Page 132

– «Meglerstandarden» har i en årrekke fastsatt i fra­flyttingsbestemmelsens tredje avsnitt at «Utleier kan utbedre mangler som Leietaker ikke har utbedret, for Leietakers regning.»

Lagmannsretten kom til at bestemmelsen i husleielovens § 10-3, 2. ledd ikke inneholder krav om at utleier må ha lidt et økonomisk tap, og at det således var tilstrekkelig at vedlike­holdet rent faktisk ikke hadde vært godt nok. Lag­ mannsretten viste til at bestemmelsen var av objektiv art, som ga en kontraktsforpliktelse for leietaker. Høyesterett var uenig i dette. Høyesterett konstaterte at verken lovens ordlyd eller forarbeider ga noe klart svar på den rettslige problem­ stillingen. Videre uttalte Høyesterett at det passer «best inn i det alminnelige systemet for misligholdsbeføyelser å anse krav etter husleieloven § 10-3, 2. ledd som et erstatnings­ krav». Det ble lagt vekt på at paragrafen stort sett var pre­ get av erstatningsrettslig terminologi, og at annet ledd lest i sammenheng ga mest inntrykk av «å knytte an til de vanlige vilkårene for erstatning». De alminnelige vilkår for ­erstatning, blant annet økonomisk tap, må gjelde så langt ikke annet fremgår av loven. Høyesterett kom til at utleieren ikke kunne kreve ­dekning av utgiftene ved å sette det utleide lokalet i den stand de etter avtalen skulle ha ved tilbakelevering, i et tilfelle der slik utbedring var uaktuelt. Det var allerede ved leietidens opphør klart at lokalet skulle bygges helt om. Høyesterett delte seg i et flertall og et mindretall (3-2) når det gjaldt begrunnelsen. Flertallet mente at man stod overfor et erstatningskrav der de vanlige vilkårene for

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | J USS

­ rstatning, blant annet økonomisk tap, måtte gjelde så langt e ikke annet fremgikk av loven. Mindretallet mente at ut­ leiers krav på dekning av nødvendige utgifter til utbedring av mangler ikke er et erstatningskrav, og at slike ut­gifter derfor kan kreves dekket selv om utleier ikke er påført økonomisk tap ved misligholdet, men at det måtte gjøres unntak når utbedring ikke hadde noe fornuftig formål – slik tilfellet var i denne saken. MEGLERSTANDARDEN Standard leieavtale som utgis av Norsk Eiendom og NEF/ FFN («Meglerstandarden») har i en årrekke fastsatt i fra­ flyttingsbestemmelsens tredje avsnitt at «Utleier kan utbedre mangler som Leietaker ikke har utbedret, for Leietakers regning.». For å unngå den rettslige uklarhe­ ten og mange diskusjoner ved tilbakelevering, ble det i 2013-­versjonen av Meglerstandarden føyd til at «Dersom Utleier ikke gjennomfører slik utbedring, skal Leietaker likevel kompensere Utleier for de kostnader som ville medgått dersom utbedring hadde vært foretatt, ­uavhengig av Leieobjektets bruk etter fraflytting.» Bestemmelsen er ­videreført i 2019-versjonen som ble lansert i januar i år. Høyesteretts dom endrer isolert sett ikke på rekkevidden av denne fraflyttingsbestemmelsen.

132

Profile for Estate Media

NE0319  

NE0319