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Seminário Abecip Dobrando a participação do Crédito Imobiliário no PIB

Brasília, 20 de setembro de 2012


Agenda 1. Crédito Imobiliário em números

2. Sustentabilidade do Crescimento

3. O papel da regulação financeira

4. Conclusões

2


Agenda 1. Crédito Imobiliário em números

2. Sustentabilidade do Crescimento

3. O papel da regulação financeira

4. Conclusões

3


1. Crédito imobiliário em números Crédito do sistema financeiro (Risco total)/PIB - %

Crédito Imobiliário/PIB - % 5,50 5,00

50

4,50 45 4,00 40

3,50

35

3,00 2,50

30

2,00 25 20

1,50

Nov/08

1,00 2002

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 jul/12

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Fonte: Bacen

2009

2010

2011

2012 jul/12 Fonte: Bacen

Crédito Imobiliário/Crédito Total SFN - % 12 11

•226% de crescimento entre 2008 e 2012.

Crédito Imobiliário/PIB

•Entre 2008 e 2012, o crédito imobiliário mais que dobrou sua importância relativa.

Crédito Imobiliário/Cré dito Total

10 9 8 7 6

5 4 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

jul/12

Fonte: Bacen

4


1. Crédito Imobiliário em Números •Evolução da quantidade de unidades habitacionais financiadas e valores concedidos no SBPE – 2008 a 2012*

(Aquisição e Construção) Fonte: Banco Central * Dados até junho/12

Unidades SBPE: Crescimento de 142% entre jan/08 e junho/12 Valor Financiado SBPE: Crescimento nominal de 356% entre jan/08 e junho/12

5


1. Crédito Imobiliário em Números •SBPE: SFH e a Taxas de Mercado Residenciais e Comerciais SBPE: Sistema Financeiro da Habitação (SFH)

• Unidades: +159,01% SFH Jan/08 a Jun/12

SBPE: Taxas de Mercado

Taxas de Mercado Jan/08 a Jun/12

• Valores: + 374,86%

• Unidades: + 71,95% • Valores: +299,23%

6


1. Crédito Imobiliário em Números •SBPE: Aquisição e Construção (SFH e Taxas de Mercado Residenciais e Comerciais) Aquisição • Unidades: + 208,16% • Valores: + 545,17% Jan/08 a Jun/12 Aquisição

• Unidades: +84,87%

Construção Construção

• Valores: Jan/08 a Jun/12 +196,12%

7


1. Crédito Imobiliário em Números •SBPE: Aquisição Novos e Usados (SFH e Taxas de Mercado Residenciais e Comerciais) Unidades

• Novos: + 416,27% Unidades Jan/08 a Jun/12

Valores Financiados

• Usados: + 153,65%

• Novos: +865,66%

Valores Jan/08 a Jun/12

• Usados: +438,27%

8


São Paulo Rio de Janeiro ago/12

jun/12

abr/12

fev/12

dez/11

out/11

ago/11

jun/11

abr/11

fev/11

dez/10

out/10

ago/10

jun/10

abr/10

fev/10

dez/09

out/09

ago/09

jun/09

abr/09

fev/09

dez/08

out/08

ago/08

jun/08

abr/08

fev/08

1. Crédito Imobiliário em Números Índice Fipe Zap (% mensal - RJ/SP)

4,0%

3,5%

3,0%

2,5%

2,0%

1,5%

1,0%

0,5%

0,0%

IPCA Fonte: FIPE

9


1. Crédito imobiliário em números Ranking PIB 2011 (USD Bi) – 15 maiores -

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

USA CHN JPN

• Brasil entre as seis maiores economias

DEU FRA BRA GBR ITA

Ranking PIB

RUS

IND CAN ESP AUS MEX KOR

Nov/08

Ranking Crédito Imobiliário/PIB 2010 - 15 maiores 20

Fonte: Banco Mundial

Ranking Cred. Imob.

• Participação pequena. Potencial de crescimento Fonte: EMF

30

40

50

60

70

80

90

100

NLD DNK GBR SWE USA NOR CYP PRT ESP DEU BEL LUX FIN EST FRA

10


1. Crédito imobiliário em números População Economicamente Ativa (PEA) milhões 23,1 22,2 21,3

23,4

Déficit Habitacional por faixa de renda 24,4

23,7 23,9

6 milhões de moradias

35% 30% 25%

22,6

20%

21,6 21,8

15% 10% 5%

20,3

0% até 1 s.m.

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

de 1 a 2 de 2 a 3 de 3 a 4 de 4 a 5 de 5 a 6 de 6 a de 10 a mais de s.m. s.m. s.m. s.m. s.m. 10 s.m. 20 s.m. 20 s.m.

Censo demográfico (2010) - População Mais de 80 anos 70 a 79 anos 60 a 69 anos 50 a 59 anos 40 a 49 anos 30 a 39 anos 20 a 29 anos 10 a 19 anos Menos de 10 20%

15%

10%

5% % Mulher

0%

5%

10%

15%

20%

% Homem

11


1. Crédito imobiliário em números Pessoal Ocupado Assalariado (jan/2004=100) 110 170

108

1.600

130 110 90

1.200 70 50

100 98

jul/12

jan/12

jul/11

jan/11

jul/10

jan/10

jul/09

jan/09

jul/08

jan/08

jul/07

MSAD (R$ milhões)

jan/07

96 jan/04

set/11

jan/12

mai/11

set/10

jan/11

mai/10

set/09

jan/10

mai/09

set/08

jan/09

mai/08

set/07

jan/08

mai/07

set/06

jan/07

mai/06

Rendimento Médio (R$)

PIB per capita - R$ (mil) - Valores Correntes Milhares

set/05

jan/06

mai/05

set/04

jan/05

1.000

jan/04

1.100

102

jul/06

1.300

104

jan/06

1.400

jul/05

1.500

106

MSAD (R$ bilhões)

150

jan/05

1.700

jul/04

1.800

mai/04

Rendimento Médio (R$)

Rendimento Médio e Massa Salarial Ampliada Disponível (séries dessazonalizadas)

25

18% 15,31% 13,46%

12,75%

16% 14%

20

12% 9,22%

15

10%

8,79%

8,94%

8% 6%

5,79% 10

4% 2%

5

0% 2001

2002

2003

2004

2005

PIB per capita

2006

2007

2008

2009

Taxa de Crescimento (%)

2010

2011

Fonte: IBGE e BC

12


Agenda 1. Crédito Imobiliário em números

2. Sustentabilidade do Crescimento

3. O papel da regulação financeira

4. Conclusões

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2. Sustentabilidade do Crescimento: Funding 450 400 350

R$ bilhões

300

228 214

250 200

188

150

158

72

135

100 95

113

48

50 -

16

19 10

25 12

2006

2007

2008

11

Fonte: BCB, CETIP

Depósitos de poupança disponíveis: cresceram 140% , de dez/2006 a jun/2012

CRI

LCI + LH

O estoque de repasses do FGTS cresceu 414% no mesmo período.

49

59

19

28

29

2010

2011

2012 (até jun)

34 19

31

11

2009

FGTS (Repasses)

81

Poupança (70% da base de cálculo)

Estoque de Letras (LCI +LH) cresceu 455% no período.

Estoque CRI ecresceu EUA: entrede 2003 2008 o 1255% (decomo R$ 2 bi para R$ cred. imob. proporção bi), node período. do PIB29 passou 56,3% para 88,8%

14


2. Sustentabilidade do Crescimento: Funding Estoque : jun/12

14,3%

0,5%

7,4%

20,4%

Poupanรงa (70% da base de cรกlculo) FGTS (Repasse) LCI

LH CRI (Corporativo + Residencial)

Fonte: BCB, CETIP

57,5%

15


2. Sustentabilidade do Crescimento: Funding Depósitos de Poupança - Captação Líquida Acumulada no ano, deflacionada pelo IPCA a preços de ago/12

R$ milhões

50.000 40.000 30.000 20.000 10.000

0 -10.000 -20.000 Jan Fonte: BCB, CETIP

Fev

Mar 2005

Abr Mai Jun Jul 2006 2007 2008

Ago 2009

Set 2010

Out Nov Dez 2011 2012 16


2. Sustentabilidade do Crescimento: Qualidade da Originação • FSB Principles for Sound Residential Mortgage Underwriting Practices – Recomendações de boas práticas a serem observadas na concessão de créditos imobiliários (abr/2012). 1.

Verificação efetiva da renda e de outras informações financeiras (investigação e documentação da capacidade de pagamento).

2.

Adequada cobertura dos encargos da dívida

3.

Critérios apropriados para definição do LTV

4.

Gerenciamento Efetivo da Avaliação de Garantias

(avaliação adequada da capacidade de o devedor honrar os compromissos com base em todas as possibilidades previstas contratualmente; fornecimento de informações ao devedor – suitability).

(LTV não deve ser substituto da avaliação da capacidade de pagamento; adoção de níveis prudentes de LTV). (critérios consistentes, verificáveis e realistas dos imóveis dados em garantia, independência e qualificação dos avaliadores).

• Coremec : Critérios de Originação (Bacen, CVM, Susep e Previc) – avaliação do mercado imobiliário brasileiro à luz das recomendações do FSB. 17


2. Sustentabilidade do Crescimento: Qualidade da Originação - LTV Médio – Financiamentos Imobiliários – ago/08 a abr/12

% 69 68 67 66 65 64 63 62

abr/12

dez/11

ago/11

abr/11

dez/10

ago/10

abr/10

dez/09

ago/09

abr/09

ago/08

60

dez/08

61

Fonte: BCB

18


2. Sustentabilidade do Crescimento: Qualidade da Originação - LTV Médio x Prazo de Concessão – ago/08 a abr/12 Prazos mais curtos (9 a 10 anos): LTV estável em torno de 50% com suave ascensão no período mais recente; Prazo mais longo (25 a 30 anos): LTV até dez/10 em torno de 55% com elevação de patamar no início de 2011 (65%); Panorama Geral: originação por prazo no SFH dentro da faixa de LTV [>45%;<75%]

- LTV Médio x Valor de Garantia (Financiamentos PF) – ago/08 a abr/12

VG até R$ 250 mil : LTV convergente para 65%; VG acima de R$ 500 mil: LTV mais baixo dentre as faixas, em torno de 60% no dado mais recente (abr/12);

Fonte: BCB 19


2. Sustentabilidade do Crescimento: Qualidade da Originação - Inadimplência por Tipo de Pessoa (Física ou Jurídica) – Financiamentos Imobiliários % 8

6

4

2

0 200412

200512

200612

200712

Pessoa Física

200812

200912

201012

201112

Pessoa Jurídica Fonte: BCB

20


2. Sustentabilidade do Crescimento: Qualidade da Originação - Inadimplência por Safra – dez/04 a dez/11 % 7 6

0,2 0,7 0,8

4,4

0,3 0,6 0,4

5 4

0,4 0,6 0,4

3,8 2,8

3 0,2 0,5 0,3 1,5

Dez 2004

Dez 2005

Dez 2006

Demais

Dez 2007

-2 ano

0,2 0,4 0,3

0,3 0,5 0,3

1,0 Dez 2008

2

0,9

0,3 0,5 0,3 0,5

0,3 0,5 0,3 0,4

Dez 2009

Dez 2010

Dez 2011

-1 ano

1 0

No ano Fonte: BCB

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Agenda 1. Crédito Imobiliário em números

2. Sustentabilidade do Crescimento

3. O papel da regulação financeira

4. Conclusões

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3. O papel da regulação financeira: Dep. Poupança  Mudança da regra de remuneração dos depósitos de poupança pela Lei 12.703/12 tende a diminuir o custo desse funding, com reflexos positivos nas taxas de juros dos financiamentos imobiliários  Captação dos depósitos de poupança não foi afetada pela nova regra. Pelo contrário, subiu:

 De maio a agosto/12: R$ 23,13 bi  Mai-ago/11: R$ 7,24 bi  Mai-ago/10: R$ 14,96 bi  Crescimento da captação + diminuição do ritmo de crescimento dos financiamentos = Depósitos de Poupança permanecem sendo a principal fonte de funding 23


3. O papel da regulação financeira: Índices de Preços  Índices de Preços  O crescimento do mercado imobiliário torna necessário o desenvolvimento de ferramentas de acompanhamento do setor, principalmente da valorização dos imóveis.

 O desenvolvimento de índices de preços de imóveis requer a existência de base de dados padronizada e rica em informações.  A Resolução nº 4.088/2012, ao tonar obrigatório o registro de informações sobre as garantias das operações de crédito imobiliário, possibilita criação de base de informações sobre imóveis que pode auxiliar a construção de índices de acompanhamento do setor.

24


3. O papel da regulação financeira: Portabilidade  Portabilidade  Lei nº 12.703, de 2012: alterou as regras de remuneração dos depósitos de poupança e deu competência ao CMN para disciplinar as operações de portabilidade em geral.  Crescimento da oferta de crédito + entrada de novos agentes + redução do custo de captação = necessidade de aprimorar as regras de portabilidade, para:  permitir aumento da competição e da eficiência da intermediação, com reflexos nos encargos financeiros dos mutuários.

 evitar a concorrência predatória, evitando-se assim a própria deterioração dos critérios de concessão.

25


3. O papel da regulação financeira: Cias. Hipotecárias  7 CH em atividade

 Ativo Total em jun/12: R$ 1,78 bilhões  Estoque de financiamentos imobiliários das CH em jun/12: R$ 1,04 bilhões (apenas 0,4% do total)  Estoque de LCI emitidas por CH em jun/12: R$ 1,03 bilhões (apenas 1,8% do total)  Sistema é extremamente concentrado em bancos

Necessário repensar a atuação das Cias Hipotecárias 26


3. O papel da regulação financeira: Fontes de Funding  Covered

Bonds (título de emissão de IF lastreada em financiamentos imobiliários, com pool dinâmico de ativos de qualidade): regulamentação em estudo  Securitização: Resolução 3932/10 estimula a cessão de créditos p/ securitizar  Caso se deseje estimular instituições de menor porte, há que se viabilizar alternativas de funding.

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Agenda 1. Crédito Imobiliário em números

2. Sustentabilidade do Crescimento

3. O papel da regulação financeira

4. Conclusões

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4. Conclusões • Grande potencial de crescimento do mercado imobiliário.

• Necessário estimular instrumentos de funding • Mercado de crédito imobiliário fundamentado em bases sólidas e com baixa inadimplência, atendendo em grande parte as recomendações internacionais. • Crescimento dos preços dos imóveis responde a fundamentos econômicos. • Regulamentação pode estimular a organização do setor, bem como o aprimoramento das regras de concessão e dos mecanismos de acompanhamento.

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6. ConclusĂľes

Obrigado! JĂşlio Carneiro Chefe Adjunto Departamento de Normas do Sistema Financeiro

julio.carneiro@bcb.gov.br

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