Page 1

# 04 2019 naringseiendom.no

• FREMTIDENS ARBEIDSPLASS | HOTELL | MILLENNIALS | BOLIGLØFT •


Moderne kontorlokaler til leie


Sandviksveien 26 200 - 700 m2 Eiendommen ligger i grønne og rolige omgivelser på nedre Høvik, med kort vei til all kommunikasjon som buss og tog. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

• • • •

2. etasje: 700 m2 BTA med mulighet for oppdeling til to separate enheter Lokalene inneholder i dag cellekontorer, teamrom, møterom, sosial sone og kjøkkenløsning Eiendommen har heis fra eget garasjeanlegget i kjeller. Hyggelig felleskantine for eiendommens leietakere i byggets 1. etasje, samt trimrom og badstue, garderobe og dusjer • Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • I nærheten finner man Veritasparken, Sarbuvollen, Strand restaurant og Henie Onstad Kunstsenter • Ca 10 minutter fra Oslo sentrum med bil. Enkel adkomst av og på E18

Kontakt: Bjørn Hansen | 488 51 990 | bjorn@scandinaviegaarden.no


KORKPROPPER ISTEDET FOR PARKETTGULV?

Wasteland – fra avfall til arkitektur Bli med til Wasteland – en nær fremtid hvor papir blir til fasader, korkpropper til parkettgulv, gammel betong til nye konstruksjoner, og nye hus blir bygget av det vi i dag kaster. ’Wasteland – fra avfall til arkitektur’ er en utstilling av Ledanger Group.


Utstilling Exhibition

Adresse Vollsveien 13D

Lørdager & søndager 10.00 – 14.00


12 HOVEDSAK NAFs nye hovedkontor er en reise gjennom hele Norge.

100 MARKEDPULS OSLO Alt du trenger å vite om kontormarkedet.

38 THE MAY FAIR Like attraktivt i dag som for 100 år siden.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | I NNHOLD

6


INNHOLD #04 2019

08 Leder: Hotellets inntog i kontormarkedet

12 Hovedsak: En reise gjennom Norge

26 Halvparten av norske millennials forventer å bytte arbeidsgiver innen to år

32 Snart får vi firedagers arbeidsuke

34 Grow har begynt å spire!

38 På besøk hos The May Fair Hotel 48 Nytt kunsthotell i Bjørvika

50 Hotellbransjen vil ta mer av kontormarkedet

52 Spleiselag

58 Dette er fremtidens kontor

114 Hvordan måle ytelsen av en arbeidsplass?

74 Fortsatt lave leiepriser på Helsfyr

78 Boligene skal løfte Bryn-Helsfyr

82 Mange nye kontorbygg

88 Kort avstand - stor leieprisforskjell

92 Den nye miljøbydelen

96 Vil ha flere boliger på Skøyen

LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Yvonne Rystad SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no

Mariann Sunde Tlf: 402 46 021 mariann@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no

100 Markedpuls: Kontormarkedet 2H 2019

108 Oversikt nybygg

JOURNALIST Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no

Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no

MARKED 73 Dag-Jørgen har ordet

REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no

CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 5, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no www.estatemedia.no

112 Leiepriser

Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no Ken Arne Lerpold Tlf: 419 16 983 kal@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

FASTE SPALTER

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

22 Morgendagens medarbeidere: Camilla By Kampenes

68 Utleier har ordet: Sonja Horn

118 Interiør: I Griegs fotspor

126 Juss: Coworking - Nye avklaringer fra Skatteetaten

132 Slik finner du nye lokaler

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 10.000 Copyright: Estate Media UTGIVER: Estate Media AS www.estatemedia.no FORSIDE: Gatis Rozenfelds NESTE UTGAVE: Oktober 2019

7


AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

L

HOTELLETS INNTOG I KONTOR­ MARKEDET

Nå tar flere hotellaktører opp kampen om kontor­brukerne. På tide, tenker nok mange. For de har allerede alt av ­fasiliteter, gjester, nettverk, service og kunnskap. Comfort Hotels er én av dem. De tilrettelegger for at deres ­lobbyer skal fungere som en arbeidsplass. Hotellets rolle er i ­endring. Den utvides fra å fokusere på overnattende gjester til et ø ­ nske om å til­ trekke seg byens borgere gjennom ulike kanaler. Johanna Furenbäck, hotelldirektør på Comfort Hotel Grand Central, forteller at alle deres hoteller skal ha co­ workingbord og arbeidsplasser i lobbyen. Denne høsten k ­ jører blant annet Comfort Hotel Børsparken et testprosjekt. Der de vil se om det er grunnlag og interesse for å tilby coworkplasser i lobbyen inkludert hotellfrokost, kaffe, wifi og tilgang på gym. Franske AccorHotels, annonserte før sommeren at de i samarbeid med coworkingaktøren, WOJO skal bli det største coworking brandet i Europa innen 2022. Ved å lansere 1.200 space i løpet av tre år. Noe av årsaken er at businessreisende forventer høyere standard når de er ute og reiser.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | LEDER

Hotellkjeden, The Marriott oppgraderer blant annet lobbyene sine for å tilrettelegge for bedre arbeidsflyt. Ett av grepene er produktive bord med USB-kabler og skuffer som kan leies. Marriott International har også implementert coworking space på deres Moxy Hotels-lokasjoner. Der de retter seg mot millennials og businessreisende. For å skape liv gjennom ­døgnet, blir spacet brukt som møteplass på kveldene. Slik jeg ser det, er coworking en naturlig plattform for ­mange hoteller. De har allerede arenaen og ingrediensene for å lykkes. Businessenter, konferanse- og møterom er godt implementert over flere tiår. Kombinasjonen av sentrale ­ ­lokasjoner, lekkert interiør, høy service og matservering vil løfte dette i riktig retning. For ikke å glemme at de allerede har folkene og nettverket. Dette er den perfekte muligheten til å bringe både gjester og lokale sammen. Noe som for­ håpentligvis kan føre til mer innovasjon, nye samarbeid og økt kunnskap.

8


Til leie

533-2.113 kvm Kontor

Oslo

KABELGATA 39 C, OSLO

Lyse moderne kontorlokaler til leie på Økern Vi har lokaler til leie i en flott og meget profilert kontoreiendom i Kabelgata, sentralt på Økern. Eiendommen består av effektive og lyse kontorlokaler og showrom. I tillegg kan vi tilby parkeringsplasser til leie både ute og inne. Felles for byggets leietakere er et godt utstyrt treningsrom med tilhørende garderober og dusj.

For mer informasjon, ta kontakt med: Oxer Eiendom Trine Blankholm t +47 957 63 844 tb@oxer.no

Vi har ledige kontorlokaler i 2. og 3. etasje i bygningen. Økern er i en pulserende utvikling og er det mest sentrale punktet med tanke på øst/vest og nord/sør forbindelser med bil. Det er god kollektivdekning i området. Dette er derfor det perfekte utgangpunktet om du skal betjene Oslo på en effektiv måte.

www.oxer.no


TRYGVE NILSENSVEI 8 Kombinasjonslokaler til leie. Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6 nær Karihaugen. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min. Vi for utleie kontorlokaler i forskjellige størrelser beliggende i 2. og 3. etasje. Arealene er av god standard med ventilasjon etc.

FRA CA. 350 KVM

Hyggelig utsikt med gode dagslysforhold gir en trivelig arbeidsplass. Lokalene vil kunne tilpasses leietakers behov og ønsker etter nærmere avtale. God parkeringsdekning umiddelbart utenfor lokalene. Finnkode: 14 75 24 876

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium. Ledig areal utgjør 252 kvm i 8. etasje. Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

252 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold. Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon. Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Finnkode: 14 75 23 888

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o


Lok aler til leie L I L L E A K E R V E I E N 31 - PA N O R A M A U T S I K T Kontor Lokalene er innredet med dels cellekontorer av forskjellig størrelse og dels åpne arealer. Dete er høy standard med gode materialvalg samt gjennomgående lys gir en tiltalende og flott atmosfære. Fra lokalene har man fantastisk utsikt mot omkringliggende områder som f. eks. Holmenkollen, marka etc.

270 - 424 KVM

Offentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen. Parkering kan leies i tilknytning til kontorarealet. 2. etasje 238 kvm - utleid 2. etasje 270 kvm – hovedbygg 6. etasje 424 kvm – toppetasje hovedbygg Finnkode: 15 04 05 106

Vi har k apasitet til flere oppdrag:

For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o


EN REISE GJENNOM

NOR 0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | EN REI SE GJ ENNOM NORGE

12


G E R NAFS NYE HOVEDKONTOR ER NOE UTENOM DET VANLIGE. INSPIRASJONEN ER ­HENTET FRA HELE NORGE, MED INNSLAG AV MOSE, GRØNNE VEKSTER OG RASTEPLASSER. EN MODERNE ARBEIDSPLASS HVOR BÅDE ANSATTE OG MEDLEMMER TRIVES. AV: SILJE RØNNE | FOTO: GATIS ROZENFELDS

13


F

or et halvt år siden flyttet Norges Automobil Forbund (NAF) inn i nye lokaler. De ønsket seg et flek­ sibelt énbrukerbygg i sentrum av Oslo. Valget falt på Skippergata 4. – Vi tegnet kontrakt med Hathon rundt 30. november 2018. Da hadde vi lett etter nye, mere velegnede lokaler i cirka seks måneder. Vi eide bygget vi kom fra i Østensjøveien, og bygget ble solgt i forbindelse med vår flytting til Skippergata, sier Ulrica Risberg, direktør for marked og kommunikasjon i NAF. NAFs tidligere kontorlokaler bestod hoved­ sakelig av cellekontor, plassert på små plan over flere etasjer. Det var lite samspill og inter­ aksjon mellom de ulike avdelingene. De frem­ sto sterile med bøkefronter og linoleum som grunnpallett. – Da NAF inngikk leiekontrakten med Hathon, som vi allerede jobbet med i inn­ ledende mulighetsstudie av bygget, var vi så heldige å få være med på deres reise. Fra kontorbaserte arealer, til nye arbeidsarealer planlagt for en aktivitetsbasert arbeidsplass, forteller Tine Evju Hauger, interiørarkitekt og partner i Pil Interiørarkitektur & Design. Nicole Eckhardt og Irén Abrahamson har jobbet sammen med henne på prosjektet. ET NYTT NAF-HUS Historisk sett har NAF vært en medlems­ organisasjon for bilister. Organisasjonen er i stadig utvikling for å tilpasse seg ­medlemmenes behov. De skal være en medlemsorganisasjon som kjemper for å sikre en trygg, effektiv og enkel hverdag, ikke bare for bilister, men for alle trafikanter. Derfor trengte de lokaler som var moderne, fleksible og muliggjorde helt nye aktivitetsbaserte arbeidsformer.

– De ønsket å lage et nytt NAF-hus hvor hele NAF skulle føle seg velkomne. Et hus med til­ passede arbeidsarealer for de ansatte i Oslo, og for uformelle møte- og arbeidssoner for ­representantene fra NAFs mange lokalavdelinger når de er på besøk i Oslo, forklarer Hauger. For de ansatte i Oslo var det viktig å skape en åpen og transparent arbeidsplass som i­ nviterte til samhandling på tvers av ­avdelingene. Før Pil Interiørarkitektur & Design begynte å jobbe med lokalene, bestod de av celle­kontorer. – De fremstod veldig lukket og u ­ oversiktlige. Det var lite gjennomlys og lite fleksibelt. Det opplevdes som en labyrint å gå rundt i korri­ dorene, forklarer interiørarkitekten, og fort­ setter: – Bygget, som er frittstående med ­klassisk teglfasade, har også en lysgård, som delvis var tett mot arbeidsarealene. Lysgården fremstod mer som en sjakt enn et samlet areal. I mulighetsstudiet skapte interiør­arkitektene et konsept basert på et ønske om å lage et ­moderne kontorbygg med referanse i byggets historie. Det skulle tilrettelegges for fremtidens arbeidsplass. Samtidig gjøre det mer åpent og fremheve det unike gjennomlyse fra alle de fire frittliggende sidene. – Med atriet hadde vi en unik mulighet for gjennomlys fra alle kanter, også på tvers av etasjene, sier Hauger, og fremhever at målet til både utleier og leietaker var å skape et fleksi­ belt bygg, der man enkelt kan tilpasse arealene med nye rom ved behov. Nå er atriet glasset inn. Det gir gode arbeids­ arealer som er åpne mot atriet. – Der det tidligere var tette rom mot atriet, åpnet vi opp med glassflater fra gulv til tak. Det ga godt med gjennomlys og en god link, både med de ulike sidene av hver etasje, s­amtidig mellom etasjene, sier hun.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | EN REI SE GJ ENNOM NORGE

LUN STEMNING Treverket på dekke­ forkantene skaper en lun atmosfære både visuelt og akustisk, da det er micro­ perforerte treplater med gode akustisk egen­skaper. De er lagt i et ­variert ­mønster med referanse i ­Norges fjellandskap.

14


” Med ­atriet

hadde vi en unik mulighet for gjennom­ lys fra alle kanter.

15


SOSIALE SONER De sosiale sonene er det første man møter i arbeidsetasjene. Gode steder tilrette­ lagt for avbrekk og møter med kollegaer

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | EN REI SE GJ ENNOM NORGE

16


TILRETTELAGTE AREALER – I samarbeid med Hathon og dyktige tek­ niske konsulenter fra Roxel, Foyn Consult, ­Erichsen Horgen, lysdesign fra Consept Design, ­arkitekter fra Hille Melbye og JI Bygg, utviklet vi et teknisk system i arbeidsetasjene. Dette systemet skaper stor fleksibilitet slik at man kan flytte vegger og etablerte nye rom uten å måtte utføre endringer på tekniske installa­sjoner som elektrisitet, ventilasjon, sprinkler etc. Med et funksjonelt teknisk system i bunn ønsket NAF et lokale med rett atmosfære og identitet for dem. De ønsket å skape et åpent hus hvor alle føler seg velkomne. Der­ for var det viktig å lage et konsept som ikke kun ­baserte seg på bybildet i Oslo, men også ­omfavnet Norge. – NAF er en spennende organisasjon med lang historie. Da vi dykket ned i hva de ut­ retter som forbund, er det mye mer enn bare veihjelp. Hovedinspirasjonen fant vi fra den gleden de viser ved å hjelpe folk i hele landet. Ikke bare med gunstige fordeler, juridisk støtte og veihjelp, men også med å guide oss rundt i Norges bortgjemte perler. Blant annet med veiguider som «Norges vakreste ­ omveier», forklarer Hauger, og legger til at interiør­ konseptet falt helt naturlig: «En spennende reise gjennom Norge.» Arealene baserer seg på følelsen av å reise gjennom Norge. Der inspirasjonen kommer fra åpne vidder, mørke daler, tundra, frodig mose­ bunn, fjord og fossefall, skjærgården og værut­ satte øyer, og spennende veier. Ikke minst alle rasteplassene og u ­ tsiktsplassene bygget i ­karakteristiske former av slitte ­metaller. – Når du beveger deg igjennom arealene, skal det oppleves som en liten reise. Med ulike ­opplevelser av farger, strukturer og kontraster, sier hun.

17

Interiørkonseptet skapte Pil Interiør­ arkitektur & Design basert på en farge­palett hentet fra Norges landskap. De benyttet ­mange ulike strukturer og overflater som tapet og kalkmalinger. Der fokuset var på kontraster mellom mørke og lyse arealer. Alt basert på de ulike sanseopplevelsene man får av å reise gjennom Norge. GRUNDIG BRUKERPROSESS NAF er i en stor utvikling. Veldhoen ­Company bistod NAF med brukerprosessen, der de gjennomførte en grundig analyse av dagens ­situasjon. Veronica Bakken og Jonas ­Hurtigh Grabe var ansvarlig for prosessen fra Veld­ ­ hoen. De etablerte fremtidens arbeids­ aktiviteter, kultur og arbeidsplass, samt sørget for at alle de ansatte var involvert. – Vi fulgte denne brukerprosessen. Med Veldhoens grundige dimensjonering som grunnlag, arealdisponerte vi arealene til­passet NAF sine behov. Arealene ble i hovedsak delt i tre ulike soner, alle med varierte arbeids­ former, sier hun. Rød sone: Helt stille og uforstyrret. Gul sone: Noe prating. Grønn sone: Prat og ­samhandling. Møtesenter ble plassert i 1.etasje sammen med resepsjon, personlige skap, og samlingsplassen – «Bålplassen» og personal­ restauranten «Kroa». – Det er tilrettelagt for fokusert arbeid. De ansatte er både skjermet for visuelt støy og annet støy. Det er åpne arealer der man s­ itter delvis skjermet, men fortsatt har ­ kontakt med de rundt seg. Det er også åpne area­ ler som til­ rettelegger for samhandling og ­kommunikasjon. Det er stort sett rigget med ergonomiske arbeidsbord og stoler, sier hun og understreker at de også har tilrettelagt for mer uformelle arbeidsplasser, med sofabenker


1

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | EN REI SE GJ ENNOM NORGE

18


2

1 Møteromssenter. 2 Variert arbeidsform. Arealene er møblert med mange ulike ­arbeidssituasjoner. 3 Alt fra åpne team­ plasser, til mer skjermede kroker for selvstendig arbeid.

” Når du

­beveger deg igjennom ­arealene, skal det oppleves som en liten reise.

3

19


og hev/senk bord. På disse plassene kan man både jobbe selvstendig eller ha uformelle møter. – Det finnes ulike møteplasser, både i ­lukkede rom og i åpne arealer. De åpne møte­ arealene er rigget med møtebord, skjermer og noen delvis-skjermede møtebåser. ­ Arealene dekker derfor flere behov, som fokusert ­arbeid, samhandling og en større «­ transparenthet», sier interiørarkitekten. TETT PÅ INTERIØRET Det ble etablert et nytt inngangsparti som ­leder rett inn i det lyse og åpne atriet, ­kjernen av bygget. Inspirert av utsiktspostene og raste­plassene rundt om i landet, ble formene dramatiske og materialene mørke, røffe og ­ med rustent stål. Atriet er kledd i lyse og lune farger, for å skape et inviterende areal for alle besøkende. Gulvet går i lyse terrassofliser og nye dekkeforkanter ble etablert i treverk. – Treverket på dekkeforkantene skaper både en lun atmosfære, samt at det fungerer ­akustisk dempende, da det er laget av micro­ perforerte treplater. Disse la vi i et v ­ariert og interessant mønster, for å gjenspeile ­fasettering og variasjon i Norges fjellandskap. De brede dekkeforkantene er med på å ­dempe «sjaktfølelsen» man tidligere fikk. Ettersom de nå bryter det høye strekket. Med nye åpne arbeidsarealer mot atriet i etasjene oppover, åpnes det for gjennomlys og tydelige siktlinjer gjennom bygget, gjentar hun. Resepsjonen har fått en lun arbeidsplass, under en baldakin i atriet. – Taket på baldakinen ble en perfekt ­plassering for en liten skogbunn. Dette grønne ­arealet kan sees fra alle etasjene. Bakveggen i

KROA Kroa blir brukt gjennom hele ­arbeidsdagen, til både bespisning, uformelle møter, foredrag og allmøter.

atriet fikk også plantekasser, som små k ­ lipper i fjellveggen, beplantet med ulike norsk ­vegetasjon, beskriver Hauger. Arbeidsarealene er hovedsakelig lyse, men lune. Med utstrakt bruk av grønne planter og romdelere i nyanserte størrelser og fasong, skapes det varierte soner, for ulike arbeids­ former. Modulbaserte romdelere, bygget opp av stålrammer med både filt og treverk er med på å lage kroker og ulike størrelser på arbeids­ områdene. De forskjellige støtterommene har også ulik fargebruk. De varierer i mørke og lyse rom for å skape annerledes sanse­opplevelser og atmosfærer. KONTORENE BENYTTES SLIK DE VAR TENKT Ulrica Risberg, direktør for marked og kommuni­ kasjon i NAF, er fornøyd med de nye kontorene. – Etter de første seks månedene i nye ­lokaler kan vi trekke noen konklusjoner på endel punkter som var viktige for oss. Uten faste plasser sitter man nå ved siden av kollegaer man tidligere sjelden snakket med, det s­ kaper større grad av samhandling og er kulturelt styrkende, sier hun fornøyd. Risberg er også glad for å se at de ulike a ­ realene utnyttes slik de er ment, og at ­aktivitetene som skal utføres faktisk bestemmer plasseringen. – Lokalenes fine utforming og fantastiske interiør skaper stolthet internt, og det er en faktor som i tillegg til lokasjon veier positivt i rekrutteringssammenheng. Enkelte utfor­ dringer er det selvsagt også, men disse jobber vi kontinuerlig med å løse ved mulige tilpas­ ninger i lokalene. Samlet sett er det skapt et fleksibelt, flott hovedkontor som vi er stolte av å vise frem og jobbe i, avslutter hun.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | EN REI SE GJ ENNOM NORGE

20


Stortorvet 10 UMIDDELBAR NÆRHET TIL ALT Ledige arealer i kjente Glasmagasinet med egen kontorinngang

C.J. Hambros Plass 2 EFFEKTIVE LOKALER I IBSENKVARTALET Flott beliggenhet rett ved Tinghuset CA. 223 - 1600 KVM BTA — — — — — —

Trikkeholdeplass rett ved siden av Kort gangavstand til Nationaltheatret stasjon Nytt konferansesenter (Salongen) Sykkelparkering, dusj og garderobe Hotell, cafeer og restauranter rett ved Velkjent og representativt bygg

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

CA. 68 - 7.237 KVM BTA — — — — — — — —

Midt i sentrum 3 min til Oslo S med trikk, t-bane, tog og buss T-bane og trikk rett ved Ny, flott kantine drevet av Fazer Sykkelparkering, dusj/garderobe Bysykkelstativ rett ved siden av Bygg med sjel og moderne kontorlokaler Egen inngang til Glasmagasinet kjøpesenter

WWW.KLPEIENDOM.NO


I hver utgave av NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ­ønsker å jobbe. Denne gangen har vi snakket med Camilla By Kampenes. Hun er 23 år og studerer bygg- og miljøteknikk på NTNU, samt har sommerjobb i Norconsult. AV: SILJE RØNNE | FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

22


PROFIL NAVN: Camilla By Kampenes ALDER: 23 AKTUELL: studerer bygg- og miljøteknikk på NTNU, og har sommerjobb i Norconsult

23


«Med denne digitale utviklingen kan man forvente ganske stor forandring på 20 nye år, og jeg tror det blir veldig kult å være en del av det.» CAMILLA BY KAMPENES

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og h ­ vorfor? – Jeg har hatt sommerjobb i Norconsult to år på rad og ­synes det er et fantastisk arbeidssted. Jeg kan veldig gjerne se for meg å jobbe der etter studiene. Det er et stort sel­ skap med muligheter for å utvikle seg og med kontorer over hele Norge. De har alle fagområder, og det er et spekter av ­spennende og varierte prosjekter man kan være en del av. De er langt fremme i den digitale utviklingen, og som ny­ utdannet kan du fort få mye ansvar hvis du ønsker det. ­Avgjørende faktor er at de har et arbeidsmiljø som jeg tror det er vanskelig å toppe. – Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen? – Det sosiale er viktig for meg. Jeg ønsker kollegaer jeg kan ha det hyggelig med i pauser og utenfor jobb. Jeg ø ­ nsker meg dyktige kollegaer, slik at vi kan få til ting sammen som vi kan være stolte av. Samt at det er lav terskel for å spørre om hjelp. Jeg ønsker meg sjefer som ser de ansatte og er opptatt av at de er motiverte og utvikler seg i en retning man passer til. Fine lokaler som gir inspirasjon er et stort pluss. Jeg kunne godt tenke meg å sitte i kontorlandskap, siden arbeidsdagen består av mye individuelt arbeid og jeg kan få litt sosiale abstinenser av å sitte alene på kontor for lenge. Ellers er det veldig gøy å reise på befaring, det ønsker jeg å få muligheten til så ofte det lar seg gjøre.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg? – Prosjektbasert arbeid er midt i blinken for meg, så jeg har valgt riktig bransje! Jeg foretrekker at få dager er like og at det er varierende trykk/arbeidsmengde. Jeg trives med å ha arbeidsoppgaver jeg kan løse på egenhånd, men som er del av et tverrfaglig samarbeid. For å være motivert er jeg avhengig av å ha oppgaver som utfordrer meg. Dersom jeg ikke opplever noen mestringsfølelse kan jeg fort bli litt rastløs. Siden byggebransjen har blitt veldig digitalisert er det mange komplekse oppgaver som nå løses av analyseog beregningsprogrammer. For å utfordres etter mange år i jobben er det nok viktig at det er muligheter for å vokse i selskapet gjennom å ta på seg prosjektansvar eller lignende. – Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år? – Det er vanskelig å se for seg hva som er arbeidshver­ dagen til en rådgivende ingeniør om 20 år. Det er ikke alt for lenge siden man startet å bruke BIM (bygnings­ informasjonsmodellering – digitale modeller av bygg) i stedet for tegninger, og arbeidsmetodene i bransjen er ­allerede helt forandret. Gamification, VR og AR brukes nå i prosjekter for blant annet å oppdage feil tidligere. Med denne digitale utviklingen kan man forvente ganske stor forandring på 20 nye år, og jeg tror det blir veldig kult å være en del av det.

24


Lensmannslia 4 FLOTTE LOKALER I ASKER Tilpasset store og små bedrifter

CA. 100 - 5.941 11.000KVM KVMBTA BTA

Lysaker Torg 45 LYSAKERS BESTE BELIGGENHET Lysaker stasjon ligger vis a vis, god parkeringsdekning

CA. 490 - 6.202 KVM BTA — — — — — — —

— — — — — — — — — —

Lyse og effektive lokaler Innendørs sykkelparkering God parkeringsdekning Flotte grøntområder Flott treningssenter tilknyttet bygget’ Stor kantine med varme og kalde retter Nytt resepsjonsområde Mulighet for å jobbe flere steder i bygget Kiosk og kaffe i resepsjon Flere sosiale soner

Effektive og moderne lokaler God utsikt Nedgang til Lysaker stasjon Møteromssenter Sykkelparkering med dusj/garderobe Flott personalrestaurant “Green building” klassifisert bygg

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

WWW.KLPEIENDOM.NO


Halvparten av norske millennials forventer å bytte arbeidsgiver innen to år I Deloittes splitter nye Millennial Survey oppgir mer enn halvparten av norske millennials (født mellom 1983-1994) at de forventer å bytte ­arbeidsgiver innen to år. Kun 24 prosent for­venter å bli lengre enn fem år. Hvorfor er m ­ illennials så rastløse i arbeidslivet? AV: EVA GJØVIKLI, LEDER HUMAN CAPITAL | FOTO: UNSPLASH

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MI LLENI ALS

26


27


– Lojalitet er ikke lenger like viktig. EVA GJØVIKLI

Tallene kommer fra Deloittes ­ Millennial Survey, en årlig global undersøkelse av ­ millenniums­generasjonen (født mellom 19831994). De siste to årene har undersøkelsen også inneholdt svar fra Generasjon Z (født mellom 1995-2002). Over 13.000 millennials og 3000 fra generasjon Z har deltatt i under­ søkelsen. 200 av respondentene i kategorien millennials er norske. Men, tilbake til millennials sin tilsyne­latende rastløshet i arbeidslivet. Hvorfor er det så ­mange som forventer å bytte jobb innen to år? – Lojalitet er ikke lenger like viktig, sier Eva Gjøvikli, partner i Deloitte Consulting og HR-leder. Hun utdyper: – Det høres kanskje dramatisk ut å si at ­lojalitet ikke lenger er like viktig, men mulig­ heten for å få forskjellige erfaringer og å hele tiden kunne lære er positivt for både arbeids­ stokken og for virksomhetene. Det får man ikke nødvendigvis gjennom blind lojalitet.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MI LLENI ALS

Dette er noe vi ser på flere områder, blant ­annet ved at gjennomsnittlig ansatt-tid hos en arbeidsgiver er nede i fire år, sier hun. I den global delen av undersøkelsen – som ikke har separate norske tall – har millennials rangert de viktigste årsakene til at de ønsker å bytte. Her blir utilfredshet med lønn rangert på topp (43%), mens mangel på muligheter til å komme seg opp og frem (35%) og mangel på læring- og utviklingsmuligheter (28%) k ­ ommer som nummer to og tre. Det stemmer godt over­ ens med inntrykket Deloitte har fått gjennom sine undersøkelser som blant annet t­idligere nevnte Millennial Survey, men også den årlige Human Capital Trends-undersøkelsen. I tillegg tror Eva Gjøvikli at rask end­ ring i jobber og arbeidsmarkedet er viktige ­faktorer til at mange ser for seg en ny jobb innen to år.

RASTLØSE Mer enn halvparten av norske millennials forventer å bytte ­arbeidsgiver innen to år.

28


29

ALLE FOTO:UNSPLASH


FOTO: DELOITTE

PROFIL NAVN: Eva Gjøvikli STILLING: Leder ­Human Capital AKTUELL: Eva Gjøvikli er leder av forretnings­området Human Capital i Deloitte. Hun har en tverrfaglig bak­ grunn innen økonomi og ­organisasjon og ledelse. Eva har allsidig konsulentog ledererfaring og har de siste 13 årene arbeidet med ­utviklingsprosesser på individ- gruppe og organisasjonsnivå.

– Noen ser nye og spennende muligheter i en jobb som tidligere ikke fantes, og ønsker kanskje derfor å bytte fra sin nåværende jobb. Mens det for andre kan være motsatt; de har opplevd store endringer i arbeidshverdagen sin og ønsker å finne en ny jobb. En annen årsak kan være oppdrags­ økonomien og start-up miljøer som vokser raskt. I undersøkelsen kommer det frem at hele 79 prosent av norske millennials ­vurderer å ta del i den kraftig voksende oppdrags­ økonomien. Eva Gjøvikli tror dette kan henge sammen med at dette er arbeidsformer som har vært svært fremtredende de siste årene, og at dette kan ha akselerert mange sitt ønske om å bytte arbeidsplass. 76 PROSENT MENER VIRKSOMHETER KUN FOKUSERER PÅ SIN EGEN AGENDA Undersøkelsen viser at det står dårlig til med tilliten millennials har til virksomheter. På spørsmål om virksomhetsledere er en tillits­ vekkende kilde til riktig informasjon sier kun 16 prosent seg enig.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MI LLENI ALS

Felles for både norske og globale millennials er at hele 76 prosent mener næringslivet kun fokuserer på sin egen agenda fremfor sam­ funnet som helhet. Samtidig mener kun 19 prosent av norske millennials at virksom­heter er best egnet til å løse verdens utfor­dringer – dette har de størst tiltro til at myndig­ hetene klarer (35%), med universiteter og forskningsinstitutter som nummer to (24%). VIL HELLER REISE ENN Å STIFTE FAMILIE Millennials er ikke mindre ambisiøse enn tid­ ligere generasjoner, men deres prioriteringer har utviklet seg, eller i det minste blitt for­ sinket av ulike årsaker. Det å stifte familie, ­kjøpe sitt første hjem og andre tradisjonelle milepæler i «voksenlivet» topper ikke listen over millennials sine ambisjoner. I stedet ønsker over halvparten (56%) å ­kunne reise og oppleve verden, mens det å ha en positiv påvirkning på samfunnet kommer som nummer to (46%). De klassiske m ­ ålene som å kjøpe sitt eget hjem (40%), tjene mye penger/være rik (40%) og å skaffe seg en

f­ amilie (40%) kommer på de tre siste plassene på prioriteringslisten. MILLENNIALS ER ET PRODUKT AV ­STORE ENDRINGER I SAMFUNNET Millenniums-generasjonen har opplevd et voksenliv i kryssilden av sosiale-, politiske- og økonomiske opprør. Det kan være en viktig ­årsak til at denne generasjonen er fundamen­ talt annerledes tidligere generasjoner. I motsetning til i etterkrigstiden, som var ­ preget av internasjonalt samarbeid og økonomisk ekspansjon, har det siste t­iåret ­ vært preget av stor økning i økonomisk ­ulikhet, «oss-mot-dem»-tankegang, ­radikale endringer i forholdet mellom arbeidsgiver og arbeidstaker og personlig teknologi som gjør ­ mennesker mer tilkoblet og isolert på samme tid. Den totale effekten av disse endringene har rammet Millenniums-generasjonen hardt økonomisk og sosialt. I ­ ­ Deloitte M ­ illennial Survey 2019 ser vi hvordan Millenniums-­ generasjonen skiller seg fra a ­ ndre g­ enerasjoner.

30


newsec.no


SNART FÅR VI FIREDAGERS ARBEIDSUKE Ifølge en forskningsrapport utarbeidet av Ricoh Europa, tror 57 prosent av de spurte arbeidstakerne at teknologien snart vil bidra til firedagers ­arbeidsuke. Grunnen er mye høyere produktivitet og effektivitet. AV: SILJE RØNNE | FOTO: SHUTTERSTOCK

FIREDAGERS UKE Firedagers arbeids­ uke kan være en realitet innen få år, takket være ­teknologien.

I en pressemelding skriver de at et økende a ­ntall ­organisasjoner har innført firedagers­uken, eller undersøkt mulighetene for å innføre dette. Tiltaket er ment for å ­bidra til de ansattes velferd og for å forbedre den lang­siktige ­produktiviteten. Ricoh Europa trekker frem Planio, en be­ drift som er basert i Berlin og som jobber med program­ vare for prosjektledelse. De innførte firedagers­ uken for sine ­ansatte i fjor, mens den britiske organisasjonen for medisinsk forskning, Wellcome Trust, gjennomførte en ­ ­studie for å vurdere om firedagersuken var gjennomførbart for dem, før de besluttet å vente. Til tross for at firedagersuken er et s­tykke unna, viser Ricohs undersøkelse at fler­tallet av arbeidstakere er ivrige etter å øke p ­ roduktiviteten gjennom opplæring og tekno­ logi, uavhengig av alder. I undersøkelsen ­ kommer det frem at nesten tre fjerdedeler (72%) ønsker å bidra mer på ­arbeidsplassen og fremmer et tydelig ønske om å ha større påvirkningskraft. Likevel vet arbeidstakerne at de ikke kan gjøre dette på egenhånd. – Syv av ti arbeidstakere (70%) sier de forventer å måtte lære seg nye ferdigheter i løpet av karrieren, mens 63% tror teknologi burde spille en sentral rolle i å hjelpe dem til å utnytte styrkene sine maksimalt, står det i pressmeldingen.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | AKTUELT

På spørsmål om påvirkningskraften tekno­logien har på folks arbeidshverdag, sier rundt fire av ti at automasjon (44%) og ­kunstig ­intelligens (39%) sannsynligvis ville være til hjelp i deres roller. Mer enn to tredje­deler (69%) tror også at de beste bedriftene i­nvesterer i digital teknologi som ­bidrar til kompetanseheving, vektlegger påvirknings­ kraften de rette verktøyene og opplæring i ­disse kan ha på hvor fornøyde og produktive folk er på jobb. FØRSTE SKRITT – Dette er positive nyheter for bedriftsledere. De ansatte er samstemte i sitt ønske om å vise til resultater på jobb og til å oppnå mer. En anerkjennelse av at dette er det før­ ste skrittet på veien mot å forbedre langsom p ­ roduktivitet som har preget det europeiske markedet etter finans­ krisen i 2008, sier David Mills, administrerende direktør i Ricoh Europa. – Forskningen viser at svaret på ­ produktivitets­­utfordringene ikke ligger i å presse arbeidstakerne til å job­ be hardere ­eller å jage etter vage ideer om innovasjon, men ­heller støtte de ansatte i prosessen med å lære nye ferdig­ heter og utvikle en teknologidrevet effektivitet som vil føre til resultater for p ­ roduktiviteten, og kanskje til og med til kortere arbeidsuke, avslutter han.

32


TEVLINGVEIEN 23 358 – 3 266 M

2

TIL LEIE Arealeffektive og fleksible kontorer i Tevlingveien 23 til leie. Flere ulike arealstørrelser – kantine – møteromssenter – hyggelige sosiale soner. Lokalene har gode lysforhold og flott utsikt over Oslo. Velkommen til visning!

BELIGGENHET: Tevlingveien 23 er et signalbygg på Trosterud/Furuset/Alna. Bygget er høytliggende og har god eksponering mot E6. SYKKEL: Kontorene er tilknyttet sykkelparkering, dusj og garderober. BUSS: Buss og flybuss stopper i umiddelbar nærhet: Linje 344, 25,79, 411

T-BANE: Trosterud T-bane ligger 270 meter fra bygget (3 minutters gange).

KONTAKT Jan W. Roll Newsec AS 905 33 369 / jan.roll@newsec.no FINN-kode: 97004102


GROW HAR BEGYNT Å SPIRE! Bygget skal inspirere leietakere til å skape vekst, kvalitet og trivsel på jobben. AV: SILJE RØNNE | ILLUSTRASJON: RADIUS DESIGN/ MAKE

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | GROW

34


35


GROW Realkapital ­Investor AS revitaliserer Forne­buveien 1–3. Det nye konseptet har fått navnet Grow.

I Fornebuveien 1–3, skal Realkapital I­nvestor AS, få det til å «gro». En større oppussing skal revitalisere eiendommene, med det nye ­konseptet «Grow». De skal skreddersy lokaler bedrifter kan vokse i, og bygget markedsføres med at de har et av Norges mest interessante nedslagsfelt for næringslivet tilgjengelig – rett utenfor døren. Jan W. Roll, direktør utleie og partner i Newsec AS, forteller at de jobber med å ­re­vitalisere eiendommen, som har vært litt i «glemmeboka» de siste 5–10 årene. – Realkapital Investor er en s­ pennende utvikler som har gjort flere s­ uksessfulle ­revitaliseringsprosjekter – deriblant ­Vitaminveien 1 (Storo-gården) og Drammensveien 211 (­Portal Skøyen), sier han og har stor tro på dette ­prosjektet også. Roll trekker frem at bygget har god be­ liggenhet nær Lysaker-lokket, samtidig som

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | GROW

det har en av de beste profileringene mot E18, med over 100.000 forbipasserende daglig. Alt av offentlig kommunikasjon er også i nær­ heten, inkludert båt fra Lysaker Brygge. – Konseptet har fått navnet Grow, g­ runnet at man ønsker å skape en atmosfære som skal inspirere leietakere til å skape vekst, kvalitet og trivsel på jobben, sier utvikler og ­partner i Realkapital Investor Anne-Lise Øien og fortsetter: – I utgangspunktet tenker vi at dette bygget passer for de aller fleste, men mest nærliggende er ingeniører, oljerelaterte ­virksomheter, konsulenter, og IT. GRØNT ER SKJØNT – Bygget har en spennende og annerledes bygningskropp i runde fløyer. Dette gir god internkommunikasjon blant ansatte, sier hun og legger til at bygget har en egen grønn hage på baksiden.

– I hagen lages det uteplasser hvor man kan spise lunsj, samt to paviljonger i glass – ideelt for å ha møter eller som et sted for idemyld­ ring og samhandling, påpeker hun. I første etasje kommer Restaurant Spire, der det er fokus på kortreist mat og minimum 15 prosent økologisk mat. – Spire vil bli en eventarena der man kan arrangere både bedriftsinterne og private ­ arrangementer, sier hun og understreker at en arbeidsplass skal være attraktiv både for ­ansatte, besøkende og med tanke på rekrutte­ ring av nye ansatte. – Trivsel er høyt prioritert her – enkel ­a dkomst, tilrettelagt for dusj/garderobe, og sunn mat er viktige elementer her, sier Øien og avslutter: – Bygget får i disse dager en ny fasade og spennende belysning i trappe­ løpene – alle vil nå se at GROW har begynt å spire!

36


KABELGATA 34 2 1 009 M TIL LEIE Nå kan du leie toppetasjen i Kabelgata 34. Her får du fleksible kontorlokaler med god takhøyde og fine lysforhold. Lokalene ligger sentralt til ved Økern Næringspark med alt av offentlig kommunikasjon i nærheten. Velkommen til visning! BELIGGENHET: Kabelgata 34 ligger meget sentralt på Økern som er en bydel i stor vekst og utvikling. SYKKEL: Enkel adkomst med sykkel. Lokalene har egen dusj og garderobe. BUSS: Nærmeste bussholdeplass er Risløkkalléen med linjene 67, 153, 345 og 435.

T-BANE: Det tar rundt elleve minutter til sentrum fra Risløkka t-banestasjon med linje 5.

KONTAKT Jan W. Roll Newsec AS 905 33 369 / jan.roll@newsec.no FINN-kode: 140872450


På besøk hos The May Fair Hotel For å være en del av eksklusive Radisson Collection stilles det knallharde krav til standard, eiendom og nabolag. AV: SILJE RØNNE | FOTO: RADISSON HOTELS

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | HOTELL

38


OPPKJØP Radisson Hotel Groups har tatt over May Fair Hotel.

39


FOTO: GIMAS / SHUTTERSTOCK.COM

LANG HISTORIE Fortum & Mason har historie helt tilbake til 1819.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | HOTELL

40


At et så gammelt brand klarer å holde seg tidsriktig, og til og med ligge noen steg foran mens andre står ovenfor butikkdød er ganske interessant.

Et London-besøk innebærer ofte mye f­arting på tvers av byen. En sjelden mulighet er å bli godt kjent i et område. I mai ­ besøkte ­NæringsEiendom Mayfair i forbindelsen med Radisson Hotel Groups overtakelse av det ­ikoniske – The May Fair Hotel. Dette er det første hotellet i England som er en del av den eksklusive Radisson Collection. Der det stilles skyhøye krav til standard, eiendom og nabo­ lag. Selve hotellet forteller mye om ­områdets historie. Hotellet har vært en lekeplass for ­ Londons sosietetssamfunn helt siden King ­George V og Queen Mary. Vi tok et dybde­ dykk i M ­ ayfair. Det interessante å merke seg er hvor gjennomført og tro til området alle butikker, hotell og serveringsteder er. Med noen av ­verdens kanskje dyreste leier, er det naturlig å tiltrekke seg luksussegmentet. Ikke bare er dette det stedet i London med flest Michelin-stjerner, fra Hakkasan, Murano, COYA til Alain Ducasse at The Dorchester, men her finner du også den høyeste konsen­ trasjonen av femstjerners hotell i London og en eksklusiv shoppingarena med kjente desig­ nere. I kombinasjon med historie, fantastisk arkitektur, kulturscene og berømte gallerier. Det er overrepresentert av dresskledde menn i forretningsforbindelser, enten det er lunsjer

41

eller middager, og høye heler og designer­ vesker. Ifølge hotellet er det mange gjester og besøkende som i all hovedsak kun oppholder seg i dette området. LIKE ATTRAKTIV I DAG SOM FOR 100 ÅR SIDEN Det som fascinerte mest er kanskje for­­ an­ kringen i Mayfair, og den lange historien ­flere av stedene har. Noe som er sjeldent i ­Oslo-sammenheng. Ta Burlington Arcade for eksempel, de har huset butikkene sine helt siden 1819. Vi besøkte også Fortum & Mason, som kanskje er det mest elegante varehuset i byen. Med historie helt tilbake til 1707. En guidet tur der handler om mer en piknik­ kurver og te, du får en reise gjennom flere århundrer og en forståelse av hvor tro de er til konseptet, service og kundeopplevelse. At et så gammelt brand klarer å holde seg tidsriktig, og til og med ligge noen steg foran mens andre står ovenfor butikkdød er ganske interessant. De fyller fem etasjer med alt fra matmarked, til vareutsalg og bespisning. De er kanskje mest kjent for sin afternoon tea ­eller teseremoni – med egne guider som tar deg med på en reise gjennom historien og sortimentet.

TØFT I TOPPEN I London er konkurransen stor, og blant jetsettere, snobber og pengesterke m ­ ennesker handler mye om det siste og beste. For å ­ henge med i svingene er det avgjørende å ­ være ­ attraktiv til enhver tid. The May Fair Hotel blant annet har vært den den offisielle partneren til London Fashion Week og BFI ­ Film Festival i over et tiår. De samarbeider også med Victoria & Albert Museum for å tilby en skreddersydd hotellpakker, og c ­ocktailer ­dedikert til ­Christian Dior: Designer of Dreams ­Exhibition. Som flere andre ­konsepter finner du en miks – alle må tilby noe mer. For nå handler det vel så mye om selve opp­levelsen, som produktet. De kombinerer g­litrende Baccarat lysekroner og tidløs eleganse, med et mer moderne boutiquepreg. The May Fair Hotel har et av de største og mest varierte ­utvalgene av gjesterom, med 37 luksussuiter og mer enn 400 rom. Gjestene har tilgang til May Fair Spa & Gym, samt 11 toppmoderne møte- og ­konferanserom for å i­møtekomme forretningsreisende. Hotellet har også et imponerende mat- og drikkesuplement, ­ med May Fair Kitchen som tilbyr det beste av ­spanske og italienske småretter, den pris­ belønte May Fair Bar med et bredt utvalg av


Med sin uslåelige beliggenhet til sin kulinariske stil og luksuriøse velvære­fasiliteter, alt med The May Fair Hotel er bygd opp for å levere en eksepsjonell gjestopplevelse.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | HOTELL

42


MAY FAIR KITCHEN Hotellets restaurant er like populĂŚr blant Londons befolning, som hotellets gjester.

43


IKONISK HOTEL The May Fair Hotel er det første hotellet i England som er en del av den eksklusive Radisson Collection.

cocktails og den elegante May Fair Terrace som gir en mer intim opplevelse. Å være et attraktivt valg for bespisning eller som møte­ plass er nesten like viktig som overnattings­ døgn. Og det er helt klar ut ifra klientellet at dette også fungerer som en arbeidsplass, en moderne og mer fornem form for coworking. EN UNIK GLOBAL SAMLING Radisson Hotel Group, signerte nylig en 10 års forlengelse av partneravtalen med E ­ dwardian Hotels London, som eier og driver The May Fair Hotel og 11 Radisson Blu Edwardian eiendommer. De har tydeligvis troen på at ­ ­dette konseptet skal vedvare. Federico J. González-Tejera, administrerende direktør i Radisson Hospitality AB og styre­ formann for Radisson Global Group Global Steering Committee, uttalte under r­ eåpningen

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | HOTELL

som var i mai: «Vi er utrolig stolte over å ­ønske et ikonisk hotell som The May Fair Hotel ­velkommen til Radisson Collection familien, og vi er glade for å ha en avtale om ytterligere utvidelse av vårt strategiske partnerskap med Edwardian Hotels London i 10 år, som går helt til 2063. Med sin uslåelige beliggenhet til sin kulinariske stil og luksuriøse velvære­fasiliteter, alt med The May Fair Hotel er bygd opp for å levere en eksepsjonell gjestopplevelse. Vi opp­ rettet Radisson Collection med ambisjonen om å gi våre gjester en unik global samling av hoteller som tilbyr en eksepsjonell opplevelse av enkel, moderne livsstil – samtidig som hver eiendom gjenspeiler den enkelte karakteren av beliggenheten. I denne forbindelse kan The May Fair Hotel ikke være et bedre eksempel.» – Jeg er glad for at The May Fair Hotel har blitt anerkjent som Londons første hotell i

Radisson Collection, og vi gleder oss til neste fase av vårt langsiktige strategiske partner­ skap med Radisson Hotel Group. Dette er en fordring til vår uvikende forpliktelse til gjesteservice og er en anerkjennelse av The May Fair Hotels fremtredende posisjon i Stor­ britannias konkurransedyktige luksushotell-­ marked, ­uttalte ­Jasminder Singh OBE, leder og ­ administrerende direktør i Edwardian ­Hotels London. Det langvarige forholdet mellom Radisson Hotel Group og Edwardian Hotels London har styrket seg under det nye eierskapet av Jin ­Jiang International og Sino-Cee Funds opp­ kjøp sent i fjor. Samarbeidet har gjort det mulig for Edwardian Hotels London å videreutvikle sin merkevare og portefølje av eiendommer internasjonalt. Dette vil styrke hotellkjedens potensiale i det kinesiske markedet.

44


Kanskje Norges ÂŤhottesteÂť destinasjon

Ledige lokaler i 1. etasje langs kaikanten/torget i SvolvĂŚr 934 77 700 | post@cetho.no | www.cetho.no


CO-BRANDED HOTELLER ER FREMTIDEN Første co-branded hotell mellom Jin Jiang International og Radisson Hotel Group er nå lansert. Her er alt tilrettelagt for kineserne. AV: SILJE RØNNE

Radisson Blu Hotel, Frankfurt i Tyskland er det første hotellet som nå har blitt co-branded. – Vi ønsker å tilby våre ledende hotell­merker til gjester, eiere og talenter rundt om i verden. Lanseringen av det første ­co-brandede ­hotellet med Jin Jiang ­International er en ­viktig mile­ pæl for å nå dette målet. De co-brandede ­hotellene har en lys fremtid, og det er ­potensial til å utvide til mer enn 30 e ­iendommer i hele Europa, Midtøsten og Afrika (EMEA) – ­inkludert fem Radisson ­Collection-hoteller på viktige destinasjoner for kinesiske reisende, sier Federico J. González Tejera, president & CEO i Radisson Hospitality AB. Valget av Frankfurt var åpenbart. I åre­ vis har Frankfurt vært den foretrukkende ­destinasjonen i Tyskland for kinesiske turister. Tilstedeværelsen av den internasjonale fly­ plassen sikrer at mange kinesiske besøkende starter eller avslutter sine reiser der. Det er ikke noe annet sted i Europa som tilbyr flere direktefly til Kina – noe som er spesielt verd­ satt av kinesiske investorer ifølge Radisson Hotel Group. Det gir også hotellet muligheten til å vise frem det omfattende renoverings­ arbeidet som nylig ble fullført. – Vi er glade for at vi nå tar neste steg i vår reise sammen etter oppkjøpet. Kina har blitt

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | HOTELL

verdens største reisemarked og tilbyr et vell av muligheter og potensial. Co-branded ­hoteller er posisjonert for å ikke bare øke bevisst­ heten om våre kinesiske hoteller og Radisson-­ merker i henholdsvis EMEA og Kina, men gir også muligheten for reisende til å bli kjent med andre kulturer og møte nye mennesker. Vi ser veldig mye frem til å realisere dette potensialet sammen, sier Chen Liming, Vice Chairman of the Board for Jin Jiang International. ALT TILRETTELAGT FOR KINESERNE Hos Radisson Blu Hotel, Frankfurt vil kinesisk­ talende gjester finne en rekke funksjoner ­designet og tilpasset spesielt for dem, for å gi dem en utmerket opplevelse og få dem til å føle seg hjemme. De nye hotelltilbudene ­dekker alle de viktigste øyeblikkene i opp­ holdet, fra menyer og velkomstkort på kinesisk til at gjestene kan betale med Chinese Union be­ talingskort. På rommene gjør små detaljer en stor forskjell, som et utvalg av kinesisk te for de gjester som ønsker det. Gjestene kan også slappe av mens de ser på kinesiske TV-­kanaler eller ved å lese kinesiske aviser, tilgjengelig via Radisson Blu One Touch-app. Hotellet tilbyr også en rekke nye kinesiske matog drikkealternativer. Samt tradisjonelle retter

som congee, nudler og wontons serveres som en del av frokosttilbudet ved hotellet. Det finnes nå flere kinesiske måltider i hotellets r­ estaurant, ved velkomsthjørnet i hotellet og på menyene til­ gjengelig i gjesterommene – ­inkludert Shanghai nudler, Hainanese kylling­ris og Singapore Laksa. Som et ledd i forberedelsene til co-­ brandingen ble et talentutvekslingsprogram rullet ut tidligere i år. Et team med ansatte, deriblant kokker, resepsjonssjefer og andre fra Radisson Hotel Groups hoteller og regions­ kontor tilbrakte tre måneder i Shanghai. Målet med utvekslingen er å kunne gi en autentisk og ekte kinesisk opplevelse ved de europeiske hotellene. Et kinesisk team tilbringer nå også tid i Europa for å få en større forståelse av ­europeisk gjestfrihet. For å gjøre bookingprosessen enklere for kinesisktalende reisende, vil 52 Radisson ­ hoteller fra 30. juni bli tilgjengelig på We­ Hotel Platform, som er Jin Jiang Internatio­ nals globale hotellreservasjonsplattform. De resterende Radisson Hotel Group hotellene vil bli tilgjengelige på samme plattform innen ut­ gangen av året. Radisson Rewards og We­Hotel Prime, Jin Jiangs high-end hotell lojalitets­ program, samarbeider også om å gi fordeler til medlemmer av begge lojalitetsprogrammer.

46


MODERNE KONTORER I NATURSKJØNNE OMGIVELSER

WWW.MYRENEIENDOM.NO


FLOTT BELIGGENHET Det nye Clarion Hotel Oslo har en av Oslos ­flotteste ­beliggenheter, ­mellom Munch­ museet og Operaen.

NYTT KUNSTHOTELL I BJØRVIKA 1. august åpnet Clarion Hotel Oslo, med spennende ut­stillinger og events for kunst­interesserte. AV: SILJE RØNNE | ILLU: MIR OG LPO ARKITEKTER

Clarion Hotel Oslo har en unik beliggenhet mellom Operaen og Munchmuseet i Dronning Eufemias gate ­ 15. Det nye hotellet har til sammen 255 rom med god ­variasjon i romstørrelse. Konferansehotellet har kapasitet til 1.200 personer, og den største salen er dimensjonert for ­konferanser med 400 deltagere. Hotellet blir også alene om å ha et ekte Munch-maleri i lobbyen. – Dette hotellet vil aktivisere bygulvet, og vil skape puls døgnet rundt i Bjørvika. Nå ønsker vi Choice-kjeden lykke til. Vi er spesielt glade for at de vil gjøre dette til et kunsthotell, ettersom hotellet blir nabo med Munch­ museet, sier Kjell Kalland, administrerende direktør i Hav Eiendom. Clarion Hotel Oslo har laget et spennende bygulv, med restaurant, to barer og uteservering på bakkeplan. H ­ otellet har hovedinngangen vendt ut mot Akerselva, og er der­ ved direkte koblet mot hele det nye parkanlegget som vil

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | HOTELL

opparbeides langs elva. Bygget grenser også mot Stasjons­ allmenningen som er tilrettelagt for aktivitet og som får et fonteneanlegg. GODE MILJØAMBISJONER Kvartalet hotellet ligger i var opprinnelig med i vinner­ forslaget fra den spanske arkitekten Herreros, som vant konkurransen om det nye Munchmuseet. Senere er det blitt omarbeidet og videreført av det norske arkitekt­kontoret LPO. Skanska har ført opp bygget i en totalentreprise. Bygget har gode miljøambisjoner. Bygget Breeam-­ sertifiseres og bygges med krav til passivhusnivå i henhold til miljøoppfølgingsplan for Bjørvika, som innebærer gode løsninger for å sikre lavt energiforbruk. Hav Eiendom er Oslo Havns eget eiendomsselskap. Hav Eiendom har hatt ansvaret for områdeutvikling i Bjørvika for Oslo Havns tidligere havneområder.

48


49


HOTELLBRANSJEN VIL TA MER AV KONTORMARKEDET Comfort Hotels tilrettelegger for at lobbyene deres skal fungere som en arbeidsplass. AV: SILJE RØNNE

– Vi jobber etter visjonen om at vårt hotell ikke bare skal være en møteplass for hotellgjester, men også tilreisende og Oslo-beboere. Vår lobby har i dag et ­ co-working bord som blir godt brukt. Vi ser at det blir alt vanligere at O ­ slo-­b eboere tar turen innom for å sitte å jobbe, for en kaffe med en kollega eller et telefon­m øte, sier J ­ohanna Furenbäck, hotelldirektør på Comfort ­Hotel Grand ­Central, og påpeker at dette ønsker de å videre utvikle. Derfor kommer de til å utvide co-working s­ tasjonene, samt konsept «Barception» som består av en bar/­ resepsjon. – Vi bruker også vår lobby for eventer, pop-ups, kunst­ utstillinger og afterworks. Grunnen til at vi gjør dette er fordi at vi vil at det hele tiden skal skje noe på huset. Når spennende ting skjer hos oss blir det en «snakkis» og flere vil komme til oss, sier Furenbäck.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | HOTELL

VIL TA MER AV KONTORMARKEDET På spørsmål om hotellbransjen kommer til å ta mer av kontor­ markedet og fasiliteter for det, svarer hotell­ direktøren «absolutt ja». – Det er en trend vi allerede ser mye til. Alle Comfort Hotels skal ha co-working bord og plasser i lobbyen hvor hotellgjester og alle andre kan sitte og jobbe døgnet rundt om de ønsker. Noen av hotellene har også egne båser med tv-skjermer som er lagt opp til at man kan holde møter med presentasjoner, eller for f.eks. studenter som jobber sammen i grupper, sier hun og legger til at de har flere rundt om på hotellene som driver egne firmaer ut fra ­lobbyene deres, og bruker det som sitt kontor. – På Comfort Hotel Børsparken vil de denne høsten kjøre et testprosjekt for å se om det er grunnlag og interesse for å kunne tilby co-work plass i lobbyen inkludert hotellfrokost, kaffe, wifi og tilgang på gym, avslutter hun.

50


FOTO: COMFORT HOTEL

«BARCEPTION» Comfort Hotel Grand Central utvider sin co-working tjeneste i «Barception».

51


SPLEISELAG En levende og produktiv by krever felles innsats. TEKST OG FOTO AV: MARIT ELISABETH JENSEN

Dagens urbane menneske er en «global citizen» som er vant til å være noen få klikk unna det meste. Vi har vennet oss til korte responstider og stor grad av valgfrihet. Dette tar vi med oss inn i det «virkelige liv». Vi er tiltrukket av ­levende, urbane miljøer og nabolag med lokale aktiviteter og ­særegenheter. For mange vil dette også være avgjørende for hvor man velger å bo og arbeide. Ønsket om sanselige opplevelser er en motreaksjon til den virtuelle verden som i større og større grad fyller ­livene våre. Flere restaurantaktører produserer egne pro­ dukter som for eksempel ost, spekemat, grønnsaker. Innen ­retail er etterspørselen etter håndlagede produkter, limited ­editions, og spesialtilpasning økende. Restaurantgjester ønsker å vite hvor råvarene kommer fra og se hvordan maten tilberedes. Den personlige signa­ turen fra en italiensk skomaker gjør at vi er villig til å betale litt mer for et par sko. Betalingsvilligheten og interessen for håndlagede skinker, oster og tradisjonelle bakervarer er økende. Vi ser en økt interesse for historie, tradisjon og håndverk. Vi søker det genuine og det ekte både når det gjelder opplevelser, mat, drikke, klær og interiør.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | RETAI L

Ikke bare ønsker vi en sanselig og lærerik opplevelse, men vi vil også være deltagende i prosessen. Dette kan tas helt ut i konseptutvikling og byutvikling; folk vil, og for­venter å være involvert; Vi ønsker oss en levende og produktiv by. MANGE HAR STENGT DØRENE Vi blir enda mer opptatt av dette i ferietiden, da mange legger reisen til små og store Europeiske byer, og vi lar oss forføre av særegne små butikker som har eksistert i mange generasjoner og livlige torg med handel og uteservering. Vi har tid og overskudd til å utforske byer og nabolag, og la oss inspirere til å handle lokale produkter fra småbutikker. De fleste av oss er skjønt enige om at vi gjerne skulle sett mer av de karakteristiske og historiske butikkene i Oslo. Ikke minst at dette må være løsningen for «butikkdød», «retail­ krise», tomme butikklokaler og døde sentrumsgater. Vi har et tiår bak oss der de fleste unike og historiske ­butikkene og cafeene i Oslo har måttet stenge dørene på grunn av for høye husleier, endrede handlevaner, lang­varige

52

AUTENTISK Grønnsaksbutikk Palma de Mallorca.


53


... her finner man alt fra Zara til Louis ­Vuitton. Men du finner også 78 unike nisjebutikker; noen som d ­ aterer seg tilbake til 1600-tallet, andre som drives av samme familie i femte generasjon. MARIT ELISABETH JENSEN, strategisk rådgiver i Bold

1

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | RETAI L

54


2

1 Toque de Queda , vinbar og delikatesse, Palma de Mallorca. 2 Forn Fondo, bakeriet som ble grunnlagt i 1742, Palma de Mallorca.

veiprosjekter og menneskefiendtlig terrorsikrikring av hele kvartaler for å nevne noe. Mange har måttet vike plass for store kommersielle kjeder eller kapitalsterke luksus­ konsepter. Og i det netthandel og ny forbrukeratferd ­rammer omsetningen i sistnevnte konsepter radikalt, står vi igjen med tomme butikklokaler og stille nabolag. Var det beretningen om en varslet katastrofe? Som evig studerende av handel og byliv har jeg selv fylt på med inspirasjon, og ikke minst læring fra utlandet de s­ iste månedene; den viktigste læringen jeg har tatt med meg er at det å bevare unike og levende nabolag krever spleiselag i form av bevisste valg fra forbrukere, politisk vilje til å be­ vare de unike butikkene, økonomiske incentiver i form av skattefordeler, investeringer og langsiktighet fra gårdeiere. INSPIRERT AV PALMA I påskeferien besøkte jeg Palma de Mallorca; omtalt som et «mini-Barcelona» med svært godt shoppingtilbud. Og ­ganske riktig; her finner man alt fra Zara til Louis ­Vuitton. Men du finner også 78 unike nisjebutikker; noen som daterer seg tilbake til 1600-tallet, andre som drives av ­ samme familie i femte generasjon. Her finner du Merceria Angela, som selger stoffer og sytilbehør grunnlagt i 1658, drevet av samme familie i 11 generasjoner. Du finner Forn Fondo, bakeriet som ble grunnlagt i 1742 og høyt elsket av spanjolene. Carmina, sko- og lærvarebutikken, som syr sko

55

på bestilling i ekte cordovan-lær. Og for ikke å glemme; Gin-baren Savoy som åpnet i 1961. De har overlevd kriger, lavkonjunktur, forfall og slitasje. I dag står de overfor sin kanskje største utfordring; trus­ selen fra kjøpesentrene, kommersielle kjeder som tilbyr skyhøye leier for lokalene deres, nettbutikker som dumper priser og ikke minst prisstigning og økt lønnsnivå. Dette er den perfekte stormen for nisjebutikkene. Dette er ikke et lokalt fenomen i Palma, vi ser dette over hele verden. Men i Palma har lokale myndigheter ut­arbeidet en handlingsplan for å hjelpe disse historiske butikkene gjennom den perfekte stormen, basert på den erkjennelse at de er en svært viktig del av byens kultur. Myndighetene har etablert et sett kriterier, hvorav ett er at butikken har vært i drift i minst 75 år, skal ligge i et bygg av ­historisk verdi, samt drive en aktivitet som gjenspeiler lokal kultur og tradisjon. Butikker som oppfyller disse kriteriene får skattefradrag, bistand til markedsføring samt midler og opplæring til å etablere digital tilstedeværelse. Videre bistår lokale myndigheter dersom den e ­ nkelte driver ikke klarer å fortsette driften, med å finne nye ­drivere som kan ta over og fortsette i samme tradisjon. ­Dette ut ifra en erkjennelse av at disse konseptene er en del av by­ ens DNA og personlighet, og at dette er verdt å ta vare på.


FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

MARIT ELISABETH JENSEN Marit Elisabeth Jensen har solid erfaring innen destinasjonsutvikling, konseptutvikling og programmering av handelsdestinasjoner og byrom. Hun har blant annet jobbet med utviklingen av shoppinggalleriet Eger Karl Johan og Steen & Strøm Magasin, samt vært ansvarlig for rehabiliteringen av Vikaterassen for Store­ brand Eiendom. Nå er hun i gang med å bistå Obos med bygulvsstrategi for Construction City på Ulven i Oslo. Hun er utdannet jurist og driver nå sitt eget rådgivningsselskap People & Places der hun bistår eiendomsutviklere, gårdeier og retailaktører med å posisjonere og program­ mere destinasjoner og verdiøke områder gjennom gode og relevante opplevelser for folk som ferdes der.

De gårdeiere som velger å forlenge leie­kontrakter med de historiske butikkene oppnår skatte­ messige incentiver. Men de tar også tydelige verdi­valg når de velger å bevare disse som leie­ tagere fremfor å leie ut til H&M, Zara og Sephora. VALGET LIGGER HOS KUNDENE Verdivalget ligger også hos kundene; det er ikke bare turister som handler i de historiske butikkene i Palma. Lokalbefolkningen velger i stadig økende grad nisjebutikkene i ­sentrum, fremfor kjøpesenter med fri parkering og salgskampanjer. Dette til tross for at de ikke kan konkurrere på pris eller utvalg. Deres fremste konkurransefortrinn er kunnskap, kvalitet, tradisjon, bærekraftige verdikjeder og produkter, involvering av kunden i produk­ sjonen, spesialtilpassede produkter. Et annet, mer lokalt eksempel, der man har laget gode systemer for å ta vare på nisje­ butikkene er Jægersborgsgade på Nørrebro i København. I denne lille gaten som består av både leiligheter og butikklokaler på gateplan

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | RETAI L

har man lagt alle butikklokalene i et selskap med en svært tydelig utleiestrategi; De vil ha en levende gate med et mangfoldig utvalg av autentiske butikker og spisesteder. De priori­ terer gründervirksomheter og start-ups med bærekraftperspektiv fremfor kommersielle kjeder. De krever at gründerne er aktive i den daglige driften da dette er med på å skape et ekte engasjement og gi gaten den autentisitet man ønsker. Resultatet er en gate der man finner alt fra Danmarks rimeligste michelin-­ restaurant Relæ, kaffegründerene Coffee Collective, Karamellkogeriet og ikke minst et spennende utvalg designbutikker innenfor ­interiør og klær. Det er en samling av unike konsepter som har appell til det moderne, ­urbane mennesket. I tillegg til en tydelig forretningsstrategi ligger også et klart verdivalg og et ønske om å skape nye tradisjoner. Videre fasiliteres sam­ arbeid mellom butikker og beboere, slik at de som bor og ferdes i Jægersborgsgade opp­ lever en stor grad av tilhørighet og nabolags­

følelse. Dette innebærer at beboerne og de forretnings­drivende faktisk tar vare på nabo­ laget og bruker det tilbudet som finnes der. ET URBANT NABOLAG For å etablere levende nabolag og attraktive byrom er det altså ikke tilstrekkelig å leie ut enkeltlokaler for å sikre en rask kontantstrøm. Det har vist seg å være kortsiktig s­uksess. Gårdeiere, lokale myndigheter, beboere og brukere må foreta et tydelig verdivalg om hvordan nabolag man ønsker seg og d ­ edikere seg til dette. Et urbant nabolag består av både «fritids­aktiviteter», kommersiell ­aktivitet og produksjon på dagtid. Det innebærer å etablere småskalaproduksjon av mat, hånd­ ­ verksprodukter, kunsthåndverk som en del av den funksjonelle miksen i bybildet. Ny tekno­ logi og økt fokus på effektiv ressursbruk mulig­ gjør en slik ny urban struktur. En produktiv by lager aktivitet, liv, kreativitet og skapertrang, og den legger ­ grunnlaget for en sosialt integrert by.

56


PETROLEUMSVEIEN 6 250 - 8 000 M

2

SVÆRT GUNSTIGE LEIEBETINGELSER Bygget har gjennomgått betydelige oppgraderinger de siste årene. Eier ønsker imidlertid å løfte bygget ytterligere, og det er allerede iverksatt konkrete planer hvor nye leietakere vil få ta del i det som vil fremstå som et moderne bygg. Velkommen til visning! BELIGGENHET: Nær E-39 og kun 80 meter fra Equinors hovedkontor.

PARKERING: God parkeringsdekning og lading for el-biler. OFFENTLIG TRANSPORT: Kort vei til dobbeltsporet med stasjon på Gausel, RV-44 og bussveien. Busstopp ved eiendommen.

KONTAKT Newsec AS, avdeling Stavanger Kristian Ur 971 11 162 kristian.ur@newsec.no FINN-kode: 143170974

Jarle Holmen 481 36 377 jarle.holmen@newsec.no


Dette er fremtidens kontor

Kontoret er i kontinuerlig utvikling. Aldri før har vi stilt større krav til arbeidsplassen vår. Les hva ekspertene mener vil prege utviklingen fremover. AV: SILJE RØNNE

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | FREMTI DENS KONTOR

58


FOTO: NEWSEC.

JAN ROLL Direktør utleie, Newsec.

JAN ROLL Direktør utleie Newsec – Hvordan jobber dere med fremtidens kontor? Og hva vil prege det? – Som utleiemeglere, får vi inspirasjon og inntrykk fra flere hold; gårdeiere, l­eietakere, arkitekter, entreprenører, mm. I utleie­ prosessen får vi derfor også muligheten til å utfordre og påvirke de partene vi jobber mest med, nemlig tilbyderen (gårdeier) og bruker (leietaker). Slik vi ser det er særlig tre områder hvor det skjer mye i disse dager. Fellestrekket er at det er en ny generasjon med yngre mennesker som har stor påvirkningskraft både på mikro­ nivå (bedriften) og makronivå (samfunnet). Det ene er miljø – eksempler på dette er gjenbruk av lokaler og materialer, der det er mindre fokus på at alt må være nytt. Både ­møbler kan gjenbrukes i større grad, men ikke minst materialer i forbindelse med bygg. I det siste har også gjenbruk av bygg, kommet opp som stort satsningsområde – selv gamle og ­ineffektive bygg. Det er videre fokus på mindre reising med transportmidler som forurenser, og at mer kan gjøres via nettmøter, telefon og andre miljøvennlige løsninger. «Flyskam» har blitt et nytt og mye brukt begrep bare siden denne våren. Det andre er teknologi og smarthus – der man ser mer på sambruk, co-working og d ­ eling av areal. Alt for mye areal står ledig i løpet av en arbeidsdag og dette kan utnyttes på en langt bedre måte. Dette gjelder normalt sett arbeids­

59

plasser, men også parkerings­plasser, kantine, møterom, med mer. Det kommer stadig nye løsninger på ulike konsepter – i­nklusiv å leie enkeltplasser/kontor på time- og dagsbasis hos andre selskaper som har ledig kapasitet. En siste element som det skjer mye innen er muligheten å ha en mobil jobb. Det skal kunne lettere jobbes via ulike nettbrett og ­ mobiler, og programmer / tjenester er mer ­ og mer t­ilpasset dette. Igjen – det er de unge som er hovedpådrivere for dette. Jobb hvor du vil, når du vil, og ikke vær låst til et kontor. ­Kontoret blir mer som en samlingsplass for en bedrift, og sammen med mer effektive løs­ ninger og ­andre måter å organisere et kontor

på, ser man at mange selskaper trenger ­mindre leieareal når de flytter eller skal forlenge sin leiekontrakt. I en stadig mer hektisk hverdag der effektivitet står sentralt, er det output (hva den enkelte ansatte produserer) som er ­viktig – ikke hvor mange timer man er på jobb. Det henger kanskje fortsatt litt igjen i Norge (fra «Janteloven»?) at «stemplingsuret» er det styrende parameteren og ikke at selve jobben man er satt til, blir løst til rett tid og med rett kvalitet. Skal man utvikle seg, må man tenke nytt – og det er det som nå skjer i stor grad over hele verden.


- Vi ønsker å tilrettelegge for bedriftenes ­produktivitet i våre bygg der fokus vris fra ­utleie av arealer til å bli en aktør som tilbyr et bredt spekter av tjenester. LEIF ARNE ­RØSNES, administrerende direktør i Braathen Eiendom

FOTO: BRAATHEN EIENDOM

LEIF ARNE RØSNES, Administrerende direktør Braathen Eiendom – Hvordan jobber dere med fremtidens kontor? Og hva vil prege det? – For bedriftene fremover tror jeg veldig mye vil dreie seg om å kunne tiltrekke seg den nødvendige kompetansen slik at strategier i en stadig tøffere konkurranse kan realiseres. Kampen om de beste hodene vil derfor bare øke der megatrenden urbanisering påvirker hva som anses som attraktivt. Vi ønsker å tilrettelegge for bedriftenes produktivitet i våre bygg der fokus vris fra ­ ­utleie av arealer til å bli en aktør som tilbyr et bredt spekter av tjenester. Vi er eksempelvis mitt i denne omstilling der vi legger ned betydelig investeringer i våre bygg samt at vi bygger opp ny kompetanse. Dette for å kunne tilby fleksibilitet og full­ service samt at våre lokasjoner tilstrebes å bli en møteplass for ledende bedrifter.

LEIF ARNE ­RØSNES,

Administrerende direktør i Braathen Eiendom.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | FREMTI DENS KONTOR

60


FOTO: TIGER EIENDOMSKOMPETANSE

GØRIL BERGH Daglig leder i Tiger Eiendoms­ kompetanse.

GØRIL BERGH Daglig leder Tiger Eiendomskompetanse – Hvordan jobber dere med fremtidens kontor? Og hva vil prege det? – Både bedrifts- og arbeidsmarkedet har til alle tider vært preget av dynamikk. Ifølge SSB bli det i Norge i dag hver virkedag etablert rett i overkant tusen nye jobber, men samtidig for­ svinner nesten like mange. Med d ­ igitaliseringen kan mye tyde på at endringene skjer raskere i fremtiden. Vi mener derfor fleksibilitet er det aller viktigste som preger kontormarkedet i fremtiden. Og med det mener vi fleksibilitet knyttet til flere aspekt. Det ene er aspektet knyttet til fleksibilitet rundt det kontraktuelle

61

for leieforholdene. Et annet aspekt er fleksible løsninger i det fysiske kontorlokalet størrelse og utføring som muliggjør både opp- og ned­ bemanning i raskere tempo. Det tredje aspektet er at kontorlokalet er fleksibelt til menneskene og oppgavene som skal utføres der. Andre forhold som vil prege fremtidens ­kontor er bærekraftige og digitale løsninger. Det gjelder alt fra energiforbruk, avfallshåndte­ring, bruk av miljøvennlige materialer til ­interiør og kontormøbler med design med lengre levetid. Og når vi er inne på bærekraftige og digitale løsninger så er sensorteknologi i lynrask utvik­ ling, og vi tror sensorteknologien i kontorbygg vil bidra til blant annet økt effektivitet og b ­ edre arbeidsflyt, samt blant annet redusere både energiforbruk og avfall.

I aller fleste bedrifter er det medarbeiderne som genererer bedriftens inntekter, og som re­ gel er det også de ansatte som står for store deler av bedriftens kostnader. Økt fokus på lønnsom­ het er det derfor et evig behov for å maksimere lønnsomhet og kost/nytteverdi, og trivsel er en faktor som bidrar til økt produktivitet hos oss mennesker. Det vil bli fokusert enda mer på ut­ forming, farger og design som gir positiv energi, mer aktivitet og optimisme hos oss mennesker. Mye tyder på det er en økt bevissthet og vilje til å investere mer i kontorlokalet og interiør som kan bidra til nettopp trivsel og følelse av til­ hørighet med målsetting om høy produktivitet og lønnsomme medarbeidere.


- Fleksibilitet, effektivitet og ­sertifiserte kontor­bygg blir en selvfølge i fremtidens ­kontorer. Nå vil vi bygge prosjekter som gir noe mer.

FOTO: FERD EIENDOM

SILJE STRØM, markedsdirektør i Ferd Eiendom

SILJE STRØM

Markedsdirektør i Ferd Eiendom.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | FREMTI DENS KONTOR

SILJE STRØM Markedsdirektør Ferd Eiendom – Hvordan jobber dere med fremtidens kontor? Og hva vil prege det? – I Ferd Eiendom jobber vi med å imple­ mentere bærekraftige løsninger i kontor­ byggene våre utover Breeam-NOR sertifise­ ring og energiklasse. Vi har jobbet mye med grønne mobilitetsløsninger og har også noen innovative digitale løsninger på trappene. ­Ambisjonene våre er høye og vi ser til andre land for å få inspirasjon. Well-­sertifiseringen og de mykere trendene for bærekraftige ­kvaliteter liker jeg spesielt godt personlig. Vi er så mye innendørs, og trivselsfaktoren i et kontorbygg har stor verdi. Fleksibilitet, effektivitet og s­ ertifiserte kontor­ bygg blir en selvfølge i fremtidens k ­ ontorer. Nå vil vi bygge prosjekter som gir noe mer. Det skal være lys, luft og en god følelse å være på jobb. Tilhørighet er viktig, og kontorenes utforming kan spille stor rolle i internt lagspill og kampen om å få rekruttert de beste hodene. Det vil ikke bare handle om kort vei til jobb, det skal være enkelt og basert på grønne mobil­ itetsløsninger som et supplement til offentlig kommunikasjon. Raskt til møter, raskt tilbake på jobb. Byggene må være smarte for å o ­ ptimalisere bruken, redusere matsvinn, avfall og energi­ behov. Vårt mål er også at arealene skal brukes større deler av døgnet, dette må man jobbe ak­ tivt med i tidlig fase for å stedstilpasse prosjektet og bruke lokale muligheter. Ute­arealene burde også gi noe tilbake til nærområdet slik at det blir brukt i helger og ettermiddager.

62


FOTO: ENTRA

TORE BAKKEN

Direktør for marked og eiendomsutvikling i Entra.

TORE BAKKEN Direktør for marked og eiendomsutvikling Entra – Hvordan jobber dere med fremtidens kontor? Og hva vil prege det? – Vi ser et næringsliv i stor endring hvor det er stor optimisme, men samtidig usik­ kerhet rundt hvordan verden vil se ut 3-510 år frem i tid. I løpet av de neste 10 årene vil det både forsvinne og bli etablert mange arbeids­plasser, ofte drevet av fremtredende ­teknologi. Arbeidsoppgavene, måten vi arbeider på, arbeidstakere og arbeidsplassene er i fokus og i endring. Jakten på de yngre talentene er større enn noen gang, og mange bedrifter prioriterer å ha arbeidstakere med f­ orskjellig bakgrunn for å nå sine strategiske mål­ setninger og få ut det beste av sine ansatte. En analyse utført av Leesman viser at egen­ opplevd produktivitet i snitt er ca. 60%. Med egenopplevd produktivitet menes hvordan det fysiske, dvs. kontoret, støtter arbeidstaker for en optimal utførelse av arbeidet som skal utføres. Spørsmålet blir da hvordan utviklere og bedriftene kan legge til rette for dette. Vi i Entra lar oss utfordre i det tradisjonelle tankesettet og ønsker med solid kompetanse å være en bidragsyter til å skape morgendagens arbeidsplasser hvor det å skape den riktige balansen mellom fritid, arbeid, arbeidstaker og arbeidsplassen vil bli avgjørende. Krav­ spesifikasjonene vi mottar fra bedrifter som er på søk etter nye lokaler omhandler i større grad mye om byggeriet og det tekniske, som selvfølgelig er viktig, men det bør også være

så mye mer. På bakgrunn av endringene som vi allerede ser konturene av, burde fokus fra bedriftene og deres rådgivere være på hvor­ dan de kan skape de optimale og fremtidige løsningene. Utviklingen vi må ta inn over oss inne­ bærer også at det er bedrifter som ønsker større grad av fleksibilitet, gjerne i en form av «kontorhotell» og «all inclusive». Dette betyr i større grad standardiserte kontorarealer, som ikke går på bekostning av god eller høy standard. Leietaker må i disse leieforholdene akseptere at de ikke kan gjøre store endringer i lokalene de leier. Deling av funksjoner som møterom, andre fellesfunksjoner og even­ tuelt flex-arealer vil skape ytterligere fleksi­ bilitet. Formen innebærer muligheten for kortere leieavtaler, muligheten for ­oppsigelse i leieperioden, samt forvaltning/manage­ ment som tar seg av alt det praktiske i et leie­ forhold eller i det hele tatt en enklere hverdag

for bedriften. Entra mener at gårdeiere med ­eierskap til flere eiendommer i clustere har et fortrinn med hensyn til at det kan være krevende å være konkurransedyktig i mindre, frittstående bygg. Entra samarbeider i dag med en aktør hvis denne profesjon som kunde i fem av våre ­eiendommer. I tillegg vil vi nå utvikle og føre opp Rebel i Tullinkvartalet, som blir bygg ­rettet mot co-working og kontorhotell. Vi som arbeider med å utvikle, bygge og tilrettelegge for de beste løsninger for våre kunder må ta inn over oss morgendagens utfordringer, endringer og tilpasse oss disse. Entra tar dette på alvor og vil bidra med høy kompetanse til potensielle kunder for lokaler i våre bygg, samt bidra til at våre eksisterende kunder får nødvendig bistand og råd i deres utvikling.


FOTO: ILJA C. HENDEL

MONA ­INGEBRIGTSEN Administrerende ­direktør i Oslo Areal.

MONA INGEBRIGTSEN Administrerende direktør Oslo Areal – Hvordan jobber dere med fremtidens kontor? Og hva vil prege det? – Fremtidens kontor er ikke bare å endre eksisterende tankegang i forhold til leietakere, arealutnyttelse, type lokaler også videre. Det er en helt ny tankegang som må til. Årsaken til det er at leietakerne våre endrer forretnings­ modeller, og synet på tradisjonelt arbeidssted og arbeidsmetode endres i takt med sam­funnet for øvrig. Fremtidens, og mange av dagens, leie­ takere trenger mer fleksibilitet både i leietid, størrelse og i lokalene. Frem­tidens leie­takere forventer også lokaler som gir merverdi, både i form av interaksjon med andre leie­ takere, men også i form av nettverks­ muligheter, ­digitale løsninger og m ­ uligheter for faglig ut­ vikling på tvers av selskaper. Vårt nye digitale innovasjonshus; ­ Epicenter Oslo, forsøker å svare på dette ved å tilby medlemmene nett­ verk, kompetanse­deling, eventer, innovasjons

lab med mere. Blant m ­ edlemmene har vi også kompetansemiljøer fra større selskaper som ­ ­sitter på Epicenter i forbindelse med prosjekt­ arbeid, rekruttering eller for å sitte nærmere teknologiske innovasjonsbedrifter. Dette tror vi at vi vil se mere av fremover. Fremtidens kontorlokaler må dekke et ­bredere behov på gateplan/bygulv enn t­ idligere, omgivelsene blir stadig mer viktig, og det vil bli større behov for lokaler som kan benyttes til ulike aktiviteter til ulik tid på døgnet. Det gir større fleksibilitet, bedre arealut­ nyttelse, men stiller også større krav til oss som eier og ­utvikler. Noe vi ser veldig positivt på. Leietakere vil i fremtiden bli enda mer miljø­bevisste og stille høyere krav til bære­ kraft i alt fra lokalene til eiendomsdriften til kantine/matsvinn til gjenbruk av materialer i rehabilitering – og selvsagt nærheten til offent­ lig kommunikasjon (miljømessig beliggenhet). Alt dette gjør både oss, leietakerne og til slutt byen til et bedre sted å bo, jobbe og leve i.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | FREMTI DENS KONTOR

64


U TL

LO K A L E R TIL LEIE

EI D

SINSENVEIEN 11 OG HASLEVEIEN 28/38 C A R L B E R N E R N Æ R I N G S PA R K

KONTORAREALER CA. 30 M 2 / 80 M 2 / 190 M 2 • Lyse arealer, som kan tilpasses etter behov • Mulighet for fast parkering • Mulighet også for tilleggsleie av lagerareal • Gunstige vilkår

KOMBINASJONSLOKALER CA. 325 M 2 • Lyse arealer beliggende i 4. etg med

direkte tilgang til to stk vareheiser til rampe.

• Egen separat kontor atkomst. • Innredet i dag med en mindre kontordel og resterende showrom/lager.

• Kan tilpasses iht behov.

KOMBINASJONSLOKALER CA. 320 M 2 • I 1.etg med direkte atkomst til rampe. • Innredet i dag med to kontorrom og

kjøkken samt kjølelager og resterende showrom/lager.

• Kan tilpasses iht behov.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: advtt.no


FOTO: OXER EIENDOM

ANNIKEN HAUG Markedsdirektør i Oxer Eiendom.

ANNIKEN HAUG Markedsdirektør Oxer Eiendom – Hvordan jobber dere med fremtidens kontor? Og hva vil prege det? – Kontormarkedet innenfor utleie av ­næringseiendom har de siste årene vært i stor ut­ vikling. Konsept, cluster, fleksibilitet og kontor­ hotell er i fokus. Vi er opptatt av å tilpasse våre bygg for våre leietakere. Dagens leie­taker har stort fokus på å skape sin identitet, sin merke­ vare i tilpasset bygg med korrekt ­beliggenhet. Det blir mer og mer viktig å til­trekke seg de ­riktige og kompetente menneskene.

Et nytt næringsbygg må ha en grunn­ leggende identitet, et konsept med ulike tjenester, arealeffektiv planløsning, gode tekniske løsninger og med miljøfokus. ­Konseptet skal kunne tilpasses, formes og videreutvikles av firmaene og menneskene i eiendommen. Fremtiden for våre leietakere er vanskelig å forutse. Arealbehovet om fem år er kan­ skje ikke det samme som i dag. Noen bran­ sjer er mer utsatt enn andre. Fleksibilitet på deler av arealet er da viktig i nybygg. I til­ legg til tilrettelegging av midlertidige area­ ler for et prosjekt, et team, for kortere, eller lengere periode.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | FREMTI DENS KONTOR

66


Det er mange måter å starte en bedrift på

Vi tror på vår Nemlig å etablere seg et sted hvor alt er lagt til rette, og bedriften din ser proff ut – fra første arbeidsdag. Hvor det er lett å komme i kontakt med andre bedrifter og du kan være en del av et større fellesskap. I Skullerud Park jobber vi aktivt for at fasilitetene og området skal fortsette å utvikle seg. Vår visjon om et kreativt, levende og skapende Skullerud, forankret i historien, er formet. Vil du være med på å bygge Skullerud videre sammen med oss, er vi interessert i deg.

Les mer om oss på skullerudpark.no Eller ta kontakt med uteleieansvarlig Hege Jeanette Eriksen for en uforpliktende visning. T: 472 33 792 hege@aoe.no

En del av Opsahl Gruppen


U UTLEIER HAR ORDET:

Kundeopplevelsen i fokus Denne gårdeieren stiller krav til mer enn miljø­ sertifisering av nybygg, de ser også på muligheter for gjenbruk av materialer i nye kontorbygg. AV: SILJE RØNNE | FOTO: ENTRA

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

68


PROFIL NAVN: Sonja Horn STILLING: Administrerende ­direktør i Entra UTDANNET: Siviløkonom fra ­Handelshøyskolen BI BOR: På Smestad i Oslo

69


– Eiendomsbransjen står for cirka 40% av klimagass­ utslippene og energiforbruket i en global kontekst. Skal vi lykkes med å redusere klimagassutslippene er det derfor viktig at vår bransje bidrar. SONJA HORN

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? – Som leietaker hos Entra skal man merke vårt fokus på å skape den gode kundeopplevelsen. Entra har en sterk ­visjon om at de mest fornøyde menneskene skal jobbe i våre bygg. Vi håper våre kunder merker det gjennom imøte­ kommende, vennlige og serviceinnstilte med­arbeidere og en profesjonell, effektiv og innovativ drift. Gjennom tett dialog og ett brennende engasjement for kunde­ reisen i våre bygg utvikler vi vårt tjenestetilbud sammen med våre kunder for å bidra til å skape en sømløs arbeids­hverdag. – Hvordan skiller Entra seg fra andre gårdeiere? – Entra er en langsiktig gårdeier med kompetanse i hele verdikjeden innen næringseiendom. Vi drifter alle våre ­eiendommer selv og sikrer en unik nærhet og kunnskap om behovene til våre kunder. Vi har et veldig sterkt kundefokus i vår organisasjon, og jeg tror at det særlig er menneskene og kundeopplevelsen som våre kunder setter pris på. Vi søker å ligge i front og utfordrer oss selv til å levere den beste kundeopplevelsen gjennom kombinasjonen av det personlige kundemøtet og bruk av teknologi for å skape en sømløs arbeidshverdag. Vi skiller oss også ut gjennom vårt sterke miljøengasjement, der vi ønsker å skape kontor­ løsninger som i størst mulig grad er bærekraftig. – Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot? – Når man planlegger en flytting har man en unik ­mulighet til å se hvordan det fysiske arbeidsmiljøet kan

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

fungere som et verktøy for å levere på selskapets strategi og gi ny kraft til en organisasjon. Det forutsetter at man går inn i en flytteprosess med en klar forståelse for hva man ønsker å oppnå før man går løs på hvordan kontoret ­dimensjoneres. Vårt råd vil derfor være å bruke rådgivere, eller gård­ eier om de har rett kompetanse, for å få mest mulig ut av flytt­ingen. Vi har bidratt i mange flytteprosesser og bistår ­gjerne med vår kompetanse for å tydeliggjøre ambisjonen med en flytting og sikre at man oppnår det man ønsker. – Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leie­ taker stille til utleier på miljøsertifisering? – Eiendomsbransjen står for cirka 40% av klimagass­ utslippene og energiforbruket i en global kontekst. Skal vi lykkes med å redusere klimagassutslippene er det der­ for viktig at vår bransje bidrar. En av de meste effektive ­virkemidlene er å stille krav til leverandørene i bransjen. Entra jobber kontinuerlig med å utfordre våre leverandører og bransjen til å strekke seg lenger. Leietakere som stiller krav til miljøsertifisering bidrar til å løfte fokuset på dette i hele bransjen. Det handler dog ikke bare om å stille krav til miljøsertifisering som krever tilnærmet nybygg stan­ dard, vel så viktig er det å tenke på muligheter for gjenbruk. Fortsatt ser vi at det «rives ut» mye før det bygges opp igjen for å svare på kravspesifikasjoner som er basert på «ny­ bygg»-standard. Vår bransje har mye å hente på et nærmere samarbeid mellom gårdeier, leietaker og søkemeglere for å finne optimal balanse mellom kvalitet og miljøhensyn.

70


– Hva er den største fallgruven for leietakere? – Vi har i dag aldersgrupper som representerer fire ­generasjoner inne på kontoret samtidig. Da kan det være utfordrende å finne løsningen som fungerer for alle. For å få til en god løsning må menneskene som skal jobbe der engasjeres. Behovet for informasjon og kulturbygging må heller ikke undervurderes når man skal høste fruktene i en ny kontorløsning. – Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste med­ arbeiderne? – Kontorbygget, omgivelsene og innholdet blir ­viktigere og viktigere. Vi tilbringer 1/3 av vår tid på jobb. Et arbeidssted som tilrettelegger for at man kan j­obbe effektivt, og samtidig bidrar til at hverdags­logistikken løses på en god måte er viktig. Vi ser i dag at yngre ­generasjoner er særlig opptatt av individuell fleksi­bilitet, bærekraft, helsefremmende tiltak og søker urbane om­ givelser. Svarer man på disse trendene så har man et kontor som kan brukes aktivt som del av en «employer branding» strategi. – Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden? – Det er flere områder som skiller seg ut, men jeg vil ­trekke frem området rundt Jernbanetorget og Oslo S som står midt i en spennende transformasjon. Det er utrolig gøy å se hvordan eksempelvis utviklingen rundt Youngstorget bidrar til å skape en ny puls og identitet som løfter hele om­ rådet. Mange selskap vil etablere seg så sentralt i bybildet

71

som mulig, og med beliggenhet ved Oslo S får man et veldig bredt geografisk tilfang i forhold til rekruttering. Vi gleder oss til å være med på å utvikle dette området videre i årene som kommer. – Hva er fremtidens kontor – og hvordan jobber dere med dette? – Vi ser et næringsliv i stor endring, med stor ­optimisme, men samtidig usikkerhet rundt hvordan verden vil se ut bare om få år. I løpet av de neste 10 årene vil det både for­ svinne og bli etablert mange arbeidsplasser der teknologi­ skiftet er den store driveren. Arbeidsoppgavene og måten vi arbeider på er i endring, og vi ser at bedriftene ønsker større grad av fleksibilitet i kontraktene for å møte ­denne usikker­ heten. Det betyr også at vi må skape kontor­ løsninger som er mer tilpasningsdyktige slik at vi unngår store leietakertil­pasninger når en leietaker flytter på seg. Vi har opp gjennom årene sett mange ulike kontor­ løsninger, fra celle kontoret, åpne landskap, aktivitets­ basert og nå sist «co-working». Vi tror ikke nødvendigvis det er ett svar på hva fremtidens kontor bør være. Det ­viktigste må være å finne kontorløsningen som fungerer for den a ­ ktuelle virksomhet, der kontoret fungerer som ett verktøy som setter selskapet i stand til å levere på sine ­strategiske ambisjoner.


HOS OSS BLIR KUNDEN HUSKET OG IVARETATT

Det blir lagt merke til. Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper og gjenkjennes ved høy kvalitet på eiendommene og første­ klasses beliggenhet. Kundetilfredshet er vår største fokus og leietakerne er våre viktigste samarbeidspartnere. Vi har over 30 års erfaring og arbeider kontinuerlig med å tilby den beste service og profesjonalitet i alle ledd.

www.eiendomsspar.no


74

88

92

100

Bryn-Helsfyr: Fortsatt lave leiepriser

Skøyen: Kort avstand stor leieprisforskjell

Lysaker: Den nye miljøbydelen

Markedspuls: Kontormarkedet Oslo

MARKED Boligløft

73

Det må gjøres en omfattende jobb, hvis man skal løfte et område preget av mange kontorbygg og et handelstilbud som består av en Narvesen-kiosk og en kaffebar. Og den jobben gjøres langt enklere dersom man får bygd nok boliger. Nydalen begynner å nærme seg nok b ­ oliger til at området blir en skikkelig by (selv om det fortsatt er litt igjen), men asfalt­jungelen på Bryn har nok et langt stykke igjen. Men et tiår med omfattende boligbygging vil til slutt bane vei for de urbane kvalitetene, og da økes attraktiviteten for bedrifter som skal leie ­lokaler. Alle burde juble for boligløftet i kontor­ områdene i Oslo.

Dag-Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

E

n av grunnene til at stadig flere leie­ takere strømmer til Oslo sentrum, er at byen har mer å tilby enn bare kontor­ arbeidsplasser mellom klokken 8 og 16. Det er handel, det er serveringssteder og det er kulturtilbud. Sentrumslokalisering er blitt noe som bedrifter bruker for å til­trekke seg dyktige medarbeidere, og de er villig til å betale ekstra for beliggenheten. Faktisk nesten 1500 kroner mer for gode sentrums­ lokaler enn for gode lokaler på Helsfyr, noen minutters T-banetur fra Oslo S. Men nå jobber kommunen og u ­ tviklerne på spreng for å bygge ut de kontor­områdene som er mest kjent for kontorbygg og ­minimalt med liv etter at folk har dratt hjem fra jobb. Oslo kommune vil ha flere boliger inn i kontor­ områder som Bryn og ­Helsfyr, og eiendoms­ utviklerne følger opp med p ­ rosjekter.


FORTSATT LAVE LEIEPRISER PÅ HELSFYR AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Til tross for flere oppgraderte bygg og en rekke nybygg, er leieprisene på Bryn-Helsfyr fortsatt lavere enn for fem år siden.

B

ryn-Helsfyr-området har opplevd en voldsom kvalitetsheving av nærings­ eiendommene de seneste årene. Flere bygg er blitt totalrehabilitert til topp ­moderne kontorbygg. Samtidig er det bygd en rekke nye kontorbygg med svært gode fasiliteter. Men leietakerne har nytt godt av at det bygges mye nytt i området og at det fortsatt er mye å velge mellom. Leieprisene har nemlig hatt en ­beskjeden utvikling de seneste årene. LAVERE ENN FOR FEM ÅR SIDEN Akershus Eiendom har utarbeidet en oversikt over leieprisene i ulike områder av Oslo siden 2005. Prisene er ved utgangen av hvert år, og det er gjennomsnittlige husleier basert på ­signerte kontrakter (både nye signeringer og refor­ handlinger). Ved utgangen av 2018 var leieprisen for Helsfyr-Bryn 2050 kroner per kvadratmeter. Det er lavere enn ved utgangen av 2013, da gjennomsnittlig leiepris var 2100 kroner per kvadratmeter. De seneste årene har leie­ prisen på Bryn-Helsfyr ligget på 2100 ­kroner per kvadratmeter før den falt til 2050 k ­ roner

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

meteren i fjor. Til sammenligning har leie­ prisene i Nydalen steget fra 2100 kroner per kvadratmeter i 2013 til 2500 kroner per kvadrat­meter i fjor. Oslo sentrum eks. Vika og Aker Brygge har hatt en leieprisoppgang fra 2900 til 3450 kroner per kvadratmeter, mens i Vika og Aker Brygge har leieprisene steget fra 4000 til 4600 kroner per kvadrat­ meter i samme periode. 1600 TIL 2100 KRONER Ifølge Akershus Eiendom er leieprisene i kontor­ området Bryn-Helsfyr rundt 1600 kroner per kvadratmeter for l­okaler med ­ ­generelt høy standard. For de best b ­ eliggende nye byggene er leieprisen helt opp mot 2100 kroner per kvadratmeter. ­ Andelen kontor­ lokaler i Bryn-Helsfyr-området som står tomme utgjør nå under 7,5 prosent. Det har vært tegnet en rekke leie­kontrakter i området den seneste tiden. Blant annet har flere offentlige leietakere flokket seg til ­Helsfyr på grunn av lavere priser enn ellers i byen og en beliggenhet som er bare fem

­minutters t-banetur unna Oslo sentrum. Utlendingsdirektoratet (UDI) skal leie 16 000 kvadratmeter i Valle View (Strøms­veien 110) på Helsfyr. Videre skal Stamina Helse og Ricoh Norge inn i «søsterprosjektet» Valle Wood. Nybygget Fyrstikkalléen 1 står klart for innflytting i april 2020. Eiendommen er nesten fullt utleid til Arbeids- og velferds­ direktoratet (20 600 kvadratmeter), Låne­ kassen (4200 kvadratmeter) og Statens Vegvesen. Eiendommen består av tre kontor­bygg med sammenvevde fellesarealer. ­Utdanningsetaten flytter inn på et areal på 5100 kvadratmeter i Fyrstikkalléen 3. I Grenseveien 78 flyttet Omsorgsbygg inn rett før jul i fjor. Da Oslo bystyre god­kjente leieavtalen før sommeren samme år, ble leie­ kontrakten offentliggjort i sakspapirene. Der kommer det frem at Omsorgsbygg skal ­betale en husleie som tilsvarer 1999 kroner per kvadrat­meter for kontor og 1000 kroner per kvadratmeter for lager/arkiv/garderober.

74


FOTO: FYRSTIKK HOLDING

FYRSTIKKALLÉEN 1 Bygget skal stå f­ erdig i april 2020.

75


ILL.: LUND + SLAATTO ARKITEKTER

Akershus Eiendom mener det er noe r­ isiko for økt kontorledighet i området ­Hasle-Økern til Bryn på grunn av at flere ­store nye kontor­ prosjekter skal ut i markedet og fordi flere store leieavtaler snart går ut. Det kan komme over 500 000 nye kvadrat­ meter kontorareal i Bryn-Helsfyr-området de nærmeste årene (se egen sak om nye prosjekter). Samtidig er det også planlagt ­ betydelige utbygginger i både Økern og ­Alna-Ulven som er en naturlig konkurrent til Bryn-Helsfyr. INVESTORENE KJØPER Ett av tegnene på at Bryn og Helsfyr er i ferd med å bli et attraktivt kontorområde i Oslo, er at en rekke investorer posisjonerer seg ved å kjøpe eiendommer der. I løpet av kort tid har investorer som UNION Real Estate Fund II Holding og Malling & Co Project F ­ inance kjøpt kontorbygg på Helsfyr. UNION-­fondet betalte 1,83 milliarder kroner for de to ­nybyggprosjektene Valle Wood og Valle View, samt regulert tomt for ytterligere kontor­ bygg. Totalt er prosjektet på 60 000 kvadrat­

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

meter. Malling & Co Project Finance kjøpte Grenseveien 95 fra Aberdeen Eiendomsfond Norge. Tristan Capital kjøpte i samarbeid med Malling & Co Project Finance Tveten Park, med adressen Ole Deviks vei 2-4-6 for 570 millioner kroner. – Med kombinasjonen av lav kontorledig­ het i Oslo, stigende leiepriser og en positiv utvikling av området rundt Bryn og Helsfyr, har vi stor tro på eiendommen, sier uttalte Mads Mortensen Managing Partner i Malling & Co Project Finance ved eiendomskjøpet. Reiser vi litt lenger nordøst for Bryn-­ Helsfyr, har Christian Ringnes’ Eiendoms­ spar tatt en posisjon i området fra Alnabru og ut mot Karihaugen. Eiendomsspar eier det så­ kalte Alnabrukvartalet, som består av Caspar Storms vei 14-16, Ole Deviks vei 35 og Strømsveien 195-197, samt Alna Park (Strømsveien 221/223), Alnabru Nærings­ park, Verkseier Furulundsvei 9, og eiendom­ mer i Strømsveien og Økernveien. I første halvår i år har selskapet blant annet kjøpt Smalvollveien 63 og Breivollveien 13, og rett over sommeren ble Karihaugveien 89 kjøpt.

VALLE Storprosjektet på Valle tiltrekker seg både investorer og leietakere.

76


Største utleier av næringseiendom på Bryn Se bryneiendom.no Ta kontakt med oss på telefon 23 37 98 00


Boligene skal løfte Bryn-Helsfyr AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Bryn og Helsfyr vil få en rekke nye boliger i årene fremover som gir området bedre bykvaliteter.

B

ryn-Helsfyr-området har lenge blitt sett på som en asfaltjungel med store kontorbygg og lite liv etter arbeidstid. Men Oslo kommune vil ha flere boliger i om­ rådet, for at bydelen skal få mer liv og røre og flere urbane kvaliteter. Kommunens ønsker har ført til at flere av eiendoms­selskapene har store planer for boligbyggingen i ­området. VALLE HOVIN I forbindelse med utviklingen av ­Vålerengas nye stadion på Valle, kjøpte Selvaag B ­ olig boligdelen av tomten for 220 millioner ­ ­kroner. Tomten på 13,2 mål er regulert og Selvaag Bolig bygger 354 nye leiligheter på Valle Hovin. Som en del av utbyggingen skal det også komme en helt ny barnehage. Leilig­hetene bygges åtte minutters gange fra ­Helsfyr T-banestasjon. Det kan bli bygd enda flere boliger i nær­ heten av Valle Hovin. Ifølge et planprogram og veiledende plan for offentlig rom for om­ rådet Hasle/Valle Hovin kan det bygge 2000

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

nye boliger i området. Det legges også opp til at Hovinbekken skal gjenåpnes og det fore­ slås to nye gangbruer over ring 3. Å gjøre ­situasjonen bedre for syklende og gående har høy prioritet. Veidekke har et større utbyggings­ prosjekt like ved Fyrstikktorget. Selskapet er i en ­tidlig reguleringsfase, men når man ­eventuelt ­kommer i mål, kan prosjektet gi ca. 400 ­boliger og nye byrom med utadrettet ­virksomhet på gateplan. ØKERN OG ULVEN Også på Økern og Ulven er det store bolig­ planer. OBOS var tidlig ute da boligbygge­ laget kjøpte Ulven-porteføljen fra S ­ torebrand og Fabritius Gruppen. OBOS fikk da hånd om et tomteområde på ca. 280 mål og en ­eiendomsportefølje på 220 000 kvadrat­meter. OBOS er allerede i gang med salget av boliger, og hele prosjektet er på 3000 nye boliger.

78


FOTO: HBA ARKITEKTER

HOVINENGA Selvaag Bolig bygger boliger på Helsfyr.

79


ILLU.: LPO ARKITEKETR

ULVEN Det bygges boliger på Ulven.

Nå har også andre aktører kastet seg over boligmulighetene i området. Før s­ ommeren tok Bonum over Økernveien 148 og 150 med ambisjoner om å gjennomføre en regule­ ring for å realisere et større boligprosjekt. Nå har Bonum gått sammen med Fram, som eier nabo­tomten Østre Torgvei 1. De to ­selskapene ble i august enige om felles ut­ vikling av disse eiendommene. Selskapene ser for seg et leilighetsprosjekt, felles­arealer og uteområder med noe innslag av for­retning og næring. Samlet areal på tomtene er i overkant av 8500 kvadratmeter, og med for­ ventet høy utnyttelse blir det et prosjekt av en b ­ etydelig størrelse. – Som knutepunkt har området nærhet til resten av byen og rask kommunikasjon til ­andre regioner. Eiendommene vi skal ­regulere er tett på det nye senteret og kollektiv­ knutepunktet på den ene siden, og grøntbeltet som kan følges til Hovinparken som etableres mot vest på den andre. Bonum regulerer også

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

et større prosjekt på sørsiden av t-banen, så bydelen er definitivt et ­viktig satsnings­område fremover, sier Bonums akkvisisjonssjef og partner Anders Bakken Eriksen. BRYN På Bryn har JM planer om en storstilt bolig­ bygging etter at selskapet kjøpte en rek­ ke e ­iendommer sammen med Entra. Når ­reguleringsplanen er ferdig rundt 2023, vil av­ talen fullføres og JM kan gå i gang med en om­ fattende boligbygging. Totalt anslås området JM har kjøpt å kunne gi rundt 600 nye boliger. – Bryn er et stort kollektivknutepunkt i Oslo, lokalisert 3 kilometer fra Oslo S. Det kommer til å bli et veldig fint bolig­område og med en god kombinasjon av både arbeids­ plasser og næringslokaler. Der utfyller JM og Entra hverandre på en god måte, med Entras solide kunnskap innen utvikling av ­ ­næringseiendom og JMs kompetanse innen­ for boligutvikling, sa Hilde Vatne, region­

direktør for JM i Oslo da avtalen ble kjent. Birk & Co ble kjent over hele landet da Estate Nyheter og en rekke andre nasjonale medier skrev om deres planer for skilsmisse­ boliger i Fyrstikkbakken 14 på Bryn. Birk & Co ønsker å omregulere eiendommen til bolig­ formål med høyere utnyttelse. U ­ tvikleren vil tilby noen alternative boformer i prosjektet, blant annet de nevnte skilsmisseboligene og såkalte tvillingboliger. Men prosjektet møter motstand hos planmyndighetene som gar tatt ned prosjektet på fire bygninger med åtte til ti etasjer til fire bygg med fire til seks etasjer, et alternativ som gir 90 leiligheter sammen­ lignet med opprinnelige planer om 130 leilig­ heter. Birk & Co mener prosjektet ikke lar seg gjennomføre som et miljøvennlig Future­ built-prosjekt i PBEs foreslåtte skala, men planene viser uansett at eiendomsutviklerne ser store muligheter i å bygge flere boliger på Bryn.

80


ULVENVEIEN 82

Ledig areal: Kontor 4. etg: 480 kvm - 1430 kvm

Bli en del av nye Construction City Nybygg kontor på Ulven - effektivt, moderne og lyst Kontakt: • Nybygg med moderne preg • Fleksible, lyse og effektive arealer i 4. etasje med mulighet for 20-85 arbeidsplasser • Felles kantine i plan 2, pen adkomst og café i eiendommen • Lokalene er innflyttingsklare, og egner seg både for åpent landskap og cellekontor

• Bygget er BREEAM-sertifisert og har høy teknisk standard • God beliggenhet på Ulven, og enkel adkomst med offentlig transport, bil og sykkel

Hans Jacob Haraldson 934 41 541 hjh@60grader.no

• Bussholdeplass rett utenfor eiendommen

60grader.no


BRYNSVEIEN IK Gruppen og ­Argentum planlegger et nytt nærings­ bygg på ca. 19 000 ­kvadratmeter.

Mange nye kontorbygg AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Det planlegges nye kontorbygg som aldri før i området fra Økern til Bryn-Helsfyr.

B

ryn-Helsfyr-området har hatt en rivende utvikling de seneste årene, ­ med flere nye kontorbygg og flere store rehabiliteringer. Men utviklerne er ­ langt fra ferdig med området. På Bryn er det nå flere store næringsprosjekter. Området, som har både togstasjon, to T-bane­stasjoner og et stort antall bussforbindelser, vil gå gjennom en omfattende utbyggingsaktivitet i årene fremover. Det skal både settes opp nye kontorbygg, rehabiliteres kontorbygg og ­bygges boliger (se egen sak). Giganter som Entra, JM, Pecunia og en rekke andre er ­aktive på Bryn. GIGANTER MED MUSKLER Entra har gått sammen med JM og kjøpt Brynsveien 1, 2–4, 3, 5, 6, 8, 11–13 og 12, samt Østensjøveien 39/41 og 43. Det to ­partnerne skal bygge en ny og levende bydel, med b ­ oliger og næring, samt skole, barne­hage, kultur og idrett. JM vil ta seg av bolig­byggingen, mens Entra utvikler nærings­ eiendommene. Til sammen vil de utvikle 120 000 kvadrat­meter

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

på tomtene som ble kjøpt i fjor ­ sommer. ­Entra har fra før flere eiendommer på Bryn, som også kan utvikles. En annen aktør som har store planer på Bryn, er Pecunia. Selskapet har prosjekter i Østensjøveien i tillegg til et stort utviklings­ prosjekt sammen med Cema som kan gi 160 000 kvadratmeter rundt kollektivknute­ punktet på Bryn. FÅ MINUTTERS GANGE Brynsveien 16-18 ligger få minutters g­ ange fra både Brynseng og Helsfyr kollktiv­knutepunkt. Der vil IK Gruppen og Eiendoms­ selskapet Argentum utvikle et nytt kontor­ bygg på ca. 19 000 kvadratmeter. De to partnerne vil bygge sammen og integrere A ­ rgentums ­eksisterende eiendom i Bryns­veien 16-18 med et nytt bygg på 12 500 kvadratmeter på IK ­G ruppens ubebygde nabotomt Tveten­ veien 8. Grunnarbeidene har allerede startet og det integrerte nybygget planlegges

82


83 ILLU.: SJ ARKITEKTER


ILLU.: LUND + SLAATTO ARKITEKTER

VALLE WOOD Norges første nærings­bygg i ­massivtre.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

84


«Bryn skal bli et knutepunkt på størrelse med ­Skøyen og Lysaker, Bryn som «byport øst». » ARKITEKTENE AS ARK MNAL NPA ­ESPEN ESKELAND

ferdigstilt mot slutten av 2020. IK Gruppen vil samlokalisere egen virksomhet i nybygget. Øvrige leietakere skal ifølge de to p ­ artnerne fristes med et allsidig tilbud av moderne kontorer, fellesfunksjoner og arealer egnet ­ for lager og showroom. – Dette blir en moderne, attraktiv ­eiendom med et allsidig og fleksibelt tilbud av k ­ ontorer, lager, showroom og felles­funksjoner – nær sentrum og med byens beste tilgjengelighet via vei og kollektivt, uttalte Kent Brunvoll i IK Gruppen til Estate Nyheter da planene ble kjent tidligere i år. HELHETLIG BYUTVIKLING Bertel O Steen Eiendom har kjøpt Nils ­Hansens vei 9-11 på Bryn og ser på mulig­ heten for å bygge en ny bilbutikk, ­kontorer og annen næringsvirksomhet. I dag er eiendommene ubebygd og brukes til bil­ ­ oppstillingsplass. De ligger 750 meter fra Brynseng T-banestasjon og 400 meter fra Bryn jernbanestasjon.

85

Totalt vurderer Bertel O Steen Eiendom å utvikle 40 000 kvadratmeter nærings­areal, i tillegg til kjeller, lager og tekniske arealer. Samtidig er eiendomsselskapet opptatt av å sørge for en god byutvikling, med mulighet for boliger på sikt. – Videre skal planen også legge til rette for etablering av næringsarealer for Bertel O. Steens virksomhet, samt utleiearealer for kontor i en urban kontekst, der deler av bebyggelsen på senere tidspunkt kan trans­ formeres til boliger i et variert og attrak­ tivt bymiljø. Planforslaget ønsker å være en ­katalysator for helhetlig byutvikling i denne delen av Bryn, heter det i planforslaget. I Nils Hansens vei 18 planlegger eieren Has Investment AS å rive et gammelt og slitent lagerbygg og sette opp et nytt kontorbygg. Tidligere reguleringsforslag fra 2004 viste 8 etasjer i Nils Hansens vei 18 og et bruksareal på 13 500 kvadratmeter. Has Investment AS ønsker å øke dette til 10-12 etasjer og med et bruksareal på ca. 18 000 kvadratmeter.

– Planområdet ligger i nær tilknytning til Bryn Senter og kollektivknutepunkt. Bryn skal bli et knutepunkt på størrelse med ­Skøyen og Lysaker, Bryn som «byport øst». I den forbindelse er det naturlig å tenke en høyere utnyttelse for Nils Hansens vei 18 som ligger i direkte tilknytning til Bryn Senter, skriver Arkitektene AS Ark Mnal Npa ­Espen Eskeland i sin bestilling til planforhånd­ konferanse hos Plan- og bygningsetaten. VALLE På Helsfyr er det flere nye prosjekter med høy miljøprofil. Valle Wood sto ferdig for innflytting i sommer. Det ble Norges første nærings­bygg i massivtre, med et areal på 6700 kvadrat­meter. Videre har utvikler NCC ­Property D ­ evelopment gått i gang med Valle View-­prosjektet, et kontor­ bygg på ca. 22 000 kvadratmeter. Der skal UDI leie 16 000 kvadrat­meter da det står ferdig i ­slutten av fjerde kvartal 2020.


PARALLELL Skanskas nye ­prosjekt på Løren.

Hele Valle-prosjektet til NCC Property Development er nå solgt til et UNION-fond. Reguleringen tilsier ytterligere bygging på tomten. Totalt er prosjektet på 60 000 kvadrat­meter. I Fyrstikkalléen 1-3 bygges det nå et nytt bygg på 39 000 kvadratmeter kontorareal. Leietakere som Statens vegvesen, Arbeidsog velferdsdirektoratet og Statens låne­kasse for utdanning skal inn i bygget, som står ­ferdig i mars 2020. Fyrstikkalléen 1 består av tre nye, sam­ menvevde kontorbygg med innholdsrike, fremtidsrettede fellesarealer. Lånekassen og ­Arbeids- og velferdsdirektoratet skal bruke til sammen to av de tre byggene. Fyrstikk­ alléen 3 er et rehabiliteringsprosjekt. De mange planene på Helsfyr har bidratt til at også Jotne Eiendom nå ser på mulig­ heter for sin eiendom i Grenseveien 107. «I lys av pågående reguleringsarbeid og byggeprosjekter i nærområdet på Helsfyr vurderer forslagsstiller en videre utvikling av eiendommen. Forslagsstiller ønsker også å gi innspill inn i kommunens arbeid med ­planer på Helsfyr», skriver Mad Oslo i ­ bestilling av planforhåndskonferanse hos Plan- og bygningsetaten (PBE). Grenseveien 107 har et areal 10 500 kvadrat­meter og beskrives som et moderne og fleksibelt bygg på seks etasjer samt under­ etasje. Bygget ble utvidet med en ny fløy og totalrenovert i 2000. Signaler om sterk fortetting på Helsfyr kan gi Jotne Eiendom muligheter til å få en større utnyttelse på ­

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

eiendommen. Men man er i en veldig tidlig fase, og mye avhenger av hva kommunen ser for seg for området. ØKERN PORTAL På Økern er Oslo Pensjonsforsikring i full gang med byggingen av storprosjektet Økern Portal. Bygget skal stå ferdig i ­ desember 2020 og vil huse blant annet Telia og et nytt Radisson RED-hotell. Økern Portal får et ­ samlet areal på ca. 80 000 kvadratmeter fordelt på kontor, markedsgate og hotell. Kontordelen blir på rundt 50 000 kvadrat­ meter. Det jobbes også med å få inn en coworking-virksomhet til Økern Portal. Oslo Pensjonsforsikring har ambisjoner om at bygget blir bysenteret i den nye Hovin­ byen. Det skal blant annet få en markedsgate som gir et omfattende tilbud til både ­byggets leietakere og for de som bor i området. Markeds­ gaten vil bestå av markedsboder, food trucks, kaffebarer, restauranter, galleri, frisør og andre lokale tilbud. Planene er på over 7000 kvadratmeter handelslokaler. Investeringene i Økern Portal kommer opp i 1,5 milliarder kroner. Prosjektet har ­store miljøambisjoner, med Energiklasse A og ­sertifiseringen BREEAM Excellent. På Løren jobber Skanska Commercial ­Development med et prosjekt som har fått navnet Parallell. Det er et 19 500 kvadrat­ meter stort nybygg på 15 etasjer som skal settes opp i Lørenveien 73. Entreprenørdelen til Skanska har allerede fått byggekontrakten, og jakten på leietakere til bygget er i full gang.

86


ILLU.: RIFT

KONTORLOKALER HELLERUD NÆRINGSPARK Tvetenveien 170

• I toppetasjen har vi for utleie 568 m2 • Kontorene er oppdelt i cellekontorer. Med dagens innredning er det arbeidsplasser til ca 30 ansatte • Arealeffektive lokaler • Lokalet kan deles i flere enheter • Ledige arealer: 4. etasje, 568 m2

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

87


STORE FORSKJELLER Det er kort avstand fra Skøyen til Lysaker, men store forskjeller i leiepris.

KORT AVSTAND - stor leieprisforskjell AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Avstanden mellom Skøyen og Lysaker er kort, men det er nesten tusen kroner per kvadratmeter i leieprisforskjell i de to områdene.

D

e seneste årene har flere av kontor­ lokalene på Lysaker blitt stående tomme etter at virksomheter innen­ for olje- og oljeservicenæringen har ned­ bemannet. Samtidig har nye bygg kommet opp, og dermed tilført markedet nytt ­areal. Den høye andelen ledig kontorareal har ­bidratt til at det har vært leietakers marked på Lysaker, som også har møtt ­konkurranse fra ledige bygg på Fornebu. Det har gitt ­skarpe utslag i leieprisene på Lysaker, som regnes som «lave» sammenlignet med andre områder i Oslo. Samtidig har leiemarkedet på ­ Skøyen vært bedre de seneste årene, og leie­prisene har dermed vært langt høyere enn på ­Lysaker. Ifølge Akershus Eiendom er leie­ prisene for normalt bra standard kontorlokaler på Lysaker rundt 1600 kroner per kvadrat­ meter, mens man må ut med 2100 kroner per kvadrat­meter for topp standard. Til sammen­ ligning er leieprisene på Skøyen nesten 1000 kroner høyere per kvadratmeter.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

BEDRING I NÆRINGSLIVET Det går stadig bedre for bedriftene som ­leier lokaler på Lysaker, noe som gir utslag i leie­ markedet. Ifølge UNION Nærings­ megling meldes det om god fart i oljesektoren, og leieprisene i kontorområdet har kommet opp på samme nivå som før oljekrisen. Kontor­ledigheten har falt, og UNION utalte før ­sommeren at de ventet en økning i leie­ prisene i Lysaker på 3 til 6 prosent i 2019. Ifølge UNION-analytikerne er leieprisen for kontorbygg med moderat standard på Lys­aker 1500 kroner per kvadratmeter. Der­ som man sikter litt høyere og går for l­okaler med høy standard, er leieprisen mellom 1800 og 2100 kroner per kvadratmeter. Det har vært tegnet lokaler med en toppleie helt oppe på 2500 kroner meteren. UNION Næringsmegling anslår leieprisen for kontorlokaler med moderat standard på Skøyen til rundt 1900 kroner per kvadrat­meter. For lokaler med høy standard er leieprisen 2600 til 3100 kroner per kvadratmeter, mens toppleie er 3500 kroner per k ­ vadratmeter.

88


89 FOTO: SHUTTERSTOCK.COM


FOTO: SCANPIX

STILLE PÅ SKØYEN Eiendomsaktørene har store planer på S ­ køyen, men flere prosjekter er blitt satt på vent på grunn av en ny områdeplan. Men det er også ledig areal i et noen av nybyggene som ­kommer til markedet. Blant annet i ­ Harbitz Torg, et ­prosjekt som Møller ­Eiendom står bak. Det børsnoterte solenergiselskapet ­Scantec Solar har tegnet leiekontrakt for et areal på 3100 kvadratmeter i Drammens­ veien 147. Bygget er det tredje og siste bygge­ trinnet i storprosjektet Skøyen Atrium og står ferdig denne høsten med innflytting i tredje k ­ vartal. Skøyen Atrium III har et areal på 23 000 kvadratmeter, med 3000 kvadrat­ meter per etasje. Det er flere tusen kvadrat­ meter ledig areal i bygget. MYE Å SPARE PÅ KORT AVSTAND Leietakere kan spare mye på å velge lokaler i Lysaker fremfor Skøyen. En bedrift med 100 ansatte som skal inn i et nybygg hvor man

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

bruker 20 kvadratmeter per ansatt, vil ­spare 2 millioner kroner i året i husleie dersom man flytter fra 3000 kroner per kvadrat­meter til en leiepris på 2000 kroner per kvadrat­ meter. Ved en tiårsavtale utgjør det minst 20 millioner kroner bare i redusert husleie (det blir egentlig noe høyere på grunn av at årlig KPI-justering av husleien slår høyere ut i ­kroner når leieprisene er høye). Skøyen og Lysaker har over lang tid hatt mange av de samme type leietakerne, og er derfor to områder hvor trekkspill­ effekten gjør seg gjeldende: Når leie­prisene i et område blir vesentlig høyere enn i et ­ konkurrerende naboområde, vil leie­ takere vurdere å flytte fra det mest kostbare ­området til det rimeligere alternativet. Sam­ tidig vil flyttingen fra det rimelige området til det kostbare ­området stoppe helt opp på grunn av den store prisforskjellen. Dermed vil leieprisene i de to områdene ha potensial til å nærme hverandre igjen.

BYLIV Skøyen har vært et mer kompakt kontor­ område enn Lysaker.

90


DESIGN – DIGITAL – REKLAME – SOME

www.blake.n o


DEN NYE MILJØBYDELEN

Lilleakerbyen kan bli en ny bydel bygd på omfattende ombruk av materialer. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

M

ustad Eiendom eier et stort areal med 263 000 kvadratmeter BTA over terreng for utleie på sine ­eiendommer i Oslo og Bærum i Lilleaker­ byen. Selskapet har 300 leietakere på plass i ­ næringsbyggene og i CC Vest. Samtidig ­legges det opp til en storstilt ut­vikling av om­ rådet, hvor blant annet CC Vest skal fl ­ yttes og erstattes med handel i kvartalsbasert bystruktur. I den nye Lilleakerbyen vil Mustad Eiendom utvikle flere nye kontorbygg, ­ ­hotell, kultur­bygg og flerbrukshall for idrett. ­Selskapet er også i dialog med DNT for å opp­ arbeide/forbedre en tursti som kan binde sammen fjorden og Bogstadvannet. TO ALTERNATIV Mustad Eiendom vil sende inn komplett planforslag for Lilleakerbyen i løpet av tredje kvartal i år, og planforslaget vil bli sendt til offentlig ettersyn i første kvartal neste år. Det ventes et planvedtak i første kvartal 2021. I det første alternativet, legger ­ Mustad

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

Eiendom opp til en total utnyttelse av ­området på ca. 178 prosent. Det kan ut­gjøre 530 000 kvadratmeter BTA over terreng i både B ­ ærum og Oslo, men hvorav 435 000 ­kvadratmeter er i Oslo. Planalternativet legger opp til varierende høyder fra 2-14 etasjer. Ett av byggene ned mot Lysaker stasjon er foreslått med høy­ de over 42 meter. Gjennomsnittlig høyder for hele området er på ca. 8 etg. De høyeste høydene foreslås i delområde sentrum. Det legges opp til en nedtrapping av høydene mot småshusbebyggelsen og bevaringsverdige ­bebyggelse. Mustad Eiendom legger opp til torg på til sammen 22 000 kvadratmeter og 19 450 kvadrat­ meter gågater. Selskapet vil bygge nesten 2500 boliger, drøye 140 000 kvadrat­ meter kontor, 60 000 kvadratmeter handel, 11 500 kvadratmeter forretning/bevertning/ service, 18 635 kvadratmeter hotell og noe barnehage, sport og fritid.

92


ILL.: A-LAB, LPO OG LEONARD DESIGN ARCHITECTS

FORBILDEPROSJEKT Lilleakerbyen skal gå foran med miljø­ arbeidet og legger opp til omfattende ombruk av ­materialer.

93


FOTO: MUSTAD EIENDOM

LIV OG RØRE Det skal bygges by i Lilleakerbyen.

I det andre alternativet, som følger opp PBEs anbefalinger, legges det opp til en langt lavere områdeutnyttelse (125 prosent ved Lys­aker kollektivknutepunkt og 100 prosent ved L ­ illeaker). Makshøyden er 42 meter i nær­heten av kollektivknutepunktet. MILJØLØFT Mustad Eiendoms gigantiske prosjekt i Lille­ akerbyen har store ambisjoner innenfor ­miljø og bærekraft. Selskapet går derfor inn i et samarbeid med danske Lendager Group, som er en spesialist på materialombruk og bærekraftig byutvikling. Lendager Group har gjort flere prosjekter sammen med byggherre NREP i Danmark. I første omgang vil de tre selskapene etablere utstillingen Wasteland på området ­ hvor Lilleakerbyen planlegges. – På bakgrunn av Lendagers d ­etaljerte

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

­aterialkartlegging av bygg og øvrige m ­strukturer, vil vi basere byutviklingen på en svært a ­mbisiøs andel gjenbruk av b ­ ygninger. ­Dette reduserer CO2-utslippet med ca. 28.000 tonn og gir ca. 1,5 milliarder kroner lavere material­ kostnader. Nå ønsker vi å i­nvitere bransjen til å få innsikt i mulig­hetene i s­ irkulære byggemetoder med tanke på ­redusert miljø­ belastning og økt lønnsomhet, påpeker han. Blant det som skal vises frem på utstillingen, er noen sirkulære boliger som NREP har opp­ ført i København sammen med Wasteland. STOR EFFEKT Økt satsing på ombruk og sirkulærøkonomi i eiendomsprosjekter vil ha stor innvirkning på avfall og CO2-utslipp. Ifølge Lendagers managing partner Ditte Lysgaard Vind kastes det hvert år 2 milliarder tonn materialer og Norge alene produserer 11,7 millioner tonn.

– Vi har lenge oversett en av verdens ­ntagelig største uutnyttede ressurser, av­ a fall, som for øyeblikket håndteres som et problem. Men dette er en betydelig for­ ­ retningsmulighet som også gagner miljøet. Det er potensial for bærekraftig forretning overalt, men det krever endring i etablerte praksis og mentalitet, sier Lysgaard Vind. I Danmark har NREP og Lendager Group stått bak flere ombruksprosjekter. NREPs minilagerselskaper Pelican Storage Group har utviklet verdens første fullt r­ esirkulerte betongbygg on sute på Prags Boulevard i København. De to danske selskapene har ­ også gjort to boligprosjekter med o ­ mfattende ombruk. Prosjektet The Resource Rows i ­ Ørestad Syd i København er et bolig­ prosjekt på rundt 9000 kvadratmeter som blir ­Danmarks første boligprosjekt bygd med ­materialer fra forlatte hus.

94


VI BYGGER GODE STEDER Å JOBBE. LEVERT SOM AVTALT. Seltor er spesialister på leietakertilpasning i alle typer bygg. Vi har levert krevende løsninger innen byggfaget siden 1938, og har egne håndverkere som fokuserer på sikkerhet, gjennomføring og sluttresultat. Dermed er både byggherre og leietaker garantert en god prosess. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Vi leverer på kvalitet.

seltor.no

Foto: nyebilder.no

Prosjekt: Kjørboparken Kunde: Entra AS Levert som avtalt: mars 2018


VIL HA FLERE BOLIGER PÅ SKØYEN AV: DAG-JØRGEN SALTNES

FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

Plan- og bygningsetaten vil at flere av ­kontorprosjektene på Skøyen skal øke ­boligandelen.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

96


«Plan- og bygningsetaten anbefaler sine leietagere anbefaler at boliger skal ­sikres i alle delområder av Skøyen for å bidra til funksjonsmangfold.»

K

ontorområdet Skøyen har vært gjen­ nom en rivende utvikling de ­seneste 20-30 årene, med ut­ viklingen av en rekke nye kontorbygg. Den ­ seneste tiden er det også blitt gjennomført flere ­ bolig­ utviklinger i bydelen, men Plan- og bygningsetaten vil ha enda flere boliger. Også i de planlagte kontorbyggene. I dag bor det rundt 3000 mennesker på Skøyen. Plan- og bygningsetaten har ­tidligere tatt til orde for at Skøyen skal få over 10 000 nye innbyggere. Det forutsetter en be­ tydelig utvikling av Bestumkilen, men også eksisterende kontorbygg må gjøre plass til ­ ­boliger dersom de skal erstattes med nye bygg.

BOLIGER: Myndighetene vil ha langt flere boliger i eiendoms­prosjektene på Skøyen. ­Illustrasjonsfoto.

FLERE BOLIGER Fram Eiendom eier Drammensveien 126, som i dag er en eiendom med et eksisterende kontor­ bygg på 9 og 3 etasjer, beliggende innenfor Thuneområdet på Skøyen. Der foreslår Fram Eiendom å rive de eksisterende bygningene på til sammen 6500 kvadrat­ meter. Selskapet har fremmet to alternativ i sitt planforslag som begge har kombinert be­ byggelse med økt utnyttelse og høyder. Det første alternativet har et totalt bruks­ areal på 9450 kvadratmeter, med m ­ aksimale byggehøyder på 9 og 7 etasjer. Det andre alternativet har byggehøyder på 12 og 8 ­ ­etasjer og inneholder ca. 20 boliger i de fire etasjene i den høyeste bygningsdelen. Plan- og bygningsetaten mener imidlertid at ingen av de to forslagene ivaretar både ønsket funksjonsmangfold med boliger og

97

det etaten mener bør settes som maksi­male bygningshøyder tilpasset Thuneområdets ­bevaringsverdige miljø. «Plan- og bygningsetaten har oppfordret forslagstiller til å inkludere boliger i sitt planforslag. Etaten anbefaler at boliger skal ­sikres i alle delområder av Skøyen for å bidra til funksjonsmangfold», skriver etaten i sin ­anbefaling til planforslaget. MER BOLIG ENN KONTOR Bak Orklas nye hovedkontor i Drammens­ veien 149 ligger Essobygget som Orkla Eiendom ønsker å rive. Orkla har skissert ­ et prosjekt på 33 000 kvadratmeter, hvorav drøye 18 000 kvadratmeter er bolig og resten er næring. Prosjektet ligger langt frem i tid (etter at Fornebubanen er på plass), sam­ tidig som Plan- og bygningsetaten har vært ­skeptisk til planlagte byggehøyder. Planene illustrerer like fullt hvordan de nye kontor­ byggene som kommer på Skøyen vil ha en stor andel bolig. KREVENDE Å FÅ TIL En av utfordringene Plan- og bygningsetaten har med flere av byggene og gårdeierne på Skøyen, når det gjelder å få opp bolig­andelen, er at de allerede i dag har vel­ fungerende nærings­ eiendommer som er leid ut. Kost­ naden ved å rive og bygge nytt er stor, og utviklerne må derfor oppnå høy tetthet for at det skal være regningssvarende målt opp


« I dag bor det rundt 3000 mennesker på Skøyen. Plan- og bygningsetaten har ­tidligere tatt til orde for at Skøyen skal få over 10 000 nye innbyggere.»

mot dagens utleie. Samtidig har Plan- og bygningsetaten vist liten vilje til å legge på etasjer på flere av prosjektene. Dermed vil de eksisterende næringsbyggene trolig bli leid ut som før fremfor at det legges til rette for nye boliger. Partner i Agate Eiendom, Emil Paaske, er koordinator for grunneierne og utbyggerne på Skøyen. Han uttalte i våres til Nettavisen at at kun et fåtall av planene vil bli realisert dersom områdeplanen blir slik den foreligger i dag. – Da vil de heller leie ut til eksisterende leie­takere, sa han til Nettavisen. Han mener grunneierne deler politikerne og PBEs visjoner for Skøyen, men la til at det forutsetter at de som eier byggene i dag ser seg tjent med å ta risikoen med å rive det som er og bygge nytt. Planmyndighetene har ­redusert makshøyder, noe som slår ut i lavere lønnsomhet ved ombygginger. - Planmyndighetene forutsetter også at

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

nye boliger sentralt på Skøyen skal bygges, enten oppå eksisterende næringsbygg eller i nye næringsbygg­-etasjer. Dette er både dyrt og komplisert, og det vil derfor ikke bli så ­mange boliger som planen i dag legger opp til, sa Paaske videre til Nettavisen. GJØR SOM TIDLIGERE Eiendomsspar eier Drammensveien 159, et bygg som leies ut til Elkjøp og ulike kontor­ virksomheter. – I planforslaget som i første omgang ble sendt til offentlig ettersyn, var det daværende feltet som omfattet eiendommen, avmerket til utnyttelse på 400 prosent, med en maksi­ mal etasjehøyde på 16 etasjer. Dette opplever vi at var en videreføring av til­nærmingen i ­Byplangrep Skøyen fra 2015, skriver eiendoms­ direktør Jørgen Sollie i et brev til byrådsleder Raymond Johansen og fortsetter: «I etatens endelige planforslag som er oversendt til rådhuset, er imidlertid både

felt­utnyttelse lavere enn tidligere skissert og ­antall etasjer tatt ned. Dette er et generelt grep for hele planen. Etatens forslag legger nå opp til at området som er tettest på ­Skøyen stasjon, ikke har den høyeste ­utnyttelsen på Skøyen.» Han mener det mest nærliggende nå er at Eiendomsspar velger å ikke utvikle eien­ dommen i overskuelig fremtid. «Drammens­ veien 159 får med etatens forslag en endring i utnyttelse fra ca. 5 500 kvadratmeter til 14 000 kvadratmeter. Selv om dette isolert sett kan synes som en betydelig økning, vil den ikke bli gjennomført», skriver han i ­brevet og viser til at eiendommen i dag har en bruk som innebærer en løpende inntekt som gir den en verdi som er langt større enn teknisk verdi av bygningsmassen. Urbania Eiendom, som har tatt over Hovfaret 11, hadde planer om å k ­ onvertere næringseiendommen til boliger. Men de ­ ­planene er nå skrinlagt som følge av område­ planen for foreligger for Skøyen/Hoff.

98


FOTO: MARTE GJÆRDE

VIL BYGGE NYTT Christian Ringnes’ Eiendomsspar er blant de som vil ha høyere utnyttelse for å kunne rive og bygge nytt.

99


AV: RAGNAR EGGEN, ANALYSESJEF AKERSHUS EIENDOM

MARKEDSPULS – k­ ontormarkedet 2H 2019

SOLFYLT SOMMER – MEN MØRKE SKYER I HORISONTEN? Ved starten av andre halvår er stemningen god blant gårdeiere og utleiemeglere i Oslo. Kontorer leies ut på solide nivåer, kontrakts­ volumene er solide, og nye prosjekter vil reise seg. Den internasjonale økonomiske ­ uroen gir enn så lenge ikke noen negative ­impulser til etterspørselssiden, men mange lurer på hvordan situasjonen blir utover i neste år. Når man går gjennom hendelser og trender det siste halvåret, ser man imidler­ tid at markedet er relativt robust og kan tåle noen rystelser. De viktigste nye kontrakter inngått i første halvår 2019 er de følgende (tabell til høyre):

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

SENTRUM DRAR FRA PÅ LEIEVEKST. Dette er et fenomen som har forsterket seg gjennom 2018 og så langt i 2019. Det sentrale kontorområdet, ytre begrenset ­ av ­Grønland t-banestasjon, Stensberggata og Solli plass, har en merkbar leievekst, men andre o ­ mråder viser liten bevegelse gjennom de siste tolv måneder. Dette er et skole­ eksempel på tilbud og etter­ spørsel, siden sentrum har relativt sett lite ny­ bygging, ganske mye ­riving og solid etter­ spørsel, mens det har vært langt flere nye kvadrat­metre tilført i kontor­områder uten­ for ­sentrum.

100


FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

OSLO SENTRUM Sentrum drar fra på leievekst.

STO R E L E I E KO NTRAKTER I OS LOS KO NTO RM AR KED SI GN ER T I 2. KVA R TA L 2019 LEIETAKER

ADRESSE

AREAL

KOMMENTAR

Utlendingsdirektoratet (UDI)

Innspurten 11

16 000

Nybygg 2020

Swedbank

Ruseløkkveien 26

5 200

Nybygg 2021

Utdanningsetaten

Fyrstikkalléen 3A

5 100

Sparebank 1

Torggata 2

4 500

WeWork

Fjordalléen 16

4 200

Asker kommune

Lensmannslia 4

4 000

WeWork

Haakon Vii's gate 5

3 500

Kontor-som-service

Scatec Solar

Drammensveien 147

3 100

Nybygg 2019

Føyen Torkildsen Advokatfirma

Dronning Eufemias gate 8

3 000

Totalrehabilitering

Bull & Co

Universitetsgata 7

2 720

Nybygg 2021

WeWork

Tjuvholmen allé 3

2 700

Kontor-som-service

Visolit

Pilestredet 33

2 600

Dorocare

Bøkkerveien 5

1 607

Apsis

Universitetsgata 2

1 500

101

Kontor-som-service

Nybygg 2019


Leienivåer, Høy Standard Kontor, Oslo 2005-2019 Kvartalsvise, nominelle tall. Kr/M2/år 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Sentrum: Vika-Aker Brygge

Sentrum: Kvadraturen

Sentrum nord: Akersgt-Holbergs plass

Sentrum øst: Bjørvika-Oslo S

Skøyen

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Lysaker

Kilde: Akershus Eiendom, august 2019

Leienivåer i Oslo, juli 2019

Oslo ytre vest

Skøyen

Lysaker

Oslo ytre øst Sinsen/ Nydalen Storo/ Ullevål Kjelsås/ Grefsen Hasle/ Alna/ Ulven Økern Indre by Majorstuen nord

E6

Indre by vest

Helsfyr/ Bryn

Leie i NOK / m2 for normalt bra standard / topp standard 3.600 / 4.900

Sentrum

3.200 / 4.000

Indre by øst

2.700 / 3.600 2.300 / 3.000

Ryen

1.850 / 2.600 1.600 / 2.100

Fornebu

Oslo ytre sør

1.450 / 1.900 1.200 / 1.600

6 EE6

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

18

E18

102


- Omtrent 15% av IKT-bedrifter på flyttefot beveger seg fra et kontorområde langs ring 3 og inn til ­sentrum.

Storparten av veksten i etterspørselen er organisk vekst i mange bransjer – u ­ tvidelser og nystartede bedrifter i vekst. Men, som vi har fokusert på i tidligere analyser, er det spesielt IKT-bransjen som bidrar til etter­ spørselsøkningen i sentrum. Omtrent 15% av IKT-bedrifter på flyttefot beveger seg fra et kontorområde langs ring 3 og inn til ­sentrum. Av de øvrige IKT-bedriftene ­flytter drøyt 80% internt i sentrum eller internt i rand­sone-områdene, så det er fortsatt ikke en flodbølge av sentrums-tilflyttinger – men av de andre private bransjer er det under 5% som bytter mellom sentrum og randsonene, så i h ­ istorisk og relativ sammenheng har vi en merkbar flyttetrend i IKT-bransjen i dag. I tillegg er vårt inntrykk at de som flytter på seg i sentrum sjelden kan forvente å finne lokaler som gir mulighet for vesentlig mindre arealbruk per ansatt enn lokalene de flytter fra. Synlig arealeffektivisering ser vi deri­ mot ved de fleste flyttinger til Økern, Hels­ fyr eller Skøyen – men dette henger oftest sammen med innflytting i nybygg, så noe av for­klaringen ligger der. Når leienivåene i sentrum drar fra på d ­ enne måten, blir forskjellen ut til «­utmerkede» bygg i velutviklede kontorbeliggenheter langs ring 3, som Helsfyr og Lys­aker, stadig større; det kan nærme seg dobbelt så høy leie­kostnad per ansatt. For høy standard ­lokaler er nå vår

indeks for Sentrum (utenfor Vika) 60% høy­ ere enn for eksempel Helsfyr – i 2007 lå den 45% høyere, og i 2000 kun 22% høyere. Denne forskjellen kan man forvente at vil gi en del leietakere et sterkt incentiv for å vur­ dere utflytting, inntil pris­forskjellene j­evner seg ut noe. Vi har imidlertid ­ identifisert tre hovedårsaker til at man likevel velger ­sentrum, selv til dobbelt kvadratmeter pris i mindre effektive bygg, og de tre er som f­ ølger: • kollektivtrafikk og bilfiendtlighet – det er blitt stadig dyrere og mindre attraktivt å pendle til Oslo med bil. Det er verst å få parkering i sentrum, men sentrum ­vinner på at «alle veier fører til Rom» eller at det normalt er kortest for alle til sammen å komme seg inn til sentrum, mens noen vil ha trøbbel med å pendle fra for e ­ ksempel Vestby til en T-bane-beliggenhet som Økern. Toglinjene spiller en viktig rolle for å komme seg til sentrum, mens banebytte fort kan legge 15-25 minutter til en pendle­ rute morgen og kveld. • kaffebarer, restauranter og kulturelle til­ bud – flere bedrifter vektlegger at arbeids­ takerne, spesielt de yngre, ønsker å jobbe der det er liv på gateplan og muligheter for å være sosial etter jobb. Den virkelige storbyfølelsen får man bare i gangavstand til Egertorget, virker å være oppfatningen. Mange yngre bor også nær sentrum. Vi har

fått høre at dette har vært en kritisk faktor for flere IKT-aktører de siste årene, og at leietakere frykter høyere turnover blant yngre ansatte om man sitter usentralt. • kort vei til kunder og andre kontakter – i sentrum er det en så stor kritisk masse av kontorer (nær 40% av alt i hele Oslo) at de fleste vil finne at de sparer tid og p ­ enger på å sitte sentralt. Som for pendling er det også en gevinst i at det er relativt kort til alle t-bane- eller tog-beliggenhe­ ter (­Ny­dalen eller Lysaker) om man har kunde­ møter eller annet der. Spesielt de tjenesteytende næringer vil ha gevinst av dette, og også de som reiser mye i innland og utland med fly eller tog. REKORDLAVE NIVÅER FOR LEDIGHET, MEN IKKE SPRETT CHAMPAGNEN ENDA I skrivende stund teller vi opp kontorledig­ heten for starten av 3. kvartal, og vi finner en sentrumsledighet på omtrent 3,5% - på linje med det glade årsskiftet 2007/08. For hele Oslo er snittledigheten nå under 5%, så det nærmer seg den historiske bunnen også i markedet generelt, men det er i sentrum det begynner å bli langt mellom ledige lokaler. En grunn til å ikke spå euforisk stemning blant gårdeierne, er den litt kunstig raske


nedgangen – opp mot 30% av arealene signert i sentrum de siste 6 månedene er ­ for Wework, Spaces og andre Kontor-Som-­ Service (­KSS)-aktører – og i stor grad uten at sluttbruker av arealene har signert, for ­disse sentrene åpner ikke før senere i år eller i 2020. KSS-­arealene er med andre ord fort­ satt med i konkurransebildet og vil «­spise» av leie­takermassen for å bli fylt opp, så ledig­ heten er reelt litt høyere enn målingene til­ sier. Den sterke tilstedeværelsen av KSS i sentrum vil legge økt press på gårdeierne for å tilby god service og fleksibilitet så man ikke «skaller av» for mange leietakere til de nye aktørene. Man kan derfor snakke om at man sitter på et produkt som gir mer inntekt, men som det også koster mer å levere. Mange vil hevde at vi tross alt er på så lave ledighetsnivåer at det blir vanskelig å spå hvor store utslag det får når leietakere har lite å velge i og begynner å by mot hverandre. Vi velger likevel å bremse festbudsjettet litt, og peker på at leieveksten er mest korrelert med leietakernes syn på fremtiden (som bestemmer hvor mye og raskt de bestiller ­ arealer) – som igjen korrelerer sterkt med de offisielle BNP-vekst-forventningene, som ikke har stått i taket. Vi har en grei økono­ misk vekst, og arbeidsledigheten går ned, men vi er langt unna 2006-7-stemningen – de fleste tror på svekket vekst neste år. TOPPNOTERINGER PÅ KONTORLEIE-INDEKSER (MEN NOMINELT) Som følge av tre hyggelige år med oppgang, ser vi rekordnivåer for de fleste leie­indeksene

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

for Oslo sentrum. Aller øverst troner som vanlig Vika-Aker Brygge, med et snittnivå for høy standard som vi ved starten av 3. kvartal 2019 har satt til 4.900 kr/m2. Dersom vi skulle tangert toppnivåene fra 2007 i reelle tall, måtte imidlertid denne ­indeksen ha nådd 5.600 kr/m2, og om man skulle slått indeksen notert i «jappetiden» 1987-88, måtte vi vært på hele 6.100 kr/m2. Vi er slik sett ikke i nærheten av reelle topp­ nivåer enda, og dette gjelder like mye i andre deler av Oslo. Merk at dette tallet beskriver snittnivået for høy standard – de som s­ ignerer i toppetasjene på de aller beste byggene, må nå regne med å være i området 6.000 kr/m2 i dette nabolaget, men det gjelder ikke mange kvadratmeter eller enkeltlokaler. KONTOR-SOM-SERVICE: ­TRENDEN FORTSETTER Ved halvårsskiftet ble de nye kontraktene WeWork har tegnet i Vika, på Aker ­Brygge og på Tjuvholmen offentliggjort. Sam­ tidig flytter flere leietakere inn hos Spaces, ­Evolve, Epicenter, UMA og MESH, samt de andre aktørene i Kontor-Som-Service (KSS)-­ segmentet. Trenden som skjøt fart høsten 2017 fortsetter med fullt trykk – og sentrum har fått majoriteten av de nyåpnede eller ny-signerte sentrene. Grafen under viser vår opptelling per 1. august, samt vurdering av videre signeringer i løpet av høsten. I hele Oslo har nå volumet av sentre nådd 1,7% av totalvolumet, når vi teller de signerte arealene. I sentrum har andelen passert 3%, og vi forventer at den vil stige

ytterligere i l­øpet av høsten. Erfaringer fra ­større e ­ uropeiske byer tilsier at vi ikke har sett t­oppen enda, og at andelen lokaler i Oslo sentrum fint kan gå til 5-7% før vi kan ­synes vi har en stor andel. Ettersom Oslo ikke ­ligger først i løypa her, vil vi kunne ­ekstrapolere erfaringer fra disse byene når – eller hvis – markedet begynner å mettes. Det er det så langt ikke tegn til. Selv om aktørene er forsiktige med å gi ut tall som illustrerer fyllingsgrad, ­observerer vi at nesten alle sentre i aksen fra ­Bjør­vika til Vika har solid belegg kort tid etter ­åpning. Etterspørselen er slik sett geografisk ­fokusert tett på knutepunktene, og vi har ikke enda sett effekter av at de forskjellige KSS-aktørene konkurrerer med hverandre eller hvilke konsepter som treffer best. Med mange nye åpninger bør vi kunne se mer konkurranse i løpet av neste år, hvis ikke etter­ spørselen etter fleksible lokaler ­generelt fortsetter å stige. Slik det er nå, ser vi en fremtid der de tre partene gårdeier, leietaker og KSS-­operatør sammen skal løse leietakerens s­vingende areal­ behov. Som verden forandrer seg fortere, vil bedriftens arealbruk endres ­ ­raskere, og alle store eiendomsbesittere må velge sin strategi for å være med i det ­endrede ­konkurransebildet. Også KSS-operatørene vil møte større konkurranse og må følge med på teknologi- og produktutvikling for å henge med – det er ikke trolig at vi har like mange aktører av den typen om 5 år som i dag.

104


Kontor-Som-Service: Arealer i Oslo

M2 kontor 180 000 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0

2011

2012

2013

Tidligere etablert

2014

2015

2016

Signert inneværende år

Anslag for resten av 2019

Kilde: Akershus Eiendom, august 2019

Andeler av areal som er avsatt til Kontor-Som-Service-formål

Oslo ytre vest

Skøyen

Oslo ytre øst Sinsen/ Nydalen Storo/ Ullevål Kjelsås/ Grefsen Hasle/ Alna/ Ulven Økern Indre by Majorstuen nord

E6

Indre by vest

Helsfyr/ Bryn Sentrum

Andel signert til, eller i drift som KSS per 15.8.2019:

Indre by øst

Lysaker

Ryen

over 5 % 3-5 % 2-3 %

Oslo ytre sør

Fornebu

1-2 % 0-1 %

6 EE6 105


Leienivåer i Oslo sentrum, 2005-2020E

6 000 5 000 4 000 3 000 2 000

E6

E6

1 000 0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Sentrum nordvest

Kvadraturen

Sentrum vest

Bjørvika-Oslo s

2012

2013

Leienivåer i Oslo Sentrum ved årsslutt Indeks for høy standard, nominelle verdier.

2014

2015

2016

2017

Sentrum nord øst

2018

2019E

2020E

Vika-Aker brygge

E6

E6

Endring i leienivåer, Oslos kontorområder, 2017-2020E

E6

2017

E6

2018

6 EE6

6 EE6

6 EE11 88 E

6 EE11 88 E

Årlig nominell vekst i leienivåene for høy standard > 10 %

EE11 88

2019

E6

Gjennom 2017 og 2018 hadde flere områder vekst, E 6 og nå er det hovedsakelig i sentrum leiene stiger.

EE11 88

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

EE11 88

2020

E6

I 2020 forventes den økonomiske veksten å svekkes E 6 litt, og det bør påvirke leieveksten. Vestlige områder forventes å stige videre på grunn av oppsvinget i oljeindustrien.

EE11 88

106

+5 – +10% -5 – +5%


FOTO: NYEBILDER.NO

RAGNAR EGGEN Analysesjef Akershus Eiendom.

VI FÅR NÅ EN NYBYGGBØLGE – MEN BEGRENSET I TID OG ROM I 2019-2021 kommer kontorområdene i Oslo nordøst – fra Storo til Bryn – til å få hele 181.000 nye kvadratmeter kontor – mer enn det som er under bygging i vestkorridoren og sentrum til sammen. Rundt halvparten av kvadratmetrene i disse nybyggene i Oslo nordøst har ikke leie­takere enda, noe som kan være en ­kilde til bekymring dersom økonomien skulle ­bremse opp neste år. Imidlertid har flere ut­ byggere i området nå gode erfaringer med at ­nybygg raskt får leietakere når det nærmer seg ferdigs­tillelse – vel å merke blant leie­ takere som trenger 1.000 m2 eller mindre, som ­gjerne har kortere planleggingshorisont. Likevel må bygg i randsone nordøst – spesielt kontorområdet Hasle-Økern, der ­ det ikke-signerte arealet under oppføring til­ svarer hele 14% av totalt kontorareal i 2021, eller 49.800 m2 – søke å tiltrekke seg leie­ takere fra andre deler av byen, både sentrum, vest og ytre øst. God t-bane-transport og en stadig forbedring av «bygulvet» gir et godt ut­ gangspunkt, men samtidig kan man ikke for­ vente særlig leieprisvekst når leietakerne kan velge mellom mange flotte nye arealer. På den annen side øker stadig for­skjellen i leie mellom sentrum og disse kontor­

107

områdene, som beskrevet tidligere. Med priser som kan bli ned mot halvparten av tilsvarende kvalitet som i sentrum, har vi ikke erfaringer til å spå hvordan leietakere vil ­agere, det er litt ukjent terreng. Man får med andre ord virkelig testet hvor mye sentrums­ beliggenhet er verd, sett i sammenheng med faktorene vi diskuterte tidligere i artikkelen. Gitt at makroprognosene ikke endrer seg mye, tror vi det blir et bra marked over hele Oslo i 2020-21, mens flere forventede nybygg kan bremse leieveksten på litt sikt. For 2022 har vi så langt ikke registrert be­ kreftede bygg i markedet, mens OBOS lover å oppføre 90.000 m2 i Construction City på ­Ulven i 2023. På denne tiden forventer vi at en del av de mulige nybyggprosjektene i sentrum «løsner» etter lange regulerings­prosesser, og en del rehabiliterte eldre bygg etter ­offentlige ut-av-sentrum-flyttinger som UDI, vil også komme på markedet. Makro­forholdene mel­ lom nå og 2021 vil uansett bety mer for leie­ utviklingen enn det tilbudssiden vil stå for, ettersom det ikke enda er snakk om store til­ førte volumer historisk sett. REKORDNIVÅER I BJØRVIKA Del-området som har steget forbi 2007-­nivået, og som nærmer seg det ­teoretiske reelle ­nivået fra 1987, er området Bjørvika-Oslo S. Helt

s­ pesifikt er det Dronning Eufemias gate som ser toppnoteringer, og dette er jo en gate som ikke eksisterte i 2007, da det første «­Barcode»-bygget ble fullført. Slik sett har man fått et helt nytt kontor-­nabolag i Oslo, og de siste årene har ­flere nye grupper leietakere flyttet inn – både IKT, media og eiendom er nå representert. Våren 2019 signerte dessuten advokat­ firma nummer to, da Føyen Torkildsen gjorde avtale om å flytte inn i Dronning Eufemias gate 8. Nå som området tar form, brygge­ kanten kommer innen rekkevidde, og man ikke lenger sitter på en byggeplass, tror vi at leienivået her vil stige raskere enn ellers i sentrum, og flere høyt betalende bransjer blir representert i nær fremtid. UTSIKTER OG PROGNOSER FOR DE NÆRMESTE TO ÅRENE Vi tror på fortsatt stigende kontorleie mens norsk økonomi holder et solid tempo – men som kartet viser, avtagende i 2020 i forhold til i år. Internasjonale utsikter tyder imidler­ tid på et svakere 2020 enn tidligere antatt, og dette vil etter hvert kunne forplante seg i ut­ leiemarkedet. Norge har generelt en god støt­ demper i oljebransjen, som nå har gode tider igjen, og statens solide finansielle s­ituasjon gir også sikkerhet for både næringslivet og eiendomsbransjen spesielt.


Nybygg Eiendomsspar har listet opp de største ­ prosjektene som forventes ferdigstillelse i 2019, 2020 og 2021. KILDE: EIENDOMSSPAR

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

108


KILDE: EIENDOMSSPAR

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F ­ ERD IGSTILT I 2 019 :

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2020:

Adresse

Utbygger

22.670

Universitetsgaten 2

Entra

Oslo S Utvikling

22.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

14.495

Drammensveien 145-147

Schage Eiendom

20.000

Alf Bjerckes vei 22 A/B

Aspelin Ramm

10.000

Drammensveien 149/151

Orkla Eiendom

19.500

Øvrige prosjekter

15.350

Dr. Mauds gate 10

Vestre Vika

11.000

Totalt

59.845

Østensjøveien 16

Ferd Eiendom

11.000

Tollbugaten 1A

Aberdeen

7.700

Rådhusgaten 5

Fram

7.000

Innspurten 11-13

NCC Property Dev.

7.000

Philip Pedersens vei 11

NCC Property Dev.

6.000

Youngstorget 3

Olav Thon Gruppen

5.000

Henrik Ibsens gate 4

Fram

4.000

Kjølberggaten 21

Realdrift

3.500

Dr. Mauds gate 10

Vestre Vika

2.000

Bankveien 4

Tandberg Eiendom

2.000

Adresse

Utbygger

Schweigaards gate 33

Bane NOR Eiendom

Dr. Eufemias gate 65

Totalt

Areal m2

150.370

Ca 70% av disse prosjektene er forhåndsutleid.

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F ­ ERD IGSTILT I 2 02 0 :

Adresse

Utbygger

Areal m2

Fyrstikkalléen 1

Oslo Areal

36.000

Freserveien 1

Obos

29.000

Harbitzalleen 3-7

Møller Gruppen Eiendom

26.000

Lørenveien 73

Skanska

20.000

Kongens gate 21

Vedal Investors

18.000

Karvesvingen 5

Høegh Eiendom

16.000

Øvrige prosjekter

15.500

Totalt

160.500

Ca 45% av disse prosjektene er forhåndsutleid.

109

Areal m2 20.000

I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2021:

Adresse

Utbygger

Areal m2

Vestbanetomten, Felt D,

Statsbygg

1.600

Totalt

1.600

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2021:

Adresse

Utbygger

Areal m2

Lørenfaret 1 A/B

Oslo Pensjonsforsikring

Ruseløkkveien 26

Storebrand/Aspelin Ramm

41.500

Schweigaards gate 15

Entra

22.800

Universitetsgaten 7-9

Entra

19.300

48.000

Øvrige prosjekter

124.300

Totalt

255.900

TOTA LT 2020

TOTA LT 2 02 1

220.345

257.500


BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 2020 OG UTOVER

Adresse

Utbygger

Skippergaten

Hav Eiendom

Økernveien 144-147, Bygg 1

Økern Sentrum

15.000

Gullhaug Torg 1-5 +mulig 3

Avantor

14.000

Økernveien 144-147 Bygg 2

Økern Sentrum

Øvrige prosjekter

Areal m2 20.000

8.000 6.865

Totalt

63.865

MU LI GE PR OSJ EKTER ETTER 2021: Adresse

Utbygger

Areal m2

Regjeringskvartalet

Statsbygg

90.000

Persveien 2, 4, 4b & Ulven­ veien 91

Ulven

85.000

Biskop Gunnerus gate 14b

KLP Eiendom

55.000

Østre Aker vei 90

Winta Eiendom

46.000

Innspurten 11-13

NCC Property Dev.

45.000

Bøkkerveien/Karvesvingen

Høegh Eiendom

44.000

Østre Aker vei 90

Winta Eiendom

32.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

27.400

Leif Tronstads plass 7

DnB Næringsmegling

25.000

Øvrige prosjekter

258.850

Totalt

708.250

TI LDELS U SI KR E PR OSJ EKTER ETTER 2021:

TOTA LT P ROS JEKTER E TTER 2 02 1:

3.174.991 0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

Adresse

Areal m2

Vollsveien 13-17 og Lilleakerveien 4f-j og nr 16-18

162.000

Ulven senterområde

104.000

Filipstad «Hans Jæger Kvartal»

100.000

Ulvenveien 84 «Økern S»

100.000

Fornebu «Technoport»

80.000

Strømsveien 221-223

60.000

Billingstadsletta 30

60.000

Øvrige prosjekter

1.736.876

Totalt

2.402.876

110

KILDE: EIENDOMSSPAR

SA N N SYN LI GE PR OSJ EKTER FER DI GSTI LT ETTER 202 1 :


Lyse lokaler til leie i Fornebuveien 1-3.

Der du trives vokser du GROW kan tilby en rå kombinasjon av overlegen eksponering mot Norges mest trafikkerte vei og samtidig tilby unike utendørs møterom i den rolige bakhagen. Restauranten Spire har høy fokus på kortreist økologisk og sunn mat, alt for at de ansatte skal trives.

• • • • • • •

Arealer fra 600 kvm til 4 200 kvm

UNIK PROFILERING MOT E18 TOG, BUSS, FLYTOG 5 MIN GANGAVSTAND GOD PARKERINGSDEKNING GRØNN BAKHAGE MED PAVILIONGER SPIRE SPISERI - SUNN FROKOST/LUNSJ DUSJ/GARDEROBER SYKKELPARKERING

KONTAKT Jan W. Roll Newsec AS T: 905 33 369 E: jr@newsec.no

Martin Johannessen Newsec AS T: 916 08 466 E: mj@newsec.no

www.grow1-3.no


Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo.

KILDE: UNION

LEIEPRISTABELL Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Ledighet %

6mnd

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

5 800

5 100

4 400

3 200

5,8 %

+ 0,1 %

Bjørvika

4 300

3 500

3 000

2 500

1,2 %

- 0,2 %

Øvrige sentrum

3 700

3 400

2 800

2 000

3,7 %

+ 0,4 %

Indre vest

3 600

3 000

2 400

1 900

4,5 %

+ 0,3 %

Indre nord

2 200

1 900

1 700

1 400

3,1 %

- 1,9 %

Indre øst

2 900

2 000

1 700

1 300

2,2 %

+ 0,9 %

Skøyen

3 500

3 100

2 600

1 900

9,2 %

+ 2,6 %

Lysaker

2 500

2 100

1 800

1 500

11,0 %

+ 0,1 %

Fornebu

2 000

1 800

1 400

1 300

8,0 %

+ 0,2 %

Nydalen

2 500

2 200

1 800

1 450

3,7 %

+ 0,2 %

Bryn / Helsfyr

2 250

1 900

1 600

1 300

7,7 %

- 2,5 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 200

1 800

1 600

1 200

16,6 %

+ 4,9 %

Ytre vest

1 800

1 600

1 400

1 350

1,6 %

- 1,7 %

Ytre nord og øst

1 700

1 600

1 350

1 150

5,4 %

- 1,0 %

Ytre syd

1 800

1 600

1 350

1 150

2,8 %

- 3,0 %

2 300

1 800

1 500

1 200

5,9 %

- 0,5 %

Asker & Bærum

KILDE: UNION

Høy standard

% 14

2800

12

2400

10

2000

8

1600

6

1200

4

800

2

400

0 2001

2003

2005

2007

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | LEI EPRI SER

2009

2011

2013

2015

2017

2019 E 2021 E

112

0

Nominell leiepris (Høyre) Kontorledighet (Venstre)


Illustrasjon

Nyrenoverte kontorlokaler v/ Holbergs Plass

Tullins gate 6 Illustrasjon

358 - 716 kvm BTA kontorlokaler til leie

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

JONAS MYHRE Akershus Eiendom

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 998 69 900 e jm@akershuseiendom.no

De ledige lokalene ligger i 5. og 6. etasje. Lokalene har en effektiv planløsning med gjennomlys og god gjennomgående takhøyde. Lokalene rives til betongen og bygges opp igjen i samråd med ny leietaker med gode kvaliteter.


Hvordan måle ytelsen av en arbeidsplass? Da Aker BP vurderte hvorvidt de skulle bytte kontor­lokaler eller omorganisere kontorland­ skapet, ble løsningen sensorer. AV: SILJE RØNNE | FOTO: AKER BP

De ansatte i Aker BP i Stavanger har behov for en mer dynamisk arbeidsplass. Da ble spørsmålet – hvordan skal de finne nok data til å ta den riktige avgjørelsen? Løsningen ble å installere rundt 460 sensorer i to utvalgte ­arbeidsplass-områder, på deres hovedkontor i Jåttåvågveien utenfor Stavanger. Sensorene måler alt fra temperatur og Co2-innhold i luften, til hvor ofte, og av hvor mange en gitt arbeidssone blir benyttet. I­ ­rommene og ved pultene reagerer ­sensorene på kroppsvarme for å registrere tilstede­ værelse og plassbruk. Sensorene settes opp i et eget, lukket nettverk, og lagrer brukerdata lokalt. På denne måten er sjansen liten for at datainnhentingen blir forstyrret, for eksempel hvis internettet er nede. IoT-plattformen er skalerbar til å kunne måle plassutnyttelse av noen få rom, eller hele kontorbygninger – Det var viktig for oss å snu oss kjapt rundt og mobilisere for å få i gang piloten, med en

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | TEKNOLOGI

gang kunde Aker BP meldte sin interesse. De var med oss på studietur til vårt hovedkontor i Kista høsten 2018, og fikk demonstrert der hvordan vi høster data fra våre kontorlokaler og bruker det til å gjøre arbeidsmiljøet bedre, sier Håkon Herland, sjef for innovasjon i Coor Norge. Sensorene er levert av den svenske ­leverandøren Yanzi, som Coor er samarbeids­ partner med. Jeg kunne tenke meg å installere sensorer i mitt kontorlokale – hva bør jeg være OBS på? • Sjekk at du kan skaffe oppdaterte plan­ tegninger for landskapet, det er helt sentralt for planlegging, installasjon og oppfølging av sensorene. • Gjeldende infrastruktur for strøm og inter­ nett i etasjen(e) må sjekkes grundig fordi ulike sensor-løsninger kommer med ulike ­ krav til oppkobling. • Sensormåling bør optimalt kombineres

med kvalitative undersøkelser blant ulike bruker­grupper. HVORDAN MÅLE YTELSEN AV EN ­ARBEIDSPLASS Aker BP har en ganske sammensatt ansatt­ masse på hovedkontoret i Stavanger. Her ­h user de cirka 700 egne ansatte, i tillegg til nærmere 1.300 eksterne kontraktører og partnere. Coor har installert sensorer i to ulike områder: et landskap med rundt 160 sitteplasser og cirka 30 cellekontorer og stillerom, samt et ­om­r åde med kun møte­ rom. Aker BP hadde behov for ­kvantitative data for å kunne for­ a nkre avgjørelsen om bytte eller omorganisering av kontor­ lokalene. Hvordan får man målt og sam­ menlignet ytelsen av disse ulike typene ­a rbeidsplasser?

114


HÃ…KON HERLAND Sjef for innovasjon i Coor Norge.

115


– Tiltak som gjør en ansatt bare én prosent mer effektiv vil kunne gi store innsparinger HÅKON HERLAND, sjef for innovasjon i Coor Norge

– I denne piloten har det vært avgjørende å sette rette kategorier for de ulike typene arbeidsplasser, og sette egne parameter for ­ disse. De kan nødvendigvis ikke måles opp mot hverandre, fordi de har ulike bruks­mønster i utgangspunktet. Derfor er vi inne og ser på og justerer måltall og parameter jevnlig. Da kan vi bedre forstå hvorfor vi får de ulike tallene for hver type rom, i stedet for å sammenligne tall for ulike rom, forteller Herland. Sensorene sender sine data i nær sanntid til et dashboard der både kunde og Coor kan klikke seg inn og se på statistikken. – Selv om sensorløsningen kan tilby statistikk­rapporter levert i sanntid til k ­ unden, er det likevel viktig å presisere at en slik umiddel­bar innsikt ikke gir umiddelbare svar. Dataen er nakne tall som må tolkes, og ses over en periode, for å kunne gi mening, sier han. Coors egne «tallknusere» er organisert som en rådgiveravdeling i Sverige, og et lignende team skal etableres i Norge. INTERNET OF THINGS – Buzzord som «IoT», «sensorer», og «AI» kan for en ansatt sende tankene hen til negativ overvåkning av arbeidsplass og ­produktivitet. Yanzi-sensorene innebærer derimot ingen trussel mot en ansatt sitt personvern, da den kun måler bevegelsesmønster og tilstede­ værelse uten sporing. Med tilgjengelig­

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | TEKNOLOGI

gjøringen av oppkoblede, smarte dingser på arbeidsplassen har det aldri vært lettere for arbeidsgiver å samle oppdaterte, objektive data for å kunne ta informerte avgjørelser som påvirker arealutnyttelse og tilrettelegging av kontorlokalet, forklarer Herland og påpeker at det viktigste er at datainnhentingen gjør det mulig å forstå hvordan man kan gjøre det ­mulig for de ansatte å bli mer effektive. – Tiltak som gjør en ansatt bare én prosent mer effektiv vil kunne gi store innsparinger, forsetter han. Hva er noe av det sensorene kan si så langt? I et tenkt møterom er det nyttig med flere typer sensorer; én som måler hvorvidt det er noen i rommet, én for luftkvalitet, én for å måle tilstedeværelse (en sensor under bordet per sitteplass), etc. Tallene under er basert på målinger i en periode på litt over tre måneder, fra mars til juni. • Gjennomsnittlig utnyttelsesgrad for både kontorplasser og møterom ligger på drøyt 35 % i løpet av en arbeidsdag, som er på ­samme nivå som andre, sammenliknbare kunders kontorer Coor har undersøkt i ­ Norden. Tiltak for å optimalisere ­ utnyttelsen av kontorplasser kan innebære å vurdere mer aktivitets­ baserte arealer uten helt ­ faste plasser, men dette krever at de ­ ­ ansatte ­involveres tett i en dypere vurdering, plan­ legging og gjennomføring.

• Globale undersøkelser på tvers av ­ ulike bedrifter og typer kontormiljøer viser at møterom i gjennomsnitt har veldig lav ­utnyttelsesgrad (19 %), som tyder på at møte­ rom jevnt over er for store. Hos Aker BP er utnyttelsesgraden på møterom altså h ­ øyere, men det er fortsatt stort potensial for å vur­ dere flere og mindre møterom, eventuelt gjøre det mulig å dele opp store møterom midlertidig med foldedører e.l. De større, bookbare møterommene hos Aker BP er opptatt i snitt 64 % av en arbeidsdag. • Temperaturen i kontorlokaler og møterom varierer mye, mellom 20 og 30 grader, og det er ikke overraskende at de små møte­ rommene bringer ytterpunktene. Generelt sett kan det vurderes å senke temperaturen noe, og spesielt i visse deler av de under­ søkte arealene. • Luftfuktighet (mellom 20 % og 70 %) og CO2-nivå (mellom 400 ppm og 1600 ppm) varierer en del, spesielt i små møterom og i kontorlandskapet. Gjennom hoved­ parten av hver arbeidsdag er parameterne for inneklimaet likevel innenfor ­fornuftige minste- og maksverdier. Enkelte top­ per kan potensielt unngås ved å vurdere juste­ring av temperatur og ventilasjon i ­enkelte rom og områder, i tillegg til å sette ­retningslinjer for å legge inn tid mellom lengre møter.

116


www.S7.no

NYE LOKALER I OSLOS MEST SENTRALE BYGG! 18 000 kvm kontor på Oslos mest sentrale adresse. Det legges til rette for inspirerende arbeidsforhold der leietakerne får skreddersydde løsninger etter behov. Lyse, høyteknologiske og fleksible kontorlokaler vil stå klare for leietakere i 1. halvår 2022.

MEGLER: Håkon Tanberg E-post: ht@malling.no Tlf: +47 901 02 808


I GRIEGS FOTSPOR Inspirert av nasjonalromantikken har Bergens nye luksushotell blitt en hyllest til Edvard Grieg og et brennende ønske om å gjenopprette et arkitektonisk landemerke tilbake til fordums prakt. AV: HANNE ARVIK OG KATHRINE WANGSMO , METROPOLIS ARKITEKTUR & DESIGN AS | FOTO: METROPOLIS ARKITEKTUR & DESIGN AS

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

118


HARMONI Kurvede sofaer som understreker formen på de sær­ egne v ­ induene langs ­fasaden.

119


1

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

120


2

1 Lekker belysning står godt til en himling med historiske detal­ jer og stukkatur. 2 Hotellrom med ­konseptet vinter. Mørk veggfarge for å skape en intim og deilig vinterstemning med en lys, frisk him­ ling. Farge­paletten har en variasjon av blå og gråtoner, ­blanke speil, glass­ bord, sorte detaljer og varm orange.

Ved Vågsallmenningen i Bergen sentrum har det gamle bankbygget igjen blitt et av byens samlingspunkter. OPUS XVI -The Edvard Grieg Heritage Hotel skulle bli et natur­ lig knutepunkt for musikk og kultur. Et levende og naturlig møtested for byens befolkning, men også det foretrukne stedet for fritidsreisende, business- og konferansegjester. Hotellet er medlem av Small Luxury Hotels og drives av ekteparet Britt Marie og Alexander Grieg. Metropolis har vært med på å forvandle arkitektonisk historie til et mo­ derne og luksuriøst hotell med 65 unike rom i hjertet av Bergen. MUSIKALSK INSPIRASJON Hotellet er oppkalt etter Edvard Griegs A-moll-konsert fra 1868, en av verdens fem mest spilte klaverkonserter. Det er ­ingen tilfeldighet at en av Norges største komponister er ­inspirasjonen til hotellet. Vertskapet Britt Marie og Alexan­ der Grieg, ­begge med hotellfaglig utdanning og erfaring, har tilknytning til ­komponisten. Alexander er oldebarn av Edvard Grieg bror. E ­ kteparet har selv fulgt prosessen fra A til Å, i et ønske om å ta vare på og dyrke den helt særeg­ ne identiteten til bygningen og den rike historien som bor i veggene i et av Bergens flotteste bygg,” Bergens Kredit­ bank”, oppført i historisk stil i 1876.

121

HISTORISK HOVEDROLLE I det gjestene kommer inn dørene møtes de av et høylytt, ­historisk og varmt rom. Her er det nettopp den ­originale ­arkitekturen som spiller hovedrollen. Fellesarealene med ­resepsjon, lobby, og restaurant ligger i det som en gang var ­bankens hovedsal. Med ny atmosfære skal gjestene her føle seg velkommen til å ta seg et glass vin, finne seg en plass i loungen og oppleve forskjellige kultur­ arrangementer, minnerike sel­skaper og middager med kollegaer, familie og ­venner. Salen i hjertet av bygget er dominert av de a rkitektoniske ­ ­ k valitetene som de originale stucco lustro-veggene med svart granitt brystning, de mar­ morkledde søylene og de ­vakre ­detaljene i himlingen. De fargesterke materialene og ­h istorismens ­impulser fra flere stilretninger, la føringen for konsept og farge­ holdning - Eklektisk, og tro mot byggets opprinnelse. Varme ­m etalliske toner og en god bruk av speil frem­ hever og spiller på lag med den fredede og frem­t redende a rkitekturen i interiøret. En ­ ­ s pennende ­ d ynamikk ­m ellom nytt og gammelt.


1

1 Unikt og særegent. Sengegavel, skrive­ bord, konsoll, garde­ robeskap og teppe er spesialprodusert for hotellet. Dette er årstid høsten med fargetoner i varm gul, kobber, rust og ulike sjatteringer av grønn. 2 Hotellbaren i første etasje med en leken inndeling av flater og linjespill som tar opp viktige høyder i byggets arkitektur. Speilflater reflekterer rommet og skaper en spennende opple­ velse av materialene. Her har det vært viktig å få materialer til å spille sammen for å gi liv og varia­ sjon til vertikale flater gjennom dagen mot kvelden.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

122


2

Hotellet er oppkalt etter Edvard Griegs A-moll-konsert fra 1868, en av verdens fem mest spilte klaverkonserter.

123


1 Hanne Arvik, ­Interiør arkitekt MNIL, part­ ner og daglig leder Metropolis arkitektur & design as. 2 Kathrine Wangsmo Interiør arkitekt, MNIL og partner ­Metropolis arkitektur & design as.

Planløsningen i det store åpne rommet er grundig gjen­ nomarbeidet med nye funksjoner som resepsjon, bar og sittegrupper, plassert i frittstående spesialinnredninger. De høye vinduene går fra brystningshøyde og nesten helt opp til taklisten der de ender i en bue. Buene gjentar seg i barområdet, der pendlene er nedhengt fra buede stålrør. Spesialinnredningene og de store lysekronene utnytter tak­ høyden og fungerer som soneinndeling og lydskjerming, for å skape intimitet i det åpne rommet. Det er valgt en kombi­ nasjon av ulike sittegrupper med myke former og t­ ekstiler for å skape en lun atmosfære mot de harde overflatene. Gjennom materialitet og historieforståelse skaper vi en symfoni av spennende kombinasjoner og en inkluderende og varm atmosfære. Byggets fasade, hele første etasje og trapperommene er fredet. Det har gitt oss strenge føringer og UU krav å ivareta. Hotellrommene og suitene er fordelt på andre, t­redje og fjerde etasje. Fra hotellrommene kan gjestene nyte utsikten mot Fløyen eller mot vakre Vågsallmenningen. ­Arkitekturen i det gamle bygget gjør at alle rommene har

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

en helt egen personlighet og sjarme. Hotellrommene har en klassisk og moderne stilretning, inspirert av nasjonal­ romantikken, og nærheten til den norske naturen. Alle rom har en unik planløsning, god takhøyde og en romslig ­følelse, også de minste rommene. Fargepaletten i de for­ skjellige rommene har fått hver sin eksklusive nærhet av årstidene vinter, vår, sommer og høst. Hver årstid har sin fargepalett når det gjelder veggfarge og tekstiler. Bad, gulv­ teppe, fast innredning og belysning er gjennomgående i alle årstider. Klassiske listverk og tak er hvite, dørene er i en mørk grå farge. All fast innredning, og noe løs er spesial­ tegnet for prosjektet. Alle sengegavlene har fire horisonta­ le ­paneler kledd i tekstil, utformet av billedkunstner Nina Grieg. Den smale messingstangen representerer horison­ ten i de ulike årstiden, der sommerhorisonten er plassert lavest nede og vinteren høyest oppe. Rommene har, i likhet med resten av hotellet, fått et klassisk og moderne uttrykk med en l­uksuriøs men personlig atmosfære. En atmosfære som skal bidra til å skrive nye kapitler i byggets allerede lan­ ge og ærverdige historie.

124


FAKTA STED: Bergen sentrum PROSJEKTTYPE: Rehab og ombygging til hotell TILTAKSHAVER: Vestenfjeldske Eiendom TOTALENTREPRENØR: Kruse Smith Entreprenør ARKITEKT: Grieg Arkitekter INTERIØRARKITEKT: Metropolis arkitektur & design

Var opprinnelig Bergen Kreditbank. Bygget ble oppført i tre faser fra 1876 til 1918. Denne delen av arkitekturhistorien er karakterisert som historismen og tok opp i seg flere stiler og ­impulser fra store deler av verden. På folke­ munne går bygget under navnet “Banco rotto”. Har tidligere huset alt fra ute- og serverings­ sted til Bølgen og Moi.

125


FOTO: UNSPLASH/ROOM

COWORKING - Nye avklaringer fra Skatteetaten

Coworking, eller kontorfelleskap om du vil, er i ­vinden som aldri før. Flere og flere velger fleksibel plass i ­kontorfelleskap over eget kontor. Det har imidlertid vært noe usikkerhet knyttet til hvordan slike konsepter skal behandles avgiftsmessig, men nå har Skattedirektoratet kommet med nye avklaringer. AV: ARE FAGERHAUG, PARTNER/­A DVOKAT ADVOKAT­F IRMAET SELMER ­

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | J USS

126


127


«I Skattedirektoratets nye uttalelse som kom 7. juni 2019, trekkes linjene tydeligere for hva som skal anses som leie.»

Den avgiftsmessige behandlingen av coworking vil kunne ha stor betydning både for brukerne, coworking-aktørene og huseiere, blant annet for om det oppnås fradragsrett for merverdiavgift på drifts- og byggekostnader. De ulike skattekontorene har gitt dels avvikende ut­ talelser tidligere. I noen tilfeller har avtaleforholdene blitt ansett som vanlig utleie, som kun er avgiftspliktig hvis det er en avgiftspliktig bruker og utleier er frivillig registrert som utleier. I andre tilfeller har det blitt ansett som avgifts­ pliktig tjenesteyting, som er avgiftspliktig uansett bruk. Endelig har det i noen tilfeller blitt ansett som betaling for rettighet til fast eiendom, som alltid vil være unntatt mer­ verdiavgift. GARANTERT PLASS = LEIE I Skattedirektoratets nye uttalelse som kom 7. juni 2019, trekkes linjene tydeligere for hva som skal anses som leie. Etter direktoratets syn vil avtaler hvor brukerne får en

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | J USS

g­arantert rett til bruk av kontorplass, rom eller arealer ­anses som leie. Dette inkluderer for det første avtaler om bruk av møte­ rom. Selv om bruken av møterommene er korte i tid, inne­ bærer avtalen at brukerne får en eksklusiv bruksrett i den perioden det benyttes, slik at bruken anses å være leie av fast eiendom. Videre inkluderer det bruk av kontorer eller faste kontorplasser, som også tradisjonelt har vært ansett som leie. Et av forholdene som kan anses som nytt, er at Skatte­ direktoratet mener at også tilfeller hvor brukerne ikke har en fast kontorplass, men en garantert rett til en kontorplass når de er tilstede, skal anses som husleie. I slike tilfeller ­mener direktoratet at hovedinteressen anses å være til­gangen til kontorplassen, og at tilleggstjenester som internett, strøm, renhold resepsjon mv. er tjenester som leveres som ledd i leien, og får samme avgiftsmessige klassifisering som leien.

128


www.newsec.no

NY

UTGAVE Basalerapporten er nå ute med en helt ny utgave! Her kan du lese om:

• Eiendomsskatt for næringseiendom • Markedet for næringseiendom - første halvår 2019 • Oppdaterte nøkkeltall for eier- og felleskostnader

BASALERAPPORTEN SOM PDF:


FOTO: ADVOKATFIRMAET SELMER

PROFIL NAVN: Are Fagerhaug. STILLING: Partner, ­advokat, Advokat­ firmaet Selmer ­ KOMPETANSE: • Skatt og avgift • Arbeidsrett og pensjon • Tvisteløsning

TILGANG UTEN GARANTERT PLASS = TJENESTE­ YTING Når det gjelder avtale om tilgang til kontorlandskap og andre arealer mv. som også omfatter omsetning av andre tjenester som nevnt over, men hvor brukerne ikke er garan­ tert å få en kontorplass, har Skattedirektoratet konkludert med at dette normalt ikke skal anses som leie, men kjøp av en samlet avgiftspliktig tjeneste. Dette fordi leieelementet i slike tilfeller kommer i bakgrunnen. Tidligere har skattekontorene også kommet til at tilgang til lokaler kan anses som «rettighet til fast eiendom», som i sin helhet er unntatt merverdiavgift, og som dermed kan innebære en uheldig innlåsing av avgiftskostnader. Skat­ tedirektoratet uttaler imidlertid i denne uttalelsen at slik kategorisering fremstår som noe kunstig, i hvert fall når til­ gangen også inkluderer andre avgiftspliktige tjenester. FORTSATT NOE UKLARHET OM HVA «SMITTER OVER» TIL HUSEIERS FRIVILLIGE REGISTRERING Skattedirektoratet har i tidligere uttalelser angitt at hele leiearealet som benyttes av coworking-konseptet, vil ­kunne omfattes av huseiers frivillige registrering i til­felle de ­ bruker hele leiearealet i kombinert virksomhet med

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | J USS

­ombinert ­ k utleie til både avgiftspliktige og ikke-avgifts­ pliktige ­ brukere. Som eksempel angir etaten at det vil være tilfelle hvor det er lagt opp til en driftsmåte som kan ­sammenlignes med ordinær hotellvirksomhet, med hyppig skifte av leietakere. Dersom det derimot inngås kontrakt med ikke-avgifts­ pliktige brukere på ubestemt tid eller for en fast periode med mulighet for forlengelse, mener Skatteetaten at ­dette også får virkning for avgiftsplikten på leien fra huseier. Dette selv om slike kontrakter ikke nødvendigvis løper over måneder eller år. I et slikt tilfelle mener etaten at arealene som den ikke-pliktige brukeren disponerer, er til ­eksklusiv bruk i ikke-avgiftspliktig virksomhet, og dermed er tatt ut av huseiers frivillige registrering og må faktureres uten merverdiavgift også i leieforholdet mellom huseier og kontor­hotellet. Det kan i denne forbindelse fortsatt være noe uklarhet knyttet til hvor grensen mellom disse to ytterpunktene går. Eksempelvis kan det være spørsmål om ikke-avgiftspliktig bruk skal «smitte over» til utleiers frivillige registrering ved tidsubegrenset utleie av enkeltkontorplaser til ikke-pliktig bruker fra coworking konseptet, noe som i praksis kan være vanskelig å forholde seg til.

130


Modulvegger Modulvegger – din komplette innredningsleverandør fra A til Å

–- en din innredningsleverandør fra Avegger til Å og himlinger avkomplette de ledende produsentene i Norge innen fleksible MV-Panorama Alu

MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

Kontaktoss oss på telefon 73 82 40 10 Kontakt 73 82 40 10 Kontakt osspå påtelefon telefon 23 24 22 00 Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no eller mvo@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger avav NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav. ModulveggerAS ASererMiljøfyrtårn Miljøfyrtårnsertifisert sertifisertogogmedlem medlem NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

www. bla ke. no

MV-Trespiler

MV-Trespiler MV-Trespiler


Slik finner du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye ­lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store ­muligheter. Hva gjør du? AV: TORE ÅRDAL

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

132


Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent. INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor ­ ­ begynner administrerende direktør å sjekke ­ alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren ­ gjøre avtaler med næringsmeglere slik at ­ han kan få komme på visning. I løpet av en ­hektisk ettermiddag flyr direktøren på ­visning sammen med ­sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er ­kontrakten signert. POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytte­prosess. Men det fornuftige er å tenke på fl ­yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkur­ ransekraft, svarer sivilingeniør M ­argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl ­ yttingen opp mot ­organisatoriske endringer, for ­eksempel ved at ­organisasjonen skal ­slankes ­eller ­utvides. Noen fokuserer også på at fl ­ yttingen til nye ­lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, ­eksempelvis at det skal ­satses mer på teamwork. Dette kan blant ­annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent ­landskap. INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

133

de ­ ansatte. Sett sammen en ­ brukergruppe med personer som er knyttet til kjerne­ virksomheten. Få med både typiske JA-­ mennesker og folk som er mer s­ keptiske av natur for å få spennvidde i s­ ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun ­erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt. – Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnads­krevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun. TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal ­ flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil ­ trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ­ommunikasjon? Finnes det parkerings­ muligheter? ­ Hvordan er service­ tilbudet i nærområdet? – Det er også bra hvis lokalene gir n ­ ærhet til ­kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over ­hvilken signal­effekt det gir at bedriften ­flytter til et bestemt område, sier ­ sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med ­Margrethe Foss i ­Multiconsult. – For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt ­område, sier hun. HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før l­ eiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksi­ bilitet å være tidlig ute. – Hvis man er sent ute, blir det for e ­ ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at ­påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, ­påpeker hun. Den største utfordringen er kanskje å f­ inne frem til ­korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt ­ konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye ­lokaler, mens andre føler de har k ­ ompetansen ­inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ­ ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s­ pørsmålene. I tillegg kan ­ vedkommende b ­ idra til ­vurderingen om man får rett ­produkt til rett pris. – En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.


Se vårt eiendomsmagasin Real-nytt i denne utgaven av NæringsEiendom.

019 Nr.04.2

l a e R nytt

og for salg merike mmer Eiendo r utleie på Ro fo lokaler Nord. lo og i Os

Hvam

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

en tadvei

/ Jogs


Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er ­heller opptatt av arealeffektivitet, ­spesielt ­etter finanskrisen inntraff. Ofte er det ­mulig med en fortetning på rundt ti prosent i l­okalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til. AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av ­kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. ­Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for ­ eksempel en projektor i et a ­uditorium. ­Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen. INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere ­trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

135

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær. ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energi­sparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m ­ omenter som må vurderes. ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? ­Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med ­servere etc? SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets­ analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?


F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og ­kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter. AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

2

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt ­virk­somheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil ­legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor? Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften ­behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov. IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts­ messig måte. Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård­ eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte. Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest. Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt. Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris. Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme. Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ­ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken ­kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og mål­settingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister. Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

3

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle ­avdelinger er plassert. Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t­ ilbakestillinger og hovedrenhold.

136


4

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–­løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

6

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr. Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

7

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt. Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag. Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet. Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

9

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status. Tips: avtal denne ved overtagelse.

8

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse. 2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte ­løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder. Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

137

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

ADVOKAT

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

ADVOKAT

W dlapiper.com

/Advokatfirmaet­Føyen­Torkildsen­AS/

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette AS

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

W www.grette.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

EIENDOMSFORVALTER

Totalplan

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

A: Sandakerveien 24D, 0473 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 900 24 448 E: info@totalplan.no

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 21 95 55 00 E: post.oslo@svw.no

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike.

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

W totalplan.no

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W www.svw.no

138


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

ADVOKAT

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

W hammervollpind.no

Hammervoll Pind

SANDS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

P: PB 1829 Vika 0123 T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

/HammervollPind/

ANSKAFFELSESBISTAND

Besparende mellomledd

W www.confidon.no

W www.sands.no

/steenstrupstordrange/

BRANNVERN

Confidon AS

Firesafe

A: Bogstadveien 6, 0355 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: Bogstadveien 6, 0355 Oslo T: 959 00 999 E: post@confidon.no

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

Markedsekspertise: Kontormøbler. Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

/confidonas/

W firesafe.no

/firesafenorge/

BANK

BANK

BN Bank

Pareto Bank

A: Tordenskioldsgate 8-10

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

W pareto.no

W bnbank.no

139


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

CATERINGTJENESTER

W fazer.com

Fazer Food Services AS

AKA AS

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: freddy.eriksen@fazer.com

P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss T: 32 12 14 20 E: post@aka.no

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under konseptet fazerfood&co. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere.

/fazernorge/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W abne.no

Anthon B Nilsen Eiendom

Bane NOR Eiendom AS

A: Øvre Vollgate 9

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

Vi utvikler og forvalter næringseiendom. Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

Norges ledende knutepunktutvikler. Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

/abneno/

W banenoreiendom.no

/banenoreiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W bryneiendom.no

W aka.no

Bryn Eiendom AS

DNB Næringseiendom AS

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

Største utleier på Bryn!

Din suksess er vår suksess.

/Bryn­Eiendom/184817361546962/

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W leietakerdnb.no

140


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W eiendomsspar.no

Eiendomsspar

Fram Eiendom

A: Olav Vs gate 6

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

P: PB 1350 Vika 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

/eiendomsspar/

W fram.no

/FramEiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fabritius Gruppen AS

Ferd Eiendom

A: Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

P: PB 6872, Rodeløkka 0504 Oslo T: 23 17 24 50 E: post@fabritius.no

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

SOSIALE ENTREPENØRER

W www.fabritius.no

W ferd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

FORTIN AS

Karlander Invest AS

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

W kinvest.as

W fortin.no

141


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W klpeiendom.no

KLP Eiendom

Loe Utvikling AS

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

A: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

P: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

/klpeiendom/

W loe.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Myren Eiendom AS

Mustad Eiendom

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

W myreneiendom.no

W mustadeiendom.no/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/mustadeiendom/

NCC Property Development AS

NHP Eiendom

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn. W ncc.no

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

142


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Njord Real Estate AS

NREP

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo

A: Ruseløkkveien 6, 5.etasje, 0251 Oslo

P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no

P: PB 4227, 8608 Mo i Rana T: 995 01 097 E: info@nrep.no

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

NREP er en integrert investor, utvilker og produktinnovatør innen eiendom som ønsker å gjøre eiendomsbransjen bedre. Vi utnytter vårt tverrfaglige team for å skape skape langsiktige verdier for leietakere, investorer og samfunnet som helhet.

W njordrealestate.no

W nrep.com/no/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Oslo Areal

OXER Eiendom

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W osloareal.no

W oxer.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab Eiendomsutvikling AS

Ragde Eiendom

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

/peabnorge/

143

W ragde.no


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Scandinavian Development AS

Stor-Oslo Eiendom

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende eiendomsutviklingsselskaper. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk. Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

W scd.no

W soeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W skullerudpark.no

Skullerud Park

SpareBank1 Forsikring AS

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

/skullerudpark/

W sparebank1.no

/SpareBank1/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SKB Eiendom AS

Thon Eiendom

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: post@thoneiendom.no

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W skb.no

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W thoneiendom.no

/thoneiendom/

144


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Telenor Eiendom Holding AS

Varde-Eiendom AS

A: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu

T: 932 02 550 E: helge.hellebust@vardeeiendom.no

P: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu T: 09011 E: telenor.eiendom@telenor.com

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created.

W telenoreiendom.no

W vardeeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

W ogreideiendom.no

Øgreid Eiendom

Aberdeen Standard Investments

A: Strandkaien 2, 4005 Stavanger

A: Henrik Ibsens gate 100, 0255 Oslo

P: Strandkaien 2, 4005 Stavanger T: 51 85 40 00 E: resepsjon@ogreid.no

P: Postboks 2882-Solli, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeenstandard.com

Øgreid Eiendom er et selskap som driver med eiendomsutvikling innenfor bolig- og næringsprosjekter i Stavangerregionen.

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 7000 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

/ogreideiendom/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W amstrat.no

W aberdeenstandard.no

Amstrat

Fazenda Asset Management AS

A: Amstrat AS, Drammensveien 133

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: AMSTRAT, Drammensveien 133, 0277 OSLO T: 928 44 646 E: info@amstrat.no

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

Proaktiv forvaltning og utvikling av kommersiell eiendom for private og institusjonelle investorer.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

/amstrat.no/

145

W fazenda.no


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

Malling & Co Forvaltning

Mustad Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

/mallingco/

W mustadeiendom.no/

/mustadeiendom/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

OXER Eiendom

Scandinaviegaarden

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Ytre Enebakk.

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W oxer.no

W scandinaviegaarden.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSRÅDGIVNING

/scandinaviegaarden/

Totalplan

Multiconsult

A: Sandakerveien 24D, 0473 Oslo

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 900 24 448 E: info@totalplan.no

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike.

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

W totalplan.no

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W multiconsult.no

/Multiconsult/

146


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

W gk.no

GK Gruppen AS

NCM Development AS

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Akersgaten 43, N-0158 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: Akersgaten 43, N-0158 Oslo T: (+47) 23 11 89 00 E: post@ncmd.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

Retailspesialisten som rådgir og hjelper deg å finne rett leietaker. Bistår i utvikling og etablering av handelsparker, kjøpesenter, restauranter og alt innen retail.

/GKInneklima/

W ncmd.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

STEMA Rådgivning

Sweco Norge AS

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

W stemaradgivning.no

W sweco.no

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

/SwecoNorge/

GK Gruppen AS

ISS Eiendom

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

ISS Eiendom - en komplett leverandør av eiendomstjenester

/GKInneklima/

147

W iss.no

/issworld


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

EIENDOMSSERVICE

Ren Service AS

Datek Installasjon AS

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

W renservice.no

W datek­inst.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENTREPRENØR

/DatekInstallasjonas/

Smart Elektro

Moelven Modus

A: Karihaugveien 89 1086 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Karihaugveien 89 1086 Oslo T: 40 62 32 00 E: service@smartelektro.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

W smartelektro.no/

W moelven.no

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

/Moelven/

Modulvegger Oslo AS

Utecomfort AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W utecomfort.no

148


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

FACILITY SERVICE

FORVALTNINGSSYSTEM

ON Property AS

4Service

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

T: 400 65 067 E: marius.pedersen@4service.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

Vårt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor personalrestaurant, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester. Vi leverer tjenestene enkelt og personlig!

W on.no

W 4service.no

FACILITY SERVICE

GRAFISKE TJENESTER

W kirkestuenas.no

Kirkestuen AS

Merkur Grafiske AS

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

/kirkestuenas/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W ramsoskar.no

W merkurgrafisk.no

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

Moelven Modus

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

/ramsoskar.no/

149

W moelven.no

/Moelven/


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

KANTINETJENESTER

Modulvegger Oslo AS

Fazer Food Services AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: freddy.eriksen@fazer.com

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under konseptet fazerfood&co. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W fazer.com

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

NÆRINGSMEGLING

W metos.com/aligroup.com

/fazernorge/

Metos AS

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

/Metos/

W cwrealkapital.no

/CWRealkapital.no/

PERSONALRESTAURANT

NÆRINGSMEGLER

Malling & Co Markets

De Tre Stuer

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

T: 922 51 611 E: kristian.sjoseth@4service.no

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk. Vår ambisjon er å skreddersy en sunn og variert meny som møter dine ansattes og kunders krav til god mat.

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler. W malling.no

/mallingco/

0 4/2 01 9 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

ekte kokker- ekte råvarer – ekte matglede W de3stuer.no

150


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

RENHOLD

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

A til Å Relokaliseringstjenester

B:MOVED AS

Eir Renhold

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo

T: 454 05 707 E: cato.malnes@4service.no

P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo 932vei90 147 T:Ellefsens A: Selma 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 E: 90 147post@bmoved.no B:MOVED AS

E: post@bmoved.no

Eir Renhold er en del av 4Service og leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W bmoved.no

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

W eirrenhold.no

RENHOLD

RENHOLD

Ren Pluss

2clean AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Hovfaret 4, 0275 Oslo

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre. Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte. For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariffavtale med NAF. W 2clean.no

W renpluss.no

151


Bjørvika 2021.

Perfect timing. Dronning Eufemias gate 8 utleie.DEG8.no

Profile for Estate Media

NE0419  

NE0419