in tre anni di flessione del mercato accumulati 120mila alloggi invenduti Nonostante il persistere della recessione, secondo il direttore del Censis si è ridotto il numero delle famiglie che non riescono a rispettare le scadenze di pagamento dei mutui e il comparto in maggior sofferenza, in questo momento, è quello dell’affitto principalmente a causa della perdita di ricchezza e della riduzione del livello d’occupazione. Infatti, una quota sempre più piccola di case è offerta in locazione, e questo determina anche l’aumento degli affitti, resi ancora meno sostenibili dalla scarsa incidenza del social housing nel nostro Paese in confronto al resto d’Europa (il 5% rispetto al 17% della Francia o al 20% della Gran Bretagna). Proprio per questo motivo l’indagine conoscitiva si è focalizzata soprattutto sulle problematiche relative all’edilizia residenziale pubblica. Il documento conclusivo, infatti, è suddiviso in cinque capitoli e affronta in modo sistematico le problematiche del social housing, dedicando l’intero primo capitolo alla definizione del quadro normativo vigente e soffermandosi sulle varie tappe legislative che hanno portato al trasferimento dell’intera materia alla competenza regionale (dlgs. 112/1998 sul conferimento di funzioni statali alla Regioni e legge costitu-

Urgente una normativa che fissi standard qualitativi per le attività di mediazione immobiliare e mediazione d'affari La crisi, poi, ha posto la questione della qualificazione degli operatori del mercato nel settore delle costruzioni. In particolare, per le imprese che operano nell'edilizia, il problema ri-


DOSSIER guarda l’introduzione di una normativa sui specifici requisiti di accesso di natura tecnica, professionale e organizzativa, tali da garantire la qualità dei prodotti e delle prestazioni rese. Analogamente, da parte dalle associazioni di categoria degli agenti immobiliari – prima fra tutte Fiaip – e dei mediatori d'affari, è stata sottolineata l'urgenza, anche ai fini del rilancio delle attività contrattualistiche strutturalmente connesse al mercato immobiliare, di fissare sul piano legislativo standard minimi professionali, a tutela della qualità e della trasparenza dei servizi offerti ai clienti. In secondo luogo, è emersa anche l'esigenza, nell'ambito di politiche abitative organiche e coerenti, di un approccio differenziato che tenga conto della segmentazione dei mercati, sia della locazione sia della proprietà. Infine, il capitolo quinto del documento contiene proposte e soluzioni possibili alle problematiche sollevate, insistendo, per quanto riguarda il mercato delle locazioni, sull’introduzione di una tassa sostitutiva (la cosiddetta cedolare secca) con l’aliquota al 20% per sottrarre il reddito dell’affitto da quello complessivo del proprietario dell'immobile, in modo da conseguire il duplice risultato di aumentare la propensione all'investimento in abitazioni da locare e di rendere più trasparente e concorrenziale il mercato di riferimento, con l'emersione di una rilevante quota degli attuali affitti in nero. Questo suggerimento non è rimasto inascoltato dall’esecutivo, infatti il Consiglio dei ministri riunitosi il 4 agosto scorso ha approvato lo schema del decreto legislativo sulle nuove imposte comunali – previsto dalla legge sul federalismo fiscale (n. 42/2009) – che tra l’altro introduce, a partire dal primo gennaio 2011, la cedolare secca sugli affitti di cui però non si conosce ancor l’entità esatta dell’aliquota da applicare al reddito da locazione (vedi Cover Story). Per quanto riguarda le ulteriori proposte contenute nel documento, segnaliamo anche quella di estendere i contratti di af-

fitto a canone concordato a tutti i Comuni – non solo quelli ad alta tensione abitativa –, l’allargamento del beneficio della detraibilità a fini Irpef dei canoni di locazione a tutte le tipologie contrattuali, iniziative per riattivare l’offerta dell’edilizia sociale e il sostegno alle imprese e alle figure professionali del settore. In particolare, per quanto riguarda queste ultime, la commissione ritiene urgente la definizione di una nuova disciplina legislativa sugli standard di qualità dei servizi resi dagli agenti immobiliari e dai mediatori d'affari, sui quali le rispettive associazioni di categoria hanno formulato specifiche proposte. Francesco Tucci

Le priorità secondo Fiaip: riforma professionale, cedolare secca, incentivi fiscali e riqualificazione del patrimonio immobiliare Il documento della commissione Ambiente di Montecitorio è stato accolto favorevolmente dalla Fiaip come punto di partenza per individuare interventi normativi concreti e immediati, utili a rilanciare il settore in crisi. Secondo la Federazione presieduta da Paolo Righi, è necessario prima di tutto riformare la legge sulle professioni attualmente in vigore, al fine di adeguarla all’evoluzione che ha avuto e che sta avendo la figura dell’agente immobiliare, definendo puntualmente una nuova disciplina sugli standard di qualità dei servizi offerti. Un intervento normativo di questo tipo è fondamentale, sostiene la Federazione, perché l’agente immobiliare ha un ruolo centrale nella filiera immobiliare, vista la funzione sociale che svolge nei confronti di milioni di famiglie tramite l’opera di consulenza e assistenza nella scelta di un bene di rilevanza fondamentale come la casa. In questo senso l’associazione ha giudicato positivamente la conferma – da parte del decreto legislativo n. 59/2010 di attuazione della direttiva comunitaria sui servizi (meglio nota come direttiva “Bolkestein”, dal nome del suo promotore) – del sistema dei requisiti soggettivi e professionali stabiliti dalla legge n. 39/1989 sulla professione di mediatore, anche se intende presentare al più presto una proposta di legge organica in materia per fugare dubbi e lacune interpretative. La Federazione, però, ritiene cruciali anche altri interventi, come il rilancio del mercato della locazione a tutela delle fasce più deboli della popolazione – da realizzare con l’introduzione di novità legislative come la cedolare secca – e il ricorso agli incentivi fiscali in grado di favorire la realizzazione di opere di riqualificazione e messa in sicurezza degli immobili esistenti. Proprio l’introduzione di incentivi fiscali – insieme a strumenti a sostegno della qualità, del risparmio energetico, della sicurezza dell’impiantistica e della sicurezza statica-strutturale –secondo Fiaip potrebbe favorire la soluzione al problema del blocco delle compravendite, promuovendo il recupero di quello stock di abitazioni giacenti sul mercato, rendendole più competitive e appetibili agli occhi degli acquirenti.

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REAL ESTATE 2.0’10: IL WEB A SUPPORTO DELL’INNOVAZIONE DEL MONDO IMMOBILIARE Daniele Mancini, AD di Casa.it, analizza lo scenario di evoluzione del mercato immobiliare ripercorrendo i contenuti del Real Estate 2.0’10, l’evento di Casa.it dedicato all’innovazione del settore. “La rivoluzione inaugurata da Internet è ormai pervasiva e interessa tutti gli ambiti dell’economia offrendo grandi opportunità a chiunque decida di innovare il proprio modello di business. Con il Real Estate 2.0’10, l’evento di Casa.it dedicato all’innovazione del mercato immobiliare tenutosi a Milano lo scorso 22 giugno, ci siamo proprio posti l’obiettivo di esplorare le potenzialità del web per il Real Estate. Nel corso dell’appuntamento si sono infatti confrontati importanti player del mercato, analisti, rappresentanti di associazioni di categoria e docenti universitari che hanno analizzato le sinergie tra mondo web e immobiliare, delineando le frontiere d’evoluzione del comparto. Vista l’importanza e l’attualità dei temi trattati, l’evento ha riscosso grande interesse, come testimoniato dalla platea di circa 300 partecipanti e dalla presenza in sala della stampa nazionale e specializzata. Dal dibattito sono emerse considerazioni interessanti per l’intero settore: 1. Essere presenti in Rete: un’esigenza imprescindibile per gli operatori immobiliari Il 47% della popolazione italiana naviga su Internet, trascorrendo in media 86 minuti al giorno e visitando oltre 2.000 pagine (Fonte: elaborazioni AegisMedia Isobar sui dati Audiweb powered by Nielsen Online di aprile 2010). 2. Internet: uno strumento ideale per la ricerca di soluzioni immobiliari Il 44% di coloro che cercano casa inizia la ricerca direttamente su Internet, sui portali immobiliari dedicati e sui principali motori di ricerca (Fonte: Indagine Makno 2010). Gli utenti che utilizzano la rete per la ricerca immobiliare sono aumentati di circa il 22% nell’ultimo anno (Fonte: Nielsen Netview-Audiweb, dicembre 2008/dicembre 2009). 3. Il Web: un supporto mediatico per eccellenza per veicolare gli annunci immobiliari Internet consente di raggiungere un’audience ampia e variegata, poiché è accessibile a chiunque, ovunque e in qualunque momento, con un costo-contatto molto più vantaggioso della carta stampata e con una maggiore possibilità di controllo degli annunci. 4. Internet: una vetrina interattiva per costruire relazioni con i potenziali clienti Il Web mette a disposizione degli agenti immobiliari una serie di strumenti come tool multimediali, blog, social network e community, utili a entrare in contatto in modo proattivo con target selezionati, a instaurare relazioni di fiducia con prospect e a soddisfare al meglio i clienti per trasformarli in portavoce della qualità del servizio, ampliando così il proprio posizionamento di mercato. 5. Fare leva sui social networks: una prospettiva d’evoluzione per il mercato immobiliare Il 78% degli utenti Internet naviga sui social network (Fonte: elaborazione AegisMedia Isobar su dati Audiweb powered by Nielsen Online, Aprile 2010). Paolo Righi, Presidente di Fiaip, ha tracciato durante il convegno l’identikit dell’agente immobiliare 2.0: è fondamentale utilizzare gli strumenti 2.0 in modo strategico e business-oriented e presidiare anche le principali piattaforme di social networking per coinvolgere gli utenti, costruire la propria reputazione online e sviluppare un vantaggio competitivo. Questi i principali messaggi emersi in occasione del Real Estate 2.0’10, che si è rivelato un’interessante occasione di dialogo e formazione per tutti gli operatori del settore, in linea con la strategia Real Estate 2.0 ed Educational di Casa.it, con cui intendiamo promuovere l’adozione dei più evoluti mezzi di interazione online per supportare la crescita del mercato immobiliare. In questa logica in occasione del nostro evento abbiamo lanciato il 1° Real Estate Web Star Award, un premio finalizzato a valorizzare i progetti di Real Estate Online più creativi e all’avanguardia, che si rivolge ad agenzie immobiliari, imprese di costruzione e società di servizi per l’immobiliare e l’edilizia (www.realestatewebstar.it)”.


MATTONE& FINANZA

Social housing per over 65, arriva Fondo Senior Realizzare abitazioni “a misura di anziano”, facilitare la sottoscrizione di prestiti vitalizi ipotecari, agevolare la vendita di nude proprietà. Sono queste le linee guida su cui agirà Fondo Senior, il primo fondo immobiliare italiano di social housing dedicato agli over 65. Nato a fine luglio, il Fondo è realizzato da Fimit Sgr, società di gestione del risparmio operativa nei fondi immobiliari guidata da Massimo Caputi (già ad di Sviluppo Italia) e che ha tra i principali azionisti l’Inpdap e l’Enpals (rispettivamente gli enti di

previdenza dei dipendenti pubblici e dei lavoratori dello spettacolo). Primo obiettivo del Fondo è quello di rendere disponibili entro tre anni circa 3mila appartamenti, tra i 40 e i 70 mq, riqualificando immobili di scarso pregio ma situati in zone semi centrali di città medio grandi. Le abitazioni presenteranno una serie di specifiche studiate per gli over 65 come prese rialzate, per evitare piegamenti, collegamenti diretti a numeri di emergenza, servizio di lavanderia e altro ancora.


Al via la riforma della mediazione creditizia: ecco cosa cambia A

ccolta con sollievo da alcuni e con preoccupazione da altri, la tanto attesa riforma della normativa sul credito al consumo e sulla mediazione creditizia è entrata in vigore il 19 settembre scorso, armonizzando la legislazione nazionale con quanto previsto dalla direttiva europea 2008/48/CE in materia di contratti di credito ai consumatori. Lo scorso 30 luglio il Consiglio dei ministri ha infatti approvato in via definitiva, a conclusione di un iter travagliato e con alcuni

di un bene o servizio tramite finanziamento e obblighi informativi nella pubblicità da parte dei fornitori (tasso d’interesse, taeg, importo totale e importo delle rate), ha trainato con sé anche l’attesa riforma della disciplina in materia di agenti in attività finanziaria e mediatori creditizi. Le principali novità per agenti e mediatori, contenute nel Titolo IV del decreto legislativo che ha modificato il Testo unico bancario (dlgs 385/1993), hanno tuttavia suscitato polemiche tra gli operatori del settore, che da una parte hanno fortemente auspicato, anche in sede di audizioni parlamentari, l’innalzamento dei requisiti di ammissione alle professioni, ma che dall’altro criticano l’impianto del decreto, a loro avviso non calzante rispetto a quanto previsto dalla direttiva comunitaria. Il decreto ha in primo luogo operato una distinzione tra l’attività di agente finanziario e mediatore creditizio, a cui corrisponde anche la differenziazione degli albi e dei requisiti di accesso. La normativa definisce l’agente finanziario come soggetto che promuove e conclude contratti relativi alla concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma o alla prestazione di servizi di

Attraverso l’obbligo di esercitare la mediazione in forma di società di capitali, sarebbero escluse dal mercato del credito almeno 60mila piccole e medie imprese mesi di ritardo, il decreto legislativo n. 141/2010, di recepimento della direttiva (il termine ultimo per il recepimento, stabilito dalla direttiva stessa all’articolo 27, era il 12 maggio scorso) in materia, allo scopo di favorire l’offerta finanziaria crossborder e garantire, allo stesso tempo, trasparenza informativa e maggiori tutele ai consumatori. Il decreto legislativo, che tra le altre cose garantisce diritti nuovi per i consumatori, quali il recesso gratuito entro 14 giorni dalla stipula di acquisto


MATTONE& FINANZA pagamento, e che potrà svolgere la propria attività su mandato di un solo intermediario, o avere più mandati, ciascuno per una sola tipologia di prodotto. L’attività di mediatore creditizio, invece, definita come quella del soggetto che mette in relazione, anche attraverso attività di consulenza, banche o intermediari finanziari con la potenziale clientela, potrà essere esercitata dietro iscrizione nello speciale elenco tenuto dall’Organismo previsto dal decreto legislativo (e per il quale la normativa rinvia a disposizioni attuative del ministero dell’Economia) e dovrà essere svolta senza essere legati ad alcuna delle parti da rapporti che possano comprometterne l’indipendenza. A differenza dell’agente in attività finanziaria, il mediatore creditizio non ha il vincolo del monomandato, ma viene introdotto l’obbligo di solvibilità tramite società di capitali a requisiti patrimoniali parificati e la stipula di una polizza di assicurazione di responsabilità civile per i danni arrecati ai consumatori. Il decreto legislativo dispone l’incompatibilità tra le due professioni. Norma, questa, che non permetterebbe più ai fornitori di beni e servizi e ai professionisti di svolgere in via accessoria l’attività di segnalazione e di mediazione creditizia. In pratica, sarebbe soppressa la facoltà, per gli agenti immobiliari, di intermediare mutui, anche in via accessoria rispetto alla propria attività. La Federazione italiana agenti immobiliari professionali (Fiaip) aveva più volte segnalato, nell’ambito delle audizioni parlamentari volte all’istruttoria legislativa in materia, che questa disposizione, oltre a non garantire maggiori tutele per il consumatore, costituirebbe un vincolo alla professione dell’agente immobiliare e duplicherebbe i costi per i consumatori, che dovrebbero coinvolgere due diversi mediatori (immobiliare e creditizio), facendosi carico di maggiori provvigioni. Inoltre, attraverso l’obbligo di esercitare la mediazione in forma di società di capitali, sarebbero esclusi dal mercato del credito, secondo una stima di Fiaip, almeno 60mila piccole e medie imprese che oggi operano nel settore in forma individuale o società di persone. Tra i requisiti per accedere alle attività di agente e mediatore, poi, vi sono i criteri di onorabilità e professionalità, richiesti anche ai dipendenti e collaboratori da questi impiegati. A que-

sto proposito gli operatori del settore e in particolare Fiaip avevano segnalato, nelle sedi parlamentari, come la previsione non garantisca in alcun modo l’innalzamento professionale degli operatori, in quanto non chiarirebbe quali siano in concreto le caratteristiche richieste. Ai requisiti si aggiunge, poi, nel caso degli agenti e dei mediatori, il superamento di un severo esame di accesso, indetto con cadenza almeno annuale dall’organismo di nuova costituzione, che non è invece riservato ai dipendenti. Per questi sarà infatti sufficiente una prova valutativa, i cui contenuti saranno fissati sempre dal nuovo organismo, composto da un rappresentante del ministero dell’Economia e da ulteriori tre o cinque membri, nominati tra i rappresentanti delle categorie professionali coinvolte, su pro-

Fiaip: il divieto di svolgere l’attività di segnalazione in via accessoria è un vincolo per gli agenti immobiliari e duplica i costi per il consumatore posta della Banca d’Italia. Si prospettano quindi cambiamenti radicali nell’esercizio della mediazione creditizia, che potrebbero anche creare problemi a quanti non si adegueranno per tempo alla nuova disciplina. Tuttavia, il legislatore ha stabilito che le norme in materia di professione saranno operative sessanta giorni dopo l’entrata in vigore del decreto, senza contare poi che la Banca d’Italia e il ministero dell’Economia dovranno emanare le varie disposizioni attuative (tra cui quelle sull’organismo competente per la tenuta degli elenchi). Il decreto ha inoltre fissato un regime transitorio per quanto riguarda il passaggio di agenti e mediatori dai due elenchi del Testo unico bancario agli albi: i soggetti già iscritti nei due elenchi avranno sei mesi dalla costituzione del nuovo organismo per chiedere l’iscrizione nei nuovi albi, dietro presentazione della documentazione che ne attesta i requisiti. Se essi hanno svolto la professione in tre dei cinque anni precedenti, sono esonerati dalla prova d’esame, e tenuti alla formazione continua. Raffaella Cramarossa

Compravendite e mutui in aumento nel primo trimestre, segnali positivi. O no? Dopo una lunga contrazione, il mercato delle vendite immobiliari torna a crescere: nel primo trimestre 2010, le compravendite sono aumentate del 2,3% rispetto allo scorso anno, frenando la discesa iniziata nel 2007, proseguita con intensità crescente fino al primo trimestre 2009, e rallentata nei periodi successivi. È quanto emerge dal rapporto sulle compravendite immobiliari e sui mutui nel primo trimestre del 2010 diffuso dall’Istat. Le compravendite di immobili a uso residenziale risultano in crescita del 3% rispetto al periodo precedente, mentre si registra ancora il segno meno per quelli a uso economico (-5,1%). Una crescita relativa, quindi, che non ha ancora riportato il volume delle transazioni ai valori precedenti al 2007. Positivo anche il dato sui mutui, a quota 179mila, in aumento del 13,7% rispetto al primo trimestre 2009. I mutui non assistiti da ipoteca immobiliare segnano un + 13,3%, mentre quelli garantiti da ipoteca immobiliare un +13,9%, entrambi con incrementi maggiori al Sud e nelle Isole. Questi dati, accolti in un primo momento con sollievo, rappresentano secondo l’associazione di consumatori Codacons “un indice della crisi in atto”, piuttosto che un segnale di ripresa. L’aumento dei mutui sarebbe quindi dovuto ai bassi tassi d’interesse, legati alla recessione. Dello stesso avviso anche Guido Lodigiani, capo dell’ufficio studi di Gabetti, che si dice “cautamente ottimista, ma senza trionfalismi”. “Nel primo semestre 2010 – ha commentato Lodigiani – i prezzi delle case sono scesi del 2-3% e i problemi economici e di accesso al credito del Paese limitano ancora la possibilità di un decollo del settore”.

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credito e regole

La rivoluzione della mediazione creditizia

I molti nodi del regime transitorio previsto dal decreto legislativo n. 141/10

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re anni e mezzo: tanto è durata l’attesa della riforma della mediazione creditizia. Uno degli interventi legislativi più discussi degli anni recenti è giunto al capolinea dopo vivaci scontri tra oppositori e sostenitori della riforma. I punti fondamentali della nuova disciplina sono ormai noti: obbligo di esercitare l’attività di mediazione in forma societaria (S.p.A., S.a.p.A., S.r.l., Soc. Coop.), obbligo di versamento di un capitale minimo pari ad € 120.000, obbligo di stipula di un’assicurazione per la responsabilità civile verso i terzi, incompatibilità tra l’attività di mediazione e quella di agente in attività finanziaria, obbligo di superamento di un esame per chi riveste ruoli di vertice nelle società di mediazione, costituzione di un Organismo associativo vigilato dalla Banca d’Italia che si occuperà della tenuta del nuovo elenco, divieto di partecipazione delle società di mediazione nel capitale delle banche (ma non il contrario) e – per quanto interessa in particolare gli agenti immobiliari – divieto di segnalazione e raccolta delle richieste di finanziamento per coloro che non saranno iscritti all’elenco dei mediatori creditizi anche nei casi in cui l’attività è svolta in via puramente accessoria ad una transazione immobiliare. Allo stato pare utile soffermarsi sul regime transitorio della riforma.Tutti – o quasi – gli operatori del mercato si stanno infatti chiedendo: “potrò continuare a fare il mio mestiere dopo la riforma? A quali condizioni? E fino a quando?”. Con l’entrata in vigore del D.Lgs. n. 141/10 (al 19/9/2010) nulla è cambiato nella sostanza poiché l’efficacia dell’intera disciplina è condizionata al verificarsi di successivi adempimenti. I primi effetti concreti decorreranno dal 60° giorno successivo all’entrata in vigore del decreto (al 18/11/2010): verranno infatti sospese da tale data le nuove iscrizioni all’albo dei mediatori creditizi e l’attività potrà pertanto essere svolta esclusivamente da coloro che risultino regolarmente iscritti al vecchio albo (a tali soggetti continuerà peraltro ad applicarsi la disciplina oggi vigente: D.P.R. n. 287/00). Questa condizione di esercizio “temporaneo” dell’attività di mediazione sarà ammessa fino alla costituzione dell’Organismo da parte del Ministero dell’Economia e delle Finanze: da tale momento infatti la Banca d’Italia cesserà la tenuta del vecchio albo ed i soggetti ivi iscritti avranno sei mesi di tempo per chiedere l’iscrizione nel nuovo elenco (tenuto dall’Organismo) comprovando il possesso di tutti requisiti richiesti dalla nuova normativa. Sul punto occorre peraltro precisare che i soggetti che dimostreranno di avere esercitato l’attività di mediazione creditizia per almeno tre anni nel quinquennio precedente potranno ottenere l’iscrizione nel nuovo elenco affrontando una prova di idoneità più attenuata rispetto all’esame vero e proprio che diverrà invece obbligatorio dopo la riforma per tutti i vertici aziendali (amministratori, direttori, ecc.). Ma l’esame del nuovo decreto solleva (tra gli altri) due gravi inter-

rogativi in merito alle modalità con le quali verrà realizzato il passaggio dal vecchio al nuovo elenco dei mediatori. In primo luogo, non è dato comprendere se e come coloro che oggi svolgono l’attività di mediazione in forma individuale potranno chiedere (entro i sei mesi dalla costituzione dell’Organismo) l’iscrizione nel nuovo elenco anche qualora dispongano del capitale richiesto (€ 120.000) e possiedano i requisiti di professionalità ed onorabilità previsti dalla nuova disciplina: varrà per loro il regime transitorio che permette di sottoporsi soltanto alla prova valutativa “attenuata”,? La risposta a tale quesito rileva soprattutto in relazione ai tempi necessari per l’accesso all’albo poiché l’impossibilità di beneficiare del regime di favore previsto per i soggetti già iscritti comporterebbe il serio rischio di dover interrompere l’attività nell’attesa che l’Organismo indica ed organizzi i primi esami di abilitazione, il cui superamento costituisce un presupposto necessario della richiesta di iscrizione al nuovo elenco per chi non beneficia del regime transitorio di favore. Il secondo, e ben più inquietante, interrogativo attiene invece alla stessa possibilità che l’Organismo venga costituito celermente: il decreto n. 141/10 prevede infatti che la composizione dell’Ente sarà disciplinata dallo Statuto ma nel contempo prevede anche che lo Statuto debba essere a sua volta redatto dall’Organismo stesso. E' evidente inoltre la difficoltà di costituire un Ente nel rispetto delle norme previste dallo Statuto che quello stesso Ente dovrà redigere (redazione che ovviamente potrà avvenire soltanto dopo la costituzione dell’Ente). Il Legislatore pare dunque essere caduto nel più classico dei paradossi: viene infatti da chiedersi se nascerà prima l’Uovo (cioè lo Statuto) o la Gallina (cioè l’Organismo). Spetterà al Ministero dell’Economia e delle Finanze l’onere di trovare una via per uscire dall’impasse che si profilo. Un ultimo problema attiene poi ai tempi che saranno richiesti per la vera e propria istituzione dell’elenco delle società di mediazione creditizia: nulla quaestio infatti qualora l’elenco venga istituito contestualmente alla nascita dell’Organismo. In tal modo infatti la cessazione del vecchio albo (tenuto dalla Banca d’Italia) e la nascita del nuovo (tenuto dall’Organismo) sarebbero l’una immediatamente conseguente all’altra. Qualora invece l’Organismo, una volta costituito, dovesse impiegare alcuni mesi per predisporre dal punto di vista operativo il nuovo elenco, si correrà il rischio di paralizzare non solo l’ingresso all’attività di mediazione ma anche la gestione delle posizioni di coloro che sono già iscritti all’albo e che – come già evidenziato – avranno soltanto sei mesi di tempo dalla costituzione dell’Organismo per chiedere di “transitare” nel nuovo elenco, il quale tuttavia nel frattempo potrebbe non essere neppure stato costituito. Aspettando quindi che la Gallina/Organismo veda la luce non mancheranno per gli operatori del settore gli interrogativi cui cercare di dar una risposta con l’ausilio, come sempre, dell’Associazione di categoria. Andrea Ciani


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Breglia “l’uomo nero” degli scenari E’ davvero Mario Breglia l’uomo nero degli Scenari immobiliari? A quanto pare il suo Outlook presentato recentemente a Santa Margherita Ligure fotografa previsioni diverse rispetto a quelle fatte da più analisti del mercato immobiliare. Per il mercato italiano, l’istituto guidato da Breglia, segnala il permanere di criticità come una forte offerta di invenduto di qualità scadente nel residenziale, la debolezza del credito alle famiglie, la mancanza di incentivi alla domanda e di sostegno alle fasce

deboli. Nel 2011 quindi ci sarà un consolidamento delle tendenze attuali, ma non una vera e propria ripresa, nonostante i dati positivi su compravendite e mutui evidenziati di recente anche dall’Istat. Dati che secondo il presidente di Scenari Immobiliari sono solo “un rimbalzino dopo il tonfo dell’agosto 2007”. Sul fronte delle quotazioni, inoltre, secondo l'outlook di Scenari Immobiliari, il 2010 si dovrebbe chiudere per l’Italia con -2,5%, per poi riprendersi nel 2011 con un +1,2%.


Italia, profumo di primavera per il real estate Bene il residenziale, grazie a prezzi ancora in flessione. Incertezze sul fronte mutui. Si punta con cautela al 2011

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rriva l’autunno, ma in Italia per il mattone è tempo di risvegli. E’ questo il segnale emerso dall’Osservatorio del mercato immobiliare urbano Fiaip. Presentato a luglio scorso, il report fotografa l’andamento del settore nel primo semestre 2010, evidenziando una ripresa delle trattative favorite dalle molte offerte e dai prezzi delle abitazioni ancora in ribasso. In realtà il costo del mattone, secondo l’analisi Fiaip, presenta un calo contenuto e diversificato. Nelle 13 città principali, si è verificata una riduzione dei prezzi dell’1,5% che si aggiunge al 4,1% dell’ultimo semestre 2009. Diversa la situazione nei piccoli centri, dove i prezzi si sono mostrati stabili. Il dato è confermato anche dalle anticipazioni del rapporto Nomisma sul mercato immobiliare, che indica una diminuzione media nelle 13 città principali dell’1%. Per le locazioni il calo si assesta tra l’1,5 e il 2%. In termini di valore reale, prezzi e affitti

Nei primi tre mesi del 2010 le transazioni di abitazioni sono cresciute del 4,2% delle case sono ai livelli di cinque anni fa. Tuttavia, osserva Nomisma, quella del primo semestre 2010 è la flessione più contenuta dell'ultimo biennio: questo fa presagire un percorso di ripresa lento e graduale che non porterà aumenti nei valori prima del 2011. Si dovrà attendere l’inizio del prossimo anno anche per considerare chiuso il ciclo negativo sul fronte delle transazioni: nei primi mesi del 2010 si è assistito a una stabilizzazione della domanda, trainata in particolare dal residenziale, che nel primo trimestre ha messo a segno un +4,2%, mentre in termini complessivi si è registrato un +3,6, dopo quattro trimestri di segni negativi. Ancora in flessione, infatti, il segmento commerciale (negozi, centri commerciali, alberghi etc.) e quello produttivo, anche se, ha segnalato Mario Condò di Satriano, presidente del Centro Studi Fiaip, “negli ultimi due trimestri il calo è molto più contenuto rispetto a quello registrato nei trimestri prece-

denti”, attestandosi intorno al -0,6%. Analisti e addetti ai lavori sono perciò cauti nel valutare questi come segnali certi di ripresa, dal momento che nonostante il segno positivo, il livello delle transazioni resta del 30% inferiore al 2007. Cautela suggerita anche dall’andamento del mercato dei mutui, per i quali si registra una situazione double face: da un lato, in base ai dati di Banca d’Italia e Nomisma, nei primi tre mesi del 2010 si è verificato un incremento del 14,9% delle erogazioni di nuovi mutui per l’acquisto di abitazioni, cui andrebbero sommate le molte operazioni di surroga, sostituzione, ristrutturazione etc. Dall’altro lato, nei primi cinque mesi dell’anno, secondo elaborazioni di Crif, azienda di consulenza del settore finanziario, ci sarebbe stato un calo della domanda dell’1%. Per Condò di Satriano è sui mutui che si giocherà la sfida della ripresa del mercato nei prossimi mesi. “Non si può dimenticare – ha spiegato – come proprio il capitolo degli approvvigionamenti bancari finisca col pesare, in maniera negativa, sulla fascia di mercato intermedia, quella, cioè, compresa tra i 300mila euro e i 400mila euro”. E’ questa l’area a più scarsa movimentazione visto che ormai le banche non finanziano più il 100% dell’importo dell’immobile, ma coprono al massimo l’80%. I dati evidenziano poi una maggiore difficoltà da parte delle famiglie a fronteggiare le scadenze del mutuo, anche se il calo dei tassi di interesse ha avuto come conseguenza una riduzione della rata per chi ha scelto il tasso variabile. Una situazione che, secondo l’Osservatorio Fiaip, se agevola l’acquirente (in base all’Ufficio studi di Banca Mps, nel primo trimestre dell’anno il mutuo a tasso variabile ha avuto un’incidenza del 74%), “irrigidisce, paradossalmente e fino all’eccesso, il mondo bancario”. Quello su cui può però contare il mercato per puntare alla ripresa nel 2011 è l’amore degli italiani per il mattone. Un’indagine diffusa dal Censis a fine agosto lo conferma: per il 22,7% degli italiani l’investimento immobiliare rappresenta la forma privilegiata di utilizzo dei propri risparmi, contro il 21,8% che li lascia liquidi sul conto corrente e appena l'8,5% che punta su azioni e quote di fondi di investimento.


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Il mattone malato colpisce il sogno americano Crollano vendite e prezzi delle case in Usa, le borse mondiali tremano. E’ il tramonto del mito del mattone? Per il NAR c’è speranza

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el mese di luglio negli Stati Uniti le vendite di case sono scese del 27,2% rispetto a giugno, quando si era registrata una crescita del 20% su maggio, in cui c’era stato invece un crollo del 36,7% dopo la fine degli incentivi federali all’acquisto di nuove abitazioni. La foto restituita da questi dati è implacabile: il mattone negli States è ancora malato e secondo alcuni economisti non c’è speranza di una ripresa in tempi brevi. Il che, in termini socio-economici, potrebbe segnare – come osservato dal corrispondente di Repubblica Federico Rampini – la fine negli Usa del mito del mattone bene rifugio, base finanziaria del sogno americano. Dal dopoguerra in poi il valore immobiliare della casa, considerato rivalutabile all’infinito, ha fornito alle famiglie americane la garanzia per pagare, attraverso ipoteche sulla casa, i cui interessi in Usa sono interamente deducibili dal reddito, i propri sogni: dall’acquisto della casa stessa a quello dell’auto, dalla vacanza al college per i figli. L’esplosione della bolla immobiliare, innescata dai mutui subprime nel 2008, ha mandato in stallo questo circolo virtuoso, trasformandolo in un vortice infernale: il crollo delle compravendite ha determinato la caduta verticale dei prezzi, facendo sì che le famiglie in difficoltà e non più in grado di pagare le rate non trovano riparo nemmeno nella vendita dell’abitazione, il cui valore si è ridotto drasticamente rispetto a quello per il quale si erano indebitate. Tornando ai numeri del real estate Usa, diffusi il 23 agosto nel rapporto mensile del National Association of Realtors (NAR), l’associazione che rappresenta oltre 1,2 milioni di agenti immobiliari americani, le vendite di abitazioni hanno raggiunto un ritmo annuo di 3,83 milioni di unità, il più basso dal maggio 1995 e nettamente inferiore al calo del 12% stimato dagli economisti che prevedevano un andamento annuo di 4,7 milioni di unità. Rispetto a questa tendenza negativa si è registrata una lieve risalita dei prezzi pari allo 0,7% annuo. Un dato solo apparentemente positivo, che indica come dopo mesi di riduzione il costo delle case stia cercando di stabilizzarsi rispetto a una situazione da montagne russe, e del tutto insufficiente a rassicurare l’economia e le Borse mondiali. Le notizie sull’andamento del mattone Usa hanno infatti messo ko, nell’ultima settimana di agosto, tutti i principali listini azionari, da Wall Street a Piazza Affari, passando per Tokyo. Il rischio di una nuova crisi dell’immobiliare ha spinto la Casa Bianca, attraverso il portavoce Bill Burton, a sottolineare la necessità di fare di più per l’economia, mentre gli analisti hanno osservato come il comparto stia scivolando verso una nuova recessione. A gettare acqua sul fuoco ci ha provato il NAR. Lawrence Yun responsabile economico dell’associazione, ha evidenziato come la fine, ad aprile, del sostegno federale all’acquisto di abitazioni (consistente nella concessione di un credito d’impo-

sta) abbia costituito un elemento di destabilizzazione del mercato che giustifica l’effetto altalenante dei prezzi e la sostanziale riduzione delle transazioni tra maggio e luglio. Riduzione che proseguirà secondo Yun per tutto il mese di settembre, dopo il quale grazie all’appetibilità degli interessi sui mutui e alla grande disponibilità di abitazioni, si potrebbe assistere a

A luglio le transazioni di abitazioni negli States hanno raggiunto il livello più basso degli ultimi 15 anni un’inversione di tendenza, purché – ha concluso – “l’economia riesca a creare nuovi posti di lavoro”. Pensa positivo anche il presidente del NAR Vicky Cox Golder, che si è detta convinta di una crescita delle compravendite nel quarto trimestre dell’anno, spinta da tassi di interesse, attualmente ai minimi storici. Questi potrebbero, secondo la Cox, favorire la ripresa degli investimenti immobiliari da parte delle famiglie che hanno mantenuto un reddito medio alto e una solida posizione lavorativa. Per dirla con l’avvertimento lanciato ad agosto dal focus mensile dell’Ocse, l’Organizzazione per la cooperazione dello sviluppo economico cui aderiscono 32 Paesi tra cui quelli della Ue e gli Stati Uniti, il futuro dell’economia dei Paesi industriali che stanno uscendo ora dalla crisi dipenderà dalla capacità di ritornare ai livelli occupazionali pre-crisi. Per fare questo servono 15 milioni di nuovi posti di lavoro.

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Le novità e gli effetti del D.L.78/2010 Pubblichiamo il testo, gli aspetti normativi, gli aspetti operativi e gli obblighi previsti dal D.L. 78/2010 n° 141 entrati in vigore da fine luglio

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EGGE 30 luglio 2010, n. 122: Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, recante misure urgenti inmateria di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica. (Gazzetta Ufficiale n. 176 del 30 luglio 2010 - Supplemento Ordinario n. 174) - In vigore dal 31 luglio 2010. Art. 19 Aggiornamento del catasto: comma 14: All'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, è aggiunto il seguente comma: «1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ( ad esclusione dei diritti reali di garanzia, ) devono contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.». E' evidente la finalità fiscale della norma che, al comma 1 dello stesso art. 19, prevede l'attivazione, a partire dal 1° gennaio 2011, dell'Anagrafe immobiliare integrata, gestita dall'Agenzia del Territorio, con la funzione di attestare ai fini fiscali, lo stato di integrazione delle banche dati disponibili presso l'Agenzia del Territorio per ciascun immobile, individuandone il soggetto titolare di diritti reali. ASPETTI OPERATIVI Obbligo quindi di indicazione dei dati catastali sugli atti relativi ad immobili ovvero atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti ( ad esclusione dei diritti reali di garanzia, ) devono contenere, per le unita` immobiliari urbane, a pena di nullità , oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità` allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità` con le risultanze dei registri immobiliari. Il venditore intestatario dichiarerà nell'atto notarile ,a pena di nullità ,oltre alla identificazione catastale ,il riferimento alle planimetrie depositate in catasto la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie .

Per intestatario si deve intendere il soggetto che dispone del diritto,indipendentemente dalle risultanze dei registri catastali ed immobiliari La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. L'agenzia del territorio con specifiche circolari n.2 e 3 anno 2010 ha illustrato le nuove disposizioni in materia di aggiornamento del catasto contenute nell'articolo 19 del citato DL 78 e più precisamente : con le modifiche apportate dalla legge 122/2010 è stato stabilito quanto sopra specificato e a tale fine l'Agenzia del Territorio precisa e osserva che in relazione alle suddette innovazioni i nuovi adempimenti devono essere letti in correlazione con le norme catastali che individuano ile fattispecie per le quali sussiste l'obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione dello stato dei beni ,con allegazione delle planimetrie catastali. La nuova normativa si riferisce alle " unità immobiliari " e l'Agenzia del Territorio precisa che sono escluse dai nuovi adempimenti quelle porzioni immobiliari che necessitano di essere dichiarate per completare la conoscenza del patrimonio immobiliare ovvero gli immobili elencati nelle categorie fittizie del gruppo " F" ( aree urbane,unità collabenti,unità in corso di costruzione o di definizione,lastrici solarti; Si specifica che per " unità immobiliari " si intende unità immobiliari urbane . L'esclusione sempre secondo l'Agenzia del Territorio vale anche per i " beni comuni non censibili" , per il fatto che non si tratta di unità immobiliari suscettibili di produrre reddito, ossia per quei beni che comuni a più unità immobiliari e privi di rendita catastale ,quali androni scale,aree di passaggio,cortili,terrazze condominiali ,etc...; Mentre per quanto riguarda i " beni comuni censibili" tipo ad esempio l'alloggio del portiere, l'Agenzia del Territorio precisa e ritiene che la dichiarazione di conformità non sia necessaria quando il trasferimento delle relative quote e diritti avvenga unitamente al trasferimento dell'unità immobiliare oggetto dell'atto notarile ; Quindi tale dichiarazione non si dovrebbe applicare ai " beni comuni censibili " per il fatto che le quote millesimali su questi beni siano oggetto di trasferimento "ex lege", per il fatto che esse siano "coinvolte" in automatico nella vendita e/o nell'atto notarile dispositivo di una unità immobiliare di titolarità individuale e facente parte dell'edificio condominiale e/o comunque costituito da più unità immobiliari . Tale dichiarazione resta comunque obbligatoria nel momento in cui tale unità immobiliare ( ad esempio alloggio del portiere)sia oggetto di " De-Condominilizzazione di un bene co-


ufficio studi mune censibile " e formi quindi oggetto di autonomo atto dispositivo tipo trasferimento ovvero quando i condomini lo vendano a uno di loro e/o ad un soggetto terzo ,sottraendolo quindi alla comproprietà condominiale. In questo caso tale bene dovrà subire modificazioni da " bene comune censibile " a bene unità immobiliare di titolarità di tutti i condomini in ragione del proprio diritto di appartenenza e della propria quota di valore millesimale. Infine l'Agenzia del Territorio precisa altresì la casistica inerente alla rilevanza catastale di tutti gli interventi ,successivi alla redazione della planimetria catastale,che influiscono sul classamento e sulla rendita degli immobili e/o le modifiche interne incidenti sulla consistenza catastale, precisando che comunque sono "Irrilevanti" le modifiche esterne al fabbricato se non incidono sul perimetro dell'unità immobiliare stessa che sarà oggetto di atto dispositivo Possono altresì esistere casistiche in cui non ricorrono i presupposti per l'applicazione delle previsioni di cui all'art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, in quanto si tratta di manufatti per i quali esiste esclusione di deposito di planimetrie o non è previsto l'obbligo di denuncia al catasto dei fabbricati, non è prevista l'iscrizione nel medesimo catasto con attribuzione di rendita, e non sussiste quindi allo stato attuale l'obbligo di presentazione di planimetria, ai sensi della vigente normativa, ed in particolare a norma dell'art. 3, comma 3, del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28. (MINISTERO DELLE FINANZE - DECRETO 2 gennaio 1998, n.28 Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalita' di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale.) I primi commenti ufficiali arrivano dalla Circolare del Notariato di giugno e anche dalla Circolare n. 2 Agenzia del Territorio le quali concordano ce la nuova normativa ha lo scopo principale di ottenere la coerenza oggettiva e soggettiva delle risultanze catastali . La prima coerenza oggettiva riguarda la conformità della complessa posizione catastale all'effettivo stato di fatto dell'immobile. La seconda quella soggettiva ha a oggetto la corrispondenza degli intestatari catastali con i titolari dei beni immobili ovvero con coloro che risultano titolari dei beni immobili stessi secondo le risultanze dei registri immobiliari . Il notariato precisa altresì nella sua circolare interpretativa che la dichiarazione di conformità oggettiva debba essere resa non già dagli intestatari catastali ,qualora questi non coincidono con i titolari dei diritti,ma da questi ultimi ovvero da coloro i quali hanno il potere di disposizione del bene immobile. L'Agenzia del Territorio precisa altresì che l'osservanza dei nuovi precetti non incida sulla trascrivibilità degli atti dispositivi, quindi i registri immobiliari non potranno rifiutare la trascrizione di un atto privi di tale attestazioni di conformità alla situazione effettiva dell'immobile o per il quale il notaio non avesse effettuato la previa verifica della coerenza soggettiva. Chiaro è che la Trascrizione di un atto non ha alcuna efficacia sanante degli eventuali vizi del contratto stesso. Gli ATTI che rientrano nell'ambito applicativo di questa novella sono gli atti pubblici e le scritture private autenticate aventi ad oggetto il trasferimento dei diritti reali su beni immobili oltre a quelli che si riferiscono alla costituzione o scioglimento di co-

munioni di diritti reali sugi stessi beni immobili , con esclusione quindi delle dichiarazioni di Successione( mortis causa) e dei Decreti di Trasferimento in base a sentenza del tribunale . GLI IMMOBILI sono tutte le unità immobiliari urbane censite nel catasto fabbricati con esclusione dei Terreni qualunque ne sia la destinazione urbanistica ,delle aree urbane e dei fabbricati rurali . A tale scopo le circolari numero 2 e 3 anno 2010 dell'Agenzia del Territorio intervengono con precisazioni tecniche di riferimento. Anche il Notariato con la circolare ,precisa che comunque sarebbero escluse le parti condominiali in quanto non suscettibili di essere cedute autonomamente ,poiché le stesse si trasferiscono per valori millesimali unitamente al bene immobile di proprietà oggetto dell'atto dispositivo. COERENZA OGGETTIVA: GLI IDENTIFICATIVI CATASTALI In riferimento alla normativa catastale si tratta della sezione , del foglio ,del numero del mappale (particella) e dell'eventuale subalterno ,anche se tale obbligo di indicazione era già in vigore dal Dpr 650/1972 per cui la novella comunque non comporta innovazione. IL RIFERIMENTO ALLE PLANIMETRIE: il titolare dei diritti sul bene immobile deve rilasciare al notaio rogante la dichiarazione di conformità oggettiva in riferimento alle planimetrie catastali depositate in catasto e la corrispondenza allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie stesse. L'Agenzia del Territorio con le circolari esamina anche alcuni casi limite ,situazioni critiche che richiedono maggiore attenzione ad esempio l'assenza di planimetrie presentate ,planimetrie presentate ma ritenute "non accettabili" dal catasto all'epoca della della presentazione per difetti riscontrabili a vista dell'impiegato addetto. Mentre potrebbe anche verificarsi che la planimetria catastale risulti anche regolarmente depositata in catasto,ma non risulti momentaneamente reperibile o leggibile per colpa non imputabile alla parte allora per chiarimento nella circolare dell'agenzia del territorio le soluzioni sono duplici e più precisamente : - se la parte è in possesso della propria copia della planimetria ,la stessa parte potrà depositare tale esemplare presso gli uffici competenti che acquisiranno il documento apponendovi annotazione specifica ; - se la parte non è più in possesso di tale copia ,l'ufficio potrà provvedere alla compilazione ex novo della planimetria anche a mezzo di sopralluogo; Comunque per velocizzare tutta la procedura di ripristino della coerenza resta salva per la parte contribuente ,la possibilità di ripresentare la planimetria per il tramite di tecnico abilitato in esenzione dei tributi catastali; IL RIFERIMENTO ALLA CONFORMITA' (della planimetria): A tale riferimento il documento interpretativo dell'Agenzia del Territorio tende a precisare in modo esaustivo che non sempre a difformità della planimetria catastale allo stato dei luoghi comporti obbligo di aggiornamento delle risultanze catastali infatti gli obblighi alla presentazione delle variazioni planimetriche scattano quando le stesse incidano sull'ammontare della della rendita catastale quindi si escludono i casi di spostamento di 47


ufficio studi una porta, di un tramezzo per le quali non varia il numero dei vani e la loro funzionalità . Sussiste l'obbligo di aggiornamento quando si realizza una significativa redistribuzione degli spazi interni oppure si modifica l'utilizzazione di superfici scoperte oltre ai casi di variazione del perimetro e/o di ampliamenti. La novella normativa comunque sancisce la nullità dell'atto dispositivo solo se manca del tutto la dichiarazione di conformità del titolare dei diritti afferenti sul bene immobile e nulla invece viene detto nel caso di dichiarazione mendace . La circolare del Notariato rileva in particolare che in mancanza di una apposita prescrizione di nullità,l'atto resta valido e produttivo di effetti e comunque suggerisce l'acquisizione in atti della dichiarazione di conferma della veridicità della attestazione di conformità anche dalla parte dell'acquirente . LA COERENZA SOGGETTIVA: Il compito del notaio non può esaurirsi nella mera verifica della identità soggettiva fra gli intestatari catastali dell'immobile e titolarità riveniente dai registri immobiliari, infatti la funzione di tutta questa nuova disposizione è quella di allineare le risultanze catastali a quelli reali avendo come "mission" quella di completare la formazione dell'anagrafe immobiliare. Il notaio dovrà quindi oltre a verificare tale corrispondenza e dove necessario l'aggiornamento dei registri in linea di principio prima della stipula dell'atto dispositivo. Tuttavia esistono situazioni per le quali la coincidenza / corrispondenza fisiologicamente non possono coesistere e più precisamente: - non ancora eseguita voltura catastale di un atto dispositivo al-

l'interno dell'intervallo temporale dei termini di adempimento ; - sequenza di atti dispositivi ; -l'effetto della voltura catastale dipende dalla legge ( acquisto effettuato da un solo coniuge in regime di comunione legale dei beni i cui effetti si estendono anche all'altro coniuge); - l'atto che ha provocato il mutamento nel soggetto proprietario non doveva essere trascritto in conservatoria ma doveva essere semplicemente volturato in catasto ( fusioni scissioni societarie) ; - L'obbligo di allineamento non sussiste in quanto non vi è una difformità sostanziale nelle intestazioni ,dove si sia in presenza di errori di trascrizione che riguarda il nominativo dei soggetti interessati,purché ciò non generi dubbi in ordine alla identificazione dell'effettivo titolare; Il notariato precisa altresì che la prescrizione in ordine all'obbligo di verifica della coerenza soggettiva non è accompagnata da alcuna sanzione specifica e ne consegue che la mancata esecuzione dell'allineamento dei registri immobiliari non potrà mai produrre un profilo di invalidità dell'atto dispositivo. In conclusione ci preme altresì evidenziare e precisare che come più volte a ribadito anche la CONFEDILIZIA che la norma dispone questa innovazione con la quale la dichiarazione di conformità passa essere resa in sede di atto negoziale dagli intestatari e/o essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale ma che comunque l'utilizzo dell'opera di un tecnico a tali fini è una mera facoltà . Andrea Ciani

DATI CATASTALI NELLA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE E AFFITTO - SCHEMA DI SINTESI INDICAZIONE DEI DATI CATASTALI DEGLI IMMOBILI OGGETTO DELL'OBBLIGO: Richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili (fabbricati e terreni) esistenti sul territorio dello Stato. Relative cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite, dei contratti di locazione o affitto di beni immobili. ENTRATA IN VIGORE: I nuovo obblighi si applicano a decorrere dal 1.07.2010 e, pertanto, agli atti di locazione e affitto registrati dal 1.07.2010. MODULISTICA: Nuovo MODELLO 69: Il nuovo formato del Modello 69 deve essere presentato all'Agenzia delle Entrate per le richieste di registrazione, effettuate a partire dal 1.07.2010, dei contratti di locazione, affitto e comodato di beni immobili. Nel modello per la richiesta di registrazione, oltre a nuove istruzioni e modifiche grafiche, trova spazio il Quadro D, predisposto appositamente per ospitare i "Dati degli immobili" per i quali si chiede la registrazione. MODULISTICA: NUOVO MODELLO CDC (Comunicazione Dati catastali): DEVE ESSERE PRESENTATO UNA SOLA VOLTA. Il nuovo Modello CDC deve essere utilizzato per la comunicazione dei dati catastali relativi a beni immobili oggetto di cessione, risoluzione e proroga di contratti di locazione o affitto di beni immobili già registrati al 1.07.2010. Il Modello CDC è presentato all'Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato il relativo contratto: in forma cartacea, nel termine di 20 giorni dalla data del versamento attestante la cessione, risoluzione e proroga dei contratti di locazione o affitto di beni immobili;per via telematica, contestualmente al versamento. I contribuenti obbligati alla registrazione telematica dei contratti devono inviare il modello con le medesime modalità telematiche. I contribuenti che si sono avvalsi in via facoltativa della registrazione telematica possono presentare il modello in forma cartacea o, alternativamente, trasmetterlo con modalità telematica.Fino alla data di attivazione della procedura per la trasmissione telematica del modello, fermi restando i termini per l'assolvimento dell'imposta di registro, i soggetti che abbiano posto in essere cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite, di contratti di locazione o di affitto di beni immobili, presentano il "modello CDC" in forma cartacea presso qualunque ufficio territoriale o locale dell'Agenzia delle Entrate, entro il termine previsto. SANZIONI : Art. 69 D.P.R. 131/1986: Richieste di registrazione effettuate dal 1.07.2010: La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro ed è punita con la sanzione dal 120% al 240% dell'imposta dovuta.


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Alla scoperta delle nevi di Breuil-Cervinia Valtournenche Skipass e risalite a prezzi convenienti per gli impianti Il Platau Rosà e il Comprensorio Breuil-Cervinia Valtouranche Zermatt sono alla portata di tutti. La “Convenzione” recentemente siglata dal settore turistico della Fiaip con Cervino Spa offre la possibilità agli associati Fiaip di usufruire di sconti eccezionali sugli impianti di risalita. Sarà possibile per gli interessati ritirare ed utilizzare una D–Card, presentandosi agli uffici degli impianti con la tessera Fiaip, valida per l’anno in corso, per poter usufruire così di sconti sui prezzi degli skipass. La convenzione copre l’intera stagione invernale 2010-2011 oltre che la stagione estiva 2011, ed è valida per tutto il Comprensorio di Breuil-Cervinia Valtournenche Zermatt. “Si tratta di una prima operazione di marketing territoriale e comunicazione . La prima di una serie di nuove opportunità che vorremmo come Fiaip Turismo met-

tere a vantaggio degli associati. Con questa convenzione – dichiara il Vice Presidente Fiaip con delega al Turismo, Patrizia Diemoz – abbiamo inteso favorire tutti gli associati Fiaip, e gli agenti immobiliari che potranno così scoprire al meglio sia in inverno, che in estate, le bellezze di uno dei comprensori montani più affascinanti e conosciuti al mondo.” Le facilitazioni riconosciute ai possessori della D–Card (valide anche per un accompagnatore), non sono cumulabili con altre facilitazioni ed offerte promozionali previste dagli Operatori Turistici della località. Sono previsti sconti settimanali per Skypass e giornalieri o sulle tariffe di mezza giornata E’ un’occasione da non lasciarsi sfuggire per tutti coloro che vorranno mettere gli sci ai piedi, o dedicarsi al trekking e all’alpinismo in estate . Maggiori informazioni saranno reperibili direttamente sui siti www.fiaip.it e www.cervinia.it


Cervinia, un gioiello ai piedi dello “Scoglio più nobile d'Europa” S

ituata a 2050 metri sul livello del mare, Breuil Cervinia è una delle stazioni invernali più alte d’Europa ed è adagiata ai piedi del Cervino (4.478 metri), chiamato affettuosamente lo “scoglio più nobile d'Europa” e a sua volta uno dei monti più conosciuti e familiari delle Alpi per effetto della sua impressionante forma piramidale molto pronunciata. Dal paese dipartono direttamente moderni, capienti e veloci impianti di risalita che trasportano gli sciatori sino ai 3489 metri del Plateau Rosa e ai 3883 metri del Piccolo Cervino, luoghi ove è possibile vivere l’indimenticabile esperienza dell’alta quota e dei suoi panorami mozzafiato. Durante la stagione estiva è possibile sciare sul ghiacciaio e al Breuil è in funzione un green a 9 buche per la pratica del golf. Il collegamento internazionale con gli impianti di Zermatt, una delle stazioni invernali più rinomate ed esclusive della vicina Svizzera, oltre alla congiunzione con gli impianti di Valtournen-

che, garantisce agli sciatori di Cervinia, con un unico skipass, una varietà di oltre 350 chilometri di piste che terminano tutte, in condizioni di innevamento invernale, direttamente nei caratteristici ed accoglienti paesi attorno al Cervino. Tra le stazioni invernali dell’arco alpino occidentale, Breuil Cervinia rappresenta dunque una delle realtà più apprezzate dagli sciatori. Queste caratteristiche, uniche in Italia, fanno di Cervinia una località ove l’immobiliare non è soltanto considerato un ottimo investimento in quanto a rivalutazione del valore impegnato, ma anche una possibilità per ottenere interessanti redditività per gli appartamenti offerti in locazione breve alle famiglie di villeggianti amanti delle settimane bianche invernali. Tra le migliaia di praticanti dello sci alpino che ogni anno si recano a Cervinia, sempre più numerose si contano le famiglie di stranieri provenienti prevalentemente dal nord Europa, ma


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anche da Paesi dell’Est e Spagna; un bacino di utenza che, per cultura, ha già l’abitudine di recarsi in appartamento per i propri soggiorni vacanzieri. Una modalità di soggiorno che si sta peraltro diffondendo sempre più anche nel nostro Paese, in particolare tra le famiglie con bambini. Per questo motivo, l’acquisto di un immobile a Cervinia può essere considerato un’ottima opportunità per investire serenamente il proprio denaro, al pari delle migliori località costiere o dei centri storici delle città più vitali. La crisi economica mondiale che ha provocato un po’ ovunque, nell’ultimo triennio, sensibili contrazioni del numero di compravendite alle quali sono spesso conseguite diminuzioni più o meno importanti dei prezzi, ha avuto i suoi effetti anche a Cervinia, con la dilatazione dei tempi di vendita e l’assestamento dei valori (dopo anni di crescita), ma in questo caso sarebbe inappropriato parlare di regressi e recessione. Grazie alla sua favorevolissima collocazione in quota che garantisce copiosi innevamenti naturali, ma anche importanti investimenti nelle infrastrutture sciistiche, l’industria del turismo a Cervinia ha tenuto bene e, di riflesso, altrettanto si può dire per il mercato immobiliare. Attualmente per acquistare un immobile nelle migliori posizioni in centro al Breuil occorrono, al metro quadrato, da un minimo di 4.000 sino a punte massime di 6.500 euro, mentre una locazione settimanale in un bel bilocale altrettanto ben situato può rendere circa 1400 Euro lordi ai quali andranno detratte le imposte e le spese di Agenzia. Il grado di professionalità ed orga-

nizzazione di queste ultime (meglio dunque affidarsi a quelle associate a Fiaip) è ovviamente un indice importante da valutare per ottenere un buon grado di occupazione degli alloggi e relativa redditività. La particolare morfologia della conca del Breuil, poco estesa e circondata da forti pendii spogli, ha provocato uno sviluppo edilizio costituito prevalentemente da condomini; quasi inesistenti sono infatti i piccoli edifici unifamiliari. L’offerta di immobili, in vendita o in locazione, è pertanto composta esclusivamente da appartamenti inseriti in contesti condominiali più o meno grandi, la maggior parte dei quali edificata tra gli anni ’60 e ’80. Relativamente ai prezzi degli immobili, una distinzione significativa viene fatta tra la zona centrale del paese sviluppata attorno alla chiesa e sino ai primi pendii alla base del Cervino, più apprezzata, e la zona detta del “Cieloalto”, posta più in alto in una zona distante circa 2 km dal centro e costituita da alcuni grandi edifici composti da blocchi di centinaia di appartamenti prevalentemente di piccole dimensioni. La distanza dal centro e la tipologia degli immobili (edificati negli anni in cui “speculazione edilizia” era un termine molto in uso) condizionano i prezzi di vendita di questa zona, mediamente inferiori del 20/25% rispetto al centro del paese. Meno significativo e sull’ordine del 10% il gap tra il Cieloalto e il centro per gli importi dei canoni, sebbene il centro sia normalmente più apprezzato per la vicinanza ai servizi e agli svaghi della località.

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LUOGHI D’INTERESSE Plateau Rosa: questo famosissimo ghiacciaio si trova nel Vallese svizzero sulle Alpi Pennine, sul confine con lo Stato elvetico, a un’altitudine di 3550 metri. Il nome deriva dal francese "plateau", pianoro, e dal patois valdostano "rosà", che vuol dire "ghiacciato". Sulla sua sommità è presente un punto di osservazione dal quale si gode il superbo panorama costituito da numerose cime alpine come il Monviso, il Monte Bianco e il Cervino. Il Plateau è raggiunto da vari impianti di risalita tanto dal versante italiano quanto da quello svizzero. Dal versante italiano il punto di partenza è Breuil-Cervinia e il punto di arrivo principale è la vetta Testa Grigia. Vicino al punto d’arrivo della funivia del Piccolo Cervino (versante svizzero) è visitabile tutto l'anno, gratuitamente, il "Palazzo di Ghiaccio”: una serie di grotte scavate a 15 metri di profondità, dove sono presenti alcune sculture di ghiaccio e neve oltre a schede informative sulla glaciologia.

Lago Bleu: questo piccolo lago si trova sotto l'abitato di Cervinia (circa duemila metri sul livello del mare) dove si specchia il Cervino, dando vita a un panorama estremamente suggestivo. Lago Goillet: è un grande bacino artificiale, situato a poco meno di 2.600 metri, chiuso da una diga utilizzato principalmente per la produzione di elettricità e per l'innevamento programmato delle piste sciistiche.


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LA TRADIZIONE ENOGASTRONOMICA L'offerta culinaria proposta dalla Valle D'Aosta è strettamente legata alle caratteristiche montane del territorio ed è fortemente influenzata dai gusti e dalle ricette francesi. I prodotti principali sono la selvaggina e i rinomati formaggi, proposti e serviti in mille varianti spesso accompagnati dalla polenta. La cacciagione, infatti, si consuma in salmì, cotta lentamente dopo una lunga marinatura nel vino aromatizzato, mentre la coscia di stambecco o di camoscio è trasformata in "mocetta", salata e seccata come un prosciutto da affettare. L'abitudine di conservare e aromatizzare le carni con il vino è prevista anche per la "carbonata", la carne di manzo mantenuta in vino, cipolla e aromi prima di una cottura che la rende tenera ed estremamente saporita. Il secondo piatto per eccellenza è rappresentato dalla Carbonade, pietanza simbolo della regione, a base di carne, rosolata al vino rosso. Da provare anche il capriolo alla Valdostana, cucinato con panna liquida e ginepro, insieme a spezie come il pepe nero e il timo.

Da segnalare anche la ricca offerta dei prodotti lattiero-caseari che vedono nella fontina un vanto della cucina regionale, insieme alla fonduta di formaggi, vera e propria icona gastronomica locale. L’unica portata a base di pesce è costituita dalla trota insaporita con spezie montane e cucinata al forno. Tra i primi piatti, invece, numerose zuppe tra cui la più nota è la “zuppa Valdostana” a base di brodo di carne, con cavoli e fontina, insaporita da fettine di pane che rappresentano una costante insieme al burro, utilizzato in sostituzione dell’olio. Ottima anche la varietà proposta dalla cantina, infatti i vini prodotti nella Vallée sono molto particolari provenendo da una coltivazione soggetta a un clima diverso dal resto della Penisola. I vini doc più famosi sono, tra i bianchi, il Muller-Thurgau, il Blanc de Morgex e, tra i rossi, il Gamay, il Nus, il Donnas e l’Arnad-montjovet. L'abbondanza di erbe alpine, infine, favorisce la preparazione di liquori digestivi come il Genepì, ma celeberrimo è il caffè, adatto a una cucina robusta come questa, che si prepara con una miscela bollente di grappa, vino rosso, buccia di limone e spezie profumate come la cannella, il chiodo di garofano e il ginepro. a cura di Francesco Tucci

COME ARRIVARE Sebbene Breuil-Cervinia si trovi in cima alla valle di Valtournenche nella Valle d’Aosta, è facilmente raggiungibile utilizzando diversi mezzi di trasporto. In auto, è servita dall’autostrada A5 Torino-Aosta. Si esce a Châtillon/Saint-Vincent per continuare sulla regionale in direzione Cervinia per 28 km. Valtournenche si trova 19 chilometri dopo Châtillon e 9 chilometri prima di Breuil-Cervinia. Con il treno è raggiungibile scendendo alla stazione ferroviaria di Châtillon/Saint-Vincent (info e orari www.trenitalia.it). Da Châtillon, così come da Torino e Milano, è attivo un servizio di autobus di linea dae per Breuil-Cervinia Valtournenche (info e orari www.savda.it). In aereo i trasferimenti sono facilitati dalla vicinanza con gli aeroporti internazionali di Torino Caselle (a 118 km), Milano Malpensa (a 160 km), Milano Linate (a 180 km) e Ginevra (CH). Per il trasferimento da e per gli aeroporti, esistono diverse possibilità con bus, taxi e auto a noleggio.

DOVE DORMIRE HOTEL HERMITAGE Via Piolet 1, Breuil-Cervinia (Ao) - Tel. 0166.948998 hermitage@relaischateaux.com - www.hotelhermitage.com HOTEL PRINCIPE DELLE NEVI Strada Giomein, Breuil-Cervinia (Ao) - Tel. 0166.940992 info@principedellenevi.com - www.principedellenevi.com BED & BREAKFAST L’ANCIEN PAQUIER Frazione Capoluogo 31, Valtournenche (Ao) - Tel. 0166 93181 ancienpaquier@gmail.com - www.bbancienpaquier.com HOTEL BIJOU Piazza Carrel 4, Valtournenche (Ao) - Tel. 0166.92109 hotelbijou@tiscalinet.it - www.hotelbijou.net BED & BREAKFAST LA GARDE Frazione Pesontze 11028 Valtournenche (Ao) Tel. 327.4508749 - info@bblagarde.com - www.bblagarde.com

MANGIARE&BERE LES SKIEURS D'ANTAN Località Bardoney, Breuil-Cervinia (Ao) - Tel. 0166.940254 RISTORANTE ALPAGE Località Carosello, Breuil-Cervinia (Ao) - Tel. 334.8094201 info@alpage-cervinia.com - www.alpage-cervinia.com BAR RISTORANTE EVEN Località Cielo Alto, cond. Circus, Breuil-Cervinia Tel. 0166.940236 RISTORANTE COPAPAN Via Carrel 19, Breuil-Cervinia (Ao) - Tel. 0166.940084 info@copapan.info - www.copapan.info RISTORANTE RIFUGIO GUIDE DEL CERVINO Monte Cervino - Tel. 0166.948369 info@rifugioguidedelcervino.com www.rifugioguidedelcervino.com RISTORANTE GRIVOLA - LE VIEUX GRENIER Via J. A. Carrel, Breuil-Cervinia (Ao) - Tel. 0166.948287 info@nuovohotelgrivola.com - www.nuovohotelgrivola.com

(ha collaborato Francesco Nale, Presidente Fiaip Valle d'Aosta)

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cultura e spettacoli

Leggerezza e architettura Il look è stravagante, ma la figura esile e l’aura di silenzio che sembra aleggiarle intorno rinviano d’istinto alle celebri stampe giapponesi, come le onde e i paesaggi di Hokusai, da cui sembra aver eredito la leggerezza e la trasparenza del suo concetto di architettura. Kazuyo Sejima, classe 1956, vincitrice quest’anno del Priziker Prizer, il Nobel dell’architettura, è la prima donna a dirigere la Biennale d’architettura di Venezia. Lavoro che ha svolto in punta di piedi, con la discrezione tipica del sol levante, senza la presunzione di

dover piacere e la convinzione che l’architettura non si impone, ma si integra, fino a fondersi, con lo spazio. Si tratti di una piazza, di una via o di un parco, il progetto architettonico deve diventare il raccordo tra ambiente e azione delle persone. Per Sejima la mission dell’architettura è: “Fare incontrare la gente nello spazio”, attraverso “il continuo lavoro tra interno ed esterno, tra architettura e natura”. Così è nata la mostra People meet in architecture, a Venezia fino al 21 novembre (vedi articolo a seguire).


Junya Ishigami&Associates Architecture as air: study for chateau la coste

Lo spazio ritrovato Versatile, sostenibile, troppo umana. La XII Biennale di architettura di Venezia si riconcilia con la natura, lasciando alla porta le “archistar”

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essuna astronave è atterrata a Venezia per la XII edizione della Mostra internazionale di architettura. Né sono sbarcate, accanto ai divi della mostra cinematografica, le star del progetto e del design, acclamate qualche mese fa a Roma alle inaugurazioni dei musei Maxxi e Macro. E il perché è nel titolo della kermesse, diretta dalla giapponese Kazuyo Sejima, People meet in architecture, Incontrarsi nell’architettura, in programma in Laguna fino al 21 novembre. Intorno a questo tema, sintesi del modo di intendere lo studio dello spazio di Sejima, è stato chiesto ai partecipanti di elaborare i propri progetti pensandoli come una piazza o un giardino dove le persone, anche molto diverse tra loro, possono stare insieme o da sole, trasformando l’ambiente in uno spazio privato dove però è possibile interagire con gli altri. Del resto, il relazionarsi con l’altro e con l’esterno è sempre più un’esigenza dell’architettura, che negli ultimi anni si presenta in Laguna affiancata da artisti, fotografi, registri, ingegneri. Architettura quindi non solo come progetto in sé, ma come interazione tra arte e natura, presenza fisica e

sensoriale. Per Sejima la sfida di questa Biennale è “pensare lo spazio”, una sfida allargata ad artisti, tecnici, scienziati che possono offrire la propria visione e utilizzo dello spazio. Il senso di questa collaborazione per plasmare l’ambiente, senza brutalizzarlo, si esemplifica nella menzione speciale conferita, nel corso della cerimonia il 28 agosto scorso per l’assegnazione dei Leoni d’Oro dell’architettura, al progettista del paesaggio Piet Oudolf e al suo Giardino delle Vergini, che chiude il percorso espositivo a l’Arsenale, “sciogliendo” le architetture ospitate in questa area in un giardino impressionistico. La giuria, si legge nella motivazione, ha interpretato l’intervento “come un’efficace trasposizione nel paesaggio” del tema della Biennale. La direttrice della mostra ha spiegato di essersi occupata personalmente di ogni partecipante, che ha usato lo spazio espositivo esistente per un progetto “site specific”: ogni lavoro è perciò nuovo e ogni stanza offre un atmosfera diversa, rispettando però le condizioni architettoniche preesistenti. Progetta-


cultura e spettacoli zione come integrazione e rispetto, che nella Biennale di Sejma diventa un percorso per sperimentare l’architettura. Come l’istallazione Architecture as air: Study for château la coste, del giovane giapponese Junya Ishigamai, vincitore del Leone D’Oro per il miglior progetto, che riesce a trasfigurare lo spazio. Per i giudici il “lavoro spinge all’estremo i limiti della materialità, visibilità, tettonica, leggerezza e, in ultimo, dell’architettura stessa”. Anche l’assegnazione del Leone d’Oro alla Carriera all’olandese Rem Koolhaas, tra i fondatori nel 1975 dell’OMA (Office for Metropolitan Architecture) è nel solco della progettazione come esperienza sensoriale. Nel lavoro di Koolhaas la giuria riconosce “la capacità di ampliare le possibilità dell’architettura focalizzandosi sulle relazioni tra persone e spazio”. Il Leone d’Argento per una giovane promessa dell’architettura è andata al progetto belga-olandese OFFICE di Kersten Geers David Van Severen e Bas Princenper. Lo speciale Leone d’Oro alla memoria è stato assegnato al giapponese Kazuo Shinohara, scomparso nel 2006. Shinohara, ispiratore della direttrice della mostra, ha avuto grande influenza sull’architettura del sol levante per la sua semplicità e capacità di astrazione. Vincitore del Leone d’Oro per la migliore partecipazione nazionale il Regno del Bahrain, per la prima volta alla Biennale, capace di interpretare in modo eccezionalmente semplice il tema della mostra con le capanne dei pescatori, letteralmente sradicate dalla costa e portate a Venezia, per dare il senso del dram-

matico rapporto tra questo popolo e il mare, rivendicato come “spazio pubblico”. Nessun premio è andato ad architetti e progetti italiani, mentre non sono mancate le critiche per la scarsa rappresentanza del panorama architettonico del Belpaese. In mostra, a parte il padiglione italiano curato da Luca Molinari, il vicentino Aldo Cibic, il milanese Andrea Branzi e alcune foto di Renzo Piano. Forse lo specchio di un’architettura a corto d’idee? Forse. Anche se il padiglione Ailati (ovvero Italia al contrario) realizzato da Molinari presenta un’analisi di dove è stata e dove potrebbe andare la progettazione architettonica Made in Italy. Nel padiglione sono descritti il passato prossimo dell’architettura italiana, con il racconto affidato a una video-istallazione dei suoi ultimi venti anni di storia, e il presente affrontato in Laboratorio Italia: una selezione di opere eco-sostenibili già costruite e che sono, precisa Molinari, esempi di “resistenza civile alla distruzione del nostro paesaggio”. Infine Italia 2050: 14 progetti realizzati da altrettanti architetti stimolati da scienziati e pensatori. Il tema dell’architettura sostenibile ed eco-compatibile è anche al centro di altri padiglioni, come quello olandese dall’efficace titolo Vacant NL, dove un’istallazione cilindrica suddivisa in due piani è totalmente vuota nel primo, per denunciare l’esorbitante numero di case disabitate esistenti nel Paese. Il concetto di vuoto torna nel padiglione francese, che con Metropolis propone uno studio del rapporto tra le città del XXI secolo e le distanze, apparentemente vuote, che le separano. Here for a Chinese Appointment il titolo del padiglione Cinese, che interpreta il tema della mostra accogliendo i visitatori con l’opera di Pei Zhu: un labirinto di vetro colorato per confondersi e perdersi nello spazio. Quello proposto dalla XII Biennale di architettura sembra uno spazio umanistico che si rapporta all’uomo e alle sue esigenze. Troppo semplice, forse, per piacere a tutti. Ma questo non è l’obiettivo di Sejima che afferma di poter ritenersi contenta se più del 50% dei visitatori apprezzerà e condividerà il suo incontrarsi nell’architettura. Paola Del Gaudio

People meet in architecture, come dove e quando La XII Biennale di Architettura ha aperto i battenti al pubblico il 29 agosto per chiuderli il 21 novembre. Organizzata dalla Fondazione Biennale di Venezia, presieduta da Paolo Baratta, la mostra si snoda tra i Giardini della Biennale e l’Arsenale e prevede una serie di appuntamenti come I Sabati dell’Architettura, un ciclo di conversazioni con gli architetti che dal 1975 a oggi hanno diretto la mostra: Vittorio Gregotti, Paolo Portoghesi, Hans Hollein, Deyan Sudjic, Kurt W. Forster, Richard Burdett, Aaron Betsky e, infine, Kazuyo Sejima. Costo del biglietto, acquistabile anche online, è di 20 euro, ma ci sono anche diverse formule per studenti, famiglie e gruppi. Tutte le informazioni sono disponibili sul sito www.labiennale.org/it/architettura/. Il catalogo della mostra è edito da Marsilio che insieme a Log607 ha inoltre realizzato iBiennale, applicazione iPad disponibile su AppleStore. 57


cultura e spettacoli

Dalì, Cattelan e Kapoor: Milano capitale “contemporanea” Un autunno all’insegna dell’arte contemporanea per la capitale del Nord. Salvador Dalì, Maurizio Cattelan e Anish Kapoor saranno infatti le star della stagione milanese. Dal 22 settembre al 31 gennaio, Dalì tornerà a Palazzo Reale dopo 50 anni dalla sua ultima personale. In particolare sarà visibile, per la prima volta in Italia, il cortometraggio Destino, realizzato con Walt Disney, con il quale il maestro surrealista lavorò tra il 1945 e il 1946. Reduce dal record mondiale di un’opera italiana all’asta da Sotheby’s (8 milioni di dollari), Maurizio Cattelan potrà invece esporre, dopo una lunga trattativa con il sindaco Letizia Moratti, dieci installazioni inedite. Il primo cittadino ha dato il via libera anche alla scultura, in marmo bianco di Carrara, che ritrae una grande mano con il dito medio alzato e che verrà posta davanti al Palazzo della Borsa. “È arte, e l'arte non può essere imbavagliata” ha commentato la Moratti che ha però detto no all’opera di un cavallo steso a terra sormontato dalla scritta Inri. A ottobre, infine, a quindici anni dalla mostra alla Fondazione Prada, torna un genio della scultura contemporanea: l’anglo-indiano Anish Kapoor che porterà un’opera monumentale e una retrospettiva alla Rotonda di via Besana.

Eventi in breve Da settembre a gennaio Firenze ospita, a palazzo Strozzi, la prima mostra dedicata ad Agnolo di Cosimo Tori, detto il Bronzino, il pittore preferito da Cosimo I de' Medici. Oltre alle tele già custodite a Firenze, saranno esposte L'Allegoria di Venere, Il ritratto di giovane con libro e le due versioni della Sacra Famiglia con San Giovannino, provenienti dai principali musei del mondo.

Il suo tour mondiale è partito da Vancouver il 2 giugno scorso ed è approdato in Europa a settembre. Ora Sting, accompagnato dalla Royal Philharmonic Concert Orchestra, arriverà in Italia con tre show: il 25 ottobre al Teatro Verdi di Firenze, il 2 novembre al Teatro degli Arcimboldi di Milano e il 10 novembre a Roma presso l’Auditorium Parco della Musica, Sala Santa Cecilia.

Il Trovatore, I Vespri siciliani e Attila sono le opere che, in tre nuovi allestimenti, segnano il programma del Festival Verdi 2010, che si terrà a Parma dal primo al 28 ottobre. La rassegna, ancora una volta, si svilupperà, con una concentrazione di opere, concerti, mostre ed eventi, ai quali prenderanno parte artisti e interpreti di assoluto prestigio.

La comunicazione non è una scatola vuota, non è una sovrastruttura e tanto meno un modello fermo e impermeabile alle evoluzioni della tecnologia e al mutamento della società. Questo vale un po’ in tutti i settori, e quello dell’intermediazione immobiliare non fa certo eccezione. Chi pensa il contrario rischia inevitabilmente di restare più di un passo indietro agli altri. Alcuni servizi essenziali per coloro che operano nel mondo dell’immobiliare necessitano di un’attività costante di aggiornamento e di rinnovamento dei mezzi di comunicazione. È così da salutare con grande favore il restyling del sito dell’Agenzia del Territorio, che ha fatto il suo debutto all’inizio di settembre, un ripensamento generale dell’impianto informativo on line dell’ente pubblico, che con questa iniziativa si avvicina, e di molto, alle esigenze dei cittadini e degli operatori del settore. “La realizzazione del progetto - spiegano i diretti interessati - è stata condotta nel rispetto delle norme che disciplinano i requisiti di “accessibilità” e “usabilità” dei siti web della Pubblica Amministrazione, con il fermo proposito di fornire a tutti gli utenti uno strumento sempre più efficiente, efficace e innovativo, che consenta di dialogare direttamente dal proprio personal computer con tutte le strutture dell’Agenzia”.

Tre gli assi su cui è intervenuta l’azione di rinnovamento del sito, la semplificazione di tutte le funzioni di accesso ai servizi resi ai cittadini, ai professionisti ed alle Istituzioni, un’azione di aggiornamento e razionalizzazione dei contenuti e un adeguamento dell’immagine, coerente con gli standard grafici dell’Agenzia, definiti con il manuale di identità visiva varato nel 2009, al fine di dotarlo di un migliore impatto estetico. Il sito dell’Agenzia del Territorio, che nella sua attività di erogazione di servizi catastali, cartografici e di pubblicità immobiliare è affiancato anche da una rivista quadrimestrale, da un servizio trimestrale telematico di notizie e da una newsletter periodica, è stato realizzato insieme al partner tecnologico Sogei. La sua articolazione e l’impianto stesso, nato per implementarsi continuamente in una logica di work in progress, lo pone decisamente avanti rispetto ad altri portali del settore che si occupano di dati catastali, di visure e di pubblicità immobiliare. Inevitabilmente, tutti gli altri siti, da “catasto.it” a “catastoinrete.it”, adesso avranno uno sprone in più per adeguare i propri servizi web alle esigenze degli utenti. (m.v.)

m e d i a m e n t e

m e d i a m e n t e

Il nuovo sito web dell’Agenzia del Territorio: un passo avanti agli altri


l’avvistatore librario

I RE DEL MATTONE di Paolo Boccacci e Simona Casalini, edizioni ilmiolibro.it, pp. 112, € 15.00 Sono stati tra i principali protagonisti (il più delle volte in negativo) del boom economico della Capitale negli anni ’50 e ’60, passati alla storia come i decenni del “sacco di Roma”. I palazzinari, termine utilizzato con un accento dispregiativo, rappresentavano lo stereotipo dell’affarista ammanicato con la politica e campione della corruzione. Oggi questa “maschera” della commedia all’italiana (su tutti il Romolo Catenacci interpretato da Aldo Fabrizi in “C’eravamo tanto amati” di Ettore Scola) non esiste più e, se Roma resta pur sempre un eterno cantiere, la costruzione di interi quartieri satellite, dei mega-edifici commerciali e dei capolavori firmati dalle archistar è attentamente regolamentata e controllata. O almeno così pare. Resta infatti il dubbio sul perché gli appalti migliori finiscano sempre nelle stesse mani. La risposta provano a darla Paolo Boccacci e Simona Casalini che hanno raccolto le loro inchieste pubblicate su Repubblica e le hanno elaborate in questo libro-radiografia sul grande Monopoli romano. Un approfondimento utile a capire il momento magico che stanno vivendo, tra gli altri, i Caltagirone, i Toti, i Parnasi e i Bonifaci: gli attuali re del mattone.

ABITARE SOSTENIBILE di Giuliano Dall’O’ e Annalisa Galante, edizioni il Mulino, pp. 144, € 9.80 Bioclimatiche, ecologiche, a basso consumo energetico: le case sostenibili ottengono il massimo dell’efficienza con il minimo impatto ambientale. Un tema che coinvolge ormai l’intera filiera del settore edilizio, ma anche la politica, impegnata a ripensare strategie e incentivi per un’edilizia a impatto zero. Un argomento di sempre maggiore attualità, quindi, quello affrontato dallo studio curato da Giuliano Dall’O', professore di Fisica e tecnica ambientale al dipartimento Building, environment, sciences and technology (Best) del Politecnico di Milano, e dall’architetto Annalisa Galante, ricercatrice dello stesso dipartimento, attiva in studi nazionali e internazionali sulle energie rinnovabili, il risparmio energetico in edilizia e la pianificazione energetica. Dalle diverse tipologie di edifici “ecologici” al problema della misurazione della sostenibilità energetica e ambientale, fino agli interventi sull’edilizia esistente, uno sguardo globale sul futuro energetico del mondo edilizio.

Il rumore del vicinato nelle controversie giudiziarie di Giorgio Campolongo, edizioni Maggioli, pp. 275, € 34.00 Provocato da sorgenti sia interne che esterne all’edificio (locali pubblici, impianti condominiali, vociare, calpestio ecc.), il rumore del vicinato sfocia spesso in cause legali. il manuale approfondisce le controversie giudiziarie affrontando il problema dai diversi punti di vista: tecnico-legale, acustico, audiologico e della pubblica amministrazione.

La casa dalla A alla Z. Dizionario teorico-pratico della proprietà immobiliare di Salvatore Coddetta, editore Franco Angeli, pp. 171, € 21,00 Di proprietà o in affitto, monolocale o villa a schiera, la casa è oggi il bene primario di ogni cittadino. I quaderni di diritto immobiliare nascono per dare risposte chiare e immediate al lettore su: acquisto e vendita, locazioni abitative e commerciali, ristrutturazioni e manutenzioni, finanziamenti, condominio e agenzie immobiliari.

Finanziamento immobiliare di Giacomo Morri e Antonio Mazza, edizioni Egea, pp. 398, € 38.00 Una visione completa degli strumenti e delle tecniche di finanziamento delle operazioni immobiliari che tratta con particolare approfondimento i finanziamenti strutturati e le garanzie, il leasing e le tematiche relative alla ristrutturazione e alla rinegoziazione dei finanziamenti.

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FIAIP E IL SUO TERRITORIO COLLEGIO REGIONALE FIAIP ABRUZZO - MOLISE VIA CARDUCCI, 97 - II° piano 65125 - PESCARA (PE) Tel: 0852056517 Fax: 0854228388 Email: segreteria@abruzzo.fiaip.it Sito Collegio: www.abruzzo.fiaip.it Orario: Lunedì: 16.00 - 20.00 Martedì-Venerdì: 09.30 - 13.30 COLLEGIO REGIONALE FIAIP BASILICATA VIA PIERRE DE COUBERTIN,8 85100 - POTENZA (PZ) Tel: 0971650737 Fax: 0971440019 Email: segreteria@basilicata.fiaip.it Sito Collegio: www.basilicata.fiaip.it Orario: Lunedì, Mercoledì, Venerdì: 09.00 - 13.00 Martedì e Giovedì: 14.30 - 18.30 COLLEGIO REGIONALE FIAIP CALABRIA VIA ROMA,128 88900 - Crotone (KR) Tel: 0962665226 Fax: 0962665578 Email: segreteria@calabria.fiaip.it Sito Collegio: www.calabria.fiaip.it Orario: Lunedì e Giovedì: 15.30 - 19.30 Martedì, Mercoledì, Venerdì: 9.00 - 13.00 COLLEGIO REGIONALE FIAIP CAMPANIA VIA CIMAROSA, 84 - 2° piano 80127 - NAPOLI (NA) Tel: 0815562829 Fax: 0812295252 Email: segreteria@campania.fiaip.it Sito Collegio: www.campania.fiaip.it Orario: Dal Lunedì al Venerdì: 09.00 - 13.00 e 14.00 - 18.00 COLLEGIO REGIONALE FIAIP EMILIA ROMAGNA PIAZZA DEI MARTIRI, 1 40121 - BOLOGNA (BO) Tel: 0516390572 Fax: 0514228455 Email: segreteria@emiliaromagna.fiaip.it Sito Collegio: www.emiliaromagna.fiaip.it Orario: Dal Lunedì al Venerdì: 09.00 - 13.00 e 14.00 - 18.00 COLLEGIO REGIONALE FIAIP FRIULI VENEZIA GIULIA VIA TAVAGNACCO, 63 33100 - UDINE (UD) Tel: 043244178 Fax: 0432425057

Email: segreteria@friuliveneziagiulia.fiaip.it Sito Collegio: www.friuliveneziagiulia.fiaip.it Orario: Lunedì: 9.00 - 12.30 e 15.00 - 17.30 Dal Martedì al Venerdì: 09.00 - 12.30 COLLEGIO REGIONALE FIAIP LAZIO VIA G.CALDERINI,4 00196 - ROMA (RM) Tel: 0632111522 Fax: 063208837 Email: segreteria@lazio.fiaip.it Sito Collegio: www.lazio.fiaip.it Orario: Dal Lunedì al Venerdì: 09.00 - 13.00 e 14.00 - 18.00 COLLEGIO REGIONALE FIAIP LIGURIA VIA DANTE, 2 16121 - GENOVA (GE) Tel: 0105761119 Fax: 0105305536 Email: segreteria@liguria.fiaip.it Sito Collegio: www.liguria.fiaip.it Orario: dal Lunedì al Venerdì: 09.00 - 13.00 e 14.30 - 18.30 COLLEGIO REGIONALE FIAIP LOMBARDIA VIALE SABOTINO,19/2 20135 - MILANO (MI) Tel: 0232060622 Fax: 0258431482 Email: segreteria@lombardia.fiaip.it Sito Collegio: www.lombardia.fiaip.it Orario: Dal Lunedì al Venerdì: 09.00 - 13.00 e 14.00 - 18.00 COLLEGIO REGIONALE FIAIP MARCHE LARGO SAN COSMA,2 60121 - ANCONA (AN) Tel: 0712071248 Fax: 071201234 Email: segreteria@marche.fiaip.it Sito Collegio: www.marche.fiaip.it Orario: Dal Lunedì al Venerdì: 09.00 - 13.00 e 14.00 - 18.00 COLLEGIO REGIONALE FIAIP PIEMONTE - VALLE D'AOSTA CORSO PRINCIPE EUGENIO,42 10122 - TORINO (TO) Tel: 0114364560 Fax: 0114319156 Email: segreteria@piemonte.fiaip.it Sito Collegio: www.piemonte.fiaip.it Orario: Dal Lunedì al Venerdì: 09.00 - 13.00 e 14.00 - 18.00


COLLEGIO REGIONALE FIAIP PUGLIA VIA GUIDO DE RUGGIERO,50 70125 - BARI (BA) Tel: 0805561617 Fax: 0805571777 Email: segreteria@puglia.fiaip.it Sito Collegio: www.puglia.fiaip.it Orario: Dal Lunedì al Venerdì: 9.00 - 13.00

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COLLEGIO REGIONALE FIAIP SARDEGNA VIA ABBA,21 09100 - CAGLIARI (CA) Tel: 070666681 Fax: 0706401372 Email: segreteria@sardegna.fiaip.it Sito Collegio: www.sardegna.fiaip.it Orario: Lunerdì e Mercoledì: 15.00 - 19.00 Martedì, Giovedì, Venerdì: 09.00 - 13.00

COLLEGIO REGIONALE FIAIP UMBRIA VIA SETTEVALLI, 133/c - III° P 06100 - PERUGIA (PG) Tel: 0755058031 Fax: 0755016966 Email: segreteria@umbria.fiaip.it Sito Collegio: www.umbria.fiaip.it Orario: Dal Lunedì al Venerdì: 09.00 - 13.00

COLLEGIO REGIONALE FIAIP SICILIA VIA MESSINA,15 90141 - PALERMO (PA) Tel: 0916112278 Fax: 0916110556 Email: segreteria@sicilia.fiaip.it Sito Collegio: www.sicilia.fiaip.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP VALLE D'AOSTA CORSO PRINCIPE EUGENIO,42 10141 - TORINO (TO) Tel: 0114364560 Fax: 0114319156 Email: segreteria@valledaosta.fiaip.it Sito Collegio: www.valledaosta.fiaip.it Orario: Dal Lunedì al Venerdì: 09.00 - 13.00 e 14.00 - 18.00

COLLEGIO REGIONALE FIAIP TOSCANA VIA STRADIVARI,19 50127 - FIRENZE (FI) Tel: 055413649 Fax: 0554362523 Email: segreteria@toscana.fiaip.it Sito Collegio: www.toscana.fiaip.it Orario: Dal Lunedì al Venerdì: 9.00 - 13.00 e 14.00 - 18.00

COLLEGIO REGIONALE FIAIP VENETO VIA CHIESANUOVA,127/A 35136 - PADOVA (PD) Tel: 0498722025 Fax: 0498711760 Email: segreteria@veneto.fiaip.it Sito Collegio: www.veneto.fiaip.it Orario: Dal Lunedì al Venerdì: 09.00 - 13.00 e 14.30 - 18.30


agenda

DOMEXPO 2010: A MOSCA PROTAGONISTA IL REAL ESTATE Si terrà dal 7 al 10 ottobre prossimi a Mosca la 23esima edizione di Domexpo, la fiera dell’immobiliare alla quale parteciperanno circa 300 imprenditori del mercato russo. La manifestazione rappresenta un’importante vetrina anche per il comparto italiano del Real Estate, vera e propria “calamita” per gli investimenti russi dai tempi del crollo del muro. I visitatori avranno l’opportunità di incontrare costruttori edili, investitori e operatori del comparto e la fiera può rappresentare una piattaforma internazionale per venditori e acquirenti che operano in qualità di professionisti. Alla precedente edizione di Domexpo hanno partecipato aziende provenienti tra l’altro da Australia, Canada, Repubblica Dominicana, Egitto, Panama, Spagna, Thailandia e Turchia. All’edizione di quest’anno sono attesi oltre 10mila visitatori. Mosca (Russia), Gostiny Dvor 3, Varvarka street, 7 10 ottobre 2010 Info: tel. +7 (4)95 2985549 - fax: +7 (4)95 2349951 www.mvdv.ru/exhibition/100/ex.htm

URBANPROMO 2010: VERSO UNA CULTURA DELLA SOSTENIBILITÀ URBANISTICA Si svolgerà presso la Fondazione Giorgio Cini nell’Isola di S. Giorgio Maggiore, di fronte a Piazza S. Marco a Venezia, la settimana edizione di Urbanpromo, l’evento di marketing urbano e territoriale che si propone di diffondere la cultura della fattibilità urbanistica, economica e ambientale dei progetti, migliorando la qualità dei processi di pianificazione e progettazione. L’evento, organizzato dall’Inu (Istituto nazionale di urbanistica) e dalla sua società di servizi Urbit (Urbanistica italiana srl), affronta le problematiche dello sviluppo urbanistico e dei mercati immobiliari nell’ottica della sostenibilità e della fattibilità dei progetti e di rendere il mercato più libero e concorrenziale, promuovendo la collaborazione e il partenariato tra Enti territoriali, privati, promotori immobiliari, imprese di costruzione e istituti di credito. Fondazione Giorgio Cini, Isola di S. Giorgio Maggiore, Venezia, 27-30 ottobre 2010 Info: tel. +39 0516486886 - +39 0668192947 fax +39 0668214773 www.urbanpromo.it - info@urbit.it

EXPO REAL 2010, A MONACO DI BAVIERA IL SALONE DELL’IMMOBILIARE INTERNAZIONALE Torna il salone del real estate più grande d’Europa. Ogni anno, dal 1998, Monaco di Baviera ospita, su un’area di 64mila metri quadrati, più di 1.500 espositori in rappresentanza dell’intero spettro dell’economia immobiliare. Sviluppatori di progetti e project manager, investitori e finanziatori, consulenti e mediatori, architetti e progettisti, corporate real estate manager ed expansion manager fanno di Expo Real l’appuntamento imperdibile per il mercato immobiliare internazionale, polo di riferimento per progetti immobiliari di Paesi differenti. La manifestazione è accompagnata da un ricco programma di conferenze: in cinque forum, 400 relatori discutono delle tendenze e delle innovazioni attuali del mercato degli immobili, degli investimenti e dei finanziamenti. Monaco di Baviera (Germania), 4-6 ottobre 2010 Info: tel. +49 8994911628 - fax +49 8994911629 www.exporeal.net - info@exporeal.net

MOA CASA: ALLA FIERA DI ROMA MOBILI E ARREDI PROTAGONISTI Organizzato dalla Cooperativa Moa, da anni impegnata nella tutela e nella promozione dell’intero settore mobili e arredi, Moa Casa è la mostra dedicata all’arredo e al design che si tiene a cadenza semestrale presso la Fiera di Roma. Gli oltre 30 anni di attività della cooperativa hanno contribuito a rendere la manifestazione l’appuntamento privilegiato per tutti gli operatori del settore che desiderano avere anticipazioni sulle nuove tendenze e una panoramica completa sulle novità di un mercato sempre in movimento. Fiera di Roma, 23 ottobre-primo novembre 2010 Info: tel. +39 06 72900200/01 - fax +39 06 72900184 www.cooperativamoa.com - info@moacasa.com


N°3 - 2010