Issuu on Google+

Årsredovisning 2011

Produktion: Start Communication. Repro/Tryck: Sandstens Tryckeri

ÅRSREDOVISNING 2011 Familjebostäder i Göteborg AB Organisationsnummer 556114-3941 Box 5151 402 26 Göteborg Besöksadress Södra Vägen 12 Tel 031-731 67 00 Fax 031-731 67 01 www.familjebostader.goteborg.se


2

kapiteltext

” Vi fortsätter att aktivt värna om hyresrätten!” Peter Lundstedt, tf vd


VD har ordet

VD HAR ORDET. Under året som gick tog Familjebostäder flera stora steg. Vi Svanenmärkte vår nyproduktion, ökade inflytandet med nya trivselval och stärkte vårt arbete med hållbar utveckling. Det ger en bra grund att stå på inför 2012. Svanen

Familjebostäder ska vara ett föredöme i grönt byggande och förvaltning. När vi planerade vårt nybygge på Riksdalersgatan i Högsbo ville vi lägga ribban högre än vanligt och beslutade att Svanenmärka hela bygget. 2011 fick vi den eftertraktade Svanenlicensen och därmed Nordens första Svanenmärkta hyresrätter! Licensen är vårt ”körkort” som ger oss möjlighet att miljömärka alla våra nya hus som uppfyller kriterierna. Vi Svanenmärker nu all nyproduktion och får hus som är energisnåla, har god inomhusmiljö och ger mindre hälso- och miljöpåverkan än traditionellt byggda.

dömd. Men själva misstanken om att det pågått oegentligheter skadar vårt anseende och vår trovärdighet. Därför har vi arbetat intensivt med regler, kontrollrutiner, nya stödjande it-system och inte minst etik- och moralfrågor. Vi har gjort det lättare att göra rätt och stärkt alla medarbetare som varje dag vill göra ett bra jobb. Vi fick kvitto på att vi lyckats när Göteborgs Stad presenterade resultatet av de självdeklarationer som genomförts i alla förvaltningar och bolag. Genomgången visade att vår internkontroll fungerar tillfredsställande och att vår inköpsprocess är en av stadens bästa. NKI visar fullt godkänt

Framtidens Bredband: brett utbud, attraktiva priser och hög kapacitet

Ett bredbandsnät byggt med fiberteknik framtidssäkrar husen och ger nöjdare hyresgäster. Därför bygger vi och våra systerbolag Framtidens Bredband. Under 2011 lanserade vi fibernätet i flera områden. Nätet rymmer bland annat bredband, telefoni, tv och video-on-demand. Framtidens Bredband har flera fördelar; ett brett utbud, attraktiva priser och hög kapacitet. Nu är bredband med 100 Mbit/sekund överkomligt för de flesta.

Enkäten är vårt viktigaste verktyg för att ta klokare beslut och bli en bättre värd. Årets resultat var ett Nöjd kundindex på 62. Det innebär fullt godkänt och är ett resultat i linje med tidigare år. Enkäten visar att hyresgästerna trivs med sin gård och utemiljö. Både underhåll och städning får fina betyg. Medan lägenheten och underhållet i lägenheten kan bli bättre. Fyra av fem hyresgäster anser sig miljömedvetna och har goda kunskaper om källsortering. Trivselval med möjlighet att påverka

Större resurser än någonsin satsas på underhåll

Att vårda och underhålla husen är en av våra viktigaste uppgifter. Både för husens skull och för våra hyresgästers. På en vacker gård och i ett välskött hus trivs man och känner sig trygg. Underhållet har fått hög prioritet under året och vi har satsat större resurser än någon gång tidigare i bolagets historia. Under året jobbade vi vidare med bland annat stamrenoveringar, framför allt i 50-talshus. Vi såg också över tak, fasader och fönster på många håll. Vid val av kulör, utformning eller stil i delar av projekten ger vi möjlighet för hyresgästerna att tycka till. Mutskandalen, självdeklaration

2011 fortsatte uppmärksamheten kring vad som kommit att kallas muthärvan i Göteborg. I takt med att nya avslöjanden rullades upp refererade medierna till det inslag i Uppdrag granskning där Familjebostäder förekom. GP publicerade också ett reportage om påstådda oegentligheter vid byte av trappnoslister. Familjebostäders inblandning i muthärvan har varit begränsad och ännu är ingen

Den som bor hos Familjebostäder ska kunna påverka hur lägenheten ser ut och är utrustad. Nya vitvaror, ett fräscht badrum eller ett nytt parkettgolv ska inte vara förbehållet den som bor i bostadsrätt eller villa. Under året utökade vi därför vårt sortiment av trivselval. I stället för kontant betalning betalar man en lite högre hyra varje månad och får en uppfräschad lägenhet som stämmer bättre med de egna önskemålen. Våra planer för 2012

In i det nya året tar vi med oss vår prioritering av underhållet, behov finns i bland annat de omtyckta men underhållskrävande landshövdingehusen. Vi kommer också att se över bilden av Familjebostäder och hur vi upplevs av göteborgarna, liksom vår långsiktiga inriktning och våra arbetssätt. Kundrelationen fortsätter att vara i centrum för vår verksamhet och vi fortsätter att bygga nytt. Peter Lundstedt, tf VD Familjebostäder

3


Innehåll VD har ordet...........................................................................2 2011 i siffror...........................................................................5 Året som gick.........................................................................6 Detta är vi...............................................................................9 Våra hyresgäster................................................................. 12 Våra fastigheter................................................................... 18 Våra medarbetare...............................................................22 Kommunfullmäktiges mål.................................................26 Omvärld................................................................................27 Styrelse, revisorer och ledning.........................................28 Förvaltningsberättelse

Affärsidé och mål................................................................ 31 Ledning och organisation................................................... 31 Kund.....................................................................................33 Medarbetare........................................................................33 Miljö......................................................................................34 Fastighetsbeståndet...........................................................35 Fastighetsvärdering............................................................36 Förvärv av dotterföretag....................................................37 Resultat och omsättning....................................................37 Ekonomisk ställning...........................................................37 Finansiering.........................................................................37 Risk- och känslighetsanalys..............................................38 Utblick 2012.........................................................................39 Förslag till vinstdisposition................................................39 Fem år i sammandrag........................................................40 Definitioner.......................................................................... 41 Finansiella rapporter..................................................42

Revisionsberättelse............................................................58 Granskningsrapport...........................................................59 Fastighetsförteckning........................................................60 Karta med fastighetsinnehav.............................................68


2011 i siffror.

Resultat efter finansiella poster, MKR

Hyresförhandlingarna ledde till en genomsnittlig höjning av bostadshyrorna med 1,75 % från 1 april.

100

Vakansgraden för bostäder har varit oförändrat 0,0 %. Hyresintäkterna ökade med 19 Mkr till 1 094 (1 075) Mkr.

50

Underhållsåtgärder har utförts för 306 (282) Mkr, vilket motsvarar 254 (234) kr/kvm.

Resultatet efter finansnetto minskade till 12 (20) Mkr. Stam- och badrumsrenoveringar har genomförts i cirka 400 lägenheter. 12 lägenheter har färdigställts i nyproduktion och 77 lägenheter är i produktion. Fastigheternas avkastningsvärde ökade till 13 721 (12 315) Mkr. Soliditeten uppgick vid årets utgång till 29,3 (32,8) % och den justerade soliditeten beräknades till 57,6 (58,6) %.

0

2007 2008 2009 2010 2011

Underhåll och fastighetsinvesteringar, MKR 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2007 2008 2009 2010 2011 ■ investeringar ■ underhåll

Kassaflöde och investeringar, MKR 250 200 150 100 50

0

2007 2008 2009 2010 2011 ■ investeringar ■ Kassaflöde exkl investeringar

Soliditet %

2011 2010

60 50

Hyresintäkter, Mkr

1 094

1 075

40

277

277

30

12

20

20

29,3

32,8

Fastigheternas avkastningsvärde, Mkr

13 721

12  315

Antal lägenheter

17 931

17 930

251

236

Driftöverskott, Mkr Resultat efter finansnetto, Mkr Soliditet, %

Medeltal anställda

10

0

2007 2008 2009 2010 2011 ■ Soliditet ■ Justerad Soliditet


6

året som gick

Nyhet! Supersnabb datakommunikation. Låga priser, valfrihet och hög hastighet – en omöjlig ekvation? Icke. Under 2011 lanserade vi Framtidens Bredband – vårt nya fibernät – i en tredjedel av beståndet. Sidan 15

Vi såg om våra hus. Hus måste hållas torra, hela och säkra för att göra sitt jobb. Under året gjorde vi efterlängtat underhåll av bland annat våtrum, stammar och husens regnkappor. Sidan 19

Avfallet fick en egen kampanj. Den viktbaserade taxan har givit soppåsens innehåll större betydelse. Vi satte avfallsfrågan under lupp, framför allt för miljöns skull, men också för att förebygga högre kostnader. Sidan 19


året som gick

Upplev ett nytt badrum. Alla som tycker att det är svårt att välja inredning är välkomna till Högsbo. En bild på det nya badrummet eller köket säger tusen ord men vår visningslägenhet säger mer. Sidan 14

Längta hem lite mer. Att bo i hyresrätt är att njuta av frihet och enkelhet. Nu ökar vi friheten med ett stort antal nya trivselval - att välja eller inte välja bland. Sidan 13

Nordens första Svanenmärkta hyresrätter. Vi vill ligga i framkant i grönt byggande. Vad vore då naturligare än att Svanenmärka nybyggda hus? Vår Svanenlicens är vårt ”körkort” för fler miljömärkta hus. Sidan 20

7


8 G채rds책s


detta är vi

Detta är VI. Hos oss har alla ett hem. Den viktigaste platsen för någon. En tillfällig station för någon annan. Familjebostäder är en av Göteborgs största hyresvärdar. Vi äger och förvaltar ca 18 000 hyreslägenheter och hos oss bor över 32 000 göteborgare. Vårt mål är att skapa levande bostadsområden där våra hyresgäster kan känna sig hemma och trivas. Familjebostäder ingår i Framtidenkoncernen, ägd av Göteborgs Stad. Vi bevarar och underhåller

Åker man runt i Göteborg ser man hus och miljöer i olika stilar från olika tidsepoker. Den brokigheten är en del av Göteborgs charm och den har vi som fastighetsägare ett ansvar för att bevara. Vårt lägenhetsbestånd utgörs till 60 procent av smålägenheter, den genomsnittliga lägenhetsstorleken är två rum och kök på 62 kvm. Familjebostäder finns i så gott som hela Göteborg, men mest i centrala eller halvcentrala lägen.

under 2000-talet. Familjebostäder köpte ett bolag med tre fastigheter under 2011. NORR

I norra Göteborg äger Familjebostäder fastigheter i Gärdsås, Bergsjön Centrum, Kortedala, Fjällbo Park och i Eriksbo. Gärdsås, Bergsjön Centrum och Eriksbo är bostadsområden från 60- och 70-talen. I dessa områden har bolaget under året fortsatt med satsningar på såväl mjuka som hårda värden vilket bland annat medfört låga vakanser i bostadsuthyrningen. Lägenheterna har här öppna och luftiga planlösningar. Lägenhetsytan i dessa områden är i genomsnitt större än i Familjebostäders övriga områden. Kortedala är ett 1950-talsområde där lägenheterna huvudsakligen utgörs av smålägenheter. Väster

landshövdingehus med små lägenheter

Det största fastighetsbeståndet finns i Kungsladugård, Majorna och Masthugget, motsvarande 38 procent av bolagets totala bostadsyta. Familjebostäder är den största fastighetsägaren i dessa områden med knappt 7 000 bostadslägenheter. Områdena domineras av små lägenheter. Landshövdingehusen med sina skyddade gröna gårdar är attraktiva och efterfrågan på bostäder är stor. Det stora antalet landshövdingehus har kommit att känneteckna Familjebostäder. Centrum och hisingen

I Centrum består fastighetsbeståndet huvudsakligen av ombyggda sekelskifteshus och funkishus i Johanneberg. På Hisingen äger bolaget fastigheter i Backa, ett område från 1970-talet, samt i Kyrkbyn, Kvillebäcken och på Norra Älvstranden. Kyrkbyn är ett område från 1950talet med trevåningshus. I början av 1990-talet genomgick Kyrkbyn en total ombyggnad, med bland annat lägenhetssammanslagningar och hissinstallationer. Fastigheterna i Kvillebäcken utgörs av ombyggda 50-tals hus med stor andel smålägenheter och efterfrågan är stor. På Norra Älvstranden finns två fastigheter byggda

Västerut äger bolaget fastigheter i Högsbo och Tynnered. Precis som i Kortedala är Högsbo ett 1950-talsområde med de kvalitéer som speglar bostadsområden från den tiden. Tynnered är ett bostadsområde från 60- och 70talen med närhet till havet och service och som även har goda allmänna kommunikationer. ➤➤

Vår vision Familjebostäder skall vara kundens första val. Familjebostäder skall ha ett starkt varumärke.

Vårt uppdrag • Bidra till Göteborgs utveckling. • Långsiktigt förvalta, förvärva och försälja fastigheter. • Vara en professionell allmännytta.

Våra värderingar Positiva, engagerade och pålitliga. Dessa tre ord genomsyrar allt vi gör.

Våra fokusområden Tillgänglighet. Inflytande. Rent och snyggt. Miljö och energi. Trygghet och säkerhet. Hållbar utveckling.

9


10

detta är vi

Nu bygger vi nytt

En professionell förvaltare

Idag ropar Göteborg efter fler bostäder. Vårt mål är att bygga 200 nya lägenheter om året, de kommande åren. Vi ska skapa attraktiva lägenheter i fina hus i områden där människor vill bo. Självklart nyttjar vi den senaste tekniken för att skapa hus som är kostnadseffektiva och klimatsmarta.

Vi arbetar hela tiden med fokus på att ta hand om våra fastigheter på ett så professionellt sätt som möjligt. Det innebär att vi utifrån ett kostnadseffektivt perspektiv prioriterar åtgärder som både hyresgäster och hus mår bäst av.

Rent och snyggt, tryggt och säkert

Att bo i en hyresrätt är bekvämt. Man betalar sin hyra och får god service. Dessutom får man möjlighet att bestämma över hur man vill ha det hemma. Mot en lite högre peng varje månad kan man få ett nytt kök, nytt badrum, nya golv och annat. Med en design som passar den egna smaken. Om det är större förändringar på gång i huset eller kvarteret har man självklart möjlighet att påverka processen.

Vi vill att våra hyresgäster ska tycka till!

Vi tror att de flesta tycker om att ha det rent och snyggt. Därför är vi noga med det i våra områden. Vi håller tvättstugan ren och trapphuset välstädat. Vi klipper gräs, rensar rabatter och sätter lökar. Och vi ser till att utemöblerna kommer ut på gården i tid för vårfikat. Trygghet är också viktigt för trivseln och därför arbetar vi på bred front för att skapa ett tryggt och säkert boende. Vi satsar på bra belysning, ordentliga lås och välskötta utemiljöer. Vi arbetar förebyggande mot skadegörelse, arrangerar trygghetsvandringar och ser till att hålla biltrafiken borta från bostadshusen. Vi samverkar med andra verksamheter i samhället för att bidra till en så god utveckling i våra bostadsområden som möjligt. Alltid tillgängliga för våra hyresgäster

Eftersom Familjebostäder är ett serviceföretag är tillgänglighet ett viktigt ord för oss. Vårt jobb är att finnas till hands, när och där våra hyresgäster behöver. Därför kan man nå oss dygnet runt på telefon och på HemmaHos.

19

Gärdsås

Stadsdelgräns Kommungräns Skala

Hållbar utveckling för framtiden

Vi ska arbeta för att vår verksamhet, som innefattar både hus och människor, ska må bra utifrån de ekonomiska, ekologiska och sociala perspektiven.


våra bostadsområden

Södra vägen

11


12

kapiteltext

Våra hyresgäster

” Jag älskar det nya mysiga köket i min hyrestvåa!” André Sulentic, hyresgäst


våra hyresgäster

Vi vill göra livet som hyresgäst lite enklare. Och mycket trevligare! HemmaHos och Värdsklubben på turné 2011 med rabatterade Lisebergskort som bonus. HemmaHos är Familjebostäders hyresgästportal. På portalen finns smarta funktioner som gör boendet enklare och livet i lägenhet lite mer överskådligt för alla hyresgäster. Man kommer åt HemmaHos via en inloggning som är kopplad till den lägenhet man bor i. Sedan kan man smidigt och enkelt sköta sina ärenden, utan mellanhänder. Men alla känner sig inte bekväma med ny teknik. Därför gav sig HemmaHos ut på turné 2011 för att träffa hyresgäster. Under tre veckor besökte vi alla våra kundservicekontor, mötte nyfikna kunder, visade och förklarade. Som draghjälp på turnén hade vi Värdsklubben, Familjebostäders kundklubb. Värdsklubbens uppdrag är att ge hyresgästerna mervärde och fina erbjudanden. Inför Lisebergs säsongspremiär hade klubben lyckats skaffa Lisebergskort för en jämn hundralapp, nästan halva priset jämfört med vad man betalar i biljettkassan!

Årets nyheter på HemmaHos

En nyhet som också presenterades på turnén är Min hyra, som är en sammanställning av de senaste månadernas hyresavier. Här kan man se om man har obetalda hyror. Min lägenhet är en funktion som infördes vid årsskiftet, som ger hyresgästen en presentation av sin lägenhet; med lägenhetsritning, storlek, antal rum, resultat i radonkartläggningen med mera. Nyhet 2011! Nu finns vi på Facebook

2011 tog vi också steget in på Facebook. Vi har nu en egen sida där vi publicerar nyheter och pratar med hyresgäster. Här kan vi på ett ledigt sätt förklara och besvara, tipsa och informera. Att vara på Facebook är att vara närvarande där våra kunder finns, utan att tränga oss på.

Extrautrusta din lägenhet! Nu har våra hyresgäster fått ännu fler trivselval att välja mellan. Trivselval är vårt erbjudande till hyresgäster som vill förändra och fräscha upp sitt hem. I stället för kontant betalning eller banklån betalar man en lite högre hyra varje månad. Hyresgästen gör beställningen på HemmaHos. Därefter tar vi hand om allt, från måttagning till leverans. Sedan tidigare erbjuder vi alla hyresgäster ett antal uppskattade trivselval som parkettgolv, säkerhetsdörr och nya köksluckor och lådor. Hyresgästerna i Majorna, Centrum och Kungsladugård har också kunnat få ett helt nytt kök och ett helt nytt badrum som trivselval.

ny bänkskiva med tillhörande kakel. Plus nya innerdörrar, parkett i köket och en rostfri kolfilterfläkt. Alltsammans för 510 kronor extra per månad. Men valet är fritt. Det är det som är poängen med våra trivselval. Köksluckor, bänkskivor och kakel går att titta på om man besöker sitt lokala kundservicekontor. Många av trivselvalen finns också att se i visningslägenheten i Högsbo. Alla trivselval finns beskrivna på vår hemsida.

Trivselval, ett sätt att göra hemmet mer personligt

Vi ville ge fler hyresgäster ännu större möjligheter att påverka utseendet på lägenheten. Därför lade vi under året till fler nya artiklar; som innerdörrar, vitvaror, kökskåpor, bänkskivor och kakel. Nu erbjuder vi både vita och rostfria vitvaror, tre olika dörrmodeller och ett stort antal kulörer på köksluckor, kakel och bänkskivor. Den som verkligen vill extrautrusta sin lägenhet beställer induktionsspis och rostfri kyl/frys, nya köksluckor och

FAKTA Periodiskt underhåll kostar inget extra. Bovärden avgör när det är dags för renovering. Trivselval innebär högre standard. Hyresgästen får därför höjd hyra.

13


14

kapiteltext

Riksdalersgatan

NU BYGGER VI ÄNTLIGEN! Riksdalersgatan är startskottet för Familjebostäder som ett byggande bostadsbolag. Familjebostäder har inte byggt så mycket på senare år. Men 2011 kunde vi säga välkommen till de 24 första hyresgästerna i Familjebostäders nybygge i Högsbo. Sammanlagt bygger vi 99 nya lägenheter i projektet. Inflyttningen var också på ett sätt startskottet för Familjebostäder som ett byggande bostadsbolag. Vi ska bygga omkring 200 nya lägenheter per år, i fina men outnyttjade lägen, där kollektivtrafiken är bra och där människor kan trivas. Stor valfrihet som hyresgäst

På Riksdalersgatan gav vi hyresgästerna stora möjligheter att utforma lägenheten efter eget tycke och smak.

Vi erbjöd tre designalternativ med möjligheter att göra personliga val inom vart och ett. Alla hyresgäster fick också sätta färg på den egna lägenheten med hjälp av en färgsättningsguide. Vitt överallt eller olika kulörer i alla rum? Varma eller kalla färger? Fondvägg eller inte? Vi överlämnade besluten till hyresgästerna. Resultatet blev personliga lägenheter och hyresgäster som kände att de kunde påverka slutresultatet. Under projektet hade vi regelbundna kontakter med hyresgästerna och öppnade byggplatsen vid flera tillfällen. På så sätt lärde vi känna våra nya hyresgäster och kunde ta hand om de frågor som uppstod längs vägen.

Välkommen till familjen Trivsel i Högsbo. Hyresgäster får hjälp att påverka sitt boende och välja tillval i visningslägenheten. När vi renoverar badrum och byter stammar handlar åtgärderna inte bara om att projektet ska lyckas. Vi vill också att hyresgästen som får ett nytt badrum ska känna att han eller hon har påverkat resultatet och tycka att det ser bra ut. Vid stam­­renovering använder vi trivselvalen som vår arkitekt har komponerat. Det ger hyresgästerna ett brett urval av former och kulörer att välja bland inför renoveringen. Men att se några kakelsorter klistrade på en pannå hjälper inte alla. Att däremot kunna kliva in i ett badrum och med egna ögon se hur det skulle kunna bli

i den egna lägenheten underlättar för de flesta. Därför har vi inrett en mysig tvårummare i Högsbo. Här bor familjen Trivsel som på skyltar och enkla broschyrer välkomnar, förklarar och berättar om Familjebostäders trivselval. Lägenheten har fått nytt badrum och nytt kök. Här finns också många av de övriga trivselval vi erbjuder, bland annat parkettgolv, köksluckor och bänkskivor. Visningslägenheten är öppen för våra hyresgäster på bestämda tider. Kundansvariga i stamprojekten tar emot och visar runt, förklarar och stöttar till dess att valet är gjort.


våra hyresgäster

Supersnabb datakommunikation med Framtidens Bredband. 2011 fick ännu fler hyresgäster tillgång till fibernätet. Framtidens Bredband är namnet på det fibernät som just nu byggs över hela Göteborg. Nätet rymmer bredband, telefoni, tv, video-on-demand och många fler bredbandsbaserade tjänster. Med Framtidens Bredband vill vi och de övriga bostadsbolagen i Framtidenkoncernen ge hyresgästerna större valfrihet och lägre kostnader. Därför är Framtidens Bredband ett öppet nät. Det innebär att många olika leverantörer erbjuder tjänster i konkurrens med varandra. Och när tjänsteleverantörer tävlar om kunderna får våra hyresgäster bra villkor och attraktiva priser! Även om valfrihet och bra priser är viktigt för de flesta är det hastigheten och kapaciteten som är fibernätets kanske starkaste sida. Framtidens Bredband är byggt för 100 mbit/sekund. Men med enkla anpassningar klarar nätet tio gånger högre hastigheter. Tillräckligt för den mest krävande användaren. Klick, klick, klart! Det är enkelt att ansluta sig

Vi har ansträngt oss för att göra det enkelt att ansluta sig. Hyresgästen tar den nätverkssladd som vi delar ut gratis, sätter ena änden i lägenhetens mediabox och den andra änden i datorn. När webbläsaren startas öppnas Framtidens Bredbands tjänsteportal. Där väljer man leverantör och tjänster efter behov och plånbok. Några dagar senare startar leveransen. Klick, klick, klart. Helt enkelt!

Viktigt! Tillfällen att mötas. Värdsklubben ordnar sommaraktiviteter med omtanke om våra hyresgäster. Ta Simskolan, till exempel. I och med vårt engagemang i simundervisningen vid Bergsjön gör vi världens bästa sommarnöje möjligt för fler barn och vuxna. Sommaren 2011 deltog över 100 hyresgäster! Simskolan får också fler att upptäcka vilken pärla badplatsen vid Bergsjön är. Vi mötte också våra hyresgäster på de två fulla bussar som for mot Köpenhamn i juli. Under en heldag i den danska huvudstaden nötte vi skorna på Ströget och snackade boende och trivsel. Göteborg är en annan fantastisk stad som har massor att bjuda på. Har man dessutom ett Lisebergskort i fickan öppnar sig stans kanske största attraktion. På vårkanten gav vi 3 000 hyresgäster större möjligheter att besöka parken när vi sålde

rabatterade kort. Samtidigt bytte vi några ord med hyresgästerna och visade nyfikna hur HemmaHos fungerar. Guldkant på vardagen

Under 2011 arrangerade vi sammanlagt ett 20-tal aktiviteter. Oavsett om de äger rum på sommaren eller vintern, är det hyresgästen vi tänker på. Vi vill sätta guldkant på människors vardag genom att mötas, lyssna, göra områden tryggare och fritiden mer aktiv. Vi vill också ta ansvar för miljö och klimat i vår hyresgästrelation, genom aktiviteter som klädbytardag och Värdens röj. Våra hyresgästaktiviteter presenteras av Värdsklubben, Familjebostäders kundklubb.

15


16

våra hyresgäster

Rubbe

Årets kundenkät visar hyresgäster som trivs. Tack för förslag på förbättringar, det hjälper oss att bli en ännu bättre hyresvärd. Den årliga hyresgästenkäten är vårt viktigaste verktyg för att kunna ta klokare beslut och bli en ännu bättre värd. 2011 skickades den till 5 600 slumpmässigt utvalda hyresgäster. Deras svar gav oss ett Nöjd kundindex på 62. Det innebär fullt godkänt och är ett resultat i linje med tidigare år. Analysen av undersökningen visar att hyresgästerna trivs särskilt med sin gård och utemiljö. Både underhåll och städning får fina betyg. Däremot kan lägenheten och underhållet i lägenheten bli bättre. Det kan också valmöjligheterna i trivselvalen (värt att notera är att undersökningen gjordes innan det utökade trivselvalsutbudet lanserades). Informationskanaler, miljö och trygghet

Förutom Nöjd kundindexet ställde vi frågor om våra informationskanaler, om Familjebostäders miljöarbete och om trygghet. Undersökningen visade att fyra av fem känner till kundtidningen Värdsnyheter. Tre av fem känner till hyresgästportalen HemmaHos, mindre än ett år efter lanseringen, och var fjärde hyresgäst känner till Värdsklubben. Enkätfrågorna om Familjebostäders miljöarbete visar att fyra av fem hyresgäster anser sig miljömedvetna och har goda kunskaper om källsortering. Vi får också gott betyg för att vi underlättar och informerar om källsortering. När vi analyserade frågorna om trygghet såg vi att var fjärde hyresgäst har känt sig otrygg ofta eller ibland. Upplevelsen av otrygghet gäller särskilt i några av våra områden. Men den egna lägenheten är en trygg plats för de flesta: Fler än tre av fyra hyresgäster är

alltid trygga hemma. Kundenkäten använder vi som verktyg för att hitta förbättringsområden och för att kunna jämföra resultat mellan åren. Kort sagt, den hjälper oss att bli en ännu bättre värd!

Fakta kring mätningen NKI = Nöjd KundIndex NKI mäts med tre delfrågor som tillsammans används för att konstruera ett Nöjd kundindex. Övriga frågor inordnas i ett antal frågeområden: – Lägenheten (standard, ventilation och ljud) – Fastigheten (städning, underhåll och reparationer) – Gården (miljö, städning, underhåll och reparationer) – Andra utrymmen (exempelvis källare och vind) – Tvättstuga (standard och skötsel) – Kontakter (kundvård och inflytande) – Miljöarbete (hur värden underlättar att leva miljövänligt och att man använder miljövänligt material vid underhåll) – Trygghet – Trivselval Två frågeområden riktades till utvalda arbetsgrupper: – Miljö, fördjupade frågor med tonvikt på källsortering – Trygghet, fördjupade frågor kring trygghet, oro och rädsla


Gyllene Suggan


18

kapiteltext

Våra fastigheter

” Det är fantastiskt att bostadssektorn tar ett stort miljöansvar.” Anna Norberg, på Miljömärkning Sverige som ansvarar för Svanenmärket.


våra fastigheter

Att vårda och underhålla husen är en av våra viktigaste uppgifter. Det säkrar värdet på fastigheterna, gör de boende mer nöjda och ökar känslan av trygghet i bostadsområdet. Våra hus har skiftande behov, därför driver vi många olika underhållsprojekt samtidigt. De viktigaste är våtrumsprojekt, tak- och fasadåtgärder och projekt med inriktning mot lag- och säkerhetskrav. Vattenskador beror ofta på uttjänta avloppsstammar och badrum med tätskikt som inte håller modern standard. Vår inriktning att byta och renovera stammar och badrum har därför fortsatt under 2011. Stammar och badrum, husets blodomlopp

Under året startade vi renoveringar som berörde ett tusental lägenheter. Av dessa är cirka 600 relining i områdena Gåsagången och Tynnered. I resterande 400 lägenheter byter vi avlopps- och vattenstammar och renoverar badrummen. De flesta stamrenoveringarna sker i 50-talshus i Högsbo och Kortedala. Projekten genomförs med kvarboende hyresgäster. När vi renoverar badrum kan hyresgästerna välja bland samma material och kulörer som används i Familjebostäders trivselval bad. Ett fräscht, modernt och brett utbud.

har särskilda vårdplaner. Under året har vi arbetat vidare enligt planerna och bland annat dränerat runt ”Värdshuset” på Klippan. 2011 drev vi flera projekt för att uppfylla lag- och säkerhetskrav. Vi har till exempel sett över hissinstallationer, renoverat elsystem i 200 centrala lägenheter och fortsatt vårt radonarbete. När vi upptäcker förhöjda radonhalter i ett hus räcker det ofta att justera ventilationen. I en av fastigheterna med förhöjda halter har vi i stället satt in ett nytt ventilationssystem. Resultatet blev en bättre innemiljö, lägre radonhalt och lägre energiåtgång. Vi har också börjat samarbeta med bland andra Miljöförvaltningen för att göra en bullerkarta för Familjebostäders bestånd.

Vi ser också till utsidan

Tak, fasad och fönster är husets regnkappa och den har vi sett över i flera projekt, bland annat i Björkekärr, på Marklandsgatan och på Kalendervägen. Våra skyddade fastigheter Klippan, Olsonska gården och Gyllene Suggan

Under 2011 blev avfallet dyrare. Vi svarade med en kompostkampanj. Årsskiftet 2010-2011 införde Göteborgs stad en viktbaserad avfallstaxa. Taxeförändringen gällde restavfall och inledningsvis i hälften av Familjebostäders bostadsområden. Plötsligt blev vikten en betydelsefull fråga. Tunga restavfallspåsar = högre avfallstaxa för Familjebostäder. Det gjorde arbetet med kompostering och återvinning ännu viktigare för oss. Vi lanserade därför en komposteringskampanj som nådde alla hyresgäster. ”Vi hjälper dig med vikten”

Budskapet i komposteringskampanjen handlade om betydelsen av kompostering och utsortering av matav-

fall. Budskapet har följt oss under året och i alla de aktiviteter vi genomfört tillsammans med hyresgäster. Vid familjedagar, torgdagar, stadsdelsarrangemang och julmys på kundservice har vi delat ut hållare för kompostpåsar, broschyrer, slask-up-skrapor och kompostpåsar. Kostnadsökningen på grund av taxehöjningen har inte heller blivit så stor som vi var oroliga för. Komposteringskampanjen och en större uppmärksamhet kring avfall och återvinning har minskat mängden restavfall. Under årets tredje kvartal sjönk mängden med hela 26 ton jämfört med andra kvartalet! Vi kommer att fortsätta jobba för att trenden ska hålla i sig.

19


20

våra fastigheter

Vi byggde Nordens första Svanenmärkta hyresrätter! Familjebostäder vill vara ett föredöme i grönt byggande och förvaltning. Vi följer självklart alla myndighetskrav på området och kontrollerar de material vi använder i bland annat Sunda hus databas. Men när vi började bygga på Riksdalersgatan i Högsbo ville vi ta ett steg till. Steg som både kunde minska de nya husens miljöbelastning och hjälpa oss att berätta om husens miljöprofil. Högsbo först ut

Miljömärkningen Svanen har långtgående och strikta kriterier för materialval, byggteknik, energiförbrukning med mer. Därför valde vi att gå vidare med den kända grönvita logotypen. Under 2011 Svanenmärkte vi det första av tre hus på Riksdalergatan. Vårt låga punkthus och de 12 lägenheterna var de första Svanenmärkta hyresrätterna i

Norden. De tre hus som byggs är alla energisnåla och har god inomhusmiljö. Hälso- och miljöpåverkan är lägre jämfört med traditionellt byggda hus. Materialen har noggrant valts ut för att få de bästa ur miljö- och hälsosynpunkt och byggkvalitet och byggprocessen kontrolleras noga under projektets gång. Familjebostäders Svanenlicens innebär att bolaget i framtiden har ”körkort” för att bygga fler Svanenmärka hus, så länge som de byggs enligt licensens krav. Svanenmärkningen valdes i första hand eftersom det färdiga huset hjälper både människor och miljö att må bra. Ett annat viktigt skäl var den höga kännedomen: 98 procent av svenskarna känner till Svanen. Fler än fyra av fem litar på att en produkt med Svanen är bra för miljön. Svanenmärkningen ger oss ett positivt, känt och lättkommunicerat budskap till våra kunder.

Med små steg åstadkommer vi stora saker. Ett av våra viktiga uppdrag är att bidra till hållbar utveckling. Vi väljer att börja i det lilla, genom att underlätta för våra hyresgäster att leva på ett sätt som är skonsamt för miljön. Under 2011 gjorde vi bland annat en satsning på Eriksbo. Tillsammans med Hyresgästföreningen skapade vi mötesplatser och träffade människor. Vi ville ge uppmuntran och stöd i att forma en mer klimatsmart vardag. Basen i projektet var de aktiviteter vi ordnade tillsammans; dörrknackning, torgdagar, höstverkstad och julmys på kundservice. Här mötte vi hyresgäster på ett trevligt och avslappnat sätt. Vi kunde prata om hur viktig varje enskild hyresgäst är för att åstadkomma en förändring. Ett tiotal boende bildade tillsammans med oss en miljögrupp, ett sätt för oss att ta hand om engagerade hyresgästers kunskaper och vilja att förändra sina vanor. Satsningen i Eriksbo innebar att vi framför allt jobbade med avfallsoch konsumtionsfrågor. Resultatet blev glädjande nog en minskad mängd restavfall och en ökad sortering av matavfall. Vi ser det som ett viktigt bidrag till en bättre resurshushållning och till ett hållbart samhälle! I Eriksbo provade vi också individuell coachning för att möta hyresgästernas skilda behov. Det kunde handla om enkla och genomförbara förändringar; exempelvis hur man organiserar köksskåpet så att det går lättare att källsortera och hur man kan spara el i sin lägenhet.

Familjebostäder fick specialpris för miljöarbete!

Under 2011 tog vi och övriga aktörer i Leva Livet emot Återvinningsgalans specialpris för miljöprojektet som vi drev under 2010. Motiveringen löd: ”Specialpriset belönar i år en aktör som på ett enastående och förtjänstfullt sätt verkat för att lyfta fram svensk avfallshantering och återvinning. Vinnaren av Specialpriset har på ett framgångsrikt sätt tagit initiativ till ett kul, lärorikt och pedagogiskt sätt för samhället att ta sig an avfallsutmaningarna.”

FAKTA Projekt Leva livet handlade om livskvalitet och framtidstro. Och om att göra miljösmarta val. Elva familjer i olika delar av Göteborg var under ett år med och prövade på ett nytt, lustfyllt och grönare liv. Projektet drevs av Göteborgs Stad; Miljöförvaltningen, Kretsloppskontoret, Konsument Göteborg och Familjebostäder. Återvinningsgalan arrangeras av tidningen Recycling och Miljöteknik i samarbete med aktörer i avfallsbranschen. Prisutdelningen skedde på Nalen i Sthlm.


våra fastigheter

Gården ska vara snygg, välskött och lättskött. Det ser våra miljövärdar till, med stöd av skötselhandboken. Gården och grönskan utanför fönstret är viktig för våra hyresgäster. Den är sommarens vardagsrum och en plats att längta till under kalla månader. Vi på Familjebostäder tycker att utemiljön förtjänar omsorg och ett professionellt handlag. Därför togs Skötselhandbok för utemiljö fram. Det är en instruktionsbok för våra miljövärdar som underlättar deras arbete, förklarar för nyanställda och vikarier hur vi jobbar med utemiljön och gör planeringen bättre och enklare för arbetsledare. Här är regler och begrepp från branschen samlade med synpunkter från Familjebostäders miljövärdar. Skötselhandboken blev klar i början av året och presenterades för personalen under en endagskurs, då också pärmen med handboken delades ut. Alla medarbetare kan också ta del av handboken via intranätet. Fler aktiviteter som främjar utemiljön

Skötselhandboken är en viktig del av en professionell skötsel av utemiljön. Den kompletterades under året med en säsongskurs i grönyteskötsel där miljövärden hade sitt eget område som bas för kursen. Målet var att med genomtänkta åtgärder förenkla skötseln och göra den mindre krävande utan att kvaliteten för hyresgästerna försämras. Miljövärdarna har också varit på studieresor

och lyssnat till föreläsningar, träffats i gruppmöten och individuella möten. Under året genomförde hälften av miljövärdarna den här kursen. 2012 deltar övriga miljövärdar.

21


22

kapiteltext

Våra medarbetare

” Jag har ett fritt och varierande jobb med jättefina arbetskamrater” Joanna Spora, är miljövärd i distrikt Bergsjön Centrum/Eriksbo


Våra medarbetare

Fastighetsbranschen, en framtidsbransch! Som också står inför stora utmaningar. Familjebostäder och hela fastighetsbranschen står inför stora utmaningar. Under kommande femårsperiod når vi en relativt hög medelålder hos personalen och många kommer att gå i pension. Samtidigt väntas det bli brist på arbetskraft som har relevant utbildning. Vi ser fler som lämnar fastighetsbranschen och färre som söker sig till den. Undersökningar visar också att ungdomar idag tyvärr inte väljer fastighetsbranschen när de ska ranka vilka branscher de vill jobba inom. Familjebostäder, en attraktiv framtida arbetsgivare

Vi vill göra Familjebostäder till en attraktiv arbetsgivare och lyfta fram fastighetsbranschen i stort, som en intressant och utvecklande framtida arbetsgivare. Som ett led i detta har flera aktiviteter genomförts under året. Ett exempel är att Familjebostäder nu är med i SABO:s traineeprogram, vilket innebär att två nyutexaminerade akademiker har rekryterats som traineer med placering på Utveckling Fastighet och ekonomiavdelningen. Under flera år har vi också tagit emot bovärdstraineer från gymnasieskolan, vilket är en mycket viktig rekryteringsväg för oss. På vår helsida i Karriär Göteborg, en trycksak som distribuerades tillsammans med GöteborgsPosten, fick läsarna möta två före detta traineer som idag är anställda hos oss. De beskrev sitt yrkesval och fördelarna med att arbeta som bovärd. Vi på Familjebostäder

tar gärna emot praktikanter och har under året haft ett flertal på olika avdelningar och distrikt. För arbetslösa innebär det sysselsättning och en möjlighet att stärka sin meritförteckning. Vi anställer också sommarvikarier och tar emot ferieungdomar. Kontakterna med arbetsmarknaden är fortsatt viktiga, eftersom de marknadsför både branschen och Familjebostäder.

Medarbetarskap på schemat. Stärker relationen mellan ledare, medarbetare och grupp. Medarbetarskap är ett begrepp som beskriver hur medarbetare hanterar relationen till sin chef och till övriga medarbetare. Ett gott medarbetarskap innebär att man förutom att utföra sina arbetsuppgifter också är med och bidrar till utveckling och förbättring av verksamheten. Vi jobbar med människor, med människors hem. Därför kräver vår verksamhet att vi har medarbetare som är engagerade och som tar ansvar. Liksom ledarskapet bygger vårt medarbetarskap på främjandeprincipen. Vi vill att våra medarbetare är engagerade och tar initiativ, samarbetar, är tydliga, visar omtanke och alltid ser till helheten. Detta är också en viktig del i våra värderingar. Koncerngemensamt utbildningsmaterial

Satsningen på att stärka medarbetarskapet är koncern-

gemensam. Vi har tillsammans med våra systerbolag tagit fram ett utbildningsmaterial: Framtidens medarbetarbok och ett antal filmer att ha som diskussionsunderlag. Familjebostäder har valt att göra en stor satsning på medarbetarskap. Samtliga avdelningar och distrikt har genomgått en tvådagars intensivkurs där man tillsammans med en organisationskonsult arbetat med materialet. Detta har skett löpande under hösten och vintern. Utbildningen har varit mycket uppskattad bland våra medarbetare. Nu fortsätter arbetet på hemmaplan, i det dagliga arbetet. Frågor kring medarbetarskap finns också med i medarbetarundersökningen samt diskuteras och följs upp i utvecklingssamtalen.

23


24

Våra medarbetare

Premiär våren 2012! Kompetensportalen på intranätet. Webbaserad utbildning för alla medarbetare. Utbildare och kursarrangörer har fått konkurrens av ett e-learningsystem; ett verktyg för självinstruerande utbildningar. Systemet upphandlades av Familjebostäder under året och kommer att vara ett komplement till befintlig utbildning och introduktion. Vi kallar det nya verktyget för Kompetensportalen. Ett antal medarbetare har utbildats i portalen. De ska kunna producera egna självinstruerande kurser för att informera och utbilda inom sina respektive områden. Vi tar nu fram ett antal

interna utbildningar på plattformen. Det rör sig om bland annat information om våra policies, utbildning i viktiga system som Palette och Fast2 och introduktionsutbildning för nyanställda. Alla kurser ska finnas tillgängliga för alla medarbetare. Vissa utbildningar kommer att vara obligatoriska för alla och en del riktas mot särskilda målgrupper. Man har också möjlighet att gå tillbaka och repetera redan gjorda utbildningar. Lansering av Kompetensportalen sker våren 2012.

Vi lyssnar inåt. för våra hyresgästers skull. Våra medarbetare är en ovärderlig tillgång. Motiverade och engagerade människor med rätt kompetens för jobbet kan uträtta storverk. Därför är det viktigt för oss att veta hur medarbetarna uppfattar sin arbetssituation och hur de ser på Familjebostäder som arbetsgivare. Här är medarbetarenkäter ett viktigt underlag när vi jobbar med utveckling av organisationen. Ihop med övriga bolag i Framtidenkoncernen har vi genomfört medarbetarenkäter under många år. 2010 togs en ny koncerngemensam modell för medarbetarundersökningar fram. Enkäten sätter särskilt fokus på medarbetarskap och motivation. MMI, Motiverad medarbetarindex, utgör det sammanfattande måttet på arbetssituationen som helhet. Till enkäten hör också bra hjälpmedel för analys, aktivitetsplanering och

uppföljning. Hösten 2011 genomfördes den nya enkäten för första gången. Bolagets MMI uppgick till 63 på en skala 1–100. 63 betraktas som godkänt men är inte direkt jämförbart med tidigare års undersökningar. Eftersom medarbetarundersökningen genomgått stora förändringar sker inga jämförelser med 2009 års enkät. Alla medarbetare har fått resultatet presenterat för sig och varje avdelning och distrikt kommer att gemensamt analysera resultatet och arbeta fram förslag till eventuella förbättringsåtgärder. Genom enkätens uppföljningsverktyg kan bolagsledningen följa arbetet med enkätresultaten och se vilka områden som prioriteras hos avdelningar och distrikt.

Vi investerar i friskvård. Det betalar sig i längden. Friskvårdsförmånen är omtyckt av våra anställda. Den gör träning gratis eller nästan gratis för alla medarbetare. Under året har vi infört ett nytt enklare system med kuponger, istället för hantering av kvitton och utbetalningar. Systemet fungerar på samma sätt som lunchku-

ponger. De används som betalning av motionskort eller annan friskvårdsaktivitet. Glädjande nog har 83 procent av våra anställda använt friskvårdsbidraget!


kapiteltext

Sankt Gรถran

25


26

Kommunfullmäktiges Mål som anknyter till Familjebostäders verksamhet

Kommunfullmäktiges Mål som anknyter till Familjebostäders verksamhet. KOMMUNFULLMÄKTIGEs mål

FAMILJEBOSTÄDERs åtgärder

Integrationen– så som den kommer till uttryck i styrkortet för integration – skall öka.

Familjebostäder har tillsammans med GöteborgsLokaler och ett antal privata fastighetsägare under 2011 bildat den ideella föreningen ”Bergsjön 2021”. Ett stadsutvecklingsprojekt vars mål är att tillsammans med näringslivet bidra till nyföretagande, nybyggnation och ökad trygghet i Bergsjön. Familjebostäder deltar också i ett antal olika sysselsättningsprojekt och arrangerar aktiviteter för barn i stadsdelarna under sommarlovet.

Andelen jämställdhetssäkrade verksamheter inom nämnder och bolag skall öka.

Familjebostäder: En del av att vara en jämställdhetssäkrad verksamhet är att ta fram och analysera utvecklingen av könsuppdelad statistik. På Familjebostäder sammanställs personalstatistik könsuppdelad. Det gäller bland annat sjukfrånvaro, lön, antal utbildningstimmar och antalet anställda inom bolagets olika funktioner.

Unga människor behöver en bra kunskapsgrund, därför skall andelen elever med godkända betyg öka.

Familjebostäder samarbetar med stiftelsen ”Läxhjälpen” som arbetar för att ge högstadieelever i utsatta områden ökade framtidsmöjligheter. 10 elever på Bergsjöskolans högstadium får därigenom hjälp med kunskapsinhämtning och läxläsning, vilket bidrar till ökade möjligheter till godkända betyg.

Äldres möjligheter att vistas ute och delta i sociala aktiviteter skall öka.

Familjebostäder har utegym för alla åldrar i delar av bostadsbeståndet. Vi deltar också i en stadsgemensam arbetsgrupp för att utveckla mellanboendeformen för äldre samt i ett stadsgemensamt seniorprojekt ”Görbra för äldre” med enkla förbättringar avseende tillgänglighet.

Många människor med pyskiska funktionsnedsättningar saknar idag arbete och bostad, därför skall antalet fullvärdiga bostäder och möjligheten till meningsfull sysselsättning öka.

Familjebostäder blockuthyr flera lägenheter till bostäder med särskild service för funktionshindrade. Vi samarbetar också med en daglig verksamhet i Kortedala.

Göteborgarna vill ha en ren och trygg stad, därför skall nedskräpningen minska.

Familjebostäder: Rent och snyggt är ett av Familjebostäders fokusområden. Vi plockar regelbundet skräp i våra områden och vidtar åtgärder på platser där det hamnar mycket skräp.

Resurshushållningen i Göteborg skall öka.

Familjebostäder: Projektet ”Miljösmart vardag” engagerar boende i Majorna att leva mer miljöanpassat i sin vardag och bli medvetna om hållbara konsumtionsmönster. Vi har också deltagit i stadens miljöprojekt ”Leva livet” samt genomfört aktiviteten ”Värdens Röj” vår och höst. Båda aktiviteterna syftar till att öka medvetenheten om resurshushållning hos våra hyresgäster. Flera miljöhus har renoverats för att underlätta sopsorteringen för hyresgästerna. Vi har numera viktbaserad taxa i stora delar av beståndet och arbetar aktivt med att inspirera hushållen att sortera sitt hushållsavfall.

El-effektiviteten skall öka.

Familjebostäder köper uteslutande Bra Miljöval-märkt el. Bolaget har under året påbörjat en stor inventering av samtlig utomhusbelysning. På sikt kan det leda till en halvering av all el som går till utomhusbelysning. Vi har också påbörjat installation av pumpstoppsfunktioner i hela värmesystemet, vilket minskar elanvändningen.

Förbrukningen av fossila bränslen skall minska.

Familjebostäder: All nybyggnation skall ha en energianvändning på högst 60 kWh/ kvm och år. En utredning pågår för att konvertera till annan värmekälla på den fastighet i Södra Skärgården som värms med olja. Värmeinjusteringar genomförs löpande för att minska energiförbrukningen. Familjebostäder använder miljöfordon i våra verksamheter.

Många medborgare söker bostad, därför skall det byggas 2 000 nya bostäder under 2011.

Familjebostäder: Under 2011 har 12 lägenheter färdigställts för inflyttning. Ytterligare 77 lägenheter blir klara för inflyttning under 2012.

Rekryteringar till kommunens verksamheter på alla nivåer skall bidra till en bättre spegling av befolkningsstrukturen i Göteborg.

Familjebostäder: Vid all rekrytering verkar Familjebostäder för att öka jämställdheten och mångfalden. Detta diskuteras också i bolagets värderingsarbete.


omvärld

Omvärld Den ekonomiska utvecklingen under 2011 Internationellt

Den finansiella krisen under 2008 och 2009 innebar att stora belopp lades på att stimulera ekonomin. Detta har lett till att de statsfinansiella budgetunderskotten ökat kraftigt i USA och de flesta länder i Europa. Dessa underskott har ökat ytterligare då skatteintäkterna minskat på grund av ökad arbetslösheten. Till detta kommer att länder med dålig ekonomi fått betala allt högre ränta på statsskulden när långivarna insett att riskerna med utlåning till vissa länder ökat kraftigt. Problemen är störst inom den europeiska valutaunionen. Stora skillnader i konkurrenskraftens utveckling har gjort att euron nu är en alltför stark valuta för vissa länder som genom samarbetet inte längre har möjlighet att devalvera. Samarbetet är hotat av den ekonomiska svagheten hos länder som Italien och Grekland. Utvecklingen de närmaste åren är mycket osäker såväl ekonomiskt som politiskt. Sannolikheten för en upplösning av valutaunionen har ökat dramatiskt. Sverige

Svensk ekonomi har klarat sig bra under 2011 trots att krisen i euro-samarbetet blivit allt djupare. Sverige har till skillnad från de flesta utvecklade länder en offentlig sektor med låg skuldsättning och i ekonomisk balans. Det har gett utrymme för stimulanser även via finanspolitiken. Svensk tillväxt bedöms uppgå till cirka 4 procent under 2011. Svenska statsräntor är rekordlåga då Sverige är ett av få länder som kan betraktas som en säker låntagare. Skuldkrisens påverkan på svensk ekonomi har dock successivt ökat under året. Oron för att krisen skall slå mot exportindustrin är påtaglig och arbetslösheten har efter en stadig nedgång åter visat tecken på att öka. Även den privata konsumtionen och utvecklingen av fastighetspriserna har stannat av. En stark utveckling gjorde att Riksbanken under första halvåret höjde styrräntan från 1,25 procent till 2 procent för att därefter i december sänka den till 1,75 procent. Förväntan är nu att Riksbankens nästa steg blir en ytterligare sänkning av styrräntan till följd av den internationella krisens påverkan på svensk ekonomi.

Bostadsmarknaden

Efter slutförda förhandlingar med Hyresgästföreningen ökar de genomsnittliga hyrorna för 2011 i Framtidenkoncernens bostadsföretag med mellan 1,7 och 1,95 procent på helårsbasis. Den genomsnittliga hyran för 2011 kommer därmed att uppgå till i genomsnitt 944 kr/ kvm. I Stockholm ökar hyrorna i genomsnitt med 2,27 procent, varav i Svenska Bostäder med 2,23 procent, Stockholmshem med 2,39 procent och i Familjebostäder i Stockholm 2,17 procent. Detta innebär att hyran i genomsnitt för dessa Stockholmsbolag blir 1 030 kr/ kvm. MKB i Malmö höjer sina hyror med i snitt 2,62 procent, vilket ger en genomsnittlig hyra på 957 kr/kvm. Hyresrätten i Göteborg

I Göteborg finns närmare 200 000 lägenheter, varav 138 000 är hyresrätter och övriga 62 000 är bostadsrätter. De kommunägda fastigheterna i Göteborg har en genomsnittlig yta på 4 000 kvm, medan de privata bygg- och fastighetsbolagen äger mindre fastigheter på i genomsnitt 2 000 kvm. De mindre fastighetsägarna är ofta själva involverade i förvaltningen. Hela 85 procent av dem äger bara en fastighet. Ägarstrukturen vad gäller fastigheter upplåtna med hyresrätt domineras av Framtidenkoncernen som förvaltar nästan 70 000 lägenheter i Göteborg, vilket i sin tur utgör omkring halva beståndet av hyresrätter. De största privata fastighetsägarna av bostadsfastigheter upplåtna med hyresrätt är Stena Fastigheter (8 700 lägenheter), Göteborgs Studentbostäder (5 600) samt Wallenstam (3 000). När det gäller Göteborgs Studentbostäder utgör en stor andel av lägenheterna (ca 2 400) enkelrum med gemensam tillgång till kök. Areamässigt placerar sig bolaget först på femte plats bland de privata fastighetsägarna.

27


28

styrelsen

Styrelse, revisorer och ledning. Styrelse

Ordinarie revisorer

Anna Hedman (S), Ordförande Ordinarie styrelseledamot sedan 2011.

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Bror Frid Auktoriserad revisor. Revisor sedan 2007.

Agneta Granberg (M), Vice ordförande Ordinarie styrelseledamot sedan 2003. Rozgar Watmani (S) Ordinarie styrelseledamot sedan 2011. Kristina Holmgren (M) Ordinarie styrelseledamot sedan 2011. Styrelsesuppleant 2007-2011. Lage Rahm (MP) Ordinarie styrelseledamot sedan 2011. Rexhep Ademaj (M) Ordinarie styrelseledamot sedan 2011. Carina Dahlström (S) Ordinarie styrelseledamot sedan 2011. Styrelsesuppleant 2007-2011. Suppleanter

Morgan Bodin (S) Styrelsesuppleant sedan 2011. Christina von Brömssen (FP) Styrelsesuppleant sedan 2011. Styrelseledamot 2007-2011.

Torbjörn Rigemar (s) Lekmannarevisor sedan 2007. Claes-Göran Lans (m) Lekmannarevisor sedan 2003. Revisorsuppleanter

Bengt Bivall (v) Suppleant sedan 2011. Sven Andersson (m) Suppleant sedan 2003. Ledning

Peter Lundstedt, Tf VD Anställd sedan 2000. Ulf Berglund, Ekonomichef Anställd sedan 2004. Ann-Catrin Skeppstedt, Personalchef Anställd sedan 2007. Elisabeth Jansson Forsberg , Utvecklingschef Fastighet Anställd sedan 2010.

Tatiana Holmqvist Dinamarca (V) Styrelsesuppleant sedan 2011.

Katrin Amgarth, Tf Marknadschef Anställd sedan 2001.

Arbetstagarrepresentanter

Karin Gunnarsson, Distriktschef Kungsladugård Anställd sedan 2005.

Susanne Claesson Unionen. Niclas Blomnell Fastighetsanställdas förbund. Viveca Bertelsen Akademikerföreningen.

Robert Jademyr, Distriktschef Majorna Anställd sedan 2008. Thomas Samuelsson, Distriktschef Väster Anställd sedan 1990. Rune Henriksson, Distriktschef Öster Anställd sedan 2006. Tobias Johansson, Distriktschef Centrum/Hisingen Anställd sedan 2001. Siv Undén, Distriktschef Bergsjön Centrum/Eriksbo Anställd sedan 1988. Anna Nordén, Chef Förvaltningsservice Anställd sedan 2001. Lennart Johnsson, Chef Driftservice Anställd sedan 2010.


styrelsen

styrelsen Ordinarie ledamรถter

Anna hedmaN

Agneta Granberg

Rozgar WATMANI

Lage Rahm

Rexhep Ademaj

Carina Dahlstrรถm

Christina von Brรถmssen

Tatiana Holmqvist Dinamarca

Niclas Blomnell

VIVECA BERTELSEN

Suppleanter

Morgan Bodin arbetstagarrepresentanter

Susanne Claesson

Kristina Holmgren

29


30

kapiteltext

F

fÜrvaltningsberättelse


förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Familjebostäder i Göteborg AB, organisationsnummer 556114-3941, avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2011. Familjebostäder i Göteborg är ett helägt dotterbolag till Förvaltnings AB Framtiden, vilket är helägt av Göteborgs Stad.

Affärsidé och mål Ägardirektiv

Familjebostäder ingår i Framtidenkoncernen som ägs av Göteborgs Stad. Göteborgs Stad har i april 2011 fastställt ett nytt ägardirektiv för Förvaltnings AB Framtiden. Utifrån detta ägardirektiv kommer moderbolaget att formulera nytt ägardirektiv för Familjebostäder. Kommunfullmäktiges mål

Kommunfullmäktiges budget är det överordnade styrdokumentet för Göteborgs Stad. I budgeten finns prioriterade mål och de viktigaste inriktningarna och prioriteringarna. Moderbolaget och Familjebostäder analyserar vilka mål som ligger inom ramen för bolagets verksamhet. Koncernens affärsplan

I koncernens årliga affärsplan beskrivs mål för koncernen för det kommande året. Moderbolaget har också beslutat om ett antal viktiga och fleråriga fokusområden för att utveckla verksamheten. Uppdrag

Ägardirektiv, styrelsens krav och mål samt koncernens affärsplan formulerar tillsammans bolagets uppdrag. Uppdraget ligger till grund för bolagets affärsplanering. Familjebostäders uppdrag har formulerats som: • Bidra till Göteborgs utveckling. • Långsiktigt förvalta, förvärva och försälja fastigheter. • Vara en professionell allmännytta. Vision

• Familjebostäder skall vara kundens första val. • Familjebostäder skall ha ett starkt varumärke. Affärsidé

Familjebostäder skall förvalta, förädla, förvärva och försälja fastigheter. Det skall ske effektivt, långsiktigt och med god ekonomi. Familjebostäder skall ha nöjda kunder och ge service och kvalitet på rätt nivå. Att bolaget har ordning och reda och håller vad man lovar är självklart. Övergripande mål och strategier

Familjebostäder har formulerat övergripande mål som stödjer affärsidén. Dessa övergripande mål är: • attraktiv hyresvärd • välskötta fastigheter • attraktiv arbetsgivare • affärsmässiga Utifrån de övergripande målen har strategier utarbetats för respektive mål. Strategierna är fleråriga och anges i bolagets fleråriga affärsplan, som har ett femårigt perspektiv.

Fokusområden

Familjebostäder positionerar sig på Göteborgs bostadsmarknad som ett serviceföretag i boende. För att stärka denna positionering har bolaget identifierat ett antal fokusområden. 2011 var fokusområdena tillgänglighet, inflytande, rent och snyggt, miljö och energi, trygghet och säkerhet samt hållbar utveckling. Balanserad styrning

Balanserad styrning tillämpas inom bolaget och koncernen. Genom målstyrningen ges en allsidig bild av verksamheten och goda förutsättningar skapas för att styra verksamheten och nå uppsatta mål, samt därigenom långsiktigt upprätthålla en god kvalitet. Det balanserade styrkortet omfattar fyra perspektiv som motsvarar de övergripande målen. De övergripande målen bryts ned till mätbara delmål som fastställs årligen i Familjebostäders balanserade styrkort. Styrkort upprättas och följs upp på bolagsnivå och på varje avdelning/distrikt. Måluppfyllelsen mäts genom bland annat enkäter till hyresgäster och medarbetare. Familjebostäders styrkort 2011 Attraktiv hyresvärd Kund – NBI/NKI – Fastighetsägarbetyg – Inflytande – Nöjd samverkansindex Affärsmässiga Ekonomi – Driftnetto, kr/kvm – Fastighetsresultat, mkr – Underhåll, kr/kvm – Vakanser bostäder, %

Attraktiv arbetsgivare Medarbetare – NMI – Sjukfrånvaro, %

Välskötta fastigheter Verksamhet – Rent och snyggt – Inflyttningsklara hyresrätter – Total energimängd,   kWh/kvm

ledning och organisation Styrelsens arbete

Bolagets styrelse tillsätts av Göteborgs kommunfullmäktige och har en politisk sammansättning som motsvarar den aktuella representationen i kommunfullmäktige. Styrelsen består av sju ordinarie ledamöter samt tre suppleanter. Dessutom utser arbetstagarorganisationerna Unionen, Ledarna, Akademikerföreningen och Fastighetsanställdas förbund representanter. Styrelsens arbetsordning jämte instruktion avseende arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören ses över och fastställs årligen av styrelsen. Styrelsearbetet följer en upprättad plan för året, där varje möte har en bestämd huvudinriktning. Här utöver träffas bolagets presidium, som består av styrelsens ordförande, vice ordförande och bolagets VD. Under 2011 hade styrelsen fem möten utöver årsstämma och konstituerande möte.

31


32

förvaltningsberättelse

Revisorer

ÖhrlingsPricewaterhouseCoopers är valda att svara för den lagstadgade revisionen fram till ordinarie årsstämma 2012. Lekmannarevisorerna, som utses av Göteborgs kommunfullmäktige, är valda fram till ordinarie årsstämma 2012. Bolagets revisorer närvarar minst en gång per år på styrelsens möte med en redogörelse för årets revision.

DECEMBER Kontrollmatriser för kommande år utformas. NOVEMBER

Juni

Avrapportering intern kontroll till styrelsen.

Avrapportering till VD av utförda kontroller.

Styrelsen fastställer internkontrollplan för nästa år.

Uppdatera åtgärdslista.

Affärsplanering

I Familjebostäders fleråriga affärsplan anges långsiktiga mål och strategier med ett femårigt perspektiv. En översyn av den fleråriga planen görs årligen. De långsiktiga mål som anges ligger fast, om det inte föreligger särskilda skäl till förändringar. Den nu gällande fleråriga affärsplanen antogs 2010 och gäller 2011 – 2015. Med utgångspunkt från målen och strategierna i bolagets fleråriga affärsplan, kommunfullmäktiges budget samt koncernens affärsplan och fleråriga fokusområden görs bolagets årliga affärsplanering. Affärsplanen fastställs av styrelsen. Utifrån bolagets affärsplan upprättar varje avdelning/distrikt verksamhetsplaner. Ekonomisk rapportering till moderbolaget

Familjebostäder upprättar bokslut månadsvis och fullständiga delårsbokslut per 31 mars, 30 juni och 31 augusti. Inför verksamhetsåret upprättas årsbudget och under verksamhetsåret görs tre prognoser som rapporteras till moderbolaget. Bolaget rapporterar också enligt koncernens balanserade styrkort samt uppfyllelsen av de andra mål som fastställts för året. Intern kontroll

Bolaget deltar i det arbete som bedrivs inom koncernen och Göteborgs Stad för att förstärka den interna kontrollen och öppenheten inom stadens förvaltningar och bolag. Under året har därför bolaget och koncernen haft extra fokus på intern kontroll, uppföljning och styrning. Inte minst genom det arbete som bedrivits inom Göteborgs stad med att ta fram gemensamma riktlinjer för byggprocessen, självdeklarationerna samt inrättandet av en whistleblowerfunktion. Familjebostäders styrelse har antagit riktlinjer för bolagets interna kontroll. Riktlinjerna ska säkerställa att det inom bolaget finns ett operativt fungerande system för intern kontroll som säkerställer att: • ändamålsenlig verksamhet bedrivs, • ekonomiskt tillfredsställande resultat uppnås, • kvalitet upprätthålls i rapportering om verksamhet, ekonomi och intern kontroll • bedömning av bolagets risker sker. Styrelsen tar med stöd av ledningsgruppen årligen fram en riskanalys för bolaget. I riskanalysen identifieras bolagets omvärldsrisker och verksamhetsrisker. Dessa värderas därefter utifrån sannolikhet för att de ska inträffa och konsekvensen därav. De mest centrala riskerna ligger till grund för bolagets internkontrollplan. Denna fastställs årligen av styrelsen. Under 2011 har Familjebostäder utvecklat och förstärkt arbetet med den interna kontrollen. Ett grundligare arbete med framtagandet av ny riskanalys har skett i samarbete mellan styrelse och ledningsgrupp. Kopplingen mellan riskanalysen och internkontrollplanen har förstärkts. Arbetet har pågått

OktOBER

SepTEMBER

Slutrapportering till VD av utförda kontroller.

Förnyad riskanalys.

Ny interkontrollplan utarbetas.

med att identifiera ändamålsenliga kontroller och utforma kontrollmatriser med detaljerade beskrivningar av hur kontrollerna ska genomföras och dokumenteras. Parallellt med detta har också rutinbeskrivningar och processbeskriv­ningar setts över och utvecklats. Två gånger årligen återrapporteras resultatet av utförda internkontroller till VD. Identifierade brister och förbättringsåtgärder förs upp på en åtgärdslista som regelbundet följs upp som en punkt på ledningsgruppsmöten. På åtgärdslistan förs också identifierade brister från revisionens granskningar och utförda självdeklarationer upp. Förutom årlig avrapportering rapporterar VD till styrelsen vid behov. I december presenterades resultatet av de självdeklarationer som under året utförts i stadens olika verksamheter. Två områden har granskats, verksamhetsövergripande internkontroll och inköpsprocessen. Avseende inköpsprocessen kan vi konstatera att den fungerar helt tillfredsställande inom alla områden. Vi har god kontroll på vår inköpsprocess efter att vi har arbetat strukturerat med detta område i många år. När det gäller verksamhetsövergripande internkontroll fick vi inom några områden rekommendationer att utveckla vårt arbete. Merparten av synpunkterna har vi redan tagit hand om och åtgärdat i 2012 års internkontrollplan. Endast under punkten ”kontrollmiljö” kvarstår visst arbete och det kommer vi ta hand om under första kvartalet 2012. 2011 års utförda internkontroller avrapporterades till styrelsen i november 2011 och samtidigt beslutades om internkontrollplanen för 2012. Erfarenheterna från årets arbete med intern kontroll har beaktats i 2012 års internkontrollplan. 2010 gjordes en polisanmälan mot en projektledare för att få misstankar om oegentligheter under tidigare år i bolaget utredda. Under 2011 har misstankar om oegentligheter i ytterligare ett äldre projekt utretts. Förundersökning pågår. Policydokument

Familjebostäder har följande policydokument som antagits av bolagets styrelse; Miljöpolicy, Personalpolicy, Policy för verksamhetsstöd och sponsring, Affärsetisk policy, Säkerhetspolicy, Finanspolicy, Uthyrningspolicy, Informationspolicy och Inköpspolicy. Bolagets ledning

Familjebostäder har en ledningsgrupp som styr verksamheten. Ledningsgruppen består av avdelningschefer och distriktschefer och sammanträder normalt en gång per månad.


förvaltningsberättelse

medarbetare

Centralt ledningsstöd VD Ekonomi Personal utveckling

Genomförande

Service

hyresgäst Kund, produkt, marknad, information, koncept

Distrikt Öster, Väster, Majorna Centrum/Hisingen, Kungsladugård, Bergsjön Centrum/ Eriksbo

Förvaltningsservice Uthyrning, kundtjänst, inköp

fastighet Nybyggnad, ombyggnad, försäljning, underhåll, teknik, miljö

Driftservice Rör, el, tvätt, mur, snickeri, drift

Organisation

Organisationen och verksamheten utgår från hyresgästernas och fastigheternas behov. Organisationen präglas av fokus på kund, fastighet samt medarbetare och principen är målstyrning och delegering. Organisationen är uppdelad i tre ansvarsblock: Utveckling, Genomförande och Service. Därutöver finns Centralt ledningsstöd.

kund Vårt främsta mål är att våra hyresgäster ska trivas med sitt boende hos oss. Även om vi inte alltid kan tillgodose alla individuella behov arbetar vi ständigt med att bli bättre på vår service. Vi vet utifrån olika undersökningar att utformningen och standarden i lägenheten är den faktor som påverkar trivseln allra mest. Under 2011 utökade vi därför utbudet av trivselval. Parkettgolv, säkerhetsdörr och köksluckor fick nu sällskap av en lång rad tillval i lägenheten, till exempel innerdörrar, köksfläkt, induktionsspis och ny bänkskiva med nytt kakel. Hyresgästerna kan därmed förändra snart sagt hela lägenheten – eller välja att avstå. Trivselvalen finansieras med en förhandlad hyreshöjning beroende på åtgärd. Något annat som också är viktigt för våra boende är god service vid tillfällen då hjälp efterfrågas. Med den sammansättning av lägenheter Familjebostäder har, är det många unga som bor hos oss. Utifrån detta och den IT-utveckling som sker i samhället, fortsatte satsningen på vår hyresgästportal HemmaHos. Under året informerade och demonstrerade vi på distrikten hur man använder portalen. Utbyggnaden av Framtidens Bredband i staden ger våra hyresgäster tillgång till ett fibernät. Styrkan i nätet är valfriheten, attraktiva priser och hög kapacitet. Under året lanserades Framtidens Bredband i ungefär 6700 lägenheter. Vår mångfald är en styrka. Den ger hyresgästerna ett stort och varierat utbud av boenden. Den innebär att våra kunder möter personal med olika kön, ålder och ursprung. Den betyder också att människor från hela världen bor i våra lägenheter. Lägenhetsomsättningen uppgick till 11,6 % jämfört med 12,2 % under 2010. Därav utgjorde omflyttningar inom vårt bestånd 3,6 % (3,5) %. Under året genomfördes en egen kundenkät. Denna var snarlik tidigare års koncerngemensamma enkät men 2011 års undersökning var inte direkt jämförbar med tidigare års undersökningar. Svarsfrekvensen var 57 %. Mätningarna ger resultat i form av ett NKI, Nöjd kundindex. Resultaten redovisas på en skala mellan 0 – 100 där 0 – 60 är låga betyg, 60 – 70 medelbetyg samt över 70 är lika med höga betyg. NKI blev i årets mätning 62.

Vår målsättning är att alltid ha rätt person, med rätt kompetens, på rätt plats i rätt tid. Vi arbetar för att skapa ett gott ledarskap. Men vi ska också utveckla medarbetarskapet. Allt utgår från våra värderingar, positiva, engagerade, pålitliga. Vid årsskiftet var antalet tillsvidareanställda 231 (228) varav 138 (137) fastighetsanställda och 93 (91) tjänstemän. 39 (40) % var kvinnor och 61 (60) % män. Bolagets ledningsgrupp består av 46 (54) % kvinnor. Medelåldern hos bolagets anställda uppgick till 46,6 (46,7) år. Den genomsnittliga anställningstiden i bolaget var 12,8 (13,2) år. Utbildningsbehovet inventeras och planeras utifrån de årliga utvecklingssamtalen mellan chef och medarbetare. Totalt har 40 (28) timmar kompetensutveckling per anställd genomförts. Samtliga medarbetare har genomgått intern utbildning – Bra Beställare. Alla ska genomgå utbildning i medarbetarskap och under hösten har det genomförts för hälften av våra medarbetare. Utbildningen fullföljs under våren 2012. Sjukfrånvaron uppgick till 4,6 (4,0) %. Detta är en viss ökning från föregående år, men upplevs inte som oroväckande. Vi har sedan flera år väl utarbetade rutiner kring sjukfrånvaron och det ger bolaget kontroll över sjukfallen och orsakerna bakom dessa. Friskvård är ett annat prioriterat område som också är en viktig del i det förebyggande arbetet för att ha en fortsatt låg sjukfrånvaro. Friskvårdsförmånen är populär bland de anställda och 83 (75) % utnyttjade förmånen. Under 2010 genomfördes ingen koncerngemensam medarbetarenkät. En ny medarbetarenkät har upphandlats i koncernen och den genomfördes första gången under hösten 2011. Bolagets MMI (Motiverad medarbetarindex ) uppgick till 61. Att utveckla ett gott ledarskap och kompetenta ledare är en strategiskt viktig fråga för vår verksamhet. Ett gott ledarskap prioriteras. Nya ledare erbjuds en förkortad version av det koncerngemensamma ledarutvecklingsprogram som avslutades 2009, där den bärande principen är ett främjande ledarskap. Samtliga chefer har dessutom individuella och behovsanpassade utvecklingsaktiviteter.

Antal anställda 2011-12-31 fördelat efter kön

39 %

■ KvINNOR ■ MÄN

61 %

Sjukfrånvaro Procent 8 5,2 4,4 4,1 4,0 4,6 6 4 2 0 2007 2008 2009 2010 2011

Åldersstruktur, antal

50 40

30 20

5 8 20 20 35 45 38

39 21

10 0 Ålder

<24 25 – 29 30 – 34 35 – 39 40 – 44 45 – 49 50 – 54 55 – 59 >60

33


34

förvaltningsberättelse

Genom en utvecklad och väl förankrad rekryteringsprocess säkerställer Familjebostäder att bolaget finner de mest kompetenta och motiverade medarbetarna. För att ytterligare positionera oss som ett serviceföretag i boende, genomgår alla som nyanställs i kundnära tjänster, ett servicetest som en del i rekryteringsarbetet. Bolaget genomför uppföljningsintervjuer med samtliga nyanställda efter cirka sex månaders anställning. Avgångsintervjuer görs med medarbetare som slutar sin anställning. Detta är viktiga hjälpmedel för att göra eventuella förbättringar och förändringar i organisationen eller på arbetsplatsen.

Miljö Under 2011 antog bolaget en ny miljöpolicy. I denna står att Familjebostäder ska bidra till en hållbar utveckling genom att våra bostadsområden, bostäder, lokaler och anläggningar utvecklas och förvaltas på ett miljöanpassat sätt, med minsta möjliga påverkan på miljön. För att åstadkomma en hållbar utveckling arbetar vi innovativt och strukturerat inom många olika områden. Svanenmärkt nyproduktion

Under 2011 Svanenmärkte vi det första av tre hus på Riksdalergatan. Miljömärkningen Svanen har långtgående och strikta kriterier för materialval, byggteknik, energiförbrukning med mera. Vårt låga punkthus med 12 lägenheter var de första Svanenmärkta hyresrätterna i Norden. Material har noggrant valts ut för att få de bästa ur miljö- och hälsosynpunkt och byggkvalitet och byggprocessen kontrolleras noga. Material och produktval

Vi använder SundaHus miljödata som verktyg för att kunna välja lämpliga produkter och minska användningen av skadliga ämnen. Resultatet blir en god innemiljö i våra bostäder och minskad miljöpåverkan i närområdet, men även i andra länder där tillverkningen av byggprodukter sker. Vi är ett gott föredöme och har fått uppmärksamhet för vårt arbete, vilket även inspirerar andra att stimulera marknaden för bra byggprodukter ur miljö- och hälsosynpunkt.

Fjärrvärmeförbrukning, normalårskorrigerad kWh/kvm 200 161,8 153,2 155,2 158,6 170,0 160 120 80 40 0 2007 2008 2009 2010 2011

Elförbrukning kWh/kvm

19,1 18,7 18,5 17,5 17,5 20 15 10 5

0

Radon

Vi genomför ett omfattande radonarbete där det bland annat ingår en kartläggning av samtliga fastigheter. Varje huskropp kartläggs utifrån eventuell förekomst av blå lättbetong och markradon, radongashalter, ventilations-

2007 2008 2009 2010 2011

Vattenförbrukning kbm/kvm

1,85 1,84 1,83 1,82 1,83 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2007 2008 2009 2010 2011

system och eventuell behov av radongassänkande åtgärder. Kartläggningen ligger till grund för vidare arbete av åtgärder, utförda som enskilda radonsänkande åtgärder eller tillsammans med andra åtgärder i fastigheterna. Arbetet har genomförts med stöd av information via våra olika kanaler, dels om hur arbetet bedrivs, dels hur man själv kan agera för god ventilation och innemiljö. Återvinning och kompostering

Vid årsskiftet 2010-2011 införde Göteborgs stad viktsbaserad avfallstaxa. Taxeförändringen gällde restavfall och inledningsvis i hälften av Familjebostäders bostadsområden. Arbetet med kompostering och återvinning blir därför ännu viktigare. En komposteringskampanj som nådde alla hyresgäster genomfördes. Komposteringskampanjen och en större uppmärksamhet kring avfall och återvinning har minskat mängden restavfall. Årets tredje kvartal sjönk mängden med hela 26 ton jämfört med andra kvartalet. Kostnadsökningen på grund av taxeförändringen har därmed inte blivit så stor som befarat. Värmeförbrukning

Klimatet under åren 2010 och 2011 har varit minst sagt varierande. 2010 var ett mycket kallt år och 2011 var ett varmt år. Den verkliga fjärrvärmeförbrukningen minskade med 16 % från 177,3 kWh/kvm till 149,5 kWh/kvm. Normalårskorrigerad fjärrvärmeförbrukning ökade däremot med knappt 7 % från 158,6 kWh/kvm till 170,0 kWh/kvm. Ökningen beror huvudsakligen på själva korrigeringsmetoden. Metoden graddagskorrigering har en inbyggd funktion för att kompensera för solinstrålning. Detta sker genom användande av gränsvärden för utomhustemperaturen över vilka man anser att uppvärmning inte är nödvändig. Under 2011 har dessa gränsvärden överskridits vid ett stort antal dagar och resulterar i att den korrigerade användningen blir missvisande. Bolagen inom koncernen överväger att istället korrigera med Energiindex som på ett bättre sätt fångar upp påverkan av solinstrålning och vind. Under 2010-2011 har lågflödesinjusteringar gjorts på fjärrvärmen, vilket kan komma bolaget till nytta under 2013 i samband med att Göteborg Energi beaktar returtemperaturen i sin prissättning av fjärrvärme. I och med färdigställandet av datoriseringen av samtliga undercentraler kan också energisparfunktionen med effektreglering startas. Elförbrukning

Elförbrukningen i bolagets fastigheter var under året oförändrat 17,5 kWh/kvm. Familjebostäder har under året påbörjat en inventering av all utomhusbelysning i bolaget. På sikt kan det leda till en halvering av all el som går till utomhusbelysning. Vi har också installerat pumpstoppsfunktioner i hela värmesystemet, vilket på sikt kan minska elförbrukningen. Installation av lågenergiprodukter i samband med renovering och underhåll minskar också elförbrukningen. Vattenförbrukning

Vattenförbrukningen var i stort sett oförändrad jämfört med föregående år 1,83 (1,82) kbm/kvm. I det löpande arbetet med att sänka vattenförbrukningen byts bland annat uttjänta kranar till engreppsblandare och äldre modeller av toaletter byts till snålspolande.


förvaltningsberättelse

fastighetsbeståndet Familjebostäder ägde och förvaltade vid årsskiftet 429 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om 1 205 491 (1 204 831) kvm, varav 92 % utgörs av bostadsyta. En stor andel av fastigheterna är ytmässigt små och innehåller få lägenheter. Drygt 50 % av fastigheterna har en uthyrningsbar yta mindre än 2 000 kvm per fastighet. Fastighetsbeståndet har en jämn ålderssammansättning och är samlat i homogena delområden lämpade för rationell förvaltning. Familjebostäders största fastighetsbestånd finns i Kungsladugård, Majorna och Masthugget motsvarande 38 % av bolagets totala bostadsyta. Under året har en tomt med byggrätt förvärvats. Inga fastighetsförsäljningar har skett. Bostäder

Familjebostäders fastigheter innehåller 17 931 (17 930) bostadslägenheter. Bostäderna utgörs till 60 % av smålägenheter. Fastigheterna är till stor del belägna i centrala respektive halvcentrala lägen där efterfrågan på bostäder är stor. Smålägenheterna lämpar sig väl för det stora antalet småhushåll i Göteborg.

Ett arbete som har bedrivits är modernisering av elsystemen i lägenhet byggda före 40-talet. Lägenheterna har fått nya kablar, f ler eluttag och jordade uttag. I de östra stadsdelarna har i ett flertal fastigheter installerats beröringsfria låssystem i tvättstugor och vid entréerna. Familjebostäders fastighetsinnehav 2011-12-31 Stadsdel

Lägenheter Lokaler Hyresvärde antal kvm kvm lägenheter lokaler 2012, Mkr 2012, Mkr*

Angered Askim-FrölundaHögsbo Centrum Lundby Majorna-Linné Norra Hisingen Västra Göteborg Örgryte-Härlanda Östra Göteborg Totalt

842

61 924

3 488

51

3

1 901

107 657

9 891

103

8

923 59 663 899 48 531 6 958 418 822 496 30 850 1 550 112 675 167 10 171 4 195 262 888 17 931 1 113 181

3 951 3 217 40 717 7 359 5 034 1 037 17 616 92 310

62 56 425 27 105 11 222 1 062

4 3 35 6 4 1 15 79

* I hyresvärdet ingår även internt förhyrda lokaler samt vakanta lokaler vilka bedömts till marknadshyra.

Lokaler

lokalkategorier 2011-12-31

Familjebostäders lokaler utgör ett komplement till bostäderna för att erbjuda ett fullgott serviceutbud i bostadsområdena. Stor andel av lokalerna nyttjas för daghem- och omsorgsverksamhet samt som butiker. Största enskilda hyresgäst är Göteborgs Stad.

Användning

fordonsplatser

I anslutning till bostäderna och lokalerna finns cirka 6300 garage och parkeringsplatser. Bruttohyresintäkterna för dessa uppgår till 25 Mkr vilket motsvarar 2 % av Familjebostäders totala hyresintäkter.

Kontrakt, antal

Yta, kvm

Hyresvärde 2012, Mkr* Butik 233 20 266 21 Fritid, samlingslokal 161 13 159 10 Industri, verkstad 10 1 287 1 Kontor 96 12 731 11 Lager 161 3 343 2 Restaurang 8 2 085 2 Utb,vård,omsorg 75 32 589 27 Övrigt 233 6 850 5 Totalt 977 92 310 79 * I hyresvärdet ingår även internt förhyrda lokaler samt vakanta lokaler vilka bedömts till marknadshyra.

Underhåll och investeringar

lokalkontraktens löptid 2011-12-31

Vi arbetar med fokus på att ta hand om våra fastigheter på ett så professionellt sätt som möjligt. Utifrån ett kostnadseffektivt perspektiv prioriteras åtgärder som både hus och hyresgäster mår bäst av. Under 2011 har 306 (282) Mkr lagts på underhållsåtgärder i våra fastigheter. Den största delen har varit satsningar på stambyte med badrumsrenovering i ca 400 lägenheter i våra 50-talsområden Högsbo och Kortedala. Vi har även genomfört relining i över 600 lägenheter i 60-talsområdena Tynnered och Gåsagången på Hisingen. Fastighetsinvesteringar uppgick till 225 (153) Mkr och nedlagda kostnader i pågående ny- och ombyggnadsprojekt till 341 (178) Mkr. Den näst största kategorin av underhållsåtgärder har varit inre lägenhetsunderhåll och trivselval. Trivselval är vårt erbjudande till hyresgäster som vill satsa på sitt boende. Det finns en mängd olika åtgärder som hyresgästen kan välja på och månadsavgiften läggs på hyresavin. De mest efterfrågade Trivselvalen har varit helt nytt kök, helt nytt badrum och säkerhetsdörrar. I en fastighet i Högsbo slogs 24 lägenheter utan bad/dusch samman till 12 större lägenheter. Satsningar i fastigheternas gemensamhetsutrymmen såsom tvättstugor, sophus, utemiljöer och uppfräschning av trapphus har skapat trivsammare områden. Bättre möjligheter att sopsortera ligger i linje med ett hållbarare samhälle.

Kontraktens slutförfalloår

Kontrakt, antal

Yta, kvm

Hyresvärde 2012, Mkr*

2012 704 52 697 41 2013 141 18 218 17 2014 81 11 050 11 2015 34 7 500 7 8 1 713 2 2016 2017 3 794 1 2019 2 3 2020 338 2021 1 1 Totalt 977 92 310 79 * I hyresvärdet ingår även internt förhyrda lokaler samt vakanta lokaler vilka bedömts till marknadshyra.

Antal lägenheter per lägenhetstyp 2011-12-31 (ANtal rum & Kök)

 Bruttohyresintäkter 2011

2% 7%

3123 7630 5155 1677 346 8 000

91%

6 000 4 000 2 000

■ Bostäder ■ Lokaler ■ Fordonsplatser

0 1  & 2 3 mindre

4

5  & större

35


36

förvaltningsberättelse

Ett omfattande arbete har pågått under året med tak, fasad och fönster och en inventering av alla balkonger har genomförts. Detta ”klimatskal” blir ett fortsatt fokusområde under 2012 parallellt med stambyten. Nybyggnad

Familjebostäder arbetar med att säkerställa en jämn och stabil portfölj med nya lägenheter som är såväl under planering som produktion genom förtätning i områden med närhet till kollektivtrafik och annan service. Familjebostäder jobbar också aktivt med att se över bolagets markinnehav för att se över möjligheten till nya byggrätter. För att möjliggöra ytterligare projekt på sikt, så kommer vi att begära ändring av detaljplaner där vi bedömer att byggnation kan vara möjlig. Under året färdigställdes 12 lägenheter med inflyttning i september och ytterligare 10 lägenheter med inflyttning 1 januari 2012 i vårt nybyggnadsprojekt Riksdalersgatan. Resterande 77 lägenheter beräknas vara klara för inflyttning under andra kvartalet 2012. Färdiga planer för ca 65 lägenheter finns och byggstart beräknas ske under 2012. Tre detaljplaner med sammanlagt ca 120 lägenheter godkändes av byggnadsnämnden i december 2011. Planarbete för ca 450 lägenheter pågår parallellt. Hyresutveckling

Den genomsnittliga bruttohyran för bostäder uppgick till 927 (910) kr/kvm. Bostadshyrorna fastställs genom förhandling. 2011 års hyror höjdes med i genomsnitt 1,75 % från 1 april. Lokalhyrorna är huvudsakligen helt eller delvis indexreglerade. Den genomsnittliga bruttohyran för lokaler uppgick till 747 (744) kr/kvm. Vakansgrad

Uthyrningsläget för bostäder är mycket stabilt med få vakanser. Antalet outhyrda lägenheter uppgick vid årets slut till 4 (1). Genomsnittlig vakansgrad för lokaler uppgick till 7,2 (6,5)%.

fastighetsvärdering Familjebostäders fastigheter internvärderas årligen och interna avkastningsvärden fastställs. Värderingsmodellen som är koncerngemensam, bygger på den enskilda fastighetens förväntade kassaflöde under en tioårsperiod och beräknat restvärde år elva. Syftet med värderingen är att möta kraven i årsredovisningslagen om individuell fastighetsvärdering, beräkna fastigheternas värdemässiga utveckling och bolagets justerade soliditet samt skapa underlag för säkerhetsvärdering för bolagets finansiering.   Värderingsmodellen baseras huvudsakligen på de antaganden som görs av externa värderingsinstitut. I modellen används faktiska utgående hyror, budgeterat hyresbortfall, normaliserade drift- och underhållskostnader samt faktisk fastighetsskatt.   För utveckling av driftnettot över kalkylperioden görs antagande om utveckling av inflation, hyror, hyresbortfall, driftoch underhållskostnader samt fastighetsskatt. Antagandena sätts med hänsyn till fastigheternas marknadsläge och ålder. Marknadsläget avspeglas också i direktavkastningskrav och kalkylräntor.

Läges- och åldersindelning

En av grunderna i värderingsmodellen är grupperingen av fastig­heterna i A-, B- och C-läge med undergrupperna A1–A5, B1–B5 och C1–C3. Läget speglar efterfrågan på lägenheter och bedömd attraktivitet. Största efterfrågan på lägenheter finns i A1-läget och lägsta efterfrågan i C3-läget. Vid åsättande av marknadsläge analyseras även vakanser och hyresgästomsättning. Marknadsindelningen kan beskrivas genom sammankoppling med Göteborgs Stads uppdelning i stadsdelsnämnder, primäroch basområden. Som grund för fastigheternas ålder har begreppet värdeår använts. Värdeår används i fastighetstaxeringen för att spegla fastighetens åldersmässiga standard. Externvärdering

För att kvalitetssäkra den koncerngemensamma interna värderingsmodellen externvärderas årligen ett representativt urval av bolagets fastigheter. Inför årsskiftet 2011/2012 har Newsec och CB Richard Ellis värderat 18 av bolagets fastigheter. Fastigheterna utgör ett representativt urval av bolagets fastigheter vad avser såväl läge som ålder och standard. Marknadsvärdet på de externt värderade fastigheterna överstiger internvärderingen på fastigheterna med 4 % vilket indikerar att den interna värderingen speglas av ett försiktigt synsätt. På enskilda fastigheter varierar skillnaden mellan interna och externa värderingar. Avkastningsvärde

Med ovanstående modell och parametrar som grund får Familjebostäders fastigheter ett avkastningsvärde på 13 721 (12 315) Mkr. 62 % av avkastningsvärdena återfinns i A-läge, 30 % i B-läge och 8 % i C-läge. Ökningen av avkastningsvärdet förklaras av investeringar under året om 223 (153) Mkr och värdeökning om 1 183 (716) Mkr, vilket motsvarar en värdeuppgång på 9,6 %. Värdeuppgången är hänförlig till ett antagande om att hyrorna ökar långsiktigt med 2 %. Direktavkastningskravet och kalkylräntan för bostäder i A1-läge har sänkts med 0,5% och med 0,25% i A2- till A4-läge. För lokaler har direktavkastningskravet och kalkylräntan i C1-läge sänkts med 0,25% samt i C2- och C3-läge med 0,5%. . Avkastningsvärdet översteg fastigheternas bokförda värde med 9 129 (7 810) Mkr. Inga fastigheter var föremål för nedskrivning.

Avkastningsvärden 2011-12-31 enligt värderingsmodellens lägesindelning

Hyresvärde 2011 enligt värderingsmodellens läge

8% 30 %

■A ■B ■C

18% 62 %

34 %

■A ■B ■C

48 %


förvaltningsberättelse

Förvärv av dotterföretag Samtliga aktier i Sannegården Bostäder AB förvärvades med tillträde 2011-10-01. Det förvärvade bolaget äger tre fastigheter på Norra Älvstranden med sammanlagt 239 lägenheter och 581 kvm lokaler. Familjebostäder och Sannegården Bostäder har beslutat om fusion av bolagen.

Resultat och omsättning Omsättningen ökade med 20 Mkr till 1 102 (1 082) Mkr. Ökningen beror främst på den generella hyreshöjningen samt nya lägenheter och hyresförändringar i samband med standardhöjningar. Driftkostnaderna minskade med 4 Mkr. Fortsatta stora satsningar har skett på underhåll. Underhållskostnaderna ökade med 24 Mkr till 306 Mkr. Driftöverskottet låg oförändrat på 277 Mkr. Avskrivningarna ökade med 4 Mkr till 159. Inga nedskrivningar eller återföringar gjordes. Finansnettot försämrades med 5 Mkr, främst genom högre lånevolym. Resultatet efter finansnetto uppgick till 12 (20) Mkr och årets resultat efter bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 2 (19) Mkr. Utförlig beskrivning av resultatet framgår av kommentarer till resultaträkningen.

Ekonomisk ställning Balansomslutningen var 5 162 (4 583) Mkr. De materiella anläggningstillgångarna ökade netto med 95 Mkr till 4 615 Mkr. Fastighetsinvesteringar ökade till 223 (153) Mkr och nedlagda kostnader i pågående ny- och ombyggnadsprojekt ökade med 163 Mkr till 341 Mkr. De finansiella anläggningstillgångarna ökade med 133 Mkr, varav förvärvet av Sannegården Bostäder AB utgör 132 Mkr. Kortfristiga fordringar har ökat med 365 Mkr till 401 Mkr. Av förändringen utgör fordran på dotterbolag 362 Mkr. Vid utgången av året uppgick det egna kapitalet till 1449 (1 448) Mkr. Obeskattade reserver ökade med 8 Mkr och avsättningar minskade med 7 Mkr. Låneskulden uppgick till 3 166 (2 574) Mkr och rörelseskulderna har minskat med 16 Mkr till 290 Mkr. Soliditeten var 29,3 (32,8) %. Avkastningsvärdet på bolagets fastigheter var 13 721 Mkr och översteg det bokförda värdet med 9 129 Mkr. Det justerade egna kapitalet uppgick därmed till 8 238 (7 259) Mkr. Den justerade soliditeten beräknades till 57,6 (58,6) %. Utförlig beskrivning av den ekonomiska ställningen framgår av kommentarer till balansräkningen.

Finansiering Finansiell organisation och policy

Framtidenkoncernen har till och med 31 december 2011 haft en decentraliserad finansiell organisation, där de större bolagen haft egen finansfunktion. Från 1 januari 2012 kommer all finansverksamhet inom koncernen att samordnas och hanteras

av moderbolaget. Upplåningen har även tidigare i allt högre grad samordnats inom koncernen. Sammanslagningen av finansfunktionen är ett naturligt steg i denna utveckling som framförallt syftar till att ge effektivisering. Varje dotterbolag har en finanspolicy inom ramen för den koncerngemensamma finanspolicyn. Den koncerngemensamma policyn fastställer befogenheter, ansvar samt ramar och riktlinjer för hanteringen av koncernens finansiella riskexponering. Rapportering av bolagets finansiella positioner sker löpande till VD, styrelse och koncernens moderbolag. Beskrivning av de finansiella riskerna finns under avsnittet risk- och känslighetsanalys på sidan 38. Finansnetto

Familjebostäders finansnetto uppgick år 2011 till –86 (–81) Mkr. Försämringen beror på högre lånevolym. I finansnettot ingår förutom kostnads- och intäktsräntor, räntebidrag med 0 (1) Mkr, samt stängningsresultat för derivattransaktioner och förtidslösta lån med 1 (6) Mkr. Bolagets kostnadsräntor har minskats med 4 (1) Mkr avseende aktiverade utgiftsräntor på projekt under byggnadstiden. Den genomsnittliga finansieringskostnaden uppgick under året till 3,1 (3,1) %. Om hänsyn tas till erhållna räntebidrag var finansieringskostnaden 3,1 (3,1) %. Kreditportfölj

Förvaltnings AB Framtidens rating har under året uppgraderats från A+ till AA- av Standard & Poors. Med detta som grund har Framtiden avtal om ett certifikatsprogram om 3 000 miljoner kronor och ett MTN-program om 5 000 miljoner kronor. Genom dessa får Familjebostäder tillgång till kapitalmarknaden vilket innebär en strategiskt viktig breddning av långivarbasen och en möjlighet att kostnadseffektivisera upplåningen. Familjebostäder lånar vid årsskiftet 394 Mkr kronor på certifikatsmarknaden och 705 Mkr kronor på obligationsmarknaden. Bolagets lån uppgick den 31 december 2011 till 3 166 Mkr, en ökning med 592 Mkr under året. Av bolagets lån utgörs 3 149 Mkr av andelar i koncerngemensamma kapitalmarknadsprogram- och banklån, 8 Mkr har lånats i svenska banker och kreditinstitut och 9 Mkr utgörs av inlåning från dotterbolaget Sannegården Bostäder AB. Med undantag av rörelsekrediten på 8 Mkr, skulden till Sannegården Bostäder AB på 9 Mkr och kapitalmarknadsprogram på 1 099 Mkr (MTN+Cert) har lånen säkerställts genom pantbrev i ett representativt urval av fastigheter ur bolagets fastighetsbestånd. Ränteexponering

Framtidenkoncernens styrning av ränterisk utgår från begreppet nettoexponering, varmed avses nettot av de tillgångs- och skuldbelopp som i framtiden skall få ny räntebestämning. Den genomsnittliga löptiden för ränteexponeringen, liksom exponeringens fördelning tidsmässigt, har stor betydelse för Familjebostäders resultat. Finanspolicyn föreskriver att den genomsnittliga löptiden skall vara mellan 1,6 och 3,6 år med högst 33 % av exponeringen infallande under närmaste 12-månadersperiod. Den 31 december 2011 var den genomsnittliga löptiden för bolagets ränteexponering 2,6 (1,7) år med 23 (30) % av exponeringen inom den närmaste 12-månadersperioden. Räntebindningstiden har under året varierat mellan 1,7 och 2,6 år. 

37


38

förvaltningsberättelse

För löpande justering av ränterisken används olika typer av derivatinstrument. Tillåtna instrument är ränteswappar, ränteterminer inklusive FRA-kontrakt samt ränteoptioner. Optionsutfärdande kräver medgivande av moderbolaget i koncernen. Den 31 december 2011 var det nominella beloppet av utestående derivat 2 775 (2 500) Mkr, fördelat på ränteswappar 2 475  (1 700) Mkr, FRA-kontrakt 300 (700) Mkr och CAP-kontrakt 0 (100) Mkr. Likviditet

Kombinationen av ett stabilt kassaflöde och relativt lång planeringshorisont för investeringar begränsar behovet av likviditetsreserver. Eventuellt kassaöverskott placeras i bank eller i kortfristiga räntebärande instrument med god kreditvärdighet enligt finanspolicyn. Outnyttjade krediter och kreditlöften med minst 3 månaders återstående löptid uppgick 31 december 2011 till 394 (1 080) Mkr. Marknadsvärdering av finansiella instrument

Kreditportföljen marknadsvärderas med utgångspunkt i den svenska swapräntan på värderingsdagen med tillägg av en marknadsmässig kreditmarginal. Kreditportföljens marknadsvärde var per den 31 december 2011 enligt denna värderingsmetod 3 170 (2 572) Mkr, vilket skall ställas i relation till portföljens nominella belopp på 3 166 Mkr (2 574), en differens på 4 (2) Mkr. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till ett nuvärde baserat på noterad marknadsränta för aktuell löptid. I värdet ingår inte upplupen ränta på värderingsdagen. FRA-kontrakt värderas genom att den avtalade räntan jämförs med den officiella marknadsnoteringen för respektive kontrakt. Volymen ränteswappar där bolaget betalar fast ränta överstiger volymen ränteswappar för vilka bolaget erhåller fast ränta. Bolaget är fasträntebetalare i swapkontrakt på nominellt 2 375 Mkr, och bolaget erhåller fast ränta i swapkontrakt på nominellt 100 Mkr.

Derivatkontrakt och marknadsvärde 2011-12-31, Mkr Kontraktstyp

Nominellt belopp

Marknadsvärde

2 475 300 2 775

–76 -4 –80

Ränteswappar FRA-kontrakt Totalt

Låneportföljens förfallostruktur 2011-12-31, Mkr 1500

1011

800  1150

105

100

1000 500 0

1000 800

2012 2013 2014 2015 2016 Ränteexponering netto 2011-12-31, Mkr 739 800 550 200 450 200 50 75 0 100

600 400 200

0

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021-

Risk- och känslighetsanalys Förändringar på marknaden och förändringar av kostnader och regelverk kan ge betydande effekter på bolagets resultat­ utveckling och på värderingen av bolagets skulder och tillgångar. Den sammansättning av tillgångar och skulder som kännetecknar fastighetsbolag, innebär en komplex kombination av parametrar vid analys och riskbedömning av såväl resultat- som balansräkningen. Effekter på resultatet 

Hyrorna är Familjebostäders helt dominerande intäktspost och utgör därmed grunden för såväl marknadsvärde som resultat. Bostadshyrorna fastställs genom förhandlingar med Hyresgästföreningen och baseras på kostnadsutvecklingen. Genom den lag som infördes 2011-01-01 upphörde den hyresnormerande rollen för allmännyttiga bostadsbolag, liksom självkostnadsprincipen. Lagstiftaren pekar på att bostadskonsumenternas allmänna värderingar tidigare haft för lite genomslag på hyrorna. Det är i huvudsak lägesfaktorn som skall få ökat genomslag. Vi bedömer inte att detta innebär någon risk för Familjebostäder.   För fastighetsbolag med förhandlade och relativt trögrörliga bostadshyror utgör vakansrisken den största osäkerheten på intäktssidan. Bostadsefterfrågan påverkas i första hand av Göteborgs ekonomiska utveckling och av stabiliteten på arbetsmarknaden. För att undvika vakanser är det också viktigt att bolagets utbud av lägenheter upplevs som attraktivt. Skulle efterfrågan minska blir resultatet sannolikt ett ökat antal tomma lägenheter och därmed minskade intäkter. Efterfrågan på bostäder har varit mycket god de senaste åren. Efterfrågan bedöms vara hög även 2012. För att bibehålla och utveckla fastigheternas ekonomiska och tekniska värde och för att hyresgästerna ska vara nöjda, är en god drift- och underhållsnivå nödvändig. I takt med att fastigheterna blir äldre kommer ökade underhållsinsatser att krävas. Kostnaden för detta måste täckas av hyresintäkterna för att resultat och fastighetsvärden ska ha en tillfredsställande utveckling. I tabell redovisas hur mycket en procents förändring av hyra, vakansgrad samt drift- och underhållskostnader påverkar resultatet. Effekt på tillgångarna

Värdet på bolagets fastigheter är beroende på utvecklingen av hyror, vakanser, drift- och underhållskostnader samt förändringar i avkastningskrav och kalkylräntor. I tabell redovisas vad en procents förändring av dessa parametrar ger för effekt på marknadsvärdet. effekt på Finansnettot

Familjebostäders räntebindning vid årsskiftet uppgick till 2,6 (1,7) år. Under antagande om en successiv förlängning av befintliga lån med oförändrad volym och med bibehållande av en i stort sett oförändrad löptid, kommer bolagets finansnetto för de närmaste åren att utvecklas enligt tabellen. Beräkningen är baserad på den räntenivå som rådde vid utgången av 2011 samt vid en ögonblicklig parallellförskjutning med en procentenhet av hela räntekurvan.


förvaltningsberättelse

Kredit- och derivatportföljens räntekänslighet

En förändring av marknadsräntorna får genomslag vid en värdering av kredit- och derivatportföljen. Beräkning av känsligheten har gjorts med en förändring av marknadsräntorna med en procentenhet. Effekter på resultatet

+/–1%

Effekt på årsresultatet +/–11 Mkr

+1%

+/–11 Mkr

Förändring Hyra Vakansgrad Driftkostnad

+/–1%

+/–5 Mkr

Underhållskostnad

+/–1%

+/–3 Mkr

Effekter på fastigheternas marknadsvärde Effekt på värdet +/–1,8%

Förändring Hyra år 1 Långsiktig vakansgrad/ hyresbortfall Drift- och underhållskostnad Avkastningskrav och kalkylränta

+/–1% +1%

–1,7%

+/–1%

+/–0,8%

+/–1%-enhet

+/–18,6%

Finansnettots räntekänslighet 2011 – 2014, Mkr

2011

2012

2013

–86

–114

–115

–121

Ränta +1 %

–123

–126

–137

Ränta –1 %

–105

–104

–104

Oförändrad ränta

2014

Effekt på marknadsvärdet avseende kredit- och derivatportföljen 2011 – 12 – 31, Mkr Kreditportfölj

Derivatportfölj

2011-12-31

– 4

– 80

Ränta +1 %

2

– 6

Ränta –1 %

–9

– 158

Utblick 2012 Hyresgäster

Våra hyresgäster ska känna sig trygga med att vi gör vårt yttersta för att ge en bra service. Vi ska ta oss tid att lyssna och skapa ett personligt möte. På det sättet skapar vi tillsammans med våra hyresgäster ett tryggt och trivsamt boende. Under 2012 kommer vi att fortsätta satsningen på kundrelationen och erbjudandet. HemmaHos kommer att fortsätta utvecklas med nya funktioner. Inriktningen för 2012 är större användarvänlighet och möjlighet att använda portalen på mobila enheter. Vi ska bidra till utveckling av den sociala ambitionen och vara en kompetent samverkanspartner. Vi följer utvecklingen geografiskt och har ökat fokus där behoven är störst. Fastigheter

Ett stort fokus ligger på att vi har välskötta fastigheter och en av huvuduppgifterna är att förebygga vattenskador men också skapa energieffektiva bostäder. Genom att automati-

sera och digitalisera vår mediaförbrukning ökar också möjligheten att optimera inomhusklimatet på ett kostnadseffektivt sätt. Fortsatt satsning görs på stam- och badrumsrenovering med ca 550 lägenheter i 50-talsområdena Högsbo och Kortedala. Klimatskal, tak, fasad och fönster, fortsätter att vara ett stort underhållsområde. Våra nybyggnadssatsningar omfattar färdiga planer för ca 65 lägenheter som beräknas byggstarta 2012. Familjebostäders Svanenlicens innebär att bolaget i framtiden har möjlighet att bygga fler Svanenmärka hus, så länge som de byggs enligt licensens krav. Tre detaljplaner med sammanlagt cirka 120 lägenheter godkändes av byggnadsnämnden i december 2011 och det fortsatta projekteringsarbetet kommer att fortsätta under 2012. Planarbete för cirka 450 lägenheter pågår parallellt. Medarbetare

Under 2012 ska bolaget fortsätta att arbeta för att skapa ett främjande ledar- och medarbetarskap. Kompetensportalen, bolagets nya webbaserade inlärningsverktyg, kommer lanseras. Utbildning i ekonomi kommer genomföras för samtliga medarbetare för att öka affärmässigheten och kunskapen om viktiga ekonomiska nyckeltal. Vi kommer ta emot praktikanter och examensarbetare i större uträckning än tidigare år. Ekonomi

Bolaget ska ha en långsiktigt stabil ekonomi och målet är att fastigheternas värde realt ska bibehållas. Bolaget prioriterar att skapa resurser för nybyggnation och fortsatt höga underhållsinsatser. De betydande extra underhållsinsatser som kunnat genomföras de senaste åren kommer att fortsätta även 2012. Satsningarna på underhåll beräknas ligga på 2011 års nivå. Sammantaget beräknas resultatet, exklusive eventuella realisationsvinster och nedskrivningar/ återförda nedskrivningar, överstiga 2011 års resultat.

Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står (kronor): Ingående balanserade vinstmedel Årets resultat Summa

1 369 579 369 2 047 835 1 371 627 204

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att ovanstående medel disponeras enligt följande: Till aktieägaren utdelas

981 000

I ny räkning balanseras

1 370 646 204

Summa

1 371 627 204

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2–3 st (försiktighetsregeln). Beträffande bolagets redovisade resultat för räkenskapsåret, ställningen per bokslutsdagen samt finansiering och kapitalanvändning under året, hänvisas till efterföljande finansiella rapporter.

39


40

fem år i sammandrag

Fem år i sammandrag Belopp i Mkr om ej annat anges RESULTATRÄKNING Hyresintäkter Driftkostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Av- och nedskrivningar i förvaltningen Centrala kostnader, inkl. avskrivningar Rörelseresultat Finansiella poster avseende tillgångar Räntebidrag Finansiella poster avseende skulder Finansnetto Resultat efter finansnetto

2011

2010

2009

2008

2007

1 094 -493 -306 -27 -159 -20 98 4 0 -90 -86 12

1 075 –497 –282 –26 –155 –22 101 1 1 –83 –81 20

1 060 –460 –296 –26 –152 –21 112 1 2 –90 –87 25

1 028 –459 –233 –25 –149 –19 184 1 2 –121 –117 66

1 014 –443 –204 –30 –135 –21 189 1 3 –122 –118 71

BALANSRÄKNING Fastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Låneskulder (räntebärande) Rörelseskulder (ej räntebärande) Balansomslutning

4 251 505 405 1 449 83 173 3 166 290 5 162

4 328 204 52 1 448 75 180 2 574 306 4 583

4 300 220 66 1 437 82 185 2 550 333 4 586

4 280 261 57 1 433 78 191 2 600 297 4 599

4 392 168 42 1 397 71 208 2 643 283 4 602

13 721 10 831 1 113 92 17 931 6 337 1 113 92 223

12 315 10 799 1 113 92 17 930 6 354 1 112 92 153

11 446 10 365 1 112 93 17 918 6 621 1 112 93 125

10 244 10 359 1 112 93 17 921 6 550 1 116 93 163

11 392 10 373 1 123 93 18 074 6 585 1 123 93 92

29,3 57,6 2,9 2,1 0 3,1 3,1 172 6,5 6,5 2,1 0,8 906 9 687 43 409 254 17 230 2 6 679 0 7,2 251 4,6

32,8 58,6 3,1 1,7 1 3,1 3,1 175 6,4 6,4 2,2 1,3 890 8 693 38 413 234 18 230 3 5 955 0,0 6,5 236 4,0

32,6 57,4 3,0 1,7 1 3,3 3,3 176 6,7 6,6 2,5 1,7 876 7 689 33 382 246 18 236 3 5 908 0,0 6,4 242 4,1

32,4 55,3 2,8 1,7 2 4,6 4,5 215 7,4 7,4 4,1 4,5 845 6 677 34 380 193 16 264 13 5 668 0,1 6,1 249 4,4

31,5 55,7 2,7 1,8 3 4,5 4,4 206 7,9 7,8 4,2 5,0 830 7 647 41 364 168 17 283 7 6 455 0,1 7,0 251 5,2

62 393 61 -

67 364 -

67 386 69

66 391 70

66 392 60

FASTIGHETER Avkastningsvärden Taxeringsvärden Bostadsyta, kvm i tusental Lokalyta, kvm i tusental Lägenheter, antal Parkeringsplatser, antal Genomsnittlig bostadsyta, kvm i tusental Genomsnittlig lokalyta, kvm i tusental Fastighetsinvesteringar, bokfört värde NYCKELTAL Soliditet, % Justerad soliditet, % Räntetäckningsgrad, ggr Skuldsättningsgrad, ggr Räntebidrag, kr/kvm Genomsnittlig låneränta, exkl. räntebidrag, % Genomsnittlig låneränta, inkl. räntebidrag, % Kassaflöde exkl. investeringar Direktavkastning inkl. räntebidrag, % Direktavkastning exkl. räntebidrag, % Avkastning på totalt kapital, % Avkastning på eget kapital, % Medelhyra bostäder, kr/kvm Hyresbortfall bostäder, kr/kvm Medelhyra lokaler, kr/kvm Hyresbortfall lokaler, kr/kvm Driftkostnader, kr/kvm Underhållskostnader, kr/kvm Centrala kostnader inkl. avskrivningar, kr/kvm Driftöverskott, kr/kvm Outhyrda bostäder, antal Outhyrd lokalyta, kvm Vakansgrad bostäder, % Vakansgrad lokaler, % Medeltal anställda, antal Sjukfrånvaro, % BALANSERAT STYRKORT NKI, Nöjd kundindex NBI, Nöjd boendeindex Fastighetsresultat MMI, Motiverad medarbetarindex NMI, Nöjd medarbetarindex


definitioner

Definitioner Avkastning på eget kapital, %

Kassaflöde exklusive investeringar

Resultat efter finansiella poster i förhållande till genomsnittligt eget kapital plus kapitalandelen av obeskattade reserver.

Resultat efter finansnetto exklusive avskrivningar, nedskriv­ ningar samt återförda nedskrivningar.

Avkastning på totalt kapital, %

Medelhyra bostäder, kr/kvm

Resultat efter finansiella poster plus finansiella poster hän­ förbara till företagets skulder i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

Hyresintäkter netto bostäder i förhållande till genomsnittlig bostadsyta.

Centrala kostnader inklusive avskrivningar, kr/kvm

Hyresintäkter netto lokaler i förhållande till genomsnittlig lokalyta.

Centrala kostnader inklusive avskrivningar i förhållande till genomsnittlig total yta. Direktavkastning exklusive räntebidrag, %

Medelhyra lokaler, kr/kvm

Medeltal anställda, antal

Antalet arbetade timmar i relation till normal årsarbetstid. Outhyrd lokalyta, kvm

Bruttoresultat exklusive av- och nedskrivningar samt återförda nedskrivningar i förhållande till genomsnittligt bokfört värde på färdigställda fastigheter.

Vakant lokalyta, vägt genomsnitt.

Direktavkastning inklusive räntebidrag, %

Antal vakanta lägenheter, vägt genomsnitt.

Bruttoresultat exklusive av- och nedskrivningar samt återförda nedskrivningar plus räntebidrag i förhållande till genomsnitt­ ligt bokfört värde på färdigställda fastigheter.

Outhyrda bostäder, antal

Räntebidrag, kr/kvm

Räntebidrag i förhållande till genomsnittlig bostadsyta.

Driftkostnader, kr/kvm

Räntetäckningsgrad, ggr

Driftkostnader i förhållande till genomsnittlig total yta.

Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader avseende företagets skulder exklusive av- och nedskrivningar samt åter­ förda nedskrivningar i förhållande till finansiella kostnader avseende bolagets skulder.

Driftöverskott, kr/kvm

Bruttoresultat exklusive av- och nedskrivningar samt återförda nedskrivningar i förhållande till genomsnittlig total yta. Fastighetsresultat

Driftöverskott plus övriga intäkter/kostnader minskat med centrala kostnader exklusive utökat underhåll och fastighets­ försäljningar. Genomsnittlig låneränta exklusive räntebidrag, %

Finansnettot inklusive aktiverad ränta exklusive räntebidrag och ränteintäkter i relation till genomsnittlig låne­ portfölj.

Skuldsättningsgrad, ggr

Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital plus kapitalandelen av obeskattade reserver. Soliditet, %

Eget kapital plus kapitalandelen av obeskattade reserver i för­ hållande till balansomslutningen. Underhållskostnader, kr/kvm

Underhållskostnader i förhållande till genomsnittlig total yta.

Genomsnittlig låneränta inklusive räntebidrag, %

Vakansgrad bostäder, %

Finansnettot inklusive räntebidrag och aktiverad ränta ex­ klusive ränteintäkter i relation till genomsnittlig låneportfölj.

Antal vakanta lägenheter i förhållande till antal uthyrningsbara lägenheter, vägt genomsnitt.

Hyresbortfall bostäder, kr/kvm

Vakansgrad lokaler, %

Hyresbortfall på grund av vakanser och marknadsrabatter för bostäder i förhållande till genomsnittlig bostadsyta.

Vakant lokalyta i förhållande till uthyrningsbar lokalyta, vägt genomsnitt.

Hyresbortfall lokaler, kr/kvm

Hyresbortfall på grund av vakanser och marknadsrabatter för lokaler i förhållande till genomsnittlig lokalyta. Justerad soliditet, %

Eget kapital plus kapitalandelen av obeskattade reserver plus bedömt övervärde i fastigheter minskat med uppskjuten skatt i förhållande till balansomslutning justerad för övervärdet.

41


42

kapiteltext

F

Finansiella rapporter


Innehåll

Innehåll Finansiella rapporTEr Resultaträkning ..................................................................44 Kommentarer till resultaträkningen ...............................44 Balansräkning.....................................................................46 Kommentarer till balansräkningen................................... 47 Förändringar i eget kapital................................................ 47 Kassaflödesanalys..............................................................48 Kommentarer till kassaflödesanalysen...........................48 Noter..................................................................................... 49

43


44

resultaträkning

Resultaträkning, kkr Not

2011

2010

Hyresintäkter

2

1 094 012

1 075 130

Förvaltningsintäkter

3

8 354

6 383

1 102 366

1 081 513

Kostnader i fastighetsförvaltningen Driftkostnader

4

Underhållskostnader Fastighetsavgift/-skatt DRIFTÖVERSKOTT Av- och nedskrivningar i förvaltningen

7

BRUTTORESULTAT Centrala kostnader

5, 7

Övriga rörelseintäkter

FINANSNETTO

-497 110 -281 658

-26 598

-25 998

276 797

276 747

-159 451

-155 136

117 346

121 611

-20 310

-21 542

961

944

-286

-

6

97 711

101 013

8, 31

-85 634

-81 088

12 077

19 925

Övriga rörelsekostnader RÖRELSERESULTAT

-493 263 -305 708

RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Bokslutsdispositioner

9

-8 733

7 195

Skatt på årets resultat

10

-1 296

-7 908

ÅRETS RESULTAT

11

2 048

19 212

Kommentarer till resultaträkningen 2011 Mkr kr/kvm* Bostäder, brutto Avgår, outhyrt

2010 Mkr kr/kvm*

1 031

927

1 012

910

-

-

-

-

-19

-17

-17

-15

Avgår, rabatter och andra avdrag Avgår, evakuerade

-4

-4

-6

-5

1 008

906

989

890

Lokaler, netto

64

687

64

693

Övrigt, netto

22

18

22

18

1 094

908

1 075

893

8

7

7

5

1 102

915

1 082

898

Bostäder, netto

Summa hyresintäkter Förvaltningsintäkter Summa intäkter

* Kr/kvm beräknade i relation till bostads- respektive lokalyta. Övriga intäkter och summor beräknas i relation till total uthyrningsbar yta.

Bruttohyran för bolagets lägenheter ökade med 19 Mkr till 1 031 (1 012) Mkr. Ökningen är främst hänförbar till årets hyresförhandling som gav 1,3 % på årsbasis, men även om­ byggnadsprojekt, nybyggnation samt övriga standardhöjan­ de åtgärder har bidragit till ökningen.   Hyresbortfallet för bostäder uppgick till totalt 23 (23) Mkr, vilket utgjorde 2,2 (2,3) % av bruttohyrorna.   Hyresbortfallet för vakanta bostäder var oförändrat mycket lågt. Hyresbortfallet för evakuerade lägenheter i samband med ombyggnationer och reparationer uppgick till 4 (6) Mkr. Rabatter och övriga avdrag uppgick till 19 (17) Mkr, och ökningen avser främst kostnader för kvarboende­ rabatt.   Sammantaget ökade hyresintäkterna netto för bostäder till 1 008 (989) Mkr.   Hyresintäkterna för lokaler uppgick brutto till 69 (69) Mkr. Bolagets innehav av lokaler uppgick vid årsskiftet till 92 310 (92 322) kvm. Vid årsskiftet var 7,6 (7,0) % av lokaly­ tan outhyrd, vilket är 0,6 procentenheter högre än föregåen­ de år. Genomsnittet under året uppgick till 7,2 (6,5) %.   Hyresbortfallet för lokaler uppgick till totalt 5 (5) Mkr. Netto uppgår hyresintäkterna för lokaler till 64 (64) Mkr.


Kommentarer till resultaträkningen

Övriga hyresintäkter avser garage- och parkeringsplatser. Hyresbortfallet uppgick till 3 (3) Mkr och gav hyresintäkter netto om 22 (22) Mkr.   Förvaltningsintäkter uppgår till 8 (7) Mkr varav hälften utgör ersättning från hyresgäster Driftkostnader

Driftkostnaderna uppgick till 493 (497) Mkr, vilket var en minskning med 1 (ökning 5) %. 2011 Mkr Värme

2010

kr/kvm*

Mkr

kr/kvm*

130

108

146

121

El och gas

32

27

31

26

Vatten och avlopp

37

31

35

29

Sophantering

Fastighetsavgift/-skatt

Kostnaden för fastighetsavgift/-skatt var 27 (26) Mkr. Driftöverskott

Driftöverskottet uppgick till 277 (277) Mkr, vilket motsvarar 230 (230) kr/kvm. Avskrivningar i förvaltningen

Bolagets av- och nedskrivningar i fastighetsförvaltningen uppgick till 159 (155) Mkr. Planenliga avskrivningar upp­ gick till 159 (157) Mkr. Under året har inga nedskrivningar eller reverseringar skett. Föregående år uppgick nedskriv­ ningarna till 1 Mkr och reverseringarna till -3 Mkr Centrala kostnader

Centrala kostnader omfattar kostnader för styrelse, VD, strategisk ledningspersonal, revision samt del av koncern­ gemensamma kostnader med mera. Kostnaderna uppgick till 20 (22) Mkr.

27

22

26

21

Delsumma

226

188

238

197

Fastighetsskötsel

106

88

109

91

Övriga rörelseintäkter

Reparationer

46

38

43

36

Driftadministration

89

73

85

71

Övriga rörelseintäkter uppgick till 1 (1) Mkr och avser huvud­ sakligen återvunna hyres- och kundfordringar.

Övriga driftkostnader Summa

26

22

22

18

493

409

497

413

Övriga rörelsekostnader

Övriga rörelsekostnader uppgick till 0 (-) Mkr. Finansnetto

Kostnaderna för värme, el, vatten och sophantering har minskat med 12 Mkr, vilket motsvarar en minskning med 5 % jämfört med föregående år. Värmekostnader har minskat med 16 Mkr som en följd av lägre förbrukning jämfört med 2010. Kostnaderna för el och gas ökade med 1 Mkr beroende på att priset har varit högre under 2011. Vatten och sophante­ ring ökade tillsammans med 3 Mkr, främst beroende på tax­ eökningar. Totalt utgjorde kostnaderna för värme, el, vatten och avlopp samt sophantering 46 (48) % av driftkostnaderna.   Kostnaden för fastighetsskötsel minskade med 3 Mkr till 106 (109) Mkr, främst beroende på lägre kostnader för vinter­ renhållning.   Kostnaden för reparationer har ökat med 3 Mkr till 46 (43) Mkr. Reparationerna utförs av såväl anställd personal som ex­ terna entreprenörer.   Driftadministration avser administrations- och försäljnings­ kostnader för bolagets sex distrikt samt de centralt organiserade verksamheterna som hänförs till löpande fastighetsförvaltning. Driftadministrationen uppgick till 89 (85) Mkr. Ökningen beror främst på högre kostnader för inhyrd personal.   Övriga driftkostnader inkluderar huvudsakligen kostnader avseende försäkringsskador, kabel-tv och bredbandsfunktioner, hyresgästmedel och kundfordringar. Övriga driftkostnader uppgick totalt till 26 (22) Mkr. Ökningen avser försäkrings­ skador. Underhållskostnader

Underhållskostnaden uppgick till 306 (282) Mkr, vilket mot­ svarar 254 (234) kr/kvm. De största åtgärderna som utförts un­ der året har varit stambyten med badrumsrenoveringar och inre underhåll.

Bolagets finansiella nettokostnad uppgick till -86 (-81) Mkr. Förändringen i finansnettot beror främst på högre lånevolym. Skatt på årets resultat

Den totala skattekostnaden för bolaget uppgick 2011 till -1 (-8) Mkr.   Skattekostnaden består av aktuell skatt om -8 (-13) Mkr samt uppskjuten skatt om 7 (5) Mkr. Föregående år ingick, i den aktuella skatten, skatt på koncernbidrag med -2 Mkr. Inget koncernbidrag lämnas 2011. Avsättning för uppskjuten skatt uppgick per 2011-12-31 till 173 (180) Mkr. Årets resultat

Familjebostäders resultat efter finansiella poster uppgick till 12 (20) Mkr.   Redovisat resultat efter skatt och bokslutsdispositioner blev 2 (19) Mkr.

45


46

Balansräkning

Balansräkning, kkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Programvara Pågående immateriella anläggningstillgångar SUMMA IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Inventarier Övriga materiella anläggningstillgångar Pågående ny- och ombyggnationer SUMMA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterbolag Övriga aktier och andelar Andra långfristiga fordringar SUMMA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Not

2011-12-31

2010-12-31

12 13

6 144 6 144

8 084 0 8 084

14 15 16 17

4 251 481 20 102 2 643 340 819 4 615 045

4 327 512 12 344 2 879 177 616 4 520 351

18 19

131 804 259 3 551 135 614

259 2 955 3 214

4 756 803

4 531 649

3 513 364 639 15 953 2 367 14 847 401 319

2 966 2 006 16 188 1 992 12 407 35 559

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter SUMMA KORTFRISTIGA FORDRINGAR

20

Kassa och bank

3 928

16 287

405 247

51 846

5 162 050

4 583 495

27 500 50 000 77 500

27 500 50 000 77 500

Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat SUMMA FRITT EGET KAPITAL

1 369 579 2 048 1 371 627

1 351 401 19 212 1 370 613

SUMMA EGET KAPITAL

1 449 127

1 448 113

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond SUMMA BUNDET EGET KAPITAL

Obeskattade reserver

21

83 451

74 718

Avsättningar Avsättning för uppskjuten skatt SUMMA AVSÄTTNINGAR

22

173 125 173 125

180 147 180 147

7 761 3 158 426 3 166 187

20 327 2 553 928 2 574 255

87 061 15 008 2 205 185 886 290 160

96 502 18 052 2 056 189 652 306 262

Låneskulder (räntebärande) Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag SUMMA LÅNESKULDER Rörelseskulder (ej räntebärande) Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA RÖRELSESKULDER

23, 24

23

25

SUMMA SKULDER

3 456 347

2 880 517

SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER

5 162 050

4 583 495

2 450 000 9 374

2 650 192 9 379

POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

26 27


Kommentarer till balansräkning

Kommentarer till balansräkningen Anläggningstillgångar

Eget kapital

Anläggningstillgångarna har ökat med 225 Mkr till 4 757 (4 532) Mkr. Det bokförda värdet på bolagets förvaltningsfastigheter, inkl pågående ny- och ombyggnad, har ökat med 87 Mkr och uppgår till 4 592 (4 505) Mkr vid årets utgång. Avskriv­ ningar på fastigheterna har gjorts med 153 Mkr. De totala fast­ ighetsinvesteringarna uppgick till 223 (153) Mkr, varav 102 (29) Mkr avser nybyggnation och resterande avser ombygg­ nationer. Det beräknade avkastningsvärdet uppgick till 13 721 (12 315) Mkr.   Det bokförda värdet på inventarier har ökat med 8 Mkr till 20 Mkr. Årets investeringar uppgår till 12 (2) Mkr.   Övriga materiella anläggningstillgångar är oförändrat 3 (3) Mkr.   De finansiella anläggningstillgångarna har ökat och upp­ går till 136 (3) Mkr. Ökningen avser huvudsakligen förvärv av dotterbolaget Sannegården Bostäder AB, organisations­ nummer 556807-6466.

Vid slutet av året uppgick bolagets beskattade egna kapital till 1 449 (1 448) Mkr. Den synliga soliditeten uppgick till 29,3 (32,8) %.

Omsättningstillgångar

De kortfristiga fordringarna uppgick vid årets slut till 401 (36) Mkr. Huvudsakligen utgörs posten av fordringar hos koncern­ företag om 365 (2) Mkr. Dessa består av fordringar hos dotter­ bolag om 363 Mkr samt övriga 2 Mkr.   De likvida medlen har minskat med 12 Mkr till 4 (16) Mkr. Bolaget har vid årets utgång outnyttjade kreditlöften som uppgår till 394 (1 080) Mkr.

Avsättningar

Avsättningar har minskat med 7 Mkr till 173 (180) Mkr. Avsättningarna avser i sin helhet uppskjuten skatt. Obeskattade reserver

Obeskattade reserver har ökat med 8 Mkr till 83 (75) Mkr. Posten avser endast periodiseringsfond för taxeringsåren 2007 till 2012. Ingen återföring gällande tidigare år har skett. Låneskulder (räntebärande)

Den räntebärande låneskulden har ökat med 592 Mkr till 3 166 (2 574) Mkr. Rörelseskulder (ej räntebärande)

Ej räntebärande rörelseskulder uppgick till 290 (306) Mkr. Detta är en minskning med 16 Mkr, vilken främst är relate­ rad till minskade leverantörsskulder.

Förändringar i eget kapital, kkr Ingående balans 2010-01-01

Aktiekapital

Reservfond

Fritt eget kapital

27 500

50 000

1 359 161

Koncernbidrag

–9 000

Skatteeffekt av Koncernbidrag

2 367

Utdelning

–1 127

Årets resultat

19 212

Utgående balans 2010-12-31

27 500

50 000

1 370 613

Ingående balans 2011-01-01

27 500

50 000

1 370 613

Utdelning

–1 034

Årets resultat Utgående balans 2011-12-31

2 048 27 500

Kapitalöverföringar har skett till moderbolaget i enlighet med principerna i not 1. Aktiekapitalet utgörs av 27 500 aktier à nominellt 1 000 kr.

50 000

1 371 627

47


48

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalys, kkr Not

2011

2010

97 711 159 352 4 297 –92 667 2 282 –8 745

101 013 155 065 786 –80 773 2 1 072 –4 484

160 232

172 681

–10 999 149 233

–20 629 152 052

Investeringsverksamheten Investeringar i immateriella anläggningstillgångar Investeringar i dotterbolag Investeringar i finansiella anläggningstillgångar Investeringar i byggnader/markanläggningar/mark/nyanläggningar Försäljningar av byggnader/markanläggningar/mark/nyanläggningar Investeringar i andra anläggningstillgångar Försäljning av andra anläggningstillgångar KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN

-490 668 –656 –240 480 –11 847 99 –743 522

–2 349 –600 –159 404 10 –2 526 63 –164 806

Finansieringsverksamheten Förändringar av långfristiga fordringar Upptagna lån Amortering av långfristiga skulder Kapitalöverföring Utdelning KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

60 891 934 –300 000 –9 000 –1 034 581 960

2 277 424 255 –400 000 –17 811 –1 127 7 594

ÅRETS KASSAFLÖDE

–12 359

–5 160

Disponibla likvida medel Likvida medel vid årets början Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets slut

16 287 –12 359 3 928

21 447 –5 160 16 287

394 221

1 079 673

398 149

1 095 960

–2 557 968 –591 932 –12 359

–2 528 553 –24 255 –5 160

–3 162 259

–2 557 968

Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet, m m Erhållen ränta Erlagd ränta Erhållen utdelning Erhållna räntebidrag Betald skatt KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN FÖRE FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITALET

28 29

Kassaflöde från förändring i rörelsekapital KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

30

Outnyttjade kreditlöften

31

DISPONIBLA LIKVIDA MEDEL Förändring av räntebärande nettolåneskuld Nettolåneskuld vid årets ingång Ökning/minskning av räntebärande låneskuld Minskning/ökning av likvida medel

32

RÄNTEBÄRANDE NETTOLÅNESKULD

Kommentarer till kassaflödesanalysen Bolagets kassaflöde har försämrats med 7 Mkr, från -5 Mkr till –12 Mkr. Den löpande verksamheten

Rörelseresultatet, justerat för poster som inte ingår i kassa­ flödet, har förbättrats med 1 Mkr och uppgår till 257 (256) Mkr. Kassaflödet från den löpande verksamheten minskade med 3 Mkr till 149 Mkr.

Investeringsverksamheten

Bolagets investeringar netto har ökat med 579 Mkr och uppgår till –744 (–165) Mkr. Investeringar i dotterbolag uppgår till –491 Mkr, varav –359 Mkr utgörs av kortsiktig fordran. Investeringar i ombyggnationer uppgår till –138 (–131) Mkr och nybyggnationer till –102 (–29) Mkr. Finansieringsverksamheten

Kassaflödet från finansieringsverksamheten har förbättrats med 574 Mkr och uppgår till 582 (8) Mkr.


Noter

Noter NOT 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER

Redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med Årsredovisningslagen, Redovisningsrådets rekommendationer Nr. 1–29 och akutgruppsuttalanden Nr. 1–3 och 8– 41 samt i tillämpliga fall Bokföringsnämndens uttalanden. Intäkter

Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodisering av hyror sker så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att risker och förmåner, som förknippas med äganderätten, övergår till köparen. Resultat från fastighets­ försäljningar redovisas bland övriga rörelseposter. Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyres­ intäkter och/eller värdestegring. Fastigheterna redovisas till anskaffningsvärde med tillägg för eventuella värdehöjande förbättringsarbeten samt uppskrivningar och med avdrag för planenliga avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Kostnader för uttagande av pantbrev inräknas i anskaff­ ningsvärdet i den mån de bedöms som värdehöjande, i annat fall redovisas de som driftkostnader. Intäkter från förvalt­ ningsfastigheter redovisas i enlighet med avsnittet intäkter. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark och markanlägg­ningar. Samtliga bolagets fastigheter klassfi­ ceras som för­valt­ningsfastigheter. I samband med bokslutet görs en intern värdering per fastighet. Värderingsmodellen bygger på en diskontering av beräknade betalningsströmmar och beaktar fastigheternas hyresnivå, uthyrningsgrad med mera. Verkliga drift- och underhållskostnader har ersatts av normaliserade kostnader för respektive fastighet. För fastig­ heter som vid värderingstillfället har ett högre bokfört värde än det aktuella bedömda verkliga värdet görs en individuell prövning. Nedskrivning görs efter denna prövning med erforder­l igt belopp. Tidigare gjorda nedskrivningar prövas vid varje bokslutstillfälle. Om behov finns återförs tidigare gjorda nedskrivningar över resultaträkningen. Inventarier och övriga anläggningstillgångar

Dessa anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar enligt plan och eventuella ned­ skrivningar. Avskrivning sker linjärt över den beräknade nytt­ jandetiden. Pågående ny- och ombyggnationer

Pågående ny- och ombyggnationer värderas till direkta anskaff­ningskostnader med tillägg för viss andel indirekta kostnader. En individuell värdering görs av varje projekt. Där det finns ett nedskrivningsbehov görs en nedskrivning direkt till det beräknade verkliga värdet enligt värderings­ modellen. I första hand görs nedskrivningen mot den an­ läggningstillgång som berörs. Är nedskrivningsbehovet inte upparbetat görs en avsättning för framtida beräknat ned­ skrivningsbehov.

Lånefinansiering

Lånefinansiering redovisas till nominellt belopp. Räntekostna­ der periodiseras och resultatförs över löptiden. Resultateffekten som uppstår vid förtidsinlösen av lån, periodiseras över kvar­ stående löptid enligt de ursprungliga lånen.   Ränta aktiveras på projekt under byggnadstiden i enlighet med den alternativa metoden. Vid beräkning av bolagets lånekostnad, som ska aktiveras, har den genomsnittliga finansieringskost­ naden använts. Omräkning av poster i utländsk valuta

Finansiella tillgångar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs. Orealiserade vinster och förluster på operativa tillgångar nettoredovisas och tillförs rörelseresultatet. Vinster och förluster på finansiella tillgångar och skulder nettoredovisas och effekterna tas till finansnettot. Finansiella anläggningstillgångar

Finansiella anläggningstillgångar redovisas till ursprungligt anskaffningsvärde med beaktande av eventuellt nedskrivnings­ behov. Ombyggnadstillägg redovisas till anskaffningsvärde minskat med amorteringar enligt hyresavtalet. Fordringar

Fordringar är upptagna till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Likvida medel

Likvida medel utgörs av kassa- och bankmedel. Redovisning av inkomstskatter

Med inkomstskatter avses skatt som baseras på företagets resultat. Skattepliktigt resultat är det över- eller underskott för en period som ska ligga till grund för beräkning av periodens aktuella skatt enligt gällande lagstiftning. Periodens skatte­ kostnad eller skatteintäkt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt är skatt som hänför sig till skattepliktiga eller avdragsgilla temporära skillnader som medför eller redu­cerar skatt i framtiden. Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för en period. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Bolagets aktuella skatteskuld beräknas enligt den skattesats som är föreskriven eller aviserad på balansdagen.   Uppskjutna skattefordringar och -skulder redovisas, i balansräkningen, för alla skattepliktiga temporära skillna­ der mellan bokförda och skattemässiga värden för tillgångar och skulder. Uppskjutna skattefordringar redovisas i balans­ räkningen avseende underskottsavdrag och samtliga tempo­ rära skillnader i den omfattningen det är sannolikt att be­ loppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att kunna utnyttjas. Upp­ skjuten skatt beräknas enligt den skattesats som förväntas gälla för den period då tillgången återvinns eller skulder regleras.

49


50

Noter

NOT 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER, Forts

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inklu­­derar likvida medel, värdepapper, fordringar, rörelseskulder och upplåning. Dessa redovisas till de belopp varmed de beräknas inflyta respektive nominellt belopp. Resultateffekten av stängda derivatkontrakt, vars syfte har varit att säkra framtida räntenivåer, periodiseras över återstående löptid för respektive derivatkon­ trakt. Resultateffekten som uppstår vid förtidslösen av lån, periodiseras över samma löptid som de ursprungliga lånen. Avsättningar

En avsättning definieras som en skuld, vilken är oviss till belopp eller den tidpunkt då den skall regleras. Redovisning sker då det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse, en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras och det är troligt att ett utflöde av resurser kommer att ske. Pensioner

Förmåns- och avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas enligt hittillsvarande svensk redovisningspraxis som bygger på Tryggandelagen. Samtliga pensionspremier kostnadsförs sålunda under den period de intjänas.

Koncernbidrag och aktieägartillskott

Koncernbidrag och aktieägartillskott redovisas enligt rådet för finansiell rapportering uFr 2. Detta innebär att de redo­ visas efter sin ekonomiska innebörd. Bidragen och tillskotten redovisas som en kapitalöverföring, det vill säga som en minskning eller ökning av fritt eget kapital. Skatteeffekten av koncernbidrag redovisas enligt Redovisningsrådets rekom­ mendation, RR 9 Inkomstskatter, direkt mot eget kapital. Som en följd av denna redovisning kommer endast den skatt som är hänförlig till resultaträkningens intäkter och kost­ nader att redovisas i resultaträkningen. Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen är upprättad enligt Redovisningsrådets rekommendation RR 7. Den indirekta metoden har använts för att redovisa kassaflöden från den löpande verksamheten. Affärsområden och geografiska områden

Leasing Leasegivare

Bolagets hyreskontrakt utgör operationella leasingkontrakt. Intäkter från operationella leasingkontrakt redovisas i enlighet med avsnittet intäkter. Leasetagare

Bolaget har ingått vissa finansiella leasingkontrakt som avser personbilar och vissa kontorsmaskiner. Dessa är av mindre värde och har endast marginell påverkan på bolagets resultat eller ställ­ ning och redovisas därför som operationella leasingkontrakt. Avskrivningar

Avskrivningar på byggnader baseras normalt på anskaffnings­ värdet och fördelas jämnt över en period på 50 år. Mindre om­ byggnadsåtgärder som aktiveras skrivs av på den återstående tiden för byggnadens ursprungliga plan. Aktiverade ombygg­ nadsåtgärder av större omfattning medför att byggnadens avskrivningsplan omprövas. I samband med upp- och ned­ skrivningar har vissa byggnader fått en ny avskrivningsplan baserad på den förnyade bedömningen av ekonomisk livslängd. Procentsatsen för avskrivning av byggnader kan följaktligen va­ riera något. Övriga avskrivningar baseras på anskaffningsvärdet. Planenliga avskrivningar görs normalt med följande procentsatser på anskaffningsvärdet: Markanläggningar Bostäder Parkeringshus Specialbyggnader Byggnadsinventarier Markinventarier Övriga inventarier Övriga anläggningstillgångar

Statliga stöd

Statliga stöd relaterade till tillgångar redovisas som en reduk­tion av tillgångens anskaffningsvärde. Bidrag relaterade till resultatet redovisas under separat rubrik i resultaträkningen. Bolaget erhåller statliga stöd i form av investeringsbidrag vid ny- och ombyggnation samt räntebidrag.

5 2 3 3 5 5 20–33 20

Övriga anläggningstillgångar utgörs av investering i annans fastighet samt programvaror.

Bolaget bedriver sin verksamhet inom Göteborgs stad med kun­ der inom samma geografiska område. Verksamheten omfattar uthyrning och förvaltning av fastigheter. Bolagets primära segment är det som redovisats i resultat- och balansräkningen. Någon sekundär indelningsgrund har inte bedömts vara aktuell. NOT 2 HYRESINTÄKTER

Bostäder Lokaler Övrigt

2011 1 008 433 63 446 22 133 1 094 012

2010 989 300 63 911 21 919 1 075 130

Av bolagets kontraktsportfölj per 2011-12-31 är 97 (97) % upp­ sägningsbara inom ett år, 3 (3) % senare än ett år men inom fem år och 0 (0) % senare än fem år. Övriga hyresintäkter avser till största delen intäkter för garage- och parkeringsplatser. NOT 3 förvaltningsintäkter

Förvaltningsuppdrag Parkeringsintäkter Övrigt

2011 1 340 288 6 726 8 354

2010 926 248 5 209 6 383

2011 –130 607 –31 854 –36 840 -27 010 –105 911 –45 847 –88 814 –26 380

2010 –145 640 –31 245 –34 755 –25 723 –108 958 –43 588 –85 278 –21 923

–493 263

–497 110

NOT 4 driftkostnader

Värme El och gas Vatten och avlopp Renhållning Fastighetsskötsel Reparationer Driftadministration Övriga driftkostnader


Noter

Pensioner

NOT 5 centrala kostnader

I de centrala kostnaderna ingår ersättning för av moderbolaget tillhandahållna tjänster med I de centrala kostnaderna ingår arvoden enligt nedan: Revisionsarvode till Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Övriga tjänster Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

2011

2010

–5 208

–5 616

–393

–365

–137

–568

Utöver ovanstående arvode till valt revisionsbolag har arvode utgått till lekmannarevisorer samt deras biträde med 192 (216) kkr. NOT 6 ersättning till styrelse, VD och övrig personal

2011

2010

–1 435 –82 551

–1 375 –78 080

–290 –6 048 –27 410 –117 734

–322 –5 810 –25 529 –111 116

Löner och ersättningar:

Styrelseledamöter och VD Övriga anställda Pensionskostnader:

Styrelseledamöter och VD Övriga anställda Övriga sociala kostnader Summa personalkostnader

Inga tantiem eller liknande har lämnats. Principer för ersättning till styrelse och VD

Till styrelsens ordförande, ledamöter och suppleanter utgår arvode enligt kommunfullmäktiges beslut. Arbetstagarre­ presentanter erhåller ej styrelsearvode.   Ersättning till verkställande direktören utgörs av grundlön, övriga förmåner samt pension. Pensionsförmåner och övriga förmåner utgår som del av den totala ersättningen. Ersättning­ en till verkställande direktören beslutas av styrelsens presidie i samråd med Göteborgs Stad.   Ersättningar och övriga förmåner till ledande befattnings­ havare: 2011

2010

84

49

148

163

För bolagets tillförordnade VD samt för övriga ledande befatt­ ningshavare tillämpas de pensionsvillkor som regleras i cen­ trala avtal mellan arbetsmarknadens parter. Avgångsvederlag

För bolagets tillförordnade VD samt övriga ledande befatt­ ningshavare inom bolaget gäller uppsägningstider enligt centra­ la kollektivavtal. NOT 7 AV- OCH NEDSKRIVNINGAR I FÖRVALTNINGEN

Fastighetsförvaltningen

Övriga styrelseledamöter:

Grundlön/arvode

Nedskrivningar

Summa av- och nedskrivningar i fastighetsförvaltningen

1 144 96 290

1 117 88 322

8 173 412 1 368 11 774

8 214 440 1 659 12 098

Övriga ledande befattningshavare:

Grundlön/arvode Övriga förmåner Pensionskostnad Totalt

Övriga förmåner avser bil- och kostförmån. Bolaget redovisar samtliga pensionsplaner som avgiftsbestämda. Pensionskost­ nad avser den kostnad som påverkat årets resultat.   Gruppens övriga ledande befattningshavare uppgår till 13 (14) personer.

–930

-

32 2 472 2 504

–159 451

–155 136

2011

2010

2

2

4 222 133 4 357

862 974 1 838

–71 029 –195

–32 364 –680

–22 512 4 058 –313 –89 991 –85 634

–50 175 734 –441 –82 926 –81 088

Not 8 FINANSNETTO

Finansiella poster hänförbara till företagets tillgångar Resultat från övriga värdepapper:

Utdelning Övriga ränteintäkter och liknande, övriga:

Räntor Räntebidrag Finansiella poster hänförbara till företagets skulder Räntekostnader och liknande

Grundlön/arvode Grundlön/arvode Övriga förmåner Pensionskostnad

-

Mark Byggnader

resultatposter, koncernföretag:

46

–12 235 –137 108 –301 –5 191 –1 617 –258 –156 710

Återförda nedskrivningar

Räntekostnader Övrigt

59

–12 931 –139 885 –370 –4 089 –1 940 –236 –159 451

Byggnader

Styrelsesuppleanter: VD:

2010

Planenliga avskrivningar

Markanläggningar Byggnader Bredband Inventarier Immateriella anläggningstillgångar Övriga anläggningsposter

Styrelseordförande:

Grundlön/arvode

2011

Räntekostnader och liknande resultatposter, övriga:

Räntekostnader/intäkter Aktiverad ränta Övrigt Finansnetto

Not 9 BOKSLUTSDISPOSITIONER

Avsättning till periodiseringsfond Upplösning av periodiseringsfond

2011 –8 733 -8 733

2010 –12 917 20 112 7 195

51


52

Noter

Not 10 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT

NOT 14 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

2011

2010

Följande komponenter ingår i bolagets skattekostnad:

Aktuell skattekostnad Justering av aktuell skatt för tidigare år Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader Redovisad skattekostnad I årets aktuella skattekostnad ingår skatt på kapitalöverföring med

–8 339 21

–12 558 –28

7 022 –1 296

4 678 –7 908

–2 367

Redovisat resultat före skatt

3 344

27 120

Skatt enligt aktuell skattesats, 26,3 % Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter och ej avdragsgilla kostnader Skatteeffekt av schablonränta på periodiseringsfond Skatteeffekt av intäkter och kostnader som inte ingår i bokfört resultat Redovisad skattekostnad

–880

–7 133

–10

–55

–401

–495

–5 –1 296

–225 –7 908

Skillnaden mellan bolagets redovisade skattekostnad och skattekostnad baserad på gällande skattesats består av följande komponenter:

NOT 11 UTDELNING

På årsstämman 2012-03-05 kommer en utdelning avseende 2011 att föreslås om 981 kkr. Utdelning avseende 2010 upp­ gick till 1 034 kkr. NOT 12 immateriella anläggningstillgångar

2011-12-31

2010-12-31

9 701

9 701

-1 617 –1 940

–1 617

–3 557

–1 617

6 144

8 084

In- och utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde

Not 13 PÅGÅENDE IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Omklassificeringar

2011-12-31 -

Utgående nedlagda kostnader

w

2011

2010

Ingående värde Investeringar Övrig värdeökning  / minskning

12 314 710 223 474 1 182 785

11 446 222 152 448 716 040

Utgående värde

13 720 969

12 314 710

Avkastningsvärde

-

2010-12-31 7 352 2 349 –9 701 0

Fastigheterna redovisas till anskaffningsvärde med tillägg för eventuella värdehöjande förbättringsarbeten samt upp­ skrivningar och med avdrag för planenliga avskrivningar och eventuella nedskrivningar.   Bolagets fastighetsbestånd internvärderas årligen och interna avkastningsvärden fastställs. Värderingsmodellen bygger på varje fastighets förväntade kassaflöde under tio år samt ett beräknat restvärde för år elva.   I modellen används utgående hyror och faktiskt hyres­ bortfall, normaliserade drift- och underhållskostnader samt utgående fastighetsskatt. För utveckling av driftnettot under kalkylperioden görs antaganden om utveckling av inflation, hyror, hyresbortfall, drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Antaganden om hyresbortfall, drift- och underhållskostnader varierar beroende på respektive fastighets marknadsläge och ålder. Marknadsläget avspeglas även i direktavkast­ ningskrav och kalkylräntor.   Bolagets värderingsmodell baseras huvudsakligen på antaganden som görs av externa värderingsinstitut. De avvikelser som finns består bland annat av interna antaganden om högre drift- och underhållskostnader.   Bostadshyrorna antas långsiktigt följa den allmänna prisut­ vecklingen, som bedömts uppgå till två procent per år. Driftoch underhållskostnader baseras i modellen på ett standard­ kostnadssystem där kostnaderna är beroende av ålder och läge och varierar mellan 350 (350) kr/kvm och 465 (465) kr/ kvm. Familjebostäders snittkostnad i modellen uppgår till 417 (421) kr/kvm. Dessa kostnader bedöms sedan öka med KPI + 0,25 (0,25) % per år. Utöver detta tillkommer faktiskt utgående fastighetsskatt som beräknas följa KPI.   Avkastningskravet differentieras beroende på läge och varierar mellan 3,0 (3,50) % och 7,25 (7,25) %. För andra ytor än bostadsytor har ett avkastningskrav mellan 6,52 (6,52) % och 9,77 (10,27) % tillämpats. Kalkylräntan beräknas genom att den förväntade långsiktiga inflationen om 2 procent läggs på direktavkastningskravet för respektive marknadsläge.   Ett representativt urval av bolagets fastigheter värderas årligen av externa värderingsinstitut.   Hyresintäkter avseende förvaltningsfastigheter uppgår till 1 094 (1 075) Mkr. Direkta kostnader avseende förvaltningsfas­ tigheter som genererat hyresintäkter uppgår till 826 (805) Mkr. 2011 belastades inte med några direkta kostnader avseende förvaltningsfastigheter som ej har genererat hyresintäkter.   Tillkommande utgifter avseende förvaltningsfastigheter uppgår till 223 (153) Mkr.   Vissa begränsningar gäller i möjligheterna att överlåta fastigheter, som pantsatts till säkerhet för upptagna lån, till följd av sedvanliga åtaganden i ingångna finansieringsavtal. Avkastningsvärde på pantsatta fastigheter uppgår till 7 228 (6 859) Mkr.


Noter

2011-12-31 2010-12-31 Mark och markanläggningar Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Årets utrangering Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Återförd nedskrivning Omklassificering Utgående ackumulerade nedskrivningar Ingående avskrivningar Omklassificeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående uppskrivningar Utgående ackumulerade uppskrivningar Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärde Byggnader Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Återförd nedskrivning Årets nedskrivning Utgående ackumulerade nedskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående uppskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade uppskrivningar Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärde

702 119 4 423 – 10 140

658 629 4 069 –2 39 423

716 682

702 119

–137 -1

–169 32 -

–138

–137

–89 613 –1 -12 931

–77 378 – -12 235

–102 545

–89 613

149 864 149 864

149 864 149 864

763 863 3 483 411

762 233 3 468 931

5 388 215 185 54 138

5 256 183 649 131 383

5 442 538

5 388 215

–124 433 –

–125 975 2 472 –930

–124 433

–124 433

–2 138 689 –2 021 847 –119 618 –116 842 –2 258 307 –2 138 689 435 051 –20 267 414 784

455 317 –20 266 435 051

3 474 582 7 347 659

3 560 144 7 329 774

Byggnadsinventarier Ingående anskaffningsvärden Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

6 027 8 271

6 027 –

14 298

6 027

Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde

–892 –370 –1 262 13 036

–591 –301 –892 5 135

Utgående planenligt restvärde förvaltningsfastigheter

4 251 481

4 327 512

NOT 15 inventarier

Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

2011-12-31 2010-12-31 69 738 69 737 11 847 2 417 –1 154 –2 416

Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde

80 431

69 738

–57 394 1 154 –4 089 –60 329

–54 619 2 416 –5 191 –57 394

20 102

12 344

Följande avskrivningstider för inventarier tillämpas: Datorer Bredbandsnät Övriga inventarier

3 år 20 år 5 år

NOT 16 övriga materiella anläggningstillgångar

Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

2011-12-31 2010-12-31 39 835 39 726 109

Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde

39 835

39 835

–36 956 –236 –37 192

–36 698 –258 –36 956

2 643

2 879

Not 17 PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNATIONER

Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Omklassificeringar

2011-12-31 2010-12-31 177 616 189 751 245 294 159 271 –82 091 –171 406

Utgående nedlagda kostnader

340 819

177 616

Ränta som har aktiverats under året uppgår till 4 058 (734) kkr. Not 18 andelar i dotterbolag

2011-12-31 2010-12-31

Dotterbolag Årets anskaffningar

131 804

-

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

131 804

-

Utgående planenligt restvärde

131 804

-

Organisationsnummer

Kapitalandel %

Bokfört värde

556807-6466

100

131 804

50 000 aktier i Sannegården Bostäder AB

Moderbolaget Familjebostäder i Göteborg AB upprättar inte någon koncernredovisning. Moderbolaget i den största koncern där Sannegården Bostäder AB är dotterbolag och koncernredovisning upprättas är Förvaltnings AB Framtiden, org nr 556012-6012, med säte i Göteborg.

53


54

Noter

Not 19 övriga aktier och andelar

Not 22 AVSÄTTNING FÖR UPPSKJUTEN SKATT 2011-12-31 2010-12-31

Intresseföretag

In- och utgående ackumulerade anskaffningsvärden In- och utgående ackumulerade nedskrivningar

2 959

2 959

–2 840

–2 840

Utgående planenligt restvärde Andra långfristiga värdepapper Ingående anskaffningsvärde Försäljningar/amorteringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar

119

119

1 270 1 270

1 294 –24 1 270

–1 130

–1 154

-

24

–1 130

–1 130

Försäljningar Utgående ackumulerade nedskrivningar

Utgående planenligt restvärde

140

140

Organisations- Kapital- Bokfört nummer andel % värde Intresseföretag

1 andel i Grogrunden i Bergsjön ek. för. 70 aktier i Boplats Gbg AB 490 aktier i Gärdsås Utvecklings AB 1 andel i Gärdsås Torg KB

769607-2953 556467-7390

33 10

0 70

556599-9694 969673-5233

49 56

49 0 119

Andra långfristiga värdepapper

5 andelar i Kortedala Enskilda Värmedistr. ek. för. 4 andelar i Frölundaborgs Värmedistr. ek. för. 2 andelar i Bostadsrättsföreningen Kalvheden 1 andel i Bostadsrättsföreningen Gullholmsbaden 1 andel i Husbyggnadsvaror HBV förening 130 aktier i SABO Byggnadsförsäkring AB

757201-1570

45

0

757200-6174

10

0

716413-0945

0

757202-8095

0

702000-9226

10

516401-8441

Summa bokfört värde

2

130 140 259

Not 20 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER

Upplupna ränteintäkter Upplupna räntebidrag Övriga poster

2011-12-31 8 880 5 967 14 847

2010-12-31 5 815 128 6 464 12 407

2011-12-31 83 451

2010-12-31 74 718

Not 21 OBESKATTADE RESERVER

Periodiseringsfond

Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Bolagets temporära skillnader har resulterat i uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar avseende följande poster: 2011-12-31

2010-12-31

171 930 1 491

180 172 271

–296

–296

173 125

180 147

Uppskjutna skatteskulder Anläggningstillgångar Finansiella transaktioner Uppskjutna skattefordringar Övriga temporära skillnader Uppskjutna skatteskulder, netto

Not 23 SKULDERNAS FÖRFALLOTIDER

Inom ett år

1–2 år

Senare än 2–5 år fem år

Låneskulder

Skulder till kreditinstitut 7 761 – – Skulder till koncernföretag 1 003 426 800 000 1 355 000 1 011 187 800 000 1 355 000

– – –

Rörelseskulder

Leverantörsskulder Skulder koncernföretag Övriga räntefria skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder

87 061 15 008 2 205

– – –

– – –

– – –

185 886 290 160

– –

– –

– –

1 301 347 800 000 1 355 000

Bolaget har bindande kreditlöften från kreditinstitut om 200 (900) Mkr, samt outnyttjade checkräkningskrediter om 194 (180) Mkr. Not 24 finansiella skulder

Räntebärande skulder Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag Totalt

2011 2010 Nominellt Marknads- Nominellt MarknadsVärde värde värde värde 7 761

7 755

20 327

20 291

3 158 426 3 166 187

3 162 155 3 169 910

2 553 928 2 574 255

2 551 617 2 571 908

Bolagets kreditportfölj hade vid utgången av 2011 en genom­ snittlig återbetalningstid på 1,6 (2,1) år. Kreditlöften inkluderat uppgår motsvarande siffra till 1,7 (2,7) år.   Enligt finanspolicyn skall amorteringar och återbetalningar av krediter uppgå till högst 30 % (på koncernnivå) av den totala kreditvolymen under ett enskilt år. Kreditportföljens förfallostruktur 2011-12-31 2012 2013 2014 2015 2016

Belopp 1 011 187 800 000 1 150 000 105 000 100 000 3 166 187

Andel 32 25 37 3 3 100


Noter

Not 25 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Upplupna räntekostnader Upplupna sociala avgifter Upplupna personalkostnader Upplupna kostnader underhåll Upplupna kostnader el, värme, vatten och renhållning Förutbetalda hyresintäkter Övriga poster

2011-12-31 22 833 4 835 8 544 24 933

2010-12-31 25 599 4 755 8 545 13 370

35 215 82 792 6 734 185 886

42 687 88 381 6 315 189 652

Not 26 STÄLLDA SÄKERHETER

2011-12-31 2010-12-31 För egna skulder

Avseende skulder till koncernföretag: Fastighetsinteckningar Summa ställda säkerheter

2 450 000 2 450 000

2 650 192 2 650 192

Not 27 ANSVARSFÖRBINDELSER

Borgensåtaganden, Fastigo Stämpelskatt vid fastighetsförvärv, för vilken anstånd erhållits

2011-12-31 2010-12-31 1 562 1 567 7 812 9 374

7 812 9 379

2011

2010

159 451

156 710

-

930

–99 – 159 352

–71 –2 504 155 065

2011 –88 609 –4 058 –92 667

2010 –80 773 –734 –81 507

Not 28 JUSTERING M M FÖR POSTER SOM EJ INGÅR I KASSAFLÖDET

Av- och nedskrivningar på immateriella och materiella anläggningstillgångar Nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar Realisationsförlust/vinst vid försäljning av materiella anläggningstillgångar Återföring av nedskrivningar Not 29 erlagd ränta

Erlagd ränta, löpande verksamhet Aktiverad ränta

Not 30 KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL

Ökning/minskning av kortfristiga fordringar Minskning/ökning av rörelseskulder

2011

2010

–2 534 –8 465 –10 999

–2 026 –18 603 –20 629

Not 31 OUTNYTTJADE KREDITLÖFTEN

Outnyttjad checkräkningskredit Outnyttjat kreditlöfte från kreditinstitut

2011-12-31 2010-12-31 194 221 180 000 200 000 900 000 394 221 1 080 000

Not 32 NETTOLÅNESKULD

Nettolåneskulden består av räntebärande låneskulder med avdrag för likvida medel.

Not 33 FINANSIELL RISKHANTERING

Framtidenkoncernen har till och med 31 december 2011 haft en decentraliserad finansiell organisation, där de större bolagen haft egen finansfunktion. Från 1 januari 2012 kommer all finansverksamhet inom koncernen att samordnas och hanteras av moderbolaget. Upplåningen har även tidigare i allt högre grad samordnats inom koncernen. Sammanslagningen av finansfunktionen är ett naturligt steg i denna utveckling som syftar framförallt till att ge effektivisering.   Varje dotterbolag har en finanspolicy inom ramen för den koncerngemensamma finanspolicyn. Den koncerngemensamma policyn fastställer befogenheter, ansvar samt ramar och riktlinjer för hanteringen av koncernens finansiella riskexponering. Rapportering av bolagets finansiella positioner sker löpande till VD, styrelse och koncernens moderbolag. Ränterisk

Ränterisk är risken att förändrade marknadsräntor påverkar bolagets resultat och/eller kassaflöden på ett negativt sätt. Framtidenkoncernens styrning av ränterisk bygger på begreppet nettoexponering, med vilket avses nettot av de tillgångs- och skuldbelopp som i framtiden skall få ny räntebestämning. Om önskad räntestruktur/räntebindningstid inte kan uppnås vid upptagande och omsättning av lån används räntederivatinstrument.   Tillåtna instrument är ränteswappar, ränteterminer inklusive FRA-kontrakt samt ränteoptioner. Optionsutfärdande kräver medgivande av koncernens moderbolag. Den genomsnittliga löptiden för ränteexponeringen, liksom exponeringens fördelning tidsmässigt, har stor betydelse för bolagets resultat. Finanspolicyn föreskriver att den genomsnittliga löptiden skall vara mellan 1,5 och 8 år, med en närmare precisering som fastställs av moderbolaget. För närvarande är denna 1,6 till 3,6 år. Högst 33 % av exponeringen får infalla inom närmaste 12-månaders­period. Den 31 december 2011 var den genomsnittliga löptiden för bolagets nettoexponering 2,6 (1,7) år med 23 (30) % av exponeringen inom närmaste 12-månadersperiod. Räntebindningstiden har under året varierat mellan 1,7 och 2,6 år.   Nedanstående tabell visar nettoexponeringen, den genomsnittliga räntan i exponeringen samt effekterna av ofördelade stängningsresultat avseende derivataffärer och förtidslösta lån, så kallade agion. Nettoexponering avseende lån, placeringar och derivatinstrument, 2011-12-31 År 2012:1 2012:2 2012:3 2012:4 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Totalt

Belopp Mkr 844 0 195 -300 800 550 200 450 200 50 75 0 50 0 50 3 164

Nominell ränta, % 4,13 2,92 0,95 2,21 2,59 2,52 2,66 4,31 5,15 2,53 2,47 3,87 3,25

Agio Mkr 0,64 -0,15 0,08 0,08 0,03 -0,55 -0,50 -0,48 -0,36 -1,21

55


56

noter

I tabellen på föregående sida har på närmaste räntekonverte­ ringsdag inkluderats såväl befintliga fasträntelån som lån till rörlig ränta. Genomsnittlig effektiv räntesats för låneportföl­ jen uppgick till 3,1 (2,1) %. Valutarisk

Valutarisk är risken att valutakursförändringar påverkar bo­ lagets resultat och/eller kassaflöden på ett negativt sätt och uppstår vid upplåning i utländsk valuta. Finanspolicyn anger att bolagets exponering uteslutande skall vara i svenska kro­ nor. Vid placering eller upplåning, i annan valuta än svenska kronor, skall valutarisken elimineras genom att ingå valutade­ rivatkontrakt. Tillåtna instrument är valutaswap, valutater­ min eller valutaoption Likviditets- och refinansieringsrisk

Med refinansieringsrisk avses risken att finansieringsmöjlig­ heterna är begränsade när lån skall omsättas samt att betal­ ningsförpliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otill­ räcklig likviditet. Finanspolicyn anger att för att garantera god betalningsberedskap ska outnyttjade kreditfaciliteter finnas i tillräcklig omfattning. Bolagets likvida tillgångar uppgick till 2 (16) Mkr vid utgången av 2011. Kreditlöften och outnyttjade krediter med minst tre månaders återstående löptid uppgick den 31 december 2011 till 394 (1 080) Mkr. Kredit- och motpartrisK

Med kredit- eller motpartsrisk avses risken för förlust om mot­ parten inte fullföljer sina åtaganden. Finanspolicyn anger att endast motparter med hög kreditvärdighet accepteras och att eventuellt kassaöverskott skall placeras i bank eller i kortfristi­ ga räntebärande instrument enligt fastställda limiter. De deri­ vatinstrument som innehas medför en motpartsrisk, det vill säga att motparten inte fullföljer sin del av åtagandet. För att begränsa motpartsrisken är endast motparter med god kredit­ värdighet accepterade. Så kallade ISDA-avtal (nettningsavtal) med motparten eftersträvas. Beräknad som nettofordran per motpart, i de fall bolaget har en fordran, uppgick bolagets samlade motpartsexponering i derivatinstrument den 31 de­ cember 2011 till 0 (0) Mkr inklusive upplupna räntor. För en enskild motpart uppgick högsta nettofordran till 0 (0) Mkr. Vid beräkningen har så kallad nettning tillämpats enligt gäl­ lande ISDA-avtal. Administrativ risk

Finansfunktionen arbetar kontinuerligt med översyn och vi­ dareutveckling av de administrativa systemen samt de inter­ na kontrollerna. Bolaget arbetar inom finansområdet huvud­ sakligen med standardsystem som bedöms vara av hög kvalitet. Finansnetto

Bolagets finansnetto uppgick 2011 till –86 (–81) Mkr. I finans­ nettot ingår förutom kostnads- och intäktsräntor, räntebidrag på 0 (1) Mkr. Bolagets genomsnittliga finansieringskostnad ex­ klusive räntebidrag uppgick under 2011 till 3,1 (3,1) %. Motsva­ rande siffra inklusive räntebidrag uppgick till 3,1 (3,1) %. Marknadsvärde och finansiella instrument

Beräkningen av verkligt värde baseras på marknadsmässiga

noteringar. Kreditportföljen marknadsvärderas med utgångs­ punkt i den svenska swapräntan på värderingsdagen med til�­ lägg av en marknadsmässig kreditmarginal med hänsyn tagen till löptid. Kreditportföljens marknadsvärde per 2011-12-31 var enligt denna värderingsmetod 3 170 Mkr, vilket ska ställas i relation till portföljens nominella belopp på 3 166 Mkr. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden dis­ konteras till ett nuvärde baserat på noterad marknadsränta för aktuellt återköpspris på värderingsdagen. Nominella nettobelopp och marknadsvärde för derivatportföljen, 2011-12-31 Nominellt belopp 2 275 300 0 2 575

Kontraktstyp netto, Mkr Ränteswappar, nettofordran FRA-kontrakt, nettofordran CAP, nettoskuld Totalt

Marknadsvärde -76 -4 0 -80

Volymen swappar, för vilka bolaget erlägger fast ränta, över­ stiger volymen swappar för vilka bolaget erhåller fast ränta. Finansnetto räntekänslighet

Under antaganden om oförändrad lånevolym samt oförändrad löptid och positionssammansättning avseende nettoexpone­ ringen kommer bolagets finansnetto att påverkas enligt tabel­ len här efter.   Beräkningen är baserad på den räntenivå som gällde vid ut­ gången av 2011 samt en omedelbar och bestående ränteföränd­ ring på en procentenhet för hela avkastningskurvan. Finansnettots räntekänslighet 2011-2014, Mkr 2011

2012

2013

2014

-86

-114

-115

-121

Ränta +1 %

-

-123

-126

-137

Ränta –1 %

-

-105

-104

-104

Räntenivå 2011-12-31

Kredit- och derivatportföljernas räntekänslighet

De verkliga värden som redovisats för kredit- respektive derivat­ portföljen baseras på rådande marknadsräntor per 2011-12-31. För att bedöma portföljernas räntekänslighet har beräkning skett utifrån en förändring i marknadsräntorna med en pro­ centenhet. Kredit- och derivatportföljers räntekänslighet, Mkr Ränteantagande 2011-12-31

Kreditportfölj Derivatportfölj Nominellt MarknadsNominellt Marknadsvärde värde värde, netto värde 3 166 3 170 2 575 -80

Ränta +1 %

3 166

3 165

2 575

-6

Ränta –1 %

3 166

3 175

2 575

-158


noter

Not 35 MEDELTAL ANSTÄLLDA samt KÖNSFÖRDELNING

Not 34 UPPLYSNING OM NÄRSTÅENDE OCH KONCERNINTERNA TRANSAKTIONER

Moderbolag i den koncern där Familjebostäder i Göteborg AB är dotterbolag är Förvaltnings AB Framtiden, organisations­ nummer 556012-6012, med säte i Göteborg. Koncernredovisning upprättas av Förvaltnings AB Framtiden. Bolaget står under bestämmande inflytande från moderbolaget samt från moder­ bolagets ägare Göteborgs Stad.   Några transaktioner med ledande befattningshavare eller nyckelpersoner, utöver lön och andra ersättningar, se not 6, har inte förekommit. 2011

2010

0,0 %

0,0 %

4,4 %

4,5 %

Andel av totala hyres- och förvaltningsintäkter:

Bolag inom Framtidenkoncernen Göteborgs Stads nämnder och bolag, exklusive Framtidenkoncernen Andel av totala kostnader i rörelse-

Företagsledningens könsfördelning 2011, antal Styrelse, inklusive suppleanter VD, övriga befattningshavare Företagsledningens könsfördelning 2010, antal Styrelse, inklusive suppleanter VD, övriga befattningshavare

2011 97 154 251

2010 91 145 236

Män 4 7 11

Kvinnor 6 6 12

Totalt 10 13 23

Män 4 8 12

Kvinnor 5 7 12

Totalt 9 15 24

NOT 36 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGENs slut

verksamhet exklusive fastighetsskatt, av- och nedskrivningar:

Bolag inom Framtidenkoncernen Göteborgs Stads nämnder och bolag, exklusive Framtidenkoncernen

Medelantal anställda Kvinnor Män

3,2 %

3,2 %

Inga väsentliga händelser har inträffat, utöver den ordinarie verksamheten, efter räkenskapårets utgång. Balans- och resultaträkning fastställs på årsstämman den 5 mars 2012.

24,6 % 25,8 %

Vid köp och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma principer för prissättning som vid transaktioner med extern part.   Köp och försäljningar av fastigheter mellan koncernföretag sker till skattemässigt restvärde. Köp och försäljningar av andra anläggningstillgångar sker till bokfört värde.

Göteborg den 8 februari 2012 Anna Hedman ordförande

Agneta Granberg vice ordförande

Peter Lundstedt tf verkställande direktör

Rozgar Watmani

Kristina Holmgren

Lage Rahm

Rexhep Ademaj

Carina Dahlström

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har lämnats den 8 februari 2012 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Bror Frid auktoriserad revisor Vår granskningsrapport har lämnats den 8 februari 2012 Claes-Göran Lans av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor

Torbjörn Rigemar av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor

57


58

revisionsberättelse

Revisionsberättelse Till årsstämman i Familjebostäder i Göteborg AB Org nr 556114-3941 Rapport om årsredovisningen Vi har reviderat årsredovisningen för Familjebostäder i Göteborg AB för år 2011. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 30 – 57. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av bolagets finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dessa finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för år 2011 Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst har vi granskat styrelsens motiverande yttrande samt om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Göteborg den 8 februari 2012 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Bror Frid auktoriserad revisor


Granskningsrapport

Granskningsrapport Till årsstämman i Familjebostäder i Göteborg AB, Org.nr. 556114-3941 Till Göteborgs kommunfullmäktige för kännedom Vi, av fullmäktige i Göteborgs kommun utsedda lekmannarevisorer, har granskat Familjebostäder i Göteborg AB:s verksamhet under 2011. Styrelse och verkställande direktör ansvarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv och beslut samt de lagar och föreskrifter som gäller för verksamheten. Lekmannarevisorernas ansvar är att granska och bedöma om bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig.   Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen, kommunallagen, kommunens revisionsreglemente, god revisionssed i kommunal verksamhet och med beaktande av de beslut kommunfullmäktige och årsstämman fattat. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för en bedömning.   En sammanfattande redogörelse för utförd granskning har överlämnats till bolagets styrelse och verkställande direktör. Utifrån genomförd granskning bedömer vi att bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig.

Göteborg 2012-02-08

Claes-Göran Lans v kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor a

Torbjörn Rigemar av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor

59


60

fastighetsförteckning

Fastighetsförteckning Fastighet

Adress

ANGERED Hjällbo 24:1 Hjällbo 24:2 Hjällbo 24:3 Hjällbo 25:1 Hjällbo 25:2 Hjällbo 25:3 Hjällbo 25:5 Hjällbo 25:6 Parkeringsfastigheter

Hjällbogärdet 1-2 Hjällbogärdet 3-13, 31-33 Hjällbogärdet 14-30 Eriksbo Västergärde 2-14 Eriksbo Västergärde 15-24 Eriksbo Västergärde 25-34 Eriksbo Östergärde 1-20 Eriksbo Östergärde 21-43

Hyresvärde* kkr

Bostadshyra* kr/kvm

1 077 456 430 557 36 36 816 80

3 363 40 871 49 661 38 183 32 200 32 200 56 905 71 934 1 440

6 423 8 096 6 640 5 050 5 213 9 511 11 976 1 893

825 819 836 808 822 833 833

61 924

3 488

326 757

64 30 54 50 42 78 34 26 26 39 58 80 30 64 54 48 0 108 32 50 57 58 18 168 12 24 18 31 28 27 27 46 78 56 72 96 70 48 0

3 873 1 788 3 146 2 710 2 508 4 029 1 988 1 430 1 524 2 328 3 284 4 682 1 812 3 837 2 858 2 868 0 6 204 1 922 2 994 3 148 3 464 990 8 718 861 1 350 990 1 869 1 679 1 625 1 625 1 996 3 435 2 712 4 280 5 954 4 240 2 936 0

53 105 633 111 93 239 153 52 55 10 0 699 31 1 314 927 144 409 63 103 0 86 57 48 926 0 78 18 0 0 13 13 103 326 10 0 0 261 0 2 758

3 487 1 863 3 582 2 591 2 370 4 330 2 076 1 508 1 746 2 713 3 336 6 351 1 719 5 131 4 329 3 458

879 968 896 909 887 965 889 1 020 991 1 143 980 1 184 893 984 1 171 1 132

5 647 1 807 2 904 3 012 3 161 970 8 800 1 316 1 372 967 1 672 1 483 1 461 1 459 2 054 3 713 3 007 3 815 5 439 3 976 2 625

905 891 898 902 891 918 943 1 528 917 933 887 883 886 882 983 981 1 103 866 908 888 865

1 901

107 657

9 891

27 239 13 221 25 567 19 649 18 240 30 300 15 097 11 292 12 338 18 053 23 720 47 410 13 263 34 091 29 071 22 907 1 767 43 800 14 012 22 503 22 000 24 227 7 226 64 644 30 000 10 114 7 260 13 171 11 768 11 560 11 555 14 622 25 304 19 000 31 200 42 821 32 724 21 400 14 641 2 841 861 618

Värdeår

Lägenheter kvm

Lokaler kvm

1976 1988 1984 1983 1985 1984 1984 1984

0 98 127 103 76 84 155 199

0 7 330 9 600 7 430 6 203 6 286 10 808 14 267

842

ANGERED TOTALT ASKIM-FRÖLUNDA-HÖGSBO Järnbrott 63:5 Bankogatan 3-5 Järnbrott 65:1 Dollargatan 2-10 Järnbrott 66:1 Riksdalersgatan 7-21 Järnbrott 67:1 Riksdalersgatan 1-5 Järnbrott 67:2 Sterlingsgatan 2-10 Järnbrott 68:3 Örtugsgatan 1-23 Järnbrott 68:4 Riksdalersgatan 2-4 Järnbrott 75:2 Järnmyntsgatan 2-8 Järnbrott 76:1 Järnmyntsgatan 1-7 Järnbrott 77:2 Nickelmyntsgatan 1-11 Järnbrott 78:4 Penninggatan 1-15 Järnbrott 81:4 Bankogatan 12-38 Järnbrott 81:6 Markmyntsgatan 16 Järnbrott 81:8 Markmyntsgatan 2-12 Järnbrott 83:4 Axel Dahlströms Torg 2 Järnbrott 84:1 Skiljemyntsgatan 2-14 Järnbrott 84:5 Markmyntsgatan 19 Järnbrott 84:6 Markmyntsgatan 7-17 Järnbrott 86:8 Bankogatan 35-43 Järnbrott 87:1 Bankogatan 19-33 Järnbrott 88:1 Skiljemyntsgatan 16-18 Järnbrott 89:6 Skiljemyntsgatan 3-19 Järnbrott 90:1 Riksdalersgatan 48-52 Järnbrott 91:1 Riksdalersgatan 23-45 Järnbrott 91:2*** Riksdalersgatan 47-53 Järnbrott 92:1 Sikelgatan 2-8 Järnbrott 92:3 Riksdalersgatan 42-46 Järnbrott 93:1 Bankogatan 7 Järnbrott 93:2 Bankogatan 9 Järnbrott 93:3 Bankogatan 11 Järnbrott 93:4 Bankogatan 13 Järnbrott 93:5 Riksdalersgatan 30-38 Järnbrott 94:1 Riksdalersgatan 10-26 Järnbrott 108:2 Markmyntsgatan 3 Järnbrott 122:3 Skäpplandsgatan 7-11 Järnbrott 123:1 Spannlandsgatan 10-16 Järnbrott 123:2 Spannlandsgatan 5-9 Järnbrott 124:3 Marklandsgatan 17-19 Järnbrott 131:3 Högsbogatan 40 Parkeringsfastigheter ASKIM-FRÖLUNDA-HÖGSBO TOTALT

Taxeringsvärde kkr

Lägenheter antal

Stadsdelsnämnd

1954 1952 1953 1953 1952 1953 1953 1976 1953 1977 1954 1992 1953 1954 1984 1972 1985 1954 1953 1954 1954 1953 1953 1953 2011 1953 1953 1953 1953 1953 1953 1953 1953 1957 1962 1961 1962 1961 1982

* Hyran avser 2012 års budgeterade bruttohyror inklusive bolagsinterna hyror:För lokalfastigheter med färre än tre lokalhyresgäster och för vissa udda lokalfastigheter redovisas inte hyresvärdet. ** Markfastigheter som ej åsatts taxeringsvärde. *** Bostadsfastighet under uppförande, totalt kommer fastigheten att innehålla 99 bostäder.


fastighetsförteckning

Stadsdelsnämnd Fastighet

Adress

centrum Gårda 31:1 Gårda 31:5 Gårda 31:6 Gårda 31:7 Gårda 31:12 Gårda 31:13 Gårda 31:14 Gårda 31:15 Gårda 31:16 Gårda 31:17 Gårda 31:18 Gårda 31:19 Gårda 31:20 Gårda 31:21 Gårda 31:22 Gårda 31:23 Gårda 31:24 Heden 16:3 Heden 25:15 Heden 25:19 Heden 26:8 Heden 26:9 Heden 26:10 Heden 26:12 Heden 26:16 Heden 27:5 Heden 27:8 Heden 27:9 Heden 27:20 Heden 28:15 Heden 30:14 Heden 31:8 Johanneberg 4:3 Johanneberg 22:3 Johanneberg 28:1 Johanneberg 28:2 Johanneberg 28:3 Johanneberg 46:7 Krokslätt 87:2 Lorensberg 17:24 Lorensberg 17:25 Lorensberg 25:3 Stampen 9:24 CENTRUM TOTALT

Gudmundsgatan 11 Fabriksgatan 43 Underåsgatan 20 Underåsgatan 18 Underåsgatan 6-8 Underåsgatan 4 Underåsgatan 2/Åvägen 32 Åvägen 30 Åvägen 28 Gudmundsgatan 1 Gudmundsgatan 3 Gudmundsgatan 5 Gudmundsgatan 9 Fabriksgatan 39 Fabriksgatan 41 Underåsgatan 10-12 Underåsgatan 14-16 Nya Allén 3/Parkgatan 6 Hedåsgatan 10 Sten Sturegatan 3-11 Hedåsgatan 11 Hedåsgatan 13 Berzeliig 20/Hedåsg 15 Berzeliig 16/Wadmansg 16 Wadmansgatan 8 Wadmansgatan 3 Södra Vägen 10/Wadmansg 9 Wadmansgatan 11 Wadmansgatan 5-7 Tegnérsg 18/Hedåsg 19 Södra Vägen 30 Södra Vägen 36 Viktor Rydbergsgatan 21 Richertsgatan 14 Rosensköldsgatan 1 Rosensköldsgatan 3 Rosensköldsgatan 5 Spaldingsgatan 13 Ö Buråsliden 10/N Krokslättsg Pontus Wiknersgatan 12 Pontus Wiknersgatan 10 Södra Vägen 45 Odinsplatsen 8/Odinsgatan 23

Värdeår 1960 1960 1960 1960 1960 1960 1931 1960 1960 1960 1960 1960 1960 1960 1960 1960 1960 1996 1979 1993 1980 1991 1988 1960 1930 1991 1989 1991 1991 1982 1994 1970 1934 1939 1960 1962 1960 1958 1933 1938 1937 1930 1936

Lägenheter antal

Lägenheter kvm

Lokaler kvm

Taxeringsvärde kkr

Hyresvärde* kkr

Bostadshyra* kr/kvm

18 13 13 6 19 6 14 10 11 13 17 16 17 11 11 20 18 20 12 100 16 20 21 17 11 9 30 16 34 34 21 16 22 28 48 28 27 29 43 18 21 10 39 923

585 647 526 335 777 347 623 501 525 471 633 605 604 481 481 890 893 2 142 1 195 5 615 1 429 1 398 1 969 1 991 1 142 994 2 099 1 073 2 835 3 260 1 812 1 815 1 366 1 403 2 691 1 625 1 673 1 748 2 093 1 507 1 481 1 329 2 054 59 663

111 71 72 0 43 0 0 104 39 57 32 35 0 0 0 0 0 48 100 0 21 51 153 157 113 0 1 348 0 128 0 285 212 80 0 93 25 0 0 196 0 0 160 217 3 951

7 822 9 364 7 649 3 962 9 489 4 153 6 799 6 645 7 389 6 547 7 644 7 596 8 474 6 542 5 727 10 497 10 510 42 558 20 927 103 000 24 800 25 412 36 055 33 955 18 372 17 800 52 880 19 200 51 356 57 000 33 931 33 632 22 044 22 000 45 859 27 282 28 000 28 400 28 493 24 090 23 542 23 111 28 010 998 518

578 625 516 290 697 297 469 522 476 478 577 567 544 408 414 768 770 2 854 1 290 7 421 1 433 1 771 2 240 2 122 1 202 1 118 4 616 1 285 3 417 3 136 2 144 1 957 1 383 1 461 3 633 2 053 2 070 1 843 1 476 1 624 1 611 1 473 2 619

903 854 883 865 868 857 753 918 863 918 893 881 900 849 860 863 863 1 256 939 1 301 990 1 219 1 012 942 907 1 125 1 231 1 198 1 164 962 961 936 966 1 042 1 255 1 258 1 216 1 001 623 1 017 1 050 938 1 120

* Hyran avser 2012 års budgeterade bruttohyror inklusive bolagsinterna hyror:För lokalfastigheter med färre än tre lokalhyresgäster och för vissa udda lokalfastigheter redovisas inte hyresvärdet. ** Markfastigheter som ej åsatts taxeringsvärde.

61


62

fastighetsförteckning

Stadsdelsnämnd Fastighet

Adress

LUNDBY Brämaregården 75:1 Kvillebäcken 5:4 Kvillebäcken 5:5 Kvillebäcken 6:1 Kvillebäcken 6:4 Kvillebäcken 7:7 Kvillebäcken 8:7 Kvillebäcken 9:6 Kyrkbyn 27:1 Kyrkbyn 33:1 Kyrkbyn 89:1 Sannegården 28:29 Sannegården 33:1 Sannegården 34:5 Sannegården 83:1 LUNDBY TOTALT

Virvelsvindsgatan 16 Vårlöksgatan 1 Vårlöksgatan 3 Smörbollsgatan 5 Vårlöksgatan 2 Smörbollsg 2-6/Tjärblomsg 1-5 Tjärblomsg 2-6/Konvaljeg 1-5 Konvaljeg 2-4/Kabbeleksg 1 Inägogatan 27 Inägogatan 29-33 Eketrägatan 22-24 Styrgången 6-10/Styrfart 10-14 Miraallén 65 Miraallén 49-63 Skonaren Ingosg

MAJORNA-LINNÉ Kungsladugård 1:7 Kungsladugård 1:14 Kungsladugård 2:7 Kungsladugård 3:10 Kungsladugård 4:15 Kungsladugård 5:2 Kungsladugård 5:11 Kungsladugård 5:12 Kungsladugård 6:18 Kungsladugård 7:5 Kungsladugård 7:11 Kungsladugård 7:12 Kungsladugård 8:7 Kungsladugård 8:12 Kungsladugård 8:13 Kungsladugård 9:14 Kungsladugård 10:15 Kungsladugård 11:23 Kungsladugård 12:16 Kungsladugård 12:17 Kungsladugård 12:18 Kungsladugård 12:19 Kungsladugård 14:11 Kungsladugård 15:20 Kungsladugård 15:21 Kungsladugård 15:22 Kungsladugård 15:30 Kungsladugård 15:31 Kungsladugård 16:11 Kungsladugård 17:2 Kungsladugård 18:5 Kungsladugård 18:7 Kungsladugård 18:11 Kungsladugård 19:7 Kungsladugård 19:9 Kungsladugård 20:14 Kungsladugård 20:15 Kungsladugård 21:23 Kungsladugård 27:9 Kungsladugård 28:16 Kungsladugård 29:2

Birgittagatan 4 Kustroddaregatan 1 m fl Kustroddaregatan 4 m fl Slottsskogsgatan 5 m fl Kustroddaregatan 28 m fl Svanebäcksgatan 3 Älvsborgsgatan 22 m fl Svanebäcksgatan 1, 5-9 Svanebäcksgatan 11 m fl Svanebäcksg 35/ Mariag 11 Svanebäcksgatan 29-33 Älvsborgsgatan 48-52 Peter Bagges gata 6 Peter Bagges gata 2 m fl Svanebäcksgatan 18 m fl Gröna Vallen 6 m fl Gröna Vallen 5 m fl Slottsskogsgatan 7-9 Birgittagatan 9-17 Birgittagatan 19 m fl Svanebäcksg 12-14/Ostindieg 11 Svanebäcksgatan 2-10 Älvsborgsgatan 13 m fl Silverkällegatan 7 Silverkällegatan 9 Majstångsg 38/Silverkälleg 11 Älvsborgsgatan 21 m fl Älvsborgsg 19/Ostindieg 12-18 Älvsborgsgatan 37 m fl Strandridaregatan 3 Kjellestadsg 9/Mariag 23 Kennedygatan 20 Kjellestadsgatan 5-7 Bankebergsgatan 2 Bankebergsgatan 4 Jordhyttegatan 3 Mariagatan 31-33 Majstångsgatan 9-11 Kennedygatan 7 m fl Strandridaregatan 11 m fl Stilla Gatan 4

Värdeår 1958 1953 1952 1952 1950 1997 1979 1994 1991 1972 1992 2000 2002 2002 2011

1973 1960 1974 1966 1975 1992 1964 1964 1965 1983 1983 1983 1983 1960 1960 1976 1961 1966 1960 1960 1960 1960 1968 1987 1929 1967 1995 1967 1968 1963 1984 1982 1982 1961 1961 1993 1965 1957 1984 1983 1956

Taxeringsvärde kkr

Hyresvärde* kkr

Bostadshyra* kr/kvm

9 209 1 235 1 203 1 204 1 196 8 585 7 346 4 254 864 4 626 3 309 7 491

1 133 921 916 927 900 1 094 949 1 109 1 067 1 040 1 040 1 559

9 637

1 522

3 217

91 831 9 682 10 100 9 651 10 295 87 200 66 955 37 664 7 722 35 324 29 598 78 607 2 200 113 829 2 000 592 658

13 590 748 388 589 0 247 85 253 303 0 131 0 947 57 84 223 0 38 220 0 73 97 0 14 0 958 131 510 0 61 10 8 47 302 0 57 109 265 561 29

6 947 33 481 55 984 44 289 87 518 5 546 27 278 18 803 73 059 11 057 18 200 20 225 7 362 26 278 16 417 44 084 65 519 42 000 36 200 17 521 16 600 33 024 79 243 6 747 4 586 7 805 121 213 27 259 64 202 4 915 8 912 5 716 12 097 6 364 6 950 17 800 15 000 49 250 49 585 105 080 5 093

586 3 196 5 308 4 188 7 276 502 2 408 1 608 6 529 1 061 1 514 1 595 559 2 808 1 384 3 595 5 591 3 697 2 910 1 407 1 310 2 711 6 871 571 412 654 10 869 2 281 5 669 422 773 443 933 655 703 1 660 1 246 4 701 4 058 8 457 507

984 952 1 010 955 923 1 170 955 914 975 962 1 037 961 954 962 920 943 944 972 903 868 882 911 957 1 063 911 946 1 223 903 931 968 1 064 967 966 1 106 1 032 1 219 911 1 027 995 979 1 076

Lägenheter antal

Lägenheter kvm

Lokaler kvm

123 20 20 20 20 209 137 75 12 66 45 65

7 033 1 194 1 194 1 184 1 236 7 776 7 149 3 296 810 4 350 2 979 4 254

737 66 66 52 70 16 515 562 0 71 392 173

87

6 076

497

899

48 531

12 41 77 76 137 8 45 25 109 10 21 16 8 36 27 73 99 78 56 18 20 55 119 8 6 11 148 31 84 9 11 6 14 14 12 30 18 96 56 112 11

592 2 633 4 656 3 828 7 232 429 2 319 1 666 6 469 722 1 460 1 536 586 1 800 1 425 3 717 5 694 3 805 3 216 1 526 1 486 2 903 7 078 537 447 692 8 086 2 381 5 438 436 687 455 964 533 616 1 362 1 340 4 496 3 834 8 258 462

* Hyran avser 2012 års budgeterade bruttohyror inklusive bolagsinterna hyror:För lokalfastigheter med färre än tre lokalhyresgäster och för vissa udda lokalfastigheter redovisas inte hyresvärdet. ** Markfastigheter som ej åsatts taxeringsvärde.


fastighetsförteckning

Stadsdelsnämnd Fastighet Kungsladugård 29:9 Kungsladugård 33:8 Kungsladugård 34:46 Kungsladugård 35:12 Kungsladugård 35:13 Kungsladugård 35:14 Kungsladugård 35:36 Kungsladugård 36:19 Kungsladugård 36:22 Kungsladugård 36:23 Kungsladugård 37:37 Kungsladugård 37:38 Kungsladugård 37:42 Kungsladugård 42:10 Kungsladugård 45:4 Kungsladugård 45:5 Kungsladugård 45:6 Kungsladugård 47:4 Kungsladugård 47:5 Kungsladugård 51:2 Kungsladugård 74:5 Kungsladugård 74:6 Kungsladugård 74:12 Kungsladugård 74:20 Kungsladugård 78:1 Kungsladugård 78:15 Kungsladugård 79:10 Kungsladugård 79:4 Kungsladugård 80:13 Kungsladugård 82:6 Kungsladugård 82:11 Kungsladugård 82:14 Majorna 103:11 Majorna 109:27 Majorna 110:2 Majorna 111:7 Majorna 143:2 Majorna 143:3 Majorna 143:4 Majorna 143:5 Majorna 143:6 Majorna 143:7 Majorna 143:9 Majorna 143:16 Majorna 144:5 Majorna 145:3 Majorna 145:7 Majorna 145:8 Majorna 146:23 Majorna 160:1 Majorna 161:1 Majorna 304:20 Majorna 305:7 Majorna 305:20 Majorna 305:22 Majorna 305:23 Majorna 305:25 Majorna 307:4 Majorna 307:12 Majorna 307:13 Majorna 308:8

Adress Värdeår Strandridaregatan 22 m fl 1982 Kungsladugårdsgatan 1 m fl 1965 Svanebäckgatan 45 m fl 1980 Kungsladugårdsgatan 20 1983 Kungsladugårdsgatan 18 1966 Kungsladugårdsgatan 16 1976 Valvgången 2 m fl 1976 Ekedalsgatan 38 1934 Slottsskogsgatan 70 m fl 1964 Ekedalsgatan 36 m fl 1983 Lugnet 7 1981 Lugnet 5 1960 Kungsladugårdsgatan 32 m fl 1981 Wärnsköldsgatan 9 m fl 1968 Mariag 3,6 /Svanebäcksg 22 1961 Mariagatan 4 1975 Wärnsköldsgatan 1 m fl 1973 Oxhagsgatan 3 1940 Ståthållaregatan 19-23 1951 Fågelfängaregatan 15 1951 Slottsskogsgatan 47 1972 Slottsskogsgatan 49 1982 Vänmötet 9 1977 Slottsskogsgatan 45 m fl 1960 Slottsskogsgatan 55 1983 Stjernsköldsgatan 2 m fl 1960 Godhemsgatan 58-60 1981 Lugnet 12 1981 Kungsladugårdsgatan 36 1931 Birgittagatan 16 1975 Ostindiegatan 1-3 m fl 1990 Tranegatan 6-8 m fl 1982 Älvsborgsgatan 8 m fl 1973 Karl Johansgatan 148 m fl 1984 Allmänna Vägen 50 1985 Hellstedtsgatan 3-7 1986 Ärlegatan 10 1987 Ärlegatan 8 1987 Ärlegatan 6 1980 Ärlegatan 4 1987 Ärlegatan 2 1987 Slottsskogsgatan 42 1987 Slottsskogsgatan 38 1987 Slottsskogsgatan 18-36 1990 Slottsskogsgatan 44-46 1960 Slottsskogsgatan 50 1982 Slottsskogsgatan 48 1993 Slottsskogsgatan 52-54 1998 Slottsskogsgatan 6 1952 Ärlegatan 9-11 1970 Ärlegatan 7 1953 Amiralitetsgatan 12 m fl 1975 Djurgårdsgatan 25 1960 Djurgårdsgatan 21-23 1980 Allmänna Vägen 20 1989 Djurgårdsgatan 27 1991 Kommendörsgatan 16-20 1980 Koopmansgatan 9 2000 Koopmansg 11-15/Amiral g 18-20 1950 Amiralitetsgatan 16 m fl 1975 Oljekvarnsgatan 17 m fl 1986

Lägenheter antal 51 38 96 10 12 14 35 11 120 20 9 14 52 71 11 6 31 0 0 0 12 11 12 178 11 126 34 9 11 12 15 33 128 32 9 46 7 6 13 9 9 13 8 62 17 28 32 52 24 46 26 98 9 17 0 12 36 8 56 20 49

Lägenheter kvm 3 220 2 688 6 513 574 569 904 2 344 486 5 417 1 438 586 516 3 791 4 618 635 452 2 159 0 0 0 554 649 476 11 207 702 6 375 2 291 583 852 498 1 055 1 888 7 838 2 072 513 2 796 525 459 590 582 636 796 608 4 919 1 228 1 382 1 624 2 327 1 364 2 454 1 433 7 070 571 1 286 0 912 2 572 432 3 056 1 406 2 896

Lokaler kvm 159 349 158 9 34 0 61 61 165 70 0 42 353 222 229 15 50 1 866 884 985 15 57 18 1 107 35 125 46 0 58 58 113 62 424 230 93 1 830 0 71 0 25 228 107 33 1 350 1 193 93 79 164 251 76 85 480 0 0 358 0 0 0 71 51 60

Taxeringsvärde kkr 40 481 32 285 80 605 7 216 6 414 10 642 27 400 5 455 60 890 18 321 7 313 5 818 42 531 53 280 8 281 5 343 25 404 17 000 8 223 9 272 6 503 8 028 5 983 130 260 8 952 103 000 25 171 6 460 9 579 6 269 13 927 23 600 93 087 27 182 7 078 56 361 6 593 6 154 7 414 7 314 9 504 10 742 7 809 71 453 21 760 17 798 21 605 33 268 16 146 28 996 15 600 85 646 5 505 14 000 0 11 676 28 200 6 415 33 818 16 400 36 518

Hyresvärde* kkr 3 224 2 907 6 483 583 553 890 2 286 521 5 459 1 529 581 559 3 943 4 565 864 421 2 144

Bostadshyra* kr/kvm 966 926 955 1 011 952 985 963 959 971 994 961 1 058 955 942 980 927 938

535 664 455 11 408 709 7 357 2 212 551 878 566 1 266 1 910 7 547 2 251 658 4 996 543 539 627 624 877 946 644 6 946 2 472 1 573 2 211 3 249 1 620 2 671 1 545 7 056 461 1 214

958 1 000 948 929 967 1 148 952 945 906 1 006 1 123 1 003 914 982 1 091 1 066 1 035 1 035 1 064 1 065 991 1 034 1 003 1 118 903 1 073 1 311 1 322 1 037 1 063 1 030 941 808 944

1 062 2 474 541 3 021 1 377 3 240

1 164 962 1 252 964 947 1 096

* Hyran avser 2012 års budgeterade bruttohyror inklusive bolagsinterna hyror:För lokalfastigheter med färre än tre lokalhyresgäster och för vissa udda lokalfastigheter redovisas inte hyresvärdet. ** Markfastigheter som ej åsatts taxeringsvärde.

63


64

fastighetsförteckning

Stadsdelsnämnd Fastighet Majorna 309:30 Majorna 309:56 Majorna 313:13 Majorna 315:10 Majorna 315:13 Majorna 317:9 Majorna 317:15 Majorna 318:17 Majorna 319:17 Majorna 319:18 Majorna 322:12 Majorna 323:9 Majorna 324:9 Majorna 325:1 Majorna 325:5 Majorna 325:6 Majorna 326:10 Majorna 326:12 Majorna 327:1 Majorna 327:6 Majorna 328:9 Majorna 328:10 Majorna 329:3 Majorna 329:13 Majorna 329:18 Majorna 329:19 Majorna 330:5 Majorna 331:2 Majorna 331:6 Majorna 331:9 Majorna 333:9 Majorna 335:10 Majorna 335:14 Majorna 336:1 Majorna 337:5 Majorna 337:6 Majorna 337:7 Majorna 338:7 Majorna 338:9 Majorna 339:1 Majorna 339:4 Majorna 339:5 Majorna 340:7 Majorna 340:8 Majorna 340:9 Majorna 340:10 Majorna 340:11 Majorna 341:14 Majorna 342:1 Majorna 342:8 Majorna 343:11 Majorna 343:12 Majorna 343:14 Majorna 344:4 Majorna 344:8 Majorna 345:1 Majorna 345:2 Majorna 345:5

Adress Koopmansgatan 12 Klareborgsgatan 12 Tellgrensgatan 2 m fl Galateagatan 13 Mariebergsg 18 m fl Kabyssgatan 8 Kabyssgatan 6 m fl Såggatan 40 m fl Ankargatan 18 m fl Klareborgsgatan 5 m fl Djurgårdsgatan 41 m fl Ankargatan 1-55 Tellgrensgatan 9 m fl Klareborgsgatan 22 Klareborgsgatan 14 Klareborgsgatan 18-20 Vingagatan 7 Vingagatan 9 m fl Såggatan 46/Vingagatan 6-8 Klareborgsgatan 21 Såggatan 53 m fl Buskärsgatan 1 Klareborgsgatan 28 Klareborgsgatan 30 Vargögatan 4-6 Klareborgsgatan 24-26 Såggatan 60-62 Såggatan 69 Paternostergatan 6 Paternostergatan 24-32 Godhemsgatan 16-30 Ekedalsgatan 43 Godhemsgatan 36 m fl Hålekärrsgatan 14/Bangatan 67 Spetsbergsgatan 6 Spetsbergsgatan 4 Vitögatan 1-5/Bangatan 65 Söderlingsgatan 6-8 Spetsbergsgatan 1-3 Söderlingsgatan 10 Söderlingsgatan 14 Söderlingsgatan 12 Ekedalsgatan 18 Ekedalsgatan 16 Ekedalsgatan 14 Ekedalsgatan 12 Söderlingsgatan 11-17 Söderlingsg 1-9/Ekedalsg 4-8 Ekedalsgatan 1 Fredbergsgatan 2, 4, 6 Stenklevsgatan 3 Oljekvarnsgatan 14 Djurgårdsg 47/Oljekvarnsg 8-12 Dahlströmsgatan 5 Stenklevsg 6-10/Fredbergsg 1 Dahlströmsgatan 6 Dahlströmsgatan 4 Ekedalsgatan 7-9

Värdeår 1979 1976 1987 1985 1985 1985 1970 1960 1970 1991 1960 1965 1985 1973 1979 1960 1960 1978 1962 1978 1984 1984 1990 1965 1990 1960 1990 1950 1977 1957 1980 1977 1977 1980 1955 1955 1937 1987 1989 1986 1989 1986 1979 1979 1985 1986 1985 1986 1992 2002 2003 1987 1991 2000 1978 1992 1938 1997

Lägenheter antal 12 36 133 21 67 21 102 181 65 51 181 121 80 7 6 16 8 94 12 12 44 14 17 18 22 24 29 8 0 103 97 12 120 12 15 15 29 21 32 11 6 9 10 8 9 14 49 99 18 52 9 31 45 13 51 0 23 38

Lägenheter kvm 480 1 851 9 239 1 475 4 631 1 242 7 306 10 401 4 205 4 335 10 222 7 327 5 347 440 451 1 040 535 5 895 846 580 3 049 978 1 035 886 1 511 1 181 1 862 531 0 6 966 6 703 677 8 087 779 701 742 1 558 987 2 308 808 589 579 505 496 644 726 2 626 6 020 878 2 536 433 1 983 2 573 636 3 000 0 961 1 586

Lokaler kvm 37 18 50 0 217 0 32 155 103 1 174 327 35 212 0 0 0 0 271 294 90 85 0 4 0 0 73 0 0 1 319 79 0 57 291 0 137 61 72 115 0 0 0 0 168 42 92 10 58 516 0 60 909 70 77 0 43 781 42 0

Taxeringsvärde kkr 5 907 21 800 114 567 18 400 58 766 15 400 85 213 117 940 48 800 67 535 115 493 82 216 66 600 5 164 5 363 11 620 6 036 70 703 10 256 6 981 38 282 12 158 13 199 9 967 19 262 13 352 23 715 5 851 7 585 76 272 83 000 7 876 96 238 9 922 8 058 8 155 16 907 13 079 29 000 10 034 7 446 7 276 6 760 6 146 8 495 9 087 33 141 78 101 11 333 39 792 19 953 25 774 33 710 9 303 35 598 0 10 083 21 542

Hyresvärde* kkr 542 2 114 9 875 1 573 4 901 1 467 6 999 10 204 4 113 6 403 10 328 7 145 5 630 417 449 1 002 513 6 074 1 085 636 3 143 1 044 1 159 987 1 626 1 249 2 064

Bostadshyra* kr/kvm 1 068 1 080 1 063 1 066 1 024 1 088 953 967 959 1 083 988 970 1 024 948 996 964 959 993 1 019 1 014 1 003 1 068 1 118 1 114 1 076 1 042 1 108 906

1 213 7 042 6 698 707 8 003 851 832 801 1 723 1 271 2 726 839 611 630 608 551 740 839 2 962 7 273 1 107 3 479 1 731 2 435 3 288 849 3 139

978 995 995 960 996 1 057 1 029 1 062 1 186 1 181 1 038 1 037 1 089 1 019 1 037 1 032 1 148 1 107 1 112 1 261 1 351 1 335 1 134 1 237 1 335 1 038

871 2 142

882 1 350

* Hyran avser 2012 års budgeterade bruttohyror inklusive bolagsinterna hyror:För lokalfastigheter med färre än tre lokalhyresgäster och för vissa udda lokalfastigheter redovisas inte hyresvärdet. ** Markfastigheter som ej åsatts taxeringsvärde.


fastighetsförteckning

Lägenheter antal 88 10 11 9

Lägenheter kvm 5 261 588 550 717

Lokaler kvm 292 44 0 115

Taxeringsvärde kkr 66 477 6 442 6 916 9 504

Hyresvärde* kkr 5 856 570 613 796

Bostadshyra* kr/kvm 1 077 883 1 114 969

1989 1960 1978 1976 1965 2006 1980 1977 1974 1970 1993 1939 1991 1993 1993 1993 1993 1983 1971 1975 1987 1966 1984 1970 1970

7 37 5 16 111 114 56 20 11 59 31 16 16 16 24 9 11 24 24 28 24 24 24 0 0 6 958

629 1 629 315 1 024 6 320 6 541 3 966 967 498 4 267 1 276 768 1 008 952 1 008 460 614 1 176 1 116 1 652 1 047 1 176 1 140 0 0 418 822

0 0 50 0 209 161 188 150 40 0 140 15 72 248 187 194 46 37 369 14 19 76 36 3 432 3 501 40 717

6 856 16 200 3 193 13 008 76 314 94 000 47 789 13 280 6 490 53 200 17 281 8 209 13 160 14 650 14 156 7 334 8 411 14 598 14 753 19 400 13 050 13 269 14 409 35 800 28 546 5 286 064

565 1 358 254 1 048 6 431 7 300 4 006 1 131 557 4 210 1 665 918 1 208 1 471 1 442 706 696 1 510 1 586 1 968 1 294 1 249 1 448

899 833 730 983 1 002 1 085 967 1 044 1 055 987 1 204 1 152 1 178 1 206 1 264 1 162 1 109 1 246 1 186 1 131 1 167 1 041 1 248

1970 1970 1970 1970 1970 1970 1970 1970 1970 1970 1970 1970 1970

36 36 36 45 43 45 24 36 36 36 45 36 42

2 104 2 104 2 104 2 630 2 513 2 619 2 116 2 092 2 092 2 096 2 615 2 104 3 661

126 111 79 110 219 81 206 147 90 90 190 80 492

16 471 16 668 16 555 20 672 19 845 20 495 17 202 16 522 16 572 16 539 20 853 16 604 26 135

1 924 1 901 1 896 2 404 2 425 2 354 1 878 1 938 1 894 1 908 2 392 1 936 3 274

879 874 879 884 871 879 838 885 878 885 877 891 836

1971

0

0 30 850

25 614 4 444 271 191

1 421

496

5 311 27 7 359

Stadsdelsnämnd Fastighet Adress Majorna 346:8 Ekedalsgatan 11-23 Majorna 347:1 Godhemsplatsen 1 Majorna 350:4 Oljekvarnsgatan 22 Majorna 401:1 Allmänna V 11/Djurgårdsg 16 Majorna 720:1** Majorna 720:2** Majorna 720:215** Majorna 720:216 Allmänna Vägen 48 Majorna 720:344 Klippan 8-24 Majorna 723:8 Allmänna Vägen 9 Olivedal 22:38 Sjömansgatan 8 Olivedal 23:25 Eldareg 8-18/Sofiebergsg 8 Olivedal 28:11 Eldaregatan 3 Olivedal 30:11 Flagg 2-8/Sjömansg 9-15 Olivedal 31:12 Kompassg 10/Flagg 1 Olivedal 31:13 Flaggatan 3 Olivedal 31:16 Flagg 5-7/Paradisg 26-30 Sandarna 1:8 Jordhyttegatan 2-4 Sandarna 2:3 Asperögatan 4 Sandarna 2:8 Jordhyttegatan 12 Sandarna 4:5 Donsögatan 1 Sandarna 10:2 Orustgatan 12 Sandarna 12:4 Jordhyttegatan 11 Sandarna 12:6 Jordhyttegatan 7 Sandarna 14:2 Öckerögatan 3 Sandarna 15:1 Öckerög 6/Karl Johansg 160 Sandarna 15:2 Öckerögatan 4 Sandarna 15:3 Öckerögatan 2 Sandarna 15:6 Karl Johansgatan 162 Sandarna 26:1 Öckerögatan 5 Änggården 14:2 Lillängsgatan 1-7 Änggården 15:2 Lillängsgatan 2-6 MAJORNA-LINNÉ TOTALT NORRA HISINGEN Backa 75:2 Gåsagången 29-32 Backa 75:3 Gåsagången 39-42 Backa 75:4 Gåsagången 48-51 Backa 75:5 Gåsagången 52-56 Backa 75:6 Gåsagången 33-38 Backa 75:7 Gåsagången 43-47 Backa 75:8 Gåsagången 57-60 Backa 75:9 Gåsagången 1-4 Backa 75:10 Gåsagången 10-13 Backa 75:11 Gåsagången 18-21 Backa 75:12 Gåsagången 5-9 Backa 75:13 Gåsagången 14-17 Backa 75:14 Gåsagången 22-28/Akkas g 7-11 Backa 75:18** Backa 75:19 Selma Lagerlöfs Torg 1-13 Parkeringsfastigheter NORRA HISINGEN TOTALT

Värdeår 1985 1979 1984 1980

* Hyran avser 2012 års budgeterade bruttohyror inklusive bolagsinterna hyror:För lokalfastigheter med färre än tre lokalhyresgäster och för vissa udda lokalfastigheter redovisas inte hyresvärdet. ** Markfastigheter som ej åsatts taxeringsvärde.

65


66

fastighetsförteckning

Taxeringsvärde kkr

Hyresvärde* kkr

Bostadshyra* kr/kvm

835 1 417 421 59 133 13 234 15 607 31 960 4 212 6 132 6 791 4 505 3 686 4 418 5 746 5 867 6 366

877 965 1 048 577 713 1 000 1 007 1 007 855 855 854 858 856 863 862 865 864

5 034

6 728 14 764 3 477 1 344 2 599 117 728 139 903 288 319 35 400 51 802 56 216 37 108 30 706 36 800 48 294 48 569 52 964 6 800 979 521

3 317 1 779 1 546 3 529 10 171

642 217 20 158 1 037

42 000 17 112 14 451 36 077 109 640

4 990 2 131 1 626 3 681

1 192 1 005 991 953

49 87 28 42 40 40 40 40 40 41 41 41 41 41 39 41 41 41 41 41

3 772 6 854 2 468 3 732 2 850 2 832 2 832 2 832 2 832 2 632 2 632 2 632 2 632 2 632 2 504 2 632 2 632 2 632 2 632 2 632

0 0 459 325 100 100 100 85 58 0 0 0 0 0 146 0 0 0 0 0

16 172 29 253 11 793 17 126 12 614 12 371 12 031 12 254 12 032 11 232 11 232 11 232 11 232 11 232 11 160 11 232 11 232 11 232 11 232 11 232

2 784 5 215 2 212 2 996 2 252 2 239 2 227 2 197 2 187 2 049 2 016 2 009 2 047 2 059 2 133 2 039 2 043 2 042 2 065 2 062

761 761 762 736 761 761 761 760 758 779 766 763 778 781 758 774 776 776 785 784

1971

16

981

554

6 944

1 342

825

1968 1967 1968 1968 1969 1970

169 177 41 138 125 71

14 673 13 375 2 632 3 935 3 661 5 073

0 0 0 0 153 0

62 991 57 174 11 232 16 734 16 189 22 170

11 072 10 196 2 010 4 510 4 369 3 922

752 762 763 1 146 1 172 773

Värdeår

Lägenheter antal

Lägenheter kvm

Lokaler kvm

1970 1986 1990 1929 1952 1993 1994 1995 1966 1966 1966 1966 1966 1966 1966 1966 1966

9 20 6 2 2 163 202 390 68 99 95 68 57 73 97 93 106

721 1 468 402 103 186 12 526 14 892 29 041 4 928 7 075 6 996 4 786 4 175 5 109 6 614 6 504 7 149

337 0 0 0 0 343 198 1 511 0 110 1 298 415 192 0 79 327 224

1 550

112 675

1991 1955 1955 1975

44 33 29 61 167

Tellusgatan 50-62 Merkuriusgatan 1-23 Tellusgatan 42-48 Tellusgatan 32-40 Rymdtorget 1 Rymdtorget 2 Rymdtorget 3 Rymdtorget 4 Rymdtorget 5 Rymdtorget 16-21 Rymdtorget 22-27 Rymdtorget 34-39 Rymdtorget 46-51 Rymdtorget 64-69 Rymdtorget 28-33 Rymdtorget 40-45 Rymdtorget 52-57 Rymdtorget 70-75 Rymdtorget 58-63 Rymdtorget 76-81

1967 1967 1967 1967 1968 1968 1968 1968 1968 1968 1968 1968 1968 1968 1968 1968 1968 1968 1969 1969

Rymdtorget 6-7 Tellusgatan 6-30 Merkuriusgatan 25-73 Rymdtorget 10-15 Saturnusgatan 7, 8 Saturnusgatan 1, 2 ,3 Siriusgatan 24-28

Stadsdelsnämnd Fastighet

Adress

VÄSTRA GÖTEBORG Donsö 47:1 Ringkullevägen 1-5 Donsö 203:2 D Gärde 2-15/Töttefällev 4-14 Styrsö 2:646 Styrsö Tångenväg 69 Styrsö 3:161 Styrsö Byväg 1 Styrsö 3:335 Halsviksvägen 68-70 Tynnered 5:1 Grevegårdsvägen 2-40 Tynnered 6:3 Grevegårdsvägen 50-96 Tynnered 7:1 Grevegårdsvägen 100-194 Önnered 45:2 Opalgatan 109-125 Önnered 45:12 Grevegårdsvägen 218-242 Önnered 45:13 Opalgatan 83-107 Önnered 45:14 Grevegårdsvägen 200-216 Önnered 48:4 Bronsåldersgatan 66-80 Önnered 48:9 Opalgatan 1-19 Önnered 48:10 Opalgatan 21-45 Önnered 48:11 Bronsåldersgatan 40-64 Önnered 48:12 Opalgatan 47-75 Parkeringsfastigheter VÄSTRA GÖTEBORG TOTALT ÖRGRYTE-HÄRLANDA Sävenäs 105:1 Stabbeg 2/Rosendalsg 12 Sävenäs 106:2 Stabbegatan 4-8, 109-111 Sävenäs 106:3 Lådspikaregatan 26-32 Sävenäs 116:9 Lådämnesgatan 18-32 ÖRGRYTE-HÄRLANDA TOTALT ÖSTRA GÖTEBORG Bergsjön 2:1** Bergsjön 2:4 Bergsjön 2:9 Bergsjön 2:12 Bergsjön 2:13 Bergsjön 2:16 Bergsjön 2:17 Bergsjön 2:18 Bergsjön 2:19 Bergsjön 2:20 Bergsjön 2:25 Bergsjön 2:26 Bergsjön 2:27 Bergsjön 2:28 Bergsjön 2:29 Bergsjön 2:30 Bergsjön 2:31 Bergsjön 2:32 Bergsjön 2:33 Bergsjön 2:34 Bergsjön 2:35 Bergsjön 2:36** Bergsjön 2:38 Bergsjön 2:43** Bergsjön 2:44 Bergsjön 2:45 Bergsjön 4:1 Bergsjön 6:1 Bergsjön 6:3 Bergsjön 38:2

* Hyran avser 2012 års budgeterade bruttohyror inklusive bolagsinterna hyror:För lokalfastigheter med färre än tre lokalhyresgäster och för vissa udda lokalfastigheter redovisas inte hyresvärdet. ** Markfastigheter som ej åsatts taxeringsvärde.


fastighetsförteckning

Stadsdelsnämnd Fastighet Adress Bergsjön 38:3 Siriusgatan 16-22 Bergsjön 38:4 Siriusgatan 38-42 Bergsjön 38:5 Siriusgatan 30-36 Bergsjön 38:6 Siriusgatan 60-64 Bergsjön 38:7 Siriusgatan 54-58 Bergsjön 38:8 Siriusgatan 72-76 Bergsjön 38:9 Siriusgatan 66-70 Bergsjön 39:7 Siriusgatan 78-88 Bergsjön 39:8 Siriusgatan 90-96 Bergsjön 39:9 Siriusgatan 108-120 Bergsjön 39:10 Siriusgatan 98-106 Kortedala 51:2 Kalendervägen 36 Kortedala 51:3 Kalendervägen 34 Kortedala 51:4 Kalendervägen 32 Kortedala 51:5 Kalendervägen 30 Kortedala 51:10 Kalendervägen 28 Kortedala 54:2 Kalendervägen 83-91 Kortedala 55:2 Kalendervägen 38 Kortedala 56:1 Kalendervägen 109 Kortedala 56:2 Kalendervägen 107 Kortedala 56:5 Kalendervägen 103-105 Kortedala 57:1 Kalendervägen 125 Kortedala 57:3 Kalendervägen 123 Kortedala 57:4 Kalendervägen 121 Kortedala 57:5 Kalendervägen 119 Kortedala 57:7 Kalendervägen 115 Kortedala 57:8 Kalendervägen 113 Kortedala 57:9 Kalendervägen 111 Kortedala 58:1 Petrifängsgatan 1-13 Kortedala 59:2 Sjusovaregatan 1-11 Kortedala 60:1 Sjusovaregatan 13-17 Kortedala 61:1 Sjusovaregatan 2 o 12 Kortedala 61:2 Sjusovaregatan 4-10 Kortedala 62:1 Östra Midvintersgatan 28-42 Kortedala 63:1 Kalendervägen 54-56 Kortedala 63:2 Kalendervägen 52 Kortedala 63:3 Kalendervägen 50 Kortedala 63:4 Kalendervägen 48 Kortedala 63:5 Kalendervägen 46 Kortedala 63:6 Kalendervägen 44 Kortedala 63:8 Vårmånadsgatan 20-30 Kortedala 63:12 Vårmånadsgatan 2-18 Kortedala 64:2 Vårmånadsgatan 11-17 Kortedala 140:2 Tideräkningsgatan 6-34 Utby 129:2 Fjällbo Park Parkeringsfastigheter ÖSTRA GÖTEBORG TOTALT TOTALT

Värdeår 1970 1970 1970 1970 1971 1970 1970 1971 1971 1971 1972 1968 1969 1968 1969 1970 1971 1968 1974 1954 1976 1954 1954 1954 1954 1963 1955 1955 1955 1955 1955 1955 1955 1955 1955 1968 1965 1969 1968 1969 1955 1955 1955 1964 1996 1996

Lägenheter antal 92 72 96 69 67 72 72 160 102 189 146 36 36 35 36 35 39 36 45 40 65 23 33 35 35 34 33 14 46 43 23 81 26 61 36 36 36 36 38 38 48 73 31 109 95

Lägenheter kvm 6 282 4 860 6 390 4 770 4 610 4 860 4 860 10 772 6 331 12 667 9 023 2 152 2 152 2 094 2 154 2 154 1 923 2 152 2 317 2 162 3 412 1 124 1 508 1 586 1 581 1 772 1 682 822 2 482 2 300 1 177 4 100 1 558 3 341 2 070 2 088 2 070 2 070 2 176 2 176 2 731 3 837 1 743 8 388 6 251

4 195

262 888

17 931 1 113 181

Lokaler kvm 453 0 130 300 495 0 20 709 392 186 16 0 21 58 18 11 171 0 31 0 619 73 109 50 0 21 0 0 151 61 76 51 45 90 944 0 0 0 30 78 0 24 33 124 9 896 50 17 616

Taxeringsvärde kkr 29 494 22 060 29 193 22 574 22 026 22 060 22 060 50 405 28 600 57 861 41 000 14 566 14 566 14 600 14 590 15 370 14 089 14 566 16 795 14 182 25 164 7 631 10 126 10 422 10 366 12 139 11 032 9 906 16 433 15 070 7 867 26 600 10 477 22 244 16 634 14 054 14 023 14 189 15 000 15 614 17 779 25 000 11 309 56 975 58 823 16 124 1 404 218

Hyresvärde* kkr 5 134 3 703 5 009 3 921 3 928 3 741 3 763 8 807 5 254 9 926 7 038 2 226 2 265 2 197 2 335 2 314 2 192 2 298 2 401 2 284 3 940 1 141 1 535 1 582 1 560 1 842 1 624 817 2 375 2 136 1 077 4 042 1 646 3 417 3 158 2 234 2 205 2 223 2 397 2 421 2 332 3 351 1 506 7 199

Bostadshyra* kr/kvm 761 762 765 774 773 768 763 771 780 773 780 1 024 1 022 1 019 1 019 1 023 1 023 1 024 1 017 1 006 1 005 973 958 969 973 1 008 952 910 900 876 868 975 926 957 1 054 1 055 1 042 1 053 1 050 1 055 837 866 844 841 1 090

5 183

92 310 10 830 185

* Hyran avser 2012 års budgeterade bruttohyror inklusive bolagsinterna hyror:För lokalfastigheter med färre än tre lokalhyresgäster och för vissa udda lokalfastigheter redovisas inte hyresvärdet. ** Markfastigheter som ej åsatts taxeringsvärde.

67


68

karta med fastighetsinnehav

KARTA med fastighetsinnehav

0 2 4 Kilometer


karta med fastighetsinnehav

69


Årsredovisning 2011

Produktion: Start Communication. Repro/Tryck: Sandstens Tryckeri

ÅRSREDOVISNING 2011 Familjebostäder i Göteborg AB Organisationsnummer 556114-3941 Box 5151 402 26 Göteborg Besöksadress Södra Vägen 12 Tel 031-731 67 00 Fax 031-731 67 01 www.familjebostader.goteborg.se


Årsredovisning Familjebostäder