Page 1

• DRAMMEN | NYE PROSJEKTER | COWORKING | GRØNLAND •


400 m2 til 6 000 m2 ledige lokaler


Sjølyst Plass er Skøyens nye samlingspunkt Hele bygningsmassen rundt Sjølyst Plass revitaliseres, og vi har gleden av å tilby 400 m2 til 6 000 m2 med totalrehabiliterte, flotte kontorarealer. Innendørs legges det opp til gode og effektive sosiale soner, en grunnleggende forutsetning for å skape et levende arbeidsmiljø. Leietakere kan selv velge seg en miks av åpne landskap, møterom og kontorer. Hva er det din bedrift trenger? Dere får arealene levert slik dere selv ønsker. Moderne fleksibilitet over syv etasjer og glassfasader med stort lysinnslipp som gjør at dagslyset flommer inn i lokalene.

KONTAKT

Gudmund Harlem

Christopher Frederik Bøhme

Leder Utleie / Partner M: 922 27 103 E: gh@newsec.no

Rådgiver Utleie M: 938 73 746 E: cfb@newsec.no


Det er mange måter å jobbe på


Vi tror på vår Nemlig å jobbe i et inspirerende miljø sammen med 200 andre bedrifter. Hvor kunnskap deles, samarbeid utvikles, og det skapes vekst og nye arbeidsplasser. Et sted det er enkelt å være leietaker, uansett om du er nystartet eller driver et etablert selskap. I Skullerud Park jobber vi aktivt for at fasilitetene og området skal fortsette å utvikle seg. Vår visjon om et kreativt, levende og skapende Skullerud, forankret i historien, er formet. Vil du være med på å bygge Skullerud videre sammen med oss, er vi interessert i deg.

Les mer om oss på skullerudpark.no Eller ta kontakt med uteleieansvarlig Andrea Ansnes for en uforpliktende visning. T: 419 22 471 andrea@aoe.no

En del av Opsahl Gruppen


LEDIGE LOKALER I SNARØYVEIEN 36 | Tett på naturen | Tett på byen KONTAKT OLE-JACOB LEIRSKAR, AKERSHUS EIENDOM: OJL@AKERSHUSEIENDOM.NO | 934 07 161


ØS T LANDETS STØ RSTE H E LSE PA R K 10.000 m2 storsenter av klinikker, helse og velvære åpnet i Moss i 2016.


SE HVO R DET E R LE DIG FO R DIN VIRKSOMHE T (Der det ikke er krysset av)!

Medisinske tjenester

Apotek

Ortopedi

Barnelege

Overvektsklinikk

Bedriftshelsetjeneste

Plastikkirurgi

Brystdiagnose

Psykologfellesskap

Fastlegesenter

Psykiatri

Fysikalsk klinikk

Røntgen

Gynekolog

Sexolog

Hjertesenter

Terapeutgruppe

Hudlege

Tannlegesenter

Jordmorsenter

Volvat

Kreftsenter

ØNH-klinikk

Lungelege

Øyesenter

Andre fasiliteter og velværetjenester

Actic Trening (basseng)

Naprapat Restaurant

Blomster Solsenter Frisør

Lilleeng Helsepark ligger i Vingparken i Moss/Rygge 2 min fra E6. Web: www.lilleenghelsepark.no Tlf: 917 24 514 Adresse: Lilleeng 8, 1523 Moss

SPA Helsekost Svømmebasseng Hudpleieklinikk m/parfymeri Kaffebar Konferansesenter

Velværesenter


LOKALER TIL LEIE

HELSFYR

GRENSEVEIEN 99 529 – 3.314 m2 Kontor / showroom og lager - Sentralt på Helsfyr med profilering mot hovedvei - Ledige lokaler: Lager u.etg: 764 m2 Kontor 4.etg: 595 m2 Kontor 1.etg: 1.426 m2 Kontor 5.etg: 529 m2 - Gjennomgående god standard - Fleksibel leietid med gunstig leie - Rikelig med garasje/parkeringsplasser inne og ute - Gangavstand til Helsfyr t-banestasjon, det tar 8 min med t-banen til Oslo S - Kjøreport og rampe

Son André Hval sah@tigereiendom.no +47 4008 0789

www.tigereiendom.no

Michael Færden mf@tigereiendom.no +47 9222 4777


Signalbygg på Lysaker Byggets stilrene og store fasade gir en unik mulighet til å markedsføre din bedrift. Eiendommen rehabiliteres og vil bli et topp moderne og effektivt kontorbygg. Rikelig med parkeringsplasser.

Lokaler til leie: 3.250–7.500 m2

Steinar Frøland 982 69 111 steinar.froland@dnb.no

Ingrid Elisabeth Moe 922 82 740 ingrid.elisabeth.moe@dnb.no


Kontor på Lysakerlokket til leie

Lysaker torg 6–12 343–1.445m2 Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov. • • • • • • • • •

1. etasje: 430m2 BTA – kontor/showroom/butikk 2. etasje: 345-1 450 m2 BTA 4. etasje: 343 m2 BTA 5. etasje: 415-1 180 m2 Kantine og god parkeringsdekning innendørs Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m. • Enkel adkomst til E18

Kontakt: Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no


Showroom/kontor i Oslo sentrum til leie

SL OT TS PA R

KE

N

KR GA ISTIA TE N 13 IVS

NA TIO

NA

LTH

EA TR

ET

VIK

A

OS

LO R

ÅD

HU

S

Kristian IVs gate 13 200 - 425 m2 3. ETASJE: 240 m2 BTA 4. ETASJE: 425 m2 BTA (hele etg.)

STILLE

Innenfor kort gangavstand ligger Nationaltheatret stasjon med alt av kollektivtransport: Flytog, NSB, T-bane, trikk, buss etc.

MØTE 8 pers.

P-hus like ved i Ibsenkvartalet. Showroom/kontor i toppetasjen i Kristian IVs gate 13. Arealet kan deles Lokalet er totalrenovert i 2009 med et moderne ventilasjonsav til to lokaler på ca 220 kvm hver. og kjøleanlegg. Lokalet passer godt til åpne løsninger. Kontoreiendommen ligger sentralt til like ved Nationaltheatret stasjon, Lokalene kan leies møblert med og beliggenheten er tilgjengelig for moderne hev- og senkepulter. besøkende og ansatte. Eiendommen kan skilte med et tydelig inngangparti med store inngangsdører, som gir et godt førsteinntrykk

wc STILLE

PLAN 4. Etasje NR 13 38 arbeidsplasser 8 prosjektplasser MØTE 8 pers.

wc

Eiendommene har god adkomst fra Ring 1. Bilen kan parkeres i Sentrum

KOPI / PRINT

STILLE wc

PLAN 4. Etasje NR 13 38 arbeidsplasser 8 prosjektplasser

wc

Kontakt:

KOPI / PRINT

STILLE

Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no

Arbeidsplasser Prosjektplasser Sosial sone Møterom Stille Kopi/ Print

NB! AS Scenario Interiørarkitekter MNIL Pilestredet 75C, 0354 Oslo #ARK tlf/fax

ALLE MÅL MÅ KONTROLLERES PÅ STEDET

Tiltakshaver

Making Waves

NB!

Prosjekt nr.

DNB Næringseiendom - Chr. IV gt. 13-15

2015092

Dato opprettet

1:100

20.10.2015

Tegning

Tegn. nr

ALLE MÅL MÅ KONTROLLERES PÅ STEDET

Denne tegning omfattes av åndsverksloven. Den kan ikke reproduseres eller kommuniseres til andre uten skriftlig tillatelse fra AS Scenario.

Møbleringsplan 4. etg. Tiltak

SKISSE

#ARK tlf/fax

11.11.15 Møblering/arealdisp.

Rev Dato

Tegning staus

####

Tlf

A

DNB Næringseiendom - Chr. IV gt. 13-15

Tlf • fax

Making Waves Arkitekt

Sign.

Mål

SKISSE

Tiltakshaver

Arkitekt

KS

A Rev. TVR __ __ TFS __

Tegning staus

#### #ARK tlf/fax

Arkitekt

AS Scenario Interiørarkitekter MNIL Pilestredet 75C, 0354 Oslo #ARK tlf/fax

Tiltak

44 00 01 01 02 01

Tlf • fax Tlf

Arkitekt

Arbeidsplasser Prosjektplasser Sosial sone 44 Møterom 00 Stille01 01 02 Kopi/ Print 01

Tegning

Beskrivelse

104.1

Prosjekt nr.

TFS

TVR

Sign

Kontr. Filnavn: 2015092 - Kristian IV gt 13-15 DNB.pln

2015092


Nær Rådhuset

ROSENKRANTZ GATE 21 473 KVM TOPPETASJE

De ledige lokalene ligger i 5. etasje (toppetasjen). Lokalene ble rehabilitert ca 2007/2008, har normal god standard, og fremstår som lyse og luftige. Bakgården slipper også inn mye lys inn i arbeidsområdene. Hva får du: • Kan tilpasse / oppgradere lokalene etter leietakers ønsker • Alt av offentlig kommunikasjon er i nærheten - trikk, buss, tog, Flytog og båt • Gateparkering eller i omkringliggende parkeringshus • Gård fra 1890 årene, som er betydelig oppgradert de senere år • Nytt ventilasjonsanlegg i 2011 • Elektriske panelovner i lokalene • Sykkelparkering i avlåst rom • Lokalet kan passe for ca 15-30 ansatte, avhengig av romløsning • Etasjen er på 473 kvm, men kan deles opp til enheter fra ca 190-285 kvm BTA Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE


Trosterud/Furuset/Alna

TEVLINGVEIEN 23 200-4.700 KVM

Eiendommen ligger inntil E6 og med fleksibel og enkel adkomst inn og ut av veinettet uavhengig av om du kommer fra sør eller fra nord. Trosterud T – bane ligger 270 m fra bygget (3 min gange). Det tar 8-9 minutter med bil til Oslo Sentralbanestasjon eller Flytoget på Lillestrøm. Buss og Flybussen stopper i umiddelbar nærhet. Hva får du: • Bedriftsrestaurant • Møtesenter med moderne AV utstyr • Lounge - Chill-out sone • Innendørs sykkel- og bilparkering • El-bil parkering • Takterrasse • Aircondition/Ventilasjon • Alarm • Bredbåndstilknytning (Cat 6) • Heis x 3 Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Christopher F. Bøhme +47 93 87 37 46 cfb@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE


26 HOVEDSAK Et kontorfellskap med fokus på deling og fri flyt av informasjon.

100 MARKEDSPULS – Det er fortsatt jevn og god etterspørsel i leiemarkedet, og vi ser generelt at kontor­ ledigheten fortsetter å falle, samt at leieprisene stiger.

128 INTERIØR I de nye kontorene til Arvato Finance er det vektlagt trivsel og ­funksjonalitet, som signaliserer at det fysiske arbeidsmiljøet er viktig.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | I NNHOLD

18


INNHOLD #6 2017

24 Leder: Frihet under ansvar

26 Hovedsak: Oslo Works

38 DV72

48 Det nye Grønland

56 Samstemt, men aldri kjedelig

64 Fremtidens logistikkutfordringer

68 Når alarmen går

118 – Byvekst med kvalitet

120 Kontordestinasjonen Drammen

126 Samler de viktigste i bransjen

142 Pop up-shop på THE THIEF

145 Naturen skal inn

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 info@estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no JOURNALIST Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Yvonne Rystad Ole Horn Lavik Heidi Mittun-Kjos SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no

MARKED

Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no

79 Dag Jørgen har ordet

80 Vil løfte området ved Akerselva

Mette Nordtvedt Tlf: 952 57 015 mette@estatemedia.no

84 Store arealer i sentrum

88 Flere nybygg på Løren

92 Flere store flytter til Helsfyr

94 Fortetting på Skøyen – boligby på Lysaker

98 Boliger og grønne bygg i Nydalen

Ola Boisen Tlf: 951 37 283 ola@estatemedia.no

100 Markedspuls: Forventer leieprisvekst og høy aktivitet

112 Leiepriser

114 Nybygg

Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

FASTE SPALTER

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

34 Morgendagens medarbeidere

44 Utleier har ordet: Mona Ingebrigtsen

132 Interiør: Sosialt torg med høy wow-faktor

138 Snøhetta redesigner 550 Madison i NYC

150 Juss: Er du forberedte på fallende utleiegrad i kjøpesenter?

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 11.000 Copyright: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Zinc / Thomas Gundersen NESTE UTGAVE: Februar 2018

19


H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium. Ledig areal utgjør 600 kvm i 8. etasje. Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold. Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon. Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Finnkode: 10 81 04 753

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontorer til leie. Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min. Ledige arealer: Vi har ledig ca. 650 kvm gode kontorlokaler beliggende i 2. og 3. etasje. Lokalene kan deles i mindre enheter fra ca. 35 kvm til 650 kvm.

628 K 615 K VM KONTO VM LA R GER U UTLEID TLEID

Kontor

Arealene er ledige pr. d.d. og vil kunne tilpasses leietakers ønsker mht. planløsning og standard. Finnkode: 10 66 83 161 NE-nummer: 37076

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o


Lok aler til leie LILLEAKERVEIEN 31 - PA N O R A M A U T S I K T Kontor Ledige arealer: Toppetasje ca. 417 kvm. 2. etasje: Ca. 270 kvm. Lokalene er innredet med dels cellekontorer av forskjellig størrelse og dels åpne arealer. Dete er høy standard med gode materialvalg samt gjennomgående lys gir en tiltalende og flott atmosfære.

417 kvm

Fra lokalene har man fantastisk utsikt mot omkringliggende områder som f. eks. Holmenkollen, marka etc. Offentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen. Parkering kan leies i tilknytning til kontorarealet. Finnkode: 97 42 98 01

AKERSBAKKEN 10 Lager / kombinasjonslokaler til leie. Vi har for utleie 401 kvm lager / kombinasjonslokaler beliggende et steinkast fra Vulcan. Lokalet er ledig pr. d.d. Arealene har adkomst direkte fra eiendommens lasterampe, eventuelt fra bakkeplan via heis.

401 KVM

Lokalet egner seg godt til lager, showroom, lett produksjon og kombinasjon av kontor/lager. Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. Finnkode: 10 66 83 253 NE-nummer: 47370

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n @ fo r tu n a.n o


LILLEAKERVEIEN 23 Kontor / showroom et steinkast fra CC-vest, toppetasje. Lokalet er inndelt med dels cellekontorer og dels åpent landskap. Planløsningen kan endres etter behov. Eiendommen har felles takterrasse til fri benyttelse. Kun få minutters gange til Lilleaker stasjon / Lysaker stasjon med tog/ flytog, trikk og bussforbindelser. Parkering i tilknytning til leieforholdet. Godt tilrettelagt for funksjonshemmede. Finnkode: 10 37 47 731

180 – 368 KVM

K O N G E N S G AT E 2 Kontorlokaler/lager Vi bygger om deler av indre gård i Kongensgate 2, og vil til høsten få for utleie flere mindre seksjoner på ca. 120 kvm. Seksjonene vil i stor grad ha åpne løsninger som passer for kontorlandskap, showroom etc. Hver seksjon får nytt inngangsparti, eget kjøkken og eget toalett. Seksjonene får også direkte tilgang med heis.

71-120 KVM

Lokalene forventes å være klare for nye leietakere november / desember 2017. Vi kan også tilby noen mindre lagerlokaler i kjelleretasjen i størrelse fra 25 – 71 kvm. Finnkode: 97 90 48 09

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o


Lok aler til leie

Vi har k apasitet til flere oppdrag:

For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n @ fo r tu n a.n o


AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

L

Vi lever i en verden der endringer skjer vanvittig raskt, og bedrifter er helt avhengig av å fornye seg for å overleve. For at et selskap skal lykkes med dette, må de ha evne til å ­legge til rette for kreative prosesser, som vil si å skape nye og ­nyttige resultater. Øyvind Lund Martinsen, professor for Institutt for ledelse og organisasjon på Handelshøy­ skolen BI, skriver i en artikkel på skolens nettside: «Det er ­antakelig slik at kreative mennesker ofte søker jobber som er kjennetegnet av frihet, spillerom og mulighet for å få frem nye ­perspektiver. Jobber som krever at man må følge mange regler og normer, tiltrekker neppe kreative ­mennesker.» Hvordan kan vi være kreative og yte vårt beste når vi hele tiden blir fortalt hva vi skal gjøre og hvor vi skal være? Helt fra barndommen og frem til studietiden, må vi følge en rekke regler. Studenter opp gjennom tidene har gjerne blitt sett på som rebelske, det er kanskje ikke så over­raskende ettersom det er den eneste perioden i livet de får fullt ­utløp for egne ønsker og tanker. Før de igjen blir låst fast i arbeidslivets regler og rammer. Studieløpet består ofte av mye ­lesing, eksamener, innleveringer og frister, men frem­ gangen styrer de selv, det minner mye om frilansarbeid. Hvorfor kan ikke arbeidslivet være mer som studenttil­ værelsen? At så lenge du leverer det du skal og resultatet er tilfredsstillende, er det opp til den enkelte. For hvem vet best når du jobber mest effektivt – om det er på morgen eller kvelden, eller om du har behov for å roe deg ned for ikke å bli syk – du eller sjefen din?

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | LEDER

FRIHET UNDER ANSVAR

Under en TED-Talk snakket Jason Fried, gründer av 37­signals, Basecamp og medforfatter av «Rework», om hvor­ for arbeid ikke bør skje på arbeidsplassen. Eller som han sier: «For å tenke utenfor boksen, må du ut av kontoret.» Bedrifter investerer mye penger i å samle medarbeiderne på kontoret, men ifølge Fried går ansatte andre steder når de virkelig ønsker å få gjort noe. Enten hjemme, i bilen, på reise eller på andre tidspunkter – tidlig om morgen, sent om kvelden eller i helger. Dette skyldes at de fleste trenger å jobbe uavbrutt for å være kreative. Derimot på kontoret avbrytes man stadig av møter og andre forespørsler. Fried ser en sammenheng mellom jobb og søvn. Søvn skjer i faser – for å komme til den dypeste fasen må du gå gjennom de andre fasene først. Hvis du blir avbrutt i en ­tidlig fase må du gå gjennom alle igjen. Han tar også et oppgjør med arbeidsplassens største tidstyv, møter. Innkaller ledelsen ti stykker for å løse én ­utfordring, betyr det at du tar 10 personer ut av arbeids­ flyten, for å snakke om arbeid – i stedet for å jobbe. For et 1-timers møte er dette faktisk 10 timer med tapt ­produktivitet fra organisasjonen. En løsning kan være å gi ansatte større frihet. Det betyr ikke at de aldri skal være på kontoret, eller delta på møter, men at det er rom for å styre mer av dagen selv. Det vil mest sannsynlig gi lykkeligere ansatte, som er en av de viktigste bidragsyterne til lojalitet, produktivitet og effektivitet.

24


Illustrasjon: DRMA/B&TB

630–2.170 kvm Drammen

Nye NEDRE STORGATE 15/17 Transformasjon i bykjernen Drammen er en voksende by med store ambisjoner. I tråd med ønsket utvikling i bykjenen og økt aktivitet i gågate, vil fasadeoppgraderingen av Nedre Storgate 15/17 gi et nytt og åpnet uttrykk. Dette prosjektet vil være et godt tilskudd til et Drammen i full vekst. Kontorbygget er fleksibelt, og vil kunne deles opp til flere brukere. Interiøret vil også kunne tilpasses den enkelte leietakers ønsker og behov. Vi får ledig 630 – 2.170 kvm kontor mai 2018.

For mer informasjon, ta kontakt med: Oxer Eiendom Anniken Haug t +47 970 33 777 ah@oxer.no Christine K. Raaholt t +47 971 86 845 ckr@oxer.no

www.oxer.no


0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | OSLO WORKS

26


Et kontorfellskap med fokus på deling og fri flyt av informasjon. AV: SILJE RØNNE | FOTO: EINAR ASLAKSEN

27


O

KONTORFELLESSKAP Oslo Works ­deler kontor med illustrasjons­selskapet byHands, KOHT ­Arkitekter, fotograf Einar Aslaksen, Entail, interiør­arkitekt Siv Berg-Larsen, samt flere enkelt­ personer.

W I Gøteborggata, på Rodeløkka i Oslo, ligger arkitektkontoret Oslo Works. De har valgt å knytte til seg flere selskaper, der grunntanken er å tenke felles og bidra på tvers av ulike fag­ områder. De deler kontor med illustrasjons­ selskapet byHands, KOHT Arkitekter, foto­ graf Einar Aslaksen, Entail, interiørarkitekt Siv Berg-Larsen, samt flere enkeltpersoner. Totalt er det 24 arbeidsplasser, møterom, en stor sosial sone med kjøkken og spisebord og et verksted. – Vi har i tillegg folk som leier seg inn her én gang i uken. Det er flere som har behov for ­variasjon og litt annen input. Vi har blant annet en arkitekt som jobber i kommunal ­ ­sektor som ønsker å sitte her for å opprett­ holde fagkompetansen, forklarer partner i Oslo Works, Gudmund Stenseth. – Dette skal være en m ­ oderne arbeidsplass, med stort ­fokus på areal­utnyttelse. Ettersom mange av de som sitter her til daglig stadig vekk er ute av kontoret, har vi alltid noen pulter ledige. Derfor har alle våre samarbeidspartnere og ­kunder stående invitasjon til å sitte hos oss. Stenseth forteller at mye har skjedd siden selskapet ble etablert i 2016, hvor de leide seg inn i et fellesskap i Kvadraturen. – Siri Bakken og jeg opplevde på det tids­ punktet at vi hadde to valg, enten å vokse ­generisk gjennom de jobbene vi fikk, eller å knytte til oss flere partnere slik at vi fikk mulig­ het og kapasitet til å søke de jobbene vi f­ aktisk hadde kompetanse til, men ikke lang nok

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | OSLO WORKS

­historikk til å få. Derfor bestemte vi oss ­tidligere i vår for å inngå et partnerskap med ­arkitektene Francis Brekke og Håvard ­Skarstein. Situasjonen endret seg raskt, rommet de leide i Kongens gate ble for lite, og de sto ­ ­plutselig uten lokaler. I forbindelse med sin tidligere arbeidsgiver signerte Skarstein en ti års lang leiekontrakt i Gøteborggata, og spørs­ målet var da om Oslo Works skulle videreføre denne leiekontrakten, selv om lokalene var alt for store, eller om de skulle bli en del av et ­annet kontorfellskap. Skarstein hadde allerede gjort en del investeringer i bygget. Han hadde strippet ned mye av det som var der fra før, og hentet frem de gamle overflatene. Tidligere var det teppe fra vegg til vegg og himlingen var senket til 2.50, over var det halvannen meter med åpent rom. Nå er veggene kledd med nye finérplater og alle gulvene er støpt på nytt. Det er lagt inn varme og all infrastruktur er ny. – Da Håvard ble en del av Oslo Works h ­ adde han ansvaret for lokalet, samtidig som han var på vei inn i noe nytt. Og vi var på jakt etter et nytt sted å være. Vi så etter et lokale hvor vi hadde mulighet til å vokse med to stykker, og vi vurderte flere lokaler, blant annet et på Grünerløkka, hvor vi da måtte leie oss inn hos noen andre, forklarer Stenseth. Omtrent på samme tidspunkt sa de da­­værende leietakerne opp kontrakten i Gøteborg­ gata 27B og hele lokalet ble plutselig tomt.

28


R

K 29


– VI MENER AT DETTE SKAL VÆRE ET STED HVOR HVER ­ENKELT BIDRAR, DELER OG SAMARBEIDER, OG DETTE ER ETT AV VÅRE SUKSESS­ KRITERIER.

1

2

– I stedet for at Håvard skulle administrere alle eventuelle småkontrakter ved siden av jobben i Oslo Works, bestemte vi oss i felleskap for å overta leieforholdet og heller fasilitere et m ­ iljø med stor synergiflate, fortsetter arkitekten, som understreker at de er veldig glad for at de tok nettopp denne avgjørelsen. SAMARBEID PÅ TVERS AV VIRKSOM­ HETER – Når selskaper samlokaliserer har jeg ­tidligere opplevd at de har en felles tanke om å få til noe sammen, men så ender det ofte med at man ­ sitter med ryggen mot hverandre, sier ­arkitekten. I Oslo Works tilfelle har det motsatte skjedd. Til tross for at de ulike aktørene kun har ­jobbet sammen noen få måneder, har arkitekt­ kontoret allerede etablert samarbeid med de

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | OSLO WORKS

fleste virksomhetene som sitter der, som også inkluderer et annet arkitektkontor. – I vårt tilfelle har vi en fartstid på 15–20 år, mens KOTH kommer rett fra arkitektskolen. I dette tilfellet kan vi derfor utfylle hverandre i langt større grad enn hva som hadde vært mulig med et kontor med tilsvarende erfaring som oss. Vi sparrer i prosjekter, og vi søker på jobber sammen, forklarer han og er svært til­ freds med å ha fylt opp kontoret med så mange spennende leietakere på kun to måneder. – Vi mener at dette skal være et sted hvor hver enkelt bidrar, deler og samarbeider, og dette er ett av våre suksesskriterier. At vi fi ­ nner de riktige folkene og miljøene som gjør at vi sammen kan være bedre enn summen av hver enkelt. Vi har relativt begrenset erfaring med å jobbe slik vi gjør, men at vi allerede har klart å inngå samarbeid med de fleste som ­sitter her,

tegner jo godt for det som kommer, mener han og peker på at de fleste miljøer som sitter på tvers av fag, stort sett kun treffes en gang i blant. – Å la et slikt samarbeid faktisk bli en del av hverdagen, der man bruker hverandres kompe­ tanse og har samme grunnleggende tanke­ gang, er kanskje noe av det viktigste når vi er i ­kontakt med selskaper som ønsker å ­etablere seg her. De må ha lyst til å dele og bidra på kryss av sin egen virksomhet. For de som bare trenger en plass for å kapsle seg inn, for å ­sitte i et ­miljø hvor det er mange ­mennesker, er uinteres­sant – de må ha noe å bidra med og ha vilje til det, understreker Stenseth. Han mener det er naturlig at enkelte i perioder bidrar mindre, men det er grunn­ ­ holdningen han er opptatt av.

30


1. NATURLIGE SKILLE­VEGGER Plantekasser hengende fra taket fungerer som ­naturlige skillevegger ­mellom arbeids­ plassene. 2. FELLESOMRÅDER Sosial sone og kjøkken.

3

31

3. VARM LUNSJ Hos Oslo Works serveres varm lunsj hver dag.


– VI ER IKKE AVHENGIG AV Å SITTE SPESIELT SENTRALT E ­ LLER SYNLIG, ETTERSOM VI ER IKKE ET DROP-IN-­BASERT ­KONTOR. MEN FORDI DET ER SÅPASS ­MANGE MENNESKER­ ­INVOLVERT, ­KOMMER DET ­S­TADIG NYE ­MENNESKER INNOM.

«MORA DI JOBBER HER» Er et lunsjtiltak for å få innvandrerkvinner ut i jobb.

– Vi benytter oss av et konsept som heter «Mora Di Jobber Her», som er et tiltak for å få innvandrerkvinner inn i arbeidslivet. Dette er en prøveordning for å se om det fungerer, og så langt er vi utrolig fornøyde. Melisa er her 3–4 timer hver dag og lager varmmat og rydder på kjøkkenet. Hun er omsorgsperson både for lokalet og for menneskene som jobber her, sier arkitekten. GØTEBORGGATA 27B – Vi er ikke avhengig av å sitte spesielt sentralt eller synlig, ettersom vi er ikke et drop-in-­ basert kontor. Men fordi det er såpass ­mange mennesker involvert, kommer det stadig nye mennesker innom. Og det virker heller ikke som de besøkende syns det er vanskelig å ­komme seg hit. Kollektivdekningen er svært god og beliggenheten i seg selv er interessant.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | OSLO WORKS

Bygget er opprinnelig fra 1909 og har en sammensatt historie. – Lokalene har tidligere vært en montasje­hall for T-Ford, da den kom til Norge på 30-­tallet. Da kom bilene «flatpakket» i tre­kasser, og ble satt sammen her før de ble lagt ut på markedet. Trekassene ble senere brukt som kledning til hyttene på øyene ute i Oslo­fjorden, for­klarer Stenseth og påpeker at det har vært mye i ­ ­lokalene etter dette. Alt fra ­ulike kontor, til rør­ leggere og ungdomsklubber. – I huset er det flere selskaper som tangerer det vi jobber med. Det er fotografer, kunst­ leverandører og et designkontor som jobber i grensesnittet mellom design, arkitektur, kunst og teknologi. Void er et svært interessant ­kontor som vi gjerne jobber tettere med. Ikke bare har vi et spennende kontorfellesskap, men hele huset er ganske unikt, avslutter Stenseth.

32


Alle veier leder til Oo Finn raskeste vei uansett transportmiddel pĂĽ workplaceoo.no

WORKPL ACE

Skanska Commercial Development Norway bygger nytt kontorbygg pĂĽ Storo, 24.000 kvm, ferdig 2018. Sabine Bartler, mobil: 9321 0062


I hver utgave av NæringsEiendom ­presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ønsker å jobbe. AV: SILJE RØNNE

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

34


FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

PROFIL NAVN: Bejamin Olaisen ALDER: 18 OM: Persbråten videregående skole, idrettsfag, 3. året

35


FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

«For meg er det viktig å ha en ­ arbeids­­giver som er ærlig og ­kommer med konkrete tilbakemeldinger, i et ­miljø der det er spillerom for å forbedre seg.» BEJAMIN OLAISEN

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og h ­ vorfor? – Jeg vil bli psykiater, og arbeidsplass er ikke så relevant. Hvis jeg kunne velge, ville jeg nok jobbet på barne­psykiatrien på Vinderen. For meg er det viktig å ha en arbeidsgiver som er ærlig og kommer med konkrete tilbakemeldinger, i et ­miljø der det er spillerom for å forbedre seg. Jeg må også jobbe for et mål, ha en fremgang og for å oppå noe – det gjør jobben morsommere. – Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen? – Jeg ønsker å ha et veldig ærlig sted, der man får feed­ back på hvor god jobb man gjør, samtidig kritikk. Jeg ­ønsker meg et eget kontor, jeg vil ikke sitte i åpent landskap, ettersom jeg jobber best når jeg er alene. I åpne landskap kan det bli mye støy og andre forstyrrende elementer. En moderne arbeidsplass er optimalt, med god teknologi, slik at det er enkelt å lagre informasjon og utføre arbeidet.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg? – Når jeg får sitte alene med oppgaven og det ikke er noe lyder og støy som ødelegger rundt. Jeg jobber best når jeg kan velge arbeidsform og styre prosessen selv, da blir ­produktet mye bedre. – Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år? – Jeg tror du må ha veldig mye utdanning for å få en jobb, for konkurransen blir større og folk blir smartere. Arbeids­plassene vil mest sannsynlig kreve mer, for de vil alltid ­ønske å være bedre en konkurrentene. Jeg tror at de ­ansatte må kunne gjøre flere ting, samtidig være bedre på det de gjør. Uansett hva du driver med handler det ofte om kjøp og salg, og du vil ønske å utkonkurrere de du jobber med.

36


Akersgata49 49 Akersgata TILHØRENDECITYPASSASJEN CITYPASSASJEN TILHØRENDE CITYPASSASJEN Midti byen i byenmed medaltalttilgjengelig tilgjengelig Midt tilgjengelig

CA.1.0301.100-2.130 2.130KVM KVMBTA BTA CA. 1.100-

Lysaker LysakerTorg Torg45 45 Lysaker LYSAKERS BESTE BELIGGENHET LYSAKERS KANSKJE BESTE BELIGGENHET LYSAKERS KANSKJE BESTE BELIGGENHET

Lysaker stasjon ligger vis vis, god parkeringsdekning Lysakerstasjon stasjonligger liggervis visaaavis, vis,god godparkeringsdekning parkeringsdekning Lysaker

CA. 490 6.202 KVM BTA CA.960 960---6.202 6.202KVM KVMBTA BTA CA.

2 ledige lokaler etg. — lokaler ii 5. og 6. etg. ——22 ledige ledige lokaler 5.i 5. ogog 6. 6. etg. — med sjel og varme Bygg med sjel varme —— Bygg Bygg med sjel ogog varme — og effektive lokaler Lyse effektive lokaler —— Lyse Lyse ogog effektive lokaler — kantine med varme og kalde retter Stor kantine med varme kalde retter ——Stor Stor kantine med varme ogog kalde retter — med garderobe Treningsrom med garderobe ——Treningsrom Treningsrom med garderobe — sykkelparkering Innendørs sykkelparkering ——Innendørs Innendørs sykkelparkering — parkeringsdekning God parkeringsdekning ——God God parkeringsdekning — byliv utenfor Yrende byliv utenfor ——Yrende Yrende byliv utenfor — Alt du trenger rett ii nærheten — Alt du trenger rett i nærheten — Alt du trenger rett nærheten

Effektive og moderne lokaler Effektive og moderne lokaler ———Effektive og moderne lokaler — God utsikt God utsikt ——God utsikt Nedgang Lysaker stasjon Nedgang Lysaker stasjon ———Nedgang tiltiltil Lysaker stasjon — Møteromssenter Møteromssenter ——Møteromssenter Sykkelparkering med dusj/garderobe Sykkelparkering med dusj/garderobe ———Sykkelparkering med dusj/garderobe — Flott personalrestaurant Flott personalrestaurant ——Flott personalrestaurant “Green building” klassifisert bygg “Green building” klassifisert bygg ———“Green building” klassifisert bygg KONTAKT KONTAKT KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 597 Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 5454 597 e-post: oom@klp.no e-post: oom@klp.no e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 Thomas Andersson +47 922 000 Thomas Andersson +47 922 9090 000 e-post: tsa@klp.no e-post: tsa@klp.no e-post: tsa@klp.no

WWW.KLPEIENDOM.NO WWW.KLPEIENDOM.NO WWW.KLPEIENDOM.NO


DV72 Norges første co-working space for kvinner. AV: SILJE RØNNE | FOTO: @GIRLCRUSH.NO

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | DV72

38


– Det handler ikke om at vi vil gå til­ bake i tid, og skille menn og kvinner, men å skape en engasjerende arena der kvinnen står i fokus. SIRI ALEKSANDRA ­AMUNDSEN ­OLSEN, daglig leder GIRL CRUSH

– I Norge er det få kvinnelige e ­ ntreprenører. Vi tror én av flere årsaker til dette er at det fi ­ nnes få inspirerende møteplasser, hvor ­ kvinner ­føler seg «hjemme». Dette ­ønsker vi å gjøre noe med, sier Siri Aleksandra ­Amundsen O ­ lsen, som er daglig leder i det kreative ­byrået, GIRL CRUSH. De jobber med innhold til ­ sosiale ­medier, slik som film, foto, journalistikk, PR og konsept. I dag er selskapet tilknyttet 20 fri­ ­ lansere som er en del av GIRL CRUSH-­ teamet, og de er også i gang med å utvikle et nett­magasin. Ideen er å bygge en plattform som engasjerer kvinner til å ta det neste steget, enten de drømmer om å bestige et fjell eller å starte en business. – Vi skal skape det første «rosa» kontor­ fellesskapet som er spesielt rettet mot k ­ reative yrker og kvinner; som bloggere, y ­outubere, designere, make-up artister, fotografer med ­ mer. Det skal også være for de kresne, ­eksempelvis kvinnelige advokater, investorer, meglere, og skribenter, samt at vi ønsker å ha showroom, PR-byråer, små og mellomstore bedrifter styrt av kvinner, forklarer hun. I dag sitter de i Drammensveien 72, et ­lokale som forvaltes av Urban Jungle, der de har ­cirka 265 kvadratmeter i 1. etasje, og til­ svarende i kjelleren, som benyttes til lager, Fabrikk Oslo, og stort felles fotostudio. Kles­ utleietjenesten Fjong og Vintage Fever utgjør også en stor del av lokalet. – Selv om det er veldig fint å ha en digital plattform der kvinner kan treffes, er vi over­ bevist om at vi går mot en tid hvor fysisk

39

­ontakt stadig blir viktigere. Spesielt i de k fasene man går igjennom som frilanser og ­ gründer, de kan være ganske ensomme. Vi er flokkdyr og har behov for mer støtte enn et par «likes» på Instagram, påpeker hun, og understreker at det var grunnen til at GIRL­ CRUSH-konseptet ble utvidet. «GIRL POWER HUB» – I våres begynte vi planleggingen av et fysisk hovedkontor der vi ønsket å tilrettelegge for en møteplass for kvinner. Nå har vi klart å samle veldig like, men samtidig ulike personlig­heter og bransjer. Allikevel jobber nesten alle mot samme målgruppe – noe som skaper gode ­synergier. Fellesnevner for de fleste av oss er behovet for kontinuerlig innholdsproduksjon og da hjelper det at vi har tilgang til et stort fotostudio i kjelleren. Vi har klart å få mye «in-house» og det kan effektivisere måten vi jobber på betraktelig. Vi kan jobbe sammen som et team på ulike prosjekter, og tilby en større tjeneste mot kunder, forklarer hun. I dag fremleier de til Fabrikk Oslo, som blant annet produserer trykkede tekstiler og har kurs og verksted i kjelleren, Aasmundsen Consulting, en strategisk kommunikasjonog markeds­ føringsrådgiver, og For Ynde, en nettbutikk som ønsker å simplifisere måten ­kvinner handler jobb­garderobe på. – Konseptet har rett og slett utviklet seg til en veldig kul «girl power hub» og vi har et felles ønske om å bruke det samlede lokale til enda mer. Norge ligger et stykke bak og vi mener

dette kan bli starten på noe veldig spennende, sier Olsen, og legger til: – Selv om vi er godt i gang her i DV72, har vi flere planer fremover. Vi opplever stor interesse for selve konseptet og vil med rett eiendom og partnere se etter muligheter for å utvide. Hun påpeker at det allerede finnes mange co-working spaces i Oslo, men at det de er i gang med å skape nå er noe helt unikt. – Vi ønsker å lage en community space for kvinner. Det handler ikke om at vi vil gå til­ bake i tid, og skille menn og kvinner, men å skape en engasjerende arena der kvinnen står i fokus. I Norge er cirka én av fire selvstendig næringsdrivende kvinner. Vi vil at kvinner skal bli ­flinkere til å tørre å ta sjanser, og ha den selv­tilliten det kreves, sier hun og på­peker at ­kvinner må ha mer tro på det de gjør. Derfor har de laget mantraet: «Sammen er vi ­sterkere». – Vi mener at et hinder for kvinners suksess­ faktor ligger i hennes egen psyke, i hennes egne holdninger til seg selv, og med støtte av a ­ ndre i ­lignende situasjon, eller andre e ­ tablerte og e ­ rfarne kvinner kan dette bidra til at man f­aktisk holder ut i en oppstartsfase. Vi vil være i s­ amme rom, og knytte kvinner sammen, sier hun e ­ ngasjert. STARTEN PÅ NOE NYTT Olsen opplever at arbeidslivet er på vei inn i en spennende tid der arbeidsstrukturen endres totalt. Og teknologien gjør det mulig å jobbe hvor som helst, når som helst.


0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | DV72

40


– Konseptet har rett og slett utviklet seg til en veldig kul «girl power hub». SIRI ALEKSANDRA ­AMUNDSEN ­OLSEN, daglig leder GIRL CRUSH

1

1. MARI NORDÉN klesdesigner, syerske, trykker tekstiler og driver Fabrikk.

2. RENATE THOR ANDERSEN (Til høyre).

2

41


GIRL CRUSH Fra venstre; Siri ­Aleksandra ­Amundsen Olsen og Anja Kristine ­Amundsen Olsen.

sitte i et kollektiv. Men vi mangler fortsatt litt plass, selv om vi har et lite «zenrom» har vi ­behov for bedre møtefasiliteter, forklarer hun. Til nå har ikke det vært et problem, da mange av dem ofte er på farten. – Heldigvis lærer vi masse av å gjøre dette, det blir nesten som en slags prototype hvor vi tester litt hver dag, og vi trives godt. Vi kan også kjøpe mat og drikke fra The Juicery hos Fjong, og vi deler på utstyr som kaffemaskin og printer, sier Olsen. Vi tror det vil føre til mer fleksibilitet på arbeids­plassen, i fremtiden. Spesielt i ­kreative yrker har man et behov for å komme seg ut av kontorene man sitter på hver dag, GIRL CRUSH community space skal være et godt alternativ, sier hun. Som en start har de nå et ønske om å få mest ut av lokalene i DV72. Sammen med Fjong skal de utnytte posisjonen de nå er i ferd med å få til å arrangere foredrag, kurs og debattpaneler. Det skal være et sted der de like gjerne snakker om «den hormonelle syklusen» til «finansie­ ring og gründerskap». – Det er en klar fordel å være flere, vi hadde aldri kunne invitert så mange som på åpnings­ festen vår i oktober, hadde det ikke vært for Fjong. Vi tror også at vi står sterkere sammen for å få finansiell støtte og sponsorer til frem­ tidige eventer, sier hun og er åpen om at det

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | DV72

også har vært en del utfordringer i starten. – Utfordringen er ofte å disponere tiden ­riktig – jobb og fritid flyter litt i hverandre. Oppgraderingene på kontoret tok vi selv, og det tok selvfølgelig litt tid, tid en oppstarts­ bedrift gjerne ikke har så mye av. Det går også en del penger ut i begynnelsen, men vi er sikre på at dette vil være lønnsomt på sikt. Det er også mer administrering enn det man kan se for seg på forhånd, forteller hun. Derfor prøver de så godt de kan å opprett­ holde fellesskapet, og samtidig være en støtte for hverandre, ikke minst å lære av hverandre. De har også vært i dialog med en yogalærer og coach som skal komme til kontorfelleskapet én gang i uken. – Samlet har vi et bredt nettverk og vi kan sette hverandre i kontakt med mange ulike mennesker, noe som er en klar fordel ved å

PÅ GATEPLAN Kvinnekollektivet har også valgt å sitte på gate­ plan for å være synlige. – I en verden hvor det meste kan gjøres på nett, der man gjerne har kontorer litt utenfor byen, hadde vi lyst til å skille oss ut ved å være sentrale og synlige. Vi vil for eksempel snart starte med drop-in fotografering og lignende tilpasset «influencers», med skilt på fortauet, sier Olsen og fortsetter: – I tillegg til å ha en ganske bestemt sosiale medier-strategi skal vi ikke undervurdere synlighet på gateplan, det er gøy å skape litt nysgjerrighet! Og det gjør vi, for det finnes ikke mange lignende konsepter på Vestkanten. – Vi skal designe et hovedkontor med ­kvinners behov i tankene, hva med pumperom til ­nybakte mødre og en frisør på hjørnet, av­ slutter hun.

42


Stortorvet 10 UMIDDELBAR NÆRHET TIL ALT Ledige arealer i kjente Glasmagasinet med egen kontorinngang

Holbergs terrasse — — — — — — — —

EFFEKTIVE LOKALER Rolig beliggenhet rett ved Holbergs plass CA. 500-12.000 KVM BTA — — — — — —

Trikkeholdeplass rett ved siden av 7 min gange til Nationaltheatret stasjon Resepsjon, kantine, møteromssenter Treningsrom, sykkelparkering og garderobe Hotell, cafeer og restauranter rett ved Fleksible og effektive lokaler

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

CA. 1.860 KVM BTA

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

Midt i sentrum 3 min til Oslo S med trikk, t-bane, tog og buss 3 minutter til Stortinget t-banestasjon Stortorvet og Domkirken som nærmeste nabo Ny kantine, sykkelparkering, dusj/garderobe Bygg med sjel og moderne kontorlokaler Flott tilgjengelighet for kunder og ansatte Glasmagasinet kjøpesenter er totalt rehablitert

WWW.KLPEIENDOM.NO


U UTLEIER HAR ORDET:

Utleier med fokus på leietaker Oslo Areal mener beliggenhet trumfer det meste. AV: SILJE RØNNE | FOTO: OSLO AREAL

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

44


FOTO: OSLO AREAL

PROFIL NAVN: Mona Ingebrigtsen STILLING: Administrerende direktør i Oslo Areal AS UTDANNET: Sivilingeniør (bygg) fra NTH (nå NTNU). Tilleggs­ utdannelse (NHH): ­Executive Master i Strategisk ledelse, Bedriftsøkonom TIDLIGERE ARBEIDSPLASSER: ­ Lang fartstid innenfor bygg og eiendom bl.a. fra NCC Property Development og Norwegian Property BOR: ved Østensjøvannet i Oslo

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hva ­skiller Oslo Areal fra andre gårdeiere? – Oslo Areal scorer svært høyt på kundetilfreds­ hets­undersøkelsen til NLI, og en viktig del av for­ klaringen er raske beslutninger og tett d ­ialog. Leietakerne våre vet samtidig at vi står for forutsig­barhet og kvalitet, tenker fremtidsrettet og skredder­syr bærekraftige kontorløsninger. Vi både eier og drifter byggene våre, og tilbyr leietakerne en høy grad av løsningsorientering og fleksibilitet. Oslo Areal kan rett og slett kontor. – Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot? – Å starte prosessen tidlig er det viktigste. Tenk 10 år fremover, og se for deg hvilke ­behov ­selskapet vil ha. Utviklingen innen kontor­lokaler

45

akselererer, dette innebærer at fleksi­ ­ bilitet og endrings­ muligheter er sentralt. Å avklare ­be­­liggen­het i forhold til bærekraft vil bli viktig, ikke minst med tanke på transport. Utformingen av lokaler er av stor ­betydning, og kan, når det blir gjort hensikts­messig, fungere som en signatur for selskapets virksomhet. – Hvilke kriterier og rekkefølge bør en leietaker gå etter i valg av kontorbygg? – Oslo Areal mener beliggenhet trumfer det ­meste. Å prioritere geografiske områder ­basert på ønsket profil og nærhet til kollektivknute­ punkter er fornuftig etter hvert som byer fortettes.


- Leiemarkedet for kontorer vil alltid vibrere mest i områder der by­utvikling er en sømløs kombinasjon av et ­levende ­sentrum og ­bærekraftige knutepunkter i rand­sonene av byen. MONA INGEBRIGTSEN, administrerende direktør Oslo Areal

Bærekraftige strategier som tar godt vare på miljø bør også stå høyt på listen når valget av kontorbygg gjøres. Sist, men ikke minst, er det viktig at utleier er finansielt trygg og solid. Med to solide selskaper i ryggen – Oslo Areal eies 50/50 av Gjensidige Forsikring ASA og svens-ke AMF Pensions­ försäkring AB – skaper dette ekstra trygghet hos våre leie­takere. – Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leie­ taker stille til utleier på miljøsertifisering? – Vær opptatt av at utleier legger vekt på grønne leie­ kontrakter, og tar bærekraftige strategier og relevant miljø­teknologi på alvor, både når det gjelder drift og for­ valtning. Still høye krav når det gjelder sertifisering, både til ­rehabiliterte og nybygg. Oslo Areal sertifiserer alle sine nybygg, men vi er også opptatt av at vi ikke må komme dit at vi river et velfungerende bygg bare fordi det ikke opp­ når miljøsertifisering – det er ikke bærekraftig. Vi imøteser også gjerne et enda større miljø­engasjement fra våre leie­ takere, det vil komme begge parter til gode. – Hva er den største fallgruven for leietakere? – Å velge en utleier som ikke har vilje eller evne til å ­investere i eiendommen i leieperioden eller ikke skjønner at en leietaker må kunne ha en mulighet til å enten vokse eller redusere, er den største fallgruven. Fleksibilitet hos utleier når det gjelder areal, investeringer og tjenester er helt sentralt. Sjekk også økonomisk soliditet og utleierens profil når det gjelder bærekraft og innovasjon. Velg rett og slett en utleier med fokus på leietaker. – Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste med­ arbeiderne? – Medarbeiderne bør tas med i prosessen når man vurderer nye lokaler. De tilbringer mye tid på jobb, og da er trivsel viktig. Kontorbygget er ikke bare sel­

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

skapets, men også medarbeidernes ansikt utad, og skal inspirere til samhandling, effektivitet og trivsel. Selv­ sagt vil beliggenhet og tilgjengelighet også bli stadig viktigere i kampen om de dyktigste medarbeiderne. – Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden? – Kollektivknutepunktene er sentrale, og det aller største knutepunktet knytter sammen ulike transport­ ­ midler på Oslo S. Her skjer det mye spennende, Oslo Areal er blant annet engasjert på Galleri Oslo på Vaterland. På kollektiv­knutepunktene Skøyen og Helsfyr ser vi dess­uten en ­ helhetlig byutvikling som gjør området interessant. At Bjørvika og Kvadraturen også tar form, er selvfølgelig ­positivt. Leiemarkedet for kontorer vil alltid vibrere mest i områder der byutvikling er en sømløs kombinasjon av et ­levende sentrum og bærekraftige knutepunkter i rand­ sonene av byen. – Hva er fremtidens kontor – og hvordan jobber dere med dette? – Det gode, gamle kontoret utfordres av nettverk og tekno­ logi. Digitaliseringen åpner for spennende, ­ny­skapende endringer. Møteplasser vil bli viktigere enn kontor­plasser. Morgendagens kontor vil være en frodig miks av celle­kontorer, åpent landskap og team- og aktivitets­ baserte kontorer. Fremtidens kontor må med andre ord ha større fleksibilitet enn før. Kontorlokalene blir åpne 24/7, og i tillegg skyter coworking fart, noe som stiller nye krav til utleiere. Omgivelsene får større betydning, nærmiljøet må kunne tilby service og tjenester av ulike slag og det må være enkelt å komme seg til og fra jobben. Oslo Areal er godt rigget når det gjelder spørsmålet om fremtidens kontor. Vår strategi om å satse bevisst på kollektivknute­punkter er ­styrket i 2017, og både der og i sentrum skal vi kunne tilby fremtidsrettede eiendommer tilrettelagt for bruk av ­moderne teknologi og ulike samhandlings­konsepter.

46


VI STREKKER OSS LITT LENGER ENN VÅRE KONKURRENTER

Det blir satt pris på. Eiendomsspar er i henhold til Brandbarometeret* 2016 blant de tre beste merkevarene av alle eiendomsselskaper i Oslo og omegn.

* Kåret av Eiendomsbarometeret, en merkevare­ rangering av landets ledende besittere, forvaltere, utviklere og meglere. Barometeret gjennomføres av NE meet i samarbeid med Norsk Eiendom. Rangeringen er gjort på bakgrunn av en bred spørreundersøkelse med deltakere som jobber i eller nær næringseiendomsbransjen.

www.eiendomsspar.no


Det nye Grønland Grønland er i endring, hva innebærer det for de som bor, jobber og oppholder seg der i dag? Og i hvilken retning vil utviklingen gå? AV: SILJE RØNNE | FOTO: @GIRLCRUSH.NO

I dagens Grønland og dets umiddelbare om­ land, er det en rekke ulike planer, utkast og ­prosjekter – det vil si, utviklings- og inntjenings­ strategier – på tegnebordet, til behandling hos Plan- og bygningsetaten eller under oppføring. Dette er noen av temaene som det redegjøres for i den ferske rapporten «På sporet av det nye Grønland», som er en sosiokulturell steds­ analyse av Grønland, utført av et tverr­ faglig team, ­ledet av AFI-forskere ved HiOA. Bengt ­Andersen er én av forskerne bak rapporten. – Det som var mest overraskende fra et by­ utviklingsperspektiv var hvor klare s­ trategier, og hvor likt de ulike eiendoms­aktørene ser for seg at området skal bli. Grønland på­virkes av hva som skjer i Oslo, og nær­områdene med Fjordbyen, Barcode, og Torg­gata. Alle de vi snakket med tror at Grønland skal opp, det vil innebære høyere leiepriser, og etter hvert ­trolig en utskiftning av flere av dagens nærings­

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | GRØNLAND

aktører, sier Andersen og under­ streker at Grønland foreløpig er ganske «adskilt» fra resten av byen, til tross for at det er kort vei til både Karl Johans gate, Sørenga og Bar­code. Forskeren har også merket seg at Grønland sjeldent blir nevnt i markedsføring av hverken Sørenga og Barcode. – Vi opplevde at gårdeierne har klare ideer og strategier for å få inn nye leietakere. De ønsker blant annet å bytte ut noen av grønn­ saks- og mobilbutikkene der, med kule barer, restauranter og litt dyrere butikker, sier han. Dersom det blir en realitet tror ­Andersen at de menneskene som går gatelangs på Grønland, vil endre seg over tid, ettersom ­ ­disse ikke vil ha de samme tilbudene lenger. – Det er ikke så mangfoldig i de dyrere ­gatene på for eksempel Frogner, ettersom det kun er et fåtall som har råd til å besøke disse stedene. Nå blir ikke Grønland akkurat slik,

men det vil skje en endring. Grønland har også langt færre gater med handel, du har hoved­ gaten der det er mye handel, og i side­gatene er det nesten kun bolig og lite utadrettet ­virksomhet, forklarer han. STOR TRO PÅ GRØNLAND Thon Eiendom er en av de store eiendoms­ besitterene og utleierne på Grønland. Bort­ sett fra Grønland Basar, har de foreløpig ikke gjort særlig mye med eiendommene sine der. Derimot kom det frem i intervjuet med forskningsgruppen at de i mange år har hatt stor tro på området, og ønsker å gjøre noe mer med ­Grønland. Basaren ble heller ikke slik de hadde sett for seg, og mye av grunnen til det var at «det var ingen leietakere som ville inn på Grønland for et par år siden.»

48


FREMTIDSPLANER Det er mange nye planer for Grønland de neste årene.

49


NYE TILBUD Næringslokalene på Grønland vil få flere tilbud i middel­ klassen, slik som «Starbucks» og «Siste Sang».

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | GRØNLAND

50


«Alle de vi snakket med tror at Grønland skal opp, det vil innebære høyere leiepriser, og etter hvert t­ rolig en utskiftning av flere av dagens nærings­aktører.» BENGT ­ANDERSEN, AFI-forsker ved HiOA

– Dette har nå endret seg, ettersom m ­ ange av nærområdene rundt har blitt utbygd, slik som Fjordbyen, Bjørvika og Barcode. Thon ­Eiendom ser nå for seg at mye av det s­ amme som har skjedd med Torggata vil skje på ­Grønland. Kort sagt betyr det å bytte ut en del av det som nå ligger i næringslokalene og få inn flere tilbud til middelklassen, sier Andersen, og bruker ­ ­ eksempler som «­ Siste Sang» i Grønlandsleiret 27, og Starbucks i Grønlandsleiret 1. Det kommer frem i rapporten at Thon E iendom forventer økte leiepriser på ­ ­Grønland på sikt. Der de viser til svært gode leie­priser i Karl Johans gate, og god leie i Torg­ gata og øvre deler av Brugata. Derimot har leie­prisene frem til nå vært lave på Grønland. Dette tror eiendomsselskapet vil endre seg dersom de får inn en del attraksjoner, og gjen­ nom det kan etablere «et miljø på Grønland» som vil trekke mer folk eller konsumenter. Som igjen vil skape samme profil i et belte fra Grünerløkka, over Akerselva, ned Torggata og Brugata og videre inn på Grønland.

51

– Om strategien lykkes, kunne de s­tegvis øke leieprisene her, eller de kunne tilby serverings­steder en leie der en viss sum var fast, og så en prosentvis del som ga mer inn­ tekter jo ­flere godt betalende kunder de trakk. Selv om Olav Thon Gruppen hadde mer om­ fattende «transformasjonsplaner», som å rive Gunerius-bygget for så å bygge noe helt nytt, var en del av strategien særlig knyttet til det å få et nytt innhold i de eksisterende lokalene. Målet var uansett å «få folk til å trekke ned til Grønland fra hele byen», å få «Grønland til å bli en forlengelse av Bjørvika» og dermed få en ­annen profil på området som «trekker litt unge, u ­rbane mennesker til området», sier ­Andersen og referer til rapporten. Thon Eiendom er ikke det eneste ­selskapet med relativt omfattende planer for G ­ rønland. Norges Bondelag sammen med Aspelin Ramm og Vedal er godt i gang med planleggingen av Schweigaards gate 34, også kjent som Land­ brukskvartalet. Kvartalet ligger sentralt i møtet mellom Bjørvika, Oslo Sentralstasjon, Gamle­ byen og Grønland. Som produksjonssted for

meieriprodukter til hovedstaden, er området rikt på historie, og i samarbeidet med arkitekt­ kontoret Transborder Studio har ­aktørene et ønske om å skape et levende kvartal på 60.000 kvadratmeter, der et aktivt bygulv står i fokus. Meieriplassen blir selve ­ hjertet i ­ kvartalet, omkranset av handel, servering, kontor og ­ ­bolig. Arkitektene har også tegnet et hotell ­utformet som en gulost med hull. – Mange eiendomsaktører føler nok at det er tryggere å satse på Grønland nå ettersom transformasjonen av blant annet Torggata har vært vellykket. Dette har sin forhistorie med Youngstorget og Grünerløkka, påpeker ­forskeren. PRIVATISERING – På Grønland i dag har du marginale g­ rupper som selger dop og bruker narkotika, som henger rundt Nydalsbrua og Olafiagangen, ­ dette blir ikke tolerert så mange andre steder i byen. Så spørsmålet er hva vil skje med dette


SVÆRT SENTRAL ­BELIGGENHET Grønland har kort vei til både Barcode, Sørenga og sentrum.

ved en oppgradering, spør forskeren og r­ eferer til byrom som er privatisert, slik som Aker Brygge og Tjuvholmen, der det ikke er tiggere eller narkomane. – I disse områdene er det vektere som ­patruljerer, derimot i Karl Johans gate, som er et offentlig byrom som kommunen forvalter kan tiggerne sitte. Dersom man får flere byrom som Aker Brygge og Tjuvholmen, vil nok d ­ isse aktivitetene bare forflytte seg fra Grønland til «mindre populære» områder, sier han og under­ streker at det også er ­vanskeligere å dele ut ­politiske løpesedler i et byrom ­driftet av ­private selskap. Andersen mener dette kan g­ jøre at om­ rådene blir mer og mer homo­genisert. Ifølge rapporten har eieren av lokalene over postkontoret ved Olafiagangen et ­ønske om å gjøre bygget til et hotell. Eieren tok selv kontakt med forskergruppen og sendte en ­ lenke til en Aftenposten-artikkel om saken og skrev at hotellplanene fortsatt var «i sving» og at han håpet denne «visjonen» kunne bidra til å løfte området. I Aftenposten-­ oppslaget kommer det frem at Plan- og bygnings­etaten har gitt bruksendringstillatelse, slik at b ­ ygget kan gå fra å være kontorlokaler til å bli ­hotell. ­Videre heter det at eieren også ø ­ nsker å leie uterommene foran bygget «for å gi hele ­om­rådet nytt liv» – bakgrunnen her er at «om­ rådet rundt Grønland postkontor har vært kjent for hasjsalg og annen lyssky virksom­ het». Eieren sier til avisen at det etter den

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | GRØNLAND

­ ositive u p ­ t­viklingen i Bjørvika og andre steder på Grønland, er det på tide «å bytte ut hasj­ lukten med noe positivt» også her. Ett av de andre, realiserte, store til­skuddene til området, er Sundtkvartalet, et moderne kontorbygg eid av Entra på 31.300 kvadrat­ meter som også integrerer ­ gammel be­ byggelse. På oppdrag for Skanska, ­ tidligere medier av Sundtkvartalet har Rodeo a ­ rkitekter utarbeidet et skisseprosjekt for Lakke­ ­ gataområdet på og ved Grønland, og da særlig ­eiendommen Lakkegata 3. I d ­ ette d ­ okumentet fra Rodeo arkitekter som det refereres til i rapporten skildres det ­ aktuelle byrommet eller nærmiljøet til Lakkegata 3 og som et ­ sted «preget av narkotikahandel og lyssky virksomheter», men et område med ­positivt endrings­ potensial. Det vises blant ­ annet til den endringen Tøyen har gått gjennom «fra å være et levekårsutsatt område, oppfattet som trangt og mørkt, til å bli den mest vitale og spennende bydelen i Oslo, en oppblomstring av handels- og serveringskonsepter, festivaler og andre arrangementer». – Mye tyder likevel på at allerede på­gående gentrifiseringsprosesser i området vil tilta i styrke. Når det er sagt, møtes denne «opp­ graderingen» også av motstand, fra det som kanskje kan oppfattes som en mindre «­mektig» posisjon enn det særlig de store eiendoms­ selskapene og deres arkitekter og k ­ onsulenter befinner seg i: privatpersoner og ­ frivillige

­rganisasjoner som utarbeider eller har o ­taktikker for å stoppe eller i hvert fall endre på strategier som å bygge nye høyhus i eller rett ved Grønland, står det i rapporten. HVEM ER BYEN FOR? Andersen stiller spørsmålet om «hvem man ut­ vikler byen for? Er det kun de med mest kjøpe­ kraft og er konsumenter eller skal det være alle grupper?». – Grønland er det sentrumsnære stedet med mest liv, og internasjonale vibber. Sammen­ ligner man med for eksempel St. Hans­haugen og Frogner, som er mye mer stille, er nok Grønland det stedet i byen som har mest av de urbane kvalitetene, som man kan finne i andre byer i verden, sier han, og påpeker at i Oslo, så er det særlig Grønland som har et p ­ ulserende liv gjennom hele døgnet og året. Andersen mener dette har mye å gjøre med de tilbudene som er der i dag og de ulike gruppene som bor i nærheten av Grønland. Og han er usikker på om dette vil bevares. – Det er flere eksempler på storbyer i Europa og i USA hvor utviklingen har ført ­ til at det har blitt ganske sterilt og kjedelig, og r­edusert byliv i de sentrale områdene, på grunn av en middel­klassifisering eller at enda rikere p ­ ersoner har tatt over om­råder, og de bruker ikke byen på samme måte.

52


Parketten brupark.no

Et nytt handelshus pü 8.200 kvm sentralt beliggende i Brumunddal. 1. etasje: 4.000 kvm 2. etasje: 4.200 kvm Vi har ledige butikklokaler som leveres etter kundens behov. Nysgjerrig? Kontakt Henriette Høva pü mobil: 924 67 432 eller epost: hh@brupark.no


OM RAPPORTEN:

«På sporet av det nye Grønland», er en sosiokulturell stedsanalyse av Grønland i Bydel Gamle Oslo. Arbeidsforskningsinstituttet (AFI) ved Høgskolen i Oslo og ­Akershus (HiOA) har i ­sam­arbeid Norsk Institutt for by- og region­ forskning (NIBR, HiOA), og arkitekt­kontorene Eriksen-Skajaa og Kåmmån gjennom­ført en bred stedsanalyse av Grønland på oppdrag for Oslo kommune ved Bydel Gamle Oslo. Oppdraget var å gjennomføre «en grundig ­kombinert analyse» av aktører, fysiske nærmiljøkvaliteter og av sosiokulturelle forhold. Målet var få fram beboernes utfordringer, ønsker og ressurser. Rapporten danner et viktig kunnskapsgrunnlag arbeidet med Områdeløft Grønland. Analysene er basert på ulike statistiske kilder, en nettbasert undersøkelse og tett kontakt med Grønlands beboere, brukere og aktører som er viktige for områdets utvikling. Intervjuer, «walkalongs» og obser­ vasjoner har vært viktige metoder.

Det er ikke de alene som skaper den urbane scenen, understreker han. At Grønland skal bli et sted for de få, med langt mindre mangfold enn i dag, er noe som skremmer flere beboere. Andersen frem­hever at det er mange med lange røtter fra om­ rådet, og det er ikke sikkert disse vil føle seg ­hjemme der på sikt. Han referer til endringen på ­Tøyen torg, der flere av beboerne i området har sluttet å benytte torget som en møteplass, på grunn av blant annet alkoholservering har trukket seg bort. – Det er mange som synes Tøyen torg var et dødt og kjedelig sted tidligere, og at det

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | GRØNLAND

nå har fått en oppblomstring, men mange av Tøyen­beboerne som er muslimer føler seg ikke ­hjemme der lenger, etter at det har kommet fl ­ ere ­steder som serverer alkohol. Det er også flere av beboerne som synes at tilbudene har blitt for ­ dyre. Det samme kan skje på Grønland, tror han. UTSKIFTNING Fremtiden til Grønland er vanskelig å spå, men ut ifra de dataene Andersen og forsknings­ teamet sitter på, er det mye som tyder på at Grønland vil få en oppgradering, eller et løft, slik næringsaktørene ser det. Det betyr dyrere leiepriser og nye aktører inn.

– På sikt vil dette kunne føre til en g­radvis utskiftning av befolkningen. Du har en bolig­ struktur der som gjør at du mest sannsynlig ikke vil få mange barne­ familier der fra middel­klassen. Det er ikke ­mange store romslige b ­ oliger, og mange av de ­eldre bygårdene har ikke heis, så det er en del f­aktorer som gjør det vanskelig å si noe ­bastant om fremtiden, sier forskeren og ­avslutter med: «Jeg tror det vil være en ung bydel, der man bor før barna ­begynner på skolen eller man får barn ­nummer to. Med unge folk som nettopp er f­ erdig med studier eller i et s­ tudieløp».

54


KIRKEGATA 17 Oslo Sentrum – Kvadraturen Renovert Bygård Ca 550 kvm nyoppussede kontorer Takhøyde: 3,75m – 4,2 m Fasiliteter: Kantine, trimrom. Marianne Nielsen Landvik Newsec Basale AS +47 922 63 130


Samstemt, men aldri kjedelig

Wikborg Reins nye kontorer i Dronning Mauds gate 11 har fått en egen identitet og uttrykk, som refererer til selskapets historikk. AV: SILJE RØNNE | FOTO: ZINC / THOMAS GUNDERSEN

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | DRONNI NG MAUDS GATE 11

56


RESEPSJON Klassiske og solide materialer i luftig uttrykk.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | DRONNI NG MAUDS GATE 11

58


– Dronning Mauds gate 11 ble totalrehabilitert i 2016/2017 av Pilot Arkitekter. Prosjektets ­intensjon har vært at fasaden skal fremstå med en ny og helhetlig utforming i tråd med det opprinnelige 60-tallsuttrykket, og at bygge­ årets fokus på struktur og solid materialitet skal videreføres i rehabiliteringen, forklarer Stine Lanes Løvdal, daglig leder, interiør­ arkitekt MNIL i Zinc AS. Bygget er tegnet av Leif og Ernst Torp, og sto ferdig i 1966, men i forbindelse med ­ombyggingen har det fått tre nye etasjer, som innebærer at bygget har gått fra åtte etasjer til elleve etasjer. Dette er gjort ved at den inntrukne 8. etasjen ble revet og bygget opp igjen med etasjene ni, ti og elleve som nye bygningsvolumer. Hele prosjektet er på 11.400 kvadrat­ meter, der de nye volumene utgjør 2.600 kvadrat­meter. Wikborg Rein disponerer etasjene tre til elleve, og her har Zinc stått for plan­løsninger, material – og fargevalg, alle innrednings­ løsninger og spesialdesign samt beskrivelser av alle møbler og inventar. – Som et internasjonalt advokatkontor setter Wikborg Reins kunder høye krav til bransjeforståelse, kompetanse og ­teknologisk innsikt. Kundenes avanserte juridiske ut­ fordringer krever effektive arbeidsformer og lokaler tilpasset en rivende teknologisk ­utvikling. Som en av de mest attraktive arbeidsplassene for jurister i Norge, må også lokalene legge til rette for tett samarbeid og utmerket med­ ­ arbeiderutvikling, sier Løvdal. Zinc interiørarkitekter har jobbet tett med prosjektgruppen i Wikborg Rein for å få det nye kontoret til å gjenspeile deres behov. PÅ TOPPEN – Resepsjonen er lagt til 10. etasje og man ­ønskes velkommen av vennlige ansatte i lyse og luftige omgivelser. Byggets rolige og ­kvalitative materialpalett gir sammen med det gjennomarbeidede designgrepet, en vakker ramme for kunsten i lokalene. Helheten er samstemt, og aldri kjedelig, fremhever interiørarkitekten. Et digitalt bilde tar oppmerksomheten i ­resepsjonsområdet, som endrer utseende til enhver tid og aldri til det samme. – Ved rehabiliteringen ble bygget utvidet med fire nye etasjer, med varierte og fleksible møtemuligheter i de øverste etasjene. Topp­ etasjen er inntrukket med takterrasse etablert rundt hele bygget. Dette gir en ­fantastisk ­utsikt i alle himmelretninger og er en deilig ­ramme for lunsj og arrangementer. Her oppe er det loungeområder, større møterom og åpne, fleksible mingleområder, sier Løvdal som påpeker at arealet er mye i bruk, og bidrar til at Wikborg Rein kan ha større arrangementer og konferanser in-house.

59

Plassen mellom trappesjakt og fasade er utnyttet til samtalehjørne med hele den ­gamle boksamlingen utstilt, og kombinerer sittebenk langs fasade med en nisje integrert i biblioteks­veggen – en rolig sone for samtaler og fordypning. LYS, LUFT OG UTSIKT Interiørkonseptet for de øverste etasjene under­bygger disse etasjenes transparente uttrykk. Mye glass og slanke detaljer, for å gjøre mest mulig ut av lys, luft og utsikt. – Justitia har også fått sin plass i ­interiøret, symbolisert ved balanse og likevekt. Det transparente balanseres derfor av in­ ventar med tyngde og kvalitet, og med klassisk m ­ aterialitet, messing, marmor og velur. ­ Fargene er også ­balanserte og bidrar til å skape behagelige rom som er gode å oppholde seg i over flere timer, beskriver hun.

– Det transparente balanseres derfor av in­ventar med tyngde og kvalitet, og med klassisk ­materialitet, messing, marmor og velur...


Byggets stramme arkitektoniske ­ struktur er videreført i kontoretasjene hvor en r­yddig planløsning, solide materialer og fine d ­ etaljer til sammen utgjør en effektiv og varig ­helhet. Løvdal forklarer at kontorstrukturen er gjen­ ­ nom­­ gående, noe som gir stor fleksibilitet i ­forhold til intern organisering. – Folieringen er så åpen som mulig på kontor­glassfrontene, og mer skjermet inn til møterom. Løsningen er en sammenhengende lovtekst som er fult lesbar der den løper rundt hele etasjer, sier hun. Kontorene rommer totalt 200 mennesker.

INTERNASJONALE PROFIL Bygget har en basepalett for materialer som er gjennomgående. Konseptet for hovedpaletten i arbeidsetasjene er lyse farger med innslag av varme grå toner. – Mørkebrune, slanke profiler gir kontrast til de dempede omgivelsene, og strammer opp. Messinginnslagene i detaljer er gjennom­ gående, og refererer til skip og Wikborg Rein’s historikk som spesialister innen sjørett og sjøforsikring. Dette var firmaets v ­ iktigste arbeids­ områder til langt inn i 1960- og 70-­ årene, ­forteller interiørarkitekten.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | DRONNI NG MAUDS GATE 11

BIBLIOTEKET Et smalt område ­mellom fasade og kjerne benyttes til bibliotek med møte­ plass.

60


OSLO SENTRUM

Tollbugata 32 oslo sentrum kontor Sentral hjørneeiendom øverst i Kvadraturen

Kontakt:

/

TOLLBUGATA 32

• 720 kvm kontorlokaler med nær beliggenhet til Stortinget. • Ny og moderne kontorstandard til­ passet leietakers behov mht. plan­ løsning og valg av kvaliteter • Lokalene ligger i byggets 5. etasje og ligger flott til med tanke på lys og utsyn • Alt av off. kommunikasjon og service­ fasiliteter i umiddelbar nærhet

Jørgen Anker-Rasch

M: 975 20 547

E: jar@akershuseiendom.no

Ole-Jacob Leirskar

M: 934 07 161

E: ojl@akershuseiendom.no

/

720 KVM

/

WWW.TOLLBUGATA32.NO


ÅPNE MØTEPLASSER Felles referanse­ materiale har sin plass i åpne møteplasser mot sjøutsikten.

For å gi hver enkelt etasje en egen ­identitet og uttrykk, og for å lette orienteringen i ­bygget har Zinc fargesatt sentrale områder i etasjene etter tema. Det er tatt utgangspunkt i ­Wikborg Rein’s internasjonale profil og steder der de har vært ­eller er representert i utlandet: L ­ ondon, Rotterdam, Brasil, New York, S ­ hanghai, Kobe og ­Singapore. – Det endelige konseptet i etasjene ble verdens­ deler hvor advokatkontoret o ­pererer eller har en tilknytning. Kjøkken og sosiale soner er preget av elementer og farger som ­assosieres med disse stedene. Frodig og grønt i Sør-­ Amerika med planter som inspirasjon, lyse tekstiler i ull med innslag av beiset tre i

Norden, gylne og blanke overflater med m ­ øbler med formspråk inspirert av Østen i de Kina-­ inspirerte etasjene, og fargesterke, m ­ ønstrete tekstiler med innslag av organiske gylne former inspirert av Sentral-Asias fjell, forklarer Løvdal. Kunsten i disse sonene er også tilpasset i ­farge og motiv. SPESIALDESIGN Zinc har utviklet flere spesialdesignede elementer både til kontor og fellesarealer, ­ der de ikke har funnet de produktene de så for seg. Dette bidrar til å gi et uttrykk i ­lokalene som er helt særegent for Wikborg Rein. Ståbord og sittenisje ved kaffesonen er

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | DRONNI NG MAUDS GATE 11

et ­eksempel, og er utført i varmt og varig treverk. ­Sofabord og konsollbord i messing og ulike stein­typer er spesialdesignet. Møbler til voldgiftssal er spesial­utviklet for å romme de ulike ­funksjonene som kreves, og for å kunne ryddes vekk. Advokatenes kontorer har en ­solid og elegant knagg i børstet messing for ­flere heng. Denne er også spesialdesign. Og alle gulv­tepper er utformet spesielt for dette prosjektet i tett samarbeid med 2Form. – Dette er resultatet av et veldig ­givende samarbeid mellom interiørarkitekt og en ­entusiastisk oppdragsgiver. Lokalene gir nye muligheter for Wikborg Rein, og dette er et prosjekt både de og vi er svært stolte av.

62


På jakt etter nye og rimelige lokaler?

2020park har kontorlokaler med høy kvalitet, lave priser og topp beliggenhet. Lokalisert på Forus øst med unik kollektivdekning, og bygg som er BREEAM Excellent sertifisert. 2020park scorer meget høyt på kundetilfredshet og jobber hele tiden for at leietakere skal trives i våre lokaler.

EFFEKTIVE LOKALER => LAVE KOSTNADER Kontakt oss i dag for en uforpliktende visning og lunsj! 99 73 77 58 / jee@ruinvest.no 2020park.no


Hva skjer når en bransje har brukt de siste 50 årene på å strømlinje vareforsyningen, for så å oppleve at alle de ­områdene de var gode på ikke lenger er godt nok? Samtidig som mer av handelen flyttes over til nettet har også kundeforventningene endret seg. AV: SILJE RØNNE

FREMTIDENS LOGISTIKKUTFORDRINGER – I takt med at mer og mer handel skjer digitalt øker betydningen av et veldrevet og effektivt lager. Hurtig levering, feilplukk eller retur­ håndtering er snubletråder som skaper store problemer og kostnader, desto mer salg som går elektronisk, sier Steffen Larvoll, markeds­ sjef i LIS, og referer til netthandelens kraftige vekst, som forventes å passere 100 ­milliarder kroner i Norge i løpet av 2017. De siste fire årene har veksten vært på formidable 74 ­ ­prosent, og den årlige veksten ligger stabilt på rundt 16 prosent ifølge markedssjefen. Han trekker frem Alibabas «Singles Day» salg som et eksempel, som endte samlet på 25,3 milliarder dollar, og doblet både Black Friday og Cyber Monday salget fra 2016. Dette setter kjøpekraften i kontekst mener Larvoll.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | LOGI STI KK

Han tror markedet vil få seg en overraskelse når Alibaba, Amazon og flere av de andre s­ tore internasjonale logistikkvirksomheter inntar Norge. – Det norske retailmarkedet har vært ­fredet av interne markedskrefter. Når de ­store inter­nasjonale aktørene ekspanderer vil for­ brukerne stille helt andre krav til levering. Logistikken vil bli et mye viktigere parameter, nettbutikker kan ikke lenger kun ha fokus på salg, men leveringstid og effektivisering av ­lag­eret blir viktigere. Klarer man ikke å ­levere, beholder man ikke kunden, sier han og på­ peker at det forventes at Amazon etablerer seg i Sverige i løpet av de neste seks månedene, noe som kan bety at Norge ikke er langt unna. – I Tyskland, kan du få en vare levert på

64


FOTO: LIS

STEFFEN LARVOLL, markedssjef i LIS.

65

­ øren i løpet av én time. I Oslo by må man d beregne 45 minutter i kjøretid, på grunn av trafikk. Det betyr at man har 15 minutter til å pakke varen på lagret i dag, og vi er ikke i nær­ heten av å være der, sier han og konstaterer at det er vanskelig å få kjørt fortere, derfor er den eneste muligheten at det blir bedre i­ ntegrasjon mellom IT-systemer. – I dag er mange av prosessene m ­ anuelle, der man løper rundt med penn og papir, men vi ser at flere og flere implementerer et ­lagerstyringssoftware/Warehouse ­Management System for å koble lagerdataen opp mot resten av driften. En slik løsning vil ikke bare øke produktiviteten og redusere feilplukket blant de ansatte, men gi verdifull innsikt for plan­ legging av markedskampanjer eller synliggjøre de faktiske kostnadene forbundet med et salg, forklarer han. Larvoll forteller at tradisjonell varehandel har et velsmurt logistikkapparat basert på relativt få ordre og kunder, men med mange varelinjer på hver ordre. Et eksempel på ­dette kan være påfyllingsordre til butikker hvor ­butikkene har egne butikklagre. – Det vi ser nå er at dette har blitt snudd på hodet med veksten i netthandel, og lagrene tar over den direkte kundekontakten. En typisk netthandler handler vanligvis én eller to varer per kjøp, og dette innebærer en ny hverdag for lageret med mange ordre, mange kunder, men med få varelinjer per ordre. I praksis ­betyr ­dette at man kan ende opp med å selge like mange varer som før, men håndterings­ kost­nadene øker, sier han og fortsetter: – Den ­reelle varebeholdningen og den som vises ut mot kunden må også synkroniseres i sanntid, slik at man kan kutte ned på den totale lager­ beholdningen av hver enkelt vare. Dette frigjør plass for større sortimentsbredde eller mulig­ het for å ta inn nye produktkategorier. LEIEPRISENE VIL EKSPLODERE – I USA skapes det arbeidsplasser i hopetall innenfor logistikkbransjen, og da spesielt på lageret. Det fremste eksempelet på det er Amazon som i løpet av 2017 har lyst ut ­nærmere 100.000 nye stillinger i USA, hvor brorparten av disse er på lageret, sier han og henviser til at de største aktørene har hatt ­ekstremt fokus på god logistikk de siste årene. Dette har resultert i at nettbutikkene har sendt varene direkte til sluttbruker, og det ­estimeres at inntil 9.000 butikker må stenges i USA i løpet av 2018. – Nå støvsuges markedet for logistikk­ eiendom, opplyser markedssjefen, og påpeker hvordan den totale kapasiteten for logistikk­ bygg i USA har økt med 13,9 prosent fra 2015 til 2016.


I en tid hvor leiekostnadene øker, ­ lønns­­­kost­nadene stiger, konkurransen strammer til og kundekravene når nye høyder, så rettet ­Larvoll fokus på konkrete tiltak man kan gjøre for å takle disse nye rammebetingelsene.

– Til tross for denne økningen så sank den tilgjengelige kapasiteten med 10 prosent de på­ følgende 12 månedene. Denne trenden er også merkbar i Norge, hvor spesielt leie­prisene for logistikkbygg i Oslo-regionen har eksplodert de siste årene, sier han. EFFEKTIVISERING I en tid hvor leiekostnadene øker, lønns­kost­ nadene stiger, konkurransen strammer til og kundekravene når nye høyder, så rettet ­Larvoll fokus på konkrete tiltak man kan gjøre for å ­takle disse nye rammebetingelsene. – Butikken har tradisjonelt styrt dialogen ut mot forbrukeren, og logistikken er bygd opp rundt volum og lave priser. Nå er det for­brukeren som dikterer hva bedriftene må ­levere, og det skaper problemer for den gamle måten å tenke logistikk på. Det er ingen fasit på hva som vil fungere, men de som er v ­ illige til å ta en risiko og teste er mest sannsynlig vinnerne av dette slaget. Her vil det ikke være «one size fits all», sier han. Larvoll gjør oppmerksom på at retur­varer kan bli en høy kostnad, og bruker «Black ­Friday» som et eksempel, der det gjerne er en fem dobling av salget. Og med over 30 prosent returer har han sett både nettsider og lagre kollapse. – En stor utfordring for et lager er retur­ logistikk, klesbransjen har 30–50 prosent på retur. Hos Zalando er det så høyt som 50 ­prosent. Sender du for eksempel ut to plagg og får ett tilbake, kan fraktkostnaden og hånd­ teringskostnaden bli dyrere enn selve ­produktet. Her er det mange problem­stillinger som må vurderes før en vare skal selges på nett. Og returkostnaden er gjerne 3–4 ganger

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | LOGI STI KK

så høy, ettersom pakningen er brutt og man ikke vet hvor man skal putte den, sier han og kommer med enda en problemstilling. – I perioder med mye å gjøre henter ­lagrene ofte inn vikarer, typisk før julesalget, så ­kommer romjulen, januarsalget og ­Valentines Day i februar, og da får man kanskje ikke ­muligheten til å komme i orden på lageret før i slutten av februar. Dette er skummelt sier han og fortsetter: – I Norge har man lovpålagt rett til å angre ett nettkjøp på 14 dager, men mange nett­ butikker opererer med inntil 30 dager. Det innebærer at varene fra Black Friday (24. november) ikke nødvendigvis kommer i ­ ­retur før mot slutten av desember, varene fra januar­salget returneres mot slutten av februar, og varene fra ­Valentines Day i mars. Dette er ofte sesongvarer, og vanskelig å selge resten av året. Spørsmålet man da kan stille seg er hvor­ vidt det er lønnsomt å lagre returnerte varer i 11 måneder i påvente av neste salgsperiode, eller om man kan med basis i god lagerdata ­tilby kunden incentiver for å beholde varene de ellers ville returnert. Han avsluttet med å poengtere at ­uansett størrelse og kompleksitet er det alltid to ­faktorer som er førende for alle effektive lagre; redusere dødtid og ta i varen færrest mulig ganger. – Det vil si at ingen trucker kjører med tomme gafler (enten så henter du en pall, eller så fyller du på med en pall), man kutter ned på u ­ nødvendige gangavstander på lageret, og at den som jobber på varemottaket legger til rette for at når varen skal plukkes så foregår det så kjapt og effek­ tivt som overhodet mulig (fjerne plasten, åpne ­kartongen, ta ut varen), sier Larvoll.

66


ØSTENSTADODDEN

VO L L E N M A RI N A

VOLLEN

SJØSTRAND

BJERKÅS

DJUPTREKKODDEN

BJERKÅSHOLMEN

Slemmestad Handelspark

1. E TG : 1. 2 3 0 K V M BTA 2 . E TG : 1.450 K V M BTA

Slemmestad Handelspark

SLEMMESTAD

Slemmestad Handelspark står klar til innflytning Q1 2018.

RO RT U N E T KJ Ø P E S E N T E R

Med 170 p-plasser tilbyr handelsparken meget god parkeringsdekning til sine besøkende. Området er i sterk vekst og handelsparken vil ytterligere styrke Slemmestad som handelssentrum.

L EI ETA K E R E

KON TAK T Christopher W. Felix M: 930 56 181 E: Christopher@wahl-eiendom.no

WAHL- E I E N D O M . N O


NÅR ALARMEN GÅR

2

Hvert år rykker brannvesenet ut til nærmere 3000 bygningsbranner. Neste gang kan det være hos dere AV: SILJE RØNNE | FOTO: FIRESAFE

1

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | BRANNSI KKERHET

68


om branninstruksene, slik at de kjenner ­disse godt. De må vite hvor slokkeutstyret er og ­kunne bruke dette, vite hvilke rømningsveier som finnes, og gjøres kjent med hvor s­ ekundær rømningsvei fra lokalet er. – Det er viktig at alle som jobber i bygget kjenner til disse hvis de i en evakuerings­ situasjon møter på røyk i den kjente utgangen, og ved brann skal alle vite hvor møteplassen er, sier Skjelbred. Leietaker er selv ansvarlig for at egne med­ arbeidere har tilstrekkelig opplæring, at alle vet hva som skal gjøres for å forebygge brann. Vikarer og andre som leies inn skal også få til­ strekkelig opplæring, og kjenne til instrukser og rutiner ved brannalarm. Gårdeier er ansvarlig for felles rutiner og ­instrukser i bygget, det vil si: felles rutiner og instrukser hvis det er flere ulike virksomheter i bygget. Ved brannøvelse opplever brannteknisk rådgiver i Firesafe at dørene i rømningsveien ikke åpner seg som de skal, og at den ­grønne manuelle melderen som står ved siden av ­døren ikke blir brukt da de som arbeider i ­bygget ikke er gjort kjent med disse. – Det er viktig å trene på dette når det er øvelse. Dersom det er en reell brann så kan det være sekundene som gjør at brannen ender i tragedie, understreker hun. Et annet praktisk eksempel ved brann­ øvelse er at medarbeidere kun vet om én rømningsvei, og velger å bruke den selv om den er røykfylt, og de ville omkommet hvis det var en reell brann. Derfor er det svært viktig at alle i ­bygget kjenner til alternative rømningsveier.

LIV-KARIN SKJELBRED brannteknisk rådgiver i Firesafe AS.

Selv om gårdeier alltid har hovedansvaret for brannsikkerheten i bygget, fritar ikke dette leietaker alt ansvar. Du forplikter deg blant annet gjennom Forebyggendeforskriften og Internkontrollforskriften. Det betyr at du som leietaker bør ha gode forebyggende rutiner for brannsikkerhet som vil gi de ansatte trygge bygg og lokaler. – Leietaker har ansvar for brannsikkerheten i sin egen virksomhet, det vil si i de lokalene man leier. Internkontrollforskriften på­legger leietaker å utføre ettersyn av branndører, slokke­ utstyr, rømningsveier og brannceller som er i de lokalene man leier. Rømningsveier må ikke brukes til opp­­­be­varing eller på noen måte blokkeres eller være til ­hinder for trygg og sikker rømning, sier Liv-Karin ­ Skjelbred, brannteknisk råd­ giver i Firesafe AS. Bedriften plikter å informere alle ansatte

1. BRANNTETTING er grunnstenen i god brannsikring. Hull og åpninger i konstruk­ sjonen sprer røyk og gasser ved brann. 2. SLOKKEUTSTYR skal årlig kontrolleres, sjekk jevnlig om mano­ meteret står på grønt. Vet alle hvordan man skal bruke et slokke­ apparat?

69

RISIKOVURDERING Som leietaker skal man foreta risikovurdering i egen virksomhet; brukes det åpen flamme (verksted, industri, produksjon), levende lys, kaffetraktere, skjøteledninger, flyttbare ovner og lignende, er det timere på elektrisk utstyr. Hvis det er tillatt å bruke levende lys må det også være rutiner/instrukser for dette. – Alle virksomheter skal kartlegge risikoen for brann i egen virksomhet, og iverksette tiltak for å redusere risikoen for at en brann oppstår, sier hun. Alle gårdeiere skal ha en brannvern­ organisasjon, der en representant hos leie­ taker er pliktig til å delta. Leietaker skal ha sin egen brannvernansvarlig, som spesielt har ­ansvaret ved en evakuering. – Dette er viktig ved en hendelse slik at en vet og har oversikt over at bygget er evakuert ved en for eksempel brann, avslutter hun.


SJEKKLISTE FOR BRANNSIKKERHET

Denne kan benyttes for å gjøre til dels enkle tiltak som gir god trygghet for brukere i bygget, uten store ­kostnader. Det vil også gi et bedre teknisk og brannsikkert bygg. • Er brannvernorganisasjonen opp­ datert siste år? Har noen av nøkkel­ personellet sluttet? Hvem er brann­ vernansvarlig nå? Sørg for at alt er oppdatert og at alle får informasjon. • Har deres ansatte fått ­tilstrekkelig brannvernopplæring (dette har virksomhetens leder ansvar for) – kan alle bruke brannslangen/brann­ slokningsapparatet? Vet alle hvor alternativ rømningsvei er? • Er det gjort bygningsmessige ­endringer i bygget? Er brann­tekniske tegninger i bygget oppdatert i forhold til dette? (Bygningseier har ansvar for dette). • Er bygget generelt vedlikeholdt? Det kan gjelde branntetting og dører. • Er det gjort endringer i bygget som for eksempel flytting av vegger – og er brannalarmanlegget, sprinkler­ anlegget kontrollert/oppdatert i forbindelse med dette? Høres ­alarmen der den skal? • Er brannsikkerhet og brannvern tema i leiekontrakt? (dette er byggeiers og virksomhetens felles ansvar). • Har dere samordningsavtale på brannsikkerhet mellom eier og ­virksomhet/bruker? • Hva kan virksomhet/bruker gjøre uten å forespørre eier? Kan det trekkes nye kabler gjennom brann­ skiller (kontorlokaler) eller kan dører flyttes?

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | BRANNSI KKERHET

70


En unik mulighet på toppen av Kvadraturen

Øvre Vollgate 15 Illustrasjon

Ca. 2.950 kvm BTA kontorlokaler til leie

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

SIRI JORDFALD DNB Næringsmegling

KENT BRUNVOLL DNB Næringsmegling

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 918 89 225 e siri.jordfald@dnb.no

t 920 39 426 e kent.brunvoll@dnb.no

Det mest eksponerte bygget i Kvadraturen. Bygget fremstår som et signalbygg i bybildet med klassisk arkitektur og unik fasade. Bygget skal totalrehabiliteres.


INTERNASJONAL FLYPLASS - TORP LUFTHAVN 10 min. fra Ringdalskogen

NORGES NEST STØRSTE CONTAINERHAVN -LARVIK HAVN 13 min. fra Ringdalskogen

R I N G DA L S KO G E N N Æ R I N G S PA R K

Når god beliggenhet er viktig

FIREFELTS MOTORVEI Rett ved Ringdalskogen

JERNBANE SANDEFJORD 10 min. fra Ringdalskogen

TA KONTAKT FOR EN UFORPLIKTENDE PRAT: Frode Rønning daglig leder Telefon: 415 57 245 E-post: frode.ronning@nhp.no Morten Thorsen prosjektleder Telefon: 994 62 000 morten@rose-forvaltning.no ringdalskogen.no nhp.no

Ringdalskogen Næringspark er et regionalt satsnings­ område for logistikk­, nærings­ og industriutvikling.


N Æ RI N G S PA RK E N I N NT I L E 18 M I DT M E L LO M L A RV I K O G SA N D E FJO RD

E18

Danebo

Ringdalskogen

Sandefjord

Torp Lufthavn

Sandefjord Stasjon Sandefjord Havn

18

km

/2 0

m

in

Tønsbergfjorden

Sandefjorden

E18 Larvik Larvik Stasjon Larvik Havn

Larvik Havn Sandefjord Havn

Larviksfjorden

E18

Sentralt beliggende tomter tilgjengelige i markedet Næringsparken ligger sentralt plassert inntil E18 i Vestfold midt imellom Larvik og Sandfjord. Vi tilbyr byggeklare og fleksible tomter i en næringspark på 600 mål under utvikling. Vi kan tilby ulike etableringsløsninger for din bedrift. Dette kan være tomtesalg eller utleie av nytt bygg som er skreddersydd til Deres virksomhet.


I tillegg til shuttlebuss fra Sandvika, Lysaker og Skøyen finnes det 13 andre måter å komme seg til Campus Veritas på

SUP

SKI

SPARKESYKKEL

SYKKEL

RULLESKI

KAJAK

SKATEBOARD

SPARK

ROBÅT

JOGGING

ROLLERBLADES

SKØYTER

SVØMMING


– og 13.000 kvm ledige kontorlokaler.

Hver dag har over 2000 mennesker arbeidsplassen sin på Campus Veritas på Høvik. I grønne, fredelige og idylliske omgivelser - med utsikt over fjorden og lang strandlinje, finnes nå ledige arealer for små og store virksomheter. Å komme seg til og fra Campus Veritas er enkelt. Du må bare velge hvordan. Hver morgen og ettermiddag kommer shuttlebussene hvert kvarter fra Skøyen, Lysaker og Sandvika. Det er rikelig med parkeringsplasser, eller du kan velge en av de 13 transportalternativene med kroppen som hovedmotor. På Campus Veritas er du nærme byen, med følelsen av å være langt borte.

CAMPUS VERITAS les mer på campusveritas.no

Christian Høgebøl Senior Director, CBRE

Kim Dahlstrøm Regional Manager, Real Estate and Procurement, Europe - Nordics, DNV GL

Tlf: 907 75 277 E-post: christian.hogebol@cbre.com

Tlf: 901 59 090 E-post: kim.dahlstrom@dnvgl.com


Tveten Park

OLE DEVIKS VEI 2 408-2475 KVM

Tveten Park er en næringspark beståede av 4 bygg, henholdsvis Ole Deviks vei 2, 4, 6A og 6 B/C. Området rundt Tveten Park er primært et område for næringsbygg, hvor flere store og velkjente selskaper holder til. Det er svært enkel adkomst med bil fra både E6 og Ring 3. I umiddelbar nærhet er det buss direkte til Helsfyr, hvor det er et rikelig tilbud av offentlig kommunikasjon, og kort avstand til byens sentrum, E6 mot Gardermoen, flybuss, taxi og kollektivtrafikk. Hva får du: • Heis • Sykkelparkering. • Dusj/garderobe i kjeller • Parkeringsplasser ute og inne • Gjesteparkering • Mulighet for tilknytning til lunsjservering/kantine • Mulighet for lagerplass i kjeller Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Christopher F. Bøhme +47 93 87 37 46 cfb@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE


Tveten Park

OLE DEVIKS VEI 6 1070-2600 KVM

Tveten Park er en næringspark beståede av 4 bygg, henholdsvis Ole Deviks vei 2, 4, 6A og 6 B/C. Området rundt Tveten Park er primært et område for næringsbygg, hvor flere store og velkjente selskaper holder til. Det er svært enkel adkomst med bil fra både E6 og Ring 3. I umiddelbar nærhet er det buss direkte til Helsfyr, hvor det er et rikelig tilbud av offentlig kommunikasjon, og kort avstand til byens sentrum, E6 mot Gardermoen, flybuss, taxi og kollektivtrafikk. Hva får du: • Areal 2. etasje 1525 kvm + 3. etasje 1073 kvm • Fremtidsrettede arbeidsplasser • Fleksible løsninger • Et spennende og attraktivt totalmiljø for ansatte og kunder • Store og gode vindusflater • Flott kantine • Stor takterrasse • Garderobe og dusjfasiliteter • Parkering • Sykkelparkering inne og ute Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Christopher F. Bøhme +47 93 87 37 46 cfb@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE


ULVENVEIEN 82 Nybygg kontor på Ulven - effektivt, moderne og lyst • Nybygg med moderne preg • Meget lyse og effektive arealer med mulighet for inntil 20-25 arbeidsplasser per etg. • Felles kantine i plan 2, pen adkomst og café i eiendommen • Lokalene er innflyttingsklare, og egner seg både for landskapsplasser og cellekontor • Meget høy teknisk standard • Meget god beliggenhet på Ulven, og svært god adkomst med offentlig transport, bil og sykkel • Bussholdeplass rett utenfor eiendommen

Ledig areal: Kontor: 480 kvm i 3. etg. 480 kvm i 4. etg.

Kontakt: Astri Varmo Andresen   909 58 891 ava@60grader.no 60grader.no


80

88

100

110

Sentrum

Løren, Økern, Hasle

Markedspuls

Oversikt Nybygg

MARKED Leieprisene stiger

79

Videre har det vært lite nytt areal som har kommet i markedet den seneste tiden. Eien­ domsutviklerne har vært mer forsiktige med nybyggvirksomheten, og en del areal er tatt ut av markedet ved at det skal konverteres til bolig. I tiden fremover kommer det imidlertid flere nye bygg til markedet. I 2018 er ø ­ kningen i tilbudet av kontorlokaler b ­ eskjeden, men 2019 og 2020 har potensial til å gi et løft i ­antall nye kvadratmeter. Det hjelper dog lite møt økte leiepriser når vi nå går inn i 2018. I et marked med stigende leiepriser bør leie­ takerne sikre seg flere valgmuligheter så raskt som mulig. Gjerne også i områder utenfor der man egentlig kan tenke seg å være. Med flere alternativer på plass tidlig i p ­ rosessen, er det lettere å gjøre gode dealer, og man slipper å måtte kaste seg inn i et stigende marked med dårlig tid og et akutt behov. Det gjelder sær­ lig nå når leieprisene er på full fart oppover. ­Ellers kan det jakten på nye lokaler fort bli langt dyrere enn nødvendig.

Dag-Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

D

et strammer seg til i markedet for kontoreiendom i Oslo, og det er sær­ lig i sentrum at mange leietakere vil ha lokaler. Ifølge Malling & Co har leie­prisene i Oslo sentrum steget med rundt 10 prosent de seneste fire kvartalene, og det spås videre leieprisoppgang. Malling-­ analytikerne for­ venter at husleien i Oslo sentrum vil stige med nye 10 prosent det neste året. Det er flere faktorer som sender leie­ prisene i sentrum oppover. Den viktigste er at etterspørselen etter sentrale lokaler i nærheten av kollektivknutepunkt stiger. Sta­ dig flere kontorbedrifter vil «bo» i sentrum, og tilbudet er begrenset. Det bygges noe nytt, men samtidig har selskaper som IBM og ­Microsoft tatt beslutning om å flytte fra ­Kolbotn og Lysaker til sentrum. En annen grunn til økte leiepriser er at økonomien i Oslo-området går bra. Det ­ventes økt sysselsetting, noe som vil kunne påvirke etterspørselen etter kontorareal.


Oslo Areal har store ambisjoner for Christian Krohgs gate 2. En utbygging av eiendommen kan gi nytt liv til gaten, som i dag er sliten og lite brukt. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Vil løfte området ved Akerselva

– Vi synes dette prosjektet er kjempe­ spennende. Vi har veldig stor tro på området og nærheten til kollektivknutepunkt, sier vise­administrerende direktør Kjetil Krutnes i Oslo Areal til NæringsEiendom. Han snakker om eiendomsselskapets store planer for Christian Krohgs gate 2, ­ ved Akerselva like ved Grønland t-bane­ stasjon. Eiendommen har en tomt på 2,7 mål. ­Bygget har tidligere vært leid ut til høy­skolen Wester­ ­ dals i en årrekke, men Westerdals flyttet til ­ ­ nybygget Christian Krohgs gate 32. Nå er Oslo Røde Kors en av leietakerne i ­bygget på drøye 9000 kvadratmeter. – Vi har sett på hva vi kan gjøre med ­eiendommen, og det mest hensikts­messige er å skape et nybygg. Bygningsmassen i om­ rådet har en god utnyttelse, men bygget vårt er ikke godt nok per i dag. Vi ønsker å løfte

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

dette området, og da særlig løfte ­Christian Krohgs gate, som i dag er en trist gate, sier Krutnes. Oslo Areal ønsker å sette opp et bygg på ca. 25-26 000 kvadratmeter. Planen er å ha to ­lameller mot Christian Krohgs gate og en mot Akerselva. – De skal sammenbindes med et flott rom i midten hvor det skal myldres. Vi vil ut­fylle kvartalsrekken, og har hatt en begrenset arkitekt­konkurranse, sier Krutnes. Det var SJ Arkitekter som i samarbeid med Schmidt Hammer Lassen vant ­konkurransen. LIV GIR TRYGGHET Området rundt Akerselva ved Grønland ­regnes i dag som slitent og utrygt, til tross for at det i løpet av de seneste årene har ­kommet flere nybygg og rehabiliteringer. Norges

80


ILLU.: SJ ARKITEKTER / SCHMIDT HAMMER LASSEN

– Vi merker ­ økende etter­spørsel etter kontor­bygg som ligger tett på disse ­knutepunktene. Det er en flight to q ­ uality og en flight mot ­sentrum.

Oslo Areal ser også for seg at kantinen blir en del av serveringsstedet. – Det er viktig med sambruk, sier G ­ røntveit. STOR ETTERSPØRSEL Kjetil Krutnes har stor tro på at leietakerne vil ha et nytt kontorbygg i Christian Krohgs gate. Potensielle leietakere viser allerede ­interesse for prosjektet. – Vi merker økende etterspørsel etter kontor­ bygg som ligger tett på disse knute­ punktene. Det er en flight to quality og en flight mot sentrum. Denne etterspørselen hos leietakere har kommet raskere enn ­ mange har sett for seg, og vi føler dette vil forsterkes ­ytterligere i tiden fremover, sier Krutnes. ­ andels- og Sjøfartstidende har leid i nabo­ H laget i flere år, og Westerdals holder seg i ­gaten etter å ha flyttet inn i et nybygg. – Vi ønsker å være med på å endre det til et attraktivt og trygt sted å være. Skaper man liv, skaper man trygghet. For å få til dette, er vi opptatt av å lage kommersielt liv på gateplan. Vi håper det er mulig å få til et serverings­sted som gjør det mulig å komme seg ned til elven, sier prosjekt- og utviklings­ direktør Jorunn Grøntveit. Det er et mål for Oslo Areal å løfte Akers­ elva frem og åpne den opp, til glede for både innbyggere og tilreisende. Elvens verdi som rekreasjonsområde vil forsterkes av en ny gangvei langs den vestre elvebredden. Den vil også gi tilgang til kommersiell og andre publikums­ rettet virksomhet i Christian ­Krohgs gate 2.

81

MÅ JOBBE MED PLANMYNDIGHETENE Oslo Areal er nå i full gang med å plan­legge prosjektet, og har bedt om et oppstartsmøte med Plan- og bygningsetaten. ­By­antikvaren har allerede oppført bygget Den Norske Rem­ fabrik på gul liste med begrunnelse av at det har vært et viktig ­industrianlegg langs Akers­ elva. By­antikvaren mener videre­utvikling av anlegget må ta hensyn til de «eksisterende kvalitetene i ­ materialbruk og variasjon i volum». Plan- og bygningsetaten mener ­ også at bebyggelsen på planområdet har høy kultur­ historisk og arkitektonisk verdi som bør bevares, men at det kan «vurderes om be­ byggelsen mot elven kan tåle påbygg for å gi utbyggingspotensiale i tråd med ­intensjonen for utviklingsområdet i kommuneplanen».


– Vi i Oslo Areal har en god tradisjon for å samarbeide med offentlige myndigheter, sier Krutnes, som er optimistisk med tanke på planene for eiendommen. Oslo Areal mener det planlagte bygget gir mange nye arbeidsplasser i en svært ­sentral del av byen, med svært kort avstand til ­kollektivknutepunktet Oslo S. Prosjektet tar bevisst tak i byens fasader mot elva og bidrar til etablering av regulert gangvei langs Akers­ elva, argumenterer selskapet overfor Plan- og bygningsetaten. SENTRUMS COMEBACK Oslo sentrum har hatt en sterk stilling hos leie­takere i flere år, men den seneste ­tiden har etterspørselen etter topp moderne kontor­lokaler i sentrum økt kraftig. Store IT-­ selskaper som IBM og Microsoft har fl ­ yttet eller er i ferd med å flytte fra henholdsvis Rosenholm og Lysaker til sentrum, og det er ventet at flere selskaper i IT-sektoren vil følge etter. Oslo Areal mener det er god ut­ nyttelse av byen at det blir fortettet og bygd nytt sentralt nær jernbane, buss- og t-bane­ stasjonene. – Vi må tilby gode arealer der det er lett å fortette, sier Krutnes.

ILLU.: SJ ARKITEKTER / SCHMIDT HAMMER LASSEN

ILLU.: SJ ARKITEKTER / SCHMIDT HAMMER LASSEN

REVITALISERING Et slitent område ved Akerselva skal få nytt liv.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

82


HENRIK IBSENSGATE 42 Urban og klassisk bygård med moderne kontor til leie mellom Vika og Solli • Arealer fra 300 til 1.800 kvm over 5 plan • Plan U og 1 er velegnet for utadvendt virksomhet • God eksponering • Lett tilgjengelig • Svært sentralt • Overtakelse i 2018 etter nærmere avtale

Ledig areal: Kontor: Ca. 1.800 kvm BTA

Kontakt: Astri Varmo Andresen   909 58 891 ava@60grader.no Håkon Tanberg   901 02 808 ht@60grader.no 60grader.no Gjermund Fossnes Newsec Basale 930 94 891 gjermund.fossnes@newsec.no


STORE AREALER I SENTRUM Det planlegges flere bygg i Oslo sentrum som gir større leietakere muligheter for å leie store arealer. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

B

yer som Stavanger og Trondheim har i flere år slitt med å ha store nok arealer for leietakere i sentrum, noe som har ført til nye kontorbydeler i områder utenfor sentrum. I Stavanger har Hinna Park i Jåttåvågen og Forus vokst frem som nye kontorområder for de store leietakerne, og i Trondheim har bedrifter samlet seg på steder som Tiller og Sluppen. Men i Oslo har en rekke større ut­ bygginger de seneste årene gjort det mulig for store virksomheter å lokalisere seg midt i Oslo ­ sentrum. Utbyggingene i Bjørvika, ­Schweigaards gate og Tjuvholmen, samt fl ­ ere nye bygg i sentrum har bidratt til at flere virksomheter enten har samlet sine Oslo-­ kontorer på ett sted i sentrum (DNB) eller rett og slett flyttet kontoret sitt til sentrum (IBM og Microsoft). I tiden fremover vil det bli flere gode nye kontor­bygg å velge mellom i Oslo sentrum.

60 000 M2 I CBD-området i sentrum er det flere ­store prosjekter på gang I Dronning Mauds gate 11 har advokatfirmaet Wikborg Rein ­ allerede flyttet inn i nyoppussede lokaler, og nå ­jobber gårdeier Vestre Vika DA med rehabilite­ ringen tvillingbygget Dronning Mauds gate 10 på andre siden av gaten. Der bygges det

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

på, slik at det totalt blir 10 200 kvadratmeter over bakken i kontorbygget. Rett ved siden av, hvor House of Oslo er nå, har gårdeier Storebrand Eiendom fått med seg Aspelin Ramm på et kjempeprosjekt i Ruseløkkveien 26. Eiendommen består i dag av 26 000 kvadratmeter kontor­arealer og 16 000 kvadratmeter handelsarealer, samt betydelige parkeringsarealer. Til ­ ­ neste år starter rivingen av bygget, og det skal ­bygges et nytt kontorbygg på nærmere 60 000 kvadrat­meter, inkludert handelsarealer. – Dette blir trolig det største nybyggings­ prosjektet i CBD-området i Oslo siden B ­ arcode i Bjørvika. I tillegg til at nybygget vil bli noe større enn dagens, med langt mer effektiv areal­ utnyttelse, er vi også veldig opptatt av at det skal bli et grønt bygg med helhetlig miljøfokus, sa Truls Nergaard, leder i Storebrand E ­ iendom, da nyheten om sam­arbeidet ble kjent. TOTALREHABILITERING I Kvadraturen jobbes det nå med en total­ rehabilitering av den ærverdige Telegraf­ bygningen i Kongens gate 21. For litt over ett år siden solgte Telenor Eiendom eiendommen til et syndikat bestående av Tristan Capital Partners, Malling Eiendom og Vedal Investor.

84


ILLU.: 3D-ESTATE

ILLU.: 3D-ESTATE

ILLU.: 3D-ESTATE

DEN ­ÆRVERDIGE TELEGRAF-­ BYGNINGEN i Kvadraturen total­ rehabiliteres.

85


20 000 M2 I Urtegata 9, rett ved siden av Sundt­kvartalet, har Eiendomsspar en av Oslo sentrums s­ tørste utviklingseiendommer. Hoved­alternativet omfatter ca. 20 200 kvadrat­ meter næringsareal og 16 800 kvadratmeter bolig, der dagens be­ byggelse rives. Malling & Co har fått utleieopp­ draget for prosjektet som har planlagt bygge­ start i 2018/2019. Eiendomsspar omtaler prosjektet som ­f­l eksibelt når det gjelder muligheten til å j­ ustere andelen mellom næring og bolig dersom det tegnes leiekontrakt med større brukere. Bygget vil bli liggende nær Akerselva og Elgsletta. Bygget vil derfor «designes slik at disse områdene trekkes mest mulig inn i den indre delen, gjennom en stor glasslisse». I Schweigaards gate ønsker Bane NOR

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

ILLU.: SCHMIDT HAMMER / LASSEN ARCHITECTS

Bygget, som er på 24 000 kvadratmeter, vil være ferdig rehabilitert i fjerde kvartal 2019. Målet er å tilby leietakere store etasjeflater med generøse takhøyder på tre til fem meter. Entra har flere utviklingsprosjekter i Oslo sentrum. Det børsnoterte eiendoms­selskapet har fullført Sundtkvartalet, og jobber nå med Universitetsgata 7-9. Et nybygg på 16 500 kvadratmeter kan stå ferdig i fjerde kvartal i 2021. Tullinkvartalet får det nye juridiske fakultetet fra Universitetet, og Entra jobber med å få til et aktivt bygulv med handel og restauranter. Et annet Entra-prosjekt i sentrum er «­Solar» på Lilletorget 1 like ved Oslo Plaza. Entra ­ønsker å bygge et høyhus på 27 etasjer mot nord og 16 etasjer mot sør. Plan­myndighetene er imidlertid skeptisk til høydene og vil ­re­dusere prosjektet. Det er uansett tidlig å si noe om hva som skjer med eiendommen og når det eventuelt kan stå klart for leietakere. Selv om Barcode-rekken står ferdig, er det fortsatt mye igjen å bygge i Bjørvika. Olav Thon og HAV Eiendom bygger nå kontor­ delen av Diagonale, som får inn TV2 og ­Vinmonopolet når bygget står klart i 2018. Kontorbygget får et areal på 13 850 kvadrat­ meter fra andre etasje og oppover. Det ­kommer også 2400 kvadratmeter fordelt på to etasjer under bakken. En kontoretasje i bygget blir på 1850 kvadratmeter. I Bjørvika bygges også Eufemia, et kontor­ bygg som skal huse PWC og Microsoft. ­Eufemia står ferdig i april 2019, og er nesten helt utleid. Det står et lokale på 1630 kvadrat­ meter i femte etasje ledig.

­ iendom å bygge et nybygg på åtte ­etasjer i E Schweigaards gate 35-51. Eiendommen skal omreguleres til næringsformål, som innebærer at boligene øst på t­ omten, i ­Schweigaards gate 51, bygges om og i­ntegreres. Største del av planområdet ­benyttes i dag til bussparkering. Planlagt areal er rundt 21.000 kvadratmeter BRA, ­inklusive kjeller Like ved, i Schweigaards gate 34, jobber Aspelin Ramm med utviklingen av Land­ brukskvartalet. Målet er å utvikle kontor, ­boliger og øvrig næring på gateplan.

RUSELØKKVEIEN 26 blir det største nybyggprosjektet i CBD-området i Oslo siden Barcode.

DEN EVIGE DISKUSJONEN Diskusjonen om hva som skal skje på Filip­ stad har pågått i mange år, uten at det har kommet en avklaring. En total utbygging av Filipstad vil kunne komme opp i rundt 450 000 kvadratmeter, hvorav halvparten vil utgjøre boliger. Bare i Hans Jægers Kvartal kan det bygges 135 000 kvadratmeter, hvor­ av rundt 100 000 kvadratmeter kan være kontor­areal. Men en utbygging ligger trolig langt frem i tid.

86


Etter å ha vært gjennom en ­omfattende bolig­utvikling på ­Løren, planlegges det nå flere nye kontorbygg i området. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

FLERE NYBYGG PÅ LØREN

L

øren- og Økern-området er inne i en ­rivende utvikling. Selvaag har bygd en ny bydel med boliger etter at ­gamle Løren militærleir ble kjøpt i 1999. ­Samtidig har en rekke kombinasjons­eiendommer og lagerbygg blitt konvertert til boliger. Nå blir det også en omfattende utbygging av kontor­ lokaler i Løren- og Økern-området. Flere store eiendomsprosjekter planlegges og ut­ byggerne jakter nå på leietakere til de nye byggene.

SKANSKA MED 16 ETASJER Tidligere i høst kjøpte Skanska ­Commercial Development Lørenveien 65 fra Stor-­ Oslo Utvikling, som hadde regulert tomten og gjennomført boligprosjektet Brødfabrikken på nabotomten. Skanska har store planer for eiendommen, og vil sette opp et nybygg på ca. 20 000 kvadratmeter. Planmyndighetene har gitt klarsignal for 16 etasjer, og Skanska håper prosjektet, sammen med andre store ­prosjekter i området, vil bidra til en positiv utvikling og urbanisering av Hasle/Løren/ Økern.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

Utleiesjef Sabine Bartler i Skanska Commercial Development forteller selskapet nå har begynt å markedsføre prosjektet. – Leietakerne tar godt imot prosjektet. Mange synes det ser veldig spennende ut med et nytt kontorbygg som vokser opp på ett av høydedragene over Oslo sentrum. Kontor­ bygget blir godt synlig med sine 16 etasjer, og vi vil tilby store etasjeplaner, effektive og m ­ oderne løsninger tilpasset fremtidens ­arbeidsplass og teknologi, sier Bartler. Hun legger til at byggets utforming og plasse­ ring i landskapet gir maksimal ut­ nyttelse av dagslyset. – Dagslys har helsebringende effekt og i tillegg blir du mer produktiv, noe leie­takerne burde ha sterkt fokus på i forbindelse med ­ut­forming av gode arbeidsplasser for sine ­ansatte, sier utleie­ sjefen. STOR TRO PÅ OMRÅDET Skanska Commecial Development har stor tro på Løren-området.

88


ILLU.: RIFT

Skanskas nye ­prosjekt på Løren.

89


ILLU.: DARK ARKITEKTER

ØKERN PORTAL OPFs storprosjekt.

– Løren er et spennende område siden det gjennomgår en så stor transformasjon i løpet av så kort tid. Tidligere ble området stort sett forbundet med Ring 3 og stor tungtrafikk, men etter at veien ble lagt i den nye Løren­ tunnelen, har området utviklet seg til et ­urbant, grønt, levende og attraktivt om­råde. I tillegg har Løren to gode naboer i Hasle og Økern, som er i en rivende utvikling med blant annet nye boliger og kontorbygg, og inngår i Hovinbyen, Oslos største utviklings­ område. Hovinbyen skal være en fremtids­ rettet og klimasmart byutvidelse hvor gange, sykkel og kollektiv transport skal være de enkleste og mest attraktive måtene å ferdes på. Løren vil være et sentralt og attraktivt område med en god kombinasjon av boliger, handel, servicetilbud og kontor, som alle bi­ drar til aktivitet og opplevelser gjennom hele døgnet, sier Bartler. ØKERN PORTAL I 2020 er det meningen at Økern Portal skal stå ferdig med et totalareal på rundt 75 000 kvadratmeter på adressen Lørenfaret 1 og Lørenveien. 48 000 kvadratmeter vil ut­ gjøre kontorareal, mens 7000 kvadratmeter er planlagt til utadrettet virksomhet som kafeer, restauranter, bakeri, frisør og helse­ tjenester. Det er også planlagt en hotell- eller boligdel på 8000 kvadratmeter i prosjektet.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

Selv om det ennå ikke er blitt tegnet noen leiekontrakter, er spaden satt i jorden. Oslo Pensjonsforsikring står bak prosjektet, og de har hyret inn Vedal Ut­vikling til å gjennom­ føre og styre prosjektet. Oslo Pensjonsforsikring har en uttalt ­ambisjon om at det nye kontorbygget skal bli en attraksjon for Økern- og Løren-området. Blant tilbudene som planlegges, er en food court og en åpen markedsgate som gir tilbud til både ansatte i bygget og de som bor og holder til i området rundt. Handelsarealene kommer opp i 7000 kvadratmeter. Selv om noen grunnarbeider nå gjøres, blant annet ved å legge om rørene under bakken, vil ikke Oslo Pensjonsforsikring ­ bygge uten å få på plass noen leietakere. ­ ­Malling & Co er nå ute i markedet for å finne leietakere til prosjektet. STORE BOLIGPLANER Etter at OBOS kjøpte Ulven AS av ­Fabritius og Storebrand, jobber boligbyggelaget nå med en storstilt boligutvikling i Hovin­byen. Samtidig planlegges det en trans­ formering av flere av næringsbyggene (blant annet bil­ butikkene) rundt Hasle til boliger. ­ Løren, Hasle og Økern vil dermed trolig få et ­betydelig antall boliger, noe som gir potensial for de nye kontorbyggene i området. Med et større befolkningsgrunnlag, kan det legges til rette for handel, servering og service på gate­ plan. I tillegg kommer etter hvert nye Økern Senter, og danner et nytt sentrum for nedre del av Groruddalen. Blant boligprosjektene på Hasle er Eiendoms­spar og OBOS’ planer for Økern­ veien 115, som i dag huser Bilia. Eiendoms­ spar ­ ønsker å bygge 62.000 kvadratmeter lyse BTA på tomten. Dette skal i hovedsak være boliger. Næring vurderes opp mot den støyutsatte Økernveien. I forslaget, som ­Arcasa Arkitekter har utarbeidet på vegne av Eiendomsspar, legges det opp til en be­ byggelse med varierte høyder på 7-15 etasjer. Møller Eiendom og Haslevollen E ­ iendom vil bygge 90.000 kvadratmeter bolig og ­næring ved Hasle T-banestasjon, mens NG Commerce ønsker å oppføre 4 bygg på totalt 25.000 kvadratmeter på hjørnetomten ved Hasle T-banestasjon, hovedsakelig boliger. OBOS’ Ulven-prosjekt vil vare over 20 år, og det planlegges 3000 nye boliger. Men det blir ikke bare boliger i prosjektet. OBOS planlegger også 200 000 kvadratmeter med næringslokaler i området. OBOS vil trans­ formere Ulven fra et lager- og logistikk­ område til en helt ny bydel. Det skal utvikles en god blanding av bolig og næring, med ca. halvparten hver. De første nærings­lokalene sto ferdig i begynnelsen av 2017, og flere ­butikker er på plass ved torget.

90


ET NYTT KONTORBYGG FYLT MED NATURLIG LYS

Mer dagslys gir bedre arbeidsflyt.

parallelloslo.no


Flere av de store offentlige leietakerne flytter til nybygg på Helsfyr.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

FLERE STORE FLYTTER TIL HELSFYR

«Lave leiepriser og kort vei til sentrum». Det var overskriften i en artikkel tidligere i år i NæringsEiendom som tok for seg hvor­ for stadig flere leietakere vurderer å flytte til Helsfyr. Med fire til fem minutters t-bane­ tur til Oslo S og flere kollektivmuligheter, har Helsfyr-området seilt opp som et reelt alternativ til stadig høyere leiepriser i Oslo ­sentrum. Det planlegges nå flere nye kontor­ bygg på Helsfyr, noe som samtidig gir flere store leietakere valgmuligheter. LEIER I NYBYGG De gunstige leieprisene i et topp moderne nybygg var blant grunnen til at Omsorgs­ bygg velger å flytte fra Solli Plass til Helsfyr. I Grenseveien 80 utvikler Bunde Eiendom kontorbygget Helsfyr Puls, og Omsorgsbygg Oslo KF skal leie bygget i ti år fremover, med

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

mulighet for fem pluss fem års forlengelse. Planen er å flytte inn i nybygget i desember 2018. Omsorgsbygg betaler en husleie på 1999 kroner per kvadratmeter for kontorarealet i det helt nye bygget. Prisen for lager/arkiv/ garderober er 1000 kroner kvadratmeteren. Samtidig er felleskostnadene er stipulert til lave 215 kroner per kvadratmeter. Grenseveien 80 blir på 8000 kvadratmeter fordelt over syv plan. Omsorgsbygg skal leie 6479 kvadratmeter fordelt på fem etasjer. FYRSTIKKALLÉEN Et annet planlagt nybygg som får ­offentlige leietakere, er Fyrstikkalléen 1-3 på ­Helsfyr. Sommeren 2015 kjøpte det JB Ugland Eiendom-kontrollerte selskapet Fyrstikk ­ Holding eiendommen. Planen var å sette opp

et nybygg på til sammen 39 000 kvadratmeter med energiklasse A og Miljøklassifiseringen BREEAM Excellent. Etter å ha vært på søk en god stund, har Arbeids- og velferdsdirektoratet signert en leieavtale på totalt 20 600 kvadratmeter i Fyrstikkalléen 1. Direktoratet flytter inn i 2020. Da Statsbygg søkte lokaler for ­Arbeidsog velferdsdirektoratet, ble det bedt om fleksible lokaler med «nøktern, moderne standard». Ifølge Statsbygg var det ønskelig med god arealutnyttelse og det stilles krav til energieffektivitet og Universell utforming. Fyrstikkalléen 1 scoret høyt på alle krav og leiekontrakten bidrar til at byggingen settes i gang. Siden har Statens lånekasse for utdanning også tegnet leiekontrakt i bygget. Lånekassen flytter fra Økern til Helsfyr og skal leie 4200 kvadratmeter i Fyrstikkalléen 1. Fyrstikkalléen 1 består av tre nye, sammen­ vevde kontorbygg med innholdsrike, frem­ tidsrettede fellesarealer. Lånekassen og Arbeids- og velferdsdirektoratet skal bruke til sammen to av de tre byggene. Ifølge JB ­Ugland Eiendom er det fortsatt ledige ­lokaler til nye leietakere i ett énbruker-bygg eller ­deler av det gjenstående nybygget. Malling & Co har utleieoppdraget for ­eiendommen. De markedsfører fra 5000 til 11 200 kvadratmeter kontorareal i bygget, som karakteriseres som med ekstrem fleksibilitet. BYGGER I TRE Like ved Valle Hovin er NCC P ­roperty Development i gang med byggingen av ­ massiv­trebygget Valle Wood. Bygget er første byggetrinn i et stort kontor- og servicebygg­ prosjekt på 60 000 kvadratmeter. Valle Wood blir Norges største næringsbygg i massivtre, og får et areal på 6700 kvadratmeter. – Valle Wood vil ha nasjonal betydning og er et sentralt prosjekt. Ikke bare for Oslo, men for hele landet. Dette vil være bane­ brytende og kan sette agendaen for andre utbyggere og entreprenører, uttalte Thomas Orskaug på et frokostmøte om bruken av massivtre i næringsbygg. Han er en av landets fremste tre-eksperter og mener det er på tide at Oslo får høyhus i tre. Massivtre er ifølge NCC Property ­Development en klimavennlig bygge­metode som sparer miljøet ved reduserte utslipp, raskere oppføring og mer miljøvennlig drift. Med svært lite vedlikeholdsbehov ved bruk av tre, blir det også store innsparinger for både utbygger og leietaker. – Det vedlikeholdsmessige aspektet rundt bruken av tre er lite diskutert. Faktum og erfaringene fra eksisterende prosjekter er at man har ekstremt lite vedlikehold med bærende trekonstruksjoner og synlige tre­ ­ overflater, sa Orskaug videre.

92


ILLU.: KRISTIN JARMUND ARKITEKTER

ARBEIDS- OG VELFERDS­ DIREKTORATET er blant leietakerne som flytter inn i nybygg på Helsfyr. De skal leie 20 600 kvadratmeter i Fyrstikkalléen 1.

ILLU.: LUND + SLAATTO ARKITEKTER

MASSIVTRE Valle Wood blir Norges største næringsbygg i massivtre.

93


Det legges opp til en ­kraftig fortetting rundt Skøyen stasjon i årene fremover. Samtidig skal Lysaker få en storstilt boligutbygging. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Fortetting på Skøyen – boligby på Lysaker O

slo kommune vil at det skal bygges mer rundt kollektivknutepunktet Skøyen, og eiendomsutviklerne er klare med det ene storprosjektet etter det andre. I forslaget til områderegulering for Skøyen ble det lagt opp til 8400 nye boliger i Skøyen-området. Det legges også opp til næringsutbygging på opptil 16 etasjer rundt jernbanestasjonen. Båtopplaget skal byttes med boliger, næring og parkområder med god tilgang til sjøen. Det skal også komme flere parker og torg sentralt på Skøyen. BOLIG OG NÆRING Et prosjekt som allerede har fått klarsignal er Møller Eiendoms planer for Harbitz Torg i Harbitzalléen på Skøyen. Hafslund Nett har tegnet leiekontrakt for deler av ­bygget som skal stå ferdig høsten 2019. ­Prosjektet i H ­ arbitzalléen 3-7 får et areal på 30 000 kvadrat­ meter. Det nye kontor­ bygget har ­ambisjoner om å oppnå miljø­klassifiseringen BREEAM NOR ­ Excellent. I tillegg bygger

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

Møller Eiendom boliger sammen med Profier på Harbitz Torg. Også Anders Buchardt og Arthur Strand har planer i Harbitzalléen. Deres selskap Monolith Properties ønsker å bygge ca. ­ 40.000 kvadratmeter BRA, med en 80/20 fordeling på bolig og næring i Harbitzalléen 2-12, rett ved Skøyen stasjon. Schage Gruppen var blant eiendoms­aktørene som måtte stanse utviklingen av sitt plan­lagte kontorbygg på 12 etasjer i ­Drammensveien 145-147 i ­begynnelsen av 2015. Da­værende byråd Bård Folke ­Fredriksen ville ha et større byplangrep for Skøyen, og en rekke p ­ rosjekter ble satt på hold. Men i våres ble den nye regulerings­ planen vedtatt av by­ styret. Det totale arealet blir på 26 000 kvadrat­meter inkludert ­parkering under bakken. Nå jobbes det med å få på plass leieavtaler. På litt lengre sikt kan det bli bygd et nytt, større og moderne kontorbygg i ­Drammens­veien 144.

94


MØLLERGATA 39 Sentralt beliggende – nær Youngstorget Toppetasje med tak-terrasse 860 kvm netto/1054 kvm BTA Ca 50-54 arbeidsplasser Kantine, Parkering mm. Marianne Nielsen Landvik Newsec Basale AS +47 922 63 130


ILLU.: LPO

HARBITZALLÉEN 3-7 Hafslund flytter til Harbitz Torg når bygget står ferdig høsten 2019.

KLP Eiendom er i startgropen med et utviklingsprosjekt på eiendommen, som kan innebære et nytt bygg med ut­adrettede virksomheter langs Drammensveien. KLP Eiendom har imidlertid uttalt til Estate ­ ­Nyheter at det er veldig prematurt, og at en planforhåndskonferanse om saken er bare en tidlig prat med kommunen om muligheter for eiendommen. LILLEAKERBYEN På Lysaker er Mustad Eiendom i gang med å utvikle en ny bydel. Mustad-sjef Olav Line har startet jobben med å vrake navnet Lys­ akerbyen. I stedet skal området kalles Lille­ akerbyen, blant annet fordi han mener Mustad Eiendom har størst forankring på Lilleaker.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

– Det er et navn som er vårt, uttalte han ny­ lig til Akersposten om Lilleaker. Mustad Eiendom eier 330 000 kvadrat­meter med næringsareal, blant annet kjøpe­senteret CC Vest. Der har han hyret inn a ­ rkitekter for å tegne et nytt senter med mer uterom. Målet er å få mer av folkelivet ut av bygget. Mustad Eiendom vil ha flere serverings­steder på Lille­ aker og flere hyggelige steder å være. Mustad Eiendom er i full gang med en om­ fattende boligutvikling i Lilleakerbyen. Sel­ skapet er allerede i gang med byggingen av 200 leiligheter i prosjektet Lilleaker Vest. Alle boligene er solgt og de første flytter inn i 2019. Mustad Eiendom vil trolig bruke rundt ti år på å bygge i Lilleakerbyen, og målet er å ­skape en urban bydel med en god miks ­mellom næring og bolig og attraktive uterom.

96


NÆRINGSEIENDOMMER TIL LEIE Folke Bernadottesvei 40 Ledig areal: 500 - 5.700 KVM ■ ■ ■ ■

Flott eiendom beliggende meget sentralt i Fyllingsdalen Felles kantine, garderober, møterom og sykkelparkering Bygget ligger ca. 10 minutters kjøring fra Bergen sentrum Området er godt tilknyttet gang- og sykkelveiene i området og er med god kollektivtransport, et knutepunkt for busstrafikk for Bergen og omegn 5-7 min kjøring til Flesland Flyplass

Kontakt: Terje Hjertås, mob 934 07 175, terje.hjertas@dnb.no

Christian Krohgs gate 16 Ledig areal: 636 – 2.496 KVM I 1., 2. OG 5. ETASJE ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■

Areal: 636, 1000 og 860 BTA Akerselva Atrium ble oppført i 2009 og tegnet av Peter Pran Akerselva Atrium ligger idyllisk og sentralt langs Akerselva Området har gjennomgått en stor transformasjon siste tiåret Felles resepsjonsløsning, møterom, trimrom, garderobe og sykkelparkering. Mulighet for innendørs parkering i kjeller Overtakelse etter avtale

Kontakt: Jørgen Anker-Rasch, mob 975 20 547 jar@akershuseiendom.no

Fjordalléen 16 Ledig areal: 360 – 2500 BTA ■ ■ ■ ■

Eiendommen ligger meget sentralt plassert på Aker Brygge med utsikt til sjøen All offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet Dette er en av de få mulighetene for kontorlokaler med denne unike beliggenheten på Aker Brygge Det er stor fleksibilitet i lokalene og de kan skreddersys en ny leietaker med høy kontorstandard

Kontakt: Jørn Skovly, mob 900 33 874, jorn.skovly@dnb.no

DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter 903 600 kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell. For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer; www.leietakerdnb.no


GULLHAUG TORG 2A Avantors planer for Gullhaug Torg 2 gir et miljøbygg som s­ kaper liv på gateplan.

BOLIGER OG GRØNNE BYGG I NYDALEN Det planlegges flere ­kombinerte nærings- og boligbygg i Nydalenområdet med grønt fokus. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

M

ed sin sterke posisjon og sine ­mange eiendommer i området, har Avantor drevet frem u ­ ­tviklingen i Nydalen. Nydalen er blitt transformert fra et nedslitt lager- og industriområde for over 30 år siden, til en bydel med stort innslag av både moderne kontorbedrifter, boliger, utdanning og servicetjenester. De seneste årene har Avantors fokus vært mer og mer på boligutvikling i Nydalen. ­Etter hvert som man har fått på plass en rekke nærings­bygg og Handelshøyskolen BI, har det vært satset på boliger for å skape en ­levende bydel. Nå fortsetter utviklingen, med flere bygg som kombi­nerer både bolig, kontor og annen næring. NYTT MILJØBYGG Avantor planlegger nå et nytt miljøbygg i Nydalen. På adressen Gullhaug Torg 2 vil eiendomsselskapet sette opp et nytt bygg med boliger, kontor og næring på til sammen 10 000 kvadratmeter. Snøhetta er arkitekt, mens Skanska er entreprenør. Prosjektet er blitt valgt ut som ett av Futurebuilt forbilde­ prosjekt. Avantor omtaler prosjektet som et tverrfaglig prosjekt hvor både utbygger, ­arkitekt og entreprenør utfordres til å skape nye løsninger.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

Tidligere jobbet Avantor med å sette opp et stort tårn på tomten, men det prosjektet var det ikke økonomi til å få gjennomført. Nå vil det bygges 5000 kvadratmeter med bolig, 4500 kvadratmeter kontor og 500 kvadrat­ meter med næring. Regulering ­ forventes i fjerde kvartal i år, og med byggestart ­sommeren 2018 vil det stå ferdig i 2020. AVANTOR OG NPRO Avantor og Norwegian Property (NPRO) har gått sammen med planer for Gullhaug Torg 1, 3 og 5. Avantor eier kontorbyggene Gullhaug Torg 1 og 3 (med blant andre Bok­klubben, Cageball og TV2 som leietakere), mens ­Norwegian Property eier ubebygde Gullhaug Torg 5, som i dag er en parkeringsflate. Avantor og NPRO ønsker å utvikle disse eiendommene fra dagens bruk til blandet formål, med et vesentlig innslag av boliger og forretninger, i tillegg til kontor. Det samlede prosjektet er på 51 350 kvadratmeter BRA, hvorav boligene skal utgjøre 33 500 kvadratmeter. «Det planlegges aktive førsteetasjer og ekstra høye krav til kantsonene mellom ­ ­bygning og offentlig rom. En utvikling som skal skape grunnlag for nye, trygge bolig­ kvarterer med høy bokvalitet», skriver MAD

98


ILLU.: MIR / SNØHETTA

arkitekter i et brev til Plan- og bygnings­ etaten. I Sandakerveien 113-119 ønsker Avantor å bygge 52 000 kvadratmeter med boliger. På nabotomten jobber OBOS med et gigantisk bolig­prosjekt på til sammen 1100 leiligheter. BYGGET SOM SKAL REDDE VERDEN Avantor og MAD arkitekter jobber også med et prosjekt som har fått navnet «Den nye katedralen». CEO i MAD arkitekter Nicolai Riise har omtalt prosjektet som «bygget som skal redde verden». – Dette blir et fullskala gjenbruksbygg, der vi skal bygge med brukte materialer. Vi skal gjenbruke deler av bygget som står der i dag i kombinasjon med deler fra andre bygg i Oslo, slik at det blir minst mulig nye materialer inn i bygget. Det må være en viss størrelse på det, for at det skal få oppmerksomhet og bli et bra forbilde, en katedral på 20 000 kvadratmeter, som kan fungere som et byhus med servering og utadrettet virksomhet. Det skal være liv i fasaden, og b ­ ygget skal benyttes av mange gjennom døgnet, slik at det får liten nedetid, sa en engasjert ­Riise da han presenterte planene på et Ung i ­Næringseiendom-arrangement i Nydalen. Målet er at kunnskapen MAD opparbeider seg i dette prosjektet, skal deles med alle. STORO Også på Storo pågår det flere utbygginger for tiden. I Vitaminveien 8 på Storo ­bygger Skanska Commercial Development sitt ­ Workplace Oo-prosjekt. Nybygget på 2 ­ 4 000 kvadratmeter ventes stå ferdig i løpet av andre halvår 2018. Helsedirektoratet har ­ ­allerede tegnet leiekontrakt for nesten halve bygget i ti år fremover. Også andre eiendomsaktører har ­ store ­planer for Storo. Olav Thon Eiendoms­selskap vil utvikle til sammen 60 000 kvadrat­meter i Vitaminveien 11, rett ved siden av Storo Storsenter. Der er planen å bygge 150 leiligheter, hotell med 325 rom, Norges største kinosenter og handels- og kontorarealer. Det skal også bygges et parkeringsanlegg på 9000 kvadratmeter. Samtidig utvikler Veidekke boligprosjektet Nyegaardskvartalet med til sammen 250 leiligheter på Storo. Veidekke markedsfører nå prosjektet og har startet forhåndssalget av leilighetene som vil være klare for innflytting høsten 2020. Utviklingen på Storo gjør at Storo nå er i ferd med å smelte sammen med Nydalen som ett næringsområde.

99


MARKEDSPULS

FORV ENTE R LEIE PRI SV E K ST O G HØY A KTI VI T E T

ØYVIND JOHAN DAHL

AV: ØYVIND JOHAN DAHL, HEAD OF RESEARCH OG PARTNER I NEWSEC

Det er fortsatt jevn og god etterspørsel i leie­ markedet, og vi ser generelt at kontorledigheten fortsetter å falle, samt at leieprisene stiger.

Videre ser vi at nyere bygg med nærhet til kollektive knutepunkt vinner kampen om de store leiekontraktene, samt at olje­ bremsen har begynt å slippe taket i vestaksen. De fleste leiesøkene i markedet er ute etter moderne, arealeffektive kontorer med god standard, som resulterer i god interesse for nybygg i ­sentrum og de store «kontor-­klusterene». Høy betalingsvillighet for sentrumsnære lokaler med høy standard er med på å legge grunn­ laget for en videre leieprisvekst i sentrums­ områdene. Vi forventer fortsatt leieprisvekst og høy aktivitet i leiemarkedet for kontor­ segmentet i resten av 2017 og inn i 2018. Newsecs ferske ledighet telling for 3. ­kvartal viser at kontorledigheten faller videre i tråd

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

med våre anslag. Det er ca. 635 000 m² ledig areal i Oslo, hvilket gir en ledighet på ca. 7,4 % - ned fra rekordhøye 8,6 % i 2015. Leieprisene for kontorlokaler i Oslo på signerte kontrakter i 3. kvartal holder seg til­ nærmet uendret på 2 080,-/m2, så den s­ terke tendensen holder seg med en økning på 1 % fra forrige kvartal. Aktiviteten i markedet er fortsatt høy. Vi tror på 2 150,-/m2 innen utgangen av året. ­Videre vil ledigheten fortsette å s­ ynke grunnet lite nybygging og fortsatt noe ­ ­konvertering, samt vekst i sysselsetningen.

100


Nydalen Ledighet: 4,2 % Leienivå: 1 885 NOK

Ledighet: 2,7 % Leienivå: 1 673 NOK

Oslo ytre vest

Ledighet: 3,9 % Leienivå: 1 935 NOK

Indre by Lysaker Ledighet: 17,4 %

Oslo ytre øst Ledighet: 11,6 % Leienivå: 1 353 NOK

Skøyen Ledighet: 9,5 %

Ledighet: 6,3 %

Leienivå: 2 205 NOK

Leienivå: 2 185 NOK

Leienivå: 1 800 NOK

CBD Indre by sentrum Ledighet: 4,5 % Leienivå: 3 300 NOK

BrynHelsfyr Ledighet: 14,1 % Leienivå: 1 560 NOK

Oslo ytre syd Ledighet: 1,2 % Leienivå: 1 313 NOK

101


KILDE: NEWSEC

LEIEMARKEDET OSLO

Ledighet kontor Oslo Q3 2017

Leienivå Oslo Q3 2017 NOK/m2

Kilde: Newsec

5000

Newsec definerer ledighet basert på lokaler ledige i dag og det som vil stå ledigfor innflyttelse i løpet av 1 år. %

4600

Kilde: Finn.no / Newsec

18

4200

16

3800 3400

14

3000

12

2600

10

2200

8

1800

6

1400

4

1000

2

600 CBD

Indre By S

Topp

Indre By

Skøyen

A-kategori

Lysaker

Nydalen

Bryn Helsfyr

Oslo Ytre Ø

Oslo Ytre S

0 Indre By S

Snitt Areal Statistikk

Indre by

Q3 2016

Skøyen

Q4 2016

Lysaker

Oslo Ytre V Bryn/Helsfyr Oslo Ytre S Oslo Ytre Ø

Q1 2017

Q2 2017

Nydalen

Q3 2017

Nybygg, Absorpsjon | Ledighet Oslo, Asker/Bærum

Leienivå Oslo - A kat NOK/m2

m2

Kilde: Newsec

Ledighet

5000

350000

4500

300000

4000

250000

7

200000

6

9 8

3500

5

3000

150000

2500

4 3

100000

2000

2

50000

1500

Indre by S

Indre by

Skøyen

Lysaker

Fornebu

Nydalen

Helsfyr/Bryn

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

2017

2018

2015

2016

2013

CBD

2014

2011

2012

2010

2009

2007

2008

2005

2006

2003

2004

2001

2002

0

2000

1000

10

1 2013

Konvertering

2014

2015

Prognose nybygg

2016

2017

Netto absorpsjon

102

2018

2019

Sikre nybygg

2020

Ledighet % (Høyre akse)

0


KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

CBD

Indre by S

CBD

INDRE BY SENTRUM

Vi definerer CBD som Aker Brygge, Vika, Tjuvholmen og noen adresser rundt rådhuset.

I Indre by sentrum registrerer vi en ledighet på ca. 6.3 %, dette er en nedgang fra 6,9 % i forrige kvartal.

I Q3 2017 er det registrert nok en nedgang i antall ledige kvadrat­ meter for området. Det har ikke kommet noen nye ­arealer av ­betydelig størrelse i markedet, dette har resultert i at annonserte arealer har sunket til ca. 48 500 m². Blant arealene med høyest ledighet finner vi fortsatt Tordenskiold gate 6B med 5 000 m², samt Rosenkrantz gate 16 og Kronprinsesse Märthas plass 1 med henholdsvis 4 500 m² og 4 300 m². Av nye leiekontrakter i Q3 finner vi Bergall Marine, som har signert 800 m² i Dokkveien 1. Gjennomsnittlig leienivå i CBD har over de siste 12 m ­ ånedene hatt en liten nedgang på ca. 0,2 %, og snittleien ligger nå på 3 300,-/m². Newsec forventer at gjennomsnittlig leienivå i CBD vil holde seg stabilt fremover og at ledigheten vil synke utover i 2017.

I Q3 har det vært annonsert ca. 149 500 m² med kontorlokaler, dette er en nedgang på nesten 13 000 m² fra forrige kvartal. Blant arealene med størst ledighet finner vi fortsatt Pilestredet Park 7, Torggata 15, og Dælenenggata 26, som alle har over 6 000 m² ledig. Blant de største inngåtte kontraktene vi har sett er at Statens helsetilsyn har tatt 3 000 m² i Møllergata 24, med oppstart i Q4 2017. I tillegg har vi sett at Phonect har forlenget sine 900 m² i Brugata 19. Leienivået har også bedret seg siden Q2. Snittleien over de ­siste fire kvartal ligger nå på 2 185,-/m², som tilsvarer en økning på 1,1 % fra forrige kvartal.

% Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

2

Annonserte m2 (Q3) Ledighet (Q3)

12mnd

3 300

-0,2 %

48 500

6,4 %

4,5 %

0,00%

Prognose

LEIETREND Leietrend

% Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

2

Annonserte m2 (Q3) Ledighet (Q3)

12mnd

2 185

1,1 %

149 500

-3,7 %

6,3 %

-0,52 %

Prognose

LEIETREND Leietrend

2300

3500

2000

3000 Q3 2016

Q3 2017 KILDE: AREALSTATISTIK

103

Q3 2016

Q3 2017 KILDE: AREALSTATISTIK


KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

Indre by

Skøyen

INDRE BY

SKØYEN

For Indre By registrer vi en nedgang i ledigheten i Q3 2017. Antall ­annonserte ledige kvadratmeter ligger på ca. 52 000 m², noe som ­indikerer en ledighet på 3,8 %.

Den annonserte ledigheten på Skøyen har holdt seg stabil på 9,5 % ­gjennom Q3, den annonserte ledigheten ligger nå på ca. 57 000 m², snittet over de siste 12 månedene ligger på 59 000 m².

Antall annonserte kvadratmetere har over de siste fire kvarta­ lene sunket med nesten 5 %. Blant arealene med størst ledighet troner Stenbergsgata 25-27 med 12 000 m², og Torggata 4 med 4 600 m². Blant de største kontraktene i Q3 har vi sett at Dovre gruppen har leid 500 m² i Kirkegata 15, samt at Yellow Bana har signert i Mølleparken. Snittleien over de siste 12 månedene ligger nå på 1 935,-/m², som tilsvarer en oppgang på 1 % fra forrige kvartal. Newsec forventer at både leienivået og ledigheten vil holde seg stabil ut 2017.

Blant ledige arealer er det fortsatt Drammensveien 264 og Drammens­veien 260 som er størst med henholdsvis 12 000 m² og 9 500 m². Leienivået har nå fått seg et lite løft, og vi ser nå et snitt over de siste fire kvartaler på 1,4 %, som øker snittleien til 2 205,-/m². Vi har dog kjennskap til flere kontrakter i og rundt Karenslyst Alle med leienivåer rundt 3 000,-/m². Blant de siste ingåtte kontraktene vi har sett er Sykehusbygg som har tatt 1 800 m² i Hoffsveien 10, og Envac som har leid 1 000 m² i Drammensveien 211. Mercuri Urval har videre signert ny leiekontrakt i Sjølyst plass 1-3 på 2 700,-/m².

% Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

2

Annonserte m2 (Q3) Ledighet (Q3)

12mnd

1 935

1,0 %

52 076

- 4,8 %

3,9 %

- 0,71 %

Prognose

LEIETREND Leietrend

% Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

2

Annonserte m2 (Q3) Ledighet (Q3)

2 205

1,4 %

57 332

6,3 %

9,5 %

2,46 %

Prognose

LEIETREND Leietrend

2500

2500

1000 Q3 2016

1500 Q3 2016

Q3 2017 KILDE: AREALSTATISTIK

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

12mnd

Q3 2017 KILDE: AREALSTATISTIK

104


KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

Lysaker

Nydalen

LYSAKER

NYDALEN

Ledigheten på Lysaker fortsetter igjennom Q3, og vi har nå en l­ edighet på ca. 17,4 % opp 1%-poeng fra forrige kvartal, dette tilsvarer en ­oppgang på 4,3 % over de siste 12 månedene.

Nydalen er et område med flere spennende nybyggsprosjekter og det er høy aktivitet både for nye bolig- og næringsprosjekter.

Annonserte kvadratmetere har steget med 7 % over samme ­periode, og snittet ligger nå på 109 021 annonserte kvadratmeter. Av de største ledige objektene finner vi fortsatt Snarøyveien 30 med ca. 15 000 m², Professor Kohts vei 9 med ca. 9 800 m², og Lille­akerveien 2 A med 8 388 m². I tillegg har Fornebuveien 38-40 og Oksenøyveien 8 kommet i markedet med ca. 6 000 m² hver, som har hjulpet med å dra ledigheten ytterligere opp. Vi har over de siste 12 månedene sett en liten oppgang i leieprisene på Lysaker, snitt leien ligger nå på 1 800,-/m², en oppgang på 0,4 %. Bydelen har kvartalets største inngåtte kontrakt, der Store­ brand ASA har reforhandlet 40 648 m² eks. parkering – hvorav 37 083 m² kontor til 2 250,-/ m², 2 448 m2 lager til 1 200,-/ m² og 1117 m² sportshall til 2250,-/ m².

% Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

2

Annonserte m2 (Q3) Ledighet (Q3)

12mnd

Høy aktivitet ser man også i antall signerte kvadratmeter og leie­ prisutviklingen over de siste 12 måneden. I tellingen for Q3 2017 ble det registret ca. 14 292 m² ledige arealer, ned ca. 20 % over de siste 12 månedene. Det indikerer en ledighet på kun 4,2 %. For Q3 2017, som i Q2 2017, er det lav tilførsel på nye arealer som faller inn under definisjonen ledig. Nydalen er en bydel med mye nybygging som vil bli ferdigstilt og klar for innflytting i årene som kommer. Enkelte arealer med høy historisk ledighet har også opplevd nedgang i Q3 2017. Av bygg med høy ledighet er Nydalsveien 33 med 2 905 m², Gjerdrums vei 10A med 2 500m² og Sandakerveien 130 med 1 160 m². Leienivået har holdt seg relativt jevnt over de siste fire kvart­ alene, og snittet ligger nå på 1885,-/m², en oppgang på 1,7 % fra forrige kvartal.

Prognose

%

1 800

0,4 %

Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

118 466

7,0 %

Annonserte m2 (Q3)

17,4 %

4,26 %

LEIETREND Leietrend

2

Ledighet (Q3)

12mnd

1 885

1,7 %

14 292

- 20,7 %

4,2 %

- 4,4 %

Prognose

LEIETREND Leietrend

2000

1900

1600 Q3 2016

Q3 2017 KILDE: AREALSTATISTIK

105

1500 Q3 2016

Q3 2017 KILDE: AREALSTATISTIK


KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

Bryn Helsfyr

Oslo ytre øst

BRYN-HELSFYR

OSLO YTRE ØST

Området Bryn-Helsfyr har vi sett et stabilt antall ledige kvadratmetere over en lang periode og for Q3 2017 er det registrert en liten oppgang til 76 084 m² fra 73 091 m² i Q2.

Ledigheten i Oslo ytre øst har over de siste 12 månedene falt med ca. 3,8 %, og ligger nå på 11,6 %. Forrige kvartal var ledigheten på 13%.

Annonserte kvadratmeter for de siste 12 månedene faller dog ca. 3,8 %. Dette utgjør totalt sett en ledighet på ca. 14.1 %. Blant bygg med høy ledighet finner Brynsalléen 4 med ca. 10 000 m², Grenseveien 88 og 107 med til sammen 12 000 m² og Strømsveien 102 med ca. 4 000 m². Av nye leiekontrakter har vi sett at JB Ugland eiendom har satt to store kontrakter i sitt prosjekt i Fyrstikkallèen 1, der ­Arbeids og velferdsdirektoratet har tatt ca. 20 600 m², og Statens Lånekasse har tatt ca. 4 200 m². Leienivået her skal ligge på over 2 000,-/m², dette inkluderer riktig nok en MVA kompensasjon. Leienivået har fått et løft over de siste 12 månedene, og snitt­ leien ligger nå på 1560,-/m², noe som indikerer en oppgang på ca. 3,4 %.

% Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

2

Annonserte m2 (Q3) Ledighet (Q3)

12mnd

1 560

3,4 %

76 084

-3,8 %

14,1 %

- 2,74%

Prognose

LEIETREND Leietrend

% Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

2

Annonserte m2 (Q3) Ledighet (Q3)

1 353

- 2,4 %

98 009

- 9,7 %

11,6 %

- 3,81 %

Prognose

1500

1000 Q3 2017

Q3 2016

KILDE: AREALSTATISTIK

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

12mnd

LEIETREND Leietrend

2000

1200 Q3 2016

Vi har i tillegg sett at annonserte kvadratmetere er under 100 000 m² for første gang siden 2014, snittet over de siste over de siste 12. månedene har sunket med 9,7 %. Blant eiendommene med høyest ledighet ser vi fortsatt Løren­ faret 3 med 12 000 m² ledig og Ulvenveien 111 med ca. 7 000 m² og Bøkkerveien 5 med 4 100 m², i tillegg annonserer nå OBOS Ulvenveien 90 med ca. 6 000 m² kontor ledig. Til tross for en nedgang i ledigheten har leieprisen også sett en nedgang, snittet over de siste fire kvartalene ligger nå på ca. 1 350,-/m², etter en nedgang fra forrige kvartal på 2,4 %.

Q3 2017 KILDE: AREALSTATISTIK

106


KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

Oslo ytre vest

OSLO YTRE VEST Oslo ytre vest opplevde en nedgang i ledigheten, samt oppgang i leie­ nivå i Q2 2017, denne trenden har holdt igjennom Q3, og ledigheten har holdt seg på 2,7 %. I tillegg har vi sett at annonserte kvadratmetere gått ned, snittet over de siste fire kvartalene ligger nå på ca. 20 000 m², som til­ svarer en nedgang på 7,5 %. Gjennomsnittlig leienivå for området ligger nå på 1 673,-/m² over de siste fire kvartalene, dette tilsvarer en oppgang på 5,4 %, og vi er nå på et nivå vi ikke har sett på mange år. Blant arealene med høyest registret ledighet er Sørkedalsveien 150 med 5 000 m², Husebybakken 28B med 3 000 m² og Aslak­ veien 14 med 800 m².

% Leienivå NOK/m2 (siste 12 mnd) Annonserte m2 (Q3) Ledighet (Q3)

12mnd

1 673

5,4 %

18 245

- 7,5 %

2,7 %

- 0,93 %

Prognose

LEIETREND Leietrend

14, 1 % Ledighet Q3 Bryn-Helsfyr

11, 6 % Ledighet Q3 Oslo ytre øst

2, 7 %

2000

Ledighet Q3 Oslo ytre vest

1000 Q3 2016

Q3 2017 KILDE: AREALSTATISTIK

107


KILDE: NEWSEC

TILBUD / ETTERSPØRSEL - LEDIGHET OSLO TILBUD/ETTERSPØRSEL - LEDIGHET OSLO 10 %

300 000

9% 8%

250 000

7%

200 000

6% 150 000

5%

100000

4%

50 000 0

3% 2012

2013

2014

Sikre Nybygg

2015

Usikre Nybygg

2016 Net Take-Up

2017

2018

2019

Konvertering

2020

2%

Ledighet % (høyre akse)

ANDEL SYSSELSATTE - PROSENT OSLO

Antall sysselsatte OSLO

Andel sysselsatte % Oslo

sysselsatte % Oslo

8

350 000

Antall sysselsatte OSLO

76 %

390 000

390 000

380 000

380 000

73 %

370 000

370 000

360 000

72 %

360 000

350 000

350 000

340 000

340 000

330 000

330 000

69 %

320 000

320 000

310 000

68 %

310 000

74 %

71 % 70 %

2009

2010

2011

400 000

400 000

75 %

2008 2012

2009 2013

2010 2014

300 000

2013 2014 2015 2016 2017000 2018 300 2017 2018 2019 2020 Andel sysselsatte (15-74 år) Oslo (Venstre akse) Andel sysselsatte (15-74 år) Oslo (Venstre akse) NAV estimat sysselsatte (Høyre akse) NAV estimat sysselsatte (Høyre akse) Antall sysselsatte (15-74 år) Oslo Høyre akse Antall sysselsatte (15-74 år) Oslo Høyre akse

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

2011 2015

2012 2016

108

2019

2020


TROLLÅSVEIEN 4

TROLLÅSEN VED OSLOGRENSEN

Ledige arealer fra cellekontor på 16 kvm til kontorareal fra 110 kvm til 450 kvm. • • • • •

KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURISFORVALTNING.NO

Nær Kolbotn sentrum Landlig og luftig beliggenhet Gode parkeringsforhold Treningssenter i bygget Kantine

WWW.AURIS.AS


Dersom sysselsettingen stiger som vi anslår her vil ca. 100 000 m2. ­kontor bli absorbert av markedet per år frem til 2020.

OPPSUMMERT: For 2018 tror vi på en ledighet på 6%, samt fortsatt press oppover på leien. Det er dog noen elementer som må være med på ­notene for at dette skal gjøres gjeldene – og det tror vi de er. Dette er konvertering, ny­ bygg og fortsatt konjunkturoppgang i ­Norge. Om vi gjør en øvelse hvor vi ser på h ­ istorisk andel sysselsatte mot dagens nivå er syssel­ settingsandelen på et svært lavt nivå. NAV estimerer at antall sysselsatte i Oslo vil stige 7 500 personer i 2017. Der­ som man legger til grunn samme veksttakt i syssel­settingen frem til 2020 vil det være 385 000 syssel­satte i Oslo i 2020. Vi a ­ nser NAV-­ estimatene som forsiktige anslag, og har også sett på et best-case, nemlig at syssel­ settingsandelen når top­ punktet som var i 2008. Da var syssel­settingsandelen på 75%. Dersom best case inntreffer de neste tre å ­ rene vil vi være ca. 395 000 sysselsatte i Oslo. Vi mener et fornuftig anslag på framtidig kontorbehov reflekteres best ved å legge seg mellom estimatene til NAV og best-case scenariet. I beregningen av fremtidig kontor­ etterspørsel forutsetter vi at 50% av arbeids­ styrken er kontoransatte og at hver ansatt krever 25 m2.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

Dersom sysselsettingen stiger som vi ­anslår her vil ca. 100 000 m2. kontor bli absorbert av markedet per år frem til 2020. Dersom det ikke bygges mer enn hva som er planlagt i dag betyr dette at ledigheten vil fortsette å falle. Samtidig vil dette presse leieprisene opp­ over, hvilket vi tror vil bli den viktigste verdi­ driveren fremover for gårdeierne. Bråstopp i konvertering og bygging på spekulasjon vil kunne ta brodden av leiepris­ veksten om det skulle slå til umiddelbart. Med fallende boligpriser og svakt nyboligsalg vil naturligvis konverterings­ ­ takten avta noe. Dog er det i hovedsak de dårligste kontorbyggene i randsonen som har blitt konvertert. Her er leien lavest, slik at dette isolert sett har presset opp snittleien i Oslo. Videre er dette objekter som, konverte­ ring eller ei, ikke vil utkonkurrere de beste arealene rundt knutepunktene. Videre vil aktører tørre å bygge mer på spekulasjon med de utsiktene som tegnes. Dog tar dette tid, så dette vil evt ta toppen av leieprisveksten 2-3 år ned i gata. Med andre ord tror vi alt ligger til rette for fortsatt oppgang i leieprisene de kommende årene, så krysser vi fingrene for at det ikke kommer noen skyer i horisonten – så langt vi kan se er det relativt skyfritt og god sikt.

110


AT DET ER LANGT TIL BYEN MÅ DU DRA LENGER UT PÅ LANDET MED.

drømtorp.no


Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo.

KILDE: UNION

L E I EP RI STA B E L L

Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Ledighet %

6mnd

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4 800

4 000

3 500

2 600

8,2 %

- 0,3 %

Bjørvika

3 400

2 900

2 500

2 200

5,6 %

+ 1,4 %

Øvrige sentrum

3 400

3 000

2 500

1 900

4,4 %

- 2,0 %

Indre vest

3 100

2 600

2 000

1 700

3,3 %

- 0,1 %

Indre nord

2 200

1 900

1 700

1 400

10,7 %

+ 3,5 %

Indre øst

2 700

2 000

1 700

1 300

1,8 %

- 0,3 %

Skøyen

3 300

2 700

2 300

1 850

6,9 %

- 2,2 %

Lysaker

2 250

1 800

1 600

1 400

14,7 %

+ 0,8 %

Fornebu

1 900

1 600

1 300

1 200

13,9 %

- 1,0 %

Nydalen

2 400

2 200

1 800

1 450

3,6 %

+ 0,8 %

Bryn / Helsfyr

2 250

1 900

1 600

1 300

10,2 %

- 0,4 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 250

1 700

1 500

1 200

15,9 %

- 1,4 %

Ytre vest

1 800

1 600

1 400

1 350

2,7 %

- 0,7 %

Ytre nord og øst

1 700

1 600

1 350

1 150

8,5 %

- 0,6 %

Ytre syd

1 700

1 550

1 300

1 150

5,2 %

- 0,5 %

1 900

1 600

1 400

1 200

8,2 %

+ 0,0 %

Asker & Bærum

KILDE: UNION

Høy standard

%

Kontorledighet

12

2400

10

2000

8

1600

6

1200

4

800

2

400

0 2000

2002

2004

2006

0 6/2 01 7 | N æring sEiendom | LEI EPRI SER

2008

2010

2012

2014

2016

2018

112

2020

0

Nominell leiepris (h.a.)


Profilert på Økern Næringspark

KABELGATA 2 672 KVM

Illustrasjon for mulig løsning

Flott og meget profilert eiendom med sentral beliggenhet på Økern Næringspark, til leie. Eiendommen består av effektive og lyse kontorlokaler, med bred parkeringsdekning. Fellesarealene i bygget fremstår lyse og moderne. Hva får du: • Kontorlokalet er lyst og effektivt - med store vinduer og usedvanlig god takhøyde • Kan leies enten “as is” eller kan tilpasses ny brukers ønsker og behov • Egen kantine i bygget drevet av ISS • Universell utforming, fjernvarme og isvannskjøling • Sykkelparkering i garasjeanlegg samt utvendig parkering • Gode takhøyder og godt med lysinnslipp fra store vinduer • Lokalene ligger i 2. etasje Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Christopher F. Bøhme +47 93 87 37 46 cfb@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE


Nybygg Eiendomsspar har listet opp de største ­ prosjektene som forventes ferdigstillelse i 2017, 2018 og 2019. KILDE: EIENDOMSSPAR

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

114


I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F E RD IGSTILT I 2 017:

Adresse

Utbygger

Vitaminveien 4

Skanska

24.000

15.000

Schweigaards gate 33

Rom Eiendom

20.800

Ferd Eiendom

14.000

Drammensveien 149/151

Orkla Eiendom

19.000

Dronning Mauds gate 11

Vestre Vika

10.500

Diagonale

Hav Eiendom / Olav Thon Gruppen

10.500

Kirkegaten 15

Vestre Vika

10.000

Bøkkerveien 5

Høegh Eiendom

11.500

Brobekkveien 80, Bygg 18

Fabritius Eiendom

9.500

Persveien 26

Obos

4.000

Ulvenveien 88, (Ulven)

Obos

7.700

Henrik Ibsens gate 4

Fram Eiendom

4.000

Youngs gate 7/Torggaten 13

Fagforb. Industri Energi

6.500

Øvre Vollgate 9

Anthon B Nilsen

3.000

Cort Adelers gate 33

Winta Eiendom

6.000

Øvrige prosjekter

-

Adresse

Utbygger

Areal m2

Nydalsveien 16-26

Avantor

20.000

Nils Hansens vei 25

Pecunia

Hagaløkkveien 26

Totalt

Areal m2

96.800

46.200

Totalt

145.400

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM ­ FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2019:

I K K E I G A N G SATTE P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F E RD IGSTILT I 2 018 :

Adresse

Utbygger

Areal m2

Adresse

Utbygger

Philip Pedersens vei 11

NCC Property Dev

Akersgaten 35/39

6.000

Freserveien 1, Felt A3

Obos Forr.bygg

29.000

Storebrand

5.700

Harbitzalleen 3-7

Møller Eiendom

26.000

Trygve Lies plass 1

Oslo Kommune

5.500

Asker Genera

Oxer Eiendom

24.000

Øvrige prosjekter

Vestre Vika

5.600

Drammensveien 145-147

Schage Eiendom

20.000

Lørenveien 55-65

Stor-Oslo Eiendom

15.000

Dronning Mauds gate 10

Vestre Vika

13.000

Østensjøveien 44 «Eskalator»

Pecunia

10.000

Grenseveien 80

Bunde Eiendom

6.500

Youngstorget 3

Thon Eiendom

6.800

Øvrige prosjekter

Fram Eiendom

42.000

Totalt

22.800

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S ­F E R D IGSTILT I 2 019 :

Adresse

Utbygger

Areal m2

Bispevika «Eufemia»

Oslo S Utvikling

Nye Deichmanske bibliotek

Oslo K

7.500

Vestbanetomten, Felt D

Statsbygg

2.500

Totalt

192.300

22.000

32.000

115

Totalt

Areal m2

KVA DR ATMETER TOTA LT:

489.300

KILDE:EIENDOMSSPAR

I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM ­F ORVEN TES FER DI GSTI LT I 2018:


BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 2018 OG UTOVER Re a li st i sk p rosj ekt p o tens ialet f ra o g med 2 017 u tg j ør n å vel 3 , 3 mill. kvm s o m er p å s a mm e n i vå s om i f j or. P ro s jekter s o m antas fe rdi g st i l t i å ren e 2 017-2019 utg jø r i s um 5 00.0 0 0 kv m , ­p ros j ekter med leng re tid s ­ h o rison t er a n g i t t n e d enfo r. (P ro s jekter s o m i kke få r i n nv i r kning p å ­k o nto rmarked et i pe ri od en , f.eks . ­r end yrked e ­k jø p es entre/ va re h u s , m ess eh a l l er, stats byg d e ­s ko ler etc., e r ik ke m ed t at t ) .

Adresse

Utbygger

Areal m2

Fyrstikkalléen 1

Oslo Areal

30.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

20.000

Schweigaards gate 15

Entra Eiendom

17.600

Økernveien 144-147

Økern Sentrum

15.000

Øvrige prosjekter

-

44.400

Totalt

127.000

MU LI GE PR OSJ EKTER ETTER 2019: Adresse

Utbygger

Persveien 2+4+4b & ­Ulvenveien 91

Ulven (Obos)

85.000

Østre Aker vei 90

Winta Eiendom

75.000

Bøkkerveien/Karvesvingen

Høegh Eiendom

65.000

Vålerenga Stadion

NCC Property Dev

55.000

Lørenfaret 1A/B

Oslo Pensjonsforsikring

48.000

Ruseløkkveien 26

Storebrand Eiendom

42.000

Rådmann Halmrasts vei 7, 9 & 18

Andenæs Eiendom

25.000

Ensjøveien 17

Kolberg Motors

22.000

Universitetsgaten 7-9

Entra Eiendom

20.000

Fyrstikkalléen

JB Ugland Eiendom

32.000

Øvrige prosjekter

-

Totalt

Areal m2

190.000 659.000

TI LDELS U SI KR E PR OSJ EKTER ETTER 2019:

G RA N D TOTA L P R OS JEKTER E TTER 2 019

3.156.000 0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | MARKED

Adresse

Areal m2

Ulven Senterområde

104.000

Regjeringskvartalet

100.000

Filipstad «Hans Jæger Kvartal»

100.000

Ulvenveien 84 «Økern S»

100.000

Fornebu «Technoport»

80.000

Strømsveien 221-223

60.000

Billingstadsletta 30

60.000

Øvrige prosjekter

1.766.000

Totalt

2.370.000

116

KILDE:EIENDOMSSPAR

SA N N SYN LI GE PR OSJ EKTER FER DI GSTI LT ETTER 201 9:


Midt på Økern

ØSTRE AKER VEI 19 924 KVM

Østre Aker vei 19 er en meget profilert eiendom midt på Økern. Eiendommen består av effektive og lyse kontorlokaler, med gjennomgående lys fra alle sider. Eiendommen har god dekning av offentlig kommunikasjon med Økern t-bane stopp rett utenfor døren, det er i tillegg mulig å leie p-plasser i forbindelse lokalene. Hva får du: • Planlagt totaloppusset toppetasje, med privat sydvendt takterrasse • Tilpasses leietaker sine behov og ønsker • Fellesarealene er nylig oppgradert. Tilgang kantine, dusj og garderobe • God teknisk standard som ivaretar leietakers krav til et godt innemiljø • Gode takhøyder og godt med lysinnslipp fra store vinduer • Økern er idag et av Oslos største kollektive knutepunkt Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Christopher F. Bøhme +47 93 87 37 46 cfb@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE


ORDFØREREN HAR ORDET: TORE OPDAL HANSEN

– Byvekst med kvalitet Et godt budskap kan ikke sies for ofte. FOTO: GODT SAGT AS / DRAMMEN KOMMUNE

Drammen er en by som satser kraftig på vekst og byutvikling. I bystrategien som ble ut­arbeidet i 2013, med et perspektiv frem til 2036, ble «Byvekst med kvalitet» valgt som motto. Bystrategien er en klar videreføring av kommuneplanen fra 2013, med visjonen om Naturbania: «Miljø- og kompetansebyen Drammen – en tett, mangfoldig og levende by i et vakkert landskap». Dette er ikke ­tomme floskler, men visjoner og mål som ligger til grunn hele tiden, hver gang vi skal ta stilling til en plan eller et prosjekt. Kvalitetsrammer skal ligge til grunn for alt som skal bygges, og dette er mye av årsaken til at byen gjennom de siste 20 årene har gjennomgått en formidabel by­utvikling. «Byen er forandret fra den ­stygge andungen til en hvit svane» er historien vi hører mange fortelle. Ikke bare fra drammen­ serne, men også de som kommer på besøk og oppdager byen på nytt.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

Kommunen har satset målbevisst på b ­ ygging av elveparker, torg og andre møteplasser med høy kvalitet. Vi ser at dette er kvaliteter som trekker folk til byen enten de vil bo eller ­jobbe her, eller helst begge deler. En viktig suksessfaktor for byutviklingssuksessen som ­Drammen har opplevd, er at kommunen har investert i fellesarealer (parker, torg, plasser og friluftsområder) og felles infrastruktur, og tatt styring over utviklingen i kommunen. Gjen­ nom bystrategien har vi sett at vi kan ta det aller meste av veksten ved å bygge innenfor dagens byggesoner i Drammensdalen og langs fjorden. Dette er mulig ved å utnytte ­flere om­ råder med nedlagt industri og andre dårlig utnyttede arealer, og transformere disse til bolig- og næringsområder med høy utnyttelse. Mange av de gamle industriområdene ligger gunstig til nær bysentrum og transportårer, og har samtidig gode naturgitte kvaliteter med

nærhet til elv eller fjord. Disse kvalitetene skal utnyttes til beste for de som flytter inn bolig­ prosjektene som bygges, og for byen forøvrig. Nå står vi foran offentlige investeringer på om­ lag 30 milliarder kroner frem til 2030. Sykehus og jernbane er to store prosjekter. Antagelig vil private utviklingsprosjekter i samme tids­ rom utgjøre omtrent samme sum. Drammen står foran en kraftfull utvikling. Arealutviklingen i Drammen følger ABC-­ prinsippets mantra om «Rett virksomhet på rett sted». Kontorer, handel og service med mange arbeidsplasser og mange besøkende skal lokaliseres i sentrum, mens mer areal­ krevende virksomhet må finne sin plass ­lenger ute i randsonene. Det er spesielt viktig at de store statlige arbeidsplassene også blir rett plassert. Eksempelvis ligger høyskole­lokalene i Drammen på Papirbredden på Grønland, 5 minutter gange fra Drammen stasjon. Det

118


FOTO: GODT SAGT AS / DRAMMEN KOMMUNE

ORDFØRER I ­DRAMMEN Tore Opdal Hansen.

nye sykehuset som skal bygges på Brakerøya ­ligger rett ved Brakerøya stasjon og i til­nærmet gangavstand til midtpunktet i Drammen ­sentrum, Bragernes torg. Disse lokalise­ringene har rett nok ikke skjedd uten diskusjoner om hvor disse funksjonene skal legges, men her har bystyret i Drammen hele tiden vært tydelig på at også statlige lokaliseringer må bygge opp om byutviklingen, og legges slik at transport­ behovet blir minst mulig. I landet for øvrig ser vi dessverre at viktige samfunns­ funksjoner som sykehus og høyskoler svært ofte blir ­plassert langt fra bysentra. I ­Drammen kan vi være stolte over at byen representerer unn­ taket fra denne regelen. Et interessant og dagsaktuelt trekk ved bolig­markedet er at Drammen hittil har stått imot det boligprisfallet andre steder i landet har opplevd i 2017. Det bygges også mange nye boliger, særlig i og nær bysentrum. I en konjunkturrapport for norsk økonomi som Samfunnsøkonomisk Analyse utarbeidet i ­ ­oktober 2017, spås det at boligprisene vil h ­ olde seg bedre i Buskerud enn landet for øvrig. Vi tror derfor på fortsatt høy aktivitet i bygge­ næringen, og fortsatt vekst, selv om vi nok også får merke at den nasjonale befolknings­ veksten avtar. Av de ulike nærings-, bolig- og infrastruktur­ prosjekter som er på gang i Drammen, er det særlig 2 store statlige investeringer som vil prege byutviklingen de neste 10 årene: Bane Nor skal bygge en parsell av ny Vestfold­bane fra Drammen til Kobbervik­dalen. Gjennom dette prosjektet vil også Drammen stasjon bli bygd om og gjort mer tilgjengelig. Gulskogen stasjon vil også bli ombygd, og få et så bra togtilbud at Gulskogen vil fremstå som et eget knutepunkt. Jernbane­ utbyggingen vil både gi forbedringer for ­reisende med Vestfold­ banen og gi bedre togtilbud og mer ­effektive kollektivknutepunkt i Drammen. Nytt sykehus for Helse Sør-Øst RHF skal bygges på Brakerøya i Drammen, med en kostnads­ ramme på 8,2 milliarder kroner. Sykehuset skal erstatte dagens sykehus i Drammen sentrum, med regionfunksjoner for Vestre Viken.

119

I tillegg kommer mange andre p ­ rosjekter med nærings- og boligutbygging. Av disse vil jeg trekke frem et spesielt: 6. oktober i år ble spaden satt i jorda for nytt konferanse­ hotell ved Drammen stasjon, med 230 rom og konferanse­kapasitet for 500–600 ­personer. Her vil du kunne gå nesten rett fra tog­ perrongen til resepsjonen, med tog 5 ganger i timen til Oslo, og flytog 3 ganger i timen til Gardermoen. Dette er nok et bidrag til å gjøre byen til et mer attraktivt møtested og arbeids­ sted. Hotellet blir det første i rekken av flere høybygg (opptil 13 etasjer) med kontor og ­service i nærområdet til stasjonen. Beliggen­ heten vil være svært attraktiv, med gode kommunikasjonsløsninger til hele Østlandet inkludert Gardermoen, attraktivt og ­levende bysentrum, gode og varierte boområder, rikt kulturliv og et mer moderat prisnivå enn sentralt i Oslo.

Drammen og de øvrige kommunene i ­rammensregionen har også arealer til­ D gjengelig for industri og annen areal­krevende virksomhet. Ved Drammen havn skal «havne­ øya» Holmen utvides med cirka 250 daa ut i fjorden, ved bruk av tunnel- og andre overskudds­masser. Området vil passe bra for etablering av småindustri som har behov for både nærhet til by og som samtidig trenger til­ gang til havn eller jernbane. Fra 2020 slår kommunene Drammen, Nedre Eiker og Svelvik seg sammen til én kommune, med litt over 100.000 innbyggere. Den nye kommunen vil da bli en enda mer slagkraftig kommune, og vil bli landets 7. største i folke­ tall. Et stort spekter av ulike typer nærings­ areal vil da kunne bli tilgjengelig i den nye kommunen, for alt fra kontorarbeidsplasser i Drammen sentrum til industri og produksjon i byens randsoner.


0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

120


FOTO: SHUTTERSTOCK

KONTORDESTINASJON

DRAMMEN – Det er mange fordeler ved å etablere seg her. AV: SILJE RØNNE | FOTO: GODT SAGT AS / DRAMMEN KOMMUNE

121


FOTO: GODT SAGT AS / DRAMMEN KOMMUNE

FRA VENSTRE Fredrik A. Haaning, Buskerud Nærings­ megling AS og Cecilie Bjørgan Brunsell Næringsforeningen i Drammensregionen.

– Kontormarkedet i Drammen er veldig s­ tabilt. Det er en del nye prosjekter i pipline, med ­flere store kontorbygg som er til behandling hos kommunen. Disse vil øke antall kontor­ arbeidsplasser betraktelig, men er ­selvfølgelig avhengig av brukere for å bli realisert, sier Fredrik A. Haaning, næringseiendomsmegler og daglig leder i Buskerud Næringsmegling AS. Prosjektene han snakker om er sentrale, ­attraktive eiendommer nær Drammen stasjon. – Det blir spennende å se om disse b ­ yggene vil tiltrekke seg lokale eller eksterne ­aktører, ­eller om det blir en blanding. Ut­siktene er gode, men det blir ingen «­flytte­sjau». ­Generelt har det vært «stolleken» i ­Drammen, men nå jobber Næringsforeningen i Drammens­­­regionen og de største eiendoms­utviklerne med prosjektet «Kontordestinasjon ­Drammen», for å markeds­ føre Drammen som en kontor­destinasjon, for­ klarer han.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

OVER 3.000 KRONER M2 – Normalt leienivå for kontorlokaler, med god standard i sentrum, er cirka 2.000,- kroner per kvadratmeter. Imidlertid er en del nye bygg priset opp mot 3.000,- kroner per kvadrat­ meter. Vi tror på leienivåer over 3.000,- ­kroner i en del nybygg fremover, sier Haaning som mener ledigheten i kontorbygg i sentrum er under 10 prosent. Dette er hovedsakelig i ­eldre, utidsmessige bygg. – De attraktive eiendommer er i nær­ heten av knutepunkt, som er et generelt utviklingstrekk. Knutepunkt og offentlig ­kommunikasjon er viktig. Det kommer også en del nye områder utenfor bykjernen der det vil bli blandingsbebyggelse med handel og ­kontor, men det er fortsatt litt prematurt å snakke om nå, påpeker han. Haaning opplever god interesse i retail­ markedet, og svært lav ledighet.

– Alt i sentrum er fullt utleid. Handelen i Drammen forgår i sentrum og på kjøpe­ senterne, de ledige lokalene finner man i rand­ sonen, avslutter han. FOKUS PÅ SAMARBEID Næringsforeningen i Drammensregionen har på oppdrag fra Drammen kommune og nærings­livet i Drammen igangsatt «Nærings­ vekst 2020», et fireårig prosjekt som skal være en forsterker for innovasjon og vekst. – Prosjektets konkretiserte målsetting er å bidra til at det skapes én ny arbeidsplass for hver annen nye innbygger til regionen. ­Arbeidet er organisert innenfor de seks hoved­ områdene: eiendom, helse, besøks­næringen, ­gründer, ­annen næringsutvikling og høy­skole & ­ studenter, sier Cecilie Bjørgan Brunsell,

122


– Det er mange fordeler ved å etablere seg her, dette er den første byen du kommer til utenfor Oslo som har alle bykvalitetene. I tillegg har man god kollektivdekning med en jernbanestasjon midt i sentrum.

FOTO: GODT SAGT AS / DRAMMEN KOMMUNE

CECILIE BJØRGAN BRUNSELL

123


FOTO: GODT SAGT AS / DRAMMEN KOMMUNE

OVER ­Erling Langeland, Oxer Eiendom. TIL HØYRE: Nedre Storgate 19.

prosjekt­leder i Næringsforeningen i Drammens-­ regionen. Hun forteller at en av grunnene til at mange ønsker å etablere seg i Drammen er et bredt sammensatt næringsliv, med mange bransjer og aktører. – Kompetansen vi har her og den vi ser etter skal bidra til å bygge regionen. Drammen er en by i vekst med et stort fremtidig potensial, og med mange spennende utviklingsprosjekt, sier hun og understreker at Drammen har kort vei til Oslo og har et internasjonalt rettet, kunnskaps­ intensivt og konkurransedyktig næringsliv. Den forventede befolkningsveksten i ­Drammen og regionen er blant de med h ­ øyest vekst i medianinntekt og kjøpekraft ifølge Brunsell. – Det er mange fordeler ved å etablere seg her, dette er den første byen du kommer til utenfor Oslo som har alle bykvalitetene. I til­ legg har man god kollektivdekning med en jernbanestasjon midt i sentrum, og det tar

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

kun 1 time til Oslo Lufthavn med Flytoget, sier hun, og legger til at næringslivet samarbeider godt i byen for å bidra til total vekst. Nærings­ foreningen i Drammensregionen samarbeider også tett med Høgskolen i Sør- Øst Norge slik at næringslivet får den kompetansen nå og i fremtiden. STOR TRO PÅ DRAMMEN Administrerende direktør i Oxer Eiendom, Erling Langeland forteller at selskapet har ­ lange tradisjoner i Drammen, siden opp­ ­ starten til Ole K. Karlsen i 1945. Per i dag har de tre på­gående byggeprosjekter: Doyén Drammen med 87 leiligheter (ferdigstilles i november 2018), Pålsøya Park med cirka 220 leiligheter gjennom flere byggetrinn og Nedre Storgate 19, et kontorbygg på cirka 3.000 kvadrat­ meter, som ferdigstilles i mai 2018. Der Svensson ­ Nøkleby Advokatfirma ANS har inngått en 10 års leiekontrakt for sitt nye

hoved­kontor. ­Bygget blir på 5 etasjer hvor av ­Svensson N ­ økleby skal leie de 4 øverste av disse. I tillegg har de to prosjekter under plan­ legging. – Vi ser at avstanden til Oslo blir stadig «mindre» og at stor-Oslo blir mer og mer et felles bo- og arbeidsmarked. Foreløpig er ­ det forholdsmessig stor prisforskjell i dette ­markedet og jeg tror dette på sikt utjevner seg til fordel for Drammen. Drammen er en unik by med veldig tydelig identitet rundt elven. De siste 10–20 årene har Drammen vært i en enorm utvikling og vi tror dette fortsetter både innenfor bolig og næring. Sykehuset vil gi byen en boost, sier Langeland. – Vi satser på både bolig- og næringsbygg i Drammen. Næringsbygg for langsiktig eier­ skap og boligbygg for salg til sluttbrukere. Vi har mange gode eiendommer og ­ ønsker å ­ kjøpe flere i årene fremover sentralt i ­Drammen, fortsetter han.

124


FLEKSIBEL OPPBEVARING

ALT FOR EN LETTERE ARBEIDSDAG

Når skap og hyller er satt sammen etter dine behov forenkler det hele arbeidsdagen. Oppbevar tingene dine i fleksible skap og hyller som har plass til alt og litt til - uansett om det er permer, papirer eller personlige eiendeler du skal oppbevare. Oppdag praktiske innredningsløsninger for kontor, skole, lager og industri på ajprodukter.no.

67 02 42 00

ajprodukter.no

Besøk vår utstilling på KLøFtA – mellom gardermoen og oslo


Samler de viktigste i bransjen De største aktørene i Drammen går sammen mot et felles mål. AV: SILJE RØNNE | FOTO: GODT SAGT AS / DRAMMEN KOMMUNE

Prosjektet Kontordestinasjon Drammen 2025 (KD25), startet opp i januar 2016, og har samlet de viktigste eiendomsutviklerne og ­meglerne i Drammen til et felles løft for byen og for utviklere og utleiere av kontorlokaler. De seks aktørene som har gått sammen er: Bane NOR Eiendom, Ticon Eiendom, Papir­ bredden ­Eiendom, Vestaksen Eiendom, Union Eiendomsutvikling, samt Holtefjell Gruppen. I tillegg er Malling & Co, Buskerud Nærings­ megling, og Næringsforeningen i Drammens­ regionen med på prosjektet. – Målet er å styrke Drammens posisjon i kontormarkedet ved å gjøre byens fortrinn som kontordestinasjon synligere og tydeligere

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

slik at byen tiltrekker seg flere virksomheter, sier Cecilie Bjørgan Brunsell, prosjektleder i Næringsforeningen i Drammensregionen, som koordinerer aktivitetene. Det forventes 50.000–75.000 kvadratmeter nye næringslokaler i Drammen de kommende 10–15 årene. – Malling & Co Drammen var initiativtaker til KD25. Ideen kom opp for å gjøre utenbys aktører mer oppmerksomme på at Drammen er et bra sted for nyetablering eller å flytte sin virksomhet til. Det bor mange kompe­ tente mennesker i regionen, ­kommunen er nærings­ vennlig, byen har egne bymessige ­kvaliteter, har nærhet til Oslo og gode kollektiv­

forbindelser. Et sterkt vekstområde med ­mange ­muligheter, uttaler Petter Warloff Berger, daglig leder i ­Malling & Co Drammen AS. MOT ET FELLES MÅL Kristoffer Brække, daglig leder i Brække Eiendom, understreker at de ikke har fått ­ ­direkte utbytte av samarbeidet så langt, men han tror at de på sikt vil få god effekt. – Vi har ikke fått noe direkte utbytte, det er ikke slik at leietakerne står og banker på døren enda. Derimot har vi fått god effekt av sam­ arbeidet ved at vi nå vet hva total­markedet i

126


BEDRIFTER ER MENNESKER, SOM HAR ULIKE BEHOV. SPØR OSS OM LEIETAKERTILPASNING.

Seltor er spesialister på leietakertilpasning og fleksibilitet i alle typer bygg. Vi har levert krevende løsninger innen anlegg og bygg siden 1938, og har egne håndverkere som fokuserer på sikkerhet, gjennomføring og slutt­ resultat. Derfor er både byggherre og leietaker garantert en god prosess. Lokalene blir levert som avtalt. seltor.no


FOTO: GODT SAGT AS / DRAMMEN KOMMUNE

Drammen kan tilby, og vi kan tiltrekke oss de leietakerne de ulike utleierne har behov for. Nå kan vi spille på hverandre, istedenfor å sitte på egen tue. Hvis vi ikke har de lokalene leie­takeren ønsker kan vi ringe konkurrenten, og neste gang er det kanskje motsatt, forklarer han. Brække Eiendom har valgt å bli en del av KD25 for å bidra til å styrke Drammen i ­konkurransen mot Oslo og Asker, og de mener at aktørene samlet kan tilby et bedre produkt til leietaker. – Vårt hovedmotiv for å delta på KD25 har vært å gjøre omverdenen kjent med Drammen som kontordestinasjon og å synliggjøre hvor kompakt og tilgjengelig Drammen ­sentrum er for blant annet kollektivreisende med tog og buss. En organisert fellesvisning med alle de store søkemeglerne har gitt god kunnskap om hva Drammen har å by på, sier Laila ­Hänninen, eiendomssjef i Union eiendomsutvikling, og legger til: – Et felles markedstiltak er positivt, samt fortsette å bygge relasjoner både i og utenfor Drammen. DRAMMEN BY PÅ KARTET Asgeir K. Svendsen, direktør for nærings­ eiendom i Ticon Eiendom AS, forklarer at

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | DRAMMEN

prosjektets grunn­ idé er å samle de viktigste eiendoms­utviklerne i Drammen til et felles løft for ­ Drammen som kontordestinasjon. Med et mål om å oppnå at Drammen blir en spennende og ­attraktiv kontordestinasjon som tiltrekker seg store og mellomstore virksomheter på Østlandet. – Det er vanskelig å måle effekten, men vi kan se spor av at søkene etter lokaler fra søke­ meglere, som svært ofte stopper med Asker som yttergrense ut fra Oslo, i noe større grad tar med seg Drammen, sier han. – I april inviterte vi alle søke­meglerne i Oslo, Buskerud og Vestfold til en dag i D ­ rammen med presentasjon av selskapene med i ­prosjektet, deres eiendomsprosjekter for ut­ leie, besøk hos selskaper som har ­ etablert seg her for suksesshistorier, og et møte i by­ styresalen med ordfører for presentasjon av kommunen og satsningsområder fremover, ­ forteller Svendsen. Anne Siiri Øyasæter, prosjektdirektør i Bane NOR Eiendom opplever også stor nytte av samarbeidet. – Vi ser stor nytte i å samarbeide med de andre store aktørene i Drammen. Sammen ­ skal vi få flere leietakere til Drammen og bidra til å sette Drammen by på kartet, sier hun.

PROSJEKTET KD25 Målet med p ­ rosjektet er å styrke Drammens posisjon i kontor­ markedet ved å gjøre byens fortrinn som kontor­destinasjon synligere og ­tydeligere.

128


VI KAN NÆRINGSEIENDOM I DRAMMENSREGIONEN!

Buskerud Næringsmegling AS er det ledende næringsmeglingsselskapet i søndre Buskerud. Selskapet holder til i Drammen sentrum og har spesialisert seg på næringseiendomsmarkedet i Drammensregionen fra Lier/Røyken i syd til Kongsberg og Modum i vest og nord. Drammensregionen er inne i en rivende utvikling med store investeringer i næringseiendom. Statistisk Sentralbyrå opererer med 50 % økning av befolkningen og antall arbeidsplasser i Drammen de neste 20 årene. Dette innebærer kraftig satsning på både boligbygging og næringsbygg for kontorer, handel, produksjon og logistikkbygg fremover. Buskerud Næringsmegling AS skal ha en ledende rolle i denne utviklingen, med dybdekunnskap om eiendomsmarkedet, næringsutvikling, samfunnsutvikling og demografi. Selskapets visjon: «Langsiktige relasjoner skaper trygghet og gir økonomiske resultater.» Bragernes Torg 6 · 3017 Drammen · Tlf: 32 23 49 10 · firmapost@bnm.no ·

bnm.no

På bildet: Næringseiendomsmegler og utleieansvarlig, Paul André Lefranc Næringseiendomsmegler og daglig leder, Fredrik A. Haaning Næringseiendomsmegler og markedsansvarlig, Fredrik Smedaas Johnson


Næringseiendom til salgs

Attraktive næringseiendommer med Kan kjøpes samlet eller hver for seg. Flott sentrumsgård i Horten Hjørnegård bestående av en kombinasjon av næring og bolig. BTA: 2 700 m2 Salgsobjekt: Salg av aksjer Leieinntekt: Kr. 1 913 216,- /år eks. mva. Leietakere: SpareBank 1 BV, EiendomsMegler 1 BV, advokatkontor, tannlegekontor mm. Parkering: 18 parkeringsplasser i bakgården.

Visning: 23.11 kl. 09-15

Storgata 26/28 | Pris: 21.000.000,- | Finnkode: 108173706

Stor og unik sentrumseiendom i Kongsberg Hjørnebygård med Quality Hotell Grand som nærmeste nabo. Fordelaktig beliggenhet. BTA: 4 079 m2 Salgsobjekt: Salg av aksjer Leieinntekt: Kr. 3 995 391,- /år eks. mva. Leietakere: SpareBank 1 BV, EiendomsMegler 1 BV, Gull Design, Våres butikk Parkering: 8-9 plasser i bakgården.

Visning: 24.11 kl. 09-15

Storgata 7 | Pris: 45.500.000,- | Finnkode: 108173137

Kontakt: Ola Carlsen eller Bjørn Even Sørhaug Tlf. 971 14 534 eller 947 80 408 E-post: ola.carlsen@em1.no eller bes@em1.no


Ærverdige bygårder i Sandefjord sentrum I hjertet av Sandefjord, byens flotteste hjørne, vendt mot parken. Består av 3 sammenhengende bygårder. BTA: 5 149 m2 Salgsobjekt: Salg av aksjer Leieinntekt: Kr. 4 949 038,- /år eks. mva. Leietakere: SpareBank 1 BV, EiendomsMegler 1 BV, Regnskapshuset AS, Advokatfirmaet Elden DA Parkering: 1-2 i portrom/garasje.

Visning: 21.11 kl. 09-15

Jernbanealleen 23-25 og Kongensgate 6 | Pris: 60.000.000,- | Finnkode: 108173237

Nytt og moderne bygg på Nøtterøy Totalrenovert og moderne kontorbygg på Teie Torg med utviklingspotensial. BTA: 3 008 m2 Salgsobjekt: Salg av eiendom Leieinntekt: Kr. 3 452 200,- /år eks. mva. Leietakere: SpareBank 1 BV, EiendomsMegler 1 BV, EiendomsMegler 1 Næringsmegling AS Z-Eiendom AS Parkering: Ca. 40 plasser i bakgården.

Visning: 22.11 kl. 09-15

Torvet 5 | Pris: 56.000.000,- + omk. | Finnkode: 108173795

Kontakt: Ola Carlsen eller Bjørn Even Sørhaug Tlf. 971 14 534 eller 947 80 408 E-post: ola.carlsen@em1.no eller bes@em1.no

Vi tar forbehold om trykkfeil.

lange og solide leieforhold.


SOSIALT TORG MED HØY WOWFAKTOR – Vi kunne ha innredet på en enklere måte, men ved å vektlegge trivsel og funksjonalitet ­signaliserer vi at det fysiske arbeidsmiljøet er viktig. AV: SILJE RØNNE | FOTO: RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØR

132


EN SOSIAL MØTEPLASS Resepsjonsområdet ­fungerer som er stort ­sosialt treffpunkt med ulike soner.

133


FOTO: RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØR

1

2

3

4

134


– Resepsjonsområdet ble kombinert med et stort ­sosialt torg. Det består av tydelig adskilte soner ­samtidig som hensynet til flyt og balanse er ivaretatt. BEATRICE TUFVESSON, Interiørarkitekt Ramsøskar Interiørarkitekter

1. LOUNGE Loungegruppen har fem komfortable stoler og integrert skjerm i mose­ veggen. Her kan man holde møter, se nyheter eller slappe av. 2. MØTEROM Fire separate soner ­utgjør sammen med møterom ett multi­ funksjonelt lokale. 3. SONEINNDELING Sofaen, de høye ­bordene og barstolene utgjør en enhet og fungerer som vegg. Den polstrete veggen ­demper lyd, og ­skaper en sone ment for bl.a. små møter, en rask lunsj og ­mobile arbeids­ plasser. 4. SITTENISJE Den behagelige sitte­ nisjen avgrenses av materialer og farger, en skjermvegg med ­kjettingheng, en blomster­kasse og et bord.

– Arvato Finance AS visste nøyaktig hva de var ute etter. Selskapet skulle flytte til nye lokaler og ­ville i tillegg til kontorarbeidsplasser og møterom ha en samarbeidsarena som skaper trivsel og ­motivasjon hos alle i selskapet, sier Beatrice Tufvesson fra ­Ramsøskar Interiørarkitekter som har vært interiør­ arkitekt i prosjektet. Målet var å utvikle funksjonelle løsninger som dekker alle behov og setter folk i stand til å utføre oppgavene sine så effektivt som mulig. Virke­midlene var dynamisk soneinndeling og kreative visuelle elementer gir gode hverdagsopplevelser og bidrar ­ positivt til arbeidsmiljø og produktivitet. – Resepsjonsområdet ble kombinert med et stort sosialt torg. Det består av tydelig adskilte soner ­samtidig som hensynet til flyt og balanse er ivaretatt. Flerbruksmulighetene er gjennomgående. Det finnes gjesteplasser, mobile arbeidsstasjoner, små møte­ soner, stillesoner for telefonsamtaler og rom for små sosiale arrangementer. Ved større anledninger kan hele arealet tas i bruk, forklarer Tufvesson. Sanseopplevelser står sentralt i løsningene som er valgt. Akustikken er avgjørende for totalopplevelsen av miljøet, og lyd kan absorberes på mange måter. Her er det brukt grove tekstiler, tykke tepper, ullfilt på enkelte vegger, dype spilevegger og ikke minst en grønn mosevegg som er lokalets store blikkfang. – Planter og grønne elementer spiller også en ­viktig rolle, dels fordi de bidrar til godt inneklima og dels

135

fordi de har avslappende effekt. Dessuten utgjør de grønne vekstene en fin kontrast til ulike ­materialer og til den hektiske arbeidshverdagen, sier hun. STORE MØTER INGEN HINDRING Office Manager i Arvato, Kari Skeimo har vært den utrettelige ildsjelen bak prosjektet. – Arvato hadde vært gjennom omorganisering og skulle flytte ut av de gamle lokalene. En ny start ­skulle markeres, forteller hun. Etter mange befaringer på andre arbeidsplasser hadde Skeimo og kollegene hennes konseptet klart: Det skulle lages en arbeidssone, en møteromssone og et sosialt torg. Wow-effekten skulle være høy og ­løsningene praktiske. Begge deler var like viktig. Resultatet ble et stort inngangsparti som vekker oppsikt. I det daglige kan man slå av en prat, sette seg ned for å jobbe, avholde uformelle møter eller slappe av og se på TV. Det sosiale torget dekker dess­ uten Arvatos behov for et treffpunkt. I dag holdes informasjonsmøter for medarbeiderne på torget. Det samme gjør bursdagsfeiringer og markering av spesielle anledninger. Inntil 80 personer har vært til stede samtidig. – Samlokalisering av resepsjon og sosial sone er helt uproblematisk. Ulike virkemidler er brukt for å dempe lyd, og den som har sin arbeidsplass bak


FOTO: RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER

PROFIL NAVN: Beatrice Tufvesson STILLING: Beatrice Tufvesson arbeider som interiørarkitekt hos Ramsøskar Interiørarkitekter. INFO: Hun har stor interesse for kunst og har også utdanning innen fotokunst. Hennes nøkkel­kompetanse er ­utforming av konsept / ideutvikling og design, spesielt med tanke på fremtidens arbeidsplass. For henne er det en selvfølge å lage bærekraftige, fleksible og inno­ vative løsninger, «skreddersydd» til hver enkelt oppdragsgiver.

r­ esepsjonsdisken forstyrres ikke av aktiviteten på det sosiale torget, sier Skeimo, som er godt fornøyd med resultatet. – I vår bransje er vi nøkterne og pris­bevisste. ­Trivsel er viktigere enn dyre designmøbler. Vi ville ikke ha ­tunge farger og materialer som stjeler energi, men tvert i mot et arbeidsmiljø som gir overskudd og arbeids­ glede. Uttrykket er dust selv om det er fargerikt, og kule ­detaljer finnes det mange av i hele lokalet. Det fungerer akkurat slik vi håpet det skulle gjøre, fortsetter hun. INTERIØRET ER SIGNATUREN VÅR – Arvatos kjerneverdier er «profesjonelle, erfarne, effektive». Det forplikter, og interiøret balanserer ­ det seriøse med det kreative på en glimrende måte, mener Janne Jarnfeldt, HR-direktør, og legger til: – P ­ ­ rofesjonalitet, etterrettelighet og kvalitet er det vi lever av, men det betyr ikke at uttrykket må være

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØR

­ personlig. De nye lokalene skiller seg ut fra kontor­ u lokaler flest og forteller mye om bedriftskulturen vår. Jarnfeldt påpeker at medarbeiderne føler seg stolte når de mottar besøk. – Wow-effekten overrasker positivt, og folk husker at de har vært hos Arvato. Mange tar bilder og ­henter ­inspirasjon til egne lokaler på det sosiale torget. Det nye inngangspartiet gjør dessuten Arvato til en a ­ ttraktiv arbeids­giver, sier HR-direktøren. Interiøret viser at selskapet er en arbeidsplass uten­ om det vanlige: – Vi kunne ha innredet på en enklere måte, men ved å vektlegge trivsel og funksjonalitet signaliserer vi at det fysiske arbeidsmiljøet er viktig. Det blir lagt merke til, og jobbsøkere forstår at vi er et selskap som i­ nvesterer i medarbeiderne. Uttrykket er kult, ungt, uformelt og attraktivt – slike miljøer får de fleste av oss lyst til å bli en del av, avslutter hun.

136


Ta med Ta med naturen inn naturen inn Plantevegger

skaper trivsel Plantevegger på arbeidsplassen skaper trivsel på arbeidsplassen

Kontakt oss på 23 00 66 03 Eller besøk ambius.no Kontakt oss på 23 00 66 03 Eller besøk ambius.no


FOTO: SNØHETTA

SNØHETTA REDESIGNER 550 MADISON I NYC Designet forvandler en skulpturelt monumental bygning til et åpent bygg for allmenheten, som reflekterer hvordan vi bor og jobber i New York i dag. AV: SILJE RØNNE | FOTO: SNØHETTA

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | 550 MADI SON

138


550 MADISON med oppgradert fasade tegnet av Snøhetta.

139


FOTO: SNØHETTA

1

Den offentlige plassen i bygget skal så og si dobles, og Snøhetta forvandler et 80-talls bygg til en livlig, gjennomsiktig gatefront. A ­ rkitektkontoret har fått i oppgave å ­redesigne det postmodernistiske bygget som ligger på 550 Madison Avenue. O ­ ppussingen er det første store prosjektet i New York ­Citys East M ­ idtown, siden oppussingsplanen for området ble godkjent tidligere i år. Mens den gjen­ kjennelige toppen av bygget forblir en del av New Yorks skyline, vil det nye designet forvandle byggets nederste etasjer ­ til en innby­ dende ­ gate­ front, og utvide den liv­lige ­aktiviteten til Madison Avenue v ­ idere sør til 55th Street. Det nye ­ offentlige rommet vil nesten dobles i s­tørrelse for å skape en frodig utendørs hage for allmennheten. Snøhettas design vil opp­ ­ datere bygningen med topp­moderne systemer og puste nytt liv i­ ­bygningens for­retnings- og kontor­lokaler. ÅPENHET Bygget er opprinnelig tegnet av Philip ­Johnson, og er formelt kjent som AT&T-bygget, og deretter Sony-bygget. Det er i utgangs­ punktet

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | 550 MADI SON

2

tegnet som et enebrukerbygg, men har ­flere leietakere i dag, og hat fungert som et verdens­hovedkvarter for flere av ­selskapene. Siden Sony Corporation flyttet ut for mer enn ett og et halvt år siden, har flere etasjer blitt ledige. Derfor skal bygningens redesign moderniserer l­okalene for å imøtekomme de ­ moderne be­hovene til nye leietakere, med ­fokus på høy ­kvalitet, førsteklasses detaljhandel og ­restauranter. Den oppgraderte 550 Madison har som formål å være ledende for kommersielle ­oppussinger av næringsbygg i fremtiden, med fokus på bære­kraft, sunne materialer og velvære. Med det oppdaterte designen blir stein­ fasaden delvis erstattet med en bølgende glassvegg, som skal vise aktiviteten i lobbyen, ­atriumet og de to første nivåene av bygn­ingen vil bli en del av den pulserende energien på gaten. Som en del av renoveringen ønsker ­ ­Snøhetta å lage en utendørs hage, noe som gir et frodig landskap med trær og planter – et friskt innspill til urbane Manhattan. Hagen oppfordrer til en rekke opplevelser: lunsj­ møter, å sosialisere og steder for rekreasjon.

1. FØR Slik ser bygget ut i dag, sammenlignt med Snøhettas foreslåtte design. 2. ETTER Bygget skal bli mer åpent for allmennheten.

140


FOTO: SNØHETTA

Med det oppdaterte designen blir stein­fasaden delvis erstattet med en bølgende glassvegg, som skal vise aktiviteten i lobbyen, ­atriumet og de to første nivåene av bygningen vil bli en del av den pulserende energien på ­gaten.

141


Pop upshop på THE THIEF I samarbeid med Nina Jarebrink ­presenterterte THE THIEF designerens første pop up-shop i ­Norge. AV: SILJE RØNNE | FOTO: JENS BREDBERG

Butikken ble plassert i hotellets g­lamorøse lobby som står i stil med Jarebrink sin ­ AW17-kolleksjon «Women». Kolleksjonen ­hedrer kvinner i alle aldre, størrelser og former, og består av sort, lilla, skinn og fløyel. I november fikk gjester oppleve Nina ­Jarebrink sitt eksklusive univers med alt fra klær, vesker, smykker og belter. I likhet med kolleksjonen som var til salgs gikk butikkens stil i gull, kobber, sort og velur. Interiør­stylist Rikke Bye-Andersen sto bak stylingen av ­lokalet og har sørget for at kunden får et innblikk i Nina Jarebrink sitt eksklusive univers. – Det er helt fantastisk å få muligheten til å gjenskape vårt univers på THE THIEF som er så i tro med vår visjon, uttalte Nina Jarebrink, designer og grunnlegger. UNIK ARENA Siri Løining, kommunikasjonssjef for THE THIEF, forteller at et slikt konsept gir en

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | TEMA SKRI VES HER

­ kstra dimensjon til gjesteopplevelsen, og ikke e minst at de er en annerledes og spennende utstillings­arena. – Vi når et bredt publikum, både ­nasjonalt og internasjonalt. Vi tror at hotellet er en ut­ merket arena for å kunne e ­ksponere spennende produkter fra kunstnere og ­ ­designere som gjester kanskje ikke så lett får tilgang til eller opplever på nært hold, sier hun. De har siden de åpnet dørene i 2013 gjort mange unike samarbeid, alt fra små kunst-og designutstillinger med Bjarne Melgaard, Jeff Koons, Damien Hirst, David Yarrow, Terry O´Neill, Knut Bry, Isabel Watson og Jonathan Adler – for å nevne noen. – Vi har satset lite innen klesdesign så dette er første gang vi gjør en pop-up utstilling innen den sjangeren. Og vi ønsker å gjenta dette med andre, fortsetter hun. – Vi er ekstremt opptatt av at det gjøres ­diskret og elegant og at det ikke fremstår som

en butikk, men at det kurateres inn i vårt ­miljø. Det skal heller ikke være pushy for gjestene og de skal selv få oppsøke utstillingsområdet når de måtte ønske det, sier Løining og under­ streker at Nina Jarebrink og hennes team med interiørdesigner Rikke Bye-Andersen har gjort en meget god jobb. – Vi stiller også ut i fellesområder gjester ferdes ofte i. Det gjemmes ikke bort på et ­ hotell­rom, men vi finner en utvalgt vegg e ­ ller plass som vil passe inn i helheten. Det skal ­skille seg ut og gi en stopp-opp effekt. Vi har fått god respons på de utstillinger vi har gjennomført, fortsetter kommunikasjonsansvarlig. På spørsmål om dette er noe vi kommer til å se mer av fremover, svarer Løining absolutt. De har et par spennende navn de jobber med. – Dere får blant annet se et pyntet juletre fra Dior i år, som er vår samarbeidspartner. Det er det ingen som har hatt i Norge før. Vi gleder oss til en glamorøs jul på The Thief, avslutter hun.

142


Lokaler til leie KONTOR

OSLO SENTRUM

M2 7100 KVM

edri b r e t t er e ler Vi søk ger hele el t ren som t ler av bygge e . store d virksomhet n til ege

Chr. Krohgs gate 35 / 7100 kvm WC WC 2 STILLE A: 2,5 m2 A: 3,2 m LAGER 2 A: 7,0 mWC HCWC A: 9,0 m2 A: 6,3 m2

KOPI

2 A: 2,4 m2 A: 5,4 m

67 ARBEIDSPLASSER

A: 505,3 m2

GANG

BK A: 4,8 m2

STILLE

A: 14,5 m2

A: 4,0 m2

MØTEROM

MØTEROM

A: 19,7 m2

A: 15,7 m2

PAUSE A: 57,2 m2 LAGER

KOPI

A: 4,2 m2

20 x 180 = 3 600

KONTORLANDSKAP

A: 7,2 m2

GANG A: 30,3 m2

STILLE

TEKNISK

MØTEROM

A: 5,4 m2

A: 22,7 m2

A: 10,8 m2

Meget sentralt i Oslo sentrum! En gylden sjanse til å skaffe seg nye kontorlokaler midt i Oslo sentrum. Helt nytt kontorbygg prosjekteres mellom Akerselva og Storgaten. • • • • • •

7100 kvm 8 etasjer 450 arbeidsplasser Moderne og klimavennlig Innflyttingsklart i 2019 All sentral offentlig kommunikasjon innenfor 5 minutters gange

Kontakt: Hans Petter Hauge hans.petter.hauge@obos.no 909 12 267

Carl Magnus Hegde Næss carl.magnus.hegde.naess@obos.no 934 31 838

FORNEBU


LO K A L E R T I L L E I E

HASLEVEIEN 28 C A . 70 0 M 2 B TA P R O D U K S J O N - / L AG E R - / KO M B I N A S J O N S - LO K A L E T I L L E I E . • • • • • •

Fine arealer – full vindusrekke på den ene siden Beliggende i 1. etg. m/atkomst til rampe Inndelt pr. d.d. vesentlig som åpent areal m/tilliggende kontordel Takhøyde på ca. 3,25 meter Mulig å leie biloppstillingsplass Ledig pr. 01.01.2018

HASLEVEIEN 28 C A . 1 9 5 M 2 B TA KO N TO R LO K A L E R T I L L E I E • • • •

Lyse arealer med grei standard, beliggende i 4. etasje Innredet pr. i dag med 6 cellekontorer, resepsjon/mottak, møterom, kjøkken etc Mulighet for parkering Overtakelse 01.01.2018

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no


FOTO: EFG HOV+DOKKA

NATUREN SKAL INN

EFG HOV+DOKKA har vært på 100% Design i London, og gir NæringsEiendom et innblikk i kontortrendene. AV: SILJE RØNNE | FOTO: EFG HOV+DOKKA

145


– På messen var det også ­mange naturlige metaller, slik som ­kobber, gull og messing, mikset med det grønne, for å gjøre det sofistikert og interessant.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | TRENDWATCH

146


147 FOTO: EFG HOV+DOKKA


–Arbeidsplassen får forskjellige soner med ulike innrednings­løsninger, fordi de ansatte har behov for flere typer arbeidssoner og til ulike aktiviteter gjennom en dag. ANNETTE ENGER, markedssjef i EFG HOV+­DOKKA AS

Temaet for messen var de fire elementene: vann, luft, jord og ild. – Mye av det vi så på messen i år, er det som kommer på kontor­markedet neste år, sier Annette Enger, markedssjef i EFG HOV+­DOKKA AS, som forteller at naturen står i sentrum, og at den skal inn på k ­ ontoret. ­Messens egen utstilling hadde nettopp fokus på det naturlige, og de viste mange produkter og løsninger inspirert av naturen. Flere av utstillerne hadde adoptert dette med «grønne» vegger, natur­materialer og grønn­farger i ­ulike nyanser og toner, med fokus på menneskers v ­ elvære. – Pantone utropte grønn som årets farge for 2017. Vi vil ha naturen inn, og det passer bra i Norge. Ettersom det ofte er mørkt ute, har vi behov for å ha det lyst og fint inne, og det blir en refleksjon til hvordan vi lever livene våre, og vi skal lære av naturen. Utformingen skal bidra til at vi roer ned tempoet litt, det skal gå saktere, forklarer hun og fremhever at grønnyansene skal være et motsvar til det intense livet vi lever. Enger påpeker at dette ikke kun gjelder interiør, men også andre ­områder slik som mat. – Det kommer mer «slow food», og flere virksomheter vektlegger kosthold på arbeidsplassen. Mange innfører også trening i arbeidstiden, og fremover vil det bli mer fokus på helheten av menneske, ikke kun produksjons­delen av deg på jobb, men også din identitet, sier hun og legger til at arbeidsgivere i større grad må se helheten av mennesket for å beholde de dyktige medarbeiderne. HINT AV GLAM – På messen var det også mange naturlige metaller, slik som kobber, gull og messing, mikset med det grønne, for å gjøre det sofistikert og ­interessant. Og inspirasjon fra naturen viste seg som mønster på lamper og i interiøret, forklarer hun. Blå er en farge som har hvert en stund, også i motebildet, men den kommer vi til å se mer av fremover ifølge Enger. Blått representerer havet, himmelen og skyene, og skaper ro. Det var også flere utstillinger med varme toner. – I tiden som kommer vil vi se flere møbler med organiske og myke former, som skal ta deg imot og være grei mot deg. Særlig fløyel er brukt mye, en tekstil som er klassisk og tidløs. Stoffer generelt får en betydelig plass i interiøret, det er med på å skape lunhet og fungerer også lyd­ absorberende, forteller markedssjefen. Andre materialer vi vil innta kontoret er: marmor, kork og ulike tre­ sorter, stein, gull og pels. Kork er et naturlig materiale, og Enger frem­ hever at det er fint å bruke i et miljøperspektiv, det har også akustiskeste egenskaper, og absorberer lyd.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | TRENDWATCH

– Vi i Norden er veldig opptatt av lys, naturlig nok. Flere av lampene vi så på messen hadde også tydelig inspirasjon fra naturen i naturlige ­materialer, slik som fjær og tre. Vi så også mer sofistikerte og blank­ polerte industrilamper med litt strammere linjer, beskriver hun. KOBLE DEG PÅ – Det aktivitetsbaserte kontoret begynner å bli etablert i markedet, og det er ikke lenger noe man snakker om som en trend eller noe som ­hører til fremtiden. Det ser vi tydelig på messer som denne, under­streker ­Enger. Nå utformes arbeidsplassen med mennesket i fokus, og kontor­ innredningen er et virkemiddel for å bygge kultur og skal støtte med­ arbeidernes ulike behov for å jobbe effektivt. – Arbeidsplassen får forskjellige soner med ulike innrednings­ løsninger, fordi de ansatte har behov for flere typer arbeidssoner og til ulike aktiviteter gjennom en dag. Mange selskaper er opptatt av å inn­ rede attraktive kontorer for å tiltrekke seg de beste menneskene, for­ klarer markedssjefen. I tråd med at kontorarealene blir mindre, blir også møblene mer ­plasseffektive og innredningen smartere. – Fotavtrykket per arbeidsplass skal ned, slik at vi får plass til flere. Og det skal være enkelt for de ansatte. Vi ser for eksempel at dagens kontor­ møbler kommer med trådløse laderfunskjoner som er naturlig integrert, du skal ikke måtte flytte deg dersom du går tom for strøm, sier hun. På dagens kontor skal det være rom for alle aktiviteter, enten du ­trenger stillhet, skal ta en privat samtale eller jobbe i team. Og vi skal kunne trekke ut kontakten dersom det er behov for det, og la skuldrene senke seg. – Vi lever store deler av livet vårt blant folk, og det vil bli mer ­fokus på alenetid og muligheten til å hente seg inn – det tror jeg er sunt, ­poengterer hun. HJEMME PÅ JOBBEN – Vi identifiserer oss med selskapet vi jobber i, og trenden viser at vi ikke skiller så tydelig på tid for arbeid og fritid. Det blir viktigere å ­skape en følelse av hjemme på jobben. Når vi inviterer kunder til kontoret, skal det gi en følelse av å invitere noen hjem, sier hun og av­slutter: – ­Interiøret skal gjenspeile kulturen i selskapet og menneskene som ­jobber der. «Sånn ser det ut her, det passer meg, det er en del av meg,» slik ønsker vi at de ansatte tenker og føler. Da trives de og det blir lønn­ somt for selskapet.

148


www.newsec.no

NESTE UTGAVE KOMMER FEBRUAR 2018 PROPTECH, BUZZWORD ELLER MORGENDAGENS EIENDOMSBRANSJE? BASALERAPPORTEN GIR I DENNE UTGAVEN ET INNBLIKK I EN NÆRMEST EKSPLOSIVT RASKT VOKSENDE DEL AV EIENDOMSBRANSJEN SOM POTENSIELT GRUNNLEGGENDE KAN ENDRE MÅTEN VI TENKER OG JOBBER MED EIENDOM PÅ.


ER DU FORBEREDT PÅ FALLENDE UTLEIEGRAD I KJØPESENTER?

Stadig oftere hører vi om kjøpsenterdøden som herjer USA. Vi har satt opp noen råd for hvordan leietaker kan eliminere risiko hvis denne trenden også kommer til Norge. AV: ELINE THORSRUD OG SIGRID K. GJERTSEN ERTZAAS

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | J USS

150


151

FOTO: PEXELS


« ... stadig flere retail-­aktører ­ legger ned butikkene sine på grunn av økt internetthandel, den såkalte «Amazon-effekten»

Den siste tiden har flere norske medier skrevet om «kjøpe­ senterdøden» som ruller over USA. Der stadig flere ­retail-aktører legger ned butikkene sine på grunn av økt internetthandel, den såkalte «Amazon-effekten». Dette ­fører til at mange kjøpesenter blir stående som halvtomme spøkelses-sentre. Det er uvisst hvorvidt denne effekten vil spre seg til Norge, men internetthandelen øker voldsomt også hos oss. Så hvordan kan leietaker sikre seg mot å bli sittende igjen i tomme lokaler uten kundetilstrømning? Vi har satt opp noen enkle råd til hvordan leietaker best kan gardere seg mot nettopp dette. Fallende utleiegrad i kjøpesenter eller handels­ parker er ikke mislighold av utleiers forpliktelser etter ­bestemmelsene i husleieloven, eller standardkontrakt for utleie av næringslokaler. Leietaker kan verken kreve avslag i leien eller heve leieavtalen og flytte fra lokalene uten å vær ei brudd på sine forpliktelser som leietaker, med mindre det er gjort særlige tilpasninger i leieavtalen. SIKRE ET GODT NABOSKAP God naboer er alltid viktig, særlig for den som driver næringsvirksomhet innen retail. Et godt naboskap kan ­ gi synergieffekter og sikre økt kundetilstrømning for alle ­involverte. Ved inngåelse av leiekontrakt ved nyetablerte kjøpesentre eller handelsparker har man en unik mulig­ het til å sikre nettopp dette. Enklest gjøres det ved å innta en bestemmelse i leiekontrakten om at kontrakten kun er ­gyldig dersom også butikkene X og Y før overtakelse har ­signert leieavtale for å etablere seg i nabolokalene med leie­ avtaler av tilsvarende varighet. Eventuelt kan det legges til at dersom denne forutsetningen ikke slår til, har leietaker

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | J USS

rett til å velge å flytte sin virksomhet til et annet lokale i senteret. For eksempel i nærheten av ut-/inngangspartiet hvor kundegjennomstrømmingen er stor. Når det gjøres tilpasninger av standardkontrakter er det svært viktig å se hele kontakten under ett. Det nytter ikke med en bestemmelsen som sikrer leietaker god plasse­ring, hvis en annen bestemmelse gir utleier fri rett til å flytte på leietaker etter eget forgodtbefinnende. Flere og flere ut­leiere ønsker fleksibilitet i eget senter, og inntar derfor ­bestemmelser som gir utleier vide fullmakter til å flytte leie­taker til andre lokaler i senteret. Disse bør alltid til­ passes slik at leietaker ikke uten videre må gå med på en relokalisering som gir dårligere synergieffekter ved mindre attraktive leietakere som naboer. Vi anbefaler i slike til­ feller at det spesifiseres at utleier ikke kan flytte leietaker til et annet lokale uten leietakers samtykke. Samt at leie­ taker fritt kan tilbakeholde sitt samtykke dersom ikke ny lokasjonen er tilsvarende god som den opprinnelige hva gjelder leietakersammensetning, synlighet og nærhet til ut/ inngangspartier. EXIT Den ultimate garanti mot å bli sittende igjen i et halvtomt kjøpesenter er en exit –bestemmelse, som gir leietaker rett til å tre ut av leiekontrakten på gitte vilkår. For eksempel kan leietaker gis en rett til å heve leiekontrakten dersom utleiegraden faller under en gitt prosentsats, eller dersom en angitt andel av lokalene i senteret leies ut til annen virk­ somhet enn handelsvirksomhet.

152


MYRENS VERKSTED &

&

&

Nils Bays vei Ka

#

#

#

Blås bor

Be rg sli

#

v

##

n

g le

a gat ger

#

n

va Sta

#

ul Th

&

#

#

Ul le

&

ta

SAGENE

2 4

s

RING 2

Pilestre de

vn

#

Co l St Hanshaugen

e at

SINSEN

#

#

#

#

#

GRÜNERLØKKA #

ich els en s

& &

& & & & &

&

&

& & & &

&

ga te Dæ len en &

&

&

&

#

#

Sofienberggata

#

&

2 4

#

o

Has

gg at a

k

vn

HASLE

Ol He lg

#

# #

rg l

esens #

&

h Sc

#

&

&

laf

&

&

&

&

2 4

#

#

1 km

#

#

nM

Sannergata

#

#

Gamle 2 4 Aker

ti a

S

#

#

Sandakerveien

ag

# #

le tts

g

e at

#

ta

Ho lte ga

Chr is

#

rs g

#

#

Toftes gate

2 4

ca Os

RING 3

TORSHOV

ILA

&

2 4

Grefsen

rh

Enkel adkomst fra Ring 2

##

# #

Markveien

ate ien lls g a ve ke b A r i K co a Ja at rig nf e FAGERBORG g r a at So ig str u d In

#

#

#

#

t

#

v ål

#

BJØLSEN

& &

at a

#

#

2 4

&

#

&

#

rgg

#

&

M og a

#

teb o

#

&

#

#

&

e at sg up r t s

&

& & & & & & & & & & & & & & &

e Fay s gt

#

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

#

Fa ge

#

2 4

#

Sofie s gate

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

#

Ky rre

#

Midt i en pulserende næringspark God teknisk standard

&

&

#

0

# #

Ås en gt

ULLEVÅL

Vestre Aker

#

#

#

#

#

God parkeringsdekning

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

s ch eu

#

#

#

#

U

#

#

H op Bisk

GREFSEN

#

#

#

Ås

Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon BLINDERN

ie n sve ien gn ve So

Golf Nord: 2. etasje, 200–1.188 kvm

Prob

&

#

ien

Bygg F: 3. etasje, 30-200 kvm

# #

Uelands gate

Bygg B: 5. og 6. etasje, 900–2.214 kvm

#

a Lillogat

Ullevål stadion

l

Bygg A: 1. etasje, 260 kvm

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

#

e Storov

&

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

#

us

#

# #

# #

# #

2 4

# #

#

#

#

Tåsen

Berg

O

#

tvei en

i

#

#

#

Irisveien

a

#

#

150

Be

#

#

#

#

#

#

#

#

pps gate

&

&

#

He k

&

&

2Grefsen 4 #

#

vei j Munks

G re

#

a

&

&

Nydal svn

&

&

&

lve pel

&

SOGN

&

Ka

&

&

#

&

#

&

&

&

&

&

# #

ve i

&

&

&

&

&

&

&

2 4

&

&

&

ata

&

#

#

#

#

&

&

&

Og m

&

&

&

#

#

&

&

mg ei

#

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

#

#

#

#

#

jo ts v Ei 2 4


FOTO: ADVOKATFIRMAET CLP

FRA VENSTRE: Sigrid K. Gjertsen Ertzaas og Eline Thorsrud er begge faste advokater i ­Advokatfirmaet CLP og er tilknyt­ tet avdelingene Retail og Fast Eiendom. De har omfattende erfaring med forhandling av leiekontrakter for næringseiendom både på utleier og leietakersiden.

Det er viktig at slike exit-bestemmelser utformes så p ­ resist som mulig og at alle premissene for å kunne utløse exit-­ retten er klarlagt mellom partene. Det bør blant annet ­tydelig angis hvorvidt hele eller bare deler av kjøpe­senterets areal skal ligge til grunn for beregningen av utleiegraden. Underrettspraksis viser at domstolene antakeligvis vil ­helle mot at hele senteret skal legges til grunn, med mindre noe annet tydelig fremgår av leiekontrakten. Vi anbefaler at det utarbeides egne tegninger som viser arealet, og at disse vedlegges leiekontrakten som eget bilag. Videre er det viktig å fastsette en periode vilkåret skal gjelde for, eksempelvis 12 sammenhengende måneder, eller 6 måneder i løpet av en 12-måneders periode. For å sikre forutberegnelighet i forholdet mellom leietaker og utleier, er det også lurt å sette en varslingsfrist leietaker må holde seg innenfor, for å kunne benytte exit-retten. Dette nevner vi spesifikt fordi en part kan ansees for å stilltiende ha god­ tatt endringer i det som er avtalt mellom partene, dersom man ikke protesterer på brudd på slike forutsetninger.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | J USS

Leietaker vil ikke alltid lykkes med å få utleier til å godta en exit-bestemmelse som nevnt over. I slik tilfeller kan et alternativ være at leietaker gis rett til avslag i leien ved ­fallende utleiegrad. Eventuelt at utleier forpliktes til å benytte en bestemt prosentandel av leieinntektene på markeds­føring av handelsdestinasjonen. HVOR STERK ER DRIVEPLIKTEN? Ved forhandling av ny leiekontrakt bør leietaker også være oppmerksom på at det følger en særskilt driveplikt av hus­ leieloven § 5-1 (4) for lokale til butikk eller serveringssted. Videre er det vanlig at utleier inntar en særskilt regulering av leietakers driveplikt i kjøpesentre. Leietaker bør være spesielt oppmerksom på hvordan klausuler om driveplikten er utformet. Tidligere ble det som oftest kun presisert at leietaker pliktet å holde sin ­ virksomhet åpen og følge senterets åpningstider.

154


Mjåvannsvegen FRA 2.200-13.100 KVM BTA HØYTLAGER/LOGISTIKK/KONTOR

Vennesla

STRAI Sogndalen

Mjåvann HELLEMYR Næringsområde Brennåsen

E18 9

E39

E39

KRISTIANSAND 456 HIR

> LS D HA AN TS NS TIA RI S <K

Vågsbygd Andøya Søgne

TANGVALL

Til leie: Moderne lager/logistikkbygg Høsten 2017 ledigstilles eiendommen for nye leietakere. Bygget kan deles opp. Gode adkomstarealer for varelevering. Lokalene: Eiet tomt på ca. 29.000 kvm. Total bygningsmasse er på ca. 13.100 kvm BTA, hvorav: • 9.000 kvm lagerareal (takhøyde: 12 m./7 ramper + 2 porter) • 2.200 kvm lager/pakkeareal (takhøyde: 6 m./6 ramper + 1 port) • 1.900 kvm kontorarealer (3 etasjer à 630 kvm). Parkering: Rikelig med utvendige p-plasser og uteareal.

Kontakt:

Lunde Holdning Invest AS v/ Ole Lunde Tlf. 913 86 486 E-post: ole@lhinvest.no

Standard: Moderne bygg med god standard. Kantine i 1. etg med plass til ca. 100 personer. Lokalene vil kunne Flekkerøy tilpasses leietakers behov. Beliggenhet: Sentralt beliggende ved E39 ca. 8 km vest for Kristiansand sentrum. Et etablert lager- og industriområde med flere anerkjente aktører, herunder bl.a. Bertel O. Steen, Cameron Sense AS, Mesta, National Oilwell Varco, NCC, Neumann Bygg, Sørlandschips, Netthandelen/Brandsdal Group mm.

Prime Management AS v/ Gunnar Kapstad Tlf. 900 67 202 E-post: gk@prime-management.no


FOTO: ADVOKATFIRMAET CLP

De siste årene har det imidlertid blitt mer og mer vanlig med dagmulkt som sanksjon ved brudd på driveplikten. Isolert sett kan dette virke lite byrdefullt, fordi leietaker kun ser for seg at dagmulkten vil bli utløst dersom virksom­ heten enkelte dager ikke holdes åpen som forutsatt. For en leietaker i et senter med fallende utleiegrad vil imidlertid en slik dagmulktsregulering gjøre det svært byrdefullt for leie­ taker som vil fraflytte de leide lokalene før utløpt leietid. Dersom leietaker er i posisjon til å få fjernet mulkten, er det å foretrekke. Eventuelt bør det i alle fall settes et tak for hvor mange dager det skal betales mulkt for. Dersom utleiegraden eller leietakersammen­ setningen endres slik at leietaker mister omsetning og velger å fra­ flytte lokalene før leietidens utløp, kan utleier ikke t­vinge leie­ taker tilbake med henvisning til bestemmelsen om drive­ p likt. Dom inntatt i LG-2009-50928 illustrerer ­dette. Her tok utleier ut midlertidig forføyning med krav om at fraflyttet leietaker skulle flytte tilbake og gjenåpne ­butikken under henvisning til husleieloven § 5-1 (4). Utleier fikk ikke medhold. Dog vil leietaker i et slikt tilfelle selvsagt bli ­erstatningsansvarlig for utleiers tap. I praksis innebærer det en plikt til å dekke leie og felleskostnader.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | J USS

VARSLE UTLEIER SÅ TIDLIG SOM MULIG Som nevnt over plikter en leietaker som fraflytter ­lokalene før leietidens utløp å dekke utleiers tap. Det er likevel viktig å være bevisst på at utleier selv også har en tapsbegrensningsplikt. Utleier plikter å utvise en viss aktivitet for å skaffe ny leietaker til lokalene, slik at ut­ leiers økonomiske tap blir så lite som mulig. Jo ­tidligere utleier varsles om at leietaker ser seg nødt til å flytte fra lokalene, jo tidligere må utleier iverksette tiltak for å begrense sitt tap. Dersom utleier ikke overholder taps­ begrensningsplikten, har utleier heller ikke krav på å få dekket sitt fulle tap. Hva utleier konkret må foreta seg for å overholde taps­ begrensingsplikten lar seg ikke definere på generell basis. Uttalelser i rettspraksis peker i retning av at utleier i det minste må foreta seg noe mer enn å legge ut en generell annonse. For å sikre at utleier oppfyller forpliktelsen, kan det være hensiktsmessig å innta en referanse til taps­ begrensingsplikten i leiekontrakten. En god regulering vil også liste opp hvilke tiltak utleier forventes å iverksette, slik at leietaker er sikret at utleiers aktiviteter er egnet for å få inn nye leietakere.

156


Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt. ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten. Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD


… det er mer der det kommer fra.

Kaffen på kontoret er den viktigste, men ikke alltid den beste. Vi i Magnat Kaffehus har ingen planer om å bli størst. Nei, tvert imot. Vi skal samarbeide tett med de kundene som tenker som oss. Som deler vår lidenskap og som verdsetter gode råvarer, smak og punktlighet. Den samme repsekten vi har for god kaffe, har vi også for våre kunder.

www.magnatkaffehus.no | Kongens gate 6 (Inngang fra kirkegata), 0153 Oslo | salg@magnatkaffehus.no


Slik finner Bedre kaffeløsninger til et bedre et kontor. Vi vet det vil smake. du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye ­lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store ­muligheter. Hva gjør du? AV: TORE ARDAL

159


Se vårt eiendomsmagasin Real-nytt i denne utgaven av NæringsEiendom.

017 Nr.06.2

l a e R t t y n

g r salg o mer fo å Romerike m o d n p Eie ie for utle lokaler Nord. lo og i Os

Foto:

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

n

. Aspe

Jan H


Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor ­ ­ begynner administrerende direktør å sjekke ­ alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren ­ gjøre avtaler med næringsmeglere slik at ­ han kan få komme på visning. I løpet av en ­hektisk ettermiddag flyr direktøren på ­visning sammen med ­sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er ­kontrakten signert. POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytte­prosess. Men det fornuftige er å tenke på fl ­yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkur­ ransekraft, svarer sivilingeniør M ­argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl ­ yttingen opp mot ­organisatoriske endringer, for ­eksempel ved at ­organisasjonen skal ­slankes ­eller ­utvides. Noen fokuserer også på at fl ­ yttingen til nye ­lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, ­eksempelvis at det skal ­satses mer på teamwork. Dette kan blant ­annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent ­landskap. INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

161

de ­ ansatte. Sett sammen en b ­rukergruppe med personer som er knyttet til kjerne­ virksomheten. Få med både typiske JA-­ mennesker og folk som er mer s­ keptiske av natur for å få spennvidde i s­ ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun ­erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt. – Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnads­krevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun. TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal ­ flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil ­ trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ­ommunikasjon? Finnes det parkerings­ muligheter? ­ Hvordan er service­ tilbudet i nærområdet? – Det er også bra hvis lokalene gir n ­ ærhet til ­kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over ­hvilken signal­effekt det gir at bedriften fl ­ ytter til et bestemt område, sier ­ sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med ­Margrethe Foss i ­Multiconsult. – For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt ­område, sier hun. HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før ­leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksi­ bilitet å være tidlig ute. – Hvis man er sent ute, blir det for e ­ ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at ­påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, ­påpeker hun. Den største utfordringen er kanskje å f­ inne frem til ­korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt ­ konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye ­lokaler, mens andre føler de har k ­ ompetansen ­inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ­ ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s­ pørsmålene. I tillegg kan ­ vedkommende b ­ idra til ­vurderingen om man får rett ­produkt til rett pris. – En viktig oppgave er å bringe på det rehva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.


Modulvegger Modulvegger – din komplette innredningsleverandør fra A til Å

–- en din innredningsleverandør fra Avegger til Å og himlinger avkomplette de ledende produsentene i Norge innen fleksible MV-Panorama Alu

MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

MV-Trespiler

MV-Trespiler MV-Trespiler

Kontaktoss oss på telefon 73 82 40 10 Kontakt 73 82 40 10 Kontakt osspå påtelefon telefon 23 24 22 00 Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no eller mvo@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger avav NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav. ModulveggerAS ASererMiljøfyrtårn Miljøfyrtårnsertifisert sertifisertogogmedlem medlem NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Lokaler til leie

B L I EN D EL AV STO R G ATA ! Storgata 5-7 gjennomgår i dag total rehabilitering under ledelse av Colliers International. Vi gjenskaper dette gamle, vakre bygget – tilpasset moderne leietakeres behov. Bygget fremstår nå med en fin miks av små og store aktører fra ulike bransjer (musikk, film, IT, consulting, events, investments, eiendom), og vi har fremdeles rom for flere.

200 - 800 kvm kontor

Vi tilbyr fra 200 – 800 kvm. i byggets 6. og 7. etg., som i samarbeid med entreprenør vil bli tilpasset leietakers ønsker. Se ferske bilder og les mer om bygget og Storgata på FINN-kode: 108575264

KONTAKT: Camilla Bang Hoff | Utleiesjef, Oslo Mob: +47 988 33 840 | E-post: camilla.bang.hoff@colliers.com Christoffer Bakken | Eiendomsrådgiver, Oslo Mob: +47 405 55 099 | E-post: christoffer.bakken@colliers.com


Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er ­heller opptatt av arealeffektivitet, ­spesielt ­etter finanskrisen inntraff. Ofte er det ­mulig med en fortetning på rundt ti prosent i l­okalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til. AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av ­kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. ­Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for ­ eksempel en projektor i et a ­uditorium. ­Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen. INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere ­trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

163

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær. ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energi­sparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m ­ omenter som må vurderes. ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? ­Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med ­servere etc? SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets­ analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?


F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og ­kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter. AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

2

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt ­virk­somheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil ­legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor? Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften ­behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov. IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts­ messig måte. Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård­ eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte. Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest. Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt. Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris. Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme. Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ­ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken ­kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og mål­settingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister. Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

3

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle ­avdelinger er plassert. Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t­ ilbakestillinger og hovedrenhold.

164


4

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–­løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

6

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr. Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

7

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt. Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag. Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet. Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

9

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status. Tips: avtal denne ved overtagelse.

8

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse. 2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte ­løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder. Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

165

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.


AKTØRER I EIENDOMSBRANSJEN ADVOKAT ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

ADVOKAT

arntzenlegal

ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN AS C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo, Postboks 7086 St. Olavs plass, NO-0130 Oslo Tlf: +47 21 93 10 00, Faks: +47 21 93 10 01 E-post: pch@foyentorkildsen.no www.foyentorkildsen.no

Et av spesialområdene til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom, hvor vi er en sentral a ­ ktør i markedet. Vi besitter for øvrig den nødvendige byggfaglige ­kompetansen som er en f­ orutsetning for å sikre en ­optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessig behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

ADVOKAT

ADVOKAT

EY AS

HAMMERVOLL PIND

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Besøksadresse Wergelandsveien 7 0167 Oslo

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på ­utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

E-post: post@hammervollpind.no www.hammervollpind.no

ADVOKAT

ADVOKAT

ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

ADVOKATFIRMAET HJORT DA

Besøksadresse: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf: 22 34 00 00 E-post: firmapost@grette.no www.grette.no

Besøksadresse: Akersgata 51, 0180 Oslo Post: Postboks 471 Sentrum 0105 Oslo Tlf: 22 47 18 00 E-post: advokatfirmaet@hjort.no hjort.no

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Advokatfirmaet Hjort tar oppdrag fra de fleste aktører innenfor eiendomssektoren, og bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosjekter. Våre advokater har lang bransjeerfaring og kompetanse, med særskilt styrke innenfor planog bygningsrett og tomtefeste, hvor vårt fagmiljø er av Norges sterkeste og best ansette.

ADVOKAT STEENSTRUP STORDRANGE Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo Tlf: 22 81 45 00 E-post: post@steenstrup.no www.steenstrup.no

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor ­næringseiendomsfeltet.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

Postadresse Postboks 6613, St. Olavs Plass 0129 Oslo

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

BANK

Dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. De får mye mer enn det.

166

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Tlf: 24 02 81 20 • post@paretobank.no

Prosjektbanken


Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER AVANTOR AS

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER EIENDOMSSPAR

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no

Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen f­ orvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom. Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdi­skapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

Olav Vs gate 6 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-post: post@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRAATHEN EIENDOM

FABRITIUS GRUPPEN AS

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo Tlf: 23 17 24 50 E-post: post@fabritius.no www.fabritius.no

En annen standard

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRYN EIENDOM AS

FERD EIENDOM

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-post: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-post: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet. SOSIALE ENTREPENØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

FORTIN AS

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-post: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-post: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Din suksess er vår suksess

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

167


EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FRAM EIENDOM

ANTHON B. NILSEN EIENDOM

Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 E-post: post@fram.no www.fram.no

Rådhusgata 27, 0158 Oslo Tlf.: 24 14 54 90 kundesenter@abne.no abne.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Anthon B Nilsen Eiendom AS utvikler og forvalter næringseiendom i Østlandsområdet. ­Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen – fra start til mål.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HÖEGH EIENDOM

MYREN EIENDOM AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-post: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 a ­ nsatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

KLP EIENDOM

MUSTAD EIENDOM

Dronning Eufemias gate 10 0191 Oslo Tlf: 05554 www.klpeiendom.no

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-post:firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse: Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

En av Norges største eiendomsbesitter og utleier av næringseiendom. Vertskap for bevisste leietakere

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

LOE UTVIKLING AS

OSLO AREAL

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-post: post@loeutvikling.no www.loe.no

osloareal.no

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på ­tomteutvikling og ­transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Oslo Areal har som mål å være en ­miljøbevisst utleier for dagens og ­morgendagens leietakere

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

168


EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER / FORVALTER

OXER EIENDOM

BANE NOR EIENDOM AS

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Schweigaards gate 23 Postboks 1800 Sentrum 0048 Oslo

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, ­komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

Norges ledende knutepunktutvikler. Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

STOR-OSLO EIENDOM

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-post: info@scd.no www.scd.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Pb: Postboks 606, Sentrum, 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 - Faks: 21 60 52 21 E-post: post@soeiendom.no

Tlf: 05280 E-post: eiendom@banenor.no banenoreiendom.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig og partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner. Selskapet har gjennom 16 år utviklet og gjennomført mer enn 600.000 kvm kontor og 2.000 boliger. Selskapet forvalter og utvikler i dag 25 eiendomsutviklingsprosjekter med en samlet realisasjonsverdi på NOK 16,3 milliarder. Stor-Oslo Eiendom har sin primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Selskapet har i dag 27 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SKULLERUD PARK

TELENOR EIENDOM HOLDING AS

Olaf Helsets vei 5 0694 Oslo

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Tlf: 22 62 80 00 www.skullerudpark.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

THON EIENDOM Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-post: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 E-post: post.eiendom@sparebank1.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

169

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2016 var på 5,2 milliarder kroner.


EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

RAGDE EIENDOM

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

Gladengveien 3b 0661 OSLO

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-post: post.norway@aberdeen-asset.com

Tlf.: +47 22 62 62 20 post@ragde.no www.ragde.no Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

Aberdeen Asset Management er et Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med over 2800 ansatte i 25 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdrags­givere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

NEWSEC BASALE AS

AVANTOR AS

T: 06760 E: 06760@newsec.no www.newsec.no

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no

Newsec – «The Full Service Property House» – er en totalleverandør av rådgivning og ­for­valtning til eiere, investorer og leietakere av fast eiendom. Newsec ble grunnlagt i 1994 og er i dag et partnereid selskap med over 1 700 medarbeidere fordelt på de syv nordiske og baltiske markedene.

Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom. Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdiskapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

BRAATHEN EIENDOM

MALLING & CO FORVALTNING

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

En annen standard

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og nærings­lokaler. Selskapet forvalter en eiendoms­portefølje på 2,3 mill. kvm. på vegne av våre kunder.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

MUSTAD EIENDOM

Adr til: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo Mail til: jorn.larsen@colliers.com Tlf til: 90217161 Web: colliers.com

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-post: firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring.

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

170


EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSFORVALTER

NÆRINGSMEGLER

ON PROPERTY AS

MALLING & CO MARKETS

Bragernes Torg 12, 3017 Drammen Tlf: 401 68 619 E-post: post@on.no www.on.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig

Eiendomshuset Malling & Co er blant landets ledende rådgivere innen næringseiendom. Vår kunnskap og erfaring er bygget opp gjennom mer enn 50 år i bransjen. Våre selskaper i Malling & Co Markets, samt søsterselskaper, tilbyr kjøpsrådgivning og salgsrådgivning, utleie, leietakerrådgivning og analyse knyttet til alle typer næringseiendom.

EIENDOMSFORVALTER

NÆRINGSMEGLER

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

NEWSEC AS

Stranden 3A, 0250 Oslo E-post: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no

A P T E

: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo : Postboks 1800 Vika, 0123 Oslo : 23 00 31 00 : post@newsec.no

www.newsec.no

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Newsec er Nord Europas ledende rådgiver innen næringseiendom med 1700 medarbeidere, og over 41 kontor i 7 land. Newsec har gjennom 45 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie. Newsec er i dag Norges største verdivurderer av næringseiendom med de fleste av de større markedsaktørene som kunder.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

OXER EIENDOM

TOTALPLAN

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Sandakerveien 24D 0473 Oslo Tlf: 900 24 448 E-post: info@totalplan.no www.totalplan.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, ­komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike

EIENDOMSSSELSKAP / RÅDGIVER

EIENDOMSFORVALTER

NJORD REAL ESTATE AS

SCANDINAVIEGAARDEN

Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo

Karl Johans gate 8 0154, Oslo Tlf: (+47) 488 51 990 E-post: bjorn@scandinaviegaarden.no www.scandinaviegaarden.no

Tlf.: 23 00 32 50 gs@njordrealestate.no njordrealestate.no

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial

171

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietagere.


Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSUTVIKLER

EIENDOMSRÅDGIVERE

NCC PROPERTY DEVELOPMENT AS

HJELLNES CONSULT AS

Østensjøveien 27, 0661 Oslo

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-post: post@hjellnesconsult.no

Tlf.: 22 98 68 00 firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no NCC Property Development utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder i Norden. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for våre kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi er med på å bygge morgendagens samfunn – et sted å leve og arbeide der livskvaliteten er det viktigste.

ANSKAFFELSESBISTAND

EIENDOMSSERVICE

CONFIDON AS Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 E-post: post@confidon.no www.confidon.no

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

GK GRUPPEN AS

Besparende mellomledd

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 E-post: post@gk.no www.gk.no

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

BRANNVERN

EIENDOMSSERVICE

FIRESAFE AS

CAVERION NORGE

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 E-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og ­omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

CATERINGTJENESTER

FORVALTNINGSSYSTEM

FAZER FOOD SERVICES AS

AAREON NORGE AS

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

Karl Johans Gate 5 0154 OSLO

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og ­drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer ­eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

Tlf.: +47 915 41 299 info@aareon.no Aareon Norge AS (tidligere Incit AS) er en del av Aareon-konsernet og er markedsleder i Europa av et omfattende FDV-system for eiere. Vi hjelper eiendomsorganisasjoner til å øke kundefokus og lønnsomhet. Vi gjør dette med støtte fra Incit Xpand-markedets heteste og mest effektive eiendoms- og finanssystem.

172


Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

HJELLNES CONSULT AS

Kundesenter: 05155 Sentralbord: 815 55 155 www.isst.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-post: post@hjellnesconsult.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

EIENDOMSSERVICE

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

OSLO STILLAS & FASADE AS

DATEK INSTALLASJON AS

Smalvolveien 44 0677 Oslo Tlf: 22 35 35 95 E-post: post@stillasbygging.no www.stillas-fasade.no

Sinsenveien 53A E-post: datek@datek-inst.no Telefon: 22886600 www.datek-inst.no

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo

OSLO STILLAS & FASADE AS

- Prosjektering og levering av Elbillading - Intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere

ENERGIRÅDGIVNING

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

GK GRUPPEN AS

WENNEVOLDS ELEKTRO AS

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 E-post: post@gk.no www.gk.no

Pottemakerveien 2 0903 OSLO Postboks: 167/Kalbakken Tlf: 23 06 87 50 E-post: info@wennevolds.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

TOTALLEVERANDØR AV ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENERGIRÅDGIVNING

ENTREPRENØR

CAVERION NORGE

MOELVEN MODUS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63. 2051 JESSHEIM E-post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 ­lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, ­industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og ­omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

173

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.


Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

FACILITY SERVICE

INTERIØRARKITEKT

4SERVICE

RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

Sandviksveien 26 1363 Høvik

Pilestredet 15A, 0164 Oslo Tlf: 459 11 251 E-post: info@ramsoskar.no www.ramsoskar.no

E-post: marius.pedersen@4service.no www.4service.no Vi skal være kjent som Norges mest veldrevne og ettertraktede leverandør av Facility ­Service og forpleiningstjenester til offshore installasjoner, anleggsleirer, private og offentlige ­bedrifter: BILLIGERE, SMARTERE, SMIDIGERE, BEDRE. 4Service har løsninger som passer dine ­nåværende og fremtidens behov.

Ramsøskar Interiørarkitekter AS designer funksjonelle lokaler som skiller seg ut og blir lagt merke til. Vi designer og innreder kontor, restaurant, hotell og bolig. Noen av våre næringskunder: Thon Eiendom, Thon Hotels, Norges Vel, Røde kors, Ranstad, Suburbia, Fremskrittspartiet, Norges Varemesse, The Scotsman og Brasserie Paleo.

Smarte løsninger aktiverer fremtidens tjenester.

HÅNDVERKSTJENESTER

MILJØTILTAK

KIRKESTUEN AS Huk aveny 25 0287 Oslo Telefon: 02678 E-post: ole@kirkestuenas.no www.kirkestuenas.no Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverks­entreprenører innen rehabilitering/restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

www.radontiltak.org E-post: post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Gaustadalléen 23 D, 0373 Oslo

Avdeling Radontiltak utfører de fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Dersom det foreligger en tiltaksplan for et bygg, kan avdeling Radontiltak utføre tiltakene. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for befaring og pristilbud.

INGENIØR / EIENDOMSRÅDGIVER

IT-LØSNINGER

SWECO NORGE AS

NORCONSULT

Drammensveien 260 Box 80 Skøyen NO-0212 Oslo

Kjørboveien 29, 1337 Sandvika Tlf: 67 57 15 00 E-post: post@nois.no www.isy.no

Tlf.: +47 67 12 80 00 www.sweco.no

avd. Radontiltak

Sweco er Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ­ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har med vår tverrfaglige kompetanse evnen til å se helhetsbildet og være en viktig samarbeidspartner for våre kunder.

Norconsult Informasjonssystemer tilbyr ledende bransjeløsninger for prosjektstyring, forvaltning og utvikling av eiendom

KANTINETJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

FAZER FOOD SERVICES AS

MOELVEN MODUS

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63. 2051 JESSHEIM E-post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og ­drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer ­eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

0 6/2 01 7 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

174


Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RENHOLD

MODULVEGGER OSLO AS

REN PLUSS

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-post: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

Gladengveien 14 0661 Oslo

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre

Telefon: 02517 E-post: post@renpluss.no www.renpluss.no

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RENHOLD 2CLEAN AS

MK ILLUMINATION

Oslo | Bergen Telefon: 480 80 400 www.2clean.no

Grenseveien 91 0662 Oslo Tlf: 48 09 02 70 E-post: info@mk-illumination.no www.mk-illumination.no

Profesjonelt renhold for næringslivet Våre 250 profesjonelle medarbeidere ønsker seg flere nye oppdragssteder. Ønsker du at dine kollegaer skal få et rent innemiljø? Da er 2clean løsningen for deg! Vi er en seriøs renhold­ sentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte. For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi ønsker deg velkommen som kunde!

Vi er Norges ledende leverandør av lys og dekorkonsept for det offentlige rom. Se referanseprosjekter på hjemmeside

2clean er etablert i 1985, medlem av NHO Service, miljøsertifisert etter ISO 14001, medlem av Grønt Punkt og har tariffavtale med NAF.

PERSONALRESTAURANT

RÅDGIVER

DE 3 STUER

NCM DEVELOPMENT AS

E-post: de3stuer@de3stuer.no www.de3stuer.no

Akersgaten 43 N-0158 Oslo Tlf.: +47 2311 8900 post@ncmd.no www.ncmd.no

Vi driver personalrestauranter i privat og offentlig sektor etter et gjennomarbeidet og kvalitetssikret driftskonsept. De 3 Stuer AS har i over 30 år levert kvalitet og matglede til sine 25 000 daglige bespisende. Vi har en sterk hjemmelaget matprofil, og har som ambisjon at gjestene skal oppleve en sunn og variert meny. Vi bidrar til en energiboost i hverdagen!

Retailspesialisten som rådgir og hjelper deg å finne rett leietaker.

De 3 Stuer er en del av 4Service Gruppen.

TAKSERING

NÆRINGSMEGLER / RÅDGIVER

NITO TAKST SERVICE AS

CUSHMAN & WAKEFIELD REALKAPITAL

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

Munkedamsveien 35 Postboks 1921 Vika Tlf.: +47 23 11 68 68 cwrealkapital.no

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

175

• Transaksjoner • Leietakerrådgivning • Retail • Verdivurdering • Analyse Vi har mer enn 30 års erfaring fra det norske markedet for næringseiendom. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring - med best mulig resultat for våre kunder.


Flyt

Fast plass i fast bygg til fast tid. Begrensninger vi må forholde oss til, men ikke godta. Nå utfordrer vi rammene. Vi utfordrer tid og rom. Vi introduserer Flyt™. En annen standard.

NæringsEiendom #6 2017