Page 1

Universidad del Bio-Bio Facultad de Arquitectura, Construcción y Diseño Escuela de Arquitectura

Ciudad Anónima “EL FENÓMENO DE LA SUBURBANIZACIÓN Y EL MERCADO INMOBILIARIO EN CONCEPCIÓN”

Fernanda Valentina Suárez Hormazábal

Profesor guía Gonzalo Cerda Bintrup Concepción, mayo 2012

0


ÍNDICE PRÓLOGO

3

Objetivos de la investigación

Hipótesis

Metodología

INTRODUCCIÓN

11

CAPÍTULO I

14

¿Qué es Barrio?

¿Qué es Periferia o suburbio?

La Suburbanizacion.

CAPÍTULO II 

19

“La nueva forma de hacer ciudad” Lógica operativa de las inmobiliarias. 

El Target (público objetivo)

Superficie mínima y economía de escala

Estudio de cabida

Urbanización

Construcción

Incentivos

Marketing

Velocidad de venta

1


CAPÍTULO III 

Crecimiento urbano en el área metropolitana de Concepción

Ciudad fragmentada, Ciudad difusa

Casos de estudio

CAPÍTULO IV 

La nueva imagen de las ciudades periféricas: el modelo inmobiliario.

Periferia urbanizada por un alto desarrollo inmobiliario.

Calidad de vida v/s rentabilidad

CONCLUSIONES 

Conclusiones generales

Reflexiones finales

BIBLIOGRAFÍA

28

58

71

77

2


PRÓLOGO

3


“Faltos de este diseño colectivo, nuestros espacios urbanos no serán ciudades. Serán más bien espacios que se convertirán progresivamente en un mosaico de parcelas especializadas social y funcionalmente, yuxtapuesta sin otro principio ordenador que el de la renta urbana y el privilegio social”… (1)

Fig. 1. “Suburbia”, fotografía de los suburbios estadounidenses”

(1) Oriol Nel.lo, revista “El sueño del cartógrafo” articulo "Los confines de la ciudad sin confines. 1998 Fig. 1. “La Ciudad Infinita”, Bill Owens, Estados Unidos, 1973. 4


OBJETIVOS

5


OBJETIVO GENERAL El presente seminario tiene como objetivo principal analizar y comprender los efectos positivos y negativos del actual mercado inmobiliario periférico y como éstos, desarrollan, planifican y llevan a cabo la creación de los nuevos barrios residenciales en la ciudad de Concepción.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS 

Comprender los conceptos de barrio, periferia y el surgimiento del fenómeno de suburbanizacion.

Analizar la lógica operativa del mercado de las inmobiliarias y su nueva forma de hacer barrio.

Analizar el crecimiento expansivo del área metropolitana de Concepción en las últimas décadas, para comprender un posible panorama a futuro.

Determinar el efecto del mercado inmobiliario y analizar la nueva imagen de las ciudades y su identidad y las ventajas y desventajas de este nuevo modelo de crecimiento.

6


HIPÓTESIS

7


HIPÓTESIS 

El crecimiento del área metropolitana de Concepción se desarrolla principalmente en la periferia de la ciudad.

En las dos últimas décadas las inmobiliarias se han hecho cargo de generar y hacer crecer las ciudades, el Estado solo se encarga de satisfacer las necesidades habitacionales de las clases sociales.

La especulación inmobiliaria sobrepasa e ignora la idea de calidad de vida y se enfoca más a una idea de rentabilidad urbana como función primordial de la creación de barrios.

El acelerado crecimiento expansivo de las ciudades las hace poco sustentables.

8


METODOLOGÍA

9


METODOLOGÍA DE ANÁLISIS Como metodología de análisis se plantea lo siguiente: 

En primera instancia se recopila información y datos relacionados al tema, además de las visitas a terreno pertinentes.

Luego se definen los términos básicos para la conformación del seminario: barrio y periferia y su resultante, “la suburbanizacion”.

Posterior a ésto se analiza el crecimiento periférico de la ciudad de Concepción a cargo de las inmobiliarias. Paralelo al estudio del crecimiento de la ciudad, se estudia y analiza el actuar y la lógica operativa del mercado de las inmobiliarias.

Con los datos y análisis recopilados se busca obtener un resultado para analizar y hacer una crítica del fenómeno expansivo inmobiliario periférico en la ciudad de Concepción; las ventajas y desventajas tanto para los consumidores, para los profesionales, arquitectos y urbanistas, encargados de hacer ciudad, como también para la herencia futura del patrimonio urbano de nuestras ciudades y su imagen.

10


INTRODUCCIÓN

11


INTRODUCCIÓN La inquietud para realizar este seminario, nace del recorrer diario e instintivo de la ciudad. De observarla en sus extensiones, sus límites, y con ello guardar en la memoria, como una sesión de fotografías, su imagen. Entender la periferia como “piel y maquillaje de la ciudad”. Entendiendo entonces que, Concepción es una ciudad que pasa por un punto de expansión importante, producto de la globalización económica y cultural, generando una nueva ciudad, una metrópolis en plena expansión, en donde prácticamente no encontramos paños urbanos despoblados entre Concepción y Talcahuano; áreas cercanas al aeropuerto, las extensiones de San Pedro de la Paz, entre tantos. Las conurbaciones ya forman nuevas ciudades siendo como una gran mancha urbana que se desparrama por la extensión del territorio. Dentro de la observación del crecimiento extensivo de la ciudad, llama mi atención la imagen de estos nuevos trozos de metrópoli, específicamente los asentamientos creados por las empresas inmobiliarias, donde la repetición de viviendas generan un paisaje sacado de una película, al más puro estilo del “Joven manos de Tijera”.

Fig. 2. “El joven manos de tijera” Fig. 2. Imagen de la película “El Joven Manos de Tijera”, director Tim Burton, año 1990.

12


La nueva forma de hacer barrios, entendiéndolo también como una nueva forma de hacer trozos de ciudad es una postura urbana que se aleja demasiado del planteamiento de los clásicos barrios con historia, construidos con identidad, ya sea arquitectónica, espacial, urbana e histórica. Pequeñas zonas de la ciudad, que parecen darle identidad a las metrópolis; atractivos turísticos, culturales y patrimoniales, como es el caso de asentamientos de la Región del Bio Bio; Barrio Bellavista, Lota alto, parte del casco antiguo de Concepción, entre otros. Valorados por su imagen, la tradición de su arquitectura, sus espacios urbanos. Características únicas que logran la trascendencia en el tiempo y en la herencia arquitectónica de la ciudad, en épocas en donde los barrios nacían con una historia bajo el brazo.

Este seminario se enfoca en el estudio y análisis del nuevo tipo de crecimiento urbano, por parte de las empresas inmobiliarias. Con el siguiente seminario se pretende aportar un estudio exploratorio, en donde muchos de los análisis y conclusiones referentes al tema son de carácter experimental y provisorio, dado que se trata de una aproximación a fenómenos complejos y recientes, con el cual se intenta demostrar la influencia de la velocidad de los tiempos en los que vivimos y como se hacen los nuevos trozos de ciudad Penquista en el siglo XXI. Cabe destacar que se presentan dos comunas para el caso de estudio, como lo son San Pedro de la Paz y Concepción, ambas con la cifra más alta de proyectos inmobiliarios en desarrollo, dentro del Área Metropolitana de Concepción (AMC). Los proyectos analizados en dichas comunas: Barrio Lomas de Antilhue, San Pedro del Valle, Brisas del mar, Portal de San Pedro y Bosque Mar, se analizan bajo un criterio simple y cotidiano, como lo es el recorrido y el bagaje por la periferia de la ciudad en estos conjuntos habitacionales gestados por las inmobiliarias, actor sumamente importante en el estudio de este seminario, donde se analizara su actuar, su forma de ver y hacer ciudad, la “suburbanizacion inmobiliaria”.

13


BARRIO Y SUBURBIO

CAPÍTULO I

14


¿QUÉ ES UN BARRIO? Definitivamente, a pesar de que en nuestra memoria colectiva la palabra “barrio” evoque inmediatamente una imagen un tanto similar, pues todos vivimos en un barrio o visitamos el barrio donde vive un familiar o un amigo. Sin embargo, las definiciones más exactas del término pueden ser variadas, como por ejemplo:

Según la O.G.U.C. (agosto 2007): Un barrio se define como toda aquella área habitacional, comercial o mixta que forma parte de una ciudad, compuesta generalmente por manzanas con características similares.

Según la Real Academia Española: Un barrio se define como cada una de las partes en que se dividen los pueblos grandes o distritos. Grupo de casas o aldea

dependiente de otra población, aunque estén

apartadas de ella.

Según el MINVU, “mi barrio” (marzo 2008): Un barrio no solo son viviendas, infraestructura y servicios. El barrio es un lugar de encuentro, de reunión, donde los vecinos comparten su vida diariamente.

Según el Diccionario de Geografía Urbana, Urbanismo y Ordenación del Territorio: El barrio es la parte del núcleo urbano relativamente homogénea, con límites más o menos imprecisos que constituye una unidad básica en la percepción de la vida urbana. Los barrios pueden estar habitados por grupos sociales con características afines y son un escalón intermedio entre la ciudad y el individuo. Los barrios reflejan fácilmente las características y modos de vida de sus pobladores y proporcionan a sus vecinos 15


identidad y puntos de referencia dentro de la población. En cierto sentido, están vinculados a una noción de territorialidad. (2)

Según el autor Kevin Lynch: Se define barrio como las secciones de la ciudad cuyas dimensiones oscilan entre medianas y grandes… reconocibles por el observador como si tuvieran un carácter común que los identifica. Los barrios son aquellas áreas o zonas que puede abracar la mente del observador y que tienen características en común. Se los puede reconocer tanto desde el interior como desde el exterior. (3)

DEFINICIÓN PROPIA: Son variados los términos que se repiten en la definición o caracterización de lo que es el barrio; coincidente es la idea de identidad y de territorialidad, dentro de un espacio urbano de mayor escala, el término medio entre la escala de la ciudad y el peatón, como un nexo que lo identifica y genera lazos. Un barrio es esa porción de tierra en donde se vive y se generan recuerdos, ya sea el barrio que uno reside, el barrio que visitabas en tu infancia, el barrio en el cual estudias, etc. Son espacios urbanos a una escala reconocible, se perciben como propios y familiares. Es también el lugar en donde habita la gente con la posibilidad de realizar, en pequeñas distancias, otras actividades del día a día como ir a la iglesia, el negocio del vecino, el colegio, los espacios de juegos, los amigos, etc. En resumen, el barrio es un espacio urbano donde personas diferentes viven juntas, una unidad de la ciudad, generadora de identidad y sentido de pertenencia para el habitante.

(2) Sofía de la Vega Benayas, Guillermo Morales Matos, Rubén Lois Gonzalez, Rafael Mas Hernández, Florencio Zoido Naranjo (2000): Diccionario de Geografía Urbana, Urbanismo y Ordenación del Territorio. Barcelona. Ariel, 207 pp. ISBN: 84-7491-579-1. (3) Kevin Lynch, “La imagen de la ciudad”. 16


¿QUÉ ES PERIFERIA O SUBURBIO? La periferia es considerada como una zona que rodea un espacio geográfico considerado como centro o núcleo. Suburbio es un término propio de la geografía urbana, que se utiliza muy a menudo traducido directamente de la lengua inglesa (suburb), para designar a las zonas residenciales de la periferia urbana o extrarradio; mientras que propiamente en lengua española el concepto designa a los barrios bajos, pobres, marginados o degradados de esas zonas periféricas alejadas del centro de la ciudad… (4) Quizá la definición de periferia es menos variada que la definición de barrio, aunque para motivos de este seminario, es más fácil relacionar ambos términos en una sola idea. El barrio y la periferia se mezclan en un solo termino; la “suburbanizacion”, el habitar permanente de la periferia, modifica la imagen perimetral de las ciudades. Son paisajes en donde ya no reinan extensas áreas industriales o zonas de almacenaje y galpones, sino barrios residenciales, donde viven familias y se generan relaciones humanas. Surge el concepto de suburbanizacion residencial. (5)

(4) http://es.wikipedia.org, junio 2011 (5) Definición propia. 17


LA SUBURBANIZACION RESIDENCIAL Entendida como la dispersión horizontal en baja densidad de los conjuntos residenciales, aparece como la aspiración social y territorial de grupos adquisitivos emergentes en busca de una identidad propia en un espacio propio. Seguidores de una imagen de ciudad extendida, en donde se busca una casa con jardín, uniformidad social y localización en un área que en su futuro próximo no sea amenazada por usos no residenciales. La suburbanizacion surge como un concepto asociado tanto a la élite como a las masas, ya no como un concepto que habla de un habitar marginal o periférico. (6)

Crecimiento de las ciudades

suburbanizacion

Peri-urbanización

Rur-urbanización

Por simple agregación o ensanche sin solución de continuidad con el espacio construido preexistente.

Aparición de periferias metropolitanas, más o menos densas o sin solución de continuidad

Integración en la dinámica metropolitana de antiguos centros rurales

Difusión de los antiguos espacios rurales más alejados de los núcleos urbanos.

Fig.3. Cuadro comparativo de los nuevos crecimientos de la ciudad

(6) Definición propia. Fig.3. Oriol Neil lo, “El Sueño del Cartógrafo, Los confines de una ciudad sin confines”, Estructura urbana y límites administrativos de la ciudad difusa. 18


LÓGICA OPERATIVA DE LAS INMOBILIARIAS

CAPÍTULO II

“LA NUEVA FORMA DE HACER CIUDAD”

19


LÓGICA OPERATIVA DE LAS INMOBILIARIAS La rigidez del desarrollo de proyectos inmobiliarios, responde a ciertas lógicas y reglas del juego ya establecidas por el mercado inmobiliario. A continuación se intenta explicar, de una manera simple, como operan las inmobiliarias en sus conjuntos residenciales bajo la aplicación de 8 principios: Target - economía de escala - estudio de cabida – urbanización – construcción incentivos - marketing - velocidad de venta

3.1. Target (público objetivo): Este primer punto se refiere, a tener claro a quién va enfocado el producto que se va a vender. En Chile el mercado de las viviendas está enfocado en el rango de las 1000 a 2000 UF. Esto quiere decir que las familias compradoras tienen un ingreso entre los $500.000 (U$1.030,92) y $1.200.000 (U$2.474.22) al mes, definido como el segmento C3 por parte de la encuesta Casen. Según una encuesta realizada por Adimark, el C3 es el segmento económico en ascenso, debiendo considerar que el automóvil en un bien que no todas las familias poseen, por lo que dependen en gran parte del transporte público. ESTRATO E D C3 C2-b C2-a C1-b C1-a AB

INGRESOS MENSUALES 0 a 14 UF 14 a 24 UF 24 a 41 UF 41 a 71 UF 71 a 102 UF 103 a 200 UF 200 a 300 UF 300 UF y más

VIVIENDA UF 0-500 500-950 950-1600 1600-2700 2700-3600 3600-6300 6300-8500 8500 y más

Fig. 4. Definición de estratos socioeconómicos.

Fig. 4. Villalba Banda G., “El Negocio del Barrio: la paradojal integración del comercio espontaneo en los espacios residenciales emergentes de la periferia urbana de Santiago” 20


La casa propia es una de las principales aspiraciones de una familia y el 79.3%, correspondiente a la clase media, posee casa propia o la está pagando. Dentro de las estrategias inmobiliarias se considera como público objetivo a la clase media, aquella que no opta a la vivienda social de menor recurso, pero tampoco puede pagar por viviendas únicas que encarecen su valor. Es por ello que los valores que se ofrecen en el mercado, muestran un precio máximo que no excede el doble del más bajo. Por ejemplo: 500-1000 UF, 1500 - 3000 UF. (7)

3.2. Superficie mínima y economía de escala: En su mayoría, las inmobiliarias satisfacen las necesidades de la clase media. Grupo que demanda viviendas relativamente económicas, por lo tanto, el tamaño del predio donde se realiza el proyecto es un factor muy importante. Por lo general no se eligen terrenos que posean una superficie menor a las 2 hectáreas, fluctuando entre las 5 a 6 has. Esto surge por una simple lógica y es que, a mayor superficie, más baratos son los costos, desde la construcción de la oficina de ventas, hasta el trasporte de materiales, siendo éstos, gastos únicos que se pagan por construir ya sea 20 casas o 400. (7)

Fig.5. Barrio “Valle San Pedro” Fig. 5. Imagen aérea, barrio “Valle San Pedro”, San Pedro de la Paz. http://www.skyscrapercity.com/. 21


3.3. Estudio de cabida: Se rige a la normativa que establece el plan regulador propio de cada comuna. Este punto determinara el máximo de viviendas a construir y las áreas de utilidad pública. La cesión de área destinada al equipamiento es obligatoria, pero tiene una forma irregular de operar. Si bien se establecen márgenes entre el 2% al 4% de la superficie neta del terreno, no se exige el equipamiento construido, sino que tan solo el porcentaje de terreno disponible. Entonces las inmobiliarias tienen la opción de negociar y canjear estas superficies con las municipalidades, por otros terrenos dentro de la misma comuna. De esta forma se pueden sumar estas superficies generadas por proyectos pequeños conformando un área de mayor tamaño que permite la implementación de un colegio, supermercado, clínica, strep center, etc. (7)

3.4. Urbanización: Una vez que se hace la resta de los metros cuadrados cedidos a la vialidad, áreas verdes y equipamiento, el total restante es destinado para su completa urbanización, existiendo dos modelos de posicionamiento: el loteo y el condominio. Ya sea una de las dos opciones, existe la obligación de urbanizar; hacerse cargo de la pavimentación de calles y pasajes, plantaciones y obras de ornato, instalaciones sanitarias y energéticas, con sus obrar de alimentación, desagües de aguas servidas y de aguas lluvias más las obras de defensa y de servicio de terreno. (L.G.U.C. Art 134°)

3.4.1. Loteo: un proyecto de este tipo se traduce en la adquisición y subdivisión de un gran paño de terreno

en lotes pequeños para su posterior

construcción. Cada lote debe tener un acceso directo a un espacio de uso público. Los porcentajes de terreno a ceder se dividen en un 10% para áreas verdes (que deben entregarse terminadas), 4% para equipamiento y 30% para vialidad. (O.G.U.C. Art. 2.2.5)

3.4.2. Copropiedad o condominio: consiste en la urbanización de un gran paño de terreno y construcción de viviendas en cuyos deslindes pueden existir simultáneamente sitios que pertenecen al dominio exclusivo de cada propietario y terrenos de dominio común de todos ellos. Cuando se urbaniza bajo este sistema, la OGUC no obliga a ceder terrenos ni para circulación, áreas verdes o equipamiento. 22


Como el principal objetivo de las inmobiliarias es la venta de viviendas, la vialidad interna de estos paños urbanizados es llevada al mínimo. Una de las formas más fáciles de reducir las dimensiones viales, es por medio de los pasajes, que además, ofrecen la opción de poder cerrarse y funcionar como pequeños recintos privados colectivos. Por otra parte si se construye en base a la premisa de los condominios, el actuar como copropiedad permite el uso de perfiles viales distintos a los que obliga la OGUC, reduciendo muchas veces el ancho de las vías al mínimo. A pesar de ésto, los condominios son un éxito en las ventas inmobiliarias pues ofrecen junto con la vivienda, el concepto de seguridad. (7)

Fig.6. Imagen aérea de barrio establecido como copropiedad

Fig.7. Imagen aérea de barrio establecido bajo Loteo

Fig.6.7. fotografía aérea, Barrio “Bosque Mar”, San Pedro de la Paz. Google Earth, enero 2012. 23


3.5. Construcción: Quizás uno de los temas que más nos afectan como futuros arquitectos, es que dentro del actuar inmobiliario, la arquitectura se estandariza, por el tema de la economía de escala. Si tenemos un valor X por el diseño de una casa, lo más conveniente es repetirla varias veces pues el valor por diseño es único y se abaratan costos además en constructores, contratación de especialidades, obreros, compra de materiales, etc. En el segmento más bajo del mercado de las viviendas se adapta la tipología a la casa pareada, a pesar de tener quizás los mismos metros cuadrado que una vivienda aislada, su valor se reducen entre 200 a 300 UF por vivienda. En relación a los materiales más empleados en este tipo de proyecto, suelen utilizarse aquellos del tipo económicos, pero que muestra una imagen solida; la albañilería es propia de los primeros niveles, mientras que en los segundos pisos se emplea una tabiquería metálica, que ofrece mayor rapidez en su montaje.(7)

3.6. Incentivos: En los conjuntos habitacionales de unidades repetidas, los derechos municipales se rebajaran en función al número de unidades construidas, “economía de escala”. Otra característica de estos conjuntos es que las viviendas no superan por lo general los 140m², razón determinada por el Decreto de Fuerza de Ley N°2, más conocido como DFL2, que otorga tanto para las inmobiliarias como para los compradores, una serie de beneficios, exenciones y franquicias tributarias, bajo ciertas circunstancias como: 

Las inmobiliarias pueden alterar las normas IPT respecto en un loteo DFL2 que se ejecute bajo la construcción simultanea de viviendas en un terreno de superficie igual o mayor a 1 hectárea.

No deberá sobrepasar los 4 niveles, con altura máxima de edificación de 14 mt.

Cumplir con una superficie mínima de patio de 24 m² por cada vivienda, salvo que se contemple una superficie equivalente de área verde de uso común.

24


En loteo DFL2 no se podrán tener tamaños prediales menores de 60m² para viviendas en dos pisos y 100m² para viviendas de un piso.(7)

3.7. Marketing: Se destacan los atributos del proyecto, que se centran en la vivienda en si; el emplazamiento dentro de la comuna y sus atributos de localización. Rara vez se muestran planos de loteo o se hablan de las condiciones del barrio ya que podría resultar poco atractivo para el comprador.(7)

Fig. 8.9. Publicidad inmobiliaria en barrios.

Fig. 10. Publicidad inmobiliaria en barrios.

Fig.8.9 Imágenes propias, publicidad lomas de San Sebastián, diciembre 2011 Fig.10. Imagen propia, publicidad San Pedro de la Paz, diciembre 2011 25


3.8. Velocidad de venta: Este último ítem es el que definirá si las decisiones por parte de la inmobiliaria fueron o no las correctas. Es una buena forma de determinar si los modelos de casas fueron los correctos; si disponer áreas verdes de cierta forma fue lo indicado, etc. Por lo general y en la mayoría de los negocios, cuando se acierta con una formula es difícil cambiarla tan repentinamente, sobre todo en los negocios inmobiliarios, donde las inversiones son altísimas, reduciendo también la capacidad de innovar. Por ejemplo, si requiere aplicar un nuevo diseño de vivienda, se implementa un reducido número de éstas dentro de la primera etapa de un proyecto. Si su venta resulta un exito, el modelo se repite, por parte de la inmobiliaria, en otros futuros proyectos o etapas. Así también resulta difícil innovar en la urbanización de una propuesta, pues está en juego todo el proyecto.(7)

Fig. 11.12 Etapa 1, implantación de nuevo diseño de vivienda. 26


Fig.13.14 Etapa 2, aplicación de nuevo diseño de vivienda, Garantizado en la etapa 1 del proyecto.

Fig. 11. 12. 13. 14. Fotografía aérea, “Bosque Mar” San Pedro de la Paz. Google Earth, febrero 2012. (7) Villalba Banda G., “El Negocio del Barrio: la paradojal integración del comercio espontaneo en los espacios residenciales emergentes de la periferia urbana de Santiago” 27


CRECIMIENTO URBANO PERIFÉRICO CAPÍTULO III EN CONCEPCIÓN

28


CRECIMIENTO URBANO EN EL ÁREA METROPOLITANA DE CONCEPCIÓN, AMC

El Área Metropolitana de Concepción AMC, corresponde a su área como provincia, es decir, alrededor de 2.800 Km², con trece centros urbanos, una población total de 1.010.950 hab, cuya densidad habitacional es de 357,0 hab/km² (dato previo al censo 2012). Abarca las áreas urbanas de las comunas de Concepción, Talcahuano, Hualpen, San Pedro de la Paz, Chiguayante, Hualqui, Penco, Tomé, Lota, Coronel. El AMC tiene una variada e importante actividad económica basada en la industria (forestal, minera, pesquera y manufacturera, entre otros) y es también un importante centro de servicios. Una de sus características más relevante es ser el único lugar del país donde confluyen cuatro modos de transporte: aeroportuario, portuario marítimo, ferroviario y vial. (8)

El mercado inmobiliario en Concepción es uno de los principales polos de desarrollo a nivel nacional. Al ser una ciudad en pleno desarrollo, las necesidades habitacionales son crecientes y sólo en los últimos ocho meses del año ya se han aprobado casi 730.000 m² para edificar obras sobre los 80 m². El Precio Promedio en que se transan las viviendas, (Junio 2010) corresponde a un valor de 19,0 (UF/ m²) para las casas, en tanto que el valor para departamentos, registró un valor de 39,72 (UF/ m²). (9)

(8) Memoria Explicativa del Plan Regulador Metropolitano de Concepción, MINVU 2010. (9) http://www.portalinmobiliario.com/El mercado inmobiliario en el Gran Concepción.

29


El crecimiento urbano en la ciudad de Concepción se encuentra mayoritariamente en un desarrollo periférico inmobiliario. Es un crecimiento que se define gráficamente en una forma tentacular de dispersión y concentración. Para este seminario es necesario acotar el área de estudios comparativos de casos, razón por la cual que se analizan proyectos inmobiliarios presentes en las comunas de Concepción y San Pedro de la Paz, por ser las áreas de crecimiento más significativas.

En el año 2012, Concepción y San Pedro de la Paz presentan 79 proyectos inmobiliarios en proceso y venta, siendo las dos comunas con el mayor crecimiento inmobiliario a nivel regional.

50 45 45 40 34

35 30 25 20 15

8

10

6

6

5

1

0 Concepcion

San Pedro de la Paz

Talcahuano

Chiguayante

Tóme

Penco

Fig. 16. Tabla comparativa de proyectos inmobiliarios.

Fig. 16. Tabla comparativa de proyectos inmobiliarios en proceso y venta. (www.enlacebiobio.cl, octubre 2011) 30


LA CIUDAD FRAGMENTADA, LA CIUDAD DIFUSA "La manifestación espacial postmoderna es la fragmentación del espacio urbano en áreas parciales independientes".(10) Las nuevas formas de crecimiento urbano afectan a las ciudades en pleno proceso expansivo, producto de la globalización económica y cultural del siglo XXI, respondiendo a modelos o prototipos establecidos y no a una identidad geográfica particular. Hoy en día, la expansión implacable de las ciudades, indudablemente trae más problemas que beneficios. Urbes que no están preparadas o diseñados para tal “demanda” expansiva, presentan un interesante portafolio de procesos creativos de crecimiento desenfrenado, distintos a los observados en la época industrial-desarrollista. Procesos expansivos como la suburbanizacion, la poli-centralización, la polarización social, la segregación residencial, la fragmentación urbana, etc. Desde una ciudad de estructura urbana clara, con un centro urbano organizado y un claro descenso de actividades y poblamiento entre el centro y la periferia, pasamos a ser testigos de la creación de nuevos trozos de ciudad difusa y fragmentada, donde los centros son variados, los usos se mezclan y las redes se entrecruzan y colapsan en más de un sentido, siendo difícil determinar los límites de la ciudad.

Fig. 15. La ciudad estructurada y la ciudad difusa (10) Janoschka, Michael. “El nuevo modelo de la ciudad latinoamericana: fragmentación y privatización”. EURE (Santiago). P.11-20., Dic. 2002, vol.28, no.85. Fig.15 Esquema propio, abstracción sobre la ciudad estructurada y la ciudad difusa. 31


URBANIZACIÓN DIFUSA: Se refiere a las urbanizaciones que carecen de un enlace con la ciudad y se alejan de ésta, manteniendo sólo continuidad con una o dos vías estructurantes existentes. Su disposición interior no genera continuidad con asentamientos vecinales existentes o la intención de su proyección. A pesar de no estar cerrados en sí mismo, no generan una continuidad espacial y urbana. “Se crean amplios espacios reticulares y multi centrados, mono funcionales y desafectados de cualquier jerarquía”.(11)

Fig. 17. Imagen aérea, San Pedro del mar ruta 160.

(11) Leonel Pérez Bustamante, Edison Salinas Varela, “Crecimiento urbano y globalización: Transformaciones del área metropolitana de Concepción, Chile, 19922002, 5 de marzo de 2007. Fig. 17. San Pedro del mar ruta 160, Imagen Google Earth, fecha 06 septiembre 2011. 32


URBANIZACION FRAGMENTADA (CERRADA): Llamadas también ciudades valladas, son entendidas por algunos autores, como un fenómeno de las ciudades contemporáneas, cuyo discurso gira en torno a la inseguridad existente en la actualidad. La venta de este modelo de urbanización gira en torno a 7 conceptos básicos que las inmobiliarias han creado: seguridad, exclusividad, comodidad, privacidad, el contacto con la naturaleza, ubicación y plusvalía. (12)

“Las inversiones inmobiliarias han cobrado un valor cada vez mayor como configuradores de la imagen y estructura urbana y como motor de sus crecimientos, fundamentalmente a través de la proliferación de megaproyectos. Como consecuencia de esto, la plusvalía urbana se ha tomado como criterio urbanístico, desbordando las regulaciones y afirmando una dinámica de producción de ciudad cada vez mas fragmentada, en busca de terrenos periféricos, con modelos de barrios cerrados e incomunicado con el resto de la ciudad…” (13)

Fig. 18. Barrio privado San Sebastián.

(12) “Las nuevas denominaciones de lo urbano”, Octavio Castillo Pavón, Juan José Méndez Ramírez, Revista Urbano 24, pág. 34-44, noviembre 2011, Concepción, Chile. (13) Leonel Pérez Bustamante, Edison Salinas Varela, “Crecimiento urbano y globalización: Transformaciones del área metropolitana de Concepción, Chile, 19922002, 5 de marzo de 2007. Fig. 18. Imagen propia, Barrio privado San Sebastián, febrero 2012. 33


Esta dinámica de producción se ve reflejada en la evolución del condominio, al macro condominio, como una tipología de crecimiento urbano característica de nuestra época en Chile y Latinoamérica, que en su evolución y expansión ilimitada está generando nuevos trozos de ciudad mediante operaciones unitarias, en un proceso de adición de partes. Este tipo de expansión urbana produce la atomización del espacio público en sectores cerrados, intramuros, que no se hacen parte ni cargo del espacio sobrante a su alrededor, poseen solo un espacio conector, que se limita a ser más que nada una vía de circulación y nexo a vías secundarias, generando una nueva micro periferia.

Fig. 19. Barrio cerrado, sector privado Antilhue Fig. 19 Barrio privado “Antilhue”, sector Lomas de San Sebastián, Imagen Google Earth fecha de imagen 06 septiembre 2011. 34


La unión de estos paquetes, a modo de “barrios medianeros” (adosados unos a otros) no genera espacio público o continuidad en la trama y tampoco llega a constituir un tejido urbano definido. Son sectores cuyo modelo de conjunto y tipología de las viviendas (generalmente de un solo tipo por conjunto) corresponden a modelos asimilados de catálogos extranjeros. Son los escenarios de la reiteración sin límite de una misma tipología que pasan del barrio vallado o condominio, a un conjunto de mayor escala: la ciudad vallada. (14)

Fig. 20. Barrio privado Brisa Mar.

Fig. 20. Barrio privado “Brisas del mar”, sector San Pedro de la Costa, Imagen propia. (14) Leonel Pérez Bustamante, Edison Salinas Varela, “Crecimiento urbano y globalización: Transformaciones del área metropolitana de Concepción, Chile, 19922002, 5 de marzo de 2007. 35


CASOS DE ESTUDIO

36


CASOS DE ESTUDIO AMC: CRITERIOS DE DELIMITACIÓN Los casos de estudio presentes a continuación fueron escogidos para su análisis bajo el concepto de barrios periféricos gestados por inmobiliarias, con características geográficas similares, a distancias relativamente parecidas del centro urbano y por ser las dos comunas con más crecimiento inmobiliario al año 2012 con Concepción y San Pedro de la Paz con 45 y 34 proyectos, en gestación, respectivamente.

Fig. 21. Plano general de ubicación de casos de estudio.

Fig. 21. Plano general de ubicación de casos de estudio, fuente Google Earth, enero 2011 37


Caso 1: Proyecto inmobiliario Lomas de Antilhue. Ubicación: Camino al aeropuerto Carriel Sur, avenida Jorge Alessandri. Inmobiliaria: CIS, Socovesa Descripción

del

proyecto:

Los

conjuntos

habitacionales analizados en San Sebastián se conforman condominios

en

una

mezcla

establecidos

de

macro

(urbanización

fragmentada), condominios de menor tamaño y barrios abiertos (urbanización difusa), con la disposición urbana que permita su cierre en un futuro, cada uno a modo de cul de sac, con sólo un acceso hacia una vía secundaria de comunicación, de nulo valor como espacio público. Los macro condominios presentes en este barrio funcionan como células independientes de la trama urbana y la morfología del lugar, dejando a su alrededor extensas áreas baldías que tienden a desarticular la continuidad urbana. Funcionan como grandes extensiones que no son amables con el peatón, con lo que se hace necesario desplazarse en automóvil, aumentando considerablemente el padrón vehicular en vías que no están diseñadas para tal impacto. Fig. 22. Mapeo proceso evolutivo del proyecto inmobiliario. 38


El condominio barrio privado Antilhue consta de 252 viviendas, y su segunda etapa posee alrededor de 150 viviendas (algunas en etapa de construcción), con un solo acceso vehicular y peatonal. Esto corresponde a un mínimo de 400 vehículos que diariamente salen y entran por un acceso unico y se desplazan por una sola vía conectora: calle Ramón Carrasco. El resto del barrio Antilhue se construye bajo la lógica de “barrio célula”, en donde un grupo de viviendas encierra una pequeña área verde con plazas de juegos para los niños. Su acceso vehicular y peatonal depende de un solo punto hacia una avenida conectora que articula estos barrios con el gran riesgo de cerrarse en un futuro. No existe una relación estrecha entre los espacio públicos con las naturaleza existente, desaprovechando los bosques presentes en el lugar, quedando relegados a los bordes y a un paisaje lejano del barrio. Su equipamiento se dispone de forma más dispersa, aunque siempre anclado a una avenida importante. Encontramos colegios como el Almondale College, Kingston College, Universidad las Américas, Supermercado Unimarc y un Strip Center.

Fig. 22. Plano general de evolución y crecimiento del barrio “Lomas de Antilhue”, fuente Google Earth, enero 2011 39


40


Imรกgenes del proyecto:

Fig. 24. Barrio Antilhue

Fig. 25. Barrio Antilhue

Fig. 26. Barrio Antilhue

41


Fig. 27. Barrio privado Antilhue, acceso etapa 1.

Fig. 28. Barrio privado Antilhue, relación con el contexto.

Fig. 23. Planimetría de desarrollo propio. Fig. 24. 25. 26. 27. 28. Fotos propias, barrio “Lomas de Antilhue”. 42


Caso 2: Proyecto inmobiliario San Pedro del Valle Ubicación: San Pedro del Valle, sector humedal Los Batros, San Pedro de la Paz. Inmobiliaria: Aitue Descripción del proyecto: El conjunto habitacional San Pedro del Valle, se proyecta en base a una red de condominios (urbanización fragmentada). Conformado por unidades habitacionales

que van desde las 30

hasta 120 viviendas por condominio. Lo que lo diferencia los demás casos analizados, ya que funciona en su totalidad, bajo la ley de condominio o copropiedad. Estos núcleos de viviendas poseen un solo acceso público (peatonal y vehicular) y áreas verdes interiores, en donde el contacto con el espacio público lo generan la primera línea de casas o un extenso muro como fachada, anulando la relación. Sus áreas verdes se limitan a conformar un núcleo interior dentro de cada unidad de condominio, salvo el terreno protegido del humedal Los Batros, que genera un parque y una línea de alta tensión que por motivos legales solo posee área verde en su extensión. Fig. 29. Mapeo proceso evolutivo del proyecto inmobiliario. 43


A pesar de ser un conjunto habitacional que se rodea de privilegiadas áreas naturales, como son el humedal y la laguna de San Pedro, su relación con éstos es mínima, limitándose a un paseo perimetral que acompaña al barrio con el humedal y un cerco que divide el barrio con el borde de la laguna. Su equipamiento se sitúa en un costado de la avenida Pedro Aguirre Cerda, en donde encontramos el Colegio San Ignacio, supermercado Líder, Strip Center y clínica Sanatorio Alemán.

Fig. 29. Plano general de evolución y crecimiento del barrio “San Pedro del Valle”, fuente Google Earth, enero 2011 44


45


Im谩genes del proyecto:

Fig. 31. Avenida parque San Pedro del Valle

Fig.32. Av. Laguna Grande Relaci贸n del espacio p煤blico con el tejido construido

Fig.33. Calle Valencia intersecci贸n con el borde del humedal

46


Fig. 34. Relación del barrio con los bordes naturales, caso Humedal los Batros.

Fig. 35. 36. Barrio cerrado tipo condominio y su relación con el espacio público.

Fig. 30 Planimetría de desarrollo propio. Fig. 31. 32. 33. 34. 35. 36. Fotos propias, barrio “San Pedro del Valle”. 47


Caso 3: Proyecto inmobiliario Brisas de San Pedro Ubicación: ruta 160 san Pedro del mar, San Pedro de la Paz, sector los Pioneros. Inmobiliaria: Aconcagua, Galilea, Noval Descripción del proyecto: Los conjuntos habitacionales analizados en San Pedro del Mar, sector Brisas del mar,

se

conforman a través de macro condominios establecidos (urbanización fragmentada), pero de

naturaleza

independiente

(diferentes

proyectos de distintas inmobiliarias). Con aproximadamente 160 viviendas por conjunto, articulados por una calle principal que cruza desde avenida Nueva uno (paralela a Ruta 160) hasta la proyección de la futura avenida Costanera. Los

condominios presentes en este barrio

funcionan como células independientes de la trama urbana y la morfología del lugar, dejando a su alrededor extensos terrenos baldíos

que

tienden

a

desarticular

la

continuidad urbana. En este barrio se entiende además, un desarrollo expansivo aun en proceso.

Fig. 37. Mapeo proceso evolutivo del proyecto 48


inmobiliario. Un tipo de crecimiento urbano que no es gradual, no funciona como una gran mancha urbana que se desparrama, sino más bien, actua como manchas puntuales que aparecen aleatoriamente en la trama, dejando vacios entre sí. La relación del barrio con el entorno es insuficiente, debido a la poca proyección actual de las vías estructurantes principales (entendiendo que se encuentran en pleno desarrollo expansivo). La poca o nula presencia de áreas verdes se debe a que la conformación de este barrio se realiza en base a condominios, los cuales interiorizan sus áreas verdes y de esparcimiento, haciendo que el espacio público sea un tanto insípido y poco acogedor con el peatón y la imagen del barrio. Su equipamiento aun se encuentra en proceso constructivo, pudiendo incluso no proyectarse, por ser un barrio construido bajo un sistema de copropiedad. A un costado de la avenida Nueva Uno existe un supermercado Unimarc con su respectivo Strip center, correspondiente al barrio Los Pioneros, que satisface las demandas de barrio analizado.

Fig. 37. Plano general de evolución y crecimiento del barrio “Brisas de San Pedro”, fuente Google Earth, enero 2011 49


50


Im谩genes del proyecto:

Fig. 39. Cond贸mino privado Brisamar

Fig. 40. Cond贸mino privado Brisamar

Fig. 41. Barrio cerrado, conjunto habitacional inmobiliaria Galilea 51


Fig. 42. Barrio cerrado, conjunto habitacional inmobiliaria Galilea

Fig. 43. Condómino privado Costa San Pedro

Fig. 38. Planimetría de desarrollo propio. Fig. 39.40.41.42.43. Fotos propias, barrio “Brisas de San Pedro”. 52


Caso 4: Proyecto inmobiliario Portal y Bosque San Pedro. Ubicación: ruta 160 Lomas Coloradas Av. Portal San Pedro, San Pedro de la Paz. Inmobiliaria: Socovesa, Aconcagua Descripción del proyecto: El conjunto habitacional Portal de San Pedro y Bosque San Pedro, se conforma en una mezcla de condominios establecidos y barrios cerrados (urbanización fragmentada y difusa). Los primeros, condominios establecidos, poseen tipologías de viviendas diferentes al resto del barrio. Se mantienen cerrados las 24 horas del día y cuentan con la presencia de guardias de seguridad. Ejemplo de ello es el condominio “San Ignacio”, con un total de 97 viviendas. Los segundos, barrios cerrados, son proyectados para que la comunidad en comun acuerdo, recurra a cerrar sus inmediaciones, debiendo mantenerse abierto durante el día con la posibilidad de cerrarse de noche. No poseen guardias de seguridad, pero sí las condiciones morfológicas para poder transformándose en barrios cerrados, ya que funcionan como células independientes. Fig. 44. Mapeo proceso evolutivo del proyecto inmobiliario. 53


Por la morfología del tejido urbano, sus áreas verdes se sitúan al interior de cada conjunto habitacional que, al ser cerradas por la comunidad, no son parte del uso público. Su ubicación, según el plan regulador comunal de San Pedro de la Paz, se sitúa a pocos metros de una zona de protección de playa y zona de riesgo costero lo que a repercutido en la deforestación del bosque de mitigación existente previo a la configuración del barrio. Se enfatiza la mantención de ciertas zonas de bosque dentro de la conformación de este barrio, pues entrega un carácter diferente a los barrios analizados anteriormente, generando plazas que si funcionan como espacio público para la comunidad. Otra característica importante que se aprecia en este conjunto es el desarrollo de espacios públicos para el deporte con multi-canchas y juegos deportivos para la comunidad. Su equipamiento lo encontramos en la avenida principal, Avenida Portal de San Pedro, paralela a la ruta 160. En esta zona encontramos el Colegio Creación, supermercado Santa Isabel y un Strip Center.

Fig. 44. Plano general de evolución y crecimiento del barrio “Portal y Bosque San Pedro”, fuente Google Earth, enero 2011 54


55


Imágenes de los proyectos:

Fig. 46. Bosques de San Pedro, relación de espacios públicos y entorno natural

Fig. 47. Barrio Bosques de San Pedro

Fig.48. Barrio Bosques de San Pedro

56


Fig.49. Avenida Bosque Mar, relación del espacio público con el tejido construido

Fig.50. Relación del espacio público con el entorno natural.

Fig. 45. Planimetría de desarrollo propio. Fig. 46. 47. 48. 49. 50. Fotos propias, barrio “Portal y Bosque San Pedro San Pedro”. 57


LA NUEVA IMAGEN DE LAS CIUDADES PERIFÉRICAS, CAPÍTULO IV EL MODELO INMOBILIARIO OBSERVACIONES Y CRÍTICA.

58


OBSERVACIONES Y CRÍTICA A LA NUEVA IMAGEN DE LAS CIUDADES PERIFÉRICAS, EL MODELO INMOBILIARIO. Desde mediados de los 70’, las ciudades latinoamericanas se han visto sometidas a una serie de transformaciones importantes, entre ellas sociales y políticas que modificaron las bases del desarrollo urbano. Limitando el desarrollo y la gestión estatal a cambio de un desarrollo y gestión privatizada. Estos procesos de polarización social se vieron reflejados en una nueva redistribución espacial: cada vez más ciudadanos buscan una organización privada y eficiente de su vecindario que les provea de los servicios que antes eran públicos. El abandono de la gestión y control del desarrollo urbano por parte del Estado y su apropiación por parte de actores privados dio como resultado la aparición de formas urbanas redituables y valiosas para el mercado. Estas nuevas formas urbanas están básicamente dirigidas a formulas triunfadoras de las transformaciones económicas, es decir, Shopping Malls, Strip Center, escuelas privadas y complejos residenciales cerrados, vigilados y de acceso vedado al público en general. (15) En las últimas décadas, las ciudades han crecido a una velocidad de carácter exponencial; se amplían los comercios, las fuentes laborales, los lugares de estudio, de ocio, etc. De la mano de este crecimiento, se debe también solucionar la demanda habitacional, factor del cual, últimamente se ha hecho cargo las inmobiliarias bajo dos conceptos urbanos clásicos: la densidad, mediante edificaciones en altura y la extensión, a partir de viviendas unifamiliares que conforman barrios.

(15) Janoshka, Michael. “El nuevo modelo de la ciudad latinoamericana: fragmentación y privatización”. EURE, Santiago. P.11-20., Dic. 2002, vol.28, no.85. 59


Es en estos barrios donde las personas buscan vivir en la casa propia y en especial las familias, que se mueven prioritariamente del centro de la ciudad a la periferia, por razones muy prácticas: búsqueda de más espacio, seguridad, vivienda económica, búsqueda de una vida de barrio o simplemente por escapar del centro, del ruido, la contaminación, los elevados precios de las viviendas, etc. Es aquí donde el concepto de barrio, tan anhelado por el consumidor, pasa a ser una idea desconocida por el mercado de las inmobiliarias, pues la lógica apunta a vender viviendas y no a vender barrios. Se pierde el sentido de pertenencia a un terreno, apareciendo fragmentos de ciudad altamente homogéneos.

Fig. 47. Barrio Bosque Mar.

“Para las inmobiliarias, la periferia es un escenario mucho más rentable que el centro de la ciudad, alcanzando incluso a invertir en grandes publicidades que apuntan a un sueño “implantado”, a inducir la demanda. Mientras el Estado debe encargarse de recuperar las grandes áreas céntricas que poco a poco van quedando deshabitadas, pero que albergan la mayoría de los servicios que la periferia requiere. Se crea la necesidad de vivir lejos de la ciudad pero “conectado a ella”. (16)

Fig. 47. Foto propia, barrio “Bosque Mar, San Pedro San Pedro”. (16) David Asael, www.plataformaurbana.cl, julio 2007 “Centro o Periferia”. 60


¿Qué ocurre entonces con el destino de estos nuevos trozos de ciudad? ¿Estamos acaso dejando que las inmobiliarias sean las verdaderas constructoras de los nuevos fragmentos de ciudad? Que la ciudad crezca, que El Gran Concepción crezca y se extienda es una realidad innegable, es una necesidad propia de nuestra época. Lo que podemos criticar entonces es cómo crecen las ciudades y quiénes son los encargados de hacer estos fragmentos de ciudad. Las empresas inmobiliarias tienen todas las libertades que desean para construir nuevos barrios, mientras se ciñan a la Ley y Ordenanza de Urbanismo y Construcción., LGUC y OGUC. Son ellas las que lideran la especulación del valor del suelo para vivienda, a menudo mediante infames presiones a pequeños propietarios; casi sin excepción la calidad constructiva y arquitectónica de lo ofrecido se ve reducida a los mínimos estándares, dichas empresas no demuestran la menor consideración medioambiental ni respecto del entorno urbano donde emplazan sus proyectos. Pero no hay nada de malo en hacer un buen negocio y, ante la indiferencia empresarial frente a planteamientos de calidad arquitectónica y urbanismo, no cabe duda que es el marco legal el responsable de la ciudad que hoy se levanta. (17) Entonces es más lógico pensar que el fenómeno inmobiliario desenfrenado, no se debe en parte, a que las empresas construyan de cierta manera, sino más bien a una ley y una ordenanza que es flexible, que pide muy poco y que por lo general, exige porcentajes y no calidad. Tal es el caso de las áreas verdes y de esparcimiento, que para las inmobiliarias deben dejar de ser un vacío residual y pasar a ser un vacío controlado dentro de la configuración de los barrios o conjuntos residenciales. Está claro por lo tanto, que un buen plan regulador es la base de una buena ciudad. (18)

(17) Sebastián Gray, “Mejorando la Imagen” Articulo, publicado el domingo 7 de enero 2011, diario “El Mercurio”. (18) Autoría propia. 61


IMÁGENES DE LOS BARRIOS ANALIZADOS RELACIÓN CON EL ENTORNO URBANO Y NATURAL

Fig. 48. 49. 50. Barrio “San Pedro del Valle”. La relación del tejido construido con el entorno natural (borde del humedal los Batros) se hace a través de un sendero que no logra suturar el encuentro de ambas situaciones; no existe una calidad espacial urbana que relacione lo existe con la intervención que la inmobiliaria proyectó.

Fig. 48. 49. 50. Fotografías propias Barrio “San Pedro del Valle”. 62


Fig. 51. 52. Condominios privados en Lomas de San Sebastián. Aparece un paisaje urbano desolado, en donde vemos que una actividad cotidiana y que forma parte de un barrio, como es el juego de un niño, se torna una anécdota que parece ser más parte de una fotografía intencionada que una actividad cotidiana de barrio. Fig. 51. 52. Fotografías propias Barrio privado Antilhue y Lomas de San Sebastián. 63


Fig.53. 54. Condominio privado Brisamar Paisajes como el de la fotografia se repiten en bastante barrios periféricos estudiados en el seminario, generados quizas por la falta de continuidad urbana y la desesperación por conseguir el mejor terreno para su urbanización. Sólo podemos esperar que el tiempo y la “creatividad urbana” terminen por completar cada uno de estos vacíos y no generar nuevas micro periferias Fig. 53. 54. Fotografías propias, condominio privado “Brisamar”. 64


Fig. 55. 56. Barrio Bosque mar A pesar del nombre que se le atribuye a este barrio “Bosque Mar”, debido a su entorno costero privilegiado en donde convive en mar y el bosque, esta es la única relación inmediata que existe con dicho entorno, creada de manera espontánea por los propios vecinos.

Fig. 55. 56. Fotografías propias “Barrio Bosque Mar”, San Pedro de la Paz. 65


Podríamos decir que la ciudad se conforma de barrios y al contrario, muchos barrios conforman una ciudad, pero al sumar los conjuntos habitacionales estudiados previamente en este seminario, nos encontramos con barrios absolutamente homogéneos en sentido social, morfológico y sobre todo funcional. No podemos hablar de la construcción de una ciudad como tal, sino más bien de un gran paño urbano habitacional. Es por ello que esta escala territorial es quizás un poco preocupante, pues se contrapone a manifiestos actuales de sustentabilidad de un territorio. Ya no se puede seguir urbanizando en base a viviendas; se deben satisfacer las múltiples necesidades de servicios y comercio a una escala peatonal. Recordemos las definiciones de barrio como un espacio entre la casa y la ciudad, esa escala intermedia que permite la relación y encuentro entre sus habitantes; personas, otorgándole un sentido de pertenencia al propio territorio, una idea más romántica que busque destronar el concepto tan de moda como “la ciudad dormitorio”.

Fig. 57. Imagen aérea. Fig. 57. Imagen aérea, San Pedro de la Paz, Bayona, http://www.skyscrapercity.com/ 66


LA CALIDAD DE VIDA V/S LA RENTABILIDAD

Calidad de Vida Urbana

Rentabilidad Inmobiliaria

Calidad de vida es un concepto utilizado para

En la economía, el concepto

evaluar el bienestar social general de

de rentabilidad se refiere, a obtener más

individuos y sociedades.

ganancias que pérdidas en un campo

Indicadores de calidad de vida incluyen no solo elementos de riqueza y empleo sino también de ambiente físico y arquitectónico, salud física y mental, educación, recreación y

determinado. Puede hacer referencia a la rentabilidad económica (relacionada con el afán de lucro de toda empresa privada; uso más común) que hace referencia a que el proyecto de inversión de una empresa pueda

pertenencia o cohesión social.

generar suficientes beneficios para recuperar No debe confundirse con el nivel de vida, que

lo invertido y la tasa deseada por el

se basa principalmente en ingresos

inversionista. (20)

económicos. (19) usuario - arquitecto – urbanista – barrio

Inmobiliaria – empresas – casas – M²

vialidad - espacio público

plusvalía – periferia – suelo económico

Participación y control del ESTADO / MUNICIPALIDADES Por medio de OGUC – LGOC - PR

(19) Definición wikipedia, enero 2011 (20) Definición wikipedia, enero 2011 67


Cuando hablamos de la calidad de vida urbana, lo asociamos a la vida pública, que se genera en los barrios y a la vida privada, al interior de cada vivienda, versus, la rentabilidad inmobiliaria, que es una idea enfocada al sector privado, al empresario y la gestión de su negocio, sin duda, ponemos en contra dos ideas que debieran enfocarse en un mismo rumbo: la calidad de vida en los barrios creados por las inmobiliarias.

Es cierto que los barrios se hacen con el paso del tiempo y el rol de la inmobiliaria no es vender un barrio, sino vender una vivienda que responda a las necesidades inmediatas del comprador. Las necesidades del barrio para su conformación como tal, son detonantes del tiempo y de sus habitantes. Sin embargo factores como la privatización de los espacios públicos, áreas verdes en vacios residuales, la escala descontrolada del equipamiento, la sobre utilización de la urbanización tipo “condominio privado”, entre otros elementos, dificultarían un futuro proceso de configuración integral de barrio tal y como la conocemos hoy en día. Actualmente, un aspecto decisivo de la rentabilidad del espacio urbano es la cercanía a la entrada de una autopista, transformando la imagen urbana en un “Paisaje Económico” similar al de los bosques artificiales, que generan un cuadro de repetitividad y homogenización del entorno. (21)

Es cosa de hojear los folletos inmobiliarios para advertir cómo se repite una cierta fórmula de diseño y materiales, resultado no de una exploración singular, sino del mero análisis comercial de una rentabilidad inmediata. Son proyectos Ausentes de toda innovación programática, la buena composición plástica, las insoslayables soluciones de sustentabilidad que hoy interesan a todo el planeta y que harían una gran diferencia para el prospectivo comprador. (22)

(21) Janoshka, Michael. “El nuevo modelo de la ciudad latinoamericana: fragmentación y privatización”. EURE, Santiago. P.11-20., Dic. 2002, vol.28, no.85. (22) Sebastián Gray, “Mejorando la Imagen”, publicado el domingo 7 de enero 2011, Diario “El Mercurio”. 68


Fig. 58 Folleto comercial Inmobiliaria Socovesa.

Fig. 58. Folleto comercial Socovesa, Barrio Privado “Lomas de Antilhue� (Caso de estudio numero 1) FINCO 2012. 69


Fig. 59. Folleto comercial Inmobiliaria CIS.

Fig. 60. Folleto comercial Inmobiliaria PY.

Fig. 59. Folleto comercial Inmobiliaria CIS, Condominio DoĂąa Rosario, Sector Lomas de San SebastiĂĄn (caso de estudio numero 1) FINCO 2012. Fig. 60. Folleto comercial Inmobiliaria PY, Barrio Aires de San Pedro, Sector Bosque Mar. (Caso de estudio numero 4 FINCO 2012. 70


CONCLUSIONES

71


CONCLUSIONES GENERALES Son dos los conceptos que comprenden una sola idea para el desarrollo de este seminario: el barrio y la periferia. La suma de ambos arroja como resultado, un nuevo concepto de análisis, denominado “la suburbanizacion residencial”. Aplicando solo un último elemento a esta fórmula, tenemos las empresas inmobiliarias, actores sumamente importantes en la detonación del tema. Este fenómeno de suburbanizacion, ya no solo atiende a una ocupación territorial de las clases bajas, sino que es una realidad de todos los estratos sociales. Lo que es viable, debido a la oportunidad que las empresas inmobiliarias encontraron en los suelos periféricos y la formula con la que llevan a cabo sus proyectos: 

Principalmente se aborda a un segmento social C3 o clase media, que corresponde a un porcentaje alto de la población en el país.

Se opera en base a mínima superficie y máxima economía de escala.

El equipamiento es una fórmula clásica: Strip Center, Supermercado y Colegio.

Se proyectan bajo dos modalidades de urbanización: condominio y loteo.

Existe una fuerte inversión en marketing: afiches publicitarios que hablan de las cualidades del barrio, de su cercanía a ciertos puntos estratégicos dentro de la ciudad o como podría el comprador llegar a sentirse si viviera en el barrio que se lo ofrece, la creación de la casa piloto como escenografía del producto “casa” e incluso encontramos ferias de difusión publica de los proyectos,(Finco.

Debido a este fenómeno, la periferia del área metropolitana de Concepción, crece de manera fragmentada y difusa, sin un orden gradual. Las comunas que presentan un mayor desarrollo a nivel inmobiliario son Concepción y San Pedro de la paz, siendo esta última la mas citada en los casos de estudio analizados, presentado alrededor de 34 proyectos en desarrollo, siendo una de las áreas de máximo potencial: la conurbación entre San Pedro y Coronel, presentado un crecimiento explosivo, al punto en que pareciera que las dos comunas comienzan a fusionarse. Sin embargo el análisis de casos

72


diferentes nos lleva a concluir ideas similares en torno a los barrios inmobiliarios, tales como: 

Las formas de urbanizar son siempre las mismas: macro condominios amurallados o loteo tipo candado, con un espacio público central y un solo acceso que en la mayoría de los casos se cierra con rejas por decisión y acuerdo de los propios vecinos.

En todos los conjuntos encontramos una zona de equipamiento puntual, cercano a una gran avenida o en la confluencia de dos avenidas, básicamente compuesto por Strip center, supermercado y un colegio.

Relativa intención de preservar la flora existente en el lugar o de reconocer el entorno que muchas veces le otorgaba el apellido a los barrios analizados: bosque mar, brisas del mar, lomas de Antilhue, etc.

Poca presencia de transporte público integrado a la trama completa del barrio. El transporte que existente solamente transita hasta cierto límite o avenida principal existente antes de la conformación del barrio, factor que también se debe a la conformación vial de los barrios lo que no hace apto el ingreso de este.

Escasa o nula presencia de múltiples elementos como: negocios a menor escala que un supermercado, parques de uso público, equipamiento social (juntas de vecinos y sedes), espacios de deporte y recreación pública, indicios de espacios que se adapten a la presencia esporádica de ferias, entre otros.

Relativa desarticulación urbana entre un conjunto habitacional de una empresa inmobiliaria con otra de la competencia.

Considerando entonces, las consecuencias positivas y negativas, es inevitable pensar que la imagen futura de las ciudades

será diferente a la que manejamos en la

actualidad, sobre todo cuando se pasa de un desarrollo urbano estatal en donde se privilegiaba la calidad de vida y la conformación de los barrios con identidad, a un desarrollo privado en donde aparece un concepto que nos habla de la rentabilidad y velocidades de venta. “Si lo quieres lo tienes”.

REFLEXIONES FINALES 73


A lo largo del desarrollo de este seminario, queda de manifiesto que el proceso expansivo de las ciudades en América Latina no es igual que hace 25 años atrás, pareciendose un tanto más a los modelos norteamericanos, con procesos comunes como la privatización y la adopción de modelos globales que involucran a todas las capas de la población, reflejado en las inversiones urbanas realizadas por actores privados y no por el Estado. Hace 30, 40 o 50 años atrás, los habitantes de las urbes lograban reciclar la ciudad para las futuras generaciones, no existían mayores usos dentro de los centros urbanos que los residenciales, comerciales y productivos, estos dos últimos, ubicados en zonas puntuales, inclusive el transporte público era de baja frecuencia lo que permitía a ciertas horas del día una vida de barrio en pleno centro. Actualmente, los centros urbanos en donde antes vivían familias, se han transformado en centros comerciales, centros productivos, centros de ocio y rotulas de amarre de transporte público. Es muy común recorrer la ciudad y encontrar antiguas viviendas que se ofrecen en arriendo “sólo a empresas”, los modos de vida, indudablemente, han cambiado. Las familias escapan del centro, principalmente por un tema económico (valor de la UF por m2) y también por una búsqueda de mejor entorno, aire más limpio, mayor espacio, contacto con la naturaleza, etc. Las empresas inmobiliarias se han encargado de crear y hacer crecer esta idea de vida periférica, siendo también un importante apoyo para las familias, en especial las de clase media, que no buscan una vivienda social, pero tampoco manejan los recursos para adquirir una vivienda exclusiva. Por lo tanto, el negocio inmobiliario atiende esta necesidad, siendo mediadores de la adquisición de subsidios o créditos hipotecarios, con lo que se ha logrado adquirir con gran velocidad, la casa propia (el 79.3% de la clase media la tiene). Sin embargo, este crecimiento periférico, particularmente en el área metropolitana de Concepción, está instaurando el desarrollo de una ciudad ilimitada desde el punto de vista físico y funcional, mediante la agregación descontrolada de barrios residenciales urbanizados bajo formulas que funcionan en el ámbito rentable del negocio inmobiliario, pero no así en el ámbito urbano de la ciudad y sus condiciones futuras. Las áreas verdes 74


se plantean, si podemos proporcionar este nombre, como un vacio sobrante de la planificación urbana y no como un vacio controlado, un espacio articulador del barrio. Es innegable pensar que las ciudades crezcan, eso demuestra progreso y desarrollo para un país, sin embargo no es necesario ni beneficioso para las ciudades que el crecimiento sea desenfrenado y expansivo. Se des-puebla un barrio céntrico, para poblarse un barrio periférico, siendo que la condicionante “residencial” de un área urbana es la que le entrega vida a ésta. Todas las demás actividades tienen una jornada de vida útil, siendo “el habitar”, lo que funciona las vienticuatro horas, los siete días de la semana. Los barrios periféricos son una realidad y en ellos ya se han formado lazos y costumbres. Sin embargo aun quedan cosas por hacer por la ciudad misma: 

Si el Estado se compromete a integrar y fortalecer sus parques urbanos, no será necesario vivir en una casa con patio.

El Estado debe participar más en los diseños habitacionales y urbanos, no solo para el sector social sino también para las clases medias y altas.

Se debe integrar a la participación ciudadana (juntas de vecinos) en las decisiones urbanísticas, siendo este un proceso tripartito (comunidad, autoridad local e inversionistas)

Comprender el plan regulador como las reglas y las bases para limitar el exceso de rentabilidad v/s calidad de vida en donde Arquitectos y Urbanistas, como representantes estatales, deben ser los principales actores en la creación y modificación de los planes reguladores y las leyes de urbanismo y construcción. Un buen plan regulador es la base de una buena ciudad.

75


La Ciudad Anónima es la ciudad de barrios homogéneos, no planificados y sin una identidad reconocible, sin otro motivo más que el de renta y la optimización de recursos económicos. Es por ello que como profesionales, ciudadanos y consumidores tenemos tareas importantes por realizar para nuestras ciudades y barrios, sin olvidarnos que son el escenario de nuestras vidas, el espacio en donde nos relacionamos, generamos recuerdos y experiencias que cargamos en nuestra memoria individual y colectiva.

76


BIBLIOGRAFÍA

77


Libros:

Ignasi de Sola-Morales, Territorios, Barcelona, editorial Gustavo Gili, 2002.

“Memoria Explicativa del Plan Regulador Metropolitano de Concepción” (MINVU, 2010)

Sofía de la Vega Benayas, Guillermo Morales Matos, Rubén Lois González, Rafael Mas Hernández, Florencio Zoido Naranjo (2000): Diccionario de Geografía Urbana, Urbanismo y Ordenación del Territorio. Barcelona. Ariel, 207 pp. ISBN: 84-7491-579-1

Artículos: 

Carrasco Aquino, “Ciudad, Periferia Urbana y Capital”, Barcelona, 1997.

Sabatini F., Cáceres G., “Relación entre Promoción Inmobiliaria y Segregación Social”, Santiago.

Escallón-Garter, “La Reestructuración de la Periferia”, Santiago, 2008.

Hales Dib P., “Negocio Inmobiliario con y para los Pobres”, Santiago, 2006.

Navarrete Hernández P., “Ciudades Justas”, Santiago, 2010.

Leonel Pérez Bustamante, Edison Salinas Varela, “Crecimiento urbano y globalización: Transformaciones del área metropolitana de Concepción, Chile, 1992-2002, 5 de marzo de 2007.

De Mattos, C. Evolución de las teorías del crecimiento y crisis de la enseñanza urbano regional. Santiago de Chile: Documento del Instituto de Estudios Urbanos PUC, Serie Azul, nº 15. Nov. 1997.

Janoschka, Michael. “El nuevo modelo de la ciudad latinoamericana”: fragmentación y privatización. EURE (Santiago). P.11-20., Dic. 2002, vol.28, no.85.

Octavio Castillo Pavón, Juan José Méndez Ramírez, “Las nuevas denominaciones de lo urbano”, Revista Urbano 24, pág. 34-44, noviembre 2011, Concepción, Chile.

78


“Mejorando la Imagen” Articulo, Sebastián Gray, publicado el domingo 7 de enero 2011, diario “El Mercurio”.

Oriol Neil lo, “El Sueño del Cartógrafo, Los confines de una ciudad sin confines”, Estructura urbana y límites administrativos de la ciudad difusa.

Blogs: 

http://actualidadinmobiliariachile.blogspot.com

http://chile-hoy.blogspot.com

Fotografías aéreas: 

http://www.skyscrapercity.com/

Webs:

 

http://www.portalinmobiliario.com/El mercado inmobiliario en el Gran Concepción 13/11/2007 http://wwww.enlacebiobio.cl

http://www.scielo.cl

http://www.plataformaurbana.cl

Tesis: 

Messen Montesinos R., “Exploración y puesta en valor de vacios urbanos, como estrategia de desarrollo para barrios periféricos en Santiago”, Seminario (Taller de Diseño Urbano), Santiago, Chile, Universidad Central, Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Paisaje, 2005, 26h.

Villalba Banda G., “El Negocio del Barrio: la paradojal integración del comercio espontaneo en los espacios residenciales emergentes de la periferia urbana de Santiago”, Tesis para optar al título de arquitecto y grado de magister en desarrollo urbano), Santiago, Chile, Pontificia Universidad Católica de Chile, Facultad de Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos, 2008, 106h. 79

CIUDAD ANÓNIMA  

El fenomeno de la suburbanizacion y el mercado inmobiliario perfierico, en las ultimas decadas, principalmente en el area metropolitana de C...